Estate Lokaler 1 - 2015

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 01, januar 2015 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

84

Inspirasjon:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Morgendagens arbeidsplass Trender 2015

AKER SOLUTIONS I STAVANGER:

Aktuelt område:

Norges råeste møteromsfløy

Lysaker

Rehabilitering:

Vil løfte hovedstadens viktigste handlegate Last ned fra AppStore!

Finn dine nye lokaler med et enkelt tastetrykk!

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

SANDVIKA SENTRUM

MILJØBYGG BILLINGSTAD

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Rådmann Halmrasts vei 14 369-860 kvm

Lilleåsen 2 600-3500 kvm

NYBYGG ASKER

INGENIØRENES HUS

CHRISTIANIA TORG

Drengsrudbekken 600-18000 kvm

Kronprinsens gate 17 740-1480 kvm

Øvre Slottsgate 2B 622 kvm

www.newsec.no

EFFEKTIVE KONTORAREALER

TVETEN PARK

BI BYGGET, NYDALEN

Tevlingveien 23 190-800 kvm

Ole Deviks vei 2/4 132-3800 kvm

Sandakerveien 116 700-3200 kvm

THE FULL SE RVICE PROPERTY HOUSE Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

SENTRALT PÅ LYSAKER Lysaker Torg 6-12 250-3000 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

Mustad Eiendom

VI UTVIKLER LYSAKERBYEN Mustad Eiendom er en ledende eiendomsutvikler i Lysakerbyen – sentrum for Oslo Vest og Østre Bærum.

Vår visjon er å utvikle Lysakerbyen til et åpent og attraktivt byområde med kontorer, boliger og et bredt handels- og servicetilbud.

Våre eiendommer er sentralt beliggende i forhold til Lysaker stasjon og andre offentlige kommunikasjonsforbindelser.

Sentralt ved Lysaker stasjon

Ledige lokaler Moderne kontorlokaler beliggende midt i Lysakerbyen. Kort avstand til Lysaker stasjon.

LILLEAKERVEIEN 8 Ca. 870 – 1200 m2

LILLEAKERVEIEN 6 Ca. 550 - 2500 m2

VOLLSVEIEN 19 Ca. 400 – 1100 m2

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

Lokaler/innhold/januar 2015 Intro 08 Leder: Vær kravstor!

12 Hovedsak: Norges råeste møteromsfløy 26 Aktuelt: Vedlikeholdsplikten 30 Aktuelt: Morgendagens arbeidsplass 32 Aktuelt: Kontortrender 2015 34 Aktuelt: Interiør bygger merkevaren 36 Teknologi: Den teknologiske fremtiden 40 Miljø: Kravstore leietakere 46 Juss: Inn og utflytting 50 Rehabilitering: Karl Johansgate 8 og Dronningens gate 25

Markedet 60 Områder: Markedspuls 66 Aktuelt område: Lysaker

Faste spalter 42 Meglerintervju 44 Interiør: Orange is the new black 58 Statistikk: Nybygg

12

I det enorme atriet hos Aker Solutions i Stavanger, finner du elementer av eik som frittstående sosiale sittebenker, kaffebar og store ”private” møterom i det åpne volumet.

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

66 Nå vil Union Eiendomskapital revitalisere de bevaringsverdige byggene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25.

Dette vil gi et realt løft til området.

6 | Nr. 01–2015/Lokaler

50

Det forventes økt fremleie på Lysaker i 2015.

Lokaler/01–2015 | 7

Lokaler/leder/januar 2015

« FOR LEIETAKERE KAN DETTE BETY MER

Å VELGE I TIL EN BEDRE PRIS! IKKE MINST, HAR DE MULIGHETEN TIL Å VÆRE KRAVSTORE. VÆRE SEG BRUKERTILPASNINGER, MILJØKRAV OG AVTALER.

»

Silje Rønne/redaktør Lokaler

Vær kravstor!

Norge har fått en dramatisk start på 2015. Oljeprisen er nesten halvert siden sommeren, styringsrenten er kuttet og kronekursen har falt drastisk. Ser vi på DNs konjunkturbarometer faller fremtidstroen til norske bedrifter markant.

Hele 13 prosent av bedriftene ser for seg å nedbemanne, og det er faktisk første gang siden finanskrisen. Heldigvis tror 22 prosent av bedriftslederne at de vil ansette flere i 2015.

Når eiendomsbransjens største aktører møttes under Eiendomsdagene 2015 på Norefjell, var stemningen god. Bransjen er positive til inngående år. Det er få konkurser og leietakerne betaler leie. Men usikkerheten er til stedet, og kan føre til at enkelte bedrifter avventer leie av nye lokaler. Likevel er det ingen grunn til panikk. Sentralbanksjef Øystein Olsen ser «lyst på året», ifølge Aftenposten.

Han vil heller ikke kalle dette en krise.

Uansett vil fallende oljeinvesteringer ha betydelig innvirking i norsk økonomi.

DNB Markets venter en snittoljepris på 70 dollar i år, som tross alt er godt over nivået i januar, men drøyt 40 prosent ned fra sommeren 2014. Trolig faller investeringsviljen i takt med oljeprisen. Sysselsettingen har åpenbart en stor påvirkning på kontorleiemarkedet, og vi ser allerede at oljerelaterte virksomheter ønsker å fremleie. Flere av eiendomsaktørene i denne utgaven, tror også

at økende grad av fremleie kan resulterer i fallende leiepriser. Spesielt områder der oljerelaterte bransjer er tungt representert. Slik som Lysaker, Fornebu og Asker. Vi ser allerede store volumer som har kommet ut i markedet, og mest sannsynlig kommer det mer. Leietakere som fremleier er gjerne ikke like prissensitive, de ønsker å kutte kostnader. Det kan være en trussel for eiendomsbesitterne. Samtidig kan det resultere i økt konkurranse om leietakerne og føre til lavere leiepriser i disse områdene. For leietakere kan dette bety mer å velge i til en bedre pris! Ikke minst, har de muligheten til å være kravstore. Være seg brukertilpasninger, miljøkrav og avtaler.

Over en femtedel av alle norske bedriftsledere planlegger for økt aktivitet.

Sentralbanksjefen ser positivt på fremtidig utvikling. Økonomien vi lever i er ikke magisk, men organisk. Økonomien er oss! Det viktigste vi har for å legge til rette for vekst er pågangsmot og fremtidstro, som etter hva man kan se er godt representert.

Dette blir et spennende 2015!

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: 2195 1000 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne, Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no 8 | Nr. 01–2015/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Roy Hugo Øren Tlf: 928 16111 – roy@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Aker Solutions, Stavanger Foto: Kjetil Alsvik

NESTE UTGAVE: 4.MARS

LYSAKER TORG 6-12

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

• 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass.

Enkel adkomst til E18.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

ØVRE SLOTTS GATE 2B

Ved Christiania Torg har vi lyse og fleksible lokaler til leie i 3 etg. m/heis. Lokalene er velegnet for cellekontorer og/eller åpent landskap.

• Ca 622 kvm ledige lokaler i byggets 3. etg • Kan leies “as-is”, men kan også lett tilpasses andre behov/løsninger • Kontorene er i dag inndelt med cellekontorer/åpent landskap, samt møterom/ showroom og hyggelig, stort kjøkken med spiseplass • Felles møterom tilgjengelig i bygget • Felles trimrom/garderobe tilgjengelig i bygget • Ledig fra 1. kvartal 2015

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget.

Flere parkeringshus, T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet.

Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

SANDAKERVEIEN 116

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• • • • • • •

4.etg. 614 kvm og 793 kvm BTA 5.etg. 793 kvm BTA 6.etg. ca. 1000 kvm BTA Takterrasse og felles kantine Lokalene holder høy teknisk standard Kort vei til all offentlig kommunikasjon Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

UTLEIE newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

TOLLBUGATA 27

I Tolllbugata 27 har vi lyse og åpne lokaler på ca 394 kvm for utleie. Lokalene er fleksible med tanke på utforming, og passer både for cellekontor og åpent landskap.

• Ca 394 kvm – 2. etasje med heis.

• Meget pent og representativt inngangsparti.

• Sykkelparkering.

• Mulighet for leie av garasjeplass i kjeller.

• Trimrom/dusj/garderobe i bygget.

• Kort vei til Karl Johans gate med alt av servicetilbud.

• Ledig fra 1. kvartal 2015

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget.

T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

FORNEBUVEIEN 1-3

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Lokalene er ledig for innflytting fra 1Q 2015.

• • • • • •

Lokaler fra 258 – 3.950 kvm Lokalene har gjennomgående god standard Åpne og lyse lokaler Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller • Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg • Godt med p-dekning

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivelser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

NÅ:BYGG

Torgbygget i ny drakt

For å møte morgendagens forventninger til handel, service og effektiv kollektiv transport, vil Avantor AS i samarbeid med Kristin Jarmund Arkitekter AS i 2015 foreta en større rehabilitering av Torgbygget i Nydalsveien 33.

Illustrasjon: Kristin Jarmund Arkitekter AS

Signalbygg i verdensklasse

Nå skal verdens mest miljø- og energivennlige bygg i teknologihovedstaden Trondheim blir realisert. Powerhouse representerer et samarbeid om utvikling av plusshus, og består av eiendomsselskapet Entra, prosjektutvikleren og entreprenøren Skanska, miljøstiftelsen ZERO, arkitektkontoret Snøhetta, rådgivingsselskapet Asplan Viak, aluminiumselskapet Hydro og aluminiumprofilselskapet Sapa. Powerhouse-samarbeidet definerer et plusshus som et bygg som produserer mer ren og fornybar energi over livsløpet enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget.

Foto: Entra

MUNCH-MUSEET

Det nye Munch-museet er lokalisert på felt B5 i Bjørvika – på østsiden av Akerselva, ytterst på Paulsenkaia. Etter planen skal bygget være publikumsklart 2019. Konseptet Lambda er basert på ideen om et vertikalt museum. Bygningen består av et tårn på 12 etasjer, plassert på et tre etasjes podium.

Tårnet består av en statisk og en dynamisk del.

Den statiske delen er en tett betongkonstruksjon som oppfyller samtlige krav til sikkerhet, klima- og dagslyskontroll knyttet til kunsten. Den dynamiske delen inneholder det vertikale kommunikasjonsarealet for publikum, med en transparent og åpen fasade med utsyn over byen. Fasadeløsningen er en luftet værhud bestående av et utvendig sjikt av bølgede, perforerte aluminiumsplater. Denne fasaden svarer godt på funksjonskravene knyttet til klima/energi, vedlikehold, dagslys-innslipp og utsyn. Oslo bystyre har satt ambisiøse miljømål for prosjektet, med krav om at bygget skal være ledende både når det gjelder energiøkonomisering og reduserte klimagassutslipp.

Kilde: Futurebuilt. Illustrasjon: Herreros Arquitectos 12 | Nr. 01–2015/Lokaler

Østbanehallen åpner 5. februar

Bygningen blir ikke til å kjenne igjen, og det gjelder også innholdet. Her skal matkonsepter rendyrkes, med spennende restauranter, kaffebarer og matmarkedet.

Vi gleder oss!

AKKURAT:NÅ

Hipt og trendy

Tom Dixon er en internasjonal designer tilknyttet ”Design Research Studio” lokalisert i London. Merket er kjent for usedvanlig bruk av råmateriale samt et karakteristisk uttrykk i utformingen av produktene. Siden starten i 2002 har ”Design research Studio” vært involvert i en rekke anerkjente prosjekter internasjonalt.

Foto: Tom Dixon

Årets farge

Hvert år presenterer Nordsjö fem nøkkeltrender i boken Colour Futures. Boken er en global produksjon der verdens fremste eksperter innen maling og design har samlet sine tanker og ideer, rundt årets trender og farger. Påvirkning fra mote, teknikk, arkitektur, populærkultur og nye sosiale og økonomiske retninger har munnet ut i fem trender og fargepaletter.

I år har fargen en varm og herlig oransje kobbertone – årets farge er Copper Orange! Nå er tiden inne for å omgi seg med varme rosa, røde og oransje farger. Fargen er en ACC-kode C9.21.58.

Foto: Nordsjö

Solid!

I år er det fokus på varighet, kvalitet og naturmaterialer. BM 2 er en tidløs og klassisk stol, designet av Børge Mogensen i 1958, som vi finner i mange norske hjem. Skillet mellom kontorinnredning og interiør i hjemmet viskes svakt ut.

Norsk design

Plank Sofa er blitt til i et enestående samarbeid mellom den norske designgruppen Knudsen/Berg/Hindenes&Myhr, dk3 og DINESEN, som til utvalgte modeller leverer de flotte massive treplankene. Dette er norsk design på sitt beste.

Nykommer i enkel form Modulor bord fra Skandiform har blitt tildelt den prestisjefylte prisen “Red Dot Award 2014” for produkt design. Red Dot Award har forskjellige kategorier og produktene fra Skandiform har fått pris i den aller gjeveste kategorien: ”best of the best ”– en kategori kun for produkter som innehar den beste kvaliteten og et banebrytende design. Modulor bordet er designet av Claesson Koivisto Rune.

Foto: Skandiform/ Kinnarps

Lokaler/01–2015 | 13

Lekent & Bærekraftig -Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

14 | Nr. 01–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aker Solutions/

Norges råeste møteromsfløy Både ansatte, besøkende og arkitekter er enige, Aker Solutions kontorbygg i Stavanger har kvaliteter utover det normale. Her går design og funksjonalitet hånd i hånd.

AV SILJE RØNNE FOTO: KJETIL ALSVIK

Lokaler/01–2015 | 15

«Hjertet i bygget er resepsjonsområdet og tilhørende fellesområde. Her er taket lagt over 5 etasjer, slik at en nesten får katedralfølelse når en kommer inn.»

Ingve M. Olsen, PM & FM Manager i Aker Solutions.

I

2012 sto det nye kontorbygget til Aker Solutions i Jåttåvågen, på Hinna i Stavanger klart. Ingve M. Olsen, PM & FM Manager i Aker Solutions har jobbet der siden start.

– Det har blitt et flott bygg som møter de høye tanker og funksjonskrav vi satte før byggingen startet. Vi ønsket et dynamisk bygg som enkelt følger de svingningene vi har i prosjektstørrelse; ned med 50 mann i et prosjekt og opp med 200 mann i et annet, uten at vi trenger mange internflyttinger. Det å få samlet alle våre aktiviteter under ett tak er stort, forteller han. Tidligere satt de på seks forskjellige adresser i regionen, noe som medførte stor grad av interntransport.

Bygget er komplekst, det har dels 5 og dels 8 etasjer over bakken og 2 etasjer under bakken.

Når du kommer inn hovedinngangen, blir du umiddelbart møtt av et høyt rom, som gir deg kontakt med broene som knytter avdelingene sammen. Den utvendige fasaden blir med deg inn i resepsjonen, og det blir en flytende overgang mellom ute og inne.

– Dette anlegget skulle bygges opp med åpne landskap, som var delt inn i soner og avdelinger tilrettelagt for Akers Solutions interne strukturer og arbeidsrutiner. Vi bygget en snor rundt tre atrium, hvorav to var utendørs og ett innendørs, forklarer Pia Reksen, sivilarkitekt i Spark Studio, som på

16 | Nr. 01–2015/Lokaler

daværende tidspunkt var ansatt og partner hos Voll Arkitekter. Hun hadde rollen som prosjektleder, og var ansvarlig for at bygget skulle følge kommunes estetiske linjer.

«Hjertet i bygget» Det som møter deg innenfor, er det store åpne atriet som er en del av kantinen og fellesområdet for Aker Solutions ansatte og besøkende.

– Hjertet i bygget er resepsjonsområdet og med tilhørende fellesområde. Her er taket lagt over 5 etasjer, slik at en nesten får katedralfølelse når en kommer inn. Taket i atriet er et smykke i seg selv. Med sin egenartede utforming i glass og hvitt, samt spesielle lyssetting gir det en egen stemning i rommet. Arealet innbyr virkelig til å sette seg ned for en god kollegasamtale, forteller Olsen, og legger til: «En skulle tro at lyd og romklang skulle bli et problem i et slikt stort rom, men her er det meste gjort riktig. Etterklangen fanges opp i relieffveggene satt opp for formålet, som gjør at en kan føre normale samtaler over bordet uten å måtte rope ut ordene. » I 1 etasje finner du de fleste felles funksjoner som: resepsjon, møterom, kantine, auditorium, gymsal, helsetjeneste og dataavdeling. Oppover i etasjene er det flere avdelinger og en felles sone med møterom i midten av anlegget.

Norges vakreste atrium Atriet i 5 etasje et viktig rom for både arkitekturen og det daglige virket.

– Jeg er kjempefornøyd med det store luftige atriet vi har plassert sentralt i bygget. Her treffes folk til formelle og uformelle samtaler.

Møteromskjernen til de store etasjene er sentralt plassert utenfor kontorområdene. For å sitere en av håndverkerne under bygginger: «Dette er Norges råeste møteromsfløy». Jeg kan ikke annet enn å si meg enig, sier Olsen, og får medhold fra arkitekten.

– Jeg hadde et sterkt ønske om å skape et nytt tak som ikke bare bestod av glass, men som kunne bli en opplevelse for rommet og gi det flere dimensjoner. Jeg ønsket ikke at taket skulle virke prangende og provoserende, men heller være noe som man kunne oppdage over tid, og som endret seg med lyset, været og hvor i bygget man befant seg, forklarer Reksen.

– Taket ble til underveis, både for at entreprenør og byggherre gav rom for en slik prosess under byggingen, legger arkitekten til.

Aker Solutions hadde et ønske om at atriet skulle gi en varm og lun stemning, da lovet likeså godt Reksen at dette skulle bli Norges vakreste atrium. Resultatet er hun svært fornøyd med, og mener artiumstaket er det mest eksepsjonelle med hele bygget.

– Det er designet for å skape en helt unik

n Fine lokaler/Aker Solutions/

KANTINE: Interiørarkitekten har designet et fellesrom med ulike sittegrupper, som fremstår lyst, åpent og imøtekommende for Aker Solutions ansatte.

Lokaler/01–2015 | 17

MIDTPUNKT: Kantinen er plassert i midten av bygget, slik at både møterom og kontor kan se ned på den fra de øvrige etasjene.​

18 | Nr. 01–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aker Solutions/

Lokaler/01–2015 | 19

IDENTITET: Aker Solution har en svært tilstedeværende profil, med bruk av egne foto til skjerming mellom fellesrom.

«Våre ansatte kommer fra et arbeidsmiljø med høye skillevegger hvor hver og en hadde sitt eget lille «rede» til en mye åpnere løsning; hvor vi faktisk kan se hverandre.»

Ingve M. Olsen, PM & FM Manager i Aker Solutions

stemning og romfølelse for både besøkende og ansatte. Her synes jeg det gode samarbeidet med interiørarkitekten blir mest synlig og vellykket, sier hun.

I det enorme atriet har Scenario Interiørarkitekter hatt fokus på å skape en følelse av varme og intimitet ved å lage fleksible ”rom i rommet” og ved bruk av materialer som eik.

– Frittstående møterom utformet som telt, kaffebar, sosiale sittebenker og komfortable loungemøbler er derfor plassert i det åpne volumet, forteller Linda Steen, daglig leder i AS Scenario Interiørarkitekter MNIL. I atriet, fellesarealene og i de omkringliggende områdene har Scenario designet en rekke spesialelementer, først og fremst i eik, men også i corian og sotet glass. – Materialer med ulikt 20 | Nr. 01–2015/Lokaler

utrykk som samtidig kler og fremhever hverandre, og ikke minst supplerer byggets overordnede materialer, forklarer Steen.

Tydelig profil Prosjektet hadde et mål om å etablere generelle prosjektbaserte arbeidsplasser med effektive, fremtidsrettede og fleksible løsninger. Det har de klart. Arbeidsarealene har teambaserte arbeidsplasser, som fremstår lyse og luftige, med flott utsikt til alle kanter. Det er lagt vekt på en utforming som muliggjør både skjerming og tilgjengelig teamsamarbeid.

– Våre ansatte kommer fra et arbeidsmiljø med høye skillevegger hvor hver og én hadde sitt eget lille «rede» til en mye åpnere løsning; hvor vi faktisk kan se hverandre. Trolig nok er nettopp

denne detaljen viktig for opplevd lydnivå i en teamsone – de du ser tar du hensyn til, sier Olsen.

Det var en del motstand i organisasjonen før innflytt, men i etterkant har Olsen fått mange positive tilbakemeldinger.

Byggets treningsfasiliteter er også flittig i bruk.

– Vi har både spinningrom, treningshall og et styrkerom. Helsefremmende tiltak er et nøkkelord for Aker Solutions, og med disse rommene understøttes vår HMS-Policy til de grader, understreker han.

Gjennomført til fingerspissene Interiørarkitekten har vært opptatt av å skape en rasjonell infrastruktur, med god og likefordelt tilgjengelighet til stillerom, møterom, servicerom og sosiale soner. I alle arbeidssoner har de foku-

n Fine lokaler/Aker Solutions/ RØD TRÅD: Fargene i Aker Solutions profil er gjennomgående i interiøret, og skaper en god flyt.

Lokaler/01–2015 | 21

UNIKT: Frittstående møterom utformet som telt er plassert i det åpne volumet.

22 | Nr. 01–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aker Solutions/

Lokaler/01–2015 | 23

DETALJ: Mellom de fargerike innslagene i fellesområdene, møter du spennende grafiske elementer.

24 | Nr. 01–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aker Solutions/

Foto: Gatis Rozenfelds

AKER SOLUTIONS HOVEDKONTOR PÅ FORNEBU: Parallelt med prosjekteringen av bygget i Stavanger, gikk Aker Solution sammen med AB Invest om et kontorbygg på Fornebu, hvor de så synergieffekten av å etablere et bygg bestående av kontor, hotell og et Energineerium – et kunnskapssenter om olje- og gassindustrien. Scenario Interiørarkitekter har vært ansvarlig for innredningene av begge kontorbyggene, som har et felles interiørutrykk.

sert på generelle løsninger, mens fellessonene er tilrettelagt for samhandling.

– En viktig oppgave var å utforme atriet, slik at dette ble et spennende område tilrettelagt for mange typer aktiviteter, understreker hun.

Farge og materialkonseptet er lyst og nøytralt, og underbygger den sterkt tilstedeværende profilen til Aker Solutions. Det gjør også det spesialdesignede skiltprogrammet og bruk av selskapets egne foto til skjerming mellom fellesrom og rom for arbeid og konsentrasjon.

– Vi har forsøkt å skape varierende og gjenkjennende atmosfærer i de ulike sonene – rene nærmest grafiske arbeidssoner med fremtredende printrom kledd med OSB-plater, profesjonelle møteromsområder og lekne fargerike sosiale soner. Logoen i sort-blå og oransje har vært et førende element, og preget fargevalget i både bygningsfaste elementer så vel som i innredning, skilt og foliering, sier Steen Markant fasade – Anlegget er i utgangspunktet bygget opp som et klassisk kontorbygg med vindusbånd i alle etasjer. Bygget skulle i hovedsak være 8 etasjer mot Jåttåvågen og 4 etasjer bak mot parken. Det var viktig for oss å skape noen

brudd i fasader ved bruk av materialer og form, forteller arkitekten.

Inngangspartiet til Aker Solutions har 6 etasjer, og fremstår som monumental og åpen. Det var viktig for Aker Solutions å markere hovedinngangen, derfor valgte Reksen å la volumene brytes opp og knekkes for å understreke dette.

– Det var viktig å ta med seg byggets fasader på innsiden av anlegget, for å skape en ute-innefølelse, slik at man ikke kom til en helt ny estetikk og romfølelse inne i bygget, forklarer hun.

I fasaden har de i hovedsak satset på: sort, hvitt og metallplater i gull. I kombinasjon av utstrakt bruk av glass- og aluminium i fasaden.

– I tillegg til å bruke volum og farger for å bygge opp fasaden, så jobbet vi også med overflatene for å skape kontraster. Noen av platene er blanke, mens andre er rue og matte.

Fargen kunne fremstå som den samme, men kontrasten lå i overflaten, avslutter arkitekten.

Aker Solutions startet som et lite verksted i Oslo for mer enn 170 år siden og er i dag en internasjonal leverandør av produkter og tjenester til olje- og gassindustrien med 17.000 ansatte i over 20 land.

Kontorbygget i Jåttåvågen, på Hinna i Stavanger er tegnet av Voll Arkitekter og ført opp i totalentreprise av HENT. Rambøll har hatt prosjekteringsledelse og koordinert BIM. Byggherre: Aker Solutions ASA/AB Invest v/Arthur Buchard.

Kostnadsramme: ca. 900mill.

Størrelse: ca. 63 000 kvm hvorav 45 000 kvm utgjør kontorarealer, møterom, kantine og et atrium. Parkeringsetasjer og tekniske rom er på 18 000 kvm.

Linda Steen, daglig leder i AS Scenario Interiørarkitekter MNIL. Hun er utdannet ved Danmarks Designskole som interiørarkitekt og møbeldesigner. Foto: Gatis Rozenfelds Lokaler/01–2015 | 25

n Aktuelt/ Vedlikeholdsplikt/

Leietakers vedlikeholdsplikt

OPAK advarer mot manglende vedlikehold: – Det vil sjeldent lønne seg AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO

Øystein Dieseth, OPAK Foto: OPAK

Paal-Christian Hansen, advokat og partner i Torkildsen & Co

26 | Nr. 01–2015/Lokaler

Svært ofte oppstår det diskusjon mellom utleier og leietaker, når leieforholdet opphører, knyttet til hvilken stand lokalene skal være i når de leveres tilbake.

– De fleste standard leiekontrakter inneholder klausuler om leietakers plikt til vedlikehold i leieperioden. Vi opplever at mange leietakere har liten formening om hva som ligger i vedlikeholdsplikten rent byggteknisk, og konsekvensene av denne, sier avdelingsleder Øystein Dieseth i OPAK. Derfor anbefaler han leietaker å sette seg grundig inn i vedlikeholdsplikten ved kontraktinngåelse, samt å utarbeide en god vedlikeholdsplan.

– Manglende veldikehold kan bli en dyr affære. I verste fall kan det koste leietaker over 70 kroner per kvadratmeteren BTA per år, sier han.

Derimot er kostnaden ved godt vedlikeholdte lokaler en helt annen. Ifølge OPAK ligger den vanligvis mellom 5 kroner til 15 kroner per kvadratmeter BTA per år.

– Vi ser at flere leietakere i leieperioden endrer lokalene fra for eksempel cellekontor til åpent landskap.

Da bør de være klar over at dette kan gi en dobbel kostnad, til tross for at leietaker i noen tilfeller har gjort en oppgradering av lokalene. Det kan være at utleier ønsker å tilbakestille cellekontorene for neste leietaker, forklarer han.

Dieseth understreker at manglende vedlikehold for leietaker sjeldent vil lønne seg, uavhengig av om utleier senere skal bygge om lokalene eller ikke.

Typiske gjengangere Manglende vedlikeholdt av gulvbelegg, parkett eller dørterskler, er et kjent fenomen.

– Har du en leiekontrakt på ti år, og et gulvteppe med varighet på åtte år, plikter vanligvis leietaker å skifte det etter åtte år, sier Dieseth.

Avdelingslederen opplever at de fleste leietakere i større eller mindre grad opprettholder noe vedlikehold i leieperioden.

– Det skal ikke stikkes under en stol at enkelte leietakere erfaringsmessig er gjengangere, når det gjelder dårlig vedlikehold av lokalene de leier, forteller han.

Ifølge OPAK er det spesielt innen industri, logistikkvirksomhet eller trykkeri.

– Disse leietakerne har en forholdsvis tung bruk av lokalene som kan omfatte truckkjøring eller annen maskinell bruk. Slitasjen på vegger og gulv i disse lokalene kan ofte være stor, sier Dieseth og understreker at til tross for mer omfattende bruk at de samme vedlikeholdsreglene gjelder, om ikke annet er avtalt.

Dette skjer i praksis Kontraktstekstene variere noe fra de ulike leiekontraktene, men utgangspunktet er ofte den såkalte ”meglerstandarden” utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund.

– I standardkontraktene har man i de fleste tilfeller pålagt leietakerne en relativt omfattende vedlikeholdsfor-

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATE 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Kontakt Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

- Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

www.sparebank1eiendom.no

Lokaler/01–2015 | 27

n Aktuelt/ Vedlikeholdsplikt/

FAKTA: Vi kan dele tiltakene inn i følgende tre punkter: 1. Rengjøring og opprydding 2. Vedlikehold og utbedring av eventuelle skader 3. Tilbakeføring av eventuelle endringer utført av leietaker Ved utarbeidelse av leietakers vedlikeholdsrapporter legger vi følgende til grunn for drift, vedlikehold og fornyelse av bygg og anlegg.

Vedlikehold Tiltak som er nødvendig for å opprettholde en bygning eller et anlegg på et fastsatt kvalitetsnivå.

Tilstandsbasert vedlikehold Tiltak for å fange opp behov for å gjennomføre vedlikehold før det oppstår skader.

Løpende vedlikehold Tiltak for å rette på tilfeldige skader. Ikke planlagte ut- skiftninger av bygningsdeler eller komponenter.

Periodisk vedlikehold Vedlikehold med regelmessig intervaller. Planlagte ut- skiftninger av bygnings- og anleggsdeler eller komponenter.

Når det gjelder leietakers tilpasninger eller ombygging av leide lokaler legges følgende til grunn i våre vurderinger: Utbedring Arbeider for å bringe en bygning opp til opprinnelig funksjonell og teknisk standard etter skader, unormal slitasje eller mangelfullt vedlikehold.

Innenfor leietakers arealer anser vi ovennevnte begreper å være dekkende for den type vedlikehold som skal gjennom- føres av leietaker.

Modernisering Arbeider for å tilføre manglende funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen.

Ombygging Arbeider for å endre en bygnings funksjoner, arealbruk eller standard, uavhengig av i hvilken retning standarden endres.

Rehabilitering Utbedring hvor det tas sikte på å istandsette til opprinnelig standard. Brukes også om å sette eldre bebyggelse i brukelig stand og i forbindelse med reparasjoner og utbedring av betong.

I praksis er dette arbeider som går ut over vanlig vedlikehold og som normalt er gårdeiers ansvar.

Kilde: OPAK

28 | Nr. 01–2015/Lokaler

pliktelse. Basert på det at vi har sett en betydelig økning av tvister knyttet til tilbakeleveringsstandarden, kan det virke som det er mange leietakere som ikke har satt seg tilstrekkelig godt inn i hvilke forpliktelser de påtar seg gjennom leiekontrakten, sier Paal-Christian Hansen, advokat og partner i Torkildsen & Co. Gjennom leiekontrakten påtar leietaker seg en forpliktelse til normalt vedlikehold av blant annet gulv, vegger og tak, VVS- installasjoner og elektriske anlegg.

– Videre forplikter leietaker seg til utskifting av gulvbelegg med mer, som baserer seg på normale levetidsbetraktninger for de enkelte elementene, forklarer Hansen.

Ved såkalte «barehouse» kontrakter, vil leietakers forpliktelser normalt utvides ytterligere, til også å omfatte tak, alt utvendig bygningsmessig vedlikehold, tekniske anlegg, for å nevne noe.

Konflikter ved tilbakeleveringen skyldes i det vesentlige to forhold, ifølge advokaten.

– For det første, at partene har vært for dårlige til å dokumentere lokalenes tilstand på tidspunkt for oppstart av leieforholdet. Og videre, at leietaker ikke har forstått hvilke forpliktelser de har påtatt seg, i forhold til løpende vedlikehold i leieperioden, understreker Hansen.

Når det gjelder fraflytting er det vanlig at leiekontraktene beskriver at lokalene skal leveres i ryddig, rengjort og i godt vedlikeholdt stand.

Dersom leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsforpliktelse i leieperioden, vil utleier akseptere et fradrag for slit og elde.

– Leietaker har påtatt seg en rekke forpliktelser, som i alt for mange tilfeller ikke er oppfylt,

og det vil få konsekvenser dersom de ikke opprettholdes, sier Hansen.

Et godt råd fra advokaten er at leietakere sørger for å få på plass et vedlikeholdsprogram for lokalene, og følger dette.

– Sørg for å ha god dokumentasjon for det vedlikeholdsarbeidet som er gjennomført. Dette vil være betydelig billigere, enn å spekulere i å ikke gjennomføre noe vedlikehold, og deretter forsøke å forhandle seg bort fra et erstatningskrav fra utleier på tilbakeleveringstidspunktet, sier han.

Videre råder han å dokumentere tilstanden på de leide lokalene ved oppstartstidspunktet.

Samtidig som han understreker at leietaker bør samle løpende dokumentasjon, og fakturaer for utført vedlikeholdsarbeid, i en egen perm sammen med leiekontrakten.

– Husk at det kun er i de tilfeller selskapet har oppfylt sin vedlikeholdsforpliktelse, at man kan påberope seg at det skal gjøres fradrag for slit og elde.

«Lykkelig slutt» – Gjør opp en status for vedlikehold. Les kontrakten, og ha et bevisst forhold til de forpliktelser denne pålegger deg. Da unngår du å sitte med skjegget i postkassen på tilbakeleveringsdagen, med påfølgende uforholdsmessig høye erstatningskrav fra utleier som resultat, påpeker Hansen.

Advokaten tror at en tett dialog, samt gjennomføring av et løpende vedlikehold gjennom hele leieperioden, er oppskriften på en lykkelig slutt.

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ] > God parkeringsdekning > Sykkelparkering inne/ute > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine > Stor takterrasse med utsikt > Nybygg > Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 2 600 m 2

2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762 Lokaler/01–2015 | 29

n Aktuelt/ Kontortrender 2015/

Morgendagens arbeidsplass Selv om flere vil trekke seg tilbake til cellene, har et aktivitetsbasert arbeidsmiljø kommet for å bli. I år vil vi se mer individtilpassede løsninger.

AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO - FOTO: EFG HOV+DOKKA

Fra starten av 2000-tallet og frem til i dag har norske arbeidsplasser blitt mindre i areal. Utviklingen har gått fra det standardiserte cellekontoret, til for åpne og kjedelige kontorlandskaper, til stadig mer tilpassede løsninger. «Clean desk», «free seating», «stillerom» og «sosiale soner» er blitt det vanlige mantraet når kontorer skal fornyes. Effektivitetsspørsmålet er det likevel stor uenighet om.

Motstanderne argumenterer for konsentrasjonsvansker, høyere sykefravær og dårlig effektivitet. Konsulent Stig Rusti i Fourstep hevder til og med at de har funn som tyder på at ansatte kan bli opp mot 30 prosent mindre

30 | Nr. 01–2015/Lokaler

effektive, sier han til E24. Derimot viser Orgatecs trendrapport for kontormøblement 2015, at aktivitetsbasert innredning har kommet for å bli.

– Trenden med areal- og medarbeidereffektivitet har vært fremtredene i Europa de siste årene, mye på grunn av den økonomiske situasjonen. Det samme opplever vi nå i Norge, men ikke i like stor skala. Selv om flere av Norges største selskaper har innredet med «clean desk», og «free seating», har allikevel de fleste fast plass. Vi ser derimot at arealene blir mindre, og da må de innredes mer funksjonelt, sier Annette Enger, markedssjef i EFG HOV+DOKKA.

Kontorinnredningen på møbelmessen i Orgatec, bar blant annet preg av individuelle tilpasninger, og sittegrupper med både støydemping og skjerming. Fleksible løsninger som egner seg for flere.

– Det vil komme mange varianter av lyddempende funksjoner. Pulter med skillevegger, og mindre skjermer både til skrivebord og stoler. Møblene er formet slik at de skjermer for lyd og støy, og er avgrense til mindre områder, forteller hun.

I år vil kontoret gi mer plass til områdene der man samarbeider og kommuniserer med andre mennesker.

Møblene blir en del av et større system, der moduler kan kobles sammen til forskjellige kombinasjoner. Fokus vil være på velvære, med myke sitteplasser, ergonomiske stoler og møtebord.

Slått rot i norske arbeidsmønster Etter kjærlighet og helse, er det mye som tyder på at jobben betyr mest for generell tilfredshet, og den utgjør en meget viktig del av vår identitet. En person i full stilling i Norge tilbringer gjerne åtte timer om dagen i et avgrenset kontormiljø, med tiden fordelt på for eksempel et 9 kvm cellekontor, korridorer og møterom. Dette har Mellomrom Arkitekturpsykologi, Sintef og Arbeidsforskningsinstituttet forsket på, gjennom prosjektet K2 – Morgendagens arbeidsplass, har de observert hvordan ansatte i norske bedrifter bruker arbeidsplassen, for å kunne finne ut hva den mest fornuftige måten å jobbe på er.

– Overgangen fra cellekontor til åpne kontorlandskap har resultert i bedre arbeidsmiljø og trivsel. Utfordringen ligger i konsentrasjonsarbeid, forteller psykolog Oddvar Skjæveland, i Mellomrom arkitekturpsykologi.

Ifølge arkitektpsykologen har innføringen av åpne kontorlandskap gått igjennom ulike faser, og de som har mislykkes har glemt en vesentlig detalj: «For at kontorløsningen skal fungere optimalt, må den tilpasses de ansatte.»

– Vi er helt avhengig av løsninger som er tilpasset arbeidstakernes behov og arbeidsmetoder. Hovedproblemet ved åpne landskap som fungerer dårlig er at de er for like. Vi må ha variasjon for at de skal virke optimalt, forteller han.

Av den grunn tror Skjæveland at noen bedrifter vil gå tilbake til cellekontor i 2015. Han mener også at media har litt av skylden.

– Negative omtale i media vil ha en liten innvirkning dessverre. I kombinasjon med at mange benytter åpne landskap på en mindre effektiv måte. Fremfor å fokusere på de nye og mer komplekse løsningene, sier han.

Møteplassen – Nye kontorer blir iblant beskrevet som møteplasser, først og fremst. Kontorets primære funksjon, og arbeidsprosessenes kjerne, kan i mange foretak være at folk møtes til arbeid og kommunikasjon, forteller Skjæveland.

Utgangspunktet er et online-arbeidsliv som stiller store krav til tempo, synkronisering, flerfaglighet og teknologisk ferdighet.

– Vi vil i økende grad se at arkitekturen vil tilpasses den enkelte arbeidsprosessen, medarbeideren og hvert enkelt team. Samtidig blir arkitekturen mer fleksibel og generell, slik at de ansatte selv kan tilpasse både jobben

sin og de fysiske løsningene, sier Skjæveland om 2015s kontorinnredning. Åpent landskap der de ansatte kan strukturere seg selv, er fremtiden ifølge psykologen. Lokaler hvor de kan velge mellom team arbeidsplasser, sosiale soner, smårom for de som ønsker å ha det stille og gode møterom, blir et satsningspunkt.

– Fremtiden er mindre arbeidsgrupper med hver sine fasiliteter, soner og egne rom. Lokalene vil bære preg av høy grad av transparens og gode siktlinjer, for å tilpasse behov for visuell kommunikasjon. Kontorene vil få flere og større skjermer, slik at flere kan jobbe sammen på for eksempel møterom, sier psykologen.

Han tror at samhandling på arbeidsplassen blir større, mens individrettede innretninger blir mindre. Og at kontorløsningene vil styrke ansattes autonomi, samtidig som de fremmer intensiv kommunikasjon og samhandling i komplekse oppgaver.

– Nudging er en annen spennende trend vi ser mer av.

Det er små fysiske grep som fører til noe, og innredning i bestemte mønster – som å plasserer tilbaketrekningsrom nært et team slik at de kan veksle mellom samhandling og konsentrasjon, avslutter han.

n Aktuelt/ Kontortrender 2015/

Kontormiljø 2015 AV SILJE RØNNE - FOTO: PRODUSENTENE

I år vil vi se en kombinasjon av aktivitetsstyrte arbeidsplasser som inngår i flere konstellasjoner med varierende arbeidsoppgaver, trivsel, helse og teknologi.

Teknologi vil fortsette å påvirke våre arbeidsmetoder, der samspill mellom teknologi og møbler vil gi en rekke fordeler. Innredning som støtter de teknologiske verktøyene vi benytter i dag, vil stå sentralt. Det vil være fokus på hvordan det moderne kontoret er en myriade av arbeidssoner. Vi vil også se at flere tar i bruk arbeidsbord med digitale tilleggsfunksjoner som husker hvem du er, slik at brukerne slipper å tilpasse bordet hver gang. Ved hjelp av en app vil du bli påmint om å variere arbeidsstilling i løpet av økten.

Dette er basert på samme teknologi som i dag finnes i adgangskort.

Fleksible møbler som skaper ulike type arbeids-

32 | Nr. 01–2015/Lokaler

miljø, med andre og flere kvaliteter enn skrivebordsplassen.

Velvære på arbeidsplassen blir essensielt.

Ansatte bruker mange timer på jobb, derfor vil EFG designe arbeidsområder i naturmateriale.

Ved bruk av tre, myke former, varme farger, teksturer og grønne planter, som skaper en innbydende og lun plass, slik at disse konstruerte miljøene blir mer behagelige.

Studier viser at følelsen av å være ute i naturen gjør oss roligere. Trenden med grønne planter vil fortsette, fra å fylle hele vegger vil vi i år se dem i ulike varianter. Stående på hyller, gjerne i mer konsentrerte områder, ja mer som de

gjør hjemme. Kontoret vil nemlig få inspirasjon fra hjemmet, hotellet og kafeen.

Designet vil være mer lekent, absolutt ikke klassisk. Du vil se et bredt utvalg av designstiler. Der hver stil vil forbedre estetikken og støtte brukernes individuelle arbeidsstil. Dette skal bidra til å reflektere organisasjonens merkevare og kultur.

Tynne kanter blir populært. Møblene skal helst ha en tynn og moderne profil. Andre materialer vil være metall og kompakte detaljer. Det vil være høy kvalitet på alle overflater og fokus på detaljer.

Vakre møbeltrekk vil følge formene og møte de andre materialene.

Det akustiske rom og ulike møteplasser vil stå i fokus. Enkelt individets behov for å kunne trekke seg tilbake å fokusere, blir tydeligere i kontormøblementet.

Trenden med åpne landskap vil fortsette, men i mer spesialtilpassede former. Fra fullstendig åpent til mer brukertilpasset, der ulike soner tilrettelagt for ulik bruk. Det vil bli mer rom for den enkeltes ønsker.

Komfort og hygge. Det vil bli større bruk av møbler med ”hjemmepreg” og mindre typiske ”kontormøbler”. Gode og innbydende soner som fokuserer på uformell komfort.

Kryssfiner er fortsatt populært, et lavkost materiale som er tilgjengelig overalt.

