Eiendomsmagasinet #1 2013

22

Miljøverstinger KAN BLI FORBUDT 06 BYGGEBOOM I BERGEN 14 PROFIL Suksessen i Solheimsviken 32 DYRT Å IKKE TENKE PÅ MILJØET 42 KOMPLETT LEIEPRISOVERSIKT

#1 | Mai 2013

1

Statoil Fuel & Retail

Media City Bergen

Skattedirektoratet

Powerhouse Asplan Viak

VI GLEDER OSS TIL MANGE SPENNENDE PROSJEKTER MED DYKTIGE SAMARBEIDSPARTNERE!

Les mer p책 entra.no 2

Mai 2013 | #1

Design: Cox Oslo. Foto: Glenn Røkeberg

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. Thommessen Thommessen er er det det sikre sikre valget. valget.

150 150 års års erfaring. erfaring. 300 300 medarbeidere. medarbeidere.

KONTAKTER

KONTAKT

OSLO Advokat Vidar Christian Müller Havsgård Telefon 5511 3011 610732 Telefon 23 vha@thommessen.no cmu@thommessen.no

BERGEN Vidar Havsgård Telefon 55 30 61 32 vha@thommessen.no

thommessen.no thommessen.no #1 | Mai 2013

3

INNHOLD

PROFIL: Utviklingen av ­Solheimsviken og Marineholmen savner s­ idestykke i Bergen. ­Hvordan har ­egentlig Bjart ­Nygaard og GC Rieber ­Eiendom fått det til? 14

Ansvarlig redaktør

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

Journalist

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

Design

Askild Meltvik, Paper Plane

Forsidefoto

Morten Wanvik

Trykk

Molvik Grafisk Papir: Galleri Bulk, Cover 200 g, innmat 100 g Font: Dobra/Dobra Slab

Opplag

10.500

Distribusjon

Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er ­Eiendomsmagasinet eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

NYHET

Oljedrevet eiendomsutvikling i Bergen

6

NYHET

Bankene er på banen igjen

10

PROFIL

Suksessen i Solheimsviken

14

NYHET

Vil gi bergenserne luft under vingene

20

Energi & miljø

22

TEMA MARKED

Frykter dobling av kontorledigheten

38

MARKED

Leiepriser

42

MARKED

Bergen er for billig

50

NYHET

Nordnes vil konverteres bil boliger

52

NYHET

Slik kan du kjøpe eiendom til halv pris

56

Miljøsertifisering

58

KOMMENTAR

Mai 2013 | #1

bygningsmasse for å få ned energiforbruket.

FILIP RYGG byråd for byutvikling, klima og miljø i bergen (Krf) TEMA MILJØ & ENERGI 22

Copyright © Eiendomsmagasinet

4

“ Vi er helt nødt til å ta fatt i ­eksisterende

LEDER

Magasinet du nå h ­ older ­mellom hendene er den første utgaven av ­Eiendomsmagasinet, ­Bergens eneste ­rendyrkede magasin for nærings­ eiendomsbransjen.

Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

tett på eiendomsmarkedet Eiendomsmagasinet fyller et tomrom i det ­bergenske eiendomsmarkedet. Aldri før har Bergen hatt et magasin som tar det ­profesjonelle eiendomsmarkedet på alvor. ­Gjennom nyhets­ artikler, kommentarer, kronikker, fagartikler og portretter skal vi holde aktørene i bransjen oppdaterte på utviklingen i det stor-­bergenske nærings­eiendomsmarkedet. Vi skal gå i dybden og gi dere nyttig informasjon dere ikke ­finner a­ ndre steder. Ambisjonen vår er å bli et verktøy for næringen og at vi skal bidra til å ­profesjonalisere eiendomsbransjen i Bergen.

Selv om Eiendomsmagasinet aldri tidligere har vært gitt ut, så har responsen hos aktørene i eiendomsmarkedet i Bergen vært svært god. Alle har vært positive og tilbake­meldingen er at dette er et magasin byen trenger. Noen av dere har derfor også vært villige til å bidra med annonse­ kroner. Å annonsere i et produkt man aldri har sett er modig. Vi ønsker derfor å takke alle som har vært med å bidra til at magasinet har blitt en realitet. Den gode ­responsen får oss til å tro at det er rom for et rendyrket bransjemagasin i Bergen. Vi er derfor optimister med tanke på de kommende utgavene.

Et tema som får mye oppmerksomhet i denne førsteutgaven er energi og miljø. Dette fordi vi var klar over at det ikke stod så bra til. Tall fra NVE viser at antallet gode energibygg i Bergen er lavt sammenlignet med resten av de store byene. Her har vi altså en god del å gå på for å få ­bygningsmassen opp på et bedre nivå. Hoved­ saken handler om at britene fra 2018 forbyr utleie av bygg med energikarakterene F og G. Vi har spurt norske politikere, både lokale og nasjonale, hva de mener om forbudet. Synspunktene er delte, men miljøbyråd i Bergen mener altså at et forbud er noe man bør vurdere. Om dette blir aktuell politikk i Norge skal ikke vi mene så mye om, men det som er sikkert, uavhengig av forbud eller ei, er at energieffektive bygg vil være vinnerne i fremtiden. Å ikke ta miljø og energi­ effektivitet på alvor er derfor det samme som å gå inn i fremtiden med ræven først. Det ender som regel dårlig. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#1 | Mai 2013

5

AIBELBYGGET:

20.000/25.000 m Energiklasse:

2

Eier: Ferd Eiendom (Ferd er også en av eierne av Aibel)

Entreprenør: Skanska

Jobber for at det skal bli A og BreeamExcellent.

Arkitekt: HRTB Arkitekter

6

Mai 2013 | #1

SLIK: Aibels nye kontorbygg på Kokstad er et av flere oljerelaterte byggeprosjekter i Bergen om dagen. Til sammen kommer det 140.000 nye kvadratmeter i regionen.

(Skisse: HRTB Arkitekter)

NYHETER

OLJEDREVET EIENDOMSUTVIKLING I BERGEN Tekst & foto Torgeir Hågøy

Aktiviteten innenfor olje- og gassbransjen er rekordhøy og fremtidstroen er stor. Effekten er en oljedrevet eiendomsutvikling Bergen aldri har sett maken til.

- Vi har vokst ut av de lokalene vi leier i dag og trenger mer plass, sier lokasjonsleder for Aibel i Bergen, Jan Konrad Olseth.

Etter å ha ansatt rundt 200 nye medarbeidere de siste par årene teller selskapet i dag rundt 640 ansatte i Bergen. I tillegg har de en rekke innleide medarbeidere, samt 130 montører som jobber ute i de ulike prosjektene. ​​​​​Se​lskapets plassbehov har endret seg dramatisk de siste årene, og de er derfor i gang med å bygge et 25.000 kvadrat­ meter stort kontorbygg på Kokstad. Bygget skal etter planen stå ferdig i februar 2015.

- Lokalene vil være langt mer arealeffektive enn de vi har i dag. Der vil vi ha plass til å vokse ­ytterligere, sier Olseth.

140.000 kvadratmeter. Aibel er ikke ­alene om å bygge for fremtiden. Statoil er godt i gang med sitt nybygg på Sandsli. Med sine 54.000 ­kvadratmeter er dette det største ​​­­­­­­byg​​­­­g­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­​­­e​​​ ­prosjektet i Bergen for øyeblikket. Totalt vil Statoil, når nybygget er ferdig i midten av 2014, ha en bygningsmasse på rundt 130.000 kvadratmeter på Sandsli.

På Kokstad, ikke så langt fra Aibel-bygget, er ytterligere et prosjekt i emning. Odfjell drilling er i gang med sitt nybygg på 19.000 ­kvadratmeter.

Tomten som de eier har et potensial på ­ytterligere 60.000 kvadratmeter. Oljeservice­ selskapet Beerenberg er også i gang med et nybygg på rundt 3000 kvadratmeter.

I tillegg til dette er det også planer om ­adskillige kvadratmeter på CCB-basen på Ågotnes. FMC skal bygge 20.000 nye kvadratmeter, mens ­Coast Center Base skal bygge 10.000 nye ­kvadratmeter for Aker Solutions og 5400 kvadratmeter for Statoil. Til sammen snakker vi om at det de kommende årene vil komme over 140.000 nye oljerelaterte kvadratmeter næringsbygg i ­bergensområdet.

SJEF: Jan-Konrad Olseth, commercial mangager Bergen

Bygger miljøbygg. I planene til Aibel ligger det opprinnelig inne et bygg på 20.000 kvadratmeter, men de jobber nå intenst for å få dette utvidet til 25.000 kvadratmeter. Utvidelsen skal skje ved at de legger to etasjer på toppen av de planlagte fire etasjene.

- Vi er i en dialog med Bergen kommune om dette, og håper på at vi kommer til å få godkjent dette, sier Olseth.

Ferd Eiendom, som eier bygget, etter å ha kjøpt prosjektet av Aberdeen Asset Management, har ambisjoner om å bygge et så miljøvennlig bygg som mulig. De tar sikte på Breeam Excellent og en energikarakter A. - Bygget vil være tilknyttet fjernvarmeanlegget til BKK, og det vil derfor være svært vanskelig å oppnå noe mer enn en energikarakter B, men vi forsøker å få det til A-bygg. For å klare det er vi avhengig av å kunne knytte bygget opp mot et eget jordvarmeanlegg. Dette er imidlertid en så stor ekstra-investering at vi er avhengig av de ekstra kvadratmeterne for å forsvare det rent økonomisk, sier Olseth.

Positivt i rekrutteringsarbeidet. Aibel er i en bransje hvor kampen om de beste ­hodene er knallhard. Ingeniørselskapene byr over ­hverandre om de mest ­kvalifiserte ­medarbeiderne. Et ­moderne bygg kan ­definitivt være en positiv faktor når potensielle ­medarbeidere skal velge en ny arbeidsgiver.

- At dette kan ha en positiv rekrutteringseffekt, spesielt på yngre mennesker som gjerne er litt skeptiske til oljeindustrien, er jeg ikke i tvil om.

Vårt utgangspunkt er imidlertid at vi bygger et bygg som er så miljøvennlig og effektivt som mulig. Det er vår måte å vise verden at vi tar vårt miljøansvar på alvor, sier Olseth. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Har aldri sett noe lignende Administrerende direktør i Business Region Bergen, Vidar Totland, mener den ­eiendomsutviklingen som nå skjer i Bergen mangler sidestykke.

- Bergen har aldri sett like stor byggeaktivitet direkte knyttet opp mot oljerelaterte selskaper.

Den eneste perioden jeg kommer på som kan sammenlignes med dette er da Statoil og Hydro på midten av 80-tallet etablerte seg i Bergen, sier administrerende direktør i Business Region Bergen, Vidar Totland.

Han får støtte fra Asbjørn Algrøy, som i en ­årrekke var administrerende direktør i ­Bergen Tomte­selskap, og som nå er direktør i ­eiendomsselskapet Marin Eiendomsutvikling.

Selskapet vil utvikle mellom 60.000 og 70.000 kvadratmeter med kontoreiendommer på Laksevåg.

- De prosjektene som allerede er igangsatt innebærer en voldsom utvikling. I tillegg er det en ­rekke prosjekter i emning, blant annet vårt prosjekt, hvor det er sannsynlig at en rekke av leietakerne blir selskaper innen olje- og gass­ bransjen. I løpet av et tre til femårsperspektiv vil det med andre ord komme et voldsomt antall nye kvadratmeter næringsareal til denne ­bransjen.

Det er ingen tvil om at dette er all time high i forhold til byggeaktivitet opp mot en bransje, sier Algrøy. torgeir@eiendomsmagasinet.no DISSE PROSJEKTENE KOMMER: Aibel: 25.000 m 2 på Kokstad (Ferdig 2015) Statoil: 54.000 m 2 på Sandsli (Ferdig 2014) Odfjell: Drilling 19.000 m 2 på Kokstad (Ferdig 2015) Dalseid og Fløysand: 3000 m2 for Beerenberg på Kokstad FMC: 20.000 m 2 på Ågotnes (Ferdig 2014) CCB: 10.000 m 2 for Aker Solutions og 5400 m 2 for Statoil, pluss 5000 m 2 mindre bygg. (Ferdig 2012/2013)

#1 | Mai 2013

7

Fleksible kontorløsninger nå også tilgjengelig for leie i Bergen

å p nin g 3 mn stilbud d gr a t is *

Fra enkeltmannsforetak til større bedrifter - Regus tilbyr løsninger for permanente kontorer for hele bedriften, samt midlertidige lokaler til prosjekter eller i forbindelse med flytting, oppussing el.

• Ferdig møblerte enkeltkontorer og kontorfelleskap

• Verdensledende IT og telefoniløsninger

• Kort eller langtidsleie. Ingen minimumstid!

• Bemannet resepsjon

• Ingen investeringer eller store kapitalkostnader

• Sentralbord og administrative tjenester tilgjengelig ved behov

Nytt kontorsenter åpner nå i Strandgaten

Finn ut mer om våre fleksible løsninger...

regus.no

22 99 60 90

*Tilbudene er gyldige frem til 31.08.2013 ved Regus-sentrene som deltar i kampanjen i Bergen. Gjelder ikke for kontraktfornyelse eller -utvidelse. Tilbudet forutsetter at produkteter tilgjengelig.

Tilleggstjenester er ikke inkludert. Innholdet er korrekt på utgivelsestidspunktet og kan endres uten forvarsel. Et tilbud per bedrift. Standard vilkår og betingelser for Regus gjelder.

8

Mai 2013 | #1

1500 beliggenheter | 600 byer | 100 land

Flytt inn i fremtiden

Fremtidens Bergen skapes i aksen fra Bergen sentrum til Flesland.

Kanalveien er livsnerven i denne aksen. Minde Næringspark ligger midt i Kanalveien, med en unik plassering både i forhold til Bybanen og WUDÀNDOH KRYHGIDUWVnUHU +HU WLOE\U YL ORNDOHU PHG XQLNH HNVSRQHULQJV muligheter og en beliggenhet som er svært vanskelig å konkurrere med.

8QLN HNVSRQHULQJ RJ EHOLJJHQKHW NYP L HWJ *RGH NYDOLWHWHU

6WRU ÁHNVLELOLWHW

cSHQW RJ OXIWLJ

3DUNHULQJ L HJHW E\JJ

PHWHU WLO E\EDQHQ

Ta kontakt med Olav Alpen for mer informasjon.

0RE 0DLO RD#VWXGLRVLJGDO EHUJHQ QR

#1 | Mai 2013

9

Mer robuste. Ifølge Thomas Due i Nordea er bankene nå mer på banen enn de har vært i det siste. En av årsakene er at bankene hadde bra resultater i 2012, noe som gjorde at de styrket sin egenkapital.

Bankene er på banen igjen 10

Mai 2013 | #1

Tekst & Foto Torgeir Hågøy

NYHETER

“ vil ikke si at vi løper Jeg

etter kundene, men situasjonen er noe lettere nå enn den har vært.

Finansieringsviljen hos bankene har vært laber i det siste, men nå er de ifølge Thomas Due i Nordea på banen igjen.

- Vi har jobbet mye med å øke egenkapital­ kravene i forhold til Base lII. Bankene har derfor vært litt avventende i forhold til ­utlånene til ­næringseiendom, sier leder for divisjon ­næringseiendom i Nordea, Thomas Due. Basel III introduserte fundamentalt nye krav til likviditet og funding, noe som blant annet medførte høyere krav til kvalitet på egenkapital, risiko­dekning og kapitalbuffere.

Løper ikke etter kundene. I slutten av april var Due tilstede på eiendomskonferansen til Kyte, Thommessen, Stadsporten og Nordea i Bergen.

Nordea er blant de store aktørene på utlån til næringseiendom. Banken har totalt lånt ut 211 milliarder kroner til eiendom i Europa, hvorav 63 milliarder kroner til norske eiendomsprosjekter og næringseiendomskunder.

- Jeg vil ikke si at vi løper etter kundene, men situasjonen er noe lettere nå enn den har vært, sier Due. Tonen har dermed endret seg kraftig fra i fjor høst. Da uttalte han til EstateMedia at nåløyet for å få eiendomsfinansiering i bankene er trangere enn noen sinne og han så heller ingen lyspunkter i nærmeste fremtid. Hovedårsaken til at bankene nå er på banen igjen skyldes ifølge Due at de nå vet noe mer om hvordan kommende ramme­ betingelser for banknæringen vil bli, selv om en del også fremdeles er usikkert.

- En annen årsak er at bankene hadde bra ­resultater i 2012, hvilket medførte at de fikk styrket sin egenkapital. Det har gjort at ­bankenes balanser er noe mer robuste, og dermed kan tåle noe økt utlån, sier Due. Bergen er bra. At bankene har vært ­tilbakeholdne med å låne ut penger har bidratt til at obligasjons­lån har tatt over som finansierings­ form for mange av de store eiendoms­ investeringene. I 2012 hadde denne låneformen en eksplosiv utvikling på ­landsbasis. Fra å ligge på rundt 0,9 milliarder kroner i 2011, så økte volumet

innenfor obligasjonslån til over 12 milliarder ­kroner. Due er usikker på hvilken finansierings­ form som er best egnet til finansiering av eiemdoms­prosjekter.

- Det må vurderes i hvert enkelt tilfelle i ­forhold til hva som er viktig for den som trenger ­finansiering. Man bør tenke litt gjennom hva som kan skje på fem og ti års sikt. Alt er ikke bombe­ sikkert og ting blir ikke alltid slik man tror. Kan det være at man kommer i en situasjon hvor man trenger å snakke med långiver, så kan det være enklere å ringe banken enn obligasjonseierne som er anonyme, sier Due. Litt vanskelig å komme til. Selv om Nordea nå altså har sluppet litt opp og er klar for ­finansiering av næringseiendom igjen, så har de likevel ­strenge krav til hvilke prosjekter de går inn på.

- Vi er selvfølgelig ute etter prosjekter med lavest mulig risiko til en best mulig pris, sier Due. Sentrale elementer i alle slike vurderinger er iflølge Due markedsrisiko, eierforhold/­historisk kundeforhold, leietakerrisiko, beliggenhet og driftsrisiko. De er også opptatt av hvilken ­entreprenør man bruker, i den forstand at det er stor betydning hvilken kompetanse man har med på laget.

- Vi skal være rimelig trygge før vi går inn i et prosjekt, sier Due. I så måte skiller ikke Bergen seg ut fra andre ­geografiske markeder som banken opererer i.

- Bergen er attraktivt og vi har et eget team som jobber bare med dette markedet. Vi vurderer nok dette markedet som litt internt, altså at mye skjer mellom bergenserne eller ­vestlendinger, og at det ikke er så lett for østlendingene å komme til, men byen har et velfungerende eiendoms­ marked, sier Due. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Nesten umulig å få lånefinansiering utenfor Oslo DNB Markets har et annet syn på finansieringssituasjonen. De mener at bankene fortsatt skyr næringseiendom og at objekter utenfor hovedstaden nesten bare er å glemme.

- Bankene har ikke noe ønske om å øke ­eksponeringen i næringseiendom. Når de går inn vil de derfor ha gode objekter med lange, trygge og gjerne statlige leietakere. Dette ­henger sammen med at de vil slippe mislighold av ­lånene samtidig som det vil være relativt lett for dem å realisere verdiene, sier eiendomsanalytiker i DNB Markets, Simen Mortensen.

Derfor er det først og fremst primeeiendomer som gjelder.

- Og det er nå en gang slik at de fleste prime­ eiendommene ligger i Oslo. For p ­ rosjekter utenfor Oslo er det derfor krevende å finne finansiering for tiden, sier Mortensen.

Han påpeker at det selvfølgelig finnes unntak og at for eksempel lokaler på Bryggen i Bergen også er å anse som primeeiendommer.

- Sentrale kjøpesenter er også interessante, men det er ingen tvil om at eiendommer utenfor Oslo ikke er like appellerende for bankene, sier Mortensen.

I tillegg til at bankene jakter prime, så stiller de også store krav til egenkapital. Ifølge Mortensen ligger et generelt egenkapitalkrav på rundt 40 prosent av investeringskostnaden. Oppsummert så betyr dette at det er krevende å få bankene med seg.

- Samtidig ser vi at Finanstilsynets anbefalinger når det kommer til kapitalkrav gjør at låne­ markedet for næringseiendom kan bli enda tøffere, sier Mortensen.

I begynnelsen av mars ble det nemlig klart at Finanstilsynet anbefaler en kraftig skjerping av hvor mye penger bankene må ha bak hver krone den låner ut, og hvordan boliglån skal vektes i bankenes utlånsportefølje. Ifølge finansanalyti­ ker hos Pareto Securities, Thomas Nilsen, vil dette trolig gå på bekostning av andre utlånsgrupper, blant annet nærings­eiendomskundene.

- Et mulig utfall av Finanstilsynets forslag til krav er at det kan bli enda verre å låne penger til næringseiendom, sier Nilsen.

Forklaringen er at bankene trolig ikke vil r­ edusere eksponeringen mot på boliglån, da dette ifølge Pareto både er den mest ­lønnsomme og lavest risikovurderte utlåns­klassen. Et sted må ­imidlertid bankene skru til, og Pareto mener altså at nærings­eiendomsmarkedet står lagelig til for hogg.

- Gode prosjekter vil som regel alltid klare seg, men de som trolig blir hardest rammet av dette er nye syndikater og mindre nyetablerte ­selskaper. Eksisterende kunder som bankene har hatt i mange år vil trolig også klare seg fint, men ­bankene må redusere utlånene og en måte å gjøre det på er å si nei til nye kunder, sier Nilsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#1 | Mai 2013

11

FLEKSIBLE AREALER I ATTRAKTIVT NÆRINGSBYGG Forum Kokstad er Bergens eneste bygg med energiklasse grønn A og er totalrenovert til meget god stand i 2012. Lokalene til leie har store arealer med god takhøyde og tilgang direkte fra parkeringsplass øvre plan, eller via rullebånd fra eiendommens hovedinngangsparti.

Eiendommen har god beliggenhet på Kokstad, med god synlighet og adkomst. Kort avstand til hovedveinettet til og fra Bergen sentrum og ca. 5 min fra Lagunen Storsenter. Bybanen er planlagt i kort gåavstand fra bygget. Nærområdet teller over 90.000 mennesker, og Kokstad/Sandsli har i dag ca. 12.000 arbeidsplasser og 21.000 bosatte.

Ringvei Vest åpner i 2015, og dette gir betydelig kortere reisetid til Bergen Vest og Sentrum. Nærhet til Flesland flyplass. Byggets andre leietakere er bl.a. Leos Lekeland, som er Bergens største lekeland og Coop OBS Bygg som er Bergens største byggevarehus med egen drive inn på ca. 3.000 kvm.

Type: Lokaler til leie Areal: 8.000 m2 Adr: Kokstaddalen 18 Visning: Etter avtale med megler.

Fasiliteter: Ventilasjon, parkering.

Kontakt:

Direkte adgang fra parkeringsplass øvre plan.

Øvre plan har 100 egne parkeringsplasser.

Lars Erik Wirsching Tlf: 905 67 397 lars.erik.wirsching@dnb.no DNB Næringsmegling AS Lars Hillesgate 30 5020 Bergen Fax: 55 21 13 50

Etasjene er knyttet sammen innvendig med trapper, heis og rullebånd.

12

Mai 2013 | #1

Lokalene har to inngangspartier - fra hovedinngang og fra egen parkeringplass.

Foto: Bjørn Erik Larsen

Gratulerer med nytt eiendomsmagasin!

Endelig har Bergensregionen fått et eget magasin som dekker det lokale og regionale markedet for næringseiendom. Endelig, sier vi, fordi Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for næringseiendom i Norge.

Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt.

Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har ett av landets ledende miljøer innenfor næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Ta kontakt med en av våre advokater:

Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom.

TORKJEL VALLAND Tlf. +47 55 21 52 55 Mob. +47 970 555 61 E-post: tva@wr.no

BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 52 E-post: bfs@wr.no

www.wr.no #1 | Mai 2013

13

SUKSESSEN I SOLHEIMSVIKEN Tekst Torgeir Hågøy FOTO MORTEN WANVIK

Utviklingen av Solheimsviken og Marineholmen savner sidestykke i Bergen. Hvordan har egentlig Bjart Nygaard og GC Rieber Eiendom fått det til?

14

Mai 2013 | #1

PROFIL LAGSPILLER: Spiller man ikke p책 lag, s책 lykkes man heller ikke. Bjart Nygaard i GC Rieber Eiendom mener at mye av suksessen i Solheimsviken skyldes et godt samarbeid med offentlige instanser.

#1 | Mai 2013

15

180.000 KVADRATMETER: Så langt består Solheimsviken og Marineholmen av rundt 180.000 kvadratmeter kontorlokaler, men mer er under utvikling.

90.000 kvadratmeter kontoreiendom ferdig utviklet og 30.000 til 40.000 k­ vadratmeter under utvikling. Dette er status for ­Solheimsviken. For Marineholmen er status omtrent det samme, 90.000 ­k vadratmeter med ferdig utviklede kontorlokaler, og et potensial for tett opp under ytterligere 70.000 kvadratmeter. Ingen eiendomsaktør i Bergen kommer en gang i nærheten av det Bjart ­N ygaard og GC Rieber Eiendom har fått til rundt indre del av Puddefjordsbassenget.

- Det er ingen enkeltfaktorer som alene er forklaringen på det vi har fått til, men et godt samarbeid med alle offentlige instanser har vært avgjørende, sier Bjart Nygaard.

Tok kommunen med på råd. Historien bak utviklingen av ­Solheimsviken begynte på 90-­tallet. Nygaard var da med i en komite som skulle stake ut en nærings­strategi for Bergen. På tampen av et komitemøte, når kaffe og konjakk var kommet på bordet, så kom også situasjonen for det nedlagte ­mekaniske ­verkstedet i Solheimsviken på banen.

- Området hadde lagt brakk i en årrekke og alle var enige om at noe måtte gjøres, men ingen turte å ta fatt i det. Etter litt frem og ­tilbake ble vi, det vil si GC Rieber Eiendom, ­Bergen Tomteselskap og Bergen Industri­ utvikling, enige om å kjøpe området, sier Nygaard.

Må forstå samfunnsutviklingen. Etter 33 år som administrerende direktør i GC Rieber ­Eiendom har han nå takket for seg og gått over som konserndirektør i selskapet for en periode.

En mannsalder med eiendoms­utvikling er ­dermed over, i alle fall som direktør.

- Det har vært en utrolig opplevelse å få være med å forme Bergen, både her i ­Solheimsviken, på Marineholmen og andre steder. Det har vært spennende, men også utfordrende, sier Nygaard.

Han begynte i selskapet i 1980. Han jobbet da som arkitekt, men ble spurt om å lede og bygge opp selskapets eiendomsavdeling. Man kan kanskje si at han har lykkes.

- Som arkitekt ble det veldig mye ­detaljer å forholde seg til. Detaljer jeg så på som ­uvesentligheter. Når ulike byggekomiteer ­begynte å ringe om ting som at skapdører som slo feil vei, da skjønte jeg at jeg kanskje kunne få utrettet mer gjennom eiendoms­selskapet, sier Nygaard.

Arkitektutdannelsen har han imidlertid aldri lagt på hyllen. Gjennom de mange utviklings­ prosjektene til selskapet er det en bakgrunn som har kommet til god nytte.

- Det å være arkitekt handler ikke bare om å tegne bygg. Det handler også om å forstå ­samfunnsutviklingen. Som eiendomsselskap er det derfor viktig å etablere seg der hvor byutvik­ lingen skjer. Man må være på riktig sted til riktig tid, sier Nygaard.

“

16

Mai 2013 | #1

Vi tok kommunen med på råd fra dag én. Det er en av de viktigste årsakene til at vi har lykkes.

Det gamle industriområdet var på den tiden en stort, forlatt, verkstedsområde uten noen form for regulering. Nygaard visste derfor ­ingenting om hva de kunne forvente få ut av det gamle industriområdet.

- Men det vi visste var at det var et felles ønske om at vi måtte få til noe på området, sier Nygaard.

Han satt seg derfor ned sammen med alle de offentlige instansene som ­kunne ha noe å mene om området. Det var alt fra v­ eimyndigheter, havnevesen og ­planavdelingen i kommunen, for å nevne noen.

- Utgangspunktet var at Bergen trengte nye arbeidsplasser, og motivasjonen for å få til noe her var derfor stor. Sammen med de ulike etatene kom vi derfor frem til en regulering av området, sier Nygaard.

Uten motstand? Han tror at mange ­ iendomsutviklere på akkurat dette punktet e gjør noen fatale feil. De kommer til kommunen med ferdig utviklede planer som de forventer å få gjennom, uten endringer.

- Vi begynte i andre enden og tok kommunen med råd fra dag én. Det er en av de viktigste årsakene til at vi har lykkes, sier Nygaard.

For mange utenforstående kan det virke som utviklingen av både Solheimsviken og ­Marineholmen har vært problemfri og at den har gått gjennom uten særlig motstand.

- Vi har selvfølgelig ikke fått alt slik vi selv ville, og det er enkelte ting vi gjerne skulle ønsket annerledes. For eksempel er vi ikke så glade for den veien som deler området i to, men det var en del av forhandlingene med k­ ommunen.

Alt handler om å gi å ta. For vår del har ­imidlertid det meste gått uten de alt for store ­u tfordringene, sier Nygaard.

Respekt for historien. Et annet e ­ lementet som har vært grunnleggende i Riebers utviklingsfilosofi har vært å ha respekt for de følelsene som er knyttet til områdene de utvikler. Solheimsviken og det gamle ­industriområdet var et område med mye følelser.

- Jeg tror ikke jeg møtte noen som ikke hadde et forhold til området. Enten hadde de jobbet på verkstedet selv, eller så hadde bestefaren deres jobbet der. Alle hadde en historie og noen følelser knyttet til dette området, sier Nygaard.

Som eiendomsutvikler kan dette by på ­u tfordringer. Man har kjøpt et område og ønsker å utvikle det slik som man selv ønsker, uten at alle og enhver skal blande seg inn.

- Vår holdning er at dersom planene våre ikke er til det beste for samfunnet, så skal vi heller ikke gjennomføre dem. Vi presser ikke gjennom noen planer bare fordi vi selv vil det.

Derfor har vi i forbindelse med ­u tviklingen av området lyttet både til befolkningen og ­politikerne. Vi har forsøkt å ta vare på så mye av områdets identitet som mulig, sier Nygaard.

Slippskinnene til det gamle verkstedet går derfor som en ryggrad gjennom området og

PROFIL

ender opp i en kopi av en gammel heisekran.

En gammel propell er også tatt vare på. Dette bidrar til at områdets historie lever videre.

- Det har vært viktig for oss å vise vår respekt for de verdiene som var her, sier Nygaard.

Drifter alt selv. En tredje faktor som Bjart Nygaard mener har vært sentral i forhold til suksessen har med drift av eiendommene å gjøre. Ifølge direktøren får de rett som det er henvendelser fra forvaltningsselskaper som forteller ham hvordan de skal drifte ­eiendommene sine.

- De mener at de kan gjøre det langt bedre og billigere enn oss, sier han.

For GC Rieber Eiendom vil det imidlertid aldri bli aktuelt å leie inn noen utenforstående til å drifte deres eiendommer. Det henger sammen med en filosofi som går over 30 år tilbake i tid.

Da han startet i eiendomsselskapet hadde de nemlig eiendommer en rekke steder, både i Norge og utlandet.

- Vi solgte etter hvert unna alt som ikke lå i ­Bergen. Det gjorde vi fordi vi ville ha full kontroll på eiendommene våre. Vår filosofi har hele tiden vært å være ”hands on”, noe som ­innebærer at vi skal ha full kontroll om alt fra den ene leie­ takernes konkrete behov til hva som skal gjøres med de aktuelle ­eiendommene. Dette setter leietakerne stor pris på og mange kommer til­ bake til oss fordi de savner servicen vår. For oss vil det derfor aldri bli aktuelt å sette driften av ­eiendommene ut til noen andre, sier Nygaard. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#1 | Mai 2013

17

LOKALER TIL LEIE KOKSTADVEIEN 23

600 – 6000 kvm

NYOPPUSSEDE KONTORLOKALER MED PREMIUM BELIGGENHET • Beliggenhet: 3,1 kvm fra Flesland Flyplass og 12,7 km fra Bergen Sentrum.

• Arealene: De ledige lokalene ligger i 1, 3 og 4 etg og vil bli skreddersydd. Mulig å leie lager i tillegg til kontorlokalene.

• Bygget: personheis, kantine, nye garderober med dusj.

• Kommunikasjon: god parkering, elbil parkering med ladestasjon, sykkelparkering, egen bussholdeplass og eget Bybanestopp fra 2016.

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816 E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

BERGEN: NÆRINGSKORRIDOREN – KANALVEIEN 105

500 –1500 kvm

MODERNE KONTOR-/ BUTIKK AREAL MED GODE PARKERINGSMULIGHETER • Attraktiv og sentral beliggenhet m/nærhet til Bybane og bussholdeplass • Lys og fleksibel arealløsning i glass m/heis.

• God eksponering mot bl.a Fjøsangerveien og Kanalveien • Lokalene tilpasses etter ønske og behov • Lagerareal tilgjengelig også i tilknytning til kontorareal

KONTAKT Jorunn Nepstad, Mobil: 909 22 522 E-post: jorunn.nepstad@aberdeen-asset.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

LOKALER TIL LEIE LAKSEVÅG, DAMSGÅRD – DAMSGÅRDSVEIEN 161 – 171

80, 130, 500 & 760 KVM

SJØUTSIKT OG GOD PARKERINGSDEKNING • Like bortenfor Puddefjordsbroen retning Laksevåg med nærhet til sentrum, • Lokalene renoveres og leveres med dagens krav mhp. ventilasjon og standard.

• Maritime og helserelaterte virksomheter • Kantine, sykkelgarderobe samt inngjerdet sykkelparkering • Arealløsning tegnes på forespørsel LEDIGE AREALER • Toppetasje m/individuell tilpasning for leietaker Areal: 760 kvm kontor • Areal for lege/fysioterapeut eller lignende Areal: 80 kvm-377 kvm kontor • Areal for leietaker med maritim forankring Areal: 500 kvm kontor • Lager m/kjøreport: Areal: 130 kvm til 750 kvm samlet på 1 flate.

KONTAKT Jorunn Nepstad Mobil: 909 22 522 Email: jorunn.nepstad@aberdeen-asset.com

ØVRE DREGGSALLMENNINGEN 6

290 & 850 KVM

SØRÅSHØGDA 9

127 KVM

KONTOR – SENTRAL BELIGGENHET VED BRYGGEN MED GOD PARKERING

MODERNE KONTORFASILITETER PÅ KILDEN SENTER

• Beliggenhet: beliggende i Bergen Sentrum ved Vikinghallen og Bradbenken.

• Arealene: De ledige lokalene ligger i 4 og 5 etg og vil bli skreddersydd for nye leietakere. Mulig å leie lager i tillegg til kontorlokalene.

• Bygget: hele bygget er tilgjengelig med personheis. Deler av bygget har også tilgang til stor vareheis på ca. 5 kvm.

• Parkering: meget gode parkeringsforhold med både innendørs og utendørs parkering.

• Beliggenhet: ca. 8 km fra Flesland Flyplass og 11 km fra Bergen Sentrum.

• Arealene: Det ledige arealet ligger i 3. etg og vil bli tilpasset for nye leietakere.

• Bygget: Lokalet ligger på Kilden Senter hvor 1. og 2. etg er butikketasjer, mens 3. etg primært er kontor og helserelaterte virksomheter.

• Parkering: meget gode parkeringsforhold.

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816, E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816, E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Tekst & foto: Torgeir Hågøy, torgeir@eiendomsmagasinet.no

GOD RESPONS: Linstow vil, sammen med Flesland ­ olding AS (Skarveland-familien med flere) utvikle H 200.000 kvadratmeter med kontorarealer på Flesland.

Responsen har ifølge prosjektdirektør hos Linstow, Tore Bjørke (t.h.), vært god. Her er han sammen med konsernjurist, Terje Lorentzen.

20

Mai 2013 | #1

NYHETER

Vil gi næringslivet luft under vingene Går det som Linstow håper skal det bergenske ­næringslivet få luft under vingene. Selskapet vil ­nemlig utvikle en flyplassby på ­Flesland.

- Vi ønsker å utvikle en business park som legger til rette for aktiviteter som er tett knyttet opp til det trafikale knutepunktet som Bergen Lufthavn Flesland er. Det betyr at vi vil legge til rette for næringsvirksomhet som nyter godt av nærheten til flyplassen. Dette skal bli del av en airport city, sier prosjektdirektør hos Linstow, Tore Bjørke.

Inspirasjon fra Manchester. Planene innebærer hele 200.000 kvadratmeter nye næringsarealer.

Utviklerne ser for seg alt fra kontorlokaler, hotell og konferansefasiliteter, men også litt handel.

- Her vil man finne alt som bidrar til å skape et pulserende byliv, men unntak av boliger, sier Bjørke.

Ser man til flere av storbyene i Europa, så ser man at det rundt mange av dem vokser opp et rikt næringsliv. Dette er nå i ferd med å skje for eksempel på Gardermoen, selv om det der har tatt vesentlig lenger tid enn man hadde f­ orventet. Aktørene bak prosjektet på Flesland har blant annet hentet inspirasjon fra ­Manchester.

- Det som har skjedd i Manchester er et ­eksempel på hva vi håper å få til i Bergen. Der har flyplassen blitt et knutepunkt og et kraftsenter for bedrifter som har behov for k­ ommunikasjon ut av regionen. Dersom man ser på hvilke bedrifter som holder til i bergensregionen, så er det svært mye utadrettet virksomhet. Det er havbruk og det er olje og gass. Vi vil legge til rette for at slike selskaper får et godt tilholds­ sted med moderne kontorfasiliteter og det man trenger av lokal service på Flesland, sier Bjørke.

Avinor om de planene som de har på nabotomten.

- Vi samordner og koordinerer våre planer med dem. Vi er helt avhengige av et godt samarbeid, sier Bjørke.

20 års utviklingsløp. Utviklingen av Flesland Business Park skjer gjennom selskapet Bergen Lufthavn Utvikling AS, som er eid av Flesland Holding AS (Skarveland-familien med flere) og Linstow AS. Utviklingen av de massive planene som Linstow og Skarveland-familien har er imidlertid ikke realisert over natten. En ­realistisk fremdrift tilsier at de står foran et 15 til 20 år langt utviklingsløp.

- Går det unormalt fort, så tar det ti år. Normal fremdrift tilsier at det vil ta 15 til 20 år, sier Bjørke, som legger til at hvor lang tid det faktisk tar avhenger av responsen i markedet.

- Responsen har vært god og vi har a­ llerede vært i dialog med aktører som har vært ­interessert. Det er for eksempel en dårlig skjult hemmelighet at Aibel var inne og vurderte oss før de falt ned på Kokstad, sier Bjørke, som ­legger til at dersom det går som de vil, så ­setter de spaden i jorden i løpet av 2014.

- Vi er fortsatt i en veldig tidlig fase, men vi leverte inn forslag til regulering av området i juni i fjor. Vi håper at denne skal være ferdig behandlet i løpet av året. Det betyr at vi kan gå i gang i løpet av 2014 og at våre første bygg kan være ferdig i 2016, samtidig med den nye terminalen på Flesland og ferdigstillelse av bybanen til Flesland, sier han.

4 milliarder kroner? Bjørke vil ikke si noe om hva de totale investeringsrammene for ­prosjektet ligger på. Det er imidlertid ikke tvil om at det er snakk om betydelig i­nvesteringer.

Gjennomsnitts investeringskostnader for et kontorbygg ligger på rundt 20.000 kroner kvadrat­meteren. En grovkalkulert investerings­ramme på rundt 4 milliarder kroner kan derfor være et noen lunde greit estimat. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Parallelt med utviklingen av flyplassen.

Det som er unikt med den prosessen som nå skjer på Flesland er at utviklingen av nærings­ arealene rundt flyplassen kommer til å bli utviklet samtidig som også flyplassen vokser.

- Vi får med andre ord mulighet til å utvikle fly­ plassbyen samtidig som flyplassen utvikler seg og det er unikt. Vanligvis kommer næringslivet inn i etterkant. Ved at ting skjer parallelt har man mulighet til å utvikle gode løsninger som ­fungerer sammen på en helt annen måte enn om man kommer inn i etterkant, sier Bjørke.

Han forteller at de derfor samarbeider tett med #1 | Mai 2013

21

BØR VURDERES: Et forbud mot å leie ut de dårligste næringseiendommene er et tiltak som absolutt bør vurderes. Det mener miljøbyråd i Bergen, Filip Rygg.

Tekst Torgeir Hågøy FOTO MORTEN WANVIK

22

Mai 2013 | #1

I England blir de dårligste ­næringsbyggene forbudt å leie ut i 2018. Miljøbyråd i Bergen, Filip Rygg, mener vi bør gjøre det samme i Norge.

TEMA ENERGI & MILJØ

Fornuftig å forby utleie av de dårligste byggene #1 | Mai 2013

23

“

Vi er helt nødt til å ta fatt i eksisterende bygningsmasse for å få ned energiforbruket.

FILIP RYGG byråd for byutvikling, klima og miljø i bergen (Krf)

Bygninger står for 40 % av all energibruk.

Boliger og næringsbygg er dermed en ­vesentlig bruker av energi. I England tar de nå seriøse grep for å gjøre noe med dette. Fra 2018 har nemlig britiske myndigheter forpliktet seg til å forby utleie av de bolig- og næringsbyggene som bruker mest energi. Det vil si at bygg med energikarakterene F og G blir forbudt for utleie.

- Dette er noe vi absolutt bør vurdere.

Bygningsmassen står for en stor andel av energiforbruket, og et forbud mot å leie ut de dårligste byggene ville vært et fornuftig grep, sier miljøbyråd i Bergen, Filip Rygg.

Må ta fatt i eksisterende bygningsmasse.

Bergen kommune kan ikke innføre strengere lovkrav enn det som ligger i dagens nasjonale regelverk. Å innføre et slikt forbud bare i Bergen er derfor utelukket. Rygg mener derfor at dette er et forbud som bør innføres på nasjonalt nivå.

- Dersom man ser på dagens debatt i forhold til energiforbruk i bygg, så handler den i stor grad om nybygg. Realiteten er imidlertid at dersom vi ser til 2040, så vil 80 prosent av byggene allerede være bygget. Det betyr at vi er helt nødt til å ta fatt i eksisterende bygningsmasse for å få ned energiforbruket, sier Rygg.

Et av flere alternativer. Norske myndigheter har som sine britiske venner også ambisjoner om å redusere energiforbruket i bygninger.

Innen 2020 skal energiforbruket ned fra 80 til 70 TWh, og innen 2040 skal forbruket være ­y tterligere redusert til 40 TWh. Slike ­reduksjoner oppnås ikke uten at man tar i bruk kraftig lut.

- Man må huske på at energi ikke er et privat gode, men et fellesskapsgode. Hadde vi hatt uendelige menger med ren energi, så hadde ikke dette vært en debatt. Nå har vi ikke det, og da må vi hente energi der det er noe å hente og bygg er et slikt sted, sier Rygg.

Leder for Energi og miljøkomiteen på Storting, Erling Sande (Sp), er ikke avvisende til at et forbud mot de dårligste næringsbyggene også kan bli en realitet i Norge.

24

Mai 2013 | #1

- Vi har satt oss ambisiøse mål om energisparing, og vi vet at gode tiltak i eksisterende bygningsmasse kan utløse store ­besparelser.

Det vil komme en diskusjon om virkemidler for å nå dette målet, og et forbud mot de dårligste ­eiendommene er ett av flere mulige virke­ middel, sier Sande.

Et lite puff. Dersom Rygg hadde fått ­gjennomslag for forbudet i dag, ville over 150 bygg i Bergen blitt umiddelbart avskiltet. Dette er imidlertid bare de byggene som så langt er energimerket og som kom ut med energiattest F eller G. De aller fleste byggene i Bergen er så langt ikke merket og antallet bygg som ville blitt ulovlige for utleie er derfor langt høyere. Det er rimelig å anta at en stor overvekt av byggene ville havnet ut med disse to energikarakterene.

- Et slikt forbud ligger frem i tid. De aller fleste bygg renoveres jevnlig, og for mange av de dårligste byggene ligger det trolig allerede inne planer om renovering. Da er det helt naturlig at man gjør tiltak i forhold til energibruk samtidig.

Jeg tror derfor ikke at et slikt forbud ville fått så dramatiske konsekvenser. Slik jeg ser det, så handler dette om å gi huseierne en liten puff til å ta den ekstra investeringen. En forutsetning for strengere krav til eldre bygg er imidlertid at ­staten bidrar med nye støtteordninger, sier Rygg.

Tror ikke på et forbud. Partileder og ­parlamentarisk leder i Sosialistisk Venstreparti, Audun Lysbakken, tror ikke at et forbud blir aktuell politikk i Norge.

- Vi har ikke gått inn for et slikt forbud som de har gjort i England, og jeg tviler på at det blir aktuell politikk i Norge. Jeg må imidlertid presisere at dette ikke er noe vi har vurdert nærmere i partiet, sier Lysbakken.

Heller ikke i Høyre vil de være med på et forbud mot de dårligste næringsbyggene.

- Generelt er Høyre tilhengere av positive virkemidler for å få bedre energistandard i eksisterende bygninger. Det kan for eksempel være skattefradrag for boligeiere og Enova-

støtte for næringsbygg. I tillegg er det viktig med gode energistandarder for nybygg. Høyre har i klimaforliket støttet passivhus-standard fra 2015 og nær nullenergistandard fra 2020 for nybygg, sier miljøpolitisk talsmann i Høyre, Nicolai Astrup.

Han viser også til at det i klimaforliket var også enighet om å forby fyring med fossil olje fra 2020, og mener at næringsbygg med lavest energikarakter dermed vil bli tvunget til å ­konvertere til mer miljøvennlige alternativer.

- Det forutsetter selvsagt gode støtteordninger for både næringsbygg og private ­husholdninger. Dette er et langt mer hensiktsmessig tiltak enn et forbud mot utleie av bygg med de dårligste energimerkene, fordi det vil innebære et miljøløft for alle bygg, ikke bare de som leies ut, sier Astrup.

- Bør heller belønne. Styreleder i Foreningen Norsk Eiendom, Stein Olaf Onarheim, er ikke sikker på om det å svinge pisken er det som skal til for å få ned energiforbruket i norsk bygningsmasse.

- Jeg mener at man i stedet for å finne frem pisken, slik britene gjør, så burde man heller fått i stand tilskuddsordninger som fungerer.

For eksempel i forhold til skatteinsentiver og momsfritak. Slik det er i dag, så fungerer ikke disse ordningene. De er alt for byråkratisk lagt opp, sier Stein Olaf Onarheim.

Han får støtte fra Guro Nereng som er fagansvarlig for energieffektivisering hos Bellona.

- Prinsipielt er det en kjempegod idé, men jeg er opptatt av at virkemidlene skal være forankret hos næringen selv. Dersom det er langsiktig horisont på dette, så tror jeg det er et forslag som kunne fungert, men egentlig er jeg mer for gulrot enn pisk-tiltak, sier Guro Nereng.

Onarheim synes imidlertid det er spennende at en konservativ britisk regjerning er de første til å komme med et slikt forbud.

- Jeg vil ikke spekulere i om dette er et forbud som også vil komme til Norge, men det b ­ ritiske forbudet sier noe om hvilket fokus miljø ­kommer til å få i fremtiden, sier Onarheim. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TEMA ENERGI & MILJØ FAKTA ENERGIMERKEORDNINGEN: Energimerkeordningen av bygninger styrt av ­Energimerkefo­rskriften, og det er EUs bygningsenergidirektiv 2002/91/ EF som ligger til grunn for ordningen. Forskriften ble vedtatt i desember 2009 og trådte i kraft fra første januar 2010. Energi­ merking var pliktig fra 1. juli 2010 og innebærer blant annet at alle nærings­eiendommer som leies ut fra dette tidspunkt skal være energimerket. Samtidig skal alle ­næringseiendommer over 1000 kvadratmeter vært merket, uavhengig av om blir leid ut eller ikke.

ENERGIATTESTER

Oslo: 2810 energiattester/en energiattest per 222 innbygger Kristiansand: 328 energiattester/en energiattest per 258 innbygger Trondheim: 675 energiattester/en energiattest per 266 innbygger Bergen: 647 energiattester/en energiattest per 410 innbygger Stavanger: 305 energiattester/en energiattest per 424 innbygger

STAVANGER 305 KRISTIANSAND 328 BERGEN 647 TRONDHEIM 675 Oslo 2810 Oslo: 2810 #1 | Mai 2013

25

Illustrasjonsfoto,Torgeir Hügøy

26

Mai 2013 | #1

TEMA ENERGI & MILJØ

På jumboplass i energikvalitet Tekst & foto Torgeir Hågøy

Av 647 energimerkede bygg i Bergen, er det bare ett A-bygg. Det plasserer oss på en desidert jumboplass sammenlignet med de andre storbyene her i landet.

En fersk oversikt Noregs vassdrags- og energi­ direktorat (NVE) har utarbeidet for Eiendoms­ magasinet viser at Bergen kommer svært dårlig ut i forhold til eiendomsmassens energikvalitet.

Av 647 energimerkede bygg, noe som i seg selv er et lavt tall sammenlignet med de andre storbyene, er det bare to attester som viser energikarakteren A. At det er to A-attester skyldes at det samme bygget har gjennomført to energimerkinger.

Til sammenligning kan for eksempel ­Trondheim vise til hele 17 A-attester, Stavanger 8 og Oslo hele 33. Av til sammen 62 energiattester med ­karakteren A, så står vi altså for bare vel tre prosent. Til sammenligning står Oslo for over 50 prosent av energiattestene med beste score.

Flere i feil ende. Men det er ikke bare A-bygg som er gode miljøbygg. Også et B-bygg har gode miljøkvaliteter, og i denne kategorien har vi noen flere bygg. Så langt er det energimerket 47 B-bygg i Bergen. I Oslo er tilsvarende tall 150, mens det i Trondheim er 50 og i Stavanger 23.

I andre enden av skalaen, det vil så den enden hvor man helst ikke vil havne, har vi imidlertid flere bygg enn de andre byene. I energikategorien G, som er den dårligste man kan oppnå, har vi hele 24 av totalt 86 energimerkede bygg. Det vil si at i statistikken fra NVE som tar for seg de største byene i landet, så står Bergen for nesten 30 prosent av byggene med dårligst karakter. Av F-bygg har vi 132 av 776 energimerkede bygg, altså 17 prosent. I den kategorien hvor det er flest eiendommer, nemlig karakteren D, har Bergen 192 av 1648 bygg. Det tilsvarer 11,5 prosent.

En energiattest per 410 innbygger. I Bergen har NVE så langt registrert 647 energiattester. Til sammenligning har NVE registrert 2810 energi­ attester i Oslo.

For å vite litt mer om hvor dårlig eller bra dette egentlig er, så har vi sett på antall energiattester i

forhold til antall innbyggere i de forskjellige byene.

Jo flere innbyggere som kreves per energiattest, jo dårligere er resultatet. I Oslo, som er en by med 624.000 innbyggere, har de energimerket ett bygg per 222 innbygger, og Oslo er dermed best i klassen. I Bergen har vi energimerket et bygg per 410 innbygger, med andre ord et langt dårligere resultat enn hovedstaden. Nummer to på listen er Kristiansand, som har energimerket ett bygg per 258 innbygger. Trondheim kommer hakk i hel med et energimerket bygg per 266 innbygger. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Dette er byenes eneste A-bygg

- Vi fikk til et A-bygg med både ­bygningsmessige tilpasninger og investeringer i teknologi, sier Duus.

For fremtiden. Bygger er et kombinert ­handelsog kontorbygg. Blant leietakerne er Coop Obs Bygg og Leos Lekeland.

- Noe som også har vært viktig for oss er at leie­ takerne skal spare penger. At det er et A-bygg er blant annet et tegn på at bygget har lave fyrings­ utgifter. Det betyr sparte penger for leietakerne våre, sier Duus.

Han er ikke i tvil om at energieffektivitet kommer til å være en konkurransefaktor i fremtiden.

- De ekstra investeringene som vi har gjort betaler seg ikke på kort sikt, men vi har nå et bygg som er klart for fremtiden, sier Duus. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Stadsportens bygg på Kokstad er det eneste A-bygget i Bergen. Bygget ble i 2012 renovert for 130 millioner kroner.

- Vi har fått et bygg vi kan være stolte av, og det har vært viktig for oss, sier Ole Peter Duus i Stadsporten.

Han forteller at de ikke hadde planlagt å renovere bygget til energiklasse A. - Men da vi fikk vite at det allerede lå på B med de tiltakene vi hadde planlagt, så gikk det litt sport i det, sier Duus.

Like tett som passivhus. For å løfte bygget til en grønn A måtte en rekke tiltak gjennomføres. En avgjørende del var i skifte glassfasaden.

- Vi satt oss ned sammen med YIT og Sweco og så på mulighetene og hvilke tiltak som måtte gjøres, og så gjorde vi det. Når vi skiftet glass­ fasaden gjorde vi også et grundig arbeid for å tette bygget der hvor det var nødvendig. Selv om byggets utgangspunkt var svært godt, så måtte vi gå systematisk til verks for å oppnå ­nødvendig tetting. Resultatet av dette arbeidet ble ­imidlertid riktig bra, og ved trykktesting ­oppnådde vi ­samme tetthet som kravet til passivhus, sier Duus. I tillegg ble taket etterisolert med 20 ­centimeter isolasjon, samt at de tettet igjen over 100 takluker.

Antall A-attester i landets storbyer

Bergen

2

Kristiansand

2

Stavanger

8

Trondheim 17 Oslo 33

#1 | Mai 2013

27

Bare fire kommunale bygg i Bergen er energimerket Man skulle kanskje forvente at det offentlige gikk foran med et godt eksempel. For Bergen kommune sin del er det stikk motsatt. Tekst & foto Torgeir Hågøy - Det er klart vi ikke er fornøyd i forhold til hvor langt vi har kommet med energimerkingen av våre bygg, sier leder for byggteknisk avdeling i Bergen kommune, Harald Blytt.

Så langt har altså kommunen bare energimerket fire av sine bygg. Tre av byggene skulle selges og det fjerde er rådhuset. Totalt har kommunen 230 bygg som tilfredsstiller kravet for energimerking.

Har prioritert andre tiltak. Første juli 2010 skulle alle næringsbygg over 1000 kvadratmeter vært energimerket, samt alle bygg som skal selges eller leies ut. Dette gjelder også kommunale bygg. På snart tre år har altså Bergen kommune klart å energimerke hele fire av sine 230 bygg.

Kommunen har med andre ord et stykke vei å gå før de er i mål. Harald Blytt mener imidlertid å ha gode grunner for hvorfor energimerking har blitt nedprioritert.

- Når det gjelder vårt fokus, så har det i hovedsak dreid seg om å få bygningsmassen opp å gå i tilstrekkelig grad. Skolebyggene har fått mye oppmerksomhet de siste årene, og vi har derfor vært nødt til å prioritere andre lovkrav som radonmålinger og inneklima. Dette er tiltak som har langt større praktisk effekt på innemiljøet enn et energimerke, sier Blytt.

Har startet karlegging. Bergen ­kommune ­besitter til sammen eiendommer med et samlet areal på over én million kvadratmeter, og kommunen er dermed en av de desidert største huseierne i byen. For å få en oversikt over den tekniske tilstanden til bygningsmassen har kommunen startet opp en kartlegging. De har så langt kartlagt tilstanden på 22 skoler og holder på med ytterligere 14. Tilstandskartleggingen skal være ferdig innen 2015, men allerede etter de elleve første skolene viste vedlikeholdsbehovet seg å være enormt.

- Tilstandskartleggingen av 11 skolebygg viser et vedlikeholdsetterslep på over 1,2 milliarder kroner, sier Blytt.

Han forteller at de etter denne kartleggingen ikke fant det hensiktsmessig å gå i gang med å energimerke bygningsmassen.

- Vi vurderte på et tidligere tidspunkt at vi skulle gjennomføre energimerkingen samtidig som vi gjennomførte denne kartleggingen. Da vi gikk i gang viste imidlertid vedlikeholdsbehovet seg å være så stort at det ikke var hensiktsmessig, sier Blytt.

Lover bot og bedring. Energimerkingen av kommunens bygg er derfor utsatt. Ifølge Blytt foreligger det imidlertid en plan for energi­ merkingen av byggene. Denne planen var han ikke klar over da vi snakket sammen første gang.

Da sa han at en samlet vurdering av byggenes tilstand og avdelingens totale kapasitet gjorde at kommunen var nødt til å prioritere andre ting.

- Etter nærmere undersøkelser internt hos oss, har jeg funnet at det foreligger planer for å ha energimerket bygningsmassen parallelt med videre tilstandskartlegging. Følgelig vil energi­ merkingen være sluttført i august 2015. Dette er meldt inn i økonomiplanen, det framgår i ­konkurransegrunnlaget for tilstandskartlegging og det framgår av vedlikeholdsplanen, sier Blytt.

- Vi er ikke fornøyd. Seniorrådgiver hos NVE, Olav Karstad Isachsen, er ikke fornøyd med Bergen kommunes innsats i forhold til energi­ merkingen.

- Jeg går ut fra at mange av Bergen kommune sine bygg er på over 1000 kvadratmeter, og da er de på lik linje med andre pliktige å energimerke og energivurdere disse eiendommene. Det at de har latt være å gjøre det er et klart brudd på energimerkeforskriften, sier Isachsen.

RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅD

SJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENER

LASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO DGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTIL ASJON

ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO E RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJ

JON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTASJONN RØR VE

INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO Tevas ENERGI Midtunhaugen 10 5224 Nesttun Tlf 55 11 69 90 www.tevas.no

28

Mai 2013 | #1

TEMA ENERGI & MILJØ

Han påpeker at det ikke er attesten i seg selv som er målet med merket, men energivurderingen hvor potensielle energibesparende tiltak skal synliggjøres.

- Det er mange kommuner som har tatt dette på alvor og energimerket sine bygg. Et naturlig spørsmål til Bergen kommune er om de har en plan for hvordan de har tenkt å gjennom­ føre merkingen og når de har tenkt å gjøre det, samt om de har en plan for hvordan de vil bruke ­attesten og energivurderingen, sier Isachsen.

Fylkeskommunen har merket alle sine bygg

torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Vi anser oss som ferdige med energi­merkingen og har energimerket alle de byggene som det er krav om at vi skal merke, sier overingeniør og ansvarlig for energimerking hos Hordaland Fylkeskommune, Helge Gundersen.

Hordaland fylkeskommune er en stor eiendoms­ besitter og har en rekke ulike typer bygg. Til sammen besitter de rundt 430.000 kvadrat­ meter eiendom. Ikke alle eiendommene kommer innenfor kravene om energimerking.

- Et av kravene er at bygget skal være over 1000 kvadratmeter, og vi har en del bygg som er mindre enn dette, sier Gundersen, som legger til at blant byggene som er energimerket er for eksempel alle fylkets videregående skoler.

Gundersen ble ansatt i Hordaland fylkes­

Mens Bergen kommune er en av landets dårligste på energimerking, så er Hordaland Fylkeskommune en av de beste. Fylkes­ kommunen har energimerket alle byggene som krever merking.

kommune for litt over to år siden. Disse to årene har han brukt flittig til å få på plass både energi­ merker, men også til å få kontroll over energi­ forbruket på de ulike skolebyggene.

- Vi har gått gjennom hver eneste skole. Jeg kan nå logge med inn på hver skole for å se det eksakte energiforbruket. Jeg er i jevnlig kontakt med driftslederne for å høre hvordan det går, samt at jeg minner dem på å slukke lys og å senke temperaturer før ferier. Her ligger det et stort innsparingspotensial. Hvor stort dette er ser vi først fra neste år, da vi har tall som vi kan sammenlignes, sier Gundersen.

Hvorfor Hordaland fylkeskommune har klart å få dette til, når Bergen kommune ikke har fått det til, vil han ikke spekulere i.

- Jeg tror imidlertid at noe av problemet for Bergen kommune ligger i at de i 2007 til 2008 valgte å si opp driftslederne på hver enkelt skole.

Vi valgte å beholde dem, og det tror jeg har hatt noe å si for den byggtekniske tilstanden til hver av skolene, sier Gundersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

INGEN FORKJØRSRETT: Bergen kommune må følge de samme reglene som private huseiere og bryter dermed energimerkeforskriften når de lar være å energimerke sine eiendommer.

#1 | Mai 2013

29

SPARER PENGER: Å bruke penger på energi­e ffektivisering er en smart investering som lønner seg i det lange løp. Det mener salgs- og markedssjef i YIT Distrikt Vest, Harald Kirkebø.

Kaster penger ut av vinduet Å ikke ta energimerkingen på alvor er det samme som å kaste penger ut av vinduet.

Tekst & foto: Torgeir Hågøy

- Energimerkingen av næringsbygg handler ikke bare om å få på plass det aktuelle energimerket.

Det handler minst like mye om å få utarbeidet en tiltaksliste som rangerer de mulige tiltakene man kan iverksette for å få ned energiforbruket i bygget, sier salgs- og markedssjef i YIT Distrikt Vest, Harald Kirkebø.

Samtidig kan en slik gjennomgang og utbedring forbedre det fysiske innemiljøet i bygget, som igjen fører til høyere trivsel og produktivitet. YIT er ett av selskapene i Bergen som jobber med energimerking. Noen av de andre aktører som også tilbyr dette er Rambøll, Sweco, Multiconsult, Tevas og Gunnar Karlsen (GK).

Kirkebø mener mange eiendomsbesittere eller leietakere ikke er klar over de store besparelsene som ligger i å ta energimerkingen på alvor.

- Å ikke ta dette på alvor er det samme som å kaste penger ut av vinduet. Besparelsene kan være betydelige, og den investeringen man må ta er som regel spart inn igjen i løpet av kort tid, sier Kirkebø.

Hva sparer man egentlig? Gjennomsnittlig energiforbruk i eksisterende norske nærings­ bygg ligger tre til fire ganger over forbruket i nye lavenergibygg, og nesten dobbelt så høyt som dagens minimumskrav. Det er ikke uvanlig at forbruket er på 270 kWh per kvadratmeter per år.

- Det er derfor svært mye å hente med fornuftige og lønnsomme tiltak i eksisterende bygg, sier Kirkebø.

Men hvor mye sparer man egentlig i energi­ kostnader ved å øke kvaliteten på bygnings­ massen? Dersom man først ser på forskjellene på et kontorbygg med energikarakterene A og B når det kommer til energiforbruk, så skal et A-bygg ikke bruke mer enn 85 KWh per kvadrat­ meter, mens et B-bygg har en grense på 125 KWh per kvadratmeter (gammel energiskala).

Vi har forsøkt oss på et lite og veldig forenklet regnestykke. Vi tar utgangspunkt i at bygget har et oppvarmet areal på 12.000 kvadratmeter og at energikostnaden er estimert til vel en krone per KWh. Ved et forbruk på 125 KWh per kvadrat­ meter gir det et årlig forbruk på 1.5 millioner KWh, noe som med dagens energikostnader gir en

30

Mai 2013 | #1

årlig energikostnad på cirka 1,6 millioner kroner. ­Senkes energiforbruket til 85 KWh per kvadrat­ meter blir energiforbruket tilsvarende senket til 1 million KWh. En energipris på cirka 1 kroner gir dermed en årlig kostnad på vel 1 million kroner.

Ved å øke energikarakteren fra B til A så sparer man altså rundt 600.000 kroner i året i energi­ kostnader på et bygg på 12.000 kvadratmeter.

Forbedrer man fra C til A gir det en tilsvarende besparelse på 1,3 millioner kroner. Et tilsvarende stort bygg vil, dersom det er et F-bygg, bruke hele 275 KWh per kvadratmeter eller mer. Bygget har dermed en årlig energikostnad på minimum 3,5 millioner kroner. Å renovere et slikt bygg til et A- eller B-bygg vil dermed gi mellom 2 og 2,5 ­millioner kroner i årlige besparelser når det kommer til energi. Det er sannsynlig at energi­ prisene vil stige fremover, og da vil besparelsene selvfølgelig blir tilsvarende større.

Avventende. Kirkebø forteller at de så langt har energimerket svært få bygg i Bergen, og at det virker som hele bransjen innenfor bygg- og eiendom er noe avventende. Han tror dette blant annet skyldes at det i en travel hverdag er lett å utsette ting, spesielt siden det ikke har ­umiddelbare konsekvenser.

- Aktørene innen energimerking bør nok også ta en viss grad av selvkritikk. Vi har nok ikke vært flinke nok til å orientere om de mulighetene som energidirektivet kan generere, sier Kirkebø.

NVE, som administrerer ordningen, har flere ganger sagt at det kommer sanksjoner for de som ikke etterlever energidirektivet, men de har så langt uteblitt. I den sammenheng har de tildelt et tilsynsoppdrag, der et eksternt firma skal kontrollere om eiendommer er energimerket, kvaliteten på merket, og om energivurdering av tekniske anlegg er gjennomført. I første omgang kommer det nå en kontrollinstans, så kommer sanksjonene. I løpet av kort tid vil man heller ikke kunne registrere et energimerke i NVE sin data­ base uten også å registrere energivurderingen.

Risikosport. YIT mener også at både leietakere og de som vurderer å investere i eiendom i større grad burde etterlyse byggets energiattest.

TEMA ENERGI & MILJØ

- Å ikke vite noe om byggets energikvaliteter er slik jeg ser det et sjansespill. Man får som regel ikke vite noe om bygningskroppen og hvilken forfatning den er i. Regningen ved de ekstra energi­kostnadene er det selvfølgelig leietakeren som må ta. Enda verre er det om man kjøper et bygg uten energiattest. Det er risikosport, sier Kirkebø.

Han etterlyser en miljødugnad fra en samlet bygge- og eiendomsbransje for å forbedre både nye og eksisterende byggs energistatus.

- Drift av bygg utgjør 40 prosent av energi­ forbruket i Norge, så miljøgevinsten kan være betydelig, sier Kirkebø.

Ved å ta energimerkingen på alvor, og gjennom­ føre tiltak som fører til lavere energiutgifter, er det også viktig å vurdere tiltak som forbedrer de tekniske anleggene i byggene.

- Bedre inneklima, og dermed bedre trivsel, gir bedre produktivitet og lojalitet. Mange bedrifter har rekrutteringsutfordringer, så å kunne tilby gode miljøriktige lokaler er et konkurransefortrinn i et tøft arbeidsmarked, mener Kirkebø. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Energimerkingen stuper Antallet nye energimerker stupte i 2012. Tall fra NVE viser en nedgang i antall energimerker for forretningsbygg på 30 prosent. Mens det i 2011 ble energimerket 1398 forretningsbygg, så ble det i 2012 energimerket bare 974.

For kontorbygg er tilsvarende tall 2263 i 2011 og 1758 i 2012. Kanskje har dette ­sammenheng med at det så lang har vært mest tomme trusler fra NVE, som administrerer energimerke­ ordningen. De har flere ganger sagt at bøtene kommer, men så langt har ingenting skjedd.

Tilsynet fra NVE ­avdekket at under ti prosent av yrkesbyggene som var for utleie eller salg hadde tilfreds­stillende energimerke. I 50 prosent av tilfellene var det ingen opplysninger om energimerke. Likevel valgte NVE å ikke forfølge

noen av h ­ useierne for manglende oppfølging av energimerkeordningen.

Har lyst ut tilsynsoppdrag. NVE har nå bestemt at tilsynet skal trappes opp. De har derfor lyst ut et oppdrag hvor de ber om tilbud på gjennom­ føring av tilsyn av energimerkeordningen.

Oppdraget som det skal gis pris på inkluderer blant annet kontroll med utførte energimerker, altså at merkene er korrekte, men det skal også kontrolleres om eiendommene har energimerke.

Oppdraget har en varighet på to år med mulighet for to års forlengelse. Hva som skjer dersom noen av eiendommene som kontrolleres ikke er energimerket er opp til NVE. I tillegg til at tilsynet altså trappes opp i løpet av året, så endres og energikaraktersystemet.

Fra første juli trer en revidert karakterskala i kraft. Den nye karakterskalaen er for noen ­kategorier noe strengere enn det foregående, noe som betyr at det vil bli vanskeligere å oppnå gode ­karakterer. Den viktigste endringen er at ordningen blir oppdatert i forhold til Tek10, noe NVE håper skal bidra til å få mer fart på energi­ merkingen.

Ingen energimerkede eiendommer på Finn.no Over tre år etter at alle næringsbygg skulle vært energimerket, er ingen av nærings­eiendommene som det annonseres for på Finn.no i Bergen markedsført som energimerket.

Det annonseres i skrivende øyeblikk for vel 170 ledige næringslokaler på Finn.no. Legger man inn søkepreferansene Bergen og energimerke eller energiattest er resultatet skuffende. To eiendommer kommer opp, men ingen av dem er energimerket. Grunnen til at de kommer med er at megler har skrevet at de ikke er energimerket, noe som tross alt er bedre enn ingenting.

Endrer vi søket til å gjelde Kristiansand, så blir treffprosenten en helt annen. Her får vi opp 50 treff. En gjennomgang av treffene viser imidlertid at svært få av eiendommene er energi­merket.

Mye tyder derfor på at Bergen ikke skiller seg spesielt negativt ut i forhold til antallet ­annonserte bygg med energimerke. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#1 | Mai 2013

31

Kommersielt selvmord å ikke ta miljøet på alvor Som utleier kan man ­selvfølgelig velge å ikke ta miljøet på alvor. ­Eiendomssjef for Entra i Bergen, Sturla H ­ jelmervik, tviler ­i midlertid på at det er nøkkelen til f­ remtidig e ­ iendomssuksess.

Tekst & foto Torgeir Hågøy

- Flere og flere av leietakerne som er ute og ­søker etter lokaler legger inn i sine krav­ spesifikasjoner at de vil ha energieffektive lokaler.

Alle store selskaper har en strategi og en plan i forhold til miljø, og miljøvennlige lokaler er en helt sentral del av denne planen. De huseierne som vil overleve i et tøft utleiemarked er de som ser dette og velger å ta miljø og alvor, sier Sturla Hjelmervik.

Ute av dansen. Han er eiendomssjef for Entra i Bergen og Stavanger og er dermed ansvarlig for selskapets 170.000 kvadratmeter ­kontorarealer på Vestlandet. Samtlige av lokalene er e ­ nergimerket, og selskapet er ett av de eiendoms­selskapet i landet som har flagget sitt miljø­engasjement tydeligst.

- Vi skal være ledende på miljø, på kommersielle vilkår. Det handler om at vi skal tilby de mest miljøvennlige byggene, uavhengig av om de er nye, brukte eller renoverte, sier Hjelmervik.

Han er ikke i tvil om at dette kommer til å være en av de aller viktigste suksessfaktorene i fremtiden.

- Skal man ha en fremtid i denne bransjen, så er man nødt til å tilby det leietakerne vil ha. Vi merker en helt klart økende etterspørsel etter energieffektive lokaler. Foreløpig er nok miljø­ fokuset størst hos de litt større leietakerne, men etter hvert vil dette spre seg til å bli viktig også for de mindre selskapene. Det betyr at dersom man ikke har lokaler som treffer på krav­ spesifikasjonene til leietakerne, så er man ute av konkurransen allerede før den har begynt. Da har man tapt, sier Hjelmervik.

Disse har energimerket sine eiendommer Entra er ikke alene om å ha energimerket sine eiendommer. Flere av de store eiendoms­ aktørene i Bergen har tatt pålegget på alvor og energimerket alle sine eiendommer.

32

Mai 2013 | #1

Grasrotbevegelse. Selv om Bergen ­kommer dårlig ut på NVEs statistikk over antallet A-­attester, samt over antallet energimerker, så synes han at eiendomsbransjen i byen har tatt et ikke ubetydelig miljøansvar.

- Det som er viktig å tenke på er at dette er en bransjen hvor endring tar tid. Både planarbeid og renoveringer er ting som tar tid. I et slikt perspektiv, så mener jeg at det har skjedd mye, sier Hjelmervik.

Ser man ti til femten år tilbake i tid, så mener han at man får et godt inntrykk av de endringene som faktisk har skjedd.

- Da skulle byggene for eksempel ha størst mulig vindusfasader. De fikk dermed et enormt varme- og kjølebehov. I dag bygges det ikke et eneste bygg uten at energieffektivitet er en helt sentral del av prosjektet. Jeg mener derfor at eiendomsbransjen har respondert godt på kundenes ønske om økt miljøfokus. Dette er slik jeg ser det ikke bare myndighetsstyrt, men bedrifter innen bygg- og eiendom som ønsker å gå foran og finne de smarte løsningene, altså en slags grasrotbevegelse. Dette vil forsterke seg over tid og jeg tror at stadig mer energieffektive og miljøvennlige bygg derfor vil presse seg frem, sier Hjelmervik.

Selv holder Entra for eksempel på å utvikle et plusshus i Bærum kommune i samarbeidet Powerhouse. Et plusshus er et bygg som er konstruert slik at det totale energiregnskapet går i pluss over tid. Enkelt fortalt så produserer det mer energi enn det bruker.

- Det er fullt mulig å få til. Det handler bare om å

gjøre det man allerede vet fungerer til det ­ekstreme, sier Hjelmervik.

Blant de som har energimerket sine eiendommer er Bara Eiendommer, GC Rieber Eiendom og DNB Næringseiendom.

- Alle DNB Næringseiendoms 110 relevante bygg, bebygd eiendom eller bygg og leiligheter som kan leies ut, ble energimerket i løpet av 2011/2012, sier administrerende direktør i DNB Nærings­ eiendom, Gro Boge.

Hun peker på at de over en femårsperiode har lagt ned et stort arbeid på energisiden.

- Vi har redusert den totale energibruken på våre bygg med cirka 45 GWh, sier Boge.

Også hos Bara Eiendommer tar de miljøet på alvor. - For en langsiktig eiendomsaktør som oss, så finnes det i realiteten ingen alternativer.

Vi er nødt til å ha fokus på miljø, viss ikke så vil vi på sikt ikke være attraktiv hos leietakerne, sier ­administrerende direktør i Bara Eiendommer, Knut Galtung Døsvig. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Steg for steg. En leietaker som har tatt miljø­ ansvaret sitt på alvor i Bergen er Fylkesmannen i Hordaland. Som en offentlig instans har han dermed vært sitt ansvar bevisst og gått foran med et godt eksempel.

- Fylkesmannen har gått inn på en grønn leie­ avtale hvor vi gjør en investering i lokalene som bidrar til å bedre energieffektiviteten til lokalene.

Fylkesmannen betaler for denne ­investeringen, men får tilbake en gevinst i form av sparte energikostnader. Når investeringen er ned­betalt så går hele gevinsten til fylkesmannen, sier Hjelmervik.

Han mener at dette er en god måte å forbedre miljøkvaliteten til et eksisterende lokale på.

- En totalrenovering kan kanskje være vanskelig, men når man gjennomfører energimerkingen, så får man en tiltaksliste hvor de ulike energi­ effektiviserende tiltakene er gradert i forhold til kostnader. Ved å ta fatt i de enkleste og billigste kan man heve byggets energikvalitet ganske betraktelig. Vi har valgt en slik fremgangsmåte på noen av våre eiendommer fordi vi selvfølgelig ønsker å ha best mulig bygg, men også fordi dette er en vinn-vinn-situasjon. Leietakerne får reduserte energikostnader og ofte blir total­ kostnadene ved bruken av lokalene dermed lavere. Vi som huseier får et mer energieffektivt og mer miljøvennlig bygg som vil være enklere å leie ut på nytt neste gang, sier Hjelmervik. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TEMA ENERGI & MILJØ

ØKENDE ETTERSPØRSEL: Eiendomssjef i Entra, Sturla Hjelmervik, forteller at de merker en klart økende etterspørsel etter miljøvennlige og energieffektive lokaler.

#1 | Mai 2013

33

Dette er Bergens mest miljøvennlige kontorbygg Foto, Multiconsult (Pål Hoff)

Noen bygg i Bergen ­skiller seg ut i positiv f­ orstand, og ­Backers nybygg i ­Nesttunbrekka er ett av dem. Dette er Bergens mest ­m iljøvennlige kontorbygg.

Tekst Torgeir Hågøy

- For oss som driver med rådgivning, blant annet innenfor energi og miljø, så er det viktig å vise hva man kan få til, uten at det koster så veldig mye mer, sier regionsdirektør i Multiconsult, Rune Kjærland.

Bygget som ligger i Nesttunbrekka, rett sør for Nesttun sentrum, er et resultat av Backer Eiendoms ønske om å bygge Bergens beste miljøbygg og en leietaker som ønsket byens mest miljøvennlige og effektive arbeidsplass.

- Vi har fått et fantastisk kontorbygg. Det har alle de fasilitetene som et moderne kontorbygg skal ha, samtidig som gode innovative løsninger gjør at vi både sparer penger og miljøet. Det er til­ fredsstillende å gå på jobb og vite at egne krefter i samarbeid med byggherren og entreprenørene Lars Jønsson og Tevas har lykkes i å skape et miljøvennlig signalbygg, sier Kjærland.

Halvparten av energiforbruket Bygget, som er prosjektert av Multiconsult, får status som passivhus og blir BREEAM-sertifisert i klasse excellent når byggetrinn to står ferdig i 2015. Dette er ifølge Multiconsult den høyeste miljøsertifiseringen noe bygg i Bergen noen gang har hatt, og det eneste i Bergen som nær tilfredsstiller de strengeste kravene til miljø­ vennlighet.

Energiforbruket i bygget er forventet å være under halvparten av forbruket for et normalbygg ville hatt, og foreløpig beregnet forbruk er på 65 kWh per kvadratmeter. For å gjøre prosjektet så miljøvennlig komplett som mulig er også hele byggeprosessen gjennomført med søke­ lys på god avfallshåndtering og godt miljø for byggearbeiderne.

34

Mai 2013 | #1

Nærhet til bybane, tilrettelegging for sykling til jobb og elbil-parkering har også vært viktige elementer man har tatt med seg inn i a­ rbeidet med å skape Bergens mest miljøvennlige arbeidsplass.

Sparer penger Miljøbevisstheten i byggebransjen har tatt seg kraftig opp de seneste årene, ikke minst fordi store, seriøse kjøpere og leietakere krever ­miljøsertifisering og dokumentert lavere ­energiforbruk. Dette er bra for miljøet, men også for leietaker som får reduserte driftskostnader, og eier som nyter godt av økt eiendomsverdi og markedsverdi for utleie.

- Selv om bygget er av svært god kvalitet har vi ikke noen høyere leiepris enn dets om er vanlig ellers i markedet. Vi sparer også penger ved at energikostnadene er vesentlig lavere enn i et standardbygg, sier Kjærland.

Prosjektet har gitt dem nyttige erfaringer som nå kommer kundene deres til gode.

- Som et av Norges ledende rådgiver- og prosjekterings­miljøer er vi opptatt av ­bærekraftige løsninger for våre kunder. Nå kan vi prosjektere nye oppdrag mens vi bokstavelig talt sitter med fasiten, sier Kjærland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

*

Backers nybygg, hvor Multiconsult er l­ eietaker, er foreløpig ikke energimerket.

Derfor er ikke dette bygget en del av NVE sine ­statestikker. Når det blir energimerket blir det byens andre A-bygg.

TEMA ENERGI & MILJØ

B-BYGG: Statoils nye kontorbygg på Sandsli får energikarakter B. Hadde de gått for en A, ville bygget blitt rundt 43 millioner kroner dyrere.

Bare tre prosent dyrere å bygge energiklasse A For å finne ut hva det koster å forbedre et bygg fra B til A, må vi se til Oslo. Eiendomsselskapet Avantor, som så å si har utviklet hele Nydalen, ferdigstilte i fjor to nye bygg. Ett av dem var et A-bygg og ett var et B-bygg. Selskapet har sammenlignet byggekostnadene på de to ulike prosjektene., og det viser seg at det koster bare 800 kroner ekstra per kvadratmeter å løfte et bygg fra B til A. Å løfte et bygg fra TEK10-krav til A-bygg koster imidlertid fort det dobbelte av dette, altså rundt 1600 kroner kvadratmeteren.

For et bygg på 5000 kvadratmeter gir førstnevnte en ekstrakostnad på rundt 4 millioner kroner.

Skal man løfte det fra TEK10, så koster det rundt 8 millioner kroner ekstra. Sett i forhold til de sparte energikostnadene er dette en ekstra­ investering som er spart inn igjen i løpet av vel tre år. ­Samtidig har man et bygg som er bygget for fremtiden.

Vi

For det aktuelle eksempelet fra Oslo, så var bygget på 12.000 kvadratmeter. Et enkelt ­regnestykke viser at bygget, med en bygge­ kostnad på 25.000 kroner kvadratmeteren, noe som er et lavt anslag, har en totalkostnad på rundt 300 millioner kroner. Skulle man økt energikvaliteten fra B til A ville det kostet 9,6 millioner kroner mer. Det er rundt tre prosent av totalkostnaden til bygget. A-bygget som ble bygget av Avantor var Statnetts nye hovedkontor på rundt 23.000 kvadratmeter. Dette bygget kostet trolig rundt 18 millioner kroner mer å bygge som et A-bygg enn som et B-bygg. Med en totalkostnad på rundt 575 millioner kroner er ikke det et voldsomt løft. torgeir@eiendomsmagasinet.no

eiendomsutvikling

- og tilbyr attraktive kontorlokaler for din bedrift!

(.7,97,/%8'

+ < .9$/,7(7 81,. & 6(175$/ %(/,**(1+(7 *2' 6(59,&( www.bara.no

www.facebook.com/Baraeiendommer

telefon: 90 800 300

Bara Eiendommer

#1 | Mai 2013

35

36

Mai 2013 | #1

#1 | Mai 2013

37

38

Mai 2013 | #1

MARKED

Frykter dobling av kontorledigheten Tekst & foto Torgeir Hågøy

- Kontorledigheten i Bergen står foran en utfordrende situasjon, sier direktør for DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.

Han mener at ledigheten for øyeblikket ­ligger på tett opp under 150.000 kvadratmeter og at den kan komme til å havne på nærmere 300.000 meter.

Mange nybygg. Årsaken til den ­dramatiske ­ledighetsøkningen skyldes ifølge ham at en rekke store nybyggprosjekter ferdigstilles ­omtrent samtidig. Addington viser blant annet til at både DNB, Sparebanken Vest, Høgskolen i Bergen og Statoil i løpet av noen få år kommer til å flytte fra sine eksisterende lokaler til fordel for mer arealeffektive nybygg.

- I tillegg til prosjektene som allerede er igangsatt, eller som står umiddelbart på trappene, så er det også en rekke eiendoms­ prosjekter i e ­ mning. Rom Eiendom planlegger for ­eksempel et kontorbygg ved ­B ystasjonen og hele Krohnstad­parken skal utvikles. I tillegg er det en rekke andre prosjekter som planlegges. ­Disse nybyggene vil melde seg på i ­konkurransen om leietakerne, sier Addington.

Bør konverteres. Samlet fører alle nybygg­ prosjektene ifølge Addington i verste fall til at ytterligere 150.000 kvadratmeter slippes ut i markedet over en svært konsentrert tids­ periode. En ledighet på 300.000 kvadratmeter tilsvarer rundt 15 prosent av det totale kontor­ markedet i Bergen.

- Bergen har aldri sett like høy ledighet i kontor­markedet, og det er ingen tvil om at det ­kommer til å bli svært utfordrende å fylle de tomme lokalene. Det er en jobb som kommer til å ta flere år. Vi håper derfor at noe av de ­ledige arealene blir konvertert til annet formål.

Det kan være alt fra hoteller til boliger eller handel, sier Addington.

8 til 9 prosent. Lars Morten Kyte hos Kyte ­Næringsmegling tror ikke at ledigheten ­kommer til å bli like høy. Han mener også at den ligger noe lavere i dag enn det Addington i DNB Næringsmegling sier.

- Vi mener at ledigheten i dag ligger på rundt 7 prosent av totalvolumet, det vil si 123.000 ­k vadratmeter, sier Kyte.

De to aktørene regner med litt ulikt ­totalvolum kontorarealer i Bergen. Mens DNB N ­ æringsmegling regner med 1.92 ­millioner kvadratmeter, så regner Kyte med et ­totalvolum på 1.76 millioner ­k vadratmeter.

Det skiller altså 160.000 kvadratmeter. ­Prosentvis ledighet vil dermed skille litt, men ikke ­vesentlig.

- Før man kan si noe om ledighetsutviklingen må man se konturene av den fraflyttingen som kommer. Jeg ser imidlertid for meg at ledig­ heten kan havne på mellom 8 og 9 prosent.

Innenfor et gitt tidsvindu så kan den nok også komme noe høyere, sier Kyte.

Han er altså langt mer positiv i sine estimater for fremtidig ledighetsutvikling. Dersom hans estimater slår til, så kan ledighet komme opp på mellom 140.000 og 15.000 kvadratmeter, altså der hvor Addington allerede mener at den ligger.

ØKENDE: Det kan bli mye ledig areal i Bergen dersom det går slik direktør for DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington, tror. Han tror ledigheten vil øke fra 150.000 kvadratmeter til opp under 300.000 kvadratmeter.

Virker ikke inn på leieprisene. Normalt sett ville den økte tilgangen på ledige lokaler ført til et prispress i leiemarkedet, noe som ville gitt et fall i leieprisene. Det tror ikke Addington vil skje denne gangen.

- Det som ofte blir stående ledig er ­umoderne og lite areal- og energieffektive lokaler. I dette segmentet ser vi at leieprisene viser en svakt fallende tendens. Ut over det tror jeg vi kan se for oss en utflating på dagens nivå, sier Addington.

Han viser til at leietakerne i stadig større grad etterspør lokaler som er både areal og energi­ effektive. Det betyr at mange er på jakt etter lokaler i nybygg.

- Alle forstår at det å renovere et e ­ ksisterende bygg eller å bygge nytt koster. I nybygg og rehabiliteringssegmentet er derfor ­betalingsviljen bra, sier Addington. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#1 | Mai 2013

39

Straume Straume Teknologisenter til salgs FULLT UTLEID

Cecilie van der Heide, næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

Attraktivt og spennende kontorbygg som er prisbelønnet for sin moderne utførelse og valg av kvaliteter. Bygget fremstår som et nyere signalbygg med gode leietakere. Årlige netto leieinntekter er på ca kr 10,3 mill. 5 leietakere utgjør mer enn 80% av det leide arealet. I tillegg til luftig og sentral beliggenhet bare 15 min fra Bergen sentrum, 15 min til CCB basen/Ågotnes og 20 min til Flesland flyplass, er Straume Teknologisenter en vellykket krysning mellom moderne arkitektur, funksjonalitet og høy trivselsfaktor.

Eksteriørmessig preges bygget av fasader i glass, betong, stål og lys granitt. Straume Teknologisenter har arbeidsplasser til ca 360 mennesker og rett utenfor hovedinngangen er det anlagt ca 240 parkeringsplasser. Bygget er nærmeste nabo til en rekke bedrifter som blant annet tilbyr sine varer og tjenester til olje- og gassaktiviteten i Nordsjøen.

Adresse: Trollhaugmyra 15 Areal: ca 7 800 kvm Antall etasjer: 4 Tomt: 24 718/14 718 kvm Type: kontorbygg Heis: Ja

Sotra/Straume Stort utviklingsprosjekt bolig/næring til salgs 16 000 KVM BOLIG 14 000 KVM NÆRING

Meget attraktivt og sentralt beliggende utviklingsprosjekt på Straume i Fjell Kommune.

Bjorøygården er et allmenn kjent bygg som ligger i kjernen av “kystbyen” som er under utvikling bare 15 min fra Bergen sentrum, 15 min. til CCB basen på Ågotnes og 20 min. til Flesland flyplass.

Det er eksisterende bygningsmasse som skal selges slik den fremstår i dag, bestående av 3 bygg og 1 ubebygd tomt. Totalt tomteareal utgjør ca 18 mål. Eiendomsmassen/prosjektet selges slik reguleringsstatus er på salgstidspunktet. Vedlagte prosjekt ligger opp til 8 bygg hvorav 3 er til næring og 5 er til bolig. I boligdelen er det tenkt min.

81 leiligheter.

Adresse: Grønamyrsveien Areal: Prosjektert 16 430 kvm bolig og 14 283 kvm næring.

Type: Bolig/Næring

Cecilie van der Heide, næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

10

Nr 1 – 2013 | Fana Sparebank Næringsmegling

LEDIGE LOKALER I BERGEN Sandslimarka 55, Sandsli

Folke Bernadottesvei 40, Fyllingsdalen

Ledig areal: 12 300 KVM

Ledig areal: 14 500 KVM

■ ■ ■

Kan leies ut til enbruker, eller deles opp til flere leietakere Etasjeplan varierer fra 700 kvm til 2 000 kvm Deler av bygget er nylig renovert, 2012

■ ■

■ ■

Meget bra parkeringsdekning Gode dusj og garderobefasiliteter, samt sykkelparkering Bybanestopp kommer i 2016 Byens beste kantine!!

■

■ ■

Kan leies ut til enbruker, eller tilpasset til inntil 2 leietakere per etasje Meget bra parkeringsdekning Sykkelparkering og dusj- og garderobe fasiliteter

■ ■ ■ ■

Det planlegges en oppgradering av bygget Flott kantine Kort vei til Bergen Sentrum og til Flesland Meget god tilgjengelighet for offentlig kommunikasjon

Kontakt: terje.hjertas@dnb.no; 934 07 175 hilde.loland@dnb.no; 913 02 720

Kontakt: Terje Hjertås, mobil + 47 934 07 175, terje.hjertas@dnb.no

Myrdalsvegen 22, Åsane

Markeveien 1 B, Bergen sentrum

Ledig areal: 200 og 385 KVM

Ledig areal: 125, 357 og ca 500 KVM

■

■

■

Eiendommen ligger sentralt i Åsane, ca. 10 min. kjøring fra sentrum.

Moderne nybygg, i stål og betong, samt lette fasadeelementer og glass.

Oppført i 2006.

Ledig kontorareal i 2. etg.

(385m2) og 3. etg. (200m2)

■ ■

■

Nærhet til ringveisystemet og bussterminal Kort avstand til sentralt handelsområde med bl.a. Åsane Storsenter og Ikea Det kan tilbys parkering i forbindelse med leieforholdet

Kontakt: Hilde Alværn Løland, mobil + 47 913 02 720, hilde.loland@dnb.no

■

■

■

Ledig kontorareal i 2. etg.

(357kvm), 3. etg. (125kvm) og 4. etg. (ca 500 kvm) Eiendommen ligger sentralt i Bergen sentrum, like ved Torgalmenningen.

Bygget ble oppført i 1913 og er et av få bygg hvor fasaden kunne bevares etter den store Bergensbrannen i 1916.

■ ■ ■

■

Kort avstand til flybuss og øvrig offentlig transport.

City Park og Klostergarasjen like i nærheten Alle servicefasiliteter i umiddelbar nærhet, restauranter, Galleriet, Sundt etc.

Ventilasjon, kjøling, sentralvarme m.m.

Kontakt: Bente Sørensen, mobil + 47 934 07 182, bente.sorensen@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,4 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se alle våre ledige eiendommer på www.leietakerdnb.no

#1 | Mai 2013

41

Kilder for leieprisene er næringsmeglerne: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Nærings

OMRÅDEKART

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Eiendom Kyte Næringsmegling Newsec

Bergen Sentrum

01

Fyllingsdalen

Bergen Vest

Næringskorridoren & Solheimsviken

Sotra

Sandviken

Sandsli

Os

Askøy

Kokstad, Flesland & Espehaugen

Bergen Nord

Nesttun

Laksevåg

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

Os

42

Mai 2013 | #1

MARKED LEIEPRISER

2400 KRONER: Lars Morten Kyte i Kyte Nærings­ meglering mener at topp leiepriser i Bergen ligger på 2400 kroner kvadratmeteren.

01

BERGEN SENTRUM

Uenige om leieprisene i sentrum Næringsmeglerne er ikke enige om hvor mye de aller beste lokalene i Bergen faktisk koster.

Den store massen av svært gode kontorlokaler oppnår imidlertid ikke slike leiepriser. De aller fleste lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over.

Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lap­ pen per kvadratmeter.

- Vi har flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner ­k vadratmeteren, sier direktør for DNB Nærings­ megling i Bergen, Rossy Addington.

Administrerende direktør i Kyte Nærings­ megling, Lars Morten Kyte, mener imidlertid at leieprisene ligger lavere.

- Vi har registrert en leiepristopp på rundt 2400 kroner kvadratmeteren, sier Kyte.

Eiendomsmegler 1 Næring legger seg midt i mellom og sier at toppnivået er på 2500 kroner kvadratmeteren. For å få enda et synspunkt på saken har vi spurt Newsec, en Oslo-megler med aktiviteter i Bergen.

- Vi mener at leienivåene for topp lokaler i Bergen ligger i prissjiktet 2000 til 2600 kroner kvadratmeteren, sier analytiker hos Newsec, Håkon Styrvold.

Sammensatt leietakermasse. Bergen sentrum defineres som området som ligger mellom Marineholmen og Bontalabo. Det vil i praksis si områder som Nygårdshøyden, Nøstet, Nordnes, Torget, Bryggen og alt som ligger mellom disse ytterpunktene. Det er i dette området man ­finner lokalene med høyest pris per kvadrat­ meter, men samtidig er det kanskje også det området med størst differensiering i leie­ nivåene.

Leietakermassen i områder er svært ­sammensatt, men dersom man skal gi massen noen fellestrekk, så er det nok at de ofte har en konsulent- eller rådgiverrolle. Det kan være alt innenfor juss, finans, helse eller eiendom.

Svært god standard. EiendomsMagasinet skal ikke stille seg som dommer over hva som er rett og galt leieprisnivå for de aller beste lokalene i Bergen, men vi har vært i dialog med leietakere som har informert oss om at de har signert en leiekontrakt på rundt 2600 kroner kvadrat­meteren. Antallet leiekontrakter på slike nivåer er imidlertid svært få, og for å nå et slikt leieprisnivå er det også lagt inn kvaliteter som overgår det meste av det man forventer å finne i et godt lokale. Dette er oppgraderinger som leietakerne har ønsket og som også reflekteres i leieprisene. Man kan mene at slike lokaler ikke representerer det som er topp leienivå, nettopp fordi det er lagt inn så mange fordyrende elementer, men lokalene er likevel en del av markedet og ­representerer derfor slik vi ser det topp leieprisnivå i Bergen.

Topp leiepris

torgeir@eiendomsmagasinet.no

2600,-

Snitt leiepris 1600 - 1900,Prisutvikling Svakt stigende

Skjerpet konkurranse om leietakerne Med stadig flere nye og moderne kontorbygg utenfor sentrum, får huseierne i sentrum stadig tøffere kamp om leietakerne.

- Utfordringen i sentrum er at mange av lokalene er av eldre standard. Konkurransen fra nye lokaler, blant annet på Marineholmen, Solheimsviken og næringskorridoren er derfor økende. Jeg tror at lokalene i sentrum på sikt vil merke ytterligere til denne konkurransen.

Renoverte bygg i sentrum med god belig­ genhet vil imidlertid alltid være attraktivt, sier næringsmegler hos EiendomsMegler 1 Næringseiendom, Fredrik Stenevik. Økende ledighet. Utfordringen for mange av lokalene i sentrum er todelt. For det første er mange av dem av eldre standard. Det betyr at dersom de skal konkurrere med nye og moderne lokaler utenfor sentrum, så står hus­ eierne foran vesentlige oppgraderinger. Med nye miljøkrav og TEK-forskrifter handler ikke dette bare om å bytte ut ventilasjonsanlegg og å legge nye tepper på gulvene. Skal byggene opp på et fremtidsrettet energinivå, så må hele bygget totalrenoveres.

I noen tilfeller er dette like kostnadskrevende som å bygge nytt. Den andre utfordringen til mange av byggene i sentrum er beliggen­ heten. Mangelen på parkeringsplasser, samt utbyggingen av Bybanen, gjør at mange bygg som for fem til ti år siden lå sentralt, i dag ligger i bakevjen.

- Dette er nok noe av årsaken til at de som i dag er på jakt etter lokaler i sentrum har en del å velge mellom, sier Stenevik.

Tror på oppsving. I tillegg til at det er en del ledighet i markedet, så vil etableringen av den kommende mediebyen bidra til et ytterligere hopp i ledighetstallene. Til tross for en forbi­ gående økt ledighet tror Stenevik at området rundt mediebyen vil utvikle seg positivt.

- Jeg tror at hele dette området kommer til å få en god oppsving. Det er en del næringsarealer i dette området, og de kommer nok til å merke en stadig økende attraktivitet, sier Stenevik. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#1 | Mai 2013

43

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen oljerelaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som olje- og gasslokasjonen i Bergen. Denne ­statusen kommer de nok til å beholde, men flere s­ elskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniørtunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ytterligere 60.000 kvadrat­ meter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området.

I tillegg er det alle planene for Flesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngde­ senter i Bergen.

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­ korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle ­planene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanal­veien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC Riebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette ­området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som ­området som ligger fra og med Solheimsviken og s­ ydover fra Danmarkedsplass, langs ­Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­k revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ­ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

Topp leiepris Snitt leiepris

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av k­ ombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste ­selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og ­gassbransjen.

2000,-

Topp leiepris

2000,-

Topp leiepris

1400 - 1700,-

Snitt leiepris

1300 - 1600,-

Prisutvikling Svakt stigende

44

Mai 2013 | #1

Prisutvikling Svakt stigende

Snitt leiepris

2000,1300 - 1500,-

Prisutvikling Stigende

MARKED LEIEPRISER

05

06

07

NESTTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Sandsli og Kokstad, så er det olje- og gassin­ dustrien som står tungt på Sotra.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk kirurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helsepersonell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­ rustet og mange har ønsket seg til sentrums­ lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendoms­ selskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 ­k vadratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke B ­ ernadottesvei 40 er eid av DNB Næringseiendom og ­foreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en opp­gradering i forhold til materialvalg og ­miljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Nærings­eiendom jakter nå på leietakere.

Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en ­l øsning i siktet kan næringslivet tenke lang­ siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger ­imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig ­kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke s­ tore finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i landet.

Mange av selskapene er konsentrert i området rundt CCB, hvor det også for øyeblikket foregår en storstilt utbygging. Det er også store planer på Straume, hvor blant annet Lie Gruppen planlegger å bygge sin mye omtalte Kystby.

Topp leiepris

2000,-

Topp leiepris

1800,-

Topp leiepris

1800,-

Snitt leiepris

1450 - 1550,-

Snitt leiepris

1100 - 1500,-

Snitt leiepris

1400,-

Prisutvikling Stigende

Prisutvikling Stabil

Prisutvikling Stabil

#1 | Mai 2013

45

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorvei­ forbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest ­voksende kommunene i landet. Den nye motor­veien som ligger inne i Nasjonal ­transportplan vil trolig ikke legge en ­demper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tett­ stedet ha utviklet seg fra å være en l­ øsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende ­bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene ­kontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjons­ lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietaker­ massen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området.

Prisene varier mye alt etter hva man vil ha.

Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendoms­ magasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­ meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

Topp leiepris

1300,-

Topp leiepris

1700,-

Topp leiepris

1800,-

Snitt leiepris

1000 - 1300,-

Snitt leiepris

1300,-

Snitt leiepris

1300,-

Prisutvikling Stabil

46

Mai 2013 | #1

Prisutvikling Stabil

Prisutvikling Stabil

MARKED LEIEPRISER

11

12

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen, og er relativt attraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum.

Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene til­ fredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

13

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner ­k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en ut­ preget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­ lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­ utvikling er imidlertid enormt.

Topp leiepris

1400,-

Topp leiepris

1600,-

Topp leiepris

1200,-

Snitt leiepris

1200,-

Snitt leiepris

1300,-

Snitt leiepris

1100,-

Prisutvikling Stabil

Prisutvikling Stabil

Prisutvikling Stigende

#1 | Mai 2013

47

48

Mai 2013 | #1

#1 | Mai 2013

49

Bergen er for billig Tekst & foto Torgeir Hågøy

Leieprisene for gode kvalitets­lokaler i ­Bergen er for lave. Det mener ­næringsmegler hos Eiendomsmegler 1 Næring, Fredrik ­Stenevik.

- Jeg synes det er merkelig at det ikke er ­større forskjeller i leieprisene her i byen. Forskjellen i leiepriser mellom det som er virkelig gode ­lokaler og det som bare er middels gode lokaler burde vært større. Gode kvalitetslokaler burde vært priset høyere, sier Fredrik Stenevik.

Han er en av tre næringsmeglere hos i ­Eiendomsmegler 1 Næringseiendom. ­Selskapet etablerte seg med en egen næringsavdeling i Bergen i desember i fjor.

2500 kroner meteren. Stenevik mener at de av byens huseiere som vektlegger ­k valitet og utvikler kontorarealer med ­elementer som fel­ les kantine, parkanlegg, u ­ rbane miljøer og gode miljøkvaliteter burde klare å hente ut høyere leiepriser.

- Det er selvfølgelig en grense for hva man kan ta av leiepriser, men dersom man ser til Oslo, så ser man at det er langt igjen til man nærmer seg den grensen, sier Stenevik.

Leieprisene i Oslo varier selvfølgelig mye, men for de beste lokalene i Central Business District i Oslo (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) må man i dag ut med over 4000 kroner. I Bergen ligger topp leie på rundt 2600 kroner kvadratmeteren for de aller beste kontorlokalene.

- Faktum er at svært mye av lokalene plasserer seg i prisleiet 1700 - 2000 kroner. Det forundrer meg at ikke kremlokaler skiller seg mer er ut prismessig. Jeg mener at nye lokaler med god beliggenhet i Bergen burde klatre mot 2500 kroner kvadratmeteren og at toppnivåene for det ypperste av lokaler burde bevege seg rundt 3000 kroner kvadratmeteren, sier Stenevik.

Leietakers marked. Ifølge næringsmegleren er noe av årsaken til at leieprisene holdes nede at det i dag er en kamp om leietakerne.

- Noen sliter med å få inn leietakere og prosessene fra første kontakt til signering av leiekontrakt er lange. Nye kontorbygg er for eksempel signert helt nede på 1700 kroner kvadratmeteren. Leieprisene varierer imidlertid mye i forhold til hvem som skal leie, hvor mye og hvilke kvaliteter man legger inn. Er det et advokatfirma med høye krav til standard som skal inn, så er det klart at kvadratmeterprisen blir høyere, sier Stenevik.

Han er imidlertid overbevist om at leie­prisene i Bergen i tiden som kommer vil fortsette oppover.

- Leieprisene er inne i en positiv utvikling og vi ser at de klatrer forsiktig oppover. Jeg tror derfor at dette er en utvikling som kommer til å fortsette. På sikt tror jeg derfor at toppnivåene kommer til å nærme seg 3000 kroner kvadrat­ meteren. Hvor lang tid det tar før vi er der, er jeg imidlertid litt usikker på, sier Stenevik.

- Leieprisene styres av tilbud og etterspørsel Næringsmegler hos Kyte Næringsmegling, Trond Lehmann Syvertsen, mener leie­ prisene i Bergen er der de skal være.

- Leieprisene i Bergen, som alle andre steder, styres av tilbud og etterspørsel. Man kan ­derfor mene at de er for lave, men det er markedet som bestemmer, sier Lehmann Syvertsen.

Han mener også at det blir feil å sammenligne Bergen med andre byer fordi hver by har sitt eget marked.

- Ser man for eksempel til Oslo, så er ­etterspørselen etter lokaler der en helt annen enn den vi opplever her i byen. Der bidrar etter­ spørselen til å presse prisene oppover. Å sammenligne byer på denne måten blir som å spørre om hvorfor noen er villige til å betale mer for en hytte på Geilo enn i Fusa. Alt handler om beliggenhet, sier Lehmann Syvertsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no

GODE KONTORLOKALER TIL FREMLEIE

FYLLINGSDALEN

FOLKE BERNADOTTESVEI 38

342 KVM

Lyse, fine lokaler i representativt næringsbygg med betjent resepsjon, stor kantine, møteromsfasiliteter, trimrom m.m. Umiddelbar nærhet til Oasen og offentlig kommunikasjon. Kan tilpasses leietaker.

KONTAKT MEGLER: MARIANN FOSSMARK | 934 07 436

50

Mai 2013 | #1

MARKED

BØR OPP: Leieprisene for de beste lokalene i Bergen bør opp. Det mener næringsmegler hos EiendomsMegler 1 Næring, Fredrik Stenevik.

#1 | Mai 2013

51

TRAFIKKFLOKE: En av Nordnes største utfordringer har å gjøre med beliggenheten. Området ligger i den trafikal blindvei og kommer derfor til å bli konvertert til boliger. Det tror eiendomsadvokat, Christopher Brun.

52

Mai 2013 | #1

NYHETER

Nordnes vil konverteres til leiligheter Tekst & foto Torgeir Hågøy

Nordnes sin storhetstid som næring- og ­kontorlokasjon er over. Flere og flere av dagens kontorlokaler vil etter hvert ­konverteres til leiligheter.

Nordnes har historisk vært et av de mest ­attraktive næringsområdene i Bergen. Da det meste av aktiviteter var knyttet til det som kom sjøveien, var det et yrende liv i dette området. I dag er situasjonen ­annerledes.

Sjøen er ikke lenger hovedfartsåre og Nordnes har h ­ avnet i en trafikal bakevje. På 1970- og 80-tallet ble mange av de store sjø­eiendommene som ­rommet lager og produksjon konvertert til ­kontorer. I dag har mange av de samme ­eiendommene fått nye utfordringer.

- Selv om mange eiendomsbesittere ­fortsatt driver godt, så ser vi at det blir stadig ­vanskeligere å få leietakerne til å signere nye kontrakter på Nordnes, sier eiendoms­advokat og partner hos Advokatfirmaet Schjødt, ­Christopher Brun (bildet over).

Langt fra trafikale knutepunkter. For nærings­ drivende på jakt etter lokaler er det ett element som alltid står sentralt. Beliggenhet. Det handler om beliggenhet i forhold til samarbeids­partnere, men ikke minst i forhold til kommunikasjon.

Med de kollektive endringene som har skjedd i Bergen de siste årene scorer Nordnes dårlig på mange av disse kravspesifikasjonene. ­Eventuelle ­samarbeidspartnere har trolig slått seg ned lenger sør i Bergen. De fleste av boligene har kommet i områdene utenfor sentrum, noe som betyr at samtlige av leietakere må kjøre, ta buss eller bybane til jobb.

- Når man tenker på kontor- og næringsarealer, så tenker man kommunikasjon og tilgjengelighet.

Dette er ikke et fortrinn som Nordnes har. Det er en endestasjon og kjører man seg inn i dette ­området, så ender man opp i en trafikfloke, sier Brun.

Han får støtte fra direktør hos DNB Nærings­ megling i Bergen, Rossy Addington.

- Nordnes sliter med tilgjengeligheten, spesielt

i rushtrafikken. Ser man på vekstmuligheter, så er de heller ikke tilstede i vesentlig grad, sier Addington.

På vei bort Dette er nok hovedårsaken til at ledigheten i området i dag er økende. I mange av kontor­ lokalene som bare for et par år siden var fulle av liv, er det i dag stille. Eksempler på selskaper som de siste par årene har flyttet er for e ­ ksempel Media Bergen Gruppen som for litt over et år siden valgte å flytte alle sine ansatte fra C. Sundts gate 51 til Marine­ holmen. Selskapet leide flere etasjer i bygget, og mye av lokalene står fremdeles tomme. ­Advokatfirmaet Thommessen valgte også å flytte fra Strandgaten 209 til Aasegården i ­Vestre Strømkaien 7.

I tillegg er det flere aktører som er på vei bort fra området. Bergen kunsthøgskole er spredt rundt på forskjellige lokasjoner i Bergen, blant annet i C. Sundts gate 53. De ønsker å flytte fra området og samle aktivitetene sine i et nybygg på Møllendal. I tillegg kjenner Eiendoms­ magasinet til at Havforskningsinstituttet vurderer å flytte fra området. Samtlige av disse er attraktive leietakere. At fire så store aktører i løpet av noen år flytter eller er på vei bort, sier noe om utviklingen i området.

Daglig leder i Kyte Næringsmegling, Lars Morten Kyte, påpeker imidlertid at det også er mange kontoreiendommer på Nordnes som blir drevet godt.

- Det finnes flere eksempler på huseiere som får det til og som driver godt. Alt er med andre ord ikke bare trist på Nordnes, sier Kyte.

En slik k­ onvertering er søknadspliktig og en ombygging til leiligheter er også så kostbar at utviklingen vil ta noe tid, sier Brun.

Han mener også at dette er riktig vei å gå for å få til en revitalisering av sentrum.

- Bergen sentrum trenger flere boliger De siste årene har det meste av nye boliger kommet utenfor sentrumskjernen. Det samme gjelder i praksis også for handlestedene og arbeids­ plassene. Aktiviteten har dreid fra sentrum til områdene utenfor. Vi ser at også bykjernen taper i konkurransen med de store kjøpe­ sentrene. Det er nødvendig å ­revitalisere ­Bergen sentrum med nye boliger og ­arbeidsplasser. Ellers risikere vi å få en nesten butikkdød bykjerne og med stor overvekt av restauranter og puber mm, sier Brun.

Han mener at en konvertering av kontor­ eiendommen på Nordnes, samt bygging av flere nye boliger på Møhlenpris, vil være et bidrag for å få folk tilbake til sentrum.

- Med flere mennesker som bor i sentrum vil det andre lettere komme av seg selv. Handelen vil blomstre og etter hvert vil det også bli ­etablert flere arbeidsplasser. Sistnevnte vil imidlertid ikke komme på Nordnes, men i området rundt Bystasjonen. Det vil også være en stor miljøgevinst å få gangavstand mellom bolig og arbeidsplasser i sentrum, sier Brun. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Attraktivt for leiligheter. Om Nordnes ikke lenger er attraktivt som kontolokalitet, så har mange av kontorbyggene enormt potensial som leiligheter.

- For boligformål er kanskje Nordnes et av de aller mest attraktive områdene vi har i Bergen sentrum, og jeg tror at vi i årene som kommer vil se at stadig flere av kontor­ blokkene på Nordnes vil bli konvertert til bolig.

#1 | Mai 2013

53

KONTORLOKALER / NÆRINGSTOMT TIL LEIE

SOLHEIMSVIKEN

SOLHEIMSGATEN 23

300 - 715 KVM

▪ Gode sentrumsnære kontorlokaler i attraktivt næringsbygg.

▪ Fleksible lokaler, som i stor grad kan tilpasses leietaker.

▪ Kontorlokalene ligger i byggets 3. etg (300 kvm) og 4.-5. etg (415 kvm).

▪ Innredet med bl.a cellekontorer, møterom, kjøkken.

▪ Gode lysforhold og flott utsikt mot byen og nærområdet.

KONTAKT MEGLER: MARIANN FOSSMARK| MOB: ��� �� ��� MARIANN.FOSSMARK@DNB.NO

TIL LEIE

FJØSANGER

STATSMIN. MICHELSENSV. 38

185 - 600 KVM

▪ Kontorlokaler i representativt og innholdsrikt næringsbygg på FJøsanger.

▪ Meget gode fellesfasiliteter i bygget som bl.a. kantine, kaffebar, møterom, svømmebasseng, treningsrom mm.

▪ Ledig areal er p.t. innredet med en blanding av cellekontor/landskapsløsning.

▪ Lokalene kan i stor grad tilpasses leietaker.

KONTAKT MEGLER: MARIANN FOSSMARK| MOB: ��� �� ��� MARIANN.FOSSMARK@DNB.NO

TIL SALGS

ÅSANE

TOMT MED RAMMETILLATELSE CA 13 DAA ▪ Stor tomt med attraktiv beliggenhet i næringsområdet Nyborg i Åsane, like i nærheten av bl.a. IKEA og Gullgruven.

▪ Kort avstand til hovedveinettet til og fra Bergen sentrum.

▪ Det foreligger rammetillatelse for oppføring av næringsbygg med bruksareal på 11.161 kvm, og et bebygd areal på 5.410 kvm, og parkering på ca 2800 kvm under bakken.

KONTAKT MEGLER: ROSSY ADDINGTON | MOB: ��� �� ��� ROSSY.ADDINGTON@DNB.NO

54

Mai 2013 | #1

NYHETER

Tror på godt transaksjonsår 2012 ble et rekordår for omsetning av næringseiendom, og Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling tror det kan bli like hett i år.

- Det ble i 2012 solgt næringseiendommer for 3,5 milliarder kroner i Bergen. Jeg tror vi i år ender på noen lunde det det samme, altså i størrelses­ orden 3 til 3,5 milliarder kroner, sier direktør for Kyte Næringsmegling, Lars Morten Kyte.

800 millioner. Under eiendomskonferansen til Kyte, Thommessen, Stadsporten og Nordea som ble arrangert i slutten av april oppfordret han aktørene til å forberede seg.

- Det er eiendommer på vei ut i markedet. Vi snakker om eiendommer i 100 millioners klasse, sier Kyte.

Eiendomsprisen 2013 gikk til Myrkdalen hotell Det eneste det var nok av i Myrkdalen var snø. Så bygde modige investorer ut et av Vestlandets beste skianlegg, og så et hotell.

Sistnevnte fikk de nettopp eiendomsprisen 2013 for.

- Det har blitt beskrevet som en av landets tøffeste satsinger og et av verdens beste i sin kategori. Årets Eiendomspris 2013 går til ­Myrkdalen hotel, sa Frode Hoff under eiendomsseminaret til Kyte, Thommessen, Stadsporten og Nordea i Bergen i slutten av april.

Prisen går til et eiendomsprosjekt som ­utmerker seg positivt både i forhold til

Han får støtte fra dem Oslo-baserte nærings­ megleren NAI FirstPartners.

- Hittil i år har det også vært stor aktivitet i Bergensområdet med flere store transaksjoner.

Vi vil nevne Sparebankens Vests nye hoved­ kontor i Jonsvollskvartalet sentralt i Bergen hvor to tredjedeler ble solgt for cirka én halv milliard kroner, Block Watnes kjøpt tomteområde på cirka 500 mål nord for Bergen for i overkant av 100 millioner kroner samt NCC Bolig kjøpt en utviklingseiendom for godt over 200 millioner kroner i Åsane nord for Bergen, sier daglig leder, Marianne Ellila.

Samlet utgjør disse transaksjonene et volum på rundt 800 millioner kroner.

Han forteller at det på årets konferansen var en større andel aktører fra Oslo og de andre byene enn det som har vært vanlig på tidligere konferanser.

- Jeg tror det henger sammen med at Bergen har blitt et mer åpent marked. Det har blitt mer oversiktlig og dermed også mer interessant for andre, sier Kyte. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Åpnere. Eiendomskonferansen til Kyte, ­Thommessen, Stadsporten og Nordea ble i år arrangert for 12. gang. Oppslutningen var ifølge Kyte rekordhøy.

- Det var 240 deltakere noe som er helt ­fantastisk og rekordoppslutning, sier Kyte.

a­ rkitektur, men også i forhold til at utvikler har tatt fremtidsrettede valg.

- Med hotellet går vi fra å være en hytteby til å bli en destinasjon. Vi har et styre som evner å tenke langsiktig og som har vært villige til å tenke kvalitet i alle ledd. Det er en av grunnene til at vi har lykkes, sier hotelldirektør, Elin Bolann.

Hun vil imidlertid trekke frem en person som en av de viktigste suksessfaktorene, nemlig Nils Akselberg.

- Han har vært en enorm drivkraft for prosjektet, sier Johnsen.

At de har lykkes med hotellet er det ingen tvil om. Dagbladet kåret tidligere i år nemlig hotellet til det beste i sin klasse.

- Først og fremst ønsker vi å takke ­bergenserne som har omfavnet hotellet fra første dag. I ­sesongen har vi hatt fullbooket hotell hver eneste helg, sier Akselberg. torgeir@eiendomsmagasinet.no Nils Akselberg og Elin Bolann

?

ygg

tb Ege

Nybygg i Solheimsviken venter på deg!

Adresse: Solheimsgaten 7E Leieareal: 800 - 2600 m2 Bygget ferdigstilles siste kvartal 2013.

Kontakt: Eva Karin Fremstad Tlf: 55 67 67 36 / 970 33 134 E-post: eiendom@gcrieber.no

#1 | Mai 2013

55

Slik kan du kjøpe eiendom til halv pris Tekst Torgeir Hågøy

På ti år har eiendomsprisene doblet seg, men det er f­ ortsatt mulig å kjøpe eiendom til 2002-priser.

Kvadratmeterprisene på boliger og ­leiligheter har doblet seg siden 2002. Fra å ha en ­gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 15.000 kroner i 2002, så lå gjennomsnittsprisen i 2012 på tett opp under 30.000 kroner. Eiendom har med andre ord vist seg å være en knallgod ­investering, men for mange er det nå for dyrt å ta del i festen. Det finnes imidlertid fortsatt noen muligheter.

- Selvaag Bolig ble børsnotert for vel et halvt år siden. Dette er et selskap som, slik vi ser det, har en stor oppside. Vi mener at man ved å ­investere i aksjer i dette selskapet kjøper ­eiendom til halv pris, sier Tony Fimreite i ­Holberg Fondene.

Har ikke priset inn fortjeneste. Selskapet har imidlertid så langt prestert så som så på ­børsen. Når de ble notert på Oslo Børs var ­kursen 20 kroner og i dag handles selskapet til vel 19 ­k roner. For Fimreite fremstår det likevel som langt mer logisk å kjøpe aksjer i dette ­selskapet enn å kjøpe fysisk eiendom.

- Kursmessig har de ikke levert så bra enda.

Men grunnen til at vi mener selskapet har en stor oppside er blant annet at tomteprisene blir priset for lavt i aksjemarkedet. Store deler av tomtebanken til Selvaag Bolig er lokalisert i sentrale områder i Oslo, dagens aksjekurs priser inn 4000 kroner kvadratmeteren, noe som vi mener er cirka halv pris i forhold til det man må betale dersom man fysisk skal kjøpe en tomt i sentrale områder i Oslo. I tillegg er det ikke priset inn at de vil tjene penger på sine pågående prosjekter, men de har solgt 80 ­prosent av de aktuelle prosjektene og har i praksis allerede tjent penger, sier Fimreite.

Han mener at samtidig som oppsiden er stor, så er nedsiden begrenset.

- Gitt at vi ikke får en oljepris som kollapser, så

56

Mai 2013 | #1

tror vi det er en god sannsynlighet for at aksjen reprises og skal gi investorene god avkastning de neste tre til fem årene, sier Fimreite.

Skal ekspandere. Den eneste bakdelen med en investering i selskapet er at det ikke ­kommer noe utbytte de første årene. Selvaag Bolig er i en ekspanderingsfase og trenger arbeidskapital. Overskuddet vil derfor bli pløyd tilbake i bedriften. Selvaag Bolig er t­ radisjonelt et Østlandsselskap, men har de siste årene også rettet blitt mot Vestlandet. De har ­etablert seg godt i Stavanger og har også noen prosjekter i Bergen.

- De har lagt på en byggehastighet på rundt 700 boliger i året, men har ambisjoner om 1500 og det er de på god vei til å nå, sier Fimreite.

Største aksjonær i selskapet er fortsatt Selvaag familien med eierskap på 53 prosent, noe Holberg Fondene mener er positiv grunnet familiens gode lange historikk. Fimreite påpeker at eiendomsmarkedet i Norge er svært godt, men at mange eiendomsselskaper har utfordringer med å dra nytte av dette da de ikke har ferdigregulerte områder klare til bygging.

- Prosjektering og regulering tar tid. Selvaag Bolig er av de selskapene som har store ­områder ferdig regulert, og de kan dermed begynne å bygge umiddelbart og få solgt unna boliger nå når markedet er så attraktivt, sier han.

Holberg Fondene er selv eier av Selvaag Bolig gjennom et av sine fond. Dette er ikke et eiendomsfond, men et vanlig aksjefond, hvor eiendom utgjør en del av porteføljen.

Må forstå risikobildet. Fimreite påpeker at Selvaag Bolig ikke er den eneste mulighetene til å investere i eiendomsaksjer.

- På Oslo Børs kan en for eksempel investere i næringseiendom gjennom selskaper som Norwegian Property og Northern Logistic Property. Her er imidlertid bildet litt annerledes enn på bolig, da denne typen eiendom opplever mer utfordrende tider med tanke på tilgang til bankfinansiering. Norwegian Property

opplevde dette selv i høst og de måtte gjøre en mindre emisjon og begrunnet dette med blant annet at de var blitt vanskeligere i få bank finansiering. I tillegg er rentemarginen en må betale til bankene økende og det øker avkastnings­k ravet ditt, sier Fimreite.

Når det gjelder Norwegian Property, så kom selskapet i slutten av april med et resultat­ varsel hvor de opplyser om overskridelser på sin oppgradering av kontorlokaler på Aker Brygge. Selskapet begrunnet dette med at de i sine estimater lå inne med entrepriser fra entreprenører fra 2009, men at prisen har steget siden det, noe som igjen medfører at renoveringen blir langt dyrere.

- Dette viser at det å investere innebærer en risiko. En som investerer i selskaper må derfor sette seg godt inn i selskapet. Man må skjønne risikobildet til selskapet og samtidig være villig til å ta den aktuelle risikoen. Mennesker har forskjellige risikopreferanser og selskaper har forskjellige risikobilder, sier Fimreite.

Flere alternativer. Han føyer også til Olav Thon, hvor også Holberg Fondene gjennom et av sine fond har eierandeler i. Her får man eksponering mot både norsk konsum og eiendom. Selskapene han nevner er noen av dem som utgjør eiendomsindeksen (4040-­indeksen) på Oslo Børs. Indeksen består av seks selskaper og har siden nyttår har hatt en avkastning på vel sju prosent. Det er omtrent den samme avkastningen som Oslo Børs i si helhet har hatt. I tillegg til Selvaag Bolig er en av deres konkurrenter Block Watne også notert på Oslo Børs. Selskapet har hatt en avkastning på vel 10 prosent så langt i år, noe som er et par prosentpoeng bedre enn gjennomsnittet for Oslo Børs.

- Løfter vi øynene våre litt utover Norge og ser på svenske og finske børser er det mange muligheter for ytterligere eksponering mot eiendom. I Sverige har du rene boligselskaper som for eksempel JM, sier Fimreite. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NYHETER

SMART: Du trenger ikke kjøpe fysisk eiendom for å få innpass i eiendomsmarkedet. Det kan være vel så smart å investere i eiendomsaksjer. Det mener Tony Fimreite i Holberg Fondene. (Foto: Holberg Fondene)

Illustrasjonsfoto,Torgeir Hågøy

#1 | Mai 2013

57

KOMMENTAR

MILJØSERTIFISERING AV NÆRINGSBYGG - BREEAM-NOR Advokat Torkjel Valland, Wikborg, Rein & Co. DA Advokatfirma

Vi har i det siste sett et økt fokus på ­miljøsertifisering av næringseiendom, noe som er i tråd med det økte fokus på miljømessige forhold generelt. Vi vil i denne artikkelen kort redegjøre for de ­overordnede trekkene og fordelene ved den nye BREEAM-NOR s­ ertifiseringen som ble lansert i 2011.

Eiendomsutviklerne har i senere tid fått en hel rekke tvungne og valgfrie sertifiserings­ ordninger å forholde seg til, eksempelvis krav til energimerking og energivurdering, samt LEED og BREEAM-NOR sertifisering.

BREEAM-NOR er en norsk tilpasning av ­BREEAM-standarden, foretatt av ­Norwegian Green Building Counsil (NGBC). BREEAM er det mest brukte miljøklassifiserings­ systemet for bygg på verdensbasis. Totalt er cirka 115.000 bygg sertifisert. BREEAM-NOR standarden b ­ eregner en ”miljøkarakter” på bygget, og det er seks mulige karakterer hvorav ”Good”, ”Excellent” og ”Outstanding” er topp­karakterene. Faktorene som inn­ går i ­v urderingene er bredt sammensatt og omfatter blant annet energibruk, geografisk plassering av bygget, materialer, forurensning og administrasjon.

BREEAM-NOR er tilpasset varehandel-, kontor-, industri- og utdanningsbygg.

Andre bygningstyper vil imidlertid kunne ­sertifiseres etter BREEAM-bespoke ­modellen. ­BREEAM-NOR sertifisering kan normalt kun foretas for nybygg, større rehabiliteringer, ­tilbygg m.m. Et bygg som allerede er i bruk vil ikke kunne sertifiseres etter BREEAM-NOR. Det er imidlertid ventet en BREEAM-NOR In-Use sertifisering for bygg som allerede er i bruk.

Viktigheten av fokus i alle byggefasene Allerede i design- og prosjekteringsfasen i et prosjekt er det viktig å ha fokus på de miljø­ messige sider ved bygget, slik at den ønskede miljøkarakter for et nybygg kan oppnås på en kostnadseffektiv måte. Dersom fokus rettes

58

Mai 2013 | #1

mot de krav som stilles på et tidlig tidspunkt, vil man også få klarhet i den dokumentasjon som en endelig sertifisering krever. Denne ­dokumentasjonen kan være mer tid­k revende å innhente i ettertid enn dersom denne ­innhentes løpende i byggeprosessen.

Basert på den foreliggende d ­ okumentasjonen fra denne fasen vil det kunne gjennom­ føres en foreløpig vurdering av bygget iht. ­BREEAM-NOR standarden. En slik vurdering kan gi grunnlag for et foreløpig ­sertifikat ved at det planlagte bygget vurderes i grove trekk b ­ asert på dokumentasjonen. ­Denne v­ urderingen vil ikke gi grunnlag for et endelig sertifikat, men vil kunne være et hjelpemiddel for å kunne oppnå den ønskede miljøkarakter på bygget ved den endelige BREEAM-NOR sertifiseringen. Viktigheten av å kunne ­dokumentere de krav som stilles i ­BREEAM-NOR standarden gjelder selvfølgelig helt frem til bygget er ferdigstilt. Blant annet vil det kunne gis ekstrapoeng dersom det kan fremlegges ­dokumentasjon knyttet til treverkets vei fra hugstfeltet og hele veien til bygget, eller dersom man kan ­dokumentere lave klimagassutslipp for m ­ aterialer eller produkter som er benyttet.

Når byggeprosjektet er ferdigstilt må en ”­ revisor” som er autorisert av NGBC ­gjennomføre en endelig beregning og ­karakterfastsettelse av byggeprosjektet ­dersom en BREEAM-NOR sertifisering skal kunne gis. Gjennomgangen baseres i hovedsak på hva byggherren kan dokumentere, det er derfor viktig å starte ”innhentingen” av ­dokumentasjon tidlig i prosessen.

Det kan for eiendomsutviklerne være grunn til å merke seg at BREEAM-NOR standarden i en viss grad også tar hensyn til juridisk bindende leiekontrakter. Dersom leietaker ­eksempelvis er forpliktet til å innrede leieobjektet på en slik måte at BREEAM-NOR krav tilfreds­ stilles, kan dette hensyntas i vurderingen.

Leie­kontraktene bør altså ses i lys av en

s­ ertifiseringsprosess dersom BREEAM-NOR sertifisering vurderes gjennomført. Det nevnes i denne sammenheng at Norsk Eiendom har lansert et såkalt ”grønt bilag” til sine standard leiekontrakter, som er ment å fremme miljø­ messige tiltak i bygget under leieforholdets livsløp.

Fordeler ved en BREEAM-NOR sertifisering BREEAM-NOR standarden er forsøkt utformet slik at en sertifisering etter denne standarden samtidig innebærer at relevante bygnings­ tekniske krav i lov- og forskriftsbestemmelser er oppfylt, eksempelvis TEK 10. Et bygg vil ikke kunne få en BREEAM-NOR sertifisering uten at disse kravene er oppfylt, ettersom dette er en del av minimumskravene. BREEAM-NOR ­sertifisering vil således kunne være en ­y tterligere forsikring for at bygget er bedre enn lov- og forskriftskrav, og vil også kunne indikere lavere driftskostnader sammenliknet med bygningsmasse uten slik sertifisering.

Vi har i senere tid opplevd et økt fokus fra leietakere (særlig internasjonale leietakere) og kjøpere knyttet til miljøsertifisering av leieeller kjøpsobjektet. Enkelte større aktører slik som DNB Næringseiendom AS (tidligere Vital Eiendom AS) har offentlig uttalt at eiendom med gode miljøkarakterer prioriteres.

Det har også vært hevdet at en BREEAM-NOR eller LEED sertifisering vil kunne med­ føre h ­ øyere husleie, lavere driftskostnader og h ­ øyere eiendomsverdi. Hvilke konkrete ­v irkninger en sertifisering faktisk vil kunne ha, er imidlertid vanskelig å si.

Det er grunn til å anta at myndighetene i tiden fremover vil stille enda strengere krav til miljøkvalitetene ved næringsbygg, og det kan derfor være lønnsomt å være tidlig ute som eiendomsutvikler ved å ha et bevisst forhold til dette.

Wikborg, Rein & Co. DA Advokatfirma er medlem i Norwegian Green Building Council.

Tett pĂĽ det Bergenske eiendomsmarkedet

Den nye markedsplassen for nĂŚringseiendom i Bergen

www.eiendomsmagasinet.no

Returadresse Eiendomsmagasinet Lerkerinden 95 5099 Bergen

Våre tjenester omfatter salg, utleie, rådgivning, verdivurderinger og leiesøk. Året 2013 har startet positivt og markedsutsiktene videre fremover ser gode ut.

HER ER ET UTVALG AV UTFØRTE OPPDRAG SISTE ÅR

EIENDOMSMAGASINET#12013

KYTE NÆRINGSMEGLING AS – VESTLANDETS LEDENDE NÆRINGSMEGLER

STRANDGATEN 9

ALLEHELGENSGATE 2

• Salgssum: 230 mill • Boligutvikling

• Salgssum: 64 mill • Areal: 2.000 kvm

• Utleie kontor • Areal: 3.000 kvm

FABRIKKGATEN 8-10

SKARHOLMVEGEN 10

KOKSTADFLATEN 36

• Salgssum: 90 mill • Boligutvikling

• Salgssum: 25 mill • Utvikling

• Salgssum: 12 mill • Tomt: 5.400 kvm

JONSVOLLSKVARTALET

C. SUNDTGATE 53

SANDSLIÅSEN 46

• Utleie kontor • Areal: 19.400 kvm

• Salgssum: 30,5 mill • Areal: 2.900 kvm

• Utleie kontor • Areal: 9.900 kvm

Tlf: 997 47 171

ÅSANE NORD

www.kyte.no

SALG RÅDGIVNING UTLEIE

www.eiendomsmagasinet.no

Kyte Næringsmegling AS – 55 55 33 50 Lars M. Kyte – 91 31 75 22 Trond Lehmann Syversen – 48 17 13 15 Geir Nordstad – 94 79 38 70

post@eiendomsmagasinet.no

For nærmere informasjon om våre tjenester ta kontakt med: