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ALLA SCOPERTA DI
ARA NOVA
A cura di arch. Alessandro Pallottini in collaborazione con
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ra Nova è una frazione del comune di Fiumicino, in provincia di Roma: questa, una volta facente parte del territorio amministrato dalla Capitale, si staccò da Roma intorno agli anni ’90, tramite un referendum popolare, costituendo così, insieme ad altre località vicine, la città di Fiumicino. Si trova praticamente sul mare (circa 9 km.) e dista dal raccordo anulare (uscita 1 Aurelia) 15 km. Comprende circa 5.341 abitanti. Trattasi di zona periferica, ex rurale, situata lungo il litorale nord-ovest della capitale al 22° km della consolare Aurelia. La zona è caratterizzata da un’edilizia estensiva con palazzine rade e villini a due piani tipici delle località di mare, intervallate da manufatti agricoli e industriali/commerciali di ridotte dimensioni; è dotata delle principali infrastrutture di rete (elettricità, gas e telefono) nonché dei principali servizi urbani come scuole, verde pubblico, ospedali (Bambin Gesù) e servizi di svago. Presenti nelle vicinanze centri commerciali (Parco Leonardo) e grandi magazzini nonché il parco giochi più usato dagli italiani: il mare. Il traffico veicolare ha volumi ridotti all’interno del quartiere mentre lungo la consolare su cui si assesta (via Aurelia) risultano sostenuti, soprattutto in estate a causa delle vicine località balneari. Avendo quasi tutti gli immobili parcheggi pertinenziali, risulta facile trovare spazi per la sosta. Buoni i collegamenti con gli altri quartieri di Roma grazie alla rete viaria (SS1 Aurelia e A12 Roma-Civitavecchia) e alla possibilità di utilizzare i mezzi pubblici (TPL e Cotral) in particolar modo la FR5 con la fermata Palidoro-Torre in Pietra, non raggiungibili però a piedi. Si ricorda che nel territorio di Fiumicino ricade il sedime dell’aeroporto internazionale Leonardo da Vinci. Il paesaggio è quello tipico della macchia mediterranea e il clima è mitizzato dalla vicina presenza del mare.
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Piazza
Storia dell’architettura
del
Campidoglio,
da area di pascolo a centro del potere
Una piazza simbolo di Roma e dell’Italia intera, la cui pavimentazione è raffigurata sulle nostre monete da 50 centesimi a imperituro ricordo del genio di Michelangelo… A cura di arch. Alessandro Pallottini in collaborazione con
è
strano pensare che dove sorge il cuore politico-amministrativo della città eterna, prima ci fossero solo capre al pascolo. L’area di piazza del campidoglio, infatti, a causa del degrado in cui versava, era chiamata in modo dispregiativo Monte Caprino. Ma se poi si scopre che a riqualificare l’asylum ci fu la sapiente mano di Michelangelo allora tutto è più chiaro. Siamo intorno al 1534 quando Papa Paolo III, vergognandosi del celebre colle, chiamò il Buonarroti e gli diede carta bianca. Michelangelo riprogettò completamente la piazza,
disegnandola in tutti i particolari e facendola volgere non più verso il Foro Romano, ma verso la Basilica di S. Pietro, il nuovo fulcro del potere di Roma. Michelangelo conservò comunque l’orientamento obliquo dei palazzi preesistenti armonizzandoli al suo progetto. Ad esempio, aggiunse la doppia scalinata di acceso a Palazzo Senatorio – la Cordonata – e un nuovo palazzo, al fine di ottenere una piazza trapezoidale. Sulla sommità della scalinata ci sono ancora oggi le statue di Castore e Polluce che sembrano dare il benvenuto ai visitatori. Caratteristica unica di piazza del Campidoglio è la pavimentazione: il progetto era sempre di Michelangelo ma solo nel 1940 gli amministratori capitolini decisero di lastricare l’area con il disegno originale raffigurante la stella a 12 punte, oggi riportato sulla nostra moneta da 50 centesimi insieme alla statua equestre di Marco Aurelio, altro monumento imponente ed emblematico al centro della piazza. Il genio toscano, purtroppo, non vide mai ultimato il suo progetto, eppure Roma lo ringrazia ancora. Speriamo che il prossimo inquilino sia degno di questo capolavoro!
GOLDeN ATTICO - IMMOBILIARE: SCENARI E TENDENZE 33
Un appello
Invito
C
all’etica
hiunque si occupi di immobiliare professionalmente (ma anche chi non se ne occupa) avrà ascoltato invereconde storie di agenti impreparati, pressappochisti, superficiali e, talvolta, anche truffaldini: risultato? Una intera categoria messa alla berlina da media e leggende metropolitane che penalizzano i tanti colleghi virtuosi che quotidianamente fanno onore alla categoria. Ecco allora che la necessità di avere regole comuni e condivise diventa necessaria sia da parte degli operatori per isolare le mele marce, sia da parte degli utenti per avere un miglior sentore di chi, per sua natura, è assolutamente necessario in una compravendita, checché ne dicano tutti coloro che quotidianamente hanno interesse a delegittimare la nostra esistenza o altri che preferirebbero vederci sparire. Una soluzione immediata, forse anche parziale (ma è pur sempre un inizio), è quella di adottare un Codice Etico moderno, rinnovabile, promosso e conosciuto dal pubblico e, soprattutto, vissuto integralmente dalla categoria. La necessità di un Codice Etico di questo tipo, realizzato, anche, con il supporto della comunità degli agenti immobiliari demarca certamente il futuro della nostra categoria
Un appello accorato di due agenti immobiliari al fine di “riformare” la categoria professionale troppo spesso portata al pubblico ludibrio per comportamenti scorretti e inaffidabili. Mettendo così a repentaglio la credibilità di tanti ottimi e seri professionisti… di Luca Gramaccioni & Raffaele Racioppi che oggi più di ogni altra epoca ha bisogno di coesione, collaborazione e univocità d’intenti. Un codice etico non si improvvisa certo dall’oggi al domani, ma la grande esperienza degli agenti immobiliari italiani, supportata dalle istituzioni preposte, certamente sarà in grado di riuscire nell’impresa, a patto di volerlo fortemente senza accampare scuse o restare alla finestra. Ci auguriamo che questa volta l’occasione non verrà persa perché proprio la consapevolezza della nostra debolezza può trasformarsi nella nostra più grande arma: la nostra nuova credibilità. E proprio a questo scopo e con questi presupposti, abbiamo pensato a un progetto a cui abbiamo dato il signficativo nome di REtica 2016: ovvero proporre una base di discussione, ascoltare gli umori e le reazioni, in modo da creare un punto di partenza dal quale chi di competenza, siano essi istituzioni o imprenditori (costruttori di tecnologie a supporto o titolari di piattaforme gestionali e MLS), potesse muoversi per costruire un codice di comportamento condiviso.
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Lessico immobiliare
Soffitta e Mansarda:
quale differenza?
L’imprecisione nella definizione di un vano può portare a guai seri. Ecco perché in questo articolo si affronta l’argomento mettendo a fuoco le caratteristiche proprie di un termine e dell’altro al fine dell’acquisto di un immobile di Lucia Polidori
Iscr.Ruolo Ag. Imm. CCIAA di Roma n 9980
T
ra il termine sottotetto/soffitta e mansarda spesso c’è una confusione terminologica. Si definiscono come soffitta vari tipi di alloggio, di dimensioni generalmente ridotte, ricavati nel sottotetto; anche una sopraelevazione in genere, prevista nel progetto originario o aggiunta in un secondo tempo. Ambiente di un edificio compreso tra l’ultimo solaio piano e il tetto: lo stesso che soffitta e, talora, sinonimo di mansarda (ma solo quando sia abitabile). La mansarda è una particolare copertura costituita da falde a profilo spezzato, che permette di utilizzare un maggiore spazio nel sottotetto rendendolo abitabile anche nel tratto di falda a maggiore pendenza; è caratterizzata, al di sopra della linea di gronda e a filo della facciata, da finestre verticali corrispondenti a uno o più locali interni, anch’essi denominati mansarde. Una mansarda può avere finestre verticali o abbaini che permettono di ottenere una buona luce. La differenza sostanziale tra i due termini è data dall’abitabilità, mansarda è «la superficie del sottotetto reso abitabile». La sentenza della Cassazione n. 28141/13 sancisce: «Il sottotetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimen-
sioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo». Quindi il sottotetto rientra nelle parti comuni, a meno che nell’atto di acquisto del proprio appartamento (o nel regolamento di condominio) non figuri diversamente. Stabilita la proprietà del sottotetto condominiale, da considerarsi tra le parti comuni, o del singolo condomino, esistono diverse normative regionali che rendono abitabili tali spazi sottotetto, che tengono conto di requisiti quali: altezze minime; aria e luce sufficienti. Ad esempio una mansarda potrebbe essere un appartamento all’ultimo piano con alcuni soffitti spioventi e composta da più camere, sarebbe comunque una unità immobiliare regolarmente accatastata come abitazione. Viene comunemente ed erroneamente chiamata mansarda la soffitta delle villette a schiera che, essendo soffitta, non potrebbe essere utilizzata come camera da letto, ad esempio. La quasi totalità degli strumenti urbanistici prevede che il volume destinato a sottotetto non venga computato nel calcolo del volume massimo realizzabile su un lotto, sempre se lo stesso rispetta determinate caratteristiche. Se invece queste caratteristiche vengono superate, (secondo i parametri richiesti dalla Legge Regionale n. 15/2000 di cui sopra), quella volumetria viene considerata abitabile, ed è qui che comunemente si parla di mansarda. Insomma le ipotesi possono essere tante, ma soltanto l’esame della documentazione autorizzativa può dire di cosa si tratta effettivamente, indipendentemente da cosa risulta al catasto perché quello non fa minimamente fede. Per documentazione autorizzativa intendo la concessione edilizia/permesso di costruire con cui è stato realizzato questo vano. Se è stato realizzato successivamente alla redazione delle tabelle millesimali si tratta di un ampliamento dell’appartamento, quindi i millesimi devono necessariamente essere aggiornati Ai fini dell’acquisto il dato importante è che la soffitta e/o sottotetto ha un valore economico molto inferiore di quello della mansarda, resa abitabile dai requisiti, richiesti per legge, di superficie e luminosità.
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Breve storia della nascita dei condomìni
Perché sono nati
e come si sono andati sviluppando Un breve escursus sullo sviluppo di un fenomeno che è andato caratterizzando i sempre più numerosi palazzi nei nuovi quartieri nati a Roma, dopo aver assunto il ruolo di capitale d’Italia, e via via diffusosi nel resto della penisola di Angelina Martarelli amicosrl@tiscali.it
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l legislatore, con la emanazione del codice civile nel lontano 1942, avvertì la necessità di regolamentare i rapporti intercorrenti tra i proprietari di singole unità immobiliari ubicate in fabbricati aventi un accesso in comune, di norma dalla strada comunale (il portone) e caratterizzati da elevazione in altezza (su vari piani). Questa, in sintesi, era la caratteristica dei fabbricati che si era andata diffondendo con l’inurbamento delle città da parte di popolazioni che si spostavano dalle campagne o dai paesi di origine ove, normalmente ogni famiglia era solita abitare in una singola casa. Dopo l’unità d’Italia e la successiva proclamazione di Roma a Capitale del nuovo regno, il governo sabaudo decretò il trasferimento del personale e dei Funzionari da Torino a Roma. Si pose subito il problema di reperire le abitazioni per ospitare questi nuovi cittadini e, soprattutto, di farli alloggiare nei pressi dei Ministeri e delle Sedi Istituzionali che si stavano realizzando. La scelta all’epoca si concretizzò con la nascita di un nuovo importante quartiere realizzato a imitazione dei palazzi del centro di Torino, compresi i vasti portici coperti dove (anche in inverno e nelle giornate di pioggia) era possibile passeggiare e soffermarsi davanti alle vetrine dei negozi: nacque così Piazza Vittorio e tutta l’area adiacente che, in omaggio al Re, fu detto anche “quartiere umbertino”. Nel corso degli anni da allora, e per parlare soltanto della nostra città, altri quartieri si sono aggiunti, quale il quartiere Prati, sorto su quella vasta area al di là del Tevere nota, ai tempi del Governo Pontificio, come Prati di Castello (Castel Sant’Angelo). Si comprenderà come la realizzazione di un numero elevato di fabbricati spesso di grosse dimensioni e con due o più scale, rendeva necessaria: -sia la presenza del Portiere (la legge prevedeva fino agli anni ’70 la “licenza di Portiere” rilasciata dalla Questura) con funzioni di sorveglianza e pulizia dello stabile; -sia un responsabile che coordinasse le attività del personale e provvedesse, nell’interesse dei Proprietari, a effettuare la gestione delle spese relative al fabbricato, assumendo la veste di amministratore del condominio. Nel corso degli anni, per le mutate esigenze e anche per una questione di economicità, la figura del Portiere è andata sempre più scemando. Nell’epoca attuale sono rari i Condomini dove ancora ci si avvale dell’opera del Portiere che, normalmente, troviamo ancora negli stabili del centro storico o nei grossi complessi edilizi con più fabbricati; in tal caso spesso è di ausilio e collabora con l’amministratore nella gestione del complesso edilizio, svolgendo un ruolo di cerniera tra gli abitanti del fabbricato e l’amministratore. In definitiva, però, la maggior parte degli stabili ha rinunciato all’opera del Portiere oppure, per i fabbricati di recente realizza-
zione, non è mai stato previsto nel regolamento di condominio redatto dal costruttore (nota: il Regolamento Condominiale redatto dal costruttore prende il nome di “regolamento contrattuale” – se il regolamento viene redatto successivamente (dopo la vendita degli appartamenti) e approvato dai Condomini (Proprietari) prende il nome di “regolamento condominiale”). Le disposizioni di Legge. Le norme previste dal c.c. del 1942 (capo II – Del Condominio negli Edifici) riguardano pochi ma sostanziali articoli, dall’art. 1117 all’art. 1139 che disciplinano la situazione degli edifici e dei loro abitanti secondo le esigenze dell’epoca. Nel 1942, infatti, non erano previsti alcuni impianti che oggi sono di uso comune: impianto TV, impianto citofonico, cancello carrabile elettrificato. Allo stesso tempo, alcune spese o non erano previste (canone passo carrabile) oppure avevano una natura diversa. Veniva effettuato il pagamento dell’energia elettrica e della fornitura idrica non in base all’effettivo consumo, ma sottoscrivendo un contratto, a forfait, con la Società erogatrice, in base al numero degli appartamenti, attraverso una quota fissa, generalmente mensile, senza tenere conto dell’effettivo consumo. Per questo motivo, spesso nei regolamenti condominiali risalenti agli anni ’30 si disponeva che il pagamento dei consumi d’acqua dello stabile dovesse avvenire secondo i millesimi di proprietà dell’appartamento. Le norme del c.c. del 1942, nel corso dei decenni successivi, con l’evolversi e la diffusione del fenomeno del “condominio” risultarono, per molti versi, superate e non più adeguate ai nuovi tempi. Vari tentativi si susseguirono, a iniziativa di autorevoli e preparati studiosi della materia condominiale, e alcuni Deputati e Senatori in ogni legislatura presentarono proposte di legge tendenti a modificare, gli articoli del codice civile. Purtroppo, anche per l’anticipata fine delle varie legislature, tutte le varie proposte di legge non andarono a buon fine, molte ottennero l’approvazione di una sola delle due Camere e così di legislatura in legislatura si è andati avanti riproponendo nuovi disegni di legge. Soltanto alla fine del 2012, il Parlamento è riuscito a licenziare la Legge 11 dicembre 2012 n 220 dal titolo “modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” la cui entrata in vigore è slittata al 18 giugno 2013. La nuova legge, però, ha risentito della “fretta” con la quale è stata presentata e approvata (essendo ancora una volta imminente lo scioglimento della legislatura), per cui dopo la sua entrata in vigore, il Parlamento è dovuto nuovamente intervenire per correggere o modificare alcune norme (approvazione della legge n 9/2014). In queste pagine ci limiteremo a fornire alcune informazioni sui vari aspetti del Condominio e sui rapporti che intercorrono tra l’Amministratore e i Condomini e Fornitori. La legge con l’art. 1130 c.c. prevede le “Attribuzioni dell’Amministratore”. La lettura di questo importante articolo di legge pone in evidenza come l’Amministratore per l’espletamento dell’incarico, deve curare: -i rapporti interni: con i Condomini (che gli hanno conferito l’incarico); -i rapporti esterni: con i Terzi (estranei al Condominio), quali Fornitori, Professionisti, Tecnici e Prestatori d’Opera. Rapporti Interni. L’Amministratore del Condominio, tra i suoi compiti, deve curare la riscossione dei contributi condominiali
