Eiendomsmagasinet #8 2015 by Eiendomsmagasinet

SAUNDERS VIL SETTE BERGEN PÅ VERDENSKARTET

BERGEN 0 – STAVANGER 2,9 MRD 06 FRISTER LEIETAKERNE MED EGET SHOWROOM 10 BYGGER PASSIVHUS TIL HALV PRIS 18 TEMA VANSKELIG Å ETABLERE NYTT ARKITEKTKONTOR I BERGEN 28

FEBRUAR 2015 | 8 |

TETT PÅ DET BERGENSKE 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Foto: Glenn Røkeberg

TYDELIGE RÅD

Våre advokater gir råd om alt fra kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper, plan- og reguleringsspørsmål, til tvisteløsning. For å nevne noe. I nærmere nitti år har Thommessen tilbudt forretningsjuridisk ekspertise til våre eiendomsklienter på Vestlandet. Sammen finner vi de beste løsningene for deres forretningsvirksomhet. Med over 150 advokater fordelt på tre kontorer dekker vi våre klienters behov for rådgivningstjenester – både i dybden og i bredden.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

KONTAKTER

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen thommessen.no

Advokat Vidar Havsgård: 55 30 61 32 vha@thommessen.no Advokat Dagfinn Heradstveit: 55 30 61 50 dhe@thommessen.no

Profilannonse Eiendomsmagasinet Bergen helside AltD-15.indd 1

05.02.2015 13:15:34

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treﬀe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. På landsbasis har vi et av de største fagmiljøene innenfor fast eiendom og bygg og entreprise, bygd sten på sten, over flere tiår. I Bergen har vi siden etableringen i 1994 tilbudt denne kompetansen. Vi er et av de firmaene som har størst omsetning i byen når det gjelder eiendomstransaksjoner i 2013, vi behersker plan- og bygningsrett, og vi er ledende innenfor bygg- og entreprise. Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” I Bergen kan vi markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Harald S. Kobbe Partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 90 94 21 78 E-post: harald.kobbe@kluge.no

Inger Hygen Partner, Bergen, Fast eiendom Mobil: +47 92 80 22 62 E-post: inger.hygen@kluge.no

Steinulf Tungesvik Ass. partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 91 80 56 20 E-post: steinulf.tungesvik@kluge.no

Grethe Gullhaug Partner, Stavanger, Bygg og Entreprise Mobil: +47 95 22 86 26 E-post: grethe.gullhaug@kluge.no

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

INNHOLD

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

ANNONSESALG

Mistrol

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

DISTRIBUSJON

– Vi elsker å jobbe på prosjekter i Bergen, men samtidig er det en utfordring at prosjekter i andre byer ofte er mer spennende og visjonære. TROND GREVE, MIR 30

Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet. Copyright © Eiendomsmagasinet AS

Så vidt jeg kjenner til har det ikke det blitt solgt noen eiendommer i Bergen til internasjonale investorer i 2014.

PETTER GREVSTAD THEODORSEN, EIENDOMSMEGLER 1 NÆRING 06

NYHET

BERGEN 0 – STAVANGER 2,9 MRD

NYHET

FRISTER LEIETAKERNE MED EGET SHOWROOM

NYHET

NYKOMMERNE HAR DOBLET VOLUMET

NYHET

HALVERER AREALET VED Å FLYTTE TIL MEDIA CITY

NYHET

BYGGER PASSIVHUS TIL NESTEN HALV PRIS

PROFIL

VIL SETTE BERGE PÅ VERDENSKARTET

TEMA

NESTEN UMULIG Å ETABLERE NYTT ARKITEKTKONTOR I BERGEN

TEMA

ARKITEKTENE FORVENTER HØY FART I 2015

ALT PÅ ETT STED

HØYERE OG TETTERE?

E-INDEKS KOMMENTAR

| 8 | FEBRUAR 2015

LEDER

ARKITEKTUR – FORFENGELIGHET ELLER ET VERKTØY FOR VERDISKAPNING? Er arkitektur bare pynt og forfengelighet eller er det faktisk et verktøy som kan bidra til økt verdiskapning og suksess? Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

Temaet for den åttende utgaven av Eiendomsmagasiner er arkitektur, et tema til både glede og forargelse. For mens «arkitekttegnet» i forbindelse med eneboliger ofte fremstår som noe positivt og som kan bidra til å løfte verdien på en eiendom, så er inntrykket når man kommer til næringsbygg at det ofte er å anse som et nødvendig onde. Arkitektene står med sine kreative ideer i veien for en utbygger som ønsker flest mulig kvadratmeter per krone. Man ender dermed opp med kompromisser og bygger noe som er «godt nok», men ikke egnet til å bygge stolthet verken for huseier eller leietakere. Hvem er det da som ikke helt har skjønt det? En av de vi har snakket med i denne utgaven er arkitekt Todd Saunders. Han har tegnet eneboliger som har satt både ham, men også Bergen på kartet. Nå er ambisjonen hans å gjøre det samme med næringsbygg. Han mener selvfølgelig at god arkitektur er mye mer enn pynt. Ifølge ham kan nemlig god arkitektur være med å styrke et selskaps merkevare og dermed være en viktig del av selskapets forretningsstrategi. Så høye tanker om arkitektur er det nok få som har i Bergen. De fleste utbyggere, men også leietakere, har nok et mer praktisk forhold til eiendommene de eier og sitter i. Det handler om kroner per kvadratmeter og hvor mange ansatte man klarer å få plass til. Men hva om Saunders har rett? Hva om bygget og lokalene kan bidra til å øke selskapets verdiskapning? Hva om hver kvadratmeter bidrar positivt inn i selskapets regnskap? Hva går man da glipp av ved å sitte i en grå, kjedelig og anonym kasse?

FEBRUAR 2015 | 8 |

Det finnes flere eksempler på selskaper som tar dette svært alvorlig. Egen merkevare er viktig, og de ønsker ikke å degradere denne ved å holde til i anonyme næringsbygg som ikke sier noe om hvem de er. Apple er kroneksempelet. Lokalene de holder til i gjenspeiler produktene og selskapets identitet, og da sier det seg selv at de ikke kan sitte i grå og kjedelige bygg. Vi skulle ønske flere selskaper i Bergen tenkte litt mer som Apple. Da tror vi svært få ville se på det som greit å sitte i en grå, kjedelig boks. Signalene man sender til verden, dersom man anser det som greit å holde til et slikt bygg, er nemlig at man er et kjedelig selskap uten visjoner for fremtiden. Og slik er det vel de færreste som ønsker å fremstå?

LITE ATTRAKTIVT: Utlendingene har så langt ikke fattet interesse verken for Bergen eller Bryggen. I Stavanger handlet imidlertid utlendingene for 2,9 milliarder kroner i 2014.

BERGEN 0 – STAVANGER 2,9 MRD

Mens Stavanger i 2014 har opplevd en voldsom interesse fra internasjonale i nvestorer, så er de samme aktørene fraværende i Vestlandets hovedstad. TEKST TORGEIR HÅGØY - Så vidt jeg kjenner til har det ikke blitt solgt noen eiendommer i Bergen til internasjonale investorer i 2014, sier daglig leder av Eiendomsmegler 1 Næring i Bergen, Petter Grevstad Theodorsen. 5,5 milliarder. Ser vi til oljehovedstaden, bare noen timer ned langs med kysten, så er situasjonen plutselig en helt annen. Stavangermarkedet har opplevd en eksplosiv etterspørsel etter investeringsobjekter. Ifølge administrerende direktør i Eiendomsmegler 1 næring, Jan Inge Røyland, så ble det i 2014 solgt næringseiendommer til internasjonale aktører for rundt 2,9 milliarder kroner. Det er 2,9 milliarder mer enn i Bergen.

- Samlet transaksjonsvolum er på rundt 5 milliarder kroner. Tar vi også med transaksjoner på under 50 millioner kroner, så er vi oppe i rundt 5,5 milliarder kroner. Vi må mange år tilbake for å finne et lignende volum i Stavanger, sier Røyland. Utlendingene har i Stavanger altså stått for rundt 60 prosent av kjøpene. Har ikke til hensikt å selge. I Bergen har altså utlendingene glimret med sitt fravær. Ifølge Gravstad Theodorsen har dette flere årsaker. - For det første er leietakerne i Stavanger mer industrielle. Det er selskaper som BP og Statoil som leier store arealer. Samtidig bidrar innslaget av finansielle aktører til å gjøre eiendommene i Stavanger mer attraktive, sier Grevstad Theodorsen. Et slikt eksempel kan være Hinna Park som i høst ble solgt for 1,5 milliarder kroner til det svenske selskapet Niam. - I Stavanger har man de finansielle aktørene som utvikler eiendom for å få en gevinst. I Bergen er det i hovedsak lokale aktører som har bygget seg opp en portefølje av eiendommer, og de har ofte ikke til hensikt å selge, sier Grevstad Theodorsen.

Knappe 3 mrd. Når det gjelder transaksjonsmarkedet i Bergen, så ble det i 2014 et år helt på det jevne. Mens man i landet som helhet har hatt en brennhet marked, med et transaksjonsvolum på rundt 54 milliarder kroner, så ligger volumet i Bergen på noen lunde det samme som i fjor. Meglerne hadde tidlig troen på at volumet i Bergen vil ende opp på rundt 4 milliarder kroner, men dette har ikke skjedd. - Vi har tatt med det vi har funnet over 50 millioner kroner, og da havner vi på rundt 2,8 milliarder kroner. Vi er med andre ord cirka 1 milliarder under det vi hadde trodd, sier daglig leder av DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington. Det som drar opp volumet er Geir Hoves kjøp av 50 prosent av aksjene i Hotel Norge. Beløpet er ikke offentliggjort, men alle estimater havner på rundt 500 millioner kroner. Den andre store transaksjonen er salgene av Sparebanken vest sine gamle lokaler i Kaigaten og på Nedre Korskirkeallmenningen. Eiendommene ble solgt for i underkant av 300 millioner kroner.

| 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER

TRANSAKSJONSOVERSIKT: › Hotel Norge (50 prosent kjøpt av Geir Hove):

500 mill.

› Sparebanken vest: (kjøpt av Paulsen og Pedersen): 290 mill. › Dickensbygget (kjøpt av Jørgensenfamilien):

92 mill.

› Magnus Aasegården – kjøpt av Vico Næring AS:

59 mill. (antatt)

› Gågatebygget (kjøpt av Pedersen):

135 mill.

› Berstadhuset (50 prosent kjøpt av Broder Lund):

90 mill.

› EGD gården (selges av EGD Property):

70 mill.

› Profier: (Kjøpt av Lønne)

220 mill.

› Bøhmergaten 42-44: (kjøpt av Pedersen)

114 mill.

› Ulsmågvegen 7 (kjøpt av Midgard Gruppen)

100 mill. (antatt)

› Liamyrane 8: (kjøpt av hemmelig kjøper):

145 mill.

› Handelseiendom (ikke offisielt enda):

60-70 millioner

› Mesta: 60 mill. Solgt: 1955 millioner ( Listen er ikke komplett)

Det har også blitt solgt flere ærverdige bergenseiendommer. Dickensbygget, som Bara Eiendom hadde eid i en mannsalder ble solgt til en meget skarp yield. Det samme var også tilfelle for Magnus Aasegården. Eiendommene ble solgt for henholdsvis 92 og 60 millioner (estimat) kroner. Gågatehuset ble solgt i vår for rundt 135 millioner kroner. I tillegg har J. Berstad Eiendom (Wesfall Larsen) solgt seg ut av Berstadhuset, hvor den danske møbel og interiørkjeden Illum har flyttet inn i de tre nederste etasjene. J. Berstad Eiendom eide bygget sammen med Vidar Broder Lund, som nå har kjøpt ut førstnevnte. Bygget skal ha blitt verdsatt til 180 millioner kroner, noe som innebærer en salgspris på de 50 prosentene på rundt 90 millioner kroner.

I SPILL: › Sweco: 300 mill. › NRK: 220 mill. › Damsgårdsveien:

200 mill.

› Aibelbygget (det gamle):

150 mill.

› Åsane Storsenter:

1 mrd.

› Storaneset 12 (Indre Arna)

60 mill.

Potensielt utenfor sentrum:

1930 mill.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

FEBRUAR 2015 | 8 |

Kunnskap. Engasjement. Resultater. Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor eiendom, entreprise, restrukturering og tvisteløsning. Forretningsmessig verdiskaping sikres gjennom dyp innsikt, nært samarbeid og personlig engasjement for våre klienters virksomhet.

OSLO / BERGEN

hammervollpind.no

Scandic Flesland Airport Hotel Wikborg Rein har bistått utbygger i forhandlingene om leiekontrakt

Lokal rådgiver - internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt. Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte. Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innenfor næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå. Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for nærings-

eiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom.

- One of the most competent real estate law firms in the market Legal 500

Kontakt en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 55 552 bfs@wr.no HAAKON BLAAUW Tlf. +47 55 21 52 61 Mob. +47 905 54 064 hbl@wr.no GØRAN MJELDE AARVIK Tlf. +47 55 21 52 97 Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

www.wr.no

SHOWROOM: Et eget showroom skal friste potensielle leietakere til å signere hos Telenor Eiendom på Kokstad. Mellomrom er her representert ved daglig leder, Marlene Skjæveland (t.v.) og Mari Ekstrand som er arbeidsplassarkitekt. (Foto: Mellomrom)

| 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER

FRISTER LEIETAKERNE MED EGET SHOWROOM Kampen om leietakerne hardner til og flere kommer nå opp med kreative løsninger for å pirre leietakernes nysgjerrighet. TEKST TORGEIR HÅGØY - Dette skyldes en erkjennelse av at leietakerne ikke kommer gående forbi. Man må hente dem aktivt inn, sier daglig leder i Mellomrom, Marlene Skjæveland. Viser dem mulighetene. Selskapet er engasjert av Telenor Eiendom for å komme opp med ideer for hvordan de kan få leietakerne inn i selskapets lokaler på Kokstad. Telenor Eiendom har cirka 9000 ledige kvadratmeter etter at Statoil på høstparten flyttet ut og inn i egne lokaler. En av løsningene som Mellomrom kom opp med var å lage et showroom. - Her viser vi potensielle leietakerne hva de kan forvente seg dersom de signerer leiekontrakt hos Telenor Eiendom, sier Skjæveland. Av de 10.000 ledige kvadratmeterne har de cirka 400 kvadratmeter hvor de skal lage eksempler på arbeidsplasser, sosialsone og møterom. Mellomrom har også et tett samarbeid med anerkjente møbel og design-leverandører som utruster rommene slik at de skal fremstå svært tiltalende. - Dette er historiefortelling. Det handler om å lære de som kommer noe og å vise dem mulighetene. Når vi først har fått dem inn vil vi også sette oss ned sammen med dem og vise dem bilder og hvordan deres lokale kan bli, sier Skjæveland. Dette handler ikke bare om å få leietakerne til å se mulighetene, men ved hjelp av den kompetansen Mellomrom har på det å skape og utvikle velfungerende arbeidsplasser, kan leietakerne også få lokaler som er optimalisert for dere behov.

