Estate Lokaler 03-16 by Estate Media

# 03 JUNI 2016 estatelokaler.no

Valle Sentralen: Fra sparebank til idébank. Aktuelt område: Oslo syd • OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

Aker Brygge

SUVEREN MULIGHET, SUVEREN BELIGGENHET LEDIG OMGÅENDE!

Nå er muligheten her! I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018. Lengre leieperiode kan også vurderes. Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud! Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no #0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no 02

Kontor i sentrum

TORDENSKIOLDS GATE 6B 300 - 1.200 M2

I Tordenskiolds gate 6B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 300-1.200 m2. Eiendommen ligger innenfor CBD, som er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo. Hva får du: • Lyse fine lokaler i 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig nå

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no 03

816 - 5700 kvm til leie

TORDENSKIOLDS GATE 2 #0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Les mer på: www.tordenskioldsgate2.no

Uendelige muligheter – Et øyeblikk unna

Frithjof Foss 900 89 559 foss@union.no 05

Transformasjonen er i gang! Da Anders Opsahl begynte å kjøpe tilbake eiendommene kommunen eksproprierte fra familiegården på 60-tallet, så han to ting. Først et enormt potensiale, deretter en rekke kontorbygg med store oppgraderingsbehov. Nå kan både gamle og nye leietakere i Skullerud Park glede seg over at transformasjonen er i gang. – I dag har vi en god miks av leietakere, forteller Opsahl. Rundt 150 bedrifter fordelt på våre ulike forretningsbygg, som tidligere har huset storheter som Norsk Data, Tandberg og Primus Norge. Etter omfattende oppgraderinger av lokaler og fasiliteter, kan vi endelig gå ut å fortelle omverdenen hvorfor Skullerud Park er verdt et besøk. – Vi ønsker å gi våre leietakere de aller beste forutsetninger for å lykkes med deres virksomheter. Akkurat som det er i idrettsverdenen, hvor et godt støtteapparat er helt avgjørende for utøvernes resultater. Det handler altså om mye mer enn arealer og kvadratemeterpriser. Enhver leietaker skal oppleve vår nærhet og tilstedeværelse i form av tett oppfølging og høy grad av service. I tillegg vil våre fem strategiske satsningsområder styrke vår posisjon, og gjøre Skullerud Park tydelig når det kommer til valg av lokaler. Disse er: Fleksibilitet: Det skal være enkelt å være leietaker – vi tilpasser og finner løsninger i fellesskap. Aktivitet: Stor satsning på aktiviteter, sommer som vinter. For bedre helse, trivsel og økt motivajon. Fokus: En rekke fasiliteter inkludert. Slik at du kan fokusere på din virksomhet og dine mål. Beliggenhet: Utenfor den trafikkerte sentrumskjernen, men likevel med kort reisetid til og fra jobb. Frisk luft og grønne omgivelser.

Anders og Linn har mye spennende å vise frem til potensielle leietakere.

Samarbeid: Skape miljøer og arenaer for samarbeid og kunnskapsutveksling mellom bedrifter.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

ANNONSE

Siden 2004 har vi vokst og utvidet fire ganger, helt knirkefritt.

Nyoppussede lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd

Øyvind Robert Thorsen, EcoOnline AS

PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære

“Vi startet med kun to kontorplasser – nå er vi snart 20. Parken har vært fleksible og lydhøre i prosessene rundt våre utvidelser”.

TELL Reklamebyrå

– Planene fremover er mange og ambisjonene høye, bokstavelig talt. I den tidligere Tandbergfabrikken har vi nemlig startet byggingen av det som skal bli et Europas største klatresentre. I tillegg har vi prosjekter som lysløyper i marka, treningsfasiliteter, kantiner og fellesområder. Vi er med andre ord godt i gang – og bare gleder oss til fortsettelsen.

Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud

Se snp.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

• INNH OL D •

16 Sentralen, den ærverdig bankbygning i Kvadraturen, er Oslos nye scene og landets største verksted for kreative krefter innen kultur og innovasjon.

28 #0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

50 08

# 03 JUNI 2016 12 Leder: Innovér eller dø

16 Hovedsak: Sentralen

32 The Edge

38 En vellykket arbeidsplass

75 – Synes du ikke, finnes du ikke

80 Nybygg: Valle

INNHOLD

Markedet

86 Nybygg

88 Markedspuls: Ledigheten faller

95 Oslo syd

Faste spalter

28 Interiør: Mer enn kontor

44 Morgendagens arbeidsplass

50 På kontoret til Christian Borch

54 Ta teknisk drift på alvor

60 Internkontroll og HMS

64 Utleier har ordet: R8 Property

69 Fleksibel arbeidsdag

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT Estate Reklame: Marion Nævestad, grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 camilla@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Marianne Lyse NESTE UTGAVE: 13.mars 2016

Mustad Eiendom

BROBYGGER MELLOM OSLO OG BÃ&#x2020;RUM

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Mustad Eiendom er en solid familieeid aktør i eiendomsmarkedet i Oslo. Selskapet har sitt utspring fra industriselskapet O. Mustad & Søn, men er i dag et selvstendig konsern med fokus på eiendomsutvikling i Oslo Vest. Gjennom aktiv byutvikling de siste 20 år har selskapet bygget opp en betydelig og allsidig eiendomsportefølje i Lysakerbyen, på begge sider av Lysakerelva i Oslo og Bærum kommuner. Mustad Eiendom har i dag 310.000 m2 BTA under forvaltning, fortrinnsvis næringseiendommer, herunder Granfos Næringspark, kjøpesenteret CC Vest Stormarked og hovedkontorer for Statkraft og PGS. Selskapet har i 2015 utarbeidet forslag til ny Masterplan for sine byområder på Lilleaker og Granfos som gir grunnlag for utvikling av ytterligere ca 150.000 m2 BTA hotell, forretningslokaler, kontorer og boliger. Mustad Eiendom er et ledende, veldrevet, seriøst og ansvarlig eiendomsselskap, kjent for sin langsiktighet og samfunnsbyggende rolle. Selskapet har en liten men kreativ og kompetent organisasjon til å utvikle og forvalte næringseiendom. Selskapets kjennemerke er nærhet til kunden, høy fagmessig kvalitet og servicegrad. Selskapet har i 2015 scoret høyest på kundetilfredshet i Oslo. Mustad Eiendom er opptatt av miljøet, og legger stor vekt på å oppføre energieffektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet. Selskapet har tatt ansvar for gammel bygningskultur i egne områder, og ikke minst de særegne naturområdene langs Lysakerelva. Gjennom aktiv utvikling er tidligere lukkede industriområder åpnet for allmenheten. Mustad Eiendom har en utmerket økonomi og finansiell stilling med leieinntekter på 400 mill. kr. i 2016.

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

• L E DE R • INNOV É R E L L E R DØ •

INNOVÉR ELLER DØ Vi er allerede blitt svært gode på den aktivitetsbaserte arbeidsplassen. Jeg tror imidlertid ikke stillerom, sosiale soner eller trendy kaffebarer er tilstrekkelig for nytekning alene. Heller ikke sakkosekker og spillerom er svaret, men mennesker, med deres kontraster og ulikheter.

Hvorvidt oljens glansdager er over, vet jeg ikke. Men, at den «oljesmurte økonomien» har gjort ting enklere for oss, er vanskelig å fornekte – kanskje til og med litt late. I dag står vi ovenfor en av de største innovasjonsbølgene på 100 år, der automatisering og globalisering er to tydelige megakrefter. Denne vil ganske enkelt endre måten vi vil leve, bo og jobbe på. For at vi skal få muligheten til å tilpasse oss, holde tritt med utviklingen, og til og med sitte i forsete – ikke kun implementere andres teknologi og tjenester, må vi omstille oss nå.

Kinnarps tror en av nøklene til en vellykket arbeidsplass, er å la medarbeidere med kunnskap innen helt forskjellige felt sitte sammen for naturlig samarbeid og tilbakemelding. Gjerne å blande ulike miljøer, eller se hva andre med forskjellige roller i selskapet gjør. Liv Tveten, administrerende direktør i Kinnarps AS, referer til Harvard Business School i denne utgaven av Estate Lokaler, der mengder av innovasjon og ulik kunnskap har blitt koblet sammen i kantinen, der de ulike studentmiljøene og fagretningene treffes. Hun bruker universiteter som et eksempel på effektiv bruk av lokaler. Ingen har egne plasser, men undervisningen foregår i store auditorium, med studenter som varerier mellom å jobbe i mindre grupperom, stillesaler, kantinen og på hybelen sin.

I en undersøkelse Respons har gjort for Aftenposten og Bergens Tidende, sier 65 prosent at de ikke tror teknologiske endringer vil føre til at de mister jobben. Kun 1 prosent tror i stor grad at dette er en sannsynlig utvikling, skriver Aftenposten i en artikkel. Derimot viser en karlegging, initiert av Kunnskapsdepartementet i fjor, at én av tre jobber i Norge trolig bli utsatt for automatisering i løpet av de neste 20 årene. Det er ingen tvil om at det vil bli enorme forandring i årene som kommer. Alt vil skje raskere og vi må kunne omstille oss fortere. Det å ha en gjeng kompetente folk fra oljenæringen, som nå må benytte de intelligente hodene sine på nye felt – er jeg takknemlige for.

Forsking.no intervjuet førsteamanuensis og dekan Kjell-Åge Gotvassli ved Høgskolen i Nord-Trøndelag, om innovasjon i moderne organisasjoner. Han mener også det først og fremst er en prosess som skjer i fellesskapet. At den enkelte medarbeider sitter med både taus og eksplisitt kunnskap knyttet til arbeidet. I artikkelen står det at når taus kunnskap hos personer med ulik bakgrunn bringes sammen og deles i et arbeidsfellesskap, ligger forholdene til rette for nyskaping og innovasjon.

