BUSINESS МИР DOM ŒÃÃ≈–◊≈— ¿fl Õ≈ƒ¬»Δ»ÃŒ—“‹
R
&
11 12/2008
GREEN DEVELOPMENT ÕÓ‚Ó ÔÓÍÓÎÂÌË ÓÙËÒÌ˚ı Á‰‡ÌËÈ New Generation of Office Building
œŒ Õ¿—À≈ƒ—“¬” ‡Í Ô‰‡‚‡Ú¸ ·ËÁÌÂÒ Business by Inheritance
¬–≈Ãfl ´◊ª ◊ÂΡ·ËÌÒÍ, ◊·ÓÍÒ‡˚ Chelyabinsk, Cheboksary
COMMERCIAL PROPERTIES www.miridom.ru
Генеральный информационный партнер
www.miridom.ru
Titul_11.qxd
25.10.2008
13:29
Page 6
РАСПРОСТРАНЕНИЕ / DISTRIBUTION Адресная рассылка журнала осуществляется в Администрацию Президента РФ, Государственную думу, Правительство России, ключевые министерства и ведомства, Московскую городскую думу и правительство Москвы, в посольства ряда зарубежных стран, владельцам и топ#менеджерам крупнейших российских и иностранных компаний, в риэлторские компании России, в Российскую Гильдию Риэлторов и Московскую Ассоциацию Риэлторов.
География адресной рассылки
– Москва, Санкт#Петербург, Новосибирск, Н. Новгород, Воронеж, Казань, Пермь, Самара, Омск, Тверь, Калуга, Владивосток, Рязань, Краснодар, Волгоград, Ярославль, Пенза, Нальчик, Екатеринбург, Ростов#на#Дону, Калининград, Хабаровск, Магнитогорск, Нижневартовск, Уфа, Челябинск и др.
# 11'12’2008 Учредитель и издатель ООО «Издательский Дом «ЭЛИТА ПАБЛИШЕР», член РГР, FIABCI, МАР, МТПП, ГИПП
Журнал «МИР&DOM. Business» можно найти в офисах крупнейших агентств недвижимости, управляющих и консалтинговых компаний;
в бизнес центрах Москвы: «Аврора Бизнес Парк», «Мосенка Плаза», «Ривер Плейс», «Пушкин Плейс», «Галерея Актёр», «Чайка Плаза», «Даев Плаза», «Усадьба Центр», «Легион», Meerhold Business Center, «Самсунг», «Лусине», бизнес#центр отеля «Рэдиссон SAS Славянская», «Романов Двор», «Новинский пассаж», «на Тверской», «Посольское подворье», «Сокол», «Туполев Плаза», «Арбат# Менеджмент», «Павловский», «Ямское Поле», «Столешников», «Олимпик Плаза», «Сретенка», «на Трёхпрудном», «им. Мейерхольда», HINES, «1#й км», HI#TEC, Triengle House, «АРТ Билдинг», «Моховая, 7», «Немецкая слобода», «Экоофис» и др.;
в бизнес центрах и банках Санкт Петербурга:
«Русславбанк», «КМБ Банк», ВТБ 24, «Петерб. Соц.#Ком. Банк», «Югра», «ПСКБ», «Невский, 30», «Михайловский», «Мариинский», «Таврический», «Адмиралтейский», «Буревестник», «Ресурс», «Эврика», «Центр Международного делового сотрудничества», «Бекар», «Нобель», «XXI век», «Мир», «Таймс», «Финляндский», «Энергия», «Бизнес#парк», «Сити#центр», «Акватория», «Оскар», «Густав», «Магнус»;
в выставочных центрах: комплекс «Гостиный Двор», «Крокус Экспо», Экспоцентр, Выставочный зал «Манеж», Центр международной торговли, Центральный дом художника и др.;
в загородных местах отдыха:
санаторий «Барвиха»; пансионаты «Маслово», «Завидово»; коттеджные поселки «Маслово#2», «Корабельные Сосны», «Горки#2», «Горки#10», «Княжье Озеро», «Чигасово»; «Загородный клуб Усадьба»; «Атлас Парк Отель»; «Загородный клуб Династия»; манеж «Акрон»; казино «Элита.Ру»; Садоводческий центр в «Барвихе»; «Дворянское гнездо»; семейный клуб «Николина Гора»; «Клуб кабриолетов»; вертолётный клуб «Парк отдыха Волен»; Le Meridien Moscow Country Club; гольф# и яхт#клуб «Пестово»; яхт#клубы «Алые паруса» и «Новый берег»;
в спортклубах и ресторанах Москвы и Санкт Петербурга: фитнес# центр «АВРОРА» в гостинице «Марриотт Роял Аврора», фитнес#центры «Марк Аврелий» и «Ренессанс», «Мисс Фитнесс», «Планета Фитнес», теннисный центр «Жуковка», Ace club теннисный центр, «Ильинка# Спорт» Петрово#Дальнее, Valery Sport Club, «Демпф Спорт», «Джанин фитнес» ЖОК Рублево, фитнес# центр в Central city tower, «Пушкинъ», «Горки», «Москва Купеческая», «Джонка», Kasbar, «НОА», La Casa, «Арт#Чайхана», «Генацвале VIP», «Колхи», RIVERE, «Трюфель», ресторан при «Галерее Дача», кондитерская Doucet X.O. в ТКЦ «Базар», «Русская изба», кафе на Николиной Горе, Аrt Palace, «Савой», «ТАСС#КЛУБ», «Цветение сакуры», VIP#21, «Конфаэль», ресторан отеля «Газпром», ресторан «1#й км», «Джотто», ресторан «ЦДЛ», Sport Life, «Дворик», «М#111», «Летучий Голландец», «Максим» и др.;
в VIP залах аэропортов: Шереметьево#1, Шереметьево#2, Внуково; бизнес#терминал «Космос»; на бортах чартерных VIP#рейсов;
в крупнейших автосалонах Москвы и Санкт Петербурга: «Автодом BMW», группа «Балт Авто Трейд М» (BMW), «Карат BMW», «Автопрогресс» (BMW), «АВТО#Лидер BMW», Dali Motors BMW; YAGUAR, LAND ROVER, VOLVO (группа «Независимость»); «AUDI Центр Север» (группа «Рольф»); Autohause B & Co, Lucky Car; «Экзотик Авто» (Porsche); «Авто Ленд Плюс» (Lexus); «Автохит», Musa Motors; Klarus Trading Hummer, Avtounited Group (Hummer); «КарЛайн»; «Лаура»; «Феникс Моторс»; «Атлант – М» и др.;
в жилых комплексах: «Золотые Ключи», «Корона», «Эдельвейс», «Дом на Плющихе», «Панорама» и др.
Подписка: – на почте по каталогам агентств: «Роспечать» ((495) 921#2550), «Межрегиональное агентство подписки» ((495) 648#9394); – через альтернативные агентства в Москве: «Курьер#Прессервис» ((495) 981#8258), «Интерпочта» ((495) 500#0060), «Вся Пресса» ((495) 787#3449); – в Казани: «Коммерсант#Курьер» ((843) 291#09#82); – на Украине: «KSS» ((38044) 270#6220). Подписка в дальнем зарубежье: «МК#Периодика» ((495) 681#5715).
МИР&DOM. Business monthly is delivered
to Presidential Administration, State Duma, Russian Government, key ministries and departments, Moscow Municipal Duma and Moscow Government, embassies of some foreign countries, Russian Realtors' Guild and Moscow Realtors' Association. Area of distribution is Moscow, St. Petersburg, Novosibirsk, Nizhni Novgorod, Ufa, Voronezh, Kazan, Perm, Samara, Omsk, Tver, Kaluga, Vladivostok, Rostov, Krasnodar, Volgograd, Yaroslavl, Penza, Nalchik, Ekaterinburg, Kaliningrad, Khabarovsk, Magnitogorsk, Nizhnevartovsk, Chelyabinsk
МИР&DOM. Business monthly is distributed
at Moscow and St. Petersburg business#cen# ters: Aurora Business Park, Mosenka Plaza, River Place, Pushkin Place, Gallery Actor, Tchaika Plaza, Daev Plaza, Posolskoe Podvorye, Sokol, Topolev Plaza, Arbat#Management, Pavlovsky, Stoleshnikov, Evropeisky Delovoi Klub, Olympic Plaza, Sretenka, 1 km, Triangle House, Nobel, Becar, Nevski 30, Yugra, and others business centre
At business center of the following hotels: Art Sport Hotel, 2 Third Peschanaya Street; Royal#Zenith, 10 First Line of Serebryany Bor; Budapest, 2/18 Petrovskie Linii Street; Marriott Royal, 11 Petrovka Street; Renaissance Hotel, 18/1 Olympiisky Ave.; Zhukovka, Zhukovka community on Rublevo#Uspenskoe high# way and others business centre
At exhibition centers: Gostiny Dvor complex, 4 Ilyinka Street; Central House of Artist (CDH), 10/14 Krymsky Val; Manege showroom on Manezhnaya Square; Expocenter, 14 Krasnopresnenskaya Embankment; Crocus Expo, 65#66th km of MKAD, Shopping and exhibition centre; World Trade Centre, 12 Krasnopresnenskaya Embankment; Sokolniki Cultural and Exhibition Centre, 1 Sokolnichesky Val; VVC, Mira Ave., VVC; SC Olympiisky, 16 Olympiisky Ave., building 1; House on Brestskaya, 6 Second Brestskaya Street.
At sanatoriums & holiday homes:
Barvikha, Rublevskoe Highway; Lesnye Dali, Rublevo# Uspenskoe Highway; Polyany, Rublevo#Uspenskoe Highway, Dinastia, ect.
At VIP lounges of the airports: Sheremetyevo#1, Sheremetyevo#2, Vnukovo. At Moscow and St. Petersburg sports clubs, restaurants & shopping centre: Planeta Fitness; World Class Fitness; Tennis Centre (Ilyinskoe Highway); Mark Aurelius, Sport Life, Maxim, Confael, 12 Nikitsky Blvd.; Reporter, 8 Gogolevsky Blvd.; Pushkin, 28 Tverskoi Blvd.; Eldorado, 1 Polyanka Street; Tsarskaya Okhota, Zhukovka, Rublevskoe Highway; Arkhangelskoe, Ilyinskoe Highway; VIP#21, Barvikha, Rublevskoe Highway; "Studiya tzvetov 55", Razdori.
The magazine subscription: # by mail through the catalogues of Rospechat (tel. 101#2550) and Kniga Service (tel. 129#2909) agencies; # via alternative agencies: Courier Press Service (tel. 933#3071), Interpochta (tel. 500#0060), Vsya Pressa (tel. 787#3449) in Moscow; Kommersant Courier (tel. 8432#91#09#82) in Kazan; KSS (tel. 38044#270#6220) in Ukraine; Through MK#Periodika (tel. 495#681#9763) in far#abroad countries.
РЕДАКЦИОННАЯ ПОДПИСКА/EDITORIAL SUBSCRIPTION с любого месяца на любой срок. Доставка по Москве и Санкт Петербургу курьером. Доставка по России почтой. From any month for any period of time. Delivery by courier in Moscow and St. Petersburg Delivery by mail in Russia
Победитель конкурса «Профессиональное Признание» РГР
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Генеральный директор, главный редактор телефон: e'mail: Первый заместитель генерального директора телефон: e'mail: Заместитель генерального директора по маркетингу телефон: e'mail: Шеф'редактор телефон: e'mail:
Александр Коваленко (499) 943'5289 elita_publisher@miridom.ru Владимир Емельянов (499) 943'3804 ve@miridom.ru Юрий Саркисов (499) 943'4725 reclama@miridom.ru Екатерина Михайлова (499) 943'8661 сhief_editor@miridom.ru
Редакция
Founder and publisher Publishing House «Elita Publisher», a member of the Russian Guild of Realtors (RGR), the FIABCI International Real Estate Federation, the Moscow Real Estate Association (MAGR), GIPP General Director and Editor'in'Chief Phone: e'mail: First Acting Director tel: e'mail: Marketing Director Phone: e'mail: Chief Editor Phone: e'mail:
Editorial Staff
Заместитель главного редактора телефон: e'mail: Редакторы
Алла Насонова (499) 943'8329 business@miridom.ru Ирина Богатырева, Наталья Аверкиева Выпускающий редактор Татьяна Щербинина Фоторедакторы Елена Прохорова, Анастасия Савина Корректоры Ирина Кулакова, Юлия Пашкова, Вера Горбачева
Оформление Начальник технического отдела Константин Корнилов Дизайн, верстка Денис Смирнов, Дмитрий Поликарпов, Анастасия Петрухина
Служба рекламы Директор Юрий Саркисов Менеджер: Игорь Кислов телефоны: (495) 225'3054
(многоканальный)
(499) 943'8616, 943'8615, 943'2450, 943'0871 e'mail: reclama@miridom.ru
Alla Nasonova (499) 943'8329 business@miridom.ru Irina Bogatyreva, Natalia Averkieva Issue Editor Tatyana Shcherbinina Photo Editors Elena Prokhorova, Anastasiya Savina Copy Editors Irina Kulakova, Yulia Pashkova Vera Gorbacheva
Deputy Chief Editor Phone: e'mail: Editors
Design Chief of Technical Department Konstantin Kornilov Chief Designer Yury Filimonov Design, lay'out Denis Smirnov, Dmitry Polikarpov, Anastasiya Petrukhina
Advertising Team Director Yury Sarkisov Managers Igor Kislov Phone: (495) 225'3054
(multichannel)
(499) 943'8616, 943'8615, 943'2450, 943'0871 e'mail: reclama@miridom.ru
Интернет'проект www.miridom.ru Денис Наумов (499) 943'2715 sisadmin@miridom.ru Наталья Аверкиева business'ed@miridom.ru Юлия Вахрамеева, Людмила Чернышева e'mail: reclama@miridom.ru
Руководитель телефон: e'mail: Редактор e'mail: Контент'менеджеры:
Отдел по бизнес'коммуникациям Директор Марина Стрельникова телефон: (499) 943'0849 e'mail: info@miridom.ru
Internet project www.miridom.ru Denis Naumov (499) 943'2715 sisadmin@miridom.ru Natalia Averkieva business'ed@miridom.ru Julia Vahromeeva, Lioudmila Chernisheva e'mail: reclama@miridom.ru
Head of the department Phone: e'mail: Editor e'mail: Content manager:
Business communication department Director Marina Strelnikova Phone: (499) 943'0849 e'mail: info@miridom.ru
Отдел по связям с общественностью Директор телефон: Менеджеры: e'mail:
Валентина Добахова (499) 943'0905 Екатерина Баринова, Юлия Осипова pr@miridom.ru
Служба распространения Заместитель генерального директора по распространению Сергей Успенский телефоны: (499) 943'0823, 943'0890 e'mail: rasp@miridom.ru
Финансы Мария Кузьмина, Ольга Константинова телефон: (499) 943'1870
Distribution Service Distribution Director Sergey Uspensky Phone: (499) 943'0823, 943'0871 e'mail: rasp@miridom.ru
Public Relations Department
Director Phone: Managers e'mail:
Valentina Dobakhova (499) 943'0905 Ekaterina Barinova, Yulia Osipova pr@miridom.ru
Financial Department Maria Kuzmina, Olga Konstantinova Phone: (499) 943'1870
Editorial Board
Редакционный совет Адрес редакции: Адрес электронной почты для пресс'релизов:
Alexander Kovalenko (499) 943'5289 elita_publisher@miridom.ru Vladimir Yemelyanov (499) 943'3804 ve@miridom.ru Yury Sarkisov (499) 943'4725 reclama@miridom.ru Ekaterina Mikhailova (499) 943'8661 сhief_editor@miridom.ru
Андрей Гусев, Григорий Полторак, Юрий Карамаликов 125252, Москва, а/я 8 business'ed@miridom.ru
Andrei Gusev, Grigory Poltorak, Yury Karamalikov
Editor’s Office Address: E'mail for press'releases:
125252, Moscow, P.O. Box 8 business@miridom.ru
Использованы фотографии агентства Shutterstock Журнал выходит ежемесячно. / The magazine is a monthly edition. Мнение редакции не всегда совпадает с мнением авторов. / The editor’s opinion is not always in line with author’s view. Редакция не несет ответственности за достоверность опубликованной рекламной информации. / The publishing house bears no responsibility for the reliability of information contained in advertisements published in «MИP&DOM. BUSINESS». Свидетельство о регистрации ПИ №77 17079 от 26.12.2003 г. / Registration Certificate ПИ №77 17079 При перепечатке ссылка на журнал обязательна. / Upon any republication of MIR&DOM materials reference to the magazine is mandatory. Отпечатано в типографии / Published at ОАО «Можайский полиграфический комбинат» 143200, г. Можайск, ул. Мира, 93. Подписано в печать / Signed for issue on 25.10.2008 г. Цена свободная. / Price negotiated.
Тел./Tel: (499) 943 0823. E mail: rasp@miridom.ru FIABCI
Publishing House «ELITA PUBLISHER»LTD. ООО «Издательский Дом «ЭЛИТА ПАБЛИШЕР»
ZZ_Content_11.qxd
25.10.2008
14:27
Page 4
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Содержание
№ 11 12’2008
62 68
Classified
«Фристайл Парк» станет самым масштабным развлекательным проектом в России
Предложения фирм
70
Бизнес панорама Офисы. Склады. Торговые площади. Производственные площади. Участки земли
6 18
58
Новости
Склад Современная логистика и проблемы безопасности
Тема номера Green Development – дань моде или необходимость?
62
Развлечения Новый рекреационный комплекс совместит несовместимое
Рынок коммерческой недвижимости Челябинска на новом витке развития
74
74 82 88
Регионы Челябинск: конец начала Чебоксары в ожидании укрупнения
Круглый стол Ведущие специалисты рынка недвижимости размышляют об инфраструктурных проектах
90 91 92
26
Интервью Сергей Полонский: «Все наши строящиеся проекты будут реализованы»
30
Актуальный вопрос Проблема наследования бизнеса
38
Консалтинг Какова роль маркетинговых мероприятий в девелопменте?
46 52
Офис Что лучше – покупать или арендовать офисное помещение? Все об офисных перегородках
Событие PROEstate становится российским MIPIM Выставка «ДОМЭКСПО-Россия»: от теории к практике
Календарь событий
Оптимальное планирование офисного пространства
52
ZZ_Content_11.qxd
25.10.2008
14:28
Page 5
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Contents
# 11-12’2008 The best solutions are mobile partitions which help shaping any layout
68
Classified Corporate offer
70
Business panorama Offices; warehouses; retail space Production grounds; properties
23
The alternative sources of the electric power will be the new «bubble» which will lift the world economy after current crisis
61
56 Warehouse Modern logistics and security problems
65
Entertaiment A new recreational complex will combine the incompatible
79 86 93
Regions Chelyabinsk: End of Beginning Cheboksary in expectation of consolidation
Evant's Calendar
What does the marketing research add up to?
11 23 28
News Theme of the issue Green Development – craze or necessity?
Interview Sergey Polonsky: «All our projects under construction will be realized»
35
Case in point The problem of business succession
43
Consulting What's the role of marketing effort in development?
50 56
Office To buy or to lease office premise – what is better variant ? All about office partitions
43
Business.qxd
25.10.2008
11:15
Page 4
11-12/2008
Business
Business «идет» в управление С января 2009 года журнал «МИР&DОМ. Business» сосредота чивается на вопросах управления недвижи мостью. О том, почему было принято такое ре шение, рассказывает генеральный директор ИД «Элита Паблишер» Александр Коваленко. Во многих регионах России рынок недви жимости уже можно назвать сложившим ся, чего не скажешь о рынке управления объектами недвижимости. Должно пройти время, чтобы собственники зданий и инвес торы осознали: мало построить – нужно сделать так, чтобы со временем здание не теряло своей стоимости. Иногда first time девелоперы ввязываются в управление собственными объектами не потому, что не доверяют сторонним управляющим компа ниям, а потому, что, не обладая необходи мыми навыками и знаниями, не могут чет ко сформулировать для них техзадание. С другой стороны, по мере насыщения рынка ужесточается конкуренция между объектами. И вопрос грамотного управления приобретает первостепенное значение. Не случайно многие компании, позициониро вавшие себя исключительно как исследова тельские, консалтинговые, брокерские, вклю чили в линейку своих услуг и управление. Имея издательские проекты в разных ре гионах («МИР&DОМ. Санкт Петербург» и «МИР&DОМ. Sochi»), мы осознали, насколь 4
ко неоднородны представления о грамотном управлении в разных уголках страны. И нас колько огромен информационный вакуум в этой сфере. Как увеличить стоимость объекта в долгосрочной перспективе? Как оценить и рефинансировать объект недвижимости? Ка кую маркетинговую стратегию продвиже ния выбрать? Как сделать так, чтобы аренда торы были довольны? Как обосновать цену на свои услуги? Какова специфика довери тельного управления? Как должна работать служба технической эксплуатации? И это – только малая часть вопросов...
Разумеется, журнал об управлении будет интересен не только управляющим. Все профессионалы знают, как важно брокеру, который продает или сдает в аренду поме щение, уметь объяснить клиенту, как потом этот объект будет обслуживаться. Девелопе рам, замышляющим новый проект, также важно на самых ранних этапах представ лять, как потом им управлять. Сегодня, когда в условиях финансового кризиса многие девелоперы заморозили свои проекты либо замедлили темпы их реа лизации, особую актуальность приобретают
Business.qxd
25.10.2008
11:16
Page 5
11-12/2008
Business вопросы управления существующими объек тами, что дает гарантию увеличения их стои мости. Не секрет, что сегодня рынок недви жимости «встал». Компании расторгают предварительные договора аренды, чтобы че рез некоторое время заключить их на более выгодных условиях. Желающие вложить деньги в недвижимость замерли в ожидании. Кризис в финансовой сфере приведет к каче ственным изменениям в области недвижи мости. Если до недавнего времени правила иг ры диктовали собственники, то вскоре рынок перейдет к покупателям и арендаторам. Пер вые признаки этого процесса мы уже видим. Некоторые девелоперы на ходу вносят изме нения в свои проекты, чтобы сделать их более комфортными для арендаторов. Сейчас большинство собственников зда ний и девелоперских компаний создают свои отделы по управлению объектами. Сотрудни ки таких подразделений – огромная чита тельская аудитория журнала. Наша задача – знакомить ее с новыми тенденциями и тех нологиями, давно и успешно используемыми профессиональными управляющими. Для уп равляющих компаний этот сегмент наиболее интересен с точки зрения поиска потенци альных клиентов. Управляющий недвижимостью постоян но сталкивается в своей работе с огромным числом поставщиков услуг и материалов. Это и финансовые услуги, и ремонтные работы, и банковский сервис, и клининг, и многое мно гое другое. Возможности журнала позволят ознакомить читателей профи с новыми пред ложениями, поделиться опытом использова ния тех или иных продуктов и технологий. Многолетний опыт работы нашего Изда тельского Дома свидетельствует: мы делаем качественные и востребованные информаци онные продукты. Журнал «МИР&DОМ. Business» станет виртуальной площадкой для общения профессионалов, связанных с уп равлением объектами. Значительное количе ство страниц будет отдано под рубрику «Лич ный опыт», где читатели из первых рук смогут получить достоверную информацию. Мы предлагаем всем нашим читателям оз накомиться в 2009 году с обновленным жур налом «МИР&DОМ. Business» property ma nagement и составить о нем свое мнение. ■
Business goes to property management Since January 2009 the magazine MIR&DOM.Business has been focused on issues of real estate management. Alexander Kovalenko, general director of the publishing house Elita Publisher tells about the reasons of the made decision. In many regions of Russia the market of real estate can be named as developed, but we can't say the same about the market of property management. Building owners and investors need time to realize: it is not enough to just construct a building. The building should not lose in value in course of time. Sometimes first-time developers get involved in management of own objects not because of distrust to the foreign managing companies. Simply they can't precisely formulate technical requirements to such companies, due to absence of necessary skills and knowledge. On the other hand, in process of the market saturation the competition between objects becomes tougher. And the question of competent management gets paramount value. It is notable that for last year many companies positioned exclusively as research, consulting or broker firms have included property management in their service lines. Having the publishing projects in different regions (our publishing house issues the magazines MIR&DOM.St. Petersburg and MIR&DOM.Sochi) we have realized that representations about competent management in different regions of the country are strongly non-uniform. The information vacuum in this sphere is huge. How to increase a project value in long-term prospect? How to estimate and refinance the real estate object? What marketing strategy of promotion to choose? How to make tenants happy? How to prove the price for the services? What is the specificity of a trust management? How the technical operation service should work? And it is only a small part of the questions connected with property management. Certainly, the magazine devoted to the property management will be interesting not only to managing directors. All professionals know – it is very important to broker who sells or leases a premise to be able to explain to the client the future operation and servicing of an object.
Developers planning the new project also should have some ideas about operation and managing at the very earliest stages of the project. Today, when many developers have «frozen» the projects due to financial crisis or have slowed down rates of their implementation, management of existing objects has got a special urgency, as it can give a guarantee of increase in their value. It is not a secret, that today the market of real estate has «stopped». The companies terminate preliminary lease agreements to make them on more favorable conditions after a while. Those who want to invest to the real estate have stood pending. The crisis in financial sphere will result to qualitative changes in the field of real estate too. The market will pass to buyers and tenants. We can see the first attributes of this process even today. Some developers make changes to their projects just «under way» – to make them more comfortable for tenants. Certainly, managing companies participate in this process. Nowadays the majority of building owners and developer companies creates own property management departments. Employees of such divisions represent a huge and frequently not perfectly prepared reader's audience for the magazine. Our task is to familiarize this audience with new tendencies and technologies, which are successfully used by professional managing companies for a long time. This segment is the most interesting to the managing companies in terms of search of prospective clients. Real estate manager constantly faces in the work a great number of suppliers and service providers: financial services, repair work, banking services, cleaning services and many others. Opportunities of our magazine will allow readers to familiarize with new offers, to share experience of use of different products and technologies. ■
5
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:52
11-12/2008
Business
Page 6
НОВОСТИ
PNK в Чехове
Бизнес центр выходного дня
Компания «ПНК Чехов», входящая в ГК PNK group, и «Среднерусский банк» Сбербанка России заключили договор об открытии невозобновляемой кре дитной линии для финансирования зат рат по проекту строительства логисти ческого парка класса А «PNK Чехов», а также получила разрешение на строи тельство I очереди. Площадь объектов – 135 тыс. кв.м. Общая площадь застрой ки – 270 тыс. кв.м. Первая очередь стро ительства включает в себя сооружение складских корпусов №1 и №2 со встро енными административно бытовы ми помещениями. Планируемый срок окончания работ – IV квартал 2009 г. Агентами по маркетингу и сдаче объек та в аренду выбраны компании Jones Lang LaSalle и Knight Frank.
В поселке Жуковка на Рублево Успенском шоссе будут построе ны бизнес центр и апарт отель. В офисном центре класса А об щей площадью 12 тыс. кв.м будут оборудованы дополнительные помещения для топ менеджеров и собственников компаний, ис пользуемые для встреч и переговоров в выходные дни, когда не требуется присутствие в центральном офисе. Подобный формат коммерческой недвижимости выводится на рынок впервые. Средняя площадь офисных помещений составит 100 кв.м. Апарт отель (общая площадь 6 тыс. кв.м), сочетающий гостиничную и жилую функцию, также рассчитан на владельцев бизнеса, топ ме неджеров, их деловых партнеров и гостей. Разработку концепции, консалтинговое сопровождение осуществляет компания RRG. Совокупный объем инвестиций составит около $30 млн. Ввод в эксплуатацию – 2010 г.
Представители власти и бизнеса встретились Без определения нового формата взаимодействия государства с бизнесом и об щественными организациями, развития малых и средних форм предпринима тельства говорить о какой либо стратегии развития страны невозможно. Это стало ключевой идеей прошедшего в Москве III Национального конгресса «Приоритеты развития экономики. Новая экономическая политика – Страте гия развития России до 2020 года». Цель мероприятия – совместная разработ ка рекомендаций по решению проблем строительной отрасли, развитию топ ливно энергетического комплекса, транспортной системы, информационно коммуникационных технологий, АПК и машиностроения.
Современный взгляд на девелопмент загородной недвижимости В сентябре произошло одно из крупных и значимых событий в сфере загородной недвижимости – состо ялась межрегиональная конференция «Современ ный взгляд на девелопмент загородной недвижимос ти», организованная порталом Cottage.ru. Генераль ным спонсором мероприятия, которое посетили 150 человек, выступила компания HONKA. 9 сен тября конференция работала в гостинице Ararat Park Hyatt. В этот день состоялись две тематические секции – «Современный девелопмент» и «Загород ный дом: требования сегодняшнего дня». С доклада ми выступили первые лица крупнейших подмосков ных девелоперских, инвестиционных и строитель ных компаний. Одним из самых интересных оказалось выступление Юрия Глаголева, начальника Управления внебюджетного строительства Минис терства строительного комплекса МО. Во второй день в рамках бизнес тура делегаты посе тили коттеджный поселок Le Meridien Moscow Country Club, в котором построены дома компании HONKA. В поселке состоялся круглый стол на тему современных технологий коттеджного строитель ства. Его спонсором выступила компания «Форест комстрой».
6
Ритейл парк для Пензы Подписано инвестиционное соглашение на строительство в Пен зе ритейл парка общей площадью 110 тыс. кв.м на участке в 45 га. Стороны соглашения: правительство Пензенской области, компа ния «РосЕвроСити», муниципалитет. Проект включает в себя со вокупность отдельно стоящих монобрендовых магазинов круп ных ритейлеров, объединенных общей парковкой, а также ТРК «Планета». Общая площадь ТРК – 75 тыс. кв.м (арендопригодная – 55 тыс. кв.м), общая площадь big boxes – 35 тыс. кв.м (из нее по лезная площадь составляет 26 тыс. кв.м). Площади ритейл парка предназначены для якорных арендаторов форматов DIY и «Това ры для дома». Инвестиции составят 210 млн у.е., из них 150 млн у.е. – заемные средства. Проект предполагается реализовать за 3,5 года. Срок окупаемости – 6 лет.
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:53
Page 7
Откуда «Вестер» дует В Кургане в ТРЦ «Гиперсити» открыл
ся гипермаркет федеральной сети «Вестер» общей площадью более 10,5 тыс. кв.м. В нем представлены разные категории продовольственных и непродовольствен
ных товаров. Покупательский поток сос
тавит более 5,5 тыс. человек. Перед здани
ем оборудована парковка на 800 ма
шино мест. Федеральная сеть «Вестер» инвестировала в открытие гипермаркета около $9,2 млн.
GVA Sawyer в Ростове Компания GVA Sawyer подписа
ла с ООО «Диск» договор на ока
зание консалтинговых услуг по развитию проекта «Ростов Си
ти». Проект, разработанный бри
танской проектной компанией ARUP, представляет собой мно
гофункциональную застройку территории, состоящей из 4 зе
мельных участков общей пло
щадью около 200 га, располагаю
щихся на левом берегу реки Дон. Его реализация разбита на 6 фаз. Помимо объектов коммерческой и социальной инфраструктуры планируется создание большой рекреационной зоны.
«Щука» подводит итоги Компания «ДС Девелопмент», владелец ТРК «Щука», сообщает, что за первый год работы комплекс посетило более 13 млн человек при средней посещаемости в день 30–35 тыс. человек в будни и 40–45 тыс. – в выходные. Доход от аренды составил около $40 млн без НДС при средней ставке $910 за 1 кв.м. Успешными можно считать и результаты работ по привлечению неарендных платежей. Так, более 36 млн руб. за год принесли сдача рекламных поверхностей, промо мероприятия и другие рек
ламные акции, проводимые в ТРК «Щука».
5
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:54
Page 8
11-12/2008
Business
НОВОСТИ
Новый офисный проект MR Group Компания MR Group объявила о строитель стве бизнес центра «Трио» на ул. 8 Марта в Москве. Общая площадь офисного здания класса В+ – 45752 кв.м. Комплекс состоит их трех 10 этажных корпусов с единой под земной частью, где размещается паркинг на 386 машино мест. В настоящее время MR Group проводит тендер на брокеридж, на который приглашены 4 крупные междуна родные компании – CBRE, Colliers, C&W/S&R, JLL. Участники проекта: девело пер – компания MR Group; консультант – Colliers International; главный архитектор – В.Плоткин, ТПО «Резерв»; генеральный проектировщик – ТПО «Резерв»; генераль ный подрядчик – ЗАО «МЕБЕ». Заплани рованный срок сдачи в эксплуатацию – II квартал 2010 г.
В Гатчине появится новый ТРЦ В Гатчине (Ленинградская область) открылся новый ТРК «Гатчинский» общей площадью 4150 кв.м. Наземная парковка – на 150 машин. Арендопригодная площадь – 2609 кв.м. Собственник объекта – ООО «Мария». Арендная ставка – $480/год/кв.м. Стоимость продажи площадей составляет 54 тыс. руб./кв.м. Якорные арендаторы – продуктовый оператор «Рио маг», «Смайл». Помимо магазинов одежды и обуви в торговом центре расположатся отделение банка, салон красоты, фуд корт, супермаркет.
БЦ «Морозов» введен в эксплуатацию досрочно Компания KR Properties получила официальное «Разрешение на ввод в эксплуатацию» I очере ди БЦ «Морозов» класса А+ делового квартала «Красная Роза 1875». Общая площадь первой очереди составляет 39 тыс. кв.м. Инвестиции – более $90 млн. Здесь расположены самый совре менный конференц холл в 1000 кв.м, кафе, ресторан, обширный подземный паркинг на 296 м/м. Арендаторами офисных площадей стали компании «Яндекс» и Ward Howell. Планируе мый ввод в эксплуатацию II очереди – IV квартал 2009 г. Брокер – S. A. Ricci.
VIVALDI PLAZA на Садовом ДК «ОТКРЫТИЕ Недвижимость» представила проект офисно гостиничного комплекса класса А premium VIVALDI PLAZA. Проектом пре дусмотрена развитая инфраструктура, включа ющая отель на 170 номеров, рестораны, фит нес центр, многоуровневый подземный пар кинг на 935 машино мест и наземную парковку на 105 машино мест. Комплекс общей площа дью более 110 тыс. кв.м удобно расположен в центральном деловом районе на Кожевничес кой улице (Москва). Генеральный подрядчик – австрийская компа ния STRABAG. Архитектурную концепцию раз работала Архитектурная мастерская «Сергей Киселев и Партнеры». Одним из инвесторов про екта является Deutsche Bank. Консультантами по маркетингу и сдаче комплекса в аренду выступа ют Jones Lang LaSalle и Knight Frank Russia and CIS. Завершение работ – II квартал 2009 г.
8
«Арена» принимает арендаторов Компания «Промсвязьнедвижи мость» на 5 лет сдала в аренду часть офисных площадей в бизнес центре «Арена Холл» в Санкт Пе тербурге. Соответствующий дого вор ПСН заключила со строитель но инвестиционным холдингом ЛЭК. Общая площадь аренды сос тавляет 6,1 тыс. кв.м. «Арена Холл» – бизнес центр класса В+ общей площадью 28 тыс. кв.м. Инфраст руктура комплекса включает на земную стоянку на 87 м/м, торго во выставочные залы, фитнес центр и кафе.
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:55
Page 9
Спортсмены будут довольны Компания «МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость» реализует тор говые площади в новом 4 уровневом торговом комплексе площадью 4570 кв.м с паркингом на 92 м/м GORKI 10. Современная концеп ция комплекса включает в себя спортивную зону, которая будет на ходиться на эксплуатируемой кровле нового объекта. Цокольный этаж отведен под размещение товаров для активного отдыха, пер вый этаж займут торгово сервисная галерея и ресторан. На втором и третьем разместятся магазины электроники и салоны, предлагаю щие решения в области дизайна и интерьера.
«Альтэк» ищет покупателей Компания C&W/S&R стала эксклюзивным агентом по продаже ин вестиционного проекта строительства бизнес парка класса А «Аль тэк». Проект, предлагаемый компанией «Сегмент», предусматривает возведение на юго западе Москвы 8 офисных зданий с автостоянками и спортивно оздоровительного комплекса. Сроки строительства – II кв. 2009–II кв. 2011 гг. Общая площадь – 116,7 тыс. кв.м.
«ИЮНЬ» уходит в регионы Компания Jones Lang LaSalle назначена эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду ТРЦ «ИЮНЬ» в Пензе, Саратове и Энгельсе, возводимых девелоперской компанией «РЕГИОНЫ Девелопмент». Отк рытие ТРЦ «ИЮНЬ» в этих городах запланировано на I полугодие 2010 г. В Пензе на площади 110 тыс. кв.м разместятся продуктовый гипермаркет, зона развлечений, супермаркет бытовой техники, универмаги. Парковка рассчитана на 1750 машино мест. ТРЦ в Саратове расположен на площади свыше 157,8 тыс. кв.м. На пяти этажах разместятся торговый центр, бизнес центр класса А (15 тыс. кв.м), гипермаркет, магазин «Сделай сам», гипермаркет бытовой техники, уни вермаги, зона развлечений (15 тыс. кв.м). На трех этажах ТРЦ в Энгельсе будут продуктовый гипермаркет, моно и мультибрендовые универмаги, фуд корт, фитнес центр. Общая площадь – 40 тыс. кв.м.
БАШНЯ «ФЕДЕРАЦИЯ» Cамое высокое здание в Европе! Офисы от 400 до 10 000 кв.м готовы к чисто" вой отделке. Здание сдано в эксплуатацию. Аренда от 35 000 руб. за кв.м/год. Продажа от $14 500 за кв.м.
5101.631.02
тел. +7-495-585-0605
9
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:55
Page 10
11-12/2008
Business
НОВОСТИ
Всё за трафик! В феврале 2008 г. LCMC на эксклюзив ной основе приступила к реализации помещений торгового дома по адресу ул. Мневники, д. 10 (Москва), открыто го в 2006 г., который из за неудачной концепции не смог привлечь необходи мый покупательский трафик. Общая площадь комплекса составляет 3,4 тыс. кв.м, арендопригодная – 2628 кв.м. Брокерская команда осуществила ре позиционирование объекта, подобрав других операторов, среди которых ма газин фабрики мебели «8 Марта» (800 кв.м), магазин фирмы Mobel&Zeit (300 кв.м) и салон сети «Фешн Кера мика» (800 кв.м). Сегодня заполняе мость площадей достигла 75%, а сред ний уровень арендной платы составля ет 600–1000 у.е./кв.м в год.
Конференц центр в надежных руках Группа компаний «ЭКСТРОПОЛИС» подписала предварительный договор на управление конференц центром в БЦ «Морозов», класс А+ (Деловой квартал «Красная Роза»). Девелопером ДК «Крас ная Роза 1875» является компания KR Properties. Под конференц центр отве дены 1,4 тыс. кв.м на двух этажах зда ния бизнес центра. На первом этаже расположится конференц зал площадью 250 кв.м с панорамными окнами высо той 8 м. На втором этаже оборудованы четыре конференц зала площадью от 40 до 80 кв.м. Модульные перегородки поз волят трансформировать пространство под отдельные мероприятия. Открытие конференц центра запланировано на I полугодие 2009 г.
Центр дисконтов в Петербурге Первые в России дисконтные магазины торговых ма рок MANGO, Quiksilver, B.Young, Fransa, Gant, Orient, Le Coq Sportif открылись в Центре дисконтных мага зинов «Румба» в Санкт Петербурге. Еще весной УК «АйБи ГРУПП» заключила договора на аренду поме щений с представителями ритейлеров. И вот теперь двери магазинов открылись для посетителей.
JLL – консультант в Полтаве и Черновцах
Компания LCMC и компания заст ройщик «Гранд Сити» заключили контракт на реализацию площадей сразу трех ТРЦ в Новосибирске, Та ганроге и Кемерово. Все три проекта позиционируются как торгово разв лекательные комплексы регионально го класса. Общая площадь центров варьируется от 40 до 60 тыс. кв.м, из них 20–30 тыс. кв.м будут сдаваться в аренду, а оставшуюся площадь займут зоны общественного пользования и технические помещения. Реализация проектов запланирована на 2008– 2009 гг. Специалисты компании LCMC уже приступили к переговорам с наиболее подходящими оператора ми. Инвестиции в три ТРЦ составля ют более $175 млн, срок окупаемости всех проектов – от 5 до 7 лет.
Компания Jones Lang LaSalle назначе на эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду ТРЦ в Полтаве и Черновцах, возводимых ИДК «1849 PLC». ТРЦ в Полтаве будет расположен на участке 8,5 га. Общая площадь комп лекса – 40 тыс. кв.м, наземная парков ка рассчитана более чем на 1000 маши но мест. На всех стадиях архитектур но инженерных работ проект будет сопровождать АБ Chapman Taylor. Трехуровневый ТРЦ общей площадью 35 тыс. кв.м в Черновцах расположит ся на участке 4 га. Для посетителей бу дет построен паркинг на 680 машино мест. Официальное открытие торговых центров в Полтаве и Черновцах запла нировано на I полугодие 2011 г.
5101.631.01
Сетевой брокеридж от LCMC
10
аренда / продажа / исследования / маркетинг
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:56
Page 11
«МАРР Капитал» представляет Новый бизнес центр класса А на Красной Пресне
Бизнес авиация Организация чартерных рейсов
Ул. Сергея Макеева, вл. 13 Хорошая транспортная доступность Развитая инфраструктура района Описание:
www.aflp.ru E mail: aflp@aflp.ru Тел.: (903) 664 79 89 (24 часа) Факс: (495) 229 63 29
«АЗИМУТ» выходит на европейский рынок Первый отель категории 4* с фондом 167 номеров сети AZIMUT Hotels отк рылся в Мюнхене и получил название AZIMUT Hotel Munich City East. В рас поряжении гостей – ресторан, бар, 2 конференц зала на 200 человек, биз нес зона. Здание отеля оснащено вмес тительной подземной парковкой. Инвес тиции в брендинг европейских АЗИ МУТ Отелей составят 4,2 млн евро.
Общая площадь комплекса 34 000 кв.м; Арендуемая площадь офисных помещений 16 500 кв.м; Современные инженерные системы и коммуникации; Подземный паркинг на 400 м/мест; Свободная планировка.
Готовность под отделку 1 квартал 2009 года
РЕКЛАМА
❏ ❏ ❏ ❏ ❏
+ 7 (495) 980 18 08 + 7 (495) 980 18 09 (ф) secretary@marrcap.ru 4101.313.01/5
Х5 в Тольятти Компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» на чинает работу по архитектурному консуль тированию проекта ТРЦ в Тольятти. Об щая площадь центра составит 80 тыс. кв.м, из них сдаваемая – 57 тыс. кв.м, паркинг – на 2220 машино мест. Изюминкой центра должны стать универмаги одежды непредс тавленных в городе торговых марок и развле кательный комплекс. Девелопер проекта – X5 Development, архитектор – Laguarda.Low Architects.
«Максимум» сдают по максимуму Компания «Сеть коммерческой недвижимос ти» стала брокером ТЦ «Максимум» в Киро ве и приступила к подбору арендаторов. Об щая площадь центра – более 11,5 кв.м. При легающая к зданию парковка рассчитана на 240 машино мест. Собственник – УК «Мак симум». Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2008 г.
11
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:56
Page 12
11-12/2008
Business
НОВОСТИ
«Киномакс» откроется в центре Кирова
НАЗНАЧЕНИЯ
В 2009 г. жители Кирова смогут смотреть кино в 3D формате – в ТРЦ Jam Moll открывается современный семизальный мультиплекс крупнейшей региональной сети кинотеатров «Киномакс». В проект будет инвестировано порядка $5 млн, срок окупаемости составит 5 лет. Киноцентр расположится на верхнем, четвертом, этаже ТРЦ, рядом с ресторанным двориком и зоной развлечений.
Планы FINSTAR PROPERTIES в Подмосковье Компания FINSTAR PROPERTIES вложила $124,3 млн в строительство торгово развлекательных центров в городах Московской области Лытка рино, Подольск и Солнечногорск. Каждый из этих проектов отличается выгодным месторасположением и грамотно разработанной концепцией. Концепция 4 этажного торгового центра в Лыткарино разработана ком панией GVA Sawyer. Его общая площадь – 24550 кв.м. Якорным аренда тором объекта станет продуктовый супермаркет «Перекресток». FIN STAR PROPERTIES планирует, что ТЦ будет введен в эксплуатацию в III квартале 2010 г. Общая площадь 2 этажного торгового центра в Подольске составит 12200 кв. м, торговая – 6500 кв.м. Согласно разработанной концепции, в нем будут располагаться супермаркет, торговая галерея, кафе. Срок вво да в эксплуатацию – I квартал 2010 г. В Солнечногорске общая площадь 3 этажного торгово развлекательного центра составит 42800 кв.м, торговая – 19000 кв.м. В строящемся ТРЦ запланированы гипермаркет, торговая галерея, зона фуд корта, детский развлекательный центр. Из крупных якорных арендаторов протокол о намерениях уже подписан с федеральной сетью «Вестер». Ввести объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2010 г. В настоящее время компания FINSTAR PROPERTIES реализует 21 про ект в 18 городах 14 регионов России.
Геннадий Фролов назначен на пост вице пре зидента, руководителя Комплекса корпоратив ных коммуникаций компании ОАО «Система Галс». Он будет отвечать за связи с инвесторами и общественностью. До прихода в компанию г н Фролов возглавлял Департамент корпора тивных коммуникаций АФК «Система». В 2006–2007 гг. он занимал должность дирек тора по корпоративным коммуникациям X5 Retail Group, являющейся крупнейшей компанией на рынке рознич ной торговли России.
Николай Калинин назначен заместителем генерального директора по управлению проектами компании «Торго вый Квартал». Он будет отвечать за реализацию девело перских проектов и подготовку отчетов для собственника и инвесторов о реализации инвестиционных проектов, проведение тендеров на приобретение земельных участ ков, а также за взаимодействие с муниципальными и фе деральными органами власти. Ранее г н Калинин занимал должность генерального директора и члена Совета директо ров завода «Химволокно Амтелл Кузбасс» (г. Кемерово), где руководил разработ кой стратегии развития производства и подготовкой к девелоперскому проекту.
Марина Шевченко стала финансовым дирек тором ADG Group. Опыт работы г жи Шевченко в этой сфере – 10 лет. В ADG Group Марина ра ботает с июня 2007 г. В должности заместителя вице президента компании по экономике и фи нансам она осуществляла управление финансо вым блоком компании, занималась вопросами бюджетирования и привлечением внешнего фи нансирования для проектов.
Брайан Лэкстон назначен генеральным директором Cushman&Wakefield в Великобритании. Он будет осущес твлять руководство 7 офисами. Брайан пришел в C&W в 1981 г. Его назначили штатным партнером в 1989 м и доле вым партнером компании в 1997 г. В 2003 г. он стал членом правления британской компании, а в 2006 м – членом прав ления C&W в странах Европы, Ближнего Востока и Азии. В течение карьеры Брайан специализировался в оказании консультационных услуг в финансовых и стратегических вопросах и в 2006 г. был назначен генеральным директором направления рынков капитала британской компании.
Ирина Горбачева заняла должность заместите ля генерального директора по организационному развитию компании «Торговый Квартал». Она будет отвечать за разработку и реализацию стра тегии организационного развития компании, по вышать эффективность организационной струк туры и структуры управления компании, раз рабатывать и внедрять комплексную систему мотивации персонала. Г жа Горбачева имеет многолетний опыт работы в области организационного развития и уп равления персоналом.
12
Сергей Перетятко вступил в должность директора Де партамента коммерческой недвижимости компании NAI Russia. Его основные обязанности: разработка и реа лизация маркетинговой стратегии компании, разработка предложений для клиентов и внедрение системы эффек тивного контроля STARSTM и др. Г н Перетятко имеет успешный восьмилетний опыт работы с клиентами, включая трехлетний опыт работы в коммерческой недви жимости, в том числе в российском представительстве компании Paul's Yard Realty.
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:57
Page 13
11-12/2008
NEWS Germany invests into Nagatino techno-park The government of the German Land Baden-Wurtemberg invested some tens of millions euro into construction of Moscow city techno-park Nagatino-ZIL. German House with representations of the German companies of innovative small and average business will be placed in this area. The investment contract is signed between OJSC Moscow Business Incubator and realtor division of LBBW bank. According to the agreement provisions LBBW acts as co-investor into construction of a building with total area of 23 thousand square meters. Exact amount of the deal is not disclosed.
Sportsmen will be happy The company MIEL Commercial Real Estate realizes the trading areas in new 4-level trading complex with total area 4 570 square meters and parking plot for 92 automobiles – GORKI-10. The modern concept of this complex includes a sports zone, which will be on accessible roof area of the new object. The ground floor is allocated for accommodation of sport goods shops, and the first floor will be occupied with trading-and-service gallery and restaurant. The second and third floors will contain electronics and interior design shops.
New office project of MR Group The company MR Group announced construction of business center Trio at the 8th of March street in Moscow. A total area of the office building of «B+» class is 45 752 square meters. The complex consists of three 10-storeyed buildings with a common underground part where there is a parking plot for 386 automobiles. Now MR Group holds a tender for brokerage among 4 large international companies: CBRE, Colliers, C&W/S&R, JLL. Participants of the project are: developer – MR Group; councilors – Colliers International; main architect – V.I. Plotkin, TPO Reserv; general designer – TPO Reserv; general contractor – JSC MEBE. Scheduled commissioning: 2nd quarter of 2010.
Business
All for the traffic! In February of 2008 LCMC has started on an exclusive basis realization of premises of the trading house located to the address: 10, Mnevniki, Moscow, which was opened in 2006. Due to the unsuccessful concept this center could not involve the necessary consumer traffic. The total area of the complex makes 3 400 sq. m, GLA – 2 628 sq. m. The brokers team has carried out repositioning of the object and selected new operators, among which are: shop of the furniture plant 8th of March (800 sq. m), shop of the firm Mobel&Zeit (300 sq. m) and network shop Fashion Ceramics (800 sq. m). Today occupancy rate of the areas has reached 75 %, and the average level of a rent makes 600 – 1000 standard units per 1 sq. m a year.
Kinomax is opened in the center of Kirov In 2009 citizens of Kirov will get an opportunity to see 3D movies – modern seven-halls multiplex of the largest regional network Kinomax will be opened in trading-and-entertaining center Jam Moll. About 5 million dollars will be invested to the project. Payback period is 5 years. The movie center locates at the top (the fourth) floor of SEC, near to a restaurant court and entertainment zone.
New shopping and entertaining center will appear in Gatchina New SEC Gatchinskiy has opened in Gatchina, Leningrad region. Total area of the center is 4150 sq. m. A ground parking lot is for 150 automobiles. Total area for lease is 2 609 square meters. Owner of the object is LLC Maria. The rent rate is $480 per 1 sq. m a year. Sale value of the areas is 54 thousand rubles per 1 sq. m. Anchor tenants are: grocery operator Riomag and Smile. Besides clothes and footwear shops the shopping center includes the branch of bank, a beauty salon, food court and a supermarket.
BC Morozov commissioned ahead of schedule The company KR Properties has got official «Permission to commissioning» for the 1st stage of business center Morozov of «A+» class in business quarter Red Rose 1875. The total area of this stage is 39 thousand square meters. Investments amount is more than $90 million. Complex includes modern conference hall of 1000 square meters, cafe, restaurant and large underground parking for 296 automobiles. Tenants of the office areas are Yandex and Ward Howell. Scheduled commissioning of the 2nd stage: IV quarter of 2009.
13
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:57
Page 14
11-12/2008
Business
NEWS GVA Sawyer in Rostov The company GVA Sawyer has signed the contract on rendering of consulting services on development of the project Rostov City with LLC Disk. The project designed by the British design company ARUP represents multifunctional development of the territory consisting of 4 land plots with a total area of about 200 hectares located on the left bank of the Don river. Its implementation is broken into 6 phases. Besides the objects of a commercial and social infrastructure it is planned creation of the big recreational zone.
Altech searches for the buyers Arena receives tenants The company Promsvyaznedvizhimost (PSN) has leased a part of office areas in business center Arena Hall in St.-Petersburg for 5 years. Corresponding contract PSN has made with construction-and-investment holding LEC. The total area of rent is 6.1 thousand sq. m. Arena Hall is a business center of «B+» class with total area of 28 thousand sq. m. Infrastructure of the complex includes ground parking for 87 automobiles, shops, fitness-center and cafe.
The company C&W/S&R became an exclusive agent on sale of the investment construction project of «A» class – Altech. The project offered by the company Segment provides erection of 8 office buildings with parking places and a sports complex in the southwest of Moscow. Implementation period: 2nd quarter of 2009 – 2nd quarter of 2011. The total area is 116.7 thousand square meters.
PNK in Chekhov The company PNK-Chekhov (the member of group of companies GC PNK) and Central Russian bank of the Savings Bank of the Russian Federation have made agreement on opening the non-revolving credit line for financing the civil-engineering project of logistical park of «A» class – PNK-Chekhov, and also it has got building permission for the 1st stage of the project. Total area of objects: 135 thousand square meters; total area of site development: 270 thousand sq. m. The first stage includes construction of warehouse structures 1 and 2 with the built-in administrative-and-household premises. Scheduled completion: 4 quarter of 2009. Agents on marketing and tenancy are Jones Lang LaSalle and Knight Frank.
Discount center in Petersburg The first in Russia discount shops of trade marks MANGO, Quiksilver, B.Young, Fransa, Gant, Orient and Le Coq Sportif have opened in the Center of discount shops RUMBA in St.Petersburg. This spring the managing company IB GROUP has made agreements on rent of premises with retail representatives. And now doors of shops have opened for the clients.
Conference center is in good hands The group of companies EXTROPOLIS has signed the preliminary agreement on management of a conference-center in BC Morozov («A» class, business quarter Red Rose). The developer of this business quarter Red Rose 1875 is the company KR Properties. 1400 square meters on two floors of a building of the business center are allocated for a conference center. The ground floor will contain a conference hall with total area of 250 sq. m and with panoramic windows of 8 m in height. The second floor will contain four conference halls with areas 40 to 80 sq. m. Modular partitions can transform the space for the special events. Opening of this conference center is scheduled for the first half-year of 2009.
Retail-park for Penza The investment agreement on construction of retail-park in Penza (site area: 45 hectares; total area: 110 thousand square meters) has signed. The parties of the agreement are: the government of Penza region, the company RosEuroCity and municipality. The project includes a set of separate mono-brand shops and large retailers incorporated by the common parking and also SEC Planet. The total area of the shopping center is 75 thousand square meters (leased area – 55 thousand sq. m), a total area of «big boxes» – 35 thousand sq. m (rentable space is 26 thousand sq. m). Retail-park is intended for DIY anchor tenants and shops of household products. Investments will make 210 million standard units, among them 150 million standard units are the borrowed funds. Implementation period of the project is 3.5 years. Payback period is 6 years.
14
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:57
Page 15
X5 in Togliatty The company MAGAZIN MAGAZINOV begins works on architectural consultation of SEC project in Togliatty. The total area of the center will be 80 thousand square meters, including leased area – 57 thousand sq. m, with a parking plot for 2220 automobiles. A salt of the center is clothing department stores not presented in the city before, and an entertaining complex. Project developer is X5 Development, an architect – Laguarda.Low Architects.
JLL – councilor in Poltava and Chernovtsy The company Jones Lang LaSalle (JLL) is appointed as an exclusive councilor on marketing and tenancy for shopping-and-entertaining centers in Poltava and Chernovtsy erected by the investment-anddeveloper company 1849 PLC. SEC in Poltava will be located on a site of 8.5 hectares. A total area of the complex is 40 thousand square meters, with a ground parking for more than 1000 automobiles. The project will be supported by architect bureau Chapman Taylor at all stages of architecturally-and-engineering works. Three-level center with a total area of 35 thousand sq. m in Chernovtsy will occupy 4 hectares. It will provide the parking plot for 680 automobiles. Official opening of the shopping centers in Poltava and Chernovtsy is scheduled on the 1st half-year of 2011.
Business center for holidays Business center and apartment hotel will be constructed in settlement Zhukovka, Rublevo-Uspenskoye highway. The office center of «A» class with total area of 12 thousand sq. m will include additional premises for top-managers and owners of the company. They will be used for meetings and negotiations in holidays, when presence at the central office is not required. Such a concept of commercial real estate is offered at the market for the first time. The average area of office premises will make 100 square meters. Apartment hotel (total area 6 thousand sq. m) combining hotel and inhabited function is intended for business owners, top-managers, their business partners and visitors. Design of the concept and consulting support – the company RRG. Total amount of the investments is about 30 million dollars. Scheduled commissioning – 2010.
AZIMUT goes to the European market The first 4-star hotel for 167 guest rooms of AZIMUT Hotels network has opened in Munich and was named as AZIMUT Hotel Munich City East. It includes a restaurant, a bar, 2 conference halls for 200 seats and business-zone. The hotel has a capacious underground parking plot. Investments into the branding of the European AZIMUT Hotels will make 4.2 million euro.
From what quarter does the wind blow? A hypermarket of the federal network Vester with total area of more than 10.5 thousand square meters has opened in the shopping center Hyper City, Kurgan. Different categories of food and non-food products are presented in this center. The consumer flow will make more than 5.5 thousand people. There is a parking plot for 800 automobiles in front of the building. The federal network Vester invested about $9.2 millions into this hypermarket.
JUNE goes to the regions The company Jones Lang LaSalle is appointed as an exclusive councilor on marketing and tenancy for SEC JUNE in Penza, Saratov and Engels, erected by the developer company REGIONSDevelopment. Opening of SEC JUNE in these cities is scheduled for the first half-year of 2010. The shopping center in Penza with total area of 110 thousand square meters will include the grocery hypermarket, entertainment zone, a supermarket of home appliances and department stores. The parking can accommodate 1750 automobiles. SEC in Saratov occupies the area more than 157.8 thousand sq. m. Five floors of the shopping center accommodate business center of «A» class (15 000 sq. m), a hypermarket, the shop Sdelay Sam, a hypermarket of home appliances, department stores, entertainment zone (15 000 sq. m). Three-level SEC in Engels will contain the grocery hypermarket, mono-brand and multi-brand department stores, food court and fitness center. A total area is 40 thousand square meters.
15
NEWS_11_ok.qxd
25.10.2008
13:58
Page 16
11-12/2008
Business
NEWS
VIVALDI PLAZA at Sadovoye Koltso The developer company OTKRITIE Real Estate has presented the project of office and hotel complex of «A-premium» class – VIVALDI PLAZA. The project stipulates the developed infrastructure including a hotel (170 guest rooms), restaurants, fitness-center, a multilevel underground parking for 935 cars and a ground parking for 105 cars. A complex with total area more than 110 thousand sq. m is conveniently located in the central business zone – at the Kozhevnicheskaya street, Moscow. The general contractor is Austrian company STRABAG. The architectural concept was developed by the Architectural group Sergey Kiselyev and Partners. One of the project investors is Deutsche Bank. Councilors on marketing and lease are Jones Lang LaSalle and Knight Frank Russia and CIS. Scheduled completion: 2nd quarter of 2009.
Network brokerage from LCMC The company LCMC and the building company Grand City have made agreement on realization of the areas in three shopping complexes in Novosibirsk, Taganrog and Kemerovo. All three projects are positioned as trading-and-entertaining complexes of a regional class. The total area of the centers varies from 40 to 60 thousand square meters, among them 20-30 thousand sq. m will be leased, and the remained area will contain public access zones and engineering service rooms. Completion of the projects is scheduled for 2008-2009. Experts of the company LCMC have already started negotiations with the most appropriate operators. Investment amount into three SEC is more than $175 million, payback period under all projects – 5 to 7 years.
Modern vision of the country real estate development
APPOINTMENTS
One of the largest and significant events in sphere of the country real estate took part in September – interregional conference about country-side development organized by the portal Cottage.ru. The general sponsor of this action was the company HONKA. 150 persons have visited the event. The conference was held on 9th of September, at the hotel Ararat Park Hyatt. Two thematic sections took place on this day: «Modern development» and «Country house: today's requirements». The first persons of the largest developer, investment and building companies from Moscow region have presented papers. One of the most interesting performances was a speech of Jury Glagolev, a head of non-budget construction department at the Ministry of building complex of Moscow region. On the second day delegates have visited cottage settlement Le Meridien Moscow Country Club, where there are some houses constructed by HONKA. The round table concerning modern technologies of cottage construction took place in this settlement. The sponsor of the round table was the company Forestcomstroy.
Gennady Frolov has appointed to the post of vice-president and head of corporate communications complex of the company OJSC Sistema-hals. He will be responsible for the relations with investors and public relations. Earlier Mr. Frolov headed corporate communications department of AFK Sistema. In 2006-2007 he held a post of corporate communications director of X5 Retail Group, the largest company in the market of retail trade in Russia.
Nikolay Kalinin is appointed as a deputy general director for project management of the company Torgoviy Kvartal. He will be responsible for implementation of developer projects and reporting for the owners and investors concerning implementation of investment projects, holding of tenders for purchase of the ground areas, and also for interaction with municipal and federal authorities. Earlier Mr. Kalinin held a post of general director and member of Board of directors of the factory Chimvolokno-Amtell Kuzbas (Kemerovo), where he supervised over development of production strategy and preparation for developer project.
Marina Shevchenko assumed the post of financial director of ADG Group. The operational experience of Mrs. Shevchenko in this sphere is 10 years. Marina works in ADG group since June of 2007. As a deputy vice-president of the company on economy and finance issues she controlled financial block of the company, and also she was engaged in budgeting and external financing for the company's projects.
Bryan Laxton was appointed as a general director of Cushman & Wakefield in the Great Britain. He will have control over 7 offices. Bryan has come to C&W in 1981. He was appointed to the post of regular partner in 1989, and minority partner of the company – in 1997. In 2003 he became a member of board of the British company, and in 2006 – a member of board of C&W in the countries of Europe, Near East and Asia. During his career Bryan specialized in consulting services concerning financial and strategic questions. In 2006 he has been appointed as a general director for the markets of capitals of the British company.
Irina Gorbacheva has held an office of the vice general director for organizational development of the company Torgoviy Kvartal. She will be responsible for development and performing of strategy on organizational development of the company, for improvement of an organizational efficiency and management structure of the company, for development and introducing of complex system of the personnel motivation. Mrs. Gorbacheva has a great operational experience in the field of organizational development and personnel management.
16
Sergey Peretyatko has taken a post of director of commercial real estate department in NAI Russia. His main duties are: development and performing of marketing strategy of the company, preparation of proposals for clients and introduction of system of effective control STARSTM, etc. Mr. Peretyatko has a successful eight-year operational experience in client relations, including a three-year operational experience in the commercial real estate, including in the Russian representative office of the company Paul's Yard Realty.
017.qxd
24.10.2008
12:59
Page 1
17
Tema.qxd
25.10.2008
13:19
Page 18
11-12/2008
Business
ТЕМА НОМЕРА
Экологическая безопасность
Green Development – дань моде или необходимость? Среди многих проблем, с которыми сталкивается в эти нелегкие дни рынок недвижимости, проблема экодевелопмента кажется, на первый взгляд, неактуальной. Однако, по прогнозам некоторых экспертов, альтернативные источники электроэнергии будут тем новым «пузырем», на котором взлетит мировая экономика после текущего кризиса. А значит, компании, которые сегодня учтут «зеленые» тенденции, завтра будут в большом плюсе. Текст: Инеза Макалатия ■ Фото: ГК «Центурион», компания Capital Partners
Спрос рождает предложение Разумеется, грядущий взлет альтернатив ной энергетики и ресурсосберегающих тех нологий – вовсе не единственная причина, побудившая нас поднять тему экодевелоп мента. Есть и более прозаические. Дело в том, что экологическая ответственность компаний, столь непопулярная у нас, стано вится на Западе частью корпоративной по 18
литики. Согласно принятым корпоратив ным стандартам, многие крупные компа нии не имеют права занимать здание, не об ладающее необходимыми экологическими сертификатами. Соответственно, они испы тывают трудности с арендой офиса на рос сийском рынке. «Сегодня на Западе приня то регулярно рассказывать своим клиентам и партнерам, каким образом заработанные компанией деньги тратятся на природоох
ранные нужды. Поэтому от нашего москов ского офиса требуют регулярных отчетов на эту тему, – рассказывает Анзор Байрамку лов, начальник отдела страхования имуще ства страховой компании ACE. – В москов ском офисе мы обходились энергосбере гающими лампочками и специальными водосберегающими насадками на водопро водные краны. Но скоро придется приме нять более радикальные меры». О том, что
Tema.qxd
25.10.2008
13:20
Page 19
их клиенты с удовольствием бы арендовали «зеленые» здания, говорят специалисты по офисной недвижимости компаний DTZ, GVA Sawyer. В общем, спрос есть. Девелоперам оста лось только выдвинуть предложения. Не надо забывать и об амбициозных пла нах сделать из Москвы новый финансовый центр. Существующие энергетические мощности и возможности сетей окажутся серьезным сдерживающим фактором в офисном строительстве, если только девело перы не начнут использовать энергосбере гающие технологии. Хотя, по мнению Ива на Подковы, партнера компании «Панфи лов, Подкова и партнеры», подобного тренда в Москве пока не наблюдается.
Шкала чистоты Окружающую среду загрязняют не толь ко заводы и автомобили, но и обычные офисные здания. После того как в общест венном (и корпоративном) сознании укоре нилось представление об экологической от ветственности, а следом за ним и желание занимать офисы исключительно в экологи чески безопасных зданиях, появилась необ ходимость эту «экологическую безопас ность» измерять. Один из первых экостандартов – BREEAM – был разработан и принят в Ве ликобритании в 1990 г. Согласно ему, зда нию может быть присвоен рейтинг Pass, Good, Very Good, Excellent. Как сообщила Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисных помещений компании DTZ, для многих компаний на Западе важно не зани мать офис, имеющий рейтинг здания ниже, чем у конкурентов. Широко известен аме риканский стандарт LEED, принятый в 2002 г. (разработан на основе BREEAM). Согласно LEED, здание может иметь следу ющие рейтинги: Certified, Silver, Gold, Platinum. К общепринятым относится и Global Green Standards (ISO 14000). Кроме этого, существует достаточное количество локаль ных стандартов (например, Toronto). По мнению проект менеджера компа нии GVA Sawyer Юлии Деевой, у девелопе ров тоже присутствует заинтересованность в сертификации. После выполнения условий LEED NC (для нового строительства) и LEED EB (для существующего здания) собственники объекта получают прибыль:
The Hearst Tower, самое знаменитое здание обладатель золотого сертификата LEED
Отечественные «экоздания» отличаются не энергосберегающими технологиями, а дружественным окружением – ближе к природе
19
Tema.qxd
25.10.2008
13:20
Page 20
11-12/2008
Business
ТЕМА НОМЕРА Многофункциональный комплекс «Метрополис» отличает современная система вентиляции и кондиционирования
увеличивают спрос на аренду помещений и арендную ставку, снижают эксплуатацион ные расходы, увеличивают ценные качества здания, активы, акционерную стоимость, поднимают и удерживают спрос у аренда торов, улучшают продуктивность работы. Например, уровень оценки офисного комп лекса по системе классификации LEED поз воляет девелоперам устанавливать самые высокие арендные ставки и сдавать в аренду помещения быстрее. Thomas Properties Group – девелопер в одном из своих проек тов – инвестировал $500 тыс. в модерниза цию оборудования, технические процессы и практику найма сотрудников. Улучшения, которые компания оплатила, стали прино сить $610 тыс. прибыли ежегодно. «По данным опросов, разницу в затратах на возведение обычного и «зеленого» зданий люди оценивают в 20%, хотя на самом деле базовые требования LEED могут быть вы полнены за счет увеличения бюджета строи тельства всего на 2%», – поясняет Юлия Де ева. Цифры того же порядка приводит и Анастасия Хоменчук. Строительство «зеле ного» здания обходится дороже на 0,8–1,1%, а арендная ставка увеличивается на 3%, на 6,6% увеличивается прибыль на инвестиро ванный капитал (ROI). При продаже такое здание дорожает на 7,5%. 20
Требования LEED Что учитывает экологическая сертифика ция? Рассмотрим на примере LEED. Сертификация в LEED происходит по скоринговой системе. Всего можно наб рать 69 баллов по шести разделам: выбор участка, эффективность использования во доснабжения, энергопотребление и заг рязнение атмосферы, применяемые при строительстве материалы, соблюдение экологических норм внутри здания, инно вационный дизайн и проектирование. В каждом разделе есть обязательные пунк ты, без выполнения которых невозможно говорить о сертификации. Дальше в зави симости от набранных баллов зданию присваивается рейтинг:
– Certified: 26–32 points; – Silver: 33–38 points; – Gold: 39–51 points; – Platinum: 52 69 points. Подробное описание пунктов LEED зай мет слишком много места. Поэтому обра тим внимание на наиболее «экзотические» для нашего рынка пункты. Например, воз можность использования альтернативного транспорта (парковки для велосипедов, раз девалки и душевые для тех, кто приезжает на работу на велосипеде). Система для сбора дождевой воды и использования ее в офис ном здании. Раздельный сбор и утилизация мусора. Использование вторичного сырья при строительстве и отделке. Использование только сертифицированной древесины. А так
Долгосрочные перспективы введения в России экологических стандартов (мнение экспертов DTZ) 1–5 лет
5–10 лет
Девелоперы
Незамедлительное влияние на новые проекты. Менее выгодное положение зданий, введенных до сертификации
Все больше девелоперов используют новые нормы, чтобы на выходе продукт положительно отличался от рынка
10–15 лет
Арендаторы
Все чаще якорные арендаторыинтернациональные компании руководствуются при выборе здания сертификацией
Большое влияние на арендатора из-за увеличения стоимости электроэнергии, глобального потепления, давления общественного мнения
Всеобщее понимание необходимости энергосбережения. Наихудшие в этом отношении здания стоят перед риском незаполняемости
Стоимость проекта при продаже
Малозаметное влияние на стоимость управления. Возможны финансовые затраты на повышение эффективности
Здания значительно дешевле в эксплуатации, появляется разница в арендных ставках, что находит отражение в ставке капитализации
Увеличение разрыва в стоимости эксплуатации, достижимых арендных ставках и ставках капитализации
Tema.qxd
25.10.2008
13:21
Page 21
же подробная «карта» выбросов и загрязне ний, источником которых становится зда ние (данный пункт является обязательным).
Поэтому требования снизить выброс CO2 для нас неактуально. Другое дело – экономия электроэнергии.
Офисный «аквариум»
Уходя, гасите свет
Основная идея экологической архитекту ры – создать здание как отдельную экосис тему, часть глобальной экосистемы. То есть максимально «растворить» здание в окру жающей среде с помощью последних дос тижений в области строительства и инже нерии. Самым известным зданием обладателем золотого сертификата LEED является Башня Хёрста (The Hearst Tower). Половину этого здания возвели из переработанных матери алов, проще говоря, из обыкновенного мусо ра. Небоскреб имеет необычную форму: не сущие балки образуют своеобразный узор, который придает строению сходство с ог ромным кристаллом. Это не простая при хоть архитектора: такая форма обеспечива ет зданию дополнительную прочность и позволяет большему количеству солнечного света проникать в помещение. Вся дожде вая вода, падающая на крышу, попадает в специальный резервуар, а затем использует ся для охлаждения или фонтанов и полива зимних садов внутри здания. Хотя далеко не все нововведения, считаю щиеся экологическими, на самом деле яв ляются таковыми. И не все западные эко требования уместны в нашей стране. На пример, одно из самых перспективных направлений альтернативной энергетики – использование солнечных батарей. Послед ние разработки – это прозрачные и гибкие батареи с КПД 50%, которые можно укреп лять на окнах здания, а не только на кры шах. Но… производство солнечных батарей – чрезвычайно «грязный» процесс, нанося щий окружающей среде больший вред, чем традиционная энергетика. Аналогично ситуация обстоит с использо ванием ценных пород древесины. Отказ от них, с одной стороны, сохраняет жизнь дере ву. С другой стороны, во многих районах России, например, уже много лет не выбира ются «расчетные лесосеки», то есть делают ся вырубки, необходимые для здоровья леса. Вряд ли будет актуальным в России и тре бование углеродной нейтральности. По дан ным DTZ, 40% загрязнения атмосферы го родов дают офисные здания. Но в нашей стране существует центральное отопление.
Самые простые меры по экономии электроэнергии – это установка энергосбе регающих ламп, датчики движения в тех местах, где люди не бывают постоянно (лестницы, туалетные комнаты), а также увеличение остекления фасадов. Последнее, правда, работает не всегда. В любом круп ном здании много внутренних помещений, до которых свет с улицы не добирается. Кроме того, стоит солнцу уйти в сторону от фасада, как в соответствующих комнатах резко снижается освещенность. Напротив, излишне резкий свет, бьющий в окна, зас тавляет служащих закрывать жалюзи или
шторы и работать при искусственном осве щении. Порой его не выключают в любое время дня и ночи. В обеих ситуациях выго да от внешнего освещения резко снижается. В ближайшее время должно быть заверше но строительство самого экономичного зда ния в мире – штаб квартиры газеты New York Times. Рассказывает Юлия Деева: «Прежде всего, оно будет просвечиваемым насквозь. Пристройка также будет отли чаться прозрачностью во всех направлениях и стеклянной крышей. За исключением лифтовых шахт и некоего ряда внутренних помещений все этажи в башне – это огром ные открытые площадки с полностью стек лянными (по всей высоте и ширине) стена ми со всех сторон здания. Изюминка проекта – тысячи горизон тальных керамических труб диаметром не
«Западные ворота» позиционируются как экологический бизнес!парк
21
Tema.qxd
25.10.2008
13:21
Page 22
11-12/2008
Business
ТЕМА НОМЕРА
сколько сантиметров. Они расположены на расстоянии 45 см перед стеклами с внешней стороны стен. Эти белоснежные трубы име ют необычайно высокий коэффициент отра жения. Вместе с тем они матовые, так что рассеивают падающий на них с любого нап равления свет также в самых различных нап равлениях. В результате достигается удиви тельный эффект. Трубы направляют свет, лью щийся с неба, на потолки и стены внутри здания. На уровне глаз людей, стоящих пе ред стенами окнами, в чересполосице труб сделаны пропуски высотой примерно один метр. Так что обитателям башни обеспечен прекрасный обзор. Вместе с тем почти при любом положении Солнца нет ослепляюще го эффекта. Керамические трубы на всех фа садах башни станут не только оригинальным элементом стиля, но и важной частью инже нерной начинки здания. Наибольший часто кол керамики установят на нижних этажах, испытывающих самую острую нехватку сол нечного света в условиях города. Наверху, где прямого освещения куда больше, трубы бу дут смонтированы несколько реже. Набор белых труб наверху здания будет постепенно «растворяться» в небе, создавая эффект сли яния башни с воздушным «океаном». Верти кальная дистанция между трубами ловуш ками будет плавно меняться по высоте не боскреба. Всеми жалюзи, электрическим освещением башни, а также всеми кондици онерами управляет единая компьютерная система. Она собирает данные о температу ре воздуха и освещенности по всему зданию. Передвигая по своему разумению жалюзи на разных фасадах небоскреба и разных его этажах, компьютер регулирует параметры среды так, чтобы кондиционеры и лампы приходилось включать как можно реже. По подсчетам авторов исследования, небоскреб New York Times суммарно за год будет тра тить лишь 30–40% от электроэнергии, тре буемой для существующих офисных зданий аналогичного размера. А возможно, и немно го меньше».
Экоперспективы В России профессиональное сообщество пока не заговорило об экологической серти фикации. А кризис заставил компании даже на Западе отказываться от аренды в дорогих экоофисах. Но специалисты DTZ рисуют об надеживающие перспективы принятия сер тификации (см. табл. на с. 20). ■ 22
Экологический ликбез Одно из ключевых понятий современной промышленной экологии – это устойчивое развитие. В начале 70 х годов прошлого века в Италии собрались ученые самых разных специальностей (Римский клуб) с тем, чтобы построить модель развития общества. Результаты были удручающими: оказалось, что при существующих темпах экологического роста и использования природных ресурсов планету в ближайшие десятилетия ожидал глобальный кризис. Слишком бурный рост сменялся безудержным падением. Со знаменитого доклада Римского клуба «Пределы роста» началось формирование экологичного общественного сознания. Прогресс экономической науки привел к большему учету природного фактора. С одной стороны, большинство традиционных природных ресурсов стало дефицитным. Причем это относится не только к невозобновимым ресурсам, но также и к так называемым возобновимым ресурсам – прежде всего, ресурсам экосистем (экосистемным «товарам» и «услугам») и биоразнообразию. Одно из определений устойчивого развития – это неистощительное развитие в долгосрочном, межпоколенном плане. Так как природа является основой жизнедеятельности человека, ее истощение и деградация при существующих экономических отношениях негативно сказываются на социальных отношениях, росте нищеты и структурах производства и потребления. С другой стороны, оказалось, что многие возобновимые природные блага не имеют должной ценности, что является источником их истощения и деградации. Поэтому произошел переход к экологической экономике и экономике устойчивого развития.
Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting&Management Company | LCMC: – Green Development появился не так давно – примерно лет 10 назад. Его главная идея основана на использовании чистых натуральных материалов и стремлении сохранить окружающую среду как в процессе строительства, так и при последующей эксплуатации. Люди за последние годы начали больше задумываться о создании наиболее благоприятных условий для жизни, работы, досуга и сохранении или улучшении при этом экологии города. На сегодняшний день Green Development – это всего лишь модное и недешевое нововведение, которое используется для создания имиджевых проектов, но через 10 лет мода, вполне возможно, станет тенденцией, и реализованных объектов по экостандартам станет намного больше. В Москве подобные проекты заявлены в основном в формате строительства бизнес парков.
Иван Подкова, партнер компании «Панфилов, Подкова и партнеры»: – Корпоративные экологические стандарты по офисам действительно существуют, но не являются жесткой позицией головных компаний, да и не могут являться в принципе, особенно в Москве, тем более, в регионах РФ, где не существует проектов, прошедших сертификацию по экологическим стандартам. Снижение потребления электроэнергии действительно является одним из многих параметров, учитываемых при сертификации здания. По нашему мнению, экономия энергопотребления возникнет в Москве только в том случае, когда застройщики и эксплуатирующие организации и арендаторы на своем кошельке почувствуют дороговизну использования этого ресурса. Тогда арендаторы будут выбирать здания, которые при прочих равных условиях позволяют в значительной степени экономить на коммунальных платежах ввиду соблюдения экологических стандартов. При сохраняющемся спросе на рынке подобного тренда в московской практике не наблюдается.
Наталия Иванова, директор департамента PR компании AFI Development: – «Зеленое» строительство позволяет значительно снижать нагрузку на окружающую среду и здоровье людей. Оно подразумевает применение таких технологий, как солнечные батареи или ветряные турбины для производства электроэнергии для обслуживания здания, систему сбора дождевой воды для поливки растений, использование вторично переработанной стали и стружечных плит, экономящих расход древесины, разработку дизайна здания с меньшим числом стальных балок (для того, чтобы больше солнечного света проникало внутрь) и т.д. Экологическая сертификация не является обязательной процедурой, но все чаще мировые компании прибегают к этой системе. Затраты на экологическое строительство и получение сертификата LEED оправдываются тем, что «зеленые» здания очень активно раскупают, а наличие авторитетного свидетельства позволяет значительно повысить их стоимость вследствие того, что потребитель стал все больше задумываться об экологии своего жилища и офиса.
Tema.qxd
25.10.2008
13:22
Page 23
11-12/2008
THEME OF THE ISSUE
Business
Environmental safety Green Development – craze or necessity? Among many problems faced the market of real estate during these hard days a problem of «green development» seems irrelevant at the first sight. However, according to forecasts of some experts, the alternative sources of the electric power will be the new «bubble» which will lift the world economy after current crisis. So, the companies, which today pay attention to «green» tendencies, will gain a great advantage tomorrow.
Text: Ineza Makalatiya ■ Photo: Centurion, Capital Partners
Demand gives rise to supply Certainly, the future rise of alternative power industry and resource saving technologies is not a unique reason induced us to bring up a theme of green development. There are also more prosaic reasons. The matter is that the ecological responsibility of the companies (so unpopular in Russia) becomes a part of corporate policy in the West. According to the accepted corporate standards many large companies have no right to occupy a building if it does not have corresponding «green passport», i.e. ecological certificates. Accordingly, they experience difficulties with rent of office in the Russian market. «Today it is accepted in the West to inform the clients and partners on a regular basis how the money earned by the company are spent for nature protection needs. Therefore they demand regular reports in this regard from our Moscow office», – Anzor Bairamkulov, a head of property insurance department of the insurance company ACE tells. – At the Moscow office we just used power saving bulbs and special water-saving attachments for the water taps. But we are required to apply more radical measures pretty soon». Experts on office real estate of the companies DTZ and GVA Sawyer speak that their clients would rent «green» buildings with great pleasure. Generally speaking, there is a certain demand. Developers should make a proposal only. And also we remember
23
Tema.qxd
25.10.2008
13:22
Page 24
11-12/2008
Business
THEME OF THE ISSUE
arrogant plans to transform Moscow to the new financial center. Existing power capacities and networks opportunities will appear the serious deterrent in office construction if only developers will not start to use energy saving methods. Though, according to Ivan Podkova, a partner of the company Panfilov, Podkova and Partners, such a trend in Moscow is not observed yet.
Scale of cleanliness Environmental pollutions are caused by not only factories and cars, but also by regular office buildings. When ideas about ecological responsibility have taken roots in social (and corporate) conscience, when desire to occupy offices in ecologically safe buildings only was born, the necessity to measure this «environmental safety» has appeared. One of the first environmental standards – BREEAM – has been developed and accepted in the Great Britain in 1990. According to this standard a building can have next rating: Pass, Good, Very Good and Excellent. Anastasia Homenchuk, a head of office premises department of DTZ tells that many companies in the West aspire to occupy the office having a rating equal or higher than competitor's building has. The American standard LEED accepted in 2002 (it was developed on the basis of BREEAM) is widely known. According to LEED a building can have following ratings: Certified, Silver, Gold, Platinum. Global Green Standards (ISO 14 000) are referred to the generally adopted standards too. Besides, there are a lot of local standards (for example, Toronto). In opinion of Julia Deyeva, a project-manager of the company GVA Sawyer, developers are also interested in certification. When the requirements of LEED-NC (for new construction) and LEED-EB (for existing buildings) will be met, the owners of an object will get additional profit: increase in demand for rent of premises and the rate of rent, reduce in operational costs, increase in valuable features of a building, assets and joint-stock value; they can increase and keep demand from the side of tenants, improve efficiency of operation. For example, the level of a valuation of the office complex according to LEED classification system allows developers to establish the highest rent rates and to lease premises more quickly. The developer Thomas Properties Group has invested $500 000 in one of its projects into modernization of the equipment, technical processes and practice of employees hiring. Improvements paid by the company began to bring $610 000 profit every year. «According to interrogations data, difference in expenses for erection of regular and «green» buildings is estimated as 20%, though actually basic requirements of LEED can be executed due to increase in construction budget by 2% only», – Julia Deyea explains. Anastasia Homenchuk speaks about the same figures. Construction of a «green» building is more expensive by 0,8– 1,1%, and the rent rate increases by 3%. Return on invested capital (ROI) is increased by 6,6%. In case of sale such a building will rise in price by 7,5%.
24
LEED requirements LEED certification is performed on scoring system. It’s possible to make 69 points in total on six sections: Choice of a site, Efficiency of water supply, Power consumption and pollution of the atmosphere, Materials used at construction stage, observance of ecological standards inside a building, innovative design and project. In each section there are items obligatory for execution, without which certification is impossible: Certified – 26–32 points Silver – 33–38 points Gold – 39–51 points Platinum – 52–69 points. Detailed description of LEED classification takes a lot of space. Therefore we shall pay attention only to the most «exotic» items for our market. For example: an opportunity to use alternative transportation (parking for bicycles, a locker rooms and shower rooms for the cyclists, etc.); system for gathering of the rainwater and use of this water in office building; separate collection and recycling of different garbage; use of recycled materials for construction and furnishing; use of cer-
tificated wood only; detailed «map» of emissions and pollution caused by a building (this item is mandatory).
Office aquarium The main idea of ecological architecture is creation of a building as a separate environmental system, which is a part of global ecosystem, i.e. to «dissolve» a building in an environment as much as possible by means of last achievements in the field of construction and engineering. The most known building possessing a gold certificate of LEED is the Hearst Tower. A half of this building has been erected from the recycled materials, better to say – from ordinary garbage. The skyscraper has unusual shape: bearing beams form an original pattern, which gives to a structure similarity to a huge crystal. It is not simple caprice of the architect – such a shape provides additional strength and durability and allows a lot of sunlight to get into premises. All the rainwater falling on a roof goes to the special tank and then it is used for fountains, cooling or watering the winter gardens inside of a building.
Ecological educational program One of the key concepts of modern industrial ecology is a «sustainable development». In the beginning of 70th of the last century scientists of the most different specialties (Roman Club) have gathered in Italy to construct model of a society development. Results were depressing: it has appeared that with existing rates of ecological growth and use of natural resources a planet will face a global crisis in the nearest decades. Too rapid growth is replaced by impetuous falling. Formation of environmental public conscience has begun from the well known report of the Roman Club – «The limits of growth». Progress of an economic science has resulted to increasing consideration of the natural factor. On the one hand, the majority of traditional natural resources became scarce. It concerns not only non renewable resources, but so called «perpetual resources» – first of all, ecosystem resources (ecosystem ser vices and products) and biological variety. One of definitions of sustainable development is sustainability in long term, inter generation prospects. As the nature is a basis for human life, its exhaustion and degradation under exis ting economic situation negatively affects social relations, growth of poverty and structures of manufacture and consumption. On the other hand, it has appeared that many renewable natural resources have no right value that is a source of their exhaustion and degradation. Therefore a transition to ecological economy and economy of envi ronmental sustainability has passed.
Tema.qxd
25.10.2008
13:22
Page 25
Not all the innovations considered as «ecological» actually are those. And not all western environmental requirements are appropriate in our country. For example, one of the most perspective directions of alternative power is use of solar batteries. Last designs represent transparent and flexible batteries with 50% efficiency factor, which can be mounted directly at the windows, not just on the roofs. But… manufacture of solar batteries is extremely «dirty» process causing greater damage to an environment in comparison with traditional power industry. Similar situation is with use of fine wood. On the one hand refusal from it will save a life to a tree. On the other hand periodic yield (i.e. deforestation required for the forest's health) is not performed in many areas of Russia during last years. Also it is very unlikely that requirement of «a carbon neutrality» will be actual in Russia. According to DTZ's data about 40% of the atmosphere pollutions in cities is caused by office buildings. But in our country there is a central heating. Therefore requirement to reduce emission of CO is irrelevant. Another matter is economy of electric power.
Quench a light before your leaving The most simple step to save electric power is installation of power saving lamps and motion sensors in those places where people do not happen constantly (stairs, toilet rooms), and also increase of facade's glass cover. Though, the last thing does not work always. In any large building there are many internal premises where there is not enough outdoor light. Besides when the sun goes aside from a facade the light exposure in some rooms decreases sharply. On the contrary, unduly glaring light «beating» to windows (when the sun is directly in front of a building) forces employees to close jalousie or curtains and to work with artificial illumination. Sometimes artificial lighting is used day and night. In both situations benefit from external illumination decreases sharply. Construction of the most economic building in the world – headquarters of the newspaper New York Times – should be completed in the nearest future. Julia Deyeva tells: «First of all, it will be absolutely translucent. The annex will be also distinguished with a transparency in all directions and with a glass roof. Except for the elevator mines and some internal premises all the floors in this tower will be in the form of huge open areas with completely glass (in whole height and width) walls, from different sides of the building. Salt of the project: thousands of horizontal ceramic pipes of several centimeters in diameter. They are located in 45 centimeters in front of the glasses, at the outside part of the walls. These snow-white pipes have extraordinary high factor of reflection. At the same time they are matted, so they can disseminate light falling on them from any direction. These pipes provide
surprising effect. They direct light flowing from the sky on ceilings and walls inside of a building. Some gaps of one meter in height are made in a strip farming of pipes at a level of a man's eyes. So, inhabitants of the tower have a beautiful view. Moreover, there is no blinding effect almost at any position of the sun. Ceramic pipes on all facades of the tower become not only an original element of style, but also an important part of an engineering stuffing of this building. The greatest paling of ceramics will be installed on the ground floors experienced the sharpest shortage of a sunlight in the city conditions. Higher, where there is a lot of daylight from the sky, the pipes will be mounted with more wide gaps. The set of white pipes at the top part of the building will be «gradually dissolved» in the sky, emphasi-
zing unity of this tower with an atmosphere. The vertical distance between the pipes will vary smoothly along the height of the skyscraper. All jalousie, electric illumination of the tower, and also all air conditioners will be under control of the uniform computer system. It will collect data about temperature of air and light exposure across the whole building. Moving the jalousie on different facades and different floors of the skyscraper the computer will adjust parameters of environment in such a manner that conditioners and lamps will be used rarely, as much as possible. By estimation of the researchers the skyscraper New York Times will consume only 30–40% of the electric power required to existing office buildings of the similar size, and probably – a little bit lesser». ■
1-5 years
5-10 years
Developers
Immediate influence in regard to new projects. Less favorable position of the buildings commissioned before certification
10-15 years
More and more developers use new standards and norms to distinguish their products in the market
Tenants
More and more often anchor tenants (international companies) are guided by certification at a choice of a building
The great influence on the tenant because of increase in cost of the electric power, influence of global warming, pressure of public opinion
General understanding of necessity of power saving. The worst buildings in this respect will face the risk of low occupancy rate
Project value at sale
Undistinguished influence on operational costs. Financial expenses for increase of efficiency are possible
Buildings are much cheaper in operation, there is a difference in rent rates that finds reflection in the rate of capitalization
Increase in gap between the operation cost, achievable rent rates and rates of capitalization
Dmitry Zolin, managing partner of London Consulting and Management Company (LCMC): – Green development has appeared not so long ago – approximately 10 years ago. Its main idea is based on use of pure natural materials and aspiration to save an environment, both during construction and at the subsequent operation. During last years people have started to think more about creation of optimum conditions for a life, work, leisure and at the same time – preservation or improvement of the city environmental conditions. Today green development is just a fashionable and not a cheap innovation which is used for creation of «image» projects, but in ten years this fashion, quite probably, becomes the tendency and projects implemented under «green passport» becomes more numerous. In Moscow similar projects are announced basically in a concept of business-parks.
Ivan Podkova, partner of the company Panfilov, Podkova and Partners: – In fact there are some ecological standards concerning offices, but it is not a hard line for the large companies. There are no projects authorized under ecological standards even in Moscow, especially in the regions of Russia. Decrease in electric power consumption is really one of many parameters considered at certification of a building. In our opinion, the economy of electric power consumption will occur in Moscow only in that case when builders and managing companies and tenants will feel expensiveness of this resource on own purses. In that case tenants will choose buildings, which can allow them to save substantially on municipal charges due to observance of ecological standards. Such a trend in Moscow practice is not observed yet, in conditions of current market demand.
Natalia Ivanova, director of PR-department of the company AFI Development: – «Green» construction allows us to reduce considerably loading on an environment and health of people. It means application of such technologies as: solar batteries or wind turbines for generation of the electric power for service of a building; system of gathering of rainwater for watering of plants; use of recycled steel and wood particle boards; designing of a building with smaller number of steel beams to provide more sunlight inside, etc. Ecological certification is not a compulsory procedure, but the world companies resort to this system even more often. Expenses for ecological construction and LEED certification are justified, because the «green» buildings are very actively sold, and presence of the authoritative certificate allows owners to raise considerably their cost, because the consumer began to think more and more about ecology of the habitation and office.
25
Polonskiy.qxd
25.10.2008
12:30
Page 26
11-12/2008
Business
ИНТЕРВЬЮ
Сергей Полонский:
«Все наши строящиеся проекты будут реализованы» Текст: Вячеслав Валит ■ Фото: MIRAX Group
Сергей Полонский – пожалуй, самый открытый из российских девелоперов. В то время как многие компании рынка в непростых экономических условиях стараются затаиться, отмолчаться о происходящем, президент корпорации MIRAX Group по$прежнему готов делиться своим видением ситуации, комментировать ее и даже делать некоторые прогнозы. Обойдя с нашим корреспондентом строительные площадки корпорации, Сергей Полонский продемонстрировал активно ведущиеся на них работы. – Сергей Юрьевич, что сейчас про исходит в MIRAX Group? – У нас неплохие финансовые показатели, которые мы публично озвучили. Объем вы ручки за 2007 год составил $1,28 млрд, EBIT DA – $580 млрд, чистая прибыль – около $350 млн. Объемы реализации за первое по лугодие 2008 года оказались практически равны показателям 2007 года. К тому же мы всегда реализовывали и продолжаем реализо вывать консервативную финансовую полити ку. Эта политика заключается, во первых, в ориентации на поступление реальных денеж ных средств от продаж по реализованным и строящимся проектам, которые уже сегодня формируют 95% cash flow группы. Второе – это оптимизация затрат и привязка инвести ционной программы к показателям эффек тивности проектов. Это означает, что все про екты, находящиеся на начальной инвестици онной стадии, всегда проходили и проходят регулярную внутреннюю оценку эффектив ности. По итогам оценки эффективности этих проектов формируется план приоритет ности их реализации. Сейчас план реализа ции данных проектов скорректирован с уче 26
том текущей рыночной ситуации: в первую очередь финансирование будут получать про екты с наивысшим коэффициентом эффек тивности. Третье – это формирование «по душки безопасности» за счет аккумулирова ния средств от продажи текущих контрактов и избыточной ликвидности по проектам. Эту «подушку безопасности» мы начали форми ровать еще в прошлом году и предполагаем использовать ее только для погашения кре дитных обязательств Группы. Это позволяет нам в текущей рыночной ситуации не при влекать рефинансирование кредитных обяза тельств и чувствовать себя устойчивыми во время кризиса ликвидности на российском и международном финансовом рынке. – А что будет с вашими проектами? – Как я уже говорил (и хочу подчеркнуть еще раз), все наши строящиеся проекты бу дут реализованы. Это проекты, находящие ся на стадии завершения, собственно, само го строительства и стадии «выхода» на стро ительную площадку. Сюда входят и деловой комплекс «Федерация», и МФК MIRAX Plaza, и ЖК MIRAX Park, и ЖК «Кутузов ская Ривьера», и проект комплексной заст
ройки «Кутузовская Миля», и другие проек ты. У нас есть обязательства перед инвесто рами, и мы их всегда выполняем. Проекты, находящиеся на начальной ин вестиционной стадии, будут реализовываться согласно показателям их эффективности – я только что подробно на этом остановился. К ним, кстати, относится и MIRAX Plaza в Киеве. Первую очередь, как и планировали, мы вводим в конце 2009 года. Интенсив ность строительства второй очереди будет за висеть от ситуации на рынке недвижимости Украины: там сейчас случился настоящий коллапс, наложившийся еще и на политичес кую обстановку. Мы ожидаем, что ситуация на рынке стабилизируется во втором квартале 2009 года, что позволит нам ввести вторую очередь в те сроки, которые мы и планирова ли. Если рыночная ситуация не изменится, мы будем рассматривать различные варианты. Что же касается проектов, находящихся на стадии разработки – а это проекты, по ко торым только готовится концепция или идет предынвестиционная оценка, – их финанси рование будет отложено до наступления бо лее благоприятной ситуации на рынке. Под
Polonskiy.qxd
25.10.2008
12:31
Page 27
черкну: это проекты, которые Группа только рассматривает, продажи по ним не велись, не ведутся и не будут вестись до принятия положительного решения о финансирова нии. К ним относятся МФК Казакова, Paradise Living, Лужнецкая набережная, БЦ «Поклонная, 11», «Адмирал», ЖК «Литера турная Газета», «Рублевская Ривьера», «Мя кинино». Еще мы отказались от реализации двух небольших проектов во Франции, но продолжим строить в Европе курортный комплекс Astra Montenegro в Черногории и через 1–1,5 года начнем возводить 170 мет ровую башню Mirax Beetham в Лондоне. – Идут ли в корпорации увольнения, как во многих компаниях сегодня? – Вместе с членами Комиссии по персо налу – Алексеем Слесарем, Константином Борисовым и Андреем Монаховым – мы приняли решение о введении моратория на увольнение и на снижение зарплат до 1 ян варя 2009 года. Сейчас многие компании, у которых действительно существуют пробле мы, начали массово сокращать людей, и я понял, что не могу в этот момент поступить так же. Более того, я считаю, что безответ ственно выбрасывать своих сотрудников на улицу после многих лет совместной работы. И призываю всех руководителей российско го бизнеса последовать моему примеру. – Какие действия инвестора наибо лее правильны во время кризиса? – Один известный американский биз несмен советовал: во время кризиса поку пайте только то, что лично вам по душе, то, что можно оставить детям. И я присоединя юсь к этой рекомендации. Последние иссле дования ВЦИОМ показали, что 51% росси ян наиболее надежными считают инвести ции в недвижимость. Но при вложениях в недвижимость нужно обращать внимание на надежность и устойчивость компании. – А как отличить надежного застрой щика от ненадежного? Наши компании настолько непрозрачны, что добыть сколько нибудь достоверные сведения о состоянии дел в них очень сложно. – Я могу посоветовать подойти к рабоче му на стройке и спросить его, платят ли ему зарплату. Затем задать вопрос, собирается ли он работать в этой компании в будущем. И, наконец, обязательно нужно обращать внимание на состояние стройплощадки: ес ли она чистая, на ней нет беспорядка, грязи и мусора, значит, и в компании царит поря
док. Вот мы с вами сейчас обошли несколь ко строительных площадок MIRAX Group, на которых активно ведутся работы, и при этом наши ботинки остались чистыми! И главное – смотрите на портфель про ектов, на то, что компания уже построила. Именно построила, а не имеет в проекте, пускай, и красиво нарисованном. – С какой точки зрения смотреть? – Главное – оценить качество строитель ства. Наша корпорация уделяет этому вопро су огромное внимание, считая его ключевым. Даже некоммерческие проекты строятся без снижения качества. Так, на площадке MIRAX Plaza в Москве у нас было обременение в ви де здания для ОВД «Дорогомилово». Это со циальное обязательство было выполнено в первую очередь – раньше, чем мы начали воз ведение основного объекта. Сейчас здание, где располагается отделение милиции, вдвое больше старого и имеет удобную террасу. – Обременения финансируются из городского бюджета хотя бы частично? – Нет, мы строим их полностью за сред ства корпорации. Например, здание Моско вской медицинской академии, построенное недалеко от ЖК MIRAX Park и ныне функци онирующее, было условием получения пло щадки под жилой комплекс. А возле уже упо мянутого МФК MIRAX Plaza мы будем благо устраивать набережную. Есть идея построить на ней музей современного искусства. Корпо рация вложила $40 млн в реконструкцию Курского вокзала – объект, социально значи мый для Москвы. Мы взяли даже такое не простое обременение, как недострой с «буке том» обманутых вкладчиков. Хотя этот объ ект – Well House – не представлял для нашей компании экономического интереса, для нас было делом чести достроить его и достроить именно с качеством «от MIRAX». Мы во многом идем навстречу городу и по желаниям правительства Москвы. Кстати, се годня в это трудно поверить, но взять участок в «Москва Сити» меня в свое время уговари вал заместитель мэра Сергей Орджоникидзе. Там была действительно сложная ситуация, связанная с расселением старого жилфонда, и никто, в том числе и мы, не хотел за это брать ся. А с другой стороны, на рынке было мало, да и сейчас немного компаний, которые име ют ресурсы для того, чтобы осуществлять вы сотное строительство. Объекты, равные по ка честву нашим, в Москве строят сегодня толь ко «ДОН Строй», «Капитал Груп» и «Интеко».
– А за пределами России? – Могу сказать, что в Европе ничего подоб ного (что касается жилых зданий) нет. И ког да приезжают иностранцы, я вижу, как рев ностно они относятся к нашим успехам, не хотят верить, что у нас что то может быть луч ше. Я вообще утверждаю, что ни Америка, ни Европа не заинтересованы в том, чтобы Рос сия развивалась, становилась страной со ста бильной экономикой. Ту же цель преследуют и международные рейтинги, которые наме ренно занижают оценку российских компа ний. Я считаю, что все эти рейтинги – боль шая фикция. Чего стоит один только факт, что если во главе компании стоит американец, ее рейтинг автоматически плюсуется. – Какие направления приоритетны для MIRAX Group на сегодняшний день? – Самым приоритетным проектом для компании сейчас является реализация стро ящихся проектов, независимо от того, нахо дятся они на стадии завершения или только выхода на строительную площадку. Проек том аналогичной приоритетности является выполнение компанией всех обязательств перед инвесторами. Также приоритетными для нас являются инфраструктурные проек ты – в частности, работа с РЖД в рамках развития территории Курского вокзала. – Сколько может продлиться эконо мический кризис у нас в стране? – Я последую примеру ведущих россий ских и международных экономистов и отка жусь от прогноза. Добавлю только, что чем скорее фондовый рынок достигнет дна, тем лучше. Потому что потом начнется рост. Между прочим, из кризиса 1998 года Рос сия вышла, по мнению западных аналити ков, очень быстро, принимая во внимание неразвитость рынка на тот период времени. Возможно, что и нынешний кризис про длится всего год или чуть больше. – Сегодня многие ожидают сниже ния цен на рынке недвижимости… – При формировании бизнес плана ком пании на год мы всегда закладываем дельту изменения цен в +/– 25%, как бы ни неве роятно это сегодня не звучало. Это позволя ет компании гибко реагировать на любые изменения рынка. Я не буду заявлять, что готов съесть свой галстук на Красной пло щади, но жду роста цен в своем сегменте, потому что многие проекты сейчас останов лены, и покупать через какое то время бу дет просто нечего. ■ 27
Polonskiy.qxd
25.10.2008
12:31
Page 28
11-12/2008
Business
INTERVIEW
Sergey Polonsky: «All our projects under construction will be realized» Sergey Polonsky is perhaps the most open of all Russian developers. While many companies try «to be in hiding» and keep silent during the crisis, president of MIRAX Group Corp. is still ready to share his vision and even come up with some forecasts. Going around the MIRAX construction sites, Sergey Polonsky demonstrated the ongoing robust work. – Mr. Polonsky, what is now happening at MIRAX Group? – We have quite decent financial showing which we recently published: the proceeds in 2007 came to $1,28 billion; EBITDA is $580 billion, the net operating margin is around $350 million. The sales volume in the first half of 2008 actually equals the same figure for 2007. Furthermore we've always pursued and continue to pursue a conservative financial policy. Above all, we are geared towards real monetary proceeds from the sales of both completed projects and those under construction. Already now they account for 95% of the Group's total cash flow. Secondly, we are after the optimization of expenditures and strict «binding» of our investment program to project efficiency. This means that all projects currently at the initial investment stage have always passed and now pass through the in-house efficiency appraisal. Based on its results projects to be constructed are prioritized. Now the plan of these projects' realization has been adjusted with regard for the current market situation. In the first place, the top-priority projects will get financing. Thirdly, we took care of «the safety cushion», having formed it from the funds raised by the sale of current contracts and redundant liquidity on projects. We began forming this «safety cushion» last year and plan to use it only for the repayment of the Group's liabilities. This policy allows us not to resort to debt refinancing and enjoy stability in times of crisis on the Russian and global financial market. –And what will happen to your projects? –I'd like to emphasize once again: all our projects under construction will be completed. I mean both the projects on which on-site operations have just begun and those which are close to completion. Among them is Tower Federation in Moscow City, the MIRAX Plaza mixed-use, MI-
28
Text: Vyacheslav Valit ■ Photo: MIRAX Group
RAX Park residential development, the complex development project Kutuzov Mile and other projects. We always keep our commitments to the investors. The projects which are now at the initial investment stage will be realized pursuant to their efficiency parameters, as I already said. Among them is MIRAX Plaza in Kiev.
We'll commission the first phase at the end of 2009, according to our plans. The intensity of construction on the second phase will depend on the situation in the Ukrainian real estate market which seems to have collapsed because of the financial crisis which superimposed on the political crisis. We expect the market situation to stabilize in the second
Polonskiy.qxd
25.10.2008
12:32
Page 29
quarter of 2009 as this will help us commission the second phase within the scheduled times. If the market situation does not change for the better, we'll consider different possibilities. As regards the projects at the stage of conceptual development or pre-investment appraisal, their financing will be put off till better times on the real estate market. I'd emphasize once again: these are projects only contemplated by the Group, on which no sales have been made and won't be made until a positive financing decision is taken. The list of these projects includes the Kazakov mixed-use, Paradise Living, Luzhnetskaya Embankment, BC Poklonnaya, 11, Admiral, Literaturnaya gazeta residential development, Rublevo Riviera and Myakinino. We also gave up on two small projects in France but will continue building the holiday property Astra Montenegro and in 1,0–1,5 years will start raising the 170-meter tower Mirax-Beetham in London. – Are there any lay-offs at MIRAX? – Now companies facing grave problems began massive staff reduction but I realized that I just could not throw people away after so many years of our joint work. Therefore I decided together with Aleksey Slesar, Konstantin Borisov and Andrei Monakhov, members of the personnel commission, to introduce a staff reduction moratorium till Jan. 1, 2009. I call upon all the captains of Russian business to follow my example. – What should the investor do during the crisis? – A well-known American businessman gave a valuable piece of advice: buy only those things which are to your liking and which you can hand down to your children, I subscribe to this recommendation. The recent surveys of VCIOM showed that 51% of Russian people believe real estate investments are most reliable. But as you invest in real estate, pay heed to the stability and dependability of the company. – How to tell reliable builders from unreliable? Russian companies lack transparency and it's very difficult to get credible information about the state of their affairs. – I can recommend you to ask a worker on site whether he is paid wages and whether he is going to continue working for the given company. Finally pay heed to the state of the construction site: if there is no mud, rubbish and disorder, it means a company is in a good shape. We've gone around several construction sites of MIRAX Group where the work is in full swing and have not soiled our boots. And, most important, examine the portfolio of projects already completed by the company, not just the nice sketches or drafts. – From what standpoint should we assess projects? – Assess the quality of construction works. Our corporation believes this is the bottom line. MIRAX does quality work even when it constructs not-for-profit projects. One of our encumbrances was to construct a building for the Dorogomilovo Department of the Interior. We had fulfilled this social commitment before we began building the main property. Now the building, housing a police station, is twice as big as the old one and has a convenient terrace.
– Are the encumbrances at least partially financed from the city budget? – No, we build them at our own expense. For example, the now operative building of the Moscow Medical Academy was constructed not far from the MIRAX Park residence and we'll also improve the embankment not far from this residence. We've come up with an idea to build a museum of modern art there. Our corporation invested $40 million in the renovation of Kursky Train Station, a socially significant facility for Moscow. We also tackled such a challenging encumbrance as an unfinished project with a «bunch» of mistreated investors. Although this property called Well House was of no economic interest to our company, it was a matter of honor for us to complete it. In many respects we try to meet the Moscow government half-way; you may not believe me but it was vice-mayor Sergey Ordzhonikidze who persuaded me to take a parcel in Moscow City. There was a very difficult situation there related to the resettlement of dwellers from decrepit houses and none would tackle the job. On the other hand, very few companies on the Moscow market have ample resources for high-rise construction. Only DON-STROY, Capital Group and Inteco can build properties that match ours in terms of construction quality. – How about far-abroad countries? – I can say there is nothing of the kind in Europe (as regards apartment buildings). And when people come to me from abroad I see how jealous they are of our successes. They refuse to believe that anything can be better in this country. I am firmly convinced that neither America nor Europe is interested in developed, strong Russia with a stable economy. Many international ratings intentionally underestimate Russian firms. I believe all these ratings are largely a fiction. – What are the MIRAX priorities today? – We prioritize our infrastructural projects – in particular, our joint project with Russian Railways aimed at the development of Kursky Train Station's grounds. But the top priority for our company is realization of all projects under construction, regardless of their current stage. Our company firmly intends to fulfill all our obligations to investors. – How long can the economic crisis last in this country? – I'll follow the example of leading Russian and international economists and abstain from any forecasts. The sooner our stock market reaches the bottom, the better, for growth will then resume. As a matter of fact, in the opinion of Western analysts, Russia rather quickly regained after the crisis of 1998 given our underdeveloped market in those days. Perhaps the current crisis will last a year or so. – Many expect a slump in real estate prices… – As we lay a business plan for the upcoming year we always allow for a 25% change in prices, however incredible this may sound today. This is the only way for the company to be flexible and promptly respond to the upward or downward correction of prices. I believe the prices will grow in our segment, because many projects have been frozen and clients will soon have nothing to buy. ■
Despite the active work at the construction sites of MIRAX Plaza in Moscow, order and cleanness reign there
29
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:24
Page 30
11-12/2008
Business
АКТУАЛЬНЫЙ ВОПРОС
Из поколения в поколение Проблема наследования бизнеса Текст: Дарья Маляржик Рисунки: Виталий Подвицкий
Некоторые подарки приходятся не ко двору либо влекут за собой проблемы. Один из таких вариантов – наследование бизнеса. Более того, наследование бизнеса в нашей стране – настоящая морока из за неотрабо танной системы. «Наследник получает принадлежащую на следователю долю вклад (например, в виде акций) в уставном (складочном) капитале, то есть наследник становится участником (акционером) этой компании, – рассказы вает юрист компании «Частное право» Сергей Полунин. – Юридически передать акции (долю) по наследству проще просто го, однако недостаточно просто принять на 30
Еще не забыты те времена, когда семейное дело переходило от отцов к сыновьям, из поколения в поколение. Что касается нашей страны, оформление завещаний на доли (акции) компании является большой редкостью.
следство. Несмотря на то, что учредитель ные документы общества не могут устанав ливать какие либо ограничения для наслед ников, в том числе препятствовать в их стремлении стать полноправными акцио нерами (участниками) данного общества, по наследству не передашь должность и конт роль над компанией».
Проблемы и тонкости наследования бизнеса Главная проблема наследования бизнеса в России состоит в непрозрачности бизнеса и отсутствии четкой структуры активов. Большинство бизнес групп построено с ис
пользованием оффшорных компаний ино странных юрисдикций, номинальных ди ректоров, перекрестно владеющих акция ми юридических лиц. Порой за сложными нагромождениями нельзя отыскать реаль ного собственника. Причины такого постро ения бизнеса всегда различны. Это может быть оптимизация налогообложения, не желание разглашать информацию о насто ящих собственниках, защита собственнос ти. И понятно, что когда наследник начи нает разбираться в объеме и структуре биз неса, он не в состоянии правильно и четко определить состав имущества, которое должно перейти ему в порядке наследова
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:25
Page 31
ния. Единственные, кто застрахован от воз никновения подобных проблем, это те на следники, которые при жизни наследовате ля помогали вести или вели бизнес совме стно с ним, были посвящены в тонкости и нюансы и, соответственно, располагали ин формацией о том, в каких банках наследо ватель имел открытые счета или депозиты, какие партнеры наследователя участвовали в бизнесе и в какой форме, существуют ли активы компании за рубежом, есть ли у компании наследователя дочерние или за висимые общества. Зачастую проблема проявляется в соотно шении владельческой схемы и технологий управления производственным активом. Мно жество компаний в группе и конструирова ние правовых связей между ними слабо кор релируется с наличием единого (единолично го или коллегиального) центра принятия ре шения. Это вызывает определенные разно гласия. Также очень остро стоит проблема соотношения формальной и неформальной владельческой структуры бизнеса. Формальная структура опосредована юридическими процедурами, выражаю щимися во владении физическим или юри дическим лицом определенным имущест вом: недвижимостью, ценными бумагами, долями в хозяйственных обществах, права ми; либо во владении перечисленным выше посредством других лиц. Неформальная структура бизнеса за крепляется персональными устными дого воренностями участников бизнеса либо не формальными письменными соглашениями, не имеющими юридической защиты. Согласно действующему гражданскому законодательству, в порядке наследования переходят как права, так и обязанности на следодателя. Исходя из этого наследники какого либо бизнеса нередко вынуждены решать проблему существования неиспол ненных обязательств наследодателя, в том числе значительной кредиторской задолжен ности. Иначе говоря, они становятся владель цами бизнеса, состав ликвидных активов которого намного перекрывается его пасси вами. В этой связи при принятии в наследство непрозрачного или сомнительного бизнеса полезна его тщательная правовая и экономи ческая экспертиза, в том числе проведение аудита с целью выявления действительной ликвидности получаемых бизнес активов.
Сложность вопроса наследования бизне са заключается также в том, что в законо дательстве России отсутствуют легальное определение понятия «бизнес» или «насле дование бизнеса», а также стабильная судеб ная практика по данному вопросу. Есть мно го разных норм, разбросанных по многочис ленным нормативным актам: это и Граж данский кодекс РФ, и Закон «Об акционер ных обществах», и Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», и ряд дру гих документов. Из за такого разброса насле дование бизнеса превращается в наследова ние его отдельных элементов, что часто ме шает решению важных вопросов наследо вания.
Разный бизнес Мы уже говорили о том, что наследование бизнеса в силу особенностей российского за конодательства представляет собой наследо вание отдельных объектов: земельных участ ков и недвижимости, акций или долей в уставном капитале юридического лица, пред приятия как имущественного комплекса и, наконец, прав на объекты интеллектуальной собственности. Рассмотрим каждый из этих элементов.
Земля и недвижимость Каких либо особых правил для наследо вания земельных участков и объектов не движимого имущества законодательство не предусматривает. В общем порядке насле дуются объекты недвижимости (как жило го, так и производственного назначения), зе мельные участки и право пожизненного на следуемого владения землей. Особенности предусмотрены лишь для тех случаев, когда недвижимость или участок входят в состав предприятия.
Акции и доли в уставном капитале Наиболее популярными организационно правовыми формами юридических лиц в России являются общества с ограниченной ответственностью (ООО) и акционерные об щества (АО, ОАО). Наследование имущества в каждой из них имеет свои особенности. Самая основная проблема, с которой сталки ваются наследники независимо от формы предприятия, – это выстраивание взаимо отношений с другими собственниками, с партнерами наследодателя по бизнесу. Ко нечно, сейчас нередки случаи, когда наследо датель являлся единственным учредителем
Наследники бизнеса нередко вынуждены решать проблему существования неисполненных обязательств наследодателя, в том числе значительной кредиторской задолженности
31
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:25
Page 32
11-12/2008
Business
АКТУАЛЬНЫЙ ВОПРОС
фирмы. В этом случае проблем не возника ет. Наследник становится новым учредите лем, регистрирует изменения в уставе и при ступает к управлению предприятием. Но ча ще бизнес не ведется в одиночку, и для того чтобы вступить в права наследования, необ ходимо участие других учредителей фирмы. В ООО объектом наследования является доля в уставном капитале общества. Основ ными документами для ООО служат устав и учредительный договор. В этом документе определяются права и обязанности участни ков общества, в том числе порядок перехода доли к наследникам. На практике нередко возникает ситуация, когда устав ООО требу ет обязательного согласия других участни ков общества на переход доли по наследству. Если участники согласны принять наследни ка в свои ряды, то особых проблем не возни кает. Нотариус выдает свидетельство о пра ве на наследство. Созывается собрание участ 32
При принятии в наследство непрозрачного или сомнительного бизнеса полезна его тщательная правовая и экономическая экспертиза ников, на котором они принимают реше ние о согласии на переход доли к наследни ку и вступлении его в состав участников об щества и внесении изменений в учредитель ные документы общества. Изменения в устав ных документах регистрируются в установ ленном порядке в налоговых органах. С мо мента регистрации изменений наследник яв ляется полноправным участником общества. Если же участники общества отказыва ются принять в свои ряды наследников, то в соответствии с Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственнос тью» доля умершего переходит к самому обществу. При этом общество обязано ком пенсировать наследнику действительную
стоимость его доли в уставном капитале. Действительная стоимость доли, согласно действующему законодательству, соответ ствует части стоимости чистых активов об щества, пропорциональной стоимости его доли. Чистые активы – балансовая стои мость всех активов общества за последний отчетный период за вычетом его пассивов. Другими словами, наследник должен полу чить рыночную стоимость доли наследода теля. Довольно часто, пользуясь отсутствием у наследников опыта, им предлагают оце нить не работающий бизнес, а имущество, принадлежащее ООО, стоимость которого может в разы отличаться от стоимости биз неса. Чтобы не допустить этого, необходимо
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:26
Page 33
провести независимую оценку стоимости доли, потребовав для этого предоставить бухгалтерскую отчетность за последний год. При несогласии с оценкой доли спор при дется решать в судебном порядке. С акциями таких сложностей обычно не возникает. При наследовании пакета акций согласия других акционеров не требуется, хотя в среде юристов существует мнение о праве акционеров закрытого акционерного общества предусмотреть в уставе преиму щественное право акционеров на приобре тение акций, в том числе переходящих в по рядке наследования. В этом случае действо вать придется так же, как и в случае полу чения согласия участников ООО. Если же никаких проблем с другими акционерами не возникает, то наследнику необходимо произвести регистрацию перехода права собственности на акции.
Объекты интеллектуальной собственности Под объектами интеллектуальной с об ственности понимаются авторские права, права патентообладателей, права на изобре тения, а также права на товарные знаки и фирменные наименования. Все эти объекты подлежат наследованию, если имеются до казательства их принадлежности наследо дателю. При наследовании авторских прав на следник получает в основном имуществен ные права (право на переиздание или иное
использование произведения, право на по лучение вознаграждения и др.). Право на имя и право на репутацию автора по наследству не передаются. В то же время наследник сможет в судебном порядке защищать не имущественные права автора от любых на рушений. Аналогичным образом наследуют ся права на изобретение. Право патентообладателя, права на по лезную модель и промышленный образец, а также права на изобретение переходят по наследству без каких либо ограничений. Переход прав не означает изменения автор ства. Особенность состоит в необходимости регистрации прав на эти объекты интеллек туальной собственности. Такая регистрация производится после получения свидетельства о праве на наследство. Кроме того, действие патентов, как правило, ограничено опреде ленным сроком. По истечении этого срока необходимо заплатить патентную пошлину за поддержание патента. Об этом наследни кам придется заботиться самостоятельно. Права на товарные знаки удостоверяют ся свидетельством. Для перехода прав на то варный знак наследнику необходимо произ вести регистрацию изменений в свидетель стве о регистрации товарного знака в Рос патенте и в дальнейшем следить за своевре менностью продления срока его (свидетель ства) действия. Кроме того, наследнику необ ходимо понимать, что использование товар ных знаков и знаков обслуживания допус кается только в предпринимательской дея тельности.
Предприятие как имущественный комплекс Иногда объектом наследования является целое предприятие. Это единственный слу чай, когда законодательство косвенно при знает существование бизнеса не как отдель ных столов, станков и помещений, а как не кий взаимосвязанный комплекс. Согласно ст. 132 Гражданского кодекса РФ, предпри ятием как объектом права признается иму щественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участ ки, здания, сооружения, оборудование, ин вентарь, сырье, продукцию, права требова ния, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об служивания), равно как и другие исключи тельные права, если иное не предусмотрено законом или договором. При наследовании предприятия законо дательством предусмотрены некоторые осо бенности. Прежде всего, закон признает не обходимость сохранить предприятие как единое целое и обеспечить профессиональ ную преемственность управления им. Для этого ст. 1178 ГК РФ закрепляет преимуще ственное право на наследование предприя тия. Такое право признается за лицом (орга низацией), занимающимся предпринима тельской деятельностью. В связи с введением в ч. 3 ГК РФ положе ния о преимущественном получении опре деленных объектов из состава наследства при его разделе важным является правило, закрепленное в п. 1 ст. 1170 ГК РФ. Согласно ему, несоразмерность наследственного иму щества, о преимущественном праве на полу чение которого заявляет наследник на осно вании статьи 1168 или 1169 настоящего ко декса, с наследственной долей этого наслед ника устраняется передачей этим наследни ком остальным наследникам другого имуще ства из состава наследства или предоставле нием иной компенсации, в том числе выпла той соответствующей денежной суммы. Наследник, обязанный выплачивать ком пенсацию другим наследникам, может за ключить с ними соглашение, согласно кото
33
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:26
Page 34
11-12/2008
Business
АКТУАЛЬНЫЙ ВОПРОС
рому часть суммы компенсационных вы плат выплачивается сонаследникам сразу, а остальное – в рассрочку, пропорционально каждому сонаследнику. Все выплаты про изводятся таким образом, чтобы предприя тие продолжало использоваться для осуще ствления предпринимательской деятельно сти. Сумма долга должна вноситься в пас сив предприятия. В случае отчуждения на следником предприятия (купля продажа, рента) после его государственной регистра ции вся сумма обязательных платежей долж на выплачиваться сонаследникам полностью и единовременно. Следует отметить, что при недостижении согласия между наследниками, в том числе обладающими преимущественным правом на получение предприятия в счет своей на следственной доли, входящей в состав насле дства, все спорные ситуации должны разре шаться в судебном порядке. Поскольку предприятие – неделимый объ ект, его нельзя разделить как таковое, иначе оно потеряет все свои свойства имущест венного комплекса. В соответствии с ч. 2 ст. 1178 ГК РФ, в случае, когда никто из наследников не име ет указанного преимущественного права или не воспользовался им, предприятие, входящее в состав наследства, разделу не подлежит и поступает в общую долевую соб ственность наследников в соответствии с причитающимися им долями. Следует об ратить внимание на то, что указанная ста тья говорит о случаях, когда между наслед никами отсутствует спор о разделе пред приятия, а также когда нет согласия о переходе предприятия кому либо из на следников. Более того, отмечается, что дан ное правило должно применяться, даже если наследник не воспользовался своим правом на преимущественное получение предприятия в счет своей наследственной доли. Данный отказ от своего права может свидетельствовать либо о нежелании на следника принимать в наследство предпри ятие, либо о нежелании его дальнейшего су ществования. Рассматривая данную тему, нельзя обой ти вниманием следующий вопрос. При на следовании по закону предприятие может перейти в собственность наследника, кото рый не зарегистрирован в качестве инди видуального предпринимателя. В этом слу чае наследник должен решить, желает он 34
заниматься предпринимательской деятель ностью или нет. Необходимость регистра ции в качестве предпринимателя может быть вызвана не только желанием наслед ника. С принятием наследства наследник становится собственником всего предпри ятия, при этом он становится правопреем ником наследодателя по всем долгам и требованиям, связанным с предприятием, в том числе по заключенным наследодате лем хозяйственным договорам и трудовым договорам с наемными работниками. Для того чтобы иметь право осуществлять пред принимательскую деятельность, наслед ник должен в установленном порядке за регистрироваться в качестве предприни мателя. В случае если наследник не зарегистри руется в качестве индивидуального пред принимателя или ему будет отказано в ре гистрации в регистрирующем органе, ему следует для обеспечения целевого исполь зования имущественного комплекса пере дать права по использованию предприятия лицу, имеющему право осуществлять пред принимательскую деятельность, т.е. «про дать... предприятие в соответствии со ст. 238 ГК РФ либо передать его в доверитель ное управление (ст.ст. 1012–1026 ГК РФ)», либо внести в качестве вклада в коммерче скую организацию.
Отказ от наследства Бывает и так, что от наследства надо от казаться. Направленный (адресный) отказ от наследства существенным образом отли чается от простого отказа от наследства без указания лиц, в пользу которых наследник отказывается от наследства. Безусловный отказ от наследства приво дит к исключению отказавшегося наслед ника из числа правопреемников и влечет либо приращение наследственных долей, ли бо возникновение права на наследование у других лиц в силу закона или по завещанию. Направленный отказ означает распоряже ние правом на наследование путем переда чи его другому лицу или лицам. Наследни ки же, в пользу которых совершен отказ от наследства, вправе осуществить любое из пол номочий, составляющих содержание права на наследование. Особенность действия направленного от каза – возможность передачи права на насле дование другим лицам, как признанным, так и не признанным к наследованию, но входя щим в число наследников по завещанию или по закону, за некоторыми исключениями. Принять или отказаться от наследуемого бизнеса – это ваше личное право. Как пока зывает практика, самое главное здесь – про фессиональный нотариус, который поможет разрешить любые ваши сомнения. ■
Дмитрий Васильев, нотариус: – В мировой практике владельцы бизнеса, которые намереваются передать его наследнику, начинают с раннего возраста подготавливать детей к возможному управлению компанией, и считается вполне нормальным уже на этом этапе составлять завещание, не собираясь при этом уходить на пенсию и тем более умирать. К моменту принятия наследства будущий владелец прекрасно известен в команде, имеет необходимое образование и опыт в области деятельности компании. В российской практике наследования бизнеса в силу молодости бизнес среды такие случаи редки. И все же рассмотрим возможные варианты развития событий при получении бизнеса по наследству. Допустим, наследнику нет дела до этой компании и до этого бизнеса, принимать какое либо участие в нем он не хочет. Тогда он вправе продать свои акции (долю) и выйти из компании или оставить себе акции и стать пассивным акционером, получая с акций только дивиденды. Установленный порядок продажи акций не исключает приобретение акций общества третьими лицами, так как не требует согласия остальных ак ционеров для отчуждения акций. На практике редкая компания желает допустить вхождение в бизнес третьих лиц. Поэтому акции проще продать самому предприятию, если не найдется покупатель со стороны. Если наследник хотел бы принять участие в управлении предприятием, то на практике нередки случаи, когда в результате непринятия коллективом «нового босса» ему приходится формировать новую команду, на что может уйти не один год, и без финансовых потерь тут не обойтись. Сохранить бизнес в таких случаях удается не всегда. Кроме того, переход бизнеса к неподготовленному наследнику может послужить началом завер шения деятельности некогда процветающей компании. И даже если наследник имеет необходимый опыт управления, нередки случаи, когда остальные участники прибегают к различным ухищрениям и зло употреблениям, дабы не допустить «чужака» к управлению компанией. Таким образом, несмотря на то, что наследование бизнеса пока еще не получило должного развития в нашей стране, стоит задуматься о судьбе своего дела, принять должное участие в подготовке своих преемников.
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:27
Page 35
11-12/2008
CASE IN POINT
Business
Across the Generations
The problem of business succession Family business handed down from father to son is a common thing in the world practice. In Russia, however, signing over shares or stakes in a business is still very rare. Sometimes gifts are unwanted or fraught with certain problems. In some cases heirs are unwilling to tackle other's business and refuse to accept it by right of succession. Moreover inheriting business in this country is a real headache because of the unrefined system. The problems and details in business succession
Text: Daria Maliarzhik â– Illustrations: Vitaliy Podvitskiy
The main problem of business inheritance in Russia is the lack of transparency and clearly structured assets in businesses. Most business groups were built using overseas offshore companies, nominal directors and crossholdings. Oftentimes a real proprietor is disguised by legal cobwebs. The reasons for such a business structure are different: taxation optimization, the unwillingness to disclose information on real owners, property protection etc. No wonder that the heir, lost in an intricate business web, is often unable to see what he must inherit. Those heirs who helped to run business while the testator was still alive and therefore possess information on the testator's bank accounts and deposits, foreign assets and subsidiaries are in a better position. Quite often the problem is in the ratio of a possessory scheme to the technology of running production assets. Numerous companies in a group or a holding company and legal relations between them do not correlate with a single center of decision-making, which may cause certain differences. Sometimes when one of the legal entities drops out of the possessory structure as a result of someone's death, the formal powers of the asset holders are redistributed. The problem of correlation between the formal and informal possessory structure of a business is also very acute. The formal structure is mediated by legal procedures expressed in a physical or legal entity possessing certain property: real estate, securities, stakes in joint-stock ventures, titles, or the assets through mediation of other persons. An informal business structure is reflected in informal written agreements which have no legal force. Pursuant to the current civil law, both the rights and obligations of the testator are handed down. This is why the heirs of business often have to solve the problem of bills payable and other considerable arrears. In other words, they come into possession of a business whose liquid assets are overridden by liabilities. Therefore before inheriting a non-transparent or dubious business, its careful legal and economic examination, including an audit aimed at uncovering the real liquidity of inherited business assets, would be expedient. Business inheri-
35
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:27
Page 36
11-12/2008
Business
CASE IN POINT
tance is also a legal challenge because there is no legal definition of «business» or «business inheritance» in the Russian law and hence no stable forensic practice in this area. Various norms are dissipated over numerous legal acts, such as The Civil Code, the law On Joint-Stock Companies, the law On Limited Liability Societies and other instruments. Because of this dispersal, business succession turns into inheriting its individual elements which often hampers the solution of important succession issues.
Put in a word for poor successors! The legacy is considered open on the day of testator's death. The place of opening is the testator's last place of residence, or the bequest whereabouts if the former is unknown. An heir must claim his or her rights during six months after the testator's death. This time can be missed for valid reasons and successor's rights reinstated by court, although such cases are very rare. The law of succession depends on the legal foundation of inheritance. When a will is drawn up the property is inherited by persons indicated therein. It should be remembered that the testator may bequeath both all property owned as of the day of his or her death, or some portion of it. Therefore legatees inherit only the property mentioned in the will. When a businessman acquires several stakes or businesses after the will is formalized and does not include them in the testament, such assets will be inherited based on the rules for inheriting property without a will. Furthermore the will can be drawn up not only to indicate an heir but also to restrict someone's titles to a bequest.
36
Accepting inheritance Accepting succession with respect to business is based on the general inheritance rules. Two ways of accepting inheritance are possible: handing in an application to a notary or the actual acceptance of inherited property. An application for accepting inheritance can be handed in during six months since the testator's death. In the same period you are to come into actual possession of the property: start running a business, pay taxes and repay the available debts. If the sixmonth period is missed, this can serve as a foundation for summoning the heirs of the second turn. To avoid any succession acceptance disputes, you'd better use the first scheme and apply to a notary for inheritance acceptance. This must be done even by those who have actually accepted succession, because the actual acceptance of inheritance does not entitle them to a disposal of the accepted property and assets, and whenever a business is inherited, not a single deal can be cut without duly legalized documents.
Equity and shares in chartered capital Limited liability companies and joint-stock companies (public or private corporations) are the most popular incorporation forms in Russia. Property inheritance in each of them has certain distinctions. The main problem faced by legatees, regardless of the incorporation form, is building relations with other proprietors and with business testator's partners. Of course, no problems arise when a testator is the only founder of a company. An heir becomes a new founder, registers changes in the bylaws and tackles business management. Yet more often business is run by several persons and, and
then the right of succession cannot be realized without the involvement of business co-founders. In limited liability companies it is a share in the chartered capital that is inherited, the main documents being bylaws and a constituent instrument. The latter defines the rights and obligations of shareholders. including the procedure of inheriting shares or stakes. In practice, however, the articles of association often stipulate a mandatory consent of other stockholders with the demise. If the stockholders agree to accept a legatee to their ranks, no special problems arise; a notary issues a certificate of succession. A meeting of shareholders is convened where they vote their consent with the demise, the inheritor's inclusion in the list of co-founders and entering changes to constituent documents. Changes in constituent papers are registered at fiscal bodies in accordance with the established procedure. After the changes are registered, the heir enjoys full rights as a shareholder. If stockholders refuse to accept successors into their ranks, the share of the deceased is transferred to a company as per the law On Limited Liability Companies. A company must indemnify a legatee for the actual value of his or her share in the chartered capital. As per the current legislation, the actual value corresponds to a part of the net assets value proportionate to the cost of a given share. Net assets are the book value of all assets for the last fiscal period with the deduction of liabilities. Putting it in plainer terms, the heir is entitled to the market value of the testator's share. Quite often the management, using the inexperience of successors, suggests that they should valuate the property owned by a limited liability company, rather than an operating business, although these can differ by an order of magnitude. In order to prevent such manipulations, a legatee should hire an independent appraiser and demand business accounting records for the past year. If the parties disagree in their estimation, the dispute will have to be settled judicially. It's easier to inherit shares. No consent of other shareholders is required when a stake in a business is inherited, although some lawyers argue that the shareholders of a closed joint-stock company have the right to stipulate the preeminent right of shareholders to equity acquisition in the bylaws, including the stock handed down to legatees. In this case the procedure is basically the same as in case of obtaining consent from stakeholders of a limited liability company. If the heir has no problems with other shareholders, it is necessary to register the change of equity ownership.
Intellectual properties Copyrights, patent holding titles, rights to inventions, trademarks and branded names – all those things are subject to inheritance once their belonging to a testator can be proved. Formalizing succession to a copyright, the heir mainly obtains the proprietary interest (the right to repeated publications, the right to royalties etc.). The right to the author's name or reputation is not inherited. At the same time a legatee may judicially protect the author's non-property rights
Nasledovanie_B.qxd
25.10.2008
10:27
Page 37
against any infringement. The rights to an invention are inherited in a similar way. The patentee's right, the rights to a useful model or an industrial specimen as well as the rights to invention are handed down without any limitations. A transfer of rights does not mean a change in authorship. It is necessary to register the rights to these intellectual property objects. This registration is done after a certificate of succession right is obtained. Furthermore patents are normally valid only during a certain period of time. Upon the expiry of this term it is necessary to pay a patent duty for keeping a patent in force. Legatees will have to take care of that.
Land and Real Estate The law does not stipulate for any special regulations for inheriting plots of land or real properties. Both residential and industrial properties, homesteads and perpetuity land titles are inherited according to the general procedure. Special rules are specified only for those cases when land or real property is part of the business assets.
Business as Property Complex Sometimes an entire production facility is inherited. This is the only case when the law indirectly acknowledges the existence of business as a certain interconnected complex, rather than individual planes, machines and premises. Pursuant to Article 132 of the Civil Code, the asset complex designed for business undertakings is declared an object of law. A production concern comprises all property types designed for its operation, including plots of land, buildings, installations, equipment, tools, raw stuff, produce, chose in action, debts and also rights to designations individualizing the given enterprise, its produce, works and services (branded name, trademarks, service marks, logos etc.) along with other exceptional rights unless otherwise stipulated by law or contract. The law admits the need to preserve a production concern as a single whole and to ensure professional continuity in its management. This is why Article 1178 of the Civil Code fosters the preeminent or preferential right to production inheritance. This right belongs to a person (entity) engaged in business undertaking. In view of introducing a clause on preeminent acquisition of certain objects from among the bequeathed and divided properties to part 3 of the Civil Code, the rule specified in par. 1 of Article 1170 of the Civil Code is very important. It says that incommensurability of the inherited property claimed by a legatee with his or her portion should be eliminated by paying a respective recompense to other heirs by this preeminence legatee (by handover of other inherited properties and assets, paying a respective amount of money etc.). The successor bound to pay the recompense to other heirs may sign an agreement with them on transferring a certain part of entitlement payment to coparceners straight off and the rest obligatory amount – by installments in proportion to the share
of each coheir. All payments are made in such a way as not to cripple a production facility and let it continue its operation smoothly. The arrears are to be added to the venture's liabilities. If a preferential successor decides to alienate a production facility (to sell or rent it out), he or she must fully and simultaneously settle accounts with coheirs by paying out all due sums, or alienation is impossible. It should be noted that when successors, possessing preeminence rights to inheriting a production concern, fail to come to terms with each other, all disputes are to be settled judicially. Because a manufacture is an indivisible property, it cannot be divided in kind, or it will lose its characteristics of an asset complex. In keeping with part 2 of Article 1178 of the Civil Code, when none of the successors enjoys the said preeminence status or actually uses it, a production facility which is part of the bequest is not liable to division and becomes a participatory holding of the heirs in proportion with their due shares. It should be noted that this article describes both a situation when there is no dispute between the heirs about participatory ownership and a situation when there is no consent among the legatees about the transfer of an enterprise to one of the successors. Moreover the given rule also applies even if a successor does not use his or her preeminence right to a production facility as a bequest share. The given relinquishment may indicate the heir's unwillingness to inherit a production capacity or the desire to wind it up or sell. Hardly will such a legatee foster the effective use of an enterprise for business undertakings. It is quite likely that when a production facility is handed down as a participatory holding to a group of persons unwilling to use its capacities, it will be phased out. It is not excluded that successors stipulate for the terms which may go beyond the framework of inheritance relations. Another problem is that a production capacity can be passed into the hands of an heir who is not registered as a private entrepreneur. In this case a legatee has to decide whether he or she is willing to get involved in entrepreneurship or not. The need to get registered as an entrepreneur
may not only be caused by successor's desire. Accepting heirdom, a legatee comes into possession of the entire venture and becomes an assignee to all debts and liabilities related to a venture, including those based economic and labor contracts with hired employees. And in order to engage in business undertakings, a legatee must get registered as an entrepreneur in accordance with the established procedure. If a heir fails to get registered or is denied such registration by a registrar, he or she will have to transfer the right of using production capacities to a person entitled to business activities in order to ensure the target utilization of the asset complex, that is «to sell a venture as per Article 238 of the Civil Code, or hand it over for asset management (articles 1012–1026 of the Civil Code)», or enter it as a contribution to the authorized capital stock of a commercial corporation.
Abatement of legacies In some cases a bequest should be abated. The right of a legatee to renounce a legacy in favor of other persons is a separate privilege included in the right of inheritance along with other powers, such as accepting succession and refusing it without indicating the persons who will benefit from such abatement. The directed renouncement is radically different from the simple abatement without indicating beneficiaries. An unconditional abatement of legacies leads to the exclusion of such a legatee from among the assignees and automatically entails either the accrual of inherited shares or adding other persons to the list of legatees by virtue of law or by testament. The directed renouncement means a disposal of the right to inheritance by way of its transfer to another person or persons. The heirs who benefit from the abatement of legacies have the right to exercise any of the powers involved in the right to a bequest. The directed renouncement makes it possible to hand over the right to inheritance to other persons – both to legal successors and to those who can be included in the list of legatees under the will or the law with some exceptions. ■
Dmitry Vasilyev, a notary: – In the world practice business owners, intending to hand down their business to an heir, start preparing their children from their early years for possible business management in the future, and it is deemed quite normal to draw up a will at this stage. By the time of succession a future owner is already well-known to the team and has requisite education and experience. In the Russian practice such cases are rare because the business environment is still in the making. And yet some possible scenarios are worth considering. Suppose an heir does not care much about this business and does not want to get involved therein. Then he has the right to sell his or her share(s) and bowl off or keep the shares and become a passive shareholder, content with obtaining dividends alone. The established procedure of equity sale does not exclude the acquisition of the shares by third parties, since shares can be alienated without any consent of other shareholders. In practice, however, very few companies are willing to suffer some strangers chipping in the business, so it's easier to sell the shares to their issuer. If a successor would like to run a business, in many cases the old team refuses to accept «a new boss» and the latter has to knock together a new team. This process may take years and financial losses are inevitable. It is not always possible to keep a business going in this situation. Furthermore the handover of a business to an unprepared successor often marks the beginning of winding up the activities of a once flourishing business. Even if a legatee has requisite management experience, other shareholders often resort to various subterfuges and abuses in order not let a stranger run a company. So you should take care of the future fate of your business in good time and train your successors.
37
Marketing.qxd
24.10.2008
13:11
Page 38
11-12/2008
Business
КОНСАЛТИНГ
Базовый элемент
Какова роль маркетинговых мероприятий в девелопменте? На Западе маркетинговые мероприятия рассматриваются как базовый элемент в сфере коммерческой недвижимости. Там даже регулярно публикуют списки маркетинговых аналитиков, которым можно доверять. Для нас же этот тренд все еще достаточно нов, и не все инвесторы стремятся выделять отдельную колонку в своих бюджетах для маркетинга объекта. Почему же это все&таки необходимо и что представляет собой маркетинговое исследование? Текст: Дмитрий Коновалов, Марина Чеснокова Рисунки: Виталий Подвицкий
Обязательное приложение Сегодня необходимость маркетинговых исследований все больше осознают девело перы. Общение с западными коллегами по бизнесу, накопленный опыт (и, как след ствие, более широкий взгляд на вещи), появ ление неудачных проектов из за отсутствия профессионального подхода заставляют ру ководителей компаний поменять отноше ние к маркетингу. «Стоимость проведения глубоких исследований не соизмерима с ве личиной ущерба от ошибки в расчетах на начальном этапе проектирования, – ком ментирует Марат Аминов, директор по раз витию Vesco Consulting. – Особенно это сказывается по прошествии времени, когда 38
просчеты всплывают наружу и становится очевидно, что проект не продуман. Из тор говых центров для меня характерным при мером является «Охотный Ряд», когда целе вая группа была определена неверно, точ нее, не была спрогнозирована». («Охотный Ряд» – классический пример неправильно го маркетинга. Изначально комплекс за мышлялся как галерея бутиков, хотя основ ные потоки на Манежной площади – это туристы и молодежь. После ребрендинга и переориентации на эти группы «Охотный Ряд» стал одним из самых доходных ТРК.) Правда, сегодня, для того чтобы убедить девелопера обратиться к профессиональ ным маркетологам, порой требуется немало усилий, потому как за последние годы по
явилось много компаний, которые методом проб и ошибок осуществляют консалтинго вую деятельность. Эта ситуация характерна для всех сегментов недвижимости. «Девело перы готовы заказывать маркетинговые ис следования при условии, что будут действи тельно уверены в качестве предоставляемых им услуг, – продолжает Марат Аминов. – Тем более что девелоперам невыгодно иметь в штате высококвалифицированных специалистов в этой области, если проектов не так уж много. В отличие от бизнес про цессов, которые повторяются от проекта к проекту, маркетинговые исследования нель зя скопировать и перенести». Правильно же спланированная концеп ция объекта, как уверяют специалисты, поз воляет привлечь ключевых арендаторов по мещений. Кроме того, хорошо прорабо танная концепция формирует имидж девелопера, который может стать сущест венным активом (например, в ситуации, когда компания готовится к IPO). Качест венно проведенное маркетинговое сопро вождение может также увеличить стои мость торгового объекта. Коммерческий директор ЗАО «Снегири Девелопмент» Дмитрий Шмелев считает, что главная цель маркетингового исследования – продажа объекта недвижимости. «Исследование по требительских предпочтений, формирование новых способов реализации, создание цель ного образа проекта и его интеграция в су ществующую на рынке продуктовую линей
Marketing.qxd
24.10.2008
13:11
Page 39
ку – при грамотной проработке перечис ленных факторов востребованность проекта на рынке существенно повышается», – го ворит он. Полный спектр маркетинговых меропри ятий, отмечает Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group, включает в себя следующие стадии: анализ проекта или участка, определение его инвестиционной привлекательности, рыночные исследова ния, стратегия по маркетингу, модель бренда, коммуникационная стратегия и непосред ственно вывод на рынок. В каждый из этих пунктов входят еще подпункты, которые, в свою очередь, тоже предполагают реализа цию комплекса определенных действий. По словам Натальи Костиковой, директора по маркетингу компании «МИЭЛЬ Коммер ческая недвижимость», на разных этапах ре ализации проекта и жизненного цикла объ
екта те или иные инструменты маркетинга задействуются в разной степени.
Проводим анализ По мнению ряда аналитиков, сначала нужно провести PEST (STEP) анализ (PEST – Political, Economic, Social and Technological factors – «политические, эко номические, социальные и технологические факторы»), а затем SWOT анализ (SWOT – Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats – «сильные, слабые стороны проек та, благоприятные возможности, опаснос ти»). Причем, как подчеркивает Сергей Храмов, главный исполнительный директор Finstar Properties, маркетинговый анализ офисного и торгового объектов существен но различаются. При этом дело не только в разных предназначениях объектов, но и в разных состояниях рынков в целом.
«В качестве примера можно привести региональный рынок городов второго эше лона (500–900 тыс. человек), – говорит экс перт. – Если сейчас, например, всем понят но, что в данных городах существует дефи цит торговых центров и что строить их надо, а главный вопрос – где именно (район города), какого размера и каких арендаторов пригласить, то ситуация с офисами весьма неопределенная. То есть не всегда понятно, нужны ли качественные офисные площади городу в принципе». Другими словами, если маркетинговый анализ ТЦ можно назвать локальным, то офисный анализ подразумевает куда более серьезные макроэкономические исследо вания. Кстати, их отсутствие привело к то му, что в некоторых городах миллионни ках уже наблюдаются пустующие офисные блоки в БЦ класса А.
39
Marketing.qxd
24.10.2008
13:12
Page 40
11-12/2008
Business
КОНСАЛТИНГ делятся на кабинетные и полевые (качест венные и количественные). Кабинетные ис следования, которые основываются на Desk Researching и Press Clipping, представляют собой создание схемы рынка и определение места нового объекта в нем. Используется анализ фактов, доступных в средствах массо вой информации о компании, которая зани мается объектом, и о других игроках рынка и их проектах. Качественные исследования – это комплекс экспертных интервью с представителями компаний потенциальных арендаторов и другими игроками рынка. Ко личественные интервью – это опрос жите лей района, где будет строиться здание, по специально подготовленной анкете, а также подробный анализ полученных данных.
От анализа к практике
При маркетинговом исследовании объектов торговой недвижимости приходится учитывать предпочтения не только арендаторов, но и будущих посетителей Еще один нюанс: для объектов торговой недвижимости целевой аудиторией, поми мо компаний арендаторов, являются еще и покупатели, поэтому следует уделять огром ное внимание именно им, добавляет Марат Аминов. Что касается офисной недвижи мости, то конечными потребителями явля ются сотрудники компаний арендаторов, и для них самым главным критерием будет парковка и транспортная доступность, да и то не всегда. Объясняется это тем, что в тор говом сегменте необходимо учитывать го раздо больше нюансов, связанных с даль нейшей эксплуатацией объекта. Между прочим, этим и объясняется появление спе циализированных компаний консультантов по торговой недвижимости. «Следующий этап (являющийся, по сути, тоже предварительным) более ориентиро ван на финансовые показатели, – говорит 40
Кирилл Зайцев. – Осознание инвестицион ной привлекательности важно компании для собственных стратегических целей. Рас чет затратной и доходной частей, сроки оку паемости и общая экономика проекта, включая анализ потенциальных рисков и стоимость их устранения, являются необхо димыми элементами при представлении инвесторам, банковским структурам. Также немаловажно провести сравнительный ана лиз проектов конкурентов, позволяющий оценить адекватность затрат современным рыночным условиям. При расчете затрат на строительство мы видим необходимым привлечение профессиональных строителей для получения наиболее актуальной инфор мации непосредственно со стройки». Третий этап, продолжает эксперт, также основан на аналитике. Это исследования рынка и проекта, которые, в свою очередь,
«На основании полученных данных со ставляется маркетинговая стратегия, которая является промежуточной между всеми вида ми исследований и аналитики и формирова нием бренда объекта, – говорит Кирилл Зай цев. – Она включает в себя стратегию виде ния компании и бренда, маркетинговые задачи, стратегию бренда объекта, стратегию по коммуникациям. Этап маркетинговой стратегии знаменателен, поскольку он явля ется переходным на пути от комплекса ис следований к конкретным действиям». Так, первым из них идет период форми рования модели бренда, визуализации. В идеале бренд по своей сути должен быть максимально «приближенным к доллару», то есть нравиться абсолютно всем. Поэтому эксперты пытаются посмотреть на него гла зами потребителя. Учитываются также ожидания профессионального сообщества. Иногда для конкретного объекта создается самостоятельный образ, а иногда – зонтич ный бренд. Яркими примерами последнего являются MIRAX Plaza и объекты бизнес группы «Крокус». «Для девелопера, реализующего сетевые проекты торговых центров, связывать собственное имя с названием ТЦ – шаг впол не логичный, особенно когда все торговые центры открываются под единым брендом, – рассуждает Сергей Храмов. – Это играет на руку при привлечении арендаторов. При этом единый бренд – это не клонирование ТЦ, а, скорее, их позиционирование и кон цептуальные решения. С другой стороны, для девелопера, специализирующегося, на
Marketing.qxd
24.10.2008
13:13
Page 41
пример, на жилой или складской недвижи мости и реализующего единичный проект торгового центра, связывать собственное имя с проектом может оказаться невыгод ным. Если девелопер известен как высоко классный игрок рынка складской недвижи мости, не стоит отвлекать внимание на еди ничные проекты в других сегментах». Следующий этап – формирование ком муникационной стратегии. Этот этап опре деляет продвижение информации до ключе вых целевых аудиторий посредством сайта, рекламы и СМИ. Формируется позитивный образ компании и проекта, благоприятный
образ района, увеличивается цитируемость представителей компании, устанавливаются и поддерживаются прочные взаимоотноше ния между компанией и ее целевыми ауди ториями.
На рынок! Этап вывода проекта на рынок происхо дит в три ключевых фазы: подготовительную, пассивную и активную. На подготовитель ной фазе происходит подробное изучение каналов коммуникационного продвижения, анализируются средства массовой информа ции, каналы рекламного распространения.
На этапе разработки концепции важно провести сравнительный анализ проектов конкурентов, чтобы оценить адекватность затрат современным рыночным условиям
Параллельно готовятся программы инфор мационного продвижения, презентацион ные полиграфические материалы и интер нет сайт на основании специально зарегист рированного домена. Вторая фаза, называемая пассивной, предполагает начало работы с журналиста ми, формирование положительного образа компании, продвижение ее информацион ных поводов. Наталья Костикова считает, что на этой фазе наиболее эффективным инструментом является PR, который позво ляет информировать рынок о появлении нового объекта и формировать ожидания потенциального потребителя. Производит ся «подогрев» рынка, создаются информа ционные поводы, что может вызвать инте рес у того же арендатора. Третья, заключительная, – самая масш табная и важная активная фаза. Она насту пает, когда строительство здания завершает ся, и предполагает спектр действий по про движению объекта от презентационных мероприятий до публикаций в периодике. «На этой стадии обнародуется вся та инфор мация об объекте, которая ранее не подни малась на поверхность, давая целевым груп пам в полной мере оценить привлекатель ность объекта», – говорит Кирилл Зайцев. «Здесь возрастает роль рекламы в специали зированных печатных изданиях и в Интер нете, – сообщает Наталья Костикова. – По тенциальным арендаторам в рекламе необ ходимо представить основные технические характеристики помещения: площадь, мес торасположение, открытие и прочее». Для привлечения первых посетителей можно использовать BTL акции (особенно в сегменте торговой недвижимости), органи зовать красочное и запоминающееся шоу. Безусловно, о готовящемся празднике необ ходимо сообщить потребителю заранее, например, с помощью местной прессы, поч товой рассылки, наружной рекламы. Впос ледствии основные усилия необходимо со средоточить на повышении лояльности су ществующих потребителей и привлечении новых. В случае с офисной недвижимостью основным инструментом выступает органи зация оперативного взаимодействия с арен даторами, для торговой недвижимости мо гут использоваться программы бонусных и накопительных систем, периодическая ор ганизация BTL акций. Наталья Костикова отмечает, что на этом этапе управляющей 41
Marketing.qxd
24.10.2008
13:13
Page 42
11-12/2008
Business
КОНСАЛТИНГ
компании ТЦ необходимо транслировать арендаторам единое видение программ ло яльности – так, чтобы арендаторы были за интересованы в комплексном продвижении ТЦ, а не только своих систем скидок.
Повышая привлекательность объекта Использование инструментов маркетин га претерпевает изменения, их востребован ность на рынке прямо пропорциональна развитию самого рынка, считает Наталья Костикова. Когда спрос со стороны опера торов значительно превышал предложения площадей в ТЦ, маркетинговые мероприя тия были не слишком актуальны. Сейчас, с ростом конкуренции, роль маркетинговых инструментов не только в области продви жения брендинга, но и на этапе разработки концепции, становится все более актуаль ной, приобретает большую значимость. Их использование помогает качественно выйти на рынок и вызвать интерес у потен циальных инвесторов и арендаторов. «Со временное развитие рынка на данном этапе характеризуется высокими темпами возве дения новых объектов, число которых по стоянно увеличивается, стремительно при ближаясь к показателям мировых столиц и развитых рынков, – напоминает Денис Трущенко, директор по развитию Bluestone Group. – Не случайно все большее количе ство девелоперов заняты строительством высококачественных зданий с продуман ной, нередко индивидуальной концепцией, дальнейшей передачей готового объекта в профессиональное управление». К числу основных базовых мероприятий по повышению привлекательности проекта Денис Трущенко относит PR активность, наружную рекламу, создание и продвиже ние промосайта, рекламу на телевидении, в печатных СМИ. Активную роль маркетинга в новом быстрорастущем рынке сложно пе реоценить: сервисы необходимы как при создании концепций объектов с нуля, так и при продвижении уже работающих комп лексов, заключает он. Как правило, марке тинг коммерческой недвижимости включа ет в себя действия по повышению привле кательности объекта в глазах инвесторов, арендаторов, покупателей и широкой обще ственности – как до открытия объекта, так и на этапе дальнейшей эксплуатации. ■ 42
Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group: – Вопрос об актуальности проведения маркетинговых мероприятий при реализации объектов коммерческой недвижимости, казалось бы, риторический. Тем не менее, результаты ряда исследований показывают, что в 2007 году в России на рынок было выведено более 700 торговых или содержащих торговую зону в рамках своей концепции объектов, при этом только 3–5% из них имели цельную маркетинговую концепцию. Работа по маркетингу должна начинаться с этапа, когда на месте будущего объекта нет еще и котлована. И обидно, когда инвестор с уже практически готовым зданием обращается в компанию за помощью в его позиционировании на рынке, вместо того чтобы обращаться на этапе планирования, поскольку в таких случаях он сам теряет очень многое. На этапе планирования объекта происходит анализ проекта, когда компания, занимающаяся маркетингом, изучает как исходную документацию по объекту, так и уже проводит аналитику по привлекательности участка, исследования конкурентной среды и ситуационный SWOT анализ. На данном этапе становится понятна адекватность проекта, целесообразность возведения здания, а также дается представление о том, насколько объект оправдает ожидания арендаторов.
Сергей Храмов, главный исполнительный директор Finstar Properties: – Грамотно проведенный маркетинговый анализ позволяет избежать ряда серьезных ошибок, которые впоследствии могут привести к серьезным затратам для девелопера – от реконцепции ТЦ до его закрытия. Можно выделить следующие грубейшие ошибки при планировании торгового центра: ❒ неудачное местоположение ТЦ; ❒ неправильно определенный сегмент целевых потребителей и ошибки
позиционирования; ❒ ошибки брендинга (наиболее типичная ошибка брендинга связана с неудачным неймингом); ❒ перебор в технологической оснастке ТЦ; ❒ неэффективный пул арендаторов; ❒ необоснованные ставки арендной платы.
Дмитрий Шмелев, коммерческий директор ЗАО «Снегири Девелопмент»: – Эффективное маркетинговое исследование дает девелоперу четкие ответы на целый ряд вопросов еще до того, как на стройплощадке начинают забивать сваи и заливать бетон. Кто? По какой цене? На какой срок? Возврат средств? Вывод объекта на рынок? Стратегия выхода из проекта? Действия при неблагоприятной рыночной конъюнктуре? Если на все эти вопросы получен ответ еще на стадии предпроектной подготовки, маркетинговую кампанию можно назвать успешной. Продуманность и стремление заглянуть на шаг вперед, полагаю, – ключевые условия для достижения этой цели.
Marketing.qxd
24.10.2008
13:14
Page 43
11-12/2008
CONSULTING
Business
Basic element
What's the role of marketing effort in development? In the West the marketing effort is considered to be a basic element in the sphere of commercial property. In addition, the lists of trustworthy marketing analysts are regularly printed there. Meanwhile for this country this trend is new enough and not all investors seek to calculate a particular budget item for the marketing of their object. Is it really so necessary and why? What does the marketing research add up to?
Text: Dmitry Konovalov, Marina Chesnokova Illustrations: Vitaliy Podvitskiy
Indispensable attachment Nowadays more and more developers realize the necessity of the marketing research. Contacts with their Western colleagues, gaining experience and, therefore, broadminded approach, unsuccessful projects due to lack of professionalism make the heads of companies to change their attitude to the marketing. «Cost of deep research is incomparable with losses from wrong calculation at the planning stage of the project, – comments Marat Aminov, development director, Vesco Consulting. – It has a particular impact on the project in time, when the errors come to light and it becomes clear that the project was miscalculated. The typical example among the trade centers is Okhotny Ryad, where the target group was chosen incorrectly, to be more precise, was not forecasted at all». (Okhotny Ryad is a classic example of wrong marketing. Initially the complex was planed as a boutique gallery, though the main flow at Manezhnaya Square consists of tourists and the youth. After rebranding and reorientation for these groups Okhotny Ryad became one of the most profitable trade-and-entertainment centers). Nowadays it requires a lot of efforts to persuade the developer to turn to the professional marketers though, as during last years many companies providing consultancy by trial and error method entered the market. Such a situation is typical for all segments of property. «The developers are ready to order the market research on conditions that they are really sure in the quality of provided service, – Marat Aminov continues. – The more so because it is unprofitable for the
developers to employ highly skilled specialists if they don't have a lot of projects. As opposed to business processes which are copied from one project to another, it's not possible to copy and apply the same marketing research». Meanwhile a correctly planned concept of the object, as specialists ensure, let attract the key tenants of the premise. Moreover, a well-elaborated concept forms the developer's image, which may become a significant factor in the situation, when, for example, the company a preparing to IPO. Quality marketing support may also increase the price of the trade object. Dmitry Shmelev, commercial director, Closed Joint-Stock Company Snegiri Development thinks that the main aim of the marketing research is selling of property object. «The study of consumers' prefer-
ences, forming the new methods of selling, creating the whole image of the object, its integration into the line of products already existing in the market – all these correctly elaborated factors significantly increase demand for the project in the market», – he says. «Full spectrum of market efforts, – says Kyrill Zaitsev, director general, Bluestone Group, – consists of the following stages: analysis of the project or lot, determination of its investment attractiveness, marketing research, market strategy, brand model, communication strategy and straight market entry. Each of them includes some points which, in their turn, also presuppose providing of certain measures». According to Natalia Kostikova, marketing director, MIEL-Commercial Property, at different stages of the project launching and its opera-
43
Marketing.qxd
24.10.2008
13:14
Page 44
11-12/2008
Business
CONSULTING
tion life one or another marketing tool is used on different scales.
Making an analysis Some analysts think that from the very beginning it is necessary to make PEST-analysis (calculating Political, Economical, Social and Technological factors), and then – SWOTanalysis (examining Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats). At that, as stresses Sergey Khramov, CEO, Finstar Properties, the marketing research of the office object and the trade one have significant difference, and the point is not only in different predestinations of the objects, but also in various market conditions at whole. «Let's take as an
example the regional market of the rare echelon cities (500–900 thousand people), – the expert says. – If now, for instance, everybody recognizes lack of trade centers in these cities and the necessity of their construction, and the main question is where exactly (the district), of what size and what tenants should be invited, the situation concerning offices is very uncertain. That is to say that it's not always clear whether the city needs quality office spaces at all». In other words, if the marketing research of the trade center could be qualified as «local», the office analysis needs keeping much more serious macroeconomic studies. Apropos, in some million-plus cities their absence resulted in empty office blocks in class A business centers. One more
Some analysts think that from the very beginning it is necessary to make PEST-analysis (calculating Political, Economical, Social and Technological factors), and then – SWOTanalysis (examining Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats).
nuance: for the trade property objects the target audience is not only tenant companies, but the customers as well, that's why exactly this target audience is of great importance, Marat Aminov adds. What about the office property, its ultimate consumers are stuff of the tenant companies, and the main criteria for them will be parking and transport reach, but not always. This is because in the trade segment it is necessary take into consideration much more nuances concerning further operation of the object. By the way, this could explain appearance of specialized companies providing consultancy in trade property. «Next stage, which is, in fact, also preliminary, is more oriented towards financial indexes, – says Kyrill Zaitsev. – The awareness of the investment attractiveness is very important for the strategic aims of the company. The calculation of costs and revenues, payback period and general economy of the project, including potential risks analysis and costs of their elimination, are indispensable elements to provide the investors and banking structures. It's also important to make a comparative analysis of competitive projects giving a possibility to estimate the adequacy of costs in modern market conditions. Planning the construction costs we consider the involving of professional builders to be necessary for getting the most urgent information directly from the project site». The third stage, the expert continues, is also based upon the analysis. These are marketing research and project examination. In their turn, they are divided into cabinet, quality and quantity studies. The first ones, based on Desk Researching and Press Clipping, are creating of market scheme and finding the place for anew object there, as well as analysis the mass-media information about the company working with the object and other players and their projects. Quality studies are the experts' interview with representatives of potential lessees and other market players as well. And quantity interviews are public opinion polls according specially prepared questionnaire in the district where the building is planned to be erected with further detailed analysis of the received data.
From analysis to practice «According to the obtained information the market strategy is composed being an interim between all kinds of studies and analysis and forming the object brand, – says Kyrill Zaytsev. – It includes the strategy of company and brand vision, marketing aims, object brand strategy and communication strategy. The market strategy stage is significant being a transitional faze on the way from research complex to the practical moves». Thus, first period in this line is forming of a branch model, or visualization. Ideally, a brand should be maximally «similar to dollar», i.e. everybody must like it. That's why the experts try to look at it from the customer's point of view. All the expectations of the professional community are also ta-
44
Marketing.qxd
24.10.2008
13:14
Page 45
ken into consideration. Sometimes for certain objects an independent image is made, in other cases an «umbrella brand» is used. The last variant could be brightly illustrated by such examples as Mirax Plaza and the objects of Crocus Business Group. «It is logical for the developer launching the chain projects of trade centers to connect its own name with this one of the trade center, – thinks Sergey Khramov. – It plays into its hands in attracting of the tenants. With all this going on, a common brand is not the cloning of trade centers, but rather their positioning and finding the conceptual decisions. On the other hand, it could be unprofitable for the developing company specialized in residential or warehouse property and launching a single trade center to link its own name with the project. If the brand of developer is well-known as highclass player in the warehouse property market, it's not worth paying attention to some single projects in other segments». The next stage is forming the communication strategy. It determines the delivery of information to the key target audiences by Internet site, advertising and mass-media. The main aims are to create positive image of both the company and the project, to form favorable image of the district, to increase the citation index of company representatives and to establish and to keep stable relations between the company and its target audiences.
To the market! The stage of market entry has three key phases: preparatory, passive and active. At the preparative phase the communication channels are examined in detail, massmedia and advertising channels are analyzed. Simultaneously the informational programs, printed materials for presentation and Internet site based on specially registered domain are prepared. During the second phase – passive – the beginning of work with journalists, forming the positive image of the company and promotion of its newsbreaks are supposed to be carried out. Natalia Kostikova thinks that the most effective tool at this phase is PR which let inform the market about the new object appearance and form the expectations of potential customers. The market «heating» is made, the newsbreaks are created, and this may attract interest of the potential tenant. The third, final, the most large-scale and important is an active phase. It starts when the construction of the building is nearing completion. The wide spectrum of actions for object promotion is supposed to be made: from presentation measures to publications in periodicals. «At this stage all the information about the object which wasn't available before is open to give the target groups a possibility estimate in full the attractiveness of the object», – Kirill Zaytsev says. «The role of advertising is growing here – in specialized periodicals and in the Internet as well, – informs Natalia Kostikova. – It is necessary to provide potential lessees with main technical characteristics of the premise: space, location, date of putting into operation etc».
To attract first visitors it is possible to use BTL-actions, particularly in the segment of trade property, to organize colorful and memorable show. It goes without saying that the consumer should be informed about future event in advance, for example, by local press, direct mailing or billboard advertising. Then the main efforts should be concentrated on raising the loyalty of already existing consumers and attracting another ones. In case with office property the main tool is close cooperation with the tenants. For trade property it is possible to use bonus and accumulation systems, regular launching of BTL-actions. Natalia Kostikova marks that at this stage the managing company of the trade center must translate to the tenants common vision of the loyalty programs to make them interested in complex promotion of the trade center, but not only their own discount systems.
Raising attractiveness of the object Use of marketing methods is changing now, and demand for them is in direct proportion to the development of the market itself, thinks Natalia Kostikova. When demand from the operators for the spaces in trade centers was significantly outgrowing supply, the marketing efforts weren't the burning issue. Nowadays, with development of the competi-
tion between the objects, the role of marketing tools becomes very important not only in promotion sphere, but also at the stage of concept development and branding. It helps to make quality market entry and to provoke interest of potential investors and tenants as well. «Modern market development at the moment is characterized by high rates of new objects construction which number is constantly growing, in leaps and bounds coming nearer to the indexes of world's metropolitans and developed markets, – reminds Denis Trushchenko, development director, Bluestone Group. – It is no coincidence that more and more developers work on high-class buildings construction with well-elaborated, often individual concept, with further giving the object under the professional management». To the number of main basic measures of raising the attractiveness of the object Denis Trushchenko includes PRactivity, billboard advertising, creation of promo-site and publicity in TV and professional mass-media as well. Active role of marketing in emerging market couldn't be overestimated – the services are indispensable both in creation of object concepts from scratch and in promoting the complexes already put into operation, he concludes. As a rule, the commercial property marketing includes the action for raising the object attractiveness in the eyes of investors, tenants, consumers and the general public both from the opening of the object and at the stage of its further operation life. ■
Kyrill Zaitsev, director general, Bluestone Group: – It seems that the question about the topicality of marketing efforts for the commercial property objects is rhetorical. Nevertheless, some researches show that in the year 2007 more than 700 trade (or having a trade zone in their concepts) objects entered in Russian market, and only 3–5 percent of them had a solid marketing concept. Marketing work should start when there is no even foundation pit at the building lot. Sometimes it's pity when an investor with almost ready building comes to the specialized company for help in its positioning in the market, instead of doing the same at the planning stage, and his losses are enormous in such a case. The analysis of the project is made at the planning stage, when marketing company both studies the initial materials and already analyzes lot attractiveness, competition sphere, makes situational SWOT-analysis. At this stage the adequacy of project, advisability of building construction and the object possibility to come up to tenants' expectations become clear.
Sergey Khramov, CEO, Finstar Properties: – Quality made marketing analysis let avoid many serious mistakes which are able to cause later big losses for the developer starting from reconception of the trade center to its closure. It is possible to fix following glaring mistakes during the trade center planning: – bad location of trade center; – wrongly determined segment of target consumers and mistakes in positioning; – branding mistakes. The most typical mistake is connected with unsuccessful naming; – more technological equipment than necessary; – unreal lease rate.
Dmitry Shmelev, commercial director, Closed Joint-Stock Company «Snegiri Development»: – Effective marketing research gives developer clear answers for many questions even before piles ramming and underpouring at the building lot. Who? At what price? For what period? Payback? Market entry? Strategy of leaving the project? Actions at unfavorable market conjuncture? If for all these questions the answers were given even at the preproject stage it is possible to qualify the marketing company as successful. I suppose the reasoning and the desire to look ahead to be the key conditions for this goal achievement.
45
Pokupka_Prodaja.qxd
25.10.2008
11:44
Page 46
11-12/2008
Business
ОФИС
Покупка или аренда:
вечный вопрос Вопрос о том, арендовать или покупать офисное помещение, вовсе не упирается исключительно в финансовую сторону дела. Компании приходится решать, на что сделать ставку: мобильность и отсутствие проблем, связанных с обслуживанием здания, или же уверенность в завтрашнем дне и возможность иметь дополнительный источник дохода. Все клиенты бизнес"центров делают сугубо индивидуальные выводы. Мы же попытались выяснить, как меняются их предпочтения на нашем неспокойном рынке.
Текст: Надежда Двоскина ■ Фото: Павел Харитонов
Заинтересованность превыше всего Специалисты рынка коммерческой не движимости нередко отмечают, что качест венные офисные площади чаще арендуются, нежели покупаются компаниями. «Количе ство предложений по продаже качествен ной офисной недвижимости в Подмосковье крайне ограничено. Большая часть офисов класса А и В, которые в ближнем Подмос ковье представлены преимущественно биз нес парками, сдается в аренду. Следует от метить, что и в Москве, и в Подмосковье в сегменте качественной офисной недвижи мости преобладают сделки по аренде», – 46
рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и ис следований компании Blackwood. Именно этот дефицит качественных пло щадей, кстати говоря, и привел к спросу на встроенные и пристроенные помещения и первые нежилые этажи жилых домов. Впро чем, спрос на офисы в Подмосковье можно назвать «точечным», и интерес арендаторов рассредоточен по крупным центрам, а также по конкретным привлекательным направле ниям (как правило, это север и северо запад). Особенную заинтересованность арендаторы традиционно проявляют к направлениям, ве дущим к аэропортам. «В городах Подмос
ковья, где только начинает складываться ры нок коммерческой недвижимости, ни мента литет местных девелоперов в отношении должного качества офисных площадей, ни соответствующие запросы арендаторов еще не сформированы. А в городах, расположен ных в непосредственной близости от Москвы (Химки, Мытищи), офисные объекты суще ствуют в условиях конкурентного москов ского рынка и ориентированы на крупных российских и иностранных арендаторов, вследствие чего не уступают по качеству мос ковскому предложению», – отмечает Елена Герасимова, эксперт аналитик по маркетин гу компании GVA Sawyer.
Pokupka_Prodaja.qxd
25.10.2008
11:45
Page 47
Эксперты отмечают в последние годы тенденцию снижения доли сделок по про даже офисных помещений, а также рост числа арендных сделок в Москве. Приори тет аренды перед продажей наблюдается и в Подмосковье. Впрочем, по данным ком пании Colliers International, начало 2008 го да отмечено существенным увеличением объема предложений в сегменте продажи объектов бизнес назначения (офисные зда ния, помещения, проекты строительства).
Что лежит в основе выбора? О том, что выгоднее для компании – аренда или покупка офисных помещений, – у экспертов нет однозначного мнения. Но всеми замечено, что иностранцы в ос новном арендуют офисы, хотя многочис ленные иностранные фонды в настоящее время готовы приобретать здания и торго вые помещения в качестве арендного биз неса. «Статистика сделок и запросы поис ка показывают, что в основном покупка интересует российские компании», – про должает тему Наталья Игнатова, замести тель руководителя отдела корпоративных услуг компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. Наталья Боронтова, руководитель груп пы исследований офисного рынка Jones Lang LaSalle, считает, что все зависит от ро да деятельности компании. «Среди компа ний, предпочитающих покупать офисные здания, можно выделить компании сырье вого и банковского секторов. Что касается банков, то стоит отметить, что появилось даже такое понятие, как «банковский особняк», – отмечает эксперт. Примерно такую же точку зрения разделяет и Дмит рий Розанов, коммерческий директор ком пании Bluestone Group, уточняя, что основ ными покупателями офисной недвижи мости с целью последующей сдачи в аренду являются инвестиционные компании, пен сионные и инвестиционные фонды, компа нии финансового сектора, частные инвес торы, страховые компании (в рамках ди версификации распределения резервного фонда). Для собственных нужд офисы при обретают, по его словам, компании нефте газового сектора, государственные компа нии, банки, а также небольшие компании, которые размещаются в офисах до 300 кв.м на первых этажах жилых домов.
Принцип размера компаний можно назвать превалирующим, обратив внима ние на сделки. Ольга Широкова рассказы вает: «Среди заявок на аренду офисных площадей, поступивших в Blackwood в 2007 году, 71% приходился на блоки пло щадью до 500 кв.м, при этом среди зая вок на покупку офисных площадей 69% приходилось на блоки площадью более 500 кв.м. Таким образом, можно выявить некоторую закономерную зависимость выбора вида сделки от размера компании: небольшие фирмы предпочитают снимать офисы в аренду, крупные компании – по купать». Однако когда речь идет о Подмосковье, стоит понимать, что покупателями стано вятся, как правило, небольшие компании, причем, по словам Бориса Кипермана, пре
зидента компании CMI Development, они выбирают обычно встроенно пристроен ные помещения низкого качества. А пер вые предложения офисов класса В+ вост ребованы представителями среднего биз неса, среди которых и российские, и зарубежные компании. «Немаловажным показателем активного развития рынка офисной недвижимости Подмосковья ста ла первая крупная инвестиционная сдел ка, – продолжает эксперт. – Инвестици онным фондом Baltic Property Trust был приобретен бизнес центр «Кантри Парк» (класс В+, 18 тыс. кв.м). Что касается структуры спроса, то рынок аренды – бо лее емкий по сравнению с рынком купли продажи. Это обусловлено существенно меньшей стоимостью аренды по сравне нию с покупкой площадей».
В Подмосковье наблюдается преобладание аренды офисов над продажами
47
Pokupka_Prodaja.qxd
25.10.2008
11:46
Page 48
11-12/2008
Business
ОФИС Большое количество сделок, заключен ных в последнее время на правах аренды, отмечает и Елена Герасимова, говоря о си туации в ближнем Подмосковье – Химках, Мытищах, а также бизнес парках и биз нес центрах вдоль МКАД. «Стоит отметить предварительную аренду 20 тыс. кв.м ГК «Видео Интернешнл» в бизнес парке RigaLand (распложенном в Московской обл., в 7 км от МКАД) и аренду банком «УРАЛСИБ» 28 тыс. кв.м в бизнес парке «Гринвуд» с возможностью их увеличения до 70 тыс. кв.м», – говорит эксперт. Если же смотреть на тенденции купли и продажи офисных площадей, то явный пе ревес в Подмосковье происходит в сторо ну аренды, что вообще свойственно разви тым рынкам – как в Москве, так и в евро пейских городах. Основной причиной такой тенденции Елена Герасимова счита ет дефицит предложения офисов на прода жу. «Крупным девелоперам, реализующим проекты как в Москве, так и в Подмос ковье, невыгодно продавать площади – ос новным видом реализации остается арен да», – считает она. Скорее всего, эта тен денция будет сохраняться и в средне срочной перспективе, хотя при формиро вании более конкурентного рынка соб ственники нередко предпочитают выстав лять помещения на продажу, чтобы быст ро окупить вложенные в строительство средства.
Деньги счет любят Еще одним фактором, который, безус ловно, не менее влияет на выбор, является уровень доходности предприятия, а также затрат на офис. «Предприниматели, как правило, принимают решения о покупке или аренде офиса, опираясь на следующие умозаключения: если доходность собствен ного бизнеса ниже возможной рентабель ности здания или помещения, то эффек тивнее приобрести его в собственность, – отмечает Андрей Бушин, генеральный ди ректор компании «МИЭЛЬ Коммерчес кая недвижимость». – В случае большей прибыли от профессиональной деятель ности, нежели от инвестирования денеж ных средств в недвижимость, он скорее решит арендовать офисные площади. Хотя располагаться в собственном здании – вопрос престижа, который остро встает по мере развития бизнеса. Но в случае увели 48
Pokupka_Prodaja.qxd
25.10.2008
11:46
Page 49
чения численности персонала сменить месторасположение, размещаясь в арен дованном помещении, проще». Об этом же говорит и Наталья Чепрукова, замести тель руководителя отдела недвижимости компании Delta еstate, отмечая, что если ставки аренды становятся сопоставимы с процентами по кредиту, имеет смысл при обрести недвижимость. Говоря об общих причинах увеличения предложений по продаже, в том числе в сегменте строящихся объектов и сегменте продажи проектов строительства, Кермен Мастиев, директор отдела продаж и при обретений департамента офисной недви жимости Colliers International, упоминает возникающие трудности, связанные с фи нансированием строительства, а также су щественное увеличение объема предложе ния при сохраняющемся ценовом уровне. Последнее, кстати, может говорить, по его мнению, и о возможной стагнации на рынке продажи коммерческой недвижи мости. Кроме этого, эксперт отмечает: «Большинство профессиональных девело перских компаний начали рассматривать продажу как один из вариантов реализа ции новых проектов. Это вызвано, в том числе, наполнением портфеля ряда компа ний крупными знаковыми проектами и их желанием оптимизировать портфель, в том числе и путем продажи небольших (до 25 тыс. кв.м) объектов». «Покупка здания дает собственнику воз можность диверсифицировать свой бизнес, приобрести что то еще под залог объекта, повысить капитализацию бизнеса», – счи тает Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow. Кстати, стоит отметить, что пло щади бизнес центров, как правило, не про даются, поскольку это невыгодно, и их строительство изначально ориентировано на получение прибыли от сдачи в аренду. Наталья Игнатова уточняет, что, помимо вышеперечисленных плюсов, при покупке компании руководствуются также наличи ем свободных средств или возможностью привлечь финансирование для инвестирова ния в недвижимость и его стоимостью, эко номической ситуацией в стране и ситуаци ей на рынке недвижимости, политикой компании и типом использования (напри мер, производственные помещения практи чески никогда не арендуются). ■
Борис Киперман, президент компании CMI Development: – Основной тенденцией на рынке офисной недвижимости Московского региона является смещение спроса арендаторов из Москвы в область. Это обусловлено растущей арендной ставкой на площади в Москве. Площадок для возведения офисных объектов в городе все меньше, и они все дороже; как следствие, девелоперы, компенсируя возросшие расходы на реализацию проекта, повыша ют арендную плату. В то же время область может предложить для освоения значительные площади по привлекательной цене. Учитывая, что покупка офисов характерна для небольших некачественных помещений, можно сделать вывод о дальнейшем увеличении разрыва между объемами рынка купли продажи и аренды.
Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость»: – В Подмосковье выгоднее приобретать недвижимость: стоимость объектов там ниже, чем в Москве. Покупку или аренду осуществляют те компании, бизнес которых не направлен на массового потребителя. Иностранные компании могут рассматривать офисы на подмосковном рынке с целью размещения своих бэк офисов, но, как правило, их интерес составляют высококлассные бизнес центры, чаще находящиеся рядом с МКАД. Российские компании более толерантны в этом смысле: они могут арендовать площади офисной недвижимости классов В и даже С и в более отдаленных городах Подмосковья.
Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group: – Чаще всего в Подмосковье покупают офисы сетевые и страховые компании, банки, активно развивающие свои подразделения в Москве и Московской области. Среди основных арендаторов бизнес парков и офисных объектов ближайшего Подмосковья можно назвать также компании, у которых нет необходимости в прямом взаимодействии с конечными потребителями. В по следнее время определенное количество фирм стало практиковать размещение бэк офисов в бизнес центрах, расположенных в значительном удалении от центра города и даже в Московской области. Несмотря на престижность расположения в центре Москвы, иностранные компании все чаще арендуют офисные помещения в бизнес парках и офисных объектах, расположенных за пределами города.
49
Pokupka_Prodaja.qxd
25.10.2008
11:47
Page 50
11-12/2008
Business
OFFICE
The eternal question:
to purchase or to rent? Text: Nadezhda Dvoskina ■ Photo: Pavel Kharitonov
The question is to rent or to buy office premise, and it is not concerned financial consideration only. The companies should stake on mobility and absence of the problems connected with operation and service of a building, or on confidence in future and opportunity to get an additional source of income. All clients of business centers make especially individual conclusions. We have tried to find out their preferences and change of these preferences in our restless market. Interest is above all things Experts of the commercial real estate market quite often mark that high-quality office premises are more often rented, rather than acquired by the companies. «Number of offers on sale of high-quality offices in Moscow suburbs is extremely limited. The most part of offices of A and B classes (presented in Moscow region mostly by business parks) is leased. It is necessary to note that transactions on lease both in Moscow and in Moscow region prevail in a segment of high-quality office real estate», – Olga Shirokova, director of consulting, analytics and research department of Blackwood tells. By the way, this deficiency of high-quality premises has resulted to demand for the built-in and attached premises and the ground uninhabited floors of the residential buildings. However, demand for offices in Moscow suburbs can be named as «dot», and interest of tenants is dispersed among the large centers, and also on particular attractive directions: as a rule, it is the north and northwest directions. Traditionally tenants show especial interest to the directions leading to the airports. «Neither mentality of local developers concerning proper quality of the office areas, nor corresponding requirements of tenants have generated yet in towns of Moscow region where the market of the commercial real estate only starts to develop. In the cities located in immediate proximity to Moscow (Khimki, Mytischi) the office objects exist in conditions of the competitive Moscow market and they are focused on large Russian and foreign tenants, so they are not inferior to the Moscow offer in terms of quality», – Elena Gerasimova, marketing expertanalyst of GVA Sawyer marks. Experts report the last years' tendency of decrease in a share of transactions connected with sale of the office premises, and also growth of rent transactions in Moscow. The priority of rent in relation to sale is observed in Moscow suburbs too. However, according to Colliers International, the beginning of 2008 is highlighted with essenti-
50
al increase in volume of offers in a segment of sale of the business objects (office buildings and premises, civil-engineering designs).
What is the base of a choice? Experts do not have unequivocal opinion on most favorable decision for a company – to rent or to purchase the office premises. But all experts note that foreigners basically rent offices though numerous foreign funds are ready now to acquire buildings and trading premises for the rent bu-
siness. «The statistics of transactions and researches show that basically Russian companies are interested in acquisition», – Natalia Ignatova, deputy head of corporate services department of Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko tells. Natalia Borontova, the head of group of office market researches of Jones Lang LaSalle considers that all depends on a sort of the company business. «Among the companies preferring to buy office buildings we can find the companies of raw material and banking sectors. As for banks it is necessary to note that there is even such con-
Pokupka_Prodaja.qxd
25.10.2008
11:47
Page 51
cept as «a bank private residence», – the expert marks. This point of view is shared with Dmitry Rozanov, the sales manager of Bluestone Group. He specifies that the main buyers of office real estate focused on subsequent tenancy are the investment companies, pension and investment funds, the companies of financial sector, private investors, the insurance companies (within the diversification of distribution of reserve fund). Premises for own needs are acquired by the companies of oil-and-gas sector, the state public companies, banks and also small companies located at offices up to 300 sq.m on ground floors of residential buildings. The principle of the company's size can be named prevailing, taking into account transactions nature at this market. Olga Shirokova tells: «Among applications for rent of office premises submitted to Blackwood in 2007 about 71% fell to blocks with total area up to 500 sq.m, and among applications for purchase of office premises about 69% fell to blocks with total area more than 500 sq.m. So, it is possible to reveal some natural dependence of the transaction on the company's size: small firms prefer to lease offices, the large companies – to purchase». However when it is a question of Moscow region we should understand that buyers as a rule are the small companies, and according to Boris Kiperman, president of CMI Development they choose usually built-in and attached premises of poor quality. The first offers of B+ class are demanded by representatives of average business, among which there are both Russian and foreign companies. «An important index of the market active development in Moscow region is the first large investment transaction. Investment fund Baltic Property Trust has acquired the business center Country Park (B+ class, 18 000 sq.m). As for the structure of demand the market of rent is more capacious in comparison with the market of sale and purchase. It is caused by essentially smaller cost of rent compared to purchase of the same premises». Elena Gerasimova highlights a plenty of recent transactions made in a form of rent, speaking about situation in the nearest Moscow suburbs – Khimki and Mytischi, and also business parks and business centers along MKAD. «We can note preliminary rent of 20 000 sq.m made by GC Video International in business-park RigaLand (located in Moscow region, in 7 km from MKAD) and rent of 28 000 sq.m made by URALSIB bank in business park Goodwin with an opportunity of expansion up to 70 000 sq.m», – expert speaks. Looking at tendencies of the purchase and sale of the office areas we can see that renting in Moscow region has obvious superiority that in general is peculiar to the developed markets – both in Moscow and in European cities. Elena Gerasimova considers deficiency of the office sale offer as a principal cause for such tendency: «It is not favorable for the large developers implementing projects both in Moscow and in Moscow region to sell the premises – the main kind of realization is a rent». Most likely, this tendency will be kept in the intermediate-term prospect, though
during formation of more competitive market the owners quite often prefer to expose premises on sale to pay back the invested means quickly enough.
Money likes to be counted One more factor certainly influenced a choice is a level of the enterprise profitableness, and also expenses for office maintenance. «Businessmen, as a rule, make a decision on purchase or rent of the office premise on the base of following considerations: if profitableness of own business is lower than possible profitability of a building or a premise than it is more effectively to get it in property, – Andrey Bushin, general director of MIEL Commercial Real Estate marks. – In case of greater profit from professional profile operation rather than from investment into the real estate it is more likely to rent office premises, though it is a question of prestige. But if you want to change your location when the number of staff is increased it is more easier to do with rented premise». Natalia Cheprukova, deputy head of real estate department of Delta Estate speaks the same. She reports that if the rates of rent become comparable to the interest rate on credit then it is meaningful to acquire the real estate. Speaking about the general reasons of increase in sale offers, including a segment of the objects being under construction and a segment of sale of civil-engineering designs Kermen Mastiev, director on sales and purchases of the of-
fice real estate department of Colliers International mentions arising difficulties connected with construction financing and also essential increase in volume of the offer when the price level is kept. By the way, the latter thing can speak, in his opinion, about possible stagnation in the market of sale of the commercial real estate. Besides the expert marks: «Majority of professional developer companies consider sale as one of variants for new projects realization. It is caused also by filling of a portfolio of some companies with large-scale projects and their desire to optimize a portfolio, including by means of sale of «small» objects (less than 25 000 sq.m)». «Purchase of a building enables the proprietor to diversify his business, to get something on the security of an object, to raise capitalization of business», – Roman Sokov, director of consulting department of Becar Commercial Property Moscow considers. By the way, we should note that the areas in business centers, as a rule, are not sold, because it is unprofitable and their construction is initially focused on reception of profit from lease. Natalia Ignatova specifies, that besides advantages mentioned above the companies purchasing the premises are guided also by availability of ready assets or an opportunity to involve financing for investment into the real estate, and also by its value, an economic situation in the country and a situation in the real estate market, a policy of the company and intended application (for example, industrial premises practically are never rented). ■
Boris Kiperman, president of CMI Development: – The main tendency in the office real estate market of Moscow region is displacement of demand from Moscow to the region. It is caused by the growing rates of rent in Moscow. Number of sites available to erection of the office objects is lesser and lesser, and they are very expensive. As a result developers compensate the increased charges on realization of the project and raise a rent. At the same time the region can offer significant areas for development at the attractive price. Purchase of the offices is typical for small and poor-quality premises, and we can make a conclusion on the further increase of a gap between the volumes of the sale-and-purchase market and rent market.
Sergey Lobanov, director of assets management department of MIEL-Commercial Real Estate: – In Moscow suburbs it is more favorable to purchase the real estate, as the cost of objects is lower there in comparison with Moscow. Acquisition or lease of premises is made by those companies, whose business is not directed to the mass consumers. The foreign companies can consider offices located in the nearest Moscow suburbs for accommodation of the back offices, but as a rule their interest is a high quality business center located near to MKAD. The Russian companies are more tolerant, they can rent offices of B and C classes, even in more remote towns of Moscow region.
Roman Sokov, director of consulting department of Becar Realty Group: – Mostly the network and insurance companies, and also banks actively developing their branches in Moscow and Moscow region acquire offices in Moscow suburbs. As well the companies, which do not need for direct interaction with the end customers can be named as the main tenants of business-parks and office objects in the nearest Moscow suburbs. Recently the certain number of companies started to accommodate back offices in the business centers located far away from the city center and even in Moscow region. Despite of prestige of central location in Moscow the foreign companies even more often rent office premises in business-parks and office centers located outside the city.
51
Peregorodki.qxd
24.10.2008
18:15
Page 52
11-12/2008
Business
ОФИС
Стенка на стенку
Текст: Алена Холмогорова
52
Peregorodki.qxd
24.10.2008
18:16
Page 53
Несмотря на то что планировка большинства новых офисных зданий выполняется сегодня в формате open space, «открытость» не стоит воспринимать слишком буквально. Совершенно очевидно, что зонировать пространство нужно. И лучшим решением становятся мобильные перегородки, которые сегодня позволяют сформировать любую планировку офиса.
Удобно и выгодно Для эффективной деятельности сотруд ников компании необходимо создать хотя бы условно изолированные рабочие места. Возводить капитальные стены не всегда це лесообразно – тем более что зачастую в до говоре аренды прописан пункт, согласно ко торому арендатор не имеет права возводить капитальные сооружения. Мобильные же перегородки представляют собой конструк ции, состоящие из объединенных модулей, которые не нужно крепить к стенам, полу или потолку. Именно с их помощью прост ранство делят на десятки помещений раз ного размера и формы. Например, можно выделить «кабинет» руководителя или обра зовать в зоне отдыха два самостоятельных сектора – обеденную территорию и зону неформального общения. Благодаря тому, что отдельные модули могут крепиться друг к другу разными способами, мобильные системы помогают эффективно использо вать площадь помещения. Помимо своих прямых функций, перегородки решают проблему с коммуникациями в офисе – конструкции мобильных систем проекти руются таким образом, чтобы внутри них могла проходить часть электропроводки, а также телефонные и компьютерные сети. Это эстетично и удобно: сотрудники не будут задевать многочисленные провода. А система модульных перегородок AURA предусматривает и набор подвесных ак сессуаров, которые крепятся в профиль. Сотрудник может легко перемещать полки и лотки для документов, подставки под CD и DVD диски, магнитные доски и т.д., организуя пространство рабочего места так, как ему удобно. Комплект аксессуаров для каждого рабочего места подбирается в зависимости от характера работы сотрудника. Применение модульных систем, безус ловно, выгодно. Специалисты отмечают, что при грамотном использовании таких перед
вижных стенок можно сэкономить до 20% полезной площади. Кроме того, «самое глав ное достоинство офисных перегородок зак лючается, конечно же, в их мобильности, – отмечают в компании «ЮНИТЕКС». – И в случае переезда из одного арендуемого офиса в другой есть возможность демонта жа конструкций и их перевозки с последую щей установкой в новом помещении». Та ким образом, клиенту не придется платить дважды. И даже один раз ему придется зап латить не много – установка таких перего родок не требует серьезных временных и финансовых затрат. Их использование поз воляет сэкономить до 30% средств, необхо димых для ремонта помещения, считают специалисты.
Без шума и пыли Чаще всего по высоте мобильные офисные перегородки не достигают потолка помеще
ния, так что сохраняется единая система кон диционирования. При этом обеспечивается достаточная шумоизоляция. Самые «тихие» перегородки предлагает компания DORMA.. Ее система Variflex обладает звукоизоляцией до 59 дБ. Уровнем звукоизоляции необходимо ин тересоваться на стадии разработки проекта «легкого» офиса. Если стоит задача разделить рабочую зону на несколько комнат, достаточ но звукоизоляции в 35–40 дБ. Если надо обес печить конфиденциальность (например, в переговорных комнатах или в кабинетах высшего руководства), необходима звукоизо ляция на уровне 40–50 дБ. Конференц зал, который следует отделить от холлов и рабо чих помещений, потребует также не менее 40–50 дБ. Мобильные модули легко соединяются со стационарными перегородками и, что еще более важно, с офисной мебелью. Столы,
53
Peregorodki.qxd
24.10.2008
18:16
Page 54
11-12/2008
Business
ОФИС
тумбы и полки крепятся на их каркас, позво ляя очень быстро создавать рабочие места. Для организаторов выставок и компаний с часто меняющимся количеством сотрудни ков передвижные стены становятся поисти не незаменимым решением. Фактически за несколько дней можно превратить огром ное пространство в целую сеть небольших изолированных помещений. Например, в офисе компании C Boss специалистами компании «Астарта престиж» всего за четы ре дня было создано 400 рабочих мест. Мобильные перегородки до определенно го времени позволяют решать присущую сейчас российским фирмам проблему роста. Стремительно развивающимся компаниям, постоянно расширяющим штат сотрудни ков, часто необходима перепланировка рабо чего пространства. Такая потребность может возникать раз в два три года. Наилучшим ре шением для таких компаний станут раз движные перегородки, которые работают по принципу шкафов купе или представляют собой ширму гармошку. Для работы с этим 54
С помощью мобильных перегородок за несколько дней можно превратить огромное пространство в целую сеть небольших изолированных помещений классом перегородок на потолке и иногда на полу прокладываются «рельсы», по которым модули могут складываться и сдвигаться. Систему трансформируемых перегородок предлагает компания NAYADA. Раздвижные перегородки NAYADA Hufcor можно ус танавливать под любым углом, мгновенно сдвигать и раздвигать, организуя необходи мые зоны. К тому же они обладают и высо кой звукоизоляцией – до 54 дБ. А компания DORMA производит полуавтоматические перегородки, верхние и нижние уплотнения которых выдвигаются автоматически, а не вручную.
Дым без огня В последнее время компании, специализи рующиеся на создании и продаже офисных мобильных систем, стали расширять их функ
циональность. Производители эксперимен тируют, предлагая новые, более сложные и, возможно, непривычные для офисных поме щений конструкции. Так, например, компа ния NAYADA выпустила серию стационар ных огнеупорных перегородок, которые мо гут полтора часа противостоять пламени. Это три вида перегородок коллекции Fireproof с различным уровнем теплоизолирующей спо собности, что подтверждается сертифика тами пожарной безопасности EI 90, EI 45 и EI 30. Так, модели, отвечающие нормам EI 30, способны противостоять огню 30 ми нут; соответственно, лучшими характеристи ками обладают перегородки с показателями EI 90. При этом они могут быть выполнены из многослойного стекла с гелиевым заполне нием и декорированы шпоном ценных по род дерева.
Peregorodki.qxd
24.10.2008
18:17
Page 55
Обычно офисные перегородки угловаты и строги. Однако в офисах уже стали появлять ся и округлые формы – компания «Ирлайн» выпустила серию модулей «Оазис» с закруг ленными панелями, которая входит в систе му стационарных перегородок того же про изводителя – «Универсал». «Модули «Оазис» ломают старые представления об офисных интерьерах, позволяя уйти от прямых форм, острых углов, добавить природную мягкость линий в жесткую геометрию офиса», – от мечают специалисты компании. Еще одну возможность добавила компа ния «Глас Дизайн М», представляющая пере городки хамелеоны. Прозрачные системы SGG PRIVA LITE с помощью дистанционно го управления при необходимости становятся матовыми. «Изменчивые» перегородки удоб ны для проведения переговоров: когда необ ходимо сосредоточиться на проблеме, стекла можно «задернуть»; когда важно продемон стрировать доверие, «дымку» можно убрать.
Средство самовыражения Популярный в 90 е годы гипсокартон редко используется теперь при производстве
перегородок в связи c более сложной техно логией установки, меньшей прочностью и не уклюжестью. Перегородки чаще выполняют ся из алюминиевых профилей и ПВХ – они легкие, но без труда поддаются трансформа ции. Деревянные перегородки очень прочные и могут быть различной конфигурации. Одна ко дерево плохо переносит повышенную температуру и влажность, а также обладает слабыми звукоизоляционными свойствами. Все чаще используют для создания офисных перегородок стекло. Но этот материал, пожа луй, один из самых сложных в работе. Компания DORMA предлагает большой выбор стеклянных модульных систем – от легких светопрозрачных конструкций, за щищающих от сквозняков и проникнове ния людей, до передвижных конструкций с максимальной тепло и звукоизоляцией. Передвижные стеклянные панели HSW ARCOS и HSW G образуют максимально прозрачные стены: у них отсутствуют бо ковые рамы. При этом каждая стеклянная передвижная панель может функциони ровать как распашная дверь. В этом году DORMA представила рынку совершенно
новый тип перегородок – стеклянные звукоизолирующие MOVEO Glass. Зву коизоляция таких перегородок может достигать до 50 дБ, а стеклянные панели облегчают доступ света в помещения и добавляют прозрачности стилю офиса. Вне зависимости от того, из чего сделана перегородка, ограничений по ее декориро ванию практически нет. «На поверхность панелей можно нанести любой логотип или рисунок, – рассказывают специалисты ком пании DORMA. – Шелкография, шлифовка, матирование или техника печати на фольге, нанесенные по всей поверхности стекла или только в области рамы, способны превра тить офисную перегородку в уникальное произведение искусства». Особенно попу лярный способ декорирования панелей – обивка тканью. Это очень удобно для креп ления заметок и мелких предметов. Однако ткани более подвержены загрязнениям, сложнее поддаются чистке. А вот перего родки, покрытые винилами, пластиками, искусственным камнем или выкрашенные специальными красками, легко моются и ■ почти не изнашиваются.
4101.315
55
Peregorodki.qxd
24.10.2008
18:18
Page 56
11-12/2008
Business
OFFICE
Text: Alena Kholmogorova
Mobile Partitions Although the layout of most new office buildings is now made in the open space format, this «openness» should not be taken too literally. That office space needs to be zoned is self-evident. The best solutions are mobile partitions which help shaping any layout! Handy and paying It is necessary to create at least conventionally isolated workplaces to ensure effective operation of office employees. Building main walls is not always expedient, whereas mobile partitions are structures comprised of modules blocked together which needn't be fastened to ceiling, floor or walls. It is with their help that space is divided into dozens of differently shaped and sized premises. Thus director's office, informal socializing and dining areas can be
56
marked off. Thanks to different ways of putting modules together, mobile systems enable effective use of the office space as they divide it into a requisite number of zones with different degrees of visual and acoustic isolation. As a result secretaries may see everybody from the reception area, while workers may feel themselves protected from curious looks and prying ears. Apart from their immediate functions, partitions solve the problem of office communications: the structure of mobile systems is so de-
signed as to provide space for wiring. This is very aesthetic, convenient and paying. Specialists point out that when «mobile partitions» are competently used, they may save up to 20% of usable space. «But the main merit of such partitions is their mobility, to be sure, – comment the experts of Unitex. – In case of moving from one rented office facility to another it is possible to dismantle these structures and set them up in a new premise». Therefore the client does not have to pay twice; moreover the installation of such partitions does not call for considerable financial or temporal outlay. Their use will save up to 30% of the repair budget, assure the experts.
No dust or noise You should consider a level of sound insulation of the partitions at a stage of a "light" office designing. The most
Peregorodki.qxd
24.10.2008
18:18
Page 57
silent partitions are made by the company Dorma. Variflex system offered by this company maintains the level of sound insulation up to 59 dB. When it is necessary to divide the workspace into several zones the sound insulation of 35–40 dB would be sufficient. If privacy is needed in talking rooms or in top management offices, the sound insulation of 40–50 dB is required. The same level will be needed to separate a conference hall from lobbies and workrooms. Mobile modules are easily attachable to stationary partitions and office furniture. Tables, shelves and drawers are attached to their framework and so workplaces can be quickly put in place. For the organizers of exhibitions and companies with a high level of personnel leakage «movable partitions» become a truly indispensable solution. In fact several days are needed to transform huge space into a network of small isolated premises. For example, the experts of Astarta Prestige created 400 workplaces in the office of C-Boss for four days. Mobile partitions are also a temporary solution of the rapid expansion problem faced by many Russian firms at present. Rapidly growing companies, constantly enlarging their staff are often in need of workspace rearrangement – sometimes twice or even thrice a year. The best solution is sliding partitions working like sliding-door closets or «accor-
dion screens». Rails are laid on the floor in order to install this class of partitions. Another system of transformable partitions is offered by NAYADA. The sliding partitions NAYADA-Hufcor can be installed at any angle, pushed together or pulled apart thus arranging essential zones. In addition, they boast high soundproofing figures – up to 54 dB. And company DORMA makes semi-automatic partitions, which top and bottom gaskets are slid in and out in automatic mode, instead of manual mode.
Smoke without fire In recent years companies specializing in office mobile systems manufacture and sale have been expanding their functionality. They experiment with more complex and unusual structures. Thus Nayada put out a series of stationery fireproof partitions which can withstand the flame for an hour and a half. These are three types of Fireproof partitions with different degrees of heat insulation confirmed by fire safety certificates EI-90, EI-45 and EI-30. The digit indicates how long a given partition can resist the fire. The partitions can be made of glass sandwich, filled with helium and decorated with the veneer of precious wood species.
Office partitions are normally angular and austere, though orbed forms are already coming – Irline produced a series of Oasis modules with rounded panels which is part of the Universal system of stationary partitions from the same manufacturer. This enables free combination of traditional and innovative elements in workspace decoration. «Oasis modules transform our old ideas of office interiors, ridding us of straight forms and sharp angles and adding natural softness of lines to stiff office geometry», – point out the company's experts. Another amazing opportunity was added by Glas Design M presenting «chameleon» partitions. Using distant control, translucent SGG Piva-Lite systems may turn dull. This change is brought about by electricity supplied to the glass profile. «Changeable» partitions are convenient for meetings and negotiations: whenever it is necessary to focus on a problem, glasses can be drawn but when trust must be demonstrated the smoke can be removed.
Means of self-expression Light walls are usually made of plastic, aluminium, laminated chipboard and fiberboard, wood and glass. Gypsum plasterboard so popular in the 1990s is seldom used because of a complicated installation technology, lesser durability and clumsiness. Partitions are more frequently made of aluminum profiles and pvc – they are light but easily lend themselves to deformation. Wooden partitions are very firm and variously shaped. However wood is not friendly to high temperature and humidity levels and has poor soundproofing performance. Glass is getting ever more frequently used in creating office partitions. But this material is perhaps most difficult to work. Dorma offers a wide range of glass modular systems – from light translucent structures protecting from draughts and penetration of strangers to mobile structures with maximum heat and sound insulation characteristics. Movable glass panels HSW-Arcos and HSW-G form «walls» boasting ultimate transparency lacking side frames. For all that, each glass movable panel may function as a wing door. This year DORMA has presented absolutely new type of partitions to the market - glass soundproofing partitions MOVEO Glass. Sound insulation of such partitions can reach up to 50 dB, and glass panels facilitate light penetration to the premises and add a transparency to the office style. «Any logo or pattern can be applied on the surface of such panels, – say specialists of Dorma. – Serigraphy, polishing, matting or prints on foil applied over the entire glass surface or only in the frame area are capable of turning an office partition into a unique work of art». A particularly popular way of panel decoration is cloth upholstery, which is very handy for sticking notes and small items. However it shouldn't be forgotten that cloth is more susceptible to soiling and harder to clean. On the other hand, partitions coated with vinyl, plastic, artificial stone or painted in special paints may last almost forever: they are easy to wash and are seldom worn out. ■
57
Skladi.qxd
25.10.2008
12:17
Page 58
11-12/2008
Business
СКЛАД
В целости и сохранности Современная логистика и проблемы безопасности Сегодня девелоперы охотно вкладывают средства в строительство складских комплексов. Склад не приносит большую прибыль, зато это надежное вложение средств. В то же время, и логистика имеет свои проблемы. Например, далеко не просто обеспечить безопасность объектов хранения.
Текст: Семен Курков
Не укради! Раньше считалось (и во многом справед ливо), что на складе может работать вся кий. Однако современные логистические комплексы – это действительно очень сложные технические сооружения, кото рые требуют от персонала не просто навы ков, а немалых знаний. «Период роста складского сегмента начался в 2004 году, – подчеркивает директор департамента складской и индустриальной недвижимос ти Colliers International Максим Шакиров, – а с 2006 года началось движение в реги оны. Так вот, именно в регионах отмечает ся тяжелейшая нехватка кадров. Впрочем, не лучше ситуация и в столицах». Статистика, накопленная за последние годы, удручает: оказывается, около двух тре тей сотрудников склонны к совершению краж, причем персонал самой службы безо пасности не является исключением. Делают фальшивые документы, исправляют товар но транспортную документацию, наконец, 58
просто пытаются вынести товар за пределы охраняемой территории – с какими только нарушениями и даже преступлениями не сталкиваются собственники и представите ли управляющих компаний. Поэтому нали чие надежной системы охраны является од ним из конкурентных преимуществ для складских объектов. Товарные потери почти всегда имеют в основе человеческий фактор. Специалисты
составили своеобразный перечень причин, которые приводят к убыткам: ❒ хищения ❒ ошибки персонала (при приемке товара, контроле сроков годности продукции) ❒ несоблюдение условий хранения (порча товаров на разных этапах складских опера ций) ❒ пожары, наводнения, происходящие из за неисправности оборудования
Skladi.qxd
25.10.2008
12:18
Page 59
❒ порча складского оборудования (созна тельная или случайная). Для каждого вида потерь существует свой комплекс предупредительных мер. При этом заметим, что, согласно исследова ниям, любое решение, принятое на этапе проектирования, позволяет сэкономить до 20% от общего объема инвестиций. Таким образом, чем раньше девелопер начинает создавать систему безопасности, тем мень ше средств ему придется расходовать.
Два рубежа По мнению экспертов, на рынке не так много компаний, которые способны пре доставлять качественные услуги по сохране нию имущества на складских комплексах. Ведущими игроками являются 5 компаний – «КРОК», «Би Эй Си», «АРМО Системы», «Системы безопасности» и ISES. Специалисты компании ISES, давно ра ботающей на рынке безопасности, полага ют, что для всякого складского объекта должна быть разработана своя концепция безопасности, включающая в себя безопас ность экономическую, информационную, пожарную и физическую. При этом особая роль, конечно, отводится техническим сис темам безопасности (ТСБ). «Безопасность стационарных объектов, – напоминает директор департамента консал тинга и исследований компании «МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев, – складывается из двух составляющих: конт роль непосредственно сотрудников охраны и
техническое обеспечение, в которое входят сигнализация и системы безопасности. В свою очередь, охрана делится на два рубежа: пери метр территории и внутри здания. Обычно вдоль всего периметра устанавливается забор, на него или на здание устанавливается систе ма видеонаблюдения, так чтобы сотрудники могли контролировать весь участок. Кроме то го, для уменьшения воздействия человеческо го фактора устанавливаются лучевые датчики, срабатывающие на пересечение луча. Это на тот случай, если охранник заснул».
Плюс автоматизация Айдар Галеев отмечает, что система безо пасности внутри склада строится, как пра вило, в зависимости от товаров, которые на
этом складе хранятся. Так, если в помеще нии много мелких и дорогих товаров, то доступ к ним должен быть ограничен. Там же, в зоне хранения мелкого товара, должна быть установлена система видеонаблюде ния. Поскольку системы бывают самого разного уровня, диапазон их стоимости от носительно велик. По словам директора по маркетингу компании ISES Валерия Холо денко, стоимость ТСБ может варьироваться в зависимости от уровня сложности и цено вого диапазона охранных решений. Поэто му цена установки систем охранного телеви дения может колебаться от $7,5 до $50 тыс. К сфере безопасности относится и внед рение автоматизации и диспетчеризации объекта, для чего необходимо наличие авто
Иван Подкова, управляющий партнер компании «Панфилов, Подкова и партнеры»: – Выбор системы безопасности склада во многом определяется уровнем (классом) развиваемого проекта. Для типового склада системы безопасности могут лимитироваться общими требованиями: наличием охранно пожарной сигнализации, внутреннего и внешнего наблюдения, системы контроля доступа. При простом наборе охранных систем можно рассчитывать только на некрупных арендаторов, использующих склады для специфического товара. Если девелопер планирует развивать складской комплекс, ориентированный на профессиональных арендаторов, то в этом случае применяется расширенная система безопасности, которая позволяет предотвращать не только технические угрозы, но и влияние человеческого фактора (воровство, хищение и т.п.). Говорить о дороговизне или дешевизне систем безопасности неправильно, потому что девелопер должен четко понимать, на какой сегмент рынка ориентирован его склад, и на основании этого делать выбор в пользу той или иной системы. Переложить создание системы безопасности на плечи арендатора невозможно, так как ее технические решения закладываются на этапе проектирования здания. Более того, система безопасности выбирается исходя из услуг, которые планирует оказывать логистический комплекс, а не от арендатора, который может воспользоваться или не воспользоваться конкретной услугой.
59
Skladi.qxd
25.10.2008
12:18
Page 60
11-12/2008
Business
СКЛАД
матизированных инженерных систем зда ния. Такая система представляет собой комплекс всех необходимых инженерных решений, информация о работе которых поступает на один диспетчерский пульт уп равления. Стоимость оснащения здания сис темами автоматизации может составлять от $5 до $200 за кв.м в зависимости от уровня сложности системы в целом. Как рассказы вают в компании ISES, проект автоматиза ции одного из логистических комплексов в Капотне стоил инвестору на 5% дороже, чем проект обычного, неавтоматизированного, склада. Однако именно это позволило увели чить стоимость объекта на рынке и увеличи ло его капитализацию на 10%. Здесь же следует упомянуть о том, что еще в 1997 году была создана Ассоциация защи ты перевозимых грузов (Transported Asset Protection Association – TAPA), которая раз работала свои стандарты для безопасной пе ревозки и хранения грузов. И, в общем то, сейчас работа серьезного объекта немыслима без наличия сертификата TAPA. Справедли вости ради скажем, что внедрению стандар тов Ассоциации немало способствовал ак тивный приход зарубежных игроков на рос сийский рынок логистики. Впрочем, для потребителей это не так уж важно. Главное – быть спокойным за свое имущество. А эта проблема решается все успешнее. ■ 60
Денис Трущенко, директор по связям с общественностью Bluestone Group: – Прежде всего на складе должна быть установлена система спринклерного пожаротушения, которая обеспечит автоматизированное погашение очага пламени. Кроме этого, должно вестись круглосуточное видеонаблюдение и видеозапись, что обеспечивает сохранность груза и позволяет объективно и беспристрастно контролировать уровень качества основных технологических процессов, связанных с его хранением и обработкой. Вооруженная охрана объекта также должна быть круглосуточной. Причем все перемещения самих сотрудников склада, службы безопасности и посетителей необходимо отслеживать. Для обеспечения ясной картины на складе должна быть внедрена электронная система контроля доступа: в определенную зону склада может попасть только авторизованный сотрудник. Заключительный важный элемент системы комплексной безопасности склада – обязательное страхование грузов, которое производится за счет компании оператора и бесплатно для клиента.
Надежда Исаченко, директор департамента управления и эксплуатации London Consulting & Management Company | LCMC: – Если учесть неуклонный рост преступности, недобросовестность самих сотрудников и рабочих склада, становится понятно, что установка профессиональной системы безопасности на объекте – необходимая мера. Одна из причин установки качественной системы – это большой периметр территории склада, который нужно постоянно контролировать. Вторая – наличие на охраняемой территории материальных ценностей. Необходимы как средства охраны, так и средства обеспечения пожарной безопасности склада и контроль над соблюдением техники безопасности. Чтобы приобрести все эти системы, нужно потратить немалые деньги, но подобное техническое оснащение складской недвижимости всегда окупается. Более того, нужно вводить автоматизированную систему управления, без которой сегодня трудно представить современный складской комплекс. Подобные технологии включают в себя программное обеспечение, позволяющее управлять персоналом (в том числе службой охраны), техникой, распределять грузопотоки и т.д. На этом рынке сейчас действует очень мало профессиональных компаний, поэтому довольно часто при разработке проекта и при дальнейшем строительстве девелоперы экономят деньги и не проводят необходимую техническую комплектацию склада. Арендатор из за этого может или съехать, или потребовать улучшения системы безопасности комплекса.
Skladi.qxd
25.10.2008
12:19
Page 61
11-12/2008
WAREHOUSE
Business
Home and dry Modern logistics and security problems Text: Semyon Kurkov
Nowadays developers willingly invest their money into construction of warehouse complexes. This is not very profitable, but sure kind of investments. At the same time the logistics has its own problems. For example, to provide security for storage objects is far from being easy. Thou Shalt Not Steal! A widespread idea that everyone can work in the warehouse was reasonable enough before. But nowadays the modern logistic complexes are technically sophisticated constructions which require not only skilled staff, but also well-trained one. The growth stage in warehouse segment began in the year 2004, underlines Maxim Shakirov, Director of Warehouse and Industrial Property, Colliers International, and the regional expansion started in 2006. And just in the regions there is sensible lack of personnel. However, the metropolitan situation is not much better. Statistics of the last years is despondent: it was realized that about two thirds of staff members are inclined to commit larceny, and what is more – the security guards are not the exception. The objects' owners and the representatives of managing companies encounter various violations and even crimes: forgeries, illegal correction of consignment notes and, finally, simple stealing. That's why wellorganized security system is one of the competitive advantages for storage objects. Almost always losses in goods are determined by human factor. The specialists point out the causes of losses: ❒ stealing; ❒ mistakes of the staff (at consignment of goods, at supervision of expiration date etc); ❒ non-observance of storage conditions (goods damage at different stages of storage operations); ❒ fires and floods due to defective equipment; ❒ damage of storage equipment (deliberate or accidental). Some specific complex of preventive measures exists for every type of losses. It is worth mentioning that according to certain studies, any decision taken at the design stage lets developer economize up to 20 percent of total investment volume. Thus, the earlier the developer begins to create the security system, the less money he will have to spend.
Two boundaries Experts think that not many companies are able to provide quality service for warehouse complexes security. There are only five leading players in the market: Croc, B.A.C., Armosystems, Systemy Bezopasnosti and ISES. Specialists of ISIS Company who have being working for many years in security market believe that the individual security concept including economic, information, fire and physical security should be developed for every storage object. There is no doubt that a particular part is assigned to the technical security systems (TSS). Aidar Galeev, director of consulting and research department, MIEL–Commercial Property, reminds that security of stationary objects is composed of two constituents: control over the security guards and providing the object with technical equipment including alarm devices and security systems, which, in their turn, are installed at two boundaries: at the perimeter of the territory and inside the building. Usually, a fence is made along all the perimeter and video cameras are installed on it or at the building to let the staff control all the guarded territory. Moreover, to minimize human factor effect the ray sensors are installed to switch on the alarm system if the security guard is fallen asleep.
Plus automation Aidar Galeev marks that security system inside the warehouse is made, as a rule, depending on goods which are
stored there. If, for instance, there are many small expensive goods in the warehouse, the access to them should be strictly limited. And more, video surveillance system should be installed there. As the technical security systems are of different levels, their price could be in wide diapason. Valery Kholodenko, Marketing Director, ISIS Company, says that the price of TSS could be different depending on level of sophistication and expenses for security project. That's why the price for installation of video surveillance system could oscillate from $7 500 to $50 000. The sphere of security includes also automation and dispatching of the object. For this purpose the automatic engineering systems of building are indispensable. Such a system is a complex of all necessary engineering decisions with all information about them coming to the central control panel. The price of such automatic system for one building may vary from $5 to $200 per square meter depending on general level of its sophistication. General rules are the following. As specialists of ISIS Company say, the automation project of one of logistic complexes in Kapotnya cost at 5 percent more than the standard non-automatic storage. But this let increase the marketing cost of the project and its capitalization grew up at 10 percent. It is also worth mentioning here that still in 1997 the Transported Asset Protection Association – TAPA was founded. It developed its own standards for sure transportation and storage of goods. Obviously, nowadays the serious object cannot work without TAPA certificate. Frankly speaking, active entrance of foreign players into the Russian logistic market favored the adoption of the Association's standards. Nevertheless, it's not such important for the clients. They must be sure that their goods are protected. And this problem is resolving with growing success. ■
Marina Kharlamova, expert of hotel market analysis, consulting department, GVA Sawyer: – Mini-hotels provide its clients with high level of comfort with low variation of extra services and infrastructure elements. If a full-scale hotel (high-class object corresponding to the modern requirements) has a restaurant/bar, business center, conference halls and meeting rooms as well as dry-cleaner's/laundry, fitness center, parking lots, etc., in mini-hotels these services are few. Such hotels usually provide its clients with accommodation services and restaurant/bar. One third of mini-hotels have laundry and dry cleaner's as well as sauna. Less than a quarter of hotels have business centers, conference halls, meeting rooms and gyms. Swimming pools are rare in the infrastructure of mini-hotels.
61
Fristail.qxd
25.10.2008
12:35
Page 62
11-12/2008
Business
РАЗВЛЕЧЕНИЯ Текст: Ирина Богатырева
Невиданный микс Новый рекреационный комплекс совместит несовместимое Доходы москвичей позволяют тратить на развлечения существенные суммы, а потому в Москве и области бурно развивается индустрия развлечений. В компании «МТ Девелопмент» решили, что этот рынок уже готов «переварить» такой мегапроект, как «Фристайл Парк» – многофункциональный комплекс, где снежная трасса соседствует с тропическим аквапарком, а рядом, за стеной, располагаются конференц залы, торговая галерея, ресторан, гостиница и апартаменты. 62
Fristail.qxd
25.10.2008
12:36
Page 63
«Мы построим генератор денег» Проект такого уникального комплекса был представлен в октябре на XI Венецианс кой архитектурной биеннале. Его создатели отметили, что такого набора составляющих, собранных под одной крышей, нет ни в од ном крытом развлекательном парке мира. Площадь составит 280 тыс. кв.м с учетом парковки, что по размеру равняется 60 фут больным полям. Расположится он в 1,5 км от МКАД по Киевскому шоссе. Строитель ство комплекса будет вестись в 2009–2011 годах. Как заявили в «МТ Девелопмент», бюджет проекта равняется $620 млн. «Мы привлекаем проектное кредитование в раз мере $450 млн, остальную часть составят средства акционеров. Мы ведем переговоры с ВТБ и еще рядом банков и надеемся, что получим приоритет. К тому же многие про екты на строительном рынке сейчас будут свернуты, объемы загрузки упадут и стои мость строительства может снизиться», – отметил Александр Тимофеев, генеральный директор компании девелопера. Почему же в «МТ Девелопмент» так уве рены в получении немаленького кредита? Но на это Александр Тимофеев отвечает: «Это не спекулятивный проект, поэтому степень устойчивости будущего бизнеса ве лика. По сути, наш проект – кэш генератор большого масштаба. Текущая ситуация не влияет на нашу работу, так как проектная фаза была выполнена за счет собственных средств и компания не обременена креди тами». Александр Тимофеев озвучил еще несколько цифр: предполагаемый товаро оборот – $180 млн в год. В день комплекс сможет принимать до 50 тыс. человек. Архитектором проекта, имеющего слож ную, своеобразную геометрию, выступил ге неральный директор архитектурного бюро «АБД» Борис Левянт. Также к работе был привлечен Дэвид Хиггинс – архитектор, разработавший проект крытого горнолыж ного курорта в Дубае. «В свете последних событий, когда состо яние экономики крайне нестабильно и прогнозировать ее динамику непросто, не известно, будут ли такие проекты востребо ваны рынком, – рассуждает Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимос ти Praedium ONCOR International. – Хотя, возможно, к тому моменту, когда проект будет завершен, ситуация стабилизируется.
Кроме того, как известно, многие проекты сейчас приостанавливаются, многие, воз можно, не будут достроены, поэтому у про екта «Фристайл Парк» будет элементарно меньше потенциальных конкурентов». Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость», замечает, что подобные развлекательные объекты окупаются не так быстро. Очень многое зависит от концепции и месторас положения. «В среднем срок окупаемости таких объектов может составить порядка 15 лет, – говорит эксперт. – Если говорить о «Фристайл Парке», то, предположительно, его реализация может занять около 3 лет, а срок окупаемости может составить около 10 лет. Но в настоящее время затруднитель но делать прогнозы, поскольку неизвестно, когда закончится финансовый кризис и его отголоски. Возможно, к 2011 году состояние российской экономики будет носить ста бильный характер».
Купят ли апартаменты? Часть средств компания девелопер на деется привлечь за счет продажи апарта ментов. Квадратный метр будет продавать ся по цене около $10 тыс. Константин Ко валев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что оптимальная цена для апартаментов в настоящий момент составляет порядка $6–7 тыс. за кв.м. «При этом конечная стоимость апартаментов не должна быть высокой, так как объект будет рассчитан скорее на временное, чем на постоянное проживание, – говорит он. – Однако в условиях текущей финансовой нестабильности прогнозы как по поводу цены, так и по поводу спроса давать до вольно сложно: кризис еще не локализован, глубина и длина его неясны». Тем не менее, эксперт полагает, что ожи дать высокого уровня спроса до начала отно сительной стабилизации в финансовом сек торе не стоит. Очевидно, что в краткосроч
Создатели проекта «Фристайл Парк» будут привлекать кредитование в размере $450 млн и надеются, что банки оценят будущую доходность объекта
63
Fristail.qxd
25.10.2008
12:36
Page 64
11-12/2008
Business
РАЗВЛЕЧЕНИЯ
ной перспективе стоит ожидать ценовой коррекции вниз, в особенности в переоце ненных объектах, утверждает он. В то же время в более долгосрочной перспективе, не смотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье и апарта менты на фоне достаточно высокого спроса, по оценкам Blackwood, сохранится.
Москвичи хотят снега Готов ли рынок принять такой масштаб ный проект, учитывая, что в Подмосковье уже существует несколько горнолыжных курортов, один из которых – современный крытый горнолыжный комплекс «Снеж Ком»? «Красногорский спуск рассчитан на спортсменов и людей, имеющих определен ную подготовку, а в нашем комплексе мы предложим не спорт, а развлечения. Разни ца будет как между бассейном и аквапар ком, – объяснил Алексей Сиднев, управля ющий партнер «МТ Девелопмент». – Мы запроектировали склоны разной крутизны: для начинающих и детей будет один, для любителей – другой, для спортсменов – третий. Для детей будет организован снеж ный развлекательный парк. Рядом будет действовать аквапарк». В будние дни посе щение парка будет гораздо дешевле, чем в выходные вечером, а средний чек составит примерно 1,5 тыс. руб. на человека. Прежде чем начать работу над проек том, компания провела исследование, в хо де которого выяснила, что москвичи хотят снега и традиционных зимних развлечений. А при нашем климате ими можно наслаж даться максимум 2 месяца в году. Что уж говорить о Подмосковье, если в Альпах, традиционно славившихся горнолыжными курортами, снежный покров уменьшается год от года! Возможно, очень скоро катать ся на лыжах, санках и коньках можно будет только под крышей… «В Москве и регионах существует спрос на такие объекты, – подтверждает Андрей Бушин. – В городах миллионниках реали зация подобных проектов осуществляется быстрее. В регионах, где численность насе ления меньше, такие объекты появятся, но должно пройти некоторое время и, безус ловно, должна стабилизироваться эконо мическая ситуация в стране». Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA, высказы вается несколько осторожнее: «В россий 64
ской практике строительство такого круп ного развлекательного центра, как «Фрис тайл Парк», нельзя назвать трендом. Ско рее, это тестирование рынка на предмет общей заинтересованности к такому круп ному развлекательному комплексу, где можно провести все выходные дни».
Есть ли опыт? Компания «МТ Девелопмент» была соз дана 3 года назад специально под данный проект. Основатель компании Александр Ти мофеев имеет опыт создания сети развлека тельных комплексов «Киноплекс™». Также в составе команды – ряд экспертов, имеющих опыт проектирования и управления круп
фессиональных операторов, готовых осу ществлять управление подобными объек тами, – говорит Татьяна Ключинская, ди ректор департамента торговой недвижи мости Colliers International. – Это значит, что владельцу комплекса придется либо са мостоятельно развивать это направле ние (а значит, нести двойные риски – как девелопер и как оператор), либо привле кать к работе западного оператора, кото рый пока не вышел на наш рынок с подоб ным продуктом, что также сопряжено с дополнительными рисками». В «МТ Девелопмент» заявили, что для управления комплексом будет создана собственная управляющая компания
Новый рекреационный комплекс будет способен принимать до 50 тыс. посетителей ежедневно. Эксперты предполагают, что интерес к такому объекту действительно будет велик ными разлекательными объектами, включая специалистов, имеющих более чем 20 лет ний опыт работы в сети парков «Дисней ленд». Это дает основание надеяться на высо кий уровень реализации проекта и профес сиональный подход к управлению. «К сожалению, в России пока нет про
«Фристайл Менеджмент». На управление гостиничным комплексом и апартамента ми, а также конференц залами заключен 10 летний контракт с известным амери канским оператором Interstate Hotels& Resorts, который управляет отелями Hilton, Marriott, Renaissance, Sheraton, Holiday Inn и др. ■
Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA: – Показательно то, что «Фристайл Парк» будут строить в Москве. Ведь в Москве уже сложился класс людей, готовых тратить время и деньги на развлечения, поскольку доходы москвичей существенно выше, чем в других крупных городах России. Конечно, из за своей уникальности развлекательный центр будет популярен среди потребителей не только Москвы, но и Московской области – скорее всего, не сразу и не среди всех, – постепенно завоевывая аудиторию. К моменту ввода проекта в эксплуатацию кризис, скорее всего, уже закончится, так что «смутное время» на него не повлияет, хотя, конечно, в условиях кризиса финансирования возможно затягивание сроков окончания проекта.
Иван Подкова, управляющий партнер компании «Панфилов, Подкова и партнеры»: – «Фристайл Парк» – проект, который на самом деле может стать одним из любимых и популярных мест отдыха москвичей и гостей города. Масштаб предполагаемого строительства, функциональные составляющие и место расположение являются его сильными сторонами, несомненно. Но опасение вызывает разработка концептуальной части. Дело в том, что при осуществлении реализации МФК девелоперы привлекают консультантов, имеющих опыт развития тех функционалий, которые предполагаются в проекте. Особенно осторожно следует относиться к комплексам, совмещающим в себе нестандартные функциональные части (жилье + спорт + гостиница + торговля + развлечения + деловой центр). Сложные миксы обязаны иметь под собой качественное идейное основание, должны быть связаны и логически обоснованы. Будем надеяться, что это все относится к проекту компании «МТ Девелопмент», в худшем случае в контексте нынешних условий он может быть не так успешен, вопреки ожиданиям собственников.
Fristail.qxd
25.10.2008
12:37
Page 65
11-12/2008
ENTERTAINMENT
Business
Unexampled Mix
A new recreational complex will combine the incompatible The incomes of Muscovites allow sizeable expenses on entertainments; hence the turbulent growth of the entertainment industry in Moscow and the region. They decided at MT-Development that this market is already ripe to absorb such megaproject as Freestyle Park – a multipurpose complex where a downhill track is adjacent to a tropical waterpark with conference halls, a shopping arcade, a restaurant, a hotel and apartments accommodated in the same place behind the wall.
Text: Irina Bogatyryova
«We'll build a moneygrowing machine» This unique project was presented in October at the XI Venetian architectural biennale. Its creators pointed out that not a single entertainment park in the world could boast such a program concentrated within the same walls. The floor area will be 280 000 sq.m with parking, the size of 60 soccer playfields. The complex will sit at a distance of 1,5 km from MKAD along Kiev Highway. Construction will be carried out in 2009–2011. As they stated at MT-Development, the project budget would come to $620 million. «We'll attract project financing to the tune of $450 million, the rest being our equity capital. We are negotiating with VTB and a number of other banks and hope for preferential treatment. Furthermore many projects on the construction market will be wound up, the volumes will decrease and construction costs can be reduced», – stated Alexander Timofeev, chief executive of the development company.
Why are they so confident in obtaining a big loan at MTDevelopment? Answers Mr. Timofeev: «This is not a speculative project, so the degree of the future business stability is high. In fact this project of ours is a large-scale cash generator. The current situation does not influence our operations, because the design phase was financed from our own funds and the company is not overtaxed with loans». Mr. Timofeev gave several other figures: the planned turnover is $180 million a year; the daily attendance: up to 50 000 visitors. The architecture with its extraordinary outlines was developed by ABD Boris Levyant Architects. David Higgins who designed a covered ski resort in Dubai was also involved. «In the light of recent events when the economy is very unstable and its further dynamics is hard to predict it is unknown whether such projects will be in demand on the market, – reasons Yuri Yudakov, head of the office real estate department at Praedium ONCOR International. – Yet
by the time of the project completion the situation may stabilize. In addition, many projects are known to have been suspended and may never be completed, so the Freestyle Park project will have less potential competitors». Andrei Bushin, CEO MIELE-Commercial Real Estate, comments that such entertainment projects take a long time to recoup. Much depends on their concept and location. «The average payback period for such properties is 15 years, – says the expert. – Talking of Freestyle Park, this project may take 3 years to be delivered to the market and 10 years to pay off».
Will they buy apartments? The developer hopes to raise some of the needed funds by selling apartments at the price of around $10 000 per sq.m. Konstantin Kovalev, managing partner of Blackwood, believes the optimal apartment price is in the range of $6000–7000 per sq.m. «The final cost of the apartments
65
Fristail.qxd
25.10.2008
12:37
Page 66
11-12/2008
Business
ENTERTAINMENT
must not be high, since the property will be designed as temporary rather than permanent residence, – he says. – However, it is rather difficult to make any predictions concerning the price and the level of demand under the current financial turbulence». Nevertheless the expert assumes that a high level of demand cannot be expected until relative stabilization in the financial sector becomes a reality. Evidently, a downward correction of prices can be expected in the near term, especially as regards the overstated properties, he affirms. At the same time, in the longer run, in spite of ongoing market fluctuations, housing prices will continue to grow against the backdrop of rather high demand, as estimated by Blackwood.
Muscovites want snow Is the market ready to absorb such a large-scale project given that several ski resorts already exist in the Moscow region, SnezhKom being one of them. «The Krasnogorsk downhill slope is addressed to athletes and trained skiers while at our complex we'll offer entertainments, rather than sports, – explained Aleksey Sidnev, managing partner of MT-Development. – We designed slopes with various steepness degrees: one for kids and beginners, another for amateurs and another for athletes. We'll arrange a snow fun park for kids and a waterpark». On weekdays the park attendance will be much cheaper than on weekends and the average check will be 1 500 rubles. Before the company tackled the project it has made a survey and found that Muscovites wanted snow and traditional winter amusements. Under the global warming they may enjoy winter sports two months in a year at the most. It appears that quite soon one may ski, skate or sledge only indoors… «Demand for such facilities is rather high in Moscow and in the province, – corroborates Mr. Bushin. – In the cities with one million plus population such projects take less time to realize. In the regions with their thinner population such projects will emerge after some time when the economic situation stabilizes in the country». Alexander Osipov, spearheading the consulting department at ASTERA, is more cautious in his forecast: «Construction on such a large-scale entertainment center as Freestyle Park cannot be called a trend. This is rather the market testing for its interest in such a large family leisure complex where people could spend all their weekends with their kids».
Is there any experience? MT-Development was founded 3 years ago specifically for the sake of this project delivery. Its founder Alexander Timofeev had experience in creating the CineplexTM chain of entertainment properties. The team also includes a number who boast a more than 20-year experience in the Disneyland
66
park chain. This gives grounds to hope for a high level of project implementation and a professional approach to property management. «Unfortunately Russia lacks professional operators willing to manage such properties, – says Tatiana Klyuchinskaya, director of the retail real estate department at Colliers International. – This means the property owner will have to develop this line of business independently and hence take the double risk both as developer and operator. Or he will
have to involve a Western operator who has not yet entered our market with this product, which is also coupled with extra risks». They said at MT-Development that they would found their own management company Freestyle Management. A 10-year contract for hotel, apartments and conference halls management was signed with the well-known American operator Interstate Hotels&Resorts which also manages Hilton, Marriott, Renaissance, Sheraton, Holiday Inn and other hotels. ■
Alexander Osipov, consulting director at ASTERA: – It is indicative that Freestyle Park will be built in Moscow where there is a certain class of people wiling to spend their money and time on entertainments, given that the income level of Muscovites is way higher than the personal income in other Russian cities. By the time of the project delivery to the market the financial crisis will most likely be over, although the current dearth of funds may protract the time of its completion.
Ivan Podkova, partner of Panfilov, Podkova&Partners: – The scale, location and functions are definitely the strengths of the Freestyle project but the conceptual development can be a problem, given that the mixed-use combines non-standard functions (housing + sports + hotel + retail + entertainments + office space). Complex mixeduses are to be based on a sound philosophy. Hopefully the developers of MT-Development will cope with the challenge.
067.qxd
24.10.2008
13:00
Page 1
068.qxd
24.10.2008
17:18
Page 1
CLASSIFIED Ñîáñòâåííèê ñäàåò â àðåíäó ÅÂÐÎÎÔÈÑÛ â Áèçíåñ-Öåíòðå êëàññà À «ÇÅÍÈÒ-ÏËÀÇÀ» Краснопресненский (Звенигородский) пр т, р н Строгино 6 этажный бизнес центр 2008 года постройки.
Отдельные блоки 280, 450 640 кв.м. Представительский евроремонт. Бизнес планировка. Центральное кондиционирование. Оптоволоконная телефония, скоростной Интернет до 1 Гб/с. 2 уровневый подземный и наземный паркинг. Интеллектуальное управление зданием.
(495) 967-3776, 960-9750 0911.761.01/5
www.zenith-inter.ru
ПРЯМАЯ АРЕНДА от 19000 до 21600 рублей/кв.м/год, включая все к ни ен тв бс Со
Новорижское шоссе, 55 км от МКАД
Бизнес центр – 16097 кв.м. Класс В+, 1 я линия до мов, качественный ремонт. Введено в эксплуатацию в ноябре 2006 г. Открытая и кабинетная планировка. Продажа блоками от 1000 кв.м. Обременение – аренда. Собственник.
г. Звенигород, д. Иваньево (8 км от города) Имущественный комплекс (бывший пансионат): зе мельный участок 33 га + 70 зданий, все в собственности. Земли населенных пунктов, под комплексное жилищное строительство. Все коммуникации.
4101.317.01/5
Тел.: 585 88 84
г. ЧЕБОКСАРЫ, Президентский бульвар, 4
Собственник продает отдель но стоящее здание площадью 3 756,5 кв.м в элитном месте в центе города.
М. «Белорусская», ул. Правды, д. 8
8 (499) 257 4334, 8 (495) 780 7282
8128.428/2
Продается офисное помещение А класса 485 кв.м (c мебелью) в элитном администра тивно жилом доме «Триумф Палас». 5 мин. пешком от м. «Сокол». Ремонт А класса, ка бинетная планировка. Парковка. Охрана. Отдельный вход. Рядом Word Class.
ì. «Ïàðê êóëüòóðû», 2 ìèíóòû ïåøêîì Çóáîâñêèé áóëüâàð, 21-23
Ïðåäëàãàåòñÿ ê ïðîäàæå: Îòäåëüíî ñòîÿùåå îôèñíîå çäàíèå ïîñëå ðåêîíñòðóêöèè êëàññà Â+, ïîëíîñòüþ ãîòîâîå ê ðàáîòå. Îáùàÿ ïëîùàäü 2020 êâ.ì. 3 ýòàæà è ìàíñàðäà. Ïëîùàäü ýòàæà 470 êâ.ì. Ñâîáîäíàÿ ïëàíèðîâêà.
м. «Краснопресненская» Первая линия домов, 973 кв.м, 1 и 2 этаж. Потолки 3,45 м, 4 отдельных входа, парковка. Возможно деление на 5 6 не зависимых частей и использование под банк, магазин, мед. центр и т.д. В наст. время используется как офис. Продает ся без деления и без комиссии. Переоформление – 1 день. Дёшево! 6101.408.01/2
Тел.: 8 (495) 604 95 63
4101.316.01/2
(495) 780 72 82, 8 (499) 257 43 34
ПРОДАЕТСЯ ЧАСТЬ ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕГО ЗДАНИЯ
5101.769/2
8 906 732 04 01
ì. «Ñîêîëüíèêè», 5 ìèíóò ïåøêîì Óëèöà Øóìêèíà, ä.20
Îôèñíûé áèçíåñöåíòð êëàññà B +. Ïëîùàäü 9 500 êâ.ì. Âîçìîæåí àðåíäíûé áèçíåñ.
Öåíà: 588,8 ìëí ðóá. (16 ìëí åâðî)
Òåë.: (495) 502-30-27, (495) 502-28-18 68
Òåë.: (495) 502-30-27, (495) 502-28-18
069.qxd
24.10.2008
17:20
Page 1
Особняк Императорского Монетного Двора Ст. м. «Спортивная», «Воробьевы горы», «Ленинский проспект»
ПРОДАЖА И АРЕНДА Общая площадь здания – 15 371 кв.м (6 этажное здание с подземным паркингом) Минимальная площадь аренды и продажи – от 200 кв.м
МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ ●
Особняк Императорского Монетного Двора является базовым элементом в новом московском деловом квартале «Арт Квартал»
●
В непосредственной близости от здания проходит эстакада Третьего транспортного кольца г. Москвы и Андреевский мост
●
Месторасположение вписывает данный комплекс в особое «золотое» кольцо архитектурных ценностей столицы, таких как: Храм Христа Спасителя, ГМИИ им. Пушкина, Центральный дом художника, Новоде вичий монастырь, что легло в основу зарождения центра, выдержанного в тонких стилевых традициях московского «Арт Квартала»
●
К участку имеется удобный подъезд по Комсомоль скому проспекту, Хамовническому Валу, Лужнецкой и Фрунзенской набережным
Москва, Лужнецкая наб., 2/4, стр. 4
Тел.: 727 71 94, 645 10 90, доб. 229
5101.774.01/5
Финляндия. Лаппеенранта, ул. Урхелукату 6 9 620 000 руб.
СПб, Каменоостровский пр./Большой пр.
Хорошее месторасположение, бесплатная парковка. Кафе в центре города на 40 посадочных мест, помещение в собственности 85 кв. м. и склад 30 кв. м. Полностью оборудованное, мебель, работает как обеденное кафе. Полная лицензия на алкоголь. Проходимость обедов 100#120. Фото на сайте www.cafeisaak.com Тел. +358400478256. 0400.6199.33/1
Отличный офис, нотариальная контора, турфирма, 245 кв.м, 3эт., евроремонт, парковка, 15 ПТС линий, 12кВт, видеонабл., кондиц#ие, перевод в НФ, прямая продажа от собственника. Тел.: +7(911) 25 616 96.
Аркада
Частное
(812) 327 1680
29 000 000 руб.
0000.000.00/1
(812) 344 2251
СПб, Гражданская ул., д. 9 ПРОДАЖА/АРЕНДА
140 000 000 руб. Общая площадь – 970 кв. м. Этажность – 1–4. Исторический центр. Под бизнес центр, медицинский центр, мини отель. Аренда по договоренности.
(812)
934 4142, 964 8600 69
070_071.qxd
24.10.2008
13:01
Page 2
070_071.qxd
24.10.2008
13:02
Page 3
070_071.qxd
24.10.2008
13:02
Page 4
073.qxd
24.10.2008
13:03
Page 1
73
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:54
Page 74
11-12/2008
Business
РЕГИОНЫ Текст: Михаил Люлекин ■ Фото: фотобанк «Лори», GVA Sawyer
Челябинск: конец начала
Несмотря на то что Челябинск – город миллионник с развитой промышленностью, рынок коммерческой недвижимости здесь находится лишь на начальном этапе своего развития. Несмотря на увеличивающиеся темпы строительства (как офисного, так и торгового), в городе сохраняется дефицит качественных объектов. В сфере торговой недвижимости нехватку площадей обостряет растущий интерес к региону федеральных розничных сетей. Но это и подстегивает девелоперов выводить на рынок новые проекты.
Торговля: рынок в пеленках Сегмент торговой недвижимости в Че лябинске находится пока на очень ранней стадии развития. Обеспеченность города качественными торговыми площадями составляет, по данным DTZ, 182 кв.м на 1000 человек. Здесь до сих пор много веще вых и продовольственных рынков и па вильонов, в центре наиболее широко представлен стрит ритейл, причем магази 74
ны этого формата по площади не превыша ют 800–1000 кв.м. Максимальная концентрация торговых объектов отмечается в восточной части центра города, на Правобережье, далее сле дуют cеверо западная и северная части го рода. А вот Ленинский район находится вне зон обслуживания торговых центров. «Клас сический вариант деления торговой недви жимости на районные, городские и регио нальные торговые центры в Челябинске по
ка неприменим, – утверждает Дмитрий Хе чумов, руководитель отдела торговой недви жимости DTZ. – Местный рынок пока не вышел из стадии формирования, и концеп ции торговых комплексов зачастую недо статочно четкие для корректного деления». Согласно данным GVA Sawyer, по состо янию на сентябрь 2008 года в Челябинске функционирует 63 торговых комплекса об щей полезной площадью (GLA) более 480 тыс. кв.м. При этом доля качественных пло
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:54
Page 75
щадей не превышает 73%. Однако она быст ро растет за счет реализации крупных стро ительных проектов. «В Челябинске сохраняется дефицит коммерческих площадей. Нехватку подо гревает повышающийся интерес к региону федеральных розничных сетей. Спрос на че лябинскую торговую недвижимость форми руют федеральные арендаторы», – говорит Дмитрий Хечумов. Эксперты обращают внимание, что в Челябинске представлены крупнейшие международные и федераль ные сети. Среди продуктовых сетей – это METRO, «Гроссмарт», «Дикси», «Патэрсон», «Пятерочка», «Седьмой Континент» и др., среди сетей бытовой техники – «М.видео», «МИР», «Техносила», «Эльдорадо», «Экс перт», монобрендовых операторов и сетей модных товаров – Benetton, Sisley, Mango, Jennyfer, Promod, MEXX, OGGI, Reebok, Adidas, Nike, Puma, Sela, «Красный Куб», Ес со, «Монарх», Ile de Beaute, E motion, Salamander, Apriori, «Л'Этуаль», Olsen, New Yorker, «Ив Роше», Baltman, ALBA, Fabi, M.Shoes, Balizza, Roll man, Personage, «Ди кая орхидея» и др. Операторы в формате DIY немногочисленны, местные жители за купаются в основном на строительных рын ках. Основной игрок данного сегмента – местная сеть магазинов небольших форма тов «Евроград» (4 магазина). Также в городе представлены «Старик Хоттабыч» (в ТРЦ «Фокус»), «Санта Хаус» и «Ларес». Тем не менее, как считает Светлана Кузь мина, руководитель департамента консал тинга компании «Торговый Квартал», уро вень проникновения федеральных сетей в Челябинске недостаточно высок для города с населением свыше миллиона жителей. Несмотря на то, что в первую очередь сете вой бизнес в России осваивает города мил лионники, Челябинск остался несколько в стороне от основной зоны экспансии.
Торговые центры Челябинска Название, адрес КС, Черкесская ул., 15
GBA, GLA
Год от крытия
58,000/53,000
2004
Группа компаний «Креатив» «Пирамида Холдинг»
Девелопер
Горки, Артиллерийская ул., 119
55,000/38,000
2005
Фокус, Молдавская ул., 16
120,000/42,000
3Q 2006
НЭП Холдинг/Русский дом
Куба, ул. Цвиллинга, 25
50,000/26,000
2Q 2007
«Молния Инвест»
Радуга, ул. Российская, 194
17,200/9,000
4Q 2007
«Урал», Торговая компания «Стрела»
Челябинск Сити, ул. Кирова, 159
30,800/2,000
3Q 2008
«Молния Инвест»
Западный Луч, ул. Труда
130,000/18,000
4Q 2010
«Промышленные инвестиции»/«Западный Луч»
Фиеста, Молодогвардейская ул., 7
86,000/43,000
1Q 2009
«Центр М»
27,000
4Q 2008
«Альфа»
N/A/2,454
2 3Q2010
40,000/61,000
2Q 2009
«Родник»
Северо Западный, проспект Победы, 348 Жилой комплекс с торгово офисной составляющей, ул. Братьев Кашириных/ул. Чичерина Родник, ул. Труда/ул. Чайковского
«Еврострой»
Киномакс Урал, ул. Воровского, 6
25,000/8,000
2Q 2009
Универсальный магазин «Школьник»/«Урал»
Кольцо, ул. Дарвина, 18
43,200/18,000
4Q 2009
«Южуралмебель»
Армада, Копейское шоссе/Енисейская ул.
85,000/63,000
2Q 2009
«Инвестторг»
Магистраль, ул. Братьев Кашириных/ул. Салавата Юлаева
60,000/42,400
2010
170,000/120,000
2Q 2011
«Аркаим»
50,000/35,000
4Q 2011
«Энергоинвест»
/120,000
2011
«ИКЕА»
40,000/28,000
2012
«Энергоинвест»
ТЦ «Челябинск», Восточное шоссе Сан Сити, ул. Кирова/ул. Труда/ул. Свободы Мега, Копейское шоссе Молл «Восточная набережная», Миасская набережная
ИБ «Ритейл»
Источник: DTZ
Новые проекты До окончания 2008 года предусмотрена сдача регионального и окружного торговых центров, расположенных в Курчатовском районе Челябинска (общая численность на селения района – 182 тыс. чел.). Региональный торгово развлекательный центр «Фиеста» является примером редеве лопмента территории промышленного объ екта. Проектом предусмотрено строитель ство двух очередей комплекса. Первая оче редь, по данным GVA Sawyer, имеет общую площадь 43 тыс. кв.м (36,55 тыс. кв.м GLA). Инвестором проекта выступил крупный че лябинский торговый ритейлер – компания «Молния Инвест». Якорными арендатора ми комплекса стали «Молния», «Домовой»,
«МИР», «Модис». Сопутствующие аренда торы – «Л'Этуаль», Adidas, Reebok, «Белый Ветер», OSTIN, «Модис», Gloria Jeans, Befree, Zarina, Incity, YAX!, «Респект», Chester, «БашМаг», «Евросеть», «585». В ближайшее время открывается ТК «Северо Западный», расположенный на пр те Победы между улицами Ворошилова и Солнечной. Он представляет собой четы рехэтажное здание общей площадью 27 тыс. кв.м (22,95 тыс. кв.м GLA). Девелопером про екта выступает ГК «Альфа». Якорными арен даторами станут супермаркет «Мосмарт» и супермаркет бытовой техники «Техносила». По оценкам специалистов GVA Sawyer, на завершающей стадии строительства (предполагаемый срок сдачи объектов – I–II
75
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:55
Page 76
11-12/2008
Business
РЕГИОНЫ
квартал 2009 года) находится еще до 235 тыс. кв.м торговых площадей. Наиболее грандиозным проектом станет крупнейший в Уральском регионе ТРК «Родник» (общая площадь – 140 тыс. кв.м). Комплекс располо! жен в центральном районе города на круп! ной транспортной магистрали – ул. Труда. Инвестор проекта – ОАО «Макфа», а деве! лопер – компания «Родник», которая имеет значительный портфель проектов коммер! ческой недвижимости в Челябинске. В ТРК планируется размещение следующих якор! ных арендаторов: гипермаркета продуктов питания, магазина товаров для дома и ре! монта (DIY), развлекательного центра, уни! вермага, кинотеатра, магазина электробыто! БЦ «РЭККОМ Palace»
76
вой техники, магазина спорттоваров, мага! зина детских товаров. Как заявляет Светлана Кузьмина, в случае ввода в эксплуатацию всех строящихся объ! ектов в заявленные сроки (к 2010 году) объ! ем предложения площадей в торговых центрах Челябинска составит около 760 тыс. кв.м, причем большую часть из них (бо! лее 75%) будут составлять качественные торговые площади. В то же время усиливающийся кризис, обусловленный недостатком ликвидности в банковском секторе, сделал невозможным реализацию целого ряда проектов в сегменте торговой недвижимости. «Так, компания «Аксель», владеющая земельным участком БЦ компании «ДБМ»
размером 4,7 га в центральной части города, в 2007 году анонсировала проект строитель! ства многофункционального комплекса, включающего несколько кинозалов, сеть иг! ровых залов, систему кафе, фитнес!центр, гостиничный комплекс и офисы, – рассказы! вает Андрей Аликин, заместитель директора по консалтингу ООО «MD&T», регионально! го партнера GVA Sawyer в Челябинске. – Планируемая общая площадь должна была составить 22 тыс. кв.м, GLA – 18,7 тыс. кв.м. В этом году компания объявила о свертывании указанного проекта». Светлана Кузьмина считает, что реализации 9 объектов, которые находятся на стадии строительства или на финальных этапах проектирования, совокуп! БЦ «Капитал»
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:56
Page 77
ной арендуемой площадью около 340 тыс. кв.м, введение в эксплуатацию которых пла нируется в 2008–2010 годах, можно ожи дать с весьма высокой степенью вероятности.
Динамика изменения структуры рынка качественной офисной недвижимости (за I полугодие 2008 года) 180000
Офисы: в фаворе – класс В Сегмент офисной недвижимости в Челя бинске переживает стадию интенсивного развития: общее предложение качествен ной офисной недвижимости за 8 лет возрос ло более чем в 11 раз, объем рынка за I полу годие 2008 г. специалистами GVA Sawyer оценивается в 637 млн руб. Совокупное предложение офисных пло щадей классов А, В+, В– составляет около 169 тыс. кв.м. Наибольшую долю в структу ре качественного предложения занимают офисные помещения класса В– (48% в об щем объеме предложения). Строительством объектов офисной не движимости в городе занимаются в первую очередь компании застройщики жилой недвижимости. Ими уже возведены 7 биз нес центров суммарной полезной пло
140000
100000
60000
20000
0
2006
290,8
класс В+
Источник: GVA Sawyer МФК «Персей»
Источник: GVA Sawyer
Проект
Адрес
Класс здания
Офисная площадь, кв.м
ЧелСИ
Челябинск Сити
Ул. Кирова, 159
А
19 660
Урал Строитель
Капитал
Чайковского
В
40 000
РЭККОМ
РЭККОМ Palace
Энтузиастов, 28А
В
42 000
Энгельса, 44Д
В+
8500 Источник: GVA Sawyer
Светлана Кузьмина,
255,8
класс В-
2008 В+
Наиболее крупные офисные проекты компаний, специализирующихся на жилой недвижимости
90,2
класс А
В-
Девелопер
ДБМ
Распределение объема челябинского рынка офисных площадей по классам, млн руб.
2007 А
руководитель департамента консалтинга компании «Торговый Квартал»: – С точки зрения подбора арендаторов и удобства для покупателей термин «современный качественный объект» можно применить к торговым центрам, среди которых ТРЦ «Фокус» (2006 год постройки), ТРЦ «Горки» (2007 год), ТЦ «Сити Радуга» (2007 год), ТЦ «Башня» (2007 год), ТЦ «Молния 4» (2005 год), а также гипермаркет METRO Cash&Carry (2007 год). Важным индикатором достаточно низкого уровня большинства существующих торговых центров Челябинска является то, что в них практически не представлены ресторанный сегмент и развлекательная составляющая. В городе функционирует лишь один объект с полноценным фуд кортом – ТРЦ «Горки». Кроме того, в настоящее время в Челябинске функционирует несколько торговых центров, которые можно отнести к категории специализированных («Орбита», «Маяк», «Строительный деловой мир», «Мебель на Мебельной»). Их основной ассортимент составляют мебель, товары для дома, ремонта и интерьера.
«Перекресток»
ТРК «Родник»
77
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:56
Page 78
11-12/2008
Business
РЕГИОНЫ
щадью 43,8 тыс. кв.м, еще 4 офисных центра общей площадью 88,7 тыс. кв.м находятся на стадии строительства. «Строительство офисной недвижимости позволяет строи тельным компаниям снижать риски и ди версифицировать портфель; кроме того, это возможность поднять свой имидж в глазах потенциальных инвесторов», – считает Андрей Аликин. К числу профессиональных девелоперов коммерческой недвижимости в Челябин ске можно отнести компанию «Энергоин вест», которая реализует знаковый для го рода проект «Золотое кольцо», предусмат ривающий строительство 5 объектов коммерческой недвижимости на берегу реки Миасс в историческом центре города. С 2005 года компанией были построены БЦ «Славянский» (общая площадь – 5,6 тыс. кв.м), «Петровский» (общая площадь – 9,6 тыс. кв.м) «Павловский» (общая площадь – 5,35 тыс. кв.м). В настоящее время «Энер гоинвест» ведет строительство многофунк ционального комплекса – общественно делового центра «Персей», который будет включать офисную и торговую составляю щие. Общая площадь комплекса составит 15,8 тыс. кв.м, площадь его офисной части – более 4,9 тыс. кв.м. Эксперты отмечают повышение инте реса девелоперов к строительству площа дей класса В (два из реализованных проек тов относятся к данному классу – БЦ «Бо вид» и БЦ «Оптимум»). Специалистами GVA Sawyer отмечается также неравно мерность распределения предложения офисных площадей в пределах географи ческих границ города. Наиболее развитым остается субрынок «Центральный», на ко торый приходится 90% совокупного пред ложения. В то же время все в большей ме ре проявляется тенденция к децентрализа ции предложения офисных площадей, что представляет закономерную тенденцию и обусловлено высокой стоимостью земель ных участков и изменениями в градострои тельной политике города, предусматрива ющей строительство нескольких офисных центров в каждом районе. «Специалистами GVA Sawyer прогнози руется дальнейшее увеличение предложе ния офисных площадей, до 2010 года общий объем рынка качественных площадей до стигнет уровня 396 тыс. кв.м», – заключает Андрей Аликин. ■ 78
Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга London Consulting&Management Company | LCMC: – Последние 2 года рынок стройритейла в Челябинске активно развивается. Когда в 2004 году на рынок вышел уральский сетевой ритейлер «СуперСтрой», он был вынужден тут же уйти, так как предоставляемый сервис и консультационные услуги сети на тот момент не соответствовали потребностям жителей Челябинска. Возвращение сети спустя три года дает понять, что потребитель готов принять эти услуги. Приход федеральной сети «Старик Хоттабыч», ставшей одним из арендаторов ТРК «Фокус», показывает, что местный рынок и его развитие интересны национальным операторам. В 2007 году заявила о выходе на рынок Челябинска международная сеть стройсупермаркетов Castorama. На данный момент идет строительство первого супермаркета в районе гипермаркета «МЕТРО». Мы считаем, что в будущем на рынок выйдет OBI. Как крупный игрок он появился в Екатеринбурге. Исходя из той практики, что первоначально крупные ритейлеры приходят в Екатеринбург, а потом идут в Челябинск, можно прогнозировать и выход OBI.
Константин Королев, генеральный директор компании Smart property: – Еще два года назад рынок коммерческой недвижимости Челябинска находился на достаточно ранней стадии развития. Действовали первые небольшие объекты, преимущественно административного назначения. Позже в городе стали появляться качественно новые объекты. Например, торгово развлекательный центр «Фокус», открывшийся в 2006 году в северо западной части города. В то же время шла активная фаза строительства торгового комплекса «Горки». На дефицит мест развлечения указывал хотя бы тот факт, что кинотеатр в ТРЦ «Горки» открылся намного раньше окончания отделочных работ остальной части здания. В настоящее время ситуация в корне изменилась: уже строятся и заявлены новые крупные проекты, многие из которых открываются или открылись в 2008 году. Из бизнес центров стоит отметить «Челябинск Сити» (30 тыс. кв.м) и офисный комплекс, строящийся на пересечении ул. Труда и Красной (47 тыс. кв.м). Слаборазвитым выглядит сегмент гостиничной недвижимости города. Из современных проектов можно назвать бизнес отель ParkCity, гостиницу сети HELIOPARK «Смолино». В будущем планируют выйти в город международные гостиничные УК InterContinental и Accor.
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:57
Page 79
11-12/2008
REGIONS
Business
Chelyabinsk:
End of Beginning While Chelyabinsk is an industrially developed center with one million plus population, the local commercial real estate market is still in embryo. In spite of the quickening office and retail development, the city is still short of quality commercial properties. The dearth of retail spaces is especially acute in the light of the mounting interest of federal retail chains in this region. But this also instigates developers to deliver new projects to the market.
Text: Mikhail Lyulekin ■ Photo: photobank «Lori»
Retail: Market in a Cradle The retail real estate segment in Chelyabinsk is at a very early stage of development. The city's provision with quality retail space is 182 sq.m per 1 000 residents, according to DTZ. Here you'll still find many food and non-food outdoor markets and light pavilions; street retail with shops never exceeding 800–1 000 sq.m in space is widely represented in the center. The maximum concentration of retail properties can be found on the Right Bank, in the east of the city center followed by the north-western and northern parts of the city. And Leninsky district lies beyond the catchment areas of shopping centers. «For now the classical division into community, neighborhood and regional centers cannot be applied to Chelyabinsk, – affirms Dmitry Khechumov, spearheading the retail realty department at DTZ. – The local market has so far been in the making and the concepts of shopping centers are insufficiently distinct for any correct division». GVA Sawyer reports on 63 shopping complexes functioning in Chelyabinsk as of September 2008 with total GLA in excess of 480 000 sq.m. For all that, the share of quality space does not exceed 73%, though it is growing fast thanks to the delivery of large construction projects.
79
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:57
Page 80
11-12/2008
Business
REGIONS
«The deficiency of commercial space is obvious in Chelyabinsk. The shortage becomes even more apparent in view of the kindling interest show by the national retail chains in the given region. Demand for Chelyabinsk retail real estate is formed by federal tenants», – says Mr. Khechumov. Experts pay attention to the fact that the largest international and national chains are represented in Chelyabinsk. Prominent among the grocery chains are METRO, Grossmart, Dixie, Paterson, Pyaterochka, Sedmoi Kontinent and others; the leaders among the household appliances operators are M.video, MIR, Technosila, Eldorado and Expert. Numerous mono-brand operators and fashion goods chains are present in Chelyabinsk – Benetton, Sisley, Mango, Jennyfer, Promod, MEXX, OGGI, Reebok, Adidas, Nike, Puma, Sela, Red Cube, Ecco, Monarch, E-motion, Salamander, L'Etual, New Yorker, Yves Roche et al. DIY operators are not numerous as local residents mainly shop at construction markets. The main player in this segment is the local smallformat chain Eurograd (4 shops). Starik Khottabych (in the Focus mall), Santa House and Larets are also represented. Nevertheless, the level of national chains' penetration into Chelyabinsk is insufficient for the city boasting more than a million population, according to Svetlana Kuzmina helming the consulting department at Torgovy Kvartal. While cities with one million plus population are the main target for the Russian chain business, Chelyabinsk stays at the roadside of the main expansion routes.
Shopping centers in Chelyabinsk Name, Adress
GBA, GLA
Year
Developer
KS Cherkesskaya St.,15
58,000/53,000
2004
Business Group Kreativ
Gorky Artilleriiskaya St.,119
55,000/38,000
2005
Piramida Holding
Fokus Moldavskaya St.,16
120,000/42,000
3Q 2006
NEP-Holding/Russky dom
Kuba Tsvillinga St.,25
50,000/26,000
2Q 2007
Molniya Invest
Raduga Rossiiskaya St.,194
17,200/9,000
4Q 2007
Ural, Torgovaya company Strela
Chelyabinsk-city Kirova St.,159
30,800/2,000
3Q 2008
Molniya Invest
Zapadny luch Truda St.
130,000/18,000
4Q 2010
Promyshlennye investitsii/ Zapadniy luch
Fiesta Molodogvardeitsev St.,7
86,000/43,000
1Q 2009
Center-M
27,000
4Q 2008
Alfa
N/A/2,454
2-3Q2010
40,000/61,000
2Q 2009
Rodnik
Severo-Zapadny Pobedy Avenue, 348 Residential with SOC Kashirinikh St./Chicherina St. Rodnik Truda St./Chaikovskogo St. Kinomax-Ural Vorovskogo St.,6
25,000/8,000
2Q 2009
Universalniy magazine Shkolnik/RK Ural
Koltso Darvina St.,18
43,200/18,000
4Q 2009
Uzhuralmebel
Armada Kopeiskoe Highway/Eniseiskaya St.
85,000/63,000
2Q 2009
Investtorg
Magistral Bratev kashirinikh St./Salavata Ulaeva St.
60,000/42,400
2010
IB Retail
Chelyabinsk shopping center Vostochnoe Highway
170,000/120,000
2Q 2011
ARKAIM
50,000/35,000
4Q 2011
/120,000
2011
Ikea
40,000/28,000
2012
Energoinvest
Sun city Kirova St./Truda St./Svobody St. Mega Kopeyskoe Highway Mall Vostochnaya naberezhnaya Miass emb.
80
Energoinvest
Source: DTZ
Dynamics of Quality Office Real Estate Market in First Half of 2008
New Projects Until the end of 2008 the delivery of a regional and a community center located in Kurchatovsky district of Chelyabinsk (with the total population of 182 000 residents) is expected. The regional retail-entertainment center Fiesta exemplifies industrial redevelopment. The project envisages the construction of two phases. According to GVA Sawyer, the first phase has the GBA of 43 000 sq.m (GLA is 36 550 sq.m). The project investor is Molnia-Invest, a large Chelyabinskbased retailer. The center is anchored by Molnia, Domovoy, MIR and Modis. The attendant investors include L'Etual, Adidas, Reebok, Bely Veter, OSTIN, Gloria Jeans, Befree, Zarina, Incity, YAX!, Respect, Chester, BashMag, Euroset and 585. In the nearest time SC Severo-zapadny, sitting on Pobeda prospekt between Voroshilov and Solnechnaya streets, must open its doors. This is a four-story 27 000-sqm building (GLA is 22 950 sq.m). The project is developed by Alpha Group. The center will be anchored by Mosmart supermarket and Technosila household appliances supermarket. As estimated by GVA Sawyer's experts, up to 235 000 sq.m of retail space is at the concluding stage of construction due to be delivered in the first and second quarters of 2009. The 140 000-sqm Rodnik mall will become the grandest project in the Urals region. The complex is located in central Chelyabinsk on Trud Street, a large motorway. The project investor is the public corporation Makfa and the de-
Evrostroy
180000
140000
100000
60000
20000
0
2006
2007 А
В-
2008 В+
Source: GVA Sawyer
Largest Office Projects Developed by Companies Specializing in Residential Real Estate Developer
Project
Location
Class
GBA, sqm
ChelCI
Chelyabinsk-City
159 Kirov St
А
19,660
Ural-Stroitel
Capital
DBM REKKOM
REKKOM-Palace
Tchaikovsky St
В-
40,000
28А Enthusiasts St
В-
42,000
44Д Engels St
В+
8,500 Source: GVA Sawyer
Chelyabinsk.qxd
25.10.2008
10:57
Page 81
veloper is Rodnik having a sizeable portfolio of commercial real estate projects in Chelyabinsk. The following anchor tenants will supposedly be accommodated in the mall: a grocery hypermarket, a home improvement store (DIY), an entertainment center, a department store, a cinema, an appliances store, sports and children's goods. As noted by Ms. Kuzmina, in case all properties now under construction are delivered to the market within the planned times (by 2010), the supply of retail space in the shopping centers of Chelyabinsk will near 760 000 sq.m, most of it (over 75%) being quality retail space. At the same time the deepening crisis caused by insufficient liquidity in the banking sectorhas crippled a number of retail projects. «Thus Axel, holding a 4,7-ha plot in central Chelyabinsk, announced a project of a multipurpose complex in 2007, which would include several cinema halls, a chain of gaming halls, a cafe chain, a fitness center, a lodging complex and office space, – says Andrei Alikin, assistant director at MD&T Ltd. (regional partner of GVA Sawyer) in charge of consulting. – GBA was planned at the level of 22 000 sq.m; GLA – 18 700 sq.m. However the company announced it would wind up this project». Ms. Kuzmina believes that nine properties totaling 340 000 sq.m, now at the stage of construction or at the final stage of design, are likely to be delivered on time, i.e. in 2008–10.
Offices: Class B in Favor The segment of office real estate in Chelyabinsk undergoes a stage of intensive development: the total supply of quality office real estate has grown by more than 11 times during 8 years; the market volume in the first half of 2008 is estimated by the experts of GVA Sawyer at 637 million rubles. The aggregate supply of office space in classes A, B+ and B nears 169 000 sq.m. Class B– office premises feature largest in the structure of quality supply (48% of the total offer). Mainly residential real estate developers are engaged in the construction of office facilities in the city. They've already developed 7 business centers with the aggregate GLA of 43 800 sq.m; four more office centers totaling 88 700 sq.m are now under construction. «Constructing office projects, building companies lower their risks and diversify their portfolios; this is also a good opportunity to improve their image in the eyes of potential investors», – believes Mr. Alikin. Energoinvest, realizing the Golden Ring, an iconic project for the city anticipating the construction on five com-
mercial properties on the bank of the river Miass in the historical center, can also be ranked among the professional commercial real estate developers in Chelyabinsk. Since 2005 the company has built the 5 600-sqm BC Slavyansky, the 9 600- sqm BC Petrovsky and the 5 300-sqm BC Pavlovsky. At the present time Energoinvest is carrying out construction on the mixed-use community and business center Persei which also comprises the office and retail functions. Its GBA is 15 800 sq.m, of which 4 900 sq.m will be given to office units. Experts mention the rising interest of developers in the construction of Class B spaces (two of the realized projects pertain to the given class, namely: BC Bovid and BC Optimum). The experts of GVA Sawyer also point to the uneven distribution of the office space offer within the city's geographical bounds. Thus the Central submarket accounts for 90% of the total bid. At the same time the tendency towards office space supply decentralization is gathering momentum; this can be explained by growing land prices and changes in the city's urban development policy, anticipating the construction of several office centers in each district.
Breakdown of Chelyabinsk Office Space Market by Classes, million rubles
90,2
255,8
290,8
class А
class В-
class В+
Source: GVA Sawyer «The experts of GVA Sawyer predict the burgeoning supply of office space in the years to come; until 2010 the total market of quality office space will reach the level of 396 000 sq.m», – concludes Mr. Alikin. ■
Sergey Bogdanchikov, consulting director at London Consulting&Management Company | LCMC: – The coming of the federal chain Starik Khottabych to the Chelyabinsk market shows that national operators are interested in the rapidly expanding local market. In 2007 the international chain of home improvement supermarkets Castorama announced its entry to the Chelyabinsk market. We believe OBI will also come sooner or later because it has already made its appearance in Yekaterinburg.
Konstantin Korolev, CEO Smart property: – Chelyabinsk was once short of retail properties with entertainment functions. But then Focus and Gorki malls straightened out this skew to a certain extent. At the present time the situation has changed dramatically as new large projects, of which many have opened or will open in 2008, are now under construction. As for business centers, the 30 000-sqm Chelyabinsk-City and a 47 000-sqm office complex under construction at the intersection of Trud and Krasnaya streets are worth mentioning. The hotel segment is underdeveloped. The only noteworthy modern projects are the business hotel ParkCity and Smolino Hotel from HELIOPARK chain. In the future the international hotel chains MC InterContinental and Accor plan their entry to the Chelyabinsk market.
Svetlana Kuzmina, consulting director at Torgovy Kvartal: – Focus and Gorki malls, City-Raduga, Bashnya and Molnia-4 shopping centers as well as a METRO Cash&Carry hypermarket can be described as «modern quality properties» in terms of tenant mix and convenience for shoppers. The lack of catering and entertainment functions in most existing shopping centers of Chelyabinsk certainly disqualifies them. A positive fact is that several specialty centers (Orbita, Mayak, Mebel and some others) now operate in Chelyabinsk. Their merchandise includes furniture, home improvement and interior items.
81
Cheboksari.qxd
25.10.2008
10:45
Page 82
11-12/2008
Business
РЕГИОНЫ
Время «Ч» Чебоксары в ожидании укрупнения
Текст: Михаил Люлекин ■ Фото: фотобанк «ЛОРИ»
Рынок Чебоксар пока молод и неразвит. Но если в жизнь воплотятся давние планы властей о территориальном объединении столицы Чувашии с городом!спутником Новочебоксарском, то появятся дополнительные возможности для интенсивного развития местного рынка коммерческой недвижимости. В этом случае численность населения перешагнет отметку в 500 тыс. человек, а вдоль трассы, соединяющей оба города, можно будет развивать новые проекты. По крайней мере, в октябре ВТБ возобновил финансирование проекта «Новый город» на территории 257 га.
Недвижимость и цены Несмотря на растущий интерес крупных девелоперов и федеральных сетевых опера торов, в Чебоксарах по прежнему наблюда ется значительный дефицит качественных торговых площадей. Рынок находится в ста дии формирования, об этом свидетельствует как незначительное количество новых со временных помещений, так и непрозрач ность рынка. Сегмент представлен в основ ном объектами рыночного типа, реконстру ированными зданиями, а также площадя ми на первых этажах домов. Функционирует 9 торговых центров различного класса, но лишь один объект соответствует современ ным требованиям, предъявляемым к круп 82
ным торговым объектам, – торгово развле кательный центр «МегаМолл» на улице Ка линина. Он располагает хорошим набором торговых операторов («Рамстор», «Эльдора до», «БАНАНА МАМА», «СПОРТМАСТЕР» и др.) и сильной развлекательной составляю щей (кинотеатр, боулинг). Сергей Богданчи ков, директор департамента консалтинга London Consulting&Management Company | LCMC, считает, что к качественным объек там можно отнести и ТЦ «Шупашкар» на пр. Тракторостроителей площадью 10 тыс. кв.м. По данным Becar Realty Group, объем предложения торговых центров Чебоксар составляет около 100 тыс. кв.м, а по кон цептуальным объектам – не более 73 тыс.
кв.м (по данным ADGgroup, обеспечен ность современными торговыми площадя ми составляет 153 кв.м на 1000 жителей; к 2011 году этот показатель может вырасти в пять раз). На рынок успешно вышли та кие федеральные операторы, как «Рамс тор», «БАНАНА МАМА», «СПОРТМАС ТЕР», «Л’Этуаль», «Эльдорадо», «Перекрес ток», «ГРОССМАРТ», «КОПЕЙКА», «Маг нит», Ile de Beaute. Как отмечают специа листы компании ADGgroup, и другие фе деральные торговые сети заинтересованы в выходе на рынок Чебоксар, но за неиме нием в городе торговых площадей должно го качества вынуждены временно приос тановить свою активность в отношении
Cheboksari.qxd
25.10.2008
10:45
Page 83
данного региона. А в компании Becar Realty Group считают, что «зарубежные и российские торговые операторы в бли жайшее время вытеснят малоизвестные марки и частных предпринимателей. Вы ход на рынок новых качественных объек тов повлечет усиление конкуренции и рост арендных ставок». По словам Сергея Богданчикова, аренд ные ставки в ТЦ варьируются от 7 тыс. руб./кв.м в год до 35 тыс. руб./кв.м в год, в зависимости от класса объекта. «Только за последний период они выросли на 20–22%. Такие показатели редко бывают в регионах, чаще подобный рост ставок аренды присущ московскому рынку недвижимости», – комментирует эксперт. В Becar Realty Group назвали цифры $250–900 за кв.м в год. «Максимальные ставки аренды в отно сительно качественных торговых центрах были зафиксированы на уровне $500–700 за кв.м в год. В объектах низкого качества («торговые дома» и объекты рыночного ти па) ставки колеблются в пределе $250–350 за кв.м в год», – конкретизирует Роман Со ков, директор по консалтингу компании Becar Realty Group.
Игроки свои и чужие
Основные существующие и находящиеся в стадии строительства шопинг центры №
Название проекта/ Адрес
Девелопер
Срок реализации
Площадь/ кв.м
Арендаторы
Действующие 1
Шупашкар, ул. Тракторострои телей, 1/34
Неизв.
1986
GBA – 10000 GLA – 6000
Женская, мужская одежда
2
МТВ, ул. Яковлева, 7,4B
Неизв.
1999
GBA – 6000 GLA – N/A
Elefant, Tsifrograd Ramstore, Bananamama, Sportmaster, Adidas, L'Etoile, Eldorado, DOMO, Rosposuda, 5Карманов, Bustier, Посоль ство моды
3
Мегамолл, ул. Калинина, 105A
ЗАО «Эверест»
2005
GBA – 63000 GLA – 56,000
4
Москва, шоссе Энтузиастов, ул. Мате Залки
ООО «СтройИн вестХолдинг»
2005
GBA – 4870 GLA – 4000
Smak
5
Первая площадь, Чебоксарский электрозавод
Юрстройгарант
2006/2007
GBA – 95000 GLA – 60000
Gloria Jeans, Finn Flare, ТVОЕ, Nike, Adidas, Colin’s, LTB by Littlebig, Tom Farr, Palmetta, Bella Donna
6
Дом моды, ул. Композиторов Воробьевых, 20
OOO «Дом мод»
2007 Reconstruction
GBA – N/A GLA – N/A
Mascotte, Milana, Westland, Ralf Ringer
Ожидаемые 1
Каскад, Президентский буль вар, шоссе №30
Спецпроект
2008
GBA – 42000 GLA – 20500
2
Мадагаскар, Егерский бульвар, ул. Ленинского комсомола
OOO «Чебоксары Сити»
2008
GBA – 35000 GLA – N/A
3
Шопинг центр, ул. Композито ров Воробьевых, ул. Ленинская
OOO «Сладкая Жизнь»
2008
GBA – N/A GLA – N/A
4
Шопинг центр, ул. Богдана Хмельницкого
AIM Property Development
2009–2010
GBA – 45000 GLA – N/A
Супермаркет, ресторан, кино, кафе Кино, боулинг, детский раз влекательный центр, каток, фонтан Источник: DTZ
Дом правительства. Хотя рынок офисной недвижимости Чебоксар не развит, крупные компании и государственные организации располагают современными зданиями
В настоящее время в городе ведется про ектирование и строительство нескольких крупнейших по меркам города объектов торговой недвижимости. Например, в этом году должен быть сдан в эксплуатацию ТОЦ «Аван Плаза» – первый по настоящему ка чественный объект в республике, отвечаю щий всем требованиям к размещению офи сов солидных компаний, а также престиж ных торговых площадок. Среди строящихся объектов стоит выделить торгово развлека тельный центр «Каскад», общая площадь которого составляет 42 тыс. кв.м. Он пози ционируется как качественный современ ный центр, завершение его строительства намечено на конец 2008 г., но, скорее всего, введение объекта в эксплуатацию задер жится. «Объекты, строительство которых только началось, вполне возможно, так и не будут достроены, по крайней мере, в бли жайшее время, – говорит Сергей Богданчи ков. – В связи с финансовым кризисом собственникам будет сложно привлечь ин вестиции в проекты». «В целом рынок девелопмента торговых центров в Чебоксарах характеризуется 83
Cheboksari.qxd
25.10.2008
10:46
Page 84
11-12/2008
Business
РЕГИОНЫ
Выход многих федеральных торговых операторов в Чебоксары тормозится отсутствием качественных торговых помещений
Комплекс Чебоксарского речного вокзала состоит из трех зданий общей площадью 18 тыс. кв.м – административного, торгового и делового центров
84
сильной позицией местных игроков, – от мечает Полина Жилкина, директор депар тамента аналитики компании ADGgroup. – Так, компания «Эверест», реализовавшая проект «МегаМолл», занимается строитель ством других торговых и развлекательных объектов в городе, в частности ТРЦ «МТВ центр» и развлекательного комплекса «Га лактика». Однако в последние годы свои планы, связанные с реализацией проектов в этом городе, озвучивали и федеральные се тевые девелоперы». О своем проекте в Чебоксарах заявил крупный федеральный девелопер AIM Property, который сейчас реализует два крупных проекта ТРЦ в Саратове и Крас нодаре. В планах компании – строитель ство суперрегионального торгово развле кательного центра OZ общей площадью более 100 тыс. кв.м на улице Богдана Хмельницкого. Компания ADG group приобрела земель ный участок площадью 1,6 га в южной час
Cheboksari.qxd
25.10.2008
10:46
Page 85
ти города, в густонаселенном жилом райо не, на пересечении проспекта 9 й Пятилет ки и улицы Хузангая. Уже утвержден эскиз проекта 4 уровневого ТРЦ площадью более 50 тыс. кв.м (торговая площадь – 26,5 тыс. кв.м), заканчивается сбор технических усло вий. Проектом предусмотрены гипермаркет (4,5 тыс. кв.м), магазин электроники (3 тыс. кв.м), магазин товаров для детей (1,8 тыс. кв.м), кинотеатр (2,6 тыс. кв.м), зона развле чений (800 кв.м), торговая галерея (11,7 тыс. кв.м). Объем инвестиций составит более $90 млн. Открытие объекта запланировано на II квартал 2010 года. К реализации в течение ближайших лет в Чебоксарах заявлено около 10 крупных объектов торговой недвижимости, в том числе торговые центры «Каскад», «Мада гаскар», «Мега Строй», «МТВ центр». Если планы девелоперов воплотятся в жизнь, то к 2011 году эта цифра, по подсчетам спе циалистов ADGgroup, достигнет 725 кв.м. Ожидается, что появление новых торговых объектов привлечет в город таких крупных федеральных игроков, как «ТЕХНОСИ ЛА», «Мосмарт», «М.видео», «Домовой» и пр., а также известных международных ри тейлеров.
Хорошие офисы – только в МФК Объем рынка деловой недвижимости Че боксар, по данным Becar Realty Group, оце нивается в 120–130 тыс. кв.м. При этом офисный сегмент в основном представлен объектами редевелопмента, т.е. реконструи рованными зданиями советской постройки. Также значительную долю в совокупном предложении занимают различные встро енно пристроенные помещения и офисные площади, переведенные из жилого фонда. Лишь в последние годы на рынок стали пос тепенно выходить офисы класса В, в боль шинстве случаев в формате торгово офис ных комплексов. Из наиболее качественных офисных объектов специалисты Becar Realty Group выделяют бизнес центр «Манхэттен» (офисная площадь – 5 тыс. кв.м), БЦ «Биз нес Плаза», БЦ «Капитал», бизнес центр «Первая площадка» (7,74 тыс. кв.м), кото рый входит в состав одноименного крупно го проекта общей площадью 95 тыс. кв.м на месте Чебоксарского электроаппаратно го завода. Помимо бизнес центра, он вклю
чает торгово развлекательный центр, тор гово офисный комплекс, торгово выста вочный центр строительных материалов, центр иностранных переводов и т.д. Арендные ставки на качественные офис ные помещения в Чебоксарах в настоящее время находятся в диапазоне 700–900 руб. за кв.м в мес. Объемы нового строительства пока неве лики: ежегодно на рынок выходят не более 10–15 тыс. качественных офисных площа дей. Однако к концу 2008 года в городе, как упоминалось выше, должен появиться пер вый объект класса А – торгово офисный центр «Аван Плаза». Многие специалисты отмечают, что в настоящее время спрос на офисные поме щения в Чебоксарах превышает предложе
ние и постоянно растет. Уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса В не пре вышает 5–6%. Это обуславливает необходи мость строительства новых офисных комп лексов. В настоящее время для рынка дело вой недвижимости Чебоксар характерно то, что наиболее качественные офисные поме щения входят в состав торгово офисных комплексов, но в будущем на рынке начнут появляться специализированные бизнес центры. «Несмотря на то что идет посте пенное смещение интересов арендаторов в сторону более качественных площадей, ско рее всего в ближайшие годы наиболее вост ребованными будут офисные помещения класса В, поэтому объекты класса А пока ос танутся единичными в городе», – отмечает Роман Соков. ■
Роман Соков, директор по консалтингу Becar Realty Group: – На сегодняшний день в Чебоксарах заявлено о планах реализации и строительства порядка 10 торговых центров либо многофункциональных комплексов с торговой функцией. Следует отметить, что около половины объектов помимо торговой функции будут включать развлекательную (кинотеатр, боулинг, развлекательный центр, каток и т.д.). Таким образом, в ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию около 370 тыс. кв.м. Реализация заявленных торговых объектов запланирована на 2009–2011 гг. Ввод значительного количества качественных торговых площадей приведет к необходимости усовершенствования и реконцепции существующих торговых объектов, не соответствующих современным стандартам. Основными тенденциями, характерными для рынка торговой недвижимости Чебоксар, являются: острый дефицит качественных торговых площадей, нехватка парковочных мест в торговых центрах, практически полное отсутствие развлекательной функции в торговых объектах города, укрупнение площадей торговых объектов.
Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга London Consulting&Management Company | LCMC: – Сегодня спрос на торговые помещения в Чебоксарах превышает предложение, и даже если все заявленные объекты введут в эксплуатацию, он все равно не упадет. Крупный розничный рынок постепенно превращается в торговые центры. Чувашский покупатель становится требовательным к уровню торгового сервиса. Постепенно он примет более цивилизованную форму торговли. Самый высокий спрос ожидается на дорогие качественные помещения.
Дмитрий Хечумов, руководитель отдела торговой недвижимости DTZ: – Современные торговые форматы крайне слабо развиты в Чебоксарах. Многие из торговых центров имеют менее 5 тыс. кв.м торговой площади. Очень популярны открытые рынки. Среди торговых сетей преобладают местные – «Росинка», «Березка» (продуктовые супермаркеты), «Смак» (сеть кафе, аналогичных «Му му» в Москве). Московские и международные бренды заметны на рынке, но массового прихода пока не наблюдается: сдерживает отсутствие качественных торговых площадей. Однако торговые сети из Нижнего Новгорода и Казани уже соревнуются за чебоксарский рынок. На начало 2008 г. общая площадь торговых объектов в Чебоксарах достигала 11,6 тыс. кв.м GLA. Ряд новых проектов площадью более 100 тыс. кв.м GLA заявлены на 2008–2009 гг. Например, только в торговом центре Aim Development заявлено более 40 тыс. кв.м общей площади.
85
Cheboksari.qxd
25.10.2008
10:47
Page 86
11-12/2008
Business
Regions
The Time of Cheboksary Cheboksary in expectation of consolidation The Cheboksary market is still young and underdeveloped. But if the authorities realize their long-standing plans of territorial merger between the capital of Chuvashia and its satellite city Novocheboksarsk, this will not only make the city more appealing to investors but will also grant it additional opportunities for intensive development of the local commercial real estate market. In this case the population will get over half a million and it will be possible to develop new projects alongside the motorway linking together the two places. Real estate prices In spite of the growing interest on the part of large developers and chain national operators, Cheboksary still sees a remarkable shortage of quality retail space. The market is in the making; the best evidence is an insignificant number of new contemporary premises and the lack of transparency. The retail segment is mainly represented by outdoor markets, redeveloped buildings and first-floor premises. Nine shopping centers of different classes are now functioning but only one property complies with modern-day requirements to large retail properties and this is the shopping-entertainment center MegaMall on Kalinin Street which houses a range of quality retail operators (Ramstore, Eldorado, Bananamama, SPORTMASTER and others) and has a strong entertainment program (cinema, bowling etc.). Sergey Bogdanchikov, consulting director at LCMC, believes the 10,000-sqm SC Shupashkar can also be ranked among the quality properties. As reported by Becar Realty Group, the supply of shopping centers in Cheboksary nears 100,000 sqm, whereas conceptual properties total 73,000 sqm (ADG Group estimates per capita provision with retail space at 153 sqm per 1,000 residents, though this parameter can grow fivefold by 2011). Many federal operators like Perekriostok, L'Etual, Grossmart, Kopeika or Ile de Beaute have successfully entered the local market. Other national retail chains are also interested in the Cheboksary market, but because the city is short of proper
86
Text: Mikhail Lyulekin ■ Photo: Lori
quality retail premises, they had to suspend their in the given region. And they believe at Becar Realty Group that «in the near term foreign and Russian retail operators will crowd littleknown trademarks and private entrepreneurs from the market. The entry of new quality properties will entail stiffer competition and the growth of rental rates.» In the words of Sergey Bogdanchikov, the rental rates at shopping centers vary between 7,000 rubles/sqm/year and 35,000 rubles/sqm/year depending on the property class. «Only recently they've grown by 20-22%. Such parameters can rarely be found in the regions; rather this dynamics is more typical of the Moscow real estate market,» comments the expert. At Becar Realty Group they mentioned the range of $250-900/sqm/year. «The highest rental rates in fair-qual-
ity shopping centers were fixed at the level of $500700/sqm/year, while at low-quality properties (trading houses and markets) the rates fluctuate within the range of $250350/sqm/year,» specifies Roman Sokov, consulting director at Becar Realty Group.
Friendly and alien players At the present time several large-scale retail projects are under design and construction in the city. For example, this year ROC Avan Plaza, the first truly quality facility in the republic conforming to all claims lain on office space by solid firms, and to the claims of prestigious retailers, must be turned over for operation. The 42,000-sqm Cascade mall
Dmitry Khechumov, head of the retail real estate department at DTZ: – The modern shopping center format is poorly developed in Cheboksary: most shopping centers have about 5,000 sqm of GLA. Besides, open markets are still very popular in the city. Among retail chains are mainly locals: Rosinka, Berezka (food supermarkets) et al. Another local food chain Smack is developing a free-flow cafe chain like Mu-Mu in Moscow. Moscow and international brands are eyeing the market, but their massive launch is limited by the lack of quality retail space stock and low consumer ability of the local inhabitants. However, retail chains from Nizhniy Novgorod and Kazan are already present in Cheboksary, because of the high competition in their own markets. By the beginning of 2008, the total retail stock in Cheboksary was estimated at about 116,000 sqm (GLA). A number of new projects with more than 100,000 sqm of GLA were announced for 2008-2009. Among them is a 40,000-sqm-odd shopping center project by AIM Development.
Cheboksari.qxd
25.10.2008
10:47
Page 87
positioned as a quality modern center is worth mentioning among the properties under construction. Construction works are due to be completed at the end of 2008 but most likely the property delivery will be delayed. «The odds are high that the properties whose construction has just begun will never be finished – at least in the nearest time,» says Mr. Bogdanchikov. «In view of the financial crisis it will be difficult for the owners to attract investments.» «On the whole the retail development market in Cheboksary is characterized by strong positions of local players,» notes Polina Zhilkina, analytics director at ADG Group. «Thus Everest, which has realized the MegaMall project, is now engaged in the construction of other retail and entertainment properties in the city, such as MTV-center mall and Galaktika fun complex. Yet the federal chain retailers have also announced their plans of late, related to the delivery of their projects in the city.» The big federal developer AIM Property, which is now realizing two large-scale projects of malls in Saratov and Krasnodar announced about its project in Cheboksary. The company plans to build the 100,000-sqm-odd super-regional retail-entertainment center OZ. ADG Group bought 1.6 ha of land in a densely populated residential area in the south at the intersection of 9th Pyatiletka prospekt and Khuzangai Street. A draft design of a 50,000-sqm-odd four-level mall (GLA is 26,500 sqm) has already been approved and the collection of technical specs will soon be completed. The project anticipates a 4,500-sqm hypermarket, a 3,000-sqm electronics store, a 1,800-sqm children's goods store, a 2,600-sqm cinema, an 800-sqm entertainment area and an 11,700-sqm shopping mall. The level of investment will exceed $90 million. The grand opening is slated fir the 2Q of 2010. About 10 large retail properties will reportedly be delivered in Cheboksary in the nearest future, including the shopping centers Cascade, Madagascar, Mega Stroy and MTV Center. If the developers put their bold plans into life, per capita retail space in Cheboksary may reach 725 sqm per 1,000 residents by 2011. The emergence of new retail propertieswill most likely attract such large federal players as TECHNOSILA, Mosmart, M.Video, Domovoi and others, as well as world-renowned international retailers.
Good offices can only be found in mixeduses The business real estate market in Cheboksary is estimated by Becar Realty Group at 120,000-130,000 sqm. For all that, the office segment is mainly represented by redevelopment properties, i.e. renovated buildings erected under Soviets. Various built-in and attached premises and former living stock rededicated into office space also feature large in the total supply. Only in recent years B-class offices, most of them found within the walls of retail-office mixed-uses, have gradually been entering the market.
Among the highest quality office facilities the experts Becar Realty Group mention the 5,000-sqm BC Manhatten, BC Business Plaza, BC Capital and the 7,740-sqm BC Pervaya ploschadka integrated into the 95,000-sqm eponymous project, a redevelopment of production facilities on the territory of former electrical equipment plant. Apart from a business center, it also comprises a retail-entertainment center, a retail-office complex, a shopping and exhibition center of construction materials, a translation center etc. The rental rates at the quality office premises of Cheboksary are presently within the range of 700-900 rubles/sqm/month. The new construction volumes are not impressive: no more than 15,000 sqm of quality office space are annually delivered to the market. However, the first Class A property
– retail-office center Avan Plaza – must appear in the city by the end of 2008. Many specialists point out that at the present time demand for office premises in Cheboksary exceeds supply and keeps growing. The level of vacant space in B-class business centers does not exceed 5-6%. This stipulates for the need to construct new office facilities. High-quality office premises in the Cheboksary market are almost always integrated into retail-office mixed-uses, although specialized business centers will emerge on the Cheboksary market in the years to come. «In spite of the gradual shift of tenants towards higher quality premises, Class B office premises will be in highest demand while A-class properties will still be seen as exotics in the city,» points out Mr. Sokov. ■
Major Existing and Pipeline Shopping Centers #
Project Name / Address
Developer
Delivery Date
Size
Tenant Mix
Existing 1
Shupashkar/Traktorostroiteley St., 1/34
N/A
1986
GBA – 10000 sq.m GLA – 6000 sq.m
Women, men clothes
2
MTV/Yakovleva St., 7,4B
N/A
1999
GBA – 6000 sq.m GLA – N/A
Elefant. Cifrograd Ramstore, Bananamama, Sportmaster, Adidas, L'Etoile, Eldorado, DOMO, Rosposuda, 5 karmanov, Bustier, Posolstvo mody
3
Megamoll/Kalinina St., 105A
ZAO Everest
2005
GBA – 63000 sq.m GLA – 56,000 sq m
4
Moskva/Entuziastov St./Mate Zalka St.
Stroyinvest holding
2005
GBA – 4870 sq.m GLA – 4000 sq.m
Smak
5
Pervaya Ploschad/ Cheboksarsky electroapparatny zavod area
Yurstroygarant
2006/2007
GBA – 95000 sq.m GLA – 60000 sq.m
Gloria Jeans, Finn Flare, ТVОЕ, Nike, Adidas, Colin’s, LTB by Littlebig, Tom Farr, Palmetta, Bella Donna
6
Dom Mody/Kompositorov Vorobyevykh St., 20
OOO «Dom Mod»
2007 Reconstruction
GBA – N/A GLA – N/A
Mascotte, Milana, Westland, Ralf Ringer
Pipeline 1
Kaskad/Presidentsky boulevard/#30 shosse
Spetsproekt
2008
GBA – 42000 sq.m GLA – 20500 sq.m
2
Madagaskar/Egersky boulevard/Leninskogo komsomola St.
OOO «Cheboksary city»
2008
GBA – 35000 sq.m GLA – N/A
3
Shopping center/Kompositorov Vorobyevykh St./Leninskaya St.
OOO «Sladkaya Zhizn»
2008
GBA – N/A GLA – N/A
4
Shopping center/Bogdana Khmelnitskogo St.
Aim Property Development
2009–2010
GBA – 45000 sq.m GLA – N/A
Supermarket, restaurant, cinema, cafe Cinema, bowling, children entertainment center, skating ring, fountain Source: DTZ
Roman Sokov, consulting director at Becar Realty Group: – Almost half of the 10 shopping centers to be built in Cheboksary will also have an entertainment program: cinemas, bowling alleys, fun centers, ice rinks etc). About 370,000 sqm must be put into operation in 2009-2011. The delivery of abundant quality retail space will lead to reconception and refinement of the now existing retail properties out of tune with the modern standards. The main trends on the Cheboksary retail real estate market are: an acute shortage of quality retail space, the dearth of parking space at shopping centers, an almost complete lack of entertainments in the city's retail properties and enlargement of retail properties.
Sergey Bogdanchikov, consulting director at London Consulting&Management Company | LCMC: – Demand for retail premises in Cheboksary outbalances supply and even if all the announced projects are put into operation, the demand won't flag anyway. The buyers in Chuvashia become more demanding and want a higher level of service in retail outlets. The retail real estate market will gradually become more civilized. Expensive quality premises will be in the highest demand.
87
Opros.qxd
25.10.2008
11:19
Page 88
11-12/2008
Business
КРУГЛЫЙ СТОЛ Подготовила: Марина Чеснокова
Государственная терапия Нынешний кризис – как ликвидности, так и доверия – сейчас часто сравнивают с Великой американской депрессией 30 х го дов. Тем более что беда и пришла как раз от туда. Так может, и рецепты выздоровления нужно искать в Америке? Там во время деп рессии родилась новая школа экономистов во главе с Джоном Мейнардом Кейсом. Она разработала теорию: когда экономический цикл начинает двигаться вниз, нужно увели чивать госрасходы, уменьшать налоги и по нижать ставки краткосрочных кредитов. Спрос, простимулированный государствен ными тратами и дешевыми деньгами, оста новит рецессию. Этот набор мер назвали рефляцией. И хотя первая попытка провес ти рефляцию по Кейсу провалилась, до сих пор эти меры считаются довольно действен ными. Кстати, именно тогда на государ ственные средства в США была создана сеть автомобильных дорог, которая до сих пор во всем мире являются эталоном. В любом случае госзаказы считаются действенной мерой для оздоровления эконо мики. С их помощью можно развивать соци ально значимые инфраструктурные проекты: морские порты и аэропорты, вокзалы, энер гокоммуникации, дороги и т.д. На эту тему мы побеседовали с участниками рынка недви жимости, задав им следующие вопросы: 1. Что вы думаете об инфраструктур ных проектах как о способе поддержать застройщиков в период кризиса? 2. Какие формы участия в таких проек тах будут наиболее выгодны компаниям? 3. Как их реализация отражается на имидже компании?
Сергей Баранов, заместитель генерального директора ОАО «Пересвет Девелопмент»: – Такого вида проекты относятся к спе циализированным, поскольку, помимо архи тектурного облика и современных коммуни каций, девелоперу придется изучать специа лизацию будущего сооружения: специфику подъездных путей (для вокзалов и портов), возможность создания воздушных коридо ров (для аэропортов) и т.д. Не каждый деве лопер обладает необходимыми знаниями и опытом для реализации подобных проектов. 88
Поэтому не всякий решится зайти в столь специфический сегмент недвижимости. Стоит добавить, что участие в таких про ектах, помимо опыта и знаний, требует ко лоссального финансирования. Без помощи государства девелоперу в данном случае не обойтись. Участие в реконструкции портов, вокзалов, аэропортов, конечно, положитель ным образом скажется на имидже компа нии, но только в случае, если этот проект бу дет реализован. При обратном исходе мож но раз и навсегда уничтожить свою деловую репутацию.
Наталия Иванова, директор департамента по связям с об щественностью AFI Development: – Вся проблема в том, что далеко не все девелоперы имеют достаточный опыт при влечения в серьезные инфраструктурные проекты. Скажем, наша компания, имея международный опыт, обладает ресурсами
для девелопмента самых сложных инфра структурных проектов (примером тому мо жет быть реконструкция площади Тверской Заставы). У нас есть 2 текущих инфраструк турных проекта – реконструкция площади Тверской Заставы и реконструкция развяз ки в районе Кунцево. Причем мы при реали зации инфраструктурных проектов сами вы ходили с предложением к городу и осущест вляем строительство за свой счет. Однако не все компании смогут участво вать в подобных проектах – только сильней шие. Факт получения подобного контракта, безусловно, позитивно отразится на имидже компании, однако необходимо помнить: са мое главное – это качественное выполнение проекта, так как к инфраструктурным проек там городского масштаба всегда будет повы шенное внимание общественности. Девело пер должен соблюдать с большим вниманием выполнение таких параметров, как сроки, ка чество, социальная составляющая проекта.
Борис Деревягин, заместитель руководителя АЦ «Инди каторы рынка недвижимости»: – Следует различать застройщика и деве лопера. Застройщику все равно что, для кого и когда строить. Поэтому в условиях кризи са и общего снижения количества заказов государственные инфраструктурные проек ты, конечно, могут стать для многих частных застройщиков своего рода спасательным кругом. Однако рассчитывать на то, что кус ки от этого пирога достанутся всем, не сто ит. «Много званых, да мало избранных». Если же говорить о девелоперах, то они по лучают основную прибыль не от строитель ства, а от разницы между себестоимостью строительства и рыночными ценами на возве денные объекты. Поэтому для девелоперов будет выгодна форма реализации инфра структурных проектов как минимум на усло виях частно государственного партнерства. При этом нужно учитывать, что инфраструк турные проекты очень долго окупаются, по этому в условиях финансового кризиса они са ми по себе становятся очень рискованными. И в этом смысле полностью частное инвести рование даже повышает риск. Таким образом, при сегодняшней конъюнктуре частно госу
Opros.qxd
25.10.2008
11:20
Page 89
дарственное партнерство (ЧГП) является единственно приемлемой формой участия в таких проектах для девелоперов. Деньги как в случае ЧГП, так и в случае прямого госфинан сирования выделяются преимущественно не напрямую из госбюджета, а из специализиро ванных фондов, таких как Инвестфонд, Фонд ЖКХ, Фонд развития малоэтажного строи тельства, РВК и других. В то же время говорить, что инвестиции в эти проекты в условиях финансового кризи са выгодны, нельзя, так как денежный по ток, который они могут создать, ниже, чем доход по банковским депозитам. Только в случае льготных предложений по освоению территорий, расположенных рядом с ин фраструктурными объектами, такие проек ты действительно могут стать своего рода спасением для девелоперов.
Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ Ком мерческая недвижимость»: – Если рассматривать девелоперскую компанию, которая единовременно высту пает в качестве застройщика, у которой есть свои мощности, но они не задействованы, то в этом случае госзаказ может являться под держивающим фактором. В настоящее время в реализации инфра структурных проектов компания может выступить в качестве соучастника наравне с государством, в том числе и в качестве под рядчика, услуги которого оплачиваются по стандартной схеме. Если рассматривать ее участие как партнера, то такое взаимодей ствие характеризуется совместным вложе нием средств – как из госбюджета, так и из бюджета компании. Например, в настоя щее время проводятся тендеры на строи
тельство дорог. Такой конкурс может рас сматриваться как частно государственный проект, который предусматривает объем го сударственных вложений и устанавливает тариф с учетом того, чтобы инвестор смог окупить свои затраты. Таким образом, оче видна выгода, которую приобретает компа ния, минимизировав собственные затраты. Реализация инфраструктурных проектов положительно отражается на имидже ком пании. Как правило, такие проекты – масш табные, и если девелоперская компания в них участвует, то можно говорить, что она обладает высоким строительным потенциа лом, финансовыми ресурсами и профессио нальной менеджерской командой.
фонды с энтузиазмом рассматривают финан сирование таких проектов, и проблем с лик видностью в этой сфере быть не должно.
Иван Завадский,
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт аналитик компании Paul's Yard: – Участие коммерческих структур в реа лизации инфраструктурных проектов осно вано на программе частно государственно го партнерства и рассчитано на средне и долгосрочную перспективу. Поэтому схемы финансирования, разработанные коммер ческими структурами, имеют всеобъемлю щую поддержку со стороны государствен ных органов. Следовательно, гарантии госу дарства играют в таких проектах одну из основных ролей и напрямую влияют на принятие решений инвесторов по вложе нию денег в тот или иной проект. До насто ящего времени большое количество таких проектов (например, в сфере электроэнер гетики) имели большой успех и выгоду для коммерческих структур. Участие в них не только положительно сказывается на имидже девелопера, но и име ет высокую степень взаимной выгоды. Что ка сается будущего, то многие инвестиционные
аналитик ИГ «КапиталЪ»: – Девелоперам, конечно, было бы выгод но получить от государства заказ со стабиль ным финансированием. Но реконструкцией аэропортов и дорог уже кто то занимается, и форсировать работы, привлекая дополни тельного подрядчика, государство не станет. К тому же мало у кого из фирм, занимаю щихся строительством домов, есть компетен ция в строительстве дорог, тоннелей и мос тов. Основная выгода от участия в финанси руемых государством проектах состоит в величине объема финансирования, который в случае со строительством дорожной инфра структуры бывает больше, чем объем заказов частных компаний. В глазах инвесторов реа лизация крупных государственных проектов по дорожному строительству – это плюс, поскольку практически гарантирует круп ные поступления от государства. ■
89
pro_estate.qxd
24.10.2008
13:09
Page 90
11-12/2008
Business
СОБЫТИЕ
PROEstate становится российским MIPIM С 3 по 5 сентября в выставочном комплексе «Ленэкспо» проходил 2 й Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. Участники форума уверены: позиции российских девелоперов прочны, несмотря на кризисные явления. Текст: Дарья Литвинова ■ Фото: Игорь Бакустин PROEstаte собрал в Петербурге более 2900 участников из 40 российских регионов и 21 страны мира и стал крупнейшей выс тавкой недвижимости в Восточной и Север ной Европе в 2008 г. На открытии форума губернатор Петербурга Валентина Матви енко выразила уверенность в том, что со временем это мероприятие «станет рос сийским MIPIM». Глава Минрегионразви тия РФ Дмитрий Козак, также присутство вавший на открытии форума, отметил, что обрадован тем прогрессом, который выстав ка продемонстрировала по сравнению с прошлым годом. «Государство в долгу перед девелоперами, – сказал он. – Необходимо как можно скорее избавиться от излишних бюрократических барьеров, изменить нор мы и правила строительства». Деловая программа PROEstate 2008 включала серию разноплановых масштаб ных мероприятий, каждое из которых мож но было назвать полноценным профессио нальным событием. По мнению участников пленарного за седания «Как обустроить Россию», для стимулирования экономики в России, в том числе девелоперского бизнеса, необхо димо развитие устойчивой финансовой системы, которая сегодня в стране очень слаба. Крупные проекты способны креди товать только несколько банков, поэтому строительная сфера испытывает острый дефицит «длинных» денег. Падение объемов строительства в по следние годы участники рынка связывают с изменениями в законодательстве, в частнос ти, с введением новых механизмов взаимо действия застройщиков и органов власти 90
при распределении земельных участков, отменой долевого строительства. Вместе с тем участники заседания отметили, что Россия в состоянии достичь в ближайшем будущем объемов жилищного строитель ства в 150–200 млн кв.м (сегодня в России возводится 50–60 млн кв.м жилья). Региональные участники дискуссии от метили, что успешное инвестиционное развитие регионов возможно только при объединении усилий бизнеса и власти, при этом государственные органы должны брать на себя подготовку инженерной инфраструктуры под объекты строитель ства. По мнению участников форума, несмот ря на кризисные явления в мировой и рос
сийской экономике, рынок российской недвижимости развивается очень активно. На конференции «Горячие инвестицион ные площадки России» обсуждался потен циал и инвестиционный климат регио нальных рынков недвижимости. По словам председателя совета директоров компании Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ) Влади мира Пинаева, рынки недвижимости в ре гионах в будущем смогут оказать конку ренцию Петербургу. «За последнее время произошло серьез ное географическое расширение и рост ка чества региональных проектов девелопер ских компаний. На периферии появляются достаточно крупные игроки», – считает Владимир Пинаев. ■
DomEKSPO.qxd
25.10.2008
11:18
Page 91
11-12/2008
СОБЫТИЕ
От теории к практике
Business Текст: Александр Шевчук Фото: Павел Харитонов
Загородный сегмент – наиболее дина мично развивающийся на рынке жилья. Ежегодно только в Подмосковье на реали зацию выводится до полусотни новых про ектов. Активно осваиваются все направле ния коттеджного строительства, появляют ся современные и оригинальные с точки зрения концепции, архитектуры, формата, а также наличия разнообразной инфраст руктуры, транспортной доступности посел ки. Интересных предложений – с избыт ком. В связи с чем остро встает вопрос: ка кие решения по продвижению проектов на рынке, начиная от их создания и до реали зации, наиболее эффективны? Организаторы прошедшей в рамках Международной выставки «ДОМЭКСПО Россия» 7 й Практической конференции «Загородная недвижимость: проекты и projectы» – компания «Эксподизайн» и ИД «Элита Паблишер» – группа журна лов «МИР&DOM» – пригласили руково дителей и специалистов наиболее автори тетных земельных, оценочных, строитель ных, инвестиционных, консалтинговых, девелоперских, риэлторских компаний, архитектурных и юридических бюро к участию в дискуссии. Каждый участник мероприятия получил возможность выступить оппонентом или сто ронником стратегии и тактики, которыми руководствуются в деятельности компаний, объединенных общим – успешными резуль татами в работе. Среди докладчиков – экс перты Консалтинговой группы «Михайлов и партнеры», компаний EcoStandart, «МИЭЛЬ Недвижимость», «Усадьба», Blackwood, «Омега Плюс 91», RODEX Group, IRN.RU, «Уралдон», «Сапсан», «Вимком оптик ТС», «Жилторг» и других. На следующий день всем желающим бы ла предоставлена возможность совершить экскурсию в наиболее интересные реализу емые поселки южного направления заго родной недвижимости. ■ 91
Calendar_11.qxd
25.10.2008
10:33
Page 92
11-12/2008
Business
Календарь событий 5–7 ноября 2008 года Moscow Real Estate Forum – MREF 2008 Москва, Экспоцентр, павильон №7 В рамках форума пройдут: Международная конференция «Не движимость по правилам и без. Инвестиции, коммерция, интегра ция»; презентации инвестиционного потенциала российских реги онов; круглые столы и семинары. Организатор: выставочная компания «Привет Expo»
10–11 ноября 2008 года Конференция «Управление проектами в строительстве» Москва, Marriott Royal Aurora Hotel Цель: обмен опытом управления проектами в строительстве, разработка эффективных методов минимизации рисков девелопе ра на всех этапах строительного процесса. Организатор: компания LBS International Conferences
13–14 ноября 2008 года Конференция «Девелопер, консультант, оценщик – сила в единстве» Москва, гостиница Novotel Moscow Centre Темы для обсуждения: роль консалтинга в проектах комплексно го развития территорий; особенности планирования развития и оценки инвестиционной стоимости крупных территорий мегапро ектов; значение оценки в девелоперских проектах; оценка перспек тивности проекта; адекватность и ситуативное использование оценки. Организатор: компания Infor media Russia
24–26 ноября 2008 года 3 й Международный саммит Института Адама Смита «Недвижимость Украины. Успешные бизнес стратегии: как увеличить прибыль на вложенный капитал во времена перемен» Киев, отель «Премьер Палас» Темы для обсуждения: какие стратегии привлечения капитала для финансирования проектов недвижимости и строительства яв ляются наиболее эффективными; проведение презентаций, фокус групп и т.д. Организатор: компания Adam Smith Conferences
9–10 декабря 2008 года Конференция «Офисная недвижимость России» Москва, Holiday Inn Lesnaya Темы для обсуждения: решение проблем развития офисного де велопмента в регионах; эффективное маркетинговое управление объектом офисной недвижимости; можно ли ожидать стабилиза цию спроса на офисы в ближайшее время и др. Организатор: Infor media Russia
18–20 ноября 2008 года 3 й Московский международный гостиничный форум и Выставка 2008 Москва, Центральный выставочный зал «Манеж» В программе: деловые семинары Консультативного центра под держки участников гостиничного строительства: проектирование, строительство и нормативное обеспечение объектов гостиничной инфраструктуры; маркетинг, финансовое и кадровое управление; технологии и др. Организатор: компания IBF Group
92
15–16 декабря 2008 года VII конференция «Складская недвижимость России» Вопросы для рассмотрения: проведение сделок по схеме built to suit, sale lease back; юридические тонкости заключения догово ров субаренды; финансирование строительства складских помеще ний; строительство специализированных складов; IT решения для управления складом. Организатор: Infor media Russia
Calendar_11.qxd
25.10.2008
10:34
Page 93
11-12/2008
Business
Event’s Calendar November 5–7, 2008 Moscow Real Estate Forum – MREF 2008 Expocenter, 7th pavilion, Moscow The program will include: International conference «Real estate – by all the rules and without the rules. Investments, commerce, integration», presentations of investment potential of the Russian regions, round tables and seminars. Organizer: the exhibition company «Privet-Expo»
November 24–26, 2008 3-rd International summit of Adam Smith Institute «The real estate of Ukraine. Successful business strategies: how to increase profit from the invested capital in days of changes». Premier Palace Hotel, Kiev Themes for discussion: what are the most effective strategies of the capital mobilization for financing of the real estate projects and construction: holding of presentations, creation of the focus groups, etc. Organizer: the company «Adam Smith Conferences»
November 10–11, 2008 Conference «Project management in construction» Marriott Royal Aurora Hotel, Moscow Purpose of the conference: interchange of experience concerning project management in construction, development of effective methods for minimization of the developer's risks at all stages of building process. Organizer: the company «LBS International Conferences»
November 13–14, 2008
December 9–10, 2008
Conference «Developer, adviser, appraiser – the power in unity» Novotel Moscow Center Hotel, Moscow Themes for discussion: role of consulting in complex development projects, features of development planning and estimation of investment value of large territories – mega-projects, importance of estimation for developer projects; estimation of the project availability; adequacy and situational use of the estimations. Organizer: the company «Infor-media Russia»
Conference «Office real estate in Russia» Holiday Inn Lesnaya, Moscow Themes for discussion: solutions of a problem of the office development in regions; effective marketing management of an office object; can we expect stabilization of demand for the office real estate in the nearest future, etc. Organizer: the company «Infor-media Russia»
November 18–20, 2008
December 15–16, 2008
3-rd Moscow International Hotel Forum and Exhibition 2008 Central Exhibition Hall Manezh, Moscow The program will include: business seminars of the Consulting center on support of hotel construction – designing, construction and regulatory support of the hotel infrastructure objects, marketing, financial and personnel management, technologies, etc. Organizer: the company «IBF Group»
VII Conference «Warehouse real estate in Russia» Questions for consideration: completion of deals under the schemes «built-to-suit» and «sale-lease-back», legal details of sub-lease agreements, financing of the warehouse construction, construction of specialized warehouses, IT – solutions for the warehouse management. Organizer: the company «Infor-media Russia»
93
094.qxd
24.10.2008
94
17:22
Page 1
095.qxd
24.10.2008
13:04
Page 1
port.qxd
24.10.2008
17:21
Page 1
НОВЫЙ ГОД – НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ!
ВСЯ ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В РЕЖИМЕ ON LINE удобный поиск полная информация подробные консультации лучшие предложения