Eiendomsmagasinet #3 2013

20

MEST NEGATIVE FORVENTNINGER 06 BERGEN SKAL BLI FORBILDE 14 BØR BYGGE DELER AV BERGEN PÅ NYTT 12 VIL INVESTERE MILLIARDER 16

VI SAMLER EIENDOMMER SOM FRIMERKER 3 | NOV 2013

TETT PÅ DET BERGENSKE 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

- One of the most competent real estate law firms in the market

Foto: Bjørn Erik Larsen

Legal 500

Lokal rådgiver - internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt.

Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innenfor næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for næringseiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom. www.wr.no

Ta kontakt med en av våre advokater:

BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 52 bfs@wr.no TORKJEL VALLAND Tlf. +47 55 21 52 55 Mob. +47 970 555 61 tva@wr.no

ROM FOR BEDRE MILJØ Multiconsults nye bygg i Nesttunbrekka er det mest miljøvennlige i Bergen noen gang, med et energiforbruk på bare 70 kWh/kvm. Dette er under halvparten av det som er normalt for kontorbygg på denne størrelsen, noe som gjør at bygget klassifiseres som et passivhus i energiklasse A. Hele bygget vil oppfylle kravene til BREEAM-standarden Excellent når byggetrinn II står ferdig i 2015.

Les mer på www.multiconsult.no

INNHOLD

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

DISTRIBUSJON

Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er ­Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Tiden er moden for å vurdere noen større grep som kan åpne for bygging av den nye «byen i byen» 28

Det er ingen tvil om at en del ­bergensere “­kjøper eiendom for å ha dem i albumet sitt.

Copyright © Eiendomsmagasinet

THOR TORGERSEN, FANA SPAREBANK NÆRINGSMEGLING 20

NYHET

NEGATIVE TIL UTVIKLINGEN

06

NYHET

INGEN NORDMENN PÅ LØNNINGSLISTEN

08

NYHET

FIKK OPP FARTEN HOS PORSCHE

10

NYHET

TAR IKKE ØKONOMISK KRIMINALITET PÅ ALVOR

12

NYHET

SKAL BLI ET ARKITEKTONISK FORBILDE

14

TEMA

VI SAMLER EIENDOM SOM ANDRE SAMLER FRIMERKER

20

TEMA

BØR ÅPNE OPP FOR MER KAPITAL UTENFRA

26

LEIEPRISER

48

KOMMUNENS FRIE SKJØNN

57

ALT PÅ ETT STED

54

MARKED KOMMENTAR E-INDEKS

4

NOV 2013 |

3

LEDER

Bergensmarkedet er et av de mest stabile ­markedene for næringseiendom i ­landet, men også et av de ­k jedeligste. Et økt innslag av risikovillig kapital utenfra kunne vært med å bidra til økt fart i markedet.

Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

ØNSK KAPITAL UTENFRA VELKOMMEN

Temaet for denne utgaven av Eiendoms­ magasinet er hva som kjennetegner markedet for næringseiendom i Bergen. Et av særtrekkene er at markedet er langt mer stabilt enn de fleste andre markeder det er naturlig å sammen­ ligne seg med. Dette skyldes blant annet et ­dominerende innslag av lokale og langsiktige eiere som ofte er villige til å strekke seg svært langt for å få fatt i de attraktive objektene. For den enkelte er dette vel og bra, men det bidrar også det til et lite dynamisk marked hvor de finansielle aktørene i stor grad er fraværende.

Noen vil hevde at et slikt marked ikke fungerer optimalt, i alle fall dersom eiendom skal være et finansielt instrument, en aktivaklasse, slik det er både i Oslo og Stavanger. De langsiktige eierne ser på eiendom som en sparebøsse og ikke som et verktøy som forvaltes og videreutvikles med den hensikt å øke verdi og omsetningstakt. For en finansiell investor er sistnevnte hele hensikten.

De ønsker eiendommer med god beliggenhet, gjerne med et uutnyttet potensial, slik at objektet kan videreutvikles og selges med gevinst, en gevinst som puttes inn i nye objekter. Det blir en ball som ruller og som kontinuerlig sørger for en gradvis oppgradering av eiendoms­ massen. I et marked hvor disse aktørene ikke er til stede vil denne ballen trolig rulle langt saktere. En av k­ onsekvensen av dette kan være at eiendomsmassen ikke oppgraderes i samme hastighet eller til de samme nivåene som i et markeder hvor disse markedsmekanismene er velfungerende.

Et økt innslag av kapital utenfra ville ikke bare skapt et mer spennende marked, det ville trolig også vært med å bidra til økt kvalitet på eiendomsmassen, noe som ville gjort ­eiendomsmassen mer attraktiv både for leie­takere og investorer. Dette ville igjen hatt en positivt effekt på verdiene. Bergen ville over tid blitt satt på kartet som et spennende investerings­alternativ til både Oslo og Stavanger.

Her har man alt å vinne og ingenting å tape. Inviter derfor finansielle investorer og aktører inn, la de se mulighetene. Kanskje kunne mange av de prosjektene som i dag ligger i skuffen, og som har lagt der lenge, blitt realisert. torgeir@eiendomsmagasinet.no

3 | NOV 2013

5

BERGENSERNE ER MEST NEGATIVE TIL UTVIKLINGEN I EIENDOMSMARKEDET En fersk undersøkelse ­v iser at bergensmarkedet er det mest negative i landet når det kommer til utviklingen i markedet for nærings­ eiendom. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

TROR IKKE: Fredrik Stenevik i Eiendomsmenger 1 Næring tror ikke at leieprisene i Bergen skal nedover.

Undersøkelsen er en del av Eiendoms­ barometeret som ble presentert under en k­ onferanse med samme navn i B ­ ergen i ­slutten av ­oktober. Bak konferansen stod bransjeforeningen Norsk Eiendom, NE ­Kunnskap, Handelsbanken og PWC. I ­rapporten kom det blant annet frem at ­bergensmarkedet har relativt nøkterne forventninger til utviklingen i leieprisene fremover.

- Bergensmarkedet er det mest negative til den videre utviklingen i eiendomsmarkedet i landet, sier Morten Olaisen.

131 bedrifter i Bergen har respondert på undersøkelsen. Mens både Oslo og Trondheim er relativt positive og tror på leieprisvekst, så tror man altså i Bergen på et fall, eller i alle fall en stagnasjon i leieprisene, dersom man skal tro på funnene i undersøkelsen. Ser man på forventningene delt inn etter stillingstyper, så er det de som jobber innen utleie og markeds­ føring, samt investering og transaksjoner som er mest negative til utviklingen.

- Vi er litt forsiktige med å mene så mye om hva dette faktisk betyr. Om det betyr en stagnasjon eller et fall i leieprisene kan vi ikke si noe om, sier Olaisen.

Tror ikke på prisfall. Næringsmegler hos Eiendomsmegler 1 Næring, Fredrik Stenevik, tror imidlertid ikke på noe prisfall.

- Jeg kan være enig i er at leiemarkedet er litt trådt for tiden. Ting tar lenger tid og da kan det være vanskeligere å hente ut gode priser. Jeg tror imidlertid ikke på et prisfall, men kanskje en utflating, sier Fredrik Stenevik.

6

Et av de store usikkerhetsmomentene er imidlertid hva som skjer i forhold til de store flytteprosessene som skal finne sted. DNB flytter allerede i år ut av sine lokaler til fordel for sine nye lokaler i Solheimsviken. Statoil er også om ikke så alt for lenge på flyttefot og Sparebanken vest holder på å bygge nytt.

I tillegg jobbes det i disse dager med å få på plass kontraktene i forhold til Media City-­ prosjektet.

- Vi tror at dette er lokaler som vil spises opp.

Samtidig er det nok også slik at en del av disse lokalene ikke vil komme inn igjen i markedet som kontorlokaler. De vil bli konvertert til andre formål, sier Stenevik.

Han påpeker at det allerede er en del lokaler som står ledig og at dette så langt ikke har vært med å påvirke leieprisene i negativ retning.

- Bergensmarkedet har mange langsiktige eiendomsaktører. Disse aktørene er ikke alltid avhengig av å ha leid ut alle arealene sine. De er kanskje ikke så flinke til å være prisdrivere i markedet, men de lar heller lokalet stå tomt enn å sette ned prisene, sier Stenevik. Økte verdier. Det var ikke bare når det gjaldt leiepriser at bergensmarkedet var mer ­negative enn resten av de store byene. Også når det gjaldt sysselsetting i eiendoms­ bransjen var vi mer negativt innstilt enn resten. Mens både Oslo, Stavanger og Trondheim hadde stor tro på økt sysselsetting i bransjen, så var bergenserne mer negative.

Trønderne hadde høyest forventninger. Når det gjelder verdiutvikling, så er vi i­ midlertid mer på linje med resten av byene. Vi tror på en moderat prisvekst de k­ ommende årene. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOV 2013 |

3

NYHETER spørsmål om forventninger til markedet og om hvilke eiendomsselskap som har den beste m ­ erkevaren. 1263 personer svarte, hvorav over halvparten er meglere, besittere, forvaltere eller utviklere. 379 respondenter jobber med eiendom utenfor eiendoms­ bransjen, mens de resterende 230 arbeider i bransjer som er identifisert som i nærheten av eiendomsbransjen. GC Rieber Eiendom kom ut med en nasjonal førsteplass.

Dette er landets beste eiendomsselskap GC Rieber Eiendom er det eiendoms­ selskapet med best merkevare i hele landet.

Det kom frem i undersøkelsen Eiendoms­ barometeret Bergen 2013.

Undersøkelsen er gjennomført av NE Kunnskap og ble presentert på konferansen Eiendomsbarometeret i slutten av oktober.

Konferansen ble arrangert i samarbeid med Norsk Eiendom, PwC og Handelsbanken.

- Dette er selvfølgelig svært hyggelig. Det er viktig å bli lagt merke til av dyktige kolleger i bransjen, sier administrerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor Instanes.

Undersøkelsen er lagt opp slik at ­respondentene svarer på spørsmål om sitt hjemmemarked. I bergensområdet ble det stilt spørsmål om 28 eiendoms­selskaper og seks næringsmeglere. Det er også blitt fore­ tatt undersøkelser i Trondheim, S ­ tavanger og Oslo. Eiendomsbarometeret har stilt

- Vi jobber langsiktig og forsøker å være kundeorientert hver eneste dag. Årsaken til at vi kommer så godt ut har derfor mye å gjøre med svært mange dyktige kolleger. For oss er i­ midlertid kundene de viktigste, og vi vil fortsette å ­jobbe for at de skal trives hos oss, sier ­Instanes.

GC Rieber Eiendom fikk 73 poeng på s­ kalaen fra 0 til 100. Poengscoren var den ­høyeste blant samtlige av eiendoms­selskapene i hele den norske undersøkelsen. DNB ­Næringseiendom ble nummer to i Bergen, med 70 poeng, mens Entra Eiendom fikk 67 poeng.

DNB Næringsmegling ble den beste nærings­ megleren i Bergen, rett foran Kyte Nærings­ megling og Fana Sparebank Næringsmeglin.

BEST: GC Rieber Eiendom er kåret til det beste ­e iendomsselskapet i landet av bransjen selv

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Forretningsadvokater med et annerledes ståsted For å forstå et komplisert juridisk landskap, kreves det solid formell kompetanse, men også relevant erfaring. I Kluge har våre advokater en mangfoldig bakgrunn som gir både forretningsmessig forståelse og innsikt i komplekse problemstillinger. Det er denne spisskompetansen som gjør oss unike og som skaper stor trygghet for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer. Vi er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet, innenfor både eiendomsutvikling/utbygging og entreprise. Chambers har gjennom mange år gitt oss topprangering innen bygg & entrepriserett. Vi vil gjerne være med på å skape verdier for din virksomhet.

STAVANGER: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no

OSLO: 23 11 00 00 oslo@kluge.no

BERGEN: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

Finn mer ut om hvorfor Kluge er litt annerledes på kluge.no

Kluge_asfalt175x121.indd 1 3 | NOV 2013

08.11.13 14:05

7

INGEN NORDMENN PÅ LØNNINGSLISTEN Clockwork Bemanning har 270 ansatte innen bygg og anlegg i Bergen og Stavanger, men ingen nordmenn. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY - Rekrutteringen til bygg- og anleggsbransjen i Norge er et stort problem. Vi utdanner bare sivilingeniører, advokater og leger. Dagens norske ungdommer vil ikke jobbe i denne bransjen, sier administrerende direktør i Clockwork Bemanning, Stig Bredvei.

Avhengig av arbeidsinnvandring. Derfor henter bemanningsbyrået alle sine ansatte nesten utelukkende fra Polen.

- Av våre 270 ansatte så er det ingen nordmenn. De få nordmennene som rekrutteres til bransjen blir ansatt ­direkte hos ­entreprenørene og ikke gjennom ­bemanningsbyråer som oss, sier Bredvei.

Situasjonen er imidlertid dramatisk og bransje­foreningene er bekymret for ­rekrutteringen til bygg- og anleggs­bransjen.

Stadig færre norske ungdommer vil bli ­tømrere, forskalingssnekker og malere. ­Samtidig er det et stort frafall på mellom 30 og 50 prosent av de som påbegynner yrkes­ faglig utdanning.

- Yrkesfag har en dårlig «image» blant unge, og mange forbinder bransjen med utenlandsk arbeidskraft, svart arbeid og økonomisk kriminalitet. Her har vi som nasjon er stor oppgave å ta fatt på, sier Bredvei.

Utfordringen er at Norge også trenger denne typen arbeidskraft. Derfor er vi helt avhengige av arbeidsinnvandring. –Hadde det ikke vært for polakkene kunne vi aldri hatt den vold­ somme veksten i bygg- og anleggsbransjen som vi har hatt de siste årene, sier Bredvei.

Han tror en styrking av utdanningen, og bedre informasjon og opplysning om hva bransjen står for og hvilke muligheter den kan gi, også for videre høyere utdannelse, vil bidra svært positivt.

–Eksempelvis er ingeniører med fag­ utdannelse i bunn, svært ettertraktet, sier han.

Seksdobling. Clockwork Bemanning ble ­e tablert av Bredvei og noen samarbeids­ partnere i 2010. Selskapet hadde det første året en omsetning på 4 millioner kroner. Året

etter seksdoblet de og hadde en ­omsetning på 25 millioner kroner. I 2012 åpnet de kontorer i Stavanger og samlet hadde de to kontorene en omsetning på 55 millioner kroner. I år passerer de trolig en omsetning på 100 millioner kroner.

- Selskapet har hatt en veldig fin utvikling.

Neste år åpner vi kontor i Oslo, og ambisjonen er at vi innen fire år skal ha en omsetning på 300 millioner kroner, sier Bredvei.

Han er ikke sikker på at spådommene om nedgangstider i boligbransjen vil slå til.

- Vi baserer oss på langsiktige prognoser om god aktivitet både i bolig- og næringsmar­ kedet i mange år fremover. Dessuten er det jo slik at innleie av personell er en god måte for bedriftene å sikre seg mot nedgangsti­ der. Faste ansatte er ­permanent personell, men innleide medarbeidere leier man for en periode. I litt mer usikre tider er derfor innleid personell langt mer fleksibelt og bidrar til å sikre driften til entreprenørene, sier Bredvei.

Stort potensial. Selskapet ble etablert på det som må ha vært et perfekt tidspunkt. Byggog anleggsbransjen var på bunnen etter ned­ skjæringer og oppbremsinger i f­ orbindelse med finanskrisen. I 2009 begynte imidlertid aktiviteten å ta seg opp igjen, men samtidig var bransjen redd for å bygge opp en for stor egen stab.

- Mange valgte derfor å leie inn personell.

For oss var det selvfølgelig veldig bra, sier ­Bredvei, som påpeker at det er en trend i for­ hold til å ha færre faste ansatte og i stedet leie inn personell når behovet oppstår.

- Vi har kunder som ikke har noen egne ­ansatte. De leier inn alt av personell. ­Sammenlignet med resten av Europa er ­imidlertid andelen innleid personell fortsatt veldig lav i Norge. Her ligger prosentsatsen på rundt 1,5 prosent av den totale personell­ mengden, mens den i Europa ligger på rundt 3 prosent. Vi tror at utviklingen i Norge også vil gå i denne retningen, og vi mener derfor at det er et stort potensial for mer utleie av ­personell, sier Bredvei.

FIN UTVIKLING: Stig Bredvei og Clockwork Bemanning har hatt en f­ antastisk utvikling siden selskapet ble etablert i 2010. I dag har selskapet 270 ansatte.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

8

NOV 2013 |

3

NYHETER

FYLKESMANNEN KAN VELTE HELE LAGUNE-UTVIKLINGEN En ny innsigelse fra Fylkesmannen kan være med å velte hele Lagune-utviklingen. Han sier nei til mer enn 70.000 kvadrat­ meter handel, et handelsareal Lagunen langt på vei allerede har. TEKST TORGEIR HÅGØY STOPP?: Får Fylkesmannen i Hordaland det som han vil får ikke Lagunen øke handelsarealene i særlig grad. (Illustrasjon Hille Melbye Arkitekter AS)

- Dersom Fylkesmannen får gjennomslag for innsigelsen, og reguleringsplanen på dette punktet blir som Fylkesmannen ønsker, så betyr det i praksis at den videre utviklingen av Lagunen stanser opp. Da blir det verken nye boliger, kontorer eller handel, sier Knut ­Eliassen ved Lagunen til Eiendomsmagasinet.

