Nærings Eiendom #3 2017 by Estate Media

# 03 2017 naringseiendom.no

• LAGERMARKEDET | TØYEN STARTUP VILLAGE | FORNEBU/LYSAKER •

I info

TOG

KANALPIREN

500 – 8.000 KVM KONTORL OKALER MED FANTASTISK B ELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene består av celler og åpent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et mråde med kontorlokaler, caféer, shopping og o gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen.

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SHOPPING

KONTAKT Karl Andre Strandborg Megler, Eiendomsmegler 1

2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker.

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

SYKKEL

WWW.OSLOAREAL.NO

Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna.

E39

STAVANGER SENTRUM

509

510

HINNA PARK

FORUS STAVANGER LUFTHAVN SOLA

SANDNES

SIGNALBYGG SENTRALT I NYDALEN 240 - 1.160 m2 ledig i Sandakerveien 130

Rehabilitert i 2005 (Rehabiliteres ytterligere 2017) 12 - 60 arbeidsplasser i moderne og lyse lokaler Meget god ventilasjon/kjĂ¸ling Egen p-kjeller med direkte adkomst Ny, lys og flott kantine i bygget Meget god offentlig kommunikasjon Velutbygd nett av sykkelstier Gode muligheter for fasadeprofilering Ekstra lager kan leies i bygget

Anders Heffermehl

Tel +47 950 63 693 ah@akershuseiendom.no

Ellen Kobro, utleiesjef

Tel +47 952 92 478 | ek@npro.no www.norwegianproperty.no

UTGAVE BASALERAPPORTEN GIR DEG DE SISTE NØKKELTALLENE FOR NÆRINGSEIENDOM I NORGE DENNE UTGAVEN BYR OGSÅ PÅ ARTIKLER OM: LEIETAKERTILPASNINGER, TRANSAKSJONSMARKEDET 1. HALVÅR 2017, NORSK ENERGIPOLITIKK OG EIENDOMSSEKTORENS VEIKART MOT 2050.

www.newsec.no

BASALERAPPORTEN SOM PDF:

Kvadraturen

NYRENOVERT KONTORLOKALE 545 KVM – NYOPPUSSET

Tollbugata 11 er et godt vedlikeholdt bygg sentralt i Kvadraturen. De ledige kontorarealene ligger i en høy andre etasje som vil bli rehabilitert og tilpasses etter leietakers ønske og behov. Lokalene har en fleksibel utforming som gir rom for å tilpasse de fleste ønsker. Her er det mulighet for å sitte i åpent kontorlandskap og cellekontor. Hva får du: • 545 kvm i 2. etasje • Sentral beliggenhet i Kvadraturen; kun 350 meter fra Oslo S • Rehabiliterte lokaler med moderne kontorstandard • Store vinduer som gir gode lysforhold • God takhøyde • Sosial sone • Møterom • Mulighet for leie av lagerplass i kjelleren Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Aker Brygge

FINE LOKALER PÅ AKER BRYGGE

FINE LOKALER I 6. ETASJE MED NOE SJØUTSIKT

Fine lokaler i 6. etasje med noe sjøutsikt. Bygget har en flott hovedinngang med omfattende bruk av granitt og heltre skipsgulv. Garasjekjeller og boder i tillegg. Hva får du: • 693 kvm i 6. etasje • Ytterst på Aker Brygge • Lyse, innbydende lokaler med tepper og parkett • Resepsjon/sosial sone • Åpent landskap for ca 24-35 arbeidsplasser • 2 møterom for 6-8 personer • 1 møterom/styrerom • 2 stillerom • Kjøkken / spiseplass • Fleksibel på overtagelse Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Aker brygge

SUVEREN BELIGGENHET, SUVEREN MULIGHET LEDIG OMGÅENDE

I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018, en unik sjanse for en unik beliggenhet midt på Aker Brygge. Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard og god teknisk kvalitet • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon • Lyse lokaler med lysinnslipp fra store vinduer • Alt av offentlig kommunikasjon i gangavstand Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud! Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Unikt i Asker

TOPPETASJE MED STOR TAKTERASSE 575 M2

Solbråveien 11–23 har vært gjennom omfattende totalrenovering inne som ute, med bl.a. ny og inspirerende fasade. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget. Hva får du: • Unik toppetasje ledig (4. etasje) - med takterrasse og utsyn mot Oslo! • Svært arealeffektive og fleksible lokaler • Planløsning skreddersys etter leietakers ønsker og behov • Flott kantine med mat levert fra «Annerledes Personalrestauranter» • Treningsrom med dusj- og garderobemuligheter • Kort vei fra bl.a. Oslo, Lysaker og Sandvika • Ledige arealer også i 2. og 3. etasje på 350–378 m2

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 614 + 739 KVM

Sandakerveien 116 har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen. Hva får du: • 1. etg. 296 kvm mot Sandakerveien, på bakkeplan. Passer for showroom, kontor, butikk • 4. etg. 613 kvm mot Sandakerveien • 5. etg. 739 kvm mot atriet • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende • Bydelssentrum • Bl-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder mm Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysaker

STRANDVEIEN 4-8 NYRENOVERT

Særdeles sentral beliggenhet på Lysaker rett ved siden av kollektivknutepunkt. Bygget ble oppført på midten av 80-tallet og har i lang tid vært benyttet til handel. I 2001 ble lokalene kontorisert og rehabilitert hva gjelder interiør og tekniske løsninger. Hva får du: • Fleksible kontorer tilpasset brukers ønsker • Godt egnet som showroom • Kollektivknutepunkt i umiddelbar nærhet • Nyrenoverte lokaler i 2017 • Gode lysforhold • 1. etasje: to lokaler på 163/159 kvm som kan slås sammen • 2. etasje: to lokaler på 144/184 kvm som kan slås sammen

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

ØS T LANDETS STØ RSTE H E LSE PA R K 10.000 m2 storsenter av klinikker, helse og velvære åpnet i Moss i 2016.

SE HVO R DET E R LE DIG FO R DIN VIRKSOMHE T (Der det ikke er krysset av)!

Medisinske tjenester

Apotek

Ortopedi

Barnelege

Overvektsklinikk

Bedriftshelsetjeneste

Plastikkirurgi

Brystdiagnose

Psykologfellesskap

Fastlegesenter

Psykiatri

Fysikalsk klinikk

Røntgen

Gynekolog

Sexolog

Hjertesenter

Terapeutgruppe

Hudlege

Tannlegesenter

Jordmorsenter

Volvat

Kreftsenter

ØNH-klinikk

Lungelege

Øyesenter

Andre fasiliteter og velværetjenester

Actic Trening (basseng)

Naprapat Restaurant

Blomster Solsenter Frisør

Lilleeng Helsepark ligger i Vingparken i Moss/Rygge 2 min fra E6. Web: www.lilleenghelsepark.no Tlf: 917 24 514 Adresse: Lilleeng 8, 1523 Moss

SPA Helsekost Svømmebasseng Hudpleieklinikk m/parfymeri Kaffebar Konferansesenter

Velværesenter

28 MILLSFABRIKKEN Fra majonesfabrikk til et moderne kontorbygg.

103 TAR PULSEN PÅ LEIEMARKEDET DNB Næringsmegling registrerer en høyere etterspørsel etter kontorarealer i sentrum enn langs vest- og østaksen.

130 LYD Med en helhetlig t ilnærming til innredning kan vi unngå uheldig lyd som opp fattes som støy på arbeidsplassen.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NNHOLD

INNHOLD #3 2017

REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

22 Leder: Det neste er det beste

28 Hovedsak: Mat- og merkevarehuset på Grünerløkka

49 Tøyen Startup Village

55 Nytt konsept til Norge

60 Det neste kontoret er det perfekte kontoret

66 Temperatur trøbbel på kontoret

70 Pass på når lokalene skal leveres tilbake

72 Vestfolds nye logistikknutepunkt

76 Utvider i Lahaugmoen Næringspark

144 Kjøpesentrene må redefinere seg selv

85 Dag Jørgen har ordet

86 Stor aktivitet i logistikkmarkedet

88 – Se på helhetskostnaden, ikke bare husleien

92 Tøffere for små lagerbrukere i Oslo

96 Et logistikkmarked i utvikling

103 Markedspuls: Markedet strammer seg til i sentrum 110 Leiepriser 112 Leiepriser blant de laveste i byen

116 Fra knutepunkt til by

120 Flytter mot Lysaker

122 Oppdager nærhet til sentrum

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

FASTE SPALTER

LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Ole Horn Lavik Heidi Mittun-Kjos

Mette Nordtvedt Tlf: 952 57 015 mette@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

MARKED

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 info@estatemedia.no

40 Morgendagens medarbeider 44 Utleier har ordet: Marianne Tvenge

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 14.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no

130 Interiør: Lyden av suksess

136 Nybygg: En grønn lunge midt i byen

Forside: Per Martin Haaheim

150 Juss: Når leietaker er utleier

159 Slik finner du nye lokaler

NESTE UTGAVE: August 2017

130 m2 og 300 m2 ledig i Karl Johansgate 8. Kontakt BjĂ¸rn Hansen bjorn@scandinaviegaarden.no 488 51 990

www.sgeiendom.no

Showroom/kontor i Oslo sentrum til leie

SL OT TS PA R

KR GA ISTIA TE N 13 IVS

NA TIO

LTH

EA TR

VIK

LO R

ÅD

Kristian IVs gate 13 425 m2 4. ETASJE: 425 m2 BTA (hele etg.) STILLE

Innenfor kort gangavstand ligger Nationaltheatret stasjon med alt av kollektivtransport: Flytog, NSB, T-bane, trikk, buss etc.

MØTE 8 pers.

P-hus like ved i Ibsenkvartalet. Showroom/kontor i toppetasjen i Kristian IVs gate 13. Arealet kan deles Lokalet er totalrenovert i 2009 med et moderne ventilasjonsav til to lokaler på ca 220 kvm hver. og kjøleanlegg. Lokalet passer godt til åpne løsninger. Kontoreiendommen ligger sentralt til like ved Nationaltheatret stasjon, Lokalene kan leies møblert med og beliggenheten er tilgjengelig for moderne hev- og senkepulter. besøkende og ansatte. Eiendommen kan skilte med et tydelig inngangparti med store inngangsdører, som gir et godt førsteinntrykk

wc STILLE

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser MØTE 8 pers.

Eiendommene har god adkomst fra Ring 1. Bilen kan parkeres i Sentrum

KOPI / PRINT

STILLE wc

PLAN 4. Etasje NR 13 38 arbeidsplasser 8 prosjektplasser

Kontakt:

KOPI / PRINT

STILLE

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone Møterom Stille Kopi/ Print

NB! AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Tiltakshaver

Making Waves

NB!

Prosjekt nr.

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

2015092

Dato opprettet

1:100

20.10.2015

Tegning

Tegn. nr

ALLE MÅL MÅ KONTROLLERES PÅ STEDET

Denne tegning omfattes av åndsverksloven. Den kan ikke reproduseres eller kommuniseres til andre uten skriftlig tillatelse fra AS Scenario.

Møbleringsplan 4. etg. Tiltak

SKISSE

#ARK tlf/fax

11.11.15 Møblering/arealdisp.

Rev Dato

Tegning staus

####

Tlf

DNB Næringseiendom - Chr. IV gt. 13-15

Tlf • fax

Making Waves Arkitekt

Sign.

Mål

SKISSE

Tiltakshaver

Arkitekt

A Rev. TVR __ __ TFS __

Tegning staus

#### #ARK tlf/fax

Arkitekt

AS Scenario Interiørarkitekter MNIL Pilestredet 75C, 0354 Oslo #ARK tlf/fax

Tiltak

44 00 01 01 02 01

Tlf • fax Tlf

Arkitekt

Arbeidsplasser Prosjektplasser Sosial sone 44 Møterom 00 Stille01 01 02 Kopi/ Print 01

Tegning

Beskrivelse

104.1

Prosjekt nr.

TFS

TVR

Sign

Kontr. Filnavn: 2015092 - Kristian IV gt 13-15 DNB.pln

2015092

NĂĽ mĂĽlene dine

Det er mye unikt ... ... ved kontorlokalene på Skullerud. Men noe av det beste er mangfoldet av virksomheter samlet i et sporty miljø. Trim, aktivitet og et stort fellesskap av bedrifter i grønne omgivelser gjør at man presterer bedre på jobb og som selskap. Med marka som nærmeste nabo og flere treningssentere, tuftepark, Norges største og råeste klatresenter, samt karate- judo- og sykkelklubb som del av parken har vi i Skullerud Park tilrettelagt for at du og din bedrift får effektive dager.

Se hva annet vi er unike på: skullerudpark.no

En del av Opsahl Gruppen

I hjemmet har hvert rom sin funksjon. Du spiser på kjøkkenet, sover på soverommet og steller deg på badet. I stuen er du sosial, ser på TV og slapper av. Å sove på b adet eller ha middagsselskap på soverommet er utfordrende. Rommene er tilrettelaget for et sett av aktiviteter som egner seg særdeles godt til det aktuelle gjøremålet. Slik bør det også være på kontoret, at vi flytter oss til det stedet der oppgaven løses effektivt og korrekt. Det betyr at én arbeidsplass ikke er nok. Åpent landskap, vil for mange være uheldig når du trenger full konsentrasjon og stillhet. Det blir nesten som å sove på sofaen, det fungerer, men du sover sjeldent like godt. Hvor du jobber avhenger av hva du skal gjøre – dette grunnsteinen i en aktivitetsbasert arbeidsplass. Det betyr at ideelt sett bør kontoret tilby flere funksjoner, gjerne en kombinasjon av åpent landskap, stillerom, møterom, sosiale soner og lounger. Slik at vi kan jobbe der hvor opp gaven utføres best. I hvilken grad de ulike rommene skal prioriteres, blir akkurat som i en bolig – hvilket rom trenger størst plass? Er du glad i å lage mat og bruker mye tid på kjøkkenet, går det kanskje på bekostning av badet. Hva som er viktig for en bedrift er like individuelt som i hjemmet. Alle funksjonene bør dekkes, men arealfordelingen og antall rom er opp til den enkelte. I denne utgaven snakker Kenneth Tveito fra CBRE om at det neste kontoret er det perfekte kontoret. Der vi i enda større grad vil ha fokus på individuell tilpasning. Det

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEDER

DET NESTE ER DET BESTE AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

etyr ikke at vi trenger større arealer, for trenden viser b tvert i mot, men løsningene blir smartere og mer fleksible. Derimot tror Tveito vi går inn i en «free seating verden», og begrunner dette med endret arbeidsmønster og s ynkende belegningsgrad ved arbeidspulten – hvem trenger et personlig sted å gå til 100 prosent av tiden? Tall fra CBRE viser at halvparten av arbeidsplassarealet be nyttes gjennom dagen, og kun 33 prosent av tiden sitter man på egen pult – mange betaler for oppbevaring av bord og stoler. Samtidig viser en undersøkelse gjort blant 2.400 kontor ansatte gjennomført av Epson at flere ønsker å jobbe mer hjemmefra. De spurte mener det øker produktiviteten, trivselen og kutter reisetid. Halvparten av norske kontor ansatte svarer at hele tre dager med hjemmekontor per uke gir optimal produktivitet. I tiden som kommer vil det stilles krav til raskere ut vikling, konkurransen vil øke i takt med bedre teknologi og vi må jobbe smartere, ikke nødvendigvis raskere, men mer effektivt og kostnadsbesparende – kontoret blir en viktig bidragsyter til dette. Delingsøkonomi vil også få sitt inntog i kontorlokalet og ifølge Tveito vil økt fleksibilitet på mindre arealer resultere i at møblene får mer fokus, slik at leietakere vil ommøblere fremfor å rive vegger når nye behov melder seg. Kort oppsummert får vi mer fleksibilitet på mindre plass, og arbeidsdagen blir tilrettelagt i større grad for hver enkelt – nå skal individet stå i sentrum!

Arkitekt: Arkitektkontoret Nils Tveit AS / Goa Arkitektkontor AS Illustrasjon: Ninety90, London

Restaurant 490 kvm Drammen

Nytt næringsbygg midt i Drammen sentrum Nedre Storgate 19 / Erik Børresens Allé Drammen er en voksende by. Våre ambisjoner er å lage et møtested for mat og drikke. Både morgen, middag og kveld. Dette vil være et godt tilskudd til et Drammen i full vekst. Bygget ferdigstilles våren 2018. Vi søker leietaker som ser mulighetene sammen med oss.

For mer informasjon, ta kontakt med: Oxer Eiendom Anniken Haug t +47 970 33 777 ah@oxer.no www.oxer.no

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til oﬀentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsﬁlm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 96 16 61 43

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min. Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale ca. 550 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet. Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje. Finnkode: 94 82 79 65

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Ledig toppetasje- ca. 424 kvm. Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og ﬂott atmosfære.

417 kvm

Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc. Oﬀentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet. Finnkode: 97 42 98 01

AKERSBAKKEN 10 Kombinasjonslokaler nær Vulkan Vi har for utleie ca. 730 kvm gode kombinasjonslokaler beliggende et stenkast fra Vulcan. Lokalet er ledig pr. d.d. Lokalet består av ca. 380 kvm lager med direkte adkomst fra rampe, samt tilhørende kontorer /showroom på ca. 350 kvm.

730 KVM

Arealet egner seg meget godt til en kombinasjon av showroom, lager, kontor, resepsjon , møterom etc. Nåværende planløsning kan endres etter leietakers ønsker og behov. Oﬀentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Finnkode: 94 82 81 28

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

LY S A K E R T O R G 8 O G 1 2 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv. 3. etasje og 5. etasje. Leie pr. mnd. som inkluderer: •

Tilgang til ﬂere felles møterom i hver etasje og kantine

•

Internett, renhold og kopimaskin

•

Mulighet for parkering

KONTORFELLESSKAP

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager Vi bygger om deler av indre gård i Kongensgate 2, og vil til høsten få for utleie ﬂere mindre seksjoner på ca. 120 kvm. Seksjonene vil i stor grad ha åpne løsninger som passer for kontorlandskap, showroom etc. Hver seksjon får nytt inngangsparti, eget kjøkken og eget toalett. Seksjonene får også direkte tilgang med heis.

95-194 KVM

Lokalene forventes å være klare for nye leietakere november / desember 2017. Vi kan også tilby noen mindre lagerlokaler i kjelleretasjen i størrelse fra 25 – 71 kvm. Finnkode: 87 33 48 24

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o

Lok aler til leie

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S Ă¸k

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o

FOTO: JONAS ADOLFSEN

M AT & M E R K E VA R E H U S E T PÅ G R Ü N E R L Ø K K A 03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MAT OG MERKEVAREHUSET

Fra majonesfabrikk til et moderne kontorbygg. AV: SILJE RØNNE | FOTO: IVAN BRODEY

HOVEDINNGANG: Fra hovedinngang er det etablert rampe fra bakke nivå til høy 1. etg. og videre opp til mesanin for kantine. I steden for å gjemme vekk UU-funksjonene har vi i steden valgt å fokuserer på HC rampen og den har blitt et viktig formalt grep for hele 1. og U .etg.

illsfabrikken ii Sofienberggaten har gjennomgått en omfattende transformasjon, og symboliserer starten på en oppgradering av hele området. Det gamle fabrikklokalet med over 130 års historie i veggene er nå forvandlet til kontor, kantine og fagkjøkken, og ikke minst et utstillingsvindu for Mills DA/Agras virksomhet. Etter at produksjonen ble flyttet i 2013, har det skjedd mye spennende i bygget, og Ellen Ledsten, interiørarkitekt i Ledsten Arkitektur AS har vært med på hele prosessen, som også reflekterer sluttproduktet. – Vi dannet en arbeidsgruppe internt i Mills veldig tidlig, der arbeidstittelen var «innovasjonsfabrikken». Vi hadde et ønske om at Mills historie, nåtid og fremtid skulle speile bygget. Med en kombinasjon av å beholde de solide konstruksjonene med tydelige innslag av messing, som gjenspeiler en ærverdig familiehistorie, samtidig som det skulle ha moderne innslag, forklarer Ledsten og legger til at bruken av messing også handler om å heve trivselen å gi et særegent dekorelement til bygget. ET UTSTILLINGSVINDU Bygget er dimensjonert for tunge maskiner og gir et s olid utrykk. Kombinert med bevarte gulv og konstruktive elementer i betong, og hvite fliser, gir det et hint av byg gets industrielle historie. Likevel er det største grepet åpen heten, med store glassflater ut mot Sofienbergsparken, slik at alle forbipasserende kan titte inn. – Vi har åpnet opp hele fasaden på bakkeplan, og skå ret opp betonggulvet i første etasje, slik at det som før var et lukket lagerlokale og en mørk fabrikk – nå får naturlig lys, forklarer interiørarkitekten, som har plassert kantine området ut mot gaten, med ulike områder for sitteplasser. – I kantinen har vi gjort noen grep, slik at de som ønsker å se og bli sett, setter seg ved vindusrekken, samtidig har vi mer lukkede og intime plasser lenger inn i lokalet, forklarer hun og påpeker at det er stor grad av variasjon. Det har også resultert i at kantinen blir brukt til uformelle møter og til ad hoc arbeidsoppgaver. – Vi har samlet alle de fasiliteten som kan bli eksponert på bakkeplan, og fagkjøkkenet er lagt til underetasjen slik at det kan ses fra gaten. I utgangspunktet er dette et stort areal og Mills DA/Agra så for seg å leie ut deler av lokalet, men nå har det blitt et såpass godt utstillingsvindu for selskapet at de har valgt å ha hele bygget selv, sier hun. Samtidig var ledelsen tydelig på at de ønsket branding, uten at denne skulle bli prangende. Dette gjøres elegant gjennom Millsbukken i støpt betong-relieff på resepsjons disken, utstansede merkevare-logoer i tykk stål på vegg og store glass-bilder fra den gamle fabrikk-virksomheten. Kontorarealene i de fire etasjene er forholdsvis like. De er åpne, det er ingen lukkede rom mot fasaden, og med lave romdelere til kopi, og garderober bevares den luftige følelsen. Arbeidsplassene er plassert mot vinduet mot parken, og møterommene er lagt i midten av bygget der det er mindre dagslys. Her er det ingen cellekontor men åpne

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MAT OG MERKEVAREHUSET

landskap med rikelig av møterom i ulike størrelser, stille rom og sosiale soner. – Det er veldig god akustikk i bygget, og vi har fokusert på lyd demping, da det ofte kan være en utfordring i industrielle bygg, sier hun og legger til: «Man skulle tro at d enne renoveringen ville bli forferdelig dyr, men det har den egentlig ikke blitt». STARTEN PÅ NOE NYTT Ledsten mener bygget har stor betydning for nabolaget. Fasaden som er tegnet av Element Arkitekter AS er også helt transformert. – Tidligere kunne det føles skummelt å gå i gaten her om kvelden, men med lys vi har inne og det Element har lagt i glass-fasaden, ut mot gaten, lyser bygget opp deler av par ken og gjør området tryggere. Når de får oppgradert nabo bygget vil dette gi en enda bedre effekt, mener hun. Samtidig påpeker hun at åpningen mot Sofienberg parken gir mye natur og liv inn i bygget, og at de ansatte får en følelse av å være en del av byen. Bjørn Brenna, økonomidirektør i Agra er også svært godt fornøyd med de nye lokalene. – Tidligere satt vi i fire bygg, Sofienberggaten 17, i dette bygget med produksjon under og bygget ved siden, samt det såkalte emballasjebygget mot syd, og i underetasjen i Sofienbergsgaten 23. Det å ha samlet alle ansatte under ett tak, har stor betydning, mener Brenna, som er glad for at de bestemte seg for å bli. – Vi har hatt fabrikk her fra 1885–2013, og da p roduksjonen ble flyttet gjorde vi en vurdering – hva gjør vi med b ygningen og tomten som er her. Vi fant ut at vi hadde vært her i så mange år, og at det har en viktig kulturside, som var en årsak til å bli værende på Grünerløkka, forklarer han. Det la grunnlaget for å bygge et mat- og merkevarehus, med tilknytting til Mills sin historie. – Det var viktigere enn å bygge et kontorlokale et annet sted som vi ikke hadde noe tilknytning til, fortsetter han. I forkant av prosjekteringen satt selskapet seg klare mål. Det skulle være et spennende og dynamisk hoved kontor for Mills DA/Agra, med gode rammer for fremtidig ut vikling som ivaretok selskapets strategier. Det skulle også optimaliseres basert på kost- og nyttebetraktninger, og alle nødvendige funksjoner for kontorplass, møterom, resepsjon, kantine, garderober, prøvekjøkken og andre behov som måtte ivaretas. – Vi har spesialbehov med prøvekjøkken når vi jobber med produktutvikling. Dette har vi løst i kjelleretasjen som egentlig er en ikke-funksjonell etasje. Brenna påpeker at et av kravene deres var lokaler som bidro til god kommunikasjonsflyt i organisasjonen, og i stor grad dekket fremtidens teknologibehov. – Samtidig hadde vi et krav om fleksibilitet med tanke på vår vekststrategi, vi må ha mulighet for en enkel om organisering, påpeker han.

PROFIL NAVN: Ellen Ledsten

G RÜ N E R L Ø K K A

STILLING: Daglig leder, Ledsten arkitektur

HØY KVALITET: Alle møbler er av høy kvalitet og valgt med tanke på varighet, både materialer og design skal ha et langt liv. Dette er både økonomisk for bedriften men også viktig i miljøsammenheng.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MAT OG MERKEVAREHUSET

FOTO: JONAS ADOLFSEN

« T I L BA K E M E L D I N G E N E F R A D E A N SAT T E H A R VÆ R T U T E L U K K E N D E POSITIVE…»

FOTO: JONAS ADOLFSEN

LYSE LOKALER: Ved å fjerne 1/3 av dekke over høy underetasje slippes dags lys ned i de tidligere mørk lagte lokalene. De to nederste nivåene kan nå oppleves under ett og rommer mange spesial funksjoner som bedriften har ønsket inn i sitt romprogram.

For selv om selskapet har romslig med plass, er det til tider mange mennesker innom fra andre avdelinger og fabrikker i virksomheten. – UTELUKKENDE POSITIVT Tilbakemeldingene fra de ansatte har vært utelukkende positive, og Brenna mener de nå har en mer dynamisk og fremtidsrettet arbeidsplass, der du kan jobbe på tvers av forskjellige funksjoner. – Vi sitter tettere, og vi ser hverandre. Tidligere var det veldig spredt, og da får man det som jeg kaller for «Outlook helvete», du får ikke snakket med et menneske hvis du ikke reserverer tid i Outlook, nå kan du ta ting på sparket. Organisasjonen fungerer mer effektivt, og det er noe av det aller viktigste, understreker han. For selv om mange var skeptiske til å gå fra cellekontor til åpent landskap, har det fungert overrakende godt. – Det er to ting som er viktig – lyd og ventilasjon. Med de løsningene vi har og i en gammel fabrikkbygning s kulle man tro det ble mye støy og ekko innover, men det er v eldig god akustikk og ventilasjon. Det ser vi allerede på mindre møterom hvor man kan sitte 6–8 personer, uten å bli trøtt og sliten, sier han og fortsetter: «Selv om du føler at det blir mye ventilasjonssjakter og at ventilasjonsmafiaen har fått lov til å regjere, ser vi i dag at det er veldig viktig for et kontorbygg. Spesielt med vindusflater mot syd er god kjøling avgjørende.» NABOEN Agra Gruppen eier også nabobygget, og til sommeren starter renoveringen av hjørnebygget, Sofienberggaten nummer 17. – Dette er også et veldig lukket bygg, og da fortsetter vi med glassfasaden rundt hjørnet, slik at det vil passer bedre inn med dette bygget, sier han. Det blir et kontorbygg for utleie med publikumsrettet virksomhet i underetasjen, slik som en café eller en popup-shop. Samtidig vil bygget signalisere selve inngangs porten til Sofienberggaten og parken. – Her var det lukket, med noen meter med betong. Med dette grepet tar vi også et byutviklingsansvar, eller som arkitektene kaller det «å gi noe tilbake til byen», avslutter Brenna.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MAT OG MERKEVAREHUSET

ØSTENSTADODDEN

VO L L E N M A RI N A

VOLLEN

SJØSTRAND

BJERKÅS

DJUPTREKKODDEN

BJERKÅSHOLMEN

Slemmestad Handelspark

1. E TG : 1. 2 3 0 K V M BTA 2 . E TG : 1.450 K V M BTA

Slemmestad Handelspark

SLEMMESTAD

Slemmestad Handelspark står klar til innflytning Q1 2018.

RO RT U N E T KJ Ø P E S E N T E R

Med 170 p-plasser tilbyr handelsparken meget god parkeringsdekning til sine besøkende. Området er i sterk vekst og handelsparken vil ytterligere styrke Slemmestad som handelssentrum.

L EI ETA K E R E

KON TAK T Christopher W. Felix M: 930 56 181 E: Christopher@wahl-eiendom.no

WAHL- E I E N D O M . N O

Ledige toppetasjer

Innovativt miljøbygg

Bøkkerveien 5 HasleLinje

Karvesvingen 3 HasleLinje

Bøkkerveien 5 er det fjerde kontorbygget som føres opp med

Karvesvingen 3 er et miljøbygg med BREEAM-sertifisering

god synlighet fra og eksponering mot Økernveien på HasleLinje.

«Excellent» og passivhus-standard. Foruten god samvittighet for

Vi har ledig byggets to toppetasjer (7. og 8. etg.), hver på 1.600 kvm.

riktig miljøvalg, vil din bedrift her også redusere energikostnaden.

Vi har lagt vekt på gode lysforhold, godt inneklima, samt gode

Bygget ligger med langsiden mot Ring 3. Dette gir meget god

material- og miljøvalg til beste for den ansatte, besøkende og

eksponering mot hovedveinettet. Kortsiden av bygget ligger

samfunnet. Kontorlokalene er tilrettelagt for så vel åpne land-

mot syd og er kledd med solcellepaneler for å redusere byggets

skap som løsninger med cellekontorer.

energibruk. Taket er også kledd med solceller.

Bygget er godt synlig fra Økernveien, men har en mere skjermet

I Karvesvingen 3 er det gode lysforhold og Oslos beste inneklima.

hovedinngang fra Bøkkerveien, rett vis á vis inngangen til det

For bedrifter som fokuserer på miljø og de ansattes helse og

nye handelssenteret i Bygg01.

trivsel er dette et godt valg. Vi har ledig 1.020 kvm kontorlokaler i 6. etg., samt 650 kvm i 7. etg.

Byggets leietakere kan nyte lunsjen i personalrestaurant med terrasse på bakkeplan, det er rikelig med sykkelparkering og

Byggets personalrestaurant ligger i toppetasjen (8. etg.). Her har

garderobe- og dusjfasiliteter.

de ansatte utsikt over hele byen og anledning til å nye lunsjen på bygget takterrasse på varme sommerdager.

Bøkkerveien 5 er under oppføring og står ferdig i første kvartal 2018. Securitas flytter sitt hovedkontor til bygget 1. mars 2018.

Det er rikelig med sykkelparkering og dusj-/garderobefasiliteter i bygget.

Les mer på: www.haslelinje.no

Bedriftens eget bygg?

Et møtepunkt i historisk bygg

K10A HasleLinje

Bygg01 HasleLinje

Vi bygger for tiden eget bygg for Wang Ung Oslo. En nyetablert

I det gamle produksjonsbygget til Vinmonopolet/Arcus skal vi

ungdomsskole for idrettselever som skal stå klart til skolestart i

etablere et handelssenter på 8.000 kvm. Her blir det plass til

2018. «K10A-bygget» blir en speilvending av «Wang-bygget».

både kjente kjedenavn og unike konseptbutikker.

Bygget blir rundt 3.000 kvm fordelt på fire etasjeplan + kjeller.

Handelssenteret vil åpne dørene mot slutten av 2019.

Toppetasjen blir inntrukket med takterrasse. La de beste konseptene få de lokalene de fortjener. Her kan Byggets 1. etg. vil egne seg for publikumsrettet virksomhet

forretninger lett skape et unikt uttrykk og utvikle sine

med enkel adkomst fra torget foran handelssenteret i Bygg01,

konsept i et originalt og tøft industribygg. I første etasje gjør vi

Bøkkerveien og Haslevangen.

plass til butikker, servicesteder og servicefunksjoner.

Bygget vil være godt egnet for en mindre kontorvirksomhet

Boligene i Bygg01 blir noen av Oslos mest spektakulære

med ønske om å være «herre i eget hus».

leiligheter med 4 meter takhøyde.

Ta kontakt om din bedrift er interessert i ytterligere opplysninger

Bli med på utviklingen og sett dine konsepter ut i live. Ta

om denne unike muligheten.

kontakt for mer informasjon om mulighetene i Bygg01.

Ta kontakt for mer informasjon:

Christian Geelmuyden, Utleiesjef M: 930 96 855 E: crg@hoegheiendom.no W: hoegheiendom.no

I en klasse for deg

Standarden er hevet

Wergelandsveien 7 Oslo Sentrum

Indekshuset Solli Plass

Etter en spektakulær restaurering og oppgradering til dagens

Mange hevder å ha byens beste utsikt, men det er få eiendommer

miljøstandard, er prakteiendommen Wergelandsveien 7 snart

i Oslo som kan måle seg med utsikten fra Henrik Ibsens gate 100.

fullt utleid. Med fokus på kvalitet i alle ledd har denne historiske

Eiendommen rager høyt og pryder Solli Plass med sitt særegne

eiendommen gjenvunnet sin prakt og blitt et etterspurt

arkitektoniske trekk.

kontorbygg. Standarden er satt høyt i Indekshuset. Kontorlokaler med solide I W7 får du tidløs klassisk design og materialbruk i samspill med

materialvalg i et av Oslos mest annerkjente bygg. Når du er leie

spesialtilpassede interiørløsninger som passer din virksomhet.

taker i Indekshuset få du tilgang til en unik personalrestaurant som sørger for kvalitetsråvarer og gode matopplevelser.

De nye leietakerne i bygget består av blant andre advokatfirmaet Hammervoll Pind, 3 Step IT, Colliers International, Nucleus, ISCO Group, Arundo og Mont Investor.

Les mer på: www.wergelandsveien7.no www.indekshuset.no

www.s150.no www.parkkvartalet.no

Ta kontakt for en presentasjon av mulighetene i de unike lokalene!

Arbeid & rekreasjon

Ærverdighet varer lengst

Sørkedalsveien 150 Oslo Vest

Parkkvartalet Frogner, ved Slottsparken

Eiendommen ligger i et frodig område med gode arbeids og

Moderne kontormiljø i ærverdige bygg. Parkkvartalet fremstår

rekreasjonsmuligheter. Det er flotte turområder rett utenfor

i dag som særdeles attraktive lokaler. Eiendommene ligger

døren samt god adkomst med bil, buss og sykkel.

sentralt bak slottet, men allikevel skjermet og med tilgang til store grøntarealer i Slottsparken. Trikk, buss og nedgangen til

Hjertet i bygget er et glassovertrukket atrium med gode lys

Nationaltheatret stasjon rett utenfor bygget.

forhold. Arealene er fleksible og byr på mange spennende Parkkvartalet ligger meget sentralt i Oslo og består av tre by

muligheter. Ta kontakt for visning!

gårder som gjenspeiler to ulike tidsperioder av byens historie. Helsepark Huseby: Helseparken vurderes som et supplement til

Parkveien 53 A og B er to klassiske bygårder oppført på slutten av

kontorer, og skal være et sterkt faglig miljø, der ulike profesjoner

1800tallet. Parkveien 55 er tegnet av rådhusarkitekten Arnstein

kan komplementere hverandre, for det beste helhetstilbudet.

Arneberg og ble oppført på 1950 tallet som hovedkontor for

Vi ønsker å treffe deg og din virksomhet for å skissere muligheter.

rederiet Leif Høegh & Co AS.

Ta kontakt for mer informasjon:

Hans Olav Johannessen, Utleiesjef M: 952 35 159 E: hoj@hoegheiendom.no W: hoegheiendom.no

I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. AV: SILJE RØNNE

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

FOTO: PRIVAT

PROFIL NAVN: Embla Regine Mathisen ALDER: 20 AKTUELL: Har nylig kommet hjem fra fredskorpsutveksling i Kenya. Påtroppende nestleder i ungdoms organisasjonen Changemaker. Starter på UiO til høsten.

«Jeg liker svært godt å jobbe i organisasjons livet, og siden jeg var liten har jeg alltid hatt lyst til å jobbe for å bekjempe urettferdighet.»

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor? – Jeg har aldri vært typen som tenker så langt frem i tid, derfor har jeg ingen stor plan om hvordan jeg skal ende opp i drømmejobben, men det er også helt greit. Jeg liker svært godt å jobbe i organisasjonslivet, og siden jeg var liten har jeg alltid hatt lyst til å jobbe for å bekjempe urettferdighet. Så min drømmejobb er nok et sted som jobber for noen av de tingene jeg brenner for. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Jeg ønsker å ha en dynamisk arbeidsplass hvor jeg er omringet av mennesker som er engasjert i jobben sin. Det gir meg mye å jobbe med mennesker som elsker det de driver med, og hvor man gjør en jobb som er viktig. Et sted hvor man jobber godt i team og på egenhånd. Gjerne med en ledelse som gir plass til nye ideer og et stort rom for ut vikling. Et sted hvor det er plass til å diskutere og at det er godt sosialt samvær. På stedet jeg jobber litt nå samles alle som har tid til en liten runde quiz hver dag klokken to, et tiltak som det syns jeg er supert.

«Som klimaaktivist håper jeg selvfølgelig også at vi får mange klimajobber og enda flere bærekraftige bedrifter i de kommende årene. Det hadde skikkelig bra!» EMBLA REGINE MATHISEN, påtroppende nestleder i ungdomsorganisasjonen Changemaker

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Jeg liker godt å ha en varierende arbeidsdag og arbeids uke, med ulike oppgaver, og arbeidsmåter. Slik at jeg har mulighet til å fokusere på en oppgave av gangen i ulike deler av dagen. For meg er det viktig med en god blanding av team og prosjektoppgaver og noen mer «vanlige» opp gaver. Hvis jeg kan velge helt selv syns jeg det hadde vært kult om jobben innebar litt reising i ny og ne. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Oi, det synes jeg er vanskelig å si. Men det er vel ganske tydelig at jobbmarkedet er svært annerledes i dag enn det

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

var i 1997. Den trenden tror jeg kommer til å fortsette i aller høyeste grad. Jeg tror det kommer til å k omme en hel haug med stillinger som ikke finnes i dag. Mer spesialisering og sikkert enda flere folk med mas se rare mastere. En del jobber som vi har i dag kommer nok sikker til å forsvinne, kanskje spesielt i industri bransjer. Forhåpentligvis resulterer ikke dette i mer arbeidsledighet som noen frykter. Som klimaaktivist håper jeg selvfølgelig også at vi får m ange klimajobber og enda flere bære kraftige b edrifter i de kommende årene. Det hadde s kikkelig bra!

Den nye urbane bydelen! Verket: Ankers Hus Moss

Når man skal velge sted å etablere nytt kontor, holder det ikke

Ankers Hus er et nytt signalbygg på 10 000 kvm, med åtte etasjer og

at bygget er fint i seg selv. Beliggenhet spiller også en viktig rolle.

parkeringskjeller. Bygget oppføres som et flerbrukerbygg, og vil

Verket ligger rolig og idyllisk til i umiddelbar nærhet til ett pulse-

i tillegg til å huse Skatteetaten, passe godt til mellomstore bedrifter.

rende sentrum, med butikker, restauranter, treningssentre, caféer og kulturtilbud, over 1 km strandlinje, samt utvikling av bypark.

Ankers hus bygges som passivhus med energiklasse A, og miljøklassifiseres BREEAM-NOR-VERY GOOD. Det er fremdeles mulighet for din bedrift å etablere seg i dette nye og moderne kontorbygget. Ledige areal fra 500-5000 kvm. Kontakt oss for mer informasjon og muligheter! Höegh Eiendom har store ambisjoner for utvikling av det gamle industriområdet på Verket, og legger lista høyt når det gjelder arbeidsplasser, bokvalitet, arkitektur og uteområder. De som skal jobbe, bo og bruke området skal føle seg velkommen og kunne senke skuldrene. Området skal styrke sin satsning på kontorarbeidsplasser, attraktive boliger, kultur og attraksjoner. På Verket skal du få alt, og føle deg vel. Det er arbeidstakerne som er i fokus og de skal trives med å jobbe på Verket!

Ta kontakt for mer informasjon:

Jan Erik Kristiansen, Direktør Moss M: 918 89 387 E: jek@hoegheiendom.no W: hoegheiendom.no

U UTLEIER HAR ORDET:

Utleier med fokus på fleksibilitet Fram Eiendom oppfordrer leietakere å planlegge for fremtiden. AV: SILJE RØNNE

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

PROFIL NAVN: Marianne Tvenge STILLING: Medeier i Fram Eiendom UTDANNELSE: BSc Business Administration og MSc Real Estate Development

FOTO: CHRISTINA UNDLI

BOR: Snarøya

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Fram Eiendom seg fra andre gårdeiere? – Vi er et firma med få ansatte, og det gjør oss veldig «hands-on». Vi har korte beslutningslinjer, og er tett på leie takerne våre. Fra vi inngår leieavtalen til leieperioden er i gang, er det samme person som er delaktig i utformingen av lokaler og byggearbeider, og den du møter i etterkant dersom du har spørsmål, dette gjør at vi får en god dialog med leietakerne våre gjennom hele leieperioden. Vi har også et eget driftsteam, vi benytter ikke eksterne. Drifts apparatet vårt er innom eiendommene hver dag, det gjør at også teknikerne er tett på leietakerne og vi får den informasjonen vi t renger med en gang, før en sak rekker å bli et irritasjonsmoment. Vi er en langsiktig eier, som sjeldent selger, men heller investerer jevnt og trutt i våre eiendommer, slik som inn gangspartier, garderobefasiliteter og i ny miljøteknologi – vi forsøker hele tiden og optimalisere eiendommene våre, for å opprettholde en høy utleiegrad. Vi er også fleksible, og etter min mening dyktige på å flytte bedrifter internt i vår portefølje dersom behovene

endres – vi sitter ikke og «rir» en avtale til «the bitter end», hvis det finnes andre løsninger i vår portefølje. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Planlegg ut i fra hvordan bedriften vil se ut om fem år og ti år, ikke hvordan den ser ut i dag. Sørg for at man har fleksi bilitet, og ta eierskap til prosessen. Vi opplever ofte at en søkermegler har laget en standard kravspesifikasjon, som ikke er tilpasset bedriften og reelle behov. Det er v iktigere å vurdere hva man er ute etter, definere behov og ambisjons nivå – skal alt være nytt eller er vi mer prissensitive? Mange ender opp med dyrere lokaler enn nødvendig. – Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg? – Fleksibilitet, det kan eksempelvis bety at du har to inn ganger til lokalet, og dermed kan ta høyde for enten frem tidig vekst eller å kunne redusere lokalet ved å skille av en

« Jeg mener det er tull å fornye et velfungerende eksisterende lokale for å bli mer miljøvennlig, det er ikke nødvendigvis bærekraftig.» MARIANNE TVENGE, medeier i FRAM eiendom

del for fremleie. Man bør se etter at man har et fornuftig grid på vinduer og tekniske anlegg slik at man enkelt kan fjerne noen skillevegger, lage teamplasser og endrede arbeidssoner, og ellers bruke sunn fornuft. Tenk på hvilke ansatte du ønsker å tiltrekke deg, da er ikke nødvendigvis lederens behov avgjørende. Vurder hvilket område man vil være i, ønsket profil, og nærhet til kollektivknutepunkt, gategulv og andre fasiliteter. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leie taker stille til utleier på miljøsertifisering? – Vi er opptatt av bærekraft og relevant miljøteknologi. Vi sertifiserer alle nybyggene våre, men jeg mener det er tull å fornye et velfungerende eksisterende lokale for å bli mer miljøvennlig, det er ikke nødvendigvis bærekraftig. Det som alltid vil være relevant er å kutte fossilt brensel og redusere energiforbruket. Gjenbruk er også bærekraftig. – Hva er den største fallgruven for leietakere? – At de ikke fokuser nok på fleksibilitet, endrede behov, og ikke planlegger nok for fremtiden. Eller å binde seg til feil utleier. Finn en utleier som tar kundene sine på alvor og som følger med både i u tviklingen av miljø og bransjestandarder. Helst bør det være en fleksibel gårdeier, slik at du kan flytte internt i porteføljen, dersom det blir behov for endring. – Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste med arbeiderne? – Kontorbygget og beliggenheten har mye å si for bedriftens profil, bygget er et brand og lokasjon påvirker profilen. Det er også viktig hvilke kvaliteter man kan tilby ansatte. Ansatte tilbringer mye tid på kontoret og det er av gjørende å skape trivsel.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Det skjer mye på Skøyen, på både næring- og boligsiden, og store endringer er knyttet til at Fornebubanen kommer. Det er også mye spennende som skjer i K vadraturen, et område med rask forbindelse til både Aker Brygge og Bjørvika og unike transporttilbud. Det Søylen Eiendom har gjort med Øvre og Nedre Slottsgate, har gitt området et løft, og nå ser man ringvirkningene ved at Prinsensgate begynner å bli veldig spennende, og at det popper opp nye konsepter og tilskudd til området som f.eks. Sentralen. Her finner du også en del innovative selskaper innen digital media og coworking konsepter slik som Spaces. Disse bransjene tiltrekker seg i stor grad yngre arbeidstakere som er med på å skape et interessant område. – Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med ette? d – Fremtidens kontor verdsetter de skandinaviske v erdiene – life-work balance. Dette er viktig nå og blir ikke noe mindre viktig å tilrettelegge for fremover. Selvsagt må lokalene være optimale, men omgivelsene rundt vil få mer betydning. Folk setter pris på at de kan komme seg enkelt til og fra jobb, at de får trent like i nærheten av arbeidsplassen, og øvrige urbane kvaliteter som spisesteder og handel. Det er slik vi har forsøkt å tenke på Skøyen. Her har vil lagt store ressurser på gategulvet, med torg, oppgraderte fortau, til rettelagt for gode butikker og treningssentre. Vi har ikke gått for den første beste og beste betaleren, men prøvd å skape en god miks fra Høyer til Nille.

I hjertet av Ski

Våre leietakere skal ha et bekymringsfritt forhold til hverdagen.

Ski Næringspark Ski

egen organisasjon, slik at vi har full kontroll på den leveransen.

Derfor har Höegh Eiendom bevisst valgt å ha driftstjenester i I utviklingen og den løpende driften av Ski Næringspark har vi de ansatte i fokus. Løsningsalternativer til det beste for ansatte hos våre leietakere er viktig for oss.

Næringsparken er utbygget basert på bærekraft og lang siktighet med en grønn struktur og moderne infrastruktur.

Ski Næringspark er strategisk plassert ved inngangen til Ski

Sammen bidrar eiere og leietakere til å gjøre Ski Næringspark til

Sentrum med enkel og effektiv tilgang til hovedveinett, offentlig

en markedsledende og foretrukken næringspark i StorOslo.

kommunikasjon og trafikknutepunkter. Follobanen vil styrke togforbindelsen mellom Ski, Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen.

Det er en god leietakermiks i parken, og dette mangfoldet bidrar til et levende miljø som skaper begeistring for både nye

Viktige og store internasjonale aktører har valgt å etablere

og etablerte virksomheter.

seg i Ski Næringspark. Disse inkluderer bl.a. Hertz, Trio Ving, Equipnor og Orkla.

Dere vil trives i Ski Næringspark! Ta kontakt med utleiesjef for mer informasjon om ledige lokaler og muligheter.

Ta kontakt for mer informasjon:

Carsten Rudolph Solberg, Utleiesjef M: 418 07 320 E: crs@hoegheiendom.no W: hoegheiendom.no

T ØY E N STA R T U P V I L L AG E

En oppstartslandsby på Tøyen som tilbyr plasser i et nyskapende gründermiljø. AV: SILJE RØNNE | FOTO: IVAN BRODEY

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TØYEN STARTUP VI LLAGE

«– Tanken er at entreprenører kan ha et lavterskeltilbud i workbaren og med et TSV-medlemskap være en del av vårt økosystem.» BEATHE DUE, daglig leder i Tøyen Startup Village

– På Tøyen Startup Village (TSV) har vi skapt et tverr faglig miljø av gründere, akademikere og større virksom heter. Formålet er å styrke den norske oppstartsscenen. Konseptet skal også bidra til å skape liv på Tøyen, og involvere nærmiljøet på en god måte, sier Beathe Due, daglig leder av Tøyen Startup Village. Hun kommer fra ulike stillinger innen FoU v irksomhet i norsk teknologinæring, og har det overordnede ansvaret for alle aktiviteter som ligger under TSV. Enten du ønsker å møte andre g ründere, har en idé eller vil være med på noe spennende, er TSV en god inn gangsbillett. Der kan du som TSV-medlem eller gjennom kafeen, treffe andre som ønsker å skape sin egen bedrift med vekstpotensial. – Kaffebaren på gateplan er tilgjengelig for alle – også de som ikke er medlemmer, men ønsker du å få bedre inn sikt i miljøet selger vi medlemskap for 250 kroner, og gir deg tilgang på møterom, nettverk og faglig hjelp til virk somheten, en fast plass i arbeidsfellesskapet får du for 2.500 kroner, sier Due. Med workbaren og resepsjonen på gateplan kan alle komme inn, kjøpe en kaffe, jobbe, bli kjent med Oslo og Norge sine oppstarts-scener og ikke minst, møte andre mennesker som ønsker å skape verdi og ny næring. – Tanken er at entreprenører kan ha et lavterskeltilbud i workbaren og med et TSV-medlemskap være en del av vårt økosystem. Driver du med noe som kan s kalere, kan du leie egen plass eller studio i Coworkingspacet i bygget ved siden av. Entreprenørene og startup’ene som er her forventes etterhvert å vokse og få behov for egne lokaler. Når de flytter ut og skaper sin egen bedrift og identitet kan de fortsette å være TSV-medlemmer og på den måte bygger vi en landsby for oppstartsbedrifter, forklarer Due. TALENTER FRA TØYEN – For to år siden lanserte IKT Norge idéen om å lage Tøyen Startup Village. IKT-Norge hadde lyst til å være med å ut vikle startup-miljøene i Oslo, ikke minst også for Norges del, og så nettopp på dette området som spesielt interessant, sier ansvarlig for IKT-Norges satsing, Fredrik Syversen,

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TØYEN STARTUP VI LLAGE

direktør for næringsutvikling i IKT-Norge, og styreleder i TSV, som tok initiativet i kjølvannet av diskusjonen om Drømmeløftet for Oslo. IKT-Norge er eier av Tøyen Startup Village (TSV). IKT-Norges mål med eierskapet er og utvikle et ro bust entreprenørskapsmiljø i skjæringspunktet m ellom teknologi og byutvikling, og mellom store og små selskaper. IKT-Norge ser på investeringen på Tøyen som en sentral satsing for å lære mer om byutvikling, et frem tidig FoU-miljø, og en lyttepost for ny norsk nærings utvikling. – Tøyen Startup Village har allerede vist mange resultater. Det er mange nye arbeidsplasser, det er et sam arbeid mellom de som jobber med byutvikling, teknologi utvikling, film og andre kreative miljøer. Det er med på å gjøre Tøyen til et enda bedre område. Og nå skal man ta steget ut og også være med å løfte flere talenter, for jeg tror at fremtidens talenter de kommer til å komme fra Tøyen, fortsetter Syversen. Han mener Tøyen er en interessant lokasjon av flere grunner. – Tøyen har en unik plassering i nærheten av sentrum, men er allikevel et sted der folk først og fremst bor, med få arbeidsplasser utenfor service. Ideen var en rekke til feldigheter som førte til at vi pekte på Tøyen som Oslos neste innovasjonshub – X-games skulle hit, Øya var alle rede flyttet, og man så hvordan kultur og kreativitet ble stadig viktigere. Da også Entra hadde lokaler som de vil jobbe med oss sammen om ble det naturlig at vi gikk inn og investerte på Tøyen, sier han. I denne fasen kom også Charles Armstrong og Einar Kleppe Holthe fra Fuglen inn med viktige rådgivende roller. Charles Armstrong har stått bak den vellykkede ut viklingen av «The Trampery» i London, som ofte trekkes frem som forbildeprosjekt som en bydel med mye inno vasjon og sterk økonomisk vekst.Han mente at Tøyen er det eneste stedet i Oslo som har mangfold nok til å danne grobunn for ordentlig innovasjon.

Lokaler til leie KONTOR / HANDEL

ØKERN/ULVEN

M2 3.000 KVM

Ulvenveien 82 / ca. 3.000 kvm Torgbygget Kontor og handelsareal til leie • • • • • •

Bygget ble ferdigstillt april 2017. Hvert plan er på ca. 1450 kvm. 5. og 6. etasje er ledig Meget godt med parkeringsplasser Butikklokale i 1. etasje ca. 500 kvm. Felles kantine, møteromsenter og sushi- og kaffebar 3 minutter gange til buss og Økern t-banestasjon -500 meter til ring 33

Kontakt: Odd Rune Tenfjord odd.rune.tenfjord@obos.no 922 63 369

Hans Petter Hauge hans.petter.hauge@obos.no 909 12 267

TØYEN STARTUP VILLAGE: Det er arkitekturkontoret A-LAB som har tegnet TSV.

NY MÅTE Å TENKE ARBEIDSPLASSER PÅ Her er det mye å lære for eiendoms utviklere som ønsker å levere morgendagens arbeidsplasser, mener Julie Sjøwall Oftedal, strategisk leder i A-LAB, som er strategileder i prosjektet. – Noen få utviklere har skjønt hvordan markedet er i endring. Vi kan ikke bare levere fine arealer, vi må levere levende arbeids miljøer. Det handler blant annet om å legge til rette for mangfold og uplanlagte møter. Dette er noe av det viktigste arkitekturen kan bidra med, og man må se det i sammenheng med utvikling av nabolaget, sier Oftedal, og legger til: «Mye av verdiskapingen vil i frem tiden ligge i foredling av den råvaren arealene er. WeWork er for eksempel børsnoter for 16 milliarder dollar uten å eie så mye som en kvadratmeter». Oftedal forklarer at man i utviklingen av

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TØYEN STARTUP VI LLAGE

Tøyen Startup Village har jobbet tverrfaglig med en strategi for hele området. – Det er ulike «klynger» av bedrifter i området, og de har fått et slags kraftsentrum i workbaren. Samspillet med det eksisterende nærmiljøet er også sentralt i strategien for TSV, poengterer strategilederen. Dermed er man med på å utvikle en beliggenhet, som er avgjørende for de som skal velge lokasjon som leietakere. – Byrådsleder Raymond Johansen under streket i sin åpningstale for TSV at veldig mange av de arbeidsplassene vi skal leve av i fremtiden ennå ikke er skapt. Schibsted Vekst og Høgskolen i Oslo og Akershus har etablert seg i TSV, og nå flytter også IBM til Tøyen. Det blir veldig spennende å følge med på hva som skal klekkes i dette miljø et fremover, avslutter strategilederen fra A-LAB arkitekter.

06:30

EN NY DAG PÅ FORNEBU

I Snarøyveien 30 kan din bedrift etablere seg i et av Norges mest moderne kontormiljøer. Eiendommen har unike fasiliteter og tjenester som tidligere kun var forbeholdt landets største selskaper. For mer informasjon se www.snaroyveien30.no

LEDIGE SELVSTENDIGE KONTORMILJØER FRA 500 – 15 000 M2 Kontakt megler: Ole-Jacob Damsund // 970 20 644 // ojd@malling.no Fredrik Sommerfeldt // 916 09 161 // fs@malling.no

FOTO: NORWEGIAN PROPERTY

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | PI R X

PIER X Norwegian Property går nå nye veier og starter opp PIER X venture hub på Aker Brygge.

NYTT KONSEPT TIL NORGE I august åpner Pier X venture hub på Aker Brygge.

AV: SILJE RØNNE

FOTO: NORWEGIAN PROPERTY

OVER 1.600 kvadratmeter i Bryggegaten 3 skal fylles med inno vasjonsbedrifter.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | PI R X

– På Pier X bygger vi et nettverk av p rofesjonelle investorer, gründere, internasjonale partnere og skaleringsselskaper med fokus på å hjelpe norske start-upbedrifter opp og ut i verden, sier Morten Wiese, koordinator, gründer og engleinvestor. Han er prosjektleder i konseptet som er initiert av Norwegian Property. Wiese er godt i gang med å bygge en norsk venture hub i 3. etasje i Bryggegaten 3, den tidligere verkstedhallen til Akers Mek. 1.600 kvadrat meter skal fylles med innovasjons bedrifter, ikke nyoppstartede günderselskaper, men selskaper som har kommet lenger i livsløpet.

– Pier X er ikke en tidligfase-hub slik som Mesh, men for selskaper som er i skalerings fasen og har litt «fundig» på plass og ambi sjoner om å vokse, forteller han, og legger til at konseptet bygges etter modeller fra The Vault i San Francisco, Level 39 i London og Wework i New York. – Wework er et godt eksempel på hvor vel lykket denne samarbeidsmodellen er. S elskapet har allerede bygd opp over 100 huber og er verdsatt for 18 milliarder dollar, uten én gang å

FLEKSIBEL OPPBEVARING

ALT FOR EN LETTERE ARBEIDSDAG

Når skap og hyller er satt sammen etter dine behov forenkler det hele arbeidsdagen. Oppbevar tingene dine i fleksible skap og hyller som har plass til alt og litt til - uansett om det er permer, papirer eller personlige eiendeler du skal oppbevare. Oppdag praktiske innredningsløsninger for kontor, skole, lager og industri på ajprodukter.no.

67 02 42 00

ajprodukter.no

Besøk vår utstilling på KLøFtA – mellom gardermoen og oslo

– Spørsmålet er om du har råd til å være noe annet sted når kompetente investorer, gründere, internasjonale partnere og landets ledende juridiske og finansielle rådgivere blir medlemmer, og de ligger noen få hundre meter fra bygningen. Det handler om å være der hvor business virkelig skjer.

eie et kontor, sier han og fortsetter: «Dette er åpenbart en måte folk ønsker å jobbe på som også fungerer». Konseptet er utformet for å samarbeide. I hovedområdet med utsikt over havnebassenget finner du lounge, kaffebar, et åpent arbeidsområde og mange dedikerte områder for både formelle og uformelle møter. – Ved å kombinere innovasjon med nye arbeidsmønstre tror vi at gründere vil få selskapene sine til å vokse raskere, sier Wiese. ET ØKOSYSTEM Pier X vil bli et slags økosystem, der selskapene kan vokse raskere ved hjelp av alle ressursene de har tilgang til i lokalene. – Nivået kommer til å ligge i fasen over de co-working konseptene vi kjenner til i dag, og vi ønsker at de tyngre

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | PI R X

apitalkreftene skal inn her, slik at de kan sitte tett på sine k investeringer. Av investorer har vi fått med oss Snö Ventures, med Magne Uppman, Teodor Bjerrang og Henrik Lie-Nilsen, Custos Group i London og Redshift Capital Partners i San Francisco. I tillegg applauderer de kjente norske venture k apital-selskapene Northzone og Verdane vårt initiativ, forteller han. Pier X er basert på en medlemsmodell med tilhørende sponsorer som gjør det økonomisk fornuftig for skalering selskaper å være basert på Aker Brygge. – Spørsmålet er om du har råd til å være noe annet sted når kompetente investorer, gründere, internasjonale partnere og landets ledende juridiske og finansielle råd givere blir medlemmer, og de ligger noen få hundre meter fra bygningen. Det handler om å være der hvor business virkelig skjer, avslutter han.

DET NESTE KONTORET ER DET PERFEKTE KONTORET Med økt grad av fleksibilitet, smarte løsninger og individuell tilpasning. AV: SILJE RØNNE

– Verden er i forandring, og det går fort – fra «survival of the fittest» til «the fastest». Dette kommer særlig tydelig frem i masseindustrien, som vil si fra en teknisk nyvinning er produsert, til den har 50 millioner unike brukere, sier Kenneth Tveito, Director Workplace Strategy i CBRE, og kommer med fem eksempler. – Et interessant tidsperspektiv er å se hvordan utviklingen har gått. Det tok 75 år fra den første bilen rullet ut til at 50 millioner mennesker kjørte bil, det tok 38 år før 50 millioner hadde radio, det tok 13 år før 50 millioner mennesker så på sin egen TV, så tok det tre år før den første iPhonen kom til at 50 millioner hadde egen iPhone. Derimot tok det 19

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

dager før 50 millioner mennesker jaktet Pokémon Go. Det viser hvor fort dette egentlig går, forklarer han. I tillegg påpeker han at konkurrentene våre er nye, og bruker eksempler som: TV 2 og Netflix, Oslo Taxi og Uber, Hilton og AirBnb. – Hvem er konkurrentene våre egentlig, og selv om selskapet er godt etablert i dag må du tenke deg hurtig om for å finne noe nytt, sier han og legger til at denne utviklingen må tas i betraktning når man snakker om frem tidens kontor.

FOTO: SHUTTERSTOCK

FREMTIDENS KONTOR: Det neste kontoret vil ha mange flere funksjoner slik at du kan velge arbeidssted etter opp gave og dagform.

FOTO: SHUTTERSTOCK

«Løsningen er kontorer som er svært fleksible, med mulighet for nødvendig endring gjennom enkeltheten i ommøblering. Det skal ikke være behov for å bygge om, men å ommøblere.» KENNETH TVEITO, director A&T Occupier i CBRE

– 280 ganger om dagen går vi inn på mobilen, og med det som bakgrunn vil det helt klart påvirke hvordan vi vil jobbe fremover. 15-åringer i dag har ikke jobbet med noe annet enn dette, og vi ser denne utviklingen allerede fra barna er små. De er ute og leker, for så å gå hjem hver til sitt, der de sitter og «padder» mot hverandre – dette er helt andre mønstre, sier Tveito og understreker at individet vil stå i fokus fremover. – Hvis vi får fire generasjoner i samme lokale må vi ta hensyn til det. Disse har svært ulike behov, og ø nsker å jobbe ut i fra oppgave og dagsform. En dag passer det kanskje å sitte på kafé, en annen morgen ønsker de et stillerom – vi vil få flere valgmuligheter i tiden som kommer. ØKT FLEKSIBILITET Kontorspesialisten tror ikke at cellekontor eller store åpne landskap vil dominere arbeidsplassen fremover. Derimot vil fokus på individuell tilpasning stå sentralt, og arealet blir mindre. – Det neste kontoret er det perfekte kontoret, men det finnes ingen oppskrift. Det er ikke noe eget for advokat bransjen eller IT-bransjen, men det er avhengig av kultur og menneskene som er der og hva man ønsker å få ut av det. Derfor er det helt opp til arbeidsgiver og arbeidstakerne,

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

sier han, og forklarer at løsningen er matematikk. – Hvordan vi skal skape det perfekte kontoret handler om matematikk, hvis vi trenger litt av hvert, både åpne og lukkede plasser, må vi finne ut hvor mye vi skal ha av hvert, vi må gjøre målinger, basert på hva gjør vi, hvordan vi ønsker å se ut, visjoner – alt dette er viktig, understreker han. – Google-ekspert, Thomas Frey, spår at to milliarder arbeids plasser vil forsvinne innen 2030. Hvordan skal dagens bedrifter ta høyde for dette i planleggingen av sitt neste kontor? – Løsningen er kontorer som er svært fleksible, med mulighet for nødvendig endring gjennom enkeltheten i om møblering. Det skal ikke være behov for å bygge om, men å ommøblere, sier han og legger til at vi kommer til å leve i mindre kontorlokaler. – Vi må lære oss å dele mer. Det er mye snakk om delings økonomi, Uber og Airbnb, men hvorfor skal vi ikke dele kontorer også? Media City Bergen er et godt eksempel der seks brukere, konkurrenter går sammen i ett bygg, sier Tveito som tror at kontorbyggene vil bli mer brukerdrevet fremover, og at vi vil se mindre av signalbygg og mer av flerbrukerbygg. Han mener også at tiltak som Media City Bergen vil bidra til økt innovasjon.

Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT

Biskop Gunnerusgt. 6 RÅLOKALE MED STORT POTENSIAL MIDT PÅ OSLO S Her kan du gå tørrskodd helt til Gardermoen CA. 1.300 - 2.700 KVM BTA — — — — — —

Midt i byens store kollektivknutepunkt Lyse og effektive lokaler, alt på ett plan Parkeringshus Meget god tilgjengelighet for kunder og ansatte Alt du trenger rett i nærheten Bredt utvalg av servicetilbud i umiddelbar nærhet KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

CA. 300 – 1.860 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss 3 minutter til Stortinget t-banestasjon Stortorvet og Domkirken som nærmeste nabo Kantine, sykkelparkering, dusj/garderobe Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Flott tilgjengelighet for kunder og ansatte Glasmagasinet kjøpesenter fornyes i disse dager

WWW.KLPEIENDOM.NO

PROFIL NAVN: Kenneth Tveito ALDER: 57 år STILLING: Director A&T Occupier i CBRE AKTUELL: Ansvarlig for «Workplace Strategy – Arbeidsplassutforming satt i system» i CBRE. Tidligere Next office concept manager i Kinnarps AS , med ansvar for kommunikasjon rundt fremtidens arbeidsplasser og hvordan dette påvirker kontorene våre. ERFARING: Han har jobbet 24 år i Kinnarps, og vært i møbelbransjen siden 1978, og kontomøbelbransjen siden 1985.

NABOLAG – IBM snakker om nabolag, der salg sitter ved siden av marked, og personal og økonomi sitter i et a nnet nabolag. De plasserer de som har mest interaksjon med hverandre i det daglige sammen, sier Tveito. Selv om ansatte får en fri plassering vil mange likevel søke å arbeide i nærheten av fagkolleger, men dersom det er slik: hvorfor kan man ikke organisere dette i utgangspunktet? Her er det heller ingen fasitsvar, i noen sammenh enger vil en soneinndeling kunne virke hemmende på tverrfaglig samhandling, mens i andre tilfeller vil en noe strammere organisering kunne bidra til økt effektivitet og forbedret samhandling. Alt ligger i god planlegging og kartlegging. Endringene i hvordan vi innreder våre arbeidsmiljøer handler også i stor grad om hvordan vi tilnærmer oss disse endringene – Change Management. En hver flytte prosess er minst like mye et forandringsprosjekt som et møbel-, innrednings- og kvadratmeterprosjekt. Den enkleste delen for en organisasjon som skal forandre arbeidskonsept er å lage en flott og variert layout, det vanskeligste er å lære medarbeidere å jobbe på den nye måten. Derfor er det viktig å bruke tid på forandrings prosessene – samt innhente riktig kompetanse.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FREMTI DENS KONTOR

ARBEIDSMØNSTER Tveito tror vi går inn i en «free seating verden». Noen er der allerede, for andre kan veien være kort og enkel, mens for andre lengre og mer uoversiktlig. – Ser vi på endret arbeidsmønster kombinert med stadig synkende beleggninsgrad ved skrivebord så er ikke dette noe vi tvinges inn i – vi er på vei uten å tenke så mye over det. Cellekontor eller åpent landskap – glem diskusjonen. Fremtidens spørsmål kommer til å være om hvem som trenger et personlig sted å gå til 100 prosent av tiden, sier han, og påpeker at skrivebordet ikke er passè, fremdeles er individuelt PC arbeid som krever høy grad av konsentrasjon det kontoristene utfører mest. – La oss gjerne snakke om riktige samhandlingsarealer, flotte lounge miljøer, men ikke glem riktig ergonomiske skrivebordmiljøer – vi trenger bare å eie hvert vårt i frem tiden, sier Tveito. – Vi kommer til å se mindre kontroll og mer tillitt, vi kommer til å se medarbeiderne våre mindre i fremtiden, og vi må stole mer på bedre måleverktøy. Det kommer til å handle mindre om geografi og mer om prestasjon. Kontorene i denne settingen kommer til å se annerledes ut, vi skal ikke jobbe fortere, men smartere, derfor må kontorene fasiliteters bedre, avslutter han.

Akersgata 49 TILHØRENDE CITYPASSASJEN Meget sentralt beliggende i Grensen

CA. 1.100- 2.130 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS KANSKJE BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis og Lysaker Torg P-hus i samme bygg

CA. 960 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — —

2 ledige lokaler i 5. og 6. etg. Bygg med sjel og varme Lyse og effektive lokaler Stor kantine med varme og kalde retter Treningsrom med garderobe Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Yrende byliv utenfor Alt du trenger rett i nærheten

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til P-hus og Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO

TEMPERATURTRØBBEL PÅ KONTORET Mens ansatte krangler om det er for varmt eller kaldt på kontoret, har det svenske eiendomsselskapet Vasakronan lagd en app som tar for seg hva man selv kan gjøre for å påvirke varmen.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Temperaturen på kontoret påvirker både trivsel og produktivitet hos de ansatte. Men det som er varmt for Ola, kan vise seg å være altfor kaldt for Kari, som sitter i samme lokale med tykk ullgenser og medbrakt varmeovn. Nå har det svenske eiendomsselskapet Vasakronan utviklet en app hvor man gjennom sine svar på ulike spørsmål kan teste og forstå hva man selv kan gjøre for å påvirke som opplevelse av temperaturen.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

Få en grønn opplevelse Plantevegger gagner miljøet vårt, nå og for fremtiden

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

LAGOM VARMT Appen har fått navnet Lagom Varmt og stiller flere spørsmål til brukerne. Blant annet om du står eller sitter på jobben, hva slags klær du har på deg og om du sover godt om natten. Alt dette påvirker nemlig kroppstemperaturen. – Hva som oppfattes som passe varmt er høyst individuelt. Klesvalg, hva man gjør og hvordan man føler seg, påvirker hvordan vi opplever inneklimaet. Men også vårt m edfødte indre termometer som etter streber varme balanse i kroppen. Den er individuell og vi er svært følsomme for avvik, sier Göran Wigermo i Teknik, service & utvikling i Vasakronan til selskapets nettsider. Ifølge Vasakronan er det en vanlig opp fatning at det er optimalt med 22 grader inne

om sommeren og 24 grader om vinteren. Men det gjelder bare om de ansatte har på seg samme type klær og har samme aktivitetsnivå. KROPPSTEMPERATUR Ifølge Wigermo oppleves det som uakseptabelt allerede når temperaturen avviker tre grader fra kroppens idealtemperatur. Han mener det er viktig at de ansatte selv forstår hva de kan gjøre for å oppnå riktig balanse. – Den enkleste parameteren innenfor inne klima er de tekniske systemene. Men fokus bør flyttes fra romtemperatur til kroppstemperatur. Alle kan få sitt optimale inneklima, men da må de hjelpe til litt selv. Her fungerer appen som et bra verktøy for å forstå hvordan ulike faktorer spiller inn, sier Wigermo.

SPØRSMÅLENE Blant spørsmålene til appen er hva slags klær man har (vår og høstklær, vinterklær eller sommerklær), om man sitter, står på jobben eller har stående lett aktivitet, om man er en varm, nøytral eller frossen person og om dagsformen (har man sovet dårlig eller har man spist lite).

SLIK PÅVIRKES DIN OPPLEVELSE AV TEMPERATUREN: • Stå eller sitte når man jobber: 2 grader forskjell • Jakke eller genser vs trøye: 1,5 til 2 grader forskjell • Tilstrekkelig søvn eller mat vs for lite: ca. 1 grad forskjell

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | TEKNOLOGI

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Illustrasjon

Ca. 2.900 kvm BTA kontorlokaler til leie

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

SIRI JORDFALD DNB Næringsmegling

KENT BRUNVOLL DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 918 89 225 e siri.jordfald@dnb.no

t 920 39 426 e kent.brunvoll@dnb.no

Det mest eksponerte bygget i Kvadraturen. Bygget fremstår som et signalbygg i bybildet med klassisk arkitektur og unik fasade. Bygget skal totalrehabiliteres.

PA S S PÅ N Å R L O K A L E N E S K A L L E V E R E S T I L BA K E Det kan koste dyrt å flytte dersom man har gjort endringer i lokalene man skal ut av. AV: DAG JØRGEN SALTNES

Leietakere som flytter risikerer å få store regninger fra gårdeier dersom de ikke har vært nøye med å vedlikeholde lokalene og dokumentere tilstanden da de flyttet inn. Og det er ikke alltid en gårdeier som har mistet leietakeren er særlig fleksibel når det blir klart at lokalene blir stående tomme. VEDLIKEHOLDSPLIKT Det er leietakers vedlikeholdsplikt som kan skape problemer for de som flytter til nye lokaler. Leietaker plikter å levere tilbake l okalene i tilnærmet samme tilstand som ved innflytting (tar hensyn til «alminnelig slit og elde»). Dersom leietakers vedlike holdsplikt ikke tas alvorlig, risikerer leie taker å betale store erstatningsb eløp når de

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | VEDLI KEHOLDSPLI KT

flytter til andre lokaler. Det kan være smart å utarbeide en vedlikeholdsplan for å sikre at lokalene er i god nok stand når de l everes tilbake. Også ved endringer av l okalene uten gårdeiers godkjenning kan koste dyrt, da gårdeier ofte vil ha erstatning for kost nader ved å sette lokalene tilbake til opp rinnelig stand. OVERTAKELSESPROTOKOLL For både leietaker og utleier er det viktig å sørge for at det ved eventuelle uenigheter om tilbakeleveringen foreligger klare bevis for leieobjektets tilstand, og hvilke intensjoner avtalepartene har hatt. Den beste måten å løse bevisspørsmålene på, er ved å ha gode over takelsesprotokoller.

Hva må med i en overtakelsesprotokoll? • Info om leieobjektets stand (her får man med alt som er relevant, fra info om gulv til varmtvannstanken) • Inventarliste (hvis lokalene leies ut med inventar) • Informasjon om nøkler (hvor mange leie taker disponerer) • Måleravlesninger (strøm, vann, gass osv) • Signatur Man bør ta bilder og dokumentere leieobjektets stand når leietaker flytter inn. Det vil kunne hindre konflikter ved en tilbakelevering etter fem eller ti år, hvor alminnelig slit og elde har virket inn. Hvis man ikke har dokumentert før- situasjonen med bilder, kan det være vanskelig å definere hva som er alminnelig slit og elde.

OSLO SENTRUM

Tollbugata 32 oslo sentrum kontor Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen

Kontakt:

TOLLBUGATA 32

• 720 kvm kontorlokaler med nær beliggenhet til Stortinget. • Ny og moderne kontorstandard til passet leietakers behov mht. plan løsning og valg av kvaliteter • Lokalene ligger i byggets 5. etasje og ligger flott til med tanke på lys og utsyn • Alt av off. kommunikasjon og service fasiliteter i umiddelbar nærhet

Jørgen Anker-Rasch

M: 975 20 547

E: jar@akershuseiendom.no

Ole-Jacob Leirskar

M: 934 07 161

E: ojl@akershuseiendom.no

720 KVM

WWW.TOLLBUGATA32.NO

VESTFOLDS N Y E L O G I S T I K K N U T E P U N KT Kort vei til fly, havn, tog og hovedfartsårer gjør Ringdal skogen til et attraktivt sted for mange bedrifter. AV: SILJE RØNNE | FOTO: NORSKE STÅLBYGG AS

– Ringdalskogen er et regionalt satsnings område i Vestfold, for logistikk-, nærings- og industriutvikling, som vi har jobbet med i 10 år. 600 mål med ferdig regulert eiendom, der store deler av eiendommen er opparbeidet, forklarer Frode Rønning, eiendomssjef i NHP Eiendom AS. Området er lokalisert i Larvik kommune to kilometer fra grensen til Sandefjord med kort vei til sentrum av begge byene. Ringdalskogen grenser strategisk inntil E18 og fylkesvei med gode av- og påkjøringsmuligheter direkte fra trafikkmaskin.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | RI NGDALSKOGEN

– Herfra til Larvik havn, som er Norges nest største containerhavn, og jernbanestasjon tar det kun åtte minutter, dette er en fordel for transport- og lagerbedrifter. Samt at det tar ti minutter til Torp flyplass, og med den nye v eien forflytter du deg raskt både til Grenlands- området og mot Oslo, sier R ønning, som helt klart mener beliggenheten er attraktiv for logestikkbedrifter. I dag er 200 mål opparbeidet, men NHP E iendom har store planer for resten av eiendommen.

RINGDALSKOGEN 600 mål ferdig regulert eiendom mellom Sandefjord og Larvik, som grenser til E18.

«Her får bedrifter svært god ekspon ering med cirka 24.000 biler som passerer hver dag…» FRODE RØNNING, eiendomssjef i NHP Eiendom AS

Aktører som Brødrene Dahl AS, Skan-Tre AS, Blå Eiendom AS, NorBetong AS, Larvik Trykk luft AS, Arne, Olav Lund AS, Leif Hübert Stål AS og Allum bygg AS og Den n orske krydder mølle AS finnes allerede på området. – Flere deler av eiendommen skal opp arbeides. Siste tilskudd er en Cirkel K s tasjon, og planen er å videreutvikle resten av området. Vi har også kommet langt iprosessen med en fastfoodkjede, og det er allerede etablert et vei serviceanlegg, med et eget diselanlegg for store kjøretøy og «truckstopp». Samt at vi planlegger et veiserviceeanlegg, med vask og dekkskift for store kjøretøy – det skal bli et stopp for stor transport, forteller han og legger til at de er opptatt av den riktige miksen av virksomheter, slik at disse kan dra nytte av hverandre.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | RI NGDALSKOGEN

– Vi har fått mange ulike henvendelser, som for eksempel en bilbutikk som vi jobber litt med, og fra et hotell – det er helt nye ting som dropper inn, i forbindelse med at det skjer mye i område. Vi ser at mange ønsker å trekke seg opp fra Sandefjord og Larvik, opp mot E18, sier han. UNIK EKSPONERING Rønning viser til Sandefjord kommune som har et ønske om at flere bedrifter skal trekke ut av byen og etablere seg langs E18. – Vi har stor etterspørsel etter kontorbygg langs E18, og ønsker å benytte deler av tomten til det. Her får bedrifter svært god eksponering med cirka 24.000 biler som passerer hver dag, samt at det er enkel tilgang, sier eiendoms

sjefen som mener det er en god løsning med kontorbygg i front, og lager og logistikkbygg lenger inn på eiendommen. – I forbindelse med prosjektet har vi bygget en fylkesvei, 204, og ringveien som går rundt i næringsområdet. Etter hvert som vi graver oss inn på området, lager vi veiene og får en fin inndeling på tomtene, forklarer han. Rønning påpeker at dette er et stort prosjekt, som det tar tid å utvikle, men at de har lang-siktige og solide eiere som ønsker å fortsette å være på eiersiden og videreutvikle området. – Til nå har vi solgt unna tomter, men nå ønsker vi å eie mer og leie ut i nærings parken. Vi skal skape et helhetlig konsept, avslutter han.

BEDRIFTER ER MENNESKER, SOM HAR ULIKE BEHOV. SPØR OSS OM LEIETAKERTILPASNING.

Seltor er spesialister på leietakertilpasning og fleksibilitet i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen anlegg og bygg siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og slutt resultat. Derfor er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Lokalene blir levert som avtalt. seltor.no

UTVIDER I LAHAUGMOEN NÆRINGSPARK Lokalisert mellom Oslo og Gardermoen, rett ved E6 og RV4, mellom Hvam og Gjelleråsen har Anthon B Nilsen Eiendom etablert Lahaugmoen Næringspark, 288 dekar bestående av innkvarteringsboliger, lager-, logistikkog flerbrukerbygg. AV: SILJE RØNNE

Området er oppgradert med ny infrastruktur og funksjonelle utearealer med en ny til området fra R22. Henning Sørlie, prosjekt direktør og faglig leder for marked i Anthon B Nilsen E iendom, forteller at nærings parken er en spennende kombi nasjon av industrieiendommer og innkvarteringsbygg. – Vi har utviklet et av Norges flotteste kombinasjons bygg (kontor og industri) for Sandvik Mining and Construction og Sika Norge. Bygget er på cirka 7.500 kvadratmeter, sier han og legger til at de nylig har overlevert et nytt og stort bygg til Staples. Bygget er på 26.000 kvadratmeter og er Staples nye hovedlager rett utenfor Oslo. – Lahaugmoen begynner nå å ferdigstilles, og den over 300 år gamle militærleiren er i ferd med å bli transformert til en moderne næringspark. Neste prosjekt på Lahaugmoen foregår på nabotomta til Staples. Det såkalte Blomsterbygget og skal huse et nytt sentral

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LAHAUGMOEN

lager for Blomsterringen og Primaflor. Bygget skal stå ferdig ved desember 2017, sier Sørlie. Andre leietakere i næringsparken er blant annet Haugenes Holding AS og Accelerator AS, som holder til i Lahaugmoveien 81 et nybygg (kombinasjonsbygg kontor, lager, verksted) på cirka 8.000 kvadratmeter som ble ferdigstilt og overlevert leietaker sommer 2016. – Ved ferdigstillelse av Blomsterbygget har vi kun én tomt igjen for utvikling, men d enne tomten er foreløpig en reservetomt og mulig ekspansjonstomt for et av de nyopp førte byggene. Således kan vi nå se på området f erdig utviklet hva gjelder industribygg. Den videre utviklingen av næringsparken vi fokusere på innkvarteringsbyggene, forklarer Sørlie. TRE NYE INNKVARTERINGSBYGG Anthon B Nilsen Eiendom er nå i gang med byggingen av tre nye innkvarteringsbygg.

Hvert bygg er på cirka 850 kvadratmeter og går over to etasjer, inneholder 45 hybelrom, fellesrom og vaskerom. – Per i dag har vi 359 hybler med eget bad og minikjøkken, hvor 224 av disse er i de opprinnelige byggene fra Forsvarets tid og 135 er i nyoppførte bygninger, sier Magne Ridderholt, prosjektdirektør i Anthon B Nilsen Eiendom. Når Anthon B Nilsen Eiendom nå setter opp 135 nye permanente hybler, vil de ved års skifte ha 494 innkvarteringshybler i permanente bygg på Lahaugmoen. – Det første bygget skal stå ferdig i oktober 2017, det andre ferdigstilles i desember 2017, og det siste i januar 2018. Moelven k ommer til å levere og gjøre alt grunnarbeidet, parallelt med produksjonen på fabrikken, sier Ridderholt, og legger til at nybyggene vil ha samme konsept og standard som de resterende byggene fra 2014.

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

Alle nybygg følger TEK10, har hotellstandard og energiklasse B grønn. Det er i tillegg nylig inngått leieavtale om ytterligere 90 nye hybler, med en fleksibilitet for gårdeier i forhold til tidspunkt for oppføring. Totalt vil dette, i et perspektiv på 2 til 3 år, gi et volum på 584 innkvarteringshybler på Lahaugmoen. Dette tilsvarer nær 90 % av romkapasiteten i Oslo Plaza. Ridderholt ønsker ikke å kommentere investeringskostnadene på byggene. – Innkvarteringshybelsegmentet er veldig spennende, da kommunene de siste årene er blitt strenge med oppsetting av midlertidige brakkerigger. Ved å sette opp permanente inn kvarteringsbygg med gjennomtenkte kvaliteter får beboerne gode boforhold, og entreprenørselskapene kan tilby sine ansatte meget attraktive boenheter til en rimelig totaløkonomi, sier Ridderholt. – I kontrast til mange dårlige og udokumenterte boforhold blant pendlere, er vårt konsept et godt bidrag til å redusere f aren for sosial dumping. Den økende etterspørselen vi opplever er også et tegn på at dette opptar fler og fler bedrifter, fortsetter han.

• I toppetasjen har vi for utleie 568 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 568 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

ILLUSTRASJON: ANTHON B NILSEN EIENDOM

LAHAUGMOEN: 20 minutter fra Oslo sentrum er den 300 år gamle militærleiren på Lahaugmoen gjort om til en næringspark, bestående av innkvarteringsboliger, lager-, logistikkog flerbrukerbygg.

SIGNERT TO NYE LEIEKONTRAKTER Leiekontrakter for nybyggene som nå skal oppføres er signert med Con-Form AS og Veflen Entreprenør AS. Con-Form skal leie to av byggene. – Vi begynner nå å få et stort volum av inn kvarteringsbygg med lange leie kontrakter. Med de tre nybyggene vil vi ha utviklet et volum på 494 pendlerhybler fordelt på 15 bygg, sier Ridderholt. Særlig de siste årene har Anthon B Nilsen Eiendom erfart økende etterspørsel av inn kvarteringsbygg. – Innkvarteringssegmentet oppleves å være relativt ukjent i meglerbransjen, og vi har derfor ivaretatt alt markedsarbeid og utleie selv, og med godt resultat. Vi har gjennom årene bygget opp en høy kompetanse om dette markedet, og samtidig utviklet et helhetlig konsept som har gitt god respons blant kundene, sier Ridderholt. – Vårt innkvarteringskonsept legger til rette for et godt bomiljø for pendlerne hvor det for uten god standard på hyblene også legges vekt

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LAHAUGMOEN

på kvaliteter i utemiljøet, sier han og legger til: «Vi er opptatt av rekreasjon, ikke bare gjen nom kvalitet på hyblene, men også ved kvalitet i utearealene». Ettersom mange av beboerne er der over helgen mener Ridderholt at det er viktig å til rettelegge for livskvalitet utenfor hybelen, slik som tilgang til naturen. FOR PENDLERE PÅ ØSTLANDSOMRÅDET – Vi har fått en sterk posisjon i pendlerbolig segmentet. Der vi tilbyr moderne hybler av god kvalitet, skreddersydd for pendlere med arbeid i det sentrale Østlandsområdet, sier han. Ridderholt påpeker også at de har utvidet servicetilbudet. – Vår største leietaker er Lahaugmoen Inn kvartering AS som vi har et godt og tett sam arbeid med. Lahaugmoen Innkvartering AS drifter kantinen på området, og tilbyr alle måltider for de som ønsker det. Samtidig til bys renhold, sengeskift og håndklær – dette er et tilbud som det er valgfritt for våre kunder å benytte seg av, sier han.

MULIGHET FOR UTVIDELSE Området er på 287 mål, og her kan Anthon B Nilsen Eiendom bygge ut cirka 100.000 kvadrat meter til sammen. Det pågår nå en prosess for å øke tillatt samlet volum for inn kvarteringsboliger ytterligere. – Her finner du virksomheter med synergi til hverandre, og en helhetlig næringspark med kvalitet. Lahaugmoen har bygg med store arealer, men er allikevel tett på hovedstaden, flyplass og togterminaler – hvilket gjør den til et ypperlig pendlerhjem også for mange store bedrifter, sier han. For å få næringsparken dit den er i dag er det gjort en del infrastruktur grep: Dagens hoved adkomstvei og de interne hovedveiene i parken er oppgradert til kommunal s tandard, og et nytt stamnett for fjernvarme, vann, avløp, overvann, brannvann, høyspent og fiber er på plass. – Det er nylig bygget en ekstra adkomst vei inn til Lahaugmoen som gir området en gjennomgående veiforbindelse, avslutter Ridderholt.

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

Det er slett ikke vanskelig å drifte dagens bygg! Du trenger bare et par ventilasjonsingeniører, et rørleggerteam, en håndfull elektrikere og en spesialist i energioptimalisering. Mer skal det ikke til for å sikre trygg og økonomisk drift av bygget ditt! Vesentlig enklere er det å benytte den nye digitale driftssentralen til GK som kontinuerlig kartlegger driften i ditt bygg

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

Les mer på: driftssentral@gk.no

gjennom tilgjengelig informasjon fra eksisterende byggautomasjon. Og dessuten kan feil utbedres før de skaper driftsproblemer og eventuelle havarier oppstår.

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

gk.no

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi og kulde. Våre mer enn 3000 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold. GK Gruppen har en omsetning på over 5 milliarder kroner. www.gk.no

INTERNASJONAL FLYPLASS - TORP LUFTHAVN 10 min. fra Ringdalskogen

NORGES NEST STØRSTE CONTAINERHAVN -LARVIK HAVN 13 min. fra Ringdalskogen

R I N G DA L S KO G E N N Æ R I N G S PA R K

Når god beliggenhet er viktig

FIREFELTS MOTORVEI Rett ved Ringdalskogen

JERNBANE SANDEFJORD 10 min. fra Ringdalskogen

TA KONTAKT FOR EN UFORPLIKTENDE PRAT: Frode Rønning daglig leder Telefon: 415 57 245 E-post: frode.ronning@nhp.no Morten Thorsen prosjektleder Telefon: 994 62 000 morten@rose-forvaltning.no ringdalskogen.no nhp.no

Ringdalskogen Næringspark er et regionalt satsnings område for logistikk, nærings og industriutvikling.

N Æ RI N G S PA RK E N I N NT I L E 18 M I DT M E L LO M L A RV I K O G SA N D E FJO RD

E18

Danebo

Ringdalskogen

Sandefjord

Torp Lufthavn

Sandefjord Stasjon Sandefjord Havn

/2 0

Tønsbergfjorden

Sandefjorden

E18 Larvik Larvik Stasjon Larvik Havn

Larvik Havn Sandefjord Havn

Larviksfjorden

E18

Sentralt beliggende tomter tilgjengelige i markedet Næringsparken ligger sentralt plassert inntil E18 i Vestfold midt imellom Larvik og Sandfjord. Vi tilbyr byggeklare og fleksible tomter i en næringspark på 600 mål under utvikling. Vi kan tilby ulike etableringsløsninger for din bedrift. Dette kan være tomtesalg eller utleie av nytt bygg som er skreddersydd til Deres virksomhet.

Ledige Lokaler

HELSFYR Grenseveien 99 529 – 3.314 m2 Kontor / showroom og lager - Sentralt på Helsfyr med profilering mot hovedvei - Ledige lokaler: Lager u.etg: 764 m2 Kontor 4.etg: 595 m2 Kontor 1.etg: 1.426 m2 Kontor 5.etg: 529 m2 - Gjennomgående god standard - Kan tilpasses leietakers ønsker og behov - Rikelig med garasje/parkeringsplasser inne og ute - Gangavstand til Helsfyr t-banestasjon, det tar 8 min med t-banen til Oslo S - Kjøreport og rampe

Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789 Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777

EGERTORGET Karl Johans gate 18C / Horngården 312 m2 moderne kontorlokaler med høy standard midt på Egertorget - Ledige lokaler i byggets 4. etasje - Stortinget t-banestasjon i umiddelbar nærhet - Lokalene har svært gode lysforhold som sikrer gode arbeidsforhold - Lokalene kan tilpasses ny leietaker - Kort avstand til byens servicetilbud - Heis

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789

Ledige Lokaler

KVADRATUREN Dronningens gate 8 A 400 – 1.000 m2 Moderne kontorlokaler i Kvadraturen - 400 – 1.000 m2 moderne kontorlokaler av god til meget høy standard nederst i Kvadraturen ved Norges Bank og like ved Oslo Strandpromenade - Meget representativt bygg med flott glassfasade og god eksponering - Lokalene tilpasses leietakers behov - Meget god servicedekning i nærområdet - Nærhet til all offentlig kommunikasjon og Oslo S - Svært rask kjøretøyforbindelse av/på Bjørvikatunnelen - God sykkelparkering og garasje i bygget - Inngang til Bankplassen P-hus i umiddelbar nærhet

Michael Færden | mf@tigereiendom.no | +47 9222 4777 Son André Hval | sah@tigereiendom.no | +47 4008 0789

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til. Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

103

112

Tips Lager for dummies

Lager og logistikk trender internasjonalt

Markedspuls

Lave leiepriser på Fornebu og Lysaker

MARKED Se utenfor sentrum

kvadratmeter. På Lysaker er prisene 1600 til 1800 kroner per kvadratmeter for kontor lokaler med høy standard. I sentrum er p risene mellom 2300 og 2800 kroner per kvadrat meter (alle anslag fra UNION G ruppen). Det er dermed store summer å spare på å velge noen minutters t-bane-tur vekk fra sentrum. Nå når det blir stadig vanskeligere å finne lokaler i sentrum, bør flere av leie takerne se seg om etter billigere alternativ. Det tar 8 minutter med T-bane fra Hasle til Jernbanetorget ved Oslo S og syv minutter fra Helsfyr. Mens kontorbrukerne strømmer til Oslo sentrum, tar lagerbrukerne veien ut av sentrum. Hovedsakelig fordi det blir stadig færre lokaler tilgjengelig i sentrum. Det er imidlertid en rekke servicebedrifter som opererer i Oslo og vil ha lokaler i nærheten. Så inntil boligutviklingen kommer for fullt i Groruddalen, er det fortsatt mange mulig heter i fra Økern/Ulven og nordover hele veien opp til Stovner.

Dag Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

løpet av det seneste året har IT-giganter som Microsoft og IBM bestemt seg for å flytte til Oslo sentrum, og det er grunn til å tro at flere selskaper i samme bransje følger etter. Sentrum er stedet «alle» vil være, blant annet som følge av at det blir lettere å rekruttere flinke folk når man har mange tilbud utenfor. Den store etterspørselen etter k ontorlokaler i sentrum gir imidler tid et strammere marked og stigende leie priser. Leietakerrådgivere melder om at det begynner å bli vanskelig å finne større lokaler på ett plan og prisene skyter fart oppover. Da kan det være på tide å ta frem Google Maps og se litt utenfor sentrum. I hvert fall for arbeidsintensive virksomheter med lav omsetning og lønnsomhet per ansatt. Det er mye å spare på å etablere seg utenfor s entrum nå. Og det tar heller ikke lang tid å komme seg dit med t-bane eller buss. Ifølge ulike næringsmeglere kan man få leie lokaler med høy standard i Bryn-Helsfyrområdet for mellom 1500 og 1800 kroner per

Stor aktivitet i logistikkmarkedet AV: DAG JØRGEN SALTNES

Det tegnes mange leiekontrakter i et hett logistikkmarked, men leieprisene stiger ikke.

kershus Eiendom beskriver et lagerog logistikkmarked med historisk høy aktivitet. Det er flere bedrifter på jakt etter lagerog kombinasjonsbygg, og det tegnes flere leiekonter. Samtidig er til budet på vei opp. Ifølge Akershus Eiendom vil det komme ca. 145 000 kvadratmeter med nytt logistikkareal i Oslo-området i 2017. De planlagte nye prosjektene for 2018 og 2019 er på henholdsvis 30 000 og 55 000 kvadrat meter, men det er grunn til å tro at disse tal lene vil øke på grunn av at det tar kort tid å sette opp et logistikkbygg.

til de relativt ferdigutviklede områdene rundt terminalen på Alnabru», skriver Akershus Eiendom i markedsrapporten. På Gardermoen og Kløfta, samt Oslo vest, er leieprisen for logistikklager med normal og høy standard rundt 800 kroner per kvadratmeter, mens prisene for lokaler med topp standard og nybygg ligger på opp mot 1000 kroner kvadratmeteren. På Berger, Lillestrøm, andre deler av Oslo enn Grorud dalen og Alna, Ski og Regnbuen/Berghagan er leieprisene 800 til 1000 kroner kvadrat meteren, avhengig av standarden.

UENDREDE PRISER Ifølge Akershus Eiendom er leieprisene uendret i forhold til markedsrapporten i fjor høst. Såkalt prime husleie, for de beste logistik klokalene i de mest attraktive om rådene, er rundt 1200 kroner per kvadrat meter. Husleiene er høyest i aksen fra Berger nord for Oslo til Vinterbro. Dette er logistikk huber som er svært populære hos leietakerne. «Deres nærhet til effektive kryss med hoved veien E6 og tilgjengeligheten av ledige tomter, bidrar til at disse hubene er et godt alternativ

3,5 PROSENT LEDIG AREAL Næringsmegleren anslår en ledighet innen for logistikkmarkedet i Oslo-regionen på rundt 3,5 prosent. Det er en nedgang på et halvt prosentpoeng sammenlignet med for rige rapport i fjor høst. Det er imidlertid lokale variasjoner i ledigheten. I den nordre delen av logistikkmarkedet i Oslo-området har ledigheten gått ned med 2,5 prosent poeng til 3 prosent, mens ledigheten i sør har steget med 1,5 prosentpoeng 5,5 prosent. I vest-regionen er ledigheten uendret på 5,5

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

prosent. I Oslo er ledigheten opp med 0,5 prosent poeng. Der står nå 2,5 prosent av logistikkarealet ledig. «Nye utviklinger kan gi en økt ledighet de neste årene, men ikke nok til å sette press på husleiene», skriver Akershus Eiendom i rapporten. SMÅ SVINGNINGER Mens leieprisene for kontorlokaler i Oslo-området kan ha enorme forskjeller fra år til år, er det begrensede svingninger i leie prisene i logistikkmarkedet. Prime husleie for lagerog logistikklokaler i Oslo-området har ligget på rundt 1200 kroner per kvadrat meter siden første kvartal 2013. Etter finans krisen falt prisene fra 1100 til 1000 kroner per kvadratmeter, før de altså tok seg opp igjen til 1100 kroner meteren i 2011 og steg videre til 1200 kroner i 2013. En av grunnene til at det er små s vingninger i logistikklokaler, er at det er stor til gjengelighet på tomter, og byggekostnadene er forholdsvis lave. Det gjør at dersom leie prisene blir høye, vil tilbudet øke betraktelig, og det kommer raskt til markedet på grunn av kort byggetid.

KILDE: AKERSHUS EIENDOM

LEIEPRISER MARS 2017

Gardermoen

Leie i NOK/m2

Kløfta

1000 - 1200 800 - 1000 Berger

700 - 800 - 750

Lillestrøm Groruddalen Oslo

Oslo vest

Regnbuen Berghagan Ski

Vestby

PRIMÆR HUSLEIE LAGER/LOGISTIKK

NOK M2/ÅR 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200

17 - Q1

16 - Q1

15 - Q1

14 - Q1

13 - Q1

12 - Q1

11 - Q1

10 - Q1

09 - Q1

08 - Q1

07 - Q1

06 - Q1

05 - Q1

04 - Q1

03 - Q1

02 - Q1

01 - Q1

Se på helhets kostnaden, ikke bare husleien AV: DAG JØRGEN SALTNES

Lagerbrukere på jakt etter lokaler bør fokusere på de totale kostnadene, og se særlig på kjøreregnskapet ved frakt av varer.

mener seniorrådgiver Amund Medbø i 60 Grader Næringsmegling. Han mener det er lett å stirre seg blind på husleien når man har ulike alter nativ. Et for sterkt fokus på hus-leien kan gi dårligere og mer kostbare lokaler. – For lageraktørene er det viktig å se på helhetskostnaden av lagring, inklusive kjøre regnskap av frakt av varene fra A til B, ikke kun husleiekostnaden. Frakt- og håndterings kostnader er betydelige kostnads drivere som ikke er synlige i husleien. En sentral beliggen het tett på Oslo, med noe h øyere husleie, kan ofte forsvares om brukeren har hyppige leveringer til sluttkunde i Oslo. Dette dreier seg både om å redusere antall kilometer med k jøring, men også økt service grad overfor sluttbruker idet man kan levere

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

varer mer presist til kunden, sier Medbø til NæringsEiendom. KUNDENE AVGJØR BELIGGENHET På vegne av gårdeiere leier Amund Medbø ut lagerog logistikkbygg i Oslo-området langs E6 fra Vestby i sør til Gardermoen i nord. Han jobber også med større utviklingstomter i området. Noe av det som er viktig for leie takerne, er hvor kundene holder til. – For aktører som ikke har tyngdepunkt av kundemassen i Oslo, og som har varer som trans porteres videre til flere ulike byer, opplever vi ofte at bedriftene søker seg ut av Oslo da de totale transportkostnadene fra lageret til sluttkunde ikke endres nevneverdig av dette, sier Medbø.

FLØISBONNVEIEN 2-4 KOMBINASJONSEIENDOM PÅ 19.000 M2 TIL LEIE, SOFIEMYR • Består av ca 15.500 kvm lager og ca 3.700 kvm kontor • Lokalene kan deles i enheter fra ca 2.500 kvm • Takhøyde i lager hovedsakelig 6 – 12 meter • God beliggenhet, ca 10 min. sør for Oslo, og 2 min. fra E6 • Eiendommen har felles funksjoner slik som kantine, auditorium og treningsrom • God parkeringsdekning på eiendommen • Ledigstilles i løpet av 2017

Ledig areal: Lager: Ca. 15.500 kvm BTA Kontor: Ca. 3.700 kvm BTA

Kontakt: Amund Medbø 909 80 342 am@60grader.no 60grader.no

FOTO: 60 GRADER NÆRINGSMEGLING

«Kjøretids bestemmelser er blant de forholdene som gjør at leietaker må vurdere om man bør leie lagerlokaler nord eller syd for Oslo.» AMUND MEDBØ, 60 Grader Næringsmegling

V I KT I G FO R L AGE R BRUK E R E

• Beliggenhet • Effektiv transport til og fra lager • Leiepris • Takhøyde • Antall porter • Manøvreringsplass for transport

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

Han mener det er viktig å ligge tett på de store motorveikryssene, slik at det blir minst kjøreavstand til og fra hovedveinettet. – Kjøretidsbestemmelser er blant de forholdene som gjør at leietaker må vurdere om man bør leie lagerlokaler nord eller syd for Oslo, sier Medbø. Et annet forhold som kan være med på å avgjøre beliggenheten, er omløpshastigheten på lageret. Dersom man har høy omløps hastighet på varene, bør man ha en sentral beliggenhet. Men dersom omløpshastigheten er lav, kan lageret ligge litt usentralt til. Da betaler man også vesentlig lavere husleie enn om man må være ved de store lagerhubene sentralt. TAKHØYDE For lagerbrukerne er det også andre faktorer enn beliggenhet, leiekostnad og drifts kostnader i forbindelse med transporten som er viktige. Amund Medbø mener det er viktig å finne bygg med riktige volumer

når det gjelder areal og høyde. Noen ekstra meter under taket gjør at leietaker kan klare seg med et lavere areal. Den funksjonelle layouten og et optimalt antall kjøreporter satt opp mot frekvens på lagermassen, samt tilstrekkelig manøvreringsplass er også noe som må prioriteres. STORT MARKED, FÅ TOMTER Amund Medbø forteller om et lagermarked hvor de høyeste leieprisene er i Oslo (Grorud-dalen og rundt Alnabruterminalen). Lenger nord og syd for Oslo er leieprisene lavere. – Hovedårsaken til dette er at Oslo i seg selv er et stort marked for aktørene å betjene, og Oslo fungerer også som et knutepunkt om varer skal vest, øst, nord eller syd, og for omlasting til tog via Alnaterminalen. Med andre ord et område mange ønsker å etablere seg i. Samtidig er det lite utbud av tomter for nybygg til formålet, og få gode tilgjengelige lagerbygg, sier Medbø.

Lokaler til leie

LU H RTO P P EN 2 Luhrtoppen 2 er en effektiv kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet på Lørenskog, rett ved grensen til Oslo. Eiendommen har meget gode profileringsmuligheter mot E6 og direkte av- /påkjøring til RV 163. Lageret har god tilgang til ramper med værsluser og lastebord, det innehar også 2 porter med direkte innkjøring. Ca. 11.000 kvm lager

7,3 meter fri takhøyde

Effektiv og stor lagerflate

Sentral beliggenhet

Gangavstand til tog/buss

T V E T EN V EI EN 152 Tvetenveien 152 er en godt vedlikeholdt kombinasjonseiendom. Eiendommen ligger sentralt til i bedriftsområdet på Tveita i Oslo. Fra eiendommen er det enkel tilgang til både Ring 3 og E6, og kun 5 minutter med bil ned til Alnabru. Eiendommen ligger derfor tett ved inn- og utfartsårer til Oslo sentrum. >

Tveita T-banestasjon ligger ca. 6 minutters gange fra eiendommen hvor linje 2 stopper, buss 79 og 69 stopper på Tveita Bedriftsområde i umiddelbar nærhet

Både kontor og lager inne har en god teknisk standard. Det er direkte tilgang mellom kontor og lager

Totalt 1.612 BTA kvm fordelt på 703 BTA kvm kontor og 909 BTA kvm lager

1.612 kvm kontor/lager

I takt med at stadig flere tomter i Grorud dalen bygges med boliger, blir det tøffere for de små lagerbrukerne som skal være i Oslo.

TØFFERE FOR SMÅ LAGERBRUKERE I OSLO AV: DAG JØRGEN SALTNES

dministrerende direktør Asgeir Solheim i eiendomsselskapet Fabritius for teller om et lagermarked i Oslo, hvor mindre servicebedrifter med lager behov presses ut mot byens ytterkanter. – De seneste ti til femten årene har m ange av tomtene innenfor Ring 3 blitt brukt til boligutvikling. Dette har gått på bekostning av de mindre servicebedriftene. Rørleggere og andre virksomheter som trenger kombi nasjonslokaler er blitt presset ut av Ring 3, sier adm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius. Han forteller at Fabritius har opplevd stor pågang av denne typen bedrifter som er på jakt etter lokaler. – Vi har tegnet flere leiekontrakter med denne type virksomheter på Brobekk. Ut viklingen i Oslo gjør at det blir vanskeligere

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

for dem å finne lokaler. De må stadig vekk flytte noen kilometer til ut av byen, sier Solheim. TRANSFORMASJON Han mener det er en følge av at tomteprisene stiger kraftig. Da blir det mer naturlig at det bygges boliger på tomter som tidligere huset disse lagerbrukerne i det som ofte har vært slitne bygg. Området på Ulven, som Fabritius har solgt til OBOS, er et slikt område hvor det var mange mindre lagerbrukere. Flere gamle kombinasjonsbygg videre oppover i Grorud dalen skal også rives for å gjøre plass til nye boligprosjekter. Gjennom de seneste 20 årene har Oslo vært gjennom en stor transformasjon, hvor

« Bedrifter med lavmarginprodukter må optimalisere driften sin med sentrallager. Vi ser at det påvirker etter spørselen etter store lagerlokaler.» ASGEIR SOLHEIM, administrerende direktør Fabritius

FOTO: FABRITIUS

OPPEGÅRD: Fabritius har logistikkvirksomhet i Oppegård

ILL: ARKITEKTENE ASTRUP OG HELLERN

KOMBINASASJONSLOKALER: Skanskas nye kompetansesenter.

arealkrevende virksomheter flyttes ut av byen. Nydalen er en bydel hvor det var svært mange lettindustri- og servicebedrifter med lagerbehov. Men transformasjonen av Nydalen til en moderne bydel med kontor bedrifter og boliger, sendte flere av lager leietakerne til området fra Ulven og oppover i Groruddalen. Med utviklingen av Hovin byen vil trolig lagerbrukerne nok en gang flytte lenger ut i byens ytterkanter. KOMBI I NORD, LAGER I SØR Ett av områdene som er i kraftig vekst, er Berger i Sørum kommune. På Berger har Fabritius posisjonert seg og utviklet (og ut vikler) kombinasjonslokaler for sel skaper som Skanska, OneMed og Nortekstil. Fabritius har også kjøpt tomter i området for videre utvikling. – Her er det også et større innslag av k ontor i lokalene, sier Solheim. Asgeir Solheim forteller om et logistikk marked, hvor forskjellige typer lagerbrukere sverger til forskjellige områder. – Generelt ser vi at sørover er det en del virksomheter som bare vil ha lagerlokaler. Nordover er interessen større for å ha både lagerog kontorfunksjoner, sier Solheim til NæringsEiendom. Fabritius har en omfattende satsing i den såkalte sørkorridoren. Selskapet har blant annet eiendom i Trollåsen i Oppegård og prosjekter i Moss, Drøbak og Råde.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

– Vi bygger blant annet 60 000 kvadratmeter for Europris i Moss, sier Fabritius-sjefen. EFFEKTIVISERING Asgeir Solheim forteller at flere av de norske bedriftene investerer i store sentrallager for å effektivisere virksomheten. – Bedrifter med lavmarginprodukter må optimalisere driften sin med sentrallager. Vi ser at det påvirker etterspørselen etter store lagerlokaler, sier Solheim.

Han ser også økt etterspørsel etter lagerog logistikklokaler fra virksomheter som d river med netthandel. Nett handel med krav til lynrask levering av varer har stor innvirkning på etterspørselen i Oslo. – Vi ser at Groruddalen er et veldig attraktivt område for netthandelsaktører. De vil ha hentemuligheter med kort vei til kundene når de skal finne lokaler, sier Solheim.

Lokaler til leie

H A AVA R D M A RT I N S EN S V EI 19 Haavard Martinsensvei 19 er en effektiv kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet på Haugenstua/Stovner. Eiendommen er over totalt 5 etasjer hvorav de to øverste er kontorarealer og de tre nederste er lagerarealer. Rehabilitert fasade i 2016. Rampe med overbygg samt porter til lageret. Ca. 1.100 kvm lager + ca. 700 kvm kontor

5,6 meter takhøyde

75 parkeringsplasser

Effektiv og stor lagerflate

Sentral beliggenhet

God profilering

Muligheter for tilpasning

H A S L E VA N G EN N Æ RI N G S PA R K Haslevangen Næringspark er beliggende på Hasle kun 350 meter i luftlinje sør for Økern-senteret. Eiendommen grenser til Ring 3 og har således en meget god profilering mot hovedveinettet. Lokalene har en høy standard og god parkeringsdekning.

Eiendommene har god parkeringsdekning

Tiltalende ny felles kantine

Tilgang på lager-/bodareal i størrelsesorden 10-160 kvm BTA

1. etg - lager: 670 - 1.810 kvm

2. etg - kontor: 850 – 1.739 kvm

1.810 + 1.739 kvm kontor/lager

Et logistikkmarked i utvikling AV: SILJE RØNNE

E-handel har stor påvirkning på logistikk bransjen, og vi har kun sett begynnelsen.

tarten på logistikkmarkedet 2017 har vært god. Colliers International bi stod i første kvartal gårdeiere i Oslo omegn med utleie av cirka 22.000 kvadrat meter lager og logistikk. – Vi merker pågang fra aktører som ø nsker å flytte fra områder der boligutvikling er igangsatt eller under konvertering. Områder slik som Alna og Lørenskog er svært etter traktet, og vi ser at prisene i disse områdene klatre opp mot 1.200–1.250 kroner per kvadratmeter. Vi tror også at aktiviteten vil være økende utover 2017, sier Christopher Bell, Senior Real Estate Advisor i Colliers International. Bell er ikke i tvil om at dagens logistikk marked er i hyppig vekst, og mener nett handel er grunnen. – Dette skyldes stor aktivitet i nett handelen. De voksende X- og Y-generasjonene vil på sikt utgjøre flertallet i befolkningen,

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

og ta med seg de komplette endringene inn i forbrukeratferden. De vil i større grad bo sentralt i byer og handle fra mobil og data maskiner. Dette vil på sikt presse logistikk aktører til å levere raskere, og helst samme dag, forklarer han. De moderne logistikkog detaljmarkedene utvikler seg raskt, og Bell opplever at den såkalte «klick og hent» innovasjonen er en økende del av forbrukernes hverdag, som igjen krever urbane lager og urbane pick-uppoints. Han trekker særlig frem utviklingen i matvarebransjen. – Vi ser mange forskjellige konsepter fra ferdig leverte oppskrifter med matvarer, til plukk og betal matvarer på nett. Dette er noe som har kommet for å bli. De aktørene som klarer å skaffe seg de mest effektive lagrene som gjør «den første og siste milen» minst mulig kompleks og effektiv vil på sikt vinne, understreker han.

FOTO: COLLIERS INTERNATIONAL

PROFIL CHRISTOPHER BELL Senior Real Estate Advisor i Colliers International.

DEN FØRSTE MILEN – På sikt vil vi se flere store distribusjons senter i nærheten av logistikkhubber, slik som flyplasser, havner og landegrenser, disse vil fungere som avlastningslager for v idere distribusjon, og serve hele landet, samt videredistribuerer til mindre sorterings terminaler, forklarer han. Bell påpeker at lagerleie med nærhet til byer øker stadig og Colliers International ser at leien på gode beliggenheter ligger oppimot 1.350 kroner kvadratmeteren. – Dette er gjerne på bygg som trenger større ombygninger, det er altså beliggen heten de er villig til å betale godt for, poeng terer han og legger til at kravene er ulike ut i fra lagertype. For de såkalte megalagrene er det ifølge Bell avgjørende med beliggenhet ved s entrale logistikkhubber, med tilgang til motor veier, samt hel- eller halvautomatiserte anlegg, i størrelsesorden fra 10.000–100.000 kvadratmeter, og driftes gjerne av 3PL- aktører (tredjepartslogistikk). – De fleste mellomstore sorterings terminalene er sentrert rundt byene, gjerne på de viktigeste veiene. Også her er a nleggene gjerne hel- eller halv automatiserte, i størrelses orden fra 2.500–40.000 kvadrat meter, samt at de driftes av 3PL-aktører, opp lyser han. Derimot skiller pick-up-points seg ut. – Dette er gjenre små anlegg opp til 900 kvadratmeter, med beliggenhet i urbane samfunn – ikke i CBD, men typ Skøyen. Hensikten her er gjerne håndplukkede operasjoner, hvor man kan kjøre videre med små kjøretøy eller sykkel, sier Bell.

– Fra lastebilen samles og trans porteres varene videre med elektriske sykler. Denne leveringsmetoden er ikke bare en miljøvennlig fantasi, men en vellykket leveringsmetode i flere europeiske byer også her i Norge

DEN SISTE MILEN – Bymiljøet er spesielt utfordrende for logistikkleverandører. Den siste milen av logistikkkjeden er ofte den mest komplekse og står derfor for en betydelig del av for sendelseskostnaden, sier han og fortsetter: «Logistikkleverandører og forhandlere er under press for å forbedre belastnings faktorene slik som luftforurensning, støy utslipp, overbelastning og tidsforsinkelser. Noen logistikkleverandører velger derfor å etablere cross-docker nærme byer som en mellomlanding.» Et viktig element i å forbedre bylogistikken er derfor ifølge Bell å begrense det til kortest mulige ruter. – Enkelte e-handel aktører har derfor

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

EIENDOMSSØK s tartet med pick-up-points noe som forkorter leveringsrutene og bidrar til raskere levering. I Europa har større aktører etablert flere slike hubber og lover leveranse samme dag, sier han. ENDRING I DAGENS LOGISTIKK – Den økende overbelastning i bysentrene forlenger leveringstider og øker kost nader ved å drive store og tunge godskjøretøy innenfor bysentrum, noe som har fått a ktører til å tenke annerledes. Vi ser eksempler som sykler og trehjulsmotorsykler rundt i E uropa, sier Bell og forteller at TNT introduserte i 2013 et mobilt depot (en 40 tonn lastebil) i Brussel. – Fra lastebilen samles og trans porteres varene videre med elektriske sykler. Denne leveringsmetoden er ikke bare en miljø vennlig fantasi, men en vellykket leve

Høytlager 2.500-3.500 kvm

Lagerboks AS ekspanderer og søker etter nye lokaler i Oslo med innﬂytting i løpet av 2018. Det søkes primært etter høytlager men det er også ønskelig med lavtlager i tillegg. • •

Takhøyde min. 10 meter Lang leiehorisont

Henrik Rothman Tel: 99 57 21 12 hro@lagerboks.no

ILLUSTRASJON: SHUTTERSTOCK

ringsmetode i flere europeiske byer også her i Norge, fortsetter han. AMAZON PRIME NOW Bell trekker frem Amazon Prime Now, en tjeneste som er tilgjengelig i mer enn 16 store amerikanske byer, og tilbyr kunder leveranser innen en én time. – Dette er mulig grunnet mindre urbane lagre som er fylt med 25.000 forskjellige varer tilgjengelig gjennom mobil applikasjonen. Varehåndteringen er forskjellig fra store hovedlagre, da de her plukkes manuelt og klargjøres for direkte distribusjon uten andre mellomledd. Ett budfirma plukker opp varen og leverer til kunden. Utvalget av budfirmaer som distribuerer varene varierer betydelig fra sted til sted, men inkluderer også Uber i enkelte byer, sier han. Sammenlignet med vanlige Amazon hovedlagre som huser millioner av produkter tilbyr Amazon Prime Now cirka 25.000 varer i sin katalog ifølge Bell, og dette gjør at de urbane lagrene ofte bare utgjør rundt 10 prosent av størrelsen til ett gjennomstilig Amazon hovedlager. – De er ikke automatiserte og varene plukkes derfor manuelt. Dette for å få en raskere «tour around» for å opprettholde leveringstiden, påpeker han. Lagrene ligger i mer tettbefolkede strøk, indre by, for å kunne betjene sine kunder innenfor de smale tidsvinduene. – De urbane lagrene er i hovedsak «cross docker» som må være både trailer og sykkel vennlig, understreker han. AMAZON TREASURE TRUCK Et annet godt eksempel ifølge Bell er « Treasure Truck», som Amazon lanserte i 2015 i sin egen hjemby Seattle. – Det er i utgangspunktet det samme som å ha en lokal iskrembil. Bilen har kun en vare om bord til en kraftig nedsatt pris. Kunder kan se dagens vare på mobilappen og hente den på et bestemt sted, forklarer han. PEAPOD – Peapod har utviklet en klikk og hent tjeneste for dagligvarer. Den virtuelle daglivare butikken finnes på jernbane stajsoner i Boston, Connecticut, New York, New Jersey, Philadelphia,Washington D.C. og Chicago. Pendlere kan bruke mobiltelefonen for å

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

scanne en QR-kode for de varene de ønsker. Deretter kan kundene hente sine varer ferdig plukket på ett bestemt pickup point, sier han og legger til: «Peapod sine siste mil lagre er ett godt eksempel på urban logistikk. De små sentrale lagrene ligger tett opptil bysamfunn. De er manuelt betjent og i størrelsesorden 500-700 kvadratmeter. De fungerer som en cross dock hvor varene fraktes til lageret via større biler og videre transporteres til kunden med mindre kjøretøy.»

AMAZON PRIME NOW

100

Mjåvannsvegen FRA 2.200-13.100 KVM BTA HØYTLAGER/LOGISTIKK/KONTOR

Vennesla

STRAI Sogndalen

Mjåvann HELLEMYR Næringsområde Brennåsen

E18 9

E39

KRISTIANSAND 456 HIR

> LS D HA AN TS NS TIA RI S <K

Vågsbygd Andøya Søgne

TANGVALL

Til leie: Moderne lager/logistikkbygg Høsten 2017 ledigstilles eiendommen for nye leietakere. Bygget kan deles opp. Gode adkomstarealer for varelevering. Lokalene: Eiet tomt på ca. 29.000 kvm. Total bygningsmasse er på ca. 13.100 kvm BTA, hvorav: • 9.000 kvm lagerareal (takhøyde: 12 m./7 ramper + 2 porter) • 2.200 kvm lager/pakkeareal (takhøyde: 6 m./6 ramper + 1 port) • 1.900 kvm kontorarealer (3 etasjer à 630 kvm). Parkering: Rikelig med utvendige p-plasser og uteareal.

Kontakt:

Lunde Holdning Invest AS v/ Ole Lunde Tlf. 913 86 486 E-post: ole@lhinvest.no

Standard: Moderne bygg med god standard. Kantine i 1. etg med plass til ca. 100 personer. Lokalene vil kunne Flekkerøy tilpasses leietakers behov. Beliggenhet: Sentralt beliggende ved E39 ca. 8 km vest for Kristiansand sentrum. Et etablert lagerog industriområde med flere anerkjente aktører, herunder bl.a. Bertel O. Steen, Cameron Sense AS, Mesta, National Oilwell Varco, NCC, Neumann Bygg, Sørlandschips, Netthandelen/Brandsdal Group mm.

Prime Management AS v/ Gunnar Kapstad Tlf. 900 67 202 E-post: gk@prime-management.no

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen. • Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014. • Gangavstand til hele Oslo sentrum. • Aker Brygge, Rådhuset og offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. • Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov. 310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat. • Kort vei til off. komm. • Korte prishyggelige leieavtaler kan inngås. 460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom. 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter. 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet).

TROLLÅSVEIEN 4

LUFTIG TIL PÅ TROLLÅSEN • God beliggenhet i Oppegård. • Kort vei til off. komm. 240 kvm kontorlokale med 6 store cellekontorer, showrom/sosial sone, felles kjøkken, ledig etter avtale. 167 kvm kontorlokale åpent areal som tilpasses leietaker. Felles kjøkken. Cellekontor 16 kvm med 57 kvm showrom kan leies helt eller delt. MESSANIN

360 kvm kontorlokale med 6 cellekontorer, konferanserom, showrom og kjøkken. 94 kvm kontorlokale med 3 cellekontorer. 110 kvm kontorlokale bestående av 2 store rom, store vindusflater.

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURIS.AS

DNB Næringsmegling registrerer en høyere etterspørsel etter kontorarealer i sentrum enn langs vest- og østaksen.

MAR K E D E T S T R AMME R S E G T I L I SE NT RU M AV: MADS HOFRENNING WANDERÅS, DNB NÆRINGSMEGLING

onald Trump har vært amerikansk president i over 100 dager, EU er snart uten Storbritannia og det er flere spennende valg i sentrale Europeiske land. Dette har ført med seg politisk- og øko nomisk uro rundt rammebetingelsene for flere bedrifter med kontorsysselsatte i Stor-Oslo. Samtidig avsluttet oljeprisen 2016 sterkt rundt 55 dollar fatet, men har i løpet av mai blitt satt tilbake til under 50 dollar fatet grunnet sterke lagertall fra USA og usikkerhet rundt OPEC sin videre plan. Uavhengig av det u sikre makroøkonomiske bildet ser vi midtveis i andre kvartal 2017, flere positive tegn i kontor leiemarkedet. Temperaturen i norsk økonomi øker gradvis og flere bedriftsledere forventer høyere sysselsetting i løpet av det neste året. Dette underbygges av Norges Bank sitt

103

r egionale nettverk som viser en økt forventet sysselsettingsvekst fremover, ettersom troen på egen bunnlinje bedres. Forventningene til fremtiden er dog på moderate nivåer historisk sett, og det er noen mørke skyer i horisonten som inneholder mer digitalisering og auto matisering. Skyene bringer med seg usikkerhet og forventet lavere bemanningsvekst fra store selskaper innen bank, telekom og media. Våre siste analyser bekrefter den p ositive ut viklingen. To ganger i året teller vi den samlede kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum. I første kvartal hadde ledigheten (som også inkluderer areal som blir klare for innflytting i løpet av 12 mnd.) falt med 25.000 kadratmeter siste halvår, og ledigheten utgjør dermed

I 2017 ferdigstilles det nye kontorbygg tilsvarende 99.000 kvadratmeter, hvor omtrent 2/3 befinner seg i sentrumsområdene.

omlag 8,2 %. En viss bedring i nøkkel tallene etter oljesmellen, kombinert med mer p ositive forventninger om fremtiden, har bidratt til å løfte anslagene for brutto areal absorbsjon de nærmeste årene. Sam tidig vil netto tilførsel av nye kontorareal være marginalt positiv, godt hjulpet av høye konverteringsvolumer som følge av et godt boligmarked. Etter 2014 har nybyggingen ligget under det historiske snittet på 120.000 kvadratmeter. I 2017 ferdigstilles det nye kontorbygg tilsvarende 99.000 kvadratmeter, hvor omtrent 2/3 befinner seg i sentrums områdene. Neste års estimat for ferdig stillelse av nye kontorbygg er oppjustert og er tett på det historiske snittet, 116.000 kvadrat meter, med Skanska og Orkla Eiendom sine prosjekter som de to største. Vi har bistått Ferd Eiendom med å sikre stiftelsen Sophies Minde som leietaker i Østensjøveien 16, og kontor bygget på ca. 11.000 kvadratmeter vil stå ferdig i 2019. Vi estimerer en kontor ledighet på 6,1 % dette året. Boligkonvertering bidrar til at kontor ledigheten faller, mens nybygging fremstår som en joker Justeres den estimerte kontorledigheten for volumet som tas ut av markedet og konverteres til bolig, handel, hotell og utdanningsformål til null kvadratmeter i 2017-2019, vil kontor ledigheten øke til 8,4 % i fjerde kvartal 2019. Det er over to prosentpoeng høyere kontorledighet enn hovedscenarioet på 6,1 %. S ysselsetting- og nybyggestimatene for samme periode er ikke endret, og gir en indikasjon av påvirkningen spesielt boligprisutviklingen de siste 12-24 må nedene har hatt på markedsdynamikken for kontor i Oslo. Når kontorledigheten er på vei ned, vil det være naturlig at flere kontorbygg blir

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKEDSPULS

satt i gang på s pekulasjon. Nesten midtveis i 2017 registrerer vi at det b ygges mer på s pekulasjon enn hva vi så for 6-12 måneder siden. S kanska sitt prosjekt i Vitaminveien 4 på 24.000 kvadrat meter ble satt i gang påspekulasjon, og vi har i etterkant løst i overkant av 50 % av kontor lokalene med Helsedirektoratet som leietaker. Et tilsvarende stort prosjekt under oppføring på spekulasjon er ROM Eiendom i Schweigaards Gate 33 på ca. 20.000 kvadratmeter kontor arealer. I Freserveien 1 har OBOS et prosjekt på 30.000 kvadrat meter kontorarealer som føres opp på spekulasjon, på lik linje med byg get til Watrium Eiendom i Dronning Eufemias Gate 6 B som nå er ¾ utleid. Samtidig tilbys det store v olumer av ferdig prosjekterte nybygg til leietakere som kan ferdigstilles innen to-tre år, og nybyggvolumene kan dermed bli en joker for kontorledigheten om flere prosjekter skulle settes i gang på spekulasjon, særlig tatt i be traktning dagens lave renter. God arealetterspørsel så langt i 2017, og IT-bedrifter bidrar til å fylle sentrum Vi opplever økt aktivitet blant leietakerne, og hittil i 2017 har vi registrert i underkant av 200.000 kvadratmeter fordelt på ca. 100 søk. Sammenlignet med fjoråret, og justert for de store offentlige søkene som Helsedirektoratet og NAV, er både volumet og antallet høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Det er fortsatt en betydelig tilbudsside i Stor-Oslo, og et søk på mellom 2.500-5.000 kvadratmeter mottar gjerne i overkant av 30 reelle tilbud om de går ut med et bredt søk som omfatter hele Oslo. Det er fortsatt leietakers marked, men vi erfarer at konkurransen om kontorlokaler i bygg med særegenhet og god beliggenhet tilspisser seg.

104

FOTO: DNB NÆRINGSMEGLING

PROFIL NAVN: Mads Hofrenning Wanderås, analytiker i DNB Næringsmegling AS

105

KILDE: DNB NÆRINGSMEGLING

KON TO RTA BEL L

Leiepriser (NOK/m2/år)

God standrad

Høy standard

siste 12 mnd.

Prognose 12 mnd. for høy standrad

Ledighet 1. kv. 2017

Ti største lokalers andel av ledighet

Asker & Bærum

1 200

1 600

2 000

2,30 %

Lysaker

1 400

1 800

2 200

-0,40 %

17 %

Fornebu

1 300

1 500

1 850

-1,00 %

18 %

Skøyen

1 650

2 300

2 750

2,60 %

12 %

CBD Vest

2 400

2 850

4 200

3,10 %

Indre Sentrum

1 800

2 500

3 100

2,50 %

CBD Øst

2 100

2 500

3 300

2,70 %

Ytre Sentrum

1 550

1 900

2 600

2,20 %

Storo / Nydalen

1 400

1 900

2 300

3,70 %

Økern / Ulven

1 300

1 500

1 700

2 000

0,50 %

12 %

Helsfyr / Bryn

1 300

1 550

2 000

1,10 %

12 %

Etter en periode med høyere kontorledighet i Oslo, ser vi at flere større selskaper har be nyttet muligheten til å velge en mer sentral beliggenhet. Elkjøp flytter førstkommende høst fra Lørenskog til Storo/Nydalen, mens de internasjonale IT-gigantene Microsoft og IBM flytter til henholdsvis Bjørvika i 2019 og sentrum i 2017 fra Lysaker og Mastemyr. Beliggenheten er en naturlig lokasjon for IT-selskapene som ønsker å sitte tett på oppstart- og innovasjonsscenen i Oslo, hvor coworkingslokasjoner og andre kontor hotell absorberer stadig flere kvadratmetere. Dette er naturlige møteplasser for oppstarts bedrifter, investorer og andre tilknyttede aktører, og det finnes i underkant av 20 slike fysiske møteplasser i Oslo. Fra Tøyen Startup Village i øst til MESH, Sentralen og Kulturhuset i sentrum og StartUp Lab i nord. Microsoft er en av flere større leietakere som flytter til Bjørvika i løpet av de neste to

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKEDSPULS

årene. CBD Øst har i løpet av de siste ti årene vokst frem til å bli en etablert kontorklynge som utgjør nesten 5 % av utleid kontorareal i Stor-Oslo første kvartal 2017, opp med to prosent poeng fra 2,5 % på syv år. Kontor klyngen huser allerede tre av de fire store revisjons- og konsulentselskapene, bank og forsikring og offentlige aktører. Vi har i løpet av første kvartal løst ca. 1.600 kvadratmeter i nybygget i Dronning Eufemias Gate 42, og finans- og it selskapet flytter inn i løpet av tredje kvartal 2017. Fra og med 2019 vil det være kort gangstand fra Jernbanetorget til teknologigigantene samt moderne inno vasjonsselskaper, og området vil fremstå som et IT-cluster light. Leietakerne verdsetter i større grad enn før å sitte i urbane områder med hyggelig atmos fære, og tilgangen på offentlig kommunikasjon

106

HENRIK IBSENSGATE 42 Urban og klassisk bygård med moderne kontor til leie mellom Vika og Solli • Arealer fra 300 til 1.800 kvm over 5 plan • Plan U og 1 er velegnet for utadvendt virksomhet • God eksponering • Lett tilgjengelig • Svært sentralt • Overtakelse i 2018 etter nærmere avtale

Ledig areal: Kontor: Ca. 1.800 kvm BTA

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no Håkon Tanberg 901 02 808 ht@60grader.no 60grader.no Gjermund Fossnes Newsec Basale 930 94 891 gjermund.fossnes@basale.no

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKEDSPULS

FOTO: SHUTTERSTOCK

kan i seg selv ikke lenger være nok til å trekke det lengste strået i kampen om leietakerne. Sentrum og CBD-Vest har over lenger tid til budt en mer komplett pakke, men nå ser vi at flere områder utvikler samme egenskaper. I Storo/Nydalen er det en god sammensetning av kontor, bolig, skole, handel og caféer/ restaurant som gjør at området fremstår som livlig til flere timer av døgnet. Det tas grep i sentrumsområdet øst for Karl Johan med to nye kontorbygg på Youngstorget, og nyåpningen av kontorfellesskapet Kultur huset sammen med flere nye restauranter og underholdningstilbud, bidrar til å skape et urbant bymiljø. Ulik estimert prisvekst blant kontor klyngene Det er fortsatt mye skjult ledighet og frem leie i vestaksen som følge av oljesmellen i 2014, noe vi ser gjennom en økende ledighets tendens på Fornebu de siste kvartalene. På Lysaker har det siden i høst blitt signert flere kontrakter i sentrale kontorbygg med høy standard til gode nivåer. Det siste halvåret har flere av søkene inkludert Lysaker sammen lignet med perioden før. Kombinert med en lavere kontorledighet i området oppjusterer vi forventet markedsleieutvikling i kontor klyngen. Vi venter en tiltakende vekst i markedsleie nivåene for høy standard og i sum 18 % over de neste tre årene. Den estimerte veksten i markedsleienivåene er til dels et resultat av lavere kontorledighet og høyere standard på kontorlokalene, samt bedre balanse i markedet. I tillegg tenderer leietakerne i høy grad til å velge de beste lokasjonene innen hver klynge. Markedsleiene sank mindre etter oljesmellen enn de tidligere nedgangs periodene (IT-boblen og finanskrisen), og vi venter derfor en noe mer avdempet vekst enn i de to tidligere syklene. Gjennom 2016 og så langt i 2017 har vi registrert en høy etterspørsel etter kontor arealer i de mest attraktive områdene. Pris veksten kommer raskere i sentrum enn langs vest- og østaksen. Vest og øst for sentrum må praksisen med rabatter i form av leie fritak og lignende reduseres, og mer ledige arealer absorberes, før vi får en markert vekst i markeds leienivåene. Rabatter og leie fritak er ventet å reduseres i takt med leiepris oppgangen. Den gode etterspørselen etter lagerog logistikk lokaler fortsetter i 2017 De store signeringene første halvår har foreløpig uteblitt, men vi kjenner til at flere store aktører skal beslutte løsninger inne værende år. Det er få gode og langsiktige alternativer innenfor Ring 3, grunnet transformasjon og konvertering til bolig og kontor i en årrekke. Tilsvarende vil skje de kommende årene i

mrådene utenfor Ring 3. Aktørene har dog o innrettet seg og akseptert at de må løse lager behovet sitt utenfor Ring 3 og gjerne også utenfor Oslos kommune grense. Det er press på tredjepartsaktøren, som melder om stor konkurranse om oppdragene, hvor både pris og leietid er under sterkt press. Vi ser at aktører i større grad en tidligere vurderer langsiktig leie av eget lager opp mot bruk av tredjeparts løsninger. Leietakere blir fortsatt tilbudt et bredt spekter av prosjekter/nybygg i tillegg til eksisterende bygg på strekningene Langhus til Vestby i sør, og Karihaugen til Gardermoen i nord. Tilbudssiden har økt i løpet av de siste tolv månedene, hvorav flere av nybygg prosjektene kan realiseres med kort byggetid. Leienivåene på nybygg fortsetter å sette press på leienivåene i eksisterende bygg. Vi vurderer toppleiene i eksisterende bygg med sentral beliggenhet til NOK 1.200 kvadrat meter/år, men med hovedvekt i inter vallet NOK 950-1.050 kvadratmeter/år.

Gjennom 2016 og så langt i 2017 har vi registrert en høy etter spørsel e tter kontor arealer i de mest attraktive områdene.

108

• Moderne og unik arkitektur

Ryensvingen 5

• Belliggenhet ved trafikknutepunkt • Enkel adkomst fra Ring 3 og E6

27 4 M 2 (6 . E T G ), 45 8 M 2 ( 5 . E TG ) O G 5 1 0 M 2 (3 . E T G) - N YT T KO NT O R BY G G M ED U NIK E K S P O NERING M OT E6

• Mulighet for profilering på bygget - god synlighet • Gangavstand til alt av offentlig kommunikasjon • Parkering, takterrasse, treningssenter og Rema 1000 i bygget • Bygget tilpasses ny leietakers ønsker og krav

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Vibecke Falster / M: 90 78 42 99 / E: vf@schage.no www.sandia.no

Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

L E I EP RI STA B E L L

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 600

3 900

3 400

2 500

8,5 %

- 1,0 %

Bjørvika

3 300

2 800

2 400

N/A

4,1 %

+ 0,1 %

Øvrige sentrum

3 100

2 800

2 300

1 800

6,4 %

- 0,2 %

Indre vest

3 000

2 300

1 800

1 500

3,4 %

- 0,6 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 250

7,0 %

+ 3,5 %

Indre øst

2 500

1 900

1 700

1 300

2,1 %

- 3,8 %

Skøyen

3 000

2 600

2 300

1 850

9,1 %

+ 1,9 %

Lysaker

2 200

1 800

1 600

1 400

14,0 %

+ 0,7 %

Fornebu

1 900

1 600

1 300

1 200

14,9 %

+ 1,2 %

Nydalen

2 400

2 100

1 700

1 450

4,4 %

- 2,6 %

Bryn / Helsfyr

2 200

1 800

1 500

1 300

10,6 %

- 0,6 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 700

1 500

1 200

17,3 %

- 0,1 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

2,7 %

- 1,3 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

9,0 %

+ 0,5 %

Ytre syd

1 700

1 550

1 300

1 150

5,7 %

- 1,4 %

1 900

1 600

1 400

1 200

7,9 %

+ 0,1 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

Kontorledighet

2400

2000

1600

1200

800

400

0 2000

2002

2004

2006

03/2 01 7 | N ærin g sEiendom | LEI EPRI SER

2008

2010

2012

2014

2016

2018

110

2020

Nominell leiepris (h.a.)

SO CAMPUS

Sven Oftedals vei 28

Showroom, lager, lettproduksjon og kontor med god adkomst. SO Campus er et flerbruksbygg meget velegnet til showroom, lett produksjon, datahall, logistikk virksomheter og kontor. Arealene er effektive og fleksible. Eiendommen har et solid industrielt preg. Det er eget inngangsparti for både nr. 6 og 8, for adgang til både ansatte, kunder og besøkende. Felles kantine i eiendommen. God parkeringsdekning og gangavstand til Tbane. Arealene tilpasses leietakers bruk.

Ledig areal: NR. 6: 2.350 kvm (5.600 kvm utleid) NR. 8: 3.800 kvm

Kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no 60grader.no

Nye leietakere i bygget i 2017 er: • Konsertsystemer • Applied Petroleum Technology AS

SOV Eiendomsinvest ved:

Det er NCC Property Development som skal sette opp bygget, som får et samlet areal på 6300 kvadratmeter.

Leiepriser blant de laveste i byen AV: DAG JØRGEN SALTNES

Leietakere som tegner leiekontrakter på Lysaker og Fornebu, får mye for pengene sammenlignet med Skøyen, Nydalen og Oslo sentrum.

ens leiemarkedet i Oslo sentrum strammer seg til og husleiene blir stadig høyere, er det store mulig heter til å gjøre leiekupp på Lysaker og Fornebu. Lysaker og Fornebu har t radisjonelt hatt mange leietakere innenfor IT og olje sektoren. Fallet i oljeprisen har imidlertid bidratt til store nedskjæringer i selskapene, noe som gir mange tomme kontorbygg i de to kontorområdene. 14 PROSENT LEDIGHET UNION Norsk Næringsmegling opererer med en toppleie på Lysaker på 2200 kroner

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FORNEBU LYSAKER

per kvadratmeter. Lokaler med høy s tandard leies ut for mellom 1600 og 1800 kroner meteren, mens man kan få kontorlokaler med såkalt moderat standard for 1400 kroner per kvadratmeter. Næringsmegleren anslår at 14 prosent av arealet på Lysaker står ledig. «Leiemarkedet på Lysaker har vært tøft de siste årene, men vi har likevel sett e ksempler på at man oppnår gode leienivåer for de beste eiendommene», skriver UNION om leieprisene. Blant bedrifter som skal inn i topp lokaler på Lysaker, finner vi Nemko, som skal leie 4800 kvadratmeter i Philip Pedersens vei 11.

LAV AKTIVITET Ifølge UNION Norsk Næringsmegling er det en kontorledighet på 14,9 prosent på F ornebu. «Det har vært relativt lite aktivitet i området de siste månedene, men Technopolis har inngått noen nye kontrakter i Terminal- og Portalbygget. Blant annet skal Blomqvist Nettauksjon leie 2 800 kvadrat meter i Portalbygget, mens Nokia skal leie i Terminalbygget», skriver UNION om leie markedet på Fornebu. Ifølge UNION er toppleien på Fornebu nå 1900 kroner per kvadratmeter. Kontorlokaler med høy standard kan leies for m ellom 1300 og 1600 kroner per kvadratmeter, mens lokaler med moderat standard leies ut for 1200 kroner per kvadratmeter. Det er ikke planlagt nybygging av kontorbygg i perioden fra 2017 til 2020. «Markedet på Lysaker og Fornebu er fortsatt ganske tungt, og kanskje er det s ymptomatisk at store IT-selskaper som IBM og Microsoft velger sentrumslokasjoner til tross for at ledigheten i vestkorridoren er høy», skriver UNION i sin seneste markedsrapport. NED MOT 1400 KRONER METEREN Næringsmegleren Akershus Eiendom skriver i sin seneste halvårsrapport at det er m ellom 12,5 og 17,5 prosent kontorledighet på Lysaker. Leieprisene for topp lokaler anslås til opp mot 2100 kroner per kvadratmeter. Leietakere kan få tak i lokaler med generell høy standard for helt ned mot 1600 kroner kvadratmeteren. På Fornebu mener Akershus Eiendom at kontorlokaler med topp standard koster opp mot 1950 kroner kvadratmeteren, mens så kalt generell høy standard går for ned mot 1400 kroner per kvadratmeter. VELGES BORT Til tross for de lave leieprisene på Lysaker og Fornebu sammenlignet med andre områder i Oslo, så har leietakere valgt de to kontor områdene bort den seneste tiden. M icrosoft flytter fra Lysaker til sentrum i 2019, og flere aktører følger etter. Ifølge Akershus Eiendoms flytteundersøkelse flyttet leie takere fra 26 100 kvadratmeter i Oslo vest til sentrum. Samtidig flyttet leietakere med 8700 kvadratmeter fra sentrum til Oslo vest. «Netto flytteeffekter i Oslo endret karakter i 2016. Mens vi tidligere har sett netto inn flytting til Oslo vest, viste vår 2016-under søkelse en relativt stor utflytting», skriver Akershus Eiendom i flytteundersøkelsen.

112

2200

Toppleie - Fornebu

Toppleie -Lysaker

FOTO: SUOMEN TILOJA

1900

TERMINALBYGGET FORNEBU.

113

Fornebu Toppleie Høy standard Moderat standard Ledighet

1900 1300-1600 1200 14,90 %

Lysaker Toppleie Høy standard

2200 1600-1800

Moderat standard

1400

Ledighet

14 %

MYE Å SPARE Ifølge UNION Norsk Næringsmegling ligger leieprisene i Oslo sentrum mellom 2300 og 2800 kroner per kvadratmeter for kontor lokaler med høy standard. Dersom en bedrift med 40 ansatte flytter inn i lokaler med vanlig god arealeffektivitet (bruke av rundt 20 kvadratmeter per ansatt), kan man spare opp mot en million kroner ved å flytte fra sentrum til Lysaker og enda mer ved å flytte til Fornebu. Man kan også flytte fra mindre sentrale sentrumslokaler (beliggenhet med lengre vei til kollektivtransport) i sentrum til de beste lokalene med best mikrobeliggenhet på Lysaker og Fornebu, og likevel spare penger på husleien.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FORNEBU LYSAKER

114

KILDE: UNION NORSK NÆRINGSMEGLING

FOTO: NYEBILDER

LYSAKER: Lysaker har topp moderne kontorbygg og lave leiepriser.

FRA KNUTEPUNKT TIL BY AV: DAG JØRGEN SALTNES

Oslo og Bærum vil ha mer by på Lysaker.

ysaker er ett av Oslos største og mest trafikkerte kollektivknutepunkt. Men kontoro mrådet er ikke kjent for å tilby de som arbeider der noe ekstra utenfor arbeidstiden. Akershus Eiendoms analyse sjef Ragnar Eggen har blant annet uttalt til NæringsEiendom at Lysaker mangler de gode urbane kvalitetene for å kunne bli like populært hos leietakere som Nydalen. Det vil Oslo og Bærum kommune gjøre noe med.

MULIGHETSSTUDIE Mot slutten av fjoråret utarbeidet Norconsult, Rodeo, Aas-Jakobsen og LPO en mulighets studie for Statens vegvesen, Oslo kommune og Bærum kommune. Der skulle de se på hvordan Lysaker kan bli et attraktivt by område og et godt kollektivknutepunkt. Mulighetsstudien stiller spørsmål om hva som skal til for at Lysaker ikke bare blir et viktig knutepunkt, men også et sted hvor de som bor og jobber der føler eierskap til. I dag er Lysaker i litt for stor grad et område som er veldig knyttet til transport, infrastruktur

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FORNEBU LYSAKER

og næringsbygg. Mulighetsstudien ser for seg at Lysaker i fremtiden vil gå fra rene kontor områder og handel til en blandet by med større integrasjon av boliger. SER MOT SKØYEN Utviklingen på Skøyen trekkes frem som noe å se etter når Lysaker skal bli en urban by del. «I de senere år har Skøyen fått boliger i kjerneområdet, noe som har bidratt til at flere tilbud har åpnet og benyttes av lokal befolkningen rundt. Skøyen har mye å gå på med tanke på å bli et hyggelig nærsentrum som lokal befolkningen føler eierskap til, men det er i mindre grad i dag et område som ligger dødt på ettermiddagene og i helgene», skriver konsulentene i mulighets studiet. Det trekkes frem som viktig at alle tiltakene på Lysaker, enten det er vei, bane eller regulering av nye utbyggingsområder sees i lys av at Lysaker skal bli et nabolag. «Både et nabolag i seg selv, med et spekter av tilbud

116

TIL VENSTRE Kommunikasjon er ett av Lysakers store fortrinn. UNDER Slik ser Norconsult, Rodeo, Aas-Jakobsen og LPO for seg Lysaker.

117

HOVEDGREPENE I MULIGHETSSTUDIEN FOR LYSAKER: • Heve E18 fra Lysakerlokket mot Sollerud til ca. kote 10, litt under dagens nivå for jernbanen, for å frigjøre areal til funksjoner for ny bussterminal. • Lage et bygulv som binder sammen Lysaker på tvers av eksisterende barrierer. • Omstrukturere og forenkle lokalveisystemet til et mer lesbart bygrid med gater i stedet for veier. • Knytte sammen sykkelveinettet.

«Å utforme veinett og konstruksjoner slik at gangarealer ikke eksponeres for støy, har ligget som en rød tråd gjennom alternativsutviklingen...»

• Samle kollektivtilbudene, som i dag er spredt utover et stort område • Minimere barrieren høydeforskjellene skaper ved at nye bygg tar opp høydeforskjeller.

rundt seg, der det blir naturlig å gå og sykle i stedet for å bruke bilen, men også et sam lende sted for boligområdene rundt. Et sted der det er naturlig å møtes for en kaffe på dagtid, en øl på kvelden eller på søndagstur med ungene langs elvekanten. Et sted der julegrana tennes i desember». Ett av virkemidlene for å få mer liv og røre på Lysaker, er å ha såkalte aktive fasader. Det innebærer for eksempel handel, bevertning eller at aktivitet i byggene synliggjøres. MÅ BLI BEDRE FOR GÅENDE Noe av det som er viktig for utviklingen av Lysaker, blir å gjøre området mer fot gjengervennlig. I mulighetsstudiet trekkes det frem at Lysaker i dag preges av at gående

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FORNEBU LYSAKER

er underordnet bilen. Gangstiene krysser parkeringsplasser, veier og går gjennom mørke og utrygge gangpassasjer under broer. Samtidig er deler av området svært utsatt for støy, noe som reduserer kvaliteten på ute livet. «Å utforme veinett og konstruksjoner slik at gangarealer ikke eksponeres for støy, har ligget som en rød tråd gjennom alternativsutviklingen. Knutepunktet er ikke bare avhengig av at det er lett å gå mellom transportmidlene, men også at det er lett og attraktivt å komme seg til og fra nærområdet til fots», skriver rådgiverne i mulighets studiet. Det anbefales at det etableres nye b roer over Lysakerelven på strategiske steder, slik at man bidrar til å korte ned på gangavstandene.

Samtidig bør arealet som brukes til eier og veikryss reduseres. Dette kan v gjøres ved å forenkle veisystemet, det vil si å redusere antall kryss uten å begrense t ransportm ulighetene. «Tilgjengeligheten med bil til eiendommer opprettholdes, men vil innebære lengre omveier enn i dag. Til sammen skal vegsystemet bidra til at bil kjøring fortsatt er mulig, men at bilen blir mindre konkurransedyktig på korte reiser. For de som holder til mindre enn 500 meter fra knutepunktet skal standardinnstillingen, det naturlige valget, være å benytte sykkel, kollektivtrafikk eller gange», skrives det i mulighetsstudiet. Samtidig skal veiene på Lysaker utformes som gater og ikke som vei.

118

MYRENS VERKSTED

Be rg sli

# #

g le

va Sta

Ul le

SAGENE

2 4

RING 2

Pilestre de

Co l St Hanshaugen

e at

SINSEN

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

& &

& & & & &

& & & &

ga te Dæ len en &

Sofienberggata

2 4

Has

gg at a

HASLE

Ol He lg

# #

rg l

esens #

h Sc

laf

2 4

1 km

Sannergata

Gamle 2 4 Aker

ti a

Sandakerveien

# #

le tts

e at

Ho lte ga

Chr is

rs g

Toftes gate

2 4

ca Os

RING 3

TORSHOV

ILA

2 4

Grefsen

Enkel adkomst fra Ring 2

# #

Markveien

ate ien lls g a ve ke b A r i K co a Ja at rig nf e FAGERBORG g r a at So ig str u d In

v ål

BJØLSEN

& &

at a

2 4

rgg

M og a

teb o

Gø

e at sg up r t s

& & & & & & & & & & & & & & &

e Fay s gt

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Fa ge

•

2 4

God teknisk standard

ul Th

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

Ky rre

Midt i en pulserende næringspark

# #

Ås en gt

a gat ger

Vestre Aker

God parkeringsdekning

•

Ås

ULLEVÅL

•

s ch eu

GREFSEN

H op Bisk

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 2. etasje, 200–1.188 kvm

# #

ien

Bygg F: 3. etasje, 30-200 kvm

Uelands gate

Bygg B: 5. og 6. etasje, 900–2.214 kvm

Ullevål stadion

Prob

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

a Lillogat

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Bygg A: 4. etasje, 241 kvm

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

2 4

e Storov

Tåsen

Berg

# #

tvei en

Blås bor

Irisveien

Og m

150

vei j Munks

pps gate

2Grefsen 4 #

Sandakerveien 24 C

Nils Bays vei

SOGN

lve pel

# #

He k

2 4

G re

Nydal svn

ve i

ata

mg ei

jo ts v Ei 2 4

Flytter mot Lysaker AV: DAG JØRGEN SALTNES

Verisure flytter til Drammensveien 211, midt mellom Skøyen og Lysaker. Der får de ansatte tilgang på barrista og en sushi takeaway-avdeling.

oligalarmbedriften Verisure tar et steg nærmere Lysaker når selskapet fra høsten 2017 flytter til Drammens veien 211. Selskapet flytter alarmsentralen fra Trondheim til de nye lokalene, og fra mars 2018 flytter resten av selskapet etter fra deres nåværende lokaler i Drammensveien 175 rett ved Skøyen. TEKNISKE KRAV Marius Nissen-Lie var leietakerrådgiver i forbindelse med selskapets jakt på nye lokaler. Han forteller at flere ulike alternativ ble vurdert. – Det var en kombinasjon av gode parkerings løsninger og at bygget passet veldig bra for Verisure som lå til grunn for valget av lokaler. Verisure etablerer sin alarmsentral i Drammensveien 211. Det stilte mange tekniske krav til bygget som det til fredsstilte. Pris er også en viktig parameter, sier Nissen-Lie til NæringsEiendom. BARRISTA OG SUSHI Verisure skal leie lokalene i 15 år fremover, og skal bruke 5000 kvadratmeter. Det er Realkapital Investor som forvalter eien dommen som har fått navnet Portal Skøyen. – Trivsel, helhet og fellesskap er stikk ord for Portal Skøyen, som i fellesarealene kombinerer både lobby, lounge, restaurant, kaffebar og scene, sier Anne-Lise Øien i Realkapital Investor. Hun poengterer samtidig at det er viktig at bygget er levende, og at folk gleder seg til å komme på jobb. – Vi får inn en Site manager/barrista til vår kaffebar, samt en sushi take-away avdeling levert av Realmat, stedets kantineleverandør, sier Anne-Lise Øien i Realkapital Investor.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | MARKED

DRAMMENSVEIEN 211 De nye lokalene til Verisure.

120

LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28 C A 1 6 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E • •

• • •

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden Beliggende i 3. etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe Kan tilpasses etter behov Mulighet for leie av parkeringsplass Ledig fra og med 01.06.17

HASLEVEIEN 28 C A 90 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E • • • •

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer Resepsjon/mottak, arkiv mm Grei standard Mulighet for parkering

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

AV: DAG JØRGEN SALTNES

OPPDAGER NÆRHETEN TIL SENTRUM Alf Astrup i Technopolis mener det har kommet et skifte i leietakernes oppfatning av Fornebu. – De ser at Fornebu ikke er langt unna Oslo sentrum.

en Adm. direktør Alf Astrup i Technopolis opplever at «be liggenhet ute i Bærum» blir stadig mindre tema for leietakere, selv om Fornebu banen lar vente på seg. – Vi ser nå at tankesettet endrer seg hos leietakerne. Mange av dem ser at F ornebu ikke er langt unna sentrum. Det tar ikke lenger tid å komme seg hit enn til Bryn eller Helsfyr, sier Astrup til NæringsEiendom. Han har tegnet flere leiekontrakter den seneste tiden. Blant annet skal Blomqvist Nettauksjon inn i Portalbygget i Martin Linges vei. – De flytter inn første juni og skal leie 2800 kvadratmeter med lager-, logistikklokaler og

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FORNEBU LYSAKER

showroom. Å få inn Blomqvist hit bidrar til å skape diversifisering. Vi får forskjellige type bedrifter, noe som er positivt, sier Astrup. Nokia har skrevet leieavtale for å flytte inn i Terminalbygget. Technopolis eier og for valter de to gamle IT Fornebu-eiendommene Portalbygget og Terminalbygget på Fornebu. IT-GIGANTER FLYTTER TIL SENTRUM Fornebu og Lysaker er kjent for å huse m ange IT-bedrifter. Flere vil være i nærheten av tele- og IT-lokomotivet Telenor. Men nå har Microsoft har undertegnet leieavtale i ny bygget Eufemia i Bjørvika og flytter dermed

122

FOTO: SHUTTERSTOCK

PORTALBYGGET FORNEBU.

123

FOTO: TECHNOPOLIS

Vi har omtrent null eksponering mot oljesektoren

ADM. DIREKTØR ALF ASTRUP TECHNOPOLIS.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FORNEBU LYSAKER

vekk fra Lysaker. Samtidig flytter IBM fra Rosenholm på Mastemyr til Sundtkvartalet i sentrum. Alf Astrup er ikke redd for at det at IT-gigantene flytter til sentrum kan være starten på en trend hvor flere av IT-bedriftene på Lysaker og Fornebu søker mot sentrum. – Jeg tror ikke det vil ha en stor effekt, i hvert fall ikke for vår del, sier Astrup.

ornebu, et område som gar rundt 15 prosent F kontorledighet? – Vi merker også konkurransen fra mange bygg i området med stor ledighet, men vi har en utleiegrad på 95 prosent. Vårt konsept er annerledes. Vi går etter de små og mellom store bedriftene og er også svært fleksible, også når det gjelder leietiden, sier Astrup.

FÅ OLJEBEDRIFTER En av grunnene til at det står mye ledig areal på Fornebu er fallet i oljeprisen i 2014 og 2015. Oljeserviceselskapene har kuttet i bemanningen og redusert behovet for kontor lokaler kraftig. Men Alf Astrup for teller at Technopolis er lite påvirket av oljesektoren. – Vi har omtrent null eksponering mot olje sektoren. Vi har veldig mange små og mellomstore bedrifter fordelt på mange bransjer, sier Astrup til NæringsEiendom. – Hvordan opplever dere markedet på

ANNERLEDES KONSEPT En del av Technopolis’ strategi har vært å lage et miljø hvor leietakerne ifølge Astrup blir en del av et større miljø. Blant annet er det fellesområder som er uavhengig av leie takerne. Det betyr at de ulike leietakerne kan treffe hverandre i ulike settinger, noe Astrup mener er viktig for mange av de små bedriftene. – Vi bygger et godt miljø for leietakerne. Vi har også flere arrangement, blant annet fore drag og konferanser. Her er det et godt sted å være, sier Technopolis-sjefen.

124

ARENA KONTOR

Bli en del av Fornebu’s storstue! Arena Kontor ligger meget sentralt på Fornebu, godt synlig og med nærhet til en rekke servicetilbud i nærområdet. • Kontorlokaler litt utenom det vanlige med store, lyse og effektive etasjeplan.

ARENA KONTOR

• Fleksible løsninger og med store muligheter for individuelle tilpasninger. • Tilgang til felles kantine og konferansefasiliteter i plan 3. • Gode fellesfasiliteter med garderobe/ dusjfasiliteter og egen sykkelparkering. LYSAKER STASJON

E18

ARENA KONTOR

24, 28, 31, 31E, 36E, 225, 270

Ca. 3-4 min fra Lysaker stasjon

Ledig areal: 200-4.000 kvm kontor

Kontakt: Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no Astri Varmo Andresen 909 58 891 ava@60grader.no 60grader.no

Signalbygg på Lysaker Byggets stilrene og store fasade gir en unik mulighet til å markedsføre din bedrift. Eiendommen rehabiliteres og vil bli et topp moderne og effektivt kontorbygg. Rikelig med parkeringsplasser.

Lokaler til leie: 3.250–7.500 m2

Steinar Frøland 982 69 111 steinar.froland@dnb.no

Ingrid Elisabeth Moe 922 82 740 ingrid.elisabeth.moe@dnb.no

FORNEBUPORTEN HELSEBYGG

I 3. etasje på Bilia-bygget (Widerøeveien 5) vurderes etablering av «Fornebuporten Helsebygg» på ca. 1 000 kvm. Vi søker nå etter aktører som ønsker å etablere seg på Fornebu. «Fornebuporten Helsebygg» skal tilby et bredt spekter av tjenester. Vi søker derfor store og små helseaktører innenfor følgende områder: Fra 1 person (30 kvm) til 10-15 personer (300 kvm) • Spesialistpraktiserende leger Fornebuporte (alle fagområder, avtalespesialister og private) n er sentralt loka lis er t ved • Fastlegekontor innfarten til Fo rnebu. På om rådet har Aker-kons • Bedriftshelsetjeneste ernet etablert sitt hovedkontor med i ov erkant av 2 00 • Tannlege / Tannhelse 0 arbeidsplasser. I tillegg finner man he r dagligvare, ap ot ek • Fysioterapi / Kiropraktorer mv , spesialistlege sent

er (Moloklinikke treningssenter n), , restaurant & bar, samt 450 boliger under oppføring (300 ferdigstilt). Fornebuporten er fortsatt unde r utvikling med ambisiøs e planer om yt te rligere oppføring av ko ntor, handel og boliger i fremtid en.

Fasiliteter • • • • • • •

Lyse og nyoppussede lokaler (2017) Kan tilpasses leietakers behov Felles venterom for pasienter Bemannet kantine for ansatte Showroom (mulighet) Trimrom / fysiorom i lokalene (mulighet) Vitus Apotek og Lifestyle Gym (50 m)

Adkomst • • • •

Lett og direkte adkomst fra E-18 Bil: Lysaker 2 min / Skøyen 5 min Stor parkeringsplass på tomten Busstopp direkte utenfor hovedinngang(Inntil 40 avganger i timen) • T-bane stopp på Fornebuporten (2025)

Vil du ta del i satsningen på Fornebu? Kontakt Stian Myhre for en uforpliktende samtale og befaring 916 300 20 // stian.myhre@akerasa.com

LYDEN AV SUKSESS Dette må du vite for å skape gode arbeidsplasser med riktig lyd. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PRODUSENTENE OG EFG HOV+DOKKA

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

130

131

1. INNREDNING MED LYS Med lys kan vi underbygge sonenes funksjoner og bruker nes aktivitetsnivå. Her vist med Orient pendel fra Lightyears. 2. ROM I ROMMET Med den frittstående gulv skjermen Parentesit fra Arper får man en fleksibel løsning som skjermer, men ikke stenger ute. Enkelt å flytte når nye behov oppstår. 3. MYKER OPP Det er totalregnskapet som teller, harde og myke flater. Soppede møbler som for eksempel sofaer kan ha en positiv effekt på opplevelsen av lyd i et rom. 4. KOMBIPRODUKTER Bytt ut harde flater med flater med akustiske egenskaper. Her vist brosjyrehyllen Window Wall fra Abstracta, laget i akustisk materiale.

5. GRAFISK OG STILSTIKKERT Veggabsorbenter for bedrer det akustiske miljøet i møterom. Arper Parentesit veggpanel kan også fås med integrert lys eller høyttaler.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

132

«Det er total regnskapet i et l okale som avgjør, kombi nasjonen av harde og myke overflater.»

Planlegg for riktig lyd. Med en helhetlig til nærming til innredning kan vi unngå uheldig lyd som oppfattes som støy på arbeidsplassen. Toril Bache Jenssen, administrerende direktør i EFG HOV+DOKKA forteller deg hvordan. – Teknologi muliggjør større fleksibilitet i hverdagen for mange. Vi ser at innrednings løsninger og organisering av arbeidsplasser tilpasses dette, samtidig går antall kvadrat meter ned. Trenden er at vi får mindre plass per ansatt. Samtidig stilles det høyrere krav til effektivitet, produksjon og prestasjon, sier Bache Jenssen og påpeker at dagens kontor krever god planlegging for å oppnå et godt resultat. – Ut i fra vårt ståsted er ikke diskusjonen fast plass eller «free seating», men snarere hvordan vi skal disponere våre arealer for at de best skal fungere for å støtte den verdiskapingen som skjer på kontoret. I de fleste selskaper finnes det ulike typer roller og funksjoner som har ulike behov, noen er mye på farten, derimot bruker andre det meste av tiden på arbeidsplassen, sier hun. Lyd er et komplekst tema – det er personlig og situasjonsavhengig. EFG HOV+DOKKA ønsker å skape gode arbeidsplasser til ulike oppgaver og personlighetstyper. – Noen må ha det helt stille for å konsertere seg, andre jobber uforstyrret med prat, bevegelse og lyd, og andre attraherer ulikt ut ifra oppgaven som skal løses, sier Bache Jenssen. – Det er mulig å tilfredsstille alle disse kravene selv på mindre areal, dersom

133

man disponerer arealene riktig ut i fra organisasjonens arbeidsmåte, verdiskap ning og b ehov. Særlig når bedriften skal flyt te anbefaler vi å reflektere over behov – hvor stille bør vi ha det, fortsetter hun. EFG HOV+DOKKAs opplever at store d eler av lokaler i dag står tomme, særlig i salgs organisasjoner der mange er på farta. I slike tilfeller mener Bache Jenssen at b edriften bør spørre seg selv: «Trenger alle faste plasser, og hvordan ønsker vi å jobbe.» – Det eneste vi vet med sikkerhet om behovet for arbeidsplasser i fremtiden, er at vi ikke vet hvilke behov den skal dekke. F leksible løsninger og løsninger som er robuste nok til å kunne tåle opp- og nedskalering og endrede behov er viktig, påpeker hun. Bache Jenssen viser til større selskaper med flere hundre ansatte, som ofte jobber med en underdekning på 15–30 prosent på sine

arbeidsplasser, derimot er fellesarealer, møte rom og sosiale soner prioritert. – I mange organisasjoner er medarbeiderne over 30 prosent i møter. Vi mener det er riktig å prioritere fellesområder og -soner for samhandling i større grad, som opp fordrer til møter mellom mennesker, som bidrar til kulturbygging og innovasjon, k onstaterer hun. – INGEN FASIT Bache Jenssen påpeker at det er ingen fasit på hvordan et selskap skal disponere a realene med ulike funksjoner. B eslutningene om areal disponering må gjøres ut i fra målsetningen for innredningen, som er knyttet opp til selskapets mål. Hun peker på firepunkter som bør vurderes: Arealeffektivitet, produktivitet, motivasjon, og identitet:

SMARTE ARBEIDS PLASSER: Skjermserien EFG Surround gir mange muligheter til å skape rom-i-rom met løsninger, som både fungerer som avskjerming og demper lydnivået i åpne landskap.

Arealeffektivitet; Gir plass til flere m ennesker og flere arbeidsplasser uten at lokalene opp leves overfylte. Produktivitet; Blir innredningsløsningen til passet de ulike måtene vi arbeider og møtes på, vil effektiviteten på arbeidsplassen øke. Motivasjon; En arbeidsplass som er designet og tilrettelagt for de ansatte vil fremstå som attraktiv både for dagens og fremtidens ansatte. Identitet; Innredningen på en arbeidsplass for teller mye om selskapets historie og kultur. Bache Jenssen mener vi må kartlegge kontorets viktigste funksjon, skal det være en møteplass eller en produksjonsarena. – Å velge arbeidsstasjons eller sted ut i fra oppgaven som skal løses er kjernen i aktivitets basert arbeid. Å variere arbeidssted har god

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | I NTERI ØR

effekt på kreativiteten, og det ivaretar om givelser og kollegaers behov tilsvarende. Ved å planlegge, kan man tilrettelegge for optimale forhold for det behovet og den oppgaven som skal løses, sier Bache Jenssen. Behovsavdekking viser ifølge EFG HOV+ DOKKA at ansatte sjeldent har like behov samtidig, enten de ønsker å være alene eller ta en telefon. – Avbrytelser og lyd fra andre som prater er en utfordring, når man trenger stillhet. Ofte hjelper små grep, slik som en innredningsløsning som inviterer til å ta samtalen med en kollega bort fra sidemannen, sier hun og viser til at det også finnes mange ulike møbler som er utformet som rom, skjermer og bokser med god lyddemping. Disse er også fleksible ettersom de er flyttbare.

TOTALITETEN TELLER – I dag finnes det så mange ulike møbler med lyddemping. Det er totalregnskapet i et lokale som avgjør, kombinasjonen av harde og myke overflater. Det kan være så enkelt som å bytte ut noen harde flater med myke, ved å velge stoler med stoff, fremfor skallstoler – tekstil og myke fla ter er lydabsorberende. Det finnes også lamper med akustiske egenskaper, man kan benytte lyddempende plater, v egger og kunst, samt «ikke forstyr» skilt, og ha s tillesoner. I dag er mulighetene mange, påpeker hun. Det viktigste rådet til Bache Jenssen er å være bevist, og ta lyd på alvor.

134

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle løsninger som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder for kontor, restaurant, hotell og bolig. Vi vet at et godt resultat alltid bygger på inngående forståelse av kundens behov og preferanser. Arbeidet vårt preges derfor av tett kontakt med kunden i alle faser av prosjektet. Våre tjenester: Strategisk design Behovsanalyse Planløsning Møbleringsplan Belysningsplan Design & møbler Farge & materialvalg Spesialdesignede løsninger 3D-visualisering www.ramsoskar.no Mobil: 924 41 305 / 459 11 251 Epost: info@ramsoskar.no

EN GRØNN LUNGE MIDT I BYEN Landbrukskvartalet skal bli bøndenes svar på en livskraftig byutvikling, med urbant landbruk, bydelshager, gode råvarer og aktiviteter knyttet til matkultur – ikke minst et sted der det yrer av liv. AV: SILJE RØNNE

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

136

ILLUSTRASJON: TRANSBORDER STUDIO

MEIERIPRODUKSJON Konseptet for plan forslaget «Følg melken» er å vise hvordan meieriproduksjonen har preget kvartalet siden starten av 1900-tallet.

137

ILLUSTRASJON: JULIUS LANGHOFF

Norges Bondelag sammen med Aspelin Ramm og Vedal er godt i gang med planleggingen av Schweigaards gate 34, også kjent som Landbrukskvartalet. Kvartalet ligger sentralt i møtet mellom Bjørvika, Oslo Sentralstasjon, Gamlebyen og Grønland. Som produksjonssted for meieriprodukter til hovedstaden, er området rikt på historie, og i samarbeidet med arkitektkontoret Transborder Studio har aktørene et ønske om å skape et levende kvartal på 60.000 kvadratmeter, der et aktivt bygulv står i fokus. Meieriplassen blir selve hjertet i kvartalet, omkranset av handel, servering, kontor og bolig. Arkitektene har også tegnet et hotell utformet som en gulost med hull. – Bondelaget har akkurat flyttet inn Hollendergata 5, et totalt rehabilitert bygg, og nå har landbruket holdt til her i over 100 år. Det var meieri her først, da Bondelaget kom inn i 1975 trakk de seg ut. Bondelaget og ulike virksomheter med tilknytning til landbruket har hatt tilhold her, og det ønsker vi å fortsette med, sier Knut Hoff, e iendomssjef og daglig leder for Schweigaards gate 34 AS. Området skal nå fornyes og fortettes for å møte byens krav til arealbruk og funksjonsmangfold i dag og i frem tiden, og det søkes en balansert blanding av byfunksjoner. DET SKAL SPIRE OG GRO Landbrukskvartalet på Grønland forvalter en stor del av Oslos meierihistorie. Her har det vært meieridrift siden 1912 med aktiviteter som melkemottak, flasketapperi, smørkjerning og melkeutsalg. – Vi så at eiendommen hadde behov for å bli oppgradert, en gammel slitt industrieiendom som ligger sentralt i Oslo,

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

og med hensyn til omgivelsene, byen og alle parter for tjener eiendommen å få et annet perspektiv fremover enn det den har hatt. Den er veldig introvert, alt har foregått inne i kvartalet mens det var industri, men nå ønsker vi å åpne opp mye mer mot resten av byen, og få et aktivt bygulv for å få i gang aktivitet her, sier Hoff. Isak Oksvold, direktør for miljø- og samfunnsansvar i Aspelin Ramm Eiendom, har tror de kan skape et «nytt» Vulkan, med fokus på bærekraft, miljøvennlige løsninger og energieffektivitet. – Det er når primærnæringene kommer inn i et slikt prosjekt at vi får det ordentlig grønne perspektivet i prosjektet, og det har vært førende for ambisjonsnivået for landbrukskvartalet. Dette skal være et utstillingsvindu for landbruksorganisasjonenes rolle i det grønne skiftet, sier han, og legger til at i det forslaget som er utviklet er det lagt sterk vekt på å skape tilstedeværelse og liv mellom husene, og få disse første etasjene til å fungere med handel, servering, men også rekreasjonsarealer for beboere og besøkende. – Vi ønsker å skape et område som bærer preg av mye grønnstruktur, og er et grønt utstillingsvindu, sier Oksvold, som ikke legger skjul på at det vil spire og gro både på tak, og i kasser. Samt at det skal installeres solcellepanel. – Dette skal være et område for både de som bor og arbeider i kvartalet, men ikke minst for den omkring liggende bydelen. Et attraktivt område å sverme til, og vi håper at denne type aktiviteter på sikt vil spre seg. Det all menne som vil være på bygulvet, vil være åpent for alle, sier

138

ILLUSTRASJON: Landbrukskvartalet skal bli en desti nasjon, et sted hvor folk ønsker å reise til, der det yrer av liv, spisesteder og handel.

«follow the milk»

ILLUSTRASJON: JULIUS LANGHOFF

Marie Indrelid Winsvold, miljø- og energiansvarlig i Vedal prosjekt, og påpeker at kvartalet ligger rett ved Norges største kollektivknutepunkt, Oslo S. – Områdets sentrale plassering muliggjør svært p ositive miljøeffekter og tilskudd til byens levende liv dersom arealene benyttes positivt og effektivt. En Konsept utredning for innovative energi- og klimaløsninger er igangsatt med støtte fra Enova. Her vil vi blant annet ut vikle energieffektive bygg, optimalisere resirkulering av materialer, tilstrebe fossilfri byggeplass og se på nye måter å løse områdets varme-, kjøl- og el-behov ved lokal energi produksjon og utveksling på området, fortsetter hun.

HISTORIEN SKAL GJENTA SEG Hoff tror at de kan få til noe av det samme som Aspelin Ramm har gjort på Vulkan. Slik at Landbrukskvartalet blir et begrep, et sted folk drar til for å handle og spise noe. – Med meieriplassen får man fine utearealer. Vi skal ta vare på deler av den gamle bebyggelsen rundt denne plassen. Her er det også mye sol, og mat vil være fokus for virksomhetene, sier Hoff. Mye av det som gjør at Vulkan funger ifølge Oksvold er miksen av virksomheter som skaper tilstedeværelse av mennesker gjennom døgnet. – Samtidig må man skape et sted med profil og identitet, da er det stor sannsynlighet for at vi tiltrekker oss virksom heter med riktig profil, vi må ha et tilbud som ikke er mainstream, og det vil bidrar ytterligere til å forsterke identiteten, mener han og Hoff nikker. Han har allerede hatt kontakt med flere potensielle leietakere. – Vi skal lage sentrale, effektive og miljøvennlige kontor, samtidig får vi et helt annet miljø enn det du for eksempel har i Bjørvika – her kombinerer vi det gamle og det nye, bygger på historien i kvartalet, «follow the milk» som konseptet heter, det er produksjonsbyggene vi er opptatt av å ta vare på, forklarer Hoff. Det er allerede noen småbedrifter i kvartalet som eien domssjefen håper vil bli.

139

FOTO: UNSPLASH

– Vi skal prøve å legge til rette for at de skal bli. Vi har fått brenneriet til Kaffebrenneriet, Tøyen Colaen blir produsert her, og to nisje snekkerbedrifter. Det er mange kvadratmeter med bygulv som skal fylles opp, og det går ikke an å ha restauranter og cafeer på alle de. Vi ønsker oss flere småbedrifter og håndverks bedrifter her, fortsetter Hoff. 10-MINUTTERS BYEN I det nye Landbrukskvartalet blir bil mindre viktig. – Vi skal redusere transportbehovet for Landbrukskvartalets brukere, og også for brukere og beboere i nabolaget – vi er ikke imot bil, men i prosjektet søker vi å få ned bilbehovet ved å tilrettelegge for at flere kan løse dine daglige behov uten behov for bil, sier Oksvold, og Winsvold skyter inn: «Det er noe av bærebjelken her at man skal kunne løse daglige gjøremål lokalt uten behov for bil, korte avstander mellom bolig, barnehage, næring, butikk, cafeer og servicefunksjoner samt nærhet til det kollektive, slik at den bil frie byen er ivaretatt.» Hoff trekker frem barnehage som et aktuelt element, da det å hente og levere barn er tids krevende for mange foreldre. Han foreslår at denne kan legges på taket, slik at det kun blir å ta heisen opp, og levere ungene i 8. etasje, for så å ta heisen ned til kontoret i 5. etasje. – Å fylle et tak med et oppholdsrom i midt en, med jord og leker, sklier og sandkasser er en god mulighet. Ungene som er der vil få friskere luft, og få de flotteste arealene, forklarer han.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

LANDBRUKSKVARTALET

MILJØ I FOKUS Det er et ønske om å gjøre hele byggeprosessen så miljø- og klimavennlig som mulig. I plan forslaget er det skissert en blanding av nybygg og oppussing av eksisterende bygg. Oksvold understreker at de satser på gjenbruk av materialer der det er mulig, og på bruk av kort reiste og bærekraftige byggematerialer. – Vi ønsker å bruke landbrukets råvarer i byggingen, og vi har høye ambisjoner om å benytte tre der det er mulig. Vi legger vekt på bruken av tre fremfor andre materialer, det skal være gjennomgående for alt vi gjør, og være et bærende materiale rent konstruksjons messig i noen bygg, fremhever han. – Klimafotavtrykk er også en av de tingene vi skal utrede, der har vi også et mål om at vi

skal være 50 prosent lavere enn et tradisjonelt utbyggingsområde, legger Winsvold til. Forventet byggestart er tidligst i 2019, men allerede nå skaper Bondelaget aktivitet i kvartalet med ulike arrangementer for å til trekke seg folk. Aktørene har store forventinger til om rådet, og har troen på at dette kan bli det «nye» Vulkan med en grønn signatur. – Vi får tyngdepunktet fra Grønland, og b inder det sammen med kvartalet vårt. Vi ser for oss nye forbindelser internt med direkte forbindelse mot Grønlandsleiret og Platous gate. Vi ligger mitt på aksen m ellom Tøyen og Bjørvika, og jeg håper vi kan t rekke folk fra u like kanter og inn, a vslutter Hoff.

140

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 150–1.445 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 kvm BTA, samt 345 kvm BTA • 3. etasje: 546 kvm BTA • 4. etasje: 435 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysaker / Fornebu

ARNSTEIN ARNEBERGS VEI 28 AREAL FRA 634 - 4.750 KVM

Arnstein Arnebergs vei 28 ligger sentralt plassert ved Lysaker/Fornebu og har en unik profileringsmulighet langs E 18. Bygget passer for både én- og flerbrukere og fremstår i god moderne stand. Lokalene er ledige etter avtale og kan lett tilpasses leietakers behov for enten åpent landskap eller cellekontorer. Hva får du: • Mulighet for enbrukerbygg – samlet areal 4.750 kvm • Areal fra ca 391 kvm, etasjeflater på ca 1.175 kvm • Fine lokaler til prisgunstige løsninger • Møteromssenter, kantine og resepsjonsmulighet • Meget god parkeringsdekning – samlet 110 plasser (inne/ute) • Rask av-/påkjørsel til E 18, samt nærhet til offentlig kommunikasjon • Dusj/garderobe/sykkelparkering • Fornebulandet er like i nærheten med alle typer servicefunksjoner/butikker/natur Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bryn/ Helsfyr

ATTRAKTIVT KONTORLOKALE 600 - 800 KVM

Lokalene vil få god teknisk standard som ivaretar leietakers krav til et godt innemiljø. Gode takhøyder og godt med lysinnslipp fra store vinduer gjør lokalene lyse og trivelige. Hva får du: • Lyse og innbydende lokaler i 4. etasje • Gode muligheter for egne tilpasninger av lokalene • Kantine (Felles, kan tilrettelegge for egen) • Nyere tilpasset ventilasjonsanlegg • Kaffebar/Lounge • Lokalet ligger sentralt plassert mellom Bryn og Helsfyr Lokalene fremstår i dag som «rå lokaler» men vil ved overtakelse ha «nybygg standard». Dette gir leietaker en unik mulighet til å få tilpasset lokalene etter sitt eget behov. Christopher F. Bøhme +47 93 87 37 46 cfb@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Hva blir de viktigste virkemidlene for fremtidens kjøpesentre?

Kjøpesentrene må redefinere seg selv AV: MARIT E. JENSEN, HEAD OF RETAIL SERVICES I CUSHMAN & WAKEFIELD

For amerikanske varehandelsaktører har 2017 hittil vært preget av dystre rapporter om tøffere tider og fallende salg. Hittil i år teller man ni større konkurser, like mange som i hele 2016. Store aktører som J.C Penney, Radio Shack, Macy`s og Sears har alle kommunisert mer enn 100 butikknedleggelser. Payless og BEBE har begjært seg konkurs. Merkevarer som Urban Outfitters, Lululemon, American Eagle melder om all-time-low resultater, samtidig som Ralph Lauren stenger sitt flaggskip på Fifth Avenue. New York Times rapporterte i mars at 89.000 amerikanere ansatt i kjøpsenterbransjen hadde mistet jobben sine. Sam tidig vokser netthandel nå med cirka 40 milliarder dollar i året. Utviklingen syntes å være er eksponentiell, og er i ferd med å tømme kjøpesentre i amerikanske forsteder og sender etablerte merkevarer ut i konkurs. Slike rapporter tegner et bilde av apokalyptiske tilstander i varehandelen, og da særskilt i USA. Men hva da med Norge?

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KJ ØPESENTER

144

KONKURS: Tomme kjøpe sentre i amerikanske forsteder sender etablerte merkevarer ut i konkurs. 145

Kjøpesentre handler ikke lenger bare om handel, men om opplevelser, og er blitt sosiale og kulturelle arenaer.

Som en motsetning til USA ser vi fortsatt vekst i Norsk og Europeisk varehandel, og kjøpe sentre som investeringsobjekt er fremdeles attraktivt i Norge og Europa. I henhold til Cushman & Wakefields ferske markedsrapport økte arealene på Europeiske kjøpesentre med 4,5 millioner kvadratmeter i 2016, og det rapporteres om positiv omsetningsvekst i de fleste markeder. Norge er stadig på topp i Europa med antall kjøpesentre sett i forhold til innbyggertallet med 921 kvadratmeter kjøpe senter per 1.000 innbyggere. Fra investeringssiden rapporteres det om god interesse for kjøpesenter over store deler av Europa, og vårt Capital Markets team melder om stadig synkende yieldnivå på kjøpesentrene de markedsfører i Norge og Norden. Fra investors synspunkt så er kjøpe senter et attraktivt investeringsobjekt, som historisk sett har gitt god avkastning. I lys av dette er det viktig å nyansere domme dagsscenariene fra USA noe. Det er ikke nødvendigvis slik at netthandel alene står for den store tilbakegangen i varehandelen. De aktørene i det amerikanske markedet som har størst problemer har gjort en fundamental feil; de har ikke lyttet til kundene sine og ikke tatt inn over seg nye trender. Det er en storm av globale trender i sving som tvinger kjøpesentre å redefinere seg selv,

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KJ ØPESENTER

og hvilken rolle de spiller for kundene sine. Kjøpesentre handler ikke lenger bare om handel, men om opplevelser, og er blitt sosiale og kulturelle arenaer. Kjøpesentre har tradisjonelt blitt definert som «en eller flere bygninger som utgjør en samling butikker og serveringssteder, koblet sammen av fellesarealer som tar kunden fra butikk til butikk». I virkeligheten har kjøpe sentre de siste femti årene spilt en mye mer omfattende rolle, særskilt utenfor de store byene. De har blitt hjertet i lokalsamfunn over hele landet. De har blitt møteplass for unge og eldre. De har ikke minst utgjort en hjørnestein i varehandelsøkonomien. Til tross for dette, står kjøpesentrene altså ved et kritisk vendepunkt, og det har ikke bare med den eksponentielle veksten i netthandel å gjøre. Trendene som påvirker kjøpesentrenes utvikling går i hovedsak i fire retninger; demo grafi, urbanisering, bærekraft og teknologi. 1) DEMOGRAFI Befolkingen blir eldre, noe som utløser nye be hov og en annet forbruk. Mange mennesker får mye fritid, og behovene for gode møteplasser og helt nye servicetilbud oppstår. Forbruket hos den voksende eldre generasjonen dreier seg ikke nødvendigvis om forbruk av v arer, snarere om opplevelser innen mat, kultur,

reiser og opplevelser. Mange eldre dreier også forbruket sitt mot private hjemmehjelps og behandlingstjenester. 2) URBANISERING Stadig flere ønsker å bo i byer, og da gjerne i mindre boenheter enn tidligere. Det betyr at man begynner å bruke kjøpesentrene på nye måter; De blir en sosial arena, og det skaper behov for et mer variert serverings- og under holdningstilbud for alle aldersgrupper, over en større periode av døgnet. Mange dreier således forbruket sitt bort fra handelsvarer og mer mot restaurantbesøk, reiser og opplevelser. I lys av dette får også fellesarealer og utomhusarealer en ny rolle. Når folk bor tett, blir b ehovet for flere gratis sitteplasser og rekreasjonsområder i nabolaget større. 3) BÆREKRAFT En stadig økende kundegruppe er opptatt av miljøhensyn, bærekraft og etisk verdi kjede. Spesielt yngre generasjoner velger bort over forbruk, masseproduksjon og bilbruk til for del for de nye delingsøkonomikonseptene og lokal handel. Nye konsepter oppstår for å møte denne nye bevisstheten hos forbrukerne. Her hjemme er Something Borrowed et godt

146

Opplevelse For at kjĂ¸pesentrene skal lykkes i fremtiden mĂĽ de skape opplevelser i tillegg til tradisjonell shopping.

THE STORE BERLIN er et godt eksempel på hvordan kjøpe senter vil være i frem tiden. I et kreativt miljø finner du en miks av klær, møbler, café, musikk, kunst og bøker. Der opplevese, handel og atmosfære er forent i ett.

ksempel på dette; en markedsplass for utleie e av klær. Det samme er Mølleren Sylvia – en uavhengig matbutikk som selger økologisk mat i løsvekt. 4) TEKNOLOGI Netthandel og digital teknologi er i ferd med å endre kundenes forventninger fundamentalt. I henhold til en undersøkelse fra Deloitte gjør kundene om lag 70% av sine produkt vurderinger i digitale kanaler, noe som reduserer deres tid i butikk tilsvarende. I 2012 var dette tallet på kun 14%. Det innebærer også en vesentlig reduksjon av spontankjøp. De fysiske butikkene får en helt ny rolle i form av opplevelsessentre og showroom, og det kreves enormt mye mer fra de ansatte for å sikre transaksjonen, og ikke minst merkjøp. Disse trendene utspiller seg globalt, og innebærer at de som eier og utvikler kjøpe sentre må tenke nytt, for å ha en relevans hos forbrukerne, og for derigjennom kunne sikre vekst og bærekraftig økonomi.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KJ ØPESENTER

Hva blir således de viktigste virkemidlene for fremtidens kjøpesentre? 1) Et differensiert tilbud av butikker og servering, med fokus på opplevelse og tilgjengelighet Kundene ønsker sømløshet, godt utvalg, rask levering og unike produkter. I en travel hver dag er en friksjonsfri handleopplvelse essen siell. Det kan være utfordrende for de fysiske butikker å konkurrere på disse områdene og de bør derfor søke å skape verdi for sine kunder også på andre områder. Det kan dreie seg alt fra kunst, konserter og matmarkeder til sportsarrangementer. Kjøpesenteret Xanadu, utenfor Madrid, til byr sine kunder alt fra innendørs skibakker, Gokart, bowling og ballongferd. Visjonen deres er å bli et førstevalg for familieaktiviteter, i til legg til handel og servering. Matopplevelser vil også kunne øke sentrenes attraktivitet. Å for eksempel etablere en hub for «fine dining», eller streetfood, vil kunne appellere til andre kundesegmenter enn de åpenbare.

Her ser man at en tydelig posisjonering inn mot bestemte segment, eller en tydelig sone inndeling vil kunne gjøre handleopplevelsen mer relevant, sømløs og effektivt for de ulike kundene. 2) Transformere kjøpsenteropplevelsen ved å implementere teknologi og multikanal-strategier Digital transformasjon er ikke nødvendigvis negativ for kjøpesentre. Tvert imot innebærer dette muligheter for både dypere kunde innsikt og mulighet mer relevant og effektiv kommunikasjon med kundene. Dette kan igjen gi grunnlag til økt relevans av kunde klubber og lojalitetsprogram. Vi ser allerede at teknologier som såkalt «face-recognition», lokasjons basert annonsering og beacons er tatt i bruk med stor suksess. Det er ingen over raskelse at Amazon Go er blant de beste i klas sen på dette punktet. Teknologi kan også brukes til å bedre opp levelsen av senteret for kunden; Når er det minst kø? Hvor kan man finne parkering? Hvor finnes toaletter? Senteret kan også få øyeblikkelige tilbakemeldinger fra kunden, som for eksempel tilbakemelding på renhold av toaletter, glatt inngangsparti eller annet av betydning for kunden 3) Utforske nye formater De mest innovative kjøpesentre i dag skiller seg tydelig fra de tradisjonelle suksess oppskriftene. Et eksempel er Skandinavias største kjøpesenter, Mall of Scandinavia, som har fokusert betydelig på opplevelser. I tillegg til et stort utvalg av restauranter og kafeer finner du blant annet et moderne kinoanlegg med egen restaurant. Her er også verdens største O’Learys Sportspub på nesten 6000 kvm, som har egen minigolf, laser tag, bowling og mer. Utviklers ambisjon har blant annet vært å øke relevansen av senteret for kundene, og å få dem til å til bringe mer tid på senteret ved hvert b esøk.

148

… det er mer der det kommer fra.

Kaffen på kontoret er den viktigste, men ikke alltid den beste. Vi i Magnat Kaffehus har ingen planer om å bli størst. Nei, tvert imot. Vi skal samarbeide tett med de kundene som tenker som oss. Som deler vår lidenskap og som verdsetter gode råvarer, smak og punktlighet. Den samme repsekten vi har for god kaffe, har vi også for våre kunder.

www.magnatkaffehus.no | Kongens gate 6 (Inngang fra kirkegata), 0153 Oslo | salg@magnatkaffehus.no

I EN OASE i hjertet av Berlin, ligger handels senteret Bikeuni Berlin, i et urbant knutepunkt og sosialt univers.

Beliggenhet er selvsagt fremdeles et viktig punkt, men vi ser at de introverte byggene, med fokus på tradisjonelle innendørs fellesarealer uten innhold mister sin attraktivitet. Gode utomhusarealer, med tilliggende møblering, utsmykning og aktivitetsområder er kan her øke relevansen mot blant annet barne familier. I en del nye utviklingsprosjekt ser vi at fellesareal øker. Storebrands rehabilitering av Vikaterassen og NPRO`s rehabilitering av Aker Brygge er gode eksempler på dette. Godt gjennomtenkte fellesarealer, inne og ute, kan skape merverdi for kunder og besøkende. Der det er godt å være, velger man også å handle og spise. Videre tyder mye på at miljøhensyn som offentlig kommunikasjon, miljøbygg, grønne tak og terrasser har blitt viktigere i kundens opplevelse av senteret. Dette gjenspeiler seg også i materialbruk; tregulv, vannelementer, og mye glass for å slippe inn dagslys er blitt viktige trivselsfaktorer. Dette er elementer som kan få et kjøpesenter til å gli mer naturlig

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | KJ ØPESENTER

inn i bybildet eller i et lokalsamfunn. Hvilke strategier bør kjøpesenteraktører velge for å ta høyde for disse nye trendene? 1) Et klart og tydelig verdiforslag til både kunder og leietagere, som er tuftet på faktisk og dyp innsikt. Man må ha et bevisst forhold til hvem som er kundene, og hva som er d eres preferanser. Man være sikker på hva det er som driver kundetilfredshet og bruke denne innsikten på å styrke kundeopplevelsen. 2) Øke produktiviteten og effektiviteten av eksisterende eiendomsmasse gjennom strategisk leietagermix. Her må man ta hensyn til eksisterende og fremtidige forbrukerbehov og trender og ikke minst den enkelte leie tagers utvikling og evne til å tilby interessante konsepter og opplevelser. En konsekvens av dette kan være mer fleksible leiekontrakter, både på leieforholdets lengde og at utleiers kan stille større krav til hva leietakeren skal kunne bringe av relevans til senteret. 3) Disse trendene vil stille tøffere krav til driftsorganisasjoner, og man kan kanskje se

for seg en dreining fra tradisjonell eiendoms forvaltning til enn mer kunderettet for valtning. Å ha gode og innovative ansatte som evner å forholde seg til raskere omstilling som evner å implementere nye trender blir kanskje noe av det viktigste for driftsorganisasjonene fremover. Konkurrenten er ikke lenger bare andre kjøpesenter eller handelsparker, men et vell av stadig skiftende aktører innenfor handel og teknologi. Vi står i en dramatisk brytningstid når det gjelder retail, men kjøpesenteret kan fremdeles ha en sentral rolle i urbane strøk og m indre lokalsamfunn. Men for å unngå å bli en anakronisme som ikke lenger møter behovene i markedet, må også kjøpesenter aktørene u tvide horisonten og tenke nytt rundt hva et kjøpe s enter egentlig skal være. Og kanskje viktigst forstå at man ikke l enger bare leier ut tak over hodet, men en plattform der leietagerne kan utvikle sin business i henhold til stadig hyppigere skift i markedet.

150

2500 LEIETAKERE HAR DE SISTE 10 ÅR BENYTTET VÅR TJENESTE, KOSTNADSFRITT! Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte deg direkte. Ønsker du anonym oppføring er det mulig. For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

REALINFORM www.realinform.no

UTLEIE

Aker Brygge/Vika

Kontakt: Frithjof Foss 900 89 559 foss@union.no

Munkedamsveien 53b

545 m2 kontor www.union.no Vi skaper verdier av eiendom

Lekre, nyoppussede lokaler i 4. etasje. Minikjøkken med flott spiseplass. Flere større og mindre møterom.

NÅR LEIETAKER ER UTLEIER

Vi har i dag gode standarder for næringsleie og leie av bolig, og de fleste profesjonelle utleiere og leiere er kjent med og benytter standardkontrakter utarbeidet av bransjeorganisasjoner. Men hva skjer når man benytter ulike standardkontrakter for ett og samme leieobjekt? AV: JENS AAS OG CAMILLA LOUS, STEENSTRUP STORDRANG

153

NÅR FORMÅLET MED LEIEN ER VIDERE LEIE Vi ser i økende grad at enkelte p rofesjonelle utleiere v elger ikke å eie fast eiendom, og at de kun opptrer som for midler av boliger eller lokaler som de ikke eier selv. Dette medfører særlig problemstillinger ved bruk av standard kontrakter, og særlig der det brukes ulike standarder fra eier til fremleier og fra fremleier til fremleietaker. Slutt brukeren av leieobjektet kan være både private og andre mindre bedrifter. I slike leieforhold er det avgjørende å tilpasse leie kontraktene ved skreddersøm. Dette for å tilpasse eksempelvis særskilte behov hos fremleietaker eller at man kan forvente en mer intensiv bruk enn med andre fremleietakere. NOEN UTFORDRINGER VED BRUK AV STANDARD KONTRAKTER Når en næringsaktør leier ut en eiendom eller liknende til en annen næringsaktør benyttes gjerne en standard kontrakt for næringsleie. Slike standardkontrakter er ut arbeidet med tanke på leie fra en bedrift til en annen, og er ofte relativt utleiervennlige. Av slike standardkontrakter følger blant annet et for holdsvis omfattende vedlikeholds- og garantiansvar for leie taker. Dersom leietaker leier et helt bygg (bare house vilkår) kan vedlikeholdsansvaret blant annet omfatte årlig service på heis, utskiftning av ulike driftsanlegg ved behov, etc. Det settes også rutinemessig en klar grense for utleiers erstatningsansvar, slik at leier ofte i praksis kan ha hoved ansvaret for for valtningen av leieobjektet, og også har risiko for slitasje og skader mv. TILPASNINGER I STANDARDENE Når leietaker selv blir utleier, sitter han plutselig «på begge sider av bordet». For å kunne videreføre sine forpliktelser mot fremleietaker og få kontinuitet i avtaleforholdet, kan man som ett alternativ søke å oppnå en fullstendig balansert leiekontrakt, hvor man viderefører alle sine forpliktelser. Imidlertid kan dette i praksis være vanskelig å oppnå fullt ut. Selv om det benyttes standardkontrakter, er en rekke punkter regelmessig gjenstand for forhandlinger ved

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

kontraktsinngåelsen. Leiers vedlikeholdsansvar er et punkt hvor både utleier og leietaker gjerne har et ønske om å g jøre tilpasninger. Vi ser imidlertid at leietaker i mange tilfeller har fokus på leienivå mv., samtidig som det kan være viktig for utleier at leier tar en del vedlikeholdsansvar, slik at man gjerne velger å beholde standardens system. Et annet punkt, som kanskje noe sjeldnere er gjenstand for oppmerksomhet, er spørsmålet om hvilke føringer ut leier skal kunne legge for bruk av leieobjektet. Hva som angis som tillatt bruk kan legge utilsiktede begrensninger på leietakers bruk, og kan også være en kilde til problemer dersom leietaker ser for seg å leie objektet videre. For leietaker er det viktig å foreta en vurdering av hvilke forretningsmessige endringer som kan være aktuelle, både for egen bruk, men også i relasjon til eksisterende eller fremtidig fremleie. BACK TO BACK Der det benyttes ulike kontrakter mellom eier og fremleier og fremleier og fremleietaker, er det særlig viktig å tilpasse disse avtalene til hverandre slik at den profesjonelle frem leier ikke uten å være seg det bevisst påtar seg større for pliktelser enn han viderefører til fremleietaker. Alternativ kan slike forpliktelser synliggjøres og kostnadssettes, slik at fremleier kan ta høyde for dette. Det bør i slike tilfeller foretas en grundig gjennomgang av kontraktene slik at man sikrer gjensidighet i kontraktene der dette er m ulig, og for øvrig skaffer seg oversikt over ulikhetene og tar høyde for disse. En slik sammenligning og tilpasning vil måtte gjøres for det enkelte leieforhold, men vi ser at enkelte punkter gjerne går igjen slik som spørsmålet om vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar, i tillegg til leieregulering. Leieregulering er et godt eksempel på hvordan en enkel tilpasning kan gi bedre kontinuitet i avtaleforholdet. De fleste leiekontrakter inneholder en bestemmelse om juste ring av leien i tråd med konsumprisindeksen. Standardene

154

FOTO: PEXELS

Når leietaker selv blir utleier, sitter han plutselig «på begge sider av bordet». For å kunne videreføre sine forpliktelser mot fremleietaker og få kontinuitet i avtaleforholdet, kan man som ett alternativ søke å oppnå en fullstendig balansert leiekontrakt, hvor man viderefører alle sine forpliktelser.

155

FOTO: STEENSTRUP STORDRANGE

§ 4-3

Begge parter kan kreve leien regulert til «gjengs leie».

FRA VENSTRE: Jens Aas, partner og advokat i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange. Camilla Lous advokat i Advokat firmaet Steenstrup Stordrange.

for næringsleie inneholder imidlertid i tillegg en fravikelse av h usleielovens b estemmelse i § 4-3 om at begge parter kan kreve leien regulert til «gjengs leie». Gjengs leie er ikke det samme som markedsleie, og kan i enkelte tilfeller kan ligge en god del under markedsleie. Slik regulering kan etter loven kreves e tter to år og seks måneder (med virkning fra år tre), og kan derfor ha stor innvirkning på lengre leiefor hold, eller ved videreføringen av et eksisterende leieforhold. Dersom leiekontrakten med eier av leieobjektet inneholder en slik bestemmelse bør også fremleiekontrakten inneholde tilsvarende for å sikre kontinuitet, dersom leieforholdets varighet aktualiserer denne problemstillingen.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | J USS

Dersom avtalen tilpasses til det e nkelte avtale forhold, er vår erfaring at det fører til færre konflikter og en bedre avvikling av leieforholdet. MER SKREDDERSØM Mange utleiere benytter seg av ulike s tandard leiekontrakter ved utleie. Av dette blir det lite skreddersøm, og større grobunn for potensielle konflikter. For å få et godt leieforhold er det viktig at partene ved avtaleinngåelsen er bevisste på hvilke tilpasninger som sikrer partenes interesser best mulig underveis i leieforholdet og ved avslutning / fraflytting.

156

DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o

Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

017 Nr. 03.2

l a e R t t y n

g r salg o mer fo å Romerike m o d n Eie ie p for utle lokaler Nord. lo og i Os

e del av Nordlig

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

ark ringsp

im Næ

Jesshe

Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ARDAL

159

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen med sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på fl yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur ransekraft, svarer sivilingeniør M argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl yttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at fl yttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

161

de ansatte. Sett sammen en b rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne virksomheten. Få med både typiske JA- mennesker og folk som er mer s keptiske av natur for å få spennvidde i s ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ommunikasjon? Finnes det parkerings muligheter? Hvordan er service tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften fl ytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f inne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har k ompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s pørsmålene. I tillegg kan vedkommende b idra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rehva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen ﬂeksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www.blake.no

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler

Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et a uditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

163

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t ilbakestillinger og hovedrenhold.

164

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

165

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

AKTØRER I EIENDOMSBRANSJEN ADVOKAT

ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

arntzenlegal

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige kompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-Post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo E-Post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-Post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-Post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor plan- og bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

ADVOKAT STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-Post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. De får mye mer enn det.

166

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-Post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-Post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo TLF: 23 17 24 50 E-POST: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-Post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker TLF: 67 10 80 00 E-POST: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for SOSIALE ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-Post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo TLF: 23 08 41 60 E-POST: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

167

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo TLF: 22 12 25 50 E-POST: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-Post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-Post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-Post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

168

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

ROM EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-Post: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER STOR-OSLO EIENDOM

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-Post: post@soeiendom.no

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-Post: info@scd.no www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-Post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-Post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

169

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-Post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendoms forvaltning og er en komplett tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

EIENDOMSFORVALTER BRAATHEN EIENDOM Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

En annen standard

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER MUSTAD EIENDOM Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

ON PROPERTY AS

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-Post: post@on.no www.on.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

170

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

TOTALPLAN

Stranden 3A, 0250 Oslo E-Post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-Post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-Post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLER AKERSHUS EIENDOM

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-Post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Norges ledende næringsmelger

NÆRINGSMEGLER NEWSEC BASALE AS Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Landsdekkende næringsmegler med høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og trekker synergier fra en unik tverrfaglig eiendomskompetanse.

171

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS

GK GRUPPEN AS

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-Post: post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-Post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSERVICE

FAZER FOOD SERVICES AS

GÅRDPASS AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-Post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • FEIING - SPYLING • Gressklipping CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg VAKTMESTERTJENESTER • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

172

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING CAVERION NORGE

HØYDEN AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-Post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

OSLO STILLAS & FASADE AS

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

GK GRUPPEN AS

MOELVEN MODUS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

ENERGIRÅDGIVNING

FACILITY SERVICE

HJELLNES CONSULT AS

4SERVICE

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine nåværende og fremtidens behov.

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

173

Hvem leverer hva?

HÅNDVERKSTJENESTER KIRKESTUEN AS Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-Post: ole@kirkestuenas.no

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

IT-LØSNINGER NORCONSULT Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-Post: post@nois.no www.isy.no

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-Post: post@ssv.no www.ssv.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

RADONTILTAK AS

KAFFEKNAPPEN

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22 69 92 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Gi et godt førsteinntrykk! Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

INTERIØRARKITEKT

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

MOELVEN MODUS

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-Post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

03/2 01 7 | N ærin g sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

174

Hvem leverer hva?

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

REN PLUSS Gladengveien 14 0661 Oslo

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-Post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

MODULVEGGER OSLO AS

DE 3 STUER

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-Post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-Post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-Post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom. Se referanseprosjekter på hjemmeside

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØTILTAK RADONLAB AS www.radonlab.com E-Post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kart legging eller tiltak i deres bygg!

175

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom. Vi introduserer Flyt™. En annen standard.