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Breve storia della nascita dei condomìni (rate del condomino) occorrenti per sostenere le spese inerenti il Condominio (fornitura acqua, energia elettrica, pulizia stabile, assicurazione ecc.). Per poter stabilire se le rate da emettere (per la riscossione) sono correttamente calcolate, deve essere predisposto un “preventivo delle spese” sulla base di dati certi. L’Amministratore di Condominio si avvarrà dei dati storici, ovvero reperirà le spese sostenute nell’esercizio dell’anno precedente e riporterà nel Preventivo la sommatoria di quanto pagato magari prevedendo, per alcune voci, un probabile aumento. Quali sono le spese ricorrenti in ogni bilancio preventivo? Fornitura energia elettrica, fornitura acqua, pulizia stabile, manutenzione giardino aree verdi, assicurazione fabbricato, spese riscaldamento (se gli appartamenti non sono dotati di impianto autonomo). Dopo l’emissione degli avvisi di pagamento (le rate in riscossione), il Condomino deve effettuare il pagamento alle rispettive scadenze (che possono essere mensili, o bimestrali, spesso trimestrali). L’Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi (rimborso danni dall’assicurazione dello stabile ad esempio) nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Nei confronti dei Condomini più riottosi nel pagamento delle rate condominiali, l’Amministratore ha l’obbligo di esperire le procedure previste dalla legge per ottenere il pagamento di quanto dovuto. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. In effetti l’Amministratore, dopo l’approvazione del bilancio preventivo, durante la gestione deve sollecitare il regolare pagamento delle rate scadute, senza attendere la chiusura dell’anno e la predisposizione del bilancio consuntivo. Infatti in mancanza di fondi l’Amministratore non potrebbe fare fronte alle spese per consentire ai Condomini di fruire dei servizi di interesse comune. Rapporti esterni. Contatti con i Fornitori dello stabile. I Fornitori dello stabile in condominio possono essere raggruppati in due categorie: a) fornitori istituzionali quali ACEA/ ENEL/ENI (aziende per fornitura di acqua, energia elettrica e gas), con questi Fornitori non è possibile stabilire rapporti di tipo personale, le tariffe sono stabilite e vigilate per legge o dall’Autorità Garante; b) fornitori di fiducia, si tratta di ditte, prestatori d’opera o manutentori che operano, di norma nel condominio da diversi anni e che, fino a quando non cessi il rapporto di fiducia o subentri una scelta economica più vantaggiosa, l’Amministratore non deve sostituire. In tale categoria troviamo la ditta addetta alle pulizie, il manutentore dell’impianto elettrico e impianto idraulico, la ditta di manutenzione dell’impianto riscaldamento (centralizzato), la Società Assicuratrice dello stabile, la ditta di manutenzione dell’impianto ascensore e quella dell’impianto antincendio/estintori. Nelle sue valutazioni l’Amministratore deve verificare, nell’interesse dei Condomini, se i Fornitori o le ditte assolvono con puntualità e la dovuta diligenza i propri compiti, riferendo i risultati sia come relazione allegata al conto consuntivo, sia incontrando i consiglieri del condominio durante la gestione per uno scambio di informazioni, sia verificando le eventuali lamentele che gli pervengono dai Condomini stessi sull’espletamento di alcuni servizi (classico è la pulizia dello stabile). Esiste, inoltre, un altro tipo di rapporto che comprende entrambe le caratteristiche sopra evidenziate: il rapporto tra Amministratore e Personale dipendente, ovvero il Portiere o il Custode dello stabile. In questo caso l’Amministratore assume la figura di datore di lavoro (per conto del Condominio) nei confronti del Lavoratore con tutti i compiti e gli oneri relativi. L’Amministratore deve provvedere
ogni mese al pagamento di quanto previsto dal relativo contratto di categoria, ai relativi contributi INPS/INAIL e ad assicurare il rispetto delle normative di legge in materia di personale dipendente. Si comprenderà come l’Amministratore non possa sottrarsi dall’adempimento di pagare lo stipendio al portiere e i relativi contributi pensionistici, per cui non dovendo anticipare alcuna spesa per conto del condominio, dovrà necessariamente pretendere che ogni condomino adempia con puntualità al pagamento di quanto dovuto. In caso di inadempienza da parte di alcuni, l’amministratore dopo aver esperito documentati solleciti scritti si rivolgerà a un legale per il recupero dei crediti e, nel contempo (si ricordi che i Condomini sono solidali tra loro) richiederà con l’emissione di una bolletta straordinaria, agli altri Condomini, di anticipare le somme momentaneamente mancanti. Esperita la procedura del recupero crediti le somme anticipate saranno restituite (voce credito del Condomino) esposte nel rendiconto annuale. Rendiconto delle spese del