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Chiavi in mano
o da ristrutturare? Chi si appresta a comprare una casa spesso si trova di fronte a un dilemma difficile da sciogliere: meglio spendere un po’ di più e prenderne una già pronta o è più conveniente sceglierne una da rimettere a posto? di Federica La marra architetto
O
vviamente la scelta tra le due opzioni non è mai univoca, ci sono, infatti, un’infinità di fattori soggettivi oltreché oggettivi da prendere in considerazione: si deve tener conto della propria disponibilità non solo di denaro (ovviamente una casa da ristrutturare costa meno di una in buono o in ottimo stato), ma anche e soprattutto dell’entità della ristrutturazione, del tempo che questa richiederà. vero è che acquistare una casa già pronta all’uso è molto comodo e garantisce di poter entrare subito ad abitarla, ma si deve tener presente che le agevolazioni fiscali di cui spesso si è trattato in queste pagine, sono estremamente vantaggiose per quanto riguarda le ristrutturazioni, in questo momento. Senza dimenticare quanto sia più appagante e soddisfacente scegliere tutto, dai materiali alla ridistribuzione degli ambienti, dagli impianti di ultima generazione, fino alla più moderna domotica in modo che la nuova casa diventi veramente la casa dei nostri sogni. non è facile decidere. i pro e i contro ci sono in entrambi i casi. il consiglio è quello di scegliere prestando molta attenzione alle proprie esigenze e disponibilità, facendosi consigliare da tecnici di fiducia che sapranno certamente fornire pareri, costi e tempi di una eventuale ristrutturazione. Farsi accompagnare da un tecnico abilitato può garantire la possibilità di abbattimento di pareti non portanti; consente di capire se gli impianti sono da rifare completamente, di verificare la necessità di sostituzione di infissi esterni e interni e lo stato dell’edificio nel suo complesso; prospetta soluzioni di ridistribuzione degli spazi interni che un occhio non esperto non immagina neppure, modellando un immobile sulle esigenze di chi lo andrà ad abitare. acquistare una casa da ristrutturare in un quartiere in cui i prezzi hanno subìto una flessione minore rispetto ad altri
può essere veramente conveniente, in quanto il prezzo di partenza è inferiore a quello di case simili già ristrutturate, e l’investimento nella ristrutturazione verrà ripagato, non solo dai benefici fiscali che ne conseguiranno, ma anche dall’aumento di valore dell’immobile. Ed è esattamente questa la valutazione principale che va fatta: la casa acquistata varrà una cifra uguale o (meglio ancora) inferiore a quanto speso per acquistarla e ristrutturarla? Si potrebbe trovare a pari costo una casa che soddisfi appieno le nostre esigenze economiche, estetiche, sociali, ecc. ? Per stabilire i modi, i tempi e i costi reali dell’operazione, è bene avvalersi di tecnici qualificati di fiducia, limitando al massimo gli errori. Dopodiché se si decide per l’acquisto di una casa da ristrutturare, è bene affidare a loro sia la realizzazione che l’iter (dalla domanda specifica, all’esecuzione, al collaudo alla fine lavori) delle soluzioni prospettate; è certamente il modo più sicuro perché non subire la delusione di veder disattese le proprie aspettative.
