214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА
www.miridom.ru
сентябрь №9 (11) 2012
+7 (495) 699-99-04 +7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й
К О М П Л Е К С
«НОВЫЕ СНЕГИРИ» Квартиры от 33 000 руб./кв.м Жилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологически чистой и привлекательной части Западного Подмосковья. Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время «Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мегаполиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрированные гости столицы.
На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского района мы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов.
МОСКВА и ПОДМОСКОВЬЕ
МНОГО ИЛИ МАЛО? ЧТО СТРОИТСЯ И КТО СТРОИТ В «НОВОЙ МОСКВЕ»
Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир: от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажах запроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющие свое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.
Инфраструктура нашего городка включает: Два детских дошкольных учреждения. Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом, кафе, спорт-баром и ресторанами. Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта. Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой, хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком. Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA. Православный храм. Отделение банка. Паркинги для автомашин. Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности. В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа, на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструктурой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса. Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусами и маршрутками.
С проектной декларацией строительства Комплекса, ценами, планировками квартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайте WWW.SNEGIRI-MSK.RU Дополнительные телефоны: (925) 130-03-14, (925) 130-03-16 (495) 690-35-24, (926) 520-40-22
Закладка храма на территории комплекса
Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцветными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири, доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в центре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником подмышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказывая о трофеях, вчерашней подледной рыбалкой на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться... Партнер по продажам
Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам. Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.
(495) 363-10-03, www.incom.ru
СТРАХОВКА ОТ НЕДОСТРОЯ:
РЕШИТЬ ПРОБЛЕМЫ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ
Мы продаем по всей стране!
3–КОМНАТНАЯ КВАРТИРА ПО ЦЕНЕ 2–КОМНАТНОЙ Этажность: 12 Дом: монолитно-кирпичный с вентилируемым фасадом 0% рассрочка Ипотека
Г. МЫТИЩИ, УЛ. КОЛПАКОВА
от
ФЗ-214
74 100 руб./м
2
Проектная декларация представлена на сайте www.zdi.ru
www.zdi.ru
(495)
922-12-90
АКЦИЯ БАРХАТНЫЙ СЕЗОН Этажность: 10 Дом: каркасно-монолитный Тип права: собственность Ипотека: в любом банке на условиях кредитования для вторичного рынка В продаже: квартиры и видовые 2-уровневые пентхаусы
Г. КИСЛОВОДСК, КИРОВА, 33
от
33 400 руб./м
2
сентябрь №9 (11) 2012
FIABCI
Учредитель: ООО «Издательский Дом «Элита Паблишер — Мир и Дом», член РГР, FIABCI, МАР, МТПП, ГИПП Издатель, генеральный директор Александр Коваленко телефон: (499) 9435289, email: elita_publisher@miridom.ru Коммерческий директор Екатерина Михайлова email: chief_editor@miridom.ru Редакция Главный редактор издательства Александр Шевчук email: elita@miridom.ru Выпускающий редактор, фоторедактор Татьяна Щербинина Корректор Сергей Шевченко Оформление Дизайн и верстка Наталья Заева, Анастасия Петрухина, Николай Талдыкин, Леонид Чарный Системный администратор Дмитрий Чиликин email: support@miridom.ru Служба рекламы телефоны: (499) 9432450,
(499) 943-2715, (499) 943-0804 Замгендиректора по рекламе Нина Машкевич
телефон: (917) 5109221 e-mail: mid.reklama@mail.ru Руководитель специальных проектов Наталья Миронова телефон: (926) 116-5372 e-mail: mironova-n9@yandex.ru Менеджер отдела рекламы Татьяна Борисова телефон: (916) 237-7010 email: 89162377010@mail.ru PR-отдел Руководитель отдела Марина Епифанова телефон: (499) 9433804 email: info@miridom.ru Менеджер Екатерина Горина Служба распространения Начальник отдела Ирина Никулина телефон: (499) 9430823 email: distrib@miridom.ru Финансы Главный бухгалтер Светлана Колесникова телефон: (499) 9431870
Адрес редакции: 125252, Москва, ул. Зорге, д. 18, корп. 2, подъезд 2 Адрес электронной почты для прессрелизов: elita@miridom.ru Использованы фотографии агентства Shutterstock ÐÅÄÀÊÖÈÎÍÍÀß ÏÎÄÏÈÑÊÀ Ñ ëþáîãî ìåñÿöà íà ëþáîé ñðîê. Òåë.: (499) 943-0823, e-mail: distrib@miridom.ru Журнал выходит ежемесячно. Редакция не несет ответственности за достоверность опубликованной рекламной информации. Мнение редакции не всегда совпадает с мнением авторов публикаций. Перепечатка текстов и фотографий, цитирование материалов журнала «МИР&DОМ. Новостройки» только с разрешения издателя.
Отпечатано в типографии Филиал «Чеховский Печатный Двор» ОАО «Первая Образцовая типография». 142300, г. Чехов, Московская обл., ул. Полиграфистов, д. 1. Подписано в печать 28.08.2012. Тираж 30 000 экз.
Журнал зарегистрирован Комитетом РФ по печати. Свидетельство о регистрации ПИ №ФС77-45893 от 19.06.2011 г. журнал «МИР&DОМ. Новостройки»
Журнал распространяется БЕСПЛАТНО: на автозаправочных комплексах Москвы и Московской области: BP, Shell, Agip, «Артойл», «Газпром нефть», UNKOIL, «Нефтьмагистраль», «Татнефть», ТНК, «Трансэнергоснаб», «Грейтек», «Атлант-Петролиум»; в бизнес-центрах, банках и автосалонах.
Содержание
В этом номере: 16 новости
23
ИСТОРИЯ ВОПРОСА 20 Это мы проходили
Генеральные планы: летопись развития
Как строить без генплана
23 Чемодан без ручки 28 градостроительство Все-таки моно или не моно?
Когда моногорода станут «нормальными» городами
38 аналитика
«Новая Москва» – много или мало? Что строится и кто строит на присоединенных территориях
28
40 актуально
Программы на завтра Круглый стол Московского Бизнес Клуба
особый формат 44 «Экономные» лофты
Энтузиасты сделают доступные лофты на шоссе Энтузиастов
46 Квартиры – в студию!
В подмосковных проектах учитывают популярность квартир-студий
48 проблема
Страховка от недостроя Решить проблемы обманутых дольщиков
52 кредитование
Переоцененный продукт Зачем завышать цену на жилье
Покупка новостройки у частника Подводные течения при уступке прав
54 ВАШЕ ПРАВО
44
4 новостройки
Каталог недвижимости Московская область: г. Балашиха.................................................................................................................................. 7, 8 г. Королев...................................................................................................................................... 10 г. Лобня.................................................................................................................................... 11, 12 г. Пушкино..................................................................................................................................... 14 г. Химки......................................................................................................................................... 15 Колужское шоссе............................................................................................................................. 9 Ленинский район............................................................................................................................. 6 Мытищинский район..................................................................................................................... 13
Наши партнеры:
новостройки 5
Адрес: ЖК «Новотроицкий», Московская область, Ленинский район, поселок Мосрентген (с июля 2012 г. войдет в состав Москвы) Тип здания: сборные железобетонные конструкции Количество этажей: 16 Площадь квартир, кв.м: 1-комнатные — от 45,84 до 50,88; 2-комнатные — от 68,47 до 76,32; 3-комнатные — от 100,37 до 102,04 Высота потолков, м: 2,8 Машиноместа: гостевые парковки Придомовая территория: благоустроенная Инфраструктура: детский сад, школа, поликлиника, ТРЦ «Мега — Белая дача», строительный рынок Срок сдачи ГК: 2 квартал 2013 г. Стоимость, руб./кв.м: от 80 000 Офисы продаж: г. Москва, Успенский пер., д. 10, стр. 1; Московская область, поселок Мосрентген Телефоны: (495) 699-50-16 — Москва; (903) 522-56-56 — Мосрентген
«Гранель Девелопмент»
www.granelle.ru 6 новостройки
ЖК «Новотроицкий» Жилой комплекс «Новотроицкий» представляет собой 16-этажный трехсекционный жилой дом. В доме планируется размещение одно-, двух и трехкомнатных квартир с 1-го по 16-й этаж. В доме запланировано 200 квартир: — 92 однокомнатные квартиры; — 92 двухкомнатные квартиры; — 16 трехкомнатных квартир. Площади жилых комнат в плане приближены к форме квадрата, что позволит владельцам использовать жилое пространство максимально эффективно и разнообразно. Планировки включают в себя просторные прихожие и кухни, а также гардеробные комнаты и кладовые помещения. Квартиры свободной планировки дают возможность уже на стадии проекта обустроить жилье по своему вкусу — например, изменить количество и расположение комнат. Кроме того, свобода действий позволит воплотить самые интересные и необычные дизайнерские решения. В плане дома предусмотрены встроеннопристроенные помещения, предназначенные для объектов социального назначения. Комплекс обладает необычной полукруглой формой, что выделяет его среди прочих домов и привносит разнообразие в монотонную застройку района. В ЖК «Новотроицкий» планируется монтаж современных инженерных систем и коммуникаций.
Проектом максимально сохраняются существующие вблизи застройки зеленые насаждения, а также дополнительно формируются газоны и цветники по слою растительного грунта. Благоустройство дворовой территории предусматривает создание площадок с покрытием из мелкоразмерной плитки и песчано-грунтовой смеси, устройство плиточных тротуаров, установку скамей, урн, игрового оборудования. Район со сложившейся инфраструктурой, в шаговой доступности детский сад, школа, поликлиника. Рядом расположен ТРЦ «Мега — Белая дача», на территории которого находятся гипермаркет «Ашан», «Икеа», «Оби», магазины одежды и обуви, рестораны, кинотеатр, строительный рынок «Славянский мир». ЖК «Новотроицкий» возводится в экологически чистом районе ближайшего Подмосковья, всего в 1км от МКАД. На территории Мосрентгена находится природно-архитектурный памятник федерального значения — усадьба «Троицкое», чья история неразрывно связана с великим русским поэтом Ф.И. Тютчевым. На берегу двух прудов находится церковь Животворящей Троицы, на другом берегу — частный спортивный комплекс. Покупка квартиры в ЖК «Новотроицкий» с великолепной природой и налаженным транспортным сообщением с Москвой станет прекрасным решением для тех, кто ведет дела в городе, а жить и отдыхать предпочитает за его пределами.
Адрес: ЖК «Лесной городок», Московская область, г. Балашиха, мкр. 16 им. Гагарина, Балашихинское шоссе, 10–12
ЖК «Лесной городок» Проект предусматривает строительство 5 жилых домов переменной этажности: 3 типовых дома серии П-111М и 2 монолитно-кирпичных дома, все по индивидуальным проектам. Кроме этого, в жилом квартале планируется собственная инфраструктура, которая будет включать в себя строительство детского сада, наземного девятиэтажного паркинга с автомастерскими, многофункционального комплекса, в котором планируется размещение предприятий торговли, спортивно-тренажерных залов, кафе, ресторанов, предприятий бытового обслуживания, офисных помещений. Первые этажи жилых домов будут отданы под объекты социального назначения: библиотеку, отделение Сбербанка, аптечный пункт, раздаточный пункт молочной кухни, магазины, офисные помещения и т.д. В домах планируется размещение одно-, двух- и трехкомнатных квартир: — 1115 однокомнатных площадью от 30,73 до 49,66 кв.м; — 889 двухкомнатных площадью от 59,00 до 66,90 кв.м; — 283 трехкомнатных площадью от 76,22 до 80,80 кв.м. Большое количество однокомнатных квартир в проекте запланировано не случайно, т.к. они пользуются наибольшим спросом на рынке недвижи мости Подмосковья. Жилой комплекс планируется оснастить современными системами и коммуникациями.
Тип здания: панельные дома серии П-111М и монолитно-кирпичные дома Количество этажей: 12–25 Площадь квартир, кв.м: 1-комнатные – от 30,73 до 49,66; 2-комнатные – от 59,00 до 66,90; 3-комнатные – от 76,22 до 80,80 Высота потолков, м: 2,7–3,0 Срок сдачи ГК: 1 квартал 2013 г. Стоимость, руб./кв.м: от 55 500 Машиноместа: 9-этажный паркинг Придомовая территория: благоустроенная, комфортные зоны отдыха, детские и спортивные площадки
Благоустройство придомовых территорий и дворов будет включать в себя организацию досуговых детских площадок, спортивных площадок, парковых зон, газонов, будут производиться работы по озеленению. Удобные заезды в жилой квартал, наличие гостевых парковок и современного 9-этажного наземного паркинга позволят решить вопрос с хранением и эксплуатацией автомобиля. Воплощение в жизнь проекта планировки жилого квартала в мкр. 16 им. Гагарина позволит его жителям, равно как и жителям других домов, расположенных в округе, чувствовать себя комфортно и уютно. Когда в шаговой доступности будут находиться многие социально значимые объекты, то больше времени жители нового жилого квартала смогут посвящать себе, своим семьям, достойно отдыхать после трудовых дней.
Инфраструктура: детский сад, молочная кухня, аптека, банк, магазины, через дорогу расположен красивый лесопарк Сайт с проектной декларацией: www.granelle.ru промо-сайт: www.lesnoy-gorod.ru Офисы продаж: г. Москва, Успенский пер., д. 10, стр. 1; г. Балашиха, Балашихинское шоссе, д. 10–12 Телефоны: (495) 699-50-16 — Москва; (495) 523-35-88 — Балашиха
«Гранель Девелопмент»
www.granelle.ru новостройки 7
Адрес: Московская область, г. Балашиха, Балашихинское шоссе, 10–12 Тип дома: многоэтажный панельный Количество этажей: 12–19 Количество квартир: 4 квартиры на площадке Количество комнат: от 1 до 3 Срок сдачи: 1 квартал 2013 г. Инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника №2, продуктовый магазин, магазин «Охотник» Стоимость, руб./кв.м: от 57 000 (квартира) Проектная декларация: находится на сайте компании, www.NPSZ.ru Офис продаж: г. Москва, м. «Таганская», Б. Дровяной пер., 7/9, стр. 1 Получение дополнительной информации по объекту по телефону: (495) 995-44-95
8 новостройки
ЖК «Лесной городок» Новый строящийся жилой комплекс «Лесной городок» располагается по адресу: Московская область, г. Балашиха, вдоль Балашихинского шоссе. В проект жилой застройки входят пять жилых домов переменной этажности: три крупнопанельных корпуса серии П-111М (этажность 12– 19 этажей) и два монолитно-кирпичных корпуса (этажность 25 этажей) с квартирами, разработанными по индивидуальным проектам. Кроме этого, в жилом квартале планируется собственная инфраструктура, которая будет включать в себя строительство детского сада, наземного 9-этажного паркинга с автомастерскими, многофункционального комплекса, в котором планируется размещение предприятий торговли, спортивно-тренажерных залов, кафе, ресторанов, предприятий бытового обслуживания, офисных помещений. Первые этажи домов в ЖК «Лесной городок» будут отданы под объекты социального назначения: библиотеку, отделение сбербанка, аптечный пункт, раздаточный пункт молочной кухни, магазины, офисные помещения и т.д. В домах планируется размещение одно-, двух- и трехкомнатных квартир: 1-комнатные квартиры — площадью от 39,14 до 47,16 кв.м; 2-комнатные квартиры — площадью от 62,47 до 73,10 кв.м; 3-комнатные квартиры — площадью от 73,22 до 84,00 кв.м. Жилой комплекс планируется оснастить современными системами и коммуникациями. Благоустройство придомовых территорий и дворов будет включать в себя организацию досуговых детских площадок, спортивных площадок, парковых зон, газонов, будут производиться работы по озеленению.
Варианты планировок 1-, 2- и 3-комнатных квартир 1-к. кв.
2-к. кв.
3-к. кв.
Адрес: ЖК «Дубровка», Калужское ш., 5 км Тип дома: монолитный
ЖК «Дубровка» Ж К « Д у б р о в к а » п р и гл а ш а е т н а п р е зентацию Нового квартала! Мероприятие состоится 15 сентября. Ретро авто, ретро музыка и скидки только один день!!! (подробности по тел.: (495) 720-93-93) ЖК «Дубровка» — уникальный проект, совмещающий в себе городской уровень комфорта и транспортную доступность со спокойствием, тишиной, безопасностью и парковой зоной элитного коттеджного поселка. Здесь объединены преимущества городской квартиры и загородного дома. На территории поселка бережно сохранены светлая березовая роща, вековые дубы, островки смешанного леса и естественные водоемы, в которых разводятся карпы для рыбалки. Сегодня в «Дубровке» рядом с людьми живут ручные птицы и животные. В поселке оборудована большая детская площадка, открыт для посещения мини-зоопарк, работает детский сад клубного типа, регулярно проводятся развлекательные мероприятия для детей и взрослых. В 2011 году поселок стал победителем на циональной премии за достижения в жилищном строительстве RREF AWARDS в номинации «Комфортная среда». Многоквартирные дома в ЖК «Дубровка» строятся по самым современным технологиям. Так, например, на поставку грузопассажирских лифтов заключен контракт со всемирно известным немецким концерном ThyssenKrupp. К каждой квартире ЖК «Дубровка» перед заселением будут подведены: цифровое телевидение;
Количество этажей: 7–8 с используемой кровлей Количество квартир: 790 Высота потолков, м: 3 Срок сдачи ГК: 2 квартал 2012 г. Машиноместа: подземный паркинг в каждом доме, гостевая стоянка Охрана: круглосуточное патрулирование и дежурство в каждом подъезде, въезд по пропускам, видеонаблюдение Придомовая территория: охраняемый закрытый ж/к, детские площадки, парковая зона с озером, зоопарк, зоны для барбекю, спортивные площадки Инфраструктура: детский сад, ТК, кафе и рестораны, проект предусматривает фитнесцентр с бассейном и SPA, медицинский центр Квартиры в продаже: 1-, 2-, 3и 4-комнатные Площадь квартир, кв.м: от 54 до 180, свободная планировка, 2 санузла в каждой квартире Офис продаж: находится на объекте Телефон: (495) 720-93-93
телефонная связь: прямой московский номер; интернет: оптоволокно, выделенный канал; независимая система отопления, позволяющая жителю самостоятельно регулировать температуру внутри квартиры.
