Mir&Dom.International

INTERNATIONAL

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ февраль 2010

МАРОККО Под очарованием магрибских риад НЕАПОЛЬ Сосед Везувия, родина пиццы и Софии Лорен

www.miridom.ru

razvorot.qxd

03.09.2009

17:03

Page 3

content_02.qxd

31.12.2009

13:00

Page 2

СОДЕРЖАНИЕ

КАТАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ 5

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

26 ФОКУС Соборы и минареты, гул молитв за стенами мечетей и возгласы торговцев на базаре; смешение ароматов и головокружительный карнавал впечатлений. Стамбул – потрясающий город, где со времен Рима, Византии и Османского владычества уцелели шедевры архитектуры, такие как Святая София, дворец Топкапы, (откуда Султан управлял мощной империей) и живой музей «Великой Базар», где с течением веков традиции торговли совсем не изменились. Здесь нет ничего в чистом виде – ни Востока, ни Запада, ни Европы, ни Азии, ни даже традиционного Ислама. Все сплелось в великолепном узоре восточного ковра.

20 ОБЗОР Сегодня снова стало модно иметь виллу в Марокко. Особенно это актуально для европейских пенсионеров, у которых в собственной стране на одну лишь оплату газа уходит средств больше, чем на все их безбедное существование в Марокко. Цены на землю под застройку в этом небольшом экзотическом государстве на севере Африки в среднем колеблются от 800 до 1200 евро кв.м, а стоимость новых вилл – от 600 до 2 млн евро и выше. На собственных современных виллах в Марокко любят отдыхать известные и состоятельные люди, например, владелец медиаимперии Ричард Бренсон и бельгийский миллиардер Альбер Фрер.

36 ИНТЕРВЬЮ Инвестиции в зарубежную недвижимость могут быть весьма выгодны. Но почему же наши соотечественники, вложившись на свой страх и риск в тот или иной проект, зачастую оказываются в убытке? Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, согласился преподать нашим читателям урок инвестиционного анализа.

content_02.qxd

31.12.2009

13:01

Page 3

ФЕВРАЛЬ 2010

44 ЦЕНЫ

58 КУРОРТНЫЙ ДОМ

Неаполь, – город миллионер, основанный греческими поселенцами в VIII веке до н.э., сосед Везувия, родина пиццы, Энрико Карузо и Софии Лорен. Это еще настоящий рай на земле, где можно купить жилье дешевле, чем в Москве!

Рынок недвижимости Черногории отличается от рынков, например, Болгарии, Чехии, Польши, – комментирует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. – Прежде всего, отличие заключается в более высоком качестве строительства, аналогичном жилой недвижимости в Западной Европе – например, в Портофино и на Сардинии. Также уровень цен в новых проектах выше,

чем средние цены в других восточноевропейских странах.

52 КУРОРТНЫЙ ДОМ Кипр можно назвать островом стабильности в бушующем мире кризиса. Это единственная страна в Европе, где растет ВВП, банки продолжают кредитовать девелоперов, девелоперы как ни в чем не бывало начинают новые проекты. Города этой страны отнюдь не одинаковы, каждый имеет свои достоинства и ограничения. Так, с наступлением кризиса эксперты все чаще рекомендуют деловую столицу Кипра – Лимассол.

66 ИНТЕРВЬЮ Президент венгерского отделения FIABCI и член жюри мирового конкурса Prix d'Exсellence Ласло Гонзи рассказывает о том, как себя чувствует рынок недвижимости за рубежом в связи с последними событиями.

conten_int_new.qxd

31.12.2009

13:01

Page 13

INTERNATIONAL ЭЛИТНАЯ ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Победитель конкурса «Звезда Подмосковья» ГРМО

Победитель конкурса «Профессиональное Признание» РГР

№2’2010 Учредитель ООО «Издательский Дом «ЭЛИТА ПАБЛИШЕР», член РГР, FIABCI, МАР, МТПП, ГИПП Издатель, генеральный директор Александр Коваленко телефон: (499) 943'5289 e'mail: elita_publisher@miridom.ru И. о. главного редактора телефон: e"mail: Редакция Редактор Шеф"редактор телефон: e"mail: Выпускающий редактор Фоторедактор Корректор Авторы публикаций

Валерия Бельчикова (499) 940" 8293 international@miridom.ru

Первый заместитель генерального директора e"mail: телефон: Заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе телефон: e"mail: Служба рекламы телефон:

Ирина Богатырева Екатерина Михайлова (499) 943"8661 chief_editor@miridom.ru Татьяна Щербинина Ольга Денисова Эмилия Андросова

телефоны:

Елена Голубева, Алексей Голубев, Алексей Николаев, Павел Рожин, Олег Самойлов

телефоны:

телефоны:

телефоны: Оформление Технический директор Главный дизайнер Дизайнер по рекламе Дизайнер Интернет"проект Руководитель телефон: e"mail: Контент"менеджер e"mail: Директор отдела по бизнес"коммуникациям телефон: e"mail:

Константин Корнилов Елена Голованова Дмитрий Поликарпов Анастасия Петрухина

телефоны:

www.miridom.ru Денис Наумов (499) 943"2715 sisadmin@miridom.ru, news@miridom.ru Юлия Вахромеева reclama@miridom.ru Марина Стрельникова (499) 943"2715 info@miridom.ru

телефоны: Отдел по связям с общественностью Руководитель телефоны: Менеджер телефон: e"mail: Служба распространения Заместитель генерального директора телефон: e"mail: Финансы телефон:

Владимир Емельянов ve@miridom.ru (499) 943"3804 Юрий Саркисов (499) 943"4725 reclama@miridom.ru (495) 225"3054 (многоканальный) Нина Машкевич, e"mail: mid.reklama@mail.ru (499) 943"2450, 8"917"510"9221 Ирина Юдина, e"mail: applee@mail.ru (499) 943"0871, 8"926"790"9769 Наталья Афанасьева, e"mail: afanasieva56@mail.ru (499) 943"8660, 8"903"747"0100 Евгения Зеленецкая, e"mail: evgmdom@gmail.com (499) 943"0970, 8"916"370"4463 Юлия Маркина, e"mail: julia"vm@mail.ru (499) 943"6061, 8"917"516"2011 Владимир Бородовский, e"mail: sales@miridom.ru (499) 943"8661, 8"926"898"9949 Елена Самсонова (499) 943"0849, 8"903"750"8636 Екатерина Баринова (499) 943"0905 pr@miridom.ru Сергей Успенский (499) 943"0823 rasp@miridom.ru Мария Кузьмина, Ольга Константинова (499) 943"1870

Редакционный совет по недвижимости: Андрей Гусев, Юрий Карамаликов, Григорий Полторак, Михаил Гороховский Адрес редакции: 125252, Москва, а/я 8. Адрес электронной почты для пресс"релизов: elita@miridom.ru Использованы фотографии агентства Shutterstock Журнал «МИР&DОМ. City» распространяют ведущие дистрибьюторские фирмы и агентства печати: «Центр дистрибуции прессы» (974'2131), ТК «Прессэкспо» (780'4303), «РитейлМедиагрупп» (259'7589), «Пресс' Хаус» (974'2131), «Сейлс» (256'9005). Журнал можно приобрести в сетях супермаркетов: «Глобус Гурмэ», «Азбука Вкуса», «Седьмой Континент», «Алые Паруса», «Патэрсон», «Холдинг'центр», «Мосмарт», «О’KЕЙ»; в специализированных магазинах прессы «Хорошие новости». Адресная доставка осуществляется в Администрацию Президента РФ, Правительство России, ключевые министерства и ведомства, Московскую городскую думу и правительство Москвы, в риэлторские компании России, в Российскую Гильдию Риэлторов и Московскую Ассоциацию Риэлторов. Подписка: ' через альтернативные агентства в Москве: «Интерпочта» (495) 500'0060, «Курьер'Прессервис» (495) 981'8258, «Вся Пресса» (495) 787'3414; ' в Казани: «Коммерсант'Курьер» (843) 291'09'82; ' на Украине: подписное агентство «KSS» +7 10 (38044) 585'8080. Подписка в дальнем зарубежье: «МК'Периодика» (495) 681'5715. ÐÅÄÀÊÖÈÎÍÍÀß ÏÎÄÏÈÑÊÀ Ñ ëþáîãî ìåñÿöà íà ëþáîé ñðîê. Äîñòàâêà ïî Ìîñêâå è Ñàíêò-Ïåòåðáóðãó êóðüåðîì. Äîñòàâêà ïî Ðîññèè ïî÷òîé. Òåë.: (499) 943-08-23 E-mail: rasp@miridom.ru Журнал выходит ежемесячно. Редакция не несет ответственности за достоверность опубликованной рекламной информации. Мнение редакции не всегда совпадает с мнением авторов публикаций. Перепечатка текстов и фотографий, цитирование материалов журнала «МИР&DОМ. INTERNATIONAL» только с разрешения издателя. Журнал зарегистрирован Комитетом РФ по печати. Свидетельство о регистрации ПИ №ФС77'19839 от 20.04.2005 г. Отпечатано в ОАО «Можайский полиграфический комбинат».

143200, г. Можайск, ул. Мира, 93. Подписано в печать 06.01.2010. Цена свободная.

FIABCI

Publishing House «ELITA PUBLISHER»LTD. ООО «Издательский Дом «ЭЛИТА ПАБЛИШЕР»

zastavka_02_in.qxd

31.12.2009

13:03

Page 1

ЭЛИТА ПАБЛИШЕР

Недвижимость в Праге

www.miridom.ru

P_Y_Int.qxd

6

30.12.2009

12:59

Page 2

P_Y_Int.qxd

30.12.2009

13:01

Page 3

7

8128_511.qxd

30.12.2009

14:24

Page 1

Ëó÷øèå ïðåäëîæåíèÿ ÍÀ ËÀÇÓÐÍÎÌ ÁÅÐÅÃÓ!

Íàñòîÿùàÿ æåì÷óæèíà! Äâóõêîìíàòíàÿ êâàðòèðà 70 êâ.ì â Àãåå, íà Êðàñíûõ ñêàëàõ, êîòîðàÿ î÷àðóåò âàñ ïàíîðàìíûì âèäîì íà ìîðå äî Ñåí-Òðîïå, ñïîêîéñòâèåì ýëèòíîé çàêðûòîé ðåçèäåíöèè è âûõîäîì íà ïåøåõîäíûå òðîïèíêè Êðàñíûõ cêàë. Öåíà : 495 000 åâðî

www.AZURPROPERTY.net

Äâóõêîìíàòíàÿ êâàðòèðà ñ ïîòðÿñàþùèì ïàíîðàìíûì âèäîì íà ìîðå â ðåçèäåíöèè ñ äâóìÿ áàññåéíàìè è òåííèñíûì êîðòîì, ðàñïîëîæåííàÿ â ïðåñòèæíåéøåì êâàðòàëå Êàíí. Êà÷åñòâåííûé ðåìîíò, óäîáíàÿ ïëàíèðîâêà. Èäåàëüíàÿ ëåòíÿÿ ðåçèäåíöèÿ. Öåíà ïî çàïðîñó.

Òåë.: +33 669 28 07 57, Åëèçàâåòà (ðóññêèé, ôðàíöóçñêèé, àíãëèéñêèé) 8

polosa.qxd

03.09.2009

17:04

Page 1

9

reclama_france.qxd

30.12.2009

14:20

Page 28

РЕСТОРАН С ТЕРРАСОЙ НА ЕЛИСЕЙСКИХ ПОЛЯХ

ГЛАВНАЯ МАГИСТРАЛЬ РАЗВЛЕЧЕНИЙ! ОГРОМНЫЙ ПОТОК ЛЮДЕЙ В ТЕЧЕНИЕ ДНЯ! Уникальное расположение. Есть лицензия на продажу алкоголя. Отличный доход и 100% возврат средств. Новый договор аренды. Возможность развития. Лучшее расположение для Вашего бизнеса придумать нельзя!