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N
ell’articolo pubblicato lo scorso mese su Golden attico, abbiamo fornito i dati relativi alle richieste medie di appartamenti in locazione sul territorio romano, municipio per municipio. a fronte di quanto emerso da quell’indagine, possiamo invece fornire alcuni dati di conduttori molto più fortunati:
abitazione in via a. Cappellini, canone annuo € 769,20 abitazione in via andersen, canone annnuo € 279,46 abitazione in via Fava, canone annuo € 105,72 abitazione in via Fulva, canone annuo € 842,88 abitazione in via Giolitti, canone annuo € 475,20 abitazione in via Ginori, € 298,32 abitazione in via G. B. valente € 442,80 abitazione in via monte nevoso € 532,08 Questi sono solo alcuni degli affitti, contenuti in un elenco di 25 pagine (fonte: Lista di carico Gennaio 2014 romeo Gestioni S.p.a., data di pubblicazione 19 marzo 2015 sul sito del comune di roma) visibile e reperibile online, ove oltre ad abitazioni concesse in locazione a prezzi irrisori, vi è un lungo elenco di locali commerciali in pieno centro storico locati a meno di 100 euro all’anno. Una realtà emersa con l’inchiesta ormai ribattezzata “affittopoli”, tuttora in pieno corso. Si tenga presente che il commissario Fran-
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cesco Paolo Troncacon con il suo staff ha iniziato a studiare anche il fascicolo sugli affitti passivi, che pare evidenzi la somma di 53 milioni di euro che ogni anno escono dalle casse di palazzo Senatorio per saldare i canoni delle sue sedi istituzionali (31,4 milioni) e degli alloggi Erp (21,3 milioni) (fonte la repubblica). Per i cittadini di un comune mal gestito e in perenne crisi finanziaria, più volte vicino al default, è davvero un boccone amaro da digerire. ad ogni angolo della capitale, man mano che l’inchiesta avanza, dal centro storico ai Parioli, da montesacro alla Casilina, appaiono immobili dimenticati dal comune, destinati all’edilizia residenziale pubblica e attualmente occupati da cittadini con redditi annui elevati, a volte superiori ai 250.000 euro, e magari morosi da decine di anni. ora la viva speranza di chi scrive è che l’inchiesta non si fermi, e faccia luce su questo che ormai possiamo definire un vero e proprio scandalo arrivando a punire i colpevoli, ponendo fine all’equazione “cosa pubblica-cosa di nessuno”, a tutto vantaggio di quelle categorie sociali che avrebbero diritto a un alloggio residenziale per manifeste difficoltà economiche e/o sociali. Uno scandalo che intanto si allarga dalla capitale all’intera ex provincia, come testimonia la prima pagina del Tempo del 16 marzo 2016: “Ecco l’affittopoli della Provincia di roma. Caos immobili nella Capitale. negli appartamenti oltre la metà degli inquilini è morosa. alloggi con canoni di 2.500 euro l’anno senza averne diritto: parenti e amici della cricca”, ed ancora, in un articolo del 17 marzo 2016: “nello scandalo affittopoli dell’ex Provincia di roma spunta anche un agriturismo. nel patrimonio indisponibile della Città metropolitana di roma Capitale esistono, infatti, gli immobili destinati agli istituti secondari di secondo grado di roma e Provincia. Tra questi vi è la sede dell’istituto Tecnico agrario «G. Garibaldi» che si trova a roma sulla via ardeatina”. non solo sedi di partito e nomi illustri, ma un malcostume che si allarga a macchia d’olio con l’avanzare dell’inchiesta, e sulla quale torneremo in caso di nuovi e ancor più eclatanti sviluppi.
L’ETOLOGIA DEGLI INSEDIAMENTI E DELL’EDILIZIA ABITATIVA
SULLE oriGini
dell’abitare
Dalla capanna dei Boscimani ai grattacieli del mondo moderno, i bisogni primordiali dell’uomo, anche se hanno subito un’evoluzione, sono in gran parte gli stessi... di alessandro Pallottini architetto
L
e abitazioni umane sono un prodotto dell’evoluzione naturale. Di esse non esistono precursori biologici e quindi neppure piani operativi predeterminati per una loro relazione ottimale. L’uomo possiede determinate esperienze che devono essere soddisfatte da quell’“organo artificiale” che è ormai divenuto la casa. Le funzioni primarie dell’abitazione sono la protezione dalle intemperie (caldo, freddo, pioggia, vento, sole) e la difesa della proprietà individuale e della privacy, affinché l’uomo possa disporre di un luogo [..] di riposo e anche di un rifugio sicuro da attacchi ostili. Questi bisogni primari erano già soddisfatti dalla capanna dei Boscimani. anche nelle regioni con clima favorevole, per lo meno durante parte del giorno o dell’anno, devono necessariamente essere svolte al coperto varie attività, e la casa serve a soddisfare il bisogno di socializzare con gli altri. Tutti bisogni che nei Boscimani vengono soddisfatti nello spazio antistante le capanne. all’interno delle abitazioni deve inoltre esistere la possibilità di ricevere ospiti e di effettuare svariate attività manuali. Presso le popolazioni tribali spesso vengono usate speciali case comuni che servono a questi scopi. in molti casi queste abitazioni rappresentano anche un simbolo di controllo sulla comunità, sovrastano le abitazioni e spesso sono anche riccamente decorate. i piccoli insediamenti
delle società rurali preindustriali sono inseriti nella natura. il bisogno della vicinanza con la natura, della presenza di vegetazione, di sole e di acqua viene soddisfatto nelle immediate vicinanze dell’abitazione. nella pianificazione dell’edilizia abitativa conseguente allo sviluppo delle metropoli è necessario tenere conto anche di questi bisogni. L’amore per la vegetazione (fitofilia) induce gli abitanti delle città a tenere piante nelle loro case come surrogati della natura e a decorare con motivi vegetali i vari oggetti della vita quotidiana. ignorando i bisogni ecologici dell’uomo, in un primo momento la moderna edilizia abitativa di massa si è preoccupata soltanto di soddisfare le esigenze abitative primarie (protezione dai fattori climatici, garanzia di privacy, esigenze igieniche). È stata invece trascurata del tutto l’igiene psichica, altrettanto necessaria al benessere dell’uomo. Gli individui sono stati pertanto costretti a vivere praticamente isolati e lontani dalla natura, in una piccola comunità, dovendosi identificare con essa e disponendo di una proprietà. in seguito, la progettazione di case monofamiliari sovrapposte, nella forma di grattacieli a terrazze con spazi comuni destinati a soddisfare anche i bisogni di attività sportive e a facilitare liberi incontri, ha costituito un passo decisivo verso l’umanizzazione dell’edilizia abitativa sociale di massa. Decisivi contributi sono stati portati anche dalle nuove concezioni di agglomerati abitativi costituiti da case a un piano, con un’utilizzazione razionale dei cortili interni. in questo campo si sta avviando una collaborazione assai promettente tra urbanisti, architetti, politici, sociologi e biologi. nell’ambito del risanamento urbano va considerata infine la possibilità di una suddivisione delle città in settori mediante infrastrutture che facilitano la formazione di piccole comunità.
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MERCATO IMMOBILIARE
riParTE iL maTTonE
Ecco gli 8 consigli per chi vuole vendere
A
nche i prezzi, seppur ancora in leggero calo, sembrano aver finito la lunga discesa che ha portato gli immobili ha perdere mediamente il 25% del loro valore. a milano il risveglio è già iniziato. il mercato immobiliare in questa città sta viaggiando con una marcia in più rispetto al resto del paese. Si registra una crescita in tutti i comparti: residenziale, commerciale, terziario e produttivo. a livello nazionale si registra una buona performance del residenziale e del commerciale mentre terziario e produttivo arrancano ancora. Lo dice il consuntivo 2015 dell’agenzia delle Entrate. Proprio la sensazione che il mercato sia ai minimi rende legittimo chiedersi se e a quali condizioni può essere conveniente tornare su un bene rifugio per eccellenza come il mattone. Soprattutto da parte degli investitori meno “disinvolti”, spaventati dai bassi rendimenti degli strumenti finanziari tradizionalmente cari alle famiglie, come i titoli di Stato, e dalle turbolenze sempre più frequenti sul mercato borsistico. ma è il momento giusto per comprare? Con quali mutui? Diciamo subito che optare per l’acquisto di una casa è cosa molto diversa dall’investimento finanziario “puro” per i tempi, le modalità e il coinvolgimento emotivo che a volte questa opzione può comportare. il primo passo è l’analisi del mercato: le oscillazioni non sono così improvvise come quelle della Borsa, ma vanno sempre considerate le tendenze nel lungo e medio periodo. Considerare anche che smobilizzare l’investimento sul mattone non è cosa semplice e immediata, che i passaggi burocratici non sono pochi, che l’acquisto comporta per esempio uno sborso fiscale notevole da ammortizzare nel tempo. Cogliere l’attimo giusto è importante, ma non bisogna guardare solo al prezzo. altro punto importante è la scelta del mutuo. viviamo una fase di tassi bassi senza precedenti. ma se questa è una forte spinta a indebitarsi, d’altro canto occorre scegliere con cura il tasso e il prodotto più adatto, confrontare le offerte delle banche e non caricarsi di costi inutili. inoltre una volta acceso il mutuo occorre ricordarsi sempre che è possibile rinegoziare o surrogare in caso esistano sul mercato condizioni migliori. Possiamo aggiungere che se il Governo ci mette un po’ di buona volontà rendendo l’acquisto della casa un sogno e non più un incubo, ci sarebbero le migliori condizioni perché il mercato immobiliare a roma possa ripartire e anche molto bene. Per chi vuole vendere, qualche consiglio, ricordando che disfarsi di una casa rapidamente non è impossibile, bisogna solo stare attenti a non fare errori. Eccoli: 1) Il prezzo. Essere realisti e partire da un prezzo che permetta la vendita nel minor tempo possibile è la chiave di tutto. molti dicono che in un momento di prezzi bassi, più la casa resta invenduta, meno vale. 2) Avvalersi di una consulenza. Calcolare il prezzo di
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Torna l’interesse degli italiani per la casa. Dopo che una crisi senza precedenti ha fatto dubitare anche gli investitori più affezionati al mattone, le compravendite hanno cominciato a invertire la rotta. È bene, però seguire alcuni consigli… di Lucia Polidori
iscr.ruolo ag. imm. CCiaa di roma n 9980
casa propria può essere complicato in un momento come quello attuale. inoltre, i proprietari di casa sono soliti attribuire alla casa un valore sentimentale che per i compratori non esiste. mettersi nelle mani di un professionista o di un perito che aiuti a calcolare il prezzo adeguato e organizzi le visite dell’immobile è di solito una buona idea. 3) Non giocare al ribasso. il venditore non è costretto a diminuire il prezzo di vendita, ma deve sempre tener presente che se vuole vendere l’immobile gli conviene essere competitivo nel prezzo. Se la propria casa è la più cara del quartiere, non è giocando al ribasso che la farà vendere prima. avvalersi di un esperto aiuta a fare il prezzo giusto. ogni immobile ha un proprio valore di mercato: il bravo agente immobiliare sa valutare un immobile, avere fiducia è il primo passo. 4) Rifiutare le offerte? in un mercato in calo se si rifiutano le offerte, a posteriori ci si potrebbe pentire. Bisogna distinguere tra quelli che realmente fanno un’offerta coerente e quelli che fanno un’ offerta temeraria, sapendo che tipo di proposta si sta rifiutando. Capire se si ha a che fare con un possibile compratore o con un perditempo. 5) Calma nel mostrare casa. non conviene dare la sensazione di essere frettolosi nel voler vendere la casa, né esagerare nel mettere in evidenza gli aspetti positivi dell’abitazione. 6) Firmare con chi non si deve? Si raccomanda anche di non firmare contratti di caparra né un anticipo per bloccare la casa senza essere sicuri che il compratore riuscirà a ottenere un’ipoteca. La tentazione di firmare qualcosa è sempre alta, visto che presuppone un passo avanti verso la tanto agognata vendita, però rischia allo stesso tempo di paralizzare la vendita della casa un paio di mesi prima della firma del contratto. Se il compratore non riesce a ottenere l’ipoteca, probabilmente ci si può tenere l’anticipo, ma si perderà più denaro e forse anche qualche compratore serio per aver tolto il cartello di vendita. 7) Evitare i professionisti? a volte si fugge dagli agenti immobiliari, però se non ci si vuole complicare la vita, e la vendita della casa presuppone grattacapi, è raccomandabile mettersi nelle mani di esperti: sono d’aiuto e facilitano l’intero processo. non dovremo più mostrare la casa, né rispondere alle chiamate di perditempo, né preparare più cartelli, né discutere il prezzo con il compratore. Soprattutto, però, i professionisti sanno muoversi nella burocrazia. Sono molte le cose che bisogna sapere a livello di documenti e controlli vari. 8) Avvalersi di una sola agenzia immobiliare. Se il venditore mette un prezzo in un annuncio e l’agenzia immobiliare un altro, o ancora peggio se ci si avvale di più agenzie immobiliari, è risaputo che si scredita l’immobile e si genera sfiducia. La casa deve essere gestita dal proprietario o da una sola agenzia immobiliare.
PIGNORAMENTI IMMOBILIARI
Una
I
vEra E ProPria
rivoluzione culturale
l mondo delle aste e dei pignoramenti immobiliari non è un settore di poco conto nel nostro paese. molti ne sottovalutano le dimensioni, in realtà oltre 80.000 immobili sono stati venduti in asta giudiziaria presso i tribunali italiani nel 2015, contro i circa 420.000 venduti sul mercato libero. Certo la materia presenta aspetti a volte complessi, un proprietario esecutato non è il più facile dei venditori, ma per trattare la compravendita di un immobile in procedura giudiziaria non è necessario conoscere il codice civile a memoria. al professionista immobiliare o creditizio non si chiede di cambiare lavoro, piuttosto c’è una esigenza diffusa, una lacuna che va colmata, e noi abbiamo il dovere di soddisfarla. Ecco cosa può fare la differenza: acquisire competenze sufficienti per gestire un’operazione di acquisto in asta può permettere all’agente di fare un salto di qualità e trasformarsi in un professionista qualificato, necessario, utile. Quanti agenti immobiliari sanno che nella propria zona di competenza ci sono immobili in vendita giudiziaria? Quanti consulenti del credito sanno come finanziare l’acquisto di un immobile interrompendo la procedura esecutiva? Peraltro i clienti acquirenti che si affacciano a questo mercato hanno un profilo medio-alto, una buona preparazione di base e un discreto capitale a disposizione. Gli immobili non corrono il rischio di superare la soglia dell’80% del valore rispetto al prezzo offerto, la vendita è garantita dal Giudice, da un custode giudiziario e spesso da un notaio delegato. Eppure, a tutt’oggi
materia difficile e irta di insidie ma di proporzioni sempre più ampie nel nostro paese. Parliamo, solo nel 2015 di 80.000 immobili venduti all’asta su 400.000. Per molte agenzie può diventare un affare, ma ci vuole un’ottima competenza… di Fabio Spalvieri e marco Franceschini non una rete commerciale è stata in grado di proporsi in modo strutturato e programmatico al mercato delle aste e dei pignoramenti. Solo il 35% delle operazioni di vendita nel nostro paese è intermediato dai professionisti, il resto rimane storicamente in mano ai privati. nei mercati anglosassoni invece la proporzione è invertita, il costo di una consulenza media si aggira intorno ai 500 pounds, gli operatori chiudono 10-15 trattative al mese grazie ai processi di condivisione e le banche sono regolarmente sul mercato immobiliare. Di fronte a tale panorama, in una contingenza bloccata come quella attuale, due sono le cose da fare subito: il primo è sensibilizzare gli operatori a credere fortemente in questo mercato per giungere preparati all’appuntamento dei prossimi anni, nei quali le operazioni dove è presente un pignoramento saranno sempre più diffuse; il secondo è promuovere la vendita di prodotti finanziari specifici da inserire nel portafoglio delle banche, stabilendo dei plafond determinati e formando analisti del credito adeguatamente istruiti ad accogliere tali richieste di mutuo. Parlare di rivoluzione culturale in ambito commerciale può sembrare un’esagerazione, un controsenso, in realtà non c’è crescita senza impegno, non c’è valore senza la capacità di mettersi in discussione e di servire la propria comunità con spirito costruttivo. L’arretratezza economica è un derivato di quella culturale, non viceversa.
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riSCoSSioni Quando alcuni condomini, come spesso purtroppo accade, non pagano ciò che dovrebbero, vige il principio della solidarietà tra tutti i partecipanti o non è sempre così? di angelina martarelli amicosrl@tiscali.it Domanda: nel nostro Condominio sono iniziati i lavori di restauro del fabbricato, resisi necessari a seguito delle infiltrazioni di acqua piovana che, causa il gelo della notte, hanno determinato il distacco degli intonaci e messo in evidenza i ferri dell’armatura del c.a. L’amministratore del Condominio, dopo la diffida da parte dell’Uff. Tecnico del Comune e dei vv. d. FF. ha fatto intervenire un Tecnico di sua fiducia il quale, tramite una Ditta attrezzata con un carrogru, ha fatto demolire alcune parti ritenute pericolanti. Successivamente l’ingegnere ha redatto un certificato di “cessato pericolo” e, sempre su incarico dell’amministratore, ha redatto una perizia evidenziando che l’intervento non poteva considerarsi esaustivo ma occorreva procedere in tempi brevi al ripristino delle parti demolite e, contemporaneamente, a verificare la struttura completa delle facciate e dei frontalini dei balconi. L’assemblea condominiale ha deliberato di affidare ad una Ditta l’appalto dei lavori per il ripristino degli intonaci distaccati. Poiché alcuni Condomini, a causa della attuale crisi economica, hanno annunciato che non saranno in grado di fare fronte al pagamento delle loro quote. L’amministratore, dopo la firma del contratto di appalto, ha convocato una assemblea per richiedere agli altri Condomini di anticipare le somme per fare fronte alle spese non pagate dagli altri, onde evitare la sospensione dei lavori. Considerata questa situazione vorrei sapere se i Condomini, in regola con i loro pagamenti, sono tenuti a contribuire a sostenere le spese dei morosi poiché, è stato detto, tra i Condomini vige il principio della solidarietà tra tutti i partecipanti. Risposta: Certamente il vostro amministratore avrà seguito tutte le procedure previste dalle normative per addivenire all’affidamento dei lavori che vale la pena ricordare: - nomina del coordinatore sicurezza in fase procedurale; - predisposizione capitolato dei lavori e approvazione da parte dell’assemblea; - nomina del Direttore Lavori (opportuno che venga affidato allo stesso tecnico che ha predisposto il capitolato); - consegna ai Condomini del capitolato lavori per consentire la predisposizione dei preventivi da parte delle ditte di loro fiducia; - apertura buste dei preventivi (in assemblea appositamente convocata) e nomina del coordinatore della sicurezza se dovuto (quando le ditte sono due o più). nella stessa seduta si procede alla verbalizzazione delle Ditte che hanno presentato le offerte e si trascrivono gli importi delle offerte; - il D.L. procede alla redazione della tabella comparativa fra tutte le offerte pervenute; - la successiva assemblea dei Condomini, udita la relazione del D.L., procede alla assegnazione alla Ditta risultante vincitrice (nella scelta non deve essere determinante il prezzo più vantaggioso ma, anche altri elementi come, ad esempio, modalità di pagamento, solidità della Ditta, da quanto tempo opera nel mercato ecc.). nel verbale dovranno essere specificati oltre ai costi dell’appalto anche tutti gli altri oneri di spesa ad esso collegati e l’autorizzazione all’amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto; - predisposizione del contratto di appalto a cura del D.L. e sot-
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contributi lavori toscrizione da parte dell’amministratore e titolare della ditta, previa individuazione del responsabile dei lavori (amministratore del condominio o delega allo stesso D.L.) e verifica della idoneità tecnico professionale dell’impresa appaltatrice (compito assegnato al D.L.). Una volta appaltati i lavori, nel rispetto delle procedure sopra indicate, l’amministratore dovrà provvedere a redigere un piano di riparto delle spese (millesimi di proprietà) che tenga conto non solo dei costi dell’appalto ma anche dei compensi per i professionisti, eventuale occupazione suolo pubblico previsto dal Comune ed oneri accessori. L’amministratore diligente, avrà avuto l’accortezza di farsi espressamente autorizzare dall’assemblea a predisporre un preventivo delle spese, ripartito secondo i millesimi di proprietà, ed a riscuotere le somme previste alle scadenze previste, meglio ancora se si sarà fatto autorizzare dall’assemblea ad aprire un apposito conto corrente bancario sul quale far confluire le somme occorrenti per la realizzazione delle opere appaltate; in questo modo l’amministratore potrà tenere distinti i fondi indispensabili alla gestione ordinaria del condominio (in parte costituiti anche dai versamenti degli inquilini o degli usufruttuari) da quelli necessari per la manutenzione straordinaria (alla cui costituzione sono chiamati esclusivamente i proprietari ed il nudo proprietario degli immobili). La vicenda della solidarietà tra Condomini, alla quale accennava il nostro lettore, nel caso di mancata contribuzione da parte di uno o più Proprietari, nel corso degli ultimi anni è stata oggetto di esame da parte dei vari Tribunali della penisola. in particolare fece notizia la sentenza del Tribunale di Bologna che riconobbe non applicabile il principio della cosiddetta solidarietà a carico dei Condomini che avevano regolarmente pagato le loro quote per i lavori condominiali. La Ditta creditrice, infatti, volendo percorrere la strada più celere e sicura aveva rivolto l’azione di recupero direttamente nei riguardi dei Condomini considerati solvibili (omettendo di avanzare analoga richiesta nei confronti dei morosi), in ragione della loro disponibilità finanziaria più ancora che per il principio della solidarietà. il Tribunale, esaminati gli atti, rigettò la richiesta stabilendo che in via preliminare la richiesta, per il pagamento di quanto dovuto, doveva essere rivolta verso il debitore principale e, soltanto nel caso in cui questi non lo avesse onorato, il creditore, in seconda istanza, poteva esercitare l’azione nei confronti degli altri condomini. il ruolo dell’amministratore del Condominio, nel caso di mancato versamento dei contributi condominiali, è estremamente delicato ma essenziale per il corretto svolgimento della sua attività e per il ruolo che esercita sia nei confronti dei partecipanti alla comunione, che per gli effetti con i soggetti esterni che non possono attendere tempi biblici per ottenere il saldo delle loro fatture. Qualora l’amministratore non venga espressamente dispensato dall’assemblea dei Condomini dall’agire giudizialmente nei confronti degli altri Condomini morosi, dovrà attivarsi per il recupero delle somme dovute ai sensi dell’art. 1129 nono comma c.c. che così recita: “salvo sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”. Sarà compito dell’amministratore dimostrare che tutta la documentazione (in particolare preventivi e consuntivi) e le procedure seguite per la loro approvazione siano state regolari.