Condominio. Al termine dell’esercizio l’Amministratore redige il rendiconto condominiale annuale della gestione e convoca l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni). Spesso i Condomini e anche l’Amministratore danno per scontato che il rendiconto debba essere approvato; i più attenti o critici nei confronti dell’Amministratore si limitano a verificare che tutte le spese siano documentate con le relative fatture o che siano stati eseguiti i bonifici bancari. Il rendiconto, a nostro parere, dovrebbe essere il momento più opportuno per svolgere un proficuo lavoro sia da parte dell’Amministratore che degli stessi Condomini. Per prima cosa l’Amministratore dovrebbe verificare se esiste correlazione fra le spese preventivate e quelle sostenute; ovvero le spese che si sono sostenute al termine dell’esercizio non dovrebbero discostarsi di molto da quelle preventivate e se ciò fosse avvenuto deve essere in grado di darne valida giustificazione. Allo stesso tempo i Condomini dovrebbero, analizzando i dati del Consuntivo, dare le opportune indicazioni all’Amministratore per la redazione del preventivo del nuovo esercizio, verificare se sia possibile intervenire su alcune voci di spesa per conseguire un’economia, oppure se, invece, sia opportuno prevedere una spesa straordinaria che, però, nel tempo permetterà il conseguimento di un’economia (a titolo di esempio si pensi a questa situazione: la spesa sostenuta in una annualità per il giardiniere incaricato anche di provvedere all’innaffiamento del verde è di € 1.500 (delle quali € 900 per il giardiniere ed € 600 per l’incarico di innaffiatura nei mesi da giugno a settembre. Il Condominio volendo conseguire un risparmio delibera di realizzare l’impianto automatico di innaffiatura al costo di € 1.000 lasciando inalterato l’incarico del giardinaggio a € 900. Il primo anno la voce “giardinaggio” nel bilancio consuntivo riporterà una spesa di € 1.900 (superiore di 400 euro rispetto al precedente esercizio); nel secondo anno la voce “giardinaggio” riporterà la spesa del giardiniere per € 900 e nessuna spesa per l’innaffiamento non essendo più operativo l’incarico. Come si vede la maggiore spesa iniziale per la realizzazione dell’impianto idrico si traduce in un’economia a partire dal secondo anno. Rendiconto Spese Straordinarie. Oltre al rendiconto delle spese annuali della gestione, nel caso in cui il Condominio abbia deliberato di effettuare lavori di manutenzione straordinaria dello stabile (manutenzione dei prospetti delle facciate e dei frontalini del fabbricato), l’Amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto delle spese straordinarie al termine dei lavori, senza attendere il termine della gestione, anzi è opportuno che i due rendiconti siano esaminati e discussi separatamente e in tempi diversi per dare l’opportunità ai Condomini di valutare, con la necessaria tranquillità, se i lavori eseguiti sono rispettosi del capitolato approvato dall’assemblea e assegnato al Direttore Lavori designato dall’Assemblea.
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Vendita immobile pignorato
Come cambiano Il nuovo processo esecutivo, pur non avendo cancellato la vendita con e senza incanto ha comunque cambiato un po’ le carte in tavola, rendendo spesso inutile la gara…
le regole del gioco
di Marta Santarelli Avvocato
C
on la riforma del processo esecutivo, per quanto riguarda le vendite, relative agli immobili pignorati, disposte dopo la data del giugno 2015, sarà sempre meno frequente che l’immobile venga aggiudicato attraverso una vera e propria gara tra più offerenti. Anche se le modalità di vendita, a seguito della riforma, rimangono sempre due: senza incanto o con incanto. Esaminiamole. La prima modalità, come si è detto, è quella della vendita senza incanto. In questo caso potranno partecipare alla vendita solo coloro che hanno, entro i termini e nelle modalità prescritte, depositato l’offerta di acquisto (l’argomento è stato trattato nella rivista di marzo scorso). Solo nel giorno della vendita verranno aperte le buste ricevute per le diverse procedure. E solo quel giorno quindi si conosceranno il numero delle offerte pervenute e il loro contenuto. A quel punto gli scenari che possono configurarsi sono tre: 1. non vi sono offerte e pertanto il giudice dell’esecuzione potrà fissare una nuova vendita alle medesime condizioni o con un prezzo ribassato al massimo di 1/4 rispetto al precedente; 2. vi è una sola offerta; 3. vi sono più offerte.