Til og med regjeringen har forstått alvoret, og satser på økt innovasjon, kunnskap og teknologiutvikling. De skriver på sine nettsider at «Dette er nødvendig for å styrke omstillingsevnen og konkurransekraften i norsk økonomi.» Derfor skal de prioritere forskning som kan gi ny kunnskap og grunnlag for nye ideer og gründervirksomhet, og utvikle virkemidler som i større grad stimulerer til innovasjon og entreprenørskap. Herav vil næringslivet få flere goder, som økt bevilling til næringsrettet forskning og innovasjon, inkludert realisert skattefradrag for skattefunnordningen – for å nevne noen.

Det betyr at vi bør fokusere mer på menneskene, og verdsette deres ulikheter – være seg bakgrunn, utdannelse og generasjon. Samarbeid på tvers av dette kan skap gode synergier og innovasjon. Forskjeller styrker oss!

Ikke vent til kroken er på døren, start omstillingen nå. Mest sannsynlig er bedriften din allerede sent ute. Begynn på arbeidsplassen, det er der verdiskapningen skjer. Det er selvfølgelig avgjørende med dyktige medarbeidere, trivsel og effektive kontormiljøer med rom for ulikt arbeid. Vel så viktig er innovasjon, og omgivelser som får deg til å tenke nytt. For det å kunne omstille seg raskt og omsette ny kunnskap blir avgjørende for å overleve fremover.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

VINGPARKEN I MOSS Enata Eiendom har transformert TrioVing-eiendommen på 110 mål til en moderne bydel med 280 boliger, stort helsesenter, stort handelssenter, lekker restaurant, state-of-the-art konferansesenter og en nydelig park.

• • • • • •

Østfolds største private helsehus Bygget som et “kjøpesenter” av klinikker Velvære, trening og basseng i bygget Restaurant og konferansesenter i bygget LEDIG PLASS TIL UTVALGTE KLINIKKER Kontakt: Finn Grønseth, tlf: 917 24 514

Lilleeng Helsepark er allerede regionens største og mest moderne helsepark med sine 7.000 kvm beliggende sentralt i Moss. Her finner du legesenter, spesialister, plastikkirurgi, tannlegesenter, psykolog/psykiatrisenter, fysikalsk klinikk, bedriftshelsetjeneste, apotek, helhetsbehandling, trening og velvære. Du finner også et lekkert konferansesenter og den nyåpnede fransk/italienske Restaurant Ro. Topp moderne lokaler for klinikker ledig i fase 2. Planlegging pågår.

• • • •

Ny lekker restaurant åpnet Nybygget konferansesenter BADELAND I ANBUDSPROSESS HOTELL UNDER PLANLEGGING

NY BYDEL Vingparken er Moss sitt ledende utviklingsprosjekt og skaper en ny bydel. Vingparken ligger på Høyden rett ved Rygge Storsenter, midt i den nye kommunen MOSS RYGGE. 2 min fra E6, 10 min fra Syden, 30 min til Vestfold og 30 min til Oslo. Moss seiler opp som et av de mest attraktive og sentrale områdene i Osloregionen. Mosseregionen vil bli en motor for vekst og utvikling for bosetting og næringsliv i Oslofjordregionen de kommende årene.

• • • • • •

4 - 5 nye kontorbygg 2 - 6.000 m2 hver Lekkert konferansesenter Restaurant, trening og velvære EGEN ETASJE FRA 300 m2 EGET BYGG FRA 2.000 m2 Kontakt: Finn Sundby, tlf: 901 79 360

vingparken.no Espen Klevmark tlf: 900 23 111 espen@enata.no

”Growing Gold” av Hanne Friis #0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Fra sparebank til idĂŠbank. PĂĽ Sentralen forenes historie og innovasjon, sammen fyller de et kulturelt tomrom i hovedstaden. av: silje rĂ¸nne foto: lars petter pettersen

• LOKAL E R • S E NT RAL E N •

har vi moderne øvings- og produksjonsrom og attraktive møte- og konferanselokaler til utleie, forteller Aagedal. I byggets første etasje er det også restaurant og kafé, som drives av kokkekollektivet LAVA, bestående av de profilerte kokkene: Anders Braathen, Even Ramsvik, Tom Victor Gausdal og Stian Floer. Konseptet er uformelt, det er ingen hvite duker på bordet. Det er lagt til rette for en sosial og rustikk atmosfære, der gjestene må delta i måltidet med å dele, skjære og skjenke. Det tilberedes gode norske råvarer og kontinentale smaker, der man kan velge mellom ulike retter – menyen endrer seg hyppig med sesongene. Interiøret er nordisk og robust, med innslag av to glassmalerier av Are Mokkelbost, som setter sitt lyspreg på serveringsstedene. De heldekkende glassbildene er på to av de store vinduene på gateplan, og er transparente slik at man kan se gjennom dem og inn i Sentralen. Fuglen bar har også etablert en vintage lounge, noe som gjør bygget fullkomment, enten du vil drikke en kaffe, ta en øl eller nyte en bedre middag.

et er 115 år siden åpningen av Christiania Sparebank, og nå fremstår de ærverdige bankbyggene i moderne drakt – denne gangen som kultur- og innovasjonshuset Sentralen. I 2007 kjøpte Sparebankstiftelsen DNB byggene fra banken DNB, som i dag eier og finansierer huset. De gamle bygningene i Øvre Slottsgate 3 og Tollbugata 30 i Kvadraturen, er renovert og slått sammen, og de totalt 12.000 utsøkte kvadratmeterne inneholder blant annet flere scener, produksjonsrom, kontorer og saler, restaurant, bar og kafé. – Bygget er arbeidsted for over 350 kreative mennesker, som produserer ulike kulturuttrykk eller jobber med å finne nye løsninger på utfordringer i samfunnet, sier Steffen Aagedal, kommunikasjonsrådgiver hos Sentralen. Blant leietakerne finner du kulturaktører som: Det Norske Kammerorkester, Det Norske Barokkorkester, Risør Kammermusikkfest, flere festivaler, men også start-ups som JM Norway, Irrgrønn Productions, Konsertforeninga og Norsk Smakskule. Sentralen skal fungere som en storstue for sosialinnovasjon, kunst og kultur.

ET KUNSTVERK I SEG SELV

– Seks norske kunstnere fikk utfordringen: Fordel Sentralen mellom dere og utsmykk! Resultatene kan du se over hele huset, i trappeløpet fra Vinterhagen, i restauranten og kafeteriaen, i Marmorsalen, i Gullhallen og galleriet i 4. etasje, forteller Aagedal. Hanna Friis, Camilla Løw, Are Mokkelbost, Marius Dahl, Jan Christensen og Vanessa Baird, har alle prydet Sentralen på hver sin helt spesielle måte. – Når du beveger deg opp trappeløpet fra Vinterhagen i 1. etasje, ser du installasjonen til Jan Christensen og Marius Dahl. De har laget et verk som aktivt tar i bruk arkitekturen og som har en innebygd bruksfunksjon.

KULTURENTREPRENØRENE

Sentralen er et flerfunksjonelt kulturhus, som lever gjennom døgnet. Der ulike kulturuttrykk og sjangre står i dialog. – Målet er at Sentralen skal bli en av hovedstade s mest levende møteplasser for alle som elsker å gå på konserter, diskutere samfunnets utfordringer eller nyte et skikkelig godt måltid. I tillegg til å være et hus for formidling av kultur og gode ideer,

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

n e v E • LOKAL E R • S E NT RAL E N •

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Verket kan ved første øyekast se ut som en del av trappeverket og er i samme materiale som gelenderet. Installasjonen følger rekkverket oppover, men løsriver seg etter hvert og tar flere og egne veier oppover mot taket, forklarer kommunikasjonsrådgiveren. Camilla Løw har satt sitt særpreg på Marmorsalen. Hun laget tre lysinstallasjoner i neonrør, der lampene er formet som tre meter lange lyn og henger over baren. Det minimalistiske og rene uttrykket står i sterk kontrast til byggets massive, barokke arkitektur. Verket har fått tittelen Oscillations, og Løw knytter det til sangen med samme navn av Silver apples. Bygget har også flere andre spennende kunstinstallasjoner. FRA TO TIL ÉN

Noen hundre millioner er brukt til å omskape Christiania Sparebank fra 1901 til et innovasjonshus og kulturscene. KIMA Arkitektur i samarbeid med Atelier Oslo har stått for restaureringen, i nært dialog med byantikvar Janne Wilberg. Arkitektkontorene vant den offentlige konkurransen mellom 100 ulike kontorer, grunnet sin relevante erfaring innen rehabilitering av bygg, samt moderne og innovative løsninger. – Vi kom med en interessant tilnærmingen, ikke et ferdig prosjekt, for dette var noe vi måtte lage sammen med alle involverte parter. Bygget ble til gjennom en prosess med byantikvar, brukere, eiere og kunstnere. Det ble flere møter mellom ulike mennesker med mange behov, som resulterte i en dyptgående analyse i forkant, sier Martin Dietrichson, arkitekt i KIMA Arkitektur. De eldste delene av bankbyggene går tilbake til 1850-tallet, men ble bygget om til sin nåværende form etter tegninger av arkitekt Henrik Nissen og innviet i 1901. SKATTEJAKT

– Byggenes premisser var ganske triste og stusselige, med gjengrodde himlinger og alt det gamle fine var pakket inn – vi gikk på skattejakt. De fleste kvalitetene var skjult og vi gravde frem disse, for så å dyrke dem. Samtidig gjennomførte vi en omfattende analyse av alle rom, understreker Dietrichson. Etter hvert kom den monumentale bankens soliditet til uttrykk gjennom materialer og form og er det nye kulturhusets base. Dietrichson poengterer at prosjektet har blitt til gjennom en bruker, og en behovsorientert prosess, slik at man har sikret at de prosjekterte løsningene virkelig er noe som trengs i byen og målgruppen for huset.

• LOKAL E R • S E NT RAL E N •

Sentralen vant nylig Oslos beste nykommer, i Oslobys årlige kåring av byens beste restauranter.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Bygningen er også blir delt mellom åpne publikumsarealer og interne arealer for den daglige brukeren. Arbeidsplasser og møterom er lagt mot Tollbugata, mens delen mot Øvre Slottsgate er fylt med produksjonslokaler og fremvisningsrom. I lokalene på gateplan mot Tollbugata fremstår fasaden noe mer åpen og bygget har her fått publikumsrettet aktivitet for å skape vitalitet på gateplan. – Hvert rom inneholder noe nytt, og det er rikdommen som gjør det spennende, fremfor at det er en rød tråd som går fra rom til rom. Her er det i stedet masse variasjon. Interiøret har en kombinasjon av historie og det rå, og i mange av rommene har vi bevart det originale flotte, mena andre er rensket. Funksjonen har også vært styrende i flere av rommene, avslutter han.

OM PROSJEKTET

Prosjektet Sentralen begynte med at Sparebankstiftelsen DNB i 2007 kjøpte bygningene av banken DNB. Etter hvert kom ideen om å bruke huset som en del av stiftelsens allmennyttige virksomhet. Sentralens funksjon og hvem som skulle bruke huset ble kartlagt i samråd med bruker- og fokusgrupper og gjennom mer enn 200 intervjuer. Resultatet av disse kartleggingene viste at Oslo hadde et behov for en åpen møte- og arbeidsplass for kulturprodusenter. Videre i prosessen ble det også bestemt at Sentralen skulle bli et hus for innovatører som arbeider med å finne nye løsninger på utfordringer i samfunnet. For å kartlegge potensielle behov og utfordringer med drift av et slikt hus, etablerte Sparebankstiftelsen DNB i 2013 et pilotprosjekt der kulturprodusenter og samfunnsinnovatører fikk sitte i åpent landskap. Pilotprosjektet foregikk først i Marmorsalen i Øvre Slottsgate 3, og ble flyttet til Tjersland-gården i Skippergata 22 når totalrenoveringen av bankbygningen startet i juni 2014. Ved inngangen til 2016 satt det i Skippergata 120 kulturprodusenter og samfunnsinnovatører som sammen utgjorde de fremtidige beboerne som i februar 2016 flyttet inn i Sentralen. Kilde: Sentralen

• LOKAL • LOKAL E R E•R S•E NT MERAL S H E•N •

HISTORIE Christiania Sparebank ble etablert i 1822. Banken var først og fremt et sosialt tiltak som et tilbud til byens arbeiderklasse og var Norges første sparebank. Store deler av bankens overskudd ble brukt på sosiale prosjekter i hovedstaden. Overskuddet bidro til å finansiere blant andre Slottet, Stortinget, Universitetet, Børsen, Norges Bank, Logen og Oscarshall, i tillegg til bankens eget hovedkontor som ble reist i 1898. Kilde: Sentralen

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

HOLBERGS GATE 21 Sentralt beliggende kontorlokaler ved Slottsparken

491–2.634 KVM KONTOR

• • • • •

491 kvm BTA i 4. etasje 983 kvm BTA i 5. etasje 848 kvm BTA i 6. etasje 312 kvm BTA i 7. etasje Ledigstilles 01.02.2017

• • • • •

Sentral beliggenhet Representativt kontorbygg Store og fleksible etasjeplan 5 min. til Nationaltheatret stasjon Felles kantine

• • • • •

Ca. 60 p-plasser i eiendommen Sykkelparkering Moderne, totalrehabilitert bygg Gode tekniske kvaliteter Eget driftsapparat

Kontakt: Tanja Waldeland | T: 22 33 05 50 | M: 91 18 11 06 | E: tw@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

BI-Bygget

SANDAKERVEIEN 116 614 + 739 M2

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser. Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen. Hva får du: • 4.etg. 614 m2 BTA • 5.etg. 739 m2 BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Skøyen

TOPPETASJE MED TAKTERRASSE MONIER-BYGGET

Meget sentralt på Skøyen, i Verkstedveien 1, kan vi tilby fra ca. 800 – 1.840 m2 kontorlokaler. Lokalene befinner seg i 6. etasje. Egnet for bedrifter med ca. 40-80 ansatte. Hva får du: • Parkering • Miljøbygg med A-ratning • Fellesresepsjon • Kantine • Heis • Alarm • Bredbåndstilknytning • Høy arealeffektivitet

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• INT E RIØR • T RE ND •

MER ENN KONTOR – Det hvite, upersonlige kontorlandskapets tid er snart forbi. av: trond ramsøskar

Jeg behøver ingen krystallkule for å mene det. Trendutviklingen taler sitt tydelige språk. Markedet foretrekker spennende og levende arbeidsplasser fremfor de laboratorieaktige landskapene. Når det gjelder utforming av arbeidsplasser, er min filosofi ganske enkel: Mennesker er ikke arbeidsroboter, og medarbeiderne kan derfor ikke behandles som om de var det. Skal man være best når det gjelder, må man være motivert og kjenne arbeidsglede. Det skjer ikke av seg selv. Motivasjon og glede må dyrkes frem, blant annet ved at arbeidsgiver tilrettelegger for trivsel og samhandling. Vi påvirkes av våre omgivelser. Arbeidsplasser som bare oppleves som kontor, fungerer ikke. Den må gjøres komfortabel, variert og invitere til relasjonsbygging. Jeg har lenge vært talsmann for at den må «hjemliggjøres». Slik jeg tolker trendene, er det samme tenkning som ligger til grunn for den utviklingen vi nå ser.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Dette interiøret skaper en illusjon av at vi er utendørs. Grønt gulv, rikelig med grønne planter og grønne foliesirkler på glassveggene gir en luftig og lett atmosfære. Sirkelmønsteret gjentas i de runde takplatene som myker opp den åpne himlingen. Variert møblering gjør det mulig å jobbe slik man vil; enten ved møtebordet eller i behagelige, avskjermete båser.

TROND RAMSØSKAR Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.

(Foto: Peter Würmli. Interiør: Camenzind Evolution)

www.ramsoskar.no

• INT E RIØR • T RE ND •

Lekent og multifunksjonelt

Akkurat som hjemme

Øverst: Ulike stiler og farger i fin blanding gir et delikat helhetsinntrykk. De fantasifulle taklampene utgjør et morsomt og overraskende blikkfang. Bildet viser et mingleområde – kall det gjerne en lounge slik man gjør på hotellspråket. Sittegruppene i forgrunnen har mye til felles med en stue. (Foto: Bruce Damonte. Interiør: Design Blitz)

Øverst: Arbeids- og spisesonen på bildet minner om et kjøkken. Glassveggen i bakgrunnen gjør at den både er atskilt fra og del av kontorlandskapet. Sonen rammes inn av den kraftige rødfargen som er brukt på gulvet, møblene, skapene og i taket. Hvitt og sort sørger for balanse i interiøret og hindrer at rødfargen blir for dominerende. Man kan velge hvordan man vil arbeide; på en barkrakk ved vinduet eller i den komfortable sofaen. Legg merke til lampene – de ser ut til å være fjerne slektninger av Norgesglasset. (Foto: Peter Würmli. Interiør: Camenzind Evolution)

Over: Alle regnbuens farger har fått plass i dette interiøret. Legg spesielt merke til den gressgrønne veggen; den er eksempel på en egen trend der skillet mellom ute og inne oppheves. Interiøret viser at behagelige møbler, tekstiler og farger er det som skal til for å skape en komfortabel atmosfære på arbeidsplassen. (Foto: Malcolm Brown. Interiør: Mapos (www.studiomapos.com)

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Over: Denne pausekroken kunne ha vært hentet fra et privat hjem. Tunge, røffe møbler mot gammel tegl og resirkulert tre gir et traust og solid preg. Interiøret mykes opp av en mengde pendellamper og logoen We Are Social i lysende skrift på veggen. (Interiør: Homepolish. Fotograf ikke oppgitt, men brukt med godkjennelse fra Interiørarkitektene) 30

Farger som organiseringsprinsipp

Bildet viser en kombinert arbeids- og spisesone som avgrenses ved hjelp av rolige gule og grønne fargetoner. Utsikt, lys og luft preger lokalet. Man kan ligge og jobbe, man kan sitte ved bardisken, i sofabenken til venstre eller ved bordet som skimtes i bakgrunnen. Den åpne himlingen kunne ha gitt et hardt inntrykk. Dette dempes av gule og hvite takplater og lamper med samme form, men i ulike materialer. Motivet på veggen har stoppeffekt: Er det spiseredskaper, eller er det hoder og hender? (Foto: Peter Würmli. Interiør: Camenzind Evolution)

Utsikt, lys og luft

The Edge

Deloittes kontorbygg i Amsterdam, The Edge, er for øyeblikket verdens mest miljøvennlige kontorbygg. Det har fått mye omtale for sin BREEAM score «outstanding», men det er også mye mer enn det. tekst: heide tjøm foto: ronald tilleman

Dette er et inviterende bygg, som gir alle mulighet til å forme sin arbeidsdag og tilrettelegge for at tid ens er mest effekt, inspirerende og utviklende. Atmosfæren slår en umiddelbart i inngangspartiet der man ankommer et romslig atrium i flere plan. De ulike nivåene innbyr til varierte uformelle møteplasser, arbeidsplasser, sosiale plasser og snackplasser. På ankomstplanet blir man umiddelbart tatt i mot av karakterfulle blå møbler og delikate eikevegger som danner rammen om en kafé. Her kan man velge seg en intim plass i et Arne Jacobsens egg eller slå seg ned på langbordet. Baristaene serverer som sine kolleger i byens fortauskafeer nydelig kaffe, og disken rommer et delikat utvalg av fristelser. Overdimensjonerte lamper gir humor til stemningen og selv om de fleste tydelig er på jobb, med sin laptop eller dokumenter, er det en avstressende stemning i rommet. Brede trapper fører opp til neste nivå av fellesarealer. Trær som en naturlig del av møbleringen, bringer naturen inn i arbeidsdagen. Det er gitt plass til noen mindre butikker, med et tilbud tilpasset et kontorbygg slike som renseri, delikatesser, og enkle gaveartikler. VARIASJON I HVERDAGEN

Deloittehuset praktiserer en aktivitetsbasert arbeidskultur. Her har ingen fast plass og alle standard arbeidsplasser er i prinsippet like, men ligger ulikt plasser og arrangert i ulike grupperinger. Gevinsten for arbeidstagerne er å kunne jobbe på et nytt sted hver dag, istedenfor alltid å forholde seg til det samme arbeidsbordet. En annen nabo, en annen utsikt, andre møbler, andre ideer? Med en laptop og smarttelefon kan du finne deg en plass, lete frem kollegaer du ønsker å samhandle med denne dagen eller finne prosjektgruppen du skal jobbe med.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Gevinsten for arbeidstagerne er ĂĽ kunne jobbe pĂĽ et nytt sted hver dag, istedenfor alltid ĂĽ forholde seg til det samme arbeidsbordet. 33

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Verdens mest miljøvennlige kontorbygg Det er ikke alltid man har behov for et tradisjonelt arbeidsbord for å lese og svare på e-post mellom møter, en prosjektgjennomgang, opplæring, et møte – hvorfor ikke gjennomføre noen av disse i en lenestol med utsikt mot omgivelsene? Det har de gjort i Deloittehuset.

HEIDE TJØM

ROM FOR VERDISKAPNING

Den nederste etasjen har en forbindelse over atriet, slik at man kan vandre rundt i hele bygget. De innvendige glassfasadene gir en spennende transparent opplevelse av alle aktivitetene i huset – det er fylt med energi. Forbindelsesarealene er benyttet til uformelle soner og hver har sin egen stemning, med generøse møbler for varierende sittestillinger. Store planter, trær som skaper en spennende dynamikk mot glass og stål. Store lamper er også benyttet i scenografien og gir en følelse av raushet og at arkitekten har et glimt i øyet. De ulike sonene tilbyr både single uformelle plasser for egen konsentrasjon, og møteplasser for grupper som kan la seg inspirere av å holde møter i det åpne rommet. Litt som i korridoren på Universitetet eller på torvet i byen. Luftigheten og variasjonen både i type møbler og farger og materialer, skaper plasser som inspirerer til åpne møter uten at man lar seg forstyrre av omgivelsene.

Alder: 52 Aktuell: Partner i IARK Utdannelse: Diplom fra Kunsthøyskolen i Oslo, Masters Advanced Architecture University of North London, Masters i arkitekturvern fra Arkitekthøyskolen i Oslo.

mer enn bare en besparelse av elektrisk energi. Ved innkjøringen til parkeringskjelleren registreres bilskiltet og sjekkes mot ditt ansatte ID. Gratis ladning av elbil og egen garasje for sykler. HØYE MILJØKRAV

Utvendig er fasaden mot syd dekket av solpanel, der det ikke er vinduer. Panelene skjermer arbeidsplassene på innsiden, i mens nordfasaden slipper dagslyset behagelig inn. Himlingen er paneler trukket med vannledninger som fører vann frem og tilbake fra de underjordiske lagrene, som sørger for oppvarming og kjøling. Oppsamling av regnvann benyttes til toalettene og vanning av havene. Små renholdsroboter patruljerer bygget på natten. Dersom alarmen går, registrerer roboten raskt om det er falsk alarm eller noe som må varsles videre. Disse kan også fjernstyres. For å effektivisere rengjøringen, registrere sensorer hvilke deler av bygget som har vært mest i bruk og konsentrerer renholdet der. Byggets treningsfasiliteter oppmuntrer til trening i eller rundt arbeidstiden. Appen på telefonen holder styr på treningsfremdriften. Og flere av trimapparatene tar vare på den opparbeidede energien du legger igjen ved trening og fører den tilbake til byggets energisystem. Forståelig nok tiltrekker bygget seg rekrutter, Deloitte opplever en tilstrømning av arbeidssøkende som ønsker å jobbe i deres innovative miljø og fremtidsrettede arbeidsplasslokaler.

TILRETTELAGT

Det jobber nærmere 2500 Deloitteansatte i The Edge, og de deler ca. 1000 standard arbeidsbord. Ingen har en fast arbeidsplass. Arbeidsplassmiljøet er basert på en naturlig variasjon gjennom arbeidsdagen. Ståbord, sitte ved bord, avlukke, møterom, konsentrasjonsrom, prosjektområde. Smarttelefonen er adgangskortet ditt til The Edge. En app registrer at du ankommer bygget og gir deg tilgang til alle fasiliteter. På denne søker man opp kollegaer, reserverer møterom, regulerer varmen, lysnivået, bestiller matvarer som venter på deg når du går for dagen, ordner trening og mye mer. Alle arbeidsbord har en innebygget trådløs lader, slik at telefonen lader seg selv. Appen har registrert alle dine foretrukne innstillinger og justerer ditt lys og temperatur. Når du skal ha pause, vil kaffemaskinen huske hvordan du foretrekker kaffen din. Møter lagt inn kalenderen vil du få en påminnelse om og et råd om korteste vei til møterommet fra der du befinner deg. En annen spennende detalj er hev/ senk arbeidsbord. De er manuelle med en liten sveiv på siden av bordet, som signaliserer

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6-12 FRA 345 - 1.100 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 m2 BTA • 2. etasje: 345 m2 BTA • 4. etasje: 435 m2 BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18 Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Oslos beste beliggenhet

INGENIØRENES HUS / KRONPRINSENS GATE 17 205 - 729 M2

I Kronprinsens gate 17 får man topp lokaler med tilgang til unik takterrasse! Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør. Hva får du: • 3. etasje: 205 m2 BTA • 5. etasje: 729 m2 BTA • Renoverte og nyoppussede lokaler • Mulighet for tilpasninger til leietakers ønsker og behov • Fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfunksjoner • Felles takterasse i 10. etasje, med 360-graders utsikt over hele byen • All offentlig kommunikasjon, utallige kaféer, restauranter og butikker i gåavstand • Kort vei til/fra påkjørsel til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

En vellykket arbeidsplass – Du trenger ikke å fylle kontoret med saccosekker og videospill for å få ideene til å strømme. Av: Silje Rønne Foto: Kinnarps

er dette de drømmer om. Får du tak i disse folkene kommer kreativiteten av seg selv, mener hun.

Det er ingen tvil om at arbeidsmiljøet i en bedrift kan stimulere og redusere ansattes kreativitet. Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS, gir råd om hvordan du kan skape et miljø for kreativitet, innovasjon og trivsel. – Det er viktig å ha fokus på arbeidsmiljøer som inviterer til økt samhandling. Bedre arealutnyttelse og økonomiske løsninger, tvinges frem gjennom behovet for smarte løsninger og samarbeid på tvers av nivå og fag. Av oss kreves det at vi kontinuerlig ser på innholdet av «Activity Based Working», og hvordan vi best kan utnytte ressurser og lokaler, sier Tveter. «Activity Based working» ser på oppgaver og mennesker og dets samspill, ikke arbeidsplassen i seg selv. – De nye generasjonene har ikke samme nesegruse respekt for arbeidsplassen som man har hatt tidligere. For dem skal det ganske enkelt fungere, være fleksibelt og få dem til å trives, opplever Tveter. Organisasjoner som forstår dette, kommer ifølge Kinnarps til å ha en konkurransefordel når det gjelder å rekruttere og holde på nye talenter. – De dyktigste menneskene, såkalt «new talent», ønsker attraktive lokaler, det skal se bra ut, samtidig som selskapet bør være innovativt og spennende – det

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

TILBY ET HOLDEPUNKT

Jo mer mobile vi blir, jo viktigere blir den personlige interaksjonen. De mest kreative foretakene skaper uformelle møteplasser som styrker båndet mellom mennesker. – Vi har alle behov for å være en del av en gruppe, og føle samhørighet. Derfor er det viktig å møblere slik at alle treffer noen hver dag, selv for de introverte. Det må ikke være noen man kjenner veldig godt, men bare det å utveksle et par ord ved kaffemaskinen er av betydning, forklarer hun. Disse små hendelsene i hverdagen tror Tveter fører til et bedre miljø, der folk blir flinkere til å hjelpe hverandre og vise empati. Hun referer til ulike forskningsforsøk på området. – Mange undervurderer et fint lunsjrom, eller et sted der man kan ta en pause fra hverdagen. Vi har alle behov for å senke skuldrene, stresse ned og bearbeide tanker, mener hun. BLANDER ULIKE PERSPEKTIVER

