心斎橋や京都、天神でハイストリート賃料が上昇 背景には、急速に回復するインバウンド需要
4~6月 前年同期比 前月比 前期比 ± 0.0% 銀座ハイストリート賃料**** Q2 前期比
+ 0.5pts
銀座ハイストリート空室率**** Q2
2022より、空室率の調査対象フロアを「店舗ニーズの高い1階に限定」から「1階を含む賃貸区画のすべて」に変更しています。
━ 東京・銀座ハイストリート空室率は、対前期比 0.5 ポイント上昇の 6.7 ％となった。比較的 面積が大きい空室が発生したことが主因。ただし、後継テナント候補となる引き合いは みられている。銀座ハイストリート賃料は、対前期比横ばいの 25 .76 万円（月／坪）。ラ
グジュアリーブランドの出店ニーズのほか、ファッションなどの出店ニーズがある。た だし、現在の相場を押し上げるほどのケースはなかった。
━ 大阪・心斎橋ハイストリート空室率は、対前期比 1.2 ポイント低下の 3.4 ％。心斎橋筋商店 街を中心に、空室の消化が進んだことが主因。ハイストリート賃料は、対前期比 17.7％上 昇の 19.30 万円。御堂筋ではラグジュアリーブランド、心斎橋筋商店街ではインバウンド 需要の取り込みを狙ったリテーラーの出店ニーズが、それぞれ賃料を押し上げた。
━ 名古屋・栄ハイストリート空室率は、 2 期連続横ばいの 0.0 ％。前期に引き続き、新たな 空室の発生はなかった 。 ハイストリート賃料は 、 2 期連続横ばいの 7.10 万円 。 ハイスト リートの大津通では、比較的面積が大きい募集物件で海外ブランドの出店が内定した。
栄エリアに路面店舗がなかったリテーラーの出店ニーズと条件が合致した。賃料は現在 の相場並み。
出所：CBRE
出所： * 経済産業省、 **日本百貨店協会、***内閣府、 ****CBRE
vs プライム&ハイストリート賃料（下段）
マクロ経済
2023
年Q2の全国百貨店売上高は、前年同期比6.8％のプラス
2023年4 6月の全国百貨店売上高は、対前年同期比6.8％増。16か月連続のプラスとなっ た。増勢が続くラグジュアリーブランドなどの高額品のほか、衣料品や化粧品なども 好調に推移した。新型コロナが 5 類に移行したことによって、旅行やビジネス需要など が伸びたことが主因。また、入国制限の終了や円安によって、インバウンドの売上高が 急伸している。6 月は対前期比320 3 ％増の 280億円と、 2020 年 2月のコロナ禍以降、最高 額となった。コロナ前の2019年6月と比べても0.8％減と、ほぼ同じ水準に回復している。
2023 年 4 6 月の訪日外客数は、約 592 万人。コロナ前の 2019 年 Q2 に比べて、約 31 0 ％減 の水準まで回復。6月は、2020年2月のコロナ禍以降はじめて200万人を超えた。
2023 年 6 月の消費者態度指数は、対前月比 0 2 ポイント上昇の 36 2 。 4 か月連続の改善と なった。春季労使交渉での賃上げを受けて、収入や雇用の見方が改善。経済の正常化 が進んだことも消費者心理の改善に寄与した。
出所： Datastream、経済産業省、日本百貨店協会、CBRE、 Q2 2023
JNTO）、CBRE、 Q2 2023
東京：銀座
引き合いが弱かった複数の募集物件で、リテーラーの出店ニーズが増加
今期（Q2）のハイストリート空室率は、対前期比0.5ポイント上昇の6.7 ％。比較的面積 が大きい空室が発生したことが主因。ただし、後継テナント候補となる引き合いはみ られている。
ハイストリート賃料は、対前期比横ばいの 25.76 万円。前期に引き続き、 ラグジュア リーブランドの出店ニーズがあるほか、ファッションブランドなどのニーズがみられ
ている。ただし、現在の相場を押し上げるほどのケースはなかった。賃料は今後、緩 やかな上昇傾向が続くと考えられる。来期（ Q3 ）は対前期比 1 5％上昇し、コロナ禍前
の 2019 年 Q4の水準を 1.4％上回ると予測する。 2024 年 Q4には今期に対して3.3 ％の上昇を
