Estate Eiendomsmagasinet Vest by Eiendomsmagasinet

EIENDOMSMAGASINET | VEST N°10 2015

Transaksjonsvolumet kan nå 7 milliarder side 6-7 Satser i krevende tider side 10-11 Bygg uten baksider side 16-17 Ser store muligheter i Bergen side 18-19 TEMA: INNOVASJON I EIENDOM SIDE 28 – 43 LEIEPRISSTATISTIKK side 48-53 Kommentarer side 54-55

Rom-regenten Rom ble ikke bygget på en dag, ei heller Bergens største hotellselskap. For Kjetil Smørås tok det knappe 30 år.

ESTATE VEST | N°10 2015

Advokatfullmektiger/advokater Vi søker flog ere til eiendomentrepriseavdeling advokatfullmektiger/advokater i Bergen De to siste tiår har Kluge utviklet og befestet en posisjon som et av landets største og mest erfarne fagmiljøer innen eiendom og entreprise. Avdelingen har erfarne, topp rangerte og svært spesialiserte advokater innenfor landentreprise, oﬀshoreentreprise, De to siste tiår har Kluge og utviklet og befestet en posisjon som et av landets største og mest erfarne eiendomstransaksjoner eiendomsutvikling. fagmiljøer innen eiendom og entreprise. Avdelingen har erfarne, topp rangerte og svært spesialiserte advokater innenfor landentreprise, oﬀshoreentreprise, eiendomsutvikling. Grunnet vekst og økende oppdragsmengde ønsker vieiendomstransaksjoner nå å styrke avdelingen og i Oslo. For fullstendig stillingsutlysning se kluge.no/karriere Vi ser primært etter deg har 1-5 års erfaring. Kompetanse innen eiendoms- og entrepriserelatert juss er en fordel, men også erfaring fra andre fagområder er av interesse. For fullstendig stillingsutlysning se kluge.no/karriere.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: stavanger@kluge.no Oslo: oslo@kluge.no Bergen: bergen@kluge.no Hamar: hamar@kluge.no 2

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Profilan

Foto: Glenn Røkeberg

TYDELIGE RÅD Thommessen tilbyr > Lokalkunnskap > Forretningsjuridisk ekspertise > Bransjeforståelse > Kommersiell forståelse > Tydelige råd Sammen med våre klienter i eiendomsbransjen finner vi løsninger.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

KONTAKTER

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen thommessen.no

Advokat Vidar Havsgård: 55 30 61 32 vha@thommessen.no Advokat Dagfinn Heradstveit: 55 30 61 50 dhe@thommessen.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Profilannonse Eiendomsmagasinet Bergen helside 9-15_230x290.indd 1

02.06.2015 15:29:57

N°10 2015

EIENDOMSMAGASINET | VEST ANSVARLIG REDAKTØR: Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no REDAKSJON Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no ANNONSESALG Kristine Avsnes Lund Mob: 930 11 334 kristine@estatevest.no DAGLIG LEDER: Torgeir Hågøy, mob: 99 74 71 71 torgeir@eiendomsmagasinet.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no TRYKK: Molvik Grafisk Forsidefoto: Morten Wanvik OPPLAG 5.000 DISTRIBUSJON Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er E iendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet. Copyright © Eiendomsmagasinet AS

Er det nok innovasjon i eiendom? Tema for den 10. utgaven av Estate Eiendomsmagasinet Vest er ”Innovasjon i eiendom”. Har bransjen fornyet seg eller blir ting gjort på samme måte som for 30 år siden? For å foregripe temaet noe, så er nok svaret et ja, det har skjedd mye i eiendomsbransjen. Innenfor miljø har bransjen de siste ti årene forandret seg radikalt. Breeam og passivhus er blitt dagligdagse begreper og noen bygger til og med bygg som produserer mer energi enn de bruker. Også når det gjelder nye produkter har det vært mye nyskaping. Nye komponenter som på hver sin måte bidrar positivt dukker opp hele tiden. Når det gjelder prosess er kanskje ikke forandringene like enkle å oppdage. Et bygg bygges i hovedsak på samme måte i dag som det blir gjort for 30 år siden. Vi har imidlertid sett en økende bruk av ferdigproduserte moduler som kommer ferdige til byggeplass. Her tror vi det er svært mye å gå på. Produksjon av boliger og næringsbygg må i større grad gjøres på fabrikk, slik at det bare gjenstår monteringen på byggeplassen. Et eksempel på dette er Treet, verdens høyeste trehus. Her kommer modulene fiks ferdige med fliser på badet og parkett på gulvet. Dette reduserer ikke bare produksjonstiden på byggeplass, men også faren for feil fordi alt er gjort under gode forhold på fabrikk. Standardisering vil også være et viktig bidrag for å få ned byggekostnadene. Dette er oljebransjen midt oppe i, og vi tror at dette er noe også eiendomsbransjen er nødt til å ta på alvor. Det trenger ikke bety kjedelige bygg, selv om alle arkitekter trolig får svettetokter bare de hører ordet ”standardisering”. Det som er helt sikkert er at utviklingen i samfunnet i dag går raskere enn noen gang. Vi tror at digitale løsninger vil være med å prege eiendomsbransjen i tiden som kommer. Dette bør du som er eiendomsutvikler eller entreprenør ta på alvor. Gjør du du ikke det, så er sjansene store for at du ikke er en del av fremtiden. Digitale løsninger både i forhold til drift av bygg, men når det gjelder prosjektering og bygging, vil være med å kunne få ned kostnadene på alle nivåer. Og vi har ikke en gang snakket om roboter som i fremtiden vil ta over en rekke funksjoner. Det finnes allerede roboter og 3d-printere som bygger broer over kanaler. Foreløpig er dette i modell-skala, men om ikke så mange år vil dette trolig være oppskalert. Dette er en utvikling bransjen må ta på alvor. Magasinet du nå holder i hendene er den 10. utgaven av Estate Eiendomsmagasinet Vest. Vi har med andre ord et aldri så lite jubileum. Vi går snart inn i vårt tredje år og arrangerer om noen dager vår første eiendomskonferanse. Det har vært en artig reise så langt, og vi tror den vil bli minst like spennende fremover. Vi håper du vil være med oss på veien videre og at du setter pris på vårt bidrag til eiendomsmarkedet på Vestlandet. TORGEIR HÅGØY

Ansvarlig redaktør

ESTATE MEDIA

004

ESTATE VEST | N°10 2015

Foto: Erik Burås/STUDIO B13

Lokal rådgiver – internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt. Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte. Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innen næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for næringseiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom. www.wr.no

Ta kontakt med en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 52 bfs@wr.no

GØRAN MJELDE AARVIK Tlf. +47 55 21 52 97 Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

INNHOLD

innhold

4 Leder Innovajson i eiendom 8 Transaksjonsvolumet kan runde 7 milliarder 10 Bygg uten baksider 12 HIB planlegger nok et bygg på Kronstad 16 Satser i vanskelige tider 18 Ser svært gode vekstmuligheter 22 Rom-regenten

TEMA: INNOVASJON I EIENDOM

28 Eiendom står foran en digital revolusjon 30 Etterlyser modige og kreative byggherrer 32 Utviklingen i byggenæringen er nesten uten sidestykke 34 Kan bygge dobbelt så høyt av tre 36 Har tatt posisjon som byens grønne entreprenør

38 Denne modulen tilbyr en syv-i-en-løsning 40 Full rulle for GR Rieber 42 Vant byggenæringens innovasjonspris for 2015 49 Nå skviser leietakerne prisene 54 Kommentarer 56 E-index

006

ESTATE VEST | N°10 2015

www.creato.no

Nytt produkt! Reduserer byggetiden!

Komplett takmodul for optimalt innemiljø!

PREPART er en nyutviklet komplett takmodul som inneholder behovstyrt ventilasjon, oppvarming, integrert LED-belysning, brannmelder og skjult sprinklerhode. PREPART, som blir prefabrikkert, forenkler prosjekteringsarbeidet. Takmodulen er enkel og rask å montere. Samlet betyr dette at byggetiden kan reduseres betydelig. PREPART gir dermed også lavere byggekostnader og driftskostnader. PREPART er konstruert med et trådløst betjeningspanel slik at brukeren enkelt kan regulere romtemperatur, friskluftsmengde og lys. For mer info, se www.prepart.no

Se presentasjonsfilm på www.prepart.no // Utviklet av Tevas // Conrad Mohrsvei 15 // 5072 Bergen // Tlf: 55 11 69 90

Prepart er en kostnadseffektiv modul tilpasset LEAN-produksjon

NYHETER

SELGES: : GC Rieber Eiendom sitt bygg i Solheimsviken er for salg, trolig for rundt 1,5 milliarder kroner. Samlet kan salgsvolumet i Bergen nå 7 milliarder kroner dersom alt som er i spill om dagen blir solgt. (Foto: Torgeir Hågøy)

Transaksjonsvolumet kan runde 7 milliarder Dersom alt som er i spill om dagen landes, kan transaksjonsvolumet i 2015 ende på rundt 7 milliarder kroner. Det er mer enn dobbelt så mye som i fjor og soleklar ”all time high”.

008

ESTATE VEST | N°10 2015

- Lander de transaksjonene som for øyeblikket er i arbeid ser vi for oss et “kronår” i transaksjonsmarkedet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Det er relativt høyt tempo om dagen. Det blir en fin innspurt på 2015, sier Rossy Addington hos DNB Næringsmegling. De har hanket inn flere større salgsoppdrag den siste tiden og selger både GC Rieber Eiendom sitt bygg i Solheimsviken, Simonsviken Næringspark, samt Odfjell sitt hovedkontor på Minde. - Lander de transaksjonene som for øyeblikket er i arbeid ser vi for oss et “kronår” i transaksjonsmarkedet med totalvolum i overkant av 5 milliarder kroner, skriver de i rapporten. Vi mener imidlertid at de er for forsiktige i sine anlag. Med de transaksjonene som har kommet for dagen i høst er det mye som tilsier at volumet kan bli en god del høyere, nærmere bestemt på rundt 7 milliarder kroner. VESTENFJELDSKE HAR KJØPT

En av de som har handlet i høst er Vestenfjeldske Eiendom. De har kjøpt en 11.000 kvadratmeter stor eiendom rett over gaten for Media City. - Det er ikke tvil om at beliggenheten i nærheten av Media City var en av årsakene til at vi fant denne eiendom-

men interessant, sier administrerende direktør i Vestenfjeldske Eiendom, Petter Hjortland. Eiendommen det er snakk om er Nygårdsgaten 89 og Johannes Brungsgate 12. Bygget er bedre kjent som ”Autogården” og var delvis eid av tidligere Auto 23, nå Angarde, samt Universitet. I første etasje er det en Bunnpris-butikk og oppover i etasjene holder blant annet Universitetet i Bergen til. De skal imidlertid ut i 2017. Eiendommen er på cirka 11.000 kvadratmeter og fremstår i dag som noe sliten. - Planen er å renovere hele bygget, men hvordan vi kommer til å gjøre det er det foreløpig litt for tidlig å si noe om, sier Hjortland. HELE OMRÅDET VIL FÅ ET LØFT

Med byggingen av Media City, opprustingen av Nygårdsporten og nå nye eiere av ”Autogården” er det ingen tvil om at dette området er i ferd med å gjennomgå en formidabel oppgradering. - Dette området kommer til å bli veldig bra, sier Hjortland. Hva Vestenfjeldske måtte ut med for å kjøpe eiendommen vil ikke Hjortland ut med. Samlede leieinntekter er imidlertid på rundt 13,5 millioner kroner. Trekker man fra litt for driftskostnader samt gir noe rabatt for kort gjenværende leietid på store deler av arealet, så ender man på en pris på mellom 140 og 150 millioner kroner. - Jeg kommenterer ikke prisen, sier Hjortland.

ESTATE VEST | N°10 2015

TRANSAKSJONER I BERGEN 2015 For salg: • GC Rieber Eiendom (DNB-Bygget): 1,5 mrd. • Rom Eiendoms nybygg i sentrum: 700-800 mill. • Simonsviken Næringspark: 700-800 mill. • Odfjell SEs hovedkontor: 200 mill. • CMR-bygget på Fantoft: 200 mill. • Fanatorget: 100 mill. • Posthuset Midtun: 80 mill. • Gestapohuset i sentrum: 45 mill. • Danmarksplass (kontorbygg: 60 mill. Totalt: 3.675 mrd. Solgt: • Aibel: 570 mill. • Damsgård: 200 mill. • NRK-bygget: 190 mill. • Drotningsvik: 120 mill. • Next Gentel-bygget: 100-150 mill. • Strandgaten 7: 60 mill. • Vaskerelven: 80 mill. • Araber: 30 mill. • Oasen: 1,2 mrd. • Nøstet-eiendommer: 22,5 mill. • Danmarksplass: 34 mill. • Profiers (Sandviken): 80 mill. (ubekreftet) • Nattlandsveien (Rema1000): 20 mill. • Nøstet Panorama: 17 mill. • Reksten: 42 mill. • BOB: 400 mill. • Ikke identifisert/hemmelige: 90 mill. Totalt:

3.255 mrd. kroner

Over 5 milliarder i Stavanger Transaksjonsvolumene i Stavanger-regionen ligger i år an til bli på over 5 milliarder kroner. Eiendomsmegler 1 Næring kom i begynnelsen av november ut med sin markedsrapport for Stavanger-regionen. Selv om leiemarkedet er tungt om dagen, så er transaksjonsvolumene gode. Em1 Næring har så langt oppsummert volumet til å ligge på rundt 4,5 milliarder kroner, og ifølge næringsmegleren vil pågående prosesser altså trolig bidra til å løfte volumet til over 5 milliarder kroner.

009

NYHETER

Bygg uten baksider STAVANGER: Et av kravene da Porsche-senter Stavanger skulle bygge, var at kommunen ikke ville ha en typisk bakside av et bygg som nærmeste nabo til Busway som ligger fire meter unna. Sånn ble det.

N NYHETER PER THIME (Tekst og foto)

- Kommunen ønsket ikke bare en vegg som lå ut mot veien. Dermed jobbet vi med planene og landet godt med et bygg som fremstår med fire forsider, sier Roy Klungtvedt, salgssjef i Porsche-senter Stavanger. Det over 4000 kvadratmeter store bygget sto klart i mai. Til en prislapp på 75 millioner kroner har man fått til mye. - Vi tenkte som så; skal vi først bygge, så skal vi gjøre det skikkelig. I disse lokalene hvor lyset kommer til sin rett får vi vist frem bilene på en skikkelig måte, forteller han. DUFT OG MUSIKK

Det nye senteret for Porsche er plassert ved inngangen til Forus, det største område for kontor og næringsliv i Stavanger. Ved siden av ligger to andre bilbutikker. Det er en handlegate for bil vi er i. - Om noen år får vi også IKEA som nærmeste nabø. Heller ikke det dumt med tanke på fremtiden. Når vi kommer inn i det nye og moderne bygget blir vi møtt av musikk, men også en duft. - Duften er gjennomgående i hele bygget. Hvilken duft det er vet jeg ikke, men det lukter friskt og godt. Musikken du hører er den samme i hele bygget. Inne i det nye bygget blir vi møtt av biler i millionklassen, den ene dyrere enn den andre. Prisene er fra 800.000 kroner og oppover. MØTEROM FOR ANDRE

- Vi er ikke bare en bilbutikk, men også et opplevelsessenter. Faktisk er det bare i Shanghai i Kina, og i Mannheim i Tyskland de har det samme. Det er vi stolte av. Alle som driver butikk ønsker kjøpende kunder. Likevel har Porsche-senter Stavanger også blitt et sted mange kommer bare for å kikke, eller ta en lunsj.

010

ESTATE VEST | N°10 2015

- I forbindelse med bygget har vi laget konferanserom. Flere firma ønsker andre steder å arrangere møter, og vi stiller rom til disposisjon. I stedet for fem minutters kaffepause tar de seg heller en tur rundt for å se nærmere på bilene. Også for oss kan jo det føre til noe mer, humrer salgssjefen. NEDGANGSTIDER, MEN OPTIMISME

Omtrent daglig kan vi lese om kutt i oljebransjen. Investeringer kuttes og ansatte sies opp. Det betyr ikke at pessimismen og tungsinnet rår i oljehovedstaden, i hvert fall ikke i bilbransjen - ennå. - Det er klart det er mye snakk om nedturen som er i oljebransjen. Flere tusen personer har mistet jobbene sine, men de aller fleste tror det tar seg opp. Når det gjelder salget av biler, er vi fornøyde med 2015. Vi har dette året solgt 150 biler fra vårt senter. I budsjettet for inneværende år har vi satt opp et mål på 180 biler. Mye tyder på at vi skal klare det, sier Klungtvedt. BILER I TRE ETASJER

De står der blankpolerte, i tre etasjer. I bygget som er omgitt av store vinduer. Dermed blir det lyse og trivelige lokaler. Til og med inn til verksted og klargjøring kan kundene følge med på hva som skjer. - Vi kundene være med på prosessen, da får de det. Vi har en egen cafè hvor man kan forsyne seg før man setter seg ned for å eventuelt se hva teknikerne på verkstedet gjør med bilene. I kjelleren er det brukte biler det dreier seg om. En del av dem eldre modeller. Innerst i et hjørne står det en bil med duk over. - Der er det bare ramma igjen. Bilen er allerede kjøpt av kunde for 650.000 kroner, men den skal bygges opp igjen fra grunnen. Det tar vi oss av her. Inne på avdeling for klargjøring jobber Bjarte Ruyter. Swix-vax detailer er tittelen hans.

FIRE SIDER: Nybygget til Porsche i Stavanger har ingen baksider, men fire fremsider. Det er salgssjef Roy Klungtvedt, godt fornøyd med. (Foto: Per Thime)

- Det går rett og slett i å klargjøre bilen for kunden. Pussing og polering, slik at den skinner som den skal, forteller han. ET DETALJERT BYGG

Selve bygget brukte man god tid for å planlegge. Her skulle ingenting overlates til tilfeldighetene. Det skulle være lyse lokaler, oversikt for de ansatte og knapt en synlig ledning. Det har de klart. Blant annet var ledelsen i Sverige for å hente impulser til hvordan det kunne bli. Gikk man inn på et bilverksted for bare noen år siden var det gjerne både skittent, mye støy og man fikk oljerester på klærne nesten hvor man snudde seg. Sånn er det ikke lenger, i hvert fall ikke her. Det ligger ikke en tom oljekanne

noe sted, ei heller skitne filler strødd på gulvet. - Det er lydisolert, ikke en ledning som ligger på gulvet, og man kan faktisk gå på strømpelesten hvis det hadde vært aktuelt. Her brukes det knapt hørselvern, for det er knapt lyd her når det jobbes. For arbeidsmiljøet er det viktig, sier Klungtvedt. Porsche-senter Stavanger er ikke størst i sin klasse. - Men vi skal være best på andre ting. Blant annet har vi et spesialrom hvor kundene plukker ut sin design på bilen de kjøper. Da snakker vi hele designet som setetrekk, mønster og hvordan nøkkelen skal se ut. I tillegg har vi det beste bygget i Porsche-familien. Det er vi stolt av, avslutter en optimistisk salgssjef.

ESTATE VEST | N°10 2015

PORSCHE-SENTER STAVANGER Selger 180 biler i 2015 Nytt bygg til 75 millioner kroner 19 ansatte 4023 kvadratmeter i tre etasjer Kunder fra hele Rogaland Priser fra kroner 800.000

011

NYHETER

HIB planlegger nok et bygg på Kronstad For vel ett år siden flyttet HIB inn i nybygget på Kronstad. Allerede ved innflytting var det trangt om plassen, og nå er planleggingen av et nytt bygg på nabotomten i gang.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Vi leier i dag arealer i Møllendalveien for å få plass til samtlige i høgskolen. I 2020 er imidlertid ambisjonen at vi endelig kan samle hele høgskolen her på Campus Kronstad. Vi er derfor nå i gang med å planlegge et nytt bygg på nabotomten, sier prosjektleder hos Høgskolen i Bergen, Knut Erik Kismul.

Planene er at det nye bygget skal huse både undervisningsarealer og arbeidsplasser for de ansatte. På tomten ved siden av, kalt felt A2 kan det også bygges mer, omtrent like mye som på A1, men dette blir trinn to i planleggingsfasen. - Et nytt bygg på felt A1 er med på å samle høgskolens aktiviteter på en felles campus, sier Kismul.

DEKKER BEHOVET

Det nye høgskolebygget på Kronstad ble åpnet og tatt i bruk høsten 2014. Bygget er på 51.000 kvadratmeter og rommer cirka 6000 studenter og 600 ansatte. Legger vi til de som i dag har studiested i Møllendalsveien er antallet cirka 7500 studenter og 750 ansatte. - For å få alle samlet på campus Kronstad ønsker vi å bygge et nytt bygg på 12.000 kvadratmeter rett nord for dagens høgskolebygg, sier direktør for arealforvaltning Endre Laastad, ved Høgskolen i Bergen Bygget er planlagt på A1-tomten, som er regulert med en TU tilsvarende 11.400 kvadratmeter. Høgskolen ønsker imidlertid å se på mulighetene for å justere utnyttelsen. - Vi ønsker oss en økning på cirka 1000 kvadratmeter, sier Kismul.

012

ESTATE VEST | N°10 2015

USIKKER FREMTID

Høgskolen er inne i en omorganiseringsprosess. Det diskuteres nå om en mulig sammenslåing av Høgskolen i Bergen, Sogndal og på Stord/Haugesund kan være veien å gå. - Vi vet ikke helt hvordan utviklingen vil bli og å planlegge i forhold til en fremtid man ikke kjenner er utfordrende og krevende, men denne prosessen må få gå sin gang, sier Kismul. - Det eneste vi vet er at fremtidens arealbehov sannsynligvis ikke blir mindre enn det er i dag, sier Laastad. FÅR IKKE EKSTRA STØTTE

Høgskolen har fått positive signal fra departementet til å gå i videre med planleggingen av bygget, men har også fått beskjed om at det ikke kommer til å bli

bevilget ekstra midler for å få realisert bygget. Bygget må derfor realiseres over høgskolens budsjett. - Vi må derfor inngå en leiekontrakt med Statsbygg som så forskutterer bygget for oss, sier Kismul. Leiekontrakt på Kronstad er inngått med Statsbygg, for en periode på 30 år. Bygget kostet cirka 2,3 milliarder kroner noe som gir en kvadratmeterleie på rundt 3200 kroner. Siden dette blir et vesentlig enklere bygg enn det nåværende, regner

høgskolen med at dette gjenspeiler seg også i leieprisen. - Vi må ha en leiepris som ref lekterer markedsleie i dette området. Vi ser frem til å utvikle felt A1 i samarbeid med Statsbygg som er en profesjonell utvikler i markedet. Begge parter vil ha fokus på riktig kvalitet og kostnad i et slikt stort prosjekt, sier Laastad.

FOR LITEN: Høgskolbygget er allerede for lite og nå vil Knut Erik Kismul og Endre Laastad ved Høgskolen bygge mer. (Foto: Torgeir Hågøy).

ESTATE VEST | N°10 2015

013

014

ESTATE VEST | N째10 2015

015

NYHETER

NYTT SELSKAP: Kjetil Andersen og Thomas Mjeldheim satser p책 eiendom i Stavanger i 2015. De har bein i nesen. (Foto: Per Thime)

Satser i vanskelige tider STAVANGER: TPG (The Property Group) er siste nye innen eiendomsselskap i Stavanger. Kjetil Andersen solgte seg ut av Base Property og starter opp det nye selskapet sammen med Thomas Mjeldheim. P책 investorsiden har de f책tt med Smedvig-arving Petter Smedvig Hadland.

016

ESTATE VEST | N째10 2015

- Pengene er dobbelt så mye verdt i dette markedet i dag. Først i 2017 satser vi på å ha klart vårt aller første prosjekt.

N NYHETER Per Thime

- Vi hadde ikke gjort dette hvis vi ikke hadde hatt troen. Det sier Kjetil Andersen, mens han drikker en av f lere kopper kaffe på en av Stavangers kaffe-barer en morgen tidlig i november. De to vet at det er nedgangstider i hele Rogaland. Fallet i oljeprisen og de mange kostnadskuttene i oljeindustrien setter spor i eiendomsmarkedet i Stavanger-området. Tusenvis av kvadratmeter næringslokaler står tomme. Det er med andre ord tøffe tider i oljehovedstaden Stavanger. - Vi tror markedet er tilbake innen to til tre år. For egen del synes jeg situasjonen minner mye om den vi hadde i 20082009. Jeg er ikke skremt, og derfor går vi også i gang med nytt selskap, sier Andersen. - SATSER DER ANDRE NØLER

På selskapets rykende ferske nettside skriver selskapet om kjernevirksomheten, det som dreier seg om eiendomsinvesteringer innen bolig, næring- og hotellutvikling. - For egen del har jeg jobbet med eiendom siden 1999, og det er innen dette jeg trives. Jeg liker å se muligheter der andre nøler, forteller han.

I det nye selskapet vil Andersen ha 42,5 prosent av aksjene. Nevnte investor Petter Smedvig Hagland står for 40 prosent, mens Thomas Mjeldheim står inne for 17,5 prosent av aksjene. Sistnevnte har 14 års erfaring fra bank og finans. Han har vært banksjef i Sandnes Sparebank, daglig leder i Acta Kapitalforvaltning og til slutt direktør for forretningsutvikling i Kraft Finans. - Da dette kom opp og jeg ble spurt om å være med, var jeg aldri i tvil. Dette ville jeg være med på. Jeg kjente Kjetil fra tidligere og mener vi skal utfylle hverandre godt i det daglige, sier han. SER GODE MULIGHETER I MARKEDET

De to gründerne har ikke dårlig tid med å få sitt første objekt på plass. Selv om stadig f lere snakker om at Stavanger blør, mener de ikke det stemmer. - Pengene er dobbelt så mye verdt i dette markedet i dag. Først i 2017 satser vi på å ha klart vårt aller første prosjekt, sier Andersen. Siden 2007 har han utviklet f lere prosjekter til en samlet verdi på over to milliarder kroner. Allerede melder de to om ulike prosjekter som kan være aktuelle, uten å fortelle noe mer om det. - I øyeblikket blir vi heller ikke presset på tid fra noe hold. Det finnes nemlig ikke f lust med kjøpere til ulike prosjekter, sier de to. Selv om de to kjenner hverandre, så har de aldri jobbet sammen før. De har hatt sine samtaler, og er begge enige om hva målet er. - Det er å være best i egen by, sier de nesten i kor. Da blir det kanskje sånn?

ESTATE VEST | N°10 2015

Nytt restaurantkonsept legger Stavanger på is Et britisk restaurantkonsept på vei til Norge har fått kalde føtter i Stavanger og fokuserer i stedet på etablering i Bergen. - Vi er i dialog med et restaurantkonsept som skal til Norge. De har helt klart fått med seg situasjonen i Stavanger, sier daglig leder i konsulentselskapet, NCM Development, Pål Martin Fosdal. Selskapet NCM Development gir råd til blant annet handels- og restaurantkonsepter som skal etablere seg i nye markeder. De gjør analyser og forteller kundene sine hva som er smart å gjøre. De jobber nå altså med et britisk restaurantkonsept som er på vei til Norge. - De var helt klare på sin oppfatning av det norske markedet. De skal til Norge, men har blitt lunkne i forhold til Stavanger. Det er en direkte konsekvens av den oppbremsingen som man har sett i oljeog gassbransjen, sier Fosdal. Restaurantkjeden har ifølge Fosdal 30 serveringssteder i UK. 80 prosent av dem ligger i London.

017

NYHETER

Ser svært gode vekstmuligheter For vel ett år siden åpnet Relokator dørene i Bergen. Nå girer de for vekst.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Vi tror det er gode muligheter i dette markedet. Vi ligger an til en omsetning på rundt 10 millioner kroner bare på forretningsområdet ”rådgivning og flytting” i 2015, men tror at vi kan nå 20 millioner i løpet av to til tre år, sier daglig leder i Relokator, Tore Martinsen. Selskapet jobber både med rådgivning og prosjektledelse, flytting og møbelmontering. - Innenfor møbelmontering bør vi være oppe i rundt 20 millioner kroner i løpet av et par år, sier Martinsen. Det betyr at Relokator ser for seg en omsetning i Bergen på rundt 40 millioner kroner i løpet av to til tre år. - Det tror vi er et realistisk mål, sier Martinsen. ETT USIKKERHETSMOMENT

Det kan kanskje høres ambisiøst ut, men de er allerede godt i gang. De har sikret seg flere rammeavtaler, blant annet med Universitetet i Bergen. - Dette er avtaler som tikker og går og som gir oss et stabilt og sikkert arbeidsvolum, men vi har også et enormt kundetilsig innenfor vanlige flytteoppdrag, sier Martinsen. Det som ifølge ham er det største usikkerhetsmomentet i forhold til om de når omsetningsmålet sitt eller ikke er hva som skjer i møbelmarkedet. 018

ESTATE VEST | N°10 2015

- I dårlige år selger møbelbransjen langt mindre møbler, og dette går selvfølgelig ut over vårt forretningsområde, møbelmontasje. Dette merker vi nå i Stavanger, men i Bergen har det ikke vært like merkbart, sier Martinsen. De har nå 16 fast ansatte i Bergen og 30 deltids- og prosjektansatte. - Vi oppbemanner fortløpende, men vi er litt forsiktige med å ansatte for mange faste med en gang, sier Martinsen. VIL PROFESJONALISERE LEIETAKERNE

Relokators ambisjon er å være en rådgiver for selskapene som er på flyttefot og ikke bare et vanlig tradisjonelt flyttebyrå. De ønsker derfor å komme inn så tidlig som mulig i prosessen. - Det som er problemet er at mange kommer til oss først når leiekontrakten er på plass og selve flyttedatoen nærmer seg. Dersom de kommer til oss litt før, så vil man kanskje oppdage at man har muligheter i møte med både ny og eksisterende huseier. Det kan være alt fra tilpasninger der man skal flytte til, men også i forhold til selve flytteprosessen. Har man en profesjonell partner med seg som lever av å forhandle om slike ting, så kan man få bedre betingelser. Det er også lettere å forhandle med huseierne før en avtale er signert enn etter, sier Martinsen.

- Mange tar for lett på flytteprosessen

STORE AMBISJONER: Relokator har store ambisjoner i Bergen. Her er daglig leder Tore Martinsen (t.h.) sammen med Ole Magnus Hundvin utenfor nybygget på Lønningen. (Foto: Torgeir Hågøy)

Mange tar alt for lett på selve flytteprosessen. Det mener selskapet Relokator som for ett år siden etablerte seg i Bergen. - Å flytte er et fag i seg selv og i løpet av en flytteprosess opererer vi med totalt åtte ulike fagområder, sier salgs- og markedsdirektør i Relokator, Marius Lindstrøm, som mener at en flytteprosess handler om mye mer enn bare den fysiske flyttingen av møbler og utstyr fra A til B. - Det man gjerne forbinder med et relokaliseringsprosjekt, flytting av esker og pulter, kan gjerne sammenlignes med uttrykket "toppen av isfjellet". Han forteller at en flytteprosess handler om alt fra prosjektledelse og planlegging til kommunikasjon både internt og eksternt, behovsanalyser i forhold til hva man faktisk trenger av arealer i nybygget og optimalisering av fremtidens arbeidsplasser, registrering av interiør og definere behovet i det nye lokalet, kartlegging av driftsavtaler, IKT, selve flytteprosessen og avvikling av det gamle lokalet. - Alt i alt handler dette om å skape en så effektiv og smidig prosess som mulig for selskapet.

Bedriften skal ikke oppleve produksjonsdropp, samtidig som det selvfølgelig er ønskelig med en positiv effekt i etterkant. Dette krever forberedelser både i forhold til hvilke lokaler man faktisk trenger, men også i forhold til selve f lytteprosessen, sier Lindstrøm. Han forteller at det i forbindelse med en slik prosess er mellom 800 og 900 punkter som skal avsjekkes. - Mange av disse er selvfølgeligheter, men blir det glemt går det ut over noe eller noen, sier Lindstrøm, som legger til: - Selve f lyttingen gjør vi fra fredag ettermiddag til lørdag. Det er relativt fort gjort, dersom planleggingen har vært god. Bedriften får dermed ingen reduksjon i produktiviteten og de ansatte kan komme på jobb på mandag morgen og pennen ligger på samme sted på pulten som de forlot den, sier Lindstrøm.

ESTATE VEST | N°10 2015

019

NYHETER

GK flytter inn hos DNB i Fyllingsdalen DNB-bygget i Fyllingsdalen har stått tomt siden DNB for to år siden flyttet til Solheimsviken. Nå er endelig den første nye leietakeren på plass.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- GK Norge f lytter inn i én etasje og legger dermed beslag på 2300 kvadratmeter, sier en godt fornøyd eiendomssjef hos DNB Næringseiendom, Terje Hjertås.

se og vi er i dialog med f lere interessenter. Vi er derfor optimistiske med tanke på å fylle bygget sier Hjertås. PLASS TIL Å VOKSE

STANG UT – STANG INN

Eiendommen har det siste året blitt oppgradert for over 100 millioner kroner. Nå nærmer den seg ferdig, og etter at GK er inne, så er det cirka 10.000 ledige kvadratmeter i bygget. - Det er lettere å leie det ut når vi kan presentere et produkt slik det faktisk blir, i stedet for å bare vise tegninger og skisser, sier Hjertås. Bygget har fått et løft fasademessig, men innvendig er transformasjonen vesentlig større, og fremstår svært moderne og tidsmessig. - Dette får vi svært gode tilbakemeldinger på fra markedet. Det betyr imidlertid ikke at det har vært en enkel prosess. Markedet er for tiden krevende. Flere aktører er imidlertid i bevegel-

GK kommer fra kontorer på Laksevåg. Selskapets visjon er «GK – for et bedre miljø» og dette blir trukket frem som en viktig årsak til f lyttingen. - Det er veldig viktig for oss at lokalene vi bor i gjenspeiler visjonen. I Folke Bernadottes vei 40 får vi godt inneklima, lavt energiforbruk, BREEAM, nærhet til offentlig kommunikasjon samt moderne, f leksible og funksjonelle arbeidsplasser, sier distriktssjef i Bergen, John Hegdal. Han påpeker også at DnB fremstår videre for oss som en meget profesjonell utleier med høy fokus på fornøyde leietagere. - Hovedårsaken til at vi valgte å er grunnet vekst og utvidelsesmuligheter for nye fremtidige fag, sier Hegdal. GODT FORNØYD: Terje Hjertås i DNB Næringseiendom er godt fornøyd med at de har begynt å fylle opp bygget i Fyllingsdalen. (Foto: Torgeir Hågøy)

020

ESTATE VEST | N°10 2015

PÅ JAKT ETTER LOKALER? Ta kontakt.

Fabrikkgaten 5 5059 Bergen Tlf: 55 38 90 30 E-post: geir@mngholding.no

www.pwc.no/bergen

Planlegger din bedrift å bygge, rehabilitere eller flytte? Vår erfaring er at selskaper som benytter anledningen til å forbedre og utvikle organisasjonen sin samtidig, også høster større gevinster.

PwC bistår selskaper med prosjektledelse og rådgivning knyttet til

Vi snakker gjerne med deg om ditt prosjekt.

• Utarbeidelse av strategisk arealplan, visjon og behov Kontakt: Frode Myrdal Tlf: 952 61 303 Sissel Fjellstad Tlf: 952 60 707

• Oppfølging av bygg og drift- og servicekonsept • Utforming av fremtidens arbeidsplass • Forberedelse av organisasjonen for flytting og endring • Flytteforberedelse og gjennomføring

© 2015 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.

PORTRETT

022

ESTATE VEST | N째10 2015

ROMREGENTEN Rom ble ikke bygget på en dag, ei heller Bergens største hotellselskap. For Kjetil Smørås tok det knappe 30 år. Tekst: Torgeir Hågøy Foto: Morten Wanvik

KJETIL SMØRÅS • Administrerende direktør ved Augustin Hotel (fra 1988) og Grand Hotel Terminus (fra 2006)

- Når vi er ferdig med den offensiven som vi nå holder på med, så vil vi ha 659 hotellrom i Bergen. Vi er med det den største private hotellaktøren i byen, administrerende direktør for Grand Hotel Terminus og Augustin Hotel, Kjetil Smørås.

• Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole

VIL IKKE GRO FAST

• Født i 1964

• Står bak en av tidenes største hotellsatseringer i Bergen. Vokser fra 279 til 659 rom. • Blir med det den største private hotelleieren og driveren i Bergen.

Smøråsfamilien eier i dag Augustin Hotel (130 rom) og Grand Hotel Terminus (149 rom). Til sammen har de altså 279 rom og er med det en middels stor aktør i Bergen. Det er ikke en situasjon som kommer til å vedvare spesielt lenge. Selskapet er nå midt inne i en svært ekspansiv vekstperiode som vil sikre dem ytterligere 380 rom i Bergen. Sammen med Herman Friele bygger de hotellet Zander K som får 250 rom. Nylig inngikk de også en avtale med Odfjell Eiendom om driften av et nytt hotell i det gamle bankbygget på Vågsallmenningen. Her kommer det 130 nye rom. Samlet vil altså Smøråsfamilien i løpet av 2017 ha 659 rom til disposisjon i Bergen.

ESTATE VEST | N°10 2015

023

PORTRETT

VOKSER: Kjetil Smørås bygger sammen med sine partnere to nye hoteller i Bergen samtidig. Dermed dobler han egen rom-kapasitet og blir den største hotellaktøren i byen. (Foto: Morten Wanvik)

- Det er viktig for oss å være i bevegelse. Vi ønsker ikke å gro fast i rutiner, samtidig som vi som styrer dette må ha noe å strekke oss etter. Utvidelsen vil bidra til at vi blir mer synlige i markedet samt at vi kan gi våre gjester et bedre tilbud, noe som vil samlet sett vil styrke oss betydelig, sier Smørås. VURDERTE Å SELGE

Hotell har vært en sentral del av livet for Kjetil Smørås helt siden han var en liten gutt, og allerede som tenåring var han aktivt med i driften av familieselskapet. Da han var 18 år gammel fikk han sin første, betalte jobb på hotellet. Han var da vaktmester, resepsjonist og nattevakt. - Vi holdt på denne tiden på med en oppussing av Augustin Hotel, som den gang hadde 37 rom og var det eneste hotellet vi hadde. Jeg var med på støpearbeider, la glassfiberstrie og malte også alle rommene, noe som har bidratt til at jeg selvfølgelig er en racer på å legge glassfiberstrie, ler Smørås. Han innså tidlig at det kunne bli behov for ham i familieselskapet. Etter året som vaktmester begynte han derfor på Norges Handelshøyskole, hvor han etter fire år var utdannet siviløkonom.

024

- Jeg var ferdig i 1988 og fikk da tilbud om en trainee-stilling i SAS-hotel. Min far ville imidlertid at jeg skulle jobbe ett år på Augustin før jeg gikk videre til noe annet, sier Smørås. Slik ble det, men i løpet av dette året fikk faren en alvorlig hjertesykdom. Ønsket om at Kjetil skulle bli værende i familieselskapet ble derfor mer og mer tydelig. - Alternativet for min far var enten at jeg tok over driften eller så ville han selge hotellet. Han så ingen fremtid for hotellet uten at jeg var med, sier Smørås. MÅTTE VOKSE

Augustin Hotel hadde vært i familiens eie siden 1919, men i 1977 kjøpte Kjetils foreldre, Ragnhild og Egil Smørås, ut de andre eierne. Hotellet var da nedslitt og de brukte ti år på oppussing og renovering. Et salg satt derfor langt inne, og i 1988 tok Kjetil over driften. Noe av det første han fikk til var å få på plass en avtale om et spisested på kjøpesenteret Galleriet som åpnet dørene i 1988. - Jeg hadde skrevet min siviløkonomoppgave om Augustin Hotel. Jeg hadde derfor gjort ganske grundige analyser av hva som skulle til for å ta bedriften videre. Konklusjonen var at vi

ESTATE VEST | N°10 2015

- I ettertid har det vist seg å være et av smarteste kjøpene vi har gjort.

måtte vokse. Slik som situasjonen var da jeg kom inn, så var det egentlig ikke økonomi i selskapet til å ha meg ansatt, forteller Smørås. Etter noen år begynte driften av cafeen i Galleriet å betale seg og den kontantstrømmen som cafeen bidro med var sterkt medvirkende til at de kunne kjøpe opp nabobyggene til Augustin Hotel. Over noen år vokste derfor hotellet fra 37 til 130 rom. - God drift og godt belegg ved Augustin var en av årsakene til at vi i 2006 kunne kjøpe vårt andre hotell, Grand Hotel Terminus. Hotellet kostet oss 120 millioner kroner. Mange syntes det var alt for dyrt, men vi mente det var en fornuftig investering. I ettertid har det vist seg å være et av smarteste kjøpene vi har gjort, sier Smørås. Da han tok over hadde hotellet en omsetning på 39 millioner kroner. Denne var i 2014 løftet til over 77 millioner kroner. I samme periode har Augustin Hotel økt inntektene fra 37 til 45 millioner kroner. DE SMÅ TINGENE

Men hva er så suksessoppskriften. Grand Hotel Terminus har i 2015 hatt et belegg på 82 prosent, noe som er blant de beste i byen. Det samme gjelder også for Augustin som i en rekke år var beleggsvinner i Bergen. - Gjestene våre skal føle seg godt ivaretatt. Vi har en tanke om at ingenting kommer av seg selv, heller ikke gode rangeringer. Vår holdning er derfor at vi skal fortjene den posisjonen vi har, sier han. Da de sikret seg et gammelt bygg i tilknytning til Augustin etablerte de derfor en av Skandinavias beste vinbarer med 1300 forskjellige viner. Det samme har de gjort på Terminus, hvor de har en av Norges beste whiskybarer. - Da vi kjøpte hotellet måtte vi gi det en tilleggsverdi. Et av de grepene vi gjorde var å etablere en av landets beste whiskybarer. Dette er faktorer som kommer i tillegg til det å gi gjestene våre ryddige rom og en opplevelse av at de får mye for pengene, sier Smørås. KNALLHARDT ARBEID

Derfor holder de blant annet fortsatt igjen på tradisjonene om at hver ettermiddag er det vaffelsteking på Augustin. Hotellet bidrar med vaffeljern og røre, mens gjestene selv steker vaf lene. - Dette er veldig populært. Det er et tiltak som koster lite, men som mange gjester setter stor pris på. Fornøyde gjester og godt belegg handler om de små tingene, sier Smørås som legger til: - Hotelldrift er ikke noe som går av seg selv. Det er knallhardt arbeid, men jeg har vært heldig og mange av mine medarbeidere har vært i selskapet nesten like lenge som meg selv, noe som er en av nøklene til suksessen, sier Smørås.

ESTATE VEST | N°10 2015

025

Leif-Ove Olaisen +47 91 14 95 89 E-post: loo@newsec.no THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

TOMTEOMRÅDE TIL SALGS FLATØY I MELAND Tomteområde på ca 90 mål beliggende på Flatøy i umiddelbar nærhet til E39. Stort potensiale for bolig- og næringsutvikling. Tomteområdet er under regulering • Godkjent planprogram i Meland kommune 17.06.2015 • Reguleringsplan forventes endelig godkjent høsten 2016 • Målet med reguleringsarbeidet er å utvikle Flatøy til et urbant tettsted i aksen Frekhaug-Knarvik • Dei neste 20-25 åra skal Flatøy utvikle seg til å bli en regional møtestad for heile Nordhordland

Leif-Ove Olaisen +47 91 14 95 89 E-post: loo@newsec.no THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT PÅ MIDTUN SANDBREKKTOPPEN 30 ca. 540 KVM Kontorlokaler i sentral eiendom på Midtun. Lokalene holder god standard og består av kontorer, møterom og sosiale soner. Kontorlokalene ligger i Plan 2, og har direkte utgang til stort parkeringsdekke. Inngangsparti og resepsjonsområde er felles med Til Bords sitt hovedkontor. • Kort avstand til hovedveinettet og E39 • Det er gode kollektivtilbud til og fra Midtun • Tidsmessige lokaler med vannbåren varme • Ca 540 kvm, inkludert felles areal • Svært god parkeringskapasitet

Molvik?

ESTATE VEST | N째10 2015

027

INNOVASJON I EIENDOM

- Eiendomsbransjen står foran en digital revolusjon En digital tsunami er i ferd med å skylle over landet. Dette kommer til å få store konsekvenser for eiendomsbransjen, men tar bransjen dette på alvor?

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

028

- Den digitale revolusjonen kan sammenlignes med elektrifiseringen som fant sted på 1900tallet. Dette er noe som kommer til å ramme alle bransjer, også eiendom. Man kan velge å ikke ta dette på alvor, men da vil man ikke være en del av fremtiden, sier Jacob Grieg Eide i teknologi- og innovasjonsselskapet Knowit. Knowit er et av Nordens ledende teknologiselskaper og arbeider innen digital innovasjon og transformasjon. De har cirka 2000 ansatte i blant annet Norge, Sverige, Danmark og Finnland. - Gartner (verdensledende digitalt konsulentselskap, red.anm.) gir dagens selskaper maks 24 måneder på å komme opp med en digital strategi. Gjør de ikke det kan det det for mange være for sent, sier Grieg Eide.

de samme funksjonene som de alltid har gjort. En helt sentral nøkkel for å få til å bygge virkelig smarte bygg, og over tid smarte byer og regioner, er at man trenger betydelig mer innsikt om sluttbrukenes behov. Brukeren må derfor involveres tidlig og lenge før prosjekteringen av bygget starter. Dette er det som heter brukerstyrt innovasjon, sier Grieg Eide. Han tror at man bare har sett begynnelsen på hva begrepet ”smarte bygg” faktisk kan innebære. - Dette handler blant annet om bruk av smart sensorteknologi. Denne teknologien utvikles hele tiden, og man vil i stadig større grad ta i bruk slik teknologi for å gjøre byggene mer effektive, tryggere og ikke minst bedre for brukerne, sier Grieg Eide.

BARE BEGYNNELSEN FOR ”SMARTE BYGG”

KNYTTER BRUKERNE TETTERE TIL BYGGET

Eiendomsbransjen begynner å bli bedre i forhold til det å utvikle mer miljøriktige bygg. Når det gjelder nyskaping i forhold til hvordan byggene brukes har det imidlertid skjedd lite eller ingenting, dersom man ser bort fra at man har gått fra cellekontorer til åpent landskap. - Innovasjonspotensialet er enormt, men i dag bygger man stort sett byggene for å fylle

En av utviklingene han tror vi kommer til å se fremover er at brukerne i langt større grad vil bli knyttet mye tettere opp mot byggene og dets funksjoner. Det kan for eksempel være så konkret som at man via en smarttelefon informerer bygget om at det ikke kommer til å være folk på kontoret før klokken 12. - Smarte sensorer registrerer dette og lar derfor være å varme opp eller kjøle ned konto-

ESTATE VEST | N°10 2015

REVOLUSJON: Vil du være her i fremtiden må du ta den digitale revolusjonen på alvor. Det mener Jacob Grieg Eide i Knowit. (Foto: Torgeir Hågøy)

ret. De måler også Co2-nivået i rommet og når tiden er inne for det settes ventilasjonsanlegget i gang for å justere Co2-nivået til anbefalt nivå. Besparelsene i form av redusert energi kan være enorme, sier Grieg Eide. Dette er bare ett eksempel, og man kan se for seg en rekke andre eksempler på hvordan smarte sensorer kan brukes for å utvikle langt smartere bygg. - Intelligente sensorer er nødvendig for å kunne utvikle, bygge og drive smarte bygg. For blant annet å få til en bærekraftig fremtid med betydelig bedre utnyttelse av ressurser vil blant annet smartere bruk av teknologi og løsninger være helt nødvendig, sier Grieg Eide. ALT VIL VÆRE ONLINE

Grieg Eide mener at digitalisering er vår tids største endringskraft og at alle selskaper, uavhengig av hvor de er i verdikjeden, må knytte seg til den digital verden og de digitale og økonomiske økosystemene dette generer over tid. - Grunnen til at digitalisering kommer til å bli så viktig for eiendomsbransjen handler om ”The internet of things”, sier Grieg Eide. Dette handler om at alt over tid vil kommuniserer med “alt”. Det er ikke lenger bare datamaskinen og telefonen din som vil være koblet

til internett. Sensorer, smarte objekter og bygg, men også klokken din, bilen din, klærne dine vil være ”online”. Dette gjøres mulig via nye, mindre og langt bedre sensorer samt brukerdrevne løsninger som bygges på toppen av dette og som snakker sammen. - Vi har fått smarte sensorer der prosesseringskapasiteten er nå blitt så god at det faktisk er mulig å kjøre tyngre og mer krevende prosesser tilnærmet gratis. Det er ikke heller ikke lenger noen begrensninger i forhold til båndbredde. Dette kan brukes både i planleggings- og byggeprosessen, men også i drift og forvaltning av bygget. Man kan for eksempel se for seg dette i kombinasjon med BIM og dermed kan dette være med å redusere byggekostnadene betydelig, sier Grieg Eide. HVOR ER EIENDOMSBRANSJEN?

I dag drives mye av denne digitale utviklingen av selskaper som Knowit, Atea, Evry for å nevne noen få. - Men den burde kanskje i større grad blitt drevet av eiendomsbransjen selv. Nøkkelen vil være å få en større forståelse og involvering av sluttbruker og i tett samarbeid utforske mulighetsrommet som ny teknologi nå kan tilby. Bedre og mer intelligente bygg vil kunne gi ESTATE VEST | N°10 2015

lavere drifts- og forvaltningskostnader, men også mer verdiskapende bygg derunder høyere leiepriser og til syvende og sist vil de også være mer attraktive hos potensielle leietakere og kjøpere, sier Grieg Eide. Han tror etter hvert at de byggeherrene og eiendomselskapene med god digital kunnskap vil utkonkurrere de som ikke har en slik kompetanse. - Dette handler om å være klar for fremtiden. Digital innovasjon og transformasjon er avgjørende for et hvert selskaps fremtid og dermed åpenbart også for selskapets fremtidige inntekter, sier han. ALT ER I BERGEN

Fordelen ifølge Grieg Eide er at det meste av det man trenger innen digital kompetanse finnes i Bergen. Han tenker da ikke først og fremst på Knowit. - Bergen har en ledende posisjon når det kommer til digital brukerdrevet innovasjon. Både når det kommer til utvikling av de teknologiske løsningene, men også hvordan de kan brukes. Alt som trengs for å ta steget inn i fremtiden finnes altså her. Det må eiendomsbransjen vite å benytte seg av, sier Grieg Eide. 029

INNOVASJON I EIENDOM

Etterlyser modige og kreative byggherrer Skal bygg- og eiendomsbransjen få opp innovasjonsgraden trenger man flere modige og kreative byggherrer.

MÅ VÆRE MODIGE: Modige og kreative byggherrer er blant det som skal til for å få til innovasjon. Det mener Jon Sandnes i Byggenæringens Landsforbund. (Foto: Torgeir Hågøy)

030

ESTATE VEST | N°10 2015

OPPFORDRER TIL Å TA ANSVAR FOR DRIFTEN

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- I 2007 satte regjeringen ned et miljøpanel som skulle se på hvorfor det ikke var noe innovasjon i offentlige byggeprosjekter. Det viste seg at den offentlige bestilleren ikke visste hva de private aktørene kunne levere og derfor ble det heller ikke etterspurt, sier administrerende direktør i Byggenæringens Landsforening, Jon Sandnes. MÅ ETTERSPØRRE DET SOM IKKE ER BYGGET

Byggenæringens Landsforening (BNL) er en nærings- og arbeidsgiverpolitisk organisasjon for bedrifter i byggenæringen. Organisasjonen er en paraplyorganisasjon for 14 bransjer som har over 4000 medlemsbedrifter og sysselsetter mer enn 63.000 ansatte. De er byggenæringens talerør. Sandnes mener at dersom innovasjonsgraden i egen bransje, men også eiendomsbransjen generelt skal gå opp, så trenger man byggherrer som går foran. - Man får ikke leverandører til å levere Breeam excellent dersom det ikke blir etterspurt. Økt innovasjon handler om modige og kreative byggherrer som etterspør løsninger som ikke er bygget før, sier Sandnes. Dette krever ifølge ham at man har byggherrer med tydelige byggherre- og leverandørstrategi. - Når man vet at det man bygger skal stå der i minimum 40 år, så må ha med seg de rette på laget. Derfor må man være kritisk til sine leverandører, sier Sandnes.

Han tror også at de byggherrene som etterspør drift av eiendommene sine vil være med å bidra til at man kanskje velger mer robuste løsninger. - Det som byggenæringen produserer skal stå der i 40 år og være med å prege samfunnet. Da må bransjen for det første vite at man har de rette med seg på laget, men man må også vite at man er så god at man kan ta på seg driftsansvaret for eiendommen. Har man ansvar i 40 år i stedet for bare ut garantitiden, så tror jeg man vil se at det vil bli lagt mer vekt på å komme opp med robuste løsninger, som vil bidra til økt innovasjon i bransjen, sier Sandnes. Han tror dette for mange også kan være et område som bidrar til å bedre økonomien i selskapene. - I dag er det slik at dersom man oppnår marginer på fem til seks prosent, så er man kjempefornøyd. I driftsfasen er det et marginbilde som gjør at det er mye å

hente. De som knekker disse kodene tror jeg kommer til å være fremtidens vinnerne, sier Sandnes. EN DIGITAL FREMTID

Et av områdene hvor det trolig kommer til å skje mye fremover er innenfor det digitale området. - Her har vi bare så vidt sett begynnelsen. Dette kommer blant annet til å handle om hvordan man ”spekker” hus og bygninger og hvordan dette får konsekvenser for driften av bygget, sier Sandnes. Han tror ikke at bygg- og anleggsbransjen har tatt dette inn over seg. - Men samtidig er det lettere å se dette på andre næringer, hvor den digitale løsningen gjerne er produktet, som for eksempel Airbnb og Über. Jeg tror derfor det er naturlig at dette ikke ligger like langt fremme i vår bransje, og jeg er ikke bekymret for at man ikke kommer til å ta dette på alvor, sier Sandnes.

Nyskaping kompliseres av for mange forskrifter Den store mengden tekniske forskrifter og komplisert regelverk kan ifølge Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret gjør det vanskeligere å være innovativ. - I forhold til Breeam-sertifiseringer kan de for eksempel virke som man mer er på jakt etter smutthull og de lavthengende fruktene for å få god score enn å tenke på nye og mer fremtidsrettede metoder, sier Bjørn Erik Øye. Han viser for eksempel til at det i Sverige lages ferdigshuskataloger hvor man kan bygge et hus for 14.000 kroner kvadratmeteren. - Men på grunn av regelverket er dette noe man ikke får til i Norge. Jeg tror at

ESTATE VEST | N°10 2015

mengden av tekniske forskrifter kan være en hemsko for utvikling og innovasjon, sier Øye. Han etterlyser i stedet positive insitamenter for å stimulere til innovasjon og bruk av Breeam. - Bygg står for 40 prosent av energiforbruket, men insitamenter er det ikke så mange av. Det er mer insitamenter for å få folk til å velge å kjøpe elbil, og det synes jeg er et paradoks, sier Øye.

031

INNOVASJON I EIENDOM

(Foto: Kinnarps)

HAR SKJEDD MYE: Jon-Viking Thunes i Sweco mener at utviklingen innen bygg og anlegg har vært stor. (Foto: Torgeir Hågøy)

032

ESTATE VEST | N°10 2015

Utviklingen i byggenæringen

er nesten uten sidestykke Hadde man sammenlignet en byggeplass i dag og for ti år siden ville man nesten ikke kjent seg igjen. Det mener Jon-Viking Thunes i Sweco.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Det er to forskjellige verdener. Utviklingen har vært enorm, sier bærekraftsjef i Sweco, Jon-Viking Thunes. PLUSSHUS VIL BLI KRAVET

Han har jobbet med energi- og bærekraftspørsmål i en årrekke. Dette er spørsmål som de siste fem til ti årene har fått et helt nytt fokus og som også har bidratt til å endre hvordan man bygger. - For 10 til 15 år siden var det ingen som snakket om passivhus, og det var heller ingen som visste hvordan man skulle bygge dem. I dag bygger man bygg som produserer mer energi enn det bruker, og i fremtiden er det dette som trolig kommer til å bli kravet, sier Thunes. Plusshusene er enda i fåtall, men Kjørbo Powerhouse er et eksempel. Sammen med Instanes Eiendom har Thunes også planer om et lignende prosjekt i Bergen. - Vi mener at det er det eneste riktige dersom man skal bygge for fremtiden, sier Thunes, som i den sammenheng er eiendomsutvikler og ikke bærekraftsjef. TEKNOLOGISKE KVANTESPRANG

Thunes mener at bygge- og eiendomsbransjen de siste årene har tatt en rekke kvantesprang det siste tiåret. - På produktnivå har det vært en enorm utvikling. Både vinduer og fasadeløsninger, men også tekniske løsninger er i dag på et helt annet nivå enn for noen år siden, sier Thunes. Han forteller at man i dag har løsninger som reduserer varmetapet i byggene, samtidig som man

ESTATE VEST | N°10 2015

snart har eliminert varmebelastningen fra solen. - Dette innebærer både lavere oppvarmings- og kjølebehov, noe som igjen betyr vesentlig redusert energibehov, sier Thunes, som legger til at tekniske anlegg i dag ofte har et energibehov som er på 20 prosent av hva det var for bare noen år siden. Han forteller også at man de senere årene har utviklet en rekke løsninger som bidrar til å redusere byggets behov for tilført energi. Dette er alt fra solceller og solfangere på takene, til varmegjenvinnere og kjøle- og varmebatteierer i grunnen under byggene. - Slike tekniske energiløsninger er i stadig utvikling og man har de siste årene kommet langt i utviklingen av disse. Her tror jeg også at vi kommer til å skje mye i årene fremover, sier Thunes. MER OG MER INDUSTRIALISERT

En av de viktigste faktorene for å klare å bygge gode miljøbygg er kravet til tetthet. Byggene kan ikke lekke. - Det innebærer at det ikke er rom for slurv og tilfeldigheter. Her har man sett store kulturelle endringer de siste årene. Kravene til nøyaktighet er veldig strenge, sier Thunes. Han tror dette er noe som bare kommer til å forsterke seg i årene som kommer. - Jeg tror derfor at stadig mer av produksjonen kommer til å bli industrialisert. Man kan ikke lenger bygge fasadeelementer på byggeplassen, det må skje i et industrialisert miljø hvor kravene til nøyaktighet blir ivaretatt. Jeg tror dette er en utvikling vi kommer til å se mer og mer av, sier Thunes.

033

INNOVASJON I EIENDOM

Kan bygge dobbelt så høye hus av tre Verdens høyeste trehus på 14 etasjer er bare begynnelsen på hva man vil se av høye trehus fremover. Trolig er det mulig å bygge dobbelt så høyt.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Vi har knekt koden for hvordan vi kan bygge høyt med tre, sier prosjektleder for Treet-prosjektet hos BOB, Ole Kleppe. Treet er verdens høyeste trehus. Det ligger på Damsgård i Bergen og er nesten 53 meter høyt og 14 etasjer. - Det vil være mulig å bruke denne fremgangsmåten til å bygge trehus på mellom 25 og 30 etasjer, sier Kleppe, som legger til at det innebærer at man kan bygge trehus som er nesten 100 meter høye. LEGO FOR VOKSNE

Treet skal være ferdig i desember i år og boligeierne f lytter inn før jul. Til sammen er det 62 leiligheter i bygget som ligger tett opptil Puddefjordsbroen. - Det vi gjør er at vi stabler selvbærende moduler i fire etasjer oppå hverandre. Så bygger vi reisverk utenpå og inn i mellom. I femte etasje lager vi en plattform, hvor vi putter noen leiligheter inn i mellom og dermed kan vi fortsette med fire nye etasjer, og så videre, sier Kleppe. Han forteller at likhetstrekkene med lego er åpenbare. - Dette er lego for voksne. De ferdige modulene, hvor alt av f liser, kjøkken, gulv og bad er ferdig montert, fraktes med skip og monteres på stedet. Så må personell på byggeplass koble alt sammen gjøre ferdig arbeidene i fellesareal, trapper og utvending, sier Kleppe. BARE BEGYNNELSEN: Treet som er verdens høyeste trehus er bare begynnelsen på hva man vil se bli bygget av tre fremover. Det tror prosjektleder hos BOB, Ole Kleppe. (Foto: Torgeir Hågøy)

034

SVÆRT MILJØVENNLIG

Tre har også en rekke miljømessige fordeler. For det første binder det store mengder Co2 i vekstperioden, noe som gjør et bygg av tre ESTATE VEST | N°10 2015

langt mer miljøvennlig enn et bygg av for eksempel betong. - Vi har regnet oss frem til at bygget binder i alle fall 2000 tonn Co2. Det er like mye som 1400 biler slipper ut i ett år, sier Kleppe. Treverket binder først og fremst Co2 mens det vokser, så for at regnskapet skal komme positivt ut er man avhengig av at man erstatter trærne som går med til byggverket med nyplantede trær. - På denne måten kan tre være med å bidra til en mer bærekraftig utvikling i byene. Både ved at man kan bygge i høyden, men også ved at treverket er et miljøvennlig byggemateriale, sier Kleppe.

FAKTA: TREET Treet er verdens høyeste trehus. Bygget er konstruert som trebygg med limtrebjelker og søyler som ytre og indre skjelett, og vil stå ferdig med 14 etasjer over sokkelen i betong som blant annet inneholder parkering og tekniske hovedinstallasjoner. BOB er byggherre, mens arkitektfirmaet Artec AS har tegnet bygget, mens Sweco har vært totalrådgiver. Moelven Limtre har levert konstruksjoner i limtre og massivtre, mens Kodomaia AS fra Estland har levert modulene. Poweretasjene i femte og tiende etasje er nøkkelen til at man kan bygge så høyt. Dette er forsterkede etasjer som fungerer som plattformer som tar lasten fra overliggende etasjer ut på søylene og ned i bakken. Byggearbeidene startet våren 2014, og bygget er innflyttingsklart desember 2015. Bygget vil da være 52,8 meter høyt og inneholde 62 leiligheter.

INNOVASJON I EIENDOM

BYGGER GRØNT: Entreprenøren Lars Jønsson har tatt posisjon som en av de grønne entreprenørene i Bergen. Her er Tim Helge Sætre hos Lars Jønsson sammen med huseier Endre Pedersen. I bakgrunnen er nybygget til Sweco i ferd med å reise seg. (Foto: Torgeir Hågøy)

Har tatt posisjon som byens grønne entreprenør Entreprenøren Lars Jønsson bygger de grønneste næringsbyggene i Bergen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

036

ESTATE VEST | N°10 2015

- Sweco-prosjektet blir et forbildeprosjekt hvor vi får støtte fra Enova. Det ligger flere innovative løsninger inne i prosjektet.

- Vi er snart ferdige med Backers nybygg for Multiconsult i Nesttunbrekka og er nå godt i gang med Sweco- bygget på Fantoft, sier daglig leder i Lars Jønsson AS, Tim Helge Sætre. SOLCELLER PÅ TAKET

Fokuset på miljøvennlige, energieffektive bygg, begynner endelig å få fotfeste i Bergen. For tre år siden var de fleste fornøyd med å bygge et B-bygg. I dag er det imidlertid passivhus som gjelder for flere av nybyggprosjektene. - Både Backers nybygg i Nesttunbrekka og det nye hovedkontoret til Sweco på Fantoft blir passivhus, sier Sætre. Det innebærer et årlig energiforbruk for sistnevnte på cirka 50 kWh per kvadratmeter. Kravet for å tilfredsstille energiklasse A er 85 kWh per kvadratmeter, noe de med andre ord klarer med svært god margin. Begge prosjektene blir også Breeam Excellent sertifisert. - Sweco-prosjektet blir et forbildeprosjekt hvor vi får støtte fra Enova. Det ligger flere innovative løsninger inne i prosjektet, blant annet skal vi ha 400 kvadratmeter med solceller på tak og fasade, sier Sætre. Overskuddsvarme fra butikken i første etasje blir gjenvunnet, samt at det er energibrønner i grunnen i og rundt bygget. - Det er lagt vekt på gjennomgående gode kvaliteter, sier Sætre. BEVISST FOKUS

Det er ikke tilfeldig at Lars Jønsson har fått denne posisjonen i det lokale entreprenørmarkedet i Bergen. - Fokuset vårt har alltid vært på å bygge gode bygg, og i mange tilfeller er grønne bygg synonymt med det. Fremtiden ligger i å bygge slike bygg, og vi synes derfor det er en hyggelig posisjon å ha, sier Sætre. Han forteller at det er krevende å bygge slike bygg, men at det ikke nødvendigvis trenger å bli noe særlig dyrere enn et mer tradisjonelt B-bygg.

- Sweco-bygget leverer vi til en svært hyggelig pris . Vi snakker om en byggekostnad på rundt 15.000 kroner kvadratmeteren, sier Sætre. For å oppnå dette er det viktig at vi kommer tidlig inn i prosjektet slik at vi deltar i og styrer prosjektutviklingen sammen med byggherre. Samarbeidet i dette prosjektet har vært veldig godt, tilføyer Sætre. Til sammenligning bygger Kokstad Næringspark et passivhus på Kokstad for mellom 14.000 og 15.000 kroner kvadratmeteren. Da er planering og bearbeiding av tomt holdt utenfor. - Vårt prosjekt mener vi er optimalisert 100 prosent til kundens behov og ønsker, både med tanke på kvalitet, miljø og pris.

Så får andre diskutere om dette er det beste passivhuset i Bergen, sier Sætre. INGEN ALTERNATIVER

Huseier Endre Pedersen er godt fornøyd med at Sweco som leietaker også ønsket et grønt og miljøvennlig bygg. - Vil man ha et bygg som er attraktivt fremover, så må man bygge noe som er energieffektivt og som vil tiltrekke seg leietakere i mange år fremover, sier Pedersen.

Mange tiltak gjør bygget til et nesten null-energibygg • Nybygget på Fantoft blir på til sammen 18.500 kvadratmeter. En rekke ulike tiltak bidrar til å gjøre det til et «nær null»-energibygg.

• Deler av bygget blir «kledd» med solcellepaneler som sørger for at deler av byggets behov for strøm dekkes med fornybar elektrisitet produsert på bygget.

• Bygget er tilnærmet kvadratisk. Det gjør fasade- og takarealet lavt i forhold til gulvarealet, noe som bidrar til økt utnyttelse av passiv solvarme.

• Bygget utstyres med reversible varmepumper som utnytter den geotermiske energien som finnes i grunnen til å levere den varme og kjøling bygget til enhver tid har behov for. Utveksling av energioverskudd mellom butikk og kontor reduserer forbruket ytterligere.

• Bygget isoleres med 30 cm isolasjon i vegger. Luftlekkasjer og kuldebroer unngås blant annet ved at søyler trekkes inn i bygget for at de derved drar med seg minst mulig kulde.

ESTATE VEST | N°10 2015

• Bruk av energi til oppvarming, ventilasjon og drift av PCer reduseres ved hjelp av detektorer som registrerer tilstedeværelse og luftkvalitet. 037

INNOVASJON I EIENDOM

Denne modulen tilbyr en syv-i-en-løsning Kinderegget byr på tre ting på en gang. Tevas og Tom Chr. Eides nye prefabrikkerte tekniske modul har strukket det lenger og tilbyr en syv-i-én-løsning.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- For over 15 år siden leverte jeg inn det første forslaget til en prefabrikkerings modul for tekniske anlegg til veilederkontoret for oppfinnere, som det het den gangen, sier administrerende direktør i Tevas, Tom Chr Eide. Litt over 15 år senere er grunnideen som Eide begynte å leke med tanken om i 1999 videreutviklet til en løsning som er installert i byggeprosjektet på Kokstadflaten 35. - Det har vært en lang prosess å ta frem prefabrikkerte total tekniske modul løsninger og uten byggherre som var interessert og de ansatte i Tevas ville den aldri blitt en realitet, sier Eide. BLIR GJORT PÅ SAMME MÅTE

Tevas er et rådgivende teknisk entreprenørselskap som jobber med det Eide kaller integrert bygningsteknologi. Det handler mye om grensesnittet mellom ventilasjon, styring og regulering av lys, VVS og alt som ligger der i mellom Eide har selv jobbet med disse fagene i 30 år. I løpet av disse årene er det én ting han har lagt spesielt merke til. - På landets byggeplasser blir ting hovedsakelig gjort på akkurat samme måte som før.

038

ESTATE VEST | N°10 2015

Det har vært mye innovasjons- og teknologiutvikling når det kommer til komponenter, men når det kommer til hvordan man gjør ting på selve byggeplassen, så blir 90 prosent gjort på samme måte som for tre tiår siden, sier Eide. REDUSERER KOSTNADER OG TID

Dette er bakgrunnen for selskapets nyskaping, ”Prepart”. Kindereggløsningen er at den prefabrikkert modulen inneholder varme, ventilasjon, sprinkler, (belysning), brannmelder og komplett styring og regulering. Modulen erstatter annen himling. - Det er en alt i ett-løsning som blir produsert på fabrikk. På byggeplassen skal modulen bare kobles til de tekniske hovedføringene, sier Eide. Prepart blir kvalitetskontrollert på fabrikk, og kombinert med enkelt montering og sammenkobling så reduserer feil og feilmontering, samtidig som montasjetid reduseres betydelig. - Montasjetiden avhengig av hvor mange medarbeidere man setter til jobben selvføl-

gelig, men vi kan montere Prepart i et 100 kvadratmeter stort areal på en dag. Å levere tilsvarende kvalitet som Prepart med tradisjonell bygging ville tatt f lere uker, sier Eide. I presentasjonen av produktet viser han til et kontorbygg på 7500 kvadratmeter, som er et relativt stort kontorbygg. Her kan man ifølge Eide redusere byggetiden med tre måneder, noe som vil gi en besparelse på 6,7 millioner kroner. - Vi har levert løsningen til Kokstadf laten 35 og holder nå på å regne på de faktiske besparelsene. Regnestykkene i presentasjonen er estimater, så det blir spennende å se hva vi faktisk ender opp med, men jeg er overbevist om at besparelsene er store, sier Eide.

moduler og bygningskomponenter. Det betyr ikke at man skal bygge kjedelige bygg, men man skal bygge billigere bygg av god kvalitet, sier Eide. Og nettopp det er den veien de selv ønsker å gå. - Vi holder nå på med en oppgradering av Prepart-løsningen, men vi ser også på prefabrikkerte løsninger innenfor andre tekniske områder. Jeg er overbevist om at byggenæringen må gjøre det samme som oljebransjen, nemlig standardisere og prefabrikkere produktene og løsningene i langt større grad, sier Eide.

OPPFINNEREN: Ed qui discit ut ea net delis dello et aciaecto beritamus expe atis molorporeris aceped que amusant.

STANDARDISERING ER VEIEN Å GÅ

Eide mener at denne typen standardisering er en av veiene å gå dersom man skal klare å få ned kostnadene i byggeindustrien. - I dag er alt skreddersøm. Hver gang man begynner på et nytt bygg, så begynner man på null. Jeg er overbevist om at det er mulig å lage løsninger hvor man standardiserer

ESTATE VEST | N°10 2015

039

INNOVASJON I EIENDOM

SATSER ELEKTRISK: GC Rieber Eiendom har en hel portefølje av elektriske kjøretøy, fra elsykler, til elbiler og sist, men ikke minst – segwayer. Her er driftssjef Tore Lilletvedt sammen med administrerende direktør, Tor Instanes. (Foto: Torgeir Hågøy)

Full rulle for GC Rieber Nå kan leietakerne hos GC Rieber Eiendom rulle bekymringsløst fra det ene møtet til det andre. Selskapet har nemlig fått på plass to segwayer som kan leies av leietakerne.

EN HEL FLÅTE

Derfor har GC Rieber Eiendom gått til anskaffelse av to segwayer. Disse kan altså leietakerne, som er medlem av "deleringen", leie gjennom en bookingside. Dette er imidlertid ikke det eneste kjøretøyet GC Rieber Eiendom tilbyr. - Det begynte med at vi kjøpte inn miljøsykler (vanlige sykler, red. anm.) som leietakerne kunne låne gratis. Deretter kjøpte vi inn to elbiler og så kjøpte vi også inn flere el-sykler. Siste tilskuddet er altså disse segwayene, sier Instanes. ET STØRRE BILDE

Initiativtaker til sistnevnte var en av selskapets medarbeidere, Ivar Nygaard. Han forteller at det hele handler om noe mer enn bare at folk skal komme seg enkelt fra a til å.

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

040

- Tanken bak dette er selvfølgelig at det skal være litt gøy, men det viktigste er at vi skal gjøre det så enkelt som mulig for våre leietakere å reise kollektivt, sier administrerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor Instanes.

ESTATE VEST | N°10 2015

- Vi tenker litt større. I den indre bykjernen er det ganske mange tusen arbeidsplasser. Det er et uttalt kommunalt mål at færrest mulig skal kjøre med privatbil til jobb, samtidig som vi blir stadig flere mennesker i denne byen. For at de som da faktisk er avhengig av å bruke bil til jobb kan gjøre det må vi gjøre det lettere for dem som ikke trenger det. Dersom vi ved å tilby slike løsninger kan få flere til å la bilen stå hjemme har vi gitt et lite bidrag til målet om å få ned trafikken i sentrum, sier Nygaard. Selskapet har også lagt til rette for at leietakerne kan sykle til jobb. De har blant annet gode sykkelfasiliteter hvor syklene kan låses inne og hvor man både kan dusje og tørke tøy. - Jeg sykler selv til jobb gjennom hele året og hadde det ikke vært for mulighe-

ten til å tørke klærne skikkelig på jobb, så hadde jeg aldri gjort det, sier Nygaard. - Vi ønsker å gi våre leietakere slike gulrøtter, legger Instanes til. FLERE OG FLERE TJENESTER

Dette er også en del av en trend som man ser stadig mer av, nemlig at man som leietaker blir tilbudt flere tjenester på arbeidsplassen. Det kan være alt fra treningsfasiliteter til vask av skjorter, middag med hjem og henting av barn i barnehagen. Så langt er det ikke så mange som har kommet i Norge, men hos GC Rieber Eiendom vurderer de nå for eksempel om de skal tilby nyvaskede håndklær til de som sykler til jobben. - Og det er ikke så lange vei derfra til det å tilby vask og stryking av skjorter, men akkurat det er ikke noe vi har disku-

Nullbygget snart ferdig På Haakonsvern i Bergen er Forsvarsbygg nå i innspurten med å ferdigstille et av Norges mest energieffektive kontorbygg.

tert ennå, sier Nygaard. Instanes mener mye av dette handler om å være åpen for nye ting. - Det er ikke sikkert at segwayer er noe som kommer til å være en del av vår drift i fremtiden, men det handler om å se mulighetene og lære gjennom å teste ut ny tjenester. Noen tjenester vil det være etterspørsel etter, andre ikke. Vi må lære andre bransjer som tester ut nye produkter og tjenester i et raskere tempo, sier Instanes. Han håper at flere av leietakerne melder seg inn i ”deleringen” hvor man kan booke både el-bil, el-sykler og nå altså segwayer. - Får vi flere bruker kan vi også kjøpe inn mer utstyr og gjøre "deleringen" større, noe som er vår ambisjon, sier Instanes

Bygget vil få tilnærmet netto null energiforbruk, og er den del av ZEB-programmet (The Research Centre on Zero Emission Buildings), ledet av SINTEF og NTNU. I tett samarbeid med ZEB-nettverket og leverandørene har Forsvarsbygg satt sammen mange gode og innovative løsninger som kan ha stor overføringsverdi til andre prosjekter. Blant annet har det nye bygget strømproduserende solceller på taket, tilknytning til sjøvarme og sensorstyrt ventilasjon og solavskjerming. Med et netto beregnet strømforbruk på 16 kWh pr. kvadratmeter pr. år antas prosjektet bli et av de mest energieffektive nye kontorbyggene som er bygget i Norge til nå. Bygget skal være ferdigstilt til jul. Bygget er tegnet av Link arkitektur, mens Veidekke har totalentreprisen.

Tellnes Næringspark Tellnes Næringspark har en sentral beliggenhet “midt på Sotra”. Her nyter flere veletablerte bedrifter gode synergieffekter av å drive næring på et felles område.

Ledige to mter og nærings lokaler

Caravanbygget, hvor Vest Caravan AS holder til, har ledige kontorlokaler på cirka 2000 m² i 2. og 3. etasje. Disse moderne lokalene kan deles og tilpasses etter leietakers ønske. Vi bygger også ut tomter for utleie og salg, og kan tilby næringslokaler for små og store bedrifter. Det kan også tilrettelegges for stor varehandel.

Telle Gruppen AS

Tellnes Næringspark 1, 5357 Fjell. Tlf: 56 31 20 80 - www.tellegruppen.no ESTATE VEST | N°9 2015

041

INNOVASJON I EIENDOM

Vant byggenæringens Innovasjonspris for 2015 Byggenæringens Innovasjonspris for 2015 ble i oktober tildelt Veidekke Entreprenør for arbeidet med konseptet involverende planlegging.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Involverende planlegging er Veidekkes planleggingskonsept for prosjektbasert produksjon. Målet er å skape flyt ved at alle involveres i planlegging av produksjonen på byggeplassene. LANGSIKTIG OG TÅLMODIG

Byggenæringens Innovasjonspris er etablert av Bygg Reis Deg AS og deles ut for tredje gang på åpningskonferansen for Bygg Reis Deg 2015. Etter hard kamp var det til slutt Veidekke som stakk av med seieren blant de 55 innsendte forslagene. - Vinneren har gode dokumenterte resultater knyttet til helse, miljø og lønnsomhet, og metodikken har stort potensial for spredning i byggenæringen, skriver Veidekke på egne hjemmesider. Konseptet er meget relevant for alle aktører i verdikjeden, og krever en aktiv endring av arbeidsprosesser og samarbeid, sa juryens leder Kristin Malonæs fra Innovasjon Norge. - Denne typen forbedringsarbeid er langsiktig og tålmodig arbeid. Vi har allerede jobbe i mer enn 10 år med dette, og skal fortsette i mange år til. Det å få prisen er derfor en stor inspirasjon for vårt videre forbedringsarbeid, sier administrerende direktør Dag Andresen i Veidekke Entreprenør. DETTE ER INVOLVERENDE PLANLEGGING

På sine egne hjemmesider beskriver Veidekke Involverende planlegging som en metodikk for å drive framdriftsplanlegging i prosjektbasert produksjon. Hovedmålset-

042

ESTATE VEST | N°10 2015

ningen med metodikken er å redusere tapt tid og skape flyt i produksjonen. Tilnærmingen til dette er involvering, at alle deltar i planleggingen av egen hverdag. Det er ifølge Veidekke spesielt to forhold som forårsaker dårlig flyt og tapt tid i produksjonen: Det ene er at aktivitetenes tidsforbruk varierer og dermed ikke kan forutsies nøyaktig, det andre at ulike forutsetninger for å utføre en aktivitet på en uhindret måte ikke er tilstede. Involverende planlegging har som utgangspunkt at produktiviteten i et arbeidslag kan økes ved å redusere den tapte tida ute på byggeplassen. Målet med metodikken er å få arbeidslagene til å jobbe uhindret, ikke å øke arbeidsintensiteten til den enkelte. HOVEDELEMENTENE I INVOLVERENDE PLANLEGGING ER:

• Arbeidsdeling i tid: Ulike ledelsesnivåer planlegger i ulike tidshorisonter. • Hindringsanalyse: Systematisk analyse og fjerning av hindringer ved hjelp av de 7 forutsetningene. • Plansystemet: Strategiske planer lages én gang. Rullerende, operative planer tar utgangspunkt i de strategiske planene og får økt detaljering jo kortere tid det er til arbeidet skal utføres. Ulike plannivåer har ulike eiere. • Møtestrukturen: Møtestrukturen er tilpasset til, og behandler de ulike planene. Ulike møter har ulike eiere. • Risikostyringen: Systematisk analyse av risiko og fjerning av farer.

(Kilde: Veidekke)

LANGSIKTIG: Forbedringsarbeid er langsiktig og krevende. For sitt arbeid med Involverende planlegging fikk Veidekkes Byggenæringens innovasjonspris. (Foto: Veidekke)

BERGEN EIENDOMSRÅDGIVNING AS – BERAS Kompetansesenter for bygg og eiendomsmarkedet Sertifisert for rådgivning innenfor eiendoms- og bygningsrelaterte fag • verdi- og tilstandsvurderinger • prosjektadministrasjon • eiendomsforvaltning • skaderådgivning

Øyjordveien 3, 5038 Bergen Tlf. 920 14 639

www.beras.no

ESTATE VEST | N°10 2015

043

Bergen sentrum

Attaktive butikklokaler med eksponering mot beste handlegate

Utleie

Sjelden mulighet til å sikre seg "bankhjørnet" til Sparebank 1 SR-Bank som flytter i nye lokaler

Det blir nå ledig totalt 500 kvm med butikklokale med god beliggenhet i Bergen sentrum. Lokalet har god eksponering mot flere gater med store vinduflater og god utstilling for varer. Det har de siste årene blitt etablert mange spennende butikker i området med økning i antall besøkende. Det kan nevnes Illum Bolighus, Tiger, Glass Thomsen, Scabal og i 2016 åpner ny spennende sportsbutikk i nabo lokale. Lokalet består av 250 kvm i 1. etasje og 250 kvm i underteasje med god takhøyde. Utleier er villig til å tegne en langsiktig avtale samt tilpasse arealene ut i fra leietakers behov. Ta kontakt med megler for mer informasjon eller visning av lokale.

Kontakt Fredrik Stenevik

044

Email fredrik.stenevik@em1.no

Telefon 922 90 575

ESTATE VEST | N°10 2015

BTA Ref. nr Overtakelse Parkering Adresse

500 kvm. 96150036 Ledig fra 01.01.2016 Ja Fortunen 7

AMBISIØS BYGGHERRE + KREVENDE LEIETAKER = BERGENS FØRSTE PLUSSHUS

Vi skal bygge Bergens første plusshus og er på jakt etter ambisiøse leietakere. M2: 7000 Bybane: 150 meter God eksponering Fleksibelt Breeam Excellent Meget god parkeringsdekning

Kontakt: Jon-Viking Thunes Thunes Holding Tel: 906 17 524 Jon-Viking.Thunes@sweco.no ESTATE VEST | N°10 2015

Marit K Instanes Instanes Eiendom Tel: 951 84 024 marit@instanes.no 045

Moderne kontorlokaler med fleksibel leietid –kan leies møblert TOTALRENOVERTE AREALER

KONTORLOKALER MED 100 % SKREDDERSØM

MULIG Å LEIE LAGER

KANTINE MED SERVERING AV FROKOST OG LUNSJ

Kokstadveien 23, Bergen www.k23.no Kontaktperson Stephane B. Trotta Asset Manager

046

GYMSAL OG NYE GARDEROBER MED DUSJ

EGET BYBANESTOPP FRA 2016, 150 METER FRA INNGANGEN

GOD PARKERING / EL-BILOG SYKKELPARKERING

12,7 KM FRA SENTRUM OG 3,1 KM FRA FLESLAND ESTATE VEST | N°10 2015

M: +47 415 06 816 E: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

150 M

I U.ETG

150 M

20 M

BERGEN BUSINESS PARK

Bergen Business Park er en ny og innovativ næringspark planlagt ved Vestlandets største trafikknutepunkt; Bergen lufthavn Flesland. I disse omgivelsene skal det vokse frem et levende miljø med grønne lunger og gode møteplasser som danner en unik ramme for morgendagens arbeidsplasser. Området skal utvikles med moderne kontorer, hotell, spisesteder og forretninger.

www.bergenbusinesspark.no

047

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

BERGEN SENTRUM

Åsane senter

Kleppestø

Bergen sentrum

Straume

Nesttun

Flesland

048

ESTATE VEST | N°10 2015

Nå skviser leietakerne prisene Leietakerne skviser prisene, og mange sikrer seg nå arealer for godt under 1500 kroner kvadratmeteren. - Vi har ferske eksempler på relativt store leietakere som har skaffet seg sentrumsnære lokaler til under 1500 kroner kvadratmeteren, sier næringsmegler hos Fana Sparebank Næringsmegling, Thor Torgersen. VIL FORTSETTE

Økende ledighet fører nå til at flere huseiere er villige til å gå ned i pris for å sikre seg leietakere. - Det er ingen som vil betale 130 kroner når de kan få noe for 100. Slik er selvfølgelig leietakerne også. De vet at ledigheten er på vei oppover og at det derfor er mulig å skaffe seg rimeligere lokaler, sier Torgersen. Årsaken er selvfølgelig utviklingen i oljeindustrien. Mange har mistet jobben og behovet for areal er dermed redusert. Dette får også indirekte konsekvenser for andre bransjer enn oljenæringen. Selv om Bergen så langt ikke er like hardt rammet som Stavanger, så merker man det altså her også. - Det er ingen grunn til å ikke tro at denne utviklingen ikke vil fortsette fremover. Spørsmålet er bare hvor lenge det vil vare, sier Torgersen. PRISPRESS PÅ BRYGGEN

Et eksempel på det dette prispresset har man for eksempel sett på Bryggen. - Det er mange som har fått med seg markedssituasjonen og forsøker å presse prisene nedover, sier Renate Hjortland i Friele Eiendom.

400 KVADRATMETER LEDIG

Friele Eiendom er nyetablert selskap som samler Friele Gruppen sine eiendommer under samme paraply. Selskapet har til sammen rundt 20.000 kvadratmeter med kontoreiendommer, alle ligger på Bryggen. En av konsekvensene av oljebremsen er at ledigheten har skutt i været. Den ligger nå på rundt 200.000 kvadratmeter i Bergen. - Vi for vår del har imidlertid ingen problemer med å leie ut. Per i dag har vi en etasje på cirka 400 kvadratmeter som står ledig, men vi skal i samtaler med noen om dette lokalet i dag, sier Hjortland. HALV PRIS I FORHOLD TIL OSLO

Leieprisene på Bryggen bør ligge høyt. Det gjør de også, men sammenlignet med Aker Brygge som er Oslos svar på Bryggen, er de lave. Mens man på Aker Brygge må ut med over 4000 kroner kvadratmeteren for de heftigste lokalene, så kommer man langt med halvparten på Bryggen i Bergen. – Vi ligger over 2000 kroner kvadratmeteren for god standard. Vi har også hatt noen lokaler som har vært oppe i 2400 kroner kvadratmeteren. Vi ser imidlertid at kontrakter som vi har signert den siste tiden ligger noe lavere i pris enn det vi har sett de siste årene. Men god standard er fortsatt over 2000 kroner meteren, sier Hjortland. ESTATE VEST | N°10 2015

BERGEN SENTRUM Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger prisene helt oppe på 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leieprisene også varierer svært mye. De aller fleste lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter. De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum defineres som området som ligger mellom Marineholmen og Bontalabo. Det vil i praksis si områder som Nygårdshøyden, Nøstet, Nordnes, Torget, Bryggen og alt som ligger mellom disse ytterpunktene. Det er i dette området man finner lokalene med høyest pris per kvadratmeter, men samtidig er det kanskje også det området med størst differensiering i leienivåene. Leietakermassen i områder er svært sammensatt, men dersom man skal gi massen noen fellestrekk, så er det nok at de ofte har en konsulent- eller rådgiverrolle. Det kan være alt innenfor juss, finans, helse eller eiendom.

2700,-

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

1600-1900,Svakt stigende 049

LEIEPRISER

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Voldsom nybyggaktivitet . Næringskorridoren er et område som står f oran en voldsom utvikling, dersom alle planene blir realisert. Av nybygg som snart ferdigstilles i Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanalveien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst. Næringskorridoren defineres som området som ligger fra og med Solheimsviken og sydover fra Danmarkedsplass, langs Kanalveien. Leietakermassen i området er i stor utvikling. Fra å være tilholdssted for mer arealkrevende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for selskaper innen oljerelaterte aktiviteter. Sandsli har over flere år hatt status som oljeog gasslokasjonen i Bergen. Denne statusen kommer de nok til å beholde, men flere selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av C ameron og Schlumberger. Framo Engineering er en sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniørtunge miljøer. Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og gassbransjen.

2100 - 2500,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

SNITT LEIEPRIS

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING

Stabil

ESTATE VEST | N°10 2015

050

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ytterligere 60.000 kvadratmeter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for Flesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

TOPP LEIEPRIS

PRISUTVIKLING Svakt stigende 050

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå begynner noen av dem å materialisere seg.

PRISUTVIKLING

Stabil

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en løsning i siktet kan næringslivet tenke langsiktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk k irurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helsepersonell like stor. Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opprustet og mange har ønsket seg til sentrumslokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendomsselskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

TOPP LEIEPRIS 2000,SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

1450 - 1550,Stigende

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 kvadratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke Bernadottesvei 40 er eid av DNB Næringseiendom og foreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en oppgradering i forhold til materialvalg og miljømessige før det blir leid ut og DNB N æringseiendom jakter nå på leietakere. Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i landet. Mange av selskapene er konsentrert i omr ådet rundt CCB, hvor det også for øyeblikket foregår en storstilt utbygging. Utbyggingen på Straume er godt i gang i henhold til vedtak i Fjell kommunestyret i 2011. Det er Sartor Holding AS som står i spissen for utbyggingen sammen med blant andre Olav Thon Gruppen. Liegruppens planer for Nordre Bildøy ble vedtatt i Fjell kommunestyre i september 2014 og iverksettelse er planlagt nærmere 2020. Hele utbyggingsområdet på Straume og Bildøy kalles Sotra Kystby.

TOPP LEIEPRIS 1950,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

1200 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

Stabil

ESTATE VEST | N°10 2015

PRISUTVIKLING

Stabil 051

MARKED LEIEPRISER

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Os vokser raskt og er en av de raskest voksende kommunene i landet. Den nye motorveien som ligger inne i Nasjonal transportplan vil trolig ikke legge en demper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Foredlingsplaner foreligger. Leietakermassen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot oljeog gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det s amme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører EiendomsMagasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Leiepriser er differensiert i forhold til beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadratmeteren.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i oljeog gassindustrien. Mye av lokalene på Laksevåg er kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

052

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene k ontoreiendommer, og det meste av de arealene som finner ligger i kombinasjonslokaler hvor det er handel på gateplan.

PRISUTVIKLING Stigende

ESTATE VEST | N°10 2015

PRISUTVIKLING Stabil

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum. Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt a ttraktivt. Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en utpreget kontorlokasjon. Det er kombinasjonslokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videreutvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1800 - 2200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

ESTATE VEST | N°10 2015

PRISUTVIKLING Synkende

053

KOMMENTAR

KOMMENTAR Bistand på «Treet» - et innovativt prosjekt som krevde innovative kontraktsmodeller. Å se «Treet» snart stå ferdig og klar til overlevering er veldig morsomt. Vi deltok i prosjektet som juridisk rådgiver, der den største delen av arbeidet var å utarbeide og sy sammen entreprise-kontraktene. Det var veldig spennende, særlig fordi det ikke passet inn i noen klassiske mønstre, og krevde mye «spesialsøm» rent kontraktsmessig. Et nyskapingsprosjekt som dette der aktørene verken har erfaring med hverandre eller et tilsvarende prosjekt fra før stiller utvilsomt store krav til partene. Det aller viktigste er da at det etableres tillit til hverandre og til prosessen. Det krevde tett og god dialog underveis i kontraktsutarbeidelsen, der oppgavene ble klart definert og fordelt, alle berøringspunkter ble ansvarsmessig håndtert. Alle «hva hvis»-spørsmålene måtte søkes stilt og diskutert. Vi kunne ikke basere oss på at ting løste seg underveis, eller ble løst av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper når vi hadde med nye samarbeids-partnere å gjøre, som kunne ha helt ulik forståelse av deres respektive plikter og rettigheter. Verken Kodumaja eller Moelven Limtre ønsket å ta ansvaret for en totalentreprise. Det ble isteden valgt en variant av hovedentrepriser og delentrepriser. Byggherren (BOB) tok hovedansvaret for prosjekteringen, gjennom arkitekt og byggteknisk rådgiver, men konstruksjonen krevde samtidig betydelig prosjekteringsarbeid fra entreprenørene selv. I tillegg var det store krav til koordinering av de prosjekterte løsninger, fordi det var små marginer og store konstruksjoner som skulle settes sammen veldig nøyaktig på kort tid. Det måtte fungere som et legosett, der alt passer perfekt. I et slikt prosjekt er det sentralt at alle parter har totalresultatet for øye vel så mye som ens egen leveranse isolert. Derfor spesialsydde vi en form for samspillskontrakt i tillegg til de enkelte entreprisekontraktene. Entreprenørene ble bundet sammen i et for-

054

pliktende samarbeid på tvers, på alle felles berøringspunkter. Prinsippet som ble lagt til grunn var at den som kan påvirke og ha kontroll med utførelsen også er den som må ta ansvaret for den «fra start til mål». Samtidig skulle det ikke være nok å sjekke sitt eget arbeid isolert, men ta felles ansvar for at interaksjonene mellom leveransene gikk i hht. plan. Hele poenget er å unngå ansvarsfraskrivelser, fordi det medfører en risiko for suboptimalisering av ytelsene totalt sett, og mindre interesse for et godt sluttresultat. Været visste vi ville bli en spesielt stor utfordring i oppføringsfasen. Dels på grunn av byggets høyde, behov for kran i monteringen av store og tunge konstruksjoner, og kravene til presisjon i monteringen. Dels på grunn av viktigheten av å unngå å få fuktighet inn mellom modulene. Vi overlot derfor til entreprenørene å lage de praktiske planene for værbeskyttelse av bygget. I tillegg fikk de legge inn nødvendig «slack» i tidsplanen for å ta høyde for all slags værforhold, slik at de på den ene siden fikk en realistisk tidsplan, men på den andre siden ikke kunne skylde på uforutsette værforhold som årsak til forsinkelser. Også på dette punkt ble derfor ansvar og styrings-/kontrollmulighet lagt på samme hånd. ( I tillegg passet vi selvfølgelig på å advare Kodumaja om hvor ille været faktisk kunne være her, slik at de skulle få et realistisk bilde av forpliktelsene de påtok seg, så de kunne forberede seg på det.) Når vi nå har opplevd at det ble et usedvanlig dårlig år værmessig i hele byggeperioden, og det likevel har gått bra både med værbeskyttelse og fremdrift, så tar jeg det som et tegn på at vi traff godt med den modellen som ble valgt, og den ansvarsplasseringen som ble gjort. En særlig utfordring i dette tilfellet var at Kodumaja, til tross for at de hadde hatt flere leveranser i Norge tidligere, var relativt ukjente og ukomfortable med norske kontraktsstandarder og norsk kontraktstradisjon, og ønsket

ESTATE VEST | N°10 2015

Inger Hygen, Partner hos KLuge

å levere på sine kjente og vel etablerte vilkår. I og med at dette ble et samspillsprosjekt var det uaktuelt å bygge på ulike kontraktstradisjoner, så her måtte Kodumaja bøye seg. Det krevde mye opplæring av Kodumaja i norske kontraktsrettsprinsipper, samtidig som de med sin profesjonalitet og lange erfaring tilførte mange gode og hensiktsmessige praktiske løsninger. For Kodumaja vil jeg tro at dette var veldig nyttig, fordi de nå vil være bedre i stand til å gå inn i andre prosjekter der det stilles krav til at det brukes norske kontraktsstandarder. Vi var med i prosjektgruppen fra relativt tidlig i prosessen. Det viste seg helt avgjørende for å få forståelse for prosjektets særegenheter og de kontraktuelle utfordringer som måtte løses. Det var også nyttig for å kunne påvirke underveis i prosjekteringen hvor oppgaver og ansvar skulle henføres, som senere kunne gjenspeiles i kontraktene. Generelt er det å si at det er alt for lite ressurser som legges nettopp i prosjekterings- og kontraktsarbeidet i forkant, noe som resulterer unødig mye problemer i gjennomføringsfasen, med påfølgende ressurskrevende konflikter. Selv om det er for tidlig å trekke noen endelige konklusjoner før prosjektet er avsluttet og prosessen evaluert, så kan det i hvert fall se ut som modellen har fungert ganske bra når bygget nå straks er ferdig – helt i henhold til fremdriftsplanen og uten (meg bekjent) kontroverser av betydning.

Ansvar etter plan- og bygningsloven: OGSÅ ET PRIVATRETTSLIG ANSVAR? Det har tidligere vært en (relativt) allmenn oppfatning at den som er ansvarlig søker/ prosjekterende/kontrollerende/utførende overfor kommunen i en byggesak er ansvarlig overfor kommunen, og bare overfor kommunen. Dersom man opptrådte i strid med sine plikter risikerte man sanksjoner etter plan og bygningsloven (PBL) – intet mer. Er denne oppfatningen holdbar? Kan en privat part kreve erstatning med den begrunnelse at en ansvarlig etter PBL har brutt sine plikter overfor kommunen? Spørsmålet var til behandling i Høyesterett i vår (Rt 2015 side 276), og synliggjorde ganske stor uenighet blant landets øverste dommere. Flertallet formulerte vurderingstemaet slik av svaret på spørsmålet: ”måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå.” Mindretallet hadde en ganske annen tilnærming, og mente bl.a. at det ikke var: ”grunnlag for å la alvorligheten av pliktbruddet overfor kommunen være avgjørende for om privat håndheving skal aksepteres.” To av landets øverste dommere mente at ansvarsreglene i PBL på prinsipielt grunnlag ikke kunne håndheves av private parter gjennom erstatningssøksmål. Tre dommere - og dermed flertallet – konkluderte med at uaktsomme brudd på plikter etter PBL kan lede til erstatningsansvar overfor andre private parter, etter reglene om arbeidsgiveransvar i skadeserstatningsloven § 2-1. Dommens betydning for aktørene i byggebransjen Hva er spesielt med denne dommen? Det er gjerne ikke overraskende at brudd på uttalte plikter kan føre til erstatningsansvar. Det som gjør dommen til en overraskelse for enkelte er at man som utbygger/entreprenør kan pådra seg erstatningsansvar for byggefeil ikke bare overfor byggherren (som man har et kontraktsforhold til), men også andre aktører som man ikke har et kontraktsforhold til. I denne aktuelle dommen var skadelidte et borettslag som hadde kjøpt en ombygget eiendom fra en utbygger (Bogo Eiendom AS).

Aktøren som rent faktisk hadde stått for utførelse av ombyggingsarbeidene (Odd Jobs Småjobber AS) var konkurs. Selskapet som hadde ansvarsrollene overfor kommunen (Bori BBL) var ikke konkurs. Det var liten tvil om at eiendommen rettslig sett var beheftet med mangler, hva enten man bedømte dette etter det offentlige regelverket (med krav i teknisk forskrift) eller etter reglene i avhendingsloven. Det var heller ikke tvilsomt at selger av eiendommen var ansvarlig overfor borettslaget som kjøper. Bori BBL hadde imidlertid ikke noe kontraktsforhold til borettslaget. Bori BBL sitt kontraktsforhold var med Bogo Eiendom AS. Likevel ble Bori BBL holdt erstatningsansvarlig direkte overfor borettslaget som kjøper av eiendommen. Den bærende begrunnelse fra flertallet synes å være at Bori BBL – i flertallets øyne: ”uaktsomt [hadde] gått god for et bygg som [hadde] så store lovmessige mangler at de ville gitt grunnlag for heving.” Ett av de viktigste hensyn Høyesteretts flertall bygget på var at økt byggekvalitet var et viktig formål bak innføring av ansvarsreglene i plan- og bygningsloven. Det er lett å være enig i at dette hensynet er viktig. Mindretallet var ganske prinsipiell i sin tilnærming, og mente at en boligkjøpers beføyelser uttømmende var regulert i kontraktslovgivningen (og de kontrakter boligkjøper har inngått med sine kontraktsparter). Mindretallet uttalte generelt at: ”Bori BBLs pliktbrudd overfor kommunen [kan] ikke håndheves av Lørenfallet Borettslag som eiendomskjøper.”

når er et bygg prosjektert og oppført slik at man har: ”tilfredsstillende sikkerhet mot skade eller vesentlig ulempe fra naturpåkjenninger”, jf TEK 10 § 7-1? Det kan også tenkes en lang rekke typer skadelidte. En sak er eiendomskjøperen eller byggherren. Men hva med leietaker? Bruker eller kunde i offentlig bygg? En nabo? Den tilfeldig forbipasserende? OPPSUMMERING

Det kan nok være delte meninger om resultatet som Høyesteretts flertall kom til. Det er lett å følge flertallets resonnement, hvor trusselen om erstatningsansvar bidrar til en bevisstgjøring som er bra for alle involverte, byggebransjen inkludert. Siste ord er neppe sagt, og forhåpentligvis vil rettsutviklingen gi flere svar når det gjelder ansvarets utstrekning. Eidsivating lagmannsrett avsa dom 12. august 2015 (etter at Høyesterett hadde avsagt sin dom i Rt 2015 side 276), og frifant en totalentreprenør som var saksøkt for brudd på sine offentlige plikter, bl.a. fordi pliktbruddet ble karakterisert som ”relativt lite”. Det var tale om: ”mangelfull frostsikring av et lite vannrør i et stort næringsbygg”. Skadelidte var leietaker i bygget. Sistnevnte dom illustrerer et tilfelle i andre enden av skalaen fra Høyesteretts dom i Rt 2015 side 276: ikke ethvert pliktbrudd vil lede til ansvar. Hvor man skal trekke grensen mellom disse to ytterpunktene gjenstår å se.

HVOR LANGT REKKER ANSVARET?

Selv om Høyesteretts dom avklarer at det prinsipielt sett er adgang til å håndheve pliktbrudd overfor kommunen gjennom privat erstatningssøksmål, gjenstår det å se hvor langt ansvaret rekker. Tilfellet Høyesterett hadde til behandling ble beskrevet som en ”helt mislykket ombygging”. Men kan man bli ansvarlig også for mindre pliktbrudd? Det offentlige regelverket inneholder krav til byggverk av svært ulik art. Ulike typer energikrav kan måles, og oppfyllelse kan nærmest fastslås med desimalers nøyaktighet. Men

ESTATE VEST | N°10 2015

Advokat Ivar Strandenes, Senioradvokat i advokatfirmaet Thommessen

055

E-INDEX

E-INDEX Alle på ett sted. E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted. Enkelt, oversiktlig og greit.

ADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS Damsgårdsveien 135 5892 bergen Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA

Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Bryggen 15 5003 Bergen www.hammervollpind.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge Advokatfirma DA

Advokatfirmaet Harris DA

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@ kluge.no Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Dreggsallmenningen 10/12 5003 Bergen www.harris.no post@harris.no Vi bidrar til å sikre trygg, effektiv og økonomisk prosjektgjennomføring

Alle våre advokater har bred erfaring fra Eiendomsmarkedet – trolig Bergens største miljø av eiendomsadvokater.

Advokatfirmaet Thommessen AS Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

DRIFT/FORVALTNING

Bergen Eiendomsforvaltning AS

Advokatfirmaet Riisa & Co

OBOS Basale AS

Postboks 663 Sentrum 5807 Bergen Tlf. 55306386 www.riisa.no

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen TLF 915 53 433

Strandgaten 18 5013 bergen TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

Basale er et av Nordens største frittstående selskaper innen forvaltning og utvikling av næringseiendom.

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

Kompetansen du ikke har råd til å unnvære.

056

ESTATE VEST | N°10 2015

DRIFT/FORVALTNING

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Bara Eiendom Aberdeen Asset Management Coor Service Management Bergen AS Møllendalsveien 63 5009 Bergen e-post: andre.ekrem@coorno.com www.coor.no Nordens ledende serviceleverandør.

DNB Næringseiendom AS

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no – eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Rådhusgaten 4 5014 bergen TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

Utvikler Verdier

Odfjell Eiendom

Angarde AS

Backer AS

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen Tlf: 55 21 50 00 Epost: ko@odfjell-eiendom.no

Krokatjønnveien 11A 5147 Fyllingsdalen Daglig leder Bente Haugsdal bente@angarde.no, tlf 995 20 530

Møllendalsveien 6 PB 583 Sentrum 5806 Bergen Tlf 55 11 52 00 Epost: firmapost@backer.no www.backer.no

www.odfjell-eiendom.no

www.angarde.no Eiendomsutvikler – begeistret og fremoverlent.

solid og langsiktig

Simonsviken Næringspark AS

Liegruppen Eiendom AS

Rasmussen Eiendom

Tom Haukedal

Grønamyrvegen 2 5353 Straume Tlf: 56 31 68 68

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Tel: 911 62 920 E-post: tom@haukedal.as Sjøkrigskoleveien 15, 5164 Laksevåg

www.liegruppen.no

www.simonsviken.no

ESTATE VEST | N°10 2015

057

E-INDEX

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

EiendomsMegler 1

Basale Næringsmegling

DNB Næringsmegling AS

NæringsEiendom Valkendorfsgaten 5, 5012 bergen Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen TLF 991 18 666

Lars Hilles gate 30 5008 bergen Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling

Høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og synergier fra Basales tverrfaglige eiendomskompetanse.

Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

VEDLIKEHOLD

058

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8. 5020 Bergen. Tlf. 55 55 33 50

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Vestlandets ledende næringsmegler.

www.kyte.no

ESTATE VEST | N°10 2015

MagnorVinduet

Kaigaten 4 Krokeideveien 6, 5244 Fana Tlf: 55 11 29 70 www.magnorvinduet.no - Vinduer og dører med 60-års levetid (laveste levetidskostnad)

Velkommen til

Eiendom

2015

Quality Hotel Edvard Grieg, Bergen • 1. desember 2015

Mulighetenes by Programmet er fullpakket med både lokale og nasjonale foredragsholdere. Hør blant andre Gudmund Stokke hos Nordic office of architecture, Håvard Nustad hos Pangea Property Partners og Christian Ringnes fra Eiendomsspar. Prosjektene som stilles ut på konferansen er blant annet Bergen Business Park (Flesland), Marin Eiendom (Nye Laksevåg), Simonsviken Næringspark, Media City Bergen samt noen store visjoner for Dokken.

Meld deg på i dag – dette vil du ikke gå glipp av!

Påmelding og mer informasjon på konferanse.eiendomsmagasinet.no

Partner

Medarrangør

Partner

Partner/medarrangør

Partner

Partner/medarrangør

Partner

Medarrangør

Partner/medarrangør

ESTATE VEST | N°10 2015

Partner

059

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

w w w. b a s a l e . n o

Din lokalpartner Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse fordelt på over 210 eiendomseksperter Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset managementtjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester.

Ole Kristian Johannessen Agnete Barstad

Tlf: 915 53 433 Tlf: 991 18 666

E-post: ole.kristian.johannessen@basale.no E-post: agnete.barstad@basale.no