Kinnarps tror en av nøkkelene til en vellykket arbeids-

• A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

Blander ulike perspektiver plass, er å la medarbeidere med kunnskap innen helt forskjellige felt sitte sammen for naturlig samarbeid og tilbakemelding. – Sett ulike fagmiljøer sammen, for vi har en tendens til å bli litt like av å jobbe lenge sammen. Bland ulike miljøer, eller se hva andre med forskjellige roller i selskapet gjør. Det kan være fornuftig å se sin egen rolle i en større sammenheng, sier Tveter og referer til Harvard Business School og at alt handler om kantinen. – Det er der de ulike studentmiljøene og fagretningene treffes, mengder av innovasjon og ulik kunnskap har blitt koblet sammen der, påpeker hun. Tveter bruker universiteter som et eksempel på effektiv bruk av lokaler. Ingen har egne plasser, men undervisningen foregår i store auditorium, med studenter som varerier mellom å jobbe i mindre grupperom, stillesaler, kantinen og på hybelen sin. – Slik må bedrifter tenke etter hvert, og fokusere på delingsøkonomi. Alt vil bli mer transparent, og vi må bruke ressursene helt optimalt, sier hun. Når arbeidsplassene krymper, kommer vi til å se flere smarte løsninger som ikke-hierarkiske kontorer der man deler skrivebord, jobber hjemmefra eller sitter på rekke omtrent som på en benk. – Det blir en mottrend, der vi må snu på «activity based working», vi må bruke ressursene våre, og ikke la lokalene stå tomme, fortsetter hun. STØTTER ULIKE ARBEIDSMÅTER

– De mest vellykkede foretakene har ofte en meny av ulike arbeidsrom for ulike behov, for eksempel romslige lokaler for å jobbe over en kopp kaffe, et mellommåltid eller et måltid ved siden av atskilte rom der man kan jobbe individuelt i stillhet, sier hun. Det å tilrettelegge for ulike oppgaver og arbeidssituasjoner er avgjørende ifølge Tveter. Derimot er multitasking lite effektivt, hverken for unge eller eldre. – Når du skal løse enkelte oppgaver bør du ha det helt stille og ikke la deg forstyrre av telefoner, meldinger eller mailer. En god teknikk er å sortere ulike arbeidsoppgaver, å bestemme deg for hva de krever av omgivelsene, og deretter velge arbeidsted ut i fra dette, sier hun. – Et effektivt møte bør heller ikke være lenger enn 45 minutter, da bør du ta en pause og reise deg, forsetter hun. HA ET HELHETLIG SYN PÅ HELSE

De beste foretakene vil at de ansatte skal ha det bra. Jo tettere vi jobber sammen, jo viktigere blir det å verne om inneklimaet – både for helsa og produktiviteten. Det handler også om for eksempel å bruke ergonomiske møbler og verktøy som ikke inneholder skadelige stoffer, å bruke mer dagslys og å senke eller fjerne skillevegger.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS.

– Det mentale og kroppen henger mer sammen enn det man tidligere var klar over. Ikke sitt lenger enn i 90 minutter, ta en pause, gå til kaffemaskinen, eller opp og ned noen trapper. Det er utrolig viktig med daglys – se solen minst 30 minutter hver dag. Det er også bevist at det å se på noe fint, gjerne noe grønt og naturlig gir effekt på øyet. Søvn er også helt unnværlig, understreker hun. Mange kontor har fått egne meditasjonsrom, eller steder der man kan ta en rask power nap eller utføre mindfullness. – Det kan være så enkelt som å høre på en fin sang, puste rolig og senke skuldrene. Da får du hjernen til å slappe av og du jobber bedre, påpeker hun. Dersom man skal ha egne avslapningssoner på arbeidsplassen, er det avgjørende med tydelige regler ifølge eksperten. Dette i kombinasjon med kontormøbler som er uten giftstoffer og avgasser. – Sunt kosthold og godt humør er også av betydning. Smil og motta smil, det gir en god atmosfære på arbeidsplassen, sier Tveter. Dette har sammenheng med hvordan kontoret skal kommunisere som foretak. Apples butikker er et godt eksempel på hvordan miljøet gjenspeiler varemerket. På samme måte kan en arbeidsplass gjenspeile foretakets historie, nyheter og verdier. – Ønsker du å fremstå som en miljøbevisst organisasjon, bør du gjøre det i alle ledd – lev som du lære. Kontoret er bedriftens identitet, poengterer hun. GJØR KONTORET TILPASNINGSDYKTIG

Den teknologiske utviklingen er den sterkeste kraften bak arbeidsplassens evolusjon. – Det gjelder å engasjere eksperter som kan gi et glimt av hvor teknologien er på vei, og skape et kontor som lett kan tilpasses til raske forandringer. Plutselig blir det oppgangstider igjen, og du trenger plass til flere, eller motsatt – ha fleksibilitet på kontoret. Ha minst mulig fastmontert, slik at du kan ommøblere og flytte på ting raskt, og tilpasse deg den nye hverdagen, avslutter hun.

2-8 SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

LEDIGE AREALER:

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

W:60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

• A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

og at det er høy fokus på å ha en hyggelig sone der ansatte trives. «CHAT-BOKS»

«Dette er en sosial sone. Et møtested for kolleger. Du skal kunne sitte godt i gode omgivelser, ta en kaffe og prat. En hyggesone der man skaper kultur og knyttes mot kolleger. »

NÅR DU SKAL PLANLEGGE DITT NESTE KONTOR, ER DET NI TYPER SONER DU BØR VURDERE IFØLGE KINNARPS: BIBLIOTEK

En stille sone på en arbeidsplass. Et bibliotek kan brukes som en konsentrert plass, der en ansatt kan sitte i ro for å løse arbeidsoppgaver som krever stillhet og fokus. Det kan også brukes som en pause plass. I hyggelige og motiverende atmosfære kan ansatte nyte en pause, lese en avis og hente inspirasjon og krefter. Et bibliotek har lange tradisjoner, og i dagens arbeidsliv kombineres bruken til lesing, lounge, konsentrasjon og inspirasjon. LOUNGE

Dette er en sosial sone. Et møtested for kolleger. Du skal kunne sitte godt i gode omgivelser, ta en kaffe og prat. En hyggesone der man skaper kultur og knyttes mot kolleger. Den kan være stor og liten, en kaffekrok eller noe større som også kan fungere som kantine. Viktig er at sonen bygger oppunder det miljø og kultur bedriften ønsker å bygge, og at de ansatte trives og motiveres til samhandling.

en problemstilling, mens du andre ganger ønsker konsentrasjon. En «touch-down» er en plass du setter deg ned, der og da, for å gjøre en oppgave. Kanskje du ønsker å sitte i mer kreative omgivelser og annen type motiverende innredning. Hvilken type arbeidsplass du velger, avhenger av antall personer og arbeidsoppgave. Det er en perfekt løsning for de som vil bryte av og skape et «rom i rommet». MØTEROM

Møterom blir mer og mer brukt, til prosjektgrupper, til samtaler, til interne prosjekt, og selvsagt til møtet med kunden. De kan være store, små, formelle og uformelle, og har som oppgave å samle en gitt gruppe mennesker. Det mindre møterommet er meget anvendelig, både til prosjektmøter, kreative samtaler og konsentrasjons oppgaver. Her kan man være en liten gruppe som sammen løser oppgaver mer effektivt. Det store møterommet er ofte mer tradisjonelt og formelt, gjerne med fokus på tekniske løsninger til å støtte større forsamlinger.

«TOUCH-DOWN»

En av de mest varierte arbeidsplassene. Det er her du setter deg ned for å løse en arbeidsoppgave. Det kan være ulike karakter og omgivelser. Noen ganger sitter du sammen med kolleger for å diskutere

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

KANTINE

Kantinen er en uformell sone. Samtale med kolleger, et avbrudd og en velfortjent pause. Vi ser flere som bruker kantine til flere gjøremål enn selve maten,

Mange ønsker et helt stille sted for å ta telefoner. Diskresjon, privatliv, konfidensielle samtaler eller bare stillhet – et stillerom for telefonsamtaler. Noen «chat-bokser» er kun «god stolen», mens andre kan utstyres med enklere versjoner av bord og stoler, slik at man kan gjøre arbeidsoppgaver som krever mer enn en telefon. Et sted du kan gå inn og ta de samtaler du ønsker stillhet rundt. PERSONLIG ARBEIDSPLASS

Enhver bedrift kan ha ansatte som har behov for den personlige arbeidsplassen. Det kan være arbeidsoppgaver, utstyr som kreves til jobben, lagrings muligheter, eller personlige behov for best prestasjon. Variantene her er også flere. Vil du sitte ved et skrivebord eller i mer kreative omgivelser? Ergonomi er viktig for at du skal utføre oppgavene best mulig, og noen motiveres av innovativ design. Den personlige plassen skal være din, et sted du finner motivasjon og presterer. SAMLINGSPLASS

Dette er ikke det samme som kantine, men en sosial sone. På engelsk ofte kalt «home-base» fordi det er en samlingsplass. Ikke bare for mennesker, men ofte en oppbevaringsplass for flere ting i bedriften. En samlingsplass kan ofte kombineres med en lounge, slik at samlingsplassen blir som bedriftens «oase», der man henter krefter, kaffe og informasjon. Et uformelt sted. Men, noen velger å separere de to også. ROM I ROMMET

Å skape et avbrekk, et rom i rommet med annen design og funksjon enn sonene som er rundt, skaper ofte produktivitet og motivasjon. Det er soner som bryter, og som gjør at ansatte kan løse flere arbeidsoppgaver på samme areal. En samtale, et uformelt møte, en kreativ prosess, ta en telefon – rommet du skaper kan løse flere oppgaver dine kolleger har gjennom en arbeidsdag. Rom i rommet skaper ofte en differensiering både i design, innovasjon og arbeids-mønster.