見込むが、 2025 年 Q1 からは若干の下落に転じる可能性がある。理由の一つとして、現 在の賃料を牽引しているラグジュアリーブランドの出店ニーズが一巡するとみられる ことが挙げられる。また、現在の円安市場から大きく円高に振れた場合には、インバ ウンド需要が弱含むことで賃料が下落に転じるリスクがある。
ハイストリートの中央通りにある募集物件では、前期に比べてリテーラーからの引き 合いが増えた物件が複数みられた。中には、募集賃料と同水準で高級時計の申し込み が入ったケースもあった。また、比較的面積が大きく、テナントの内定に時間を要し ていた物件にも、拡張移転のニーズがあるリテーラーから引き合いがみられている。
中央通りでは、リテーラーの出店ニーズに対して募集物件が少なくなっている。その ため、数年後の竣工を予定している開発物件に対しても、ラグジュアリーブランドな ど複数の出店ニーズが集まっている。一方、比較的大型の既存店舗の中には、業績不
振などを背景に退店を検討しているところが複数ある。ただし、中には後継テナント が既に内定している、または複数のリテーラーから引き合いがみられているところも ある。
セカンダリーエリアにある、比較的面積の大きい募集物件では、相場を超える募集賃 料に対して、ほぼ同水準でテナントが内定したケースがあった。また、インバウンド の急速な回復を背景に、免税やドラッグストアの出店ニーズが複数みられている。
＆ ハイストリート賃料（円／坪）
空室率 ハイストリート賃料
東京：表参道・原宿
ハイストリートでは、幅広い業態から出店ニーズが集まる
今期（Q2）のハイストリート空室率は、対前期比0. 5ポイント上昇の 7.2％。原宿エリアで、 複数の空室が発生したことによる。
ハイストリート賃料は、2期連続横ばいの18 88万円。ハイストリートの中でも好立地に ある複数の開発物件では、 ラグジュアリーブランドからインテリアまで 、幅広いリ テーラーのニーズが集まっている。こうした物件では、リテーラー同士が競合し、募
集賃料を上回る成約となる可能性がある。明治通りにある比較的面積が大きい募集物 件でも、ファッションやショールーム、アミューズメントなどの引き合いがある。募 集を開始した昨年に比べて 、 リテーラー同士が競合することで、賃料水準が若干上
がっている。ハイストリートのみゆき通りにある、リーシングが長期化していた募集 物件では、オーナーが賃貸条件で柔軟に対応したケースがあった。その結果、引き合
東京：新宿
インバウンド需要の回復で、出店継続に方針転換をする既存テナント
今期（ Q2）のハイストリート空室率は、対前期比 0.1 ポイント上昇の6.7 ％。大きな動きはなく、 おおむね横ばいとなった。
ハイストリート賃料は、6 期連続横ばいの 17 00万円。ハイストリートの新宿通りにある募集物 件では、ショールームやファッションなどの出店ニーズがある。経済活動の正常化やインバ ウンド需要の回復などを背景に、一度は検討を止めたリテーラーが再び出店を検討するケー スがみられている。業績不振などを背景に、退店ないしは縮小移転を検討していた既存テナ ントの中には、インバウンド需要の回復を背景に業績が戻り、出店継続に方針転換しようと する動きが複数みられている。また、インバウンド需要の取り込みを狙った、ドラッグスト アの出店ニーズもみられるようになった。ただし、コロナ前のような比較的大きな面積の店 舗ではなく、50坪未満の小型店舗にすることで、賃料総額を抑えたい考えだ。
セカンダリーエリアの骨董通りにある募集物件では、インテリアの出店が内定。内定 から漏れたブランドの中には、出店エリアを広げて物件を探しているところがある。
セカンダリーエリアにある比較的面積の大きい募集物件では、リーシングが長期化している ことを受け、オーナーは賃料の引き下げや区画の分割など賃貸条件に柔軟な姿勢をみせている。
いが増え、その一部は内定に至っている。
東京：渋谷
若年層へのブランド訴求を目的とした出店ニーズが複数みられる
今期（ Q2 ）のハイストリート空室率は、対前期比 3.0 ポイント低下の 2.9 ％。比較的大き な面積の空室で後継テナントが決まった。
