MarketView | JAPAN RETAIL | 2023年第3四半期
MARKETVIEW | JAPAN RETAIL | 2023年第3四半期
関西ハイストリート賃料が急速に回復、 心斎橋と神戸ではコロナ禍前の水準を上回る 月 前年同期比 + 6.6% 7~9 小売業販売額*
月 前年同期比 + 9.5% 7~9 全国百貨店売上高**
ｰ 1.0pts 前月比 消費者態度指数*** 23年9月
ｰ 3.2pts 前期比
銀座ハイストリート空室率**** Q3
Q3 2022より、空室率の調査対象フロアを「店舗ニーズの高い1階に限定」から「1階を含む賃貸区画のすべて」に変更しています。
経済の再開が進み、小売業販売額はコロナ禍直前の水準を1割以上上回り、訪日外客数も
順調に回復している。訪日外国人による消費額も、Q3実績はコロナ禍直前の2019年同期
12%
栄
天神
天
神戸
神
京都
京
心斎橋
心
渋谷
栄
斎
神
戸
都
橋
谷
宿
300,000
コロナ禍直前（2019年Q4）の水準を初めて上回った。
100,000
CBRE RESEARCH
新宿
400,000 200,000 0
プライム賃料
出所：CBRE、Q3 2023
1
表参道・原宿
500,000
数の引き合いが集まることで賃料水準が引き上げられる事例も少なくない。今期は、東
京、京都、大阪、神戸でハイストリート賃料が前期に比べて上昇し、心斎橋と神戸では
座
円／坪
銀座
渋
0%
新
ニーズが増加している。
表 参 道・原 宿
3%
6%
銀
ランド、大型の飲食店など、パンデミック下では出店の動きが止まっていた業態の出店
（Q3）の各都市のハイストリートでは、ドラッグストアのほか、日系アパレル、コスメブ
いるところもある。しかし出店ニーズそのものは旺盛であるため、一つの募集物件に複
出所： * 経済産業省、 **日本百貨店協会、***内閣府、 ****CBRE
15%
9%
出店意欲が衰えることのなかったラグジュアリーブランドの動きが足下でやや鈍化して
銀座ハイストリート賃料**** Q3
Figure 1: 2023年Q3 ハイストリート空室率（上段）vs プライム&ハイストリート賃料（下段）
の水準を上回り、四半期ベースで過去最高額となった。消費活動の回復を受け、今期
一方、エリアによっては募集物件がなくなりつつあるため、パンデミック下でも総じて
+ 1.2% 前期比
ハイストリート賃料
© 2023 CBRE, INC.
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続くとみられる。1年後の賃料は今期実績を2.8％上回ると予想する。
表参道・原宿の今期のハイストリート空室率は対前期比1.5ポイント低下の5.7％。同エ
リアでも、特にラグジュアリーブランドなどが求めるようなプライム立地の物件は空
きがなくなりつつある。それでも今期は、時計ブランド、メンズスーツ、海外の革製品 やインテリア、国内系アパレル、コスメなど、複数のリテーラーが出店を決める事例が
みられた。出店ニーズも多く、国内外のアパレルやシューズブランドのほか、フィッ
トネス、スポーツ用品、食物販など、幅広い業態が出店先を求めている。今期のハイ ストリート賃料は198,800円／坪と、対前期比5.3％の上昇となった。
新宿の今期のハイストリート空室率は対前期比横ばいの6.7％。海外シューズブランド、
時計ブランドなどによる出店がみられたほか、飲食店、家具、国内スポーツブランド
などが出店先を求めている。ただし、今期は出店事例の中に相場水準を引き上げるよ うな成約賃料はみられなかったことから、ハイストリート賃料は前期比横ばいの 170,000円／坪となった。
渋谷の今期のハイストリート空室率は対前期比1.2ポイント上昇の4.1％。1物件で新た
Q3 2024
Q2 2024
Q1 2024
Q4 2023
Q3 2023
Q2 2023
Q1 2023
Q4 2022
Q3 2022
Q2 2022
Q1 2022
Q4 2021
Q3 2021
60 40 20 0
2022 Q1
銀座 Q2
2023 Q3
Q4
2022 2023 表参道
2022
原宿
2023
2022
