MarketView | JAPAN RETAIL | 2023年第4四半期
MARKETVIEW | JAPAN RETAIL | 2023年第4四半期
旺盛な出店意欲を背景に空室消化が進む ハイストリート賃料は6エリアで上昇 －0.7pts 前期比 銀座 空室率
＋0.9% 前期比 銀座 ハイストリート賃料
＋0.2pts 前期比 心斎橋 空室率
＋10.8% 前期比 心斎橋 ハイストリート賃料
– 空室率は9エリア中5エリアで前期から低下、ハイストリート賃料は10エリア中6エリア
で上昇した。賃料がコロナ前の水準を上回ったエリアの数は前期（銀座、心斎橋、神戸） から変化はなかった。
4% 2% 神戸
栄
天神
天
京都
神
心斎橋
京
渋谷
心
新宿
栄
斎
神
戸
都
橋
300,000 250,000
今期に入ると東京や大阪で検討できる空室はほぼ枯渇した。ラグジュアリーブランド
200,000
広がっている。
100,000
は視認性が高い複数階の大型店舗を選好する傾向がみられ、検討先は新規供給にまで
表参道・原宿
谷
円／坪
銀座
渋
0%
宿
– ラグジュアリーブランドは好調な売上を背景に出店意欲が群を抜いて高い。ただし、
6%
新
ている。
8%
座
後の正常化およびインバウンド需要復活で売上が回復したリテーラーが牽引役となっ
Figure 1: 空室率（上）と ハイストリート賃料（下）
表 参 道・原 宿
リユース、カプセルトイショップなど。ラグジュアリーブランドだけでなく、コロナ
栄 ハイストリート賃料
栄 空室率
銀
– 積極的な出店の動きがみられたリテーラーは、ラグジュアリーブランド、アパレル、
±0.0% 前期比
±0.0pts 前期比
150,000 50,000
Q4 2019
Q4 2023
出所：CBRE、Q4 2023
1
CBRE RESEARCH
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220,000
3%
200,000
ハイストリートでは空室が枯渇しつつあり、リテーラーの選択肢は狭まっている。今
0%
床を決め、現行の支払賃料よりも高い水準で契約した事例があった。また、リテー
出所：CBRE、Q4 2023
化していた銀座1丁目の空室区画でテナントが決まる事例もみられた。
270,000
発生しなかった。表参道エリアでは募集区画が限定的で、立地はセカンダリーエリア に偏りつつある。特にラグジュアリーブランドが検討できる募集区画はほぼなくなっ た。そのためラグジュアリーブランドの検討先は今後の新規供給物件が対象となって
いる。ハイストリート賃料は対前期比横ばいの198,800円／坪。
260,000 250,000
Q4 2024
Q3 2024
Q2 2024
Q1 2024
Q4 2023
Q3 2023
Q2 2023
230,000
Q1 2023
240,000 Q4 2022
どが出店を決めた。今期の空室率は対前期比2.8ポイント低下の2.9％で、原宿エリアの
200坪を超える大型区画の消化が寄与。ハイストリート全体でも新たな空室はほとんど
▶ Forecast
Q3 2022
表参道・原宿のハイストリートでは、原宿エリアでアパレル、シューズ、リユースな
180,000
Q4 2023
円／坪
Q2 2022
＋1.5％、対2019年Q4比で3.5％上回ると予想する。
Q3 2023
Figure 3: 銀座 ハイストリート賃料の予測
Q1 2022
初めて上昇に転じたことなどが寄与した。1年後のハイストリート賃料は今期に対して
ハイストリート賃料
Q2 2023
Q4 2021
ハイストリート賃料は対前期比＋0.9％の263,000円／坪と、2期連続で上昇。コロナ前
の水準（2019年Q4、25,8000円／坪）を1.9％上回った。松屋通りの賃料相場がコロナ後
Q1 2023
空室率
Q1 2020
ラーの検討エリアはセカンダリーエリアにも徐々に広がっている。今期は募集が長期
Q4 2022
Q4 2019
期は再契約が散見されたほか、海外アパレルブランドの旗艦店が競合を抑えて館内増
Q3 2021
100坪以上の空室区画が複数消化されたことが寄与した。
240,000
Q2 2021
カーなどの引き合いがみられた。今期の空室率は対前期比0.7ポイント低下の2.8％。
260,000 6%
Q1 2021
ジュアリーブランド、フレグランスブランドなど。この他に、高級腕時計、酒類メー
280,000
Q4 2020
銀座のハイストリートで今期（Q4）出店を決めたリテーラーはアパレル、物販、ラグ
円／坪
9%
Q3 2020
銀座と渋谷の賃料が2期連続で上昇
Figure 2: 銀座 空室率とハイストリート賃料
Q2 2020
東京
出所：CBRE、Q4 2023
Figure 4: 表参道・原宿 空室率とハイストリート賃料
円／坪
9%
200,000 195,000
6%
190,000 3%
0%
185,000
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
ハイストリート賃料 空室率 空室率 ハイストリート賃料
Q3 2023
Q4 2023
180,000
出所：CBRE、Q4 2023
2
CBRE RESEARCH
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新宿のハイストリートでは長期間空室だった募集区画に（リユースの）出店が決まっ
た。この他に、日系・外資アパレル、時計ブランドやカプセルトイショップ、リユー
Figure 5: 新宿 空室率とハイストリート賃料
スなどの引き合いがみられた。今期の空室率は対前期比0.9ポイント低下の5.8％。空室
9%
