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In Italia
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In Europa 16.000 consulenti immobiliari ad oggi +1.600 agenzie in franchising ad oggi
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.. I SUCCESSI DI INIZIO 2016.. RE/MAX Italia ha chiuso il primo trimestre 2016 con un fatturato aggregato stimala classifica aggiornata al 31/03/16. to del network pari a 8.309.392,88euro, con un incremento del 46,66% rispetto 1 Walter Testa allo stesso periodo del 2015. 2 Alfonso Cassarino In aumento del 43,66% anche il numero 3 Federico Vigo 4 Lorena Fatigoni di transazioni gestite dalla rete di pro5 Gianluca Mari fessionisti affiliati a RE/MAX Italia che, 6 Maurizio Galli RE/MAX Italcase nei primi 3 mesi dell’anno, hanno con7 Franco Giordano cluso 2.754 intermediazioni immobiliari 8 Simone Rossi -vendendo o affittando un immobile in 9 Silvana Maltese media ogni 47 Minuti (10’ in meno ri10 Enrico Lancellotti spetto al 2015). Solo nel primo trimestre, RE/MAX Italia ha Già siglato 20 nuovi contratti d’apertura di agenzie in franchising, incrementando del 28,17% Di consulenti immobiliari affiliati, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, toccando quota 1.588 al 31 marzo 2016.
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IL VALORE
della consulenza
Una figura imparziale, che si pone a fianco al cliente per aiutarlo a fare la scelta migliore, pianificando le sue esigenze presenti e future. Questo è l’identikit ideale del mediatore creditizio di Marco Franceschini
l
a richiesta di un mutuo per acquistare un immobile è spesso fonte di stress per il cliente. Navigare in un mare di offerte non è cosa facile, soprattutto se non si conoscono in maniera approfondita le caratteristiche di ogni singolo prodotto e le politiche di credito applicate dai vari Istituti. Molto spesso il cliente si ferma al tasso di interesse, non considerando che la differenza la fa il prodotto scelto e non ultimo, le spese accessorie (istruttoria, perizia, conto corrente, assicurazioni). Quanti chiedono un preventivo dettagliato? Se è vero che l’era di internet ha facilitato la ricerca è altrettanto vero che le informazioni sono spesso confuse, di solito generiche e non facili da comprendere soprattutto per i non addetti ai lavori. Certo, ci si può rivolgere direttamente alla “mia banca”, come spesso la definiamo, ma siamo veramente certi che il prodotto che ci offre sia veramente adatto? Che faccia il nostro interesse? “Oste com’è il vino?” Sono ovviamente di parte, ma sono convinto che la figura del mediatore creditizio, proprio per la sua natura di “parte terza” sia una figura insostituibile per avere una consulenza creditizia accurata e personalizzata, che non si limiti alla scelta della banca o del tasso, ma pianifichi insieme al cliente le esigenze attuali e future che un impegno a lungo termine inevitabilmente comporta.
Il mediatore creditizio è imparziale, non è vincolato nel proporre il prodotto di una singola banca e questo contribuisce a renderlo libero di fare esclusivamente gli interessi del cliente. A chi mi dice “ la mia banca me lo fa gratis mentre lei mi chiede un compenso” rispondo sempre con un sorriso, e dopo aver analizzato il risparmio sui costi bancari, il tasso in convenzione, chiarito che le polizze proposte dalla “sua banca” sono facoltative e richiedendole direttamente alla compagnia di assicurazione il risparmio è notevole, concludo con una citazione che adoro “ se pensi sia costoso assumere un professionista aspetta di vedere quanto ti costa assumere un dilettante”. Ma facciamo un po’ di chiarezza. Chi è il mediatore creditizio? “Mediatore Creditizio è colui che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, Banche o Intermediari Finanziari con la potenziale clientela per la concessione di un finanziamento sotto qualsiasi forma”. Qui torna la parola chiave “Consulenza”: i clienti non si limitano più alla propria banca per avere tutti i prodotti creditizi di cui necessitano, ma stanno imparando a scegliere in quale istituto di credito è più conveniente accendere un mutuo, richiedere un prestito o aprire un conto corrente, ma in questa scelta vanno guidati. Il cliente sa esattamente di cosa ha bisogno, cerca competenza e professionalità, ma vuole evitare lungaggini, la burocrazia e il rapporto con personale ( a volte ) poco competente. Ha bisogno di trasparenza. Noi mediatori dobbiamo puntare sulla relazione con il cliente, saper ascoltare anziché parlare il “banchese” e avere il coraggio di dire “NO” se riteniamo troppo rischioso finanziare. Questo sarà il terreno sul quale gli operatori del credito si dovranno confrontare nei prossimi anni e solo chi sarà in grado di conquistare la fiducia del cliente consumatore, mettendo l’etica al primo posto, ne uscirà vincitore.
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 33
Fisco
Dichiarazioni precompilate:
qualificarsi vecchie e nuovediincognite Novità positive in campo fiscale. Semplificazioni in vista, anzi già in sperimentazione, ma siamo in Italia e quindi le lacune non mancano… di Marzia Zoboli commercialista fiscalista
D
allo scorso 15 aprile sono stati messi a disposizione dei contribuenti il nuovo 730 e Unico precompilati. Nonostante siano più di 700 milioni le informazioni già confluite nei database dell’Agenzia delle Entrate, questo continua a essere un esperimento, seppur rivolto a una sempre più vasta platea, con molte imprecisioni. Ci si augura, comunque, che sia più semplice dello scorso anno, un esordio segnato da mille problemi e altrettante proroghe, al punto che su 19 milioni di contribuenti interessati dalla novità, solo il 5,1% accettò il modello precompilato senza modifiche. E poiché quando dobbiamo pagare le tasse non c’è dichiarazione semplificata e rassicurazioni che tengano, ecco un piccolo vademecum sulle inesattezze e mancanze maggiormente riscontrate.
- Spese sanitarie: mancano dal computo le spese per i farmaci da banco, quelle per gli occhiali e le parcelle dei fisioterapisti, così come altre visite specialistiche. - Interessi per le rate del mutuo prima casa: ci si aspetterebbe di trovarli conteggiati mentre soprattutto in caso di surroga, col passaggio da una banca all’altra, la cifra può mancare del tutto. - Certificazioni Uniche: non sempre sono recepite correttamente, è obbligo del contribuente inserire i dati mancanti. - Ristrutturazioni Edilizie e Bonus arredi: è molto probabile che le due voci appaiano sommate in un unico totale. - Dati Catastali e Rendite: anche qui occorre districarsi fra dati mancanti o imprecisi. Basti pensare che lo scorso anno è stata la sezione che ha presentato più errori. La domanda di rito è: come comportarsi se si verificano uno o più di questi scenari? Dal 2 maggio è prevista la possibilità di modificare le dichiarazioni proposte. L’operazione però grava il contribuente di responsabilità. Qualora le modifiche apportate incidessero sulla determinazione del reddito o dell’imposta, questi vedrebbe svanire l’esonero dal controllo formale e dalla conservazione delle scartoffie, oltre alla possibilità di veder slittare il rimborso di imposta. Di contro, la possibilità di rivolgersi a un CAF o a un commercialista, che previa sottoscrizione di apposita delega, può modificare il dichiarativo precompilato, apponendo un visto di conformità. La responsabilità di quanto dichiarato, così facendo, passa dal contribuente all’intermediario stesso. Un’accortezza alla quale non possiamo rinunciare, qualora optassimo per quest’ultima soluzione, è verificare se il professionista scelto è abilitato ad apporre l’indispensabile visto di conformità. È possibile fare questa verifica attraverso un servizio gratuito e senza registrazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Basta copiare e incollare sulla barra degli indirizzi del nostro browser il seguente link: http://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/abilitati730/ . A questo punto non rimane che scegliere per tempo fra il fai da te e l’alternativa più comoda di rivolgersi a un CAF o a un commercialista.
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ECOSOSTENIBILITA’ DOMESTICA
L’ECODESIGNER
e l’house doctor Basterebbe guardare alle costruzioni degli antichi romani o alle ville del Palladio per capire cosa fare… Testo e ricerca dell’architetto Alessandro Pallottini
N
elle abitazioni l’attenzione per l’ambiente e per la salute di chi ci abita è ancora troppo bassa: se esiste una normativa che regola la qualità dei luoghi di lavoro, lo stesso non avviene per le case. Così è nata una nuova professione: l’house doctor, un professionista in grado di rilevare tutte le fonti di inquinamento nel mondo domestico. L’idea è venuta a un gruppo di architetti, consulenti per le certificazioni di qualità ambientale delle aziende. La casa non quel luogo sicuro e salubre che pensiamo: l’uso di insetticidi, i collanti dei mobili, la fuoriuscita di gas da combustione o il radon sono solo alcuni esempi di elementi nocivi che possiamo ridurre con qualche accorgimento: gli strumenti per individuare i problemi già esistono, ma venivano utilizzati finora solo in campo industriale. Con uno screening di test l’house doctor analizza le abitazioni verificando se ci sono tracce di formaldeide, se i fumi della cucina sono ben incanalati, se l’illuminazione è sufficiente. Un esempio: spesso nelle cucine si hanno frigoriferi che freddano meno del previsto per un cattivo funzionamento del compressore, consumando molto e mettendo a rischio la qualità del cibo, oppure si usano cappe a ricircolo che non riescono ad assorbire il gas da combustione. L’house doctor cerca di capire le cause, ma soprattutto di sensibilizzare le famiglie con informazioni e consigli su come ridurre l’inquinamento ambientale e migliorare la propria salute. Più tecnico è il ruolo dell’ecoingegnere, ovvero chi applica la tecnologia per risolvere i problemi del benessere dell’ambiente, per un corretto rapporto tra uomo, ambiente e casa. L’ecoingegnere si occupa di fonti di energia alternativa, cogeneratori, ma anche campi elettromagnetici: persino posizionare
in maniera corretta il proprio letto stando attenti a evitare le onde può influire sul proprio benessere. Si tratta di professionisti, in genere laureati in ingegneria civile o architettura, che si specializzano, con master o corsi di formazione post-laurea, sulla progettazione strutturale e impiantistica nell’ottica del risparmio energetico e dell’ecosostenibilità. Dall’impianto strutturale del nostro appartamento alla lampada in soggiorno, tutto può essere studiato per essere “verde”: gli ecodesigner, infatti, creano mobili e oggetti dall’alto valore estetico, ma anche fortemente sostenibili. Nella progettazione di un prodotto a basso impatto ambientale gli ecodesigner ottimizzano il ciclo di vita di un oggetto e privilegiano il valore etico: si usano solo elementi sicuri e riciclabili e i materiali scelti non devono provenire da ecosistemi a rischio.
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 35
Agenti immobiliari
LA
NECESSITa’E L’OPPORTUNITa’
Professionalità, attenzione e aggiornamento sulle continue novità del settore. L’agente immobiliare vorrebbe che tutto ciò gli fosse riconosciuto, anche se troppo spesso è vittima di vecchi stereotipi duri a morire. Una certificazione può cambiare le cose… di Luca Gramaccioni
V
i piacerebbe avere la certezza di avere un cliente che vi apprezzi (e che vi fornisca occasioni di lavoro), anche se ha delle aspettative di servizio molto alte? Vi piacerebbe che questo potenziale cliente chieda molto in termini di servizio, ma sia disposto a pagarlo fino all’ultimo centesimo? Che garanzie forniamo relativamente alla nostra affidabilità e alla nostra credibilità? La problematica, apparentemente semplice, è invece una di quelle con il maggior impatto nella vita quotidiana degli agenti immobiliari, costantemente impegnati a fornire elementi di credibilità ai propri clienti. Dall’altra parte il sentiment percepito dall’uomo della strada è troppo spesso legato a una figura stereotipata dell’agente immobiliare, poco professionista, spesso improvvisato, giovane rampante e via dicendo. Chi