MIR&DOM.Novostroyki

214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА

www.miridom.ru

июль №7 (9) 2012

+7 (495) 699-99-04 +7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й

К О М П Л Е К С

«НОВЫЕ СНЕГИРИ» Квартиры от 33 000 руб./кв.м Жилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологически чистой и привлекательной части Западного Подмосковья. Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время «Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мегаполиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрированные гости столицы.

МОСКВА и ПОДМОСКОВЬЕ

ДОРОГА В НОВУЮ КВАРТИРУ

На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского района мы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов.

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ

Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир: от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажах запроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющие свое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.

Инфраструктура нашего городка включает:  Два детских дошкольных учреждения.  Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом, кафе, спорт-баром и ресторанами.  Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта.  Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой, хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком.  Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA.  Православный храм.  Отделение банка.  Паркинги для автомашин. Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности. В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа, на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструктурой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса. Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусами и маршрутками.

С проектной декларацией строительства Комплекса, ценами, планировками квартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайте WWW.SNEGIRI-MSK.RU Дополнительные телефоны: (925) 130-03-14, (925) 130-03-16 (495) 690-35-24, (926) 520-40-22

Закладка храма на территории комплекса

Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцветными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири, доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в центре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником подмышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказывая о трофеях, вчерашней подледной рыбалкой на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться... Партнер по продажам

Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам. Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.

(495) 363-10-03, www.incom.ru

МАЛОЭТАЖНАЯ МОСКВА ПРИГОРОДНЫЙ ВАРИАНТ

июль №7 (9) 2012

FIABCI

Учредитель: ООО «Издательский Дом «Элита Паблишер — Мир и Дом», член РГР, FIABCI, МАР, МТПП, ГИПП Издатель, генеральный директор Александр Коваленко телефон: (499) 9435289, email: elita_publisher@miridom.ru

Коммерческий директор Екатерина Михайлова

email: chief_editor@miridom.ru

Редакция

Главный редактор издательства Александр Шевчук

email: elita@miridom.ru

Выпускающий редактор, фоторедактор Татьяна Щербинина

Корректор Сергей Шевченко

Оформление

Дизайн и верстка Наталья Заева, Анастасия Петрухина, Николай Талдыкин, Леонид Чарный

Системный администратор Дмитрий Чиликин

email: support@miridom.ru

Служба рекламы

телефоны: (499) 943-0804,

(499) 9432450, (499) 943-2715

Замгендиректора по рекламе Нина Машкевич

телефон: (917) 5109221

e-mail: mid.reklama@mail.ru

Руководитель специальных проектов Наталья Миронова

телефон: (926) 116-5372

e-mail: mironova-n9@yandex.ru

Менеджер отдела рекламы Татьяна Борисова

телефон: (916) 237-7010

email: 89162377010@mail.ru

PR-отдел

Руководитель отдела Марина Епифанова

телефон: (499) 9433804

email: info@miridom.ru

Менеджер Екатерина Горина

Служба распространения

Начальник отдела Анатолий Карпушин

телефон: (499) 9430823

email: distrib@miridom.ru

Финансы

Главный бухгалтер Светлана Колесникова

телефон: (499) 9431870

Адрес редакции: 125252, Москва, ул. Зорге, д. 18, корп. 2, подъезд 2 Адрес электронной почты для прессрелизов: elita@miridom.ru Использованы фотографии агентства Shutterstock ÐÅÄÀÊÖÈÎÍÍÀß ÏÎÄÏÈÑÊÀ Ñ ëþáîãî ìåñÿöà íà ëþáîé ñðîê. Òåë.: (499) 943-0823, e-mail: distrib@miridom.ru Журнал выходит ежемесячно. Редакция не несет ответственности за достоверность опубликованной рекламной информации. Мнение редакции не всегда совпадает с мнением авторов публикаций. Перепечатка текстов и фотографий, цитирование материалов журнала «МИР&DОМ. Новостройки» только с разрешения издателя.

Отпечатано в типографии ОАО « Ордена Трудового Красного Знамени «Чеховский полиграфический комбинат» 142300, г. Чехов, Московская обл., ул. Полиграфистов, д. 1. Подписано в печать 25.06.2012. Тираж 30 000 экз.

Журнал зарегистрирован Комитетом РФ по печати. Свидетельство о регистрации ПИ №ФС77-45893 от 19.06.2011 г. журнал «МИР&DОМ. Новостройки»

Журнал распространяется БЕСПЛАТНО: на автозаправочных комплексах Москвы и Московской области: BP, Shell, Agip, «Артойл», «Газпром нефть», UNKOIL, «Нефтьмагистраль», «Татнефть», ТНК, «Трансэнергоснаб», «Грейтек», «Атлант-Петролиум»; в бизнес-центрах, банках и автосалонах.

Содержание

В этом номере:

18

12 новости 14 СОБЫТИЕ

Всем рекордам даны имена Состоялась церемония вручения премии «Рекорды рынка недвижимости 2012»

18 ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Малоэтажная Москва Продолжатся ли традиции застройки

24 ТЕНДЕНЦИЯ Пригородный вариант

24

Таунхаусы — востребованный формат жилья в «Новой Москве»

28 ИНФРАСТРУКТУРА

Транспортная зависимость Как сделать проект ликвидным

36 ИНВЕСТИЦИИ

Деньги в новостройках: что ждет инвестора Надежны ли вложения средств в недвижимость

38 ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Строительно-полевой роман Юрий Григорян о развитии проектов на присоединенных территориях

28

40 ПРОБЛЕМА

Миллион за обман Новый способ борьбы с нерадивыми застройщиками

42 ТОЧКА НА КАРТЕ

Щелково. Отечественный Лион Жуковский. Им покоряется небо Солнцево. На солнечной стороне

48 среда обитания

Кому в новостройках жить хорошо? Портрет покупателя

56 ВАШЕ ПРАВО

Государственная регистрация — право на недвижимость Адвокат Олег Сухов о праве собственности на недвижимость

4 новостройки

48

Каталог недвижимости Москва................................................................................................................................................... 8 Московская область:

г. Балашиха...................................................................................................................................... 6

г. Химки................................................................................................................................... 14, 15.

Ленинский район............................................................................................................................. 7

Колужское шоссе....................................................................................................................... 9, 10

Наши партнеры:

новостройки 5

Адрес: ЖК «Новотроицкий», Московская область, Ленинский район, поселок Мосрентген (с июля 2012 г. войдет в состав Москвы) Тип здания: сборные железобетонные конструкции Количество этажей: 16 Площадь квартир, кв.м: 1-комнатные — от 45,84 до 50,88; 2-комнатные — от 68,47 до 76,32; 3-комнатные — от 100,37 до 102,04 Высота потолков, м: 2,8 Машиноместа: гостевые парковки Придомовая территория: благоустроенная Инфраструктура: детский сад, школа, поликлиника, ТРЦ «Мега — Белая дача», строительный рынок Срок сдачи ГК: 2 квартал 2013 г. Стоимость, руб./кв.м: от 80 000 Офисы продаж: г. Москва, Успенский пер., д. 10, стр. 1; Московская область, поселок Мосрентген Телефоны: (495) 699-50-16 — Москва; (903) 522-56-56 — Мосрентген

«Гранель Девелопмент»

www.granelle.ru 6 новостройки

ЖК «Новотроицкий» Жилой комплекс «Новотроицкий» представляет собой 16-этажный трехсекционный жилой дом. В доме планируется размещение одно-, двух и трехкомнатных квартир с 1-го по 16-й этаж. В доме запланировано 200 квартир: — 92 однокомнатные квартиры; — 92 двухкомнатные квартиры; — 16 трехкомнатных квартир. Площади жилых комнат в плане приближены к форме квадрата, что позволит владельцам использовать жилое пространство максимально эффективно и разнообразно. Планировки включают в себя просторные прихожие и кухни, а также гардеробные комнаты и кладовые помещения. Квартиры свободной планировки дают возможность уже на стадии проекта обустроить жилье по своему вкусу — например, изменить количество и расположение комнат. Кроме того, свобода действий позволит воплотить самые интересные и необычные дизайнерские решения. В плане дома предусмотрены встроеннопристроенные помещения, предназначенные для объектов социального назначения. Комплекс обладает необычной полукруглой формой, что выделяет его среди прочих домов и привносит разнообразие в монотонную застройку района. В ЖК «Новотроицкий» планируется монтаж современных инженерных систем и коммуникаций.

Проектом максимально сохраняются существующие вблизи застройки зеленые насаждения, а также дополнительно формируются газоны и цветники по слою растительного грунта. Благоустройство дворовой территории предусматривает создание площадок с покрытием из мелкоразмерной плитки и песчано-грунтовой смеси, устройство плиточных тротуаров, установку скамей, урн, игрового оборудования. Район со сложившейся инфраструктурой, в шаговой доступности детский сад, школа, поликлиника. Рядом расположен ТРЦ «Мега — Белая дача», на территории которого находятся гипермаркет «Ашан», «Икеа», «Оби», магазины одежды и обуви, рестораны, кинотеатр, строительный рынок «Славянский мир». ЖК «Новотроицкий» возводится в экологически чистом районе ближайшего Подмосковья, всего в 1км от МКАД. На территории Мосрентгена находится природно-архитектурный памятник федерального значения — усадьба «Троицкое», чья история неразрывно связана с великим русским поэтом Ф.И. Тютчевым. На берегу двух прудов находится церковь Животворящей Троицы, на другом берегу — частный спортивный комплекс. Покупка квартиры в ЖК «Новотроицкий» с великолепной природой и налаженным транспортным сообщением с Москвой станет прекрасным решением для тех, кто ведет дела в городе, а жить и отдыхать предпочитает за его пределами.

Адрес: ЖК «Лесной городок», Московская область, г. Балашиха, мкр. 16 им. Гагарина, Балашихинское шоссе, 10–12

ЖК «Лесной городок» Проект предусматривает строительство 5 жилых домов переменной этажности: 3 типовых дома серии П-111М и 2 монолитно-кирпичных дома, все по индивидуальным проектам. Кроме этого, в жилом квартале планируется собственная инфраструктура, которая будет включать в себя строительство детского сада, наземного девятиэтажного паркинга с автомастерскими, многофункционального комплекса, в котором планируется размещение предприятий торговли, спортивно-тренажерных залов, кафе, ресторанов, предприятий бытового обслуживания, офисных помещений. Первые этажи жилых домов будут отданы под объекты социального назначения: библиотеку, отделение Сбербанка, аптечный пункт, раздаточный пункт молочной кухни, магазины, офисные помещения и т.д. В домах планируется размещение одно-, двух- и трехкомнатных квартир: — 1115 однокомнатных площадью от 30,73 до 49,66 кв.м; — 889 двухкомнатных площадью от 59,00 до 66,90 кв.м; — 283 трехкомнатных площадью от 76,22 до 80,80 кв.м. Большое количество однокомнатных квартир в проекте запланировано не случайно, т.к. они пользуются наибольшим спросом на рынке недвижи­ мости Подмосковья. Жилой комплекс планируется оснастить современными системами и коммуникациями.

Тип здания: панельные дома серии П-111М и монолитно-кирпичные дома Количество этажей: 12–25 Площадь квартир, кв.м: 1-комнатные – от 30,73 до 49,66; 2-комнатные – от 59,00 до 66,90; 3-комнатные – от 76,22 до 80,80 Высота потолков, м: 2,7–3,0 Срок сдачи ГК: 1 квартал 2013 г. Стоимость, руб./кв.м: от 55 500 Машиноместа: 9-этажный паркинг Придомовая территория: благоустроенная, комфортные зоны отдыха, детские и спортивные площадки

Благоустройство придомовых территорий и дворов будет включать в себя организацию досуговых детских площадок, спортивных площадок, парковых зон, газонов, будут производиться работы по озеленению. Удобные заезды в жилой квартал, наличие ­гостевых парковок и современного 9-этажного наземного паркинга позволят решить вопрос с хранением и эксплуатацией автомобиля. Воплощение в жизнь проекта планировки жилого квартала в мкр. 16 им. Гагарина позволит его жителям, равно как и жителям других домов, расположенных в округе, чувствовать себя комфортно и уютно. Когда в шаговой доступности будут находиться многие социально значимые объекты, то больше времени жители нового жилого квартала смогут посвящать себе, своим семьям, достойно отдыхать после трудовых дней.

Инфраструктура: детский сад, молочная кухня, аптека, банк, магазины, через дорогу расположен красивый лесопарк Сайт с проектной декларацией: www.granelle.ru промо-сайт: www.lesnoy-gorod.ru Офисы продаж: г. Москва, Успенский пер., д. 10, стр. 1; г. Балашиха, Балашихинское шоссе, д. 10–12 Телефоны: (495) 699-50-16 — Москва; (495) 523-35-88 — Балашиха

«Гранель Девелопмент»

www.granelle.ru новостройки 7

Г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 Адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 Тип дома: монолитно-кирпичный Количество этажей: 18 Количество корпусов: 1 Срок сдачи ГК: дом сдан, заселен Придомовая территория: подземный паркинг, детская площадка Стоимость, руб/кв.м: 230 000–240 000

Дом бизнес-класса располагается в квартале 31–34 района Кунцево Западного административного округа Москвы, который характеризуется высоким уровнем обеспеченности инфраструктурными объектами, удобством транспортных сообщений и благоприятной экологической обстановкой. Одноподъездный 18-этажный монолитно-кирпичный жилой дом рассчитан на 56 квартир, в подземной части расположен гараж-стоянка на 47 м/м. Дом и подземный паркинг введены в эксплуатацию. В продаже 3- и 4-комнатные квартиры площадью от 113,9 кв.м до 134,8 кв.м. Осталось шесть квартир.

Планировки 5-й этаж

Квартиры в продаже: 3-, 4-комнатные Площадь квартир, кв.м: 113,9–134,8 Офис продаж: г. Люберцы, ул. Красная, д. 4 Телефоны: (495) 229-75-77, (915) 270-43-29

www.yit-dom.ru

8 новостройки

13-й этаж

ЖК «Пироговский»

Адрес: ЖК «Пироговский», Московская область, Мытищинский район, пос. Пироговский, ул. Советская, 2А Тип дома: кирпично-каркасный Количество этажей: 17 Количество квартир: 450 Высота потолков, м: 2,7 Срок сдачи ГК: дом сдан, ведется заселение Охрана: по всей территории ведется видеонаблюдение

Современный жилой комплекс «Пироговский» находится в 12 км от МКАД по Ярославскому шоссе, недалеко от г. Мытищи, на территории пос. Пироговский. Ближайшей станцией метро является «Медведково», она находится в 20 минутах езды на автобусе. Жилой комплекс экономкласса «Пироговский» — это комплекс современных многоэтажных многоподъездных кирпично-каркасных домов. В жилом комплексе представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Минимальная площадь составляет 43,8 кв.м, а максимальная достигает 98 кв.м. Квартиры сдаются с частичной отделкой: сделана электропроводка с установкой розеток и выключателей, установлены радиаторы отопления, счетчики воды, сделана гидроизоляция в санузлах, установлены входная металлическая дверь, домофон, централизованная пожарная сигнализация, также произведено остекление лоджий. Инфраструктура жилого комплекса «Пироговский» соответствует всем необходимым условиям комфортного проживания: зоны отдыха с детскими и спортивными площадками,

Придомовая территория: благоустроенная, детские и спортивные площадки, придомовые парковки для автомобилей. Нежилые первые этажи отведены под объекты социально-бытовой инфраструктуры: магазины, кафе, парикмахерские и т.п. Стоимость, руб./кв.м: от 57 400 Квартиры в продаже: 1-, 2- и 3-комнатные Площадь квартир, кв.м: от 44 до 98 Офис продаж: Московская область, Мытищинский район, пос. Пироговский, ул. Фабричная, 6, корп. 1

детский сад, школа, поликлиника, магазины находятся совсем рядом. По всей территории ведется видеонаблюдение. В нескольких минутах езды такой крупный город, как Мытищи, со своей развитой торговой сетью, продовольственными и вещевыми рынками, разнообразными торговыми точками. На Осташковском шоссе находится крупный гипермаркет французской сети «Ашан».

Телефон: (495) 7-888-265

новостройки 9

Адрес: ЖК «Дубровка», Калужское ш., 5 км Тип дома: монолитный Количество этажей: 7–8 с используемой кровлей Количество квартир: 790 Высота потолков, м: 3 Срок сдачи ГК: 2 квартал 2012 г. Машиноместа: подземный паркинг в каждом доме, гостевая стоянка Охрана: круглосуточное патрулирование и дежурство в каждом подъезде, въезд по пропускам, видеонаблюдение Придомовая территория: охраняемый закрытый ж/к, детские площадки, парковая зона с озером, зоопарк, зоны для барбекю, спортивные площадки Инфраструктура: детский сад, ТК, кафе и рестораны, проект предусматривает фитнесцентр с бассейном и SPA, медицинский центр Квартиры в продаже: 1-, 2-, 3и 4-комнатные Площадь квартир, кв.м: от 54 до 180, свободная планировка, 2 санузла в каждой квартире Офис продаж: находится на объекте Телефон: (495) 720-93-93

www.dubrovka.info

10 новостройки

ЖК «Дубровка» ЖК «Дубровка» — уникальный проект, совмещающий в себе городской уровень комфорта и транспортную доступность со спокойствием, тишиной, безопасностью и парковой зоной элитного коттеджного поселка. Здесь объединены преимущества городской квартиры и загородного дома. На территории поселка бережно сохранены светлая березовая роща, вековые дубы, островки смешанного леса и естественные водоемы, в которых разводятся карпы для рыбалки. Сегодня в «Дубровке» рядом с людьми живут ручные птицы и животные. В поселке оборудована большая детская площадка, открыт для посещения мини-зоопарк, работает детский сад клубного типа, регулярно проводятся развлекательные мероприятия для детей и взрослых. В 2011 году поселок стал победителем на­ циональной премии за достижения в жилищном строительстве RREF AWARDS в номинации «Комфортная среда». Многоквартирные дома в ЖК «Дубровка» строятся по самым современным технологиям. Так, например, на поставку грузопассажирских лифтов заключен контракт со всемирно известным немецким концерном ThyssenKrupp. К каждой квартире ЖК «Дубровка» перед заселением будут подведены: цифровое телевидение; телефонная связь: прямой московский номер; интернет: оптоволокно, выделенный канал; независимая система отопления, позволяющая жителю самостоятельно регулировать температуру внутри квартиры. Квартиры можно приобрести в ипотеку или в рассрочку 0%.

