賃貸オフィス成約面積 大阪市
出所：
自社ビル⇒賃貸ビル 移転事例 年以降
建築単価 全国オフィス用途・ 造
出所：国土交通省「建築着工統計」
新規供給面積 大阪市グレード別
出所：
新規供給 大阪市中心部
新規供給面積／新規需要面積 大阪市全体
出所： 新規需要平均 （ ～ ） 万坪
空室率・想定成約賃料 大阪市全体
出所：
新築ビル募集状況 大阪市
確保済 ％ 募集中 ％ 出所： 確保済 ％ 募集中 ％
不動産投資マーケット 全国
不動産投資マーケット 全国 セクター別
年国債利回り
まとめ
検討にあたってのポイント
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自社ビル 賃貸ビルの判断基準：メリット デメリット
( ) ( vs ) ( ) ( )*1 ( ) ( ) ( ) *2
定量的な分析の一例 シミュレーション：賃借の場合
■ビルの保有vs賃借比較シミュレーション
《賃借》 単位：千円 FY0 FY1 FY2 FY3 FY4 FY5 FY6 FY7 FY8 FY9 FY10 10年間累計 売上高(A) 10,000,000 10,300,000 10,609,000 10,927,270 11,255,088 11,592,741 11,940,523 12,298,739 12,667,701 13,047,732 13,439,164 118,077,957 売上原価 7,000,000 7,210,000 7,426,300 7,649,089 7,878,562 8,114,919 8,358,366 8,609,117 8,867,391 9,133,412 9,407,415 82,654,570 売上総利益 3,000,000 3,090,000 3,182,700 3,278,181 3,376,526 3,477,822 3,582,157 3,689,622 3,800,310 3,914,320 4,031,749 35,423,387 販売費及び一般管理費 支払家賃 本社ビル 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 500,000 上記以外 2,450,000 2,523,500 2,599,205 2,677,181 2,757,497 2,840,221 2,925,428 3,013,191 3,103,587 3,196,694 3,292,595 28,929,099 合計 2,500,000 2,573,500 2,649,205 2,727,181 2,807,497 2,890,221 2,975,428 3,063,191 3,153,587 3,246,694 3,342,595 29,429,099 営業利益(B) 500,000 516,500 533,495 551,000 569,030 587,601 606,729 626,431 646,724 667,625 689,154 5,994,288 営業外収益 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 500,000 合計 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 500,000 営業外費用 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 400,000 合計 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 400,000 経常利益(C) 510,000 526,500 543,495 561,000 579,030 597,601 616,729 636,431 656,724 677,625 699,154 6,094,288 特別利益 150,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合計 150,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 特別損失 100,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合計 100,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 税引前当期純利益 560,000 526,500 543,495 561,000 579,030 597,601 616,729 636,431 656,724 677,625 699,154 6,094,288 法人税等 168,000 157,950 163,049 168,300 173,709 179,280 185,019 190,929 197,017 203,288 209,746 1,828,286 合計 168,000 157,950 163,049 168,300 173,709 179,280 185,019 190,929 197,017 203,288 209,746 1,828,286 当期純利益(D) 392,000 368,550 380,447 392,700 405,321 418,321 431,710 445,501 459,706 474,338 489,408 4,266,001 P/L
定量的な分析の一例 シミュレーション：保有の場合
■ビルの保有vs賃借比較シミュレーション
《保有》 築25年 築30年 築35年 単位：千円 FY0 FY1 FY2 FY3 FY4 FY5 FY6 FY7 FY8 FY9 FY10 10年間累計 売上高(A) 10,000,000 10,300,000 10,609,000 10,927,270 11,255,088 11,592,741 11,940,523 12,298,739 12,667,701 13,047,732 13,439,164 118,077,957 売上原価 7,000,000 7,210,000 7,426,300 7,649,089 7,878,562 8,114,919 8,358,366 8,609,117 8,867,391 9,133,412 9,407,415 82,654,570 売上総利益 3,000,000 3,090,000 3,182,700 3,278,181 3,376,526 3,477,822 3,582,157 3,689,622 3,800,310 3,914,320 4,031,749 35,423,387 販売費及び一般管理費 支払家賃 本社ビル 50,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 減価償却費 本社ビル 0 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 120,000 BMフィー 本社ビル 0 2,880 2,880 2,880 2,880 2,880 2,880 2,880 2,880 2,880 2,880 28,800 修繕費(CAPEX含む) 本社ビル 0 30,000 4,500 4,500 4,500 200,000 9,000 9,000 9,000 9,000 200,000 479,500 固都税 本社ビル 0 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 50,000 損害保険料 本社ビル 0 225 225 225 225 225 225 225 225 225 225 2,250 不動産売買関連費用 本社ビル 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 上記以外 2,450,000 2,523,500 2,599,205 2,677,181 2,757,497 2,840,221 2,925,428 3,013,191 3,103,587 3,196,694 3,292,595 28,929,099 合計 2,500,000 2,573,605 2,623,810 2,701,786 2,782,102 3,060,326 2,954,533 3,042,296 3,132,692 3,225,799 3,512,700 29,609,649 営業利益(B) 500,000 516,395 558,890 576,395 594,425 417,496 627,624 647,326 667,619 688,520 519,049 5,813,738 対現状(賃借)比 -105 25,395 25,395 25,395 -170,105 20,895 20,895 20,895 20,895 -170,105 -180,550 営業外収益 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 500,000 合計 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 500,000 営業外費用 支払利息(本件不動産相当分) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 上記以外 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 400,000 合計 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 400,000 経常利益(C) 510,000 526,395 568,890 586,395 604,425 427,496 637,624 657,326 677,619 698,520 529,049 5,913,738 対現状(賃借)比 -105 25,395 25,395 25,395 -170,105 20,895 20,895 20,895 20,895 -170,105 -180,550 特別利益 不動産譲渡益（最終年度） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合計 150,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 特別損失 100,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 合計 100,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 税引前当期純利益 560,000 526,395 568,890 586,395 604,425 427,496 637,624 657,326 677,619 698,520 529,049 5,913,738 対現状(賃借)比 -105 25,395 25,395 25,395 -170,105 20,895 20,895 20,895 20,895 -170,105 -180,550 法人税等 168,000 157,919 170,667 175,918 181,327 128,249 191,287 197,198 203,286 209,556 158,715 1,774,121 対現状(賃借)比 0 -32 7,619 7,619 7,619 -51,032 6,269 6,269 6,269 6,269 -51,032 -54,165 合計 168,000 157,919 170,667 175,918 181,327 128,249 191,287 197,198 203,286 209,556 158,715 1,774,121 当期純利益(D) 392,000 368,477 398,223 410,476 423,097 299,247 446,337 460,128 474,333 488,964 370,334 4,139,616 対現状(賃借)比 -74 17,777 17,777 17,777 -119,074 14,627 14,627 14,627 14,627 -119,074 -126,385 P/L
定量的な分析の一例 キャッシュフロー比較：保有
《保有》 築25年 築30年 築35年 単位：千円 FY0 FY1 FY2 FY3 FY4 FY5 FY6 FY7 FY8 FY9 FY10 10年間累計 支払家賃 - 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 500,000 不動産所有関連費用（除減価償却費） - -38,105 -12,605 -12,605 -12,605 -208,105 -17,105 -17,105 -17,105 -17,105 -208,105 -560,550 不動産売買関連費用 - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 支払利息 - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 税金増減額 - 32 -7,619 -7,619 -7,619 51,032 -6,269 -6,269 -6,269 -6,269 51,032 54,165 敷金・保証金 - 50,000 0 0 0 0 0 0 0 0 -50,000 0 不動産売買代金 - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 借入金 - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 借入金返済 - 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 差引増減額 - 61,927 29,777 29,777 29,777 -107,074 26,627 26,627 26,627 26,627 -157,074 -6,385 CF（増減額）
賃借
シナリオ策定の一例：所有不動産についての方向性
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多くの人は「完全在宅勤務」よりも 「週に一度以上の出社」を希望している
「オフィス機能の多様性・サービスの付加価値」は 若年層ほど求めている傾向
国内外の経営企画部門が「人」「業務」視点での不動産戦略を重視
オフィスの働き方検討に必要なプロセス
アフターコロナのオフィス作り
場の目的によって作り方も変わる オフィスは〇〇の場である
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アフターコロナのオフィス作り
トリドールホールディングス様
外食産業のイメージ刷新、優秀な人財の確保が目的、経営理念のアップデートとオフィス移転を同時 に実現した移転プロジェクト
課題：
• 今後、優秀な人財の確保に危機感
• 経営理念とオフィス環境にギャップ、狭隘な執務環境
• 東京都内の4カ所および神戸市内に本社機能が分散、生産性低下の1要因がオ フィス
解決策：
• 社長インタビューより、今後の戦略及びオフィス構築のビジョンを設定
• 会議室調査や社員アンケート調査をベースに分析を行い、最適な会議室数・ワーク ポイント数を提案ABWを導入するオフィスという前提があったため、チェンジマネジメン トを丁寧に実行
• 移転9ヶ月前から働き方に関わるタスクの洗い出しやタスクの進捗確認を定期的に 行うタスクフォースチームワークショップを実施
• 移転6ヶ月前からはABWの働き方を理解するためにチェンジチャンピオンワークショッ プを実施、ビジョン・スペースの使い方・ITツール・新しい会議の方法等をチャンピオン
に伝え新しい働き方に対する啓蒙活動を促進
成果：
⚫ 新しいオフィスでは、経営理念が体現できる（できてきている）と答えた従業員が 72％
⚫ 社員満足度30％増加
⚫ 以前の職場環境と比較して、業務の生産性は上がったと感じた社員が77％
⚫ 的確で厳格なコストと品質管理により、クライアントの期待通りのオフィス空間を構築
⚫ 各種メディアにも多数掲載