conosce bene gli agenti immobiliari sa quale immenso capitale di esperienza, preparazione e capacità di problem solving essi spesso abbiano da offrire al cliente, ma purtroppo è solo “dopo” aver terminato un acquisto o una vendita che se ne può apprezzare la professionalità a 360°. Come risolvere, almeno in parte, questo profondo problema di percezione? Uno dei modi possibili è quello di “garantire” la professionalità secondo alcuni parametri: a) l’agente è sul mercato da anni; b) l’agente è regolarmente abilitato; c) l’agente ottiene risultati con continuità ; d) l’agente ha una preparazione specifica; e) l’agente ha un’impresa (individuale o società) di cui è responsabile; f) l’agente è preparato perché continua a formarsi in modo frequente e impegnativo. Nell’auspicata attesa di un disegno di legge che inserisca i crediti formativi professionali, abbiamo inserito nei circuiti di formazione in Italia una delle Certificazioni più prestigiose del mondo, quella rilasciata dal Council of Residential Specialist, ente no profit della
di qualificarsi
NAR, la più grande organizzazione mondiale di operatori immobilari. Perché il CRS e perché certificarsi? Alla prima domanda rispondiamo perché il CRS in oltre 30 anni ha creato il più grande contesto “No brand”, o meglio “All Brands” di agenti immobiliari dopo le associazioni di categoria, attraverso l’interscambio di saperi, conoscenze e soprattutto di business fra di loro. Quindi non si tratta di un marchio, non è un MLS, non è un servizio ma un contesto dove gli agenti immobiliari apprendono come lavorare meglio, fare di più, essere più utili al cliente e avere più incisività nel proprio mercato. Alla seconda domanda sul perché certificarsi, possiamo dire che si tratta del mezzo per accedere a una serie di informazioni utili non solo all’agente ma, soprattutto, al cliente finale (acquirente/ venditore), al quale viene inoltre garantito l’avere a che fare con una persona “certamente” affidabile o comunque con una preparazione e delle capacità superiori alla media. Ma la certificazione CRS è possibile per qualsiasi operatore immobiliare? No, non è possibile per tutti, ma solo per quegli Agenti che raggiungono i 64 crediti necessari, crediti che vengono rilasciati solo dopo aver superato una soglia di produzione media (numero di transazioni) significativa per il mercato di riferimento. Superata questa soglia si ricevono crediti per: a) aver frequentato il percorso REAP (formazione qualificante) e avere superato i relativi esami; b) per gli anni di iscrizione attiva; c) per i titoli di studio (es. laurea) o titoli abilitanti (es. perito esperto); d) per la frequenza a eventi di formazione superiore: Inmocionate (Spagna) Sell-a-bration (USA); e) per l’iscrizione ad associazione di categoria o a un sistema MLS; f) partecipazione a Webinars di istruttori abilitati CRS tramite la piattaforma ReGold; g) altri parametri che accertano la professionalità acquisita dall’agente negli anni. CRS quindi certifica quello che sei e non è da confondere con la semplice partecipazione a un percorso di formazione perché il parametro fondamentale di qualificazione è centrato sulla persona, sul professionista, sull’operatore che per anni ha fornito il suo immenso apporto di competenze e know-how ai propri clienti in modo onesto e continuativo e non sulla sua azienda. Essere un membro attivo di CRS è quindi un distintivo da mostrare con orgoglio ai propri clienti potenziali perché attesta la nostra storia professionale senza banalizzarla ma, anzi, in modo che possa essere facilmente compresa anche da chi del nostro mondo conosce poco o nulla. Di particolare utilità sono poi i 4 REAP, corsi specifici totalmente riprogettati per la realtà italiana, che forniscono competenze d’avanguardia e commercialmente utili e che sono erogati periodicamente in tutta Italia. Un’occasione da non perdere (le informazioni sono su www.crsitaly.com) per chi vuole dimostrare di essere davvero al top della professionalità e, eticamente, vuole garantire in modo concreto sicurezza e servizio impeccabile verso il cliente finale.
36 GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
LA
FASE
Aste immobiliari
post vendita Dopo l’assegnazione dell’immobile si può presentare un’offerta maggiore di almeno un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione. Nell’arco di dieci giorni e non oltre di Marta Santarelli Avvocato
N
ell’articolo di maggio si è approfondita la fase della vendita, introducendo la fase successiva. Brevemente, ricapitolando, la fase della vendita può concludersi o con l’aggiudicazione del bene o se l’immobile non è stato aggiudicato da alcuno con l’emissione di una nuova ordinanza o con l’estinzione della procedura. In questo articolo si prenderà in esame la fase successiva all’aggiudicazione e, in particolare, la possibilità di presentare un’offerta in aumento rispetto al prezzo di aggiudicazione. A seguito dell’assegnazione dell’immobile, nel termine perentorio di dieci giorni, è possibile avanzare un’offerta a rialzo rispetto al prezzo di aggiudicazione (ex art 584 cpc). Tale previsione è stata inserita nel codice di procedura civile al fine di riparare all’eventuale inadeguatezza della somma con cui è stato aggiudicato l’immobile rispetto al prezzo di mercato. In particolare la nuova offerta deve superare di almeno un quinto il prezzo di aggiudicazione. Per mera esemplificazione, ove l’immobile sia stato aggiudicato per la somma di 100.000 euro la nuova offerta deve essere pari o superiore alla somma di 120.000 euro. L’offerta deve essere depositata in cancelleria entro dieci giorni dall’aggiudicazione nelle modalità previste dall’art 571 c.p.c. e quindi l’interessato dovrà depositare una dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. La cauzione da versare nelle modalità indicate nell’ultima ordinanza di vendita dovrà ammontare al doppio dell’importo ivi indicato. In sostanza se nell’ordinanza di vendita che ha dato seguito alla vendita in cui l’immobile è stato aggiudicato viene indicato quale importo da versare quello pari al 10% del prezzo offerto, perché sia considerata valida, l’offerta depositata ex art. 584 cpc, dovrà essere pari al doppio e quindi pari al 20% del prezzo base indicato nell’ordinanza di vendita.
A questo punto il giudice dell’esecuzione, indice la gara, della quale il cancelliere dà pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario. Con detto atto il giudice fissa anche il termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte. Alla gara possono partecipare coloro che hanno dato avvio a essa, l’aggiudicatario e tutti gli altri ulteriori offerenti che hanno depositato nei termini e nelle modalità indicate la cauzione. Da evidenziare che vi è una sostanziale differenza tra il depositare l’offerta per la vendita “originaria” e, invece, il depositarla “in aumento”. L’ultimo comma dell’art 584 cpc prevede infatti che in caso di mancata partecipazione alla gara degli offerenti in aumento, l’aggiudicazione “originaria” divenga definitiva e il giudice commina agli offerenti di cui al primo comma la sanzione della confisca della cauzione. E ora un’ultima precisazione rispetto alle offerte in aumento. È possibile effettuare una sola volta l’offerta in aumento. Ciò sta a significare che a seguito dell’aggiudicazione derivante dalla gara bandita a seguito dell’offerta in aumento, non sarà possibile per alcuno depositare una nuova offerta in aumento del quinto. L’aggiudicazione pertanto in tale ipotesi è definitiva. Nei prossimi articoli si esamineranno le ulteriori due ipotesi conseguenti l’aggiudicazione dell’immobile.
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 37
Un
conto all’insegna
Solo nel 2012, la nuova normativa rende obbligatoria l’apertura di un conto corrente condominiale dove far affluire i versamenti dei vari condòmini. Un modo questo per evitare evidenti opacità nei vari movimenti di denaro e perché l’amministratore operi alla luce del sole
della trasparenza
di Angelina Martarelli amicosrl@tiscali.it
L
a legge 220/2012, concernente la revisione delle normative del c.c. in materia di Condominio negli Edifici, ha sancito che tra i doveri dell’Amministratore ci sia l’obbligo di far transitare tutte le somme inerenti i versamenti effettuati dai partecipanti (proprietari e inquilini) e tutte le spese, su di un conto corrente intestato al Condominio. La nuova disposizione di legge, in effetti, non ha fatto altro che sancire una prassi che da molti anni gli amministratori di professione avevano già adottato. Era impensabile ed estremamente rischioso operare in maniera diversa, ovvero far confluire tutti i versamenti su un unico conto corrente (postale o bancario), spesso intestato direttamente alla persona dell’Amministratore. Le giustificazioni di un simile comportamento? Del tutto risibili, del tipo: “nessuna spesa di tenuta conto a carico del Condominio”, “possibilità di effettuare momentanee anticipazioni tra i vari condomini, utilizzando le somme in eccedenza del Condominio A per finanziare le spese del Condominio B”. Purtroppo non è giustificato, non soltanto per alcuni condòmini (i soliti che ritengono superflue le spese della Banca/Poste, così come le spese dell’IVA sulle fatture, o il compenso al personale che dovrebbe essere pagato “in nero”), ma anche per quegli amministratori poco accorti o addirittura “sempliciotti” che non si rendevano conto della pericolosità di un simile comportamento. Nella pratica legata alla nostra professione ci è capitato di verificare alcune situazioni limite: - l’amministratore deceduto che lascia un conto corrente bancario/postale a proprio nome con centinaia di euro. Gli eredi che devono giustificare la presenza di notevoli somme non riconducibili alla famiglia e che, allo stesso tempo debbono effettuare tempestivamente il passaggio delle consegne, compreso il rendiconto fino alla data del decesso; - la situazione quasi comica (se non fosse purtroppo seria per le implicazioni che coinvolgono diversi interessi). Un Condominio che (effettuando il rendiconto alla data del decesso o dopo che l’amministratore si rende irreperibile), scopre che l’amministratore ha utilizzato i fondi di altri condomini per pagare le proprie spese. La situazione cambia con l’entrata in vigore della legge 220 del 2012 che rende giustizia a tutti quegli amministratori, certamente la maggioranza, che si sono sempre comportati correttamente richiedendo (anzi spesso pretendendo) l’autorizzazione a istituire il conto corrente condominiale. Da parte nostra non possiamo che essere favorevoli per almeno due motivi che spieghiamo qui di seguito. 1) Sia che si tratti del proprietario o dell’inquilino dopo l’approvazione del preventivo o del consuntivo, l’amministratore richiede il pagamento delle rate condominiali secondo le scadenze previste e comunica il codice IBAN postale o bancario. Non esiste un’incombenza particolare per l’amministratore e, soprattutto, egli non ha l’obbligo di effettuare la riscossione presso il domicilio del condomino che, se non vuole o non può
eseguire il pagamento tramite bonifico, può effettuare il pagamento presso l’ufficio dell’amministratore (con assegno bancario). Questa è la prassi che rispetta lo spirito della norma, secondo la quale deve essere garantita la tracciabilità di ogni movimento sia per quanto riguarda le entrate che le spese. Infatti, dopo l’entrata in vigore della legge 220/2012, ciascun condomino può prendere visione dell’estratto conto bancario ed effettuare le opportune verifiche. 2) Dal momento che l’Amministratore non deve anticipare somme per conto del Condominio, dovrà attivarsi affinché i versamenti vengano eseguiti puntualmente alle scadenze previste. Verificata la circostanza (messa in mora del condomino e mancanza di fondi adeguati sul c.c. bancario) nulla potrà essere imputato all’amministratore se, in caso di morosità, dovesse verificarsi il distacco delle utenze condominiali (gas – energia elettrica – sospensione dei servizi comuni ecc.). Una situazione particolare riguarda la morosità che si verifica allorquando il Condominio procede all’appalto dei lavori di notevole entità ed alcuni Proprietari non effettuino i pagamenti delle loro quote. In tal caso la ditta appaltatrice, dopo aver esperito tutte le procedure previste per il recupero del credito, potrebbe richiedere ed ottenere il sequestro delle somme giacenti sul c.c. bancario. Una operazione di questo tipo, anche se formalmente legittima, pone una serie di quesiti, tipo: - le somme giacenti sul c.c. condominiale sono relative alle quote versate dai Condomini (ed Inquilini) virtuosi che, pertanto, si vedono sottrarre le somme da loro versate (anche) per altre finalità, come spese riscaldamento o servizio pulizie o pagamento utenze; - gli Inquilini che versano la loro quota per ottenere l’erogazione dei servizi comuni (gas riscaldamento, luce, acqua, pulizie) si vedrebbero sottrarre tali somme per soddisfare l’appaltatore che vanta un credito nei confronti del Proprietario. Questo è un esempio e aspetto della norma che neppure la recente legge di riforma delle disposizioni in materia condominiale ha affrontato e risolto.
38 GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE
Ufficio studi Tecnocasa
Aumenta
il canone concordato
Un trend costante al ribasso per quanto riguarda i canoni di locazione a fronte di una richiesta sempre maggiore del contratto a canone concordato rispetto a quello libero. Questi i dati al 2015 forniti dall’ufficio studi di Tecnocasa di Emilia Bitossi
A
nalizzare anno dopo anno questo periodo di crisi del mercato immobiliare, e non solo, permette di muoversi meglio e avere le idee più chiare rispetto alle ricerche e alle richieste da fare. Partiamo dal 2007, l’anno che precede la grande crisi. Il 2007 chiude con una stabilità dei canoni di locazione, ma in svariate grandi città si hanno valori al ribasso. I proprietari iniziano a stabilizzare o ribassare i canoni di locazione per fidelizzare l’inquilino puntuale nei pagamenti. Il 2008, passerà alla storia per certi versi come l’annus horribilis del mercato. Infatti, è l’anno in cui i canoni di locazione registrano un ribasso generalizzato; si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Si intravede un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati. Questo grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato. Passiamo al 2009, l’anno della conferma delle tendenze finora descritte. L’aumento della domanda nel 2010, in alcune
grandi città, si fa sentire sui valori, rendendoli stabili. Cambia l’atteggiamento dei proprietari che diventano più selettivi nella scelta dell’inquilino, temendo eventuali morosità. Tendenza, questa, che continuerà anche nel 2011 e nel 2012. Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente e si segnala una diminuzione dei valori del 2,1%. I motivi sono da ricercare nell’aumento dell’offerta immobiliare, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni di locazione. Aumenta la rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile chiedendo sempre più garanzie. La crisi continua a mordere e la disponibilità di spesa dei potenziali inquilini diminuisce a fronte di un aumento, invece, dell’offerta degli immobili in affitto. Il secondo semestre del 2014 vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie immobiliari. Le tipologie più affittate sono il bilocale e il trilocale. Infine, nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città segnano una diminuzione dell’0,8% per i monolocali e dello 0,5% per i bilocali, a fronte di un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015. Importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa).
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
BARI
2,8
2,2
-0,2
0,3
-0,2
-4,8
-5,6
-4,7
-3,7
BOLOGNA
-5,5
-4,8
-4
-5
-1,1
-7,6
-0,6
-0,1
-0,3
FIRENZE
1,8
-5,4
-3,1
-1,4
-2,9
-3
-2,3
-1,1
+2,6
GENOVA
-0,7
-2,3
0,2
3,8
-0,9
-2,5
-6,5
-8,7
-2,3
MILANO
-2,1
-3,2
-1,5
0,4
-1,6
-2,6
-2,7
-0,2
+1,4
NAPOLI
-1,6
-3,1
-5,4
2,4
-1,5
-6,4
-5,2
-6,3
+0,4
PALERMO
+3,9
-1,6
1,9
0,1
-0,9
-5,8
-3,5
-2,9
-1,1
ROMA
-0,8
-3,2
-0,8
-0,2
-2,9
-6,3
-5,5
-2
-0,9
TORINO
1,7
-2,1
-2,3
-0,6
-0,2
-1,4
-5,6
-3
-1,8
VERONA
0,6
-2,8
-0,7
1,5
-2,5
-3,5
-2,8
-1,1
+1,1
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 39
Mutui:espropri veloci Legge di stabilità 2016
Addio, o quasi, alle aste giudiziarie. Allo scadere della diciottesima rata di mutuo non pagata scatta una procedura nuova e veloce, senza più l’obbligo di passare dal Tribunale. Vediamo nel dettaglio come e perché di Lucia Polidori
Iscr.Ruolo Ag. Imm. CCIAA di Roma n 9980
L
a crisi è forte e pagare un mutuo è sempre più difficile. Capita spesso di saltare qualche rata per poi recuperarla. Le cose adesso si complicano per i proprietari perché le banche potranno prendersi le case dei mutuatari senza pignorarle ed evitando il passaggio in tribunale. Possibile? Quanto accennato da molti mesi è diventata realtà, il Governo ha approvato, dopo il parere delle Camere, il decreto Legislativo che recepisce la Direttiva 2014/17 Ue inerente la delicata materia dei mutui, in questo modo si salteranno le lunghe procedure delle aste giudiziarie. Possiamo dire che rispetto alla prima versione del testo di recepimento sono stati introdotti bilanciamenti riguardo al venir meno del filtro dell’Autorità giudiziaria, nell’espropriazione dell’immobile a garanzia