Eiendomsmagasinet_nr_11_2017

· Eiendomsmagasinet · N°12 — 2017

Konverteringsbølgen ruller inn over Bergen Side 26 8-9

20-21

38-39

46-50

Svært sterk start i transaksjonsmarkedet

Fyller opp næringsbygg med kunstnere

Bunnpris-eier med massiv satsing på boliger

Kommentarer

1

2

3

LEDER

Transformasjonsbølgen redder eiendomsmarkedet TRANSFORMASJON HAR NÆRMEST VÆRT ET TREND-ORD I NORSK EIENDOMSBRANSJE DE SISTE ÅRENE. I BERGEN HAR IMIDLERTID TRANSFORMASJONSPROSJEKTENE I STOR GRAD GLIMRET MED SITT FRAVÆR – HELT TIL NÅ.

Nå bryter nemlig transformasjonsbølgen

begynte som et prosjekt, drevet av et ønske

inn over kysten av Vestlandet med full

om å sette Bergen på kartet og drømmen om

kraft. En oversikt Eiendomsmagasinet har

et eget magasin for byen mellom de syv fjell.

utarbeidet viser at transformasjonsprosjek-

Prosjektet vokste og etterhvert fikk vi egen

ter bare i Bergen kan gi så mye som nesten

nettside og egne konferanser. På de fem

10.000 nye boliger.

årene som har gått mener vi selv at vi har

Torgeir Hågøy REDAKTØR

bidratt til å sette det bergenske eiendomsI de fleste tilfeller er transformasjon et

markedet på kartet. Markedet har blitt mer

eiendomsbransjens kinderegg, i alle fall så

åpent og informasjonen om hva som rører

lenge man har en kommune som er villig til

seg har blitt betydelig bedre. Parallelt med

å omregulere næring til bolig. Svært mange

etableringen av Eiendomsmagasinet har

av konverteringsprosjektene kommer i

transaksjonsvolumet i Bergen økt betyde-

områder som av Bergen kommune er defin-

lig, og i fjor endte det på rundt 9 milliarder

ert som strategiske byutviklingsområder.

kroner, mer enn det dobbelte av det som

Dette betyr at man ved å rive eller gjøre om

tidligere har blitt ansett som et ”normal-år”.

utrangerte og ledige næringslokaler kan op-

Vi sier ikke at det er en direkte sammen-

pfylle mye av Bergen kommunes ambisjon-

heng mellom vårt bidrag til økt åpenhet og

er om fortetting langs bybanetraseen. Dette

den voldsomme transaksjonsveksten, men

er, slik vi ser det, den eneste rette veien å gå.

vi tror vi har vært med å bidra positivt. Flere

Fortetting både i sentrum og langs bybane-

investorer har fått øynene opp for hva som

trasen vil bidra til at vi får en mer kompakt,

skjer i Bergen, noe som er bra for et marked

mindre bilavhengig og mer velfungerende

som av mange har blitt sett på som lukket.

by. Byutvikling som baserer seg på kjøring

Slik er det ikke lenger.

ANSVARLIG REDAKTØR Torgeir Hågøy TORGEIR@EIENDOMSMAGASINET.NO JOURNALIST Torgeir Hågøy T: 997 47 171 TORGEIR@EIENDOMSMAGASINET.NO ANNONSESALG Ingunn Thea Hågøy INGUNN@EIENDOMSMAGASINET.NO DESIGN AlfGundersen ALFGUNDERSEN.NO

med bil hører 70-, 80- og 90-tallet til. Nå må vi rette blikket fremover og bygge en smart-

Konsekvensen av oppkjøpet er at Eiendoms-

ere by som ikke først og fremst utvikles for

magasinet.no og magasinet er etterhvert

bilene, men for menneskene som bor i byen.

legges ned. Nyheten fra Bergen og resten av Vestlandet vil fra nå av utelukkende være å

Dette blir den siste utgaven av Eiendoms-

finne på EstateNyheter. Det betyr at det som

magasinet. Etter fem spennende år går

skjer i Bergen vil bli enda mer synlig.

magasinet inn i historiebøkene. Vi har blitt kjøpt opp av Estate Media, og fra og med

Vi ønsker å takke alle som har vist oss tillit

1. august er undertegnede fast journalist

gjennom fem år og som har vært med å

for Estate Nyheter. Eiendomsmagasinet

bidra både redaksjonelt og økonomisk.

4

FORSIDEFOTO Morten Wanvik MORTENWANVIK.NO TRYKK UNITED PRESS OPPLAG 5.000 DISTRIBUSJON BRING

INNHOLD

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

SIDE 26

NYHET

Svært sterk start i transaksjonsmarkedet 8

NYHET

Antall leiesøk i Bergen stuper 10

NYHET

Schjødt flytter over vågen

NYHET

Byarkitekt med store visjoner for Bergen 16

NYHET

Å ikke bygge energieffektivt oppfattes nå som risikabelt 18

NYHET

Kunstnere har tatt over de gamle Sabb-lokalene 20

NYHET

Boligutviklerne må sikte seg inn mot en ny kjøpergruppe 22

TEMA

Konverteringsprosjekter kan gi nesten 10.000 nye boliger

26

TEMA

Dette er Bergens beste byggeprosjekter

30

TEMA

- Avgjørende at Marin Klynge legges til Dokken

32

TEMA

Savner god, helhetlig arkitektur i Bergen

36

TEMA

Bunnpris-eier med massiv boligsatsing

38

TEMA

Lanserer nye kontor- og hotellplaner i Solheimsviken

40

TEMA

Varierende leiemarked i Fyllingsdalen

42

TEMA

Lærer av verdens smarteste bygg for å bygge enda smartere

44

KOMMENTAR

Noen obs-varsler ved den kommunale transformasjonsiver

46

KOMMENTAR

Planprosesser

48

12

E-INDEX

51

5

SAMMEN OM LØSNINGENE Vår kompetanse og erfaring omfatter blant annet

> Kjøp og salg av næringseiendom/eiendomsselskaper > Leieforhold > Plan- og reguleringsspørsmål > Utbyggingsavtaler > Bygge- og entrepriserett > Selskaps-, skatte- og avgiftsrettslige spørsmål > Tvisteløsning Sammen med våre klienter i eiendomsbransjen finner vi gode løsninger.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen thommessen.no Foto: Glenn Røkeberg

KONTAKTER

Advokat Vidar Havsgård 55 30 61 32 vha@thommessen.no Advokat Ivar Strandenes 55 30 61 55 ivs@thommessen.no 6

6.000 m handelsbygg ledig i Åsane 2

MEGET SENTRAL BELIGGENHET I ATTRAKTIVT OMRÅDE Bygget fremstår som et flott og moderne bygg meget godt egnet for handelsvirksomhet.

1. og 2. etasje er ledig fra 1.januar 2018.

Ca 3.000 m2. i hver etasje. Herav 600 m2 lager med 2 lasteramper for varemottak. 130 P-plasser. 2 rulletrapper.

Personheis og vareheis.

Kort avstand til IKEA, Åsane Senter, Horisont Senter og ypperlig synlighet fra motorveien like ved.

KONTAKT RASMUSSEN EIENDOM AS Daglig leder Rune Markussen.

Tlf. 90 78 74 78. E-post: rm@rasmussen-eiendom.no Eiendomsforvalter Erik Lie. 7 Tlf. 40 83 33 66. E-post: erik.lie@rasmussen-eiendom.no

NYHETER

Transaksjonsmarkedet er en halv milliard over fjoråret TRANSAKSJONSÅRET 2017 HAR STARTET SVÆRT STERKT. PER FØRSTE HALVÅR ER TRANSAKSJONSVOLUMET OVER EN HALV MILLIARD KRONER HØYERE ENN FJORÅRET.

TORGEIR HÅGØY

GOD FART: Lars Erik Wirsching som leder bergenskontoret til DNB Næringsmegling i Bergen forteller at de opplever god fart i transaksjonsmarkedet. Her er han sammen med Therese Hansen i DNB Næringsmegling. (Foto: Torgeir Hågøy)

8

Stema Rådgivning AS – Vi opplever et svært godt transaksjonsmarkedet og vi ser dermed at

God styrinG av økonomi,

den sterke utviklingen fra 2016 fortsetter, sier Lars Erik Wirsching i DNB

kvalitet oG framdrift

Næringsmegling.

Han forteller at de per 31. mai har registrert ni transaksjoner med budaksept til en samlet verdi på cirka 2,2 milliarder kroner. Tilsvarende tall i fjor

Aktuelle prosjekter

var på rundt 1,4 milliarder kroner.

– Vi ligger dermed foran fjoråret. I fjor hadde vi imidlertid et svært sterkt andre halvår som samlet ga et rekordhøyt volum på ni milliarder kroner.

Det er vanskelig å spå hva vi vil havne på ved årsslutt, men vi tror at dersom det høye tempoet holder seg, så kan vi nærme oss 5 milliarder kroner, sier Wirsching.

Mer i andre halvår Erfaringsmessig kommer det som regel en eller to store transaksjoner som kan være med å løfte volumet ut over disse normal-anslagene. I fjor kom for eksempel salget som ble kjøpt av 2 milliarder kroKLP Rom-bygget kroner, samtidig som hovedkontor i Fyl710 millioner kroner. jonene alene sto for

av Åsane Storsenter,

“Det er mange som har fornyet sin interesse for Bergen”

Olav Thon for rundt

LARS ERIK WIRSCHING

3,5 milliarder kroner,

ner. I tillegg kjøpte

FleslANd Byggeledelse på 11 delprosjekter

for 760 millioner Citycon kjøpte Trygs lingadalen for rundt Disse tre transaks-

altså det som bidrar

til å løfte volumet

over et normal-nivå.

Kommer det noen

slike transaksjoner i år, så vil volumet fort løftes betydelig.

– Vi vet også at andre halvår normalt er betydelig mer aktivt enn første halvår, sier Wirsching.

Nasjonal og Skandinavisk interesse

eNtek

Ifølge Wirsching har både nasjonale og Skandinaviske kjøpere markert seg

prosjektledelse

både som budgivere og som kjøpere.

– Det er foreløpig for tidlig å være mer konkret på dette, men vi merker god nasjonal og Skandinavisk interesse. Det er mange som har fornyet sin interesse for Bergen, sier Wirsching.

Han forteller at livselskapene har vært aktive, både som selgere og som kjøpere.

– Samlet sett har de nok vektet seg noe opp i eiendom i Bergen, sier Wirsching og viser blant annet til Nordeas kjøp av Olav Kyrres gate 22.

– Vi opplever også at flere av transaksjonene går raskt og at det oppnås gode priser. Vi tror derfor på fortsatt god fart i markedet også ut over høsten, sier Wirsching.

MediA City BergeN

Økt interesse for logistikk Når det gjelder hva som er attraktivt i markedet, så er interessen ifølge

prosjektledelse og sHA-rådgivning

Wirsching bred. Det handles både kontor, handel og lager og logisikk.

– Vi ser kanskje en noe økt interesse for logistikkeiendommer. Samtidig ser vi også at eiendommer som er egnet for boligutvikling har stor interesse. Dette henger naturlig nok sammen med den boligdrevne eiendomsutviklingen som vi nå ser, sier Wirsching.

9

kontorer i oslo, Bergen, Hamar, Nannestad, tana og trondheim.

Hovedkontor: Bryggegata 14, 0250 oslo tlf: 639 94 440 www.stemaradgivning.no

NYHETER

Antallet leiesøk i Bergen stuper MENS DET I FJOR VAR FLERE STORE SØK, SÅ HAR DET SÅ LANGT I ÅR BARE VÆRT TO SØK AV NOE STØRRELSE UTE I MARKEDET.

TORGEIR HÅGØY

– De søkene vi har funnet er Kriminalomsorgen og advokatfirmaet Schjødt. De har begge hatt søk etter cirka 1500 kvadratmeter, sier daglig leder i Kyte Eiendom, Lars Morten Kyte.

Ned fra over 20.000 kvadratmeter Samlet har altså aktører i Bergen så langt i år søkt etter 3000 kvadratmeter. Ser vi på fjoråret er dette er dramatisk fall, selv om vi da sammenligner med hele året. Det var da tilsammen åtte store søk i Bergen. Mattilsynet jaktet 2000 kvadratmeter, SIU jaktet 2500 kvadratmeter, Deloitte ville ha 2000

Lars Morten Kyte Daglig Leder Kyte Eiendom

kvadratmeter, Lerøy 4000 kvadratmeter, Regus 1500 og ABB 6000 kvadratmeter.

fra forrige to-årsperiode, da det kom hele

Fra kontor til hotell

Samlet var disse aktørene, pluss noen til, på

90.000 nye kvadratmeter.

Kontorledigheten ligger i følge Kyte nå på

jakt etter 22.300 kvadratmeter.

– I den samme perioden vil det bli tatt ut

10,4 prosent, noe som tilsvarer cirka 220.000

- Bergen kommune skal oppgradere sin

30.000 kvadratmeter i form av konverter-

kvadratmeter. Ifølge næringsmegleren ser

eiendomsmasse og dette vil gi midlertidige behov for lokaler, sier Kyte.

Bare tre nye bygg Det er ikke bare antallet leiesøk som viser en nedgang.

Også når det gjelder igangsetting av nye kontorbygg er utviklingen negativ.

ingsprosjekter, sier Kyte.

det imidlertid ut til at toppen er nådd og

“Vi har bare funnet tre nye kontorbygg som kommer i Bergen de neste to årene”

De tre nybyggprosjektene er GC

at ledigheten kommer til å gå nedover de

Rieber Eiendoms ”Lanteren”.

kommende årene. Dette skyldes at en del

Prosjektet er på 6500 kvad-

kontorer tas ut og blir konvertert til bolig.

ratmeter og skal ferdigstilles

Det er imidlertid også en god del arealer

i 2018/2019. Det andre er Bara

som de siste årene har blitt konvertert til

Eiendoms prosjekt med navnet

hotell. I sin oversikt viser han til åtte kontor-

”Vinkelbygget” som planlegges

bygg som alle har blitt eller er i ferd med å

i Kronstadparken. Bygget er det

bli bli konvertert til hotell. Samlet har disse

LARS MORTEN KYTE

største som igangsettes og er på

konverteringsprosjektene gitt nesten 1000

9000 kvadratmeter. Utbygger

nye rom i Bergen.

– Vi har bare funnet tre nye kontorbygg som kommer i Bergen de neste

sier ifølge Kyte at det er snakk om en real-

– Konvertering har reddet markedet så det

to årene, sier Kyte.

isering ”innen kort tid”. Det siste prosjekter

ikke ble ytterligere økning av ledigheten i

En oversikt Kyte Eiendom har utarbeidet

kommer på Kokstad og er ”Fellesbygget”

Bergen, sa Kyte.

viser at det de neste to årene bare kommer i

som skal ferdigstilles våren 2018. Bygget er

overkant av 20.000 nye kontor-kvadratme-

på 4500 kvadratmeter og utbygger er West

ter i Bergen. Dette er en betydelig reduksjon

Coast Invest.

10

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

11

NYHETER

- Bakgrunnen er først og fremst at vi har behov for mer plass. Vi har utnyttet dagens lokaler til det fulle, samtidig som vi opplever en positiv utvikling og trenger derfor mer plass for å vokse, sier kontorleder hos Schjødt i Bergen, Sindre Søndenå Andersen.

Plass til å vokse Grieg-Gaarden har blitt større. Bygget som av mange trekkes frem som et av Bergens flotteste kontorbygg har fått 4500 nye kvadratmeter og teller nå totalt 12.500 kvadratmeter. Bygget huser flere selskaper i Griegsfæren, men også flere andre leietakere, blant annet Mølleren, og nå også Schjødt, som etter nesten 20 år flytter fra Bradbenken og over Vågen til C. Sundt gate 17.

- Vi ønsket oss mer plass, samtidig som vi også hadde noen behov som var vanskelige å løse der vi var. Dette var blant annet felles kantine, treningsrom, samt en kurs- og konferanseavdeling, sier Søndenå Andersen.

Advokatfirmaets bergenskontor teller i dag 20 advokater pluss administrativt personell.

I nybygget har de plass til i overkant av 30 advokater, samt utvidet stab.

FLYTTER INN: Schjødt med Sindre Søndenå Andersen (t.h.) i spissen flytter inn hos Grieg Property, her representert med Petter Færøvik. (Foto: Torgeir Hågøy)

- Her vil vi med andre ord ha plass til den veksten vi ser for oss, sier Søndenå Andersen.

Grundig prosess Schjødt har i forbindelse med flytteprosessen hatt en grundig prosess hvor de har vurdert

”Vi er et annet selskap enn vi var for 20 år siden.

SINDRE SØNDENÅ ANDERSEN

Schjødt flytter over Vågen

flere aktuelle lokaler.

- Vi har vurdert mange og sett på sett noen aktuelle lokaler.

Det vi kan si er at vi ser at vi får høykvalitetslokaler til konkurransedyktige vilkår i Grieg-Gaarden, så vi er veldig godt fornøyd med valget, sier

Søndenå Andersen, sier Søndenå Andersen.

Han legger til at etter 20 år i samme lokaler kan det også være greit å få ryddet litt i

ADVOKATFIRMAET SCHJØDT ER PÅ FLYTTEFOT. I LØPET AV ET PAR MÅNEDER FLYTTER DE OVER VÅGEN OG INN I NYE LOKALER I GRIEG-GAARDEN.

hyllene.

- Vi er et annet selskap enn vi var for 20 år siden. Vi tror flytteprosessen kan være med å bidra positivt for selskapet og tror at det vil være med å gi oss et ytterligere løft, sier

TORGEIR HÅGØY

Søndenå Andersen.

12

Vi bygger kvalitet og tillit

Fantoft TRE: 324 hybelenheter i massivtre Klimautslipp halveres sammenlignet med tradisjonell byggemetode. Byggetid 1 år. Massivtre er godt egnet for hotellbygg, boligblokker og næringsbygg.

Swecobygget Bergens mest miljøvennlige kontorbygg! Passivhus med beregnet energiforbruk kun 35 kWh/m2/år.

Breeam Excellent serti�sert.

Kontakt oss gjerne for en prat om ditt miljøbygg:

Per- Einar Rotvoll: per.einar@larsjonsson.no / 915 85 709 Tim Helge Sætre: tim@larsjonsson.no / 970 40 870

Se også �ere av våre stolte referanseprosjekter på vår hjemmeside –

www.larsjonsson.no

13 Lars Jønsson AS er en ekte Bergensentreprenør – med 100% lokalt eierskap. Samtlige eiere er også aktive i bedriften. Vi leverer alle typer bygg i totalentreprise - og har vår spisskompetanse innen utvikling og optimalisering av prosjekter sammen med byggherre.

Vi b y g g e r e t G R Ø N T B e r g e n !

Vi gleder oss til å bygge en bærekraftig, fremtidsrettet, pulserende og urban bydel i Spelhaugen

w w w.angarde.no 14

Foto: Erik Burås/STUDIO B13

Lokal rådgiver – internasjonalt anerkjent Bergensregionen er et av de mest fremtidsrettede og spennende markedene innenfor næringseiendom i Norge. Vi har et sterkt fagmiljø som er kjent for store transaksjonsvolum over lenger tid til dominerende aktører.

Vi mener at for å være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig og bare kunne faget sitt. Man må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig vis. www.wr.no

15

Ta kontakt med en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Mob. +47 970 555 52 bfs@wr.no GØRAN MJELDE AARVIK Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

NYHETER

Byarkitekt med store visjoner for Bergen MARIA MOLDEN BLIR BERGENS FØRSTE BYARKITEKT PÅ 45 ÅR. HUN HAR FOKUS PÅ ARKITEKTURENS MERVERDI OG ØNSKER Å GI ALLE BERGENSERE EN SMAK AV HVA GOD ARKITEKTUR KAN SKAPE AV MULIGHETER.

AASA CHRISTINE STOLTZ

NAME & TITLE

Maria Molden - Byarkitekt Bergen

— God arkitektur har ringvirkninger som

og har arbeidet som arkitekt, byplanlegger,

vant Eiendomsprisen i 2016. Arkitektgrup-

vi ikke vet rekkevidden av, sier Molden og

tettstedsutvikler og lærer. Etter sommeren

pen CUBUS stod bak bygget.

utdyper;

starter hun altså i sin nye rolle hvor hun skal jobbe med å øke bevisstheten rundt

Hun nevner også andre eksempler som det

— Arkitektur har en veldig kraft i seg. Jeg vil

god arkitektur, sette fokus på kvaliteten på

nye høyskolebygget på Kronstad.

gjerne skape muligheter og gi folk smaken

alt fra bygninger, infrastruktur, byrom og

på arkitektur og dets merverdi. Smaken

landskap. Målet er at arkitektur skal spille

— Her har det vært en stor tilstrømming av

på hva gode steder er. Smaken på at god

en større rolle som driver i en bærekraftig

studenter og nye forskning. Folk er stolt av

arkitektur skaper entusiasme, interesse, en

utvikling av Bergen.

det nye bygget og inviterer til spennende

bedre by og bo og virke i.

Bergen har tidligere hatt en egen byarkitekt

internasjonalt samarbeid. Arkitekturen skaHun har selv sett mange eksempler på hva

per engasjement og muligheter man kanskje

god arkitektur kan gjøre med et miljø.

ikke hadde tenkt på da en startet byggepro-

i flere perioder, men ingen har hatt stillingen siden 1971.

sjektet, sier Molden.

— Se på Jonsvollskvartalet. De har fått mange flere søkere og mer oppmerksomhet

Hun peker på at god arkitektur gir merverdi

Merverdi

til jobbene, etter det nye bygget kom. De

og er viktig for eksempelvis næringslivet i

I dag jobber Molden i arkitektgruppen

bruker bygget for det det er verdt til å vise

Bergen gjennom å tilby attraktiv arbeids-

CUBUS hvor hun har vært siden 1998 og

seg frem, utvikle seg som bedrift og som

plass.

utviklet seg ”både som mennesker og

aktør i byen.

arkitekt,” ifølge henne selv. Hun er utdannet sivilarkitekt ved Arkitekthøgskolen i Oslo

— Byen skal bli valgt. Dette dreier seg om Sparebanken Vest-bygget i Jonsvollkvartalet

16

både å være en boligpreferanse og arbeids-

NYHETER

plasspreferanse. For å tiltrekke gode folk

Molden er derfor bevisst på å jobbe mot

I boligproduksjonen kan man eksempelvis

mener jeg arkitekturen spiller en kjempe-

ulike aktører og få alle med på en ny type

åpne opp for mer variasjon og spennende

viktig rolle.

rolleforståelse; at hver aktør er en del av en

kvaliteter i boligen og tilstøtende arealer.

større sammenheng.

Hun mener kjøperne bør stille krav. Dersom

— Dette er jo vel så mye samfunnsbygging,

en bolig har andre typer kvaliteter som Visjoner

høyde under taket, mer fleksible rom eller

I Bergen er mange stolte av historien. Ifølge

smarte løsninger knyttet til deling og felles-

Overganger og sammenhenger

Molden er man litt for flinke til å hegne om

rom, kan tilbyder selge boligen til en annen

Arkitektur er mye mer enn et bygg eller

denne. Men for å oppnå en bedre by, må

pris, mener hun.

en fasade, selv om den også er viktig for

man også ha visjoner om hvordan vi vil ha

mange.

det slik at man kan bygge nye steder å være

Som landets første byarkitekt på lang tid

For Molden oppstår god arkitektur i

stolt av i fremtiden.

håper hun at rollen og oppgavene kan finne

sier hun.

hvordan man setter sammen delene til gode steder og rom, ute og ute. Det er i overgangene og møtene mellom rommene at mulighetene i arkitekturen oppstår. For å berike byen, byrommene, boligene og arbeidsplassene må vi være nøye på hvordan disse møtene utformes både i materialbruk og funksjonali-

et virksomt handlingsrom og være et godt

”Tilfeldighetens by” har Bergen blitt kalt med bakgrunn i arkitekturen.

MARIA MOLDEN

tet, hevder hun.

— Det er vanskelig å fortette, visjoner. For Bergen kan fak-

— Nå går Bergen foran. Og byarkitekten er

tisk bli bedre! Vi kan få bedre

en invitasjon til hele byen om å bruke denne

byrom, flottere bygninger, vik-

anledningen til å vise hva vi får til. Jeg

tigere arbeidsplasser og mer

håper næringslivet skjønner at vi sammen

mangfold hvis vi alle sammen

må gjøre det beste ut av dette. Jeg inviterer

strekker oss litt lenger hver

alle med til å tenke høyt om utviklingen av

gang vi tar valg på byens veg-

arkitekturen i Bergen, avslutter Molden.

ne og ikke bare gjør det slik vi alltid har gjort det, sier hun.

— Arkitektur for meg er mye i overgangene.

Hun mener det er en litt selvfornøyd men-

Det er disse overgangene vi må dyrke og

talitet i denne byen og at man må få til en

utvikle, sier hun.

felles mentalitetsendringen i forhold til å ville utvikle byen.

— God arkitektur for meg er når man setter et bygg inn i byen og det bidrar til noe som

”Tilfeldighetens by” har Bergen blitt kalt

inspirerer til ny bruk og ny utvikling av

med bakgrunn i arkitekturen.

omgivelsene rundt.

Fortettingen av Bergen byr på nye utfordrin-

— Tilfeldighetens by kommer den fortsatt

ger og krever at man tenker mer på urban

til å være, men vi skal være flere som skal

kvalitet. Nye steder og kvaliteter skal skapes

være interessert i å bygge godt. Den nåvæ-

og da kan vi ikke bare fortsette som før,

rende arkitekturen i Bergen er i utvikling

ifølge Molden.

og mye bra er på trappene. Når vi bygger tettere må vi jobbe mer med prosjektene for

— Mange av fortettingsplanene består av en

eksempel for andre byer til etterfølgelse

bygge by, uten at man har

at de skal fungere i byen.

stor del bolig. Boligene har fått en ny oppgave, nemlig å bygge byen og skape sentrums-

Hva tenker du om økonomisk utfordringer

områdene våre. Da er det viktig at boligene

høyere krav kan bety for utbyggere?

tenkes inn i en større sammenheng. Byen er gater, plasser og bygningsmasse, ikke

— Jeg tenker at god arkitektur ikke nødven-

enkeltprosjekter. Da er det viktig at vi prøver

digvis er dyrere, den er bare tenkt lenger slik

å endre innstillingen vår på hva hvert enkelt

at den får til flere kvaliteter av det man har

prosjekt kan bidra med, sier hun.

til rådighet.

17

VELLYKKET: Et av byggene som Maria Molden trekker frem som vellykkede er den nye Høyskolen på Kronstad.

NYHETER

Å ikke bygge energieffektivt oppfattes nå som risikabelt NYBYGG SOM IKKE ER ENERGIEFFEKTIVE OG MILJØVENNLIGE INNEBÆRER ØKT RISIKO BÅDE FOR HUSEIER OG FINANSIERINGSINSTITUSJON - OG RISIKOEN ØKER FOR HVERT ÅR SOM GÅR.

TORGEIR HÅGØY

- Dette er ett av funnene i en spørreunder-

større bevissthet knyttet til energieffekti-

myndighetenes krav.

søkelse som vi har foretatt sammen med

visering enn for bare noen år siden, men

- De spurte mener at investorer og långi-

miljøstiftelsen Zero, sier kommunikasjons-

identifiserer syv barrierer.”

vere vil være pådrivere for bedre energis-

direktør i Sweco, Peter Hagen.

Disse syv barrierene er: *Motstridende in-

paring. Det påpekes spesielt at utenland-

Syv barrierer I Energimeldingen har Stortinget satt som mål at Norge skal oppnå en energisparing på 10TWh i eksisterende bygningsmasse innen 2030.

Sweco og miljøstiftelsen Zero har spurt en rekke av landets fremste utbyggere og finansinstitusjoner om deres vurderin-

Å foreta BREEAMsertifisering oppfattes som kommersielt lønnsomt hos respondentene

ger av realismen i dette målet,

PETER HAGEN

og hvordan de selv opplever

teresser mellom partene, *Lei-

ske investorer stiller absolutte krav til at

etakere må se sammenhenger,

byggene må ha lavt energiforbruk og være

*Konservative utleiemeglere,

energieffektive, og dette må dokumenteres

*Forskjell på holdning og

gjennom sertifisering, sier Hagen.

adferd, *Manglende offensiv

Dette er ifølge rapporten en utvikling som

fra det offentlige, *Vernetiltak

vil forsterke seg fremover. Det forventes

og *Manglende finansiering av

at lånegiverne i mye sterkere grad vil stille

pilotprosjekter.

krav til at byggene de finansierer skal være energieffektive.

Kan bli nektet finansiering

- Bygg som er lite energieffektive kan risike-

Flere av de store aktørene sier

re å få et risikopåslag, altså en noe høyere

de har gjennomført rehabi-

rente enn de beste byggene. De kan også

literingsprosjekter som har

bli nektet lånefinansiering. Å ikke bygge

markedet og markedsutviklingen nå.

resultert i betydelig reduksjon i energifor-

energieffektivt oppfattes nå som risikabelt,

I oppsummeringen av rapporten står det at

bruket i enkeltbygg, og flere av dem forteller

og denne risikoen øker år for år, sier Hagen.

”respondentene mener det er en betydelig

at de har valgt å ha høyere ambisjoner enn

Dette underbygges ved at nNye kredittmo-

18

NYHETER

Peter Hagen - Kommunikasjonsdirektør Sweco

deller med miljøscore er på vei inn i finans-

leietakerne i store bygg, men at de er mer

leietakerne som vil tjene mest på lavere

næringen i Norge. Sammen med sertifise-

konservative enn de store private aktørene.

energiforbruk, mens det er utbyggerne

ringsordninger som BREEAM ventes disse å

Økt bevissthet og økte krav fra offentlige

eller byggeierne som må ta på seg inves-

bidra til enda flere ambisiøse prosjekter for

leietakere vil kunne dra markedet i retning

teringskostnaden. Det er et dilemma som

energieffektivisering.

mot mer energieffektive bygg, sies det i

kan bidra til at gode miljøtiltak ikke blir

- Å foreta BREEAM-sertifisering oppfattes

rapporten.

gjennomført, sies det i rapporten.

som kommersielt lønnsomt hos responden-

- Flere av byggeierne og de finansielle aktø-

Flere av byggeierne som er blitt intervjuet

tene, sier Hagen.

rene etterlyser mer ambisiøse krav fra myn-

sier at økonomisk støtte fra Enova har vært

Han forteller at undersøkelsen også viser

dighetene og sier at offentlige leietakere og

viktig for at noen av disse prosjektene er

at de store profesjonelle aktørene mener at

byggeiere bør blir mer offensive i sitt arbeid

blitt utført.

gunstig energiprofil er en styrke for bedrif-

med energisparing. Et konkret forslag er at

Når det gjelder selve målet i Energimeldin-

tenes omdømme, også ved rekruttering av

offentlige leietakere bør stille strengere krav

gen om sparing av 10 TWh innen 2030 på

ansatte.

til energieffektivitet i byggene før de inngår

eksisterende bygg, svarer respondentene at

leieavtaler, sier Hagen.

et uttalt mål gir en bevisstgjøring, men det

Det offentlige bør gå foran

hadde vært mer effektivt dersom det var

Respondentene i undersøkelsen mener

I riktig retning

at mange leietakere er mindre bevisste

Utviklingen går altså mot økt energisparing

på energisparing enn det utbyggerne og

og mer energieffektive bygg, men flere

långiverne er. Spesielt pekes det på at det

barrierer står i veien for optimal utnyttelse

offentlige står for en betydelig andel av

av potensialet. Eksempelvis er det gjerne

mer konkret og målrettet.

19

NYHETER

MULTIKUNSTNER: Inge Fornes er en mulitkunstner og uttrykker seg på med en rekke ulike materialer. Her er han sammen med Hilde Rosvold fra Frydenbø Eiendom.

Kunstnere har tatt over de gamle Sabb-lokalene I OVER 80 ÅR VAR DET MOTORER SOM BLE PRODUSERT I SABBS FABRIKKLOKALER PÅ DAMSGÅRD. NÅ ER TAKTFASTE DUNK BYTTET UT MED ALT FRA KREATIVE KONSTRUKSJONER TIL KERAMIKK OG GITARPEDALER.

TORGEIR HÅGØY

20

NYHETER

- Jeg hadde vært på jakt etter lokaler hvor

- Å finne slike arbeidsrom for kunstnere er

uavklart, men frem til det skjer, så leier vi

jeg kunne grisle og bråke litt. Den dagen da

veldig vanskelig. Mens det er mange ledige

den ut til kunstnere. De får leie lokalene

jeg kom over disse lokalene hadde jeg syklet

kontorlokaler rundt om kring er det få

som de er og dersom de ønsker å gjøre noe

ut til Laksevåg og sett på noen lokaler, uten

som leier ut til kunstnere, sier Linda Marie

med dem, så gjør de det selv. Vi synes det er

å finne det jeg var på jakt etter. Jeg tok så

Westaard som går siste året på bachelor på

hyggelig at bygget fylles opp og at det bidrar

turen innom Frydenbø, som først viste meg

designhøgskolen.

til liv i området, sier Rosvold.

noen lokaler som var alt for firkantede og

En annen som også holder til i Sabben er

strenge. Så kom vi inn i Sabben, hvor alt oste av håndverk og industri, sier Inge Fornes.

Bingo Fornes er arkitekt og miljøarbeider og jobber mye

Ramon E. Haiti Filiu fra Cuba,

“Det er veldig kjekt å kunne samles på denne måten”

med gjenbruk. Han lager alt fra mindre installasjoner til

ENSTEMMIGE KUSTNERE

møbler og småhus. Han er for

som er kunstneren av årets Nattjazzplakat. Ramon sier at det er inspirerende å flytte inn i et atelier i en bygning der man hører andre kunstnere arbeide. Han kjenner energien og og får arbeidslyst.

– Gjennom mitt arbeid ønsker jeg å vise arbeid som handler

øvrig også utdannet steinhugger, og er med

om min oppfatning av ulike kulturer og

andre ord en ekte multikunstner.

mennesker sin eksistens. Der i blant forhol-

- Jeg har holdt til i lokalene fra august og

det mellom mann og kvinne og mennesket

har det bare utrolig fett, sier Fornes.

sin mulighet ti å forme det samfunnet og

Lokalene på Damsgård var fra 1929 til 2015

den kulturen vi lever i, sier Ramon.

fabrikklokalene til ærverdige Sabb Motor.

Motoren med den taktfaste og velkjente

Kunstnerhus

dunkelyden var og er fortsatt å finne i svært

Huseier Frydenbø Eiendom synes det er gøy

mange småbåter. I 2015 ble fabrikken flyttet

å kunne tilby rimelige lokaler til kunstner-

til Frydenbøs nybygg på Hanøytangen.

ne. Og pågangen har ifølge eiendomsforval-

Lokalene i Damsgårdsveien ble da stående

ter, Hilde Rosvold, vært stor.

tomme, helt til Fornes syklet forbi og så

- Nå er det bare to ledige rom igjen, sier

potensialet.

Rosvold, som legger til at de ønsker at dette

- Det var bingo i forhold til det jeg var på jakt etter, sier Fornes.

Fylles opp Han var alene da han kom på sensommeren i fjor. Nå har stadig flere kommet etter og lokalene er i dag fylt opp med alt fra keramikere og tekstil- og vevkunstere til produsenter av gitarpedaler, malere og lydkunstnere.

Flere av de som i dag har funnet seg til rette på Damsgård holdt tidligere til i Industrihuset på Møllenpris.

- Det er veldig kjekt å kunne samles på denne måten, sier gjengen som har samlet seg i sofaen i et av lokalene.

Noen av dem har dette som sin faste jobb, andre er studenter, men liker å ha et sted hvor de kan jobbe med egne prosjekter, mens andre er pensjonister.

KUNSTNERE: Så ofte de kan samles Birthe Schytte (f.v.), Randi Kristoffersen, Linda Marie Westaard, Inge Fornes, Betzy Fowler og Eirik Havnes (ikke på bildet) i Sabben.

- Hva som skjer med eiendommen er(Foto: Torgeir Hågøy)

skal være et kunstnerhus.

21

NYHETER

historisk sett har vært veldig flinke på.

– Bergen har mer gammel trehusbebyggelse enn hele Sørlandet til sammen. Dette bør man videreføre. Jeg mener at man burde bygge Skuteviken på nytt, sier Norman og legger til:

Boligutviklerne må sikte seg inn mot en ny kjøpergruppe

– De som finner svaret på hvordan man skal utvikle attraktive boliger som de eldre vil ha, har gode muligheter for å tjene gode penger selv om rentene skulle bli høyere.

VICTOR NORMAN ER PENSJONIST, MEN REPRESENTERER EN KJØPEGRUPPE MED ENORM KJØPEKRAFT. HAN MENER BOLIGUTVIKLERNE I LANGT STØRRE GRAD MÅ TA DENNE KJØPEGRUPPEN PÅ ALVOR.

“Det blir langt flere av dem og de har mye penger”

TORGEIR HÅGØY

– Unge mennesker har vært driverne i den

øke ytterligere til 17 prosent

urbane utviklingen. Det er denne kjøper-

i 2030 og 21 prosent i 2050.

gruppen eiendomsutviklerne har bygget

Samtidig vil andelen barn og

boliger for. Slik vil det ikke være fremover,

unge under 15 år fortsatt å synke, til om lag

sier Victor Norman.

18 prosent i 2050.

Han mener at eiendomsutviklerne fremover

I Norge regner man med at andelen innbyg-

i langt større grad må sikte seg inn mot en

gere over 67 år vil mer enn dobles frem mot

helt annen kjøpergruppe, nemlig pensjonis-

2060, fra 0,6 millioner til 1,5 millioner. Det

tene. Det blir langt flere av dem og de har

ventes også at andelen innbyggere over 80

mye penger.

år alene vil tredobles i denne perioden.

VICTOR NORMAN

– Denne befolkningsgruppen har en kjøpekraft på 200 milliarder kroner i året. Derfor

Bygg Skuteviken på nytt

er det 68-erne man bør basere byutviklingen

Denne utviklingen får konsekvenser for

på de neste 10 til 30 årene, sier Norman.

hvilke boliger man bør bygge, men Norman.

For mens unge mennesker gjerne har villet

Antallet eldre vil dobles

bo i en blokk på Nøstet, så vil ikke 68-erne

Hva innebærer egentlig denne eldrebølgen?

det.

Eldrebølgen skyldes både at vi blir stadig

– De vil ha følelsen av bo i en småby i stor-

eldre, samtidig som store fødselskull på

byen. Det er derfor ingen grunn til å flytte

40- og 50-tallet nå begynner å gi seg utslag i

drabantbyen inn i Bergen sentrum, sier

stadig flere eldre.

Norman.

Det konkrete resultatet av dette er at mens

Spørsmålet er selvfølgelig hva man skal

det i 1950 bare var vel 8 prosent av befolk-

gjøre. Ifølge Norman er Åsane svaret, det er

ningen som var 67 år og over, så er dagens

heller ikke blokker på Nøstet. Hans forslag

andel vel 13 prosent. Denne andelen vil

til løsning er småhusbebyggelse, slik Bergen

22

Victor Norman, tidligere NHH-professor

Verdivurdering av ”hva”

NYHETER

Den prisen kjøper og selger til slutt enes om, er ikke nødvendigvis eiendommens «verdi», slik markedet fungerer. Spørsmålet er, verdi av hva og ikke minst for hvem. Erfaringen viser at det er «hvem» som avgjør fremtidens avkastning, mens det er «hva» som viser potensiale i fremtidens bruk.

Verdivurdering må bygge på den gjengse «hvem» mens «hva» påvirker eiendommens verdi i større grad enn tidligere. Vi begynner å få bred erfaring i å finne frem til mulige «opsjoner» som vi mener må tas med i vurderingen for alle typer næringsbygg.

Et slikt «potensiale» kan trekke verdien både opp og ned.

Nrk. på Minde: Vår vurdering av mulighetene i «ny bruk av tomt og bygg» trakk opp verdien og kjøper responderte åpenbart på dette.

Mestaeiendommene: Kjøper la vekt på potesialet i leieforhold og tomt!

Schlumberger Knarvik: Eiendommens bruksfleksibilitet økte i vår markedsverdivurdering av en ellers ledig bygningsmasse!

SKUTEVIKEN: Fremtidens eiendomsutviklere bør se til Skuteviken for inspirasjon, mener Victor Norman.

23

Org.nr. 993 801 232 Tlf. 920 14 639 www.beras.no Øyjordsveien 3, 5038 Bergen post@beras.no

MagnorVinduet. Perfekt for alle typer bygg

PRIVATE BOLIGER

BORETTSLAG

NÆRINGSBYGG

SKOLER

Vinduer og skyvedør designet for

60-års levetid 1. Utvendig: Aluminium 2. I midten: Kompositt 3. Innvendig: Tre

OFFENTLIGE BYGG

022

1

2

3

24

www.magnorvinduet.no E-post: post@hvm.no Krokeideveien 6, pb 126 Fana, 5859 Bergen Tlf.: 55 11 29 70

N°11 2016 |

estate vest

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

%

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring, og ikke minst lokale tilstedeværelse.

Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandører av profesjonelle tjenester. 245 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2017 Deloitte Advokatfirma AS

Inn- eller utviklet?

Eiendomsutvikling krever presisjon i alle ledd. Uten den rette kompetansen kan prosjektet bli innviklet i stedet for utviklet. harris.no

25

Frode Risnes

ADVOKAT / PARTNER

+47 918 36 848 fr@harris.no Katrine Lillejord ADVOKAT / PARTNER

+47 992 62 717 kl@harris.no

T

TEMA: BERGEN BYGGES

Konverteringsprosjekter kan gi nesten 10.000 nye boliger EN REKKE KONVERTERINGSPROSJEKTER STÅR PÅ TRAPPENE. SAMLET VIL DE KUNNE GI NÆRMERE 10.000 NYE BOLIGER I BERGEN.

TORGEIR HÅGØY

26

27

T

TEMA: BERGEN BYGGES

Her skal det bygges

– Vi ser at svært mange eiendomsaktører

meter med næring, samt 20.000 kvadratme-

vurderer å gjøre utrangerte kontorbygg om

ter med handel, sier leder for Kyte Eiendom,

til boliger. Aktiviteten i bergensmarkedet

Lars Morten Kyte.

preges helt klart av en stor konverterings-

Ifølge administrerende direktør i GC Rieber

Et av de største byutviklingsprosjektene i

bølge, sier daglig leder av Opus, Nancy

Eiendom, Tor Instanes, ser de for seg mel-

Bergen ligger i Spelhaugen, hvor Angarde

Jøssang.

lom 600 og 700 leiligheter i området. Dette

har som ambisjon å utvikle en hel by med

er også tilfelle for Angarde, som planlegger

blant annet 3000 nye boliger.

Mye på Sandsli

rundt 3000 boliger på Spelhaugen i Fyl-

Sammen med Opus har vi forsøkt å danne

lingsdalen. Dette er et tidligere industriom-

Spelhaugen-prosjekter er et konverterings-

oss et bilde over hvilke ulike konverterings-

råde, hvor det i lengre tid har vært planlagt

prosjekt, hvor det som tidligere har vært et

prosjekter som finnes i Bergen. Listen over

en konvertering.

industriområde nå skal utvikles til en by

prosjekter ble ganske lang. Vår oversikt viser

med høyt innslag av boliger. Angarde som

et samlet boligpotensial på rundt 9000 nye

Mye rundt knutepunktene

er utvikler av området ønsker å utvikle et

boliger, men trolig er tallet enda høyere.

Dersom man ser nærmere på de ulike

boligområde hvor folk trives uansett alder,

– Mange av prosjektene ligger på Sandsli,

prosjektene, så er det et fellestrekk som går

og hvor man med ulike handels- og aktivi-

noe som er naturlig i og med at dette er et

igjen, nemlig at svært mange av prosjektene

tetsmuligheter vil gjøre strøket levende og

av de områdene som er hardest rammet av

ligger i knutepunktene som kommunen har

attraktivt. Samtidig ønsker de å tilføre by-

oljekrisen. En rekke kontorbygg har hatt

definert. Det betyr at kommunen har fått

delen volum ved å skape og tilrettelegge for

høy ledighet og flere av eierne ser nå på

gjennomslag for sin strategi og plan om å

nye arbeidsplasser innen handel og kontor,

alternativ bruk, sier Jøssang. Det ferskes-

konsentrere utbyggingen rundt kollektiv-

noe de mener vil være et positivt supple-

te eksempelet på dette er DNBs eiendom

knutepunktene. Samtidig er ambisjonen

ment til eksisterende virksomheter.

på Sandslihaugen. Deler av eiendommen

for antallet boliger i disse områdene kraftig

ble nylig solgt til Profier som

redusert.

Et annet spennende område er Nøstet, hvor

– I forslaget til KPA er det også

flere eiendommer skal konverteres. For

tatt bort hele 39 fremtidige bo-

det første skal TV2-bygget konverteres fra

ligområder. Det betyr at man

nærings til bolig. Her planlegges det 120 bo-

med et pennestrøk i praksis

liger. Tar man med nabobygget, som ligger

reduserer boligreserven med

vegg i vegg er dette et prosjekt på tilsammen

mellom 15.000 og 20.000 boli-

270 boliger. I tillegg planlegger Skanska

ger. Selv om det nå planlegges

mellom 80 og 90 boliger i Dikkedok-

mange konverteringspro-

ken-prosjektet, noe som betyr at det på et

– Spørsmålet er selvfølgelig

sjekter er dette dramatisk for

konsentrert område planlegges i underkant

om det er marked for alle disse

Bergen, sier Jøssang.

av 400 nye leiligheter. EGD vurderer også

planlegger 350 boliger i dette området.

Ser vi på oversikten, så viser det seg at hele seks av i overkant av 20 prosjekter ligger i dette området. De seks prosjektene alene vil kunne tilføre rundt 2000 nye boliger.

”Den nye KPAen fremstår dermed som en plan uten ambisjoner. “ NANCY JØSSANG

boligene i området samtidig. Trolig vil det

Hun mener reduksjonen i boligreserveren

sammen med OBOS om de skal transforme-

ta litt tid å realisere alle disse prosjektene,

sier noe om ambisjonsnivået til Norges nest

re CMR-bygget på Fantoft til boliger.

sier Jøssang.

største by. Noen av områdene som er borte er Haukås, Dyngeland og Vårheia i Arna.

Fra industri til næring

– Summen av å fjerne disse 39 boligområde

I oversikten har vi også tatt med større

vil i praksis si at man som by godtar at den

industriområder og utviklingsområder som

fremtidige veksten i regionen skal komme i

tidligere har vært tenkt som næringsom-

kommunene som ligger rundt Bergen, iste-

råder som nå er gjort om til boligområder

denfor at veksten skal komme her. Den nye

kombinert med næring. Dette gjelder for

KPA-en fremstår dermed som en plan uten

eksempel GC Rieber Eiendoms prosjekt i

ambisjoner, og man begynner å lure på om

Birkelandskrysset.

Bergen ikke lenger har lyst til å være landets

– Dette var planlagt som er rent næringspro-

nest største by, sier Jøssang.

sjekt. Dette er nå endret til å bli et boligområde, hvor det planlegges cirka 60.000 kvadratmeter med bolig og 20.000 kvadrat-

28

Konverteringsprosjekter i Bergen Prosjekt:

Antall boliger

* Nøstet TV2/:

Utvikler

270

Egd Property/Berstad

80-90

Skanska

xxx

Haugland Gruppen

300

Midgard Gruppen

* Marineholmen

350-400

GC Rieber Eiendom

* Sandslihaugen,

200

Skanska

* Dikkedokken:

* C. Sundts gate

* Damsgårdsveien 161

* Sandslihaugen 30

350

Profier

* Sandslimarka 260

300

Austgulen/Tvedt

* Sandsliåsen 57/59

360

Selvaag

* Sandslimarka 33

150

Brødrene Ulveseth

600-700

GC Rieber

250

OBOS/EGD Property

250

BOB

260

BOB

80

Frydenbø Eiendom

xxx

For salg

100-125

Veidekke/Thunes/Instanes

* Kokstadflaten 23

540

Midgard gruppen

* Spelhaugen

3000

Angarde

1200-1600

Marin Eiendom

64

Fav Eiendom

* Damsgårdsveien

xxx

BOB

* Sandviksboder (Lerøy)

80

Profier/Rolf Olsen

* Lehmkuhlboden

400

Profier/Rolf Olsen

* Fabrikkgaten 7

40

Bodoni (solgt)

9709

nye boliger

* Birkelandskrysset

* Fantoft:

* Kanalveien (BIR-tomten) * Kanalveien (NRK)

* Kanalveien * Kanalveien (Posten) * Fantoft

* Laksevåg (Marin Eiendom) * Damsgårdsveien (FAV)

Totalt:

29

T

TEMA: BERGEN BYGGES

Dette er Bergens beste byggeprosjekter VI HAR SPURT NOEN ARKITEKTER OM HVA DE SYNES ER DE BESTE BYGGEPROSJEKTENE I BERGEN, GJENNOM TIDENE. DETTE ER HVA DE SVARTE.

TORGEIR HÅGØY

GRIEGHALLEN: Byens storstue ble av flere arkitekter trukket frem som et av Bergens mest vellykkede bygg.

30

T

TEMA: BERGEN BYGGES

– Grieghallen. Bygget var svært radikalt da

kitektoniske kvaliteter, som også har vist seg

Makaronien i spagettien

det ble bygget og det er fremdeles et stolt

å holde med tiden. Måten det store bygget

Et tredje bygg som flere trekker frem som et

sterkt og ujålete bygg. Det er et bygg som

tilpasser seg omgivelsene, respekterer om-

godt bygg er Bergen Brannstasjon.

har gjort som alkymisten, skapt grå stein

givende skala og høyder på nabobygg, den

– Bygget er geometrisk tilpasset veiene

om til gull. Grieghallen er det sterkeste

røffe materialbruken med med cortenstål og

rundt og byggets funsksjoner. Materialbru-

kulturbygget i Norge gjennom alle tider. Det

rå betong, som begge er utført på en enormt

ken er fin og det har gode former, sier Jorde.

ble til gjennom stort mot og djerv vilje, sier

presis måte, sier Rossow.

Arkitektene i HLM forteller at bygget er et

Marlies Lekven og Gudrun Molden i HLM

resultat av en prosjektkonkurranse.

Den nye høyskolen

– Rykter sier at brannsjefens sterke vilje og

Et annet bygg som trekkes frem av flere er

pågangsmot i saken har vært sterkt medvir-

Et bergensikon

det nye høyskolebygget på Kronstad. For

kende til resultatet, sier Lekven og Molden.

Vi har spurt noen av byens ledende arkitek-

Rossow er dette det beste bygget i Bergen,

De mener at bygningen tar sine omgivelser

ter om hva de mener er byens beste bygg,

det er også et av de nyeste.

på alvor og at den leker med geometrien i

gjennom tidene. Svarene de ulike arkitekte-

– Her har arkitektene klart å flette sammen

spagettikrysset, hvor den på mange måter

ne har gitt er selvfølgelig forskjellige, men

gammel og ny bygningsmasse på en subtil

blir en makaronien i spagettien.

noen bygg går igjen, og Grieghallen er altså

måte, både i skala, materialvalg og måten

– Byggets materialbruk, det konsekvente

et av dem. Også Jesper Jorde i Tag Arkitek-

det nye byggene har utforming som respon-

formspråk og den radikale og konsekvente

ter trekker frem byens storstue som byens

derer på røffheten i hallene. Måten den

rominndelingen gjør stedet unikt som ar-

mest vellykkede bygg.

nye bygningsmassen slanger seg rundt det

beidsplass og som Ikon for Bergen brann-

- Bygget er djervt og like flott nå som da det

eksisterende skaper den gode uterom i en

vesen. Dessverre har ADO rotet det til for

ble bygget. Grieghallen ligger fint i byen og

behagelig skala, sier Rossow.

brannstasjonen, som nå forsvinner under

er et bergensikon, sier Jorde.

Også Lars C. Pedersen i MAD trekker frem

ADO, sier Lekven og Molden.

Også Jan Erik B. Rossow i Cubus har

det nye høyskolebygget.

Grieghallen på sin liste, om enn nede på en

– Materialbruken er utmerket, samtidig

tredjeplass

som planløsningene er gode og robuste, sier

- Dette er et bygg jeg vil trekke frem fordi det

Pedersen.

arkitektur.

i utgangspunktet har noen enormt gode ar-

Disse byggene stemte de på HLM

Jorde

Lars i Mad

Cubus

1 Grieghallen

1 GRIEGhallen

1 Verftet

1 Høyskolen (HLM)

2 Bergen Brannstasjon

2 Sparebanken Vest

2 Boliger i Vestre

2 Sandviken Sjøfront

3 SPV

3 Støperiet boliger

3 Høyskolen i Bergen

3 Grieghallen

3 Telegrafen

Damsgåtrd

4 Kalmarhuset (Grung)

4 Brannstasjonen

4 Sib Fantoft

4 SUNDT huset

5 Sundt-bygget (Grieg)

5 BERGEN brannstasjon

31

T

TEMA: BERGEN BYGGES

- Avgjørende at Marin Klynge legges til Dokken EN MARIN KLYNGE PÅ DOKKEN ER IKKE BARE ØNSKELIG, DET ER HELT AVGJØRENDE FOR DEN VIDERE UTVIKLINGEN AV BERGEN. DET MENER AKTØRENE BAK ”VISJON DOKKEN”.

TORGEIR HÅGØY

– Legger man den marine klyngen til Dok-

til Dokken, vil man samtidig kunne utløse

Da Statsbygg gjorde sin vurdering så de

ken vil den kunne fungere som en motor

attraktiv utbygging både på Marineholmen

imidlertid på Dokken som mindre sann-

ikke bare for utviklingen av Dokken, men

og Laksevåg. Dette vil bidra til en realisering

synlig for en slik Marin Klynge enn noen

store deler av Bergen, sier Fredrik Barth i

av målene som kommunen har satt seg

av de andre områdene. Dette hadde blant

Asplan Viak.

fremover, nemlig en fortetting i sentrum og

annet å gjøre med Brings tilstedeværelse på

en økt satsing på miljø. Ingen av de andre

Dokken. Bring hadde på dette tidspunktet et

Plass nok

områdene svarer på disse utfordringene på

25-års perspektiv på Dokken, men dette er

Sammen med EGD Property, Obos og

samme måte, sier Barth.

nå endret.

MAD arkitekter står de bak Visjon Dokken,

Derfor mener aktørene bak Visjon Dokken

– Bring har vedtatt at de skal flytte fra

en plan som viser hvordan utviklingen av Dokken kan bli. I visjonsstudien snakkes det om en samlet utbygging av rundt 490.000 kvadratmeter, men dette er ifølge aktørene et nøkternt anslag. De mener det kan bygges betydelig mer.

Her snakker vi utviklingen av en helt ny by, og samlet vil ut-

”Statsbygg kan bruke dette prosjektet som et verktøy i byutviklingen

viklingen være større enn den

FREDRIK BARTH

samlede Bjørvika-utviklingen.

at Statsbygg må legge formåls-

Dokken i løpe av 3,5 år. Samtidig er det et

bygget, et Havets Hus, som en

politisk vedtak på at havnen skal flyttes til

slik marin klynge vil kreve på

CCB og det er vedtatt en ny bro til Sotra. Det

Dokken.

forandrer alt, og vi har nå en unik mulighet,

– Det er ønskelig at Akvariet og

sier Lars C. Pedersen i Mad Arkitekter.

den Marine Klyngen samlo-

De to aktørene som kanskje kan mistenkes

kaliseres, og da er det bare på

for å størst økonomiske interesser i en rea-

Dokken at det er nok plass, sier

lisering av Dokken er OBOS og Egd Property.

Barth, som legger til at man

- Det er viktig å påpeke at vi ikke har eier-

her har en mulighet til å bruke

skap eller rettigheter i området. Dette er

statlige midler i realiseringen

noe vi ønsker å få til på vegne av byen, sier

av en ny bydel.

administrerende direktør i EGD Property,

– Det er ikke bestemt hvor den Marine

- Statsbygg kan bruke dette prosjektet som

Klyngen klyngen skal komme. Mange

et verktøy i byutviklingen, sier Barth.

tror det er bestemt at den skal komme på Marineholmen, men det stemmer ikke. Det

Forløsende

viktigste for lokaliseringsdebatten er å tenke

KVU for Marin klynge har enda ikke konklu-

gjennom hvordan de ulike vekstområdene

dert på hvilken tomt som skal nyttes til den

fungerer sammen, og hvordan en lokalise-

kommende samlokaliseringen. Flere aktører

ring av Marin Klynge vil bidra til å skape

kjemper for å få klyngen, blant annet Ma-

best mulig by. Ved å legge Marin Klynge

rineholmen og Laksevåg verft.

32

Tor Fredrik Müller.

T

Vil være i et bygg som skaper identitet

TEMA: BERGEN BYGGES

– Vi har også lyst til å være i et bygg som

fire alternativene som nå har gått videre må

skaper identitet. Sammen med Nasjonalt

utredes godt og så må Bergen kommune

institutt for ernærings- og sjømatforskning

bruke denne muligheten til å utvikle skikke-

(NIFES) er vi et av Europas største havfor-

lige reguleringsplaner for disse områdene,

skingsforskningsmiljøer og mener derfor at

sier Rogne.

Samlokalisering og nærhet til andre fagmi-

vi bør synes i bybildet, sier Rogne.

ljø er det viktigste for Havforskningsinsti-

I tillegg til de to forskningsinstitusjonene

tuttet i forhold til etableringen av en marin

har også Fiskeridepartementet sitt hoved-

klynge.

kontor i Bergen. Samlet har de tre institu-

- Det som er viktigst for Havforskningsin-

sjonene rundt 1000 medarbeidere som alle

stituttet er at vi kan samles og få en god

vil ha arbeidssted i den fremtidige Marine

tilknytning til andre interessante fagmiljø,

Klyngen. For at klyngen skal ha mulighet

sier administrerende direktør ved Havfors-

til å vokse er rom for vekst også et viktig

kningsinstituttet, Sissel Rogne.

kriterium.

Hun påpeker at lokaliseringen må være

– Jeg er ikke interessert i å mene noe om

riktig i forhold til offentlig kommunikasjon

hvilke områder som er best egnet, men nå

og at infrastrukturen må være god.

har Bergen kommune en unik mulighet. De

VIKTIG: Det er ikke bare viktig, det er avg jørende at den marine klyngen legges til Dokken. Det mener Fredrik Barth i Asplan Viak. (Foto: Chris Aadland)

33

Vi har ledig lokaler i Sentrum, Minde og Fyllingsdalen som kan tilpasses leietakers behov.

Oversikt over de ulike logoene Ta gjerne kontakt for visning.

Tlf 55 21 50 00 www.odfjell-eiendom.no

Odfjell_Eiendom-logo-CMYK.ai Brukes til vanlig 4-farget trykksaker, på nett og andre steder der farger er tilgjengelig.

Odfjell_Eiendom-logo-PMS.ai Brukes til vanlig trykksaker, på nett og andre steder hvor det benyttes begrenset fargebruk.

Bygg for generasjoner

Odfjell_Eiendom-logo-Gråtone.ai Brukes til annonser og vanlige kopier der ikke farger benyttes.

Stoltz Entreprenør AS Total- og spesialentreprenøren

Odfjell_Eiendom-logo-Hvit-tekst-PMS.ai Brukes til tekstiltrykk, skilt osv. hvor farget logo skal brukes på mørk bakgrunn.

Møllegårdene

Tertnes VGS

Damsgårdsveien 145, 5162 Laksevåg // tlf: 55 34 86 00 Besøk oss på Facebook og LinkedIn // www.stoltz.no

Stoltz Bolig AS Oppfyller boligdrømmen

T

TEMA: BERGEN BYGGES

Savner god, helhetlig arkitektur i Bergen MED BERGENS PLAN FOR FORTETNING AV NY BEBYGGELSE, UTFORDRES OGSÅ SPØRSMÅLET OM HVA SOM ER GOD ARKITEKTUR, IFØLGE METTE SVANES, DIREKTØR FOR PLANOG BYGNINGSETATEN I BERGEN KOMMUNE. AASA CHRISTINE STOLTZ

Svanes sier det er en utfordring i Bergen å

Svanes er dermed opptatt av at god arkitek-

byggene enklere, for det er rimeligere. Men

oppnå god nok kvalitet på det som bygges.

tur ikke handler kun om bygget, men om

bygget må fremstå med riktige proporsjoner

Ofte ender det opp som en diskusjon hvor

helheten.

slik at det harmonerer med omgivelsene,

utbyggere og kommunen har ulike menin-

— I fagetaten er vi opptatt av helheten i et

påpeker hun.

ger for hva som er god kvalitet og arkitektur,

prosjekt, det vil si sammenheng mellom

istedenfor at man enes om hva dette faktisk

omgivelser og bygg, mellom uterom og

Fortetning = større utfordringer

innebærer.

bygg, gatebredder i forhold til høyder. Sam-

Bergen kommune legger opp til en fortet-

— Vi sliter fortsatt med utbyggere som ønsker å tyne høyder og bredder for mye.

Det som er utfordrende er at vi hele tiden står i en kamp der noen vil presse på for å bygge

God arkitektur handler om helheten, ikke bare bygget

mest mulig mens vi skal sikre

METTE SVANES

kvaliteten. Vi trenger å drøfte

menhengene må stå i forhold

ning rundt kollektivknutepunktet Bybanen.

til omgivelsene. Et bygg er ikke

Denne tenkningen blir sterkere og sterkere,

pent bare for det er pent i seg

ifølge plansjefen. Dette betyr igjen enda

selv, påpeker hun.

større utfordringer med hensyn til å få til en helhetlig og god arkitektur der hele

For bygget sin del er det også

utformingen av bygget i sine omgivelser blir

en del parametere for hva

hensyntatt.

som er god arkitektur, ifølge Svanes.

hva som er god arkitektur, hva

— Jo tettere vi skal bo, jo større utfordringer tror jeg vi møter i forhold til å bygge med

er bra kvalitet i forhold til omgivelsene våre.

— Dette har med volum å gjøre, fasadeleng-

god kvalitet. Dette er fortsatt nytt for oss.

Det skal ikke bare handle om meninger,

der, høyder. Hvis du har en veldig lang fa-

Mange etterspør de gamle kvalitetene med

men om kvalitative ting, sier Svanes.

sade, må man bryte opp fasaden, modellere

stor plass, hage, grønn plen og private areal

den ved å skape brudd. Utbyggerne vil gjøre

rundt seg.

36

TYNER: Mette Svanes forteller at de fortsatt sliter med utbygger som ønsker å tyne både byggehøyder og bredder.

Hun mener at når vi skal bo tett må vi finne

struktur og offentlige tilbud. Vi må sammen

de nye idealene.

ha vilje til å løfte på kvalitet i noe som enda er litt nytt; dette med å bygge tette, flerfunk-

— Det er der jeg mener vi trenger de gode

sjonelle byområder. Vi gjorde det før i tiden

eksemplene som er arealeffektive, men som

når folk bodde i byen, men vi må gjøre det

samtidig klarer å ta vare på kvalitet, sier

på en ny måte.

Svanes.

Hun understreker at ansettelsen av en ny byarkitekt er et virkemiddel som kan bidra til å sette dette spørsmålet på dagsorden og få frem gode prosjekter.

En felles utfordring Svanes håper det offentlige og privat sammen kan fokusere på hva som er utfordringene for Bergen fremover.

— Vi har en felles utfordring, både det offentlige og det private, i å få til gode sammenhenger og sammen jobbe for god kvalitet. Det offentlige må bidra med infra-

37

T

TEMA: BERGEN BYGGES

Bunnpris-eier med massiv boligsatsing BUNNPRIS-EIER, THOMAS SANDLAND, HAR 6000 NYE BOLIGER I PORTEFØLJEN. DERMED HAR HAN POTENSIAL TIL Å BLI EN AV DE STØRSTE BOLIGUTVIKLERNE I REGIONEN.

TORGEIR HÅGØY

Du har hørt om Obos, Selvaag og Skanska.

I tillegg har de også to andre prosjekter

ikke ja til alt, men de har et eget ønske om

Sjansen for at du har hørt om selskapet

i det samme området, et i tilknytning til

å få det til. Jeg har ingenting annet enn po-

Vestland er mye mindre, men selskapet har

Frekhaug, samt ett rett sør for Lillebergen.

sitive ting å si om prosessen sammen med

over flere år kjøpt tomteland, både alene og

Samlet har disse to andre prosjektene et

kommunen, sier Sandland.

i samarbeid med andre. De har nå oppar-

potensial på rundt 500 nye boliger, noe som

I tillegg til Flatøy-prosjektet har Vestland

beidet seg en betydelig boligportefølje, og

betyr at Sandland i området rett nord for

også et prosjekt på Drange på Os. Her håper

om noen uker går de i gang med salget av

Nordhordlandsbroen kan bygge rundt 3500

de å få bygge rundt 1500 boliger.

sitt første prosjekt på Austmarka på Radøy

nye boliger.

- Der er vi i gang med planarbeidet, men

i Nordhordland. Prosjektet består av cirka

- Området fra Frekhaug til Knarvik, hvor

dette ligger litt lenger frem, sier Sandland.

150 boliger som de nå starter forhåndssalget

utviklingen på Flatøy kommer i sentrum,

De er også involvert i et prosjekt på Smørås.

av. Dette er imidlertid bare en liten del av

skal gå fra å være spredt bebyggelse til å

Her vil de sammen med Obos i første om-

Sandlands boligportefølje.

bli en by. I tillegg til boligene kan 150.000

gang utvikle mellom 250 og 300 nye boliger.

- Samlet har vi en boligportefølje på cirka

kvadratmeter næring, sier Sandland.

Potensialet er ifølge Bunnpris-eieren bety-

6000 boliger. Det vil plassere oss blant

delig høyere.

de største boligutviklerne i regionen, sier

Skryter av kommunen

– På sikt er ambisjonen 1000 nye boliger i

Sandland.

Ambisjonen til Sandland er at to av disse

dette området, sier han.

områdene skal være ferdig regulert og 3500 boliger, 150.000 kvadratmeter næring

godkjent i løpet av første halvår 2018. Det

Krever kompetanse

Det største prosjektet ligger på Flatøy,

andre prosjektet ligger trolig ett år lenger

Historien hans begynte med renovering av

hvor de nå holder på å regulere og lage en

frem i tid.

bygårder sammen med sin far, som fortsatt

områdeplan på hele 640 mål. Her planleg-

– Vi opplever en veldig positiv innstilling

er aktiv i selskapet, selv om han er over 70

ges mellom 2500 og 3000 nye boliger, samt

hos kommunen. De har en egen ansatt som

år. Så var han med og bygde opp Hansa Pro-

100.000 kvadratmeter med næring.

jobber kun med Flatøy-prosjektet. De sier

perty, som han i 2007 solgte seg ut av, med

38

SATSER STORT: Bunnpris-eier Thomas Sandland har store ambisjoner og dersom alt realiseres blir han en av de største boligutviklerne i regionen.

en gevinst på 130 millioner kroner. I 2009 begynte Bunnpris-eventyret og Sandland er i dag en av de største kjøpmennene i Bergen. Selv om det å være kjøpmann er to vidt forskjellige ting, så er det også mange fellestrekk. For de første må man ha en varesortiment som kundene vil ha, dette krever kompetanse om kundemassen.

– Å være kjøpmann er local business, og det er også eiendomsutvikling. Det krever kjennskap til hvor man kan bygge og hva som går gjennom hos kommunen, sier Sandland, som igjen trekker frem det positive samarbeidet med Meland kommune.

Lokal kunnskap og kompetanse er også årsaken til at de velger å konsentrere eiendomsutviklingen til bergensregionen.

– Vi synes også det er veldig kjekt å være med på en slik byutvikling som vi nå er i gang med på Flatøy. Vi ønsker å være med å påvirke livskvaliteten for de som skal bo i disse eiendommene. Det er det som trigger oss, sier Sandland.

FLATØY: Slik ser Sandland for seg at deler av prosjektet på Flatøy kan bli seende ut.

39

T

TEMA: BERGEN BYGGES

Bosser høyhusplaner lanserer nye kontor- og hotellplaner i Solheimsviken

GC RIEBER FIKK MYE TYN FOR SINE FORRIGE PLANER I SOLHEIMSVIKEN. NÅ LANSERER DE NYE PLANER FOR OMRÅDET. TORGEIR HÅGØY

– Vi har brukt mye tid på de nye planene for

ned og forholder seg til gjeldende regule-

– Her vil det blant annet komme kaffebarer

den videre utbyggingen i Solheimsviken.

ringsplan.

og restauranter, noe som vil være med å

Siden i vinter har vi tegnet på et kontorbygg

– Planene har en mindre skala enn det som

løfte hele Solheimviken, sier Instanes.

på cirka 12.000 kvadratmeter og et hotell

var tenkt tidligere. Vi har vært ute i marke-

med mellom 160 og 180 rom, sier adminis-

det og snakket med flere som

trerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor

synes dette er spennende, sier

Instanes.

Instanes.

Han forteller at kontor- og

Våre rådgivere sier at interessen for å drifte hotellet er stor

Vil løfte hele Solheimsviken

hotellbyggene blir delt inn i

Sist gang de var ute og fortalte hva de planla

to separate bygg, men som

i Solheimsviken ble det bråk. Ambisjonene

sammen med eksisterende

til GC Rieber Eiendom var et større konfe-

bygningsmasse i Solheimsvi-

ransehotell som gikk i høyden. Dette falt en

ken skal bidra til å danne et

del tungt for brystet. Nå er planene tonet

bymiljø som er levende store deler av dagen.

40

TOR INSTANES

Forretningsmarkedet blir viktig De er nå ute i markedet og søker etter driver av hotellet.

– Våre rådgivere sier at interessen for å drifte hotellet er stor. Vi er klar over at kapasiteten i Bergen har økt betydelig og vil fortsette å øke fremover,

men vi tror beliggenheten vår i et område

hvor det jobber 8000 mennesker, samtidig

Kan gå i gang ved årsskiftet

Instanes.

som vi ligger rett ved Puddefjorden og nær-

Han forteller at de sikter seg inn mot en

Så langt har de ingen konkrete leiekontrak-

me sentrum, vil være positivt, sier Instanes.

rekke ulike leietakere, men at det er naturlig

ter på plass, men ifølge eiendomssjefen er

Forretningsmarkedet vil åpenbart være

å rette et spesielt fokus mot de miljøene som

de i samtaler med flere.

viktig for hotellet, men eiendomsdirektø-

allerede er etablert i området. Han viser til

– Vi kommer nå til å jobbe videre med pla-

ren forteller at de også sikter seg inn mot

de marine og maritime miljøene på Marine-

nene slik at vi kan gå raskt i gang. Dersom vi

turistmarkedet.

holmen, finansmiljøene i Solheimsviken,

får på plass noen leietakere kan vi gå i gang

– Vi har et grunnleggende positivt syn på

samt en stor gruppe teknologiske selskaper

med byggingen allerede ved årsskiftet, sier

reiselivsbransjen og tror at Bergen vil opp-

som også sitter i området.

Instanes.

leve vekst fremover. Når det er sagt så er det

– Vi ønsker å gjøre det enkelt for disse

klart at det vil være noen som kommer til å

miljøene hvor flere jobber innenfor relaterte

få det tøffere fremover, sier Instanes.

fagfelt. Vi ser at det er flere som ønsker å knytte seg opp mot disse miljøene og nå kan vi altså tilby dem et sted å være, sier

41

NYHETER

Varierende leiemarked i Fyllingsdalen FYLLINGSDALEN ER ET AV BERGENS MEST SENTRALE NÆRINGSOMRÅDER, MEN HAR SLITT MED ET NOE DÅRLIG RYKTE. MED BYBANEN UNDER PLANLEGGING OG EN DEL NYRENOVERTE KONTORLOKALER SOM TREKKER KUNDER, SER IMIDLERTID UTSIKTENE LYSERE UT.

AASA CHRISTINE STOLTZ

VIL TILBAKE: De som har jobbet i Fyllingsdalen vil g jerne tilbake. Det sier Harald Heid i Nordea. (Foto: Torgeir Hågøy)

Ifølge meglere Eiendomsmagasinet har vært

— Det er åpenbart en større interesse som

Kontor og handel

i kontakt med, har Fyllingsdalen mye å by

følge av bybanen, sier han.

1980-tallet var preget av stor byggeaktivitet

på. Med gode veisystemer, vedtaket fra 2014

Asset manager Harald Heid i Nordea Liv har

i området. Mange store kontorbygg ble reist,

om å legge bybanen til Fyllingsdalen før den

selv jobbet i området og erfart dets mange

og finanssektoren spesielt etablerte seg i

nye linjen mot Åsane og beliggenheten mel-

fordeler.

Fyllingsdalen. I dag domineres markedet

lom sentrum og flyplassen, ligger alt til rette

i området av to store grupper; kontor og

for at den positive utviklingen meglerne ser

— Fra Fyllingsdalen har du kort vei til alt.

handel i tillegg til noe aktivitet for lager og

i Fyllingsdalen, vil fortsette.

Det er 10 min til byen, 12 min til flyplassen

industri.

og nesten samtlige busser i Bergen har — Fyllingsdalen er en av byens mest sentra-

stopp ved Oasen. Så har du kjøpesenteret,

Kontorledigheten ligger på 15% sammenlig-

le næringsområder, det er gode veisystemer

du har alt rundt deg. Du slipper også unna

net med 10% i alle områder, dvs 5 % høyere

både fra sentrum og vestover mot Flesland

den verste kø trafikken og du er utenfor

enn snittet i Bergen, men lavere enn de

og ring vest, sier Lars Erik Wirsching i DNB

bompengeringen, selv om du er sentralt,

mest ledighetsutsatte områdene Kokstad og

Næringsmegling.

påpeker han.

Sandsli.

42

— Hovedutfordringen i Fyllingsdalen

områdene hvor det er god aktivitet og bedre

men at kundene raskt blir glad i alle forde-

er kontorarealene. Det er typisk for de

etterspørsel etter kontorlokaler.

lene her.

områdene som ligger sydover og dette er

— Alle som har jobbet der vil gjerne tilbake,

forårsaket at en del større bygg ble fraflyttet

Todelingen av markedet mellom Bergen

men tilbyr vi Fyllingsdalen til noen som

i Fyllingsdalen, for eksempel Vital og Sta-

Sør og de sentrale sentrumseiendommene

aldri har vært der, er det en oppoverbakke,

tens vegvesen sitt kontor i Spelhaugen, sier

når det gjelder kontorleiepriser er også

sier Heid.

Wirsching.

blitt tydeligere og prisdifferansen har økt ytterligere.

Store forskjeller i leieprisene De siste årene har en del bygg blitt renovert

— Vil gjerne tilbake

og modernisert, og det tiltrekker flere

Heid skriver under på at leiemarkedet i

leietakere og øker leieprisene. DNB liv har

Fyllingsdalen ofte kan være krevende.

totalrehabilitert sitt tidligere hovedkontor og inngått noen store kontrakter med både Evry og GK

— Det svinger veldig. Fyllings-

og nylig renoverte lokalene

Fra Fyllingsdalen har du kort vei til alt.

rundt Oasen ligger på rundt

HARALD HEID

Norge AS. For øvrig varierer leieprisene i Fyllingsdalen sterkt. De store

2000 kroner/m2, mens det er

dalen har noen av de beste lokalene i hele Bergen, men også noen av de dårligste, så det blir litt misvisende å se på gjennomsnittsleie.

Han sier leieprisen i nyrenoverte, topp moderne bygg, lig-

vesentlige rimeligere å leie

ger på rundt 2000 kroner/m2.

lokaler i Spelhaugen, opplyser Wirsching

Prisene kan også komme over dette, men da

i DnB. I 2016 lå leieprisene på rundt 1850-

er det på grunn av spesialtilpasninger.

1950 kroner/m2 kvadratmeteren.

Han bekrefter at området har slitt med et Ifølge DNB Næringsmegling sin siste

noe dårlig rykte, men er usikker på grunnen

markedsrapport for 1. halvår 2017, er det

til dette og mener det er ufortjent. Han sier

fortsatt en klar todeling mellom Bergen Sør

det er vanskeligere å selge inn Fyllingsdalen

som sliter med høy ledighet, og sentrums-

til de som aldri har hatt tilhold i området,

Dette koster det:

Snitt

Toppnivå

Prisutvikling

Sentrum:

1350,- til 2100,-

3000,-

Svakt stigende

Sandviken:

1150,- til 1600,-

1850,-

Stabil

Næringskorridor og Solheimsviken:

1300,- til 1800,-

2200,-

Svakt stigende

Sandsli:

1300,- til 1600,-

2000,-

Synkende

Kokstad:

1150,- til 1650,-

1900,-

Synkende

Laksevåg:

1150,- til 1700,-

2000,-

Stabil

Fyllingsdalen:

1200,- til 1600,-

1950,-

Stabil

Bergen vest:

1100,- til 1200,-

1400,-

Stabil

Nesttun/Midtun:

1450,- til 1550,-

2000,-

Stabil

Bergen Nord:

1200,- til 1500,-

1700,-

Stabil

Sotra:

1200,- til 1400,-

1800,-

Stabil

Askøy:

1100,- til 1500,-

1800,-

Synkende

Os:

1000,- til 1300,-

1400,-

Stabil

43

NYHETER

Lærer av verdens smarteste bygg for å bygge enda smartere THE EDGE I NEDERLAND ER VERDENS SMARTESTE BYGG. I STAVANGER BYGGER DE NÅ ET KONTORBYGG SOM SKAL LÆRE AV FEILENE SOM BLE GJORT I NEDERLAND FOR SÅ Å SETTE EN NY STANDARD FOR SMARTBYGG.

TORGEIR HÅGØY

– The Edge er et utrolig bra prosjekt, men

eksempel også bruke mobilen til å finne en

eksisterende teknologi.

det er flere ting som kunne blitt gjort enda

kollega, et møterom eller nærmeste printer.

– All teknologien vi trenger for å utvikle

bedre. I Sola Airport Arena skal vi lære av alt

– Det er sentralt å utvikle et kognitivt bygg,

et slikt smartbygg finnes. Det har derfor

som ikke fungerer optimalt i The Edge for så

det vil si et bygg som lærer og kjenner sine

ingenting for seg å vente. Det er likevel viktig

å bygge et enda bedre smartbygg, sier Frode

brukere. Ved hjelp av teknologien som puttes

for oss å planlegge bygget slik at det enkelt

Aardal i Atea.

inn i bygget er målet at bygget

I samarbeid med Skanska, Microsoft, Schn-

lære seg nøyaktig hva som trengs

eider Electric og Cisco har IT-selskapet Atea

til enhver tid, slik at man ikke

satt seg som mål å bygge verdens smarteste

sløser med noe, og hver enkelt

smartbygg når de flytter inn i nye kontorer

arbeidstaker kan også gjøre en

i 2018. Flere av de involverte selskapene er

innsats for å minimere sitt eget

de samme som var med å bygge The Edge i

forbruk, sier Aardal.

Nederland.

En mobilapp vil for eksempel

- Muligheten for å trekke erfaringer fra dette

foreslå hvor hver enkelt ansatt

prosjektet og dermed løfte oss ytterligere er

bør sitte med tanke på egne preferanser for

også i fremtiden, sier Aardal.

derfor svært gode, sier Aardal.

lys, varme og ventilasjon.

Et sentralt element for Atea er at bygget ikke

– Det betyr for eksempel at dersom en

skal puttes fult av teknologi bare for teknolo-

Et kognitivt bygg

person liker å ha det litt varmere, så kan vi

giens skyld.

Verdens smarteste bygg blir naturlig nok

lede denne personen til det stedet i bygget

– Ved å ta i bruk lignende løsninger i USA

fullpakket med teknologi. Noe av det som

hvor man til enhver tid ser at temperaturen

har man registrert besparelser på opptil 40

skal på plass er lamper som registrerer både

er høyest. Da slipper man å varme opp hele

prosent på materialer. Målet er også at det

bevegelse, varme og lysinnfall, og stiller seg

bygget, men bare så mye som er nødvendig,

ferdige bygget skal få ned forbruket og få opp

inn deretter, automatisk adgangskontroll

sier Aardal.

produktiviteten i driftsfasen. Dermed kan

kan oppgraderes med ny

Ikke bare teknologi for teknologiens skyld FRODE AAARDAL

knyttet til hver enkelt ansatts mobiltelefon,

teknologi når denne kommer, sier Aardal, som legger til at et tradisjonelt bygg vil være utdatert om fem til ti år.

– Men ved å planlegge byggets infrastruktur til at vi fortløpende kan oppgradere vil dette være et moderne bygg

leietakerne få en arbeidsstokk som er mer

blåtannenheter som hele tiden har kontroll

Skal være lett å oppgradere

på hvor mange som oppholder seg i de

Et sentralt element i byggingen av smart-

forskjellige delene av bygget. Man kan for

bygget i Stavanger er at man baserer seg på

44

produktiv, sier Aardal.

NYHETER

VERDENSLEDENDE: Ateas nye hovedkontor i Stavanger skal bli verdens smarteste bygg. For ĂĽ fĂĽ til det ser de til The Edge i Amsterdam som per i dag innehar den tittelen.

Frode Aardal leder Ateas avdeling for smarte bygg

45

KOMMENTAR

Noen obs-varsler ved den kommunale transformasjonsiver AV ADVOKAT ANDERS ELLING PETERSEN JOHANSEN OG ADVOKAT INGER HYGEN

Transformasjon og fortetting er sentrale

eksisterende bruken av arealet planen gjel-

det være vanskelig å motsette seg tiltak og

stikkord i diskusjonen om hvordan Bergen

der for. Det er først der noen skal iverksette

derved risikere utsettelse eller manglende

skal utvikle seg i fremtiden. Isolert sett er

et nytt tiltak innen planområdet at planen

tillatelse, selv om de mener kommunen

det mye fornuftig tankegods som ligger bak

får en praktisk konsekvens. Skal en oppnå

tøyer grensene. De grunnleggende prin-

ønsket om transformasjon og fortetting i

utvikling i samsvar med en reguleringsplan,

sippene om at kravene fra kommunen må

sentrumsområder. Utvikling vil imidlertid

må man derfor som utgangspunkt vente til

være saklig fundert og proporsjonale setter

fort kunne skje på noe eller noens bekost-

forholdene ligger til rette for slik utvikling.

imidlertid konkrete skranker for hvor langt

ning. Det er derfor viktig at alle aktører og

Den eneste måten å tvinge gjennom en en-

kommunen kan gå. Disse prinsippene har

berørte, og ikke minst de regulerende myn-

dret bruk på er gjennom ekspropriasjon. Det

ført til uttrykkelige bestemmelser i plan- og

dighetene, er bevisste hvilke rammer som

er viktig at kommunen er seg bevisst disse

bygningsloven (pbl.).

gjelder for myndighetsutøvelsen, slik at en

begrensningene, og ikke starter en pågang

unngår vedtak eller prosesser som kan være

for å få flyttet eller stanset eksisterende bruk

Yttergrensen går der rekkefølgekrav får

unødig konfliktskapende og til syvende og

av en eiendom uten at de formelle virkemid-

karakter av å være byggeforbud. Dette gjel-

siste virke hemmende på et felles ønske om

lene blir brukt.

der typisk rekkefølgekrav som har så høy

fornuftig byutvikling.

kostnad at de ikke kan gjennomføres innen I reguleringsplaner stilles det gjennom-

rimelig tid gjennom utbyggingsavtale eller

Ut over å bygge ut noe selv, er kommunens

gående rekkefølgekrav, som går ut på at

på annen måte. Slike rekkefølgekrav kan

rolle i byutviklingen hovedsakelig knyttet

utbyggere må bidra med infrastruktur som

ikke gjøres gjeldende, og bør derfor heller

til å være reguleringsmyndighet, byggesaks-

deres utbygging genererer behov for. Dette

ikke godtas.

myndighet og til å etablere/drive infrastruk-

er i utgangspunktet et fornuftig prinsipp,

tur.

men et prinsipp som skaper store utfordrin-

For at en utbygger skal kunne pålegges plik-

ger med å trekke grensen for hva kommu-

ter gjennom en utbyggingsavtale, som blir

Som reguleringsmyndighet definerer

nen kan kreve at de private bidrar med.

mer og mer vanlig, er det blant annet satt en

kommunen fremtidig arealbruk gjennom

For kommunen er det naturligvis fristende

skranke for kommunens myndighet i pbl. §

reguleringsplaner. En plan innebærer

å benytte anledningen til å få utført og

17-3 tredje avsnitt. Grovt sett er kriteriet at

imidlertid verken plikt for grunneiere til å

dekket så mye som mulig, og for utbyggere

tiltaket må være nødvendig for gjennomfø-

bygge ut, eller forbud mot å fortsette den

som ønsker å gjennomføre utbygging kan

ringen av planvedtak, og at tiltaket må være

46

KOMMENTAR

forholdsmessig, vurdert i forhold til bl.a.

lagerbygg og boliger etc.. Uten tilstrekkelig

Vi har sett eksempler på overtredelse av alle

utbyggingens art og omfang, kommunens

konkrete vurderinger kan det dermed ikke

skrankene vi omtaler ovenfor, av ulike kom-

bidrag, og den belastningen kommunen

lovlig besluttes at andelen anleggsbidrag

muner. Utbyggere og grunneiere har derfor

påføres som følge av utbyggingen.

f.eks. fordeles på forhånd utelukkende på

all grunn til å undersøke om de reguleringer

bakgrunn av tillatt utbygd BRA. Sivilom-

og krav som stilles til deres eiendom er

Noen uttømmende beskrivelse av disse re-

budsmannen har i saken mot Sandnes

innenfor kommunens handlingsrom, særlig

glene gis ikke her. Et hovedelement er imid-

kommune underkjent en slik modell.

i forbindelse med transformasjoner med

lertid at det må gjøres en konkret vurdering

høye krav til ny infrastruktur og ønsker om

av det enkelte utbyggingsprosjekt for å se om

I praksis går ofte utbyggingsavtalene ut på at

kravene til nødvendighet og forholdsmessig-

flere utbyggere betaler inn et anleggsbidrag

het er oppfylt. Dette ble blant annet drøftet i

til kommunen, som så skal stå for utbyg-

en sak for Sivilombudsmannen mot Sandnes

ging av f.eks. infrastrukturen, for å unngå

kommune (SOMB-2015-1194).

at én eller få blir belastet med å forskuttere utgiftene som skal fordeles på mange. En

Sivilombudsmannen legger til grunn at

av utfordringene med slike avtaler er at

nødvendighetskravet forutsetter at tiltakene

det ikke er noen garanti for at utbygging av

utbygger pålegges å bekoste har en saklig

infrastrukturen faktisk gjennomføres. Da

sammenheng med utbyggingen, i den

vil kommunen sitte med penger som ikke

forstand at det må foreligge et konkret behov

benyttes som forutsatt. Anleggsbidrag skal

for det aktuelle tiltaket.

ikke være fiskale, gi kommunen overskudd, eller benyttes til andre formål enn de lovlig

Det må til en viss grad aksepteres at størrel-

ble hentet inn for. For å opprettholde gjen-

sen på den private ytelsen til ulike tiltak øker

sidigheten i avtaleforholdet, anbefaler vi

og minker i takt med størrelsen på utbyggin-

utbyggere at det settes en tidsramme for når

gen. Forholdsmessigheten skal likevel også

realisering av tiltak i utbyggingsavtaler skal

vurderes i forhold til karakteren av utbyggin-

være gjennomført, og at anleggsbidraget skal

gen. Det er i så måte forskjell på kontorbygg,

betales tilbake dersom fristen ikke holdes.

47

gode byrom.

KOMMENTAR

Planprosesser – Hvordan avstemme både kommunens og utbyggernes forventninger?

AV GAUTE BAARØY OG ARNE CHRISTIAN LANDSVIK I A/STAB

1. INNLEDNING

2. KOMMUNENS ROLLE I

overordnet plan.

REGULERINGSARBEIDET

I kraft av et ønske om å være pådriver for

til rette for utvikling og samordnet oppga-

Kommuneplanens arealdel (KPA) har som

naturligvis og som hovedsak vedta de regule-

veløsning i kommunen gjennom forvaltning

utgangspunkt bindende virkning for alle

ringsplanene som er med på å realisere kom-

av kommunens arealer og naturressurser og

eksisterende og fremtidige reguleringsplaner

muneplanens målsetninger og strategier.

ved å gi grunnlag for gjennomføring av kom-

i kommunen og er følgelig av stor interesse

En vesentlig usikkerhet i planprosesser er

munal, regional, statlig og privat virksomhet.

for byens eiendomsutviklere og grunneiere.

dog tidsaspektet. Det kan ta flere år fra man

Kommunen må følgelig balansere en lang

Den angir rammene for de byggetiltak og

starter prosessen og frem til planen blir

rekke hensyn når retningslinjene for kom-

planforslag som kommunen kan godkjenne.

vedtatt. I mellomtiden har kanskje forutset-

munal arealforvaltning fastsettes. Hovedsa-

De fleste større byggetiltak utløser krav om

ningene for planen og/eller markedet endret

kelig kommer disse til uttrykk i arealplanen

detaljregulering, som medfører at utbygger

seg slik at den bebyggelsen og utnyttelse

(KPA) og deres behandling og vedtakelse av

må få regulert området før en byggetillatelse

som planen sikrer ikke lenger er aktuell. For

private planforslag. I den nye KPA-en legger

kan bli godkjent. Det er reguleringsplanen

å unngå å binde opp for mye tid og ressurser

Bergen kommune opp til en ytterligere

som sikrer byggeretten, og som gir utbygger

i planer som ikke blir godkjent, er det derfor

fortetting som skal dekke behovet for bl.a.

et rettskrav på å få oppføre bebyggelse i tråd

behov for raske avklaringer.

bolig- og næringsbygg i årene fremover.

med planen. Men i motsetning til bygge-

Det er hovedsakelig de private utbyggerne

saksdelen i plan- og bygningsloven, som

På den andre siden har kommunen behov for

som skal realisere disse planene, slik at en

gir tiltakshaver et krav på å få godkjent en

å ha kontroll med arealbruken i kommunen.

vellykket byutvikling er avhengig av et godt

byggesøknad i tråd med en plan, finnes det

Dette må ses i lys av samfunnshensynet og

samarbeid mellom private planfremmere og

ingen tilsvarende bestemmelse i plande-

kommunens rolle som ansvarlig myndighet

kommunen.

len. Med andre ord har en grunneier eller

for blant annet den overordnede tekniske og

utbygger kun rett til å fremsette et planfor-

sosiale infrastrukturen i kommune, bebyg-

Problemstillingen er hvordan utbyggernes

slag og å få det behandlet av kommunen som

gelsesmønsteret mv.

krav til fortjeneste og forutberegnelighet i

planmyndighet. Kommunen er i sin fulle rett

planprosessene kan avstemmes med kom-

til å avslå ethvert privat planforslag uavhen-

En vedtatt reguleringsplan kan ikke med en-

munens rolle som planmyndighet.

gig av om det er i tråd med eller i strid med

kelthet trekkes tilbake av kommunen. Derfor

Det følger av plan- og bygningsloven at kommunal planlegging har til formål å legge

48

arealutvikling i kommunen, vil politikerne

KOMMENTAR

må man være sikre på at planen har livets

sektoransvar. Formidlingen skjer gjennom

Slik at selv om kommunen skulle stille seg

rett før den vedtas. Her kommer også hen-

generell rådgivning, i merknadsform til

positive til et privat planforslag på tross av at

synet til kommunens innbyggere inn. Det er

planarbeid eller i form av en innsigelse der-

det f.eks. strider mot nasjonale retningslinjer

som kjent flere naboer enn utbyggere blant

som behov. Faglige råd kan være konkrete

for støy, redusert klimautslipp, økt kollek-

innbyggerne i landets kommuner, slik at i en

eller mer vage i form av at planen ikke er god

tivsatsing eller lignede vil det som utgangs-

realpolitisk virkelighet er det mer opportunt

nok og derfor bør vurderes nærmere, eller

punkt utløse innsigelser fra overordnet

for kommunens politikere å bli kritisert av

at planen ikke tilfredsstiller formelle krav

myndighet.

utbyggerne enn naboene når man skal stiller

eksempelvis knyttet plankartet, planbestem-

til valg.

melser eller planbeskrivelsen med konse-

Videre vil også vedtatte planer kunne bli helt

kvensutredning.

eller delvis satt til side dersom de er i strid

3. INNSIGELSER FRA OVERORDNET MYNDIGHET

med gjeldende lovgivning, som vil medføre Innsigelsesmyndigheten, dvs. fylkeskommu-

at mye tid og ressurser kan gå tapt. Det er

nen, annen berørt kommune eller et statlig

derfor både i kommunen og utbyggers in-

fagorgan, avgjør selv hvilke nasjonal og /

teresse at planprosessene er grundig og i tråd

eller regional interesse som er så vesentlige

med overordnende krav og retningslinjer.

Kommunen har plikt til å ta hensyn til over-

at de fremmer en innsigelse pga. konflikt-

ordnede statlige og regionale interesser i sin

nivået. Dette sagt så skal en innsigelse kun

planlegging. I plan- og bygningsloven § 11-1

fremmes der det er et klart og reelt grunnlag

andre ledd framgår det uttrykkelig at kom-

for innsigelse, dvs. der det er en klar og

muneplanen skal ivareta både kommunale,

tydelig konflikt med en nasjonal og/ eller

regionale og nasjonale interesser.

regional interesse. Det skal alltid vises stor

Sett fra utbyggers ståsted så ønsker man

varsomhet med å overprøve kommunesty-

utfra kommersielle, arkitektoniske og andre

Det er kun den enkelte kommune som kan

rets politiske skjønn i lokalt anliggende. Are-

subjektive hensyn å utvikle og bebygge

bestemme om et område skal reguleres til et

albruken må i så fall vurderes helt konkret

eiendommer med den bebyggelsen som til

bestemt formål. Overordnede myndigheter

da grensen mellom hva som er lokale forhold

enhver tid er mest hensiktsmessig. For å

skal formidle nasjonale og regionale mål og

og hva som er i strid med nasjonale interes-

realisere disse planene er man som nevnt

retningslinjer innenfor de enkelte etaters

ser kan være vanskelig å definere.

ovenfor avhengig av å kunne overbevise

49

4. ANDRE MOTSTRIDENDE HENSYN

kommunen til å godkjenne det fremsatte

glende restriksjoner hadde medført redusert

Det er i dette skjæringspunktet et planfor-

planforslag.

kvalitet på prosjektene og at tilbudssiden i

slag blir prosessert fra et forslag til en ferdig

Prosessen fra idestadiet til realisering av

markedet hadde oversteget etterspørselen,

vedtatt plan.

eiendomsprosjektet innebærer mye ressur-

men den følge at prisene hadde sunket.

ser både med hensyn til tid og penger. Man er selv ansvarlig for å velge de prosjektene som er realistisk å få gjennomført. Den som skal lykkes må derfor optimalisere reguleringsprosessen. Det er her motsetningene mellom utbyggerne og kommunen blir satt på spissen.

På samme måte som utbyggerne kjemper

5. HVILKE PLANFORSLAG ER REALISTISK Å FÅ GODKJENT?

6. PLANKONSULENTENS ROLLE Konsulenten sin rolle i forbindelse med arealplanlegging er å fremme kunden sine

For å sikre at de fremsatte planforslag faktisk

interesser, men også å veilede kunden angå-

blir godkjent må man forstå partene i proses-

ende gjeldende areal- og miljøforvaltning.

sen sin rolle.

Videre er det konsulentens rolle å sørge for

sine kamper for å overkomme hindre som

at de planer som fremmes er bærekraftige,

vanskeligjør eiendomsutvikling, er det andre

Kommersielle hensyn er styrende for utbyg-

teknisk gode og samfunnsmessig gjennom-

ressurssterke interesser som kjemper sine

gingsaktører som for alle andre nærings-

førbare, i tillegg til at de forholder seg til de

kamper for å nettopp hindre at kommunens

drivende. Eiendomsutvikling er kapitalkre-

krav og føringer som kommunen er pålagt å

arealer utvikles. Her kan nevnes bevaring

vende og risikofylt, og selv en ferdig vedtatt

følge. Den vedtatte reguleringsplan må også

av kulturmiljø, velforeninger og naboer som

plan er ingen garanti for at en utbygger

sikre en kommersiell realisme slik at utbyg-

ikke ønsker fortetting, miljøorganisasjoner

velger å realisere prosjektet. Selv om kravet

gingspotensialet til slutt blir realisert.

som ønsker mindre bebyggelse, landbruks-

til avkastningen er en viktig faktor, er også

Plankonsulentens mål blir da å finne det

og matprodusenter som ønsker å bevare

forutsigbarhet og kvaliteten i prosjektet vik-

ideelle nivået som alle de involverte aktører

jordbruksarealer m.v.

tige faktorer og drivkrefter for utbyggerne.

kan akseptere.

De fleste er både pragmatiske og samfunnsNoen utbyggere tar ikke innover seg at selv

bevisste, og vektlegger god dialog for å finne

Planlegging er ikke enkelt og skal heller

om prosjektet ser realistisk ut fra deres

den beste løsningen.

ikke være det, da det enkle ikke alltid er det

ståsted er det ofte en rekke andre hensyn

beste. Det er ved å identifisere alle behov

som taler mot prosjektet. Derfor er det på et

Rollen til planadministrasjonen i kommu-

og muligheter at de gode idéene utvikles.

tidlig stadium i utviklingsprosessen viktig å

nen er å utøve sin myndighet innenfor det

Alle planer har sitt potensial, og plankonsu-

spørre seg selv hvorfor man tror at nettopp

til enhver tid gjeldende lovverk. Da det

lentens oppgave er gjennom kreativitet og

dette utbyggingsprosjektet vil lykkes.

relevante regelverket åpner for stor grad av

positiv dialog med utbygger og de ansvarlige

En viktig forutsetning for kommunens

skjønn må kommunen anvende dette skjøn-

myndighetene å finne dette potensialet.

ansvar for å vedta bindende arealplaner er at

net i forbindelse med sin behandling av de

Vi oppfordrer både utbyggerne, myndighets-

lovens bestemmelser om medvirkning, sam-

fremsatte planforslag.

aktørene og konsulentene til å bidra til en

arbeid, samråd, offentlighet og informasjon

mer positiv dialog og retorikk i forbindelse

følges opp. Eiendomsprosjekter som møter

Andre myndigheter har som mandat å frem-

med utvikling av byen vår. Alle de invol-

mye motbør fra overordnet myndighet, na-

me interessene for sitt definerte ansvars-

verte aktørene må bli mer pragmatiske og

boer eller andre involverte parter både vil og

område. Dette kan være sektormyndigheter

løsningsorienterte for sammen å finne de

skal kommunen være motvillige til å vedta.

og høringsinstanser som Statens vegvesen,

optimale fellesfaktorene. For å få dette til

Reguleringsprosessen medfører også at

Byantikvaren eller Fylkesmannen.

kreves klokskap, kreativitet og tålmodighet.

kravet til aktørene i markedet øker ved at de

Så på den ene side kan kommunen som

Skrevet av Gaute Baarøy og Arne Christian

flinkeste og mest profesjonelle lykkes bedre

ansvarlig planmyndighet kun vedta planer

Landsvik i A/STAB AS

enn andre. Og slik skal det være; hadde det

i tråd med gjeldende bestemmelser og

ikke blitt stilt noen krav til eiendomsutvik-

overordnende retningslinjer, og på den

lerne og plankonsulentene så hadde det

annen side står de fritt til å avslå ethvert

sannsynligvis medført at meravkastningen

planforslag.

i eiendomsmarkedet hadde uteblitt. Man-

50

Advokatfirmaet Harris

Advokatfirmaet Riisa & Co

Advokatfirmaet Thommessen

Dreggsallmenningen 10/12 5003 Bergen

Postboks 663 Sentrum 5807 Bergen

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN

post@harris.no

55306386

55 30 61 00

www.harris.no

www.riisa.no

www.thommessen.no

Vi bidrar til å sikre trygg, effektiv og økonomisk

Kompetansen du ikke har råd til å unnvære.

Thommessen har tilpasset seg og håndtert ut-

prosjektgjennomføring.

viklingen i eiendomsmarkedet de siste årene, og firmaet er nå en av de aller største norske juridiske aktørene innen næringstransaksjoner.

Deloitte Advokatfirma AS

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA

Kluge Advokatfirma DA

Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN

Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen

Starvhusgaten 2B Pb 394 Sentrum, 5805 Bergen

chdowning@deloitte.no

55 62 95 00

55 21 98 00

55 21 82 01

www.gmco.no

www.kluge.no

www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann Mitchell leverer forretningsjuridiske

Vår avdeling for Eiendom og entreprise har de to

Deloitte Advokatfirma er et av Norges største

tjenester fra kontorer i Bergen og Oslo.

siste tiår utviklet og befestet en posisjon som et av

forretningsjuridiske advokatfirmaer, med 200

landets største og mest erfarne fagmiljøer.

profesjonelle medarbeidere med spisskompetanse innen transaksjoner, skatt og avgift samt forretningsjus.

Bergen Eiendomsforvaltning

DF Forvaltning AS

Newsec Basale AS

Strandgaten 18 5013 BERGEN post@befas.no

Wernersholmvegen 49 5232 Paradis

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen

55 56 04 00

Leif-Ove Olaisen

Tlf. 915 53 433

www.befas.no

Tlf. 0047 91149589

www.newsec.no

Bergen Eiendomsforvaltning (BEFAS), er et privat

DF Forvaltning AS, et selskap hos Dalseide &

Vår forvaltningsfilosofi, er å administrere, utvikle

selskap som leverer et bredt spekter av tjenester

Fløysand. DF Forvaltning AS er et privat selskap

og verdioptimalisere eiendom med målsetning om

knyttet til drift og forvaltning av eiendom.

innen forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling

maksimering av avkastning til eiere/investor.

av næringseiendom.

51

André Ekrem

Aberdeen Asset Managment

Angarde

908 43 429

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen

Angarde AS Krokatjønnveien 11A 5147 Fyllings-

www.skadealliansen.no

Stephane Trotta

dalen

SKADEALLIANSEN - Tilgjengelig når du trenger

41 50 68 16

Daglig leder Bente Haugsdal

oss. Skadebegrensning – Eiendomsdrift – Renhold

www.aberdeen-asset.no

995 20 530

24t

Aberdeen Asset Management er et Europas leden-

www.angarde.no

de selskaper innen kapital- og eiendomsforvalt-

Vi liker å se på oss selv som en begeistret, frem-

ning med over 2800 ansatte i 25 land.

overlent og _annerledes eiendomsaktør.

Backer

Bara Eiendom

DNB Næringseiendom

Møllendalsveien 6 PB 583 Sentrum 5806 Bergen

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN

Solheimsgaten 7c 5058 Bergen

Tlf 55 11 52 00

90 800 300

Tlf. 815 44 100

www.backer.no

www.bara.no

www.leietakerdnb.no

Backergruppen er en solid aktør med lang erfaring

Vi er en Bergens bedrift med en spennende og

Vi er en av Norges største aktører innen

i markedet for næringseiendommer og boligutvik-

variert historie som feiret 100 år høsten 2014.

næringseiendom.

ling i Bergensregionen.

Selskapet har gjennom årene drevet innen et mangfold av bransjer, men er nå et rendyrket eiendomsselskap.

EGD Property

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom

Sydnesplass 1 5007 Bergen

Nonnesetergaten 4, 5015 Bergen

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808

Tor Fredrik Müller

Sturla Hjelmervik

Bergen

55574800

Tlf. 915 30 011

55 60 67 00

www.egd.no

www.entra.no

www.gcrieber-eiendom.no

2008 ble EGD Property AS etablert for å samle

Entra er et av Norges ledende eiendomsselskaper.

GC Rieber Eiendom utvikler og forvalter sentrale

EGDs eiendomsaktiviteter i ett selskap. P.t. har

Vi tilbyr miljøledende og fleksible kontorbygg med

lokaler i Bergen. Lokalene i våre bygg tilpasses

selskapet 100% kontroll over ca. 110.000 kvm eien-

sentral beliggenhet og høy kvalitet.

leietakers behov og holder høy kvalitet.

Liegruppen Eiendom

Milepel

Odfjell Eiendom

Grønamyrvegen 2, 5353 Straume

Rekstenbyggene Statsminister Michelsens vei 38

Nygårdsgaten 114, 5008 Bergen ko@odfjell-eien-

56 31 68 68

5230 Paradis

dom.no

www.liegruppen.no

Christian Foss

55 21 50 00

Liegruppen ynskjer å skape inspirerande og effek-

922 88 005

www.odfjell-eiendom.no

tive bygningar for leigetakarar som krev kvalitet,

www.milepel.no

Odfjell Eiendom ble etablert i 1995, og er nå blitt en

fleksibilitet og moglegheiter for å vere framsynte.

Milepel as et utviklingselskap for eiendommer

sentral eiendomsaktør i Bergen. Odfjell Eiendom

innenfor bolig, fritid og næring. Personlig enga-

eier ca. 100 000 kvm. næringseiendom.

dom i Bergen, som i all hovedsak er egenutviklet.

sjement, gründerånd, skaperglede og vilje til å gå egne veier, har resultert i Milepel og en ny tankegang innen eiendomsutvikling i Norge.

52

VESTENFJELDSKE EIENDOM AS Simonsviken Næringspark

Vestenfjeldske Eiendom

Zurhaar & Rubb AS

Sjøkrigskoleveien 15, 5164 Laksevåg

Torget 7, 5014 Bergen

Østre Nesttunvei 20

Tom Haukedal - tom@haukedal.as

Petter Hjortland

Tlf. 55 11 22 50

911 62 920, www.simonsviken.no

992 366 50

www.zreiendom.no

Simonsviken næringspark ligger ideelt til på Lak-

vfeiendom.no

Zurhaar & Rubb AS Eiendomsselskap ble etablert

sevåg 5 minutter fra Bergen sentrum. Næringspar-

VestenFjeldske Eiendom AS er et eiendomsselskap

i 1993. Selskapet eier og forvalter eiendommer

ken består av over 45.000 kvadratmeter industri-

under Reitan Eiendom AS. Vi er et rendyrket eien-

sentralt på Nesttun, Midtun, Bergen sentrum,

og lagerlokaler og i overkant av 2100 kvadratmeter

domsselskap med en attraktiv eiendomsportefølje

Askøy og Bømlo.

kontorlokaler.

hovedsakelig i Bergen sentrum.

A/Stab

KIRO Eiendomsforvaltning

Fazer Food Services AS

Midtunhaugen 10, 5224 Nesttun

Edvard Griegs vei 3C, 5059 Bergen

Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

Tlf: 902 57 455

Kim Krossøy

Hordaland: benedikte.rasmussen@fazer.com

www.astab.no

412 55 482

Rogaland: silje.tonning@fazer.com

A/STAB AS har kompetanse innenfor alle relevante

www.kiroeiendom.no

www.fazer.no

fagområder innen utvikling, prosjektering og

KIRO Eiendomsforvaltning AS er et eiendomsfor-

Fazer Food Services er Nordens ledende leveran-

gjennomføring av bygge- og eiendomsprosjekter.

valtningsselskap som tilbyr uavhengig rådgivning

dør av kantine- og cateringtjenester, og drifter

Vår tilnærming til kundens behov er å skape mer-

innen teknisk eiendomsforvaltning.

kantiner under merkenavnet Wilberg.

DNB Næringsmegling

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Kaland & Partners Næringsmegling

Solheimsgaten 7 C, 5058 Bergen

Krinkelkroken 1, 5809 BERGEN

Marken 19 5017 Bergen

Lars Erik Wirsching

Petter Grevstad Theodorsen

48 88 84 88 eller 48 88 84 40

Tlf. 905 67 398

90 41 17 76

kalandogpartners.no/naering/

www.dnb.no

www.em1ne.no

Vår avdeling har erfarne medarbeidere med høy

Vi er landets ledende megler innenfor næringsei-

Vi er regionens største aktør innen næringsei-

eiendomsfaglig kompetanse, et stort kontaktnett

endom med kontor i de fire største byene i Norge.

endom. Vi har regionens beste ekspertise innen

og god kjennskap til markedet.

verdier i alle ledd i prosessen.

næringseiendom i et sterkt fagmiljø under navnet EM1 NæringsEiendom.

Newsec Basale Næringsmegling AS

Multiconsult

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen

Nesttunbrekka 99 5221 Nesttun

Tlf. 99 11 86 66

55 62 37 00

www.newsec.no

www.multiconsult.no

Newsec Basale Næringsmegling er en landsdek-

Multiconsult er et av Norges ledende miljøer innen

kende næringsmegler. Vi har et tett samarbeid

prosjektering og rådgiving. Med røtter tilbake til

med hele Newsec, som har engasjerte medarbei-

1908 har selskapet hatt en sterk innvirkning på

dere med helhetlig blikk for næringseiendom og

Norges utvikling og økonomiske vekst.

næringsmegling.

53

Foto: Øystein Klakegg / Fra personalrestaurant i Jonsvollskvartalet i Bergen.

Vi skaper smaksopplevelser Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte.

Engasjerte kokker skaper fornøyde gjester! Vi serverer deg fra morgen til kveld, og tilbyr inspirerende menyer tilpasset sesong, med sunne alternativer, i en hyggelig atmosfære.

Kontakt oss gjerne på tlf: 40532794 eller e-post: benedikte.rasmussen@fazer.com, for en uforpliktende samtale.

fazer.no