Адрес: ЖК «Чернышевский», Московская обл., г. Химки, мкр. «Лобаново», вблизи ул. Чернышевского

Г. Химки, ЖК «Чернышевский»

Тип дома: индивидуальный проект, монолитно-кирпичный Количество этажей: 11–17 Площадь квартир, кв.м: 1-комн. — от 37,0 до 50,7; 2-комн. — от 61,5 до 73,1; 3-комн. — от 91,8 до 95,4 Высота потолков, м: 3,0 Срок сдачи ГК: 3 квартал 2012 г. Стоимость, руб/кв.м: от 72 000 Машиноместа: подземный паркинг на 97 м/м Придомовая территория: благоустроенная, с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками, придомовые парковки для автомобилей Инфраструктура: жилой район с развитой инфраструктурой Интернет-адрес объекта: www.lobanovo4.ru

В трех километрах от Москвы, в самом живописном месте г. Химки, расположен уникальный жилой комплекс «Чернышевский». Комплекс строится по оригинальному архитектурному проекту, представляя собой монолитно-кирпичный дом переменной этажности с подземным паркингом и помещениями торгового и общественного назначения. Жилой комплекс находится в экологически благополучной природоохраняемой зоне, о чем свидетельствует не только хорошая экологическая обстановка — отсутствие крупных промышленных предприятий, наличие лесопарковых зон, близость канала им. Москвы и

Химкинского водохранилища, но и уникальная планировка нового микрорайна. Расположение домов, благоустроенные просторные дворовые территории создают эффект свободы и чистоты. К услугам будущих жителей — детские сады, школы, стадионы, баскетбольный комплекс «Химки», горнолыжный комплекс, поликлиники, продуктовые супермаркеты «Ашан» и «Перекресток», торговые центры «Мега», «Лига», «Икеа» и прочие непременные составляющие жизни современного жителя, что делает ЖК «Чернышевский» одним из самых привлекательных предложений на рынке ближайшего Подмосковья.

Офис продаж: г. Москва, ул. Маросейка, д. 3/13, стр. 1 Телефоны: (495) 778-77-22, 772-81-78

новостройки 11

новости В поисках разумного

А. Чернихов Состоялся третий семинар по развитию московской агломерации, в котором приняли участие в том числе иностранные архитектурные команды. Российские специалисты выделили из предложенных вариантов «вменяемые» и не слишком. Ко вторым относится, например, предложение о «запуске» Москвы-реки на новые территории. Как и ранее, на семинаре со своими проектами выступили десять архитектурных команд из России и других стран — Франции, Испании, США, Италии, Нидерландов. Однако если ранее специалисты рассказывали о своем общем видении будущего Московского региона, то сейчас представили ряд конкретных предложений. Так, французская команда Antoine Grumbach et Associes еще раз напомнила о своей идее строительства большого железнодорожного кольца, которое связало бы все аэропорты столицы. А вместе с ним, по убеждению французов, в ближайшем Подмосковье должны быть возведены четыре новых вокзала: Европейский, Балтийский, Азиатский и Южный. «Если мы создадим такую быструю железнодорожную систему, то из «Шереметьево» в «Домодедово» можно будет добираться за 30 минут», — заявила представитель команды Борина Эндрю. Еще одна идея французской команды — новое кольцо скоростного метро в центре города. Поезда там должны преодолевать 10 км за пять минут.

12 новостройки

Несомненно, самым ярким было выступление представителя американской команды Urban Design Associates из Питтсбурга. Он озвучил ряд идей, которые стали главным предметом кулуарных обсуждений. «Мы предлагаем построить подземную линию от станции «Киевская» до станции «Ленинградская» и еще одну подземную ветку от Казанского до Павелецкого вокзала, — заявил он. — Они объединят все станции. Их можно использовать и для поездов дальнего следования. Можно в центре города построить гигантский вокзал с площадью больше, чем главный вокзал Нью-Йорка. Вокзал будет там, где стояла гостиница «Россия». В итоге вы получите совершенно потрясающий железнодорожный узел в пяти минутах от Кремля». Российские коллективы, между тем, критично отнеслись к самой идее освоения новых территорий. Хорошо зная мегаполис, московские специалисты порекомендовали обратить внимание прежде всего на его внутренние резервы. «Мы имеем, по разным оценкам, внутри Москвы то же самое количество территорий, которые можно застроить, — заявил гендиректор ООО «Архитектурно-дизайнерская мастерская А.А. Чернихова» Андрей Чернихов. — Куда экономичнее рассматривать процесс реновации промышленных зон, которые встроены в инфраструктуру города». Особо остановился Чернихов на вопросе о переезде органов власти на новые территории. Он привел в пример подмосковное правительство, для которого было построено дорогое здание на внешней стороне МКАД. Туда должны были переехать из столицы все областные ведомства. «Ни одно из них не покинуло столицу, — заявил Чернихов. — Они просто открыли представительские кабинеты в этом роскошном здании и преспокойно остались в столице на местах, чему я был свидетелем, посетив чиновников в своих кабинетах, из которых они должны были выехать пять лет назад».

Нужен контроль

Мосгосстройнадзор выдал разрешение на возведение 1143 объектов на присоединенной территории, из которых 563 подлежат госнадзору. Для контроля за ними были созданы два новых управления — Троицкое и Новомосковское, которые разместятся соответственно в Троицке и в Южном Бутово. Он будет осуществляться с 1 июля, но некоторые объекты уже попадали под пристальное внимание контролирующих органов. Так, в мае было проведено 18 совместных с подмосковными инструкторами проверок. Например, специалисты ведомств проверили ход строительства жилого комплекса общей площадью 50,3 тыс. кв.м в Троицке на улице Текстильщиков, трех жилых домов на 186 квартир в Щербинке, жилого здания в поселке Щапово и др. Всего на данный момент планируется построить 31 объект в Подольском районе, 714 — в Ленинском, 48 — в НароФоминском, 152 — в Троицке и 198 — в Щербинке.

сти застройщиков. По замыслу авторов проекта, это увеличит стоимость квадратного метра на 1–4%, но спасет многих граждан от разорения застройщиков. В поддержку проекта авторы приводят данные 2010 года, когда арбитражными судами было возбуждено 135 дел о банкротстве, при этом совокупный размер неисполненных обязательств составил 36 млрд руб. Суть проекта — в механизме, при котором застройщики объединяются в общество взаимного страхования (ОВС), создают общий фонд, из которого впоследствии пойдут выплаты по долгам банкротов. «Основу страхования составляет создание относительно дешевого (по сравнению с коммерческим страхованием) единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли и иных доходов между членами общества взаимного страхования», — следует из пояснительной записки к проекту. Страховая сумма по каждому договору рассчитывается из плана привлечения денежных средств на строительный проект, тарифы на страхование устанавливает общее собрание ОВС. Профильному комитету в Госдуме идея нравится, но депутаты считают важным включить в этот проект и коммерческих страховщиков.

Производственная необходимость

Страхование ответственности

Комитет Госдумы по финансовому рынку рекомендовал принять в первом чтении проект о взаимном страховании ответственно-

Руководство Подмосковья обсуждает с администрацией столицы вопрос о выводе из города части производств. Об этом в кулуарах Санкт-Петербургского международного экономического форума сообщил губернатор

новости Московской области Сергей Шойгу. Сейчас составляется перечень предприятий, которые будут выведены из Москвы. По словам губернатора, каждое утро в город из области едут на работу 820–830 тыс. человек и вечером возвращаются. Если вывод части предприятий позволит сократить этот поток хотя бы на четверть, «это разгрузит транспортную инфраструктуру и позволит легче дышать и Москве, и области», считает он.

могут ввести отдельный абонемент. Не исключено, что железнодорожники пересмотрят и всю систему оплаты проезда в пригородных поездах. А точнее, перей­д ут от взимания платы по зонам к сбору оплаты за километраж. Тогда каждый москвич сможет покупать ежемесячный абонемент на определенное расстояние, по которому наиболее часто перемещается.

Давай поженимся!

Опять по шпалам…

Жителям присоединяемых к Первопрестольной территорий придется платить за проезд в электричке больше, чем остальным горожанам. Как сообщили в «Центральной пригородной пассажирской компании», абонементом на электрички нельзя будет оплатить проезд практически на всех маршрутах, пролегающих через «Новую Москву». Прежде всего такое решение связано с масштабностью присоединяемых территорий — с 1 июля в столицу войдут земли, которые вытянутся на 50 км к юго-западу от МКАД. Поэтому разрешать проезд по «недорогому» абонементу на электричках на маршрутах такой дальности пока не будут, так как железнодорожники могут понести серьезные убытки. Кроме того, в ближайшие годы, скорее всего, сохранится правило, по которому абонемент действует исключительно в зоне не дальше 25 км от центральных столичных вокзалов. Однако «экономичный» километраж может быть пересмотрен. В этом случае для «новомосквичей»

Доступное жилье стало реальностью! Открытие продаж в новом микрорайоне «Некрасовка-Парк»

Жители присоединяемых к Москве территорий с 1 июля смогут сыграть свадьбу в любом ЗАГС столицы. Как рассказала заместитель руководителя управления ЗАГС города Татьяна Ушакова, на территории «Новой Москвы» с июля для удобства местных жителей откроется несколько новых отделов ЗАГС. Больше всего повезет тем, кто живет в городе Московский: в июле там распахнет свои двери новый Дворец бракосочетаний, где все желающие смогут расписаться в торжественной обстановке. Продолжит свою работу ЗАГС в Троицке. Однако его помещения будут существенно расширены. В Щербинке также пока функционирует один отдел ЗАГС. Зато уже с июля все местные жители смогут подать заявку на регистрацию брака, рождения или смерти в ЗАГС района Южное Бутово, который находится неподалеку. Кроме того, открыть небольшой ЗАГС предполагается в одном из двух поселений неподалеку от Наро-Фоминска — либо в Киевском, либо в Новофедоровском. Это находится в стадии обсуждения исполнительных властей.

Приобрести квартиру в столице еще несколько лет назад было несбыточной мечтой для большинства российских семей. Компания «Лексион Девелопмент» открытием продаж в своем проекте «Некрасовка-Парк» воплощает эти мечты в реальность. «Некрасовка-Парк» — это новый жилой микрорайон на юго-востоке Москвы, который будет состоять из трех кварталов и 25 домов серий П-44Т и Д-25Н1, хорошо зарекомендовавших себя качеством строительства, эффективными планировками и красивыми фасадами с кирпичной плиткой. Общая площадь квартир составляет более 360 тыс. кв.м, а территория застройки — почти 30 га. Строительство первых домов началось в апреле 2012 года и завершится в 3-м квартале 2014 года. «Мы видим большую перспективу развития района Некрасовка, на территории которого строится наш микрорайон и который в ближайшем будущем станет сравним по своим масштабам и инфраструктуре с такими районами, как Митино и Бутово. Нашим клиентам достаточно легко принять решение о выборе квартиры, поскольку в микрорайоне представлены самые востребованные по площадям и планировкам, начиная от небольших однокомнатных до просторных трехкомнатных. При этом на начальном этапе продаж покупателям предоставляется уникальная возможность приобрести жилье по низким для Москвы ценам — от 67 тыс. руб. за кв.м», — коммен-

тирует Сергей Казадаев, генеральный директор компании «Лексион Девелопмент». «Лексион Девелопмент» создает широкую транспортную и социальную инфраструктуру, включающую в себя несколько школ и детских садов, благоустроенные дворы, детские площадки, площадки для отдыха и спорта, зеленые зоны соразмерные по площади 10 футбольным полям, гостевые парковки, внутриквартальные дороги и проезды. К 2015 году завершится строительство новой линии метро от станции «Авиамоторная» до станции «Некрасовка», которая будет расположена в непосредственной близости от строящегося микрорайона «Некрасовка-Парк». Продажи осуществляются в соответствии с законом ФЗ-214 на основании договоров участия в долевом строительстве. Микрорайон аккредитован в ведущих российских банках, и квартиры в нем можно приобрести с использованием ипотечных кредитов.

О компании

«Лексион Девелопмент» — новая, динамично развивающаяся девелоперская компания, являющаяся инвестором и застройщиком микрорайона «Некрасовка-Парк». Целью компании является реализация крупномасштабных строительных проектов, которые создают новые направления развития рынка недвижимости в Москве и Московской области. Приоритетом компании является своевременная и качественная реализация проектов, сочетающих доступность жилья для покупателей с его высокими потребительскими качествами. Тел.: +7 (495) 363-00-55 Сайт: www.nekrasovka-park.ru

новостройки 13

событие

Всем рекордам даны имена

В развлекательном комплексе Golden Palace прошла церемония награждения престижной ежегодной международной премией «Рекорды рынка недвижимости 2012» за достижения на рынке российской и зарубежной недвижимости. Учрежденная Московским Бизнес Клубом три года назад, она стала главным событием года, основным местом встречи топ-менеджеров столичного рынка. Более 350 представителей ведущих компаний жилой, коммерческой, загородной и зарубежной недвижимости были гостями нынешнего мероприятия.

Н

а звание лучших претендовали 272 номинанта, были представлены объекты из более чем 15 зарубежных стран — США, Японии, Турции, Китая, Болгарии, Испании, Португалии, Греции, Италии, Черногории, Латвии, Литвы, Украины и других, недвижимость 20 российских городов — Челябинска, Тарусы, Тольятти,

14 новостройки

Тулы, Пушкино, Краснознаменска, Астрахани, Ярославля, Уфы, Волгограда, Сочи и т.д. В народном голосовании приняли участие более 100 тыс. человек. Мероприятие в Golden Palace по всем канонам шла в сравнение с церемонией награждения кинопремией «Оскар» в Голливуде: красная дорожка, знаменитая

площадка, изысканный ужин, смокинги и шикарные вечерние платья, живой концерт и грандиозное шоу. Уже традиционно церемонию награждения провела известная телеведущая и светская львица Ксения Собчак. «Рекорды рынка недвижимости» — это профессиональное соревнование сильнейших игроков и лучших проектов, в

событие

ходе которого определяется №1 в разных номинациях. Премия ставит своей целью развитие российского рынка недвижимости и формирование новых стандартов качества проектов в девелопменте. Победитель определялся в результате трех этапов: народного голосования, голосования авторитетного и беспристрастного жюри и профессионального голосования. Поэтому в тяжелой борьбе выиграли самые достойные объекты и компании, сообщаем имена лучших из лучших. В этом году к ним добавились «Премьера года», «Гран-при», «Мультиформатный объект». Номинация «Мультиформатный объект», победителем в которой стал ЖК «Суханово Парк» («Суханово Эстейт»), представила лучшие

многофункциональные жилые проекты, которые сочетают различные форматы: малоэтажная квартирная застройка, коттеджи, таунхаусы с единой разнообразной инфраструктурой. Номинация «Премьера года», в которой победил ЖК «Рублево» (ОПИН), позволила узнать профессионалам и покупателям недвижимости о проектах, которые будут реализованы в предстоящие два-три года, и воспользоваться выгодными условиями для инвестирования. «Гран-при» получил мкр. «Новокосино-2» (инвестиционная компания «Эксперт»), набравший наибольшее количество очков в народном голосовании. «Игроки рынка недвижимости поставили рекорды не только по количеству вводимых кв.м, но и по инновационным

жилищным форматам, новым инфраструктурным решениям и дополнительным сервисам, — говорит Анна Маркина, генеральный директор Московского Бизнес Клуба. — Среди представленных объектов встречались интересные форматы недвижимости — гольфовые поля, острова, замки, виллы, резиденции, апартаменты, лофты». Именно проект в формате лофтапартаментов стал лучшим элитным объектом, а неординарный формат позволил жилому клубу «Таежный» («Первый Строительный Трест») стать №1 в номинации «Инновация года». Лучший сервис риэлторских услуг на рынке предлагает компания «НДВ-Недвижимость», которая стала «Риэлтором года». По-

новостройки 15

событие

давляющее большинство претендентов было зафиксировано в номинациях, связанных с Подмосковьем. Там развернулась очень серьезная борьба, в которой лучшим микрорайоном был признан проект «Welton Park Новая Сходня», реализуемый Концерном «КРОСТ». Расстановка сил в Москве по сравнению с прошлым годом изменилась незначительно: лучшим микрорайоном уже второй год подряд становится самый большой по площади строящийся многофункциональный жилой комплекс «Царицыно» (ГК «Настюша»). Главным игроком рынка недвижимости был признан генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев (номинация «Персона №1»), а «Девелопером года» — ГК «МИЦ».

16 новостройки

В других номинациях победителями стали: «Элитный объект» — «Кадашевские палаты» (KR Properties), «Жилой объект Москвы» — ЖК «Дубровская слобода» («Поток 8»), «Жилой объект Подмосковья» — ЖК «Планерный» («СП Холдинг»), «Новостройка Москвы» — ЖК «Мосфильмовский» (Концерн «МонАрх»), «Новостройка Подмосковья» — мкр. «Нахабино» («СП Холдинг»), «Коттеджный поселок» — КП «Мартемьяново» («ОПИН»), «Объект коммерческой недвижимости» — галерея офисных особняков «Юсупов двор» (Blackwood), «Зарубежный объект» — виллы на Кипре Kalyani villas (P.L. PROPERT GALLERY DEVELOPERS & CONSTRUCTORS LTD), «Рекорды самой низкой цены» — ЖК «Никольско-Трубецкое» («ФИНВЕСТРОЙ»), «Самый дорогой

объект» — «Курорт Пирогово» («SOHO Estate»), «Выбор покупателя» — «Garden Park Эдальго» (Концерн «КРОСТ»), «Ипотечный банк» — «Нордеа-банк», «Страховая компания» — «РЕСО-Гарантия». «Победителем» в самой забавной номинации – «Золотое бревно» — стал деловой центр «Линкор». В рамках церемонии прошел конкурс на лучший вечерний образ. Победителями стали Ирина Доброхотова, генеральный директор компании «БЕСТ-Новострой», и Дмитрий Устинов, компания «РОНД». Во время официальной части состоялись выступления артистов разных жанров, а также команды КВН из МГИМО. А по их завершении гостей порадовали любимыми песнями от Валерия Сюткина & BAND.

событие

ПРОЕКТЫ-победители В творческом состязании — премии «Рекорды рынка недвижимости 2012» участвовали сотни проектов, которые реализуются в столичном регионе. О многих из них мы рассказывали на страницах наших изданий. После объявления результатов голосования мы узнали имена победителей. Они действительно лучшие из лучших, достойные из достойных! Представляем их нашим читателям и еще раз от души поздравляем с высокой оценкой труда!

ЖК «Welton Park Новая Сходня»

ЖК «Дубровская Слобода»

ЖК «Планерный»

Микрорайон «Нахабино»

ЖК «Мосфильмовский»

ЖК «Нахабино»

ЖК «Новокосино-2»

КП «Суханово»

ЖК «Таежный»

ЖК «Царицыно»

ЖК «Эдальго»

ЖК «Никольско-Трубецкое»

новостройки 17

история вопроса

Малоэтажная Москва

Белокаменная издревле больше тяготела к малоэтажному строительству. Отчасти это было продиктовано тем, что дома не могли быть выше церквей, коих в столице до 1917 года насчитывалось более тысячи (при том, что сам город по тем временам был совсем небольшим). Эта тенденция была нарушена явными атеистами. Однако настоящие высотки появились уже после войны — знаменитые «сталинки» доминировали над городской застройкой. Но их было не так много. Зато «хрущевки» в массовом количестве насчитывали всего пять этажей.

П

равда, в данном случае необ­ ход и м о с т ь в с р а в н и т е л ь н о невысоких домах была обу­ словлена скор е е экономиче скими соображениями. В большинстве пя­ тиэтажек не было ни лифтов, ни му­ соропроводов. А это значит, что экс­ плуатация такого дома обходилась государству гораздо дешевле. Тем не менее дороговизна столичной земли заставляла возводить небоскребы,

18 новостройки

в­ ыжимая как можно большую при­ быль от реализации объекта. Слава богу, принятая несколько лет назад градостроительная политика ограничила высоту жилого строения в определенных районах города до 25 м. Коснулось это прежде всего историче­ ского центра, так что в каком-то смысле строительство там может быть отнесе­ но именно к малоэтажному. Вместе с тем появилось несколько жилых ком­

плексов, которые без всяких натяжек являются именно малоэтажными по­ стройками. «Первой ласточкой» кот­ теджного строительства в Москве стал поселок «Сетунь», построенный в на­ чале 90-х годов прошлого века на пере­ сечении Минской и Мосфильмовской улиц. Со временем появились таунхаусы и в самом центре Москвы — комплекс «Три тополя» на Плющихе, состоящий из семи таунхаусов и клубного дома на

горячая тема 12 квартир, и «Палата Муравьевых» на Остоженке (17 таунхаусов). Кроме это­ го малоэтажные строения возведены в таких местах, как Рублевка («Екатери­ новка»), Крылатское («Остров Фан­ тазий»), Тушино («Вишневый сад»), Куркино («Аэлита»). В связи с расши­ рением территории Москвы появился шанс застройку разуплотнить и сни­ зить этажность строений. А о том, что­ бы новостройки непосредственно на землях «Новой Москвы» относились к малоэтажному формату, не говорят раз­ ве что ленивые. Каковы же перспекти­ вы подхода к строительству, станет ли он основным в ближайшем будущем? С этими вопросами мы обратились к ведущим специалистам рынка недви­ жимости.

Юрий Печников, директор по стратегическому развитию инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век»: — В с труктур е р еализ ов анного спроса на рынке столичных новостро­ ек доля малоэтажного жилья составля­ ет около 1,2% от всех приобретаемых площадей. В силу высокой стоимости столичных земель возведение мало­ этажного жилья для массового спро­ са в границах МКАД нерентабельно. Если оно происходит, то объясняется либо строительными ограничениями, либо повышением класса объекта. Впрочем, на московских территориях за пределами МКАД в качестве экс­ периментальных проектов встречает­ ся малоэтажная застройка (Куркино, Жулебино, Зеленоград, Внуково, пос. Северный). В основном она пред­ ставлена жильем эконом- и комфорткласса. Спрос на малоэтажное жилье в Московской области пока еще нахо­ дится в стадии формирования. Тем не менее он составил около 13%, что на 6% больше, чем полгода назад. В последнее время на рынке много­ квартирного малоэтажного жилья появляются интересные проекты, ко­ торым прогнозируют успешную реали­ зацию. Однако их пока еще недостаточ­ но много. Приоритеты малоэтажного жилья выделяет и государство, кото­ рое включило развитие малоэтажного жилья в федеральную программу «До­ ступное жилье». Формат малоэтаж­ ных пригородов перспективен и будет пользоваться спросом, если внедрять

концептуальные проекты с развитой инфраструктурой, отличной транс­ портной доступностью и всем необхо­ димым для проживания.

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group: — После кризиса 2008 года и смены столичного мэра в рамках малоэтажно­ го формата и в Москве и в Подмосковье кардинально изменилась расстановка сил. Проекты премиум-класса фактиче­ ски полностью покинули малоэтажный формат. Предложение недвижимости бизнес-класса представлено в основном докризисными проектами, новые про­ екты сейчас редкость. Практически все посткризисные малоэтажные проекты переориентировались на экономкласс. Посткризисная «оттепель» началась в конце 2009-го — начале 2010 года: в этот период на рынке появились инно­ вационные проекты: ЖК «Новосход­ ненский» и сетевой проект «ОКвиль»,

он же «ГородОК». Оба относятся к сег­ менту доступного жилья. Настоящий расцвет малоэтажного жилья наступил на рубеже 2010–2011 годов. Сейчас на рынке представлено более 15 проектов, включая те, что были начаты еще до кризиса. Из их числа можно выделить: ЖК «Сакраменто», ЖК «Новое Наха­ бино», ЖК «В лесу» и ЖК «Город На­ бережных».

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»: — Считаю, что это очень перспектив­ ное направление и его можно успешно развивать в рамках «Новой Москвы». Малоэтажное строительство — это хо­ роший выход из ситуации со всех точек зрения. Подобный формат жилья эко­ номически целесообразен, поскольку строительство высотного здания это не всегда экономия земельного участка. Высотному дому необходимо доста­ точное количество придомовой терри­

Формат малоэтажных пригородов перспективен и будет пользоваться спросом, если внедрять концептуальные проекты с развитой инфраструктурой, отличной транспортной доступностью и всем необходимым для проживания

новостройки 19

история вопроса себестоимость строительства тормозят развитие подобных жилых комплексов за МКАД. Цена кв.м в малоэтажных комплексах в среднем составляет 60– 80 тыс. руб. и зависит от направления, удаленности от центра, инфраструкту­ ры и степени готовности объектов. Все­ рьез говорить о перспективах «Новой Москвы» в условиях экономической неопределенности пока рано.

Евгений Юр, директор департамента элитных новостроек Paul`s Yard: — Замечу, что на новых столичных территориях и на окраинах мегапо­ лиса все жилые комплексы будут, как и прежде, стремиться ввысь, что про­ диктовано экономикой проектов. При этом гипотетически малоэтажные ком­ плексы могли бы стать очень популяр­ ными, если бы цены на такое жилье были ненамного выше, чем на обычные типовые квартиры. И если цены будут сопоставимы, люди отдадут предпочте­ ния малоэтажным комплексам с более комфортным количеством жителей в доме, собственной рекреационной тер­ риторией.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»: — Если говорить о присоединяемых к Москве новых территориях, то сегод­ ня столичное правительство заявляет о планах по строительству преимуще­ ственно малоэтажного жилья и сохра­ нении сравнительно низкой плотности застройки. С одной стороны, значи­ тельная площадь территорий позволяет реализовать подобные обещания. Одна­ ко нельзя забывать и об экономической составляющей: высотное жилье может оказаться куда более выгодным. тории под зону парковки, озеленения, детских площадок и др., рассчитанное на большое количество живущих в высотке людей. На сегодняшний день малоэтажное строительство, особен­ но в Ближнем Подмосковье, — один из наиболее востребованных и поль­ зующихся спросом сегментов жилья. Это подтверждается и рыночными ис­ следованиями, и экономическими рас­ четами. В связи с этим считаю, что и в центре такое жилье будет пользоваться большим спросом. Цены в подобных малоэтажных комплексах будут впол­

20 новостройки

не конкурентными — как в сравнении с существующими ценами, так и с точки зрения себестоимости.

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty: — Многие проекты, запланирован­ ные на новых территориях столицы, действительно являются малоэтажны­ ми и отличаются сравнительно низкой плотностью застройки. Однако плохая транспортная доступность и высокая

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: — За последние годы Москва почти потеряла свой исторический облик изза разномастных новостроек и актив­ ной «реконструкции» исторических зданий. Высотки в центре вообще смо­ трятся, словно вставные зубы: вспомни­ те строящееся здание в районе Долго­ руковской улицы. Во-первых, высокий дом — словно муравейник, где жить не очень комфортно. Во-вторых, жиль­

горячая тема цы, как правило, чувствуют себя не совсем уютно на этажах выше двадца­ того. Наша компания, ставшая извест­ ной благодаря высоткам на Ленинском проспекте, еще шесть лет назад отказа­ лась от проектирования высоток. И не прогадала: малоэтажные дома (от 8 до 13 этажей), построенные на третьей ли­ нии квартала, пользуются значительно большим спросом, чем стометровые здания. Сказываются тишина и камер­ ность проживания, меньшее количество соседей, отсутствие проблем с парков­ кой. Не стоит забывать, что чем ниже дом, тем быстрее он будет построен, а значит тем быстрее окупится.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: — Безусловно, формат малоэтажного жилья очень удобен для комфортного проживания. И это был бы наилучший способ застроить присоединяемые к Москве территории. Снижение плот­ ности застройки способно сказаться на создании комфортной городской среды, решить множество проблем, в том числе и нагрузки на инженерные мощности, и нехватки мест постоян­ ного хранения транспорта. Однако без помощи в прокладке инженерных сетей и строительстве дорог со стороны госу­ дарства застройщикам будет трудно до­ биться максимального экономического эффекта от их реализации, так как за­ траты на возведение инфраструктуры слишком высоки.

расположения, и зачастую стоимость квартир в малоэтажном жилом ком­ плексе не превышает стоимости жилья в многоэтажке.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВНедвижимость»: — Надо сказать, что малоэтажная застройка в большей степени харак­ терна для Подмосковья, нежели для Москвы. Квартиры в таких объектах с удовольствием покупают люди, не желающие жить в каменных джунглях. Как правило, стоимость квартир там ниже, чем в многоэтажных домах, что связано обычно с более маленькими площадями квартир. Однако и на тер­

пичные таунхаусы. Куркино имеет статус экспериментального района. Малоэтажные жилые дома и таунхау­ сы, расположенные там, построены по технологиям «монолит» и «монолиткирпич». Безусловно, у малоэтажного строительства есть перспективы раз­ вития. Например, по предварительной информации, территория «Новой Мо­ сквы» будет застраиваться домами вы­ сотой до семи этажей.

Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet: — В Подмосковье, где много участков под застройку, малоэтажный формат стал очень популярным за счет более низкой себестоимости строительства и высоких темпов реализации. Что каса­

На сегодняшний день малоэтажное строительство, особенно в Ближнем Подмосковье, — один из наиболее востребованных и пользующихся спросом сегментов жилья. Это подтверждается и рыночными исследованиями, и экономическими расчетами ритории столицы существуют районы, застройка которых преимущественно малоэтажная. К ним можно отнести Куркино, Новокосино и Южное Буто­ во. Малоэтажная застройка Южного Бутово и Новокосино представлена в основном панельными домами серии «Бекерон». В Южном Бутово также есть монолитные и монолитно-кир­

ется предпочтений покупателя, то пока неочевидны его симпатии к конкретно­ му классу домостроения. Он покупает то, что ему по карману. А так как по практике Подмосковья все существую­ щие малоэтажные объекты относятся к нижнему сегменту, то предпочтительнее выглядит именно экономкласс. Когда многоэтажные комплексы будут реали­

Владислав Конюхов, председатель совета директоров ГК «ГородОК»: — По моему мнению, формат малоэ­ тажных жилых комплексов будет актив­ но развиваться в будущем. Связано это с тем, что после кризиса потребители стали гораздо требовательнее и к само­ му жилью, и к среде обитания. Они уже менее охотно, чем раньше, приобретают жилье в многоэтажном «муравейнике», раз появилась альтернатива. Девело­ перы уловили эту тенденцию и стали включать в инвестиционные портфели малоэтажные жилые комплексы, похо­ жие на европейские пригороды: полно­ стью благоустроенные территории с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Цены на подобные объекты зависят от место­

новостройки 21

история вопроса

зовываться в одном ценовом сегменте с малоэтажкой, тогда покупатель начнет выбирать.

Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: — Малоэтажные жилые комплексы по СНиПам определяются как жилые комплексы до четырех этажей. Если говорить о застройке центра, то целе­ сообразнее проводить реконструкцию существующих зданий. Тем более что большинство из них имеют историче­ скую ценность. В рамках реконструк­ ции — сохранять фасады, внешний вид зданий, но менять внутреннее устрой­ ство, коммуникации дома. Этот формат малоэтажных объектов в центре горо­ да, безусловно, относится к элитному классу. Стоимость квадратного метра в таких объектах может составлять от 10 тыс. долларов и выше в зависимости от месторасположения, качества и клас­ са проекта.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome: — Безусловно, с развитием плани­ руемых к присоединению территорий открываются перспективы появления каких-то новых форматов жилья, бо­

22 новостройки

лее экологичных и комфортных. Не хотелось бы, чтобы новые террито­ рии превратились в очередные районы комплексной многоэтажной панельной застройки, как Бутово, Жулебино и т.д. Не менее важным критерием успеш­ ности таких проектов будет являться наличие развитой инфраструктуры, необходимой для комфортного про­

Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора УК «Уникор»: — Шанс для развития малоэтажного строительства появляется не только с присоединением новых территорий, но и с использованием освобождаемых от промышленных предприятий, автопар­ ков, таможенных и складских терминалов зон, а также участков после ликвидации

Шанс для развития малоэтажного строительства появляется не только с присоединением новых территорий, но и с использованием освобождаемых от промышленных предприятий, автопарков, таможенных и складских терминалов зон, а также участков после ликвидации ветхого и аварийного жилья живания. Прежде всего это социаль­ ная инфраструктура: детские дошколь­ ные учреждения, школы, медицинские учреждения и прочее. Тем не менее строительство столь развитой инфра­ структуры является обременением, влияющим на конечную стоимость квадратного метра. Поэтому в случае с планируемыми к присоединению территориями такие вопросы должны решаться при содействии государства. Примером может служить сотрудниче­ ство Фонда РЖС и НП «НАМИКС», ко­ торое занимается малоэтажным строи­ тельством.

ветхого и аварийного жилья. При этом стратегия девелоперов должна поменять­ ся не только в отношении этажности, но и в отношении создания комфортной городской среды, предполагающей еще больший уход от максимизации эконо­ мического «выхлопа» квадратного метра и переход к модели создания комфортной городской среды. Данная модель предпо­ лагает удобную организацию дворового пространства, создание необходимых объектов инфраструктуры и парковых или зеленых зон на территориях жилых комплексов. Александр Шевчук

тенденция

Пригородный вариант

Жить в собственном загородном доме мечтает, пожалуй, каждый из нас. Однако далеко не все могут себе это позволить: с одной стороны, стоимость коттеджа достаточно высока, с другой — ежедневная дорога на работу и обратно в условиях дорожных пробок может превратить жизнь в длительное путешествие. Да ко всему прочему, и привычка к условиям урбанизации дает о себе знать: резко порвать с мегаполисом вряд ли получится. Формат таунхаусов как раз совмещает в себе достоинства загородного и городского жилья, а возводятся они в ближайшем отдалении от столицы. Мало того, именно таунхаусы, по мнению экспертов, станут доминировать в застройке «Новой Москвы». Сам себе хозяин «Таунхаусы сегодня можно рассматри­ вать как свершившийся факт на рынке, этот тип недвижимости уже опробован, а главное — покупатели понимают все по­ требительские свойства данного продук­ та, — констатирует Балла Фай, директор по стратегическому развитию компании Paul`s Yard. — По природе своей формат находится между двумя сегментами — городского жилья и отдельного заго­

24 новостройки

родного дома, он дает большое ценовое преимущество тем, кто не может себе позволить собственный дом и не желает дорого платить за обслуживание, но хо­ чет при этом жить свободно на природе. Во всем мире таунхаусы — это не очень дорогое жилье». «Таунхаус — это сбло­ кированный, то есть имеющий общие стены с соседними домовладениями, дом с индивидуальным входом и, как прави­ ло, небольшим земельным участком, —

поясняет Татьяна Шарова, руководи­ тель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. — Ино­ гда, исходя из количества секций, их расположения или архитектурных осо­ бенностей, девелоперы выделяют раз­ новидности таунхаусов. Например, до­ мовладение в составе двухсекционного строения — дуплекс или твинхаус; в со­ ставе четырехсекционного владения — квадрахаус; таунхаус, выполненный в

тенденция итальянском архитектурном стиле, — вилетта и т.д.» «Вопрос востребованности и как следствие хороших показателей реа­ лизации таунхаусов упирается в две ключевые характеристики: во-первых, это расположение жилого комплекса с таунхаусами, а именно удаленность его от Москвы и показатели транс­ портной доступности (время в пути до центра города); во-вторых, цена пред­ ложения, — говорит Тимур Сайфутди­ нов, управляющий директор департа­ мента жилой недвижимости компании Blackwood. — По нашим оценкам, пре­ дельная удаленность для таунхаусов — 20 км от Москвы и не более полутора часов в пути до центра (т.е. в зависимо­ сти от пропускной способности направ­ ления этот показатель может быть и ниже). В целом же таунхаусы — формат для постоянного проживания, наиболее интересен он на территориях ближай­ шего пригорода, до 10 км от МКАД».