り、依然として東京で最も高い水準。とはいえ、今年の春頃からリテーラーの引き合
6%
率は2020年Q3の調査開始以来初めて低下したものの、大型区画が引き続き募集中であ いが増えた結果、小ぶりな区画から空室は消化しており、募集区画の数自体は少ない。 エリア内での移転先がほぼない状況であることから、既存店舗で再契約する事例が散 見されている。ハイストリート賃料は対前期比横ばいの170,000円／坪。
渋谷のハイストリートで今期出店を決めたリテーラーはセレクトショップ、リユース
など。この他に、カプセルトイ、アパレル、モバイルショップなどの引き合いがみら
れた。今期の空室率は対前期比0.3ポイント低下の3.8％で、小ぶりな空室区画の消化が 寄与した。ハイストリートの募集区画は残り僅かとなり、ラグジュアリーブランドが
検討できる立地はほぼなくなった。ハイストリート賃料は対前期比＋3.9％の134,400円
／坪と、2期連続で上昇した。公園通りの相場上昇が要因。当該エリアに対してはリ テーラー全般の人気が高く、募集区画をめぐる競争は激化している。
円／坪
200,000 150,000 100,000
3% 0%
50,000 Q4 2022 空室率
出所：CBRE、Q4 2023
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
空室率 ハイストリート賃料
ハイストリート賃料
0
Q4 2023
Figure 6: 渋谷 空室率とハイストリート賃料
円／坪
9%
135,000
6%
130,000
3%
125,000
0%
Q4 2022
空室率
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
ハイストリート賃料 ハイストリート賃料 空室率
Q4 2023
120,000
出所：CBRE、Q4 2023
Figure 7: 業態別出店数（路面店舗）割合 東京
その他
100%
リユース
80%
ショールーム 家具・雑貨
60%
ドラッグストア
ヘルス&ビューティー
40%
アウトドア・スポーツ 食物販・飲食店
20% 0%
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
* プレスリリース、メディア報道などの情報をCBREで加工して算出 5エリア（銀座・表参道・原宿・新宿・渋谷）を対象とする 出所：CBRE、Q4 2023
3
CBRE RESEARCH
Q4 2023
ラグジュアリー ファッション
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関西
Figure 8: 心斎橋 空室率とハイストリート賃料
240,000
心斎橋の今期（Q4）のハイストリートでは、御堂筋沿いの店舗をラグジュアリーブラ
6%
200,000
ンドがいち早く確保する動きが既存物件だけでなく竣工予定の物件でもみられた。 中には募集区画に対して複数のリテーラーが競合した結果、成約賃料が従前のテナ
3%
160,000
アパレルが心斎橋筋商店街のコロナ前と同じ出店場所で再オープン。また、アパレ
ントの支払賃料から大幅に上昇した事例もあったようだ。この他の物件では、大手
0%
賃料は上昇傾向、心斎橋はコロナ禍前を14.1％上回る
ル、スポーツブランド、アウトドアブランドなどの引き合いがみられた。今期の空室
率は、対前期比0.2ポイント上昇の3.0％。空室消化は進んだものの、新規供給が空室
を抱えてオープンしたことが影響した。一方で、今期のハイストリート賃料は
226,000円／坪と、対前期比10.8％と4期連続で上昇。コロナ禍直前の水準（2019年Q4、 198,000円／坪）に対して＋14.1％と、全国で最も高い伸び率となった。
梅田の募集区画では、ドラッグストアやアイウェア、キャラクターのオフィシャル
ショップなどの引き合いがみられた。今期のハイストリート賃料は114,000円／坪と、 対前期比横ばい。賃料相場の変化を示唆するような事例はなかった。
京都のハイストリートで今期出店が決定したリテーラーはアパレルなどで、この他 に、ラグジュアリーブランドやスニーカーブランドなどの引き合いがみられた。2023
年に入りリテーラーの出店ニーズが回復したことで、四条通の募集空室は枯渇しつ
Q4 2022
空室率
出所：CBRE、Q4 2023
Q1 2023
Q2 2023
ハイストリート賃料
Q3 2023
120,000
Q4 2023
Figure 9: 京都 空室率とハイストリート賃料
円／坪
9%
100,000
6%
80,000
3%
60,000
0%
Q4 2022
空室率
Q1 2023
Q2 2023
ハイストリート賃料
Q3 2023
Q4 2023
40,000
つある。そのため、リテーラーの検討範囲は広がりつつあるようだ。今期は烏丸通
出所：CBRE、Q4 2023
の3.3％。ハイストリート賃料は96,500円／坪と、対前期比3.8％と6期連続で上昇した。
9%
120,000
象としたフィットネスやヘアサロンの引き合いがみられた。リテーラーの出店ニー
ズ増加に伴い、長期間空室だった区画でも、引き合いが散見されるようになってい
6%
100,000
率は僅かに上昇したものの、ハイストリート賃料は104,500円／坪と、対前期比5.0％
る。今期の空室率は対前期比0.2ポイント上昇の4.2％。小規模な空室発生により空室
3%
80,000
と2期連続で上昇した。
0%
でアウトドアブランドがオープンした。今期の空室率は、対前期比2.0ポイント低下
神戸のハイストリートでは、ラグジュアリーブランドやジュエリー、近隣住民を対
Figure 10: 神戸 空室率とハイストリート賃料
Q4 2022
空室率
出所：CBRE、Q4 2023
4
円／坪
9%
CBRE RESEARCH
Q1 2023
円／坪
Q2 2023
ハイストリート賃料
Q3 2023
Q4 2023
60,000
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名古屋
福岡
賃料は4期連続の横ばい
栄のハイストリートで今期（Q4）出店が決定したリテーラーは高級腕時計やアパレルな
ど。この他に、リユース、コスメ、登山用品などの引き合いがみられた。同エリアで
は募集区画が依然として少なく、特にリテーラーのニーズが集中する南大津通りでは、 出店に繋がりにくい状況。ただし、この通りでは2026年に新規供給が予定されており、
1階路面の店舗区画については、ラグジュアリー系での出店が有力になっている様子。
新規供給によって人通りの増加も予想されることから、ラグジュアリーブランドだけ
でなく、ブランドイメージ改善を狙うリテーラーの出店ニーズが顕在化する可能性が
あ る 。 空 室 率 は 5 四 半 期 連 続 の 0.0 ％ 、 ハ イ ス ト リ ー ト 賃 料 は 4 期 連 続 横 ば い の
71,000円／坪。
賃料は＋1.3％で再び上昇
天神のハイストリートで今期（Q4）出店が決定したリテーラーはドラッグストア、アパレル、
カラオケボックスなど。この他に、時計・ジュエリー、フレグランスブランド、アミューズ
メントなどの引き合いがみられた。空室率は、対前期比0.5ポイント上昇の3.0％。空室消化の
一方で、大型ドラッグストアの閉店による空室発生が空室率を押し上げた。
ハイストリート賃料は56,200円／坪と、対前期比1.3％の上昇。一部のエリアで相場がコロナ
下の底値を脱したことが寄与した。また、総じてアパレルは賃料負担力が高まっており、今 期出店が決定した事例の成約賃料水準は相場をやや上回ったようだ。とはいえ、出店ニーズ のあるリテーラーの多くは未だコスト意識が高い。コロナ下で長期化していた募集区画で今 期成約に至った事例では、オーナーが成約賃料を募集賃料よりも下げたことが決め手となっ たようだ。
Figure 11: 栄 空室率 ＆ ハイストリート賃料
Figure 12: 天神 空室率 ＆ ハイストリート賃料
円／坪
6%
75,000
6%
4%
70,000
4%
55,000
2%
65,000
2%
50,000
60,000
0%
0%
Q4 2022
Q1 2023
空室率
ハイストリート賃料
出所：CBRE、Q4 2023
5
円／坪
CBRE RESEARCH
Q2 2023
Q3 2023
Q4 2023
60,000
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
Q4 2023
45,000
空室率 ハイストリート賃料 ハイストリート賃料 空室率 出所：CBRE、Q4 2023
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Figure 13: 空室率
Figure 14: ハイストリート賃料（円／坪）
銀座
東京
Q4 2022
Q1 2023
7.6%
6.2%
6.7%
3.5%
2.8%
5.6%
6.7%
7.2%
5.7%
2.9%
6.6%
6.6%
6.7%
6.7%
5.8%
6.9%
5.9%
2.9%
4.1%
3.8%
7.6%
4.6%
3.4%
2.8%
3.0%
6.6%
7.8%
8.0%
5.3%
3.3%
6.0%
5.2%
5.2%
4.0%
4.2%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
2.5%
3.0%
2.5%
2.5%
3.0%
表参道・原宿 新宿 渋谷
関西 名古屋 福岡
心斎橋
京都 神戸
栄
天神
Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
• Q3 2022より、空室率の調査対象フロアを「 1階もしくは1階を含む複数階で募集している区画すべて」に 変更しています。出所：CBRE、Q4 2023
Figure 15: エリア通行者量の変化率
銀座 東京
表参道・原宿 新宿
名古屋 福岡
対Q4 2019比
＋6%
－35%
＋6%
－34%
心斎橋
＋11%
－35%
神戸
＋4%
京都 栄
天神
－4% ＋1%
＋2%
＋6%
－36%
－40% －35%
－47%
CBRE RESEARCH
表参道・原宿 新宿 渋谷
心斎橋 関西 名古屋 福岡
梅田 京都 神戸 栄
天神
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
Q4 2023
250,700
257,600
257,600
260,600
263,000
188,800
188,800
188,800
198,800
198,800
170,000
170,000
170,000
170,000
170,000
127,800
127,800
127,800
129,400
134,400
152,000
164,000
193,000
204,000
226,000
96,500
101,500
101,500
114,000
114,000
71,000
80,000
85,000
93,000
96,500
80,000
80,500
80,500
99,500
104,500
71,000
71,000
71,000
71,000
71,000
46,500
47,500
55,500
55,500
56,200
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
Q4 2023
400,000
400,000
400,000
400,000
400,000
350,000
350,000
350,000
350,000
350,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
350,000
350,000
380,000
130,000
130,000
130,000
180,000
180,000
100,000
110,000
120,000
135,000
140,000
150,000
150,000
150,000
200,000
220,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
出所：CBRE、Q4 2023
Figure 16: プライム賃料（円／坪）
銀座 東京
表参道・原宿 新宿 渋谷
－35%
出所：技研商事インターナショナル「KDDI Location Analyzer」* CBRE、Q4 2023 * auスマートフォンユーザーのうち個別同意を得たユーザーを対象に個人を特定できない処理を行って集計 * KDDI Location Analyzerデータ精度向上の影響で過去の集計データから数字が増減していることがあります
6
東京
－43%
＋2%
渋谷 関西
対前期比
銀座
Q4 2022
心斎橋 関西 名古屋 福岡
梅田 京都 神戸 栄
天神
出所：CBRE、Q4 2023
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調査概要 空室率 調査対象
調査時点
調査方法
本社
金沢
関西支社
名古屋
• 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象（新築施設は開業済みのものが対象）
札幌
広島
• 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値 （共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）
仙台
福岡
・CBREが独自に設定した対象地： 銀座ハイストリート（143棟）、表参道・原宿ハイストリート（228棟）、 新宿ハイストリート（60棟）、渋谷ハイストリート（65棟）、 心斎橋ハイストリート（185棟）、京都ハイストリート（179棟）、 神戸ハイストリート（106棟）、栄ハイストリート（52棟）、天神ハイストリート（193棟） • 対象フロアは1階を含む賃貸区画のすべて
プライム賃料／ ハイストリート賃料 エリア通行者量の変化率 四半期
空室率
• CBREが独自に設定した対象地 • ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定 • 対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定 第2四半期：6月末
プライム賃料 ハイストリート賃料
• 対象地における総通行者量の前期に対する増減割合
Contacts 寛
マネージングディレクター リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.com
第3四半期：9月末
第4四半期：12月末
• 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の最上限値 （共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない） • 主要都市における、都心商業立地の中の一等地（の賃料）
エリア通行者量の変化率
大久保
大阪市北区大深町4-20 グランフロント大阪 タワーA 06 6292 1740
• CBREが独自に設定した対象地 第1四半期：3月末
本田
あす香
ディレクター リテールチームリーダー asuka.honda@cbre.com
東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル 03 5288 9288
時点集計
札幌市中央区北3条西4-1-1 日本生命札幌ビル 011 231 6931
仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651
金沢市広岡3-3-11 JR金沢駅西第四NKビル 076 224 6310
名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541
広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321
福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711
横浜
横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311
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7
本レポートは、CBREが発行する有価証券、もしくは他社が発行する有価証券の将来的なパフォーマンスを示唆するものではありません。特定の投資や投資戦略に関してはお客様ご自身で独自に検討する必要があり ます。CBREは、投資の適合性について評価する責任を一切負いません。本レポートを閲覧された方は、本レポートの情報の正確性、完全性、妥当性、あるいはその利用に起因するCBREおよびその関連会社、役員、取締 役、社員、エージェント、アドバイザー、代表者に対する一切の請求権を放棄したものとみなされます。 CBRE RESEARCH
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