Eiendomsmagasinet #7 2014

30

ETTERLYSER ØKT ÅPENHET I BERGENSMARKEDET TOPPLEDERFLUKT FRA OBOS STOR-BERGEN 06 FANT TILBAKE TIL ARBEIDSGLEDEN 16 TEMA ELLEVILLE DAGER I SENTRUM 22 TEMA SELGER FOR Å SATSE 35

NOVEMBER 2014 | 7 |

TETT PÅ DET BERGENSKE 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Kunnskap. Engasjement.

Resultater.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor eiendom, entreprise, restrukturering og tvisteløsning.

Forretningsmessig verdiskaping sikres gjennom dyp innsikt, nært samarbeid og personlig engasjement for våre klienters virksomhet.

OSLO / BERGEN

hammervollpind.no

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten.

Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane.

På landsbasis har vi et av de største fagmiljøene innenfor fast eiendom og bygg og entreprise, bygd sten på sten, over flere tiår. I Bergen har vi siden etableringen i 1994 tilbudt denne kompetansen. Vi er et av de firmaene som har størst omsetning i byen når det gjelder eiendomstransaksjoner i 2013, vi behersker plan- og bygningsrett, og vi er ledende innenfor bygg- og entreprise.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.”

I Bergen kan vi markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Harald S. Kobbe Partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 90 94 21 78 E-post: harald.kobbe@kluge.no

Inger Hygen Partner, Bergen, Fast eiendom Mobil: +47 92 80 22 62 E-post: inger.hygen@kluge.no

Steinulf Tungesvik Ass. partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 91 80 56 20 E-post: steinulf.tungesvik@kluge.no

Grethe Gullhaug Partner, Stavanger, Bygg og Entreprise Mobil: +47 95 22 86 26 E-post: grethe.gullhaug@kluge.no

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

INNHOLD

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

ANNONSESALG

Mistrol

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

DISTRIBUSJON

Bring

– Det blir mange langer dager, og vi har nok aldri hatt det travlere enn vi har det i dag­. MARTIN HOLGER DALE, GARMANN MITCHELL 24

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er ­Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

ROSSY ADDINGTON, DNB NÆRINGSMEGLING 22

NYHET

TOPPLEDERFLUKT FRA OBOS STOR-BERGEN

06

NYHET

SARTOR STORSENTER HAR BLITT STØRST

08

NYHET

NYTT ADVOKATFIRMA SATSER PÅ EIENDOM

NYHET

FANT TILBAKE TIL ARBEIDSGLEDEN

16

NYHET

BYGGER SYKEHUS MED SJEL

18

TEMA

ELLEVILLE DAGER I SENTRUM

22

TEMA

SCHJØDT TIL HIMMELS

TEMA

MELLOMMANNEN

30

E-INDEKS

ALT PÅ ETT STED

52

NYE AKTØRER STILLER HØYERE KRAV TIL SELGER

55

KOMMENTAR

4

Vi må tilbake til 2007 for å finne tilsvarende volum i indre sentrum.

14

26

| 7 | NOVEMBER 2014

LEDER

HVOR BLIR DET AV DE NASJONALE KJØPERNE?­ Bergensmarkedet domineres fremdeles av lokale kjøpere.

Hvorfor er det slik?

Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

I den sjuende utgaven av Eiendoms­magasinet tar vi for oss det lokale transaksjons­ markedet. Det har vært god fart i dette markedet i år, k­ anskje spesielt i høst. Bare i det som kan defineres som i­ ndre sentrum har det i 2014 blitt solgt eiendommer for over 1 milliard kroner. Man må faktisk tilbake til før finans­ krisen for å finne et lignede transaksjonsvo­ lum i sentrum. Selgerne har stort sett vært ­aktører som har eid e ­ iendommene i mange, mange år.

Kjøperne av eiendommene har uten unntak vært lokale eiendomsaktører. Nasjonale aktører glimrer med andre ord fortsatt med sitt fravær i det bergenske transaksjons­ markedet. Dette kan for en del av eiendom­ mene skyldes at de aldri har kommet ut på det åpne markedet. De har blitt tilbudt «under bordet» til de aktørene selger og dens ­rådgivere på forhånd har pekt ut som aktuelle.

Hvor mange slike salg som årlig finner sted i Bergen er det ingen som har full oversikt over, men vi kjenner til flere eksempler. For selger kan d ­ ette selvfølgelig være en god strategi.

De slipper oppmerksomhet rundt et eventuelt salg og de kan i fred og fordragelighet for­ handle seg frem til en pris de er fornøyd med.

De får også en kjøper som de stoler på og i mange tilfeller kjenner.

ofte strekker seg lengre enn det nasjonale aktører er villige til å gå. Uavhengig av vi er en lukket by eller ei, Bergen som by bør ikke være fornøyd med å ha et stempel som lukket. En investor som sitter igjen med en følelse av at han eller hun kan bli lurt velger heller å putte pengene sine et annet sted. Dermed kan vi gå glipp av prosjekter som kan være med å løfte byen til nye høyder.

Skal Bergen bli en attraktiv investeringsby for andre enn bergensere må vi gjøre det vi kan for å vise at byen faktisk ikke er lukket.

Vi må bli det mest transparente eiendoms­ markedet i landet, noe som innebærer fri flyt av i­ nformasjon om alt fra transaksjoner til leiepriser, yield og nye prosjekter. Da vil det kanskje ikke bare være turister som valfarter til Bergen, men også risikovillige investorer på jakt etter sitt neste prosjekt.

Problemet med denne salgsstrategien er at de som ikke er innlemmet i den indre krets aldri får vite at eiendommen er for salg og dermed heller ingen mulighet til å bekjent­ gjøre sin interesse eller å komme med et bud på eiendommen. Dette er nok noe av årsaken til at bergensmarkedet blant utenfor­stående fremdeles oppleves som lukket. Flere av aktørene i bergensmarkedet mener at det ikke er slik, men spør man noen på andre siden av fjellet er svaret som regel det motsatte.

En god del av eiendommene som har blitt solgt har imidlertid blitt lagt ut i markedet, men likevel blitt kjøpt av lokale aktører som

NOVEMBER 2014 | 7 |

5

TOPPLEDERFLUKT FRA OBOS STOR-BERGEN SIER OPP: Flere av topplederne i OBOS Stor-Bergen har sagt opp. Det bekymrer ikke konsernsjef, Martin Mæland. (Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen/OBOS)

OBOS og Stor-Bergen har blitt ett. Nå har fem av topplederne i det nye selskapet takket for seg. TEKST TORGEIR HÅGØY Regiondirektør for Obos Stor­Bergen, Anne Gine Hestetun, går tilbake til politikken. Hun velger dermed å forlate den nyfusjonerte skuten, Obos Stor-Bergen. Toppsjefen er imidlertid ikke den eneste som har valgt å forlate skuten. Også administrerende direktør i OBOS Bergen, Dag Jarle Aksnes, som var tiltenkt rollen som utbyg­ gingsdirektør og assisterende direktør i det nye selskapet, har takket for seg og gått til stillingen som leder for NCE Tourism. Ikke nok med det, også utviklingsdirektør i Stor-Bergen, Tom Arne Olsen, har sagt opp jobben sin. I tillegg har både personal- og regnskapssjefen tatt hatten sin og gått. Det betyr at fem svært sentrale personer i OBOS Stor-Bergen-systemet har valgt å slutte like etter at fusjonen var en realitet.

- Dette er ikke noe jeg ønsker å kommenter. Jeg har sluttet for å begynne i Multiconsult. ­ Mer enn det har jeg ikke å si, sier tidligere

6

utviklings­direktør i Obos Stor-Bergen, Tom Arne Olsen.

Helt naturlig. Anne Gine Hestetun avdramati­ serer oppsigelsene i selskapet.

- Det er ikke unaturlig at man får et skifte av persongalleri i forbindelse med en slik fusjon.

Det handler om hvilke lederjobb man hadde før fusjonen og hvordan strukturen blir i den nye organisasjonen. Det er klart det ble mange som sluttet på en gang, men jeg ser likevel ikke på dette som skadelig for selskapet, sier Hestetun.

Hun påpeker at det er mye kompetanse i OBOS-systemet som vil håndtere oppsigelsene­ og de utfordringene som selskapet står overfor på en god måte.

- Fusjonen i seg selv medførte ikke over­tallighet, men så vet man jo at det i slike fusjoner er funk­ sjoner som blir mindre spennende. Det handler først og fremst om stab og støttefunksjoner. Det er helt naturlig at vi får noen oppsigelser i slike prosesser, sier Hestetun.

– Jeg har ikke fått med meg at så mange har sluttet, men jeg ser ikke på dette som et ­pro­blem. Det var for mange ansatte i Bergen i utgangspunktet, så at noen forsvinner er helt naturlig, sier Mæland.

Han forteller at de som regel i alle slike fusjonsprosesser går inn og slanker de nye ­organisasjonene. ­– Vi går alltid inn og ser på driften. Så bruker vi noen år på å tilpasse organisasjonen og over noen år har vi fått frem en organisasjon som driver vesentlig enn det de gjorde i utgangs­ punktet. Så langt det er mulig baserer vi oss på naturlig avgang, sier Mæland.

Leter etter ny sjef. Selskapet er allerede i gang med arbeidet med å finne Anne Gine Hestetun sin erstatter.

- Vi har begynt å tenke på dette, og vi har konkret peket ut noen kandidater som vi sjekker ut.

Om det ender opp med noen av de vi kikker på er selvfølgelig usikkert, men vi har god tid.

Anne Gine slutter vel ikke før til sommeren, sier Mæland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Var for mange. Konsernsjef i OBOS, Martin Mæland, ser ingen problemer med opp­sigelsene. ­

| 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER

Rekordhøye investeringer i bygg og anleggsbransjen

- Bybanen har vært et smart grep for Bergen, men den er med å øke byens attraktivitet. I kombinasjon med at det bygges for lite boliger bidrar det til boligprisene i Bergen vil stige mer enn i landet for øvrig, sier Øye.

Aldri før har det blitt investert like mye i nye yrkesbygg i Bergen.

Igangsatte kvadratmeter yrkesbygg Bergen

Summerer man bygg, bolig og anlegg, så kommer investeringene i 2014 helt opp i 28,5 milliarder kroner. Til sammenligning ble det i 2010 investert for knappe 28,2 milliarder kroner.

- Det har aldri blitt investert så mye i innenfor denne sektoren i Hordaland noen gang, sier Bjørn Erik Øye fra Prognosesenteret.

ANNE GINE HESTETUN: (Foto: OBOS Stor-Bergen)

FAKTA OM OBOS STOR-BERGEN Stor-Bergen Boligbyggelag var et boligbyggelag i Bergen. Selskapet ble stiftet i 1962 som en videreføring av Laksevåg Boliglag som ble etablert i 1946. Boligbyggelaget hadde 19.500 medlemmer og forvaltet cirka 11.000 boliger i cirka 230 borettslag i Bergen, men også i nabokommunenen Os, Voss, Fjell, Lindås og Askøy.

Første oktober i år ble ble selskapet fusjonert med OBOS, og selskapet skiftet da navn til Obos Stor-Bergen.

NOVEMBER 2014 | 7 |

torgeir@eiendomsmagasinet.no

2010: 330.000 kvadratmeter 2014: 301.000 kvadratmeter Investeringer i bygg, bolig og anlegg i Hordaland 2010: 28,151 milliarder kroner 2014: 28.476 milliarder kroner

I forrige uke var han på eiendomsseminaret til Sparebank 1 SR-Bank. Her tok han blant annet for seg byggeaktiviteten i Bergen og Hordaland. Øye fortalte at årsaken til de store investeringene henger sammen med en ­rekordhøy byggeaktivitet. Fra januar til juli i 2014 ble igangsatt hele 301.000 kvadratmeter nye yrkesbygg bare i Bergen.

- Det er det høyeste tallet siden 2010, da det ble igangsatt rundt 330.000 nye kvadrat­ meter yrkesbygg. I fylket som helhet ble det igangsatt 394.000 nye kvadratmeter yrkes­ bygg. Det er mest i landet og en vekst på 137 prosent fra samme periode i fjor, sier Øye.

Ser man på utviklingen innen yrkesbygg, så viser grafen til Øye at igangsettingen av nye yrkesbygg vil falle i 2015 og 2016. I 2016 vil antall nye, igangsatte kvadratmeter være nede i rundt 180.000 kvadratmeter, mot altså 301.000 kvadratmeter i år.

- Dette kan være med å gi bransjen økt ­kapasitet, en kapasitet som kan vris over på bolig og dermed bidra til å få opp bolig­ byggingen, sier Øye, som mener at det over å­ r har blitt bygget for få boliger i Bergen.

7

SOTRAPLASSEN: Sartor Holding har lagt stor vekt på uteområdene når de utvider og oppgraderer Sartor Storsenter.

Første del av det nye senteret åpnet dørene 20. november.

(Haptic Architects)

SARTOR STORSENTER HAR BLITT STØRST Sartor Storsenter åpnet 20. november dørene til det som blir Bergens største kjøpesenter.

Prislappen er på 1,2 milliarder kroner, foreløpig.

TEKST TORGEIR HÅGØY

8

| 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER

GLEDER SEG: Direktør for Sartor Storsenter, Thomas Skålnes (t.v.), og direktør i Sartor Holding, Ernst M. Einarsen, gleder seg til åpningen av det nye senteret.

– Etter utvidelsen i år har senteret et areal på ­ 76 000 kvadratmeter. Ferdig utviklet i juni 2016 vil senteret ha et areal på 93.000 kvadrat­ meter, sier administrerende direktør i Sartor Holding, Ernst M. Einarsen.

Transformasjon. Sammen med Olav Thon Gruppen eier Sartor Holding kjøpesenteret på Straume. De siste årene har det pågått et massivt utbyggingsarbeid, blant annet med nytt underjordisk parkeringsanlegg.

Anlegget har en kapasitet på 1500 biler, 600 flere enn i Klostergarasjen, og vil i tillegg til å være ­parkeringsplass for senteret også ha parkeringsplasser for de mange boligene som skal komme i området. Den mest synlige endringene har imidlertid foregått over bakken.

Senteret utvides og rustes opp.

- Handelsarealet økes nå fra 53.000 til 76.000 kvadratmeter og gir plass til 23 nye butikker og serveringssteder til 115 totalt. Om to år vil vi ha 140 butikker og serveringssteder, i tillegg til kino og VilVite-senter, sier direktør for Sartor Storsenter, Thomas Skålnes.

Til sammenligning har Lagunen Storsenter et handelsareal på rundt 70.000 kvadratmeter.

Det gjør altså Sartor Storsenter til det største kjøpesenteret i regionen, når det gjelder areal.

- Vi har ikke bare bygget på, vi har også transformert hele senteret. Når man kommer hit vil man oppleve å komme til et helt nytt kjøpesenter, sier Skålnes.

Senteret hadde før de gikk i gang med omog utbyggingsarbeidet en omsetning på rundt 1,9 milliarder kroner.

- Vi tror omsetningen kommer til å stige til rundt 2,5 milliarder kroner, sier Skålnes.

Har prioritert uteområdene. I det nyåpnede senteret finner man en rekke nye butikker og spisesteder, en helt ny utvendig gågate, samt Sotraplassen, som skal være en sosial ­boltreplass foran senteret. I mai neste år åpner eget kinosenter med 5 saler og 720 plasser samt et eget Vil Vite-senter, T ­ il sammen koster det nye parkeringsanlegget, utvidelsene og oppgraderingene av senteret 1,2 milliarder kroner.

- 700 millioner har gått til selve senteret. I underkant av 400 millioner kroner har gått til parkeringsanlegget og resten har gått til oppgradering av uteområdet. Vi har lagt mye NOVEMBER 2014 | 7 |

penger i uteområdet fordi vi ser på det som viktig. Dette vil være midtpunktet i det nye senteret og vi har valgt å legge spisestedene­ rundt denne plassen, noe vi tror vil skape aktivitet for senteret, sier Einarsen.

De har derfor gjort flere vindanalyser av plassen slik at bygningskroppene som omkranser plassen sørger for minst mulig vind i området hvor folk skal oppholde seg.

- Det var veldig stor forskjell på de ulike arkitektutkastene. På noen av utkastene ble vindstyrken faktisk fordoblet når den kom inn mellom bygningene. Det kan blåse mye her ute, og vi ønsker ikke at folk skal blåse bort når de sitter og nyter et bedre måltid på Sotraplassen, sier Einarsen, som legger til at de gikk for det alternativet som viste minst vind på Sotraplassen.

Byutvikling. Driveren bak den massive satsingen i området er at Sotra over flere år har vært et av de stedene i landet med størst befolkningsvekst. Det bor i dag over 35.000 innbygger på Sotra og i Øygarden, og SSBs befolkningsprognoser viser at innbyggertallet vil stige med nesten 30 prosent frem til 2030.

Når prosjektet Sotra Kystby er ferdig realisert er det ingen som vet, men dette er en utvikling som vi pågå over flere tiår.

- Dette er mye mer enn et kjøpesenter, det er byutvikling, sier Einarsen.

Samlet kan alle investeringene i området koste mellom 15 og 20 milliarder kroner. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Første byggetrinn. Åpningen som fant sted 20. november er bare første del av fornyelsen av kjøpesenteret og området som har fått navnet Sotra Kystby. Dette er et prosjekt som de samarbeider med Fjell kommune og flere utbyggere om. Området omfatter i­ ndustriparken, idrettsanlegget og tur­området i sør, via Sartor Storsenter til Fjell rådhus og helselandsbyen. Området strekker seg så sørover mot Straumssundet, midtre-Bildøy og Bildetangen lengst nord på Bildøy. Samlet snakker vi om over 20.000 nye kvadratmeter med handel, og det er bare i senteret, 5-6000 boliger, 500.000 kvadrat­ meter med kontorareal, skoler og helsebygg.

Kjøpesenteret er navet og senteret i dette enorme utviklingsprosjektet.

- Etter at den første delen av senteret nå er ferdig stenges en annen av, rives og skal så bygges opp igjen på nytt. Hele senteret skal stå ferdig utviklet og transformert i 2016, sier Einarsen.

I tillegg skal det komme hotell med 245 rom pluss konferansefasiliteter og et høyhus på cirka 6000 kvadratmeter. En rekke nye boliger har allerede kommet, men langt flere skal altså komme. Veidekke Eiendom går snart i gang med prosjektet Straume Sjøfront. Her kommer det 250 nye boliger helt i sjøkanten i sundet mot Bildøy, og på Straumsfjellet skal konstellasjonen Obos Stor-Bergen/Brødrene Ulveseth bygge Straumsfjellet Panorama med 209 leiligheter.

9

100 næringseiendomstips

Tilgjengelig i bokformat fra 1. desember 2014.

Vil du sikre deg et eksemplar?

Send en e-post til eiendomstips@wr.no

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom.

Næringseiendomsteamet består av over 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, entreprise, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

NYHETER Foto: Glenn Røkeberg

SAMMEN OM LØSNINGENE THOMMESSEN TILBYR > Forretningsjuridisk ekspertise

> Tydelige råd

> Bransjeforståelse

> Lokalkunnskap

> Kommersiell forståelse

VÅR KOMPETANSE OG ERFARING OMFATTER BLANT ANNET > Kjøp og salg av næringseiendom/ eiendomsselskaper

> Bygge- og entrepriserett

> Leieforhold

> Selskaps-, skatte- og avgiftsrettslige spørsmål

> Plan- og reguleringsspørsmål

> Tvisteløsning

> Utbyggingsavtaler Sammen med våre klienter i eiendomsbransjen finner vi løsninger.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen thommessen.no

KONTAKTER Advokat Vidar Havsgård: 55 30 61 32 vha@thommessen.no Advokat Dagfinn Heradstveit: 55 30 61 50 dhe@thommessen.no

TROR DET KAN BLI TRANGT: Gaute Henriksen i Profier jakter nå nye leietakere til utviklingseiendommene på Haukås. Han tror det etter hvert kan bli trangt i døren.

(Skisse: Profier)

PROFIER JAKTER NYE LEIETAKERE

Halvparten av Haukås Næringspark er utviklet og solgt. Nå jakter Profier leietakere til resten av sine byggeklare arealer.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Haukås har frem til nå vært litt på landet, men med den nye Eikåstunnelen som åpnet i oktober blir området en del av Åsane sentrum.

Med denne tunnelen ligger Haukås bare to ­minutter unna nye Ikea-bygget og får dermed en langt mer urban tilhørighet, sier prosjekt­ leder for Profier i Bergen, Gaute Henriksen.

Han mener at alt ligger til rette for at Haukås

12

blir en attraktiv næringspark for fremtiden.

- Dette kommer til å bli veldig bra, sier Henriksen.

Utvikler og selger. Selskapet har så langt utviklet rundt 20.000 kvadratmeter med handel og kombinasjonslokaler på Haukås. ­ De kjøpte tomten på 90 mål i 2006, men det første bygget ble ikke åpnet før i 2012.

Da ­åpnet Coop Obs byggevare på 8000 kvadratmeter. Senere samme året åpnet de et høylager for Nordisk Dekkimport (NDI) på cirka 3000 kvadratmeter. Det neste skrittet var å etablere en Statoil-stasjon. Den ble åpnet i april i år. Nylig ferdigstilte de et 3500 kvadratmeter stort kombinasjonsbygg for Lønne Scandinavia og er nå i ferd med å bygge et fullservice bilanlegg for Kverneland bil på 4000 kvadratmeter. Alle eiendommene

er solgt. Coop Obs Byggevare ble kjøpt av Coop Hordaland for en eiendomsverdi på 110 ­millioner kroner. De fire øvrige eiendommene ble kjøpt av Terje Lønne som tidligere i år solgte sitt livsverk Lønne Scandinavia. Prisen for eiendommene som Lønne kjøpte ble på rundt 220 millioner kroner.

- Prosessen med salget var fascinerende, sier Henriksen.

Profier forsøkte seg først i Bergen uten å få napp. Næringsmegleren Newsec i Oslo fikk imidlertid napp hos Ness, Risan & Partners i samme by. De gikk tilbake til investormarkedet over fjellet og fant Terje Lønne. De tilbydde egentlig prosjektet som en syndikerings-­ eiendom, men Lønne tok like godt alt alene.

- Profier er ikke en eiendomsforvalter. Vi utvikler eiendommer og selger dem når de er | 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER

GAUTE HENRIKSEN, Profier (Foto: Profier)

ferdig utviklet. Det er vår forretningsfilosofi, sier Henriksen.

Kan bli trangt i døren. Profier har klokkertro på Haukås og er nå på jakt etter nye leietakere, slik at de kan realisere resten av prosjektet. Til sammen er det snakk om et utviklingspotensial på mellom 25.000 og 30.000 kvadratmeter med handel, kontor og kombinasjonslokaler.

- Vi har stor tro på at det vil gå raskere og ­letter fremover, og vi tror også at det etter hvert kan bli trangt i døren, sier Henriksen.

De jakter alt fra storhandelsaktører til ­kombinasjonsbrukere og rene lager/kontor­ bedrifter.

- Vi ønsker å bygge til de som er interessert, men vi ønsker å skape en næringspark som er ryddig attraktiv for alle. Støyende virksomheter vil vi derfor ikke ha, sier Henriksen.

Investeringsrammen for resten av prosjekter er på rundt 500 millioner kroner, inkludert tomtekostnader. Før området er ferdig utviklet vil Profier dermed ha brukt over 700 millioner kroner på utviklingen av Haukås.

Jevnt og trutt. Haukås er ikke det eneste næringsprosjektet Profier har i Bergen. De har også et mindre prosjekt på Midtun, hvor de har inngått en avtale med Archer om å bygge et kombibygg på 3000 kvadratmeter.

- Totalt kan vi bygge 14.500 kvadratmeter på den tomten, sier Henriksen.

I tillegg jobber selskapet med en rekke leilighets­prosjekter, blant annet i forbindelse med kjøpesenteret Horisont hvor de bygger 170 nye leiligheter. Profier åpner kjøpesenteret­ på 40.000 kvadratmeter i november og ferdig­ stiller alle boliger i løpet av neste år. Samlet har Profier tre boligprosjekt under bygging i Bergen, mens fire større boligprosjekter er i reguleringsfasen.

- Vi er på jakt etter nye prosjekter både på næring og bolig, men som alle andre er vi opptatt av sentrale tomter, og det er det ikke så mange av. Vi blir ofte spurt om vi vil være med på ulike prosjekter, men vi takker ofte nei. Det betyr ikke at det ikke er interessant, men enten er risikoen for høy eller så er det for komplekst i forhold til regulering. Vi har ikke så lange briller på og prosjekter som det ikke er sannsynlig at vi får regulert i løpet av tre år takker vi som regel nei til.

NOVEMBER 2014 | 7 |

Profier opplever bergensmarkedet som godt og satser betydelig i byen. Her svinger det ikke like mye som det gjør i Oslo og Stavanger, men det går jevnt og trutt, sier Henriksen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Sløsekultur preger norsk byggenæring Det sløses for mye i norsk byggenæring. Det mener daglig leder i Tevas, Tom Chr. Eide.

- Man får betalt uansett hva ting koster. Dermed trenger man ikke å skjerpe seg og man blir sløv og slapp, sier administrerende direktør i Tevas, Tom Chr. Eide. Tevas arrangerte i går Teknisk fagdag for sjette år på rad. Et av temaene som ble tatt opp var bygge­industriens utfordring i forhold til produktivitet. Ser man på utviklingen så har bransjen hatt en produktivitetsnedgang, mens alle andre bransjer kan vise til økt produktivitet.

- Bransjen har en ukultur som vi er nødt til å gjøre noe med, sier Eide.

Må se på prosessene. Utviklingen i bransjen har på mange områder vært stor, men ­prosessene mener han er de samme som da han begynte for 30 år siden. Her mener han at det ligger et stort forbedringspotensial.

- Bransjen må industrialiseres og prosessene må standardiseres. I dag skal alle tegne alt på nytt hver eneste gang, men sannheten er jo at 80 prosent i et bygg er likt det forrige bygget man bygget, sier Eide. Det betyr ifølge ham at man må flytte en del av produksjonen bort fra byggeplas­ sene. Han mener blant annet at prefabrikkering av bygningselementer er noe man bør gjøre mer av.

- Vi har verdens dyreste timer, og klarer vi å få bort noen av disse timene vil det ha stor effekt.

Det betyr at noen må være villige til å gi fra seg en del av produksjonsprosessen, eller at noen tar en del av prosessen. En del vil da naturlig nok miste jobben, men samtidig at andre vil få jobb, sier Eide.

Har blitt bedre på miljø. Et annet tema som ble tatt opp på fagdagen var energi- og miljø.

Både DNB Næringseiendom og Rom E ­ iendom

var og fortalte om sin satsing på miljø og energi. Eide mener de bergenske eiendoms­ aktørene de siste årene har tatt flere skritt i riktig retning.

- Vi ligger nok kanskje litt bak Oslo på dette området fortsatt, men vi har definitivt sett et økt fokus på dette de siste årene, sier Eide. Han mener likevel at det er et ganske tydelig skille mellom de store, seriøse aktørene og de mindre som har et bygg eller to.

- Det er en todeling av markedet. Det er de som har energi og miljø som er overordnet strategisk mål, og så er den gruppen som spør etter det billigste bygget. Målgruppen for de to gruppene er også veldig forskjellig og derfor er nok også fokuset på energi og miljø litt forskjellig, sier Eide. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TOM CHR. EIDE, Tevas

13

NYTT ADVOKATFIRMA SATSER PÅ EIENDOM Advokatfirmaet Hammervoll Pind er byens ferskeste forretningsadvokatfirma, men langt fra den mest uerfarne. Selskapet har nærings­eiendom som et ­primært satsingsområde.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Selv om navnet er nytt er kompetansen til selskapet tung. Flere av de ansatte har mange års erfaring fra noen av landets mest kjente forretningsadvokatfirma med ­spesialisering inn mot eiendom eller tilstøtende ­fagområder og er kjente juridiske kapasiteter på ­rettsområdet. Dette sier Managing Partner Bergen i ­Hammervoll Pind, Ivar Hillestad.

En spennende mulighet. Inntil for noen ­måneder siden var han leder for Advokat­ firmaet Torkildsen & Co sitt Bergenskontor.

Dette selskapets Bergensavdeling legges nå ned, og i stedet etableres altså Hammervoll Pind. Advokatfirmaet har hovedkontor i Oslo, men faktisk er de fleste partnerne i selskapet ansatt i Bergen.

- Det er litt tilfeldigheter som gjør det, men vi spøker litt med at hovedkontoret for selskapet nå har forflyttet seg over fjellet til Bergen, sier Hillestad.

Bakgrunnen for at de valgte å gå i tospann med Hammervoll Pind er at selskapet for en tid tilbake kom til Hillestad og hans kolleger og fortalte om sine planer nasjonalt og særlig i Bergen.

- De inviterte oss med på laget, noe vi så på som en veldig god mulighet, sier Hillestad.

Ambisjonen er at de ikke bare skal fremstå som ett advokatfirma, men at samarbeidet over fjellet, både om kompetanse og kunder, skal være tett og godt.

- Det er det ikke så mange advokatfirmaer som har fått til. Man sitter som regel på hver sin tue og jobber med sine ting, men vi har meget stor tro på at vi skal klare det og vi har allerede implementert dette. Eksempelvis ved at advokater fra Oslo har sittet mye på kontorene her i Bergen de første ukene sier Hillestad.

14

Har doblet staben. Selskapets Bergensavdeling ble etablert i oktober, men de har allerede rukket å doble antallet ansatte.

- Tidligere var vi fire advokater ved kontoret pluss to administrativt ansatte. Nå er vi ­allerede 10 advokater, og vi har ambisjoner om å bli enda flere. Finner vi de rette kan vi fort være 15 advokater til sommeren, sier Hillestad.

For Hillested er det imidlertid langt viktigere med de riktige hodene enn antallet. Vi skal ikke vokse for å vokse, men på den annen side vil vi heller ikke si nei til noen vi mener vil passe inn, det være seg partnere, ansatte advokater eller advokatfullmektiger. For å kunne konkurrere om de store jobbene er imidlertid størrelse avgjørende. Klientene må være trygg på at advokatfirmaet har den kapasiteten som de faktisk trenger.

- Vi er allerede en betydelig aktør inn mot eiendomssegmentet, særlig i Bergen. Dersom man ser på mange av de største forretnings­ advokatene, så er det ikke så mange som har flere advokater enn oss som jobber med eiendom. Vi mener at vi nå har både kapasitet og kompetanse som gjør at vi kan konkurrere med hvem som helst, sier Hillestad.

Vil inn tidlig. Selv om de ønsker å ta en solid bit av eiendomskaken forteller Hillestad at de også sitter på kompetanse på en rekke andre forretnings­juridiske områder, blant annet shipping og Corporate/selskapsrett mer generelt.

- Vi har kompetanse innenfor mange fag­ områder, men eiendom er et satsingsområde for oss. Vi har for eksempel tung kompetanse på transaksjoner, plan- og bygningsrett og entreprise, tvister, restrukturering, fusjoner og kontraktsforhandlinger sier Hillestad.

Som advokat påpeker han viktigheten av å komme inn i prosessene på et tidlig tidspunkt og ikke vente til det smeller.

- Det er bedre for våre klienter å bruke ti timer i innledende faser enn 200 på timer på en tvist i etterkant for å ordne opp, sier Hillestad. Vi er primært opptatt av å trygge virksomhetene til våre klienter, selv om vi selvsagt også har bred erfaring med rettssaker og fortløpende har mange saker for domstolene.

Hillestad har mange års fartstid fra Oslo, og han opplever at aktørene der generelt er flinkere til å søke hjelp tidligere.

- Mitt inntrykk er at ting ofte spisser seg litt mer til i Bergen. Man søker ikke bistand før ­situasjonen er låst. I Oslo er de kanskje flinkere til å søke hjelp litt tidligere. Dette kan nok kanskje skyldes at en del ser på eiendom som enkelt og derfor noe de mener at klarer selv.

Eiendom er imidlertid et veldig bredt felt, og det er mye som er langt fra enkelt, snarere tvert imot. Jeg er forundret over at nesten alle advokatfirmaer markedsfører at de kan Eiendom når dette er et svært vidt begrep, og når realiteten er at ganske få firmaer har særlig bredde på dette sier Hillestad. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER

“

SATSER PÅ EIENDOM: Helene Cappelen-Dahl, Ivar Hillestad og Alf-Erik Jentoft i Hammervoll Pind satser på eiendom i det nye selskapet, Hammervoll Pind. (Foto: Ole Walter Jacobsen)

Får ansvar for 15 hoteller Direktør for det nye Scandic-hotellet Ørnen, Sølvi Solmunde, har takket ja til en toppjobb i den konkurrerende hotellkjeden Quality.

- Jeg blir driftsdirektør for 12 til 15 Quality-­ hoteller, sier Sølvi Solmunde. Hun har i to år jobbet med hotellet Scandic-­hotellet Ørnen, som for bare seks måneder siden åpnet dørene i Bergen sentrum. Nå takker hun altså for seg og går til konkurrenten. Quality Hotel-­ kjeden er en av hotellkjedene til Nordic Choice Hotels, som er eid av Petter Stordalen.

NOVEMBER 2014 | 7 |

­Vi mener at vi nå har både kapasitet og kompetanse som gjør at vi kan konkurrere med hvem som helst.

IVAR HILLESTAD

- Da jeg fikk en telefon fra Choice med spørsmål om jeg var interessert i være med i en prosess i forhold til denne stillingen, så takket jeg ja. Dette er en så spennende stilling at jeg ikke kunne la den passere. Samtidig er det kanskje også naturlig at noen andre tar over. Ørnen går nå over i en ren driftsfase, og slik passer det bra at noen tar over, sier Solmunde, som har jobbet md Ørnen-prosjektet i to år.

Den nye jobben hennes blir å følge opp mellom­­ 12 og 15 hoteller fra Værnes i nord, langs kysten sørover og nesten hele veien rundt til Kristiansand.

- Nøyaktig hva som blitt mitt ansvarsområde er fremdeles litt uavklart, men jeg vil altså få ansvar for mellom 12 og 15 hotellet, sier Solmunde.

Kjeden har store ekspansjonsplaner, på linje med flere av de andre kjedene, og en av

­ tfordringene hennes blir å utvikle hotellene u videre i et marked hvor mange destinasjoner har fått mye nye kapasitet.

- Flere destinasjoner opplever derfor et fall i belegget. I Bergen har markedet absorbert den økte kapasiteten godt, men det å være med å forsterke og utvikle Quality Hotel der de opererer blir spennende, sier Solmunde.

Solmunde begynner i den nye jobben første november. Hun er nå fristilt fra jobben som hotelldirektør på Ørnen og hotellsjef, Lise Solheim Haukedal, er nå konstituert hotell­ direktør mens de avgjør hva de skal gjøre.

- Det ligger ingen dramatikk bak at jeg slutter.

Det var rett og slett bare et tilbud jeg ikke kunne si nei til og noe som er et skritt videre i min karriere, sier Solmunde. torgeir@eiendomsmagasinet.no

15

FANT TILBAKE TIL ARBEIDSGLEDEN Mange havner av forskjellige grunner utenfor arbeidslivet.

På Klosterhagen Hotell finner de veien tilbake.

TEKST OG FOTO TORGEIR HÅGØY

- Jeg har gått fra å være en grå mus i hjørnet til å være en leder. Jeg tar ansvar og tør å snakke foran flere mennesker, sier Ellen Eriksen (24), som i flere år har slitt med sosial angst.

Dette har holdt henne utenfor arbeidslivet.

Hun har forsøkt seg i flere jobber, uten at det har vært noen stor suksess.

- Her har jeg lært hva som kreves for å få jobben gjort, og at man må stå på selv om man har noen plager, sier Eriksen.

Endre Kjeilen (30) har vært på Klosterhagen Hotell siden mars i år.

- For meg har dette vært en trygg og fin måte å komme tilbake til arbeidslivet på. Jeg har slitt mye med depresjoner, men her er det trygge rammer som gjør at det er gøy å være på jobb, sier Kjeilen.

Dansk konsept. Klosterhagen Hotell kan utenifra se ut som et hvilket som helst annet mindre byhotell. Fasaden forteller imidlertid langt fra hele historien. 15 av hotellets med­ arbeidere er mennesker som av ulike årsaker har havnet utenfor arbeidslivet. Det kan være på grunn av utfordringer i forhold til rus, ­sosiale eller psykiske problemer.

På hotellet lærer de ikke bare hvordan et hotell driftes, men også hvilke krav og forventninger en arbeidsgiver har til sine ansatte.

- Dette skal være så reell arbeidstrening som overhode mulig, sier prosjektleder for Kloster­ hagen Hotell, Bente Kuven Osland.

Hotellet ble etablert etter at en del av de ansatte fra Alf, Senter for arbeidslivsforberedelser, som hotellet er en del av, i 2011 var på tur til København. Der bodde de på et pensjonat som var drevet etter det samme prinsippet, og hvor store deler av staben altså var mennesker som trengte hjelp for å komme tilbake i arbeidslivet.

- Dette synes vi var en så god idé at vi ønsket å ta det med oss tilbake til Bergen. Vi opp­graderte fra pensjonat til hotell, og i februar 2011 åpnet vi dørene for første gang, sier Kuven Osland.

16

| 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER

“

­Det handler selvfølgelig mye om å få dem i arbeid, men også om å finne ut om arbeid er det rette.

BENTE KUVEN OSLAND

Må gi dem fra seg. De 15 medarbeiderne lønnes av NAV og jobber med både ­renhold, resepsjonstjenester og andre service­ funksjoner. De arrangerer også mindre kurs og konferanser.

- De er her som regel i ett år, men det er mulig å søke om å få dette forlenget med ytterligere ett år, seir Kuven Osland.

Målet deres er selvfølgelig at så mange som mulig skal få ut i fast jobb etter endt opplæring.

- Det er litt motsatt det man er vant med fra andre hoteller. Når folk begynner å bli flinke og man egentlig skulle ønske at man kunne beholde dem, så må man gi dem i fra seg, sier driftsleder Aleksander Ulseth.

Den største utfordringen ved å drive hotell på denne måten er å få de som er på arbeidstrening til å faktisk komme på jobb.

- En del av de som kommer hit har gått hjemme en del år. Struktur har vært mangelvare og det å få dem inn i et ordnet opplegg hvor de faktisk kommer på jobb når de skal er en av de største utfordringene, sier Ulseth.

FAKTA OM ALF ALF as, Senter for arbeidslivsforberedelse ble stiftet av Bergen kommune i september 1999.

Selskapets formål er ”... gjennom tilvirkning, omsetning og annen virksomhet å skape grunnlag for å gi yrkeshemmede en opplæring og arbeidsforberedende trening slik at skal kunne formidles til arbeid, søke utdanning eller nyttiggjøre seg andre hensiktsmessige tiltak.”

Gjennom ulike tiltak tilbyr Alf hver dag cirka 300 mennesker en meningsfylt arbeidstilbud på en eller annen måte. I tillegg til dette kommer selgerne av gatemagasinet Megafon, hvor over 320 personer har registrert seg som selger siden staren i 2007.

Bred grunnmur. At medarbeiderne gjør en god jobb er det likevel ingen tvil om. Hotellet er det som har fått nest høyest score av Tripsadvisor i Bergen og blant de 200 beste hotellene i landet. Belegget er også meget godt.

- Vi hadde i fjor et belegg på 90 prosent, og i august i år hadde vi et belegg på 97 prosent.

Noe særlig høyere en det er ikke mulig, sier Ulseth.

Så langt har rundt 50 mennesker vært innom hotellet på arbeidstrening. Mange går ut i arbeid etterpå, men ikke alle.

- Det handler selvfølgelig mye om å få dem i arbeid, men også om å finne ut om arbeid er det rette. I noen tilfeller er det ikke det, sier Kuven Osland.

De samarbeider tett med NAV, men også med andre hoteller og bemanningsbyråer.

- En del ønsker å fortsette i hotell­bransjen­ men en del går til andre serviceyrker. ­A rbeidstreningen her gir dem en god grunn­ mur som gjør at de kan jobbe med veldig mye forskjellig, sier Kuven Osland. torgeir@eiendomsmagasinet.no TILBAKE: På Klosterhagen Hotell får personer som har vært utenfor arbeidslivet veien tilbake. Ellen Eriksen og Endre Kjeilen er svært glade for tilbudet og ser frem til mange år i arbeidslivet.

NOVEMBER 2014 | 7 |

17

BYGGER SYKEHUS MED SJEL

MED SJEL: Nye Haraldsplass skal bli et sykehus med sjel.

(Skisse: C F Møller A/S)

18

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

For et diakonalt sykehus som Haraldsplass er det en selvfølge å ta sjelen på alvor. Denne dimensjonen tar de også med seg når de nå går i gang med å bygge ut sykehuset.

TEKST TORGEIR HÅGØY STORE PLANER: Ledelsen ved Haraldsplass Diakonale sykehus har store planer for fremtiden. Eiendomssjef, Knut-Thore Algrøy, utviklignssjef, Trond Fagerli og administrerende direktør for Stiftelsen Bergen Diakonissehjem, Jørn-Henning Theis.

- Vi har en helhetlig tilnærming til pasient­ behandling, og vi tror at omgivelsene spiller en rolle i forhold til behandlingen. I den grad vi kan bidra til å forskjønne dette området, så ønsker vi det. Sykehusanlegg må være mer enn stein og betong når det er mulig, sier ­administrerende direktør for Stiftelsen ­Bergen Diakonissehjem, Jørn-Henning Theis.

Bort med overflateparkering. Haraldsplass Diakonale Sykehus er en av virksomhetene­ som ligger under Stiftelsen Bergen Diakonisse­hjem. Sykehuset er lokalsykehus for bydelene Bergenhus, Åsane og Arna i ­Bergen, og samtlige kommuner i N ­ ordhordland. I tillegg driver sykehuset o ­ mfattende kirurgisk virksomhet. Sykehuset står nå foran det største byggeprosjektet siden sykehuset var nytt i 1940.

- Det første byggetrinnet er å flytte nesten all overflateparkering inn i fjellet bak sykehuset. Vi vil dermed frigjøre areal til den nye sengeposten som kommer der hvor dagens parkeringsplass er, sier Theis.

Dette grepet er en sentral del i det å gjøre ­området penere. Ved å få bort parkerings­ plassen vil de ikke bare få plass til den nye sengeposten, men også til mer grønne områder. Den i år 200 år gamle lindealleen blir selvfølgelig også ivaretatt.

- Vi tror at de grepene vi nå planlegger vil bidra til å løfte dette området. Vi vil at dette skal være en park ikke bare for de som bruker sykehuset, men også naboene i området, ­ sier Theis.

Ikke et tradisjonelt sykehusbygg. Det nye sengebygget på ca 10.000 kvadratmeter er hovedgrepet i det å gjøre sykehuset til et syke­ hus for fremtiden. I tillegg kommer en rekke mindre ombygninger og omstruktureringer.

- De oppgraderingene som vi gjør, vil bety ekstremt mye i forhold til hvordan sykehuset driftes. Det vil bli et moderne sykehus hvor vi bedre kan ta vare på både pasienter og de som jobber her, sier Theis.

Det er det danske arkitektfirmaet CF Møller som har stått for tegningen av bygget. De forteller i sin beskrivelse at nye Haraldsplass ikke blir et tradisjonelt sykehus med lange korridorer. Sengeavdelingene vil ligge rundt to store overbygde atrier, som danner rammen SEPTEMBER 2014 | 6 |

rundt to forskjellige fellesarealer. Det ene er ankomstarealet med resepsjon, cafe, butikk og oppholdsområde, mens det andre er et mer privat rom kun for pasienter og deres gjester. Atriene trekker dagslys inn i bygget og ­beplantning vil være med å medvirke til et godt inneklima. Fordi bygget følger Ulriksdal­ veien (som ligger parallelt med Årstadveien) og dermed får en knekk i fasaden vil nesten alle pasientene få utsikt over dalen og byen.

- Vi håper og tror at dette bygget blir noe som bergenserne synes er vakkert, sier Theis.

kroner. Sykehusbygg er vanligvis kostbare prosjekter, og trolig snakker man om en ­kostnad på godt over 600 millioner kroner.

Dersom alt går etter planene vil arbeidet med det nye sengebygget starte i løpet av et års tid.

- Vi feirer 100-år jubileum i 2018 og håper at alt kan stå ferdig da, sier Theis. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Ferdig i 2018? Planleggingen av påbygget startet allerede i 2004. Siden den gang har prosjektet blir revidert og omformet en rekke ganger.

- På de ti årene har det skjedd mye innen ­helsesektoren. Hvordan man driver et ­sykehus er ikke det samme som for ti år siden.

Planene har derfor blitt endret flere ganger.

I tillegg har fokuset på miljø kommet sterkt i denne perioden, noe som også har virket inn på planene. Vi har et sterkt miljøfokus og planlegger derfor et lavenergibygg, sier Theis.

Hva den samlede investeringsrammen for prosjektet er på vil han ikke ut med, men bare parkeringsanlegget koster rundt 125 millioner

19

Byggmesterfirma - Butikkinnredning -Rehabil

Vi utfører alt innen nybygg, totalentrepriser, rehabilitering, en kontor- og forretningsbygg og innredninger.

Vårt gode navn og rykte har siden 1985 skaffet oss man oppdrag av forskjellig størrelse. Vi er i dag 18 ansatte og holder t

Tlf: 55 23 12 10 Vår kompetanse - Din trygghet

Byggmesterfirma - Butikkinnredning - Rehabilitering Vi utfører alt innen nybygg, totalentrepriser, rehabilitering, systeminnredning og himlinger, kontor- og forretningsbygg og innredninger.

Byggmesterfirma - Butikkinnredning Vårt gode navn og rykte har siden 1985 skaffet oss mange -Rehabilitering oppdrag av forskjellig størrelse. Vi er i dag 18 ansatte og holder tilrehabilitering, på Nordnes.

Vi utfører alt innen nybygg, totalentrepriser, eneboliger, kontor- og forretningsbygg og innredninger.

gode navn og rykte har siden 1985 skaffet oss mange Tlf: 55 23 12avVårt-forskjellig 10 oppdrag størrelse. Vi er i-Rehabilitering dag 18 ansatte og holder til på Nordnes.

Byggmesterfirma Butikkinnredning

www.innas.no Vår kompetanse - Din trygghet

Vi utfører alt innen nybygg, totalentrepriser,Tlf: rehabilitering, eneboliger, 55 23 12 10 kontor- og forretningsbygg og innredninger.

Vår kompetanse - Din trygghet

Vårt gode navn og rykte har siden 1985 skaffet oss mange oppdrag av forskjellig størrelse. Vi er i dag 18 ansatte og holder til på Nordnes.

Tlf: 55 23 12 10 Vår kompetanse - Din trygghet

Eiendomsutvikling Gjennom sine 40 advokater og advokatfullmektiger tilbyr Harris bistand av høy faglig kvalitet til næringsliv, kommuner/offentlige etater og privatpersoner innenfor de fleste rettsfelt.

Advokatfirmaet Harris feirer 90 år med juridisk rådgivning i 2014 Advokatfirmaet Harris har i 90 år vært rådgiver innenfor fast eiendom på Vestlandet og er i dag et fullservice advokatkontor på alle felt innen fast eiendom.

Firmaet har i tillegg en betydelig bransjekunnskap innenfor Eiendomsutvikling.