Nel caso in cui vi sia una sola offerta (2) il giudice dovrà accoglierla ove il prezzo offerto sia pari o superiore al prezzo base indicato nell’ordinanza di vendita. Se, invece, il prezzo offerto è più basso nel limite di 1/4 rispetto a quello del prezzo base indicato in ordinanza, potrà (ma non dovrà) accogliere l’offerta. In quest’ultima ipotesi, infatti, sarà esclusiva potestà del giudice dell’esecuzione decidere di accogliere l’offerta o rigettarla. Il giudice potrà rigettare l’offerta a condizione che ritenga che vi sia un’alta probabilità di ricevere offerte più alte di quella attuale alla vendita che riterrà di rifissare. Se invece vi sono più offerte (3), il giudice inviterà gli offerenti a partecipare alla gara, dando pertanto luogo a una vendita con incanto. In tale caso quindi chi offrirà il prezzo più alto si aggiudicherà il lotto in vendita. Ecco dunque il motivo per cui abbiamo fin dall’inizio affermato che con il nuovo processo esecutivo la vendita con incanto diviene un’ipotesi residuale. Ante riforma, invece, la vendita senza incanto era uno “step” previsto dalla procedura. Prima della modifica, infatti, il giudice fissava innanzitutto la vendita senza incanto e, solo dopo la mancata assegnazione, una vendita con incanto. Gli offerenti, però potevano partecipare alla vendita con incanto anche senza aver partecipato alla vendita senza incanto. Successivamente alla fase della vendita, vi è la fase dell’emissione di una nuova ordinanza, dell’estinzione della procedura o dell’aggiudicazione del bene. Argomenti, questi, che saranno trattati nel prossimo numero.
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Mutui Casa
Domanda in crescita
ma con importi contenuti Secondo la relazione annuale di Crif Credit Solutions, specializzata in sistemi di informazioni creditizie, la richiesta di finanziamenti per l’acquisto di un immobile aumenta del 31% rispetto al primo trimestre dello scorso anno. Un trend che si conferma positivo anche se le cifre restano basse e i piani di rimborso sono sempre più lunghi di Roberto Carcano
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resce finalmente la voglia di spendere delle famiglie italiane e le banche ricominciano a offrire la propria disponibilità. È l’elemento più significativo che emerge dall’analisi annuale effettuata da Crif Credit Solutions, società specializzata in sistemi di informazioni creditizie, business information e soluzioni per la gestione del credito, secondo la quale l’importo medio dei prestiti personali è praticamente tornato ai livelli del 2007, ovvero 12.385 euro contro i 12.388 di quel periodo. Bene anche i prestiti finalizzati, in rialzo del 5,2% sul 2014, mentre continua a scendere l’importo medio dei mutui, anche se solo del 3,3% contro il -10% del 2014. Sul piano generale, il fronte dei mutui ipotecari vede la domanda aggregata di mutui nel primo trimestre 2016 registrare un incremento del +31% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, sostenuta dalle condizioni favorevoli offerte dalle aziende di credito e dalle surroghe. Un trend che si conferma positivo da oltre due anni e vede il progressivo ritorno verso i volumi precedenti alla crisi. Queste le principali evidenze che emergono dall’ultimo aggiornamento del Barometro CRIF che rileva le variazioni percentuali mensili relative al numero delle domande di mutui contribuite in EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF che raccoglie i dati relativi ad oltre 78 milioni di posizioni creditizie. Al contempo, però, non accenna a fermarsi la continua contrazione dell’importo medio richiesto, che nel mese di marzo si è attestato a 122.879 euro contro i 123.333 del marzo 2015, lontano dal picco di 139.476 euro (-11,8%) rilevato a marzo 2010. A questo riguardo va sottolineato come la progressiva riduzione del valore dei mutui richiesti rifletta sia l’atteggiamento prudente degli italiani, che ancora tendono a prediligere piani di rimborso la cui rata mensile gravi il meno possibile sul bilancio familiare, sia le favorevoli condizioni di acquisto degli immobili disponibili sul mercato, senza dimenticare l’incidenza delle surroghe, che per natura si caratterizzano per un importo più contenuto rispetto ai nuovi mutui. Per quanto riguarda la distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo, la classe prevalente in cui si è concentrato il maggior numero di richieste nel primo trimestre dell’anno è quella compresa tra 100 e 150.000 euro, con una quota pari al 29,6% del totale, in lieve diminuzione rispetto al pari periodo del 2015, seguita da quella al di sotto dei 75.000 euro (27,6%). La classe di durata dei mutui più richiesta è stata quella compresa tra i 15 e i 20 anni, con una quota pari al 23,3% del totale, men-
tre oltre i 2/3 delle richieste (il 66,9% del totale) prevedono una durata superiore ai 15 anni. Osservando invece la distribuzione della domanda di mutui in relazione all’età del richiedente, ancora una volta quasi i 2/3 delle richieste sono stati presentati da under 44. Nel complesso, la maggiore concentrazione in assoluto si registra nella fascia compresa tra i 35 e i 44 anni, con una quota pari al 36,4% del totale, sostanzialmente in linea con lo stesso periodo del 2015. “Il primo trimestre del 2016 ha confermato il trend positivo della domanda di mutui immobiliari da parte delle famiglie italiane, che sta progressivamente riavvicinandosi ai volumi pre-crisi sostenuta dalle condizioni di mercato che continuano a mantenersi favorevoli, dai bassi tassi di interesse applicati e da prezzi di acquisto degli immobili ancora appetibili”, ha commentato in sede di presentazione dei dati Simone Capecchi, Executive Director di CRIF. “In questo scenario, le aziende di credito si trovano di fronte alla sfida di adeguare le proprie strategie commerciali, che non possono prescindere dall’omnicanalità e dall’attenzione alla customer experience per intercettare e soddisfare i nuovi bisogni delle famiglie, sempre più digitali, che utilizzano il web per informarsi e fare confronti su prezzi e offerte prima di recarsi in agenzia. Inoltre, diventa sempre più strategica la gestione proattiva dei già clienti cui offrire condizioni di mutuo favorevoli, cercando di intercettare le loro nuove esigenze a seconda dell’evoluzione economico-finanziaria della famiglia stessa, attraverso l’utilizzo congiunto di dati e processi ad hoc”.
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Leasing immobiliare
MUTUO O LEASING…
questo è il dilemma
La Legge di Stabilità 2016 ha esteso la possibilità di accedere al leasing immobiliare anche alle persone fisiche, fissando nuove regole e relative tassazioni. Dal primo gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 (in via sperimentale) sarà possibile acquistare o costruire la prima casa ricorrendo al leasing in alternativa al mutuo tradizionale… di Marco Franceschini
I
l contratto di leasing viene concluso tra il privato (utilizzatore) e una banca o società di leasing (concedente) e con esso il concedente si obbliga ad acquistare o far costruire un immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore. L’utilizzatore si impegna a versare al concedente un canone mensile che tenga conto del prezzo di acquisto o costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo stabilito (riscatto), ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto. In caso di inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire l’immobile al concedente, che lo venderà ai valori di mercato e una volta recuperati i canoni scaduti e non pagati, quelli a scadere attualizzati, la quota di riscatto e le spese sostenute per la vendita del bene, restituirà all’utilizzatore quanto di sua competenza. L’eventuale differenza negativa dovrà essere corrisposta dall’utilizzatore al concedente. Con il contratto di leasing è possibile finanziare il 100% del valore dell’immobile (nel mutuo il limite è l’80%) ma non dobbiamo dimenticare che il canone iniziale in un leasing è solitamente tra il 15% e il 20% del costo del bene, anche se una parte del prezzo può essere inserita nel riscatto finale. Inoltre la durata di un leasing immobiliare è compresa tra 8 e 20 anni, mentre nel mutuo si può arrivare di norma a 30 anni. I tassi di interesse nel leasing sono generalmente più alti di quelli applicati ai mutui casa. Nel contratto di leasing è stata introdotta, per legge, la possibilità di sospensione dei canoni in caso di perdita del lavoro da parte dell’utilizzatore. La sospensione delle rate non prevede alcun costo e può essere richiesta una sola
volta durante il contratto e per un massimo di dodici mesi. È bene sottolineare che tutte le imposte locali (IMU-TASI-TARI) e le spese di manutenzione del bene, ordinarie e straordinarie restano a carico dell’utilizzatore per tutta la durata del contratto. Decisamente degne di nota le agevolazioni fiscali per chi acquista con il leasing immobiliare. I vantaggi per i giovani di età non superiore ai 35 anni e con un reddito complessivo fino a € 50.000 che acquistano la prima casa, riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a € 8.000 e del riscatto finale di acquisto per un importo massimo di € 20.000. Per coloro che hanno più di 35 anni o un reddito superiore a € 50.000 le detrazioni sono ridotte della metà. Sono previste agevolazioni anche sull’imposta di registro, applicata nella misura dell’1,5% per gli atti di trasferimento nei confronti di banche e intermediari finanziari che esercitano l’attività di leasing finanziario di abitazioni non di lusso. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali, sono applicate in misura fissa in caso di acquisto effettuato dall’intermediario ( banca o società di leasing ) da un’impresa di costruzioni e quindi soggetta a IVA. I canoni mensili sono soggetti all’imposta di registro ordinaria del 2%. Fino al 31 dicembre 2016 è stata inoltre prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite. È ancora presto per valutare quanto questa nuova formula di finanziamento sarà diffusa, in ogni caso mutuo o leasing…. Buona casa a tutti!
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