Eiendomsmagasinet #5

22

FORANDRING KAN FRYDE

TEMA FLYTTER FRA 97.000 M2 24 KOMMUNEN SATSER TUNGT PÅ OPS 06 NÅ ER DET SANDVIKENS TUR 16 MASSIV INTERESSE FOR MEDIACITY 12

JUNI 2014 | 5 |

TETT PÅ DET BERGENSKE 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Scandic Flesland Airport Hotel Wikborg Rein har bistått utbygger i forhandlingene om leiekontrakt

Lokal rådgiver - internasjonalt anerkjent Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt.

Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innenfor næringseiendom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for nærings-

2

eiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørsmål knyttet til næringseiendom.

- One of the most competent real estate law firms in the market Legal 500

Kontakt en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 55 552 bfs@wr.no HAAKON BLAAUW Tlf. +47 55 21 52 61 Mob. +47 905 54 064 hbl@wr.no GØRAN MJELDE AARVIK Tlf. +47 55 21 52 97 Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

www.wr.no

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten.

Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane.

På landsbasis har vi et av de største fagmiljøene innenfor fast eiendom og bygg og entreprise, bygd sten på sten, over flere tiår. I Bergen har vi siden etableringen i 1994 tilbudt denne kompetansen. Vi er et av de firmaene som har størst omsetning i byen når det gjelder eiendomstransaksjoner i 2013, vi behersker plan- og bygningsrett, og vi er ledende innenfor bygg- og entreprise.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.”

I Bergen kan vi markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Harald S. Kobbe

Inger Hygen

Steinulf Tungesvik

Partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 90 94 21 78 E-post: harald.kobbe@kluge.no

Partner, Bergen, Fast eiendom Mobil: +47 92 80 22 62 E-post: inger.hygen@kluge.no

Ass. partner, Bergen, Bygg og Entreprise Mobil: +47 91 80 56 20 E-post: steinulf.tungesvik@kluge.no

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

Sten_pa_sten_A4.indd 1

3

26.05.14 16:41

INNHOLD

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

ANNONSESALG

Mistrol

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

- Med tanke på den i­ nteressen som har vært tror vi at det skal gå relativt greit å fylle opp ­bygget. JORUNN NERHEIM, ENTRA 12

DISTRIBUSJON

Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er ­Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

HANS PETTER REED SKAGEN, TOTALREFORM 32

NYHET

HAR SATT AV 878 MILLIONER TIL OPS-PROSJEKTER

06

NYHET

FLYING START FOR ØRNEN

08

NYHET

MASSIV INTERESSE FOR MEDIACITY

NYHET

OSLO-MEGLER SATSER I BERGEN

13

NYHET

NÅ ER DET SANDVIKENS TUR

16

TEMA

FORANDRING FRYDER OG SKREMMER

22

TEMA

TIDENES FLYTTESJAU FOR HØGSKOLEN

TEMA

VI HAR OPTIMALISERT HELE ORGANISASJONEN

36

ALT PÅ ETT STED

54

LOKALENES STAND VED TILBAKELEVERING

57

E-INDEKS KOMMENTAR

4

Sett i lys av de leieprisene som er i markedet i dag, så er det å ha lokaler som er tilpasset det reelle behovet viktig.

12

28

| 5 | JUNI 2014

LEDER

Å flytte handler om ­strategiske valg og om kostnader. For mange kan det å flytte faktisk bidra til å redusere de samlede leiekostnadene.

Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

SHOULD I STAY OR SHOULD I GO? Temaet for denne utgaven av Eiendoms­ magasinet er «På flyttefot». Du kan lese artikler om de psykologiske sidene ved å flytte, og hva man som leder bør tenke på i slike endringsprosesser. Du kan også lese om hvordan man bør gjennomføre en flytte­ prosess og om flere selskaper som har eller skal flytte, og hvorfor de har valgt å gjøre nettopp det. For mange handler valget om plass, plass til å vokse. De har vokst ut av lokalene de i dag sitter i og må derfor finne seg et nytt sted å være.

Mange velger imidlertid å bli værende i ­lokalene de i dag sitter i. De trives og de ­ansatte har valgt å bosette seg i nærheten for å redusere reisetid. En del har også en tanke om at nye lokaler er dyre og ved å flytte inn i nye lokaler vil leiekostnadene øke. Det er imidlertid flere faktorer som påvirker de totale leiekostnadene og det er slett ikke sikkert at det blir dyrere for deg å flytte. Et viktig element er at man ved å flytte inn i nye lokaler kan få lokaler som er tilpasset bedriftens f­ aktiske behov. Mange har vært i lokalene sine i en mannsalder og kontorer som en gang ­kanskje var tilpasset bedriftens behov er det ikke lenger. Ved å flytte kan man få ­skreddersydde lokaler som er nøyaktig ­tilpasset ­bedriftens behov. Det betyr at det ­indre livet i selskapet blir mer strømlinje­ formet og at ­kommunikasjonen mellom avdelinger og de ansatte går raskere.

i dag leier 700 kvadratmeter i et gammelt lokale hvor man betaler 1500 kroner kvadrat­ meteren. Det gir en leiepris på vel en million kroner. I nybygget må man gjerne ut med 2000 kroner meteren, men samtidig slipper man unna med å leie 500 kvadratmeter. Det gir også årlig leiekostnader på én million kroner.

De nye lokaler er ofte også langt mer fleksible, noe som gjør at man kan vokse uten at det trenger å gå ut over effektiviteten. De gamle lokalene har oftere også et dårlig inneklima, noe som går ut over hver enkelt med­arbeiders effektivitet. Ytterligere et element er at nybygg ofte er langt mer energieffektive enn gamle. Strømregningen kan derfor bli lavere enn i et gammelt bygg. Et siste element er at man ved å holde til i et nytt bygg vil fremstå som er langt mer attraktiv arbeidsgiver. Man står dermed bedre rustet i kampen om de kloke hodene. Poenget er at det ikke skal så mange positive effekter til før det lønner seg å flytte.

Vår oppfordring er derfor å ta en runde med deg selv og de ansatte. Regn på det og ta gjerne en prat med en rådgiver om hva som vil lønne seg for deg. Det finnes nok av prosjekter i Bergen som ligger i skuffen og skriker etter leietakere. Det burde derfor ikke være spesielt utfordrende å finne de lokalene som passer perfekt for deg og din bedrift.

Samtidig er nye lokaler som regel langt mer arealeffektive. Det betyr at man ofte leier færre kvadratmeter i nybygget enn det man gjør i de eksisterende lokalene. Selv om ­k vadratmeterprisen går opp vil man dermed ofte sitte igjen med en lavere eller tilsvarende leiekostnader. Et enkelt eksempel. Si at man JUNI 2014 | 5 |

5

HAR SATT AV 878 MILLIONER TIL OPS-PROSJEKTER I BERGEN Bergen kommune leder an når det gjelder OPS-prosjekter. Kommunen har satt av 878 millioner kroner i forbindelse med bygging av fire nye skoler - og det kan bli mer.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Jeg vet ikke om andre kommuner som er like ambisiøse som oss når det kommer til OPS, sier byråd for barnehage og skole, Harald Victor Hove.

OPS står for Offentlig Privat Samarbeid, og det betyr i praksis at Bergen kommune er bestiller, mens private aktører bygger, eier og drifter bygget som så blir leid ut til kommunen.

Bergen kommune har hatt suksess med et slikt prosjekt på Søreide Skole, hvor Skanska har utviklet s­ kolen som de i dag eier og leier ut til ­kommunen.

- Søreide skole og de erfaringene vi har gjort oss der gjør at det er lettere for meg å argumentere for OPS-prosjekter. Vi satser derfor tungt på dette fremover, sier Hove.

Kan komme flere. Samlet har Bergen Kommu­ ne satt av rundt 3 milliarder kroner til bygging av nye skoler samt rehabilitering av en del skoler.

De fire skolene som skal bygges som OPS-pro­ sjekter er Landås, Leikvang, Seimsmyrane og Rolland. Samlet investeringsramme ligger på rundt 878 millioner kroner, men dette er et estimat fra kommunens side, noe som betyr at beløpet kan bli både høyere og lavere. Det avhenger av tilbudene fra de aktuelle tilbyderne.

- Dette er de skolene som foreløpig er vedtatt, men det kan være at vi kommer til å bygge flere skoler på denne måten. Investeringene i OPS-prosjekter kan derfor bli høyere, sier Hove.

For de skolene som allerede er vedtatt betyr det at man en eller annen gang i løpet av en fireår­ speriode kommer til å gå i gang med byggingen.

Før man kommer dit skal aktuelle byggherrer kvalifiseres og komme med sine tilbud.

- Finansiering kommer langt nede på listen over argumenter for OPS. Det handler om den inno­ vasjonen blant annet innen drift og byggteknikk som man kan oppnå ved å bruke en bransje som er kompetent. Ved å utfordre bransjen kan man hente ut det nyeste av det nye og oppnå målsetninger når det kommer til miljø og drift.

Dette oppnår man best ved å bygge fra bunnen av, og derfor mener vi at OPS passer best for prosjekter hvor man bygger nytt. Prosjekter hvor man skal renovere og flikke på ting, tror vi at det er bedre at kommunen selv tar hånd om, sier Hove.

Vil ha med mange. Byråden håper at så mange som mulig ser mulighetene som ligger her og at aktørene derfor kaster seg på for å ta del i denne typen prosjekter.

- Jeg tror at dette vil være et spennende marked å komme inn i. Ikke bare fordi vi her i Bergen skal bygge mye, men også fordi at også mange andre kommuner kommer til å se mer pragmatisk på dette fremover. Jeg tror det her vil ligge mange muligheter, sier Hove.

Erfaringsmessig har det vært få tilbydere på denne typen prosjekter. Bergen Kommune vil derfor gå gjennom kravene sine i forhold til dokumentasjon.

- Vi vil gjerne ha mange tilbydere. Vi vil derfor se på om det er noe vi gjør feil. Dette vil vi gjerne ha tilbakemeldinger på, og vi ber derfor næringen utfordrer oss i forhold til dette, sier Hove.

Skanska, som bygget og eier Søreide skole, mener imidlertid at OPS-prosjektene i Bergen er bedre enn de prosjektene de har gjennomført i Oslo.

- Vi liker selvfølgelig å høre at vi er bedre enn Oslo. Dette handler om at ikke alt var spikret på forhånd. Vi vil hente ut den kompetansen som er i bransjen og slik kan de bidra til at prosjektene blir nyskapende, sier Hove. torgeir@eiendomsmagasinet.no

STØRST: Bergen Kommune er trolig den kommunen i landet som satser mest på Offentlig-Privat-Samarbeid når det kommer til bygging av nye skoler. Byråd for barnehage og skole, Harald Victor Hove, har stor tro på denne utviklingsmodellen. (Foto: Bergen kommune)

- Hardt arbeid som lønner seg på sikt OPS handler om langsiktighet og hardt arbeid. Det mener Ove A. Sognnes i selskapet Sognnes Holding AS som eier og har drevet Breimyra skole i 15 år.

- Det er ikke bare å kjøpe et prosjekt, bygge det og så drifte det. Bergen kommune er en krevende leietaker og man må være til stede hele tiden, sier Sognnes.

Selskapet bygget i 1998 Breimyra skole og har siden det eid og stått for drift og vedlikehold.

Skolen er ikke blant de av bergensskolene som har forfalt de siste årene.

- Både vi og leietakerne har gode erfaringer.

Det er nok noe av grunnen til at Bergen kom­ mune nå er så innovative at de satser videre på denne typen prosjekter, sier Sognnes.

De har nå sikret seg avtalen med Bergen kommune om å bygge nye Landås skole, som de også skal eie og leie ut til kommu­ nen. Sognnes ser ikke bort fra at de også kommer til å forsøke å sikre seg ytterligere noen av de OPS-prosjektene som skal ut i markedet i Bergen. Dette er imidlertid ikke en forretningsmodell som sørger for veldig mye penger i kassen for selskapet.

- De første årene tjente vi ingenting på Breimyra-prosjektet. Oppgaven ligger i å få leietakeren til å trives og ønske å fortsette leieforholdet, først da kan man tjene litt pen­ ger på det. Det handler om å være langsiktig.

Det er hardt arbeid som lønner seg på sikt, sier Sognnes. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Fokus på innovasjon. En av hovedgrunnene til at Hove har slik tro på OPS har å gjøre med graden av innovasjon som han mener kan finne sted i slike prosjekter.

6

| 5 | JUNI 2014

NYHETER

NRK SELGER PÅ MINDE

16.000 m2: NRK-byggene på Minde er på 16.000 kvadratmeter­­­og selges i forbindelse med etableringen av MediaCity.

NRK skal selge eiendommen sin på Minde og håper å få inn mellom 200 og 300 millioner kroner. TEKST TORGEIR HÅGØY Siden NRK nå blir en del av MediaCity skal eiendommene på Minde utvikles og selges. De to eksisterende byggene, ”Brødfabrikken” og administrasjonsbygget er til sammen på rundt 16.000 kvadratmeter.

- I tillegg ligger det et utviklingspotensial på ytterligere 23.000 kvadratmeter på tomten, sier eiendomsutvikler hos NRK, Sven Evjenth.

Det har vært avgjørende for NRK å få selge eiendommen på Minde for å kunne forsvare en flytting til MediaCity, og den nye regulerings­ planen for området sikrer ifølge Evjenth gode mulighetene for utvikling av både Martensbyg­ get og resten av eiendommen.

- Bergen kommune har gjort en god jobb med planarbeidet. De har både vært visjonære og konkrete, sier han.

Det foreligger en takst på eiendommen som er

rundt to år gammel. Den sier at eiendommen har en estimert verdi på rundt 150 millioner kroner.

En godkjent områdeplan åpner opp for ytter­ ligere 23.000 kvadratmeter eiendomsmasse.

20 prosent av dette kan være bolig. Dette bidrar selvfølgelig til å øke verdien på eiendommen.

- Vi har kommet et skritt videre siden denne taksten ble gjennomført og det er flere ting som har endret seg siden den gang. Blant annet at det på tomten er et utviklingspotensial på 23.000 nye kvadratmeter. Vi tror eiendommen nå er verd over 200 millioner kroner, men utvikler den videre blant annet gjennom detaljregulering, sier Evjenth, som tror at markedsverdien ligger et sted mellom 200 og 300 millioner kroner.

Eiendommen ligger foreløpig ikke ute i marke­ det, men Evjenth forteller at den vil bli lagt ut i løpet av høsten.

Eiendommen som ligger i Kanalveien 90 er tegnet av arkitekten Geir Grung i 1965 og er et av hans hovedverk. Ifølge Evjenth er tilstanden på bygget god.

- Det er godt vedlikeholdt, men det er ikke modernisert. Slik det er i dag fremstår det derfor ikke som moderne og tidsmessig, men tilstan­ den på eiendommen er god, sier Evjenth.

Han forteller videre at hele området står foran en urban sentrumsutvikling hvor kommunen skal bygge alt fra kanaler til torg og bybane.

- Dette er et spleiselag der utbyggerne bidrar økonomisk og kommunen etablerer attraktive uteområder og infrastruktur. Dette blir et veldig attraktivt område, sier Evjenth. torgeir@eiendomsmagasinet.no

the full service property house in northern europe.

NEWSEC AS | CoNrAd MohrSvEi 23 A | 5072 BErgEN TElEfoN: +47 911 49 589 | loo@newsectm.no | www.newsec.no

7

8

| 5 | JUNI 2014

NYHETER

FLYING START FOR ØRNEN

50 MILLIONER: Allerede før det nye Hotellet Ørnen åpnet dørene hadde de solgt overnattinger, kurs og konferanser for over 50 millioner kroner. Det er hotelldirektør, Sølvi Solmunde, fornøyd med. (Foto: Torgeir Hågøy)

Allerede før de åpnet dørene hadde Bergens nyeste og største hotell solgt overnattinger, kurs og konferanser for 50 millioner kroner.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Salgsarbeidet begynte allerede høsten 2012.

Da satt vi med et hotell som ikke var bygget og lite annet å vise til enn noen fine bilder. Det var utfordrende, men vi ligger nå foran skjema, sier hotelldirektør Sølvi Solmunde.

Da hun åpnet dørene til hotellet 2. mai hadde de allerede solgt 26.000 rom for 2014 og 2015.

Bare for 2014 har de så langt solgt 18.000 romdøgn.

- I praksis betyr dette at mai og juni allerede er i mål. Det ser også veldig bra ut for høsten sin del. Spenningsmomentet er selvfølgelig sommermånedene, men det er det for alle i denne bransjen, sier Solmunde.

Har lagt listen høyt. Hotellet Ørnen er eid av OBOS Forretningsbygg, men drives som et Scandic-hotell. I utgangspunktet skulle det være et Rica-hotell, men da Scandic-kjeden kjøpte Rica, ble det bestemt at Ørnen skulle bli en del av den nye hotellgiganten. Med et samlet areal på 18.000 kvadratmeter, 368 rom og en konferansesal som samlet tar 400 gjester, er hotellet foreløpig det største i Bergen. Førsteplassen taper de når Quality Hotel Edvard Grieg på Sandsli åpner dørene til sitt påbygde, 373 rom store hotell våren 2015.

Førsteinntrykket av Ørnen er at dette er et bygg hvor det ikke er spart på kvalitetene.

- Vi ønsket å bygge et bygg vi kunne være stolte av. Det har vi klart, og det er selvfølgelig hyggelig at også andre liker det vi har gjort, sier regiondirektør i OBOS Forretningsbygg, Dag Jarle Aksnes.

Fikk pris. Han viser til Eiendomsprisen 2014, som gikk til Ørnen under Næringseiendoms­ konferansen 2014 i slutten av april. Her ble det blant annet trukket frem at bygget var med å forskjønne et område som tidligere var noe ”slitt”.

- Vi har lagt listen høyt og har ikke spart på kvaliteten verken når det gjelder det bygnings­ messige eller interiør. En del av møblene er spesiallaget for oss, og det er ingen Rica-­ hoteller, som jo hotellet var tenkt å være, som har brukt like mye penger på møblering som oss, sier Solmunde.

I tillegg til gode konferansekvaliteter så er det tre restauranter, blant annet en hoved­ restaurant med plass til 350 personer. I hotellets 13. etasje er det en egen restaurant/bar med JUNI 2014 | 5 |

et egenutviklet konsept hvor man får en utsikt over Bergen som man aldri tidligere har sett.

- Her har vi utviklet et helt eget konsept som ikke finnes i Bergen fra før. Vi har tro på at dette er noe som kommer til å slå an hos bergenserne, sier Solmunde.

1000 flere rom. En av utfordringene for Ørnen, men også de andre hotellene i Bergen er at kapasiteten har økt betydelig de siste årene. Samlet er det nå 34 hoteller i Bergen, og antallet rom har siden 2006 økt fra 3476 til 4485*. Selv om markedet i denne perioden har vokst, så har også kampen om hotellgjestene blitt hardere.

- Det er selvfølgelig et spørsmål om Bergen som destinasjon har lagt listen for høyt. Vi har derfor budsjettert litt forsiktig det første året. Vi ser imidlertid at både mai og juni blir bedre enn vi har lagt inn i budsjettene. Det kan ­selvfølgelig bli for mye kapasitet i markedet, men vi isolert sett er ønsket veldig velkommen, sier Solmunde.

Hun tror markedet kommer til å absorbere den økte kapasiteten, men at dette kan ta litt tid.

- Det er derfor viktig at man ikke begynner å krige på pris. På 80-tallet, siste gang ­bergensmarkedet fikk en tilsvarende kapasitetsøkning var det det som skjedde. Vi har nå brukt nesten 30 år på å få prisene opp igjen. Vi ligger nå

relativt høyt på snittpris i forholdet til lands­ gjennomsnittet, men sammenlignet med andre byer som har et tilsvarende belegg, så er ikke prisene spesielt høye, sier Solmunde. torgeir@eiendomsmagasinet.

Scandic er stolte Salg- og markedssjef i Scandic, Axel Huus, forteller at de er stolte over å ha fått Ørnen som en del av sin kjede.

- Det er et fantastisk produkt. Det er Bergens største hotell med en fantastisk beliggenhet ved innfartsåren til Bergen sentrum. Det er klart vi er stolte, sier Huus.

Han forteller at salgsavdelingen har gjort en veldig god jobb med å selge inn hotellet før åpningen.

- De har gjort et veldig godt stykke arbeid og har en veldig god prebooking, sier Huus. torgeir@eiendomsmagasinet.no

9

Nye lokaler? Kontrakt som løper ut?

Riktige lokaler øker produktivitet og trivsel, samtidig som de styrker virksomhetens profil og identitet.

DTZ bistår leietaker i hele prosessen, fra behovsanalyser og utforming av kravspesifikasjon til å presentere alternativer og forhandle kontraktsvilkår.

Vi har hjulpet mange virksomheter med å etablere seg i verdiskapende lokaler. Vi kjenner eiendomsmarkedet, og har jobbet for flere store leietakere i Bergen.

DTZ har Norges største og mest erfarne team av leietakerrådgivere. Hos oss har vi ingen utleievirksomhet, og er derfor helt objektiv i vår rådgivning.

For mer informasjon, ta kontakt med: Anne Bruun-Olsen, 917 86 515 anne.bruun.olsen@dtz.no Eirik Yttervik, 911 02 472 eirik.yttervik@dtz.no www.dtz.no

Eiendomsutvikling Advokatfirmaet Harris feirer 90 år med juridisk rådgivning i 2014 Advokatfirmaet Harris har i 90 år vært rådgiver innenfor fast eiendom på Vestlandet og er i dag et fullservice advokatkontor på alle felt innen fast eiendom. Firmaet har i tillegg en betydelig bransjekunnskap innenfor Eiendomsutvikling.

Høyt nivå på disse kompetansefeltene skaper merverdier for våre klienter i alle faser, fra råtomt til ferdig gjennomført byggeprosjekt. Våre kunder er grunneier, tilretteleggere og utbyggere, så vel private som næringsdrivende. Firmaet har i tilknytning til dette spesialkompetanse innenfor plan og bygningsrett, kontraktsutforming, samt rådgivning tilknyttet skatt/avgift.

Gjennom sine 40 advokater og advokatfullmektiger tilbyr Harris bistand av høy faglig kvalitet til næringsliv, kommuner/offentlige etater og privatpersoner innenfor de fleste rettsfelt. I tillegg til vårt hovedkontor i Bergen, har vi kontorer i Førde, Norheimsund og Sogndal.

Se mer på harris.no

Innenfor Grunneierbistand har vi lagt ivaretakelsen av areal- og kontraktsforvaltningen til Opplysningsvesenets fond, en av Norges største grunneiere. Dette oppdraget har vi hatt siden 1.1.11.

Grunneierbistand omfatter også bistand innenfor rettsfelt som tomtefeste, jordskifte, ekspropriasjon, prissetting og husleiespørsmål.

NYHETER Foto: Glenn Røkeberg

Å KJENNE BYEN TAR TID. HVORDAN SKAL BERGEN Å FORME DEN SE UT OM TI ÅR? KREVER TALENT.

Vi hjelper deg med å realisere Thommessen er det sikre valget. dine eiendomsprosjekter

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

KONTAKTER

Kontakt OSLO BERGEN Advokat Vidar Havsgård 55Havsgård 30 61 32 vha@thommessen.no Christian Müller Vidar Telefon 23 11 11 07 Telefon 5555 30 30 61 32 Advokat Dagfi nn Heradstveit 61 50 dhe@thommessen.no cmu@thommessen.no

thommessen.no

www.thommessen.no

vha@thommessen.no

METAFOTO: Et bilde av noen som tar bilde av seg selv, et såkalt metafoto. Bildet ble tatt I forbindelse med offentliggjøringen av MediaCity. F.v. Dag Rune Olsen, UiB, Alf Hildrum, TV2, Klaus-Anders Nysteen, Entra, Fredrik Gunnestad (med mobil), Vizrt, Anders Nyland, BA, Thor Gjermund Eriksen, NRK, Gard Steiro, BT og Nicolai Riise, MAD Arkitekter.

MASSIV INTERESSE FOR MEDIACITY Entra sitter på en liste med over 20 aktører som ønsker seg inn i den kommende MediaCity. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY - Det har vært stor interesse, og da det ble klart at vi fikk prosjektet for ett år siden var det et rush av interessenter. Denne interessen har blomstret opp igjen nå, og for øyeblikket har vi i overkant 20 aktører som står på en interessentliste, sier regiondirektør i Entra, Jorunn Nerheim.

15.000 ledige m2. I mai ble det kjent at Entra hadde kommet til enighet med de seks ­største mediebedriftene i regionen om en samlokalisering og dermed også etableringen av MediaCity Bergen. Prosjektet er unikt i Nordisk sammenheng og etter planen skal mediebedriftene være på plass i nybygget i midten av 2017. Før det skal det tidligere hovedkontoret til DNB i Bergen totalrenoveres.

Alt innvendig skal skrelles bort og i praksis er det bare de bærende konstruksjonene og etasjeskillerne som beholdes. Bygget skal så bygges på med cirka 10.000 kvadratmeter, og samlet blir hele eiendommen når den er ferdig på rundt 45.000 kvadratmeter. Mediebedriftene skal leie rundt 30.000 kvadratmeter. 15.000 kvadratmeter står derfor fortsatt ledige.

- Med tanke på den interessen som har vært tror vi at det skal gå relativt greit å fylle opp bygget. Det som hovedsakelig står ledig, er en del av lokalene i tårnene. Når bygget er ferdig konvertert blir disse lokalene noen av de beste i Bergen sentrum, sier Nerheim, som legger til at de til høsten for alvor begynner arbeidet med å fylle opp resten av bygget.

- Her ønsker vi å finne nye leietakere som vil være tilskudd til utviklingen av synergi-og innovasjons­tankegangen bak MediaCity ­Bergen, sier hun.

Krevende prosess. Arbeidet med å forhandle frem kontraktene med de seks ulike medie­ aktørene har vært krevende og hele prosessen har pågått i over to år.

- Vi har arbeidet tett sammen med medie­ aktørene for å komme frem til de beste ­løsningene. Det har vært en av de mest krevende

12

og spennende forhandlingsprosessene jeg har vært med på. Prosjektet er stort og komplekst og har vært en modningsprosess. Løsningene har blitt videreutviklet over tid, noe som har vært helt nødvendig modning både hos oss og leietakerne. Det er resultatet av dette unike samarbeidet som nå gjør at vi kan bygge det mest fremtidsrettede stedet å drive medie­ aktiviteter, sier Nerheim.

Hun roser både leietakerne og egen organisasjon for det arbeidet som er lagt ned.

- Jeg vil først og fremst trekke frem medie­ bedriftene som har stått på for prosjektet.

Samtidig vil jeg også rose vår egen organisasjon.

Det er i slike sammenhenger at den store bredden i Entras kompetanse kommer til sin rett.

Hele apparatet har jobbet godt, sier Nerheim.

Blir vårt CBD. MediaCity-prosjektet blir etter alt å dømme utlyst som en totalentreprise, og ambisjonen er å ha på plass en entreprenør før sommeren. Det konkrete konverterings­ arbeidet skal etter planen starte i første kvartal 2015.

- Det er knyttet et lite forbehold til oppnådd regulering, men når det er sagt er det viktig å understreke at det er jobbet godt med dette prosjektet sammen med mediebedriftene og Bergen kommune gjennom lang tid. Signalene fra kommunen er positive, sier Nerheim.

Etableringen av MediaCity er en del av en større oppgradering av et helt område som strekker seg fra det nye hotellet Ørnen i nord til Florida i sør. Det begynte med at Aasegården i 2012 ble totalrenovert og bygget på med to etasjer. I begynnelsen av mai åpnet hotellet Ørnen og om noen år skal altså MediaCity

realiseres. I tillegg jobber Odfjell Eiendom med planer om et høybygg med et samlet areal på 60.000 kvadratmeter i det samme området.

- Hele området står foran en massiv trans­ formasjon. Det er i dette området byen kan vokse, og vi tror at dette blir vårt CBD, vårt Bjørvika, sier Nerheim. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FAKTA MEDIACITY Areal: 45.000 (10.000 nybygg) Kostnad: 1,5 mrd. kroner Leietakere: TV 2, NRK, Bergens Tidende, Bergensavisen,grafikkselskapet Vizrt og medieutdanningen ved Universitetet i Bergen.

Ferdig: Medio 2017 Miljøkvalitet: Breeam Very Good

| 5 | JUNI 2014

NYHETER

LEIF-OVE OLAISEN hos Newsec.

OSLO-MEGLER SATSER I BERGEN Det er ikke hver dag det etableres en ny næringsmegler i Bergen. Newsec har gjort det i det stille, men har allerede vært involvert i flere leie- og transaksjonsoppdrag.

TEKST TORGEIR HÅGØY

- Foreløpig har vi bare én næringsmegler i Bergen, men vi har ambisjoner om å bli en betydelig aktør i det bergenske eiendoms­ markedet. Vi satser, sier Leif-Ove Olaisen hos Newsec, som dermed blir den første bank-uavhengige næringsmegleren i ­Bergen.

I Bergen siden 2009. Newsec er ingen liten aktør i det norske eiendoms­markedet. ­Selskapet er delt inn i tre divisjoner, Newsec AS, Newsec Asset Management AS og ­Newsec TM AS. De er nå inne i en prosess hvor de samordner divisjonene til ett k­ onsern. Samlet hadde de tre selskapene i 2013 en omsetning på mer enn 90 millioner kroner. Selskapet har vært i Bergen siden 2009, men har frem til nå først og fremst drevet med verdivurdering og drift og forvaltning.

- Vi har sett et potensial i meglersegmentet og mener at det er plass til flere aktører, sier Olaisen.

På nyåret var de i gang, og så langt har de avsluttet flere oppdrag, samtidig som de for øyeblikket er i prosess med flere spennende utleieoppdrag.

- På transaksjonssiden har vi vært med på en større transaksjon, som jeg foreløpig ikke kan si så mye om, annet enn at det i bergensk

målestokk er en betydelig transaksjon, sier Olaisen.

Fullservice. Olaisen mener at en av ­styrkene til Newsec er at de er et fullservice ­eiendomshus.

- Vi tilbyr ikke bare ett produkt. I den ene ­enden bytter vi lyspærer, mens i den andre enden verdivurderer vi en rekke eiendommer,­­­ samt at vi har cirka 250.000 kvadrat­meter­­ i Bergen under drift og forvaltning. Vi tar oss også av prosjekt­ledelse i forhold til nybygg og påbygg. Vi har med andre ord en ­kompetanse som gjør at vi kan være involvert i alle p ­ rosesser i et bygg. Det mener vi er en fordel, sier Olaisen, som legger til at de i Oslo også har en stor analyseavdeling som de vil dra ytterligere inn i forhold til det bergenske nærings­eiendomsmarkedet.

- Analyseavdelingen har allerede godt kontroll på hva som rører seg i Bergen, sier Olaisen.

Helt naturlig å være i Bergen. ­Administrerende direktør i Newsec, Per Øivind Dahl, legger ikke skjul på at de har ambisjoner i Bergen.

- Vi har lenge hatt planer om å etablere oss med megling i Bergen og har allerede løst

noen oppgaver. Vi tror det er muligheter i Bergen, sier Dahl.

Han forteller at markedet i byen ­begynner å bli mer likvid og dermed også mer i­ nteressant.

- For oss er det derfor helt naturlig å være til stede i Bergen, sier Dahl.

Newsec har også på landsbasis store ­vekst­ambisjoner. En av strategiene er å være til stede i flere av de store byene. Både Trondheim og Stavanger står derfor for tur når det gjelder næringsmegling. Dahl mener at miksen mellom en lokal næringsmegler som kjenner forholdene i Bergen godt og sentralisert organisasjon med gode kontakter i de store investeringsmiljøene i Oslo er en perfekt ­kombinasjon.

- I forhold til transaksjoner, så fungerer det ofte slik at bergenskontoret åpner dørene hos de lokale aktørene og så kommer vi inn både med kompetanse og nettverk litt senere i prosessen. Investorene sitter som regel på Østlandet, og her har vi god oversikt og gode nettverk, sier Dahl. torgeir@eiendomsmagasinet.

Fremtidens advokatfirma Deloitte er det advokatfirmaet i eiendomsbransjen som har den bredeste kunnskapen. Her får du tilgang til topp kompetanse innen både skatt, avgifter, regnskap og eiendomsjuridiske problemstillinger.

Les mer på www.deloitteadvokatfirma.no eller kontakt eiendomsadvokat Christine H. Downing på chdowning@deloitte.no

STORE AMBISJONER: Stema Rådgivning og daglig leder, Magnar Rusten ønsker å vokse videre i Bergen. (Foto: Torgeir Hågøy)

SOLID START FOR STEMA RÅDGIVNING For to år siden etablerte ­selskapet Stema Rådgivning seg i Bergen. I dag er de 20 ansatte og har en omsetning på 20 millioner kroner.

TEKST OG FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi har hatt en fantastisk oppstart, sier leder for Stema Rådgivnings kontor i Bergen, ­Magnar Rusten.

For to år siden var han alene. Et besøk på kontoret i C. Sundtsgate kan gi et feilaktig inntrykk av at han fortsatt er det.

- De ansatte er ute i prosjekter hos kundene, slik det skal være, sier Rusten som nå styrer selskapets vestlandsavdeling med kontorer­­ både i Bergen og Stavanger. Avdelingen har 20 ansatte og en omsetning på rundt 20 millioner kroner.

- Vi er stolte over det vi har fått til på så kort tid, sier Rusten.

- Når vi går inn i slike prosjekter, så kan vi ta hånd om hele prosessen, fra planlegging til gjennomføring. Ofte går vi inn og blir en integrert del av den organisasjonen vi jobber for. Det betyr at Stema Rådgivning gjerne blir litt «usynlig», men det er slik det skal være, sier Rusten.

Et urokkelig krav fra selskapets side er at de skal tilføre noe som gir kunden merverdi i prosjektet.

- Kunden skal oppleve en forskjell når vi er der. Det er vår nøkkel for suksess. Vi må tilføre noe positivt, viss ikke har vi ingen verdi, sier Rusten.

Kompetanse og kapasitet. Stema Rådgivning er et rådgivende ingeniørselskap som hoved­ sakelig jobber med prosjekt- og byggeledelse både innenfor bygg og anlegg. Selskapet ble etablert i 2001 og har hovedkontor på Nannestad. Også på landsbasis har de svært gode tall å vise til. Selskapet teller i dag rundt 90 ansatte og hadde i fjor en omsetning rundt 100 millioner kroner. Målet er at omsetningen i 2014 skal passere 140 millioner kroner. De har også blitt Gaselle-bedrift seks ganger på rad.

- Den gode utviklingen på Vestlandet skyldes nok at markedet de siste årene har vært bra.

Det er mye som har blitt bygget både i Bergen og Stavanger, sier Rusten.

Han forteller at oppdragene som regel handler om kompetanse eller kapasitet.

- Byggeprosjekter går i sykluser og i tider med mange prosjekter er det mange som har behov for ekstra kapasitet. Samtidig er det jo slik at de som er engangsbyggherrer har behov for kompetanse. Det hender selvfølgelig også at noen har behov både for kompetanse og kapasitet, sier Rusten.

Skal vokse ytterligere. Selv om de de siste to årene har vokst kraftig har de ikke satt på bremsene. Selskapet har fortsatt store vekstambisjoner.

- I løpet av neste år skal vi være 30 med­ arbeidere i Bergen og Stavanger og ha en ­omsetning på over 30 millioner kroner. Vi er også i ferd med å etablere oss som en nasjonal aktør. Det er en satsing som fortsetter, i tillegg til at vi også har en overordnet ambisjon om å bli et Nordisk selskap. Det vil i første omgang si at vi ønsker å etablere oss i Sverige, men dette ligger foreløpig noe frem i tid, sier Rusten. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Integrert del. Blant prosjektene Stema Rådgivning har vært involvert i Bergen er prosjektledelse av prosjekt BR Flysiden på Flesland for Avinor. De er også inne som pro­ sjektleder av Sparebanken vest sitt nybygg, samt at de er tungt inne i Media City-prosjek­ tet.

14

| 5 | JUNI 2014

NYHETER

PLASS TIL Å VOKSE: Hos Regus fant daglig leder i Novaform Bergen, Jon Sigve Sundnes, det han var på jakt etter.

Det er selvfølgelig daglig leder i Regus Bergen, Christer Wiese Bergene, glad for. (Foto: Torgeir Hågøy)

- HER KAN VI VOKSE PÅ EN FORNUFTIG MÅTE I januar flyttet det nyetablerte firmaet Novaform inn hos Regus i Bergen. De fleksible kontorløsningene var akkurat det de var på jakt etter. TEKST OG FOTO TORGEIR HÅGØY

- Da vi skulle etablere oss var vi rundt og kikket på ulike kontorer, men de fleste ville ha lange leiekontrakter på minimum fem år. I en etableringsfase er det umulig å vite hvordan selskapet vil utvikle seg, og så lange leie­ kontrakter var derfor ikke ønskelig. Hos Regus fikk vi svært fleksible leiekontrakter både i forhold til leietid og areal, sier daglig leder i Novaform Bergen, Jon Sigve Sundnes.

Tar ett år om gangen. Novaform er et selskap som jobber med prosjekt- og byggeledelse.

De har kontorer både i Sandnes, Haugesund og Bergen. Det er ulike eiere i de tre selskapene, men utad og for alle praktiske formål er det ett selskap. I Bergen etablerte de seg i januar.

De begynte da med å leie to kontorer hos Regus.

- Vi har nå utvidet med ett kontor og er fire ansatte. Ambisjonen vår er å vokse videre, men vi tar ett år om gangen. Her har vi ­mulighet til å vokse på en fornuftig måte og i det tempoet som passer oss, sier Sundnes.

Han mener at man ved å gå inn i et mer tradisjonelt kontorbygg, hvor man må leie et gitt antall kvadratmeter i en viss periode, mister mye av fleksibiliteten som er viktig i en oppstartfase.

- Leier man et lokale for en lengre periode, så er man låst i forhold til leiekontrakten, uavhengig av hvordan det går. Det kan svi dersom man ikke får den utviklingen man hadde sett for seg, samtidig som det kan være en begrensende faktor dersom veksten blir større enn man hadde turt å håpe på. Den store fordelen her er at leiekontraktene er kort, samtidig som vi kan øke på med nye kontorer eller redusere, alt etter behov, sier Sundnes.

Kan flytte rett inn. Regus er et verdensom­ spennende kontorkonsept med kontorer i 100 forskjellige land og 750 ulike byer. I høst etablerte de seg i Strandgaten 209 på Nordnes.

Her leier de ut 36 kontorer med til sammen 94 arbeidsplasser. For et par måneder siden fikk bergenskontoret ny daglig leder. Christer Wiese Bergene kommer fra salgsstillinger i flere JUNI 2014 | 5 |

internasjonale selskaper. Nå skal han selge inn Regus til bergenske leietakere.

- Grunnen til at jeg ønsket denne jobben er at jeg har veldig tro på konseptet. De fleksible løsningene som vi tilbyr er unike og passer godt til både nyetablerte selskaper, som for eksempel Novaform, prosjektkontorer med en viss varighet, eller etablerte bedrifter som ønsker å tilby sine ansatte en fleksibel måte å arbeide på. Hos oss kan de leie ett eller flere kontorer i alt fra en måned og oppover, sier Bergene, som peker på at de også har leie av dagkontorer, støttefunksjoner, som bemannet resepsjon, kopimaskiner, printere og møterom er tilgjengelig. Kontorene er også ferdig møblert. I praksis kan man dermed ta med seg datamaskinen og flytte rett inn.

- Man slipper dermed å investere i relativt kostbart utstyr. I en etablerings- eller prosjekt­ fase er det gunstig å slippe slike kostnader, sier Bergene.

Interessen øker. Regus har kommet godt i gang med utleie av arealene, men har plass til flere leietakere. Blant dagens leietakere er det alt fra it-selskaper til advokatfirmaer og konsulentselskaper.

- Vi har ambisjoner om å fylle opp arealene og jeg tror at dette er et konsept som vil falle i smak hos flere og at vi i løpet av ikke alt for lang tid har en rekke nye leietakere på plass, sier Bergene. torgeir@eiendomsmagasinet.no

15

TRENGER TRE STOPP: Sandviken trenger tre stopp for å kunne utvikles til et attraktiv næringsområde. Det mener samfunnsplanlegger i Cubus, Ola B. Siverts, eiendomsrådgiver og daglig leder av Bergen Eiendomsrådgivning, Terje Hauga, senioringeniør, Johnny Danielsen, i Bergen Eiendomsrådgivning og vaktmester hos Rolf Olsen Eiendom, Jarle Anfinsen. (Foto: Torgeir Hågøy)

- NÅ ER DET SANDVIKENS TUR Byens kanskje største, sentrale utbyggingsreserve, har muligens også byens beste beliggenhet. Mellom Bontelabo og NHH kan det bygges over 300.000 kvadratmeter med næring og bolig, men svært mye avhenger av Bybanen.

TEKST OG FOTO TORGEIR HÅGØY

- Dette er et område med en historisk ramme, utsikt, luftkvalitet og solforhold som ingen andre næringssoner i Bergen kan skilte med.

Sandviken generelt, og Hegreneset spesielt, har verdens beste beliggenhet, i Bergen, sier eiendomsrådgiver i Bergen Eiendoms­ rådgivning, Terje Haugan.

Avhenger av Bybanen. Han mener at en videreutvikling av Bergens sentrale områder er viktig, og at dette er områder man må ta fatt i før man strekker byen ytterligere utenfor de syv fjell.

- Bergen trenger en utvikling i sentrale deler.

Dette er riktig både i et miljø- og byutviklings­ perspektiv, hvor kort reisetid og effektiv kollektivtransport er sentralt. En slik utvikling vil ikke bare dekke vesentlige deler av byens fremtidige behov for arbeidsplasser, men også bidra til økt aktivitet i sentrum, noe Bergen trenger, sier Haugan.

Han påpeker at det politiske Klimaforliket slår fast at fremtidig byvekst ikke kan baseres på økt bilbruk, og at veksten i Bergen derfor må legges til de sonene som er minst bilavhengige.

- Vi mener derfor det er helt naturlig at Sandviken nå står for tur, sier Haugan, som er involvert i flere av planene i området som rådgiver.

Området mellom Bontelabo og Norges Handels­høgskole har av Arkitektgruppen Cubus fått navnet Næringskorridor Nord. Til sammen er det i dette området et potensial på over 300.000 nye kvadratmeter næring og bolig.

- Det er tre ganger arealet på Marineholmen eller i Solheimsviken. Reguleringsplanene er på plass eller har kommet langt i systemet.

Området skriker etter videreutvikling, og potensialet er enormt, men alt avhenger av at Bybanen får tre sjønære stopp i området.

Først da kan planene realiseres fullt ut, og området bli en suksess, sier Haugan.

Allerede stor aktivitet. Dette er et område som historisk sett har vært blant de travleste næringsområdene i Bergen. Tørrfiskhandelen var omfattende gjennom flere hundre år, og det som ble kalt ”gullet fra nord” fylte titalls

16

sjøboder. Fortsatt er marin fangst og foredling en sentral aktivitet. Flere av de gamle bodene har blitt renovert, og Marine Harvest flyttet for noen år siden inn i rehabiliterte Sandviksboder 78a. Havbruksgiganten flyttet så hoved­ kontoret fra Oslo til Bergen, og på nyåret i

fjor fikk verdens største oppdrettsselskap et nybygg til disposisjon, Sandviksboder 77, eller ”Rolf Olsenboden” som er en gjenopp­ bygget bod på 1800 kvadratmeter. Bare noen få meter­­­unna har Lerøy Seafoods en ferdig regulert tomt til et bygg på 16.500 kvadrat­ | 5 | JUNI 2014

NYHETER FAKTA SANDVIKEN NORD NÆRING

FAKTA SANDVIKEN NORD BOLIG

Hegreneset sør: 60.000 kvm Hegreneset sør: 6.000 kvm Hegreneset sør: 8.500 kvm Elsesro: 90 kvm Lerøy: 16.500 kvm Saltimport/Sandvikstranden: 42.050 kvm Sandviken Eiendom næringsdel: 4.000 kvm Reperbanekvartalet: 3.900 kvm Sandviken Brygge/Måseskjæret: 47.000 kvm Lemkuhlboden - næring: 2000 kvm Sandviksboder 69-71 - næring: 1000 kvm

Stranden Grend: 4.700 kvm Christineborg: 8.350 kvm Sandviken Eiendom: 11.000 kvm (nytt) Lemkuhlboden: 1000 kvm (nytt) Sandviksboder/Gjensidige: 24.500 kvm (nytt) Hui/Profiér: 9000 kvm (nytt) Nyhavn Selvaag: 12.000 kvm (nytt) Nyhavn Kindergarden: 13.600 kvm (?)

Nyhavn Brynjulfsen: 23.000 kvm (nytt) Hegreneset bolig: 4.000 kvm (nytt) Jægermyren: 39.650 kvm

Total: Ca. 225.000 kvm

meter. Og ytterligere noen få hundre meter lenger sør holder en annen storaktør innen havbruk, Seaborn, til.

- Med Lerøy på plass i dette området vil over 40 prosent av verdens produksjon av oppdrettslaks og ørret bli styrt fra Sandviken.

Dette er virkelig en marin klynge under utvikling.

Dersom invitasjonen fra Norges Fiskerimuseum til Akvariet om å flytte til Sandviken blir noe av og Havforskningen knyttes tettere opp mot havbruksgigantene som allerede er i området, så kan dette bli virkelig spennende.

Da ville dette blitt et cluster i verdensklasse, sier Haugan.

Litt lenger nord, på Hegrenset, er en rekke teknologiselskaper etablert. Blant annet holder vektsbedriften Naxys, som nylig ble oppkjøpt av General Electric, til i området.

PGS og Palfinger er eksempler på andre store aktører på Hegreneset.

- Sandviken er ikke et område som skal bli noe. Det ER allerede stor aktivitet her, men poenget er at det kan bli så mye mer, sier samfunnsplanlegger hos Arkitektgruppen CUBUS, Ola B. Siverts.

CUBUS er ansvarlige for flere av de store ­reguleringsplanene og prosjektene i området.

Trenger tre stopp. Det som ifølge Siverts og Haugan skiller Sandvikens sjøfront fra en rekke andre utviklingsområder i Bergen, er at utviklingen kan skyte fart uten å avvente store strukturelle endringer.

- Sandvikens utvikling ”henger” ikke på nye overordnete tunneler eller grep som Østre ringvei eller andre komplekse endringer som ligger langt frem i tid. Det finnes allerede flere vedtatte kommunedelplaner og regulerings­ planer samt at det er positiv vilje til utvikling.

Det meste ligger derfor til rette for at dette kan bli en av Bergens aller flotteste og mest miljøriktige næringsområder, sier Siverts.

Alt som trengs nå, ifølge de to, er en fornuftig løsning på kollektivtrafikken og gode sykkel­ veier. I en årrekke har bydelen blitt liggende i en bakevje fordi man har prøvd å løse tilkomst­ problemene med veier og bilbaserte grep, JUNI 2014 | 5 |

*Næring Sør for Gjensidigegården finnes blant annet Slaktehustomten, Kristiansholm, Neumannområdet m.v. Det er også naturlig å se utviklingen av Breiviken rett i nord i Sandvikensammenheng. Samlet er potensialet for disse områdene over 100.000 kvadratmeter. *Bolig: I tillegg er det også store potensialer i tilknytning til Neumanns eiendom, Kristiansholm og Slaktehustomten i sør og Breiviken m.v. i nord.

Total: 150.000 kvm

uten å lykkes. Bybanen er, så langt de kan se, den helt ideelle nøkkelen til utviklingen av hele sjøsonen i Sandviken.

- Sandviken trenger tre stopp, Sandvikstorget, Sandviken Brygge og Nyhavn. Dette vil betjene over 4000 eksisterende arbeidsplasser og et potensial på rundt 8000 nye arbeidsplasser.

Til sammenligning har Statoil på Sandsli cirka 3000 ansatte, påpeker Siverts.

Tre minutter lengre reisetid. Han mener at mange av dagens 12.000 beboere vil ha stor nytte av Bybanen, og at så å si hele nybyggings­ potensialet for boliger på rundt 2000 vil komme i sjøfronten og i umiddelbar nærhet av en 3-stopps Bybane. Han viser til at Brynjulfsen Eiendom og Selvaag akkurat nå bygger 350 nye boliger i Nyhavn. I tillegg planlegger Gamle Bergen å bli en helårs­attraksjon med 150.000 besøkende. Sandviken kystkultursenter har også store utviklings­planer, samtidig som Reperbanekvartalet er i gang med å bygge ut for rekke kulturtilbud.

- Det er ingen tvil om at Bybanen i Sandviken vil være med å bidra til en mer konsentrert by­utvikling enn noe annet sted i Bergen, sier Siverts.

De tre stoppene vil ifølge ham medføre at By­ banen får rundt tre minutter lenger reisetid fra sentrum til Åsane.

- Sett i forhold til det antallet arbeidsplasser, besøksattraksjoner og boliger som kan skapes i dette området, så mener vi at det er det eneste samfunnsmessig fornuftige. Bybanen skal først og fremst utvikle byen i riktig retning, og de aller fleste som benytter Bybanen skal bare relativt korte strekninger. De få minuttene har liten betydning for de fra Åsane som skal til/fra Sandviken og sentrum, og det er over 75 prosent av de reisende. Skal man fra Åsane til Flesland, så lønner det seg å ta ekspressbuss. Bare fem prosent av de kollektivreisende i Åsane har Sandsli, Kokstad eller Flesland som ­destinasjon.

Sandviken er det området hvor Bybanens by­ utviklingseffekt er størst, og som heller ikke har noe alternativ til Bybanen for å bli utviklet, sier Siverts. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Utvikles over flere byggetrinn Den største enkeltutvikleren i Sandviken er Rolf Olsen Eiendom. Samlet har selskapet bare på Hegreneset planer om å utvikle cirka 100.000 kvadratmeter.

Planene inkluderer først og fremst kontorer og laboratorier, men de inkluderer også et konferansehotell i siloen med en restaurant på toppen. Først ut av prosjektene på Hegreneset er Møllekvartalet, hvor den eldste bygnings­ massen er tidfestet tilbake til 1650. Dette er et kvartal på rundt 10.000 kvadratmeter med en rekke enkeltbygg med høy verneverdi som må sikres for ettertiden.

- For å gjennomføre den omfattende re­ habiliteringen er huseier avhengig av inntekter på bygget. Så langt har eierne bare fått tillatelse fra kommunen til å leie ut den nyere delen av Møllekvartalet til kontorformål. ­Dette er under halvparten av bygningsmassen, men for å redde kvartalet må alt renoveres, og de eldste delene koster desidert mest, sier samfunnsplanlegger hos Arkitektgruppen CUBUS, Ola B. Siverts.

Rolf Olsen Eiendom har så langt brukt betyde­ lige egne midler for å redde kvartalet. Dette har skjedd i tett samarbeid med antikvariske myndigheter, uten sikre leieinntekter.

- Flere av dagens teknologibedrifter på Hegreneset ønsker seg nå inn i Møllekvartalet.

Det er derfor viktig at kommunen er mest mulig lempelig med mulighetene for etterhvert å ta hele kvartalet i bruk til kontorformål mens en venter på at den igangsatte reguleringsplanen blir ferdig, og de store utbyggingsprosjektene kan komme i gang, sier Terje Haugan i Bergen Eiendomsrådgivning. torgeir@eiendomsmagasinet.no

17

ANTE IKKE: Hans Martin Moxnes i EBA Vestenfjelske ante ikke at bygg- og anleggsbransjen var så stor da han for noen år siden begynte som leder av foreningen.

(Foto: Torgeir Hågøy)

BYGG OG ANLEGG ER EN AV FYLKETS STØRSTE BRANSJER Bygg- og anleggsbransjen er en av fylkets aller største næringer og hadde i 2013 en samlet omsetning på voksne 36 milliarder kroner.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Det er en formidabel bransje. Bygg- og ­anleggsbransjen er en av de største fast­ landsnæringen i Hordaland og i Norge, sier ­leder av Entreprenørforeningen Vesten­ fjelske, Hans Martin Moxnes.

Tall fra Statistisk Sentralbyrå viser at bransjen i 2013 hadde en omsetning på 36 milliarder kroner. Sammenlignet med 2010, da bransjen hadde en omsetning på 21,3 milliarder kroner, er det en vekst på over 70 prosent.

- Bransjen har de siste årene vokst mye, men det har vært en fornuftig vekst, sier Moxnes.

Anonym tilværelse. Dersom vi sammen­ ligner med andre store næringer i fylket, så er det ingen tvil om at Moxnes har ordene sine i behold. Business Region Bergen (BRB) har

18

laget en oversikt som viser omsetningen i de ulike næringene, bygg- og anleggs­bransjen er ikke tatt med i oversikten deres. Den største ­næringen er energiklyngen. Samlet hadde denne bransjen i 2012 en omsetning på 64 ­milliarder kroner. På andreplass i BRB sin oversikt kommer maritim bransje, med en om­setning på 60,1 milliarder kroner. På tredje­ plass kommer marin næring, som består av fiske og oppdrett, med en samlet omset­ ning på 35 milliarder kroner. Turisme har en omsetning på 15,1, og kommer dermed på fjerdeplass. I dette bildet plasserer bygg- og anleggs­bransjen seg på en god tredjeplass.

- Bygg- og anleggsbransjen er som regel en relativt anonym bransje. De eneste gangene vi får litt oppmerksomhet er de gangene noen går over ende, eller noen blir tatt for svart arbeid og sosial dumping. Ut over det gjør ikke bransjen jeg særlig bemerket, men fakta er at bransjen er en av de aller største i vår region, både når det g ­ jelder omsetning og sysselsetting, sier Moxnes.

Gullkysten. På landsbasis hadde bygg- og anleggsbransjen i 2013 en omsetning på 370 milliarder kroner, noe som var en økning på 6,3 prosent sammenlignet med 2012. Bergen plasserer seg dermed der den pleier, med en omsetning på cirka ti av prosent av totalen for landet.

Den største næringshovedgruppen, opp­ føring av bygninger, hadde en omsetning på 149 milliarder kroner i 2013, og utgjorde dermed 40,2 prosent av den totale bygge- og anleggsvirksomheten. Økningen fra 2012 var på 6,5 prosent, viser tall fra SSB. Om­setningen i anleggsvirksomheten var 44 milliarder kroner i 2013. Det er 6,4 prosent mer enn året før. ­A nleggsbedriftene utgjorde 11,8 prosent av hele bygg og anlegg. Innenfor spesialisert bygge- og anleggsvirksomhet var om­ setningen på 177 milliarder kroner i 2013, en økning på 6,0 prosent fra 2012.

Det største enkeltfylket var Oslo, hvor ­bransjen hadde en omsetning på 65,7 | 5 | JUNI 2014

­ illiarder kroner. Slår man sammen m ­Hordaland og Rogaland, så hadde de to ­f ylkene til sammen en omsetning innen bygg og anlegg på cirka 75 milliarder kroner. Det betyr at bransjen i 2013 hadde en omsetning på 39,5 milliarder kroner i Rogaland.

Det er ikke bare når det gjelder omsetning at bygg- og anleggsbransjen er stor. Tall fra Statistisk Sentralbyrå viser at også når det gjelder sysselsetting er bransjen av de virkelig store. I 2012 var det 20.017 personer som jobber innenfor bygg- og anleggsbransjen bare i Hordaland. Tar vi med Rogaland, som har nesten like mange ansatte i bransjen, så er samlet antall ansatte på Gullkysten rett i underkant av 40.000.

På landsbasis er det rett i overkant av 200.000 sysselsatte i bransjen, noe som gjør bransjen til en av de aller største også når det kommer til antall ansatte.

Gode tiltak fra regjeringshold. Moxnes ­mener at bygg- og anleggsbransjen i lang tid ikke har fått den oppmerksomheten den fortjener fra det offentlige.

- Ser man på bransjens størrelse, for ­eksempel sammenlignet med olje og gass, så er ikke direkteinvesteringene så mye lavere innen bygg og anlegg. Det har gått tregt med å få myndighetene til å ta denne store bransjen på alvor. Det er ingen tvil om at samtidig som vi har svært mye å være stolte av, så er det også utfordringer, blant annet knyttet til ­ulykker, svart arbeid og sosial dumping. Det er det siste året satt i gang en rekke tiltak fra regjeringshold og aktørene i bygg- og anleggsnæringen, blant annet en bedre prioritering av riktige saker i Arbeidstilsynet, overføring av byggesakene til Kommunal­ departementet, forenklingsarbeid, bygge­ kostnadsprosjektet og et eget indeksbygg.

Dette er tiltak vi støtter opp under, sier Moxnes. torgeir@eiendomsmagasinet.

JUNI 2014 | 5 |

Lek og hygge skal gi barna lyst til å bygge Rekruttering til bygg- og anleggsbransjen er en stor utfordring. EBA Vestenfjelske tok derfor initiativ til en egen byggeplass for barn på VilVite i Bergen.

Byggeplassen, som blant annet har egen kran og stillas, ble i går åpnet av barn fra Kidsa Vågedalen og A2G Barnehage Åstveit.

- For tre år siden bestemte vi oss for at vi måtte tenke nytt i forhold til rekruttering. Vi kom da opp med ideen om en byggeplass for barn, sier direktør i EBA Vestenfjelske, Hans Martin Moxnes.

- Vi håper opplevelsene barn kommer til å ha på denne byggeplassen vil bidra til at de senere i livet vil vurdere å ta yrkesopplæring eller ingeniørutdannelse innen bygg- og anleggs­ teknikk, sier styreleder i EBA Vestenfjelske, Arild Grønsdal.

Byggeplassen består av flere installasjoner som skal gi jenter og gutter et forhold til bygge- og anleggsvirksomhet, blant annet en heisekran, stillas, et halvbygd hus, byggematerialer og en rørvegg for å bygge rørgater. Hensikten med «VilBygge» er å gi store barnehagebarn og de som går i de første trinnene i barneskolen en opplevelse av hva som kreves for å reise et bygg, og gleden det gir å kunne skape noe med et verktøy.

- Dette er noe vi har jobbet lenge for å få til.

Fra ideen kom til vi nå har åpnet byggeplassen har det tatt tre år, sier Moxnes.

Lang behandlingstid er for så vidt ikke noe nytt i Bergen kommune, og tre år vil nok av en del oppleves som relativt raskt.

Den nye byggeplassen har fått et areal på 40 kvadratmeter midt i vitensenteret på

Marineholmen. Utendørs vil barna i slutten av mai kunne sette seg inn i førerhusene til to gravemaskiner og bruke grabbene til å flytte sand.

- Installasjonene både innendørs og utendørs er laget i barnevennlige materialer og utstyrt for å ivareta sikkerheten – akkurat som i virkeligheten, sier markedssjef Anne Tove Koldal.

Hun forteller at «VilBygge» er inspirert av konsept fra andre vitensentre i Europa, og at de er svært glade for at lokale entreprenører gjennom EBA Vestenfjelske har gjort det mulig å realisere dette på VilVite i Bergen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

ENGASJERT: Den nye lekeplassen på VilVite falt tydelig i smak hos de minste. Kanskje kan byggeplassen bidra til å rekruttere flere til bygg- og anleggsbransjen.

(Foto: Torgeir Hågøy)

19

ENSOM SVALE: Haakon Blaauw hos Wikborg Rein er eneste advokat fra Bergen som fikk plass på Legal 500 og Chambers sin liste over landets beste advokater. (Foto: Torgeir Hågøy)

MED RETT TIL Å SMILE Han har god grunn til å trekke litt på smilebåndet. Haakon Blaauw hos Wikborg Rein er eneste bergenser som nevnes i årets advokatrangering fra Legal 500 og Chambers.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

Hvert år rangerer Legal 500 og Chambers de beste advokatfirmaene og enkeltpersonene innenfor ulike spesialområder i Norge og resten av verden. Innenfor fast eiendom har de bare funnet plass til én bergenser, og han går igjen på begge listene. Navnet er Haakon Blaauw. Han er partner og advokat hos ­W ikborg Rein.

- Jeg har ikke studert listene så nøye, men jeg tror du har rett når det gjelder nærings­ eiendom. Innen andre segmenter som shipping, offshore, bank, finans og tvisteløsning er flere av mine kollegaer jevnlig nevnt, også i år. Det er imidlertid viktig å påpeke at det er veldig vanskelig å komme med i disse kåringene dersom man ikke har kontor i Oslo. Det finnes mange dyktige advokater andre steder i landet, men har man ikke kontor i Oslo, så blir man vanligvis ikke tatt med i rangeringene, sier Blaauw.

Betyr lite. Grunnen til at det i all hovedsak er osloaktører som går igjen på listene skyldes ifølge Blaauw at mange av de store oppdrags­ giverne er basert i hovedstaden og dermed tar rangeringene utgangspunkt der. Selv har Blaauw kontor både i Bergen og Oslo. Han synes selvfølgelig det er hyggelig å komme på listen, men legger ikke nevneverdig vekt på rangeringen.

- Til en viss grad så betyr det nok noe, og alle firmaene bruker slike rangeringer aktivt i markedsføringen. For de store er det nok derfor viktig å ha en del personer inne på disse listene. I det lange løp er det likevel kvaliteten på den rådgivningen som gis som er det viktige, sier Blaauw.

Han tror imidlertid at en god rangering kan bety noe som en døråpner overfor nye klienter, kanskje først og fremst i forhold til utenlandske klienter.

- Men det blir for eksempel lagt større vekt på referanseklienter. I det store og hele betyr derfor slike kåringer ikke så mye, sier Blaauw. Én arbeidsgiver. Han er ingen nykommer i de juridiske kretser. Han var ferdig utdannet jurist

20

| 5 | JUNI 2014

PORTRETT

“ Eiendomstransaksjoner har blitt en viktig del av det vi holder på med.

HAAKON BLAAUW

ved Universitetet i Bergen allerede i 1975, altså for 39 år siden. Samme år fikk han jobb hos Wikborg Rein i Oslo, men tre år senere flyttet han hjem igjen for å etablere selskapets kontor i Bergen.

- Vi etablerte oss ved å overta advokat­ virksomheten til høyesterettsadvokat Knut Magnus, som i en mannsalder hadde drevet advokatvirksomhet i Bergen. Siden den gang har vi hatt en fin utvikling. Kontoret teller i dag 59 advokater, hvorav 18 er partnere. Samlet jobber det rundt 75 medarbeidere på kontoret, og vi er den største forretningsadvokaten i Bergen, sier Blaauw.

Han har tydeligvis trivdes godt, for i løpet av de 39 årene har han ikke byttet jobb en eneste gang. Opp gjennom årene har han fått ta del i noen av landets aller største eiendoms­ transaksjoner.

- Da vi etablerte oss i Bergen jobbet vi først opp mot shipping, sjøforsikring og verftsindustri.

På 80-tallet var det en markert økning innen corporate finans og leverandørindustrien for offshore olje og gass, og på 90-tallet fikk vi dessuten flere betydelige klienter innen eiendom og entreprise. Selv bisto jeg blant ­annet Vital (nå DNB Næringseiendom, red.anm.) med å bygge opp deres eiendomsportefølje, sier Blaauw.

DNB Næringseiendom som har hoved­ kontor i Bergen, er i dag en av landets største eiendoms­aktører med en eiendomsportefølje på 1,2 millioner kvadratmeter. Etter dette har han blant annet vært med å gi råd til Norgani Hotels både ved deres anskaffelser av eien­ dommer og da selskapet ble overtatt. Han har også bistått Gjensidige/Oslo Areal, samt vært delaktig i en rekke transaksjoner som fondet Niams har gjennomført, blant annet kjøp av Sektor kjøpesenterporteføljen for for rundt 6 milliarder kroner, og senere salg av denne porteføljen for et høyere beløp.

- Eiendomstransaksjoner har blitt en viktig del av det vi holder på med, og de siste årene har nok næringseiendomsgruppen i Wikborg Rein vært involvert i transaksjonsvolum for mellom 15 og 20 milliarder kroner årlig, sier Blaauw.

JUNI 2014 | 5 |

Internasjonalt fokus. Selv har han de senere årene fått et stadig mer internasjonalt fokus, og han forteller at han nå bruker rundt 75 prosent av tiden sin på det internasjonale transaksjonsmarkedet. Dette er ikke bare innenfor eiendom, men også på en rekke andre områder. En slik sak er for eksempel Forsvarsdepartementets anskaffelse av den nye generasjonen kampfly F-35, hvor Blaauw er rådgiver.

- Eiendomsavdelingen i Bergen har vært involvert i en rekke internasjonale­transaksjoner, både rene eiendomstransaksjoner, men også mer industrielle handler hvor eiendom har vært en del av handelen. Vi har blant annet vært med å bistå transaksjoner både i USA, Finland, Spania, England og Sverige, samt i en del av de tidligere øst-europeiske landene. Det er klienter som har en eller annen tilknytning til Bergen eller Norge som har gjennomført opp­ kjøp i disse landene og hvor vi da har bistått dem i forhold til det juridiske, sier Blaauw.

Det bergenske eiendomsmarkedet bistår han som regel bare dersom det er snakk om større, mer strukturelle ting.

- Jeg var for eksempel involvert da DNB kjøpte Statoil-bygget på Sandsli i 2011. Jeg har også vært med i forbindelse med tilrettelegging for oljeserviceindustri lokalt, eller når det er lokale eiendommer som inngår i en større portefølje. Oasen var for eksempel med i en slik portefølje da DNB Liv solgte til Sektor i 2012. Ut over det gjør jeg ikke så mye i Bergen, bortsett fra at jeg selvfølgelig gjør mye av arbeidet herfra, sier Blaauw. torgeir@eiendomsmagasinet.

* Hvem som kommer på de ulike listene kan nok være litt tilfeldig. Haakon Blaauw var ikke inne på Legal 500-listen i fjor, i alle fall ikke innenfor fast eiendom. Da var det Magne ­Revheim i Steenstrup Stordrange som var eneste bergenseren som ble nevnt. Innenfor andre fagområder er andre advokater nevnt.

21

TRYGGE RAMMER: Skal man lykkes med endrings­ prosesser bør det skje i trygge rammer. Det mener Åshild Stavnes i selskapet Mind. (Foto: Morten Wanvik)

FORANDRING FRYDER OG SKREMMER

22

| 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT

Verden forandrer seg stadig raskere, og skal du henge med må du gjøre det samme. De selskapene som håndterer endring best vil være morgendagens vinnere.

TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

- Som mennesker har vi et tvetydig forhold til endring. Samtidig som vi er skapt for å lære og utvikle oss, har vi også behov for trygghet og forutsigbarhet, sier veileder og sosialantropolog Åshild Stavnes i selskapet Mind:.

Selskapet har spesialisert seg på forskning og praksis i positiv psykologi, og har fokus på leder- og organisasjonsutvikling. Selskapet har hovedkontor i Trondheim, men jobber over hele landet. Åshild Stavnes er selskapets ­representant i Bergen. Hun forteller at mennesket har en grunnleggende, indre ­motivasjon for læring og utvikling, men at endring også kan oppleves som noe skummelt.

- Det innebærer uforutsigbarhet, og det ­skaper ofte utrygghet. Dette må bedrifts­ lederne ta inn over seg. Gitt at man håndterer de psykologiske prosessene riktig, så kan interne omstruktureringer eller større flytte­ prosesser skape nye muligheter både for den enkelte ansatte, men også for hele selskapet.

I en verden hvor endring skjer stadig raskere vil det nok være slik at de bedriftene som håndterer endring best vil være vinnerne, sier Stavnes.

Strevsom lykke. Behovet for endring handler om grunnleggende psykologiske og menneskelige behov. Naturen er hele tiden i endring og de samme mekanismene gjelder for oss mennesker.

- Vi er skapt for endring, for å lære nye ting, for å utvikle oss og øke ferdighetene våre.

Dette tilhører en del av lykken som kalles ­engasjements-lykken (eudaimonia, red. anm.), sier Stavnes.

Dette er en annen form for lykke enn til­ fredshetslykken som handler om nytelse og ­velvære (hedonisk). Den siste typen lykke er lett tilgjengelig i vår hverdag fordi dette er en type lykke man i prinsippet kan kjøpe for penger.

- Vi snakker altså om at det finnes to former for lykke. Hovedfunksjonene til tilfredshetslykken er at den regulerer kroppslige ­mekanismer og skape nære relasjoner til ­andre. Den passer på at vi sover når vi er trette, at vi spiser når vi er sultne og at vi kler av og på oss alt etter som vi trenger det, sier Stavnes.

Den andre formen for lykke handler først og fremst om følelser som engasjement og interesse.

JUNI 2014 | 5 |

- Dette er den strevsomme lykken, den som kommer når du bretter opp ermene og går den ekstra milen for å oppnå noe. Når du mestrer noe eller oppnår noe som du har jobbet hardt for oppnår man ofte stor tilfredsstillelse og en følelse av lykke, sier Stavnes.

Kan være skummelt. Begge disse formene for lykke er viktige i forhold til et godt jobbliv.

Som mennesker har vi med andre ord både behov for trygghet og følelsen av utvikling.

- Vi har en indre søken etter forandring, men samtidig kan endring av mange oppleves som noe truende. Det er en helt naturlig reaksjon.

Man vet hva man har, men ikke hva man får.

Det er derfor viktig å legge opp til prosesser hvor de ansatte blir inkludert. Rammene må være trygge og forutsigbare, sier Stavnes.

Hun mener at et godt arbeidsmiljø, både i forhold til en endringsprosess, men også i det daglige, handler om å skape tilstander som trigger den eudaimoniske lykken, altså den strevsomme lykken.

- Det kan høres enkelt ut, men forskning viser at dersom medarbeiderne får brukt seg selv og det de er flinke til og liker, så gir det dem energi, mer glede, engasjement, mindre stress og mer pågangsmot. Dette leder igjen til bedre prestasjoner, noe som vil være po­ sitivt både for den enkelte ansatte, men også for bedriften, sier Stavnes.

Hun forteller at når de jobber med lederut­ vikling og endringsprosesser, så trener de lederne i å nettopp se styrker både i seg selv og andre. På den måten gjør de lederne bedre i stand til å legge til rette for at de ansatte kan bruke sine styrker i endringsprosessen.

- Ved å involvere de ansatte i de deler av prosessene hvor de kan bidra, så ser vi også at de i større grad tar eierskap til prosessen, noe som igjen skaper pågangsmot og engasje­ ment, sier Stavnes.

jobbet med endringsprosesser, er at det er viktig å gi informasjon til de ansatte også i perioder det ikke skjer noe spesielt.

- Fortell da at i denne perioden skjer det lite nytt. Det bidrar til å opprettholde ­forutsigbarheten til hver enkelt, noe som er avgjørende for en vellykket endringsprosess, sier hun. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Kommunikasjon er avgjørende. Nettopp fordi menneskets behov for trygghet og forutsig­ barhet er så grunnleggende, er ledernes evne til kommunikasjon helt avgjørende for en god endringsprosess.

- Det er viktig å fortelle hva som er målet med endringen, og hvilke effekt prosessen vil ha for de enkelte avdelingene i bedriften, sier Stavnes.

En viktig erfaring hun har gjort seg etter å ha

23

FLYTTER UT AV 97.000 KVADRATMETER En rekke bedrifter i Bergen skal inn i nybygg de nærmeste to årene. Men de skal også ut av lokaler, og til sammen blir 97.000 kvadratmeter ledige i forbindelse med ti større nybyggprosjekter.

MYK PÅ FLYTTEFOT: Mange selskaper i Bergen er på flyttefot. Det dokumenterer Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmeglings siste markedsrapport. (Foto: Torgeir Hågøy)

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- I utgangspunktet er dette svært positivt.

Vi må tilbake til 80-tallet for å finne like stor nybyggaktivitet i Bergen. Det betyr at man får nye, moderne kontorbygg som er areal­ effektive og har et lavt energibruk. Dette bidrar til å løfte bygningsmassen, men samtidig er det altså en del arealer som frigjøres, sier Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling.

blir 97.000 kvadratmeter kontorarealer ledig som følge av de ti nybyggprosjektene.

- Det har aldri blitt frigjort like mye arealer i Bergen. Vi vet derfor ikke hvordan markedet vil respondere, men det vil være utfordrende å få redusert den forventede ledigheten med det vi anser som en normal etterspørsel, sier Kyte.

155.000 kvadratmeter nybygg. ­Kyte Nærings­megling har i sin siste markeds­ rapport gått gjennom de største bygge­ prosjektene i Bergen som skal stå ferdig i løpet av perioden 2014-2016. Det skal i denne perioden ferdigstilles 155.000 kvadratmeter i ti større prosjekter. Det største prosjektet er nybygget til Statoil på Sandsli, ifølge Kyte et prosjekt på 40.000 kvadratmeter. Nybygget skal stå ferdig i 2015. Et annet stort prosjekt er Sparebanken Vest sitt nybygg i Jonsvolls­ kvartalet. Samlet volum på dette prosjektet er 20.000 kvadratmeter.

Av et samlet volum på 155.000 kvadratmeter nybygg er 133.000 kvadratmeter leid ut. Det betyr at det i nybyggprosjektene fremdeles står ledig 22.000 kvadratmeter. Arealene som leietakerne i nybyggprosjektene flytter fra utgjør imidlertid en større utfordring. Samlet

Kan komme opp mot 10 prosent ledighet. I et ”normal-år” tilføres det i følge nærings­ megleren mellom 30.000 og 35.000 nye kvadratmeter kontorarealer i Bergen. Disse blir normalt absorbert relativt greit, men ledigheten har de siste årene likevel steget fra rundt 6 prosent i 2009 til 7,8 prosent i dag. Det betyr at for øyeblikket står cirka 144.000 av 1.850.000 kvadratmeter kontorarealer ledig.

Med tilførselen av 155.000 nye kvadratmeter kommer samlet kontorareal i Bergen til å passere 2 millioner kvadratmeter.

De 144.000 kvadratmeterne som står ledig får altså et ”påfyll” av 97.000 nye ledige kvadrat­ meter. Trekker man fra normal absorbsjon på mellom 30.000 og 35.000 kvadratmeter, så passerer likevel ledigheten fort 200.000 kvadratmeter.

UTBYGGER STED

AREAL

-Det betyr at den i løpet av denne perioden kan komme opp mot 10 prosent. Samtidig må en forvente at dagens huseiere har konkrete planer for eiendommene, som igjen gjør at ledigheten ikke blir så høy, sier Kyte.

Må konvertere. Han mener at mye av ­ledigheten vil komme i bygg som trenger rehabilitering og at mange huseiere også må vurdere om eiendommene kan brukes til annet formål.

- Det vil være naturlig med et økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål som bolig, hotell og handel, sier Kyte.

Han mener imidlertid at dersom befolknings­ prognosene til Statistisk Sentralbyrå slår til, så vil det på sikt være behov for disse kontorarealene.

- Dersom prognosene slår til vil vi om 10 til 15 år være en av de regionen som vokser ­raskest.

Det vil imidlertid være utfordrende for hus­ eierne å vente så lenge før de får fylt opp lokalene sine. Jeg tror derfor at vi ­fremover vil se at stadig flere velger å konvertere sine ei­ endommer, spesielt de som ligger litt perifert til i forhold til kollektivknutepunkter, sier Kyte. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FERDIG

Statoil Sandsli 40.000 2015 Backer Nesttun 10.000

2015 Grieg Gruppen Sentrum 5.000

2016 Rom Eiendom Sentrum 12.000

2016 Sparebanken vest Sentrum 20.000

2015 GC Rieber Marineholmen 8.000

2016 Bara Eiendom Kronstadparken 3.300

2015 Statsbygg Kronstad 15.000

2014 Helmers Fantoft 8.000

2016 Ferd/Aibel Kokstad 15.000

2015 Odfjell Drilling Kokstad 19.000

2015 Sum 155.300

24

| 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT

GIR NYANSATTE EN GOD START MYK START: Selskapet Relocation sørger for at utenlandske ansatte får en god start i Norge. Daglig leder i Relocation Bergen, Linde Beate Nilsen, (t.h.) og immigrasjon og bolig­ koordinator Katharina Burmester Kleppe.

(Foto: Torgeir Hågøy)

Når norske selskaper rekrutterer fra utlandet sørger Relocation for at den nyansatte kommer på plass i sitt nye hjemland.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi tar oss blant annet av alle de formelle ­ tingene som arbeidstillatelse, at de blir ­registrert i folkeregisteret, at de får skattekort og fastlege og ikke minst at de får et sted å bo, sier daglig leder i Relocation Bergen, Linde Beate Nilsen.

Relocation har hovedkontor i Stavanger og har rundt 40 ansatte. Selskapet ble etablert i 1996 og i 2007 kom bergenskontoret på plass.

De begynte med to ansatte og er i dag sju medarbeidere.

- Det har vært et kontinuerlig behov for våre tjenester, og vi har hatt en fin utvikling, sier Nilsen.

Ressurssterke. ­I et arbeidsmarked hvor kvalifisert personell har vært mangelvare har stadig flere selskaper, spesielt innen olje og gass, sett ut over landets grenser for å finne de hodene de trenger. Rekruttering fra ­u tlandet har derfor eksplodert, og tall fra ­Statistisk sentralbyrå viser at det i 2012 var hele 334.000 innvandrere som jobber i Norge.

Det er en vekst på 184.000 personer siden 2004.

- Disse, ofte svært resurssterke personene, trenger hjelp til å komme på plass i Norge. De trenger ikke bare hjelp med det praktiske som arbeidstillatelse, men også med å forstå vår kultur og hvordan de skal innrette seg, sier Nilsen.

Mange har også med seg barn og disse t­ renger som regel barnehage- eller skoleplass.

- Vi hjelper dem med det også. Barnehage­ plasser er imidlertid en utfordring å skaffe, men som regel klarer vi å ordne noe, sier Nilsen.

Kulturell opplæring. Mange av de nyansatte kommer fra USA, Canada og England, men det er også mange fra India, Tyskland, Russland, Aserbajdsjan, Syria, Libya, Egypt og noen fra Afrika. De kulturelle forskjellene er ofte store.

Amerikanerne har for eksempel forventninger til et helt annet servicenivå enn det vi opererer med i Norge. Mange kommer også fra land hvor arbeidskraft er svært billig, flere av dem

JUNI 2014 | 5 |

har derfor for eksempel aldri vasket et gulv før.

- Vi må derfor gjerne lære dem hvordan det skal gjøres, samt hva som forventes i forhold til vedlikehold av huset de leier. Mange kjenner heller ingen og de trenger derfor også et ­nettverk. Vi forteller dem hvor og hvordan de kan skaffe seg nye venner, sier Nilsen.

En av de største utfordringene er imidlertid å skaffe bolig i det området hvor de ansatte ønsker å bo.

- Det er bare én internasjonal skole i Bergen og mange ønsker å bo i nærheten av den. ­Generelt er det lite boliger for utleie i Bergen og i dette området er det ofte vanskelig å finne noe. En del har også forventninger til standard som ikke alltid blir innfridd. Riktig bolig er derfor ofte en utfordring, sier Nilsen.

Skal få dem til å bli. For selskapene som rekrutterer fra utlandet er det ikke bare viktig at de nyansatte kommer raskt på plass, det er også viktig at de blir. De har ofte brukt store

ressurser på å få fatt i de rette personene og dersom de flytter etter kort tid har investeringen vært bortkastet.

- Vår jobb er derfor like mye å sørge for at de skal trives. Det handler ikke bare om den ene ansatte, men også hans familie. Trives ikke alle i familien blir som regel oppholdet ­kortvarig, sier Nilsen.

I et hett olje- og gassmarked har mye av fokuset til selskapet blitt rettet mot denne bransjen, men i en tid hvor aktivitetsnivået i denne bransjen flater ut har de også begynt å se seg om etter kunder i andre segmenter.

- Olje og gass har vært viktig for oss, men vi har også IT-selskaper og telefoni-selskaper på referanselisten. Vi jobber nå med å komme oss inn også på andre områder. Det er mange som rekrutter fra utlandet og vi mener at vår kompetanse vil være verdifull også for disse, sier Nilsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

25

STOR NYTTEVERDI MED LEIETAKERRÅDGIVER

Da DNV GL bestemte seg for å flytte tok de kontakt med ­leietakerrådgiver. Det har vært til uvurderlig hjelp ­mener Kåre Samnøy i ­­­DNV GL. TEKST OG FOTO TORGEIR HÅGØY

- Det har vært veldig nyttig for oss å benytte oss av leietakerrådgiver. Vi hadde ikke klart dette på egenhånd, sier stedlig leder for DNV GL i Bergen, Kåre Samnøy.

Selskapet de fikk hjelp av var DTZ som har spe­ sialisert seg på denne typen oppdrag. De har hovedkontor i Oslo, men har de senere årene gjort mye i Bergen.

Kunne lite om eiendomsmarkedet. DNV GL har holdt til i Johan Berentsens vei på L­ aksevåg siden tidlig på 80-tallet. De var da spredt på flere lokaliteter, men fra 1997 var hele ­organisasjonen i Bergen samlet der. I mars skrev selskapet under leiekontrakt med GC Rieber Eiendom om leie av 6700 kvadratmeter kontorlokaler på Marineholmen. I tillegg skal de leie 2300 kvadratmeter på andre siden av Puddefjorden. Denne kontrakten er enda ikke signert, så Samnøy vil derfor ikke ut med hvem de skal leie disse lokalene av. De skal etter planene flytte inn i september 2016, men prosessen begynte allerede tidlig i 2012.

- Utgangspunktet vårt da vi gikk i gang var at vi ikke kunne lite om eiendom-markedet i Ber­ gen. Vår kompetanse ligger på andre områder, og vi var derfor helt avhengig av å få hjelp av noen profesjonelle aktører på dette området, sier Samnøy.

Enorm interesse. Da de annonserte at de var på jakt etter lokaler fikk de svar fra hele 37 aktører som ønsket å tilby dem et nytt sted å være. Bare det å finne ut hva og hvem som var egnet har vært et omfattende arbeid.

- Dette har vært en omfattende og til tider

26

krevende prosess. Vi hadde mange forskjellige kriterier i forhold til hva vi ønsket, og det var mange av de som tilbydde oss lokaler som hadde gode prosjekter. Vi satt til slutt igjen med tre prosjekter som alle var veldig gode.

Det var ganske jevnt, men en samlet vurdering gjorde at vi til slutt valgte som vi gjorde, sier Samnøy.

En av fordelene med å bruke leietakerrådgiver er ifølge Samnøy at de har stått på likefot med de profesjonelle huseierne.

- Vi mener at dette har vært en ryddig prosess, og at dette har vært bra for begge parter. Jeg vil anbefale de som er på jakt etter lokaler å bruke leietakerrådgiver, sier Samnøy.

Har blitt for lite. Noe av årsaken til at DNV GL bestemte seg for å flytte er at de har vokst ut av lokalene de i dag leier i Johan Berentsens vei på Laksevåg. De trenger rett og slett mer plass.

- Arealbehovet har vokst betydelig de siste årene. Vi er i dag 180 medarbeidere, men har ambisjoner om å vokse ytterligere. I de nye lokalene har vi i utgangspunktet plass til 250 medarbeidere, men det blir et elastisk bygg, så ved å gjøre noen justeringer vil vi ha plass til ytterligere noen flere, sier Samnøy.

Flyttingen handler imidlertid ikke bare om plass. Det handler også om beliggenhet og økt synlighet i Bergen.

- Synlighet er viktig og lokaliseringen på ­Marineholmen vil gjøre oss mer synlige i ­Bergen. Det er viktig i forhold til rekruttering, og vi håper at dette vil være noe som gjør oss mer attraktive i arbeidsmarkedet, sier Samnøy.

Et annet element er økt effektivitet og en mer funksjonell arbeidsplass. Samnøy sier at de håper at flyttingen vil gi dem et løft.

- Vi sitter i dag i cellekontorer, men i det nye bygget blir det åpent landskap for alle. Vi tror det vil gi oss økt samhandling og samarbeid.

Selv om det enda er lenge til, så gleder vi oss veldig til å flytte, sier Samnøy.

Flytter for å vokse Sweco setter i disse dager i gang byggingen av sitt nybygg på Fantoft. Bygget gir dem plass til å vokse.

- Vi har vokst ut av de lokalene vi sitter i dag. I nybygget får vi plass til å vokse, sier kommu­ nikasjonssjef i Sweco, Helge Rekve.

Sweco sitter i dag i 30 år gamle lokaler i ­Storetveitvegen 98. Nybygget, som kommer på parkeringsplassen rett foran Meny-­ butikken på Fantoft, ligger bare omtrent 200 meter unna. Her får de 8000 kvadratmeter å boltre seg på. Til sammenligning er lokalene de i dag sitter i på rundt 5000 kvadratmeter.

- Vi er i dag 220 medarbeidere i Bergen, men når vi flytter inn i nybygget i oktober 2016 skal vi være 280. Det er plass til å vokse ytterligere og til sammen er det plass til over 300 med­ arbeidere i nybygget, sier Rekve.

Et sentralt element i flyttingen er å gjøre seg mer attraktiv i forhold til nye medarbeidere.

Flere av konkurrentene til Sweco har den senere tiden bygget nytt eller flyttet inn i mer attraktive lokaler.

- Det er en hard kamp om medarbeiderne, spesielt de med seniorkompetanse. Det er ikke tvil om at det å flytte også er et ledd i det å bli mer attraktiv som arbeidsgiver, sier Rekve. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT

FLYTTER TIL MARINEHOLMEN: DNV GL har etter en lengre prosess bestemt seg for å flytte inn hos GC Rieber på Marineholmen. Det er både Kåre Samnøy i DNV GL (t.h.) og administrerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor Instanes, fornøyd med. (Foto: Torgeir Hågøy)

JUNI 2014 | 5 |

27

MASSIV PROSSESS: Å flytte 600 ansatte og 6000 studenter er en massiv prosess. (Foto: Torgeir Hågøy) MYE PLANLEGGING: En så omfattende flytteprosess krever mye planlegging. Prosjektdirektør hos Høgskolen i Bergen, Endre Laastad, har koordinert prosessen. Daglig leder hos Bergen Kontorsenter, Rolf Mikkelsen, står for leveransen av alle løse møbler. (Foto: Torgeir Hågøy)

28

| 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT

TIDENES FLYTTESJAU FOR HØGSKOLEN Flytteprosessen til Høgskolen i Bergen er den største i år og trolig en av de største i Bergen noen gang.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Over 1300 rom som skal møbleres, og i overkant av 10.000 stoler skal på plass, sier prosjektdirektør hos Høgskolen i Bergen og hovedansvarlig for nybygget og flytte­ prosessen, Endre Laastad.

De tørre fakta for nybygget på 51.000 ­k vadratmeter er at 16 auditorier, 44 ­seminarrom (klasserom) og 132 spesialrom og mange fellesareal skal møbleres med alt fra audiovisuelt utstyr til møbler, laboratorieog sykehusutstyr og musikkinstrumenter.­ I august skal alt være på plass og klart til å ta imot nærmere 600 ansatte og 6000 studenter. (1200 studenter har studiested Campus Møllendalsveien, og 200 ansatte har arbeidsplassen sin der) - Fra vi begynner til vi er ferdige med flytte­ prosessen har vi tre måneder. De fleste ville sagt at det var umulig å gjennomføre et slikt prosjekt på så kort tid, men vi mener vi skal klare det. Alle de involverte er profesjonelle og har gjennomført mange lignende prosesser tidligere, sier Laastad.

Alt skjer samtidig. Det som gjør prosjektet ekstra krevende er at det ikke bare er snakk om en enkel, alenestående flytteprosess. Parallelt med at Høgskolen skal inn i et nybygg, så har de fremdeles et høyt aktivitetsnivå i de byggene som de skal flytte fra. Det meste av dette skal avvikles, men noe skal også videreføres som en del av den nye Høgskolen i Bergen.

- Samlet, med nybygg og eksisterende arealer, har vi i en periode 121.000 kvadratmeter i bevegelse. Mye skal vi ut av til fordel for det 51.000 kvadratmeter store nybygget, men i ­Møllendalsveien flytter vi både inn og ut av c­ irka 11.500 kvadratmeter. Her pågår det ­samtidig en ombyggingsprosess for å tilrette­ legge lokalene for den fremtidige driften og rundt 1200 studenter. Midt oppe i alt dette skal det også avvikles eksamener i flere av byggene, sier Laastad.

Kompleks kabal. For å ytterligere komplisere det hele, så skal det også etablere en ny driftsorganisasjon for den nye Høgskolen.

JUNI 2014 | 5 |

- Det vil i praksis si at vi er midt oppe i en flytteprosess, samtidig som vi skal utruste den nye skolen og få på plass en organisasjon som skal stå for driften. Bredden i prosjektet er enorm, sier Laastad.

Et siste element som bidrar til å gjøre prosessen enda mer kompleks, er at det ikke er et vanlig kontor som skal flyttes. I tillegg til data­ maskiner og undervisningsmateriell er det også mye spesialutstyr som skal forflyttes fra et sted til et annet. Dette er alt fra laboratorier til rom med sceneteknisk utstyr, musikkutstyr og sengeposter med mer. Dette krever ekstra både av planleggere og personell.

- Min største utfordring har vært å ha detal­ joversikt på alt som skjer samtidig. Hadde vi ikke hatt en ledergruppen på fire personer, samt 15 til 20 medarbeidere som har jobbet kontinuerlig med dette, så hadde det aldri gått. De har gjort en fantastisk jobb, sier Laastad.

God informasjonsflyt. Midt oppe i prosjektet sitter det også 700 ansatte og 7000 studenter som alle på en eller annen måte påvirket av prosessen. De fleste aldri har vært med på noe lignende, og de lurer selvfølgelig på hva som skjer.

- Internkommunikasjon i forhold til flytte­ prosessen har derfor vært kjempeviktig. Vi har hatt én person som har jobbet med dette nesten på heltid. Hun har gjort en kjempejobb i forhold til å svare på spørsmål fra med­ arbeiderne, sier Laastad.

Han ønsker også å berømme de ansatte på Høgskolen som han mener har taklet situasjonen svært godt.

- Man skal ikke glemme at alle møter en helt ny hverdag, både i forhold til arbeidssted, men også i forhold til hvordan de skal komme seg til og fra arbeid. Det er enormt krevende, men de har vært konstruktive og bidratt positivt.

Det er selvfølgelig noen avvik, men det er det i alle slike prosesser. Min erfaring er at dette så langt har gått knirkefritt, sier Laastad.

- Vår største kontrakt noen gang Møbleringen av Høgskolen i Bergen er den største møbleringskontrakten i år og kanskje den største noen gang.

- I volum og antall enheter tror jeg det er den største kontrakten noen gang. I kroner og øre vet jeg ikke, men jeg har aldri hørt om noen større kontrakter, sier daglig leder ved Bergen Kontorsenter, Rolf Mikkelsen.

De skal levere alt av løse møbler til den nye Høgskolen i Bergen. Det vil blant annet si ­stoler, pulter og hyller til alle undervisningsrom, spesialrom, bibliotek, kantine og uteområder.

Selskapet har tegnet en rammekontrakt med Høgskolen. Kontrakten har en verdi på 40 m ­ illioner kroner og går over fire år. Ved innflyttingen blir det trolig investert rundt 36 millioner kroner i møbler.

- Vi har for øyeblikket rundt 16 personer som jobber heltid med dette prosjektet. I de største toppene vil det være i overkant av 20 medarbeidere i prosjektet, sier Mikkelsen.

Han forteller at møbleringsmarkedet i Bergen stort sett er stabilt, men at de fikk en nedgang i etterkant av finanskrisen.

- Da ble mange av nybyggene stanset. For vår del merker vi dette 12 til 24 måneder senere.

Nå har markedet tatt seg opp igjen og vi er veldig optimistiske. Det er mange nybygg på gang og det er generelt stor aktivitet i bygge­ næringen, sier Mikkelsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no

29

Takk for tilliten!

Vi er stolte over at de ledende mediebedriftene, UiB og teknologiselskapet Vizrt valgte oss, n책 skal Media City Bergen realiseres.

Vi har fremdeles ledige lokaler i fremtidens mediehus.

Ta kontakt med eiendomssjef: Sturla Hjelmervik E: shj@entra.no | T: 915 30 011

entra.no

PENGER Å SPARE VED Å FLYTTE Ønsker bedriften å spare penger kan en flytting være et riktig grep. Spare­potensialet kan i følge flytteeksperten Totalreform være stort.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

32

- Man kan spare penger på mange områder, men noe av det viktigste er at man kan få lokaler som er tilpasset selskapets ­v irkelige behov. Det er i dag mange som sitter i for store eller lite hensiktsmessige lokaler, sier direktør i Totalreform, Hans Petter Reed Skagen. Økt effektivitet. Totalreform er en av lan­ dets ledende og rådgivende flyttebyrå. Fra ­tradisjonelle flyttebyrå skiller de seg ut ved at de tilbyr en totalpakke, altså at de tar hånd om hele relokaliseringsprosessen, fra innledende avklarings- og rådgivnings­prosesser med budsjettering, konseptavklaring og fremdrift­ splanlegging til gjennomføring av flyttingen.

Selskapet har hovedkontor i Oslo, men er også på plass i Bergen.

- Sett i lys av de leieprisene som er i markedet i dag, så er det å ha lokaler som er tilpasset det reelle behovet viktig. Det er også slik at moderne lokaler ofte er langt mer arealeffektive enn gamle lokaler, sier Reed Skagen.

Han forteller at de også anbefaler at man ser på hvordan man jobber i virksomheten. Er det slik at dagens plassering av de ulike funksjonene i bedriften er mest mulig hensiktsmessig i forhold til den arbeidssituasjonen man har?

Reed Skagen forteller at de like gjerne kan ende opp med å anbefale omstrukturering i de

lokalene selskapet har, i stedet for å flytte.

- Det handler om å skape en bedre samhandling mellom menneskene som jobber der. Får man til en god indre logistikk er det mye å spare i ren effektivitetsøkning, sier Merethe Sandvik Hjortland som er avdelingsleder i Bergen.

Bør gjennomføre en bruksanalyse. Før de går i gang med en eventuell flytte­ prosess gjør de ofte en analyse av behovene selskapet måtte ha. Det handler om alt fra organisasjons­endringer, motivasjon og ­informasjon til for eksempel hvor stikkontakten til juletreet i resepsjonen bør være.

- Spørsmålene vi stiller er der for å sikre at alle aspekter ved en relokalisering ivaretas sier Reed Skagen.

Han forteller at det ofte viser seg at det er et avvik i forhold til hva som er det forventede arealbehovet og det reelle behovet.

- Man bør derfor gjøre en bruksanalyse. Det vil si at man går inn og ser på bruken av hver arbeidsplass og logger hvor mange timer den enkelte arbeidsplassen brukes. Det samme gjelder for møterom. Jeg tror mange under­ vurderer effekten av å ikke utnytte møte­ rommene. Det er mange møterom, spesielt de store, som i svært liten grad brukes. Ved å gjennomføre en slik analyse finner man ut det eksakte behovet for kontorplasser og | 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT NY BOOST: Å flytte til nye lokaler kan blant annet være med å gi selskapet en ny boost. Det mener direktør i ­Totalreform, Hans Petter Reed Skagen, og avdelingsleder i Bergen, M ­ erethe Sandvik Hjortland. (Foto: Torgeir Hågøy)

møterom, og dermed reduseres svært ofte behovet. Her kan man spare mye penger, sier Reed Skagen, som legger til: - Trenden er at alle vi flytter, de flytter inn i mindre lokaler enn det de satt i.

Blanke ark og ny boost. En annen p ­ ositiv effekt av en flytteprosess er at man på mange måter får begynt med blanke ark. ­Skap og hyller som i dag er fylt opp med gamle ­dokumenter blir ryddet i og alt gammelt boss blir kastet.

- I de nye lokalene er det ofte slik at man bare får en hylle, i stedet for et helt arkivskap. En flytteprosess er derfor en gylden mulighet til å få ryddet opp, sier Sandvik Hjortland.

I tillegg kan flytteprosessen, dersom ledelsen gjør det riktig, være med å gi hele selskapet et løft.

- For det første opplever mange at de får økt trivsel etter at de har flyttet. Korrelasjonen mellom trivsel og økt produktivitet er sterk, og her er det nok mye å hente, selv om dette er et område hvor det er lite dokumentasjon, sier Reed Skagen.

Mangler kaffemaskinen, så…En flytteprosess byr imidlertid også på en del utfordringer.

En av dem er å motivere medarbeiderne til å flytte til noe nytt og ukjent.

- Det er kanskje den største utfordringen.

Her er det viktig å involvere de ansatte, men ­samtidig er involvering et tveegget sverd.

Man kan ikke involvere så mange at man aldri k­ larer å ta en beslutning. Selv om man ­involverer er det derfor viktig å ha ledere som kan fatte en beslutning, sier Reed Skagen.

Det er også viktig at selve flytteprosessen går greit. Medarbeidere som i utgangs­punktet var skeptiske til flytteprosessen vil ikke reagere positivt om noe mangler på deres nye arbeidssted.

- Det er kanskje banalt, men kaffemaskinen må fungere. Er ikke den på plass i det nye ­bygget, så er det krise, sier Sandvik Hjortland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

JUNI 2014 | 5 |

Glemmer huseiers krav om tilbakestilling Lokalene dine skal når du flytter ut ofte tilbakestilles til den standarden de hadde på innflyttingstidspunktet. Dette er en kostnad som kan svi.

– Ved opphør av en leiekontrakt kommer det ofte krav fra huseier om tilbake-stilling av lokalene til slik de var før leietakeren flyttet inn, sier direktør i Totalreform, Hans Petter Reed Skagen.

gårdeier, så kan det bety ekstrakostnader, sier Reed Skagen.

Løpende vedlikehold. Et annet moment som det er viktig å tenke på er at man som leietaker ofte kan være ansvarlig for å ta vare på lokalene man sitter i. Det anbefales derfor å foreta kontinuerlig vedlikehold av lokalene.

- Det kan for eksempel være at gulvene blir oljet når de skal. Tar man vare på lokalene, så har man en mye sterkere sak den dagen man skal ut av lokalene, sier Reed Skagen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Millionbeløp. Tilbakestillingskostnadene ligger ofte på mellom 50 og 100 kroner per kvadratmeter per år.

- Det betyr at dersom man leier 1000 ­k vadratmeter i ti år, så kan kostnaden være på 1 million kroner, sier Reed Skagen.

Har man 5000 eller 10.000 kvadratmeter, så sier det seg selv at kostnadene kan bli store.

Totalreform mener at dette er kostnader man som leietaker bør sette av penger til gjennom hele leieperioden.

- Dette er kostnader de fleste glemmer og noe som derfor kommer svært overraskende på de fleste leietakere, sier Reed Skagen.

Må dokumentere tilstand. I kontrakten står det ofte at ”normal slit og elde” er forventet.

Alt som er utover det er det med andre ord forventet at leietaker skal betale. Det blir på mange måter som å lease en bil. Normal slitasje er som regel greit, men større bulker må man betale selv, og det er nok en del som har erfart at det kan bli ganske dyrt.

- Som leietaker må man derfor sørge for å ta en skikkelig befaring når man inngår en leiekontrakt. Ta bilder og lag en rapport hvor du dokumenterer lokalenes faktiske tilstand.

Har man i løpet av leieperioden også gjort tilpasninger av lokalene uten å få aksept fra

33

PLANLEGGING ER NØKKELEN TIL EN EFFEKTIV FLYTTEPROSESS En fysisk flytting av en kontorbedrift kan være gjort over natten, men det krever god planlegging.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Dersom man har planlagt prosessen godt på forhånd, så kommer det ti mann inn og tar med seg alt fra lokalet og får det raskt og ­effektivt på plass i det nye. Ved god ­planlegging er dette en smertefri prosess, sier driftsdirektør i Team Relocations, Frank Gjøsund.

Selskapet er landets største flyttebyrå med mellom 5000 og 6000 årlige flytteoppdrag.

Gjøsund forteller at for å sørge for en så effektiv prosess som mulig, bør man før en flytting opprette en flyttegruppe som har det praktiske ansvaret for hele flytteprosessen.

- Disse bør ta et møte med oss der de får informere oss om det vi trenger, samtidig som vi får gitt dem den informasjonen de trenger for at prosessen skal være så effektiv som mulig, sier Gjøsund.

Fast i heisen. Erfaringsmessig går det imid­ lertid ikke alltid helt smertefritt. Hovedårsaken er nettopp mangelen på planlegging.

- Vi kommer rett som det er til arbeidsplasser hvor en del av de ansatte fremdeles sitter og jobber. De skal bare gjøre et par ting til, så er de klar. De har ikke tenkt gjennom hva de vil ha med seg og hva de vil kaste. De har ikke pakket og det de har pakket har de ikke merket. Vi tar ikke med oss noe som ikke er merket. Dette fører til forsinkelser og i verste fall også til at flyttingen blir dyrere enn den hadde trengt å bli, sier Gjøsund.

Han forteller også at det er viktig å ha kontakt­ personer under selve flyttingen både i bygget man skal flytte fra og i det nye bygget.

- Det dukker alltid opp ting som vi har noen spørsmål rundt. Det å ha kontaktpersoner som kan ta avgjørelser på begge lokalitetene er derfor kjempeviktig. Det kan også være en stor fordel å ha informert heisreparatørene.

I nye bygg, hvor heisen enda ikke er innkjørt, men også i eldre bygg, erfarer vi ofte at heisen streiker når den blir utsatt for det hardkjøret en flytteprosess er. Det å ha kontakt med noen som raskt kan komme og ordne opp i dette effektiviserer prosessen, sier Gjøsund.

Man må også tenke gjennom hva av utstyr man eier selv og hva som er leaset.

34

- Leaset utstyr skal som regel flyttes av de som eier utstyret, og mest sannsynlig er dette utstyr som vi ikke kan ta hånd om, sier Gjøsund.

Kostnadene varier. Hva en flytting koster varierer selvfølgelig mye avhengig av hvor mye som skal flyttes. Mange som flytter til nye lokaler velger å bytte ut alt eller deler av møbler. Ofte er det i dag derfor bare noen kartonger, en stol og en pc per ansatt som skal flyttes.

- Å gi en konkret pris på en flytting er umulig uten å ta en befaring. Prisen kan variere fra 300 til 1500 kroner per arbeidsplass, sier Gjøsund.

Mange velger å benytte seg av idrettslag til å utføre flyttingen for seg. Dette er kjær­komne inntekter for mange idrettslag. Gjøsund ­advarer imidlertid litt i forhold til dette.

- Det er viktig å støtte opp om lokale idrettslag, men det er viktig å huske på at de ikke er trent i forhold til dette. Enhver flytteprosess har en viss grad av risiko, og de som kommer fra idrettslagene har ikke nødvendig verneutstyr som for eksempel vernesko. Å bruke idrettslag til å gjennomføre flytteprosess innebærer derfor en viss HMS-risiko, sier Gjøsund.

De er heller ikke forsikret, slik at dersom man skader møbler, pc-er eller kontoret, så kan man risikere avkortning på forsikringen.

- Dette er faktorer som man i alle fall må tenke gjennom, sier Gjøsund. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT

5000-6000 OPPDRAG: Frank Gjøsund er driftsdirektør i Team Relocations. Hvert år gjennomfører selskapet mellom 5000 og 6000 flytteoppdrag i Norge, noe som gjør dem til landets største flyttebyrå. (Foto: Torgeir Hågøy)

HUSKELISTE FOR BEDRE FLYTTING Forberedelser · Send flyttemelding til posten, banken, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. · Kontakt forsikringsselskapet for adresseendring. · Bestill flytting av telefon- og internettabonnement. · Bestill nytt strømabonnement. · Gjør avtale med elektriker, rørlegger etc. om frakopling og demontering av utstyr. · Bestill søppelcontainer. · Bestill omadressering av aviser og tidsskrifter. · Meld flytting til Brønnøysund-registrene. · Bestill trykking av brevark og visittkort med ny adresse og telefonnummer.

Pakking og organisering · Flyttebyrået bistår med planleggingen av flyttingen. · Bestill egnet emballasje. · Verdisaker og kjemikalier skal spesialbehandles. · Kartonger og møbler merkes med romnummer og/eller navn. · Flyttebyrået ordner som regel med parkeringstillatelser der det trengs.

I gamle lokaler · Gå gjennom lokalene med flytteleder. · Sjekk at alle vinduer og dører er forsvarlig lukket. · Les av strømmåleren før lokalene fraflyttes. · Rengjør lokalene i henhold til kontrakten. · Gjennomfør besiktelse sammen med utleier.

I nye lokaler: · Dekk til gulv, heiser og utsatte steder. · Nye møbler må være montert før selve innflyttingen. · Kvalitetssikring av oppdraget sammen med prosjektleder.

JUNI 2014 | 5 |

35

BØR NYTTE ANLEDNINGEN: Selskaper som flytter bør benytte anledningen til å forbedre og utvikle organisasjonen. Det mener Sissel Fjellstad og Torbjørn Torsvik i PwC. (Foto: Torgeir Hågøy)

36

| 5 | JUNI 2014

TEMA PÅ FLYTTEFOT

VI HAR OPTIMALISERT HELE ORGANISASJONEN Skreddersydde lokaler har optimalisert PwCs bergenskontor.

For noen måneder siden flyttet de inn i nye lokaler i Sandviken.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi jobber i dag mye mer effektivt enn vi gjorde i de gamle lokalene. Det handler om at lokalene er skreddersydd våre behov, men også om økt samhandling og trivsel, sier Sissel Fjellstad i PwC. Planlegging. Da PwC bestemte seg for å flytte hadde de først gjennomført en grundig ­prosess hvor de vurderte egne behov blant annet i forhold til areal og funksjonalitet.

- Vi brukte et og et halvt år på å finne ut hvilken retning vi skulle gå i. Det handlet for eksempel om vi skulle gå for en oppgradering av eksisterende lokaler eller om vi skulle se oss om etter alternative kontorer. Et av de viktigste valgene var om vi skulle gå for en åpen løsning eller cellekontorer. Vi besøkte andre, vi lyttet og vi snakket med folk. Slik fikk vi vite hva som fungerer og hva som ikke gjør det, sier Fjellstad, som i tillegg til å jobbe med flytteprosessen internt også jobber med ­denne typen prosesser for en del av ­selskapets kunder.

- Vi bestemte tidlig at de nye lokalene skulle knyttes opp mot selskapets visjon, ”Sammen bygger vi tillit og skaper verdier”. Begreper som åpenhet, fleksibilitet og samhandling ble derfor viktige, og det ble derfor raskt klart at cellekontorer ikke var forenelig med en slik tilnærming. Etter hvert talte derfor alt for en åpen løsning med ”free seating” og ”clean desk”, sier Fjellstad.

Teknologi. Når de så hadde bestemt seg for hvor de skulle og hvilken løsning de skulle gå for, så forflyttet fokuset seg til hvordan de skulle få den valgte løsningen til å fungere optimalt for dem.

JUNI 2014 | 5 |

- Det er viktig å presisere at vår løsning ikke fungerer for alle. Ulike løsninger til ulike behov. En vurdering av behov og hvordan man jobber er derfor viktig før man bestemmer seg for hvilken løsning man velger, sier direktør for marked- og forretningsutvikling i PwC, Torbjørn Torsvik.

Noen av tilbakemeldingene PwC fikk fra ­aktørene de besøkte, var at åpent landskap med ”clean desk” og ”free seating” ikke fungerte så godt. De ansatte ble gjerne gående å lete etter ledige pulter. Dette ønsket PwC å unngå.

- Vi så oss derfor om etter teknologiske løsninger som kunne hjelpe oss. I februar 2013 var prosjektledelsen på møbelmessen i Stockholm og fikk presentert en ny teknologi hvor man ved hjelp av et adgangskort kan logge seg inn og velge arbeidsplass i kontorland­ skapet. Man kan samtidig finne ut hvor de man skal jobbe med den dagen sitter, slik at man kan finne en plass i nærheten av disse. I dette systemet ligger det også inne informasjon om vekt og kroppshøyde, slik at pulten tilpasser seg individuelt. Dette er en løsning som fungerer veldig godt. Man har hele tiden full kontroll over hvor det er ledige plasser og hvor hver enkelt medarbeider sitter, sier Fjellstad.

- Det bidrar også til god kompetanseflyt mellom eldre og yngre arbeidstakere, sier Torsvik.

God kompetanseflyt. Lokalene er delt inn i tre støysoner. I den ene enden er det tillatt med samtaler og bruk av telefon. I midten er det noe roligere, mens det i den andre enden er en konsentrasjonssone, hvor det nærmest er forbudt å snakke sammen. Inn i mellom er det prosjekt- og samtalerom.

- Det er avgjørende at valgte løsninger gjelder alle medarbeidere, også ledelsen. Dersom alle ansatte skal få tillit til intensjonen med de valgte løsningene, må ledergruppen også være en del av det. Det er og viktig at leder­ gruppen er gode ambassadører og bruker valgte løsninger slik det er tenkt. Vi har derfor ingen cellekontorer, og i dag sitter alle i åpent landskap og ingen har faste plasser, sier Torsvik, som legger til at dette ikke bare sikrer at lokalene blir godt utnyttet.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Har endret kulturen. PwC flyttet inn i sine nye lokaler i desember. I de nye lokalene er alt lagt til rette for sosial samhandling både inne i kontorfløyene, men også i den åpne ­allmenningen i midten av bygget som skiller fløyene fra hverandre. Dette har bidratt til at kulturen i selskapet har blitt endret på rekordtid.

- Folk snakker sammen på en helt annen måte. Før var det ikke kultur for at det var greit å sette seg ned å slå av en prat, men det er det i dag. Dette skaper ikke mindre effektive ansatte, men tvert imot. De blir bedre kjent med hverandre, trives bedre og jobber dermed også bedre sammen. Vi opplever også at de som ofte jobbet hjemmefra tidligere i større grad nå jobber fra kontoret. Alt i alt har vi nå kontorer som er tilpasset våre behov og som gjør oss til en mer fleksibel og funksjonell organisasjon. Vi har i tillegg rom for å vokse.

Dette har vært en prosess som har styrket hele organisasjonen, sier Fjellstad, og legger til: - Selskaper som er i en flytteprosess bør benytte anledningen dette gir til å forbedre prosesser og utvikle organisasjonen.

37

BERGENSER VILLE BYGGE VERDENSBY Bergenserne er ikke kjent for å være smålåtne.

Bergenseren, Hendrik Christian Andersen, satte seg for over 100 år siden et ambisiøst mål om å realisere en verdensby.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

EUR: Bydelen EUR i Roma var det området som var tiltenkt Hendrik Cristian Andersens verdensby. Slik ble det aldri.

Hendrik Cristian Andersen forlot Bergen som ettåring i 1873 og vokste opp i USA, men ­tilbrakte det meste av sitt voksne liv i Italia.

Han gjorde seg der bemerket som billed­ hugger, men hans store drøm var å bygge en enorm verdensby for alle landene i verden.

Målet hans var at Verdensbyen kunne bidra til fred og bedre samhandling mellom nasjonene.

Fra 1907 var Andersens hovedprosjekt Verdensbyen, en slags utopisk syntese av mange ulike kulturformer, tenkt som en fysisk møteplass for de ypperste fremstøt innen vitenskap, teknikk, religion, politikk og kunst, og koblet sammen med en pasifistisk orientert organisasjon, Verdens samvittighet.

Prosjektet fikk støtte fra flere amerikanske rikfolk. Mens arbeidet med Verdensbyen ­l angsomt skred frem, arbeidet han iherdig på en rekke store skulpturgrupper som skulle pryde bybildet. I 1911 ble flere av skulpturene vist på verdensutstillingen i Roma.

I 1913 gav han ut en bok om Verdensbyen, ­Creation of a World Centre of Communication, et manifest som ble sendt til en rekke ­regjeringer, kulturinstitusjoner og enkelt­ personer verden over for å samle støtte til prosjektet. Kong Albert I av Belgia ble interessert i Andersens­Verdensby og de to avtalte et samarbeid. Men i 1914 begynner første ­verdenskrig og alle planer blir skrinlagt.

Andersen prøvde å gjenopplive det i 1926 gjennom å søke støtte hos Italias diktator Mussolini. Han var interessert og lovet et landområde til prosjektet. Prosjektet ble imidlertid aldri realisert, og området ble ­senere brukt til å reise utstillingskomplekset og bydelen EUR i Roma.

Hendrik C. Andersen flyttet i 1924 til en nybygd bolig med atelier og utstillingssalonger, Villa Helene, i utkanten av Roma. Her ble han boende til sin død 1940. I sitt testament etterlot han eiendommen og alle sine kunstverker til den italienske stat, og 1999 åpnet Museo Hendrik C. Andersen som en underavdeling av det statlige Galleria nazionale d’arte moderna.

38

| 5 | JUNI 2014

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Straume | Nesttun | Åsane | E eiendom@fanasparebank.no

Kokstad

Representativt kontorbygg til leie.

200 METER TIL NYTT BYBANESTOPP

Vi har nå for leie et flott og representativt kontorbygg på Kokstad bestående av 5 etasjer à 1000 kvm. Her er det også ekspansjonsmuligheter ved å bygge på ytterligere to fløyer på bygget. I areal tilsvarer det 10 000 kvm.

Her er tilrettelagt med det som er viktig for at de ansatte skal trives. Trenings fasiliteter, sykkelparkering, garderober, kantine, møteroms fasiliteter i forskjellige størrelser og særdeles gode parkeringsforhold like utenfor bygget (140 plasser).

Bybanestopp kommer like i nærheten.

Kort vei til Flesland og ca 15 min kjøring til sentrum.

Cecilie van der Heide, næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

Eidsvåg Havn

Areal: 5000 kvm Adresse: Kokstadveien 25 Type: kontorbygg

Prosjektert bygg med unik beliggenhet i sjøkanten.

Det skal føres opp nytt kontorbygg i sjøkanten i Eidsvåg Havn, med kort vei til motorvei mot Bergen og Åsane.

– Bygget vil bli over 5 etasjer, parkeringsgarasje i deler av 1. etasje. Tilbaketrukket toppetasje med terrasse mot sjø, kaifront med flytebrygge gir muligheter for båtplass.

– Muligheter for å påvirke inndeling og innredning etter leietakers behov og ønsker.

– Lokalene kan leies samlet, eller deles opp i mindre arealer/pr. etasje.

– Grunnarbeider er igangsatt.

Adresse: Eidsvågveien 115/Eidsvåg Havn Areal: 3740 kvm.

Ta kontakt for mer informasjon.

Anette Haaland, næringsmegler E anette.haaland@fanasparebank.no T 55 91 99 59 | M 982 12 268

LEDIG KONTOR I FJØSANGERVEIEN 70 232 m2 kontorer – 2. etasje.

140 m2 kontorer – 3. etasje.

Ideell plassering i forhold til hovedveier i Bergensområdet.

God parkering med heis rett fra garasjen.

Gangavstand til Bybanen.

Rasmussen Eiendom AS

KONTAKT

Rune Markussen, Tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

LEDIG KONTOR / LAGER I HJORTLANDSVEIEN 1 480 m2 lager, 50 m2 kontorer 660 m2 uteplass 150 m2 lager ute under tak Rasmussen Eiendom AS

KONTAKT

Rune Markussen, Tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

KONTORLOKALER I NYBYGG - FERDIG MEDIO 2016 - TIL LEIE 1 000 – 6 000 kvm

BERGEN SENTRUM

Ledig areal ca 6.000 kvm • Unik mulighet til å etablere seg i nytt kontorbygg, like ved Bergen Jernbanestasjon og med bystasjonen og bybanen i umiddelbar nærhet.

• Moderne og spennende arkitektur med vekt på energi- og miljøvennlige løsninger. Prosjekteres etter energikl. A med passivhusstandard.

• De største etasjene har en grunnflate på nærmere 3.000 kvm og vil kunne romme fra ca. 85 til 155 arbeidsplasser.

• Byggearbeider startet.

• Konkurransetilsynet og KLP blir leietakere i bygget.

Ring oss gjerne for en uforpliktende prat og mer informasjon Mariann Fossmark | 934 07 436 | mariann.fossmark@dnb.no

annonse_helside_eiendomsmagasinet.indd 1

21.05.2014 12:03:00

FLEKSIBLE LOKALER TIL LEIE I BERGEN

– Med god parkeringsdekning

Folke Bernadottes vei 40, Fyllingsdalen

Ledig areal: Fra 2 000 til 14 500 m2 ▪ Flott eiendom med sentral beliggenhet i Fyllingsdalen.

▪ Stor fleksibilitet og arealeffektivitet.

▪ Egner seg både som enbrukerbygg og kan tilpasses flere leietakere.

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering.

Fremstår i dag med en kombina-

▪ Meget god parkeringsdekning.

sjon av cellekontor og landskap

▪ Ledig medio 2014.

og huser ca 500 arbeidsplasser, møteromsavdeling, kantine mm.

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Sandslimarka 55, Sandsli

Ledig areal: Fra 1 500 til 12 300 m2 ▪ Meget sentralt beliggende kontoreiendom på Sandsli.

▪ Lokalene har i dag ca 600 arbeidsplasser fordelt på kontorlandskap og cellekontor. Kan deles opp i

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering.

▪ Meget god parkeringsdekning med ca 270 plasser.

▪ Ca 5 000 m2 blir ledig primo 2014 og øvrige lokaler i 2014/2015.

mindre leieareal og innredes etter leietakers behov.

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell.

For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer: www.leietakerdnb.no

DAMSGÅRD:

TOPP BELIGGENHET MED SJØUTSIKT! • Attraktive kontorlokaler i Plan 5 • Innredes etter leietaker sine ønsker og behov • Tidsmessige tekniske løsninger • Fra ca. 350 m2 til ca. 750 m2 • Felles kantine • God parkering • Sykkelgarderober • Veldrevet eiendom

NEWSEC AS Eiendomssjef Leif-Ove Olaisen T: 911 49 589 E: loo@newsectm.no

VESTLANDETS LEDENDE NÆRINGSMEGLER

KYTE NÆRINGSMEGLER AS I 2013 ble det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for ca 2,8 milliarder kroner. Kyte Næringsmegling AS var megler/rådgiver i over 40 % av volumet, med en samlet transakjonverdi på ca 1,2 milliarder kroner. I tillegg bistod vi med utleie av ca 41.000 kvm.

I undersøkelsen «Eiendomsbarometeret 2013» ble Kyte Næringmegling AS kåret til den Dyktigste Næringsmegler i Bergen av aktørene i eiendomsmarkedet.

Har du behov for rådgivning, verdivurdering, bistand i forbindelse med salg eller utleie, ta gjerne kontakt for en samtale.

For nærmere informasjon om våre tjenester, ta kontakt med: Kyte Næringsmegling AS: 55 55 33 50 - www.kyte.no

TETT PÅ DET BERGENSKE NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

www.eiendomsmagasinet.no

Markedsplassen for næringseiendom i Bergen

FABRIKKGATEN 5 Ledige lokaler fra 30-500 m2, samt 100 m2 lager.

Møtelokaler og kantine i bygget.

P-plasser til leige.

Fabrikkgaten 8 inng. C 5059 Bergen

Tlf: 55 38 90 30 E-post: geir@mngholding.no

PÅ JAKT ETTER LOKALER? Ta kontakt.

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

01

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

OS

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

Os

48

| 5 | JUNI 2014

MARKED LEIEPRISER

HORISONT: Jan Helge Olsen i Profier styrer selskapets kjøpesenter-/leilighetsprosjekt i Åsane. (Foto: Torgeir Hågøy)

09

01

BERGEN NORD

BERGEN SENTRUM

Investerer over 2 milliarder i Åsane Profier investerer sammen med med­ investorer over 2 milliarder kroner i Åsane.

- Vi er godt i gang med kjøpesenteret Horisont som åpner i november i år. Der er investerings­rammen på i overkant av 1,5 milliarder kroner. I tillegg har vi ferdigstilte bygg, samt en del som er under produksjon på Haukås, for rundt 400 millioner. Her er vi halv­ ferdige, så anslagsvis ligger investeringene her på rundt 800 millioner kroner, sier prosjektleder hos Profier, Jan Helge Olsen.

Samlet betyr det at Profier sammen med sine partnere kommer til å investere rundt 2,3 milliarder kroner i Åsane.

- Det er mye penger og vanskelig å ha et ­ konkret forhold til. Det som er viktig i slike prosjekter er å ha god kontroll på alle ­kostnader, viss ikke kommer ting fort ut av kontroll, sier Olsen.

Mye på gang.Selskapet som står bak Horisont er Åsane Utvikling. Dette eies av Coop Norge Eiendom (25 prosent), Coop Hordaland ­ (25 prosent), Finansgruppen Eiendom (25 prosent), Profier (12,5 prosent), Storm Eiendom (8,5 prosent) og Harteig Eiendom ­ (4 prosent). Profier står imidlertid for den praktiske gjennomføringen av prosjektet.

Kjøpesenteret Horisont er på 40.000 ­k vadratmeter, pluss et parkeringsanlegg i kjeller på 25.000 kvadratmeter. I tillegg bygger de rundt 17.200 kvadratmeter bolig i det samme området. Totalt består altså dette prosjektet av over 80.000 nye kvadratmeter.

Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger ­prisene helt oppe på 2600 kroner kvadrat­ meteren.

Halvferdig på Haukås. Eiersituasjonen på Haukås er Profier (50 prosent) Storm (30 prosent) og Harteig (20 prosent). Samlet ­tomteareal i dette prosjektet er på 90 mål.

- Tomten kan bebygges med rundt 45.000 kvadratmeter næringsarealer. Vi er midt oppe i byggingen av to bygg, et for Lønne Scandinavia og Sto Norge på 3500 kvadratmeter, samt et nybygg for Kverneland bil på 4000 kvadrat­ meter, sier Olsen.

Til sammen er det altså når disse byggene er ferdig bygget vel 19.000 kvadratmeter på Haukås.

- Hvor mye vi faktisk kan bygge i antall kvadratmeter avhenger av hvilken type bygg leietakerne ønsker. Det kan være at alt blir på ett plan, men vi kan også bygge opp til 12 meters høyde, sier Olsen.

Leieprisene. I all hovedsak er det kombina­ sjonslokaler som har blitt etablert i Haukås Næringspark. Leieprisene for disse ligger ifølge Olsen på mellom 1150 og 1250 kroner per kvadratmeter.

- Det avhenger av standard. Det er også slik at leieprisene i dette området er lavere enn det man finner i mer sentrale deler av Åsane, hvor man også bør fokusere mer på høyverdige leietakere og dermed også en større andel kontorbrukere.

Han mener også at området, når den nye Eikås-tunnelen vil ha en svært sentral ­beliggenhet.

- Det tar like lang tid å reise til Haukås fra sentrale deler av Åsane som til en rekke av de andre kontorlokalitetene i Åsane. Vi mener derfor at Haukås er et godt alternativ, sier Olsen.

Bergen sentrum har en svært sammensatt ­eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leie­prisene også varierer svært mye. De aller fleste ­lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter.

De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

2600,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

torgeir@eiendomsmagasinet.no

JUNI 2014 | 5 |

49

02

03

04

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for ­selskaper innen olje­ relaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå ­begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som oljeog gasslokasjonen i Bergen. Denne ­statusen kommer de nok til å beholde, men flere ­selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er ­imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt ­selskap som er en sammenslåing av ­Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en ­sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør­ tunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ­y tterligere 60.000 kvadratmeter i samme området.

Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for F ­ lesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av ­kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste ­selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og ­gassbransjen.

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS 2000,-

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings­ korridoren er et område som står f­ oran en voldsom utvikling, dersom alle p ­ lanene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i ­Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanal­veien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R ­ iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. ­Dette ­området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som ­området som ligger fra og med Solheimsviken og ­sydover fra Danmarksplass, langs ­Kanalveien.

Leietakermassen i området er i stor utvikling.

Fra å være tilholdssted for mer areal­k revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ­ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

PRISUTVIKLING Svakt stigende

50

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stigende

| 5 | JUNI 2014

MARKED LEIEPRISER

05

06

07

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Sandsli og Kokstad, så er det olje- og gass­ industrien som står tungt på Sotra.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk­ kirurger og et helt sykehus. Ingen andre ­steder i Bergen er samlingen av helse­ personell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp­ rustet og mange har ønsket seg til sentrums­ lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendoms­ selskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 ­k vadratmeter næringsareal i Fyllings­ dalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke ­Bernadottesvei 40 er eid av DNB Nærings­ eiendom og f­ oreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en opp­gradering i forhold til materialvalg og m ­ iljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Nærings­eiendom jakter nå på leietakere.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig ­kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke ­store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en ­løsning i siktet kan næringslivet tenke lang­ siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger ­imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea­ industrien. Sammen med resten av ­Bergen er vår region den ledende driftsbyen i ­l andet.

Mange av selskapene er ­konsentrert i ­området rundt CCB, hvor det også for øye­ blikket foregår en storstilt utbygging. Det er også store planer på Straume, hvor blant annet Lie Gruppen planlegger å bygge sin mye omtalte Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2100,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1100 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

JUNI 2014 | 5 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

51

08

09

10

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorvei­ forbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest ­voksende kommunene i landet. Den nye motor­veien som ligger inne i Nasjonal ­transportplan vil trolig ikke legge en d ­ emper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en ­løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende ­bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene ­kontoreiendommer, og det meste av de ­arealene som finner ligger i kombinasjons­ lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietaker­ massen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det ­samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendoms­magasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til ­beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat­ meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er ­kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer ­rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for ­området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

52

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stabil

| 5 | JUNI 2014

MARKED LEIEPRISER

11

12

13

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum.

Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt ­attraktivt.

Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegre­ neset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne.

Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner ­k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en ut­ preget kontorlokasjon. Det er kombinasjons­ lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre­ utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

JUNI 2014 | 5 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

53

Alle på ett sted. E-Indeksen

er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted.

Enkelt, oversiktlig og greit.

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendom

DNB Næringseiendom AS

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Liegruppen Eiendom As

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

Grønamyrvegen 2 5353 STRAUME TLF: 56 31 68 68

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

www.liegruppen.no

Utvikler Verdier

Odfjell Eiendom

Rasmussen Eiendom

Zurhaar & Rubb AS

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen TLF: 55 21 50 00 EPOST: ko@odfjell-eiendom.no www.odfjell-eiendom.no

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Østre Nesttunvei 20, 6.etg TLF: 55 11 22 50 EPOST: firmapost@zurhaarrubb.no www.zurhaarrubb.no

54

Zurhaar & Rubb AS har som hovedmål å ­erverve, utvikle og drive næringseiendommer av høy standard.

| 5 | JUNI 2014

INDEX

LEVERANDØR

Hole Glass AS

TEKNISKE ENTREPRENØRER

Hole Lås AS

Multiconsult

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55 92 20 80 EPOST: post@holelas.no www.holelas.no

Nesttunbrekka 99 5221 NESTTUN TLF: 55 62 37 00 EPOST: www.multiconsult.no

multiconsult.no

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55282920 EPOST: eh@holeglass.no www.holeglass.no

Totalansvar for komplekse prosjekter.

ADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Kluge Advokatfirma DA Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@kluge.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Steenstrup Stordrange

Advokatfirmaet Thommessen AS

Advokatfirmaet Torkildsen & Co Bergen

TLF: 55 30 10 00 www.steenstrup.no

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange – din viktigste rådgiver.

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

JUNI 2014 | 5 |

Bryggen 15, NO-5003 Bergen

www.torkildsenco.no Vi er din juridiske rådgiver - i bredden og dybden.

55

FINANS

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Sparebanken Vest Kaigaten 4 5020 BERGEN Jon Arild Hellebust TLF: 41235878 EPOST: Jon.Hellebust@spv.no www.spv.no Sparebanken Vest skal gjennom profesjonell bankdrift være en drivkraft for nærings- og samfunnsutvikling på Vestlandet

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Newsec AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8.

5020 Bergen.

Tlf. 55 55 33 50 www.kyte.no

Conrad Mohrsvei 23 A 5072 BERGEN TLF: 91149589 loo@newsectm.no www.newsec.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Vestlandets ledende næringsmegler.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

DRIFT/FORVALTNING

Bergen Eiendomsforvaltning AS Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

56

| 5 | JUNI 2014

KOMMENTAR

LOKALENES STAND VED TILBAKELEVERING – OFTE EN KIME TIL KONFLIKT

ARILD SOLHEIMSNES GARMAN MITCHELL

ARILD SOLHEIMSNES GARMAN MITCHELL

Hvilken stand leieobjektet skal være i ved tilbake­ levering er blant de spørsmål som oftest er gjenstand for tvist i leieforhold.

Loven og leiekontrakten. Husleieloven ­kapittel 10 regulerer forholdene ved tilbake­ levering av leieobjektet ved leieforholdets opphør. Det følger av husleieloven § 10-2 annet ledd at leieobjektet skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved over­ takelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.

Reglene om tilbakelevering må ses i sammen­ heng med hvem som etter leiekontrakten er ansvarlig for løpende innvendig vedlikehold av leieobjektet.

Etter husleieloven påligger det utleier å besørge innvendig vedlikehold av leieobjektet i leieperioden.

Ved utleie av lokaler er det imidlertid vanlig at ansvaret for innvendig vedlikehold av lokalet overføres til leietaker. Samtidig er det vanlig å kombinere dette med en bestemmelse om t­ ilbakelevering der utleier må akseptere normal slit og elde i leieperioden.

Selv om man i næringsforhold ofte velger noe avvikende formuleringer enn husleieloven, så blir problemstillingene ofte de samme: a) ­hvilken stand hadde lokalet ved starten på leieforholdet, b) hvor omfattende er l­ eietakers vedlikeholdsplikt og c) hva omfattes av almin­ nelig slit og elde.

Dokumenter standarden ved overtakelsen. Lokalets standard ved overtakelse er utgangspunktet for vurderingen av hvilken stand lokalet skal ha ved tilbakeleveringen.

Utleier kan ikke kreve å få tilbake lokalet i bedre stand enn det var ved leieforholdet start, men standarden skal heller ikke være vesentlig forringet.

Utfordringen når tvist oppstår er ofte at JUNI 2014 | 5 |

verken utleier eller leietaker var opptatt av å dokumentere lokalets stand da leieforholdet startet. Ved tilbakelevering 10-20 år senere er det da ofte umulig å rekonstruere hvilken stand lokalet var i ved overtakelse.

Dokumentasjon må derfor sikres ved over­ takelsen. Vår erfaring er at bilder i praksis ofte viser seg å være eneste form for dokumen­ tasjon som fungerer i lengre leieforhold. En overtakelsesprotokoll kan fungere som et supplement, men gir alene sjelden presis nok informasjon.

Hva er normalt vedlikehold? Leietakers ­vedlikeholdsplikt er ofte beskrevet i leie­ kontrakten slik at leietaker skal utføre alt vedlikehold uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte.

Hva som er normale intervaller for vedlikehold vil variere alt etter hvilke bygningsdeler det er snakk om, hvilke materialer som er brukt og den bruk leietaker gjør av lokalet. Vurderingene er utpreget skjønnsmessige og må foretas konkret i hvert enkelt tilfelle.

Et utgangspunkt for vurderingen kan være Sintef Byggforsk sin Byggforskserie, hvor det er trukket opp noen veiledende retningslinjer for intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler.

NOEN ENKLE RÅD FOR Å UNNGÅ KONFLIKT Mange tvister kunne vært unngått om utleier og leietaker planla tilbakeleveringen bedre. Noen enkle råd for å unngå uenigheter kan være: Dokumenter lokalenes stand ved overtakelsen med bilder.

Utleier bør overlevere oppdatert oversikt over utført vedlikehold til leietaker ved overtakelse.

Leietaker bør oppdatere oversikten fortløpende etter hvert som vedlikehold utføres.

Utleier og leietaker bør ha en felles vedlikeholdsplan.

Leietaker bør forestå forefallende vedlikehold fortløpende.

Tilbakelevering bør planlegges i god tid og slik at leietaker har god tid til å utføre evt. arbeider som må gjøres før tilbakelevering.

Hva er alminnelig slit og elde? Også vurde­ ringen av hva som er alminnelig slit og elde er utpreget skjønnsmessig. Sentrale momenter vil være lokalets stand ved overtakelse, leie­ forholdets lengde og hvilken bruk av lokalet som er avtalt.

Generelt må utleier akseptere normal slitasje som følge av at leietaker benytter lokalet til det formål som er avtalt i leiekontrakten, ­dersom leietaker har utført løpende vedlikehold.

Er det på avtaletidspunktet påregnelig at ­leietakers bruk medfører stor slitasje på lokalet, bør utleier ta høyde for dette ved inngåelse av leiekontrakten og regulere ­intervallene for vedlikehold mer detaljert.

57

KOMMENTAR

PETTER RANDA BØE ADVOKATFULLMEKTIG

TORKJEL VALLAND PARTNER

Ved eiendomsutvikling kan det oppstå mange utfordringer med hensyn til gjeldende ­eiendomsforhold. Utbygger B eier eksempelvis en eiendom inneklemt mellom eiendommene A og C. B ønsker å bygge boliger på sin tomt og benytte A og Cs tomter til henholdsvis parkeringsanlegg og utearealer som skal betjene boligene på Bs tomt.

Spørsmålet blir da hvilke virkemidler utbygger A har tilgjengelig for å få gjennomført prosjektet på en hensiktsmessig måte.

B kan for det første gå veien gjennom avtale eller ekspropriasjon. Begge alternativer har imidlertid sine utfordringer. Avtaleformen krever enighet mellom partene om alle ­forhold. Dette er ofte vanskelig å oppnå. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) § 16-2 kan kommunen ekspropriere grunn til gjennomføring av en reguleringsplan. ­Kommunen er da ekspropriant, men kan ­senere overdra grunnen til utbygger B. ­Ekspropriasjon er imidlertid et inngripende vedtak, som kommunene ofte er motvillige mot å beslutte. Selve ekspropriasjons­ vedtaket er dessuten et enkeltvedtak og kan påklages etter forvaltningslovens klage­ regler. Klagebehandlingen, og et eventuelt rettslig etterspill, kan være både tids og kostnadskrevende.

Både avtale- og ekspropriasjonsalternativet kan altså dra ut i tid eller eventuelt aldri føre frem.

Et tredje, og kanskje mindre kjent alternativ, er et såkalt urbant jordskifte. Jordskifteloven § 2 bokstav h) gir jordskifteretten anledning til å fordele arealverdier og kostnader til ulike felles tiltak i et område for bebyggelse.

Bokstav i) gir adgang til å omforme eksis­ terende eiendomsforhold som er blitt utjenelige som følge av en reguleringsplan.

Reglene om urbant jordskifte kan være nyttige virkemidler, siden de gir anledning til å spille på lag med kommunen. I medhold av pbl § 12-7 nr.13 kan kommunen innta krav om fordeling

58

URBANT JORDSKIFTE: ER KVERULANTENES TID FORBI?

TORKJEL VALLAND OG PETTER RANDA BØE ADVOKATFIRMAET SCHJØDT AS

av arealverdier og kostnader i regulerings­ planen etter jordskiftelovens regler. B kan så senere reise krav for jordskifteretten om å foreta fordelingen, dersom det ikke oppnås enighet mellom grunneierne om gjennom­ føringen av planen. Bestemmelsene gir dermed ut­byggere anledning til å anvende jordskifte­lovens rettsendrende virkemidler ved gjennomføring av planprosessene i pbl.

Reglene kan på denne måten i større grad forhindre at enkeltpersoner kan velte utbyggings­prosjekter som er gunstige for både samfunnet og den enkelte eiendoms­ utvikler. I de fleste tilfeller kan man nemlig kreve jordskifte for jordskifteretten dersom eierne av 2/3 av eiendommene som omfattes av jordskiftesaken er enige om dette og disse eier minst 2/3 av arealet som omfattes av jordskiftesaken. I den nye jordskifteloven, som trer i kraft i 2016, er det dessuten ikke inntatt krav om enighet eller flertall mellom grunneierne, og det blir således enda enklere å reise krav for jordskifteretten.

Ved en slik fremgangsmåte unngår også kommunen å få reguleringsforslaget tilbake som en ekspropriasjonssak. Dette frigjør tid og ressurser til andre formål. Av disse grunner vil kommunene antakelig være interessert i at det inntas denne bestemmelser i regulerings­ planene.

Utfordringene med instituttet slik det er i dag kan være å få kommunene med på å vedta det ønskelige planforslaget, samt å sikre det ­nødvendige flertallet blant grunneierne for å reise kravet for jordskifteretten. Utfordringene med å få det nødvendige flertall kan reduseres noe av at det i § 3 bokstav b) stilles krav om at alle eiendommene i skiftefeltet skal ta del i verdiøkningen jordskiftet produserer. Flere grunneiere vil da formodentlig støtte slike prosjekter.

Selv om det er knyttet visse utfordringer til urbant jordskifte, vil det kunne være et

svært tjenlig verktøy for utbyggere. Dersom man er bevisst på mulighetene allerede på planleggingsstadiet og anvender reglene på riktig måte, kan urbant jordskifte være et nyttig og effektivt virkemiddel for å realisere utbyggingsprosjekter på en enklere og mer hensiktsmessig måte.

FIGUR 1: Viser mulig bruk av §2 første ledd, bokstav h). Jordskiftet gjennomføres ved at A får utbyggingsretter på B og Cs eiendommer, mot å avstå arealer til vei og parkering (bildet til høyre). Kilde: Stenseth, Geir, De nye reglene om «urbant jordskifte». En presentasjon og vurdering, Tidsskrift for Eiendomsrett 2007 s.293, s.310.

FIGUR 2: Viser mulig bruk av §2 første ledd, ­ okstav i). Jordskiftet gjennomføres ved b at areal i nedre kant av As tomt skiftes mot areal i øvre kant av Bs tomt, og det legges vei over As tomt (bildet til høyre). Kilde: Stenseth, Geir, De nye reglene om «urbant jordskifte».

En presentasjon og vurdering, Tidsskrift for ­Eiendomsrett 2007 s.293, s.312.

| 5 | JUNI 2014

På tide å flytte?

Ledig næringsareal for deg som har vokst ut av de gamle!

KUN 3 MINUT TE FRA ÅSA R NE

På en 90 mål stor tomt med attraktiv beliggenhet rett ved E39, ligger Haukås Næringspark, plassert i ett av Bergens største handelsmiljø. Coop obs! Bygg, Statoil, Lönne, NDI og Kverneland Bil etablerer seg på tomten. Når Eikåstunellen åpner høsten 2014, blir det kun 3 minutters kjøring til Åsane sentrum, med nye Ikea som den viktigste handelsaktøren. Området er regulert til kontor, industri, lager og arealkrevende handel. Vi tilpasser din bedrifts behov!

VELKOMMEN TIL

Kontakt Profier AS v/Gaute Henriksen tlf:. 908 86 041 eller e-post: henriksen@profier.no

www.hpark.no

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

EIENDOMSMAGASINET | 5 | 2014

MULIG Å LEIE L AGER

K ANTINE MED SERVERING AAVV FROKOST OG LUNSJ

GYMSAL OG NYE GARDEROBER MED DUSJ

EGE T BYBANESTOPP FR A 2016, 150 ME TER FR A INNGANGEN

GOD PARKERING / EL-BILOG SYKKEL ELPPARKERING

12,7 KM FR A SENTRUM OG 3,1 KM FR A FLESL AND

Kokstadveien 23, Bergen ww w www w..k23.no Kont onta ktper person Stephane B. T Trrotta As s e t M Ma a n ag e r M: +47 415 06 816 E: stepha ne.t rot ta @ aberdeen-asset.com

www.eiendomsmagasinet.no

KKONTORLOKALER ONTORLOK ALER ONT LER M MED ED 1100 00 % SK SSKREDDERSØM KREDDERSØM

post@eiendomsmagasinet.no

TOTTAALRENOVERTE ARE ALE LERR BTTAA CA. 500-500 0000 M²

Tlf: 997 47 171

Kontorlokaler i Bergen – med “ffu ull pak ke”