Tre har kommet for å bli denne sesongen også.

Dette året får vi se mer av mørkt, røkt og grå beiset treverk. Husk, det er lov å matche det med ulike fargede metall.

Kobber, messing, gull og sølv er fortsatt på moten, og kan kombineres.

Rosefarge og mynte vil prege kontormøblene.

Vi ser sarte farger fra flere produsenter. Ulike blåtoner som strekker seg helt til turkist, er også populært.

Derimot på den røde fargepaletten dominerer lyse nyanser av organisk rødt, oransje og burgunder.

Vintage gull sammen med terrakotta og jordnær grønn, er enda en interiørretning.

Det vil også være noe bruk av brungrått til og med kamelfarget.

Kilde: EFG HOV + DOKKAs trendrapport for innredning av kontorer 2015, er basert på trendrapporten fra møbelmessen i Orgatec, i Cologne høsten 2014, og er utviklet av designssjef Marianne Dahl, produktutviklingsansvarlig i EFG.

n Aktuelt/ Kontortrender 2015/ Asics

HAY og Muuto er merker som først ble kjent gjennom forbrukermarkedet. Dette er møbler med et ungt og lekent design, som fint underbygger livisstilsmerket Asics.

Foto: EFG HOV+DOKKA.

Interiør bygger merkevaren Kontorinnredning er en viktig del av selskapets identitet.

AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO

Innredning er et virkemiddel for å skape attraktive arbeidsplasser og godt miljø, men det har også flere sansbare signaler som kan forsterke merkevaren. Bedriftens verdier, holdninger og identitet skal i større grad reflekteres i interiøret. I fjor høst innredet sportsutstyr-produsenten Asics på Lørenskog i Akershus, sine nye kontorer. Da det kom til innredningen av møterommet hvor de tar med sine lifestylekunder og viser frem produktnyheter på fashionsko, var det viktig at innredningen underbygget deres merkevare og identitet.

– Vi ønsket at dette rommet skulle vise hvem vi er, og hva vi står for. Rommet må gi den riktige feelingen, og innredningen 34 | Nr. 01–2015/Lokaler

må passe inn mot produktene, sier Stian Haug, Brand Manager for Asics lifestyle sko i Norge.

– Identitet bygges ved en helhetlig kommunikasjon av selskapets verdier og visuelle samsvar. Innredningsløsningen skal være med å underbygge virksomhetens identitet og fortelle selskapets historie, sier Annette Enger, markedssjef i EFG HOV+DOKKA. De løste innredningen i møterommet til Asics og hjalp bedriften å velge ut møbler som støttet dette.

På samme måte som Asics bygger sin merkevare overfor sine målgrupper, ønsket de å uttrykket selskapets kultur, ved en helhetlig kommunikasjon av selskapets verdier og visuelle identitet igjennom dette rommet.

– Dette er en tydelig trend og noe vi opplever at flere bedrifter ser viktigheten av. Aldri før har identitet vært så sterkt knyttet til innreding, og da må den ansatte også føle at dette står i stil. Den tekniske utviklingen har gjort at mange er vant til å jobbe hjemme, og de har derfor et ønske om å føle seg mer hjemme når de er på jobb. Som et resultat av dette ser vi mye større grad etterspørsel etter produkter og merker som er kjent fra hjemmemarkedet, forteller Enger.

Det har blant annet vært en sterk vekst i bruk av soft seating – sofaer og lenestoler. Det er også mer bruk av tekstiler og belysning for å underbygge rommenes funksjon, stemning og opplevelse, og bruk av treverk i møbler og interiør for å gjøre rom varmere og mer innbydende.

– Innredning av kontorer er ikke lenger hva det en gang var, avslutter hun.

18 000 m2 BRA Asker

- Et unikt signaturbygg skal bygges i Asker Kontor • Planlagt byggestart våren 2016 • Byggetid er beregnet til ca. 2 år • Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling • Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000 • Parkeringskjeller i 2 plan • Unike sol og utsiktsforhold • Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner • Unike profileringsmuligheter mot E18 • Breeam sertifisering • Adressen er Drengsrudbekken vis a vis Asker Panorama Kontakt megler:

Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no www.oxer.no

Megler

Gårdeier

Lokaler/01–2015 | 35

n Aktuelt/ Teknologi/

Slik blir den teknologiske fremtiden Estate Lokaler har spurt Line Sulejewski, markeds- og kommunikasjonssjef i teknologiselskapet Visma Consulting om årets teknologitrender. Dette må du vite for å henge med: AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO

Smart-telefoner og bærbare enheter vil bli en del av et bredere databehandlingstilbud i årene som kommer, og vil inkludere tilkoblede skjermer både på arbeidsplassen og i det offentlige rom. Stadig flere fysiske ting vil kobles til internett, noe som vil åpne nye muligheter i form av pay-as-you-use eller pay-asyou-drive konsepter. Analyseselskapet Gartner hevder også at produksjonen av 3D-printere vil vokse med 98% i 2015, noe som vil gi muligheter for bedrifter, innen mange ulike bransjer, å kunne produsere deler og prototyper selv. Analyse av data vil bli sentralt ettersom volumet av data som genereres eksploderer.

De bedriftene som klarer å dra nytte av den innsikten datagrunnlaget gir, og tilpasser informasjon, produkter og tjenester i henhold til kundenes brukermønster er de som vil lykkes i fremtiden ifølge Sulejewski. Vi vil også se at både systemer og maskiner i fremtiden vil kunne tilpasse seg omstendighetene, tilegne seg kunnskap og lære av erfaringer. Avanserte roboter vil således kunne hjelpe oss med mye av det vi trenger mennesker til å gjøre i dag. Skyløsninger og stadig økende mobiltrafikk vil kreve fremvekst av sentralt koordinerte programmer som kan leveres til hvilken som helst enhet.

Line Sulejewski, markeds- og kommunikasjonssjef i Visma Consulting. Foto: Visma Consulting.

36 | Nr. 01–2015/Lokaler

Fremtiden ligger i skyen Skyløsninger vil være fremtiden ettersom de er tilgjengelige når som helst, hvor som helst, og både interne programmer og eksterne applikasjoner vil bli bygget på denne måten. Skytjenester som er konfigurerbare gjennom åpne APIer vil være tilgjengelige for oppgradering og på den måten håndtere de raskt endrede kravene til en digital virksomhet og skalere systemer opp – eller ned. Man vil bevege seg bort fra statiske databehandlingsmodeller og over på mer dynamiske modeller som er basert på anvendelse og bruk. Flere organisasjoner vil begynne å tenke,

bygge og etablere organisasjoner og infrastruktur som web-gigantene Amazon, Google og Facebook.

Det første skrittet mot Web-skala IT vil for mange organisasjoner være DevOps – bringe utvikling og drift sammen på en koordinert måte og drive rask, kontinuerlig inkrementell utvikling av applikasjoner og tjenester. Skyløsninger og åpne APIer vil gi tilgjengelighet og fleksibilitet, men også utfordringer med å ivareta sikkerhet og personvern. Organisasjoner vil i økende grad erkjenne at det ikke er mulig å oppnå et 100 prosent sikkert miljø, og begynne å bruke en mer sofistikert risikovurdering og risikoreduserende verktøy. Tilgangsstyring og brannmurer er ikke lenger nok; alle applikasjoner må være selvbeskyttende.

– Hva vil være strategisk viktig for bedrifter å satse på?

– Det er vanskelig å si noe generelt, men små selskaper vil selvsagt ha mye å tjene på å ta i bruk systemer og verktøy som er tilgjengelige over nett og prises etter bruk, et annet område man bør fokusere på er innsikten som ligger i å analysere brukermønster i dagens kundeforhold for å tilpasse nye produkter og tjenester. Teknologien vil åpne mange muligheter og de som er dyktige på å tilpasse seg og utnytte disse mulighetene vil komme sterkest ut. Jeg tror vi vil se mange nye selskap i årene som kommer, rett og slett fordi de etablerte blir altfor opptatt av å opprettholde eksisterende forretning. Det er åpenbare konkurransefortrinn for de som er tidlig ute og klarer å utnytte ny teknologi. Smarte maskiner vil utfordre enkelte yrkesgrupper, men nye vil oppstå. Nettet flommer over av artikler som omtaler de nye jobbtitlene som lanseres som følge av ny teknologi, og hvilke som kommer til å forsvinne.

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika / Aker Brygge. De ledige lokalene ligger i byggets 7. etg. og ligger flott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m.

LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget t-bane stasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser?

ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

n Aktuelt/ Teknologi/

Gartners 10 strategiske teknologitrender for 2015 er: Computing everywhere Med fortsatt fremgang i smart-telefon teknologien, mener Gartner at vi bør ha økt fokus på å betjene behovene til den mobile brukeren i ulike sammenhenger og miljøer, istedenfor å fokusere på enhetene alene. Gartner tar for gitt at smarttelefoner og bærbare enheter er en del av et bredere databehandlingstilbud i årene som kommer og vil inkludere tilkoblede skjermer både på arbeidsplassen og i det offentlige rom. Brukeropplevelse og design vil derfor være av avgjørende betydning fremover.

Internet of things Det å koble stadig flere fysiske ting til internett vil skape flere nye forretningsmuligheter. For eksempel, kan modellen pay-as-you-use brukes på eiendeler (for eksempel materialer), tjenester (som pay-as-youdrive forsikring), mennesker (som movers), steder (for eksempel parkeringsplasser) og systemer (for eksempel skytjenester). Bedrifter fra alle bransjer kan utnytte disse mulighetene.

3D-printing Produksjonen av 3D-printere er forventet å vokse med 98 prosent i 2015, etterfulgt av en ny dobling i 2016. Gartner hevder at 3D-print vil nå et vippepunkt i løpet av de neste tre årene når printerne blir billigere, markedet vokser og industriell bruk utvides betydelig. Nye aktører vil trolig demonstrere at 3D-printing er en levedyktig og kostnadseffektiv måte å redusere kostnader på gjennom forbedret design, strømlinjeformet prototyping og kortsiktig produksjon.

Avansert og usynlig analyse Analyse av data vil bli sentralt ettersom volumet av data som genereres eksploderer. Både strukturerte og ustrukturerte data i og utenfor bedriften må analyseres slik at organisasjonene kan dra nytte av den innsikten som skapes gjennom bruken av Internet of things, sosiale medier og bærbare enheter, for å levere riktig informasjon til rett person, til rett tid.

Analytics vil bli dypt, men usynlig innebygd overalt.

Big data er fortsatt en viktig bidragsyter for denne trenden, men fokuset bør ligge på de store spørsmålene og svarene først og store data etterpå – verdien ligger i svarene, ikke dataene.

Kontekstkrevende systemer Innebygd intelligens i alt rundt oss kombinert med gjennomgripende analyse vil drive utviklingen av systemer som er oppmerksomme på sine omgivelser

38 | Nr. 01–2015/Lokaler

og i stand til å reagere hensiktsmessig. Kontekstavhengig sikkerhet er en tidlig anvendelse av denne nye funksjonen, men andre vil dukke opp. Ved å forstå konteksten av en forespørsel fra en bruker, kan programmene ikke bare justere sin sikkerhetsrespons, men også justere hvordan informasjon som blir levert til brukeren.

gjennom åpne APIer vil være tilgjengelige for oppgradering og på den måten håndtere de raskt endrede kravene til en digital virksomhet og skalere systemer opp – eller ned – raskt. Man har beveget seg bort fra statiske databehandlingsmodeller og over på mer dynamiske modeller som er basert på anvendelse og bruk.

Smarte maskiner Avanserte analyser av hvordan vi lever skaper forutsetninger for en verden av smarte maskiner. Avanserte algoritmer gjør systemer i stand til å forstå sitt miljø, lære av seg selv, og handle selvstendig.

Autonome kjøretøy, avanserte roboter, virtuelle personlige assistenter og smarte rådgivere eksisterer allerede og vil utvikle seg raskt i en ny tidsalder hvor maskiner vil bli våre hjelpere. Den smarte maskin-epoken vil være den mest innflytelsesrike i IT-historien.

Web-Scale IT Flere organisasjoner vil begynne å tenke, bygge og etablere organisasjoner og infrastruktur som web-gigantene Amazon, Google og Facebook. Webskala IT vil ikke skje umiddelbart, men utvikle seg over tid ettersom skyløsningene gjør sitt inntog.

Det første skrittet mot Web-skala IT vil for mange organisasjoner være DevOps – bringe utvikling og drift sammen på en koordinert måte og drive rask, kontinuerlig inkrementell utvikling av applikasjoner og tjenester.

Cloud / Client Computing Skyløsninger og stadig økende mobil trafikk vil kreve fremvekst av sentralt koordinerte programmer som kan leveres til hvilken som helst enhet. Skyløsninger vil være fremtiden ettersom de er tilgjengelige når som helst, hvor som helst, og både interne programmer og eksterne applikasjoner vil bli bygget på denne måten. Innen kort tid vil innhold og programmer kunne vises og benyttes på tvers av flere enheter.

«Den andre skjermen» fenomenet fokuserer i dag på å koordinere TV-visning med bruk av mobile enheter.

I fremtiden, vil vi i spill og bedriftsapplikasjoner også kunne bruke flere skjermer og utnytte wearables og andre enheter for å levere en forbedret opplevelse.

Risikobasert sikkerhet og personvern Alle veier til den digitale fremtiden vil gå gjennom sikkerhetskontrollen. Men sikkerhet kan ikke være en veisperring som stopper all fremgang i digitaliseringen av næringslivet. Organisasjoner vil i økende grad erkjenne at det ikke er mulig å oppnå et 100 prosent sikkert miljø, og begynne å bruke en mer sofistikert risikovurdering og risikoreduserende verktøy. Tilgangsstyring og brannmurer er ikke lenger nok; alle applikasjoner må være selvbeskyttende.

Programvaredefinerte applikasjoner og infrastruktur Smidig programmering av alt fra programvare til grunnleggende infrastruktur er avgjørende for å levere den fleksibiliteten som kreves i en digital virksomhet. Skytjenester som er konfigurerbare

Kilde: Line Sulejewski, markeds- og kommunikasjonssjef i Visma Consulting.

Sulejewskis oppsummering av Gartner Symposium IT Expo i Barcelona 9. – 13. november på: http://blog.visma.com/no/gartners-10-teknologitrender-2015/

Together we make it matter

- Sammen lager vi innredningsløsninger som utgjør en forskjell.

Vi brenner for å skape innredningsløsninger som utgjør en forskjell. En forskjell for selskapene vi jobber for og for menneskene som jobber der. Med aktivitetsbasert innredning skal du alltid finne en arbeidsplass som passer den oppgaven du skal løse, enten det er i felleskap med andre eller fokusert på egenhånd. Her er en fleksibel løsning som kan benyttes for ulike behov og av ulike brukere igjennom en dag, selvfølgelig utstyrt med nødvendig tilbehør som gjør at arbeidsplassen fungerer optimalt, selv for en kort stund.

Tlf 21 02 35 00, efg.hovdokka@efg.no, www.efg.no | 39 Lokaler/01–2015

n Aktuelt/ Miljø/

Kravstore leietakere Gjør at eiendomsforvalterne investerer i energismarte bygg, «det er ren risikovurdering for å redusere ledighet ved utløp.»

AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO

Stein Stoknes, prosjektleder i FutureBuilt tror på økt satsning i miljøeffektive bygg i 2015.

Christian Hemmingsen, markedssjef i yrkesbygg for Enova SF. Foto: Enova SF

40 | Nr. 01–2015/Lokaler

– For noen år siden var veldig få leietakere opptatt av miljøvennlige bygg. Nå mener de største og fremste eiendomsaktørene at det har blitt et spørsmål fra «nice to have to need to have». I så måte er det en god økning, sier Christian Hemmingsen, markedssjef i yrkesbygg for Enova SF. I en fersk artikkelserie utarbeidet av Enova, uttaler noen av bransjens største eiendomsaktører at utviklingen med grønne bygg bare vil forsterke seg fremover.

– Mange eiendomsaktører investerer nå stort i energieffektive løsninger i bygg. De som sitter på gjerdet nå – kan ende opp med tomme lokaler i fremtiden. Vi ser allerede nå eksempler på lokaler som ikke blir leid ut på grunn av manglende energi- og miljøkvaliteter, forteller Hemmingsen.

Leif Arne Røsnes, administrerende direktør i Braathen Eiendom, utaler til Enova at: «Høyt energiforbruk, dårlig kontoreffektivitet og dårlig beliggenhet er «døden» for kontorbygg». På spørsmål om hva den viktigste årsaken til at de investerer i energismarte bygg, svarer han: «Det er en ren risikovurdering for å redusere ledighet ved utløp. Bygg som står tomt er en dårlig investering. Vi tror ikke bedriftene kan identifisere seg med bygg som samfunnet oppfatter som miljønegativt. Men vi fokuserer på det totale bildet – «grønn beliggenhet», moderne arkitektur, god kontoreffektivitet og miljømessige tiltak.

Vårt «evighetsperspektiv» på eierskap gjør det også ofte lønnsomt å investere i energismarte bygg.»

Bjørn Holm, utviklingsdirektør i Norwegian Property, utaler i samme artikkelserie at miljøvennlige bygg har blitt en hygienefaktor i bransjen. «Du må ha en høy standard for å bli etterspurt. Nå er det ikke sånn at hele næringslivet står på barrikadene for miljøet, men i denne bransjen er du ute om du ikke har grønne bygg», sier han til Enova.

Når Norwegian Property reåpner Aker Brygge i år, er det med høy miljøprofil. Det er et godt tegn på at rehabiliteringsmarkedet begynner å følge etter, ifølge Hemmingsen.

– Et godt poeng som viser utviklingen i bransjen er for eksempel at eiendomshuset Malling og Co har opprettet et nytt forretningsområde for energi- og miljø, og satser tungt her, fortsetter han.

Kommer leietakerne til gode Energieffektive lokaler gir flere fordeler, utover at det er bra for klimaet. Synergieffekter er ofte lavere fellesutgifter, kostnadseffektivitet, gode signaleffekter og en attraktiv arbeidsplass for arbeidstakere.

– Vi ser fra undersøkelsen, Klimabarometeret 2014 at yngre arbeidstakere er opptatt av bedriftens miljøprofil, og dette kan spille en rolle i siste runde for valg av arbeidsgiver, forteller markedssjefen.

I en undersøkelse Enova fikk gjennomført av TNS Gallup i 2014, kom det frem at energismarte og miljøriktige løsninger gir bedre inneklima, som gir økt opplagthet og bedre trivsel hos de ansatte, som igjen skaper mer produktivitet.

– Vil det bli mindre fokus på miljøeffektivitet i næringsbygg i år på grunn av usikkerhet i norsk økonomi?

– Muligheten er selvsagt til stede, men de som investerer og tenker langsiktig nå, vinner markedet på sikt.

Det er viktig å skaffe seg de konkurransefortrinn man kan oppnå i et marked med tøffere konkurranse med flere og flere beviste leietakere, mener Hemmingsen.

«Best i klassen» Stein Stoknes, prosjektleder i FutureBuilt tror på økt satsning i miljøeffektive bygg i 2015.

– Ja absolutt. Byer står for rundt 70 % av energiforbruk og klimagassutslipp globalt, og bygninger representerer en vesentlig andel av dette. Mer klimavennlig byggeri er avgjørende for en bærekraftig framtid og fokus på de mulighetene, både teknisk og økonomisk, som ligger i byggenæringen øker både nasjonalt og internasjonalt, sier han.

Gjennom FutureBuilts forbildeprosjekter viser de at det er mulig og ikke minst attraktivt å tenke miljø i byggeprosessen.

– Vi ønsker å vise at det lønner seg for utbyggere å være best i klassen.

Byggeprosjektene i FutureBuilt får bred profilering, prioritert saksbehandling i kommunen, reduserte gebyrer og faglig bistand til å nå høye klima- og miljømål. Vi tror på eksemplets makt og at gode forbilder kan bidra til å endre både byggebransjen og måten vi organiserer byene våre, avslutter han.

FUTURISTISK PÅ RYEN: De kunstneriske aluminiumsbuene er permanent solavskjerming, formet etter solens bane gjennom årstidene.

Materialet er hentet fra resirkulerte sykler og brusbokser. Det såkalte Schneiderbygget har energiklasse A og passivhusstandard. Foto: Trond Isaksen Lokaler/01–2015 | 41

n Meglerintervjuet/Per Øivind Dahl/Newsec

– Bruk lokalene til å selge bedriften både i forhold til kunder og ansatte – Hvordan blir leiemarkedet i Stor-Oslo dette året?

– Vi tror leiemarkedet innenfor næringseiendom vil utvikle seg positivt inn i 2015.

Riktignok er det noen skyer i horisonten. Oljeprisen er halvert og kronekursen er svekket. På den annen side er rentene historisk lave.

Slik markedet er nå er vel alle litt usikre på fremtiden. Denne usikkerhet kan føre til at beslutninger blir utsatt, slik at ting stopper litt opp. Innen eiendom vil nok bedrifter til en viss grad avvente innleie av nye lokaler, noe som gjør det vanskeligere å leie ut lokaler, med påfølgende prispress. Vi tror 1. halvår 2015 vil utvikle seg med videre vekst, men at veksten vil avta i 2. halvår.

– Hva vil leietagere etterspørre?

– Det er nok ingen endring i markedet på dette punktet. Leietakerne er ute etter gode moderne funksjonelle og fleksible lokaler. Videre er beliggenhet fortsatt viktig. Markedsforholdene for norske bedrifter endrer seg raskere enn før, noe som fører til at opp eller nedbemanning eller tilpasning av lokalene må foretas oftere enn tidligere. De samme forhold gjør at ønsket leietid er noe kortere enn tidligere.

Videre er det fortsatt en tendens at leietakerne vil til sentrum.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Rundt kollektivknutepunktene.

– I hvilket området av Oslo får du mest for pengene?

I randsonene. For eksempel på Lysaker får du gode lokaler til kr 1750-2000,- per kvm, mens tilsvarende lokaler på Skøyen koster opp mot det dobbelte.

– Hva slags lokaler er enklest å få tak i nå?

– Det er lettest å få tak i lokaler der ledigheten er størst, og ledigheten er størst i randsonene. Lokaler her er også vanskeligst å leie ut. Generelt er eldre urasjonelle lokaler vanskelig å leie ut – litt uavhengig av beliggenhet.

– Hva er den største fallgruven leietakere kan falle i?

– Vi ser gang på gang at leietakerne ikke har forberedt en innleie av lokaler godt nok, slik at de raskt viser seg å være for store eller for små eller at leiekontrakten er for kort eller for lang. Bruk tid på å utforme bedriftens lokalbehov og betal for fleksible leiekontrakter i forhold til størrelse og leietid.

– Hva bør leietakere være opptatt av?

– De fleste bedrifter selger en vare eller tjeneste i en eller annen form. Bruk lokalene til å selge bedriften både i forhold til kunder og ansatte.

Vi ser i dag en tendens til at leietakerne legger mer i lokalene for å skape et godt inntrykk mot kunder og ansatte. Bedrifter er ikke lenger like opptatt av å begrense lokalenes størrelse, men mer av lokalenes egnethet.

I gjennomsnitt er lokalkostnaden for en bedrift ca 10 % av omsetningen.

Om lokalkostnaden øker til 12 % av omsetningen er det kritisk?

Hvilken verdi har det for bedriften dersom lokalenes egnethet gjør at de ansatte blir i bedriften 2 år lengre eller jobber 2 timer ekstra overtid i uka?

Videre bør kanskje leietakerne ha litt større fokus på hvem eieren av lokalene er. Har eier økonomi til å skifte ut heisen eller ventilasjonsanlegget når de blir utslitt?

Eller har utleier andre lokaler om du trenger større eller mindre plass?

42 | Nr. 01–2015/Lokaler

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

– Utleiere generelt er svært fleksible i forhold til å møte leietakernes behov. På den annen side er tilpassinger av lokaler kostbart og ekstra tilpasninger må normalt utliknes i leien.

– Er det mange større lokaler på markedet?

– Nei. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Dette spørsmålet er egentlig litt snudd på hodet.

Utleier er normalt opptatt av at byggene han eier har god miljøstandard. Problemet har historisk vært at leietaker ikke har vært villige til å betale for kostnader knyttet til slike forhold. For 5 år siden var kostnader knyttet til energi - og miljøforhold det som ble strøket av leietaker i sluttforhandlingene – slik er det ikke i dag.

Vi bør alle ha omtanke for miljø og energiøkonomisering. Det er imidlertid lov å bruke litt sunn fornuft også.

Er det avgjørende for en bedrift om isolasjonstykkelsen er 15 eller 25 cm i yttervegg?

Husk også at energiklassifiseringen av bygg er en teoretisk beregning av energiforbruk som ikke nødvendigvis er samsvarende med faktisk energiforbruk.

Når det er sagt, vi har kommet et sjumilssteg videre innenfor dette området de siste 5-10 årene.

– Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?

– Megleren er normalt engasjert og blir honorert av utleier. Det er selvfølgelig lett for en megler å være enig med den som betaler honoraret, men leietaker skal og må kunne forvente at megler oppgir objektivt korrekt informasjon om lokalene for utleie.

– Hva er det første du ville gjort som administrerende direktør hvis du skulle ut på leiemarkedet?

– Gjøre en grundig vurdering av hva bedriften har behov for av lokaler på kort og litt lengre sikt, gjerne i samarbeid med en profesjonell rådgiver.

PER ØIVIND DAHL, ADMINISTRERENDE DIREKTØR OG PARTNER I NEWSEC. • Han har jobbet i det som i dag heter Newsec AS, siden 1999 – 16år.

• Utdannet jurist (Master of Law) fra Universitetet i Oslo fra 1993. I tillegg er han utdannet takstmann fra Norges Takseringsforbund innenfor bolig- og næringseiendommer.

• Bor på Ekeberg i Oslo.

Tors. 5. februar Kl. 09.00- 14.15 Grand Hotel - Oslo

For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

.

2015

ENERGI

MILJØ &

Etterspørselen etter bærekraftige løsninger øker stadig i dagens samfunn. Alle sektorer har et ansvar for å bidra til å redusere klimagassutslipp. I eiendomsbransjen ser vi en tendens til at miljøbygg i større grad etterspørres, men går denne utviklingen fort nok? Mange har gode og ambisiøse miljøstrategier, men jobber vi nok for å sette strategiene ut i konkrete handlinger gjennom prosjektene? Hvilke barrierer opplever vi? Hvilke utfordringer, muligheter og risikoer ligger i utvikling av bærekraftige og fremtidsrettede bygg? Hvilke tiltak og støtte tilbyr myndigheter og hvilke grep bør utleiere gjøre for å engasjere leietakere enda mer?

Hvordan bli ”best på miljø” og vinne kampen om å tilby en større merverdi enn andre? Og ikke minst – hvordan kan miljøbygg være gode bygg for leietakere og samtidig gunstige investeringsobjekter for utviklere og byggherrer? Hvordan kombineres grønn design og arkitektur med høy kvalitet og bedre lønnsomhet?

Konferansen vil svare på disse og andre viktige spørsmål, samt at vi vil presentere hvordan miljøbygg er gode eiendom med større merverdi for både leietakere og eiendomsbesittere.

Foredrag fra blant andre:

Nikolai Astrup Stortingsrepresentant og Nestleder Energiog miljøkomiteen

Samarbeidspartnere:

Rolf Thorsen Administrerende Direktør i Oslo S Utvikling

Mikkel Krag Global Facade and Architectural Design Leder - High Performance Building i Dow Corning

Sveinung Jørgensen, Forsker ved Høgskolen i Lillehammer og Lars Jacob Tynes Pedersen, Forsker på NHH

Kasper Guldager Partner i 3XN og Direktør i GXN

Bjørn Arild Wisth Viseadministrerende Direktør i Nordic Choice Hotels

Sponsorer:

n INTERIØR/ ORANGE IS THE NEW BLACK

ORANGE IS THE NEW BLACK Sammenhengen mellom produktivitet og arbeidsglede er tydelig. Når folk føler tilhørighet og stolthet over arbeidsplassen sin, presterer man bedre. Men hva skaper trivsel på arbeidsplassen?

Ingen bedrifter er like, en hver virksomhet har ulike behov som skal dekkes. Det handler om å få frem bedriftens personlighet og visjon med variert fargebruk. Modig fargebruk gir energi og utløser entusiasme.

Men ser vi på bedrifters lokaler, er ambisjonen om det unike forlatt.

Her virker det som at målet er likhet: Åpne landskap i hvitt, grått og sort er det som gjelder. Jeg har vondt for å tro at det finnes et sug etter ensartede interiørløsninger i næringslivet, så det er neppe markedet som styrer utviklingen. Årsaken er nok heller at arkitekter, konsulenter og interiørmagasiner går i takt og tenker likt. De fungerer derfor som bremseklosser for fremvekst av differensierte interiørløsninger som gjenspeiler den enkelte virksomhets visjon og identitet. Finnes det dokumentasjon for at monotoni bidrar til effektivitet, motivasjon og trivsel?

Jeg vil påstå at det snarere er tvert imot. Jeg tror det handler om at mange er altfor fargeredde. Min erfaring er at farger i en bedrift styrker tilhørighetsfølelsen til arbeidsplassen – og ikke minst, det gir medarbeiderne mer energi i hverdagen. Få frem fargegleden! Det vil ikke si at alle kontorer skal være like fargerike. Poenget er variasjon, slik at man unngår det ensformige.

Orange er årets farge 2015. Men i tillegg til å være trendy er oransje full av energi og varme, og går like godt til sort som til hvitt. Dette er egenskaper som godt passer inn i moderne kontorlandskap.

I vårt designforslag har vi bevisst spilt på sort, hvitt og oransje, i tillegg til gult for å skape variasjon i de varme fargene. Blant annet er veggflatene brutt opp i mindre felter malt varm gul NCS S 1060-Y10R. Dette gir farge uten å være påtrengende.

Gulvet bør alltid være mørkere enn veggene. Et sort vinylgulv fra Forbo, Black rustic oak, W60074, gir ikke bare en god base til arbeidsplassen, men også lett å holde rent. For tydelig å skille mellom møte-og arbeidsrom er møteromgulv kledd med gult flatvevd teppe fra Interface, Sunflower 672717. Dette bidrar trolig til å gi ekstra energi til et ellers kjedelig møte? For å hindre innsyn har vi her benyttet en egendesignet folie i forskjellige grånyanser.

I kontorlandskapet skal folk tilbringe mye tid, løse oppgavene sine, samhandle med kolleger og delta i et aktivt arbeidsfellesskap. For å legge til rette for dette har vi plassert store gul og oransje puffer sentralt i rommet, definert ved hjelp av store mønstrede tepper. Puffene fungerer både som bord og som sittemøbler, og legger til rette for at medarbeiderne beveger seg i større grad.

Er du klar for å bringe oransje inn på kontoret? Er du klar for litt ekstra energi?

44 | Nr. 01–2015/Lokaler

Folie: Designet av Ramsøskar Interiørarkitekter

Gul stol: SoftX fra Martela Tekstil gul 62067 Fame

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

ETTER:

FØR:

Puff: ovie fra Martela Tekstil orange 63016 Fame

Lokaler/01–2015 | 45

n Aktuelt/Juss/

UNNGÅ FALLGRUVER OG KONFLIKTER

VED INNOG UTFLYTTING Gjennom løpende dialog med utleier, dokumentert standard av lokalene og en god leiekontrakt.

AV LARS ULLEBERG JENSEN, SENIORADVOKAT I ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN

H

vilke juridiske tilpasninger og praktiske tiltak kan gjøres før innflytting?

– Det viktigste er å sikre en klar og forutsigbar regulering av inn- og utflytting i leiekontrakten. Markedsstandarden er et godt utgangspunkt, men den bør etter mitt syn alltid suppleres med en nærmere beskrivelse av lokalenes stand ved innflytting. Dette kan gjerne gjøres som tekst, enten som en beskrivelse direkte i leiekontrakten eller i en vedlagt kravspesifikasjon.

Det siste er særlig aktuelt hvis det skal gjøres leietakertilpasninger før innflytting.

I tillegg kan det være smart å dokumentere lokalenes stand ved bilder eller video, siden dette er god dokumentasjon hvis det skulle oppstå uenighet i ettertid. Ved overtakelse bør markedsstandardens system med overtakelsesforretning følges, og det er viktig at det lages en grundig protokoll fra overtakelsen. Dette er ikke minst viktig for leietaker, siden leietaker ikke senere kan fremsette mangelskrav hvis han ble kjent med forholdet ved overtakelsen.

Leiekontrakten bør også inneholde en regulering

46 | Nr. 01–2015/Lokaler

av leietakers rett til å utføre arbeider og endringer i lokalene i leietiden, men her har markedsstandarden en grei regulering.

– Hva kan partene gjøre i leietiden?

– Partene må ha en løpende dialog om lokalenes stand gjennom leieforholdet, og dette gjelder særlig dersom det er et langvarig leieforhold. Jeg har gode erfaringer med at partene avtaler årlige eller halvårlige befaringer av lokalene. Slik får utleier ikke noen overraskelser ved utflytting, og partene er sikre på at leietakers installasjoner og vedlikehold er i samsvar med leiekontrakten. Det er mye enklere å løse eventuelle uenigheter løpende, sammenlignet med en oppsamling av stort og smått med leietidens utløp – noe vi dessverre ofte ser i praksis.

Når det gjelder leietakers endringer i lokalene har markedsstandarden som nevnt en forutsigbar regulering, men ofte glemmer partene å følge det regimet som standarden legger opp til. Leietaker skal innhente utleiers samtykke før det gjøres endringer i lokalene, og utleier bør samtidig ta stilling til om endringen skal tilbakestilles ved leietakers

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24 C/D- LEDIG AREAL: BYGG A, 4 ETG: 213 KVM BTA

A/F4 BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

• Bygg A: 213 kvm BTA • Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beligg ende nær off. komm.

• God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

F3

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1

05/11/13 10:40

n Aktuelt/Juss/

fraflytting. Dersom utleier ikke tar stilling til dette, har utleier ved fraflytting rett til å velge om endringen vil beholdes eller om leietaker skal pålegges å tilbakestille.

Lars Ulleberg Jensen, senioradvokat i Advokatfirmaet Thommessen, arbeider hovedsakelig med eiendomstransaksjoner, og bistår også jevnlig klienter med innog utflytting av lokaler og forhandling av leiekontrakter.

48 | Nr. 07–2014/Lokaler

– Hvilke tiltak bør gjøres av partene før utflytting?

– Det følger av markedsstandarden at partene skal avholde en felles befaring av lokalene i god tid før fraflytting. Ved en slik felles befaring kan behov for tilbakestillelse av endringer og utbedring av vedlikeholdsetterslep avklares, og begge parter har derfor interesse i at en slik forhåndsbefaring avholdes. Selv om det ikke følger direkte av standarden, er det like viktig at det avholdes en felles befaring ved overtakelse, slik at utleier kan få bekreftet at de arbeidene som ble avtalt på forhåndsbefaringen faktisk er utført. Hvis partene har hatt en løpende dialog gjennom leieforholdet, vil det ikke dukke opp store overraskelser i forbindelse med prosessen knyttet til fraflytting.

– I hvilket faser kan det være nødvendig å benytte en konsulent?

– Før innflytting er ofte en megler involvert i prosessen. Det er mange profesjonelle og erfarne meglere som kan være en viktig samarbeidspartner for partene før lokalene overtas. Meglerne har erfaring med å få på plass presise beskrivelser av lokalenes stand og å avholde ryddige overtakelsesforretninger, så partene bør utnytte den kompetansen som ligger hos meglerne.

Tekniske rådgivere er også en viktig ressurs, særlig der hvor det skal gjøres leietakertilpasninger i lokalene. De tekniske rådgiverne er gode på å utarbeide kravspesifikasjoner som gir en klar angivelse av innholdet i kravene leietaker har til lokalene, og kan bistå med å planlegge behov for investeringer fra utleier og leietaker. Disse bør involveres i en tidlig fase, slik at partene får avklart om prosjektet er gjennomførbart som planlagt før de kommersielle rammene låses. De tekniske rådgiverne er også viktige støttespillere på overtakelsesforretninger, og bør involveres ved vurdering av leietakers endringer og vedlikeholdsetterslep i lokalene.

Markedsstandarden er blitt så innarbeidet og kjent i markedet, at det i mange leieforhold ikke er behov for advokatbistand. Ved langvarige eller kompliserte leieforhold må det likevel gjøres mange tilpasninger i standarden, noe som vil kunne medføre at det blir aktuelt å engasjere en advokat. Aktører uten tidligere erfaring fra inngåelse av leiekontrakter, vil også ha god nytte av å ha en advokat å sparre med. Min erfaring er at dersom advokater involveres i en tidlig fase, vil man kunne sikre en forutsigbar og god leiekontrakt, og spare kostnader ved å unngå fremtidige uenigheter.

LILLEÅSEN 2

Flott nytt miljøbygg i Lilleåsen 2 på Billingstad/Slependen, med flotte terrasser og god profilering mot Slependveien.

Topp standard med mulighet for skreddersøm av lokalene.

• Nybygget kan forventes ferdig ca. 16 måneder etter signert leiekontrakt • Areal fra ca. 580–3.100 kvm kontor, hvorav 1. etg kan være plasskrevende varehandel • Moderne og tidløst bygg med store vindusflater • God parkeringsdekning (70 stk.) og sykkelparkering • Energikarakter A og oppvarmingskarakter Grønn • Bygget får egen brønnpark for geotermisk energi og solcellepanel på taket • Salg kan vurderes

Lilleåsen 2 ligger meget sentralt til på Billingstad, rett ved avkjørselen til E18. God adkomst uten kø og bompenger! Busstopp rett utenfor og med Slependen som nærmeste togstasjon.

UTLEIE newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Er du ansvarlig for store møbelanskaffelser?

ConfidonMetoden® tilfører balanse i møte mellom deg og kontormøbelbransjen. Riktigere valg gjøres enklere. Confidon sørger også for bedre betingelser og komplett leveranse til rett tid.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD Se www.confidon.no for referanser.

n Rehabilitering/Union Eiendomskapital/

Rehabilitering av historisk eiendom Vil løfte hovedstadens viktigste handlegate.

AV SILJE RØNNE

50 | Nr. 01–2015/Lokaler

ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS.

Lokaler/01–2015 | 51

n Rehabilitering/Union Eiendomskapital/

52 | Nr. 01–2015/Lokaler

«Byggene ligger i et område av Karl Johans gate som trenger en oppgradering. Eiendommen tar en stor del av gaten, så det vil bety mye for nedre del av sentrum.»

Cato S. Hauge i Union Eiendomskapital.

O

mrådet nederst på Karl Johans gate har lenge vært et sted du løper igjennom, enten til eller fra Jernbanetorget. For det som skal være hovedstadens paradegate har fungert som en samlingsplass for narkomane, tiggere og prostituerte. Kombinasjonen av dårlig vedlikehold, sluskete butikker og et belastet miljø, er kanskje noe av grunnen til at folk helst ikke beveger seg lenger ned enn til Kirkeristen. Heldigvis er trenden i ferd med å snu. Nå jubler Oslo-borgere over stillaser og renoverte bygg som soler seg i Kvadraturen. I løpet av de siste fem årene har flere av de store eiendomsaktørene rettet øyne ned mot sentrum, og pustet liv i gamle bygg. En påbegynt rehabilitering har gitt området et realt løft. Olav Thon Gruppen har forvandlet sitt nye handelsområde i Karl Johan-kvartalet, bestående av Dronningens gate 32, Dronningens gate 34, Karl Johans gate 6b og Skippergata 25. Union Eiendomskapital har også vært på hugget, og har flere rehabiliteringsprosjekter på gang. Deriblant bygården Kirkegata 34 og store deler av

bygården Karl Johans gate 12, som huser Lindex flagship-store, og snart Nordic Choice Hotels. Nå vil de revitalisere de bevaringsverdige byggene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25. To bygg som totalt blir på ca 8500 kvm BTA. Gårdene ble oppført etter den store bybrannen i 1858. Karl Johans gate 8 ble oppført som hotell og forretningsgård, og huset Hotell Scandinavie. Dronningens gate 25 hadde en bred variasjon av verksteder, småindustrier, butikker og kontorer. Byggene er i dag blant Kvadraturens bevaringsverdige bygg. Nå skal bygningsmassen totalrehabiliteres med en blanding av forretning, servering og kontor. Union Eiendomskapital har planer om store fornyelsesgrep for å reorganisere byggene med markedstilpassede løsninger, uten å gå på kompromiss med eiendommenes historiske kvaliteter.

DARK Arkitekter har i samarbeid med Zinc tegnet forslaget som tilrettelegger en større andel av byggene for publikum, med særlig fokus på 1 etasje og gårdsrom.

De ønsker å rendyrke Karl Johans gate til forretning, og etablere ny logistikk for de

øvrige arealene i byggene fra Dronningens gate. Dette grepet muliggjør en sammenkobling av eiendommene. Prosjektet innebærer også etablering av et tilbygg, samt å glassoverdekke gårdsrommet i Dronningens gate. Dette åpner for å etablere et serveringssted mellom husene.

– Våre målsettinger med oppgraderingen er å ivareta byggets opprinnelige kvaliteter, samt en optimalisering av arealene gjennom etablering av et tilbygg og ny logistikk. Denne totalrehabiliteringen vil kunne gi eiendommen og nærområdet et betydelig løft. Eksisterende bygg har flotte, bevaringsverdige kvaliteter fra sin tid, dette ønsker vi å eksponere og tilpasse til nye funksjoner, sier prosjektleder Caroline Stokkebokjær Hjelseth i DARK Arkitekter.

Store ambisjoner – Byggene ligger i et område av Karl Johans gate som trenger en oppgradering.

Eiendommen tar en stor del av gaten, så det vil bety mye for nedre del av sentrum, sier Cato S. Hauge i Union Eiendomskapital.

Byantikvaren ønsker å beholde det som

Lokaler/01–2015 | 53

n Rehabilitering/Union Eiendomskapital/ ET HISTORISK ELEMENT: Den gamle hovedtrappen fra den tiden gården var et hotell. Arkitektene ønsker å bevare denne som et sentralt element i de nye butikkarealene.

Cato S. Hauge i Union Eiendomskapital

54 | Nr. 01–2015/Lokaler

er historisk og bevaringsverdig ved byggene, særlig det som ses fra gaten. Derfor vil fasadene i størst mulig grad tilbakeføres til det opprinnelige uttrykket. De største grepene gjøres på innsiden. For å bevare byggene er det nødvendig med langsiktige løsninger. Dette innebærer en fullstendig refundamentering av byggene, og planløsninger som gir en fleksibilitet og robusthet i møte med fremtidige brukere av bygget.

– Vi har fått drahjelp. Det har skjedd mye fra oss og nedover til Jernbanetorget de siste årene. Likevel svømmer det ikke over av gode og effektive flater på kontorsiden.

Det er veldig mange kronglete lokaler på 300-500 kvm, med mangelfulle tekniske kvaliteter, spesielt i Kvadraturen, sier Hauge.

Union Eiendomskapital har stor tro på at dette prosjektet vil tilby attraktive og moderne kontorlokaler. Hauge håper både

kontor- og butikkarealene vil kunne tiltrekke seg internasjonale aktører som enda ikke har etablert seg i Skandinavia.

– Vi har laget gode planløsninger for de som ønsker å være etablert i denne delen av byen, i større og mer moderne arbeidsarealer. Butikkarealene er ca 150 til 1800 kvm, noe som gir god fleksibilitet og som vil invitere inn større brukere enn tidligere, forteller Hauge.

«Få byggene til å leve sammen» – I dag fremstår Dronningens gate 25 og Karl Johans gate 8 som adskilte gårder, men vi ønsker gjennom rehabiliteringen å knytte disse to sammen. Hovedinngangen til kontorene er i dag fra Karl Johans gate. Her ønsker vi å rendyrke shopping og etablerer derfor en ny kontorinngang fra Dronningens gate. Det vil fortsatt være en blanding av

LUFTIG: Hver kontoretasje vil bestå av tre fløyer med et spennende atrium med flott overlys. Byggestart er tenkt våren 2016, med en forutsetning om at 60 prosent av lokalene er utleid.

SAMMENSLÅING: DARK Arkitekter har sydd sammen de to byggene, noe som gir større etasjeplaner og en åpenhet på tvers av bygårdene. En forutsetningen for sammenkoblingen er etableringen av en ny vertikal kommunikasjon som løser nivåforskjellene mellom byggene. Butikkarealene er ca 150 til 1800 kvm, noe som gir god fleksibilitet.

Lokaler/01–2015 | 55

n Rehabilitering/Union Eiendomskapital/

«De nye butikkene får eksponerte og tydelige innganger som er universelt utformet. Tilgjengelighet for alle har vært viktig i prosjektet.»

Cato S. Hauge i Union Eiendomskapital.

funksjoner i byggene, men vi tilfører en høyere andel av forretninger enn det er i dag, forklarer Hjelseth.

DARK Arkitekter har sydd sammen de to byggene, noe som gir større etasjeplaner og en åpenhet på tvers av bygårdene. En forutsetningen for sammenkoblingen er etableringen av en ny vertikal kommunikasjon som løser nivåforskjellene mellom byggene.

En annen kvalitet er at arkitektene gjør gårdsrommet i Dronningens gate om fra en parkeringsplass til et klimatisert og inviterende, offentlig rom. Her vil det bli servering for både brukerne i bygget og besøkende.

– Med tanke på at vi er i Norge, vil det nyetablerte glasstaket gjøre at plassen kan benyttes av allmennheten året rundt. Det kan også tilrettelegges for en gjennomgang fra butikkene til kaféen, som skaper en åpenhet, sier arkitekten.

Mer handel I dag er butikkarealene mot Karl Johans gate dårlig utnyttet.

– Dette skal vi gjøre noe med. Vi vil øke antall kvadratmeter handel. Ved å utvide underetasjen og senke gulvet, får vi mer effektive arealer, sier Hauge.

56 | Nr. 01–2015/Lokaler

En ny og åpen trapp knytter underetasjen opp mot butikkarealene på gateplan og skaper et stort og oversiktlig butikkareal.

Et viktig, historisk element er den gamle hovedtrappen fra den tiden gården var et hotell. Arkitektene ønsker å bevare denne som et sentralt element i de nye butikkarealene. Trappen vil trekke handelen opp til 2 etasje.

– De nye butikkene får eksponerte og tydelige innganger som er universelt utformet. Tilgjengelighet for alle har vært viktig i prosjektet, understreker Hauge.

Antatt byggestart for prosjektet er 2016-2017.

– Vi vil bruke tiden i 2015 til detaljering av planene og forhandlinger med potensielle leietakere. Vi er allerede i gang med å presentere prosjektet for enkelte handelsaktører, men vil nå intensivere dette arbeidet for å kunne tilpasse prosjektet sammen med leietakere frem til en byggestart, avslutter han.

KARL JOHANS GATE: Totalrehabiliteringen vil kunne gi eiendommen og nærområdet et betydelig løft.

Lokaler/01–2015 | 57

Rekordlavt tilbud Lavere aktivitet blant store leietakere har resultert i få signeringer i nybygg-prosjekter i år. Ferske tall fra Union Norsk Næringsmegling slår fast at nybyggingen blir på drøyt 300.000 kvadratmeter i perioden 2014-16. Det er 230.000 færre enn før forventet.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

58 | Nr. 01–2015/Lokaler

n Nybygg/statistikk/

I høstens ferske markedsrapport fra Union går det frem at det i første halvår i år har vært oppnådd høye leienivåer på et lavt signeringsvolum. Gjennomsnittelig markedsleie i Oslo fortsetter å stige og er per andre kvartal cirka 6 prosent høyere enn i samme kvartal i fjor. Snittleien er opp cirka 2 prosent i første halvår, og har nå steget 17 kvartaler på rad.

Signeringsvolumet i første halvår var cirka 30 prosent lavere enn i samme periode i fjor. Union oppfatter imidlertid ikke at det underliggende markedet er vesentlig svekket. Lavere signeringsvolum kan blant annet relateres til at få større leiekontrakter løper ut neste år. Siden 2010 har gjennomsnittlig løpetid i nye leiekontrakter blitt gradvis lenger. Totalt har løpetiden økt med cirka 12 måneder fra 2010 til nå.

En konsekvens av lavere signeringsvolum er at det tar lengre tid å fylle større bygg. Dette bidrar til at kontorledigheten har steget med 0,6 prosentpoeng siden i vinter. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 7,6 prosent.

Etter Union Næringsmeglings oppfatning er netto tilførsel av kontorarealer for lav i forhold til forventet etterspørsel i perioden. De tror derfor at økningen i kontorledighet blir midlertidig og at ledigheten vil synke utover perioden, om enn litt saktere enn de tidligere antok. Næringsmegleren legger til grunn at etterspørselen etter kontorarealer tar seg opp fra 2016 i tråd med konjunktur-

oppgangen, og at kontorleiemarkedet i Oslo drar nytte av en vekst i hovedstaden som er høyere enn landsgjennomsnittet.

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 664.000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en marginal økning på 30.000 kvadratmeter fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 6,7 prosent av den totale massen av kontorbygg.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: • Absorbsjonen av arealer ble redusert med 20 prosent i 2013 og utgjorde 186.000 kvadratmeter mot 232.000 kvadratmeter i 2012. Dette skyldes, i følge Eiendomsspar, i hovedsak redusert vekst i sysselsetting. Tallene har gått fra pluss 15.000 personer i 2012 i Oslo og Akershus til pluss 9000 personer i 2013.

• I 2014 vil ferdigstilte prosjekter rduseres fra et nivå på 216.000 kvadratmeter i 2013, til 103.000 kvadratmeter. Det er historisk sett et lavt nivå, hvilken kan indikere bedret arealbalanse.

• 1 2015 og 2016 vil ferdigstillelsen øke noe, men ikke mer enn at markedsbalansen vil kunne opprettholdes dersom norsk økonomi fortsetter å utvikle seg rimelig positivt.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/01–2015 | 59

n Områder / MARKEDSPULS

å Pulsen p edet leiemark NÅ

Utsikter for leiemarkedet 2015:

– Leietakerne vil få mer å velge i Lav aktivitet i fjorårets leiemarkedet og svak vekst i norsk økonomi, vil gi leietakerne flere muligheter enn tidligere.

AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO

2014 bar preg av moderat økonomisk vekst, og et leiemarked med få signerte kontrakter. Til tross for dette har det vært 20 prosent vekst i reelle leiepriser, siden leiemarkedets bunnotering i 2010.

Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co, tror 2015 vil bli nok et rolig år.

– Vi forventer en økende arealledighet og lave volumer av nye leiekontrakter på kort sikt.

Ser man på kommende års utløpsstruktur, skulle man forventet noe mer vekst i signerte kontrakter neste år. Likevel antar vi at utviklingen i norsk økonomi vil utsette en del prosesser, og eventuelt skalere ned behovene til de som flytter, sier han.

Morten Kjeldby, senior rådgiver i CBRE spår en svak og muligens negativ utvikling i leieprisene på kort sikt, spesielt utenfor Oslo sentrum.

Derimot er han positiv til det langsiktige bildet.

– Vi har troen på norsk økonomi, og at svekkelsen i kronekursen vil virke positivt inn på den økonomiske veksten, særlig for eksportbedriftene, sier Kjeldby.

Ifølge han har leietakerne mulighet til å være kravstore dette året, økt arealledighet vil gi dem et godt utvalg av eiendommer i ulike leienivåer.

– Beliggenhet er og kommer alltid til å være

en avgjørende faktor. Vi ser at leietakere er villige til å gå ned på antall kvadratmeter ved å flytte til arealeffektive bygg hvor ansatte tilbys fleksible arbeidsplasser i åpne landskap, for å etablere seg i attraktive områder sentralt, med nærhet til kollektivknutepunkt. Eksempelvis er gangavstand til Flytoget for mange internasjonale virksomheter et krav ved en relokalisering, sier Kjeldby.

Leiers marked I henhold til informasjon fra Malling & Co forventes det likevel å lande en del større søk i markedet i løpet av året. Disse leietakerne antas å flytte inn 2016-2018.

– For mindre leietakere blir det en del lokaler å velge blant til gode priser, i hvert fall i randsonen av Oslo, forteller Ødegaard .

Fallende oljeinvesteringer vil ha betydelig innvirking i norsk økonomi. DNB Markets venter en snittoljepris på 70 dollar i år, selv om oljeprisen falt under 50 dollar fatet i januar. Trolig faller investeringsviljen i takt med oljeprisen.

Sysselsettingen har åpenbart en stor påvirkning på kontorleiemarkedet. Fjorårets kvartalsrapport fra NHO viser organisasjonens utsikter for 2015, der det forventes den laveste veksten

Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co

n Områder / MARKEDSPULS

«Vi har troen på norsk økonomi, og at svekkelsen i kronekursen vil virke positivt inn på den økonomiske veksten, særlig for eksportbedriftene» Morten Kjeldby, senior rådgiver i CBRE

siden finanskrisen. Ifølge rapporten vil arbeidsledigheten stige fra 3,7 prosent i fjor til 4 prosent i år, og er ventet å holde seg på dette nivået ut 2016. Statistisk Sentralbyrå derimot, antar en beskjeden sysselsettingsvekst i 2015, før en gradvis konjunkturoppgang er anslått fra 2016.

– Arealabsorbsjonen er sterkt korrelert med økonomisk vekst. Med lave vekstutsikter for norsk økonomi i 2015 ser det ut til at tilbudt areal i markedet vil øke på kort sikt. Det bør således være mye å velge blant, i hvert fall om man er fleksibel på leielengde, understreker analytikeren.

Etterspør høy standard Kjeldby opplever at leietakere har blitt mer bevisst på at kontorlokaler er et viktig «verktøy»

på veien mot å nå de strategiske målene som er satt for virksomheten.

– For gårdeiere er det da vanskeligere å få leid ut eldre bygg som ikke holder dagens standard, da areal- og miljøeffektive samt moderne kontorlokaler er hva markedet etterspør.

Nybygg eller totalrehabiliterte eiendommer i sentrumsområdene er således de mest populære, noe som også reflekteres i høyere leiepriser, understreker Kjeldby.

For virksomheter som ikke er avhengig av å være lokalisert som nærmeste nabo av attraktive landemerker som Oslo Rådhus eller Barcode, ligger det betydelige økonomiske besparelser i husleie, ved å finne gode alternativer utenfor den indre bykjernen, uten at det går utover lokalenes standard.

– Områder nær Oslo sentrum som eksempelvis Lysaker, Helsfyr, Bryn, Nydalen eller Ryen er da i så måte naturlig å vurdere i en relokaliseringsprosess, anbefaler Kjeldby. Økende grad av fremutleie Flere bedrifter har besluttet å fremutleie arealer i 2015. Spesielt gjelder dette leietakere i oljenæringen, ettersom arealbehovet er redusert.

– Vestaksen kommer til å få utfordringer.

Der har leiemarkedet snudd fra at selskaper i oljeservicenæringen har absorbert arealer, til nå å fremleie arealer de ikke bruker. Dette vanskeliggjør kortsiktig leieprisvekst i denne regionen, sier Ødegaard.

Deriblant skal Aibel fremutleie inntil 7 500 kvadratmeter i Asker, der 25 prosent arbeider

Leiemarkedet:

Kilde: Atrium | CBRE / Arealstatistikk 62 | Nr. 01–2015/Lokaler

Morten Kjeldby, senior rådgiver i CBRE

i oljerelaterte bedrifter. Samtidig stiger arealledigheten på Lysaker, og flere bedrifter både i Vika og på Fornebu vurderer fremutleie. Analytikeren er positiv til CBD-området (Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika), samt sentrum for øvrig.

– I CBD har vi registrert en solid prisvekst, og vi antar at den vil flate ut. I området blir også en del av markedet tatt ut som følge av store rehabiliteringer, samt at Aker Brygge snart er ferdig med utbyggingen, forteller Mallings analysesjef.

Norwegian Property har gjennomført store investeringer på Aker Brygge og gjenskapt området som et av byens mest attraktive. Utsiktene for de øvrige sentrumsområdene er også gode.

– Ifølge våre analyser av etterspørselssiden er fortsatt sentrumsområdene generelt mest etterspurt blant leietakere, sier Ødegaard.

Bare 18 prosent av alle leietakerne som aktivt søker etter kontorlokaler er kun interessert i randsoneområder, men randsonene velges likevel ofte på grunn av pris. Ifølge Ødegaard dekker sentrum 82 prosent av all etterspørsel fra kontorleietakere, men om lag halvparten av disse vurderer også randsone.

Nærhet til ulike servicetilbud og knutepunkter for offentlig transport er blant de viktigste årsakene til sentrums popularitet. Økt aktivitet i nybygg I år ferdigstillelse 159 000 kvadratmeter nybygg ifølge Malling & Co. Dette er en forbedring sammenlignet med fjorårets svært beskjedene aktivitet.

– Mest sannsynlig vil leieprisene på nybygg være prisgitt byggekostnadene og foreløpig ser det ikke ut til at byggeprisene er på vei nedover. Men det kan selvsagt skje noe med leieprisene dersom entreprenørene får mindre å gjøre, sier han og legger til: «Vi tror ikke på prisnedgang i leie av nybygg foreløpig, avslutter Ødegaard.

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner.

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/01–2015 | 63

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO VEST

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser.

Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services. * Egen sak om Fornebu følger over de neste sidene

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

Skøyen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

64 | Nr. 01–2015/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum.

Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

OSLO SYD

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

OSLO NORD

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

OSLO SENTRUM*

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Topp standard/beliggenhet: 1600 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 6,2 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og t-banedekning. Godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/01–2015 | 65

n Aktuelt område / Lysaker

Lysaker må ta steget ut og bli en urban inngangsportal i møtet mellom Oslo og Bærum AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO

– Spør du meg, er det få – om noen byutviklingsprosjekter som er mer spennende for tiden, enn området mellom Frognerkilen og Lysakerelven, også kalt Fjordbyen Vest, sier Henning Sunde, daglig leder og partner i Rodeo arkitekter.

Området er på over 3000 dekar og antagelig et av de største byutviklingsprosjektene som skjer i Europa for tiden.

– Her er det ekstremt god kollektivdekning, flotte naturkvaliteter og gode markedsvilkår.

Med en nytenkende tilnærming til bærekraftig byutvikling, ligger det noen muligheter her til å skape et unikt sted å bo og arbeide i Oslo, fortsetter han.

Sunde ønsker ikke å kommenterer det pågående arbeidet med Fjordbyen Vest, men refererer til mulighetsstudiene som ble utført i 2013/2014, av et team bestående av Rodeo arkitekter, Norconsult og Architectopia. I etterkant vant de prestisjeoppdraget med å bistå Plan- og bygningsetaten i Oslo med utarbeidelser av områdereguleringsplaner for Fjordbyen Vest.

66 | Nr. 01–2015/Lokaler

– Det som er spesielt med Lysaker er at det ligger i ”utkanten” av de to kommunene Bærum og Oslo. Det kan virke som om utviklingen på Lysaker nærmest har holdt på litt i sin egen verden og at man ikke har klart å dyrke fram de urbane mulighetene som ligger her. «What happens in Lysaker - stays in Lysaker» på et vis.

Til nå har nok dette vært en utfordring, i hvert fall for området som helhet, men kanskje kan det bli et fortrinn på sikt, sier arkitekten.

For med så god kollektivdekning, blågrønne kvaliteter og et Fornebu område som kommer til å vokse i denne retningen, antar Sunde at Lysaker før eller senere må ta skrittet ut å oppleves som en by.

– Selv har jeg bodd på Skøyen de siste åtte årene, og det er ganske interessant hva som har skjedd der etter at det ble bygget flere boliger og dukket opp ulike kafeer og restauranter. Nå er ikke Skøyen lenger den 0800-1700 byen som den engang var, og jeg ser at nærmiljøet begynner å bruke området til handel eller for å møtes for en

kaffe i langt større grad en før. Og bedre skal det bli, understreker han.

En annen ting som gjør Lysaker interessant ifølge Sunde, er at havnepromenaden i Oslo antagelig kommer til å starte eller slutte der. Han tror med en fergeforbindelse og tog tilbake til sentrum, at Lysaker kan bli en destinasjon for eksempelvis søndagsturer langs fjordkanten, både for turister og innbyggere.

– Og da dukker det gjerne opp tilbud knyttet til det. Vi er ikke der nå, men jeg tror det kommer, sier han.

Fremtidsrettet byområde Lysaker har noen utfordringer når det gjelder E18, en spagetti av påkjøringsveier, samt store terrengfall mot nord.

– Dette må ikke bli et hinder for å se for seg en sammenhengende bystruktur som strekker seg fra Lilleaker i nord til Lysaker brygge og Lysaker Marina i sør, påpeker daglig leder i Rodeo arkitekter.

Et av de viktigste grepene på sikt mener

KNUTEPUNKT: Lysaker er blitt et helt sentralt knutepunkt på vestsiden av Oslo. Områdets største fortrinn er det gode kollektivtilbudet, samt den nære tilknytningen til E18.

Sunde, er å omdanne kjøpesenteret CC Vest fra et innadvendt, bilbasert kjøpesenter til et kjøpesenter som henvender seg utad til byområdet det ligger i.

– Se til det som nå gjøres på Aker Brygge.

Der mener jeg det utføres mange riktige ting, med tanke på byutvikling og handel som kan være relevante for Lysaker i fremtiden, sier Sunde.

Flere spennende prosjekter er allerede i gang. NCC Property Developments miljøbygg, Lysaker Polaris står innflytningsklart i juni 2015.

Technip Norge AS har signert leiekontrakt for hele bygget, men vil fremleie 5000 kvadratmeter.

Bygget planlegges miljøsertifisert til BREEAM karakteren ”Very Good”, og er nabo til både Cisco og Storebrand.

– NCC Property Development har lenge hatt tilknytning til Lysaker og har utviklet, leid ut og solgt over 100 000 kvm kontorlokaler her gjennom 20 år. Neste byggetrinn er Philip Pedersens vei 9, såkalt PP9. Et bygg på ca. 13 000 kvm tegnet

av Henning Larsen Arkitekter, forteller Christian Hvass, utviklingssjef i NCC Property Development.

Bygget vil utmerke seg med sin synlighet fra E18 med ca. 90.000 passerende biler i døgnet.

Det vil være fokus på fleksible løsninger og gode lysforhold. Planlagt igangsetting er i 2015. Siste del av tomten blir utviklet samtidig med et kontorbygg på ca. 6.000 kvm og har en planlagt oppstart i 2016/2017.

– Området rundt Philip Pedersens vei har en veldig spennende beliggenhet med sin lokalisering langs E18, i nærheten av grøntområde ved Tjernsmyr og kollektivknutepunkt på Lysaker lokket. I forbindelse med utvidelse av E18 som ligger i planarbeidet til kommunen og Statens vegvesen, vil området ligge i mellom nytt lokk med bussterminal mot vest til Fornebu og få en sentral plassering i et fremtidig utvidet Lysaker, sier Hvass.

Mangler «liv» – Bayer tar ca. 4 500 kvm i Drammensveien

288, og det blir også interessant å se om hotellplanene til Thon Eiendom ved siden av Lysaker stasjon blir realisert. Et fullverdig konferansehotell side om side med flytoget, må da være noe som etablerte selskaper på Lysaker kan dra godt nytte av samtidig som det er noe området kan trenge, sier Joakim Kaspersen, rådgiver i Colliers International.

Samtidig ønsker Mustad Eiendom å utvikle en by på Lysaker med mer enn 1 000 boliger og opp mot 30 000 arbeidsplasser. Totalt forvalter de cirka 240 000 kvadratmeter eiendom der, dette gjør dem til «eiendomskongen» på Lysaker.

– Granfos Næringspark har slitt lenge med høy ledighet, jeg ser frem til å følge den spennende utviklingen både med tanke på bolig og næring, fortsetter Kaspersen.

Som et kollektivt knutepunkt har eiendomsrådgiveren troen på Lysaker.

– Du har umiddelbar nærhet til busser, båt, tog og flytog. Et opparbeidet næringsområde med mange etablerte bedrifter innenfor en rekke

Lokaler/01–2015 | 67

n Aktuelt område / Lysaker

LYSAKER POLARIS: Bygget har et spennende arkitektonisk uttrykk fordelt over fire til seks etasjer i tillegg til garasje. Prosjektet rommer ca 1 000 arbeidsplasser. Foto: NCC Property Development

FAKTA OM OMRÅDEPLANEN: Arbeidet med områdereguleringsplaner i Fjordbyen Vest er forankret i planprogramarbeid for Fornebubanen, Lysaker – Majorstuen. Planene for Fornebubanen via Lysaker til Skøyen og Majorstuen åpner for nye muligheter i en sone langs fjorden og E18 til byutvikling og fysisk oppgradering. Innledende arbeider knyttet til programarbeid for Fornebubanen, kommuneplan mot 2030 og Oslopakke 3, samt mulighetsstudier utført høsten 2013 har synliggjort et betydelig potensial for byutvikling med høy kvalitet i en sone som kan bli en naturlig videreføring av Fjordbyen fra Frognerstranda til Lysaker.

RODEO ARKITEKTER: Rodeo arkitekter holder til i Oslo og består i dag av arkitekter, urbanister og samfunnsvitere.

Den tverrfaglige tilnærming gjenspeiler et engasjement for å styrke forholdet mellom arkitektur, planlegging og det samfunnet vi lever i for å skape mer levedyktige prosjekter.

varierte bransjer. Alt dette er positivt. Derimot mangler aktiviteten og «livet» utenfor arbeidsplassene. Det er få servicetilbud og lite å tilby for de ansatte om man ser bort i fra CC Vest.

Lysaker har ikke fått den samme bykvaliteten som for eksempel Skøyen har lyktes så godt med, understreker han.

Andrevalg Moderne og rehabiliterte bygg med gode fasiliteter og kort gange til offentlig kommunikasjon vil nok alltid være de mest attraktive byggene med de høyeste leienivåene. Kollega og rådgiver Christian Prebe i Colliers International, opplever at flere eiendomssøk som tar for seg Skøyen som preferert området, har en tendens til å signere på Lysaker.

– Dette på grunn av leienivået, og nærheten til offentlig kommunikasjon, tror han. Omfattende fall i oljeprisene kan resultere i nedbemanning hos bedrifter i denne sektoren. Prebe tror at flere oljerelaterte selskaper på Lysaker vil måtte fremutleie.

– Nedbemanning gjør at mange bedrifter blir sittende på for store lokaler, vi tror derfor på økt

fremutleie. Det er vanskelig å forutse hvordan dette vil påvirke kontormarkedet på Lysaker, men vi har ikke troen på stor vekst her. Heller en relativt moderat leieprisutvikling og en ledighet tilnærmet det den er i dag, sier han.

Dog venter begge, muligens noe høyere ledighet på kort sikt, dersom det tilføres mange fremleieobjekter i markedet.

– Det kan påvirke leienivået i området negativt, da det kan presse prisen på andre utleieobjekter ned. Dette kan skje av den grunn at selskaper som fremutleier, ikke nødvendigvis er opptatt av høyest mulig leie, men heller fokuserer på å spare kostnader. Vi tror at raske signeringer kan være foretrukket hos en slik aktør, og da kan fallende leiepriser oppstå dersom fremleie signeringer blir gjort på nivåer under «normal leie», sier Kaspersen.

For å skape et pulserende bymiljø, tror kollegaene på økt handel, service og bolig.

– Problemet i dag er at området er ganske så stille etter kontortid, avslutter de.

Nøkkeltall

Henning Sunde, daglig leder og partner i Rodeo arkitekter AS. Sitter også i planrådgivingsgruppen for utviklingen av Fornebu.

68 | Nr. 01–2015/Lokaler

2300

2300

1600

10-11%

Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

Leie kr/kvm normalt høy standard

Arealledighet: ( inkludert Fornebu)

ØKT TRIVSEL OG EFFEKTIVITET MED NYTT KONTORDESIGN Bedriftseiere har merket en markant økning i både trivsel, arbeidskvalitet og effektivitet når kontorene er designet i tråd med bedriftens behov. Dette er noe utleiere begynner å forstå nytten av.

Et nytt kontordesign er ikke bare penere å se på, men gir også betydelig økt trivsel blant ansatte.

Trond Ramsøskar Interiørarkitekt MNIL

Vi i Ramsøskar Interiørarkitekter har mer enn 15 års erfaring med innbydende interiørarkitektur og jobber tett sammen med store kunder som Thon Gruppen, Randstad og Røde Kors.

Ved riktig bruk av farger og materialer skaper vi en attraktiv og innbydende arbeidsplass som både ansatte og bedriftseiere trives med.

Vi vet hvor stor effekt det kan ha med et optimalt kontormiljø. Trivselen blant de ansatte øker drastisk, effektiviteten forbedres og dette gir utslag på bedriftens overskudd. Et ferdigdesignet kontor gjør jobben enklere, også for utleier.

Ramsøskar Interiørarkitekter er klare for å hjelpe deg - enten du er bedriftseier eller utleier”

Vi hjelper bedrifter og utleiere med akkurat dette, vi skaper et interiør som speiler både bedriftens profil og identitet.

Kontakt oss i dag for en helt uforpliktende samtale og se hva vi kan gjøre for deg.

Kontakt oss på telefon: 459 11 251 eller besøk: lokaler.ramsoskar.no

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

70 | Nr. 01–2015/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

6,7 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

6,2 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

5,8 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1900

1250

5,0 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

3,7 %

Skøyen

2900

1850

11,2 %

Lysaker

2250

1550

10,1 % *

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Arealledighet: per sept 2014

Fornebu

1800

1350

10,1 % *

Nydalen

2000

1500

9,5 %

Bryn / Helsfyr

1900

1300

9,1 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

4,2 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

6,2 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

6,6 %

11,9 % **

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-Ulven Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

0

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/01–2015 | 71

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 01–2015/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/01–2015 | 73

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

74 | Nr. 01–2015/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/01–2015 | 75

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

76 | Nr. 01–2015/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/01–2015 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

78 | Nr. 01–2015/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Myren Eiendom AS

SOSIALE ENTREPENØRER

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no Sammen skaper vi muligheter.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Lokaler/01–2015 | 79

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

80 | Nr. 01–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

eiendomsaktører

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer PLASSMANGEL? hva til leietaker PLASSMANGEL?

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND CONFIDON AS

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN UNION Gruppen

FIRESAFE AS

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

LA OSS HJELPE DEG LA OSS HJELPE DEG å FINNE NYE LOKALER. å NYEEstate LOKALER. Ser FINNE du etter nye lokaler?

Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende leietakerbase.

Registrer deg pånøytrale realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Lokaler/01–2015 | 81

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

NEAS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

HÅNDVERKSTJENESTER

EIENDOMSSERVICE Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

82 | Nr. 01–2015/Lokaler

eiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING HJELLNES CONSULT AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

MODULVEGGER OSLO AS

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/01–2015 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang.

Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø.

10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 3 740 kvm.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls