Consultas LPH

CONSULTA 1:

“Comunidad con dos escaleras. Las paredes de los patios de luces que dan a una de las escaleras se han visto afectadas por humedades y hay que repararlas. Uno de los propietarios indica que se opone a pagar cualquier tipo de derrama ya que él pertenece a la otra escalera y el arreglo no le corresponde.” Debemos tener presente que por FACHADA se entiende no sola aquella pared o muro que da a una avenida o calle principal, sino también todas aquellas paredes o muros que recaen sobre otras calles de menor orden, e incluso las que delimitan un patio de luces y cierran el perímetro de una zona privada como es una vivienda. Por lo tanto, todas estas paredes son elementos comunes de un edificio, y así las acoge el art° 396 del Código Civil, señalando, entre estos “Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”. Ver, además, lo que determina el art° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, regulador de dicho precepto. Dicho lo anterior, no cabe duda alguna que siendo la pared o muro de los patios de luces fachadas del Edificio, su conservación y reparación es obligatoria para la Comunidad de Propietarios, como preceptúa el art° 10.1, a) de la Ley de Propiedad Horizontal, exponente de que “ Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios...las siguientes actuaciones: Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes...” Por lo tanto, todos los propietarios, tanto de una como de la otra escalera, vienen obligados a contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente fijado, a las obras de reparación de las humedades que afectan a las paredes a las que se refiere la consulta.

Pedro García-Córcoles Escudero

Asesor Jurídico del COAFMU

CONSULTA 2:

“En una comunidad tenemos que hacer una mejora para salvar barreras arquitectónicas, que va a suponer sustituir el ascensor y además colocar un salvaescaleras en el primer tramo de entrada al zaguán.Este edificio, tiene un local, al cual se accede desde la calle. ¿El local debe participar en este coste, en función al porcentaje de participación?” Conforme al texto de la consulta, debemos partir del hecho de que se está actuando en todo momento, para eliminar barreras arquitectónicas, y no estamos ante una mejora caprichosa, voluntaria, o de simple conveniencia. Del mismo modo, vemos que se pretenden atender dos obras, una que permita el acceso desde la cota “0”, es decir eliminar la totalidad de barreras arquitectónicas desde la altura de la calle, y otra obra tendente a la sustitución del ascensor. Pues bien, respecto a la primera obra, “bajar a cota 0”, en este supuesto, aunque el local estuviera exonerado de los gastos de conservación y mantenimiento de ascensor, incluso de portal y escalera, no es menos cierto que estamos ante una actuación u obra de ampliación del ascensor, es decir, de bajarlo a cota cero, a la altura de la calle eliminando la barrera arquitectónica que puede suponer cualquier escalón del zaguán (o en el caso que nos ocupa, la colocación de un salvaescaleras para salvar el primer tramo de escalera en el zaguán), y esa obra, conforme al criterio establecido por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en su Sentencia de 21/06/2018, debe ser atendida económicamente por todos los propietarios incluidos locales, por cuanto que las cláusulas de exoneración, como excepciones dentro de las obligaciones del Art°. 9.1.e) de la LPH, deben ser interpretadas restrictivamente, y aquí estamos ante una instalación ex novo. En cuanto a la sustitución del ascensor, y con las dudas que pudiera plantear el hecho de que la sustitución del ascensor, fuese una obra necesaria para garantizar la accesibilidad (por ser el anterior elevador inútil ya sea por estrechez de la cabina o puertas, sistema de apertura de éstas...), que nos situarían ante una obra extraordinaria, especial y obligada, muy distinta a la mera conservación o mantenimiento del ascensor, lo cierto y verdad, es que la última jurisprudencia que hemos encontrado, conforme al criterio fijado por el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 17/11/2016 (SP/ SENT/877454), establece que cuando se trata de obras de sustitución o adaptación de un ascensor ya existente, cuando los locales están exentos de gastos de conservación y mantenimiento del ascensor, éstos no estarán obligados al pago de dicha sustitución, aunque dichas actuaciones tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas. En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 4/10/2017 (SP/SENT/921583), la de 7/07/2011 y 18/11/2009 (SP/SENT/488244) establece que las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto a los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución. En cualquier caso, no podemos obviar referenciar la Consulta de Sepín de fecha Noviembre de 2017 (SP/ CONS/88851), que parece determinar que cuando esa sustitución de ascensores es necesaria por motivos de discapacidad, los locales también están obligados al pago.