Квартиры можно приобрести в ипотеку или в рассрочку 0%.
www.dubrovka.info
новостройки 9
Клубный комплекс «Сосновый бор» Адрес: г. Королев, ул. Советская, д. 2 Тип дома: монолитно-кирпичный Количество этажей: 3 + мансарда Срок сдачи ГК: дом сдан, квартиры со свидетельством Придомовая территория: есть детская площадка, территория охраняемая, огороженная Стоимость, руб./кв.м: 57 000 В продаже: 5-, 6-комнатные 2-уровневые квартиры Площадь квартир: от 187 до 260 кв.м
Проектом предусмотрено создание уникального клубного комплекса, сочетающего в себе все преимущества комфортного загородного проживания и развитую современную городскую инфраструктуру. Клубный комплекс «Сосновый бор» находится в северной части поселка Первомайский, на территории бывшего санатория и примыкающих к нему участков, в 4 км от центра г. Королев. Участок застройки расположен в широкой излучине реки Клязьма. Территория «Соснового бора» обладает рядом неоспоримых преимуществ, одно из которых — это деревья хвойных и лиственных пород, высаженные 100–200 лет назад, сложившаяся система липовых аллей. Экологический баланс территории не нарушен в ходе строительства, так как места под возведение зданий выбраны с учетом максимального сохранения существующих дере-
вьев. Подавляющая часть леса сохранена и станет естественным элементом озеленения, а также войдет в территорию парковой зоны. Парк, имеющий историческое и культурное значение, является основной композиционной осью «Соснового бора». Его аллеи, дорожки и деревья расположены в центральной части комплекса. В непосредственной близости от парка расположен 11-секционный клубный жилой дом с подземной автостоянкой. Трехэтажное здание с мансардой рассчитано на комфортное проживание 44 семей в 5- и 6-комнатных квартирах разной площади. Дом и подземная автостоянка введены в эксплуатацию. В продаже: 5-, 6-комнатные 2-уровневые квартиры площадью от 187 до 260 кв.м.
Угловая секция (вариант планировки)
Офис продаж: территория «Соснового бора» Телефоны: (495) 229-75-77, (915) 270-43-29
1-й уровень
www.yit-dom.ru
10 новостройки
2-й уровень
Адрес: Московская область, город Лобня, ул. Жирохова, 2 (ул. Горки Киовские)
Г. лобня, ЖК «Победа» «Счастливая жизнь для Вас и Вашей семьи!» Именно такой лозунг выдвигает компания-застройщик «Триумф Элит Констракшн Инк.», которая предлагает вашему вниманию новый жилой комплекс «Победа» по адресу: г. Лобня, ул. Жирохова, д. 2 (по проекту планировки: ул. Горки Киовские), с квартирами класса «комфорт». Комплекс строится на пересечении Букинского и Рогачевского шоссе и граничит со сквером Победы. Сейчас идет активное возведение первой очереди — 17-этажного шестисекционного жилого дома, который будет сдан в эксплуатацию во втором полугодии 2013 года. А весь комплекс, состоящий из четырех монолитных домов переменной этажности, планируется к сдаче в 2016 году. В настоящее время в продаже имеются одно– четырехкомнатные квартиры, а на верхних этажах предлагаются двухуровневые пентхаусы большей площади с санузлами на каждом уровне и отдельным входом. Цены начинаются от 46 тыс. рублей за кв.м., что не может не радовать покупателя. Квартиры в комплексе обладают множест в о м п ре и м у ще ст в : с в о б од н ы е п л а н и ровки, просторные кухни, светлые уютные комнаты, остекленные лоджии, а также балконы для установки наружных блоков кондиционеров. Все это дает возможность новому владельцу самостоятельно выбрать варианты отделки квартиры по своему вкусу или заказать отделку у застройщика, а для удобства жителей в цокольном этаже предусмотрены индивидуальные кладовые помещения. Немаловажную роль при создания условий для комфортного проживания имеет система ото-
пления. Дома жилого комплекса «Победа» будут оборудованы крышными котельными, что дает возможность регулировать температуру воздуха в помещении в холодное время года и избежать неудобств, связанных с плановым отключением горячего водоснабжения в летний период. Важными составляющими счастливой жизни в новых домах являются благоустроенность прилегающей территории, шаговая доступность различных бытовых услуг, а также качественное управление коммунальным хозяйством. План застройки жилого комплекса «Победа» предусматривает строительство детского сада на 125 мест, площадок открытого типа, прогулочных зон с зелеными насаждениями, гостевой автомобильной стоянки. На первых этажах запроектированы помещения для организаций и предприятий соцкультбыта, отделения банка и почты, парикмахерской, кафе, организаций развлекательно-культурного досуга, магазинов и аптеки. Кроме того, застройщик с радостью предоставит каждому покупателю комплексный пакет услуг, начиная от экспертизы правоустанавливающих документов до оформления права собственности на объект недвижимости и от выполнения отдельных видов строительных работ до сдачи квартиры «под ключ». Выполнение взятых на себя обязательств — вот главный принцип, которым руководствуется в своей деятельности компания «Триумф Элит Констракшн Инк.». Выбирая новое жилье, обратите внимание на одно из лучших предложений на рынке жилья ближайшего Подмосковья — жилой комплекс «Победа» в г. Лобня.
Тип дома: 6-секционный монолит с навесными трехслойными панелями Количество этажей: 17 Количество квартир: 512 Высота потолков, м: 2,7 Отделка: без отделки, свободная планировка Машиноместа: 258 Срок сдачи ГК: 3 квартал 2013 г. Охрана: по всей территории ведется видеонаблюдение Придомовая территория: озеленение, благоустройство Инфраструктура: наличие нежилых помещений на первом этаже предполагает развитие инфраструктуры: магазинов, предприятий соцкультбыта Офис продаж: м. «Аэропорт», ул. Викторенко, д. 5, стр. 1, 12-й этаж Телефон/факс: (495) 775-03-33 Телефон на объекте: 8-903-974-90-63 E-mail: info@pobeda-L.ru
www.pobeda-L.ru новостройки 11
Адрес: Московская область, г. Лобня, ул. Окружная, 13 Тип дома: монолитно-кирпичный Количество этажей: 17 Количество квартир: 560 Количество комнат: от 1 до 2 Срок сдачи: 3 квартал 2013 г. Инфраструктура: школа, детский сад, магазин «Пятерочка», ТЦ «Яблочко» Стоимость, руб./кв.м: от 55 000 (квартира) Проектная декларация: находится на сайте компании, www.LPARK.ru Офис продаж: г. Москва, м. «Таганская», Б. Дровяной пер., 7/9, стр. 1 Получение дополнительной информации по объекту по телефону: (495) 995-44-95
12 новостройки
ЖК «Л-Парк» Тихий и зеленый городок Лобня уютно раскинулся в непосредственной близости от Москвы, в 12 км от МКАД, между Дмитровским и Ленинградским шоссе. Он входит в лесопарковую зону Подмосковья, не теряя при этом своих преимуществ как современного автономного населенного пункта. Развитая сеть железнодорожного и автобусного сообщения позволяет добраться до станций метро «Тимирязевская» или «Савеловская» всего за 25 минут. Отличительной особенностью г. Лобня является его близость к аэропорту «Шереметьево». Жилой комплекс «Л-Парк» строится в южной части г. Лобня, которая находится вдалеке от промышленных районов, на границе лесного массива (Лобненского лесопарка), что обеспечит будущих жильцов комплекса как благоприятным микроклиматом в целом, так и свежестью воздуха в частности. Отметим, что строительство ЖК «Л-Парк» одно из немногих в этом районе. Этот аспект был учтен при выборе месторасположения дома, для того чтобы позволить жителям ЖК «Л-Парк» любоваться панорамными видами из окон своих квартир — с севера на город, а с юга на лес, — вместо того чтобы «заглядывать в окна к соседу». В изначальном архитектурном проекте ЖК «Л-Парк» было предусмотрено не только удоб-
ство расположения, но и комфорт проживания будущих хозяев квартир. Жители ЖК «Л-Парк» найдут в нем все необходимое для комфортного проживания всей семьей. На прилегающей территории предусмотрено комплексное благоустройство: детские площадки с современными игровыми городками и площадки для активного отдыха взрослых, создание сети прогулочных дорожек с красивыми скамейками и фонарями. Первый этаж жилого дома займут административно-офисные помещения и предприятия социально-бытового назначения. ЖК «Л-Парк» спроектирован в форме латинской буквы L и состоит из девяти 17-этажных секций. Простая форма здания гармонирует с окружающим пространством, теплые, солнечные цвета материалов отделки (облицовочный кирпич трех цветов) органично смотрятся на фоне природного парка. Выбор квартир в ЖК «Л-Парк» позволяет поселиться в нем как молодым парам, так и семьям с одним или двумя детьми. В квартирах отсутствуют межкомнатные перегородки, они имеют свободную планировку, что позволит жильцам спроектировать свое собственное уникальное жилье!
ЖК «Пироговский»
Адрес: ЖК «Пироговский», Московская область, Мытищинский район, пос. Пироговский, ул. Советская, 2А Тип дома: кирпично-каркасный Количество этажей: 17 Количество квартир: 450 Высота потолков, м: 2,7 Срок сдачи ГК: дом сдан, ведется заселение Охрана: по всей территории ведется видеонаблюдение
Современный жилой комплекс «Пироговский» находится в 12 км от МКАД по Ярославскому шоссе, недалеко от г. Мытищи, на территории пос. Пироговский. Ближайшей станцией метро является «Медведково», она находится в 20 минутах езды на автобусе. Жилой комплекс экономкласса «Пироговский» — это комплекс современных многоэтажных многоподъездных кирпично-каркасных домов. В жилом комплексе представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Минимальная площадь составляет 43,8 кв.м, а максимальная достигает 98 кв.м. Квартиры сдаются с частичной отделкой: сделана электропроводка с установкой розеток и выключателей, установлены радиаторы отопления, счетчики воды, сделана гидроизоляция в санузлах, установлены входная металлическая дверь, домофон, централизованная пожарная сигнализация, также произведено остекление лоджий. Инфраструктура жилого комплекса «Пироговский» соответствует всем необходимым условиям комфортного проживания: зоны отдыха с детскими и спортивными площадками,
Придомовая территория: благоустроенная, детские и спортивные площадки, придомовые парковки для автомобилей. Нежилые первые этажи отведены под объекты социально-бытовой инфраструктуры: магазины, кафе, парикмахерские и т.п. Стоимость, руб./кв.м: от 57 400 Квартиры в продаже: 1-, 2- и 3-комнатные Площадь квартир, кв.м: от 44 до 98 Офис продаж: Московская область, Мытищинский район, пос. Пироговский, ул. Фабричная, 6, корп. 1
детский сад, школа, поликлиника, магазины находятся совсем рядом. По всей территории ведется видеонаблюдение. В нескольких минутах езды такой крупный город, как Мытищи, со своей развитой торговой сетью, продовольственными и вещевыми рынками, разнообразными торговыми точками. На Осташковском шоссе находится крупный гипермаркет французской сети «Ашан».
Телефон: (495) 7-888-265
новостройки 13
Адрес: ЖК «Центральный», Московская область, г. Пушкино, ул. Чехова, в районе домов №1 и №5 тип дома: монолит с вентилируемым фасадом количество этажей: 24
жК «централЬный»
количество квартир: 792 Машиноместа: подземный двухуровневый паркинг на 321 место высота потолков, м: 2,75 охрана: консьерж отделка: керамическая плитка инфраструктура: развитая, центр города Придомовая территория: благоустроенная, с выходом на прибрежную полосу квартиры в продаже: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные Площадь квартир, кв.м: 1-комн. — 47,82–66,33; 2-комн. — 73,88– 80,10; 3-комн. — 89,15–104,81; 4-комн. — 121,31 стоимость, руб./кв.м: от 50 000 срок сдачи гк: 3 квартал 2015 г. сайт с проектной декларацией: www.vitcompany.ru офис продаж: г. Пушкино, ул. Тургенева, 5 телефон: (495) 411-90-01
14 новостройки
Новый 24-этажный жилой комплекс в центре города Пушкино Московской области соответствует всем современным представлениям о качественном жилье. Спроектированный по монолитной технологии с навесным вентилируемым фасадом ЖК «Центральный» является лучшим предложением по жилой и коммерческой недвижимости в городе. Центральное расположение, современные технологии строительства, индивидуальная система очистки воды, подземный паркинг, близость к реке, развитая инфраструктура района – все то, что выгодно отличает ЖК «Центральный». Подмосковный город Пушкино отличается экологией, транспортной доступностью и близостью к Москве. Всего 17 км по Ярославскому шоссе от МКАД или 30 км от центра Москвы. Хорошее транспортное сообщение поможет сократить время в пути: – 40 минут на комфортабельном автобусеэкспрессе от дома до станции метро «ВДНХ» или «Медведково»; – 7 минут пешком до железнодорожной станции Пушкино и 30 минут на скоростном электропоезде-экспрессе «Спутник» до Ярославского вокзала. Жилой комплекс «Центральный» расположен на улице Чехова в центре города. Панорамный вид на город, на мемориальный комплекс с фонтанами и прогулочными зонами, на реку Серебрянка делает жилой комплекс уникальным. Практически изо всех квартир открывается красивый вид из окон независимо от этажа и расположения.
Жилой комплекс «Центральный» спроектирован по индивидуальному проекту с учетом всех современных норм и требований к качественному и комфортному жилью. Комплекс состоит из трех зданий, объединенных между собой первым и вторым этажами, отведенными для нежилых помещений. В жилом комплексе предусмотрены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 45 до 120 кв.м. Количество лифтов полностью обеспечивает потребность в них, предусмотрены пассажирские и грузовые лифты. В окнах устанавливаются пластиковые двухкамерные стеклопакеты. Двухуровневый отапливаемый подземный паркинг имеет сообщение с каждой жилой секцией. Проект придомовой территории жилого комплекса предусматривает ограждение территории, озеленение двора и строительство детских площадок и мест отдыха взрослых. Также предусмотрено благоустройство набережной реки Серебрянки. В нежилых помещениях планируется размещение различных предприятий сферы услуг. В непосредственной близости от ЖК «Центральный» располагаются средняя общеобразовательная и музыкальная школы, футбольное поле, большой и современный торгово-офисный центр «ВИТ», включающий в себя всю необходимую инфраструктуру для шопинга и отдыха, – все это сделает проживание в ЖК «Центральный» комфортным и удобным. Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайте компании.
Адрес: ЖК «Чернышевский», Московская обл., г. Химки, мкр. «Лобаново», вблизи ул. Чернышевского
Г. Химки, ЖК «Чернышевский»
Тип дома: индивидуальный проект, монолитно-кирпичный Количество этажей: 11–17 Площадь квартир, кв.м: 1-комн. — от 37,0 до 50,7; 2-комн. — от 61,5 до 73,1; 3-комн. — от 91,8 до 95,4 Высота потолков, м: 3,0 Срок сдачи ГК: 3 квартал 2012 г. Стоимость, руб/кв.м: от 74 000 Машиноместа: подземный паркинг на 97 м/м Придомовая территория: благоустроенная, с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками, придомовые парковки для автомобилей Инфраструктура: жилой район с развитой инфраструктурой Интернет-адрес объекта: www.lobanovo4.ru
В трех километрах от Москвы, в самом живописном месте г. Химки, расположен уникальный жилой комплекс «Чернышевский». Он строится по оригинальному архитектурному проекту, представляя собой монолитно-кирпичный дом переменной этажности с подземным паркингом и помещениями торгового и общественного назначения. Жилой комплекс находится в экологически благополучной природоохраняемой зоне, о чем свидетельствует не только хорошая экологическая обстановка — отсутствие крупных промышленных предприятий, наличие лесопарковых зон, близость канала им. Москвы и
Химкинского водохранилища, но и уникальная планировка нового микрорайна. Расположение домов, благоустроенные просторные дворовые территории создают эффект свободы и чистоты. К услугам будущих жителей — детские сады, школы, стадионы, баскетбольный комплекс «Химки», горнолыжный комплекс, поликлиники, продуктовые супермаркеты «Ашан» и «Перекресток», торговые центры «Мега», «Лига», «Икеа» и прочие непременные составляющие жизни современного жителя, что делает ЖК «Чернышевский» одним из самых привлекательных предложений на рынке ближайшего Подмосковья.
Офис продаж: г. Москва, ул. Маросейка, д. 3/13, стр. 1 Телефоны: (495) 778-77-22, (495) 772-81-78
новостройки 15
новости Вызов времени
Фото с сайта: www.mos.ru
Мэр Москвы Сергей Собянин открыл в Центральном парке культуры и отдыха имени Горького выставку проектов концепции развития московской агломерации. В конце 2011 года был объявлен открытый международный конкурс. В отборе на право разрабатывать концепцию приняли участие 67 ведущих архитектурных бюро и градостроительных команд из России и 19 стран мира. Победили и получили право разрабатывать собственные концепции девять творческих коллективов, в том числе из Италии, Франции, Испании, США, Голландии и России. В ходе выставки, которая продлится до 23 сентября, посетители смогут высказать свои мнения, замечания и предложения по проектам, которые также будут учтены в дальнейшей работе. Столичный градоначальник отметил, что перед Москвой стоят серьезные «проблемы и вызовы», поэтому власти города привлекли к разработке концепции лучших урбанистов мира. Мэр также подчеркнул, что задачей конкурса была не только разработка концепции, но и выработка единых взглядов на дальнейшее развитие мегаполиса. По словам Собянина, мнения участников конкурса совпали по вопросу необходимости перехода от моноцентричного развития города к полицентричному, развития новых центров притяжения, жилья, транспортных и инженерных коммуникаций. Приоритетом остается и развитие общественного транспорта, железнодорожного сообщения,
16 новостройки
а также освоение промышленных зон. Значительную часть из них, связанных с высокими технологиями, планируется оставить на территории столицы. Помимо этого важным направлением работы он назвал «зеленое строительство». Так, по итогам 2011–2012 годов будут благоустроены 50 парков и крупных скверов. Мэр Москвы подчеркнул, что практически все участники обратили внимание на необходимость развития территории вдоль Москвы-реки, которая должна быть приспособ лена для общественных нужд, «комфорта и красоты».
нужно либо делать новый закон, либо необходимо политическое решение, чтобы разработать новый градостроительный кодекс для развития всех городов в целом», – считает Максим Перов.
Коррекции поддается
По одним правилам
Новая градостроительная доктрина будет разработана и вынесена до конца года на обсуждение в правительство, заявил вицепрезидент Союза архитекторов России Максим Перов. «Необходимо создание государственной политики в градостроительстве. Сейчас же градостроительный кодекс разрабатывается на низовом уровне, – отметил он. – Градостроительная доктрина – это не закон прямого действия, на его основе должен разрабатываться Градостроительный кодекс РФ. Государство должно видеть концепцию развития строительства в России в целом». На данный момент законы в России такие, что ни один крупный проект качественно реализовать невозможно. Как пример, создание отдельного федерального закона об олимпийском строительстве в Сочи, отельное правовое пространство «Сколково» и саммита АТЭС. «Для создания новой московской агломерации
Водный ресурс
Девелоперы могут лишиться запланированных к строительству квадратных метров в новых жилых комплексах на территории «Новой Москвы», если не возьмут на себя обязательства по строительству социальной и транспортной инфраструктуры. П редседатель М о ско мст р о й инвеста Константин Тимофеев пояснил, что большинство девелоперов, работающих на присоединенных территориях, не несут социальных обязательств перед муниципалитетами. В итоге город тратит бюджетные деньги, к примеру, на подключение домов. «В таких ситуациях мы будем договариваться с инвесторами, чтобы они взяли на себя часть обременений при подключении к сетям», – подчеркнул чиновник. Кроме того, к оплате технических условий добавляется обязанность строить транспортную инфраструктуру. Московские власти займутся пересмотром утвержденных правил землепользования и застройки, которые не соответствуют реальным нормам комфортного проживания. По словам Константина Тимофеева, объемы нового строительства в проектах, где не соблюдаются нормы инсоляции, отсутствует социальная инфраструктура, будут сокращены. «В этих проектах ТЭПы будут пересматриваться», – констатирует он.
На модернизацию систем водоснабжения в «Новой Москве» требуется около 2,1 млрд руб. Об этом заявил генеральный директор МГУП «Мосводоканал» Станислав Храменков. По его словам, это «первоочередные средства, требующиеся для оказания первой помощи» системам водоснабжения присоединенных к столице территорий. Современное состояние систем водоснабжения на присоединенных территориях оценивается как неудовлетворительное. «Мосводоканалу» потребовалось дополнительно нанять более 750 человек для эксплуатации систем водоснабжения на присоединенных территориях. Столичные власти планируют привести в порядок уже существующие станции водоподготовки и использовать воду из артезианских скважин. А в районы, находящиеся в пределах 30 км от МКАД, воду, возможно, будут даже привозить из столицы.
В самоволке
М о с го с ст р о й н а д з о р в ы я в и л 156 объектов самовольного строительства на вновь присоединенных территориях Троиц-
новости кого и Новомосковского административных округов Москвы. Как сообщается в пресс-релизе, факты самовольного строительства установлены на территории городов Щербинка, Троицк, сельских поселений Воскресенское, Десеновское, Кленовское, Марушкинское, Ново-Федоровское, Первомайское, Роговское, Рязановское, Сосенское и др. Строительство объектов осуществляется без полученного в установленном порядке разрешения на строительство. По всем объектам комитетом готовятся обращения в прокуратуру соответствующих округов и в префектуру ТиНАО для рассмот рения на окружной комиссии по пресечению самовольного строительства, говорится в сообщении.
в «черный список», предлагаю не выдавать разрешений на строительство и не допускать их больше на территорию области никогда», – заявил он. Самыми проблемными муниципальными образованиями являются Балашиха – 12 объектов, Солнечногорский микрорайон – девять, Ногинский – восемь, а также Люберецкий, Одинцовский микрорайоны и города Ивантеевка и Королев, где насчитывается по шесть объектов.
Оставить власть
комплексы. Это отразится не только на транспортной составляющей, но и на экологии». В июле глава региона, кстати, предлагал разместить органы власти на территории бывшего московского завода «Серп и молот». Ранее парламентский центр предполагалось строить напротив парка Победы на Кутузовском проспекте либо в пяти километрах от МКАД по Калужскому шоссе, в районе поселка «Газпрома». Были также сообщения, что власти могут выкупить под эти цели земли сенатора Вадима Мошковича в бывшем совхозе «Коммунарка» в Ленинском районе.
Работа – жилье
«Черный список»
Перечень проблемных объектов, подготовленный Комитетом Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, включает в себя 126 объектов, по которым привлечены для строительства денежные средства около 15,5 тыс. граждан. По двум из них имеются факты двойных продаж, шесть находятся на федеральных землях, шесть имеют проблемы по инженерным сетям и благоустройству, семь введены в эксплуатацию и в более ста объектов так или иначе нарушены права дольщиков. Губернатор Сергей Шойгу заявил о необходимости создания в области списка проблемных застройщиков, чтобы о них знали все. «Компаниям, попавшим
18 новостройки
«Весна» в Апрелевке
Перенос парламентского центра в Подмосковье не решит проблему загруженности столичных дорог, из Москвы в область должны переехать промышленные объекты, заявил губернатор Московской области Сергей Шойгу. В апреле Дмитрий Медведев, являвшийся на тот момент президентом России, поручил представить предложения по передислокации государственных органов на территорию «Новой Москвы». В частности, планировалось перенести Совет Федерации и Госдуму, федеральные органы исполнительной власти, Генеральную прокуратуру РФ, Счетную палату и другие структуры. «Я не уверен, что перенос органов власти в Подмосковье решит проблему транспортной загруженности Москвы. Особенно если здания бывших органов власти станут бизнесцентрами, торговыми домами или отелями. Поток посетителей к ним только возрастет, – сказал Шойгу. – Переносить из столицы необходимо производственные
Председатель правительства Подмосковья Андрей Шаров предложил увязывать выдачу разрешений на возведение нового жилья с наличием рабочих мест в тех городах и районах, где его планируют строить. «Сейчас у нас идет активная фаза переработки темы территориального планирования и согласования, утверждения генеральных планов. Проводя эту работу, мы должны исходить из следующего принципа: нет рабочих мест – нет жилья», – сказал он на совещании с главами городов и районов Московской области. И привел в пример Люберцы, где строится миллион квадратных метров жилья. Но те, кто будут там жить, будут уезжать на работу в столицу. Шаров предложил протокольно сформулировать и учитывать при утверждении генеральных планов наличие в регионе рабочих мест.
Компания ОПИН представила свой новый проект: ЖК Vesna будет построен к 2017 году на землях города Апрелевка в Наро-Фоминском районе. Общая площадь застройки составит 350 тыс. кв.м, из которых жилая займет 220 тыс. кв.м. Участок расположен на 27-м км Киевского шоссе. Здесь будет возведено 16 жилых многоквартирных домов переменной этажности с объектами инфраструктуры – школой на 880 мест, двумя детскими садами по 120 мест каждый, спортивным комплексом, общественным центром с торговыми площадями, автомобильной парковкой и котельной. Застройщиком кроме стандартных одно-, двух- и трехкомнатных квартир запланирована также «нарезка» студий площадью 23 кв.м. Квартиры можно будет приобрести как с отделкой, так и без. Предполагается, что на территории микрорайона будет проживать 6–6,3 тыс. человек. Архитектурный план ЖК Vesna, относящийся к комфорт-классу, разработан архитектурным бюро «Остоженка». Как отметил на церемонии начала строительства ЖК Vesna глава городского поселения Апрелевка Владимир Кутуков, данный комплекс первый такого масштаба в Апрелевке. «Остальные строились в более стесненных условиях», – сказал он.
история вопроса
Это мы проходили
Генеральные планы: летопись развития Первый известный, но не дошедший до нас в оригинале план Москвы был изготовлен в 1596–1597 годах. Он был составлен при царе Борисе Годунове и послужил основой для других ранних планов Москвы — «Петрова чертежа», «Сигизмундова плана», а также иных планов Москвы XVII века.
З
начительные перемены в облике города произошли в эпоху Петра I. В 1700 году царь Петр издал указ, запрещавший строить деревянные здания на погорелых местах в центральной части Москвы и обязывавший возводить каменные строения «по линии, а не во дворах». При этом постройки нужно было осуществлять только по чертежам архитекторов. Однако с 1714 года сооружение в Москве новых зданий, а также восстановление и ремонт старых было ограничено. Указом Петра I от 1714 года абсолютно запрещалось каменное строительство в Москве. Но после его смерти, в 1728 году, был издан указ, вновь разрешавший возведение каменных построек. В 1731 году появился указ «О делании плана города Москвы». План был опубликован в 1739 году. При его составлении впервые была сделана геодезическая съем-
20 новостройки
ка, что позволило показать действительную топографию города. Составил этот первый снятый с натуры геодезический план Москвы Иван Мичурин. В 1762 году была сформирована комиссия по строению Петербурга и Москвы. В 1763 году сенат издал указ «О сделании всем городам, их строению и улицам, специальных планов по каждой губернии особо». В том же году генерал-квартирмейстером П. Ивашевым был составлен план Москвы и ее окрестностей. В 1763 году в межевой канцелярии был составлен под руководством инженера генерал-майора Горихвостова новый «Генеральный план г. Москвы». В 1774 году был учрежден особый департамент для разработки плана и проекта по улучшению строения в городе. Очередной генеральный план был составлен на основе плана Горихвостова. В 1775 году Екатерина II утвердила доклад
комиссии департамента по плану города и приложенный к нему «Прожектированный план г. Москвы». На практике от плана 1775 года происходило много отступлений. В связи с этим главнокомандующий А.А. Прозоровский в 1792 году образовал комиссию для составления нового проектного плана Москвы. В 1789 году вышел второй план, составленный подпоручиком И. Марченковым и изданный на средства купца Н. Кольчугина. В 1796 году на средства купца Т. Полежаева были напечатаны план Москвы и книгауказатель. После пожара и разрушений в Москве в 1812 году была создана «Комиссия по строению» города Москвы (работала с 1813 по 1843 год), на которую возлагалось восстановление города. План Москвы, составленный этой комиссией в 1818 году, был положен в основу обстоятельной ре-
история вопроса конструкции города. В Москве вплоть до 1917 года продолжали действовать основы градостроительного регулирования, застройки в духе идей классицизма. В 1917 году начался новый этап в развитии Москвы. Новое руководство столицы и страны утверждало и поддерживало идею разработки на научной основе качественно новых, перспективных градостроительных схем и планов реконструкции и развития Москвы как столицы (с 1918 года) первого в мире советского государства. Впервые комплексный подход к прогнозированию больших городов предложил профессор Б.В. Сакулин, который еще в 1918 году составил план технико-экономической организации Москвы и трех колец расселения, ее окружающих. Москва и первые два кольца составляли Большую Москву, среди колец указывался «зеленый пояс». Интересный проект создания также Большой Москвы, но в радиусе 120 км от границ города предложил в 1921–1925 годах профессор С.С. Шестаков. В 1918 году была создана Архитектурная мастерская (бюро) по планировке центра и окраин Москвы, именно в ней и были сделаны наиболее полные первые эскизы реконструкции города. В 1923 году был издан подробный проект — фактически первый советский план реконструкции Москвы, выполненный под руководством И.В. Жолтовского и А.В. Щусева. Первый советский план реконструкции Москвы был крупнейшей для своего времени градостроительной работой, но уже к средине 1920-х годов он не вполне отвечал требованиям времени, не был официально утвержденным документом. В связи с этим на конкурсной основе началась подготовка составления для Москвы нового градостроительного плана. Свои авторские идеи о развитии Москвы выдвигали крупные архитекторы и их группы: Г. Красин, Г. Майер, В. Кратюк, группа ВОПРА (Бабуров, Карпов, Кычаков, Васильев, Фридман), Н.Л. Ладовский, Э. Май, С. Горный, ле Корбюзье и другие. Самые экстремальные предложения включали чуть ли не создание абсолютно нового города на месте старого. Победила идеология сохранения планировочных традиций Москвы, складывавшихся веками. Неотложные работы первого этапа градостроительных преобразований в Москве проводились на основе постановления июльского 1931 года пленума ЦК партии о развитии городского хозяйства в стране. На основе решений этого пленума развернулась работа по подготовке перво-
Геодезический план Москвы 1739 года архитектора Ивана Мичурина
Первый советский план реконструкции Москвы, выполненный под руководством И.В. Жолтовского и А.В. Щусева
новостройки 21
история вопроса
План реконструкции Москвы на 1951–1960 годы (руководитель — архитектор Д.Н. Чечулин)
го в истории нашей страны комплексного плана реконструкции столицы, который был принят в 1935 году. В период Великой Отечественной войны в 1941–1945 годах реализация генплана 1935 года была временно прекращена. В 1951 году был принят десятилетний план реконструкции Москвы на 1951– 1960 годы (руководитель — архитектор Д.Н. Чечулин). Этот градостроительный план основывался на идеях генплана 1935 года, но включал и ряд новых предложений по улучшению планировки и застройки города, прежде всего основных магистралей, въездов в Москву, а также по освоению резервных территорий. Было принято решение о постепенном переходе на полносборное домостроение и о создании необходимой для этого производственной базы. На Всесоюзном совещании строителей в 1954 году были намечены пути перехода к возведению зданий и сооружений индустриальными методами по типовым проектам. В 1960 году началась работа над составлением технико-экономических основ (ТЭО) очередного генерального плана развития Москвы. Было принято решение
22 новостройки
о расширении границ Москвы до Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). В 1966 году ТЭО были одобрены правительством и началась работа по окончательной доработке и утверждению нового генерального плана развития Москвы. Десятилетний период развития и реконструкции Москвы в 1961–1970 годах, по сути, является первым этапом реализации нового генплана развития столицы. В 1971 году был принят очередной новый генеральный план развития Москвы на период 1985–1990 годов с учетом прогнозов на более отдаленную перспективу, до 2000 года. Развитие Москвы намечалось в пределах МКАД, но были определены и дополнительные территории для будущего расширения территориальных владений столицы в пригородной зоне. Однако реализация предложений генерального плана развития Москвы 1971 года была затруднена спецификой экономического развития страны в 1970–1980-е годы. 1990-е годы с их принципиальными политико-экономическими изменениями не только принесли новые заботы, но и дали надежду на возрождение былой славы Москвы с ее благополучием. В новых услови-
ях началась и завершилась разработка генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года, который, по мнению экспертов, был максимально ориентирован на привлечение в город инвесторов. В 2007 году главный архитектор города Александр Кузьмин заявил, что Москве пора перейти от «генплана возможностей» к «генплану необходимости». Актуализированная версия генплана города до 2025 года разрабатывалась более трех лет, много раз отправлялась властями на доработку и обсуждалась на общественных слушаниях в префектурах всех округов. Проект генерального плана развития Москвы до 2025 года в третьем и окончательном чтении был принят Мосгордумой 5 мая 2010 года. Каким будет следующий генплан Москвы, который должен учесть территориальные изменения в мегаполисе? Будет ли он предложен на широкое обсуждение общественности, в том числе «новыми москвичами»? Как будут учтены интересы теперь уже двух соседних регионов — Московской и Калужской областей? Не затянется ли его разработка, а главное, утверждение? Вопросы, вопросы…
история вопроса
Чемодан без ручки Как строить без генплана
Напомним, что Москва с 1 июля получила 148 тыс. га территорий Подмосковья и площадь мегаполиса увеличилась в более чем два раза. В результате расширения на юго-запад к столице присоединили 21 муниципальное образование Подмосковья, в том числе два городских округа — Троицк и Щербинку, 19 городских и сельских поселений, входивших в Подольский, Ленинский и Нарофоминский районы, а также части Одинцовского и Красногорского районов. Отныне ее границы выходят к Калужской области.
Все в ожидании появления концепции развития новых территорий, итогов конкурса на ее разработку. Вместе с тем звучат закономерные вопросы насчет принятого не так давно генерального плана Москвы: будет ли он корректироваться с учетом таких значительных изменений? Какова судьба прежних, областных еще планов муниципальных образований (о генплане Московской области, который разрабатывается почти полтора десятка лет, отдельный разговор)? И вот мнение столичного градоначальника, прозвучавшее в июле: «Принятие нового генплана в связи с присоединением к Москве новых территорий не потребуется, документ будет лишь скорректирован». И далее: «На новых территориях существует большой потенциал для развития. Речь идет о масштабном жилищном, коммерческом строительстве. Там, в частности, будут развиваться рекреационные зоны, крупные городские парки. Конечно, все вместе это потребует того, чтобы вносить изменения в генеральный план. Это не срочный процесс, в первую очередь мы должны рассмотреть концепцию развития всей московской агломерации, создать новую проектную группу для доработки генплана и внесения изменений». Сергей Собянин уточнил, что генплан развития Москвы до 2025 года, принятый, несмотря на протесты общественности, два года назад, когда городом руководил Юрий Лужков, решено скорректировать в сторону уменьшения объемов строительства в центре, сокращения этажности, изменения назначения ряда объектов с учетом того, что в 2011 году были пересмотрены и отменены целый ряд инвестконтрактов. Новый вариант документа будет представлен через два года.
Фото с сайта: www.mos.ru
Корректировка — через два года
Совещание по вопросам расширения Москвы
Таким образом, активная застройка, которая ведется сейчас на новых территориях столицы, в течение этого периода практически «зависает» между областными требованиями и еще не устоявшимися столичными, планами «местного масштаба» и концептуальным подходом огромного мегаполиса… Может быть, с этим безвластием и связана активность многих застройщиков, пытающихся как можно быстрее вывести на теперь уже московский рынок все свои мегапроекты? К чему приведет реализация проектов, не увязанных с общими принципами и подходами в создании городской среды? Не будет ли поздним осознание перекосов в какуюлибо сторону (нехватка инфраструктуры, дорог, рабочих мест и т.д.)? Какие ошибки не стоит допускать в нынешней ситуации?
Какие градостроительные решения требуют пристального внимания, несмотря на то что генплан еще даже не скорректирован?
