Eiendomsmagasinet #2 2013

22

ETTERLYSER SPENSTIGERE ARKITEKTUR

KONKURSRAS I BYGGENÆRINGEN 06 KVINNER ER MANGELVARE 08 PROFIL TRE BRØDRE PÅ TOPP 14 TEMA HER VOKSER BERGEN 18

TETT PÅ DET BERGENSKE #2 | SEPT 2013 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

“ som ambisiøs

© wikipedia

eiendomsutvikler har vi valgt et navn som forplikter...

Stadsporten AS er opptatt av tradisjoner og varige verdier. Derfor legger vi vekt på å forvalte og utvikle eiendommer sammen med våre leietakere og dermed bidra til å skape de beste rammevilkårene for disse.

Våre eiendommer inkluderer bl.a. Forum Kokstad - Kokstaddalen 18 i Bergen, Møllendalsveien 1A i Bergen og Risabergveien 3 i Stavanger.

2

SEPT 2013 | #2

Stadsporten AS - Christies Gate 13B - Bergen - Tlf: 55 36 35 00 - e.post: firma@stadsporten.no - www.stadsporten.no

Foto: Glenn Røkeberg

Å KJENNE BYEN TAR TID. HVORDAN SKAL BERGEN Å FORME DEN SE UT OM TI ÅR? KREVER TALENT.

Vi hjelper deg med å realisere Thommessen er det sikre valget. dine eiendomsprosjekter.

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

KONTAKTER

Kontakt OSLO BERGEN Advokat Vidar Havsgård 55Havsgård 30 61 32 vha@thommessen.no Christian Müller Vidar Telefon 23 11 11 07 Telefon 5555 30 30 61 32 Advokat Dagfi nn Heradstveit 61 50 dhe@thommessen.no cmu@thommessen.no

thommessen.no

www.thommessen.no

vha@thommessen.no

INNHOLD

PROFIL: De tre brødrene Prestegard troner på toppen av hvert sitt hotellhierarki. 14

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

DISTRIBUSJON

Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er ­Eiendomsmagasinet eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet

LEDER AV BERGEN ARKITEKTFORENING, JØRGEN GRAHL-MADSEN 24

NYHET

KONKURSRAS I BYGG OG ANNLEGG

06

NYHET

MASSIV MANNSDOMINANS I STYREROMMENE

08

PROFIL

TRE BRØDRE PÅ TOPP

14

NYHET

SUPERSOMMER FOR BERGENSHOTELLENE

17

TEMA

HER VOKSER BERGEN

18

TEMA

FOR FÅ BYGG SOM PEKER MOT FREMTIDEN

22

TEMA

HAR ØKT UTLÅNENE MED 4 MILLIARDER KRONER

36

LEIEPRISER

46

TRAVELT FOR BYENS NÆRINGSMEGLERE

52

ALT PÅ ETT STED

54

MARKED NYHET E-INDEKS

4

SEPT 2013 | #2

“

Bergen er en by uten arkitektoniske ambisjoner. Vi er så selvtilfreds at vi tror at vi ikke trenger å prestere.

LEDER

Kan du svare ja på dette spørsmålet? Viss ikke bør du kanskje vurdere å få hjelp av yngre krefter til å utforme fremtidens kontorbygg.

Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

ER DU FREMTIDEN?

Fremtiden er her, flytt inn i fremtiden. Alle som driver med eiendomsutvikling vil være en del av fremtiden og skryter av fremtidsrettede løsninger og innovasjoner.

Men fakta er at menneskene som ­utgjør eiendom­sbransjen i svært liten grad ­representerer fremtiden. Bransjen består i all hovedsak av menn på mellom 50 og 60 pluss.

Erfaringen disse besitter er enorm og viktig når man skal utvikle gode næringsbygg. Men de representerer ikke fremtiden. De har kanskje 10 år igjen i arbeidslivet. Byggene de utvikler skal stå der i 100 år. De som skal bruke mest tid i byggene deres er de som i dag er 15 år og som om ti år kommer inn i arbeidslivet. Hva er det som kjennetegner denne generasjonen? De er online 24/7. De lever i en kontinuerlig livefeed av informasjon fra sosiale medier.

At dette vil påvirke fremtidens kontorarbeidsplasser er hevet over enhver tvil. Tydelige internasjonale trender går i retning av stadig mer åpne, transparente kontorløsninger, hvor samarbeid er en nøkkelfaktor. Ekspertene mener at åpne rom bidrar til å kultivere åpne sinn. Y-generasjonen, de som i dag vokser opp, vil i fremtiden søke arbeidsplasser som reflekterer deres idealer i forhold til miljø og bærekraft, og det er viktig at dette engasjementet fra arbeidsgivers side er ekte.

Dersom alle prosjektene som ligger på tegnebrettet i Bergen blir realisert vil det komme svært mange nye næringsbygg i byen vår de kommende årene. Er fremtidstrendene og måten man vil jobbe på om 10, 20, 30 eller 40 år noe man tar hensyn til når man i 2013 designer og utvikler ­næringsbygg? Dette handler ikke bare om å utvikle bygg som er funksjonelle i fremtiden, det handler også om bygg som har et moderne uttrykk og som utfordrer oss. Det handler også om miljø og at kravene til energieffektivitet kommer til å bli stadig strengere. Vår oppfordring er derfor, løft blikket. Søk assistanse, se til utlandet. Hva er det som beveger seg av ulike trender? Ta dette med hjem til Bergen og bygg næringsbygg for fremtiden. Ikke bygg kontorbygg som allerede om fem år vil fremstå som avleggs og utgått på dato. Leietakerne vil ha moderne, fleksible og ­spennende bygg, gi dem det. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#2 | SEPT 2013

5

KONKURSRAS I BYGG OG ANLEGG Antallet konkurser innen bygg og anlegg har økt med 75 prosent i første halvår.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

Tall Eiendomsmagasinet har hentet fra Brønnøysundregisteret viser at antallet konkurser innen bygg og anlegg stiger kraftig. Per 30. juni hadde 1314 selskaper på landsbasis gått konkurs eller blitt tvangsoppløst. Tilsvarende tall første halvår i fjor var på 881. Veksten på landsbasis er på 50 prosent. Ser vi på Vestlandet er veksten i antallet konkurser enda høyere. I første halvår i år gikk hele 348 selskaper overende, mot 199 i samme periode i fjor. Det er en vekst på hele 75 prosent.

- Bygg og anleggsbransjen er på mange måter et hårfint balansemarked. Mange tror at det er så gode marginer, men normalen ligger på et overskudd på mellom tre og seks prosent. Da skal man ikke gjøre så mange feil før det går galt, sier direktør i Entreprenørforeningen bygg og anlegg Vestenfjelske, Hans Martin Moxnes.

Underskogen av selskaper. Han forteller at antallet konkurser innen bygg og anlegg historisk sett pleier å øke i oppgangstider.

- Når tempoet øker, så blir marginene lavere.

Det er nok i praksis resultatet av gode tider man ser her. Listen av konkurser er nok i hovedsak også preget av mindre selskaper. Unntaket er Profitek-konkursen, sier Moxnes.

Direktør for næringspolitikk og kommunikasjon hos Byggenæringens Landsforening, Audun Lågøyr, er bekymret over utviklingen. Han mener at myndighetene bør ha en tiltakspakke i ­beredskap dersom situasjonen skulle forverre seg ytterligere.

75 prosent: Økningen i antall konkurser innenfor bygg og anlegg i første halvår var på 75 prosent.

KONKURSER INNEN BYGGE OG ANLEGGSVIRKSOMHET LANDSBASIS

Første halvår 2012: 881 Første halvår 2013: 1314 Vekst: 49 %

ØSTLANDET

Første halvår 2013: 723 Første halvår 2012: 476 Vekst: 52 %

6

SEPT 2013 | #2

VESTLANDET

Første halvår 2013: 348 Første halvår 2012: 199 Vekst: 75 %

MIDT-NORGE

Første halvår 2013: 81 Første halvår 2012: 67 Vekst: 21 %

SØRLANDET

Første halvår 2012: 61 Første halvår 2013: 63 Vekst: 3,2 %

NORD-NORGE

Første halvår 2013: 98 Første halvår 2012: 77 Vekst: 27 %

NYHETER

Thor Ola Askjer, Foreningen Norsk Eiendom

- Vi er urolig for at den veksten i konkurser som vi har sett i første halvår fortsetter også i andre halvår. Dersom denne utviklingen fortsetter er det viktig at myndighetene ser på mulighetene for en beredskap i form av en tiltakspakke, sier Lågøyr.

Skruppelløse. Årsaken til de mange ­konkursene er ifølge Lågøyr sammensatt. For noen av ­bedriftene henger det i følge ham sammen med at de i ­etterkant av finanskrisen i 2008 gikk inn på ­avtaler med veldig knappe marginer, noe de først nå har sett konsekvensene av. En annen årsak er en svært krevende og tøff konkurransesituasjon.

En rekke nye aktører har de siste årene kommet inn i markedet. Mange av disse driver ifølge BNL helt på siden av lovverket.

- Det er stadig flere som driver uten å betale skatter og avgifter. Både selskapene, men også arbeidsgiverne er skruppelløse i forhold til lover og regler, sier Lågøyr.

Lønn i Norge, men ikke hjemme. Lågøyr påpeker at det både er norske og utenlandske selskaper som driver på denne måten, men at det er de utenlandske aktørene som utgjør den store forskjellen. Det er først og fremst de ­baltiske landene som utmerker seg.

- Det er viktig å påpeke at det er mange av selskapene fra disse landene som driver seriøst og skikkelig. Vi er for konkurranse og disse ­selskapene er selvfølgelig hjertelig velkomne. Det er røverne vi vil til livs, sier Lågøyr.

Flere av selskapene benytter seg imidlertid av utspekulerte metoder for å unngå norske myndigheter.

- En metode vi ser stadig mer av er at de ansatte i selskapet får lønn i Norge, men at de så må ­jobbe gratis for selskapet når de kommer tilbake til hjemlandet. Det sier seg selv at det da blir umulig for seriøse aktører å konkurrere mot dette, sier Lågøyr.

- Myndighetene er fraværende. En av ­løsningene på problemet er i følge BNL at man gjør slik de har gjort i Sverige. Der har de innført et

rotfradrag på arbeid i privat regi. Dette har ført til at alt av renoveringsarbeid i Sverige har blitt hvitt.

- Man har fått bukt med svært mye av det svarte arbeidet. Vi mener derfor at dette er en løsning som også bør innføres i Norge, hvor svart arbeid fortsatt er et svært stort problem, sier Lyngøyr.

Et annet problem i Norge er at myndighetene i følge Lågøyr er fraværende.

- Verken skattemyndigheter eller arbeids­ tilsynet er tilstede i dette markedet. De er helt ­fraværende. De eneste som faktisk er tilstede er de regionale verneombudene, men det er ikke nok, sier Lågøyr. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Norske entreprenører er for dårlige

myndigheten i 2011 initiativ til Bygg21. Målet med initiativet er å utvikle en kunnskapsbasert byggenæring gjennom å øke kompetansen og gjennomføringsevnen i alle ledd i næringen.

- Dersom vi ikke i løpet av fem år klarer å svare på spørsmålet om hvorfor produktiviteten er så lav, så vil etter hvert alle jobbene her i landet bli gjort av utlendinger. Ser vi på europeerne, så er de vant til å jobbe i et tøffere marked. De har vært nødt til å utfordre kostnadsutviklingen i egen bransje. I Norge har vi ikke vært nødt til å møte disse utfordringene før nå. Vi har ganske enkelt hatt det for godt. Nå må imidlertid bransjen ta en kraftig runde med seg selv og gjøre noe med dette, sier Askjer. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Skal norske entreprenører overleve må de gå i seg selv. Viss ikke vil den utenlandske dominansen i bygg og anleggsbransjen i løpet av noen få år bli overveldende.

- Produktiviten til de norske entreprenørene er alt for dårlig, sier administrerende direktør i bransjeforeningen Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer. Han har sett litt på resultatene til landets 100 største entreprenører, og han er ikke imponert.

- Det er ikke mye å skryte av. Det er høy aktivitet og omsetning, men de klarer ikke å sitte igjen med anstendige marginer. Resultatgraden er alt for lav. De roter bort alle verdiene, sier Askjer.

Han mener det blir for enkelt for bransjen å bare skylde på utlendingene.

- Jeg sier ikke at det ikke er et snev av sannhet i dette, men poenget er at de norske aktørene er for dårlige. Bransjen stiller for eksempel ikke det enkle kravet som går på hva ting faktisk skal få lov til å koste. Kostnadsbildet har fått lov til å utvikle seg, men samtidig eskalerer antallet konkurser innen bygg og anlegg. Det er helt forstemmende og det hører ikke sammen, sier Askjer.

- Har hatt det for godt. Nettopp derfor tok #2 | SEPT 2013

7

Bare 12 prosent av styrepostene i over 50 eiendomsrelaterte selskaper er besatt av kvinner.

En gjennomgang av over 50 eiendomsrelaterte selskaper viser at det står svært dårlig til med kvinneandelen i selskapenes styrer. Av til sammen 321 styreverv er bare 41 av vervene besatt av kvinner. Det er bare i overkant av 12 prosent av styrevervene.

- Dette er selvfølgelig alt for dårlig. Ser man på kunnskap og kompetanse, så er det ingen grunn til at kvinner burde være noe mindre representert i eiendomsselskapenes styrer enn menn, sier administrerende direktør i Formuesforvaltning Monica Salthella.

Hun sitter også som styremedlem i det Oslo­ baserte eiendomsselskapet, Eiendomsspar, hvor Christian Ringnes er administrerende direktør.

Velger mennesker som er lik en selv. ­Gjennomgangen Eiendomsmagasinet har gjort er av selskaper som enten er eiendoms­ utviklere og besittere, entreprenørselskaper eller næringsmeglere. Hos førstnevnte gruppe var 12,5 prosent av styrevervene besatt av kvinner. Hos ­entreprenørene og næringsmeglerne lå kvinne­ andelen på cirka 12 prosent. Salthella tror det er flere grunner til at kvinneandelen er så lav.

- Generelt er eiendom og spesielt nærings­ eiendom en mannsdominert bransje. Dette blir nok også reflektert i styrene. Samtidig tror jeg også at selskapene er for lite flinke til å lete frem og finne gode kvinnelige kandidater, sier Salthella.

Forvaltningsdirektør for KLP Eiendom, Ellen Langeggen, er enig.

- Dette handler i stor grad om at menn velger mennesker som er lik dem selv. I 9 av 10 tilfeller blir derfor kvinner ikke spurt. Det første man bør gjøre for å få flere kvinner inn i styrene er å begynne å spørre dem, sier Langeggen.

Salthella legger til at dersom man ser på utdannings­nivået her i landet, så er det likt fordelt mellom kjønnene i høyere studieretninger. Hun mener at det ikke er noen tvil om at det finnes mange dyktige ­kvinner som fortjener plass i styre­sammenheng.

- Kvinner har i dag et kompetansefundament som er like sterkt som sine mannlige kolleger, men bransjen har nok kanskje ikke vært så like flink til å anbefale kvinner som menn. Skal vi få opp

8

SEPT 2013 | #2

MASSIV MANNSDOMINANS I STYREROMMENE TEKST TORGEIR HÅGØY

denne prosentandelen tror jeg derfor at vi må ta litt ansvar selv også og blir flinkere til å markedsføre hverandre, sier Salthella.

Viktig søkelys. Administrerende direktør i det Oslobaserte næringsmeglerforetaket, DTZ, Anne Bruun-Olsen mener også at kvinner har mye å bidra med i styrerommene. Hun er bergenser, men har i mange år jobbet i Oslo og sitter i flere ulike styrer.

- Det er ingen spesialkompetanse som gjør at kvinner ikke er skikket, snarere tvert imot. Kvinner leder an i forhold til utdannelse og kunnskap, og det er derfor synd at de ikke får brukt denne kompetansen også i styreverv, sier Bruun-Olsen, og fortsetter: - Dette er en sak som det er viktig å sette søkelys på. En kvinneandel på 12 prosent er alt for lavt.

Jeg er ikke tilhenger av at dette er noe som skal reguleres, men man burde oppfordre flere kvinner til å ta styreverv, sier Bruun-Olsen.

Også Salthella er klar på at kvotering ikke er veien å gå for å øke kvinneandelen.

- Jeg blir ofte spurt om å sitte i styrer, og da spør jeg alltid om de spør meg på grunn av ­kompetansen og mine kvalifikasjoner eller om det er fordi jeg er kvinne. Er svaret det siste, så er det svært lite interessant. Da kan man egentlig velge hvem som helst, sier Salthella.

Mer komplett. Bruun-Olsen mener at kvinner og menn ser på ting på ulike måter og at kvinner derfor kan bidra til å gjøre et styre med komplett.

- Jeg tror at mange kvinner har et mer realistisk forhold til risiko. Menn er nok generelt litt tøffere i forhold til å kaste seg ut på nye ting. Det er litt mer risikovillige, mens kvinner gjerne ser en sak fra litt flere sider, sier Bruun-Olsen, som mener at kjønnene kompletterer hverandre i et styre.

- Jeg sier ikke at kvinner ser ting på en bedre måte, men de ser det gjerne på en annen måte. På den måter får man belyst flere sider av en sak, og ­dermed får man et større bilde, sier Bruun-Olsen.

NYHETER

KVINNER I STYREROMMENE

“ Kvinner har i dag et kompetanse­ fundament som er like sterkt som sine mannlige kolleger MONICA SALTHELLA , FORMUES­­­F ORVALTNING

EIENDOMSUTVIKLERE/BESITTERE: Bara Eiendommer: 5 stk – to kvinner GC Rieber: 5 stk 1 – kvinne EGD Property AS: 3 – 0 kvinner Odfjell Eiendom: 3 - 1 kvinne Kløver Eiendom: 4 – 0 kvinner Realforum: 2 – 0 kvinner Fav Eiendom: 3- 0 kvinner Rolf Olsen Eiendomsselskap: 4 – 1 kvinne MNG-Holding: 3 – 0 kvinner Rasmussen Eiendom AS: 4 – 0 kvinner Strømberg Gruppen AS: 6 – 0 kvinner Zurhaar og Rubb: 4 – 2 kvinner Liegruppen: 5 – 1 kvinne Stadsporten: 4 stk – 1 kvinne J.Berstad Eiendom: 3 – 0 kvinner Mowinckel Management: 4 – 1 kvinne Marin Eiendomsutvikling: 5 – 0 kvinner Walde Gruppen: 6 – 0 kvinner Kokstad Eiendom: 3 – 1 kvinne Sartor Holding: 4 – 0 kvinner Dalseid & Fløysand Eiendom: 3 – 0 kvinner Profier – 4 stk – 0 kvinner EBA: 15 stk – 0 kvinner BNL: 8 stk – 1 kvinne DNB Næringseiendom: 8 stk – 1 kvinne Olav Thon Gruppen: 3 stk – 0 kvinner Entra: 10 stk – 4 kvinner Storebrand Eiendom: 4 stk – 0 kvinner TOTALT: 135 styreverv – 17 kvinner

12,6 %

ENTREPRENØRER: LAB: 6 – 0 kvinner Lars Jønsson: 4 – 1 kvinne Sognnes Bygg: 5 – 0 kvinner Vestafjell: 6 – 0 kvinner Brødrene Ulveseth: 7 – 3 kvinner Backer Entreprenør AS: 4 – 0 kvinner Stoltz: 9 – 1 kvinne (styrelede) Constructa Entreprenør AS: 4 – 0 kvinne Obas: 3 – 0 Kvinner Skanska: 14 stk – 1 kvinne Veidekke Entreprenør: 7 stk – 0 kvinner Peab: 12 stk – 0 kvinner NCC Construction AS: 10 stk – 1 kvinne Kruse Smith Entreprenør AS: 9 stk – 2 kvinne Cowi: 10 stk – 3 kvinner Mesta: 11 stk – 3 kvinner Backe AS: 4 stk – 0 kvinner Hent: 13 stk – 2 kvinner AF Gruppen: 10 stk – 2 kvinner JM Norge: 7 stk – 0 kvinner Block Watne: 13 stk – 2 kvinner TOTALT: 168 styreverv – 21 kvinner

For dårlig: Monica Salthella i Formues­­­forvaltning mener at en kvinneandel på 12 prosent er alt for lavt. (Foto: Odd Nerbø, Bergens Tidende)

12,5%

NÆRINGSMEGLERE: DNB Næringsmegling: 5 stk – 2 kvinner Kyte: 3 – 0 kvinner Fana Sparebank Eiendom: 5 – 0 kvinner Befas Næringsmegling: 4 – 0 Eiendomsmegler 1 Næring: 9 – 4 kvinner Totalt 18 styreverv – 6 kvinner 22 prosent TOTALT: 321 styreverv – 41 kvinner

12,8 %

#2 | SEPT 2013

9

- KVINNER MANGLER NĂ˜DVENDIG KOMPETANSE Kvinners manglende tilstedevĂŚrelse i styrene handler først og fremst om mangel pĂĽ kompetanse. Det mener styregrossist, Odd Einar Christophersen.

TEKST TORGEIR HĂ…GĂ˜Y

- Dette er bare et kompetansespørsmül. Vi snakker mye om dette, og alle er enige om at kvinnelig innslag er positivt. Vi sliter imidlertid med ü finne kvinner som har nok kompetanse pü eiendom, sier styreformann i Profier, Odd Einar Christophersen.

Profier har mange prosjekter i bergens­omrüdet, blant annet et større utbyggingsprosjekt ­bestüende av handel og boliger i Åsane.

Leter etter kvinner. Christophersen sitter som styreformann og styremedlem i til sammen 74 ulike selskaper. Anslagsvis 70 prosent av ­selskapene har aktiviteter innenfor eiendom.

- Til sammen kommer jeg pĂĽ to kvinnelige styremedlemmer. Jeg vil anslĂĽ kvinneandelen i selskapene hvor jeg er med i styret enten som styreleder eller medlem til ĂĽ ligge pĂĽ i underkant av 10 prosent, sier Christophersen.

Han forteller videre at de i forbindelse med styrearbeidet flere ganger har vĂŚrt pĂĽ jakt etter kvinner, men at de rett og slett ikke har funnet noen med riktig bakgrunn og kompetanse.

- Kvinner er ettertraktet og etterspurt. Vi ønsker kvinner inn i styrene. Oppfordringen er derfor at kvinner mü skaffe seg nødvendig kompetanse, sü vil de ogsü garantert fü plass i styrene, sier Christophersen. Best i klassen. Et selskap som utmerker seg som best i klassen nür det gjelder antall

kvinner i styrerommet er OBOS. Selskapet har de siste ürene ogsü blitt aktive i bergensmarkedet. Av til sammen 10 styreverv er fem besatt av kvinner. Av de 40 selskapene som Eiendomsmagasinet har gütt gjennom er derfor OBOS et av de med desidert høyest kvinneandel. Styreformann i OBOS, Lars Andreas Buer, sier dette har vÌrt en helt bevisst strategi fra selskapets side.

- Valgkomiteen i selskapet har vÌrt helt bevisst pü at det skal vÌre en høy kvinneandel i styret.

Dette henger sammen med at styret skal reflektere kjønnssammensetningen i medlems­ massen vĂĽr og den fordeler seg likt mellom kvinner og menn, sier Buer. Ă˜kende interesse. Han mener ogsĂĽ at kvinnene har mye ĂĽ bidra med i styresammenheng.

- Dette er kvalifiserte medlemmer av styre og de tilfører kunnskap, sier Buer. Han er likevel enig med Christophersen som mener at kvinner generelt sett mangler kompetanse innenfor eiendomsfaget.

- Det er nok et utsagn som er riktig fordi interessen for eiendom ikke har vÌrt spesielt stor. Det virker imidlertid som denne interessen er økende, sier Buer, som legger til at det for dem ikke har vÌrt vanskelig ü finne kvalifiserte kvinner til OBOS-styret.

- Nei, det har gĂĽtt fint, sier Buer. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Bidrar til større bredde i beslutningsprosessene Et styret bestüende av bare menn er ikke et styre til bedriftens beste. Det mener Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom.

- Dersom man hele tiden rekrutter de som ­tenker likt som seg selv, sü gür man glipp av veldig mye. Kvinner bidrar ofte med et litt annet syn pü ting og ved ü ha kvinner i styret für man derfor et bredere og mer komplett bilde, sier administrerende direktør i Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer.

Han er uenig med styreleder i Profier, Odd Einar Christophersen, som mener at kvinner mangler den nødvendige kompetansen for ü sitte i styrer i eiendomsselskaper.

- Hva er riktig kvalifikasjon for ĂĽ sitte i et styre?

Jeg tror at dette med bredde i beslutnings­ prosessene er en kvalifikasjon i seg selv. Min erfaring med kvinner i styrer er at de ofte er modigere enn menn. De vüger ü ta en ekstra runde. Dette er en type mot som jeg ser oftere hos kvinner enn hos menn. Mitt syn er at et styre uten kvinner derfor ikke er et komplett styre, sier Askjer. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Vi skaper rom for ny virksomhet

Multiconsult er ledende innen rĂĽdgiving og prosjektering av eiendomsprosjekter. Akkurat nĂĽ prosjekterer vi utvidelse av vĂĽrt nye U HJLRQVNRQWRU L %HUJHQ )ÂĄUVWH E\JJHWULQQ EOH LQQĂ \WWHW L PDUV L nU PHQV DQGUH E\JJHWULQQ VNDO VWn IHUGLJ L

Multiconsult Nesttunbrekka 99 1HVWWXQ

10

SEPT 2013 | #2

- One of the most competent real estate law firms in the market

Foto: Bjørn Erik Larsen

Legal 500

Lokal rådgiver - internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt.

Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innenfor næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for næringseiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom. www.wr.no

Ta kontakt med en av våre advokater:

BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 52 bfs@wr.no TORKJEL VALLAND Tlf. +47 55 21 52 55 Mob. +47 970 555 61 tva@wr.no

#2 | SEPT 2013

11

Bedre kontorer, bedre for business Uansett hva slags kontorløsning du behøver, betaler du bare for det du bruker – ikke mer. Dette gjelder for små bedrifter som trenger et mindre kontor, større bedrifter som trenger et avdelingskontor samt globale bedrifter som ønsker å etablere seg i et nytt marked.

Hvis du trenger et kontor hele tiden, eller deltid, så kan vi hjelpe deg. Hvis du trenger et kontor av og til, er det også mulig – og skulle du trenge optimal fleksibilitet, kan våre businessentre verden over tilby deg et sted å jobbe der du trenger det, når du trenger det.

?оbhоfЭh Ыё hfЭbзЭf bЦf Ыё hfЭbзЭf ЫЭh"

(+47) 22 99 60 90 regus.no 12 SEPT 2013 | #2

– Fornyer Laksevåg På Laksevåg verftsområde har vi fått godkjent reguleringsplan for utvikling av en helt ny næringspark der vi skal legge til rette for fremtidens kompetansearbeidsplasser i 8 nye moderne bygg på totalt 70.000m2.

Området ligger sentralt ved Puddefjorden og innseilingen til Bergen, og kun 3 minutters kjøretid til sentrum. Utviklingen av området er i støpeskjeen og du som vår fremtidige leietaker kan være med å påvirke u ­ tviklingen av næringsområdet og denne delen av Laksevåg.

Marin Eiendomsutvikling Postboks 43 Laksevåg, 5847 Bergen

A: Damsgårdsveien 225, 5160 Bergen E: postmaster@marin-as.no

T: +47 9345 2200 W: www.marineiendom.no

LAGSPILLER: Spiller man ikke p책 lag, s책 lykkes man heller ikke. Bjart Nygaard i GC Rieber Eiendom mener at mye av suksessen i Solheimsviken skyldes et godt samarbeid med offentlige instanser.

14

SEPT 2013 | #2

PROFIL

TRE BRØDRE PÅ TOPP TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

Mangler de fantasi eller er det den felles oppveksten som gjør at brødrene Prestegard i dag troner på toppen av hvert sitt hotellhierarki?

#2 | SEPT 2013

15

ASLE PRESTEGARD (45) Direktør for Bergen Hotel Gruppen og ­kontrollerer dermed Scandic Hotellene i Bergen sentrum, det vil si Scandic Bergen City, Scandic Hotel Neptun og Scandic Strand. Hotellene eies av Bergen Hotel Gruppen AS, som eies av Erling Falch Monsen som også er administrerende direktør i selskapet.

Antall rom: 560

SONDRE PRESTEGARD (42) Gjennom sitt eget selskap Haut Nordic AS er han administrerende direktør og eier av fire Choice-hoteller i Tønsberg, Kongsberg og på Gjøvik.

Antall rom: 570

SØLVE PRESTEGARD (40) Direktør for det som blir Bergens største hotell, Quality Hotel Edvard Grieg på Sandsli. Hotellet eies av EGD Property.

Antall rom: 153/373 etter utvidelsen

- Vi vil ikke ha på oss at vi er kjedelige. Dette handler nok først og fremst om at vi gjennom hele oppveksten gikk inn og ut av gamle Hotell Bristol, hvor vår far var restaurantsjef. Han jobbet mye, og dersom vi ville treffe ham, så var vi nødt til å besøke ham på hotellet, forteller eldstemann, Asle Prestegard (45).

- Vi blir med det det største hotellet i Bergen, også på konferanser, sier Sølve.

Dette får selvsagt ikke stå uimotsagt. Asle slår kontant tilbake og mener at ingen kommer til å slå dem på konferanser.

- Vi er definitivt størst på konferanser i Bergen.

Ikke bare har vi konferanser på selve hotellet, men vi har også dagkonferanser på Magnus Barfot og Salem konferansesenter. Ingen slår oss på dette, sier han.

Sondre på sin side mener at begge brødrene er bortskjemt med et marked hvor kundene nærmest kommer av seg selv.

- Det å drive hotell i Bergen og det å drive hotell på Gjøvik eller på Kongsberg er to helt ­forskjellige ting. Det er mye lettere å drive hotell i Bergen, og de vet egentlig ikke hvordan det er å måtte slåss for gjestene. Vi må hele tiden hente de inn, viss ikke overlever vi ikke. I Bergen er oppgaven i stedet å sørge for at de gjestene som kommer får en god opplevelse, slik at de kommer tilbake. Her gjør brødrene mine en god jobb, sier Sondre.

for mye ny tilførsel av kapasitet i markedet.

- Det er klart at med et belegg på over 70 ­prosent gjennom hele året, så blir hotell ­interessant for mange. Faren med at det kommer for mange nye rom er imidlertid at kvaliteten på de eksisterende vil falle. Større konkurranse vil gi lavere belegg, og lavere belegg gir lavere marginer. Vi håper selvfølgelig at vekst i markedet kan absobere kapasitetsveksten, men det kan bli mindre penger igjen til vedlikehold av bygningsmassen. Dette er et element som alle må være klar over. Vi mener derfor at man må være litt ydmyk overfor den kapasiteten som faktisk ligger i markedet, sier Asle. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Hverdag i byen – ferie på Voss. Gjennom selskapet Bergen Hotell Gruppen er Asle Prestegard direktør for de tre Scandic hotellene i Bergen sentrum, Scandic Bergen City, Scandic Hotel Neptun og Scandic Strand.

- Hans mor igjen, vår farmor, var kjøkkensjef på Hordaheimen. Vi er med andre ord tredje ­generasjons hotelldrivere, sier Sølve Prestegard (40), som er direktør for Quality Hotel Edvard Grieg.

- Gjennom hele oppveksten hjalp vi til på hotellet. Etter hvert ble det restaurantdrift, og da jobbet vi der på ettermiddagene og i helgene.

Allerede da vi var 16 til 17 år byttet vi på å være vikarer for far. Vi ble tidlig gitt ansvar og vi likte det, sier Sondre Prestegard (42).

Han har flyttet fra Bergen og gjennom sitt eget selskap driver han fire Choice-hoteller i ­Tønsberg, Kongsberg og på Gjøvik.

Ikke nok med at de jobbet hos faren om ettermiddagene og i helgene. Faren hadde også en onkel på Voss. Han hadde bygget opp Hotell Vossevangen etter krigen, og han trengte selvfølgelig noen hjelpende hender.

- I hverdagen jobbet vi på Bristol og i feriene var vi på Voss. Vi var nok mer gjester enn ansatte der, men hotell var hele tiden en sentral del av oppveksten, sier Sondre.

Best, størst og flinkest. Når de tre brødrene møtes er de som brødre flest, det handler om å være best, størst og flinkest.

- Akkurat hvem som blir størst er det ingen særlig tvil om. Vi holder for tiden på å bygge ­Bergens største hotell om dagen, sier Sølve og viser til Quality Hotel Edvard Griegs som i disse dager har satt i gang en gigantutvidelse. Hotellet skal øke kapasiteten fra 153 til 373 rom, samtidig som konferansekapasiteten blir utvidet.

16

SEPT 2013 | #2

Hverandres konsulenter. Selv om de på mange måter er konkurrenter, spesielt de to som er i Bergen, så fungerer de også som hverandres hotellkonsulenter og rådgivere.

- Er det noe vi lurer på, så er det lett å bare ta en telefon. Da får man hjelp til å se det hele i et fugleperspektiv og ofte ligger løsningen rett foran øynene, sier sier Sondre.

De tre påpeker imidlertid at selv om de hjelper hverandre så godt de kan, så er det enkelte ting de ikke snakker om.

- Hotelldrift er knallhard konkurranse både om kunder og konsepter. Dette er selvfølgelig ting vi derfor holder fos oss. Vi vil jo hele tiden ha de beste konseptene, en enda viktigere, de beste resultatene selv. Derfor vil det alltid være en intern konkurranse mellom oss, sier Asle.

Kan bli for mye. Hotellmarkedet i Bergen har de siste årene vært veldig godt både med høyt belegg og gode priser. De fleste av hotellene i Bergen har derfor renovert og utvidet. Noen bygger også nytt. De tre advarer imidlertid mot

PROFIL Førsteplass: Bergen tar førsteplassen når det gjelder belegg i sommer. Det sier Peter Wiederstrøm i Hotelia.

(Foto: Hotelia)

SUPERSOMMER FOR BERGENSHOTELLENE Sommeren ble f­ antastisk for bergenshotellene. Fersk ­statistikk viser topp­ noteringer både når det ­g jelder belegg og priser.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Bergenshotellene har hatt en supersommer.

I juni var belegget på hele 87,6 prosent og i juli var det på 83,5 prosent. Bergen topper med det landsstatistkikken når det gjelder belegg både i juni og juli, sier Peter Wiederstrøm i rådgivningselskapet Hotelia.

Selskapet er et nordisk rådgivingsselskap innen hotell, hotelleiendom og reiseliv. Hotelia henter tallene sine fra Benchmarking Alliance (Se fakta).

For å sette tallene litt i perspektiv tar vi en kikk på de andre byene i landet. Oslohotellene ­inkludert Fornebu hadde et belegg på 58,3 prosent, Stavanger-området hadde et belegg på 61,3 prosent og Trondheim med Værnes et belegg på 53,1 prosent.

Gode priser. Vanligvis er det Kaptein Sabeltann og hans medpirater som pleier å slå kloa i førsteplassen, men i år ble altså Bergen og vestlandsfjordene for sterke.

- For første gang på svært, svært lenge mistet Kristiansand førsteplassen på belegglisten. Årsaken er nok at Bergen har hatt en svært god sommer, samtidig som Kristiansand har hatt en nedgang i belegget. Denne nedgangen skyldes en stor kapasitetsøkning, da byen har fått et nytt Scandic-hotell, sier Wiederstrøm.

Det er imidlertid ikke bare belegget som bidrar til å gjøre sommeren svært god i Bergen. Også prisene har vært gode.

- Bergen hadde de høyeste prisene i juni og i juli ble byen bare slått av Kristiansand, sier Wiederstrøm.

I snitt hentet hotellene i Bergen ut en rompris på 1165 kroner i juni. I juli falt prisene noe og hotellene klarte da å hente ut 936 kroner for

hvert solgte rom.

Det høye belegget og de gode prisene bidrar også til at REVPAR (losjiinntekt eks. MVA per tilgjengelige rom) ble veldig bra. For bergens­ hotellene havnet den i juli på 782 kroner. Dette var for eksempel over fire ganger høyere enn det hotellene i Drammen oppnådde.

Godt første halvår. Sommeren er vanligvis god i Bergen, men også første halvår har vært bra.

Snittet per første halvår ligger på 66,7 prosent.

Her er det Tromsø og Bodø som går av med seieren med et belegg på henholdsvis 70,2 og 68,9 prosent. På priser per solgte rom er det Stavanger som topper listen med Bergen på andreplass. Mens Stavanger (inklusiv Sola og Jæren) har oppnådd 1179 kroner per solgte rom, så oppnådde Bergen 1035 kroner. Rekkefølgen etter første halvår når det gjelder REVPAR er den samme. Stavanger topper foran Bergen med en REVPAR på henholdsvis 750 og 690 kroner. torgeir@eiendomsmagasinet.no Benchmarking Alliance er et Stockholm-­ basert selskap som tilbyr «Hotel Trends», et system for hotell-benchmarking.

Norske hoteller med rundt 37.000 værelser er med. Alle de store kjedene representert. ­Bench-marking Alliance har også stor dekning i andre nordiske land. Medlemshotellene sender hvert døgn inn sine omsetningsdata (losji-omsetning, antall solgte rom m.m.), og vil kunne sammen-ligne seg med en utvalgt gruppe konkurrenter.

- Det har vært full trøkk Med et belegg på 86,5 prosent har det vært full trøkk gjennom hele sommeren for Clarion Collection Hotel Havnekontoret.

- Vi går hele tiden og venter på at vi skal få finanskrisen inn gjennom dørene, men det har heldigvis så langt ikke skjedd. Hos oss har det vært full trøkk gjennom hele sommeren, sier direktør for Clarion Collection Hotel Havne­ kontoret, Hilde Berentsen.

Hun forteller om et samlet belegg i juni og juli på 86,55 prosent.

- Det er faktisk en ørliten nedgang fra i fjor, men det positive er at vi omsetningsmessig ligger over fjoråret. Sommeren 2013 er derfor en rekordsommer for vår del, sier Berentsen.

Hotellet har opparbeidet seg en status som det flotteste i Bergen og tiltrekker seg derfor de gjestene med de dypeste lommebøkene.

- Det gjør at vi får mange internasjonale gjester.

Spesielt har Australia, Amerika og Japan ­markert seg sterkt i år. Dette er nok en gruppen som har styrket seg i år, sier Berentsen.

Høsten i fjor var knallsterk med et belegg i ­september og oktober på hele 80 prosent.

- Vi håper og tror at vi skal klare å holde stilling mot fjoråret, men vi er nok kanskje litt mer ­nøkterne i våre budsjetter. Så langt i år ligger vi imidlertid over fjoråret når det gjelder ­omsetning, og det gleder vi oss over. Vi har noen tøffe måneder foran oss for å klare det, men vi er positive, sier Berentsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

#2 | SEPT 2013

17

2 MILLIONER NYE KVADRATMETER PLANLAGT

ANTALLET KVADRATMETER KAN DOBLES Dersom alle utbyggingsplanene som foreligger i Bergen realiseres, så vil antallet kvadratmeter næringsarealer nær dobles.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

En oversikt Eiendomsmagasinet har utarbeidet viser at 50 konkrete byggeprosjekter samlet vil kunne tilføre rundt 2 millioner kvadratmeter nye næringsarealer i Bergen. Av disse er rundt regnet 300.000 kvadratmeter prosjekter som allerede er igangsatt og nærmer seg ferdigstillelse eller prosjekter som vil bli ferdigstilt i løpet av to eller tre år.

Rundt 1,5 millioner av de 2 millioner nye kvadratmeterne er det som kan beskrives som rene kontorprosjekter. Det samlede volumet med kontorarealer i Bergen er i dag rundt 1,8 millioner kvadratmeter. Blir prosjektene realisert vil altså volumet i Bergen dobles.

Realiserbare prosjekter. - De fleste av ­prosjektene i denne oversikten er konkrete prosjekter som er realiserbare i løpet av en ­tiårsperiode, sier Tore Jensen i Opus.

Eiendomsmagasinet har fått hjelp av Opus til å verifisere listen over aktuelle byggeprosjekter (Se side 21). Prosjektene er i all hovedsak bygge­ planer hvor det foreligger godkjent reguleringsplan og hvor utbygger kan gå i gang dersom de får leie­takere til prosjektet. Det er imidlertid også noen overordnede kommunale reguleringsplaner for områder hvor prosessene fremdeles står litt i stampe. Et slikt eksempel er Mindebyen, hvor de 40 ulike grunneierne er uenige med hverandre og kommunen om utviklingen av området. Det er imidlertid ikke usansynlig at utviklingen av ­området i løpe av en tiårsperiode vil g ­ jennomgå store endringer. Et annet område hvor ­kommunen i disse dager jobber med en offentlig områderegulering er Kokstad vest.

Potensialet i dette området ligger på mellom 190.000 og 375.000 kvadratmeter, alt etter hvilke ­utnyttelsesgrad kommunen legger seg på.

Arealer som Bergen trenger. Samlet summerer de 50 ulike planene og prosjektene seg altså til rundt to millioner nye kvadratmeter. Dette er i all hovedsak næringsarealer som kontorbygg, handel og lager. Prosjekter som helse-, skole og undervisningsbygg er ikke tatt med. Hadde denne gruppen bygg blitt tatt med ville volumet økt med

18

SEPT 2013 | #2

ytterligere 300.000 kvadratmeter.

Noen vil nok hevde at en del av prosjektene i listen er luftslott som aldri vil se dagens lys, men det er likefull prosjekter som noen utbyggere har konkrete planer om å realisere. De ­forsvarer derfor sin plass på listen. Andre vil hevde at volumet i seg selv, to millioner nye kvadratmeter, er et hinsides høyt tall som aldri vil kunne la seg realisere. Dette er ikke Jensen enig i.

- Innbyggertallet i Bergen skal vokse kraftig de kommende årene. Dette er derfor arealer som Bergen trenger til nye arbeidsplasser.

At disse prosjektene blir realisert er derfor en ­nødvendighet for at byen skal fortsette å vokse, sier Jensen.

Dekker halvparten av behovet. Han får støtte fra Vidar Totland i Business Region Bergen. I 2012 kom de ut med en rapport som beskriver det fremtidige behovet for næringsarealer i Stor-Bergen, det vi si Bergen med tilstøtende kommuner. Her operer de med et fremtidig arealbehov frem til 2030 på rundt 3,4 millioner kvadratmeter.

- Dette er behovet i hele Stor-Bergen. To ­millioner kvadratmeter høres derfor ikke ­urealistisk mye ut for Bergen sin del. Byen trenger løpende tilvekst av nye næringsarealer for å møte befolkningsveksten, sier Totland.

Et lite regnestykke bekrefter kanskje at verken Totland eller Jensen tar munnen for full. I ­Business Region Bergen-rapporten om arealbehovet er det beregnet at hver medarbeider i snitt legger beslag på 80 kvadratmeter. Det betyr at de to millioner nye kvadratmeterne er nok til å dekke 25.000 nye arbeidsplasser.

Konkrete prognoser viser at innbyggertallet i Bergen frem til 2030 skal øke med rundt 90.000.

I 2030 skal vi dermed være 360.000 innbyggere i Bergen. Av disse er det beregnet at 55 prosent er yrkesaktive, det vil si i underkant av 50.000.

Med 80 kvadratmeter per arbeidsplass er de to millioner kvadratmeterne med andre ord bare nok til å dekke halvparten av behovet.

Eller er det rikelig? Når det er sagt, så er 80 kvadratmeter per arbeidsplass ganske mye.

Kontorlokaler blir stadig mer arealeffektive og et måltall for en kontorarbeidsplass er i dag rundt 20 kvadratmeter. Det betyr at de 1,5 millioner kvadratmeterne som er planlagt som kontorbygg faktisk kan gi arbeid til 75.000 nye ­bergensere.

I Oslo er opererer enkelte aktører med et arealbehov per ansatt på rundt 15 kvadrat­ meter. Dersom det var tilfelle i Bergen ville de 1,5 millioner kvadratmeterne alene gi arbeidsplass til 100.000 nye bergensere. Dersom det i hovedsak er kontorarbeidsplasser som blir utviklet så kan realiseringen av de 2 millioner kvadratmeterne altså ta vesentlig lenger tid enn ti år, og det vil også være rikelig med arealer langt ut over 2030. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Her vokser Bergen Den største veksten kommer i Bergen sør, langs bybanetraseen og i Flesland-/ Kokstad-området.

De i underkant av 50 ulike prosjektene fordeler seg godt ut over hele Bergen kommune, men det er to områder som utpeker seg som åpenbare vekstområder. Det mest soleklare er området fra Danmarksplass og sørover, det som kalles næringskorridoren. Her ferdigstilles det i disse dager flere nybygg, blant annet Rasmussen Eiendoms nybygg på 8500 kvadratmeter, Minde Næringspark som ferdigstilles med et samlet areal på 9000 kvadratmeter, samt at utviklingen av Krohnstadparken endelig er i gang. Planene for dette området er imidlertid mange.

- Ser vi på området som ligger i nærhet til Bybanetraseen, så bygges det allerede for 30 milliarder kroner. Fremtidig potensial er på hele 45 milliarder kroner. Det er 20 ganger mer enn det det kostet å bygge Bybanen fra sentrum til Nesttun, sier plansjef i Bergen kommune, Mette Svanes.

Tallet hun refererer til inkluderer alt fra bolig til ­skole og næringsbygg. Det betyr blant annet at den nye Høgskolen på Kronstad er tatt med i tallet.

TEMA HER VOKSER BERGEN

Utfordringer i Mindebyen. Kommer man litt lenger sør, så kommer man til Mindebyen. Her har kommunen regulert området til 400.000 nye kvadratmeter næring. Planområdet er nesten to kilometer i utstrekning, og s­ trekker seg fra Kristianborgvannet i nord til forbi Solheimsvannet i sør. Her skal det komme 22.000 nye arbeidsplasser. I tillegg kan det bygges 1200 nye boliger innenfor plan­området, i hovedsak rundt de to vannene. Det settes av plass til 4700 parkeringsplasser i området, i hovedsak i større anlegg i underetasjer.

Mye av dette ligger imidlertid på is i påvente av en ny runde i kommunen. Det er forventet fra kommunens side at grunneierne skal bære store kostnader i forhold til infrastrukturtiltak.

Med cirka 40 ulike grunneiere sier det seg selv at det kan bli vanskelig å bli enig.

- I slike prosesser handler det om å gi og ta.

Vi er i en dialog, og dersom vi kommer til en ­enighet kan planene kanskje vedtas ved årsskiftet, sier Svanes.

Første byggetrinn, som inneholder hotell og kontor, er på cirka 50.000 kvadratmeter og blir trolig iverksatt i 2014. I tillegg er det planer om nok et hotell i regi av BGO Eiendom (Eide K ­ nudsen). Prosjektet er på rundt 10.000 kvadratmeter. I tillegg til dette skal Clarion-­ hotellet som er etablert på flyplassen øke antallet senger fra 200 til 300.

Ut over det er Tine Meierier i ferd med grunn­ arbeidene på et nytt meieri på Lønningen.

Samlet volum er på 17.500 kvadratmeter.

Aberdeen har også et prosjekt på Nera-tomten hvor de ønsker å bygge 20.000 kvadratmeter.

Dalseid & Fløysand har også planer om at ­prosjekt i samme størrelsesorden på Kokstad.

Ut over dette finnes det planer for samlet sett i alle fall 100.000 kvadratmeter i dette området.

Tar vi med Kokstad vest, hvor kommunen jobber med en offentlig reguleringsplan, kan vi legge på ytterligere 200.000 kvadratmeter, og det er med en lav utnyttelsesgrad. Det ­opereres i dette området med et arealvolum på mellom 190.000 og 375.000 kvadratmeter.

Kokstad/Flesland. Et annet vekst­ område er Kokstad/Flesland-området. ­Linstow-prosjektet ble nevnt i forrige utgave av E ­ iendomsmagasinet. De planlegger rundt 200.000 kvadratmeter over flere byggetrinn.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Dette trenger vi: Volumet planlagte kontor- og ­ æringsbygg er stort, men ifølge Tore Jensen i Opus er n dette arealer som byen trenger. (Foto: Torgeir Hågøy

#2 | SEPT 2013

19

Under halvparten: Lars Morten Kyte i Kyte Nærings­ megling mener at et realistisk volum som kan se dagens lys i løpet av en tiårsperiode ligger på mellom 700.00 og 800.000 kvadratmeter. (Foto: Torgeir Hågøy)

TROR MANGE PROSJEKTER VIL BLI LIGGENDE I SKUFFEN TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

Næringsmeglerne i Bergen tror ikke alle de planlagte prosjektene kommer til å se dagens lys.

- Næringseiendomsmarkedet i Bergen har vært kjent for å ha mange nye prosjekter som ikke har blitt realisert, da en har manglet leietakere til de prosjekterte arealene, sier administrerende direktør i Kyte Næringsmegling, Lars Morten Kyte.

Han forteller at de i 2001 ble engasjert av Bergen Næringsråd til å kartlegge hva som fantes av planer for nye prosjekterte kontorbygg i ­Bergensregionen.

- Vi kartla da rundt 30 byggeprosjekter med et samlet areal på cirka 550.000 kvadratmeter. Ti år senere gikk vi igjennom materiale på ny, og kartla da hva som var realisert av de 30 prosjektene.

Dette var en meget god økonomisk periode for Bergen, men det viste seg at i 2011 var bare 12 av de 30 prosjektene realisert eller under realisering, sier Kyte.

De 12 prosjektene utgjorde cirka 240.000 ­k vadratmeter av totalen på cirka 550.000 ­k vadratmeter.

Tror på halvparten. Hvor mye av de 1,5 millioner planlagte kvadratmeterne som kommer til å bli realisert i løpet av en 10 til 20 årsperiode avhenger av befolkningsveksten. Kyte viser til at prognoser for Bergen og omegnskommunene tilsier en befolkningsvekst på 110.000. Vi skal altså gå fra å være 410.000 til 520.000, noe som utgjør en vekst på 27 prosent. Fra 2030 til 2040 forventes ytterligere en økning med 65.000, til totalt 585.000.

- Befolkningsutviklingen i Bergen vil i en 15-20 års horisont være meget høy, og det vil måtte etableres mange nye arbeidsplasser. Dersom det er korrekt at det er planlagt oppførelse av cirka 1.5 millioner nye kvadratmeter kontorarealer i en 10 års periode i Bergen, så høres dette imidlertid svært høyt ut, sier Kyte.

Han tror et realistisk anslag på hvor mye som blir realisert ligger langt lavere og viser til at historisk

20

SEPT 2013 | #2

tilførsel av nye næringsarealer i Bergen per år ligger på rundt 45.000 kvadratmeter.

- Vi tror behovet for næringsarealer i Bergen i et tiårsperspektiv kan være cirka 60.000 kvadratmeter i året. Basert på markedet i Bergen, og våre erfaringer fra næringseiendomsmarkedet vil vi mulig anslå at mellom 700.000 og 800.000 kvadratmeter kan bli realisert i en 10-års periode. Dette tallet er usikkert og avhenger av u ­ tviklingen i norsk økonomi og arbeids­ ledighetsutvikling, sier Kyte.

På bekostning av eldre bygg. Leder hos Fana Sparebank Næringsmegling, Tine Lekven Johansen, tror mange av nybyggprosjektene kan bli realisert i løpet av et tiårsperspektiv, men at det kommer til å skje på bekostning av de mindre attraktive områdene og byggene.

- De som ligger mer perifert i forhold til Bybanen vil nok bli taperne. Ser man på de aktørene som ønsker å investere i Bergen, så er det langs Bybanen de ønsker seg. Avstanden til Bybanen er den enkeltfaktoren som markerer seg. Skal man overleve utenfor denne livsnerven, så må bygget eller området ha andre tungtveiende kvaliteter, sier Lekven Johansen.

Hun påpeker at mange leietakere også i stadig større grad får øynene opp for miljø og energieffektive bygg. I gamle bygg er det vanskelig å oppnå gode miljøkarakterer, og mange vil derfor foretrekke nybygg som ­tilfredsstiller dette kravet.

- Eldre bygg vil dermed slite ytterligere, sier Lekven Johansen. Økt konkurranse. Næringsmegler hos DNB Næringsmegling, Lars Erik Wirsching, tror ikke at alle de 2 millioner kvadratmeterne blir realisert, men påpeker at konkurransen om leietakerne trolig blir tøffere fremover.

- En realisering av alle disse arealene vil tilsi en betydelig aktivitets- og sysselsettingsvekst som etter vår oppfatning ikke et sannsynlig scenario.

Det er ikke noen tradisjon i Bergen for å bygge store kontorbygg på spekulasjon, og de aller fleste utbyggerne vil sikre seg med inngåtte leieavtaler på mellom 60 og 70 prosent av bygget før

oppstart. Vi tror derfor ikke at alle disse arealene vil bli realisert i løpet av en tiårs periode, men jeg tror at man vil se en periode hvor konkurransen om leietakerne blir tøffer, sier Wirsching.

Han påpeker at kontorleietakerne blir stadig mer opptatt av beliggenhet og god offentlig kommunikasjon. Da er det særlig ett område som utpeker seg.

- De ti største leietakersøkene i Bergen avdekker en helt klar trend. Sju av ti leietakere vil være i ­aksen Bergen sentrum - Flesland.

Det er med andre ord langs Bybanetraseen de fleste større kontorleietakere ønsker å etablere seg. ­Områdene som ikke grenser opp mot Bybanen og som ikke kan tilby god offentlig ­kommunikasjon eller godt med parkering, tror jeg derfor helt klart kommer til å merke konkurransen fremover, sier Wirsching, som legger til at utviklingen har gått fra havn til lufthavn.

- Det sier litt om hvordan byen har flyttet seg fra en konsentrasjon rundt havnene til at stadig mer skjer rundt lufthavnene. Dette er en utvikling som vi tror vil forsterke seg de kommende årene, sier Wirsching. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TEMA HER VOKSER BERGEN

Oversikt byggeprosjekter i Bergen Kvm

Ferdig

44000

2013

Edvard Griegsvein 32 c

2140

2013

Rasmussen Eiendom

Kanalveien 11

8500

2013

Minde nærinspark

Kanalveien

Statoil

Sandsli

Mangler leietakere til 30.000 m2

Rasmussen Eiendom Profier

Utsikten og beliggenheten er storartet. Likevel har prosjektet til Dalseid & Fløysand på Kokstad blitt liggende i skuffen.

- Vi har et potensial på denne tomten på mellom 25.000 og 30.000 kvadratmeter, sier administrerende direktør for Dalseid og Fløysand Eiendom, Bjarne Eilert Aardal.

Tomten ligger rett innenfor Hansas bryggeri på Kokstad, vis a vis Stadsportens eiendom med Leos Lekeland og Coop Obs Bygg.

Ifølge Aardal er det den høyeste og flotteste tomten på Kokstad, likevel har tomten blitt liggende i flere år uten noe særlig interesse.

- Vi har ingen konkrete prosjekter på gang på tomten i dag. Det har vært noen aktører som har vært interessert, men dette har ikke blitt noe av, sier Aardal.

I dag bruker de tomten som deponi for arbeidene til Fyllingen Maskin, som Dalseid & Fløysand eier 66 prosent av. Selskapet har derfor leieinntekter på tomten og dermed haster det ikke så veldig med å få gjort noe på området.

- Men det bør komme et flott kontorbygg på denne tomten. Utsikten er flott og man ser nedover Bergensdalen mot sentrum, sier Aardal.

Et av problemene som har bidratt til at planen ikke har blitt realisert er kanskje at de er for store. Det er svært få aktører i Bergen som trenger 30.000 kvadratmeter med ­kontor. Så lenge prosjektet er så lite konkretisert som det dette er, er det derfor vanskelig å få leietakerne interessert.

- Dette er nok også vår egen skyld. Vi har ikke markedsført prosjektet i det hele tatt.

Skal vi få det til bør vi kanskje også dele det opp i flere mindre prosjekter, sier Aardal, som legger til at de ikke trenger å fylle opp alle de 30.000 før de går i gang med prosjektet.

- Hadde vi fått på plass 20.000 kvadrat­ meter, så kunne vi gamblet på resten, sier han.

En annen faktor som også kan ha virket inn er avstanden til Bybanen. Det er to ­fremtidige stopp som tilstøter dette bygget.

Det ene kommer ved Nera-bygget og det andre borte ved Milleniums-bygget.

- Stoppene blir liggende mellom 500 og 600 meter fra eiendommen. Det er en avstand som burde gå fint for de fleste, sier Aardal.

Utbygger

Sted

GC Rieber

Solheimsviken

Bara

9000

2013

52000

2014

Haukås

6800

2014

Midtun

14500

2014

Lerøy Seafood Groups

Sandviksbodene

16500

2014

Dalseid og Fløysand

Kokstaddalen 32

3000

2015

Rom Eiendom

Sentrum

14800

2015

Odfjell Drilling

Kokstad

19000

2015

Aibel

Kokstadveien 23

25000

2015

GC Rieber

Solheimsviken

30000

2015

Odfjell Eiendom

Nygårdsgaten 112

14000

2015

PWC

Sandviksbodene

4000

2015

Åsane utvikling

Åsane

30000

2015

Tine Meierier

Lønningen

Meteva AS/Constructa

Nøstet

Entra etc

Lars Hillsesgate

Linstow AS (m.fl.)

Flesland

Sparebanken vest

Nøstet

Avinor

Flesland

Møller Eiendom

17500

2015

2250

2016

10000

2016

210000

2016

20000

2016

78000

2016

Kanalveien 9

7000

-

GC Rieber

Marineholmen

8000

-

Dalseid og Fløysand

Kokstaddalen 53

26000

-

Profier etc

Haukås Handelspark

Auto23

Fyllingsdalen

Milepel

30000

-

160000

-

Åsane

13500

-

Bergen kommune/plan

Minde

400000

-

BGO Eide Knudsen

Flesland

10000

-

Olav Thon

Lagunen

192000

-

GC Rieber

Marineholmen

45000

-

Strømberggruppen As

Heiane 4

10000

-

Bara

Krohnstadparken

50000

-

EGD

Sandsli

14900

-

Steen og Strøm

Åsane

20000

-

Backer

Nesttunbrekka

10500

-

PWC

Sandviksbodene

4000

-

Rolf Olsen AS

Sandviksbodene

32000

-

OBO

Kanalveien

7000

-

Simonsviken næringspark

Laksevåg

25000

-

Nygårdsviken

Laksevåg

15000

-

Hilleren Tomteselskap

Vatlestraumen

43000

-

Kokstad vest(off. Reg-plan)

Kokstad

190000

-

Aberdeen

Nera-tomten

20000

-

Måkestad

Flesland

25000

-

Marin Eiendomsutvikling

Laksevåg

60000

-

2048890

-

Totalt:

torgeir@eiendomsmagasinet.no #2 | SEPT 2013

21

TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

22

SEPT 2013 | #2

Det bygges for kjedelige bygg i Bergen. Plansjef, Mette Svanes, skulle ønske at flere utbyggere hadde mot og vilje til å bygge mer spennende bygg.

TEMA HER VOKSER BERGEN

De gode eksemplene: Det finnes gode eksempler, også i Bergen. Disse må vi løfte frem, mener plansjef i Bergen kommune, Mette Svanes.

–FOR FÅ BYGG SOM PEKER MOT FREMTIDEN #2 | SEPT 2013

23

“

Vi må være villige til å strekke oss litt og oppmuntre de som vil noe ekstra.

METTE SVANES , PLANSJEF I BERGEN KOMMUNE

- Jeg synes det er for få bygg i Bergen som signaliser virkelig gode arkitektoniske kvaliteter.

Det er for få eksempler på bygg som utfordrer oss og peker mot fremtiden. I stedet er det for mange eksempler på bygg som får meg til å tenke at dette var trist, sier plansjef i Bergen kommune, Mette Svanes.

Med det mener hun blant annet at mange bygg ser ut til å ha blitt helt vilkårlig plassert på en tomt uten tanke for tomtens særegenhet eller beliggenhet.

- Det nye bygget tilfører derfor ofte ingenting.

Det synes jeg er trist, sier Svanes.

Som plansjef er hun selvfølgelig opptatt av ­hvordan byen utvikles og hvilke bygg som settes opp.

- Jeg har reist en del rundt i Norge. Ser vi til andre byer, som for eksempel Stavanger, så bygger de der bygg som er spennende og moderne. Dette gjelder både næringsbygg og boliger. Hvorfor klarer vi ikke det i Bergen, spør plansjefen.

For selvtilfreds . Hun får støtte fra leder av ­Bergen arkitektforening, Jørgen Grahl-Madsen, som mener at Bergen ligger langt bak en rekke byer som det er naturlig å sammenligne seg med.

- Bergen er en by uten arkitektoniske ­ambisjoner. Vi er så selvtilfreds at vi tror at vi ikke trenger å prestere. Ser man på andre byer hvor man ikke har denne selvtilfredsheten, så bygger man spennende og utfordrende bygg. Det gjør man ikke i Bergen, sier Grahl-Madsen.

Han viser til Oslo og mener at det der popper opp det ene bygget etter det andre som viser en arkitektonisk ambisjon.

- Bare materialvalgene vitner om en mye større bevissthet rundt dette. Se for eksempel på det nye Statoilbygget på Fornebu. Man kan være enig eller uenig i om at det er et fint bygg, men det har i alle fall en arkitektonisk ambisjon, sier Grahl-Madsen.

Trenger ikke koste mer. Han påpeker at dette ikke bare er en forskjell i forhold til næringsbygg.

Det er vel så aktuelt i forhold til boliger.

- Man kan jo bare sammenligne de bolig­

24

SEPT 2013 | #2

kompleksene som kommer på Tjuvholmen med det som kommer i Damsgårdsundet. Kvalitetsforskjellen er formidabel, sier arkitekten.

Han påpeker at dette ikke bare handler om kostnader, og mener at det er fullt mulig å bygge spennende uten at det nødvendigvis trenger å koste så mye mer.

- Et spennende og utfordrende bygg trenger ikke nødvendigvis koste noe mer enn et dørgende kjedelig bygg, sier Grahl-Madsen.

Må løfte frem de gode prosjektene. Plansjefen poengterer at hva som faktisk er god kvalitet er en vanskelig vurdering og at dette er et område med like mange meninger som det er arkitekter og utbyggere. Samtidig viser hun til at man i Bergen har formulert en egen arkitekturpolitikk.

Målet med arkitekturpolitikken er å heve den generelle kvaliteten på bygging og planlegging i Bergen. Utfordringen ifølge Svanes er at denne arkitekturpolitikken ikke veier tungt nok, noe som gjør jobben vanskelig for byggesaks­ behandlerne i kommunen.

- Å stå opp mot utbyggerne å si at et prosjekt ikke vil bli godkjent fordi prosjektet er for stygt er svært vanskelig, sier Svanes.

Hun tror imidlertid at dette er et område hvor man må jobbe både med bransjen og kulturen i Bergen. Svanes mener derfor at det er bra at Bergen har fått noen priser for god arkitektur i det siste. Svanes viser blant annet til at Mathallen var nominert til Statens byggeskikkspris og at Nordal Grieg videregående skole fikk Bergen kommune sin arkitektur- og byfornyingspris i 2011.

- Vi må avle frem de gode prosjektene og løfte dem opp. Vi må være villige til å strekke oss litt og oppmuntre de som vil noe ekstra. Det tror jeg blir viktig fremover, sier Svanes.

Se til Siena. Akkurat dette mener imidlertid Grahl-Madsen er noe av problemet.

- Reiser vi til andre byer, så ser man ­spennende prosjekter overalt. Ta for eksempel den ­italienske byen Siena, hvor jeg var i sommer. For å gi noen holdepunkter i byen, ble det for 400 år siden satt opp noen høye tårn som rager over all

annen bygningsmasse. Dette gir byen karakter og en identitet. Poenget er at de turte å gjøre det, selv for 400 år siden. De var med andre ord dristigere i Siena for 400 år siden enn det man er i Bergen i dag, sier Grahl-Madsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TEMA HER VOKSER BERGEN

Til etterfølgelse: Nordahl Grieg videregående skole er et eksempel til etterfølgelse mener Mette Svanes.

(Foto: Hundven-Clements Photography)

#2 | SEPT 2013

25

Begrensende: Menigmanns oppfatning kan være med å legge en begrensning på den arkitektoniske utviklingen.

Det mener Rolf Maurseth i Link Arkitektur. (Foto: Doris Beling)

Det er positivt at folk ­engasjerer seg, men i ­Bergen kan folks voldsomme ­engasjement faktisk være med å bidra til å begrense den arkitektoniske utviklingen.

- Det er en del av befolkningen som mener at akkurat nå, i dette øyeblikk, så er ting perfekt.

De ønsker derfor å fryse bildet og viser en massiv motstand mot alt som utfordrer dette bildet, sier regionsjef i Link Arkitektur, Rolf Maurseth.

Link Arkitektur er et av landets ledende ­arkitektkontorer og har 15 avdelinger både i Norge og Sverige og Danmark. ­Maurseth opplever at bergensernes ­engasjement er særdeles sterkt.

- I Bergen er folkemeningen veldig sterk og mange mener mye om veldig mye. Dette kan ofte være en begrensende faktor i forhold til spennende prosjekter, sier Maurseth.

Se til Danmark. Etter å ha vært involvert i ­større byggeprosjekter i alle de store ­skandinaviske byene har Maurseth dannet seg et godt overblikk over den arkitektoniske situasjonen både i Norge, men også i våre naboland. Han mener alle har en tendens til å være misfornøyd med sin egen by.

- Ser vi på de større byene i Skandinavia, så er faktisk ikke situasjonen så veldig annerledes enn her i Bergen. Verken Stockholm, ­Gøteborg, Oslo eller Stavanger har de så mye mer ­spennende arkitektur enn Bergen. Det finnes noen eksempler, men de finner man her også, sier Maurseth, og fortsetter: - Oslo har noen sentrale byutviklingsområder som Barcode, Sørenga, Tjuvholmen og Aker brygge som har mange gode kvaliteter, med dertil ekstremt prisnivå. Men utover dette er det mer skrint med kvalitetsbyggeri. De som peker seg ut i positiv forstand er danskene.

26

SEPT 2013 | #2

TEMA HER VOKSER BERGEN

ENGASJERTE BERGENSERE FORHINDRER VIDEREUTVIKLING De er mer åpne for det nye og overraskende og driver utviklingen fremover, sier Maurseth.

Har blitt en selvfølge. Han er enig med plansjef Mette Svanes i at god arkitektur blant annet handler om å tilpasse bygget til den aktuelle tomten.

- Vi prøver hele tiden å spille på ­omgivelsene, gjerne utfordrende og spennende, men det er ikke det samme som at byggene skal være prangende. Prosjektene skal være godt gjennomførte, med gode detaljer og materialer som holder, sier Maurseth.

Han påpeker at det etter hvert er flere bedrifter som satser mye på sine bygg for å bygge ­merkevare og tiltrekke seg de beste hodene.

Riktig miljøprofil, design og interiør­l øsninger har blitt en selvfølge for mange da dette ­påvirker alt fra selskapets merkevare, arbeidsmiljø og sykefravær.

- Store eiendomsaktører stille også meget høye krav for å kjøpe bygg og driver med dette frem kvalitet og miljøtenkning, sier Maurseth.

Misforståtte signalbygg. Når man begynner å snakke om signalbygg har man imidlertid trukket det for langt. Ifølge Maurseth er dette et av de mest misbrukte begrepene man har innenfor arkitekturen. Hva skal bygget sende signaler om, hvordan og hvorfor? Dette er e ­ lementer som ifølge arkitekten sjelden kommer frem.

- Alle ønske å si noe med sine bygg, men når en snakker om et signalbygg så brukes ordet for å rettferdiggjøre et bygg som skiller seg ut, ofte på en forstyrrende måte som ikke tjener ­helheten uten å forklare hvorfor eller hva bygget skal signalisere. Det er langt viktigere at bygget harmonerer med sine omgivelser og at det skaper et helhetlig bilde. Plan og ­bygningsloven har i § 74 «skjønnhets­paragrafen» ­understreker kravet om et byggs egne k­ valiteter og hensynet til omgivelsene. Et bygg som ikke er med å bygge opp om h ­ elheten er som regel et uttrykk for ­arkitektens og byggherres drøm om å vise frem sitt eget verk, sier Maurseth.

Røstøen raser Bergensarkitekt Ulf Røstøen hos Og Arkitekter mener plansjef i Bergen kommune, Mette Svanes, sitter i glasshus og at hun må passe munnen sin.

- Ikke får vi bygge høyt og ikke får vi bygge langt. Det er kommunen som bestemmer hva vi får bygge. Hun sitter i glasshus og burde passe munnen sin, raser Ulf Røstøen.

Han er også oppgitt over at kommunen bygger ny skole og svømmeanlegg i Bergen uten at bergensarkitektene får være med å konkurrere om oppdraget.

- Vi er ikke gode nok til å være med i ­arkitektkonkurransen. Dersom vi er så fryktelig dårlige, så burde vi i det minste få være med i ­konkurransen slik at vi fikk muligheten til å videreutvikle oss. Min mening er at det nye svømmeanlegget ser helt forferdelig ut, sier Røstøen.

En annen årsak til at byggene i Bergen blir så kjedelige mener han henger sammen med at de reises på helt andre budsjetter enn for eksempel byggene i Oslo.

- Har de marmor i Oslo, så har vi linoleum i Bergen. Det er klart at det er med og påvirker kvaliteten, sier Røstøen.

Han forteller at de for øyeblikket holder på å reise et nybygg i Kanalveien for Rasmussen eiendom.

- Dette er et grønt glasshus. Om det er ­ambisiøst vet jeg ikke, men det er i alle fall noe annerledes, sier Røstøen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Leietakerne er villige til å betale Næringsmegler, Lars Erik Wirsching, i DNB Næringsmegling mener at leietakerne er villige til å betale for et bygg som gjør dem stolte.

- Vi ser at svært mange leietakere, spesielt de store, ønsker å være i signalbygg. De vil ha lokaler som forsterker selskapets identitet.

Vi mener derfor at det er marked for å bygge mer spennende bygg i Bergen, sier Lars Erik Wirsching.

Han forteller at mange leietakere, spesielt i bransjer hvor konkurransen om de flinkeste hodene er stor, er veldig bevisste på akkurat dette.

- På samme måte som vi som privatpersoner de siste årene har blitt veldig opptatt av design, så er dette i stadig større grad i ferd med å bli viktig for arbeidsgiverne. Det legges av mange derfor betydelig vekt på at kontorlokalene skal være noe som de ansatte skal trives i og være stolte av, sier næringsmegleren.

Dette handler for mange om mye mer enn design og velvære. Det handler også om ­business. Wirsching forteller at mange mener at det å ha fine lokaler faktisk gir dem en ­økonomisk merverdi som de er villige til å betale for.

- Og akkurat derfor er det god betalingsvilje for de arkitektonisk flotte byggene. De er ikke bare pene å se på, de kan også ha en effekt på selskapets bunnlinje, sier Wirsching. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no #2 | SEPT 2013

27

Store planer: Olav Thon og hans partnere har store planer i Lagunen. (Illustrasjon: Hille Melbye Arkitekter As)

Dersom Norges største ­eiendomsaktør, Olav Thon, får det som han vil, skal han sammen med sine samarbeidspartnere investere over seks milliarder ­kroner i Bergen de kommende årene.

THON VIL INVESTERE 6 MRD KRONER I BERGEN

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi pleier ikke å gå ut med tall for våre ­investeringer, men alle som har sett ­planene våre skjønner at dette innebærer ­betydelige ­investeringer, sier administrerende ­direktør i Olav Thon Eiendomsselskap, Dag ­Tangvald-Jensen, til Eiendomsmagasinet.

Mange nye kvadratmeter. Vi har imidlertid ­tillatt oss å foreta et lite regnestykke for å ­forsøke å tallfeste eiendomsgigantens siste, men ikke minst kommende investeringer i Bergen.

Selskapet har nylig investert 200 millioner kroner i utvidelsen av Vestkanten. Senteret fikk med dette vel 20.000 nye kvadratmeter. De er også i gang med utvidelser på Sartor senter på Sotra. Investeringene i dette prosjektet ligger på rundt 500 millioner kroner. Nylig kjøpte også Olav Thon det gamle Ikea-bygget i Åsane, trolig for mellom 250 og 300 millioner kroner. På tomten ved siden av det gamle IKEA-bygget, som var en del av oppkjøpet, foreligger det også en reguleringsplan som tillater byggingen av et nytt bygg på størrelse med det eksisterende bygget. Det betyr av Olav Thon kan sette opp et bygg på 12.500 kvadratmeter på eiendommen.

Dersom dette blir et handelsbygg, noe som sannsynlig, kan investeringene ligge på rundt 12.000 kroner kvadratmeteren. En estimerte investering bare i dette bygget vil dermed ligge på rundt 150 millioner kroner. I tillegg kommer renoveringskostnader knyttet til det gamle IKEA-bygget.

6 milliarder kroner. Det desidert største prosjektet til Thon er imidlertid Lagunen. Her planlegger selskapet, sammen med sine s­ amarbeidspartnere, å utvide ­senteret med 80.000 nye kvadratmeter handel, 70.000 k­ vadratmeter med bolig og 90.000 ­k vadratmeter kontor. I tillegg er det også ­planlagt et parkeringshus på 130.000 ­k vadratmeter. Ambisjonen både til Olav Thon og bystyret i Bergen er at dette skal bli en ny by.

Kostnadene for de ulike bygningstypene ­varierer, men for kontorlokaler kan man operere med en kvadratmeterpris på 25.000 kroner,

28

SEPT 2013 | #2

noe som av mange defineres som en ­middels ­k vadratmeterpris. Kostnaden bare for kontorlokalene vil da komme på 2,2 ­milliarder k­ roner.

Handelsareal er langt billigere og dersom man tar utgangspunkt i at kvadrat­meterprisen er den samme som på Vestkanten, så ligger den på rundt 12.000 kroner. De 80.000 nye kvadrat­meterne vil dermed koste tett opp under en milliard kroner. De 700 nye boligene som til sammen utgjør 72.000 kvadratmeter har ved en kostnad på 25.000 kroner per kvadrat­meter en samlet investeringskostnad på rett under 1,8 milliarder kroner. Det betyr at de samlede i­nvesteringene bare i Lagune-­ området vil ligge på rundt 5 milliarder kroner. Tar vi med ut­byggingen på Sartor og den nettopp av­sluttende utbyggingen på Vestkanten, så passerer vi raskt 6 milliarder kroner.

- Dette er planer som skal realiseres over flere byggetrinn, men det er ingen tvil om at vi har store planer i Bergen, sier Tangvald-Jensen.

Dette er priser som er basert på dagens ­byggekostnader. Vel vitende om at dette er ­planer som skal realiseres over lang tid vil de totale investeringskostnadene trolig bli høyere. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Langvarig utvikling Sluttbehandlingen av planene skal skje i høst. Dersom planen da blir banket gjennom hos bystyret i Bergen, vil Laguneområdet trolig står foran et 30 års utviklingsløp.

- Dette er ikke planer som lar seg ­realisere med en håndvending. Vi ser for oss en ­u tvikling gjennom flere tiår. Det skal på plass nye veisystemer, nye handelsarealer og en rekke andre elementer, sier Knut Eliassen ved ­Lagunen Storsenter.

Dersom reguleringsplanen går gjennom vil Lagunens første byggetrinn være å utvide handelsarealet mot det nye bybanestoppet.

Mellom kjøpesenteret og bybanestoppet er det i dag hovedsak parkeringsarealer.

- Vi vil da bygge nye handelsarealer oppå parkeringshuset, slik at man kan gå tørrskodd fra bybanestoppet til senteret. Dette kan bli realisert i løpet av to år, dersom planen blir vedtatt, sier Eliassen.

Byråd for miljø og byutvikling, Filip Rygg, mener at Lagune-planene er på skinner.

- Det har kommet noen innsigelser til planene som må løses, men i grove trekk så er planen på skinner, sier Rygg.

Han klarer ikke å se noen negative ­konsekvenser ved at Lagune-området utvikles til en by.

- Det er utelukkende positivt. Vi har en enorm befolkningsvekst som skal håndteres, og slik jeg ser det så er dette den eneste måten å håndtere denne veksten på. Alternativet er at etableringene kommer i nabokommunene, sier Rygg. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TEMA HER VOKSER BERGEN

BERGEN SENTRUM - SLAKTHUSTOMTEN

Ledige lokaler i Sandviksbodene 1. Stallen 3 etg 285 kvm - Portnerboligen 148 kvm - Storfe 118 kvm.

Lokalene er lyse og fine. God standard, med bla. ventilasjonsanlegg og parkett. Tilgang til kantine.

For nĂŚrmere informasjon kontakt : Arild Hopsdal, tlf.905 44 234 - ah@wlco.no

J.BERSTAD EIENDOM AS #2 | SEPT 2013

29

Fornøyde: Knut og Ingse Galtung Døsvig tror de ekstra kvalitetene som de legger i utviklingen av Kronstadparken vil føre til at leietakerne blir mer fornøyde. (Foto: Morten Wanvik)

“Vi reiser ikke byggene for å

fylle dem opp med leietakere og så selge dem med størst mulig fortjeneste.

INGSE GALTUNG DØSVIG , BARA EIENDOMMER

30

SEPT 2013 | #2

TEMA HER VOKSER BERGEN

BYGGER BERGENS SVAR PÅ SKØYEN

Illustrasjon: Bara Eiendommer

Kronstadparken skal bli en næringspark som både huseier og leietakere kan være stolte av. TEKST TORGEIR HÅGØY - Det koster ikke så mye mer å bygge sexy bygg. Derfor legger vi vekt på ­spennende arkitektur og gode kvaliteter, sier ­administrerende direktør i Bara Eiendommer, Knut Galtung Døsvig.

Sentral beliggenhet. Etter et 14 år langt ­svangerskap er Kronstadparken endelig i ferd med å bli realisert. To nye bygg er allerede reist og mesteparten av de eksisterende er rehabilitert. Leietakere som Atlantic Petroleum ­Norway, Technogarden Engineering Resources og Accpron Subsea Management har flyttet inn og flere er på vei. Vegg i vegg er OBOS og Brødrene Ulveseth i ferd med å bygge 500 leiligheter.

- Konturene av hvordan dette området kommer til å bli når det er ferdig er i ferd med å materialisere seg. Dette kommer til å bli en ny og urban bydel med kontorbygg og boliger, men også med tilhørende servicetilbud som kafeer, dagligvarebutikker og treningssenter, sier Galtung Døsvig.

Noe av det som bidrar til å løfte området er den unike beliggenheten. Kronstadparken ligger strategisk plassert midt i byens trafikale midtpunkt med kort avstand til alle bydeler og med både buss- og bybanestopp rett utenfor døren.

- Det er ikke mange som kan vise til en like god og sentral beliggenhet. Både eksponeringen, men selvfølgelig også tilgjengeligheten er unik.

Bybanen er helt klart et av suksess­k riteriene for Kronstadparken, sier markedssjef i ­selskapet, Ingse Galtung Døsvig.

Inspirasjon fra Skøyen. Til sammen ­planlegges det i overkant av 60.000 nye ­k vadratmeter med moderne kontorarealer, og ved årsskiftet går de trolig i gang med ­y tterligere ett nybygg.

- Dette blir et attraktivt bygg som vi tror vil vekke interesse i markedet og som vi gleder oss til å komme i gang med, sier Ingse Galtung Døsvig.

Inspirasjon til parken er hentet fra et område med en lignende historie som Kronstad-­ området. Skøyen i Oslo var tidligere et typisk industriområde, men har de siste 20 årene gått gjennom en formidabel forvandling og er i dag et av de mest attraktive kontorlokasjonene i hovedstaden.

- Det er noe av det samme vi forsøker å få til i Kronstadparken. Dette er ikke bygging av e ­ nkeltbygg, men byutvikling. Vi f­ orsøker å utvikle et bysentrum bestående av både ­gammelt og nytt og med gateløp med ­restauranter og butikker. Det skal ikke bare bli et kontorområde med aktivitet fra 8-16, dette skal være et sentrum i sentrum hvor det er liv og røre døgnet rundt, sier Knut Galtung Døsvig.

- Det handler om å være sitt ansvar ­bevisst, men også om å skape noe som vi selv kan være stolte av. Å realisere et slikt prosjekt er k­ revende, men vi føler oss mest av alt ­privilegerte som får jobbe med noe som vi ­synes er så givende og som er av så stor ­betydning for byen vår. Vi går en veldig ­spennende tid i møte og er entusiastisk til den videre utviklingen av Kronstadparken, sier ­Ingse Galtung Døsvig. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Bygger for å eie. For å få til det Galtung Døsvig kaller «sexy bygg» har de valgt å investere i gode kvaliteter. På fasadene er det derfor ­eksklusive fliser og arkitekten har skapt et bygg med kontraster og markant linje­føring.

På Kronstadtorget, som blir portalen til ­området, legges det i disse dager granittdekke samt at det etableres en liten vannrenne som snor seg over torget og som bidrar til å skape dynamikk i området.

- Byggene vi bygger skal stå her i 100 år, og det er derfor viktig for oss å legge gode kvaliteter i byggene både når det gjelder arkitektur, men også materialvalg, sier Ingse Galtung Døsvig.

Som langsiktig huseier er de overbevist om at dette er investeringer som vil betale seg over tid.

- Vi reiser ikke byggene for å fylle dem opp med leietakere og så selge dem med størst mulig fortjeneste. Dette er eiendommer som vi skal eie i lang tid fremover. Vi tror at de ekstra kvalitetene som vi putter i byggene er investeringer som vi vil få igjen i form av mer attraktive bygg som blir enklere å leie ut og fordi man får fornøyde leietakere som ønsker å bli, sier Ingse.

Hun påpeker at de ønsker å bidra positivt i byutviklingen ved å lage bygg som står seg over tid.

#2 | SEPT 2013

31

3-4000 arbeidsplasser: Går det som Asbjørn Algrøy og Marin Eiendomsutvikling vil, så vil det om noen år jobbe mellom 3000 og 4000 mennesker i det gamle verfts­ området på Laksevåg. (Foto: Torgeir Hågøy)

UTVIKLER MARIN KOMPETANSEKLYNGE Havneområder verden over fornyes og får nytt liv. Nå er turen kommet til Bergen og Laksevåg hvor M ­ arin ­Eiendomsutvikling vil ­utvikle kompetanseklynger med vekt på de marine- og de m ­ aritime næringene.

TEKST & FOTO: TORGEIR HÅGØY

- Interessen for prosjektet har vært stor, og vi er i konkrete samtaler med aktører som ønsker seg til området, sier administrerende direktør i Marin Eiendomsutvikling, Asbjørn Algrøy.

Kompetansevirksomheter. Prosjektet han snakker om ligger på verftsområdet på ­Laksevåg. Laksevågområdet har til nå ikke vært en typisk kontorlokasjon, men sentral beliggenhet i forhold til sentrums­funksjoner, ­utdannings- og forskningsinstitusjoner, ­Ringvei-Vest og kun 15 minutters kjøring til ­Bergen lufthavn Flesland, gjør området attraktivt. Reguleringsplanen for området ble godkjent av Bergen kommune i juni 2012 og ble stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland i mars 2013.

- Med godkjent reguleringsplan er vi nå klar for å starte utviklingen av området, sier Algrøy.

Planene til Marin Eiendomsutvikling innebærer blant annet utvikling av 70.000 kvadratmeter nye kontorbygg.

- Målet vårt er å skape et av de mest attraktive områdene for lokalisering av kompetanse­ virksomheter knyttet til de marine-, ­maritimeog petro-maritime klyngene i landet, sier Algrøy.

Verdensomspennende trend. Utviklingen som står på trappene på Laksevåg er ikke unik.

Bynære havneområdet verden over har de siste tiårene gjennomgått en transformasjons­

32

SEPT 2013 | #2

prosess nesten uten sidestykke. Byene vokser og verftsindustri, arealkrevende lager og l­ ogistikkvirksomheter er ikke lenger like naturlig å lokalisere så sentrumsnært. Dette er en utvikling man har sett over hele verden.

The Docklands i London var for eksempel på et ­tidspunkt en av verdens travleste ­havner.

Nå ­huser området et av verdens største ­forretningsområder, Canary Wharf. Det samme har skjedd i Stockholm og Gøteborg, og det har skjedd i Oslo. Aker Brygge var først ute her i landet. Solheimsviken er et lokalt eksempel, og nå altså har den samme utviklingen kommet til verfts- og havneområdet på Laksevåg.

Området står nå på trappene til en voldsom transformasjon.

3-4000 arbeidsplasser. Eierne bak s­ elskapet Marin Eiendomsutvikling, som kjøpte opp ­restene i konkursboet etter Mjellem & Karlsen, er lokale aktører med tilknytning til entreprenør­bransjen og langsiktig eiendoms­ utvikling. Selskapets planer for utvikling av området er omfattende, men kommer naturlig nok til å skje over flere byggetrinn og over en viss tidshorisont.

- Hvor raskt utviklingen skal finne sted avhenger av interessen, men normalt sett vil det ta en del år å utvikle et område på denne størrelsen, sier Algrøy.

Samlet sett innebærer altså planene 70.000 kvadratmeter nye kontorbygg. I tillegg kommer noe lager og logistikk. Totalt er det snakk om 90.000 kvadratmeter næringsarealer innenfor vedtatt reguleringsplan. Vi snakker med andre ord om en utvikling nesten like stor som den som har funnet sted i Solheimsviken.

- Områdets store styrke er beliggenheten.

Laksevåg Verftsområde ligger ved sjøen, bare fem minutter fra Bergen sentrum. Dette er et område med en sterk maritim og marin historie, og det er noe vi vil bygge videre på. Det er helt naturlig for oss å rette oss inn mot selskaper med en marin og maritim, og petro-maritim tilknytning, sier Algrøy.

Samlet kan området, når det er ferdig utviklet, huse mellom 3 og 4000 arbeidsplasser.

Kortreiste arbeidsplasser. For aktørene bak planene er det viktig å peke på at de ønsker å skape kortreiste arbeidsplasser.

- Det har kommet mange boliger i området fra Laksevåg og innover mot Solheimsviken. Det betyr at de som i fremtiden jobber her kan bo i nærheten og gå til og fra arbeid, sier Algrøy.

Det er imidlertid også et potensial for b ­ oliger inne på selve området . Området er f­ oreløpig ikke regulert for dette, men kontorer i ­kombinasjon med boliger vil kunne sørge for at området ikke stenges ned etter arbeidstid.

- For oss handler dette om byutvikling. Det innebærer at vi ser på andre funksjoner enn arbeidsplasser. Vi vil derfor ikke utelukke at det kan komme boliger, og vi er a­ llerede i dialog med relevante offentlige myndigheter om dette.

Det handler om en mest mulig fornuftig og langsiktig utvikling av både området og bydelen.

Oppgaven vi står fremfor er derfor vel så mye byutvikling som utvikling av en avgrenset ­næringsområde, sier Algrøy. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Marin Eiendom. Marin Eiendom planlegger 70.000 kvadratmeter kontor på Laksevåg.

(Samlet inneholder planene 90.000 kvadrat­ meter næring).

Marin Eiendom eies av VKO Holding AS (Olav Kåre Vatnøy), NP Holding AS (Nils-Petter ­Halvorsen), Tobir Holding AS (Terje Larsen), Brosvik Holding AS (Jostein Brosvik) og J&Ke Samport AS (Jostein Eldøy), alle aktører med tilknytning til entreprenørbransjen.

TEMA HER VOKSER BERGEN

AVGIFTSFELLENE ER MANGE OG DYRE TEKST TORGEIR HÅGØY

God prosjektstyring handler ikke bare om planlegging av selve byggeprosessen. Det handler også om avgifts­ kontroll, og på dette området er fellene mange og dyre.

- Det handler i bunn og grunn om å gjøre ting på riktig måte og i riktig rekkefølge. Et utbyggings­ prosjekt er en sammensatt prosess der store og små beslutninger underveis kan ha betydning i forhold til juridiske problemstillinger.

Gjør man det feil kan man risikere langt høyere kostnader enn det man hadde sett for seg. I verste fall kan det være nok til å ta livet av hele prosjektet, sier partner og avgiftsekspert hos Advokatfirmaet Deloitte, Erlend Øen.

Riktige valg. Det er særlig merverdiavgiften på 25 prosent det handler om. Bygger man et bygg på 10.000 kvadratmeter til en kostnad på 200 millioner kroner eksklusiv merverdiavgift, så ­utgjør altså merverdiavgiften 50 millioner kroner.

- 25 prosent av en eiendomsinvestering kan bli store beløp. I et aktuelt prosjekt som vi jobber med for øyeblikket snakker vi om avgifter i 100 millionersklassen. Gjør man ting på feil måte kan man risikere å måtte betale hele dette beløpet. I mange prosjekt er det imidlertid mulig å gjøre valg som enten kan reduserer merverd­ikostnadene eller som kan fremskynde tidspunkt for fradragsføring. På den måten kan man med god planlegging bidra til å redusere avgiftene og dermed også finansierings­behovet, sier Øen.

Han forteller at det er en kontinuerlig utvikling innenfor dette området og at nye regler og ny rettspraksis gjør at området er i stadig utvikling.

Dette bidrar også til et det blir mindre oversiktlig.

- Selv om man gjennomførte et lignende ­prosjekt for et par år siden er det ingen selvfølge at man kan ta blåkopi av dette og komme godt ut av det, sier Øen.

Med eller uten MVA? Si for eksempel at en gruppe utbyggere skal bygge ut et større ­område som omfatter både næring og bolig.

Det skal foretas en omlegging av offentlig vei i forbindelse med utbyggingen. Dette kan ­prinsipielt gjøres på to måter - enten kan ­ut­byggerne bli pålagt å gjøre arbeidene, eller så kan det offentlige utføre arbeidet mot at ­utbygger bidrar økonomisk til dekning helt eller delvis av det offentliges kostnader.

- Siden det offentlige vil kunne fradragsføre merverdiavgiften vil omlegging av vei i offentlig regi bli uten de 25 prosentene i merverdiavgift.

Dette forutsetter at det offentlig er byggherre for infrastrukturen. Det er i slike sammenhenger viktig å passe på at avtalene blir inngått på riktig måte og ikke minst til rett tid. Denne modellen omtales gjerne som anleggsbidragsmodellen, sier Øen.

Positivt innstilt. Ved mindre infrastrukturtiltak utfører imidlertid gjerne en privat utbygger tiltakene selv, som en del av sitt prosjekt. Når infrastruktur deretter overføres til det offentlige kan det ha påløpt merverdiavgift som ikke er fradragsført.

- I utbyggers regi vil kostnaden derfor i noen tilfeller kunne bli 25 prosent høyere. Det er mulig å søke tilbake betalt merverdiavgift også når en privat utbygger står som byggherre for ­infrastrukturen. Da må imidlertid også avtaler inngås og et samarbeid mellom privat utbygger og det offentlige etableres, sier Øen.

Bakgrunnen for dette er at det offentlige på ­visse vilkår kan kreve tilbake avgift som den private utbyggeren ikke har fradragsført. ­Kommuner og fylkeskommuner som regel er positivt innstilt i forhold til å få til en hensikts­messig organisering av utbygging av ­infrastruktur.

- Det offentlige kan bygge ut infrastruktur uten merverdiavgift. De fleste kommuner og fylkeskommuner er derfor positive til å sørge for at ikke en privat utbygger som pålegges å foreta slike utbygginger i tillegg skal bære en ekstrakostnad i form av merverdiavgift, sier Øen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Kostbart: Gjør man det feil i forhold til avgifts­ beregninger kan man risikere langt høyere kostnader enn det man hadde sett for seg, mener Erlend Øen i Deloitte.

(Foto: Deloitte)

#2 | SEPT 2013

33

REALISTISKE FORVENTNINGER ER NØDVENDIG FOR SUKSESS Kommunen er skyteskive for alt som går galt når det gjelder reguleringsplaner og byggesaker i Bergen.

Men i følge Wikborg Rein ligger ikke skylden bare hos kommunen.

TEKST TORGEIR HÅGØY

En undersøkelse Asplan Viak nylig har gjort for Bergen Næringsråd og Norsk Eiendom gir Bergen kommune svært dårlige skussmål når det kommer til planbehandling. Undersøkelsen omfatter 40 bedrifter i bergensregionen som til sammen har 287 planer inne til behandling i seks kommuner i bergensregionen. Næringslivet har gitt karakterer mellom 1 og 6 til kommunene på en rekke spørsmål om hvordan de opplever service, behandlingstid, forutsigbarhet og politisk behandling av sine reguleringsplaner. Bergen kommune fikk i snitt scoren 3,3.

Advokatene hos Wikborg Rein frifinner ikke ­kommunen, men mener at skyldspørsmålet trolig er noe mer nyansert.

- Bildet er nok noe sammensatt. Jeg tror enkelte utbyggere går inn i reguleringsprosesser med litt urealistiske forventninger om hva som faktisk er mulig å få til i det aktuelle prosjektet, sier eiendomsadvokat og partner hos Wikborg Rein, Bjørn Frode Skaar.

Kompliserer prosessen. Han tror også at en del utbyggere gjerne forsøker å tøye strikken i forhold til overordnede bestemmelser og ­retningslinjer, med det formål å opparbeide et visst f­ orhandlingsrom overfor planmyndigheten.

- Denne strategien vil ofte slå tilbake, fordi planprosessen trekker ut i tid og blir mer krevende.

Man bør tenke grundig gjennom hvilke overordnede planer og retningslinjer man ønsker å utfordre, og det er en klar risiko forbundet med planforslag som strekker seg for langt eller baserer seg på dispensasjoner, sier Skaar.

Forholder man seg til gjeldende rammevilkår, vil prosessen normalt være hurtigere og enklere.

Dersom man først står overfor et vanskelig planfaglig spørsmål, er det i alle fall viktig å søke dette avklart så tidlig som mulig.

Kollega Torkjel Valland hos Wikborg Rein opp­ fordrer derfor alle som er i ferd med å igangsette planarbeid, om å sette seg grundig inn i det overordnede planverket for det aktuelle området.

Dersom utbyggingen strider mot arealformålet i kommuneplanen, eller kolliderer med andre tungtveiende offentlige interesser, sier det seg

34

SEPT 2013 | #2

selv at veien frem kan bli svært lang.

- Det handler om å få en realistisk virkelighets­ avklaring allerede i en tidlig fase. I mange sammenhenger kan faktisk et klart nei vise seg å være et positivt svar når man ser på plan­ prosesser som senere har kjørt seg fast, sier Valland.

Krever kompetanse. Han mener at mange prosjekter trolig hadde vært langt enklere å gjennomføre både smidig og med et vellykket resultat om aktørene hadde vist større vilje til å avklare hva som kreves.

- I dag forutsetter planprosesser langt større faglig kompetanse enn tidligere. Søker man kompetanse, er det gjerne overraskende hvor mye lettere prosessene lar seg føre til mål.

Regelverket er det samme for alle aktører, men som utbygger vil man jo være best mulig ­forberedt til å møte hva som måtte komme av eventuell motstand. Større reguleringsplaner har som regel flere utfordringer og kan ikke bare presses gjennom, og da må man også ha ­ressurser å trekke på når forslaget møter motstand, sier Valland.

En god reguleringsprosess handler også om vilje til innretting og kompromiss.

- Som utbygger må man akseptere at planene vil berøre andre interesser, både offentlige og private. De som berøres har også en selvsagt rett til å mene noe om planforslaget, og merknader og innspill fra andre må behandles og bearbeides på faglig skikkelig vis, sier Valland.

Lite fleksibel. Advokatene mener imidlertid at det utvilsomt er rom for forbedringer også på planmyndighetenes side. Et eksempel hvor Wikborg Rein-advokatene mener utviklingen har gått i feil retning, er at dagens reguleringsplaner blir svært detaljerte.

- Mange av reguleringsplanene har et ­detaljeringsnivå som medfører at mye av prosjekteringen må gjøres på planstadiet. Når byggesaksbehandlingen skjer parallelt, er dette et mindre problem, men i andre sammen­ henger kunne det vært fornuftig med noe større

fl­ eksibilitet, sier Skaar.

Han peker på at det på planstadiet ikke er gitt at alle fremtidige leietakere eller brukere av bygget er på plass, og det er viktig at regulerings­ planen gir et visst spillerom for justeringer og ­tilpasninger. Problemet med en svært detaljert reguleringsplan blir da mangelen på fleksibilitet, og utbygger kan risikere at planen må endres eller at det må søkes dispensasjon fra den nylig vedtatte reguleringsplanen.

- Slike endringer og dispensasjoner vil lett fremstå som unødvendig byråkrati, og de kan også møte uventet motstand som effektivt forkludrer utbyggerens planer «på overtid». De mest ­detaljerte planbestemmelsene som i dag fastlegges i reguleringsplaner, bør man følgelig unngå, alternativt bør slike planbestemmelser i alle fall gi et visst spillerom. Eksempelvis burde det ikke være noe problem at detaljer rundt utformingen eller bruken av bygget behandles i den etterfølgende byggesaken, nettopp fordi dette gir større fleksibilitet samtidig som man unngår etterfølgende «strafferunder» med selve reguleringsplanen, sier Skaar. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Bjørn Frode Skaar, Wikborg Rein

TEMA ENERGI HER VOKSER & MILJØ BERGEN

Halvfullt: Cirka 6500 kvadratmeter er ledig i Rom ­Eiendoms prosjekt Bergen stasjon. (Illustrasjon Rom Eiendom)

ROMSLIG MIDT I SENTRUM Er du på jakt etter lokaler i ­Bergen sentrum og trenger 3000 ­k vadratmeter på ett plan, så har du ikke mye å velge mellom.

de som vi i dag er i samtaler med, sier Fossmark.

De som så langt har skrevet leiekontrakt er Konkurransetilsynet og KLP. De leier cirka 3500 kvadratmeter hver. Det betyr at cirka 6500 kvadratmeter fortsatt er ledig for utleie.

TEKST TORGEIR HÅGØY

Passivhus. For Rom Eiendom er dette et prestisjeprosjekt i Bergen. De velger derfor å legge ekstra gode kvaliteter i alt fra fasader til innvendige løsninger.

- Dette er ikke en firkantet kloss, men et ­spennende arkitektonisk bygg. Det blir derfor også dyrere enn et normalbygg, sier Aase.

Byggets form, med tre langstrakte fl­ øyer, er i seg selv kostbar. Formen innebærer flere kvadratmeter fasade per kvadratmeter gulvflate enn i tradisjonelle, firkantede bygg.

Lund+Slaatto Arkitekter og Rom Eiendom har et ønske om at bygget skal fremstå som attraktivt, både for leietakerne og for strøket.

- Det er derfor lagt stor vekt på utformingen av bygget og kvalitetene i fasadematerialene, sier prosjektsjef hos Rom Eiendom, Erlend Ullestad.

Også når det gjelder energi- og miljøkvaliteter har huseier valgt å gjøre det skikkelig.

- Vi har underveis i prosessen gjort stadige forbedringer av bygget og forbedret energiklassen. Vi prosjekterer nå bygget for energiklasse A med passivhusstandard. Summen av alle tiltak trekker kostnadene opp. Samtidig får vi en positiv effekt i form av lavere drifts­ kostnader, som kommer leietakerne til gode, sier Ullestad, som legger til at bygget også blir et BREEAM Very Good-bygg.

- Det er veldig få bygg som kan tilby så store lokaler på ett plan midt i Bergen sentrum, sier eiendomssjef hos Rom Eiendom, Gunnar Aase.

Bergen Stasjon, Rom Eiendoms nybygg­ prosjekt ved jernbanestasjonen i Bergen sentrum er kanskje det eneste alternativet. Her skal selskapet til sammen bygge tett på 15.000 kvadratmeter moderne kontorlokaler.

- Halvparten av lokalene er allerede leid ut. Det betyr at vi er klar til å gå i gang med byggingen av prosjektet. Vi går i gang i løpet av første halvår neste år. Bygget skal stå ferdig fjerde kvartal 2015, sier Aase.

Trafikalt knutepunkt. Det er DNB Næringsmegling som er ansvarlig for å leie ut bygget.

Næringsmegler Mariann Fossmark forteller at interessen for bygget har vært stor.

- Et nytt kontorbygg i sentrum er i seg selv en sjelden anledning. Bygget har også fått en spennende utforming som spiller på lag med og på en god måte henvender seg til omgivelsene, sier Fossmark.

Hun påpeker at standard og kvalitet, tekniske løsninger, samt et høyt fokus på energi og miljø bidrar til å gjøre Bergen Stasjon til femtidens kontorbygg i sentrum.

- Her gjelder det å ta plass før dørene lukkes.

Beliggenheten er den beste, med alle offentlige kollektivalternativer rett utenfor døren. Bygget ligger på jernbanestasjonen, så toget er jo en selvfølge. I tillegg har Bybanen stoppested like ved og man kan gå tørrskodd til Bystasjonen, fortsetter Fossmark.

Den gode beliggenhet bidrar til at parkeringsplasser faktisk ikke er et tema hos leietakerne.

- Parkeringsplasser har ikke blitt etterspurt ­verken av de som har signert leiekontrakter eller

sier Ullestad.

Det betyr at selve bygget har en investerings­ kostnad på mellom 400.000 og 450.000 ­millioner kroner. Aase påpeker at en slik satsing, blant annet på miljø er i tråd med selskapets visjoner.

- Vårt mål er å skape rom for fremtiden der mennesker møtes. Med dette bygget gjør vi nettopp det, sier Aase. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Mellom 27 og 30.000 per meter. Bygget har en investeringsramme på 500 millioner kroner (inkl. mva). Dette inkluderer i tillegg til selve kontorbygget også riving av eksisterende bygningsmasse og infrastrukturarbeider.

- Byggekostnadene for selve kontorbygget anslår vi til å ligge på mellom 27.000 og 30.000 kroner per kvadratmeter (BTA inkl. mva.) (Det regnes inklusiv mva. fordi huseier foreløpig ikke har mva-registrerte leietakere, red.anm.),

#2 | SEPT 2013

35

Skrur igjen: Sparebanken vest skrur igjen utlåns­ kranen, sier leder for næringseiendom og bygg og anlegg hos Bedriftsmarked Bergen, Bjørn Haukedal (t.h.) og r­ egiondirektør for bedriftsmarkedet Bergen hos S ­ parebanken vest, Jon Arild Hellebust. (Foto: Torgeir Hågøy)

HAR ØKT UTLÅNENE MED OVER 4 MILLIARDER KRONER På fem år har Sparebanken Vest økt utlånet til nærings­ eiendom med over fire ­m illiarder kroner. Fremover vil imidlertid ikke banken være like raus med utlånene.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Veksten i tiden etter finanskrisen har vært stor. Dette skyldes en bevisst satsing på ­bedriftsmarkedet og der i blant nærings­ eiendom, sier regiondirektør for bedrifts­ markedet Bergen hos Sparebanken vest, Jon Arild Hellebust. Banken har i perioden fra 2008 til og med første halvår 2013 økt utlånene til næringseiendom fra 8 til vel 12 milliarder ­k roner. Det er en vekst på 50 prosent.

- Vi har de siste årene hatt en utlånsvekst på over 10 prosent årlig. Satsingen på næringsliv og eiendom gjør at sistnevnte i dag er den største bransjen hos oss. Vi har også etablert oss i Rogaland, noe som også har vært med å bidra til veksten, sier leder for næringseiendom og bygg og anlegg hos Bedriftsmarked Bergen, Bjørn Haukedal.

Skrur igjen. Fremover vil imidlertid banken ikke være like raus med utlånene. På grunn av Basel III, som introduserer fundamentalt nye krav til kapitaldekning er banken nødt til å skru igjen utlånskranen. På toppen av dette kommer Finansdepartementets anbefaling om y­ tterligere en skjerping av bankenes kapitalkrav.

- Dette betyr i praksis at vi må ha flere kroner egenkapital bak hver krone som vi låner ut, og dermed er vi nødt til å styrke bankens egen­ kapitalgrad. Ser man på utlånene til nærings­ eiendom så langt i år, så har derfor veksten vært helt marginal, sier Haukedal.

Banken har derfor engasjert seg i debatten om bankregulering og mener at Finans­ departementets forslag til hvordan kravene skal beregnes i Norge bryter med intensjonene i det nye europeiske regelverket.

36

SEPT 2013 | #2

- Som norsk bank blir vi rammet av særkrav i forhold til kapitalkrav. Vi må ha flere kroner egenkapital bak hver utlånt krone enn det utenlandske banker må. Det liker vi ikke. Det gir utenlandske banker et uheldig konkurranse­ fortrinn, sier Hellebust, som legger til at de samtidig har forståelse for at myndighetene ønsker mer solide banker.

Prioriterer eksisterende kunder. Banken har også en moderat vekst i personmarkedet, men finansiering av næringseiendomsprosjekter er kapitalintensivt, og ved å gå inn i nye p ­ rosjekter binder derfor banken opp mer kapital enn de både kan og ønsker. Veksten fremover vil d ­ erfor bli lavest innenfor dette segmentet.

- Dette betyr ikke at det er utlånstopp til ­næringseiendom, men vi må prioritere ­sterkere.

Rene finansieringsprosjekter er derfor ikke like interessante. Er man ny kunde, så vil det også være vanskeligere. Vi er nødt til å prioritere de kundene vi allerede har, sier Haukedal.

Uavhengig av årsak, konsekvensen er at kapital vil være vanskeligere tilgjengelig i tiden som kommer. Det betyr at mange av de ­planlagte byggeprosjektene i Bergen kan få det ­utfordrende med tanke på finansiering.

- Skal vi involvere oss i næringseiendoms­ prosjekter, så er vi ute etter gode caser med god forutsigbarhet og gode og langsiktige leie­ avtaler. Vi er også opptatt av hvem personene bak det aktuelle prosjektet er, sier Haukedal.

Banken påpeker at en fremtidig løsning for store finansieringer innen næringseiendom er obligasjonsmarkedet, eventuelt i kombinasjon med ordinær bankfinansiering. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TEMA HER VOKSER BERGEN Dette er Basel III. Baselkomiteen står bak de standarder som ligger til grunn for reguleringen av banker og øvrige kredit­ tinstitusjoner verden over. Basel III, som er den nye forskriften, har blitt utarbeidet på bakgrunn av finanskrisen for å sikre finansiell stabilitet. De viktigste elementene i Basel lll er innføring av regulatoriske minstekrav til likviditet og langsiktig finansiering, økte minimumskrav til kjernekapitalen, samt innføring av et minimumskrav til såkalt ren kjerne­kapital. Basel III innføres nå i nasjonal lovgivning i Europa og implementering vil skje gradvis de kommende årene. Norske ­myndigheter har sagt at Norge skal fremstå som et foregangsland på dette området.

Plassbruken vil nesten halveres Kontorarealer blir stadig mer arealeffektive.

I dag er 22 kvadratmeter per ansatt regnet som arealeffektivt, men om sju til åtte år vil normen ligge langt lavere.

- Jeg tror at man innen 2020 vil se at arealbruken i effektive kontorbygg har falt fra over 20 kvadratmeter i dag til mellom 12 til 13 kvadratmeter per ansatt, sier arkitekturpsykolog og faglig leder av selskapet Mellomrom, Oddvar Skjæveland.

Selskapet leverer arkitekttjenester for store kontorbygg. Skjæveland mener at det som først og fremst kommer til å prege fremtidens kontorbygg er «downsizing».

- Mye kommer til å bli mindre. Kontorene kommer til å bli mindre og pultene blir mindre. Vi støtter ikke nødvendigvis en slik utvikling, men vi ser at den kommer. Vi anbefaler 17 til 23 kvadratmeter per ansatt i nye bygg i dag, men påpeker også viktigheten av å bygge fleksible bygg, slik at arbeidsplassene kan tilpasses fremtidens trender, sier Skjæveland.

Rot i virkeligheten. Uttalelsene hans er ikke tatt fra løse luften. Gjennom det treårige innovasjons­prosjektet «K2 Morgendagens Arbeidsplass» skal Mellomrom og SINTEF kartlegge hva som skal til for å skape morgendagens arbeidsplasser. Mellomrom har rollen som formell eier av prosjektet, og styrer det med SINTEF som hovedleverandør. Prosjektet har en verdi på 30 millioner kroner, og er tildelt av Norges Forskningsråd. Odfjell Drilling og Sparebank 1 SR-Bank er med som «prøvekaniner» gjennom samtidig utvikling av deres nye hovedkontor i henholdsvis Bergen og Stavanger.

- Det vi uttaler oss om er derfor ikke bare fantasirike spekulasjoner. Vi forsøker å være realistiske, sier Skjæveland.

Kultur, struktur og arkitektur. Skjæveland viser blant annet til en undersøkelse som viser at en

tredel av brukerne i kontorbygg til enhver tid ikke er i bygget. En tredel er i bygget, men ikke på pulten sin. For selskaper som er ute etter å kutte kostander kan dette bli sett på som et vektig argument for å redusere arealbehovet med i alle fall en tredel. Skjæveland advarer imidlertid mot å dra arealeffektiviteten for langt.

- Når vi snakker om utforming av kontorbygg, så bruker vi begrepene kultur, struktur og arkitektur.

Dette er tre begreper som alle bidrar til å skape gode arbeidsplasser. Rent behovsmessig, så har vi mennesker behov for et sted som er vårt. Å vite at vi har en pult å dra til, et sted som er vårt, er derfor viktig. Å skjære arealet per ansatt til beinet og til og med ta bort de faste arbeidsplassene er derfor ikke slik vi ser det noe lurt, sier Skjæveland.

gårsdagens behov.

- Det man svært ofte ikke tenker på er at helt nye generasjoner skal ta over byggene i løpet av et gitt antall år. Om ti år er det de som er 15 år i dag som skal inn i arbeidslivet. Det mest slående med denne generasjonen er at de lever døgnet rundt i en flyt av kommunikasjon. Dette er det svært mange som ikke skjønner, men dette legger også premisser for hvordan man skal forme gode arbeidsplasser. Dette forsøker vi å gjøre noe med, gjennom utvikling av innovativ brukermedvirkning og kartlegging av morgendagens behov, sier Skjæveland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Kutter kostnader. Fokuset på arealeffektivitet handler ifølge arkitekturpsykologen om at vi bor i et høykostland, og lønningene våre er høyest i verden. Dette er vanskelig for arbeidsgiverne å gjøre noe med. De forsøker derfor å gjøre noe med de faktorene de faktisk kan kontrollere.

- Gjennom åpne løsninger forsøker man derfor å kutte kostnader, men også gjøre de ansatte mer effektive. Tanken er at åpne løsninger skal bidra til bedre kommunikasjon mellom de ansatte, men for å få til dette er det viktig hvordan man strukturerer og bygger opp kommunikasjonen, sier Skjæveland.

For at åpne landskap skal fungere er det ­imidlertid en del faktorer som må tilfredsstilles.

- Man må begrense antallet ansatte som sitter sammen. Vi snakker om seks med pluss minus tre stykker som ideelt. God og effektiv ­samhandling krever også at man utvikler et sterkt fellesskap hvor hjelpsomhet og dugnadsånd er sentrale begreper. Dette er nøkkelfaktorer dersom man skal få dette til å fungere, sier Skjæveland.

Formes ut fra gårsdagens behov. Han mener at den vanligste feilen som blir gjort i mange nybyggprosjekter at byggene blir formet ut fra hvem som har makten i de ulike ­organisasjonene.

Ofte er det menn på over 50 år. Det betyr at byggene ikke blir utformet etter fremtidens, men

Mye kommer til å bli mindre. Kontorene i fremtiden vil være langt mindre enn de er i dag, men arkitektur­ psykolog, Oddvar Skjæveland i Mellomrom. (Foto: Mellomrom)

#2 | SEPT 2013

37

NYE KONTORLOKALER TIL LEIE I AIBELBYGGET PÅ KOKSTAD 2 500 – 6 000 kvm

KOKSTAD

Kokstadveien 23 •

Prosjektert nybygg totalt ca 20.000 m2 like ved planlagt bybanestopp på Kokstad.

• Høyt fokus på miljøvennlige løsninger. Energikarakter B eller bedre.

• Opptil halvannen etg. ledig for ny leietaker. En etasje kan romme ca 250 arbeidsplasser fordelt på 20/80 kontor/landskap.

• Stor grad av fleksibilitet i endelig utforming av lokalene.

• Primært søkes leietakere relatert til olje/energi.

• Antatt ferdigstillelse Q2 2015.

KONTAKT MEGLER: MARIANN FOSSMARK | TLF: 934 07 436 mariann.fossmark@dnb.no

helside_eiendomsmagasinet.indd 1

02.09.2013 10:37:41

KONTORLOKALER I PROSJEKTERT BYGG I SENTRUM TIL LEIE 1 000 – 6 400 kvm

BERGEN SENTRUM

Bergen Stasjon • Unik mulighet til å etablere seg i nytt kontorbygg, like ved Bergen Jernbanestasjon og med bystasjonen og bybanen i umiddelbar nærhet.

• Moderne og spennende arkitektur med vekt på energi- og miljøvennlige løsninger. Prosjekteres etter energikl. A med passivhusstandard.

• De største etasjene har en grunnflate på nærmere 3.000 kvm og vil kunne romme fra ca. 85 til 155 arbeidsplasser.

• Antatt ferdigstillelse årsskiftet 2015/2016. Allerede 50 % utleid.

KONTAKT MEGLER: MARIANN FOSSMARK | TLF: 934 07 436 mariann.fossmark@dnb.no

annonse_helside_eiendomsmagasinet.indd 1

02.09.2013 10:38:44

#2 | SEPT 2013

41

Sentrum/Bradbenken Flotte kontorlokaler til leie “Alle” vet hvor Bradbenken ligger!

Sentralt i Bergen sentrum mellom Bryggen og Haakonshallen. Fra Bradbenken har du praktfull utsikt mot Bryggen, over Vågen til Nordnes, og rett inn på festningsområdet med Haakonshallen og Rosenkranztårnet.

Smakfullt innredet inngangspartiet med bl.a. to heiser som gir deg direkte adkomst til lokalene. De nesten 850 kvadratmeterne har store vindusflater som igjen gir et godt dags-lys. Den interne konfigurasjonen er svært fleksibel og andre løsninger samt oppgradering av arealene kan lett tilrettelegges etter leietakers ønsker.

Adresse: Bradbenken 1 Type: BTA 850 kvm, kan utvides til ca 1000 kvm og kan også deles på to leietakere Etasje: 5.etasje Heis : Ja

Thor Torgersen, salgsans. næringsm.

E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 42 | M 982 12 269

Nesttunbrekka Næringspark Projekterte kontor til leie – 150 meter fra nytt bybanestopp

T NORDVEST

Nesttunbrekka Næringspark er allerede etablert med Multiconsult AS og Politiet som store leietakere. Området står nå foran en stor utvidelse på samlet 9500 kvm. Av disse er fremdeles 5000 kvm ledige for nye leietakere. Byggestart vår 2013 og med innflytting vår 2015.

Nesttunbrekka og området rundt er preget av mye bolig og variert næringsaktivitet. Med ca 150 m avstand til Bybanestopp og litt tilbaketrukket fra Fanaveien er her både sentralt og rolig. Nesttunbrekka ligger godt til i forhold til hovedveinettet og både Flesland og Bergen sentrum ligger ca 10 minutter unna. Nesttunbrekka Næringspark vil bli bygd i gode kvaliteter og med fokus på miljø, kostnadseffektivitet og trivsel. Det tas sikte på at bygget skal Breeam-klassifiseres. Leietakere vil også kunne være med å prege sine egne lokaler gjennom å være med å forme egne løsninger og å velge kvaliteter og farger på overflater.

Adresse: Nesttunbrekka 97 Areal: Ledig inntil 5000 kvm Type: Kontor Ferdigstillelse: Vår 2015 Thor Torgersen, salgsans. næringsm.

E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 42 | M 982 12 269

SENTRUM - Sjelden mulighet i et av byens mest profilerte bygg!

• 344 kvm BTA • Unik beliggenhet ved den “Blå steinen” • Nærhet til det urbane og pulserende bylivet • Lyst og moderne med høy standard • Bybane og busstopp kun et steinkast unna

KRONSTADPARKEN - Lekkert kontor/næringslokale i attraktivt nybygg!

• 1. etg 499 kvm BTA / 2.etg 276 kvm BTA • Høy standard og meget god profilering • Umiddelbar nærhet til buss- og bybanestopp • Parkering i eget garasjeanlegg • Flott beliggenhet ved det nye Kronstadtorget

For ytterligere informasjon eller avtale om visning, ta kontakt med Bara Eiendommer v/Renate Iversen, mobil: 924 09 697 / mail: renate@bara.no www.bara.no www.facebook.com/Baraeiendommer

Bara Eiendommer

LOKALER TIL LEIE KOKSTADVEIEN 23

600 – 6000 kvm

NYOPPUSSEDE KONTORLOKALER MED PREMIUM BELIGGENHET • Beliggenhet: 3,1 kvm fra Flesland Flyplass og 12,7 km fra Bergen Sentrum.

• Arealene: De ledige lokalene ligger i 1, 3 og 4 etg og vil bli skreddersydd. Mulig å leie lager i tillegg til kontorlokalene.

• Bygget: personheis, kantine, nye garderober med dusj.

• Kommunikasjon: god parkering, elbil parkering med ladestasjon, sykkelparkering, egen bussholdeplass og eget Bybanestopp fra 2016.

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816 E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

BERGEN: NÆRINGSKORRIDOREN – KANALVEIEN 105

450 – 1450 kvm

LYSE OG AREALEFFEKTIVE KONTORLOKALER MED MEGET GODE PARKERINGSMULIGHETER • Attraktiv og sentral beliggenhet nær bussholdeplasser og bybane.

• Lys og fleksibel arealløsning med stor og høy glassfasade mot Kanalveien.

• God eksponering mot Fjøsangerveien og Kanalveien.

• Lokalene kan tilpasses etter behov med opptil 1.000 kvm på en flate.

• Lagerareal/lagerkontor på opptil ca. 140 kvm er tilgjengelig.

• Areal: Fra 450 kvm til 1.450 kvm.

• Leietakere i eiendommen bl.a : LAB, Caverion, Revisorgruppen Hordaland, Tero Marine, Ocea.

KONTAKT Geir Nordstad Mobil: 947 93 870 E-post: geir@kyte.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

LOKALER TIL LEIE LAKSEVÅG, DAMSGÅRD – DAMSGÅRDSVEIEN 161 – 171

44 – 760 KVM

KONTOR I TOPP ETG. MED FANTASTISK SJØUTSIKT OG LYSFØLELSE • Sentral plassering med i forhold til sentrum og alle bydeler.

• Nærhet til bussholdeplass • Lokaler leveres tilpasset leietaker med nye systemvegger tilpasning til • lys, lyd og ventilasjon ihht. dagens krav.

• Stor kantine for 160 brukere • Sykkelgarderobe og inngjerdet sykkelparkering i bygget.

• Areal: BTA-I : 760 kvm.

• Areal: BTA-I : 220 kvm • Noen mindre kontorareal BTA-I 44 kvm 200 kvm er også tilgjengelig.

• Leietakere i eiendommen: Gearbulk Norway AS, Rolls-Royce Marine AS, Camfil, Wilhelmsen Technical Solutions.

KONTAKT Jorunn Nepstad Mobil: 909 22 522 Email: jorunn.nepstad@aberdeen-asset.com

ØVRE DREGGSALLMENNINGEN 6

290 KVM

SØRÅSHØGDA 9

130 KVM

KONTOR – SENTRAL BELIGGENHET VED BRYGGEN MED GOD PARKERING

INNBYDENDE BUTIKKLOKALE PÅ KILDEN SENTER

• Beliggenhet: beliggende i Bergen Sentrum ved Vikinghallen og Bradbenken.

• Areal: Det ledige lokalet ligger i byggets 4. etg med god lys og utsiktsforhold. Lokalet vil bli skreddersydd for nye leietakere. Mulig å leie lager i tillegg til kontorlokalene.

• Bygget: hele bygget er tilgjengelig med personheis. Deler av bygget har også tilgang til stor vareheis på ca. 5 kvm.

• Meget gode parkeringsforhold med både innendørs og utendørs.

• Beliggenhet: ca. 8 km fra Flesland Flyplass og 11 km fra Bergen Sentrum.

• Areal: butikklokalet ligger i 2.etg med god eksponering sammen med Kid, Ringo, Toppe Blomster, Ramsvik Frisør, Kilden Hud & Kropp og EVO • Bygget: Lokalet ligger på Kilden Senter hvor 1. og 2. etg er butikketasjer, mens 3. etg primært er kontor og helserelaterte virksomheter.

• Parkering: meget gode parkeringsforhold.

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816, E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816, E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Nærings

OMRÅDEKART

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Eiendom Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

OS

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

Os

46

SEPT 2013 | #2

MARKED LEIEPRISER

Eksklusivt: Nesttun bør satse på og har et potensial til å bli Bergens eksklusive handlegate. Det mener leder for Fana Sparebank Næringsmegling, Tine Lekven Johansen.

(Foto: Torgeir Hågøy)

05

NESTTUN & MIDTUN

- Nesttun kan bli vårt svar på Bogstadveien Potensialet til Nesttun er enormt, men det blir ikke utnyttet. Det mener leder for Fana Sparebank Næringsmegling, Tine Lekven Johansen.

- Jeg mener at Nesttun har en mulighet til å bli Bergens svar på Bogstadveien. Man bør satse på og rendyrke det eksklusive. Det er allerede en spire til dette med flere butikker som satser i dette segmentet, og det bør man forsøke å utvikle som et konsept for Nesttun, sier Tine Lekven Johansen.

Hun snakker om eksklusive klesbutikker, men også andre elementer som slakter, fiskebutikk og restauranter.

- På den måten tror jeg Nesttun vil etablere seg som et alternativ til sentrum og de store kjøpesentrene. I dag har ikke Nesttun et tydelig konsept eller en profil og det er også alt for få butikker som trekker folk hit, sier Johansen.

Unik gate. En ting som imidlertid må gjøres for at stedet skal løftes til å være en eksklusiv handlegate er at fasadene må pusses opp. I dag er det lite som minner om eksklusivitet.

- Gateløpet på Nesttun er unikt. Det er en av svært få gater her i landet hvor man kan stå i begge ender og se hver eneste fasade. Dette åpner opp for store muligheter. Dette er muligheter som man i dag ikke griper, sier næringsmegler hos Fana Sparebank, Thor Torgersen. Å ruste opp fasaden er imidlertid et stort løft.

Zurhaar & Rubb er den største eiendoms­aktøren på Nesttun og administrerende direktør, Rune Birkeland, påpeker at de faktisk har pusset opp fasaden på stor deler av eiendomsmassen.

- Vi er opptatt av fasader og utseende, og vi har oppgradert de fleste av byggene. Når det er sagt, så kan det sikkert gjøres mindre ­justeringer for å gjøre det enda penere, sier Birkeland.

01

Bevisst strategi. Han forteller at de har store planer for Nesttun. Blant annet med en ­utvidelse av senteret med cirka 8000 kvadratmeter og rundt 18.000 kvadratmeter parkering.

De har også ønsker om å bygge et hotell med 16 etasjer og 200 rom midt i Nesttun sentrum.

- Dette er planer som ligger en del frem i tid, men vi har store ambisjoner for Nesttun og vil fortsette videreutviklingen av bydelssenteret, sier Birkeland.

Et av de første skrittene i utviklingen av Nesttun er at Amfi ved nyttår tar over driften av senteret på Nesttun. De har allerede overtatt driften av de øvrige sentrene til Zurhaar & Rubb. Det vil si Askøy Senter og Bømlo Storsenter AS på Bremnes.

- Dette vil bidra til en ytterligere ­profesjonalisering av driften. Amfi er l­ andets største senterkjede og med dem som ­driftere av sentrene kan vi få tilgang på de gode ­konseptene, sier Birkeland.

Han er den største grunneieren på Nesttun og eier rundt 110.000 kvadratmeter næringsarealer på Nesttun, Askøy og Bømlo. Broparten er på Nesttun. Bydelssenteret i Bergen sør har over tid utviklet seg til å bli et av landets største senter for helserelaterte tjenester. Her finner man alt fra leger og tannleger, til fysioterapeuter, psykologer og til og med et eget sykehus.

- Dette har vært en bevisst strategi helt fra begynnelsen av. Leger, tannleger og lignende funksjoner tiltrekker seg mennesker. Hvert 20. minutt er det et nytt menneske i stolen. Det skaper aktivitet og et godt handelsgrunnlag for butikkene på Nesttun, sier Birkeland.

BERGEN SENTRUM

Ingenting ledig. Ledighet har aldri vært et stort tema, men etter at Bybanen kom har det nesten sluttet å eksistere.

- Jeg har ingenting ledig. For litt siden hadde jeg 50 kvadratmeter, men det ble leid av en lege som måtte utvide, og etter det har jeg ikke hatt noen lokaler å tilby, sier Birkeland.

TOPP LEIEPRIS

Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger ­prisene helt oppe på 2600 kroner kvadrat­ meteren.

Bergen sentrum har en svært sammensatt ­eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leie­prisene også varierer svært mye. De aller fleste ­lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter.

De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren.

SNITT LEIEPRIS

2600,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

torgeir@eiendomsmagasinet.no

#2 | SEPT 2013

47

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen oljerelaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som olje- og gasslokasjonen i Bergen. Denne ­statusen kommer de nok til å beholde, men flere s­ elskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniørtunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ytterligere 60.000 kvadratmeter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området.

I tillegg er det alle planene for Flesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­ korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle ­planene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanal­veien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC Riebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette ­området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som ­området som ligger fra og med Solheimsviken og s­ ydover fra Danmarkedsplass, langs ­Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­k revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ­ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av k­ ombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste ­selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og ­gassbransjen.

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

48

SEPT 2013 | #2

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SNITT LEIEPRIS

2000,1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stigende

MARKED LEIEPRISER

05

06

07

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Sandsli og Kokstad, så er det olje- og gass­ industrien som står tungt på Sotra.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk kirurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helsepersonell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­ rustet og mange har ønsket seg til sentrums­ lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendomsselskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 ­k vadratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke B ­ ernadottesvei 40 er eid av DNB Næringseiendom og ­foreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en opp­gradering i forhold til materialvalg og ­miljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Nærings­eiendom jakter nå på leietakere.

Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en ­l øsning i siktet kan næringslivet tenke lang­ siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger ­imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig ­kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke s­ tore finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i landet.

Mange av selskapene er konsentrert i området rundt CCB, hvor det også for øyeblikket foregår en storstilt utbygging. Det er også store planer på Straume, hvor blant annet Lie Gruppen planlegger å bygge sin mye omtalte Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2100,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1100 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

#2 | SEPT 2013

49

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorveiforbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest ­voksende kommunene i landet. Den nye motor­veien som ligger inne i Nasjonal ­transportplan vil trolig ikke legge en ­demper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en l­ øsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende ­bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene ­kontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjons­ lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietakermassen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området.

Prisene varier mye alt etter hva man vil ha.

Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendoms­ magasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­ meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

50

SEPT 2013 | #2

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

MARKED LEIEPRISER

11

12

13

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen, og er relativt attraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum.

Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner ­k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en utpreget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­ lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­ utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

#2 | SEPT 2013

51

TRAVELT FOR BYENS NÆRINGSMEGLERE TEKST TORGEIR HÅGØY

2013 har vært et travelt år for næringsmeglerne og ­flere melder at de ligger an til ­rekordresultater.

- Året så langt er på linje med fjoråret når det gjelder transaksjonsvolum. Vi har så langt i år notert oss et transaksjonsvolum på rundt 1,5 milliarder kroner og tror at vi ved årsslutt ­kommer til å ende opp noen lunde på det samme som i 2012, som var et svært godt år i det bergenske transaksjonsmarkedet, sier Wirsching.

Samlet ble det i 2012 omsatt nærings­ eiendommer i Bergen for rundt 3,5 milliarder kroner. Nå ligger det altså ifølge DNB Næringsmegling an til et volum på noen lunde samme nivå.

- For at det skal skje er vi avhengig av at en del større transaksjoner faktisk blir gjennomført. Vi har flere transaksjoner på mellom 100 og 300 millioner kroner som kommer i markedet i høst.

Dersom flere av disse går gjennom, så blir også 2013 et bra år, sier Wirsching.

Delt leiemarked. En klar trend i årets transaksjons­marked er i følge Wirsching at det er færre landsdekkende handelseiendommer som skifter hender og at fokuset så langt har vært på kontor­eiendommer.

Også på leiemarkedet har det ifølge DNB ­Næringsmegling vært god fart.

- Faktisk har leiemarkedet vært litt delt. På de små og mellomstore kontraktene har det vært litt roligere, mens det på de større har det vært bra aktivitet, sier Wirsching.

Med større leiekontrakter snakker ham om ­leietakere som er på jakt etter lokaler i størrelse­s­ orden 2000 til 4000 kvadratmeter.

- Dersom vi ser på vår omsetning, så har nok transaksjons- og leiemarkedet vært omtrent like store, sier Wirsching.

Kan bli rekordår. Også hos Fana Sparebank ­Næringsmegling melder de om et godt år så langt.

52

SEPT 2013 | #2

- Aktiviteten er bra, men det er foreløpig litt for tidlig å si om det blir et skikkelig bra år. Vi har svært mye som vi jobber med og dersom disse går i boks, så kan det bli et rekordår for vår del, sier leder av Fana Sparebank Næringsmegling, Tine Lekven Johansen.

Hun forteller at det for deres del først og fremst er transaksjonene som er de store driverne.

- Leiemarkedet er omtrent på det samme nivået som det har vært de siste årene. For vår del er det økt transaksjonsvolumet som har bidratt til større aktivitet, sier Johansen.

11 av 26 på Finn.no. Også den ferskeste næringsmegleren i Bergen, Eiendomsmegler 1 Næringseiendom, melder om en god start på året.

- Vi gjorde det godt i første halvår og etter sommeren har aktiviteten tatt seg godt opp, sier leder Petter Grevstad Theodorsen.

Han viser til at dersom man går inn på Finn.no og ser på objekter i Bergen for salg, så har de 11 av 26 objekter eiendommer for salg.

- Vi har nok å gjøre for å si det slik, sier ­Theodorsen.

Han forteller at aktiviteten fordeler seg godt mellom utleie og salg. Transaksjonene så langt har lagt i størrelsen mellom 10 og 30 millioner kroner.

- Men nå rett over sommeren har vi lagt ut to eiendommer for mellom 50 og 60 millioner kroner. Det har vært stor interesse for disse objektene, sier Theodorsen.

Blir rekordår. En annen som melder om god aktivitet er Kyte Næringsmegling.

- Hos oss har vi opplevd en historisk sterk start på året. Totalt har vi leid ut cirka 31.000 ­k vadratmeter kontorarealer fra januar til nå i sommer, sier administrerende direktør, Lars Morten Kyte.

Han forteller at de så langt har omsatt ­næringseiendom for rundt 1.1 milliarder kroner.

Dette fordeler seg på flere store kontor og forretningsbygg, samt utbyggingsområder til boligbygging.

- Halvveis i 2013 er omsetningen vår på 9.2

millioner kroner, noe som er på linje med det vi normalt oppnår på et helt driftsår, sier Kyte.

Tror på 3,6 milliarder. Han forteller videre at det er god likviditet i markedet, og at det er mange aktører både lokalt og nasjonalt som ønsker å kjøpe attraktive næringseiendommer i bergensområdet.

- Det synes som om at det noe bedring i finansmarkedet, og at det er litt større utlånsvilje fra flere av bankene også basert på en generell bedring i kapitalmarkedet. Vi anslår at det i første halvår var omsatt næringseiendom for cirka 1.8 milliarder kroner, og at volumet når året er omme kan ligge på cirka 3,6 milliarder kroner, sier Kyte. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Sandven utvider i Oslo Bilforhandleren Sandven kuppet Land ­Rover-agenturet i Norge og styrker seg nå med enda en butikk i Oslo.

- Vi åpner den nye butikken på Billingstad til nyttår, sier administrerende direktør i bil­ gruppen Sandven, Trond Sandven.

De havner dermed i godt selskap. Både ­Autostrada og Møller er allerede etablert i området.

- Her skal vi selge 800 biler i året. Å kuppe ­Oslo-markedet er umulig, men vi skal ta en bit av kaken, sier Sandven.

Leverte ikke. Land Rover-agenturet kuppet de fra selskapet Mororpool som har hatt agenturet på Land Rover i 15 år i Asker og Bærum. Motorpool har ifølge Asker og Bærums Budstikke levert en stevning til Oslo tingrett for å kjempe om retten til å selge Land Rover i det attraktive Asker og Bærum-markedet. Selskapet har de siste årene investert tungt i Motorpool for å møte fremtidens krav til personal, utdanning og eiendomsmasse.

- Fra at jeg og mine kolleger i Motorpool har ­drevet etter et evighetsperspektiv, kom ­nyheten

1,5 milliarder kroner: Lars Erik Wirsching i DNB Næringsmegling mener transaksjonsvolumet så langt i år ligger på 1,5 milliarder kroner. For året totalt sett tror han på rundt 3,5 milliarder kroner. (Foto: DNB Næringsmegling)

som lyn fra klar himmel om at ­kontrakten ikke fornyes, har eier Nils Tronrud tidligere uttalt til Budstikka.

- Når den tidligere forhandleren ikke leverte det han skulle, så fikk vi muligheten. Det takket vi ja til, sier Sandven.

Han forteller at de ikke takker ja til hva som helst.

- Vi har fått tilbud om å selge alt fra Porsche til Maserati og Bentley, men vi har takket nei. For oss er det hva vi vurderer som forretningsmessig gode konsepter som er avgjørende, ikke hvilke prestisje de ulike merkene har, sier Sandven.

2000 kvadratmeter og skal i tillegg til Land Rover også selge nyere brukte biler. Sandven mener at konseptet de tilbyr ikke finnes i Oslo fra før.

- I Oslo er de flinke på nysalg. Det vil si at ­selskaper som Møller og Bertel & Steen er ­tunge.

Vi tilbyr nyere brukte biler, og det er det ingen store og gode aktører på i Oslo i dag. Her ligger det et stort potensial for oss, sier Sandven.

Selskapet er imidlertid allerede etablert i hovedstaden. De har en 3500 kvadratmeter stor butikk og verksted på Sjetten.

- Denne butikken gikk i pluss allerede etter fem måneder, sier Sandven.

Nytt konsept. Den nye butikken til Sandven er på

Stor aktør. De som tror at Sandven er en liten aktør i det norske bilmarkedet må tro om igjen.

Selskapet begynte sin historie i et lite lokale i ­Fanaveien i Bergen i 1997. Trond Sandven hadde en fortid som frisør, men sammen med broren ville han nå satse på import og salg av biler i det øvre prissegmentet. Siden det har det bare gått en vei. De har flyttet til Kokstad, samt åpnet ny butikk i Bergen. De har også snart to butikker i Oslo. De har også kjøpt opp selskapet S-Line Auto, som har eget utsalg og verksted i Bergen.

- Samlet omsetter vi i år for 700 millioner kroner.

Neste når nærmer vi oss milliarden, sier Sandven. torgeir@eiendomsmagasinet.no

BLI SETT! Annonsér i Eiendomsmagasinet – magasinet for næringseiendom Kontakt oss for nærmere informasjon.

E-post: eiendomsmagasinet@mistrol.no

– Alle på ett sted

E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen.

Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted. Enkelt, oversiktlig og greit.

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendommer

DNB – DNB Næringseiendom AS

Statsminister Michelsens veg 38 5231 PARADIS Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra Eiendom

Nordea Liv

Regus

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Folke Bernadottes vei 38 Postboks 7078 N-5020 Bergen TLF: 22 48 50 00

Strandgaten 209 5004 BERGEN TLF: 55 61 36 00 www.regus.no

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

Kontoret du trenger, når du trenger det!

Kontorløsninger til leie, kort og langtid.

TEKNISKE ENTREPRENØRER

Caverion Norge AS

Multiconsult

Sweco Norge AS

Kanalveien 105 5068 BERGEN TLF: 55 15 16 00 E-POST: hordaland@caverion.no www.caverion.no

Nesttunbrekka 99 5221 NESTTUN TLF: 55 62 37 00 E-POST: www.multiconsult.no

Storetveitvegen 98 5072 BERGEN TLF: 55 27 50 00

Vi får bygg til å fungere.

Totalansvar for komplekse prosjekter.

54

SEPT 2013 | #2

www.sweco.no Våre 200 ingeniører i Bergen planlegger, prosjekterer og leder de største byggeprosjektene i regionen.

INDEKS

EIENDOMSADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS

Steenstrup Stordrange

Advokatfirmaet Thommessen AS

Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN

TLF: 55 30 10 00

www.deloitteadvokatfirma.no

www.steenstrup.no

www.thommessen.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Wikborg Rein Olav Kyrresgt. 11 Postboks 1233 Sentrum, 5811 Bergen TLF: 55 21 52 00 E-POST: bergen@wr.no www.wr.no Wikborg Rein er et av Norges ledende og mest internasjonale forretningsadvokatfirmaer.

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 E-POST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 E-POST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

DRIFT/FORVALTNING

RÅDGIVERE/KONSULENTER

Fana Sparebank Næringsmegling

Bergen eiendomsforvaltning AS

Bergen Eiendomsrådgivning AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 E-POST: post@befas.no www.befas.no

Øyjordsveien 3 5038 BERGEN TLF: 92 01 46 39 E-POST: post@beras.no www.beras.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

Kompetansesenter for bygg og eiendomsmarkedet.

#2 | SEPT 2013

55

UTBYGGINGSAVTALER ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN:

KOMMUNENS ADGANG TIL Å PÅLEGGE UTBYGGER Å DEKKE UTGIFTER TIL KOMMUNAL INFRASTRUKTUR ADVOKAT HÅKON BERGE, ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN

En utbyggingsavtale er en avtale mellom en kommune og en privat part (grunneier eller utbygger), om utbygging i henhold til en ­kommuneplan eller en reguleringsplan. De brukes i stor utstrekning i en rekke kommuner, både i forbindelse med boligutbyggings­ prosjekter og næringseiendomsutbygginger.

En utbyggingsavtale kan f.eks. regulere oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser, finansiering av infrastruktur, refusjonskrav, erverv av areal, krav til utforming av byggverk som inngår i utbyggingen, mv., og gir avtalepartene et verktøy til å oppnå bedre tilpassede løsninger enn det plan- og bygningsloven ellers gir anvisning på.

Det kanskje vanskeligste temaet i tilknytning til utbyggingsavtaler er spørsmålet om hvor langt en kommune kan gå i å pålegge utbygger å dekke utgifter til kommunal infrastruktur.

En rettslig hybrid. Rettslig sett ligger ­u tbyggingsavtaler, som er regulert i plan- og bygningsloven kapittel 17, i grenselandet mellom den offentligrettslige forvaltningsretten og den privatrettslige avtaleretten – en rettslig hybrid.

Tidligere måtte spørsmål om forhåndsbinding av forvaltningsmyndighet, vilkår i og gyldigheten av utbyggingsavtaler vurderes i lys av mer generelle forvaltnings- og avtalerettslige prinsipper. Etter at bruken av utbyggingsavtaler stadig økte, så lovgiver behov for nærmere regulering. En utbygger vil alltid være avhengig av kommunens samarbeidsvilje for å gjennomføre sitt prosjekt, og kommunen har således en sterk forhandlingsposisjon.

Det var derfor et særlig ønske fra lovgivers side å innskjerpe bruken av utbyggings­avtaler for å hindre urimelige avtaler og misbruk av k­ ommunens planmyndighet, og sikre større forut­beregnelighet for utbygger. De nye ­reglene trådte i kraft i 2006.

Av plan- og bygningsloven § 17-2 følger det at «utbyggingsavtaler må ha grunnlag i ­kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggings-

56

SEPT 2013 | #2

avtale er en forutsetning for utbygging, og som ­synliggjør kommunens forventninger til avtalen». En utbyggingsavtale kan ikke gyldig inngås før vedtak etter § 17-2 er truffet.

Bergen kommune har for sitt vedkommende truffet slikt vedtak i bystyresak 63-07 i møte den 26. mars 2007.

Av § 17-4 følger det at en kommune skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Etter omstendighetene skal forslag til utbyggingsavtale legges ut til o ­ ffentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Når utbyggingsavtale er inngått skal også denne kunngjøres. En inngått ut­ byggingsavtale kan ikke påklages.

Skranker for hvilke infrastrukturtiltak en utbyggingsavtale kan inneholde. En utbyggingsavtale kan i henhold til plan- og bygningsloven § 17-3 (3) gå ut på at utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er «nødvendige for gjennomføring av planvedtak». Det siktes her til tiltak som for eksempel ulike former for teknisk i­nfrastruktur som gang- og sykkelveier, vanntilførsel og avløp, anlegg for energiforsyning, grønn infrastruktur som friområder, lekearealer og grønnstruktur, og spesielle infrastruktur­ tiltak som følger av den konkrete utbyggingen.

Hvorvidt et tiltak anses som «nødvendig» vil bero på en konkret vurdering av plan- og utbyggingssituasjonen. Tiltaket må ha saklig sammenheng med planen, og således fylle et behov i området som er direkte knyttet til planen, eller dempe en ulempe som skapes for omgivelsene som følge av planen.

I tillegg følger det av § 17-3 (3) at tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennom­føringen av planen og forpliktelser etter avtalen. ­Kostnadene som utbygger påføres, må stå i et rimelig forhold til den belastningen den ­aktuelle utbygging påfører.

Det er videre et krav om en rimelig balanse i avtalepartenes ytelser. Det ligger blant annet i dette at til mer kommunen selv bidrar med,

KOMMENTAR

dess mer omfattende ytelser kan kommunen kreve fra utbygger.

Bestemmelsen er skjønnsmessig utformet og det kan være svært vanskelig i enkelte tilfeller å vurdere hvorvidt man er innenfor eller utenfor det som er «nødvendig» og/eller «rimelig».

Særskilt forbud mot vilkår om sosial ­infrastruktur. Det gjelder imidlertid et absolutt forbud mot å avtale at utbygger opp­arbeider eller bekoster såkalt sosial infrastruktur. Av b ­ yggesaksforskriften § 18-1 følger det at det ikke kan avtales at utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende ­tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. Det avgjørende er hvorvidt det aktuelle tiltak er en del av de lovpålagte ytelsene. Alle former for over­ føringer fra utbyggere til kommunen som gjelder sosial infrastruktur omfattes, herunder utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser.

Behov for ytterligere vern av utbygger? I praksis hører vi fra tid til annen om utbyggere som fortviler fordi den aktuelle kommune oppstiller krav om en mer omfattende utbygging av kommunal infrastruktur – det være seg teknisk infrastruktur eller grønn infrastruktur – enn det som økonomisk sett kan forsvares i det konkrete utbyggingsprosjektet.

Hvis det er flere utbyggere i et område, og den enkelte utbygger skal bygge ut på ulike tidspunkt, gir utbyggingsavtalene mulighet for å finne smidige løsninger gjennom mulig kommunal forskuttering av tiltakene.

Av Bergen kommunes prinsippvedtak om utbyggings­avtaler fremgår det at ­ «[u]tbyggings­områder skal selv bære alle ­kostnadene med tilrettelegging av t­ eknisk og grønn infrastruktur». Dette betyr i ­utgangspunktet at ­utbyggere i Bergen ­kommune må bære kostnadene med slik ­infrastruktur i sin helhet. Vurderingen av hva som er «nødvendig» og «rimelig» blir da s­ ærlig viktig for utbygger.

En utbygger vil ofte ha stor interesse av å komme i gang med en utbygging på et så tidlig tidspunkt som mulig. Utbygger kan derfor være villig til å påta seg betydelige ­forpliktelser til bekosting av infrastruktur gjennom en utbyggingsavtale, typisk for å innfri rekkefølgekrav som grunnlag for byggetillatelse.

Gjennom å innta rekkefølgebestemmelser i arealplaner vil således en kommune i realiteten «tvinge» utbyggerne til å dekke utgifter til infrastrukturen.

En kommune som åpner for ny boligut­bygging har på sin side også en rekke vanskelige ­v urderinger som må foretas. Blant annet kan kommunen påføre seg selv utgifter i form av krav om oppgradering av den sosiale infrastrukturen i området, som kommune­ økonomien på det aktuelle tidspunkt ikke kan forsvare.

Disse til dels sterkt motstridende hensynene har lovgiver forsøkt å balansere. Vår erfaring tilsier at systemet stort sett fungerer, noe også fraværet av rettstvister på området underbygger. Sistnevnte kan imidlertid også til dels skyldes at utbyggere i enkelte tilfeller aksepterer mer omfattende vilkår fra en kommune enn det lovens system strengt tatt legger opp til. Dette fordi a­ lternativet – en domstolsbehandling – vil være for tid­ krevende, usikkert og dyrt til at det utgjør et reelt alternativ.

#2 | SEPT 2013

57

VERDENSOMSPENNENDE KONTORKONSEPT TIL BERGEN TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

Leverandør av fleksible ­kontorløsninger, Regus, hadde fra før kontorer i 100 land og 600 byer, men ikke i Bergen. Det har de nå gjort noe med.

- Dette er noe helt nytt i Bergen. Vil tilbyr ­fleksible løsninger for alle typer bedrifter.

Mange av våre kunder er selskaper som enten er i en oppstartfase, som vokser kraftig eller som har et prosjekt som går over kortere tid, sier administrerende direktør i Regus Norge, Alf Astrup.

Han legger til at mange av selskapets kunder også er små og mellomstore selskaper som har hatt sine kontorer hos dem i flere år.

Fullt fokus. Regus er et verdensomspennende konsern med kontor i 100 forskjellige land og 600 ulike byer. Nå har de nylig etablert seg i Strandgaten 209 på Nordnes. Har leier de ut 40 kontorer med til sammen 94 arbeidsplasser.

- Det som gjør vårt konsept unikt er at vi leier ikke bare ut selve kontorplassen. Vi har også støttefunksjoner som gjør at de som leier hos oss kan konsentrere seg om det som er deres kjernevirksomhet. Det betyr at vi har ansatt personell som tar imot telefoner, henter post og sørger for at møterommene er rene og ryddige. Selv om man er liten får man her de samme fordelene som man får i større ­selskaper, sier Astrup.

- I tillegg blir alle kontorene vasket hver dag.

Det betyr at kaffekoppen som du satte igjen på pulten når du gikk for dagen, den er borte når du kommer neste dag, sier Astrup.

Vokser raskt. Åpningen i Bergen er del av Regus’ omfattende utvidelse i de nordiske landene i 2013, der nettverket har vokst med 12 prosent siden begynnelsen av året. Blant de andre nyåpnede sentrene i år er Cort Adelers gate i Oslo samt nye sentre i Finland (Espoo) og Sverige (Stockholm Ringvägen). Regus har nå 29

forretningssentre i de nordiske landene, deriblant sju sentre i Norge.

- Det finnes mange forretningsmuligheter i Bergen, blant annet akvakultur, shipping, ­maritim teknologi og turisme. Vi har gleden av å tilby rimelige og fleksible kontorlokaler og tjenester som vil gjøre det enklere for bedrifter å benytte seg av disse mulighetene, sier Astrup.

God respons. Selv om selskapet så vidt har åpnet dørene i Bergen har responsen allerede vært god.

Bare noen dager etter at dørene åpnet har fem bedrifter flyttet inn.

- Vi har også tegnet ytterligere ti k­ ontrakter.

Blant de som har valgt oss er det et i­nternasjonalt selskap som trenger plasser i Bergen, det er noen nyoppstartede selskaper som ikke er klar for å binde seg for en lengre leiekontrakt og derfor fant dette hensiktsmessig og det er noen som har opprettet et avdelingskontor av et selskap i Oslo. Det er med andre ord en fin blanding, sier Astrup. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Flere er på plass. Selv om Regus nettopp er etablert i Bergen er allerede flere leietakere på plass. Det er administrerende direktør i Regus Norge, Alf Astrup, glad for.

Bergen jernbanestasjon

/ Kontorlokale 3 etg.

Kontorokale på 316 m2 er ledig på Bergen jernbanestasjon. Inngang like ved bybanestopp. Lokalet er inndelt til 8 kontorer samt arkivrom.

Store og lyse kontorer med flott utsikt mot byen. Utleier vil kunne foreta leietakertilpasninger før utleie.

Fakta om eiendommen

Kontakt

Areal: 316 m² Adresse: Strømgaten 4, 5015 Bergen

Gunnar Aase Mobil: 95035241

Firmaleilighet på fjellet?

Nye møblerte fritidsleiligheter langs Bergensbanen til leie på åremål.

Fakta om eiendommen

Kontakt

- Mjølfjell stasjon: 4 leiligheter fra 41 m2 - Solbakken vokterbolig: Ligger 2 km øst for Mjølfjelli Ljosandbotn (et stort hyttefelt). 2 vertikaldelte boliger på 1+5 m2 med 3 sov.

- Haugastøl stasjon: 3 roms leilighet - Geilo stasjon: Studioleilioghet og 3 roms leilighet - Ål stasjon: 3 roms leilighet

Gunnar Aase Mobil: 95035241

- Gol stasjon: 2 roms leilighet

#2 | SEPT 2013

59

Returadresse Eiendomsmagasinet Lerkerinden 95 5099 Bergen

EIENDOMSMAGASINET#22013

Deloitte kan eiendom – Vi hjelper deg med jus, skatt og avgift Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for de grunnav regnskap, skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil kan få store økonomiske konsekvenser.

er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.

Kontakt oss!

Erlend Øen

tlf: 905 47 455

tlf: 971 80 599

htangen@deloitte.no

eoen@deloitte.no

Christine Haugstvedt Downing tlf: 909 68 551 chdowning@deloitte.no

© 2013 Deloitte Advokatfirma AS

www.eiendomsmagasinet.no

Håvard Tangen

post@eiendomsmagasinet.no

Deloitte Advokatfirma har et ledende miljø innen områdene, og

Tlf: 997 47 171

leggende rammebetingelser i bransjen. De siste årene har betydningen