NæringsEiendom #01-2017 by Estate Media

# 01 FEBRUAR 2017

naringseiendom.no

• KONTORMARKEDET 2017 |

FELLESKOSTNADENE GÅR OPP | BRYN-HELSFYR | ARBEIDSPLASSEN 2040 •

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted. Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted. Tenk igjen. Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by. Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven. Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her. Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

SIGNALBYGG SENTRALT I NYDALEN 240 - 5.500 m2 ledig i Sandakerveien 130

Rehabilitert i 2005 (Rehabiliteres ytterligere 2017) 12 - 300 arbeidsplasser i moderne og lyse lokaler Meget god ventilasjon/kjĂ¸ling Egen p-kjeller med direkte adkomst Ny, lys og flott kantine i bygget Meget god offentlig kommunikasjon Velutbygd nett av sykkelstier Gode muligheter for fasadeprofilering Ekstra lager kan leies i bygget

Anders Heffermehl

Tel +47 950 63 693 ah@akershuseiendom.no

Ellen Kobro, utleiesjef

Tel +47 952 92 478 | ek@npro.no www.norwegianproperty.no

Lokaler til leie

Portalen - Tærudgata 350 - 7.500 kvm

Oksenøyveien 80 5.900 kvm

• Nybygg, ferdigstilles sommeren 2017 • Store etasjeplan • BREEAM «very good» og energiklasse B • God parkeringsdekning • Ved Lillestrøm stasjon • 10 minutter fra Oslo S • Kantine

• Fine kontorarealer • 120 garasjeplasser • Auditorium • Kantine • 5 minutter fra Lysaker • Naturskjønne omgivelser og fjordutsikt • Nærhet til Fornebu S senter

Kontakt: Hans Petter Hauge Hans.petter.hauge@obos.no l 909 12 267

Kontakt: Terje Arnesen l terje.arnesen@obos.no l 918 27 182

Munkedamsveien 45 1.900 kvm

Torgbygget - Ulvenveien 90C 6.000 kvm

• Sentrale og fine kontorer i Vika Atrium • Fleksible løsninger • Kontorer beliggende i 4. etasje på 850 kvm og kontorer i 5. etasje på 1.900 kvm • God parkeringsdekning i området

• Igangsatt nybygg på 6 etasjer som ferdigstilles april 2017 • Hvert plan er på ca. 1.450 kvm • Butikklokaler i 1. etasje 1.150 kvm • Felles kantine og møteromssenter • 3 minutter gange til Økern T-banestasjon

Kontakt: Sidsel Gade l sidsel.gade@obos.no l 901 83 285

Kontakt: Odd Rune Tenfjord l odd.rune.tenfjord@obos.no l 922 63 369

www.obos.no

Lokaler til leie

Ulvenveien 111 600 - 1.800 kvm

Kværnerhallen 350 + 300 + 200 kvm

• Store og moderne kontorer • 80 p-plasser • Rett ved av/påkjøring til E6/Strømsveien • Stor takterrasse • Mulighet for showrom • 900 meter fra Økern T-bane

• Moderne kontorer på 350 og 300 kvm i 3. etasje • 200 kvm lager til utleie 3. etasje • Mulighet for p-plasser • Kort vei til sentrumsbuss • Rett ved av/påkjøring til E6

Kontakt: Odd Rune Tenfjord l odd.rune.tenfjord@obos.no l 922 63 369

Kontakt: Terje Arnesen l terje.arnesen@obos.no l 918 27 182

Freserveien 1 30.000 kvm • Kontorarealer • 250 parkeringsplasser • Rett ved av/påkjøring E6 • Kort vei til sentrumsbuss

Kontakt: Hans Petter Hauge Hans.petter.hauge@obos.no 909 12 267

OBOS Forretningsbygg AS

MOS S O G RY GGE SA M LES

1 . 1 .2020 er Moss og Ry gge én kommu n e . V i n gp arke n li gge r d e r d e m ø t e s .

Sydsiden Handelspark (Ferdig utviklet, fullt utleid)

Konferansehotell (Under utvikling og utleie)

Aqua Moss Badeland (Under utvikling og utleie)

15.000 m2 + 300 p-pl. med Gmax, Expert, Rema, Vitus, Ford, BMW. Varnaveien på sitt beste.

150-250 rom, utsikt fra Færder via Tofte til Sverige. Integrert med Lilleeng Helsepark og Aqua Moss Badeland.

Det nyeste blir det beste. I forhandlinger med kommunen etter 2. anbudsrunde.

På 5 år har Enata Eiendom etablert en ny bydel i Varnaveien, i kommunegrensen mellom Moss og Rygge. 110 mål og 85.000 m2 handel, helse og bolig og med kontor, hotell og badeland under utvikling.

Lilleeng Helsepark (Ombygget og åpnet, 70 % utleid)

Rosenvinge Boligpark (250 leiligheter under oppføring)

Bygget som kjøpesenter på 15.000 m2 med klinikker som Volvat, Boots, hjerte-, plastikk-, almen- og tannlegesentre, trening, basseng, ernæring, velvære, kaffe, konferanse og italiensk restaurant!

20.000 m , 250 leiligheter i 2–12 etasjer i nydelig park med store trær og historiske omgivelser med peise stue i Portnerboligen, gjestebolig i Vakta, sykkelverksted og skistall i kjelleren. 2

Under utvikling og utleie 20.000 m2 kontor og forretning. Første byggetrinn kontor under utleie.

16 KROHNARK Med pysjdag, fredagslunsjer og vinskap på kontoret vet Krohnark å utfordre det tradisjonelle kontormiljøet.

102 BRYN / HELSFYR Fra asfalt til levende bydel på Helsfyr.

114 ST. OLAVS GATE 27 Et historisk bygg som tilbyr moderne, oppgraderte og effektive kontorer i Oslo sentrum.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

INNHOLD FEBRUAR 2017

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKSJON Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 9705 5121 dag@estatemedia.no

14 Leder: Spillet er endret - lær deg de nye reglene

20 Hovedsak: Krohnen på verket

32 Fremtidens kontor - et sett av servicetilbud

44 Få grep - stor effekt

48 Hvordan står det til med det digitale arbeidsmiljøet?

53 Teknologi - en drivkraft for endring

58 Beliggenhet kan bli mindre viktig

MARKED

75 Dag Jørgen har ordet

76 - Nybyggingen er en joker

78 Leieprisveksten er tilbake

80 9 av 10 vil til sentrum

82 Stor etterspørsel i sentrum

84 Ikke gå i felleskostnadsfellen

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Ole Horn Lavik Lise Ringstad Heidi Mittun-Kjos SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 951 37 283 camilla@estatemedia.no

88 Dyrere klær gir høyere husleie

94 Trenden med mer effektive lokaler fortsetter

98 Store utbygginger på Helsfyr

100 Endelig kontorhotell til Helsfyr

102 Fra Asfalt til levende bydel

106 E-handel for 90 milliarder

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

FASTE SPALTER

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

28 Morgendagens medarbeider

38 Utleier har ordet: Gunnar Bøyum

64 Markedspuls: Hva er status og hvordan blir utleiemarkedet i 2017?

70 Leiepriser

108 Innredningstrender for kontormarkedet 2017

114 Nybygg: St. Olavsgate 27

122 Juss: Nye utgaver av standard leieavtaler

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 15.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Krohnark og Gatis Rozenfeld NESTE UTGAVE: April 2017

ANNONSE

5 grunner til å velge Skullerud Park I logoen vår har vi 5 kryss. De symboliserer våre kjerneverdier. Vi tror blant annet at mennesker yter sitt beste når ting fungerer og er godt tilrettelagt – ikke bare på jobb, men også før og etter. Tekst: Karl-Erik Diskerud

– Derfor ønsker vi å tilby en totalpakke som ikke bare handler om kontorplasser og arealer, men som også ser helheten i menneskene som jobber her. Våre mål er lik våre leietakere sine, nemlig å skape trygge og lønnsomme arbeidsplasser, med muligheter for utvidelse og vekst. Gjennom våre fem satsningsområder vil vi gjøre det enklere for potensielle leietakere å velge oss som lokasjon, forteller utleieansvarlig Linn Hege Aas. Disse er:

Fleksibilitet

Det skal være enkelt å være leietaker. Når du flytter inn skreddersyr vi lokalene etter bedriftens ønsker. Dersom behovene endrer seg er det er lett å utvide for å få plass til flere ansatte, eller redusere arealet om det skulle bli nødvendig. Vi tilpasser oss og finner løsninger i fellesskap – helt uten byråkrati.

Fokus

Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. Både resepsjon og vaktmester er inkludert, og tilgang til internett er klart til bruk når du flytter inn. Vi har også felles kantine, kaffebar og rikelig med møterom. Parkeringsplass får du rett utenfor, og du kan låne gratis el-bil når du trenger det. Alt vil ligge til rette for en hyggelig og effektiv arbeidsdag.

Aktivitet

Har du lyst til å trene før eller etter jobb? Du får gratis tilgang til våre døgnåpne treningsrom med et bredt spekter av styrke- og kondisjonsapparater. I tillegg har vi 6 fatbikes for utlån og golfkøller til vår putting-green. Om kort tid åpner vi dørene til Norges nye storstue for klatring, Oslo Klatresenter, og for de som elsker natur og frisk luft byr vi på Østmarkas fantastiske terreng for løping, sykling og langrenn.

ANNONSE

TELL Reklamebyrå

ANNONSE

Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Ta med putter og ball, og unn deg en liten pit stop for å klarne tanker. Fokusere, beherske og få perspektiv. Trenger du mer tenketid har vi hele marka å by på.

Samarbeid

Over 200 ulike virksomheter holder til i Skullerud Park. Det betyr tilgang til mange spennende bransjer og ressurspersoner. Styrk din egen virksomhet ved å dra nytte av kompetansen i området og se muligheter i nye samarbeidspartnere – kanskje de finnes rett over gangen.

Beliggenhet

Skullerud ligger sentralt, enten du reiser kollektivt eller tar bilen. Fra nord kjører du mot køen – fra syd slipper du den mest trafikkerte strekningen inn mot sentrum. Skullerud stasjon ligger midt i parken og er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. T-banen tar ca. 20 minutter til sentrum og flere lokalbusser stopper her. Ny flybuss er etablert med jevnlige direkteruter til Oslo Lufthavn. Se skullerudpark.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

«Norge er langt fremme innen digitalisering, men vi skal bli enda bedre. Verden står overfor en digital revolusjon – og den vil jeg at vi skal gå seirende ut av», skriver Erna Solberg på sin blogg. I 2017 vil internasjonale trender slå innover oss med økt styrke. Kunstig intelligens, robotisering og automatisering kommer enda litt nærmere. Å stå på stedet hvil er ikke et alternativ, uavhengig av bransje og bedriftens størrelse – uten utvikling vil andre passere. Nokia, Blockbuster, Yahoo! og Kodak er stjerne eksempler på markedslendene virksomheter som alle ble forbigått av mindre og mer innovative selskaper. Disse er konkrete bevis på at konkurransebildet endres og at det digitale makroskiftet påvirker selv de største. Hva kan vi lære? Jo, ingen slipper unna. Ifølge ManpowerGroups undersøkelse «The Skills Revolution» vil digitalisering og kunstig intelligens snu opp ned på arbeidslivet slik vi kjenner det i dag. Mer enn 90 prosent av de 18 000 respondentene for delt på 43 land og ulike industrier, forventer at deres o rganisasjon vil bli berørt av digitalisering i løpet av de neste to årene. Det vil gå fort. 3D-printere, droner, robåter og førerløse biler er en realitet, og nå har IBM skapt en kognitiv data maskin, Watson. Den leser og snakker 9 språk flytende, og har allerede vunnet Jeopardy mot verdens dyktigste mennesker, gitt ut en kokebok, og jobber nå med å kurrere kreft. Den kan lese 10 millioner sider med tekst på tre sekunder, og husker hvert ord.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

Spillet er endret – lær deg de nye reglene! AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

Nylig åpnet et hotell i Japan som betjenes av 186 roboter, de utgjør 90 prosent av betjeningen. Dette var science fiction for noen år tilbake, men i dag er disse teknologiene bare starten på det vi har i vente. Husk, det du trenger i dag, er mest sannsynlig ikke det bedriften har behov for om ti år. Det krever at både lokalene og leiekontrakten er tilpasset virksomheten, og har en god porsjon fleksibilitet. 2017 signaliserer også en ny start for NæringsEiendom, vi er nå en del av Estate Media og resultatet er et m oderne magasin, med svært høy kvalitet på innhold i en lekker inn pakning. Ironisk tenker kanskje du, hvor innovativt er papir? I dag er vi fem svært ulike generasjoner i arbeidslivet, alle med forskjellige behov, kunnskap og måter å tilnærme seg informasjon på. Vi tror at det er viktig å være synlig på m ange plattformer. Vi skal også være en digital vinner og bygge opp en enda sterkere merkevare der. Akkurat nå jobber vi med å utvikle et helt nytt nettsted – Naringseiendom.no med rundt tusen ledige næringseiendommer, daglige nyheter, nyhetsbrev, blogger og godt faglig innhold. Vi vil også være synlige på sosiale medier, og virkemidlene vi tar i bruk blir flere og mer effektfulle. Vi er godt i gang, men ikke helt i mål. Nå vet vi hva vi skal og hvordan vi skal komme dit. I løpet av 2017 vil du kunne følge utviklingen vår, og treffe oss på nye plattformer. Der for blir dette vårt viktigste år noen sinne. Fremtiden er nå, ikke i over i morgen eller om ett år.

Nordic: Illustrasjoner fra arkitektkonkurranse

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur. Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammen-aksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsﬁlm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 85819357

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet. Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje. NE nummer: 37076 Finnkode: 84153745

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Vi får 6. etasje i Lilleakerveien 31 ledig fra 1.1.2017. Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og ﬂott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc. Oﬀentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet. NE nummer: 46897, Finnkode: 86845652

AKERSBAKKEN 10 Kombinasjonslokaler nær Vulkan Vi har for utleie ca. 730 kvm gode kombinasjonslokaler beliggende et stenkast fra Vulcan. Ledigstilles ca. 15. 1 2017. Lokalet består av ca. 380 kvm lager med direkte adkomst fra rampe, samt tilhørende kontorer /showroom på ca. 350 kvm.

730 KVM

Arealet egner seg meget godt til en kombinasjon av showroom, lager, kontor, resepsjon , møterom etc. Nåværende planløsning kan endres etter leietakers ønsker og behov. Oﬀentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. NE nummer: 43313 Finnkode: 84021951

Konta k t: Ha r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til oﬀentlig kommunikasjon og tog/ﬂytog. Følgende areal blir ledig: 4. etasje 315 kvm kontorlokaler. Arealet har gjennomgående lys og god utsikt.

315 KVM

NE nummer: 42088 Finnkode: 85845452

LY S A K E R T O R G 8 O G 1 2 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv. 3. etasje og 5. etasje. Leie pr. mnd. som inkluderer: •

Tilgang til ﬂere felles møterom i hver etasje og kantine

•

Internett, renhold og kopimaskin

•

Mulighet for parkering

KONTORFELLESSKAP

Finnkode: 84154775

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: Ha r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

PÅ VERKET DE ER FREMTIDSRETTET, LEKNE, NYSGJERRIGE OG HAR FEST SOM EN AV SINE KJERNEVERDIER. PÅ KONTORET TIL KROHNENE HAR DE SKAPT SIN EGEN VERSJON AV ALICE I EVENTYRLAND. AV: SILJE RØNNE FOTO: KROHNARK OG GATIS ROZENFELD

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KROHNARK

Hos Krohnark er det som å «ramle ned i et kaninhull», for alle forventinger om en tradisjonell arbeidsplass forsvinner i det du kommer inn døren. Det oppleves som et avbrekk i hverdagen, med rom for å være «menneske», både som an satt og gjest. Et kontor som ikke våkner ordentlig til liv før etter klokken 09:00, og der ingen reagerer på om du lener deg tilbake i stolen, takker ja til både noe å spise og drikke, og kanskje forsyner deg to ganger – for det er så godt. Med pysjdag, fredagslunsjer og vinskap på kontoret vet Krohnark å utfordre det tradisjonelle kontormiljøet. De bruker interiørarkitektur som virkemiddel, og oppfordrer kundene til å skape et miljø der folk har lyst til å være. – Det med trivsel er alfa omega; der folk trives, skapes det god atmosfære som igjen skaper gode resultater – det er så enkelt at dersom du har det bra på jobb smittes det over på teamet, resultater av det man leverer og kundetilfreds stillelse. Samt god livskvalitet generelt, sier Heidi Krohn, daglig leder og eier av Krohnark AS. Ifølge Krohn er det å sette menneske i sentrum frem tiden, samtidig som bedriftsmerkevaren styrkes. Hun mener det er i humankapitalen verdiene ligger. – Kontorer som våre er bare starten på en revolusjon, i fremtiden vil mange kontorlokaler se annerledes ut enn det de gjør i dag. Flere bedrifter vil redefinere hva et kontor er og vi kommer til å oppleve en sterk grad av innovasjon og oppfinnsomhet innen kontorløsninger i tiden fremover, det gleder jeg meg til sier Krohn. MATGLEDE I inngangspartiet blir du møtt av rå betong, speil og vegglamper i glass – i tydelig New York ånd. Blikket løftes raskt opp mot taket, der en lysinstallasjon med utdrag fra Alice i Eventyrland, tar oppmerksomheten din: «Have I gone mad?» «I’m afraid so. You’re entirely bonkers. But I’ll tell you a secret. All the best people are.», står det skrevet. Og i det du senker blikket er du på kjøkkenet. Ingen resepsjon eller venterom, du kommer rett inn i selve hjerte av lokalet – et stort kjøkken, der det er plass til mange. – Kjøkkenet er viktig, min filosofi da jeg etablerte selskapet var at vi skulle være et generøst kontor. Jeg er livsnyter, byr på meg selv og er glad i mat, og jeg har alltid ønsket meg en arbeidsplass der ansatte er en del av en kultur som tilrettelegger for trivsel og at man er en del av noe helt unikt og veldig bra. Derfor inviterer vi folk på hjemmelaget mat laget fra bunn av så ofte vi kan, sier interiørarkitekten, og legger til at de jobber med å ferdigstille en kokebok. Konseptet med å invitere har slått an og nå er det slik at folk ringer og spør om de kan lage mat for Krohnark. – Det er da vi vet at vi er inne på noe nytt og veldig fint. Vi har planer om å skape temadager med foredrag av aktuelle profiler og temaer der vi inviterer kunder og folk som ikke kjenner hverandre, for å danne nye relasjoner og intro dusere folk til hverandre – fine folk fortjener fine folk, for klarer hun.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KROHNARK

Krohn mener det er i uformelle møter med god mat og drikke at man ofte skaper gode og varige relasjoner. UAKTUELT MED RESEPSJON Den 11 meter lange kjøkkenbenken, signaliserer tydelig hva Krohnene ønsker å ha fokus på. Rommet har blitt et samlingspunkt på kontoret, enten det er mandagsmøter, sosial hygge, fest, workshops, arbeid eller uformelle møter. – Å ha resepsjon var uaktuelt for oss, måten man blir møtt på er i forandring, understreker Krohn. Selskapet er mye ute og reiser, og var blant annet på studietur i Amsterdam. Da de kom på hotellet ble de møtt av noen gutter i jeans med Ipad, de satt seg ned i sofaen og fikk en grundig gjennomgang av byen og dens aktiviteter på egne premisser, skreddersydd for deres interesser, samtidig som de nøt et glass med bobler. – En ny og unik opplevelse å bli tatt imot på, vi følte oss privilegert og viktige, ikke minst «sett». Det er spennende å utfordre hvordan man ønsker at den første opplevelsen med brandet skal være – den vil variere fra ulike konsepter og vi tror at den tradisjonelle resepsjonen er i stor for andring, forteller hun. Det var en lignende velkomst vi fikk hos Krohnark, der boblene ble byttet ut med hjemmelaget kaffelatte og ny bakte pepperkaker. I kombinasjon med en hyggelig dame som tok jakken vår. – Vi har en helt flat struktur her, det Kronhene gjør er «Kronhverk» – det er en del av vår arbeidsmetodikk, beste «mann» på rette oppgave. Vi setter sammen team for å få til optimale resultater, vi er alle gode på ulike områder – det er når Krohnene jobber sammen vi skaper de aller beste resultatene. Får man en faktura fra oss står det ofte seks «mann» på den. Hos oss må alle ta del i oppgavene som må løses, ingen slipper unna – det er en viktig del av felleskapet her, sier hun. VI MÅ OVERRASKE FOLK – Selv om kjøkkenet er i senter har vi behov for ulike scenarioer i løpet av arbeidsdagen, det er svært ulike behov ut ifra oppgaver, dagsform og behov for konsentrasjon. Ved og legge opp til flere ulike soner i en landskapsløsning har du mistet ett eget rom (kontoret ditt), men du får 15 nye og helt ulike scenarier du kan utføre dagens gjøremål, for klarer interiørarkitekten. Hos Krohnark er det «free seating», alle har et eget skap på 40x80 for oppbevaring. Kontoret er hovedsakelig inn delt i fire soner, en stillesone som gjerne blir benyttet når du trenger dyp konsentrasjon eller jobber med deadliner. I sone to er det arbeidsbord for de som har mange møter og skal mye inn og ut i løpet av dagen. Samt to soner til med ulike møteplasser der du kan samarbeide med kollegaer eller ha mindre uformelle møter. Den ene møteplassen er

«Your brand is what people say about you when you’re not in the room.» - Jeff Bezos, Founder of Amazon

01 /2 01 7 | N Ã¦rin g sE ie n dom | KROHNARK

en spesialbygd sofa, som de kaller «offentlig transport», den er bygd som en togkupe, der du har én til én samtaler, gjerne når du jobber med case. – Vi har bare ett møterom, for de færreste møter er hemmelig. Vi har valgt å bruke et piknikbord med benker, for å bli raskt ferdig – her er det ikke godt å sitte lenge, ler Krohn, og går mot sengen. En delikat seng med nok puter, to dyner og et sengeteppe, der ansatte kan ta pauser, eller jobbe fra sengen dersom de ønsker det. – Jeg har til og med hatt møter her, sier hun og legger til at de som oftest er interne, men noen ganger har hun også invitert folk utenfra til den uformelle måten å ha samtaler på. – Vi utfordrer våre kunder hele tiden, og derfor må vi tørre å gjøre noe uortodoks – vi må overraske folk. Vi gjør ikke noe annerledes, bare for at det skal være annerledes, det må være en klar tanke bak, og vårt konsept har helt fra første strek hatt en strategi – vi har ett klart mål med vår utforming. For vår del passer sengen veldig godt til de andre løsningene vi har. Vi har både hev/senk-pulter og -stoler, og de ansatte kan velge mellom å sitte i godstoler, på barkrakker, i kupeen, ved et tradisjonelt arbeidsbord eller på b enker – noe for et hvert behov og et areal som tilfreds stiller det behovet du har for den aktuelle oppgaven som skal løses, påpeker Krohn. Siste tilskudd til kontoret er det nye området som interiørarkitekten kaller «war room», en stor vegg der man kan kaste opp ideer og henge opp prosjekter man jobber med for å få et bedre overblikk og god oppstart på nye prosjekter. NEW YORK LOFT Da Gasellebedriften skulle flytte fra Lilleborg høsten 2015, viste de ikke hvor de ville. Etter 5 ½ år og en økning i antall ansatte, var tiden inne for forandring. – Vi hadde ingen konkrete preferanser geografisk, men det måtte være sentralt i byen. Vi ønsket oss et New York loft, og Ragde Eiendom som vi leier av nå, måtte overbevise oss flere ganger før vi takket ja til disse lokalene. Vi har ikke utsikt å skryte av, men fikk lov til å gjøre det vi ø nsket, derfor bestemte vi oss for å gå for lokalene i Waldemar Thranesgate 84 C, sier Krohn, og understreker at de fikk helt frie tøyler og at arealene absolutt ikke ligner på det de har i dag. – Ragde Eiendom var en drøm å jobbe med, og vi fikk mye «ja», forsetter hun. For interiørarkitektene var det avgjørende å skape et sted som inspirer, motiver og gir en følelse av et godt hjem nummer to.

– Vi har en helt flat struktur her…

– Kontoret er utformet som et loft – en hybrid av det vi ønsket oss, vi ville fjerne «kontoret» fra vårt kontor – og det har vi fått til, hevder Krohn. Lokalene er lange og smale derfor ønsket Krohnark få vegger, og de som er gir illusjonen om at de svever, ved at man har trukket inn sokkel mot gulv og himling. Ifølge interiørarkitektene optimaliser få vegger følelsen av et New York loft. – Veggene er fylt med kunst fra Gard Eiklid i Rod Bianco Gallery. Vi anbefaler å bo ved siden av ett galleri, da vi er så heldige å få låne verk for å skape dynamikk og et lokale som hele tiden er i endring. Det symboliserer det vi tror på: «Det eneste som er konstant er forandring», dette vet vi og bygger opp under så godt vi kan, sier hun. Alt av innredning er spesiallakkert og farget, slik at det går i ett med lokalene. Krohn er tydelig på at de kun har be nyttet gode materialer, og hun understreker at når de først gjør noe, gjør de det ordentlig. ØNSKER NYE IMPULSER Krohnene har god plass, de snart 12 ansatte har nesten 35 kvadratmeter per person og er helt klart i overkant av de arealbehovene de selv selger inn til sine oppdragsgivere. – Det er ikke arealeffektivitet som skal være i fokus, det er smarte areal det handler om, for oss er det ved siden av å ha ett tilrettelagt kontormiljø en arena der alle kan bruke kontorene så mye de vil. Våre arealer er ikke så kostbare, derfor har vi lov til å flotte oss, konstaterer Krohn. Lokalet er tegnet for vekst med kapasitet for 24 ansatte. Derfor leier interiørarkitektene også ut kontorplasser. – Det må være noen som passer inn med det vi driver med, men vi tror det er sunt å få inspirasjon utenfra. I fremtiden vil arbeidslivet se veldig annerledes ut enn det gjør i dag, mulige samarbeid og synergier skapes ofte der man minst forventer det, vi er åpne for samarbeid og er nysgjerrige på hva som ligger foran oss av muligheter ved å t enke nytt og annerledes. Delingsøkonomien har kommet for å bli og er fremtidens måte å tenke og jobbe på, mener hun.

PROFIL NAVN: Heidi Krohn Olsen STILLING: Daglig leder og eier av Krohnark AS PÅSTAND: Interiørarkitektur som virke middel i utforming av nye lokaler sikrer underbygning av identitet og merkevare, verdier og ambisjoner, tiltrekker nye talenter og er bedriftens ansikt utad.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KROHNARK

Unikt i Asker

TOPPETASJE MED STOR TAKTERASSE 575 M2

Solbråveien 11–23 har vært gjennom omfattende totalrenovering inne som ute, med bl.a. ny og inspirerende fasade. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget. Hva får du: • Unik toppetasje ledig (4. etasje) - med takterrasse og utsyn mot Oslo! • Svært arealeffektive og fleksible lokaler • Planløsning skreddersys etter leietakers ønsker og behov • Flott kantine med mat levert fra «Annerledes Personalrestauranter» • Treningsrom med dusj- og garderobemuligheter • Kort vei fra bl.a. Oslo, Lysaker og Sandvika • Ledige arealer også i 2. og 3. etasje på 350–378 m2

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe.

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

FOTO: JAN-ANDRÉ GRANHEIM

PROFIL NAVN: Hermine Wilhelmsen ALDER: 17 SKOLE: Nydalen videregående skole

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor? – For øyeblikket er jeg fortsatt usikker, men jeg begynner å få en viss idé. Jeg ønsker å ha en arbeidsgiver som kan gi meg en fleksibel hverdag med muligheter til å reise. Jeg tror det er en fordel å jobbe i en mindre bedrift som er dynamisk med høyt aktivitetsnivå og stadige utfordringer. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Ettersom jeg ønsker å ha reising som en del av jobben, ønsker jeg en arbeidsplass med varierte oppgaver, som selvfølgelig forandrer seg i takt med reisingen. Jeg tror det å reise er viktig for å få et større innblikk i kulturer og verden. Dette er viktig ettersom verden stadig globaliseres, og man må samarbeide med ulike kulturer. Jeg ønsker en arbeidsplass som gir mulighet til sosialisering og møte med nye mennesker. En arbeidsplass med stor variasjon av både områder, oppgaver og mennesker tror jeg vil være optimalt for meg. – Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Det er en god blanding av sosiale interaksjoner og muligheten til å være helt alene med 100 prosent fokus på en oppgave. Jeg fungerer best med en blanding av disse to, har jeg nå lært etter snart 12 års skolegang. Jeg ønsker ikke å ha en liten skrivepult i et stort kontorlandskap, men mulighet for et mer fleksibelt opplegg. Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Antageligvis vil arbeidslivet slik vi kjenner det i dag e ndre seg mye. Vi ser allerede en trend med flere gründere og økt digitalisering. Digitaliseringen er nok en viktig faktor i endringen av arbeidslivet, det kan hende at det fører til færre kontorlandskap, men at det gir en åpning for hjemme kontor. Ettersom mennesker har et stort sosialt behov vil det nok være plattformer for sosialisering allikevel.

HELHETEN ER VIKTIG En bys verdi er mer enn bare verdien på et bygg. Verdien kommer av summen av alle delene byen er bygget opp av. Vi i Höegh Eiendom ønsker å være med på å utvikle bydeler som bidrar til å løfte helheten. Som øker livskvaliteten både for de som bor, óg for de som arbeider der. Derfor er helheten så viktig. Fordi det er helheten som avgjør om byen blir levende. At det er attraktive tilbud på gateplan, spennende og innovative leietakere, romslige leiligheter med mye sollys, miljøeffektive bygg med moderne kontorlokaler. Alt bidrar til summen. Alt bidrar til verdien. Höegh Eiendom har et helhetlig og langsiktig engasjement når vi utvikler nye bo- og arbeidsmiljøer. Vi skaper steder som begeistrer, er levende og attraktive.

Næringseiendom kontor/handel

Les mer om våre prosjekter, og finn ledige lokaler: hoegheiendom.no

Forvaltning & drift

Boligutvikling

FREMTIDENS KONTOR – et sett av servicetilbud

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELT

Du har full kontroll på når, hvor og hvordan du vil jobbe – dette er arbeidsplassen 2040. AV: SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER: CBRE

– Dagens 15-åringer har aldri opplevd en verden uten internett, de vil jobbe på en helt annen måte enn det vi gjør i dag. Teknologien vil være dominerende i alle aspekter av dagliglivet, og endringene vi står overfor frem mot 2040 krever enorm forandring i samfunnet, våre liv, i organisasjoner, samt måten vi tilrettelegger arbeidsplasser på, sier Christian Heiberg, Executive Director i CBRE, og viser frem to bilder av Shanghai, et fra 1990 og et 20 år senere – endringene er enorme og det går stadig fortere. – I 1990 så Shanghai Pudong (finans distriktet) ut som en liten grønn by. Bare tjue år senere er området dominert av mange og enorme skyskrapere, som for eksempel 125-etasjes Shanghai Tower, Kinas høyeste bygning og verdens nest høyeste skyskraper på 632 meter. Byen huser i dag 23,5 millioner mennesker – nesten dobbelt av hva det var i 1990, sier Heiberg. Deretter peker han på et nytt bilde fra 2005 av innsettelsen av pave Benedikt, der én av flere hundre mennesker holder en m obil. Åtte år senere under innsettelsen av pave Frans er bildet et helt annet – mobiltelefonen dominerer – alle dokumenterer hendelsen med telefonen eller et nettbrett. – Dette er bevis på at det går fort, og mantraet er forny deg eller dø. Det finnes mange eksempler på dette. Nokia, de klarte første del – å gå fra bildekk til telefon, men smarttelefonen klarte de ikke, og Kodak er stjernetilfellet da de tok et skjebnesvangert valg om å ikke satse på den digitale revolu sjonen som forandret kamerabransjen for alltid på starten av 2000-tallet. I tiden vi lever i nå, må man være klar for endring og man må være motivert, påpeker han. CBRE Global Workplace Innovation har utarbeidet en rapport «Smart Workplace 2040»,

som tar utgangspunkt i andre studier og analyser og fremskrev disse – en metaanalyse. Rapporten beskriver hvordan vi kommer til å jobbe i 2040. – Den legger det premisset at teknologien ikke har noen begrensninger, hva betyr det – jo at vi har nok båndbredde og kvaliteter – det er ingen nedetid, og prisen er så god at du kan bruke mobilen hvor som helst og når som helst – du trenger heller ikke å bekymre deg for at teknologien ikke vil fungere, forklarer Heiberg, og spør: «Hvordan vil verden da se ut?» – Vi mener at fremtidens arbeidstakere vil jobbe som gründere i dag, slik de gjør på for eksempel Mesh, med å dele kunnskap og etablere nettverk. En av grunnene til det er at dagens unge er oppvokst med internett, under streker han, og bruker teknologi til å skape arbeidsmønstre som er veldig forskjellig fra i dag. FRA ET STED TIL NOE DU GJØR Ifølge undersøkelsen til CBRE endrer teknologien arbeidsmønstrene, i og med at mobilen gjør at vi kan jobbe fra hvor som helst, når som helst – det gir oss fleksibilitet og at vi kan arbeide grenseløst. – Da sier vi at arbeid er noe man gjør, ikke noe man går til. Vi går til arbeid i dag, men det kommer vi ikke til å gjøre i særlig grad i frem tiden, ergo vil man jobbe mer hjemmefra. I dag kan man laste ned dokumenter fra hvor som helst i verden og til hvilken som helst «device». Sosiale nettverksplattformer, video- og telefonkonferanse bidrar alle til at det er lettere å jobbe remote eller på reise, og å kommunisere med mange, forklarer han. Hjemmekontoret kan både være interaktivt og virtuelt, og kan muliggjøres ved å bruke en kombinasjon av stemme og enkle hånd bevegelser slik at du får opp ting og får satt

det sammen – det vil fungere på en helt annen måte enn det gjør i dag. – Vi ønsker å slippe å måtte reise, s ette oss på T-banen i 30 minutter eller i rushen med andre. Derfor vil du heller bruker m orgenen din til å forberede deg på dagens gjøremål, planlegge, oppdatere deg og utføre e nkelte oppgaver, før du eventuelt reiser på k ontoret. Hvis du ikke bare blir hjemme, der har du video konferanser, popups og alle disse tingene, sier Heiberg. CBRE mener fremtidens kontor vil være utviklet som et sett av servicetilbud, slik at vi går fra en verden med kontor til campus – det blir en miks av fasiliteter på en lokasjon som skaper ett miljø. – Lokalene er flerbruks, og rundt deg fi nner du fritidsaktiviteter, sport, apotek, mat, service og handel – alt på et sted. Skal du til tannlegen slipper du å dra langt, du har alt der du er, det er korte avstander til bakeri, renseri, stillesoner på kontoret og møteromfasiliteter. Da vil folk jobbe mer uavhengig og i mindre enheter, men de ønsker fortsatt et sosialt s amkvem og en eller annen tilhørighet, forklarer Heiberg. Det kommer frem fra undersøkelsen at fremtidens arbeidsplasser må ønske frilansere velkommen, det blir flere av dem – i en smelte digel med ansatte, konsulenter og lignende. Lokalene må derfor kunne utforme arbeidsplasser som også er tilpasset frilansere, sam tidig som de vedlikeholder bedriftskulturen og tenker på mangfoldet. GODT I GANG – I dag jobber vi på helt andre måter enn vi gjorde for ti år siden, da jobbet vi 70 prosent individuelt og 30 prosent i gruppe, nå er det

STØRRE GRAD AV TILRETTELEGGING : Ulike arbeidssoner for ulike behov.

50/50, og det er helt sikkert at det blir enda mer samhandling fremover, konstaterer han. Ifølge målinger CBRE har gjort hos sine kunder, kommer det frem at halvparten av arbeidsplassarealet benyttes gjennom dagen, kun 33 prosent av tiden sitter man på egen pult. – Det man betaler for er strengt talt opp bevaring av stoler og bord, ergo bør ut formingen av arealene være på en helt annen måte enn det den stort sett er i dag. Det vil gjøre noe med forretningsmodellen til gård eiere fremover, men også for hvordan selskapene skal organiseres, forklarer han. Sosiale soner blir viktigere kommer det frem i undersøkelsen. – Steve Jobs sa at hvis han skulle lage et kontorbygg, vil han hatt alle toalettene i en etasje. Ettersom alle må på do er man nødt til å reise seg fra pulten, og da treffer man andre mennesker på ett sted og er tvunget til å sosialisere, sier han. Heiberg forteller at arbeidsplassen vil være tilpasset de oppgavene man skal løse, samt personlighet og dagsform. Samarbeid vil ifølge han skje på tvers av avstander, funksjoner og tidssoner i «virtuelle møterom». Informasjonen mellom medarbeiderne flyter langt lettere enn før, noe som legger grunnlaget for innovasjon og nytenkning. Økt samhandling gjør at man arbeider smartere,

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELT

ikke bare hurtigere. CBRE tror også at frem tidens kontor er plass uavhengig, at du kan jobbe hvor du vil, den er oppgavestyrt, det vil si at du er helt avhengig av hva du skal gjøre i dag. Den vil også være individ- og person tilpasset. – Fleksibilitet og variasjon er det aller viktigste, men det er avgjørende at det også er mulighet for konsentrasjon, selv om vi jobber mer kollektivt. Forskning viser at reduksjon av distraksjon øker produktivitet og effek tivitet. Derfor er det viktig med stillesoner, og å innrede arealer som er tilpasset og med god fleksibilitet. Ved å benytte design til å skape identitet og en kommunikativ kultur, for sterkes tilhørighetsforhold. Ettersom det er en intens hverdag med mye informasjon er det også viktig å kunne logge av fysisk, teknisk og mentalt, forklarer han. Av den grunn vil det komme teknologifrie soner, for eksempel kafeer ved bruk av faraday

teknologi. Faraday teknologi finnes i dag og er avlyttingssikre nett og detektorer. – Faraday er benyttet for å illustrere at inne i den boblen (rommet) er det en teknologifri sone hvor du han slappe av eller sosialisere. Du må gjerne sitte og jobbe, men du er ikke online, ingen kan nå deg. Hvor langt unna er vi? Hvor sannsynlig er dette? Ting skjer veldig fort. Vi mener vi er kjempe nærme, forsetter Heiberg. ØKT SAMHANDLING – Vi gjør årlig en studie blant 120 eiendomssjefer og økonomidirektører i de største europeiske selskapene, altså brukere av eien dom, for å kartlegge hva som er viktig for dem. Hva ser de av trender? Jo, økt samhandling med tanke på kunder, samarbeidspartene og kollegaer, økonomi står i fokus – kostnadsbesparelser og effektivitet, da går det på a nsattes produktivitet, men det går

FOTO: CBRE

«Da sier vi at arbeid er noe man gjør, ikke noe man går til. Vi går til arbeid i dag, men det kommer vi ikke til å gjøre i særlig grad i fremtiden, ergo vil man jobbe mer hjemmefra.»

PROFIL NAVN: Christian Heiberg STILLING: Executive Director | Global Workplace Solutions i CBRE AKTUELL: Heiberg har 17 års internasjonal rådgivning- og ledererfaring fra ulike bransjer. Han har blant annet arbeidet for Deloitte Consulting, HÅG, Kavli Holding og Nordic China Advisory, og har hatt roller som salgsdirektør, kommersiell direktør, leder for forretningsutvikling samt daglig leder. UTDANNELSE: Siviløkonom ved andelshøyskolen i København, og en H Master of Business Administration fra IESE i Barcelona – med spesialisering på strategi og ledelse.

ikke nødvendigvis bare på at man skal gjøre ting fortere, man skal gjøre ting smartere, det er den samhandlingsbiten som skal gjøres bedre. Andre måter å jobbe på, slik at vi kan bli mer produktive, modernisert også videre, forklarer Heiberg. Videre understreker han hvor viktig det er å beholde ansatte. Derfor har CBRE prøvd å finne ut hva de ansatte egentlig vil ha. I undersøkelsen kom det frem at de ønsket seg kantine og kafeer, gymfasiliteter, at alt skal være miljø vennlig og en fleksibel arbeidsplass. 79 prosent ønsket muligheten til å jobbe hjemmefra. – Helse og velvære, ikke bare trening, men kostholdet du får på jobben og balanse mellom arbeid og fritid er viktig. Dette sier de som jobber i arbeidslivet dag, men hva sier de som er 15 år i dag, når de kommer inn arbeidslivet, spør han. – HER KAN NOEN FÅ SEG EN OVERRASKELSE CBRE har gjort en annen undersøkelse som de kaller Millenials, de som er født etter 1990. De antok det var stor forskjell mellom den eldre generasjonen og de unge som er på vei inn i arbeidslivet nå. Faktum er at 42 prosent av de 20.000 som er intervjuet ønsket å ha et eget kontor. 58 prosent vil selv om teknologien tillater det, ha «work life balanse». De vil gjerne jobbe i sentrum, men de kan også jobbe andre steder hvis det er i nærheten og de slipper å reise langt – det er mye viktigere for dem å ha ting nært. 26 prosent ønsker å starte opp for seg selv, dersom de ikke får det de ønsker seg. – Hva ønsker en Millenial seg og hva blir de tilbudt i dag? Kantine og kaffebarer står høyest, 40-45 prosent og det er også det som er tilbudt mest. Deretter ønsker de handel, områder for avslapping, helse og velvære, det er over 1/3 som ønsker seg det, men det er bare 20 prosent som tilbyr dette i dag – er du arbeidsgiver eller gårdeier bør du begynne å se på dette, råder han.

– Når du går inn i et rom vet teknologien hvilken belysning du foretrekker,romtemperaturen du ønsker og hvilken kaffe du liker og styrken. Alt vil bli mer og mer personifisert – da blir det å gå på kontoret luksus

Heiberg gjentar at tjenester som barne hage, r enseri, butikker og lignende vil komme mer og mer. D ette vil u nderbygge fremtidens arbeidsplass – et sett av service senter. Han tror også at brukeren fremover kun vil betale for faktisk bruk av kontorarbeidsplass. – I dag har vi smarte bygg, som blant annet kan styre strøm, varme og vann – dette gir mer effektive bygg. Noe av utfordringen er at du kun kan måle enkeltting, ulike løsninger som ikke kan snakke sammen, men Cisco har nå en digital ceiling-teknologi som muliggjør at de forskjellige målingene og instrumentene kommunisere og i tillegg kommer beacons (små batteridrevne radiosendere), og internet of things. Da kan man også måle bruk av rom belegg og bruk av arealer. Hvilket gir en unik innsikt både for leietaker og gårdeier om hvordan arealene blir brukt. Når du får alt d ette aggregert, finner du mønsteret på hvordan folk egentlig jobber, forklarer han og legger til: «Da kan man begynne å designe kontoret – hva vil være den fremtidige bruken?» Heiberg tror at denne informasjonen vil bli svært nyttig med tanke på fremtidens kontor, og ved tilrettelegging for hva folk ønsker. – Når du går inn i et rom vet teknologien hvilken belysning du foretrekker, rom temperaturen du ønsker og hvilken kaffe du liker og styrken. Alt vil bli mer og mer personifisert – da blir det å gå på kontoret

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELT

luksus, ler han. Ved hjelp av en app vil man ha oversikt over hvor folk er i bygget, skal vi tro Heiberg. Slik at du til en hver tid kan finne den du leter etter, men enda viktigere måle din faktiske tilstedeværelse og type bruk av en arbeidsplass. Da tror Heiberg at mange leietakere vil ha et ønske om å betale for faktisk bruk. Arbeidstaker blir en gjestebruker. – Vi tror det kommer dit. Ny teknologi krever nye lover, hvem hadde hørt om Uber for tre år siden, og nå er det et av verdens største taxiselskap uten å eie en eneste bil. Airbnb har like stor omsetning som Hilton, men H ilton har 127.000 ansatte, til sammenligning har Airbnb 2.500, og de har ikke investert i et rom eller seng. Poenget er – vet du hvem som er dine konkurrenter? De som er ledere i dag er ikke nødvendigvis det om to år, samtidig må de som er etablerte i dag tenke nytt, understreker han. KONTORET MINDRE VIKTIG – Må jeg inn på hovedkontoret i fremtiden? Sannsynligvis ikke. Et ønske om en fleksibel hverdag og en kortere reisevei betyr at tilgang til boligområder, offentlig kommunikasjon, service, kafeer, serveringssteder, trening, barnehager etc. tillegges større vekt enn i dag. Større organisasjoner må derfor arbeide med løsere former, med et mobilt perso-

nale, frilansere og konsulenter som trenger passende arbeidsplasser. Det betyr at selskaper vil ha flere lokasjoner (hubs) spredd rundt som en arbeidstaker kan dra til – som dagens kontorhotell og co-working-steder. I hubene bygger man nettverk og bedriver kunnskaps utveksling – både internt i organisasjonen og eksternt, man trenger også andre som kan komme med nye synspunkter, en helt annen måte og tenke på. Der er det en miks av egne ansatte, rådgivere og andre, forteller han. Derfor tror CBRE at hovedkontoret slik det er i dag med et stort signalbygg, vil være mindre relevant i fremtiden. – Media City i Bergen er et godt eksempel på dette, der seks konkurrenter har gått sammen og deler lokaler. Merk at dette er brukerdrevet, sier Heiberg. Derimot mener han at arbeidsplass utforming er viktig, ikke bare for å beholde medarbeiderne som er, men for å tiltrekke seg nye arbeidstakere – da må du være attraktiv. – Arbeidstittelen er arbeidsplassen 2040, men en del av det jeg har nevnt kan skje tidligere. Administrerende direktør i Visma, Øystein Moan, sier at innen 2030 vil personal kostnaden være mindre enn software og it-kostnaden, vi kommer til å betale mye i lisenser, og måten vi jobber på vil være helt annerledes, færre mennesker, og mer teknologi, avslutter Heiberg.

U UTLEIER HAR ORDET:

Mye mer enn et kontor Aspelin Ramm er en utleier med fokus på fleksibilitet, miljøfaktorer og omgivelsene rundt. AV: SILJE RØNNE | FOTO: FINN STÅLE FELBERG

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

PROFIL NAVN: Gunnar Bøyum STILLING: Administrerende direktør i Aspelin Ramm UTDANNELSE: Siviløkonom fra Handelshøyskolen i København og Master i internasjonal ledelse fra USA/England TIDLIGERE ARBEIDSPLASSER: irektør i Aspelin Ramm Gruppen på D 90-tallet, administrerende direktør i Skanska Norge, og administrerende direktør i Tjuvholmen KS BOR: På Tjuvholmen i Oslo

«Vi leier ut mer enn bare bygget –m iljøfokus er satt ut i livet og ikke bare i festtaler.» GUNNAR BØYUM, administrerende direktør Aspeilin Ramm

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Aspelin Ramm seg fra andre gårdeiere? – Vi er opptatt av en helhetlig tankegang og prøver å være på lag med kundene våre. Omgivelsene betyr også mye og vi leier ut mer enn bare bygget – miljøfokus er satt ut i livet og ikke bare i festtaler. Vi vil jo tro vi er kjekke folk og o rdentlig å ha med å gjøre og vår kundetilfredshet (KTI) over tid viser at vi tar leietakere på alvor. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Start i tide og sørg for at du har fleksibilitet ved e ndrede behov. – Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg? – Fleksibilitet – det er ikke lett å planlegge fremtidig bemanning og arbeidsformer. Hvor vil de beste hodene og flinkeste folkene jobbe i fremtiden må jo være et viktig valg kriterium. Kontoret som rekrutteringsarena er også et viktig poeng. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie taker stille til utleier på miljøsertifisering? – Miljøholdning krever også vilje til justering av sin egen komfortsone. Vi ser ofte lange kravlister. Men må noen ta av jakka når det er 26 grader ute er ikke miljøfokus så viktig. Da lurer vi på om enkelte mener noe med sine krav til miljøprofil. – Hva er den største fallgruven for leietakere? – Utleiere med kortsiktige briller som ikke forstår kundens behov, og at verden endrer seg slik at man får nye og andre behov man ikke kunne forutse 5 og 10 år i forveien.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med arbeiderne? – Det er jo ikke uviktig, men våre antagelser er at m iljøet rundt og omgivelsene er vel så viktig, spesielt for kreative miljøer. – Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Innen segmentet co-working, som vokser opp mange steder i byen. Fokus på nærhet til effektiv offentlig kommunikasjon blir viktigere og viktigere i en by som vokser – så trafikknutepunktene vil oppleve vekst. – Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette? – Vi tror at kontorene vil bli en k ommunikasjons- og samarbeidsarena, både for interne og eksterne på tvers av firmagrenser. Kontorbehovet i de største bedriftene vil kanskje synke på grunn at flytting av funksjoner, og rasjonalisering av store organisasjoner. Dette vil si at veksten kommer nedenfra – vi tror ikke s tore bedrifter vil bli større, tvert imot, men at de mindre vil vokse. Allerede i dag ser vi flere eksempler på større selskaper som flytter funksjoner til andre land. Standarden og utformingen av kontorer i både Norge og Sverige er høy sammenlignet med andre land, dette tror vi vil fortsette. Bedrifter vil bruke kontoret bevist og s trategisk til å bygge merkevare og rekruttere de beste h odene. I tiden som kommer vil vi få enda flere digitale verktøy, og de vil føre til at arbeid kan gjøres hvor som helst og når som helst. Likevel kommer vi fortsatt til å ha kontorer i fremtiden, det å møte folk fysisk blir ikke borte.

Showroom/kontor i Oslo sentrum til leie

SL OT TS PA R

KR GA ISTIA TE N 13 IVS

NA TIO

LTH

EA TR

VIK

LO R

ÅD

Kristian IVs gate 13 220 - 425 m2 3. ETASJE: 240 m2 BTA 4. ETASJE: 425 m2 BTA (hele etg.)

STILLE

Innenfor kort gangavstand ligger Nationaltheatret stasjon med alt av kollektivtransport: Flytog, NSB, T-bane, trikk, buss etc.

MØTE 8 pers.

P-hus like ved i Ibsenkvartalet. Showroom/kontor i toppetasjen i Kristian IVs gate 13. Arealet kan deles Lokalet er totalrenovert i 2009 med et moderne ventilasjonsav til to lokaler på ca 220 kvm hver. og kjøleanlegg. Lokalet passer godt til åpne løsninger. Kontoreiendommen ligger sentralt til like ved Nationaltheatret stasjon, Lokalene kan leies møblert med og beliggenheten er tilgjengelig for moderne hev- og senkepulter. besøkende og ansatte. Eiendommen kan skilte med et tydelig inngangparti med store inngangsdører, som gir et godt førsteinntrykk

wc STILLE

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser MØTE 8 pers.

Eiendommene har god adkomst fra Ring 1. Bilen kan parkeres i Sentrum

KOPI / PRINT

STILLE wc

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser

Kontakt:

KOPI / PRINT

STILLE

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone Møterom Stille Kopi/ Print

NB! AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Tiltakshaver

Making Waves

NB!

Prosjekt nr.

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

2015092

Dato opprettet

1:100

20.10.2015

Tegning

Tegn. nr

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Denne tegning omfattes av åndsverksloven. Den kan ikke reproduseres eller kommuniseres til andre uten skriftlig tillatelse fra AS Scenario.

Møbleringsplan 4. etg. Tiltak

SKISSE

#ARK tlf/fax

11.11.15 Møblering/arealdisp.

Rev Dato

Tegning staus

####

Tlf

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

Tlf • fax

Making Waves Arkitekt

Sign.

Mål

SKISSE

Tiltakshaver

Arkitekt

A Rev. TVR __ __ TFS __

Tegning staus

#### #ARK tlf/fax

Arkitekt

AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

Tiltak

44 00 01 01 02 01

Tlf • fax Tlf

Arkitekt

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone 44 Møterom 00 Stille01 01 02 Kopi/ Print 01

Tegning

Beskrivelse

104.1

Prosjekt nr.

TFS

TVR

Sign

Kontr. Filnavn: 2015092 - Kristian IV gt 13-15 DNB.pln

2015092

I info

TOG

KANALPIREN

500 – 8.000 KVM KONTORL OKALER MED FANTASTISK B ELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene består av celler og åpent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et mråde med kontorlokaler, caféer, shopping og o gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SHOPPING

KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

SYKKEL

WWW.OSLOAREAL.NO

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

E39

STAVANGER SENTRUM

509

510

HINNA PARK

FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA

SANDNES

ILLUSTRASJON: HELENE EGELAND

FÅ GREP – STOR EFFEKT For Arntzen de Besche var en interntrapp nok til å forandre hele dynamikken. AV: SILJE RØNNE

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELT

BEDRE INTERNKOMMUNIKASJON Til tross for at bygget og kontorene er de samme, oppleves arbeidsplassen betraktelig annerledes.

– I dag har internkommunikasjonen blitt atskillig bedre, ettersom det er mye enklere for de ulike avdelingene å kommunisere, og vi opplever en større kontakt mellom etasjene. Nå hører vi lyder og at folk snakker sammen i andre etasjer, det er mye mer liv vertikalt, forklarer Høyte, og påpeker at alle som jobber hos dem har cellekontor, derfor er det bare å lukke døren når de trenger ro. Nå har de ansatte i fått større glede av felles arealene i hver etasje. Det er dedikerte møte plasser, ikke kun for de som sitter i etasjen, men ulike sosiale soner med flere funksjoner. – Vi har brukt forskjellig møblement for å tilrettelegge for ulike aktiviteter. I en av eta sjene har vi et kjøkken med mikrobølgeovn, slik at alle som har lyst på varmmat treffes der, forteller han, og legger til at i de resterende etasjene finner man en lounge, et bordspill og høybord med aviser og barkrakker. Resultater er at folk fra ulike avdelinger og etasjer samhandler mer og treffes oftere en før. – Vi ser at de som ønsker varmmat møtes i 6. etasje – folk trekkes dit særlig på etter middagen. Istedenfor at alle sitter på sin plass og spiser alene, sitter ofte flere sammen. De andre sittegruppene er ikke spesielt gode å spise i, og det er en bevist tanke med slik at de forskjellige sonene fungerer som forskjellige møteplasser, forklarer advokaten. «POSITIV BOOST» – Renovering kombinert med rebranding ga selskapet dobbelt effekt av revitaliseringen – vi fikk en positiv boost, sier Høyte, og legger til at dette skjedde omtrent samtidig. Brandingprosessen har resultert i ny logo, tilpasset kunst og nytt markedsmate riell for Arntzen de Besche. I den nye logen er hovedbegrepet med at navnene står over hverandre beholdt. Ordet «de» som tidligere har stått med små bokstaver har nå fått store i noen sammenhenger, samt at skrifttypen er

FOTO: ADEB

I 2002 flyttet advokatkontoret Arntzen de Besche inn i totalrenoverte lokaler i Bygdøy Allé 2 (BA2). – Det ble gjort en stor jobb teknisk, både med infrastruktur og det visuelle, samtidig som det representerte en ny tid for oss, sier Erling Høyte, partner og advokat i Arntzen de Besche. Det var ikke tilfeldig at BA2 ble valgt som kontor. Det skulle tilfredsstille fire hoved krav; ligge innenfor Oslo sentrum, ligge åpent slik at alle medarbeiderne fikk dagslys inn på arbeidsplassen sin, lokalene skulle være areal effektive med liten midtkjerne og det skulle være et bygg med kvaliteter. – Bygget oppfylte alle disse kriteriene. I tillegg hadde det et flott auditorium, stort garasjeanlegg og andre gode fellesfunksjoner, sier Høyte. I 2016 var tiden inne for en oppgradering, lokalene i 2. og 4.til 7. etasje ble pusset opp, og det ble etablert nye innvendige trappeløp. – Etasjene var lukket og vi opplevde at det var litt liten kommunikasjonen mellom etasjene. Vi tenkte ikke så mye over det de første årene, men det å ha en ekstern trapp fungerte som en barriere. Terskelen for å gå ut av kontoret og opp to etasjer viste seg å være litt for høy, forklarer advokaten. Samtidig ønsket Arntzen de Besche at de ansatte skulle bli mer integrerte, samarbeide tettere og bli bedre kjent. Selskapet har i dag 120 ansatte, fordelt på fire etasjer. – Vi mente at virksomheten kunne bli bedre integrert, og vi merket at tiden var inne for å gjøre noen forandringer, selv om lokalene fungerte og en renovering virket av skrekkende, ler Høyte, og legger til at proses sen gikk mye bedre enn antatt, og varte i over kant av tre sommermåneder.

PROFIL NAVN: Erling Høyte STILLING: Partner og advokat i Arntzen de Besche AKTUELL: Høyte er tilknyttet transaksjonsgruppen (nærings eiendom) i Oslo. Høyte bistår først og fremst innen privatrettslige og o ffentligrettslige forhold knyttet til fast eiendom, herunder husleieforhold, forkjøps retter, servitutter, bygningsrett m.m. i tillegg til restrukturering og insolvens.

ILLUSTRASJON: HELENE EGELAND

strammet opp og modernisert. – Ved siden av navnet er det tilført et nytt symbol som sammen med navnet utgjør den nye logoen. Sirkelen rundt symbolet myker opp de stramme bokstavene som er brukt i navnet, og viser også lagspillet. Det er åpnet for en større variasjon i fargebruk knyttet til logo og visuell profil, for klarer han. Arntzen de Besche har også fått kunstneren H elene Egeland til å lage ulike tegninger som representerer firmaets arbeid, som selskapet både benytter som en del av sin designprofil og som kunst på flere vegger i bygget. – Rebrandingen har et moderne utrykk, og vi bruker dis se tegningene helt bevist. Det kom som en stor og positive overraskelse når kopper, logo og alt av arbeidsmateriale var nytt, da de ansatte kom på jobb en mandag, sier han fornøyd. De ansatte som hadde ansvar for dette prosjektet gjorde en kjempe jobb. Ettersom det er kommet flere nye og s pennende ressurser på advokatsiden i 2017, tror Høyte at det er viktig at de kom mer inn i noe som fremstår nytt, moderne og tidsriktig. – Dette kunne vi gjort for noen år siden. Det vi har lært er – får man en god idé – ikke vær redd for å følge ideen. Se hvor vellykket dette har vært for oss – ikke nøl med å implementere endringer, se på økonomien og begynn og planlegg. Ikke la det bli tanken, avslutter Høyte.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | AKTUELT

BA2S HISTORIE BA2, stod ferdig som Norsk Hydros hovedkontor i 1962. Bygget har funksjonalistisk stil, og er et landemerke i Oslo. Bygningen er en av de viktigste bygningene som er tegnet av den kjente arkitekten Erling Viksjø (1910-1971). Han tegnet flere andre sentrale byggverk i Norge, herunder Regjerings bygningen. BA2 var tidligere en av de høyeste b ygningene i Oslo. I mot setning til det som er vanlig i andre bygninger som huser store konserner, valgte toppledelsen i Hydro ikke å ha kontorer i øverste etasje. Toppledelsen satt midt i bygningen, a ngivelig fordi den skulle være kjent med at brannstigene til det lokale brannvesenet ikke hadde stiger som rakk lenger opp om bygningen skulle begynne å brenne. KILDE: ET STEG OPP, ARNTZEN DE BESCHE

VI FØLGER MARKEDET MED ET ØRNEBLIKK

Og markedet følger oss. Gjennom OsloStudiet* kartlegger Eiendomsspar hvert år tilbuds- og etterspørselssiden i kontormarkedet.

* Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991, og resultatene fra undersøkelsen presenteres i rapporten OsloStudiet i februar hvert år. Vår nyeste rapport «OsloStudiet 2017» kan lastes ned på www.eiendomsspar.no.

Hvordan står det til med det digitale arbeidsmiljøet? Digitaliseringen vil fortsette å utradere alle som møter den med ignoranse, mens den vil belønne de nysgjerrige – de som tør å tenke nytt og annerledes. Med andre ord – for deg som leser dette, er det bare å glede seg. Multi-plattform, bots og mobilitet er løsningen for kontorbedrifter. AV: STEIN OPSAHL

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I T

«God planlegging, kundeorientering og medarbeiderfokus er nøkkelord for å lykkes»

Alt for ofte preges en kontorhverdag av nye r utiner hvor for mange verktøy og inkonsekvente brukeropplevelser skaper mer bry en effektiv samhandling. Mange inn logginger, komplekse funksjoner og integrasjonsbrister ødelegger det som kunne vært motiverende og produktivitetsskapende. En digital arbeidsplass må tilpasses u like tankesett og situasjoner. Enten man skal planlegge prosjekter med teamet sitt, samle statistikk og ta beslutninger, diskutere idéer med en kollega eller dokumentere problemer og presentere løsninger.

MOBILITET ET VIKTIG STIKKORD Telefonen er den viktigste katalysatoren for å skape konsistente og gode brukeropplevelser. Og vi som besøkende og medarbeidere er svært motiverte for d enne type tjenester. Det handler mye om smart tilretteleggelse av relevante fasiliteter og riktig informasjon – raskt og til riktig tid. Det vil bidra til enkelhet, effektivitet og s elvstendighet for både leietaker og besøkende. Og som en direkte konsekvens, høyere kundetilfredshet.

FOTO: KNOWIT EXPERIENCE

DE BESTE BLIR GODE PÅ BLANT ANNET BRUKERINNSIKT OG OPPLEVELSER For å forstå brukeren må vi vite hva og hvordan de ønsker at ting skal skje. «Skal jeg snakke til applikasjonen, skal jeg trykke noen steder, skjer noe automatisk», etc. God planlegging, kundeorientering og medarbeider fokus er nøkkelord for å lykkes. Stadig oftere b enyttes «design thinking»som metode for å unngå store gap mellom forventninger og virksomhetens kapasitet. B ruker man DesignThinking-filosofien er det store sjanser for å lykkes. Den hjelper nemlig både med å identifisere kjerne funksjonaliteten til en tjeneste, samt hvilken merke opplevelse dere søker å gi brukeren.

OVER: Stein Opsahl, Vice President, Strategic Consultancy, Knowit Experience.

«Fremtidens applikasjoner vil i større grad være hybride og følge med oss over alt, i bilen, på jobb og hjemme»

I et næringsbygg ønsker leietakerne mer kontroll over egen tid og egne oppgaver. Her bidrar teknologien til å redusere friksjon mellom ansatte, leietakere og b esøkende. Slike konsepter kan bygges på en såkalt «bot», i p raksis en personlig, digital assistent som vil være hjelperen til ansatte, besøkende og andre. Et API inn mot denne tjenesten vil også gjøre den tilgjengelig for leietakernes egne internsystemer, slik at hver enkelt ansatt opplever jobben sin enklere og morsommere. MOBILTELEFONEN ER INNGANGEN ENTEN DET ER SAMHANDLING MELLOM MENNESKER OG VIRKSOMHETER – E LLER MELLOM MENNESKER OG TING Det handler om mikroøyeblikk der mobilen blir et verk tøy for at ting skal skje, enten du kjører inn i garasjen og blir belastet automatisk for parkeringen, eller for kaffe bestillingen, møterommet eller transporten til og fra, eller at du automatisk blir fortalt at du skal møte «Per» på «møte rom 61» og at han blir 5 minutter forsinket. Denne inn sikten vil etter hvert også trigge nye verdiøkende tjenester.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I T

«BOT’EN» ER STEMMEN TIL HELE B YGGET OG DEN SOM HJELPER DEG HVER DAG En «bot» vil vokse og lære underveis og kjenne enkelt brukerne stadig bedre. Et eksempel kan være å hente info fra LinkedIn om eksterne møtedeltakere, passe på at rom bookes, møteroms-mat huskes og at konto man betaler med i kantinen fylles på når det nærmer seg tomt. Tjenesten tar seg av dialogen mellom enkeltbrukere og deres besøkende og tilbyr personaliserte passord til hver enkelt person. KUNSTIG INTELLIGENS FOR ALLE OG MYE SMARTERE APPER Fremtidens applikasjoner vil i større grad være hybride og følge med oss over alt, i bilen, på jobb og hjemme – de vil samle inn data om vår adferd, lære av våre vaner og de vil agere på basis av hva de har lært – med automatisering, forenkling og effektivisering av våre hverdagsvaner som resultat. Suksess i en applikasjon må derfor ikke måles i tid brukt eller antall ganger brukt, det må måles i hvilke verdi fulle erfaringer man som bruker får av å bruke dem - og opplevelsen skjer automatisk, utenfor selve applikasjonen, fordi den gir deg relevant informasjon når du trenger den. Leietakere og medarbeidere vil ta det for gitt at huseier følger med i utviklingen. Sørg for at du er like smart som app’ene og tar digitaliseringen på alvor.

Nytt moderne kontorbygg

YOUNGSTORGET 3

Vi bygger nytt næringsbygg på Youngstorget inntil Folketeaterbygningen. Bygget oppføres i henhold til Breeam-NORs krav til betegnelsen «very good». Planlagt ferdigstillelse ultimo 2018. Nybygget vil bestå av seks etasjer, hvor de øverste fem etasjene blir kontor etasjer. Det populære møtestedet Kulturhuset vil være i 1. etasje. I midten av bygget er et atrium i form av en glassoverdekket lysgård, som gir gjennom gående og gode lysforhold i alle etasjer. Heis direkte til etasjene.

■ ■ ■ ■ ■

Vi søker kontorleietakere som har behov for areal fra 783 m . Det er mulighet for å leie en eller flere etasjer. Arealene er fleksible. Ved å være tidlig ute kan du få tilpassede løsninger.

Kontorarealer totalt 4.668 kvm. Ca. 250 arbeidsplasser. Areal pr. etasje fra 783 - 1028 kvm. Rikelig med sykkelparkering. Garderober med dusj.

Med kontorlokaler på Youngstorget midt i Oslo sentrum har ansatte og besøkende kort vei til Oslo S, Jernbanetorget og Oslo Bussterminal. Det er et godt tilbud av butikker, kafeer og restauranter i nærområdet. Her er det kort avstand til alt!

Kontakt eiendomssjef Eirik Kildal | E-post: eirik.kildal@thoneiendom.no | Tlf. 414 36 379 eller eiendomssjef Randi Gåsvær | randi.gaasvaer@thoneiendom.no | Tlf. 948 15 454

thoneiendom.no

Ullern Hage - byggestart 2017 Urbanium AS er et av Norges ledende boligutviklingsselskaper. Selskapet har siden etablering i 2003 utviklet og solgt mer enn 1700 boliger. Som største eier i Sørenga Utvikling (Sørenga-utstikkeren i Bjørvika med 746 leiligheter) har Urbanium etterlatt tydelige spor som innovativ byutvikler. Urbanium har hovedkontor i Haakons VII sgt. 2 i Vika i Oslo. Se urbanium.no.

PROSJEKTUTVIKLER - tidligfase boligutvikling - faglig og kommersielt perspektiv

Vår nye prosjektutvikler får prosessansvaret for Urbaniums arbeid med reguleringsplaner, rammetillatelser og igangsettingstillatelser. Du rapporterer til daglig leder/eier Espen Pay og får en nøkkelrolle i Urbaniums videre utvikling. Vi søker en aktiv person med god dialogkompetanse som «brenner» for boligutvikling/byutvikling. Du har høyere utdanning og minimum 3 års relevant erfaring fra planmyndighet og/eller eiendomsselskap. Ta gjerne kontakt med rådgiver Helge Krog, KROG & Co. AS, tlf. 99 55 44 11 for nærmere dialog om denne karrieremuligheten. Søknad sendes helge.krog@krogco.no innen 14. februar 2017. Enhver henvendelse behandles strengt konfidensielt.

FOTO: UNSPLASH

TEKNOLOGI – EN D RI V K R AF T FO R E NDR I N G

Hva fremtiden bringer er uvisst, men at vi vil endre måten vi jobber og lever sammen i byen på er sikkert. Bård Strøm, Senior Manager i PwC Consulting, deler sine tanker om hvilke muligheter og roller teknologien vil ha i fremtidsbyen. AV: SILJE RØNNE

INTELLIGENTE TRANSPORNETT Egne veinett for droner kan bli vanlig i fremtiden i følge Bård Strøm i PWC.

FOTO: PWC

– Hva påvirker fremtidsbyen? – Urbanisering i seg selv er den viktigste påvirkningskraften. Globalt anslår PwC at urbane områder vokser med en halv million mennesker hver uke. Vi kan anslå at rundt 60 prosent av verdens befolkning vil bo i urbane områder. Utviklingen er også gjeldende for godt utviklede samfunn, som i Europa generelt, og Norge spesielt. Statistisk sentralbyrå forventer at Bergen passerer 300.000 innbyggere de neste ti årene, mens Oslo vil passere 700.000. Vel så interessant er at fremtidens urbane områder strekker seg forbi byene. «Stor-Oslo» har vært omtalt lenge, men med forbedret infrastruktur blir det også langt mer interessant å se på området «Bergen og omland», som har en innbyggerprognose på 530.485 innbyggere innen 2040. Dette indikerer at selv om storbyene vokser mest, skapes det også vekst i nærliggende tettsteder og byer, og de urbane områdene brer om seg forbi bygrensene. Dette utfordrer i stor grad hva vi skal jobbe med, hvordan vi skal forflytte oss og hvordan vi skal leve sammen.

PROFIL NAVN: Bård Strøm STILLING: Senior Manager i PwC Consulting. OM STRØM: Han jobber med digital strategi og har lang og omfattende erfaring med IT-ledelse og styring, IT-prosjekter og utvikling, I tillegg har han ekspertise innen strategisk teknologirådgivning, virksomhets arkitektur og IT-risiko og sikkerhets ledelse. AKTUELL: Under konferansen Eiendom 2016 holdt Strøm et foredrag om: «Teknologiens muligheter og rolle i fremtidens byutvikling», sammen med Geir Inge Lunde, partner/leder for Region Vest.

– Hvordan kan vi imøtekomme fremtidens utfordringer? – Vi i PwC listet opp tre hovedfaktorer vi tror må tas hensyn til for at fremtidsbyen skal bli vellykket. Det er å øke nettverkseffekten, redusere sårbarheten og minske ressurs forbruket. Nettverkseffekt: Dette er potensiale som oppstår når to eller flere mennesker kommer sammen. Det eksisterer et grunnleggende behov som tryggheten av å være i flokk, til å unngå ensomhet. Men nettverkseffekten er spesielt viktig i forhold til verdiskapning. Ideer, ressurser og markeds muligheter skapes når nettverket blir større og mer robust. En fremtidsby bør altså tilrettelegge, og samtidig fjerne hindringer for, nettverkseffekt. Sårbarhet: Byer har alltid vært en institusjon for be skyttelse av individet mot eksterne farer. Men trusselbildet har endret seg i takt med tiden, og det må fremtidsbyen ta innover seg. Der bymurer tradisjonelt kunne beskytte mot eksterne fiender, vil byer i dag måtte ta hensyn til trusler fra blant annet terrorisme og klimaendringer ved å redusere sårbarheten knyttet til for eksempel energitilførsel, mat avhengighet eller mulighet for terroraksjoner. Ressursforbruk: Med byer blir det lettere å dele på ressurser. I fremtidsbyen teller man ressursforbruk som alt fra energiforbruk til tid og penger. Fremtidsbyen bør prøve å tilrettelegge for at innbyggernes behov koster så lite som mulig i form av tid og penger, og samtidig er så energi effektivt som mulig. Når vi i PwC har prøvd å se på hvilke teknologier som kommer til å påvirke hvordan vi lever og beveger oss i fremtidsbyen, er det spesielt i forhold til behovene nevnt over. – Intelligente transportnett – hva er status her, og hvordan bør byplanlegging ta hensyn til førerløse biler, båter og droner for transport? – Intelligente transportnett handler om at veinettet kommuniserer med kjøretøyene. Der hvor tradisjonelle veinett skal hjelpe oss mennesker med å holde oss på veien, vil

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

«Nettverkseffekten er spesielt viktig i forhold til verdiskapning. Ideer, ressurser og markedsmuligheter skapes når nettverket blir større og mer robust.»

intelligente transportnett tilrettelegge for autonome kjøretøy langt bedre. Hvis førerløse biler vet hvor alle andre biler skal, kan de optimalisere ruten som igjen gir bedre flyt og mindre ulykker. Men det forutsetter at byer tilrettelegger for intelligente veinett. Tilsvarende kan vi si at man trenger «veinett» for droner, hvor de kan fly i bestemte korridorer. Ved å tilrettelegge for en intelligent transport infrastruktur, vil alle kjøretøy – enten det til lands, i luften eller på vannet vite hvor alle andre fartøy skal og beregne sin egen rute i forhold til dette. Dette kan tilrettelegge for mer effektiv og mindre risikabel transport, i tillegg til deling av transport. – Hvordan vil vi bevege oss fra byer til regioner til økosystemer? – Urbane økosystemer blir stadig viktigere i en fremtidig økonomi. Med økosystemer mener vi miljø på tvers av byer som danner nettverkseffekter. Der avstanden mellom byer, målt i reisetid, i dag er en barriere mot å etablere øko system for verdiskapning, kan ny teknologi redusere denne barrieren og gjøre det mulig å skape nettverkseffekt mellom byer, og danne reelle økosystemer. Ta for eksempel Norges to største byer, Bergen-Oslo. Det tar mellom 7–8 timer å kjøre distansen, noe som er en stor tidsbarriere for et økosystem. Det eneste reelle alternativet da er fly, som tar 40–45 minutter i lufttid. I realiteten er det 2,5–3,5 timer dør-til-dør tid som reduserer en effektiv arbeidsdag for pendlere med 30–50 prosent, og begrenser nettverks effekten mellom byene. Dersom man tenker seg at man bygget en rett veistrekning mellom Bergen-Oslo, som er cirka 305 kilometer lang, ville turen høyst teoretisk tatt rundt tre timer i h øyeste fartsgrense i Norge, så potensialet for å bruke bil eller buss til å etablere økosystemer er ikke spesielt bra. Da er det mer interessant å se på alternative teknologier, og da primært lyntog eller hyperloop. Hyperloop har en teoretisk transporttid mellom Bergen og Oslo på 30 minutter! Får man reisetiden ned på dette nivået, kan

man fjerne reelle tidsbarrierer for nettverkseffekter. Både Slovakia og Abu Dhabi har konkrete hyperloop-prosjekt som fremtidens transportmiddel. I vårt fjellete land ville det krevd store utbygginger i fjellrom mellom de store byene. Men det er omtrent den eneste teknologien vi vet om som virkelig kunne bundet de store byene i Norge sammen i felles økosystem. En annen måte å bygge økosystemer på er å anvende virtuelle arbeidsformer, slik at man slipper å reise for å bygge nettverkseffekt. Telefonmøter har utviklet seg til videomøter, og i dag kan med letthet dele presentasjoner og dokumenter mellom møtedeltakere uten at man fysisk er samlet. Det fungerer bedre enn ingenting, men kritikken mot denne type møteformer er at man mister den kommunikasjons delen som ikke blir formidlet via lyd, nemlig kroppsspråk og tilstedeværelse. Virtual Reality kan ha et potensiale til å minske dette gapet. Datagrafikk kan visualisere personen man snakker med, og etterligne naturlige kroppsspråk basert på samtalen. For det andre kan det å samles i en virtuell virkelighet bidra til å skape en større opplevelse av nærhet. For det tredje kan man tilby virtuell plass langt større enn fysiske rom. Der man i et tradisjonelt møterom er bundet til rommets fire vegger, kan et virtuelt møterom være så stort og så detaljert du bare vil. For e ksempel, kreative sesjoner med deling av notater og gråpapir man tradisjonelt har hengt på veggene, kan erstattes med virtuelle møterom med ubegrenset plass og bedre verktøystøtte. Men virtuelle arbeidsformer kan også redusere behovet for å møtes fysisk. Det kan bli langt mer akseptabelt å jobbe hjemmefra, fordi den egentlige arbeidsplassen i stor grad er virtuell. Dette kan igjen påvirke rushtidbelastning eller tid man befinner seg på samme fysiske arbeidsplass.

Til slutt kan vi si at virtuelle arbeidsformer i form av irtual Reality, der brukeren har PC’en i lommen og V skjermen på hodet foran øynene, i praksis vil endre be hovet for en pult med PC skjerm plassert oppå. Dette igjen kan redusere behovet for kontormøblement, som igjen kan redusere behovet for arealplass. I sum kan vi si at virtuelle arbeids former kan redusere behovene vi i dag har til kontorlokaler. – Hvordan kan forflyttningsdata av innbyggere brukes til å forutse og forhindre katastrofer og terror? – Terror og katastrofer er det vi alle frykter, og det er spesielt relevant i tettbygde urbane strøk – der mange mennesker er samlet, kan konsekvensen av terror eller katastrofe være større. Fremtidens byer har anledning til å ha full oversikt over alle bevegelsesmønstre i en by. Denne informasjonen kan anvendes til å begrense risikoen for terror eller katastrofe. For eksempel, ved å detektere større folkemengder som samles over et visst nivå, kan en løpende risikovurdering kreve ytterligere sikkerhetstiltak. Dersom man observerer avvikende bevegelsesmønstre, kan dette være grunn til å følge ekstra godt med. Ved hjelp av kunstig intelligens og sensorer, har man altså gode mulig heter til å d etektere mønstre man gjenkjenner fra terror eller katastrofe hendelser. Dette vil selvfølgelig utfordre i hvor stor grad vi som innbyggere ønsker å bli overvåket. Selv om dataen som samles inn om bevegelsesmønstre er anonym, vil det likevel være innsamlet data om i ndividuelle mennesker, og dette vil være ett av flere spørsmål hvor grensen går mellom overvåkning og sikkerhet.

«Virtual Reality kan ha et potensiale til å minske dette gapet. Datagrafikk kan visualisere personen man snakker med, og etterligne naturlige kroppsspråk basert på samtalen.»

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

FOTO: SHUTTERSTOCK

– Hvor langt har vi kommet i utviklingen av 3D-printing og nanoteknologi – og hvordan vil disse teknologiene endre måten vi jobber og lever på? – 3D-printing er her allerede og er en av de fremtredende teknologiene vi tror vil påvirke fremtidsbyen. En 3D- printer har potensiale til å gjøre konstruksjon av bygg ved å «printe» ut deler av bygget ut fra råmateriale. I en undersøkelse gjort av PwC i USA svarte nesten 70 prosent av entreprenørene at de så for seg å anvende 3D-printing, mens 30 prosent sa at de så tydelig hvordan 3D printere ville redusere verdikjeden og tiden for nybygg. Når det gjelder nanoteknologi ligger dette enda lengre frem i tid. Men nanoteknologi kan gi materialer nye egenskaper, som redusert brennbarhet eller økt elastisitet, som igjen gjør byggene mer robuste. I sum vil dette utfordre hvordan vi regulerer for nybygg i form av tetthet og sikkerhetssoner, og ikke minst vil det redusere tiden fra plan til konstruksjon, som igjen utfordrer reguleringsarbeidet for kommunen.

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.900 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen. Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med k lassisk arkitektur og unik fasade. Bygget skal totalrehabiliteres.

FOTO: WAYMO

OVER: Åpner for førerløse biler på norske veier.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FØRERLØSE BI LER

Førerløse biler nærmer seg en realitet på norske veier. AV: SILJE RØNNE

Beliggenhet kan bli mindre viktig Selvkjørende Uber-biler har allerede begynt å plukke opp kunder i Pittsburgh i USA, og Regjeringen har sendt et forslag til ny lov på høring om utprøving av selvkjørende kjøretøy på vei. Målet deres er å kunne fremme et lov forslag for Stortinget våren 2017. Formålet med loven er å legge til rette for utprøving av selvkjørende kjøretøy på vei, innenfor rammer som særlig ivaretar trafikksikkerhets- og personvernhensyn. I en presse melding sier samferdsels minister Ketil Solvik- Olsen at: «Regjeringen ønsker å legge til rette for at folk kan ta i bruk ny og fremtids rettet teknologi. Digitalisering i transportsektoren åpner for mange spennende muligheter. Utvikling og sammen kobling av førerstøttesystemer bidrar allerede i dag til økt trafikksikkerhet, og videre utvikling og tilrettelegging for bruk av slike systemer antas å kunne påvirke ulykkes utviklingen i positiv retning. Det er viktig at vi har et lovverk som ikke stopper teknologiutviklingen, men samtidig ivaretar både trafikk sikkerhet, fremkommelighet, data sikkerhet og personvern.» – Den teknologiske utviklingen går raskt i retning av stadig flere og bedre førerstøttesystemer, som i økende grad åpner for at fører kan frigjøres fra føreroppgaven. Videre kan dette bidra til effektivisering, bedre arealutnyttelse, forenkling og økt mobilitet, sier Solvik-Olsen. ET SØMLØST SYSTEM – Førerløse biler åpner opp for noen interessante perspektiver. Nye teknologiske løsninger gjør at man i

større grad raskt kan planlegge reisen sin, uten flere rute tabeller eller uten å havne i kø med egen bil. Med fører løse kjøretøy blir det større mulighet til enkelt og oppnå den optimale reisen, selv om det fortsatt er en del ut fordringer k nyttet til å gjøre dette helt elektronisk, sier Jostein Øverby, avdelingsleder for plan og arkitektur i Rambøll, og legger til: «Vi er godt på vei mot at reisen kan planlegges og at ulike transportmidler kan kobles sammen – førerløse biler kan fylle noen oppgaver i våre reiser.» Kristin Karlsrud Haugse, i Rambøll Managment Consulting jobber mye med scenarioanalyser for k under innenfor transport. Der hun blant annet har sett på hvordan førerløse biler driver endringer, hvordan folk beveger seg i byen, og hvordan mobiliteten utvikler i fremtiden. – Vi tro måten mennesker beveger seg i en by står overfor dramatiske endringer når de førerløse bilene kommer, og vil påvirke hvordan hver og én av oss planlegger reisen, sier hun. Hun ser for seg et sømløst system hvor vi ved hjelp av en app kan bestille den mest miljøeffektive, billigste e ller raskeste måten å komme fra A til B på, enten om man bestiller bysykkel, kollektivtransport, delebiler eller må gå en del av strekningen. – Dette kan bli veldig annerledes. Offentlig og privat sektor har en rolle å spille for at dette skal gi gode byer.

Hva slags byer vil vi egentlig ha og hvordan kan vi b ruke teknologien for å få til det? KRISTIN KARLSRUD HAUGSE, Rambøll Managment Consulting

En fremtid med førerløse biler kan få ulike utfall avhengig av bruk og offentlig regulering. Vil de medføre flere biler på veien, økt trengsel og byspredning? Eller vil de bidra til å skape bærekraftige byer, mindre trafikk, attraktivt bymiljø og bedre livskvalitet. Hva slags byer vil vi egentlig ha og hvordan kan vi bruke teknologien for å få til det, spør hun. DELINGSØKONOMI ELLER PRIVATSJÅFØR? – Det som er veldig interessant med de førerløse bilene er om det kommer til å utvikle seg som en videreføring av privatbilisme. Blir det bare det neste skrittet at man kjøper en bil som kan kjøre meg dit jeg skal? Eller er blir det slik at denne utviklingen møter deleordninger. Som kjøretøy i en delebilordning eller som førerløse busser, vil det selvkjørende kunne bidra svært positivt til mobilitet i by. Hvis det blir en privatbil som kjører hjem i garasjen og henter deg igjen når du er ferdig på jobben, så dobles trafikken, sier Øverby. – Dersom de førerløse bilene kobles mot en bilpool, der folk har et abonnement og deler kjøreturen med andre blir det mer dynamisk – det må inngå i en kollektiv struktur, understreker Øverby. Haugse påpeker også at biler har blitt billigere sammenlignet med andre varer, og det har ifølge henne gjort at insentivet til å dele har blitt mindre. – Hvis flere deler bil når man kjører, får man ned antall biler på veiene. Nylig gjennomførte studier av MIT (New York), ITF (Lisboa) og VDV (Stuttgart) har vist at det er mulig å transportere innbyggerne til sine destinasjoner

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FØRERLØSE BI LER

med 80 prosent færre biler. Det vil ha positiv effekt på trafikken, og frigjøre areal i byene til andre formål, sier hun. – Hvis vi derimot tenker at det er en bil med privatsjåfør, kan etterspørselen etter biltrafikk øke kraftig, fordi grupper som i dag ikke har tilgang til bil: eldre, funksjonshemmede, barn og unge får tilgang og etterspør biltjenesten. Og bilene kan oppleves som så attraktive at vi slutter å bruke kollektivtransport, gå eller sykle – det ønsker vi ikke i byen, fortsetter hun. Derfor mener Haugse at flåter av selv kjørende biler bør integreres med tradisjonelle kollektivtransporttjenester og tilbys i Maas-konsepter (Mobility as a Service). Det bør være en restriksjon i bruk og at det bør koste å bruke bilen, for å unngå at det blir en sverm av selvkjørende biler som kjører tomme rundt i byen. BELIGGENHET MINDRE VIKTIG – Mange tror vi vil kjøre lenger, for med førerløse biler kan man sitte og jobbe. Det mulig gjøre utbygging i områder som i dag ikke kan bygges i, på grunn av manglende kollektivtransport. Kontorlokaler kan også ligge lenger unna ettersom reisen blir mer bekvem og vi har mulighet til å gjøre noe annet mens vi kjører, sier Haugse. Øverby tror de førerløse bilene kan føre til byspredning. – Du kan bo nord for Eidsvold og starte arbeidsreisen din allerede når du setter deg i bilen – du kan jobbe deg inn til arbeidsplassen, og jobbe tilbake igjen på ettermiddagen. Det er klart at da vil det kunne bli attraktivt å

spre byene utover igjen, sier han og legger til: «De siste årene har det vært en enormt sterk konsentrasjon, ettersom transporten blir basert på infrastrukturen som man bygger, altså på jernbane, trikker, tog og T-bane – det som er hardt og fast og ligger der det ligger. Da har man innrettet arealpolitikken etter det.» – Det bygges kjempehøyt rundt Oslo S for der er det faste strukturer som transporterer folk ut og inn, bil er en løs struktur som kan flytte deg hvor du vil, og den vil åpne opp perspektivet og legge press på byutviklingen vi har i dag. Med førerløse biler kan man igjen få en motivasjon for å bo langt unna byen, forsetter han. Videre understreker Øverby at den nye strukturen ikke er avhengig av de infrastrukturene vi har gjort mye av de siste ti årene. – I mange storbyer følger vi stasjonær prinsippet, vi bygger by der vi har infrastruktur. Det er byplanlegging vi har gjennomført for å skape attraktive byer og minske trafikken, men førerløse biler kan gjøre at vi lar byen spre seg utover, og vil vi da fortsette å i nvestere i skinnegående kollektivtransport? Eller vil de selvkjørende bilene og bussene overta, spør Haugse. – Hvor langt har vi kommet? – Først vil vi nok få førerløse busser, utenfor de mest tettbygde områdene i egne trasseer. Man vil kunne holde denne trafikken utom vanlig trafikk – i første steget, sier Haugse. Begge tror utviklingen vil gå så raskt, at vi vil bli overrasket over hvor fort endringene kommer.

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A 90 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

• • • •

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer Resepsjon/mottak, arkiv mm Grei standard Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

2.800 m2 på Fornebu

FLOTTE KONTORLOKALER / SHOWROOM PÅ FORNEBU

Nå kan vi tilby flere mulige kontorstørrelser i Widerøeveien 5. Et moderne, effektivt og fleksibelt kontorbygg, med FORNEBUPORTEN som nærmeste nabo. Hva får du: • 340 m2 – 2.800 m2 • Tilbud om servicetjenester i FORNEBUPORTEN • Sentralt plassert på Fornebu like ved Telenor Arena • Gode eksponeringsmuligheter mot Snarøyveien • Gode lysforhold • Enkel og direkte adkomst med bil fra E-18 • Kort vei fra f. eks. Oslo, Lysaker, Skøyen og Sandvika

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Aker brygge

SUVEREN BELIGGENHET, SUVEREN MULIGHET LEDIG OMGÅENDE

I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018, en unik sjanse for en unik beliggenhet midt på Aker Brygge. Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard og god teknisk kvalitet • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon • Lyse lokaler med lysinnslipp fra store vinduer • Alt av offentlig kommunikasjon i gangavstand Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud! Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Kabelgaten 2 50 0 M 2 LYS E O G E F F E K T I V E A R E A L E R I M O D E R N E BYG G PÅ Ø K E R N

• Ca. 500 m2 moderne kontorlokaler i egen fløy i 2. etg • Sentral beliggenhet på Økern • Eget kjøkken med alt av fasiliteter • 2 møterom er tilknyttet lokalet • Åpent landskap, noen cellekontorer • Ca. 3 min gange til alt av kollektivtrafikk: T-bane, buss og Flybussen • Parkeringsplass på området

Brynsveien 16–18 F R A E N K E LT KO N TO R E R T I L 3 6 0 M ² KO N TO R E R . KO N TO R - O G L AG E R LO K A L E R I VA R I E R E N D E S TØ R R E L S E R

• Kombilokaler fra ca. 360 m2 • Kontorer fra 20m² til 360m² • Gangavstand til Brynseng T-bane • Parkering • Kantine • Meget pent vedlikeholdt eiendom • Høy teknisk standard

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no / E: sandia@sandia.no / W: www.sandia.no

– Med økt boligkonvertering, lite areal fra ferdigstilling av nybygg i 2017 og en mulig bedring i norsk økonomi forventer vi at ledigheten vil falle videre gjennom 2017. AV: ØYVIND JOHAN DAHL

Hva er status og hvordan blir utleiemarkedet i 2017? 2016 har vært preget av lave oljepriser, kutt i olje investeringer, lave renter og galopperende boligpriser i Oslo. Det virker dog som Norge nærmer seg en syklisk bunn etter det dramatiske fallet i oljeprisen. Veksten i norsk økonomi har vært svak i de siste par årene. Gjennom 2016 har oljeprisen steget fra de lave nivåene vi så i begynnelsen av året, men de negative impulsene fra petroleumssektoren er fortsatt tilstedeværende. Etter nullvekst i andre halvår i 2015 begynte fastlandsøkonomien å tikke oppover i 2016. Nedturen i oljenæringen har skapt ringvirkninger i norsk økonomi og ført til økt usikkerhet hos bedriftene. Denne usikkerheten har igjen ledet til at bedrifter som søker nye arealer er mer nøkterne med tanke på egen vekst, og det stilles store krav til fleksibilitet ved inngåelse av leiekontrakter – både hva angår løpetid og mulighet for areal reduksjon. Usikkerhet hos mange bedrifter har ledet til at utleieprosesser ofte blir lange og kompliserte. Leietakere er også tidligere ute enn før med å hente inn informasjon før de bestemmer seg for hvorvidt de skal bli værende i sine lokaler eller flytte. Prosessene kan derfor

ofte bremse opp noe når det nærmer seg beslutning, da leietakerne fortsatt har en del tid på seg før forfall. Antall kvadratmeter signert de siste kvartalene bærer preg av denne usikkerheten, og blant annet i 3. kvartal 2016 var signert volum på det laveste registrerte nivå på åtte år. Flere selskaper har samlokalisert sine ulike datter- og søster selskaper. Dette har i en del tilfeller medført at selskapene har flyttet før leieforfall, og derfor endt opp med å betale dobbel leie. Det er interessant å merke seg at oppsiden ved å flytte, er større enn kostnaden ved å bli. Flere selskaper flytter til mindre areal enn hva de hadde, men dette er ikke kun som følge av nedbemanning. Det kan komme av flere ting, som fokus på mer effektive lokaler og aktivitetsbaserte arbeidsplasser. Fjoråret var også preget av en økende trend med fremleie av lokaler som er negativt for markedet fordi fremleieobjektene ofte blir tilbudt til sterkt rabatterte priser, noe som får ringvirkninger i lokale markeder på kort sikt.

FOTO: NADIA FRANTSEN

KVÆRNERBYEN Et 150 år gammelt industriområde transformeres til ca. 1 000 boliger og 55 000 m2.

Med fortsatt utfordringer i internasjonal økonomi, som også preger Norge i større grad enn tidligere, arbeider mange gårdeiere hardere enn før for å holde på sine leietakere. Tiltak som rabatter, oppussing av eksisterende lokaler og leiefritak, ser vi oftere enn før. Det er viktig å legge merke til at gode lokaler fortsatt holder seg godt, mens gårdeiere med mindre attraktive lokaler må tenke nytt for å beholde sine leietagere. Newsec regi strerer alle ledig kontorarealer hvert kvartal, og vi ser at en overraskende stor andel av de ledige lokalene er bygg som har stått ledig over lang tid. Den sterkt økende boligprisen har dog reddet en del av disse byggene, da det har skapt en økende trend med konvertering fra næring til bolig som følge av høye boligpriser og svært selektive kontorleietakere. Innenfor lager- /logistikkmarkedet i Oslo er det fortsatt høy etterspørsel, primært drevet frem av selskaper som benytter effektiv drift som et av sine viktigste konkurransefortrinn. Den stadig framvoksende netthandelen har også vært med å gi nytt liv til denne kate gorien, der sentrumsnære lager er en forutsetning for å oppnå kort leveringsfrist

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKEDSPULS

– være seg innenfor generelle produkter og ikke minst matvarer. PMI for desember på 51,4 viser at innkjøps ledere er mer positive. Dette er en sterk oppgang fra november på 47,8. Delindeksen for syssel settingen er på sitt sterkeste siden n ovember 2014 da den steg fra 46,8 til 49,9 i desember. Noe som kan indikere at 2017 kan bli et år hvor man opplever bedre vekst i norsk økonomi. UNDER HAR VI TATT FOR OSS DE ULIKE DELSEGMENTENE I OSLO CBD: Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt Rådhuset. Ved starten av 2016 var det totalt 43 000 m² ledig i CBD, vi så en marginal økning inn mot Q3 der ledigheten steg til 44 000 m², hvor den holdt seg stabilt ut året. Blant de største ledige arealene er det 6 000 m² i Dronning Mauds gate 15 og Haakon VII’s gate 5, samt 12 000 m² på Aker Brygge som utmerker seg. Gjennomsnittlig leienivå i CBD over en fire kvartals periode har steget til 3 085 NOK/m², mens snittleien for A-kategori har steget til ca.

4 200 NOK/m². Blant de største utleiecasene i Q4 2016 finner vi Støperigata 1 der det er leid ut 2 750 m² til NITO og Tordenskiolds gate 8–10 hvor det er leid ut 1 700 m² til HRG/ Bennet. Newsec forventer at gjennomsnittlig leienivå i CBD vil holde seg stabilt fremover og at ledigheten vil synke utover i 2017. INDRE BY: For Indre by (mellom Ring 1 og Ring 2) har vi de siste årene sett en økning i ledigheten, der den nådde 5,2% i Q2 før den i Q3 sank til 4,6% hvor den holdt seg stabil mot slutten av året. Blant de største ledige arealene mot slutten av fjoråret finner vi Kværnerbyen med 30 000 m², samt Sundtkvartalet med 17 000 m². Snittleien over de siste fire kvartalene har derimot sunket til 1 805 NOK/m², mens snitt leien for A-kategori i samme periode nå ligger på 2 780 NOK/m². Blant de største nye leie avtalene har vi sett at Bydel Frogner og Nav har signert 11 000 m² hos NPRO i Drammens veien 60, og at Knowit har signert 4 400 m² hos Entra i Sundtkvartalet. Vi har i tillegg sett at Lovisenberg Diakonale sykehus har for lenget i Østerdalsgata 7B, samt at Amesto har

forlenget hos Obos i Smeltedigelen 1. Newsec forventer at både leienivået og ledigheten vil holde seg stabil fremover i 2017. INDRE BY SENTRUM: I indre by sentrum (innenfor Ring 1) registrerte vi en veldig høy ledighet inn i 2016, som holdt seg på over 8% inn i Q2, før vi så en nedgang i Q3 hvor ledigheten ble dratt ned til under 7%, hvor det har holdt seg ut året. Blant de største ledige arealene har vi K irkegata 15 med 8 600 m² og Torggata 15 med 6 800 m². Snittleien over fire kvartaler var ca. 2 000 NOK/m², mens snittleien for A-kategori lå på ca. 2 900 NOK/m². Blant de største utleiecasene har vi sett at Universitetet i Oslo har signert leiekontrakt på 20 000 m² hos Entra i Kristian Augusts gate 15–19 og at PWC har signert kontrakt på 9 500 m² hos Oslo S Utvikling i Eufemia som skal stå ferdig i mai 2019. Vi har også sett en rekke forlengelser i løpet av året, blant annet har Skatteetaten forlenget Kontrakt hos KLP i Schweigaards gate 17–19, i tillegg har vi sett at Bisnode Norge har forlenget sin kontrakt i havnelageret hos Entra. Newsec forventer at leienivået samt ledigheten vil holde seg stabil fremover i 2017. SKØYEN: Ledigheten på Skøyen falt til 40 000 m² på vei inn i 2016, og holdt seg stabil igjennom de to første kvartalene før vi så en liten oppgang til 42 000 m² hvor det holdt seg stabilt ut året. Blant de største ledige arealene ved slutten av

året har vi Sjølyst plass 2 og Hoffsveien 1C med henholdsvis 7 500 m² og 4 112 m² ledig. Det er for tiden høy aktivitet på Skøyen med en r ekke store kontor- og boligprosjekter, samt den kommende fornebubanen som vil styrke om rådets posisjon som et kollektivt knutepunkt. Snittleien over fire kvartaler sank marginalt til 2 020 NOK/m², mens snittet for A-kategori steg til 2 725 NOK/m². Blant de største utleie casene har vi sett at OPAK har signert 2 200 m² i nybygget til Holm Eiendom i Engebrets vei, samt at Cxense signerte 950 m² hos Fram Eiendom i Karenslyst Allé 4. Det ble også gjort en rekke forlengelser i løpet av året deriblant hos Entra i Drammensveien 134 der Høegh LNG, Høegh Autoliners, samt ST1 Norge for nyet til sammen 9 300 m² mot slutten av året. Newsec forventer at det gjennomsnittlige leienivået på Skøyen vil holde seg stabilt i 2017, og at ledigheten vil synke i årene fremover. Med mange store prosjekter i pipelinen er det grunn til å tro at det vil skje mye på Skøyen i årene fremover, både med tanke på bolig og næring, som trolig vil styrke Skøyens posisjon i markedet ytterligere. LYSAKER: Lysaker har som kjent vært blant o mrådene med høyest ledighet i Stor-Oslo, ledig heten på Lysaker har dog falt gjennom 2016. Ledig kontorareal har gått fra i under kant av 100 000 m² i begynnelsen av året til i underkant av 90 000 m² gjennom året.

FOTO: NEWSEC

- Det er viktig å legge merke til at gode lokaler fortsatt holder seg godt, mens gårdeiere med mindre attraktive lokaler må tenke nytt for å beholde sine leietagere.

PROFIL NAVN: Øyvind Johan Dahl STILLING: Partner og leder for analyse i Newsec.

8,0% Leieprisen for Lysaker området har beveget seg noe ned, år over år, basert på gjennom snittlig leiepris over fire kvartaler. Blant leiekontraktene som er signert gjen nom året finner vi Aberdeens avtale med Coor Service Management som skal leie over 2 000 m² i Vollsveien 6, også kjent som « Dråpen». ÅF gruppens samlokalisering i Lilleakerveien 6, som er på 5 000 m² med en leie på 2 000 NOK/m². Det er også kjent at AnsuR Technologies har tatt 800 m² i Martin L inges vei 25. Mesta har forlenget hos M omentus i Strandveien 15. Ved inngangen til 2017 er det ledige lokaler i blant annet i Phillip P edersens vei 9 med opptil 11 000 m², Fornebuveien 38–40 med 6 800 m² og Strandveien 50 med 4 688 m² ledig. Technip har samlokalisert noen av sine søsterselskaper i Philip Pedersens vei 7, der med er de 4 500 m² av de ledige arealene nå absorbert. Nemko har signert leie avtale for 4 800 m² med NCC i Philip Pedersens vei 11. NYDALEN: Nydalen er et område i sterk vekst, og tiltrekker seg et bredt spekter av leietakere. Området er fortsatt et svært attraktivt sted å bo. Flere nye spennende bolig- og næringsprosjekter som skal videreutvikle området er igangsatt eller i plan leggingsfasen. Over året har vi sett ledigheten falt fra rundt 35 000 m² til under 30 000 m², noe som tilsvarer en r eduksjon i ledigheten fra overkant av 10% ledighet til ned på 8% tallet. Snitt leieprisen over fire kvartaler har holdt seg relativt stabilt år over år, og ligger rundt 1 800 kr/m². Boligprosjektet «Spikerverket» er utsolgt og

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKEDSPULS

I 2016 har kontorledigheten i Oslo sunket fra rekordhøye 743 000 m², tilsvarende en ledighet på ca. 8,6% til under 700 000 m², tilsvarende en ledighet rundt 8%.

forventet ferdigstillelse er årsskiftet 2016/17. På nabotomten påbegynner Avantor bygge arbeidet av et næringsbygg på hele 13 000 m², med adresse Nydalsveien 18. Her har de a llerede signert kontrakt med Elkjøp. Elektronikk aktøren flytter hoved kontoret til Nydalen og leier 7 000 m². Blant andre signeringer i Nydalen-området i 2016 finner vi Oslo kemner kontor som flytter til Nydalen fra Pilestredet 33 og Oslo Areal, og skal leie ca. 7 000 m² i Avantors prosjekt i Nydalsveien 24 i 10 år. Avantor får også inn Webcruiter i Nydalsveien 12 B. I løpet av 2016 igangsatte Olav Thon i sam arbeid med Veidekke rivningen av eksisterende bygg og grunnarbeidene oppføringen av Vitaminveien 11. Prosjektet er på hele 60 000 m², vil b estå av både leiligheter, handel, kontor og kino saler. Prosjektet skal stå ferdig i begynnelsen av 2016. Tanken bak prosjektet er å styrke Storo Storsenters posisjon som et av Oslos beste kjøpesentre. Også Skanska forbereder oppføringen av et prosjekt. Prosjektet med navn «Workplace Oo» vil ha et areal på 22 000 m² og estimeres ferdigstilt sommer 2018. Eiendommen som befinner seg rett over T-banestasjonen ved BI-bygget, også omtalt som «Torgbygget», gjennomgår en total renovering. Av ledige areal i Nydalen-området har vi blant annet Vitaminveien 4, «workplace Oo», med ca. 22 000 m² ledig som ifølge Skanska skal ferdigstilles i 2018. Av ferdigstilte bygg har vi Sandakerveien 130 og Gjerderums vei 4 med et ledig areal på henholdsvis ca. 5 500 og 1 800 m².

BRYN-HELSFYR: Gjennom 2016 har ledigheten i området BrynHelsfyr holdt seg relativt stabilt i underkant av 90 000 m², noe som tilsvarer en ledighet på ca. 15–16%. Snitt leiepris over fire kvartal har ligget stabilt rundt 1 400–1 500 kr/m². Blant signe ringer på Bryn-Helsfyr området i 2016 finner vi Statens vegvesens utvidelse i Brynsengfaret 6 med 2 500 m², arealet fraflyttes av Mattilsynet. Akumed flytter fra et lokale på 300 m² i Brynsveien 18 til et større lokale til om lag 1 000 m². Impact AS utvider sine lokaler fra 486 m² til 647 m² i forbindelse med forlengelse av leien i Brynsengveien 2. Også Solland AS har forlenget sin leieavtale i Brynesvingen 2. I Østensjøveien 32 har OneStop Reporting også forlenget sin leie avtale og utvidet fra 607 m² til 983 m². Best of B reed derimot har flyttet fra Østensjøveien 32 til Østensjøveien 36. Lengre øst, i Ole Deviks vei 6B, har Oneco Elektro AS inngått en leie avtale som omfatter 660 m² i Tveten Park. Av ferdigstilte bygg ved inngangen til 2017 finner vi blant annet Brynsealléen 4 med ca. 12 000 m² ledig, Grenseveien 88 med 7 400 m² ledig og Strømsveien 102 med 4 000 m² ledig. Q-park flytter fra Ole Deviks vei 2 til 6. OSLO YTRE ØST: I området Oslo ytre øst har ledigheten holdt seg på høyt nivå og ligget i området 130 – 140 000 m², noe som tilsvarer en ledighet i området 15–16%. Snitt leiepris over fire kvartaler ligger rundt 1 100 kr/m², noe som er svakt ned år over.

Lensmannslia 4 EN AV ASKERS FLOTTESTE EIENDOMMER

Dronning Eufemiasgate 10

Lett tilgjengelig fra E18 og Asker stasjon

CA. 343 - 4578 KVM BTA

UNIK MULIGHET I BARCODE — — — — — — — —

Panoramautsikt over Oslofjorden og Oslo S CA. 812 - 836 KVM BTA — — — — — —

Kun 3 min. til Oslo S med tog, buss, trikk og taxi Lyse, attraktive lokaler med fantastisk utsikt Byens mest spennende område under utvikling Mulighet for å leie ekstra møterom Sykkelparkering og dusj/garderobe Personalrestaurant

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Kun 5 min gangavstand til Asker stasjon Moderne og fleksibelt bygg Flott kantine med takterrasse Treningssenter i bygget Innendørs sykkelparkering Konferanseavdeling med lounge Meget god parkeringsdekning Grønne omgivelser

KLP EIENDOM

FOTO: DMITRY TKACHENKO

CBD: CBD har en ledighet på ca. 44 000 m2.

Av nye signeringer finner vi blant annet Evolve som har inngått en leieavtale med HasleLinje om 1 800 m² i Portalbygget på Hasle. Bygget vil ferdigstilles tidlig i 2018. Securitas, som også skal flytte inn hos HasleLinje i 2018, har utvidet sin opprinnelige leieavtale med ytterlige en kontor etasje. I november signerte AS3 Employment en leieavtale med Oxer i Kabelgaten 39 C, på 700 m². Det er kjent at Oslo Pensjonsforsikring skal bygge ut Lørenfaret 1–3. Den eldste av eiendommene ble bygget i 1963. Av ledige bygg finner vi blant Lørenfaret 3, eiendommen har en ledighet på ca. 12 000 m². Pottemakerveien 10–14 har en ledighet på 10 000 m², hvor av ca. 3 000 m² er kontor. OSLO YTRE VEST: I Oslo ytre vest har ledigheten sunket noe i 2016, ledigheten har gått fra å ligge rundt 30 000 m² til å ligge i overkant av 25 000 m². Snitt leiepris over fire kvartaler ligger stabilt på ca. 1 400 kr/m². Oslo ytre vest utgjør et svært lite kontorareal. Det er få nybygg med unntak av Selvaag Eiendoms

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKEDSPULS

prosjekt i Silurveien. Størrelsen på kontor massen gjør at det er få signerte kontrakter i om rådet fra kvartal til kvartal og leienivået blir der med mindre reliabelt. Registrerte eiendommer med ledighet gjennom 2016 har variert fra 6 til 10 eiendommer over 100 m² i denne regionen. Blant eiendommene med ledig lokaler finner vi Drammensveien 260 med 9 570 m² l edig, Selvaag sitt bygg i Silurveien2 med 4 375 m². OPPSUMMERT Oppsummert tror vi en bedre norsk økonomi og fortsatt økt konvertering fra kontor til bolig, vil kunne påvirke leieprisene positivt. I 2016 har kontorledigheten i Oslo sunket fra rekord høye 743 000 m², tilsvarende en ledighet på ca. 8,6% til under 700 000 m², tilsvarende en ledighet rundt 8%. Med økt boligkonvertering, lite areal fra ferdigstilling av nybygg i 2017 og en mulig bedring i norsk økonomi forventer vi at ledigheten vil falle videre gjennom 2017.

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT

Brynsengveien 10 EFFEKTIVE LOKALER VED RING 3 BELIGGENDE VED RINGVEI 3, ENKEL ADKOMST CA. 430 - 1630 KVM BTA — — — — — —

Representativt bygg Lyse og effektive lokaler Personalrestaurant God parkeringsdekning Sykkelparkering og dusj/garderobe Busstopp 100 meter unna

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

CA. 300 – 1860 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 2 minutter til Stortovet t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Unike og moderne kontorlokaler Bygget har sjel og lang historie GlasMagasinet kjøpesenter fornyes i disse dager

KLP EIENDOM

L EI EP R ISOVE R SIKT Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

2 500

10,0 %

Bjørvika

3 200

N/A

4,7 %

Øvrige sentrum

2 900

1 750

5,3 %

Oslo Vest

2 800

1 500

3,7 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,9 %

Indre øst

2 300

1 150

4,1 %

Skøyen

2 900

1 850

6,9 %

Lysaker

2 100

1 400

13,7 %

Fornebu

1 900

1 300

14,7 %

Nydalen

2 200

1 450

5,8 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

11,8 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

15,9 %

Ytre Vest

2 100

1 200

3,4 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

7,9 %

Ytre syd

1 700

1 150

6,2 %

1 900

1 200

8,0 %

KILDE: UNION

Asker & Bærum

2400

2000

1600

1200

800

400

0 2001

2003

2005

01 /2 01 7 | N ærin g sEiendom | LEI EPRI SER

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

Ledighet %

Kontorledighet Nominell leiepris (h.a.)

Lysaker / Fornebu

ARNSTEIN ARNEBERGS VEI 28 MULIGHET FOR ENBRUKERBYGG 4.750 M2

Arnstein Arnebergs vei 28 ligger sentralt plassert ved Lysaker/Fornebu og har en unik profileringsmulighet langs E 18. Bygget passer for både én- og flerbrukere og fremstår i god moderne stand. Lokalene er ledige fra mars 2017 og kan lett tilpasses leietakers behov for enten åpent landskap eller cellekontorer. Hva får du: • Samlet areal 4.750 m2, som kan deles opp etasjevis a ca. 950 m2 • Fine lokaler til prisgunstige løsninger • Møteromssenter, kantine og resepsjonsmulighet • Meget god parkeringsdekning – samlet 110 plasser (inne/ute) • Rask av/påkjørsel til E 18, samt nærhet til offentlig kommunikasjon • Dusj/garderobe/sykkelparkering • Fornebulandet er like i nærheten med alle typer servicefunksjoner/butikker/natur

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

UTLEIE

Aker Brygge/Vika

Kontakt: Frithjof Foss 900 89 559 foss@union.no

Munkedamsveien 53b

545 m2 kontor www.union.no Vi skaper verdier av eiendom

Lekre, nyoppussede lokaler i 4. etasje. Minikjøkken med flott spiseplass. Flere større og mindre møterom.

102

Felleskostnadene vil øke

Dyrere klær gir høyere husleie

Leietakerne sitter trangere

Fra asfalt til levende bydel

MARKED Så fort markedet strammer seg til, vil utleierne benytte sjansen og bli tøffere på pris.

det mye nytt areal til markedet. Samtidig er det flere gamle kontorbygg som blir konvertert til boliger. Det gjør at tilbudet av kontorareal faktisk kan bli lavere i tiden fremover. For leietakere som vil være i Oslo sentrum kan det derfor være smart å sette litt fart på prosessen med å tegne leiekontrakt nå som tilbudet fortsatt er bra. Så fort markedet strammer seg til, vil utleierne benytte sjansen og bli tøffere på pris. Utenfor sentrum vil det trolig være mer å velge mellom, særlig på Lysaker, Fornebu og Bryn-Helsfyr-området. Men også der kan det se ut til at leieprisene er i ferd med å bunne ut. Vi tror leietakere med leiekontrakter som snart går ut bør sette fart i samtalene med gårdeier og samtidig starte screeningen av markedet for mulige lokaler. 2017 er ikke året hvor man kommer i gang sent med eiendoms søket. I et marked som strammer seg til, risikerer man å ende opp i en skvis hvis man venter for lenge. Det kan se ut som om leietakers marked er over.

Dag Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

edrifter som skal leie kontorlokaler i Oslo har mye å velge mellom for tiden. Men det er tegn som tyder på at alle de gode valgmulighetene ikke vil vare så lenge. Næringsmeglerne ser redusert kontor ledighet i Oslo sentrum i 2017 og 2018, og flere tror på stigende priser. Men ingen har større tro på s tigende leiepriser enn sjefstrateg Peter Hermanrud i Swedbank. – Alle er enige om at kontorledigheten i Oslo skal falle. Det kommer en etterspørsels vekst på 2 til 3 prosent. Og så er det null netto nybygging. Det gir fall i ledigheten. Men ingen er enige i vår spådom om en økning på 15 prosent i leieprisene det neste halvannet året. Kanskje vil leieprisene stige enda mer, sa Peter Hermanrud under Eiendomsdagene 2017. Hans tro på høyere leiepriser vises også t ydelig i tall fra Arealstatistikk. Det ble signert et svært høyt antall leiekontrakter i fjerde kvartal, og leie prisene steg overraskende mye i Oslo sentrum. Det har vært lav nybygging av kontorlokaler de seneste årene, og heller ikke i 2017 kommer

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom:

–N YBYG GI N G EN ER E N JO K ER AV: DAG JØRGEN SALTNES

Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom ser stigende leiepriser for kontorlokaler i 2017 og 2018. Men på lengre sikt er nybyggingen en ukjent joker som kan påvirke markedet.

nalysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom ser stigende leiepriser for kontorlokaler i 2017 og 2018. Men på lengre sikt er nybyggingen en ukjent joker som kan påvirke markedet. Lav nybygging og mye boligkonvertering har bidratt til at kontorledigheten i Oslo-området er på vei ned. Akershus Eiendom har anslått at ledigheten faller fra 7,1 prosent i fjerde kvartal i fjor til rundt 6 prosent ved årsstart 2018 og 2019. Det vil trolig slå ut i høyere leiepriser for leietakerne. – Vi har tro på økte leiepriser i 2017. Sentrum og Nydalen er områder med lav ledighet og vi

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

tror på en stigning i leieprisene på mellom 5 og 10 prosent i disse områdene de neste 12 månedene. Vi kan med andre ord se for oss at leieprisen på gode lokaler i sentrum stiger fra 3000 til 3200 kroner per kvadratmeter. Det er balanse i markedet, som har vært ganske sterkt gjennom hele 2016, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til NæringsEiendom. STORE SØK GIR NYBYGG Han mener en joker for leiemarkedet er ny byggingen. – Mange av de store søkene som er ute nå, er det bare mulig å løse med nybygg. Men de

Flere av de store søkerne vil flytte inn i et nybygg.

FOTO: PEXELS

kommer trolig ikke i markedet før i 2019. Det har vært overraskende hvor lite nybygg som er blitt annonsert, sier Eggen. Han tror likevel at det kommer planlagte nybygg i takt med at flere av de store søkerne etter lokaler nærmer seg en beslutning om hvor de skal være. I juni i fjor ble det kjent at Oslo kemnerkontor flytter til Nydalen fra november 2017. – I søket til Kemneren var det et poeng at det kunne settes opp et bygg på kort varsel. Vi tror det blir signert flere kontrakter i første kvartal for noen av de store søkene. Men det skal uansett litt til for at noen av de nye byggene blir ferdigstilt i 2018, sier Eggen. – Vi ser at tomteeierne hadde rom for å sette ned leieprisene på grunn av fallende yield, men de var komfortable med å vente, så nybygg-leie har nesten ikke gått ned noen steder, sier Eggen.

AVVENTENDE TIL LYSAKER – Vi har mest avventende holdning til Lysaker. Der må det tegnes flere kontrakter før man får økning i prisene igjen. Men vi ser ikke noen videre nedgang i leieprisene på Lysaker. Vi tror på knutepunktet Lysaker, og er spent på om de blir mer urbane kvaliteter med boliger der. Da får området et løft. Kollektivtilbudet er grunnen til at Lysaker burde være like bra eller bedre enn Nydalen, sier Eggen. Han mener de manglende urbane kvalitetene og en overvekt av oljerelaterte virksomheter i området er det som har bidratt til at Lysaker ikke har vært et like attraktivt kontorområde som Nydalen. Akershus Eiendom ser en relativt høy l edighet i Bryn-Helsfyr-området. Men Ragnar Eggen tror det kan bli prisvekst også der i 2018. – Området har middels ledighet, men mye av det som er ledig ligger langt fra kollektiv knutepunktene eller har lav standard. Det skal bli mindre å velge i også her.

ANALYTIKER ROBERT NYSTAD, UNION GRUPPEN:

LEIEPRISVEKSTEN ER TILBAKE AV: DAG JØRGEN SALTNES

UNION Gruppen ser stigende leiepriser i 2017, og aller mest blir oppgangen i Nydalen og Oslo sentrum.

2016 var året der leieprisene stabiliserte seg etter et fall på 5 til 10 prosent i 2015. Nå mener analytikerne i UNION Gruppen at leie markedet vil skyte fart oppover. – Utsiktene i kontorleiemarkedet er gunstige de kommende årene. Tilbudssideveksten forblir svært lav, og når etterspørselen kommer tilbake, vil ledigheten komme ned. Da vil markeds balansen i stadig sterkere grad gå i favør av ut leier. Vi ser allerede tegn til at leieprisene er i ferd med å krype oppover igjen, sier analytiker Robert Nystad i UNION til NæringsEiendom. UNION venter at leieprisene i Oslo sentrum vil stige med mellom 5 og 7 prosent de neste 12 månedene. I CBD vil veksten være «litt lavere». 5-7 PROSENT OPP I NYDALEN Foruten om sentrum, venter Union at Nydalen vil fortsette den positive utviklingen.

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

– I likhet med sentrum, er kontor ledig heten i Nydalen under gjennomsnittet i Oslo. I tillegg har området urbane kvaliteter som stadig flere leietakere etterspør. Da tenker jeg særlig på et mangfoldig servicetilbud og et velfungerende bymiljø. Nydalen har lykkes med å tiltrekke seg flere store leietakere fra andre områder i løpet av det siste året. Vi anslår at Nydalen vil få en leieprisøkning på 5 til 7 prosent de neste 12 månedene, sier Nystad.

ledighet. Vi tror imidlertid at leieprisfallet er tatt ut og at realleien stabiliserer seg, sier Nystad. Nystad peker på at også vestkorridoren vil dra nytte av fallende kontorledighet. I tillegg er leienivåene nå på svært konkurransedyktige nivåer. Union venter at leieprisene i Oslo vest vil være mellom 0 og 3 prosent høyere om 12 måneder. Konkurransen om leietakerne er også tøff i østlige områder. – Det er relativt høy kontorledighet i de øst lige områdene Bryn, Helsfyr og Økern. I til legg er det mange prosjekterte nybygg i disse områdene. Sterk konkurranse om leietakerne vil derfor legge en demper på leieprisveksten. Vi forventer at leieprisene i hovedsak følger konsumprisutviklingen i disse områdene i 2017, avslutter Nystad.

TØFFERE KONKURRANSE I ØST OG VEST I Oslo Vest er det langt større kontorledighet og konkurranse om leietakerne. UNION tror likevel ikke at det blir billigere på Lysaker og Fornebu fremover. – På Lysaker og Fornebu vil markedet fort satt være utfordrende og preges av høy kontor

ANALYTIKER ROBERT NYSTAD i UNION Gruppen ser stigende leiepriser i 2017.

UN I O N GR U P P E N S A N S L AG FO R L E I E P RI SV E KST N E ST E 1 2 MÅ N E D E R:

OS LO S E NT R U M:

5-7% OS LO V E ST:

0-3% NY DAL E N:

5-7% ØST L I GE OS LO NO R D:

0-3% 79

Indunor NYHET! Glassfoldevegg med 47 db lydreduksjon.

www.indunor.no

9 AV 10 VIL TIL SENTRUM AV: DAG JØRGEN SALTNES

Nesten alle som søkte etter lokaler i 2016 hadde sentrum som ett av de foretrukne valgene.

alling & Co har gått gjennom alle søkene som bedrifter på jakt etter kontorlokaler hadde i fjor, og det er særlig ett område som peker seg ut som mest attraktivt. – Igjen er det slik at Oslo sentrum opplever størst etterspørsel. Målt ved leiesøk i 2016, er det hele 9 av 10 som nevner sentrum, mot henholdsvis 6 av 10 i øst og 4 av 10 i vest, sier analysesjef Haakon Ødegaard i Malling & Co til NæringsEiendom. Oslo sentrum og CBD (det s entrale business distriktet, som består av Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) er også blant o mrådene hvor Malling-analytikerne forventer størst økning i leieprisene. Næringsmegleren ser for seg en økning i leieprisene i sentrum og CBD på mellom 5 og 10 prosent de neste 12 månedene.

med nybyggprosjekter i sentrum i forhold til resterende kontormasse og etterspørsel. – De seneste tallene fra Arealstatistikk viser også en betydelig oppgang i leieprisene i sentrums områdene for fjerde kvartal. Også randsonene opplevde prisvekst i årets siste kvartal, men her viser ikke tallene en like sterk og konsistent oppadgående trend som i sentrum. Vi spådde prisvekst i sentrum allerede i vår markedsrapport i november, og nå ser det ut til at effekten kom allerede i slutten av 2016. Ledigheten er på vei ned, og dersom det blir en økonomisk opptur kan det bli m angel på gode arealer i de mest sentrale o mrådene. Også økt fokus på bolig reduserer både faktisk og poten siell kontormasse gjennom konverteringer av eksisterende bygg og noen nye prosjekter som ellers kunne blitt kontor, sier Ødegaard.

KAN BLI MANGEL PÅ GODE AREAL Malling & Co opererer med en relativt lav ledighet i Oslo sentrum. Det er begrenset

MANGE PROSJEKTER I ØST Problemene i oljenæringen har gitt høy kontor ledighet i den såkalte vestkorridoren

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

som går fra Lysaker og Fornebu og ned til Asker. Leiemarkedet i vest ser imidlertid ut til å ha bunnet ut, ifølge analysesjefen i Malling & Co. Han spår et leiemarked som går fra flatt til å ha svak vekst i Oslo vest. I Oslo nord og øst er spådommen et flatt marked. – Mens det fortsatt er en del ledig i vest, er det mye nye prosjekter i øst som begrenser prisveksten. I sentrum er ledigheten relativt lav, og begrenset med nybyggprosjekter i forhold til resterende kontormasse og etter spørsel, sier Ødegaard.

EIENDOMSSØK

Høytlager 2.500-3.500 kvm

FOTO: SHUTTERSTOCK

Lagerboks AS ekspanderer og søker etter nye lokaler i Oslo med innﬂytting i løpet av 2018. Det søkes primært etter høytlager men det er også ønskelig med lavtlager i tillegg. • •

Takhøyde min. 10 meter Lang leiehorisont

Henrik Rothman Tel: 99 57 21 12 hro@lagerboks.no R

ANALYSESJEF HAAKON ØDEGAARD mener det kan bli mangel på gode arealer i de mest sentrale områdene i Oslo dersom det kommer en økonomisk opptur.

æringsmegleren skrev i sin markedsrapport for andre halvår at det for andre halvår på rad ble talt opp en fallende kontorledighet i kontormarkedet i Oslo-området. Kontorledigheten var ned med 0,7 prosent de seneste 12 månedene, noe som var et vendepunkt etter en trend med økende ledighet. Det er lav tilførsel av nye kontorbygg, høy grad av konvertering av kontorlokaler og moderat positiv arealetterspørsel som er hoved årsakene til at det blir mindre ledig kontorareal i Oslo. DNB Næringsmegling har stor tro på Oslo sentrum. Næringsmegleren ser en økning i leieprisene de neste 12 månedene på mellom 3 og 5 prosent i Indre sentrum, CBD øst og ytre sentrum. I CBD vest venter DNB-analytikerne en leieprisvekst på 2 til 4 prosent de neste 12 månedene. – I sentrumsområdene opplever vi at god etter spørsel etter kontorarealer resulterer i høy aktivitet. Etterspørselen kommer fra både et blandet norsk næringsliv og offentlig sektor, sier analytiker Mads Hofrenning Wanderås i DNB Næringsmegling. Han legger til at bransjer som har hatt historisk høy betalingsvilje (shipping og olje/ gass) nå opplever et tøft marked, noe som setter en demper på betalingsvilligheten for mange kontorlokaler. – Etterspørselen er dermed størst for kontor eiendom med sentral beliggenhet, og en standard i sjiktet mellom god og høy, sier Hofrenning Wanderås.

Lavere kontor ledighet AV: DAG JØRGEN SALTNES

DNB Næringsmegling forteller om lavere kontorledighet stor etterspørsel fra kontorbedrifter i Oslo sentrum.

LEDIGHETSFALL PÅ LYSAKER – I vår forrige telling falt kontorledigheten med nesten 20 000 kvadratmeter ettersom fl ere kontoreiendommer ble trukket fra markedet for konvertering og videreutvikling. Totalt sett går ledighetsutviklingen i riktig retning, men den lave etterspørselen etter kontor arealer over 1000 kvadratmeter har vedvart, og det er færre som søker seg til Lysaker, sier DNB- analytikeren. Han mener det derimot er noe aktivitet for mindre lokaler under 1000 kvadratmeter. – Det er blitt signert kontrakter i dette segmentet for sentrale eiendommer på Lysaker de siste månedene, sier Hofrenning Wanderås.

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

FÅ SIGNERING PÅ ØKERN OG ULVEN Det er planlagt flere nybyggprosjekter i Oslo nord den seneste tiden. Men leietakerne står litt på vent. – I fjor høst har det vært begrenset med store kontraktsigneringer på Økern/Ulven, og vi erfarer en generell begrenset etterspørsel etter kontorareal i området. Ledigheten er ventet å stige fremover fordi det ferdigstilles flere nye kontorbygg i som ikke er fullt utleid, sier Hofrenning Wanderås.

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

Ikke gå i felleskostnadsfellen

FOTO: SHUTTERSTOCK

AV: DAG JØRGEN SALTNES

Pass på at du ikke betaler for felleskostnader som ikke skal være felleskostnader.

et er ikke bare husleien som er viktig når du som leietaker skal leie lokaler. Felleskostnader kan i mange tilfeller utgjøre hele 20 prosent av leiekostnadene, og det er derfor viktig å bruke tid med gårdeier for å ha den fulle forståelsen av hvordan felleskostnadene beregnes. Felleskostnader er kostnader som må betales til gårdeier i tillegg til leiekostnadene Noe av det som gjør felleskostnader litt vanskelig, er at begrepet ikke har en rettslig definisjon. Begrepet brukes om de månedlige kostnadene i forbindelse med et leieforhold som naturlig tilhører leietaker. Felleskostnader er brukeravhengige og gjelder de av eiendom mens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier.

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

Det er viktig å passe på at gårdeier ikke k rever inn felleskostnader som egentlig skal være eierkostnader. NæringsEiendom kjenner til til feller hvor uprofesjonelle gårdeiere har forsøkt å kreve inn mer i felleskostnader enn det som skal kreves inn.

Basalerapporten for første halvår 2016 kom mer med anslag på felleskostnadene, basert på en analyse av regnskapene til bygg i Basales eiendomsportefølje. Utvalget består av 49 eiendommer med et samlet areal på 296 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig størrelse på byggene er 6000 kvadratmeter. Nøkkeltallene viste at gjennomsnittlige felleskostnader i utvalget var 310 kroner per kvadratmeter. Basalerapporten viser at energi er den desidert største komponenten, med et gjen nomsnitt på 101 kroner per kvadratmeter. Såkalt løpende drift utgjorde 55 kroner per kvadratmeter, mens renhold, vvs og kommunale avgifter var henholdsvis 30, 19 og 19 kroner per kvadratmeter.

ENERGI STØRST ANDEL Begrepet felleskostnader dekker blant a nnet energi i fellesarealer, snøbrøyting, felles ren hold, vaktmestertjenester, vakthold, renovasjon, kommunale avgifter, ventilasjon og elekt riske installasjoner. Men det er verdt å merke seg at siden det ikke finnes noe entydig rettslig definisjon, kan hva som inngår i felles kost nadene variere fra utleier til utleier.

Dette er som regel med i felleskostnadsbegrepet: •

Felles energi

•

Snøbrøyting

•

Felles renhold

•

Vaktmester

•

Vakthold

•

Renovasjon

•

Kommunale avgifter

•

Utomhusanlegg

•

Alarm

•

Ventilasjon

•

Sanitær

•

Andre tekniske anlegg

•

Elektriske installasjoner

•

Låssystem

•

Heis

•

Brannvern

•

Skadedyr

•

Diverse vedlikehold

•

Diverse rekvisita

•

Kantine (drift og vedlikehold)

•

Eiendomsskatt (det varierer fra gårdeier til gårdeier)

310 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt

Kategori

GJ .SN/m2

Lav

Høy

Løpende drift

Kommunale avgifter

Avfallshåndtering

101

126

Skadedyr

Heis/rulletrapp

Andre tekniske installasjoner

Vvs

Utendørs

Bygningsmessige reparasjoner

Rekvisita/driftsmateriell

Beplantning innendørs

310

238

390

El.Kraft/olje/fjernvarme/ fjernkjøling Vakthold Brannvern/internkontroll Telefon/overføring Renhold

Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under.

Støttefunksjoner SUM

KILDE: BASALERAPPORTEN 2016

FELLESKOSTN A DER

Felleskostnadene vil øke AV: DAG JØRGEN SALTNES

Flere leietakere kan få en skikkelig kost nadssmell på felleskostnadene etter at Oslo kommune innførte eiendomsskatt. Den vil særlig ramme de mest attraktive eiendommene i CBD-området når gårdeiere dytter kostnaden over på leietakerne i form av felleskostnader. I standard leiekontrakter er eiendomsskatten lagt inn som en leietakerkostnad, og gård eiere som Christian Ringnes’ Eiendomsspar har allerede gjort det klart at dette er en kostnad som leietaker skal betale.

Eiendomsskatt og krav til bedre fasiliteter gjør at leietakerne i Oslo må regne med stigende felleskostnader i tiden fremover.

FOTO: ROBERTO DI TRANI/ BYGDØY ALLÉ 4

KONSEKVENSER – Det er klart at eiendomsskatten vil ha konse kvenser for felleskostnadene. Mange av de store gårdeierne har vært forutseende og lagt den inn i sin mal for felleskostnader før den nye standarder kom hvor eiendomsskatt er innfelt som en felleskostnad. Men det er fort satt slik at de fleste leiekontrakter ikke hjemler å kunne legge eiendomsskatten som en del av fk., dels fordi de fleste kontrakter er fra eldre standarder, og dels fordi det er et forhandlings punkt som går i leietakers favør. I løpet av et par år vil det antageligvis bli mere vanlig at eiendomsskatten utlignes over felleskostnaden og således påvirker FK nivået oppover, sier region direktør Gjermund Fossnes i Newsec Basale til NæringsEiendom. Eiendomsskatten i Oslo er påvirkes av beliggenhet (inndelt Oslo i soner etter post nummer) og en skjønnsmessig vurdering av standard etter utvendig besiktigelse av eien dommen. BEDRE FASILITETER KOSTER MER Energi utgjør som tabellen viser en stor andel av felleskostnadene. Med mer energieffektive bygg, vil energikostnadene bli mindre (gitt uendrede energipriser), men det betyr ikke at felleskostnadene samlet sett blir lavere. – Tendensen er at leietakere stiller større krav, og ønsker flere servicefasiliteter. Jo mer og bedre disse fasilitetene er, jo h øyere blir felles kostnadene. Vi ser eksempelvis at man ofte må kunne tilby sykkelparkering, garderobe fasiliteter, felles møterom, felles resepsjonstjenester, høy kvalitet på kantine tjenester for å beholde leietakere og vinne konkurransen om nye leietakere.

Sykkelparkering og garderober driver felleskostnadene oppover.

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

ROSENKRANTZGATE 20 Sentralt beliggende kontorlokaler i Oslo sentrum til leie Offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, tog/flytog, taxi holdeplass i umiddelbar nærhet, samt båt v/Aker Brygge. Lokalene er fordelt over 2 etasjer og egner seg svært godt til åpne kontorløsninger. Arealene leveres i henhold til leietakers behov innenfor byggets leverings standard. Det kan tilbys felles kantineløsning, sykkelparkering og dusj.

Ledig areal: 4. etasje: Ca. 230 kvm BTA 3. etasje: Ca. 457 kvm BTA

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no 60grader.no Stian Korneliussen Abel Eiendomsforvaltning 979 67 450 stian@abeleiendom.no

Leietakere med eksisterende leieavtaler fikk svi med en husleieøkning på 3,5 prosent fra 2016 til 2017. Årsaken var økte importpriser

Dyrere klær gir høyere husleie AV: DAG JØRGEN SALTNES

e fleste leiekontrakter justeres hvert år i takt med utviklingen i konsum prisindeksen (KPI). Statistisk sentral byrå offentliggjør hver måned KPI-tall, og det er november-tallene som oftest ligger til grunn for neste års endring i husleien (noen gårdeiere, for eksempel Olav Thon Gruppen, bruker oktober-tallene, men dette er detaljer som står i alle leiekontraktene). I november i fjor kom årsveksten på KPI inn på 3,5 prosent. Det betyr at husleien til de fleste kontor bedrifter økte med 3,5 prosent fra 2016 til 2017. Dette er v esentlig høyere enn det som har vært vanlig de seneste årene, og skyldes forhold som n orske leietakere ikke har noen påvirkningskraft over.

endringer kan gi store utslag, sier Andreassen til NæringsEiendom. Det betyr at høyere priser på klær imponert fra land som Kina og Bangladesh i ytterste konsekvens fører til økt husleie for en kontor bedrift i Vika. KPI-komponentene «Klær og skotøy» hadde en prisøkning på 4,4 prosent i perioden fra november 2015 til november 2016, og var således sammen med kategoriene «Bolig, lys og brensel» (6 prosent økning) og «Kultur og fritid» (4,5 prosent økning) en viktig driver til den høye KPI-veksten. LAVERE INFLASJON I ÅR Mens høy inflasjon førte til en betydelig leie prisøkning fra 2016 til 2017, beroliger Jan Ludvig Andreassen leietakerne foran 2018. Han forventer en vesentlig lavere prisstigning når vi kommer til november 2017, og leie justeringen foran neste år skal finne sted. – Jeg tror vi havner rundt 1,5 prosent fra november 2016 til november 2017. Det vil være en høyere KPI-vekst ved starten av året enn ved slutten av året. De fleste anslagene til

IMPORTERT INFLASJON Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen forteller at den høye inflasjonen i 2016 særlig skyldes importert inflasjon som følge av at kronen falt kraftig. – Rundt en tredjedel av KPI er importerte varer og tjenester, noe som gjør at valuta

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

GULLHAUGVEIEN 1-3 Moderne, attraktive og areleffektive lokaler til leie midt i hjertet av Nydalen. Kontorene ble totalrenoverte i 2013, og er innredet med romslige cellekontorer og større team-rom/åpent landskap. Store vindusflater sikrer gode lysforhold og et godt arbeidsmiljø. Det er en felles moderne kantine i eiendommen med en hyggelig opparbeidet uteplass hvor lunsjen kan nytes på fine sommerdager. Nydalen stasjon er tilknyttet T-baneringen. Det betyr at du på få minutter kan komme deg til Ullevål, Majorstuen, Tøyen og Oslo sentrum. Buss 30, 37, 51 og 56 stopper også like ved.

Ledig areal: 3. etg. - 1.045 kvm kontorlokaler

Kontakt: Håkon Tanberg 901 02 808 ht@60grader.no Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no 60grader.no

Norges Bank og økonomer legger seg på rundt 2,5 prosent inflasjon over tid. Jeg tror på lavere KPI-vekst. Rundt 1 prosent i året over tid på grunn av lavere lønnsvekst, sier sjeføkonomen i Eika Gruppen.

NORGES BANK I forbindelse med rentemøtet i Norges Bank i desember i fjor, skriver Norges Banks hovedstyre at det legges vekt på at det er utsikter til at inflasjonen blir lavere enn inflasjonsmålet på 2,5 prosent noen år frem i tid. «En m oderat lønnsvekst kan bidra til at prisveksten blir noe lavere fremover enn tidligere lagt til grunn. Samtidig synes forventningene til inflasjonen noen år fram, slik de kommer til uttrykk i spørreundersøkelser, godt forankret nær inflasjonsmålet», skriver Norges Banks hovedstyre. Leietakerne kan dermed planlegge utfra en mer beskjeden leieprisvekst i de neste årene enn som kom ved siste årsskifte, selv om en mer «haukete» sentralbank skulle få rett i sine spådommer. IKKE BARE KPI KPI-justering av husleien gjelder som regel for allerede inngåtte leieavtaler gjennom hele den avtalte leieperioden. Men når leieavtalen går ut, så er det en ny situasjon. En leietaker kan ha en klausul i leiekontrakten som sier at man har rett på fornyelse. Det er som regel angitt i avtalen hvor lang fornyelsen kan være og hvor mange ganger den kan benyttes (for eksempel kan man tegne en leieavtale på 10 år med rett til fornyelse 5 + 5 år – det vil si at hvis begge fornyelsene tas i bruk, kan man komme opp i 20 år).

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

FOTO: PEXELS

LØNNSVEKST Mesteparten av endringene i KPI-tallene kommer imidlertid fra innenfor Norges grenser. – Den systematiske komponenten til inflasjon er i hovedsak knyttet til lønnsveksten. Man får litt lavere utvikling enn en til en på grunn av at det er en visst produktivitet, men den langsiktige inflasjonen henger sammen med utviklingen i lønningene, sier A ndreassen. Det betyr at for særlig virksomheter hvor lønnskostnader utgjør en stor andel av de totale kostnadene, så slår økt lønnsvekst ekstra hardt inn på bunnlinjen. Dette fordi en allerede økonomisk sårbar virksomhet også får økte bokostnader. For bransjer med svært høy omsetning per ansatt spiller den langsiktige KPI-veksten liten rolle. Også sjeføkonom Kari Due-Andresen i Handelsbanken mener Norges Bank opererer med for høye inflasjonsanslag. Til Dagens Næringsliv uttalte Due-Andresen at anslagene for lønnsveksten er for høye, noe som vil tvinge Norges Bank til å justere ned prognosen for inflasjon «ganske mye».

Ved rett til fornyelse vil det ofte også stå vilke vilkår fornyelsen skal skje til. Ved «på h samme vilkår» vil husleie og leieavtalens øvrige vilkår løpe videre. Da kan man regne med at husleien KPI-justeres for det neste året. Dersom en fornyelse skal skje til «markeds messige vilkår», er det markedspris for tilsvarende lokaler i nærområdet som gjelder. Utleier kan kreve at leieprisen justeres opp dersom markedsprisen for tilsvarende lokaler er høyere enn den tidligere avtalte leie prisen. Hvis leiemarkedet er svakere enn den kontraktsfestede husleien når avtalen skal fornyes, kan leietaker kreve en justering av leieprisen ned til markedsleie. Også andre vilkår kan justeres. Dersom en fornyelse skal skje til «markedsleie» er det bare husleien som kan justeres. Ikke andre forhold i leiekontrakten. Dersom leiekontrakten ikke har noen klausuler om rett til fornyelse, står begge parter fritt til å forhandle seg frem til en ny leieavtale når den går ut. Da vil tilbud og etterspørsel avgjøre hva slags leiepris man ender opp med. I mange tilfeller vil gårdeier og leietaker bli enige om en ny kontrakt, både fordi det er kostbart for gårdeier å bytte leietaker og fordi det er mest praktisk for leietaker å bli værende i lokalene.

Svakere krone har gitt økte priser på importerte klær. Det har gitt høyere husleie for norske kontor bedrifter i 2017.

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 150–1.445 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Hva får du: • 2. etasje: 345–1.445 m2 BTA • 3. etasje: 546 m2 BTA (Kan deles opp fra ca. 150 kvm og oppover) • 4. etasje: 435 m2 BTA • 5. etasje: 415–1.200 m2 BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Ledige eiendommer Utleid

Billingstadsletta 19 Sandvika

Ole Deviks vei 18 Helsfyr

150 - 3000 kvm

389 - 1245 kvm

Jongsåsveien 3 Sandvika

Vestre Bærum Næringspark

141 - 369 kvm

135 - 800 kvm

Kontakt Joakim Hereng Mobil: 99 57 28 78 E-post : joakim@lilleberg-eiendom.no

Les mer på

lilleberg-eiendom.no

Vi leverer! Gode lokaler i gode bygg med et hĂ¸yt servicenivĂĽ

Velkommen til et enklere leieforhold

FOTO: THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Trenden med mer effektive lokaler fortsetter AV: DAG JØRGEN SALTNES

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

Bedrifter på jakt etter lokaler trenger i gjennomsnitt 10 prosent mindre areal. Og det er offentlige virksomheter som skal mest ned i areal.

kershus Eiendom gjennomfører hvert år en undersøkelse som tar for seg bedrifter og offentlige virksomheters flytteplaner. Respondentene i undersøkelsen har enten signert en ny leiekontrakt i løpet av året eller er i en prosess for å finne nye lokaler. Målet med undersøkelsen er å kartlegge etter spørselssiden i kontormarkedet og hente inn mange nok observasjoner for å kunne finne markedstrender. I sin seneste halvårsrapport som ble offentlig gjort sent på høsten 2016, skriver A kershus Eiendom at de har fått svar fra 59 leietakere som jakter på 312 000 kvadratmeter kontorareal i Oslo. Det utgjør ifølge Akershus Eiendom rundt 40-50 prosent av det volumet som leietakerne søker etter. MINDRE AREAL Undersøkelsen til Akershus Eiendom viser at et flertall av virksomhetene i Oslo har behov for mindre kontorareal i tiden fremover. I gjennomsnitt trenger respondentene i under søkelsen 10 prosent mindre kontorareal. Men en god del av leietakerne som trenger lavere areal er offentlige virksomheter. Holdes d isse utenfor, er det reduserte arealbehovet 3,5 prosent i snitt.

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

SUMMEN AV ALLE LEIETAKERE SOM HAR FLYTTET: ENDRING I ETTERSPØRSELEN ETTER PLASS, SAMMENLIGNET MED GAMMEL LOKASJON Endring % 30%

20%

10%

0.0%

-10%

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

-20%

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

FLYTTE TIL STØRRE ELLER MINDRE KONTOR

80%

Andel av kontorlokaler

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Større kontorareal

Uendret kontorareal

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Mindre kontorareal

– Vi opplever at trenden med mer effektive lokaler fortsetter. Det er fortsatt noen som ikke har effektivisert på mange år, og det slår inn på tallene når de skal sitte mer effektivt. De fleste planlegger mindre arealbruk, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til NæringsEiendom. Han viser blant annet til statlige virksom heter som skal sitter mer effektivt, noe som også kommer frem i planleggingen av regjeringskvartalet. Kommunal- og moderni seringsminister Jan Tore Sanner har også kom met med pålegg om at ingen nye statlige bygge prosjekter kan bruke mer enn 23 kvadratmeter per ansatt. Et annet spørsmål er hvordan utviklingen er blant de som var tidlig ute med å effektivisere arealbruken. Man har sett at de som har tatt store grep og redusert arealet ned mot 20 kvadratmeter per ansatt, ikke gjør ytterligere reduksjoner når de flytter noen år senere. Blant annet kan det bli større areal brukt til stillerom, møterom og andre områder hvor ansatte kan få litt ro og fred for å arbeide konsentrert og ta telefonsamtaler. – Lokaler bør handle mer om å drive bedriften bedre, enn å spare kroner på å sitte mest mulig effektivt. Vi ser nå at husleie

Analysesjef Ragnar Eggen sier at husleie kostnadenes andel av totale kostnader blir mindre, og at inn sparingene ved å bruke mindre plass da blir mindre viktig.

ØKE ELLER REDUSERE ANSATTE?

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

Ingen endring i antall ansatte

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Redusere antall ansatte

Øke antall ansatte

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

ENDRING I AREAL PER ANSATT: NYTT KONTOR VS GAMMELT KONTOR 70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Mindre areal per ansatt

Uendret areal per ansatt

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

AREAL PER ANSATT 56 prosent av leietakerne planlegger å bruke mindre plass per ansatt i de nye lokalene. 16 prosent av respondentene i undersøkelsen til Akershus Eiendom venter å redusere antall ansatte. Dette er en økning i forhold til de tre seneste årene. Samtidig viste tallene at 16 prosent av respondentene vil øke arealet per ansatte, noe som er det høyeste tallet siden 2011. «Til tross for denne økningen, er det klart at effektiviseringstrenden fortsatt lever, og det holder etterspørselen etter nye og effektive kontorlokaler høy i tiden fremover», skriver Akershus Eiendom i markedsrapporten. Andelen bedrifter som skal øke antall ansatte var 31 prosent. Det er en nedgang fra 50 prosent fra året før, og indikerer økt usikker het om fremtiden blant respondentene.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

TOTALT AREAL Akershus Eiendoms undersøkelse for 2015 viste en rekordhøy andel leietakere som s kulle bruke mindre kontorareal totalt sett (47 prosent av respondentene). I den seneste undersøkelsen planla 37 prosent av respondentene å bruke mindre areal. Bare 19 prosent av bedriftene i undersøkelsen ville bruke mer areal, noe som er det laveste tallet som Akershus Eiendom har målt. 44 prosent forventet at de hadde et uendret arealbehov for årene fremover. «Respondentene har indikert at økt areal effektivitet er nøkkelfaktoren bak trenden med arealeffektivisering. Av leietakerne som responderte at de trengte mindre kontor areal, vil 50 prosent redusere areal per ansatt», skriver Akershus Eiendom.

10%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

kostnadenes andel av de totale kostnadene er blitt mindre, sier Eggen og mener at da vil også innsparingene ved å bruke enda mindre plass per ansatt bli mindre viktig.

Mer areal per ansatt

Skøyen

HOFFSVEIEN 10 FRA CA. 500 – 1.850 M2

I Hoffsveien 10 på Skøyen har Newsec for utleie opptil 1.850 m2 kontorlokaler. Lokalet er nyoppusset i 2014 og har et fint og representativt inngangsparti. Det ledige arealet ligger i 4. etasje og har god fleksibilitet til å utforme lokalet etter leietakers ønsker. Hva får du: • Samlet areal på ca. 1.850 m2 BTA (lokalet kan deles opp fra ca. 500 m2) - Ledig fra Q1 2017 • Lyse, fleksible lokaler med god takhøyde • Stor andel møterom og stillerom, og mulighet for kantinetilknytning • Kan vurdere å leie ut delvis møblert • Passer best for åpent landskap, men også for cellekontorløsninger • Rask av/påkjørsel til E 18, samt Ring 2/3 • På Skøyen finner man alt av butikker, servicefunksjoner, restauranter/cafeer, treningssentre, mm. • Buss / trikk rett utenfor, og Skøyen stasjon kun 3 min unna Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

STORE UTBYGGINGER PÅ HELSFYR AV: DAG JØRGEN SALTNES

Det er mange store utbyggingsprosjekter på Helsfyr.

VALLE WOOD NCC Property Development har store utviklingsplaner på Valle i Oslo. Eiendoms utvikleren har allerede signert første byggetrinn for sitt storprosjekt Valle Wood. Det første bygget blir på 6700 kvadratmeter, og totalt blir Valle Wood på 60 000 kvadratmeter kontorareal. Valle Wood skal bygges i massivtre, noe NCC Property Development mener er et fremtidsrettet og bærekraftig byggemateriale. Bygget skal settes opp etter strenge miljøkrav, og ambisjonen er en BREEAM NOR excellent-sertifisering. – Valle ligger meget sentralt, med bare få minutters gange til kollektivknutepunktet Helsfyr. Utvikling av områder nær kollektiv-

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

ILLUSTRASJON: LUND + SLAATTO ARKITEKTER

æringsmeglerne forventer mer å velge mellom for leietakerne som sverger til Bryn-Helsfyr-området. Den viktigste grunnen er at det nå planlegges flere nye kontorbygg i området. I Grenseveien 80 vil BundeGruppen sette opp et nytt kontorbygg på syv etasjer. Det totale arealet i prosjektet, som har fått navnet Helsfyr Puls, blir på 7800 kvadratmeter over bakken og 1400 kvadratmeter under bakken. Etter hvert vil BundeGruppen også se på en mulig sammenkobling av Grenseveien 80. Skanska Commercial Development er i ferd med å sette i gang reguleringsprosessen for et nytt kontorbygg i Grenseveien 90. Eiendomsutvikleren har ambisjoner om å bygge rundt 20 000 kvadratmeter påe iendommen.

Valle Wood er ett av de største utviklingsprosjektene i Bryn-Helsfyr-området.

knutepunkt er svært bærekraftig. Det er fremtiden å kunne ta seg til og fra jobben uten bruk av bil, sier NCC Property Development-sjef Manne Aronsson.

I Fyrstikkalleen 1 skal Oslo Areal utvikle 32 000 kvadratmeter. Undervisningsformål kan utgjøre 20 000 kvadratmeter i det plan lagte prosjektet. Planene består av tre kontorbygg på henholdsvis 7, 8 og 10 etasjer med et sammenbindende bygg. På Bryn er det ikke like mange utviklingsprosjekter som på Helsfyr, men Pecunia har endelig kommet i gang med arbeidet med Nils Hansens vei 25, rett ved Brynseng T-bane stasjon. Der skal det bygges et kontorbygg i ni etasjer på til sammen 20 000 kvadratmeter lyse arealer fordelt på fire byggetrinn.

BRYN I Østensjøveien 16 vil Ferd Eiendom bygge et kontorbygg på 10 500 kvadratmeter. Det planlagte bygget kan stå ferdig i fjerde kvartal 2018. Ambisjonene er et bygg med høy miljø standard og at bygget kan huse fremtidens arbeidsplasser med høy trivsel, stor fl eksibilitet og høy arealeffektivitet.

BRYNSALLÉEN 4

ekre og arealeffektive lokaler L Inntil 2.050 kvm i hver etasje

lott kantine, dusj/garderobe, F sykkelparkering

ll offentlig kommunikasjon i A umiddelbar nærhet

n meget pen terrassehage i E eiendommens 3. etg Høy parkeringsdekning

S entral beliggenhet

www.sandia.no

550–10.000 kvm

KONTAKT AXEL EIDE DAGLIG LEDER

M: 90 82 82 25 E: EIDE@SANDIA.NO

Etter å ha forsøkt å få inn et stort kontorhotell til Helsfyr i flere år, har området nå endelig fått inn Regus til Grenseveien 92.

til sentrum, gode kommunikasjonsmuligheter, hyppige avganger for flybussen og relativt lave leiepriser er noe av det som har gjort Bryn-Helsfyr stadig mer attraktivt som kontor område. Country Manager Thomas Wedeen i R egus er fornøyd med å ha fått på plass et nytt senter på Helsfyr. Han mener det for Regus-konseptet, med et nettverk av kontorsentre, er viktig å ha et senter i området. De som leier lokaler hos Regus, skal kunne bruke alle Regus-sentrene. – Vi har en tydelig vekststrategi, hvor Hels fyr har vært ett av områdene hvor vi har sett et potensiale. Vi har vært veldig rettet mot Oslo sentrum og vest, og får nå et tilbud i Oslo nord. Det er et mål å ha tilgjengelige sentre i der hvor bedrifter holder til og geografisk dekning som gjør det enkelt å velge Regus, sier Weeden til NæringsEiendom. Han har allerede ti sentre i drift etter åpningen av Haakon VIIs gate 6. I august åpner coworking-konseptet Spaces i Kvadraturen, og i desember åpner et senter i Bergen. Der med vil Regus ha 13 lokasjoner i det norske markedet ved inngangen til 2018. Ifølge Regus er etterspørselen stigende fra internasjonale selskaper som hadde tradisjonelle kontor lokaler, og det er flere som vil ha større lokaler i fleksible kontorhotelløsninger. Det er også mange gründere som nettopp har startet for seg selv som leier kontorplasser av Regus. Direktør for salg og marked Anders Solaas i Entra er fornøyd med å ha fått inn Regus til Grenseveien 92, rett ved et kollektiv knutepunkt. – Jeg tror behovet for fleksible arbeidsplas ser på ulike steder vil øke. Det gjelder også på Helsfyr, hvor det er mange store leietakere. Ved kollektivknutepunktene vil det alltid være mange som vil ha fleksible kontorlokaler, sier Solaas. Den seneste tiden har kontorledigheten økt betraktelig i Bryn-Helsfyr-området, hoved sakelig som følge av at byggingen av flere nye kontorbygg settes i gang. Per Kristian Lundquist mener man må fokusere på trenden for området. – Totalt er Bryn-Helsfyr et lite område. Det er ca. 600 000 kvadratmeter med rene kontorlokaler. Hvis man får ett eller to nybygg prosjekter på 20 000 kvadratmeter, så slår det prosentmessig hardt inn på ledighetstallene. Det gir store utslag i enkeltår. Samtidig bidrar nye moderne bygg til at det blir et mer aktuelt område å etablere seg i for flere. De nye byg gene drar attraktiviteten opp. Kvaliteten løfter og det blir lettere å få gode priser i områder med mye nybygg, sier Lundquist.

Endelig kontorhotell til Helsfyr AV: DAG JØRGEN SALTNES

et er Entra som har fått inn kontor hotellgiganten Regus til Helsfyr. Regus skal leie 1350 kvadratmeter i Grenseveien 92. Det nye Regus-senteret åpner i august i år. Leiekontrakten er på åtte år. – Det blir det første ordentlige og store kontorhotellet i Bryn-Helsfyr-området. Vi i Bryn-Helsfyr-samarbeidet har jobbet for å få inn Regus i flere år med ulike prosjekter. De viste interesse allerede for fire-fem år siden, men det falt ikke på plass. Det er derfor stor stas at de endelig får et senter på Helsfyr, sier Per Kristian Lundquist i Sandia Gruppen.

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

Han er talsmann for Bryn-Helsfyr- sam a rbeidet, et samarbeid mellom gårdeiere som driver med omdømmebygging av Bryn-Helsfyr- området. – Området får nå et tilbud vi ikke har hatt før. Det gjør at vi kan få flere leietakere hit, blant annet noen flere internasjonale aktører, sier Lundquist. VIKTIG MED SENTER Kontorhotellet gjør også at det trolig vil komme flere mindre gründerbedrifter til Bryn- Helsfyr-området. Beliggenheten med kort vei

100

FOTO: HANS FREDRIK ASBJØRNSEN

Anders Solaas mener det vil være stor etter spørsel etter fleksible kontorløsninger tett ved kollektivknute punktene.

101

BRYN-HELSFYR-OMRÅDET

FRA ASFALT TIL LEVENDE BYDEL AV: DAG JØRGEN SALTNES

Boliger i Hovinbyen og på Valle skal, sammen med satsing på utadrettet virksomhet i kontorbyggene, sørge for at Helsfyr også lever etter klokken 16.

i har drøyt 110 000 kvadratmeter med kontorareal i Bryn-Helsfyr- området. Det er ett av de o mrådene hvor vi ønsker å utvikle en levende bydel, sier region direktør Sonja Horn i Entra når NæringsEiendom treffer henne og eiendomssjef Gaute Dammen Tyssebotn i Strømsveien 96 på Helsfyr. Kontorbygget, som huser Statens Lege middelverk og Tolldirektoratet, var før det ble totalrehabilitert et svært utilgjengelig enbruker bygg beliggende rett ved siden av Helsfyr T- banestasjon. – Dette bygget har vært lukket i mange år, uten utadrettet virksomhet. Vi har k nyttet gangpas

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

BOLIGER Ikke langt fra Strømsveien 96 vil Hovinbyen bli Oslos nye boligby. Totalt er det potensial for 30-40 000 nye boliger i det store området som omfatter Hovinbyen. OBOS vil bygge inntil 3000 boliger på Ulven i Hovinbyen. – Det at det kommer mange nye boliger i dette området, vil være med på å bidra til at det blir en levende bydel. Flere boliger gjør at alt ligger til rette for at det blir en fullverdig bydel, sier Horn. Sonja Horn og Gaute Dammen Tyssebotn mener at Helsfyr allerede er i ferd med å få kvaliteter utover bare moderne og effektive bygg. Entra har signert flere leiekontrakter

sasjen over tomten og åpnet opp hele plassen. Nå har vi sitteplasser utenfor bygget. Vi åpner også en kaffebar i februar, sier D ammen Tyssebotn. Det er Norð som skal servere kaffe og bakevarer til de ansatte som jobber i Strømsveien 96, samt de som «bor» i nabolaget. – Vi skal ha utadrettet virksomhet i første etasje. Vi søker etter to leietakere til som kan gi et ordentlig tilbud. Generelt ser vi at kontor leietakerne vil ha noe mer enn en introvert bygning, de vil ha servicetilbud, bruke kantinen og ha kaffebarer. For å tiltrekke seg leietakere, må man ha slike tilbud. Det har vært et problem at Helsfyr har hatt lite av dette tidligere, sier Horn.

102

Grenseveien 107

Moderne og fleksible kontorlokaler på Helsfyr • • • • • •

236 - 2.637 kvm kontor Meget sentral beliggenhet på Helsfyr med gode profileringsmuligheter Kun få meter til Helsfyr buss- og T-banestasjon Meget god parkeringsdekning på byggets tomt og i garasjekjeller Kantine og mulighet for leie av stort møterom Lokalene holder god standard

237-2.637

kvm BTA til leie Kontakt megler: Petter Bjørge, NAI FirstPartners M: 4811 2972 | E: pb@nai.no

KORT VEI FRA SENTRUM Sonja Horn mener Helsfyr kan sammenlignes med Nydalen for noen år siden. – De leietakerne som signerer her nå, vil kunne oppleve samme reise som i Nydalen, med en bedring i servicetilbudet til leietakerne, sier Horn. Gaute Dammen Tyssebotn mener at leie takerne nå begynner å få opp øynene for hvor sentralt Helsfyr og området rundt T-bane stasjonen er. – Reisetid er viktig for leietakere, og man kommer like raskt frem til Helsfyr som man bruker på å gå fra kollektivstoppene til lokaler

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

flere steder i sentrum. Før var det ofte fokus på «minutters gange fra Oslo S» eller lignende i søkene. Nå er det fokus på reisetid, og da scorer Helsfyr høyt, sier Dammen Tyssebotn. NESTE UTVIKLING: BRYN Bryn ligger på den andre siden av motorveien og lenger vekk fra Hovinbyen enn Helsfyr. Mens flere av byggene på Helsfyr nå forsøker å legge til rette for et mer urbant tilbud, ligger Bryn noe bak, også når det gjelder bolig utvikling. Sonja Horn tror imidlertid at det vil bli en omfattende utvikling på Bryn. – Det er store planer for Bryn, og alt ligger til rette for at Bryn blir et bra knutepunkt. Pecunia har et stort og spennende prosjekt der, og det kan også bli en omfattende bolig utvikling i området, sier Sonja Horn. Hun forteller at Entra har en tomtebank på 30 000 kvadratmeter i Bryn-Helsfyr-området, hvorav halvparten ligger på Bryn. Noe av det som gjør Bryn spennende, er at det kan bli et sted som mater Oslo med reisende fra nord og øst for byen, på samme måte som Skøyen gjør sørvest.

FOTO: HANS FREDRIK ASBJØRNSEN

på Helsfyr den seneste tiden. Det seneste året har Entra landet leiekontrakter på til sammen 14 000 kvadratmeter i Bryn-Helsfyr-området. Ledigheten i Bryn-Helsfyr-porteføljen til Entra er på bare 3 prosent. – I mange år har det vært slik at det har vært intern konkurranse om leietakerne på Helsfyr. Leietakerne har gjerne blitt i området og ofte bare flyttet noen hundre meter når de flytter på seg. Men den seneste tiden har det kommet leietakere fra sentrum og Oslo nord til Helsfyr, sier Dammen Tyssebotn. Han synes det er særlig hyggelig at Commaxx, som var på Helsfyr før og flyttet til Økern, nå flytter tilbake til Grenseveien etter fem år «i eksil». – Vi opplever stor lojalitet blant leietakerne på Helsfyr når det gjelder reforhandlinger. Vi har en veldig høy score på kunde under søkelsen hos de som er på Helsfyr, og det under bygger det at vi tror Helsfyr fungerer som et bra p rodukt for de med noe lavere budsjetter enn de som vil være i CBD og sentrum, sier Horn.

FOTO: ENTRA

BRYNSENGFARET På Brynsengfaret har Entra en tomt som kan utvikles.

Sonja Horn, Direktør region Oslo, Entra

104

400 – 4 553 kvm ledig

STRØMSVEIEN 102

4 minutter, Tøyen 6 minutter, Oslo S 9 minutter, Nationaltheatret

HELSFYRS BESTE BELIGGENHET Strømsveien 102 ligger på trafikknutepunktet Helsfyr, med T-bane kun 10 meter fra bygget og gangavstand til buss og flybussen.

KONTAKT MEGLER: Hans Jacob Haraldson hjh@60grader.no +47 934 41 541

Håkon Tanberg ht@60grader.no +47 901 02 808

• Et meget godt alternativ til sentrumslokaler – du får mer for pengene • Effektivt, fleksibelt og moderne. Kan spesialtilpasses den enkelte leietakers ønsker og behov • Alt på en flate - etasjeplan med inntil 2000 kvm. Kan økes til 3000 kvm med interntrapp mellom to etasjer • Felles resepsjonsløsning, kantine, kaffebar, parkering, garderobe/dusj/sykkelparkering, arkiv og dagligvare i byggets 1. etg. • Fantastisk utsikt over Oslo by fra de øverste etasjene • Unik eksponering og enkel adkomst

E-handel for 90 milliarder

FOTO: SHUTTERSTOCK

AV: DAG JØRGEN SALTNES

roner. Det utgjør rundt 2 prosent av totalomk setningen for dagligvarer i Norge. Det er ventet at den andelen vil stige kraftig. Den sterke veksten innenfor netthandel skaper utfordringer for de som driver tradisjonelle butikker. Flere fokuserer nå på å bruke verdifullt og kostbart butikkareal som showroom for nettbutikkene, men foreløpig er det ikke mange som har valgt en strategi med både butikklokaler og en nettbutikk.

Det norske E-handelsmarkedet har passert 90 milliarder kroner og skyter nå fart.

følge DIBS var det norske E-handels markedet på 90 milliarder kroner i 2016, etter å ha hatt en vekst på 16 prosent. De seneste fem årene har markedet vokst med 75 prosent. Varehandel på nett utgjør rundt en tredjedel av netthandelen. Det er med andre ord fortsatt et forholdsvist lite og umodent marked. Men nå begynner også varehandelen på nett å skyte fart. DAGLIGVARER PÅ NETT Det er særlig innenfor dagligvarehandel på nett at veksten er stor. Aktører som Kolonial.no, Marked.no og Brødboksen er blitt

01 / 1 7 | N æring sE ie n d om | MARKED

MER LAGER De mange nye E-handelsaktørene innenfor mat og ferskvare har gitt et betydelig behov for lager- og logistikkarealer. Ifølge DNB Næringsmegling har matvarebransjen absorbert over 33 000 kvadratmeter logistikkareal til bruk for netthandelen de seneste to årene. «Det siste året har det også vært økt etterspørsel fra aktører innen andre ferskvaresegmenter som blomster, frukt og bakervarer. Dette er aktører som på grunn av varetyper må ha sentralt og lett tilgjengelig beliggenhet. Ovennevnte har medført at det nå er et veldig begrenset antall gode ledige lokaler i eksisterende bygg i størrelser opptil ca. 5000 kvadratmeter sentralt i Oslo øst.

allemannseie og fått tilgang på kapital for å vokse. Kolonial.no hadde en omsetning på 75 millioner kroner i 2015. Ifølge nettbutikken, som sender dagligvarer hjem til k onsumentene, økte om setningen med 600 prosent i 2016 til rundt 450 millioner kroner. Vare ut valget økte med 62 prosent til 5172 produkter, mens prisene på de 20 mestselgende varene falt med 11 prosent. Nettbutikken kan nå ut til 1,66 millioner nordmenn. Det er 90 prosent flere enn for ett år siden. Ifølge DNB Næringsmegling handler nå en av ti nordmenn dagligvarer på nett, og anslaget for omsetning i 2016 var ca. 3 milliarder

106

TIL LEIE VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse Velkommen til nybygg i Ole Deviksvei 6 Rimelige lokaler i: med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 Ole Deviksvei 2 • Ca.i 400 kvm til 3.100 kvm Nybygget ble ferdigstilt sommerenvia leietaker butikker, treningsmuligheter bygget. 2012. L eietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og s osiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid.

I tillegg har Tveten Park en av Norges

• • • • • • • • • • •

God parkeringsdekning Sykkelparkering inne/ute Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Buss og T-bane rett ved Felles kantine Stor takterrasse med utsikt Nybygg Mulighet for lager Arealeffektive arbeidsplasser Felles kantine Både landskap og cellekontor Store gode vindusflater Storogtakterrasse med utsikt

[ ODV6 ]

besteparkeringsdekning Rema 1000 butikker, trenings > God > muligheter via leietakere. > Sykkelparkering inne/ute > > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Nybygg Se dronefilm fra Tveten Park: vimeo.com/148854582 > Buss og T-bane rett ved > Mulighet for lager

Kontakt: Nina Sillibakken 454 53 762 nina.sillibakken@spg.no

Julia Jurin 400 20 964 jj@soylen.no

3. Etasje: 629 kvm og 408 kvm 4. Etasje: 743 kvm Ole Deviksvei 4 3. Etasje: 100 - 1.122 kvm. Kan deles. Mulighet for leie av enkeltkontor i kontorsenter

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 3 100 m 2

Innredningstrender for kontormarkedet

2017 Mye tyder på at måten vi innreder kontorlokaler på er i ferd med å endre seg. Det fysiske arbeidsmiljøet er viktig for trivsel og arbeidsresultater, og bedriftene ønsker nå å skape en vennlig og ikke minst personlig atmosfære når de utformer arbeidsplassene sine. Den hvite bølgen har lagt seg. AV: TROND RAMSØSKAR

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

108

PROFIL Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo. Han har vært p resident i Norske interiør arkitekters landsforening (NIL) i fire år. Hans filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best oppnås gjennom bevisst rekruttering av unge talenter. Ramsøskar Interiørarkitekter representerer derfor en blanding av solid erfaring og evne til frisk nytenkning.

109

1. SETT FARGE PÅ KONTORTILVÆRELSEN Man trenger ikke krystallkule for å spå at det blir mer farge på kontorene i 2017. Boligsektoren har ledet an, og trenden vi har sett der, smitter over på kontormarkedet. En forskjell er det likevel. Privatmarkedet er trendsensitivt i den for stand at de fleste går i takt. I kontormarkedet blir det nok større spenn i interiørene. Noen bedrifter vil ta utgangs punkt i sterke logofarger, mens andre vil gå for dempet og stemningsskapende fargebruk. Det er først og fremst er i publikumsrettede lokaler som resepsjon, møterom og kan tine at de hvite veggene nå blir overmalt, tror jeg. Kontormarkedet er konservativt når gjelder fargebruk. Klare, sterke farger vil neppe bli vinnere. De fleste fore trekker mer støvete farger med mye sort i seg. Selv har jeg tro på grønn som en god kontorfarge for 2017. Den har beroligende effekt og gir sammen med sort og hvitt et harmonisk uttrykk. Jotuns Pale Green og Evergreen er to grønntoner jeg regner med å se på kontorveggene i 2017. De mer vågale bedriftene vil ha glede av for eksempel Delightful Pink og Deco Pink. De to tøffe rosatonene kan forvandle eksempelvis møterommene.

2. TAPETENE INNTAR KONTORET Restauranter, hoteller og boliger er inspirasjonskilde når tapetene nå finner veien til kontorene. De færreste bedrifter er klare for romantiske blomstermønstre, men både foto tapeter og grafiske motiver vil helt sikkert bli å se i 2017. Fototapet med bedriftens egne bilder er en mulighet; effektfull visualisering av selskapets verdier en annen. Jeg tror likevel at tapeter med grafisk mønster vil slå best an. Det skyldes både at beslutningstakerne gjerne ønsker en maskulin kontorstil og at slike mønstre har dominert i privatmarkedet i året som ligger bak oss. Selv er jeg be geistret for klare grafiske mønstre i sort og hvit eller i ulike grønntoner. Disse gjør seg spesielt godt bak resepsjons disken eller på en av veggene i møterommet.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

110

3. «HJEMLIGGJØRING» AV FELLESAREALENE Jeg har lenge vært opptatt av det jeg kaller «hjemliggjøring» av fellesarealene. Med det mener jeg at vi for å skape t rivsel og stemning på kontoret må bruke samme virke midler som vi gjør i våre private hjem. Trenden vil forsterke seg i 2017, og turen er nå kommet til det vi tradisjonelt kaller pynt og dekor. Hvite kaffekopper og masseproduserte fruktboller fra Ikea er for upersonlig og holder ikke lenger. Fellesarealene må styles på en måte som gjør at besøkende og ansatte føler seg verdsatt. Jeg anbefaler for eksempel telysholdere i messing og fruktskåler i mørkt wengetre. Legg gjerne frem noen store coffee table bøker i vente sonen slik at gjestene intuitivt forstår at selskapet følger med og interesserer seg for mer enn business. Bruk gjerne blomster, men unngå orkideer i potte; de er nå så vanlige at de faktisk bidrar til et upersonlig preg. Velg heller eksotiske avskårne blomster i en lav designvase. 4. MER DEKORATIV BELYSNING Når det gjelder kontorinnredning, er temaet som regel riktig lysmengde og rett arbeidslys. Stemningsskapende lyssetting har de færreste hittil vært opptatt av. Jeg m ener vi må ha to tanker i hodet samtidig. Selve arbeidsplassen skal ha tilstrekkelig og funksjonell belysning, men det må stilles helt andre krav til lyssettingen i fellesarealene. Hotell- og restaurantinnredning er inspirasjonskilde også på dette området. Stålamper skaper eksempelvis en h yggelig og imøtekommende atmosfære rundt sofa gruppene i resepsjonsområdet. Bruk av denne typen belysning får vi se mer av i 2017, rett og slett fordi bedrifter flest ønsker å gi besøkende en vennlig velkomst. 3

111

5. FORSIKTIG FARGEBRUK I ÅPNE LANDSKAP Min påstand er at stolen som medarbeiderne sitter på når de jobber, i ni av ti tilfeller er sort. Det skyldes at sort er en sikker farge som står til alt og som tåler skiftende trender. Ulempen er at fargen tilfører omgivelsene lite når den benyttes i store kontorlandskap. Effekten er den motsatte av det som var planlagt: S tolen bidrar til et monotont og fargeløst kontormiljø. Som alternativ til sort har jeg stor tro på dyp blå eller dyp grønn, begge farger som holder seg over tid. Om denne trenden vil slå an avhenger ikke bare av kundene. Det spørs om produsentene tør å prøve. 6. HVER BEDRIFT SITT SHOWROOM I gamle dager drev bedrifter flest med produksjon og hadde gjerne satt av egne rom der de viste frem det selskapet laget. Nå er de tradisjonelle produksjonsbedriftene borte og med dem visningslokalet. På dette punktet tror jeg vi vil oppleve endring. Vis meg interiøret ditt, og jeg skal fortelle hvem du er. Det har alltid vært en god leveregel. Personer, miljø, visjon og misjon er noe av det et kontormiljø skal formidle. Flerbruksrommet er en praktisk måte å g jøre det på. Her kan kunder, a nsatte og ledelse m øtes uformelt, og ved rik tig møblering, f arger, m aterialer og utsmykning kan man på en indirekte måte fortelle hvem man er og hva man står for. Hyggelige fellesmøter, fredagspils, bursdagsfeiring og korte adhoc- møter i h verdagen – bruksmulighetene er m ange. Velger man et åpent allrom tilknyttet resepsjonsområdet blir lokalet enda mer a nvendelig. 7. HVORFOR IKKE GJENBRUK? Å ta vare på miljøet er viktig for de fleste bedriftseiere, men rehabilitering av kontorlokalene betyr i praksis ofte full utskifting. Jeg anbefaler en blanding av nytt og gam melt; det gir som regel et spennende og personlig resultat. Når kontorlokaler skal fornyes, er det smart å konsentrere seg om gulvet, veggene og belysningen. Det gir i seg selv et flott, nytt lokale. De møblene bedriften allerede har, kan forvandles med veldig enkle grep: et malingsstrøk, en ny bakplate, en ny topp på skrivebordet. Å trekke om møbler behøver ikke å være bedriftsøkonomisk lønnsomt, men det gir mulighet til å demonstrere miljøtankegang i praksis. Unge i etableringsfasen kjøper ofte brukte møbler på finn. no. Bedrifter kan velge mellom en rekke leverandører av brukt kontorutstyr.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

FARGERIKT Møblering, farger, materialer og utsmykning kan på en indirekte måte fortelle hvem man er eller hva man står for.

112

Flytte inn i nye lokaler?

Skal din bedrift flytte eller innrede nye lokaler? EFG HOV + DOKKA er en av Norges ledende leverandører av kontorinnredning og kan hjelpe til med å finne gode løsninger. Uansett om det dreier seg om et helt nytt innredningskonsept der vi håndterer alt fra prosjektledelse til leveranse og retur av brukte møbler, eller om det allerede finnes eksisterende idéer og løsninger som vi skal matche med vårt produktsortiment. Til slutt handler det alltid om det samme - at innredningen skal støtte selskapet kultur og merkevarebygging og gi de ansatte de beste forutsetninger for å gjøre en god jobb.

www.efg.no EFG HOV+DOKKA AS, Gjerdrums vei 8, 0484 OSLO, tlf: 21 02 35 00

01 /2 01 7 | N Ã¦rin g sE ie n dom | NYBYGG

114

ST. OLAVS GATE

27 – Et av Oslo mest spennende kontorbygg akkurat nå. AV: SILJE RØNNE | ILLUSTRASJON: KIMA ARKITEKTUR

115

1846 Fasaden til St. Olavsgate 27 vil beholde karakteren fra året da bygget ble reist.

– Eiendommen har en rik historie og unik beliggenhet. Murbygningen fra 1846 er re gulert til bevaring, og i Oslosammenheng er dette en gammel bygning, sier Kristoffer Moe Bøksle, sivilarkitekt og partner i KIMA arkitektur. St. Olavs gate 27 ble opprinnelig oppført som bolig for malermester Georg Marcus Nordraach. Huset regnes som et av Oslos bedre eksempler på sen empire-arkitektur. – Dette er et betydningsfullt bygg, som var en av byens aller største privatboliger da b ygget sto ferdig. På den tiden lå bygningen i fredelige omgivelser utenfor byen, Kvadraturen var den gang sentrum, sier arkitekten, og påpeker at mange kjente mennesker har bodd her. Nordraachs sønn, Rikard Nordraak, den anerkjente komponisten av «Ja, vi elsker», vokste opp i huset. Hans fetter Bjørnstjerne

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

jørnson, bodde også tidvis her, da han B studerte på Heltbergs privatskole. Det spekuleres i om nasjonalsangen kanskje kan ha blitt skrevet i bygget. – St. Olavs gate 27 ble bygget i samme periode som slottet. Planleggingen av slottet, lagde en byplan for hele byen. Der arkitekten, H.D.F. Linstow planla to paradegater som strålte ut fra slottsplassen på hver side av n asjonens hovedgate, Karl Johan. St. Olavsgate ble anlagt som en av disse gatene og St. Olavsgate 27 var nok en av de første bygningene som var med på å definere dette gateløpet, antar Bøksle. St. Olavs gate het opprinnelig Ny Slots Gade, som skulle ligge som en akse fra slottet opp til St. Olavs domkirke. Først i 1870-årene ble den østlige delen fra St. Olavs plass til Ullevålsveien opparbeidet.

– Dette er et av de få byplangrepene som er gjennomført i Oslo, da skulle du stå på slottsplassen å se ned mot Akershus Festning, St. Olavs kirke ned Karl Johans gate mot Jernbanen, de sentrale statsinstitusjonene og senere Stortinget. Dette har blitt en tydelig gjøring av statsmakten i hovedstaden, forklarer han, og legger til at St. Olavs gate 27 er stilmessig beslektet med både slottet og universitetsbygningen. MYE HISTORIE I VEGGENE – Huset har vært brukt til både student hybler, bolig for offiserer, kontor og privatskole. Rundt 1800-tallet ble huset ombygget til hotell, og i 20 år var bygget hovedkontor for Sosialistisk Folkeparti og deretter SV, sier Erik Brustad, gårdeier og representant for St. Olavs gate 27, og legger til at det

116

OVER: Ole-Jacob Leirskar og Jørgen Anker-Rasch, kershus Eiendom AS. A TIL HØYRE: Tilbygget i glass står i sterk kontrast mot den historiske fasaden, og gir bygget transparens.

kun er tilfeldigheter som gjør at huset fortsatt står. For i 1929 satte kommunen opp en regulerings plan for området, og betinget at bygget skulle rives for å gi plass til et planlagt gategjennomslag mellom Pilestredet og Fredriks gate. Ettersom de ikke ble enige med eier om en passende kjøpesum, ble huset stående. – Eiendommen ble kjøpt i 1988 av familien Trane/Brustad, som har pusset opp bygget. Human-Etisk Forbunds fikk sitt hovedkontor her i 1993, derav navnet Humanismens Hus, forteller Brustad. I 2015 bestemte eierne seg for å gjennom føre en total oppgradering av bygget og dets tekniske innretninger. – Eiendommen har blitt topp moderne i en historisk ham. To spennende virksomheter

117

har signert leiekontrakter i eiendommen og skal flytte inn i løpet av våren 2017, det vil si Arkitema/ELN og Eplehjelp AS. Det er fremdeles plass til ytterligere to til tre leietakere i flerbrukerbygget, sier Jørgen Anker-Rasch og Ole-Jacob Leirskar fra Akershus Eiendom AS, som er ansvarlig for utleien av eiendommen. REVITALISERING St. Olavs gate 27 har i prinsippet blitt et helt nytt bygg. Et tilbygg i glass er oppført for å åpne bygget mot byrommet på nordsiden og skape transparens og gode lysforhold i eiendommen. Grepet innebærer at universell utforming er ivaretat og at bygget får en ny henvendelse mot nord i tillegg til den historiske forsiden mot syd. Det nye kontorbygget er innflytningsklart i 2017, og har fire etasjeflater fordelt på 2.800 kvadratmeter. Flatene rommer cirka 20 til 50

arbeidsplasser, avhengig av utformingen. Det er mulighet for både cellekontor, åpne landskap eller en kombinasjon – leietakere kan tilpasse mye etter egne behov. – Dette er en moderne kontorbygning, hele bygningen er refundamentert, det hadde store setningsskader, vi har etablert nye dekker – alt innenfor fasaden er i relateten nytt, byggets forhold til den historiske hovedstaden og til utviklingsområdet mot Pilestredet er tydeliggjort, man kan komme til bygningen fra begge sider, sier arkitekten. En viktig del av ombyggingen har vært å tilbakeføre fasadene, reetablere opprinnelige vindusåpninger og fjerne ombygginger som opp gjennom tiden har bidratt til å svekke de eldre fasadenes estetiske kvalitet. Det nye

- I bygget er det lagt vekt på få, men gode materialer, det er innslag av hvitpigmentert ask i felles arealene, særlig i form av spilehimling, i kombinasjon av råstål og nye betongdekker. ERIK BRUSTAD, gårdeier og representant for St. Olavs gate 27

tilbygget med glassfasader skaper en tydelig k ontrast til de historiske fasadene. Ikke bare gir det nødvendig lys, men muligheten til å fjerne rømningstrappene på utsiden av bygget. – Vi fjernet rømmingstrappene, og lagde en ny trapp som står som et møbel i glassbygget, og er med å berike miljøet på utsiden og innsiden av bygget, sier han. Smalgangene på hver side av eiendommen har fått til bake sin opprinnelige funksjonalitet og blir en hyggelig snarvei for de som skal gå i området til og fra St. Olavs gate og Pilestredet. – KIMA har laget en svært fin fasade med baktrappen som en søyle igjennom glassfasaden på baksiden av b ygget, som gjentas i hovdetrappens runde form. Dette grepet kombinert med at deler av den gamle murveggen er synlig gjennom glassfasaden gir bygget en særegen kvalitet sier Brustad og fortsetter: «Noe av det vi har forsøkt å frem heve er at b ygningen er frittstående, gjennom å tilbakeføre gavler og sidene på bygningen. Gavlene var tette, vinduene var murt igjen, og det var anlagt rømningstrapper, slik at det var vanskelig å bevege seg på hver side av bygningen – vi har også tilbakeført noen takoppløft. Det viktigste vi har gjort med den h istoriske bygningen er å tilbakeføre den til den opprinnelige utformingen.» Bygningens nye hovedtrapp har fått lik geometri, og er plassert der hvor den opprinnelige hovedtrappen lå. – Dette har alltid vært en staselig trapp og dette er videreført i den nye trappen, men med nye materialer og med en utforming

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

som gjør trappen god å bevege seg i. Den gamle trappen var preget av skader og føltes utrygg, sier Brustad. Med den nye utvendige lyssettingen vil det renoverte kontorbygget skinne på enden av Fredriks gate og med sin staselige arkitektur, sin sentrale beliggenhet og sin omfangsrike historie mener Brustad at dette helt klart er et spennende kontorbygg. Bygget har også 65 parkerings plasser og sykkelparkering i bakgården, som også er unikt for et kontorbygg i sentrum. MATERIALBRUKEN - RÅ, ENKEL, OG ÆRLIG I bygget er det lagt vekt på få, men gode m aterialer, det er innslag av hvitpigmentert ask i fellesarealene, særlig i form av spilehimling, i kombinasjon av råstål, og nye betongdekker. – Materialbruken viser at alt dette er helt nytt. Vi har valgt å framheve noen av de gamle ytterveggene, og gamle murvegger som e ksponerer det gamle håndverket som en slik murbygning er, sier arkitekten og fortsetter: «Tidligere var bygningen lukket og innestengt, og hadde ingen interaksjon med det som skjer ute, tilbygget er viktig for å skape dialog, i dag har vi en annen måte å forholde oss til inne og ute – det skal være mer åpent fra utsiden.» Trappen som går ned i underetasjen, har god k ontakt til resepsjon. Det er lagt opp til et o rdentlig restaurant kjøkken, med gode takhøyder, peis, flott kantineområde og møteromsenter på andre siden.

118

OVER: Kontorbygget har to hovedinnganger som oppleves svært ulikt. En fra nord der bygget er kledd i glass, og en fra den historiske syd siden. Felles for de begge er resepsjons området som tar deg imot både vertikalt og horisontalt. TIL HØYRE: Kristoffer Moe Bøksle, KIMA arkitektur og Erik Brustad, gårdeier og representant for St. Olavs gate 27.

119

GLASSFASADE: Et tilbygg i glass gir rikelig med lys inn i kontorlokalene.

01 /2 01 7 | N Ã¦rin g sE ie n dom | NYBYGG

120

- Tilbygget med glassfasader skaper en tydelig kontrast til de historiske fasadene. ERIK BRUSTAD, gårdeier og r epresentant for St. Olavs gate 27

– Disse skal fungere i sammenheng, slik at etasjen kan leve gjennom hele dagen. Det skal ikke være er et sted man bruker én time om dagen, men en hyggelig plass der man kan jobbe og ha uformelle møter, sier arkitekten. Brustad understreker at restauranten skal være et sted du kan sette deg å jobbe når du trenger forandring. – Dersom du ønsker et avbrekk kan du sette deg i stuen. Ambisjonen er at det skal bli en opptur å komme ned hit. Slik at de ansatte kan ha sosiale arrangementer her – både interne og eksterne. Kvaliteten skal være så bra, at man velger å gjøre det, fremhever han. Underetasjen har god takhøyde og gode lysforhold, samt kontakt mot byen gjennom lysbrønnene mot gaten. MIDT I BYEN Kontorbygget er svært godt eksponert ut mot St. Olavs gate, med kort vei til nærmest alt av offentlig k ommunikasjon, og gangavstand til handel, servicetilbud, kafeer og restauranter. – Mot Pilestredet har byen en helt annen karakter, og det er utrolig mye spennende som skjer i dette området, mye er fortsatt uavklart, men mange ting begynner å falle på plass. Slik som Entras utbygging av Det juridiske Fakultet rundt Tullinløkka, og Oslo Areals utvikling av nye Pilestredet 33, som vil skape liv mellom Holbergs plass og Pilestredet, sier Leirskar. – Kontorlokaler her gir en følelse av å være en del av byen, og jeg er sikker på at det kommer til å være en helt annen opplevelse å være her om noen få år, avslutter Brustad.

121

NYE UTGAVER AV STANDARD LEIEAVTALER

Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere har, i samarbeid med Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom, publisert nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg- og lokaler. AV: ADVOKAT CAMILLA HAMMER SOLHEIM OG ADVOKATFULLMEKTIG ANNE FLØYSTAD F. ELLINGSGÅRD, I ADVOKATFIRMAET BA-HR

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

122

FOTO: UNSPLASH

Malen for brukte lokaler ble publisert i juni 2016, mens de øvrige malene ble publisert høsten 2016. Vi er av den oppfatning at de endringene som er gjort er b alanserte, og godt tilpasset markedsutviklingen. Malene er uttrykk for «best practice», og vår erfaring er at malene er klart preferert av utleiere og investorer. Også utenlandske aktører har stort fokus på hvorvidt leie avtaler er basert på standardmalene, og i due diligence-prosesser ser vi at avvik fra standardmalen blir sett på som negative funn. Vi tror i mange tilfeller leietakere er godt tjent med å legge malene til grunn, og ta med seg plusspoengene det gir inn i forhandlinger om pris og krav spesifikasjon. Erfaringsvis oppnår man de beste resultatene som leie taker hvis man har fokus på kvaliteten på leieobjektet og hva man skal betale. Vi vil i det videre presentere de viktigste endringene i de nye malene, samt komme inn på noen særskilte problemstillinger knyttet til enkelte av punktene i malene, som vi mener både utleier og leietaker bør være oppmerksomme på ved inngåelse av nye leieavtaler

123

De malene som nå fremstår i ny drakt er følgende:

Standard leieavtale for næringslokaler (brukte /«som de er» lokaler).

Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i den stand de var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider.

Standard leieavtale for næringslokaler (nye/ rehabiliterte lokaler)

Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i den stand de var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider.

Standard leieavtale for næringsbygg («brukt/ som det er» bygg)

Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i den stand det var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider.

Standard leieavtale for næringsbygg (nytt/ rehabilitert bygg)

Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon.

Standard bare-house leieavtale for nærings bygg (brukt/«som det er» bygg)

Anvendes der leietaker skal ha ansvaret for alt vedlikehold og utskiftinger, betale eventuell eiendomsskatt og forsikring av bygget, og ha skade- og driftsavbruddsrisiko mv. for bygget

Utvidet standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg)

Anvendes typisk på større nybyggprosjekter der leie taker skal ha endringsadgang mht. kravspesifikasjonen, der man skal benytte dagbot ved forsinkelse mv.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

124

Vår mobile plantevegg nå også batteridrevet Bruk plantevegg som romdeler eller som en del av interiøret. Fordelen er at den renser og fukter luften, samtidig som den har en lyddempende effekt.

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

Nærmere om endringene i de oppdaterte malene

1. GENERELT Dersom man lager en sammenligning mot forrige utgave kan det tilsynelatende se ut som om det er gjort svært mange endringer i malene. De fleste av endringene er imidlertid av teknisk og språklig karakter, uten at innholdet er endret. Det er blant annet foretatt en språklig oppstramming og samkjøring av begrepsbruken mellom de ulike malene. Det er også innført definisjoner av sentrale b egreper som «utleier», «leietaker», «eiendommen» og «leieobjektet». I malene for lokaler er også «fellesareal» og «eksklusivt areal» definert.

2. EIENDOMSSKATT Den største nyheten i de nye utgavene er at det legges opp til at eventuell e iendomsskatt dekkes av leietaker over felles kostnadene. Et spørsmål som har vært tema i bransjen er hvorvidt leietakere bør akseptere å d ekke eiendomsskatt slik malen nå legger opp til. Hvis man først ser på kommuner der eiendomsskatt allerede er innført – kan en slik plassering være en fordel for leietaker, ettersom eiendomsskatt ellers normalt vil bakes inn i leien. I sistnevnte tilfeller får ikke leie taker fordelen av at eiendomsskatten reduseres eller eventuelt fjernes igjen. Noe av det samme gjør seg gjeldende i kommuner der det ikke er innført eiendomsskatt, hvor man ser at risikoen for slik skatt ofte prises inn i leien. Ved at eiendomsskatten inngår i felles kostnadene blir dette et nullsumspill, i likhet med øvrige felleskostnader. Vi er av den oppfatning at reguleringen

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

av eiendomsskatt er godt tilpasset markeds utviklingen, som i sitt innhold er en fornuftig tilnærming til markedssituasjonen i etterkant av at landets største kommune (Oslo) har innført eiendomsskatt. Samtidig er nok dette et viktig kommersielt punkt som det fortsatt vil forhandles konkret om, malene er på dette området som på andre kun et utgangspunkt. 3. OFFENTLIGRETTSLIGE KRAV Bestemmelsene om offentligrettslige krav er tydeliggjorte i samsvar med praksis, ved at det i standarden nå er presisert at utleier per over takelse er ansvarlig for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til den regule ring som gjelder for eiendommen. Presisering innebærer ingen realitetsendring fra tidligere praksis, men er inntatt som en klargjøring i de nye malene. Det er her viktig å ha klart for seg at det ikke bare er reguleringsplanen for tidspunk tet for inngåelse av leieavtalen som kan åpne for den avtalte bruken av leieobjektet – også tidligere reguleringsplaner som er erstattet av nye vil kunne gi grunnlag for den avtalte bruk, dersom tilsvarende bruk har vært etablert på eiendommen siden tidligere reguleringsplan gjaldt. Videre er den såkalte «rønneklausulen» blitt et sekundært alternativ B. Rønneklausulen innebærer at utleier ikke har ansvar for offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse. I praksis er det en mer f orpliktende regulering for utleier som b enyttes (nå alternativ A), slik at utleier er ansvarlig for opp fyllelse av o ffentligrettslige bygningstekniske krav per o vertakelse som følge av avtalt bruk av

l okalene/bygget og for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan. Bestemmelsen om at kostnader i f orbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard kan krevet dekkes hos leietaker er fjernet, da denne er ansett overflødig ved s iden av de øvrige bestemmelsene om offentlig rettslige krav. 4. MERVERDIAVGIFT Merverdiavgiftsbestemmelsen er tilpasset de nye reglene for frivillig registrering som ble innført fra og med 1. juli 2014. Reguleringen fanger nå opp at virksomhet som er registrert for annen mva-pliktig virksomhet ikke trenger en egen frivillig registrering i tillegg ved eventuell fremleie. Den andelen av leieobjektet som skal omfattes av utleiers frivillige registrering skal fortsatt angis i bestemmelsens avsnitt (1). Leietaker innestår for at vilkårene for frivillig registrering er oppfylt for denne andelen i hele leieperioden, og blir erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av bruksendringer, frem leie, regelendringer for leietakers virksomhet mv. som gjør at andelen blir mindre. Det som er nytt fra forrige utgave er at dersom andelen økes fra det fastsatte utgangspunktet, kan ikke utleier ensidig beslutte å la den økte andelen omfattes av sin frivillige registrering og legge mva på leien. Dette hindrer at en leietaker som for eksempel går over fra å drive helt unntatt virksomhet til å få en liten andel mva-pliktig

126

MYRENS VERKSTED

Be rg sli

# #

g le

n #

ul Th

SAGENE

2 4

RING 2

Chr is

Pilestre de

Sannergata

Co l

St Hanshaugen #

e at

GRÜNERLØKKA #

& &

& & & & &

& & & &

ga te Dæ len en &

Sofienberggata

2 4

h Sc

# #

gg at a

HASLE

Ol He lg

Has

& &

rg l

esens #

laf

Toftes gate

Gamle 2 4 Aker

ich els en s

2 4

SINSEN

# #

ti a

le tts

Sandakerveien

Markveien

Ho lte ga

e at

1 km

rs g

TORSHOV

ILA

Sofie s gate

2 4

ca Os

RING 3

# #

2 4

Grefsen

• Enkel adkomst fra Ring 2

v ål

BJØLSEN

& &

Fa ge

• God teknisk standard

Ul le

2 4

at a

M og a

rgg

teb o

e at sg up r t s

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Gø

2 4

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

Ky rre

Midt i en pulserende næringspark

# #

Ås en gt

a gat ger

Vestre Aker

God parkeringsdekning

va Sta

•

Ås

ULLEVÅL

•

s ch eu

GREFSEN

H op Bisk

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 2. etasje, 200–1.188 kvm

# #

ien

Bygg F: 3. etasje, 30-200 kvm

Uelands gate

Bygg B: 5. og 6. etasje, 900–2.214 kvm

Ullevål stadion

Prob

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

a Lillogat

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Bygg A: 4. etasje, 241 kvm

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

2 4

e Storov

Tåsen

Berg

# #

tvei en

Blås bor

Irisveien

Og m

150

vei j Munks

pps gate

2Grefsen 4 #

Sandakerveien 24 C

Nils Bays vei

SOGN

lve pel

# #

He k

2 4

G re

Nydal svn

ve i

ata

mg ei

jo ts v Ei 2 4

FRA VENSTRE Camilla Hammer Solheim, advokat i Advokat firmaet BA-HR.

FOTO: ADVOKATFIRMAET BA-HR

Anne Fløystad F. Ellingsgård, advokatfullmektig i Advokatfirmaet BA-HR.

virksomhet får full mva på leien, men samtidig kun har begrenset fradragsrett. Endringen fremstår også som rimelig med tanke på at en unntatt leietaker gjerne betaler en ekstra merverdiavgiftskompensasjon til utleier som følge av utleiers manglende fradragsrett. Hvis leietaker i tillegg skulle få mva på leien, men ikke har full fradragsrett, ville leietaker risikere å betale «dobbelt opp». I situasjoner der bruken går over fra å være unntatt til mva-pliktig kan det imidlertid være fornuftig å reforhandle leieavtalen. Det kan lønne seg for begge parter å la et i utgangspunktet unntatt areal omfattes av den frivillige registreringen, dersom utleier får økt fradrag og leietaker får mindre leie/ mva-kompensasjon. 5. LEIETAKERS ENDRINGER I bestemmelsen om leietakers endrings arbeider er det fastsatt at dersom annet ikke avtales, skal leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting. Bakgrunnen for endringen er at utleier kan få en skattepliktig fordel dersom endringene overtas. Plikt til tilbakestillelse av endringene innebærer for

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

vrig også at leietaker blir kvitt eventuelle ø justeringsforpliktelser for merverdiavgift til knyttet endringsarbeidene, slik at dette kan være en fordel også for leietaker. 6. FORSINKELSE Videre er kravet om at en forsinkelse må være vesentlig for å gi leietaker rett til erstatning fjernet. Det er etter vår oppfatning rimelig at utleier dekker leietakers direkte k ostnader ved forsinkelse, for eksempel ekstra leie eller flyttekostnader, uavhengig av hvor lang forsinkelsen er. 7. ANDRE ENDRINGER Det er utarbeidet forslag til skjema for over takelsesprotokoll som et vedlegg til kontrakten. Tvister i forbindelse med tilbake leveringen av leieobjektet ved leieforholdets opphør skyldes ofte uenighet om leieobjektets tilstand ved oppstart av leieforholdet. Det er derfor viktig at leieobjektets tilstand per overtakelse dokumenteres nøye ved en grundig overtakelsesprotokoll, gjerne vedlagt bilder.

I forbindelse med endret bruk og fremleie er det nå presisert at opprettholdelse av eiendommens leietakersammensetning skal anses som saklig grunn for utleier til å n ekte endret bruk og fremleie. Heller ikke denne presiseringen innebærer noen realitetsendring fra tidligere praksis. Når det gjelder a ngivelsen av leietakers virksomhet, er det verdt å merke seg at angivelsen i leieavtalen bør være så presis som mulig, og at det i mange tilfeller vil være fordelaktig å innta leietakers konsept beskrivelse som vedlegg til avtalen. En spesifikk angivelse av leietakers virksomhet gir begge parter trygghet for hva som er tillatt bruk av leieobjektet, og man unngår dermed at det oppstår tvil og diskusjoner om dette i leietiden. Det er utarbeidet en ny bestemmelse om depositum, som i større grad tilfreds stiller bankenes behov for klarhet mht. når depositumet kan utbetales. Bestemmelsen om sikkerhetsstillelse åpner nå også for a ndre typer sikkerhet enn bankgaranti og depositum, som for eksempel garantiforsikring, ved at det i alternativ C angis at sikkerheten kan beskrives i et eget bilag.

128

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen. • Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014. • Gangavstand til hele Oslo sentrum. • Aker Brygge, Rådhuset og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. • Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov. 310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat. • Kort vei til off. komm. 460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

MUNKSGT 7

SENTRALT VED ST. OLAVS PLASS • Nyoppussete lyse arealeffektive lokaler • Ledig omgående

142 kvm kontor: 5 kontorer, konferanserom, kjøkkenavdeling, datarom 14 kvm lager.

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURIS.AS

l a Re t t y n

017 Nr. 01.2

og for salg erike r e m m Eiendo utleie pĂĽ Rom for lokaler o Nord. og i Osl

Når det gjelder nærings eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ARDAL

132

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på fl yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur ransekraft, svarer sivilingeniør M argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl yttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at fl yttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

133

de ansatte. Sett sammen en b rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne virksomheten. Få med både typiske JA- mennesker og folk som er mer s keptiske av natur for å få spennvidde i s ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ommunikasjon? Finnes det parkerings muligheter? Hvordan er service tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften fl ytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibili tet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f inne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har k ompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s pørsmålene. I tillegg kan vedkommende b idra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rehva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen ﬂeksible MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

O S C A R S G AT E 3 0

Oscars gate 30 er en kontorbygning i teglsten i 6 etasjer bygget i 1970. 2. etasje blir ledig fra ca. 1 april avhengig av mulige tilpasninger/oppgraderinger av kontorarealene. Lokalene har blitt oppgradert i ﬂere omganger. Bygget inneholder en stor resepsjon, 22 enkeltkontorer, et stort åpent kontor, møterom til 15 personer, toaletter, garderobe og tekniske rom. Lokalene kan tilpasses leietakers ønsker og behov. Det tilbys 14 parkeringsplasser hvorav 12 er i garasjeanlegg.

K O NTAK T Advokat Øyvind Hagelund M: 908 65 588 E: oyvind@adv-hagelund.no

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et a uditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

135

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t ilbakestillinger og hovedrenhold.

136

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

137

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

AKTØRER I EIENDOMSBRANSJEN

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-Post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige kompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-Post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

STEENSTRUP STORDRANGE

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-Post: firmapost@grette.no www.grette.no

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

BANK

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

AVANTOR AS

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

Tlf: 22 81 45 00 E-Post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen. Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

139

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-Post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo TLF: 23 17 24 50 E-POST: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-Post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker TLF: 67 10 80 00 E-POST: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for SOSIALE ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER DNB NÆRINGSEIENDOM AS Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-Post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Din suksess er vår suksess

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo TLF: 23 08 41 60 E-POST: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-Post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo TLF: 22 12 25 50 E-POST: post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

140

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

JOTNE EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-Post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-Post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

OSLO AREAL

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

osloareal.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OXER EIENDOM

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-Post: post@loeutvikling.no www.loe.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

141

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-Post: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

THON EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-Post: info@scd.no www.scd.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-Post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-Post: post.eiendom@sparebank1.no

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner. Vi skaper verdier av eiendom

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

STOR-OSLO EIENDOM

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-Post: post@soeiendom.no

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-Post: post.norway@aberdeen-asset.com

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

142

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

AVANTOR AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-post: post@basale.no www.basale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En annen standard

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

ON PROPERTY AS

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-Post: post@on.no www.on.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

OXER EIENDOM

Stranden 3A, 0250 Oslo E-Post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

143

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva?

NÆRINGSMEGLER

ANSKAFFELSESBISTAND

AKERSHUS EIENDOM

CONFIDON AS

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-Post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-Post: post@confidon.no www.confidon.no

Norges ledende næringsmelger

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

NÆRINGSMEGLER

ANSKAFFELSESBISTAND

BASALE AS

FIRESAFE AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-Post: post@basale.no www.basale.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-Post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSFORVALTER TOTALPLAN Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-Post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

NÆRINGSMEGLER UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings eiendom for 11 milliarder kroner. Vi skaper verdier av eiendom

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Besparende mellomledd

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

144

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

GK GRUPPEN AS

HØYDEN AS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

EIENDOMSSERVICE

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE OSLO STILLAS & FASADE AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-Post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK GRUPPEN AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-Post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • FEIING SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping VAKTMESTERTJENESTER • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

OSLO STILLAS & FASADE AS

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

145

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22 69 92 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

ENTREPRENØR

INTERIØRARKITEKT

MOELVEN MODUS

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-Post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

HÅNDVERKSTJENESTER

IT-LØSNINGER

KIRKESTUEN AS

NORCONSULT

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-Post: ole@kirkestuenas.no

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-Post: postænois.no www.isy.no

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KR STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Adr.: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-Post: post@ssv.no www.ssv.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

01 /2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

146

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KANTINETJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KAFFEKNAPPEN

MOELVEN MODUS

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Gi et godt førsteinntrykk! Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MERKEVAREBYGGING

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-Post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-Post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com E-Post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Fra ledig til utleid

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kart legging eller tiltak i deres bygg!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-Post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-Post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom. Se referanseprosjekter på hjemmeside

147

Med 5 000 eiendommer i hele landet er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktĂ¸rer. Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created