Estate Lokaler 02-16

# 02 MARS 2016 estatelokaler.no

Eufemia MESH: Oslos første «co-working space» Aktuelt område: Oslo sentrum​ • OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

02

RING OSS 23 00 31 00 newsec.no

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 700 ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

JAN W. ROLL Direktør Utleie/Partner 905 33 369 jr@newsec.no

BENT ROAR EKSE Seniorrådgiver 934 92 055 be@newsec.no

VIBECKE FALSTER Næringsmegler 907 84 299 vf@newsec.no

GUDMUND HARLEM Seniorrådgiver 922 27 103 gh@newsec.no 03

CATHRINE THORBERG Markeds-/adm.sekretær 977 49 777 cathrine.thorberg@newsec.no

Aker Brygge

SUVEREN MULIGHET, SUVEREN BELIGGENHET LEDIG OMGÅENDE!

Nå er muligheten her!

I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1000 - 4644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018. Lengre leieperiode kan også vurderes.

Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud!

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no 04

Kontor i sentrum

TORDENSKIOLDS GATE 6B 232-1.432 KVM

I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 232-1432 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

Hva får du: Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig nå Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no 05

Tordenskioldsgate 2

Utvikler:

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

06

820–5760 kvm til leie

Megler/Utleier:

07

• INNH OL D •

16 God beliggenhet og kontorer med sjel, er det unge gründere ønsker seg. Vi har besøkt MESH – Oslos første, og største «co-working space».

28 #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

62 08

76

# 02

MARS 2016

12 Leder: Når ble det feil å dele?

16 Hovedsak: MESH

28 Et innendørs torg

34 Stockholm Furniture & Light Fair 2016

40 Modningsprosessen er over

58 Ny kontorformer

70 Syv trender og antitrender som vil prege oss i år

76 Nybygg: Eufemia

82 Uten mat og drikke – duger arbeidshelten ikke

4 Topper listen av TripAdvisor 110 Bilfritt sentrum

Markedet

88 Østfold

96 Nybygg

98 Markedspuls: Svakhetstegn i leiemarkedet

104 Aktuelt område: Oslo sentrum

Faste spalter

46 På kontoret til «Fingern»

50 Kampen mot tidstyvene

54 Juss: Tilbakelevering av lokaler

62 Utleier har ordet: Olav Thon

66 Interiør

INNHOLD

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT Estate Reklame: Marion Nævestad, grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 camilla@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Marianne Lyse NESTE UTGAVE: 13.mars 2016

09

Mustad Eiendom

BROBYGGER MELLOM OSLO OG BÆRUM

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

10

Mustad Eiendom er en solid familieeid aktør i eiendomsmarkedet i Oslo. Selskapet har sitt utspring fra industriselskapet O. Mustad & Søn, men er i dag et selvstendig konsern med fokus på eiendomsutvikling i Oslo Vest.

Gjennom aktiv byutvikling de siste 20 år har selskapet bygget opp en betydelig og allsidig eiendomsportefølje i Lysakerbyen, på begge sider av Lysakerelva i Oslo og Bærum kommuner.

Mustad Eiendom har i dag 310.000 m2 BTA under forvaltning, fortrinnsvis næringseiendommer, herunder Granfos Næringspark, kjøpesenteret CC Vest Stormarked og hovedkontorer for Statkraft og PGS. Selskapet har i 2015 utarbeidet forslag til ny Masterplan for sine byområder på Lilleaker og Granfos som gir grunnlag for utvikling av ytterligere ca 150.000 m2 BTA hotell, forretningslokaler, kontorer og boliger.

Mustad Eiendom er et ledende, veldrevet, seriøst og ansvarlig eiendomsselskap, kjent for sin langsiktighet og samfunnsbyggende rolle. Selskapet har en liten men kreativ og kompetent organisasjon til å utvikle og forvalte næringseiendom. Selskapets kjennemerke er nærhet til kunden, høy fagmessig kvalitet og servicegrad. Selskapet har i 2015 scoret høyest på kundetilfredshet i Oslo.

Mustad Eiendom er opptatt av miljøet, og legger stor vekt på å oppføre energieffektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet. Selskapet har tatt ansvar for gammel bygningskultur i egne områder, og ikke minst de særegne naturområdene langs Lysakerelva. Gjennom aktiv utvikling er tidligere lukkede industriområder åpnet for allmenheten.

Mustad Eiendom har en utmerket økonomi og finansiell stilling med leieinntekter på 400 mill. kr. i 2016.

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

11

• L E DE R • I NY DRAKT •

NÅR BLE DET FEIL Å DELE?

vi MESH – Oslos første co-working space, vi er også innom «hoffice» og kontorhotell. Arbeidsplasser som er populære blant gründere, frilansere og mindre bedrifter – mange av de som ikke har økonomi til å leie dyre kontorer.

Eller bare søker seg til mindre innovasjonsmiljøer. Mennesker som ønsker å jobbe selvstendig, men likevel vil ha en plass å gå til, ha kollegaer rundt seg og nye inspirasjonskilder.

Skiftet jeg snakker om, handler om mer enn å dele og jobbe selvstendig. Det handler om bevissthet til det vi har rundt oss. Være seg miljø og bærekraftig utvikling. Vi bryr oss mer om hvor maten vi spiser kommer fra og hvordan den er fremstilt. Vi ønsker å redusere CO2-utslipp og ha et sunt bymiljø med mindre forurensing. Unge i dag tar sertifikat i mindre grad, de kjører kollektivt, sykler eller går – noe som nesten er utenkelig for de født i 1960-årene eller senere. Med unntak av middelaldrene «menn som pusher 50» i Tour de France drakt, men det handler om noe helt annet…

Vi er inne i et skifte. Det er i hvert fall slik jeg opplever det.

Særlig den yngre garde har «løftet blikket» – vi er mer bevist på bærekraft, miljø og mennesker. Teknologien har skapt nye muligheter for å dele informasjon og tjenester – og det skjer raskt! Begrepet delingsøkonomi kom over natten, selv om det i ulike former har eksistert i lang tid, også her i Norge. Men, det var først da det fikk et ansikt, og at Uber og Airbnb tok markedsandeler motarbeidelsene startet. To aktører jeg for øvrig er lei av å høre navnet på. Ikke fordi konseptet er dårlig – det er helt genialt – men folk har snakket det «i hjel». Jeg er mettet av diskusjonen om hvorvidt det er riktig, lovlig eller god utvikling. Det er selvfølgelig fint å stille spørsmål, men istedenfor å fornekte, bør vi heller se mulighetene. Delingsøkonomi har tatt verden med storm, enten vi i Norge vil eller ikke – vi kan ikke stoppe det. Vårt valg handler om vi vil sitte i førersetet eller ikke – å utvikle egne verktøy eller måtte implementere andres. Fokuset bør derfor være tilpasning, og hvordan denne forretningsmodellen kan styrke arbeidsplassen eller livet vårt.

Og jeg liker grunntanken – vi er oppfostret med å alltid dele, det er noe av det første vi lærer etter å gå – når ble det feil?

De siste 30 årene har vi kjent luksusen på kroppen, vi har vært igjennom en voldsom oppgangstid i Norsk historie. Vi har trodd at resursene vil vare evig, vi har tenkt lite på miljø – i hvert fall ikke nok. Vi har hatt masseproduksjon av usunn mat med sprøytemidler, antibiotika og dårlig dyrevelferd, vi har kjøpt produkter fra regnskogen i Amazonas og designerklær fra barnearbeid – satt på spissen, det har også vært veldig mye positivt. Jeg ønsker å tro at dette har handlet om manglende kunnskap, slik som røykekampanjene i etterkigstiden – da sigaretter symboliserte det gode liv.

Poenget mitt er at vi i større grad stiller spørsmål og setter krav til omgivelsene. Vi er mer bevisst enn tidligere. Det betyr ikke nødvendigvis at alle vil la miljø og bærekraftig utvikling gå på bekostning av våre krav til kvalitet og standard, men mitt inntrykk er at vi tenker oss om to ganger før vi for eksempel kjøper bil. Utover det at elbiler er billigere i drift og at du kan kjøre i kollektivfeltet, tror jeg Tesla er et godt eksempel på et produkt som representerer hvordan vi i større grad vil velge fremover. Her får du både en miljøvennlig bil (ser du bort i fra at produksjonen er noe mer forurensende enn av vanlige biler), god kvalitet og den eksklusive følelsen. Jeg tror at vi i fremtiden ikke vil godta at produktet eller bygget kun ser flott ut – hele fremstillingen har betydning i større grad enn det allerede har i dag.

Denne tankegangen vil fylle kontorlokalet i år. Vi har besøkt to av de viktigste interiørmessene i 2016, og som Scenario interiørarkitekter har uttalt «nature is back for good!»

Arbeidsmarkedet er i endring, og vi har usikre økonomiske tider i vente. Mest sannsynlig vil det resultere i at enda flere vil jobbe frilans. Ser du på mediebransjen har både Aller Media og Egmont Publishing kuttet store deler av produksjonstaben.

Derimot sitter redaktørene igjen som prosjektledere, og leier inn arbeidskraft. Være seg journalister, fotografer og grafikere/ utformere. Mediebransjen har alltid vært tidlig ute med nye arbeidsformer, og er en god pekepinn på veien videre. Vi vet at tallet på selvstendig næringsdrivende øker. Antall frilansere, spesielt i USA vokser raskt, og siden teknologien vil ta over mange av jobbene våre, vil nok enda flere starte for seg selv. Det vil også gi fleksibilitet og trygget for bedrifter å kunne leie inn arbeidskraft ved behov, fremfor å måtte lønne ansatte i perioder med lite arbeid. Det stiller større krav til den enkelte, og ja du som arbeidstaker har mindre rettigheter, du må selv sørge for å levere regnskap, sette av penger til skatt, ferie, pensjon og ha gode forsikringsordninger. Guleroten er friheten – du styrer din egen arbeidsdag. Du kan velge når, hvor og hvem du vil jobbe med – i hvert fall hvis du er dyktig.

Det dukker stadig opp nye arbeidsformer, og ikke minst steder å utføre jobben. I denne utgaven av Estate Lokaler besøker

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

12

13

VINGPARKEN I MOSS Enata Eiendom har transformert TrioVing-eiendommen på 110 mål til en moderne bydel med 280 boliger, stort helsesenter, stort handelssenter, lekker restaurant, state-of-the-art konferansesenter og en nydelig park.

• • • • • •

Østfolds største private helsehus Bygget som et “kjøpesenter” av klinikker Velvære, trening og basseng i bygget Restaurant og konferansesenter i bygget LEDIG PLASS TIL UTVALGTE KLINIKKER Kontakt: Finn Grønseth, tlf: 917 24 514

Lilleeng Helsepark er allerede regionens største og mest moderne helsepark med sine 7.000 kvm beliggende sentralt i Moss. Her finner du legesenter, spesialister, plastikkirurgi, tannlegesenter, psykolog/psykiatrisenter, fysikalsk klinikk, bedriftshelsetjeneste, apotek, helhetsbehandling, trening og velvære. Du finner også et lekkert konferansesenter og den nyåpnede fransk/italienske Restaurant Ro. Topp moderne lokaler for klinikker ledig i fase 2. Planlegging pågår. #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

• • • •

Ny lekker restaurant åpnet Nybygget konferansesenter BADELAND I ANBUDSPROSESS HOTELL UNDER PLANLEGGING 14

NY BYDEL Vingparken er Moss sitt ledende utviklingsprosjekt og skaper en ny bydel. Vingparken ligger på Høyden rett ved Rygge Storsenter, midt i den nye kommunen MOSS RYGGE. 2 min fra E6, 10 min fra Syden, 30 min til Vestfold og 30 min til Oslo.

Moss seiler opp som et av de mest attraktive og sentrale områdene i Osloregionen. Mosseregionen vil bli en motor for vekst og utvikling for bosetting og næringsliv i Oslofjordregionen de kommende årene.

• • • • • •

4 - 5 nye kontorbygg 2 - 6.000 m2 hver Lekkert konferansesenter Restaurant, trening og velvære EGEN ETASJE FRA 300 m2 EGET BYGG FRA 2.000 m2 Kontakt: Finn Sundby, tlf: 901 79 360

vingparken.no

15

Espen Klevmark tlf: 900 23 111 espen@enata.no

• LOKAL E R • ME S H •

Av: Silje Rønne Foto: Adam Tassinari og Alex Aseni

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

esh 16

Grßnderkollektivet MESH huser en smeltedigel av kreative innovatører midt i sentrum, og lokalene bÌrer preg av at disse tenker utenfor boksen.

17

• LOKAL E R • ME S H •

3600 kvm.

Med sine 3600 kvadratmeter og 350 medlemmer er MESH Oslos første, og største «co-working space». Konseptet ble utviklet av Anders Hordvei Mjåset og Audun Ueland, og har siden oppstarten i 2012 vokst betydelig. Det har blitt et populært sted å jobbe, holde arrangementer, ha møter, og et sosialt samlingspunkt med god mat og drikke.

– Vi er «The Nordic Creators Community», og ønsker å skape et miljø der kreativitet og innovasjon blomstrer. Vi leverer dette ved å tilby fysiske og digitale tjenester gjennom medlemskap.

Samspillet mellom kontordelen og hospitality (servering) er det som gjør oss unike, sier Karl Kristian Wickstrøm, daglig leder i MESH. Deling av kompetanse og nettverk gründere imellom er en viktig komponent i innovasjonshuset.

Gjennom kontorfellesskap vil gründere kunne delta i et sosialt, faglig og et profesjonelt miljø.

MESH gir også sine medlemmer de fysiske fasilitetene de trenger for å avholde egne eventer.

– Vi lokaliseres gründere allerede fra en tidlig idéfase, og her ruges ideene frem til bedriften mer eller mindre kan omtales som etablert. Det tilbys graderte medlemskap avhengig av om det ønskes eget kontor eller en fast pult i et kontorfellesskap. Tanken bak konseptet er muligheten til å omgås andre ambisiøse, kreative mennesker ved oppstarten av egen virksomhet, forklarer Wickstrøm.

Hver uke avholdes flere spennende arrangementer i MESH-lokalene, disse spenner seg fra egne arrangementer for medlemmer, lukkende kommersielle eventer, eller arrangementer som også er åpen for allmennheten. I tillegg til dette, bedriver MESH kommersiell utleie.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

ROM FOR IDÉ Et buet inngangsparti i teglverkstein fører inn til en gammel bakgård som benyttes til kafédrift.

Veggene er lyse, og flere steder synes teglverket blant flasset maling. Stilen er enkel og rustikk, og på endeveggen pryder en stor M laget av mose.

I en noe unorsk, men kreativ atmosfære sitter et stort antall arbeidslystne mennesker både på bordene i kafeen og på arbeidsplassene på mesaninen ovenfor.

Foruten restauranten inneholder bygget en blanding av private kontorer, åpne kontorlandskap, arrangementslokaler, fellesarealer, møterom og lounge – alt designet av grunnleggerne selv. Mens fellesarealene er preget av originale tregulv og retro teakmøblement, er kontorlandskapene lysere og mer moderne innredet. Likevel har alt et «hjemmekoselig» preg over seg, og gir en avslappet følelse – dette er plassen der skuldrene kan senkes og det er rom for nye ideer. Det er veldig lite som minner om et moderne kontorbygg, der det meste er striglet. I Tordenskiolds gate 3 har de ikke brukt interiørarkitekt, men har fått noe bistand på design. De har skapt et unikt særpreg og hyggelige omgivelser, der folk vil å oppholde seg.

18

Jeg har troen på det å drifte større eiendomsmasser som såkalt «Office as a service» har stort potensiale fremover, og at det vil bli stadig mer populært.

19

• LOKAL E R • ME S H •

Vi lokaliserer gründere allerede fra en tidlig idéfase, og her ruges ideene frem til bedriften mer eller mindre kan omtales som etablert.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

20

21

• LOKAL E R • KONGE NS GAT E 1 •

Event space #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

22

MIDT I BYEN Den sentrale plasseringen i bybildet gjør MESH ideelt for møter og arrangementer. Restauranten i første etasje er åpen for allmennheten og fungerer som arbeidsplass til frilansere, til møtevirksomhet, samt interne og kommersielle arrangementer.

– Vi er veldig stolte av kjøkkenet vårt, med kjøkkensjef, Oscar Tassinari. Her tilbyr vi en kombinasjon av enkel, rimelig mat, men med høy kvalitet. Baren serverer egne cocktails inspirert av den nordiske livsstilen, forteller Wickstrøm.

I flotte lokaler holdes en rekke tilstelninger, blant dem «BubbleBar» et konsept som arrangeres en fredag i måneden.

– Dette er et uformelt arrangement for gründermiljøet i Oslo, hvor vi inviterer relevante gjester innenfor oppstartsmiljøet.

TORDENSKIOLDS GATE Tordenskiolds gate i Oslo sentrum går fra Stortingsgata til Rådhusplassen. Den fikk i 1864 navn etter sjøkrigshelten Peter Wessel Tordenskiold (1690–1720).

Den gang het området der Rådhusplassen nå ligger Tordenskiolds plass.

Kilde: Wikipedia.

23

Det har blitt et veldig bra konsept, der alle som interesserer seg for entreprenørskap og innovasjon treffes en gang i måneden hos oss, sier han.

VEIEN VIDERE Både Anders Hordvei Mjåset og Audun Uelands opplevde at det var vanskelig å etablere seg som gründer i Norge, og denne erfaringen ble ideen bak innovasjonshuset. Med inspirasjon fra London, Berlin og New York fikk grunnleggerne innsikt i det internasjonale innovasjonsmarkedet.

– De så fort at gründermiljøet i Norge hang langt etter, sier Wickstrøm.

De savnet en samlingsplass, og det var tydelig at det var flere som så behovet. Ved oppstart 2012 hadde MESH kun 200 kvadratmeter i Tordenskiolds gate 3. I løpet av bare få år har selskapet vokst organisk, og de har tatt over etter tidligere leietakere i bygget. I dag benyttes hele bygget, samt to etasjer i Tordenskiolds gate 6.

Wickstrøm har stor tro på co-working som konsept, og har ikke vanskelig for å se for seg at MESH vil utvikle seg videre.

– Jeg har troen på det å drifte større eiendomsmasser som såkalt «Office as a service» har stort potensiale fremover, og at det vil bli stadig mer populært uttaler Wickstrøm, og presiserer at MESH ønsker å nå 10 000 kvadratmeter i løpet av de neste årene.

– Vi er allerede for store for Tordenskioldsgate 3, og er i den forbindelse alltid på utkikk etter egnede lokaler for videre ekspansjon, både i og utenfor Oslo, avslutter han.

M #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

24

MESH Innovasjonshub i Tordenskioldsgate på 3600 kvadratmeter som huser 350 medlemmer. De drifter en åpen serveringsdel som tilbyr lunsj og kaffe på dagtid, samt relevante arrangementer og drikke på kveldstid. Utover dette leier selskapet ut konferanselokaler og møterom til eksterne bedrifter.

T: 917 37 394 fb: Blake and friends 25

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 1.563 KVM

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser.

Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Hva får du: • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE 26

Totalrenovert i Asker

SOLBRÅVEIEN 11-23 350-575 KVM

Eiendommen har vært gjennom omfattende total-renovering inne som ute, med bl a ny og inspirerende fasade. Bygget er inndelt i moduler gjennom et skrånet terreng og er knyttet godt sammen. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget.

Hva får du: • De ledige arealene er i 2., 3. og 4. etg., og er fra 350-575 kvm BTA • Lokalet i 4. etasje har store flotte vinduer med unike lysforhold, samt egen takterrasse med utsikt mot Oslo • Planløsningen skreddersys etter leietakernes ønsker og behov • Flott kantine hvor maten leveres fra Annerledes personalrestauranter • Treningsrom med tilhørende dusj- og garderobemuligheter • Lokalene er svært arealeffektive. I all hovedsak er bygget søylefritt, noe som gir stor fleksibilitet Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE 27

• AKT U E LT • ØST B ANE H AL L E N •

ET INNENDØRS TORG Ett år etter at Østbanehallen åpnet i all sin prakt, kan senterlederen med sikkerhet kalle det en suksess av: silje rønne foto: thomaz majewski

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

28

ØSTBANEHALLEN Utviklingspotensial i kvm: 9000 Formål: Næring Arkitekter: Mellbye Arkitekter AS Entreprenører: AF Gruppen AS, Aase Byggeadministrasjon AS Konsulenter: Høyer-Finseth AS, Brekke & Strand AS, Kreativ Plast AS, Lys og Varme AS, Pronova AS, GK Norge AS, SRO AS, ÅF Consult AS, Norconsult AS, Kone AS, Access Prosjektperiode: Okt. 2013 - feb. 2015 29

• AKT U E LT • ØST B ANE H AL L E N •

T

o omfattende år med renovering, utsøkt design og en god butikk- og restaurantmiks, var det som skulle til for å gjøre Østbanehallen til et innendørs byrom. Hallen har fått navnet «Ø», og til tross et utfordrerne utgangspunkt, har ROM Eiendom klarte å skape en ny destinasjon i byen. Bygget har bevart sine historiske kvaliteter, samtidig som det har fått flere nye, moderne elementer.

– Tidligere var Østbanehallen forbundet med gjennomfart eller et sted folk helst ville unngå, nå har det blitt en møteplass.

Enten man jobber i nærheten, bor i området eller er på reise, sier Torstein Heldal, senterleder for Østbanehallen og Oslo S. Ø har 17 konsepter, hovedsakelig restauranter, kafeer og noen butikker – alt i flittig bruk. Uansett om det er «takaway» kaffe på vei til jobb, en god lunsj, middag eller øl med kollegaer etter jobb.

– Dette skal være noe for en hver smak, og dekke ulike behov.

Fellesnevneren vår er kvalitet, med «lave skuldre». Atmosfæren her skal være litt «nedpå», sier Heldal.

VET HVA FOLK VIL HA

Heldal tror at mye av grunnen til at de har lykkes er et godt analysearbeid i forkant, samt utsøkt design – de har tatt det helt ut.

– Vi gjorde en del omfattende undersøkelser, der vi delte mennesker inn i ulike grupperinger – for det meste de som bor i området, reisende og de som jobber i nærheten, for å finne ut hva de ønsket seg. Vi hadde også mange samtaler med folk i nærområdet og inviterte til ulike fokusgrupper. Basert på dette fant vi ut at man gjerne er mer lik naboen enn man skulle tro, ler han.

Mangfold sto i fokus, og et ønske om å bevare historikken og sjelen i bygget.

SYNERGIEFFEKTER

– Alle i Oslo-området har et forhold til Østbanehallen, den har stått her siden 1854. Derfor var det viktig å få frem mye av historien i detaljene. Samtidig som dette skulle være et åpent og tilgjengelig rom for alle. Ikke minst trygt, vi ønsket å få trygghetsfølelsen tilbake. Vi har heller ikke tatt noen snarveier på materialbruk – alt holder god kvalitet, forklarer Heldal.

– Og prisene er også overkommelige. Vi har ingen Michelin-stjerne lunsjmeny, men likevel topp kvalitet, legger han til.

FØRSTEKLASSES DESIGN

Inngangen til hallen fra Oslo Sentralstasjon er gjennom en glassvegg som er opplyst og reflekterer døgnet og årets tider – akkurat som sollyset skinte inn gjennom enden av hallen der togene kjørte inn og ut i gamle dager. Mellbye Arkitektur Interiør AS har skapt en «catwalk» som går gjennom glassveggen og som strekker seg utover i lokalet slik at man umiddelbart får god oversikt over hva hallen har å by på. De klassiske bueformede vinduene i hallen har er restaurert tilbake til sin originale form. Hallen har fått en kontinental følelse gjennom åpne arealer, overlys, store glassflater og lyse materialer, mens grønne trær, vannspeil og tilbaketrukkede sitteområder bidrar til å skape en roligere atmosfære enn i det øvrige stasjonsområdet.

– Designhotellet Comfort Hotel Grand Central er også en del av Østbanehallen, og hotellets hovedinngang ligger her. Her bor du på Oslos Sentralstasjon. Det betyr tre minutter til flytoget, og ett minutt til shopping og uteliv på Karl Johan. I teorien kan du gå i shorts fra flyet og til hotellet, du trenger ikke å bevege deg ut, ler han.

Hotellet er dermed omkranset av alt fra burgere, sushi, kaffe og iskrem, til norske, franske og italienske delikatesser, håndlaget konfekt, lokalbrygget øl og et matmarked på hele 500 kvm. I tillegg til butikker med blant annet olivenoljer og tapenader, blomster og hudpleieprodukter.

– Den italienske restauranten Bella Bambina har vær her siden 2012, og omsetningen her har økt med 50 prosent etter at Ø åpnet. Selv om Brazzeria som ligger ved siden av også er en italiensk restaurant, så ser vi at det å drive flere sammen gjør restaurantene mye sterkere, selv om det i dette tilfellet har en del likhetstrekk, sier senterlederen.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

I snitt er det ca. 13 000 mennesker som passerer Ø i løpet av dagen, og det har ført til en omsetning på 251 millioner kroner i 2015. I år derimot forventer senterlederen at Østbanehallen vil omsette for 275 millioner kroner.

– Etter at Oslo Visitor Centre flyttet inn her har vi fått enda flere besøkende, og Opland Burger & Steak har så å si fult hver kveld – de har hatt en kjempe god måned nå i februar. Hos Royal Gastropub er pågangen også stor, du må bestille bord god tid i forveien for å få bord etter klokken 16:00, sier han fornøyd.

Sistnevnte vil også få et «shuffleboard», noe som vil gjøre puben enda mer attraktiv. ØKT OMSETNING

Comfort Hotel Grand Central har merket stor pågang etter at Ø åpnet.

– Hotellet har fått en «boost», og har en av verdens kuleste hotell lobby. De har hatt betydelig vekst etter at Ø åpnet, og har et av Norges beste belegg.

Heldal har ingen planer om å skifte ut noen av leietakerne med det første, men vil jobbe aktivt for å ha den riktige miksen for å fremstå attraktive.

– Nå har vi flere leietakere som vil inn, men foreløpig er vi fornøyd med det vi har. Det er jo noen ting vi mangler, slik som for eksempel spansk tapas – så vi får se hva vi gjør etter hvert, avslutter han.

30

“Formålet er at det skal fungere som en uformell møteplass utover lunsjtider.”

31

• AKT U E LT • ØST B ANE H AL L E N •

HISTORIE Da Østbanehallen åpnet for første gang i 1854 markerte den samtidig åpningen av den første toglinjen mellom Oslo og Eidsvoll – noe som fikk stor betydning for både gods- og passasjertrafikk på denne tiden.

I 1882 ble store deler av den opprinnelige stasjonshallen revet, og en ny bygning oppført under ledelse av arkitekt Georg Andreas Bull. Dette var starten på den karakteristiske bygningen vi i dag kjenner som Østbanehallen.

I 1984 ble alle byens toglinjer samlet på Oslo Sentralbanestasjon, og fra da av gikk ikke lenger togene inn i selve Østbanehallen. Hallen ble gjort om til kjøpesenteret vi i dag kjenner det som, og har ikke forandret seg stort siden.

I 2013 Østbanehallen går gjennom den mest omfattende oppgraderingen av bygget som har skjedd på over 30 år.

Kilde: ROM Eiendom AS

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

32

VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no 33

• INT E RIØR • T RE ND •

FURNITURE & LIGHT FAIR 2016 «Nature is back for good!» av: scenario interiørarkitekter

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

34

FAKTA «Interiørarkitektur er rammen rundt folks hverdag.» Scenario interiørarkitekter er opptatt av at rom skal kommunisere identitet gjennom ulike opplevelser og funksjonelle løsninger. Interiørarkitektens viktigste oppgave er å forstå kundenes behov og visjoner for å skape gode omgivelser.

35

• INT E RIØR • T RE ND •

D

ette var tema for trendutstillingen under årets Stockholm Furniture & Light Fair som ble avholdt 9-13. februar i år.

Temaet var tydelig videreført hos mange produsenter, og vi fikk en følelse av både sommerhager, parker og oaser på årets messe.

Møbelmessen i Stockholm er en viktig og populær møteplass for møbel- og belysningsbransjen. I løpet av fem dager kommer rundt 40 000 interiørarkitekter, arkitekter, designere og innkjøpere til messen for å inspireres, samle kunnskap om nye produkter, materialer og innovative løsninger, og for å knytte bånd med andre utøvere i bransjen.

Naturen var helt tydelig en viktig inspirasjonskilde for produsentene på årets møbelmesse. Blomsterpotter på vegg, frittstående blomsterkasser på gulv og mange varianter av hengende grønne vekster var fremtredende. Større trær som palmer og sitrontrær var også stemningsskapere på mange stands. Foraform hadde innredet sin stand som en leken og luftig hage med grønt gressgulv og et teselskap verdig Alice i Eventyrland.

HÅND I HANSKE

De siste årene har produsenter for kontraktsmarkedet og hjemmemarkedet stilt ut sammen i de to største hallene, noe som oppleves som inspirerende for de besøkende å bevege seg igjennom. Bruken av mykere effekter som for eksempel grønne planter, er med på å viske ut ulikhetene mellom de to innredningsarenaene. Nye, innovative løsninger for kontorinnredning kan oppleves samtidig med dekorative elementer som vegghyller, lysestaker, vaser, veggklokker og effektbelysning.

Som en fortsettelse av det botaniske grepet, var de grønne fargene særdeles populære på årets messe. Fra støvete, rolig mosegrønn og salviegrønn, til mer mettet, klar grønn, i både lyse og mørke varianter. Materia sin stand var utelukkende kledd

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Frodig stand hos A2

i grønt. Både vegger, gulv og møbler hadde ulike varianter av grønt. Edsbyn hadde klare grønne farger sammen med konjakkfarget skinn, og EFG sin stand var dominert av kremfarger og mint-, syre-, og klargrønn.

representert. Normann Copenhagen viste sine produkter mot vegger av blåbeiset kryssfinér, og flere andre produsenter viste stoler og bord med transparent treoverflate. Muuto viste også en stol i bøk(!) laget spesielt for messen. Kanskje bøkefinéren får sin renessanse i 2016?

TRE TIL INSPIRASJON

De varme, dempede fargene var også fremtredende ved årets messe. Montana og Ire Møbler viste produkter og stands i nude, beige, fersken, rosa og terrakotta fra topp til tå. Gjerne i kombinasjon med naturskinn og fløyelsstoffer i varme konjakkfarger.

De varme metallene er vi heller ikke helt ferdige med. Både messing, kobber og gull var tydelig tilstede i form av lamper, understell, knotter og garnityr til baderom. De varme fargene var gjerne paret med dyp blå og ulike nyanser av denne.

I tillegg til tydelige fargepaletter, er det to materialer som stikker seg ut, og disse er gjerne kombinert med hverandre. Med naturen som inspirasjonskilde kommer vi ikke unna treverk i møblene. De fleste produsentene viste tre i sine møbler, gjerne oljet eik, grånet eik eller mørkbeisede tresorter. Også beiset treverk med synlig trestruktur var godt

36

KONTRAST

Som en kontrast til alle naturmaterialene, var det også mange produkter i fargede stålrør i utallige varianter. Pulverlakkerte understell til stoler og

Grønne planter, gull og fløyelsstoff hos &Tradition

Naturen var helt tydelig en viktig inspirasjonskilde for produsentene pü ürets møbelmesse.

37

• INT E RIØR • T RE ND •

bord, gjerne i samme farge som setet på stolen eller overflaten på bordplaten. De pulverlakkerte overflatene er gjerne lakkert i andre farger enn sort og hvitt, som grått eller grønt, lys rosa, rødt, blått og gult.

MA/U Studio presenterte spennende møbler med et geometrisk, lett og luftig uttrykk. Tynne, sorte stålkonstruksjoner var gjennomgående for arbeidsog spisebord, oppbevaringshyller og hyller for ulike garderobeløsninger.

Utemøbler i stålrør ble vist på flere stands, blant annet hos Massproductions, Hay og Pedrali. Utemøblene ble presentert i et stort spekter av farger, Hay viste sin serie i en militærgrønn farge.

«HULEFØLELSE»

Produsentene for kontraktsmarkedet har fremdeles stort fokus på lydabsorbenter. I en tid hvor vi som interiørarkitekter stadig blir utfordret på arealeffektivisering, er akustikk en viktig faktor.

Flere leverandører, som Foraform/Abstracta, Edsbyn, Four Design og Horreds, viste ulike løsninger for lydabsorbenter i forbindelse med arbeidsplasser. Polstrede omramminger rundt arbeidsplassen og varianter med tak som skaper ytterligere skjerming og «hulefølelse» var synlig hos flere produsenter. Omramminger for skjermede sosiale soner og uformelle møter, enkle telefonbokser og arbeidsbord hengt rett på vegg ble vist i ulike varianter, med og uten tak, med polstrede vegger og vegger i finér.

ET TVERRSNITT AV HVERDAGSLIVET

Mange leverandører viste varianter av møbler vi har sett før. Stoler med nye armlener eller lenestoler nå uten armlener, nye svingfunksjoner eller i nye trekk. Stablevarianter av allerede kjente stoler og understell i nye farger. Som et friskt pust viste

PROFIL Navn: Kristine Aassved Storeide Alder: 35 Stilling: Interiørarkitekt MNIL Min setning: ”Mange produsenter viste en spennende blanding av stramme, funksjonelle møbler mot lekne, dekorative elementer.

Det likte jeg godt.”

Et geometrisk, lett og luftig utrykk

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

38

Louis Poulsen en flott ny lampe i forfriskende fargesammensetninger.

Tekstiler med flettet struktur og orientalske tepper var også synlig på messen. Tepper ble brukt for å myke opp uttrykket, og flere stands viste hengende tepper på veggene.

Som vanlig var Greenhouse fylt med nye produkter og morsomme idéer fra unge, uetablerte formgivere. Den britiske designduoen Barber & Osgerby var årets Guest of Honour og viste en utstilling med tre adskilte områder som skulle vise et tverrsnitt av hverdagslivet. Hvite papirlykter skapte en lavere himling og en følelse av rom i rommet, men jeg oppfattet utstillingen mer som et adskilt sitteområde enn en inspirerende utstilling.

Det rette Utendørsmiljø - bli inspirert

39

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

• AKT U E LT • H ANDE L ST RE NDE R 201 6 •

Modningsprosessen er over «Om handelen får sitt «Uber-moment» i 2016, på samme måte som taxi-næringen fikk i 2015, vet vi ikke, men det er helt klart en fordel å ligge i forkant. Husk at det ikke er de store som spiser de små, men de raske som spiser de treige!» av: johanne kjuus

Det har den enkle konsekvens at man må være tilstede der kunden er, når de er der. Eventuelt vite hva man taper ved å ikke være tilstede i det øyeblikket kunden tar tak i sin pc, mobil, iPad og begynner å søke kunnskap og informasjon om produktet man vurderer å kjøpe. Så må man i neste omgang tilby produkter der kunden er, om det er på mobilen på toget på vei til jobb, i en butikk på vei hjem fra jobb, eller på en desktop på kveldstid.

Vi ser at kjøpsøyeblikket og -beslutningen flyttes stadig lenger vekk fra butikkhyllene, og veien til kjøp har blitt endeløs. Det betyr imidlertid også at mulighetene er uendelige!

På samme måte som kunden forventer å kunne handle sømløst uansett enhet, forventer han eller hun også alle alternativer hva gjelder levering, om det er hjem på døren samme dag – eller om vi ønsker å hente varen i butikk. BOPIS, «By on-line - pick up in store» er kanskje den viktigste trenden innen levering akkurat nå.

Det fine med trender, er at de ikke endrer seg over natten. Skal man si hva som blir viktig for handelen i 2016 – er det derfor mye av det samme som i fjor; ha kunden i fokus – og møt han eller henne så godt du kan på tvers av alle kanaler og «touchpoints». 2016 handler mye om at alt det vi lenge har snakket om nå må testet ut. Om det er bruk av ny teknologi, få mobiltilpassede sider eller bare bli enda bedre på kundemøtet i butikk.

Vi har tatt for oss ni trender vi mener blir sentrale for handelen i tiden fremover. Kort oppsummert – det kommer til å bli mer av alt, og det er på tide å omfavne alle de spennende mulighetene som finnes der ute!

1. HA KUNDEN I FOKUS

2016 er det året vi må slutte å snakke om begreper som multi-, omnikanal og e-handel. Handel er handel, så enkelt er det. Kunden ønsker å kunne kjøpe hva man vil, når man vil, hvor man vil. Det er ikke lenger snakk om online eller offline, fysisk eller digitalt, åpningstider eller åpningsdager – det er en grenseløs og sømløs handel.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

40

JOHANNE KJUUS Stilling: Fagsjef handel i Virke Aktuell: Fagsjef for politikk/ kommunikasjon og møteplasser for medlemsomrüdet for handel.

41

• AKT U E LT • H ANDE L ST RE NDE R 201 6 •

2. UTNYTT TEKNOLOGIEN

4. MILLENIALS-GENERASJONEN

Det har lenge vært snakk om kule «dubeditter» og teknologiske trender inne retail. Buzzwords som beacons, NFC/RFID-koder og «internet of things» har lenge surret i bransjen. Sett bort fra enkelte piloter, har dette enn så lenge ikke blitt implementert hos de etablerte aktørene, i påvente av at felles standarder skal etableres, være tilgjengelig og kunne rulles ut bredt.

Nå har teknologien komme inn i en modenhetsfase, der alt fremover vil dreie seg om å nyttiggjøre seg de nye teknologiske konseptene i den daglige driften. At teknologien stadig blir billigere gjør at implementeringen kan gå enda raskere, og at vi fremover kommer til å se mye mer bruk av teknologi – for å gi kundene en enda bedre kjøpsopplevelse i butikk, men også før og etter kjøpet.

Hvilke løsninger som er best egnet, vil variere fra virksomhet til virksomhet. Det viktigste er å tørre å beta-teste – mye!

Involver forbruker, mål kontinuerlig, og prøv noe nytt hvis den opprinnelige idéen ikke fungerte som forventet.

2016 er det året hvor det på tide å sette fokuset på Millenials-generasjonen – de som er født på begynnelsen av 80-tallet og frem til midten av 90-tallet, også ofte kalt generasjon Y. Denne generasjonen har, om ikke de er født der – levd det meste av livet sitt med mobiler, ipader etc. som kobler dem sammen med hverandre – og til resten av verden. En konsekvens av dette, er at de viser liten tålmodighet med - eller forståelse for - virksomheter som ikke henger med digitalt. Det betyr ikke nødvendigvis at de kun handler på nett. Flere studier viser at dette er en generasjon som faktisk liker å handle i fysisk butikk, men som samtidig prefererer selvbetjeningskasser og mobile betalingsløsninger. Som en del av en sammenkoblet og sosial verden, så er WiFi-tilgjengelighet i butikk et must, da aktivitet på sosiale media er en integrert del av shoppingopplevelsen.

Selv om dette er en generasjon med fokus på individualisme, så er de også opptatt av å være en del av et fellesskap og et sosialt samfunn. Det er en generasjon med fokus på tid og kvalitet, heller enn penger. Samtidig er bærekraft, miljø, og samfunnsansvar ikke bare «buzzord» for dem – det er faktisk en hygienefaktor de forventer gjennomsyrer, og går som en rød tråd gjennom hele virksomhetenes verdikjeder. De stoler heller på vennene sine og sosiale media enn tradisjonell reklame, men de er lojale mot merkevarer som de opplever som ekte, og som tilbyr relevant innsikt og er i stadig utvikling.

3. BLI PERSONLIG – OG ENGASJER!

Det har de senere årene vært mye snakk om Big Data, og hvordan man skal bruke disse gigantiske datamengdene til målrettet markedsføringen mot forbruker. Det er klart at dataanalyse kommer til å få en enda større rolle fremover, og det vil ikke lenger bare handle om de store, men også de små dataene, og hvordan disse kan brukes til å personifisere handleopplevelsen, og til og med predikere forbrukers kjøpsbehov. Tiden for massegenerert markedsføring er over, og det handler nå om å bruke all den tilgjengelige informasjon til å forstå hvilke behov hver eneste kunde har, og til å personifisere tilbudene.

Forbruker er fortsatt opptatt av personvern, men erfaring tilsier at forbruker gjerne deler sine data så fremt de får noe igjen. Enten via enda bedre kundelojalitetsprogrammer, eller at de får en merverdi gjennom en mer personifisert kundeopplevelse eller økt innsikt og kunnskap om seg selv. I denne sammenheng blir innholdsmarkedsføring derfor enda viktigere, og vi ser stadig flere eksempler på at retailere og merkevarer bygger en verden av innsikt og kompetanse for å knytte forbruker til seg. Kunden ønsker i enda større grad enn før å bli engasjert, og det å etablere en dialog med kunden og mellom kunder er med på å styrke kundens lojalitet til deg som virksomhet.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

42

5. MOBIL, MOBIL, MOBIL

I dag eier tilnærmet «alle» nordmenn en smarttelefon, og vi lever med den som en mer eller mindre sammensmeltet del av livene våre, gjennom alle døgnets timer – også når vi sover. I kjøpsøyemed, har mobilen blitt selve kjernen i integrasjonen mellom det fysiske og digitale. Og vi bruker den gjennom hele kjøpsprosessen – før, under og etter kjøpet. Hva gjelder mobil betaling, har dette enda ikke tatt av, men her kommer det til å skje mye i løpet av 2016.

2-8 SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

LEDIGE AREALER:

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

W:60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

43

• AKT U E LT • H ANDE L ST RE NDE R 201 6 •

Utfordringen for mange norske retailere er at de fortsatt ikke har mobiltilpassede sider, noe som fører til at de kommer langt nede på eksempelvis Google sine søkerlister. Her er det fortsatt mye å gå på for norsk retail – for å bli enda bedre til å møte kunden der de er!

6. GÅ LOKALT, ELLER POP-UP!

Innen dagligvarehandel har det lenge vært en vridning mot mer lokal mat og drikke, der varelinjene i stor grad har reflektert lokal tradisjon og nærhet til naturen. En variasjon av dette er nå i ferd med å bre om seg hos de store detaljhandelskonseptene, der det ikke nødvendigvis er lokale produkter som preger assortimentet, men et kundetilpasset utvalg som gjør at vareutvalget er mest mulig relevant for den lokale kunden. Diversifiserte vareutvalg, basert på demografi og geografi rulles ut for fullt, er en tydelig strategi hos flere tradisjonelle BIG BOX-konsepter som nå åpner opp små lokalbutikker i bybildet eller på kjøpesentrene. Samtidig ser man også utbredt mulighet for «showrooming», der man gjennom «service & pick-up points» skaper tilgjengelighet uten butikk. En mulighet for forbruker til å ta, føle og kjenne på – for så å bestille på nett. Har man ikke mulighet til å være til stede med fysisk butikk overalt, er pop-up-butikker også en mulighet som både skaper tilgjengelighet og oppmerksomhet rundt din virksomhet. Helt nytt, er konseptet om virtuelle pop-up butikker, som nå også dukker opp i trendbildet.

7. SAMARBEID PÅ TVERS

Mens Amazon og Alibaba dominerer netthandel, har det kommet flere nye aktører på banen hva gjelder delingsøkonomi (plendit.no, nabobil.no m.m.) – og vi ser at stadig nye aktører og nye forretningsmodeller skaper nye utfordringer, men også muligheter for norsk handel. Her gjelder det å ligge i forkant, å kjenne sine konkurrenter ikke bare i, men på tvers av bransjer, slik DNB gjorde med Vipps når de så at Facebook m.fl. kom til å etablere sine egne betalingsløsninger – eller som American Express gjorde da de tidlig inngikk samarbeid med Uber, og nå er deres prefererte betalingsaktør. I Sverige ser vi at ICA og Starbucks har etablert et samarbeid, der de sammen har som mål og forbedre hurtigheten og kvaliteten på sine tjenester og for å tilby flere valgmuligheter for kunden. Om handelen får sitt «Uber-moment» i 2016, på samme måte som taxi-næringen fikk i 2015, vet vi ikke, men det er helt klart en fordel å ligge i forkant. Husk at det ikke er de store som spiser de små, men de raske som spiser de treige!

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

44

8. MERKEVAREFOKUS

I en verden med stadig flere distraksjoner, og der inntrykk og impulser blir tilgjengeliggjort gjennom sosiale medier, målrettet reklame og relevante views i en frekvens man aldri har sett tidligere, blir det stadig mer krevende å nå frem og skille seg ut overfor dagens kunder. Å ikke være den som drukner i mengden er derfor en av dagens store utfordring for norske handelsaktører.

Det er klart at det å bygge et sterkt merkevare, med et innhold som vekker alt fra troverdighet og tillit, til engasjement – blir stadig viktigere i en verden fylt av «støy». De yngre generasjonene er eksempelvis opptatt av virksomhetenes fokus på miljø, bærekraft og SCR ikke bare en del av en kommunikasjonsstrategi, men faktisk gjennomsyrer hele virksomheten. På samme måte er de opptatt av at merkevarer på lik linje med dem selv – skal ha en mening og et standpunkt i viktige politiske saker, fra de homofiles rettigheter til diskusjonen om søndagsåpent. Vi ser også en trend der de store merkevareaktørene bygger opp egne fanklubber og fellesskap, der kunder med felles interesser kan møte hverandre – både fysisk og digitalt, for derigjennom å bygge opp en lojal kundemasse.

9. MENNESKENE

Med mer kompetente og informerte forbrukere, øker forventingen om at de ansatte man møter i butikk er enda mer kompetente. Verdens beste service er ikke lenger et konkurransefortrinn, det er hygienefaktor! Samtidig er det viktig å få de ansatte i fysisk butikk til å forstå at salg i flere kanaler, ikke betyr tapte arbeidsplasser, men kan føre til økt salg. Bruk av teknologi kan også brukes til å styrke de ansattes kompetanse og styrke deres rolle overfor kunden i butikk. Ved eksempelvis bruk av mobile enheter kan de ansatte ha lett og hurtig tilgang til produktinformasjon for å hjelpe kunden, fra deres første skift – og man kan også bruke teknologien til å måle kundenes tilfredshet med den hjelpen de mottok fra de ansatte.

12:30

salg@bravoav.no

Snakk med oss om AV-løsninger.

Book en demo i vårt showroom.

Grev Wedels Plass 9 0151 OSLO

www.BravoAV.no 24 07 60 60

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

på KONTORET av: silje rønne foto: lars erik fjøsne

“

Savner et gedigent bilde av Wolfgang Tillmanns, Thomas Struth eller Alex Prager

”

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

46

47

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

SEKS KJAPPE – Hvordan representerer kontoret deg?

– Det gir en følelse av nyskapning og profesjonalitet. Det er smakfullt, og det er ingenting som er irriterende å se på her inne. Det føles alltid rent. Jeg trenger å ha det ryddig rundt meg for å jobbe bra. Også underbygger det moderne det faktum at vi jobber med fremtidens musikktjeneste.

– Hva savner eller ønsker du deg?

– Savner et gedigent bilde av Wolfgang Tillmanns, Thomas Struth eller Alex Prager.

Dette er jo ærverdige lokaler, i og med at det er gamle Astrup Fearnley Museet. Kanskje vi burde gå for noe norsk? Bjarne Melgaard, Sverre Koren Bjertnæs eller Per Maning – bare å sende! Adressen står øverst.

– Hva har du i skrivebordsskuffen?

– Jeg er så smart at jeg ikke har noen skrivebordsskuff. Kontorskuffer er onde. Der havner de tingene man ikke gidder å gjøre «akkurat nå». Og det gjør at dårlig samvittighet begynner å gnage. Så går man over i fortrengingsfasen, og til slutt havner man på Luksusfellen med skuffen full av fakturaer – nei til skuff!

– Hva bør man absolutt ikke gjøre som gjest på kontoret ditt?

– Her gjelder Kardemommeloven, så det er bare å «gønne» på.

– Kombinasjon av Cellekontor og åpent landskap eller brukertilpasset løsning?

– Sitter i åpent landskap, selv om jeg ikke er helt som Ulf Lundell. Jeg bruker lang tid på å komme i gang hvis jeg blir forstyrret. Derfor har vi stillerom og studio hvor man kan få egentid – dette er en super kombinasjon.

– Hva er noe av det smarteste du har klekket ut her?

– Det aller smarteste er nok lydstudioet som er dønn lydtett. Der kan man gå inn midt på dagen og spille musikk så høyt man vil uten at de utenfor hører et kny.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

48

THOMAS «FINGERN» GULLESTAD Alder: 35 Hvor: Grev Wedels Plass 9, Oslo Aktuell: Daglig leder og grunnlegger av music branding-selskapet Liveqube, som leverer kuratert musikkinnhold til retail, horeca og servicenæring i Europa. Han skal også spille den legendariske norske krigshelten Jan Baalsrud i «Den 12. mann», en ny spillefilm med Harald Zwart som regissør. Straks ute med ny musikk med Klovner i kamp.

49 foto: morten eik

• AKTUELT • MORGE NDAGE NS ARB E IDS P L ASS •

PROFIL JAN KRISTIAN KARLSEN Aktuell: Han har stor kunnskap om den fleksible og effektive arbeidsdagen, samt metoder for utvikling av gode arbeidsplasser, i både private og offentlige virksomheter i inn-og utland.

Arbeid: Daglig leder i analyse- og rådgivingsselskapet Company Pulse AS, og forfatter av boken «Tid til arbeid, tid til overs».

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

50

KAMPEN MOT TIDSTYVENE Kanskje en av de største kostnadene i bedriften… av: jan kristian karlsen illustrasjon: shutterstock

til de blir stresset og lite tilgjengelige for sine medarbeidere, og at det blir mindre tid til å utøve god personalledelse, noe som kan være ganske alvorlig for virksomheten.

Tidstyver legger beslag på mye arbeidstid i norske virksomheter.

I gjennomsnitt dreier det seg om èn arbeidstime per virkedag per medarbeider (Company Pulse 2013). I flere organisasjoner er problemet betydelig større, og i mange tilfeller ville faktisk «sekstimersdagen» vært mer enn lang nok, dersom tidstyvene ble stoppet. Det sies at kunnskapsmedarbeidere er bedriftens viktigste ressurs, og det er utvilsomt riktig, men arbeidstakere er også virksomhetens desidert dyreste ressurs i form av lønn og andre personalkostnader. Derfor er tidstyver svært kostbart for bedriftene. Du blir kanskje ikke overrasket, men ledere med personalansvar er faktisk den gruppen som er mest plaget av dem. Som en følge av dette blir deres arbeidsdager ofte lange, og det må jobbes mye på kveldstid og i helger for å blir à jour.

Dette kan se ut som personlige utfordringer som den enkelte må håndtere på individuell basis. Imidlertid er det en klar sammenheng mellom medarbeidernes tidstyver og lav produktivitet i organisasjoner. For mange ledere bidrar tidstyvene

ARBEIDSDAGENS VERSTING

Lite effektive møter, avbrytende kommunikasjonsformer og IT-problemer, er de største tidstyvene i relasjon til arbeidsmønsteret i norske store og mellomstore virksomheter. Men også dårlig tilgjengelighet til hverandre, reisevirksomhet og manglende tilgang til ledige møterom er betydelige tidstyver i mange organisasjoner. Særlig har ledere problemer med sin tilgjengelighet, og de som reiser på jobb stamper i pendlerkøer som aldri før. Dette er svært kostbart både for samfunn og arbeidsliv, og dessuten blir det mindre tid til overs for medarbeiderne.

Møter og reisevirksomhet har ofte en nær sammenheng.

På tross av at nesten alle medarbeidere har bærbar PC med

«Den som ikke er bevisst på hva tiden brukes til, har heller ikke de rette forutsetningene for å planlegge for effektive arbeidsdager. God kunnskap om bruk av arbeidstiden gir verdifull innsikt for å skape effektive arbeids dager og om hva som bidrar til det motsatte.

51

• AKTUE LT • F RE MT IDE NS ARB E I DS P L ASS •

kamera og smart-telefon, brukes i snitt 80 prosent av møtetiden «ansikt til ansikt», og hvert enkelt møte varer i gjennomsnitt 1,5 time. Dette er noen gjennomsnittstall for det norske arbeidslivet, men gjennomsnittstall er opplagt lite verdt for den enkelte bedrift og leder, som heller trenger fakta om situasjonen i sin egen organisasjon.

SPØR EKSPERTEN Etter forrige artikkel i Estate Lokaler om «Morgendagens arbeidsplass» har Jan Kristian Karlsen mottatt henvendelser og spørsmål, som han svarer på under.

KAN TIDSTYVENE STOPPES?

Det er selvsagt mulig å stoppe tidstyvene og få frigjort tid. Færre av disse vil øke produktiviteten. Dessuten er det ofte slik at effektive arbeidsdager også øker arbeidsgleden. Fordi medarbeidere har forskjellige arbeidsdager finnes ingen fasit for hva som er tidstyvene i den enkelte organisasjon. Bedriftsledelsen må derfor identifisere tidstyvene, og lage en plan for hva som kan gjøres for å redusere og fjerne de største. Dette er lederne også tjent med, ettersom ledere er den gruppen som er mest plaget av dem – gjerne en konsekvens av ledernes dobbeltrolle som leder og medarbeider. Lederne er gjerne bedriftens dyreste ressurs og derfor er det spesielt lønnsomt å fange deres tidstyver. Imidlertid er tidstyvene i arbeidsdagen noe ganske annet enn hva vi tenker på som «tyver». Disse kan nemlig være deg selv og dine kolleger, men det kan også skyldes rammebetingelser i form av dårlige eller lite brukervennlige IT-systemer og arbeidslokaler, eller en kombinasjon av dårlige vilkår og utnyttelse/bruk.

Spørsmål: «Har lest flere av dine artikler, blogg-innlegg og intervjuer med stor interesse (har ikke lest boken din ennå). Du sier stadig at flere vil jobbe mer fleksibelt, noe jeg kanskje er enig med deg i, men kan det bety at vi er på vei mot en kontorløs bedrift?»

Svar: Kontorene blir i fremtiden mer å regne som møteplasser, hvor vi stiller opp for å møte andre mennesker i en fysisk forstand. Stadig flere vil jobbe «kontorløst», i den forstand at man jobber lite eller ingenting i virksomhetens lokaler, men desto mer på «hjemmekontoret» og «mobilt kontor». Imidlertid vil mange stasjonære medarbeidere fortsatt jobbe i virksomhetens kontorlokaler.

Spørsmål: «Du sier at arbeidstakerne vil bli stadig mer kravstore i arbeidsforhold når det gjelder arbeidsoppgaver, fleksible arbeidsavtaler og datasystemer. Jeg tror at mange ansatte opplever at det er lite de tørr å kreve av sin arbeidsgiver nå for tiden, og at de er redd for å miste jobben sin.»

I neste utgave av Estate Lokaler vil Jan Kristian Karlsen skrive om den fleksible arbeidsdagen, men også behandle deler av «den fjerde teknologiske revolusjon» – en teknologirevolusjon som påvirker ulike former for fleksibilitet i arbeidslivet og i arbeidshverdag. Har du spørsmål om temaet send disse til jan@ companypulse.no, og han vil besvare de i neste utgave

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Svar: Du har et godt poeng. Jeg skal forsøke å forklare og nyansere. De arbeidstakerne dette gjelder er først og fremst etterspurte medarbeidere. Det er jo heller ikke slik at alle bransjer er i fritt fall. Mange små bedrifter er på vei opp – det samme gjelder yrker. Det ikke bare teknologiske fag, markedsføring og ledere, men også innen mer tradisjonelle yrker. Det trengs blant annet flere dyktige lærere og helsepersonell. Fleksible arbeidsordninger og gode IT-verktøy både motiverer og effektiviserer arbeidshverdagen. Dessuten setter jeg fokus på at nevnte medarbeiderkrav må imøtekommes med å skape mer effektive arbeidsprosesser i bedriftene, og da oppstår det spennende «vinn-vinn» forhold mellom arbeidsgivere og arbeidstakere. Det er mange eksempler i boken min, og her er tre: Effektivisere møter ved bruk av virtuell teknologi (som også reduserer reiser) og utvidet fleksibel arbeidstid, slik at påkrevde reiser i større grad kan skje på tidspunkter det ikke er køer på veinettet, samt å reise mer kollektivt slik at det er mulig å få unna arbeid på reisene.

52

MYRENS VERKSTED

Nils Bays vei Ka

#

#

#

Blås bor

#

#

# #

#

#

2 4

&

#

#

#

Ul le

&

SAGENE

2 4

s

RING 2

Pilestre de

Co l St Hanshaugen

e

at

SINSEN

#

#

#

#

#

vn

GRÜNERLØKKA #

ich els en sg

& & & &

&

&

& & & &

& &

at e Dæ len en &

&

#

Sofienberggata

#

2 4

&

#

& &

#

o

# #

gg at a

kv

n

HASLE

Ol He lg

#

Hasle

&

&

&

&

#

h Sc laf

&

& &

&

2 4

#

#

1 km

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

ag

# #

#

Sandakerveien

S

#

le tts

g

e at

#

#

ta

Ho lte ga

Chr is

#

g

#

rh

s car

RING 3

#

Toftes gate

2 4

Os

Grefsen

TORSHOV

ILA

&

2 4

en

##

# #

Markveien

ate ien s g ve Aall ke Kir cob a Ja at rig nf FAGERBORG ge r a at So ig str u d In

#

#

#

t

#

v ål

#

&

BJØLSEN

ta

e Fay s gt

#

M og a

#

#

#

at a

I midten av en pulserende næringspark

&

e at sg up str

#

#

#

rgg

•

2 4

#

#

ul Th

&

#

&

teb o

God parkeringsdekning

a

Ky rre

#

•

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no53 www.myreneiendom.no

#

Gø

Vestre Aker

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

#

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

n #

0

#

#

gat ger

#

#

#

#

Ås en gt

ULLEVÅL

BLINDERN

#

#

#

#

Fa ge

Meget god teknisk standard

#

#

#

Uelands gate

•

Idyllisk beliggende ved Akerselva

#

ie n sve ien gn ve So

•

#

#

#

#

1. etasje har kantine og møterom

v

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon

s ch eu

#

#

#

#

g le

•

n

U

#

#

H op Bisk

GREFSEN

#

#

#

va Sta

Ledig fra 01.01.2017

##

#

#

#

#

Ås

•

# #

ien

Enkel adkomst fra Ring 2

#

e Storov

•

Ullevål stadion

a Lillogat

Fra 800 - 5.400 kvm BTA

#

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

l

•

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

&

# # #

# #

# #

#

#

tvei en

Tåsen

Berg

us

#

&

•

Be rg sli

Lyse, moderne kontorlokaler

#

#

i

#

Irisveien

a

150

O

#

# # #

# # #

#

#

rg l

Be

& &

#

pps gate

&

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

G re

#

He k

& &

& &

&

SOGN

&

lve pel

&

&

Ka

& #

&

#

&

&

& &

&

# #

a

& &

2 4

&

&

Nydal svn

&

& &

#

& &

&

&

ve i

# #

&

&

&

&

&

&

ata

&

#

&

&

&

#

#

&

&

mg ei

#

&

&

Bygg Golf Sør

Og mu nd

&

&

&

&

& &

&

Ledig areal: 800 - 5.400 kvm BTA

&

&

&

& #

# #

Sandakerveien 24C

esens #

&

Golf Sør

#

#

jo ts v Ei n 2 4

• AKT U E LT • J U SS •

§

TILBAKELEVERING AV LOKALER

Det kan oppstå store og til dels ubehagelige diskusjoner mellom utleier og leietaker ved utløp av leieperioden, som følge av at partene har ulik forståelse av om lokalene er tilstrekkelig vedlikeholdt. av: erling høyte og ulrik rød karlsson, arntzen de besche advokatfirma as

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

54

Den vanlige delingen av vedlikeholdsplikten er at utleier har alt utvendig vedlikehold, og leietaker har alt innvendig vedlikehold.

U

tleier hevder for eksempel at leieobjektet, grunnet betydelig vedlikeholdsetterslep, er tilbakelevert i dårligere stand enn avtalt. Leietaker på sin side hevder imidlertid at en viss grad av slitasje må aksepteres, og at utleier dermed ikke kan lempe utbedringskostnadene over på leietaker.

Hva konklusjonen kan bli på denne diskusjonen, vil i all hovedsak bero på innholdet i partenes leiekontrakt.

UTGANGSPUNKTET

Husleielovens utgangspunkt er at utleier alene, fullt ut er ansvarlig for indre og ytre vedlikehold av de leide lokaler. Leietakeren er kun ansvarlig for vedlikehold av nærmere angitte innretninger som ikke er en del av den faste eiendommen.

Ved tilbakelevering skal eiendommen være ryddet og rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.

Husleieloven kan fravikes i profesjonelle forhold, hvilket i næringskontrakter rutinemessig gjøres.

NÆRINGSKONTRAKTER

Den vanlige delingen av vedlikeholdsplikten er at utleier har alt utvendig vedlikehold, og leietaker har alt innvendig vedlikehold.

Grensesonen, som gjerne defineres som porter, vinduer og lignende, tillegges tradisjonelt leietakerens vedlikeholdsregime.

Hva gjelder det innvendige vedlikeholdet, er normen ofte at eiendommen skal holdes i godt vedlikeholdt stand, eller i god håndverksmessig stand. Etter vår oppfatning er det ingen juridisk forskjell på de nevnte begreper, slik at ordvalget ikke får noen praktisk betydning.

Leietakers vedlikeholdsplikt vil som regel også omfatte tekniske innretninger i lokalet, så som heiser, rulletrapper, ventilasjonsanlegg mv. Det påligger imidlertid utleier å skifte ut slike anlegg når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

TILBAKELEVERING

Hvilken stand lokalene skal tilbakeleveres i ved avslutning av leieforholdet, vil variere noe fra kontraktstype til kontraktstype.

En vanlig formulering er at eiendommen skal tilbakeleveres i håndverksmessig godt vedlikehold stand, men slik at normal slit og elde i eiendommen aksepteres. Hvis kontrakten ikke innehar en henvisning til at normal slit og elde aksepteres, er vår oppfatning at en slik aksept likevel må innfortolkes dersom kontraktens regulering for øvrig ikke tilsier annet.

I de mer spesielle tilfellene kan kontrakten være formulert slik at eiendommen skal leveres i samme stand som ved overtakelsen av lokalene, og at alminnelig slit og elde derfor ikke aksepteres.

En slik regulering ser man gjerne i kontrakter hvor utleier har et særlig behov for å ha et skjerpet vedlikeholdsansvar.

PRAKTISKE PROBLEMSTILLINGER

Begrepsbruken som benyttes i næringskontrakter kan gi opphav til mange diskusjoner mellom partene ved leietidens utløp. Det kan eksempelvis være vanskelig å bli enige om hva som er et løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold eller godt vedlikehold under leietidens løp.

Tilsvarende vil partene ofte være uenige om hva som skal anses som normal slit og elde i lokalene. Dette fordi det kan være vanskelig å avgjøre hva som er et resultat av dårlig vedlikehold og hva som skyldes alminnelig slit og elde. Denne problemstillingen vil særlig være aktuell i langvarige leieforhold.

Vurderingene som må foretas vil også avhenge av det aktuelle leieforholdets karakter. Har lokalene vært benyttet til kontorer, produksjonslokaler eller lagerbygg, vil vurderingene falle ut på forskjellig vis. Også leietidens lengde vil være av betydning for hva som aksepteres i forhold til lokalenes standard ved tilbakelevering. I kortere leieforhold vil det kunne stilles strengere krav til vedlikeholdsnivå og generell standard på lokalene enn i et langvarig leieforhold på 15 – 20 år.

55

• AKT U E LT • J U SS •

FORNYELSER OG FORLENGELSER AV LØPENDE LEIEFORHOLD

Et leieforhold blir ofte forlenget en eller flere ganger, eller endret ved arealinnskrenkninger eller arealutvidelser. Endringene kan skape usikkerhet og lede til uenigheter mellom partene om hvilken stand eiendommen skal være i ved tilbakeleveringen. Eiendommen vil ofte være i noe dårligere stand på forlengelsestidspunktet enn den var ved første gangs overtakelse. Spørsmålet er da hvilket tidspunkt som skal være utgangspunktet for vurderingen av hvilken stand eiendommen skal være i ved tilbakelevering Vår vurdering er at utgangspunktet for vurderingen vil være eiendommens tilstand ved opprinnelig overtakelse såfremt ikke annet kan utledes av partenes leiekontrakt.

Ved arealutvidelse av eksisterende lokaler oppstår samme problemstilling.

Her kan lokalenes vedlikeholdsnivå være forskjellig ved fraflytting, fordi leietiden eksempelvis har vært kortere i det utvidede leieareal enn i det opprinnelige leiearealet. Antagelig vil det riktige være å vurdere de nevnte arealer hver for seg hva gjelder vedlikeholdsnivå på tilbakeleveringstidspunktet.

PRAKTISKE RÅD

For å unngå uenighet om de omtalte problemstillingene, er det avgjørende å kunne dokumentere lokalenes tekniske stand ved leieforholdets begynnelse og ved eventuelle forlengelser/utvidelser. Dette gjøres ofte ved at det gjennomføres en overtakelsesforretning hvor eiendommens tilstand dokumenteres. Vi anbefaler at det tas fotografier fra overtakelsesforretningen og at det utarbeides en overtakelsesprotokoll som begge parter signerer. Et annet råd er å innhente en takstrapport hvor eiendommens tekniske stand belyses.

Etter mange år med nye subjekter både på leietaker- og utleiersiden, vil slike dokumenter langt på vei avklare diskusjonen om hva slags stand lokalene var i da eiendommen ble overtatt av leietaker. Tilstandsnivået ved tilbakelevering vil da være lettere å bli enige om.

Videre kan det være en fordel at partene underveis i leieforholdet har en løpende dialog og rutiner for kontroll av vedlikeholdet. Eksempelvis kan en enkel henvendelse fra utleier til leietaker kunne virke som en «wake up call» vedrørende vedlikeholdsplikten. Erfaringsmessig synes leietaker å ivareta sin vedlikeholdsplikt noe dårligere, dersom leietaker ikke får påminnelser fra utleier.

PROFIL Erling Høyte (t.h.)

Stilling: Partner og advokat Selskap: Arntzen de Besche Ulrik Rød Karlsson (t.v.)

Stilling: Fast advokat Selskap: Arntzen de Besche

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

56

Dokumenter lokalenes tekniske tilstand

Dersom en leiekontrakt blir forlenget, er det avgjørende ikke bare å tenke «cash-flow» i leieforholdet, men også gjennomføre tiltak som nevnt, for i etterkant å kunne dokumentere vedlikeholdsnivået på de lokalene som omfattes av forlengelsen. Dersom lokalene på forlengelsestidspunktet er i dårlig vedlikeholdt stand, må det avklares om det eventuelt skal foretas en oppgradering av lokalene før oppstart av ny leieperiode. Alternativet er at partene definerer et nytt tilstandsnivå som utgangspunkt for vedlikeholdsvurderingen ved endelig avslutning av leieforholdet.

AVSLUTTENDE BEMERKNINGER

For en utleier vil det som nevnt være fornuftig å følge opp lange leieforhold relativt tett. Dette medfører at ubehagelige overraskelser ved leietidens utløp kan unngås. Erfaring viser at dårlig oppfølging og forvaltning av utleier har en tendens til å medføre at nivået på vedlikeholdet faller. Dette gjelder særlig i siste del av leieperioden hvor leietakeren har begrenset interesse av å investere i lokalene, fordi kontrakten er i ferd med å løpe ut.

Stikkord er følgelig en aktiv forvaltning av leieforholdet, hvilket for begge parter vil være å foretrekke fremfor den passive varianten.

Noe stort er på gang i Moss Höegh Eiendom skal utvikle Verket, en ny bydel i Moss på 270.000 kvm fylt med kultur, utdanning, næring og boliger. Vi gleder oss til en spennende prosess frem til en ny, levende sentrumsbydel.

Ta en sniktitt på www.verketmoss.no Lik oss på facebook.com/verketmoss

57

• AKT U E LT • KONTOR •

Innovativ delingskultur

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

58

NYE KONTORFORMER Bedrifter administreres på nye måter, og et større antall frilansere utfordrer de tradisjonelle arbeidsmønstrene. Utfallet er en rekke nye kontorformer. av: silje rønne foto: matchoffice

Bedrifter er mer mobile enn tidligere, og den enkelte arbeidstaker vil nødvendigvis ikke ha behov for fast kontorplass. Blant frilansere, små uavhengige foretak og mindre selskaper er det mange som ikke har en arbeidsplass å reise til hver morgen.

Løsningen kan være co-working, hoffice eller kontorhoteller – en samtidsaktuell form for arbeidsorganisering.

Co-working spaces tilbyr i varierende grad de fysiske fasiliteter som er viktig i en oppstartsfase, slik som arrangementslokaler, møterom og sosiale områder – hvor medlemmene kan møtes ved kaffemaskinen eller til lunsj. Kafédrift er en effektiv overgang mellom offentligheten og medlemmene, og her er gis medlemmer en ytterligere mulighet til å arrangere interne og eksterne faglige, og sosiale arrangementer.

CO-WORKING

Co-working bygger på en innovativ og skapende delingskultur – det handler om å dele de fysiske omgivelser og verktøy, så vel som kunnskap og erfaringer. Konseptet går ut på å leie en pult eller et kontor, og sammen utgjøre et felleskap.

HOFFICE

For de som liker å jobbe hjemmefra – hos andre. Hoffice er det kostnadsfrie alternativ til co-working. En gruppe med frilansere rullerer på benytte sine hjem som kontorlokaler, og på denne måten er det ingen leiekostnader.

Å tilhøre et co-working space gir mulighet til å hente kompetanse, og være en del av en bedriftskultur. På denne måten vil man også lettere kunne bygge nettverk.

Hoffice er et svensk konsept, skapt av fortvilede frilansere som ofte kan ha vanskeligheter med å få ting gjort når man arbeider hjemme. Behovet for arbeidsdisiplin, og muligheten til å skape det sammen med andre, var således tanken bak hoffice.

Forskjellige yrkesgrupper har ulike behov, og fleksibilitet blir stadig viktigere. Dette løses ved å tilby graderte medlemskap avhengig av om det ønskes eget kontor eller fast pult i et kontorfellesskap. Kreativitet har ingen kontortid, derfor får alle utdelt et nøkkelkort, slik at lokalene ikke behøver åpningstider.

I et hoffice melder den enkelte sin interesse via for eksempel Facebook, hvorpå det inviteres til en strukturert arbeidsdag.

Dagen starter ofte med at den enkelte redegjør for gruppen hvilket

59

• AKT U E LT • KONTOR •

OVER:

MatchOffice opplever en tendens til at større virksomheter leier seg inn i kontorlokaler.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

60

Det er etablert noen få hoffice i Norge, i Sverige derimot er konseptet svært godt mottatt.

oppgaver som skal utføres. Arbeidsdagen er gjerne delt inn i 45-minutters arbeidsøkter. Ved å holde gruppen oppdatert på sine aktiviteter gjennom hele dagen øker sjansen for at man faktisk fullfører de planlagte gjøremål. Overordnet skaper en slik arbeidsmåte forståelse av arbeidsprosessen, og tidsaspekter knyttet til arbeidsoppgavene.

Felles konsentrasjonsøvelser og fysisk aktivitet er en del av arbeidsdagen, og skal øke evnen til å fokusere. Dagen kan starte med mindfulness, og etter hver arbeidsøkt er det 10 minutters pause med aktiviteter – uttøyning, mindfulness eller dans. Lunsjen serveres som buffet hvor hver deltaker har med et bidrag.

Det er allerede etablert noen få hoffice i Norge, i Sverige derimot er konseptet svært godt mottatt.

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner.

KONTORHOTELL

I et kontorhotell samles ulike bedrifter i samme kompleks og deler fellesarealer og fellesfasiliteter. Dette gir både sosiale og økonomiske fordeler, bedriftene vil ha mulighet til å utvide sitt nettverk gjennom kontakt med andre leietakere i kontorhotellet. Faste utgifter i forbindelse med renhold, møterom, kantine og resepsjon deles blant leietakerne. Kortere oppsigelsesfrister sammenlignet med alminnelige leiekontrakter gjør videre kontorhotell til et fleksibelt alternativ.

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Et kontorhotell gir bedriften mulighet til å rette all fokus på bedriftens gjøremål fra dag én. Alle praktiske gjøremål, samt tilpasning av lokalene foretas av en ekstern aktør.

Matchoffice er Norges førende spesialist på kontorfellesskap.

De ble etablert allerede i 2002, og formidler kontorhoteller og kontorfellesskap i mer enn 100 land.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

– Vi opplever en tendens til at større virksomheter leier seg inn i kontorhoteller kontra tradisjonelle kontorlokaler. Dette er et tydelig signal på at bedrifter i dag jobber på en annen måte, forteller Kristoffer Klemetsdal, Country Manager i Matchoffice Norge.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

61

• UTLE IE R H AR ORDE T • OL AV T H ON •

FRA VEST TIL ØST Olav Thon har troen på Grønland og Oslo øst. Ifølge han skal dette bli et enda mer spennende område i årene som kommer, til tross for «ulykken» nedenfor. av: silje rønne

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

- foto: margrethe myhrer

62

PROFIL OLAV THON Konsernsjef i Olav Thon Gruppen, og styreleder i Olav Thon Stiftelsen, Olav Thon Gruppen AS og Thon Holding AS. Olav Thon er grunnlegger av Eiendomsselskap ASA i 1982, han har siden den gang vĂŚrt styrets leder.

63

• UTLE IE R H AR ORDE T • OL AV T H ON •

Nå kommer oppussingen av Storgaten, som vil være med på å løfte området.

Det er også en spennende utvikling på Grønland, et område med svært god beliggenhet. Selv om jeg ikke er så glad for den moderne utviklingen med høybygg i Barcode – det er en ulykke.

Gamlebyen er et svært interessant område og vi kunne hatt et pulserende byliv helt ned til fjorden. Høybebyggelsen skjermer for resten av byen – jeg tror det er det eneste stedet i verden der høybebyggelsen ligger rett ut mot sjøen og med byen bakenfor.

Jeg har ikke desto mindre tro på Grønland av den grunn – dette området vil få en fin utvikling.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Det som peker seg ut som det «hotteste» er Tjuvholmen, Aker Brygge og områdene rundt, ikke så langt ut som til Skøyen. Her har det alltid vært populært, kanskje ikke for 100 år siden, da det var mye industri, men de siste årene har det blitt spesielt attraktivt for advokater.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– De største fallgruvene vil vel være for eierne som har den finansielle risikoen, derimot har leieboerne en risiko i det å ta feil valg. For enkelte kan det være ulønnsomt med en lang leiekontrakt, og positivt for andre – derfor er det vanskelig å påpeke en fallgruve, for alle bedrifter er forskjellige.

– Hvor i sentrum vil du anbefale butikkeiere å etablere seg akkurat nå?

– I Storgaten, men man må ikke glemme at det fortsatt er mest folk på Karl Johan. Ser du på de gode gatene, slik som i Karl Johan, Torggaten, Storgaten og Bogstadveien, går vi i flokk. Der de første butikkene etablerer seg og får et mangfold i tilbudene, der kommer det folk. Taperne er mindre attraktive gater som av en eller annen merkelig grunn ikke klarer å tiltrekke seg butikkene.

Nå skal Oslo sentrum bli bilfritt, og det er jeg skeptisk til.

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler?

– God infrastruktur er viktig. Hvis det ikke hadde vært for den voldsomme kampen mot bilisme så hadde jeg svart parkering, men offentlige transportmidler er nok viktigere. Beliggenhet er avgjørende for både ansatte og kunder – det skal være enkelt å ta seg frem og tilbake.

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

– I Olav Thon Gruppen er vi veldig fokusert på å imøtekomme leieboernes forskjellige krav. Når det gjelder butikklokaler hender det vi sier nei til en og annen leieboer, om vi tror at de ikke vil passe inn, eller om vi har for mange innenfor samme bransje i for eksempel et kjøpesenter. Vår oppgave er å være rådgiver for valg av lokaler, og plassere leieboeren på riktig sted, når det er gjort er vi ganske fleksible.

– Hva er suksessfaktoren bak Thon Hotel Rosenkrantz, som er det best likte hotellet på Tripadvisor.com i Oslo?

– Vi har vært veldig heldige med god ledelse som har tiltrukket seg mange dyktige medarbeidere, og vi har vært flinke på design.

Ramsøskar Interiørarkitekter og Sissel Berdal Haga, designansvarlig i Olav Thon Gruppen har stått for designet.

– Netthandel er i fremvekst, hvordan vil dine kjøpesenter møte disse utfordringene?

– Et kjøpesenter er et moderne samfunns møteplass. Netthandel kan være en god samarbeidspartner ved at varer kan hentes på kjøpesenteret, og ved at kjøpesenteret har tilbud om service av mange slag man ellers ikke får.

– Hvilket område er i Oslo er mest spennende fra et byutviklingsperspektiv, og hvorfor?

– Oslo øst, alt fra Torggaten som har blitt gågaten fra Youngstorget til Ankertorget – det har vært en rivende utvikling der.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

64

65

• INT E RIØR • PARI S ME SS E N •

PARIS ER EN MESSE VERD «Utsagnet sies å ha falt da den franske kong Henrik IV i 1593 konverterte til katolisismen i den hensikt å vinne Paris. Jeg sier det samme, men det er en helt annen type messe jeg har i tankene.» av: trond ramsøskar

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

66

TIL VENSTRE:

LED lamper Led-teknologien gjør at selve lampepunktet er lite, og pendellampene er derfor små og enkle å sette sammen i grupper.

De har ulik størrelse og leveres i ulike fargekombinasjoner. Helhetsinntrykket er svært dekorativt. (Denne typen lamper lages nå også av norske produsenter. Jeg så dem på Oslo Design Fair.)

M

aison&Objet åpner den europeiske sesongen for interiørmesser i slutten av januar hvert år. Den er uten tvil en av de viktigste i sitt slag. Maison&Objet er en typisk trendutstilling. Det ligger i franskmenns natur å være mer opptatt av utviklingstrekk enn av produkter. I Frankrike står estetikk høyt i kurs, og luksus og design oppfattes ofte som to sider av samme sak. Det tror jeg er kulturelt betinget. Produsenter fra hele verden kommer derfor til Paris for å presentere det nyeste av det nye. Er de heldige, er det i Paris de får lyskasterne rettet mot seg.

Maison&Objet har sin pendant i arrangementet Paris Déco Off som foregår samtidig. Kjente designere og produsenter, som for det meste holder hus på Rive Gauche, åpner lokalene sine og lar publikum få bli med bak kulissene. Er man veletablert, behøver man ikke å betale store penger for å få oppmerksomhet på Maison&Objet.

Det fører til at den store messen er blitt arenaen til små, nye utstillere – ofte slike som viser sære og avantgardistiske produkter. Maison&Objet er til dels en markedsplass for rariteter, synes jeg.

Jeg har valgt ut noen smakebiter som viser bredden i utstillingene.

OVER

Te OVER:

Missoni Møblene er hentet fra den siste kolleksjonen til Missoni. Det vårlige, lette og elegante preget minner om 80-tallet. Det gjør også palmene – de har prydet interiører i flere år og holder fremdeles stand. For den som skal fornye møblere i hagen eller på terrassen, er Missoni et attraktivt og lekkert alternativ til brun rotting.

67

Her er det ingen fargeredsel å spore.

Utstillingen tilhører en kjent produsent av te. De klare fargene skaper en asiatisk, litt fremmedartet stemning som fremhever produktene. Singe og Opéra er merkevarenavn.

NEDE TIL VENSTRE:

Tapeter Disse morsomme tapetene fra Manuel Canovas henter inspirasjon fra Asia. Det kaller på smilet og viser akkurat som det store Lacroix-tablået at vi nå er på vei bort fra det den strenge minimalismen.

• INT E RIØR • PARI S ME SS E N •

TROND RAMSØSKAR Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. www.ramsoskar.no

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

68

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet.

Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Lillestrøm - Oslo S 11 min.

Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

69

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

trender og antitrender som vil prege oss i år Det er tradisjon å forfatte topplister på starten av et nytt år, og de aller beste listene er de som omhandler det som kommer rundt neste sving.

Vi er alle iboende nysgjerrige og lister er en enkel måte å fordøye noe så komplisert som fremtiden. For ingen vet noe sikkert om morgendagen, bortsett fra at den vil være annerledes enn dagen i dag.

av: kjartan slette

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

70

T

render som allerede har nådd «mainstream», som fremveksten av deleøkonomien med selskaper som Uber og AirBnB i spissen, hopper jeg over. Det er gårsdagens nyheter.

DATADELINGSØKONOMIEN VOKSER

Kun bedrifter, tjenester og produkter som er basert på datadreven innsikt vil lykkes i fremtiden. Nå som teknologien til, og kunnskapen om big data brer om seg, sitter vi igjen med store mengder av data. I mengder av datasiloer. Alle disse datapunktene, om det er fra sensorer, wearables eller online oppførsel, danner grunnlaget for mer presise avgjørelser. For å virkelig høste gevinstene må data deles, da hver silo alene ikke inneholder det hele og fulle bildet. I Unacast ser vi datadeling utvikle seg gjennom tre faser.

Fase én er allerede over, og i den hadde få forståelse for hvor viktig data er. Så kom fase to, den vi er i nå, hvor «alle» jobber iherdig for å finne, samle og øke verdien på sine egne datasett. Fase tre kommer etterpå og bunner i en gryende forståelse av hvor lite man egentlig vet, og noen er allerede godt på vei inn denne fasen. Dette er datadelingsøkonomien. Ved å dele subsett av data, får man andre subsett tilbake.

Og som med all moderne databehandling så vil dette være trygt lagret, med aksept fra og på sluttbrukerens premisser, som en naturlig følge av at sluttproduktene vil forventes å være smartere enn i dag. Trygg databehandling og godt personvern er ikke lenger noe man vil gjemme bort, men en produktfordel man vil skryte av.

Antitrend: Enkelte vil ønske produkter som ikke samler inn og deler data. Vi vil se flere selskaper som kaster seg på denne antitrenden, men over tid vil de bli mindre og mindre viktige etter hvert som disse produktene blir forbikjørt og kundene blir mer komfortable med datadeling. En god parallell er skepsisen Facebook møtte i starten rundt personvern, men som nå er så godt som borte.

ROBOTENE HAR ALLEREDE KOMMET

Robotinvasjonen begynte allerede under den industrielle revolusjonen. Enkelte maskiner utførte oppgaver såpass mye mer effektivt enn oss mennesker at vi i stor grad ble drevet ut av fabrikkene, og i de hundre årene siden har den etterfølgende evolusjonen økt i styrke.

Roboter lager i dag det mye av det vi konsumerer mens vi mennesker har funnet andre oppgaver, typisk i serviceyrker. Den store forskjellen er at roboter i 2016 og fremover er i ferd med å også bli gode til å interagere med mennesker, og ikke bare bygge samme ting igjen, igjen og igjen. Tror du McDonalds vil ha mennesker bak disken i fremtiden, eller COOP, eller

at Uber-bilen (som også er bygget av en robot) blir kjørt av et menneske? Tro om igjen. Som for 100 år siden må vi mennesker snart finne andre oppgaver.

Antitrend: Etter hvert som flere og flere forretninger og service-yrker bruker roboter til å møte sine kunder, vil et segment gå i motsatt retning og bygge merkevarer rundt det faktum at mennesker møter mennesker. Roboter vil assosieres med noe billig og effektivt, mens mennesker vil være varme og personlige (og dyre).

KUNSTIG INTELLIGENS BLIR EKTE INTELLIGENS

Det føles trygt å bruke ordet kunstig intelligens, for det signaliserer en slags avstand, at det ikke er ekte.

Men sannheten er at kunstig intelligens nærmer seg vår menneskelige intelligens, og kan allerede utføre flere av hjernens funksjoner bedre enn oss.

Den husker bedre, tar mer rasjonelle avgjørelser og er kjappere. Google Now, Siri, Cortana og Facebook M er alle kunstige personligheter som vi vil i økende grad forholde oss til, og bli avhengige av. Og med Google sitt nylige varslede gjennombrudd i å lage en kvantedatamaskin (en maskin som ikke lenger er begrenset av hvor hurtig ett’er og null’er kan prosesseres i sekvens), så øker det teoretiske mulighetsrommet for hvor ekte en kunstig intelligens kan bli.

Antitrend: Den kjapt eskalerende takten i kunstig intelligens har fått mange av de smarteste hodene i Silicon Valley, med Elon «Tesla» Musk i spissen, til å uttrykke bekymring for hva dette betyr for menneskerasen. Det er bevilget flerfoldige millioner dollar i forskning til problemstillingen om og hvordan vi kan kontrollere noe som er smartere enn oss, og hvordan kunstig intelligens og etikk henger sammen. Hett tips, har du en filosofi-fetisj er dette feltet du bør fokusere på fremover.

FRA MOBIL TIL DINGSER

Den personlige mobile datamaskinen har revolusjonert hvordan vi forholder oss til verden, og til hverandre. Man snakker ikke lenger om potensialet i mobil, men som den foretrukne plattform for nær alle typer tjenester, hvor vi kjøper varer, sosialiserer og henter informasjon. Mobilen vil fortsette å være den foretrukne personlige plattformen, men den vil langt fra være den eneste koblingen til verden, og til hverandre. De fleste dingser rundt oss vil bli smarte(re) og oppkoblet, og ved hjelp av sensorer forholder deg seg til verden og oss i det man kaller Tingenes Internett (Internet of Things eller IoT). Mat bestilles gjennom skjermen på kjøleskapet basert på hva du trenger til ukens foreslåtte oppskrifter, den

71

Navn: Kjartan Slette Alder: 38 Aktuell: Gründer i teknologiselskapet Unacast.

Slette er en av Gründerbloggerne til DN.no, les hans opprinnelige innlegg der.

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

«Tror du McDonalds vil ha mennesker bak disken i fremtiden, eller COOP, eller at Uber-bilen (som også er bygget av en robot) blir kjørt av et menneske? Tro om igjen.

Som for 100 år siden må vi mennesker snart finne andre oppgaver»

elektriske bilen samarbeider med alle andre bilene på veien for å velge den optimale ruten – for alle, og huset synkroniserer med husene i nabolaget for å dele strøm effektivt mellom de, hentet fra en egen Tesla batteri-installasjon med strøm fra sol-, vann- og vindkraft. Merk at mange av disse produktene vil kun fungere når datadelingen er på plass.

Antitrend: Det er ingen antitrend her. Sett bortsett fra enkeltes skepsis til datadeling, vil Tingenes Internett omfavne oss alle.

pulten på skolen. I 2016 vil trolig massemarkedet for første gang føle på spenningen ved å tre inn i nye verdener.

Antitrend: Alle vi over 30 vil sannsynligvis aldri helt forstå dette, og også finne det urovekkende at det digitale sidestilles med det fysiske. Det er jo tross alt mer ekte å møte et menneske som er i fysisk nærhet. Vi tar selvfølgelig feil, som vi over 30 alltid gjør. Her er de fleste av oss antitrenden selv, og vil protestere og riste på hodet over barna og barnebarna våre, men det vil ikke bety noe.

lang tid før den er i nærheten så viktig som fossilt brensel. For de fleste land vil dette handle om en kontrollert flytting av ressurser, og antitrenden er her dermed viktig i en overgangsperiode. Dét sagt, de som ikke planlegger for neste fase nå, vil få problemer. I tillegg til at det er moralsk problematisk.

MENNESKELIG MOBILITET PÅ GODT OG VONDT

Vi har snakket om den globale borgeren i noen tiår allerede og vi kommer til å se mer til disse fremover. Billigere transport, minskende kulturelle barrierer og demokratiserende teknologi gjør over tid landegrenser mer trivielle. På den andre side har vi tvungen mobilitet, som sist sett i flukten fra et konfliktfylt Syria. Ved hjelp av ny teknologi flytter menneskemasser seg hurtigere og mer målbevisst, selv altså, på flukt. Teknokrater fra Silicon Valley spår allerede nå at fremtidens nasjoner kommer til å konkurrere om innbyggere i større grad enn i dag på grunn av denne nye mobiliteten, ved å tilby de beste tjenestene til den laveste prisen. På den måten blir det ikke hvor man tilfeldigvis er født som blir avgjørende for hvor livet leves, men hvor man passer best inn. Dette ligger lengre inn i fremtiden, men mobilitet blir uansett et av de viktige temaene i 2016 og videre. Og selv om den mobiliteten vi ser i dag ikke kun er teknologidrevet, kan og bør teknologi bli en stor del av løsningen og de land som klarer å kapitalisere på dette vil få en fordel.

VIRKELIGHET ER RELATIVT

Hva er virkelig? Må man kunne høre det, se det og ta på det? Hvis det er definisjonen, så er begrepet «virkelighet» i ferd med å bli virkelig forvirrende.

De som vokser opp i dag føler allerede at en samtale på Snapchat kan være vel så virkelig som samtalen over pulten på skolen, og med nye virtuelle verdener vil flere og flere innse at digitalt er like ekte som det ekte. Mange stusset over at Facebook for noen år siden kjøpte Oculus, et selskap som lager teknologi for å oppleve virtuelle verdener, for milliarder av dollar. Siden den gangen har lite skjedd rent kommersielt, men teknisk og prismessig står vi foran et gjennombrudd. Ja, det er fortsatt en barriere at man må ha på seg relativt store briller (tenk på hvordan 3D-film floppet i sin tid), men den barrieren blir mindre for hver dag, etter hvert som brillene også blir mindre og bildene vil kunne projiseres på andre flater. Og med trykk-sensitive hansker på vil man merke når man digitalt tar på noe. Overnevnte Facebook, men også Sony og Microsoft, putter enorme investeringer inn i virtuell virkelighet, og i fremtiden vil våre barn kunne høre, se og ta på en medelev som sitter i Australia like godt som en over

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Og til slutt, to trender aktualisert av siste måneders hendelser.

MILJØ BLIR BUTIKK

De fleste oljefeltene i Norge er nå ulønnsomme etter siste dagers videre fall i oljeprisen på grunn av overflod i markedet, og i Paris ble det nylig vedtatt globale føringer for reduserte utslipp de neste årene for å holde temperaturstigningen under kontroll.

Disse hendelsen henger ikke direkte sammen, men til sammen er det signaler om at oljeæraen er over.

Subsidier, klimahensyn og fallende investeringer i olje vil samlet gjøre det mer og mer lønnsomt å investere i grønn teknologi, som sol, vind og vann.

Her hjemme er vi fortsatt delvis blinde for denne trenden, men for alle som har vasket oljen av brilleglasset er den som nevnt tydelig. Miljø og grønn teknologi kommer til å gi god butikk, og med god butikk kommer investeringene.

Antitrend: Billig fossilt brensel er å foretrekke (og eneste mulighet) for de fleste land ennå og selv om trenden mot grønn teknologi er synlig, vil det ta

72

Antitrend: Fremmedfrykten kanskje den mest deprimerende antitrenden av de alle. Som mennesker er vi historisk betinget til å beskytte egne områder fra invaderende fremmede, og vi har som rase i stor grad vokst opp i isolasjon fra hverandre.

Mobiliteten er i historisk sammenheng relativt ny og det vil derfor bli smertefullt i en periode før det blir bedre. Toleranse må læres opp. Og vi som tolerer, må forstå de som ikke tolererer og vise de veien videre.

Vi skal være fryktelig glad for alle som gidder å bo på denne steinrøysa vi kaller Norge, og mobilitet kan bli en styrke, hvis vi velger å se på den slik. Jeg tror på at alle mennesker har et potensiale for toleranse, og faktum er at det aldri har det vært mer fredelig på denne planeten enn akkurat nå.

Dét er en god trend å ta med seg inn i det nye året, sammen med de syv andre.

VI GRATULERER TV2 MED VALGET AV NYE LOKALER DTZ Realkapital har Norges største og mest erfarne team av leietakerrådgivere. Vi er stolte av å ha vært rådgiver/megler for TV 2 i forbindelse med deres planlagte flytting til nytt og flott bygg i Bjørvika.

Vi er klare for å hjelpe flere leietakere ved reforhandling eller flytting.

Kontakt Anne Bruun-Olsen mob: 91 78 65 15

Realkapital AS

www.dtz.no tel.: +47 23 11 68 68

Verdiskapningshus for smart og bærekraftig eiendom

CAPITAL MARKETS – LEIETAKERRÅDGIVNING- VERDIVURDERING-ANALYSE-EIENDOMSUTVIKLING-CORPORATE FINANCE 73

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

74

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

75

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

• NY E LOKAL E R • E U F E MI A •

E UF EMIA Av: Silje Rønne Illustrasjon: OSU/A-lab Foto: Margrethe Myhrer

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

76

Et treffpunkt i Bjørvika, der det moderne Oslo møter det gamle. Dette blir et bærekraftig kontor med unik identitet.

– Eufemia er det første du ser når du kommer på hovedfartsåren inn til Oslo. Bygget i vakker tegl vil bli et blikkfang med partier kledd i gyllent metall, et materiale som ble brukt til å anslå verdier i dronning Eufemias tid, sier Geir Haaversen, partner og daglig leder i arkitekt A-lab, som har tegnet bygget. Oslo S Utvikling skal oppføre et kontorbygg på ca. 21.000 kvadratmeter, der hele bygget vil ha spor av historiske fortellinger som subtilt kan oppdages i bakken, i gulvet og på fasaden. Det har også miljøambisjoner om å oppfylle BREEAM-klassifiseringen Excellent.

– Vi er opptatt av den generelle kvalitetssikring vi oppnår ved å benytte oss av BREEAM, og ikke minst, sikring og dokumentasjon av kvaliteter vi vet kundene våre er opptatt av. Et eksempel på slike kvaliteter er et dokumentert godt og sunt innemiljø, som vi vet påvirker trivsel, sykefravær og dermed produktivitet. Vi er trygge på at BREEAM-prosessen og -systematikken i seg selv er verdiskapende for kundene og oss, sier Rolf Thorsen, administrerende direktør i Oslo S Utvikling AS. EKSPERIMENTERER MED TEGL – Bygget vil ligge på hellig norsk grunn, der slaget mellom baglerne og birkebeinerne sto, rett ved Middelalderparken. Vi fant en båt der i forrige uke, og her finner du alle lagene av Oslos historie. Det har tidligere vært en yrende havn med bryggeanlegg og masse liv, og det skal vi hente frem igjen, sier Haaversen.

Arkitekten har valgt å bruke tegl, som er en middelalder måte å bygge på, siden bygget vil ligge i mellomrommet Barcode og Middelalderparken – som også er i tegl.

– Det vil få et eldre utrykk fortolket på en ny måte, fremfor å lage noe som ser veldig nytt ut, har vi skapt et tidløst bygg.

77

• NY E LOKAL E R • E U F E MI A •

Hovedtanken er å bruke tegl som vi skal eksperimentere med, vi har allerede mye erfaring med dette materialet fra andre bygg. Vi har ikke funnet riktige tegl til Eufemia, men det er veldig gøy å være med å skape fargen, blande leiren og brenne den – fremfor å velge noe fra en katalog. Det gir husene mer sjel, og vi får frem håndverket, forklarer han.

FEMININ «TOUCH» Arkitekten har lest mye om dronning Eufemia, som var kjent for sin kulturelle interesse. Hun fikk blant annet oversatt en del ridderfortellinger til svensk; de såkalte Eufemiavisene.

– Hun var en av de første kvinnelige figurene i norsk historie som dronning. Alt i dette området er veldig maskulint, derfor har vi lyst til å få frem noe av det feminine – finne noen løse tråder vi kan spille videre på. Gjerne gjennom kunst og gullfargede gjenstander, forteller han.

Arkitekten har valgt å dele bygget inn i tre deler for å bryte opp skalaen i området. De tre delene har forskjellige vindusretninger som gir en helt egen identitet: storbyen, middelalderparken og fjorden. For å ta den unike beliggenheten innover i huset, har etasjene ulike dimensjoner på vinduene. Dette gjør at hver etasje oppleves unik, ifølge Haaversen.

Bygget vil holde en meget høy standard og ha flere kvaliteter som alle leietakerne i bygget kan dra nytte av – det kan også leies som et enbruker-bygg.

– Vi har løftet inngangspartiet tre etasjer høyt ut mot Barcode, dette vil bli et av de mest spektakulære inngangspartiene, og ta inn hele byen. Som ansatt og besøkende får du med deg hele historien ved å bevege deg rundt i bygget. Vi har også tatt i litt ekstra, vanligvis er kontorbygg tette og intime, dette blir en kjempekontrast. Hele førsteetasje er mye mer fleksibel, med store rom man kan bruke til forelesninger, dekke opp til lunsjer – ja alle rommene har flere formål, sier han.

I alle etasjene vil det være sosiale soner med kaffebarer og sittegrupper for uformelle møter, i tillegg til større møterom.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

– Når du kommer ut av heisen skal rommet fungere som husets hjerte, der du feirer bursdager, har kaffemaskin og tidsskrifter. Her vil det være møterom og toaletter – arbeidssonene vil ligge for seg selv, men alle vil likevel møtes her for det sosiale og når de skal hente kaffe. Arbeidsrommene skal tilfredsstille alle tenkelige arbeidsformer, også de som kommer om 20 år. Det vil bli større grad av skreddersøm og mulighet for «co-working spaces», forklarer arkitekten.

DEN NATURLIGE VEIEN TIL JOBB Eufemia vil bli hjørnesteinen i Bjørvika – Oslos nye Central Business District, og et av de best eksponerte byggene. Med kort vei til Oslos Sentralbanestasjon, flytog, trikke-og busstopp og taxiholdeplasser. Bjørvika har på kort tid blitt et attraktivt sted både for bedrifter og som boligområdet, med Barcode som et viktig element.

Flere kjente selskaper har etablert seg her: DNB, Deloitte, KLP, PWC, Visma, Ernst & Young, Cermac og HR Prosjekt – for å nevne noen.

Området er også rikt på grøntarealer, og Dronning Eufemias gate sies å være Oslos nye parkgate.

Den 700 meter lange gaten er 43 meter bred, og inkluderer kjørefelt, kollektivfelt, sykkelfelt, fortau og trikketrasé. Trikken vil kjøre på en grønn løper av gress flankert av søyleeik. 300 trær fordelt på 50 arter fra hele verden og muliggjør en botanisk vandring fra Øst-Asia, via Europa til Vest-Amerika og speiler det 21. århundres mangfold. Samtidig er bygulvet i Barcode med på å skape et pulserende liv, med sine restauranter, kafeer, butikker og ulike servicetilbud.

– Dette vil bli den mest spennende hjørnesteinen i Bispevika, med alle historien og at bygget henvender seg mot alle kanter, avslutter Haaversen.

78

Eufemia vil bli hjørnesteinen i Bjørvika

OM PROSJEKTET Ca. 21 000 m² stort kontorbygg.

Beliggenhet mellom Barcode og Middelalderparken Ca. 1 100 arbeidsplasser Miljøambisjoner om å oppfylle BREEAM-klassifiseringen Excellent

79

• NY E LOKAL E R • E U F E MI A •

AKTØRER: Oslo S Utvikling, A-lab arkitekter, Vedal og Akershus Eiendom står for utviklingen av Eufemia, og har samarbeidet i mange år om utviklingen av Barcode og Bjørvika.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

80

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten.

Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

www.engebretsen.no

81

• AKT U E LT • RE STAU RANT •

UTEN MAT OG DRIKKE

– duger arbeidshelten ikke Glem svett gulost, tørre brødskiver og kjedelig kantinemat – Oslo kryr av spennende lunsjmenyer. Vi har tatt utgangspunkt i fem restauranter, alle med ulike konsepter spredt lokalisert i hovedstaden. Fellesnevneren er gode råvarer og smakfulle retter – noe for enhver gane, enten du er på farten, eller skal ha et lunsjmøte.

av: silje rønne foto: yvonne wilhelmsen og funky fresh food

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

82

83

• AKT U E LT • RE STAU RANT •

el camino

El Camino

Huy Tapashi & Noodels

El Camino i Niels Juels gate på Frogner serverer smakfull meksikansk mat i en fei.

Valget mellom biff, kylling, svin, fisk eller tofu – i taco, burrito eller «bowl» – du har nesten uendelige variasjonsmuligheter.

Din egenkomponerte «fiesta» kan toppes med et rikt utvalg tilbehør, laget av friske råvarer. Maten nytes i den trendy restauranten innredet med betong, rustent jern og gamle eikeplanker. På farten? Maten kan enkelt medbringes.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Høsten 2015 åpnet Huy på Bryggetorget på Aker Brygge, hvor den Sør-koreanske kjøkkensjefen Lee kombinerer moderne kokkekunnskap med det tradisjonelle koreanske- og japanske kjøkken. Restauranten serverer Tapashi, en blanding av sushi, asiatisk taps og nudler. Menyen kan friste med et godt utvalg tapashi-retter og såkalte «Asian bun burgers» som består av langtidstekt kjøtt med tilbehør i et mykt og søtlig stykke dampet brød. I tillegg tilbyr de en rekke nudelretter, samt flere desserter. Blir det vanskelig å velge er Chefs’ Choice et alternativ hvor kjøkkensjefen selv velger ut åtte retter, til to personer.

84

funky fresh food

Olympen

Den franske sal

Olympen på Grønland omtales som Østkantens storstue, eller «Lompa» på folkemunne. Kjøkkenet presenterer moderne skandinavisk husmannskost og kontinentale klassikere.

Folkelighet og uformell eleganse er stikkord som beskriver det høyloftede lokalet prydet med enorme lysekroner. Lunsjmenyen er fristende, men usnobbete. Her kan det blant annet velges mellom fyldige smørbrød, tomatisert fiskesuppe, eller entrecôte med bearnaisesaus for den som er litt ekstra sulten.

Den franske sal er med sin blankpolerte stukkmarmor, og forgylte detaljer et av Nasjonalgalleriets mest overdådige rom. Dette gjør lunsjen til en opplevelse – både for øyne og gane. Her møtes klassisk eleganse og futuristisk modernisme.

Menyen er i større grad preget av tradisjonelle rike salater, rugbrød med brie, fiskekake eller leverpostei, samt dagens suppe.

85

• AKT U E LT • RE STAU RANT •

Funky Fresh Food

Funky Fresh Food ligger i DogA og konseptet er sunn, kortreist og vegansk raw food.

At kafeen ligger i Norsk Design- og Arkitektursenter, gjenspeiles i stemningen – det er kult, avslappet og stilig. Under lunsjen bestiller du ved disken, og får maten servert ved bordet. I tillegg til en klassisk raw food-tallerken, serverer kjøkkenet en rekke rimelige og gode wraps og sandwicher, samt dagens suppe. For skeptikeren, er signaturretten Big Buck Burger en sikker vinner – en burger med smak av soltørket tomat, servert med søtpotetfries og mango- og chiliaioli.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

86

Foto: Catharina Caprino

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fleksibilitet som gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet for å holde folk friske. Og ikke minst, den gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til en mer kreativ og effektiv arbeidsplass. Kort sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

87

• AKT U E LT • ØST FOL D •

– Tomten ligger på historisk grunn, det var her Moss oppstod som industriby. Selv om det er lite som minner om dette i dag.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

88

TETTERE PÅ OSLO Mosselukten er allerede historie, nå får regionen frisk bris og fart i seilene. av: silje rønne foto: enata eiendom illustrasjon: a-lab

N

Områdereguleringsplanen legger rammer for en bærekraftig og langsiktig utvikling av Verket som byutviklingsområde. I tillegg til Verket har de også regulert en tilliggende tomt på 150 mål som kalles Verksåsen. Der skal det bygges ca. 600-700 boliger de neste årene.

år den planlagte InterCity-strekningen og dobbeltsporet mellom Oslo og Moss er ferdig utbygd innen 2024, vil byen ligge under en halvtime fra hovedstaden. Samtidig planlegger Jernbaneverket å sette inn åtte tog i timen til Moss i rushtiden.

Kombinasjon av hyppige avganger til hovedstaden, ambisiøse utbyggingsprosjekter, rikt kulturliv og sjøidyll gjør Moss til det «nye» Drammen.

Utbyggingen av Verket er et viktig løft for byen. Det gamle industriområdet ved sjøen skal bli den mest attraktive bydelen i Moss, ifølge grunneier Höegh Eiendom AS. Området har få minutters gange over broen til Moss sentrum, kjøpesenter med kino, bibliotek, kafeer og utesteder som nærmeste nabo.

– I tett samarbeid med kommunen har vi omregulert 306 mål. Der 207 mål er landareal og 99 mål sjøareal. Det gamle fabrikkområdet skal transformeres til et spennende område med boliger, kultur og næring, sier Jan Erik Kristiansen, direktør for forretningsområdet Moss i Höegh Eiendom AS.

HØY AKTIVITETSNIVÅ

– Tomten ligger på historisk grunn, det var her Moss oppstod som industriby. Selv om det er lite som minner om dette i dag. I dag er det hyppig brukt til konserter, kultur- og sportsarrangementer, sier Kristiansen.

Planen er å utvikle en eiendomsmasse på over 270 000 kvadratmeter til bolig, skole, utdanning og næring, der gode opplevelser og aktiviteter står i fokus. Verket har allerede rukket å etablere seg som et attraktivt sted for kreative næringer, og antall arbeidsplasser på området nærmer seg antallet på fabrikken. Etter at Höegh Eiendom renoverte de gamle arbeiderboligene fra 1700-tallet, som huser rundt 120 personer – har stedet blitt en «hub» for kreative bransjer, og kulturelle opplevelser. Et studentmiljø med flere hundre

89

• AKT U E LT • ØST FOL D •

elever bidrar også til å skape et yrene liv, akkurat slik Kristiansen ønsker det.

– Vi jobber mye for å etablere en egen identitet for bydelen, og både næring og kultur er viktige byggesteiner i denne utviklingen, sier han, og legger til at Verket Scene er selve hjertet i bydelen, og hatt flere vellykkede oppsetninger allerede.

– Utbyggingen av hele det gamle fabrikkområdet sees i et 20 til 30 års perspektiv. Nå jobber vi for å tiltrekke oss virksomheter til nybyggene, samt hotellvirksomhet og mer idrett, sier Kristiansen.

I løpet av høsten 2016 vil de også starte salget av de første boligene.

– Disse vil få en unik beliggenhet langs Mosseelven, med kort vei til Moss sentrum, sjøen, båtplasser og ikke minst marka. Du går til dagens og den nye jernbanen på 15 minutter og sykler på 5 minutter, legger han til.

En moderne bydel vokser frem på Høyda i Moss, der industrihistorie forenes med byutvikling.

KNUTEPUNKT, NATUR OG KULTUR

Med nærhet til Oslo, ser mange eiendomsutviklere stor potensial i Moss.

Espen Klevmark, administrerende direktør i Enata Eiendom er en av dem.

– De fleste byer rundt Oslofjorden har tilgang til tog og E6/E18, men det er mer unikt med fjordkryssing og flyplass i tillegg – Moss er Oslofjordens viktigste knutepunkt fra Færder fyr til Oslos Rådhus. Byen har også et sterkt kulturliv som tiltrekker seg folk. Moss løsriver seg fra søndre Østfold og blir en del av Stor-Oslo, sier han.

En moderne bydel vokser frem på Høyda i Moss, der industrihistorie forenes med byutvikling. Enata Eiendom utvikler det gamle fabrikkområdet TrioVing, som har fått navnet Vingparken og utgjør den nye bydelen i Moss/ Rygge – som sikter mot én kommune fra 01.01.2019. Første byggetrinn er allerede klart av de totalt 110 målene som vil bestå av handel, bolig, kontor og helsenter, med 25 mål grønn park.

– Vi har laget et oversiktlige gateløp som viser vei til de ulike byggene.

Vingparken består av: Sydsiden Handelspark, Lilleeng Helsepark, Forum Moss Business Center og snart Rosenvinge Boligpark, forteller Klevmark.

Mye er klart, med unntak av et business senter og Rosenvinge Park.

Helseparken åpnet 4. januar i år, og første byggetrinn av Rosenvinge Park startet i februar, med ferdigstillelse og innflytting anslagsvis sommeren 2017.

– I Forum – Moss Business Center har vi plass til 20.000 m2 kontor og næring, og er i full gang med utleiearbeidet – hittil har vi ikke signert noen leiekontrakter, sier han.

HELSESENTER BYGGET SOM ET KJØPESENTER

Av de totalt planlagte 7000 m2 i Lilleeng Helsepark fase 1, er rundt 5500 m2 utleid, og av disse igjen har allerede 2/3 av leietakerne flyttet inn. Helseparken har kjente aktører som: Clinic Strømstad (plastikkirurgi), Østlandske Hjertesenter, Varna Tannlegesenter, Boots Apotek og Ringvoll BHT. Om lag 1500 m2 gjenstår av Lilleeng Helsepark fase 1, og det betyr at det fortsatt er ledig plass til 3-4 klinikker.

Enata Eiendom er nå i gang med fase 2 med treningssenter, frisør, hudpleie, helsekost og mer servering.

– Jeg tror dette helsebygget byr på noe nytt og unikt. Det ser ut som et kjøpesenter med klinikker, trening og velvære i stedet for butikker. Bygget rommer også Vingparken Konferansesenter og Restaurant RO, som har blitt en formidabel suksess og Moss sitt nye «it-sted», og omkring skal vi bygge 280 leiligheter og 20.000 m2 kontorbygg. Definitivt en ny bydel i Moss, sier utvikleren.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

90

T: 917 37 394 fb: Blake and friends 91

O

F • SPENNENDE FAGLIG INNHOLD • KONSERT PÅ KVELDEN • UTSTILLINGER • SOSIAL SAMLING • QUIZ FRA KL. 17.00 • SPEED-DATE MED FOREDRAGSHOLDERE OG PARTNERE ONSDAG 11. MAI - VULKAN ARENA Påmelding: www.estatekonferanse.no Følg Oslo Future Living på Facebook

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

92

OSLO FUTURE LIVING

L

EN FESTIVAL FOR EN BÆREKRAFTIG BY BYUTVIKLING OSLO REGION BRAND STRATEGY - Vulkan Arena BYGG & ENERGI FROM STRATEGY TO ACTION - Vulkan Arena FORRETNINGSMODELLER THE COLLABORATIVE ECONOMY - Hotel Scandic TRANSPORT URBAN MOBILITY & WALKABILITY - Mathallen ARKITEKTUR PROJECTS & DEVELOPMENTS - Hotel Scandic INNOVASJON & NYTENKNING A STEP FURTHER - Vulkan Arena

93

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Thon hotel 94

Topper listen til TripAdvisor Thon Hotel Rosenkrantz i Oslo har på rekordtid inntatt en ledene posisjon blant hotellene i hovedstaden. av: silje rønne foto: espen grønli

Forretningshotellet åpnet 22. oktober 2014 i ny drakt etter en omfattende oppussing på over 100 millioner kroner. Frem til nå har renoveringen av det gamle Stefanhotellet vært stor suksess.

– Før vi åpnet satt vi oss mål om å være et av Oslos femte beste hoteller på TripAdvisor før jul, da vi kom til jul var vi nummer to, og 8. januar lå vi på førsteplass, sier Lars Petter Mathisen, hotelldirektør på Thon Hotel Rosenkrantz.

På landsbasis ligger Thon Hotel Rosenkrantz på fjerdeplass på TripAdvisor, slått av noen mindre unike hoteller og rorbuer.

– Vi ble også kåret til én av de 20 beste hotellene i Skandinavia av The Times høsten 2015, samt at vi ble HSMAI Årets Service-veiviser 2015, forteller Mathisen.

STORBYOASEN

Suksessoppskriften ifølge hotelldirektøren er å skape god kultur blant de ansatte, og det er særlig service og den gode frokosten de får positive tilbakemeldinger på.

– Vi trener mye på service, og fokuserer på at alle ansatte skal ønske gjesten alt vel, uansett om de jobber på kjøkkenet eller som stuepike. Alle vet hvor vi skal, og hva de skal bidra med, forklarer han.

Mange av gjestene bemerker følelsen av et internasjonalt hotell, med høy standard i interiør og et unorsk fargevalg. Ramsøskar Interiørarkitekter har stått for designet, i samarbeid med Sissel Berdal Haga, designansvarlig i Olav Thon Gruppen.

– Forretningsfolk er stadig på farten, jobber mye og trenger avkobling. Vi brukte derfor oasen som metafor for interiøret: Hotellet skal være et sted som gir hvile og påfyll til travle kvinner og menn, sier interiørarkitekt Trond Ramsøskar.

Messing, gull og sort gir Thon Hotel Rosenkrantz et fornemt preg, mens mønstre og farger for øvrig forteller at dette er noe annet enn et klassisk forretningshotell: Det er en oase for den som reiser.

SOMMER HELE ÅRET

– Frisk vegetasjon og sommerfugler på møbelstoffene, palmetapet, planter, rosa og grønne lamper i vinterhagen, kunsten på veggen i resepsjonen – alt fargelegger hverdagen og tilfører energi.

Hotellrommenes duse ro brytes av stormønstrede sengetepper.

Motivet, mongolske ryttere, minner gjestene om at de er på reise, forklarer han. Øverste etasje er gjestenes egen oase – ingen andre har adgang.

Her kan man arbeide, få kveldsmat, slappe av eller ha med seg gjester.

– Alle behov er dekt, og det gir en følelse av å være hjemme selv om man er borte., forsetter Ramsøskar.

Integrert ledlys, ofte kombinert med messing, er brukt hyppig i trapper, listverk, sengegavler, garderobehyller og gardinbrett. Lyseffektene får hotellrommene til å virke større enn de er og gir sammen med store speil i vakre rammer en smak av luksus.

BRASSERIE PALEO

Ærlig matlaging er Paleos konsept: Rene og kortreiste råvarer, næringsrik mat og godt håndverk. Interiøret går hånd i hånd med konseptet.

– Kjøkkenløsningen er derfor helt åpen, slik at gjestene kan se kokkene i arbeid. Fra den tilstøtende vinterhagen har man innsyn i kjølerommet, samtidig som man kan besiktige vinutvalget og beholdningen av krydderurter. Dette er ærlig matlaging i praksis, forklarer han.

Gulltapeter, speilmosaikk og marmorkledning på baren signaliserer kvalitet og nytenkning, men det eksklusive preget brytes opp av mer rampete elementer – for eksempel menytekst skrevet rett på veggen.

Kontrasten til den tilstøtende vinterhagen er stor.

– Palmetapeter, levende palmer, lamper i rosa og grønt og fargesterke møbler gjør vinterhagen til en plass langt borte fra hverdagen, og det var akkurat det vi ønsket å skape avslutter interiørarkitekten.

95

• NY BYGG • STAT I ST IKK •

2016: REDUKSJON I ANTALL NYBYGG Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viste at 573 000 kvm sto ledig i 2015, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra 2014. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i 2014.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som ble ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette innebar økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse (kontor)

Område

År ferdig

Utbygger

Bruker

Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16

8 600

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje

16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Ja

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Bil-

2015

Varner Gruppen

Varner Gruppen

Nei

lingstad USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Ja

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Statoil Fuel & Retail

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse

Minimalt

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Cowi

Ja

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Riksrevisjonen

Ja

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2018

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2

Ja

Philip Pedersens vei 9, PP9

11 000

Lysaker

2017

NCC

HasleLinje - Bøkkerveien 5, Lamell B

15 000

Hasle

2018

Höegh Eiendom

Eufemia

30 000

Bjørvika

Youngstorget 3

3 925

Sentrum

2018

Kilde: Akershus Eiendom

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

96

Ja

Ja

Ja Securitas

Ja

Oslo S Utvikling

Ja

Olav Thon Gruppen

Ja

• INT E RIØR • S MÅT T •

UNDER

The Beekman, New York Omgitt av noen av Manhattans mest populære attraksjoner som Brooklyn Bridge og World Trade Center åpner det luksuriøse Beekman Hotel våren 2016. Hotellet er en arkitektonisk perle med sine ni-etasjers atrium og pyramideformet takvindu, vil hotellet innlemme byens eldste skyskraper fra 1883; Temple Court, designet i tradisjonell Queen Anne stil.

HØYRE

Tcherassi Hotel + Spa, Columbia Denne våren lanserer colombianske motedesigner Silvia Tcherassi et hotell og spa i et 250 år gammelt historisk herskapshus. Husets fire etasjer gir en eksklusiv og privat atmosfære, og de syv unike rommene har høyt tak, rike tregulv, egen balkong og store åpne bad.

HOTELL HER BOR DU BEST I VERDEN New York Post rangerte nylig verdens beste hoteller. Felles blant de utvalgte var at alle enten var nyåpnede, eller er under konstruksjon. av: silje rønne

UNDER

Amanemu Ise Shima National Park, Japan I mars lanseres en 24-roms hot-springs resort på Bay i Ise Shima nasjonalpark, to timer sørøst for Kyoto. Hotellets design er inspirert av Ryokan, japanske tradisjonelle bade-retreats. Hvert enkelt rom vil inneholde varme kilder, eller «onsen» som det kalles på japansk.

Suitene har også romslige terrasser med utsikt over Ago Bay.

Limalimo Lodge, Simien Mountains National Park, Ethiopia Bærekraftig turisme er drivkraften bak hotellet. På 3300 meters høyde med utsikt over fjell og daler vil man på Limalimo Lodge kunne oppleve enkel luksus, og elegant design i praktfulle omgivelser i Etiopias Simin Mountains National Park. Ved hjelp av fornybar energi, og et eget vannrenseanlegg tar hotellet vare på sine vakre omgivelser. Hotellet åpnet i februar 2016 men har allerede rukket å blitt nominert til den prestisjefulle prisutdelingen «World Travel Award» i kategorien «Africa’s Leading Luxury Lodge».

97

• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •

SVAKHETSTEGN I LEIEMARKEDET Tross stabil ledighet i Oslo siste kvartal, forventer Newsec at ledigheten skal fortsette å stige i 2016. av: øyvind j. dahl

PROFIL ØYVIND J. DAHL Stilling: Leder analyse/partner Selskap: Newsec AS

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

98

Blant de største kontraktene som er blitt skrevet de siste månedene er TV2 som flytter til Diagonale, og velger altså bort Sundtkvartalet som lenge var et seriøst alternativ. TV2 har skrevet en 12 års kontrakt til markedsleie som er rundt 3 000 kr/m2 og opptar hele 6 000 m2 i nybygget som vil stå ferdig i 2018. Videre har Carnegie signert 2 500 m2 i til 3 000 kr/m² i Fjordalléen 16. Det ryktes at det skal investeres hele 14 000 kr/m² i lokalene. Det skrives kontrakter også i sentrum, hvor blant andre Oslo Areal har klart å tiltrekke seg nye leietakere. Oslo Røde Kors flytter inn i Christian Kroghs gate 2 og opptar 3 500 m2 i 1-3 etasje.

2015 var et annerledes år, der kraftig fall i oljeprisen skapte en helt annen stemning i utleiemarkedet enn vanlig. Dette har ikke skapt en kollaps generelt sett, men enkelte deler av landet og regioner har merket dette betydelig. Vi tenker da spesielt på Rogaland med Stavanger og Forus, samt strekningen Lysaker – Asker. Det er naturlig nok selskaper som har arbeidsfelt innen oljeoffshoreteknologien som er hardest rammet. Videre har året vært preget av nye permitteringer og det er stort sprik i hvor langt ned oljeprisen skal falle, og hvor lenge den skal bli der. Siste års toppnivåer, er det vel egentlig ingen som tror vi skal oppleve igjen, men flere er optimistiske på at oljeprisen skal betydelig opp fra dagens lave nivåer. Året 2015 har vært spesielt på en annen måte også: Lavt volum og økende ledighet er det motsatt av hva man har sett på transaksjonssiden: «All time high» nivåer og med skarpe yielder! Henger dette sammen? Stemmer det? Hvorfor har det «kokt» i transaksjonsmarkedet, mens utleiemarkedet har vært svakt? Hovedforklaringen ligger i lave renter og at utlendingene har sett Norge som attraktivt. De er nok positive til Norge i det lange bildet. På kort sikt ser bildet noe mer grumsete ut.

FOR UTLEIESIDEN SIN DEL, SÅ HAR ÅRET TYPISK BESTÅTT AV: - Lange prosesser - Fortsatt lite forfall og søk etter de store arealene (dog har det økt noe i løpet av høsten) - Høyt krav fra internasjonale selskaper om kortere kontrakter og høy grad av fleksibilitet i alle ledd - Høye forventninger til standard på lokalene – men lav betalingsvillighet - Overraskende stille i sentrum, mens Lysaker har vært overraskende bra (gjelder kun gode lokaler på selve Lysaker-lokket) - Nybygg sliter fortsatt og legges på is - Gode lager -og logistikkbygg har god etterspørsel – også her er beliggenhet avgjørende - Næringsbygg har i løpet av høsten også kommet inn som et alternativ for bolig grunnet flyktningestrømmen

Ledigheten i Oslo stiger, og vil mest sannsynlig fortsette å stige de kommende kvartalene. Vår ferskeste tellingen viser at det er totalt 732 000 kvadratmeter ledig i Oslo, en økning på 17 000 m² fra forrige kvartal. Så mange ledige kvadratmetere har vi aldri registrert tidligere! Etter et meget høyt nivå på hele 720 000 kvadratmeter ledig i 1. kvartal sank ledigheten marginalt i andre og tredje kvartal, og er for øyeblikket 8,46 %. Newsec forventer at ledigheten skal fortsette å stige opp mot 8,75 % i 2016 i Oslo.

Leienivå Oslo Q4 2015

NOK/m2

5 000

Registrerte leienivå i inndelte bydeler i Oslo. (gtaf 1)

Topp

4 600 4 200

A-Kategori

3 800 Snitt Areal Statistikk

3 400 3 000 2 600 2 200 1 800 1 400 1 000 600

CBD

Indre By Sentrum

Indre By

Skøyen

Lysaker

Nydalen

99

Bryn Helsfyr

Oslo Ytre Øst

Oslo Ytre Syd

Oslo Ytre Vest

Kilde: Newsec

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

205 kontrakter og 141 000 kvadratmeter ble signert i løpet av fjerde kvartal. Dette er ganske likt nivået i fjerde kvartal 2014. Største kontrakten som ble skrevet var på hele 10 200 m2, mens den dyreste kontrakten hadde et leienivå på 4 735 kr/m2. Gjennomsnittlig leienivå for hele Oslo faller med 2% fra forrige kvartal og er tilbake på 1 880 kr/m². Både indre by sentrum og indre by faller marginalt, mens CBD har en positiv utvikling.

For gårdeiere som ønsker å være konkurransedyktige og ikke har oppgradert lokalene på en god del år, vil det være vanskelig å regne hjem alle tilbudene de skal sende ut til mulige leietakere. Enten har man for høy leieprisforventninger, ellers så er «as is»/basisleien for høy. Det vil komme perioder da lokalene eller bygget må ha en skikkelig «facelift» / oppgraderinger, og det er en kostnad gårdeier må ta. Her har leietakerne for mange andre alternativer å velge mellom, og gårdeieren vil ikke ha de beste kortene når spillet starter. Med andre ord: Ta forløpende vedlikehold og oppgradering – om ikke kan kostnadene bli uforholdsmessig store om man utsetter dette lengre enn nødvendig.

A-Kategori stiger i gjennomsnitt 4 % fra forrige kvartal til 3 170 kr/m². A kategori er et gjennomsnitt for de 15% dyreste kontraktene som er signert. Dette er samtidig noe under nivået vi så i fjerde kvartal 2014 hvor gjennomsnittlige leienivå for A kategori var 3 370 kr/m². (graf1)

Vi forventer at ledigheten fortsatt vil tikke noe oppover til ca.

9%, før den så smått vil falle igjen om ca. 1-1,5 år. Unntagen 3. kvartal 2015, så har leienivåene falt alle siste fem kvartal (2. kvartal i fjor var det dog flatt). De beste lokalene – både de 5% og 15% dyreste – fikk forrige kvartal et godt hopp opp igjen etter at de flat kraftig for to kvartal tilbake.

Siden det fortsatt er noen år til de store leiekontraktene går til forfall, ser vi at arealstørrelsen fra søkemeglerne synker.

Antall kontrakter som ble signert i 4. kvartal har gått opp, men sum kvadratmeter utleid er den samme. Dog er største leiekontrakt signert i kvartalet igjen over 10.000 kvm, mens løpetid på leiekontrakten har falt fra 5,2 til 4,7 siste kvartal.

LEDIGHET

Det var 720 000 ledige kvadratmeter i første kvartal 2015. deretter sank ledigheten marginalt i andre og tredje kvartal, til henholdsvis 717 000 og 715 000 ledige kvadratmeter. Per dags dato er 732 000 ledige kvadratmeter. Vi forventer at ledigheten skal fortsette å stige opp mot 8,75% i Oslo det kommende året. Den er per dags dato 8,46 %.

Newsecs analytikere gjennomfører en omfattende telling av kontorledigheten i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim

Nybygg - Absorpsjon - Ledighet Oslo - Asker/Bærum

Kvm

TIL VENSTRE: Ledighet

350000

10,0 % 9,5 %

300000

9,0 %

250000

Prognose nybygg

8,5 %

200000

8,0 %

150000

7,5 %

Netto absorpsjon

7,0 %

100000

6,5 %

50000 0

Konvertering

Sikre nybygg

6,0 % 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

5,5 %

Ledighet % (høyre akse)

5,0 %

-50000

Kilde: Newsec

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

100

Newsec definerer ledighet basert på lokaler ledige i dag og det som vil stå ledig for innflytting i løpet av 1 år. (graf 2)

hvert kvartal. Dette datamaterialet danner grunnlaget for flere av våre analyser. I oversikten nedenfor viser vi ledighetsutviklingen i de ulike bydelene i Oslo.

LEDIGHETEN STIGER

Vi regner på det fremtidige behovet for nye arealer ved å identifisere forholdet mellom vekst i sysselsetting i Oslo, Asker og Bærum og tilførsel av nye arealer i samme område.

Dette gir oss en indikasjon på hvorvidt blir et underskudd eller overskudd av arealer i ovennevnte område. Til tross for at tilførselen av arealer er relativt lav ser vi at det mest sannsynlig blir et overskudd av kvadratmeter når man ser dette opp mot hva behovet for arealer blir i 2016-2017. I beregningene har vi forutsatt at en ansatt opptar 20 kvm (BTA).

Newsec regner alle kontorarealer over 100 kvadratmeter som har en annonse på finn.no som ledig, dersom lokalene er innflyttingsklare innen ett år. Enkelte eiendommer regnes som kombinasjonsbygg, altså både kontor og lager/logistikk.

Newsec regner ikke ledigheten for lager- og logistikkeiendom.

Kun arealer som er regnet som kontor er inkludert i tellingen.

Totalt kontorareal for hver bydel justeres når bygningsmassen vokser eller synker. Dette innebærer at Newsec også følger nøye med på nybyggprosjekter og konverteringscaser som blir registrert i egne databaser. Dersom det er kjent at et byggeprosjekt med kontorarealer har ferdigstillelse og er innflyttingsklart innen ett år, regnes dette som ledig areal.

Ledigheten har en klar sammenheng med leieprisene. Som vi har vært vitne til har leieprisene falt den siste tiden, særlig i utsatte områder som Lysaker og Skøyen. Vi tror økt ledighet de kommende kvartalene, og at den økte ledigheten vil presse leieprisene enda mer. Effekten vil nok ikke bli så stor i de sentrale strøkene som CBD og sentrum hvor ledigheten er lav, men områder som blant annet Bryn Helsfyr, Lysaker, Skøyen og Oslo Ytre Øst kan derimot forvente en enda større nedgang i leienivå. (graf 3)

Graf nr 2 viser ledighetsstatistikken fra vår ferskeste telling, som ble utført i januar 2016. Ledigheten er på et rekordhøyt nivå med hele 732 000 ledige kvadratmeter i 4. kvartal 2015.

De største endringene ser vi i indre by sentrum og Lysaker.

Til tross for at ledigheten hadde en marginal nedgang i andre og tredje kvartal, ser vi at ledigheten stiger igjen og er på et rekordhøyt nivå.

Ledighet kontor Oslo Q4 2015 Ledighets % Q1 2015

Q2 2015

Q3 2015

Q4 2015

22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Indre By Sentrum

Indre By

Skøyen

Lysaker

Oslo Ytre Vest

Bryn Helsfyr

Oslo Ytre Sør

Oslo Ytre Øst

Nydalen

Kilde: Newsec

Til tross for at ledigheten hadde en marginal nedgang i andre og tredje kvartal, ser vi at ledigheten stiger igjen og er på et rekordhøyt nivå. (graf 3)

101

• OMRÅDE • KART •

ASKER OG BÆRUM

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 6,6 % + Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

FORNEBU Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1550 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3600 kr/kvm Normalt god standard: 2400 kr/kvm Arealledighet: 6,67 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025. Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser.

Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

LYSAKER Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu) I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser.

Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning.

Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 % + Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

OSLO VEST

CBD

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2400 kr/kvm Normalt god standard: 1900 kr/kvm Arealledighet:9,21 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 3100/2500

Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4500 kr/kvm Normalt god standard: 3500 kr/kvm Arealledighet: 5,5 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men noen store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet.

Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Gruppen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

102

ROMERIKE Romerike/Gardermoen Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

sentrum

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Løren Topp standard/beliggenhet: 2050 kr/kvm Normalt god standard: 1500 - 1750 kr/kvm Arealledighet: 14,72 % + Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover.

Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

OSLO SYD

OSLO ØST Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 2500 kr/kvm Normalt god standard: 1950 kr/kvm Arealledighet: 10,4 % Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Mange opplever området som belastet.

Store leietakere: NAV, SV, Skattedirektoratet.

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Bussog T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

103

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,02% Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca.

18.000 mennesker har sitt daglige virke her.

Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

• OMRÅDE • S E NT RU M •

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

104

OSLO SENTRUM Karl Johans gate og dens sidegater har de siste årene vært gjenstand for en real oppgradering, politikernes lovord om et bilfritt sentrum innen 2019 kan imidlertid bremse utviklingen. av: silje rønne foto: even schjenken

I dag jobber han som statssekretær i Kulturdepartementet.

De siste årene har byrådet for byutvikling jobbet for en kraftig fortetning av indre by, for å gjøre hovedstaden til et mer attraktivt sted å bo, jobbe og oppholde seg.

– Skøyen er et godt eksempel på dette, Pilestredet Park, Ringnes Park, Bjørvika og Tjuvholmen – nye områder der mennesker bor. Når mennesker bor naturlig i indre by og sentrum, øker det etterspørselen av handel og sannsynligheten for at de vil benytte seg av mer kollektivtransport – det blir en mer urban utvikling, forklarer han.

Noen av tiltakene som er iverksatt ifølge Fredriksen er en kraftig økning i antall avganger for kollektivtransporten, bedre belysning på gateplan og oppgraderte fortau.

– Vi har hatt et tett samarbeid med gårdeiere og vår opprustning av gatebildet har ført til at mange har pusset opp fasaden – det har blitt et spleiselag. Belysningen gir også trygghet til befolkningen, sier han.

I takt med at byen vokser, blir fortetning i større grad viktigere ifølge Fredriksen.

– Det er med på å skape en mer urban by, ja en by som vender tilbake til seg selv – industrisamfunnet skjøv mennesker ut, men i dag får vi verken støv eller støy fra arbeidsplassene og det er mer naturlig å ha disse i sentrum, mener han.

Varehandel er en vesentlig bidragsyter til å skape liv i Oslo sentrum. En moteriktig «makeover» har gjort turistgaten Karl Johan til et paradis for de handleglade. Siden 2009 har Søylen Eiendom åpnet et titalls butikker i området rundt øvre Karl Johans gate, og i 2014 gjenåpnet KLP Eiendom varemagasinet Paleet – alt dette har bidratt til å løfte området.

– Sentrum er delt inn i to «moteområder», Øvre Slottsgate og Eger kan defineres som «Contemporary Fashion». Dette til forskjell fra Steen & Strøm og Nedre Slottsgate som i større grad tilbyr luksusvarer, forklarer Carl Erik Krefting, administrerende direktør i Søylen Eiendom.

Der du i tillegg til varemagasiner finner flere av verdens ledende motehus, som Marc by Marc Jacobs, Gucci, Hermés og Bottega Veneta. Louis Vuitton vil også i løpet av 2016 flytter fra Akersgata til større lokaler i Nedre Slottsgate.

– Området rundt Egertorget er spesielt, også i Nordisk sammenheng. Det er korte avstander, og butikkene ligger svært tett. I nær fremtid vil området utvikles videre med både flere «contemporary» butikker og flere luksusbutikker, sier Krefting.

SPLEISELAG – Det har vært en overordnet politisk målsetning å gjenvinne sentrum. I den forstand at vi på 50-60-tallet «sendte» byene ut på landet, såkalte drabantbyer. Folk jobbet og bodde utenfor sentrum, som er dårlig og svak byutvikling, sier Bård Folke Fredriksen (H), kjent som byråd for byutvikling i Oslo i årene 2009-2015.

105

• OMRÅDE • S E NT RU M •

UTFORDRINGER I KVADRATUREN Sammenlignet med Karl Johans gate med tilhørende sidegater, er det i området rundt Kvadraturen betydelig mindre aktivitet. Dette skyldes blant omlegging av kollektivtrafikk, og at området er preget av politikernes stadige satsing på bilfritt sentrum.

– I Kirkegata og Skippergata ble alle parkeringsplasser og oppstillingsplasser for varebiler fjernet i 2012. Dette har hatt store konsekvenser for handelsstanden forklarer Krefting.

– Vi vet at omtrent 12 prosent av handelen i Oslo sentrum kommer fra kunder med bil. Særlig gjelder dette området utenfor Karl Johan, hvor andelen kjørende kunder trolig er enda større.

Politikernes arbeid med et bilfritt sentrum har preget varehandelen særlig i området i og rundt Kirkegaten, hvor 26 butikker dessverre har blitt lagt ned etter at parkeringsplassene ble fjernet for å lage sykkeltrase i begge retninger. Butikk lokalene er nå enten tomme eller erstattet med kontor eller showroom, fortsetter han.

Kirkegata benyttes i dag overordnet til gjennomfart, og gatens tidligere pulserende liv er i dag i ferd med å dø ut. Krefting er bekymret for hvordan arbeidet med et bilfritt sentrum vil påvirke andre sentrumsnære områder.

– Jeg tror forbrukerne vil trekkes til de bilbaserte kjøpesentrene, og mye kan derfor tyde på at områder utenfor sentrum vil bygges opp når det gjelder varehandel. Det er trist at miljøet i sentrum vil lide under dette, påpeker Krefting.

VAREHANDELENS DØD Ikke bare er varehandelen en vesentlig bidragsyter til å skape liv i Oslo sentrum, men markedet huser også svært mange arbeidsplasser. Med politikernes arbeid for et bilfritt sentrum, er det ingen tvil om at sentrumsområdet har en spennende fremtid i møte.

– Jeg håper politikerne kan se fordelen av å ha kunder i sentrum, levende butikker, levende restauranter. Og dersom vi vil ha folk til sentrum, må de ha mulighet til kunne komme dit med bil.

Jeg har ingenting imot å fjerne gateparkeringen, men dette under forutsetning at det bygges parkeringshus i sentrum.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Som eksempel kan det bygges parkeringshus under Akershus Festning med en oppgang på Kristiania Torg. På denne måten ville bilister lett kunne kommet fra motorveien uten å kjøre inn i sentrum, påpeker han.

ET KOMPROMISS Oslo er en av Europas raskest voksende byer, og ifølge Oslo kommune vil det være 819 000 innbyggere i 2030.

– Vi vil bli flere mennesker i årene som kommer, og hovedstaden må vokse innenfra og utover.

Det betyr at vi må fortette der infrastrukturen er best, vi må bygge mer i høyden istedenfor i bredden, langs allerede eksisterende eller nye T-banelinjer, sier Fredriksen.

Fredriksen er ikke for et bilfritt sentrum, og mener at byutvikling handle rom kompromiss.

– Plassen er begrenset, og man kan ikke få det hundre prosent slik man ønsker. Og totalt utvise transporten flytter bare problemet. Det kan være riktig med et par bilfrie gågater til, slik som Torggata, der sykkel er prioritert og det er tillat med varetransport eller Ruseløkkveien som er transformert til et torv, sier han.

– Men dette er ikke tilfeldig utvalgte områder, her er det god parkeringsdekning i området.

Totalt å strupe byen for biler er veldig lite bymessig – en by er i seg selv en kompromiss. Vi er avhengig av varer og tjenester. Generelt er det veldig lite biltrafikk i indre by, den er lagt utenfor, fortsetter han.

Slik Fredriksen ser det blir et bilfritt sentrum bare å flytte problemet. Han tror bilistene vi kjøre lenger til handlesentrene rundt.

– Gjennom satsning på kollektivtransport og fotgjengerfelt har vi bevist at det lønner seg.

Biltrafikken har ikke gått opp de siste årene i Oslo, selv om vi er flere mennesker. Jeg tror på «gulrot fremfor pisk». Om 20 år vil bensinbiler være på Teknisk Museum, derfor mener jeg at et bilfritt sentrum handler om manglende forståelse for hva en by er – det skal være et sted der man søker sammen, bytter varer og tjenester, lever og jobber, og da handler det om kompromisser, avslutter han.

106

09 107

/ www.fettom.no” illustrasjon: ”fett om

• OMRÅDE • S E NT RU M •

”Jeg håper politikerne kan se fordelen av å ha kunder i sentrum, levende butikker, levende restauranter” carl erik krefting, administrerende direktør i søylen eiendom #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

108

BRYNSALLÉEN 4

Lekre og arealeffektive lokaler

All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Kan leie opptil 2.050 kvm på én flate

Flott kantine, dusj/garde­ robe, sykkelparkering

Sentral beliggenhet

Flott terrasse/hage i eiendommens 3. etg

Høy parkeringsdekning

550–11.892 kvm

KONTAKT TONE K. MJØLNERØD

AXEL EIDE

NÆRINGSMEGLER

DAGLIG LEDER

M: 90 62 38 34

M: 90 82 82 25

E: TM@SANDIA.NO

E: EIDE@SANDIA.NO

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender?

UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

09 109

• AKT U E LT • B I L F RI T T S E NT RU M •

BILFRITT SENTRUM Hva vil et det bety for handelen i Oslo sentrum? av: silje rønne

NAVN: GUNNAR LARSSEN STILLING: ADMINISTRERENDEDIREKTØR SELSKAP: OSLO HANDELSSTANDS FORENING

Oslo Handelsstands Forening ønsker videreutvikling av gågater, områder og torg. Vi ønsker en levende by for mennesker. Vi ønsker en grønn og smart by. Og handelen er viktig for en levende by. Årlig omsetter handelen i Oslo sentrum for rundt 10 milliarder kroner. Det er 16 prosent av Oslos omsetning.

Handelen er avhengig av varelevering og kunder. Vi ønsker alle kunder velkommen uansett hvordan de velger å komme til byen. Det bor få mennesker i Oslo sentrum sammenlignet med andre storbyer. Det arbeider imidlertid rundt 90.000 mennesker i sentrum. Kollektivtilbudet har blitt bedre, men må fortsatt forbedres. Det må tilrettelegges slik at syklistene får bedre vilkår også når det gjelder trygg sykkelparkering.

Det må være trivelig og trygt å være fotgjenger. Vi mener det kan gjøres ved bilfrie gater i stedet for å stenge sentrum for all bilbruk.

Vi må tilrettelegge for effektiv og miljøvennlig varelevering, og vi må ta hensyn til at noen kunder bruker bil av nødvendige eller praktiske årsaker. Men denne privatbilbruken kan vi styre på en klok måte.

OHF gjentar at parkeringshus på strategiske steder i forbindelse med stamveinettet, vil være en god løsning for både miljøet (bilene ruser ikke rundt etter gateparkering) og handelen (kundene kommer frem og kan storhandle). Når vår undersøkelse viser at bilistene handler for 1,2 milliarder kroner i året i Oslo sentrum, kan vi ikke lukke øynene og la det stå til. Flertallet av våre medlemmer er bekymret for hva som vil skje, dersom kunder med bil ikke kommer frem. Hvordan vil det gå med butikken? Hvor drar kundene istedenfor? Når det er sagt, er vi ikke blinde for mulighetene som et bilfritt byliv gir, men tilretteleggingen må komme før forbudene. Da er vi bedre rustet for konsekvensene.

Byregjeringen i Oslo har nylig omdøpt «bilfritt sentrum» til «bilfritt byliv». OHF legger opp til et konstruktivt og godt samarbeid med byregjeringen for å komme frem til gode praktiske løsninger. Vi skal på studietur sammen i april for å lære av de beste og unngå feil som andre har gjort før oss.

NAVN: HILDE OPOKU STILLING: NASJONAL TALSPERSON FOR MILJØPARTIET DE GRØNNE, OG VARAORDFØRER I TRONDHEIM KOMMUNE

Moderne byutvikling handler om å legge til rette for fotgjengere, syklister og kollektivreisende. Flere gågater vil gjøre sentrum til et enda mer levende sted å være for alle, frigjøre areal og sikre fremkommelighet. Forskning viser at det er en klar sammenheng mellom prioritering av gående og økt omsetning i butikker i sentrum. Blant annet viser en gjennomgang av Transportøkonomisk institutt (TØI) i 2015, at bedre gåmiljøer i sentrum bidrar til å øke befolkningens bruk av områdene og til å styrke handelen.

Fra Trondheim vet vi at de aller fleste som handler i Midtbyen allerede bruker miljøvennlige transportmidler – det er også disse som bidrar mest til omsetningen. I Trondheim har De Grønne fått gjennomslag for piggdekkavgift, rushtidsavgift og redusert parkeringstid: Dette øker handelen og trivselen i sentrum, samt bedrer den lokale luften. Veien videre handler om å redusere den bilbaserte handelen og samtidig flytte omsetningen til Midtbyen hvor løsningene er grønne.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

110

NAVN: GUNNAR BERGLUND STILLING: RÅDGIVER FOR ANALYSE OG UTREDNING SELSKAP: ASPLAN VIAK

Forslag om begrensning på muligheter for å bruke privatbil i Oslo sentrum har naturlig nok skapt bekymring hos enkelte næringsdrivende i området. 8 prosent av handel og servicereisene til Oslo sentrum foregår med bil, i følge siste nasjonale reisevaneundersøkelse. 88 prosent av de offentlig tilgjengelige parkeringsplassene i sentrum finner vi i parkeringshusene. Disse vil trolig ikke påvirkes av begrensninger på biltrafikken, de aller fleste p-husene har mer eller mindre direkte adkomst fra Ring 1. De viktigste områdene for handel ligger i dag innenfor fem minutters gåtur fra et eller flere parkeringshus. Slik sett er det grunn til å tro at de negative virkningene for den totale sentrumshandelen vil være beskjedne. Erfaringer fra andre europeiske byer som har innført restriksjoner på bilbruk i sentrum viser alle en oppsving for handelen. Dette gjelder blant annet Groningen i Nederland, Freiburg i Tyskland og Strasbourg i Frankrike. Det vil være vel så viktig å se på de positive virkningene et bilfritt sentrum kan gi for handel og byliv. Handelen i Oslo sentrum konkurrerer med kjøpesentrene i ytre by, og må derfor kunne tilby noe kjøpesentrene ikke kan for å være attraktiv. Et levende bysentrum, med et rikt og variert tilbud av kultur og utliv, handel og service, boliger og arbeidsplasser samt andre aktiviteter vil være et betydelig konkurransefortrinn. Begrensing på biltrafikk kan være et av tiltakene som kan bidra til at vi får et enda mer levende bysentrum. Men for at det skal skje, er det viktig at begrensning av biltrafikken ikke blir det eneste tiltaket, og at kommunen, handelsnæringen og andre aktører bidrar med å fylle gater, plasser og hus med aktivitet.

111

• S L IK F INNE R DU • T IP S •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? av: tore årdal

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

112

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent I NA GRI E G E I D E , MU LT I CON S U LT

D

et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene.

I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

HA GOD TID.

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen.

Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene.

I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

INVOLVER DE ANSATTE.

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss.

Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN.

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

113

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

• S L IK F INNE R DU • T I P S •

Dette sjekker du på visning: LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst.

Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet.

Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

115

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEG Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

01

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

02

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

fikasjon.

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?

Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

03

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

9 MND FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger

er plassert.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.

Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre

med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

116

04

05

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Kast og rydd i egne lokaler Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen

er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

06

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

07

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

09

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

08

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold.

Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

117

VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER PÅ ET SØLVFAT. PÅ ET SØLVFAT. GRATIS. GRATIS. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte degbeslag direkte. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil Ønsker anonym oppføring er det mulig. deg direkte. utleieredu som har passende lokaler kontakte For merdu informasjon, kontakt Per Haaheim Ønsker anonym oppføring er det mulig. på 90 55 87 05 For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

ESTATE REALINFORM www.realinform.no ESTATE REALINFORM www.realinform.no #0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

118

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

119

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

arntzenlegal

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

BRYN EIENDOM AS

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

120

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSINVESTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSINVESTOR

FORTIN AS

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirkSOSIALE ENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

121

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

OXER EIENDOM

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

122

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet.

På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

123

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom.

Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

124

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

NEAS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • VaktmestertjenesterFEIING • I trygge hender året rundt...

• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

FLYTTETJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN

RELOKATOR AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

125

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

PLASSMANGEL?

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HÅNDVERKSTJENESTER HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RADONTILTAK AS

KINNARPS AS

www.radontiltak.org Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere P.B. 93, 1332 Østerås post@radontiltak.org i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeids- Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tlf: 22699200 miljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd Tel: 67 16 71 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo av produksjonsprosessen.

Den har en kvalitet og fleksibilitet som firmapost@kinnarps.no

gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i forlandet. å holde folk friske.

Og ikke gir økt trivsel og velvære, Vi gjør arbeidsdagen lettere store deler av Tiltak med maksimal effektminst, utføresden i eksisterende bygg, nybygg Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en som igjenekter. førerVitiltilbyr en mer og effektiv arbeidsplass.

Kort også kreativ ulike produkter og service.

Ta kontakt for og rehabiliteringsprosj grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon. befaring og pristilbud.

Grunnlaget for en god dag på jobben.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

HÅNDVERKSTJENESTER

LA OSS HJELPE DEG å LOKALER. å FINNE FINNENYE NYE LOKALER.

ÅNGTVÄTTBILEN

Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Ser du etterdeg nye på lokaler?

Estate Realinform er Registrer realinform.no såRealinform vil gårdeiere Ser du etter nye lokaler?

Estate er Norges ledende nøytrale leietakerbase. kontakte deg direkte med leietakerbase. egnede arealer Norges ledende nøytrale Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

#0 2 /2 0 16 | estate LO K A L E R

LA OSS HJELPE DEG å NYE LOKALER. LAFINNE OSS HJELPE DEG

kontakte deg direkte med egnede arealer

126

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK RADONLAB AS

MODULVEGGER OSLO AS

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

TAKSERING NITO TAKST SERVICE AS Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

127

Returadresse Estate Media R책dhusgata 26 0151 Oslo

B WHY OSLO

ANNONSE

En annen standard