Eiendomsmagasinet #6 2014

24 DÅRLIG FORVALTNING?

DU KAN GÅ GLIPP AV MILLIONVERDIER TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD 24 PUNGER UT FOR DE BESTE BUTIKKLOKALENE 06 41 TOMME BUTIKKLOKALER I SENTRUM 08 BERGENSERE HERJER PÅ DE SYV HAV 20

SEPTEMBER 2014 | 6 |

TETT PÅ DET BERGENSKE 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Foto: Glenn Røkeberg

Å KJENNE BYEN TAR TID. HVORDAN SKAL BERGEN Å FORME DEN SE UT OM TI ÅR? KREVER TALENT.

Vi hjelper deg med å realisere Thommessen er det sikre valget. dine eiendomsprosjekter

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

KONTAKTER

Kontakt OSLO BERGEN Advokat Vidar Havsgård 55Havsgård 30 61 32 vha@thommessen.no Christian Müller Vidar Telefon 23 11 11 07 Telefon 5555 30 30 61 32 Advokat Dagfi nn Heradstveit 61 50 dhe@thommessen.no cmu@thommessen.no

thommessen.no

www.thommessen.no 2

vha@thommessen.no

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten.

Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane.

På landsbasis har vi et av de største fagmiljøene innenfor fast eiendom og bygg og entreprise, bygd sten på sten, over flere tiår. I Bergen har vi siden etableringen i 1994 tilbudt denne kompetansen. Vi er et av de firmaene som har størst omsetning i byen når det gjelder eiendomstransaksjoner i 2013, vi behersker plan- og bygningsrett, og vi er ledende innenfor bygg- og entreprise.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.”

I Bergen kan vi markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Harald S. Kobbe Partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 90 94 21 78 E-post: harald.kobbe@kluge.no

Inger Hygen Partner, Bergen, Fast eiendom Mobil: +47 92 80 22 62 E-post: inger.hygen@kluge.no

Steinulf Tungesvik Ass. partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 91 80 56 20 E-post: steinulf.tungesvik@kluge.no

Grethe Gullhaug Partner, Stavanger, Bygg og Entreprise Mobil: +47 95 22 86 26 E-post: grethe.gullhaug@kluge.no

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

INNHOLD

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

ANNONSESALG

Mistrol

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

DISTRIBUSJON

Bring

– Vi er opptatt avfornøyde leietakere.

Det er de vi lever av­.

VIBEKE ERIKSEN, FRYDENBØ EIENDOM 28

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er ­Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

STEINAR KRISTOFFERSEN, BERGEN SENTRUM 08

NYHET

PUNGER UT MILLIONER FOR DE BESTE BUTIKKLOKALENE

06

NYHET

41 TOMME BUTIKKLOKALER I SENTRUM

08

NYHET

BASE PROPERTY PÅ VEI INN I BERGEN

NYHET

TOPPLEIEN KLATRER OPPOVER

13

NYHET

TO MANN KUPPET MILLIARD-KONTRAKT

14

NYHET

- ALLE SENTRUMSBYGG BØR TERRORSIKRES

18

PROFIL

BERGENSERE HERJER PÅ DE SYV HAV

20

TEMA E-INDEKS KOMMENTAR

4

Det burde være kø for å etablere butikk i sentrum av landets nest største by.

12

FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

24

ALT PÅ ETT STED

50

TVANGSFRAVIKELSE VED MANGLENDE BETALING AV LEIE

53

| 6 | SEPTEMBER 2014

LEDER

GÅR DU GLIPP AV MILLIONVERDIER? God forvaltning av en ­eiendom kan bidra til å øke eiendommens verdi med ­m illioner av kroner. ­Spørsmålet er da om du ­forvalter eiendommen din på best mulig måte eller om du går glipp av millionverdier?

Torgeir Hågøy Redaktør

Temaet for den 6. utgaven av Eiendoms­ magasinet er forvaltning, drift og vedlikehold av næringseiendom. Det er ingen tvil om at god forvaltning er avgjørende dersom man har ambisjoner om å være en attraktiv huseier.

Men hvor attraktiv man er som huseier og hvor godt man forvalter og drifter sine bygg spiller også direkte inn på eiendommene dine sin verdi. Basale viser i en artikkel hvordan en eksemplifisert eiendom kan få en verdiøkning på over 100 millioner kroner bare ved å være flinke forvaltere. Eksempelet tar høyde for at alle faktorer har et forbedringspotensial, og kanskje er det vel optimistisk, men at god forvaltning påvirker eiendommens verdi er det liten tvil om.

Vi tror at det i en del eiendommer derfor ligger et uforløst potensial. Man kan med god forvaltning for eksempel redusere felleskostnadene og i neste omgang øke leie­ inntektene, uten at belastningen på leietaker blir større. Dette har en umiddelbar effekt på ­eiendommens verdi. Økt verdi kan være med å bidra til at ønsket om å selge eiendommen blir aktualisert. Dette igjen kan føre til at bergens­ markedet, som er kjent for å være et «samler­ marked», blir mer dynamisk. Eiendom kan bli en aktivaklasse, noe som på lengre sikt vil føre til en oppgradering av eiendomsmassen og et eiendomsmarked som er mer attraktivt for nasjonale og internasjonale investorer. Det ville vært spennende.

Foto, Morten Wanvik

En oversikt Eiendomsmagasinet har ut­ arbeidet viser at bare 337.000 av rundt 2 millioner kvadratmeter kontorareal i Bergen er under ekstern forvaltning. Mange av eiendomsaktørene i Bergen har altså valgt å stå for forvaltningen selv, og mange av dem gjør en god jobb. Vi tror imidlertid også at en del, spesielt de mindre aktørene, som verken har god nok kompetanse eller økonomi til å ansette en egen forvaltnings- og drifts­ organisasjon, ville hatt nytte av å sette dette bort. Man kan ikke forvente at en eiendoms­ aktør med et bygg eller to skal ha full oversikt over alle faktorene som påvirker leie­takere, teknisk drift og ikke minst ­eiendommens ­verdi. Men man har jo gjort det selv i ­generasjoner, så hvorfor ikke fortsette med noe som man mener fungerer greit? Poenget er at det er ikke sikkert at det f­ ungerer ­optimalt. Basale viser for eksempel til et tilfelle hvor de gikk inn i et bygg i Bergen og tok kontrollen. I løpet av kort tid hadde man spart 800.000 kroner bare i energikostnader.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

5

BETALER KEY MONEY: Noen aktører er villige til å betale gode penger for å sikre seg de aller beste lokalene i Bergen sentrum.

Det mener Haakon Ødegård i næringsmeglerselskapet Malling & Co. (Illustrasjonsfoto: Torgeir Hågøy)

6

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

PUNGER UT MILLIONER FOR DE BESTE BUTIKKLOKALENE Butikkeiere er villige til å b ­ etale millioner av ­k roner for å få innpass i de ­beste ­butikklokalene på ­Torgallmenningen eller i Strandgaten.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

Arealledigheten for de beste butikklokalene i Bergen sentrum er i praksis lik null, og leie­ kontraktene er lange. Det betyr at muligheten for nye butikker er liten. Eneste alternativet er dermed å kjøpe seg inn.

- Butikkmarkedet i Bergen er spesielt, særlig i områdene rundt Torgallmenningen og Strand­ gaten. Mange av butikkene har lange og gamle leiekontrakter. Det er vanskelig å få innpass, og vi vet at det for de aller beste lokalene derfor brukes «key money» for å kjøpe seg inn i ­eksisterende kontrakter, sier analytiker hos Oslo­selskapet Malling og Co, Haakon Ødegaard.

Strekker seg langt. «Key money» vil si at ­butikkeiere som ønsker seg lokaler går til dagens leietakere og tilbyr dem penger for å tre inn i eksisterende leiekontrakt for på den måten overta lokalene. Hvor mye de må ut med ­avhenge av hvor lang tid som er igjen av leie­ kontrakten, beliggenhet, størrelse på lokalet og hvor godt butikken går. Noen er imidlertid villige til å strekke seg langt.

- Jeg kjenner til eksempler hvor det har vært snakk om å betale mellom 10 og 12 millioner kroner for å kjøpe noen ut av kontrakten. Dette var et salgslokale på rundt 200 kvadratmeter hvor det også var lagerlokaler i kjelleren, sier Ødegaard.

Eiendomsmagasinet har også fått opplyst at det finnes andre eksempler, blant annet en aktør som var innstilt på å betale rundt åtte m ­ illioner kroner for et lokale på mellom 200 og 300 kvadratmeter. Ødegaard påpeker at dette kun gjelder et lite knippe lokaler.

12.000 til 15.000 kroner. På grunn av at mange av de eksisterende kontraktene er gamle, så er de også på lavere nivåer enn det som r­ eflekterer reell markedsleie. Det som er markedsleie blir derfor reflektert i hvor mye man er villig til å betale i «key money». Reell markedsleie blir dermed leiepris pluss «key money».

- Det er arealer hvor man i dag betaler 4000 til 5000 kroner kvadratmeteren. Dette er ­imidlertid veldig billig, og derfor er man villig til å betale relativt godt for å overta disse kontraktene. En reell markedsleie, dersom man inkluderer det man betaler for å overta lokalene ligger på Torgallmenningen på mellom 12.000 og 15.000 kroner kvadratmeteren, sier Ødegaard, som påpeker at de ikke kjenner til konkrete eksempler på leier opp mot 15.000 kroner kvadratmeteren, men at dette er nivåer man har regnet seg til gjennom «key money» pluss eksisterende leie.

I Strandgaten ligger nivået noe lavere, men leieprisene ligger i følge Malling & Co på mellom 8000 og 12.000 kroner.

GOD BETALINGSVILJE: Haakon Ødegaard, Malling & Co (Foto: Malling & Co)

Nest dyrest. Med en leiepris på mellom 12.000 og 15.000 kroner per kvadratmeter havner Torgallmenningen på andreplass på Malling & Cos liste over de dyreste handlegatene i landet.

Det er bare Karl Johans gate i Oslo som er dyrere, hvor det opereres med en maksimumsleie på 25.000 kroner kvadratmeteren. Nedre Slotts­ gate i Oslo ligger på samme leieprisnivå som Torgallmenningen, mens Strandgaten kommer på fjerdeplass med sine 12.000 kroner per kvadrat­meter. torgeir@eiendomsmagasinet.no

“

­Jeg kjenner til eksempler hvor det har vært snakk om å betale mellom 10 og 12 millioner kroner for å kjøpe noen ut av kontrakten.

HAAKON ØDEGAARD

SEPTEMBER 2014 | 6 |

7

MYE LEDIG: Man finner tomme lokaler mange steder, blant annet i Skostredet. Steinar Kristoffersen i Bergen sentrum mener at det burde være kø av butikker som ønsker å ­e tablere seg i Bergen sentrum. (Foto: Torgeir Hågøy)

41 TOMME BUTIKKLOKALER I SENTRUM

En telling Eiendoms­ magasinet har ­g jennomført viser at det er 41 tomme ­butikklokaler i Bergen ­sentrum. Alt for mange, mener Steinar Kristoffersen i Bergen sentrum.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Det burde være kø for å etablere butikk i ­sentrum av landets nest største by, sier daglig leder av Bergen sentrum, Steinar Kristoffersen.

Alt for mange. Og kø er det også, på Torg­ allmenningen og i Strandgaten. Andre gater ­sliter imidlertid i langt større grad med å få fylt opp tomme lokaler. For å få en oversikt over hvordan det faktisk står til har Eiendoms­ magasinet vandret gatelangs i Bergen sentrum.

Vi har gått gjennom de tradisjonelt viktigste handelsområdene og talt hvor mange av butikk­ lokalene i disse områdene som står tomme.

Med tomme mener vi at det ikke for øyeblikket forgår handel i lokalene. Noen av dem kan være under oppussing, eller utleid til foretak som er på vei inn, men de er likevel tomme. Lokaler hvor det står spesifikt at noen flytter inn eller «her åpner snart» er ikke tatt med i tellingen. Kjøpe­ sentrene er også unntatt. Tellingen ble foretatt fredag 22. august. Antallet tomme lokaler summerer seg på dette tidspunktet til 41.

- Det er alt for mange. Det har vært et frafall av butikker i mange år. Før var det butikker på hvert gatehjørne, men det er det ikke i dag, sier Kristoffersen.

Han påpeker at en del butikker selvfølgelig har blitt stablet i høyden, men mener at dette ikke skaper det sjarmerende bybildet som man ofte lar seg fascinere av når man er på reise i utlandet.

- Noe av det mest sjarmerende i utlandet er jo smågater med spennende butikker på hvert ­gatehjørne. Det er enormt viktig for attraksjons­ kraften til en by, men slik er det ikke i Bergen, sier Kristoffersen.

Har nesten ikke åpent. Kristoffersen mener at det de siste årene har blitt stadig mer krevende

8

å drive butikk i Bergen sentrum. Han snakker da ikke om områdene Torgallmenningen eller Strandgaten, men områder som ligger litt unna de absolutt heteste handelsområdene.

- Jo lenge bort fra Torgalmenningen man ­kommer, jo vanskeligere er det. Vågsbunnen trekkes av mange frem som et eksempel på et område hvor man har lykkes. Det er ikke tilfelle.

Det står tomme lokaler overalt. Det samme gjelder for Nøstet, hvor det også er svært ­mange tomme lokaler, sier Kristoffersen.

Han peker også på at mange av de som holder åpent har svært begrensede åpningstider.

- For mange er ikke butikkdriften noe de kan leve av. Slik burde det ikke være i Bergen, sier Kristoffersen.

Han mener at folk til en viss grad skal få bo i eneboliger, men utfordringen for sentrum er at det ikke tilrettelegges for utvikling av nye boliger raskt nok.

- Det går mye raskere utenfor sentrum, i by­ delene og andre kommuner. Jeg mener derfor at politikerne må være litt mer ivrige på byens vegne. De kan ikke slå seg til ro med at det skal ta 30 til 40 år å få en ny plan igjennom. Det er tempo som mangler, sier Kristoffersen.

Han mener også at det har kommet alt for ­mange og store kjøpesenter utenfor sentrum.

- Vi er verdensmestre på kjøpesenter. Det er den største konkurrenten til sentrum, sier ­Kristoffersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

For mye kjøpesenter. Det som skal til for at Bergen sentrum igjen skal bli et attraktivt sted for handel er ifølge Kristoffersen at mange flere mennesker må bo og jobbe i sentrum.

- Det bor alt for få mennesker i sentrum. En kartlegging gjort av Transportøkonomisk ­Institutt slo fast at det i 2012 bodde 17.700 mennesker i de som defineres som sentrum.

Det er jo et katastrofalt tall, men politikerne har funnet ut at folk skal bo utenfor sentrum, sier Kristoffersen. | 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

TOMME BUTIKKLOKALER C. Sundtsgate (0)

Korskirkeallmenningen

Strandgaten m/sidegater

Finnegårdsgaten

Markens gate

Torgallmenningen m/sidegater (0)

Gågaten

Neumannsgate

Vaskerelven

Hollendergaten

Nøstet

Vetrlidsallmenningen

Håkonsgaten/Nygårdsgaten

Rosenkrantz gaten

Vågsallmenningen

Kong Osarsgate

Skostredet m/tilstøtende gater

Øvregaten

Totalt: 41 (Tallene i tellingen er en uformell oversikt og gir bare et øyeblikksbilde over situasjonen når det gjelder ledige butikklokaler i sentrum.)

TØFT: Å drive butikk i Bergen sentrum er krevende. Det mener Nina Kristin Kristiansen Lunde som driver butikken Kamelone. (Foto: Torgeir Hågøy)

- Kjenner ikke ­mangfoldet Mange klager på at det ikke er ­spennende butikker i Bergen sentrum. Nina Kristin ­Kristiansen Lunde i butikken Kamelone, mener at de ikke kjenner til mangfoldet av butikker.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Mange klager på mangel av spennende ­butikker, men de bruker ikke sentrum. De glemmer å gå i den fine byen vår, i bakgatene og SEPTEMBER 2014 | 6 |

smauene. Det er jo der det ligger mange små perler av butikker, sier Nina Kristin Kristiansen Lunde.

Hun driver butikkene Kamelone og opplever det som krevende. Hun startet i 2006 opp i Sko­stredet, og i 2012 flyttet hun til Vestre Sko­ stredet fordi hun trengte større lokaler. I tillegg til at folk ikke bruker byen mener hun at sentrum har en del andre utfordringer som gjør det kre­ vende for de som forsøker å skape et levende sentrum.

- Mangelen på parkeringsplasser er en av dem.

Mange handler på kjøpesentrene utenfor byen fordi det er enklere å parkere. Folk vil ha det

­ nkelt og kunne kjøre så nærme som mulig. Det e er et stort problem for oss i sentrum at man fjerner flere og flere parkeringsmuligheter, sier Lunde.

I tillegg mener hun at leieprisene på butikk­ lokaler i sentrum er for høy.

- Det er fryktelig dyrt å leie lokaler i sentrum.

Her kunne kanskje huseierne blitt enig om å senke litt på kravene slik at leien blir lavere, og at vi får beholdt et mer levende sentrum. Det ville bidratt til at flere butikker klarer seg i denne vakre byen, og det ville jo alle være tjent med, sier Lunde. torgeir@eiendomsmagasinet.no

9

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE. NEWSEC AS | CONRAD MOHRSVEI 23 A | 5072 BERGEN TELEFON: +47 911 49 589 | loo@newsectm.no | www.newsec.no

Drift | Forvaltning | Prosjekt | Regnskap | Næringsmegling

Tlf: 55560400 | www.befas.no | post@befas.no Bergen Eiendomsforvaltning AS

NYHETER

Scandic Flesland Airport Hotel Wikborg Rein har bistått utbygger i forhandlingene om leiekontrakt

Lokal rådgiver - internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt.

Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innenfor næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for nærings-

eiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom.

- One of the most competent real estate law firms in the market Legal 500

Kontakt en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 55 552 bfs@wr.no HAAKON BLAAUW Tlf. +47 55 21 52 61 Mob. +47 905 54 064 hbl@wr.no GØRAN MJELDE AARVIK Tlf. +47 55 21 52 97 Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

www.wr.no

BASE PROPERTY PÅ VEI INN I BERGEN NYBYGG: Stavangerselskapet Base Property bygger sammen med EGD Property det nye kombinasjonslokalet for oljeserviceselskapet Solberg & Andresen.

(Illustrasjon: Eder Biesel Arkitekter AS)

Vi føler derfor at vi kjenner Bergen litt allerede før vi er skikkelig i gang, sier Andersen.

Et av Stavangers største ­eiendomsselskaper er på vei inn i Bergen. Base Property kjører nå i gang sitt første prosjekt, sammen med EGD Property.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi satser på å få til ting i Bergen, sier ­administrerende direktør i Base Property, Kjetil Andersen.

50 prosent hver. Det første prosjektet til selskapet som på fem år har bygget 100.000 kvadratmeter næringseiendom i Stavanger er et samarbeidsprosjekt med EGD Property. Sammen har de etablert selskapet Åsane Næringspark AS som skal står for byggingen av det nye kontoret til oljeserviceselskapet Solberg & Andersen i Åsane.

Kombinasjonsbygget blir på 8500 kvadratmeter og de to partnerne eier 50 prosent hver.

- Vi har jobbet i kulissene i Bergen lenge og ­forsøkt å finne oss potensielle partnere. ­Partnerskapet med EGD fungerer godt, vi utfyller hverandre på en fin måte, sier Andersen.

12

Arbeidet med nybygget går i gang i tredje kvartal i år og etter planen skal bygget være ferdig i ­desember 2015. Entreprenørselskapet Hent har fått i entreprisen og kontraktssummen på ­nybygget skal være på rundt 155 millioner kroner.

Mange likhetstrekk. Dette er imidlertid ikke det eneste prosjektet Base Property har planer om i Bergen. De er først og fremst på jakt etter nybyggprosjekter, men Andersen ser ikke bort fra at de også kan slå til på renoverings- eller konverteringsprosjekter også.

- Foreløpig jobber vi med å kartlegge markedet og ser etter gode muligheter. Vi er litt usikre på hvor vi skal sette inn støtet, men vi jobber med både bolig, hoteller og næring, så vi er ikke ­begrenset til et segment, sier Andersen, som legger til at de ikke har noen vedtatte planer om at de innen tre år skal ha bygget så å så mye.

Grunnen til at de ser på Bergen som interessant er at de ser åpenbare synergier mellom de to byene, Bergen og Stavanger.

- Mange av leietakerne vi jobber med lokalt i Stavanger har også lokaler i Bergen. Her ser vi muligheter. Samtidig er de to markedene veldig like. Kostnads- og inntektsnivåene er mye de samme, samtidig som den geografiske inn­delingen med sentrum, flyplass og industri­ områder er den samme.

Opptatt av turnover. Det som derimot skiller de to byene er at mens Bergen frem­ deles er preget av gamle familieselskaper og et ­eiendomsmarked hvor man samler ­eiendommer som frimerker, så er stavanger­ markedet langt mer dynamisk.

- Det handler nok om at det er mer gamle penger i Bergen. I Stavanger ble man rike på 60- og 70-tallet, mens man i Bergen har vært det i generasjoner. Det har nok ført til at man i Stavanger er litt mer opptatt av å få turnover på balansen, mens man i Bergen har en forpliktelse til å ta vare på det man har eid i generasjoner, sier Andersen.

Base Property håper at de kan være med å bidra til at bergensmarkedet kan bli et mer dynamisk marked.

- Absolutt. Vi kan jo selge eiendommene vi utvikler til bergensere, som så kan sitte og eie dem i generasjoner, ler Andersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

BASE PROPERTY: Administrerende direktør i Base Property, Kjetil Andersen. (Foto: Base Property)

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

TOPPLEIEN KLATRER OPPOVER VIL SE 3000 KRONER: Det vil ikke ta lang tid før man vil se leiepriser på 3000 kroner kvadratmeteren i Bergen. Det mener Lars Erik Wirsching I DNB Næringsmegling.

(Foto: Torgeir Hågøy)

Leieprisene i nybygg og rehabiliterte lokaler i Bergen sentrum er på vei oppover.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi har sett en positiv utvikling i leienivåene i Bergen sentrum den siste tiden. Det har blitt signert en del kontrakter på rundt 2.500,kroner kvadratmeteren, men det er også noen som ligger en del høyere enn det, sier næringsmegler hos DNB Næringsmegling, Lars Erik Wirsching.

Vil fortsette oppover. Det eksakte pris­ bildet er imidlertid ikke helt entydig. En del av k­ ontraktene på de høyeste nivåene er kontrakter hvor leietaker er unntatt mer­ verdiavgift. Normalt gjør det til at leieprisen blir noe oppjustert fordi huseier krever moms­kompensasjon.

Wirsching tror imidlertid at leienivåene vil fortsette oppover. Veien til de første enkeltstående eksemplene på 3000 kroner kvadratmeteren er nok ikke lang.

- Det er noen spennende objekter som kommer ut i markedet som gjør at jeg tror vi kommer til å nærme oss de nivåene, sier Wirsching.

Han tenker da spesielt på toppetasjene i Media City som fremdeles står ledig for potensielle leietakere. Entra/OPF som eier bygget, har leid ut cirka 30.000 kvadratmeter til medie­ bedriftene som skal inn, men rundt 15.000 kvadratmeter i de øverste etasjene står fremdeles ledig.

Nye og rehabiliterte prosjekter trekker opp.

Et annet prosjekt, hvor næringsmegleren forventer gode leiepriser, er Rom Eiendoms nybygg ved jernbanestasjonen. Bygget blir på 14.000 kvadratmeter og rundt 8000 kvadrat­meter er leid ut til KLP og Konkurranse­ tilsynet. I de kvadratmeterne som fremdeles er ledig forventer DNB Næringsmegling, som selv er megler for eiendommen, gode priser.

- Sammen med Media City, finanshuset til Sparebanken Vest er Rom Eiendoms prosjekt i sentrum blant de prosjektene hvor vi har forventninger til gode priser, sier Wirsching.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

Økende krav til standard. En av årsakene til at leieprisene går oppover er at kravet til standard er økende.

- Kravene er definitivt økende. Det gjelder både kravene til miljø og ventilasjon, men også i forhold til de innvendige kvalitetene, sier daglig leder av DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.

Han forteller at når man i dag snakker om rehabilitering, så snakker man i praksis om nybygg.

- Man må renske helt opp og bygge opp byggene på nytt. Det koster og det er blant elementene som bidrar til at leieprisene går oppover, sier Addington. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Godt transaksjonsvolum i første halvår 2014 har begynt godt og transaksjons­ volumet ligger per første halvår godt over nivåene for i fjor. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY - I første halvår har vi registrert et volum i underkant av to milliarder kroner, sier Lars Erik Wirsching i DNB Næringsmegling.

Det er godt over fjoråret, da volumet per før­ ste halvår lå på cirka 1,4 milliarder kroner.

- 2014 har så langt vært et bra transaksjonsår, sier Wirsching.

Den største transaksjonen er Geir Hoves kjøp av 50 prosent av Hotell Norge. Denne ene transaksjonen står dermed for cirka 25 prosent av volumet. Det er ikke uvanlig at enkelttransaksjoner løfter volumet på denne måten. Det var også tilfelle i fjor, da Trond Mohn med sine partnere kjøpte 66 prosent av Sparebanken vest bygget.

Dersom den gode trenden fortsetter tegner 2014 til å bli et godt transaksjonsår. Mens det i fjor ble omsatt næringseiendommer for rundt 2,8 milliarder kroner, kan 2014 ende opp på rundt 3,5 milliarder kroner. torgeir@eiendomsmagasinet.no

13

KNALLSTART: Bergensselskapet Consto Bergen AS, som er en del av Consto-konsernet med base i Tromsø, har hatt en kjempestart i Bergen. Arve Sande, og Rune Vonheim er kjempefornøyd med oppstarten. (Foto: Torgeir Hågøy)

14

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

TO MANN KUPPET MILLIARD-KONTRAKT Mindre enn et halvt år etter at selskapet Consto Bergen ble etablert kuppet de en ­m illiard-kontrakt med Profier og Coop. De var da to ansatte.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi var overraskende rolige, sier daglig leder, Arve Sande, og Rune Vonheim, som er prosjekt­ utviklingssjef i det nystartede entreprenør­ selskapet Consto Bergen AS. Kniper seg i armen. Selskapet ble etablert før­ ste september 2012. Kort tid etterpå fikk de en henvendelse fra Profier om å legge inn et tilbud på et aktuelt prosjekt i Bergen. I januar 2013 var de i forhandlinger med selskapet og en kort stund etterpå var kontrakten signert. De hadde da sikret seg totalentreprisen på byggingen av kjøpesenteret Horisont og 170 leiligheter. ­Samlet er prosjektet på 81.000 kvadrat­ meter, noe som gjør det til landets nest største på­gående byggeprosjekt i areal. Kontrakts­ summen var på én milliard kroner (eksklusiv merverdi­avgift). På kontoret i Bergen satt det to mann, Rune Vonheim og Arve Sande. De var nærmest i sjokk.

- Dette var det første prosjektet vi fikk. Det var jo fantastisk og skulle nesten ikke gå an. Vi har vært heldige, men også dyktige, sier Sande.

De kom begge fra en større riksentreprenør og hadde erfaring med store kontrakter. At oppstarten skulle gå så smertefritt hadde de på ingen måte regnet med.

- Det er slik at vi kniper oss selv litt i armen, sier Vonheim.

I tillegg til Profier-kontrakten har de også sikret seg en kontrakt på utbyggingen av Amfi-­ senteret på Voss. Den har en verdi på cirka 60 millioner kroner. Samlet sikrer kontraktene dem arbeid ut neste år.

praktisk gjennomføring av prosjektet.

- Consto har bygget mye for Profier og Coop tid­ ligere, og det var nok mye av grunnen til at de tok kontakt med oss i utgangspunktet, sier Sande.

Consto har hovedkontor i Tromsø, men har de siste årene etablert datterselskaper både i ­Ålesund, Oslo og Trondheim og Bergen. Da Vonheim og Sande bestemte seg for at de ønsket å hoppe av fra sin tidligere arbeidsgiver og etablere et eget selskap tok de kontakt med flere selskaper som ikke var etablert i Bergen.

- Consto pekte seg raskt ut som de vi ønsket å få til noe sammen med. De hadde alle systemer og løsninger som vi trenge, slik at vi slapp å begynne fra null, sier Vonheim.

Consto AS eier 70 prosent av datteren i ­Bergen.

De resterende 30 prosentene eier de to ­gründerne sammen med sju andre som er aktive i selskapet.

Selskapet har i dag 24 ansatte funksjonærer og rundt 20 håndverkere.

- Vi har ingen ambisjoner om å ha mange ­ansatte. Vi rigger selskapet i forhold til det prosjektene krever, sier Sande.

Skal være gøy å gå på jobb. Da selskapet ble etablert hadde de et femårsmål om å komme opp i en omsetning på 300 millioner kroner. Det klarte de allerede første året. Deler man opp milliardkontrakten sikret den dem 300 millioner første år, 500 millioner andre år og cirka 400 millioner det tredje året, altså i 2015. For den observante leser blir det samlet 1,2 m ­ illiarder kroner. Det skyldes at det i etterkant har ­kommet noen tilføyinger til kontrakten.

- Ambisjonen vår er å være en aktør som er synlig i bergensmarkedet, og at vi skal ha en omsetning på over 500 millioner kroner. Det viktigste er imidlertid å gjøre en god jobb og ha en sunn drift. I motsetning til de store riks­ entreprenørene så har vi korte beslutningslinjer, og det trives vi svært godt med alle sammen.

Det skal være gøy å gå på jobb, sier Vonheim.

- Hadde gode erfaringer med selskapet Grunnen til at Profier inngikk kontrakt med Consto skyldtes ganske enkelt at de hadde gode erfaringer med selskapet.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi kom rett fra et prosjekt i Tromsø hvor vi hadde brukt Consto som totalentrepre­ nør. ­Prosjektet var på omtrent den samme ­størrelsen som Horisont, og våre erfaringer med selskapet var gode, sier Jan Helge Olsen i Profier.

Han påpeker at det er morselskapet som er den formelle kontraktspartner, og ikke bergens­ selskapet, selv om det var de som skulle stå for den praktiske gjennomføringen.

- Det nyetablerte selskapet hadde ingen mulig­ het til å stille de økonomiske garantiene som vi var avhengige av. Kontrakten ble derfor signert med morselskapet i Tromsø, sier Olsen.

Når det er sagt, så er han godt fornøyd med jobben som det nyetablerte selskapet i Bergen har gjort.

- Vi ligger godt an i forhold til tidsskjema og åpner som planlagt dørene til senteret 13. ­november, sier Olsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Hadde moren i ryggen. At de satt helt alene da de signerte med Profier er imidlertid en sannhet med visse modifikasjoner. Selv om det i Consto Bergen AS bare var to ansatte, så hadde de ­moderselskapet Consto AS i ryggen. Det var også med morselskapet at kontrakten ble signert, men i praksis er det bergensselskapet som har stått for både utarbeiding av tilbud og SEPTEMBER 2014 | 6 |

15

BOLTRER SEG PÅ BRYGGEN 500 kvadratmeter med ­k reativ boltreplass. På ­Bryggen har kaospilot Silje Grastveit skapt et unikt miljø for gründere som vil gjøre verden til et bedre sted.

TEKST OG FOTO TORGEIR HÅGØY

- Her jobber det mennesker og selskaper som ser på suksess som noe mer enn rask profitt og internasjonalt potensial, sier Silje Grastveit i Impact Hub Bergen.

Impact Hub Bergen er et gründerhus og Norges første co-working-sted. Det er ikke bare et sted å jobbe, men skal også være en inspirasjonskilde for mennesker og virksomheter som har ideer og løsninger som kan bidra til å løse samfunns­ messige utfordringer.

- Det handler i stor grad om sosialt entreprenør­ skap, altså ideer og virksomheter som ligger i krysningspunktet mellom tradisjonell business og ideelle virksomheter. Gjennom Impact Hub ønsker vi å stimulere, inspirere og bidra til at flere slike ideer får se dagens lys og ikke minst til at ideene slår igjennom, sier Grastveit.

Raushetsøkonomi. Hun er utdannet kaospilot fra Aarhus Danmark og har jobbet flere år både i Aarhus, Chicago og Havanna. Da hun i 2006 kom tilbake til Bergen oppdaget hun at det var noe som manglet. I flere år jobbet hun for å etablere et møtested og en inspirasjonskilde for m ­ ennesker og virksomheter i gründerfasen, men gang på gang strandet prosjektet fordi hun ikke fant huseiere som trodde på prosjektet hennes, eller hvor det var takhøyde nok.

Hun var i ferd med å gi opp da en venninne tipset henne om Hub-prosjektet i London. Hun satt seg på flyet og fikk se et sted hvor sosial innovasjon var målet, hvor folk jobbet, samarbeidet, ble inspirerte og hvor knoppskytingen var enorm.

Ideene som har var satt ut i live var identisk med hennes egne tanker. Hun kom tilbake mer inspirert enn noen gang, og i september 2011 åpnet hun dørene til det 500 kvadratmeter store lokalet på Bryggen. I dag har Impact Hub Bergen 50 medlemmer som jobber med alt fra bærekraftige lokalsamfunn og nye måter å

16

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

“

­Her har man et miljø hvor mennesker med ideer og interesse for mulighetene som finnes der ute kommer sammen. Det er inspirerende, og derfor er det viktig med slike møteplasser.

KIMBERLY LARSEN

leve sammen på til selskaper som jobber med samfunns­ansvar i global skala. Det er også et hus for designere, fotografer, kunstnere, og de som jobber med trening, mat og helse­ fremmende arbeid.

- Generelt vil jeg si at mange av de som er her jobber ut fra en raushetsøkonomi. Det handler om å gi til samfunnet og finne modeller som gjør at dette kan bære seg og være levedyktig, sier Grastveit.

Plass til flere. På verdensbasis har Impact Hub 7000 medlemmer og er etablert i 50 større byer i hele verden. I Bergen er det for øyeblikket 50 medlemmer, og det er plass til flere.

- Vi kunne fint doblet antallet medlemmer uten at det ville vært et kapasitetsproblem, sier Grastveit.

De som ønsker å være en del av dette miljøet kan kjøpe ulike medlemspakker. Disse varierer fra et slags «venn av huset»-medlemskap til ubegrenset tilgang. Sistnevnte vil si at man har fast arbeidsplass med blant annet posthylle og lagringsplass. Man kan også kjøpe 25 eller 50 timer i måneden, alt etter hva som passer både tidsskjema og lommebok best.

- Fleksible medlemskap har en måneds opp­ sigelse. For mange gründere er inntjeningen veldig lite forutsigbar og man ønsker derfor ikke å ha for mange faste kostnader. Vi er derfor veldig fleksible i forhold til medlemskapene. Det er selvfølgelig en risiko for oss, men slik må det være, sier Grastveit.

I tillegg til selve kontorplassen tilbys det også kompetanse som er nyttig for mange som er i en etableringsfase. Det er verter i lokalene som knytter medlemmer fra ulike miljøer opp mot hverandre. Målet er at miksen av ulike m ­ ennesker og kompetanse skal bli et ­inspirerende miljø hvor nye ideer kan blomstre og utvikle seg.

- Det er mange prosjekter som har kommet ut av at folk her har truffet hverandre. Til dels er dette noe vi fasiliteter ved at vi legger opp til at folk skal treffes, men generelt er folk her nysgjerrige på hva andre driver med og det leder ofte til nye prosjekter og nyskaping, sier ­Grastveit. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Viktig med slike møteplasser En av de som er medlem hos Impact Hub ­Bergen er Kimberly Larsen i selskapet In Your Face Productions.

- Jeg har jobbet fra London i en del år. Der har jeg sittet i lignende miljøer. Min erfaring som ­gründer er at det har hatt stor verdi, sier Larsen.

Hun har bare vært medlem i Impact Hub i Bergen i noen uker og kan derfor ikke si noe om effekten av tilbudet i Bergen, men som ny i byen var hun ikke i tvil om at det var i Hub-en hun skulle etablere seg.

- Det var viktig for meg å finne et miljø som ­jobber og tenker på samme måte som meg. Alternativet for mange gründere er å ­sitte h ­ jemme, men hvordan kan man skape ­bærekraft og forandre verden hjemmefra, spør Larsen. ­- Her har man et miljø hvor mennesker med ideer og interesse for mulighetene som finnes der ute kommer sammen. Det er inspirerende, og derfor er det viktig med slike møteplasser, sier Larsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

LEKEGRIND: Impact Hub Bergen er en lekegrind for de kreative og miljøbevisste. Silje Grastveit (t.h.) har skapt et unikt miljø på Brygge, hvor blant annet Kimberly Larsen stortrives. (Foto: Torgeir Hågøy)

SEPTEMBER 2014 | 6 |

17

- ALLE SENTRUMSBYGG BØR TERRORSIKRES BØR SIKRES: Alle sentrumsbygg bør risikovurderes og sikres. Det mener direktør for sikkerhetstjenester hos BDO, Geir Arild Engh­- Hellesvik. (Foto: BDO)

Sommerens terroralarm er et kraftig signal om at ­Norge ikke lenger er forskånet for ondsinnede interesser. ­Revisjons- og rådgivings­ selskapet BDO mener derfor at alle eiendommer i sentrum bør risikovurderes og sikres.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi lever i et stille hjørne av verden, men den siste tids terrortrusler viser at heller ikke vi er sikre. Vi mener derfor at alle bør gjøre risiko­vurderinger av sine bygg med tanke på terrorhandlinger. Har man et bygg i sentrum, så må man gjøre sitt ytterste for leietakernes sikkerhet, sier direktør for sikkerhetstjenester hos BDO, Geir Arild Engh-Hellesvik.

Rådgivingsselskapet har sikkerhet i bygg som et av sine spesialområder. Hvor mange som har foretatt en slik vurdering av sine bygg og fulgt opp med sikkerhetsmessige tiltak vet ikke Engh-Hellesvik, men han forteller at de ser på eiendomsbransjen som en helt sentral aktør i samfunnssikkerhetsarbeidet.

- Dette er en bransje som utvikler og forvalter en av de viktigste rammebetingelsene for virk­ somheters egensikring og beredskap, nemlig lokalitetene som virksomheten drives fra. Enten det er som arkitekt, byggherre, megler, eller utleier, vil de ulike aktørene i denne bransjen på hver sine måte legge grunnlaget for bedre sikkerhet, sier Engh-Hellesvik.

Nytt trusselbilde. Han forteller at terror­angrepet 22. juli, samt flere andre alvorlige hendelser, har ført til at stadig flere bygg og arealplaner er blitt utviklet etter prinsippene for det som på engelsk kalles «secure by design». Prinsippet bygger på ideen om at det er mer hensiktsmessig å designe en sikker bygning eller et trygt areal gjennom hele prosessen, fra tegnebrettet til drift, enn å etablere sikkerhetstiltak i ettertid.

- Erfaring viser at denne tilnærmingen både gir bedre sikkerhet og er ressurs­besparende for både eiendomsutvikler og kunde, sier Engh-Hel­ lesvik.

18

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER

«Secure by design» forutsetter at hensynet til sikkerhet blir ivaretatt så tidlig som mulig i et bygge- eller arealutviklingsprosjekt.

- London 2012 Olympic Park, er et godt ­eksempel på dette. Sikkerheten ble integrert i utformingen av bygningene og det offentlige rom, noe som medførte at den alminnelige ferdsel, åpenheten og synligheten virket av­ skrekkende på potensielle terrorister eller andre kriminelle, sier Engh-Hellesvik.

Blir mer attraktiv. Sikkerhetstiltak som dette koster naturlig nok byggeier noe mer, men BDO mener at når bygg- og eiendomsutviklere, arkitekter og entreprenører integrerer hensynet til sikkerhet og trygghet i sine prosjekter, så vil eiendomsmassen også bli mer attraktiv for et bredere segment av offentlige og private kunder.

- Dette gjelder spesielt for virksomheter som eier eller opererer kritisk infrastruktur og ­kritiske samfunnsfunksjoner. Slike virksomheter er ofte underlagt strengere krav til sikkerhet enn andre.

Det antas å være et komparativt fortrinn å kunne tilby dette markedssegmentet bygg og anlegg som er «secure by design», sier han.

Han påpeker også at potensielle uønskede effekter, som for eksempel kostbare på­ bygningstiltak, tilgjengelighet og ferdsel i og rundt bygget, estetikk, endring av byggets fremtidige anvendelighet vil kunne reduseres for både eier og leietaker.

Hvilke sikkerhetstiltak eiendomsbransjen bør integrere i nye prosjekter og eksisterende eiendomsmasse mener BDO at Nasjonal sikkerhetsmyndighets (NSM) sin veileder har gode svar på. De har utarbeidet en veileder som sier noe om hvordan man skal beskytte såkalte skjermingsverdige objekter. Skjermings­verdige objekter er bygg, anlegg, installasjoner og annet som må beskyttes av hensyn til rikets selv­stendighet og sikkerhet og andre vitale nasjonale sikkerhetsinteresser.

- Den helhetlige tilnærmingen til objektsikring i NSMs veileder kan gjenbrukes for å sikre et hvilket som helst objekt, ikke bare de av nasjonal betydning. Etableringen av slike sikkerhets­ tiltak er ikke ensbetydende med å bygge festninger med høye gjerder og vakter som hindrer a­ dkomst. Ved å ta hensyn til sikkerheten allerede på tegnebrettet, kan man for eksempel etablere barrierer i form av adkomstveier, SEPTEMBER 2014 | 6 |

t­ rapper, vannspeil, og så videre og tilrettelegge for hurtig deteksjon, verifikasjon og reaksjon mot uvedkommende ved hjelp av åpne og over­ siktlige arealer, sier Engh-Hellesvik.

Mange kan være mål. Hvem som kan være et mål for ondsinnede interesser er vanskelig å være konkret på, men Engh-Hellesvik mener at selskaper med høy profil kan være naturlige offer.

- Men det kan også være selskaper med virksomheter i ustabile områder eller som har aktiviteter som er politisk sensitive i deler av verden. De som sitter i kontorbygg tvers over gaten for slike selskaper bør også vurdere sikkerheten i sine bygg, da et anslag også kan ramme indirekte. På generelt grunnlag mener vi imidlertid at alle bør gjøre en vurdering av sine bygg, sier Engh-Hellesvik.

BDO styrker seg nå ytterligere på dette o ­ mrådet og fra 1. september var Dagfinn Buset og ­Andreas Vogt fra Nasjonal Sikkerhetsmyndighet (NSM) ansatt i BDO. Buset og Vogt var frem til da henholdsvis fagdirektør og seniorrådgiver i NSM. Begge har omfattende erfaring og kompetanse innen sikkerhet og beredskap.

- Buset og Vogt styrker vårt eksisterende miljø innenfor sikkerhet og beredskap og BDO blir dermed et rådgivningsmiljø med et tydelig og helhetlig perspektiv på sikkerhet og beredskap, der sikkerhetsstyring, informasjonssikkerhet, objektsikkerhet, personellsikkerhet, sikker­ hetskultur, beredskap og øvelsesplanleggingog gjennomføring inngår, sier Engh-Hellesvik.

NSMS SIKKERHETSTILTAK Ifølge Nasjonal sikkerhetsmyndighets veileder skal et skjermingsverdig objekt beskyttes med sikkerhetstiltak som til enhver tid utgjør en grunnsikring. Sikkerhetstiltakene skal være en kombinasjon av: barrierer – av fysisk, elektronisk eller a­ dministrativ art (dette kan dreie seg om plassering av støpte blomsterbed, opphøyde grøntarealer, begrenset tilgang til for eksempel parkering i kjeller, bemannet resepsjon og lignende) deteksjonstiltak – for å avdekke hvorvidt barrierer brytes fra innsiden eller utsiden (­bevegelsessensorer, dørsensorer, ­brannalarm, kameraovervåkning tilknyttet alarmsentral og lignende) verifikasjonstiltak – for å etablere en s­ ituasjonsforståelse hvis en hendelse inntreffer (varslingslister for eventuelt hendelseshåndteringsteam, hendelsesrapportering, adgangslogg og kameraopptak tilgjengelig) reaksjonstiltak – for å sikre opprett­ holdelse av det skjermingsverdige objektets ­funksjonalitet (etablere kontinuitetsplan, sikre tilførsel av strøm, luft, vann og avløp, evt. annen infrastruktur som internettilgang, mobilnett med mer – i ytterste konsekvens alternative lokaler).

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Nytt hotell på Flesland Betonmast Bergen har signert avtale med BGO Bygg AS om bygging av nytt konferansehotell på Flesland.

Hotellet vil ligge like ved den nye hoved­ terminalen til Bergen Lufthavn Flesland.

Kontrakten er på cirka 600 millioner kroner. BGO Bygg AS, som eies av Eide-Knudsen-familien, har inngått leieavtale med Scandic. Med 23.650 kvadratmeter og 300 rom blir hotellet Scandics nest største konferansehotell i Norge. Hotellet

får to konferansesaler med plass til 900 og 400 personer, samt 25 møterom. Bygget er på 6 etasjer, inkludert parkeringskjeller.

Bygget skal oppføres etter TEK 10, med energi­ klasse A. Hotellet skal bygges med spennende designløsninger, og vil være et miljøriktig bygg med blant annet geo-energi og solfangere til oppvarming og avkjøling.

Det har vært jobbet godt med dette hotell­ prosjektet i lengre tid. Grave- og sprengnings­ arbeidet startet i juli, og oppstart betong­ arbeider blir i desember. Med en byggetid på 32 måneder er planlagt ferdigstillelse april 2017. torgeir@eiendomsmagasinet.no

19

BERGENSERE I TET: De to bergenserne, Per Gunnar ­ trømberg Rasmussen og Torkjel Valland, markerer seg S sterkt i sterkt i storbåtseiling. Her er seilbåten Fram XVI fra Wolfpack racing team i fint driv. (Foto: Wolfpack Racing Team)

BERGENSERE HERJER PÅ DE SYV HAV 20

| 6 | SEPTEMBER 2014

PROFIL

Bergenserne Per Gunnar Strømberg Rasmussen og Torkjel Valland herjer de syv hav og seiler inn til svært gode plasseringer både nasjonalt og internasjonalt.

TEKST TORGEIR HÅGØY

SEPTEMBER 2014 | 6 |

21

I SKYGGEN: White Shadow har markert ser sterkt de siste 책rene. (Foto: White Shadow)

22

| 6 | SEPTEMBER 2014

PROFIL

“

-Å seile handler om kunnskap og samarbeid.

Jobber ikke vi godt sammen om bord, så seiler vi heller ikke godt.

Man er avhengig av kollektiv styrke for å levere.

TORKJEL VALLAND

Per Gunnar Strømberg Rasmussen

Torkjel Valland

- Vi seilte inn til en fjerdeplass i VM i Finland i 2012. I fjor ble vi europamestere, og i år ble det femteplass under VM i Kiel, sier Per Gunnar Strømberg Rasmussen.

Han er blant annet eier av Rasmussen Eiendom, et eiendomsselskap med flere ­næringseiendommer i Bergen. Gjennom ­selskapet Truck Nor eier han 78 prosent av ­Wolfpack Racing Team, seilbåten som de siste årene har gjort det svært så skarpt både i ­nasjonale og internasjonale storbåtseilaser.

Siste seier var under Færderseilasen i juni i år, hvor rundt 700 båter deltok.

- Vi har i fire til fem år jobbet aktivt for å bygge opp et sterkt norsk lag innenfor seiling. ­Ambisjonen er å delta i Volvo Ocean Race i 2017, sier Strømberg Rasmussen, som selv er aktiv seiler og deltar på alle regattaene.

På merittlisten står blant annet fartsrekord på strekningen Skagen i Danmark til Færder fyr i Norge. Tiden ble fem timer og 4 minutter, og dermed ble den gamle rekorden slått med tre kvarter. Toppfarten under seilasen var hele 24 knop. De vant også og satte ny rekord på Fjord Sailing Shetland Race i 2011 med 17 timer 27 ­minutter og 3 sekunder. Teamet ble Europa­ mester i ORCi EM i Sandhamn i Sverige i 2013.

Hvit skygge. Ut av skyggen til seilbåten ­Wolfpack kommer White Shadow. Båten eies av Torkjel Valland, som er partner og eiendoms­advokat hos Advokatfirmaet Schjødt. Seilbåten har markert seg svært sterkt og var i fjor den store ­overraskelsen. Selv har Valland bare seilt i tre år.

- Jeg har lenge tenkt på å begynne å seile. V ­ alget stod mellom å kjøpe seg en m ­ indre seilbåt, gjøre alle feilene og lære seg å seile i løpet av en tiårsperiode. Alternativet var å alliere seg med de beste og lære det samme i løpet av ett år. Jeg gikk for det siste ­alternativet, sier Valland.

Det første året seilte de en del lokale ­regattaer for å trene og bygge opp et lokalt mannskap.

White Shadow var blant annet med på tradi­ sjonsrike seilaser som Stord Rundt, Askøy rundt, Seilmakeren Doublehanded og Høststormen nordover til Skjerjehamn.

- Utfordringen var at båten er svært rask, og etter ti minutter seilte vi stort sett for oss selv, sier Valland.

De ønsket derfor å forflytte seg til området rundt Oslofjorden, hvor det er flere og raskere båter.

- I år har vi vært med på flere store seilaser SEPTEMBER 2014 | 6 |

og kan vise til en førsteplass i Marstrand, andreplass på Færderseilasen og på Hankø, fjerdeplass på Skagen race og en tiendeplass under VM i Kiel, sier Valland.

Kollektiv styrke. For Strømberg Rasmussen er seilingen mer enn en hobby. De bruker også seilbåten aktivt i en rekke kunde­arrangementer.

- Vi skal i høst ha en sponsorrunde som går fra Oslo, langs kysten og opp til Bergen. Mange har aldri vært om bord i en båt før og i alle fall ikke i en seilbåt. Her får de være med å ta del i dette, sier Strømberg Rasmussen.

Valland på sin side mener at han har lært mye av seilingen som også har stor verdi som ­eiendomsadvokat.

- Å seile handler om kunnskap og samarbeid.

Jobber ikke vi godt sammen om bord, så seiler vi heller ikke godt. Man er avhengig av kollektiv styrke for å levere. Dette er noe jeg tar med meg inn i jobben som eiendomsadvokat og ikke minst som partner. Også i den jobben er spiss­kompetanse ­kombinert med kollektiv samhandling viktig for at vi skal levere solide resultater til klientene over tid, sier Valland.

Et annet moment som han mener er viktig, er at det om bord er lov til å feile så lenge man er innstilt på å lære av sine feil.

- Feil blir tolerert og tilgitt. Det er ikke tid til å dvele ved ting i øyeblikket, man må fokusere og fortsette for å holde tempo og trykk mot mål.

Det betyr ikke at vi synes feil er greit, men vi aksepterer at det kan skje og kjører på videre i all stillhet uten å la oss forstyrre før målgang.

Deretter er det tid for ettertanke, refleksjon og læring – i felleskap, sier Valland.

Tålmodighet. En tredje erfaring er viktigheten av tålmodighet og langsiktighet.

- I eiendomsbransjen er folk vant til at ­prosesser er omfattende og tar tid, og dyktige eiendoms­ aktører er flinke til å gjennomføre store eiendomsprosjekter til tross for at skiftende motstand gjerne kan komme fra alle kanter ­underveis. Kunsten er å holde hodet kaldt og være målrettet i sitt arbeid. Det finnes alltid muligheter og gode løsninger på selv de ­vanskeligste utfordringer, sier Valland torgeir@eiendomsmagasinet.no

23

AVGJØRENDE MED GOD FORVALTNING: God forvaltning av en eiendom kan bidra til å øke verdien på eiendommen betydelig. Det mener Ole-Kristian Johannessen i Basale.

(Foto: Morten Wanvik)

24

| 6 | SEPTEMBER 2014

TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

— GOD FORVALTNING KAN GI BETYDELIG ØKT EIENDOMSVERDI Verdien på to bygg som på papiret er identiske kan i praksis skille med mange millioner kroner. Forskjellen på eiendommene er god eller dårlig forvaltning.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Eiendomsbesitterne lever i hovedsak av én ting, kontantstrømmen. God forvaltning ­sørger for at kontantstrømmen surrer og går og at leietakerne er fornøyde, sier daglig leder av Basale i Bergen, Ole-Kristian Johannessen.

Basale er landets største uavhengige eiendoms­forvalter. På landsbasis forvalter de 2,6 millioner kvadratmeter næringsareal.

I 2007 etablerte de seg i Bergen, og de har i dag en forvaltningsportefølje på 120.000 kvadratmeter.

- God forvaltning krever spisskompetanse innenfor en rekke fagområder. Ved å sette dette i system oppdager man fort at det kan være store penger å spare, noe som igjen har en positiv effekt på eiendommens verdi, sier Johannessen.

Opp med 100 millioner kroner. Basale har tatt for seg temaet eiendomsforvaltning og eiendomsverdi i sin siste rapport for første halvår 2014. Dette har de konkretisert ved å bruke en eiendom på 10.000 kvadrat­ meter som et eksempel. I eksempelet har de regnet med at leieprisen for lokalene er på 2000 kroner. Felleskostnadene er satt til 350 kroner, eierkostnadene til 200 kroner kvadratmeteren og leiekontraktene har i snitt fire års gjenværende levetid. Andelen nyutleie er 60 prosent, og ledigtid ved nyutleie er tre måneder. Leietakertilpasninger koster 3000 kroner kvadratmeteren. Dette gir ifølge Basale eiendommen en markedsverdi på cirka 313 millioner kroner.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

Dersom man gjennom stordriftsfordeler, god eiendomskompetanse og eierskap til eiendommen klarer å redusere både eier­ kostnader og felleskostnader, men samtidig øke leietakertilfredsheten vil man oppnå gode effekter. I eksempelet regner Basale med at eierkostnadene reduseres fra 200 til 150 ­k roner. De regner også med at felles­ kostnadene reduseres fra 350 til 100 kroner.

Tilsvarende går leieinntektene opp med 250 kroner, til 2250 kroner per kvadratmeter.

Tilfredsheten hos leietakerne øker også, noe som gjør at de blir værende lenger. Gjennom­ snittlig kontraktsvarighet er derfor økt fra fire til sju år. Dermed går også andelen nyutleie ned fra 60 til 40 prosent.

Hver for seg har de ulike grepene god effekt, men samlet viser Basale i sitt regnestykke at de vil gi en verdistigning på over 100 m ­ illioner kroner. Eiendommen har gått fra å ha en estimert verdi på 313 millioner kroner til 425 millioner kroner.

Sparte 800.000 kroner. Johannessen hos Basale i Bergen sier at det er umulig å ­generalisere og si at dette vil være ­tilfellet i hvert enkelt prosjekt. Hver eiendom er ­forskjellig og forutsetningene er ulike.

- Men de fleste vil oppleve en positiv effekt ved å bruke profesjonelle forvaltere. Det handler både om oppfølging av l­ eietakerne, stordriftsfordeler som gjør at vi kan kutte kostnadene, men også om ­dedikerte med­ arbeidere med unik kompetanse, sier ­Johannessen.

Han viser til et eksempel fra Bergen hvor de gikk inn tok kontroll over energistyringen i en eiendom.

- Bare det første året reduserte vi energi­ kostnadene med 800.000 kroner. Det er ­sparte penger som kommer leietaker til gode og som bidrar til å holde felleskostnadene nede. Dersom man kan flytte de sparte kost­ nadene over på leieprisen og justere dem opp tilsvarende som felleskostnadene reduseres, så vil det ha en positiv effekt på byggets inn­ tjening og verdi, sier Johannessen.

Ser sammenhenger. Når Basale snakker ­forvaltning, så snakker de helst om det de kaller fullforvaltning. Det betyr i praksis at de går inn og tar kontroll over eiendommen på vegne av huseier. I fullforvaltningsbegrepet ligger fire komponenter. Dette er teknisk forvaltning, regnskap og økonomi, leietaker­ oppfølging og administrativ oppfølging.

- Vi håndterer alt. Det betyr i praksis at eieren av eiendommen ikke trenger å involvere seg i annet enn styremøter. I Bergen har vi i dag ­ansvar for eiendommer på alt fra 1000 til 25.000 kvadratmeter. Noen av eierne er svært aktive, mens andre hører vi nesten aldri noe fra, sier Johannessen.

En av fordelene til en stor organisasjon som Basale er at de har kompetanse innenfor alle relevante fagområder.

- Vi er ikke så store i Bergen, men vi har den kompetansen vi trenger i Trondheim. Der ­sitter det både jurister, analytikere, økonomer og en rekke andre faggrupper. Disse bruker vi når vi har behov for det. Dette gjør oss i stand til å se det totale bildet. Både regnskap, teknisk forvaltning, leietakeroppfølging og alle andre elementer ses i sammenheng utfra et næringseiendomsprinsipp. Vi jobber for å skape merverdier for våre kunder, og det gjør vi ved å forvalte deres eiendommer på en skikkelig måte, sier Johannessen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

25

— DRIFTSMARKEDET I BERGEN ER UMODENT TEKST TORGEIR HÅGØY

En av landets største driftere av næringseiendom, Neas, opplever Bergen som et umodent driftsmarked.

- Bergensmarkedet er mye mindre m ­ odent enn drifts- og forvaltningsmarkedet i Oslo. ­Samtidig er Oslo langt mindre m ­ odent enn markedet i København igjen, sier ­administrerende direktør i Neas Teknisk Drift, Tore Kyvik.

Selskapet drifter på landsbasis over 400 ­eiendommer. I Bergen har de én.

- Vi opplever bergensmarkedet som vanskelig å få innpass i. Outsourcing av slike tjenester er langt mindre vanlig i Bergen enn i Oslo, og mange av de private eiendomsselskapene står ofte for driften selv, sier Kyvik.

300.000 kvadratmeter. En oversikt ­Eiendomsmagasinet har utarbeidet viser at bare rundt 330.000 kvadratmeter av den ­samlede næringseindomsmassen på i ­underkant av to millioner kvadratmeter er under ekstern forvaltning. Det betyr at det er noen andre enn selve eiendomsselskapet som står for den daglige driften av eiendommen.

Ser man utelukkende på drift av nærings­ eiendommer, det som gjerne kalles vakt­ mestertjenester eller teknisk drift, så er tallet oppe i 717.000 kvadratmeter.

Befas er byens største selskap på dette ­området. De opplyser at de forvalter cirka 150.000 kvadratmeter næringseiendommer og at de har ansvaret for driften av rundt 350.000 kvadratmeter. En del av e ­ iendommene har de både forvaltnings- og driftsansvaret på.

Andremann på listen, dersom man ser på ­forvaltning, er Basale. De har 120.000 kvadrat­ meter med næringseiendommer under sine vinger.

Stort potensial. Avdelingsleder for bergens­ kontoret til Basale, Ole-Kristian Johannessen, er enig med sin konkurrent i at bergens­ markedet er umodent på dette området.

- Bergen ligger langt bak. Jeg har ansvar for en del av Basales utenlandske eiendommer, og når man kommer til Europa er det helt utenkelig at forvaltning og drift av eiendommene er noe man skal holde på med selv, sier Johannessen.

At forvaltnings- og driftsmarkedet er umodent betyr på sin side at det er et stort potensial for aktørene i dette markedet.

- Ja, vi vurderer det slik, men samtidig kan man ikke bare gå på dørene til de store eiendoms­ besitterne og si at vi kan gjøre dette bedre enn dere. Vår strategi for å ta markedsandeler er å levere god kvalitet og at de som benytter seg av våre tjenester snakker om oss på en positiv måte, sier Johannessen. torgeir@eiendomsmagasinet.no MYE Å GÅ PÅ: Bergensmarkedet har mye å gå på når det gjelder forvaltning. Det mener Tore Kyvik i Neas. (Foto: Neas)

FIRMA

FORVALTNING

DRIFT

BASALE:

120.000 kvm.

120.000 kvm.

BEFAS:

150.000 kvm.

350.000 kvm.

COOR:

7000 kvm.

50.000 kvm.

NEAS:

0 kvm.

33.000 kvm.

NEWSEC:

60.000 kvm.

170.000 kvm.

ISS:

0 kvm.

75.000 kvm.

TOTALT:

337.000 kvm.

798.000 kvm.

* Dersom et selskap forvalter et bygg, så står de også som regel for driften av det samme lokalet.

Det samlede arealet som er under drift og forvalting er derfor 763.000 kvadratmeter.)

26

| 6 | SEPTEMBER 2014

TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

Ekstern forvaltning vil komme Administrerende direktør i Frydenbø Eiendom, Vibeke Eriksen, tror at ekstern forvaltning vil komme i stadig større grad, også i Bergen.

- Etter hvert som det blir mer og mer finansielle investorer i eiendomsmarkedet, så tror jeg ekstern forvaltning blir vanligere. I dag er det veldig mange som har drevet med eiendom i mange år, og som har stått for både forvaltning og drift selv. Bergen er en konservativ by, men etter hvert som flere og flere går inn i eiendom, gjerne uten den nødvendige kompetansen, så vil ekstern forvaltning og drift komme mer og mer, sier Eriksen.

Hun mener likevel at dersom man skal drive med utleie av næringsarealer, så er det viktig at leietakerne har en relasjon til huseieren.

- Det at de vet at de kan ringe til oss og at ­terskelen for å gjøre det er lav, tror jeg er en fordel, sier Eriksen.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

Posisjonerer seg. Han får støtte fra markedsog kommunikasjonsdirektør i NECON, Aslak Gundersen.

- Dette handler ofte om det første­inntrykket man får når man besøker en bedrift. Har selskapet lyse og attraktive lokaler og det ser ut som det er et trivelig miljø, så er det klart at man som arbeidstaker er mer fristet til å jobbe der enn i et mørkt, trist og nedslitt lokale, sier Gunden.

Han peker på at mange av de store aktørene innenfor olje og gass i Bergen de siste årene har fornyet, eller er i ferd med å fornye lokalene sine.

- Det betyr noe og innovative løsninger i ­forhold til design. Jeg tror en del av dette ­skyldes at de ønsker å stå bedre rustet i forhold til rekruttering fremover. Det er jo også slik at det er mye kjekkere for oss å sende ­konsulenter til at nytt lokale enn et gammelt nedslitt lokale, sier Gundersen.

STORT POTENSIAL: Markedet for ekstern forvaltning og drift er i vekst, og trolig vil det øke de kommende årene.

(Illustrasjonsfoto: Torgeir Hågøy)

torgeir@eiendomsmagasinet.no

27

GJØR DET SELV: Frydenbø Eiendom er et av selskapene i Bergen som velger å ta seg av både forvaltning og drift selv.

Administrerende direktør, Vibeke Eriksen.

(Foto: Torgeir Hågøy)

VIL VÆRE TETT PÅ For Frydenbø Eiendom er ekstern forvaltning ikke et alternativ. De vil selv være tettest mulig på både bygg og leietakere.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi er opptatt av fornøyde leietakere. Det er de vi lever av. For å oppnå det ønsker vi å være så tett på både bygg og leietakere som mulig.

Derfor ønsker vi å ta oss av både f­ orvaltning og drift av eiendommene våre selv, sier ­administrerende direktør i Frydenbø Eiendom, Vibeke Eriksen.

28

Kjøper ved behov. Frydenbø Eiendom har cirka 100.000 kvadratmeter næringseiendom, hovedsakelig i Bergen. I tillegg er de medeier i en eiendom på Voss, samt at de er i ferd med å utvikle cirka 6500 kvadratmeter med kontorer og verkstedhaller på Hanøytangen. De eier også 50 prosent av Dr. Holms Hotell på Geilo.

- Vi er opptatt av å utvikle eiendommene våre. Det krever at vi har et forhold til både ­eiendommene og leietakerne. Vi mener at dette forholdet blir bedre om vi tar hånd om det selv, sier Eriksen.

Selskapet har to personer som jobber med forvaltningen av eiendomsmassen. I tillegg ha de en driftsavdeling på seks personer.

- Disse seks tar seg av den daglige driften av eiendommene. Renhold, kantinedrift og større vedlikehold av for eksempel av ventilasjonsog elektrisk anlegg er tjenester som vi kjøper inn, sier Eriksen.

Hun ser på driftsavdelingen som bindeleddet mellom eier av bygget og leietakerne.

- Vi er derfor opptatt av å ha en driftsavdeling som både har den kompetansen vi trenger, men som også kommuniserer godt internt og opp mot leietakerne, sier Eriksen.

Som å selge en bil. Den faktoren som sier noe om forvaltningen, men ikke minst driften av en eiendom, er god, er hvor fornøyde leietakerne faktisk er. Blir de værende når kontrakten går ut eller velger de å flytte?

- For at leietakerne skal være fornøyde skal de kunne komme på jobb i våre lokaler og kunne konsentrere seg om det som er deres arbeids­ oppgaver og ikke tenke på driften av bygget, sier Eriksen.

Hun sammenligner det å drifte et bygg med det å kjøpe en ny bil. Selve salget er ofte den enkleste biten.

- For at kjøperen skal kjøpe samme bil neste gang, så er servicen avgjørende, i tillegg til at bilen selvfølgelig må fungere. Fungerer ikke ting, så bytter de merke neste gang.

Det s­ amme gjelder ved utleie av lokaler. Vi ser heldigvis at vi i stor grad klarer å beholde ­leietakerne over lengre perioder, sier Eriksen.

| 6 | SEPTEMBER 2014

TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

Valgte ekstern forvaltning TEKST TORGEIR HÅGØY

For Brødrene Ulveseth var ekstern forvaltning av ­eiendomsmassen i Kronstad­ parken et godt alternativ til egenforvaltning.

- Det er jo en del arbeid med å følge opp både bygg og leietakere. For oss passet det derfor fint å la andre ta seg av det, sier ­administrerende direktør i Brødrene Ulveseth, Atle Ulveseth.

“Vi er opptatt av fornøyde leietakere.

Det er de vi lever av.

VIBEKE ERIKSEN

Holdes løpende oppdatert. Sammen med OBOS eier de en del eldre næringsbygg i søndre del av Kronstadparken. En del av eiendommene skal rives for å bygge boliger, men foreløpig leies lokalene ut til næringsdrivende. Samlet er lokalene på knappe 4700 kvadratmeter og har 19 ulike leietakere.

- Vi har satt bort regnskapet på byggene, leietakeroppfølging og alt som har med driften å gjøre. Vi får løpende oppdateringer i form av rapporter både på leieinntekter og vedlikeholdsbehov. Ut over det blir vi kontaktet dersom det er snakk om større i­ nvesteringer.

I praksis trenger vi ikke å tenke på disse ­eiendommene i det hele tatt, sier Ulveseth.

Han forteller at det eksterne forvaltnings­ selskapet også sørger for å få nye leietakere på plass når noen flytter.

- Med så mange som 19 leietakere blir det jo litt flytting, men dette får vi altså hjelp til.

Vi fant ut at dersom vi skal forvalte og drifte disse ­eiendommene på en skikkelig måte, så var ekstern forvaltning et godt alternativ, sier Ulveseth.

Styreformann i Vizbygg Holding AS, Alf Nielsen, mener at ekstern forvaltning for dem var det beste alternativet.

- Eierne inngikk tidlig en avtale med en ekstern aktør om forvaltning og drift av eiendommen.

Selskapet hadde ikke egen administrasjon og styret innså at tiden ikke alltid strakk til og at det uansett var ønskelig å ha en profesjonell forvalter til å følge opp eiendom og leietakerne på en skikkelig måte. Styret valgte derfor å sette dette bort, sier advokat og styreformann i Vizbygg Holding AS, Alf Nielsen.

Vinn-vinn situasjon. Alternativet for selskapet var å opprette en egen administrasjon for forvaltning og drift, men i og med at selskapet bare eide ett bygg ble ikke det vurdert som hensiktsmessig. Det ville også blitt et dyrere alternativ.

- Det er ikke billig å få noen eksterne til å forvalte bygget heller, men vi nyter godt av en del stordriftsfordeler som gir oss bedre priser på en del tjenester enn det vi hadde klart å fremskaffe selv. Samlet sett var det i dette tilfellet det mest fornuftige alternativet. Vi får profesjonell forvaltning av bygget for en rimeligere pris enn det ville kostet oss å gjøre det selv, sier Nielsen.

Han sitter også i styret i to andre eiendoms­ selskaper. Der har de imidlertid valgt å ta seg av forvaltningen selv.

- Kanskje kunne også disse selskapene hatt noe å tjene på ekstern forvaltning, men ­eierskap, leietakersammensetning og opp­ bygging av selskapene gjør at vi har valgt å ha egen forvaltning. I Vizbygg sitt tilfelle passet det perfekt med ekstern forvaltning, i de andre tilfellene har det vært best å ta seg av dette selv, sier Nielsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Ønsket profesjonell forvalter. Et annet ­selskap som er i samme situasjon er Vizbygg Holding AS. Selskapet eier ett bygg, Vizrt-­ bygget på Nøstet. Eiendommen ble bygget for å huse Vizrt og andre leietaker i mediebransjen.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

29

RYKKER UT: Coor Service Managment (Skadegruppen) med Andre Ekrem og Jostein Ekrem rykker ut når noe går galt. (Foto: Torgeir Hågøy)

RYDDER OPP NÅR NOE GÅR GALT De er eiendomsbransjens ryddegutter.

Coor Service Management Bergen har spesialisert seg på skadesanering og rydder opp når noe går galt.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Det kan være alt fra vann- og brannskader til innbrudd og noen som har lekt seg med brann­ slukkingsapparatet. Når noe går galt, så rykker vi ut og ordner opp, sier regiondirektør i Coor Service Management Bergen, Andre Ekrem.

173 ansatte. Coor er relativt nye i Bergen, men nasjonalt er de et av Nordens ledende­selskaper på facility management. I Norge, Sverige, Danmark, Finland og Belgia her selskapet 6600 medarbeidere. I Norge er antallet rett over 1000.

Konsernets omsetning var i 2012 på 6,3 milliarder kroner.

I Bergen startet det som i dag er Coor Service Management Bergen i 1987. Jostein Ekrem, far til dagens regiondirektør, etablerte da selskapet Renholdssentralen som i hovedsak jobbet med renhold av kontorer. Denne delen av selskapet omsetter i dag for over 40 millioner kroner. Noen år senere utvidet de virksomheten til å også ta seg av skadesanering og i løpet av noen år bygget de opp denne avdelingen til å bli ledende på dette området i Bergen. Dette selskapet fikk etter hvert navnet Skadegruppen og dekker nå hele landet. Denne delen av selskapet har i dag en omsetning på over 60 millioner kroner i Bergen og vel 550 millioner på landsbasis. I 2000 kjøpte de opp Vaktmestersentralen, som i dag er selskapets avdeling for eiendomsdrift. Denne har en o ­ msetning på vel 27 millioner kroner.

I 2007 ville tre av de fire eierne i selskapet trekke seg ut. Jostein Ekrem ønsket å fortsette og han så seg derfor om etter en aktør med fi ­ nansielle muskler som kunne være med og utvikle ­selskapet videre. Coor Service Management kom da på banen, og de eier i dag 80 prosent av selskapet, mens Ekrem fortsatt eier 20 prosent.

Med Coor Service Management kom også facility managment inn som en del av porteføljen, og samlet omsetter bergensavdelingen til Coor for rundt 150 millioner kroner. Selskapet har 173 ansatte.

- Det er mye løping, men det er det vi liker, sier Ekrem senior.

Typiske skader kan for eksempel være lekkasjer, tette avløp eller en propp i kloakkanlegget.

Koblinger kan ryke og vannet kan stå å renne hele natten. For eksempel var det de som rykket ut da det gikk galt i leilighetskomplekset i Kolstien.

Flere tusen liter vann pumpet da inn i komplekset hele natten, og skadene ble omfattende. Hele bygget måtte renoveres.

- Andre skader kan være at en ansatt som har vært på brannkurs og skal vise noen kolleger hvordan pulverapparatet virker. Luktskader er også ganske vanlig. I slike situasjoner kommer vi inn, stabiliserer situasjonen og rydder opp, sier Andre Ekrem.

De fleste av jobbene innenfor skadesanering kommer fra forsikringsselskapene, men de samarbeider også tett med de andre aktørene innenfor drift og forvaltning av eiendom.

- Vi har spesialkompetanse på dette området.

Derfor er det ofte vi som får disse oppdragene.

Vi samarbeider godt med de andre drifts- og forvaltningsaktørene i Bergen, og det har blitt slik at alle hjelper hverandre, sier Ekrem.

Vil styrke seg på eiendomsdrift. På ­selskapets avdeling for eiendomsdrift er det også ad hoc-oppdragene som dominerer. De har ­imidlertid ambisjoner om å bli større også på dette området.

- Vi har en del faste kunder, men ikke så mange faste eiendommer som vi drifter på permanent basis, sier leder av eiendomsdrift, Kjersti Berg.

En av kundene er nye Søreide skole hvor de tar seg av all driften av skolen. Det vil si at de tar seg av renhold, teknisk drift og at de har ansvaret for uteområdene.

- Her har vi en femårsavtale med Skanska, men med opsjoner for ytterligere 20 år. Denne typen avtaler ønsker vi oss flere av fremover, sier Berg. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Alle hjelper alle. Senior er ikke lenger direktør for selskapet, men han er fortsatt i alle høyeste grad aktivt med i driften av selskapet. Tre mobil­telefoner og en walkie talkie tyder på en hektisk hverdag.

30

| 6 | SEPTEMBER 2014

TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

SEPTEMBER 2014 | 6 |

31

GOD VEKST: Befas har hatt en god vekst de siste årene, både når det gjelder antall kvadratmeter som de drifter og TRÅR TIL: Administrerende Daglig leder i Massiv Lust, Alex Lien, trår selv omsetning. direktør, Ole Jørgen Fæø, er til når massivtre-elementene på plass.

Selskapet sin største fornøyd med selskapetsskal utvikling.

(Foto: Torgeirhar Hågøy) og i praksis første leveranse til nye Ulsmåg skole.

32

| 6 | SEPTEMBER 2014

TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

BEFAS ER I STØTET Siden 2010 har Bergen Eiendoms­ forvaltning økt omsetningen fra 16,5 til 37 millioner kroner.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

FAKTA

ÅR

DRIFTSINNTEKSTER

RESULTAT FØR SKATT

2010

16,4

1,2

2011

22

0,69

2012

32,5

1

2013

37

1,7

- Det har vært en morsom reise, og vi er stolte over det vi har fått til, sier daglig leder i Bergen Eiendomsforvaltning (BEFAS), Ole Jørgen Fæø.

Tilfeldigheter. Selskapet ble formelt etablert i 1998, men historien går lengre tilbake enn som så. Det begynte med at dagens største eier, Fredrik Isdal, under bankkrisen på 80-tallet valgte å begynne for seg selv som konsulent inn mot finans- og styrearbeid. En del år senere fikk han spørsmål om han ville overta driften av en klynge næringsbygg i Bergen. Dette takket han ja til og det ble sendt ut en faks til alle leietakerne i bygget om dette. En time senere fikk han telefon om at noen satt fast i heisen og at en rute var knust.

- Han skjønte da at drift av eiendom ikke gikk av seg selv og at han trengte noen rundt seg, sier Fæø.

Ketchupeffekten. I 2000 ble Ole-Jørgen Fæø fast ansatt og i 2003 overtok han som daglig leder. Selskapet hadde da driftsinntekter på rundt 2 millioner kroner.

- Vi har på disse årene vokst jevnt og trutt, og i dag har vi passert 50 ansatte, sier Fæø.

Han forteller at de i denne perioden har opplevd stadig økende fokus på energi, miljø, ­offentlige krav og langtidsplanlegging. Alt dette er medvirkende til at de kontinuerlig må være i utvikling og endring. I 2010 hadde selskapet en omsetning på 16,5 millioner kroner og i fjor rundet de en omsetning på 37 millioner kroner.

På tre år har de med andre ord doblet omset­ ningen og vel så det.

- I tillegg til svært gode medarbeidere, er noe av årsaken til det store hoppet at vi vant noen store kontrakter i 2011. Vi har opplevd den velkjente ketchupeffekten. Når det først løsner, så løsner det skikkelig, sier Fæø.

sameier. Blant kundene er selskaper som DNB Næringseiendom, OBOS, Stadsporten, Nordic Choice, Scandic, Theodor Eiendom og ­Handelens- og Sjøfartens Hus. - For disse kundene har vi ansvaret for driften av eiendommene. Det betyr at i stedet for at de har en egen vaktmester, så tar vi oss av alt som har med driften å gjøre, sier Fæø.

De forvalter også rundt 30 nærings­ eiendommer. Det betyr at de tar seg av daglig ledelse av eiendomsselskapene, regnskap, utvikling, sørger for nye leietakere når noen flytter ut, og at de har det administrative ansvaret for eiendommen. I tillegg til Bergen Eiendomsforvaltning er det også en del andre selskaper under BEFAS-paraplyen, herunder BEFAS Næringsmegling og BEFAS Regnskap.

Kun i Bergen. Dersom utviklingen i 2014 ­fortsetter, så kommer selskapet i inneværende år til å passere en omsetning på vel 40 millioner kroner. Ambisjonene til selskapet stanser ­imidlertid ikke med det.

- Vi har ingen ambisjoner om å bli størst mulig eller å vokse utenfor Bergen. Vi skal være i ­Bergen, og vi ønsker å være best på det vi h ­ older på med. Det som driver oss er å skape noe. Vi har likevel en langsiktig ambisjon om å nå en ­omsetning på 60 millioner kroner, sier Fæø.

En forutsetning for å lykkes tror han handler om å skape tillit hos de man jobber for.

- Markedet krever at man er oppfører seg skikkelig. Man må være ydmyk og gjøre en god jobb. Klarer vi det, så tror jeg også at vi skal nå målene våre, sier Fæø. torgeir@eiendomsmagasinet.no

600.000 kvadratmeter. BEFAS driver først og fremst med drift og forvaltning av ­eiendommer. De har i dag driftsansvar for cirka 150 eiendommer som til sammen utgjør en eiendomsmasse på 600.000 kvadratmeter, fordelt på næringsbygg, hoteller og bolig­ SEPTEMBER 2014 | 6 |

33

EGENUTVIKLET: Selskapet UniPluss har utviklet et eget dataprogram for forvaltning og drift av eiendommer.

Administrerende direktør i Uni Pluss, Bjørn Davidsen (t.v.) og ­s algsdirektør Kristian Bjerknes. (Foto: Torgeir Hågøy)

— MYE Å SPARE MED EFFEKTIVE IT-SYSTEMER Effektiv drift og forvaltning handler ikke bare om gode folk. Det handler også om ITsystemer som kan bidra til økt kontroll og effektivitet.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vår erfaring er at mange av aktørene i Bergen har et stort potensiale for effektivisering av sine systemer for forvaltning, drift og ved­ likehold, sier administrerende direktør i Uni Pluss, Bjørn Davidsen.

Selskapet har utviklet Uni Eiendom, en FDV-­ løsning for både bolig- og næringseiendommer.

- I dag er vi størst på bolig, men løsningen er i bruk hos en rekke aktører med nærings­ eiendom, og dette er et viktig satsingsområde for oss, sier Davidsen.

17 av 19 samskipnader. Selskapet Uni Pluss feirer i år sitt tiårs jubileum, men historien startet allerede på nittitallet. Bjørn D ­ avidsen begynte som boligdirektør i Student­ samskipnaden i Bergen i 1997. Det var behov for et nytt FDV-verktøy for leilighetene i samskipnaden, og de gikk derfor ut i markedet og ­etterspurte en slik løsning. Uni Micro fikk tilslaget og fikk dermed i oppdrag å utvikle systemet.

Davidsen gikk senere over i stilling som ­markedssjef i Uni Micro, og hovedansvaret hans var å videreutvikle og selge FDV-programvaren.

- Etter hvert kom flere av student­ samskipnadene med, og vi har i dag 17 av 19 studentsamskipnader på kundelisten, sier han.

Integrert løsning. For å nå lenger ut med FDV-løsningen, ble Uni Pluss etablert som et eget selskap under Uni Micro-paraplyen. En emisjon sørget for flere nye eiere og kapital til å videreutvikle programvaren til også å være tilpasset for næringseiendom.

- Denne løsningen var på gaten i 2005/2006.

Etter det har vi hatt fokus på å videreutvikle løsningen, slik at den skal være optimal for

34

brukerne. Vi var blant annet først ute med å utvikle en e-faktura-løsning, samt en løsning for digital signering av dokumenter ved hjelp av BankID, sier Davidsen. Det er tilrettelagt for meget effektive rutiner på områder som ellers ville medført tunge manuelle prosesser.

Eksempler er budsjettering, oppfølging og avregning av felleskostnader, og automatisert indeksregulering av husleie.

FDV-programmet gir huseierne god kontroll over bygningsmassen i forhold til det enkelte leieforhold, og også kontroll med drifts- og vedlikeholdsaktiviteter som gjennomføres for de enkelte utleieobjektene. Alt av tegninger og nødvendig byggdokumentasjon er også enkelt tilgjengelig.

- Systemet gir også sluttbrukerne, altså leie­ takerne, mulighet til å melde inn feil direkte til eier. De kan så følge med på hva som er status for feilmeldingen, sier salgsdirektør Kristian Bjerknes.

Mer fornøyde leietakere. En av fordelene med programmet er at kommunikasjonen mellom leietaker og huseier blir mer effektiv. Samtidig er Uni Pluss Eiendom basert på samme platt­ form som resten av Uni Micro-programmene, noe som betyr at blant annet økonomi- og forvaltningssystemene sømløst «snakker sammen».

- Dette er en fordel, da man enkelt kan hente all den informasjonen man trenger i det samme systemet. Huseierne har bedre kontroll over eiendomsmassen og hvilke oppgaver som til enhver tid må prioriteres. Det gir mer effektiv og bedre drift, og til syvende og sist mer for­ nøyde leietakere, sier Bjerknes.

- Gir oss full kontroll FDV-programmet fra Uni Pluss gir Odfjell ­Eiendom god kontroll over eiendoms­ massen.

- Hadde ikke vi hatt denne løsningen måtte vi trolig ha ansatt flere medarbeidere. Slik er dette systemet med og effektiviserer vår drifts­ organisasjon, sier eiendomsforvalter hos Odfjell Eiendom, Helge Nygård.

En rekke eiendomsaktører har tatt i bruk ­løsningen fra Uni Pluss. Blant dem er Nistad, DTZ Arealkapital Investorservice, Solist, North Bridge og Frost Eiendom.

Driftssjefen forteller at de er seks ansatte som jobber med driften av de 100.000 kvadrat­ meterne med eiendommer som selskapet eier.

- Vi henter dokumentasjon og vi bruker systemet som et verktøy ut mot folkene som skal gjøre en jobb på eiendomsmassen. Vi tar også imot meldinger fra kundene. Vi er helt avhengige av dette systemet for å følge opp eiendomsmassen, sier Nygård.

Han forteller at alt de gjør må kunne ­dokumenteres, slik at myndighetene kan ­kontrollere at de opererer i tråd med gjeldende lover og regler.

- Dette er dokumentasjon som vi henter inn ­gjennom systemet. Uten et slikt system ville det blitt mye skriving. Løsningen gir oss bedre kontroll og mer effektiv drift, sier Nygård. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 6 | SEPTEMBER 2014

NYHETER TEMA FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD

KOSTER DYRT: Leieprisen per kvadratmeter stiger med 1800 kroner per kvadratmeter når Høgskolen i Bergen flytter inn i nybygget på Kronstad.

FRA FESTSPILL TIL FESTNINGSFORVALTNING Hver dag er en fest for ­ Vidar A. Stusdal F ­ yllingsnes.

Han går fra jobben som ­sponsoransvarlig for ­Festspillene til jobben som festningsforvalter på ­Bergenhus festning.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Om det blir en fest vet jeg ikke, men det blir i alle fall en ny spennende hverdag, sier Vidar A. Stusdal Fyllingsnes som nylig begynte i jobben som festningsforvalter i Forsvars­ bygg nasjonale festningsverk på Bergenhus festning.

Etter over sju år i jobben som sponsor­ ansvarlig for Festspillene var tiden moden for å finne på noe nytt.

- Jobben blir primært å sørge for at driften av festningen går som den skal. Det betyr å forvalte og bevare eiendommen på en god måte, men også å bidra til å skape nytt liv på historisk grunn gjennom å utvikle festningen som en arena for næring, kultur og rekreasjon, sier Fyllingsnes.

Lang historie. Bergenhus festning er en av de eldste, og best bevarte festningene i Norge.

Kong Øystein Magnusson flytte kongssetet til Holmen på 1100-talet, og her bygde han opp en kongsgård. Då borgerkrigene ebbet ut i første halvdelen av den lange regjerings­ tiden til Håkon Håkonsson (1217–63), og Norge ble mer varig samla, ble det bygget opp et forsvarsverk av stein på området. Bergen ble da hovedstad i Norge og Holmen det politiske sentrumet. To av bygningene fra den perioden er fortsatt på festningen, Håkons­ hallen og Magnus Lagabøtes kastell. Da kongemakta flytte ut av landet under unionen med ­Danmark i seinmellomalderen, var ikke Bergen lenger residensby, men kongsgården var fortsatt det politisk og administrative sentrumet for Vestlandet og Nord-Norge.

Først med innføringa av eneveldet i 1660 blei Bergenhus en rein festning.

også aktivt til kulturelle arrangementer.

- Jobben min er å bevare festningen, men også å åpne opp området og skape aktiviteter for publikum. Dette er et smykke som brukes for å markedsføre Bergen, men området kan også brukes enda mer. Vi har et langt og godt samarbeid med Bergen Live, men her er fremdeles et uutnyttet potensiale til å legge til rette for flere aktiviteter. Festningen skal fylles med arrangementer, men det er viktig at det er i tråd med den verdigheten som fest­ ningen fortjener, sier Fyllingsnes.

FESTNINGSFORVALTER: Festningsforvalter i Forsvarsbygg nasjonale festningsverk på Bergenhus festning. (Foto: Torgeir Hågøy)

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Skal fylles opp. Forsvaret er den største leie takeren på Bergenhus, men områdene brukes

SEPTEMBER 2014 | 6 |

35

Rett på sjø og vei

Nordhordland næringspark

E39

300 MÅL

200 MÅL

BYGG og

TOMTER for

NY Næringspark sentralt nord for Bergen

SALG eller LEIE

• • • • • • • • •

Stort havneområde med dypvannskai.

500 mål med fleksible reguleringsbestemmelser.

Utbyggingspotensial 600 000 kvm.

God infrastruktur i området, ingen køproblematikk.

30 minutter kjøring fra Bergen Vi tilbyr salg/leie av tomter fra 2 mål og oppover Skreddersydde bygg og haller.

Kostnadseffektive lagerløsninger ved sjø.

Næringsseksjoner fra 100 kvm og oppover.

w w w . N H n a r i n g s pa r k . n o

E39

NÆRINGSEIENDOM

Petter Grevstad Theodorsen // Tlf: 904 11 776 // E-post: Petter.theodorsen@em1.no Kurt Furnes // Tlf: 904 122 70 // E-post: kurt.furnes@em1.no

Til salgs | Fantoft

Næringsmegling

Forslag 1

SWECObygget | Adr.: Fantoftvegen 14 P, 5075 Bergen | Pris: Bud BEFAS Næringsmegling AS har for salg inntil 100% av aksjene i Fantoft Utvikling AS. Fantoft Utvikling AS eier Gnr.: 12 Bnr.: 369 med nytt kombinasjonsbygg kontor/butikk under oppføring. Areal 10.207 m2 BTA utleieareal med tillegg for 3 parkeringsetasjer. total ca. 17.877 m2. Det er tegnet leieavtale med SWECO og Norgesgruppen.

Ferdigstillelse Q4 2016 N

FIL

140627_fasade_Option 3.pln

/Volumes/Server/ARBEIDSMAPPE FELLES/PÅGÅENDE PROSJEKT/ 11_009 Fantoft Bygg O/3D:VISUALISERINGER/140627_Fasade løsning/ ArchiCAD/140627_fasade_Option 3.pln Siste lagret: 7/2/14!

FASE

BYGGHERRE

Forprosjekt

Siste lagret av: Randolph

Nærmere informasjon ved henvendelse til: BEFAS Næringsmegling AS | Ole Jørgen Fæø | ole@befas.no | mob.: 909 98 117 Fredrik Isdal | fredrik@befas.no | mob.: 905 66 131

Lars Jønsson

& Kontorlokaler til leie | Møhlenpris PROSJEKT

Fantoft Bygg O

PROSJEKT NR.

11.009

TEGNING

MÅLESTOKK DATO SIGN. KONTR. TEGN.NR.

LUND PARTNERE

Forslag til fasadeløsning 1 7/2/14 BB/RM TL

A80.103

arkitekter MNAL

as

NPA

(A3)

BRYGGEN 13 5003 BERGEN

REV.NR.

TLF: FAX: MOB:

55 30 65 53 55 30 65 51 91 88 53 43

MAIL:

post@lpa.no

www.lundogpartnere.no

-

Næringsmegling

Inntill 2.500 m2 | Møhlenpris | Tilpasses behov | Felles kantine For Theodor Eiendom AS har BEFAS Næringsmegling AS lokaler til leie, inntil 2.500m2 Sentrumsnære lokaler med god tilkomst og parkering, lokalene tilpasses leietakers behov.

Utforming og standard etter avtale med leietaker Bygget tilbyr felles kantine og felles møterom.

Nærmere informasjon ved skriftlig henvendelse til BEFAS Næringsmegling AS | Jarle Lillevik | jarle@befas.no Ole Jørgen Fæø | ole@befas.no

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Straume | Nesttun | Åsane | E eiendom@fanasparebank.no

Fyllingsdalen

Sentralt beliggende – tidsriktige lokaler til leie.

Blåbygget er bygget med gode fellesområder for å skape synergieffekter for de bedriftene som har sin arbeidsplass der. Felles møteroms senter, kantine, trimrom, garderober, sykkelparkering, resepsjon, mm gir hver leietaker arealeffektive løsninger og et godt sosialt felleskap. De ledige arealene ligger i 3 etg og er moderne kontorarealer med ca 40-45 arbeidsplasser. Meget representativt bygg med attraktive servicetilbud for de ansatte. Det er jevnlige arrangementer i fellesområdene, fellestrening med Barry`s Bootcamp, kantine med frokost servering hver dag, flotte uteområder med turmuligheter, skjorterens organisert via resepsjonen, tannlege og banktjenester.

I Blåbygget har de sett viktigheten av å gi alle ansatte en god flyt i hverdagen, med ulike fasiliteter i umiddelbar nærhet. God logistikk i hverdagen og gjennomtenkt arbeidsplass arkitektur medfører arbeidsglede, inspirasjon og produktivitet. Her er det mulighet for fleksible løsninger enten man ønsker åpne kontorlandskap eller cellekontor.

Kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

Det kan ved behov fristilles inntil 2.200 kvm på en flate.

Cecilie van der Heide, næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

Kokstad

Adresse: Folke Bernadottesvei 38 Areal: 2200 kvm – kan være mulig å dele opp.

Type: kontorlokaler

Kontorbygg til leie - utvidelsesmuligheter på 10 000 kvm Vi har nå for leie et flott og representativt kontorbygg på Kokstad bestående av 5 etasjer à 1000 kvm. Her er det også ekspansjonsmuligheter ved å bygge på ytterligere to fløyer på bygget. I areal tilsvarer det 10 000 kvm.

Her er tilrettelagt med det som er viktig for at de ansatte skal trives. Treningsfasiliteter, sykkelparkering, garderober, kantine, møteromsfasiliteter i forskjellige størrelser og særdeles gode parkeringsforhold like utenfor bygget (140 plasser).

Bybanestopp kommer like i nærheten.

Kort vei til Flesland og ca 15 min kjøring til sentrum.

Areal: 5000-10 000 kvm Adresse: Kokstadveien 25 Type: kontorbygg

200 METER TIL NYTT BYBANESTOPP

Cecilie van der Heide, næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

fortsatt mulighet! kontorlokaler i nybygg, sentrum

UTLEID

Konkurransetilsynet

LEDIG 4. etg 3 200 m2 UTLEID KLP

LEDIG 2. etg 2 800 m2

Ledig areal ca 6.000 kvm - Ferdig medio 2016 • Unik mulighet til å etablere seg i nytt kontorbygg, like ved Bergen Jernbanestasjon og med bystasjonen og bybanen i umiddelbar nærhet.

• Moderne og spennende arkitektur med vekt på energi- og miljøvennlige løsninger. Prosjekteres etter energiklasse A med passivhusstandard.

• Ved å komme tidlig inn i prosessen kan endelig utforming påvirkes slik at lokalene spesialtilpasset leietakers ønsker/behov.

• Byggearbeidene er startet. ring oss gjerne for en uforpliktende prat og mer informasjon Mariann Fossmark | 934 07 436 | mariann.fossmark@dnb.no

TIL LEIE: Godviksvingene 125 -

To øverste etasjer på til sammen 1350 kvm, kan deles opp

-

Felles resepsjon

-

Unikt fellesskap

-

Sentralt i Godvik

-

Gode parkeringsmuligheter

-

Kort vei til offentlig transport

-

1. etg. er utleid til den nye ambulansestasjonen

Inn

t r a l k s g n i n t fly

Jahra Eiendom AS Pb 1091 Sentrum 5809 Bergen

TETT PÅ DET BERGENSKE NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Markedsplassen for næringseiendom i Bergen

Interessert?

Kontakt Jahra Eiendom AS Jostein Ekrem – tel 908 80 427 Richard Sørensen – tel 951 41 341

www.eiendomsmagasinet.no

200x270_Layout 1 21.05.14 13:06 Side 1

På tide å flytte?

Ledig næringsareal for deg som har vokst ut av de gamle!

KUN 3 MINUT TE FRA ÅSA R NE

På en 90 mål stor tomt med attraktiv beliggenhet rett ved E39, ligger Haukås Næringspark, plassert i ett av Bergens største handelsmiljø. Coop obs! Bygg, Statoil, Lönne, NDI og Kverneland Bil etablerer seg på tomten. Når Eikåstunellen åpner høsten 2014, blir det kun 3 minutters kjøring til Åsane sentrum, med nye Ikea som den viktigste handelsaktøren. Området er regulert til kontor, industri, lager og arealkrevende handel. Vi tilpasser din bedrifts behov!

VELKOMMEN TIL

Kontakt Profier AS v/Gaute Henriksen tlf:. 908 86 041 eller e-post: henriksen@profier.no

www.hpark.no

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

OS

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

Os

44

| 6 | SEPTEMBER 2014

MARKED LEIEPRISER

TROR PÅ FYLLINGEN: Terje Hjertås hos DNB Næringseiendom. (Foto: Torgeir Hågøy)

06

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN SENTRUM

DNB tror på Fyllingsdalen Til tross for en del fraflytting, så tror DNB Næringseiendom fortsatt på Fyllingsdalen. De går nå i gang med en massiv oppgradering av eiendommen i Folke Bernadottesvei 40.

- Dette er et bygg som ble ferdigstilt på ­midten av 80-tallet. Nå skal vi løfte det inn i 2015, sier Terje Hjertås hos DNB Nærings­ eiendom.

Ferdig tredje kvartal 2015. Bygget som er på 14.500 kvadratmeter, inklusiv parkering, har sju kontoretasjer som til sammen utgjør rundt 12.000 kvadratmeter.

- Her skal det oppgraderes. Vi satser grønt og har som mål å oppnå klassifiseringen Very Good i Breeam NOR, samtidig som det blir et lavenergibygg. Det betyr blant annet at vi så godt som halverer energiforbruket i bygget, sier Hjertås.

Etter at DNB har fraflyttet forteller Hjertås at de har hatt en rekke henvendelser på bygget, og er i pågående forhandlinger men at ingen kontrakter så langt er signert.

- Planen er at bygget skal stå ferdig i tredje kvartal 2015, sier Hjertås.

Utfordringer. Fyllingsdalen er et område som har vært sett på som et finanssentrum i ­Bergen.

De fleste forsikringsselskapene har hatt sine kontorer her. Nå har imidlertid DNB Liv flyttet ut og Frende følger om ikke så alt for lenge etter.

Trygg har også redusert ­antallet arbeidsplasser i Fyllingsdalen.

- Vi mener at Fyllingsdalen har en god fremtid.

Beliggenheten i forhold til både Sandsli, Flesland og sentrum er god. Vi mener også at med tanke på den veksten man ser for seg i Bergen, så kan ikke alt ligge langs bybanetraseen. Det har ­nærmest blitt et mantra at alt skal ligge langs denne traseen, men det vil det ikke være plass til.

Vi har derfor tro på Fyllingsdalen. Både Skandia­ banken, Handelsbanken og Nordea er i dette området, og det er med andre ord fortsatt mye som er knyttet finans i Fyllingsdalen, sier Hjertås.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

Fleksible. Endelige prosjektering er ikke endelig ferdigstilt, så investeringsrammen er foreløpig ikke lagt. Det som er sikkert er at ­investeringen er stor, og at betydelige ­estetiske, og god kvaliteter legges i bygget.

Bygget har tidligere vært et enbrukerbygg, men DNB har ikke ambisjoner om at en leie­ taker skal ta hele arealet.

- Bygget er svært fleksibelt og kan tilpasses ned til 2 leietakere pr etasje, sier Hjertås. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Stigende i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler be­ gynner prisene nå å nærme seg 3000 kroner kvadratmeteren.

Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leieprisene også varierer svært mye. De aller fleste loka­ lene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter.

De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard og har bedt huseier om å oppgradere med eksklusiv parkett på gulvene og generelt svært gode kvaliteter, begynner nå å nærmes seg 3000 kroner kvadratmeteren.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

2700,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

45

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen olje­ relaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå ­begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som oljeog gasslokasjonen i Bergen. Denne ­statusen kommer de nok til å beholde, men flere ­selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er ­imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt ­selskap som er en sammenslåing av ­Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en ­sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør­ tunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ­y tterligere 60.000 kvadratmeter i samme området.

Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for F ­ lesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av ­kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste ­selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og ­gassbransjen.

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS 2000,-

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­ korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle p ­ lanene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanal­veien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R ­ iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. ­Dette ­området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som ­området som ligger fra og med Solheimsviken og ­sydover fra Danmarksplass, langs ­Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­k revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ­ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

PRISUTVIKLING Svakt stigende

46

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stigende

| 6 | SEPTEMBER 2014

MARKED LEIEPRISER

05

06

07

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Sandsli og Kokstad, så er det olje- og gass­ industrien som står tungt på Sotra.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk­ kirurger og et helt sykehus. Ingen andre ­steder i Bergen er samlingen av helse­ personell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­ rustet og mange har ønsket seg til sentrums­ lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendoms­ selskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 ­k vadratmeter næringsareal i Fyllings­ dalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke ­Bernadottesvei 40 er eid av DNB Nærings­ eiendom og f­ oreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en opp­gradering i forhold til materialvalg og m ­ iljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Nærings­eiendom jakter nå på leietakere.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig ­kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke ­store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en ­løsning i siktet kan næringslivet tenke lang­ siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger ­imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av ­Bergen er vår region den ledende driftsbyen i ­l andet.

Mange av selskapene er ­konsentrert i ­området rundt CCB, hvor det også for øye­ blikket foregår en storstilt utbygging. Det er også store planer på Straume, hvor blant annet Lie Gruppen planlegger å bygge sin mye omtalte Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2100,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1100 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

SEPTEMBER 2014 | 6 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

47

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorvei­ forbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest ­voksende kommunene i landet. Den nye motor­veien som ligger inne i Nasjonal ­transportplan vil trolig ikke legge en d ­ emper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en ­løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende ­bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene ­kontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjons­ lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietaker­ massen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det ­samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendoms­magasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­ meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

48

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

| 6 | SEPTEMBER 2014

MARKED LEIEPRISER

11

12

13

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum.

Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt ­attraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegre­ neset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne.

Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner ­k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en ut­ preget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­ lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­ utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

SEPTEMBER 2014 | 6 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

49

Alle på ett sted. E-Indeksen

er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkke­ laktørene samlet på ett sted.

Enkelt, oversiktlig og greit.

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendom

DNB Næringseiendom AS

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Liegruppen Eiendom As

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

Grønamyrvegen 2 5353 STRAUME TLF: 56 31 68 68

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

www.liegruppen.no

Utvikler Verdier

Odfjell Eiendom

Rasmussen Eiendom

Zurhaar & Rubb AS

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen TLF: 55 21 50 00 EPOST: ko@odfjell-eiendom.no www.odfjell-eiendom.no

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Østre Nesttunvei 20, 6.etg TLF: 55 11 22 50 EPOST: firmapost@zurhaarrubb.no www.zurhaarrubb.no

50

Zurhaar & Rubb AS har som hovedmål å ­erverve, utvikle og drive næringseiendommer av høy standard.

| 6 | SEPTEMBER 2014

INDEX

LEVERANDØR

Hole Glass AS

TEKNISKE ENTREPRENØRER

Hole Lås AS

Multiconsult

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55 92 20 80 EPOST: post@holelas.no www.holelas.no

Nesttunbrekka 99 5221 NESTTUN TLF: 55 62 37 00 EPOST: www.multiconsult.no

multiconsult.no

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55282920 EPOST: eh@holeglass.no www.holeglass.no

Totalansvar for komplekse prosjekter.

ADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Kluge Advokatfirma DA Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@kluge.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Steenstrup Stordrange

Advokatfirmaet Thommessen AS

Advokatfirmaet Torkildsen & Co Bergen

TLF: 55 30 10 00 www.steenstrup.no

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

SEPTEMBER 2014 | 6 |

Bryggen 15, NO-5003 Bergen

www.torkildsenco.no Vi er din juridiske rådgiver - i bredden og dybden.

51

FINANS

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Sparebanken Vest Kaigaten 4 5020 BERGEN Jon Arild Hellebust TLF: 41235878 EPOST: Jon.Hellebust@spv.no www.spv.no Sparebanken Vest skal gjennom profesjonell bankdrift være en drivkraft for nærings- og samfunnsutvikling på Vestlandet

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Newsec AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8.

5020 Bergen.

Tlf. 55 55 33 50 www.kyte.no

Conrad Mohrsvei 23 A 5072 BERGEN TLF: 91149589 loo@newsectm.no www.newsec.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Vestlandets ledende næringsmegler.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

DRIFT/FORVALTNING

Bergen Eiendomsforvaltning AS

Coor Service Management Bergen AS

Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

Møllendalsveien 63 5009 Bergen e-post: andre.ekrem@coorno.com www.coor.no

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

Nordens ledende serviceleverandør.

52

| 6 | SEPTEMBER 2014

KOMMENTAR

AV ADVOKAT ROLF BECH-SØRENSEN OG ADVOKAT KARL ERIK BERNT ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGE DA

Når en leietaker slutter å betale husleie risikerer utleier at det økonomiske tapet blir større for hver dag som går. I situasjoner der det viser seg at leietaker har manglende betalings­ evne, er det derfor avgjørende at utleier er kjent med de ulike ­alternativer for å minimere tapet. Ofte vil man være best tjent med at lokalene fristilles og at ny leietaker kommer inn.

I denne artikkelen redegjøres det nærmere for prosessen ved tvangsfravikelse og hva utleier særlig bør være oppmerksom på.

Det kan være ulike årsaker til at en leietaker ikke betaler. Manglende betalingsvilje kan for eksempel skyldes at leietaker holder tilbake husleie på grunn av uenigheter med utleier.

Slike uenigheter vil ofte avklares gjennom forhandlinger da det som regel vil være i begge parters interesse at leieforholdet skal bestå. Verre er det når manglende leiebetaling skyldes sviktende betalingsevne.

Dersom leien uteblir, og dette ikke skyldes en midlertidig likviditetsstans, bør utleier raskt vurdere de ulike alternativene. Ofte vil det beste alternativet rent økonomisk være at leieforholdet avvikles og at ny betalings­ dyktig leietaker kommer inn. Noen leietakere vil på et tidlig tidspunkt se hvor det bærer hen, og derfor akseptere en avvikling av leiefor­ holdet i minnelighet.

Men ikke sjelden skjer det at leietaker mot­ setter seg utleiers ønske om avvikling mens man trår vannet i håp om at den finansielle SEPTEMBER 2014 | 6 |

TVANGSFRAVIKELSE VED MANGLENDE BETALING AV LEIE situasjonen skal bedre seg. I en slik situasjon kan utleiers tap fort øke dersom man lar det skure og gå unødig lenge. Hvis det ikke er ut­ sikter til bedring i den økonomiske ­situasjonen hos leietaker, vil utleier kunne tape leie­ inntekter for hver dag som går uten at det foretas skritt for tvangsfravikelse. I tillegg må utleier ta høyde for at jo lengre tid som går før prosessen igangsettes, jo lengre tid vil det ta før en ny leietaker vil være på plass.

I de fleste tilfeller der situasjonen for ­eksisterende leietaker synes håpløs, vil tvangsfravikelse i medhold av tvangs­ fullbyrdelseslovens regler være den mest hensiktmessige veien å gå for utleier. Det kan også være et alternativ å begjære leietaker konkurs. Dette er en krevende prosess. Den kan være hensiktsmessig i tilfeller der det er mistanke om at leietaker tappes for verdier eller at det på annen måte skjer en unn­ dragelse av midler som skulle gått til betaling av leie og/eller stå som sikkerhet.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd kan utleier ved hjelp av namsmannen kreve tvangsfravikelse av fast eiendom hvis det er foretatt en lovmessig opp­ sigelse av leieforholdet etter husleie­ lovens ­bestemmelser, og leietaker ikke har protestert skriftlig. Videre vil utleiers heving av leiekontrakten utgjøre tvangsgrunnlag for­ utsatt at det «foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde rett til å heve»– i praksis et vesentlig betalingsmislighold. ­Begge de nevnte tvangsgrunnlagene åpner for at leietaker gjennom sine innsigelser kan trenere utkastelsesprosessen.

Det enkleste for utleier vil være å kreve tvangsfravikelse som bygger på at dette er vedtatt i leiekontrakten. Tvangsfull­ byrdelsesloven § 13-2 tredje ledd åpner for at det i leiekontrakten inntas en bestemmelse om at leietaker godtar at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke betales. Utleier må da gi leietaker minst to ukers varsel med mulighet til å betale utestående husleie før

Selv om det kan variere er saksbehandlings­ tiden hos namsmannen typisk 4-5 uker for slike utkastelsessaker. I praksis betyr det at lokalene vil være fristilt på dette tidspunktet.

Hvis utleier i mellomtiden har klart å finne en ny solid leietaker, vil tapet kunne holdes på et minimumsnivå.

Forutsetningen er altså at leiekontrakten inneholder en avtalebestemmelse om at leietaker vedtar tvangsfravikelse etter § 13-2 tredje ledd. De fleste standarder og leie­kontrakter som brukes av profesjonelle ­u tleiere inneholder dette. Fra et utleier­ synspunkt er det viktig at dette ikke er noe som uten videre forhandles bort ved avtale­ inngåelse. Det er fra tid til annen eksempler på at dette er tilfelle, eller at det brukes forenklede leiekontrakter hvor en slik klausul ikke er med.

Hvis leiekontrakten både inneholder de nødvendige formuleringene og utleier har tilstrekkelig oversikt over prosessen ved tvangsfravikelse, ligger alt til rette for at tap som oppstår ved langvarig betalings­ mislighold hos leietaker holdes på et ­minimum. Er man som utleier i tvil bør advokat kontaktes.

prosessen hos namsmannen kan iverksettes.

53

HVA ER EN UTBYGGINGSAVTALE? I forbindelse med store utbyggingsprosjekter kan det være hensikts­messig å utarbeide en utbyggings­avtale. En utbyggingsavtale er en avtale mellom en kommune og en grunneier eller en utbygger, som regulerer partenes rettigheter og plikter i forbindelse med utbygging eller utvikling av et planområde ihht. en kommuneplan/reguleringsplan. Reglene for ut­arbeidelse av utbyggingsavtaler mv. er nærmere regulert i plan- og bygningslovens kapittel 17. En utbyggings­avtale kan gjelde alle typer arealformål, men benyttes normalt i forbindelse med større boligutbygginger eller nærings­utbygginger.

byggere for hvilke forutsetninger som stilles til utbygging i de ulike delene av kommunen.

Vedtaket skal også synliggjøre kommunens for­ventninger til en utbyggingsavtale.

En utbyggingsavtale kan blant annet r­ egulere oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser, finansiering av infrastruktur, refusjonskrav mv.

Fra Kommunal- og regionaldepartementets veileder av mai 2006 («KRD-veilederen») fremgår det at en utbyggingsavtale ikke bør regulere forhold som kan reguleres i medhold av plan- og bygningslovens alminnelige bestemmelser. En utbyggingsavtale bør derfor primært fungere som supplement til plan- og bygningslovens regler.

For det første må tiltakene være «nødvendig for gjennomføringen av planvedtak». Det følger av KRD-veilederen at tiltakene må ha en direkte saklig sammenheng med kommuneplanen/reguleringsplanen. Dette innebærer at tiltakene enten må fylle et behov i o ­ mrådet, eller avdempe en ulempe som skapes for ­omgivelsene som følge av utbyggingen.

Behovet som tiltakene skal dekke må også ha sammenheng med utbyggingen.

En utbyggingsavtale ligger i grenseland mellom offentligrett og privatrett. Ettersom en utbyggingsavtale gir rom for forhandlinger, kan partene oppnå en bedre konkret tilpasset løsning i en utbyggingsavtale. Kommunen vil ved bruk av utbyggingsavtaler kunne oppnå økt styring med utformingen av be­byggelsen i kommunen, samt økt gjennomslag for kommunens utbyggingspolitikk. Grunneierne/ utbyggerne vil på sin side kunne oppnå større forutberegnelighet for tids- og kostnads­ aspektet ved utbyggingen.

Nærmere om innholdet i en utbyggingsavtale.

Hvilke forhold som kan reguleres i en utbyggings­avtale fremgår av plan- og bygningsloven § 17-3. Bestemmelsen setter grenser for hvilke forpliktelser (tiltak) en kommune kan pålegge grunneier/utbygger. I følge bestemmelsen kan kommunen pålegge tiltak som ivaretar offentlige behov som oppstår som følge av selve utbyggingen.

For det andre stilles det krav til forholdsmessighet. Kravet innebærer at utbyggers forpliktelser skal stå i et rimelig forhold til den belastning utbyggingen påfører omgivelsene.

De aktuelle tiltakene må følgelig vurderes opp mot utbyggingens art og omfang.

Pålegg om opparbeidelse av infrastrukturtiltak Kommunen kan i medhold av plan- og bygnings­lovens alminnelige regler pålegge grunneier/utbygger å opparbeide infrastruktur i forbindelse med en utbygging. Kravet kan følge av rekkefølgebestemmelser i

54

LINDA SANDQVIST MYKLEBUST, ADVOKATFULLMEKTIG, DELOITTE

infrastruktur påløper 25% merverdiavgift.

Ettersom bruken av infrastrukturen ikke er tilknyttet merverdiavgiftspliktig virksomhet, vil private utbyggere normalt ikke ha fradragsrett for den påløpte merverdiavgiften. Det er i­ midlertid mulig å redusere eller eliminere ­denne merverdiavgiftsbelastningen ved bistand fra kommunen. Det er særlig to ulike modeller som er aktuelle: · Anleggsbidragsmodellen · Justeringsmodellen Anleggsbidragsmodellen innebærer at ­kommunen er byggherre for infrastrukturtiltakene. Modellen innebærer at kommunen ­anskaffer infrastrukturen og anvender sin løpende fradragsrett/ kompensasjonsadgang for å refundere merverdiavgift på an­skaffelsene. Utbygger påtar seg å yte et anleggsbidrag til kommunen ihht. plan- og bygningslovens kapittel 17/18. Anleggs­bidraget tilsvarer maksimalt nettokostnaden for infrastrukturen, som den private utbygger skal bekoste. (Illustrasjon 1) Justeringsmodellen innebærer at utbygger er byggherre for infrastrukturtiltakene. Modellen medfører at det oppstår en justeringsrett på utbyggers hånd, som følge av at merverdi­ avgiften ikke fradragsføres. Justeringsretten kan overdras til kommunen samtidig med infrastrukturen. En justeringsrett innebærer at kommunen kan hente tilbake mer­verdiavgift som utbygger har pådratt seg, men som utbygger ikke tidligere har fradragsført.

Merverdi­avgiften må imidlertid kreves fradragsført/kompensert ved hjelp av justeringsreglene over en 10-års periode (justerings­ periode). (Illustrasjon 2) Illustrasjon 1

Når skal det utarbeides en utbyggingsavtale?

Det skal utarbeides en utbyggingsavtale i de tilfeller hvor kommunen ønsker å pålegge grunneier/utbygger større forpliktelser i forbindelse med utbyggingen, enn hva kommunen kan pålegge i medhold av plan- og bygnings­ lovens alminnelige bestemmelser.

Videre oppstiller plan- og bygningslovens § 17-2 første ledd krav om at en utbyggings­ avtale må være hjemlet i vedtak fra kommune­ styret («forhåndsvedtak»). Vedtaket skal angi i hvilke tilfeller en utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging av et planområde.

Hensikten med forhåndsvedtaket er å skape økt forutsigbarhet for grunneiere/ut­

ERLEND ØEN PARTNER, DELOITTE

Illustrasjon 2

reguleringsplaner mv., og gjelder for eksempel infrastruktur påkrevd for utvikling av nye bolig­blokker, industrieiendommer mv. Ofte skal eiendomsretten til infrastrukturen overføres til kommunen etter opparbeidelsen.

For kostnader til opparbeidelse av kommunal | 6 | SEPTEMBER 2014

– fleksibel leietid – ledig fra 01.04.2015 TOTALRENOVERTE AREALER

KONTORLOKALER MED 100 % SKREDDERSØM

MULIG Å LEIE LAGER

KANTINE MED SERVERING AV FROKOST OG LUNSJ

GYMSAL OG NYE GARDEROBER MED DUSJ

EGET BYBANESTOPP FRA 2016, 150 METER FRA INNGANGEN

GOD PARKERING / EL-BILOG SYKKELPARKERING

12,7 KM FRA SENTRUM OG 3,1 KM FRA FLESLAND

Kokstadveien 23, Bergen www.k23.no Kontaktperson Stephane B. Trotta Asset Manager M: +47 415 06 816 E: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

Orangeriet | Illustrasjon: MAD Bergen

Fullt møblert prosjektkontor

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

EIENDOMSMAGASINET | 5 | 2014

Kjøpe?

Leie?

Selge?Råd?

Kontakt oss gjerne for en prat!

Mariann Fossmark Tlf. 93 40 74 36

Lars Erik Wirching Tlf. 90 56 73 98

rossy.addington@dnb.no

mariann.fossmark@dnb.no

lars.erik.wirsching@dnb.no

www.eiendomsmagasinet.no

Rossy Addington Tlf. 90 98 04 62

post@eiendomsmagasinet.no

Vi KAN næringseiendom.

Tlf: 997 47 171

Utleie?

Verdivurdering?