Høyt nivå på disse kompetansefeltene skaper merverdier for våre klienter i alle faser, fra råtomt til ferdig gjennomført byggeprosjekt. Våre kunder er grunneier, tilretteleggere og utbyggere, så vel private som næringsdrivende. Firmaet har i tilknytning til dette spesialkompetanse innenfor plan og bygningsrett, kontraktsutforming, samt rådgivning tilknyttet skatt/avgift.

Se mer på harris.no

Ring 968 18 445 for gratis befaring Areal Drift AS er en moderne Vaktmester og Vedlikeholdsbedrift. Vi tar på oss alle slags oppdrag for Private, Sameier, Borettslag, Eiendomsselskap og Næringsdrivende.

Les mer på: www.arealdrift.no eller kontakt oss på post@arealdrift.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE. NEWSEC AS | CONRAD MOHRSVEI 23 A | 5072 BERGEN TELEFON: +47 911 49 589 | loo@newsectm.no | www.newsec.no

ELLEVILLE DAGER I SENTRUM Det har vært elleville dager i sentrum i høst. Så langt i år har det blitt solgt ­næringseiendommer bare i indre s­ entrum for nesten 1,2 milliarder kroner.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi må tilbake til 2007 for å finne tilsvarende volum i indre sentrum, sier Rossy Addington hos DNB Næringsmegling.

I 2007 solgte DNB byggene sine i sentrum, det vil si eiendommen som nå er i ferd med å ­u tvikles til Media City og det gamle bank­ bygget­på Torgallmenningen 2. Førstnevnte ble solgt til Entra, mens bankbygget på ­Torgallmenningen ble kjøpt av Odfjell Eiendom.

Dette har blitt solgt. I år har selvfølgelig salget av 50 prosent av aksjene i Hotel Norge vært med å dra opp volumet. Beløpet er ikke offentliggjort, men alle estimater havner på rundt 500 millioner kroner. Eiendommen ble kjøpt av Geir Hove. Den andre store ­transaksjonen er salgene av Sparebanken vest sine gamle lokaler i Kaigaten og på Nedre Korskirke­allmenningen. Eiendommene ble solgt for i underkant av 300 millioner kroner.

Det har også blitt solgt flere ærverdige ber­ genseiendommer. Dickensbygget, som Bara Eiendom hadde eid i en mannsalder ble solgt til en meget skarp yield. Det samme var også tilfelle for Magnus Aasegården. Eiendommene ble solgt for henholdsvis 92 og 60 millioner (estimat) kroner. Gågatehuset ble solgt i vår for rundt 135 millioner kroner.

I tillegg har J. Berstad Eiendom (Wesfall Larsen) solgt seg ut av Berstadhuset, hvor den danske møbel og interiørkjeden Illum har flyttet inn i de tre nederste etasjene. J. Berstad Eiendom eide bygget sammen med Vidar Broder Lund, som nå har kjøpt ut førstnevnte.

Bygget skal ha blitt verdsatt til 180 millioner kroner, noe som innebærer en salgspris på de 50 prosentene på rundt 90 millioner kroner.

22

Økt interesse fra nasjonale kjøpere. Samlet betyr dette at det har blitt omsatt eiendommer i indre sentrum for 1180 millioner kroner, så langt. tillegg har EGD Property lagt sin eiendom i Vaskerelven ut for salg. Prisantydning er på rundt 92 millioner kroner. Her blir det trolig et relativt kjapt salg, noe som i tilfelle vil dra volumet opp i 1272 millioner kroner.

- Det er ikke ofte slike eiendommer ­kommer for salg og når de først gjør det så er ­interessen stor, sier Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling.

Han forteller om et mer aktivt transaksjons­ marked i år enn i fjor, spesielt i høst.

- Det er mer for salg og da blir også interessen større. Vi ser også at det er økende interesse fra nasjonale investorer, sier Kyte.

Så langt har imidlertid alle salgene i sentrum gått til lokale kjøpere. Nasjonale aktører har så langt Eiendomsmagasinet erfarer ikke vært involvert i noen av budprosessene.

- Det er tøff konkurranse om objektene i Oslo, og vi merker dermed at flere som ser mot Bergen. Men de er veldig selektive og vil ha lange leiekontrakter. Bergensmarkedet er mer åpent enn noen gang og de er velkommen alle som en, sier Geir Norstad i Kyte Nærings­ megling.

Tror på 4 milliarder. Samlet transaksjons­ volum er alltid spennende. Mye avgjøres av ett eller to salg som er med og drar opp det samlede volumet. I år har slike transaksjoner vært Hotel Norge-salget samt ­Sparebanken Vest-byggene som står for rundt 800 ­millioner av det samlede volumet på 1,2 milliarder kroner i sentrum. Både Kyte og DNB Næringsmegling melder om god fart, og tror på et volum som blir høyere enn fjoråret.

- Vi tror på rundt 4 milliarder kroner. Så langt har vi passert 2 milliarder med god margin og det er veldig mye som er og kommer i spill. Vi tror derfor at vi kommer opp i rundt 4 ­ ­milliarder kroner, sier Addington.

Hos Kyte er de litt mer forsiktige og estimerer er volum på rundt 3,5 milliarder kroner.

- Det kan være at det blir noe høyre også, men det er vanskelig å si før alt er talt opp, sier Kyte. torgeir@eiendomsmagasinet.no

STORT VOLUM: Eiendommer for over 1 milliard kroner har skiftet eier i Bergen sentrum i år. Det er mer enn på mange år.

ROSSY ADDINGTON, DNB Næringsmegling

| 7 | NOVEMBER 2014

TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

TRANSAKSJONSOVERSIKT/SENTRUM: Hotel Norge (50 prosent kjøpt av Geir Hove):

500 mill.

Sparebanken vest: (kjøpt av Paulsen og Pedersen):

290 mill.

Dickensbygget (kjøpt av Jørgensenfamilien):

92 mill.

Magnus Aasegården – kjøpt av Vico Næring AS:

60 mill

Gågatebygget (kjøpt av Pedersen):

135 mill.

Berstadhuset (50 prosent kjøpt av Broder Lund): Solgt:

90 mill.

1167 millioner

I SPILL I SENTRUM: EGD gården (selges av EGD Property):

92 mill.

C. Sundtsgate 195 (Selges av Forsvarsbygg):

TV2 bygget (konstellasjon av eiere):

Potensielt i sentrum:

60 mill.

130 mill. (takst)

282 millioner

TRANSAKSJONSOVERSIKT/BERGEN: Profier: (Kjøpt av Lønne)

LARS MORTEN KYTE, Kyte Næringsmegling

220 mill.

Bøhmergaten 42-44: (kjøpt av Pedersen)

114 mill.

Ulsmågvegen 7 (kjøpt av Midgard Gruppen)

100 mill. (antatt)

Liamyrane 8: (kjøpt av hemmelig kjøper):

145 mill.

Handelseiendom (ikke offisielt enda):

60-70 millioner

Mesta:

60 mill.

Solgt:

709 millioner

300 mill.

220 mill.

200 mill.

150 mill.

I SPILL Sweco: NRK: Damsgårdsveien: Aibelbygget (det gamle): Åsane Storsenter:

1 mrd.

Storaneset 12 (Indre Arna)

60 mill.

Potensielt utenfor sentrum:

1930 mill.:

Samlet solgt:

NOVEMBER 2014 | 7 |

1876 millioner

Samlet potensial:

2212 millioner

Solgt + potensial:

4088 millioner

23

- HAR ALDRI HATT DET SĂ… TRAVELT Det er god fart i transaksjonsmarkedet og hos Garmann Mitchell Advokatfirma har de aldri hatt det travlere enn nĂĽ.

TRAVELT: Advokatene hos Garmann Mitchell har det travelt om dagen. Martin Holger Dale (t.v.) og Brendan Stewart Mitchell.

24

| 7 | NOVEMBER 2014

TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

VIDAR HAVSGÅRD, Advokatfirmaet Thommessen

- Vi løper mye og fort. Det blir mange langer dager, og vi har nok aldri hatt det travlere enn vi har det i dag, sier partner og eiendomsadvokat hos Garmann Mitchell, Martin Holger Dale.

Opp til 100 millioner kroner. Selskapet ble etablert da fire av staben som i dag teller syv hoder hopper av fra Advokatfirmaet Schjødt i 2008 for å satse for seg selv. Etableringen kunne ikke funnet sted på et verre tenkelig tidspunkt. Bare to uker etter at lyset ble slukket hos Lehman Brothers slo de fire unge medarbeiderne på lyset i sitt nye arbeidssted.

- Transaksjonsmarkedet både for nærings­ eiendom, men også generelt, var på mange måter ikke eksisterende, sier Dale.

De har imidlertid tviholdt på strategien om kun å være en advokat for næringslivet. Sakte, men sikkert har de kapret kunder i et marked hvor de fleste aktørene allerede har sine mer eller mindre faste advokater. Pilene peker oppover og i år har de altså hatt det travlere enn noen gang.

- Vi har hatt mye å gjøre i transaksjons­ markedet siden 2010, men vi opplever nok høsten 2014 som den travleste så langt. Vi har mest å gjøre i ­transaksjoner­opp mot 100 millioner kroner. I dette segmentet har det skjedd mye og her har vi et stort volum, sier Dale.

Han mener hovedgrunnen til den gode ­aktiviteten er at bankene har åpnet opp og at det er godt med kapital i markedet.

- Renten er lav og tilgangen på kapital er god.

Dersom vi skal tro på økonomene, så er det heller ingenting som tilsier at dette skal endre seg fremover. Vi tror derfor at den gode ­aktiviteten kommer til å fortsette, sier Dale.

Kommer inn tidligere. Garmann Mitchell er ikke de eneste som melder om god aktivitet.

Også hos Wikborg Rein melder de om bedre aktivitet i år enn i fjor.

- Det overordnede bildet er positivt. Det er mer aktivitet i transaksjonsmarkedet i høst enn det var i fjor, sier managing partner hos Wikborg Rein i Bergen, Bjørn Frode Skaar.

Han mener at noe av årsaken til den gode ­aktiviteten kan være at det har vært et ­oppdemmet behov i markedet.

- Det var litt å ta igjen etter en relativt rolig vår, sier Skaar.

NOVEMBER 2014 | 7 |

Det man i større grad har sett i år enn ­tidligere er i følge eiendomsadvokat og partner hos Wikborg Rein, Gøran Mjelde Aarvik, at de egenkapitaltunge aktørene har gått på ­meglerne for å kuppe objektene før de legges ut i markedet.

- De tar kontakt for å høre om de har noe som kommer for å få fatt i det før det gås ut med.

Dette har vi sett på nasjonalt plan, men også i Bergen, sier Aarvik. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Jevn og god fart Hos Advokatfirmaet ­Thommessen opplever de et aktivitetsnivå på nivå med tidligere år.

Det betyr jevnt god fart.

Mitt hovedinntrykk er at transaksjons­ markedet er på samme nivå som i fjor. Mine antagelser er derfor at volumet blir noen ­lunde det samme, sier partner og eiendoms­ advokat hos Advokatfirmaet Thommesen, Vidar Havsgård.

Flere transaksjoner. enkelt handel er noe mindre enn tidligere.

- De små transaksjonene kan være like ­kompliserte og krevende som de store. ­Størrelsen på transaksjonene betyr derfor ikke noe for oss. I år har vi hatt flere handler enn i fjor, men i snitt er de nok litt mindre. Jeg tror derfor at vårt samlede volum i år kommer til å være noen lunde det samme som i fjor, sier Havsgård, og legger til at de for øyeblikket er inne i flere prosesser som trolig vil bli avsluttet i år.

- Jeg kan ikke si noe mer om disse prosessene annet enn at de pågår i det vi kan definere som storsentrum. Det er gøy og spennende å være med på, sier Havsgård.

Han forteller at de jobber mye med på utbygger­siden, og at det de har solgt mest av er tomter, industribygg og kontoreiendommer kombinert med boliger. Mange av kjøpene er blitt gjort av lokale kjøpere, selv om nærings­ meglerne forteller at interessen fra nasjonale investorer er økende.

- Det er mange som har kritisert at virksom­ heter selges ut av regionen. På eiendom er det annerledes. Det holdes fremdeles lokalt og det kan jo kanskje være en motvekt til flere av salgene som har gått ut av regionen og landet, sier Bech-Sørensen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

En motvekt til salgene av virksomheter.

Også hos Steenstrup Stordrange melder de om aktivitet på det jevne.

- Vi har verken oppgang eller nedgang, men et aktivitetsnivå på det jevne, sier ansvarlig for eiendomstransaksjoner hos Steenstrup Stordrange, Rolf Bech-Sørensen.

25

“

­Vi ser på dette som et gjennombrudd for bergenskontoret.

TORKJEL VALLAND

SCHJØDT TIL HIMMELS Advokatfirmaet Schjødt ­melder om rekordhøy ­transaksjonsaktivitet ­ ved bergenskontoret.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi har vært med på svært mye av det som har skjedd i bergensmarkedet i 2014 og opplever et helt fantastisk år, sier partner hos Advokatfirmaet Schjødt, Torkjel Valland.

3 av 4 milliarder. Han har sett litt på verdiene av de transaksjonene i bergensmarkedet hvor de har fungert som juridisk rådgiver for enten kjøper eller selger. Samlet volum for Schjødt er ifølge Valland på rundt 3 milliarder kroner basert på rundt 20 transaksjoner.

Dette er ifølge ham transaksjoner som enten har blitt gjennomført i 2014 eller som det er over­veiende sannsynlig at kommer til å bli ”closet” i år. Oppgjør er ikke tatt med i tallet, og ­kommer altså i tillegg.

- Dette er usedvanlig gode tall for et advokat­ kontor i Bergen, og det er selvfølgelig noe vi er veldig stolte av, sier Valland.

Når man ser på transaksjonsverdier på denne måten, er det viktig at man er klar over at det i en transaksjon som regel er flere advokater involvert, i tillegg til næringsmeglere og andre rådgivere. Det betyr at både to og tre rådgivere kan oppgi den samme transaksjonen i sine rapporter, noe som altså ikke betyr at man kan legge tallene fra hver enkelt rådgiver sammen og deretter legge tallene fra næringsmeglerne på toppen. Det er ofte flere ulike kompetanse­ grupperinger inne i hver transaksjon og derfor kan tallene fra hver enkelt rådgiver bli store. Volumet representerer derfor bare de transaksjonene som den enkelte rådgiver har vært involvert i, ikke markedet i sin helhet. Når Advokatfirmaet Schjødt meddeler at de har vært med på rundt 3 milliarder, så betyr det at Schjødt har vært med på det meste siden det samlede transaksjonsvolumet i Bergen i år antas å havne på mellom 3,5 og 4 milliarder kroner.

Klyper oss i armen. Til sammenligning var Advokatfirmaet Schjødt i fjor involvert i transaksjoner for rundt 1 milliard kroner. Vi snakker i år med andre ord om et volum som er tilnærmet tre ganger så høyt som i 2013.

- Vi ser på dette som et gjennombrudd for bergenskontoret. Det er resultatet av et ­målrettet og langsiktig arbeid, hvor Schjødt nå har inntatt en ledende rolle i transaksjons­ markedet også utenfor Oslo, sier Valland.

26

Dette er tall som nemlig blir lagt merke til utenfor byen mellom de syv fjell. I Oslo sitter leder av Advokatfirmaet Schjødt sin ­eiendomsavdeling, Geir Sand.

- Dette er rett og slett veldig moro. Advokat­ firmaet Schjødt har opplevd en voldsom vekst egentlig på alle områder over hele landet, og jeg tror at veksten i Bergen er et resultat av dette. Samtidig har vi fått med oss noen nye folk som har vært en god vitamin­ innsprøytning.­Vi kan ikke annet enn å glede oss over dette og samtidig klype oss litt i armen, sier Sand.

Travelt også i leiemarkedet. I tillegg til aktiv deltakelse i transaksjonsmarkedet har ­Advokatfirmaet Schjødt også vært involvert ved inngåelsen av en lang rekke store leie­ kontrakter i Bergensområdet i løpet av 2014.

- Vi har vært juridisk rådgiver ved inngåelsen av om lag 15 av de største leieavtalene som er etablert i lokalmarkedet i år, med en samlet årlig leiesum på over 265 millioner, sier advokat Christopher Brun, som er partnerkollega med Valland i Schjødt.

- Dette er betydelige leiebeløp som innebærer at dersom man oppkapitaliserer leieverdiene basert på en gjennomsnittlig yield på 7,5 prosent, samlet representerer eiendomsverdier på over 3,5 milliarder kroner. Denne omfattende aktiviteten i leiemarkedet kommer i tillegg til vår involvering i transaksjonsmarkedet og gjør at 2014 fremstår som et banebrytende år for hele eiendomsgruppen i Advokatfirmaet Schjødt i Bergen, avslutter Valland og Brun. torgeir@eiendomsmagasinet.no

SKYHØYT: Advokatfirmaet Schjødt melder om rekordaktivitet i forhold til transaksjoner. F.v. Alexandra Viken, Torkjel Valland og Christopher Brun.

| 7 | NOVEMBER 2014

TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

INGER HYGEN, Kluge

Etablerer eget transaksjonsteam Advokatfirmaet Kluge vil ha en større del av transaksjons­markedet og har derfor ­etablert et eget transaksjonsteam på tvers av kontorene.

- For å sikre at vi bruker riktig kompetanse har vi etablert et rent transaksjonsteam.

Dette teamet består av alle de kompetanse­ områdene som blir berørt i en transaksjon, det kan være kompetanse på leiekontrakter, skatt og avgift, det rent transaksjonstekniske, samt økonomi og verdiverdsettelse, sier Inger Hygen hos Kluge i Bergen.

Kontoret har tradisjonelt jobbet mye med bygg og entrepriser. Transaksjoner har derfor ikke vært et av selskapets satsingsområder ­tidligere. Det er det nå.

- Eiendomstransaksjoner er helt klart et ­satsingsområde for oss, og dette transaksjons­ teamet er en del av strategien vår for å ta større markedsandeler, sier Hygen.

Kontoret ble etablert i Bergen i 1994, og Hygen forteller at det da ble dømt ”nord og ned”.

- Man kunne bare glemme å etablere et nytt advokatkontor i Bergen, med tanke på alle de aktørene som allerede var i Bergen. Harald Kobbe som etablerte kontoret klarte ganske raskt å motbevise dette. Vi tror derfor at vi også innen transaksjonssegmentet kan bite mer fra oss fremover, sier Hygen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOVEMBER 2014 | 7 |

27

TETT PÅ DET BERGENSKE NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Markedsplassen for næringseiendom i Bergen www.eiendomsmagasinet.no

Kronstadparken 1\WW NRQWRU RJ SDUNHULQJVE\JJ ,QQIO\WWLQJVNODUW NYDUWDO

/HLHDUHDO IUD NYP s NRQWRUHWDVMHU ½ NYP %7$ .DQ GHOHV s 0HJHW DWWUDNWLY RJ V\QOLJ EHOLJJHQKHW PRW )MĂ•VDQJHUYHLHQ )DEULNNJDWHQ RJ .DQDOYHLHQ s (QNHO WLONRPVW RJ NROOHNWLYWLOEXG L XPLGGHOEDU QĂƒUKHW s )DQWDVWLVNH ORNDOHU PHG JMHQQRPO\V RJ YLGVWUDNW XWVLNW s /RNDOHQH VNUHGGHUV\V HWWHU OHLHWDNHUV EHKRY s *RGH SDUNHULQJVPXOLJKHWHU L JDUDVMH s ,QQHQGĂ•UV V\NNHOSDUNHULQJ RJ IORWWH JDUGHUREHIDVLOLWHWHU s 6WRU WHUUDVVH L E\JJHWV HWJ

For mer informasjon, kontakt Renate Iversen Mobil: 924 09 697 E-post: renate@bara.no

www.bara.no

Vi har spesialisert oss pĂĽ

SALTO ADGANGSKONTROLL som er bĂĽde nytenkende og stilrent.

INVESTORER SKREMMES AV MANGEL PÅ INFORMASJON

IT‘S A DEAL: Thorstein Selvik har fungert som mellommann og rådgiver i en rekke eiendomstransaksjoner.

(Foto: Morten Wanvik)

30

| 7 | NOVEMBER 2014

TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

Lokale investorer dominerer i det bergenske transaksjonsmarkedet. Finansmannen Thorstein Selvik tror noe av ­å rsaken er mangel på informasjon og at utenbys investorer derfor ­frykter at de kan bli lurt. TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

- En av de store utfordringene til det ­bergenske markedet for næringseiendom er at det fremdeles oppleves som lukket. ­Bergenserne har rykte på seg for å handle med hverandre, og hva som beveger seg i markedet kommer i litt for liten grad ut uten­ for de syv fjell. Det kan være med å skremme enkelte utenbys investorer, sier Thorstein Selvik.

Han var eksempelvis salgsrådgiver og «deal­ maker» da rederfamilien Mikalsen solgte sin eierandel på 50 prosent av Hotel Norge i vår. Han var også involvert da Dr. Holms Hotel på Geilo ble kjøpt av blant annet Frydenbø Eiendom.

- Jeg har ikke summert opp de samlede verdiene, men vi snakker nok om at vi har vært involvert i eiendomstransaksjoner for noen milliarder kroner, sier Selvik.

- Eiendom er et ømtålig emne. Han er verken næringsmegler, eiendomsadvokat eller prosjekt­megler, men har likevel ofte en rolle som rådgiver eller samtalepartner for de som vil investere i eller som ønsker å selge eiendom. Ved hjelp av et fyldig nettverk finner han mulige kjøpere, får partene til å møtes og å komme til enighet. Han er en slags transaksjons­markedets Kirsten Giftekniv.

- Jeg har en lang karriere bak meg både innen shipping og finans, og har jobbet både i Oslo, Canada og USA. Dessuten har jeg arbeidet for internasjonale finansorganisasjoner som DNB og ING Bank, samt samarbeidet tett med meglerhus som Pareto, PersenSkei, Goldman Sachs og UBS. Disse erfaringene tar jeg og mine kolleger med oss, sammen med et bredt nettverk, når vi forsøker å gi noen fornuftige råd, enten om man ønsker å kjøpe eller selge, sier Selvik.

Han mener selv at han ikke konkurrer med næringsmeglerne, men at han derimot ofte samarbeider med dem. Som regel ­representerer han selgersiden. Et nøkkel­ begrep i slike prosesser er ifølge ham diskresjon.

- Bergen er en følsom by, og kjøp og salg av eiendom er et ømtålig emne. Diskresjon er derfor viktig. Samtidig bruker vi mye tid på å analyser både objektet og markedet. Sentralt i denne analysen er leietakerne. Uten leietakere er bygget svært lite verdt, sier Selvik.

NOVEMBER 2014 | 7 |

Kan ikke erstatte intelligens med adrenalin.

Når de så har funnet ut hvem som kan være aktuelle kjøpere tar de kontakt, men ikke med alle. Hvem som skal få tilbud om å kjøpe er gjenstand for grundige analyser.

- Mange unge meglere ringer alle de kjenner.

Vi tar derimot bare kontakt med de vi mener objektet er riktig for og som vi tror kan være aktuelle kjøpere. En legendarisk reder sa en gang til meg at man kan ikke erstatte ­intelligens med adrenalin. Det forsøker vi å leve etter i alt vi gjør, sier Selvik.

Et eksempel på dette er Dr. Holms Hotel som lenge var for salg uten at selger fikk noen på kroken. Selvik mener at årsaken til det er at hotellet ble forsøkt solgt i feil marked.

- De forsøkte å selge hotellet i Oslo, der de har en rekke slike steder som Geilo. I Bergen har man bare Geilo, og for oss var det derfor åpenbart at det var en bergensaktør som måtte eie hotellet, sier Selvik.

Frydenbø Eiendom endte som kjent opp med å kjøpe eiendommen sammen med Nallow og Berland Invest.

Må fortelle hva som skjer. Selv om bergens­ markedet fremdeles av en del blir sett på som lukket, så ser Selvik en tendens til at Bergens attraktivitet sakte, men sikkert er i ferd med å endres. Investorer og næringsmeglere fra både Oslo og Stavanger ser nå i stadig større grad til Bergen, mener han.

- Oslo begynner å bli veldig konkurranse­ preget og dyrt, og i Stavanger er det litt det samme. Bergen seiler derfor opp som et ­naturlig alternativ for mange, sier finans­ mannen.

Den største bremseklossen er ifølge Selvik Bergens rykte som en lukket by, samt at byen er underanalysert.

- Meglerne er flinke, men de bør i større grad analysere og presentere byen i forhold til hva som faktisk skjer. Åpenhet og god informasjons­flyt er svært viktig. Skal vi bli stabilt attraktive hos seriøse investorer, må vi bli flinkere til å markedsføre Bergen som en spennende og god investeringsby, ikke et sted hvor man risikerer å bli «lurt» fordi man ikke får full informasjon, sier Selvik.

31

LYKKELIG SOM LITEN: Tore Junge Hermansen (t.v.) og Tom TRÅR TIL: Daglig leder i Massiv Lust, Alex Lien, trår selv til når Hiljar larsen utgjør Finanspartner vest. De er lykkelige som massivtre-elementene skal på plass. Selskapet har sin største liten og har ingen ambisjoner om å bli større. og i praksis første leveranse til nye Ulsmåg skole.

32

| 7 | NOVEMBER 2014

TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

RADARPARET De har jobbet sammen i 25 år og selger så å si alle sine eiendommer «off market» – eller under radaren om du vil. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY - Vi kjenner de fleste i denne bransjen og vet hvem hvert enkelt salgsobjekt kan være riktig for, sier Tore Junge Hermansen. Sammen med partneren Tom Hiljar Larsen utgjør han næringsmeglerforetaket Finanspartner vest.

Selskapet feirer i år sitt 25-årsjubileum, og næringsmegling har de holdt på med nesten like lenge.

- Vi begynte som et konsulentselskap for bedrifter som hadde problemer og som måtte foreta seg noe for å komme på rett kjøl. Vi kom inn og ordnet opp, sier Hermansen.

Solgte uten meglerbevilling. Et av grepene var å selge eiendommer for å bedre selskapets likviditet. Det var imidlertid et problem. Uten at de hadde reflektert over det, så solgte de eiendommer uten å ha de nødvendige god­ kjenningene på plass.

- Vi hadde peist på uten å tenke på bevilling.

Vi var rådgivere for våre kunder og solgte eiendommer der det var nødvendig. At vi trengte en bevilling hadde vi ikke tenkt på, sier Hermansen.

Det var nok ikke alle som likte konkurransen fra de to, og en dag banket derfor Kredittil­ synet på døren.

- Noen hadde tipset dem. Hvem har vi aldri fått vite, men Kredittilsynet var hyggelige og sa at dersom vi hadde tenkt å fortsette med dette, så fikk vi søke om å få bevilling.

Det gjorde vi og siden har vi holdt på, sier Hermansen.

Bredt nettverk. De to karene holder en svært lav profil, og de annonserer så å si aldri for noen av objektene de har for salg. De opererer under radaren.

- Det er helt bevisst. Vi ønsker ikke oppmerk­ somhet, og ofte ønsker ikke kundene det heller, sier Larsen.

Kundeporteføljen og nettverket har de utviklet over 25 år og flere av dem har vært kunder fra dag én. Objektene som skal selges tilbyr de i dette nettverket.

- Bergensmarkedet er lite og oversiktlig.

Nesten 90 prosent av det vi selger vi uten ­annonsering. Det har selvfølgelig å gjøre med at vi kjenner markedet, sier Larsen, som legger til at alle eiendommer er spesielle på sin måte.

- Noen krever bare at man skal passe på dem, mens andre må man utvikle og foreta seg NOVEMBER 2014 | 7 |

noen aktive grep overfor. Vi vet hvem som vil ha hva, og i de aller fleste tilfellene klarer vi å selge eiendommen til noen i nettverket vårt.

Lykkes vi ikke med det, så går vi kanskje ut med det, sier Larsen.

Lykkelig som liten. Den lave profilen skyldes imidlertid også en annen ting. Mens de aller fleste andre selskaper har ambisjoner om vekst og utvikling, så er de to lykkelige som liten.

- Vi begynte som to mann og har tenkt å fortsette som to. Vi skal ikke bli større enn det vi er i dag, sier Hermansen.

Det betyr imidlertid ikke at de ikke har nok å henge fingrene i. Selv om de er små har de et relativt voksent volum.

- Vi jobber for øyeblikket med ti til tolv transaksjoner på cirka 400 millioner kroner.

Vi håper at en del av dette kommer på ­inneværende år, og resten vil gi oss inntekter i starten av 2015. I tillegg har vi flere utleieopp­ drag, sier Hermansen.

Går lengre. Han mener at de i mange tilfeller følger kundene lenger enn det mange av de andre meglerne gjør.

- Vi har god kompetanse på finans. Når noen handler gjennom oss, så følger vi dem ofte helt til finansieringen på plass. Det betyr for eksempel at vi kan være med dem i banken og sørger for at lånet kommer på plass. Vi lager også prognoser og analyser for hva som må gjøres med den kjøpte eiendommen. Vi hjelper derfor våre kunder på en helt annen måte enn det de fleste andre meglerne gjør, sier Hermansen.

- Det er også noe av grunnen til at vi har det litt for travelt om dagen. Har vi først fått en kunde, så har vi de ofte permanent, sier Larsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

33

VIL SETTE FOTAVTRYKK I BERGEN

ELGER UNNA: EGD Property har lagt en eiendom i Vaskerelven ut for salg for å finansiere eiendomsprosjekter utenfor sentrum. Administrerende direktør i EGD Property, Tor Fredrik Müller.

EGD Property har valgt å selge sentrale eiendommer for å utvikle nybygg andre steder i byen.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi har gjort en omstrukturering av selskapet­­ som blant annet innebærer at vi selger det gamle hovedkontoret til EGD i Bergen sentrum.

Dette gjør vi fordi vi ønsker å være en eiendomsutvikler, ikke en ren investor, sier administrerende direktør i EGD Property, Tor Fredrik Müller.

Kan bygge 100.000 meter. I disse dager legger de eiendommene i Olav Kyrresgate 41 og Vaskerelven 39 ut for salg. Eiendommene har vært i familiens eie i flere tiår, men nå var altså tiden moden for å la andre ta over. Blant leietakerne er Bolia og Japan Photo. Dette er det første bygget selskapet selger på lang tid, men Müller utelukker ikke at det kommer flere salg fremover.

- Det kan skje, men i første omgang var det disse byggene vi ønsket å selge, så får vi se hva som skjer videre, sier Müller.

Pengene fra salget skal de bruke på nye prosjekter. De er i ferd med å utvikle Quality Hotel Edvard Grieg (”Suitellet”) til Vestlandets største hotell på hele 31.000 kvadratmeter, 373 rom og 20 konferansesaler hvorav den største er på nærmere 1000 kvm. Sammen med stavangerselskapet Base Property er de også i gang med et kombinasjonsbygg i Åsane for oljeserviceselskapet Solberg & Andersen.

I tillegg har de bygget opp Lønningen ­Næringspark, som i dag består av tre ­kombinasjonsbygg på til sammen 15.693 kvadratmeter. De har også et mindre prosjekt i Markens gate, hvor de renover to eldre bygg til et topp moderne kontorlokale for eiendomsmeglerkontoret Kaland& Partners.

I tillegg har de en rekke planer i området fra Sandsli og sydover mot Flesland og Kokstad.

- Vi har i dette området et utviklingspotensial på mer enn 100.000 kvadratmeter, sier Müller.

34

| 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

KOSTER DYRT: Leieprisen per kvadratmeter stiger med 1800 kroner per kvadratmeter når Høgskolen i Bergen flytter inn i nybygget på Kronstad.

