ずれも新築ビルが空室を残して竣工したことが主因
。
都市中 4 都市で対前期比下落 、 4 都市で上昇
地方都市：新規供給のあった都市は空室率が上昇 ‒今期のオールグレード空室率は 、 10 都市中 5 都市で対前期比上昇 、 5 都市で低下 。 空室率が上昇した都市では 、 神戸を除きい
ドで空室率が低下した 。 オールグレード賃料は対前期比 0 . 2 ％ の下落 。 まとまった空室を抱えるビルで賃料が引き下げられた 。
で空室消化が進んだことが主因 。 立地改善やグレードアップ 、 拡張のための移転で空室が消化された結果 、 全てのグレー
0 . 2 ポイントの 5 5 ％ と 2 期連続で低下 。
賃料調整で割安感が出てきた高額帯のビル
空室消化に時間がかかっているビルで賃料を引き下げる動きがみられた 。
の 、
。 新規供給のなかったグレード
A では 2
空室期間が長引くビルで賃料を引き下げる動きが散見された 。
したものの 、 既存ビルでグレードアップや立地改善のための移転で空室消化が進んだ
。
全国的に引き合いが増加、 既存ビルでは空室消化が進む
1 CBRE RESEARCH © 202 3 CBRE, INC MARKETVIEW JAPAN OFFICE | 2023 年第 1 四半期 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 東京 大阪 名古屋 円／坪 Figure 1 : グレード A 想定成約賃料 出所 CBRE, Q1 2023 MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023 年第 1 四半期 ＋ 1.3% GDP 成長率 Q1 5 pts 前期比 1 pts 日銀短観 D I （全規 模・ 全産業 ） Q1 － 0.4% 前期比 東京グレード A 賃料 Q1 ＋ 0.6pts 前期比 東京グレード A 空室率 Q1
東京：オールグレード空室率は 2 期連続で低下 ‒今 期 （ Q 1 ） のオールグレード空室率は対前期比－ 0 1 ポイントの 4 6 ％ と 2 期連続で低下 。
新規需要は 2020 年 Q 2 以降最も多い 7 . 8 万坪 。
新築ビルの多くが空室を残して竣工 0 3 ％ の下落 。
オールグレード賃料は対前期比
大阪：空室率は年内は横ばい見通し ‒今期のオールグレード空室率は 3 6 ％ と対前期比 0 1 ポイント上昇 。 今期竣工した一部のビルがまとまった空室を残したもの
既存ビルで空室消化が進んだため 、 上昇幅はわずかだった
期連続で空室率が低下
した 。 オールグレード賃料は対前期比 0 2 ％ の下落 。
名古屋：空室率は全てのグレードで低下 ‒今期のオールグレード空室率は対前期比－
、 2
。
*
*
▶ Forecast
オールグレード賃料は
10
都市で横ばい 。 引き続きテナントのビル選定条件は厳しく 、 フリーレント期間の調整や賃料を引き下げる事例がみられた
予測値
前年同期比
出所：日本経済研究センター
想 。 向こう 1
年間の賃料は今期に対しグレード A で－ 2 . 8 ％ 、 グレード B で－
％ を見込む 。
の空室消化もみられたため
た複数の物件のうち 、 一部でまとまった空室が残ったことが主因 。
大阪 空室率は年内は横ばい見通し
今後も空室を残して竣工するビルは多いとみられ
従前は欧米系企業からの関心が特に高かった未竣工のグレード
14 , 300 円／坪となった 。
今後の需給緩和に伴い 、 いずれのグレードも賃料は調整が進むと予
今期の賃料は 、 グレード A で対前期比－ 0 .
％ の 26 , 450 円／坪 、 グレード
期連続横ばいの
このため 、 今後 、
空室率は再び上昇基調に転じる可能性が高い 。
また 、 2023
年下期には大型供給が控えており 、
既存ビルでは二次空室の発生も予想される 。
散見されている 。
このことで今後は 、
全体的な空室の消化ペースが鈍化する可能性がある 。
方 、 海外の景気後退懸念などを受け 、
製造業では昨年下期からオフィス投資に慎重な企業が
スの拡張余地を確保するため 、
まとまった空室を残すビルへ移転するケースも見られた 。 一
もしくは拡張のための移転が比較的多く見られた 。 また 、 今後の業容拡大を見越し 、 オフィ
足元では賃借中のオフィス面積の見直しや
昨年来の金融を中心とした欧米系企業におけるオフィス需要の減速が 、 年明けか
スの環境改善に対するニーズは底堅く 、 国内企業を中心に引き合いは全体的に増加傾向にあ
多くなったことが背景にある 。
テナントのビル選定基準は依然として厳しいものの 、 オフィ
レードは他グレードに比べ 、 過去 1
年で最も賃料調整が進み 、 相対的に割安感が出たビルが
では大型空室を抱えたビルで空室消化が進み
したものの 、 新規需要は 2020 年 Q 2 以降最も多い 7 . 8 万坪となった 。 特に 、 グレード A マイナス
給され 、 その多くが空室を残して竣工した 。 既存ビルでも減床などでまとまった空室が発生
2023
年の新規供給は過去 10 年の年間平均より約 4 割多い 24 万坪 。 このうち今期は 6 9 万坪が供
期同様
、 ビルのグレードアップや立地改善のための移転で空室消化が進んだことが主因 。
今 期 （ Q 1 ） のオールグレード空室率は対前期比－ 0 1 ポイントの 4 6 ％ と 2 期連続で低下した 。 前
オールグレード空室率は 2 期連続で低下
東京
全てのグレードで低下した 。
テナントの動きは 、 今期も立地改善 、
ビルのグレードアップ 、
既存ビルでも 、 減床などで空室が発生したものの 、 空室消化面積がこれを上回り 、
空室率は
化されたことが主因 。
今期の新規供給は空室を抱えて竣工したものの
昨年下期から賃料調整が進んだ結果 、 割安感が出てきた高額帯のビルでまとまった空室が消
期連続で低下した
円／坪となった 。
前期に引き続き 、
空室消化に時間がかかっているビルで賃料を引き下げる
今期の賃料は 、 グレード A で対前期比－ 0 . 6 ％ の 24 , 100 円／坪 、 グレード B で同－ 0 . 3 ％ の 14 , 700
去最大の約 10 万坪の新規供給が控えているため 、 同年以降 、
空室率は再び上昇基調となろう 。
市場全体の空室率は横ばいで推移する可能性が高い 。 一方で 、 2024
年はオールグレードで過
し 、 2023 年は Q 2 以降は新規供給の予定がない 。 そのため 、 暫くは既存ビルの空室消化が進み 、
る 。 逆に 、 こうした移転の動きによりまとまった解約区画を抱えるビルも増えている 。 しか
に対し割安なビルや 、
小割対応が可能なビルなどでは時間をかけずにテナントが決定してい
た自社ビルからの移転も複数みられた
また 、 一部では拡張のための移転もみられた 。 立地
ビルのグレードアップや立地改善を理由とする移転が散見された 。
2 CBRE RESEARCH © 202 3 CBRE, INC MARKETVIEW JAPAN OFFICE | 2023 年第 1 四半期
。
、 2020 年 Q 3 以来初の空室率低下となった
同グ
一方
ら IT
。
、 解約も一部 で見られ始めた 。
る 。
、
など他業種にも広がっている
。
A ビルのプ レリーシングの進捗も鈍い
、 空室率は再 び上昇に転じると予想する 。 グレード A 賃料は対前期比－ 0 4 ％ の 34 550 円／坪 。 空室期間が長引くビルでは 、 賃料を引き
。