dei mutui, allorché il mutuatario risulti insolvente. La protesta di opposizione e consumatori nel nostro Paese ha portato a un correttivo per cui tale clausola (ossia l’espropriazione dell’immobile) è facoltativa, non retroattiva (si applica solo ai nuovi contratti) e l’istituto di credito non può obbligare il cittadino a sottoscriverla. A fronte di una maggior velocità nel recupero del credito da parte dell’Istituto, ci sono però alcuni vincoli a interesse del cliente. Il primo è che, perché si arrivi alla diretta acquisizione dell’immobile non basta non aver pagato le prime sette rate del mutuo, ma necessita il mancato pagamento di 18 rate mensili di mutuo. I mutui in essere sono esclusi dal nuovo regime. Per i nuovi mutui resta comunque facoltativo, ossia banca e mutuatario potranno convenire, con clausola espressa nel contratto di mutuo, che in caso di mancato pagamento delle 18 rate mensili di mutuo, il debito si estingua con il trasferimento alla Banca dell’immobile ipotecato o dei proventi derivanti dalla sua vendita. Si precisa inoltre che se il prezzo di vendita dell’immobile è maggiore del debito con la Banca, l’eccedenza va in ogni caso assegnata al mutuatario. Riassumendo per far funzionare questa nuova modalità occorre che Banca e cliente si accordino espressamente prima per permettere la nuova procedura. Resta inteso che in mancanza di questa clausola la Banca non può espropriare l’immobile oggetto di ipoteca e sua successiva vendita. Così come la Banca non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola medesima. Se il contratto di mutuo prevede questa clausola il cliente ha il diritto di farsi assistere da un suo consulente per valutare la convenienza della clausola, onde evitare che questi, data la sua generale posizione di contraente debole nei confronti dell’istituto di credito, possa essere “costretto” ad accettare la clausola stessa. Inoltre la legge prevede che il valore dell’immobile espropriato dovrà essere fissato da un esperto. Il decreto approvato dal Consiglio dei Ministri contiene anche la conferma del divieto del cosiddetto “patto commissorio”, già proibito dal codice civile e l’ammissione del cosiddetto “patto marciano”. La banca nel caso di vendita all’asta della casa potrà trattenere per sé solo la somma necessaria a ripagare il debito, mentre l’eventuale eccedenza deve essere restituita al debitore. Il debito si considera estinto anche nel caso in cui il ricavato della vendita sia
disequalificarsi concordati
inferiore a quanto dovuto. Il decreto stabilisce che le nuove norme siano circoscritte a: 1) mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale; 2) mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato. La finalità di questo decreto è sicuramente quella di snellire e abbreviare le procedure per la Banca verso il cliente inadempiente, senza lunghe e complesse procedure esecutive giudiziali, riducendo il rischio della Banca e i costi di esecuzione. Possiamo vederla come una semplificazione che dovrebbe contribuire ad ampliare la disponibilità di credito, migliorando inoltre le condizioni per i debitori. Oltre a ciò la finalità della direttiva è quella di “garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile). La direttiva impone, tra l’altro, che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG)”. Nel decreto sono state inserite delle norme che prevedono oltre agli obblighi informativi e di correttezza dell’informatore, anche che la Banca d’Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore. L’obiettivo che tutti noi operatori nel settore immobiliare e non ci auspichiamo è, tuttavia di evitare, quanto più possibile che si arrivi alla condizione di insolvenza attuando misure che agevolino l’acquisto della prima casa, misure che diano la possibilità di sospendere il pagamento delle rate quando sopravvengono eventi straordinari che impediscono il pagamento del debito (perdita di lavoro, malattie gravi e altro). Non ultimo un’opera di educazione finanziaria che chiarisca bene le conseguenze dell’indebitamento sul bilancio familiare, e, prima ancora, un’oggettiva azione di informazione e trasparenza che la stessa banca deve curare.
40 GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE