ジャパンオフィスマーケットビュー2023年第4四半期

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オールグレード賃料は三大都市全てで上昇も、 今後は供給要因により再び調整局面へ GDP成長率 Q4

*出所：日本経済研究センター

13pts

前期比＋3pts

日銀短観DI（全規模・全産業）Q4

＋0.3% 前期比 東京グレードA賃料 Q4

－0.9pts 前期比 東京グレードA空室率 Q4

東京：賃料はいずれのグレードも約3年ぶりに上昇

‒ 今期（Q4）の空室率は全てのグレードにおいて対前期比で低下した。新築・築浅の大型ビルを中心に空室の消化が進み、

オールグレードの新規需要は、過去四半期平均の約2倍の8.3万坪となった。賃料は2020年Q1以来約3年振りに全てのグレー

ドで上昇。空室消化が進んだビルを中心に賃料を上げ戻す動きが散見された。

大阪：全てのグレードで空室率は低下

‒ 今期の空室率は、全てのグレードにおいて対前期比で低下した。グレードAでは同－0.6ポイントの2.4％と5期連続で低下。

テナントニーズは面積帯の大小に関わらず総じて堅調で、グレードを問わず空室消化が進んだ。オールグレード賃料は対

前期比0.6％の上昇。立地が良く、2024年の大型供給と競合しない一部の中小型物件で賃料水準を引き上げる動きがみられた。

名古屋：グレードAの賃料は2期連続で上昇

‒ 今期のオールグレード空室率は対前期比－0.2ポイントの5.6％。立地や設備水準など競争力のあるビルを中心に、グレード

アップや立地改善、建て替えによる移転のほか、館内増床や新規開設などで空室消化が進んだ。オールグレード賃料は対

前期比0.1％の上昇。空室消化が進んだビルや引き合いの多いビルでは、引き下げた募集賃料を上げ戻す動きが散見された。

地方都市：新規供給を主因に空室率が上昇した都市はあるも、需要は全国的に堅調

‒ 今期のオールグレード空室率は、10都市中6都市で対前期比上昇、3都市で低下、1都市で横ばい。新規供給を主因に複数の都

市で空室率が上昇したものの、グレードアップや立地改善移転、新規開設など全国的に堅調な需要がみられた。オールグ

レード賃料は、10都市中5都市で対前期比上昇、3都市で下落、2都市で横ばい。全国的に賃料の下落には一服感がみられる。

1

CBRE RESEARCH

Figure 1 : グレードA 想定成約賃料

40,000 円／坪

▶ Forecast

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000

Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024

＋1.8% 予測値* 前年同期比

東京

出所 : CBRE, Q4 2023

大阪

名古屋

© 2024 CBRE, INC.

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東京

賃料はいずれのグレードも約3年ぶりに上昇

今期（Q4）の空室率は全てのグレードにおいて対前期比で低下した。中でも、グレードAは低

下幅が最も大きく、対前期比－0.9ポイントの5.7％となった。採用強化を目的に、高い利便

性やグレードを備えたビルを求める移転の動きにより、新築・築浅の大型ビルを中心に空室

消化が進んだ。今期の新規供給はグレードAビル2棟を含む4.7万坪。このうち、 「渋谷・恵比

寿」エリアで竣工したグレードAビルはほぼ満室稼働となった。同ビルは、渋谷駅にデッキ で接続する利便性などが評価され、近隣のIT関連企業のほか、エリア外からも複数の大型移 転の需要を取り込んだ。既存ビルでは、国内企業を中心に、グレードアップや立地改善、建 て替えによる移転などが散見され、空室期間が長引いていた大型区画の消化も進んだ。この

結果、今期のオールグレードの新規需要は、過去四半期平均の約2倍の8.3万坪となった。

強含む需要を背景に、賃料は2020年Q1以来、約3年振りにいずれのグレードも上昇に転じた。 グレードAで対前期比＋0.3％の34,650円／坪、グレードAマイナスで同＋0.4％の23,700円／坪、

グレードBで同＋0.2％の21,500円／坪となった。一定以上の競争力を持ち、空室消化が進んだ

ビルを中心に、引き下げていた賃料を上げ戻す動きが散見された。ただし、空室を抱え、立

地に劣る築古ビルなどで、賃料を引き下げる動きも依然として少なからずみられた。賃料は

市場全体では上昇したものの、ビルによって強弱が分かれた。一方、新築・築浅ビルへの移

転が活発になってきていることを受けて、今後、既存ビルでは二次空室の発生が本格化する

可能性がある。また、2025年には約25万坪の大量供給が控えているため、賃料の下押し圧力

は再び強まるとみられる。グレードA賃料は、2024年の年央にかけて小幅上昇が続くも、そ

の後は再び下落に転じると見込むため、同年末には今期に対し横ばいを予想。

大阪

全てのグレードで空室率は低下

今期（Q4）の空室率は、既存ビルで空室消化が進み、全てのグレードにおいて対前期比で低

下した。グレードAでは同－0.6ポイントの2.4％と5期連続の低下となった。前期に引き続き、

築浅ビルで、近隣からのグレードアップおよび拡張移転により大型の空室が消化されたこと や、他の物件でも事業拡大を背景に大型の館内増床がみられたことが主因。グレードBでも

複数の物件で、立地改善や拡張による移転、館内増床が散見されたほか、新規開設により空 2

CBRE RESEARCH

室の消化が進んだことから、空室率は同－0.5ポイントの2.9％となった。オールグレードの空

室率は同－0.4ポイントの2.9％となり、2021年Q4以来、2年ぶりに3％を下回った。テナントニー ズは、面積帯の大小に関わらず総じて堅調である。しかし、2024年はオールグレードで過去最

大の約9万坪の新規供給が控えているため、空室率は再び上昇基調になると見込まれる。

今期の賃料は、グレードAで対前期比－0.2％の23,900円／坪、グレードBで同－0.3％の14,650

円／坪となった。2024年に梅田エリアを中心とした大量供給を控え、特に周辺エリアの既存

ビルではテナントの確保を急ぐ動きもみられ、賃料調整は続いている。一方、オールグレー

ドでは同＋0.6％の14,190円／坪となった。2024年の新規供給物件と競合しないグレードB未満

の中小型ビルのうち、立地の良い物件の一部で、賃料水準を引き上げる動きがみられた。た

だし、今後予想される需給緩和により、全てのグレードで賃料は緩やかな調整が続くとみら れる。グレードA賃料は向こう1年間で－1.5％を見込む。

名古屋

グレードAの賃料は2期連続で上昇

今期（Q4）のオールグレード空室率は対前期比－0.2ポイントの5.6％。テナントのオフィスの

環境改善意欲は高く、立地やスペックなどで競争力のあるビルを中心に空室消化が進んだ。

IT関連、メーカー企業などのグレードアップや立地改善、建て替えによる移転のほか、館内 増床や新規開設なども見られた。また、今期の新規供給は1棟、1,000坪弱にとどまった。当

該物件は、立地やグレードに照らして賃料に割安感があると受け止められたことで需要を引 きつけ、高稼働で竣工した。一方、入退去にかかる工事費の高騰や、工事期間の長期化の影

響により、従前よりも移転決定までに時間を要するケースが少なからず見られ始めている。 このことが未竣工ビルのリースアップを遅らせる要因ともなっている。2024年の新規供給は

グレードAビルを含む1.4万坪と過去年間平均並みだが、テナント候補が検討中の募集区画を

含め、空室を残して竣工するビルは多いとみられる。また、前期竣工した大型ビルへの移転

により、移転元のビルでは二次空室の発生も予想される。このため、今後、空室率は再び上

昇する可能性が高い。

今期のグレードA賃料は対前期比＋0.8％の26,650円／坪と、2期連続で上昇した。空室消化が 進んだビルや引き合いの多いビルでは、一度引き下げた募集賃料を上げ戻す動きが散見され た。ただし、今後予想される需給緩和により、テナント確保のための賃料調整は再び進むと みられる。グレードA賃料は向こう1年間で－2.3％を見込む。

© 2024 CBRE, INC.

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地方都市

（札幌・仙台・さいたま・横浜・金沢・京都・神戸・高松・広島・福岡）

Figure 2 : 空室率 都市別比較

0%

10%

20%

新規供給を主因に空室率が上昇した都市はあるも、 需要は全国的に堅調

30% 対前期比 （pts）

－0.9

東京グレードA

－0.6

東京グレードB

1都市で横ばいとなった。空室率が上昇した都市のうち札幌、さいたま、仙台、神戸 の4都市は新規供給が主因。特に仙台では今期、過去年間平均量の2倍に相当する規模

－0.5

東京オールグレード

昇率となった。ただし、仙台を除く3都市の空室率は未だ2％前後と低い水準で推移し

ている。特に需給がタイトなさいたまでは、2024年竣工ビルのリーシングも順調に進 んでいるようだ。横浜は同＋0.1ポイントと若干の上昇。みなとみらいエリアで減床に されたため、上昇幅は小幅にとどまった。

一方、広島では既存ビルの空室消化が順調に進み、空室率は前期から0.8ポイント低下

－0.5

大阪グレードB

円／坪

45,000

かったことが低下の要因。福岡は引き続き、コールセンターやBPO関連の新規開設

大阪オールグレード

＋0.6

－0.3

名古屋グレードB

±0.0

名古屋オールグレード

＋0.4

さいたま

＋1.5

仙台

＋0.2

半数の都市で賃料は上昇、下落に一服感

－0.2

市で横ばいとなった。需給がタイトな札幌では、既存ビルで賃料水準の底上げが続き、

＋0.6

±0.0

今期（Q4）のオールグレード賃料は、10都市中5都市で対前期比上昇、3都市で下落、2都

オールグレード賃料は対前期比＋1.0％と9期連続で過去最高値を更新した。さいたま

－0.8

でも、同＋0.5％と4期連続の上昇。2024年の供給も限定的なため、賃料を下げてまで

＋0.9

テナントを確保するオーナーは少ないとみられる。また、広島でも3期連続、福岡で

も小幅ながら上昇しており、全国的に賃料の下落には一服感がみられる。一方で、前

－0.3 Q4 2009-Q4 2023 Q4 2023 出所 : CBRE, Q4 2023

名古屋グレードA

－0.2

ニーズが複数みられた。また今期の新規竣工物件もほぼ満室で竣工したため、前期比 で0.3ポイントの低下となった。

＋0.1

－0.4

＋0.1

した。郊外からの移転と立ち退き移転が多かったことと、新たな空室の発生が少な

CBRE RESEARCH

30,000

＋0.2

－0.2

±0.0

よる大型の空室が発生した一方、グレードアップや拡張移転で複数の大型区画が消化

ビルで賃貸条件に柔軟な対応がみられた。

15,000

＋0.3

大阪グレードA

－0.6

の供給があったため、空室率は対前期比＋1.5ポイントと、地方都市の中で最も高い上

期に引き続き、横浜では、同－0.1％と小幅ながら下落した。大型空室を抱える複数の

対前期比 0 （％）

－0.3 東京グレードAマイナス ＋0.4

今期（Q4）のオールグレード空室率は、10都市中6都市で対前期比上昇、3都市で低下、

3

Figure 3 : 想定成約賃料 都市別比較

－0.3

＋0.8

＋0.1

横浜

－0.1

札幌

＋1.0

＋0.5

＋0.1

金沢

－0.2

神戸

±0.0

京都

－0.3

広島

＋0.2

福岡

＋0.1

高松

±0.0

Q4 2009-Q4 2023 Q4 2023 出所 : CBRE, Q4 2023

© 2024 CBRE, INC.

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Figure 4 : 各都市のマーケット指標

東 京 グレードA グレードA マイナス グレードB

対前期比 Q4 2022 Q3 2023 Q4 2023 （pts）

全体

丸の内 大手町

全体 全体

オールグレード 全体

主要5区 丸の内 大手町 神田 飯田橋 八重洲 日本橋 六本木 赤坂 虎ノ門 汐留 新宿

渋谷 恵比寿 品川 田町

大 阪 グレードA グレードB

大崎

全体 全体

オールグレード 全体

梅田 堂島

中之島 淀屋橋 本町

新大阪

4

CBRE RESEARCH

空室率（％）

想定成約賃料（円／坪）

対前年 同期比 （pts）

Q4 2022 Q3 2023

対前期比 Q4 2023 （％）

対前年 同期比 （％）

34,700 34,550 34,650 ＋0.3

－0.1

3.3

6.6

5.7

－0.9

＋2.4

1.7

1.9

2.1

＋0.2

＋0.4 43,800 43,950 44,000

5.8

5.1

4.8

－0.3

4.6

4.3

3.7

－0.6

＋0.1

＋0.5

－1.0

23,850 23,600 23,700 ＋0.4

－0.6

－0.9

21,600 21,450 21,500 ＋0.2

－0.5

4.7

5.2

4.7

－0.5

±0.0

21,420 21,270 21,300

＋0.1

－0.6

4.2

4.6

4.1

－0.5

－0.1

22,650 22,480 22,500

＋0.1

－0.7

2.7

1.9

1.8

－0.1

－0.9

38,290 38,150 38,260 ＋0.3

－0.1

3.7

3.1

2.6

－0.5

－1.1

20,370 20,350 20,380

±0.0

＋0.1

5.9

4.5

3.4

－1.1

－2.5

22,400 22,320 22,410 ＋0.4

±0.0

4.7

11.1

8.5

－2.6

＋3.8

25,280 25,070 24,990 －0.3

－1.1

4.6

5.1

5.1

±0.0

＋0.5

25,660 24,680 24,590 －0.4

－4.2

3.9

3.4

3.4

±0.0

－0.5

22,240 22,300 22,290 ±0.0

＋0.2

2.4

2.2

2.0

－0.2

－0.4

24,780 24,610 24,610 ±0.0

－0.7

4.7

6.2

6.0

－0.2

＋1.3

20,950 20,560 20,600 ＋0.2

－1.7

4.2

3.1

3.4

＋0.3

－0.8

18,350 18,560 18,680 ＋0.6

＋1.8

4.3

3.0

2.4

－0.6

－1.9

24,250 23,950 23,900 －0.2

－1.4

3.2

3.4

2.9

－0.5

－0.3

14,750 14,700 14,650 －0.3

－0.7

3.5

3.3

2.9

－0.4

－0.6

14,150

14,190 ＋0.6

＋0.3

4.8

4.8

3.7

－1.1

－1.1

22,030 21,870 21,750 －0.5

－1.3

6.8

1.0

0.9

－0.1

－5.9

17,720 17,550 17,560

＋0.1

－0.9

2.4

2.3

2.2

－0.1

－0.2

20,250

－1.1

－2.7

2.9

1.9

2.1

＋0.2

－0.8

17,100 17,040

17,110 ＋0.4

＋0.1

2.9

4.8

4.1

－0.7

＋1.2

14,250 14,220 14,240

＋0.1

－0.1

8.4

6.6

5.2

－1.4

－3.2

14,580 14,540 14,500 －0.3

－0.5

14,110

19,910 19,700

空室率（％）

名古屋 グレードA グレードB

対前期比 Q4 2022 Q3 2023 Q4 2023 （pts）

全体 全体

オールグレード 全体

名駅

伏見 丸の内 栄

横浜

名古屋東

オールグレード 全体

横浜駅 周辺

さいたま オールグレード

札幌

仙台

金沢

京都

神戸

広島

高松

福岡

オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード

みなと みらい

対前年 同期比 （pts）

想定成約賃料（円／坪）

対前期比

Q4 2022 Q3 2023 Q4 2023 （％）

対前年 同期比 （％）

8.1

8.5

8.5

±0.0

＋0.4

26,500 26,450 26,650 ＋0.8

＋0.6

5.2

5.3

5.0

－0.3

－0.2

14,300 14,350 14,350 ±0.0

＋0.3

5.7

5.8

5.6

－0.2

－0.1

13,770 13,790 13,800

＋0.1

＋0.2

5.9

6.9

6.6

－0.3

＋0.7

18,240 18,270 18,290

＋0.1

＋0.3

7.3

7.1

6.9

－0.2

－0.4

12,720

12,710

12,710 ±0.0

－0.1

4.2

3.9

3.8

－0.1

－0.4

13,150

13,160

13,160 ±0.0

＋0.1

2.1

0.4

0.0

－0.4

－2.1

9,970 10,140

10,110 －0.3

＋1.4

3.2

6.9

7.0

＋0.1

＋3.8

16,290

16,130

－0.1

－1.0

2.1

2.3

3.0

＋0.7

＋0.9

15,360 15,370 15,370 ±0.0

＋0.1

3.9

9.4

9.2

－0.2

＋5.3

19,270 18,690 18,600 －0.5

－3.5

2.5

1.3

1.7

＋0.4

－0.8

19,370 19,460 19,550 ＋0.5

＋0.9

1.0

2.0

2.2

＋0.2

＋1.2

15,540 15,700 15,860

＋1.0

＋2.1

2.4

2.9

4.4

＋1.5

＋2.0

11,480

＋0.1

＋0.3

14.4

14.9

14.7

－0.2

＋0.3

10,830 10,760 10,740 －0.2

－0.8

5.3

4.3

4.3

±0.0

－1.0

15,450

15,410 15,370 －0.3

－0.5

3.0

1.6

2.2

＋0.6

－0.8

12,020 12,090 12,090 ±0.0

＋0.6

6.0

5.6

4.8

－0.8

－1.2

11,790

11,830

11,850 ＋0.2

＋0.5

7.5

6.7

7.6

＋0.9

＋0.1

9,540

9,740

9,740 ±0.0

＋2.1

2.4

4.8

4.5

－0.3

＋2.1

16,050 16,050 16,070

16,150

11,510

11,520

＋0.1

＋0.1

出所 : CBRE, Q4 2023

© 2024 CBRE, INC.

MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第4四半期

各グレードの基本的な定義

立

地

貸室総面積： 規模

グレードA

グレードAマイナス

東京：主要5区*中心 大阪、名古屋：オフィスエリア内

東京23区の オフィスエリア内

6,500坪以上

4,500坪以上

500**坪以上

250坪以上

延床面積：

10,000坪以上

基準階面積： 築年数 その他

調査概要

概ね15年未満

オールグレード

グレードB

東京23区の オフィスエリア内

大阪市、名古屋市の オフィスエリア内

ー

ー

2,000坪以上

2,000坪以上

（グレードA除く）

（グレードA、 グレードAマイナス除く）

（グレードA除く）

原則として上記基準を満たすもの とするが、ビルのランドマーク性、 スペック等を総合的に勘案して選定

*主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 **大阪、名古屋は350坪以上

調査時点

四半期 ：（1）3月末 （2）6月末 （3）9月末 （4）12月末 時点集計

新規供給面積 新規需要面積

グレードA対象ビル

Contacts 大久保

寛

ー

新耐震基準に準拠したビル

当社が独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内にある原則として延床面積1,000坪以上、 かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビル

想定成約賃料

1,000坪以上

ー

調査対象

空室率

ー

7,000坪以上

200坪以上

当社が独自に設定した 全国13都市の オフィスエリア内

本社

金沢

関西支社

名古屋

札幌

広島

仙台

福岡

東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル 03 5288 9288

大阪府大阪市北区大深町4-20 グランフロント大阪 タワーA 06 6292 1800

札幌市中央区北3条西4-1-1 日本生命札幌ビル 011 231 6931

空室は集計時点で即入居可能であるものを対象

仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651

各期間内に竣工したビルの賃貸面積

横浜

対象ビルのサンプル調査に基づく想定成約賃料（共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）

マネージングディレクター リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.com

大阪：29棟

岩間

有史

名古屋：12棟（2023年12月末時点）

ディレクター オフィスチームリーダー yuji.iwama@cbre.com

五十嵐

名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541

広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321

福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711

横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311

各期の稼働床面積（テナント使用面積）の前期差 東京：102棟

金沢市広岡3-3-11 JR金沢駅西第四NKビル 076 224 6310

芳生

ディレクター オフィスチームリーダー yoshitaka.igarashi@cbre.com

二之宮

久美子

アナリスト オフィスチーム kumiko.ninomiya@cbre.com

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