ハイストリート賃料は、3 期連続横ばいの12 78万円。ハイストリートの道玄坂にある募 集物件では、ドラッグストアの出店が内定した。賃料水準は、概ね募集賃料通り。公 園通りにある募集物件では、複数のリテーラーから引き合いがある。視認性が高く、
ブランド観が表現しやすい外観となっており、複数のリテーラーが競合することで成 約賃料を押し上げる可能性がある。ハイストリートでは、ラグジュアリーブランドの 出店ニーズが複数あるほか、ポップアップストアの出店ニーズも集まっている。いず
れも、若年層へのブランド訴求が目的。そのほか、日本市場に本格参入するアジアの ブランドが、渋谷エリアに初の路面店舗を出店するという情報もある。
セカンダリーエリアの募集物件では、オーナーが受け入れ業種を広げたことで引き合 いが増えている。また、駅からやや離れた通りに出店中の既存テナントの中には、人 通りの多い駅前近くへの移転、ないしは二店舗目の出店を検討しているところがある。
エリア別新規出店数（路面店舗、件数）
注：プレスリリース、メディア報道などの情報を CBRE で加工して算出
出所：CBRE、Q2 2023
ファッション ラグジュアリー 食物販・飲食店
注：プレスリリース、メディア報道などの情報を CBRE で加工して算出
* 5エリア（銀座・表参道・原宿・新宿・渋谷）の中での業態別出店数とする
出所：CBRE、Q2 2023
関西：心斎橋
ハイストリート賃料は、対前期比17.7％の大幅な上昇をみせる
今期（Q2）のハイストリート空室率は、対前期比1.2ポイント低下の3.4％。心斎橋筋商店 街を中心に、複数の空室が消化された。
ハイストリート賃料は、対前期比17 7 ％上昇の19 30万円。御堂筋ではラグジュアリーブ ランド、心斎橋筋商店街ではインバウンド需要の取り込みを狙ったリテーラーの出店 ニーズが 、 それぞれ賃料を押し上げた 。 一時期はコロナ禍前の 2019 年 Q4 の水準を 30.3％ほど下回っていたが、今期は2.5％下回る水準まで回復した。
ハイストリートの御堂筋では、複数のラグジュアリーブランドから出店ニーズがみら れている。一方、募集物件は限られているため、賃料の上昇圧力が強くなっている。
ハイストリートの心斎橋筋商店街では、前期に引き続きドラッグストアや免税店など インバウンド需要の取り込みを狙うリテーラーからの引き合いが複数あった。長堀通 以北から以南の広い範囲で、複数の区画を押さえたところや、インバウンド向けに新 たな業態をはじめるケースもみられている。そのようなリテーラーは、開発物件や既 存テナント入居中の募集物件など入居までの時間を要する区画ではなく、既に空室と なっていて即入居可能な物件を選択することが多い。急速に回復しているインバウン ド需要を、いち早く取り込むためだ。しかし、即入居可能な物件は前期に比べて減少 しており、リテーラー同士が競合することで賃料相場を押し上げている。ただし、コ ロナ前に比べて、入居面積は小さくなっている。そのほか、既に心斎橋エリアに路面 店舗があるリテーラーの拡張移転や立地改善のニーズや、ポップアップストアの出店 ニーズなどがみられている。中には、拡張移転をして店舗面積を広げる、または既存 店舗を残して二店舗目を出店するなど、出店戦略の選定に時間を要しているところが ある。
セカンダリーエリアではブランド品の買い取り専門店の出店ニーズがみられており、 今期も賃料が割安な物件にリユースが出店したケースがあった。面積は 10 坪程度と小 さいながらも、賃料単価が周辺相場をやや上回った事例もある。
関西：梅田
幅広い業態から出店ニーズがあるも、路面店舗の募集物件は限定的
今期（ Q2 ）のハイストリート賃料は、対前期比横ばいの 10.15 万円。梅田エリアでは、ショー
ルームやファッション、リユース、楽器、雑貨など、幅広い業態から、路面店舗の出店ニー ズがみられている。エリアに路面店舗がないものから、拡張、立地改善の移転ニーズも含ま れている。中には、比較的面積の大きい物件を探しているところもある。既に出店が内定し たリテーラーもいるものの、募集物件が限定的であるため、多くのリテーラーは物件の選定 にも至っていない。そのため、現在みられているニーズが実際の出店につながるには時間を 要するだろう。また、リーシングに苦戦をしていた大阪駅南側の商業施設でも、サービス型 店舗などの内定が進んだことで空室の数は減っている。
セカンダリーエリアの茶屋町エリアではリユース店舗の集積が進んでおり、今期もリユース の買い取り専門店が出店した。現在も、同業態の出店ニーズが複数みられている。
関西：京都
好況な業績を背景に、エリア内に複数の店舗を出店するケースも
今 期（ Q2 ）のハイストリート空室率は 、対前期比 0.2 ポイント上昇の 8.0 ％ 。 ハイスト リートの四条通で、100坪を超える空室が発生したことによる。
今期の京都ハイストリート賃料は対前期比6 3 ％上昇の 8 50 万円。ハイストリートの四 条通では、インバウンド需要の取り込みを狙ったドラッグストアの出店ニーズが複数 ある。中には、エリア内にある既存店舗の売り上げが好調なことから、さらに出店を 増やそうとしているところがある。こうした出店ニーズが今期の賃料を押し上げた。
四条通にある別の募集物件では、ラグジュアリーブランドの出店が内定。現在の相場 とほぼ同水準での成約となる。そのほか、京都エリアに路面店舗がないファッション
ブランドの出店が内定したケースが複数あった。いずれも、 50坪未満の小さめな区画。 比較的面積が大きい募集物件では、リテーラーのニーズに合わせて区画を分割する動 きがみられている。一区画の面積が小さくなることで、賃料単価は上がっている。
セカンダリーエリアの烏丸通にある募集物件では、立地改善の移転ニーズのあるイン テリアブランドが、ショールームの出店を検討している。
関西：神戸
立地改善の移転で募集となった区画に、複数の引き合い
今期（ Q2）のハイストリート空室率は、対前期比横ばいの 5.2％。比較的小さな面積の空室が消 化された一方、同規模の新たな空室も出ている。
今期の神戸ハイストリート賃料は対前期比横ばいの8 05万円。旧居留地にあるハイストリートの 明石町筋では、今期、複数のラグジュアリーブランドがオープンした。いずれも、立地改善や 面積拡張を目的とした移転である。移転元の募集物件でも複数の引き合いがあり、一部の区画 ではリテーラーが内定した模様。移転先、移転元ともに、賃料水準は現在の相場並み。旧居留 地にある別の募集物件では、インテリアの出店が内定している。立地や大きさ、割安な賃料感 が決め手となった模様。三宮センター街の募集物件では、ドラッグストアの出店が決まった。
そのほか、神戸エリアに路面店舗がないファッションブランドや、リユースの出店が内定した ケースもあった。センター街の人出が戻りつつあることが、リテーラーからの引き合い増加の 背景にある。ただし、いまだ賃料相場を押し上げる状況には至っていない。
セカンダリーエリアの三宮中央通では、ファッションブランドがオープンした。同じ通りにあ る別の開発物件では、ショールームなどの引き合いがみられている。
名古屋：栄
大津通では、エリアに路面店舗がなかった海外ブランドの出店が内定
今期（ Q2）のハイストリート空室率は、 2期連続横ばいの 0.0％。前期に引き続き、新た な空室の発生はなかった。
今期の栄ハイストリート賃料は、 2期連続横ばいの 7 10万円。ハイストリートの大津通
にある募集物件では、海外ブランドの出店が内定。比較的面積が大きく引き合いが弱 かったが、エリア内に路面店舗がなかったリテーラーの出店ニーズと条件が合致した。
成約賃料は従前のテナントに比べて低いものの、現在の相場並み。栄ハイストリート では、空室率は 3 期連続 0.0 ％となっているほか、募集物件もない。そのため、リテー ラーの出店ニーズは、数年後の竣工を予定している開発物件にも集まっている。中に は、ラグジュアリーブランドも複数含まれている。また、将来の出店のため、リテー ラーがハイストリートの物件を購入するケースがあった。
セカンダリーエリアの伊勢町通にある商業施設では、大型テナントが退店。ただし、 後継テナントは既に決まっている。一方同通りの募集物件では、視認性が高くリテー ラーからの引き合いはあるものの、比較的面積が大きく内定には時間を要している。
福岡：天神
ハイストリート賃料は、対前期比＋16.8％と大幅に上昇
今期（ Q2）のハイストリート空室率は、対前期比 0.5ポイント低下の 2 5 ％。複数の空室で満室 となったことが主因。
今期の天神ハイストリート賃料は、対前期比 16 8 ％上昇の 5 55万円。インバウンド需要の回復 を背景に、ドラッグストアなどの出店ニーズが複数ある。天神西通りの募集物件では、前期 までの相場を上回る賃料で、ドラッグストアの出店が内定した。また、好調な業績を背景に 店舗数を拡大しているスポーツブランドなどが、前期までの相場を上回る募集通りの賃料で 内定している。中には、区画形状が敬遠され、空室が長期化していた募集物件が含まれてい る。さらに、比較的面積が大きく引き合いが弱かった募集物件でも、出店を検討するリテー ラーが出はじめている。エリアの人出が戻りつつあることを背景に、リテーラーの出店ニー ズも増えている。こうした出店ニーズが、今期の賃料を押し上げた。
セカンダリーエリアの渡辺通にある「イムズ」跡地では、複合ビルの開発計画が進んでいる。
地下2階から地上 2階の低層階には、商業スペースが予定されている。着工は今年 7月、竣工は 2026年3月の予定。新たな賑わいの創出が期待される。
* Q3 2022より、空室率の調査対象フロアを「店舗ニーズの高い 1 階に限定」から「 1階を含む賃貸区画の すべて」に変更しています。
出所：CBRE、Q2 2023
Figure 18: エリア通行者量の変化率（Q2 2023）
対前年同期比
出所：CBRE、Q2 2023
Figure 20:
プライム賃料（円／坪）
調査概要
空室率
プライム賃料／ ハイストリート賃料
エリア通行者量の変化率
・CBREが独自に設定した対象地：
銀座ハイストリート（150棟）、表参道・原宿ハイストリート（239 棟）、
新宿ハイストリート（61棟）、渋谷ハイストリート（67棟）、
心斎橋ハイストリート（184棟）、京都ハイストリート（177棟）、
神戸ハイストリート（106棟）、栄ハイストリート（53棟）、天神ハイストリート（202 棟）
• 対象フロアは1階を含む賃貸区画のすべて
• CBREが独自に設定した対象地
• ワンフロアの面積が200㎡程度の建物を想定
• 対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定
• CBREが独自に設定した対象地
本社
東京都千代田区丸の内2-1-1
明治安田生命ビル
03 5288 9288
関西支社
大阪市北区大深町4-20
グランフロント大阪 タワーA
06 6292 1800
札幌
• 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象（新築施設は開業済みのものが対象）
• 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の最上限値 （共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）
• 主要都市における、都心商業立地の中の一等地（の賃料）
• 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料の上限と下限の平均値 （共益費を含み、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）
札幌市中央区北3条西4-1-1
日本生命札幌ビル 011 231 6931 仙台
仙台市青葉区中央1-2-3
Contacts
エリア通行者量の変化率
• 対象地における総通行者量の前期および前年同期に対する増減割合
仙台マークワン
022 262 5651
金沢
金沢市鞍月5-177
AUBE II
076 239 4041
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名古屋市中区錦3-20-27
御幸ビル
052 205 6541
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広島市中区袋町3-17
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