Magasinet Estate Vest

EIENDOMSMAGASINET | VEST N°9 2015

Eiendomsmagasinet har blitt Estate Vest side 6-7 Transaksjonsvolumet på Vestlandet når nye høyder side 10-11 Har leid ut 13.000 kvadratmeter side 12-13 Vil pusse opp gate side 16-17 TEMA: Folk for fremtiden side 28-41

Vossatassar Eiendomsadvokatene Gøran Mjelde Aarvik (t.v.) og Torkjel Valland tøffer seg i transaksjonsmarkedet.

ESTATE VEST | N°9 2015

1

2

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

3

N°9 2015

EIENDOMSMAGASINET | VEST ANSVARLIG REDAKTØR: Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

REDAKSJON Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no ANNONSESALG Mistrol Didrik Faye Friele, mob: 906 55 801 didrik@mistrol.no Kristine Avsnes Lund Mob: 930 11 334 kristine@estatevest.no

DAGLIG LEDER: Torgeir Hågøy, mob: 99 74 71 71 torgeir@eiendomsmagasinet.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: Molvik Grafisk Forsidefoto: Morten Wanvik OPPLAG 5.000 DISTRIBUSJON Bring

Folk for fremtiden Hvem vil prege det vestlandske eiendomsmarkedet i årene som kommer? Vi har tatt en prat med noen av de vi tror vi kommer til å se mye av.

Tema for den første utgaven av Estate Magasin Vest, som er den niende utgaven av Eiendomsmagasinet, er ”Folk for fremtiden”. Vi har snakket med noen unge eiendomsaktører, advokater, entreprenører, arkitekter og byutviklere. Alle er personer som vi tror kommer til å prege, ikke bare det bergenske, men også det nasjonale eiendomsmarkedet i årene som kommer.

De ulike aktørene foreller litt om seg selv, men også litt om hva vi bør gjøre for å utvikle Bergen til en best mulig by i fremtiden. En av de vi har snakket med er arkitekt Jan Erik B. J. Rossow. Han er ansvarlig for nybygget til Sparebanken vest, hvor det er innflytting ved årsskiftet. Han mener at vi har mye å lære av byens mange suksessrike musikere. Som kjent har Bergen dyrket frem et musikkmiljø som vekker oppsikt langt ut over landets grenser.

Hemmeligheten til dette miljøet et at de støtter hverandre. De går på hverandres konserter og er stolte av hverandre. Her har nok eiendomsbransjen en del å lære.

En annen vi har snakket med er Arnstein Rød i DNB Markets. Han er en av landets mest erfarne tilrettelegger av eiendommer og tror at både Bergen og Stavanger vil fremstå som attraktive investeringsbyer fremover. Dette skyldes ifølge ham at ikke alle når opp i det brennhete markedet i hovedstaden og dermed ser seg om etter alternativer.

Ut over det har du kanskje oppdaget at Eiendomsmagasinet har fått ny innpakning. Vi har blitt en del av Estate Media og derfor har vi skiftet navn til Estate Media Vest. Dette har vi gjort fordi vi ønsker å skape et levedyktig magasin på Vestlandet og for å få til det trenger vi sterke støttespillere. Det har vi fått i Estate Media, som vil bidra til å videreutvikle og styrke magasinets posisjon på Vestlandet.

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er E ­ iendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

TORGEIR HÅGØY

Ansvarlig redaktør

ESTATE MEDIA

004

ESTATE VEST | N°9 2015

SAMMEN OM LØSNINGENE Thommessen kan transaksjoner. Vi gir tydelige råd om alt fra kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper, via plan- og reguleringsspørsmål, til tvisteløsning.

For å nevne noe.

Gjennom tiår har vi funnet løsninger sammen med våre eiendomsklienter på Vestlandet.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

KONTAKTER

Advokat Vidar Havsgård 55 30 61 32 vha@thommessen.no Advokat Dagfinn Heradstveit 55 30 61 50 dhe@thommessen.no

Foto: Glenn Røkeberg

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen thommessen.no

INNHOLD

innhold

30

4 Leder

Folk for fremtiden 8

Eiendomsmagasinet har blitt en del av Estate Media

10 Transaksjonsmarkedet på Vestlandet 12 Har leid ut 13.000 kvadratmeter 16 Økende ledighet gir muligheter 18 Dette blir byens flotteste handlegate 20 Slik vil han revitalisere sentrum i byene 24 Fem trender for fremtiden

10

26 Vokser raskt på eiendomsrådgivning 28 Takker sin far for den første toppnoteringen

TEMA: FOLK FOR FREMTIDEN 32 Barndomskameratene som ble eiendomsbaroner 34 Etterlyser takt og tone

48

36 Byen må utvikles rundt uteområdene 38 Hun er en av de som bygger Bergen 40 Fasilitator av første klasse

48 Leieprisoversikt/Bergen 54 Kommentarer 56 E-index

006

20

ESTATE VEST | N°9 2015

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene.

Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater.

Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger I Oslo I Bergen I Hamar kluge.no

NYHETER

TETTERE SAMARBEID: Eiendomsmagasinet og Estate Media har samarbeidet tett i flere år. Når Eiendomsmagasinet skifter navn til Estate Vest blir samarbeidet enda tetter. Redaktør, Torgeir Hågøy, håper dette vil være med å løfte vestlandetsutgaven til nye høyder. (Foto: Ingunn Thea Hågøy)

008

ESTATE VEST | N°9 2015

Eiendomsmagasinet blir en del av Estate Media Etter vel to år tar Eiendomsmagasinet skrittet videre og blir en del av Estate Media. Magasinet skifter dermed navn til Estate Vest.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

- For å utvikle og løfte Eiendomsmagasinet til et levedyktig produkt trenger vi en samarbeidspartner. Estate Media er landets ledende mediehus innen næringseiendom, og jeg kjenner dem godt etter å ha jobbet for dem i over ti år. De var derfor et enkelt og naturlig valg, sier eier og redaktør i Eiendomsmagasinet, Torgeir Hågøy.

STRAMMER GREPET

Med Estate Media på laget får Eiendomsmagasinet en samarbeidspartner med over 15 års erfaring fra næringseiendomsbransjen.

Daglig leder og grunder av Estate Media, Trond Valle, sier at han har latt seg imponere over det Eiendomsmagasinet har fått til.

- Eiendomsmagasinet har tatt en posisjon i det bergenske eiendomsmarkedet som ingen andre har hatt før. Det de har fått til er imponerende, og vi har lyst til å være med å utvikle dette videre, sier Valle.

Han legger vekt på at dette ikke bare er noe som styrker vestlands-magasinet. - Dette er en styrke for alle parter. Med Eiendomsmagasinet på vårt lag vil Estate Media dekke en større del av landet på en enda bedre måte. Vi tar med dette et enda sterkere grep om markedet for næringseiendom i Norge, sier Valle.

BARE FORDELER

Noen av konsekvensene av samarbeidet er at Eiendomsmagasinet skifter navn til Estate Vest. I tillegg vil også nettsiden etter hvert kjøres på samme plattform som www.estate-

ESTATE VEST | N°9 2015

nyheter.no, som i løpet av høsten skal gjennomgå en større oppgradering.

- Det er åpenbare synergieffekter ved å samarbeide tettere med Estate Media. Jeg får for det første drahjelp av en godt etablert merkevare, noe jeg håper at etter hvert skal gi synlige resultater på bunnlinjen. Et tettere redaksjonelt samarbeid vil også trolig gi økt trafikk på nettsiden, sier Hågøy, som legger til at med Estate Media på laget kan magasinet også gjøre alvor av å bli et magasin for hele Sør-Vestlandet.

- Så langt har Bergen blitt prioritert. Nå skal vi lage et magasin som tar Vestlandet fra Bergen til Stavanger på alvor, sier Hågøy.

ARRANGERER KONFERANSE

I tillegg til det redaksjonelle samarbeidet vil Estate Media og Estate Vest samarbeide både om annonsesalg, men også når det gjelder markedet for kurs- og konferanser.

Eiendomsmagasinet arrangerer 29.

Oktober i år sin første konferanse, hvor formålet er å vise frem Bergen fra sin beste side.

Dette gjøres imidlertid i samarbeid med Possibility som er teknisk arrangør.

Blant de som kommer er den nederlandske arkitekten Winy Maas. Han har vært med på en rekke store europeiske eiendomsutviklingsprosjekter og vil dele sine erfaringer med deltakerne.

- Målet er at dette skal bli en årlig, nasjonal møteplass for eiendomsbransjen. Vi tror det er noe Bergen trenger, sier Hågøy.

009

NYHETER

Har handlet for 8 mrd. på Vestlandet Transaksjonsvolumet i Bergen og Stavanger er så langt i år på rundt 8 milliarder kroner. Det har aldri før blitt omsatt like stort volum av næringseiendommer på Vestlandet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Transaksjonsmarkedet koker og Vestlandet tar sin, om enn lille del, av kaken.

Per første halvår er det omsatt eiendommer for rundt 8 milliarder kroner, hovedsakelig i Bergen og Stavanger.

- Uansett hvordan vi gjør det i andre halvår, så kommer 2015 til å ende opp som et rekordår, sier Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling.

3 MRD. I BERGEN

REKORDHØYT: Transaksjonsvolumet på Vestlandet når nye høyder og i Bergen har det så langt i år blitt omsatt eiendommer for rundt 3 milliarder kroner. Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling har vært med på noen av dem. (Foto: Torgeir Hågøy)

010

I Bergen er det kjøpt næringseiendommer for rundt 3 milliarder kroner. Salget av kjøpesentrene i Sektor-porteføljen, hvor Oasen var ett av sentrene, utgjør alene et volum på 1,2 milliarder. Uten slike store dealer vil volumene aldri oppnå slike høyder og det er selvfølgelig litt tilfeldig når de kommer, men nå kom de i år, noe som bidrar til å løfte volumet betydelig. Slik er det naturlig nok også på landsbasis, hvor transakasjonsvolumet per første halvår er på mellom 50 og 60 milliarder kroner. Det hadde aldri blitt så høyt hadde det ikke vært for de mange porteføljene som har blitt solgt.

- Dette vitner om at det fortsatt er god interesse for næringseiendom. Vi

ESTATE VEST | N°9 2015

ser også at det er større konkurranse mellom bankene og at marginene deres går nedover. Det er noe rusk i maskineriet, blant annet økende ledighet og oljepriser som faller, men det er ingenting som tilsier at interessen for næringseiendom skal dabbe av, sier Kyte.

MYE UNDER 50 MILLIONER

Det er ikke bare Sektor-dealen som bidrar til å løfte volumet i Bergen. Også salget av Aibel-bygget har vært med å bidra. Eiendommen ble solgt av Ferd Eiendom, via Pareto til det lokale selskapet MTB Gruppen. Prisen var på rundt 570 millioner kroner.

Kyte påpeker at bergensmarkedet historisk har vært preget av mange transaksjoner med en verdi på under 50 millioner kroner. Så når de nasjonale aktørene ofte regner på transaksjoner over 50 millioner kroner, så blir det gjerne litt misvisende for bergensmarkedet.

- Mye har pleid å ligge mellom 15 og 70 millioner kroner. Det er der hovedtyngden av transaksjonene har pleid å ligge, så har vi de siste årene sett at det har kommet flere større salg, sier Kyte.

Gruset av Stavanger Selv om transaksjonsvolumet i Bergen er rekordhøyt, må byen se seg grundig slått av Stavanger, hvor volumet er oppe i rundt 5 milliarder kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Hos Eiendomsmegler 1 Næring i Stavanger opplever de imidlertid markedet som noe avventende.

- Det er rekordvolum i Stavanger, men hadde det ikke vært for salget av noen store porteføljer, samt Statoil-bygget, så ville volumet vært langt lavere, sier leder for Eiendomsmegler 1 Næring i Stavanger, Jan Inge Røyland.

MANGE STORE

Ser man på salgene som har funnet sted i Stavanger har han selvfølgelig helt rett.

Det er spesielt ett salg som bidrar til det voldsomme volumet, nemlig salget av Statoils hovedkontor som ble solgt for rundt 2,5 milliarder kroner. Salget av Sektor-porteføljen hadde også sin innvirkning på volumet i Stavanger. Det er to kjøpesenter i regionen, ett i Stavanger og ett i

Haugesund. Til sammen er de estimert til en verdi på rundt 850 millioner kroner.

Jærhagen-senteret ble også solgt. Prisen på dette var på rundt 250 millioner kroner.

I sommer ble det også kjent at Wintershall har kjøpt kontorbygget som de holder til i fra Entra for 700 millioner kroner.

- Vi så på begynnelsen av året, da oljeprisene falt, at aktørene virket til å bli litt usikre. Senere har vi sett tegn til at markedet er i ferd med å ta seg opp igjen, sier Røyland, som legger til at det er et godt marked for transaksjoner for eiendommer med lange og sikre kontrakter.

SER MULIGHETENE

Selv om utviklingen i Stavanger har vært negativ, med økende ledighet og mange som har mistet jobben, så er det noen som ser mulighetene.

- For noen er dagens situasjon en trussel. For andre er det en mulighet, sier eiendomsdirektør hos Smedvig Eiendom, Jostein Kalsheim.

Selskapet har det Kalsheim beskriver som en ”solid kapitalbase”, noe som gjør dem i stand til å se muligheter når andre har nok med å holde hodet over vannet.

- Ja, vi kan komme til å gjøre noen grep.

Det ville i alle fall være naturlig, sier Kals-

ESTATE VEST | N°9 2015

heim som legger til at det sjelden er lurt å kjøpe eiendommer når de er på topp.

- Vi tror at det kan dukke opp noen muligheter, både i Stavanger og andre steder, sier han.

TRANSAKSJONER 2015 BERGEN: • Aibel: 570 mill.

• Damsgård: 200 mill.

• Drotningsvik: 120 mill.

• Strandgaten 7: 60 mill.

• Vaskerelven: 80 mill.

• Araber: 30 mill.

• Oasen: 1,2 mrd.

• Nøstet-eiendommer: 22,5 mill.

• Danmarksplass: 34 mill.

• Profiers (Sandviken): 80 mill. (ubekreftet) • Nattlandsveien (Rema1000): 20 mill.

• Nøstet Panorama: 17 mill.

• Reksten: 42 mill.

• BOB: 400 mill.

• Ikke identifisert: 90 mill.

Totalt: 3 millioner kroner STAVANGER/HAUGESUND: • Kilden/Heiane (Sektor): 850 mill.

• Aberdeen (Jærhagen senter): 250 mill.

• Statoil: 2,5 mrd.

• Scandic Stavanger City: 350 mill.

• Wintershall fra Entra: 700 mill.

• Diverse andre: 300 mill.

Totalt: 4.950 millioner kroner

011

NYHETER

FYLLES OPP: : Også i Fyllingsdalen fylles det opp. i lokalene til Angarde er det nå ingenting ledig. (Foto: Angarde)

Har leid ut over 13.000 kvadratmeter Ikke alle sliter med økende ledighet. Til sammen har Backer og Angarde leid ut over 13.000 kvm bare på noen få måneder.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

012

ESTATE VEST | N°9 2015

– Det spesielle med Nesttunbrekka Næringspark er fokuset på miljø. Dette er kanskje de grønneste kontorbyggene i Bergen.

- Vi hadde et lite rush før sommeren og fikk på plass mange nye kontrakter, sier administrerende direktør hos Backer, Atle Sylvarnes.

- Vi har blant annet leid ut rundt 6000 kvadratmeter til Skeidar som åpner en av landets flotteste butikker i Spelhaugen, sier Anja Schmidt i eiendomsselskapet Angarde.

19.000 KVADRATMETER KONTOR

I Nesttunbrekka er Backer i ferd med å ferdigstille et byggeprosjekt som har pågått over en rekke år. Det første bygget som reiste seg var Nesttunbrekka 95, hvor blant annet politiet holder til. Bygget er på cirka 6500 kvadratmeter og ble ferdigstilt i 2007. For et par år siden ferdigstilte de også Nesttunbrekka 99, hvor Multiconsult i dag holder til. Om ikke lenge ferdigstiller de så Nesttunbrekka 97. Samlet er eiendomsmassen i Nesttunbrekka på 19.000 kvadratmeter med kontor, pluss parkering.

Totalt snakker vi om rundt 27.000 kvadratmeter nybygg.

– Ledigheten er i dag på bare 2800 kvadratmeter, sier Sylvarnes.

Det er Eiendomsmegler 1 Næring som har stått for arbeidet med å leie ut arealene. De forteller at interessen for nybygg av en slik kvalitet som Backers er etterspurt.

– Før sommeren signerte vi cirka 3600 kvadratmeter. Blant de som kom inn var Palfinger Dreggen, Implenia og Hent. Det er mye negativt å lese om utleiemarkedet, men vi opplever at objekter som Backers, hvor det er lagt stor vekt både på miljø og kvaliteter, er etterspurt, sier næringsmegler hos Eiendomsmegler 1 næring, Fredrik Stenevik.

FRA BIL TIL EIENDOM

Auto 23 Bil AS ble avviklet på grunn av negativt resultat de siste årene. Holding selskapet Auto 23 AS har nylig skiftet navn til Angarde AS og vil fortsette sitt fokus på eiendomsutvikling. Nå skal bilbutikken erstattes med et av Norges flotteste møbel- og interiørvarehus. Skeidar vil legge beslag på hele plan 2, bortsett fra restauranten Krystall.

Schmidt synes naturlig nok at det er fantastisk å ha fått halt i land en så stor leieavtale, og mener det vil bli et godt tilskudd til Fyllingsdalen ettersom det ikke finnes møbelbutikk i området i dag.

- Vi signerte kontrakten med Skeidar i juli måned og vil i løpet av september starte ombyggingen, sier Schmidt. Åpningsdatoen er ikke endelig bestemt, men rundt årsskiftet er et mål.

I tillegg til de 6000 kvadratmeterne til Skeidar har Schmidt også leid ut lokaler til Tores Auto og Fargesenteret. I tillegg flytter Holmedal kantineservice inn i nyoppussete lokaler i løpet av september.

- Til sammen er det snakk om nesten 10.000 kvadratmeter. Når man bare leser om leieutfordringene i bransjen må man si seg svært godt fornøyd, sier Schmidt. Når Skeidar flytter inn er næringsparken på rundt 40.000 kvm fullt utleid, i alle fall frem til Statens vegvesen flytter ut ved årsskiftet.

BYGG FOR FREMTIDEN

Backers prosjekter i Nesttunbrekka 97 og 99 er av passivhusstandard.

ESTATE VEST | N°9 2015

– Det spesielle med Nesttunbrekka Næringspark er fokuset på miljø. Dette er kanskje de grønneste kontorbyggene i Bergen, sier Stenevik.

Nybygget får energikarakteren A, noe som for kontorbygg innebærer et energiforbruk som er lavere enn 85 KWh per kvadratmeter. I nybygget er energiforbruket etter lokale forhold beregnet til 70 KWh. En forutsetning for å bygge slike bygg er at leietakerne faktisk vil ha dem.

I Nesttunbrekka har Backer en større leietaker som er veldig opptatt av miljø, Multiconsult. Det generelle inntrykket er imidlertid at leietakerne kunne vært mer opptatt av dette med miljø og energi.

- Men Backer er en langsiktig huseier, og vi er overbevist om at det er slike bygg som vil være vinnerne i fremtiden. Vår profil er derfor å bygge gode miljøbygg i aksen fra Bergen sentrum til f lyplassen, sier Sylvarnes.

STORE PLANER

Angarde har i dag en eiendomsmasse på rundt 100 mål i Spelhaugen.

- Vi har store fremtidsplaner og jobber for tiden med en ny masterplan for området sammen med f lere andre grunneiere i området, til sammen snakker vi rundt 300 mål, sier Schmidt. Visjonen er å utvikle Spelhaugen til en grønn, levende og attraktiv bydel med både bolig, næring og bybanestopp.

013

Vi bidrar til å sikre trygg, effektiv og økonomisk prosjektgjennomføring Advokatfirmaet Harris bistår til enhver tid i flere løpende eiendomsutviklingsprosjekter både grunneiere, eiendomsutviklere og utbyggere.

eiendomsutvikling Med grunnlag i vår bransjekunnskap kombinert med sterk juridisk forankring, bidrar vi til å sikre trygg, effektiv og økonomisk optimalisert gjennomføring. Dette skaper merverdier for våre klienter på alle stadier i et eiendomsutviklingsprosjekt, fra uregulert råtomt til ferdig bygg og senere forvaltning av bygg.

Vi medvirker også til organisering i forhold til risiko og skatt, samt til å etablere kontakt og formalisere samarbeid mellom forskjellige aktører i eiendomsprosjekt.

Vår særkompetanse på plan og bygningsrett er også helt sentral for å sikre effektiv gjennomføring av prosjektene.

Vi har også lang erfaring i transaksjoner av eiendom/eiendomsaksjeselskap.

For mer informasjon se www.harris.no

Frode Risnes

014

Katrine Lillejord

Olav Pedersen

ESTATE VEST | N°9 2015

Peder Karlsson

Stig J. Harris

ESTATE VEST | N째9 2015

015

NYHETER

BØR RIVE: : Flere bør rive gamle næringsbygg som de ikke får leid ut. Det mener Rossy Addington i DNB Næringsmegling. Her er han sammen med analysesjef i DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg (t.v.) og næringsmegler Lars Erik Wirsching. (Foto: Torgeir Hågøy)

Økende ledighet gir muligheter N

Ledigheten i Bergen har passert 200.000 kvadratmeter.

Rossy Addington i DNB Næringsmegling oppfordrer bransjen til å se muligheter i stedet for bare problemer.

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

016

ESTATE VEST | N°9 2015

- Nøkkelen til å få utviklet et nytt boligprosjekt fra en gammel næringseiendom ligger i en omregulering med vesentlig høyere TU…

- Ledigheten har passert 200.000 kvadratmeter, men er dette så kritisk som man egentlig skulle tro? Jeg mener at det ikke er det, sier administrerende direktør i DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.

BØR VURDERE Å RIVE

Dersom man som huseier sitter med et eldre bygg som får stadig færre leietakere, så må man foreta seg noen valg. Man kan velge å forsøke å leie ut bygget til en stadig lavere kvadratmeterpris, eller man kan ta oksen ved hornene og utvikle noe helt nytt.

- 30 år gamle bygg som har stått ledig en stund er det liten sjanse for å få leid ut i dagens marked. Jeg mener derfor at man bør konvertere disse til annet formål, for eksempel til bolig, sier Addington. Å bruke bygningsmassen som den er kan imidlertid være utfordrende. De færreste eldre kontorbygg har en struktur som gjør det mulig å få god butikk ut av et slikt prosjekt.

- Det andre alternativet er da å rive bygningsmassen og i stedet bygge nye, effektive boligprosjekter som ivaretar alle krav til et slikt prosjekt, sier Addington.

boligprisene i litt sentrale områder, så ligger de på mellom 55.000 og 65.000 kroner, sier Addington.

Det kan med andre ord være ”litt igjen” dersom man velger å gå for en slik løsning i stedet for å fortvilet forsøke å leie ut noe som Addington i praksis mener ikke er utleibart.

- Det er heller ingen god løsning å selge et tomt kontorbygg. Svært få ønsker å kjøpe bygg uten inntekter, sier Addington, som dermed mener at man som eier av utrangerte bygg i praksis har bare ett alternativ.

- Nøkkelen til å få utviklet et nytt boligprosjekt fra en gammel næringseiendom ligger i en omregulering med vesentlig høyre TU enn det som ligger i eiendommen opprinnelig. Ofte kan man i en slik omre-

guleringsprosess oppnå nettopp dette, sier Addington.

TRENGER IKKE GJØRE DET ALENE

En utfordring for en del kan selvfølgelig være kapital. Det skal muskler til for å løfte et større boligprosjekt. Bankene er fortsatt med dersom prosjektet er godt nok, men de har den siste tiden vist en litt mer avventende holdning.

- Det er klart det er utfordringer, men det er mange måter å gjøre dette på. Har man finansielle muskler, så kan man gjøre det selv.

Viss ikke kan man få med seg en partner på prosjektet, eventuelt kan man selge seg helt ut. Vi kjenner aktører som ser etter slike prosjekter fortløpende, sier Addington.

Positiv til konverteringer Byråden signaliserer at kommunen vil være positiv til omregulering fra næring til bolig, men påpeker at det ikke vil bli gitt spesialbehandling.

1000 KRONER PER KVADRATMETER

Han forstår at det kan høres urimelig ut å rive et bygg som kanskje bare er 30 år gammelt, men han påpeker at alternativet trolig er at det blir stående tomt.

- Det er ikke rivekostanden som ødelegger prosjektet. Det koster pluss minus 1000 kroner kvadratmeteren å rive et kontorbygg. Det er med andre ord ikke der den store kostnaden ligger. Samtidig setter man opp et nytt boligbygg for mellom 35.000 til 40.000 kroner kvadratmeteren. Ser man på

- Vi vil være positiv til omregulering av næringsareal, særlig der hvor det er behov eller ønskelig med økt antall boliger, gjerne i sentrum og sentrumsnære strøk, sier byråd for byutvikling og miljø i Bergen kommune, Henning Warloe.

Han forteller videre at de i kommuneplanprosessen vurdere forenkling av de kravene som stilles, for eksempel til parkeringsplass og privat uteareal.

- Det pågår også sentralt en prosess hvor

ESTATE VEST | N°9 2015

noen tekniske krav fjernes eller liberaliseres.

Samlet vil dette gjøre det lettere, og billigere, å bygge boliger i byer og sentrumsområder, sier Warloe.

Han forteller at dette vil gjelde for både nye boliger og ombygging, noe som vil kunne gjøre det lettere å omregulere tidligere næringsarealer.

- Spesialbehandling og prioritet utover dette kan jeg ikke love på generelt grunnlag, sier Warloe.

017

NYHETER

- Dette kan bli byens flotteste handelsgate EGD Property mener at Marken har potensial til å bli den flotteste publikumsgaten i Bergen sentrum.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Vi har helt klare visjoner for Marken, sier administrerende direktør i EGD Property, Tor Frdrik Müller.

TILBAKE TIL FORDUMS PRAKT

Selskapet har nettopp ferdigstilt oppussingen av Marken 19, hvor eiendomsmegler Kaland & Partners har flyttet inn. Marken bestod hovedsakelig av trehusbebyggelse som skriver seg så langt tilbake som 1600-tallet. Før storbrannen i 1916 ble Marken 19 benyttet til leiligheter og skomaker, men etter brannen ble bygget rehabilitert med ny murfasade og overtatt av Knudsen i Marken, senere kjent som KIM. Dette ble Bergens største møbelforretning med tilhørende fabrikk og verksted.

Eiendommen er nå totalrenovert og fasaden er tilbakeført til fordums prakt. Innvendig er det lagt vekt på svært gode kvaliteter i alt fra overflater til tekniske anlegg.

- Vi har gjort arbeidet i tett dialog med Byantikvar og Byggesaksavdelingen i kommunen.

Vi har gjenskapt bygget til fordums prakt med massive, utskårne karmer og store vindusflater.

Dette har vi gjort samtidig som vi har imøtekommet krav til universell utforming og gjeldende tekniske forskrifter, sier Müller.

ET BIDRAG TIL BYEN

I følge Müller kan det de har gjort i Marken være begynnelsen på en transformasjon av hele gaten.

018

ESTATE VEST | N°9 2015

- Dette kan bli den flotteste gågaten i Bergen, men den har forfalt og mange av byggene er i dårlig stand. Vi ønsker å utvikle gaten sammen med eksisterende gårdeiere, leietakere og Bergen Kommune. Dette er på mange måter porten inn til Bergen og vi ser for oss at det kan bli en attraktiv gate med spennende og innbydende butikker, kafeer, gjerne en fetevarebutikk, skomaker og lignende, sier Müller.

Han mener at byen vår og dens historie må bli tatt vare på og at det er deres ansvar som eiendomsbesitter å bidra til dette gjennom revitalisering.

- Vi syntes at Marken fortjener en bedre skjebne og oppfordrer våre kollegaer i bransjen til å gjøre tilsvarende. Vi er i dialog med nasjonale og internasjonale aktører om etablering, men det er for tidlig å være konkret på dette. Vi har virkelig tro på at Marken kan bli et smykke i Bergen, sier Müller.

FORTJENER EN REVITALISERING

Han mener at mange huseiere i dag tenker for mye på kortsiktig gevinst i stedet for det å utvikle noe som bidrar positivt til byen.

- Vi mener at sistnevnte også vil være det mest lønnsomme på sikt. Vi skal ha respekt for gammel arkitektur og må ikke gjøre alle prosjekter om til signalbygg. Marken er vakker, men fortjener en revitalisering, sier Müller.

LUKKET: Eiendomsmarkedet i Bergen fremstår som ganske lukket for andre enn bergensere. Foto: Shutterstock

VIL RUSTE OPP: Marken trenger en opprustning, og Tor Fredrik Müller i Egd Property ønsker å ta på seg ansvaret. (Foto: Torgeir Hågøy)

ESTATE VEST | N°9 2015

019

NYHETER

Slik vil han revitalisere sentrum i byene Flere bysentrum må organiseres som et kjøpesenter. Det mener Einar Kongsbakk i organisasjonen Norsk Sentrumsutvikling.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Norsk Sentrumsutvikling er en paraplyorganisasjon for 43 norske byer, blant annet Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim, samt en rekke andre mindre byer. Formålet med organisasjonen er å revitalisere sentrum i de norske byene.

- Vi har nå utredet og fremmet forslag overfor Kommunal- og moderniseringsdepartementet om en norsk BID-ordning (Business Improvement District, red.anm.). Saken er nå til politisk behandling i departmentet, sier leder av Norsk Sentrumsutvikling, Einar Kongsbakk.

VIL ANSVARLIGGJØRE HUSEIERNE

LIV I SENTRUM: Norsk Sentrumsutvikling, med Einar Kongsbakk i spissen, ønsker å skape liv i bysentrene og har noen klare ideer om hvordan det bør gjøres.

(Foto: Torgeir Hågøy)

020

Et BID er definert som et presist avgrenset område hvor næringsdrivende, etter avstemning, vedtar at de sammen skal investere i tiltak som styrker områdets konkurranseevne. Det finnes i dag flere tusen slike BID rundt omkring i verden, men i Norge har dette enda ikke blitt etablert. Skal det være mulig, må ordningen ha basis i en norsk lov.

I Norsk Sentrumsutviklings forslag ligger også en konkret lovtekst, som er utarbeidet i samråd med KS-advokatene.

- Så langt har forsøkene på å revitalisere sentrum handlet om å legge begrensninger på kjøpesenter utenfor byene. Dette har bare i noen grad virket.

Vi tror ikke at man vil klare å revitalisere sentrum ved bare å si nei utenfor sentrumskjernen. Vi tror at det i langt større grad handler om å ansvarliggjøre huseierne, sier Kongsbakk.

Det mest kjente BID-området i verden er Times Square i New York. De markedsfører seg blant annet med felles hjemmeside og fremstår dermed som en samlet og sterkere enhet. Bare i New York er det i underkant av 70 ulike BIDs. ORGANISERT SOM ET KJØPESENTER

Lokalt vil etablering av et BID innebære at man ESTATE VEST | N°9 2015

definerer et helt konkret område, for eksempel Torgallmenningen i Bergen, som et BID. - Man trommer sammen huseierne, som etter en avstemming blir enige om at dette området skal vi utvikle og vitalisere. Man kan da komme opp med forslag om alt fra gatevarme eller tak over gatene, men også faktorer som felles åpningstider og markedsføring. Man stemmer så over disse forslagene, og dersom man får flertall for å gjøre disse tiltakene, så må alle følge flertallsbeslutningen, selv om de er uenige, sier Kongsbakk.

Dette innebærer at man organiserer BIDet som en velforening, eller som et kjøpesenter om man vil.

- Det man har sett andre steder hvor dette har blitt gjort er at området har fått et løft. Det blir attraktivt både å handle der, men også å drive butikk i området. Dette igjen smitter over på eiendomsverdiene som stiger, sier Kongsbakk.

HARD NØTT

Søknaden om å få etablere en norsk BID-ordning ligger nå altså på pulten til Bjørn Tore Sanner i Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

- Vi tror at statsråden kommer til å legge frem det de bestemmer på Den store sentrumskonferansen i Stavanger i høst. Vi tror imidlertid at saken er avklart lenge før den tid, sier Kongsbakk.

Han håper at regjeringen kommer til å gå inn for en norsk BID-ordning etter modell fra utlandet, selv om dette er en krevende prosess, rent juridisk.

- Allerede i 2007 tilrådde Miljøverndepartementet en slik løsning. Vi er derfor positive til at dette blir en realitet, men hvorvidt alle elementene blir vedtatt er nok mer usikkert. Alt som smaker av forpliktelser og ansvar er tydeligvis vanskelig, sier Kongsbakk.

SØREIDEPARKEN - NÆRINGSLOKALER

Beskrivelse

Bygget består av 8 bygg med leiligheter der næringsdelen ligger i bygget som grenser mot Ytrebygdsveien, det er felles garasjeanlegg. Prosjektet er under oppførelse og ferdigstilles sommeren 2016.

Søreideparken næringslokaler betår av: 5 nye lager/kontor seksjoner, beliggende i Ytrebygdsveien 11. Seksjonene ligger i plan 0, 1 og 2 med heisadkomst og parkeringsplasser i garasje, plan O har ankomst fra gateplan. De øvrige seksjonene har atkomst via heis/trapp. Plan O har en tald1øyde på 3, 7 meter. Plan 1 har høyde på 3,1 lm og plan 2 har en høyde fra 2,74m til 3, 12m

Priser fra kr 1 730 000,- til kr 6 980 000,-

Seksjon nr 76: grunnplan på 148 kvm.

Seksjon nr 77 + 87: 249 kvm på grunnplan+ 126 på plan 1 totalt areal 375 kvm.

Seksjon nr 78 + 86: 155 kvm på grunnplan+ 249 på plan 1 totalt areal 404 kvm.

Seksjon nr 95: 91 kvm på plan 2.

Seksjon nr 96: 190 kvm på plan 2.

Lokalene leveres med grunninstallasjon sprinkler.

Ventilasjonsanlegg tilpasset virksomheten må påregnes installert i hvert lokale. Luftinntak og avkastluft er forutsatt etablert i fasaden mot ytrebygdsveien.

Lokalene tilpasses kundens ønsker og behov, og skreddersys både med tanke på standard og utforming.

Her vil kunden kunne påvirke kvaliteter og løsninger, i samarbeid med Montasje Kompagniet AS.

Beliggenhet

Tomt/beskaffenhet

Ytrebygdsveien 11 har beliggenhet i et område med næring og boliger. Området har enkel adkomst, og god beliggenhet i forhold til Kokstad, Sandsli og Flesland.

Felles tomt, opparbeidet med adkomstveier/ asfalterte arealer. Tomten er fellesareal for sameiene.

Standard

Parkering

Følgende seksjoner er ledig:

Lokalene på plan O leveres med Lithurin behandlet betonggulv, malte vegger og tak.

Toalett/garderobe er satt opp i systemvegger av ferdig behandlet gips/stål stender.

Lokalene på plan I leveres med gulvbelegg, malte vegger og tak.

Toalett/garderobe er satt opp i systemvegger av ferdig behandlet gips/stål stender.

Lokalene på plan 2 leveres med gulvbelegg, malte vegger og tak.

Toalett/garderobe er satt opp i systemvegger av ferdig behandlet gips/stål stender.

Alle lokalene leveres med grunnbelysning.

Grunnoppvarming leveres med radiator som går på felles varmeanlegg.

Det er parkering på egne plasser i garasje.

Visning Etter avtale

MONTASJE KOMPAGNIET AS Hardangervegen 72 Seksjon 19 , 5224, Nesttun • Kenneth Haukeland tlf: 924 43 400 • Erik Henriksen tlf: 934 15 365, www.mk-as.no 022

ESTATE VEST | N°9 2015

– Vår ambisjon er å levere topp kvalitet innen alle segmenter av næringseiendom, både innen utviklingsprosjekter, entreprisekontrakter og –tvister og eiendomstransaksjoner

Foto: Ilja Hendel

Gøran Mjelde Aarvik, partner

Lokal rådgiver – internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt. Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innen næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for næringseiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom. www.wr.no

Ta kontakt med en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 52 bfs@wr.no

GØRAN MJELDE AARVIK Tlf. +47 55 21 52 97 Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

NYHETER

Fem trender for fremtiden Hvordan vil fremtidens kontor se ut? Kontormøbelprodusenten Kinnarps mener de har noen av svarene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Jeg har ikke fasiten, men det er ingen tvil om at verden forandres. For noen er det veldig tøft. Vi er livredde for forandring, sier Kenneth Tveito fra Kinnarps.

De har kommet frem til fem trender som de er overbevist om at kommer til å prege fremtidens kontorarbeidsplass.

MANGFOLD

En av de viktigste trendene er at arbeidsplassene må ta hensyn til at det blir et stadig mer økende mangfold på arbeidsplassene. En ting er at vi blir et stadig mer multikulturelt samfunn, men det handler også om at vi i dag ofte for første gang i historien er fire generasjoner som jobber sammen.

- Vi lever lenger, og vi er derfor helt nødt til å ta hensyn til generasjonene. I tillegg er det mange ulike personligheter, og man har ansatte som er syke og frise. Vi tror at fremtidens arbeidsplass i større grad vil og må ta hensyn til flere mennesketyper. Mangfoldet vil stå i fokus, sier Tveito.

ARBEIDSPLASSBIOLOGI

TRENDER: Kinnarps er store på kontormøbler og Kennth Tveit fra selskapet har mange tanker om hvordan fremtidens kontor kommer til å se ut. (Foto: Torgeir Hågøy)

024

Den andre trenden er det de har valgt å kalle ”Arbeidsplassbiologi”. Dette handler om hvilke arbeidsmiljø som faktisk er gode og hvilke som ikke er det.

- Det er forsket mye på slike ting og det er uten tvil slik at noen arbeidsmiljøer er gode og noen er dårlige, men hva er det som gjør dem til akkurat det. Det handler om elementer som riktig belysning, møbler og rom som ESTATE VEST | N°9 2015

er tilpasset de ulike arbeidsoppgavene som skal utføres, sier Tveito.

Han viser blant annet til en svensk forsker som har konkludert med at de ansatte mistrives i åpent landskap, men trives i cellekontorene sine.

- Vi mener at de trives best i de fleksible arbeidsmiljøene, der hvor man kan velge den arbeidsplassen som er mest hensiktsmessig. Å innrede arealer som er tilpasset og som gjør at man får en god fleksibilitet tror vi gir god helse, sier Tveito.

TEKITUR

Den tredje trenden har fått navnet ”Tekitur”, et navn som er sammensatt av teknologi og arkitektur. Dette innebærer at ny teknologi påvirker hvordan kontorene vil se ut.

- Man snakket for 15 år siden om at man var trådløse, men i realiteten var man det jo ikke før for noen få år siden. I dag kan man laste ned dokumenter fra hvor som helst i verden og til hvilen som helst ”device”. Det er det som er trådløst. Ny teknologi kommer garantert til å ha en påvirkning på hvordan vi designer våre kontorer, sier Tveito.

SAMSKAPING

Det fjerde punktet handler om samhandling.

Vi jobber i dag på helt andre måter enn vi gjorde for bare et tiår siden.

- Går vi litt tilbake i tid så jobbet vi 70 prosent alene og 30 prosent sammen med andre. I dag er det 50/50. Vi jobber altså like

(Foto: Kinnarps)

mye sammen med andre som vi jobber alene. I fremtiden vil vi trolig jobbe enda mer sammen, sier Tveito.

Dette handler selvfølgelig om at mange av oss har helt andre jobber enn vi hadde for noen år siden, men også om at det er i denne samhandling-sfæren mange faktisk ønsker å være.

- Flere og flere ønsker å være der det skjer, sier Tveito.

Ny teknologi gjør det også enklere å samhandle, for eksempel ved at flere kan jobbe direkte inne i det samme dokumentet samtidig. Informasjonen mellom medarbeiderne flyter med andre ord langt letter enn før, noe som legger grunnlaget for innovasjon og nytenkning. Dette er ikke begrenset til internt i bedriften, men vil også lede til at bedrifter samarbeider i større grad enn det som har vært vanlig.

antallet frittstående konsulenter er økende.

Folk kan jobbe hvor som helst og når som helst, sier Tveito, som legger til at trendrapporten deres er gjennomsyret av akkurat dette.

- Vi kommer til å være langt mindre stedbundne enn vi er i dag, fordi teknologien tillater det, sier han.

Oppsummert mener han at fremtidens kontorlokaler kan oppsummeres i tre til fire ord. ”Plassuavhengig”, ”Oppgavestyrt” og ”personlighets- og individtilpasset”.

- Man kan jobbe fra hvor som helst. Arbeidsplassen blir også i langt større grad tilpasset de oppgavene man skal løse. Skal man ta en telefon, skal man jobbe konsentrert, skal man løse en oppgave sammen med andre. Og til slutt, så tror jeg at man i langt større grad vil se arbeidsplasser som er tilpasset både personlighet og dagsform, sier Tveito.

MIKRO MULTI-NASJONALT

Den siste trenden handler om grenseløshet.

- Vi er grenseløse på en helt annen måte enn før, noe som blant annet viser seg gjennom at ESTATE VEST | N°9 2015

025

NYHETER

Vokser raskt på eiendomsrådgivning Rådgivingsselskapet A/stab har vokst fra to til ti ansatte på to år. Nå er de klar for å ta skrittet videre.

026

ESTATE VEST | N°9 2015

- Som et lite selskap kan vi blant annet tilby en helt annen responstid.

- Vi har store ambisjoner i Bergen og Hordaland og ser at vi har truffet en nisje som trengte et tverrfaglig og spesialisert rådgivingsmiljø innen fagområdene jus, brann, plan og eiendomsutvikling, sier daglig leder i A/STAB, Knut Hjertholm.

MER PERSONLIG TILNÆRMING

Selskapets kompetanse er imidlertid ikke unik og mange av de store rådgivingsselskapene sitter ofte på den samme kunnskapen. Hva er det da som gjør at et lite selskap som A/stab kan kapre markedsandeler på denne måten?

- Som et lite selskap kan vi blant annet tilby en helt annen responstid. Vi kobler til enhver tid også på den rådgiveren som er best egnet til oppgaven. Det gjør oss helt unike i markedet, i form av en langt mer personlig tilnærming, sier Hjertholm.

SIKTER SEG INN MOT MELLOMSJIKTET

HAR FUNNET SIN PLASS: : Selskapet A/Stab ble etablert for et par år siden og opplever nå stor etterspørsel etter sine tjenester. F.v. Gaute Baarøy, Arne Christian Landsvik og Knut Hjertholm. (Foto: Torgeir Hågøy)

Så langt har mottakelsen av selskapet vært god. Selskapet har snart gjennomført 350 ulike prosjekter. Omsetningen i 2014 nærmet seg 10 millioner kroner. I 2015 forventes den å komme oppunder 15 millioner kroner.

- Vi ser at det rådgivningstilbudet vi representerer har god etterspørsel i markedet. Spesielt treffer vi godt på mellomstore eiendomsselskaper som gjerne har en begrenset egenadministrasjon, sier Hjertholm, som legger til at hovedkundene deres er selskaper som ikke har alt av kompetanse ”in house”.

- De største selskapene vil nok ikke bli våre kunder. Vi sikter oss inn mot selskapene i mellomsjiktet, hvor vi gjerne blir deres forlengede arm, sier Hjertholm.

GÅR FOR SENIORKOMPETANSE

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

For å klare å gi kundene den til enhver tid beste kompetansen, har de satt seg som mål å ansette de beste kandidatene i markedet innen eiendomsutvikling. - Det betyr at vi så langt har knyttet til oss seniorkompetanse med spesialisering innen ulike deler av eiendomsrådgivningsfeltet. Vi har stor tro på markedet i Bergen og Hordaland og ser allerede nå at det på sikt kan bli aktuelt å ansette dyktige juniorer, sier Hjertholm.

Han forteller at deres hovedmål er at kunden skal få én rådgiver i prosessen fra å ta et bygg fra regulering, gjennom byggefasen og til ferdigstilling.

- Hos de fleste av konkurrentene våre må kunden forholde seg til en rekke ulike avdelinger og kontaktpersoner. Det mener vi bare gjør prosessene unødvendig kompliserte og tungvinte. Hos oss skal de få alt på ett sted, sier Hjertholm.

ESTATE VEST | N°9 2015

027

NYHETER

TAKKER SIN FAR

for den første topprangeringen Han er for fast inventar på advokatrangeringene å regne, men første gang han var inne på en av listene skyldtes det trolig en forveksling med hans far.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Harald S. Kobbe er en av landets mest meritterte advokater. Han husker ikke når han første gang ble nevnt i en av advokatrangeringene, men han husker at det trolig skyldes en forveksling.

- Den første listen jeg havnet på var Finansavisens rangering. Jeg var da rangert på topp i husleierett, men dette var ikke noe jeg jobbet noe særlig med. Min far var derimot en av landets fremste på dette området. Mitt navn ble med andre ord forvekslet med hans og jeg surfet inn på listen takket være han, ler Kobbe.

Etter hvert stod han mer og mer på egne bein, men han innrømmer lett at den første omtalen nok ikke var helt selvforskyldt.

- Men selv om de først forvekslet meg med min far, så må de senere ha blitt oppmerksom på meg, sier Kobbe.

40 ÅRS ERFARING

Kobbe er nå en erfaren herremann, og han feirer i år 40-års jubileum som advokat, noe som innebærer at han gikk ut fra juridisk fakultet i Oslo i 1975. Senere tok han en Master på Harvard Law School. Etter eksamen i Oslo begynte han å jobbe som førstekonsulent i Industridepartementets Olje- og bergverksavdeling.

028

ESTATE VEST | N°9 2015

- Der satt alle som senere fikk viktige stillinger innen norsk oljeindustri. Jeg fikk derfor mange gode og viktige venner og bekjente, sier Kobbe.

Han gikk videre til å være dommerfullmektig og så advokatfullmektig og høyesterettsadvokat hos Regjeringsadvokaten, hvor han var fra 1979 til 1987.

- Jeg tror disse jobbene har vært avgjørende for min karriere. For det første får man slike jobber fordi man er ansett som flink, men så er det jo også slik at når man jobber der, er man også i en synlig posisjon hvor man blir lagt merke til. Det blir en selvforsterkende sirkel, sier Kobbe som avla prøven for Høyesterett i 1984 og som prosederte en lang rekke viktige prinsipielle saker for staten i vår høyeste domstol.

Han var også en av de to som etablerte Kluges kontor i Oslo i 1987. De senere årene har han imidlertid arbeidet ut fra firmaets kontor i Bergen som han etablerte i 1994.

SNEVRET INN

De siste årene har Kobbe blitt rangert som en av landets aller beste advokater av Chambers & Partners. Kobbe mener imidlertid at flere av disse advokatkåringene er litt tilfeldige i sitt utvalg.

40 ÅR: Harald S. Kobbe er en av landets mest erfarne entrepriseadvokater.

Han feirer i år 40 år som advokat. (Foto: Torgeir Hågøy)

- Det er litt ”hipp som happ” hvem som kommer med på listene. Det er advokater som burde vært på listene som ikke er der, og omvendt, sier Kobbe.

Han er den eneste bergensadvokaten som har nådd helt opp i øverste sjikt eller første bånd. Flere andre har blitt nevnt, blant annet Haakon Blaauw og Dag Steinfeldt fra Wikborg Rein, men da lenger nede på

- Den første listen jeg havnet på var Finansavisens rangering. Jeg var da rangert på topp i husleierett, men dette var ikke noe jeg jobbet noe særlig med.

listene, altså i lavere bånd. I år endte Kobbe også opp i andre bånd, ett hakk ned fra i fjor.

- For meg ser det ut som om de har snevret inn rammene for øverste sjikt. Det er ikke kommet noen nye advokater inn i den tidligere sjumanns-gruppen, men jeg har glidd ned ett hakk, sier Kobbe.

Hva som er årsaken er han usikker på, men han tror kanskje det kan ha å gjøre med at han de siste årene i stor grad har arbeidet med tvisteløsning som mekler og voldgiftsdommer både nasjonalt og internasjonalt.

- Jeg har derfor ikke vært like mye i skranken som før, og dermed har jeg kanskje ikke blitt lagt like mye merke til, sier Kobbe.

- Men med mitt utgangspunkt og forhold til slike rangeringer blir jeg ikke ”heartbroken” av dette, legger han til.

treprenører og byggherrer. Blant klientene har vært Hydro og Statoil, Veidekke og AF Gruppen. I tillegg har jeg også hatt en god del kurs og foredrag, og de siste årene har jeg som nevnt blitt bedt om å være voldgiftsdommer eller privatengasjert megler, sier Kobbe.

Han er nå 66 år gammel, men har ingen planer om å gi seg med jussen med det første.

- På et eller annet tidspunkt må jeg jo slutte som advokat, men megling og dommervirket kan jeg fortsette med uansett.

Så selv om jeg måtte bli pensjonist om et års tid kommer jeg nok til å praktisere juss likevel, sier Kobbe.

FORTSETTER MED JUSSEN

Etter hvert har fokuset til Kobbe blitt mer og mer på entrepriser i forhold til byggeprosjekter både onshore og offshore.

- Jeg har hatt en del store oppdrag hvor jeg har gitt råd og bistand til både store enESTATE VEST | N°9 2015

029

FOLK FOR FREMTIDEN

Vossatasser tøffer seg i transaksjonsmarkedet De tråkket barneskoene sine på Voss. Nå er de begge i ferd med å ta steget opp i elitedivisjonen, som noen av landets ledende eiendomsadvokater.

VOSSATASSAR: Gøran Mjelde Aarvik og Torkjell Valland jobber for hvert sitt advokatfirma og sitter gjerne på hver sin side av bordet når store eiendommer skifter hender.

030

ESTATE VEST | N°9 2015

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Gøran har vært på med transaksjoner for flere titalls milliarder de siste årene, og har via det en erfaring som få andre advokater i Norge kan vise til, sier leder av næringseiendomsteamet til Wikborg Rein, Line Ravlo-Losvik.

Hun skryter av sin mann i Bergen og mener at han er en av Norges up-and-coming eiendomsadvokater, ikke bare i Bergen, men i eiendomsmarkedet generelt.

- Han er en sentral eiendomspartner som vi kommer til å se mye til i årene som kommer. Samtidig er han også en fantastisk medarbeider som jeg setter stor pris på å jobbe sammen med. Han er faglig sterk og en sosial og hyggelig person, sier Ravlo-Losvik.

Også Valland får godord fra sin overordnede i hovedstaden.

- I løpet av sin forholdsvis korte fartstid i Schjødt har Torkjel allerede hentet inn betydelige transaksjonsoppdrag med internasjonalt tilsnitt i skarp konkurranse med andre bransjeledende nasjonale aktører. Dette er intet mindre enn imponerende. Torkjel er allerede en ledende eiendomsadvokat i Bergen, og han er nå definitivt i ferd med å ta steget opp i elitedivisjonen, sier leder for Advokatfirmaet Schjødts eiendomsavdeling, Geir Sand.

- Jeg er svært stolt av å ha fått ham med på laget, legger han til.

de også skal få frem enere i næringslivet er kanskje ikke selvsagt?

- Voss er på mange måter individualistenes bygd, og lagidrettene har historisk ikke hatt tilsvarende vekstvilkår. Det er et miljø for å flytte grenser. Dette kan overføres til næringslivet, samtidig som man alltid må ha fokus på at lagspillet og fellesskapet stadig blir styrket, sier Torkjel Valland (41), som er partner og eiendomsadvokat i Advokatfirmaet Schjødt.

- Vi var begge aktive idrettsfolk som unge.

Det grunnlaget man får gjennom idretten, tror jeg har vært viktig. Man lærer å sette seg mål, og ikke minst hva man må yte av innsats for å nå disse målene. Dette har jeg tatt med meg videre inn i arbeidslivet, sier Gøran Mjelde Aarvik (38), partner og eiendomsadvokat i Wikborg Rein.

prosent av sin portefølje til sveitsiske Partners Group for rundt 4 milliarder kroner tidligere i år.

- Dette har jeg ingen kommentar til, sier Valland.

Mjelde Aarvik jobber fortsatt mye for ulike fond og tilretteleggere. Han var også juridisk rådgiver for Statens pensjonsfond utland (Oljefondet) da de bestemte seg for at de skulle begynne å investere i eiendom. Han var da i permisjon fra Wikborg Rein. Kronen på verket så langt er å bli trukket frem som en anbefalt advokat på Legal500s liste over landets beste eiendomsadvokater.

- Om dette gjør meg til den beste eiendomsadvokaten i Bergen får være opp til andre å vurdere, men det er selvfølgelig stor stas å være representert på en slik liste, sier Mjelde Aarvik.

GOD SKOLE

POSITIV UTVIKLING

Inntil for omtrent to år siden jobbet de begge i Wikborg Rein. Høsten 2002 begynte de sin karriere i det samme selskapet med bare 14 dagers mellomrom. Over en periode på over ti år jobbet de sammen på en rekke eiendomssaker.

- Vi gikk i Haakon Blaauw sin skole, og det var en særdeles god skole, sier Valland.

Blaauw var for øvrig den som i 1978 etablerte Wikborg Reins kontor i Bergen. Han er en av landets mest internasjonalt anerkjente advokater, og han har også vært involvert i noen av de største nasjonale og internasjonale eiendomstransaksjonene de siste årene.

- I en fireårsperiode jobbet vi mye sammen på flere transaksjoner, og da særlig knyttet til et utenlandsk fond. Fra 2009 til 2013 både kjøpte og solgte dette fondet en rekke eiendommer i Norge, og vi fikk være med på dette.

Det var ekstremt lærerikt, sier Mjelde Aarvik.

I 2013 valgte imidlertid Valland å forlate Wikborg Rein til fordel for Advokatfirmaet Schjødt, hvor han ble partner. Omtrent samtidig rykket Mjelde Aarvik opp som partner i Wikborg Rein.

De jobber begge tett opp mot Oslo og ser klare forskjeller mellom de to byene, både på godt og vondt.

- Den største forskjellen tror jeg er at det i Oslo i større grad sitter mange som håndterer investeringskapital på vegne av andre. I Bergen investerer man i mye større grad egne midler direkte når man kjøper eiendom. Dette får noen konsekvenser for hvordan man gjennomfører en handel, sier Mjelde Aarvik.

Som lokal aktør kjenner man markedet, og man kjenner gjerne også den som sitter på andre siden av bordet.

- Forholdene er mye mer gjennomsiktige, og man reduserer derfor gjerne bruken av rådgivere på enkelte områder. Bergensmarkedet er et mye mer lokalmarked enn det Oslo er, sier han.

Valland er enig, men ser også at dette er i ferd med å endre seg. Han mener blant annet at man i det siste har sett at osloaktørene i stadig større grad kommer til Bergen.

- Dette tror jeg henger sammen med at prosjektene blir stadig større, og at man derfor gjerne ønsker flere finansielle og mer institusjonelle aktører med seg. Vi ser også en del eksempler på at tradisjonelle bergensselskaper begynner å tenke mer finansielt. Markedet synes å gå i retning av porteføljeutvikling og fornyelse, hvor man selger eiendommer for å utvikle noe nytt. Dette er en spennende utvikling, sier Valland.

HEDER OG ÆRE MILJØ FOR Å FLYTTE GRENSER

Hva er det så med Voss som avler frem enere på løpende bånd? En ting er at bygda får frem store idrettstalenter som Kari Traa, Lars Bystøl, Sjur Røthe og Egil Gjelland, men at

De senere årene har de begge vært involvert i en rekke tunge prosesser både nasjonalt og internasjonalt. Eiendomsmagasinet kjenner blant annet til at Valland var tungt involvert da Storebrand Eiendomsfond solgte 75

ESTATE VEST | N°9 2015

031

FOLK FOR FREMTIDEN

GODE VENNER: Trond Toppe (t.h.) og Ivar Gjærum er ikke bare forretningspartnere, de er også gode venner. (Foto: Torgeir Hågøy)

Barndomskameratene som ble eiendomsbaroner Den ene har ikke en dag utdannelse utover videregående.

Den andre er faglært kokk. Sammen har Ivar Gjærum (35) og Trond Toppe (34) likevel knekt oppskriften for hvordan man skal lykkes med eiendom i Bergen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

032

ESTATE VEST | N°9 2015

- Ambisjonen vår er å videreutvikle det vi har begynt på. Vi ønsker å utvikle en solid portefølje samtidig som vi vokser videre.

- Vi er barndomskamerater og vokste opp sammen på Tertnes, sier Ivar Gjærum (35).

Sammen med Trond Toppe (34) driver han Birkebeiner Eiendom AS. Et selskap som i dag har næringseiendommer for rundt en halv milliard kroner.

- Vi bestemte oss for å satse på eiendom da jeg studerte i Australia og Ivar var på besøk, sier Toppe.

I tillegg til å være faglært kokk har han en bachelor i finans. Mens Toppe studerte i Australia var Gjærum daglig leder for Jack & Jones på Kløverhuset før han ble eiendomsmegler, uten utdannelse. Dette var før det ble et krav om meglerutdannelse.

- Utdannelsen min har jeg derfor i hovedsak fått etter at vi begynte med eiendom, sier Gjærum.

DRAHJELP AV RINGREV

Fem år etter at beslutningen om å satse på eiendom falt på andre siden av jorden, så kjøpte de sin første eiendom. De to var da bare i midten av 20-årene.

- Vi begynte med en million kroner hver.

Dette skjøt vi inn i selskapet, sier Toppe.

Inn fra sidelinjen kom også en god støttespiller, Geir Hove. Han er gift med søster til Toppe og ønsket å være med å hjelpe de to ungguttene i oppstarten. Gjennom selskapet Realforum er han fortsatt majoritetseier i Birkebeiner Eiendom, men det er Toppe og Gjærum som står bak driften av selskapet.

- Det er klart at vi har hatt stor nytte av å ha Geir med oss på laget, både i forhold til kompetanse, men også når det gjelder finansiering og bankforbindelser, sier Toppe.

KAN VOKSE MYE OG RASKT

De har i dag en eiendomsportefølje på til sammen 20.000 kvadratmeter fordelt på åtte bygg. Årlige leieinntekter er på rundt 30 millioner kroner.

Eiendommene er hovedsakelig i Bergen, men de har også et par eiendommer på Stord.

- Ambisjonen vår er å videreutvikle det vi har begynt på. Vi ønsker å utvikle en solid

portefølje samtidig som vi vokser videre, sier Gjærum.

De har ikke satt noen konkrete mål for hvor store de ønsker å være.

- Men vi ser på mye og finner vi de rette objektene så kan vi vokse mye og raskt. Vi har relativt god tilgang på kapital, sier Toppe.

LIV I SENTRUM

Eiendommene til de unge eiendomsutviklerne er hovedsakelig å finne i sentrum og det er også i dette området de kommer til å satse fremover. De drømmer derfor om et mer levende sentrum.

- Vi synes at man bør ta grep om Nordnes og Strandgaten. Det er flere eiendommer her som bør omreguleres til bolig. Vi tror at man på denne måten kunne løst deler av boligmangelen i Bergen og samtidig fått mer liv i sentrum. Dette krever imidlertid også flere parkeringsplasser i sentrum, sier Gjærum.

- Politikerne har tillatt for mye utbygging av handel utenfor sentrum, men likevel klarer Bergen sentrum seg bra. Jeg tror det står verre til i Trondheim og Stavanger, sier Toppe.

HVA ER SÅ OPPSKRIFTEN

Oppskriften for å overleve i et tøft, og stadig tøffere eiendomsmarked, er ifølge de to å finne de rette objektene.

- Før vi kjøpte vår første eiendom brukte vi veldig lang tid. Dette handlet ikke om at det ikke var objekter i markedet, men at vi måtte finne en eiendom som vi hadde tro på og hvor vi kunne gjøre noe. Det vi har vært best på er å finne bygg som ikke har vært optimalisert. De har kanskje vært litt dårlig drevet, slik at potensialet ikke er tatt ut. Der har vi kunne jobbe med å få ned kostnadene og inntektene motsatt vei. Vi her gjerne sett muligheter som den tidligere huseieren ikke har sett, noe som også har bidratt til at eiendommene kanskje har vært gunstig priset, sier Gjærum.

- Finner vi denne typen objekter igjen er vi klar for å handle, sier Toppe.

ESTATE VEST | N°9 2015

033

FOLK FOR FREMTIDEN

Etterlyser takt og tone De spiller på forskjellige strenger, men støtter hverandre i tykt og tynt.

En av arkitekten bak det nye Sparebanken Vest-bygget mener at eiendomsbransjen har mye å lære av byens musikere.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- For en del år siden var MTV i Bergen og undersøkte hvorfor Bergen klarte å få frem så mange spennende musikere, sier Jan Erik B. J. Rossow (39).

Den anerkjente musikkanalen lurte på hva som hemmeligheten bak at en by som Bergen klarte å få frem musikere som Kings Of Convenience, Sister Sonny, Röyksopp og Bjørn Torske, for bare å nevne noen.

- Hemmeligheten var at de støttet hverandre.

De gikk på hverandres konserter og var stolte av hverandre. Det sier seg selv at dette er motiverende for de som er en del av dette miljøet. Her har eiendomsbransjen mye å lære, mener Rossow.

GODE PROSESSER

Han er født i Paris, og vokste opp både ved den franske hovedstaden og i Bergen. Da han begynte å studere arkitektur falt valget på Skottland, før han tok masteren i Aarhus i Danmark. Deretter bar det tilbake til Paris hvor han jobbet som frilans arkitekt i fire år. Han fikk så med seg sin franske kone, med marokkansk opprinnelse, tilbake til Bergen på et halvt års prøveprosjekt.

034

- Hun likte seg godt og etter hvert bestemte vi oss for å bli værende, sier Rossow, som nå har bodd i Bergen i åtte år.

Han jobber for Arkitektgruppen Cubus og er ansvarlig arkitekt for det nye kontorbygget til Sparebanken Vest i Jonsvollkvartalet.

- Det har tatt det meste av min tid i de åtte årene jeg har bodd i Bergen som voksen, sier Rossow.

Bygget nærmer seg nå ferdigstillelse og etter planen flytter banken med sine søsterbedrifter inn ved årsskiftet.

- Jonsvoll-prosjektet har vært et ekstremt spennende prosjekt. Det har vært en lang prosess, men det er alltid interessant å se tilbake på slike prosesser når de har vært gode. Det har vært mange utfordringer og endringer i prosjektet, men jeg mener at de beste prosjektene er ofte de som har møtt mye motstand. Da må man sørge for å verne på de gode kvalitetene i arkitekturen, sier Rossow.

FOKUS PÅ DET POSITIVE

Det er ikke bare musikkbransjen Rossow mener at byens eiendomsbransje har noe å lære av. Han mener også at Bybanen bør være en påminnelse om hva vi faktisk kan få til dersom vi har riktige ambisjoner.

- Det blir ofte et litt negativt fokus på alt som vi ikke kan få til, men se på Bybanen. Den har vunnet en rekke priser og viser at vi faktisk kan få det til her i byen. Det er viktig at det blir engasjement og at det skapes diskusjon rundt by- og eiendomsutvikling, men dersom vi kunne sett på Bybanen og tatt med oss suksesskriteriene inn i resten av byggebransjen, så tror jeg vi ville kommet langt. Bybanen har hatt en overordnet ambisjon og den er gjennomført på en innovativ og helhetlig måte.

Han trekker også frem en gullvinner fra OL,

ESTATE VEST | N°9 2015

som han mener at Bergen har mye å lære av.

- Jeg leste en gang om en episode av John Olav Koss. Han var i ferd med å gjennomføre den siste titusenmeteren før OL på Lillehammer, men han kom fryktelig dårlig ut av svingene. Trener gjorde han selvfølgelig oppmerksom på dette. Etter løpet fortalte Koss treneren at han i stedet burde forsøke å se hva han gjorde bra. Dette gjorde treneren. Da han under OL løpet også kom dårlig ut av svingen oppdaget treneren at han derimot var bra ut på skjæret. Han begynte nå i stedet å skryte av dette. Det førte til en positiv tankeprosess, som gjorde at han etter hvert også kom godt ut av svingene og dermed vant gull, sier Rossow.

Fellesnevneren i det Rossow peker på er positivitet. Ved å trekke frem hva som er godt eller vellykket, så tror han at man kan motivere hverandre og få ting til å utvikle seg i riktig retning.

- Jeg håper at vi ved å skryte av hverandre og fokusere på det gode, kan bidra til å høyne de arkitektoniske kvalitetene. Vi må løfte arkitekturen frem i førersetet. Jeg synes vi skal ha visjoner på Bergens vegne på dette området, sier Rossow.

MÅ BEGEISTRE

Han mener god arkitektur er viktig, ikke bare fordi det er pent å se på, men fordi det har en innvirkning på folk.

- Jeg kjenner ingen som ikke blir begeistret av flotte rom og god design. Gode omgivelser skaper godt humør og engasjement, noe som selvfølgelig er positivt også i et helseperspektiv, sier Rossow.

Han mener at et av suksesskriteriene for å skape god arkitektur er at alle bidrar ved å strekke seg og gi litt ekstra.

- Tenk om man kunne få litt av den samme begeistringen og skaperlysten som vi ser i musikkmiljøet inn i eiendomsbransjen. Da tror jeg vi kunne fått til veldig mye innovativt og spennende, sier Rossow.

MÅ BEGEISTRE: God arkitektur skal begeistre.

Det mener Jan Erik B. J. Rossow (39) i Arkitektgruppen Cubus. (Foto: Torgeir Hågøy)

BERGEN EIENDOMSRÅDGIVNING AS – BERAS Kompetansesenter for bygg og eiendomsmarkedet Sertifisert for rådgivning innenfor eiendoms- og bygningsrelaterte fag • verdi- og tilstandsvurderinger • prosjektadministrasjon • eiendomsforvaltning • skaderådgivning

Øyjordveien 3, 5038 Bergen Tlf. 920 14 639

www.beras.no

ESTATE VEST | N°9 2015

035

FOLK FOR FREMTIDEN

Byen må utvikles rundt

uteområdene

Fredrik Barth (35) i Asplan Viak mener all byutvikling bør ta utgangspunkt i uteområdene, ikke bygningene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Han er kåret til årets unge rådgiver i Norge 2013, fikk fjerdeplass i den Europeiske kåringen i 2014, og jobber med den rekke byutviklingsprosjekter både i Bergen og resten av Norge.

- Jeg mener at all byutvikling bør ta utgangspunkt i uteområdene og ikke bygningene. Klarer man å utvikle gode uteområder og plassere bygningene i forhold til dette området vil man få områder som fungerer langt bedre, sier Fredrik Barth.

TREDOBLET ANTALLET BOLIGER

I stedet skjer svært mye av byutviklingen i Bergen, men også andre steder, ved at eiendomsutviklerne sitter på hver sin tue og planlegger sitt prosjekt.

Dette gir ingen helhetlig tilnærming og er ikke egnet for å skape gode bo- og leveområder.

- I stedet for at hver huseier skal legge så og så mye uteareal til sitt prosjekt, så bør aktørene i et område, gjerne i regi av kommunen, utvikle gode og felles uteområder av høy kvalitet. Dette vil gjøre området langt mer attraktivt for de som skal bo eller jobbe i området, samtidig som man vil få mulighet til å bygge flere kvadratmeter på egen tomt, sier Barth.

Han har nettopp vært involvert i et slikt prosjekt på Knarvik. Her foreligger det store utbyg-

036

ESTATE VEST | N°9 2015

gingsplaner. Fylkesmannen var imidlertid ikke fornøyd med uteområdene og kom med en innsigelse på dette. Asplan Viak kom da på banen og gikk gjennom planene. Resultatet er at de har tredoblet antallet boliger til 2000. De har lagt til rette for 150.000 kvadratmeter næring, og halvert kravene til uteområder.

- Grunnen til at vi har fått til dette er at vi samtidig har lagt mye større vekt på de offentlige uteområdene. De har blitt mye bedre og sterkere, sier Barth.

I TRÅD MED KJØREREGLER

Utbyggingen innebærer at Knarvik vil, når alt er ferdig utviklet, kunne få en befolkningstetthet på 14,7 mennesker per dekar. Til sammenligning var det i 2012 en befolkningstetthet i Bergen sentrum på 7,4 mennesker. Befolkningstettheten i ”bygden” på strilelandet kan med andre ord bli over det dobbelte av det vi i dag har i Bergen sentrum.

- Knarvik skal utvikles til en by, sier Barth.

Dette rimer godt med UN Habitats (United Nations Human Settlements Programme red. anm.) kjøreregler for bærekraftige byer. Reglene er basert på forskning fra hele verden.

- De anbefaler 15 beboere per 1000 kvadratmeter for å kunne opprettholde handelsgrunnlag og gode nabolag, sier Barth.

nytt, eller ved å transformere gammelt, ved å eksempelvis omgjøre kontorer til bolig.

IKKE NOK Å TETTE SMULTRINGEN

HAR HALVPARTEN

For Bergen sentrum sin del er altså innbyggertallet halvparten av hva det bør være ifølge UN Habitat.

Tall fra 2012 viser ifølge Barth at det bare bor 15.500 innbyggere i området fra Puddefjorden til Vågen.

Området er på 2100 mål, noe som gir en befolkningstetthet på 7,4 mennesker per 1000 kvadratmeter.

- Bergen sentrum har med andre ord bare halvparten av de innbyggerne man bør ha for å få til et velfungerende sentrum, sier Barth.

Han påpeker også at dersom man skal få til en fornuftig miks av mennesker, tilbud og arbeidsplasser, så bør 40 prosent av ”gulvarealet” brukes til næring og sosial infrastruktur – men for å kunne opprettholde et slikt areal gjennom døgnet, trenger man også høy befolkningstetthet.

- Løsningen er med andre ord å fortette i sentrum, slik at man får flere beboere i sentrumskjernen, for å serve det bylivet vi faktisk ønsker oss, sier Barth.

Dette kan ifølge ham gjøres både ved å bygge

Byråd for miljø og byutvikling, Henning Warloe, har tatt til orde for en slik fortetting og snakker om at ”smultringen” må tettes. Med det mener han at tomrommet inne i smultringen, altså Bergen sentrum, må fortettes for å videreutvikle byen.

- Men det er ekstremt viktig at en slik fortetting forankres i en tydelig visjon. Så langt har byutviklingen i Bergen ofte vært preget av at man har stilt de gale spørsmålene og da blir også svarende feil. Å ”ikke ha smultring” er ikke en god nok visjon.

Målet både for Bergen sentrum, men også for alle bydelssentrene og knutepunktene må være å skape levende og gode sentrum. Steder hvor folk ønsker å være og som de ikke trenger å reise fra for å jobbe.

Jobb og bolig må i langt større grad være på samme sted. I dag har de fleste byutviklingsspørsmål blitt løst ved å lage nye veier eller i den senere tid, en Bybane. Fordi man stiller de feile spørsmålene ender Bybanen dermed opp som et rent transportmiddel, i stedet for å være det viktigste byutviklingsverktøyet i vår tid, sier Barth.

ESTATE VEST | N°9 2015

STILLER FEIL SPØRSMÅL: Fredrik Barth i Asplan Viak mener man stiller de feile spørsmålene når man tenker byutvikling. Derfor blir mange byutviklingsprosjekter heller ikke gode prosjekter. (Foto: Torgeir Hågøy)

037

FOLK FOR FREMTIDEN

BYGGER MYE: Brødrene Ulveseth er et av selskapene som bygger mye i Bergen. Det skal de ifølge Ingrid Kristin Ulveseth fortsette med. (Foto: Torgeir Hågøy)

Hun er en av de som bygger Bergen 463 igangsatte boliger på to år, pluss flere skoler og næringsbygg. Inger Kristin Ulveseth i Brødrene Ulveseth er en av dem som bygger Bergen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

038

ESTATE VEST | N°9 2015

- I 2014 gikk vi i gang med 99 leiligheter i Kronstadparken og 83 leiligheter på Straumsfjellet sammen med OBOS. Som entreprenør gikk vi også i gang med 62 leiligheter på Sandsli for OBOS, EGD og Stadsporten, sier Inger Kristin Ulveseth hos Brødrene Ulveseth.

Bergen vokser og antallet igangsatte boliger var i 2014 over 1000. Tallet er ifølge befolkningsprognosene alt for lavt, men Brødrene Ulveseth er i alle fall blant de som gjør sitt for at byens nye borgere skal få tak over hodet. Samlet har selskapet igangsatt 423 leiligheter de siste to årene. I tillegg til de mange boligene som de bygger med og for boligbyggelaget Obos, så har de også andre prosjekter, blant annet bygger de 58 leiligheter for Bevi Eiendom på Kleppestø.

- Så langt i 2015 har vi gått i gang med 121 leiligheter i Kronstadparken. Jeg håper også med at vi kommer i gang med de neste 40 leilighetene på Straumsfjellet, sier Ulveseth.

VIL IKKE VOKSE

Brødrene Ulveseth er med andre ord ingen ubetydelig aktør i den bergenske eiendomsbransjen. I tillegg til den massive boligbyggingen har de også flere skoler og næringsbygg på samvittigheten. De har blant annet utviklet Straume Næringspark hvor de til sammen har bygget over 150.000 kvadratmeter næringsbygg. Disse har de solgt ut etter hvert, og i dag eier de bare noen få av byggene selv.

Selskapet er en attraktivt samarbeidspartner, noe som blant annet har resultert i et tett samarbeid med Obos. De blir jevnt og trutt spurt om å gi pris på ulike prosjekter, men må av og til si nei.

- Vi har i dag 116 ansatte, og har en omsetning som pleier å ligge på rundt 500 millioner kroner. Vi har ikke vokst de siste årene og har heller ingen ambisjoner om å gjøre det, sier Ulveseth. Årsaken er at de er fornøyd med den størrelsen de har.

- Blir vi større frykter vi at vi mister noe av den kontrollen som vi i dag har. I dag har vi god oversikt både over de ansatte og de prosjektene vi er involvert i. I stedet for å vokse vil vi heller bli bedre, sier Ulveseth, som legger til at de også eier det meste av produksjonsutstyret de bruker selv.

TAR OVER SOM SJEF?

Selskapet ble etablert i 1932, men da under et annet navn. Etter andre verdenskrig i 1949 kjøpte to onkler for Atle Ulveseth, som i dag er administrerende direktør, opp selskapet og endret navnet til Brødrene Ulveseth AS. Familien Ulveseth eier i dag 90 prosent av selskapet.

Inger Kristin Ulveseth er avdelingsleder i selskapet.

- Det er mulig jeg ønsker å ta over en gang i fremtiden, men min far har ikke

tenkt å gi seg ennå, og jeg setter stor pris på at han er med å så lenge han har lyst, sier Ulveseth.

Det var imidlertid ingen selvfølge at hun skulle begynne å jobbe i familieselskapet.

Da hun var yngre var det andre ting hun først og fremst hadde lyst til å bli.

- En dag snakket jeg med min bestefar, som sa at så lenge jeg ble ingeniør, så var det det samme hva jeg ble. Jeg tenkte litt på dette og kom frem til at det kanskje ikke var så dumt, sier Ulveseth.

Hun endte dermed opp på NTNU i Trondheim hvor hun tok sivilingeniørutdannelse innen bygg og anlegg. Etter å ha jobbet tre år for NCC i Oslo var tiden moden for å komme hjem.

- Jeg var litt spent på å begynne å jobbe i familieselskapet, men det har gått veldig fint, sier Ulveseth.

UTFORDRINGER I BRANSJEN

Selskapets største prosjekt er Kronstadparken hvor de sammen med Obos skal bygge rundt 500 boliger. Prosjektert er kanskje et av de største konverteringsprosjektene i Bergen.

- Dette var i hovedsak et næringsområde med flere fabrikker og produksjonshaller.

I dag er området i ferd med å endres til et attraktivt nærings- og boligområde, sier Ulveseth. Der Bara står for næringsdelen og vi for boligene.

Boligene de legger ut for salg går unna, og ifølge Ulveseth selger de jevnt og trutt.

Den største utfordringen er ifølge henne ikke å selge boligene, men å bygge dem slik at de tilfredsstiller aktuelle krav og regler.

- Endringene i byggereglene går litt fort.

Mye av det vi bygger nå er ikke i henhold til TEK10 fordi det ble godkjent før den var innført. Samtidig snakkes det nå både om revidert TEK og TEK17. Vi opplever det

Tellnes Næringspark Tellnes Næringspark har en sentral beliggenhet “midt på Sotra”. Her nyter flere veletablerte bedrifter gode synergieffekter av å drive næring på et felles område.

som litt krevende å følge opp alle de nye forskriftene og reglene. Det fører også til økte byggekostnader, noe som igjen gir dyrere boliger. Noe av kostnadene kommer i forbindelse med krav til blant annet uavhengig kontroll. Vi har også satset på å bygge gode boliger med hensyn til energibruk og miljø.

Utfordringen er at boligkjøperne ikke er så bevisste på dette, og dermed enda ikke er interessert i å betale for den økte miljøkvaliteten, sier Ulveseth.

MÅ HEVE BRANSJENS STATUS

En annen utfordring er rekruttering til bransjen. Selskapet kontaktes nå jevnlig av personer fra oljebransjen som er på jakt etter jobb.

- Byggebransjen har til tider hatt et negativt omdømme. Ofte når det skrives om denne bransjen, så er det negativt, enten kan det være om svart arbeid eller at vi bygger feil. Dette må vi gjøre noe med. Vi trenger dyktige folk som vil være med å skape noe hver dag. Vi som bransje har nok ikke vært flinke nok til å synliggjøre det positive med egen bransje, sier Ulveseth.

For vår del er vi stolte over byggene vi har bygget.

Ledige to mter og nærings lokaler

Caravanbygget, hvor Vest Caravan AS holder til, har ledige kontorlokaler på cirka 2000 m² i 2. og 3. etasje. Disse moderne lokalene kan deles og tilpasses etter leietakers ønske. Vi bygger også ut tomter for utleie og salg, og kan tilby næringslokaler for små og store bedrifter.

Det kan også tilrettelegges for stor varehandel.

Telle Gruppen AS

Tellnes Næringspark 1, 5357 Fjell. Tlf: 56 31 20 80 - www.tellegruppen.no

ESTATE VEST | N°9 2015

039

FOLK FOR FREMTIDEN

Fasilitator av første klasse Han har vært involvert i eiendomstransaksjoner for cirka 25 milliarder kroner. Arnstein Rød (40) er en av landets mest erfarne tilretteleggere av eiendom.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Det er jo en del, og det er nok ikke så veldig mange som har vært med på så mye mer enn meg, sier Arnstein Rød.

Han er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøgskole, og siden 2002 har han jobbet som direktor i DNB Markets. Jobben hans handler om å finne gode eiendomsprosjekter som gir en så god avkastning som mulig for investorene.

Fra 2011 har han hatt fast arbeidssted i Bergen, men med Norge som arbeidsfelt.

- I Bergen har vi bare gjort to tilrettelegginger, men vi jobber nå med noen til som vi håper å få i boks, sier Rød.

MÅ VÆRE TILSTEDE

Det har lenge vært hevdet at det bergenske eiendomsmarkedet er lukket. Rød mener dette er en overdrivelse, men at vi har litt å gå på.

- Det viktigste, dersom man ønsker å gjøre noe i Bergen, og hvilket som helst annet marked, er å være til stede over tid, sier Rød.

Han forteller at man kanskje kan få til noe sporadisk om man ikke er tilstede, men dette handler om å bygge opp kunnskap om det enkelte markedet, og å bygge opp et nettverk blant eiendomsaktørene i det enkelte markedene., - De enkelte aktørene vil gjerne vite hvem

040

ESTATE VEST | N°9 2015

de har å forholde seg til, og det er vanskelig dersom man ikke er tilstede og er kjent blant aktørene . De som har har opparbeidet seg en slik kunnskap og nettverk vil ha en fordel i ethvert marked, sier Rød.

FLERE VIL HANDLE I VESTLANDSBYENE

Høye priser i Oslo vil føre til at å investere i eiendom i de øvrige store byene som i Bergen og Stavanger vil bli mer attraktivt.

- Alle vil investere i CBD i Oslo, men ikke alle når opp. De vil derfor se seg om etter alternativer, sier director i DNB Markets, Arnstein Rød.

Alternativet til Oslo har ofte vært Stavanger. Men Rød mener at også Bergen og de andre større byene i Norge vil være naturlige og han hevder at vi allerede har sett tendenser til dette både i Bergen og Stavanger.

- De første som kommer er syndikeringsaktørene. De er flinke til å se mulighetene.

Ta for eksempel Aibel-bygget i Bergen som nettopp ble syndikert av Pareto. Vi jobber med ting på Vestlandet selv også, sier Rød, som ikke ønsker å være spesifikk på hva de jobber med.

- Poenget er at det at noen får det til i et marked, vil inspirerer flere til å prøve seg, sier Rød.

KRESNE

Konsekvensen av dette er økt transparens, altså et marked hvor informasjonen om hva som rører seg er bedre tilgjengelig.

- Økt konkurranse vil også føre til et press på yielden og dermed også høyere priser. Det er selvfølgelig uheldig for de som kjøper, men bra for dem som selger, sier Rød.

Dette betyr imidlertid ikke at investorene vil kjøpe hva som helst. De er først og fremst ute etter de beste objektene. Det vil si nye prosjekter med lange og solide leietakere.

- Vi er på jakt etter objekter hvor man

er sikkert på at man får leid ut arealene.

Objekter hvor vi er usikre på dette blir ikke vurdert, sier Rød.

FOR LITEN DIFFERANSE

Han mener at det i dag er for liten differanse mellom de virkelig gode objektene og de som ikke er fullt så gode.

- Nye bygg krever lite forvaltning, mens eldre, mindre hensiktsmessige bygg ofte krever uforholdsmessig mye arbeid. Jeg synes at mange av eiendommer som ikke er det vi definerer som prime prises for høyt sammenlignet med det som faktisk er prime, sier Rød.

ERFAREN: Han er bare 40 år, men har vært med på flere eiendomstransaksjoner enn de fleste. Arnstein Rød er en erfaren herremann. (Foto: Torgeir Hågøy)

ESTATE VEST | N°9 2015

041

www.fanasparebankeiendom.no | Nesttun | Lagunen | Sentrum | Åsane | Straume E eiendom@fanasparebank.no

Flesland Sentralt beliggende sjøeiendom med ca 50 meter kaifront til salgs Eiendommen er samlet på ca. 25 mål og består blant annet av kai med ca 50 løpemeter kaifront og 12 meter kaibredde med gode manøvreringsforhold. Eiendommen er sentralt beliggende har et betydelig utviklingspotensial. Bygningsmassen er i hovedsak 3 næringsbygg: Lager/kontor ca 221 kmv, lager 100 kvm, rubbhall 42 kvm.

I tillegg er det flere små bygg og en eldre silo på eiendommen.

TIL SALGS

Samlet tomteareal vel 25 mål som fordeler seg med ca 9 mål som er avsatt til kommunaltekniske anlegg, ca 4,1 mål er avsatt til industriformål og resten er avsatt til parkbelte. Deler av tomten er inngjerdet.

Adresse: Fleslandsvegen 244 Tomt: 25 173 kvm Salgsobjekt: Fleslandsvegen 244 gjennom salg av 100% av aksjene i hjemmelsselskapet Fleslandsvegen 244 AS.

Gravdal Planlagt nybygg med dypvannskai og testområde på sjøbunn Eier av Gravdalsveien 245 ønsker å utvikle området til en teknologi park med virksomheter rettet mot det maritime, olje & gas, offshore/subsea.

TIL LEIE

Området har allerede i dag en rekke virksomheter innenfor feltet og det ligger godt til rette for videre utvikling. På anlegget er det en bl.a dypvannskai og på sjøbunn utenfor anlegget er det planerte områder på forskjellige dyp for testing av utstyr. Både kai og testområder er tilgjengelig for leietakere, etter nærmere avtaler.

Det utredes planer om et nybygg som tilrettelegges for potensielle leietakere. Her er plass til flere, og vi søker derfor kontakt med virksomheter/teknologibedrifter som på kort eller lang sikt ønsker å bli en del av dette miljøet. Innflytting estimeres i dag til 2016/2017.

Illustrasjon på evt. fremtidig bygg

Adresse: Gravdalsveien 245 Areal: Etter avtale

For mer informasjon - kontakt: 042

ESTATE VEST | N°9 2015

Thor Torgersen | T 55 91 99 42 | M 982 12 269 | E thor.torgersen@fanasparebank.no

Næringslokaler med historisk sus - Foto: Arbeidere på Blikkvalseverket på 1930-tallet

10.000 m2 ledige næringslokaler med egen dypvannskai 5 min fra Bergen sentrum

• • • • • • • •

Unik beliggenhet God infrastruktur og enkel adkomst Gunstige leiebetingelser Skreddersydde arealløsninger Stort havneområde med egen dypvannskai God parkering Kantine / Konferansefasiliteter Store utendørsarealer

Tom Haukedal Adresse: Tel: 911 62 920 Sjøkrigskoleveien 15, ESTATE VEST | N°9 2015 E-post: tom@haukedal.as 5164 Laksevåg

www.simonsviken.no 043

Salg

Espehaugen - Sentral eiendom i Bergen Sør.

Blomsterdalen

Espehaugen 41

Prisant. kr 43 000 000

Nyere kombinasjonsbygg med lokaler som holder høy teknisk standard. Innvendig gode kvaliteter som passer godt med byggets identitet. Det kan også nevnes høy standard både på innvendige og utvendige fellesarealer som gir et godt helhetsinntrykk. Eiendommen har kvaliteter som heis, ventilasjon med kjøling, fiber, flere kjøreporter og utvendig terrasse. Kort avstand til Kokstad/Sandsli området og Bergen Lufthavn. Bygget inneholder bla lagerlokaler, vaskehall og verksted i første etasje. Det er kontorer i 2 og 3 etasje. Teknisk rom i 4 etasje. Eksisterende bygg er dimensjonert for 2 ekstra etasjer. Det er ca 57 utvendige p-plasser. Stor tomt, 6,9 mål, klargjort for videre utbygging.

Eiendomstype BTA Byggeår Ref. nr Salgsobjekt Parkering

Kontakt Petter Grevstad Theodorsen Email petter.theodorsen@em1.no Telefon 904 11 776 044

ESTATE VEST | N°9 2015

Kombinasjonsbygg Ca 2340kvm.

2010 96150039 100 % av aksjene i Espehaugen 41 AS Parkering på egen grunn. Det er i dag opparbeidet med ca 57 utvendige plasser.

Flesland

Fleksibel kombinasjonseiendom ved Bergen Lufthavn Eiendommen har sentral beliggenhet ved Bergen Lufthavn med enkel adkomst.

Trafikkforholdene i området har fått et løft med nye Ringvei vest, samt bybane under ferdigstillelse.

Eiendommen består lager med kjøreporter, ramper, kjølelager, frostlager, kontorer, kjøkken, garderober, bad/wc og produksjon. Store deler av lokalet er avsatt til produksjon/lager med sluker i gulv, og god ventilasjon.

Arealet i 1. etasje er 870 kvm. Det er ca 100 parkeringsplasser på eiendommen hvor det er lov å parkere både lastebil og container.

Utleie

Ta kontakt for visning, eller mer informasjon om eiendommen.

Bergen Sentrum

Eiendomstype BTA Ref. nr Adresse Parkering

Næring 870 kvm kvm.

96150048 Flyplassveien 521 100 p plasser.

Kontakt Email Telefon

Fredrik Stenevik nering@em1.no 922 90 575

Nyrenoverte kontorlokaler ved sjøkanten i Bergen sentrum

Utleie

Nyt kaffekoppen i rolige maritime omgivelser med flott utsikt utover innseilingen til Bergen sentrum.

Nagelgården tilbyr sentral beliggenhet samt gode kvaliteter i sjarmerende sjøboder. Enten du trenger 100 m2 eller alle 600 m2 byr de to rehabiliterte sjøbodene på noe særegent. Både areal og planløsning tilpasses ut i fra leietakers behov. Eiendommen har god parkeringsdekning samt lager.

Ta kontakt for visning eller mer informasjon om eiendommen.

ESTATE VEST | N°9 2015

Eiendomstype BTA Ref. nr Adresse Parkering

Næring 100 - 600 kvm.

96140119 Nagelgården 6 100 p-plasser

Kontakt Email Telefon

Fredrik Stenevik fredrik.stenevik@em1.no 922 90 575

045

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

OS

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

BERGEN SENTRUM

Åsane senter

Kleppestø

Bergen sentrum

Straume

Nesttun

Flesland

Os

046

ESTATE VEST | N°9 2015

01

01

Roms nybygg gir flere tomme lokaler i sentrum Roms nybygg på jernbanetomten etterlater seg mange tomme kvadratmeter i Bergen sentrum.

Ett av dem er Bara Eiendoms ærverdige Telegrafen, hvor det blir i underkant av 3000 kvadratmeter når Konkurransetilsynet om et knapt år flytter ut.

- Vi har hatt god interesse, men foreløpig har vi ikke landet noe, sier eiendomssjef i Bara Eiendom, Ingse Galtung Døsvig.

MIDT I SENTRUM

Eiendommen, som ligger så å si på bybanens endestopp i sentrum, er på totalt knappe 6000 kvadratmeter. Halvparten blir ledig når Konkurransetilsynet til neste år flytter inn i Roms nybygg på jernbanetomten.

- Vi mener at dette er en unik mulighet i Bergen. Bygget ble totalrenovert i 2002 og fremstår med svært gode og moderne kvaliteter. Telegrafen er et av byens mest anerkjente praktbygg; et ikon i bybildet. Beliggenheten, midt i Bergen sentrum, fem meter fra bybanestoppet, er heller ikke så enkel å slå, sier Døsvig.

MYE HISTORIE

Det er ikke bare i Telegrafen at det blir ledige lokaler. Også et annet ærverdig bygg, nemlig ”Banken” eller Baco Rotto-bygget, får ledige arealer som en følge av Roms nybygg.

- Dette er en staselig og ærverdig bygning med mye historie i veggene. Det er ikke hver dag slike flotte lokaler er ute i markedet, sier

Elisabeth Ellingsen i Vestenfjeldske Eiendom.

Når KLP i første kvartal 2016 flytter til Roms nye eiendom ved jernbanestasjonen blir lokalene ledige.

- Totalt er lokalet på rundt 3000 kvadratmeter, men vi kan dele det opp slik at det passer til flere mindre leietakere, sier Ellingsen.

Bygget kan ikke skilte med like kort avstand til Bybanen, men det er ingenting å si på Vågsallmenningen heller. ØVRE PRISLEIE

Prisene i Bergen sentrum er de høyeste i Bergen, og vi kjenner til at det er finnes lokaler som nærmer seg 3000 kroner kvadratmeteren. De to eksemplene som vi her har vist til ligger ikke fullt så høyt.

- Vi nærmer oss 2500 kroner kvadratmeteren, sier Døsvig.

Ellingsen hos Vestenfjeldske tror at lokalene deres vil være attraktive i et noe presset eiendomsmarked.

- Beliggenhet er meget viktig, og lokaler med god beliggenhet midt i sentrum som samtidig møter dagens krav og forventninger med tanke på både på standard og tekniske installasjoner, vil være et svært attraktivt leieobjekt i dagens marked. Vi er derfor positive til at vi vil få fylt opp lokalene, sier Ellingsen.

ESTATE VEST | N°9 2015

BERGEN SENTRUM Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger prisene helt oppe på 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leieprisene også varierer svært mye. De aller fleste lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter.

De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren.

Bergen sentrum defineres som området som ligger mellom Marineholmen og Bontalabo. Det vil i praksis si områder som Nygårdshøyden, Nøstet, Nordnes, Torget, Bryggen og alt som ligger mellom disse ytterpunktene. Det er i dette området man finner lokalene med høyest pris per kvadratmeter, men samtidig er det kanskje også det området med størst differensiering i leienivåene.

Leietakermassen i områder er svært sammensatt, men dersom man skal gi massen noen fellestrekk, så er det nok at de ofte har en konsulent- eller rådgiverrolle. Det kan være alt innenfor juss, finans, helse eller eiendom.

2700,-

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

1600-1900,Svakt stigende 047

LEIEPRISER

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle ­planene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanalveien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R ­ iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som området som ligger fra og med Solheimsviken og sydover fra Danmarkedsplass, langs Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­krevende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

Sandsli har over flere år hatt status som olje- og gasslokasjonen i Bergen. Denne statusen kommer de nok til å beholde, men flere selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling.

Aibel-bygget er imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av C ­ ameron og Schlumberger. Framo Engineering er en ­sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør­tunge miljøer.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå ­begynner noen av dem å materialisere seg.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange.

Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ytterligere 60.000 kvadratmeter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for Flesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og gassbransjen.

TOPP LEIEPRIS

2100 - 2500,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

SNITT LEIEPRIS

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende 048

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen olje­relaterte aktiviteter.

PRISUTVIKLING

Stabil

ESTATE VEST | N°9 2015

PRISUTVIKLING

Stabil

05

06

07

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en løsning i siktet kan næringslivet tenke langsiktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdig­stillelse er i 2021.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk k­ irurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helsepersonell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­rustet og mange har ønsket seg til sentrums­lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendomsselskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

TOPP LEIEPRIS 2000,SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

1450 - 1550,Stigende

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 kvadratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig.

Bygget som ligger i Folke Berna­dottesvei 40 er eid av DNB Næringseiendom og foreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en oppgradering i forhold til materialvalg og miljømessige før det blir leid ut og DNB N ­ æringseiendom jakter nå på leietakere.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i landet. Mange av selskapene er konsentrert i om­r ådet rundt CCB, hvor det også for øyeblikket foregår en storstilt utbygging. Utbyggingen på Straume er godt i gang i henhold til vedtak i Fjell kommunestyret i 2011. Det er Sartor Holding AS som står i spissen for utbyggingen sammen med blant andre Olav Thon Gruppen. Liegruppens planer for Nordre Bildøy ble vedtatt i Fjell kommunestyre i september 2014 og iverksettelse er planlagt nærmere 2020. Hele utbyggingsområdet på Straume og Bildøy kalles Sotra Kystby.

TOPP LEIEPRIS 1950,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

1200 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

Stabil

ESTATE VEST | N°9 2015

PRISUTVIKLING

Stabil 049

MARKED LEIEPRISER

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Os vokser raskt og er en av de raskest voksende kommunene i landet.

Den nye motorveien som ligger inne i Nasjonal transportplan vil trolig ikke legge en demper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Foredlingsplaner foreligger. Leietakermassen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det s­ amme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i ­området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører EiendomsMagasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­meteren.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

050

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel.

Det er svært få rene k­ ontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjonslokaler hvor det er handel på gateplan.

PRISUTVIKLING Stigende

ESTATE VEST | N°9 2015

PRISUTVIKLING Stabil

11

12

13

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum. Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt a­ ttraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner k­ vadratmeteren.

Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en utpreget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer.

Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1800 - 2200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

ESTATE VEST | N°9 2015

PRISUTVIKLING Synkende

051

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes.

Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår private charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM. Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum.

Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne.

For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

052

ESTATE VEST | N°9 2015

Moderne kontorlokaler med fleksibel leietid –kan leies møblert TOTALRENOVERTE AREALER

KONTORLOKALER MED 100 % SKREDDERSØM

MULIG Å LEIE LAGER

KANTINE MED SERVERING AV FROKOST OG LUNSJ

Kokstadveien 23, Bergen www.k23.no Kontaktperson Stephane B. Trotta Asset Manager

GYMSAL OG NYE GARDEROBER MED DUSJ

EGET BYBANESTOPP FRA 2016, 150 METER FRA INNGANGEN

GOD PARKERING / EL-BILOG SYKKELPARKERING

12,7 KM FRA SENTRUM OG 3,1 KM FRA FLESLAND ESTATE VEST | N°9 2015

M: +47 415 06 816 E: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

053

KOMMENTAR

KOMMENTAR Merverdiavgiftsmessige konsekvenser ved konvertering av næringsbygg til bolig På grunn av markedsforholdene for næringseiendom er det et aktuelt tema å konvertere næringsbygg til bolig, men endret bruk av næringsbygg har merverdiavgiftsmessige konsekvenser.

AVGIFTSPLIKTIG – IKKE AVGIFTSPLIKTIG

Utleie av næringsbygg kan frivillig underlegges merverdiavgiftsloven. Utleier oppnår under slik frivillig registrering fradrag for merverdiavgift på relevante anskaffelser til bruk for utleievirksomheten. Ordinært avgiftspliktige virksomheter oppnår fradragsrett for merverdiavgift på egne lokaler til bruk i virksomheten.

For virksomhet med salg og utleie av bolig er derimot ingen frivillig registreringsordning. Påløpt merverdiavgift er derfor i utgangspunktet en endelig kostnad for virksomheter som oppfører, ombygger eller rehabiliterer boliger for salg eller utleie.

KONVERTERING TIL BOLIG KAN INNEBÆRE MVA-KOSTNAD

Ved endret bruk av næringsbygg ved konvertering til bolig vil hovedregelen være at fradragsretten for merverdiavgift opphører, merverdiavgift som påløper blir en kostnad. Under visse forutsetninger kan avgiftskostnaden bli enda større enn at «ny» merverdiavgift som påløper ikke kan fradragsføres, også tidligere fradragsført merverdiavgift kan måtte tilbakebetales etter de såkalte «justeringsreglene».

Retten til å fradragsføre merverdiavgift kan opphøre fra og med det tidspunkt hvor man beslutter å konvertere næringsbygg til bolig. Når anskaffelsene gjøres med formål om å bruke de til konvertering av næring til boligformål, er anskaffelsen til bruk i virksomhet som er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Vilkåret for rett til fradrag for merverdiavgift, «til bruk i den registrerte virksomheten», er da ikke

054

lengre oppfylt. Når loven omtaler «den registrerte virksomheten», betyr det i denne sammenhengen den virksomheten som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret.

Dersom aktuelt næringsbygg er oppført eller har vært gjenstand for ny- eller påbygging, og byggetiltaket er ferdigstilt i 2008 eller senere, vil bygget / byggetiltaket utgjøre en «kapitalvare» såfremt påløpt merverdiavgift i den forbindelse utgjorde minst kr. 100 000. For «kapitalvarer» har merverdiavgiftsloven regulering som medfører en tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført merverdiavgift, dersom næringsbygget konverteres til bolig for salg eller utleie. De aktuelle reglene i merverdiavgiftsloven omtales som «justeringsreglene».

gift relatert til kapitalvaren/byggetiltaket er derved endelig ved justeringsperiodens utløp.

JUSTERINGSHENDELSE

Det at bruken av byggetiltaket endres kalles i denne sammenheng en «justeringshendelse». Ved justeringshendelser som overgang fra bruk av bygg fra næringseiendom til bolig, skal en forholdsmessig del av fradragsført merverdiavgift tilbakebetales. De justeringsrettslige konsekvenser ved konvertering av næringsbygg til bolig, er således samsvarende som ved salg eller annen overdragelse av

JUSTERINGSPERIODE

Justeringsreglene medfører at en andel av tidligere fradragsført merverdiavgift kan måtte tilbakebetales dersom kapitalvaren har endret bruk i den såkalte justeringsperioden. Justeringsperioden strekker seg i 10 år etter at byggetiltaket som utgjør kapitalvare er ferdigstilt. Med ferdigstilt menes at byggetiltaket er tatt i faktisk bruk eller at det er utstedt ferdigattest.

Det tidspunkt som er først i tid av alternativene tatt i bruk eller ferdigattest vil være oppstartstidspunkt for justeringsperioden.

Den merverdiavgift som er fradragsført ved ny- på- eller ombyggingen har en latent tilbakeføringsplikt i hele justeringsperioden. Ved utløp av justeringsperioden opphører samtidig den latente tilbakebetalingsplikten. Fradraget for merverdiav-

ESTATE VEST | N°9 2015

Advokat og partner Erlend Øen og advokat Eirik Bjørhusdal er begge del av Deloitte sin avgiftsavdeling lokalisert i Bergen. Artikkelforfatterne har sammen mer enn 30 års erfaring med rådgivning knyttet til merverdiavgift.

næringseiendom, f.eks. overdragelse ved fisjon / fusjon.

En forskjell mellom justeringshendelse på grunn av konvertering og på grunn av overdragelse, er at for sistnevnte kan tilbakebetalingsplikten normalt unngås ved at plikten overføres til den som overtar eiendommen.

Ved endret bruk av næringsbygg til bolig for salg / utleie, er det ikke mulig å overføre plikten til å tilbakebetale fradragsført merverdiavgift. Tilbakebetalingsplikten som i dette tilfellet mer korrekt benevnes justeringsplikten, er således endelig. En annen forskjell er at bruksendring medfører at justering skal skje årlig med 1/10 av avgiftsbeløpet i hvert år, mens ved overdragelse skal merverdiavgift for den resterende «justeringsperioden» tilbakebetales samlet og straks overdragelsen gjennomføres.

Det kan likevel tenkes unntak fra justeringsplikten dersom det overføres infrastruktur som f.eks. vann- og avløpsanlegg, vei o.l. til kommune eller fylkeskommune i forbindelse med boligutviklingen. Siden kommuner / fylkeskommuner omfattes av andre MVA-regler vil det i slike tilfeller kunne være mulig å overføre justeringsplikt til disse.

I den grad næringsbygget rives for å oppføre boliger på tomten, vil rivningen ikke være en justeringshendelse. Dersom næringsbygget rives for senere boligoppføring skal det derfor likevel ikke tilbakebetales fradragsført merverdiavgift, selv om aktuelt bygg har vært gjenstand for ny-, påeller ombygging som nevnt ovenfor.

HOLD DEG TIL PLANEN

Ved konvertering av næringsbygg til bolig er det altså en rekke merverdiavgiftsmessige forhold som må håndteres; tilbakebetaling av fradrag, overføring av justeringsplikt, beregning av fordelingsnøkler for fradrag, sletting fra Merverdiavgiftsregisteret mv.

Lag derfor en god plan også for hvordan merverdiavgiften skal håndteres ved konvertering av næringsbygg til bolig. Inkluder i planen hvordan merverdiavgiftsbehandlingen blir i virksomheten etter at den har endret sin karakter og avgiftsposisjon. Og hold deg til planen!

EN ANNERLEDES ARBEIDSPLASS Konsulentbransjen generelt er ikke en bransje man først og fremst tenker på i forbindelse med bygge- og flytteprosjekter.

Slik var det også for oss i PwC, helt frem til vi erfarte at vi begynte å levere denne type tjenester. I tillegg til at våre kunder ønsker bistand til prosjektledelse, ser vi nå et stadig økende behov for å benytte flytteprosessen som en mulighet til å gjennomføre organisasjonsendringer. Jobber man hensiktsmessig? Opplever de ansatte at arbeidsplassen er tilrettelagt på en effektiv og god måte?

Vi erfarer at en av de største driverne bak organisasjonsendringer i dag er digitalisering og nye måter å utnytte teknologi på. Teknologi er med på å drive frem en annerledes type arbeidsplass. Vi ser et ønske om i større grad å samkjøre måten vi bruker teknologi på fritiden, med måten vi bruker teknologiske verktøy på jobben. Og utviklingen er i bevegelse. Nye systemer bygges rundt nye prinsipper og kulturen for hvordan man jobber er i endring.

Man snakker i dag om digital barndom. Barna kommer til å ha et naturlig forhold til bruk av digitale tjenester og løsninger på en annen måte enn våre egne generasjoner. De er vokst opp i det. De har alltid benyttet seg av den digitale tilgjengeligheten. De kommer til å forvente at arbeidsplassen er tilrettelagt for dem.

Den utstrakte bruken av Internett legger til rette for nye tjenester hvor bruken av mobile enheter står i sentrum. Begreper som «Bring Your Own Device» og «Bring Your Own Technology», som innebærer at du tar med din egen «dings» som arbeidsredskap, er bare én av mange teknologiske drivere som legger til rette for en annen type tenkning rundt infrastruktur, arealer og romløsning. Mobile enheter krever ikke en egen fast plass.

PwC har levert prosjektledelse og bistand til flere kunder som bl.a. har tatt digitalisering av arbeidsplassen til etterretning og gjennomført endringer i forbindelse med flytteprosesser. Ikke minst har vår egen flytteprosess i Bergen gitt oss verdifull erfaring både før, under og etter gjennomføring. Vi vet at det er nødvendig å tilrettelegge arbeidsplassen slik at den er mest mulig tilpasset vår arbeidsform. Det krever at vi har verktøy som er mobile, som vi kan flytte rundt på og som vi med enkelthet kan ta med oss.

ESTATE VEST | N°9 2015

Adgangskortet er nøkkelen til våre tjenester. For å skape fleksibilitet og optimal utnyttelse av plassen i vårt nye bygg, valgte vi åpne løsninger. Alle velger en plass når de kommer. Når du er logget inn ved en pult er det enkelt for andre gjennom bookingsystemet å finne ut av hvor du er. Ved hjelp av telefonen justerer pulten seg etter høyden din når du skifter plass. Telefonen forteller deg også når du har sittet for lenge at det er på tide å reise seg og stå. Vi har valgt en soneinndeling etter hvor sosial og pratsom du har behov for å være den dagen; en del av bygget er ment for konsentrasjon, den andre delen for konversasjon.

Vårt nye bygg er tilrettelagt for vår arbeidsform. Laptop og mobiltelefon er våre arbeidsredskaper. Med en visjon om å være det ledende kompetansehuset må vi ha en offensiv tilnærming til ny teknologi, men vi vet også at vi må ha et mål og en mening i valget av de rette løsningene. Vi ønsker å integrere teknologi i hverdagen for å sikre større åpenhet, fleksibilitet og forsterke relasjoner.

Teknologi og utbredelse av nye digitale tjenester har en betydning for fremtidens arbeidsplass og derfor også for arbeidsplassens design og utforming. Man må tilrettelegge landskapet i forhold til riktig strategi og ha fokus på hvilke effekt man vil oppnå ved gjennomføring av en endringsprosess. Til syvende og sist handler det ikke om digitalisering for digitaliseringens egen skyld. Det handler om hvilke teknologi og hvilke tjenester som vil være det riktige hjelpemiddelet for å bringe din organisasjon fremover.

Sissel Fjelstad, Senior Manger PwC. Kristin Helen Andersen, Senior Manager PwC.

055

E-INDEX

E-INDEX Alle på ett sted. E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted.

Enkelt, oversiktlig og greit.

ADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS Damsgårdsveien 135 5892 bergen Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge Advokatfirma DA

Steenstrup Stordrange

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@ kluge.no Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

TLF: 55 30 10 00 www.steenstrup.no Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA Bryggen 15 5003 Bergen

www.hammervollpind.no Alle våre advokater har bred erfaring fra Eiendomsmarkedet – trolig Bergens største miljø av eiendomsadvokater.

Advokatfirmaet Thommessen AS Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

DRIFT/FORVALTNING

OBOS Basale AS

Bergen Eiendomsforvaltning AS

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen TLF 915 53 433

Strandgaten 18 5013 bergen TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

Basale er et av Nordens største frittstående selskaper innen forvaltning og utvikling av næringseiendom.

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

056

ESTATE VEST | N°9 2015

Coor Service Management Bergen AS Møllendalsveien 63 5009 Bergen e-post: andre.ekrem@coorno.com www.coor.no Nordens ledende serviceleverandør.

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendom

DNB Næringseiendom AS

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 bergen TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Odfjell Eiendom

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen Tlf: 55 21 50 00 Epost: ko@odfjell-eiendom.no www.odfjell-eiendom.no

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

Utvikler Verdier

Rasmussen Eiendom

Angarde AS

Backer AS

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Krokatjønnveien 11A 5147 Fyllingsdalen Daglig leder Bente Haugsdal bente@angarde.no, tlf 995 20 530

Møllendalsveien 6 PB 583 Sentrum 5806 Bergen Tlf 55 11 52 00 Epost: firmapost@backer.no www.backer.no

www.angarde.no Eiendomsutvikler – begeistret og fremoverlent.

Simonsviken Næringspark AS

Liegruppen Eiendom AS

Tom Haukedal Tel: 911 62 920 E-post: tom@haukedal.as Sjøkrigskoleveien 15, 5164 Laksevåg

Grønamyrvegen 2 5353 Straume Tlf: 56 31 68 68

solid og langsiktig

www.liegruppen.no www.simonsviken.no

ESTATE VEST | N°9 2015

057

E-INDEX

FINANS

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Sparebanken Vest

EiendomsMegler 1

Basale Næringsmegling

NæringsEiendom Valkendorfsgaten 5, 5012 bergen Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen TLF 991 18 666

DNB Næringsmegling AS

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Lars Hilles gate 30 5008 bergen Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8.

5020 Bergen.

Tlf. 55 55 33 50

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Vestlandets ledende næringsmegler.

Kaigaten 4 5020 BERGEN www.spv.no

Sparebanken Vest skal gjennom profesjonell bankdrift være en drivkraft for nærings- og samfunnsutvikling på Vestlandet

Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

058

ESTATE VEST | N°9 2015

Høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og synergier fra Basales tverrfaglige eiendomskompetanse.

www.kyte.no

©OKO

Velkommen til konferansen

Eiendom

2015

Mulighetenes by Quality Hotel Edvard Grieg, Bergen 29. oktober 2015

Byutvikling: Vi trenger ikke finne opp hjulet på nytt

Profesjonelle huseiere – en av nøklene til Nordic Choice Hotels-suksessen?

Winy Maas

Torgeir Silseth

Filip Rygg

arkitekt og byutvikler, MVRDV

Adm. Dir., Nordic Choice Hotels

Konferansier

Markedsrapport Næringseiendom – «Trender og muligheter i tiden fremover», ved SpareBank 1 SR-Bank

Interessert i næringseiendom?

Har du et spennende prosjekt, ledige lokaler eller er du på utkikk etter nye samarbeidspartnere?

Bli utstiller på Eiendom2015!

Bergen Business Park Flesland

Plenumsforedrag • Prosjektforedrag • Debatt • Utstilling Middag med en av landets ledende nyhetskanaler Dagen legges opp slik at du kan fly inn på morgenen, få med deg hele programmet og middagen, for så å rekke siste fly på kvelden.

Påmelding og mer informasjon på konferanse.eiendomsmagasinet.no

ESTATE VEST | N°9 2015

059

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

BESTE NÆRINGSMEGLER BERGEN 2014

KYTE NÆRINGSMEGLING AS I undersøkelsen ”Eiendomsbarometeret 2014” ble Kyte Næringsmegling AS kåret til den beste megler i Bergen og omegn av aktørene i eiendomsmarkedet.

Har du behov for bistand i forbindelse med salg eller utleie, ta gjerne kontakt for en samtale.

Vi utfører også rådgivningstjenester og verdivurderinger.

Lars Kyte - lars@kyte.no Geir Nordstad - geir@kyte.no Trond L. Syversen - trond@kyte.no

www.kyte.no

Kyte Næringsmegling AS 55 55 33 50