、 需要獲得のための賃料調整 は進むとみられる 。 グレード A 賃料は向こう 1 年間で－ 2 7 ％ を見込む 。
下げる動きが散見された
今後も複数の大型供給が控えており
今 期 （ Q 1 ）
、 対前期比＋ 0 . 1 ポイントの 3 . 6 ％ となった 。 今期竣工し
のオールグレード空室率は
既存ビルで一定
ただし 、
、 上昇幅はわずかだった 。 特に 、 新規供給のなかったグレード A
空室率は対前期比－ 0 . 1 ポイントの 4 . 2 ％ と 、 2 期連続の低下と なった 。
老朽化し
で空室消化が進み 、 グレード A
依然としてオフィスの環境改善に対する企業の意欲は高い 。 いずれのグレードのビ ルにおいても 、
。
、 向こう 1 年間の賃料は 、 グレード A で－ 1 5 ％ 、 グレード B で－ 1 7 ％ と予想する 。 名古屋
今 期 （ Q 1 ） のオールグレード空室率は対前期比－ 0 2 ポイントの 5 5 ％ と 、 2
動きがみられた 。 今後も賃料調整の動きは続くとみられ
空室率は全てのグレードで低下
。
、 中型ビル一棟のみ 。
2
B は 3
0
1 .
引き下げる事例もみられている
引き続きテナントのビルの選定条件は厳しい 。
フリーレント期間の調整や募集賃料を
多く抱える金沢で賃料は下落した 。
全国的に引き合いの件数は増えてはいるものの
都市で横ばいとなった 。
新規供給のあった横浜や福岡のほか 、
築浅のビルでも空室を
引き続きテナントのビルの選定条件は厳しい 今 期 （ Q 1 ） のオールグレード賃料は 、 10 都市中 4 都市で対前期比下落 、 4 都市で上昇 、 2
の中で最も低い 。 さいたまでは 、 新規開設や立地改善
からの移転ニーズもみられる
発に伴う立ち退き移転や拡張移転が散見された 。 また
市では 、 既存ビルの空室消化が順調に進んでいる
ポイントと大きく低下した
拡張移転の動きが活発だった
未満と三大都市を含む全都市
コールセンターの新設や郊外
複数の既存ビルで減床により大型の空室が顕在化した 。 一方 、 新規供給のなかった都
に 100 坪未満のテナントの動きは活発なものの 、 大型区画の動きは鈍い 。 横浜では 、
どちらの都市も既存オフィス面積の 4 ％
強に相当する大量供給だった 。 また 、 全国的
したことが主因 。 横浜 、 福岡はいずれも対前期比で 2 0 ポイント以上の上昇がみられた 。
た 。 空室率が上昇した都市では 、 神戸を除き 、 いずれも新築ビルが空室を残して竣工
新規供給のあった都市は空室率が上昇 今 期 （ Q 1 ） 、 オールグレード空室率は 、 10 都市中 5 都市で対前期比上昇 、 5 都市で低下し
3 CBRE RESEARCH © 202 3 CBRE, INC MARKETVIEW JAPAN OFFICE | 2023 年第 1 四半期 Figure 2 空室率 都市別比較 地方都市 （札 幌・ 仙 台・ さいた ま・ 横 浜・ 金 沢・ 京 都・ 神 戸・ 高 松・ 広 島・ 福岡 ）
。 札幌では 、 前期に引き続き 、 再開
、
。 そのため 、 空室率は 1 ％
、
。
1 . 1
。
今期は大型ビルで空室消化が進み 、 空室率は対前期比－
、
。 一方 、 需給が逼迫している札幌では 、 賃料は対前期 比＋ 0 . 4 ％ と 6
。 出所 CBRE, Q1 2023 Figure 3 想定成約賃料 都市別比較 ＋ 0.6 0.6 ± 0.0 0.1 0.1 ＋ 0.3 ＋ 0.1 0.2 － 0.4 0.2 ＋ 2.8 1.1 0.3 ＋ 0.8 － 0.4 ＋ 0.2 ＋ 0.1 － 0.1 － 0.7 ＋ 2.2 0% 10% 20% 30% Q4 2009-Q1 2023 Q1 2023 － 0.4 0.6 0.2 － 0.3 0.6 0.3 － 0.2 0.2 ± 0.0 0.2 0.3 ＋ 0.1 ＋ 0.4 ＋ 0.1 0.4 0.1 ± 0.0 ± 0.0 ＋ 0.4 0.1 0 15,000 30,000 45,000 Q4 2009-Q1 2023 Q1 2023 円／坪 対前期比 （ pts ） 対前期比 （％） 東京グレード A 東京グレード A マイナス 東京グレード B 東京オールグレード 大阪グレード A 大阪グレード B 大阪オールグレード 名古屋グレード A 名古屋グレード B 名古屋オールグレード 横浜 さいたま 札幌 仙台 金沢 京都 神戸 広島 高松 福岡
期連続で上昇した
4 CBRE RESEARCH © 202 3 CBRE, INC MARKETVIEW JAPAN OFFICE | 2023 年第 1 四半期 Figure 4 : 各都市のマーケット指標 出所 : CBRE, Q1 2023 空室 率 （ ％ ） 想定成約賃 料 （円 ／ 坪） Q 1 2022 Q4 2022 Q1 2023 対前期比 （ pts ） 対前年 同期比 （ pts ） Q 1 2022 Q4 2022 Q1 2023 対前期比 （％） 対前年 同期比 （％） 名古屋 グレード A 全体 3 8 8 1 7 9 0.2 ＋ 4.1 27,050 26,500 26,450 0.2 2.2 グレード B 全体 5 1 5 2 4 8 0.4 0.3 14,350 14,300 14,300 ± 0.0 0.3 オールグレード 全体 4 6 5 7 5 5 0.2 ＋ 0.9 13,830 13,770 13,740 0.2 0.7 名駅 5 9 5 9 5 2 0.7 0.7 18,430 18,240 18,200 0.2 1.2 伏見 丸の内 5 2 7 3 8 2 ＋ 0.9 ＋ 3.0 12,720 12,720 12,680 0.3 0.3 栄 2 6 4 2 3 3 0.9 ＋ 0.7 13,170 13,150 13,110 0.3 0.5 名古屋東 1 5 2 1 0 6 1.5 0.9 9,970 9,970 10,000 ＋ 0.3 ＋ 0.3 横 浜 オールグレード 全体 3 3 3 2 6 0 ＋ 2.8 ＋ 2.7 16,370 16,290 16,240 0.3 0.8 横浜駅 周辺 3 2 2 1 2 4 ＋ 0.3 0.8 15,350 15,360 15,340 0.1 0.1 みなと みらい 3 3 3 9 8 0 ＋ 4.1 ＋ 4.7 19,640 19,270 19,120 0.8 2.6 さいたま オールグレード 1 3 2 5 1 4 1.1 ＋ 0.1 19,620 19,370 19,380 ＋ 0.1 1.2 札 幌 オールグレード 0 5 1 0 0 7 0.3 ＋ 0.2 15,330 15,540 15,600 ＋ 0.4 ＋ 1.8 仙 台 オールグレード 2 8 2 4 3 2 ＋ 0.8 ＋ 0.4 11,460 11,480 11,490 ＋ 0.1 ＋ 0.3 金 沢 オールグレード 7 7 14 4 14 0 0.4 ＋ 6.3 10,930 10,830 10,790 0.4 1.3 京 都 オールグレード 3 5 5 3 5 5 ＋ 0.2 ＋ 2.0 15,730 15,450 15,440 0.1 1.8 神 戸 オールグレード 3 8 3 0 3 1 ＋ 0.1 0.7 12,040 12,020 12,020 ± 0.0 0.2 広 島 オールグレード 2 5 6 0 5 9 0.1 ＋ 3.4 11,820 11,790 11,790 ± 0.0 0.3 高 松 オールグレード 8 2 7 5 6 8 0.7 1.4 9,590 9,540 9,580 ＋ 0.4 0.1 福 岡 オールグレード 2 5 2 4 4 6 ＋ 2.2 ＋ 2.1 16,180 16,050 16,030 0.1 0.9 空室 率 （ ％ ） 想定成約賃 料 （円 ／ 坪） Q 1 2022 Q4 2022 Q1 2023 対前期比 （ pts ） 対前年 同期比 （ pts ） Q 1 2022 Q4 2022 Q1 2023 対前期比 （％） 対前年 同期比 （％） 東 京 グレード A 全体 2 0 3 3 3 9 ＋ 0.6 ＋ 1.9 35,100 34,700 34,550 0.4 1.6 丸の内 大手町 1 3 1 7 1 8 ＋ 0.1 ＋ 0.5 44,650 43,800 43,950 ＋ 0.3 1.6 グレード A マイナス 全体 5 3 5 8 5 2 0.6 0.1 24,300 23,850 23,700 0.6 2.5 グレード B 全体 3 8 4 6 4 6 ± 0.0 ＋ 0.8 21,900 21,600 21,550 0.2 1.6 オールグレード 全体 4 0 4 7 4 6 0.1 ＋ 0.6 21,730 21,420 21,350 0.3 1.7 主要 5 区 3 7 4 2 4 1 0.1 ＋ 0.4 23,000 22,650 22,550 0.4 2.0 丸の内 大手町 2 2 2 7 2 6 0.1 ＋ 0.4 39,090 38,290 38,190 0.3 2.3 神田 飯田橋 3 0 3 7 3 0 0.7 ± 0.0 20,590 20,370 20,340 0.1 1.2 八重洲 日本橋 3 6 5 9 4 9 1.0 ＋ 1.3 22,970 22,400 22,350 0.2 2.7 六本木 赤坂 3 4 4 7 4 9 ＋ 0.2 ＋ 1.5 25,670 25,280 25,290 ± 0.0 1.5 虎ノ門 汐留 7 3 4 6 4 0 0.6 3.3 26,140 25,660 25,370 1.1 2.9 新宿 3 0 3 9 3 8 0.1 ＋ 0.8 22,620 22,240 22,200 0.2 1.9 渋谷 恵比寿 2 7 2 4 3 3 ＋ 0.9 ＋ 0.6 24,890 24,780 24,650 0.5 1.0 品川 田町 3 6 4 7 5 8 ＋ 1.1 ＋ 2.2 21,320 20,950 20,700 1.2 2.9 大崎 4 7 4 2 4 3 ＋ 0.1 0.4 18,470 18,350 18,360 ＋ 0.1 0.6 大 阪 グレード A 全体 3 8 4 3 4 2 0.1 ＋ 0.4 24,850 24,250 24,100 0.6 3.0 グレード B 全体 3 6 3 2 3 5 ＋ 0.3 0.1 14,950 14,750 14,700 0.3 1.7 オールグレード 全体 3 7 3 5 3 6 ＋ 0.1 0.1 14,300 14,150 14,120 0.2 1.3 梅田 4 9 4 8 5 5 ＋ 0.7 ＋ 0.6 22,620 22,030 21,930 0.5 3.1 堂島 3 6 6 8 5 9 0.9 ＋ 2.3 18,230 17,720 17,670 0.3 3.1 中之島 1 0 2 4 2 6 ＋ 0.2 ＋ 1.6 20,600 20,250 20,030 1.1 2.8 淀屋橋 3 7 2 9 2 8 0.1 0.9 17,210 17,100 17,060 0.2 0.9 本町 5 7 2 9 4 3 ＋ 1.4 1.4 14,410 14,250 14,220 0.2 1.3 新大阪 9 2 8 4 7 4 1.0 1.8 14,930 14,580 14,520 0.4 2.7
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は重大な不確実性や偶発事象の影響を受けて変化する可能性があります 。 また 、 CBRE の見解の殆どは 、 現在の市場環境に対する
CBRE 独自の分析に基づく意見または予測であり 、
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© Copyright 2023 無断転載を禁じます 。 本レポートは 、 商業用不動産市場に関する CBRE の現在の見解に基づいて誠実に作成されています 。 CBRE は 、 その見解が本資料作成日現在の市場動向を反映していると考えているものの 、 それら
有史 ディレクター オフィスチームリーダー
ディレクター オフィスチームリーダー yoshitaka.igarashi@cbre.co m
久美子 アナリスト
グレード A
対象ビル
新規需要面積
新規供給面積
各期間内に竣工したビルの賃貸面積
対象ビルのサンプル調査に基づく想定成約賃料（共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）
空室は集計時点で即入居可能であるものを対象
月末時点） 調査概要
本社 東京都千代田区丸の内 211 明治安田生命ビル 03 5288 9288 関西支社 大阪府大阪市北区大深町 420 グランフロント大阪 タワー A 06 6292 1800 札幌 札幌市中央区北 3 条西 411 日本生命札幌ビル 011 231 6931 仙台 仙台市青葉区中央 123 仙台マークワン 022 262 5651 横浜 横浜市西区北幸 11115 横浜 ST ビル 045 316 4311 金沢 金沢市鞍月 5177 AUBE II 076 239 4041 名古屋 名古屋市中区錦 32027 御幸ビル 052 205 6541 広島 広島市中区袋町 317 シシンヨービル 082 243 9321 福岡 福岡市博多区博多駅前 221 福岡センタービル 092 472 1711
5 CBRE RESEARCH © 202 3 CBRE, INC MARKETVIEW JAPAN OFFICE | 2023 年第 1 四半期
、 分析 、 または市場環境が後に変化した場合 、
、 アドバイ ザー
本レポートは 。
投
、 代表者に対する一切の請求権を放棄したものとみなされます
岩間
五十嵐 芳生
二之宮
オフィスチーム
オールグレード グレード A グレード A マイナス グレード B 立 地 東京：主要 5 区 * 中心 大阪 、 名古屋：オフィスエリア内 東京 23 区の オフィスエリア内 東京 23 区の オフィスエリア内 大阪市 、 名古屋市の オフィスエリア内 当社が独自に設定した 全国 13 都市の オフィスエリア内 規模 貸室総面積 ： 6,500 坪以上 4,500 坪以上 ー ー ー 延床面積 ： 10,000 坪以上 7,000 坪以上 2,000 ～ 7,000 坪未満 2,000 坪以上 1,000 坪以上 基準階面積 ： 500 ** 坪以上 250 坪以上 200 坪以上 （グレード A 除く） （ グレード A 、 グレード A マイナス除く ） （グレード A 除く） 築年数 概ね 15 年未満 新耐震基準に準拠したビル
とするが 、 ビルのランドマーク性、 スペック等を総合的に勘案して選定 各グレードの基本的な定義 調査対象 当社が独自に設定した全国 13 都市のオフィスエリア内にある原則として延床面積 1,000 坪以上、
大久保 寛 マネージング ディレクター リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.co m
yuji.iwama@cbre.co m
kumiko.ninomiya@cbre.com
その他 原則として上記基準を満たすもの
調査時点 四半期 ：（ 1 ） 3 月末 （ 2 ） 6 月末 （ 3 ） 9 月末 （ 4 ） 12 月末 時点集計 空室率
想定成約賃料
かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビル
*
** 大阪、名古屋は 350 坪以上
各期の稼働床面積（テナント使用面積）の前期差
東京： 97 棟 大阪： 29 棟 名古屋： 11 棟 （ 202 3 年 3
主要 5 区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
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