Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00
Caro Leitor, Durante o Congresso Condomínio Sustentável, realizado em outubro, em São Paulo, um dos palestrantes contou a história de um prédio que resolveu consertar com cobre parte de uma tubulação de ferro. Para quem se esqueceu das aulas sobre a reatividade dos metais, é bom lembrar que cobre e ferro não combinam e protagonizam, quando juntos em contato com a água, a chamada oxirredução, provocando, entre outros, a popular ferrugem. Em resumo, o edifício em questão teve toda sua prumada hidráulica comprometida. Imaginem agora um síndico ou síndica recém-eleitos se deparando com a necessidade imediata de decidir sobre reparos, manutenções, investimentos, controle orçamentário, inadimplência, conflitos! Como diz o título dos quadrinhos desta edição, é preciso coragem! Não é fácil, pois um prédio é composto por até 600 sistemas, do barrilete, caixas d’água, para-raios, antenas, guarda-corpo e luz piloto na parte superior, à fachada, esquadrias, prumadas (de elétrica, hidráulica e gás), pisos, sistemas impermeabilizantes, elevadores, portões, guarita, lixeira, hidrantes, centro de medição, garagem, iluminação, bombas etc. etc. A saga deste gestor eleito “da noite para o dia”, muitas vezes sem se programar antes para a missão, é tema de nossa reportagem de capa, a qual procura homenagear essa tarefa hercúlea dos síndicos no mês de sua data comemorativa (30 de novembro). Afinal, conforme levantamento realizado pelo pesquisador Luiz Henrique Ceotto, 80% dos gastos realizados em uma edificação acontecem durante sua fase de uso e operação (concepção, projeto e construção demandam 15% e adaptação para reuso, 5%). De outro modo, o Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) aponta que 66% dos problemas observados nas construções decorrem de usos e de falhas de manutenção (principalmente nos revestimentos e sistemas de prevenção e combate a incêndio). Portanto, síndicos novatos têm muito que conhecer para atender a tanta demanda, o que em geral acaba motivando-os a empreender uma energia inédita em favor do condomínio, mudando a cara do prédio e o padrão de convívio local. É o que contamos na matéria de capa, em uma edição que traz outros temas de grande auxílio aos gestores. E sobre o Congresso Condomínio Sustentável, confira a cobertura em nosso site (www. direcionalcondominios.com.br), no link notícias. Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
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05. Informe Publicitário ....................................................................................Seciesp 06. Condomínios em Quadrinhos: ................................................É preciso coragem! 08. Coluna: ..............................Meu condomínio está infestado de pragas, o que fazer? 10. Capa:...............................................................................Fui eleito síndico, e agora? 13. Seção Tira-Teima: ...................................Poços artesianos e disponibilidade hídrica 14. Administração: .........Sistemas de informação, Redes & Internet: uso na dose certa 16. Dica: ...................................................................................................Fitness: Equipamentos 20. Dica: ...............................................................................................Garagem: Equipamentos 24. Dica:.....................................................Segurança: Interfone, alarmes, cerca elétrica etc. 28. O Síndico e Sua Região: ..................................Mooca, Vila Prudente & Água Rasa 29. Seção Tira-Teima: ....................Como explorar serviços em condomínio residencial?
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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / é preciso coragem!
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coluna
MEU CONDOMÍNIO ESTÁ INFESTADO DE PRAGAS, E AGORA?
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Devido às mais variadas características construtivas e localizações, diversos tipos de condomínios acabam sofrendo problemas com vetores e pragas urbanas. É possível observar nesses empreendimentos muitos locais que possibilitam o acesso e abrigo de diferentes tipos de pragas urbanas, além da disponibilidade de alimento, que pode ser encontrado de forma direta ou indireta por estes animais. Além disso, a grande quantidade de pessoas que trabalham ou habitam um condomínio, aliada a diferentes comportamentos, também é fator que contribui de maneira decisiva para a instalação e permanência de uma praga no ambiente, possibilitando que essa infestação se espalhe para outras áreas. Muitos desses animais indesejáveis acabam por chegar aos condomínios através de veículos de moradores ou de prestadores de serviços, que circulam pelas áreas internas. Em geral, a falta de cuidados adequados com o descarte de resíduos favorece a manutenção de infestações de baratas, roedores, moscas, formigas e outras espécies, que apresentam risco à saúde e ao bem-estar das pessoas. Outro problema frequente é a infestação por cupins, que costuma aparecer tanto nas estruturas das áreas comuns, quanto nos apartamentos. Estas infestações, apesar de não oferecerem riscos de transmissão de doenças, acabam por trazer enormes prejuízos econômicos. Já nos condomínios presentes em áreas rurais ou próximos de APP (Área de Proteção Permanente), animais silvestres acabam por aparecer e muitas vezes são confundidos com pragas urbanas, o que, dependendo da ação adotada, pode ser enquadrado nas leis ambientais no que diz respeito a maus tratos e conservação da fauna nativa. Desta maneira, é muito importante uma correta identificação do problema e definir com segurança as melhores ações para seu controle. No caso dos vetores e pragas urbanas, os condomínios deverão estar atentos às melhores estratégias, em geral, contratando uma empresa especializada e qualificada para realizar o trabalho. Mas a escolha de uma empresa especializada no controle de pragas não é uma ação tão fácil de ser desenvolvida, uma vez que se estima que no Brasil existam em torno de seis mil prestadores
de serviço no segmento, segundo dados da PHCFoco Consultoria. Para uma empresa atuar na atividade, dependendo do seu Estado de origem, ela deverá estar vinculada a uma entidade sanitária e /ou ambiental, para obtenção de licença de funcionamento. Deverá apresentar ainda um responsável técnico, que poderá ser um Biólogo, Engenheiro Agrônomo ou Florestal, Médico Veterinário, Químico, ou demais profissionais habilitados pelo respectivo Conselho Regional para atuarem no controle de pragas. A própria empresa também deverá estar ligada ao mesmo conselho que representa o responsável técnico. Na hora da contratação, além de verificar toda a documentação obrigatória para a prestação de serviço, é importante que o síndico confirme se a empresa está vinculada a uma associação de classe atuante na atividade, e se seus técnicos e demais colaboradores operacionais recebem treinamentos específicos. Estas medidas irão garantir que se tenha um adequado controle dos animais nocivos, sem ofertar risco desnecessário de intoxicação às pessoas e ao ambiente. Muitas vezes, a utilização de colaboradores do próprio condomínio para a aplicação de produtos surge como uma solução para o controle, mas se observam inúmeros problemas decorrentes desta prática, desde casos sérios de intoxicações dos funcionários ou demais pessoas que circulam pelos ambientes tratados, até ações trabalhistas por desvio de função. Para orientar melhor a escolha do síndico ou do gestor predial, a APRAG disponibiliza o canal “Biólogo Solução”, que pode ser acessado através de seu site: www.aprag.org.br.
SÉRGIO DOS SANTOS BOCALINI Foto Leandro Freitas
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Por Sérgio dos Santos Bocalini
Biólogo, especialista em Entomologia Urbana e Vice-Presidente Executivo da APRAG (Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas). Mais informações: sergio@aprag.org.br
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
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CAPA
fui eleito SÍNDICO, E AGORA? Primeiro vem o susto, seguido de uma mudança repentina de vida, após síndicos e síndicas serem eleitos pela primeira vez, “da noite para o dia”. Mas o tamanho da empreitada os faz arregaçar as mangas, colocar muita energia no trabalho e dar uma virada no condomínio, em benefício da modernização e da valorização dos imóveis. Nossos parabéns a todos eles, pelo 30/11, Dia do Síndico!