Трансформация рынка «Исторических периодов роста рынка таунхаусов Подмосковья к настоящему времени можно отметить два: в нача­ ле — середине 2000-х, когда таунхаусы позиционировались девелоперами и воспринимались покупателями как но­ вый формат элитного загородного жи­ лья, и в настоящий момент — с конца 2010 года, когда они рассматриваются уже как достойная альтернатива кварти­ ре в городе, — рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитическо­ го центра ОАО «ОПИН». — Разница в характеристиках собственно предложе­ ния и рынка этих двух эпох колоссаль­ ная. Подмосковные таунхаусы десяти­ летней выдержки — это домовладения площадью 200–300 кв.м с прилегаю­ щим земельным участком площадью 5–10 соток. Рынок крайне осторожно воспринял продукт: ведь это и не полно­ ценный коттедж, хотя стоимость впол­ не сопоставима, и доступным жильем едва ли может считаться. Фактически таунхаусы были в большинстве своем неверно спозиционированы с точки зрения концепции, целевой аудитории, объемно-планировочных решений. К моменту начала кризиса в 2008 году на рынке сформировался определенный объем неликвида — секции большой площади по завышенной стоимости в поселках с отсутствием инфраструкту­ ры либо крайне неудачные проекты с

точки зрения архитектуры. Предложе­ ния в таких поселках не уходят с рынка и по сей день. Когда к 2010 году на рынке сформи­ ровался уже осознанный спрос на недо­ рогое, но качественное и комфортное жилье за городом недалеко от Москвы, девелоперы учли опыт прошлых лет и предложили быстро ставший попу­ лярным продукт для так называемого среднего класса. Все более заметной становится тенденция переориента­ ции жителей мегаполиса с городских

натной квартире), небольшой придо­ мовой участок (от 0,5 до 2,5 сотки), обязательное парковочное место (не гараж), охраняемая благоустроенная территория, проработанная архитек­ турная концепция. Беспроигрышный вариант — использование отделочно­ го кирпича, натуральной черепицы, камня во внешней отделке корпусов. Оптимальное число секций в домах — от 4 до 8. Важным моментом является опция для покупателей — возможность оборудования цокольного помещения

Таунхаусы сегодня можно рассматривать как свершившийся факт на рынке, этот тип недвижимости уже опробован, а главное — покупатели понимают все потребительские свойства данного продукта квартир на загородный формат. Ло­ гика — хорошая экология, сравнимая со спальными районами транспортная доступность, однородная социальная среда, безопасность. По сути, наиболее успешные проекты в сегменте таунха­ усов воплотили классическую идею — собственный дом в пригороде по цене квартиры. Наиболее ходовые параме­ тры таунхаусов в 2011 году — квартиры площадью от 85 до 150 кв.м без учета мансарды (альтернатива 3–4-ком­

и использование мансарды в качестве жилого пространства. Наконец, лучшая характеристика проектов, стимулирую­ щая продажи, — адекватная динамика строительства и выполнение застрой­ щиком своих обязательств по срокам и проектной декларации. На примере двух успешных проектов — «Бристоль» (Киевское шоссе, 7 км) и «Суханово Парк» (Варшавское шоссе, 7 км) можно наблюдать особенности современного спроса. Оба поселка удобно располо­

новостройки 25

тенденция По сути, наиболее успешные проекты в сегменте таунхаусов воплотили классическую идею — собственный дом в пригороде по цене квартиры

жены с возможностью использования альтернативной трассы, предлагают оп­ тимальные по соотношению «цена-ка­ чество» загородные квартиры. Наибо­ лее востребованный на сегодня бюджет в сегменте таунхаусов — от 6 до 10 млн руб., что сопоставимо со стоимостью просторной квартиры в Ближнем Под­ московье. При этом только половина объема предложения таунхаусов укла­ дывается в эти рамки — есть и более дорогие предложения, где цена должна подкрепляться не только качеством, но и нестандартной концепцией либо иной «фишкой», подтверждающей «элит­ ность» проекта. Только тогда продукт будет востребован на рынке». «В докризисные времена застрой­ щики возводили таунхаусы с русским размахом. Имели место таунхаусы пло­ щадью в 400–450 кв.м на участках зем­ ли 5–6 соток, — соглашается Наталья Николаева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства от­ личной недвижимости Great Reality. — На сегодняшний день покупатель не слишком торопится вкладывать сред­ ства в такой вид недвижимости. Наибо­ лее востребованы объекты экономклас­ са площадью от 150 до 200 кв.м по цене от 10 до 14 млн руб. То есть объекты, аналогичные стоимости трехкомнатной квартиры в Москве. Располагаться они должны недалеко от МКАД и иметь воз­ можность ПМЖ».

«После выхода из кризиса платежеспо­ собность и желание приобретать заго­ родную недвижимость у большинства населения начали расти, — уточняет Дми­ трий Таганов, руководитель аналитиче­ ского центра Корпорации «ИНКОМ». — В среднем наиболее популярными остаются проекты таунхаусов площадью 100–200 кв.м. При этом предпочтение отдается тем предложениям, где в стои­ мость входит и небольшой участок земли, как правило пара соток. В середине осени средняя стоимость таунхауса на рынке Подмосковья составила 58 тыс. руб. за кв.м. Средняя стоимость полного пред­ ложения (таунхаус с землей) составила 15 млн руб. Например, в поселке таунха­ усов «Маленькая Шотландия», располо­ женном в районе 14-го км Ленинградско­ го шоссе, стоимость квартиры в таунхаусе площадью 164 кв.м равна 7,3 млн руб. Одним из наиболее дешевых предложе­ ний из вышедших на рынок в этом году

26 новостройки

«Фотобанк «Лори»

Игра на уменьшение

тенденция

является поселок «Наполеон». Здесь воз­ можно приобрести таунхаус площадью 147 кв.м с 1 соткой земли по цене 6,3 млн руб. Мы не наблюдаем глобальной тен­ денции к падению цен на таунхаусы или перераспределению спроса на меньшие площади жилья данного формата. Одна­ ко стоит отметить, что некоторое время назад на рынке стали появляться проек­ ты с предложением квартир в таунхаусах площадью менее 100 кв.м. Например, в поселках «Бристоль», «Три Озера». Это объясняет легкое колебание цен на дан­ ный формат и интерес к проектам с мень­ шей площадью. Ранее таких предложе­ ний просто не было. В прошлом году на рынок загородной недвижимости вышли такие проекты с предложением таунхау­ сов, как «Суханово Парк» (Варшавское шоссе, 8 км), «Наполеон» (Киевское шоссе, 23 км), «Журавли» (Волоколам­ ское шоссе, 12 км), «Городок на Клязьме» (Горьковское шоссе, 28 км), «Город Набе­ режных» (Ленинградское шоссе, 11 км)». А вот мнение Владимира Яхонто­ ва, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижи­ мость»: «Для сегодняшнего рынка таун­ хаусов характерны следующие особен­ ности. Во-первых, на рынке довольно

много предложения таунхаусов неболь­ ших площадей — начиная от 80 кв.м, основной спрос колеблется в диапазоне от 80 до 150 кв.м. Ценовое предложение по наиболее востребованным проектам находится в диапазоне от 4,5 млн руб. на начальном этапе строительства до

Данный продукт пользуется популяр­ ностью у потенциальных покупателей, и спрос на него будет расти». «Новая московская агломерация, безусловно, еще очень молодой проект. На этой территории к середине прошло­ го года уже было заявлено несколько

Развитие сегмента таунхаусов на рынке загородной недвижимости Подмосковья будет продолжаться. Особенно данный формат недвижимости будет актуален для присоединенных к столице территорий 7,9 млн руб. на среднем этапе и 20 млн руб. на полностью построенные, завер­ шенные и сданные проекты. Наиболь­ шей ликвидностью обладают поселки, где стоимость таунхаусов находится ниже 12 млн руб.». «На наш взгляд, развитие сегмента таунхаусов на рынке загородной недви­ жимости Подмосковья будет продол­ жаться, — считает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. — Особенно данный фор­ мат недвижимости будет актуален для присоединенных к столице территорий.

проектов загородного жилья в формате таунхаусов, и они были запроектиро­ ваны в генеральных планах сельских поселений еще до решения о присоеди­ нении новых территорий к столице, — подтверждает Владимир Сорокин, ге­ неральный директор ГК «МАСШТАБ».

— Сейчас жилье такого формата сосре­ доточено в ближайшем Подмосковье на южном, западном и юго-западном на­ правлениях. Наша компания также вы­ вела на рынок новый объект — квартал таунхаусов «Кронбург», расположен­ ный на Калужском шоссе».

новостройки 27

инфраструктура

Транспортная зависимость Одним из критериев качества новостройки, вне сомнения, является ее транспортная доступность. Новосел непременно выведает: на каком транспорте легче добраться до его будущего дома? Есть ли альтернативные виды перемещения? Как загружены пассажиропотоки в часы пик? От этого зависит, к слову, не только выбор покупателя, но и цена предложения. Наверняка перспективны те проекты, что невдалеке от метро, железнодорожных станций, на «катящих» автомагистралях и т.д. Видимо, и власти прилагают усилия, чтобы новостройки были востребованы как можно большим числом людей, а потому активно задействуют все возможные ресурсы.

Метро скрестят с электричками Амбициозный проект реконструк­ ции Малого кольца железной дороги (МКЖД) для пассажирского движения 15 лет пролежал под сукном. Осенью ны­ нешнего года, по всей видимости, стар­ тует его реализация. Заметно изменив­ шийся по сравнению с первоначальным вариантом, он предполагает интеграцию нового для столицы вида транспорта — городской электрички в систему метро и наземного транспорта. Несколько стан­ ций подземки будут реконструированы, на пересадках появятся крытые галереи и движущиеся дорожки — траволаторы. Не исключено также, что оплата проезда

28 новостройки

будет различаться в зависимости от зон. Новый проект предполагает сооружение 31 станции. Каждая представляет собой не просто остановку городской элек­ трички, но полноценный транспортнопересадочный узел. «Первоначальный проект мы серьез­ но переработали, — рассказывает пер­ вый заместитель генерального директора МКЖД Алексей Зотов. — Несколько стан­ ций, которые инженеры запроектировали слишком далеко от метро и дорог, пере­ двинем. При этом исторические платфор­ мы трогать не будем: либо присоединим их к новым, либо просто оставим чуть в стороне. Например, станция Тестовская

находится далековато от «Москва-Си­ ти». Мы предложили перенести ее ближе к метро, а заодно и к деловому центру. Узлы с удобной (читай, короткой) пере­ садкой между метро, городской электрич­ кой и автобусными остановками можно пересчитать по пальцам: «Владыкино», «Ботанический сад», «Кутузово», «Ле­ нинский проспект». На последней стан­ ции, кстати, пересадка уже построена, ее осталось расконсервировать и облаго­ родить. На остальных же транспортных узлах специалисты предусмотрели орга­ низацию крытых галерей, эскалаторов и пешеходных мостов с траволаторами. Например, не обойтись без движущихся

инфраструктура дорожек в переходе от станции железно­ дорожного кольца Измайлово до стан­ ции метро «Партизанская». Расстояние между ними — около 400 м, причем на «Партизанской» находится множество остановок автобусов. «По нашему заказу инженеры разра­ ботали технические требования на под­ вижной состав, — продолжает Алексей Зотов. — Таких нормативов еще нет, ведь это симбиоз городского транспорта и при­ городного. По мощности равен пригород­ ному, а по удобству, комфорту и скорости ближе к метро. Фактически для Москвы это еще один пересадочный контур. РЖД и столичный департамент транспорта определятся, какими должны быть элек­ трички. Уверяю, что вагоны будут луч­ ше, чем в Западной Европе. Само собой, обязательны климат-контроль, полки для перевозки багажа и велосипедов». Уже сейчас известно, что эксплуата­ ция МКЖД будет примерно такой же, как и метро. Интервал движения — четы­ ре минуты, а это означает, что скорость посадки-высадки должна быть очень короткой, в пределах 30 секунд. По коль­ цу станут ходить от 28 до 32 составов. В среднем в каждом будет по семь вагонов с возможностью расширения до десяти. Длина платформы — 264 м. Возможно, пассажирам придется при­ кладывать билет не только на входе, но и на выходе, как, например, в Англии. «У нас пока нет разделения на зоны, поэтому пассажир может делать неограниченное количество поездок внутри транспорт­ ной системы. Но не исключено, что со временем политика города поменяется и тогда нужен будет учет по зонам. Техно­ логически ничего сложного нет: в метро, скажем, на выходе тоже стоят турникеты, только пассажир не прикладывает к ним билет. А если потребуется, будет прикла­ дывать», — объясняют специалисты.

«19 июня состоялась наша первая со­ вместная встреча с руководством Малого кольца железной дороги, — говорит пер­ вый замруководителя экспертного центра Probok.net Андрей Мухортиков. — Есть договоренность, что мы будем высказы­ вать свое мнение с точки зрения пассажи­ ров. Наше видение проекта в основном совпадает с мнением железнодорожни­ ков. Некоторые наши предложения они уже учли. Например, в первоначальном проекте остановку «Варшавское шоссе» посадили чуть ли не на само шоссе. При этом поблизости не было ни пересадок, ни нормального выхода. Мы предложили

свой вариант — организацию пересадки на Павелецком направлении железной дороги. Специально для этого нужно по­ строить новую платформу». По первому участку — станциям «Куту­ зово», «Лужники», «Площадь Гагарина» железнодорожники планируют получить рабочую документацию в октябре-ноябре и до конца года начать строительство. Тем не менее кольцо для пассажирского движе­ ния запустят, только когда построят цели­ ком, в конце 2015 года.

Над рельсами Московские власти всерьез рассматри­ вают и проект, который предлагают американская компания Sam Schwartz Engineering и их российские партнеры. По их замыслу, в Москве должны по­ явиться и новые платные автотрассы и парковки, расположенные над ветками железных дорог, которые будут начи­ наться в 30–40 км от МКАД, в районе Центральной кольцевой автодороги, и заканчиваться прямо у Малого кольца Московской железной дороги. По мне­ нию разработчиков проекта, его реали­ зация позволила бы освободить столицу от транзитных потоков и соответственно серьезно снизить трафик. Согласно про­ екту заезжать на высотную магистраль, а также покидать ее автомобили смогут только за пределами МКАД, через каж­ дые 5–7 км. В самом городе автомоби­ листам придется заезжать в специальные

П-образные парковочные комплексы, каждый из которых будет вмещать около 6 тыс. автомобилей. Далее владельцам авто предлагается пересесть на скорост­ ной трамвай, который сможет доставить их до ближайших станций метро или остановок общественного транспорта. Уже подсчитана и примерная стоимость билета за проезд по новым эстакадам и на круглосуточную парковку: такое удо­ вольствие обойдется в 200 руб. В проекте американцев речь идет о строительстве шестиполосных эстакад (по три полосы в каждую сторону) над железнодорожными путями, которые образуют десять магистральных желез­ нодорожных направлений общей протя­ женностью 500 км. Включая перехваты­ вающие парковки и пересадочные узлы, новые дороги должны занять террито­ рию в 950 га. По информации столичного департа­ мента транспорта и развития дорожнотранспортной инфраструктуры, возглавля­ емого Максимом Ликсутовым, в настоящее время данный проект находится на рассмо­ трении, однако окончательного решения по нему пока нет. Оценочная стоимость реализации идеи возведения автотрасс над железными дорогами составляет 1,6 трлн руб. Для сравнения: федеральная про­ грамма развития московского транспорт­ ного узла до 2020 года оценена в 6,76 трлн руб., а столичная «Развитие транспортной системы на 2012–2016 годы» — в 2,27 трлн

новостройки 29

инфраструктура

руб. Однако, по заверениям руководства одного из разработчиков столь амбици­ озного проекта, все инвестиции гаранти­ рованно придут из внебюджетных источ­ ников, так как инвесторам планируется отдать в управление всю коммерческую инфраструктуру, созданную на базе новых магистралей. Предложенные решения могли бы действительно помочь в решении транс­ портных проблем столицы. Из 4,5 млн автомобилей, ежедневно ездящих по Москве, примерно 1,5–2 млн принад­ лежит жителям Подмосковья, которые приезжают в город. Десяток шестиполос­ ных эстакад с парковками и магазинами точно бы взяли на себя весомую часть московского трафика. Новые варианты транспортных решений экспертным со­ обществом по достоинству оценены не были. Так, против проекта строительства автомагистралей над железнодорожны­ ми путями выступил директор Института экономики транспорта Высшей школы экономики Михаил Блинкин. «Инфра­ структурные проекты должны подвер­ гаться серьезному урбанистическому осмыслению. Построив эти хорды, мы увеличим транспортные и людские пото­ ки из области в Москву и таким образом

30 новостройки

усугубим транспортную ситуацию в сто­ лице», — считает эксперт. Идея использования свободного про­ странства над железнодорожными ветка­ ми сама по себе не нова. Еще в 2008 году московскому правительству был предло­ жен проект строительства дороги над пу­ тями Курского, Павелецкого и Рижского направлений МЖД, который должны были реализовать в 2011 году. Тогда же чиновники обещали, что автомобильные магистрали появятся над всеми железно­ дорожными ветками и город навсегда за­ будет о пробках уже в 2018 году. Но столь амбициозные планы так и не продвину­ лись дальше обсуждения.

Автобусы будут ходить чаще Сейчас по присоединяемым территори­ ям проходит 120 автобусных маршрутов регулярных перевозок. Половина из них обслуживается частниками, поэтому цены за проезд могут разниться. После присоединения новых земель 37 марш­ рутов, по словам специалистов, перей­ дут в категорию городских, с фиксиро­ ванными тарифами и льготами. Кроме того, все нынешние маршруты в «Новой Москве», как и маршруты столицы, бу­ дут управляться из единого диспетчер­

ского центра. На те, что станут город­ скими, выйдут современные автобусы большой вместимости. Транспортники обещают ликвидировать 2–3-часовые дневные «окна» в расписаниях и на 20–40% увеличить количество рейсов. Также планируется организовать новые трассы следования. В частности, пустить автобусный маршрут из города Москов­ ский до ближайшей станции столично­ го метро. Возможно, ей станет станция «Юго-западная». Связать автобусным сообщением планируется и районы ста­ рой и новой Щербинки. В Москомархитектуры подготовили и новые планы по развитию столичной подземки. Согласно разработанным доку­ ментам, которые еще предстоит обсудить профильным московским департаментам, станции метро могут появиться в самых неожиданных местах. Самым амбициоз­ ным и долгожданным в планах развития метрополитена может стать север столицы. Там планируется удлинить ЛюблинскоДмитровскую линию на шесть станций, которые будут носить следующие назва­ ния: «Бутырская», «Фонвизинская», «Пе­ тровско-Разумовская», «Верхние Лихобо­ ры», «Окружная» и «Селигерская». Три из них — «Бутырская», «Петровско-Разумов­

инфраструктура

ская» и «Окружная» будут связаны с же­ лезной дорогой. «Фонвизинская» свяжет метро с монорельсом в районе остановки «Улица Милашенкова». Для удобства пас­ сажиров близ монорельса появится пере­ хватывающая парковка. Такие планы обосновываются слож­ ной транспортной ситуацией на северном направлении. Например, плохой органи­ зацией пунктов автобусных остановок и длительным временем в пути до метро. Появление новых станций будет при­ звано пересадить значительную часть жителей (около 150 тыс.) на метро. Вопервых, это позволит снизить транс­ портную нагрузку на «серую» ветку, на которой сегодня норма пассажиропотока превышена (сейчас там проходят око­ ло 64 тыс. человек в час пик, а должны 45–50 тыс.). Кроме того, запланирован­ ные станции «сабвея» должны избавить Бутырский и Бескудниковский районы от загазованности и выхлопов транспор­ та за счет того, что возьмут значительную часть трафика на себя. Как пояснили в стройкомплексе столицы, расположение станций вблизи и вдоль Дмитровского шоссе является сегодня необходимым. Однако может создаться ситуация, когда у новых станций начнется «автобусный

Если в какой-то загородный комплекс есть возможность добраться двумя-тремя видами транспорта (машина, метро, электричка), то все эти проекты более ликвидны, чем те, до которых можно добраться только одним способом

новостройки 31

инфраструктура

бардак» типа того, что сейчас можно на­ блюдать у «Петровско-Разумовской». А чтобы этого не было, необходимо про­ думывать пространство рядом с новыми станциями. Например, значительно рас­ ширить Огородный проезд, за счет чего можно будет создать множество парко­ вочных «карманов» вдоль улицы. Новые станции появятся на пересече­ нии Ломоносовского проспекта с Мичу­ ринским («Ломоносовский проспект») и напротив Т-образного перекрестка Ми­ чуринского с Винницкой улицей («Ра­ менки»). Запланировано, что они смогут принимать ежесуточный пассажиропоток в 70–100 и 100–120 тыс. человек соот­ ветственно. Станции должны облегчить путь на работу жителям Солнцево, Тро­ парево-Никулино и Очаково. А также снизить нагрузку пассажиров на станцию метро «Юго-Западная». В случае вво­ да в эксплуатацию этих двух станций на Калининско-Солнцевской ветке может появиться и новая, которая пока носит условное название «Минская улица». Расположится она соответственно на пе­ ресечении одноименной улицы с веткой

32 новостройки

Киевского направления железной доро­ ги. И будет иметь пересадку на «Парке Победы».