Цена: 4 000 000 евро

10

НАДЕЖНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В САМОЙ СТАБИЛЬНОЙ ЕВРОПЕЙСКОЙ СТРАНЕ – ФРАНЦИИ: ОТЕЛИ, РЕСТОРАНЫ, ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

reclama_france.qxd

30.12.2009

14:22

Page 29

ОТЕЛЬ В ЗОЛОТОМ ТРЕУГОЛЬНИКЕ НИЦЦЫ

СТАБИЛЬНЫЙ ДОХОД * НАДЕЖНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ Вид на море, уникальное расположение в центре города у Английской набережной. Заполняемость около 100%, большой потенциал.

Цена: 10,5 млн евро

ИНФОРМАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: + 7 (926) 498 18 49 11

paris_r.qxd

30.12.2009

14:27

Page 28

ВЕРНИСАЖ

Квартира в Париже XVI округ Респектабельный XVI округ На одной из самых известных авеню Парижа, рядом с площадью Трокадеро и Триумфальной аркой В одном из самых красивых зданий эпохи барона Османна, с консьержем Роскошные апартаменты 460 m , балкон по фасаду с видом на авеню и Триумфальную Арку Мраморная галерея, гостиная и основная спальня (Master Suite) выходят на авеню. Обеденный зал на 12 человек, камины, лепнина.

6 спален и 6 ванных комнат, вид на Эйфелеву башню в одной из спален 6 служебных комнат на последнем этаже Продажа с мебелью

Продается

9 000 000 евро

Телефон +7 926 498 1849

12

paris_r.qxd

30.12.2009

14:28

Page 29

ВЕРНИСАЖ

kanny.qxd

30.12.2009

14:29

Page 28

ВЕРНИСАЖ

С высоты птичьего полета ...

Cовременная вилла Великолепная современная вилла, построенная по индивидуальному проекту, расположена на верховьях Канн, в самом престижном районе Калифорния. Захватываюший вид на залив Канн из всех комнат! Площадь 340 квм, участок 10 соток. Основной вход на виллу (из$за гористой местности) с третьего этажа. Из современной гостиной 80 кв.м открывается великолепный вид на залив. Современная кухня высочайшего класса, гардероб, туалет. Второй этаж предлагает главную спальню$сьют с собственной ванной, две спальни с индивидуальными ванными, туалеты, гардероб, винный погреб, кладовую. На первом этаже, на уровне бассейна находятся 2 спальни с ванными, летний салон (кухня и гостиная), прачечная, туалеты. Всего: 5 спален. Вилла оснащена самым последним оборудованием : бассейн с подогревом, охранные системы, двойной гараж, горяче$холодное кондиционирование, лифт.

Продается

7 900 000 евро

Телефон +7 926 498 1849 14

kanny.qxd

30.12.2009

14:32

Page 29

ВЕРНИСАЖ

016.qxd

31.12.2009

13:28

Page 2

ÄÎÌÈÍÈÊÀÍÑÊÀß ÐÅÑÏÓÁËÈÊÀ

8108.007.01/5

Ïðîäàåòñÿ Ãîëüô-Âèëëà Casa di Campo La Romana. Íà áåðåãó Êàðèáñêîãî ìîðÿ.

3 ñïàëüíè, áàññåéí, äæàêóçè, áèëüÿðä. Øòàò ïðèñëóãè. Ñîëèäíûå ñîñåäè. Íà òåððèòîðèè îõðàíà, ÷àñòíûé àýðîïîðò. 8 ïîëåé äëÿ ãîëüôà ïî 18 ëóíîê. Îòëè÷íîå ìåñòî íå òîëüêî äëÿ îòäûõà, íî è äëÿ ïðîæèâàíèÿ. Öåíà: 1 100 000 $.

Òåë.: 8-926-838-2007

e-mail: recviem77@mail.ru

Черногория, город Будва

Цена: 3.500.000 евро.

8101.765

ЗАО «МПБ Корп Риэлти», тел.: 8 963 607 42 11, Галина

16

6201.239.02/5

Продается действу ющий гостиничный комплекс в 700 ме т рах от моря, с ве ликолепными вида ми. Комплекс сос тоит из трех зданий общей площадью 1360 кв.м на зе мельном участке 799 кв.м.

Апартаменты TAMARINDO, Испания, Коста Бланка 2 уровневые апартаменты 85 кв.м, солярий с частным бассейном 64 кв.м, терраса 51 кв.м. 2 спальни, 2 ванные комнаты, салон, кухня, кондиционирование, машино место. Немецкое качество. Цена от 343 000 евро. Компания «Стэнди» +7 (495) 772 08 79

017.qxd

31.12.2009

13:29

Page 1

018.qxd

31.12.2009

13:29

Page 1

019.qxd

31.12.2009

13:30

Page 1

Marocco.qxd

30.12.2009

11:21

Page 20

ОБЗОР

Под очарованием магрибских риад Текст / Наталья ИВАНОВА Фото / Дмитрий ПЕРЕТРУТОВ, Павел КИСЕЛЕВ Консультант / коммуникационное агентство Tsars&Stars, Франция

Огромное количество культурно исторических па мятников, прекрасный климат, спокойная полити ческая ситуация и невысокий прожиточный мини мум – вот характеристики места, где большинству из нас хотелось бы скоротать старость или еже годно отдыхать во время отпуска. Речь идет о Ма рокко – небольшом экзотическом государстве на севере Африки.

Marocco.qxd

30.12.2009

11:23

Page 21

ОБЗОР Марокко – признанный всей Европой райский уголок для любителей жарких солнечных дней, берберских ковров, серебряных кувшинов и подносов, мятного чая и кускуса. Второе название страны – Магриб – неизменно вызывает у нас ассоциации с роскошью и негой. Еще сто лет назад страна стала пристанищем для людей свободных профессий, черпающих вдохновение в местной экзотике. Считается, что первым из них был Анри Матисс. Пронзительные синие тени между риадами (риад – классический старый марокканский дом) и силуэты пестрых женщин на его картинах послужили магнитом для богемы: в свое время Марлен Дитрих, Чарли Чаплин, сэр Черчилль и даже Рузвельт любовались Атлантическим океаном именно здесь, в Марокко. К Марракешу (одному из наиболее интересных

Агадир. Palais des Roses. Пятизвездочный отель приносит сегодня изрядный доход тем, кто некогда инвестировал в его строительство

Ksar Char Bagn – дворец, в строительстве которого были учтены все каноны мавританской архитектуры XIV в. Находится в Пальмовой роще Марракеша в 6 км от медины. Работает как частный отель. Лестница, ведущая в розарий

городов страны) испытывают чувство привязанности почти все современные знаменитости. Например, Ив СенЛоран вместе со своим партнером Пьером Берже имел здесь недвижимую собственность. Европейцы съезжаются в Марокко по разным причинам. Одним по-прежнему симпатичен местный климат (сухое жаркое лето, мягкая зима со средней температурой +23°С, короткие дожди осенью и весной) в сочетании с качеством местной недвижимости, уровнем жизни и сервиса. Другим, более практичным, по нраву невысокие цены на все товары и коммунальные услуги. Особенно это актуально для европейских пенсионеров, у которых в собственной стране на одну лишь оплату газа уходит средств больше, чем на все их безбедное существование в Марокко. В качестве самостоятельного государства Марокко существует с 788 г., когда Идрис был провозглашен первым королем Волюбилиса (современная территория Марокко). Однако первые поселения людей существовали здесь еще в древнейшие времена, о чем свидетельствуют бесчисленные доисторические находки археологов.

По этой земле проходили отряды карфагенян, византийцев, римлян, вандалов и, наконец, арабов, обосновавшихся здесь в VIII в. Сегодня в Марокко конституционная монархия – с 1999 г. государством правит Наследный принц Сиди Мохамед под именем Мохамеда Шестого. Страна ограничена на севере Гибралтарским проливом и Средиземным морем, на юге – Мавританией, на востоке – Алжиром и на западе – Атлантическим океаном. Главные города страны располагаются вдоль береговой линии, протяженность которой составляет 3500 км. На этих живописных берегах найдется место любому виду отдыха, о котором только можно мечтать: подводные путешествия по кварталам древних городов, романтические круизы и т.д. Тот, кто решится приобрести здесь недвижимость, скучать не будет.

Сила традиций Сколько бы ни говорили о глобализации и исчезновении границ между странами, Запад все еще Запад, а Восток – это Восток. В Марокко это заметно во всем, и в первую очередь – в архитектуре. Невзирая на развитие

M&D.International 02’2010

/ 21

Marocco.qxd

30.12.2009

11:23

Page 22

ОБЗОР домостроительства по всему миру, в этой стране продолжают строить риады, которые со стороны улицы имеют лишь глухие оштукатуренные стены и деревянную входную дверь. Никаких признаков достатка снаружи, поскольку по местным канонам это неприлично. Риад имеет второй, скрытый от прохожих фасад, который выходит во внутренний дворик. Этот квадратный или прямоугольный открытый участок дома называется wast ad-dar. Внутренний дворик – источник дневного света для всех крыльев дома, в каждом из которых по арабским традициям обитает одно из трех или даже четырех поколений семьи. Внутренний двор может быть сколь угодно богато украшенным – настоя-

Сегодня очень модно иметь виллу в Марокко. Цены на землю под застройку в среднем колеблются в пределах от 800 до 1200 евро/кв.м, а стоимость новых вилл – от 600 тыс. до 2 млн евро и выше

Касабланка. Ночная панорама современной части города – хороший контраст с риадами

Марракеш. Дворец Ksar Char Bagn. Бассейн вечером

22 / M&D.International 02’2010

щим дворцом. Как правило, он окружен роскошным садом с фонтаном или небольшим бассейном в центре. Вокруг wast ad-dar выстроено все пространство марокканского жилища, сюда выходят все окна и внутренние двери. Комнаты прикрыты от солнца портиками с мраморными колоннами и роскошно отделаны мозаикой, покрытой разноцветной эмалью плиткой, цветным стеклом, кедровым деревом. Во многих риадах при входе имеется хаммам (турецкая баня), бассейн на крыше, камин – словом, приманок для европейцев, измученных стандартами, более чем достаточно. В одной только медине (старой части города) Марракеша насчитывается 2300 таких домов. Их продолжают строить и сегодня. Старые риады часто нуждаются в реставрации, но даже с учетом капиталовложений в ремонт это довольно дешевая недвижимость, рост цен на которую уверенно прогнозируют европейские аналитики. Нуждающийся в капитальной реконструкции риад, в зависимости от его площади и состояния, может стоить в Марракеше от 80– 200 тыс. евро. Цена нового, площадью 600 кв.м, с двумя двориками, шестью спальнями и полностью меблированного доходит до 700 тыс. евро. Хозяева, вне зависимости от своего проис-

Marocco.qxd

30.12.2009

11:24

Page 23

ОБЗОР хождения, предпочитают обставлять риады аутентичными вещами, отчего внутри них возникает совершенно особая атмосфера, весьма привлекательная для туристов. Приобретенные риады европейцы часто переоборудуют в мини-гостиницы. Нанимается штат прислуги, и далее все происходит как в обычной гостинице: можно снять риад полностью либо одну комнату. Цены на аренду колеблются от одной до 8–10 тыс. евро в неделю. Часто туристы снимают такое жилье на несколько дней. По примерным оценкам, в одном только Марракеше европейцам принадлежит 500 небольших бутик-отелей различных категорий. Помимо традиционных риад, Марокко радует покупателя роскошными виллами. С 2004–2005 гг., в связи с возросшей популярностью местной недвижимости, цены здесь выросли, и, например, земельные участки в Марракеше подорожали с тех пор почти вдвое. Цены на землю под застройку в среднем колеблются в пределах от 600 до 1000 евро/кв.м и зависят, прежде всего, от локации. Стоит отметить, что цены на виллы в Марокко очень сильно разнятся в зависимости от качества постройки: можно купить строение по цене от 500–650 тыс. евро, а можно – и за 1,5 млн и выше. Иметь такое жилье в современном стиле здесь предпочли, в частности, владелец медиаимперии Virgin Ричард Бренсон и бельгийский миллиардер Альберт Фрер. Для тех, кто не решается сразу приобрести столь крупную недвижимость в собственность, риэлторские агентства рекомендуют воспользоваться возможностями аренды: снять виллу по соседству с элитой можно по цене от 3 до 50 тыс. евро в неделю и посмотреть, подходит ли вам такой образ жизни…

Медина Марракеша. Узкие улочки хоть немного укрывают от зноя

Фес. Характерная восточная архитектура дает знать о себе даже в типовой застройке

Географические нюансы Число городов в Марокко не так велико, но у каждого из них свое лицо, своя история и свои особенности современного облика. Отличаются они и ценами на недвижимость.

M&D.International 02’2010

/ 23

Marocco.qxd

30.12.2009

11:24

Page 24

ОБЗОР Регистрация прав собственности на объект недвижимости является основанием для получения вида на жительство в Марокко

Марракеш – один из самых раскрученных городов страны. Территориально он разделен на две сильно отличающиеся друг от друга части – исторический район медины и жилой район Гелиз. Центром Марракеша считаются мечеть Кутубия с огромным минаретом и площадь Джемаэль-Фна, от которых и расходятся все крупные улицы. Этот город – излюбленное местечко богемы, центр роскоши и светской жизни. Ив Сен-Лоран в свое время купил здесь виллу французского художника Мажореля, который, будучи любителем марокканской флоры, устроил в этом месте мастерскую и сажал вокруг нее редкие растения. Самые роскошные риады находятся именно в Марракеше, в пальмовой роще одного из районов города. Цена на них стартует от одного миллиона евро, и хозяева не спешат расставаться со своими сокровищами. Фес – древнейший город Марокко (основан в 800 г.), столица религии,

24 / M&D.International 02’2010

духовности и наук. Все суфийские тарикаты (ордена) находятся именно здесь. В Фесе много риад, и все они относятся к числу старых и прочных. Цена на них колеблется в пределах 600–750 евро за кв.м Касабланка – большое разочарование для туристов, вдохновленных творчеством Сент-Экзюпери и одноименным фильмом. Название города красивое, но крупных исторических памятников немного, за исключением мечети Хасана Второго. Любителям наблюдать ежедневно седую древность здесь вряд ли понравится, зато цены в Касабланке на все, включая жилье, заметно ниже, и на окраине городка можно купить дом за 300–400 евро за кв.м. Рабат – столица Марокко, тем не менее, это не самый популярный город среди туристов и переселенцев. Здесь царит на редкость спокойная атмосфера, город обладает буржуазным характером. Королевская часть

закрыта для посторонних. Цены на недвижимое имущество такие же средние, как впечатления от марокканской столицы. Европейцы не особенно стремятся здесь жить, предпочитая мелкие курортные города вроде Агадира, расположенного на атлантическом побережье страны и славящегося своими талассоцентрами (медицинскими центрами с водными процедурами, водорослями и целебными грязями). Хорошая репутация у Эссуэйры, хотя в древние времена это местечко являлось пиратской столицей Средиземноморья. «Морские волки» обосновались здесь основательно: на протяжении трех столетий разбойничьи корабли причаливали именно в Эссуйре. Сегодня город стал приютом для музыкантов: здесь проходят многочисленные блюзовые фестивали, на которые с удовольствием устремляются музыкальные фанаты со всех континентов. Особая атмосфера в сочетании с близостью океана и прелес-

Marocco.qxd

30.12.2009

11:25

Page 25

ОБЗОР тями природы вдохновляет блюзменов, доставляя удовольствие от игры как слушателям, так и исполнителям. Приобрести недвижимость в Эссуйре – довольно престижно. Купить риад, который, возможно, некогда являлся прибежищем какого-нибудь «джентльмена удачи», можно по цене 1–1,5 тыс. евро за кв.м. Стоимость вилл значительно выше, но при этом примерно на 15% дешевле аналогичного жилья в Марракеше. Итак, относительно небольшое по площади государство предоставляет довольно широкий выбор для всех желающих здесь поселиться. Достаточно иметь желание, средства и представлять себе в общих чертах, через какие законодательные тернии необходимо пройти, преследуя цель обретения недвижимости в Марокко.

Что говорит закон Россиянам, въезжающим в Марокко с туристическими целями, виза не нужна. Срок туристического пребывания на территории Королевства Марокко ограничен тремя месяцами. Для приобретения полюбившегося объекта недвижимости необходимо открыть в местном банке специальный срочный конвертируемый счет, на который будут переведены ваши денежные средства. После обращения их в местную валюту (1 евро = 12 дирхамам) можно осуществлять любые платежи на территории Марокко, в том числе и с целью приобретения недвижимости. В шестимесячный срок от начала осуществления операции с покупкой недвижимости необходимо направить Валютному центру отчет о факте состоявшейся сделки для ее регистрации. Регистрация прав собственности на объект недвижимости является основанием для получения вида на жительство в этой стране. Кроме выписки из государственного реестра, подтверждающей титул владельца риада или виллы, необходимо подать в префектуру по месту жительства копию паспорта покупателя недвижимости, гербовую марку стоимостью 60 дирхамов и 6 фотографий.

Старые кварталы Феса напоминают муравейник

Могут понадобиться документы, подтверждающие профессиональное положение приобретателя: трудовое соглашение, заверенное в Министерстве труда, если будущий собственник работает в Марокко по контракту; устав предприятия (в случае предпринимательской деятельности на территории страны – выписка из государственного реестра Марокко о постановке на учет предприятия); при наличии свободной профессии – разрешение из секретариата при правительстве Королевства Марокко. Образование компании в Марокко требует наличия минимального уставного капитала в размере 300 тыс. дирхамов (30 тыс. евро) при создании SA (аналог российского ОАО) и 100 тыс. дирхамов (10 тыс. евро), если основывается SARL (общество с ограниченной ответственностью). Марокко можно сравнить с магнитом, сила которого только крепнет со временем. Кого-то прельщает экзотичность этой страны, расположенной на стыке исламской и европейской культур, населенной древними арабскими и берберскими племенами. Кому-то по душе ее уникальная география, ведь Марокко лежит на границе самой большой пустыни

мира и самых зеленых гор Африки. Для бизнесменов страна привлекательна в плане инвестиций в строящееся жилье. И все они вместе неизменно попадают под обаяние древнего Магриба, которое поистине беспредельно.

M&D.International 02’2010

Витражные потолки в медине Феса создают сказочную атмосферу

/ 25

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:21

Page 26

Стамбул.

Лоскутной ковер на блюде истории

Три часа на самолете и вы во Втором Риме, бывшей столице мира и городе городов. Стамбул – великий город со свободным входом для всех жаждущих впечатлений.

/Текст/

Людмила Панова

/Фото/

Наталия Иванова

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:22

Page 27

ФОКУС

STAMBUL.qxd

30.12.2009

ФОКУС

28 / M&D.International 02’2010

15:22

Page 28

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:23

Page 29

ФОКУС Соборы и минареты, гул молитв за стенами мечетей и возгласы тор говцев на базаре; смешение арома тов и головокружительный карна вал впечатлений. Стамбул – потря сающий город, где со времен Рима, Византии и Османского владычест ва уцелели шедевры архитектуры – Святая София, дворец Топкапы, (откуда Султан управлял мощной империей) и живой музей «Вели кой Базар», где с течением веков традиции торговли совсем не изме нились. Здесь нет ничего в чистом виде – ни Востока, ни Запада, ни Европы, ни Азии, ни даже традици онного Ислама. Все сплелось в ве ликолепном узоре восточного ков ра.

Евразия Две части города разделены про ливом Босфор. Одна находится в Европе, другая – в Азии. Босфор – это коммунальная кухня и проход ной двор истории, где на протяже нии двух с лишним тысяч лет склочничали народы и государства. По его водам ходили греческие га

M&D.International 02’2010

/ 29

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:23

Page 30

ФОКУС

Ahsen AYTEKIN

Компания Golf Reel Estate and Consulting (аренда, продажа, покупка вилл, офисов и квартир) Ее называют Qween of Reel Estsate in Istamboul. За спиной у «турецкой Моники Белуччи» 14 лет работы на рынке. Благодаря знаниям турецкого, английского, французского и итальянского языков; правовых и финансовых аспектов рынка, ее клиентами были как частные лица из разных стран мира, так и крупные меж дународные корпорации. По просьбе журнала «Мир&Dом International» она сог ласилась дать развернутый комментарий к теме номера. Начиная с 2004 года, цены в различных сегментах рынка недвижимости Турции вы росли в среднем на 60%. В прошлом году в одном Стамбуле, благодаря хороше му состоянию экономики, обвалу инфляции и низким процентным ставкам, наблю дался настоящий бум Офисные площади В настоящее время бум царит не только в области жилищного строительства, он отчетливо наблюдается и на рынке коммерческой и офисной недвижимости. Рас положенные в фешенебельных современных зданиях, офисы класса А, представ ляющие спектр самых современных услуг, часто расположены в удаленности от центра или находятся в бизнес зонах: axe Esentepe, Levent, Maslak. Офисы класса А арендуют исключительно крупные турецкие и зарубежные компании. В разных сегментах рынка наблюдается сейчас неуклонный рост цен, (которые зафиксиро ваны на рынке долларах и в евро). Контракты аренды ежегодно обновляются и це

30 / M&D.International 02’2010

ны пересматриваются в сторону увеличения. Ситуация с арендой офисов класса В не исключение. Цены выросли в каждом секторе, и особенно в таких престиж ных районах как Levent,Etiler,Taksim,Gayrettepe, Zincirlikuyu et Kavacik. Впрочем, и спрос на офисные площади в этих районах также растет с каждым днем. В бли жайшее время ожидается увеличение спроса на офисы в центре города, что представляет собой просто уникальную возможность для инвесторов реставри ровать и модернизировать ценные исторические особняки и иные постройки, особенно те, что расположены в «деловом коридоре» между Zincirlikuyu et Levent. Коммерческие центры Коммерческие центры представляют весьма успешный сегмент рынка недвижимос ти Стамбула. В настоящее время насчитывается 45 коммерческих центров, 30 на ходятся на стадии строительства и еще 30 существуют в проекте. И здесь наблю дается жесткая конкуренция. Инвесторы, застройщики, архитекторы и дизайнеры вынуждены тщательно продумывать концепцию магазинов для привлечения мод ных марок с известными именами. Показательный пример, огромный коммерчес кий центр Kanyon, расположенный в престижном Levent. Появление на рынке по добных гигантов, гарантирующих эксклюзивность продаж, во много объясняет приток в Стамбул престижных европейских марок. Также заметным шагом на рын ке стало открытие «Больших магазинов», таких как Harvey Nichols et Debenhams. Современные резиденции В удаленности от центра развернулось бурное строительство современных жи лых резиденций среднего и высокого уровня. На Восточной стороне Босфора

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:24

Page 31

ФОКУС

только в одном Atasehir городке чемпионе, расположенном между двумя ав тострадами, в 5 минутах езды от центра Carrefourе, проживает сейчас 35.000 че ловек. А 5 комнатая квартира стоит здесь около 230 тыс. евро. Элитная недвижимость и цены на карте города. Состоятельных клиентов, среди которых немало иностранцев притягивают квартиры в исторических особняках со старинным паркетом, росписями и лепниной в районе Beyoglu, который еще со времен Оттоманской империи заселяли европейцы: французы, англичане, итальянцы и т.д. Так, великолеп ный реставрированный особняк после ( 5 этажей) в Beyoglu, общей пло щадью720 кв.м, с террасой и садом можно приобрести за 2 000.000 евро. Отель бутик (после реконструкции) в стиле эклектика, расположенный в Galata можно купить за 650.000 долларов. Популярностью пользуются и та кие районы как Bebek Ortakoy Etiler Emirgan Yenikoy Enikoy Nisantasi Cihangin Taksim Galata. Важно отметить то, что вид на Босфор из окон квартиры или дома автоматически повышает их стоимость в два раза. Квартира 120 кв.м. в старинном районе Bebek продается за 380.000 долла ров. Исторический особняк площадью 400кв.м. с садом 1000 кв.м, располо женный на берегу Босфора и нуждающийся в реставрации, продается за 2.000.000 евро. Однако, чуть дальше от центра сейчас строятся фешенебель ные современные резиденции в стиле модерн и «неоклассики» с великолеп ной инфраструктурой, которые раскупаются с неожиданной скоростью. Це ны в современных охраняемых резиденциях, таких, как «Maya Residence» составляют: 7.500 долларов за аренду квартиры площадью 300 кв.м, 4.500