Síndica Maria Cristina Ayoub: “As pessoas precisam ter consciência da responsabilidade civil e criminal que representa um prédio, de que não adiantam emendinhas como se faz em casa.”
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Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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Região das mais valorizadas de São Paulo, a Vila Madalena, na zona Oeste, assiste a uma profunda transformação urbana, com a chegada de prédios residenciais de luxo de quase 30 andares, ocupando o terreno de antigas casas geminadas. É nesse contexto que vive a advogada e síndica Maria Cristina Ayoub, eleita há um ano para cuidar do condomínio onde mora faz três décadas, os Edifícios Ana Flávia e Vanessa, de apartamentos amplos, vagas de garagem generosas, piscina, salão de festas e uma vista do pôr do sol de encher os olhos. Localizado em rua tranquila, bem pertinho da estação do Metrô, o prédio tem 38 unidades, está bem cuidado, porém, demanda modernização para acompanhar as mudanças do entorno. O processo já foi iniciado por Maria Cristina, eleita, como diz, “no susto” (e sem isenção da taxa condominial). Durante assembleia realizada em outubro de 2014, o síndico local renunciou por motivos de saúde e a advogada, que começara a participar um pouco mais das reuniões do corpo diretivo, teve seu nome lançado pelos presentes. Na
época, o zelador também estava doente, afastado, e acabou falecendo. No princípio, sem conhecimento ou experiência, nem a presença do braço direito, Maria Cristina se sentiu “sem respaldo”. “Eu me assustei, peguei muitos problemas, fiquei perdida em relação à legislação, ao que era obrigatório ou não.” A advogada precisou correr atrás das informações, dedicando de oito a dez horas diárias ao condomínio. Nesse ínterim, decidiu trocar de administradora, “que me deu o parâmetro de administrar o condomínio como empresa”. “Aqui você não está em sua casa, onde decide o que vai ou não fazer. O condomínio tem normas para seguir, desde desinsetização ao AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), e possui um corpo diretivo.” Ou seja, as decisões dependem de um conjunto de fatores e devem atender ao interesse coletivo, não há espaço para o amadorismo. Neste primeiro ano de trabalho, Maria Cristina procurou atuar em várias frentes: além de mudar o perfil da gestão, reorganizou a equipe de funcionários, cortou horas extras desnecessárias, promoveu treinamento, instituiu protocolo de controle de acesso, atualizou laudos, contratou novo zelador e reformou a casa do assistente. O custo da folha, equivalente a quase 60% da arrecadação mensal, caiu pelo menos 10%. Na parte de manutenção e investimentos, adquiriu um gerador, trocou a iluminação dos jardins e áreas comuns por LED, implantou sistema de controle de acesso de veículos, e refez o barrilete de um dos prédios. E agora, na lista das próximas obras, figuram os itens água (poço artesiano ou reuso) e reforma elétrica. A síndica diz que “não fazia ideia” da empreitada que a aguardava quando foi eleita. Entretanto, Maria Cristina expõe um mea culpa: “Moro há 30 anos no prédio, eu não participava, as pessoas não participam! Todos devem se envolver, não apenas o síndico”, diz. No cargo, sua filosofia é procurar sempre compreender as questões técnicas e legais, partilhar decisões, cobrar a parceria da administradora, envolver o zelador, informar realizações e pendências aos moradores, e trocar ideias com os síndicos vizinhos. “As pessoas precisam ter
capa consciência da responsabilidade civil e criminal que representa um prédio, de que não adiantam emendinhas como se faz em casa.” Lição feita e aprendida, Maria Cristina avalia a experiência: “Isso tudo me mudou bastante. Hoje, em vez de ficar reclamando de tudo, procuro participar mais das coisas, não só do condomínio como da própria cidade.”
O síndico profissional Gilberto Berton recomenda aos novatos conhecer toda rotina diária de trabalho do condomínio
CHOQUE DE GESTÃO Também a síndica novata Agnes da Silva André, eleita em setembro de 2014, promoveu uma mudança radical na forma de gerenciar o condomínio, no caso, o Edifício Minás, de 44 anos e 48 unidades, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo. Algumas de suas iniciativas foram reportadas em edições recentes da Direcional Condomínios, como a implantação do sistema de captação de água de chuva e o AVCB, entre outros. Segundo Agnes, o prédio se encontrava com dívidas e muitos inadimplentes quando iniciou os trabalhos. “Foi um choque, bateu o arrependimento, não saí da assembleia com sensação de vitória, mas sim preocupada em como iria resolver tudo!” Agnes André comenta, no entanto, que “era necessário ter assumido, fiz o que pude nesse primeiro ano”. “Tínhamos ainda muitos conflitos, os livros de ocorrência não davam conta.” Depois de 14 meses, a síndica contabiliza saldo positivo na prestação de contas, a realização de inúmeras melhorias, a atualização do Regimento Interno, a pacificação do ambiente e a possibilidade de continuar fazendo investimentos. Neste final de 2015 está entregando um novo playground, além de um espaço de cinema para os moradores, enquanto prevê reformas na garagem e na área da piscina para 2016.
Para o síndico profissional Gilberto Berton, administrador de empresas que redirecionou sua carreira, em 2011, para a área de condomínios, de início o susto é grande. “Você pergunta: ‘E agora, o que eu faço, virei síndico da noite para o dia!’ E se depara com problemas que podem ser comprometedores, porque passa a ter responsabilidade civil e criminal pelo condomínio. Por isso é preciso ser atuante, não ser negligente e tem que colocar as coisas em ordem conforme o regulamento.” Aos novatos, Gilberto Berton recomenda, em um primeiro momento, “conhecer toda a rotina do prédio”, em conversas com o zelador, funcionários e administradora; elaborar “um manual de trabalho”; se familiarizar com a Convenção e o Regimento Interno; e, por fim, “tratar o condomínio como uma empresa na forma de administrar”.
Eleita em fevereiro de 2015 para um mandato de um ano, completando a gestão da síndica anterior, Maria Luísa Rossi (Foto ao lado) tem vivido um período bem atribulado à frente do Condomínio Residencial Porto Príncipe, localizado na cidade de Araçatuba, interior de São Paulo. É uma situação típica daquela vivenciada por boa parte dos síndicos recém-eleitos: corrigir vícios anteriores, muitas vezes incluindo a troca de administradora; colocar o balancete em ordem; encorpar o fundo de reserva; ajustar a parte dos funcionários; fazer as obras necessárias; enfrentar a resistência de alguns moradores; e, no seu caso, exigir que a construtora conclua serviços não entregues. “Era para ser tranquilo, mas não é. Um prédio de apenas sete andares e 30 apartamentos, um elevador, garagem para dois carros, salão de festas, sem área de lazer... Apenas 26 famílias moram aqui. Mas não é tranquilo”, observa, lembrando, por exemplo, uma assembleia de condôminos de final de setembro que resolveu extinguir o serviço de portaria para economizar em mão de obra, contrariando moradores que estavam ausentes da reunião e que agora se mobilizam para reverter a decisão. Ou, ainda, citando as ameaças de uma moradora de entrar na Justiça contra a síndica pelo tipo de piso escolhido pelo Corpo Diretivo para as áreas comuns depois de uma reforma feita pela construtora. Maria Luísa conta que resolveu tornar-se síndica para colocar as pendências do prédio em ordem, trabalho que faz com dedicação e prazer. E apesar dos aborrecimentos, diz que vai cumprir o mandado até o fim, “com muita serenidade”. (Leia relato completo no site, saiba como no final da pág.12. Confira no link da Ed. 207.)
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“ERA PARA SER TRANQuILO, MAS NÃO É!”
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CAPA
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DICAS DE ‘VETERANOS’ PARA INICIANTES
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Entre os síndicos experientes, a ideia é unânime: o condomínio funciona apenas quando o tripé “síndico, administradora e conselho” está bem ajustado, acompanhado da presença de um zelador ativo. Não que isso seja suficiente, pondera o engenheiro civil Paulo Maccaferri, síndico desde 2008 do Condomínio Edifício Stella Solaris, no bairro de Moema, zona Sul da Capital. “O síndico precisa ter ainda um mínimo de tempo para cuidar do condomínio. Não adianta se eleger sem que tenha possibilidade de se doar um pouco para entender como funciona o edifício: escadaria, luz de emergência, bomba de recalque etc. Não precisa ser especialista, mas conhecer como funciona, subir, ver a caixa d’água, descer no subsolo, fazer toda essa gestão. E, se por ventura, não dispor de tempo nem conhecimento, usar a administradora para ser o braço direito, além do conselho ou corpo diretivo.” Paulo é presença constante em seu condomínio e costuma vistoriar diariamente as obras do prédio, como a recente modernização da frente externa ou a repaginação do salão de festas, do hall social e da academia de ginástica, finalizada há mais tempo. Na verdade, o síndico vem fazendo obras há sete anos, “dentro de uma lista de prioridades”, com o objetivo de manter o edifício atualizado. “Dei um upgrade, pois assim é possível segurar o condomínio por mais dez ou 15 anos dentro de um padrão usual de imóvel novo.” Para os novatos, Paulo Maccaferri sugere, de imediato, “entender para onde vai o custo, compreender os grandes valores da conta ordinária, que
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Hoje experientes, os síndicos Paulo Maccaferri e Kelly Remonti conduzem um processo contínuo de melhorias em seus condomínios, sempre de olho no equilíbrio das contas
são mão de obra e manutenção. E também saber quem são os adimplentes e inadimplentes, tomar medidas. A partir do momento em que o síndico entra e coloca a conta ordinária em ordem, pode começar o planejamento de obra”, observa. Além disso, do ponto de vista das relações interpessoais, ele deve estabelecer um perfil de comunicação adequado com as pessoas, respeitando as características locais e evitando “colocar o ego na frente de tudo”. “Deve haver uma boa empatia na relação, não adianta ser autoritário, tem que ser ‘síndico ouvinte’, o que não significa fazer tudo o que as pessoas falam. E precisa de certa dose de paciência e tolerância, afinal, é um relacionamento humano.” Com inúmeras realizações em seu condomínio, a síndica, administradora e consultora financeira Kelly Remonti conduz a gestão do residencial Top Village, em Alphaville, Barueri, pela terceira vez consecutiva, reeleita em setembro passado. No momento, ela promove ampla reforma na frente externa do empreendimento, adaptando-o à acessibilidade. Entre as obras recentes, modernizou os seis elevadores das três torres do condomínio e construiu uma nova academia de ginástica. Mas quando assumiu pela primeira vez, Kelly procurou conhecer tudo do condomínio, praticamente “grudou” no zelador Fernando Justino por três meses, fez planejamento de contas e obras. “O síndico precisa ter noção de que vai gerenciar tudo, das contas e centro de medição ao encanamento entupido. O ponto crucial é olhar o balancete, compreender o fluxo de caixa, fazer um mapa dos pagamentos, analisar cada contrato, renegociá-lo quando necessário, observar os serviços que são de manutenção permanente e os pontuais, entender a parte operacional junto com o zelador, e começar a fazer um planejamento de trabalho. De início, desenvolver um plano executivo de metas de dois anos, para, então, desmembrá-lo em planos de ação”, resume a gestora. O essencial, afirma, “é evitar que a manutenção e modernização se tornem defasadas, porque depois o custo fica muito mais alto”.
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Leia o relato completo da síndica Maria Luísa Rossi e o texto “Ética e transparência do síndico na gestão condominial”, contendo reflexões da Profa. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz e da síndica Kelly Remonti. Confira no link da Ed. 207.
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PoÇOS ARTESIANOS E DISPONIBILIDADE HÍDRICA, SAIBA COMO FUNCIONA Um dos principais especialistas em gestão da água no Estado, o engenheiro Dirceu D’Alkmin Telles está preocupado com a grande demanda de exploração de poços artesianos, iniciada com as baixas dos níveis dos reservatórios que abastecem as áreas urbanas. Ele teme a perfuração clandestina e/ou inadequada de poços, que possam contaminar os aquíferos e até mesmo comprometer a reserva d’água, caso a exploração esteja acima da capacidade de reposição. Confira a seguir. 1. A ÁGUA DE UM POÇO ARTESIANO PODE SE ESGOTAR EM ALGUM MOMENTO? Um poço artesiano possui um raio de influência, equivalente à distância em que ele busca água (o perímetro mínimo varia conforme as condições geológicas locais). Quando um poço novo entra em funcionamento, ele pode entrar no raio de influência de outro e, neste caso, há interferência sim na vazão do primeiro.
2. A CONCESSÃO DE OUTORGA DO SERVIÇO É PRECEDIDA DE ESTUDOS SOBRE A REGIÃO?
3 . Q U A L A ME L H O R A L T E R N A T IV A : P O Ç O ARTESIANO OU TRATAR ÁGUA DO LENÇOL FREÁTICO? A água do lençol freático está submetida à pressão atmosférica. Desta forma, a capacidade de retirada dependerá da capacidade de drenagem. Já no poço artesiano, a água é proveniente de um aquífero mais profundo e se encontra sob pressão maior que a atmosférica. Mas sua capacidade de reserva dependerá de diversos fatores geológicos. Assim, para o síndico tomar uma decisão quanto à melhor alternativa, é preciso fazer estudos de viabilidade.
DIRCEU D´ALKMIN TELLES Vice-Presidente do Conselho Reitor da Fundação de Apoio à Tecnologia (FAT), doutor em Engenharia Hidráulica pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), escola onde se graduou em Engenharia Civil. Mais informações: dirceu.telles@fundacaofat.org.br.
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Foto Dirceu D’Alkmin Telles
O DAEE (Departamento de Águas e Energia Elétrica do Estado de São Paulo) possui dados regionais monitorados. Conforme o caso, são necessários novos estudos para a outorga. A origem
da água do poço artesiano é a chuva. É renovável, mas o tempo de recarga é muito longo, leva meses ou anos conforme as condições geológicas.
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ADMINISTRAÇÃO
Foto Rosali Figueiredo
SISTEMAS DE INFORMAÇÃO, REDES & INTERNET: USO NA DOSE CERTA
O síndico Alex Lucinski (à dir. na foto) e o gerente predial Cristovão Luís Lopes: grupo secreto do condomínio no Facebook faz sucesso e estimula participação nas assembleias Boa parte da vida moderna acontece hoje em rede, seja através de sistemas fechados de gestão da informação ou de praças virtuais aonde se expõem fatos, emoções e opiniões. O condomínio também está conectado, por necessidade administrativa ou para ampliar suas relações, algo que merece ponderação.
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Por Rosali Figueiredo
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O fato aconteceu com uma loja de varejo de Brasília, mas serve de exemplo para que condomínios e condôminos repensem seu tom usual nos espaços de comentários de sites ou redes sociais: o Tribunal de Justiça do Distrito Federal confirmou condenação de consumidora “por abuso do direito de reclamar”. Segundo o desembargador Hector Valverde Santanna, "o excesso de linguagem em publicações nas redes sociais e sítios de reclamações de consumidores desborda da mera exposição do pensamento para tornar-se ofensa à honra objetiva”. Assim, a ré teve que arcar com indenização de R$ 2 mil por danos morais ao lojista. Em outra decisão recente, o Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou pagamento de R$ 5 mil por danos morais por condômino que ofendeu uma síndica. Desta feita, o ilícito aconteceu no âmbito presencial, na frente de outros moradores, mas o fato é que as redes sociais potencializam o que “as pessoas já fazem na vida off-line”, define a psicóloga Wanda Sanchez Peters, especialista em gestão de relacionamento.
“A rede ampliou o que é característica do ser humano: expor vaidade, medo, vingança e raiva. Nós somos tudo isso e não tem nada de ruim. O que precisamos é aceitar, controlar e não exacerbar”, acrescenta Wanda. Nos condomínios, “as pessoas que já odeiam o vizinho começam a usar termos pejorativos, preconceituosos e homofóbicos contra ele nas redes, são os haters [pessoas que odeiam], isso tem aumentado.” O antídoto a esse movimento marcadamente emocional, segundo Wanda, é procurar reforçar os laços de amizade e sociabilidade nos condomínios, através de confraternizações e festas. “Nesses espaços, as pessoas percebem que são iguais. Os eventos coletivos minimizam as emoções que costumam exacerbar, principalmente, nas assembleias e redes sociais.” A psicóloga acredita, inclusive, que recursos como o Facebook possam ser utilizados de forma proativa pelos gestores. Para o advogado Paulo Caldas Paes, “é preciso cuidado com o que se fala”. “Rede social não é a plataforma adequada para expor problemas do condomínio, isso precisa ser algo interno, como o livro de ocorrências ou a conversa direta com o síndico. Na internet, há o risco de se denegrir a imagem do prédio e de incorrer em crimes como calúnia, difamação e injúria”, observa. Por isso, reforça o advogado, a falta de cuidado naquilo que se publica em rede tem potencial explosivo e pode dar visibilidade a algo que nunca aconteceu. “É o caso de acusar o vizinho de fazer barulho, mas o ruído se propaga e é difícil identificar sua verdadeira origem.” No Condomínio Ville Belle Époque, que ganhou uma página no Facebook há pouco mais de um ano, o canal tem sido utilizado de forma serena pelos condôminos, afirmam o síndico Alex Lucinski e o gerente predial Cristovão Luís Lopes, responsáveis pela gestão da ferramenta. O grupo é secreto e voltado apenas a “compartilhar o que está sendo executado e ajudar a planejar o que precisa ser feito”. Ou seja, o espaço visa a aumentar o envolvimento e a participação dos moradores, observa o síndico. “Depois do Facebook, houve muita
ADMINISTRAÇÃO e morador) e disponha de uma política de resposta, de follow-up.” Apesar dos excessos, o diretor da Aabic avalia que a internet tem sido uma aliada dos condomínios, “um canal para outros serviços, como a emissão de boletos”. “Ela facilita a gestão”, diz. Marcelo Mahtuk completa que esses recursos se dividem hoje em dois grandes grupos: 1) Tecnologias disponibilizadas pelas administradoras, até para atender a obrigações legais, como o e-Social (Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais Previdenciárias e Trabalhistas, programa do Governo Federal junto aos empregadores), bem como prestar serviços aos condôminos (assembleias digitais, emissão de boletos, acesso a atas e prestação de contas etc.); e 2) Plataformas paralelas que os condomínios adotam para gerenciar sua vida interna, como o controle de acesso de moradores e visitantes e locação de espaços. Tanto os serviços disponibilizados pelas administradoras quanto os softwares independentes oferecidos pelo mercado variam bastante e podem contemplar ferramentas muito parecidas. O importante é que a administração do condomínio defina um responsável para gerenciar toda essa informação, já que o feedback é essencial ao processo, ressalva o síndico profissional Paulo Eduardo, com experiência no uso de ambas as plataformas.
adesão nas assembleias, a vida condominial ganhou corpo, os assuntos já são previamente comunicados, o que permite às pessoas formar opinião e trocar ideia. As assembleias ficaram mais leves.” Todos, no entanto, são orientados a evitar “abordagens destrutivas, críticas pessoais e assuntos que devem ser resolvidos em ambientes restritos”, bem como a respeitar as decisões estabelecidas pelos fóruns adequados (assembleia, síndico, conselhos e administrador). Mas é preciso controle, ressalva o administrador Marcelo Mahtuk, que considera grande o risco de os espaços migrarem da informação para a discussão em redes abertas como o Facebook, quando são tratados assuntos internos. “Há condomínios com quatro páginas no Face, uma brigando com a outra”, ilustra. Ao optar pela ferramenta, o administrador sugere que os síndicos aprovem em assembleia a criação de página oficial, predefinindo objetivos e conteúdo. “A tecnologia é muito rápida, as pessoas são impulsivas e o papel do gestor é unir e não desuni-las”, justifica Mahtuk. Assim, sua recomendação é empregá-la “com transparência, competência (exatidão) e ética (verdade)”.
Foto Renato Navarro
O administrador Marcelo Mahtuk faz restrições ao uso das redes sociais: “A tecnologia é muito rápida, as pessoas são impulsivas e o papel do gestor é unir e não desuni-las”
- Recomendações de Marcelo Mahtuk para promover assembleias virtuais.
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“Temos que pensar como usar todas as ferramentas digitais, esse é o maior desafio”, pondera, por sua vez, Flávio Martins, diretor de Produtos, Serviços e Tecnologia da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “A tecnologia deve ser vista como algo positivo, como facilitadora e solução, e não como uma ouvidoria, um muro de lamentações”, completa Flávio, lembrando que muitos ambientes interativos, abertos à participação e comentários de condôminos, acabaram descambando para o “espírito do assembleísmo”. “Observo situações que não cabem nas redes sociais, as pessoas vão direto para a crítica pessoal, em vez de propor soluções ou mudanças. Como esse tipo de postura pode trazer benefícios?”, questiona. Flávio Martins destaca que as administradoras ou o próprio condomínio dispõem de redes de intranet, com fóruns adequados à participação dos moradores, “organizando o fluxo de reclamações e demandas”. “É interessante que o condomínio mantenha esse canal próprio, que fale com todos seus entes (administradora, síndico, zelador
Foto Sérgio Ogata
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Flávio Martins, da Aabic: A internet facilita a gestão, mas não deve incorporar o espírito do “assembleísmo”
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- Dicas da psicóloga Wanda Sanchez Peters para manter uma página proativa no Facebook;
DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS
MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO EM ÁREA DE ‘1ª NECESSIDADE’ Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
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Givanildo H. Matias: Presença crescente do personal nos condomínios demonstra que espaço ganhou relevância junto aos moradores
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Conselheiro da Sociedade Brasileira de Personal Trainers (SBPT), o profissional Givanildo Holanda Matias revela um dado sintomático do crescimento da importância dos espaços de fitness nos condomínios: atualmente esses empreendimentos respondem por mais de 20% do mercado de trabalho do personal, revertendo o predomínio absoluto que as academias externas exerciam no setor há dez anos. “É uma tendência crescente e mostra que as pessoas buscam cada vez mais praticar as atividades dentro dos condomínios, para ganhar tempo e também segurança”, analisa Givanildo, graduado em Educação Física e coordenador do Programa de Pós-Graduação de Personal Trainer da Unicid (Universidade Cidade de São Paulo). Não à toa, entre as realizações que os síndicos mais demonstram durante as visitas feitas pela revista Direcional Condomínios encontram-se, justamente, academias ampliadas e renovadas. Caso do Realeza, residencial localizado na Penha, zona Leste de São Paulo, que teve esse espaço revitalizado recentemente pelo síndico Gerson Fornari. Também a síndica Elisa Malizia Gonçalves, do Condomínio Absolute Moema, mostra orgulho pelo ambiente revigorado com piso vinílico resistente e amortecimento de impacto, além de novas esteiras, mais robustas e modernas. Dos equipamentos iniciais da academia, de dez anos atrás, permaneceu apenas a estação de musculação, o restante é novo (incluindo elíptico e acessórios). “Fizemos a modernização para atender a um novo perfil de uso pelos condôminos, com equipamentos mais profissionais e resistentes”, diz. O fato, segundo Elisa, é que “as academias se transformaram em gênero de primeira necessidade nos condomínios”. Tanto que no Top Village, em Alphaville, a transformação foi total. Antes abrigado em um espaço do subsolo, o fitness passou
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a ocupar um dos salões de festas do condomínio de três torres, com aparelhagem nova e serviços de primeira linha: pisos em borracha com amortecimento de impacto, ar condicionado, copa com água refrigerada, câmeras, banheiros (masculino e feminino), monitor de tevê, acessórios, sinalização, além de uma decoração que teve o dedo do zelador Fernando Justino. Foi ele quem produziu algumas estampas que decoram as paredes.
Academia do Absolute Moema, modernizada para atender ao uso crescente do espaço
De acordo com Givanildo Matias, as academias serão bem utilizadas pelos condôminos se forem corretamente dimensionadas para o tamanho do empreendimento, tiverem equipamentos adequados e manutenção em dia. Caso haja necessidade de renovação, o síndico deverá providenciar, no mínimo: - Uma estação de musculação; - Esteiras (pelo menos duas); - Bike; - Elíptico; - Torre de pesos; - Banco inclinável; - Espaldar; - Colchonetes (cinco); - Espelho; - Banheiro; - Acessórios e materiais diversos: ventilação, som, tevê, água e álcool gel. “De cinco anos para cá a academia virou atrativo comercial na venda dos imóveis, algumas são projetadas até com espaço gourmet. Elas passaram a competir e a rivalizar com demais áreas de lazer do condomínio, mas o importante é garantir a qualidade dos equipamentos”, observa o especialista. Para síndicos que pretendem reformar o espaço, ele diz que é possível montar uma boa estrutura com orçamento em torno de R$ 50 mil a R$ 60 mil (para uma área de 50m2).
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UPGRADE
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DICA / FITNESS - EQUIPAMENTOS
No Top Village, o zelador Fernando Justino expõe ao lado uma das estampas que produziu para decorar o novo espaço de fitness (No alto)
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NOVA TENDÊNCIA: EXERCÍCIOS FUNCIONAIS
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Para o empresário do setor, Rodrigo Alves, os ambientes de fitness estão se sofisticando também com a inovação dos recursos disponibilizados aos usuários, caso de acessórios para a prática de exercícios funcionais. Neste tipo de treinamento, “o aluno aprende a fazer de seu corpo uma ferramenta mais funcional, puxando, empurrando, levantando, arremessando, correndo e saltando”, com apoio de acessórios como “sandbags [literalmente pequenos sacos de areia], elásticos (de várias intensidades), fita suspensa (TRX), kettebell [bola de ferro fundido com uma alça], caixa de salto, fit ball [bola muito usada no Pilates]”, descreve Rodrigo. A prática requer pouco espaço (área de 2 m X 2m), os materiais podem ser guardados no espaldar, têm custo baixo (cerca de R$ 2.500,00 o kit), assim como a manutenção. O personal Anderson Carlos, parceiro de Rodrigo Alves em workshops, afirma que o treinamento funcional vem crescendo por demandar pouco espaço de prática e estimular “movimentos associados [vários músculos simultaneamente], multiplanares, que abrangem estabilização e produção de força e resistência”. Segundo Anderson, profissional graduado em Educação Física e pós-graduado em Fisiologia do Exercício, esse tipo de atividade melhora as funções básicas do cotidiano das pessoas, como subir escadas, sentar e levantar, pegar algo pesado do chão etc.
MANUTENÇÃO Mas além da modernização dos recursos disponibilizados aos usuários, os condomínios precisam estar atentos à manutenção dos aparelhos e acessórios. O modelo de contrato com os fornecedores varia, muitos síndicos compram os equipamentos com assistência técnica inclusa, mas há aqueles que celebram uma espécie de aluguel que inclui a manutenção (de responsabilidade da empresa). E na assistência também existem inovações. Rodrigo Alves, por exemplo, utiliza um aplicativo junto aos seus clientes, em que “ficam registradas todas as ocorrências da academia”. Caso o técnico, durante a visita periódica, observe e registre
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um defeito, o aplicativo emitirá um alerta ao condomínio, “informando-o da necessidade de correção”. “Desta forma, ao longo do contrato, levantamos um histórico completo dos equipamentos e das peças que já apresentaram defeitos e foram corrigidos.” O cliente, por sua vez, através de uma senha de acesso, poderá acessar todos os dados. Segundo Rodrigo Alves, “os equipamentos com manutenção preventiva apresentam durabilidade maior; com ela, é possível dobrar e, em muitos casos, triplicar a vida útil de cada equipamento”. Além disso, existe a manutenção corriqueira que os próprios funcionários do prédio podem fazer (sem dispensar a necessidade de um técnico qualificado), conforme mostra o roteiro mínimo preparado pelo personal Givanildo Matias: - Esteiras: Promover lubrificação com silicone embaixo da manta a cada dez horas de uso ou dois dias. Atenção: se a lubrificação não for homogênea, os pontos de excesso irão comprometer o desempenho do usuário; OBS.: o responsável pela assistência técnica do equipamento deve ajustar a lona ou mesmo trocá-la quando ela sair do eixo ou travar. - Estação de musculação: Realizar, periodicamente, lubrificação, limpeza e ajustes dos parafusos. O técnico entrará em ação quando houver necessidade de trocar os estofados; - Parte eletroeletrônica das esteiras e bikes: Somente com assistência técnica autorizada.
No Condomínio Realeza, ambiente clean e revitalizado
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- O artigo “Nova tendência do fitness, treino funcional usa pouco espaço das academias. Oriente seu condômino!”, de autoria de Anderson Carlos. Acesse no link da Ed. 207.
PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS - MANUTENÇÃO
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A manutenção deverá prosseguir até que os equipamentos apresentem defeitos sucessivos e enfrentem dificuldade na reposição de peças, completa Rodrigo Alves. Quando isto ocorrer, o ideal será renovar os aparelhos.
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DICA / GARAGEM - EQUIPAMENTOS
REORGANIZE ESSE ESPAÇO ‘MIL E UMA UTILIDADES’
Fotos Rosali Figueiredo
Por Rosali Figueiredo
Garagem
é um dos itens que mais tira o sono do síndico,
especialmente quando há espaço de menos e vagas demais. Em geral, o ‘presente’ vem acompanhado de outros brindes, como a necessidade de promover periodicamente o rodízio de vagas indeterminadas, de gerir veículos presos, de providenciar protetores para automóveis, pilares e paredes, e de convencer os condôminos que os sedans e SUV atuais não cabem em áreas desenhadas para atender a uma legislação municipal de 1992 (O Código de Obras de São Paulo, Capital). Afora isso, quando se localiza no subsolo, a garagem tem a companhia de encanamentos, reservatórios d’água, casa de bomba, geradores, lixeiras, equipamentos de combate ao fogo, carrinhos de mercado, bicicletário e, às vezes, armários. Fazer a gestão disso tudo demanda cálculo de engenharia, afirma o profissional da área, Moysés Magalhães Peitl, que atua com remanejamento de vagas e desenvolveu um cartão de rodízio, em que as vagas indeterminadas ficam predefinidas por um período em torno de dez anos. Foi Moyses quem atendeu ao Condomínio Absolute Moema, da síndica Elisa Malizia Gonçalves, prédio de 26 unidades com pelo menos três vagas cada. Ali, faltava espaço, sobravam carros. “Nossa garagem era impraticável”, conta Elisa, lembrando Direcional Condomínios | Novembro 2015
que houve até mudança na estrutura de sustentação da rampa (executada
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pela construtora) para ampliar o espaço, depois que “muita gente ralou” os veículos nas paredes, apesar dos protetores. E mesmo após remanejamento executado pelo engenheiro alguns anos atrás, no final de setembro passado o condomínio precisou pautar novamente o assunto em assembleia para discutir o uso dos espaços, deliberando que os carros não devem sobrar fora da vaga. “O condomínio não pode se responsabilizar pelo tamanho dos carros. A escritura não diz que o síndico é obrigado a oferecer vaga de acordo com o veículo.” As sobras atrapalham as manobras e criam transtornos para os demais condôminos, justifica a síndica. Segunda ela, toda ocupação irregular será notificada e posteriormente multada. A ideia é que os donos de veículos grandes paguem estacionamento fora.
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ilustração: Arte Moysés Magalhães Peitl
REMODELAÇÃO
Engenheiro Moysés Magalhães Peitl: o síndico deve definir prioridades antes de repensar a disposição das vagas da garagem
Segundo o engenheiro Moysés Magalhães, para equacionar a ausência de espaço, é preciso realizar um levantamento dimensional da garagem, pois, em geral, após estudo e simulações, é possível que um novo desenho abra bolsões de manobra, dê um pouco mais de equilíbrio às vagas e até crie algumas delas. O importante é que o síndico defina antes as prioridades, como a abertura de mais vagas soltas, “o pareamento de qualidade entre elas”, o rodízio mais espaços) ou, de preferência, tudo isso junto. Outro aspecto fundamental é atender à legislação, como dispor de vagas de acessibilidade. No entanto, existem condomínios onde a reengenharia não consegue evitar o uso de pallets, estruturas metálicas sobre trilhos que abrigam os veículos e os movimentam. Esta é a situação do Condomínio Uirapuru, prédio construído em princípios dos anos 70, no bairro do Paraíso, em São Paulo, com 26 unidades amplas, mas espaço exíguo no subsolo. A síndica Mariza Carvalho Alves de Mello está promovendo uma reforma geral no local, que esteve fechado por quatro meses. Todo piso e contrapiso foi refeito, mas os pallets permanecerão. “É uma situação especial, a garagem é muito pequena”, reforça Mariza. De qualquer maneira, durante as obras, ela conseguiu reservar área para um futuro
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justo (evitando que as pessoas sejam sucessivamente sorteadas com os piores
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DICA / GARAGEM - EQUIPAMENTOS
gerador e também bicicletário. Trocou ainda a caixa de comandos das bombas, a fiação e pintou as canalizações (de gás, elétrica, água e esgoto) conforme norma técnica. “O síndico precisa pensar no subsolo em função dos demais usos, não só da garagem. E um dos itens relevantes é a iluminação”, diz Mariza.
ILUMINAÇÃO Síndica de três outros edifícios, Mariza vem promovendo a substituição paulatina de lâmpadas fluorescentes das garagens por LED. Também a síndica Elisa Malizia optou pela nova tecnologia, reorganizando o funcionamento das mesmas: apenas alguns setores (como hall de elevadores) permanecem acesos, enquanto os demais são iluminados conforme sensores detectam movimentação de pessoas e veículos. O engenheiro Moysés Magalhães recomenda que os condomínios mantenham somente de 30% a 40% das lâmpadas acesas de forma intermitente. Isso, associado ao LED, pode reduzir bastante a conta de energia do final do mês. De acordo com Mônica Plumari, que atua no setor e é pós-graduada em construção sustentável, a introdução do LED nas garagens tem gerado economias de até 65% no consumo dos prédios.
SORTEIO ELETRÔNICO DE VAGAS Outra inovação que vem facilitando a vida do gestor é o sorteio eletrônico de vagas de garagem. No dia 12 de setembro, um sábado, o Condomínio Alphaview, complexo de 25 torres e 2.015 apartamentos localizado em Barueri, Grande São Paulo, equacionou o rodízio de suas 2.740 vagas em menos de 15 minutos. Conforme o síndico Ricardo Reina, houve apenas “três cliques, sendo dois de teste”. Realizado de forma eletrônica pela segunda vez em sua história, “o sorteio foi eficiente e rápido”, mas é um serviço que demanda organização prévia, pondera Ricardo. “O condomínio precisa setorizar antes o espaço de forma correta, para passar isso ao sistema, caso contrário, ele não irá
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funcionar.”
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Segundo a gerente da administradora no Alphaview, Sandra Vale, o sorteio demorava até uma semana quando era realizado de forma convencional. “Foi um alívio geral, porém, tivemos que desenvolver um projeto prévio, com a colaboração voluntária de condômino da área de TI (tecnologia de informação), atendendo à Convenção.” Esta define as vagas como indeterminadas, estabelece o rodízio anual e concede prioridade às pessoas com mobilidade reduzida (condição que precisa ser comprovada em documento expedido pela Secretaria de Saúde do Município). Depois de concebido, o projeto foi repassado ao analista de sistema Igor Araújo, que desenvolveu um software na área e o adequou às necessidades do Alphaview.
DICA / GARAGEM - EQUIPAMENTOS
NO SUBSOLO, MUITO ALÉM DOS CARROS
No ambiente “mil e uma utilidades” do subsolo, espaço é um bem precioso, principalmente quando há “excesso de cantos mortos”, comenta o engenheiro civil e exconstrutor, Roberto Boscarriol Júnior (Foto ao lado). O subsolo é uma das áreas que podem ser aproveitadas para o condomínio instalar novos equipamentos, segundo as ponderações do engenheiro, expostas a seguir: - Bicicletários: Suportes aéreos são a melhor alternativa para atender à tendência de aumento de uso das bicicletas, diante da expansão das ciclovias e ciclofaixas nos grandes centros urbanos; - Armários: Além do uso dos “cantos mortos” para abrigá-los, como áreas de vagas fixas confrontantes com as paredes, é possível também instalar modelos suspensos individuais; - Estações de reuso de água: “A solução é mais complicada, pois, além do espaço necessário para equipamentos e caixas de armazenamento, é necessário fazer um estudo de captação.” De acordo com a NBR 15.527/2007, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a água da chuva retida de locais onde passam pessoas e animais não poderá receber igual tratamento daquela proveniente de terraços e telhados, mesmo para usos não potáveis; - Espaços confinados para armazenar lixo, especialmente coleta seletiva: O ideal seria tirá-los do subsolo e levá-los para área de recuo de frente do prédio, pois a remoção dos resíduos será mais - Espaços para implantar estação de bombeamento de água de mina: Em geral, já existe no subsolo um local para bombas. Para agregar novos recursos, será preciso dimensionar o equipamento de filtragem e armazenamento. De qualquer modo, é necessário que um profissional estude cada contexto, já que há leis e normas a serem cumpridas.
PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM - PISOS
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fácil e sem acesso ao ambiente interno;
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DICA / SEGURANÇA – INTERFONE, ALARMES, CERCA ELÉTRICA ETC.
SEM COMUNICAÇÃO NÃO HÁ PROTEÇÃO Por Rosali Figueiredo
Os equipamentos de segurança dos condomínios devem contar com o suporte de recursos de comunicação e ser capazes de sinalizar e barrar situações de vulnerabilidade. Caso contrário, não terão eficácia. Por exemplo, de nada adianta a abundância de câmeras no CFTV se não houver alarmes, afirma o consultor em segurança patrimonial e delegado do Grupo de Operações Especiais da Polícia de São Paulo, Luís Renato Mendonça Davini. Também é fundamental contar com o apoio de uma central de interfones, de sensores e cercas elétricas. Nesta edição, a revista Direcional Condomínios mostra como devem funcionar alguns desses
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Semelhante a um aparelho de telefone (Imagem à esq.), a moderna central de interfone permite privacidade nas conversas entre moradores, diferente do modelo antigo (Acima), ainda encontrado em condomínios Foto Agnes da Silva André
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Foto Rosali Figueiredo
sistemas para que a segurança ganhe eficácia.