Massive planer. Lagunen har store planer i Laguneparken. De vil bygge både boliger, ­kontorer og handel. Til sammen er det snakk om mellom 70.000 og 80.000 nye kvadrat­ meter handel, 70.000 kvadratmeter med bolig og 90.000 kvadratmeter kontor. I tillegg er det også planlagt et parkeringshus på 130.000 kvadratmeter. Ambisjonen både til Olav Thon og bystyret i Bergen er at dette skal bli en ny by. Dersom fylkesmannen får det som han vil blir det imidlertid bare marginalt med nye handelsarealer.

- Det er de nye handelsarealene som i stor grad skal finansierer utviklingen av de resterende arealene og uten dem sier det seg selv at også resten av planene skrinlegges, sier Eliassen.

Ingen nye arealer. Fylkesmannen har ­tidligere hatt en rekke innsigelser i forhold til regulerings­planen for Lagunen/­Rådalen.

På de fleste punktene har man kommet frem til enighet, men ett punkt gjenstår – handels­arealet. I et nytt innsigelsesbrevet fra F ­ ylkesmannen datert 19. september i år kommer det frem at Fylkesmannen i april ba Hordaland fylkeskommune om en ­v urdering av størrelsen på handelsarealet basert på Fylkesdelplan for senter­struktur og loka­ lisering av service og handel. I ­svarbrevet fra Hordaland fylkes­kommune er det en handelsanalyse som konkluderer med at handelsareal som er i samsvar med fylkes­ delplanens definisjoner er på maksimalt 62.200 kvadratmeter i perioden frem til 2030.

På dette grunnlag finner Fylkesmannen at et handelsareal på totalt 70.000 kvadrat­ meter bruksareal vil være innenfor regional og statlig ramme for handelsvirksomhet.

3 | NOV 2013

Lagunen skriver på sine egne hjemmesider at handelsarealet i Laguneparken i dag samlet er på 70.000 kvadratmeter. I praksis betyr det altså at Fylkesmannen i Hordaland sier nei til mer handelsareal i Lagunen.

Tar det gjerne til departementet. Byråd for byutvikling i Bergen, Filip Rygg, er helt uenig i Fylkesmannens vurdering.

- Dette er en godt gjennomarbeidet plan og byutvikling på sitt aller beste. Jeg forstår ikke at ikke Fylkesmannen ser at dette er langt mer enn et kjøpesenter, det er en ny by. Det fremstår for meg også som svært underlig at det offentlige legger ned store midler for å få en bybane til stedet, og så skal vi ikke få lov til å utvikle en by som vil være det naturlige

sentrum for en svært stor gruppe mennesker.

Vi snakker om en by som vil bli bysentrum for både fanabuer og osinger, sier Rygg.

Han forteller at dette er en sak han med stor overbevisning tar videre til Miljøvern­ departementet, om det skulle bli nødvendig.

- En innsigelse til er ikke det som velter disse planene, sier Rygg. torgeir@eiendomsmagasinet.no

9

GJØR DET BRA: Med en resultatgrad på sju prosent er OBAS Vest blant de entreprenørselskapene som gjør det bra.

(Foto: Eiendomsmagasinet)

FIKK OPP FARTEN HOS PORSCHE Entreprenørselskapet OBAS klarer det mange i deres bransje sliter med, nemlig å drive med bra marginer. Oppskriften har de fått av den tyske sportsbilprodusenten Porsche.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- I 2010 var vi på kurs hos Porsche for å lære å jobbe mer effektivt, sier administrerende direktør i OBAS Vest AS, Rune Nilsen.

OBAS er i nasjonal sammenheng et ­middels stort entreprenørselskap. I bergens­ sammenheng er de en av de ledende ­aktørene.

Selskapet hadde i 2012 en ­omsetning på iu ­ nderkant av 230 millioner kroner og et ­resultat før skatt på 15,4 millioner kroner.

Det gir dem resultatmarginer på knappe sju ­prosent. Sammenlignet med snittet ie ­ ntreprenørbransjen er det svært bra. ­Snittmarginene i bransjen lå i 2012 på rundt tre prosent. Mens bransjen opplever en voldsom vekst i antallet konkurser klarer altså OBAS seg godt.

- Vi har jobbet målrettet for å bli effektive over flere år. Det har vi hatt bra suksess med, sier Nilsen.

Realistisk øvelse. Da de var hos Porsche i 2010 fikk de blant annet i oppgave å bygge en modell av 15 hotellrom. Ett minutt tilsvarte en dag, og ifølge Porsche skulle prosjekt­ gjennomføringen være svært realistisk og sammenlignbar med et reelt byggeprosjekt.

- Målet var at vi i løpet av en dag skulle klare å ferdigstille alle de 15 rommene. Første dag klarte vi imidlertid bare å ferdigstille ett rom, sier prosjektleder hos OBAS, Øystein Slemmen.

Etter å ha fått kursing i effektiv prosjekt­ ledelse, basert på de samme prinsippene som Porsche bruker i sin produksjon av biler, var det klart for andre forsøk.

- Da klarte vi fem av femten rom på en dag.

Det hele handler om å bygge bygninger etter samlebåndprinsippet. De ulike fagfeltene kommer inn etter hverandre, men er der ikke samtidig. Slik slipper man å gå i veien for hverandre. Etter å ha forstått dette skikkelig og fått inn både takt og kontroll, så klarte vi den tredje dagen å bygge 15 av 15 rom. Dette er erfaringer som vi har tatt med oss inn i vår daglige virke og som har hatt god effekt, sier Slemmen.

10

Lean og Samspill. Et kurs i Tyskland er ­imidlertid ikke nok til å løse effektivtets­ utfordringene i norsk byggebransje. Mens ­e ffektiviteten i de fleste andre bransjer de siste tiårene har vist enorme forbedringer kan ikke bygg- og anleggsbransjen vise til den samme forbedringen. OBAS Entreprenør var derfor blant de aller første i bransjen som tok i bruk Lean produksjonsmetodikk. Metodikken har sin opprinnelse hos Toyota og systemet har som mål å få til en kontinuerlig forbe­ dringsprosess.

- Det handler i bunn og grunn som god ledelse og god styring av prosjektet. Man må få de som skal gjøre jobben til å forstå hva de skal gjøre selv. Dette krever god planlegging i forkant, sier Nilsen.

I tillegg til Lean har også OBAS innført en ­relativt ny kontraktsform kalt Samspill som de forsøker å gjennomføre i så mange prosjekter som mulig. Dette er en kontrakts­ form som innebærer at både entreprenør og utbygger spiller med helt åpne kort gjennom hele byggeprosessen.

- Samspill-kontraktene avhenger av at partene stoler på hverandre. Kontraktsformen innebærer at man er helt åpen om kostnads­ utviklingen gjennom hele prosjektet. Kommer man inn under den satte målsummen tjener utbygger på det, samtidig som de har en for­ ståelse for risikoen i prosjektet. Jeg tror dette vil være den foretrukne kontraktsformen i fremtiden, sier Nilsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Ungdom flykter fra byggebransjen I Hordaland har hver fjerde søker til bygg- og anleggsutdanning forsvunnet siden 2007.

Det skriver Bergens Tidende.

Bygg- og anleggsbransjen er blant yrkes­ utdanningene som sliter mest med ­rekruttering og frafall av elever. Samtidig vil Norge frem mot 2030 ha et økende behov for fag­u tdannede arbeidere, og etterspørselen spås å vokse raskere enn tilbudet, ifølge en fersk rapport fra Statistisk sentralbyrå (SSB), skriver Bergens Tidende. På landsbasis har det siden 2007 vært en nedgang på rundt 29 prosent i antall elever fra ungdomsskolen som søker seg til utdannelse innen bygg og anlegg. I Hordaland har nedgangen vært rundt 25 prosent. Samtidig har antallet som søker studiespesialiserende, ­allmenne fag økt med 20 prosent på landsbasis. Elektrofag har også opplevd økning i søkertall. I Hordaland er t­ renden lik - færre søker seg til bygg og ­anlegg, mens flere og flere velger studie­ spesialiserende retning på videregående.

Opplæringsleder Jarl Erik Fosse i Bygg­ mestrenes Servicekontor er bekymret over utviklingen. Kontoret har ansvar for over 230 tømrerlærlinger.

- Bransjen har stort behov for ungdom som er motivert. De som tør å satse på bygg og anlegg har alle muligheter etter videre­gående, sier Fosse. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOV 2013 |

3

NYHETER

FAKTA I Hordaland søkte 5,7 prosent av den totale søkermassen fra ungdomsskolen bygg- og anleggsteknikk på videregående i 2013. I 2007 var andelen 9,1 prosent.

4062 elever søkte bygg- og anleggsteknikk i Norge i 2013.

På landsbasis har andelen gått fra 7,5 prosent i 2007, til 5,4 prosent i 2013.

Kilde: Bergens Tidende/Hordaland fylkeskommune og Utdanningsdirektoratet

Samtidig har andelen som søker elektrofag og studiespesialiserende fag økt på landsbasis.

I 2013 var det 448 elever som søkte bygg- og anleggsteknikk i Hordaland, ned fra 603 i 2007.

Eiendomsutvikling Harris har fire hovedsatsingsområder: • Eiendomsutvikling • Grunneierbistand • Oljeservice • Familie/ arv/ skifte Advokatfirmaet Harris har i 90 år vært rådgiver innenfor fast eiendom på Vestlandet og er i dag et fullservice advokatkontor på alle felt innen fast eiendom. Firmaet har i tillegg en betydelig bransjekunnskap innenfor Eiendomsutvikling.

Høyt nivå på disse kompetansefeltene skaper merverdier for våre klienter i alle faser, fra råtomt til ferdig gjennomført byggeprosjekt. Våre kunder er grunneier, tilretteleggere og utbyggere, så vel private som næringsdrivende. Firmaet har i tilknytning til dette spesialkompetanse innenfor plan og bygningsrett, kontraktsutforming, samt rådgivning tilknyttet skatt/avgift.

Gjennom sine 40 advokater og advokatfullmektiger tilbyr Harris bistand av høy faglig kvalitet til næringsliv, kommuner/offentlige etater og privatpersoner innenfor de fleste rettsfelt. I tillegg til vårt hovedkontor i Bergen, har vi kontorer i Førde, Norheimsund og Sogndal.

Innenfor Grunneierbistand har vi lagt ivaretakelsen av areal- og kontraktsforvaltningen til Opplysningsvesenets fond, en av Norges største grunneiere. Dette oppdraget har vi hatt siden 1.1.11.

Grunneierbistand omfatter også bistand innenfor rettsfelt som tomtefeste, jordskifte, ekspropriasjon, prissetting og husleiespørsmål.

Se mer på harris.no

3 | NOV 2013

11

- TAR IKKE ØKONOMISK KRIMINALITET PÅ ALVOR Byggebransjen gjennomsyres av økonomisk kriminalitet.

Likevel er dette et område som ignoreres av bransjen. TEKST TORGEIR HÅGØY

UTBREDT: Økonomisk kriminalitet er svært utbredt i entreprenørbransjen. Det mener Kristian Thaysen (t.h.) og Mads Blomfeldt i BDO. (Foto: BDO)

- Vi ser ofte at aktørene i bygg- og anleggs­ bransjen prioriterer styring og kontroll av de byggfaglige sidene av prosjektene høyt.

Samtidig mangler de styring og kontroll på anskaffelses- og økonomisiden, sier partner i BDOs granskningsenhet, Kristian Thaysen.

lederne sier at de kjenner til at en leverandør, i løpet av det siste året, har tilbudt bestikkelser, smøring eller annen utilbørlig fordel for å få en kontrakt eller et oppdrag. Videre svarte sju prosent at de kjente til korrupsjon i egen bransje.

- Kjennskapen til korrupsjon er størst i bygg og anlegg. Her er andelen som kjenner problemet på hele 14 prosent. Likevel viser Krisino-under­ søkelsen for 2013 at det bare er 2 prosent av de spurte aktørene i bygge- og anleggsbransjen som gjennomfører skriftlige risikovurderinger, sier Thaysen.

Korrupsjon og underslag. BDO har et av de fremste granskningsmiljøene i landet og har stort fokus på bygg- og anleggs­ bransjen. De bistår oppdragsgivere fra private ­virksomheter, organisasjoner og offentlig sek­ tor med å avkrefte eller bekrefte mistanker om irregulære forhold, regelbrudd og misligheter.

- Bygg og anlegg er en bransje hvor store verdier er involvert og hvor det gjennom­ føres store anskaffelser. Vi ser at det er svært mange saker i denne bransjen som handler om korrupsjon, underslag og økonomisk utroskap.

Slike granskingssaker har ofte sitt utspring i et samarbeid mellom en ansatt og en leverandør.

Ofte er det slik at en ansatt kjøper varer eller tjenester fra selskap vedkommende eller noen i nær krets selv eier, sier Thaysen.

Knytter sammen svart og hvit. At bygge­ bransjen er en versting-bransje når det ­kommer til økonomisk kriminalitet er velkjent.

Bare i år har vi kunnet lese om et titalls saker om omfattende og alvorlig kriminalitet. Det dreier seg særlig om svart arbeid, pris­ samarbeid, sosial dumping, fiktiv ­fakturering, skatteunndragelser og hvitvasking. I ­forbindelse med en samordnet bransje­ aksjon mellom politiet, skatteetaten, nav og namsmannen i 2012, ble det avdekket skatte­ unndragelser på cirka 700 millioner kroner, og gjennom et prosjekt i regi av Skatt Øst siden 2009 har det blitt avdekket unndragelser på i underkant av 900 millioner kroner.

Både politiet og skattemyndighetene ­rapporterer om sammenhenger mellom organisert kriminalitet og en rekke saker om

12

økonomisk kriminalitet i bygge- og anleggs­ bransjen. I følge Aftenposten skal politiet i flere saker også ha funnet koblinger til miljøer som driver med narkotikasmugling og annen kriminalitet.

- Bygge- og anleggsbransjen er en arena som i mange tilfeller kan knytte sammen «hvit» og «svart» økonomi. Gjennom bruk av legale ­virksomheter, eller virksomheter som gir seg ut for å være legale, finnes det en rekke ­muligheter til å begå økonomisk ­kriminalitet, for eksempel momsbedrageri, miljø­ kriminalitet, hvitvasking, skatteunndragelser og trygdebedrageri, sier Thaysen.

Svært utbredt. Men også korrupsjon er altså et omfattende problem. Korrupsjon er blant de mest skadelige handlingene et firma kan bli utsatt for, og kan medføre økonomiske tap for eiere, ansatte, leverandører, samarbeids­ partnere, kreditorer og kunder. Dessuten er de menneskelige konsekvensene ofte alvorlig og omfattende både før og etter avsløringen.

- Korrupsjon er utbredt i Norge, men det er ofte et skille mellom de seriøse og useriøse aktørene på dette området. En oversikt over korrupsjonsdommer i Norge i perioden 2003 til 2012, utgitt av Transparency International, inneholder 32 dommer. Det er imidlertid store mørketall. Mange saker blir aldri oppdaget, og enda færre blir anmeldt, sier Thaysen. Økokrim skriver i sin trusselvurdering for 20132014 at «Norge er et lite samfunn der mange har ulike roller, og der det ikke alltid blir tatt nødvendige habilitetshensyn. Dette kan føre til kameraderi og beslutninger eller handlinger som kan være i egne og/eller nærstående personers interesse.»

Thaysen viser også til undersøkelser om sikkerhet og økonomisk kriminalitet (KRISINO), som er gjort av Næringslivets sikkerhetsråd.

Av undersøkelsen fra 2011 kommer det blant ­annet frem at 2 til 3 prosent av de spurte

Enorm risiko. Korrupsjon kan være så mangt.

Et eksempel kan være at en leverandør tilbyr en ansatt som er ansvarlig for innkjøp en privat kompensasjon mot at de tildeles en kontrakt med den ansattes arbeidsgiver. ­Kompensasjonen kan for eksempel være et kontantbeløp, en ferietur eller materialer til privat bruk. Et annet eksempel kan være at en ansatt ber potensielle leverandører om å utføre arbeid på sin private eiendom mot at leverandøren tildeles en kontrakt med hans arbeidsgiver.

- Risikoen for straff, bøter og tap av omdømme er betydelig. Aller størst er kanskje risikoen for å bli utestengt fra anbudskonkurranser. Det er mange eksempler på store internasjonale firmaer som er avslørt for å ha gitt bestikkelser for å få oppdrag. Mange av disse er satt kraftig tilbake i sin utvikling og hatt store problemer med å gjenvinne tilliten som de er avhengig av, sier Thaysen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOV 2013 |

3

NYHETER

SEKS FOREBYGGENDE TILTAK Her er seks prinsipper for forebygging av korrupsjon: 1. Krav om prosedyrer som er tilpasset ­risikoene i bransjen og geografiske områder der firmaet opererer, herunder varslings­ordning.

2. Forpliktelser fra toppledelsen til å motvirke korrupsjonsrisikoen.

3. Risikostyring.

4. Bakgrunnssjekk av underleverandører og andre samarbeidspartnere 5. Intern kommunikasjon av de krav som stilles til ansatte, og opplæringstiltak.

6. Overvåking av at prosedyrer blir fulgt og at internkontrolltiltakene virker.

Kilde: BDO

Satte svart arbeid på dagsorden

- ROT-fradrag bør komme i 2015

sier Hagesæther, som legger til at bortfallet av skatteinntekter blir mer enn kompensert i form av avgifter og skatt fra håndverkere som tidligere har fått sin lønn under bordet

Svart arbeid ble også belyst på Vestlandske Bygg- og Anleggsdag torsdag 31. oktober i Bergen.

Finanspolitisk talsmann i Fremskritts­ partiet, Gjermund Hagesæther, mener det haster med å få på plass et ROT-fradrag i bygg- og anleggsbransjen.

Fradrag for de rike. Per Rune Henriksen sa i debatten at han hadde «lave skuldre» i forhold til hva som kommer ut av den ­u tredningen regjeringen skal gjennomføre, men pekte på at ROT vil medføre en om­­ fordeling i skattesystemet og vil være i strid med viktige prinsipper i skattereformen.

Hagesæther var på sin side ikke så bekymret for at ROT-fradraget vil være til fordel for dem som har mest fra før. - For personer som Kjell Inge Røkke vil dette fradraget ha liten effekt, mens det vil ha betydelig effekt for folk med vanlige inntekter. Vi må gjøre det enklere for folk å velge hvitt, sa han.

Byggenæringens Landsforening mener innføring av ROT-fradrag vil være et av flere virkemidler i bekjempelsen av svart arbeid.

- Dette må kombineres med et regelverk som stiller kompetansekrav til alle som utfører håndverktjenester, sa Audun Lågøyr.

Blant foredragsholderne er professor Ola H. Grytten ved Norges Handelshøyskole. Han mener svart økonomi utgjør kanskje så mye som 10 til 15 prosent av den totale ­økonomien i Norge, og at vi dermed ligger klart over ­gjennomsnittet for nord- og vesteuropeiske land.

- Ifølge beregninger som er gjort i utlandet så kan svart arbeid i Norge ligge på mellom 10 til 15 prosent av BNP. Det betyr at svart arbeid kan utgjøre mellom 300 og 450 milliarder kroner.

Vi ligger med det klart over gjennomsnittet for nord- og vesteuropeiske land, sa Grytten.

Han fortalte også at trenden de siste årene har vært at svart arbeid har beveget seg over på et helt annet plan.

- Det er ikke lenger bare noe som fore­ går i hjemmet. Man kan i dag være en stor ­entreprenør og likevel drive med sort arbeid, sa Grytten.

Han mener at myndighetene velter kontroll­ ansvaret over på de private aktørene.

- Myndighetene har en avgjørende rolle for å avdekke svart arbeid og å legge forholdene til rette, sier Grytten.

I entreprenør- og byggenæringen ser man åpenbare negative konsekvenser av at en betydelig del av omsetningen foregår svart.

- I dag er situasjonen at både norske og uten­ landske personer og firmaer, mer eller mindre kvalifiserte, gjør svart arbeid til fortrengsel for aktører som vil drive seriøst. Problemet er størst i forbindelse med arbeid mindre håndverksbedrifter gjør for oppdragsgivere som ikke får fradrag for merverdiavgift, det vil si husholdningene, sier Hans Martin Moxnes, direktør i EBA Vestenfjelske. torgeir@eiendomsmagasinet.no

3 | NOV 2013

- Den nye regjeringen har lovet å utrede ROT-fradrag som tiltak for å bekjempe svart arbeid i Norge. Finansminister Siv Jensen er svært opptatt av dette, og etter min mening bør det være et mål at ROT-fradrag kan bli innført fra og med budsjettåret 2015, sier Fremskrittspartiets finanspolitiske talsmann, Gjermund Hagesæther.

Nødvendig tiltak. Han deltok i en debatt om svart arbeid på Vestlandske Bygg- og Anleggsdag i Bergen torsdag 31. oktober sammen med stortingsrepresentant Per Rune Henriksen (Ap) og næringspolitisk direktør i Byggenæringens Landsforening, Audun Lågøyr. Svart arbeid var blant ett av temaene som ble tatt opp under konferane, og ­Hagesæther gikk langt i å love at et slikt fradrag vil bli innført.

- Den nye regjeringen kommer til å levere når det gjelder kamp mot skatteunndragelser.

ROT-fradrag er et tiltak som forholdsvis lett lar seg innføre. Om prosessen frem til et ­vedtak i Stortinget kan gå så raskt at ­fradraget blir en del av statsbudsjettet for 2015 er det ikke mulig for meg å si i dag, men det bør være et mål, sier Hagesæther.

ROT står for Rehabilitering, Oppussing og Tilbygg. I Sverige gis det fradrag med inntil 50.000 kroner årlig per person i hver husstand for arbeid som håndverkere utfører i boligene.

Halvparten av kostnadene for utført arbeid trekkes fra på fakturaene, og bedriftene får dette beløpet refundert av skatteetaten.

- Dette er en ordning som over natten hadde svært god effekt i Sverige og det er derfor stor grunn til å tro at det også vil ha effekt i Norge,

torgeir@eiendomsmagasinet.no

13

- BERGEN SKAL BLI ET ARKITEKTONISK FORBILDE STORE AMBISJONER: Arkitektkontoret MAD har ­ ettopp etablert seg i Bergen og har store ambisjoner. n Daglig leder hos MAD i Bergen, Lars Clements Pedersen (t.h.) og Nicolai Riise, er styreformann i MAD Bergen.

Foto: MAD)

Selskapet er allerede involvert i et trans­ formasjons-/nybyggprosjekt i Bergen, Entra Eiendoms Media City-prosjekt.

- Vi skal skape forbilder. I dag finnes det få forbilder når det gjelder arkitektur i Bergen.

Media City-prosjektet blir et slikt for­ bilde. Vi ønsker å vise vei og være en motor for u ­ tviklingen av Bergen. Vi skal sette ­standarden i Bergen, sier Pedersen.

Ifølge ham handler det om å tilby løsninger som skaper engasjement.

- Ved å vise både leietakere og hus­ eiere hva som faktisk er mulig skaper vi et ­engasjement. Kraften i et slikt engasjement er enorm og ofte det som kreves for å gjennom­ føre prosjekter som setter standarden. Det positive med dette er at når en utvikler først gjennomfører et slikt prosjekt, så vil de andre komme etter. Det blir en ball som begynner å rulle, sier Pedersen.

Om ti år skal Bergen være en forbilde når det g ­ jelder ­spennende arkitektur.

Arkitekt­kontoret MAD har etablert seg i Bergen, og de har hårete ambisjoner.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Målet vårt er at det om ti år skal komme folk fra hele Norden for å se hvor bra det har blitt i Bergen, sier daglig leder hos MAD i Bergen, Lars Clements Pedersen.

Vil skape engasjement. I forrige utgave av Eiendomsmagasinet gikk plansjef i Bergen kommune, Mette Svanes, ut og kritiserte ­byens eiendomsbransje for trist arkitektur.

MAD svarer på tiltale. De har nettopp åpnet kontor i Bergen og har skyhøye ambisjoner.

- Vi skal være med å utvikle de nye bydelene i Bergen. De skal bli så bra at de vekker opp­ merksomhet langt utenfor landegrensene, sier Pedersen.

14

Ingen priser til Bergen. Nicolai Riise er styreformann i MAD Bergen. Han sitter også som styreformann i Cityprisen, en pris som årlig deles ut til «et godt prosjekt der nye ­konsepter og løsninger er tatt i bruk. Videre skal ­prosjektet være en god strategisk inves­ tering som har løftet området og tilført det positive ringvirkninger.» De fleste prisene har gått til prosjekter i Oslo, men både Trondheim og Molde har fått priser.

- Vi har flere ganger vært i Bergen for å lete etter prosjekter, men vi har enda ikke funnet noen, sier Riise.

Pedersen mener imidlertid det blir helt feil at Bergen hele tiden skal se til Oslo for å finne ut hvordan man skal gjøre ting. I stedet bør man se til nummer to-byer i andre land.

- Se heller til byer som Hamburg, Liverpool eller Aarhus. Bergen er en marin og maritim hovedstad. Dere har også et av de ledende mediemiljøene i verden, samtidig som dere er svært langt fremme på medisinsk forskning og kunnskap. I flere hundre år har folk ­kommet utenfra for å samarbeide med driftige ­bergensere. Bergen har en unik historie og

egen identitet. Denne må man være trygg på.

Derfor blir det helt feil å se til Oslo for hvordan man skal utvikle Bergen, og derfor skal man heller ikke ha Barcode i Bergen. Man må rendyrke og destillere sin egen identitet, sier Pedersen.

Hjerneflukt. MAD etablerte seg i Bergen i sep­ tember. Nå er de på jakt etter dyktige folk.

- Vi har ambisjoner om å bli et middels stort firma med 10 til 15 ansatte. I dag er det en hjerne­fl ukt fra Bergen når det gjelder ­arkitekter, men vi ønsker å tiltrekke oss de beste. Det vil si de som er på jakt etter jobber i London, New York eller Paris. De skal jobbe hos oss i stedet. Vi skal skape det beste arkitektmiljøet i Bergen, sier Pedersen, som forteller at de allerede har fått en rekke henvendelser.

- Mange sier at Bergen er en lukket by. Vi opp­ lever byen som proteksjonistisk i den forstand at de ikke i vesentlig grad ønsker å jobbe med arkitekter som ikke er tilstede i Bergen. Derfor var det viktig for oss å etablere oss her med et eget kontor. Vi opplever at vi har blitt tatt i mot med åpne armer, og er imponert over høy kunnskap og interesse for arkitektur blant byggherrene vi har besøkt, sier Pedersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOV 2013 |

3

NYHETER

BARCODE: MAD Arkitekter har blant annet vært med på Barcode-prosjektet i Bjørvika i Oslo. Dette er erfaringer de tar med seg til Bergen. (Foto: MAD)

Nye lokaler? Kontrakt som løper ut?

Riktige lokaler øker produktivitet og trivsel, samtidig som de styrker virksomhetens profil og identitet.

DTZ bistår leietaker i hele prosessen, fra behovsanalyser og utforming av kravspesifikasjon til å presentere alternativer og forhandle kontraktsvilkår.

Vi har hjulpet mange virksomheter med å etablere seg i verdiskapende lokaler. Vi kjenner eiendomsmarkedet, og har jobbet for flere store leietakere i Bergen.

DTZ har Norges største og mest erfarne team av leietakerrådgivere. Hos oss har vi ingen utleievirksomhet, og er derfor helt objektiv i vår rådgivning.

For mer informasjon, ta kontakt med: Anne Bruun-Olsen, 917 86 515 anne.bruun.olsen@dtz.no Eirik Yttervik, 911 02 472 eirik.yttervik@dtz.no www.dtz.no

3 | NOV 2013

15

PLANLEGGER MILLIARDINVESTERING I SIMONSVIKEN Simonsviken Næringspark planlegger å investere milliardbeløp for å revitalisere området hvor Blikkvalseverket inntil 2008 sysselsatte 265 medarbeidere. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Målet vårt har hele tiden vært å få ny ­aktivitet i dette området, sier daglig leder i Simonsviken Næringspark, Tom Haukedal.

I april 2008 ble Corus Packaging Plus Bergen (Blikkvalseverket) lagt ned. I 92 år hadde selskapet foredlet stål for salg til emballasje­ produsenter. I 2008 var det slutt. Året etter kjøpte Tom Haukedal sammen med en gruppe investorer selskapet. I dag er selskapet eid av Meto Holding AS (1/3), Storanger AS (1/3) og R. Svendsen Holding AS (1/3).

- I dag er det igjen stor aktivitet i området. Vi har leid ut rundt 30.000 av 40.000 kvadrat­ meter og det jobber nå nesten like mange i området som det gjorde da Blikkvalseverket hadde aktiviteter her, sier Haukedal.

Rundt 120.000 kvadratmeter. De gamle fabrikklokalene har gradvis blitt pusset opp etterhvert som leietakerne har flyttet inn.

Ambisjonene for området er imidlertid langt større, og de jobber nå med en samlet plan for området. Til sammen ønsker de tre partnerne å investere et betydelig beløp i prosjektet.

- Til sammen vil vi utvikle over 120.000 nye kvadratmeter næringsbygg. Dette ser vi først og fremst for oss som kombinasjons­ lokaler med laboratorier, verksteder, lager og ­kontorer. Moderne, fleksible kombinasjons­ lokaler med en slik sentral beliggenhet er mangelvare i Bergen, sier Haukedal.

Han mener at beliggenheten i Simonsviken er svært strategisk og viser til korte reisetider både til sentrum, men også andre sentrale næringsområder.

- Det tar ett minutt fra man setter seg i bilen til man er på motorveien. Vi mener at mange selskaper med aktiviteter på flere ulike lokasjoner vil ha store fordeler ved å samlokalisere seg her. Vi gjorde for eksempel et regnestykke på et selskap med en rekke lokasjoner i sentrum. I tid kostet dette dem 100.000 kroner i uken. Hos oss kunne de fått alt på ett sted, samtidig som de kunne dratt nytte av alle andre sam- og stordriftsfordeler, sier Haukedal.

Han peker også på beliggenheten for nybygg­

16

prosjektet som er på kaien i Simonsviken, som for øvrig også er ISPS-godkjent.

- For selskaper med aktiviteter mot maritim, marin eller olje og gass, vil dette være en stor fordel, sier Haukedal.

Satser på miljø. Et prosjekt av denne størrel­ sen lar seg imidlertid ikke utvikle i en hånd­ vending. Haukedal ser for seg et utviklingsløp på 10 til 15 år.

- Hvordan vi gjør det har vi enda ikke tatt stilling til. Det kan være at vi renoverer en del av bygningsmassen for så å selge den for å finansiere nybyggprosjektet. Det kan også være at vi syndikerer og får inn noen partnere, men det er foreløpig for tidlig å si noe konkret om, sier Haukedal.

Et satsingsområde for prosjektet er energi og miljø. Går det som de tre partnerne vil, så blir dette er rendyrket miljøprosjekt.

- Ambisjonen er at vi skal klare å produsere nok strøm blant annet gjennom solceller og sjøvarme til å være selvforsynte med energi.

Dette er viktig for oss. Vi ønsker å bygge fremtidsrettede bygg som kommer godt ut både når det gjelder areal- og energi­ effektivitet. Dette er elementer som blir stadig mer etterspurt hos leietakerne og skal

vi være attraktive må vi være i fremste linje på dette området, sier Haukedal.

Positivt fra kommunen. Planene er foreløpig på et veldig tidlig stadium. De har ikke satt i gang en reguleringsprosess, men de har vært i samtaler med den politiske ledelsen i Bergen.

- Kommunen er veldig positive. De synes det er flott at vi ønsker å gi dette gamle industri­ området nytt liv, sier Haukedal. torgeir@eiendomsmagasinet.no

SLIK?: Slik ser Tom Haukedal i Simonsviken Næringspark for seg at Simonsviken kan bli i fremtiden.

(Skisse: Opus, foto Eiendomsmagasinet) NOV 2013 |

3

NYHETER

Gledelig utvikling Byråd for miljø og byutvikling i Bergen, Filip Rygg, er positiv til planene for Simonsviken.

STRATEGISK: Simonsviken ligger ifølge byråd for miljø og byutvikling, Filip Rygg, strategisk til. (Foto: Morten Wanvik)

- Jeg gleder meg over enhver arbeidsplass som kan lokaliseres i Bergen. Foreløpig er vi litt avventende i og med at dette er på et tidlig stadium og at det ikke foreligger en ­konkret plan som vi kan ta stilling til. Men det er ­gledelig å se at det er så stor vekst i Bergen at dette området også blir tatt fatt i, sier Rygg.

Han påpeker at dette er et område som ­trenger fornyelse, og tror at planene vil kunne tilby lokaler som vil være attraktive.

- Området ligger strategisk til både i forhold til sentrum, Flesland og Kokstad, men også andre områder, sier Rygg.

Det som ifølge byråden er et s­ pennende ­element med dette prosjektet er re­ etableringen av sjøveiene som transportlinjer.

- Det er trangt om plassen på veiene. Kan man reetablert sjøveiene med et miljøvennlige alternativ, så er det et tilleggsmoment som vil trekke opp, sier Rygg.

Simonsviken samarbeider i disse dager med å etablere en sjørute for persontransport til de store olje- og gassaktørene på CCB. Aker Solution, FMC Technologies og Statoil er tungt involvert i prøveprosjektet som vil starte opp fra januar og ha en prøvetid på et halvt år.

En av utfordringene med prosjektet vil ifølge byråden være hensynet til naboene og ­hvordan denne problematikken løses.

- Man ligger tett på naboene og det er viktig at man legger opp til en grundig prosess. Det er viktig at dette blir gjort på riktig måte, sier Rygg.

Han sier videre at en plan av denne størrelsen kan bli behandlet på under ett år, dersom alt går på skinner.

- Vi har behandlet større planer enn dette på under ett år. Det avhenger imidlertid av hvor mange innsigelser som kommer, sier Rygg. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Fabrikkgaten 8 inng. C 5059 Bergen Tlf: 55 38 90 30 E-post: geir@mngholding.no

3 | NOV 2013

17

– Fornyer Laksevåg På Laksevåg verftsområde har vi fått godkjent reguleringsplan for utvikling av en helt ny næringspark der vi skal legge til rette for fremtidens kompetansearbeidsplasser i 8 nye moderne bygg på totalt 70.000m2.

Området ligger sentralt ved Puddefjorden og innseilingen til Bergen, og kun 3 minutters kjøretid til sentrum. Utviklingen av området er i støpeskjeen og du som vår fremtidige leietaker kan være med å påvirke u ­ tviklingen av næringsområdet og denne delen av Laksevåg.

A: Damsgårdsveien 225, 5160 Bergen E: postmaster@marin-as.no

T: +47 9345 2200 W: www.marineiendom.no

NEOLAB

Marin Eiendomsutvikling Postboks 43 Laksevåg, 5847 Bergen

ALT KAN LEASES LUR Vi kan dessverre ikke hjelpe deg med ansatte. Men om du trenger smart finansiering av bedriftens driftsmidler er vi her med leasing fra . spv.no / 05555

18

NOV 2013 |

3

Foto: Glenn Røkeberg

Å KJENNE BYEN TAR TID. HVORDAN SKAL BERGEN Å FORME DEN SE UT OM TI ÅR? KREVER TALENT.

Vi hjelper deg med å realisere Thommessen er det sikre valget. dine eiendomsprosjekter.

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

KONTAKTER

Kontakt OSLO BERGEN Advokat Vidar Havsgård 55Havsgård 30 61 32 vha@thommessen.no Christian Müller Vidar Telefon 23 11 11 07 Telefon 5555 30 30 61 32 Advokat Dagfi nn Heradstveit 61 50 dhe@thommessen.no cmu@thommessen.no

thommessen.no

www.thommessen.no

vha@thommessen.no

ERFARNE: Rossy Addington i DNB ­Næringsmegling, Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling og Thor ­Torgersen i Fana Sparebank Næringsmegling snakker om hva som kjennetegner bergensmarkedet for nærings­ eiendom. (Foto: Morten Wanvik)

VI SAMLER EIENDOM SOM ANDRE SAMLER FRIMERKER

20

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

Mens kontoreiendom i Oslo og Stavanger blir sett på som en egen aktivaklasse, blir det i Bergen sett på som et samleobjekt.

3 | NOV 2013

21

“ Det er ingen tvil om at en del

­bergensere kjøper eiendom for å ha dem i albumet sitt.

THOR TORGERSEN, FANA SPAREBANK NÆRINGSMEGLING

- I Bergen samler man eiendom som andre samler frimerker. Aktørene investerer i ­eiendom med den hensikt å sitte på dem i lang, lang tid. Vi får dermed ikke den roteringen i eiendomsmassen som man ser både i Oslo og Stavanger, sier direktør i DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.

Fyller opp albumet. Eiendomsmagasinet har tatt en prat med byens mest erfarne nærings­ meglere for å få dem til å gå bergensmarkedet nærmere i sømmene. Hva er det egentlig som kjennetegner markedet for næringseiendom i Bergen og har dette markedet noen særtrekk sammenlignet med andre byer?

Addington i DNB Næringsmegling mener altså at et av særtrekkene er at næringseiendom, og kanskje spesielt kontoreiendommer, ikke har oppnådd status som en egen aktivaklasse.

- I både Oslo og Stavanger er eiendom noe som kjøpes og selges med relativt hyppige mellomrom med den hensikt å tjene penger.

I Bergen kjøper man eiendom for å eie. Det fører blant annet til at finansielle investorer og flere livselskaper er mer eller mindre fra­ værende i Bergen, sier Addington.

Dette henger selvfølgelig tett sammen med hvem det er som eier eiendom i Bergen. Den typiske eiendomsaktøren er ofte et selskap som over lang tid har bygget seg opp innenfor andre forretningsområder, for eksempel innen shipping, fiskeri eller olje og gass eller rene eiendomsselskaper under oppbygging.

Etter hvert som overskuddene ble betydelige trengte de et sted å plassere pengene, og eiendom har og blir av mange sett på som et relativt trygt sted. Man oppnår også skatte­ fordeler som følge av lav formuesverdi, samt at man sikrer seg mot inflasjon.

- Mange av disse aktørene er svært lang­ siktige investorer som ikke har behov eller interesse for å selge, sier Addington.

Han får støtte fra næringsmegler i Fana ­Sparebank Næringsmegling, Thor Torgersen.

- Det er ingen tvil om at en del bergensere kjøper eiendom for å ha dem i albumet sitt.

22

De er derfor i en del tilfeller også villige til å strekke seg langt for å få de eiendommene de ønsker, sier Torgersen.

Syndikeringsmarkedet har ikke slått til.

Både Addington og Torgersen beskriver et lite dynamisk, men derimot svært stabilt eiendoms­marked. Administrerende direktør i Kyte Næringsmegling, Lars Morten Kyte, er enig, selv om han mener at dynamikken i ­markedet har blitt bedre de siste årene.

Han trekker imidlertid også frem et annet særtrekk.

- Heller ikke syndikeringsmarkedet har slått til i Bergen. Man kan spørre seg hvorfor. Har ikke vi meglere vært flinke nok, sier han.

Kyte mener det har mye å gjøre med leieta­ kermassen i Bergen. Dersom man går inn og analyserer hvert enkelt bygg, så vil man ifølge ham finne ut at det er svært få enbrukere.

- Hovedkontorene er mangelvare. Ser man til Stavanger og Oslo, så vil man se at de har langt flere hovedkontorer. I Bergen har vi få store enbruker-eiendommer med lange, ­stabile leiekontrakter. Typiske syndikerings­ eiendommer har vært og er mangelvare, sier Kyte. Årsaken til dette henger igjen sammen med sammensetningen av næringslivet. Stavanger har et langt større innslag av internasjonale aktører.

- Mange av de store internasjonale ­selskapene vil ikke ha eiendom som en del av sine balanse og derfor leier de byggene. I Bergen er det ofte motsatt. Mange av de store selskapene er lokale og de eier lokalene sine selv. Dermed blir dynamikken i markedet også mindre, sier Kyte. Ønsker mer dynamikk. For leietakerne kan et slikt marked være en fordel, dersom man utelukkende er opptatt av leiepriser. Ser man på leieprisene i et 15-års perspektiv, så har de ifølge Kyte hatt en stabil utvikling, med en svakt stigende kurve. Man har også unngått de store opp- og nedturene som man har

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

NÆRINGSMEGLERNE: Rossy Addington (DNB ­N æringsmegling), Lars Morten Kyte (Kyte ­N æringsmegling) og Thor Torgersen (Fana Sparebank ­N æringsmegling). Foto: Morten Wanvik

sett i andre byer, og kanskje spesielt i Oslo. ­Problemet med et slikt marked er imidlertid at det er mer stillestående.

- Kort fortalt gir det et forutsigelig, stabilt og kanskje litt kjedelig marked. Vi skulle derfor ønske at det var en større dynamikk i markedet. Det ville bidratt til at nasjonale og internasjonale investorer i større grad ville fått øynene opp for Bergen, sier Kyte.

Trolig ville det også ført til at bygnings­massen fikk et kvalitetsløft. Svært få ­fi nansielle ­investorer er interessert i å investere i bygg som ikke tilfredsstiller dagens krav til ­standard. Leietakere på jakt etter kvalitets­ lokaler ville dermed fått mer å velge mellom. I dag er det en del som sliter med å finne lokaler som matcher deres krav til kvalitet.

- De som samler eiendommer vedlikeholder nok eiendomsporteføljen sin, men det er nok færre av disse aktørene som foredler og utvikler den. Et større innslag av fi ­ nansielle investorer tror jeg kunne vært med å bidra til en større og hyppigere oppgradering av eiendoms­massen fordi aktørene da var opptatt av å ha objekter som var attraktive i transaksjonsmarkedet, sier Torgersen.

Addington mener at vi ser antydningene til et mer velfungerende marked i Bergen syd, i Sandli-, Kokstad- og Fleslandområdet, hvor det fremover vil komme mange nye og flotte bygg.

- Dette er et område som kan bli ­attraktivt for finansielle investorer fordi de ser at ­omsetningsmulighetene for eiendommene er store. Det er avgjørende for en finansiell investor, sier Addington.

Lukket marked? Et tema som stadig går igjen når det gjelder bergensmarkedet er at det er lukket. Det hevdes at folk utenbys fra, spesielt fra Oslo, ikke slipper til og at de ikke får kjøpe eiendommer i Bergen.

- Går man 15 – 20 år tilbake i tid, så er det riktig å si at markedet var lukket. I løpet av denne perioden har bergensmarkedet gått gjennom en rivende utvikling på en rekke områder.

3 | NOV 2013

Markedet har blitt åpnet vesentlig opp, og min oppfatning er at det ikke lenger er et lukket marked. Det er åpen informasjon om alt fra leiepriser til transaksjoner. Det er selvfølgelig en del transaksjoner som ikke legges ut i det åpne markedet, men slik er det overalt, sier Kyte.

Torgersen forteller at de som meglere fore­ trekker å legge alle eiendommene de har for salg ut i det åpne markedet.

- Vi mener at det som regel er det beste ­alternativet, men vi opplever at det er noen aktører som mener at de oppnår bedre priser ved å heller gå direkte til de potensielle ­k jøperne. Dette er selvfølgelig avhengig av det enkelte objekt, men som en hovedregel mener vi at det er best å gå bredt ut, sier Torgersen.

Kyte trekker frem at de ved flere ­anledninger har vært involvert i transaksjoner hvor ­investorer, blant annet fra Oslo, har vært svært i­ nteressert i de aktuelle salgsobjektene i Bergen.

- De var veldig hissige i innledende ­runder, men problemet i flere av tilfellene var blant annet at objektene ikke hadde lange nok leiekontrakter. De hadde gjerne ­gjenstående ­leiekontrakter på seks til sju år. De innså ­dermed at drift av eiendommene vil kreve både lokalkunnskap og en aktiv tilstede­ værelse i Bergen. Samtlige av disse ­eiendommene endte derfor opp med å bli solgt til bergenske investorer, sier Kyte.

Addingon mener at det er én faktor som er helt avgjørende for at man skal lykkes i Bergen.

- Man må etablerer seg med en egen ­organisasjon. Det har vært eksempler på eiendomsselskaper som har forsøkt seg i Bergen, men ved å styre aktivitetene fra Oslo.

Det fungerer ikke. Eksempler på det motsatte er OBOS og Aberdeen. De har valgt å etablere seg med egne organisasjoner, og dette ­fungerer, sier Addington. torgeir@eiendomsmagasinet.no

23

BERGENSERNE KJØPER EIENDOM MED HJERTET Mens østlendingene i hovedsak bruker hodet når de kjøper næringseiendom, så handler ­bergenserne oftere med hjertet. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Investorer kjøper i de markedene de kjenner best, det er likt for hele Norge. Bergen skiller seg ut ved at byen ikke har hatt en større utbygging av sentrum i moderne tid. Det vil si at sentrum preges av bygg med tradisjoner og historie. Vi har sett flere eksempler på lokale investorer som strekker seg svært langt for å få tak i disse historiske objektene, sier ­analytiker hos Newsec, Håkon Styrvold.

- Skarp yield. Newsec verdivurderer årlig cirka 1500 eiendommer til en samlet verdi av rundt 350 milliarder kroner. I Bergen verdi­v urderer selskapet årlig rundt 150 ­eiendommer. Selskapet har også vært ­involvert i flere transaksjoner i byen de siste årene. Et eksempel som Styrvold viser til er MNG Holdings kjøp av Allehelgens gate 2.

- Eiendommen ble kjøpt på en svært skarp yield, sier Styrvold.

Han får støtte fra partner i et annet Oslo-­ selskap, DTZ Realkapital Eiendoms­ megling, Peer Christensen. Han mener også at b ­ ergenserne gjerne byr litt mer på ­eiendommene enn det investorer fra for eksempel Oslo ville gjort.

- Det har absolutt vært tilfeller hvor dette stemmer, sier Christensen, som ikke ønsker å kommentere hvilke transaksjoner de sikter til.

- De fleste må imidlertid gjøre en ok forretning både for å kunne forsvare og gjennomføre en transaksjon, påpeker Christensen.

Eksterne kommer ikke til bordet. Ikke bare graver bergenserne dypt i lommene.

Oslo-meglerne mener også at det bergenske eiendomsmarkedet har vært mer lukket enn det mange har satt pris på. Ifølge dem har bergenserne ofte handlet med hverandre, uten at eksterne kjøpere har fått tilgang.

- Vi vet om store, seriøse aktører som ikke ­synes Bergen er interessant da de sjelden kommer til bordet i sluttprosesser, sier Styrvold.

Dette skyldes ifølge Styrvold blant annet at mye eiendom har vært eid av familiebedrifter

24

med lang investeringshorisont og hoved­ geskjeft innenfor andre industrier. Det betyr ikke at ikke eksterne aktører til tider slipper til.

- Blant annet ble Banco Rotto-bygget i Vågsalmenningen i fjor solgt til Vesten­fjeldske Eiendom, hvor Odd Reitan er hovedeier. At OBOS i sin tid fikk kjøpe Kjøttbasaren har trolig falt mange tungt for hjertet. En aktør som Aberdeen har også fått tak i flere gode ­eiendommer i Bergen, sier Styrvold.

har ført til økt transparens også i Bergen.

- Men det er nok fortsatt slik at bergensere handler med bergensere. Men dette er ikke mer annerledes enn at nordmenn handler med nordmenn og at utenlandske investorer har vanskeligheter med å komme inn i Norge, sier Styrvold. torgeir@eiendomsmagasinet.no I FERD MED Å ÅPNES: Bergensmarkedet er ifølge Håkon Styrvold i Newsec i ferd med å åpnes mer opp for nasjonale investorer. (Foto: Newsec)

Åpnes opp. Den bergenske dominansen er imidlertid i ferd med å endres. Bergens­ markedet åpnes i større grad opp og at flere Oslo-aktører er interesserte i Bergen.

- Sentrum av Bergen har mye eldre bygnings­ masse og et relativt lavt leienivå, noe som begrenser nedsiden og gir stor potensiell opp­ side. Videre er det høy økonomisk aktivitet i Bergen, blant annet så har serviceindustrien mot offshore hatt en stor vekst og økt antall ansatte, som igjen fører til økt plassbehov, sier analytikeren.

Han viser til at Aibel besluttet nylig å bygge et nybygg på 20.000 kvadratmeter på K ­ okstad, hvor også Aker Solutions i fjor signerte en kontrakt på 4000 kvadratmeter. Statoil ­bygger som kjent stort på Sandsli.

- Vi ser at beslutning om finansiering og ­eventuelt kjøp av disse store nybyggene i stor grad tas i Oslo. De verdivurderes av oslo­ baserte selskaper og det lages analyser om markedene fra Oslo. Dette fører til økt trans­ parens, som gjør det lettere for investerings­ miljøer å regne på case i Bergen, sier Styrvold.

Foretrekker Oslo. Christensen er enig, men mener at Oslo likevel foretrekkes av mange investorer.

- Oslo foretrekkes fordi markedet har en bedre transparens og en bedre likviditet. ­Leietakermassen er også større ­samtidig som de ulike aktørene har en høyere ­profesjonalitet, sier Christensen.

Styrvold mener at økt fokus fra analyse­ miljøer og en profesjonalisering av bransjen

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

AKSEPTERER LAVERE DIREKTEAVKASTNING TØFF KONKURRANSE: Bergenske investorer er ofte villige til å strekke seg langt for å få kloen i de rette objektene. Det mener banksjef i Nordea med fagansvar for næringseiendom, Oddbjørn Sæbø.

Banksjef i Nordea, Oddbjørn Sæbø, tror eiendoms­a ktørene i bergensmarkedet ofte ­a ksepterer en lavere direkte­ avkastning enn aktørene i de mer finansielle markedene i Oslo og Stavanger.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Eiendomsbesittere som drifter egen ­bygningsmasse og er «hands-on» tror jeg i en del sammenhenger aksepterer en lavere ­direkteavkastning (yield) enn de rene ­finansielle aktørene, sier banksjef i Nordea med fagansvar for næringseiendom, Oddbjørn Sæbø.

Vanskelig å konkurrere med. Bergens­ markedet preges i følge ham av en rekke aktører som har sin opprinnelige basis i andre bransjer, for ­eksempel handel og shipping. Det er også få store selskaper og ingen børs­noterte eiendomsselskaper. Samtidig er den private delen av eiendomsmassen i all hovedsak lokalt eiet med et svært lite innslag av nasjonale og internasjonale aktører.

- Lokale investorer har i lang tid vært på jakt etter å investere i eiendom. Det har også vært god tilgang på kapital for dette formålet. Hvis man i tillegg ser et potensiale i utvikling av ­eiendommen, vil de lokale aktørene gjerne kunne aksepteres en lavere direkteavkastning som mer sentralt plasserte aktører vanskelig kan konkurrere med. Dette er et forhold som blant annet også medfører at eiendoms­ markedet i Bergen er mindre følsomt for svingninger i finansmarkedet, sier Sæbø.

Dette medfører igjen at mange av ­transaksjonene skjer mellom lokale aktører som har egen drift av eiendomsmassen.

- Prosjektmeglere og finansielle aktører har dermed liten plass i markedet i Bergen, men det henger også sammen med at det er få objekter som er aktuelle for det markedet, sier Sæbø.

3 | NOV 2013

Landets mest stabile marked. Han får støtte fra leder seksjon Eiendom og Entreprenør hos DNB, Olav T. Løvstad. Han mener at bergensmarkedet kanskje er det mest stabile eiendomsmarkedet i landet.

- Vi synes bergensmarkedet er et godt og stabilt marked. Det svinger mindre enn for eksempel Oslo-markedet, og vi mener at det kanskje er det mest stabile markedet i landet, sier Løvstad. Årsaken til dette er ifølge ham at m ­ arkedet preges av store familieselskaper og at ­innslaget av finansielle aktører og eiendoms­ fond er relativt lite. Spesielt sammenlignet med Oslo.

- De familieeide selskapene har ofte en langsiktig strategi og de selger derfor sjelden eiendommene sine, sier Løvstad.

DNB ser på Vestlandet som ett marked, dette inkluderer Rogaland, Hordaland, Sogn og Fjordane og Møre og Romsdal. Per første halvår har de lånt ut 32 milliarder kroner til næringseiendom i dette området. Det er 16,5 prosent av de totale utlånene til DNB som samlet utgjør 192 milliarder kroner til næringseiendom. Oslo og Akershus utgjør til sammenligning 41,7 prosent, altså rundt 80 milliarder kroner.

- Markedet i Bergen er mindre enn Oslo-­ markedet. Ser man på de siste årene, så utgjør transaksjonsvolumet i snitt rundt 3 milliarder kroner. Vår oppfatning av bergensmarkedet er imidlertid at et godt objekt i Bergen er like godt som et godt prosjekt i Oslo, sier Løvstad.

Til sammenligning ligger yielden på de beste eiendommene i Oslo lavere. I CBD-området ligger de beste eiendommene på 5,25 prosent.

Ser man på Oslo samlet sett, så ser man imidlertid at yielden varier mye. På Lysaker ligger den for eksempel på mellom 6,25 og 7,75 prosent, altså noe høyere enn yielden for gode eiendommer i Bergen.

- Årsaken til at yielden i Bergen generelt er høyere enn i Oslo har å gjøre med at markedet er mindre likvid, og det skal man som huseier ha litt betalt for. I større markeder, hvor det er lettere å få inn leietakere og hvor det er flere transaksjoner, kan man derfor operere med en lavere yield, mener Løvstad.

Sæbø påpeker at når man snakker om yield, så er det viktig å ha klart for seg at dette bare er et tall.

- Yield er et begrep som kan romme mange ulike elementer. Er det lange leie­ kontrakter eller korte, er det et ­potensial både i ­eiendommen og tomten, samt selve ­k valiteten på eiendommen. Dette er ­elementer som er viktig å ha klart for seg og som kan være med å påvirke eiendommens yield både på kort og lang sikt, sier Sæbø. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Mer differensiert yield. Et utviklingstrekk DNB har sett i det siste er at det blir en stadig større forskjell mellom prime eiendommer og mindre attraktive lokaler.

- Dette er et gap som stadig øker, noe som blant annet reflekteres i yieldnivåene, sier Løvstad.

Normaleiendommer i Bergen ligger ifølge DNB Næringsmeglings siste markedsrapport på 7,75 til 8 prosent direkteavkasting, mens gode eiendommer ligger på 6,2 til 7 prosent.

25

LØFTE BLIKKET: Bergensmarkedet ville hatt godt av mer ekstern finansiering. Det mener ansvarlig for ­corporate finance og prosjektfinansiering hos Pareto, Hans M. Hilde. (Illustrasjonsfoto: Torgeir Hågøy)

STØRRE FART MED MER KAPITAL UTENFRA Økt tilførsel av kapital utenfra kunne vært med å få mer fart i eiendomsmarkedet i Bergen. Det mener Hans M. Hilde i Pareto Project Finance. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

26

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

- Vi er tilstede i Bergen og har vÌrt aktive i ­bergensmarkedet i lang tid. Vi har ogsü den siste tiden vÌrt involvert i prosesser, men det har vÌrt vanskelig for oss ü nü frem. Det som har kjennetegnet og som har vÌrt litt spesielt med Bergen er at veldig mye har foregütt lokalt.

Noen av de prosjektene vi har jobbet med har üpenbart hatt elementer av liebhaber prising (Liebhaber: en som setter pris pü og samler pü bestemte slags ting, sÌrlig kunstgjenstander, red. anm.), og da er det vanskelig for oss ü ­konkurrere, sier ansvarlig for corporate finance og prosjektfinansiering hos Pareto, Hans M. Hilde.

Pareto forvalter eiendom for rundt 22 ­milliarder kroner. Dette er i hovedsak syndikerings­eiendommer som de har ­syndikert og som ligger over hele Norge, samt noe i ­Sverige og en i Danmark.

Løft blikket. Hilde mener at det ville vÌre ­positivt for aktivitetsnivüet i byen at mer ­kapital utenfra kom inn i markedet.

- Spørsmület er hvor man søker kapital til a­ ktuelle prosjekter. Mitt inntrykk er at ­patriotismen i Bergen er stor og at mange ­derfor ogsü søker etter kapital lokalt, sier Hilde.

Faren ved ü bare lete etter finansiering i sitt eget nÌrmiljø er at nasjonale og internasjonale aktører ikke für den kjennskapen til markedet

som de trenger for ĂĽ vĂŚre villige til ĂĽ investere.

- Det kan vÌre en utfordring den dagen man plutselig trenger kapital. Da er verken kunnskapen eller fokuset til stede. Vi opplever imidlertid at det har blitt større aktivitet de siste ürene og at Bergen i høyeste grad er et interessant omrüde for vüre investorer, sier Hilde.

Mer likvid. Fortin er et ledende nordisk ­eiendomsselskap og de har blant annet ­eiendommer i Oslo, Stavanger, Tromsø, ­Trondheim og Ulsteinvik, men ingen i Bergen.

Samlet verdi pü porteføljen er vel 11 m ­ illiarder kroner. Administrerende direktør, Knut Styrvold, sier at det er mer tilfeldigheter enn en strategisk vurdering som er ürsaken til at de ikke har eiendommer i Bergen. Han mener imidlertid at alle markeder har godt av et inn­ slag av eksterne investorer.

- Det bidrar til ü gjøre markedet mer likvid. I det lange løp sü er det ogsü en oppdragende effekt i at det büde er nasjonale eller internasjonale aktører som er aktive i et marked, sier Styrvold.

Vanskelig ü fü fart i markedet. Odd ­Skandsen i Catella Corporate Finance AS er av den oppfatning av at det vil vÌre vanskelig ü fü fart i B ­ ergensmarkedet, ganske enkelt fordi ­markedet er for lite og lukket. 
- Det finnes ogsü mange sterke, dyktige lokale

Advokater med blikk for nĂŚringslivet.

kremmere og investorer som har skapt mye verdier gjennom investeringer i Bergens­ regionen. Det innebÌrer at de objektene som kommer ut i markedet av gode og sentrale eiendommer ofte oppnür høye verdier og til en relativt lav avkastning, sier Skandsen. 
Han mener det hadde vÌrt positivt om det kommer flere aktører inn i markedet, noe som ville bidra til større likviditet, men tror ikke det er veldig sannsynlig at det kommer veldig mange.

- Markedet i bergensregionen ­oppfattes som relativt lukket og vanskelig ü ­komme inn i. Og siden eiendom er ­local ­business blir u ­ tfordringen for ikke bergens­baserte investorer desto mer ­utfordrende. 
­NÌringseiendommer med ­sentral beliggenhet i bergensregionen er eiet av et begrenset antall og lokalt sterke aktører.

Kommer det gode eiendomsobjekter for salg ut sü har ofte de samme lokale aktørene vÌrt ü sett pü det allerede. Kjøper ikke de disse, skaper det en usikkerhet om objektets verdi, beliggenhet og potensial. 
Spørsmület blir fort hvor mye tid og ressurser man som finansiell investor skal bruke for ü komme i et relativt lukket marked med dertil begrenset likviditet, sü lenge det finnes andre alternativer, sier Skandsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Verdiskaping

Som juridisk rüdgiver for nÌringslivet er suksessfaktoren ü vÌre en god samarbeidspartner. Vi er tilgjengelig i hverdagen og kjenner din bransje. Ved vurdering av UDPPHEHWLQJHOVHU RJ PXOLJKHWHU L PDUNHGHW ÊQQHU YL løsninger som skaper verdier for din virksomhet.

Les mer om vĂĽrt blikk for nĂŚringslivet pĂĽ steenstrup.no Fordi gode rĂĽd er verdt det

3 | NOV 2013 Steenstrup_Stordrange_Eiendomsmagasinet_175x121_nov2013.indd 1

06.11.2013 14:36:20

- VI BØR VURDERE Å BYGGE DELER AV BERGEN PÅ NYTT Deler av Bergen sentrum sliter med utrangert bygnings­ masse. Noe av denne eiendomsmassen bør vi vurdere å rive til fordel for en ny, moderne og attraktiv by i byen.

TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

- Renoveringskostnadene er ofte så store at det i mange tilfeller vil lønne seg å rive og bygge nytt. I de områdene av Bergen som preges av utrangert bygningsmasse har vi en mulighet til å modernisere deler av sentrum uten å gi avkall på byens atmosfære og egenart, sier asset manager i Nordea Liv, Harald Heid.

Han har mer enn 25 års erfaring fra ­eiendomsbransjen både fra Oslo og ­Bergen, blant annet som forretningsadvokat og ­gjennom Aberdeen Asset Management og Colliers. Nå forvalter han den samlede ­eiendomsmassen til Nordea Liv som har en verdi på rundt 7 milliarder kroner. Porteføljen er fordelt over hele landet, men med hoved­ vekt på Oslo. I Bergen har de to nærings-­ eiendommer, ett bygg i Fyllingsdalen, hvor de også har hovedkontor og ett på Kokstad.

Eiendoms­porteføljen I Bergen har en verdi på rundt 700 millioner kroner. Heid mener at ­manglende tilgang på nye utviklingsområder begrenser utviklingen av Bergen sentrum.

- Med stor tilflytting til byen mener jeg derfor tiden nå er moden for å vurdere noen større grep som kan åpne for bygging av den nye «byen i byen», sier Heid.

Byen i byen. Han mener selvfølgelig ikke at man skal rive over en lav sko, men at man i områder som preges av slitte, umoderne bygg som vanskelig lar seg modernisere, burde ha mulighet til å gå kraftigere til verks.

- Bergen har et stort potensial, men da må vi med slutte å lappe på det eksisterende. Det som nå skjer i Solheimsviken og rundt Store Lungegårdsvann er veldig spennende, men hvorfor ikke ta med Nygård, godsterminalen, bygarasjen og jernbanestasjonen i samme rennet. Her er det unike muligheter for å skape en helt ny og moderne bydel, sier Heid.

Han peker blant annet på at man i utlandet flere steder benytter gamle jernbanestasjoner til markedsplasser.

- Hva med å legge byens nye handelstorg i den eksisterende jernbanestasjon. Her kunne det blitt skapt et stort og flott «utendørs» torg u ­ nder tak, med alle moderne fasiliteter.

28

­ uropas mest moderne jernbanestasjon E tilpasset fremtidens persontransports-­ behov kan bygges på deler av dagens gods­ terminalområde, sier Heid, som legger til at de fleste er enige om at godstrafikken skal ut av sentrum.

- Bygarasjen og godsterminalområdet med nærheten til tog, bane, buss, veisystemer og parkering, er et av regionens mest sentrale områder og fortjener å bli foredlet til beste for byen og byens innbyggere. Her bør det i tillegg til ny jernbanestasjon være plass til både boliger, grøntområder, underholdning, hotell, og næringsvirksomhet. Dette kan bli den nye «byen i byen», sier Heid.

Leieprisene stanser utviklingen, foreløpig.

En utfordring har i mange år vært de lave leie­ prisene man har hatt i Bergen. Dette mener Heid har satt en stopper for nybygging, men han tror at det er en endring på gang.

- Det finnes helt klart leietakere som vil betale det det koster å leie moderne lokaler i nybygg i sentrum. Problemet er at tilbudet er ­fraværende. Det er så godt som umulig å opp­ drive store moderne kontorfasiliteter i sentrum.

Ser man på ledigheten så er det hovedsakelig mindre arealer i gamle bygg som er ledig. Er det et tegn på at dagens leietakere stiller større krav enn det utleier kan levere, spør Heid.

Han mener næringsmeglerne strides om hva som er toppleier og hva som bør være toppleier i Bergen sentrum.

- At toppleien for kontorlokaler i B ­ ergen ­sentrum har passert 2500 kroner per ­kvadratmeter kan det vel ikke mye tvil om, og jeg ser ingen grunn til at vi skal stoppe der. Jeg blir ikke overrasket om vi passerer 3000 kroner i løpet av 2014, og da er vi på nivåer som bør gjøre det attraktivt å bygge nytt og moderne.

I dag er det store nasjonale og ­internasjonale selskap som stiller store krav både til b ­ edriftens kontorfasiliteter og ­beliggenhet. Disse aktørene vet hva det koster og de er derfor innstilt på å betale det det koster, slik de gjør i andre større byer. I Bergen mangler imidlertid dette tilbudet, sier Heid.

«Godt nok» er ikke godt nok. Det er ikke bare på renoveringssiden i sentrum at Bergen har mye å gå på. På nybyggsiden mener han også at det bygges mye kjedelige og lite spenstige bygg. Han støtter dermed plansjef i Bergen, Mette Svanes, som i forrige utgave av E ­ iendomsmagsinet sa at det er for mange triste bygg i Bergen.

- Problemet er ikke dårlige arkitekter, men for ensidig fokus på kostnader. Man må løfte ­blikket og ha større visjoner og tanker om hva man kan skape for fremtiden. I Bergen ser man kun byggekostnader. Det er greit nok at man skal ha kostnadskontroll, men man kan også spare seg til fant. Man må ikke glemme at når man bygger et nytt bygg, så skal det ikke bare være attraktivt for de første leietakerne, men helst være attraktiv de neste 50-100 år, sier Heid.

Han viser til at man både i Oslo og ­København ser at ny arkitektur gir karakter til nye ­utbyggingsområder og skaper spennende og fremtidsrettede løsninger som gjør nye ­områder attraktive for nye brukere i mange, mange år fremover.

- Mange utbyggere burde legge listen langt høyere når de planlegger for fremtiden. Det er ikke mange av dagens nybygg man vil være stolt av om 50 år. Det er ikke sikkert at den bergenske «godt nok» holdningen er god nok, sier Heid. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

VIL RIVE: Harald Heid i Nordea Liv mener at vi bør åpne opp for å rive mer av gamle og utslitte bygg. (Foto: Morten Wanvik)

3 | NOV 2013

29

FOR DYRT: Renoveringsprosjektet som Norwegian Property i disse dager gjennomfører på Aker Brygge ville ifølge administrerende direktør i selskapet, Olav Line, vært umulig i Bergen. (Foto: NPRO)

30

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

OSLO: I Stranden 1 på Aker Brygge holder NPRO på å­ ­renovere det som kanskje blir det flotteste og mest ­sentralt beliggende kontorbygget i Oslo. (SKISSE: NPRO)

DETTE VILLE VÆRT UMULIG I BERGEN Viljen til å betale for ­k valitet er langt større i Oslo enn i B ­ ergen. Derfor ­v ille ­Norwegian ­Propertys ­prestisjeprosjekt på Aker Brygge vært umulig å ­g jennomføre i Bergen.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- På Stranden 1 på Aker Brygge bygger vi om for 20.000 kroner per kvadratmeter. Det gir etter ombygging en leiepris på rundt 4000 kroner kvadratmeteren. Det er aktører som er villige til å betale slike leienivåer i Oslo, og derfor er det mulig å gjennomføre slike prosjekter, sier administrerende direktør i Norwegian Property (NPRO), Olav Line.

God betalingsvilje. På sin egen ­hjemmeside skriver NPRO om prosjektet at Stranden 1 markerer hovedinngangen til Aker ­Brygge.

Bygget gjennomgår nå en full trans­formasjon og fornyelse både ­innvendig og ­u tvendig.

Kontorene får dedikerte, høyreiste kontor­ innganger over to e ­ tasjer. Disse vil stå tydelig ut i bybildet og styrke den p ­ rofesjonelle ­identiteten for ­kontorene. ­Elegante lobbyer leder opp til neste ­generasjons kontorlokaler som preges av store, åpne og arealeffektive flater. ­Spektakulære glassfasader og et stort indre lysatrium tilfører kontorarealene godt med dagslys. Utsikten over både fjorden og byen blir enestående.

Bygget som totalrenoveres er på 22.100 kvadratmeter. Det gir en samlet investering på 442 millioner kroner.

- Før renoveringen gav bygget oss ­leieinntekter på rundt 2000 kroner meteren.

Gjennomføringen av dette prosjektet hadde selvfølgelig ikke vært mulig om det ikke var noen var villige til å betale for det, sier Line.

3 | NOV 2013

Mindre investeringsrom. Som de fleste andre steder består store deler av eiendoms­ massen i Bergen av eldre bygg. ­Beliggenheten er ofte god, men standarden er det så som så med, i alle fall etter dagens krav til ­arealog energieffektivitet. Skal man få disse eiendommene opp til dagens standard vil det kreve ­omfattende renovering. Dette kan i mange tilfeller være like dyrt som å bygge nytt. I tillegg ligger det som regel finansielle kostnader på bygget allerede. En kostbar renovering vil medføre betydelige ekstra­ kostnader, noe huseier må få leietakerne til å betale. I Oslo er en slik totalrenovering mulig fordi betalingsviljen altså er til stede. I Bergen er det imidlertid svært vanskelig, for ikke å si umulig, å få leietakerne til å betale det en slik oppgradering av eiendommen vil koste.

- Betalingsviljen i Bergen er mindre enn i Oslo.

En normal leie vil kanskje gi mellom 1700 og 2000 kroner kvadratmeteren. Kanskje kan man klare å øke leieprisen med maksimalt 700 til 800 kroner per kvadratmeter. Dette innebærer selvfølgelig at man i Bergen ikke har råd til å investere like mye i bygget som vi kan i Oslo. Kanskje må man nøye seg med halvparten av det investeringsbudsjettet vi har, sier Line.

Slike investeringer i eksisterende ­bygningsmasse som man ser i Oslo vil derfor være umulig i Bergen. Line forteller at de ser den samme utfordringen i Stavanger, hvor ­selskapet har aktiviteter.

- Det er liten «spread» mellom laveste og høyeste leie. Det betyr altså at investerings­ rommet blir mindre, sier Line.

men akkurat nå er vi inne i selskapets største omstruktureringsfase gjennom tidene. Vi ­investerer tungt i kjerneeiendommene i Oslo og vil derfor de neste årene ikke foreta oss noen geografiske bevegelser, sier Line. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Bergen er uaktuelt. NPRO har hatt ­aktiviteter i Bergen tidligere, men i 2007 solgte de ­eiendommen Kokstadveien 23 fordi det ikke ble ansett som en strategisk eiendom.

Prisen var 231 millioner kroner. Kjøper av ­eiendommen var Aberdeen Pan-Nordic Norway AS. For øyeblikket er det i praksis utelukket at selskapet returnerer til Bergen.

- Man skal selvfølgelig aldri utelukke noe,

31

BALANSERER MAKTFORHOLDET MELLOM HUSEIER OG LEIETAKER Svært få leietakere i Bergen bruker i dag leietakerrådgiver.

Dermed risikerer de gå glipp av både de beste kontorene og de beste prisene.

TEKST TORGEIR HÅGØY

Det sier Oslo-selskapet, DTZ, som har ­spesialisert seg på rådgivning av selskaper på søk etter nye lokaler, eller som vurderer ­reforhandling i dagens leieforhold. De siste ­årene har de markert seg stadig sterkere i ­Bergen og i andre større byer i Norge.

- Bruk av leietakerrådgiver er ikke spesielt utbredt i Bergen. I Oslo har dette vært en sentral del av markedet i over 20 år, men da vi begynte å jobbe i Bergen for tre år siden var det så godt som ingen som benyttet seg av leietaker­ rådgivere, sier partner hos DTZ, Eirik Yttervik.

Mangler kompetanse. I motsetning til utleie­ meglere som jobber for huseier, så jobber leie­ takerrådgiverne for leietakerne. Slik rådgivning i forhold til valg av lokaler er altså et relativt nytt tilbud i Bergen. Yttervik forteller at deres opp­ gave blant annet er å representerer leietakerne og på den måten balanserer maktforholdet som ofte oppstår mellom en profesjonell huseier og en leietaker som er spesialist på sitt område, men ofte kan lite om eiendom.

- Vi ser ofte at kontraktene er utdaterte og ­ubalanserte, og ofte går de i fordel huseierne.

Man kan ikke forvente at ledelsen i et vanlig selskap har tilstrekkelig kompetanse på dette området. For de fleste er dette noe man gjør en eller kanskje to ganger i løpet av karrieren.

Huseierne gjør imidlertid dette daglig, gjerne i samarbeid med utleiemeglere. Derfor oppstår det en skeivhet i maktbalansen, noe leie­takerne kan komme dårlig ut av. Vår jobb er å bistå leietakerne, slik at maktbalansen blir likere, sier Yttervik.

Han påpeker at de er en objektiv part i dette for­ holdet. Med det mener han at de alltid opererer som leietakerrådgiver og aldri som utleiemegler.

- Vi leier aldri ut lokaler for huseiere. Det forretnings­området eksisterer ikke hos oss.

Gjorde vi det kunne vi risikere at vi plutselig satt på begge sider av bordet og representerte både leietaker og huseier, noe som ville vært uheldig for alle parter, sier Yttervik.

32

Øker i Bergen. Leietakerrådgivningstjenesten til DTZ innebærer at de hjelper selskapene fra de begynner å vurdere om de skal re­forhandle eller flytte inn i nye lokaler til den endelige signaturen fra partene er på plass. Ved å ta hånd om prosessen utarbeider de kravspesifikasjon (romprogram og tekniske/bygningsmessige krav) ut fra kundens behov, de finner aktuelle alternativer og de leder forhandlingsprosessen med huseier.

- Vår kompetanse bidrar på denne måten også til at leietakerne får en sikkerhet i prosessen, og at prosessen knyttes opp mot virksom­ hetens strategi, visjoner og mål. Slik sikrer vi at leietakerne får de beste lokalene til de beste prisene, sier Yttervik, som påpeker at resultatet for leietaker til syvende og sist skal oppleve en økonomisk gevinst ved å ha brukt dem.

- Gjør de ikke det, så har ikke vi vært flinke nok, sier Yttervik.

Selskapets oppdragsmengde i Bergen er ­økende og Yttervik forteller at han de siste tre årene har vært i Bergen omtrent en gang i uken.

- Vi har hjulpet flere større selskaper i Bergen i prosessene med å finne nye lokaler. Fra huseiersiden har vi nok blitt møtt med en viss grad av skepsis, men jeg tror at de etter hvert forstår at dette bidrar til en bedre og ryddigere prosess. Med vår lange erfaring fra nybygg og eksisterende bygg i over 20 år, er vi aktiv med i prosessen med innspill som gir gode og verdi­ skapende kontorløsninger, som er til glede for utleier og leietaker. Det som er helt sikkert er i alle fall at dette er en tjeneste som er kommet til Bergen for å bli. Eiendomsmarkedet blir stadig mer profesjonalisert, og dette er tjenester som hører hjemme i et profesjonelt marked, sier Yttervik. torgeir@eiendomsmagasinet.no

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

- Økt kunnskap på begge sider Administrerende direktør i GC Rieber ­Eiendom, Tor Instanes, er positiv til at leietakerrådgiverne har gjort sitt inntog i Bergen.

- Det er positivt i forhold til at det bidrar til økt kompetanse på begge sider. Det er imidlertid viktig at rollefordelingen er tydelig nok, sier Instanes.

De har møtt på leietakerrådgivere i flere ­prosesser den siste tiden. Han mener at det i mange tilfeller ikke er nødvendig med slike aktører.

– Vi møter mange leietakerne som er ­profesjonelle og som fint håndterer dette selv.

For de som ikke er så ofte ute i leiemarkedet kan det kanskje imidlertid være en fordel, sier Instanes.

Han er ikke like fornøyd med hvordan er del leietakerrådgivere opererer i forhold til honorering.

- I noen tilfeller opplever vi at de vil ha honoraret til leietakerrådgiveren som en del av leiekontrakten. Vi mener at dette er en jobb som skal betales av leietaker direkte, og altså ikke over leiekontrakten, sier Instanes.

Han får støtte fra Tor Odfjell i Odfjell Eiendom.

Han mener også at dette er utgifter som må dekkes av leietaker direkte.

- Skal man bruke leietakerrådgiver, så bør oppdragsgiver betale. Noe annet er en ganske tvilsom praksis. Dette er noe som må ryddes opp i, sier Odfjell. torgeir@eiendomsmagasinet.no

MANGLER KOMPETANSE: Mange leietakere mangler kompetanse på eiendom og derfor oppstår det ifølge DTZ og Eirik Yttervik en ubalanse i maktforholdet.

3 | NOV 2013

33

FOR MANGE TRANSAKSJONER SOM BASERES PÅ TILLIT Svært få leietakere i Bergen bruker i dag leietakerrådgiver.

Dermed risikerer de gå glipp av både de beste kontorene og de beste prisene.

TEKST TORGEIR HÅGØY

Dagfinn Heradstveit (Thommessen)

- Det overrasker meg at det i en del tilfeller ikke er foretatt en due diligence (DD) eller annen gjennomgang av eiendommen eller selskapet forut for en transaksjon. En del eiendommer i Bergen selges uten at slike gjennomganger er foretatt i det hele tatt, sier advokat hos EY, Hild Sande Rokke.

Unødvendig risiko. Gjennom en DD, det vil si en gjennomgang av tekniske, juridiske, finansielle og skatte- og avgiftsmessige forhold, kan både en selger og/eller kjøper samle inn og analysere relevant informasjon om eiendommen og ­selskapet. Det kan være alt fra vedlikeholds­ behov av eiendomsmassen til vilkår i leie­ kontrakter og avgiftsbehandling av kostbare byggetiltak. Det som avdekkes i gjennomgan­ gen av eiendommen brukes som beslutnings­ grunnlag for kjøper blant annet i forhold til verdsettelse. Normalt brukes det frittstående konsulenter til denne typen gjennomganger.

- Det som avdekkes i denne prosessen kan få en direkte innvirkning på eiendommens verdi. ­Gjennomfører man ikke denne typen gjennom­ gang i forkant utsetter både selger og kjøper seg for unødvendig stor risiko, sier Rokke.

En slik selskapsgjennomgang kan være mer eller mindre omfattende, avhengig av ­størrelse og kompleksitet. En del selgere pleier å ­gjennomføre slike prosesser i forkant av et eventuelt salg.

- For selger er fordelen med dette at man får pyntet bruden før salget, ved at man kan rette opp i forhold som avdekkes i DDen. Dette kan for eksempel være at gamle leie­avtaler ­erstattes med nye eller at det utarbeides korrekt ­dokumentasjon for de vurderinger og ­beregninger som er gjort ved skatte- og avgiftsmessig behandling av eiendommen. Det er nok mer vanlig å gjøre dette i Oslo enn her i Bergen, sier Rokke.

Hvilken verdi har konsulenter? På generelt grunnlag mener hun at Oslo-markedet bruker konsulenter i større omfang enn bergenske eiendomsaktører.

34

- Hvorfor noen oppfatter at oslomarkedet er mer profesjonelt tror jeg blant annet har å gjøre med større bruk av DD i forbindelse med eiendomstransaksjoner. Det er også mer vanlig med bruk av juridisk bistand i forbindelse med aksjekjøpsavtaler og lignende, og kanskje også større grad av analyse og detaljerte verdivurde­ ringer før investeringsbeslutning tas, sier Rokke.

Hun påpeker at dette imidlertid er en problem­ stilling som kan slå begge veier. - I noen tilfeller kan man diskutere den reelle verdien av den konkrete tjenesten. Bruk av flere ulike rådgivere kan i hvert fall bli uforholdsmessig dyrt i en mindre transaksjon, sier hun.

Det er derfor alltid viktig å foreta en begrunnet vurdering av behovet i forkant av transaksjonen, og da ved ekstern hjelp.

Tretrinnsrakett. Hun beskriver Bergens-­ markedet som en tretrinnsrakett som kom litt sent i gang med bruk av konsulenttjenester.

- Eiendomsmassen i Oslo vil jeg anta ­omsettes hyppigere enn i Bergen, og har flere rene finansielle aktører. Dermed har kanskje tilliten mellom selger og kjøper vært mindre enn den tradisjonelt har vært i Bergen, og behovet for ekstern undersøkelse av selskap og eiendom større. Men dette er i endring for Bergens-­ markedet, som også har et innslag av eiere i Oslo, sier Rokke.

Hun opplever at markedet i Bergen har et stort fokus på å øke egen kompetanse.

- Den siste tiden har bergensmarkedet blitt mer bevisst i forhold til dette. Min oppfordring er at man søker hjelp, spesielt på kompliserte fagområder hvor konsekvensene av feil kan være kostbare. Dette kan for eksempel være i forhold til skatt og avgift. Vi har vært borte i en del tilfeller der det bare gjøres en avgiftsmessig DD fordi avgift anses som den største risiko­ faktoren, mens oppdragsgiver mener at de selv har kontroll på finans og skatt. Det er alltid viktig at man har et bevisst forhold til hva man ønsker å få ut av rådgivningen, sier Rokke. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- De fleste gjør sine undersøkelser Dagfinn Heradstveit hos Thommessen mener at de fleste som investerer i eiendom, selv om de kjøper av personer de kjenner, gjør sine undersøkelser.

- Det er jeg helt sikker på. Det er uansett sterkt å anbefale i de fleste tilfeller, både for å forvisse seg om hva man kjøper og for å unngå senere diskusjoner. Unnlatelse av å foreta undersøkelser vil blant annet fort kunne få betydning i forhold til vurderingen av selgers eventuelle mangelansvar. For de fleste m ­ indre eiendommer er dette relativt fort gjort å gå gjennom, sier eiendomsadvokat og ­partner hos Thommessen, Dagfinn Heradstveit.

Han forteller at dette stort sett handler om å få en oversikt over byggets tekniske tilstand, reguleringsmessige forhold, leiekontrakter og eventuell skatt- og momsbehandling.

Ved kjøp av eiendomsselskaper, som er den mest fremtredende transaksjonsformen i NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

dag, blir det i tillegg snakk om en finansiell og juridisk gjennomgang av selskapet som eier eiendommen.

- Det er en jobb som, dersom alt er skikkelig tilrettelagt, ikke er spesielt tidkrevende, sier Heradstveit.

Hans kollega, Vidar Havsgård, mener at bruken av rådgivere i forbindelse med transaksjoner må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

- Det kommer blant annet an på ­transaksjonens størrelse og kompleksitet, samt den aktuelle klientens egne ­ressurser og erfaring. Eiendom har imidlertid blitt avansert og det er mye man skal være obs på.

Vår anbefaling er derfor at det for de fleste er fornuftig å søke råd slik at man i hvert fall får klarlagt behovet, sier Havsgård.

Man tar da en vurdering på hva man kan og vil gjøre selv, og hva det er mest fornuftig at man søker bistand til.

- Man finner da ut hvor skoen egentlig trykker.

Vårt utgangspunkt er at det skal lønne seg skikkelig for kundene å benytte oss, og vi er selvsagt opptatt av at de skal komme igjen. Det er tilfredse kunder vi lever av sier ­Havsgård. torgeir@eiendomsmagasinet.no

- Vel så flinke som osloselskapene

FORETAR IKKE DUE DILLIGENCE: Advokat hos Ernst & Young, Hild Sande Rokke, er overrasket over at det ikke i flere tilfeller blir foretatt skikkelige due diligence-­ prosesser. (Foto: Ernst & Young)

Den bergenske eiendomskompetansen står ikke tilbake for noen. Det mener ­eiendomsadvokat, Stig Bech.

- Bergensmarkedet har tidligere vært et litt særegent marked i forhold til eiersiden til næringseiendom. Det har vært veldig «local business». Men det betyr på ingen måte at det har vært mindre profesjonelt. S ­ narere tvert i mot, vi opplever at den generelle ­internasjonale kompetansen som eksisterer i Bergen gir en høy grad av profesjonalitet, også på eiendomssiden, sier Bech.

Han forteller at interessen mot bergens­ markedet i større grad preges av en bredere gruppe investorer, ikke bare fra resten av Norge – men også av internasjonale aktører.

- Bergen har generelt en ganske så ­enestående profil, inkludert internasjonal forankring, fantastisk natur, et av Norges triveligste sentrumsmiljøer, et rikt kulturliv osv. At Bergens generelle attraktivitet ikke skal smitte over på de lokale eiendomsverdier er høyst usannsynlig, sier Bech.

Skulle han gi et forsiktig råd til aktørene i Bergen, så må det være at en større andel eiendomsbesitterne i Bergen kunne hatt glede av å åpne for internasjonalt deleierskap.

- Utlendingene står i kø og banker på døren til gode norske prosjekter. Selv om Oslo og Stavanger står øverst på ønskelisten, ser vi nå også en tendens til innlemmelse av Bergen i investeringsmandatene. Generelt sett bør man vurdere økt åpenhet om transaksjonsog leievilkår, med det siktemål å redusere inntrykket av Bergen som et lukket marked, sier Bech. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Vidar Havsgård (Thommessen)

3 | NOV 2013

35

“ Antallet oppdrag har definitivt vært

økende de senere årene.

STIG BECH, BAHR

FROM OSLO WITH LOVE: Stadig flere konsulenter og rådgivere kommer over fjellet fra Oslo for å bistå eiendoms­ aktørene her i byen. En av dem er Stig Bech i advokatfirmaet BAHR. (Foto: BAHR)

36

NOV 2013 |

3

TEMA DETTE KJENNETEGNER BERGEN

OSLO-KONSULENTER MARKERER SEG STADIG STERKERE I BERGEN Om ikke eiendoms­selskapene har fått øyene opp for ­Bergen, så har ­konsulentene ­definitivt gjort det. Stadig flere ­rådgivere strømmer over fjellet for å bistå bergenske eiendoms­a ktører.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi har løpende flere oppdrag i Bergen.

Oppdragene gjelder både transaksjoner og utvikling. Bergen er Norges nest største by og et senter for flere viktige virksomhetsområder.

Juridiske rådgivere i det norske markedet må hele tiden følge våkent med i hva som skjer i Bergen, enkelt og greit, sier eiendomsadvokat og en av landets ledende eiendomsadvokater, Stig Bech hos advokatfirmaet BAHR. Har økt med 25 – 30 prosent. Han forteller at de de siste årene har fått en stadig økende oppdragsmengde, og han antar at v­ eksten i det bergenske eiendomsmarkedet for deres del har vært på mellom 25 og 30 prosent den siste treårsperioden.

- Antallet oppdrag har definitivt vært økende de senere årene. For vår del har dette blant annet omfattet aktivitet i Bergen Syd i områder som Sandsli, Kokstad og Espehaugen. Vi ser også at ferdigstillelse av nye store kontor­ prosjekter, skaper aktivitet, også på rådgiver­ siden, tilknyttet lokasjoner som blir ledige for leietakere eller åpner for konvertering. Videre har våre prosessfolk opplevd en markant økning i oppdragsvolumet i Bergen, sier Bech, som legger til at de er i Bergen hele tiden.

- Jeg vil tippe at vi har flere turer over fjellet i uken, sier Bech.

Tungt involvert. En annen aktør som markerer seg i Bergen er det internasjonale megler- og rådgivningsforetaket, CBRE. - Vi har mye å gjøre i Bergen, sier administrerende direktør, John Olof Solberg.

Han forteller at oppdragene på mange måter er delt i to. Den første gruppen er selskapets internasjonale kunder, som også har lokasjoner i Bergen.

- Det andre har å gjøre med at Bergen fra utsiden oppfattes som er lukket marked, og da kan det i noen sammenhenger være positivt å ha en representant som ser markedet litt utenfra, sier Solberg.

CBRE er for tiden involvert i to s­ tørre ­transaksjoner i Bergen, samt et større lokaliserings­prosjekt.

3 | NOV 2013

- Vår oppdragsmengde i Bergen har vært økende de siste årene. Vi har vært over flere ganger det siste halv året, men svært mye av det vi gjør håndteres fra Oslo, sier Solberg.

Vurderer å etablere seg. Så interessant synes CBRE bergensmarkedet er at de vurderer å etablere et eget kontor i byen.

- Det står på listen over ting som vi vurderer.

For at det skal skje er vi avhengig av flinke folk som ønsker å jobbe for oss, sier Solberg.

Kompetansen de er på jakt etter er ­mennesker som er flinke til å regne og som kjenner ­eiendomsmarkedet i Bergen.

- Får vi et godt team på mellom to og sju personer er dette noe vi definitivt vil vurdere, sier Solberg.

Stavanger og Trondheim står også på listen over aktuelle byer å etablere seg i. Dersom han skal rangere de tre byene, så topper Stavanger listen.

- Det henger sammen med det store trøkket som er i eiendomsmarkedet der. Grunnet vår internasjonale tilknytning, så har vi også et stort nedslagsfelt der. Men hvor vi etablerer oss er drevet av opportunisme. Dukker det opp muligheter i Bergen, så kommer vi til å gripe den muligheten, sier Solberg.

Mer samarbeid. Bech mener det er helt naturlig at både næringsmeglere og andre rådgivere opptrer også i Bergen.

- Dette er først og fremst et resultat av en bred klientbase, og mange har en rolle som rådgivere til større nasjonale og internasjonale virksom­ heter. Jeg tror generelt man beveger seg inn i et marked med økt transaksjons­aktivitet, som vil gi økt oppdragsmengde i ­Bergens-markedet for både lokale, n ­ asjonale og internasjonale aktører.

En ikke særlig original spådom er at man også på meglersiden vil se at særlig lokale og nasjonale ­meglere samarbeider på oppdrag. Dette gir god løsningsevne der både lokale og overordnede markedsmuligheter utforskes systematisk, sier Bech. torgeir@eiendomsmagasinet.no

3 | NOV 2013

37

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Straume | Nesttun | Åsane | E eiendom@fanasparebank.no

Nesttun sentrum

Lokaler til utleie Butikk/kontor

I nybygg er det ledig ca 2 000 kvm. Arealene ligger i byggets første og andre etasje. Begge med inngang fra «gateplan» og direkte fra parkeringshus. God tilkomst mellom etasjene via trapp og heis. Det ligger også godt til rette for oppdeling av arealene i mindre enheter, og huseier bidrar gjerne til felles løsninger.

Næringslokalene er integrert i prosjekt med boliger av høy standard. Godt egnet til både til kontor og butikk.

Et stort utvalg av offentlige og private tjenester leder mange mennesker til Nesttun.

Utvalget av butikker er også godt. Etter vår oppfatning er det også en styrke at mange av disse butikkene drives av lokale eiere.

NESTTUN

SENTRUM I FANA Butikklokaler

Midt i Nesttuns gågate er det ledig ca 170 kvm butikklokale. God eksponering både mot gågaten og bybanen som går forbi.

Ta kontakt for mer informasjon Kontakt: Thor Torgersen E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 00 | M 982 12 269

Kontakt oss for kjøp, salg og utleie av næringseiendommer

Tine Lekven Johansen Advokat/leder næringsmegling E tine.lekven.johansen@fanasparebank.no T 55 91 99 38

Thor Torgersen Salgsansvarlig næringsmegling E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 42 | M 982 12 269

Anette Haaland næringsmegler E anette.haaland@fanasparebank.no T 55 91 99 59 | M 982 12 268

Cecilie van der Heide næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Markeveien 4 c | 5012 Bergen E eiendom@fanasparebank.no

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Straume | Nesttun | Åsane | E eiendom@fanasparebank.no

Voss Vidergående skole/Bryn

Brynaskogen 25 og 27 – til salgs

Voss videregående skole avd Bryn skal flytte til ny skole.

Estimert flyttetidspunkt er 2016/17. Hordaland fylkeskommune har derfor besluttet å selge skolene på Bryn.

Eiendommene selges hver for seg. I perioden frem til ny skole står ferdig vil HFK leie tilbake eiendommene. Skolene på Bryn ligger i etablert næringsområde med variert næringsvirksomhet ca 2,5 km fra Voss sentrum.

Boligområder i umiddelbar nærhet.

Brynaskogen 25

Første etasje består hovedsakelig av kontor, klasserom og teknisk rom. Underetasjen er til teoretisk og praktisk undervisning innen landbruksredskap. Ved siden av klasserom, garderober, toaletter og lager er det 2 verkstedhaller, slipebu, vaskehall, mm. Flere punktavsug. God takhøyde i store deler av lokalene. Fire kjøreporter, hvorav to er beregnet for lastebiler og større landbruksmaskiner.

Oljeutskiller. Traverskarn 1.2 tonn

Brynaskogen 27

Byggets 1. etasje brukes i all hovedsaklig til undervisning. Full innredet for undervisning i bilmekaniker- og tømrerfag. God takhøyde på deler av lokalene. Sveiserom med flere punktavsug. Etasjens østre del er innredet til klasseromsundervisning. Resten av byggets første etasje er kantine, undervisningsrom og sanitære og garderobeanlegg. Andre etasje er hovedsakelig inndelt i kontorer og personellrom. I byggets underetasje er det ytterligere undervisningsrom med garderober samt sanitære og tekniske rom.

Ta kontakt for mer info og prospekt Kontakt: Thor Torgersen E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 42 | M 982 12 269

- Vi takker vĂĽre kunder for gode tilbakemeldinger!

Rossy Addington Direktør Tlf. 90 98 04 62

egenreklame_diplom.indd 1

Mariann Fossmark Megler Tlf. 93 40 74 36

Lars Erik Wirching Megler/Jurist Tlf. 90 56 73 98

Therese Hansen Markedskoordinator Tlf. 92 62 47 55

08.11.2013 14:18:32

UTVIKLINGSEIENDOM SENTRALT PÅ MIDTUN TIL SALGS

Ulsmågveien 6, 7, 11, og Ulsmågskaret 5, 8 • Sentral beliggenhet ved hovedveinettet. Ca 10 km til Bergen sentrum og Flesland.

• God parkeringsdekning og stor tomt på ca 21.000 kvm.

• Muligheter for utbygging og videreutvikling til bl.a. handelsvirksomhet.

• Bygningsmasse på ca 13.000 kvm fordelt på 3 plan, med tillegg av kjeller på ca 800 kvm. Inneholder kontor, lager, produksjon og salgslokaler.

• Delvis utleid med årlige leieinntekter på ca. 4 mill. Estimert leie fullt utleiet ca. 11-12 mill. Enebolig inngår i salget.

KONTAKT MEGLER: ROSSY ADDINGTON | TLF: 909 80 462 | rossy.addington@dnb.no LARS ERIK WIRSCHING | TLF: 905 67 398 | lars.erik.wirching@dnb.no

helsides annonse_eiendomsmagasinet.indd 1

08.11.2013 14:43:56

LOKALER TIL LEIE KOKSTADVEIEN 23

600 – 6000 kvm

NYOPPUSSEDE KONTORLOKALER MED PREMIUM BELIGGENHET • Beliggenhet: 3,1 kvm fra Flesland Flyplass og 12,7 km fra Bergen Sentrum.

• Arealene: De ledige lokalene ligger i 1, 3 og 4 etg og vil bli skreddersydd. Mulig å leie lager i tillegg til kontorlokalene.

• Bygget: personheis, kantine, nye garderober med dusj.

• Kommunikasjon: god parkering, elbil parkering med ladestasjon, sykkelparkering, egen bussholdeplass og eget Bybanestopp fra 2016.

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816 E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

BERGEN: NÆRINGSKORRIDOREN – KANALVEIEN 105

450 – 1450 kvm

LYSE OG AREALEFFEKTIVE KONTORLOKALER MED MEGET GODE PARKERINGSMULIGHETER • Attraktiv og sentral beliggenhet nær bussholdeplasser og bybane.

• Lys og fleksibel arealløsning med stor og høy glassfasade mot Kanalveien.

• God eksponering mot Fjøsangerveien og Kanalveien.

• Lokalene kan tilpasses etter behov med opptil 1.000 kvm på en flate.

• Lagerareal/lagerkontor på opptil ca. 140 kvm er tilgjengelig.

• Areal: Fra 450 kvm til 1.450 kvm.

• Leietakere i eiendommen bl.a : LAB, Caverion, Revisorgruppen Hordaland, Tero Marine, Ocea.

KONTAKT Geir Nordstad Mobil: 947 93 870 E-post: geir@kyte.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Conrad Mohrsvei 23 5072 Bergen

LOKALER TIL LEIE LAKSEVÅG, DAMSGÅRD – DAMSGÅRDSVEIEN 161 – 171

44 – 760 KVM

KONTOR I TOPP ETG. MED FANTASTISK SJØUTSIKT OG LYSFØLELSE • Sentral plassering med i forhold til sentrum og alle bydeler.

• Nærhet til bussholdeplass • Lokaler leveres tilpasset leietaker med nye systemvegger tilpasning til • lys, lyd og ventilasjon ihht. dagens krav.

• Stor kantine for 160 brukere • Sykkelgarderobe og inngjerdet sykkelparkering i bygget.

• Areal: BTA-I : 760 kvm.

• Areal: BTA-I : 220 kvm • Noen mindre kontorareal BTA-I 44 kvm 200 kvm er også tilgjengelig.

• Leietakere i eiendommen: Gearbulk Norway AS, Rolls-Royce Marine AS, Camfil, Wilhelmsen Technical Solutions.

KONTAKT Jorunn Nepstad Mobil: 909 22 522 Email: jorunn.nepstad@aberdeen-asset.com

ØVRE DREGGSALLMENNINGEN 6

290 KVM

SØRÅSHØGDA 9

130 KVM

KONTOR – SENTRAL BELIGGENHET VED BRYGGEN MED GOD PARKERING

INNBYDENDE BUTIKKLOKALE PÅ KILDEN SENTER

• Beliggenhet: beliggende i Bergen Sentrum ved Vikinghallen og Bradbenken.

• Areal: Det ledige lokalet ligger i byggets 4. etg med god lys og utsiktsforhold. Lokalet vil bli skreddersydd for nye leietakere. Mulig å leie lager i tillegg til kontorlokalene.

• Bygget: hele bygget er tilgjengelig med personheis. Deler av bygget har også tilgang til stor vareheis på ca. 5 kvm.

• Meget gode parkeringsforhold med både innendørs og utendørs.

• Beliggenhet: ca. 8 km fra Flesland Flyplass og 11 km fra Bergen Sentrum.

• Areal: butikklokalet ligger i 2.etg med god eksponering sammen med Kid, Ringo, Toppe Blomster, Ramsvik Frisør, Kilden Hud & Kropp og EVO • Bygget: Lokalet ligger på Kilden Senter hvor 1. og 2. etg er butikketasjer, mens 3. etg primært er kontor og helserelaterte virksomheter.

• Parkering: meget gode parkeringsforhold.

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816, E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

KONTAKT Stephane B. Trotta Mobil: 415 06 816, E-post: stephane.trotta@aberdeen-asset.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Conrad Mohrsvei 23 5072 Bergen

KontorloKaler til leie Minde Allè 35 ca 100 - 550m2

• Sentral beliggenhet med god eksponering mot søndre hovedinnfartsåre. Enkel adkomst via Kanalveien.

• Gode muligheter for leietaker tilpasninger, med hensyn til planløsning, kvalitet m.m.

• Gode vindusflater og takhøyde gir en fin romfølelse.

• Ventilasjon med kjøling.

• Kantine og møteroms fasiliteter.

• Muligheter for parkering.

Kontakt Frydenbø Eiendom AS: Vibeke Eriksen, mobil: 982 60 288, E-post: ve@frydenbo.no Frydenborg Eiendom AS utvikler fast næringseiendom i Bergen. Selskapet eier rundt 50.000 kvadratmeter næringslokaler på Minde og i Åsane. Våre eiendommer har en tydelig lokal profil, men er samtidig sentrumsnære i forhold til den enkelte bydel.

Leiearealene forvaltes av Frydenbø Eiendom AS.

Firmaleilighet på fjellet?

Nye møblerte fritidsleiligheter langs Bergensbanen til leie på åremål.

Fakta om eiendommen

Kontakt

- Mjølfjell stasjon: 4 leiligheter fra 41 m2 - Haugastøl stasjon: 3 roms leilighet - Geilo stasjon: Studioleilioghet og 3 roms leilighet - Ål stasjon: 3 roms leilighet

Gunnar Aase Mobil: 95035241

- Gol stasjon: 2 roms leilighet

FLEKSIBLE LOKALER TIL LEIE I BERGEN

– Med god parkeringsdekning

Folke Bernadottes vei 40, Fyllingsdalen

Ledig areal: Fra 2 000 til 14 500 m2 ▪ Flott eiendom med sentral beliggenhet i Fyllingsdalen.

▪ Stor fleksibilitet og arealeffektivitet.

▪ Egner seg både som enbrukerbygg og kan tilpasses flere leietakere.

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering.

Fremstår i dag med en kombina­

▪ Meget god parkeringsdekning.

sjon av cellekontor og landskap

▪ Ledig medio 2014.

og huser ca 500 arbeidsplasser, møteromsavdeling, kantine mm.

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Sandslimarka 55, Sandsli

Ledig areal: Fra 1 500 til 12 300 m2 ▪ Meget sentralt beliggende kontor­ eiendom på Sandsli.

▪ Lokalene har i dag ca 600 arbeids­ plasser fordelt på kontorlandskap og cellekontor. Kan deles opp i

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering.

▪ Meget god parkeringsdekning med ca 270 plasser.

▪ Ca 5 000 m2 blir ledig primo 2014 og ørvige lokaler i 2014/2015.

mindre leieareal og innredes etter leietakers behov.

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell.

For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer: www.leietakerdnb.no

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

OS

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

Os

48

NOV 2013 | 3

MARKED LEIEPRISER

SATSER: FMC Technologies satser stort på Å ­ gotnes og bygger nybygg for flere hundre millioner k­ roner. ­Kommunikasjonsdirektør, Andreas Helgesen og k­ ommunikasjonskoordinator, Stine Boge. (Foto: Torgeir Hågøy)

07

SOTRA

Investerer over 1 mrd på Ågotnes Det koker på Ågotnes. Statoil har nettopp flyttet inn i sitt nybygg, og både FMC Techno­ logies, Aker Solutions og CCB holder på med storstilte byggeprosjekter for til sammen over 1 milliard kroner.

- Vi dobler arealene våre på Ågotnes, sier kommunikasjonssjef hos FMC Technologies, Andreas Helgesen.

Selskapet har i dag rundt 20.000 kvadrat­ meter med kontorer, lagerhaller, verksted og testfasiliteter på Ågotnes. Med de nye arealene får de altså rundt 40.000 kvadratmeter. 10.000 kvadratmeter av nybygget er kontorer, mens de resterende 10.000 kvadratmeterne er verk­ sted. Samlet investeringsramme på prosjektet er rundt 600 millioner kroner. Dette inkluderer imidlertid også en del av utstyret som verk­ stedhallene skal fylles med. Bakgrunnen for den store byggeaktiviteten på Ågotnes henger sammen med den voldsomme aktiviteten som har vært og vil være innenfor olje- og gassbransjen.

- Vi har hatt en årlig vekst på rundt 20 prosent de siste 20 årene. Det har vært et eventyr. Selv om veksten kanskje ikke blir like stor fremover, så tror vi på videre vekst, sier Helgesen.

500 millioner. Aker Solutions er også i gang med et nybygg. Det er Coast Center Base som bygger og eier lokalene.

- De bygger kontorplasser til 430 mennesker, samt to verkstedhaller og opplæringssenter.

Til sammen bygger vi rundt 11.000 kvadrat­ meter. Samlet investeringsramme er på rundt 500 millioner kroner, men det inkluderer både utstyr og møbler, sier Vice President i Aker Solutions, Arne Bengt Riple.

I tillegg kommer byggeprosjekter for Statoil, samt et nybygg på cirka 5000 kvadratmeter som CCB fører opp.

Den voldsomme byggeaktiviteten er viktig for 3 | NOV 2013

01

lokale entreprenører.

- Vi har våre innkjøpsprosedyrer, og de som vinner anbudskonkurransen får selvfølgelig oppdraget. Vi opplever imidlertid de lokale aktørene som veldig konkurransedyktige, og mange av oppdragene havner på lokale hender, sier eiendomssjef hos Coast Center Base, Jan-Dagfinn Lund.

Leiemarkedet. De store byggeprosjektene vir­ ker også positivt inn på leiemarkedet, og ifølge næringsmegler i Fana Sparebank Nærings­ megling, Cecilie van der Heide, er optimismen stor på Sotra om dagen.

- Aktørene her ute er svært positive. Det handler ikke bare om det som skjer på CCB, men også Sotrabyen og alt det som skjer i næringsparken, sier Heide.

Hun forteller at om noen få år vil bygdepreget i dette området være borte, og erstattet av urban struktur, designet for morgendagens moderne byliv og behov. Dagens storsenter utvides til over 90.000 kvadratmeter, og blir Kystbyens sentrum. Med nye butikker, VilVite senter, fem kinoer og ytterligere 4-500 ar­ beidsplasser. Innbyggertallet skal nær dobles, fra dagens 23.000 til over 40.000 i løpet av kommende 20-23 år. I løpet av de neste ti årene skal mellom 15 og 20 milliarder kroner investe­ res i urbane visjoner og by- utvikling.

Leirpriser. Når det gjelder leiepriser i området, så ligger de ifølge Fana Sparebank Nærings­ megling på mellom 1400 og 1800 kroner kvadratmeteren i nye bygg. Kombinasjon, lager og logistikk, en type lokaler som dominerer, så ligger prisene på mellom 1000 og 1200 kroner kvadratmeteren. torgeir@eiendomsmagasinet.no

BERGEN SENTRUM Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger ­prisene helt oppe på 2600 kroner kvadrat­ meteren.

Bergen sentrum har en svært sammensatt ­eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leie­prisene også varierer svært mye. De aller fleste ­lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter.

De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

2600,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

49

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen olje­ relaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå ­begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som oljeog gasslokasjonen i Bergen. Denne ­statusen kommer de nok til å beholde, men flere ­selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er ­imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt ­selskap som er en sammenslåing av ­Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en ­sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør­ tunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ­y tterligere 60.000 kvadratmeter i samme området.

Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for F ­ lesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av ­kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste ­selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og ­gassbransjen.

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS 2000,-

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­ korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle p ­ lanene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanal­veien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R ­ iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. ­Dette ­området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som ­området som ligger fra og med Solheimsviken og ­sydover fra Danmarksplass, langs ­Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­k revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ­ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

PRISUTVIKLING Svakt stigende

50

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stigende

NOV 2013 |

3

MARKED LEIEPRISER

05

06

07

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Sandsli og Kokstad, så er det olje- og gass­ industrien som står tungt på Sotra.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk­ kirurger og et helt sykehus. Ingen andre ­steder i Bergen er samlingen av helse­ personell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­ rustet og mange har ønsket seg til sentrums­ lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendoms­ selskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 ­k vadratmeter næringsareal i Fyllings­ dalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke ­Bernadottesvei 40 er eid av DNB Nærings­ eiendom og f­ oreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en opp­gradering i forhold til materialvalg og m ­ iljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Nærings­eiendom jakter nå på leietakere.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig ­kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke ­store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en ­løsning i siktet kan næringslivet tenke lang­ siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger ­imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av ­Bergen er vår region den ledende driftsbyen i ­l andet.

Mange av selskapene er ­konsentrert i ­området rundt CCB, hvor det også for øye­ blikket foregår en storstilt utbygging. Det er også store planer på Straume, hvor blant annet Lie Gruppen planlegger å bygge sin mye omtalte Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2100,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1100 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

3 | NOV 2013

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

51

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorvei­ forbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest ­voksende kommunene i landet. Den nye motor­veien som ligger inne i Nasjonal ­transportplan vil trolig ikke legge en d ­ emper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en ­løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende ­bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene ­kontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjons­ lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietaker­ massen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det ­samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendoms­magasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­ meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

52

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

NOV 2013 |

3

MARKED LEIEPRISER

11

12

13

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum.

Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt ­attraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegre­ neset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne.

Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner ­k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en ut­ preget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­ lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­ utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

3 | NOV 2013

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

3 | NOV 2013

53

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

– Alle på ett sted

E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen.

Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted. Enkelt, oversiktlig og greit.

Aberdeen Asset Management Statsminister Michelsens veg 38 5231 PARADIS Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no – eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Bara Eiendommer

DNB Næringseiendom AS

Entra Eiendom

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

GC Rieber Eiendom AS

Liegruppen Eiendom As

Nordea Liv

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

Grønamyrvegen 2 5353 STRAUME TLF: 56 31 68 68

Folke Bernadottes vei 38 Postboks 7078 N-5020 Bergen TLF: 22 48 50 00

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

www.liegruppen.no

Utvikler Verdier

TEKNISKE ENTREPRENØRER

Regus

Zurhaar & Rubb AS

Caverion Norge AS

Strandgaten 209 5004 BERGEN TLF: 55 61 36 00 www.regus.no

Østre Nesttunvei 20, 6.etg TLF: 55 11 22 50 E-POST: firmapost@zurhaarrubb.no www.zurhaarrubb.no

Kontoret du trenger, når du trenger det!

Kontorløsninger til leie, kort og langtid.

Kanalveien 105 5068 BERGEN TLF: 55 15 16 00 E-POST: hordaland@caverion.no www.caverion.no

Zurhaar & Rubb AS har som hovedmål å ­erverve, utvikle og drive næringseiendommer av høy standard.

54

Vi får bygg til å fungere.

NOV 2013 |

3

EIENDOMSADVOKATER

Multiconsult

Sweco Norge AS

Deloitte Advokatfirma AS

Nesttunbrekka 99 5221 NESTTUN TLF: 55 62 37 00 E-POST: www.multiconsult.no

Storetveitvegen 98 5072 BERGEN TLF: 55 27 50 00

Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN

www.sweco.no

www.deloitteadvokatfirma.no

Totalansvar for komplekse prosjekter.

Våre 200 ingeniører i Bergen planlegger, prosjekterer og leder de største byggeprosjektene i regionen.

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Kluge Advokatfirma DA

Steenstrup Stordrange

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 E-POST :bergen@kluge.no

TLF: 55 30 10 00

Advokatfirmaet Thommessen AS

www.steenstrup.no

www.thommessen.no

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Wikborg Rein Olav Kyrresgt. 11 Postboks 1233 Sentrum, 5811 Bergen TLF: 55 21 52 00 E-POST: bergen@wr.no www.wr.no Wikborg Rein er et av Norges ledende og mest internasjonale forretningsadvokatfirmaer.

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 E-POST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 E-POST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

DRIFT/FORVALTNING

RÅDGIVERE/KONSULENTER

Fana Sparebank Næringsmegling

Bergen eiendomsforvaltning AS

Bergen Eiendomsrådgivning AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 E-POST: post@befas.no www.befas.no

Øyjordsveien 3 5038 BERGEN TLF: 92 01 46 39 E-POST: post@beras.no www.beras.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

Kompetansesenter for bygg og eiendomsmarkedet.

3 | NOV 2013

55

UTLEIE AV FAST EIENDOM KAN BLI AVGIFTSPLIKTIG

ADVOKAT/SENIOR MANAGER / SKATT HILD SANDE ROKKE ERNST & YOUNG

Ordningen med frivillig registrering for utleie av fast eiendom kan bli en saga blott. Finansdepartementet utreder nå ­spørsmålet om obligatorisk avgiftsplikt ved utleie av fast eiendom. Mens vi venter er det foreslått forenklinger av dagens registrering­sordning.

Dagens ordning: I dag kan virksomheter ­frivillig registreres for utleie av fast e ­ iendom, for areal som leies ut til avgiftspliktige ­næringsdrivende. Areal som leies ut til private eller ikke-avgiftspliktige næringsdrivende, for eksempel legekontor eller finansvirksomhet, omfattes ikke av ordningen.

Registreringen er frivillig. Det vil si at utleiere må søke særskilt om slik registrering, og fall­ gruvene i forhold til når det søkes og hvordan arealet disponeres er mange og dyre. Utleiere må sjonglere et komplisert regelverk med stadige endringer. Oppsiden er fradragsrett for anskaffelser til arealer som kan omfattes, og derav reduserte kostnader.

Nytt forslag: De kronglete reglene kan om noen år bli erstattet av et nytt regelverk for utleiere. Høsten 2012 fikk Skattedirektoratet i oppgave av Finansdepartementet å utrede dagens regelverk, med tanke på forenklinger.

3 ulike alternativer utredes; (1) Obligatorisk avgiftsplikt på utleie av næringseiendom (utleie til boligformål holdes utenfor), (2) obligatorisk avgiftsplikt på utleie hvor a­v­ giftsplikten avgrenses på samme måte som dagens frivillige registreringsordning (utleie til avgiftspliktige næringsdrivende), og (3) en videreføring av dagens frivillige registrerings­ ordning med nødvendige justeringer for å unngå uheldige virkninger. Hva endringene vil bety i praksis er uvisst. For mange er det mulig at leiekostnadene vil øke.

Departementet vil også vurdere mulig avgiftsplikt ved salg av nye bygninger, som blant annet ble innført i Danmark med virkning fra 1. januar 2011, slik mange land i EU har. Av denne årsak vil utredningen av avgiftsplikten på utleie ta lengre tid. Avgiftsplikt ved salg av

56

nybygg vil sannsynligvis medføre fradrags­ rett for selger under oppføringen, og en hel bransje som i dag er unntatt vil bli avgifts­ pliktig. Nye bygninger vil antagelig bli dyrere fordi tomt og finansiering vil inngå i avgifts­ grunnlaget.

Mens vi venter: Departementet har sendt ut et høringsnotat 24. september 2013, med frist 6. januar 2014. Det foreslås justeringer i den frivillige registreringsordningen, herunder å fjerne kravet til søknad om frivillig ­registrering for virksomhet som allerede er ordinært registrert, og som har opptrådt som om utleievirksomheten inngår i registreringen.

Forslaget er et forenklingstiltak i påvente av utredningen som pågår.

Dette betyr at fallgruvene reduseres. En utleier som allerede er ordinært registrert for vare- eller tjenesteomsetning slipper å søke om frivillig registrering, og utleie vil være omfattet av registreringen dersom det leies ut til avgiftspliktig næringsdrivende, og det «tilkjennegis» et ønske om frivillig ­registrering, eksempelvis ved husleiefaktura med merverdiavgift og/eller leieavtale hvor det fremgår at leietaker skal betale avgift på leiebeløpet. En vil da også unngå «fremleie­ fellen» som i dag eksisterer ved leietakers fremleie av arealet, så lenge leietaker da er momsregistrert for ordinær virksomhet og det ellers «tilkjennegis» avgiftspliktig utleie.

Virksomheter som ikke er registrert i Merverdiav­giftsregisteret fra før, vil fortsatt måtte søke om frivillig registrering. Det gis imidlertid adgang til å reparere manglende søknad tilbake i tid, ved at utleier skal ha rett til å velge virkningstidspunkt til en oppgave­ termin som utløp de siste 6 månedene før søknad om frivillig registrering ble sendt/ ble loggført. Dersom en søker om frivillig registrering 1. november, vil en eksempelvis ha adgang til å søke med virkning fra 1. juli samme år.

Fortsatt kronglete: Dagens krav om frivillig registrering senest innen den termin som bruken tiltres, og de problemer som følger av dette, vil derved avhjelpes noe i forslaget.

Dette kan være tap av rett til tilbake­gående avgiftsoppgjør, og /eller tap av løpende fradrag for drifts- og vedlikeholdskostnader.

Departementet burde samtidig ha lempet på andre strenge krav, som kravet til effektuerte leieavtaler innen 6 måneder etter ferdig­ stillelse av et byggetiltak, som vilkår for fradrag, og at en må søke særskilt om fradrag for hver gang nye leieavtaler inngås. hild.sande.rokke@no.ey.com

NOV 2013 |

3

KOMMENTAR

OM BYGGEPROSJEKTETS SKJØNNHET OG KOMMUNENS FRIE SKJØNN ADVOKAT LARS S. ALSAKER ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGE

I plan- og bygningsloven finner man den såkalte «skjønnhetsparagrafen» i § 29-2.

Her bestemmes det at alle tiltak skal utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til dets funksjon og o ­ mgivelser.

I hvilken grad gir bestemmelsen den­ ­kommunale saksbehandler rett til å dytte sin estetikkoppfatning på andre?

Loven legger opp til at kommunen skal føre tilsyn med at estetiske kvaliteter varetas når nye bygg skal prosjekteres og utføres.

Loven gir også kommunen et spillerom for skjønn når det skal avgjøres om lovens krav til ­estetikk er ivaretatt.

- Smakspoliti? I det siste har vi fått flere tilbake­meldinger fra kunder som mener Bergen kommune har gått langt i å vende tommelen ned for byggesøknader med utgangspunkt i skjønnhetsparagrafen. Dette gir grunn til å spørre om kommunen er blitt et smakspoliti, og om det er slik at den enkelte saksbehandlers subjektive oppfatning om hva som er pent medfører uriktige avgjørelser?

For å kunne svare på dette må vi se ­nærmere på hvor terskelen for inngrep ligger etter plan- og bygningslovens § 29-2.

Omgivelser. I departementets veiledning til bestemmelsen fremgår det at kravet til god kvalitet skal tolkes relativt i forhold til t­ iltakets størrelse og synlighet. Det innebærer at en boligblokk eller kontorbygg vil underkastes en strengere vurdering enn en enebolig eller kiosk.

Det stilles videre krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i.

Selv om et tiltak i seg selv har gode k­ valiteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer ­omgivelser. Det kreves ikke at det skal være likt sine bygde omgivelser, også ­kontraster kan være positive. Men ­avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming.

3 | NOV 2013

Høy terskel. Den konkrete vurderingen etter bestemmelsen er underlagt kommunens frie skjønn. De lokale bygningsmyndighetene anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige ­vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen. Men selv om kommunen er gitt myndighet til å vurdere estetikken til bygg som behandles, skal terskelen for inngrep være forholdsvis høy.

Sivilombudsmannen har i flere uttalelser lagt til grunn at ­«skjønnhetsparagrafen» i plan- og bygningsloven må anven­ des meget v­ arsomt, slik at avslag etter ­bestemmelsen bare skal kunne gis dersom det er ­«udiskutabelt eller åpenbart at rimelige skjønnhetshensyn ikke er tilfredsstilt» (SOMB 1981 s. 104). Det ble her vist til sak fra F ­ ylkesmannen hvor det var lagt til grunn at det måtte en viss grad av « ­ kvalifisert stygghet» til for at et bygg ikke kan sies å tilfredsstille rimelige ­skjønnhetshensyn.

Denne rettsoppfatning er også lagt til grunn i dom fra Eidsivating Lagmannsrett av 20. april 1995 (93-02262). Det er således ikke me­ ningen at kommunens egne saksbehandlere skal fremstå som et «smakspoliti» med fritt skjønn. Terskelen for å nekte noe bygget ut fra estetikkhensyn skal ligge høyt.

Selv om lovens § 29-2 har en noe annen ordlyd enn bestemmelsen i den tidligere loven fra 1985, har denne etablerte forvaltnings- og rettspraksis fortsatt relevans.

fortsatt må anses som gjeldende rett, se bl.a.

Innjord m.fl. 2010 s. 799, og Pedersen m.fl. s.

428. Dersom bygningsmyndighetene ser at det går mot avslag, plikter de å ta dette opp med søkeren. Ønsker tiltakshaver veiledning, plikter kommunen å peke på det forhold som volder problem, og gi generell veiledning om hva som bør gjøres for å rette dette opp. lsa@steenstrup.no

Forbud eller tilpasning? Det følger dessuten av etablert praksis både fra Sivilombuds­ mannen og Kommunaldepartementet at «skjønnhetsparagrafen» gir byggesaks­ myndigheten hjemmel for å treffe avgjørelser om hvordan et byggearbeid skal utføres.

Det er i praksis uttalt at det er tvilsomt om bestemmelsen gir hjemmel for helt å forby et anmeldt byggearbeid.

I rundskriv H20/89 fra departementet heter det at byggesaksmyndigheten har både rett og plikt til å gi råd om alternative løsninger.

Det er lagt til grunn i rettsteorien at dette

57

A.Høvik Eiendom AS

huser små og mellomstore bedrifter innen ulike kategorier.

De fleste innenfor maritim virksomhet, men også innen logistikk/lager invest/økonomi, og bygg/anlegg.

Ytrebygdsvegen 37

Kokstadflaten 33

Her har vi To seksjoner ledig, i Hovedgården og Prinsegården, begge med gode parkeringsforhold:

Her har vi for utleie BTA ca. 550 kvm butikk/næringslokale.

Deler av lokalene ble oppgradert i 2010. Lokalet leies ut delvis møblert, pc/printere følger med. Det er gode parkeringsforhold og god profilering mot vei.

Seksjon i Hovedgården ca.250 kvm kontor/ næringslokale/lager.

Seksjon i Prinsegården ca 274 kvm kontorlokaler.

• 3 kontorer • utstilling • kjøkken • garderobe • toalett • it-rom • bøttekott/diverse

• 9 kontorer • kjøkken • fellesareal • toalett • dusj • diverse.

• 5 kontorer • resepsjon • butikklokale • møterom • kjøkken/spiserom

• toalett • arkivrom • bøttekott/diverse

Ta kontakt på tlf. 941 00 005 for en uforpliktende visning.

For mer info se finnkode Ytrebygdsvegen 37: 45001462 eller finnkode Kokstadflaten 33: 44863303

BLI SETT! Annonsér i Eiendomsmagasinet – magasinet for næringseiendom Kontakt oss for nærmere informasjon.

E-post: eiendomsmagasinet@mistrol.no

42.000 m2 næringsareal 5 min fra sentrum, Bergen Havn og Askøybroen

Næringsparken med bergens mest sentrale beliggenhet!

www.creato.no

Vi tiLbyr: • • • • • • •

Skreddersydde lokaler til alle type næringer 42.000 m2 industri- og lagerlokale 12 000 m2 ledige lokaler 2.100 m2 kontorlokaler Egen ISPS-godkjent havn God infrastruktur og logistikk Kantine- og konferansefasiliteter

Nordhordalandsbroen

Askøy

Åsane

Ågotnes

Bergen Simonsviken Næringspark Flesland

Kontakt oss for et godt leietilbud!

SimonSviKen næringSparK aS Sjøkrigsskolev. 14, 5164 Laksevåg Postboks 76, 5848 Bergen Tlf: 911 62 920 / 930 63 450 Epost: post@simonsviken.no

www.simonsviken.no

Leietakere: • • • • •

Byggmakker Bergen Hydraulic Fluid Control Kranringen Nordås Gvi

• • • • • •

Stornæs Sar Gruppen Falck Redning Næringsgulv Bygg Og Enterpenør Partner Visk Sikkerhet

Returadresse Eiendomsmagasinet Lerkerinden 95 5099 Bergen

EIENDOMSMAGASINET#22013

Tlf: 997 47 171 post@eiendomsmagasinet.no

Prosjek tet over har fåt t navnet Støp eriet - de nye svevende boligene og Jernstøp eriet - rehabilitering av det vernede murhuset Sted:Damsgå rd | Byggherre: Verket Bolig felt 2 og 3 AS | Fotograf : Hundveen - Clements Photography

www.eiendomsmagasinet.no

VI FÅR DET TIL! I BERGEN

I S A M S P I L L M E D M Y N D I G H E T E R , BYG G H E R R E R , E N T R E P R E N Ø R E R O G I N G E N I Ø R E R N O E N M E N E R AT V I I K K E L AG E R G O D A R K I T E K T U R I B E R G E N . V I E R U E N I G