ASTE GIUDIZIARIE
DEBiTi ConDominiaLi:
un elemento da conoscere prima di avanzare l’offerta
Comprare all’asta un immobile può sicuramente essere un affare, ma occhio agli oneri condominiali insoluti... di marta Santarelli avvocato
A
cquistare un immobile all’asta potrebbe essere certamente un buon “affare”. occorre però porre attenzione ad alcuni particolari che potrebbero modificare la convenienza dell’acquisto o comunque modificare l’importo massimo cui l’offerente potrebbe essere disposto ad acquistare. Un elemento fondamentale da conoscere prima di depositare un’offerta per poter accedere alla vendita all’asta dell’immobile sono gli eventuali oneri condominiali insoluti. La legge dispone che colui che subentra a vario titolo in luogo del precedente proprietario (ma anche quale titolare di un qualsiasi altro diritto reale di godimento, anche in parte) sia solidalmente responsabile unitamente al dante causa. Ciò significa che anche colui che si aggiudica un immobile in seno a una procedura esecutiva immobiliare, ove il soggetto pignorato abbia dei debiti condominiali, subentra, o meglio si aggiunge al predecessore per la soddisfazione del credito in capo al condominio. Tale obbligazione inoltre è detta solidale. Ciò significa che il Condominio potrà pretendere il pagamento per intero dal solo avente causa (aggiudicatario/nuovo proprietario). resta salva la possibilità per l’aggiudicatario di rivalersi sul dante causa. Tale ultima possibilità, però, appare poco percorribile dato che l’avente causa si è già visto vendere un immobile di sua pro-
prietà all’asta proprio perché impossibilitato a onorare i suoi debiti. il problema controverso attiene a quali annualità siano oggetto di solidarietà e quindi se esiste un “anno zero” prima del quale, anche se esistessero oneri condominiali non corrisposti, questi non possono essere richiesti al nuovo proprietario. L’art. 63, comma iv, disp. att. cod. civ. così disciplina “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Da ciò conseguirebbe che chi acquista l’immobile è obbligato a versare tutto il debito accumulato nei due anni sino all’anno precedente l’acquisto. in buona sostanza, se il nuovo proprietario acquista la casa il 31.09.2016 dovrà corrispondere al condominio tutti gli oneri condominiali dovuti dal 01.01.2015 in poi. Potrebbe accadere che l’amministrazione condominiale tenti di addebitare al nuovo acquirente debiti di annualità ancora precedenti. in tal caso, il nuovo proprietario dovrà opporsi a tale richiesta invocando proprio il sopra citato artico 63, comma iv, disp. att. c.c. il debito accumulato nelle annualità precedenti quella antecedente l’acquisto dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini. occorre però avvisare che ove il nuovo proprietario corrisponda anche il debito che non gli compete non potrà ripeterlo verso gli altri condomini. È evidente quindi che il dato relativo all’esistenza e alla consistenza degli oneri condominiali scaduti sia un dato fondamentale da conoscere prima di decidere di partecipare a una vendita giudiziaria. Questo dato potrebbe essere l’“ago della bilancia” rispetto alla convenienza di acquisto dell’immobile o comunque rispetto alla cifra che potreste essere disponibili a corrispondere per tentare di aggiudicarvi il cespite.
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MERCATO IMMOBILIARE
La PrimavEra
conferma la ripresa Compravendite in crescita, diminuzione dei prezzi inferiore al semestre precedente, nuovo slancio nell’erogazione dei mutui, per una volta a tassi decisamente bassi. Questi e altri elementi portano gli analisti di Tecnocasa ad affermare che negli italiani è tornata la fiducia e con essa la voglia di acquistare un immobile di roberto Carcano
L’
atteggiamento prudente resta d’obbligo, alla luce degli eventi che segnano l’economia italiana in questa prima parte del 2016, ma secondo l’analisi dell’Ufficio studi di Tecnocasa, un fatto è certo: le prospettive del nostro mercato immobiliare cominciano a confermarsi interessanti. i segnali positivi non sono infatti da trascurare: il 2015 ha visto le compravendite in ripresa del 6,5% rispetto al 2014 mentre i prezzi sono diminuiti in misura decisamente minore di quanto accaduto nel recente passato. il ritorno della fiducia tra gli italiani, la voglia di acquistare casa e, soprattutto, la ripresa dell’erogazione del credito con un basso livello dei tassi di interesse stanno contribuendo a indirizzare il mercato verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto. E un ruolo cruciale per il raggiungimento della stabilizzazione dei valori sarà quello costituito dalla corretta valutazione degli immobili, che consente di far incrociare più facilmente domanda ed offerta. Andamento dei prezzi e tempi di vendita Entrando nel dettaglio dell’analisi, la contrazione dei valori nel secondo semestre dello scorso anno nelle grandi città è stata dell’1,8%, nei capoluoghi di provincia dell’1,5% nell’hinterland delle grandi città del -2,5%. Tra i centri principali, ancora una volta il miglior risultato spetta a Firenze, che ha chiuso addirittura in positivo, con una crescita dei prezzi dello 0,1%, seguita da verona con -0,5%, milano e Bologna con -0,8%. Come sempre, le aree periferiche delle grandi città hanno perso più di quelle semicentrali e di quelle centrali, che ancora una volta sono andate decisamente meglio. L’analisi per aree geografiche vede invece i capoluoghi del Sud italia chiudere il semestre con -1,1%, seguiti dai capoluoghi del nord con -1,6% e da quelli del Centro italia con -2,0%. E salvo che per i comuni dell’hinterland, il risultato è decisamente migliore rispetto allo scorso semestre. Per quanto concerne l’analisi dei tempi di vendita realizzata a gennaio 2016, si rileva che questi sono in leggera diminuzione rispetto a un anno fa. nei grandi centri, infatti, si attestano intorno a 167 giorni contro i 173 del 2015, mentre nell’hinterland delle grandi città siamo intorno a 192 giorni contro i 196 di gennaio 2015, e nei capoluoghi di provincia si passa da 184 a 180 giorni. nel complessivo ribasso, le tempistiche più lunghe si registrano a Bari (189 giorni), quelle più brevi invece a napoli con 137 giorni. Domanda, offerta e disponibilità di spesa L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia un aumento della concentrazione su trilocali, quattro locali e cinque locali, confermando un trend in atto ormai da semestri: il ribasso dei prezzi ha reso più accessibile l’acquisto dei tagli più grandi. nelle grandi
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città il trilocale è la tipologia più richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. il bilocale è la tipologia più richiesta a milano e a napoli. Lo stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione, dove il trilocale raccoglie poco più del 50% delle richieste. L’analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169 mila euro. L’analisi dell’offerta nelle grandi città vede prevalere il trilocale con il 35,6%, a seguire il quattro locali con il 23,7% e infine il bilocale con il 23,1%. Compravendite e locazioni L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,4% delle transazioni ha interessato l’acquisto dell’abitazione principale, il 16,2% quello a uso investimento e il 7,4% la casa vacanza. Per quanto riguarda invece le locazioni, nel secondo semestre del 2015 i canoni delle grandi città segnalano una relativa stabilità con un ribasso dello 0,3% per i monolocali e un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i bilocali e per i trilocali. Per quanto concerne le motivazioni dell’affitto, al primo posto c’è la scelta abitativa con il 57,5%, seguita da esigenze di lavoro con il 36,1% e di studio con il 6,4%. interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato, che vede in continua ascesa il ricorso al canone concordato (20,3%). Previsioni relativamente ai prezzi immobiliari gli analisti di Tecnocasa si aspettano per il 2016 una contrazione compresa tra -2% e 0%, mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila. interessante come dall’analisi del sentiment delle agenzie del Gruppo Tecnocasa emerga, rispetto a sei mesi fa, che sono in aumento le percentuali di chi ritiene che i prezzi resteranno stabili nel prossimo semestre, seguiti da coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso. Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche, continueranno in questa tendenza, che nel 2016 potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città. Sul versante delle locazioni, invece, ci si aspetta una sostanziale stabilità dei canoni. in generale, comunque, saranno l’andamento dell’economia e dell’occupazione che, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuiranno a definire o meno questo scenario di mercato.