Продолжение «мосжилстроя» «Большинство реализуемых сегодня проектов были согласованы подмосковными властями еще до расширения столичных границ. Поэтому чисто юридически отказаться от данных проектов власти уже не могут. И даже при наличии нового генплана Москвы уже сейчас строящиеся жилые комплексы не смогут ему полностью соответствовать, — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании « БЕСТ-Новострой». — Но надо понимать, что согласованные девелоперские проекты априори должны отвечать всем требованиям городских властей — по объему соци-
новостройки 23
история вопроса загрузит все инфраструктурные объекты: объекты транспортного хозяйства и инженерные сети, — поддерживает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ». — Наибольшую привлекательность для девелоперов на сегодняшний день представляют жилые проекты, поскольку после кризиса цены на жилье уже скорректировались в положительную сторону, тогда как цены на офисную недвижимость по-прежнему не позволяют рассматривать этот вид недвижимости как высокодоходные инвестиции. Также торговая недвижимость (спрос на нее есть, и достаточно стабильный, но большинство торговых объектов не отвечают необходимым критериям, так что это не в полной мере привлекательный для инвестиций сектор), складская и производственная недвижимость последние годы тоже не демонстрируют положительных тенденций с точки зрения инвестиций в данные сектора. Исходя из этих сложившихся тенденций, большинство девелоперов рассматривают новые территории Москвы как площадки для инвестирования в жилую недвижимость. Таким образом, при возникновении избыточного количества проектов жилой недвижимости и недостатке инфраструктурных проектов, которые позволят загрузить рабочими местами жителей новых объектов, а также наличии того факта, что переезд московских городских и административных служб находится под большим сомнением, все это в совокупности позволяет говорить о том, что увеличивается риск возникновения нового спального района Москвы, развитие которого приведет к транспортному коллапсу при отсутствии надлежащего развития инфраструктуры». Карта расширения границ Москвы
альной и коммерческой инфраструктуры, инженерным сетям, качеству строительства и так далее. То есть наличие или отсутствие нового генплана не решит вопрос проблемных объектов на территориях Москвы, которые либо изначально планировались с нарушениями, либо строились в обход установленных нормативов. В целом на данный момент основная проблема формирования новой агломерации на юго-западе Москвы — это перекос в сторону активного жилищного строительства на фоне неразвитости систем инженерных сетей, ограниченного объема дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры, а также
24 новостройки
отсутствия новых рабочих мест. Решение данного круга задач требует комплексного подхода, поэтому неудивительно, что создание и принятие нового генплана Москвы затянется на годы. Есть и дополнительные факторы, влияющие на увеличение сроков принятия генплана. К сожалению, в России нет примеров успешной реализации градостроительной концепции на столь крупных территориях, а перенимать чужой опыт, как показывает практика, мы не очень любим». «Самые главные риски, которые возникают в связи с развитием этой большой территории, — это риск возникновения огромного спального района, который
Каждый сам по себе «Массовая застройка Подмосковья, в том числе и земель «Новой Москвы», ведется уже несколько лет, и к сегодняшнему дню основные проблемы развития новых территорий заключаются в значительном перекосе возводимых объемов в сторону жилой недвижимости в ущерб социальной, торгово-развлекательной и транспортной среде, — говорит Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». — При этом основные проблемы связаны с развитием дорог, так как многие жилые комплексы пусть по минимуму, но строят собственные объекты инфраструктуры. В некоторой степени это помогает разгружать уже существующие
история вопроса муниципальные объекты, а вот с дорогами дела обстоят гораздо хуже. Вся нагрузка ложится на уже существующую дорожную сеть, что наряду с растущим числом частного транспорта приводит к крупным пробкам уже не только в Москве, но и на подъездах к ней. Сейчас развитие территорий «Новой Москвы» происходит локально. Даже если строится микрорайон, то лишь с учетом собственного генплана и никак не учитывает строительство даже самых ближайших проектов. Результатом такого подхода становится то, что в двух соседних жилых комплексах построено два детских сада, рассчитанных лишь на «своих» детей. Ввиду малой заполняемости в них нет ни бассейна, ни просторных помещений для дополнительных занятий просто потому, что по нормам эти помещения можно не строить. Комплексный подход к освоению территории позволил бы на тот же объем жилья построить один детский сад, но с бассейном, помещениями для дополнительных кружков и вместительной зоной для прогулок. То же самое и с дорожной сетью: подмосковное расположение новостроек не должно создавать трудностей с подъездом к ним. И таких примеров можно привести немало. Именно комплексный подход должен быть положен в основу нового генплана, и именно на это необходимо делать упор в первую очередь». «В настоящее время на территории «Новой Москвы» осуществляется строительство проектов, решения по которым были приняты до объединения территорий. По этим проектам открыты продажи, то есть появились обязательства перед дольщиками, привлечено финансирование, проделана большая работа. Их нужно довести до конца, не дожидаясь утверждения генерального плана. Это понимают в правительстве региона, поэтому девелоперам, скорее всего, позволят достроить начатые объекты, — утверждает Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — Другой вопрос, что при разработке нового генплана «большой Москвы» нужно будет учесть градостроительные решения по этим проектам. Если какие-то объекты не отвечают новым требованиям, в документе необходимо будет предусмотреть компенсирующие мероприятия для обеспечения жильцов этих домов достаточным количеством машиномест, школ, детских садов, больниц, объектов соцкультбыта и тому подобного. В связи с этим разработчикам предстоит провести аудит принятых ранее градостроительных реше-
ний, выявить проблемные места и детально их проработать». «По нашему мнению, необходим четкий контроль процесса застройки новой территории. Строительный бум, который отмечается на присоединенных землях, при несоблюдении требований по плотности застройки может негативным образом отразиться на концепции застройки «Новой Москвы», — считает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet. — Поскольку объемы строительства велики, необходимо строго контролировать процесс развития социальной и бытовой инфраструктуры. Также большое внимание необходимо уделить развитию сообщения между «новой» и «старой» Москвой, в частности строительству новых дорог (магистралей), развитию общественного транспорта. Существующий уровень развития инфраструктуры социальной, торгово-развлекательной и транспортной на присоединенных территориях крайне низкий, что создаст много проблем для новоселов, которые начнут заселять возводимые сейчас новостройки в ближайшие 2–3 года».
Организованный хаос «Любое строительство без генплана чревато хаосом, сейчас мы уже можем видеть начальный этап формирования этого хаоса: на новых территориях строится многоэтажное жилье вперемешку с малоэтажным, жилье бизнес-класса соседствует с жестким «экономом», масштабные жилые комплексы возводятся без соблюдения СНИП по инфраструктурным объектам, — комментирует Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — В «Новой Москве» развитие инфраструктуры пока не успевает за строительством. На то есть несколько причин. В нашей стране девелоперы, как правило, все ресурсы пускают на строительство квадратных метров, которые дают доход, мало задумываясь, насколько комфортно будут ощущать себя покупатели построенных ими квартир и домов — будут ли в детских садах места для их детей, есть ли поблизости школы, спортивные секции и тому подобное. Развитием этой инфраструктуры занимается государство, которое, в свою очередь, реализует эту свою обязанность с учетом СНИП и утвержденных норм, то
новостройки 25
история вопроса
есть по минимуму. Наш опыт показывает, что сегодня покупателям жилья в Подмосковье этого уже недостаточно, им нужны специальные проекты, где застройщик заранее заботится не только о том, чтобы вовремя построить и сдать дом, получив прибыль, но и о том, как комфортно будет проживать здесь вчерашний покупатель жилья. Мировая практика подтверждает, что вполне возможно возложить расходы или часть расходов по возведению образовательной и спортивной инфраструктуры на застройщика, заложить богатую социальную, торговую, образовательную инфраструктуру в план развития новых московских территорий, обязать застройщиков обязательно возводить социально значимые объекты. Те лендлорды, в чьих руках находились сотни и тысячи гектаров земли по данному направлению последние десятилетия, сегодня судорожно пытаются пройти все возможные согласования, чтобы как можно скорее и в как можно большем объеме начать процессы строительства на своих землях. Но вопрос, который должен стать для всех девелоперов общим — каким будет облик «Новой Москвы», — пока остается открытым. Как можно говорить о качестве строительства и архитектуре при нынешних объемах строительства? Происходящее сейчас напоминает 60-е годы в Москве, когда имела место строительная вакханалия: строили везде, что попало и как по-
26 новостройки
пало. И сейчас, спустя 50 лет, Москва не может избавиться от «хрущевок», которые уродуют облик столицы и являются жильем низкого качества». «Все-таки два года — это большой срок, которого будет достаточно для реализации не одного проекта. Для того чтобы избежать существенных перекосов в какуюлибо сторону, реализующиеся уже сегодня проекты, а также те, начало реализации которых запланировано на ближайшее время, необходимо учитывать при разработке генплана, а не разрабатывать его в отрыве от существующей реальности, — заявляет Сергей Хорошков, генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»). — Так, например, необходимо четко понимать, сколько уже сегодня существует жилья на новых территориях, сколько еще будет построено за ближайшие несколько лет. И исходя из этого планировать строительство объектов той же социальной и транспортной инфраструктуры. Хочется надеяться, что генплан будет разрабатываться в условиях тесного сотрудничества архитекторов, девелоперов, местных властей и критических ошибок все же удастся избежать».
При собственных интересах А вот что по этому поводу думает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»: «Утверждение такого важного документа, как генплан, может длиться бесконечно, так как в документе надо учитывать ин-
тересы всех жителей и социально-экономических групп. Кто-то хочет жить в высотном доме, но потом выясняется, что он мешает соседям, кто-то рекомендует построить рядом парк, для одних приоритетным является строительство школы, у других дети выросли и для них важнее новый торговый центр. На территории «Новой Москвы» это сделать будет еще сложнее по двум причинам. Во-первых, речь идет об огромной территории, превышающей размеры прежней столицы. Во-вторых, в отличие от всех предыдущих генпланов, где столичные власти, по сути, могли в единоличном порядке решать, как развиваться городу, генплан «Новой Москвы» — это генплан собственников. Дело в том, что основная часть земли на добавленных к столице территориях кому-то принадлежит, и в данном случае городским властям придется разбираться с целой группой собственников, которые могут диктовать свои условия и вставлять палки в колеса. Собственнику нельзя сказать, мы у тебя построим тут такой-то объект. Только при строительстве дорожно-транспортной сети можно наложить сервитут, в других случаях это недопустимо. Более того, если посмотреть на недавнюю историю, то крупные землевладельцы принимали активное участие в формировании генпланов районов, где им принадлежат большие наделы. Например, та же УК «Масштаб», по сути, разработала в свое время генплан развития Ленинского района Подмосковья, где теперь вроде как планируется построить новый комплекс зданий для федерального центра. Новый генплан должен учитывать интересы всех собственников земли на этих территориях, и таких владельцев довольно много. Таких примеров в московской истории еще не было, поэтому согласование генплана становится политической и экономической задачей. Новые условия требуют и совершенно другого подхода. В настоящий момент городские власти разрабатывают концепцию развития территории, и в этом процессе принимают участие крупнейшие специалисты. Раньше многие решения о зонирования территорий принимались кулуарно, теперь практика изменилась. Правда, говорить о каких-то плюсах концепции, пока мы не увидели первых предложений, рано. Стоит понимать, что привычные правила: дороги пошире, а дома пониже, могут не работать в «Новой Москве». К примеру, зачем делать Ленинский проспект, если вокруг него будет жить всего 500 человек?
история вопроса Или ключевой вопрос для будущей Москвы: строить на новых территориях малоэтажные или многоэтажные дома? В настоящий момент городские власти планируют скорее возводить малоэтажные дома, но адекватного объяснения такой концепции пока нет, тем более что на многих участках уже построены многоэтажные комплексы. Еще один важный момент — как новый генплан будет сочетаться с последним генпланом развития города, принятым еще при Юрии Лужкове. В настоящий момент, как я понимаю, этот документ отменен, но его нужно как-то учитывать при разработке нового генплана. Другая глобальная задача, которую необходимо решить, — как скоординировать транспортные потоки, ликвидировать нестыковки в развитии Москвы и области. После того, как концепция будет одобрена, понадобится еще два-три года на то, чтобы окончательно разработать генплан. Новый план должен прежде всего сделать Москву городом для жизни. Причем если дороги и школы построить достаточно легко при наличии финансовых ресурсов, то создание рабочих мест это задача совсем другого уровня. Без ее выполнения нельзя решить вопросы занятости, а ездить каждый день на работу в Москву тяжело. При этом на новых столичных территориях нет крупных предприятий, то есть все места приложения силы нужно создавать с нуля. Пока это предлагается сделать за счет переезда чиновников. Если за МКАД построят здания для федеральных властей, значит туда все равно потянутся бизнесмены. Но этого недостаточно. С другой стороны, в России есть примеры, когда властям удалось создать по-настоящему интересные рабочие места с нуля. Например, Калуга превратилась, по сути, во второй Детройт: в регионе развивается машиностроение, приходят крупные предприятия. Этот опыт надо перенимать, потому что одно дело построить школы и детские сады, а совсем другое — новые заводы».
внешней громкости звучания на самом деле довольно местечковая. То, что за участие в проекте командам платится 10 тыс. долларов (некоторые билеты в оперу больше стоят), показывает, что решение никто особенно уважать не собирается, потому что государство сколько заплатило, на столько и уважает. Участников конкурса оно уважает на 10 тыс. Для работы многосоставной команды экономистов, демографов, географов, архитекторов это совсем несерьезно. Среди идей, которые высказаны, есть интересные. Но когда у вас совсем нет денег, то вы ничего исследовать не можете и априорно просто высказываете какие-то гипотезы, которые лежат у вас в голове. В головах есть разное, иногда даже довольно интересное, но такого, что хотя бы как-то основывалось на реальности Москвы и Московской области, там не проглядывается. Это лишь некие модели, но между моделями и реальностью довольно большой зазор». «Проект «Новой Москвы» выглядит удивительным примером нерешительности и непродуманности. По масштабу этот жест сопоставим с основанием Петром Санкт-Петербурга, однако содержание и осмысленность его ничтожны, — категоричен Кирилл Асс, обозреватель Colta. ru. — Во-первых, внезапное более чем двукратное увеличение территории города на юго-запад, до границы с Калужской областью, не обладает никакими реальными предпосылками. Московская агломерация в своем устройстве естественно наследует радиально-кольцевой структуре города, соединена с городской терри-
торией радиальными шоссе и железными дорогами и насыщена городами-спутниками, по сути играющими роль пригородов. Нет никаких действительных причин присоединять к городской черте именно этот кусок прилегающих к Москве территорий. Во-вторых, поспешность этого решения, особенно на фоне буквально за год до того принятого генерального плана Москвы, говорит о его непродуманности больше, чем любая строгая критика. Когда принимается решение увеличить город вдвое без тщательного размышления и анализа этого предложения, а главное, его причин и следствий, спорить с ним нет особенного смысла. В-третьих, замах на новый город требует политической воли и цели, которые в данном случае не прослеживаются. Новая столица, судя по всему, не нужна — требуется улучшить старую. Но вместо улучшения предлагается пристроить к старой столице новый флигель, а старую не трогать. В новую часть никаких столичных функций, кроме Госдумы, переселять не планируется — следовательно, функционально эта новая часть на себя тягот старого центра тоже не возьмет. В результате «Новая Москва» оказывается всего лишь пригородом с громким названием. Строительство нового города при не слишком-то старом — это нонсенс. Новые города возникают в новых местах. В этом решении просвечивает наивная вера в то, что если назвать кусок Подмосковья Москвой, то он ею станет. Нет, не станет». Александр Георгиев
Зачем столице флигель Хотелось бы привести еще одно авторитетное мнение. Григорий Ревзин, обозреватель издательского дома «КоммерсантЪ»: «Относительно конкурса на разработку концепции развития новых территорий у меня ощущение, что это была акция, возникшая в результате борьбы нескольких ведомств, в частности Москомархитектуры с ушедшим Кузьминым, вице-мэра Шаронова, директора Института генплана Мавлютова, то есть вся эта история при
новостройки 27
Градостроительство
Все-таки моно или не моно? Любой российский регион практически в миниатюре представляет собой всю страну — с проблемами, попытками их решить, удачами и неудачами в этом деле. Вот и острота темы, на которой хотелось бы акцентировать внимание, возникла не в столичном регионе. Однако ситуация в Пикалево Ленинградской области, а еще раньше — в Байкальске Иркутской области, которую не так давно пытались решить первые лица нашего государства, заставила пристальнее присмотреться к тому, что происходит в московской агломерации.
Город-завод Речь пойдет о монопрофильных поселениях (городах или поселках), где существует настолько тесная связь между функционированием крупного (градообразующего) предприятия и экономикосоциальными аспектами жизни самого поселения, что рыночные перспективы предприятия существенно влияют на судьбу этого поселения как такового. Практически это «город-завод» или «город-фабрика».
