MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第3四半期
MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第3四半期
空室率の上昇は新規供給が主因、 既存ビルでは空室消化が進む GDP成長率 Q3
予測値* 前年同期比
*出所：日本経済研究センター
10pts
前期比＋2pts
日銀短観DI（全規模・全産業）Q3
±0.0%
前期比
東京グレードA賃料 Q3
＋0.9pts
東京グレードA空室率 Q3
東京：賃料は3つのグレードでいずれも対前期比横ばい
‒ 今期（Q3）のオールグレード空室率は5.2％と対前期比0.3ポイント上昇。新規供給が空室を残したことが主因。新築に比べ賃料 に割安感のある既存ビルで今期も空室消化が進んだ結果、空室は新築ビルに偏在する傾向にある。賃料は3つのグレードでい
ずれも対前期比横ばい、オールグレードでは同0.1％の下落。中小型ビルの賃料引き下げの動きが、全体の水準をやや押し下げた。
大阪：グレードAの空室率は4期連続の低下
‒ 今期のオールグレード空室率は3.3％と対前期比0.4ポイントの低下。前期に引き続き需要は総じて堅調であった。中でもグ
レードAの空室率は同－0.5ポイントの3.0％と4期連続で低下。立地改善やグレードアップ移転、館内増床により、大型の空
室が複数消化されたことが主因。オールグレード賃料は対前期比0.1％の下落。テナント確保のための賃料調整が続いている。
名古屋：5年ぶりの新規供給により、グレードAの空室率は4期ぶりに上昇
‒ 今期のオールグレード空室率は対前期比＋0.6ポイントの5.8％と4期ぶりに上昇。新規供給が空室を残したことが主因。ただ し、今期竣工したグレードAビルは昨今の新築ビルの中では比較的高稼働で竣工。既存ビルでも、賃料が割安なビルを中心に
空室消化が進んだ。オールグレード賃料は対前期比横ばい。空室が減ってきたことで賃料引き下げの動きも減少した。
地方都市：全国的に需要は堅調、既存ビルでの空室消化が進む
‒ 今期のオールグレード空室率は、10都市中4都市で対前期比上昇、2都市で低下、4都市で横ばい。空室率が上昇した都市のう
ち、札幌と横浜は新規供給が主因。前期に続き全国的に需要は堅調。オールグレード賃料は、10都市中6都市で対前期比上昇、
2都市で下落、2都市で横ばい。今期も前期に続き、賃料が上昇した都市が半数を超えた。
1
CBRE RESEARCH
前期比
Figure 1 : グレードA 想定成約賃料
40,000 円／坪
▶ Forecast
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024
＋2.2%
東京
出所 : CBRE, Q3 2023
大阪
名古屋
© 2023 CBRE, INC.
MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第3四半期
東京
賃料は3つのグレードでいずれも対前期比横ばい
今期（Q3）の空室率はオールグレードで対前期比＋0.3ポイントの5.2％、グレードAで同＋0.9
ポイントの6.6％となった。グレードAビル2棟を含む新築ビルが空室を残して竣工したことが
主因。一方、既存ビルでは、新築に比べ賃料に割安感のあるビルが多く、今期も堅調に空室
消化が進んだ。減床や二次空室が複数発生したものの、ビルのグレードアップ、立地改善、
建て替えによる移転などでまとまった空室が消化された。新築ビルを除く築1年以上の既存 物件の空室率（既存空室率）は今期4.0％と、市場全体の空室率5.2％を1.2ポイント下回ってい
る。1年前の2022年Q3時点では市場全体の空室率4.9％に対し、既存空室率は4.3％と、その差は 0.6ポイントであった。しかし、足元では既存空室率の低下によりこの差は拡大しており、空 室が新築ビルに偏在する傾向を示唆している。
今期のグレードA賃料は2期連続の対前期比横ばい。グレードAマイナス、グレードBも同横ば
いで、ともに2020年Q2以来続いていた賃料の下落は一服した。今期、市場全体の空室率は上 昇したものの、既存ビルでは空室を抱えるビルの総数は減ってきている。このため、賃料を
引き下げるビルは減っている上に、空室消化が進んだビルでは、賃料を従前の水準に上げ戻 す動きが増えている。ただし、グレードB未満の中小型ビルでは、テナント確保のために賃 料を引き下げる動きが、引き上げの動きを依然としてやや上回っている。このため、オール
グレード賃料は対前期比－0.1％とわずかながら下落した。大型ビルが空室を残して竣工する ことで賃料に下押し圧力が働く傾向は今後も続くと予想される。当面、賃料は横ばい圏なが ら、やや弱含みで推移するとみられる。グレードA賃料は向こう1年間で－0.4％を見込む。
大阪
期も発生した。一方で、建て替えによる移転、立地改善や拡張を目的とした移転で空室が消
化されたため、同－0.5ポイントの3.4％となった。前期に引き続き、需要は総じて堅調で、
既存ビルを中心に空室消化が進んでいる。よってオールグレードでも同－0.4ポイントの
3.3％となった。しかし、2024年はオールグレードで過去最大、現在の貸床総面積の5％強に
相当する約9万坪の大量供給が予定されている。このため、2024年は空室率が再び上昇基調
になると予想される。
今期の賃料は、グレードAで対前期比－0.2％の23,950円／坪、グレードBで同横ばいの14,700
円／坪、オールグレードで同－0.1％の14,110円／坪となった。グレードAでは下落幅は縮小し
ているものの、テナント確保のための賃料調整は続いている。グレードA賃料は向こう1年間
で－1.5％を見込む。
名古屋
5年ぶりの新規供給により、グレードAの空室率は4期ぶりに上昇
今期（Q3）のオールグレード空室率は対前期比＋0.6ポイントの5.8％、グレードAは同＋0.8ポ
イントの8.5％と、いずれも4期ぶりに上昇した。グレードAビル1棟を含む計1.7万坪の供給が 空室を残して竣工したことが主因。しかし、需要は前期に続き堅調であった。グレードAビ
ルの供給は名古屋では5年ぶりで、他エリアに比べ築古ビルの割合が多い栄エリアの中心に
立地している。このため、近隣テナントのオフィスの環境改善を目的とした移転需要の受け 皿となり、名古屋における昨今の新築ビルの中では比較的高稼働で竣工した。一方、既存ビ
ルでも、賃料が割安なビルを中心に、グレードアップや立地改善、拡張移転、館内増床など
で空室消化が進んだ。この結果、今期の新規需要は1.1万坪と、過去の一四半期平均0.3万坪を 大きく上回った。空室率は今後も新規供給を理由に上昇基調が続くとみられる。2024年Q1に
は1.4万坪の供給が控え、既存ビルでは新築ビルへの移転による二次空室の発生も予想される
グレードAの空室率は4期連続の低下
ためだ。
が複数消化されたことが主因。来年に竣工が予定されている大型の物件と比較して、既存の
き下げる動きが落ち着き、一部では従前の水準に上げ戻す動きもみられた。ただし、今後の
いるようだ。グレードBでは、昨年竣工したビルへの移転による二次空室が、前期に続き今
向こう1年間で－2.3％を見込む。
今期（Q3）のグレードAの空室率は、対前期比－0.5ポイントの3.0％と4期連続の低下となった。 今期のオールグレード賃料は対前期比横ばいとなったが、グレードA賃料は同＋0.2％と、 2020年Q1以来の上昇となった。空室が減ったビルや引き合いが増えているビルでは賃料を引 築浅ビルで、郊外からの立地改善およびグレードアップ移転と館内増床により、大型の空室 グレードAビルの賃料水準に割安感が出ていることも、空室消化が進んでいる一因となって
2
CBRE RESEARCH
需給緩和により、賃料は緩やかながら再び下落基調に転じるとみられる。グレードA賃料は
© 2023 CBRE, INC.
MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第3四半期
地方都市
（札幌・仙台・さいたま・横浜・金沢・京都・神戸・高松・広島・福岡）
Figure 2 : 空室率
0%
10%
都市別比較
20%
全国的に需要は堅調、既存ビルでの空室消化が進む
4都市で横ばいとなった。上昇した4都市のうち札幌と横浜は新規供給が主因。札幌で
は今期の新規供給物件がまとまった空室を残して竣工したため、対前期比＋1.2ポイン
トと大幅に上昇した。それでも未だ2.0％と需給タイトな状況は変わらない。金沢では、
1.0ポイントの上昇となった。しかし、前期に引き続き、全国的に需要は堅調で、空室 率の上昇した都市や横ばいとなった都市でも、テナントの動きはみられている。新規
開設や拡張移転が散見されたほか、100坪を超えるニーズもやや増えている模様。特
東京グレードA
－0.1
東京グレードB
＋0.3
東京オールグレード
対前期比 0 （％）
15,000
30,000
円／坪
45,000
±0.0
－0.5
大阪グレードB
給も限定されるため、大型区画の確保が難しくなっている。今年に入って空室率が大
±0.0
－0.1
大阪グレードA
－0.2
－0.4
大阪オールグレード
－0.1
＋1.0
名古屋グレードB
±0.0
横浜
－0.5
札幌
＋0.3
＋0.8
にさいたまや神戸では、いずれも空室率が1％台と需給が逼迫しており、2024年の供
名古屋グレードA
±0.0
＋0.2
＋0.6 名古屋オールグレード ±0.0
きく上昇した福岡では、今年上期に竣工した複数の新築ビルで空室消化が進んでいる。 既存ビルでは、福岡拠点の撤退や減床などの事例が複数みられた一方、館内増床でテ
＋0.6
ナントが決まるケースも散見され、結果として空室率は対前期比横ばいとなった。
前期に引き続き、賃料上昇の都市、半数を超える
±0.0
さいたま
－0.1
仙台
＋1.2
今期（Q3）のオールグレード賃料は、10都市中6都市で対前期比上昇、2都市で下落、2
都市で横ばいとなった。今期も前期に引き続き、賃料が上昇した都市が半数を超えた。
＋1.0
ただし、いずれの都市も上昇幅は小さく、今後多くの新規供給が控える都市では下落
±0.0
に転じる可能性は高い。
－0.6
さいたまでは、コロナ禍で下げた募集賃料を従前の水準に戻す動きが大型ビルを中心
±0.0
に複数みられ、対前期比＋0.4％と3期連続の上昇となった。札幌では、同＋0.3％と8
＋0.2
期連続の上昇となり、過去最高値を更新し続けている。一方で、賃料が下落した2都市
のうち横浜では、みなとみらいの大型空室を抱える複数のビルでテナントを確保する
±0.0 Q4 2009-Q3 2023 Q3 2023 出所 : CBRE, Q3 2023
CBRE RESEARCH
（pts）
＋0.9
－0.5
昨年竣工したビルへテナントが移転したことによる二次空室の発生が主因となり、同
3
30% 対前期比
都市別比較
＋0.1 東京グレードAマイナス ±0.0
今期（Q3）のオールグレード空室率は、10都市中4都市で対前期比上昇、2都市で低下、
ための賃料調整が続いている。
Figure 3 : 想定成約賃料
＋0.4
＋0.1
金沢
－0.1
神戸
＋0.5
京都
±0.0
広島
＋0.2
福岡
±0.0
高松
＋0.1
Q4 2009-Q3 2023 Q3 2023 出所 : CBRE, Q3 2023
© 2023 CBRE, INC.
MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第3四半期
Figure 4 : 各都市のマーケット指標
東 京 グレードA グレードA マイナス グレードB
対前期比 Q3 2022 Q2 2023 Q3 2023 （pts）
全体
丸の内 大手町
全体 全体
オールグレード 全体
主要5区 丸の内 大手町 神田 飯田橋 八重洲 日本橋 六本木 赤坂 虎ノ門 汐留 新宿
渋谷 恵比寿 品川 田町
大 阪 グレードA グレードB
大崎
全体 全体
オールグレード 全体
梅田 堂島
中之島 淀屋橋 本町
新大阪
4
CBRE RESEARCH
空室率（％）
想定成約賃料（円／坪）
対前年 同期比 （pts）
Q3 2022 Q2 2023 Q3 2023
対前期比 （％）
対前年 同期比 （％）
34,750 34,550 34,550 ±0.0
－0.6
3.8
5.7
6.6
＋0.9
＋2.8
2.3
1.1
1.9
＋0.8
－0.4 44,000 44,000 43,950
5.8
5.0
5.1
＋0.1
4.9
4.4
4.3
4.9
4.9
4.6
－0.1
－0.1
－0.7
24,000 23,600 23,600 ±0.0
－1.7
－0.1
－0.6
21,650 21,450 21,450 ±0.0
－0.9
5.2
＋0.3
＋0.3
21,490 21,300 21,270 －0.1
－1.0
4.4
4.6
＋0.2
±0.0
22,730 22,500 22,480 －0.1
－1.1
3.4
1.6
1.9
＋0.3
－1.5
38,540 38,170 38,150 －0.1
－1.0
3.9
3.0
3.1
＋0.1
－0.8
20,330 20,310 20,350 ＋0.2
＋0.1
6.3
4.5
4.5
±0.0
－1.8
22,640 22,380 22,320 －0.3
－1.4
4.4
11.4
11.1
－0.3
＋6.7
25,490
25,110 25,070 －0.2
－1.6
5.4
3.7
5.1
＋1.4
－0.3
25,840 24,920 24,680 －1.0
－4.5
4.6
3.5
3.4
－0.1
－1.2
22,250 22,230 22,300 ＋0.3
＋0.2
2.1
3.0
2.2
－0.8
＋0.1
24,760 24,660 24,610 －0.2
－0.6
5.4
5.6
6.2
＋0.6
＋0.8
21,010 20,610 20,560 －0.2
－2.1
4.5
3.5
3.1
－0.4
－1.4
18,380 18,520 18,560 ＋0.2
＋1.0
4.8
3.5
3.0
－0.5
－1.8
24,450 24,000 23,950 －0.2
－2.0
3.2
3.9
3.4
－0.5
＋0.2
14,800 14,700 14,700 ±0.0
－0.7
3.5
3.7
3.3
－0.4
－0.2
14,180
14,110 －0.1
－0.5
5.6
5.1
4.8
－0.3
－0.8
22,170 21,890 21,870 －0.1
－1.4
2.7
5.7
1.0
－4.7
－1.7
17,800 17,670 17,550 －0.7
－1.4
1.8
2.6
2.3
－0.3
＋0.5
20,380 19,890
19,910 ＋0.1
－2.3
3.9
2.3
1.9
－0.4
－2.0
17,100 17,070 17,040 －0.2
－0.4
3.2
4.9
4.8
－0.1
＋1.6
14,290 14,220 14,220 ±0.0
－0.5
9.0
7.4
6.6
－0.8
－2.4
14,680 14,520 14,540 ＋0.1
－1.0
14,120
空室率（％）
名古屋 グレードA グレードB
対前期比 Q3 2022 Q2 2023 Q3 2023 （pts）
全体 全体
オールグレード 全体
名駅
伏見 丸の内 栄
横浜
名古屋東
オールグレード 全体
横浜駅 周辺
さいたま オールグレード
札幌
仙台
金沢
京都
神戸
広島
高松
福岡
オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード オールグレード
みなと みらい
想定成約賃料（円／坪）
対前年 同期比 （pts）
Q3 2022 Q2 2023 Q3 2023
対前期比 （％）
対前年 同期比 （％）
8.5
7.7
8.5
＋0.8
±0.0
26,800 26,400 26,450 ＋0.2
－1.3
5. 1
4.3
5.3
＋1.0
＋0.2
14,300 14,350 14,350 ±0.0
＋0.3
5.8
5.2
5.8
＋0.6
±0.0
13,780 13,790 13,790 ±0.0
＋0.1
6.3
5.1
6.9
＋1.8
＋0.6
18,300 18,290 18,270 －0.1
－0.2
7.4
7.6
7.1
－0.5
－0.3
12,720 12,700
12,710 ＋0.1
－0.1
3.4
3.0
3.9
＋0.9
＋0.5
13,150
13,160
13,160 ±0.0
＋0.1
2.5
0.7
0.4
－0.3
－2.1
9,970
10,120 10,140 ＋0.2
＋1.7
3.0
6.3
6.9
＋0.6
＋3.9
16,340 16,230
16,150 －0.5
－1.2
1.8
2.4
2.3
－0.1
＋0.5
15,370 15,370 15,370 ±0.0
±0.0
3.7
8.4
9.4
＋1.0
＋5.7
19,450 19,010 18,690
－1.7
－3.9
2.2
1.3
1.3
±0.0
－0.9
19,460 19,390 19,460 ＋0.4
±0.0
1.0
0.8
2.0
＋1.2
＋1.0
15,510 15,650 15,700 ＋0.3
＋1.2
2.5
3.0
2.9
－0.1
＋0.4
11,470
11,510 ＋0.1
＋0.3
14.5
13.9
14.9
＋1.0
＋0.4
10,880 10,770 10,760 －0.1
－1.1
4.5
4.3
4.3
±0.0
－0.2
15,480
15,410 ±0.0
－0.5
3.7
2.2
1.6
－0.6
－2.1
12,020 12,030 12,090 ＋0.5
＋0.6
6.2
5.6
5.6
±0.0
－0.6
11,800
11,810
11,830 ＋0.2
＋0.3
8.3
6.5
6.7
＋0.2
－1.6
9,480
9,730
9,740 ＋0.1
＋2.7
3.2
4.8
4.8
±0.0
＋1.6
16,080 16,050 16,050 ±0.0
－0.2
11,500
15,410
出所 : CBRE, Q3 2023
© 2023 CBRE, INC.
MARKETVIEW | JAPAN OFFICE | 2023年第3四半期
各グレードの基本的な定義
立 地 貸室総面積：
規模
グレードA
グレードAマイナス
東京：主要5区*中心 大阪、名古屋：オフィスエリア内
東京23区の オフィスエリア内
6,500坪以上
4,500坪以上
500**坪以上
250坪以上
延床面積：
10,000坪以上
基準階面積： 築年数 その他
調査概要 調査対象 調査時点 空室率
想定成約賃料 新規供給面積 新規需要面積
グレードA対象ビル
概ね15年未満
グレードB
東京23区の オフィスエリア内
大阪市、名古屋市の オフィスエリア内
ー
ー
2,000坪以上
2,000坪以上
（グレードA除く）
（グレードA、 グレードAマイナス除く）
（グレードA除く）
200坪以上
ー
当社が独自に設定した 全国13都市の オフィスエリア内 ー
7,000坪以上
原則として上記基準を満たすもの とするが、ビルのランドマーク性、 スペック等を総合的に勘案して選定
1,000坪以上 ー
新耐震基準に準拠したビル
*主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 **大阪、名古屋は350坪以上
当社が独自に設定した全国13都市のオフィスエリア内にある原則として延床面積1,000坪以上、 かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビル 四半期 ：（1）3月末 （2）6月末 （3）9月末 （4）12月末 時点集計
本社
金沢
関西支社
名古屋
札幌
広島
仙台
福岡
東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル 03 5288 9288
大阪府大阪市北区大深町4-20 グランフロント大阪 タワーA 06 6292 1800
札幌市中央区北3条西4-1-1 日本生命札幌ビル 011 231 6931
空室は集計時点で即入居可能であるものを対象
仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651
各期間内に竣工したビルの賃貸面積
横浜
対象ビルのサンプル調査に基づく想定成約賃料（共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）
東京：100棟
マネージングディレクター リサーチヘッド hiroshi.okubo@cbre.com
大阪：29棟
岩間 有史
名古屋：12棟（2023年9月末時点）
ディレクター オフィスチームリーダー yuji.iwama@cbre.com
五十嵐 芳生
ディレクター オフィスチームリーダー yoshitaka.igarashi@cbre.com
金沢市鞍月5-177 AUBE II 076 239 4041
名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541
広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321
福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711
横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311
各期の稼働床面積（テナント使用面積）の前期差
Contacts
大久保 寛
オールグレード
二之宮 久美子
アナリスト オフィスチーム kumiko.ninomiya@cbre.com
© Copyright 2023. 無断転載を禁じます。本レポートは、商業用不動産市場に関するCBREの現在の見解に基づいて誠実に作成されています。CBREは、その見解が本資料作成日現在の市場動向を反映していると考えているものの、それら は重大な不確実性や偶発事象の影響を受けて変化する可能性があります。また、CBREの見解の殆どは、現在の市場環境に対するCBRE独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情 勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性もあります。CBRE は、その意見、予測、分析、または市場環境が後に変化した場合、本レポート中の見解を更新する義務を負いません。
5
本レポートは、CBRE が発行する有価証券、もしくは他社が発行する有価証券の将来的なパフォーマンスを示唆するものではありません。特定の投資や投資戦略に関してはお客様ご自身で独自に検討する必要があります。CBREは、投 資の適合性について評価する責任を一切負いません。本レポートを閲覧された方は、本レポートの情報の正確性、完全性、妥当性、あるいはその利用に起因するCBREおよびその関連会社、役員、取締役、社員、エージェント、アドバイ ザー、代表者に対する一切の請求権を放棄したものとみなされます。
CBRE RESEARCH
© 2023 CBRE, INC.