SATSER I KRONSTADPARKEN: Bara Eiendom satser i Kronstadparken og har derfor de siste årene solgt flere eiendommer i sentrum. Knut Galtung Døsvig og Ingse Galtung Døsvig.

Skreddersøm. Samlet investeringsramme i de pågående prosjektene er på rundt 600 millioner kroner. I tillegg videreutvikler de en del av eiendommene i selskapets portefølje på rundt 100.000 kvadratmeter. Dette er med og drar de samlede investeringer opp i rundt 700 millioner kroner.

- Det er ingen tvil om at det å utvikle nye ­eiendommer er kapitalkrevende, sier Müller, som legger til at de også har god dialog med bankene i forhold til finansiering av nye prosjekter.

- De tar godt imot oss, sier han og legger til at alle pågående prosjekter er fullfinansiert.

Det gjør dem likevel ikke til spekulative ­eiendomsutviklere. I hvert av prosjektene som de har realisert og som de nå er i ferd med å realisere har de fått henvendelser fra leietakere som enten ønsker å leie lokaler av dem eller at de skal bygge nytt.

- Vi bygger ikke på spekulasjon. Vi ønsker å utvikle eiendommer i en tett dialog med leietakerne, slik at de får et bygg som er ­hensiktsmessig i forhold til deres nåværende og fremtidige behov. For øyeblikket er alle våre lokaler utleid, men vi jobber systematisk for å kartlegge leietakerbevegelser og hvem som er på utkikk etter å etablere seg i Bergen, sier Müller. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Selger for å satse Salget av tre sentrumseiendommer har gitt Bara Eiendom rikelig med finansielle muskler til å fortsette utviklingen av Kronstadparken.

- Vi har over er par år redusert eksponeringen i sentrum til fordel for den satsingen som vi har i Kronstadparken, sier administrerende direktør i Bara Eiendom, Knut Galtung Døsvig.

Kan ikke regne med å få det igjen. Bara ­Eiendom feirer i år sitt 100-års jubileum, men i stedet for å gro fast og stagnere er de inne i sin største ­satsing noensinne, Kronstadparken. Opp gjennom årene har selskapet vært tungt involvert både i handel- og restaurantvirksomhet, men de har også vært innom andre forretnings­ områder som shipping, oppdrett og produksjon av fiskekaker. Eiendom har imidlertid hele tiden vært en del av selskapets portefølje.

NOVEMBER 2014 | 7 |

Galtung Døsvig forteller at dersom man går 20 til 30 år tilbake i tid, så var selskapets strategi å samle det meste av eiendommene i det sentrale sentrum.

- Vi lyktes også med forbausende mange gode kjøp. Vi kjøpte blant annet flere eien­ dommer på Torgalmenning, i Olav Kyrres gate og i Strandgaten, sier Galtung Døsvig.

Det er noen av disse eiendommene som nå er solgt. Over en periode på tre år har Bara Eiendom solgt tre eiendommer i sentrum for en samlet sum på rundt 225 millioner kroner.

- I Bergen har det vært slik at dersom man først selger gode eiendommer i sentrum, så kan man ikke regne med at man får kjøpe slike tilbake, i alle fall ikke i sin egen levetid. Man kan imidlertid ikke bli følelsesmessig knyttet til en eiendom, da vil man aldri klare å kvitte seg med noe. Vi har utviklet og rehabilitert alle eiendommene, og nå var tiden riktig for å selge seg noe ned, sier Galtung Døsvig.

Salgene av de tre eiendommene har gitt dem godt med penger på bok. Aksjene i Dickens­ bygget solgte de nylig for 84,5 millioner kroner.

I 2012 og 2013 solgte de aksjene i henholdsvis Strandgaten 9 og Torgallmenningen 9 for rundt 140 millioner kroner. Eiendommene hadde lite gjeld og pengene fra salgene går derfor stort sett rett på konto. Der blir de imidlertid ikke stående lenge. Midlene fra salget av de tre eiendommene blir nemlig pumpet inn i Kronstadparken.

- Å være langsiktig betyr ikke å eie noe i ­generasjoner. Samfunnet er i bevegelse, og vi som selskap er i bevegelse. Ved å fristille kapital kan vi forsere utviklingen av Kronstadparken, og derfor valgte vi å ta ned eksponeringen i sentrum noe, sier Galtung Døsvig.

Bara Eiendom fremstår dermed, til tross for sine 100 år, som et moderne eiendomsselskap.

De sylter ikke verdiene ned i eiendom, men ­utvikler og forvalter dem og selger unna dersom de finner dette riktig. Slik går de videre for å utvikle nye og spennende prosjekter.

- Vi er langsiktige, men vi står ikke stille, sier Galtung Døsvig.

Går i gang uten leietakere. Pengene fra salgene gjør det mulig for dem å realisere flere av prosjek­ tene i Kronstadparken uten at de har leietakerne på plass. De bygger med andre ord på spekula­

sjon, et ord Galtung Døsvig ikke er spesielt glad i.

- Det høres veldig negativt ut, men de to første nybyggene i Kronstadparken har blitt utviklet på denne måten. Vi har gått i gang med prosjektene uten at vi har hatt leietakere til byggene. Når byggene begynner å reise seg, så kommer også leietakerne, sier han.

Dette er selvfølgelig noe de kan gjøre fordi de har mye egenkapital og tåler at byggene ikke blir hundre prosent leid ut fra dag én.

- Samtidig har vi også sett en trend de siste årene hvor leietakerne bestemmer seg stadig senere i forhold til valg av lokaler. Selv større ­leietakere kommer til oss under tolv måneder før de trenger nye lokaler. Dersom vi satt og ventet på at vi skulle fylle opp byggene med ­leietakere før vi gikk i gang, så ville det vært langt vanskeligere å realisere noe, sier eiendoms­sjef i Bara Eiendom, Ingse Galtung Døsvig.

26.000 kvadratmeter. Bara Eiendom har nå under bygging et kontor- og parkeringsbygg i den sørlige enden av Kronstadparken, mot Fabrikk­ gaten. Bygget er på til sammen 14.000 kvadrat­ meter. Dette bygget skal etter planen stå ferdig fjerde kvartal neste år. I november i år går de også i gang med ytterligere et kontorbygg som ligger rett nord for parkeringshuset. Dette er også på 13.000 kvadratmeter. Samlede investeringer i de to byggene er på rundt 465 millioner kroner.

- Alt dekkes selvsagt ikke med egenkapital, men uten en god kapitalbase ville det ikke vært mulig å realisere byggene på den måten som vi gjør.

Vi er ikke spekulative, men vi har tilpasset oss markedet, sier Galtung Døsvig. torgeir@eiendomsmagasinet.no

35

EGENUTVIKLET: VIL GJØRE MER: Ness, Risan & Partners ønsker å syndikere og tilrettelegge mer i Bergen. F.v. partner i Ness, Risan & Partners, Erlend Torsen og managing partner Christian Ness. (Foto: NRP)

- VIL GJERNE GJØRE MER I BERGEN Siden 2000 har de tilrettelagt eiendommer i Norge for over 20 milliarder kroner. Nå vil Ness, Risan & Partners gjerne gjøre mer i Bergen.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi har gjort noe i Bergen, men ikke veldig mye. Vi kunne imidlertid gjerne tenkt oss å gjøre mer, sier managing partner i Ness, Risan & Partners, Christian Ness.

Kommer ikke til. Selskapet er aktive i en rekke segmenter innenfor eiendom. De har egne eiendomsfond, men de syndikerer og tilrettelegger også eiendommer for investorer.

Egen eiendomsportefølje har en verdi på ca.

10 milliarder kroner, samtidig som de siden 2000, da selskapet ble etablert, har tilrettelagt eiendommer for over 20 milliarder kroner.

Mye av det de har gjort har skjedd i Oslo, men de har også vært aktive i Stavanger. I Bergen har de så langt bare vært involvert i to – tre prosjekter.

- At vi ikke har gjort mer er ikke fordi vi ikke har ønsket det, men mer at vi ikke har kommet til. Bergensmarkedet er fremdeles noe lukket og mye skjer mellom familiene. Det er derfor ikke så lett å få oversikt over hva som faktisk

36

skjer, og det er nok noe av årsaken til at vi ikke har gjort mer i Bergen, sier partner i Ness, Risan & Partners, Erlend Torsen.

Skulle syndikere, men… Det de har vært med på i Bergen er blant annet tilrette­leggingen av en del av Profiers nybygg på Haukås i Bergen. Dette er et område som har blitt utviklet av Profier, først med et nybygg for Coop Obs byggevare og senere med fire andre kombinasjons- og kontoreiendommer. Coop-­ eiendommen ble kjøpt av Coop, men de andre eiendommene ble forsøkt solgt av Profier til aktører i Bergen. De fikk ingen på kroken, men ved hjelp av Newsec kom Oslo-selskapet, Ness, Risan & Partners, på banen.

- Vi hadde planer om å legge dette ut som en club deal eller en syndikerings-eiendom med stor grad av lokalt eierskap. Så ble det i stedet slik at en aktør tok alt, sier Torsen.

Denne aktøren var Terje Lønne, tidligere eier av Lønne Scandinavia. Han kjøpte porteføljen på fire eiendommer for rundt 220 millioner kroner.

- Vi har også tilrettelagt Midtunlia 74, som er det gamle Haakon-lageret. Dette er et bygg som er konvertert og som i dag huser flere ­leietakere, blant annet Hole Glass og ­Selvbetjenings Lageret, sier Ness, som legger til at de også kjøpte tre eiendommer av ­Skanska, og at en av dem ligger i Bergen.

Må åpnes opp. Ness, Risan & Partners opplever bergensmarkedet som attraktivt og de ønsker altså gjøre mer i byen. Noe av det positive med markedet i byen mener de blant annet er at markedet er mindre volatilt samtidig som den begrensende tilgangen på nytt tomteland gjør at leieprisene for bygg med stort tomtebehov holder seg relativt høyt. De mener imidlertid at en holdningsendring både hos selgerne og i markedet generelt hadde vært positivt.

- Det er ikke gitt at aktørene i Bergen ønsker involvering fra aktører fra Østlandet. Slik vi ser det er det derfor først og fremst opp til ­aktørene å åpne opp for kapital utenfra, sier Ness.

Han mener at et alternativ kan være å gå inn i club dealer eller syndikeringer hvor de lokale aktørene er en av eierne sammen med eksterne investorer.

- Dersom de ønsker det, så er det kapital til stede og aktører som ønsker å investere i ­Bergen, sier Ness. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 7 | NOVEMBER 2014

NYHETER TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

KOSTER DYRT: Leieprisen per kvadratmeter stiger med 1800 kroner per kvadratmeter når Høgskolen i Bergen flytter inn i nybygget på Kronstad.

VIL VÆRE EN DØRÅPNER FOR NASJONALE INVESTORER Eiendomsmarkedet i Bergen oppleves fremdeles som lukket, men Norne Securities har som ambisjon å være en døråpner for nasjonale investorer.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

investorer som ønsker løpende avkastning på investeringen, samt en gevinst når eiendommen blir solgt etter fem til ti år.

- Vi ser på eiendom som en aktivaklasse på samme måte som en aksje eller en obligasjon.

Vår tilnærming er derfor at investorene våre skal ha avkastning på investeringen gjennom hele perioden, sier Haldorsen.

Dette innebærer også at eiendommen etter fem til ti år selges. Ofte vil da investorene reinvestere midlene i nye prosjekter. Slik kan Norne Securities kanskje være med å bidra til et mer dynamisk eiendomsmarked i Bergen.

- I tillegg til er bredt kontaktnett lokalt, så har vi også et avdelingskontor i Oslo. Det betyr at vi kan tilby lokale prosjekter til nasjonale investorer, prosjekter som de ellers ikke ville vært klar over eller interessert i. Vi håper selvfølgelig at dette kan bidra til at bergens­ markedet åpnes opp og blir mer attraktivt, men også at det kanskje blir mer dynamisk, sier Haldorsen.

- Mange opplever fremdeles at det er vanskelig å få innpass i det bergenske eiendomsmarkedet.

Vi satser nå på dette markedet og ønsker å være en tilrettelegger både for lokale, men også nasjonale investorer som ønsker å investere i gode eiendomsprosjekter i Bergen, sier administrerende direktør i Norne Securities, Tor Haldorsen.

1 milliard årlig. De har ikke satt seg noe mål for hvor mange eiendomsprosjekter de skal tilret­ telegge årlig eller for hvor mye, men de har fått tilslag på et prosjekt i Drammen til en verdi på 232 millioner kroner. De ønsker også tilsvarende prosjekter i Bergen.

- Antall eller beløp er ikke fastsatt, men kanskje fire slike prosjekter i året kan være en ambisjon.

Det betyr at vi vil tilrettelegge eiendomstrans­ aksjoner for rundt 1 milliard kroner årlig, sier Haldorsen.

Det de er på jakt etter er gode eiendommer med lange leiekontrakter, gjerne utenfor selve sentrumskjernen.

- I sentrum er det mange sterke kjøpere, og vi ønsker ikke å konkurrere med dem. Vi orienterer oss derfor litt utenfor sentrumskjernen. Det kan være Kokstad, Sandsli eller Åsane. Solide eien­ dommer, helst av en viss størrelse og med god cashflow er interessant for oss, sier Haldorsen.

Kan bidra til en bedre dynamikk. Eiendoms­ magasinet har tidligere skrevet at mange av eiendomsaktørene i Bergen samler eiendommer som andre samlet frimerker. Med det menes at de kjøper eiendommer for å eie dem nærmest til evig tid.

Norne Securities har en helt annen tilnærming og horisont. De tilrettelegger eiendommer for

Stor interesse. For å kunne tilrettelegge for slike transaksjoner må det imidlertid være gode objekter for salg. Her ligger også den største utfordringen.

- Vi opplever tilgangen på kapital som god. Flere og flere ønsker å differensiere sine investerin­ ger, og eiendom oppleves som attraktivt, sier Haldorsen.

DØRÅPNER: Administrerende direktør i Norne Securities, Tor Haldorsen, forteller at de vil være en døråpnet for nasjonale investorer som ønsker å investere i Bergen..

NOVEMBER 2014 | 7 |

Han forteller at mange redere har gått i land og disse ønsker blant annet å investere deler av formuene i eiendom. Det er også en del andre større bergenske aktører som den senere tiden har solgt virksomhetene sine, og disse har gjerne også et ønske om å sette deler av formuen i eiendom.

- Utfordringen er å finne gode objekter.

Tilgangen på attraktive objekter har vært litt begrenset fordi det ikke er så mange som har ønsket å selge, sier Haldorsen.

Et alternativ for en del huseiere kan være å beholde en eierpost selv og selge ut deler av aksjene.

- Dersom eiendommen er attraktiv er dette noe som ville vært interessant for mange investorer, sier Haldorsen.

Anonyme prosesser. Når de går inn i slike transaksjonsprosesser ønsker de som regel litt mer anonyme prosesser hvor eiendommene ikke ligger offentlig ute for salg.

- Dette skyldes at vi ofte trenger litt mer tid for å få på plass bankfinansiering og investorer.

Når vi byr på en eiendom, så byr vi derfor ofte med et forbehold om at vi får finansieringen og investorene på plass. En mer tradisjonell investor kan si at budet står i 24 timer. Vi kan ikke konkurrere på slike premisser, sier Haldorsen.

Han mener også at syndikeringsmarkedet og det mer tradisjonelle transaksjonsmarkedet skiller seg fra hverandre på noen sentrale punkter.

- Investorene i syndikeringsmarkedet er ofte finansielle investorer hvor eiendom er en naturlig del av deres portefølje. For slike ­investorer er kontinuerlig avkastning et mål, og vi søker derfor ikke etter utviklings­ prosjekter, men eiendommer som er ferdig utviklet, sier Haldorsen.

En mer tradisjonell eiendomsinvestor vil gjerne gjøre det motsatte og se seg om etter prosjekter som skal utvikles og hvor han kan hente ut en gevinst når potensialet er tatt ut.

- Vi konkurrer derfor ofte ikke om de samme objektene. Slik sett utfyller syndikerings­ markedet og det mer tradisjonelle transaksjons­markedet hverandre godt, sier Haldorsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

37

SOLID VEKST: SpareBank 1 SR-Bank har vokst godt siden TRÅR TIL: Daglig leder i Massiv Lust, Alex Lien, trår selv til når de etablerte seg I Bergen for åtte år siden. Administrerende massivtre-elementene skal på plass. Selskapet har sin største direktør for bedriftsmarked, Erik Throndsen og daglig leder og i praksis første leveranse til nye Ulsmåg skole. av Eiendomsmegler 1 Næring, Petter Grevstad Theodorsen har imidlertid ambisjoner om å ta en større del av kaken.

38

| 7 | NOVEMBER 2014

TEMA TRANSAKSJONSMARKEDET

FRA 0 TIL 3 MILLIARDER PÅ ÅTTE ÅR Som de fleste 8-åringer vokser SpareBank 1 SR-Bank godt. Så er det heller ingenting å si på appetitten. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY - Vi ønsker fremover betydelig større vekst enn vi har hatt så langt, sier regiondirektør for bedriftsmarkedet i SpareBank 1 SR-Bank, Erik Throndsen.

SpareBank 1 SR-bank er landets nest største norskeide bank. På Vestlandet, det vil si ­Hordaland, Rogaland og Vest-Agder, har de lånt ut 60 milliarder kroner til bedriftsmarkedet, og cirka 20 av disse er lånt ut til næringseiendom.

Banken etablerte seg i Bergen i 2006, og har i dag lånt ut cirka 10 milliarder kroner til bedrif­ ter i Hordaland. 3 av disse 10 milliardene har de lånt ut til næringseiendom. Banken har nå en markedsandel på 6 prosent, men de er altså sultne på mer.

- Vi har ambisjon om å øke denne markeds­ andelen betydelig i årene som kommer, sier Throndsen.

Størrelse er ikke et problem. Ifølge bank­ sjefen har de ikke bare vilje, men også evne til å satse fremover.

- Størrelse vil normalt sett ikke vært et problem. Vi har lokalt løftet prosjekter på over 500 millioner kroner, sier Throndsen.

Dette betyr selvfølgelig ikke at man automatisk får ja fra banken. Før hvert lånedokument som sendes ut gjør banken en grundig vurdering både av prosjektet, men også de som står bak.

- Vi ser mye på hvem som er driverne og eierne av prosjektet. En god leder kan dra i land et dårlig prosjekt, mens en dårlig leder kan ruinere det som i utgangspunktet var et godt prosjekt, sier Throndsen.

Det er også årsaken til at de tradisjonelt vært restriktive der hvor det kun har vært finansielle aktører inne.

- Vi er opptatt av at de som går inn i eiendoms­ prosjekter vet hva de holder på med. Eiendom er en krevende bransje, og mange undervur­ derer dette. Vi har flere eksempler på at gode prosjekter har blitt ødelagt av dårlige ledere.

Med riktig eier og et godt prosjekt, så kan vi være villig til å ta større risiko enn det vi normalt ville gjort, sier Throndsen.

dommen. Hvorfor ønsker vedkommende å kjøpe og hva ligger bak selgers vurderinger om å selge. Det er en erkjennelse at det gjøres flere gode salg enn gode kjøp, og slike strategiske vurderinger er derfor viktig, sier Throndsen.

I forhold til næringseiendom er det for dem viktig å også vite hva leietakerne er på jakt etter.

- Her er det svært nyttig å ha en egen avdeling for næringsmegling ”in house”, sier ­Th rondsen­ som viser til at banken i 2012 etablerte ­Eiendomsmegler 1 Næring, som både selger og leier ut næringseiendommer i Hordaland.

Throndsen forteller at han ser noen ­u tfordringer i det bergenske eiendoms­ markedet. Det handler først og fremst om at de profesjonelle leietakerne er på jakt etter nye og moderne lokaler med god ­beliggenhet.

Lokaler som ikke kan skilte med slike ­k valiteter havner dermed fort i bakleksa.

- Skal slike eiendommer forbli attraktive må de enten oppgraderes eller transformeres til annet formål. Vi er ikke avvisende til slike prosjekter, sier Throndsen.

Trenger Bybane mot nord. Han peker også på at en del av regionen har trafikale utfordringer.

I noen av områdene er problemene forbigående, mens andre områder er avhengige av hva som skjer med Bybanen.

- Det bekymrer meg at Bybanens trasé mot Åsane ser ut til å bli et stort lerret å bleke.

At en bydel med et så stort innbyggerantall skal stå på vent fordi politikerne ikke klarer å bli enige er trist. Man ser hva som har skjedd langs traseen sørover. Den samme ­fortettingen med bolig og næring ville man fått nordover også, og det er en utvikling Bergen trenger, sier Throndsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Flere gode salg enn gode kjøp. Når det gjelder hvilke type prosjekter de er interessert i så spiller faktorer som beliggenhet og ­kommunikasjon en avgjørende rolle.

- Før vi går inn på noe som helst tar vi en skikkelig runde med den potensielle kjøperen av eien­ NOVEMBER 2014 | 7 |

39

MODERNE LOKALER TIL LEIE I BERGEN

– Med god parkeringsdekning

Vi totalrenoverer – Folke Bernadottesvei 40, Fyllingsdalen

Ledig areal: Fra 1000 – 14 500 m2 ▪ Flott eiendom med sentral beliggenhet

▪ Stor fleksibilitet og arealeffektivitet ▪ Flotte fellesområder med kantine

▪ Totalrehabilitering til 2015-bygg

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering

▪ Lavenergibygg

▪ Meget god parkeringsdekning

▪ «Very good» i Breeam Nor

▪ Ledig 4. kvartal 2015

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Vi totalrenoverer – Sandslimarka 55, Sandsli

Ledig areal: Fra 700 til 12 300 m2 ▪ Meget sentral beliggende

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering

kontoreiendom på Sandsli

▪ Nyoppusset og spennende kantine

▪ Kun 5 min. fra flyplassen ▪ Bygget totalrehabiliteres

▪ Meget god parkeringsdekning med ca 300 plasser

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring AS og forvalter ca 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell.

For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer: www.leietakerdnb.no

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Straume | Nesttun | Åsane | E eiendom@fanasparebank.no

Laksevåg

Redigert bilde

Næringsområde med 4 næringsbygg og dypvannskai til leie

Eiendommen har en flott beliggenhet helt i sjøkanten på Laksevåg. Dette gir et unikt og maritimt arbeidsmiljø.

Nåværende leietakere er Det Norske Veritas.

Eiendommen består av 4 bygg, asfalterte uteområder og dypvannskai. Det er 100 parkeringsplasser tilhørende eiendommen.

Bygg A: Kontorbygg, over 4 etasjer med heis, inneholder kontorer og åpne kontorlandskap.

Kantine. Totalt areal: 3800 kvm.

Bygg B: Kombinasjonsbygg på ett plan, inneholder noe kontorer, åpne arealer for lettere industri/ laboratorier el., samt lager/produksjon med takhøyde inntil 5 meter. Totalt areal: 1450 kvm.

Bygg C: Kontorbygg over 3 etasjer, inneholder kontorer, større rom (laboratorier el.) Gangbro til bygg D. Totalt areal: 850 kvm Bygg D: Kombinasjonsbygg over 2 etasjer, inneholder åpne arealer/laboratorier, samt høylager/flerbrukshall med kjøreporter og takhøyde 8 m. Heis i bygget, samt gangbro til bygg C. Totalt areal: 1250 kvm.

Eiendommen er ledig fra oktober 2016.

Anette Haaland, næringsmegler E anette.haaland@fanasparebank.no T 55 91 99 59 | M 982 12 268

Adresse: Johan Berentsens vei 109-111 Totalt areal: 7350 kvm.

Tomteareal: 11 670 kvm.

LEDIG VERKSTED I HJORTLANDSVEIEN 1 767 m² verksted 80 m² kontor 9 m takhøyde God parkering

Rasmussen Eiendom AS

KONTAKT

Rune Markussen, Tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

LEDIGE KONTOR I LEDIG KONTOR I FJØSANGERVEIEN 70 HJORTLANDSVEIEN 1 100 m² kontor - 2. etasje Ideell plassering i forhold til hovedveier i Bergensområdet. God parkering med heis rett fra garasjen.

Gangavstand til Bybanen.

104 m² kontor (kan deles) God parkering

Rasmussen Eiendom AS

KONTAKT

Rune Markussen, Tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

OS

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

Os

46

||67 || SEPTEMBER NOVEMBER 2014

MARKED

BYGGER: FAV Eiendom går snart i gang med et nybygg i Kanalveien, et område som ifølge eiendomssjef Odd Fondevik, har utviklet seg svært positivt de siste årene

06

01

NÆRINGSKORRIDOREN &SOLHEIMSVIKEN

BERGEN SENTRUM

Klart for nok et nybygg i Kanalveien Kanalveien er inne i en positiv utvikling, og om noen måneder setter FAV Eiendom i gang byggingen av sitt nye kontorbygg i Kanalveien.

- Vi er i forhandlinger med leietakere, og slik som det ser ut nå, så går vi i gang med ­byggingen i januar eller februar, sier eiendoms­sjef i FAV Eiendom, Odd Fondevik.

Ideell plassering. Nybygget er på rundt 11.000 kvadratmeter, og bil bli knyttet sammen med nabobygget, Kanalveien 62, både under og over bakken. Under bakken blir det felles parkeringsplasser for de to byggene, mens over bakken kommer det en gangbro. Dette knyttet de to byggene sammen, noe som også muliggjør felles ny kantine.

Fondevik vil ikke ut med hvem de forhandler med, men forteller at det er store og seriøse leietakere. Første etasje er enda ikke leid ut, men etterspørselen etter denne typen lokaler i dette området skal være stor.

- Kanalveien har hatt en fantastisk fin ut­ vikling. De aktørene som er i området er ­seriøse og langsiktige. Mange ser også for­delen ved å ligge midt i byen med god tilgjengelighet til alle andre kanter av byen. K ­ analveien er en ideell plassering for ­selskaper som er litt på farten, sier Fondevik.

40.000 meter. Nybygget som de går i gang med er bare ett av nybyggene som har reist seg i dette området de siste årene. Sist ut var Rasmussen Eiendoms kontorbygg i Kanal­ veien 11 som ble åpnet tidligere i år. I fjor åpnet siste byggetrinn i Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen ved Tine Meierier.

I ­nordre enden av Kanalveien er også Bara ­Eiendom i ferd med å realisere Kronstad­ parken. Det planlegges også en rekke andre nybygg i området, spesielt i forbindelse med Mindebyen, men dette ligger noen lenger frem i tid.

NOVEMBER 2014 SEPTEMBER 2014 || 76||

FAV Eiendom er i bergensk målestokk et ­relativt stort eiendomsselskap. Samlet har de en eiendomsmasse på rundt 100.000 kvadratmeter, rundt 40.000 av disse er i Kanalveien. Det meste av dette er kontor i kombinasjon med handel, men de har også noe undervisningslokaler. De eier også tomten mellom Tine og NRK, hvor utviklings­ potensialet er stort.

Leiepriser. Leieprisene i Kanalveien varierer veldig. Nybygg ligger ifølge Fondevik på rundt cirka 1800 kroner kvadratmeteren pluss huskostnader.

- Når vi bygger, så bygger vi det ferdig ut­ vendig, og så kommer leietakerne inn og velger hvilke overflater de ønsker. Snittprisen på slike nybygg i dette området ligger nok på rundt cirka 1800 kroner kvadratmeteren, men for de som ønsker spesielt gode kvaliteter blir prisen noe høyere, sier Fondevik.

Går man på eldre bygg er prisene helt ­annerledes.

- For kontor snakker vi da fra rundt 1200 til 1600 kroner kvadratmeteren. Eldre lokaler, som ligger på bakkeplan, ligger noe høyere i pris enn eldre kontorlokaler, sier Fondevik.

Stigende i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler be­ gynner prisene nå å nærme seg 3000 kroner kvadratmeteren.

Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leieprisene også varierer svært mye. De aller fleste loka­ lene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter.

De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard og har bedt huseier om å oppgradere med eksklusiv parkett på gulvene og generelt svært gode kvaliteter, begynner nå å nærmes seg 3000 kroner kvadratmeteren.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

2700,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

47

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen olje­ relaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå ­begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som oljeog gasslokasjonen i Bergen. Denne ­statusen kommer de nok til å beholde, men flere ­selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er ­imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt ­selskap som er en sammenslåing av ­Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en ­sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør­ tunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ­y tterligere 60.000 kvadratmeter i samme området.

Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for F ­ lesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av ­kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste ­selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og ­gassbransjen.

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS 2000,-

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­ korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle p ­ lanene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanal­veien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R ­ iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. ­Dette ­området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som ­området som ligger fra og med Solheimsviken og ­sydover fra Danmarksplass, langs ­Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­k revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ­ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

PRISUTVIKLING Svakt stigende

48

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stigende

| 6 | SEPTEMBER 2014

MARKED LEIEPRISER

05

06

07

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en løsning i siktet kan næringslivet tenke lang­ siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk­ kirurger og et helt sykehus. Ingen andre ­steder i Bergen er samlingen av helse­ personell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­ rustet og mange har ønsket seg til sentrums­ lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendoms­ selskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 ­k vadratmeter næringsareal i Fyllings­ dalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke ­Bernadottesvei 40 er eid av DNB Nærings­ eiendom og f­ oreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en opp­gradering i forhold til materialvalg og m ­ iljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Nærings­eiendom jakter nå på leietakere.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig ­kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke ­store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av ­Bergen er vår region den ledende driftsbyen i ­l andet.

Mange av selskapene er ­konsentrert i ­området rundt CCB, hvor det også for øye­ blikket foregår en storstilt utbygging. Ut­ byggingen på Straume er godt i gang i henhold til vedtak i Fjell kommunestyret i 2011. Det er Sartor Holding AS som står i spissen for utbyggingen sammen med blant andre Olav Thon Gruppen. Liegruppens planer for Nordre Bildøy ble vedtatt i Fjell kommunestyre i september 2014 og iverksettelse er planlagt nærmere 2020. Hele utbyggingsområdet på Straume og Bildøy kalles Sotra Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2100,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1100 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

SEPTEMBER 2014 | 6 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

49

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorvei­ forbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest ­voksende kommunene i landet. Den nye motor­veien som ligger inne i Nasjonal ­transportplan vil trolig ikke legge en d ­ emper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en ­løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende ­bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene ­kontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjons­ lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietaker­ massen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det ­samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendoms­magasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­ meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

50

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

||67 || SEPTEMBER NOVEMBER 2014

MARKED LEIEPRISER

11

12

13

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum.

Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt ­attraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegre­ neset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne.

Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner ­k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en ut­ preget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­ lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­ utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

NOVEMBER 2014 SEPTEMBER 2014 || 76||

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

51

Alle på ett sted. E-Indeksen

er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted.

Enkelt, oversiktlig og greit.

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendom

DNB Næringseiendom AS

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Liegruppen Eiendom As

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

Grønamyrvegen 2 5353 STRAUME TLF: 56 31 68 68

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

www.liegruppen.no

Utvikler Verdier

Odfjell Eiendom

Rasmussen Eiendom

Zurhaar & Rubb AS

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen TLF: 55 21 50 00 EPOST: ko@odfjell-eiendom.no www.odfjell-eiendom.no

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Østre Nesttunvei 20, 6.etg TLF: 55 11 22 50 EPOST: firmapost@zurhaarrubb.no www.zurhaarrubb.no

52

Zurhaar & Rubb AS har som hovedmål å ­erverve, utvikle og drive næringseiendommer av høy standard.

| 7 | NOVEMBER 2014

INDEX

LEVERANDØR

Hole Glass AS

TEKNISKE ENTREPRENØRER

Hole Lås AS

Multiconsult

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55 92 20 80 EPOST: post@holelas.no www.holelas.no

Nesttunbrekka 99 5221 NESTTUN TLF: 55 62 37 00 EPOST: www.multiconsult.no

multiconsult.no

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55282920 EPOST: eh@holeglass.no www.holeglass.no

Totalansvar for komplekse prosjekter.

ADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge Advokatfirma DA

Steenstrup Stordrange

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@kluge.no

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

NOVEMBER 2014 | 7 |

TLF: 55 30 10 00

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA Bryggen 15 5003 Bergen

www.hammervollpind.no Alle våre advokater har bred erfaring fra Eiendomsmarkedet – trolig Bergens største miljø av eiendomsadvokater.

Advokatfirmaet Thommessen AS

www.steenstrup.no

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

53

FINANS

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Sparebanken Vest Kaigaten 4 5020 BERGEN Jon Arild Hellebust TLF: 41235878 EPOST: Jon.Hellebust@spv.no www.spv.no Sparebanken Vest skal gjennom profesjonell bankdrift være en drivkraft for nærings- og samfunnsutvikling på Vestlandet

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Newsec AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8.

5020 Bergen.

Tlf. 55 55 33 50 www.kyte.no

Conrad Mohrsvei 23 A 5072 BERGEN TLF: 91149589 loo@newsectm.no www.newsec.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Vestlandets ledende næringsmegler.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

DRIFT/FORVALTNING

Bergen Eiendomsforvaltning AS

Coor Service Management Bergen AS

Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

Møllendalsveien 63 5009 Bergen e-post: andre.ekrem@coorno.com www.coor.no

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

Nordens ledende serviceleverandør.

54

| 7 | NOVEMBER 2014

KOMMENTAR

NYE AKTØRER STILLER HØYERE KRAV TIL SELGER KJETIL HÅVARDSTUN STATSAUTORISERT REVISORSENIOR MANAGER – EY

TRULS NESSLIN STATSAUTORISERT REVISOR- MANAGER – EY

For en tid tilbake ble vi ­kontaktet av en utenlandsk investor som ønsket at vi skulle ­gjennomgå et prospekt for en næringseiendom han vurderte å kjøpe.

Han hadde mottatt prospektet og noe til­ leggsinformasjon fra selger. I våre innledende samtaler ble det tatt opp forhold som isolert sett kunne virke ubetydelige, men hva hadde det som kjøper ble presentert for egentlig å si for prisen på aksjene han vurderte å kjøpe? De underliggende momentene som medførte et «rødt flagg» var knyttet til inngåtte leiekon­ trakter på bygget og indikerte at det burde hensyntas i budet, men hvordan?

Næringseiendom i Norge eies som hoved­ regel i et single-purpose aksjeselskap. ­Begrunnelsen for denne eierformen kan i hoved­sak forklares med 27 % gevinst­ beskatning ved salg av eiendom, samt dokument­avgift på 2,5 % som avkreves kjøper når hjemmelen skifter eier. Med dagens ­norske skatte­regler er selskap fra et EØS-land som selger aksjer eller andeler i et ­selskap innenfor EØS fritatt for gevinst­ beskatning. Videre unngås dokumentavgift når det er aksjer i eiendomsselskap som skifter eier, mens eiendommen forblir eiet av samme juridiske enhet. Ulempen for kjøper ved å gjennomføre en eiendomstransak­ sjon ved kjøp av aksjer, er at kjøper ikke får oppskrevet skattemessig inngangsverdi­ er når prisen er høyere enn ­eksisterende avskrivning­sgrunnlag. Hovedregelen er likevel at ­eiendommer overdras i form av et aksje­selskap. Dette var også tilfellet i vårt eksempel.

Denne selskapsstrukturen medfører at verd­ settelsen av vederlaget ved en eiendoms­ transaksjon ikke bare må hensynta verdien på selve eiendommen, men også andre eiendeler NOVEMBER 2014 | 7 |

og rettigheter, gjeld og forpliktelser som måtte ligge i eiendomsselskapet.

En utfordring vi spesielt ser for uten­ landske investorer er den relativt korte transaksjons­prosessen. For mange er dette et vesentlig problem, da man ikke har den nødvendige kjennskapen til markedet og tilliten til ­involverte aktører. Gjennom en godt strukturert salgsprosess kan selger bidra til å r­ edusere kjøpers risiko og dermed tilrette­legge for flere budgivere og oppnå en bedre pris. Forberedelsene til et salg bør begynne i god tid og man bør blant annet vurdere å se nærmere på selskapsstruktur, hjemmels­forhold, kontraktsmessige forhold, skatte- og avgiftsmessige problem­stillinger, ut­arbeidelse av salgsdokumentasjon og datarom. Selgers dokumentasjon skal danne grunnlaget for budet og bør omfatte all informasjon som er av interesse for kjøper.

Kjøper på sin side har ansvar for å gjennomgå den informasjon selger presenterer. Hvis ikke kjøper tar forbehold eller inntar presiseringer i sitt bud, kan man bli bundet på grunnlag av det materialet som er lagt frem. Det er dermed viktig at kjøper er tydelig med hensyn til forutsetninger for budet (kontraktsvilkår, leieinntekter, due diligence, eierkostnader o.l.).

Det var ikke gjennomført noen strukturert salgsprosess i vårt tilfelle og informasjonen var delvis vanskelig tilgjengelig. Vår klient ønsket dermed bistand med å gjennomgå den informasjon han hadde fått oversendt fra s­ elger. Han var spesielt opptatt av den langsiktige effekten av momentene som ble tatt opp i de innledende samtalene.

Ofte ser man at verdivurdering av fast ­eiendom fokuserer på eksisterende leie­ kontrakter og dagens markedsleie, mens man i mindre grad fokuserer på om den sistnevnte er forenelig med en langsiktig tilbuds- /etter­ spørselsbalanse i markedet. I beste fall ligger en forventning om endring i markedsleie innbakt i avkastningskravet.

Å feilaktig anta at dagens markedsleie er re­ presentativ for resten av investeringens leve­ tid, kan få store konsekvenser for lønnsom­ heten. Dersom vi ser for oss en eksplisitt periode på fem år og fem års gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontrakter (forutsetninger: jevn fordeling, maks lengde på 10 år og markedspris) vil 30 % av verdien på eiendommen komme fra disse ­kontraktene.

Videre vil ytterligere 13 % av nåverdien komme fra nye kontrakter i den eksplisitte ­perioden og hele 57 % av nåverdien komme fra terminalleddet. I praksis ser vi gjerne også at gjenværende leieperiode kan være kortere.

I vårt tilfelle ble det tidlig avdekket en klausul i leiekontrakten (10 års løpetid + 10 år opsjon) som innebar en justering av årlige leie­ inntekter med mindre enn markedsmessig justering fra år 5. Vår kunde etterspurte in­formasjon om sannsynligheten for at ­opsjonen ville bli benyttet, samt sannsynlig nivå på oppussing og leietakertilpasninger dersom det skulle bli et skifte av leietaker.

Dette var opplysninger som selger ikke hadde forberedt og som til slutt fikk vesentlig ­betydning for prisen.

Vår observasjon underbygger noe vi har sett over tid, nemlig en større spredning i kjøper­ gruppen i Bergen. I tillegg til de tradisjonelle eiendomsinvestorene registrerer vi en økt interesse fra utenlandske aktører, fond og eiendomssyndikater. Denne kjøpergruppen stiller høye krav til selger i en salgsprosess. Er denne strukturert og profesjonelt tilrettelagt, vil det kunne være avgjørende for den prisen man til slutt oppnår.

55

MYE USIKKERHET KNYTTET TIL SALG AV EIENDOM Høyesterett satt en stopper for ligningsmyndighetens bruk av den ulovfestede gjennom­ skjæringsregelen når skatte­ yteren benytter fisjon som mellom­ledd for å komme i posisjon til å selge virksomhet skattefritt ved salg av aksjer.

Eier av fast eiendom vil normalt på et tidspunkt vurdere salg av eiendommen.

Dersom en har eid eiendommen i mange år, vil eiendommen høyst sannsynlig ha steget mye i verdi, og en ønsker kanskje å hente ut for­tjenesten. Et salg av eiendommen kan i­ midlertid utløse en betydelig gevinst­ beskatning, noe som igjen kan gjøre dette ­alternativet mindre lukrativt.

En gunstig skattemessig løsning vil i en slik situasjon være å selge eiendommen som et aksjeselskap. Måten dette kan gjøres på, er å fisjonere ut eiendommen som skal selges, i et eget selskap («Singel Purpose»-selskap).

Denne løsningen er skattemessig gunstig fordi aksjeselskapers salg av aksjer ved gevinst er fritatt for skatteplikt med hjemmel i skatteloven § 2-38. I dagligtalen mer kjent som «fritaksmodellen». Videre kan fisjon av et aksjeselskap skje uten skatteplikt når vilkårene i skatteloven kap. 11 er oppfylt.

En praktisk utfordring ved denne transaksjons­formen har vært at lignings­ myndighetene i flere forhåndsuttalelser har ment at bruken av ordningen har vært illojal, og at ordningen gir skattefordeler som er i strid med formålet bak skatteloven. Lignings­ myndigheten har derfor benyttet den ulov­ festede gjennomskjæringsregelen for likevel å kunne foreta gevinstbeskatning, gjennom å beskatte aksjesalget som et rent eiendoms­ salg på selskapets hånd. Det har derfor vært mye usikkerhet knyttet til denne ordningen.

En avklaring av dette spørsmålet kom ved dom av Høyesterett avsagt den 12. mars i år (Rt-2014-227). Dommen innebærer at en nå kan strukturere en eiendomshandel ved å gjennomføre fisjoner og fusjoner, etter­ fulgt av et salg av aksjer, uten at reglene om gjennom­skjæring kommer til anvendelse.

ConocoPhillips Skandinavia AS gikk til søks­

56

mål mot staten etter å ha fått et lignings­ vedtak, der selskapet ble skattlagt for gevinst etter eiendomssalg foretatt etter gjennom­ ført fisjon. Faktum i saken var at Conoco­ Phillips den 1. januar 2005 inngikk avtale om salg av en kontorbygning. I februar 2005 ble ConocoPhillips Investment AS fisjonert, slik at eiendommen var den eneste eiendelen som lå igjen i det overdragende selskapet. Øvrige eiendeler ble utfisjonert i det over­takende selskap ConocoPhillips Investment AS. ­A ksjene i selskapet der eiendommen lå ble solgt til kjøper den 1. mai 2005.

Staten argumenterte for, som Skatte­ direktoratet tidligere har gjort i sine forhånd­u ttalelser, at en slik innordning etter en helhetsvurdering fremsto som en illojal omgåelse av skattelovgivningen, da h ­ ensikten kun var å spare skatt. Staten aksepterte ­imidlertid at aksjegevinsten ville ha vært skattefri dersom eiendoms­selskapet i hele sin levetid hadde vært et «single purpose»-­selskap, med eiendommen som eneste eiendel. Staten fikk ikke medhold i sine anførsler for Høyesterett, og ligningsvedtaket ble opphevet.

SVEIN Å. BERGSET ADVOKAT (H)/PARTNER, ADVOKATFIRMAET RIISA & CO

Høyesterett la til slutt avgjørende vekt på at lovgiver har vært klar over at næringslivet har innrettet seg etter fritaksmetoden, og at salg av fast eiendom i utstrakt grad skjer ved salg av aksjer. Lovgiver har likevel valgt å ikke gjøre noe for å motvirke dette. Høyeste­ retts mente da at ligningsmyndighetene og domstolene, burde være varsomme med å anvende gjennom­skjæringsregelen, ved lovlig tilpasning til fritaksmodellen. Hensynet til forutberegnelige regler på skatterettens område stod også sentralt. Det var derfor ikke grunnlag for gjennomskjæring i det aktuelle tilfellet.

Skattedirektoratet har tatt Høyesteretts dom til etterretning og uttaler i doms­kommentar av 31. mars 2014: at «For fremtiden legger Skattedirektoratet til grunn at den ulov­ festede gjennomskjæringsregelen ikke kommer til anvendelse når skattyter benytter skattefri fisjon som mellomledd for å komme i posisjon til å selge innmat/virksomhet ved salg av aksjer».

Høyesterett la til grunn at grunnvilkåret for å nytte regelen om gjennomskjæring, er at det hovedsaklige motivet for transaksjonen må være å spare skatt. Det var ikke tvilsomt at dette vilkåret var oppfylt i denne saken.

Deretter vurderte Høyesterett formålet bak skattereglene og kom til at transaksjonen ikke var i strid med formålet. Ved av­hendelse av fast eiendom har en valget mellom to trans­ aksjonsformer. Enten salg av ­eiendommen som sådan, eller salg av aksjer. Ved salg av aksjer er fisjon et naturlig mellomledd, som må gjennomføres, om ikke eiendommen allerede ligger i et «single purpose»-selskap.

Verken aksjesalget eller fisjonen kan da frem­ stå som illojal mot skattereglenes formål.

Videre forelå det på kjøper siden gode forretnings­messig grunner til å kjøpe ­aksjene i eiendomsselskapet, fremfor selve ­eiendommen.

Staten la i sin argumentasjon vesentlig vekt på den tidsmessige nærheten i transaksjonen, herunder at avtalen om salg var inngått før beslutningen om fisjon. Høyesterett mente at dette ikke var nok til å gi transaksjonen et illojalt preg.

| 7 | NOVEMBER 2014

Fullt møblert prosjektkontor – fleksibel leietid – ledig fra 01.04.2015 ToTalrenoverTe arealer

KonTorloKaler med 100 % sKreddersøm

mulig å leie lager

KanTine med servering av froKosT og lunsj

gymsal og nye garderober med dusj

egeT bybanesTopp fra 2016, 150 meTer fra inngangen

god parKering / el-bilog syKKelparKering

12,7 Km fra senTrum og 3,1 Km fra flesland

Kokstadveien 23, Bergen www.k23.no Kontaktperson Stephane B. Trotta Asset Manager M: +47 415 06 816 E: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

KYTE NÆRINGSMEGLING AS

Tlf: 997 47 171

ble Kyte Næringmegling AS kåret til den I undersøkelsen «Eiendomsbarometeret 2013» Dyktigste Næringsmegler i Bergen av ble Kyte Næringmegling AS kåret til den aktørene i eiendomsmarkedet.

Dyktigste Næringsmegler i Bergen av aktørene i eiendomsmarkedet.

Har du behov for rådgivning, verdivurdering, i Har du behov forbistand rådgivning, forbindelse med salg verdivurdering, bistand i eller utleie, med ta gjerne forbindelse salg kontakt forta engjerne eller utleie, samtale.for en kontakt samtale.

I 2013 ble det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for ca 2,8 milliarder kroner. Kyte Næringsmegling AS var Imegler/rådgiver 2013 ble det omsatt i Bergensregionen i overnæringseiendom 40 % av volumet, med en samlet for ca 2,8 milliarder kroner.

Kyte Næringsmegling AS var transaksjonsverdi på ca 1,2 milliarder kroner. I tillegg megler/rådgiver i over 40 % av volumet, med en samlet bistod vi med utleie av ca 41.000 kvm. transaksjonsverdi på ca 1,2 milliarder kroner. I tillegg bistod vi med utleie av ca 41.000 kvm.

I undersøkelsen «Eiendomsbarometeret 2013»

EIENDOMSMAGASINET | 7 | 2014

VESTLANDETS LEDENDE NÆRINGSMEGLER VESTLANDETS LEDENDE NÆRINGSMEGLER KYTE NÆRINGSMEGLING AS

post@eiendomsmagasinet.no www.eiendomsmagasinet.no

For nærmere informasjon om våre tjenester, ta kontakt med: For nærmere informasjon om våre tjenester, ta kontakt med: KyteNæringsmegling Næringsmegling Kyte AS:AS: 5555 5555 33 33 50 50 www.kyte.no www.kyte.no