- Man må kjenne deres nåværende og fremtidige behov og dermed finne den løsnin- gen som passer best for dem, sier Skjæveland. Standarden må heves. Tiltaket kommer som en konsekvens av at leiemarkedet hardner til. Olje- og gassrelaterte selskaper nedbemanner og spesielt Kokstad- og Sandsliområdet, som har mange selskaper i dette segmentet, merker dette. Ledigheten er økende og noen aktører har til og med vært ute og annonsert med ett års gratis leie. Aibel som bygger nytt i det samme området må også leie ut store deler av lokalene som i utgangspunktet var tenkt til dem selv. Telenor Eiendom har i stedet for å tilby gratis leie valgt å legge mer arbeid i det å fange leietakernes oppmerksomhet. Skjæveland tror dette er en utvikling vi kommer til å se mer av fremover. - Når man ser på prospektene for ledige lokaler i Bergen, så er det ikke så mange som legger så mye i det. Det er svært enkel standard på prospektene og som regel er det bare litt informasjon om hvor mange ledige kvadratmeter de har, hvor lokalene er og en enkel beskrivelse av standarden. Vi har fått en rammeavtale med Telenor Eiendom for å hjelpe dem med slike prosjekter. Vi har også hjulpet Nordea og har også en avtale på et mindre prosjekt for Liegruppen gjennom Fana Sparebank Eiendom, sier Skjæveland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Har aldri blitt gjort før Daglig leder av Kyte Næringsmegling, Lars Morten Kyte, er megler for Telenor Eiendom. Han forteller at prosjektet på Kokstad er unikt. - Noe lignende som det som nå blir gjort har aldri blitt gjort i Bergen før, sier Kyte. Han vedgår at kampen om leietakerne hardner til og at ledigheten på Kokstad-området har vært økende. - Vi har ikke kommet dit at vi har gjort et dypdykk i hvor mye som er ledig, men at ledigheten er økende er det ingen tvil om, sier Kyte. En telling av lokalene som Eiendomsmagasinet har gjort viser at det for øyeblikket er 53.000 ledige kvadratmeter i Kokstad- og Sandsliområdet. Tellingen baserer seg på ledige arealer annonsert på Finn.no og tar bare med lokaler som er over 1000 kvadratmeter. Blant disse er det 24 ledige lokaliteter. Det største ledige arealer finner vi i DNB Næringseiendoms bygg på Sandsli. Her har de 12.300 kvadratmeter ledig. Bygget skal oppgraderes og ifølge DNB løftes opp til tidsmessig standard. På andreplass når det gjelder mest ledig areal er Telenorbygget med 9000 ledige kvadratmeter. Deretter kommer det nye Aibel-bygget, hvor oljeserviceselskapet nå må leie ut 8000 kvadratmeter. torgeir@eiendomsmagasinet.no

BERGEN EIENDOMSRÅDGIVNING AS – BERAS Kompetansesenter for bygg og eiendomsmarkedet Sertifisert for rådgivning innenfor eiendoms- og bygningsrelaterte fag • prosjektadministrative ytelser/byggherreombud • kulturminnedokumentasjon • tilstandsvurdering • verdivurdering

Øyjordveien 3, 5038 Bergen Tlf. 920 14 639

www.beras.no FEBRUAR 2015 | 8 |

BØR BLI BOLIG: Mange av de gamle kontorbyggene langs bybanetraseen bør konverteres til boliger. Det mener Rossy Addington i DNB Næringsmegling.

FLERE BYGG BØR KONVERTERES TIL BOLIG i oljebransjen er det også en overhengende fare for at ledigheten kan komme til å stige ytterligere. Med flyttingen av mediebedriftene og Sparebanken vest som flytter inn i nybygg er det langt fra usannsynlig at ledigheten lett passerer 200.000 kvadratmeter. Flere nybyggprosjekter i Fleslandsområdet vil på sikt også bidra til økende ledighet. Linstow planlegger i underkant av 200.000 nye kvadratmeter på Flesland og på Kokstadflaten er der store planer. I tillegg har andre aktører også planer i det samme området. Samlet er det snakk om nybygg på godt over 300.000 kvadratmeter. - I verste fall kan ledigheten dobles, selv om vi ikke anser det som veldig sannsynlig fordi flere av prosjektene ikke vil bli realisert uten at leietakerne er på plass, sier Addington.

Nybyggene kommer, og det kommer mange av dem. Eiere av eldre bygg bør derfor så raskt som mulig komme i gang med å konvertere eiendommene sine til boliger. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Man kan ikke konkurrere mot nybygg. Det er nye, arealeffektive og miljøvennlige bygg som etterspørres. De er bedre både når det gjelder kvalitet og beliggenhet. Med tanke på hvor mange nye bygg som kommer fremover vil det bli svært utfordrende å leie ut eldre bygningsmasse, sier leder av DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.

Må vurderes seriøst. Han mener at å renovere den eldre bygningsmassen og løfte den til dagens standard i mange tilfeller vil koste like mye som å bygge nytt. - Vi mener derfor at eldre bygg i størst mulig grad bør konverteres til bolig, sier Addington. Han påpeker at dette ikke bare er noe de synser om, men at det er en sterk oppfordring til en rekke av byens huseiere. - De må seriøst vurdere å konvertere fra kontor til bolig. De bør gå i gang med omreguleringsprosessen. Vi håper også at byens myndigheter ser med velvilje på slike prosjekter, sier Addington.

Langs Bybanen. Addington mener at spesielt eldre eiendommer langs Bybanetraseen bør vurderes for konvertering. - Mange av de nye kontorene vil ligge i Kokstad- og Flesland-området. Dette er et område som ligger innenfor flystøybestemmelser og man vil derfor ikke kunne bygge boliger i disse områdene. Eldre kontoreiendommer langs Bybanetraseen, som dermed kan mate disse kontorarbeidsplassene, vil derfor være attraktive og høyaktuelle for konvertering, sier Addington. Mange vil sikkert mene at de samme objektene burde kunne rehabiliteres til moderne, attraktive kontorlokaler. - I noen tilfeller vil de kanskje ha rett, men poenget er at det ofte koster like mye å renovere disse eiendommene som det koster å bygge nytt. Bærekonstruksjoner og søyler vil dessuten bidra til at selv om de løftes ikke vil kunne sammenlignes med nybygg, sier Addington. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Mye nytt. Hovedårsaken til at DNB mener dette er at ledigheten i Bergen er på vei oppover. Den lå i fjor høst på 7,5 prosent, men er nå i ferd med å klatre over 8 prosent. Med alt som skjer

| 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER

GRATIS: Ett års gratis leie, dersom du signerer for fem år er hva du kan få hos selskapet Space AS. (Foto: Space AS)

LOKKER MED ETT ÅRS GRATIS LEIE Kontorbygget Sandsliåsen 57 står snart uten leietakere. Nå frister eierne med ett års gratis leie. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Bakgrunnen er at det er et stort utbud av lokaler, og vi ser det som nødvendig å gjøre noe kreativt for å få inn nye leietakere, sier Johan Fredrik Odfjell i selskapet Space AS. Fritaket for ett års leie gjelder dersom leietaker signerer en fem års leieavtale. Alternativet til ett års leie er at de reduserer leiekostnadene med 20 prosent for den totale leieperioden. - Da vil vi legge oss på det som er ansett som gjengs leie i området, og så slå av 20 prosent på dette, sier Odfjell. Tomt om et år. Kontorlokalene beskrives i annonsen som attraktive. De cirka 5800 kvadratmeterne er fordelt inntil åtte kontorseksjoner med egen inngang. Det er 170 parkeringsplasser rett utenfor døren, opplegg for El-biler og egen sykkelparkering. I annonsen skrytes det også av en meget god kantine med fokus på økologiske matvarer, resepsjonstjeneste og vaktmester. Dagens største leietaker i bygget er ifølge Odfjell selskapet Aibel. De skal i 2015 flytte i eget bygg, og hele bygget vil fra slutten av neste år stå tomt. Den andre leietakeren er et selskap som heter CSC. Også de flytter ut. - Det har vært en viss interesse for bygget, men foreløpig er det ingen konkrete forespørsler, sier Odfjell. Uheldig. Næringsmegler hos Fana Sparebank Næringsmegling, Thor Torgersen, forteller at denne typen rabatter ikke er veldig vanlig i Bergen.  - Vi har ikke sett så mye av akkurat denne typen rabatter i Bergen tidligere, men vi er jo kjent med bidrag både i forhold til op�pussing og flytting og for så vidt lavere leie i en periode. Dette er en variant av dette, sier Torgersen.   Utleiers rabatt på ett års gratis leie i en femårs kontrakt er jo i realiteten 20 prosent rabatt FEBRUAR 2015 | 8 |

på leien. Dette viser vel at leiemarkedet for kontorlokaler er presset, mener Torgersen.  - Usikkerheten i oljeindustrien rammer også kontormarkedet. Jeg tror rabatten i dette eksempelet er et uttrykk for frykten markedet har for økende ledighet, sier Torgersen. Han får støtte fra Rossy Addington i DNB Næringsmegling. Han mener på generelt grunnlag at slike rabatter er uheldig for markedet. - I et større perspektiv er det ikke gunstig å dumpe prisen, verken for det enkelte bygget eller for det samlede utleiemarkedet i et område, sier Addington.

fremgangsmåtene de selv måtte ønsker. - Det er et tøft marked og man velger ulike former for rabatter. Vi har også rabatter, men de varierer i forhold til hva som er viktig for kundene, sier Hjelle. Hun tror bergensmarkedet fremover kommer til å merke økende ledighet, og at flere derfor vil bruke kreative løsninger for å få leietakerne på plass. - Man vil få fylt opp byggene sine, og da tar man i bruk en rekke ulike strategier, sier Hjelle, som ved årsskiftet sitter med 9000 ledige kvadratmeter i Telenor-bygget i Birkelandsskiftet. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Vil se flere slike eksempler. Telenor Eiendom er for tiden ute med rundt 9000 kvadratmeter kontorlokaler i nesten det samme området. Lin Hjelle mener at alle har sin form for rabatter og at utleier derfor står fritt til å velge de

NYKOMMERNE HAR DOBLET VOLUMET GOD START: Eiendomsmegler 1 Næring har fått en god start. Fredrik Stenevik, Kurt Furnes og Petter Grevstad Theodorsen er godt fornøyd.

På to år har Eiendomsmegler 1 Næringseiendom bygget seg opp til å bli en aktør å regne med i markedet for næringseiendom i Bergen. Fra å ha leid ut 6300 kvadratmeter i 2013 leide de i fjor ut 13.500 kvadratmeter. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Det har vært en ketchupeffekt, og både på salg og utleie hadde vi vinden i ryggen på tampen av fjoråret, sier næringsmegler Fredrik Stenevik. Det er først og fremst han som jobber med utleie hos Eiendomsmegler 1 Næringseiendom i Bergen. Fra å ha et utleievolum på 6300 kvadratmeter i 2013 doblet de altså, og vel så det i 2014. - Samlet utleid areal endte opp på 13.500 kvadratmeter. Mye av dette har vært industri- og kombinasjonslokaler, sier Stenevik. De to andre på kontoret, Kurt Furnes og Petter Grevstad Theodorsen konsentrerer seg mest om transaksjonsmarkedet. Også på dette området har de hatt en fin utvikling. - Vi solgte i 2013 eiendommer for rundt 430 millioner kroner. I fjor endte vi opp på 510 millioner kroner. Det er vi godt fornøyd med, sier Grevstad Theodorsen. Friskt pust. Meglerkontoret åpnet dørene i desember 2012 og har vært i full drift i vel to år. Selv om de er nykommere i markedet for næringseiendom, så har alle tre lang fartstid som meglere. Petter Grevstad Theodorsen og Kurt Furnes har begge jobbet i DNB tidligere, før de gikk til Proaktiv, og så altså til Eiendomsmegler 1 Næringseiendom. Fredrik Stenevik har også en fortid fra DNB, men kom sist fra Mesta Eiendom. - Vi forsøker å være et frisk pust inn i bransjen i Bergen. Vi har også et ønske om å være mer personlige og direkte enn det vi tror en del av de andre meglerne er, sier Stenvik, som legger til at de synes at konkurrentene er flinke. - Vi opplever at eiendomsaktørene har tatt godt i mot oss, og vi har den siste tiden sikret oss flere større oppdrag. Det viktigste for oss er ikke størrelsen på oppdragene, men at kundene våre er fornøyde, sier Grevstad Theodorsen.

Vil bli større. De tre har fremdeles et stykke vei å gå før de er oppe og slåss med de største. Mens de tre i 2014 solgte næringseiendommer og leide ut lokaler for til sammen 526 millioner kroner, så hadde Kyte Næringsmegling omtrent det dobbelte. DNB Næringsmegling oppgir ikke tall for totalvolum, men sier at de i 2014 leide ut cirka 22.000 kvadratmeter næringsareal. - Vi vet hvor vi ligger i forhold til de andre, og det er helt grei. Vi har en ambisjon om å vokse, men vi trenger ikke å være størst, sier Kurt Furnes. Stenevik legger til at det viktigste for dem er å ha fornøyde kunder, og derfor har de også et fokus på å ikke ta inn for mange kunder. - Vi ønsker for eksempel ikke ha mange kunder i det samme segmentet i det samme området. Da får man en lojalitetsutfordring i forhold til hvilke lokale man skal anbefale til en potensiell leietaker, sier Stenevik. torgeir@eiendomsmagasinet.no | 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER KAN GI HØYERE PRIS: En god rapport over eiendommens tilstand kan være med å øke verdien. Det mener Terje Haugan i Bergen Eiendomsrådgivning. (Foto: Bergen Eiendomsrådgivning)

STADIG FLERE BESTILLER TILSTANDSRAPPORT Stadig flere velger å legge alle kortene på bordet før de går til det skrittet å selge en næringseiendom. Det forteller leder i selskapet Bergen Eiendomsrådgivning (BERAS), Terje Haugan. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi har den siste tiden merket en tydelig økningen i etterspørselen etter tilstandsrapporter, sier daglig leder av BERAS, Terje Haugan. NAF-test for eiendom. En tilstandsrapport er ikke en takst eller en verdivurdering, men en analyse som avdekker feil og mangler, men også de mulighetene som ligger i eiendommen og bygningsmassen. Grunnen til at stadig flere velger å bestille slike analyser er ifølge Haugan at de ønsker å redusere egen, men først og fremst kjøpers risiko. - Det er meglers jobb å tilby eiendommen på en fristende måte, det er i alle fall den etablerte praksis. Men kompetansenivået hos kjøper og selger er forskjellig, og det er derfor hensiktsmessig for begge at omstendighetene ved eiendommen nedtegnes skriftlig og kommenteres av kyndige og på en måte som både kjøper og selger forstår. En tilstandsrapport er ment å være som en ”NAF-test” på et salgsobjekt, sier Haugan.

Kan gi høyere pris. Haugan påpeker at en Due diligence, som ofte gjennomføres etter at partene har blitt enige, men før man gir endelig signatur, er av og for økonomer. Kostnader knyttet til å få bygningen opp til lovens krav, herunder strenge forskrifter vedrørende brannsikring, kan bli en stor overraskelse for mange. - Å kjøpe eiendom er risikabelt. De fleste kjøperne klarer fint å bestemme seg for hva de ønsker å by for en eiendom, men den risikoen som ligger i både eiendom og bygningsmasse, for ikke å glemme de mulighetene som ligger der, kan med fordel eksponeres bedre av selger. Dersom selger kan bidra til å redusere kjøpers risiko, så blir vedkommende tryggere gjennom hele prosessen, og dermed kan det også være med å bidra til en høyere pris, sier Haugan. Han understreker at det ikke bare er alt det negative med en eiendom som blir trukket frem i slike sammenhenger. - Det kan også være at man gjennom en slik analyse avdekker muligheter som eier og selger ikke hadde tenkt på. Det kan være at et slitt kontorbygg burde blitt vurdert transformert til boliger på grunn av beliggenhet og dagens marked, samt at eiendommen er egnet for dette formålet. Dette er noe som bør være med i en slik tilstandsbeskrivelse, sier Haugan.

regel både tidkrevende og kostbart å gjøre opp for seg. - Feil og mangler som beskrives i forkant og som dermed inngår i en avtale prises normalt mye lavere under handelen enn som rettslige krav i ettertid. Det er veldig få som ønsker å bruke tid og energi på å parere krav fra kjøper i etterkant av et salg. Slike konflikter er bare til glede for byens takstmenn og kostbare advokater. Spander man heller de kronene som trengs for å gjøre kjøperne trygge, angi mulighetene og begrensningene med en gang, så gir man meglerne et godt salgsverktøy, nemlig den hele og fulle sannheten om eiendommen, sier Haugan. Også et verktøy for vedlikehold. Haugan mener at en slik tilstandsanalyse med tiltaksplaner ikke bare er et godt verktøy i forbindelse med et salg, men også et redskap for huseiere og gårdeiere for å ivareta sine plikter og eiendommens økonomiske resultater over tid. - Det er et godt verktøy som hjelper en til å ivareta eiendommen. Man får blant annet en oversikt over mangler som bør utbedres, hva som er i ok stand og hvilke muligheter man har, sier Haugan. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Dyrere i etterkant. Skulle det i ettertid vise seg at man som selger har holdt tilbake informasjon som man burde lagt frem blir det som

Strand har vært med å bygge Bergen siden 1960

FM Strand har blitt til en av regionens ledende entreprenørbedrifter. Arbeidstokken består av 70 erfarne forskallingssnekkere og jernbindere samt 25 funksjonærer. FM Strand påtar seg betongarbeid og andre entrepriseformer innen bygg og anlegg. FM Strand innehar sentralgodkjenning innen alle utførende arbeider i tiltaksklasse 3. Besøksadresse: Espehaugen 45, 5258 Blomsterdalen Tlf: 55 20 76 50 Telefax:, 55 20 76 51 E-post: post@strand-as.no www.fmgruppen.no/strand

FEBRUAR 2015 | 8 |

HALVERER AREALET VED Å FLYTTE TIL MEDIA CITY Byens største mediebedrifter reduserer leiearealet betydelig når de flytter inn i Media City. For noen snakker vi om bort i mot en halvering. TEKST TORGEIR HÅGØY

Veslemøy Tvedt Fredriksen, administrerende direktør i BA. (Foto: BA)

Ingen av mediehusene går ut med tall for hva de må betale i leiekostnader når de flytter inn i Media City. Dette skyldes at avtalene er fremforhandlet individuelt, og ingen vil derfor avsløre hva de har blitt enige med Entra om. At de sparer penger er imidlertid alle enige om. - Vi går ikke ut med absolutte tall, men vi reduserer kostnadene knyttet til arbeidslokaler med mellom 35 og 40 prosent, sier administrerende direktør i BA, Veslemøy Tvedt Fredriksen. Dette skyldes at de i Media City kan leie akkurat det arealet de trenger, samtidig som lokalene er langt mer arealeffektive enn arealene de i dag sitter i Christian Michelsensgate. - Leiearealet reduseres med mellom 40- til 50 prosent. Vi får lokaler som er bedre tilpasset vår drift. Vi får også et langt et bedre servicetilbud til våre ansatte enn det vi kan tilby i dag, Tvedt Fredriksen. Leier halvparten. Også Bergens Tidende sparer penger. De sitter i dag i et bygg som er eid av Nordea. Ifølge dem selv leier de i dag cirka 4000 kvadratmeter og har en leieavtale som går ut i 2017. I Media City leier de nesten bare halvparten så mye areal, 2400 kvadratmeter. - Det at vi reduserer leiearealet når vi flytter inn i Media City Bergen gir BT en kostnadsbesparelser på et sted mellom 30-40 prosent, sier administrerende direktør i Bergens Tidende, Siv Tveitnes. - Reduksjonen i leiekostnader handler først og fremst om at vi får mye mer effektive lokaler. Vi er i dag i et bygg med mange etasjer. Når vi

får ett plan i Media City vil arealutnyttelsen bli helt annerledes, sier Tveitnes.

Siv Juvik Tveitnes, administrerende direktør Bergens Tidende. (Foto: Tommy Ellingsen)

Millionbeløp. Også TV2 sparer betydelig ved å flytte. De reduserer leiearealet med 33 prosent når de flytter. - Jeg vil ikke være konkret på hvor mye vi sparer, men det er snakk om et årlig millionbeløp, sier prosjektleder for Media City hos TV2, Svein Ove Søreide. TV2 leier i dag lokaler i flere bygg på Nøstet. Når de flytter samlokaliserer de i ett lokale over to etasjer. - Vi skal leie hele femte og halve sjette etasje i Media City, sier Søreide. Det betyr at de i skal leie mellom 5000 og 6000 kvadratmeter et sted, pluss fellesareal. - Alle bedriftene som i dag leier lokaler og som derfor har mulighet til å sammenligne | 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER

TRANGT: Det var svært god oppslutning da Entra arrangerte fellesvisning i Media City-lokalene i Lars Hilles gate.

- Ser man på totalregnestykket og hva man får for dette, så mener vi at dette er et gunstig alternativ, sier markeds- og salgssjef i Entra, Anders Solaas. Interessen for å være en del av Media City er enorm og på en fellesvisning som Entra holdt i midten av januar var oppslutningen intet mindre enn overveldende. Over hundre ulike aktører møtte opp for å høre hva Entra hadde å si om mulighetene i det nye mediebygget. - Den store interessen fra leietakermarkedet sier oss at muligheten for å samlokaliseres under samme tak som medievirksomhetene i Bergen er attraktiv, og det tyder på at vi har truffet godt med produktet og konseptet. Så massiv interesse har vi aldri opplevd tidligere, sier regiondirektør Jorunn Nerheim i Entra.

leiekostnadene vil spare penger ved å flytte. Det viktigste er likevel at dette kommer til å bli helt fantastisk. Miljøet som vi kommer til å skape her vil være helt unikt, sier Søreide. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Entra vil ha over 4000 kroner meteren for Media City-lokaler En del av lokalene i Media City kan bli kontorhotell, hvor man kan leie en kontorplass hvor alt er inkludert. Prisen er 7000 kroner per hode per måned, eller over 4000 kroner kvadratmeteren.

FEBRUAR 2015 | 8 |

Må se på hva man får for pengene. Mediebedriftene legger beslag på rundt 35.000 kvadratmeter i bygget som samlet sett blir på over 45.000 kvadratmeter. Det betyr at det er rundt 10.000 ledige kvadratmeter i bygget. Et forslag fra Entra er også å lage et kontorhotell hvor mindre selskaper kan leie seg en kontorplass hvor alt er inkludert. Her får man egen pult, stol, internett, samt tilgang på et unikt nettverk. I prospektet som selskapet viste frem på fellesvisningen var en etasje satt av til dette formålet. Etasjen er på 487 kvadratmeter og, de ser for seg at det skal være plass til 34 arbeidsplasser. Hvert hode skal betale 7000 kroner per måned, noe som gir årlige leieinntekter for dette lokalet på 2,85 millioner kroner. Deler vi dette opp på antall kvadratmeter gir det en årlig leiekostnad på 5876 kroner per kvadratmeter. Man må imidlertid også regne med at hver enkelt medarbeider har en del fellesareal inkludert i leien. Hver enkelt plass i selve kontorarealer er på rundt 14 kvadratmeter, og la oss for enkelthets skyld si at fellesarealet er på seks kvadratmeter per medarbeider, slik at totalen blir 20 kvadratmeter. Samlet areal som de 34 hodene i etasjen må betale for er dermed 680 kvadratmeter. Det gir en kvadratmeterpris per medarbeider på 4191 kroner. Sammenlignet med leiepriser på andre nybygg i Bergen er dette stivt. Toppen ligger i dag på rundt 2600 kroner per kvadratmeter, men det må påpekes at hos Media City er alt inkludert i leieprisen.

Blir ikke riktig. - Å se på kvadratmeterprisen slik blir ikke riktig sier Solaas. Han mener at en må se på hva man faktisk får for leien. Ikke bare får man en ferdig møblert arbeidsplass, man får også tilgang til felles møterom og servicefunksjoner i egen etasje, samt tilgang til alle byggets fellesfasiliteter slik som bemannet velkomstsenter, post og varemottak, felles møteromsfasiliteter, restaurant med mer. - Og ikke minst blir en del av et miljø hvor man daglig møter både samarbeidspartnere og kunder, og får en unik mulighet til å markedsføre seg selv og sine produkter, sier Solaas. Han mener at dersom en del av de som i dag leier egne lokaler i sentrum av Bergen velger å leie seg inn i Media Citys kontorhotell, så vil de faktisk kunne spare penger på det. - I stedet for å leie et for større lokale et annet sted, så kan de leie arealeffektive lokaler her. Det vil kunne gi dem månedlige besparelser, sier Solaas. To års bindingstid. Det er ikke unormalt at leieprisen per kvadratmeter blir høy for slike kontorhoteller. Dette forsvares ofte med at fleksibiliteten er høy. Med høy fleksibilitet menes som regel at man har leieavtaler som kan sies opp med tre måneders varsel. I Media City legges det opp til at man må binde seg for to år. torgeir@eiendomsmagasinet.no

BYGGER PASSIVHUS TIL NESTEN HALV PRIS Passivhus koster ifølge byggstatistikk over 26.000 kroner kvadratmeteren, men på Kokstadflaten gjør de det for nesten halvparten. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Entreprisekostnaden på nybygget på Kokstadflaten er rundt 14-15.000 kroner kvadratmeteren eksklusiv merverdiavgift. Planering og bearbeiding av tomt er holdt utenom, sier administrerende direktør i Kokstadflaten, Frode C. Hoff. Trolig et av landets billigste. Prosjektet Kokstadflaten er prosjektet hvor Odfjell Drilling skal ha sitt nye hovedkontor. En entreprisekost på 14-15.000 kroner kvadratmeteren høres billig ut, men hvor billig eller dyrt er det egentlig? Å sammenligne bygg og prosjekter er nesten umulig fordi forutsetningene alltid vil være forskjellige. Vi har derfor sett i selskapet Bygganalyse sin årlige publikasjon, Norsk Prisbok. Dette er et oppslagsverk for norsk byggebransje, hvor de blant annet har oppdaterte prisdatabaser og kostnader vedrørende ulike byggeprosjekter. Når sivilingeniør i selskapet, Jostein Solberg, slår opp i prisboken kommer han frem til at passivhus har en entreprisekostnad på cirka 26.000 kroner per kvadratmeter. Dette er å anse som et gjennomsnitt, og et passivhus kan derfor være både billigere og dyrere. Et eksempel på det første finner vi altså på Kokstadflaten. Her bygger de for 11.000 til 12.000 kroner mindre per kvadratmeter enn det som Bygganalyse operer med som en gjennomsnittlig kostnad for denne typen bygg. Sivilingeniøren hos Bygganalyse lar seg derfor imponere av tallene til Kokstad Næringspark. - Da har de vært flinke. Trolig er dette ett av landet aller billigste passivhus, sier Solberg. Industrialisert produksjon. Det naturlige spørsmålet til Frode C. Hoff er selvfølgelig hvordan de klarer å bygge med så lave entreprisekostnader? - Dette handler om flere ting, men en av de viktigste faktorene er å industrialisere hele

produksjonen og velge riktig entrepriseoppdeling, sier Hoff. Dette innebærer at oppføringen av bygget skal skje mest mulig effektivt og likt det man forventer å finne på en fabrikk. Det skal være et byggeprosjekt etter samlebåndsprinsippet med godt avklarte grensesnitt mellom de forskjellige fagområdene. Dette er imidlertid lettere sagt enn gjort, og det er derfor brukt mye tid på å kvalitetssikre hele prosessen. - Det ligger 25 års erfaring bak, samt en kritisk holdning i forhold til om vi i hvert enkelt tilfelle har valgt den beste løsningen. En må fokusere like sterk på store som små løsninger. Vi har basert entrepriseoppdelingen mye på samhandlingskontrakter og et felles utviklingsarbeid med de ulike entreprenørene. Sammen har vi brukt tid på å finne de gode løsningene, sier Hoff. «Plug and play». En av nøkkelfaktorene er ifølge Hoff å velge ett entydig bæresystem som «leverer» mer enn bare bæring. I dette tilfellet fabrikkproduserte betongelementer som ivaretar både bæring, isolering og ytterfasade i ett og samme produkt. Det handler også om å redusere antallet bygningsdeler som skal bygges på stedet. Så mye som mulig har derfor blitt produsert ferdig på fabrikk og bare blitt montert på stedet. - Med cirka 220 deler, pluss taktekking har vi bygget en kontorfløy på cirka 1600 kvadratmeter. Med få deler reduserer vi ikke bare mulighetene for bygningstekniske feil, men bygger også langt mer effektivt. Fra fundamentet er på plass til man har tett hus med passivhusstandard tar det 25 dager, sier Hoff. Alle toaletter er for eksempel kabiner som kommer ferdigprodusert og som bare blitt satt på plass for tilkobling. Det samme gjelder for all VVS- og EL-installasjoner i himling knyttet til hver arbeidsplass. Dette er utviklet i samarbeid med byggets totaltekniske entreprenør TEVAS og produsert som ferdige moduler på fabrikk. - Det er «plugg and play». Selv om det er fokusert sterk på industriell produksjon trenger ikke bygget bli arkitektonisk «kjedelig». Her blir fasade både i polert betong, kobber båndtekking, trekledning og tegl, sier Hoff.

Ferdig om et år.Etter planen skal nybygget være ferdig første kvartal neste år. Cirka 70-80 prosent av bygget er leid ut og rundt 3-4000 kvadratmeter er ledig for eksterne leietakere. Selskapet har under utarbeidelse planer om flere prosjekter i det samme området og opplever markert interesse når en kan levere de kvaliteter vi nå legger opp til med dette prisnivået. - Vi opplever en klar interesse for nye bygg på grunn av de store mulighetene en her har for å oppnå arealeffektivitet og å få det absolutt siste innen energistyring ved bygget, sier Hoff. torgeir@eiendomsmagasinet.no . Dette er passivhus. Et passivhus er et hus som bruker lite energi til oppvarming. Hovedgrepene er passive tiltak som har lang levetid. Et passivhus er godt isolert, har svært lite luftlekkasjer, meget godt isolerte vinduer og dører og få eller ingen kuldebroer, samt et ventilasjonssystem som gjenvinner varmen.

| 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER 1. UTVENDIG GAVL

2. INNVENDIG GAVL - RØMNINGSDØR / YTTERVEGG

1) 100% ferdig bæring, isolasjon og fasade 100% vedlikeholdsfritt og Ikke behov for fasadestillas i byggeperioden

1) Kontroll på alle tekniske føring omkring en rømningsdør så som – Ledelys / EL- dørpumpe / Adgangskontrol / Brannmelder / Alarm Alle 30 rømningsdører sikret lik utførelse Entydig og koordinert plassering, god design og utført på fabrikk og ingen måling og produksjon på byggeplass. * -Minimal ekstrakostnad i produksjon av fasadelement

2) Utsparing for byggvarme + fremtidig utelyspunkt Ingen midlertidig løsninger 3) Gjengestag for enkelt feste av rømningstrapp. «plug& play» i innfesting av trapp 4) Utsparing for ledning til overvåkningskamera Ingen synlige ledninger på vegg 5) Øverste fasadeelement danner også gesimskant 100% klart grensesnitt for taktekking - Matriser har samme dimensjon som elementskjøt Massiv utførelse uten «legoklossoppdeling» - Gjerdete hjørner på fasadeelement Visuell høy presisjon/bearbeidelse på utførelse - 4 stk bygningselementer pr. 21m2 komplett fasade med bæring/isolering/vindu/fasade Byggeindustri.

2) Etablert inntrukket sokkel i fasadelement langs alle Yttervegger. En før brukt kapp av teppeflis og får ikke horisontale støvsamlende flater som på topp av gulvlister. Ingen ekstrakostnad i produksjon av element 3) Spikerslag for montering av vinduer / dør tilpasset karmbredde på vindu/dør Alle vinduer kan fuge inn og slipper montere foringer/lister på ca. 600 vinduer. (Kilde: Kokstadflaten)

KOSTNADSFOKUS: Frode Hoff i Kokstadflaten følger utbyggingsprosjektet tett og har god kontroll på kostnadene.

2 1

2 5

3 1

FEBRUAR 2015 | 8 |

NYTT HOTELL: På Sandsli holder Hent på å bygge ut Quality Hotel Edvard Grieg. Avdelingsleder i Bergen, Simon Stevnebø (t.v.), og prosjektleder, Jes Bergmann, er fornøyde med fremdriften.

| 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER

HAR ORDRERESERVE I BERGEN PÅ 1,6 MILLIARDER Entreprenørselskapet HENT har på bare to år sikret seg noen av byens mest spennende entreprisekontrakter. Selskapet har nå en ordrereserve på 1,6 milliarder kroner i Bergen og omegn. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi har hatt en god oppstart i Bergen, sier avdelingsleder hos HENT, Simon Stevnebø. Selskapet fikk sin første jobb i Hordaland på høstparten i 2012. De fikk da tilslaget på Nore Neset Ungdomsskole på Os. Det var første ledd i planlagt etablering, og i januar 2013 var de på plass i kontorene i Conrad Mohrsvei. Siden den gang har det gått slag i slag og selskapet med hovedkontor i Trondheim har hanket inn kontrakter for over 2 milliarder kroner. - Vi regner med at bergenskontoret i 2015 vil få en omsetning på mellom 700 og 800 millioner kroner, sier Stevnebø. Dette står for om lag 15 % av selskapets totale omsetning i Norge. Sju prosjekter. Det første prosjektet som ble ferdigstilt av de sju som de har sikret seg i bergensregionen er Nore Neset Ungdomsskole. De jobber i tillegg med utvidelsene og oppgraderingene på Quality Edvard Grieg Hotel som har en kostnadsramme på 310 millioner kroner, Voss videregående skole (300 millioner kroner), Åsane Næringspark, som er et nytt kontor- og verkstedsbygg for Solberg & Andersen (125 millioner kroner), et driftsbygg på Flesland for Avinor (90 millioner kroner), Samnangerheimen (75 millioner kroner) og sist, Media City. Dette prosjektet alene står for halvparten av selskapets prosjektportefølje i Bergen og har en entrepriseverdi på tett opp under 1 milliard kroner. - Da vi regnet på dette anbudet skulle vi ikke bare prise prosjektet, vi skulle også beskrive en måte å samarbeide med utbyggeren på. I tillegg ble tilbydernes ressurser, erfaring og kompetanse evaluert. Det å ikke regne bare på pris er noe som trigger oss, og trolig er FEBRUAR 2015 | 8 |

dette det prosjektet i HENTs historie hvor det har blitt lagt ned størst ressurser i anbudsprosessen, sier Stevnebø. Suksessfaktorer. En av årsakene til HENTs suksess i Bergen skyldes ifølge Stevnebø at de har vært dyktige på timingen. - Det har vært mange prosjekter som har passet oss godt. Samtidig har det også vært en god konkurransesituasjon, hvor det ikke har vært for mange tilbud på hvert enkelt prosjekt, sier Stevnebø En annen årsak til suksessen tror han har å gjøre med selskapets tekniske avdelingen. - Vi har bygget opp en sterk teknisk avdeling, på tvers av kontorene. Vi er dermed i stand til å gå inn og planlegge prosjekter på et tidlig stadium uten å måtte leie inn kompetanse. Vi kan dermed ta raske beslutninger, og i mange sammenhenger er det en stor fordel, sier Stevnebø. Mange pendlere. Et siste moment er at de ved etableringen av bergenskontoret baserte seg en del på at flere av selskapets ansatte pendlet til Bergen. - Vi er i dag 22 lokalt ansatte, men med de som pendler til Bergen er vi mellom 40 og 50 som jobber i Bergen, sier Stevnebø som selv i en periode har pendlet mellom Bergen og Oslo. Erfarne medarbeidere kommer på denne måten enten fra Oslo eller Trondheim til Bergen for å bistå i de lokale prosjekter her. Dette gir god kompetanseoverføring og ting blir dermed gjort på den måten som HENT liker at de skal gjøres. - Slik gjorde vi det også da kontoret i Oslo ble etablert. I begynnelsen pendlet det mange ansatte fra Trondheim til Oslo, men etter hvert som ting var oppe og gikk, så ble antallet pendlere redusert. Slik vil det også bli i Bergen, sier Stevnebø. torgeir@eiendomsmagasinet.no .

Eiendomsprisen feirer 10-års jubileum Eiendomsprisen som hvert år deles ut under næringseiendomskonferansen til Nordea, Kyte, Advokatfirmaet Thommessen og Stadsporten feirer i år sitt 10-års jubileum. - Selve konferansen er 14 år, men prisen blir i år delt ut for 10. gang, sier Oddbjørn Sæbø i Nordea. Eiendomskonferansen Næringseiendom har blitt et fast innslag i Bergen, og den blir i år altså arrangert for 14. gang. Konferansen har blitt stadig mer populær og det har de siste årene vært mellom 220 og 250 deltakere. - Vi har hatt god oppslutning, sier Sæbø. Konferansen har hvert år noen faste poster, som for eksempel markedsoppsummering av Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling, Thommessen har et innslag om noe juridisk og Nordea har noen makroøkonomiske betraktninger. Temaet for årets konferanse er ikke endelig satt, men ifølge Sæbø kommer eiendomsutvikling til å være en fellesnevner. - Vi ser på ulike vinklinger i forhold til dette, men ingenting er spikret enda, sier Sæbø. Har du aktuelle kandidater som du mener fortjener å bi nominert til Eiendomsprisen 2015, så sender du en epost til jury@eiendomsprisen.no. I fjor var det Obos Stor-Bergen som vant prisen for sitt arbeid med Ørnen. Året før var det Myrkdalen hotell som gikk av med prisen. Hvem det blir i år gjenstår altså å se. Konferansen går av stabelen 21. april. torgeir@eiendomsmagasinet.no .

VIL SKAPE OPPMERKSOMHET: Arkitekt Todd Saunders vil tegne næringsbygg som setter Bergen på kartet. (Foto: Morten Wanvik)

| 8 | FEBRUAR 2015

PROFIL ARKITEKTUR

VIL SETTE BERGEN PÅ VERDENSKARTET Todd Saunders har tegnet villaer som blir hyllet i både inn- og utland. Nå vil han gjøre det samme med næringsbygg – i Bergen. TEKST TORGEIR HÅGØY FEBRUAR 2015 | 8 |

“

Arkitektur er et verktøy som skal bidra til å skape verdier. TODD SAUNDERS

TORNGASOK CULTURAL CENTRE: Saunders har tegnet et nytt kultur- og språksenter for Nunatsiavut-regjeringen i Nain, Labrador. (Saunders)

- Jeg ønsker å tegne noe som skaper oppmerksomhet utenfor Norges grenser. Jeg har klart å få oppmerksomhet for mange av mine mindre villaprosjekter, og da må jeg klare det med næringsbygg også, sier Todd Saunders. Skal bidra til å skape verdier. Han har blitt kåret til en av verdens fem beste arkitekter under 50 år, og han har de siste årene tegnet villaer som får oppmerksomhet verden over. Mange av prosjektene har fått godt med spalteplass i anerkjente magasiner som Wallpaper og New York Times. Han har også tegnet større bygg, blant annet et kultursenter i Canada, et hotell på øyen Fogo i Canada, samt et kunnskaps- og konferansesenter i Aurland. Så langt har han imidlertid ikke tegnet annet enn villaer i Bergen, med unntak av en installasjon i Heinemanns taxfree-butikk på Flesland. - Da vi tegnet dette hotellet i Canada, så var målsetningen at vi skulle sette dette lille stedet på verdenskartet. Det klarte vi, og den feteste suiten på hotellet har vært fullbooket til dags dato, selv om den koster 1000 til 5000 dollar per natt. Arbeidet vi gjorde for Heinemann var med å bidra til å øke salget av lokale og regionale produkter med ni prosent på ett år. Små grep kan ha stor effekt, og for meg er dette en sentral del av det arkitektur handler om, nemlig å skape merverdi. Arkitektur er et verktøy som skal bidra til å skape verdier, sier Saunders, som mener at mulighetene for å skape spennende bygg er mye større næringsbyggsegmentet enn innenfor boliger. Handler om merkevarebygging. Til tross for de enorme mulighetene er de fleste næringsbygg i Bergen ifølge Saunders grå, kjedelige bokser. De har som regel ikke noe annet formål enn å være et oppholdssted for brukerne. Et bygg bør imidlertid ha høyere ambisjoner enn som så, mener Saunders.

- Et næringsbygg skal bygge opp under selskapets merkevare, det skal være merkevarebyggende. I Bergen er det nok slik at mange av de som leder bedriftene ikke ser på arkitektur som et virkemiddel i det hele tatt, sier Saunders. Han mener imidlertid at dersom man ser seg litt rundt omkring i verden, så vil man fort oppdage selskaper som helt bevisst bruker arkitektur for å skille seg ut, styrke egen merkevare og til syvende og sist øke salget av egne produkter eller tjenester. - Se bare på Apple og Nike. De har egne brandstores som skiller seg ut fra andre butikker, og har stor suksess med det. I Bergen har man noen få eksempler, Colonialen, Litteraturhuset og Lysverket. Her har man brukt arkitektur og design helt bevisst for å skille seg ut, noe de har stor suksess med. De fleste selskaper i Bergen sitter imidlertid i sine grå, kjedelige kasser uten å skille seg ut i det hele tatt. De går dermed glipp av uante muligheter, sier Saunders. Må dyrke egen identitet. Han mener at det med noen få unntak ikke har blitt bygget noen spennende bygg i Bergen siden 60-tallet. - I stedet for å være innovativ og nyskapende, så har man kopiert ting som er gjort andre steder. Dermed har man fått bygg i Bergen som kunne stått i hvilken som helst annen europeisk by, sier Saunders. Grunnen til at han i 1996 likevel valgte å etablere seg i Bergen var at byen hadde et særpreg og en tydelig identitet. - Bergen har noe som gjør at byen skiller seg ut. Vi har for eksempel Bryggen og Sandviken. Dette er elementer man må dyrke frem når man utvikler byen videre, i stedet for å kopiere ting som man finner andre steder. Jeg mener derfor Bergen har alle forutsetninger for å bli en by som blir lagt merke til også når det gjelder næringsbygg, sier Saunders. Et nytt bygg han mener tar vare på

denne identiteten er nybygget til PWC på Slakthustomten. - Dette er et bygg som tar opp i seg det bergenske uttrykket, og som således bygger byens identitet, sier Saunders. Vil utfordres. Han har den senere tiden vært i møte med flere eiendomsaktører og tror derfor at han om ikke alt for lang tid vil få i oppdrag å tegne et nytt næringsbygg i Bergen. Han drømmer likevel om den optimale utfordringen. - Jeg håper at det en dag kommer noe til oss og sier at de vil bygge et næringsbygg som får massiv oppmerksomhet og hvor bygget i seg selv er et viktig element i selskapets verdiutvikling, sier Saunders, som mener at dette er viktig også i et langt større perspektiv. - Skal Bergen utvikles som by må vi for det første ta vare på byens identitet, men vi må også klare å skape positiv oppmerksomhet rundt byen. God kvalitetsarkitektur som videreutvikler og tar vare på byens særegenhet kan skape oppmerksomhet. Sammen vil dette være med å bidra til å gjøre oss mer attraktive blant høyt utdannede mennesker, mennesker som vi ønsker at skal etablere seg i Bergen. Arkitektur spiller slik jeg ser det en viktig rolle i utviklingen av Bergens fremtid, og jeg tror at vi fremover vil se et skifte hvor vi vil få se mer spennende bygg, sier Saunders. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 8 | FEBRUAR 2015

PROFIL ARKITEKTUR

FOGO ISLAND INN: Dette er et hotell som Saunders har tegnet for Shorefast-stiftelsen på Fogo Island, Newfoundland, Canada. (Foto: Alex Fradkin)

FLESLAND: Slik ser avdelingen for lokal mat på Bergen Lufthavn Flesland ut. Tegnet av Saunders. (Foto: Bent René Synnevåg)

FEBRUAR 2015 | 8 |

FLASSER MALINGEN AV, SÅ ER DET BEVARINGSVERDIG

ERFAREN: Ulf Røstøen er en av Bergens mest erfarne arkitekter. Han mener god og spennende arkitektur ofte møter for mye motstand.

“

På et hovedkontor skal man ha marmor og parkett, mens det på et filialkontor er godt nok med vinyl. ULF RØSTØEN

| 8 | FEBRUAR 2015

TEMA ARKITEKTUR

Ulf Røstøen har drevet eget arkitektfirma i 40 år. Han mener det er flere grunner til at arkitekturen i Bergen ikke er mer nyskapende og spennende. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vernemyndighetene er satt til å forvalte den kulturarven som ligger i tidstypisk og markant stilarkitektur, og man kan være enig eller uenig i de valg som myndighetene gjør. Men det blir vanskelig når man i forsøket på å skape ny arkitektur blir forhindret fordi det som i myndighetenes øyne er bevaringsverdig blir premissleverandør for det nyskapende, sier Ulf Røstøen. Mye burde blitt revet. Han mener at ny og kontrastfylt arkitektur gjerne kan bidra til å fremheve det eksisterende og verneverdige på en verdig måte, like godt som, og sågar bedre, enn kopier og etterligninger. - Ofte kan det derfor føles som en klamp om foten, når vernemyndighetene står steilt på sitt. Jeg spissformuler ofte og sier at dersom et hus er så gammelt at malingen begynner å flasse av, ja da er det bevaringsverdig. Men det er dessverre ikke slik at bare fordi noe er gammelt, så er det verdt å ta vare på for all fremtid, sier Røstøen. Han er enig i at det i dag bygges en del som er mindre pent og kjedelig, men mener at det ikke var så mye bedre før i tiden. - Det virker som det er en tanke om at alt som ble bygget før er vakkert og funksjonelt. Det er selvfølgelig ikke tilfelle. Man bygde både stygge og upraktiske bygg i gamle dager også, og mye burde derfor blitt revet til fordel for mer spennende nybygg, sier Røstøen.

Møter mye motstand. Han har opp gjennom karrieren tegnet en rekke næringsbygg. Blant de siste er bygget han selv sitter i, Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanalveien 11. Etter 40 år i bransjen har han gjort seg noen tanker både om arkitektur og om Bergen. - Mange mener åpenbart at Bergen skal konserveres og at byen skal være et museum. Man glemmer dermed at mye av det som i dag eksisterer av eldre bygninger gjerne har blitt endret en rekke ganger før det har blitt slik som det er i dag. Det opprinnelige er derfor borte for lenge siden, sier Røstøen. Han mener derfor at dagens arkitekter og eiendomsutviklere i langt større grad burde få lov til å videreutvikle byen. - Både kommune og vernemyndigheter går for langt i å detaljstyre de enkelte prosjektene. I løpet av de årene har jeg har holdt på har de blitt mye mer restriktive. Bygningsloven er egentlig en ja-lov, men mitt inntrykk er at i Bergen, så er det i praksis en nei-lov, sier Røstøen. God nok med vinyl. Nå er det imidlertid ikke bare kommune og vernemyndigheter som er skyld i at det bygges så mye kjedelig. Den erfarne arkitekten mener også at mye handler om økonomi. - Utbyggerne har gjennom alle tider bygget de byggene som er hensiktsmessige med hensyn til den enkelte bedrifts lønnsomhet. Slik var det før og slik er det i dag. Mange er nok redde

for at det fort blir dyrt dersom de bygger noe som er litt mer spennende enn det de pleier å bygge, sier Røstøen. Han forteller at de en rekke ganger har forsøkt seg på å lage noe som er annerledes og som kanskje utfordrer både verne- og bygningsmyndigheter og utbyggere. Motstanden blir imidlertid ofte for stor. - Vi ender dermed opp med å tegne noe som kanskje er litt bedre enn det man forventer. De store sprellene er det ikke rom for, det går ikke gjennom likevel, sier Røstøen. Det hele forsterkes ifølge ham av at Bergen i stadig større grad blir en filialby. - På et hovedkontor skal man ha marmor og parkett, mens det på et filialkontor er godt nok med vinyl, sier Røstøen. Må få slippe oss litt løs. Han mener at det som skal til for å skape mer spennende arkitektur i Bergen er at arkitektene får lov til å slippe seg litt mer løs. - I dag er det slik at de kommunale etatene fungerer som et tilsynsutvalg for byens utseende. Alt som er spennende og nytenkende møter derfor motstand. Skal byens utvikles må vi få lov til å slippe oss litt mer løs. Dersom vi hadde fått lov til det, så tror jeg at Bergen kunne blitt en spennende by, også arkitektonisk fremover, sier Røstøen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Eiendomsutvikling Gjennom sine 40 advokater og advokatfullmektiger tilbyr Harris bistand av høy faglig kvalitet til næringsliv, kommuner/offentlige etater og privatpersoner innenfor de fleste rettsfelt.

Advokatfirmaet Harris feirer 90 år med juridisk rådgivning i 2014 Advokatfirmaet Harris har i 90 år vært rådgiver innenfor fast eiendom på Vestlandet og er i dag et fullservice advokatkontor på alle felt innen fast eiendom. Firmaet har i tillegg en betydelig bransjekunnskap innenfor Eiendomsutvikling.

Høyt nivå på disse kompetansefeltene skaper merverdier for våre klienter i alle faser, fra råtomt til ferdig gjennomført byggeprosjekt. Våre kunder er grunneier, tilretteleggere og utbyggere, så vel private som næringsdrivende. Firmaet har i tilknytning til dette spesialkompetanse innenfor plan og bygningsrett, kontraktsutforming, samt rådgivning tilknyttet skatt/avgift.

Se mer på harris.no FEBRUAR 2015 | 8 |

NESTEN UMULIG Å ETABLERE NYTT ARKITEKTKONTOR I BERGEN Det er svært tøft å etablere seg som arkitekt i Bergen. På ti år har det ifølge leder for Bergen Arkitektforening , Jørgen Grah-Madsen, bare blitt etablert to nye kontorer. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Ser man bort fra arkitektkontorer som har hovedkontor andre steder og bare har etablert en avdeling i Bergen og enkeltpersonforetak, så har det de ti siste årene bare kommet to nye arkitektkontorer i Bergen, sier leder for Bergen Arkitektforening, Jørgen Grahl-Madsen. 25-åring tegnet Grieghallen. Han er selv eier i ett av de to selskapene, Grasp Arkitekter, som han i 2008 etablerte sammen med sin samboer, Lotte Sponberg. De er i dag fire ansatte, men en av dem er i permisjon. - Det har vært en krevende reise. Man opplever det litt som at man er med i en seilas hvor det blåser godt og man er godt rigget, men man blir liggende i en luftlomme uten fremdrift. Det kommer noen små rykk i seilene inn i mellom, men ingen stabil medvind, sier Grahl-Madsen. Han viser til at flere av de som jobber i selskapet har tegnet både hoteller og kontorer for store nasjonale og internasjonale arkitektkontorer tidligere. - Det er en frykt for å bruke unge arkitekter og unge kontorer, men så glemmer man at det var en 25 år gammel arkitekt som tegnet Grieghallen, et bygg mange bergensere er relativt stolte av i dag. Vi har erfaringen og kompetansen som kreves, men som et ungt arkitektkontor slipper vi ikke til på de større og mer spennende jobbene. Vi blir dermed sittende å tegne garasjer, for å sette det litt på spissen, sier Grahl-Madsen.

Kommunen bør legge til rette. Han mener kommunen, men også private utbggere En måte å legge til rette for at unge arkitektkontorer får noe å gjøre i oppstarten er at kommunen legger til rette for at mindre prosjekter blir lyst ut også til disse selskapene. - Man må oppfordre til I dag er det ikke slik. Kommunen bygger en rekke bygg, og mange av de mindre prosjektene kunne vært gode prosjekter for de nyetablerte kontorene å prøve seg på, sier Grahl-Madsen. Han mener også at samarbeidet mellom arkitektkontorene burde blitt langt bedre. - Ser man både til Oslo og Stavanger, så er de langt flinkere til å samarbeide. Enten går to eller tre firmaer sammen om et prosjekt, eller de etablerte inviterer inn unge kontorer til et samarbeid om et prosjekt. Slik er det ikke i Bergen. Her har vi mye å jobbe med, sier Grahl-Madsen.

Går for det forutsigbare. Mye av frykten for nye og unge arkitekter skyldes ifølge lederen av arkitektforeningen en hang til å gå for det forutsigbare, fremfor kvalitet og arkitektur. - Det er ofte slik at innovasjonsgraden i et nytt arkitektkontor er større. De utfordrer gjerne de etablerte oppfatningene både når det gjelder bruk av materialer, men også når det gjelder uttrykk. Dette kan kanskje virke skremmende på utbyggerne og entreprenøren som skal stå for byggingen, sier Grahl-Madsen. Et poeng er ifølge ham at de også kan være usikre på om et innovativt prosjekt vil gå gjennom hos kommunen. - Som regel går man derfor for det forutsigbare, og det som kvalitetsmessig kanskje er fra dårlig til godt nok, sier Grahl-Madsen.

| 8 | FEBRUAR 2015

TEMA ARKITEKTUR

GÅR FOR DET FORUTSIGBARE: Mange utbyggere er redde for å teste ut nye arkitektkontorer. Konsekvensen er ifølge Jørgen Grah-Madsen at det er svært vanskelig å etablere seg som ny arkitekt i Bergen.

FEBRUAR 2015 | 8 |

BILMUSEUM: Visualiseringsjobb for Kohn Pedersen Fox Associates (KPF) i Los Angeles. (Bilde: MIR) TRÅR TIL: Daglig leder i Massiv Lust, Alex Lien, trår selv til når massivtre-elementene skal på plass. Selskapet har sin største og i praksis første leveranse til nye Ulsmåg skole.

| 8 | FEBRUAR 2015

TEMA ARKITEKTUR

BERGEN BLIR FORT LITT KJEDELIG De jobber med noen av verdens mest spektakulære eiendomsprosjekter. Da blir Bergen fort litt kjedelig. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi får omtrent 200 jobbsøknader hvert år og kan plukke blant de aller beste. Når folk flytter fra familie og venner for å jobbe med oss i Bergen, da må vi ha såpass stor respekt for det valget de har tatt at vi gjør vårt ytterste for å gi dem en så spennende jobbhverdag som mulig, sier daglig leder i MIR, Trond Greve, og legger til: - Realiteten er dessverre at de mest spennende oppdragene finnes utenfor Bergen.

Trond Greve i MIR

Bergen vs Google? MIR er et av verdens ledende visualiseringsselskaper. Når et eiendomsselskap eller arkitektfirma trenger å visualisere sine prosjekter, så er MIR et av selskapene de kommer til. Deres jobb er da å lage illustrasjoner som gjør at prosjektet blir presentere på best mulig måte. Selskapet holder til i Bergen, men har ansatte fra hele verden. På prosjektporteføljen står både Googles nye hovedkvarter i Silicon Valley og Guggenheim. Når selskapet velger å takke nei til prosjekter i egen hjemby handler det ofte om at de ikke har tid, men også om at de mest spennende prosjektene finnes andre steder. - Vi elsker å jobbe på prosjekter i Bergen, men samtidig er det en utfordring at prosjekter i andre byer ofte er mer spennende og visjonære. For eksempel jobber vi nå med en fremtidsvisjon for Tokyo hvor Tokyobukten blir bygget ut med flytende åkre. Av andre spennende prosjekt jobber vi med utbygging av Museum of Modern Art i New York, sier Greve. Må tenke større. Samtidig handler valgene av prosjekter også om å bygge MIRs egen merkevare. Det ser bedre ut på selskapets CV å jobbe for et av verdens ledende samtidsmuseer enn for et lokalt eiendomsselskap som ingen utenfor Bergen har hørt om. - Hvilke prosjekter vi jobber med spiller direkte inn på hvilke jobber vi får fremover. Derfor er det viktig for oss å prioritere de mest interessante jobbene, sier Greve, som mener at mange selskaper i Bergen har for

FEBRUAR 2015 | 8 |

små ambisjoner. - Mange henvender seg bare til bergensmarkedet. Det er helt absurd, og jeg skjønner ikke hvorfor de gjør det. Man må tørre å tenke større. Vi har helt fra begynnelsen av sett på verden som vårt marked, sier Greve, som legger til at dersom de bare hadde basert seg bare på bergenske kunder, så ville selskapet i dag ha bestått av to personer. - Det er ikke sikkert vi hadde eksistert i det hele tatt. I stedet er vi nå 16 ansatte og langt over halvparten av oppdragene våre får vi utenfor landets grenser, sier Greve. Devaluering av et helt område. Når det er sagt, så betyr det selvfølgelig ikke at de ikke har gjort ting i Bergen. De har blant annet visualisert Sparebanken Vest sitt nybygg, samt GC Rieber Eiendoms forslag til Media City. De har også visualisert flere av boligprosjektene langs Puddefjorden. Det som skjedde i et av disse prosjektene er ifølge Greve ganske beskrivende for det som ofte skjer i Bergen. - Prosjektet ble lansert med en kunstkafé i første etasje. Endelig noe nytt, tenkte vi, men da det ble realisert endte det opp med at Bunnpris har leid lokalene. Overfor kjøperne mener jeg at dette er et massivt løftebrudd, men det er også en devaluering av et prosjekt. Tenk deg hvilke annenhåndsverdi leiligheten din ville fått om den kafeen kom i stedet for Bunnpris, sier Greve. Han viser også til et annet eksempel der et boligprosjekt i det samme området ble foreslått, tegnet og godkjent med et kontemporært og spennende uttrykk. - Dette var også et tøft og uvanlig prosjekt. Da meglerne så våre bilder mente de imidlertid at prosjektet var for spesielt, og dermed ble hele prosjektet endret til noe langt mer typisk. Vi ser ofte at en del prosjekter blir lansert som veldig moderne og med tøff arkitektur, for deretter av forskjellige grunner å bli tatt ned til det middelmådige når de skal realiseres. Det er veldig synd, sier Greve.

SANDDYNER: Hovedkontoret til selskapet Bee’ah er formet som sanddyner og ligger i De Forente Arabiske Emirater.

“

Jeg skulle også ønske at mange av de lokale aktørene la litt mer stolthet i det de gjorde... TROND GREVE I MIR

Forstår ikke verdien. Han mener at frykten for å skille seg ut er det som ofte fører til middelmådige prosjekter. - Det er en tanke om at godt nok er godt nok. I Bergen har vi imidlertid hatt bergensbølgen som viser at lokal musikk kan skille seg ut og samtidig være salgbart. Vi har også designere som T. Michael som markerer seg. Hvorfor blir ikke dette overført til eiendomssegmentet, spør Greve. Han tror mange eiendomsutviklere har misforstått og tror at arkitektur og design handler om forfengelighet. - De ser ikke at dette handler om å bygge en sterk merkevare. Mye skyldes nok at man gjør det slik man alltid har gjort. Man kan ikke lære en gammel fisker å fiske, og litt det samme gjelder innenfor eiendom. Det er heller ikke til å legge under en stol at vi har elendig politisk styring og satsingsvilje på moderne arkitektur i denne byen. Jeg skulle også ønske at mange av de lokale aktørene la litt mer stolthet i det de gjorde, slik at vi klarte å løfte Bergen også på dette området, sier Greve. torgeir@ eiendomsmagasinet.no

INSTITUTT I KAMBODSJEA: Mir har visualisert tegningene av Sleuk Rith-instituttet i Kambodsjea. (Bilde: MIR) MUSEUM: Klokkeprodusenten Audemars Piguets museum i Sveits. (Bilde: MIR)

| 8 | FEBRUAR 2015

TEMA ARKITEKTUR

FEBRUAR 2015 | 8 |

UNIVERSITET: En visualisering av Monash University, Melbourne/Australia. (Bilde: Mir)

ARKITEKTENE FORVENTER HØY FART I 2015 Oljeprisen har stupt og aktiviteten i oljebransjen det samme. Hos arkitektfirmaet Artec forventer de likevel svært høyt aktivitetsnivå i 2015.

bygget står der. I denne perioden kan mye skje, og langt fra alt blir bygget slik det ble planlagt. Det er stor risiko både i forhold til regulering og utnytting av tomt. En dag skal man bygge høyhus, en annen dag skal man ikke. En større grad av forutsigbarhet ville nok gjort det enklere for eiendomsutviklerne å gå i gang med nye prosjekter, sier Reigstad.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi er en stor aktør i segmentet for næringsbygg, og vi jobber for øyeblikket med en rekke større prosjekter. Vi ser derfor for oss at 2015 kommer til å bli et svært travelt år for vår del, sier daglig leder av Artec, Per Reigstad. Skal vokse. Arkitektkontoret er store på næringsbygg og jobber for øyeblikket både med Kokstad Næringspark for Odfjell, Lerøy Seafood sitt nybygg i Sandviken og flere større prosjekter for Frydenbø Eiendom, som for øvrig også er en av eierne av arkitektkontoret. - Vi tror at 2015 og 2016 kommer til å bli gode år for vår del, både når det gjelder på planleggings- og byggestadiet, sier Reigstad. Selskapet ansatte i 2014 to nye medarbeidere og planen er ytterligere vekst i 2015. - Vi har budsjettert med vekst og flere ansatte i 2015. Hvor mange vi ansetter får vi se, men vi snakker i alle fall om en ansatt til, sier Reigstad. Ønsker mer forutsigbarhet. Fallende oljepris har ført til at oljerelaterte selskaper over hele landet må fremleie deler av sine lokaler. Et lokalt eksempel er Aibel som bygger nytt på Kokstad. Planen var at de skulle ha alt selv, men nå må de leie ut rundt halvparten av lokalene. Reigstad tror fallende aktivitet i oljebransjen får konsekvenser både for nybyggingen og for arkitektselskapene, men mener at det er andre faktorer som i større grad påvirker aktivitetsnivået. - Utvikling av eiendom er lange perspektiver, og det tar gjerne ti år fra en tanke er sådd til

Trodde det skulle bli labert, men … Også hos Link Arkitektur har de etter hvert fått god tro på 2015. - Vi trodde først at det kom til å bli ganske labert, men nå har vi en del på gang, så nå tror vi at 2015 kommer til å bli et ganske godt år, sier daglig leder for bergenskontoret til Link Arkitektur, Grethe Haugland. Hun forteller at de for øyeblikket jobber både med bolig- og kontorprosjekter. - Det er en del prosjekter som har vært i reguleringsprosess over lang tid som nå har løsnet. Vi ser også at det er en del aktører som satser når det er litt humpete. De prosjekterer nå og så er de klar når det løsner, sier Haugland. Hos HLM Arkitekter har de akkurat ferdigstilt den nye Høyskolen i Bergen. - Det er klart at et slikt prosjekt har hjulpet oss. Vi har profesjonalisert kontoret, samtidig som det har kommet en del jobber som en følge av dette prosjektet, sier Marlies Lekven. Hun forteller at 2015 tegner til å bli et bra år for deres del. - Vi ser veldig lyst på 2015. Prosjektene blir nok noe mindre, men vi tror de kommer til å bli veldig spennende, sier Lekven. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 8 | FEBRUAR 2015

TEMA ARKITEKTUR NYHETER

HAR MYE Å GJØRE: Arkitektkontoret Artec har travle dager, og Per Reigstad tror 2015 kommer til å bli et travelt år.

Økt nervøsitet i markedet Odd Eilert H. Mjellem i Arkitektgruppen Cubus forteller at markedet er preget av økt nervøsitet. - Det er nok litt mer nervøsitet i markedet, kanskje spesielt innenfor næringseiendom, sier Mjellem, som legger til at noen prosjekter kanskje kommer til å bli lagt på is. - Når det gjelder bolig, så tror jeg det er litt annerledes. I bergensområdet er det et veldig stort behov for flere boliger og vi jobber med flere planer, sier Reigstad. Arkitektkontoret har hatt ansvaret for Sparebanken vest sitt nybygg i Jonsvollkvartalet, noe som har tatt 30 til 40 prosent av selskapets kapasitet. - Vi var litt nervøse i forhold til året på tampen av 2014, men nå er det mye som har begynt å bevege seg og vi vurderer nå om vi skal øke bemanningen, sier Mjellem. Han tror også at en del aktører i disse dager forsøker å posisjonere seg over på offentlig sektor for å være klar dersom det blir lyst ut offentlige prosjekter. - Det er nok noen som er litt usikre på hvordan markedet går fremover og derfor forsøker å posisjonere seg opp mot det offentlige, sier Mjellem. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Full fart på rehab Rahabiliteringsjobben for Media City har gitt Arkitektkontoret MAD flere andre lignende oppdrag. - Vi opplever at det er et bra trøkk. Ikke så mye på nybygg, men på rehabilitering og oppgradering av eksisterende bygninger, sier daglig leder i Mad Bergen, Lars Clements Pedersen, som legger til at i tillegg til Media City-prosjektet er de to andre større lignende prosjekter. Han forteller at det er en del som ikke er villige til å ta den risikoen det er å gå i gang med nybyggprosjekter. - Planprosessene er ofte tung og lange, og for en del er dette en risiko de ikke er villig til å ta. Flere velger derfor å oppgradere eksisterende eiendommer, sier Pedersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FEBRUAR 2015 | 8 |

TAKHAGER: Hager p책 takene er noe det blir stadig mer av. Her fra Kronstad Distriktspsykiatriske Senter (DPS). (Foto: Paal Hoff)

| 8 | FEBRUAR 2015

NYHETER TEMA ARKITEKTUR

TAR LANDSKAPET TIL NYE HØYDER Arne Smedsvig i Smedsvig Landskapsarkitekter.

Vi bygger tettere og tettere. Dermed må uteplassene komme der det er plass til dem, og det blir stadig oftere i høyden. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi ser at flere og flere landskapsprosjekter blir gjort på tak og dekker over garasjer og lignende. Vi bor tettere og tettere, og dermed blir også tilgangen på arealer knappere. Spesielt på knutepunktene langs Bybanen ser vi denne trenden, sier daglig leder i Smedsvig Landskapsarkitekter, Arne Smedsvig. Landets første grønne vegg. Et av prosjektene hvor de har jobbet med takhager er Kronstad Distriktspsykiatriske senter (DPS) på Danmarksplass. Her, midt i det som er ett av landets mest trafikkerte vegkryss, har de laget ti oaser i atrier og på taket av bygget. Dette som et element i det å skape økt trivsel for brukere og pasienter, men selvfølgelig også for de ansatte. - De var i utgangspunktet ikke så glade for at de måtte flytte til Danmarksplass. Der de var før hadde de hager og gode uterom.

FEBRUAR 2015 | 8 |

Dette måtte vi selvfølgelig prøve å gi dem på Danmarksplass også, men utearealet var begrenset. Sammen med arkitektene i Origo arkitekter, måtte vi derfor finne andre alternativer, og da ble takene tatt i bruk, sier Smedsvig. Resultatet er ti grønne hageområder som ligger litt spredt i bygningskroppen. Her kan beboere og brukere vandre rundt og få en følelse av å være i naturen, selv om de bare er noen få meter fra et seks felts kryss. På gateplan har de laget en grønn, levende vegg som skjermer bygget fra trafikkmaskinen. - Dette er den første grønne levende veggen i offentlig byrom i landet. Vi laget en slik vegg av grønne planer for å myke opp det harde uttrykket på Danmarksplass, sier Smedsvig. Lignende takhager som de på Danmarksplass har de også laget på flere av de nye prosjektene ved Damsgårdssundet, blant annet for BOB og DnB ved GC Rieber Eiendom. Tilfører byen noe. Selskapet feirer i år sitt 25-årsjubileum som landskapsarkitekter i Bergen. I løpet av disse 25 årene har de vært med på mange av de større byromprosjektene i Bergen. - Vi har jobbet med Torgallmenningen, Fisketorget, samt flere av bolig- og næringseiendomsprosjektene i Solheimsviken og langs Puddefjorden, sier Smedsvig. Ifølge den erfarne landskapsarkitekten handler god landskapsarkitektur om å tilføre nye kvaliteter til et område, og gjerne gjøre dem offentlig tilgjengelig, slik som boligprosjektene på Georgernes Verft, Damsgårdssundet sør og Sandviken Sjøfront er gode eksempler på. - God landskapsarkitektur skaper områder som er attraktive å oppholde seg i. Dette er kanskje landskapsarkitekturens viktigste formål, nemlig å tilføre byen nye kvaliteter til felles bruk, sier Smedsvig.

Tar det mer på alvor. I løpet av de 25 årene selskapet har eksistert opplever Smedsvig at eiendomsbransjen i Bergen har blitt flinkere til å også ta uteområdene på alvor. - Men det er stor forskjell på de ulike aktørene. De store og profesjonelle er stort sett flinke til å ta uteområdene på alvor. Mindre aktører bryr seg nok ofte ikke i like stor grad, sier Smedsvig. De som kanskje har mest å gå på er bydelssentrene og kjøpesentrene rundt byen, men landskapsarkitekten. - Ser vi for eksempel til Åsane, så finner man få eller ingen byromskvaliteter. Det samme gjelder også Lagunen, Vestkanten og Fyllingsdalen. Her har vi en stor oppgave, og jeg håper at vi kan være med å snu denne utviklingen, slik at både bydelssentra og kommunesentre kan bli steder med de gode byromskvalitetene vi blant annet kjenner fra Bergen sentrum. Vi har jobbet med flere slike tettstedsprosjekter, for eksempel i Stryn, og akkurat nå er vi i gang med 3 etappe på et lignende prosjekter på Hermansverk i Sogn. Kanskje kan vi håpe å se at slike byromsløft blir gjort i senterne rundt Bergen de neste ti årene, sier Smedsvig. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Kun 300 meter til Bybanestopp

Arealer til leie Storetveit

Bygget skal rehabiliteres med bl.a ny fasade. Innvendige løsninger kan i stor grad påvirkes av bruker. Det vurderes nytt bygg i tilknytning. Godt med parkeringsplasser. God eksponering. Areal:

Inntil ca 6.000 kvm

Type: kontor med noe lager/verksted Adresse: Storetveitveien 96-98

Midtun Næringspark Nybygg, leietaker kan delta i utforming. Gjerne ”høy” førsteetasje. Byggestart ”straks”. Leie/salg. Areal: Type: Etasje: Adresse:

Inntil 10.000 kvm. kombinasjon/kontor 2. og 3. etasje Midtunhaugen 13

Laksevåg Kombinasjonseiendom med 4 bygg og dypvannskai. Gode parkeringsforhold. Areal: Inntil 7.350 kvm. Type: kontor/kombinasjonslokaler Adresse: Johan Berentsenvei 109-111

Kokstad Her finnes det meste for at de ansatte skal trives. Ekspansjonsmuligheter ved å bygge på ytterligere to fløyer på bygget. Ca 200 m til nytt Bybanestopp. Areal: Inntil 10.000 kvm. Type: kontor Adresse: Kokstadflaten 25

Eidsvåg Havn Planlagt kontorbygg med fantastisk beliggenhet i sjøkanten. Areal: Type: Etasjer: Adresse:

Inntil 3.740 kvm. kontor 5 Eidsvågveien 115

Laksevåg Nybygg i samarbeid med leietaker. Tilgang til dypvannskai og testområder på sjøbunn. Gjerne oljerelatert virksomhet. Høy verkstedshall/ca 20 m takhøyde.

Midtun Nybygg, leietaker kan delta i utforming. Byggestart ”straks”. Godt med parkeringsplasser. Mulighet for høy 1.etasje. Leie/salg.

Areal: Inntil 10.000 kvm Type: kontor/kombinasjon Adresse: Gravdalsveien 244

Areal: Type: Etasjer: Adresse:

Kontakt en av våre næringsmeglere: Cecilie van der Heide | T 55 91 98 70 | M 982 12 260 | E cecilie.heide@fanasparebank.no Anette Haaland | T 55 91 99 59 | M 982 12 268 | E anette.haaland@fanasparebank.no Thor Torgersen | T 55 91 999 42 | M 982 12 269 | E thor.torgersen@fanasparebank.no

Inntil 4.000 kvm. kombinasjonslokaler 3/4 Hardangerveien 70

Fullt møblert prosjektkontor – fleksibel leietid – ledig fra 01.04.2015 ToTalrenoverTe arealer

KonTorloKaler med 100 % sKreddersøm

mulig å leie lager

KanTine med servering av froKosT og lunsj

gymsal og nye garderober med dusj

egeT bybanesTopp fra 2016, 150 meTer fra inngangen

god parKering / el-bilog syKKelparKering

12,7 Km fra senTrum og 3,1 Km fra flesland

Kokstadveien 23, Bergen www.k23.no Kontaktperson Stephane B. Trotta Asset Manager M: +47 415 06 816 E: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

9 solgt

LEDIG VERKSTED I LEDIG VERKSTED I LEDIG VERKSTED I LEDIG VERKSTED I HJORTLANDSVEIEN 1 LEDIG VERKSTED I LEDIG VERKSTED I HJORTLANDSVEIEN 1 LEDIG VERKSTED I HJORTLANDSVEIEN 1 HJORTLANDSVEIEN HJORTLANDSVEIEN 1 - God parkering 767 m² verksted - 80 m² kontor - 9 m takhøyde HJORTLANDSVEIEN HJORTLANDSVEIEN 1 1 767 m² verksted 767 verksted m²m² verksted 767 m²767 verksted 80 m² kontor 767 verksted 767 verksted 80m²m²m² kontor 80 m²m²80 kontor kontor 9kontor m takhøyde 80 m²takhøyde kontor 80 9 m 9 mm²takhøyde 9God m takhøyde 9God mparkering takhøyde 9God m takhøyde parkering parkering God parkering God parkering God parkering

Rasmussen Rasmussen AS Rasmussen EiendomEiendom ASEiendomAS Rune Markussen, Tlf. 7878 Rune Markussen, 74AS Rune Markussen, Tlf. 90 78 74 78Tlf.9090787874AS Rasmussen Eiendom Rasmussen Eiendom Rasmussen Eiendom AS

KONTAKT E-post: rm@rasmussen-eiendom.no KONTAKTE-post: E-post: rm@rasmussen-eiendom.no KONTAKT rm@rasmussen-eiendom.no Rune Markussen, Rune Markussen, Rune Markussen, Tlf. 90 78 74Tlf. 78Tlf.9090787874747878 KONTAKT E-post: rm@rasmussen-eiendom.no KONTAKT E-post: rm@rasmussen-eiendom.no KONTAKT E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

Helivision A, feb. 2015

Kokstadflaten 35 inngår i næringsområdet som er under utvikling ved det siste Bybanestoppet før Bergen Lufthavn. I dag er store deler av området masseutskiftet/ opparbeidet og hovedinfrastruktur er under etablering.

Utbygging på Kokstadflaten 35 omfatter totalt ca. 25.000m2 fordelt med 20.000m2 kontorer og 5.000m2 parkering/tekniske rom. Kokstadflaten 35 vil bli ett fullservice kontorbygg med 29 selvstendige utleieareal (300 – 500m2),

kantine for 300 personer, auditorium og møteromspool ved hovedinngang. Videre felles treningsfasiliter, stort garderobeanlegg og innvendige sykkelparkering, fjernarkivanlegg mv.

MEGLER Fredrik Stenevik - Næringsmegler MNEF - mob: 922 90 575 - mail: fredrik.stenevik@em1.no EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS - Valkendorfsgaten 5, Pb 1073, 5012 Bergen

NYBYGG FERDIG Q1-2016 Areal for utleie 350m2 – 2.500m2

www.kokstadflaten.no

MODERNE OG FLEKSIBLE LOKALER TIL LEIE I BERGEN Folke Bernadottes vei 40, Fyllingsdalen Ledig areal: Fra 1 000 til 14 500 m2 ▪ Flott eiendom med sentral beliggenhet ▪ Totalrehabiliteres etter 2015 standard ▪ Lavenergibygg ▪ Breeam Nor – Very good

▪ Stor fleksibilitet og arealeffektivitet ▪ Flotte fellesområder med kantine ▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering ▪ Meget god parkeringsdekning ▪ Ferdigstilles 4. kvartal 2015

Kontakt: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Sandslimarka 55, Sandsli Ledig areal: Fra 700 til 12 300 m2 ▪ Meget sentral beliggende kontoreiendom på Sandsli ▪ Kun få min. fra flyplassen ▪ Bygget totalrehabiliteres

▪ Nyoppusset og spennende kantine ▪ Meget god parkeringsdekning med ca. 300 plasser

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering

Kontakt: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Strandgaten 17, Attraktive kontor og butikklokaler Ledig areal: 1200 M2 KONTOR OG 1700 M2 BUTIKKLOKALE. Attraktiv beliggenhet med flott utsikt over Vågen og Fjellsiden Kontor 3. etg. blir fullstendig rehabilitert Butikklokale Meget attraktivt butikklokale i

▪ Begge lokalene kan bygges om i samarbeid med leietaker ▪ Kort avstand til parkeringshus i City Park eller Klostergarasjen ▪ Kun 5 min. gange til Bybanen og flybussen

mezzanine og 2. etg blir rehabilitert

Kontakt: Bente Sørensen, tlf. 934 07 182, bente.sorensen@dnb.no DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,3 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer: www.leietakerdnb.no

SPENNENDE UTVIKLINGSEIENDOM FOR SALG, SENTRALT I ARNA

TIL SALGS - STORANESET 12 ▪ Kombinert lager/produksjon- og kontoreiendom, med sentral beliggenhet i etablert industriområde i Arna. ▪ Ca 16% utleid, med årlig leieinntekt på ca NOK 1,5 mill. ▪ Totalt tomteareal ca. 25.000 kvm. ▪ Bebyggelse ca. 13.400 kvm BTA. ▪ Salgsobjekt: 100% av aksjene i Storaneset 12 AS. ▪ Prisantydning NOK 48 mill. KONTAKT: Lars Erik Wirsching | tlf: 905 67 398 lars.erik.wirsching@dnb.no

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

| 8 | FEBRUAR 2015

MARKED LEIEPRISER

ASKØY: Leieprisene på Askøy viser en svak nedadgående tendens. Men ifølge megler er det forbigående.

BERGEN SENTRUM

ASKØY

For mye på for kort tid Nærheten til Bergen gjør Askøy attraktivt, men for mange nybygg på for kort tid har gitt økende ledighet og dermed noe fallende priser. - Det er flere faktorer som har påvirket leiemarkedet på Askøy. Sentrene på Askøy har slitt litt med å finne de rette konseptene, og dermed har det oppstått en lekkasje til Vestkanten og Sartor. Dette har også påvirket leiemarkedet for næringseiendom, sier næringsmegler hos Eiendomsmegler 1 Næring, Fredrik Stenevik.

Leieprisene. Stenevik forteller at kontorlokaler nå har en pristopp på rundt 1400 kroner kvadratmeteren, men at trenden er litt nedadgående. Snittprisen for kontor ligger på mellom 1000 og 1100 kroner, mens lager og logistikk ligger på rundt 1000 kroner meteren. - Askøy kommer garantert til å komme opp igjen, det er jeg helt sikker på. Man må bare være litt tålmodig, sier Stenevik.

Fem ledige. Et søk på Finn.no viser at det er fem ledige lokaler på Askøy. Samlet ledighet i disse arealene er på rundt 7600 kvadratmeter. Et element som også kan ha negativ effekt er at Askøy første november 2014 igjen fikk en ny bompengering. Åtte år etter at askøyværingene betalte sine siste bompenger er det med andre ord på an igjen. Kostnaden denne gangen er imidlertid langt lavere, og beløpet, uten autopassbrikke er på 22,50 kroner for liten bil. - Effekten av alle disse elementene er at leieprisene den siste tiden har vist en liten dupp. Det er ingen dramatikk over noe som helst, og vi har den siste tiden sett en mer positiv trend hvor lokaler på Askøy igjen har blitt etterspurt, sier Stenevik.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Nye arbeidsplasser. Det som trekker i motsatt retning er at Ons Subsea har etablert seg i området, samt at Frank Mohn om et par måneder åpner sitt nybygg på Florvåg. Dermed kommer det mange nye arbeidsplasser til området, noe som igjen kan bidra til at flere leverandørselskaper ønsker å etablere seg i det samme området. I byggeprosessen har det imidlertid vært noe køproblematikk, noe som kan ha vært medvirkende til den noe økende ledigheten i området.

Stabilt i sentrum . Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger prisene helt oppe på 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leieprisene også varierer svært mye. De aller fleste lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter. De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum defineres som området som ligger mellom Marineholmen og Bontalabo. Det vil i praksis si områder som Nygårdshøyden, Nøstet, Nordnes, Torget, Bryggen og alt som ligger mellom disse ytterpunktene. Det er i dette området man finner lokalene med høyest pris per kvadratmeter, men samtidig er det kanskje også det området med størst differensiering i leienivåene. Leietakermassen i områder er svært sammensatt, men dersom man skal gi massen noen fellestrekk, så er det nok at de ofte har en konsulent- eller rådgiverrolle. Det kan være alt innenfor juss, finans, helse eller eiendom.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

2700,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

FEBRUAR 2015 | 8 |

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for selskaper innen olje relaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som olje- og gasslokasjonen i Bergen. Denne statusen kommer de nok til å beholde, men flere selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en s entral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør tunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ytterligere 60.000 kvadratmeter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for Flesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og gassbransjen.

TOPP LEIEPRIS 2000,-

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings korridoren er et område som står f oran en voldsom utvikling, dersom alle p lanene blir realisert. Av nybygg som snart ferdigstilles i Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanalveien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC Riebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst. Næringskorridoren defineres som området som ligger fra og med Solheimsviken og sydover fra Danmarkedsplass, langs Kanalveien. Leietakermassen i området er i stor utvikling. Fra å være tilholdssted for mer arealk revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS

2100 -2500,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

SNITT LEIEPRIS

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

PRISUTVIKLING Stabil

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stabil

| 8 | FEBRUAR 2015

MARKED LEIEPRISER

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en løsning i siktet kan næringslivet tenke langsiktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdig stillelse er i 2021.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk k irurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helsepersonell like stor. Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp rustet og mange har ønsket seg til sentrums lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendomsselskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 kvadratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke Berna dottesvei 40 er eid av DNB Næringseiendom og foreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en oppgradering i forhold til materialvalg og miljømessige før det blir leid ut og DNB Næringseiendom jakter nå på leietakere. Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i landet. Mange av selskapene er konsentrert i om rådet rundt CCB, hvor det også for øyeblikket foregår en storstilt utbygging. Utbyggingen på Straume er godt i gang i henhold til vedtak i Fjell kommunestyret i 2011. Det er Sartor Holding AS som står i spissen for utbyggingen sammen med blant andre Olav Thon Gruppen. Liegruppens planer for Nordre Bildøy ble vedtatt i Fjell kommunestyre i september 2014 og iverksettelse er planlagt nærmere 2020. Hele utbyggingsområdet på Straume og Bildøy kalles Sotra Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS

1950,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1200 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

FEBRUAR 2015 | 8 |

PRISUTVIKLING Stabil

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Os vokser raskt og er en av de raskest voksende kommunene i landet. Den nye motorveien som ligger inne i Nasjonal transportplan vil trolig ikke legge en demper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Foredlingsplaner foreligger. Leietakermassen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører EiendomsMagasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene kontoreiendommer, og det meste av de arealene som finner ligger i kombinasjonslokaler hvor det er handel på gateplan.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

PRISUTVIKLING Stabil

| 8 | FEBRUAR 2015

MARKED LEIEPRISER

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt attraktivt. Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum. Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov. Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en utpreget kontorlokasjon. Det er kombinasjons lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1800 - 2200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

FEBRUAR 2015 | 8 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Synkende

Alle på ett sted. E-Indeksen

er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted. Enkelt, oversiktlig og greit. EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendom

DNB Næringseiendom AS

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Odfjell Eiendom

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen TLF: 55 21 50 00 EPOST: ko@odfjell-eiendom.no www.odfjell-eiendom.no

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

Utvikler Verdier ADVOKATER

Rasmussen Eiendom

Deloitte Advokatfirma AS

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

| 8 | FEBRUAR 2015

INDEKS

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA   Bryggen 15 5003 Bergen

Kluge Advokatfirma DA

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@kluge.no

www.hammervollpind.no Alle våre advokater har bred erfaring fra Eiendomsmarkedet – trolig Bergens største miljø av eiendomsadvokater.

Steenstrup Stordrange TLF: 55 30 10 00 www.steenstrup.no

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

DRIFT/FORVALTNING

Advokatfirmaet Thommessen AS

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet. FINANS

Bergen Eiendomsforvaltning AS

Coor Service Management Bergen AS

Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

Møllendalsveien 63 5009 Bergen e-post: andre.ekrem@coorno.com www.coor.no

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

Nordens ledende serviceleverandør.

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Sparebanken Vest wwKaigaten 4 5020 BERGEN Jon Arild Hellebust TLF: 41235878 EPOST: Jon.Hellebust@spv.no www.spv.no Sparebanken Vest skal gjennom profesjonell bankdrift være en drivkraft for nærings- og samfunnsutvikling på Vestlandet

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom. ARKITEKTER

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Smedsvig Landskapsarkitekter AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8. 5020 Bergen. Tlf. 55 55 33 50

Øvre Korskirkesmauet 2b N-5018 Bergen www.smedsvig-landskap.no 55 21 04 70 post@smedsvig-landskap.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Vestlandets ledende næringsmegler.

FEBRUAR 2015 | 8 |

www.kyte.no

Vestlandets største frittstående aktør innen landskapsarkitektur

SILJE ANITA HALLEM, ADVOKATFULLMEKTIG/ ERNST & YOUNG TAX & LAW

Avgiftspliktens omfang . Ved tinglysing av hjemmelsoverføring til fast eiendom er utgangspunktet at det utløses en plikt til å betale dokumentavgift på 2,5 % av salgsverdien til eiendommen. Ved hjemmelsoverføring i forbindelse med større eiendomsutviklingsprosjekter, kan dokumentavgiftsbelastningen reduseres med betydelige beløp dersom aktørene innretter seg på hensiktsmessig måte. I Scheel-utvalgets innstilling til Stortinget er det foreslått at dokumentavgiften skal begrenses eller avvikles i sin helhet da denne negativt påvirker den samfunnsøkonomisk optimale utnyttelsen av eiendomsmarkedet. Om forslaget tas til følge er usikkert, og det er fortsatt viktig å ha kunnskap til regelverket og dets unntak for å kunne innrette seg på en god måte. Fritak fra dokumentavgiftsplikten. Toll- og avgiftsdirektoratets rundskriv om dokumentavgift (stortingsvedtaket) åpner for fritak for dokumentavgift i flere tilfeller. Kravet om fritak må påberopes på korrekt måte ved overføringen, og manglende kunnskap om regelverket og de viktige fritakene kan medføre en unødvendig høy dokumentavgiftsbelastning. I det videre vil to av de mest praktiske fritakene gjennomgås. Fritak for dokumentavgift ved hjemmelsoverføring som ledd i fusjon, fisjon og selskapsrettslig omdanning. Overføring av fast eiendom i forbindelse med fusjoner, fisjoner og selskapsrettslige omdanninger kan være gjenstand for avgiftsfritak. Forutsetningen er at omorganiseringen skjer i henhold til lovregler som bygger på selskapsrettslige kontinuitetsbetraktninger, herunder at det må skje en selskapsrettslig videreføring av virksomheten. Særlig fisjonsfritaket er ofte benyttet for å allokere eiendom i en fornuftig selskapsstruktur. Slike fisjoner gjennomføres gjerne på et tidlig stadium i eiendomsprosjektene, og den etterfølgende prosjektutviklingen og tilhørende tidsperspektiv kan typisk være en utfordring

EIENDOMSUTVIKLING OG DOKUMENTAVGIFT - FRITAKENE DU BØR VITE OM. med hensyn til å påberope fisjonsfritaket. Vi erfarer at grunnet fradelingsprosesser mv. kan det gå betydelig med tid fra gjennomført fisjon til faktisk overføring av hjemmel til fisjonert selskap. Samtidig er det ikke uvanlig at det skjer endringer i prosjektet og allokeringen av eiendom i tiden fra gjennomført fisjon til «opprydding» i hjemmelsforhold. I slike tilfeller vil det kunne oppstå spørsmål om den senere overføringen av hjemmel, helt eller delvis i tråd med den opprinnelige fisjonsplanen, kan anses som en del av fisjonen og dermed falle inn under fritaket. Det er avgjørende å kjenne til kartverkets praksis knyttet til disse situasjonene, både for å hensynta mulig økt risiko for dokumentavgift ved (videre)utvikling av prosjektet, og for å kunne føre en konstruktiv dialog med kartverket ved påberopelse av fritak. I forbindelse med statsbudsjettet for 2015 er det under vurdering å utvide fritaket ytterligere til å omfatte også andre typer omdanninger. Førstegangs hjemmelsoverføring av nyoppført bygning og bygg under arbeid. Stortingsvedtaket § 3 åpner for at det ved førstegangsoverføring av et nyoppført bygg som ikke er tatt i bruk, samt ved overføring av bygg under arbeid, bare skal betales dokumentavgift av salgsverdien av tomta og ikke av bygningen. Hva gjelder bygg som er under arbeid, er det ingen begrensninger på antall overføringer og anvendelse av fritaket. Når bygningen derimot er ferdig oppført og midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest er utstedt, begrenses fritaket til kun å gjelde den første overføringen av hjemmel til eiendommen. Etter praksis kan fritaket benyttes også der den nyoppførte bygningen er tatt i bruk før førstegangsoverføringen, men dog med en tidsbegrensning for bruken på 3 år. Det er imidlertid et absolutt vilkår at det ikke foreligger noen mellomliggende transaksjon, som f.eks. salg

eller leieforhold, fra det tidspunkt bygningen ble tatt i bruk og til det tidspunkt grunnbokshjemmelen overføres for første gang. Hva gjelder førstegangsoverføring av nyoppført bygning, er det uten betydning om bygningen er oppført på en tidligere bebygget tomt eller ikke. Det avgjørende er at bygningen i sin helhet er nyoppført, hvilket innebærer at fritaket avskjærer enhver benyttelse/inkorporering av tidligere bygninger i form av ombygging, tilbygg eller påbygg. Fra praksis er vi imidlertid kjent med at unntak fra dette utgangspunktet kan tenkes knyttet til tilliggende anleggseiendommer. En anleggseiendom muliggjør eiendomsgrenser over og under bakkeplan, slik at det f.eks. kan etableres tilstander der en underjordisk parkeringskjeller med et overliggende boligbygg utgjør to forskjellige gårds- og bruksnumre. Oppsummering. Stortingsvedtaket beskriver nærmere de ulike fritakene, men ordlyden er knapp og det er begrenset med veiledning for vurderingsmomentene knyttet til forståelsen av fritakene. Det vil være opp til kartverket å avgjøre i hvert enkelt tilfelle om fritakene skal få anvendelse. Dersom man er uenig i kartverkets avgjørelse kan man få en ny vurdering der kartverket enten opprettholder eller endrer den opprinnelige dokumentavgiftsberegningen. Opprettholder kartverket vedtaket, sendes klagen til Toll- og avgiftsdirektoratet for behandling. Neste ankeinstans vil være Borgarting lagmannsrett. Advokatene i EY har bred kompetanse innen dokumentavgift, samt løpende oppdatert erfaring med kartverkets praksis, og bistår hyppig forskjellige aktører med hensiktsmessig og korrekt håndtering av dokumentavgiftsproblemstillinger.

| 8 | FEBRUAR 2015

KOMMENTAR

ÅPNER DET RETTSLIGE RAMMEVERKET FOR HØYERE OG TETTERE BYUTVIKLING I FREMTIDENS BERGEN? Det forventes 48 000 nye innbyggere i Bergen innen 2030. Et at tiltakene som er foreslått for å møte befolkningsveksten er å fortette i sentrum gjennom å åpne opp for at det kan bygges høyere og tettere. Spørsmålet er om planverket og de rettslige rammene for tillatt utbygging muliggjør dette i overskuelig fremtid. Det er ingen nyhet at Bergen i likhet med andre storbyer i Norge vokser, og at det derfor er et skrikende behov etter nye boliger. Befolkningsveksten skal særlig håndteres gjennom fortetting av senterområdene langs kollektivaksene i kommuneplanens arealdel, og da i særdeleshet langs bybanetraseen. Imidlertid er det mye som tyder på at dette ikke er nok, men at det også må til andre grep for at boligutbyggingen skal holde følge med befolkningsveksten. Ved sin tiltreden som byråd i fjor, tok Henning Warloe til orde for at en større andel av boligutbygging bør skje gjennom fortetting i selve bykjernen i Bergen sentrum. Warloe ser for seg at man kan doble folketallet i sentrum ved å legge til rette for at det bygges høyere og tettere enn hva regelverket åpner for i dag. Høyhus fungerer som landemerker og definerer byens identitet. Det er vanskelig å tenke seg et New York uten Empire State Building, Paris uten Eiffeltårnet eller Bergen uten Rådhuset. Andre kjente høyhus i Bergen er Fantoft studentby, DnB-bygget i Lars Hillesgate – som snart skal huse Media City Bergen – og Rica Hotell Ørnen. Selv om sistnevnte er et ferskt bygg, har det de senere årene har det vært relativt langt mellom høyhusprosjektene i Bergen. Faktisk er 7 av de 10 høyeste byggene oppført før tusenårsskiftet. At det nå fra politisk hold tas til orde for å tenke nytt når det gjelder å bygge i høyden, er derfor interessante nyheter for eiendomsutviklere. Problemet er at det rettslige rammeverket for hva som er tillatt av høyhus og fortetting i

FEBRUAR 2015 | 8 |

bykjernen, legger en rekke begrensninger på handlefriheten og dermed stikker kjepper i hjulene for ambisiøse prosjekter i selve hjertet av Bergen. I praksis viser det seg ofte at ambisiøse prosjekter må skrinlegges eller «slankes» fordi planbestemmelser legger hindringer i veien for å bygge høyt. Utgangspunktet i gjeldende kommuneplan er at maksimalt tillatt byggehøyde i sentrum er 27 meter. Dette er et utgangspunkt som kan fravikes innenfor visse områder og gjennom reguleringsplan. I tillegg til selve høydebegrensingene er det imidlertid en rekke andre krav som kompliserer intensjoner om å bygge høyt og tett. Parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel er ett eksempel. Alle omsøkte tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 skal ha parkeringsdekning i tråd med kravene i kommuneplanen. I sentrumsnære områder er det et krav i planen om 1-1,2 biler per 100 m2 bolig. I praksis sparker parkeringskravene ikke sjelden bein for en ambisjon om å bygge høyt, selv innenfor tillatte byggehøyder, fordi det rett og slett ikke er areal som gjør at det er gjennomførbart å tilfredsstille kravene til parkeringsdekning. Muligheten for å etablere parkering under bakkeplan er ofte ikke et reelt alternativ da dette er kostbart og vanskelig å gjennomføre i bykjernen.

KARL ERIK BERNT, ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGE DA

Dersom byrådens store vyer for sentrum skal kunne realiseres i overskuelig fremtid, er det med andre ord flere punkter i gjeldende rammeverk, og da først og fremst kommuneplanens arealdel, som må endres. Planprogrammet for ny kommuneplan ble vedtatt i fjor høst, og bystyret skal vedta selve planen før sommeren 2016. Hvis man skal sikre tak over hodet til alle nye bergensere innen 2030 haster det følgelig å oppdatere det rettslige rammeverket. Eiendomsutviklere og andre med ønske om å bidra til utviklingen av Bergen sentrum i årene fremover, bør derfor følge prosessen frem mot vedtakelse av ny kommuneplan tett. dokumentavgift, samt løpende oppdatert erfaring med kartverkets praksis, og bistår hyppig forskjellige aktører med hensiktsmessig og korrekt håndtering av dokumentavgiftsproblemstillinger.

Et annet hinder for fortetting av sentrum er reglene om uteoppholdsareal. Intensjonene bak kravene er gode. Spørsmålet er likevel om reglene er for lite fleksible med tanke på å oppnå den uttalte målsettingen om en økning av antall innbyggere i Bergen sentrum. Eksempelvis kunne man sett for seg at boligprosjekter i umiddelbar nærhet av parker og grøntområder kunne fått en oppmykning av kravene til uteoppholdsareal hvis dette medførte at man kunne bygge flere boliger.

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

EIENDOMSMAGASINET | 8 | 2015

FAGBREV I BYGGDRIFTERFAGET

ENTREPRENØRFORENINGEN Bygg og Anlegg Vestenfjelske w w w.ebanett.no/ Vestenfjel ske

Byggdrifterfaget er et særløpsfag hvor utdanningen starter med et år på vg1 bygg- og anleggsteknikk etterfulgt av tre års opplæring i bedrift. Utdanningen leder frem til fagprøve med tittelen byggdrifter.

For mer informasjon ta kontakt med BYGGOPP, opplæringskontoret for bygg- og anleggsteknikk.

Ve i t e n 3 , 5 0 12 B e r g e n - T l f 5 5 9 0 7 2 5 0 - w w w. h o r d a l a n d . b y g g o p p . n o

www.eiendomsmagasinet.no

BYGGOPP legger og til rette for nåværende ansatte i bedrifter som ønsker å ta fagbrevet. Tidligere har vi hatt vaktmesterordning i mange bedrifter og nå får vi en formalisert utdanning i faget som ivaretar bredden og kompleksiteten som en byggdrifter møter. Byggopp har innledet samarbeid med bedrifter i faget og ønsker ﬂere bedrifter i Hordaland i privat og offentlig sektor til å være med på lærlingesatsing i byggdrifterfaget.

post@eiendomsmagasinet.no

August 2014 kom læreplanen i byggdrifterfaget, og nå er BYGGOPP, opplæringskontoret for bygg- og anleggsteknikk klar til å ta i mot lærlinger i faget i samarbeid med interesserte bedrifter.

Tlf: 997 47 171

Norske bygg blir stadig mer avanserte og krever fagpersonell til drift og vedlikehold. Tekniske installasjoner innenfor vvs, elkraft og tele og automasjon representerer store verdier og krever ettersyn av kyndig personell. Etter påtrykk fra bransjene er nå en formalisert utdanning på plass for byggdrifterfaget.