新宿
2023
2022
渋谷
2023
注：プレスリリース、メディア報道などの情報をCBREで加工して算出 出所：CBRE、Q3 2023
Figure 4: 業態別出店数*（路面店舗、件数）
60
イルショップなどの出店事例がみられた。中にはコロナ禍前から4年越しの募集を経
てテナントが決まった物件もある。出店ニーズも、ラグジュアリー、飲食、コスメ、ス
20
ポーツブランド、国内アイウェアブランド、カプセルトイショップなど、幅広い業態
0
CBRE RESEARCH
Q2 2021
Figure 3: エリア別新規出店数（路面店舗、件数）
40
昇となった。
2
出所：CBRE、Q3 2023
な空室が確認されたことが要因。一方、今期の同エリアではリユース店や飲食、モバ
からみられている。今期のハイストリート賃料は129,400円／坪で、対前期比1.3％の上
Q1 2021
足下の需給タイトな状況を踏まえ、銀座ハイストリート賃料は今後も緩やかな上昇が
230,000 Q4 2020
ペックの募集物件は希少になりつつある。今期（Q3）のハイストリート賃料は260,600
円／坪と、前期比1.2％の上昇となり、コロナ禍直前の2019年Q4の水準を1.0％上回った。
240,000 Q3 2020
ズは相変わらず多い。しかし、特にラグジュアリーブランドが求めるような立地・ス
250,000
Q2 2020
ントが入居した。コスメブランドやスポーツブランド、アパレルを中心に、出店ニー
260,000
Q1 2020
銀座の今期（Q3）のハイストリート空室率は対前期比3.2ポイント低下の3.5％。新たな
空室の発生が限定的だった一方で、比較的大き目の区画を含む複数の空室で後継テナ
▶ Forecast
270,000
Q4 2019
出店ニーズは旺盛、プライム物件は希少に
Figure 2: 銀座ハイストリート賃料（円／坪）
Q3 2019
東京
Q3 2022
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
注：プレスリリース、メディア報道などの情報をCBREで加工して算出 5エリア（銀座・表参道・原宿・新宿・渋谷）の中での業態別出店数とする 出所：CBRE、Q3 2023
Q3 2023
その他 リユース ショールーム 家具・雑貨 ドラッグストア ヘルス&ビューティー アウトドア・スポーツ 食物販・飲食店 ラグジュアリー ファッション
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Figure 6: 表参道・原宿ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
Figure 5: 銀座ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
9%
270,000
9%
210,000
6%
250,000
6%
190,000
3%
230,000
3%
170,000
0%
210,000
Q3 2022
空室率
出所：CBRE、Q3 2023
Q4 2022
ハイストリート賃料
Q1 2023
Q2 2023
150,000 Q3 2022
Q3 2023
Q4 2022
空室率 ハイストリート賃料 ハイストリート賃料 空室率
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
出所：CBRE、Q3 2023
Figure 7: 新宿ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
Figure 8: 渋谷ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
9%
180,000
9%
130,000
6%
170,000
6%
120,000
3%
160,000
3%
110,000
150,000
0%
0% Q3 2022
Q4 2022
Q1 2023
空室率 空室率 ハイストリート賃料 ハイストリート賃料
出所：CBRE、Q3 2023
3
0%
CBRE RESEARCH
Q2 2023
Q3 2023
100,000 Q3 2022
Q4 2022
Q1 2023
ハイストリート賃料 空室率 空室率 ハイストリート賃料
Q2 2023
Q3 2023
出所：CBRE、Q3 2023
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関西
15%
205,000
10%
185,000
の空室が消化された一方、新たに発生した空室はみられなかった。今期は外資系ス
5%
165,000
アやリユースなど複数の引き合いがみられる新築物件もある。出店ニーズとしては
0%
いずれのエリアも賃料は大幅上昇、 神戸と心斎橋はコロナ禍前の水準を回復
心斎橋の今期（Q3）のハイストリート空室率は対前期比0.6ポイント低下の2.8％。複数
ポーツブランド、日系アパレルなどが出店を決める事例がみられた。ドラッグスト スポーツブランドやライフスタイルブランド、アクセサリー、カプセルトイショップ
のほか、万博期間中にポップアップストアの開設を企図するリテーラーなどもみら れている。路面店舗の需給がタイトになりつつある中、既存テナントの契約満了を機
に、より売上が伸びているリテーラーへの入れ替えを計画する物件もみられた。今期
のハイストリート賃料は204,000円／坪と対前期比5.7％の上昇で、コロナ禍直前の水準
145,000 Q3 2022
空室率
出所：CBRE、Q3 2023
Q4 2022
Q1 2023
ハイストリート賃料
Q2 2023
Q3 2023
Figure 10: 京都ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
9%
95,000
梅田では、既存物件で複数の飲食リテーラーから引き合いがみられているほか、生活
6%
85,000
用品店、保険代理店、買取専門店など、幅広い業態から出店ニーズがみられている。今 期のハイストリート賃料は114,000円／坪で、対前期比+12.3％と大きく上昇した。訪日
3%
75,000
外国人の増加も手伝って多くのエリアがコロナ禍前の活況を取り戻している中、出店
0%
（2019年Q4、198,000円／坪）を3.0％上回った。
ニーズに対して募集物件が不足しており、賃料相場の上昇がみられた。
京都の今期のハイストリート空室率は対前期比2.7ポイント低下の5.3％。既存の募集 物件は全体に減少傾向にある。今後は、2024年末から2025年にかけて竣工する予定の
物件でも入居テナントが決まってくる可能性が高い。今期は時計ブランド、インバ
ウンド需要を見込んだ物販店のほか、アパレルやアウトドアなどが出店を決めた。ま
65,000 Q3 2022
空室率
出所：CBRE、Q3 2023
Q4 2022
Q1 2023
ハイストリート賃料
Q2 2023
Q3 2023
Figure 11: 神戸ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
9%
105,000
ン、アクセサリーショップなど幅広い業態からみられている。今期のハイストリー
6%
95,000
神戸の今期のハイストリート空室率は対前期比1.2ポイント低下の4.0％。今期はド
3%
85,000
してはカプセルトイショップ、カジュアルファッション、海外パティスリーなどの業
0%
た、出店ニーズとしては、ドラッグストアのほか、家具販売、レディースファッショ ト賃料は93,000円／坪と、対前期比9.4％の上昇となった。
ラッグストア、スマホショップ、高級家具などが出店を決めた。一方、出店ニーズと
態からみられている。今期のハイストリート賃料は99,500円／坪と、対前期比23.6％の
大幅上昇となり、コロナ禍直前の水準（2019年Q4、95,000円／坪）を4.7％上回った。
4
Figure 9: 心斎橋ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
CBRE RESEARCH
75,000 Q3 2022
空室率
出所：CBRE、Q3 2023
Q4 2022
Q1 2023
ハイストリート賃料
Q2 2023
Q3 2023
© 2023 CBRE, INC.
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名古屋
福岡
需給バランスがタイトな状態が続くも、賃料は3期連続の横ばい
幅広い業態からニーズがみられるも、賃料上昇は一服
依然として募集物件が極めて少ない状態が続いており、そのため総じて成約事例も少
ウェアブランド、モバイルショップ、カプセルトイショップ、カフェなどが出店を決める事
みられた。また、アパレルが申込を入れる物件もあった。出店ニーズのある業態は幅
時計ブランドなどからみられている。他にも、ファッションブランドが商業施設／百貨店から
栄の今期（Q3）のハイストリート空室率は4四半期連続の0.0％となった。同エリアでは
ない。しかしそのような中でも、今期は外資系スポーツブランドが出店を決める事例が
広く、ドラッグストア、ゴルフメーカー、時計ブランド、アウトドア、飲食、アクセサ
リーなど。リユースの出店ニーズも相変わらず多い。また、コスメブランドが退店す
る物件で別のコスメブランドが検討しているほか、ラグジュアリーブランドが新規開 発物件で出店を予定するなどの事例もみられている。今期のハイストリート賃料は
天神の今期（Q3）のハイストリート空室率は対前期比横ばいの2.5％。今期は複数の海外アイ
例がみられた。出店ニーズとしては、コスメ、買取・リユース、国内外のアパレルブランド、 路面店舗への移転を検討する事例がみられた。天神のハイストリート賃料は今年に入ってQ1、 Q2と2四半期連続で上昇してコロナ下のボトムから既に19.4％上昇したが、今期は一服、55,500
円／坪で前期から横ばいとなった。
71,000円／坪と、3期連続の横ばいとなった。引き合いが多く、募集物件が少ないという
需給タイトな状況ではあるものの、売上やコストの想定に厳格なテナントが多いため、 相場水準が引き上げられるような勢いは今のところ見られていない。
Figure 12: 栄ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
Figure 13: 天神ハイストリート空室率 ＆ ハイストリート賃料（円／坪）
6%
75,000
6%
60,000
4%
70,000
4%
55,000
2%
65,000
2%
50,000
60,000
0%
0% Q3 2022
Q4 2022
空室率
ハイストリート賃料
出所：CBRE、Q3 2023
5
CBRE RESEARCH
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
45,000 Q3 2022
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
空室率 ハイストリート賃料 ハイストリート賃料 空室率 出所：CBRE、Q3 2023
© 2023 CBRE, INC.
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Figure 14: 空室率
Figure 15: ハイストリート賃料（円／坪）
銀座
東京
Q3 2022 Q4 2022 7.6%
6.2%
6.7%
3.5%
4.9%
5.6%
6.7%
7.2%
5.7%
6.6%
6.6%
6.6%
6.7%
6.7%
3.5%
6.9%
5.9%
2.9%
4.1%
14.0%
7.6%
4.6%
3.4%
2.8%
6.8%
6.6%
7.8%
8.0%
5.3%
7.5%
6.0%
5.2%
5.2%
4.0%
0.4%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
4.5%
2.5%
3.0%
2.5%
2.5%
新宿 渋谷
関西 名古屋 福岡
Q2 2023 Q3 2023
7.7%
表参道・原宿
心斎橋
Q1 2023
京都 神戸
栄
天神
* Q3 2022より、空室率の調査対象フロアを「店舗ニーズの高い1階に限定」から「1階を含む賃貸区画の すべて」に変更しています。 出所：CBRE、Q3 2023
Figure 16: エリア通行者量の変化率（Q3 2023）
銀座
東京
表参道・原宿 新宿 渋谷
関西 名古屋 福岡
対前期比
対前年同期比
－13%
－19%
－8%
－11%
－15%
－11%
－11%
－10%
－16%
神戸
－12%
－18%
栄
天神
－3%
－6%
－10%
－12% －12%
－10%
出所：技研商事インターナショナル「KDDI Location Analyzer」* CBRE、Q3 2023 * auスマートフォンユーザーのうち個別同意を得たユーザーを対象に個人を特定できない処理を行って集計 * KDDI Location Analyzerデータ精度向上の影響で過去の集計データから数字が増減していることがあります
6
CBRE RESEARCH
東京
表参道・原宿 新宿 渋谷
心斎橋 関西 名古屋 福岡
梅田 京都 神戸 栄
天神
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
241,500
250,700
257,600
257,600
260,600
183,800
188,800
188,800
188,800
198,800
170,000
170,000
170,000
170,000
170,000
127,800
127,800
127,800
127,800
129,400
152,000
152,000
164,000
193,000
204,000
94,500
96,500
101,500
101,500
114,000
68,500
71,000
80,000
85,000
93,000
80,000
80,000
80,500
80,500
99,500
70,000
71,000
71,000
71,000
71,000
46,500
46,500
47,500
55,500
55,500
Q3 2022
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
400,000
400,000
400,000
400,000
400,000
350,000
350,000
350,000
350,000
350,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
300,000
350,000
350,000
130,000
130,000
130,000
130,000
180,000
100,000
100,000
110,000
120,000
135,000
150,000
150,000
150,000
150,000
200,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
100,000
出所：CBRE、Q3 2023
Figure 17: プライム賃料（円／坪）
銀座
－13%
心斎橋
京都
銀座
Q3 2022
東京
表参道・原宿 新宿 渋谷
心斎橋 関西 名古屋 福岡
梅田 京都 神戸 栄
天神
出所：CBRE、Q3 2023
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調査概要 空室率 調査対象
調査時点
調査方法
プライム賃料／ ハイストリート賃料 エリア通行者量の変化率 四半期
空室率
プライム賃料 ハイストリート賃料 エリア通行者量の変化率
Contacts 大久保
寛
マネージングディレクター リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.com
本社
金沢
関西支社
名古屋
• 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象（新築施設は開業済みのものが対象）
札幌
広島
• 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値 （共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）
仙台
福岡
・CBREが独自に設定した対象地： 銀座ハイストリート（149棟）、表参道・原宿ハイストリート（240棟）、 新宿ハイストリート（61棟）、渋谷ハイストリート（66棟）、 心斎橋ハイストリート（184棟）、京都ハイストリート（178棟）、 神戸ハイストリート（105棟）、栄ハイストリート（53棟）、天神ハイストリート（202棟） • 対象フロアは1階を含む賃貸区画のすべて • CBREが独自に設定した対象地 • ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定 • 対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
大阪市北区大深町4-20 グランフロント大阪 タワーA 06 6292 1800
• CBREが独自に設定した対象地 第1四半期：3月末
第2四半期：6月末
第3四半期：9月末
東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル 03 5288 9288
第4四半期：12月末
• 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の最上限値 （共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない） • 主要都市における、都心商業立地の中の一等地（の賃料）
• 対象地における総通行者量の前期および前年同期に対する増減割合
時点集計
札幌市中央区北3条西4-1-1 日本生命札幌ビル 011 231 6931
仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651
金沢市鞍月5-177 AUBE II 076 239 4041
名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541
広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321
福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711
横浜
横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311
© Copyright 2023. 無断転載を禁じます。本レポートは、商業用不動産市場に関するCBREの現在の見解に基づいて誠実に作成されています。CBREは、その見解が本資料作成日現在の市場動向を反映していると考えている ものの、それらは重大な不確実性や偶発事象の影響を受けて変化する可能性があります。また、CBREの見解の殆どは、現在の市場環境に対するCBRE独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容 が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性もあります。CBRE は、その意見、予測、分析、または市場環境が後に変化した場合、本レポート中の見解を更新する義務を負いません。
7
本レポートは、CBREが発行する有価証券、もしくは他社が発行する有価証券の将来的なパフォーマンスを示唆するものではありません。特定の投資や投資戦略に関してはお客様ご自身で独自に検討する必要があり ます。CBREは、投資の適合性について評価する責任を一切負いません。本レポートを閲覧された方は、本レポートの情報の正確性、完全性、妥当性、あるいはその利用に起因するCBREおよびその関連会社、役員、取締 役、社員、エージェント、アドバイザー、代表者に対する一切の請求権を放棄したものとみなされます。 CBRE RESEARCH
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