ENJOY ENTREPRISE / IMMOBILIER N°6

n° 6 juin 2015

entreprise

trimestriel

GERlanD

L’autre quartier d’affaires

EsPaCEs ExtéRIEuRs

La première impression laissée par l’entreprise

BYE BYE

GRanD témoIn

Hélène Bonhomme Techlid

Sommaire

Dossier p. 18 entreprise Editeur et régie publicitaire Enjoy Media 60 boulevard des Belges, 69006 Lyon 04 78 94 63 08 - www.enjoy-immobilier.fr Directrices de la Publication Anne-Cécile AUDRERIE 06 71 04 82 34 - anne-cecile@enjoymedia.fr Emilie PAQUET 06 32 20 23 99 - emilie@enjoymedia.fr Chef de publicité Aurélie TAYEB 06 72 69 83 30 - aurelie@enjoymedia.fr Conception graphique : Sandy BLANCHARD - sandy@enjoymedia.fr Rédaction : BUILDING communications raphael.eulry@building-communications.fr 06 86 14 93 23 Impression Imprimerie Brailly, Saint-Genis-Laval.

Crédits photo couverture : © Raphael Eulry Dépôt légal éditeur. Enjoy Entreprise est une marque déposée par la société Enjoy Media SARL auprès de l’INPI. Ne pas jeter sur la voie publique. Imprimé en France. Toute reproduction même partielle est interdite. Les textes, photos et prix publiés n’engagent que la responsabilité des annonceurs.

Grand témoin

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Immoscope

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news

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shopping

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Bien vivre

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Dossier Gerland L’autre quartier d’affaire

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point de vue Gerland est devenu un secteur tertiaire de référence 23 projets Un quartier en chantier permanent

Shopping 24

Place des Pavillons Vers un quartier plus vivant ? 27 ZAC des Girondins Le nouvel eldorado

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Bien vivre La première impression laissée par l’entreprise 30

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p. 14

Hélène Bonhomme, Directrice de Techlid

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Grand témoin Fondée il y a 25 ans pour promouvoir l’ouest lyonnais comme bassin cohérent de développement économique, Techlid est devenu un pôle tertiaire de référence avec 4000 entreprises et 25 000 emplois, sur les communes de Champagne-au-mont-d’or, Charbonnières, Dardilly, La Tour-de-Salvagny, Limonest et depuis mars, Lissieu. Face à la concurrence de l’est Lyonnais, comment Techlid compte se développer à l’avenir ? Rencontre avec Hélène Bonhomme, sa directrice.

Quelles sont les entreprises installées à Techlid ?

Quatre mille grandes, moyennes et petites entreprises composent un bassin cohérent en adéquation avec le tertiaire. Parmi elles, des leaders sur leur marché (Crédit agricole centre-est, Sanofi, Seb, 1000&1 repas, Materne…), des entreprises positionnées sur des marchés innovants (ACOEM accoustique, Loyalty compagny, VDI group…) et même trois entreprises élues au programme « pépites » mis en œuvre par la CCI et la Métropole de Lyon : IPERLINK, EOGUIDAGE-OKEENEA, SEIPRASCORE. Du point de vue sectoriel, on a également assisté à l’émergence d’un pôle informatique comprenant des références comme BULL, ADP, IBM, SOPRA, DIMO Gestion, LDLC.com.

tissu économique, social et politique local et enfin, à l’embauche : Techlid reçoit des offres d’emplois des entreprises, les relaie, réalise des pré-sélections de CV… Enfin, une personne est dédiée aux seuls déplacements et à la mobilité.

Finalement, Techlid se positionne quasiment comme un « prestataire de services » qui doit être la porte d’entrée de toutes les demandes des entreprises. A Techlid ensuite de traiter ces problématiques directement ou d’orienter vers les services compétents.

Comment se positionne Techlid par rapport aux offres alternatives dans l’agglomération ?

Tout d’abord, les prix sont très attractifs : en moyenne, 160 €/m2 dans le neuf et 125 €/m2 dans l’ancien. Mais surtout, l’offre immobilière est très qualitative avec de nombreux projets neufs ainsi que de nombreux programmes de réhabilitation en cours. Ce qui permet, dans la plupart des cas, de respecter les dernières normes environnementales et de réduire considérablement sa facture énergétique. Ce qui est décisif quand on recherche des gains de compétitivité. Au total, on dispose de 80 000 m2 de bureaux disponibles à la location ou à l’achat, avec 20 000 m2 placés par an, dont plus de la moitié en programme neuf.

Qu’est-ce qui attire ces entreprises ?

Premièrement, Techlid bénéficie d’un cadre de travail et de vie remarquable, avec de très nombreux espaces verts, une grande accessibilité, avec de nombreux parkings -même si des efforts sont encore nécessaires en termes de transports en commun- et la proximité avec des établissements de l’enseignement supérieur comme l’EM Lyon, l’Ecole Centrale ou l’Ecole Vétérinaire.

Deuxièmement, Techlid développe une offre de services destinés à ces entreprises.

Quels sont les programmes en cours ou futurs ?

A Limonest, nous avons notamment deux grands programmes sur la ZAC du Puy d’Or : « Plug&Play », développé par DCB International, 16 000 m2 de locaux mixtes disponibles à la commercialisation dès 200 m2 ainsi que « Les Terrasses des Bruyères », proposé par Nexity, 14 000 m2 sur 7 immeubles dont 1 est déjà livré.

A Dardilly, on peut citer « Le Campus », le « Damier », « Harmonie » qui sont des programmes entre 1500 et 6500 m2 disponibles à la location et à l’achat.

Quels services propose Techlid ?

Il s’agit bien entendu de services mutualisés comme la sécurité et le gardiennage, la collecte des déchets et des papiers, une crèche d’entreprise, une conciergerie, une signalétique commune. Certains de ces services sont payants mais à des prix optimisés.

Parallèlement, des actions récurrentes ont été mises en place pour animer la « communauté Techlid » avec des rencontres individuelles avec les entreprises, la mise à disposition d’outils de communication (journal d’informations, annuaire, gratuité de la présence sur le site web www.techlid-lyon.com) ou encore des réunions par secteur d’activité ou par secteur géographique.

Et ce, afin de provoquer les échanges entre les entreprises, de rompre l’isolement de certains chefs d’entreprise et surtout de démultiplier les opportunités d’affaires.

Quel est le potentiel de développement de Techlid ?

Techlid dispose tout d’abord de réserves foncières : 10 hectares le sont sur le site de La Combe à Charbonnières sur l’ancien siège de la Région Rhône-Alpes et 21 hectares restent à exploiter à La Tour-de-Salvagny.

Par ailleurs, le défi de Techlid est de poursuivre son effort de rénovation et de restructuration de son parc existant pour le conformer aux standards contemporains attendus par les entreprises.

D’autres services ?

Oui, nous proposons aussi de l’aide à l’implantation (présentation de locaux, organisation de visites…), à l’intégration dans le

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immoscope

- le baromètre immobilier -

+12,5%

DEs aChats DE BuREaux En BERnE À l’instar du 1er trimestre 2014, les 3 premiers mois de l’année 2015 sont en net repli. Le manque de grandes transactions a fortement impacté le volume global qui affiche 21 629 m². Alors qu’on dénombre en moyenne 9 transactions de plus de 1 000 m² sur le 1er trimestre depuis 2008, seules 2 réalisations ont été recensées entre janvier et mars 2015. Le nombre global de signatures, bien qu’en légère diminution, reste dans la norme avec 92 transactions comptabilisées contre 105 en moyenne entre 2008 et 2014.

Le segment des moins de 500 m² a été le plus actif et représente 92 % du nombre de transactions signées cette année. Source JLL.

PanoRama InDustRIEl

C’est la hausse de la demande placée à lyon en 10 ans, ce qui fait de la métropole lyonnaise la plus dynamique en province en matière d’immobilier d’entreprise (hors Paris), tant pour les investisseurs que pour les entreprises, selon une étude parue dans le « Journal des entreprises ». Ce qui confirme la maturité d’un marché lyonnais rassurant. les agglomérations de lille, toulouse, aix-marseille et Bordeaux complètent le top 5 de ce classement.

1ER tRImEstRE 2015

Le marché des locaux d’activité continue sur la bonne dynamique observée lors des derniers trimestres, avec 72 517 m² au premier trimestre, conforme à de meilleures perspectives économiques.

Parmi les transactions notables, on peut citer le déménagement de la société Praticdose à Reyrieux sur 5 300 m², ou celle de Felix Transports sur 6 228 m² à Décines Charpieu. Le loyer prime reste stable, à 75 €/m²/an pour les locaux industriels, et 125 €/m²/an pour les bureaux d’accompagnement. Source JLL

DEs InvEstIssEmEnts au RalEntI Avec 30,7 millions d’euros investis, le marché lyonnais de l’investissement débute doucement l’année 2015. Ce premier trimestre a essentiellement été basé sur des petites transactions de moins de 5 millions d’euros.

61% des acquéreurs sont des fonds non côtés qui favorisent des tailles unitaires d’actifs de moins de 15 millions d’euros. Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir l’acquisition par Keystone Real Estate Placement d’un immeuble tertiaire à Villeurbanne pour un montant de 10 millions d’euros d’une surface de 8 455 m². Source JLL

lEs taux DE REnDEmEnt PRImE sous PREssIon La forte demande de produits primes et sécurisés, confrontée à une offre insuffisante, continue de maintenir une pression sur le taux de rendement prime à un faible niveau. Ainsi ce dernier se positionne à 5,40 % pour les meilleurs produits de la Part-Dieu. Le rendement prime reste stable pour les locaux d’activité à 7,50 % et en baisse à 6,75 % pour la logistique.

299 000 6

150 mIllIons D’EuRos D’InvEstIssEmEnt !

C’est le montant prévu à ce jour pour le projet urbain lancé à Villeurbanne ces derniers jours. Il s’agit de la plus grande opération de restructuration urbaine de la métropole pour la décennie après celle de la Confluence.

Les célèbres « Gratte Ciels », fleurons datant du premier tiers du 20e siècle, vont enfin avoir une descendance, version 21e siècle, avec un projet global de 900 nouveaux logements, 27 000 m² de commerces et de services, une grande place publique. Fin du projet normalement dans dix ans... Il n’y a pas qu’à Lyon que la métropole a de l’ambition.

C’est le nombre de m2 en cours de construction livrables dans les 3 ans.

58% ont été pré-loués.

Expertise en évaluation de bureaux, locaux industriels, entrepôts et commerces

expertise : évaluation de valeur vénale et locative | Audit et conseil www.abbeyroadconseil.com - 48 rue de la Ferrandière, 69002 Lyon - Tél. : 09 83 000 529

EXPERTISE & CONSEIL

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RECHERCHES

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ASSISTANCE

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INVESTISSEMEnt

© Icade - Atelier Chaix et Morel & Associés, associé au Cabinet AFAA

News

I- NOVATION ENTREPOTPLATEFORMES LOGISTIQUE

Le Ciel pour Gecina

Gecina a signé avec Icade Promotion et Cirmad une promesse de VEFA portant sur l’immeuble de bureaux Sky 56 situé dans le quartier de la Part Dieu à Lyon, développant une surface utile de 30 700 m² sur 13 niveaux, et 328 places de parking. Sky 56 sera développé avec le cabinet d’architecture Chaix et Morel. La transaction s’élève à 136 millions d’euros.

Les bâtiments I-NOVATION ont un un design et une approche innovante permettant la construction de plateformes logistique, de parcs d’expositon et de hangars industriels ou d’aviation.

Grâce à ses treillis modulaires pliable, le montage ne dure que quelques jours car réalisée sans fondations.

Ce bâtiment s’inscrit dans une exigence de développement durable puisqu’il est 100% démontable, adaptable et relocalisable et écologique : 100% recyclable , ce bâtiment est isolé avec une toiture translucide qui réduit la consommation d’énergie .

Keystone

D’une rue, faire une marque…

Grande première en France, l’artère principale d’une métropole française devient une marque. C’est ainsi que la « Rue de la République » a désormais son identité visuelle, visible par les passants Place de la République. Cette innovation est due au Abu Dhabi Investiment Authority (ADIA), qui au fil des ans est devenue propriétaire de 50 % des immeubles au sein de cette rue commerçante et tertiaire emblématique du centre ville de la métropole lyonnaise.

Mieux, la rue de la République est même la 14e rue la plus commerçante d’Europe, en termes de chiffre d’affaires, selon Codata (2014).

A elle seule, elle contribue pour près de la moitié des 252 millions d’€ de chiffre d’affaires de l’ensemble de la Presqu’ile de Lyon ! En créant cette marque, l’ADIA espère encore faire mieux en attirant davantage de clients mais aussi en faisant venir de nouvelles enseignes plus “premium”.

Sont déjà annoncées KIKO, une marque milanaise de maquillage ou encore Lipault, une marque de bagages créatifs et colorés, pas encore présente à Lyon, qui vient d’ouvrir ses portes.

acquiert un ensemble de 8 500 m² à Villeurbanne

Keystone Real Estate Placement acquiert auprès d’un institutionnel un ensemble immobilier de 8 455 m² de bureaux situé dans la Zac du Tonkin à Villeurbanne (69).

Dardilly 6ème Sens Immobilier va développer 6 500 m² de bureaux 6ème Sens Immobilier a acquis une friche industrielle à Dardilly, en plein coeur de la Techlid. Le groupe lyonnais veut y ériger un parc d’activités sur 6 500 m² qui sera baptisé «6 Park Le Plateau». La pré-commercialisation des trois immeubles est déjà assurée à 80 %. Les travaux du site doivent débuter ce mois-ci pour une livraison espérée au 1er trimestre 2016.

Dardilly : Salini Immobilier réalise 2 570 m² de bureaux et locaux... À l’issue d’un appel d’offre, Salini Immobilier et l’architecte Armand Barthélémy (Villeurbanne) ont été retenus par Proudreed afin de réaliser la première tranche d’un Parc d’Activité qui déploiera à terme 14 bâtiments. Visant la certification BREEAM Good, ces deux premiers bâtiments de 1 200 m² et 1 370 m², à usage d’activités et de bureaux d’accompagnement, seront livrés à la fin de l’année.

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CItysCaPE DéCouvRIR l’aRChItECtuRE

© asylum

ContEmPoRaInE DE lyon

GRanD hôtEl-DIEu lEs tRavaux sont lanCés

Les travaux de restauration de l’Hôtel-Dieu, ont été lancés le 3 avril dernier en présence de Fleur Pellerin, ministre de la Culture et de la Communication. Selon Pierre Berger, le Pdg d’Eiffage, «il s’agit d’une première en France». Le Grand Hôtel-Dieu, classé Monument historique, va subir une profonde mutation. A terme, pas moins d’un hectare de cours et de jardins seront accessibles en plein centre-ville. Les bâtiments eux-mêmes accueilleront des restaurants, des boutiques, des logements, un centre de convention, un hôtel de luxe ainsi que la Cité de la Gastronomie. Fin des travaux courant 2017.

Pour en savoir plus, www.grand-hotel-dieu.com

Lancée le 22 avril dernier, cette application pour tablette et smartphone est dédiée à la découverte de l’architecture contemporaine, au fil de balades thématisées, dans les villes de France. A commencer par Rennes, Nantes et Lyon où, pour cette dernière, sont ciblés les quartiers de la Confluence, de la Duchère, de la Part-Dieu et de la Croix-Rousse. D’autres villes sont annoncées : Marseille, Nîmes, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, et enfin, à plus long terme, Paris. Les partenaires financiers sont d’une part les municipalités, les métropoles, mais aussi les aménageurs comme la SPL Lyon Confluence ou la Mission Duchère. Enfin, les maitres d’ouvrage, les propriétaires des bâtiments, sont aussi partie prenante, dans une optique de mise en valeur.

quEl Est votRE BuREau IDéal ?

Au printemps, commanditée par JLL, le CSA a publié une étude intitulée « Performance des collaborateurs & Environnement de travail », portant sur le « flexi travail » et la notion de bureau idéal pour les salariés 1 salarié sur 3 a indiqué qu’il souhaitait que l’entreprise améliore la qualité de l’environnement de travail afin de maximiser son efficacité et sa productivité. Ce qui traduit une exigence pour plus de confort et donc de meilleurs aménagements : choix du mobilier et mise en place de dispositifs favorisant la concentration.

Pour de nombreux salariés, il est important de bénéficier d’une plus grande liberté de choix quant à leur lieu de travail au sein de l’entreprise.

Par ailleurs, 50% des salariés interrogés ont besoin d’être vus par leur manager afin de leur montrer qu’ils travaillent !.

Enfin, côté temps de travail, les sondés estiment que leur temps de trajet journalier entre le domicile et le travail ne doit pas excéder 1h45 (mais les sondés étaient franciliens !) Les salariés passant du temps dans les transports émettent d’ailleurs l’envie de travailler hors les murs et de se tourner vers le nomadisme. Bref, quelques enseignements qui pourraient bien être utiles à Lyon aussi !

laZaRD GRouP

sIGnE un BaIl avEC EDF uto Sur le dernier terrain de l’opération « Les allées du parc » du Parc Technologique de Lyon, Lazard Group signe un bail de 9 ans fermes avec la division nucléaire EDF UTO sur une surface de 2 100 m² pour une livraison fin 2015. L’opération, totalisant 12 000 m², accueille déjà Alstom Grid et General Electric. www.lesalleesduparc.com

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© Asylum - Cabinet AIA architecture

News

Silex 1 et 2

Le début de l’histoire La livraison de ce projet de 47 millions d’euros est attendue pour la fin de l’année 2016 et devrait constituer l’acte 1 d’un projet de plus grande envergure, qui doit suivre : Silex 2, offrant trois fois plus de superficie : 30 000 m². Il sera contigu à l’actuel immeuble EDF avec lequel il devrait créer une synergie architecturale. Le démarrage des travaux dépendra de la vitesse à laquelle Silex 1 sera commercialisé...

Silex 1 renforcera le, déjà très conséquent, portefeuille d’immeubles que Foncière des Régions possède à Lyon : près de 100 000 m² pour 600 millions d’euros. Sans oublier la propriété des murs de nombreux hôtels, à commencer par le Novotel de la Part-Dieu, qui devrait lui aussi faire l’objet d’une importante opération immobilière sous le nom de baptême : « Two Lyon ».

Reste que la Part-Dieu n’a pas fini de connaître des travaux puisque l’objectif affiché de Gérard Collomb est de porter à terme, la superficie de bureaux du quartier d’affaires lyonnais d’1 million de m² actuellement, à 1,5 million...

La première pierre du Part-Dieu 2020 a officiellement débuté avec la pose de la première pierre de l’opération «Silex 1», en présence de Gérard Collomb, Sénateur-maire et Président de la Métropole de Lyon et de Christophe Kullmann, directeur général de Foncière des Régions.

Silex 1, pensé par AIA Architectes, consiste à raser un ancien immeuble appartenant à EDF, en vue de construire, sur 7 niveaux, plus de 10.000 m² de bureaux neufs pouvant accueillir 720 personnes, avec prestations de services haut de gamme, un hall double hauteur, un restaurant d’entreprise de 400 couverts, une cafétéria, un stationnement dédié, le tout avec la possibilité d’implanter une conciergerie mais aussi un commerce de 600 m², voire peut-être aussi un Fab Lab, un lieu d’expérimentation.

Avec une façade en résine de synthèse, le corian, très utilisée dans les cuisines design haut de gamme, le Silex proposera également à ses futurs occupants de larges espaces paysagers avec notamment, au deuxième étage, un jardin suspendu de 450 m² et des patios accessibles totalisant 170 m².

© Asylum - Cabinet AIA architecture

Comme l’impose désormais le Grand Lyon, la base de l’immeuble sera constituée sur deux niveaux, d’un « socle actif », selon la terminologie en vigueur chez les urbanistes, c’est-àdire des lieux de vie destinés à être animés en permanence et non pas seulement dans la journée. L’objectif est d’éviter de faire de la Part-Dieu un « downtown » à l’américaine, mort dès la fermeture des bureaux, mais au contraire un quartier qui vit aussi la nuit et le week-end.

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Odile Decq sa nouvelle école d’architecture s’installe...

6ème Sens Immobilier a signé un bail de 12 ans avec la Confluence Institute for Innovation and Creative Strategies in Architecturen, la nouvelle école d’architecture privée d’Odile Decq et Matteo Cainer. L’école sera implantée à la Confluence.

L’ensemble immobilier comprend une part de réhabilitation, situé à l’angle de la rue Montrochet et de la rue Delandine, avec la réhabilitation d’une ancienne Halle du Marché d’Intérêt National (ex-marché de gros) de 2 200 m² environ. Une autre partie est du neuf : il est prévu ultérieurement la construction d’un immeuble à usage mixte (enseignement, bureaux et 110 chambres d’étudiant) de 4 000 m² environ.

Eco-responsable, participatif et gourmand

Aujourd’hui, avec la location de ruches en milieu urbain « adopteuneabeille.biz » vous offre la possibilité de participer, de manière simple et naturelle, à la sauvegarde de la biodiversité.

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Contact : Anne-Laure au 06 09 60 31 45 www.adopteuneabeille.biz

GPI installe son siège sur Airparc

Le Groupe Gérard Perrier Industrie (GPI), spécialisé dans la conception, construction, installation et maintenance d’équipements électriques, électroniques et d’automatismes industriels, a choisi d’installer son nouveau siège social sur 1130 m² dans Airparc, le parc d’affaires de l’Aéroport Lyon-Saint Exupéry conçu et réalisé par CFA Rhône-Alpes Auvergne avec ATLAS architectes. Cet immeuble en R+1 avec un sous-sol devrait être livré en novembre prochain. En plus de cet actif, l’ensemble est composé de deux autres programmes, dont un de 1 677 m² de surface de plancher, occupé par CIAT et Vigilec.

CFA Rhône-Alpes Auvergne commercialise actuellement le 3ème immeuble de bureaux du parc d’affaires Airparc. A l’horizon 2020, il comptera 6 bâtiments tertiaires supplémentaires, 3 immeubles mixtes intégrant showroom et ateliers et un pôle multiservices. Au total, plus de 20 000 m² seront encore développés.

4 300 m

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Blanchon Syntilor s’offre un siège à Saint-Priest 6e Sens Immobilier va réaliser un clé en main à l’acquisition (VEFA) de 4 300 m² de bureaux en vue d’implanter le siège et l’activité laboratoire recherche et développement de la société Blanchon-Syntilor, société spécialisée dans la fabrication de peinture, de protection et de décoration du bois. Livraison prévue à l’automne 2016.

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© Studio Erick Saillet - Aires d’entreprises

© Studio Erick Saillet - Aires d’entreprises

News

Des bureaux respectueux du site

Pendant que les travaux avancent, la commercialisation se poursuit au New Deal à Lyon 7e, ce bâtiment, classé monument historique, construit par André Citroën lui-même en 1932.

Les prospects peuvent désormais visiter les bureaux témoins proposés par Aires d’entreprises et 6e Sens Immobilier et ainsi, se faire une idée précise de ce que pourrait devenir leur espace de travail. Le mobilier a été conçu pour profiter et respecter ce site hors du commun et susciter la créativité et le travail collaboratif.

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ABBEY ROAD CONSEIL

Une direction immobilière externalisée pour les TPE et les PME Depuis près de 30 ans, Ghislain du Vigier est un spécialiste de l’immobilier d’entreprise, ayant exercé pour des grands groupes de commercialisation et de promotion immobilière. En 2010, il crée ABBEY ROAD CONSEIL avec un positionnement singulier : proposer aux TPE et aux PME des stratégies immobilières pertinentes et gagnantes.

Qu’est ce qui vous a incité à créer ABBEY ROAD CONSEIL ?

Tout est parti d’un constat : seules les grandes entreprises ont réellement des stratégies immobilières élaborées. Rarement les PME, quasiment jamais les TPE. L’immobilier est portant le 2e poste de charges des entreprises après la masse salariale.

ABBEY ROAD CONSEIL se propose d’être une « direction immobilière externalisée » pour les PME et les TPE. C’est-à-dire ?

L’idée est de faire en sorte que le poste budgétaire consacré à l’immobilier soit mieux utilisé : il doit favoriser la productivité et le bien-être des collaborateurs en même temps qu’être optimisé en termes de coûts. Et ce, qu’il s’agisse de bureaux, de locaux industriels ou encore de commerces.

Quelles solutions apportez-vous à vos clients ?

Sans être exhaustif, voici quelques exemples. Pour les entreprises qui louent leurs locaux, nous leur faisons partager notre connaissance fine du marché : nous les aidons à renégocier des loyers qui ont été mal indexés afin de réduire leurs mensualités ; de même les alertons-nous quand le montant de leur loyer a augmenté trop rapidement au cours des révisions annuelles. Nous conseillons enfin ceux qui hésitent entre la location ou l’achat.

Pour les entreprises qui ont des actifs immobiliers, nous pratiquons des évaluations précises de leurs actifs immobiliers, par exemple en vue d’une cession, etc.

Quel est votre champ d’intervention ?

Nous privilégions 3 grands domaines d’intervention pour nos clients : l’EVALUATION, qu’il s’agisse d’un bien, d’un loyer, etc. ; la RECHERCHE de nouveaux bureaux ou locaux et enfin, la DYNAMISATION DE LA COMMERCIALISATION de locaux professionnels et d’activité appartenant à des entreprises mais qui souhaitent en louer une partie.

En quoi consiste votre intervention en évaluation ?

Notre cabinet est habilité à la réalisation d’expertises immobilières, aussi bien sur des valeurs locatives que sur des valeurs vénales. Nous intervenons par exemple en cas de problème entre locataires et propriétaires sur le montant du loyer ; nous pratiquons des évaluations quand une PME

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veut valider un prix de vente proposé ou constituer son dossier de demande de prêt immobilier aux banques. Nous évaluons aussi des actifs immobiliers en cas de cession d’entreprise. Notre expert est membre de la « Royal Institution of Chartered Surveyors (la RICS) », membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France et de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière.

Qui sont vos clients ?

Le profil de nos clients est très varié : des industriels, des sociétés de conseil, des professions libérales mais aussi des institutionnels et des administrations, qui apprécient notre indépendance, notre discrétion et notre rapidité.

En matière de recherche de locaux, comment accompagnez-vous vos clients ?

Il s’agit d’un accompagnement et d’une prise en charge de la demande du client jusqu’à la signature ferme, pour tout type d’immobilier d’entreprise. Nous définissons un cahier des charges précis avec lui puis nous partons en chasse de propositions adéquates. Avant de lui présenter des produits, nous procédons systématiquement à des ciblages préalables puis à des visites anticipées, sans lui, pour ne pas lui faire perdre son temps. Notre valeur ajoutée et le bénéfice-client résident dans notre discrétion mais surtout dans notre indépendance totale vis-à-vis des offreurs.

Vous aidez également à la commercialisation de biens ?

Oui. L’idée est d’aider les propriétaires de biens immobiliers professionnels vacants à maximiser leurs chances de les commercialiser. Bien souvent, des chefs d’entreprise ont créé des SCI intégrant les locaux utilisés partiellement par leur entreprise. Il leur reste alors des locaux disponibles à louer à d’autres entreprises mais ils n’ont pas le temps de s’en occuper. C’est un manque à gagner que nous les aidons à juguler. Dans ces cas-là, nous prenons tout en charge, depuis l’établissement de la stratégie commerciale (étude de marché plan d’actions, cibles) jusqu’à la signature du bail. Nous tenons notre client régulièrement informé de l’ensemble de nos actions. Au-delà de la démarche commerciale pure, cela suppose parfois de lui recommander certaines petites améliorations sur le bien, afin de le rendre plus attractif !

Votre plus-value pour vos clients ?

Incontestablement, ABBEY ROAD CONSEIL se distingue par la qualité de ses expertises, synthétisées dans un document complet et didactique. C’est en fait une démonstration argumentée et étayée d’exemples illustrés concrets. Autre élément différenciant, nous travaillons dans la clarté - dans le cadre d’une lettre de mission précisant l’objectif, le coût et la durée de la mission-, en toute confidentialité et de manière totalement indépendante, n’étant affilié à aucun groupe immobilier, ni à aucun établissement financier. Enfin, nous sommes une agence agile, avec des commissions réduites et des rémunérations fondées sur le temps passé. Pour certaines missions, notre engagement et notre expertise nous ont même encouragés à proposer l’indexation d’une part de la rémunération de notre mission sur ce que nous faisons effectivement gagner ou économiser à nos clients.

Quel conseil donneriez-vous aujourd’hui aux TPE et PME ?

L’immobilier d’entreprise est le reflet de la santé de l’économie réelle. Actuellement, on distingue des signes de reprise et d’accélération. Mais la tendance lourde est la recherche par les chefs

Un air de Tamise entre Rhône et Saône

Lorsque vous êtes reçu dans le bureau de Ghislain du Vigier, d’emblée, c’est une invitation à revisiter vos standards des Beatles. D’ailleurs, ABBEY ROAD, n’est-il pas le titre d’un album du groupe mythique ainsi que le plus célèbre studio Londonien, celui dans lequel ont été enregistrés les plus grands standards de la Brit’ Pop depuis 50 ans ? Ghislain du Vigier assume mais insiste aussi sur une autre filiation : celle avec les grands cabinets britanniques de l’immobilier d’entreprise qui ont inventé ce métier dès le XVIIIe siècle. « Certes mon bureau est un peu pop. Mais fondamentalement, notre nom à consonance anglo-saxonne valorise et s’appuie sur un savoir faire et une vision britanniques du métier : déontologie et refus des conflits d’intérêts » d’entreprise de locaux et de bureaux qui combinent optimisation des coûts et gains de productivité au m2 dans les espaces tertiaires.

Premier conseil, se méfier de l’apparente « bonne affaire ». C’est clair, aujourd’hui, pour les TPE et les PME tertiaires, il est très difficile économiquement d’accéder en propriété à du neuf.

Beaucoup se rabattent sur des immeubles tertiaires vendus à la découpe, qui présentent souvent de réelles opportunités. Mais il faut aussi être prudent et prévoyant. Les coûts d’acquisition sont parfois compétitifs mais derrière, il y a des risques de se retrouver avec des bâtiments anciens énergivores, qui devront assez vite se conformer aux nouvelles normes environnementales. Ce qui peut engendrer des dépenses imprévues conséquentes.

Un autre conseil ?

Oui, pour les 3 premières années d’activités d’une entreprise en création, on pourra louer dans le cadre d’un bail dérogatoire de 3 ans, modifié récemment par la loi Pinel, avec des possibilités de sortie facilitée pour la TPE. C’est essentiel de se donner cette souplesse-là afin de pouvoir disposer de l’agilité indispensable requise en phase de démarrage.

ABBEY ROAD CONSEIL | 48, rue de la Ferrandière, 69002 Lyon | Tél. : 09 83 000 529 | www.abbeyroadconseil.com 17

© Asylum - Métropole de Lyon

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GERLAND

L’autre

quartier d’affaires

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Dossier Le pont Raymond Barre

En deux décennies, ce quartier longtemps dédié à l’industrie et laissé en friches, a vu pousser les immeubles de bureaux. Cette mutation se poursuit et s’accélère aujourd’hui du fait de sa parfaite intégration dans le réseau de transports du centre ville et du reste de la métropole ainsi que pour ses prix compétitifs. Du coup, l’offre d’immobilier d’entreprise de Gerland constitue la principale alternative au quartier de la Part-Dieu. Alors pourquoi ne pas y céder vous aussi ? indispensable lorsque l’essentiel de ses collaborateurs n’a pas de voiture et alterne entre Vélo’v, bus et métro…

Au total, Gerland est devenu un parc tertiaire de plus de 500 000 m2 dont la moitié a été construite entre 2000 et 2010.

Et ce n’est qu’un début ! Pour preuve, les 100 000 m2 actuellement commercialisés ainsi que les 200 000 m2 en projet.

Trente mille emplois, voici ce que pèse aujourd’hui le quartier de Gerland à Lyon, ce qui en fait un des secteurs les plus dynamiques de la métropole, tiré par des grandes entreprises européennes ou mondiales comme Sanofi Aventis, Genzyme, Mérial et Aguettant. Ce pôle santé fait la fierté du quartier et c’est un axe de développement et de rayonnement stratégique de Lyon à l’international. Et ce n’est pas fini, Sanofi a signé pour 26 000 m² de bureaux de plus dans ce quartier, l’une des plus importantes transactions du marché immobilier de bureaux de l’année.

CHIFFRES CLÉS 500 000 m2 shon dans le parc existant, 150 000 m2 shon de potentialité tertiaire 20 000 m2 placés/an en moyenne depuis 10 ans 2 000 entreprises 30 000 emplois, dont 5 000 dans les secteurs high-tech 190 à 250 euros/m2/an de loyers prime neuf

De la pharmacie aux bio-techs et aux technologies de l’information, il n’y a qu’un pas. Gerland est aussi un formidable réservoir à start up qui y trouvent des solutions pour des locaux spacieux, modulables, évolutifs et à bon rapport qualité-prix, tout en étant sur des lignes de transports très commodes, ce qui est 20

Dossier Le métro la révolution à Gerland Longtemps enclavé et de piètre réputation, Gerland a entamé sa mue dans les années 80 avec la création de deux ZAC : la première autour du Parc des Berges du Rhône, et la seconde autour de la Place des Pavillons. Mais sans une offre de transport correcte, le quartier avait du mal à émerger. En 2000, l’arrivée de l’extension du métro B jusqu’au Stade de Gerland va changer la donne. Des réserves foncières vont devenir des opportunités juteuses : ce sont la ZAC du Bon Lait puis celle des Girondins. Au nord, la mise en service de la halte TER de Jean Macé en 2009 va accentuer ce désenclavement. Peu à peu, les industries cèdent la place aux bureaux flambant neufs.

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Dossier -suite-

L’ADN de Gerland : les sciences Cette formidable métamorphose du quartier a été articulée originellement autour des sciences du vivant et des bio-technologies. Aux entreprises leaders du secteur se sont agrégées des infrastructures de recherche et d’enseignement, comme l’Ecole Normale Supérieure et l’ISARA notamment. Et les efforts des collectivités, via l’IRT, le P4 ou Accinov, pour affirmer Gerland comme un secteur phare sur ces thématiques, portent leurs fruits également.

Aujourd’hui, ce pôle majeur continue d’exister et de se développer dans la partie sud du quartier. Mais, dans sa partie nord, Gerland devient au fil des ans un pôle tertiaire diversifié avec des opérations significatives dans tous les secteurs d’activités.

Sans pour autant perdre son âme.

EDF vient d’annoncer son arrivée sur 15 000 m² dans ce quartier, tout comme la Banque Postale. Le programme Ambre et Opale récemment livré par Altarea/Icade Cogedim en atteste tout comme Gecina qui prévoit 25 000 m2 d’ici 2016 et tout près de la place Jean Macé, la ZAC des Girondins, qui accueillera pas moins de 60 000 m² à horizon de trois à cinq ans.

Il faut dire que ce quartier est désormais pleinement intégré au centre-ville de la métropole, connecté qu’il est à la Part-Dieu grâce au métro, au tramway, à la gare TER Jean Macé et bientôt, à la nouvelle gare TGV d’Oullins. Et pour les adeptes, partout il y a des stations Vélo’v, qui permettent par exemple de rejoindre son lieu de travail en passant par les berges du Rhône. Il y a pire…

2014 : Quand Gerland bat… la Part-Dieu !

Grande première en 2014, le quartier de Gerland est devenu le premier secteur lyonnais pour le tertiaire : en termes de m2 placés, un quart des transactions dans l’immobilier de bureaux s’y sont déroulées, devant la Part-Dieu (19 %).

Non pas que la Part-Dieu ait perdu de son attractivité.

Mais plutôt parce que Gerland est une très belle solution de substitution, notamment en cette période d’optimisation des coûts de fonctionnement des entreprises.

Avec plusieurs opérations phares :

Gerland propose donc une offre de premier choix avec des bâtiments neufs, aux derniers standards internationaux de confort et d’économie d’énergie, ce qui est la garantie de coûts d’exploitation maîtrisés. Et à des montants de loyer -215 €/m2- sensiblement moins élevés qu’à la Part Dieu. Du coup, tous ceux qui lorgnent sur le quartier doivent être capables de réagir vite. Car les locaux ne restent pas longtemps vacants.

> Sanofi Aventis Groupe

15500 m2 Location

> STEF TFE

6200 m2 Vente

> AVEO

5550 m2 Location

> INSEEC

4730 m2 Location

de nouvelles centralités. Pas plus dans le secteur de la ZAC du Bon Lait, en voie d’achèvement, que le long du Boulevard Yves Farge. Il faut attendre d’arriver au secteur de la place des Pavillons, de la Halle Tony Garnier et de l’ENS, pour enfin trouver ce noyau de vie, lequel constitue encore aujourd’hui le cœur du quartier de Gerland.

Mais cela a progressé sensiblement depuis un an. Le secteur Tony Garnier / Debourg / Pavillons est aujourd’hui à quelques minutes en tramway de la gare de Perrache et du centre commercial de la Confluence. Et bientôt la place des Pavillons, via l’avenue Debourg, sera mieux reliée au nord de Gerland et à Jean-Macé pour mieux se raccrocher à la trame verte de l’allée Fontenay, mais aussi aux arrêts de métro et de tramway. Objectif avoué : attirer des résidents afin de favoriser l’implantation de commerces de proximité bénéficiant ainsi à tous. Bref, créer un nouveau cœur de ville et de vie entre le secteur Debourg / Place des Pavillons et le secteur Jean Macé, en favorisant un meilleur équilibre entre habitations et implantations tertiaires.

Et demain ?

Gerland dispose encore de réserves foncières importantes qui sont libérées au gré des mutations des friches industrielles.

L’enjeu est doublement important : d’un côté, c’est la promesse de prochains projets immobiliers à venir ; de l’autre, cela impose de la part de la Ville et de la Métropole de nouveaux efforts d’aménagement. Car ce quartier est encore un peu pénalisé par une forme de discontinuité urbaine, avec parfois une offre de commerces et de services de proximité déficiente par rapport aux attentes des collaborateurs des entreprises notamment.

Si, au nord, l’agitation perceptible de la place Jean Macé commence peu à peu à irriguer le nord de l’avenue Jean Jaurès à la faveur de l’installation de la halte TER, la vie semble, entre ce secteur et la place des Pavillons, avoir du mal à s’arrimer à

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point de vue

Gerland est devenu un secteur tertiaire de référence Entretien avec Stéphane Jullien, directeur du département bureaux de JLL. Quand on évoque Gerland, de quoi parle-t-on ?

Il s’agit d’une zone qui globalement recouvre le 7e arrondissement à l’exception de la partie nord au-delà de la gare Jean Macé.

Mais en réalité on dénombre trois secteurs à Gerland. Il y a du nord au sud « le secteur historique » de Lyon Gerland, le long de la ZAC du Parc de Gerland, où ont été réalisées il y a une dizaine d’années les premières grosses implantations de sièges sociaux et des clés en main, à commencer par Sanofi Aventis, SPMSD, Colas…

Ensuite il y a le secteur de la ZAC Techsud, avec l’implantation de Genzyme qui a initié le développement de cette zone. Enfin, le troisième secteur est celui qui court le long de la liaison Jean Jaurès, qui est en train de s’affirmer.

L’offre est elle-même diversifiée avec des petites et des grandes surfaces, du neuf mais aussi de l’ancien. Quant aux conditions financières, elles sont 20% inférieures à celles de la Part-Dieu.

Qui est attiré par ce quartier ?

La notoriété et l’image de Gerland sont fortes pour toutes les entreprises évoluants dans le domaine de la santé humaine ou animale. Cette attractivité de ce « bio-district » encourage même de grandes entreprises internationales, à cibler exclusivement Gerland. Mais, désormais, Gerland est pluri-disciplinaire comme le confirment les arrivées ou les renforcements majeurs de groupes tels que STEF TFE, le leader européen du transport à froid, le courtier en assurances Gras Savoye, le leader en monétique AVEO, filiale du Crédit Agricole ou encore la Banque Postale, RTE...

Quelle est l’ampleur de l’engouement pour ce quartier ?

En 2014, Gerland est devenu le secteur tertiaire de référence avec plus de 58 000 m² placés contre 45 000 m² en 2013, qui était déjà un grand cru. Et ce succès ne devrait pas se démentir en 2015 !

Restent-ils des opportunités à Gerland ?

Oui. Il y a de très belles perspectives à Gerland car le quartier regorge d’opportunités foncières. C’est le secteur de Lyon intramuros sur lequel il y a aujourd’hui le plus de projets potentiels et donc le plus d’opportunités ! D’autant que les 3 secteurs évoqués ci-dessus ne se cannibalisent pas : on a une offre très urbaine autour de Jean Macé, une offre à fortes possibilités de développement dans la zone du parc de Gerland et à l’extrême sud, une zone plus technologique, avec un profil campus ou business parc.

Comment expliquer ce succès ?

Le premier facteur réside dans son excellente desserte et sa position stratégique dans la métropole. Aujourd’hui, Gerland est très bien inséré à un axe nord-sud allant de la Cité Internationale au stade de Gerland, via la Part-Dieu (notamment grâce au métro et au tramway) et aux berges du Rhône (via Vélo’v) ; il l’est également avec le quartier de la Confluence, à chacune de ses extrémités : la gare de Perrache à un bout et le Musée des Confluences à l’autre, là encore via le tramway notamment. A cela, il faut valoriser une desserte routière remarquable avec des connections très simples avec l’A43, l’A7-A42, l’A6…

Bref, cette accessibilité est très prisée pour les entreprises qui ont des effectifs importants.

Gerland peut-il détrôner la Part-Dieu ?

Non. La Part-Dieu reste et restera le quartier d’affaires de la métropole. D’autant que ce quartier est en pleine mutation luiaussi. Mais Gerland s’inscrit durablement comme le deuxième pôle tertiaire et propose une alternative crédible. Le succès de Gerland démontre que Lyon a franchi une étape : celle de la maturité du marché, avec un panel d’offres étendu et la capacité de répondre à des demandes très différentes de la part de différents profils d’entreprises.

Et le deuxième facteur ?

Il s’agit du rapport qualité-prix des opérations qui ont été livrées au cours de la décennie. Les opérations de dernière génération, pertinentes en termes de consommation énergétique, d’efficience et de confort et donc très compétitives qualitativement.

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Dossier

Š Perial

Le projet Seven

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Dossier -suite-

projets

Un quartier en chantier permanent Il n’y qu’à compter les grues qui percent le ciel du quartier de Gerland pour mesurer l’ampleur des transformations en cours. Panorama de quelques projets phares et très attendus !

Périal lance la construction de Seven

Le projet Seven

Cet immeuble tertiaire de l’avenue Tony Garnier développera une surface totale de 12 500 m² et devrait être livré à la rentrée 2016.

La société STEF-TFE s’est portée acquéreuse de la moitié de la surface. L’autre moitié du bâtiment est en cours de commercialisation.

Situé au sein du Biodistrict Lyon-Gerland, tout proche de l’avenue Tony-Garnier, le programme Techsud propose 100 000 m2 shon, répartis en bureaux (80 %) et en locaux d’activités (20 %), les espaces publics étant d’ores et déjà achevés. Genzyme, un des leaders mondiaux des biotechnologies médicales, y occupe déjà 3,7 hectares avec une unité de bioproduction de 22 000 m2 tandis que l’Adapei s’y est installée et offre des services aux salariés : restauration, entretien des espaces verts, etc.

© Perial

Techsud un parc d’affaires de 19 hectares

© Perial

Le projet Seven

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Dossier -suiteRubik livré fin 2015

L’actuel siège social de Sanofi-Pasteur/Merial

Cet immeuble de bureau de 8500 m², conçu par le cabinet d’architectes Arto, est non loin du nœud multimodal de Jean Macé et de la station de métro Debourg. Constitué de séquences verticales faisant alterner le verre et le béton poli, l’immeuble se développe autour d’un jardin arboré et abrite deux corps de bâtiments qui forment un H. Une filiale de Solendi Action Logement, actionnaire majoritaire du groupe 3F, et Immobilière Rhône Alpes, la filiale régionale du groupe, ont acquis la quasi-totalité de l’un des corps de bâtiment en VEFA, soit près de 3000 m² pour y installer leurs bureaux respectifs.

Mais il reste encore la moitié de la surface de l’immeuble - près de 4 200 m² - disponible à la location et la vente, pour lesquels une divisibilité est possible à partir de 350 m², souligne le promoteur.

L’ensemble est réalisé par Pitch en association avec Financière Richerenches I & II, 6ème Sens Immobilier Entreprises et SPF1.

Le futur siège social de Sanofi-Pasteur/Merial

Sanofi-Pasteur/Merial Le nouveau siège primé

© Lacsau

A Lyon, le siège social de Sanofi-Pasteur/Merial a reçu le « Prix de l’immobilier d’entreprise ».

Cet ensemble immobilier, de 15 500 m², à énergie positive a été conçu en partenariat entre l’Agence SCAU et Jean Philippe Nuel sur la base d’un concept alliant qualité architecturale, confort des utilisateurs et performance environnementale. Le projet permettra au travers de l’architecture et du design d’exprimer l’identité des entités Sanofi-Pasteur et Merial en intégrant leurs valeurs d’innovation, de recherche, de respect de l’environnement et d’ouverture sur la Ville. Les 750 collaborateurs réunis dans cet ensemble immobilier disposeront, début 2017, d’espaces de travail flexibles, connectés et ouverts sur l’écosystème des sciences du vivant régional.

© Pitch Promotion

Le projet Rubik

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L’ENS Sciences bientôt reliée à la place des Pavillons et au centre de Lyon

secteur de la Place des Pavillons

Vers un quartier plus vivant ?

Et si la Place des pavillons devenait aussi animée que la place Jean Macé ? C’est l’ambition des aménagements menés depuis 3 ans et qui devraient s’achever l’année prochaine. pour l’heure, bute sur l’Avenue Debourg. Le Grand Lyon va donc créer une nouvelle voirie verte nord/sud pour prolonger l’allée jusqu’à la rue Challemel-Lacour, en lieu et place de l’actuel parking bordant l’avenue.

Cette « avenue verte », très large, sera plus tard reliée à la place des Pavillions grâce à la création d’une nouvelle voirie, pour en faire son prolongement naturel. Cela permettra de relier tout le sud de Gerland et l’ENS aux facultés des quais. Les deux ENS de Gerland, Sciences et Lettres, seront ainsi reliés de façon bien plus directe.

Accueillant restaurants et commerces, la place des pavillons, située au sud de l’avenue Debourg, entre les berges du Rhône et l’avenue Jean Jaurès, est l’un des lieux de vie les plus actifs de Gerland, bénéficiant notamment de sa proximité avec l’ENS et les nombreux bâtiments tertiaires présents dans le secteur.

Toutefois, la place des pavillons est loin de connaître l’activité tumultueuse de son alter égo du nord des voutes, la place Jean Macé, desservie par le métro et le TER, qui semble toujours marquer, pour beaucoup de Lyonnais, la limite sud de l’hypercentre de Lyon. Surtout, la visibilité et l’accès de la place des Pavillons restent réduits. à cet endroit du 7e arrondissement, le tissu urbain est un peu hétérogène et chaotique dès lors que l’on s’éloigne de la place.

Pourtant, cela devrait changer avec le projet du Grand Lyon de se servir du foncier que possède la collectivité dans ce secteur, pour créer de nouvelles voiries, désenclaver la place, et offrir au final un accès bien plus rapide au métro B Jean Jaurès.

Deux îlots de logements seront construits de part et d’autre de la nouvelle avenue. Au nord, 4 600 m² devraient accueillir un socle commercial, et des logements en étage, en accession libre et sociale. Au sud, 1 800 m2, plus proches de la place des Pavillons, devraient accueillir la bibliothèque municipale au rez-de-chaussée, et des logements sociaux en étage (accession et location). Au final, ce sont 12 000 m2 de logements qui seront créés.

Nouvelles voiries, nouveaux logements D’ici à 2016, la place des Pavillons devrait donc être réaménagée, et accueillir un nouvel accès au nord, en prolongement de la rue Monod, qui rejoindra le prolongement de l’actuel mail de Fontenay, qui longe le bâtiment de l’ENS Sciences Humaines, mais qui,

2015

Une ambition plus large Il s’agit de créer l’un des barreaux de la colonne vertébrale du projet urbain de Gerland, en s’assurant d’une cohérence d’aménagement de l’Allée Fontenay sur toute sa longueur. Le périmètre élargi s’étend donc, au nord sur la Rue Bollier, à l’est sur la rue Jean Jaurès, au sud, sur le square Galtier, et à l’ouest jusqu’au rues Marcel Mérieux et du Vercors.

Le montant total de l’opération est estimé à plus 11 millions d’euros, les cessions de droits à construire pour la construction des logements, commerces et bibliothèque laissant en outre espérer environ 5,7 millions de recettes.

Début des travaux tranche ferme (allée Fontenay, rue Monod, rue Mérieux jusqu’à la rue Vercors, place des Pavillons)

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Dossier -suite-

© TVK/Base/SERL

La rue des Girondins

ZAC des Girondins

Le nouvel eldorado Avec l’arrivée du tramway et des deux ponts Raymond Barre et dans quelques années le pont des Girondins, la ZAC des Girondins sera du nord au sud pleinement arrimé à l’hypercentre de Lyon. Et elle se présente déjà comme un nouveau pôle tertiaire de centre-ville. le jour pour requalifier en berges l’autoroute qui longe le Rhône sur l’axe nord-sud. Quel intérêt en effet de construire un pont qui déboucherait sur une voie rapide ? On reste donc dans le long terme –pas avant 2020. Pourvu que cela ne soit pas une utopie…

Les promoteurs sont sur les starting-blocks. Tous prêts à se précipiter sur la ZAC des Girondins, à mi-chemin entre Jean Macé et les Pavillons au nord de Gerland. Il faut dire que le foncier public se raréfie dans Lyon intra-muros. Et le gisement est énorme : 1,5 hectares dont 100 000 m² de surface de plancher (SdP) de tertiaire. Alors…

Il s’agit ni plus ni moins de créer un nouvel éco-système urbain harmonieux. De part en part, d’est en ouest, la rue des Girondins reliera le secteur du Grand Trou aux berges du Rhône.

Ce pôle de vie au sud du quartier recensera 2 500 logements, 100 000 m² d’activités tertiaires, 7 500 m² de commerces et autant d’équipements publics. La ZAC des Girondins doit aussi accueillir un groupe scolaire de 18 classes, une crèche de 48 berceaux et un pôle social et culturel.

Et ce n’est pas tout. Ultérieurement, il est prévu la construction du Pont des Girondins, pour relier la Confluence, à hauteur de la Darse nautique, au nouveau quartier issu de la ZAC. Mais pour l’instant, le projet est en suspens. Il ne verra le jour qu’à condition que le Contournement de Lyon et le TOP voient enfin

Future implantation de RTE

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© Urba Lab

espaces extérieurs

La première impression laissée par l’entreprise

De plus en plus, les projets d’immobiliers d’entreprise tiennent compte de l’aménagement des espaces extérieurs. D’ailleurs, les surfaces paysagées aux abords des immeubles de bureaux sont de plus en plus étendues. Enquête. que verront les collaborateurs à travers la fenêtre de leur bureau.

Un dialogue écrit et construit entre l’extérieur et l’intérieur. Ainsi Ravoul Relave se souvient-il d’un projet imaginé avec un architecte qui jouait énormément sur l’effet miroir du bâti. Toutes les zones végétalisées ont été imaginées en tenant compte de ce réfléchissement de sorte que toute la façade semblait habillée par des végétaux. De son côté, Raoul Relave, fondateur du bureau d’études paysage Wabi Sabi, a conçu l’espace-jardin des nouveaux bâtiments d’Aguettant à Gerland en créant un véritable « parc intérieur », avec des reliefs, des chemins de déambulation et des bancs publics». Et il ne dit pas autre chose quand il insiste pour que le travail des paysagistes se fasse très en amont des projets, en collaboration avec les architectes. « On ne plaque pas un paysage sur une architecture. Nous devons travailler ensemble pour que l’architecture et l’environnement paysagé se répondent har-

« Les entreprises et les promoteurs se sont rendus compte d’une évidence : les espaces paysagers extérieurs sont le premier élément d’accueil des prospects et des clients. Il faut donc soigner et entretenir ces espaces et les concevoir pour leur donner une tonalité en conformité avec l’image de l’entreprise » explique Norbert Perrin, fondateur de l’agence Trace Paysage et Aménagement.

Le paysage est à l’immeuble de bureaux ce que le packaging est au produit, un écrin à la fois fonctionnel et esthétique, porteur de sens et de valeurs.

Et ce qui est valable pour les visiteurs occasionnels du site l’est encore davantage pour les collaborateurs. Un paysage soigné contribue à améliorer leur cadre de vie au travail. D’où les efforts déployés pour établir des cheminements agréables entre la zone de parking et l’entrée des bureaux, des espaces dédiés aux temps de pause et même une réflexion de plus en plus aboutie sur ce 30

© Wabi sabi

© Wabi sabi

Bien vivre

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Futur patio de l’immeuble New Deal

© 6e sens et aires d’entreprises

monieusement ». Pour Gilles Azzopardi, fondateur d’Urba Lab, positionnée comme une agence de design urbain, justement, « il y a une plus grande continuité entre l’espace public urbain et l’espace privé, notamment celui des entreprises. Le gros enjeu est toujours d’identifier au préalable l’usage futur de ces espaces ; le dialogue avec l’architecte sert justement à cela : déterminer les valeurs d’usage du paysage en gestation».

Tendances Comme pour l’habitat individuel, les zones paysagères extérieures connaissent des modes. Au cours des années récentes, deux tendances se dégagent. Premièrement, celle des jardins « faisant naturels ». Une rupture avec la tendance précédente qui faisait la part belle aux graminées. Fini donc les peupliers et les forsythias, place à des essences plus qualitatives, plus raffinées avec des couvre-sols et des vivaces. Deuxième tendance lourde, celle des espaces paysagers très contemporains, épurés et graphiques. Mais cette fois, plus que les plantes elles-mêmes, ce qui donne de la modernité, c’est le traitement des sols, le mobilier, les éclairages, les pergolas, les liaisons couvertes entre les espaces.

Avec toujours une part d’aléa, qui font le charme de ce type de projet, souligne Gilles Azzopardi : « Ce qui est intéressant, c’est que la nature reprend toujours ses droits et à l’usage, un jardin imaginé d’une certaine façon va évoluer et subir des mutations.

Ce qui est intéressant, c’est cette rencontre justement entre le monde humain et le monde végétal qui reprend ses droits, et dont il faut tenir compte dès le début du projet ».

Reste que ces aménagements répondent toujours à deux règles : tout d’abord, les masses végétales sont plutôt sur les abords externes de la zone paysagée. « Plus on se rapproche de l’accueil et du bâti, plus le travail est soigné et qualitatif, s’apparentant à un jardin » explique Norbert Perrin. Ensuite, les exigences de l’exploitation : l’entretien de ce jardin doit être facile et non dispendieux, ne serait-ce qu’en termes de consommation d’eau.

Même dans des immeubles de bureaux en ville, les espaces verts font désormais partie des projets. Et ce afin d’améliorer le bien être des collaborateurs des entreprises. Exemple emblématique en cours de réalisation, celui des patios et des terrasses souhaités par Thierry Malartre, fondateur de Aires d’entreprises, pour le New Deal dans le 7e arrondissement de Lyon.

Il s’agit du projet global de reconversion de l’ancien immeuble Citroën réhabilité par 6e sens et Aires d’entreprises. sur l’ensemble du coût du projet. Le problème, c’est que ces coûts ne sont pas anticipés ». Gilles Azzopardi ne dit pas autre chose quand il souligne que « certains promoteurs intègrent la part à ces espaces dans la ligne budgétaire des aléas du projet. Autrement dit, les jardins sont conçus avec des budgets résiduels… ».

Or ce qui est économisé en investissement risque ensuite d’être durablement perdu en frais d’exploitation car du coup, « le bâti est conçu sans préoccupation paysagère et l’on se retrouve en fin de projet à aménager des espaces verts incohérents, peu accessibles, difficiles à valoriser et surtout pénibles et coûteux à entretenir… ».

Heureusement, de plus en plus, les projets anticipent très en amont les problématiques paysagères : les économistes de la construction intègrent dans leur budget les extérieurs en investissement mais aussi en exploitation. En moyenne, il faut compter environ 50€ HT/m2 pour un projet paysager de qualité.

Pas si cher

© Urba Lab

Mais les promoteurs peuvent-ils financièrement se permettre d’investir des espaces paysagers qualitatifs ? C’est toute la question de la valeur dans les bilans de promotion. Pas si simple a priori. Et pourtant. « Quand on ramène ça à un coût total, explique Norbert Perrin, la part des espaces extérieurs est très faible

Projet pour le siège social de Distriborg à Saint Genis Laval

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