5.000 долларов за аренду квартиры 200 кв.м. Месячная цена аренды пент хауса составляет 10.000 долларов. Стоимость квартир начинается от 600.000 и заканчивается 3.000.000 долларов. В элитном поселке Кеmer, застроенном виллами в стиле кантри цена аренды стартует от 5.000 до 12.000 долларов, а стоимость покупки виллы варьируется от 1.000.000 до 3.000.000 долларов. Состоятельные клиенты часто предпочитает море, природу, тишину и покой и поэтому селиться семьями в виллах ближе к Черному морю, в северной час ти Стамбула. Банковскими кредитами 6 тысяч новых вилл площадью 450кв.м готовы к продаже по цене 950 евро за кв.метр. Но ситуация такова, что около 40% местного населения не может се бе позволить подобного приобретения. В период между 2004 и 2006 г.г. сумма непогашенных задолженностей по кредитам на недвижимость в Турции вырос ла от 1, 9 млрд до 12 млрд. евро. Несмотря на это, она составляет всего 3% ВВП, в то время как в среднем по Европе обязательства по кредитам составили 40%. Повышение в Турции банковских ставок в июне этого года привело к торможе нию банковских займов. Но уже точно известно, что после принятия нового за кона весной 2008г ситуация с займами разрешиться в лучшую сторону. Стам бул, город весьма привлекательный для ведения бизнеса. Это бесспорно! Он остается наиболее привлекательным и наименее дорогим городом по сравне нию с другими крупными европейскими городами. Поэтому многие инвесторы заняли выжидательную позицию, но большинство крупных европейских фон дов уже находятся здесь…. Все ждут разрешения вопроса!

M&D.International 02’2010

/ 31

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:24

Page 32

ФОКУС

леры и суда крестоносцев, российс

говых путей восточного мира, в

кие корабли и немецкие подводные

Византий, расположенный на

лодки. Сюда входили ладьи князя

берегу Босфора и известный еще

Олега, и его щит красовался на вра

с VII до н.э. На имперской сто

тах Царьграда. Здесь переплывал

роне бухты Золотого Рога, в де

Босфор султан Сулейман, переоде

сяти минутах ходьбы от Галатс

тый в одежды дервиша, – узнать,

кого моста, сохранился старин

что о нем говорят в народе. Тут на

ный имперский район

тягивали знаменитую цепь, закры

«Кагалоглу». Однако, нет в

вающую вход в бухту Золотого Ро

Стамбуле более величественного

га. Где то у причала дымил русский

зрелища, чем Айя София внутри.

крейсер с крымскими беженцами.

Здесь вы видите не только архи

Но сейчас, как прежде, впереди

тектуру, а само время. По замыс

клинком Пророка сверкает Золотой

лу Юстиниана, храм должен был

Рог. Центральный Галатский мост

превзойти все когда либо суще

соединяет два берега этой бухты.

ствовавшие храмы своей гранди озностью и роскошью. Со всех

Жестом базилевса В IV веке римский император

концов империи сюда свозились глыбы мрамора редких видов,

Константин сделал величествен

серебро, золото, слоновая кость,

ный жест, перенеся столицу импе

драгоценные камни, шедшие на

рии из Рима «к воде» – в устье тор

убранство храма. Более пяти лет

32 / M&D.International 02’2010

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:25

Page 33

ФОКУС

велось строительство, а когда оно было завершено, мир был поражен его величием и совершенством.

Истамбул – столица Османской империи После завоевания султаном Мехметом II Константинополя, храм Святой Софии был превра щен в мечеть. Впервые в 1453 году под огромными куполами раздался голос муэдзина. Началась третья по счету история города, ставшего столицей Османской империи, ко торый назывался теперь Истамбу лом. На протяжении 14 веков одно из самых красивых творений архи тектуры Айа София служило хрис тианству и исламу одновременно, оставаясь местом духовного очище ния. До сих пор существует по верье, что если положить руку в от верстие «плачущей колонны», по вернуть кисть на 360 градусов и

До переезда столицы в Анкару тут

зительной красоты, причисляют к

загадать желание, то оно обязатель

стояли посольства, самое знамени

истинным шедеврам исламского

но сбудется. Теперь же здесь можно

тое из которых английское, где не

зодчества.

встретить представителей всех ре

раз бывал Байрон.

лигий. Именно благодаря туркам в

Самым знаменитым султаном

Султан АхметIII (1703 1730) засадил тюльпанами половину

Стамбуле сохранились почти все

империи был Сулейман Велико

Истамбула, за что его и прозвали

христианские храмы византийской

лепный(1520 1566). В годы его

«тюльпановым». Жил он недолго,

эпохи. Вход в другое сооружение

правления ко двору привели анато

но, как полагается, – красиво. Он

византийской эпохи находится

лийского юношу, который стал

застроил берега Босфора китайс

напротив Софии. Это подземное

знаменитым архитектором Сина

кими павильонами и виллами,

водохранилище, откуда питьевая

ном, построившим знаменитую Го

любил мечети в барочном стиле и

вода поступала в дома Константи

лубую мечеть, претенциозную и ко

тюльпаны. Диванная жизнь султа

нополя. Квартал, где жили народы

кетливую и великую мечеть султа

нов и гарем – это отдельная исто

мира, находился на правой «вави

на, который держал при себе

рия, о которой вам лучше всего

лонской» стороне Золотого Рога.

архитектора. Этот ансамбль пора

поведают во дворце Топкапы. Не

M&D.International 02’2010

/ 33

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:25

Page 34

ФОКУС

щая невольница возвращалась мо рем домой из монастырской шко лы и была захвачена пиратами Барбароссы. Эмэ была не только

«Пера Палас» и «Восточный экспресс» Если вам надоест пафос импе

красива, но и умна. Султан назвал

рской застройки, то отправьтесь на

ее Накшедиль (Драгоценное серд

правую строну Золотого Рога, в

це) и приблизил к себе. Прошло

Бейлогу, в европеизированный

время, и французская валеде стала

квартал – треугольник, увенчан

матерью Махмуда II. Хотя Эмэ и

ный сверху площадью Таксим, что

приняла ислам, но в душе остава

по турецки означает распредели

лась христианкой. Ее последней

тель воды, как оно раньше и было.

волей стало причастие у католи

На склонах по направлению к Бос

ческого священника. Сын выпол

фору в Бейлогу проживает весь

нил просьбу матери: впервые

цвет общества, – интеллигенция и

христианский священнослужи

профессура. Здесь чисто и чинно и

тель вошел через Врата радости в

дома ничем не отличаются от лон

гарем. В 1926 году вместе с пере

донских или парижских застройки

водом Турции на латинский алфа

начала века. В двух шагах, на пло

вит и запретом ношения фесок

щади, находится центр злачной

которые из обитательниц гарема

президент Мустафа Кемаль отме

жизни. Если пройти насквозь прос

попадали в Топкапы в качестве

нил многоженство. В Стамбул

пект Истиклал, можно попасть к

дипломатических подарков. Так,

приехали родственники тех жен

знаменитой гостинице «Пера Па

правитель Алжира преподнес в

щин, которые некогда попали в

лас», построенную специально для

дар стамбульскому владыке Абул

гарем. Небритые крестьяне разби

пассажиров «Восточного экспрес

Хамиду красавицу француженку

рали по домам элегантных дам с

са» в1892г. Маршрут знаменитого

Эмэ Дебюкде Ривери. Которая

ажурными веерами и надушенны

поезда протяженностью 2 900 км

приходилась кузиной жене Напо

ми платками. Говорят, те плакали,

начинался в Париже и позволял за

леона Бонапарта Жозефине Таше

упирались и не хотели покидать

3 дня попасть в Стамбул. Конеч

де ла Пажери. В 1784 году буду

Сераль.

ным пунктом была станция Sirkeci ,

34 / M&D.International 02’2010

STAMBUL.qxd

30.12.2009

15:26

Page 35

ФОКУС которая до сих пор принимает ев ропейские поезда как раз под сада ми султанского дворца Топкапы. Пассажирами Экспресса были Гре та Гарбо, Жаклин Онассис, Сара Бернар, Мата Хари и сам Ататюрк, чьими портретами по сей день уве шана вся Турция. Комнату Агаты Кристи в «Пера» вам покажут за от дельную плату, а затем вы можете выпить кофе в местном баре и плавно перейти в гостиницу «Лонд ра», где сидя в уютном кресле, по тягивал виски Хемингуэй. За все время здесь побывали шпионы всех мастей. Вдоль стен выставлена кол лекция старых радиол и патефонов, которые, как не странно, еще рабо тают. щий россиянам приобретать дома и

дачи кредита и его размер: на се

квартиры, однако турецкая недви

годняшний день сумма, предостав

жимость пользуется немалой попу

ляемая банком, может варьировать

лярностью не только у россиян – на

ся в пределах от 30 до 200 тыс. евро.

современный Стамбул, и почему

рынке уже немало немцев, британ

Срок, на который выдается кредит,

каждый пятый иностранец мечтает

цев, голландцев, скандинавов, из

– от 5 до 20 лет; процент по креди

купить здесь квартиру или виллу,

раильтян, американцев и т.д. При

ту по состоянию на август этого го

поговорим, в новой главе. Совре

этом у представителей разных стран

да составляет около 7%. Однако,

менная турецкая экономика зани

наблюдаются разные предпочтения.

ипотечный кредит – достаточно

мает сейчас 19 е место в списке на

Американцам, например, пришлась

новый продукт для турецких бан

иболее мощных экономик мира. По

по сердцу Анкара, норвежцы избра

ков; ипотека стала доступна даже

уровню развития туризма страна

ли для себя Кемер, русские облюбо

резидентам страны сравнительно

уже несколько лет уверенно лиди

вали Анталью и Аланью. Впрочем,

недавно. Разумеется, пройдет опре

рует в Европе и находится на седь

согласно статистике, каждый пятый

деленное время, прежде чем турец

мом месте в мире. Наиболее актив

иностранец почему то непременно

кие банки окончательно утрясут все

ным застройщиком в Стамбуле яв

собирается купить недвижимость

процедуры, физически оценят раз

ляется один дубайский

именно в Стамбуле.

мер этого рынка и наладят свою ра

Стамбул современный. Картины будущего О том, что собой представляет

государственный холдинг, который

Говорят, что объем частных

боту. Что касается стоимости

в настоящее время возводит здесь

ипотечных кредитов, который на

жилья, то в настоящее время в чис

небоскребы и бизнес комплексы

данный момент составляет $12

ле самых дорогих домов мира по

общей стоимостью в $5 млрд. Не

млрд, в течение последующих деся

четное четвертое место в списке

мало денег вкладывают в турецкую

ти лет может увеличиться еще на

Forbs занимает Waterfront Estate в

недвижимость и такие страны, как

$60 млрд. И если это возможно, то

Стамбуле с видом на Босфор стои

Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар и

такой скачок будет обеспечен, с од

мостью всего $100 млн.

Саудовская Аравия, которые заин

ной стороны, за счет нового закона

тересованы в укреплении связей с

о финансировании рынка недви

Турцией как с государством, предс

жимости, который предполагает,

тавляющим собой уникальное сли

что банки смогут рефинансировать

яние Европы и Ближнего Востока.

ипотечные кредиты с помощью уже

Отметим рост благосостояния

покрытых займов; с другой сторо

населения и бурное развитие ипоте

ны, за счет того, что, начиная с ию

ки, которая за счет низких процен

ля этого года в соответствии с при

тов по кредитам позволила все

нятым законом, турецкие банки

большему количеству турецких се

стали выдавать иностранцам ипо

мей иметь отдельное жилье. В Тур

течные кредиты. Закон об ипотеке

ции существует закон, разрешаю

детально регулирует процедуру вы

M&D.International 02’2010

/ 35

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:29

Page 36

ИНТЕРВЬЮ

Покупайте с выгодой /Текст/

Ирина Богатырева

/Фото/

Инвестиции в зарубежную недвижимость могут быть весьма выгодны. Но почему же наши соотечественники, вложившись на свой страх и риск в тот или иной проект, зачастую несут убытки? Оказывается, доход может принести отнюдь не каждое приобретение, и чтобы выбрать объект, который действительно обогатит своего владельца, нужно произвести точный расчет. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, согласился преподать нашим читателям урок инвестиционного анализа.

36 / M&D.International 02’2010

IntermarkSavills

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:30

Page 37

ИНТЕРВЬЮ

– Игорь, можно ли сегодня получить хороший доход от инвестирования в зарубежную недвижимость или это только способ сохранить деньги?

– Можно и нужно, необходимо только правильно выбрать рынок и объект инвестирования, провести грамотный инвестиционный анализ. При покупке недвижимости следует ориентироваться не на ее визуально-имиджевые достоинства, а на те факторы, которые обеспечат доходность этого объекта. Главная же ошибка инвестора заключается как раз в том, что он покупает дом, который нравится лично ему, и выбирает шикарное просторное жилище прямо у моря, с дорогими отделкой, мебелью и техникой, многочисленными инженерными системами, обеспечивающими абсолютный комфорт, дорогостоящим обслуживанием и т.д. В то время как прежде всего нужно определиться с конечным потребителем, и ориентироваться не на собственные вкусы, а на потребнос-

ти будущих арендаторов – если, конечно, дом предполагается сдавать в аренду.

– А каковы обычно потребности арендаторов?

– На курортах апартаменты и дома арендуют в основном жители развитых стран – англичане, немцы, голландцы. Они люди экономные, денег на ветер пускать не любят, поэтому выбирают обычно квартиру или дом небольшой площади, без особенных излишеств. Опыт показывает, что на море лучше всего приобретать объект не на первой линии, площадью не более 80 кв.м, если он не на первой линии, а на горнолыжном курорте – не более 50 кв.м. Однако не на всех рынках можно вообще рассчитывать на арендаторов.

– Где на них можно рассчитывать, а где нет?

– Нет их там, где подавляющее число туристов составляют русские – в Анталии, Болгарии, например, или в Таиланде. Некоторые покупают на

этих рынках недвижимость для сдачи внаем – и просчитываются. Потому что надеяться на россиян в качестве арендаторов жилья нельзя. Подавляющая часть наших соотечественников покупает готовые туры, в которые входит проживание в отеле. А в Бодруме или кипрском Пафосе, где привыкли отдыхать европейцы, найти спрос на апартаменты будет легко – для них это привычный вид проживания, наряду с отелями. Больше всего потенциальных нанимателей там, куда летают дешевые рейсы из Европы.

– Какие еще ошибки совершают инвесторы-россияне?

– Почему-то наши люди, в отличие от западных покупателей, неохотно пользуются кредитными средствами. А без кредитного плеча, я считаю, инвестиции в недвижимость вообще не имеют никакого смысла. Только с ипотечным кредитом под хороший процент можно получить высокую доходность на вложенные в объект деньги.

M&D.International 02’2010

/ 37

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:30

Page 38

ИНТЕРВЬЮ

И главное, инвесторы в подавляющем числе случаев не могут правильно оценить будущую доходность. Они надеются на рост рынка, и, пытаясь его спрогнозировать, пользуются очень сомнительной аналитикой. Опасность некоторых рынков кроется в проблеме виртуального роста цен – когда недвижимость растет на бумаге, но не растет фактически. Застройщик увеличивает цены в прайс-листах в процессе возведения объекта, и эти данные попадают в статистику. Инвесторы принимают решение, опираясь только на эту статистику, не анализируя, откуда она берется. Так идет высокий рост цен на первичном рынке при низкой ликвидности на вторичном. Видя, допустим, 50%-ный рост рынка в данных статистики, инвесторы вкладываются в него. В ре-

38 / M&D.International 02’2010

зультате мы имеем некую «пирамиду», которая в один прекрасный день неминуемо начинает рушиться.

– А какая статистика правильная?

– Объективный индекс должен структурироваться так, как он структурируется в цивилизованных странах – 70-80% информации берется с вторичного рынка и лишь 20-30% – с первичного. Только тогда статистика отражает реальную картину. Сегодня к странам, пораженным болезнью виртуального роста цен на недвижимость, можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортную недвижимость Египта и побережий Болгарии и Испании, испорченных к тому же бесконтрольной застройкой. Впрочем, рынки, опасные для инвестирования, были всегда – и во время кризиса, и до него. Например, ду-

байский рынок был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). На таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от объекта. И если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом – вы не инвестируете в недвижимость, а играете деривативами. Сегодня аналогичную картину мы видим на рынке Панамы. Девелоперы проектов заявляют цены на уровне $5000 за кв.м, но если заказать оценку этих объектов

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:31

Page 39

ИНТЕРВЬЮ

в государственном банке, то окажется, что реально они стоят всего по $2000 за кв.м. Можно сказать, что Панама – это Дубай-2, и этот рынок опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе как классический пример спекулятивного рынка. Сейчас на нем как раз началось падение.

– Как инвестор реально может оценить рынок и конкретный объект?

– Инвестору, если он не профессионал инвестиционного рынка, не нужно изобретать велосипед. Лучший способ и простой, и одновременно надежный, определения истинной ликвидности объекта – это банковская оценка. Нужно прийти в банк, заявить, что вы желаете купить этот объект, и попросить кредит под него (даже если вы не собираетесь его брать).

M&D.International 02’2010

/ 39

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:31

Page 40

ИНТЕРВЬЮ

Следует выбирать рынки стран, которые прошли кризис с минимальными потерями; рынки со стабильной экономикой, где цены упали незначительно; рынки, где условия ипотечного кредитования не изменились и имеют тенденцию к улучшению

В зависимости от того, какую долю средств готов дать банк, и будет определяться ликвидность. Хороший показатель LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости) – 50% и больше от стоимости дома. Такая «банковская оценка» обойдется вам в Европе примерно в 300 евро, но она же заменит и проверку разрешения на строительство, и титула земли, статуса участка (не заложен ли он в банке) и т.д. Все

40 / M&D.International 02’2010

это при оценке ликвидности банки делают очень хорошо и профессионально, его специалисты отлично знают рынок и учитывают все необходимые факторы. Знание показателя LTV полезно еще и при срочном выходе инвестора с рынка. Когда вы закладываете не-движимость и берете кредит, то банки дают кредит 70-80%. Поэтому надо инвестировать в объекты, на которые в условиях ипотечного кредитования банки дают кредит 70-

80% от стоимости недвижимости. Если срочно понадобятся деньги, а объект окажется средне– или малоликвидным, всегда есть возможность заложить эту недвижимость в банке и получить деньги на руки. Это будут 70-80%, но это будет реальный способ «сорвать стоп-кран» – получить деньги в руки и выйти с рынка. Если учитывать рост рынка в 5%, то очень скоро эти 70-80% будут составлять сумму, за которую изначально был куплен этот объект.

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:32

Page 41

ИНТЕРВЬЮ

– Какие рынки сейчас благоприятны для инвестирования?

– Следует выбирать рынки стран, которые прошли кризис с минимальными потерями; рынки со стабильной экономикой, где цены упали незначительно; рынки, где условия ипотечного кредитования не изменились и имеют тенденцию к улучшению. Сегодня этим параметрам соответствуют рынки недвижимости Австрии, Швейцарии, Франции, Великобритании и Кипра. Здесь можно применять стра-

M&D.International 02’2010

/ 41

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:32

Page 42

ИНТЕРВЬЮ

тегии, использующие высокое кредитное плечо, отдать большую часть рисков банкам и зарабатывать 20% в год на вложенные средства.

– А можно подробнее об инвестиционной привлекательности каждой из этих стран?

42 / M&D.International 02’2010

– Лучше остальных западных рынков чувствуют себя Австрия и Швейцария. Их банковская система не использовала секьюритизацию, поэтому рост рынка здесь и не прекращался. В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кре-

дитования в швейцарских франках держится на чрезвычайно низком уровне – 2% годовых. Банки Австрии также улучшают ипотечные условия, как только у них появляются для этого свободные средства. Франция также не сильно пострадала от кризиса, так как секьюритизация банковской системы использовалась здесь в меньшей степени, чем, например, в Великобритании и Ирландии, а sub prime кредиты не выдавались. Стабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков, а по объему он находится на третьем месте в Европе после Великобритании и Германии. Более чем у 80% всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована. Несмотря на кризис, объемы кредитования в 2009 году выросли на 8,7%.

– Ну а Великобритания? Она уже миновала «дно» кризиса?

– В Великобритании активно продолжается стабилизация экономики и рост цен на жилую недвижимость. Три квартала подряд рост цен наб-

Indrikson intervu.qxd

30.12.2009

11:33

Page 43

ИНТЕРВЬЮ

людался на всей ее территории. Лучшая динамика отмечается в Лондоне и на юге страны. Коммерческая недвижимость также продолжила рост – на 2,5% с августа 2009 года, когда этот сектор вырос в цене впервые за 26 месяцев. Лондонская недвижимость, упавшая в конце 2007 года на 15%, сегодня успела отыграть уже 6%. Главным же индикатором восстановления рынка можно считать тот факт, что банки уже снова начали кредитовать под покупку жилья. На сегодня коэффициент заемных средств доходит уже до 70-75%.

– Ну а Кипр, как известно, и вовсе не пострадал от мировой рецессии…

– Да, рынок недвижимости этой страны оказался исключением. Банки Кипра, выдавая ипотечные кредиты, использовали только свои собственные средства, а не сложные «виртуальные» финансовые инструменты. Стабильность рынка недвижимости этого государства во многом объясняется правильными и своевременными шагами

правительства в поддержке финансового сектора и экономики в целом. На рынках всех вышеперечисленных мною стран ипотечное кредитование не прекращалось и во время кризиса (а 95% недвижимости в Европе покупается по ипотеке). Три квартала подряд мы наблюдали положительные тенден-

ции на европейских рынках. Условия ипотечного кредитования здесь не только не изменились на худшие, но даже улучшились. Это, несомненно, послужит толчком к росту цен на недвижимость. А значит, есть основания утверждать, что инвестиции в недвижимость этих стран будут очень выгодны.

M&D.International 02’2010

/ 43

Neapol.qxd

30.12.2009

11:38

Page 44

ЦЕНЫ

Неаполь Рай на земле, где можно купить жилье дешевле, чем в Москве /Текст/

Сергей Нечаев /Фото/

44 / M&D.International 02’2010

автора

Neapol.qxd

30.12.2009

11:51

Page 45

ЦЕНЫ

Италия: рост цен на жилье, похоже, остановился Отношение к рынку жилой недвижимости Италии всегда было достаточно противоречивым. Одни специалисты называют его весьма ликвидным и перспективным, другие считают, что, с точки зрения инвестиций в недвижимость, Италия – это не самая привлекательная страна. В самом деле, Италия не переживает резких взлетов и падений цен. Здешний рынок недвижимости давно сформировался, и рост цен примерно равен годовой инфляции. Так например, в 2006 году цены на жилье в Италии выросли в среднем на 7%, причем в центре и на севере рост составил 10%, в менее престижных районах юга и в окрестностях Неаполя – около 5%. В 2007 году цены уже находились практически в состоянии стагнации. Средняя стоимость жилой недвижимости выросла всего на 2,8% (офисной и коммерческой – на 4,2%). А вот в 2008 году впервые за последние десять лет в Италии было отмечено снижение цен на определенные категории жилья. Лидируют здесь крупные го-

рода: Флоренция (–3,0%), Неаполь (–2,4%), Рим (–2,2%), Милан (–2,0%). Основными факторами, спровоцировавшими данную ситуацию, являются последствия американского ипотечного кризиса, докатившиеся до Западной Европы, а также изменение соотношения между уровнем цен на жилье и покупательной способностью населения. Произошло также увеличение времени продажи: в среднем оно стало равно 135 дням по сравнению с 118 днями в июне 2007 года. По мнению компании Nomisma, такое развитие событий представляется логичным – рынок перегрет. С 1998 года (то есть десять лет) цены на недвижимость в Италии росли непрерывно, и бесконечно так продолжаться не может.

На севере – дороже, на юге – дешевле В целом для Италии, вытянутой с севера на юг, характерен следующий разброс цен на рынке недвижимости: на севере – дороже, на юге – дешевле. Грубо говоря, граница между «богачами» и «бедняками» проходит

M&D.International 02’2010

/ 45

Neapol.qxd

30.12.2009

11:51

Page 46

ЦЕНЫ

по широте Рима. Это обусловлено такими факторами, как значимость (историческая, туристическая, индустриальная) того или иного региона, техническое состояние недвижимости, тип строения, его месторасположение и т.д. Цены колеблются от 500 евро/кв.м (а бывает и ниже – например, в Калабрии) до 2–6 тыс. евро/кв.м и выше в престижных культурных центрах и туристических зонах. В частности, в наиболее престижном районе Тосканы Форте-дейМарме (Forte dei Marme) максимальная стоимость квадрата достигает 23 тыс. евро, а наиболее дорогая недвижимость находится на острове Капри, где дом с видом на море может обойтись ценителям прибрежных красот острова в 25 тыс. евро/кв.м.

Неаполь дешевле Москвы На берегу Неаполитанского залива, почти в 200 км к юго-востоку от Рима, уютно расположился самый главный город южной Италии и третий по вели-

46 / M&D.International 02’2010

Neapol.qxd

30.12.2009

11:52

Page 47

ЦЕНЫ

чине город страны – Неаполь. Это город-миллионер, основанный греческими поселенцами в VIII веке до н.э., сосед Везувия, родина пиццы, Энрико Карузо и Софи Лорен. Кроме того, это крупный морской порт с судостроительными заводами и развивающейся сталелитейной, нефтяной и фарфоровой промышленностью. Неаполь – это необыкновенный, живой и яркий город, столица региона Кампания, сочетающий в себе благополучие и бедность, бурное развитие и традиционный дух страны. Каждый квартал в Неаполе – отдельная неповторимая страна, каждая улица – декорация к какой-то опере, в которой обязательно услышишь известные во всем мире слова «O Sole Mio» и «Mamma Mia». Недвижимость в Неаполе, этом маленьком раю на земле, имеет свою цену, однако, если сравнивать цены на недвижимость в крупных городах Италии, можно заметить, что в Неаполе они от-

носительно невысоки. Так, например, во Флоренции стоимость квадрата составляет примерно 2,1–7,3 тыс. евро, в Милане – 2,15–10,2 тыс., Риме – 2,15–9,3 тыс., а в Неаполе – 1,16–7,45тыс. евро. По среднему минимальному уровню цен на вторичное жилье среди крупных городов Италии Неаполь занимает 7–8-е место, по среднему максимальному уровню цен на новое жилье – 6-е место. Короче говоря, дешевле в Италии только жилье в Палермо на Сицилии и в Кальяри на Сардинии. В целом можно сказать, что жилье в Неаполе стоит в два раза дешевле, чем в Венеции. Более того, оно даже дешевле, чем в Москве, в которой, по данным компании «МИЭЛЬ» средняя рыночная цена продажи 1 кв.м составляет 161 784 руб., что эквивалентно примерно 4,4 тыс. евро/кв.м. Уровень цен продаж различного типа жилья в Неаполе наглядно иллюстрируют следующие данные.

Хорошая квартира площадью 120 кв.м (5 комнат, четвертый этаж 5этажного дома) в июне 2008 года была выставлена на продажу за 980 тыс. евро, что эквивалентно 8 167 евро/кв.м. Конечно, есть варианты и дороже. Например, 5-комнатные престижные апартаменты площадью 125 кв.м на третьем этаже 4-этажного дома продаются за 1,29 млн евро, а это уже 10 320 евро/кв.м. Но это очень хороший район рядом с парком Comola Ricci. Кроме того, в цену входят два места для стоянки автомобилей и два места для стоянки мотоциклов. Есть варианты и дешевле. Например, 4-комнатная квартира площадью 90 кв.м в районе S.Giacomo dei Capri продается за 580 тыс. евро (6 444 евро/кв.м). А есть варианты, которые любому москвичу вообще могут показаться нереальными. Например, 2-комнат-

M&D.International 02’2010

/ 47

Neapol.qxd

30.12.2009

11:52

Page 48

ЦЕНЫ ная квартира площадью 60 кв.м продается за 270 тыс. евро (4,5 тыс. евро/кв.м); 4-комнатная квартира площадью 130 кв.м – за 470 тыс. евро (3 615 евро/кв.м); 3-комнатная квартира площадью 95 кв.м – за 210 тыс. евро (2 210 евро/кв.м); 3-комнатная квартира площадью 75 кв.м – за 129 тыс. евро (1 720 евро/кв.м). Последние два варианта вообще кажутся сказочными, ибо в Москве за такие деньги сейчас не купить даже комнаты в какой-нибудь Капотне. Безусловно, виллы на побережье в районе Неаполя стоят уже совсем других денег. Например, вилла жилой площадью 350 кв.м (5 спален, выходящих окнами на Неаполитанский залив, каждая – с собственной ванной) и с садом площадью 500 кв.м продается за 5 млн евро. Конечно, дороговато. К тому же, у этой виллы нет бассейна, а есть лишь возможность его постройки. Более того, виллы в Италии не всегда отвечают требованиям российских поку-

Это город миллионер, основанный греческими поселенцами в VIII веке до н.э., сосед Везувия, родина пиццы, Энрико Карузо и Софии Лорен

Neapol.qxd

30.12.2009

11:53

Page 49

ЦЕНЫ

пателей: как правило, это вторичные продажи, а участки часто бывают с террасами, что не очень удобно для проживания с детьми.

Покупка жилья в Италии Как видим, приобретение недвижимости в Италии может быть интересно тем, кто думает не об инвестиционных проектах, направленных на извлечение большой и быстрой прибыли, а о надежном вложении своих средств. Для того чтобы купить недвижимость в Италии, лучше обратиться в специализированное агентство. После выбора объекта для покупки составляется предварительный контракт куплипродажи (Compromesso), при подписании которого покупатель вносит задаток, составляющий не менее 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя ее за собой.

В момент подписания предварительного контракта покупатель оплачивает комиссионные за услуги риэлторскому агентству. Средний размер комиссионных составляет 5–6% от контрактной цены. После этого продавец предоставляет нотариусу все документы, необходимые для оформления заключительного договора. Покупатель заранее должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (Codice Fiscale). С помощью этого кода иностранец признается в Италии, и эту процедуру несложно выполнить при помощи агентства. Оставшиеся 90% суммы покупатель вносит при подписании финального контракта куплипродажи. Подписание происходит в нотариальной конторе в присутствии итальянского нотариуса. Финальный контракт купли-продажи регистрируется нотариусом в

Консерватории реестров недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где ему присваивается регистрационный номер. Услуги нотариуса стоят примерно 1–2% от суммы сделки (оплата вносится одновременно с подписанием контракта). В Италии покупатель фактически вступает во владение недвижимостью с момента подписания контракта купли-продажи, а юридически – с момента регистрации этого контракта в Консерватории реестров недвижимости. Что касается ипотеки, то, по информации Юлии Титовой («БЕСТНедвижимость»), «иностранец в Италии может получить кредит на сумму 50–70% от стоимости недвижимости под 4–6% годовых (в зависимости от возраста недвижимости) сроком до 10 лет. При покупке недвижимости в кредит собственность регистрируется

M&D.International 02’2010

/ 49

Neapol.qxd

30.12.2009

11:53

Page 50

ЦЕНЫ на имя покупателя, но оригинал купчей хранится в банке до момента погашения кредита».

А как же без налогов?

Стоимость базовых услуг по приобретению статуса резидента Италии составляет от 12 до 15 тыс. евро для главного заявителя и 1,5–3 тыс. евро для каждого следующего члена семьи

50 / M&D.International 02’2010

По словам Екатерины Юшиной (National Realty Group), «при покупке недвижимости в Италии уплачивается несколько видов налогов, которые в сумме могут достигать 30%. Все зависит от уровня приобретаемой недвижимости, от того, у кого она покупается, какая по счету недвижимость приобретается». На сегодняшний день в Италии при покупке недвижимости необходимо оплатить: Imposta di Registro (налог реестра). Это налог, который платят государству в момент покупки недвижимости. Он пропорционален стоимости недвижимости, и к нему применяются коэффициенты, которые устанавливает государство. Он также зависит от личности продавца (частное лицо, строительная организация или компания). Ставка налога составляет 3% на покупку перво-

Neapol.qxd

30.12.2009

11:54

Page 51

ЦЕНЫ го дома (prima casa) и 7% на покупку второго дома (seconda casa).

Imposta Сatastale e Ipotecaria (налог инвентаризации и ипотечный налог). Это налог, который платят государству в момент регистрации недвижимости в общественных реестрах недвижимости. Муниципальный налог (Imposta Comunale sugli Immonili – ICI). Это налог, который оплачивает владелец недвижимости. Он вносится один раз в год и составляет от 0,4 до 0,7% от оценочной стоимости объекта недвижимости (кадастровая стоимость).

IVA (НДС). Это налог, который платят государству при покупке недвижимости у строительной организации. НДС обычно составляет 20%, но, например, дом, приобретаемый частным лицом как первый дом и подпадающий под классификацию неэлитного жилья, облагается НДС по ставке 4%. Другое неэлитное жилье, продаваемое частным лицам, уже владеющим или владевшим недвижимостью в Италии, облагается НДС по ставке 10%.

Кроме того, недвижимость в Италии должна быть застрахована в обязательном порядке. Общую сумму следует уточнять для каждого конкретного объекта, однако заранее пугаться не стоит, обычно цифра не превосходит 2% от стоимости недвижимости в год. Ежегодный подоходный налог на недвижимость выплачивается муниципальным органам власти и зависит от размера недвижимости (включая земельный участок) и ее вида (отдельный дом, обычная квартира или дорогостоящая вилла). Обычно этот налог не очень высокий. Если есть статус резидента и вид на жительство, он составляет 0%. В случае непостоянного проживания он колеблется от 20 до 30% кадастрового дохода от недвижимости (например, от сдачи жилья).

Как хорошо быть резидентом Наличие недвижимости в Италии само по себе не может служить основанием для получения статуса резидента (негражданина страны, но полноправного члена итальянского общества).

Владелец может лишь временно посещать свой дом (например, для оформления сдачи его в аренду или для отдыха). Для этих целей предусмотрена процедура получения многократной шенгенской визы для собственника недвижимости и членов его семьи. Однако для многих покупателей недвижимости за рубежом вопрос о приобретении статуса резидента принципиален, и дело тут не только в престиже или возможности упрощенного передвижения по Европе. Статус резидента дает в Италии множество льгот при уплате налогов. Новый иммиграционный закон Италии об иностранцах позволяет в достаточно короткий срок осуществить иммиграционную процедуру, позволяющую приобрести статус резидента страны. Этот статус подтверждается видом на жительство (Рermesso di Soggiorno) и рядом других документов. По информации Юлии Титовой, «стоимость базовых услуг по приобретению статуса резидента Италии составляет от 12 до 15 тыс. евро для главного заявителя и 1,5–3 тыс. евро для каждого следующего члена семьи».

M&D.International 02’2010

/ 51

limasson.qxd

30.12.2009

11:58

Page 52

Город солнца /Текст/

Ирина Богатырева

/Фото/

автора, ИГ Sesegar

limasson.qxd

30.12.2009

11:59

Page 53

КУРОРТНЫЙ ДОМ

О привлекательности Кипра для жизни и инвестиций сейчас много говорится и пишется. Но какое именно место выбрать россиянину на острове Афродиты? Ведь города этой страны отнюдь не одинаковы, каждый имеет свое лицо, свои достоинства и ограничения. С наступлением кризиса эксперты все чаще рекомендуют деловую столицу Кипра Лимассол.

limasson.qxd

30.12.2009

11:59

Page 54

КУРОРТНЫЙ ДОМ Пафос теряет пафос От мировой рецессии экономика Кипра, в отличие от экономики других стран Евросоюза, не пострадала. Это единственная страна в Европе, где в первом полугодии 2009 года вырос ВВП. Но, поскольку рынок недвижимости острова был очень зависим от покупателей-европейцев, в первую очередь от англичан, которых как раз и подкосил кризис, расстановка сил на нем резко изменилась. Традиционно обиталищем англичан является Пафос. Город имеет свой аэропорт, куда прибывают очень дешевые рейсы из Европы. Как сообщил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, около 75% рынка аренды Кипра сосредоточено именно здесь. Природный ландшафт города и окрестностей один из лучших на острове, вдоль берега тянутся пятизвездочные отели. Но если отдых на курортах Пафоса, пусть в несколько меньших объемах, но продолжает пользоваться спросом, на рынке недвижимости возникла пауза. По словам Марии Татарницевой, руководителя отдела рекламы компании Just Real Consult, цены здесь снизились на 5%, а по наблюдениям Ирины Жаровой-Райт, президента Инвестиционной группы Sesegar, на все 30%. «В районе Пафоса можно приобрести апартаменты с одной спальней площадью от 54 кв.м и стоимостью от 86 тыс. евро, – сообщает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. – Правда, и в районах рядом с Лимассолом можно найти недорогие апартаменты с одной спальней площадью от 60 кв.м стоимостью от 100 тыс. евро». Но важно понимать, что специфика недвижимости, ориентированной на британского покупателя, отличается от той, которая построена для российского. Это по большей части бюджетные варианты, тесные квартиры и дома с очень маленькими спальнями. Рынок недвижимости Айанапы, которая позиционируется как молодежный курорт, постигла та же участь.

54 / M&D.International 02’2010

limasson.qxd

30.12.2009

12:00

Page 55

КУРОРТНЫЙ ДОМ Этот город также предпочитают европейцы, русских здесь совсем мало. Падение цен на недвижимость составляет около 5%. А вот в Лимассоле и Никосии цены остались на том же уровне. В Лимассоле, по данным некоторых риэлторов, даже выросли на 3-4%. Это объясняется тем, что здесь предпочитают покупать недвижимость россияне, которые теперь лидируют в структуре спроса. В отличие от Пафоса, где ярко выражена сезонность и пять месяцев в году город фактически пустует, в Лимассоле жизнь кипит постоянно. «Тут много первоклассных отелей, прекрасные возможности для шопинга. 10% жителей Лимассола в состоянии объясняться по-русски, во всяком случае, в отелях и супермаркетах наши соотечественники могут разговаривать с персоналом на родном языке, – рассказывает Ирина ЖароваРайт. – С детьми стоит ехать именно сюда: песчаные пляжи, мелкое дно подходят для них больше, чем галечные берега Пафоса. Здесь имеются международные школы, столь необходимые для продолжения обучения детей. Лимассол – вполне космополитичный город, комфортный для иностранца». Словом, если Пафос подходит для инвестиционных целей, если здесь можно покупать апартаменты для по-следующей сдачи в аренду, то непосредственно для проживания русскому покупателю следует выбирать Лимассол.

В Лимассоле и окрестностях Поскольку Лимассол сейчас держит пальму первенства на кипрском рынке недвижимости, многие застройщики устремились сюда. Однако «табель о рангах» в этой стране очень жестко расписана: пройти согласования и, что самое важное, получить титул собственности на свой объект гарантированно может только известная компания с опытом работы на местном рынке. В секторе недвижимости Лимассола лидирует компания Kanika Developments – многопрофильный холдинг, существующий около

M&D.International 01’2010

/ 55

limasson.qxd

30.12.2009

12:00

Page 56

КУРОРТНЫЙ ДОМ

30 лет. Kanika Developments построила, владеет и управляет несколькими отелями, возвела множество объектов жилой и коммерческой недвижимости и является одной из лидирующих компаний по управлению собственностью на Кипре. В прибрежной зоне Лимассола, рядом с пятизвездочными отелями Four Season и Mediterranean, Kanika Developments реализует новый проект Kypros Gardenia. Это элитный клубный дом на 20 квартир, в котором предлагаются апартаменты площадью от 136 до 300 кв.м, некоторые из которых имеют собственный бассейн. По словам Ирины Жаровой-Райт, цены на полностью готовые апартаменты, оборудованные кухнями уровнем не ниже Gaggenau и сантехникой Ideal Standard, находятся в диапазоне от 4500 до 11000 евро за метр (от 885 тыс. до 1,6 млн евро за квартиру), что несколько ниже или сопоставимо с элитным жильем в этом районе. «Небольшая вилла на таком же, 100 м, расстоянии от моря с участком в 2–3 сотки в этом же районе Лимассола стоит от 1,6 млн евро, а квартиры в комплексе Solferino, которому уже более 20 лет, продаются по цене от 10 тыс. за кв.м», – комментирует эксперт.

56 / M&D.International 02’2010

Жилой комплекс имеет закрытую охраняемую территорию с тропическим парком более чем в 2,7 гектара. Проект будет отличаться уникальной садовой архитектурой, предусмотрены бассейн 8х22 метров и «лягушатник» для малышей. На нижних этажах разместятся не только студия пилатеса и тренажерный зал, кладо-

вые, винные погреба и пр., но и студия здорового питания Zone Diet by Barry Sears. На последнем, восьмом, этаже запроектированы два самых больших на Кипре пентхауса – площадью 439 и 449 кв.м – с дополнительным пространством на эксплуатируемой кровле. Новый жилой комплекс сможет предложить сервис

limasson.qxd

30.12.2009

12:01

Page 57

КУРОРТНЫЙ ДОМ самого высокого уровня, поскольку будет находиться под управлением сети отелей Kanika. Немаловажно, что девелопер специально адаптирует свои проекты под российского покупателя. Для этого компания привлекла к работе над Kypros Gardenia Инвестиционную группу Sesegar – как консультанта проекта. «По качеству материалов, инженерии и инфраструктуры этот жилой комплекс будет соответствовать предложениям на Остоженке в Москве, – обещает Ирина ЖароваРайт. – По нашему совету девелопер сделал спальни от 16 кв.м, ванные от 5 кв.м, предусмотрел гардеробные, винные погреба в подвале дома, а также обширную инфраструктуру – поси будет учитывать запросы отечественной состоятельной публики. «Там будут строиться просторные дома разной площади и стоимости, с высоким забором по периметру поселка, надежной охраной и профессиональной службой эксплуатации – все, как у нас на Рублевке», – обещает Ирина Жарова-Райт.

Условия покупки

тирочные комнаты, службу консьержа и эксплуатации, бассейн более 26 м длиной и теннисный корт». В окрестностях Лимассола Kanika Developments реализует дома площадью 230-350 кв.м с бассейном по цене 1–1,5 млн евро. А также строит в 5 минутах езды от города два охраняемых поселка в деревне Мони. Первый из них – HarMoni Green Village, большая часть которого уже возведена, будет объединять небольшие

дома площадью около 100 кв.м, которые будут стоить примерно 250–350 тыс. евро. «Не всем для сезонного проживания нужен большой дом, – объясняет Ирина Жарова-Райт, – ведь он нуждается в уборке и обслуживании, а на отдыхе не каждому хочется обременять себя большим хозяйством». Другой поселок, HarMoni Residence, как и жилой комплекс в Лимассоле, проектируется с помощью российского консультанта ИГ Sesegar

Kanika Developments, как все серьезные девелоперы на Кипре, предоставляет покупателям кредиты и рассрочку. При 30-процентной предоплате возможно разбить платежи на несколько траншей и обеспечить ипотечный кредит по ставке 4-4,5%. Но помимо них, этот застройщик предлагает покупателям Kypros Gardenia еще одно, совершенно уникальное, условие: зачет уже имеющейся недвижимости на Кипре. «Многие россияне, купившие дом несколько лет назад, разочаровались в нем, потому что с тех пор представления о достойной недвижимости сильно изменились, – рассказывает Ирина Жарова-Райт. – Эти дома устарели и морально, и физически, так как многие стоят прямо у моря и разрушаются от влажности.

Kanika Developments предлагает своим клиентам оценить такую недвижимость и зачесть ее стоимость при уплате за объект в Kypros Gardenia».

M&D.International 02’2010

/ 57

montenegro.qxd

30.12.2009

12:05

Page 58

Черногория: тихая гавань для инвестиций

/Текст/ /Фото/

Марина Чеснокова

Вячеслав Марозевский

Черногория… Еще в советские времена наши сограждане любили проводить отпуска на прекрасных пляжах этой древней страны, а сегодня сюда наведываются почти как к себе на дачу. Достоинства здешнего отдыха можно перечислять долго, но важно и другое: хорошая недвижимость на Адриатическом побережье ликвидна в любые времена. Поэтому к ней присматриваются именно сейчас, в разгар экономического кризиса, когда на рынках и в головах царят шатания и разброд.

montenegro.qxd

30.12.2009

12:06

Page 59

КУРОРТНЫЙ ДОМ

Сравнительный анализ Благодаря ажиотажному спросу (по большей части со стороны наших соотечественников) недвижимость в Черногории стоит уже недешево, но в целом все же несколько меньше, чем в Сочи, где цены приближаются к московским. Вместе с тем черногорские курорты намного привлекательнее отечественных. Тот, кто хоть раз окунулся в чистейшие воды Адриатики и оценил прекрасный мягкий климат этих мест, усомнится в целесообразности покупки недвижимости на Черном море. В пользу Черногории говорят и бурно развивающиеся инфраструктура и сервис, проблемы которых в Сочи

неизвестно когда еще будут решены. Время на дорогу до Сочи и до Тивата или Подгорицы отличается не намного, языковой барьер в Черногории незначителен, виз гражданам России оформлять не надо, а радушное отношение местного населения лучше всяких рекомендаций. К тому же отдыхать здесь не в пример приятнее, чем на родине: людей на пляжах в разы меньше, криминала – никакого, да и во всех остальных отношениях тут спокойнее. По сравнению с другими странами Западной Европы Черногория выигрывает опять же за счет минимума формальностей – как при въезде в страну, так и при покупке недвижи-

M&D.International 02’2010

/ 59

montenegro.qxd

30.12.2009

12:07

Page 60

КУРОРТНЫЙ ДОМ

Вся застройка на побережье – в основном двух" и трехэтажная. На продажу строится множество монолитных домов, которые легко возвести за 3 месяца мости и при получении вида на жительство. Схожесть менталитетов русских и черногорцев также играет роль для тех, кто собирается отдыхать или жить в этой прекрасной стране. Адриатическое море у берегов Черногории и Хорватии признано самым чистым в Европе. Поскольку страна стала сравнительно недавно осваиваться как курорт международного класса, здесь сохранились нетронутая природа и девственные леса – редкость для Старого Света. Вместе с тем памятников истории в этом краю не меньше, так что скучать туристам не приходится. Можно провести параллели и со странами Восточной Европы. «Рынок недвижимости Черногории отличает-

60 / M&D.International 02’2010

ся от рынков, например, Болгарии, Чехии, Польши, – комментирует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. – Прежде всего отличие заключается в более высоком качестве строительства, аналогичном жилой недвижимости в Западной Европе – например, в Портофино и на Сардинии. Уровень сервиса соответствует предоставляемому лучшими гостиничными операторами по всему миру. Также уровень цен в новых проектах выше, чем средние цены в других восточноевропейских странах». С каждым годом условия жизни здесь становятся все более цивилизованными. Чистятся и благоустраива-

montenegro.qxd

30.12.2009

12:07

Page 61

КУРОРТНЫЙ ДОМ

ются пляжи. Вдоль побережья прокладывается одна скоростная трасса, с побережья на Белград – другая, старые дороги также реконструируются. Строится водовод, призванный обеспечить побережье водой из Скадарского озера. Открываются рестораны и кафе, салоны красоты, торговые центры, кинотеатры. Развиваются горнолыжные курорты, уже начинающие составлять конкуренцию известным европейским, организуются яхт-клубы и даже небольшие гольф-поля.

Смотрим на качество Многие россияне приезжают в Черногорию с целью выбрать себе жилье по вкусу. Тут главное – не торопиться и внимательно ознакомиться с достаточным количеством предложений, поскольку не всякий объект может оказаться ликвидным впоследствии. Ликвидность основывается, как правило, на двух «китах»: местоположении и качестве самого жилища. Но

M&D.International 02’2010

/ 61

montenegro.qxd

30.12.2009

12:08

Page 62

КУРОРТНЫЙ ДОМ если с location все ясно (чем ближе к морю, тем лучше), то с уровнем застройки дело обстоит сложнее. Качество строительства, особенно частных домов, изначально предназначенных для продажи, очень разнится. Вся застройка на побережье – в основном двух- и трехэтажная. На продажу строится множество монолитных домов, которые легко возвести за 3 месяца. Их стены сильно нагреваются на жарком южном солнце, поэтому для бетонных домов часто делают дополнительную теплоизоляцию из материала, напоминающего плотный пенопласт. Несколько лучший вариант – кирпичные блоки. Они похожи на наш красный кирпич, но больше по размеру и имеют много пустот внутри. Теплопроводность такой стены в разы

62 / M&D.International 01’2009

montenegro.qxd

30.12.2009

12:09

Page 63

КУРОРТНЫЙ ДОМ

ниже, чем у бетона, но без кондиционера в таком доме все равно не обойтись. Оптимально, если стены выложены из камня снаружи и кирпичных блоков толщиной в 40 см изнутри. В этом случае кондиционеры не нужны, а если стены толстые (в старинных черногорских домах толщина стен вообще доходит до метра), то они станут еще и сейсмозащитой. Да и грибок на каменной кладке не растет, что тоже приятно. Каменные дома, как правило, стоят дороже остальных. Планировки квартир обычно неплохие – просторные гостиные и столовые, разумного размера спальни. В небольших квартирах часто отсутствует отдельная кухня – есть просто кухонный уголок в столовой. В местной жизни и архитектуре большую роль играют балконы: часто они опо-

Застройка отличается качеством используемых отделочных материалов и инфраструктурой, а также дополнительными элементами комфорта

ясывают весь дом, и через них в квартиры устраивается дополнительный вход. Здесь завтракают, устраивают посиделки, отдыхают. Отсутствие балкона в квартире считается существенным минусом. Что касается инженерии, то отопления в здешнем климате не нужно, зато обязателен кондиционер (если дом не каменный), который в холодное время можно включать на обогрев. Следствием этого являются и невысокие по российским понятиям потолки – 2,8 м. Центрального газоснабжения здесь нет, а водоснабжение исключительно холодное, поэтому в доме устанавливаются автономные электрические водонагреватели. С телефонией проблем нет – местная телефонная сеть существенно лучше нашей, и по одной линии в доме можно иметь

2 цифровых телефонных номера (ISDN) и приличную скорость выхода в Интернет даже в деревне. «В Черногории дома сдаются уже с отделкой, – добавляет Надежда Мозгалевская, генеральный директор «ФинессКо». – Разделить апартаменты по категориям эконом и бизнес, опираясь на российские представления, достаточно сложно. Застройка отличается качеством используемых отделочных материалов и инфраструктурой, а также дополнительными элементами комфорта. Отсюда и ценовая политика застройщиков. Стоимость квадратного метра – от 3 до 4 тыс. евро. Надо отметить, что можно приобрести и более дешевые квартиры, но качество строительства и коммуникаций в них, безусловно, оставляет желать лучшего».

M&D.International 02’2010

/ 63

montenegro.qxd

30.12.2009

12:09

Page 64

КУРОРТНЫЙ ДОМ

Время для покупок? О качестве недвижимости можно не беспокоиться лишь при приобретении вилл и апартаментов класса de luxe, построенных на уровне международных стандартов. Екатерина Тейн называет среди них проекты Aman Resorts, Astra Montenegro, Kamenovo. «Все эти комплексы находятся на побережье, средний уровень цен – 4,5–6,5 тыс. евро за кв.м. В целом цены доходят до 9 тыс. евро за кв.м в новых проектах, – говорит эксперт.

– Вышеперечисленные проекты будут

64 / M&D.International 02’2010

реализованы после 2010 года, что делает их привлекательными для инвесторов: развивающиеся рынки наименее подвержены кризису, ипотечный коллапс не повлиял на спрос, так как количество сделок с привлечением банковского финансирования было минимальным». Почему недвижимость в Черногории стоит покупать именно сейчас, с наступлением «смутного времени»? Прежде всего потому, что это надежное вложение средств. Деньги в настоящий момент не могут принести при-

были ни на рынке акций, ни на рынке золота, банковские вклады и валютные операции сегодня – тоже вещь сомнительная. Недвижимость, особенно на курорте, – это материальный актив, который всегда в вашей собственности, которым вы можете пользоваться и даже извлекать доход (если сдавать дом в аренду), передать его по наследству, в конце концов. «Что касается актуальности покупки недвижимости в условиях мирового финансового кризиса, то, как ни парадоксально, сейчас – наилучший мо-

КУРОРТНЫЙ ДОМ мент для долгосрочных инвестиций: качественная недвижимость в любой ситуации будет ликвидна, даже после временного застоя цены продолжат расти, – уверена Екатерина Тейн. – К тому же сейчас есть возможность вести переговоры с застройщиком о скидках». Так что время покупок наступило. Ну а тем, кто ждет падения цен, отвечает Надежда Мозгалевская: «Конечно, мировой кризис финансовой системы не мог не сказаться и здесь, хотя цены на недвижимость пока не претерпели существенных изменений. Сейчас в стране – обычный для этого времени года спад объема продаж, т.к. рынок подвержен характерному сезонному влиянию». Возможно, стоит прислушаться к мнению специалистов и приобрести домик, а если позволяют финансовые возможности, то и роскошные апартаменты на Адриатическом побережье. Следующим летом, нежась летом на пляже под ласковым черногорским солнцем, вряд ли вы пожалеете о своей покупке.

M&D.International 02’2010

/ 65

montenegro.qxd

30.12.2009

12:17

Page 65

ИНТЕРВЬЮ

Ласло Гонзи:

«Кризис – хороший урок» /Текст/ Алла Насонова

3 сентября в рамках международного форума ProEstate состоялось вручение премий российского этапа «Приза великолепия» FIABCI. На церемонию был приглашен Ласло Гонзи, управляющий партнер Metropolis International (Венгрия), Президент венгерского отделения FIABCI и член жюри мирового конкурса Prix d’Excellence. Естественно, мы не могли упустить такую возможность, чтобы обсудить, как себя чувствует рынок недвижимости за рубежом.

– Расскажите, как развивался кризис в области недвижимости в Европе и других странах? Насколько глубоким был спад, наблюдается ли оживление сейчас?

– В FIABCI еще не подвели итогов, но уже всем ясно, что этот кризис – самый глубокий за всю историю современного рынка недвижимости. Тот, кто изучал историю экономики, знает, что во время кризиса первым всегда останавливается строительство. Я могу рассказать только о том, как развивался кризис недвижимости в Венгрии. Тем более что пришел он к нам практически в то же время, что и к вам, в Россию. Точнее, зримые проявления кризиса стали заметны одновременно. Сам-то кризис начался где-то за год до этого. В Венгрии проходят две ежегодные выставки недвижимости – осенью и весной. Так вот, в сентябре 2008 г. мы наблюдали небывалое оживление. Число посетителей, оставивших на нашем стенде свои координаты, было гораздо выше, чем в предыдущие годы. Обычно переговоры с каждым третьим заинтересовавшимся нашими объектами на выставке заканчивались сделкой. А тут по итогам осенней выставки мы не продали ни одной квартиры.

Подобному плачевному факту способствовало несколько обстоятельств. Прежде всего, банки практически прекратили выдачу кредитов. Затем, резко подскочил курс форинта. Если в сентябре 1 евро котировалось как 245 форинтов, то в декабре – уже как 320 форинтов. В нашей стране были доступны кредиты в самых разных валютах. Не только в форинтах и евро, но и йенах, швейцарских франках. И хотя я всегда призывал не брать на себя валютные риски, многие предпочитали взять кредит в швейцарских франках: курс форинта был стабилен, а проценты во франках – минимальны. Изменение курса форинта вкупе с возросшей безработицей привело к тому, что многие люди не смогли расплатиться по ипотечному кредиту и оказались буквально выброшены на улицу. Кстати, для таких граждан государство сейчас разрабатывает специальный комплекс мер помощи. Но примеры людей, оказавшихся в трудной ситуации изза ипотеки, вовсе не стимулировали покупателей квартир. В общем, за три зимних месяца наша компания не продала ни одной квартиры. Весной продажи стали оживать. И этому способствовало известие о том, что государ-

ство отменяет некоторые преференции молодым семьям. У нас субсидировались проценты по кредиту и первоначальный взнос. При средней стоимость квартиры экономкласса 15 млн форинтов государство могло датировать до 2,5 млн форинтов. В апреле было объявлено, что эти субсидии отменят с 1 июня. Поэтому многие поторопились «успеть».

28 сентября у нас состоится очередная выставка. Участников заявлено много, а вот будут ли посетители – покажет время.

– Сейчас уже можно говорить о каких-то итогах или уроках кризиса?

– Прежде всего, банки стали осторожнее выдавать кредиты. Компании перестали развивать «бумажные» проекты и занялись активной скупкой земельный участков. Несколько изменилась структура участников рынка недвижимости. Дело в том, что у нас, в Венгрии, около 80% игроков на рынке недвижимости – иностранцы. Не всем моим соотечественникам подобная ситуация нравится. Но я считаю участие иностранного капитала в данном секторе положительным моментом. Потому, что инвестиции в не-движимость всегда остаются в стране. Даже если бизнесмен сейчас вложил деньги в строительство фабрики, он

66 / M&D.International 02’2010

Laslo.qxd

31.12.2009

11:02

Page 66

ИНТЕРВЬЮ теперь она снизилась до 8,5%. Стабилизировался форинт. Теперь евро стоит 275 форинта, что, кстати, очень хорошо для макроэкономики Венгрии. Потому, что слишком дорогая национальная валюта – плохой стимул развития. Сейчас наш рынок недвижимости очень привлекателен для частных иностранных инвесторов. Главное – в Венгрии пока отсутствует налог на недвижимость. Например, очень хорошую новую квартиру в престижной зеленой зоне Будапешта на берегу Дуная сегодня можно купить из расчета 65–70 тыс. рублей (!) за квадратный метр. И это – квартира с отделкой и оборудованной кухней. Сегодня в Будапеште активно покупают недвижимость австрийцы, англичане, ирландцы. А вот россиян пока очень мало.

M&D.International 02’2010

31.12.2009

11:04

Page 67

предлагали цену, в два раза превышающую любую разумную цифру. На мой взгляд такие действия нельзя объяснить никакими разумными причинами. Кто-то считал, что таким образом просто просто шло «отмывание» денег. Кто знает? Кризис смел с рынка подобных неграмотных игроков. И я надеюсь, что теперь остались одни профессионалы в своей области. Так что в кризисе есть свои положительные стороны. Прежде всего – это хороший урок для тех, кто думает, будто рынок недвижимости всегда будет только расти. У нас сейчас ситуация налаживается. Если до кризиса ипотечные кредиты давали под 6%, потом ставка подскочила до 9%, то

/ 67

Laslo.qxd

может потом разобрать и вывезти оборудование. А вот здания и построенная инфраструктура всегда остаются. Тем более, налоги тоже платят у нас. Первыми на венгерском рынке появились, естественно, австрийцы. Это произошло примерно в 1993 г. Хотя основной капитал пришел из Израиля. Первый современный торговый центр в 1995 г. был построен именно израильтянами. Но затем появились испанцы, которые очень испортили наш рынок. Дело в том, что когда мы получаем предложение о покупке участка земли, то просчитываем, что можно на этом месте построить, за сколько продать. Стоимость участка земли не может превышать 10–15% от будущего дохода от реализации объекта. Испанские девелоперы

068.qxd

31.12.2009

13:31

Page 1