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»: — Если в какой-то загородный ком­ плекс есть возможность добраться двумятремя видами транспорта (машина, метро, электричка), то все эти проекты более лик­ видны, чем те, до которых можно добрать­ ся только одним способом. В силу того, что сейчас активно собираются строить метро за пределами МКАД, границы Москвы и Московской области также стираются. И вполне возможно, что в скором времени люди будут предпочитать жить в «Новой Москве» в силу более дешевого предложе­ ния по сравнению со столицей, большего комфорта, большей экологичности. На­ пример, в городе Балашиха, где активно идет строительство и активно ведутся про­ дажи. Несмотря на колоссальную загрузку этого направления, люди охотно покупают недвижимость, поскольку есть метро в Но­ вокосино, Жулебино, также есть электрич­

ка, которая позволяет быстро добраться до Москвы. Нахабино активно развивают, поскольку престижное направление и есть возможность добраться на электричке.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ- Новостройки»: — Транспортная доступность нахо­ дится в числе основных параметров при принятии решения о покупке жилья для всех сегментов. Так, в одном из наших исследований покупательских предпо­ чтений 69% респондентов считают это наиболее значимым фактором. При по­ купке жилья в Москве клиенты обра­ щают внимание на близость крупных магистралей, существующих и перспек­ тивных станций метро. Для Подмоско­ вья помимо пропускной способности трасс также смотрят на близость ж/д станций. Конечно, существующая транс­ портная инфраструктура как Москвы, так и Подмосковья не рассчитана на те­ кущий уровень автомобилизации. Это существенно ограничивает перспективы

инфраструктура и активность жилищного строительства. Помимо реконструкции и строительства автомобильных дорог также необходи­ мо развивать общественный транспорт, дополнительные линии метро, модер­ низировать ж/д линии и транспорт. Во многих современных странах линии метрополитена и пригородных поездов объединены, что позволяет сделать со­ единение с пригородной зоной городов более комфортной и быстрой. Следует отметить, что транспортная доступность фактически не влияет на себестоимость жилья, но определяет цену реализации объекта. Проекты, рас­ положенные на перегруженных трассах, вдали от станции метро или ж/д станции, характеризуются более низким уровнем цен и динамикой реализации.

Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест»: — Для покупателей квартир в Под­ московье наиболее привлекательным транспортом является железная дорога: электричка не попадет в пробку и при­ будет в точное время. Зачастую боль­ шинство подмосковных трасс очень за­ гружены, особенно сложные ситуации на востоке и юго-востоке (шоссе Энтузиа­ стов, Рязанское и Новорязанское шоссе), а также на некоторых других направ­ лениях — Ленинградское, Каширское шоссе. На себестоимость проектов (не­ посредственно на затраты по строитель­ ству) наличие рядом транспортных уз­ лов не оказывает влияния, а вот на цену реализации влияет весьма существенно: цена метра в проектах с хорошей доступ­ ностью выше. Это очень хорошо замет­ но в тех городах, где рядом планируется строительство метро, ярким примером могут выступить Люберцы. В целом же транспортная проблема в Московском регионе стоит очень остро. Большинство существующих магистра­ лей функционируют сверх своей пропуск­ ной способности, что и вызывает много­ километровые пробки. Общественный транспорт также перегружен: в метро в час пик зачастую невозможно войти, а ав­ тобусы и маршрутки просто берут штур­ мом. Ситуацию может улучшить только комплексный подход — расширение до­ рог, запуск дополнительных маршрутов общественного транспорта, строитель­ ство бессветофорных развязок и дубле­ ров. В последнее время к решению этой

проблемы подключаются и застройщики. Так, например, в микрорайоне «Изумруд­ ные холмы» наша компания построила дублер Волоколамского шоссе.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood: — От уровня транспортной доступ­ ности жилого проекта зависят в первую очередь цены предложения и темпы реа­ лизации квартир. Транспортная доступ­ ность — один из важных критериев при выборе и покупке жилья. Удачное место­ положение жилого дома или комплекса, при котором есть возможность исполь­ зования альтернативных вариантов про­ езда от дома до работы, увеличивает его привлекательность. Для покупателей, планирующих покупку в Подмосковье, важными являются наличие железно­ дорожного сообщения, развитость меж­ городского и внутригородского обще­ ственного транспорта, близость трассы. Как правило, удачно расположенные с точки зрения транспортной доступности жилые проекты более популярны у по­ купателей, и в большей степени это ак­ туально для проектов в сегментах «эко­ ном» и «комфорт».

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век»: — Стоимость квартир в миниполисе «Самоцветы» (Люберцы) сопоставима со стоимостью жилья в московском Жу­

лебино, на границе с которым находится объект. И в первую очередь это связано с планами столичных властей открыть в районе станцию метро, которое оста­ ется самым популярным и удобным видом транспорта. Мы начинали про­ давать квартиры в «Самоцветах» летом 2011 года по 65–70 тыс. руб. за кв.м. При среднерыночном росте стоимости ква­ дратного метра проект на сегодняшний момент подорожал бы до 85–90 тыс. руб. за кв.м. Но с учетом соседства с москов­ ским районом и ожидаемым в 2013 году пуском поездов метро до станции «Жу­ лебино» цены объекта выросли до уров­ ня 95–100 тыс. руб. за кв.м. Дополни­ тельный спрос на квартиры в комплексе обусловлен именно оптимальным рас­ положением метро. Станция будет нахо­ диться в 500 метрах от комплекса. Таким образом, метро в шаговой доступности может добавить 15–20% к стоимости квартиры. Причем особой разницы во влиянии фактора подземки на цену квартир в раз­ ных сегментах рынка недвижимости нет. Состоятельные люди, имея личный ав­ тотранспорт, в меньшей степени зависят от метро. Но и они отнюдь не брезгуют возможностью им пользоваться от случая к случаю и ценят его наличие под боком. Правда, если квартира находится непо­ средственно у метро, то многих клиентов такое соседство действительно пугает. Поэтому, как показывает практика, наи­ более оптимальная доступность станции метрополитена — 5–10 минут прогулоч­ ным шагом.

новостройки 33

инфраструктура

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»: — Как известно, общая стоимость квар­ тир в новостройках формируется на осно­ ве целого ряда факторов. Но если наличие некоторых из них для покупателя может быть второстепенным и они не готовы за них переплачивать, то транспортная до­ ступность важна абсолютно для каждого. Близость дома к станции метро или удоб­ ная дорога, позволяющая подъезжать к подъезду на машине, прибавляет до 10% к стоимости жилья в противовес аналогич­ ному жилому комплексу, но отрезанному от этих востребованных связующих с ме­ стом работы или основными объектами инфраструктуры. Учитывая, что качество строительства в границах одного класса жилья примерно одинаково, транспортная доступность у большей части покупателей выходит на второе место по востребован­ ности, сразу после цены. Наиболее вос­ требованными являются именно дороги и метро. Преимущества использования личного автомобиля никому объяснять не надо, а метро востребовано потому, что время в пути можно рассчитать наиболее точно. С наземным общественным транс­ портом все несколько сложнее, так как ве­

34 новостройки

лика вероятность два раза в день простаи­ вать в пробках. И если в своем автомобиле это неудобство более-менее сглаживается возможностью переждать пробку в ком­ форте, то в маршрутке или автобусе все далеко не так радужно. Конечно, и здесь цена остается решаю­ щим фактором, но если денег на квартиру в доме рядом с метро у покупателя нет, а собственным автомобилем он еще не об­ завелся, то в первую очередь он рассма­ тривает направления, где время до дома на маршрутке пусть несколько дольше, но на относительно «едущей» магистрали. К сожалению, власти лишь недавно озаботились данной проблемой и те уры­ вочные и локальные мероприятия, кото­ рые сегодня предпринимаются, пока не уменьшают ее масштаба. Что касается альтернативных видов транспорта, здесь нужно быть реалиста­ ми. На велосипеды массово москвичи вряд ли пересядут — наш город для этого просто не приспособлен, а перестройка дорог потребует слишком многих изме­ нений, которые вряд ли выполнимы. В мае наметились сдвиги в продвижении развития проекта скоростного трамвая, о котором говорят уже не один год. Если проект будет реализован, можно ожидать

снижения транспортной напряженности сразу в нескольких районах города. В частности, заявляется, что жители Бала­ шихи смогут добираться до своих домов от станции метро «Шоссе Энтузиастов» напрямую всего за 40 минут. Подобные проекты городу очень нужны, так как даже если в Подмосковье протянут метро, оно будет более чем перегружено и не ре­ шит транспортной проблемы в одиночку.

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family: — Транспортная доступность наряду с объектами социально-бытового назначе­ ния является одним из наиболее значимых критериев, по которому люди оценивают тот или иной проект. К сожалению, мы идем по пути, когда развитие территории под застройку жилья идет в отрыве от программ создания рабочих мест непо­ средственно вблизи от этих жилых объек­ тов. Или, наоборот, промышленные зоны развиваются без учета застройки жильем близлежащих территорий. Соответствен­ но, это приводит к тому, что люди живут в одном месте, а ездят работать в совершен­ но другое. Поэтому для потенциальных по­ купателей критично, сколько времени они

инфраструктура проведут в дороге, прежде чем добраться до работы. Если человек переселяется в Подмосковье, для него очень важно не тратить более двух часов на дорогу в один конец. Четыре часа в день на дорогу — это психологический предел, на который го­ товы люди. Поэтому чем удобнее распо­ ложен поселок, новостройка или любой другой объект относительно места работы потенциального покупателя, тем больше шансов на то, что он его выберет. Если говорить о машинах, то тут все понятно. Практически любой въезд в город — это узкое горлышко, и пробки начинаются уже с семи утра, если не раньше, в зависимости от направления. Это серьезная проблема, характерная для всего ближайшего Под­ московья. Именно поэтому все большей популярностью пользуются проекты, рас­ положенные вблизи от железнодорожных артерий, которые ведут в центр Москвы. Неудивительно, что поселки, находящи­ еся вблизи железнодорожных станций, обладают большой привлекательностью для покупателя. Например, с той же стан­ ции Барыбино в Домодедовском районе до станции метро «Павелецкая» в Москве можно доехать за 40 минут. Безусловно, качество вагонов электрички и контин­ гент, ими пользующийся, не вызывают особой радости и сильно отличаются от электричек и жителей пригородов НьюЙорка или Парижа. Но тем не менее это серьезная возможность сэкономить время и деньги, при этом приобретая так необхо­ димые квадратные метры для полноцен­ ной жизни семьи. Соответственно, властям столичного региона и Подмосковья пора обратить внимание на этот вид транспорта.

Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест»: — Транспортная проблема — одна из основных и острых в Московской обла­ сти. Не секрет, что даже в Ближнем Под­ московье есть развитые города, но нет удобных подъездных путей, в том числе и ж/д сообщения. Поэтому дорога в час пик непредсказуема по времени, что вли­ яет не только на комфорт проживания, но и на спрос на жилье и его цену. Так, в городе Лыткарино (8 км от МКАД), который отличается хорошей экологией, лесными и водными мас­ сивами, нет железной дороги. В итоге стоимость недвижимости значительно отличается от соседних Люберец (счаст­

ливого обладателя не только электрички, но и в будущем метро). Средняя стои­ мость двухкомнатной квартиры в Лытка­ рино — около 4 млн руб. А в Люберцах двухкомнатная квартира в строящемся доме будет стоить около 5 млн руб. — раз­ ница около 25%. Также значительно страдает от транс­ портной проблемы Балашиха, развитый и крупный город в 6 км от МКАД. Здесь есть станция ж/д, но расположена она не очень удобно и редко ходят электрички. Поэто­ му стоимость жилой недвижимости здесь сравнительно невысокая. Например, в жи­ лом комплексе «Лесной городок» возмож­ но приобрести двухкомнатную квартиру за 3,5 млн руб. В то же время в соседнем Реу­ тове (где недалеко построят метро) в ново­ стройке квартира подобной площади стоит уже 5,6 млн руб. Так же существенно отли­ чаются цены на квартиры в Красногорске (рядом станция метро «Митино», есть ж/д сообщение) и соседнего города Нахабино. В Нахабино в новостройке можно приоб­ рести квартиру за 4,2 млн руб., в Красно­ горске — за 5,7 млн руб. В целом можно отметить, что наивыс­ шая цена на недвижимость наблюдается в крупных городах области рядом с Мо­ сквой, где есть не только железная дорога, но и станция метро (в скором будущем). Это Красногорск, Люберцы, Реутов, а также Мытищи, где уже анонсированы новые станции, что весьма повысило пре­ стиж города и стоимость недвижимости.

Сейчас в Мытищах, к слову, несмотря на вполне хорошую экологию и развитость, не столь высоки в цене новостройки, как в том же Реутове и Красногорске (двух­ комнатную квартиру в Мытищах можно приобрести за 4,9 млн руб.). Но с откры­ тием новых станций цена недвижимости может вполне приблизиться к данным городам. Через несколько лет транспортная доступность весьма улучшится в целом ряде городов, что также повысит спрос на недвижимость и вызовет рост цен. Разрабатывается проект новых линий скоростного трамвая. Новые линии бу­ дут изолированы от общего движения, как транспортного так и пешеходного. Поэтому данный вид транспорта совме­ стит комфорт личного авто (трамваи будут представлять собой пять современ­ ных вагонов с климат-контролем и даже Wi-Fi), независимость и скорость метро (75–80 км/ч). Но пока это отдаленные планы. Первые трамваи придут в Подмо­ сковье в лучшем случае в 2015 году. Но­ вые пути будут проложены до Балашихи, Истры, Звенигорода, Мытищ, Королева, Пушкино, Жуковского, Раменского, Ка­ ширы, Ступино, Коломны, Воскресенска, Химок, Ногинска. Кроме того, Калужское шоссе планируют превратить в городскую трассу Москвы и выделить полосу для ав­ тобусов-экспрессов, то есть цена проезда также будет соответствовать столичным тарифам (сейчас — 28 руб.).

новостройки 35

Инвестиции

Деньги в новостройках: что ждет инвестора

Покупка недвижимости в условиях кризиса считается хорошим способом сохранения средств. Однако сейчас на рынке недвижимости далеко не лучшие времена, поэтому не стоит делать рискованных вложений, к которым, по мнению специалистов, ­относится сегмент новостроек.

П

о разным оценкам участников рынка, доля инвестиционных сделок в Москве составляет по­ рядка 20%. До кризиса вложения в покупку квартиры на начальной ста­ дии были вполне оправданы — можно было заработать до 100% от стоимости квартиры. В текущей же ситуации до­ полнительный доход, который можно получить от покупки строящегося жи­ лья, значительно меньше. По оценкам аналитиков, заработать можно порядка 20–25% и не в год, как иногда обещают риэлторы, а за весь срок строительства. Более того, если срок строительства затянется (а по мнению экспертов, это

36 новостройки

скорее правило, чем исключение), годо­ вой доход будет еще меньше. «Рост цен с момента покупки на ста­ дии котлована до сдачи объекта может составить в районе 20% за весь срок строительства, ориентировочно этот срок составляет год-два. Раньше этот рост подкреплялся общим ростом рын­ ка, недвижимость дорожала и в итоге доход от инвестирования в новострой­ ки мог составить 50–60% годовых. Сейчас цены на квартиры в Москве ко­ леблются в районе 5 тыс. долларов за кв.м. На ближайшие годы наши специ­ алисты определили коридор в 4–6 тыс. долларов, за пределы которого цены

вряд ли выйдут. Хотя волатильность в его пределах вполне вероятна. Еще один нюанс — рост цен во время стро­ ительства не означает, что в итоге бу­ дет построен ликвидный объект, на который будет спрос и который перво­ начальный покупатель сможет про­ дать. Сейчас, учитывая вероятность кризисных ситуаций, инвестиции в новостройки весьма рискованны», — пояснил заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. В настоящий момент годовой рост цен соответствует уровню инфля­

Инвестиции ции. Так, в конце мая 2012 года, по данным департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жи­ лья», средняя цена квадратного ме­ тра в московской новостройке (без учета элитных объектов) составля­ ла 162,6 тыс. руб. Таким образом, за месяц рост цен составил 0,1%, а по сравнению с декабрем 2011 года они выросли на 4,1%. Вместе с тем, учи­ тывая нестабильность в экономике, в дальнейшем цены на недвижимость могут понизиться. Так, по прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», к кон­ цу 2012 года цены на жилье в Москве могут понизиться на 15–25% в долла­ рах и 5–15% в рублях. При самом пессимистичном вари­ анте, а именно при повторении сцена­ рия 2008 года (цены на нефть падают в два раза, Греция выходит из еврозоны, евро входит в пике и т.д.), цены могут понизиться на 35–40% в долларах и 15–20% в рублях. По мнению ведущего аналитика Domgeo.ru Юрия Кочеткова, «московские новостройки сейчас не считаются оптимальными в плане кра­ ткосрочных инвестиций в связи с тем, что за последние два года планка цен здесь значительно выросла и это от­ резало массовый спрос». «Ориентиро­ вочные цифры для инвесторов такие: по ходу строительства (а это 1–2 года) можно наиграть 10–15% и около 3–4% при переходе квартиры с первичного на вторичный рынок при оформлении в собственность. Исключение состав­ ляет новый сегмент — апартаменты, где возможны более высокие циф­ ры доходности», — рассказал Юрий ­Кочетков. В целом, по оценке участников рынка, инвестиционная привлека­ тельность новостройки зависит от двух факторов — во-первых, от низ­ кого «входного билета» в проект, вовторых, от высокой надежности за­ стройщика, способного обеспечить не только гарантированный ввод объекта и оформление собственности, но и вы­ сокие темпы строительства, что важно для инвесторов. Максимальную доход­ ность можно получить, если вложить деньги на самой начальной стадии строительства. «Максимальная доходность дости­ гается только в проектах, где на на­ чальной стадии застройщик обеспечи­ вает серьезный дисконт с целью сбора

Сергей Жарков

первоначальных средств под стройку. Далее в зависимости от типа дома про­ ходит ориентировочно 1–2 года от ну­ левого цикла до госкомиссии. Нередко на этом этапе инвестор фиксирует свою прибыль, не считая нужным сохранять вложения в подобный проект», — пояс­ няет Юрий Кочетков. Тем не менее объектов эконом­ класса с доступной ценой, которые наиболее интересны для инвестора,

Юрий Кочетков

мнению некоторых участников рынка, этот довод в некотором роде лукавство. «Маленькие объемы строительства но­ вого жилья вовсе не означают, что сей­ час строятся самые лучшие варианты и нужно их скупать в ожидании дефицита нового предложения. Самые дешевые квартиры очень быстро вымываются с рынка, остаются дорогие объекты, не всегда самые ликвидные», — считает Сергей Жарков.

Максимальная доходность достигается только в проектах, где на начальной стадии застройщик обеспечивает серьезный дисконт с целью сбора первоначальных средств под стройку на рынке немного. По данным ком­ пании «НДВ-Недвижимость», доля предложений со стоимостью 1 кв.м до 100 тыс. руб. снизилась примерно на 0,5% и составила менее 1%. Квартиры по цене 100–150 тыс. руб. за квадрат­ ный метр составляют порядка 38% от общего числа предложений. Предло­ жения квартир по цене 150–200 тыс. руб. и более 250 тыс. руб. за квадрат­ ный метр составляют 35% и 13% от общего числа соответственно. Тот факт, что сейчас темпы ввода нового жилья ниже, чем до кризиса, по мнению экспертов, может служить дополнительным доводом в пользу по­ купки новостроек. Предполагается, что в условиях дефицита нового предло­ жения новостройки будут пользовать­ ся повышенным спросом. Однако, по

В результате менее рискованными по сравнению с покупкой квартиры в новостройке становятся инвестиции в готовые квартиры. «До 2008 года был довольно интенсивный рост цен. Люди покупали квартиры в новостройках, ри­ сковали, не будучи полностью уверен­ ными, что дом будет достроен. Однако к концу строительства цены повышались в несколько раз, и это было выгодно. Сейчас речь идет о «консервативной привлекательности» — вложениях с целью надежно сохранить средства. Люди покупают квартиру, делают в ней ремонт и сдают в аренду. А в случае не­ обходимости продают вместе с арен­ даторами. Доходность от аренды будет составлять 5–6% годовых», — говорит эксперт. Юлия Погорелова (Gazeta.ru)

новостройки 37

Градостроительство

строительно-полевой роман

В разработке концепции развития проекта «Большая Москва» участвуют десять коллективов, включающих российских и зарубежных специалистов. Конкурс на концепцию развития проекта состоит из трех этапов. Первый посвящен московской агломерации, второй — городу Москве с присоединенными территориями, третий — созданию правительственного центра на этих территориях. Лучшим решением по развитию московской агломерации пока является создание городов-сателлитов около аэропортов «Внуково», «Шереметьево», «Домодедово» и «Чкаловский». Идея принадлежит нидерландскому бюро OMA и российскому «Проекту Меганом» Юрия Григоряна.

— Юрий, есть ли негативный сценарий развития проекта «Большой Москвы»?

— Единственный сценарий, который пока есть, — негативный. Потому что намерение этого проекта состоит в экс­ тенсивном территориальном развитии, захвате новой территории и строитель­ стве на пустых участках. Другой возмож­ ностью являлась бы интенсификация су­ ществующих территорий внутри МКАД, где очень много проблем. Этот вариант

38 новостройки

сложный, поэтому изначально выбран вариант расширения. Расширение — не­ устойчивая вещь, потому что захваты­ ваешь больше земли, убиваешь боль­ ше природных ресурсов, территорий, ухудшаешь коммуникации. Компакт­ ный город, хорошо организованный, с улицами, мостами, инфраструктурой, всегда лучше. Негативный сценарий может воплотиться, если идти по пути наименьшего сопротивления на захва­ ченных территориях. Под угрозой нахо­

дятся поля. Леса находятся под охраной закона, но агрокультурные территории легко переводятся в зоны под жилую за­ стройку. Поэтому российский ландшафт, который состоит из полей, может легко превратиться в микрорайоны. Это наиболее легкий путь и наиболее интересный коммерчески, так как нико­ му не хочется возиться с браунфилдами (участки заброшенных или недоста­ точно используемых промышленных и коммерческих объектов, доступные

Градостроительство для повторного использования — прим. ред.), сложными или индустриально за­ раженными территориями. А портить прекрасные поля, строить прямо на черноземе — мечта всех девелоперов и строителей. Расчертить поля на квадра­ ты, пригнать туда рабочих и понастро­ ить жилья очень просто. Если так будет построено, это будет гетто — собственно, то, что сейчас представляют собой окра­ ины Москвы. Поэтому негативный сценарий за­ ключается в самой идее этого проекта, и то, что сейчас пытаются сделать про­ фессионалы, — показать альтернативы этого проекта. И развивать этот проект нужно, учитывая в том числе и альтер­ нативные варианты.

— Получается, новые присоединенные территории окажутся застроены только жильем?

— Когда говорят о проекте «Большая Москва», подразумевают только присо­ единенные территории. Но это непра­ вильно. Первая часть конкурса предла­ гает проекты по развитию московской агломерации, вторая — развитие Мо­ сквы с присоединенными территори­ ями. Говорить только о присоединен­ ных территориях очень опасно — туда идут инвестиции, инфраструктура и это

не рассматривается как комплексный проект. Очищение центра Москвы от всех чиновников, которые заполни­ ли пространство в пределах Садового кольца, — это интересный проект, но он политический, а не архитектурный. Потому что в этом случае власть, как офицерская вдова, должна сама себя высечь — переехать из центра и посе­ литься на окраинах. Если они действи­ тельно уедут из центра — это интересно, но это все же капля в море. Позитивный сценарий — не трогать новую террито­ рию, а только переселить туда прави­ тельство, создав ему все условия. Хотя опыт с правительством Московской области был такой: им построили на границе Москвы дорогущее здание, но они продолжают сидеть в центре в маленьких офисах, сохраняя это зда­ ние как дачу. Поэтому шанс построить новый правительственный центр есть, но что власть действительно будет им пользоваться, неочевидно. Другая вещь — надо ограничить плотность застрой­ ки и запретить на новых территориях панельное домостроение, о чем, кстати, сказал бывший президент. Я бы предложил применить правило Рублевки: высота 15 метров. Строй что хочешь, но только высотой до 15 метров, и все.

Если говорить о новом подходе к архитектуре, то на новой территории может быть немонументальная, экологичная средовая архитектура — собственно, то, чего все и хотят

Юрий Григорян — Будут ли использоваться новые технологии при строительстве домов, инфраструктурных объектов?

— Это вопрос денег. Если бы государ­ ство предоставляло льготы за использо­ вание новых технологий, тогда они бы развивались. Например, если государ­ ство возвращало бы деньги за солнечные батареи, как это было в течение несколь­ ких лет в Германии.

— Какой может быть архитектура нового строительства?

— Если говорить о новом подходе к архитектуре, то на новой территории мо­ жет быть немонументальная, экологич­ ная средовая архитектура — собственно, то, чего все и хотят. Но это опять же за­ висит от политики: будут ли какие-то изменения в законодательстве, будут ли поощрения со стороны государства. Если да, то это можно будет все реали­ зовать.

— Каким должен быть проект расширения Москвы, на ваш взгляд?

— Нужно развивать не юго-западное направление Подмосковья, а равномер­ но искать точки роста. Аэропорты — как раз одни из таких точек роста. Еще есть наукограды, отдельные малые города, было бы логично развивать территории вокруг них. Я считаю, что на присоединяемой к Москве территории нужно сделать запо­ ведник. Строителям заниматься только испорченными, сложными территори­ ями, а природные территории сделать заповедниками. Юлия Погорелова (Gazeta.ru)

новостройки 39

проблема

Миллион за обман

В

Подмосковье придумали новый способ борьбы с проблемой обманутых дольщиков — с нерадивых застройщиков будут взыскивать по 1 млн руб. за каждую незаконную сделку. Это значит, что только за один 200-квартирный дом, например, горе-строителям придется заплатить штраф в 200 млн руб. Об этом сообщил новый министр Подмосковья по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, бывший депутат Госдумы Александр Коган. Для решения проблем обманутых дольщиков и ликвидации аварийного жилья в Московской области создали специальный комитет с функциями целого министерства. Одной из главных задач новой структуры станет борьба с сомнительными сделками на рынке долевого строительства области. Для этого в комитете создадут отдел с фискальными функциями, который будет взыскивать и назначать многомиллионные штрафы нерадивым застройщикам. Раньше проблемами обманутых дольщиков занимался областной Минстрой, однако к комплексной проверке застройщиков ведомство так и не приступило. В итоге Московская область признана одним из самых неблагополучных в этом плане регионов. «По закону в нашей об-

40 новостройки

ласти 5,8 тыс. человек признаны пострадавшими от рук обманщиков-строителей. Но реальное количество обманутых дольщиков составляет порядка 20 тыс. человек, — говорит Коган. — Только за текущий год на территории области появилось 15 дополнительных проблемных объектов, а всего их 111. Однако объективных причин для появления таких строек нет». Новая областная структура планирует выстроить такую схему работы сектора, что недобросовестный застройщик просто не сможет начать деятельность в регионе. Одна из таких мер — многомиллионные штрафы за срыв сделок с дольщиками. Зато строительные компании, честно выполняющие свои обязательства, Коган обещает избавить от лишних административных проволочек. «Мы не хотим задушить застройщиков, цель — навести элементарный порядок, чтобы все сделки с недвижимостью, особенно на этапе строительства, были прозрачными», — заявил министр. «Если структура будет работать честно, неподкупно и непредвзято, то застройщики, конечно, испугаются. И могут испугаться настолько, что в ближайшее время начнется массовый отток «черных строителей». Однако строительные ком-

пании — это очень мощные лоббисты, они умеют договариваться, — в свою очередь, говорит лидер общероссийского движения «Комитет помощи обманутых дольщиков», депутат Госдумы РФ Антон Беляков. — Главное препятствие на пути решения проблемы обманутых дольщиков — в сепаратизме районных властей Подмосковья. Главы многих районов — это местные сепаратисты, они пришли целыми командами и установили полную монополию, и что-то сделать с ними очень сложно. Осенью, если не предпринять активных мер, может возникнуть вторая волна возмущений обманутых дольщиков». Кроме того, новому министру дали два месяца на то, чтобы предложить новую программу по переселению людей. В противном случае область лишится финансирования и фонд реформирования ЖКХ может отозвать средства со счетов правительства области. Сейчас на них заморожено 4 млрд руб., выделенных из бюджета на переселение людей из ветхого и аварийного жилья. Источник в фонде реформирования ЖКХ рассказал, что, к примеру, принятая и утвержденная год назад программа по переселению из ветхого и аварийного жилья полностью провалилась. Более того, за минувший год в ряде районов (Пушкинском районе, в Ступино и Клину) не было построено ни одного квадратного метра для переселенцев. А по условиям прежней программы, уже 1 августа 2012 года в фонд реформирования ЖКХ должны быть представлены акты ввода в эксплуатацию жилья. Это ставит под угрозу финансирование программы во всем регионе. «Эта проблема с фондом реформирования ЖКХ уже обсуждалась. Мы ищем совместное решение, которое позволит нам до конца года успеть переселить максимальное число жильцов, а фонду — принять нашу программу, разблокировать счета и профинансировать ее», — уверяет Александр Коган. С руководством муниципалитетов, сорвавших сроки исполнения программы, московские власти будут разбираться без лишних политесов. Губернатор области Сергей Шойгу будет лично принимать кадровые и административные решения по каждому району, где были сорваны сроки строительства, обещают в администрации области.

точка на карте

Щелково

Отечественный Лион

«Фотобанк «Лори»

Щелково сегодня является центром большого промышленного района Подмосковья, на территории которого действует почти полторы сотни предприятий. В столичной топонимике оно также широко представлено — станцией метро, шоссе. Находится город в ближайшем поясе, окружающем московский метрополис. К нему примыкают знаменитый Звездный городок, где размещается Центр подготовки космонавтов им. Ю.А. Гагарина, а также Чкаловский аэродром, откуда взлетают в «горячие точки» команды спасателей МЧС.

С

ама деревня Щелково в письменных документах впервые упоминается в 1521–22 годах: завещание ее хозяина, боярина И.Ф. Хомутова, передавало поселение в собственность Троице-Сергиевой лавре. В то время оно состояло из 32 десятин земельных угодий, из которых 20 оставались невозделанными. Точкой же отсчета нового этапа в развитии местных земель стал вышедший в 1769 году указ, согласно которому крестьяне получали право на промышленную деятельность. 12 крепостным из Щелково в конце того года Мануфактур-коллегия дала официальное право производить «разные шелковые материи и платки». Они были первыми получателями подобного разрешения во всей стране и стали основателями кустарного производства шелковых тканей, одного из наиболее крупных и ранних. В тогдашней деревне было 27 дворов, а численность на-

42 новостройки

селения составляла 153 человека (79 мужчин), и вот в этом небольшом поселении было образовано 33 шелкоткацких стана. К концу века Щелково и округа стали местом, где размещалось 63% крестьянского промышленного производства в масштабах губернии и 71% — в масштабах уезда. Производство было представлено не только крестьянскими предприятиями. Так, писцовые книги XVI века содержат упоминание о работавшей во Фряново дворянской посессионной шелкоткацкой мануфактуре, численность рабочих на которой составляла сотни человек. Объем выпускаемой продукции в ее ценностном выражении красноречиво свидетельствовал том, что в округе сельскохозяйственное производство явно уступало промышленному. Занятость в промышленности превращалась в основной источник доходов для жителей множества деревень и сел.

Естественно, происходили и изменения, связанные с административно-территориальным делением. После того как в 1775 году была образована крупная Мос­ ковская губерния, территории стали считаться Богородицким уездом. Центр его находился в селе Рогожи, которое позднее превратилось в город Богородск, а еще позже, в 1930 году, — в Ногинск. Начало XIX века ознаменовалось обострением отношений между Россией и Францией, и это сказалось на крестьянской шелкоткацкой промышленности, поскольку она пользовалась французским и итальянским сырьем. Однако после победы над французскими войсками промышленность опять начала набирать обороты. В сфере производства шелка эта мануфактура была признана, как бы сказали сейчас, передовым предприятием. Благодаря ей щелковская округа получила весьма лестное сравнение

точка на карте с французским Лионским округом, которому принадлежал статус центра шелковой промышленности своей страны. Купцы И.Я. Веснин и А.П. Крюков в 30-е годы стали основателями крупных шелкоткацких предприятий, местом расположения которых была выбрана деревня Щелково. Известно, что в 1843 году на семи здешних производствах трудились почти 3 тыс. человек. Деревня и близлежащие территории (не далее 2 км) стали местом концентрации рабочей силы: здесь рабочих было больше, чем в таких уездах, как Коломенский, Подольский и Звенигородский. На правобережье Клязьмы соседствовать с фабричными производственными корпусами стали жилые дома, лавки торговцев, мастерские, где предлагали свои услуги ремесленники. Немного ниже по течению в 1846 году выросли новые корпуса: сюда была переведена из столицы суконная фабрика ее владельцем И.В. Четвериковым. Благодаря этому правый берег реки стал заселяться еще более быстрыми темпами, и вблизи деревни Щелково выросла целая слобода. С установлением советской власти в 1917 году деревня Щелково превращается в административный центр, куда вошли Гребневская, Осеевская, Аксеновская и Ивановская волости, ранее относившиеся к Богородскому уезду. В сравнении с другими волостями его территория и численность жителей были больше почти в четыре раза, и статус волости создавал определенные трудности в управлении ею с точки зрения права, финансов, экономики. 21 мая 1923 года Московский уездный совет рабочих, крестьянских и красноармейских депутатов постановил присвоить Щелково статус поселка городского типа. Городом он стал 17 августа 1925 года, в его черту вошли правобережное Щелково, в дореволюционное время называвшееся Мещанской слободой, Соболево, часть деревни Щелково, где находилась красильно-аппретурная фабрика, а также село Хомутово (частично) с шелкоткацкой фабрикой. В январе 1929 года на северо-востоке Московской области появился новый район площадью более 807 кв.км — Щелковский, центром которого стал город Щелково. Послевоенные 50-е годы ознаменовались активным преобразованием города и района. Дороги в Щелково стали асфальтированными и широкими, по обеим сторонам от них выросли многочисленные многоэтажки, торговые объекты, детские и школьные учреждения, больницы,

ЖК «Новая Слобода»

спортивные площадки. В честь 40-летия Великого Октября был разбит просторный парк, город украсили скверы и аллеи. Начало периода рыночной экономики принесло Щелково большие перемены. Активно строятся жилые многоэтажки, жители ощущают вполне столичный комфорт, пользуясь услугами торгово-развлекательных центров, ресторанами и кафе, в том числе «Макдоналдс», «ЕшЪ», совершая покупки в крупных магазинах «Эльдорадо», «Гиперглобус», «Атак». Кроме того, перемены происходят и в поселках городского типа Монино, Фряново, Свердловский, городах областного подчинения Лосино-Петровский и Фрязино. Согласно переписи в настоящее время численность постоянного населения Щелковского района составляет почти 200 тыс. человек, в том числе в самом Щелково около 115 тыс. человек. Экономический потенциал района формируют в первую очередь химическая и химико-фармацевтическая, пищевая и перерабатывающая, легкая и текстильная промышленность, машиностроение и металлообработка. Широкое развитие получила также мебельная промышленность: здесь работает свыше 30 предприятий по производству различных видов мебели и комплектующих.­ «Щелково становится все более привлекательным для желающих приобрести недвижимость: это объясняется и относительной близостью к Москве, и сравнительно невысокими ценами, — говорит

Марина Акимова («Арсенал Холдинг»). — Здесь есть все, что могло бы потребоваться человеку сегодня: детские сады, школы, поликлиники, больницы, а также культурные заведения. В перспективе будет организована транспортная связь со столицей высокоскоростным трамваем. Это поможет разгрузить Щелковское шоссе и облегчить путь автомобилистам до Москвы и обратно». Из достойных внимания объектов нового строительства стоит назвать ЖК «Новая Слобода». Он расположен в центре города, на набережной реки Клязьма, состоит из четырех монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности (11–15 этажей). Три уже заселены, сдача четвертого ожидается в конце года. Предоставляется ипотека, цены на квартиры начинаются от 2,5 млн руб.

Александр Энгель, руководитель ­отдела новостроек ГК «МИЦ»: — Одним из самых интересных объектов является ЖК «Солнечный Парк», который располагается рядом с великолепным зеленым парком на берегу реки Клязьма, в удалении от действующих промышленных предприятий. Еще один проект в Щелково — ЖК «Ласточкино». Этот малоэтажный жилой комплекс расположен на окраине города. Стоимость квадратного метра — от 42 тыс. руб. Стоимость однокомнатных квартир — от 1,6 млн руб., двухкомнатных — от 2,3 млн руб.

новостройки 43

точка на карте

ЖУКОВСКИЙ Им покоряется небо

В названии этого города имя великого ученого, отца русской авиации, человека, открывшего бескрайние просторы неба. Естественно, все, что расположено на территории Жуковского, так или иначе связано с самолетостроением. А внимание всего мирового сообщества в августе каждого нечетного года, без сомнения, приковано к этому подмосковному месту, когда работает известный Московский авиационно-космический салон (МАКС).

И

нтересно, что попытки по-особому выделить это место предпринимались почти сто лет назад. Раньше здесь были расположены село Новорождествено и деревня Колонец, в сегодняшних границах Жуковского находится и историческая часть села Быково. Попытка построить на этой территории город была впервые предпринята в нача­ ле ХХ века. По замыслу управляющего Московско-Казанской железной дороги Николая фон Мекка, южнее Москвы, в районе платформы Прозоровская (рядом с современной платформой Кратово), должны были расположиться крупнейший железнодорожный узел и новый Казанский вокзал (2). В короткий срок под руководством главного архитектора В.Н. Семенова был создан проект первого в России города-сада для рабочих и служащих дороги, органично вписанный в природный ландшафт. В 1913 году он был принят для реализации. Строительству

44 новостройки

помешала Первая мировая война, а потом революция. Основные идеи, заложенные при создании проекта, были подхвачены и реализованы в США и ряде стран Европы. Под влиянием принципов, сформулированных В.Н. Семеновым, была построена вся «одноэтажная Америка». В память о городе-саде остались здания больничного городка, сильно пострадавшие от перестроек в советское время, сегодня занятые театром «Стрела». Ну а в 1933 году была утверждена строительная площадка для Центрального аэрогидродинамического института в районе станции Отдых. В начале 1935 года нарком тяжелой промышленности Г.К. Орджоникидзе выделил необходимые средства, и весной развернулось строительство аэродинамических труб нового ЦАГИ. В 1938 году поселку было присвоено имя донбасского шахтера Алексея Стаханова. Накануне Великой Отечественной войны там появились

первые четырехэтажные дома по улицам Пушкина и Чкалова, открылась новая школа. А в 1940 году шеф-пилот ЦАГИ Герой Советского Союза Михаил Громов представил проект Летно-исследовательского института (ЛИИ) — к тому времени уже назрела необходимость в совмещении теоретических разработок и летных испытаний. Так были заложены градообразующие предприятия нынешнего Жуковского, так начиналась история центра российской авиационной науки и техники. 23 апреля 1947 года Указом Президиума Верховного Совета РСФСР поселок получил статус города и название Жуковский, в честь основоположника современной аэродинамики Николая Егоровича Жуковского. Вся история города связана с достижениями в области авиации и космонавтики. Долгое время в нем работал Сергей Павлович Королев, на территории ЛИИ проходил подготовку первый космонавт

Юрий Гагарин. Городские предприятия принимали участие в разработке и испытаниях таких знаковых отечественных космических аппаратов, как например космический корабль многоразового использования «Буран», станция «Мир» и международная космическая станция «Альфа». Еще в начале 90-х именно в Жуковском родился термин «наукоград». А 29 января 2007 года было принято постановление правительства РФ «О присвоении статуса наукограда Российской Федерации городу Жуковскому (Мос­ ковская область)». Он стал 12-м наукоградом России. Сегодня Жуковский — центр российской авиационной науки. Здесь расположены: Центральный аэрогидродинамический институт (ЦАГИ) им. проф. Н.Е. Жуковского, Летно-исследовательский институт им. Громова, на территории которого расположены летные базы ведущих авиационных конструкторских бюро — Сухого, Ильюшина, Туполева и др. Здесь же формируется штаб-квартира «Объединенной авиастроительной корпорации» (ОАК). Кроме того, в Жуковском работают: НИИ приборостроения им. В.В. Тихомирова, московский научно-исследовательский институт «Агат», Научно-исследовательский институт авиационного оборудования, Экспериментальный машиностроительный завод имени В.М. Мясищева и многие другие. Конечно, помимо специализированных работ предприятия участвуют и в «гражданских» программах. В частности, в своих аэродинамических трубах ЦАГИ выполняет комплексные модельные и натурные испытания по отработке оптимальных форм автомобилей всех типов, железнодорожных составов, поездов метрополитена и аппаратов на воздушной подушке. Исследуются ветровые нагрузки на высотные здания, мосты, крупногабаритные оболочки, ведется поиск экологически оптимальных вариантов застройки городских микрорайонов. Примером внедрения результатов работы ЦАГИ являются монумент Победы на Поклонной горе в Москве, мосты через реки Белая, Обь и Москва. А НИИП им. В.В. Тихомирова известен также как разработчик оборудования для метрополитена. Много внимания в МНИИ «Агат» уделяется созданию медицинской техники. Надо сказать, что неоценимую роль в формировании научных кадров институтов, предприятий и организаций играют

«Фотобанк «Лори»

точка на карте

высшие учебные и технические заведения города. Факультет «Стрела» МАИ, ФАЛТ МФТИ, Жуковский авиационный техникум — эти учебные заведения, тесно связанные с научно-промышленным комплексом Жуковского, готовят молодых ученых, инженеров и техников по уникальным авиационным специальностям. Муниципальный институт МИЖ и международный институт менеджмента ЛИНК готовят высококлассных специалистов для разных отраслей народного хозяйства. В Жуковском, городе с высокоразвитой наукой, гармонично развивается и культура. Уникальные самодеятельные и профессиональные творческие коллективы города пользуются неизменной зрительской любовью, а их участие в самых престижных областных, всероссийских и международных конкурсах, смотрах, фестивалях всегда сопровождается признанием высокого мастерства исполнителей. Истинной жемчужиной города является симфонический оркестр, которым почти 40 лет руководит народный артист России, почетный гражданин города профессор Сергей Скрипка. Отдельно стоит отметить спортивную жизнь. Жуковский — областной легкоатлетический центр, родина многих прославленных легкоатлетов. Эстафету от знаменитых на весь мир Екатерины Подкопаевой, Олега Проценко и других подхватили Юрий Борзаковский, Андрей Епишин, Дмитрий Богданов. После реконструкции открылся спортивный комплекс «Метеор», ставший уникальным легкоатлетическим комплексом международного класса, ко-

торый может по праву считаться одним из лучших не только в России, но и в Восточной Европе. Задуманный в начале века как городсад, Жуковский переживает настоящий расцвет, в нем комфортно жить, работать и учиться. За последние годы значительно повысилась его инвестиционная привлекательность. В Жуковском активно ведется строительство жилых домов, реконструируются старые и строятся новые производственные объекты, торговые комплексы и объекты социального назначения. Возрождена практика комплексной застройки новых микрорайонов. В городе авиации развивается не только жилищное строительство. Жуковский получил дополнительные 600 га земли, на которой планируется возвести объекты социальной сферы для сотрудников будущей «Объединенной авиастроительной корпорации». Наступило время новых горизонтов.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»: — Ярким примером комплексной застройки может служить возводящийся в настоящий момент микрорайон 5А. На участке 13,8 га планируют построить 160,8 тыс. кв.м жилья. В рамках проекта предусмотрены детский сад, детские площадки, парковки и магазины. Строительство микрорайона практически завершено, сейчас возводятся четыре монолитно-кирпичных жилых дома, сдача которых намечена на второй квартал будущего года.

новостройки 45

точка на карте

Солнцево

На солнечной стороне

П

очему главное светило отразилось в названии стародачного поселка? Видимо, из эстетических соображений: еще с XVII века была известна деревня Суково, которая и раскинулась на этих землях. В XIX столетии рядом с ней построили одноименную станцию Брянского (ныне Киевского) направления железной дороги. Долгое время местность была излюбленным местом дачного отдыха у москвичей, ну а 26 сентября 1938 года деревня получила статус дачного поселка и была переименована в Солнцево. Правда, лишь в марте 1965 года очередь в переименовании дошла до железнодорожной станции. Откровенно говоря, существует несколько версий о названии поселка.

46 новостройки

Одна из них связана с именем архитектора Ф.Г. Солнцева, приглашенного для участия в строительстве усадьбы «Лукино», другая — с итальянцами Соляри, чья фамилия означает в переводе «солнечные» и которые поселились в Саларьево. Но большинство краеведов утверждают, что это теплое, светлое имя было дано поселку жарким солнечным летом 1938 года и родилось оно не случайно. В самом деле, солнце от раннего восхода до позднего заката 26 сентября не покидало поселок, раскинувшийся на самой высокой точке юго-запада Подмосковья. Это обстоятельство и трансформировалось в название и было официально зарегистрировано в 1938 году.

И хотя Солнцево ассоциируется с чем-то совсем светлым и современным, в далеком прошлом на его месте находилось урочище под названием Суки (ударение на последний слог). Именно Суки (участок в лесу, подготовленный под пашню), а не Суково, как считают некоторые, первоначальное название нынешней территории. Источники свидетельствуют о том, что дремучие леса, непроходимые боры, крутые овраги, живописная «пересеченная местность» западных подмосковных земель привлекали сюда разное зверье, а следом за ним и любителей пострелять. И Иван Грозный, и Алексей Михайлович охотились в этих краях. Особенно увлекались соколиной охотой. К слову, территория тесно свя-

«Фотобанк «Лори»

Перестроечную песню Виктора Цоя со словами «звезда по имени Солнце» жители одного из столичных районов Москвы, расположенного на юго-западе от МКАД, вполне логично воспринимали очень личностно. В самом деле, как ни крути, а именно их малая родина с 1938 года носит название Солнцево. Стало быть, самые амбициозные из них с полным правом могли называть себя этим именем.

точка на карте зана и с именем Александра Невского: в XIII веке это были его владения. Затем земли перешли к сыну Александра Ярославича Даниилу Московскому, основателю Московского княжества. А вот по письменным грамотам XVII столетия деревня Суково принадлежала князьям Трубецким. Сначала это была вотчина известного тушинского боярина князя Дмитрия Тимофеевича, после смерти которого перешла к его жене Анне Васильевне. А уже в 1646 году — к боярину князю Алексею Никитичу Трубецкому, который жил в старинной своей вотчине — селе Говорово в четырех верстах от Суково на восток, на Большой Боровской дороге. В нескольких верстах от Суково находилась Калужская застава Москвы, а вблизи проходила Ново-Калужская дорога, или Боровский тракт, известный в литературе с XIV века. Вполне возможно, эта дорога существовала значительно раньше. Так как по ней, как и по Серпуховскому и Каширскому трактам, поддерживалась связь с Ордой еще в период татаро-монгольского ига и великого княжения московских князей в XIII–XIV веках. Вдоль этих трех направлений было больше ямских слобод, чем на северных и западных дорогах. В этих слободах обслуживали послов и княжеских гонцов. Значительную часть территории Сетунского стана занимали монастырские и церковные владения, которые в 1764 году были секуляризированы, то есть отобраны у церкви и переданы в ведение Коллегии экономии. Так, землями села Федосьино владел Вознесенский монастырь в Московском Кремле, селом Орлово — Чудов монастырь, селом Тропарево — Новодевичий, сельцом Терешково — Пафнутьев-Боровский, деревней Марфино — Алексеевский девичий монастырь. Но как бы там ни было, сто лет назад о Суково можно было говорить скорее как о популярном среди москвичей дачном месте. Значительные перемены в Суково стали происходить в 1937 году, когда там были нарезаны участки под жилища переселенцев из реконструируемых районов Москвы. Для этого была отведена просторная территория под застройку, и на пригорке возле пруда был возведен первый дом. Потом эта улица стала называться Первой Зеленой — это была первая улица в Солнцево. Через год в поселке уже было 300 домов, где проживали

2,5 тыс. человек. А к концу 1940 года он насчитывал более 400 домов, в которых жили более 4 тыс. человек. Естественно, все взрослое население поселка работало на московских предприятиях. В первые послевоенные годы Солнцево значительно выросло, благоустроилось. В 1948–1953 годах трест «Особстрой» (в дальнейшем «Главмосстрой») построил в нем 148 одно- и двухэтажных каркасно-засыпных жилых домов (площадью 46 тыс. кв.м) для своих работников. В 1959 году трест «Севводстрой» («Главмосинжстрой») построил еще 33 четырех- и пятиэтажных дома для строителей Западной водопроводной станции (ЗВС), в которых поселились 7 тыс. человек. Через четыре года началась застройка 1-го, а еще через два года — 2-го микрорайона жилыми многоэтажными домами для рабочих «Главмосстроя». Одновременно с жилыми домами строились культурнобытовые здания и учреждения. Формирование Солнцево как поселка московских строителей обусловило его исключительно быстрый рост. В 1959 году в нем проживали 13,8 тыс. человек, а в 1970-м насчитывалось уже 41,3 тыс. жителей. К концу 1970 года было построено 124 пяти-, девяти-, десяти- и двенадцатиэтажных домов, в основном для строителей «Главмосстроя» и «Мостелефонстроя», еще 13 домов возвели жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

23 февраля 1971 года поселок Солнцево был преобразован в город областного подчинения. За это время он неузнаваемо изменился. На месте бывших пустырей и оврагов, снесенных бараков и ветхих строений выросли многоэтажные современные здания, бытовые и культурные учреждения. Только за пять лет там было построено 1120 тыс. кв.м жилой площади. Жилищный фонд города к концу 1975 года составил свыше 500 тыс. кв.м. Население выросло до 50,2 тыс. человек. Солнцево стало городом-садом. В 1983 году город Солнцево был переведен в подчинение Мосгорисполкома, и на карте столицы появился район Солнцевский. В отличие от других он был полностью расположен за пределами МКАД, а его территория сложилась из части окраин московских районов — Гагаринского, Ленинского и подмосковного Наро-Фоминского. В него вошли рабочие поселки Мещерский, Внуково, Переделкино, Чоботы, Толстопальцево, деревни Терешково, Суково, Орлово,

Федосьино, Лукино, Лазенки и сам город Солнцево. Буквально за несколько лет район стремительно разросся за счет интенсивного строительства современных жилых домов. К 1990 году население Солнцевского района увеличилось с 91 тыс. до 160 тыс. человек. Нынешняя застройка представлена строениями 50-х, 80-х и 90-х годов, а также зданиями современного монолитного строительства. Еще когда-то Солнцево было всего лишь подмосковным городом, однако сегодня от желающих купить квартиру в его новостройке нет отбоя. Впрочем, неудивительно — это элемент престижа, причем не только для иногородних, но и для самих москвичей. Преимущества проживания в Солнцево стоит начать перечислять прежде всего с присутствия свободных площадей для застройки. А это, в свою очередь, говорит о том, что новостройки будут строиться не только точечно, замещая собой обветшалые здания, но и целыми новыми жилыми комплексами. На территории района есть железная дорога, функционирует немало автобусных маршрутов, а также проходит одна из главных артерий столицы — Киевское шоссе. Оставшиеся вопросы транспортной доступности и сообщения района с другими уголками столицы будут решаться одновременно со строительством новых объектов инфраструктуры и жилых зданий. Именно поэтому продажа новостроек в Солнцево сегодня считается одним из самых прибыльных и перспективных направлений столичного рынка недвижимости.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»: — Одним из крупных проектов является ЖК «Солнцево Парк», строительство которого осуществляют ДСК-1, ГК «ПИК» и ГК «МОРТОН». В его рамках возводится около 30 жилых корпусов — панельные и монолитно-кирпичные дома переменной этажности (от 13 до 25 этажей). Стоимость однокомнатной квартиры в жилом комплексе — от 3,5 млн руб. Проектом предусмотрено возведение объектов социальной инфраструктуры, магазинов. В перспективе рядом с микрорайоном будет расположена станция «Новопеределкино» Солнцевской линии метрополитена, сооружение ветки легкого метро запланировано на 2015 год.

новостройки 47

среда обитания

Кому в новостройках жить хорошо? Массовое возведение жилых кварталов в ближайшем Подмосковье радует, но вопросов к застройщикам множество. Один из них: на какого новосела они ориентируются при разработке своего проекта, каким видят своих клиентов? Если избавиться от традиционных портретов «среднего покупателя», то у каждого застройщика должны быть четкие параметры жилья, которое они предлагают определенной группе. Скажем, по площади квартир, количеству комнат, техническому оснащению, технологиям строительства, срокам застройки, окружающей инфраструктуре, транспортной доступности, парковочным местам, природным составляющим, близости к месту работы и т.д. Какими социальными и возрастными группами людей востребованы нынешние новостройки Москвы и Подмосковья? Какие направления, проекты наиболее популярны среди них и почему? Какая ценовая вилка считается наиболее приемлемой? Как используются ими ипотека, другие виды кредитования? Каким у будущих новоселов было предыдущее жилье? Надолго ли они собираются обосноваться в новостройках или же готовы рассматривать в будущем другие варианты места жительства? На эти вопросы мы попросили ответить экспертов.

48 новостройки

среда обитания Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» — Фактически сейчас Подмосковье стало альтернативой Москве, где строительство уже почти не ведется. Именно с этой точки зрения я считаю правильным рассматривать рынок недвижимости именно Подмосковья. К сожалению, мы не переняли одну из самых очевидных европейских тенденций: там во всех городах есть кварталы или направления разного типа. Где-то живут богатые люди, где-то — средний класс, а где-то — малообеспеченные. У нас такой четкой дифференциации нет, и в любом городе ближайшего Подмосковья могут легко соседствовать элитные коттеджи и экономичные многоэтажки. Поэтому мне кажется, что серьезной маркетинговой работы по выделению своего покупателя и разработке проектов под узкую группу клиентов пока еще девелоперы не проводят. Отдельные примеры, безусловно, есть, но они не формируют пока еще картину в целом. В основном застройщики ориентируются именно на среднего клиента

в каждом сегменте. Очень редко можно встретить специальные предложения, спозиционированные, например, на любителей какого-то вида отдыха или спорта. Скорее ориентируются на традиционные социально-демографические характеристики: уровень дохода, возраст, тип занятости и семейное положение. Этот подход помогает «накрыть» больше потенциальных покупателей, но вот удовлетворить их требования он совсем не позволяет. В подходе же покупателей к выбору жилья, на мой взгляд, произошли очень серьезные изменения после кризиса. Сейчас покупатель стал гораздо разборчивее, потому что покупает недвижимость чаще всего не в инвестиционных целях, а чтобы там жить. Соответственно, и требования стали иными: важны не только и даже не столько квадратные метры, сколько та среда, в которую эти метры будут «помещены». И это важно для всех категорий покупателей — от очень обеспеченных до тех, кто покупает даже небольшую квартиру с привлечением ипотечного кредита. Поэтому сейчас, например, су-

щественно расширился перечень популярных направлений. Если недавно он ограничивался Новорижским шоссе (и Рублево-Успенским для очень обеспеченных людей), то сейчас активный спрос на «Новую Москву», очень растет весь северо-запад, популярно и Ярославское шоссе в районе Мытищ. Средняя цена на самое востребованное жилье в Подмосковье варьируется от 75 до 90 тыс. руб. за кв.м.

Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP: — Основной покупатель новостроек Подмосковья — это местные жители, которые либо покупают первое жилье, либо улучшают свои жилищные условия. При этом у каждого города есть свои особенности. К примеру, покупатели квартир в ЖК «Акварели» в Балашихе приобретают жилье по ипотеке, а жители Одинцово предпочитают это делать за наличные. В Подмосковье также переезжают молодые семьи из Москвы, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе купить первое жилье в столице, это как от-

новостройки 49

среда обитания ступление перед решающим броском вперед: многие из них останутся здесь и будут расширять свою жилплощадь, накапливая недостающие средства, а кто-то все-таки вернется в столицу. Следующая группа покупателей подмосковного жилья — это люди среднего возраста, уставшие от бешеного ритма мегаполиса, которые хотят отдыхать от суеты за городом и ездить в Москву на работу, невзирая на транспортную ситуацию. И еще одна довольно многочисленная группа переселенцев — пенсионеры, которые разменивают свою квартиру в московском спальном районе, чтобы купить более просторное жилье в области. Как ни странно, в списке покупателей подмосковных квадратных метров почти нет жителей российской провинции, хотя многие риэлторы постоянно говорят о щедрых гостях из нефтяных регионов. Наша статистика свидетельствует об обратном. Если говорить о предпочтениях, то здесь прослеживается интересная закономерность: москвичи готовы переезжать в Мытищи, Химки и Одинцово.

50 новостройки

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»: — Однозначно могу сказать, что на сегодняшний день не очень много застройщиков четко себе представляют портрет потенциального покупателя на подмосковном рынке, поскольку в составе компании не имеют собственного отдела маркетинга и т.д. И хорошо, если в этом случае они обращаются к профессиональным маркетологам, консультантам за советом. Сегодня в силу дефицита предложения на московском рынке, особенно в сегменте экономкласса, спрос вынужден реализовываться в ближайшем Подмосковье. Объем строительства в области уже растет докризисными темпами. Основные факторы при покупке недвижимости экономкласса — цена и расположение дома, наличие метро. Портрет покупателя — жители и трудящиеся Подмосковья, молодые семьи, у которых не хватает средств на покупку недвижимости в Москве, пожилые люди,

которые не хотят жить в столице и за счет продажи московской квартиры могут купить большую по площади в Подмосковье. Активно развивающиеся направления — проект «Новая Москва», Балашиха, Красногорский район, Химки и Одинцовский район. Цена недвижимости до 10 км от МКАД находится в диапазоне от 60 до 115 тыс. руб. за кв.м в зависимости от района. На юге и востоке цены дешевле, на западе, юго-западе и северо-западе — дороже. Ипотека очень активно используется застройщиками. Если проект еще аккредитован у банков из первого десятка рейтинга, то он получает дополнительную существенную поддержку. Треть покупателей используют ипотеку или рассрочку платежа. Помимо ипотеки застройщики на подмосковном рынке используют рассрочки сроком до трех лет. Социальная инфраструктура, как и транспортная ситуация, сегодня выравнивается, а потому на сегодняшний день в сознании людей постепенно смывается граница между Москвой и Подмосковьем.

среда обитания В основном застройщики ориентируются на традиционные социально-демографические характеристики: уровень дохода, возраст, тип занятости и семейное положение. Этот подход помогает «накрыть» больше потенциальных покупателей

Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест»: — Целевая аудитория Ближнего Подмосковья — это, как правило, достаточно молодые (28–35 лет) семейные пары с детьми, которым уже тесно в имеющихся родительских квартирах (где сами родители и продолжают жить). Среди покупателей квартир в прилегающих к столице городах высок процент москвичей. Например, в микрорайоне «Изумрудные холмы» (Красногорск) более половины квартир приобретено столичными жителями. Стоимость жилья в Москве весьма высока, что вынуждает молодые пары покупать квартиры в Ближнем Подмосковье — ведь за аналогичную московской стоимость в области можно купить большую по площади и количеству комнат квартиру. Кроме того, среди покупателей жилья в Подмосковье весьма много местных жителей и жителей соседних районов.

В целом жители областных городов очень локальны: молодые семьи, как правило, приобретают квартиру в том же городе, где им все знакомо и привычно, к тому же рядом все друзья и родственники. Жители других регионов России также приобретают жилье в Подмосковье, но в целом их меньше всего среди покупателей. Они выбирают область по ценовому принципу и не привязаны к какому-либо конкретному городу или направлению. Если говорить о характеристиках жилья (площади квартир, их соотношение в доме, наличие паркинга и др.), то здесь все обуславливает месторасположение проекта. В крупных городах Ближнего Подмосковья, как правило, наибольшим спросом пользуется комфорт- и комфорт-плюс класс, что подразумевает весьма просторные планировки и наличие дополнительных функций (паркинг). В Среднем и Дальнем Подмосковье площади квартир значительно меньше, преобладают малокомнатные,

в большинстве проектов нет подземных парковок. Что касается новостроек Москвы, здесь более обеспеченная целевая аудитория. Это семьи от 30 до 40–45 лет, как правило, руководители среднего и высшего звена (в зависимости от класса проекта) либо более молодые семьи, которые продают свои старые квартиры и добавляют средства на приобретение большего по площади и/или количеству комнат жилья. Как в Москве, так и в Подмосковье большинство покупателей приобретают квартиры для собственного проживания, и в связи с этим все клиенты очень тщательно и придирчиво их выбирают. Если в начале 2000-х годов многие покупатели приобретали квартиры для инвестиционных целей (количество новостроек было невелико, цена стремительно росла), то сейчас инвестиционные сделки не превышают 10–15% (в зависимости от проекта). Если брать финансовые инструменты, то в Москве покупателей в большей сте-

новостройки 51

среда обитания

пени интересуют условия по рассрочкам платежа (особенно если есть возможность беспроцентной рассрочки), да и возможности ипотеки тоже широко используются. В Подмосковье, напротив, больше сделок по ипотеке, что обусловлено более ограниченными финансовыми ресурсами покупателей и не всегда выгодными условиями рассрочки. Большинство застройщиков дают рассрочку на срок до трех месяцев, и то при первоначальном взносе 70%, многие покупатели просто не могут позволить себе такие условия. Если же предложение по рассрочке более выгодное, она поль-

52 новостройки

зуется большим спросом. Например, в микрорайоне «Изумрудные холмы» около 80% квартир приобретено по такой схеме в связи с тем, что рассрочку под 0% можно получить на срок до четырех лет.

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»: — Основная и самая большая группа покупателей квартир в новостройках Москвы и Подмосковья — это молодые люди в возрасте до 35 лет, как семейные, так и

те, кто еще не обзавелся семьей. В первом случае это семьи либо с одним ребенком, либо планирующие пополнение в ближайшие годы. Две трети из них москвичи или жители ближайшего Подмосковья, еще треть покупателей представлена жителями других регионов России и стран ближнего зарубежья, которые живут и работают в столице не первый год и приняли решение обосноваться в ней окончательно. Предыдущее их жилье — это либо квартира родителей, где они жили все вместе (в ряде случаев — москвичей), либо съемное жилье в одном из спальных районов. Наибольшим спросом среди них пользуются бюджетные варианты жилья, но с большой оглядкой на соотношение «цена-качество». Именно поэтому среди квартир практически всех новостроек преобладают однокомнатные и двухкомнатные — самый продаваемый сегодня товар. Из панели и монолита покупатели, скорее всего, выберут монолит, серьезному изучению и сравнению у них будут подвержены и все другие характеристики: площадь, наличие, уровень и качество отделки, близость инфраструктурных объектов и, конечно же, транспортная доступность. Именно последний фактор определяет повышенный спрос на новостройки рядом с метро или, если речь идет о Подмосковье, дома не далее 5 км от МКАД с возможностью доехать до них общественным транспортом (в молодых семьях зачастую всего один автомобиль, и кому-то из супругов волей-неволей придется пользоваться маршрутками). Среди направлений покупатели рассматривают абсолютно все, и здесь многое зависит от местоположения и окружения каждого конкретного дома. Повышенным спросом пользуются проекты, сочетающие в себе несколько очевидных преимуществ. В качестве подобного примера можно назвать «Западное Кунцево», где престижное направление, близость Москвы (2 км от МКАД, что соответствует 15 минутам дороги от метро «Молодежная»), интересный, ориентированный на западные стандарты малоэтажный формат застройки дополнен более чем привлекательной ценой. Стоимость квартир здесь начинается от 3,3 млн руб. Вообще, судя по опросам, комфортная вилка цен для покупателей в ближайшем Подмосковье находится в границах от 2 до 3–3,5 млн руб. на однокомнатные квартиры и от 3 до 5 млн руб. на двухком-

среда обитания натные. В Москве она смещается: от 5 до 6 млн руб. на однокомнатные и от 7 до 9 млн руб. на двухкомнатные. По статистике агентства недвижимости «Лидер», к настоящему времени уже более 70% потенциальных покупателей составляют люди, желающие приобрести квартиру в ипотеку, тогда как в прошлом году число таких желающих составляло около 50%.

Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест»: — В области, как и в Москве, важным фактом при выборе квартиры является месторасположение, транспортная доступность, развитая инфраструктура, ну и, конечно, желательно хорошая экология, в идеальном случае — близость леса или парка. В области большой выбор квартир в проектах комфорт- и экономкласса, и сейчас активно возводят крупные проекты комплексной застройки — «Бутово Парк», «Солнцево-Парк», «В лесу», ЖК «Переделкино Ближнее». Данные комплексы по большей части рассчитаны на молодые семьи, здесь большое внимание уделено детским и спортивным площадкам, собственной социальной и бытовой инфраструктуре. То есть в проекте предусмотрено строительство школ и детских садов, что немаловажно в области, тем более для семейных людей. Многие проекты, такие как «В лесу», во главу угла ставят комфорт проживания и экологическую составляющую, европейский уровень жизни. Это весьма удачный ход, так как жителю мегаполиса хочется жить в уютном и тихом районе. Также большое значение для области имеет транспортная доступность, наличие ж/д сообщения. Недвижимость в подобных городах пользуется большим спросом, а значит и строят там в больших объемах. Особо востребованы города, расположенные недалеко от столицы, с ж/д сообщением — Люберцы, Одинцово, Мытищи, Красногорск и т.д. В области ипотечными кредитами пользуется намного больше покупателей, так как цены в Подмосковье в два раза дешевле и подобные квартиры покупают молодые семьи, менеджеры среднего звена, то есть те, кто еще не успел накопить определенную сумму, но может покрыть ипотеку. На доли ипотечных покупок в нашей компании в области, например, приходится около 40%. Наибольшим спросом пользуются одноком-

натные (44%) и двухкомнатные квартиры (43,3%). Самая популярная площадь квартир — от 45 до 75 кв.м (67%). Предпочтения по площади кухни — 10–12 кв.м (41%) и 12–15 кв.м (33%). В целом из проведенного опроса наших потенциальных покупателей можно отметить, что квартирами в Москве и МО интересуются практически в равной степени как мужчины — 57%, так и женщины — 43% в самом активном возрасте, от 26 до 55 лет (81%). Большинство из них имеют высшее образование. В основном это руководители — 38% всех

опрошенных, менеджеры — 22% и специалисты — 25%. Также достаточно высок процент владельцев собственного бизнеса — более 15% всех опрошенных. Большинство потенциальных покупателей планируют приобрести недвижимость с целью разъехаться с родственниками — 23%, а также с целью увеличения площади квартиры — 21%. Также многие приобретают квартиры для детей — 13%, а покупателей с целью переехать со съемного жилья набралось около 10%. Все больше москвичей рассматривают недвижимость в области — 43,8%

новостройки 53

среда обитания

опрошенных (сказывается высокая цена столичных квартир). В то же время жители Московской области не спешат переезжать в столицу (93,8%), предпочитая остаться либо в своем городе, либо в близлежащих городах Подмосковья. Что касается цен, то в области существенное значение имеет транспортная доступность и развитость города, но можно найти сравнительно недорогие квартиры и недалеко от столицы. Наиболее востребованы не слишком высокие по цене квартиры — однокомнатные в районе 3,5 млн руб., двухкомнатные от 4 млн руб.

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family: — Прежде всего давайте определимся с социальными и возрастными группами людей, которые переезжают в Подмосковье. Это в основном молодые семьи (в возрасте от 30 до 40 лет, с 1-2 детьми) трех категорий. Первая —

54 новостройки

приезжие из других регионов, которые приобретают в Подмосковье базовое жилье, чтобы иметь некую точку опоры и приезжать работать в Москву, зарабатывать деньги и думать о расширении своей жилплощади и переселении поближе к столице. Вторая категория – люди из Дальнего Подмосковья либо близлежащих областей, которые продолжают жить и работать у себя на каких-то предприятиях, но при этом приобретают ближе к Москве квартиру, для того чтобы в дальнейшем, когда получится найти удобную работу уже в столице, в нее и переехать. Переезд, как правило, планируется к тому моменту, когда дети подрастут и им нужно будет получать среднее или высшее образование, а делать это удобнее в Москве. Эта категория покупателей рассматривает покупку квартиры в Подмосковье еще и как хороший способ вложения денег. Это тоже очень типичный портрет покупателя. Третья категория — люди,

которым требуется расширение жилплощади. Например, у них есть старая бабушкина квартира в центре Москвы, они ее продают и из 40 кв.м у них получается 120 кв.м в новостройке. Для всех описанных категорий характерно то, что им всем нужны одни и те же объекты социальной структуры. Прежде всего — детский сад и полноценная школа. Практически каждый потенциальный покупатель, который приходит к застройщику новостроек, интересуется, где находится школа, как она выглядит, и обязательно едет туда с инспекцией, чтобы понимать, где будут учиться его дети. Также для этих категорий покупателей очень важна цена. Основная ценовая ниша, в которой работают застройщики по новостройкам, — 2–6 млн руб. Спрос концентрируется вокруг 3 и 5 млн руб. Если в эту цену удается вписать жилой объект, он становится наиболее популярным среди потенциальных покупателей.

среда обитания Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood: — Тенденцией последних лет на подмосковном рынке жилья стала покупательская активность со стороны москвичей, и в большей степени это относится к развитым городам-спутникам столицы и жилым проектам, расположенным недалеко от МКАД. Как правило, это молодые семьи, не имеющие пока возможности приобрести квартиру в столице и рассматривающие покупку квартиры в подмосковном городе как стартовое жилье. Проживание в городах и поселках, приближенных к МКАД, привлекает и жителей Подмосковья, желающих улучшить свои жилищные условия. В первую очередь квартиры в ближайшем Подмосковье интересны с точки зрения цены. Кроме того, на подмосковном рынке предложение широко и разнообразно: помимо многоэтажных новостроек реализуются проекты средне- и малоэтажного строительства. Наиболее высокая покупательская активность наблюдается в ближайшем Подмосковье — близость к Москве, хорошая транспортная доступ-

ность, развитость инфраструктуры делают привлекательными города, расположенные в первом поясе удаления.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век»: — Практика компании показывает, что среди покупателей подмосковных объектов жители области составляют 53%, жители столицы – 43%, а 4% сделок заключают приезжие из других регионов России. Собственные сбережения используют 45% покупателей. 22% клиентов прибегают к ипотеке. 13% опрошенных из числа заключивших сделку формируют бюджет покупки за счет продажи имеющейся недвижимости в столичном регионе. За финансовой помощью к друзьям и знакомым обращаются 11% клиентов. Самой распространенной возрастной группой покупателей, приобретающих подмосковное жилье, являются клиенты от 35 до 45 лет (35%). Возрастная группа людей от 26 до 35 лет формирует треть указанной целевой аудитории. 22% покупателей в возрасте от 46 до 55 лет, 8%

из числа заключивших сделку достигли возраста 56–65 лет. 63% покупателей подмосковных объектов находятся в браке. 37% из числа купивших квартиры не женаты (не замужем). 79% покупателей имеют детей, у 21% клиентов на этапе заключения сделки детей нет. 68% покупателей имеют высшее образование. У 18% клиентов два высших образования и более, 10% покупателей обладают специальным или средним специальным образованием. Основные критерии при покупке подмосковного жилья — транспортная доступность, инфраструктура и цена. Для тех людей, кто работает в Москве, первостепенной при выборе квартиры является транспортная доступность. Те же, кто хочет спокойной, комфортной жизни, прежде всего обращают внимание на инфраструктуру, хотя пристально смотрят и на транспортные условия. Но много и таких, кто ограничен в средствах и просто нуждается в улучшении жилищных условий. Для них и транспортная доступность, и инфраструктура уходят на второй план, главным критерием служит цена недвижимости.

новостройки 55

ваше ПРАВО

Государственная регистрация — право на недвижимость

Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»

Иного не дано Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, право это может быть оспорено только в судебном порядке. Такие споры рассматриваются в порядке искового производства. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Течение срока исковой давности по данным искам начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности,

56 новостройки

В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости — квартир, домов, машиномест, земельных участков, иных объектов недвижимости — законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому, а также регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества. Государственная регистрация, ее возникновение и прекращение как по обоюдной воле сторон, так и по решению суда имеет ряд особенностей, которые в значительной степени урегулированы не только действующим законодательством, но и судебной практикой. Рассмотреть специфические моменты, связанные с государственной регистрацией возникновения и прекращения права собственности участников гражданского оборота в сфере недвижимости, предлагает адвокат Олег Сухов. предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Право собственности и право владения Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время он не вправе распоряжаться по-

лученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении

ваше ПРАВО требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если же продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица суды исходят из следующего.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Возврат имущества При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, учитывается следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать

оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Таким образом, стоит запомнить, что именно государственная регистрация договора и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого имущества является основанием для возникновения права собственности у нового собственника и прекращение права собственности у прежнего. Именно с момента государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор считается совершенным. Никакое другое действие или форма совершения договора, например нотариальная, не могут считаться обязательными и безусловными для сделки с недвижимым имуществом, как государственная регистрация договора в ЕГРП.

новостройки 57

группа журналов о недвижимости

www.miridom.ru

214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА

www.miridom.ru

июль №7 (9) 2012

+7 (495) 699-99-04 +7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й

К О М П Л Е К С

«НОВЫЕ СНЕГИРИ» Квартиры от 33 000 руб./кв.м Жилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологически чистой и привлекательной части Западного Подмосковья. Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время «Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мегаполиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрированные гости столицы.

МОСКВА и ПОДМОСКОВЬЕ

ДОРОГА В НОВУЮ КВАРТИРУ

На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского района мы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов.

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ

Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир: от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажах запроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющие свое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.

Инфраструктура нашего городка включает:  Два детских дошкольных учреждения.  Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом, кафе, спорт-баром и ресторанами.  Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта.  Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой, хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком.  Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA.  Православный храм.  Отделение банка.  Паркинги для автомашин. Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности. В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа, на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструктурой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса. Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусами и маршрутками.

С проектной декларацией строительства Комплекса, ценами, планировками квартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайте WWW.SNEGIRI-MSK.RU Дополнительные телефоны: (925) 130-03-14, (925) 130-03-16 (495) 690-35-24, (926) 520-40-22

Закладка храма на территории комплекса

Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцветными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири, доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в центре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником подмышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказывая о трофеях, вчерашней подледной рыбалкой на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться... Партнер по продажам

Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам. Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.

(495) 363-10-03, www.incom.ru

МАЛОЭТАЖНАЯ МОСКВА ПРИГОРОДНЫЙ ВАРИАНТ