28 новостройки
По мнению специалистов, монопрофильные поселения стали активно возникать еще в эпоху Петра I, с развитием разных производств. В памяти всплывают полотняные фабрики, корабельные верфи, металлургические заводы и так далее. Естественно, рядом с ними и возникали рабочие слободы, поселки, а то и целые города. Естественно, они как явление типичны для индустриального этапа развития многих стран, особенно на ранних стади-
ях, но в России процесс их формирования стал особенно масштабным из-за плановой экономики. Магнитогорск, Череповец, Мончегорск, Дзержинск, Новокузнецк, Норильск, Байкальск, Стерлитамак, Тольятти, Набережные Челны, Тында… «Адреса пятилеток» трансформировались в конкретные города на карте. В Советском Союзе доля городов и рабочих поселков, полностью ориентированных на обслуживание одного производства, доходила до 30–40%. Большинство моно-
Градостроительство профильных поселений образовано при предприятиях лесной и деревообрабатывающей промышленности (20% от их общего числа), машиностроения (17%), пищевой (14%) и топливной (11%) промышленности. В современном виде российские моногорода сформировались именно в советское время. Однако период приватизации и начального накопления капитала в постсоветской России внес свои коррективы в их структуру: из-за резкой деформации традиционных бизнес-моделей существования градообразующих предприятий и разрыва большинства горизонтальных и вертикальных связей народнохозяйственного комплекса СССР многие из них оказались депрессивными зонами, стоящими порой на грани коллапса и социальных волнений. В СМИ и общественном сознании россиян проблемы моногородов наиболее ярко обозначились летом 2009 года, после событий в городе Пикалево, где для стабилизации ситуации потребовалось личное вмешательство тогдашнего премьер-министра России Владимира Путина. В августе того же года, после волнений в городе Байкальске, министру регионального развития РФ было поручено создать единые критерии отнесения населенных пунктов к монопрофильным городам, и именно на их основании уже к декабрю был сформирован официальный перечень таких поселений, состоящий из 335 позиций. Среди них оказалось 235 населенных пунктов с численностью жителей свыше 10 тыс. человек, в том числе 12 закрытых территориальных образований. Интересно, что, по данным Экспертного института, к монопрофильным поселениям можно отнести 332 поселка городского типа и 467 городов, где совокупно проживает порядка 25 млн человек. А Минрегионразвития привело собственные данные: на начало 2010 года в России было 335 моногородов, на их территории проживали 16 млн человек (25% городского населения страны), а совокупный ВРП составлял 40% валового регионального продукта. В то же время эксперты считают, что у нас от 800 до 1 тыс. проблемных монопрофильных населенных пунктов. Естественно, там наиболее высокий уровень безработицы и низкие доходы жителей. Что такое для этих людей градооб разующее предприятие? Прежде всего — производство, на котором заняты значительная или даже основная часть
работающих граждан города, поселка, в связи с чем оно определяющим образом влияет на занятость населения, воздействует на инфраструктуру и социальные проблемы. Стало быть, при его остановке работы лишались все жители. Переставала функционировать социальная структура, жилищно-коммунальная сфера…
На скудном пайке По мнению профессора МГУ им. Ломоносова Ростислава Туровского, идей для решения проблемы моногородов в арсенале правительства оказалось всего три. Первая — закрытие моногородов, признанных неперспективными, с переселением людей. Вторая — перепрофилирование моногородов и создание новых производств: вопрос ключевой, но пока системно не решаемый. И наконец, оказание центром финансовой поддержки не всем, а части моногородов, оказавшихся в наиболее сложной ситуации. На самом деле уничтожать города неприемлемо, вместо этого всякий раз следует искать скрытые резервы для их роста и перепрофилирования или хотя бы для сохранения статус-кво. Ибо любое переселение в этом случае — дело для власти проигрышное из-за неизбежных социальных издержек. Лучше вообще не регулировать этот процесс, чем начинать этим заниматься. Помимо жилья обитатели моногородов привязаны еще и к своим садовым участкам, благодаря
которым они выживают, когда не получают зарплаты. Переселение, которое лишит их такого подспорья, для многих окажется гибельным. Тем более что пока проекты переселения не продуманы. Поскольку аккуратно и грамотно социальные проблемы на уровне конкретных семей российские чиновники все равно не решат, подобные акции породят у людей еще большие раздражение и протест, чем столь же топорно организованное переселение в Сочи. Слава богу, что пока в этом направлении делается немногое. Что касается второй идеи, то рано или поздно проблему перепрофилирования моногородов и создание новых производств придется решать. Однако в России серьезной программы такого рода или каких-нибудь действий власти, говорящих о ее подготовке, тоже нет. У Минпромторга и Минрегионразвития, а следовательно, и у правительства в целом, которое поддерживает их предложения, есть только теоретические представления, как это надо делать. Надо отметить, что невостребованность не делает моногорода источником дешевой рабочей силы. Многие из них и сейчас чувствуют себя вполне хорошо и процветают на фоне региона в целом. Жители многих моногородов привыкли к хорошим зарплатам, с этой точки зрения они капризны и как кадровый потенциал неперспективны для создания новых производств. Им нужно предложить что-то реально работающее.
новостройки 29
Градостроительство
Третья идея состоит в оказании центром финансовой поддержки примерно половине моногородов. Вторая половина живет нормально. Это в основном нефтегазовые города и наукограды. Те, что вошли в дотируемую половину, в 2010 году уже получили от государства 10 млрд руб. До сих пор муниципальные образования получали помощь только из регионального бюджета. Стало быть, речь идет фактически об их прямом субсидировании из федерального бюджета. Конечно, когда тратятся триллионы рублей на Красную Поляну, а на моногорода всего 40 млрд, возникают недоуменные вопросы. Но будем откровенны: кроме соответствующих траншей для этих моногородов были предусмотрены бюджетные кредиты, госзакупки выпускаемой ими продукции и возмещение процентных ставок по кредитам. Бюджеты кризисных территорий в Кремле поддерживают для того, чтобы в краткосрочной перспективе не допустить там дальнейшего спада производства и возможности возникновения спровоцированных им социальных протестов. Однако практика расходования этой помощи пока не отработана. По идее, это должны были бы быть целевые деньги для перепрофилирования произ-
30 новостройки
водства. При том что критерии определения моногородов понятны, критерии того, кому из них будет помогать государство, и схема распределения этой помощи вызывают у экспертов большие вопросы. Несомненно, подобной непрозрачностью воспользуются лоббисты, продвигая свои интересы и интересы «своих» моногородов. К тому же решение проблемы моногородов всякий раз представляет собою дилемму. Демонстрируя свою готовность их спасать, обеспечивая людей рабочими местами, гарантируя им переселение и т.д., государство тем самым порождает большие социальные ожидания, с которыми оно наверняка не сможет справиться. С другой стороны, избегая решения возникших вопросов, оно только усугубит ситуацию. Золотой середины здесь, видимо, нет. Российские моногорода оказались в сложном положении вовсе не по вине кризиса — он лишь стал катализатором проблем, накопившихся за десятилетия. Тем не менее очевидно, что для их решения надо делать масштабные шаги и, видимо, принимать по каждому случаю точечные удары. В данном случае такая совокупность мер и будет общим алгоритмом действий.
А как у них? Наши моногорода не являются чем-то уникальным. «Главный вопрос — что с ними делать? Конечно, буксующие промышленные гиганты нужно диверсифицировать, но не за счет привлечения новых предприятий, — считает профессор кафедры социальной географии МГУ Вячеслав Бабурин. — На Западе есть другая идея — «креативные индустрии». Там неважно, что ты работаешь на «Боинге»; важно, что при этом ты живешь в Сиэтле. Место и его имидж придают привлекательность. Венеция известна каналами и карнавалами, Амстердам — каналами и тюльпанами. Нам тоже нужно научиться выращивать из названий своих городов и поселков бренды, не связанные с действующими там предприятиями: найти идею, воплотить ее в проекте, пригласить инвесторов и взяться за дело. В такое место приедут креативные профессионалы, умеющие что-то делать руками. Вслед за ними придут бизнес и инвестиции. Шоубизнес, дизайн, производство мебели и тому подобное. Это в идеале постмодерн новых моногородов. Но нельзя ничего делать под одну гребенку — получим нулевой результат». В мировой практике уже накоплено достаточно примеров решения этой про-
Градостроительство блемы — как удачных, так и не очень, говорит Евгений Калюжный, партнер компании «БДО Юникон». В английском городе Каслфорде с XIX века работали три шахты, которые в 1990-х годах были закрыты. Официальная безработица оказалась на уровне 20%. Город с 40-тысячным населением спасло то, что в нем работала фабрика по производству одежды Burberry. Кроме того, правительство немало сделало для его возрождения. Сейчас поблизости от Каслфорда работает крупнейшая крытая снежная трасса, куда приезжают сноубордисты со всей Европы. Также доход жителям города приносит электростанция «Феррибридж», построенная неподалеку. Долгое время Бирмингем был вторым городом, после Лондона, по экономическому развитию в Великобритании. Это был моногород, ориентированный на один сектор экономики — сборку автомобилей. С закрытием машиностроительных комплексов четверть населения осталось без работы. Город оказался в ужасном состоянии: выросла преступность, дома были заброшены, поскольку половина населения покинула Бирмингем. Но госсредства и инвестиции бизнеса изменили судьбу города. Вложения были сделаны в инфраструктуру. Сейчас Бирмингем превратился в настоящий европейский город: современное качествен-
ное жилье, прекрасная культурная жизнь, спортивная арена, цветы и фонтаны. Чешскому городу Остраве также пришлось пройти путь превращения из моногорода в обычный город. В XVIII веке в Остраве было открыто угольное месторождение. Значительная часть жителей работали на шахтах и на построенном металлургическом заводе «Витковице». Но добыча угля прекратилась в 1994 году, а металлургический комбинат закрылся
в 1998 году. В итоге 18,4% жителей оказались без работы. Власти приняли решение сделать из Остравы крупнейший туристический центр и вместе с бизнесом вложились в инфраструктуру. Удалось решить проблему в немецких моногородах в регионе Рейн–Рур. После поэтапного закрытия угольного производства шахтеров старше 45 лет переводили на действующие шахты, государство и земельное правитель-
г. Острава, Чешская Республика
г. Бирмингем, Великобритания
новостройки 31
Градостроительство Проект «Фабрика «Россия» архитектора Сергея Чобана
«Фабрика «Россия»
Очень важно, чтобы стало модно вкладывать деньги в провинцию, чтобы это стало оправдано, определялось соотношением государственных и частных инвестиций. Другого пути нет: провинций много, городов крупных мало ство дотировали добычу и переработку угля. При этом молодых работников переобучали. На территории создавались технопарки, филиалы учебных и научных учреждений, замещающие производства. Примером нерешенной проблемы может служить американский Детройт — моногород, связанный с машиностроением. В 1980-х годах начался спад автомобильной промышленности, и город постепенно стал приходить в упадок. Деловые районы опустели, а после нескольких «черных бунтов», когда были сожжены десятки домов, прокатилась волна грабежей, население стало переселяться в другие города. Сейчас «белое» население Детройта составляет около 10% и концентрированно проживает в южной части города, причем большинство в пригородах.
32 новостройки
«Фабрика «Россия» Отечественный вариант концепции возрождения пришедших в упадок городов путем комплексной реконструкции и перепрофилирования старых промышленных предприятий три года назад предложил известный архитектор Сергей Чобан. «Россия последние 20 лет развивалась по принципу «там, где уровень жизни повышался быстрее, туда и стремились люди», а это оголяло малые города с более низким уровнем жизни, — рассказывает он. — На мой взгляд, это очень странная тенденция. И поэтому, когда возникла возможность быть одним из кураторов Венецианского биеннале, было решено кураторскую тему сделать актуальной для России — модернизация индустриальных построек прошлого. Ведь реконструкцией красивых индустриальных зданий никого не
удивишь — этим давно занимается вся Европа и Россия тоже («Красная Роза» и «Красный Октябрь» в Москве, дома «Бенуа» и «Лангензипен» в Петербурге), да и это не является отображением действительной проблемы. Я считаю, что малые города самая большая проблема современной России. В царское время была особая культура уездных центров. В советский период, годов до 1980-х, они существовали за счет промышленности. В Вышнем Волочке, например, делали кремлевские звезды, шили форму для армии. Сейчас все это разрушено, такова ситуация и по всей стране. А в Германии, напротив, важнейшую роль играют десятки малых городов, и потому население столицы страны Берлина за последние 15 лет не изменилось. Мы должны стремиться создать такую сеть у себя. Однако нужно сначала понять, за счет чего пробуждать интерес к провинции. Необходимо не только пробудить интерес людей извне, но и заставить в хорошем смысле слова людей, которые рождаются и живут в этих городах, любить их, оставаться в них и не стремиться бежать из них, а наоборот, разбудить в них здоровую гордость, что они там родились и выросли. Я это говорю без всякой дистанции. Мне было бы интересно, находясь в выходные в России, поехать в малый город, чтобы посмотреть его, и понятно, что такого рода приключение связано с хорошей гостиницей, с хорошими ресторанами, развлекательными парками, где дети могли бы провести время, с той инфраструктурой, которая стала давно очевидной в Европе. Если ты едешь из одного крупного города в Германии в другой, например 750 километров от Берлина до Мюнхена, пересекая практически всю Германию, ты проезжаешь очень много в том числе малых городов, которые производят разные впечатления. В России этого нет. Провинция вымирает, субстанция разрушается. Как нам кажется, это наболевшая проблема. Если не решать ее сейчас, то в дальнейшем она может превратиться
Градостроительство в крупную государственную проблему. Речь идет об экологии, транспорте, перенаселенности больших городов, вымирании культурного слоя провинции, к тому же это огромная территория с миллионами людей. Развивать строительство только на основе «сопок-городовмиллионников» — позиция тупиковая. Таким образом, наш проект по Вышнему Волочку не утопия — он являет собой градостроительно-архитектурную инициативу архитекторов и деятелей культуры страны, поэтому сознательно основывается не на тех городах, где уже сейчас существует строительный заказ. Мы как граждане и современники того процесса, который происходит, как профессионалы понимаем, что этому пути должна быть представлена альтернатива: не только строить и развивать большие города, а наоборот, глубже рассматривать территорию между ними, превращая ее в территорию для жизни. Мы ведь не стремимся к мегапроектам. Мы выбрали пять точек в Вышнем Волочке, к ним ведут железная и автомобильная дороги, которые соединяют город и его центр с Москвой и Петербургом, ничего инфраструктурно нового для этого города делать не нужно: есть субстанция, которую сейчас можно развивать дальше, причем мелкими шагами. На этом месте были разные фабрики, значит все необходимые коммуникации подведены, а это очень важная составляющая. Вторая составляющая — необходимые государственные инвестиции или налоговые послабления вплоть до того, что инвестиции в такие территории освободить от налогов. В Вышнем Волочке можно было бы восстановить четыре фабрики, но возникает вопрос: чем их насыщать в контексте здоровой конкуренции между производствами? Кроме Вышнего Волочка их достаточно много для московского радиуса — все не насытить. Следовательно, нужны альтернативные функции, связанные с развитием некогда производственных территорий, которые действительно могли бы стать рекреацией, создать магнит притяжения для туристов, для туров выходного дня. Эту задачу мы и поставили перед собой. Для инвестора это должно быть привлекательно, потому что это рекреация, которая в перспективе принесет доход как привлекательная площадка для туристов и как площадка для крупных и средних корпораций, которые могут праздновать свои мероприятия, устра-
ивать мастер-классы, лекции, конференции не так далеко от Москвы или от Санкт-Петербурга. Интерес к провинции возникает уже сегодня. Например, проект по Вышнему Волочку заинтересовал инвесторов: они сами решили туда съездить. Я знаю параллельные примеры, когда в малых городах строят отели, восстанавливают усадьбы — у нашего бюро есть такие проекты в Московской области. Но сейчас должно быть все переосмыслено на уровне государственной программы, к чему мы прикладываем и собираемся в дальнейшем прикладывать активные усилия. Очень важно, чтобы это стало модно, вкладывать деньги в провинцию, чтобы это стало оправдано, определялось соотношением государ-
ственных и частных инвестиций, это должен быть еще и тренд. Другого пути нет: провинций много, городов крупных мало».
Ложка дегтя Из последних бравурных сообщений о вступлении России в ВТО, которого мы добивались слишком долго, нельзя не обратить внимания на несколько неприятных последствий этого шага. Исследователи Российской экономической школы (РЭШ) и компании Ernst&Young посчитали, что большая открытость российского рынка не станет катастрофой ни для одной из отраслей. Даже в самых чувствительных секторах падение не превысит 10%. Главные риски не отрас-
новостройки 33
Градостроительство пары: производство одежды и текстильная промышленность; финансовый сектор и сектор бизнес-услуг; финансовый сектор и транспорт; строительство и пищевая промышленность; строительство и транспорт; пищевая промышленность и транспорт; производство медицинского оборудования и производство инструментов. Для анализа структуры производства исследователи выделили три кластера: локальные — «есть везде», ориентируются на внутренний спрос; торгующие — продукция экспортируется, ориентируются на внешний спрос; ресурсные — базируются на запасах природных ресурсов. Конечно, полагаться на то, что подмосковные территории априори спутники крупного конгломерата, обладающего уникальным потенциалом, а потому Москва не оставит никого без работы, ошибочное мнение. Нужен государственный подход, заключающийся в том, чтобы помочь, а не содержать монопоселения. Масштабы данной задачи сродни проблеме новой индустриализации, освоения целины и культурной революции. Большинство проблем решаемы в зависимости от того, будет ли в каждом населенном пункте свой «свечной заводик». Будет стоять «заводик» — будет решаться проблема ЖКХ, строительства дорог, спортивных площадок и кинотеатров для населенного пункта.
Переоценка ценностей
левые, а географические. В опасности моногорода, зависимые от производства неконкурентоспособной продукции. Речь идет о тех центрах, где производятся уязвимые в условиях ВТО товары. Если в обычных городах при закрытии одного производства работники могут перейти на другое, в местах с одним градообразующим предприятием такой возможности у свежеиспеченных безработных не будет. В зону риска попадают более двух десятков моногородов в разных частях страны, в том числе подмосковные Рошаль, Пушкино, Краснознаменск и несколько поселений городского типа. Конечно, областному правительству необходимо проявлять большую настой-
34 новостройки
чивость в решении подобных проблем. Известно, что вокруг столицы очень много закрытых предприятий, преимущественно обеспечивавших оборонный заказ, воинских частей, личный состав которых попал под сокращение, текстильных фабрик, остановленных из-за отсутствия сырья... Разработана методика, которая позволяет определить наиболее подходящие отрасли для диверсификации производственной структуры каждого монопрофильного поселения. В ее основу был положен анализ пространственного расположения отраслей в Евросоюзе. Сравнив их, эксперты пришли к выводу, что чаще всего в одном регионе (более 50% случаев) сосуществуют такие
«Формирование жилых кварталов вокруг градообразующего предприятия было свойственно советской эпохе с плановой экономикой и уравнительной системой во всех сферах, — утверждает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group. — В принципе, ничего плохого в таком подходе нет, опасна такая модель только в том случае, если градообразующее предприятие единственное, нет альтернативных мест приложения труда. Когда оно закрывается, происходят опасные социальные взрывы, достаточно вспомнить шахтерские забастовки 1990-х. Сейчас подобные примеры не сохраняются, в противном случае в Подмосковье новые жилые кварталы строились бы вокруг выведенных с территории столицы промзон, а не в живописных местах и не в районах с развитой инфраструктурой. При разработке концепции будущих жилых комплексов действуют совершенно иные критерии. Опреде-
Градостроительство ляя оптимальное местоположение жилого дома, девелоперы имеют в виду престижность района, удаленность от Москвы, транспортную доступность, количество и качество социальной и торговой инфраструктуры, видовые характеристики, экологию, окружающую застройку. Близость предприятия, завода, бизнес-парка или научного центра, конечно, тоже учитывается, но далеко не в первую очередь. Жесткая привязка новых жилых кварталов к предприятию сейчас не нужна, поскольку автомобили и общественный транспорт позволяют достаточно легко решить вопрос с дорогой на работу и домой. К тому же нет никакого смысла строить новое жилье вокруг завода или фабрики, поскольку заводские рабочие не те люди, кто смогут купить в нем квартиры. Строить жилые кварталы поблизости от предприятия стоит только в том случае, если речь идет о социальном жилье и квартиры предназначены в основном для сотрудников этого предприятия». «Идея строительства жилых районов вблизи крупных предприятий не так плоха, в данном случае жители имеют возможность работать недалеко от дома, а не тратить два часа на дорогу в один конец, как вынуждены поступать большинство жителей городов Среднего и даже Ближнего Подмосковья. Ведь если город не имеет прямого железнодорожного сообщения со столицей, то в час пик добраться до центра Москвы, где расположено большинство офисов, достаточно проблематично, — считает Ксения Гришковец, маркетолог компании «ПересветИнвест». — Также стоит учитывать и то, что большинство предприятий, производств, крупных логистических и торговых центров плавно перемещаются в область, так как стоимость аренды больших площадей в столице слишком высока, а в области гораздо больше вариантов. То есть сейчас уже часть москвичей работают в области. Современное строительство в области в последнее время в основном было сосредоточено в хорошо освоенных районах, недалеко от Москвы, с хорошим транспортным сообщением. Активно застраиваются города-спутники, но постепенно появляются и крупные специализированные, социально направленные проекты, то есть не просто жилые микрорайоны, а научные центры — «Сколково» либо мини-города с собственными предприятиями. Это тренд, подтверждающий
Большинство проблем решаемы в зависимости от того, будет ли в каждом населенном пункте свой «свечной заводик». Будет стоять «заводик» — будет решаться проблема ЖКХ, строительства дорог, спортивных площадок и кинотеатров для населенного пункта
новостройки 35
Градостроительство
Город физиков Дубна, основанный в 1956 году
«Новое Ступино»
«Сколково»
36 новостройки
новые тенденции развития на рынке новостроек Подмосковья. Так, концепция проекта «Новое Ступино» предусматривает строительство объектов социальной, инженерной инфраструктуры и целого ряда других объектов, необходимых для создания комфортной среды проживания и дополнительных рабочих мест. Здесь будет построен крупный индустриальный парк под производственные объекты. То есть город должен быть полностью автономным и его жителям не придется ездить в далекую столицу за 100 километров. «Сколково» — город для научной элиты, где на территории 500 гектаров будут жить представители самых разных профессий. Здесь будет создан и технопарк, где разместятся научные инновационные компании и построят научные и учебные заведения: открытый университет «Сколково», а также Сколковский институт науки и технологий... То есть это будет довольно престижный город наподобие известного в советское время наукограда Дубны. То есть тенденция создания новых профильных проектов постепенно возрождается, и вполне вероятно, что будет только развиваться». «Строительство вокруг предприятий или оборонных объектов сейчас скорее исключение из правил. Основной объем жилой застройки ведется в тех районах, где есть спрос на жилье, — говорит Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — В Ближнем Подмосковье создаются новые районы многоэтажной застройки и коттеджные поселки, при этом их местоположение не привязано не только к каким-либо предприятиям, но и даже к существующим населенным пунк там. Можно сказать, что на сегодняшний день Москва является «градообразующим предприятием» Ближнего Подмосковья. Именно в столице многие жители области работают, и возможность быстро добраться до центра города, в том числе и общественным транспортом, является основным конкурентным преимуществом при выборе жилья». «Как показало проведенное исследование, до 80% жителей Домодедово и Лобни работают или каким-либо образом по мере деятельности привязаны к аэропортам «Домодедово» и «Шереметьево», — говорит Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet. — Мы считаем, что сохранение градообразующих предприятий либо центров науки, центров политической деятельности
Градостроительство хорошая перспектива развития городов Московской области. Для примера можно отметить строительство инновационного центра «Сколково». Уже сейчас в данной локации ведется строительство новых проектов жилой и коммерческой недвижимости. Если рассматривать перспективу, то примером может послужить создание политического центра в Коммунарке. Данное мероприятие также спровоцирует активное развитие района, строительство жилья и необходимой инфраструктуры. Среди популярной коммерческой недвижимости можно отметить торговую. Среди жилой — комплексную застройку класса «эконом» или «стандарт». «Практически все подмосковные города, даже если в прошлом это были города академиков — как Черноголовка, ученых — как Дубна или электронщиков — как Зеленоград, в сегодняшней ситуации стали в большей степени городами-спутниками Москвы. Их жители практически только ночуют и ежедневно приезжают на работу в столицу, — рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. — Вот в США удается переносить федеральные органы власти в отдельные города. Так, свои столицы имеют в очень небольших городах налоговики (IRS), ЦРУ (CIA), федеральная резервная система и иные структуры. А в России даже перенос головного офиса «Газпрома» из Москвы в Санкт-Петербург вызвал именно в Северной столице массу недовольства и препонов. Думаю, что мечты местных администраций о появлении таких центров притяжения на вверенной им территории пока остаются лишь мечтами. На деле же мы наблюдаем, как выносимые за пределы городской черты промышленные предприятия практически никогда не остаются в Подмосковье по причинам стоимости ведения бизнеса, наличия трудовых ресурсов и уезжают в среднюю полосу России». Рассчитывать на инициативность самих жителей моногородов, которые вдруг захотят заняться малым бизнесом, тоже сложно. Одна из главных проблем заключается в том, что большинство жителей моногородов не готовы заниматься предпринимательством. Основная масса людей — люди социализма. Они элементарно не знают, с чего начать свое дело. Кроме того, вряд ли военный, квалифицированный машиностроитель, ткачиха и т.д., которым уже сократили или не платят зарплату, имеют средства на открытие
маленькой пекарни или кафе, а кредиты дорогие. Да и платежеспособный спрос в моногородах весьма ограничен. «Постройка города вокруг одного производства — это очень опасная тенденция, — возражает Анна Левитова, у п р а вл я ю щ и й п а рт н е р ко м п а н и и EVANS. — Когда развитие производства, прежде всего оборонной промышленности, было для государства важнее, чем качество жизни граждан, таких городов появлялось множество. В случае проблем на производстве, технологических изменений или каких-то других значительных перемен люди, живущие в таких городах, остаются без работы. Даже когда дела на таком производстве идут хорошо, наличие в городе единственного нанимателя делает среду неконкурентной, а жителей
— заложниками его политики. Проблемы городов с единственным градообразующим предприятием не решены и сегодня. К сожалению, в России планирование городов или реформирование старых не является темой широкой общественной дискуссии. Основным направлением деятельности московских властей является попытка реорганизовать движение в городе за счет ограничения использования личного транспорта и вывода производственных объектов с дорогой городской земли за пределы города. Эти два направления, безусловно, важны, но недостаточны. Было бы очень полезно применить лучший западный опыт для современного городского планирования и комплексной реконструкции среды обитания». Александр Шевчук
новостройки 37
АНАЛИТИКА
«Новая Москва» — много или мало?
В
компании «НДВ-Недви жимо с ть» изучили пр едложение на рынке новостроек «Новой Москвы». Как показало исследование, покупателям есть из чего выбрать. В продаже находятся 37 проектов, а объем предложения составляет свыше 140 корпусов. «С 1 июля территория Москвы увеличилась в 2,5 раза. Безусловно, такие изменения не могли не отразиться на рынке недвижимости. Наибольшая по площади присоединенная территория, где сосредоточена львиная доля предложения новостроек «Новой Москвы», характеризуется слабо развитой инфраструктурой, плохим состоянием дорог, обилием садовых товариществ, лесных массивов и земель сельскохозяйственного назначения», — говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. «По ценам и характеру строящихся проектов объекты на присоединенных территориях довольно сильно отличаются от новостроек в старых границах мегаполиса. Поэтому объединять в один рынок проекты «старой» и «новой» Москвы в настоящее время нельзя», — констатирует глава компании Александр Хрусталев. Аналитики компании выявили, что в настоящее время объем предложения на присоединенных территориях
юго-западного направления составляет 44% от совокупного предложения на московском рынке. При этом основная доля предложения в «Новой Москве» сосредоточена в Новомосковском административном округе, расположенном ближе к старым границам столицы. В основном на присоединенных территориях строительство ведется из монолитно-кирпичного материала, о чем свидетельствует объем предложения в корпусах, находящихся в настоящий момент в реализации. По структуре корпусов новостроек, находящихся в продаже, большая часть (53%) планируется к сдаче в 2013 году. В 2012 и 2014 годах к сдаче запланировано 14% и 16,8% соответственно. Доля реализуемых корпусов, завершение строительства которых запланировано на 2015 год, пока составляет около 6%. А специалисты компании Est-a-Tet подсчитали, что на территории «Новой Москвы» в настоящее время строится около 8 млн кв.м жилья. Основные застройщики — ГК «Абсолют», ООО «Инвесттраст», ГК «ПИК», «МОРТОН», «Авгур Эстейт», «МИЦ», «КРОСТ» и ряд других, которые уже запустили более десяти крупнейших проектов, каждый от 200 тыс. до 1,3 млн кв.м жилья. В основном это многоэтажные комплексы — панельная или монолитно-кирпичная застройка высотой 9–25 этажей.
«Эти проекты были запланированы еще до объявления о присоединении части территорий Подмосковья к столице, — комментирует руководитель Аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков, — и скорее всего, таких проектов массового жилья на этих землях больше не будет. «Новая Москва» будет развиваться преимущественно за счет малоэтажных проектов, но сегодня они составляют не более 10% от объема предложения». Ежегодно в «Новой Москве» будет сдаваться 2–3 млн кв.м многоквартирного жилья, что вполне адекватно спросу, потому что недвижимость новых территорий заполняет практически отсутствующую в Москве нишу жилья экономкласса. Около 40% спроса на жилье экономкласса сегодня перетекает в Подмосковье (в том числе в «Новую Москву»), 40% уходит на вторичный рынок, 5–10% либо отказываются от покупки, либо уходят на загородный рынок, и только 10–15% приобретает жилье экономкласса в столице. Сегодня власти меняют политику в отношении развития «Новой Москвы»: в составе новых проектов будет отдаваться предпочтение малоэтажной застройке, созданию инфраструктуры и рабочих мест, что понизит ежегодные объемы ввода жилья в эксплуатацию и позволит скорректировать цены на недвижимость в «Новой Москве».
Доли «новой» и «старой» Москвы в общем объеме предложения новостроек (август 2012)
Структура предложения новостроек «Новой Москвы» по округам (август 2012)
Структура предложения по типу материала строительства (август 2012) 3%
20% 56%
44%
12% 28%
80%
«Новая» Москва «Старая» Москва
38 новостройки
НАО (Новомосковский) ТАО (Троицкий)
57%
Монолит-кирпич Панель Монолит Кирпич
АНАЛИТИКА «Мы ожидаем, что цены на этих территориях в ближайшее время не будут сильно повышаться из-за жесткой конкуренции — рост составит не более 10–12% в год, то есть фактически будет на уровне инфляции, — считает Денис Бобков. — Однако при увеличении доли строящегося малоэтажного жилья, что может произойти к 2015–2016 годам, стоимость квадратного метра в «Новой Москве» может подняться на 40–50% по отношению к сегодняшним ценам, что будет обусловлено сокращением объема предложения в многоэтажных домах».
Структура предложения предложения по «Новой Москве» по сроку сдачи (август 2012)
53,1%
14,0%
16,8% 6,3%
2012
2013
2014
2015
2,8% Идет ГК
7,0% Сдан
Рейтинг девелоперов «Новой Москвы»
новостройки 39
актуально
Программы на завтра Москва — центр скопления всех и вся, и каждый старается закрепиться в столице. При наличии собственного жилья это можно сделать гораздо проще. Тем более что в дальнейшем на сумму от аренды приобретенной квартиры можно спокойно жить как в столичном мегаполисе, так и в любом другом городе. Семейный капитал Вариаций на тему приобретения недвижимости достаточно много, в том числе по разным государственным социальным программам: для ветеранов, военнослужащих, с использованием материнского капитала в счет оплаты ипотечного долга, для многодетных и молодых семей и т.д. Для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, в большинстве регионов реализуются программы государственной поддержки. Об услугах для населения рассказали эксперты Московского Бизнес Клуба. ФСК «Лидер» работает по реализации программы городских субсидий, предоставляя своим клиентам возможность решить квартирный вопрос с помощью государственных средств. Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации, отмечает, что сегодня в рамках данной программы можно приобрести квартиры в 3-м и 4-м корпусах микрорайона «Балашиха-Сити» и в 8-м корпусе жилого комплекса «Новое Измайлово». По предъявляемым требованиям, дома для участия в данной программе должны быть готовы на не менее чем 70%, чему данные объекты полностью соответствуют. Правом на получение субсидий могут воспользоваться жители Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, при условии, что на учет они встали до 1 марта 2005 года. Для получения субсидии им нужно обратиться в управу района, жилищная комиссия которой принимает решение о возможности ее предоставления. Помимо этого в рамках проекта «Балашиха-Сити» ФСК «Лидер» успешно достроила жилье для дольщиков, что также способствовало сокращению числа семей, попавших в сложные жилищные условия. Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижи мость», сразу выявил преимущества покупки жилья по субсидии и сертификату.
40 новостройки
Среди них — юридическая экспертиза документов по приобретаемому объекту; подбор квартиры в домах, которые отвечают специальным требованиям; организация посещения нотариуса без очереди; контроль сбора всех справок и документов по приобретаемому объекту. Говоря о социальных программах, которые компания реализует, он в качестве примера рассматривает материнский капитал: «Как правило, материнский капитал используется при покупке квартиры в кредит, хотя технически сделку с ним можно провести и без привлечения заемных средств. Это связано с тем, что продавец жилья получает деньги вовремя (сразу после государственной регистрации перехода права), если квадратные метры приобретаются при помощи
кредитных средств. Но если пытаться реализовать материнский капитал без кредита, то это отразится на сроках перевода денег из Пенсионного фонда РФ. А продавца, который будет ждать денег за квартиру два месяца и даже более, найти крайне сложно». Сергей Хорошков, генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент», также выделяет материнский капитал, говоря, что именно его чаще всего используют клиенты ГК «МИЦ». Он отмечает, что договор долевого участия позволяет использовать материнский капитал без проблем, при этом к каждому клиенту остается индивидуальный подход. На этом в компании не останавливаются и готовы рассматривать другие схемы продажи по социальным программам.
актуально Юрий Хлестаков, генеральный директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости», в первую очередь говорит о том, что с января 2009 года в действие введены такие социальные программы, как «Постоянный клиент» и «Забота о вас», причем последняя ориентирована на 41 льготную группу населения. В рамках действия данных программ клиентам предоставляются скидки на услуги, предоставляемые компанией. Говоря о приобретении жилья по сертификатам (субсидиям), Руслан Кобзарёв, заместитель генерального директора компании «Финвестрой», приводит конкретный пример: ЖК «Никольско-Трубецкое», который расположен в северной части города Балашиха. Для жителей города Москвы, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, компания может предложить квартиры в уникальном жилом комплексе. Алексей Демьянчук, управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест», также приводит конкретный объект в качестве примера жилья для молодых семей. Он выделяет жилой комплекс «Морская симфония», называя его наиболее интересным по ценовой политике. Расположен он в Сочи, в 500 м от побережья. Стоимость квартир начинается от 2 млн руб.
Что такое хорошо? Среди плюсов реализации льготного жилья Алексей Демьянчук выделяет невысокие цены на квартиры-студии с максимально рациональной планировкой помещений, доступные для категорий граждан с небольшим уровнем доходов: пенсионеры, студенты, молодые семьи. Также он говорит, что Группой компаний «ПСТ» еще в середине 1990-х годов одними их первых был разработан особый тип жилья РИАЛ, где оптимально используется каждый квадратный метр квартиры. За счет небольшой площади (25–30 кв.м) и эргономичности планировок стоимость квартиры существенно оптимизируется, что также является плюсом для покупателей. Александр Хрусталев называет главным плюсом то, что сертификат или субсидия дает возможность улучшить свои жилищные условия с помощью государства, фактически получить бесплатные
метры. Сложности возникают на этапе расчетов, так как в основном все субсидии перечисляются уже после перехода права, т.е. продавец уже квартиры продал, а деньги все еще ждет. Он отмечает, что при грамотном подходе данное обстоятельство может быть скомпенсировано опытным риэлтором, который предложит схему, безопасную для всех сторон сделки. Также можно отметить, что за счет одобрения квартиры в субсидирующих организациях времени на подготовку такой сделки требуется гораздо больше, причем зачастую государственные организации затягивают сроки, на что повлиять практически невозможно. Т.е. сложность в том, чтобы найти продавца, готового ждать чуть дольше. Также есть определенные ограничения по самим квартирам, но рынок широк и этот вопрос вполне решаем. Сергей Хорошков считает основной сложностью индивидуальность каждого случая и говорит, что почти в каждом отдельном случае возникают свои нюансы, свои сложности. Если речь, например, идет о расселении ветхого жилья, подлежащего сносу, то этот процесс может значительно затянуться, поскольку в одной квартире, подлежащей расселению, прописаны несколько человек или даже семей, каждой из которых необходимо подобрать вариант для расселения. При этом жильцы далеко не всегда с первого раза соглашаются на предложенный вариант, а ждут следующего. Процедура аккредитования сделок, в которых часть платежа погашается субсидиями, в ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий» требует определенных временных ресурсов, и это, конечно, для застройщика является определенным минусом, полагает Владимир Воронин. При этом он говорит, что для покупателей минусом, причем довольно существенным, является то, что к моменту готовности дома на 70% самые интересные квартиры уже проданы и выбирать приходится из того, что осталось. И если суммы, которой покупатель располагает, на этапе котлована ему бы хватило на хорошую «двушку», то на финальных стадиях свободными могут быть, например, только угловые квартиры, квартиры на нижних этажах или большие трехкомнатные, которые и стоят намного дороже. Юрий Хлестаков среди плюсов выделяет уменьшение стоимости услуг для постоянных и социально значимых кли-
Александр Хрусталев генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»
Сергей Хорошков генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент»
Юрий Хлестаков генеральный директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
новостройки 41
актуально
Алексей Демьянчук управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест»
ентов. Из сложностей при реализации он упоминает только технические сложности, т.к. постоянные клиенты постоянно забывают дисконтные карты, а социальные клиенты перед заключением договора на оказание услуг забывают заявить о положенных им государством льготах или принадлежности к определенной группе лиц, например учителя, медики, доноры. По мнению Руслана Кобзарёва, при реализации социальных программ возникают некоторые отклонения от обычных условий, которые обязательно закрепляются в договорах. Так, при реализации жилищных субсидий денежные средства по оплате договора на приобретение квартиры перечисляются в течение 45 дней после государственной регистрации договора, что не очень-то радует застройщика. С другой стороны, это дополнительный источник финансирования проекта, гарантированный со стороны государства.
Москва или Подмосковье?
Руслан Кобзарёв заместитель генерального директора компании «Финвестрой»
Владимир Воронин президент Финансово-строительной корпорации «Лидер»
42 новостройки
Александр Хрусталев считает, что в таком вопросе все зависит от вида субсидии, но в основном решение этого вопроса лежит в области финансовых возможностей. Большинство субсидий не ограничивают в выборе Москва — Подмосковье. По мнению Юрия Хлестакова, особой разницы между Москвой, Подмосковьем или Сочи с точки зрения льготника нет, т.к. основная цель программ снизить затраты малоимущих слоев населения и категорий, которые имеют право на государственные льготы по оплате услуг. Здесь кому что нравится. В рамках действующих программ можно купить любое жилье — как квартиру в новостройке на вторичном рынке, так и загородный дом или дачу. Для жителей города Москвы, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, это может быть квартира и в Москве и Подмосковье, отмечает Руслан Кобзарев. Он говорит, что основным критерием выступает норма предоставления жилой площади, которая оплачивается из бюджета по фиксированной ставке. Однако гражданин, имеющий право на получение субсидий, вправе приобрести жилую площадь более установленной законном нормы, если доплатит за счет собственных или привлеченных средств, в том числе и ипотечного кредита.
Специальных стандартов для жилья, предоставляемого по той или иной социальной программе, нет, рассказывает Владимир Воронин. Это такие же метражи, что и в обычных домах, но выдающиеся частично или полностью за счет бюджетных средств. Если дом бездотационный, то он будет располагаться в определенном районе, и в этом случае будущие жильцы существенно ограничены географией. Стереотип, что по социальным программам предоставляется жилая площадь в домах, которые нельзя назвать комфортными, в корне неверен, уверен Сергей Хорошков. Безусловно, чаще всего социальное жилье — это жилье в панельных домах. Однако сегодняшние панельные дома не чета тем, что строились 20–30 лет назад. Это дома с большей площадью квартир, более высокими потолками, кухнями нормальных площадей, соответствующими подъездами и лифтовыми холлами. Социальные квартиры предоставляют и в монолитных домах. Владимир Воронин считает, что основные покупатели бюджетных квартир в Москве и области это молодые семьи с маленькими детьми или семьи, только планирующие появление ребенка. И поэтому программы, направленные на помощь в приобретении жилья, пользуются среди данной категории особым спросом. Для них разработана специальная программа «Молодой семье — доступное жилье», в рамках которой они могут получить либо квартиру, если семья будет признана малоимущей, либо субсидию на оплату части получаемого жилья. Самой востребованной программой является «Социальная ипотека», запущенная в 2005 году, по которой очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут ускорить процесс получения жилья при помощи собственных капиталов. Для этого квартиры из городского фонда жилья продаются им по льготным ценам — от 35–37 тыс. руб. за кв.м. С момента запуска в рамках программы было выдано около 6 тыс. кредитов. Основной объем социального жилья идет на предоставление его очередникам и гражданам, переселяемым из сносимых домов, комментирует Сергей Хорошков. Также он отмечает, что в 2012 году на обеспечение социальным жильем граждан планируется направить 860 тыс. кв.м. Это позволит обеспечить квартирами из жилищного фонда города
АНАЛИТИКА Москвы 15,1 тыс. семей (34,7 тыс. человек) очередников и граждан, переселяемых из сносимых домов. Александр Хрусталев замечает, что в основном популярностью пользуются московские программы (субсидии от правительства Москвы), субсидии федеральным служащим, в последнее время — военная ипотека.
Названий много — смысл один Александр Хрусталев опирается на законодательную базу, в частности на закон г. Москвы от 14.06.2006 №29 (ред. от 05.10.2011) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». По нему москвичи признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из следующих оснований: размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы (10 кв.м общей площади); заявители проживают в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания и ремонту и реконструкции не подлежащими независимо от учетной нормы площади жилого помещения. Столичные жители признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из вышеуказанных оснований, если они: а) подали заявление о признании их нуждающимися в жилых помещениях в порядке, установленном настоящим законом; б) имеют гражданство Российской Федерации; в) проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет; г) не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; д) признаны малоимущими в порядке, установленном законом города Москвы. Нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений признаются жители города Москвы, проживающие в жилых помещениях, где размер площади, приходящейся на каждого члена семьи, составляет менее учетной нормы, при этом отвечающие условиям, перечисленным в пунктах «б»–«г», и подавшие в установленном порядке заявление о признании их нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.
Бюджетные варианты Владимир Воронин говорит, что в жилом комплексе «Новое Измайлово» цены на однокомнатные квартиры, которые можно приобрести с привлечением субсидий, начинаются от 3,27 млн руб. По такой цене можно приобрести квартиру площадью 40,8 кв.м. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 4,2 млн руб. при общей площади от 60,3 кв.м. В «Балашиха-Сити» цены на однокомнатные квартиры еще доступнее — «однушка» площадью 30,4 кв.м стоит 3 млн руб. Для дома, сданного ГК, подобная цена более чем привлекательная, а учитывая, что часть суммы будет перекрыта субсидией, он рекомендует обратить на эти варианты особое внимание. Сергей Хорошков считает, что квартира будет бюджетной в том случае, если имеет маленькую площадь и находится в удалении от Москвы. Среди объектов ГК «МИЦ» есть проект с очень доступными ценами — ЖК «Новое Павлино» в городе Железнодорожный. Стоимость однокомнатной квартиры здесь начинается от 2 млн руб., а двухкомнатной — от 3 млн руб. По мнению Алексея Демьянчука, в апреле 2012 года жилой комплекс «Морская симфония» прошел аккредитацию в ВТБ24 и был включен в программу ипотечного кредитования новостроек. Особым условием в данной программе является подтверждение
доходов в свободной форме, что важно для тех, кто не может похвастаться высоким официальным доходом. Также существенно упрощает покупку квартиры и в итоге экономит средства покупателей приобретение квартиры с полной отделкой. Данное предложение имеет ряд выгодных преимуществ: оптимизируется общая стоимость отделочных работ, клиент получает полностью готовую, а в некоторых случаях даже меблированную квартиру (мебель подбирается клиентом самостоятельно из предложенного каталога). Все это позволит жильцам значительно приблизить день новоселья, что особенно важно для молодых семей, которые вынуждены или снимать жилье, или жить с родителями. Александр Хрусталев обращает внимание на новостройки компании, которые успешно продаются с помощью субсидий: квартиры в мкр. «Царицыно» (1-я очередь), где стоимость квадратного метра начинается от 96 тыс. руб.; жилье в построенном ЖК «Центральный» (г. Домодедово), где минимальная стоимость предложения сейчас 3,4 млн руб. Стоит добавить, что покупатели ЖК «Центральный» могут реализовать свидетельство о выдаче единовременной выплаты бюджетным работникам, выдаваемое администрацией города Домодедово. Думайте сами, решайте сами — иметь или не иметь…
новостройки 43
особый формат
«Экономные» лофты Осенью нынешнего года планируется начать реконструкцию трех административных корпусов бывшего НИИШП (Научно-исследовательский институт шинной промышленности), что вблизи шоссе Энтузиастов. Всего под реконструкцию будет задействовано почти 20 тыс. кв.м преимущественно офисных площадей. После завершения работ в них появятся лофты.
П
редставленные на сегодняшний день на столичном рынке лофты относятся к сегменту бизнес-класса и выше. Примеров этого формата в экономклассе практически нет. В данном проекте стоимость жилья будет равна 90–120 тыс. руб. за кв.м, что позволит привлечь покупателей со средним доходом. «Целевая аудитория проектируемых лофтов — молодые люди, желающие планировать пространство под себя, — говорит Татьяна Закурдаева, руководитель проекта, коммерческий директор ГК «ИНПАРК». — Именно этой возможностью лофты выгодно отличаются от типовой застройки. В нашей концепции учитывается территориальная близость с компьютерным центром «Буденовский». Большое количество расположенного в ближайшем окружении бизнеса, связанного с IT-индустрией, обладает потенциалом для создания соответствующих тусовок
и специализированных мероприятий. Все это дает возможность привлекать конкретный социальный слой населения, мотивируя молодежь удобством работы, обучения и досуга». Работы над проектом будут идти в три очереди. Первый этап — это реконструкция трех административных корпусов под жилье. Вторая очередь предполагает оптимизацию внутренней планировочной схемы существующих зданий под современные торговые помещения: на первом и втором этажах будут размещаться сервисные и вспомогательные службы, рестораны и кафе. Третья очередь включает в себя радикальную расчистку территории и новое строительство жилых зданий в сегменте элитной недвижимости и недвижимости экономкласса. Площадь участка позволяет создать необходимое количество парковочных мест. Авторы проекта планируют реализовать его в течение ближайших трех лет.
44 новостройки
особый формат
Квартиры — в студию! Квартиры-студии, которые давно завоевали популярность на Западе среди людей творческих профессий, пользуются ажиотажным спросом у жителей Московского региона. И это неудивительно: по стоимости такая квартира является прекрасной альтернативой комнате, но это свое, отдельное жилье.
П
о статистике студии особенно востребованы среди молодых семей, для которых являются хорошей стартовой площадкой для дальнейшего обмена на большую квартиру. Молодые семейные пары хотят сэкономить на покупке недвижимости, и студия стоимостью от 2 млн руб. является для многих вполне приемлемым вариантом. Согласно исследованию молодые семьи составляют 47% от общего числа покупателей. Доля одиноких людей, которые проводят дома минимум времени и тоже хотят сэкономить на покупке квартиры, доходит до 35% в структуре покупателей. Для студентов и холостяков этот вариант жилья является оптимальным, ведь студии на порядок дешевле «однушек» и при этом лишены главного недостатка комнат — соседей по квартире. Тем более что с помощью современных дизайнерских решений студию можно стильно и эргономично обустроить. Еще один тип покупателей студий — это пенсионеры, для которых такая квартира дает возможность сократить коммунальные платежи и облегчить процесс уборки. Их доля составляет около 10%. Остальные 8% приходятся на
46 новостройки
иных покупателей, например представителей творческой интеллигенции, которые могут превратить такую квартиру в творческую студию, а также бизнесменов из регионов, которые за небольшие деньги хотят приобрести основное или дополнительное жилье в столице.
Что касается портрета покупателей по возрастным категориям, большинство из них люди в возрасте 26–30 лет (26%). Покупатели чуть постарше (31–35 лет) составляют 21%. Ровно четверть покупателей составляют лица в возрасте 36– 40 лет. 11% покупателей студий – люди, достигшие возраста 41–45 лет, 10% — лица старше 45. Ну и, наконец, такое жилье по карману молодым людям в возрасте до 25 лет, которые составляют 7% от общего числа покупателей. Разумеется, основным плюсом квартир-студий является доступная цена. Однако предложение их на рынке весьма ограничено, за исключением разве что нескольких объектов в городах Подмосковья. Например, недавно выставлены на продажу студии в жилом комплексе «Академик-2» в Мытищах. Площадь квартир составляет от 27 кв.м, стоимость — от 2 млн руб. Еще одно предложение — студии в жилом комплексе «Планерный» в Химках, где покупателей ждут квартиры площадью от 24 кв.м и стоимостью от 2,2 млн руб. Квартиры-студии представлены также в таком перспективном проекте, как микрорайон «Нахабино».
проблема
Страховка от недостроя Новый губернатор Московской области Сергей Шойгу, едва приступив к работе, заявил о необходимости оперативно заняться решением проблем обманутых дольщиков. Вслед за этим события стали развиваться очень быстро: назначение Александра Когана министром по долевому жилищному строительству, законопроекты Минфина об обязательном страховании и раздельных счетах — все это наводит на мысль, что власти, похоже, всерьез взялись за проблемы дольщиков.
Спецсчет не для всех В конце июля на сайте Министерства финансов РФ был размещен текст законопроекта, предполагающего обязать застройщиков открывать отдельный банковский счет для осуществления операций с денежными средствами дольщиков. Таким требованием Минфин предложил дополнить ст. 18 ФЗ-214, посвященную использованию застройщиком денежных средств частных инвесторов. Законопроект оговаривает, что застройщик не вправе зачислять на отдельный банковский счет для операций со средствами дольщиков другие финансы. Он может использовать деньги дольщиков для возмещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства жилья, а так-
48 новостройки
же на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Чиновники уверены, что раздельные банковские счета позволят фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости. По словам руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Наума Либкинда, пока нет разъяснений о порядке работы указанных счетов и целях их введения, сложно судить об эффективности этой меры. «Застройщику нужны деньги на стройку, и оттого, что деньги будут лежать на счете, новые объекты сами не построятся, — заметил эксперт. — Вообще строительство как бизнес-проект подразумевает
значительную долю риска. Иногда даже застройщик с безупречной репутацией не в состоянии завершить в срок начатое — все еще помнят 2008 год. Решением проблемы могло бы стать стимулирование продаж уже готового жилья теми же застройщиками, как чаще всего происходит в развитых странах: люди покупают готовый продукт, а не права требования».
ОСАГО для дольщиков Не успел Минфин внести предложение о раздельных счетах, как Госдума приняла в первом чтении поправки к проекту федерального закона №643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков)...». Авторы
проблема документа, депутат Госдумы Александр Хинштейн и министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, предложили ввести обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. В пояснительной записке отмечается, что это будет взаимное страхование на некоммерческой основе — создание единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли между членами общества взаимного страхования. Объектом страхования будут имущественные интересы членов общества, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобретателем, которая может наступить в связи с неисполнением застройщиком в результате наступления страхового случая обязательства о передаче выгодоприобретателю в собственность жилого помещения. Александр Коган отметил, что основная цель законопроекта сделать механизм привлечения средств граждан более надежным. «Долевое участие в строительстве — дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему, — пояснил министр. — Но сегодня инвестирование в строительство для граждан это лотерея — то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком». Правда, пока не очень понятен и прозрачен механизм, которым планируется защитить права дольщиков: слишком велики предполагаемые страховые суммы и риск нецелевого их использования, в особенности при схеме с ОВС (обществом взаимного страхования). Кроме того, пока предполагается, что обеспечение такого страхового фонда будет возложено на застройщиков, которые с большей долей вероятности отнесут возникающие затраты на стоимость жилья, то есть возложат их на покупателей. Есть и еще одна сложность: ОВС — это организация, которая может быть подвергнута процедуре банкротства. Нечто похожее уже произошло, правда в другой области — с Гильдией аудиторов ИПБР, которая была исключена из Госреестра саморегулируемых организаций решением Минфина. «Меж тем компенсационный фонд гильдии (аналог страхового) аудиторским организациям, являющимся членами гильдии, никто возвращать не собирается», — рассказала генеральный директор аудиторской компании «Смаль
и партнеры» Светлана Лилипутина. То же самое может произойти и с обществом взаимного страхования. По словам эксперта, в законопроекте есть важный пункт: «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — единая некоммерческая организация», то есть юридическое лицо, которое зависит от многих факторов и может быть подверг нуто банкротству, отметила глава аудиторской компании. И наконец, многих беспокоит то, что расходы на страхование лягут на плечи многострадальных покупателей жилья, то есть приведут к существенному подорожанию «квадрата». По словам Александра Когана, по укрупненной оценке приблизительная стоимость подорожания 1 кв.м в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков около 4%. «С учетом того, что законодательная база по регулированию долевого участия граждан в последние годы была значительно изменена, предполагается снижение количества случаев банкротства застройщиков, а значит и процент удорожания жилья
при использовании взаимного страхования снизится до 1%», — пояснил автор законопроекта. На первый взгляд, цифры небольшие, но дополнительные гарантии и связанные с ними расходы, как показывает практика, всегда могут стать поводом к неконтролируемому повышению цен. К тому же девелоперы сомневаются, что резерва ОВС и страховых компаний, если они примут участие в этом деле, будет достаточно. «Прежде всего в предлагаемой системе страховую премию должны уплачивать застройщики, — отметил советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Страховаться будет ответственность в отношении каждого объекта долевого строительства. Страховой случай наступает после того, как застройщик признан банкротом и в отношении него введено конкурсное производство. Обычно это происходит через два-три года после фактической заморозки проекта. То, что гарантии возврата вложенных средств при объявлении застройщика банкротом возрастают, это, конечно, плюс. Но размер страховых взносов застройщика определяется страховым об-
тые обману ки дольщи
новостройки 49
проблема Долевое участие в строительстве — дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему. Но сегодня инвестирование в строительство для граждан это лотерея — то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком
ществом, а выбор последнего остается на совести застройщика. Поэтому возможны ситуации, когда страховых резервов не хватит на покрытие убытков дольщиков либо из-за большого объема банкротств в кризисной ситуации, либо из-за мошеннических действий застройщика или самого страхового общества». Из-за непомерно раздутых цен на рынке недвижимости возникает вполне закономерное ощущение, что обязательное страхование не спасет от появления новых обманутых дольщиков, но зато даст повод повысить цены на строящееся жилье. «Тем, кто уже рискнул сыграть в рулетку с недобросовестными девелоперами, новые инициативы правительства и депутатов ничего утешительного пока не несут, — заявила директор юридического департамента ГК «СУ-155» Анна Гузина. — Куда важнее проанализировать, что могут изменить поправки в действующие законы для тех, кто сейчас принимает решение о покупке квартиры».
Страховщики против! Минфин высказал позицию, и депутаты ее одобрили — законопроект может быть поддержан при условии, что ко второму чтению в него будет внесена поправка в части возможности застройщикам добровольно выбрать один из трех видов
50 новостройки
страхования: ОВС (общество взаимного страхования), банковская гарантия или коммерческое страхование. Последний пункт вызвал ожесточенные споры среди страховщиков. Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование» Зинаида Кузьмина отметила, что страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае. «Для всех является очевидным тот факт, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир, — пояснила эксперт. — Очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие страховые суммы в рамках страхования подобных рисков. В данном секторе экономики относительно высоки риски наступления страхового случая. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что они по факту живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изменение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведет к серьезным финансовым проблемам. По этим причинам нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, так как западные компании по перестрахованию не готовы брать на себя такие риски».
Нет дольщика — нет проблемы Профессиональное сообщество давно готово к диалогу с властями для проработки всех юридических недостатков строительной отрасли и законодательства в области недвижимости. Эксперты не раз высказывали предложения по решению проблем обманутых дольщиков. «Необходимо повысить прозрачность строительной отрасли, а также дать дольщикам возможность запрашивать и получать информацию о финансовом положении застройщика, — пояснил старший юрист компании Storm Properties Евгений Головня. — Нужно создать дополнительные инструменты воздействия дольщиков на недобросовестных застройщиков».
Анна Гузина уверена, что количество подобных конфликтов уменьшится с прекращением точечной застройки и внедрением механизма комплексного освоения территорий. «В этом случае обязательства компании-подрядчика будут касаться застройки большого числа жилых домов и объектов социальнобытовой инфраструктуры, — пояснила эксперт. — Естественно, реализовывать такого рода проекты смогут только крупные компании, обладающие опытом работы и необходимыми производственными мощностями. Одновременно с них будет проще спросить, а их финансовые ресурсы обеспечат строительство заявленного объема площадей». Некоторые эксперты склоняются к более радикальным методам: «Проблема обманутых дольщиков перестанет существовать, когда перестанет существовать понятие «дольщик», — заявил начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный проект» Михаил Желтов, — когда будут созданы правовые, финансовые и организационные институты, позволяющие застройщикам быстро и под небольшие проценты привлекать денежные средства и продавать уже готовый продукт, прошедший все стадии получения исходно-разрешительной документации, строительства, сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности». Но что бы ни делали власти, застройщики и чиновники, никакие полисы и раздельные счета не смогут избавить дольщика от необходимости самостоятельно оценивать репутацию и финансовое положение застройщика. Добросовестный девелопер всегда останется добросовестным, а нечистый на руку застройщик — мошенником. Причем, как показывает практика, от долгостроя не застрахован ни один из них. Поэтому спасение утопающих в данном случае именно в руках самих утопающих: если не гнаться за выгодой, не рисковать и не покупать жилье на стадии котлована по ценам явно ниже рыночных, то шансы стать обманутым дольщиком будут стремиться к нулю. Мария Лукина («КоммерсантЪ»)
кредитование
Переоцененный продукт Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика: иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки.
В
последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на Десятом международном форуме «Большой консалтинг 12». «Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе. Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — отметил он. По субъективным оценкам участников рынка, количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%. «Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднерыночной по аналогичным объектам, и совсем другое, когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями. Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный кредитор некачественно осуществляет андеррайтинг и не контролирует объективную
52 новостройки
цену объектов недвижимости», — поясняет исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик. Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдаче ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена. Поэтому мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дисконт, чтобы быстрее продать залог. Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога»,
— считает директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев. Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд, например для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры. Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, то будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет). Как рассказали в одном из московских банков, чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.
кредитование Допустим, квартира стоит 1 млн руб., требование банка — внести 20% от ее стоимости, то есть 200 тыс. руб. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10–15%. При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта. Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас контроль над оценщиками значительно ужесточили. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право представить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании. «Однако если стоимость объекта недвижимости будет завышена, банк может не согласиться с результатами такой оценки, что может повлиять на условия выдачи кредита. Сейчас, наоборот, мы сталкиваемся с таким явлением, когда оценочные компании занижают стоимость объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью», — говорит директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает ВТБ24. «После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи. Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки). Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали в ВТБ24. По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитова-
ния связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная. Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу. Но они не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более что многие собственники завышают цены», — считает начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМНедвижимость» Анна Шушкова. Например, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме площадью 30–33 кв.м в районе метро «Первомайская». В базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» таких квартир 36, минимальная цена — 4,7 млн руб., максимальная — 6,9 млн руб. При этом квартир до 5 млн руб. всего шесть. «Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате оценщикам приходится ориентироваться на кварти-
ры по большей цене. Отсюда может возникнуть завышенная оценка», — поясняет Анна Шушкова. По мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ориентируется на нее и выдает меньшую сумму кредита. «При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто приводит к срыву сделки, для подготовки которой стороны уже потратили огромные усилия. Поэтому некоторые оценщики, чтобы не ставить в неловкое положение покупателя и банк, с которым они обычно долгосрочно сотрудничают, могут поинтересоваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров. Поскольку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в подавляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполагаемой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1–3% от стоимости, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин. Юлия Погорелова (Gazeta.ru)
новостройки 53
ваше ПРАВО
Покупка новостройки у частника На рынке новостроек очень часто встречаются предложения от частных лиц — людей, купивших квартиры в строящихся домах, а затем перепродающих их. Как правило, это частные инвесторы, которые приобретают квартиры на раннем этапе строительства. А затем, когда дом подрастает вместе с ценой квартиры, но еще не построен окончательно и не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, сбывают ее с прибылью. Такие сделки проводятся по договорам уступки права требования.
В
том, что это за договор такой и как грамотно его заключить, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался вместе с экспертами. Как отмечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), в среднем по рынку не менее четвертой части всех квартир в новостройках продается с помощью уступки. Елена Жданова, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», считает, что таким образом из десяти квартир продается две-три. На практике нередко встречаются целые цепочки уступок, когда квартиры перепродаются по два, три и даже пять раз! Для покупателя, конечно, безопаснее, если звено будет покороче. По уступке квартиру может продавать как человек, купивший ее по договору, заключенному в соответствии с ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве, ДУДС), так и по предварительному договору. Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает не квартира, а право на ее получение. Правда, если квартира приобреталась по предварительному договору купли-продажи, который не регулируется ФЗ-214, то после заключения договора уступки к новому покупателю переходит право требовать не передачу квартиры, а заключение ос-
54 новостройки
ваше ПРАВО новного договора, предупреждает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». Все опрошенные нами эксперты дружно советуют не выходить из сферы действия 214-го закона как правового акта, который лучше других защищает права покупателя. «Учитывая, что ДУДС, все дополнительные соглашения к нему и договор уступки прав по нему регистрируются в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, очень сложно проводить какие-либо махинации в отношении прав на объекты долевого строительства при их передаче, — говорит Екатерина Подобедова, руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Если покупатель будет внимателен к документам, а также непосредственно перед сделкой закажет выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором располагается строящийся объект, и проверит наличие прав продавца, то обман маловероятен. А в качестве дополнительной гарантии можно запросить согласие застройщика на проведение уступки права, даже если по условиям ДУДС это необязательно». Впрочем, в большинстве случаев застройщик включает в договор на приобретение недвижимости пункт не только об обязательном уведомлении, но и об участии в переуступке, отмечает Татьяна Латорцева, юрист компании «ЮИТ СитиСтрой». То есть застройщик контролирует такие сделки, принимая квартиру на реализацию, и подыскивает покупателей. За переоформление документов и сопровождение сделки он берет определенную сумму, которая в одних жилых комплексах составляет 20–30 тыс. рублей, а в других может превышать и 100 тыс. «Покупатель и продавец могут поделить эту сумму между собой или договориться, что все расходы берет на себя кто-то один», — уточняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». «Один из ключевых моментов договора уступки — стоимость квадратного метра, — подчеркивает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Она должна быть четко зафиксирована. Это важно, поскольку по окончании строительства производятся обмеры БТИ и реальная площадь определяется именно тогда».
Ну а более подробно о договоре ус тупки права требования журнал MetrInfo.Ru узнал у специалистов юридической службой компании «Пересвет-Инвест». Но прежде определимся с терминами. Договор уступки права требования именуется также договором цессии (лат. сessio — уступка, передача). Права переходят от цедента — дольщика либо гражданина, имеющего право на объект по предварительному договору, к третьим лицам, которые именуются цессионариями. Ими могут выступать как физические, так и юридические лица. Порядок уступки права требования регламентируется Гражданским кодексом РФ (глава 24 «Перемена лиц в обязательстве»), а в случае передачи прав на объект долевого участия — еще и федеральным законом от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (статья 11). — Какие основные моменты должны быть отражены в договоре уступки прав требования? На что нужно обра щать особое внимание? — В договоре цессии нужно обязательно указать предмет уступки, то есть недвижимость, ее адрес, метраж, количество
комнат и т.п., и цену, за которую передаются права требования на этот предмет уступки. Особое внимание необходимо уделять документам, на основании которых цедент имеет право на объект (договор участия в долевом строительстве (ДУДС), предварительный договор купли-продажи и т.п.), а также срокам передачи объекта, указанным в ДУДС, и отсутствию прав требования на данный объект со стороны третьих лиц. С договором участия в долевом строительстве нужно ознакомиться очень внимательно. Так как согласно пункту 1 статьи 11 вышеназванного ФЗ-214 от 30.12.2004 г. уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, необходимо выяснить, была ли цена договора оплачена полностью и не заложены ли права требования цедента в банке, то есть не приобреталось ли жилье по ипотеке. Если цедент покупал объект в кредит, то в пакете документов должно быть согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга либо документ, свидетельствующий о том, что кредит полностью погашен и права требования на жилье не обременены залогом.
Договор
новостройки 55
ваше ПРАВО Если стороны договорились о том, что объект будет полностью выкуплен цедентом, залог снимается до регистрации договора уступки. — Нужно ли регистрировать договор уступки права требования? Как прохо дит регистрация и сколько она стоит? Кто обычно за нее платит? — По закону договор уступки прав требования заключается в той же форме, что и договор, который дает цеденту право на жилье. Соответственно, при уступке прав требования по предварительному договору купли-продажи регистрация не нужна, так же как и при заключении самого предварительного договора. Но ввиду обязательной регистрации ДУДС при уступке прав требования на объект долевого строительства требуется и регистрация договора цессии в органах, осуществляющих государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома. Для регистрации необходимо предоставить оригинал договора уступки, квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 200 рублей и другие документы, среди которых ДУДС, план квартиры и т.д. Государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и необходимых документов (в настоящее время регистрация договоров уступки по Москве проходит за пять дней, в Московской области — за две недели). Регистрацией занимаются либо обе стороны сделки, либо одна из сторон — по договоренности. На практике, в частности в нашей компании, для удобства клиентов от их имени и по доверенности для осуществления действий по регистрации работает наш сотрудник.
— С какого момента права на кварти ру считаются переданными цессиона рию — покупателю в случае заключе ния договора уступки? — В общем случае — с момента государственной регистрации договора цессии. — Когда происходит оплата договора цессии? Как обычно передают деньги? Используют ли банковские ячейки? — По общему правилу передача всей суммы происходит после регистрации договора уступки права требования (до этого обычно вносится лишь аванс. — ред.), на практике расчеты между физическими лицами чаще всего происходят через банковскую ячейку, но также осуществляются посредством безналичного платежа на лицевой счет продавца (цедента) в установленный договором срок. — Можно ли заключить договор цес сии, если квартира является предме том залога по ипотеке либо приобре талась в рассрочку и еще не полностью оплачена? — Уступка прав требования по договору об ипотеке регулируется главой 8 федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно названному закону такое возможно, если цессионарий вместе с правами на квартиру примет на себя обязательства оплачивать кредит. Естественно, такое возможно с согласия банка и после проверки платежеспособности потенциального заемщика. Либо цедент должен закрыть кредит до сделки по уступке прав требования. Также в том случае, если договор участия в долевом строительстве предусматривает оплату цены договора за счет кредитных средств (ипотека) либо устанавливает рассрочку платежа, необходимо руководствоваться нормой статьи 11 ФЗ214, согласно которой, как указывалось выше, уступка допускается только после уплаты цены договора участия в долевом строительстве или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Таким образом, при передаче прав требования либо продавец должен полностью оплатить цену ДУДС (т.е. фактически цедент обязан выкупить квартиру. — ред.), либо обязателен перевод долга на нового участника строительства и тогда оплачивать долг будет цессионарий. — Как правило, дольщик, переуступая право требования, хочет получить некую прибыль от сделки. Каким об
56 новостройки
ваше ПРАВО разом эта прибыль фиксируется в до говоре цессии, если она вообще фик сируется? — Разница между ценой договора участия в долевом строительстве и договором уступки является прибылью цедента. Но эта сумма отдельно не фиксируется в договоре цессии, там устанавливается только цена, по которой происходит уступка прав требования, которая как раз и может включать в себя прибыль цедента. — Нужно ли при уступке права требо вания оплачивать какие-либо налоги? — Если цедент юридическое лицо, то при заключении договора уступки прав требования он должен уплатить налог на прибыль и НДС, а если это физическое лицо — то НДФЛ в соответствии с налоговым законодательством РФ (глава 23 «Налог на доходы физических лиц»). При этом, согласно пункту 3 статьи 155 НК РФ, при передаче имущественных прав налоговая база по НДС «определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав». А согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ, из налоговой базы для расчета НДФЛ могут быть вычтены расходы, связанные с приобретением прав требования по договору участия в долевом строительстве. — При покупке жилья по договору уступки права требования есть ли риск столкнуться с недобропорядоч ными продавцами и потерять кварти ру? В каких случаях такое возможно? Как от такого уберечься? — Риск зависит от условий конкретного договора. Вот, к примеру, несколько негативных вариантов. Может получиться так, что оплата по ДУДС не была произведена в полном объеме, а цедент скрыл данный факт либо просто его не афишировал, а покупатель не смог проанализировать по неопытности. Или случается, что договор уступки подписан сторонами, но выясняется, что его объект находится в залоге по финансовым (кредитным) обязательствам цедента перед банком, до снятия которого договор цессии не будет зарегистрирован (если только кредитные обязательства не перей дут к покупателю. — ред.). — Что менее рискованно и более вы годно: купить жилье у застройщика по договору долевого участия или по предварительному договору купли-
продажи либо у дольщика-продавца по договору уступки права требования? — Степень риска зависит от конкретных условий, на которых заключается тот или иной договор (например, покупать квартиру в «долгострое» от застройщика менее выгодно, чем приобрести не обремененный кредитами и рассрочками объект в активно строящемся доме по договору цессии. — ред.). А коммерческую выгоду необходимо оценивать исходя из цены договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования. А вот если выбирать между ДУДС и предварительным договором купли-продажи, то договор долевого участия имеет явные преимущества. Во-первых, ДУДС, а значит и договор цессии на жилье, приобретенное в соответствии с договором долевого участия, подлежат обязательной государственной регистрации, что в определенной мере обеспечивает защиту прав и интересов покупателя (цессионария). Вовторых, в этом случае права требования возникают непосредственно в отношении объекта ДУДС, то есть цессионарий по договору цессии получает недвижимость. А предварительный договор купли-продажи
лишь порождает обязательство сторон заключить основной договор на определенных условиях. Поэтому в случае уступки прав требования по предварительному договору цессионарий может только требовать заключение основного договора в определенный срок. Кроме того, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» четко регламентирует порядок привлечения денежных средств граждан и запрещает их нецелевое использование. Такой механизм регулирования отношений позволяет максимально обеспечить права дольщиков. Более того, сегодня, согласно пункту 2 статьи 1 ФЗ-214, привлечение денежных средств граждан в строительство разрешается только на основании ДУДС, путем выпуска эмитентом в установленном законом порядке жилищных сертификатов, а также через механизм жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Поэтому привлечение средств по договорам предварительной купли-продажи фактически является незаконным и недопустимым. Ольга Агуреева
новостройки 57
Мы продаем по всей стране!
3–КОМНАТНАЯ КВАРТИРА ПО ЦЕНЕ 2–КОМНАТНОЙ Этажность: 12 Дом: монолитно-кирпичный с вентилируемым фасадом 0% рассрочка Ипотека
Г. МЫТИЩИ, УЛ. КОЛПАКОВА
от
ФЗ-214
74 100 руб./м
2
Проектная декларация представлена на сайте www.zdi.ru
www.zdi.ru
(495)
922-12-90
АКЦИЯ БАРХАТНЫЙ СЕЗОН Этажность: 10 Дом: каркасно-монолитный Тип права: собственность Ипотека: в любом банке на условиях кредитования для вторичного рынка В продаже: квартиры и видовые 2-уровневые пентхаусы
Г. КИСЛОВОДСК, КИРОВА, 33
от
33 400 руб./м
2
214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА
www.miridom.ru
сентябрь №9 (11) 2012
+7 (495) 699-99-04 +7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й
К О М П Л Е К С
«НОВЫЕ СНЕГИРИ» Квартиры от 33 000 руб./кв.м Жилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологически чистой и привлекательной части Западного Подмосковья. Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время «Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мегаполиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрированные гости столицы.
На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского района мы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов.
МОСКВА и ПОДМОСКОВЬЕ
МНОГО ИЛИ МАЛО? ЧТО СТРОИТСЯ И КТО СТРОИТ В «НОВОЙ МОСКВЕ»
Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир: от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажах запроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющие свое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.
Инфраструктура нашего городка включает: Два детских дошкольных учреждения. Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом, кафе, спорт-баром и ресторанами. Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта. Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой, хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком. Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA. Православный храм. Отделение банка. Паркинги для автомашин. Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности. В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа, на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструктурой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса. Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусами и маршрутками.
С проектной декларацией строительства Комплекса, ценами, планировками квартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайте WWW.SNEGIRI-MSK.RU Дополнительные телефоны: (925) 130-03-14, (925) 130-03-16 (495) 690-35-24, (926) 520-40-22
Закладка храма на территории комплекса
Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцветными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири, доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в центре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником подмышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказывая о трофеях, вчерашней подледной рыбалкой на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться... Партнер по продажам
Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам. Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.
(495) 363-10-03, www.incom.ru
СТРАХОВКА ОТ НЕДОСТРОЯ:
РЕШИТЬ ПРОБЛЕМЫ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