MYRENS VERKSTED &

Sandakerveien 24 C Ka

Be rg sli

# #

g le

2 4

SAGENE

2 4

RING 2

Co l St Hanshaugen

e at

vn ag

GRÜNERLØKKA #

2 4

ich els en sg

Sofienberggata

at e

& & &

Dæ len en

& &

2 4

# #

gg at a

HASLE

Ol He lg #

& &

rg l

esens #

S laf

& & & &

Sannergata

Gamle 2 4 Aker

at a

g le tts

# #

ti a

SINSE

rgg

Pilestre de

Sandakerveien

Toftes gate

Ho lte ga

e at

1 km

Chr is

ILA

RING 3

TORSHOV

Markveien

2 4

s car Os

Grefsen

# #

2 4

Sofie s gate

ate ien s g ve Aall e k Kir cob Ja ta ga fri en FAGERBORG g r ta So ga tri s du In

Fa ge

M og a

BJØLSEN

Ky rre

te ga ps u r st

teb o

v ål

Gø

Ul le

Ås en gt

n #

e Fay s gt

Midt i en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no 43 www.myreneiendom.no

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Uelands gate

God parkeringsdekning

ul Th

2 4

gat ger

GREFSEN

s ch eu

va Sta

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon

Enkel adkomst fra Ring 2

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

ie n sve ien gn ve So

•

H op Bisk

Vestre Aker

•

ien

•

ULLEVÅL

BLINDERN

•

# #

God teknisk standard

•

Ullevål stadion

Ledige lokaler i Bygg A1: 1: 230 kvm 1. etasje 2: 213 kvm 4. etasje 3: 352 kvm 4. etasje

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

e Storov

# # #

# #

2 4

a Lillogat

Bygg A1 •

# #

150

tvei en

Tåsen

Berg

# #

Blås bor

Irisveien

2Grefsen 4 #

vei j Munks

SOGN

lve pel

Nils Bays vei

2 4 # #

pps gate

He k

G re

Nydal svn

ve i

ata

mg ei

jo t

• INT E RIØR • T RE ND •

MORGENDAGENS ARBEIDSPLASS Hva skal til for å skape en god arbeidsplass der folk trives, blir inspirert og tiltrekker seg kunder? av: scenario interiørarkitekter foto: gatis rozenfelds

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

FAKTA «Interiørarkitektur er rammen rundt folks hverdag.» Scenario interiørarkitekter er opptatt av at rom skal kommunisere identitet gjennom ulike opplevelser og funksjonelle løsninger. Interiørarkitektens viktigste oppgave er å forstå kundenes behov og visjoner for å skape gode omgivelser. 45

• INT E RIØR • T RE ND •

ed naturlig letthet beveger vi oss inn og ut av et stort antall digitale rom mange ganger daglig. Vi endrer væremåte og sjargong i de ulike digitale rommene, til tross for at disse rommene mangler fysiske attributter. Vi legger inn arbeidsøkter når som helst og hvor som helst. Med dagens teknologi trenger vi knapt mer enn en smarttelefon for effektivt å utføre vårt arbeid. Om arbeidsplassen ikke lenger er stedbundet, hva handler da «kontoret» om? I vår moderne hverdag, hvor lite avhenger av det fysiske rom, kan det synes som om de arkitektoniske rammene blir desto viktigere. En av interiørarkitektens oppgaver i denne digitale hverdagen, er å skape et fysisk sted der ansatte ønsker å være, et funksjonelt sted de kan være stolt av og føle tilhørighet til. MER UT AV LITE

Interiørarkitekten «skreddersyr» interiørløsninger etter behov. Vi etablerer fysiske rom og rammer som understøtter arbeidet som skal utføres. De fleste av oss er innom ulike former for arbeid i løpet av arbeidsdagen. Det være seg individuelt arbeid, konsentrasjonsarbeid som bør utføres i en stillesone, teamarbeid, uformelle møter over kaffemaskinen, samt formelle møter, presentasjoner og workshops. For at vi skal kunne fortsette å være effektive og produktive når rammene for arbeid skifter raskt, må også rommene vi arbeider i være tilrettelagt tilsvarende. Morgendagens arbeidsplass må tilby noe mer enn en stol, en pult og en datamaskin for å fortsette å være relevant. Men hva blir det viktigste behovet som skal dekkes i en arbeidshverdag hvor alle vil ha mer fra mindre? Det er blitt sagt at arbeidsplassen er vårt nye «the third place», hvorav «the first place» er hjemmet og «the second place» er jobben. «The third place» er

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

I kontorene til Aker Solutions har Scenario plassert frittstående møterom utformet som telt i det åpne volumet. Foto: Kjetil Alsvik

et fristed hvor man kan møtes utenom de to viktige møteplassene hjem og jobb. Det interessante er at en av definisjonene på «the third place» er at man ikke er forpliktet til å være der. Man kan komme og gå som man vil. Starbucks har for eksempel som sitt mål å bli vårt «the third place». Morgendagens arbeidsplass må altså kunne bringe frem mange av de samme følelsene som en kafé, en park eller lystbetont trening har gjort tidligere. «The third place» skal også imøtekomme så mange av brukernes ønsker at de føler at alle deres behov blir ivaretatt. Ingen liten oppgave å ta på seg hverken for arbeidsgivere eller oss interiørarkitekter. IDENTITET OG MERKEVARE

Interiørarkitektens rolle i utviklingen av morgendagens arbeidsplass kan sies å være todelt. På den ene siden er vårt fokus å skape funksjonelle løsninger tilpasset brukergruppen innenfor gitte økonomiske rammer. En stor del av vårt arbeid dreier seg om effektivisering. Både økonomiskog arealmessig sett. Flere mennesker skal inn på mindre plass. Flere og bedre resultater skal presses ut av mindre penger. Transportetapper skal kortes ned, og avstander mellom medarbeidere og

funksjoner skal minimeres. Interiørarkitekten er trent til å se muligheter i disse utfordringene og er en ekspert i arealeffektivisering. Samtidig skal man forstå organisasjonens kultur, overordnede mål, identitet og merkevare for å på best mulig måte kunne bidra til et identitetsskapende interiør. Det handler ikke kun om å analysere dagens situasjon, men også ha en bred forståelse for hvordan både mennesket og teknologien kommer til å utvikle seg i fremtiden. Morgendagens arbeidsplass skal ha tilleggsfunksjoner som gir organisasjonen det lille ekstra. Det som gjør at medarbeiderne føler eierskap til og stolthet over organisasjonen de er en del av. Det som gjør ak-

Den rosa resepsjonen hos Megaprint er kontorets blikkfang og gir en skikkelig wow-faktor.

Morgendagens arbeidsplass mĂĽ altsĂĽ kunne bringe frem mange av de samme fĂ¸lelsene som en kafĂŠ, en park eller lystbetont trening har gjort tidligere.

• INT E RIØR • T RE ND •

Arbeidsplassen skal bidra til trivsel

kurat deres organisasjon annerledes, og gir den særegenhet. MANGE OPPGAVER

Arbeidsplassen skal bidra til trivsel i organisasjonen, den skal stimulere og inspirere, og først og fremst bidra til produktivitet. Morgendagens arbeidsplass handler om samspillet mellom mennesker, og hva som kan skapes gjennom direkte kommunikasjon og samarbeid. Morgendagens arbeidstakere er bevisste på hvordan bedriften fremstår, hva slags arbeidskultur arbeidsplassen har og hvordan dette kommer til syne gjennom interiør og arkitektur. I en arbeidshverdag som stadig er i endring, blir «kontoret» da den viktigste arenaen for direkte samhandling? Mange organisasjoner som omlokaliserer, har stor grad av fleksibilitet høyt oppe på sin ønskeliste over kvaliteter det nye arbeidsstedet må besitte. Lokalet må kunne tilby en planløsning som kan endre seg over tid, og som kan følge både den teknologiske og den menneskelige utviklingen. Dette kan være utfordrende i rehabilitering av eldre bygningsmasse, hvor andelen fellesareal og transportsoner gjerne er høyere. I utgangspunktet kan dette fremstå som en utfordring, men med dagens aktivitetsbaserte arbeidsform, kan dette i mange tilfeller være en fordel. Neste på listen er gjerne et ønske fra oppdragsgiver om å påvirke hvordan arbeidsplassen skal se ut. Å kunne ha innflytelse på sin egen organisasjons nye lokaler er av stor betydning. Det handler om å skape en ramme rundt organisasjonen og følelsen av mening i arbeidshverdagen. For å få til dette kan det være lurt å ta med en interiørarkitekt tidlig i prosessen. Gjerne så tidlig at lokalene kan evalueres i samarbeid med megler før kontraktsinngåelse med leietaker. Interiørarkitek-

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

PROFIL Navn: Kristine Aassved Storeide Alder: 35 Stilling: Interiørarkitekt MNIL Min setning: ”Mange produsenter viste en spennende blanding av stramme, funksjonelle møbler mot lekne, dekorative elementer. Det likte jeg godt.”

ten har også et trent øye for å se både utfordringer og muligheter i eksisterende bygg og nybygg. FUNKSJONALITET ER VIKTIG

Det er mange ulike holdninger til hva en arbeidsplass skal være. Fra det ene ytterpunktet hvor målet er flest mulig ansatte på færrest mulig kvadratmeter, hvor hverken stemning, funksjon eller ergonomi er av større betydning, til det å ha et mer bevisst forhold til at omlokalisering har stor sammenheng med endringer i organisasjonen. Disse

endringene kan og bør utnyttes til det bedre for organisasjonen. Balanse mellom arealeffektivisering og funksjonalitet er viktig. Det hjelper lite å oppnå et godt kvadratmeterregnskap, om behovene i organisasjonen ikke er dekket. For eksempel er rekorden for flest antall mennesker samtidig i en Volkswagen Boble sytten, men Bobla kan ikke lenger utføre jobben sin; nemlig å være et fremkomstmiddel. Når vi like gjerne kan sitte i pysjamas i vår egen stue og utføre arbeidet vårt effektivt, må det være andre elementer som trekker oss mot «kontoret». Tidlig i mitt studieløp ble jeg fortalt at jeg måtte være tilstede på skolen, for det var lite inspirasjon å hente i kjøleskapet. Kan det være noe så enkelt som det morgendagens arbeidsplass handler om? Å kommunisere og samhandle med hverandre og på den måten skape bedre flyt i arbeidsprosessene og heve produktiviteten? For å oppnå dette er vår viktigste rolle i morgendagens arbeidsplass å skape prestasjonsfremmende arealer.

MED DESIGN I FOKUS Ledige lokaler:

1. etasje: 531 kvm BTA

5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA

Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet. Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling. Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitetsfremmende og effektivt miljø for våre leietakere.

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 Rune Arvesen Seniorrådgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567

Les mer på www.wergelandsveien7.no 49

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

på KONTORET av: silje rønne foto: margrethe myhrer

“

Jeg har jo skrevet tretten bøker, to av dem her, og de er ganske smarte, synes nå jeg

”

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

SEKS KJAPPE – Hva savner eller ønsker du deg? – Mer plass. Det er ikke så galt det jeg har, men man har jo en tendens til å bruke den plassen man har og trenger straks mer. Men utsikten er jo ganske enestående. Du ser til Drøbaksundet, og det er fint å kunne heve blikket og følge cruise- og lasteskip stevne inn mot byen.

– Hvordan representerer kontoret deg? – Ganske bra, et staffeli i det ene hjørnet, pluss et forhenværende klesskap med hyller fylt av grenseløse mengder arkiverte foredrag, manuskripter, notatbøker, pluss bøtter-ogspann med bakgrunnsmateriale og et virvar av minner. Skrivbordet er ganske personlig – med blant annet et antikt arabisk blekkhus i messing, flere hundre år gammelt, som jeg fikk av min avdøde første kone da jeg tok første skritt inn i journalistikken.

– Hva bør man absolutt ikke gjøre som gjest på kontoret ditt? – Det har lagret seg mye personlig i dette rommet, blant annet en stabel mislykkede forsøk på malerier. De er pakket bort av en grunn, så keep off. Ellers har jeg lite å skjule.

– Hva har du i skrivebordsskuffen? – Mye rot der også, er jeg redd – et mislykket forsøk på å holde orden i et arkiv, kvitteringer, legeattester, korrespondanse, noen manuskripter fra min datter som er en av de mest bereiste globetrotterne jeg kjenner. Rotet har en tendens til vokse seg innpå meg, selv om jeg har fylt kjelleren og kjørt unna kasser med saker jeg har samlet opp gjennom årene.

– Cellekontor, åpent landskap eller brukertilpasset løsning? – Jeg har vært i den skarpe enden av nyhetsbransjen i omtrent 400 år, og har hatt ulike type kontorer opp gjennom årene. Omstendighetene endrer seg og man lærer å leve med det meste. Utenriksredaksjonen i NRK, der jeg tilbragte det meste av livet når jeg var hjemme, besto av mange små enkeltkontorer, men da jeg ble nyhetsanker i Dagsrevyen opererte jeg i et kjempelokale der flere nyhetsredaksjoner var samlokalisert. Første tanken er at dette er umulig, men du venner deg til det. Det blir som da Fornebu flyplass skulle flyttes til Gardemoen. Jeg gruet meg i fire år til å måtte kjøre én time, men så viste det seg å ikke være noe problem, slik er det med kontor også.

– Hva er noe av det smarteste du har klekket ut her? – Jeg har jo skrevet tretten bøker, to av dem her, og de er ganske smarte, synes nå jeg. Dessuten har jeg komponert flere hundre foredragsmanuskripter her. Men smart…? Vel, hvis smart betyr lønnsomt, er det ikke stort å skryte av. Man blir ikke særlig rik av det jeg har drevet med.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

CHRISTIAN BORCH Han var ansatt i NRK fra 1978 til 2014, først i tyve år som som utenriksreporter, kommentator og -redaktør. Fra 2000 var han fast nyhetsanker i Dagsrevyen, og fra 2010 nyhetsanker i Urix. Har utgitt 13 bøker, blant annet Salig velstand (2001), Reiser i maktens grenseland (2003), Ramis vei (2005), Sannhetens kår (2009), og i år Banalitetens tyranni. Han har mottatt en lang rekke priser og utmerkelser, blant annet Gullruten som Norges beste nyhetsanker.

53 foto: morten eik

• AKT • AKT U E LT U E LT • T•E KNIS KONTOR K DRI F•T •

TA TEKNISK DRIFT PÅ ALVOR

– Ved å velge gode og seriøse utleiere, som enten i egen regi, eller gjennom kompetente leverandører, tar teknisk drift og forvaltning på alvor, vil du få et problemfritt leieforhold. av: silje rønne foto: vegard breie

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Alle bedrifter med ansatte er underlagt internkontrollforskriften. Ser man nĂŚrmere pĂĽ denne, er det mange bestemmelser som omhandler selve lokalet, eller forhold knyttet til eiendommen. 55

• AKT U E LT • T E KNIS K DRI F T •

“I jakten på nye lokaler, vil alle bedrifter ha ulike behov og krav.” I

jakten på nye lokaler, vil alle bedrifter ha ulike behov og krav. Det er naturlig å vurdere beliggenhet, funksjonalitet, standard, fasiliteter og tjenestetilbud. – Det mange ikke er like opptatt av, spesielt de små og mellomstore selskapene som skaffer seg lokaler på egenhånd, er den tekniske tilstanden til bygget. Den har svært stor betydning for den enkelte leietaker, og muligens mer enn det de fleste er klar over eller vektlegger, sier Ståle Lilledahl, daglig leder i TBB Eiendomsdrift. Alle bedrifter med ansatte er underlagt internkontrollforskriften. Ser man nærmere på denne, er det mange bestemmelser som omhandler selve lokalet, eller forhold knyttet til eiendommen. – Internkontrollforskriften er knyttet til en rekke lovverk. Arbeidsmiljøloven er nok den flest har et forhold til, og har omfattende bestemmelser om hvordan det skal være på arbeidsplassen. En av disse bestemmelsene handler om inneklima. Innemiljø

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

består av mange aspekter, blant annet lysforhold, støy, renhold og luftkvalitet, forklarer Lilledahl, som til daglig jobber med å drifte og utvikle bygg og eiendom. MER ENN ET VAKKERT YTRE

Lilledahl mener at bedriften kan påvirke mange av disse forholdene, men for å tilfredsstille kravene til et godt inneklima må de tekniske anleggene være funksjonelle, og driftes på en skikkelig måte. – Temperatur, trekk, «brukt luft», høyt CO2-nivå og forurensing utenfra som biltrafikk og industri, eller innvendig fra maskiner, mennesker eller prosesser, er forhold som påvirker luftkvaliteten, understreker han. Dårlig luftkvalitet kan fører til helseplager og høyt sykefravær i arbeidslivet. Derfor oppfordrer Lilledahl leietakere å undersøke det tekniske nøye, når de ser etter nye lokaler. – Du må sjekke byggets tilstand, at luftmengden er i henhold til dagens krav, bruk av omluft, filterkvalitet i forhold til beliggenhet, kjøling, moderne styringsau-

tomatikk og solavskjerming, sier han. Et annet forhold knyttet til innemiljø, som også omtales i strålevernloven, er radon. – Arbeidsgiver er nå forpliktet til å undersøke radonnivået på arbeidsplassen. Dette gjøres ved lokal øyeblikksmåling og utsett av sporfilm som fanger opp nivået over tid. Dersom det er forhøyede verdier av radon kan det være en omfattende prosess å utbedre, og vanskelig for den enkelte leietaker å gjøre noe med. Det vil derfor være viktig å ha et forhold til dette før leiekontrakt inngås, understreker Lilledahl. ARBEIDSGIVERS ANSVAR

– I internkontrollforskriften finner vi henvisninger til blant andre lov om tilsyn av elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Som arbeidsgiver plikter du å sørge for at de ansatte arbeider i trygge lokaler, og at det elektriske anlegget i så måte ikke representerer noe fare. Det elektriske anlegget skal jevnlig undersøkes, og el-tavler termograferes. Dette kan avdekke potensielle

• AKT U E LT • T E KNIS K DRI F T •

farer for støt samt mulige branntilløp. Spesielt vil dette gjelde eldre bygg og lokaler for verksted og industri, forklarer Lilledahl. – Sørg for at det elektriske anlegget er i stand før inngåelse av leiekontrakt, så vil det være opp til deg som leietaker å vedlikeholde det i leieperioden, legger han til. En av de viktigste bestemmelsene i internkontrollforskriften er Brann- og eksplosjonsvernloven. Nyere undersøkelser viser at elektrisitet er årsaken til rundt 31 prosent av brannene i offentlige bygg og næringsbygg i Norge. – Når man inngår en leiekontrakt må det grunnleggende være på plass, som passiv brannsikring, slukkeposter og varsling, samt rømningsveier og dokumentasjon. Som arbeidsgiver må du selvsagt sørge for at lokalene er i forskriftsmessig stand. I tillegg er det bestemmelser rundt internt brannvern, opplæring og slukkeøvelser, det er nødvendig å ha rutiner på, råder Lilledahl.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

INTERNKONTROLL

Som leietaker må du ha et forhold til rutiner for avfallshåndtering, spesielt med hensyn til farlig avfall. Spørsmål bedriften bør stille seg er: Hvilken type virksomhet driver jeg knyttet til forurensing? Trenger vi spesielle løsninger for avfall, oljeutskiller og lignende? – Som arbeidsgiver på utkikk etter nye lokaler, er det altså mange ting å forholde seg til, knyttet til internkontrollforskriften og den tekniske tilstanden på lokalene. Dersom man ikke selv er teknisk kyndig, vil det være nødvendig å få hjelp til å kontrollere alle disse forholdene, i forbindelse med forhandling om nye lokaler, understreker daglig leder i TBB. Etter at lokalene er på plass og tatt i bruk, er det viktig å fortsette arbeidet med internkontrollen. Arbeidet med internkontrollen kan dokumenteres i egne elektroniske systemer og således være under kontinuerlig oppdatering. Lilledahl opplever at Internkontroll ofte bli sett på som et onde som bare koster penger.

Ståle Lilledahl, daglig leder i TBB Eiendomsdrift.

– Dersom man arbeider med dette kontinuerlig og kobler det samtidig opp mot teknisk drift og service samt miljøarbeid, vil dette kunne bli både nyttig og lønnsomt for bedriften. Dette kan vi oppnå ved å se hele sammenhengen mellom lokalene, effektivitet, sykefravær, energiforbruk og miljøbelastning, sier han. – Drift og teknisk eiendomsforvaltning av næringseiendom må utføres av profesjonelle og seriøse aktører, avslutter Lilledahl.

Det rette Utendørsmiljø - bli inspirert

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

• AKT U E LT • J U SS •

INTERNKONTROLL OG HMS

For alle varer og tjenester som produseres, gjelder ulike krav til sikkerhet og kvalitet som skal oppfylles. I tillegg finnes det også et bredt spekter av regler som skal ivareta det ytre miljø, og ikke minst gi trygge forhold for de som har jobben med å produsere dem. av: erling m. timm og mathias borch

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Hovedformålet er altså å sikre bevisstgjøring og kompetanse om de krav som gjelder, og at virksomhetene etablerer rutiner for å følge dem opp.

amlebetegnelsen for dette regelverket er «HMS» – helse, miljø og sikkerhet. De fleste har hørt om HMS-arbeid og internkontroll i ulike sammenhenger, men hva ligger egentlig i disse kravene, og hvilken betydning kan de ha i relasjon til leieforhold og valg av lokaler?

INTERNKONTROLLFORSKRIFTEN

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter («Internkontrollforskriften») er regelverket som omhandler hvordan virksomheter selv skal gå frem for å ivareta relevante helse-, miljø- og sikkerhetskrav. I forskriften er denne «internkontrollen» nærmere definert som virksomhetens ansvar for å gjennomføre; «[s]ystematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen». Hovedformålet er altså å sikre bevisstgjøring og kompetanse om de krav som gjelder, og at virksomhetene etablerer rutiner for å følge dem opp. HVEM GJELDER INTERNKONTROLLFORSKRIFTEN FOR?

Plikten til å utøve internkontroll gjelder alle som omfattes av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen – HMS-lovgivningen. Denne HMS-lovgivningen omfatter på sin side alt fra helt generelle bestemmelser om arbeidsmiljø, inneklima og brannsikkerhet til områdespesifikke regelverk om for eksempel håndtering av forurensede masser, radioaktive stoffer, genmaterialer m.v. Slik vil plikten til å føre internkontroll være aktuell for nær sagt all virksomhet, men i praksis innebære vidt forskjellige behov for tiltak og fokus fra bedrift til bedrift. HVA LIGGER I PLIKTEN TIL Å FØRE INTERNKONTROLL?

Hvilke tiltak som må gjennomføres for å oppfylle kravene til internkontroll vil variere veldig fra bedrift til bedrift; enten det er tale om alminnelig «kontorvirksomhet», eller industri i lokaler hvor de ansatte håndterer brannfarlig eller miljøskadelige materialer.

Internkontrollforskriftenes utgangspunkt er da også at kontrollen «skal tilpasses virksomhetens art, aktiviteter, risikoforhold og størrelse i det omfang som er nødvendig for å etterleve krav i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen». For mange virksomheter vil det være tilstrekkelig med enkel dokumentasjon for at slike analyser og vurderinger rent faktisk er gjennomført, eventuelt supplert med noen retningslinjer for håndtering av noen ekstraordinære omstendigheter, så som brann. For andre vil det være nødvendig å nedfelle detaljerte rutiner og prosedyrer, og sørge for at arbeidstakere får nødvendig kursing både for de daglige aktivitetene og for ekstraordinære ulykker m.v. Det kan med andre ord være så enkelt som en vurdering av behovet for brannøvelser og merking av nødutganger i ett lokale, og så komplisert som detaljerte sikkerhetsforskrifter for behandling av radioaktivt materiale i et annet. Kjernen i kontrollplikten, og det som er felles for alle virksomhetene, er at de enkelte skal foreta og dokumentere selvstendige analyser og vurderinger av de aktivitetene de utøves, og hvilke risikoforhold disse innebærer. På grunnlag av disse analysene skal virksomhetene danne seg et bevisst forhold til hvilke HMS-regler som dermed gjelder, og nedfelle prosedyrer og rutiner for hvordan ulike risiki skal håndteres i lys av det aktuelle regelverket. DEN DOKUMENTASJONEN SOM IMIDLERTID ALLTID SKAL UTARBEIDES, MÅ OMFATTE FØLGENDE;

• Fastsatte mål for helse, miljø og sikkerhet • Oversikt over virksomhetens organisasjon, herunder hvordan ansvar, oppgaver og myndighet for arbeidet med helse, miljø og sikkerhet er fordelt • Kartlegging av farer og problemer og vurderinger av risiko, og tilhørende planer og tiltak for å redusere risikoforholdene • Rutiner for å avdekke, rette opp og forebygge overtredelser av krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen • Rutiner for systematisk overvåkning og gjennomgåelse av internkontrollen for å sikre at den fungerer som forutsatt

• AKT U E LT • J U SS •

for de fleste næringsleieforhold, er det uttrykkelig angitt at leietaker plikter «på utleiers forespørsel å dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem som oppfyller de til enhver tid gjeldende krav». Uten slik dokumentasjon vil en dermed også kunne komme i mislighold av leiekontrakten, på samme måte som f.eks. manglende overholdelse av vedlikeholds- og betalingsplikten. Det er derfor viktig å ha den påkrevde dokumentasjonen, det være seg sikkerhets- og arbeidsrutiner, sertifikater eller annet, lett tilgjengelig. En annen side ved dette er at omfanget og innholdet i de tiltakene virksomheter må gjennomføre/dokumentere, skal hensynta de konkrete forholdene på arbeidsplassen. Dermed vil også egenskapene ved og kvaliteten på de lokalene man leier påvirke hvilke tiltak som må gjennomføres. Svakheter ved lokalene knyttet til rømningsveier, inneklima, og lignende vil følgelig kunne tilsi skjerpede handlingsplikter for leietakeren etter HMS-lovgivningen. Etter omstendighetene kan det innebære betydelige merkostnader i forhold til hva man opprinnelig forutsatte. Hvilke berettigede forventninger leietakeren kan ha til lokalene/leieobjektet i denne sammenhengen, vil bero på leiekontraktens krav til lokalene som sådan, og særlig variere avhengig av om det er tale om nytt/rehabilitert bygg eller et brukt bygg som leies «som det er». Ettersom leietaker også som regel selv har risikoen for offentligrettslige krav til virksomheten som ikke er av bygningsteknisk karakter, er det sjeldent gitt at leietaker vil kunne kreve eventuelle uforutsette kostnader til internkontroll og HMS-tiltak dekket av utleier. Det er dermed viktig at leietakere også har in mente de særlige HMS-krav som gjelder for virksomheten når en vurderer nye lokaler for virksomheten.

Et formål med internkontrollplikten er også å bidra til ryddighet og etablering av et gjennomtenkt system på arbeidsplassene. Forskriften pålegger derfor også virksomhetene å sikre at alle som arbeider der er kjent med hvordan internkontroll på helse-, miljø- og sikkerhetsområdet praktiseres. ANSVARET FOR INTERNKONTROLL – FORHOLDET MELLOM PARTENE I EN LEIEKONTRAKT

Ansvaret for å gjennomføre internkontrollen påhviler «den som er ansvarlig» for den aktuelle virksomheten. Internt i den enkelte bedrift vil dette typisk være ledelsen i virksomheten, men ulike måter virksomheter er organisert på vil også kunne tilsi at i hvert fall deler av arbeidet involverer flere eller alle nivåer. I relasjon til virksomheter som er i leieforhold er det sentralt å merke seg at både utleier og leietaker hver har et selvstendig ansvar for å oppfylle kravene i internkontrollforskriften og helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Eksempelvis legger regelverket om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr; kontroll- og tilsynsansvar både på eier (typisk utleier) og bruker (typisk leietaker) av anleggene. Dette innebærer at verken den ene eller den andre kan avtale seg bort fra dette ansvaret i leiekontrakten. Den praktiske gjennomføringen av de tiltak som måtte være nødvendige derimot, kan man imidlertid fint avtale en ansvarsfordeling for. Eksempelvis kan avtalen være at utleier kontraherer et selskap til å føre tilsyn med el-anlegget og fakturerer dette over felleskostnadene. For leietakere er det også viktig å være oppmerksom på at man som regel også vil ha et selvstendig kontraktsansvar overfor utleier for at internkontroll og relevant HMS-regelverk følges. I standardavtalen til Huseiernes landsforbund, som ligger til grunn

PROFIL Erling M. Timm Stilling: Partner Selskap: Advokatfirmaet Haavind Mathias Borch (t.h.) Stilling: Fast advokat Selskap: Advokatfirmaet Haavind

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet. Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Lillestrøm - Oslo S 11 min. Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

• UTLEI E R H AR ORDE T • E MIL E RIKS RØD •

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

- ALLTID LEIETAKEREN I FOKUS Aldri har noe eiendomsselskap scoret høyere enn R8 Property på Undersøkelsen Norsk Leietakerindeks. av: silje rønne

- foto: max emanuelson

PROFIL EMIL ERIKSRØD Emil Eriksrød,konserndirektør for R8 Gruppen. