Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre

Pedro García-Córcoles Escudero

Asesor Jurídico del COAFMU

Tal y como hemos ido comunicando desde el Colegio, y como se explicó en la primera charla del Ciclo Formativo “¿Sabes lo que llevas entre manos?” el pasado día 14 de Octubre, se ha introducido una novedad recientemente en la Ley de Propiedad Horizontal, mediante el Real Decreto Ley 19/2021 de 5 de Octubre, y que viene a añadir un nuevo párrafo (el 3º), al Artº. 17.2 de la LPH

“La realización de obras o actuaciones

que contribuyan a la mejora de la efi-

ciencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio, o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favora-

ble de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría

de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de

nueve mensualidades ordinarias de

gastos comunes. El propietario disiden-

te no tendrá el derecho reconocido en el

apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”

Este nuevo precepto, aunque referente a lo regulado en el Artº. 17.1 (“instalación de sistemas comunes … de aprovechamiento de energías renovables…”, donde se exigen 1/3 del total de los propietarios y cuotas de participación en el acto de la Junta), y referente a lo regulado en el Artº. 17.3 (“establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble”, donde se exigen 3/5 del total de propietarios y cuotas de partici-

pación), se ha colocado por el Legislador en el Artº. 17.2, y debemos entender que dicha ubicación no ha sido por casualidad. La única razón lógica para localizar esta reforma en el apartado 2º del Artº. 17, es que se ha colocado en el mismo apartado del Artº. 17 en que se exige una mayoría simple del total de propietarios y total de cuotas de participación, pudiendo contar con el voto presunto del ausente, y aunque nada tenga que ver con la accesibilidad, el Legislador, ha entendido que es aquí donde debe estar, aunque repetimos, se refiere y afecta a lo tratado en el 17.1 y 17.3 LPH.

Este nuevo precepto, afecta a los acuerdos sobre obras que supongan mejoras de la eficiencia energética del edificio (lo que habrá de acreditarse con el correspondiente certificado), y a la implantación de fuentes de energías renovables

de uso común. Es decir, parece que deja al margen las instalaciones privativas. También afecta a cualquier financiación relativa a tales obras o actuaciones, y

REQUIERE UNA MAYORÍA DEL TOTAL DE PROPIETARIOS Y CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, PUDIENDO CONTAR CON

EL VOTO DEL AUSENTE, lo que suaviza las exigencias del 17.3 (que eran 3/5), y también suaviza las exigencias del 17.1 (que aunque era tan solo 1/3, no podía contar con el voto presunto del ausente, lo que a fin de cuentas conllevaba bastante dificultad). Por tanto, con esta nueva regulación, se ha de contar con el voto de la totalidad de los propietarios (presentes y ausentes), para obtener la mayoría necesaria, y así será necesaria la mitad más uno de los propietarios y cuotas, primero en la Junta, y luego, contando con el voto del ausente (Artº. 17.8 LPH), también en la generalidad de la Comunidad. Para el cómputo del voto de los ausentes, entendemos que será favorable el de aquellos propietarios que debidamente citados a la Junta, fuesen ausentes, y una vez informados del acuerdo que se hubiere adoptado por los presentes, conforme al Artº. 9 LPH, no manifestasen (por un medio que permita tener constancia de su recepción), al secretario de la Comunidad, su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Estas obras habrán de llevarse a cabo

si su importe no excede la cuantía de 9 mensualidades ordinarias de gastos

comunes (es decir, si su coste repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, y aplicada en su caso la financiación, no supera la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes), y habrán

de ser abonadas por todos los propie-

tarios como gastos generales (es decir, por cuota de participación o a lo especialmente establecido), incluso por los

disidentes, que no se libran de estas

mejoras (el espíritu, la exposición de motivos de este Real Decreto Ley, deja claro que pretende facilitar/obligar la eficiencia energética y las energías renovables). Esto último implica que dichas actuaciones no se considerarán nunca mejoras, y por tanto el acuerdo será obligatorio para todos. En cuanto al límite de las nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque ello es discutido por la doctrina, parece que la interpretación más acertada, seguida por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, en su Sentencia de 18/05/2018, 243/2018, teniendo en cuenta además que se especifica “siempre que su coste repercutido anualmente…”, sería considerar que no se ha de tener en cuenta el coste total de la actuación, sino el fraccionamiento de la misma, es decir, la cantidad que se repercute anualmente (por ejemplo conforme al plazo del préstamo obtenido), lo que en cierto modo, parece hacer bastante sencillo salvar ese límite de las 9 mensualidades. Un punto oscuro, pues no se hace referencia a ello en esta nueva regulación, es el supuesto de que esa obra o actuación amparada por el nuevo párrafo 3º del Artº. 17.2 LPH, afectase de modo particular a algún propietario, y si para ese caso, se exigiría su consentimiento expreso al modo del Artº. 17.4 de la misma Ley Especial. Respecto a este nuevo precepto, se ha de advertir que lo expuesto es simplemente una interpretación, porque lógicamente, no hay ni una sola sentencia al respecto que nos pueda aclarar este precepto, de nuevo redactado con claroscuros. Así podemos encontrar interpretaciones contrapuestas de este nuevo Real Decreto Ley, por ejemplo, entre PHConsultas y Sepín. Para PHConsultas, no cabe el voto presunto, y solo se exige mayoría simple de los presentes en la junta. Para Sepín, ha de conseguirse la mayoría del total de propietarios y cuotas de participación, contando con el voto presunto del ausente. En cualquier caso, habrá de estarse al desarrollo de la jurisprudencia al respecto, y mientras tanto, cada uno, habrá de acoger la versión que más le pudiera convenir en el caso concreto a sus comuneros.