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INTERFONES Os condomínios mais antigos estão fazendo a transição das centrais de interfone, optando por modelos digitais. O síndico Ricardo Wolf, do Condomínio Edifício Bariloche, residencial de duas décadas, localizado na Vila Formosa, zona Leste de São Paulo, ilustra bem a situação: “Tínhamos uma central antiga com muitos problemas de funcionamento, como ruído, instabilidade, chamados fantasmas, confidencialidade, além de não permitir aparelhos com teclas, obrigando à operação constante do porteiro”. Além disso, destaca Ricardo, havia oito aparelhos na mesa do funcionário, já que os seis porteiros eletrônicos do edifício não eram integrados. No mês passado, o síndico concluiu a troca dos equipamentos na guarita e nas 36 unidades, com uma central que integra todo o sistema, “diminuindo a necessidade de intervenção do porteiro, uma vez que ele tem um único aparelho e todos os pontos do novo interfone conseguem falar entre si, através de discagem”. As mudanças trouxeram qualidade à comunicação, conforto aos moradores e reforço na segurança, já que “o porteiro pode agora dedicar mais atenção ao que está acontecendo ao seu redor”. A troca dos interfones demandou, porém, algum preparo prévio. O condomínio precisou substituir antes a estrutura de cabeamento e providenciou aos moradores os telefones de contatos com a portaria. De outro modo, deixou na guarita telefones de todas as unidades, caso o funcionário tivesse que falar com as unidades. A substituição, em si, levou três dias, mas Ricardo Wolf prevê um período de duas semanas para o processo todo. Também a síndica Agnes da Silva André, do Condomínio Edifício Minás, renovou o sistema de interfonia local. “Ela era muito antiga, uma espécie de paliteira em madeira, semelhante àquela que as telefonistas usavam antes. Tudo passava pela guarita, um morador na espera escutava a conversa dos demais, não havia privacidade.” Com 48 apartamentos, o Edifício Minás escolheu um modelo digital, que integra a comunicação entre todas as precisar da intermediação do porteiro.” Já para o síndico Ricardo Yoshio, do Condomínio Residencial Cupecê, de 14 prédios e 719 unidades, a operação foi mais complexa. “Quando entrei no condomínio em 2011, não havia uma central de interfone, cada prédio e mais as partes comerciais tinham interfones locais, antigos, que traziam muitos problemas e não possuíam interligação para comunicação entre eles.” Em seis meses, segundo Yoshio, foi implantado um novo sistema, com uma recepção que centraliza o atendimento dos interfones e telefones. “Desta forma, aumentamos o nível de segurança, pois o interfone reduz demais
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unidades e áreas comuns. “Cada unidade fala diretamente com outra, sem
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DICA / SEGURANÇA – INTERFONE, ALARMES, CERCA ELÉTRICA ETC. os problemas relacionados a visitantes ou prestadores de serviços”, avalia. Em outro prédio em que atua como síndico profissional, Ricardo Yoshio pretende modernizar a central no começo do próximo ano. É o Condomínio Reserva Atlântica, de 168 apartamentos, cujos equipamentos demandam manutenção constante. De acordo com o gestor de riscos em condomínios, Carlos Alberto Santos, os condomínios devem tomar um cuidado nessas substituições: providenciar sistemas de nobreak robustos, que apresentem boa duração de carga e evitem deixar o local sem comunicação durante quedas de energia ou situações emergenciais, como incêndio. Segundo o empresário do setor, João Luís Cicote, o nobreak mantém o interfone em funcionamento mesmo sem energia na rede elétrica. Para João Cicote, a nova geração de interfones introduziu inúmeras funcionalidades em relação às antigas, entre elas: - “Sigilo absoluto. Nas centrais antigas, muitas vezes se ouvia a conversa dos vizinhos em paralelo. Agora não há possibilidade de vazamento de comunicação entre dois pontos”; - “O Porteiro não é mais ‘telefonista’. Ou seja, quando um apartamento queria falar com outro, pedia isso ao porteiro, que chaveava os dois pontos.
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ALARMES/SENSORES DE PRESENÇA
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A integração dos equipamentos é a chave da segurança em um condomínio, costuma dizer o consultor da área, delegado Luís Renato Mendonça Davini. Em relação aos alarmes e sensores, o mais básico entre eles é o sensor perimetral de presença, afirma. “Mas isto nada adiante se ele não estiver integrado, por exemplo, com holofotes, e estes, por sua vez, com CFTV, o qual deve estar ligado ao monitoramento.” O objetivo do sensor de presença é denunciar a proximidade de alguém, por isso, a ideia de estar conectado a alarmes e holofotes. Tudo isso, porém, demanda “integração com o recurso humano, com pessoas treinadas e conhecedoras do sistema, para saber agir diante de uma situação real”. Ou seja, os equipamentos não resolvem sozinhos, ressalva Davini. O consultor recomenda ainda aos síndicos escolher bem os fornecedores e instaladores dos produtos, evitando o contrato de valor mais baixo. “O barato sai muito caro”, alerta.
CERCA ELÉTRICA Feita para proteger o perímetro do condomínio, a cerca elétrica pode se
DICA / SEGURANÇA – INTERFONE, ALARMES, CERCA ELÉTRICA ETC. No Interfone digital, os aparelhos permitem aos usuários teclarem para seus destinos diretamente (ponto a ponto), como para demais unidades, portaria, elevador etc.”; - “Sobra mais tempo para que o porteiro realize outras tarefas não menos importantes”; - “O terminal na portaria é um simples ‘PBX’ - não é mais uma caixa imensa colocada sobre a mesa do porteiro, com chaves para cima e para baixo. E para maior segurança e controle, possui dispositivo ‘bina’, para saber quem está ligando para a portaria”; - “Toda a fiação é encaminhada para pontos fora da portaria, resultando em instalação profissionalizada”; - “Baixa manutenção, componentes robustos e assistência técnica em todo País"; - “Oferece outras programações como rastreamento, ‘pega trote’, ‘não perturbe’ e senhas especiais para se abrir portões, portas ou mesmo para acender alguma luminária”. João Luís Cicote diz que os edifícios com mais de 30 anos de idade, “se já não trocaram o interfone pelo sistema digital, o farão dentro de pouco
transformar em uma arma se estiver inadequada às leis e normas técnicas relativas ao assunto, como a NBR IEC 60335-2-76, adverte o engenheiro de perícias e segurança do trabalho, Ayrton Barros. Há requisitos para a fabricação e também instalação do produto, como mostra o resumo abaixo: - É obrigatório dispor de placas de advertências ao longo da cerca na cor amarela (tamanho mínimo de 20 cm X 10 cm), em intervalos regulares; - Existe altura mínima para a barreira física e o 1º fio energizado. Por exemplo, a Lei Estadual 1113/2002, de São Paulo, regulamenta que a cerca tenha pelo menos 2,5 metros, medida do primeiro fio ao piso externo do lote; ela deve estar instalada com aterramento independente da rede elétrica do imóvel, utilizar isoladores de prolipropileno ou polietileno, ter voltagem máxima de até 10 mil volts, ser de energia eletrostática, e ter corrente elétrica de amperagem próxima à zero; - A corrente máxima de saída deverá ser de 500mA; - Também são determinados parâmetros de pulso e intervalo entre pulsos, “para evitar que a pessoa fique ‘grudada’ no fio e venha a óbito” em caso de contato e descarga; - É proibido o uso de arame farpado na sua construção, bem como o emprego de transformador para lâmpadas de Neon no lugar de cerca pulsante, “por risco severo de óbito, visto que gera tensão contínua e não pulsante”. OBS.: Em áreas em que a altura da cerca é baixa, ela não pode ser eletrizada recomenda-se o uso de modelo que só dê sinal de violação, sem tensão (choque), com sinal contínuo de alarme. Seu emprego é usual ao redor de áreas em que do lado interno a altura seja inferior a 2,10m, como acontece perto das piscinas. A manutenção deve ocorrer pelo menos a cada 24 meses e o projeto ser executado por engenheiro responsável, que apresente a respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – GUARITA, BLINDAGEM, INTERCOMUNICADORES
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tempo, a necessidade e o resultado conquistado são irreversíveis”.
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O SÍNDICO E SUA REGIÃO
MOOCA, VILA PRUDENTE & ÁGUA RASA: EM CONEXÃO COM A HISTÓRIA BRASILEIRA
Fotos Rosali Figueiredo
Clube Juventus visto do alto do Edifício Monterrey, no Alto da Mooca Síndica Angela Orefice, o marido Luiz (solista aposentado do Coral Lírico do Teatro Municipal de São Paulo) e a neta Mariana
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Regiões ocupadas por migrantes e imigrantes de bandeiras diversas, e áreas das mais urbanizadas da zona Leste da Capital Paulista, a Mooca, Vila Prudente e Água Rasa compõem um mosaico de culturas, em que se destaca a primeira. Com sotaque paulistano bem característico, nascida há 459 anos em terras indígenas, urbanizada depois de o português Borges de Figueiredo lotear sua fazenda e, logo então ocupada por milhares de italianos, a Mooca ainda mantém traços de toda essa herança, que se revela pela hospitalidade. A síndica Angela Orefice, do Condomínio Edifício Monterrey, simboliza bem esse enredo. Nascida na Itália há 73 anos, imigrou menina para o Brasil e hoje circula pelo bairro com a desenvoltura de quem achou seu lugar e estabeleceu com ele uma relação de alma gêmea. Ao receber a reportagem da Direcional
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Condomínios para falar da Mooca, Angela reuniu a família (o marido Luiz e a neta Mariana) na cozinha, onde preparou o almoço. Afinal, é neste ambiente que se materializam a cultura e as tradições, que se formam laços sociais e de amizade; dele se extrai um dos principais legados da Itália na formação da diversidade brasileira. Mas como acontece em toda cidade, a Mooca passa por intenso processo de verticalização: terrenos de antigas indústrias dão lugar a condomínios residenciais e comerciais contemporâneos, que se mesclam a alguns dos ícones locais, como o Estádio Conde Rodolfo Crespi, da Rua Javari (construído em 1929, palco dos jogos do Clube Atlético Juventus, o “moleque travesso”); a Igreja de São Rafael; e a Confeitaria Di Cunto, casa das mais antigas em atividade na cidade, nascida no final do século XIX, reinaugurada em 1935 pelos herdeiros do pioneiro Di Cunto, e comandada hoje por filhos e netos. A partir deste miolo central se estendem regiões mais nobres, como o Parque da Mooca e o Alto da Mooca, que abrigam o Clube Juventus, o Teatro Arthur Azevedo (reformado e reinaugurado pela Prefeitura neste ano), o Parque da Sabesp e o shopping center do bairro. Quem quiser entender um pouco mais dessa trajetória, deve visitar o Museu da Imigração (Rua Visconde de Parnaíba, 1316; tel. (11) 2692-1866; www.museudaimigracao.org.br.). Ele ocupa as belas e amplas instalações da antiga Hospedaria de Imigrantes, que entre 1887 e 1978 recebeu 2,5 milhões de pessoas de 70 nacionalidades que aportaram no Brasil. (Por Rosali Figueiredo)
VILA PRUDENTE, ZELINA & ÁGUA RASA A síndica Margarete Zanetti Alvarez enviou esta imagem tirada de uma das janelas de seu prédio, o Edifício Ideali, localizado no Parque Vila Prudente. O lugar foi urbanizado por lituanos e brasileiros de outras cidades paulistas e estados, passa por mudanças, especialmente desde a chegada do metrô da Linha Verde, e mantém relações com os paulistanos Tatuapé e Mooca e os vizinhos São Caetano do Sul e Santo André.
SEÇÃO TIRA-TEIMA
COMO EXPLORAR SERVIÇOS EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL? Condomínios entregues pelas construtoras com espaços para salão de beleza e bar de piscina, entre outros serviços, nem sempre dispõem de Convenção permitindo a exploração comercial dessas áreas. A seguir, o advogado Antonio Artêncio Filho orienta como regularizar a situação. 1. É POSSÍVEL REGULARIZAR USO COMERCIAL? Sim, mas a Convenção deverá sempre nortear a locação e esta, por sua vez, terá que ser aprovada em assembleia de condôminos, palco onde serão definidas as formalidades de praxe (contrato exclusivo, garantias, pagamento do aluguel, luz, IPTU, taxa condominial etc.). Resolvida a parte legal, a locação deverá ser firmada por contrato comercial escrito, contendo as garantias locativas e demais termos típicos dessa transação.
2. O QUÓRUM DEVERÁ SER QUALIFICADO?
O locatário não poderá realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma nem a cor da fachada, tampouco das partes e esquadrias externas, e não poderá utilizálas “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. A rotina do condomínio também não poderá ser alterada e a clientela deverá se restringir aos condôminos, para não comprometer a segurança nem sua característica de residencial. (Leia análise mais aprofundada do assunto em artigo de Antonio Artêncio F. no site da Direcional Condomínios: www. direcionalcondominios.com.br/colunistas).
ANTONIO ARTÊNCIO FILHO Advogado pós-graduado em Direito Civil e especialista em Administração de Condomínios. Também é síndico profissional e titular do escritório Lancia & Artêncio Advogados Associados. Mais informações: antonioartencio@aaf.adv.br.
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Foto Rosali Figueiredo
Há necessidade de aprovação unânime da locação pelos condôminos, tornando este pacto contratual legítimo, a ser firmado pelo síndico, pois se trata de alteração de destinação de área comum. A assembleia nunca poderá atacar o direito subjetivo de uso das partes comuns por qualquer condômino.
3. DEMAIS CUIDADOS NECESSÁRIOS ao ESPAÇO
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ACESSÓRIOS
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ACESSÓRIOS ...
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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADO
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ALAMBRADO, BOMBAS
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antena, cadeira, controle de pragas, cobertura
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COBERTURA
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ELÉTRICA, INSPEÇÃO PREDIAL
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ELEVADOR ...
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ELEVADOR
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ELEVADOR, ILUMINAÇÃO
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FITNESS, GERADOR
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HIDRÁULICA
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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IMPERMEABILIZAÇÃO...
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IMPERMEABILIZAÇÃO
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Impermeabilização, Individualização de água, incêndio
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INTERFONE
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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL
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PINTURA PREDIAL
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INTERFONE, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, MANUTENÇÃO PREDIAL...
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PINTURA PREDIAL
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pintura predial
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pintura predial...
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pintura predial
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PINTURA PREDIAL
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Playground
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Playground, Projetor
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piso
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SISTEMA DE SEGURANÇA...
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RADIOCOMUNICAÇÃO, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA
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Sistema de Segurança, Terceirização...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO
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TERCEIRIZAÇÃO...
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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, UNIFORME, VIDROS
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terceirização...
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terceirização
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capa promocional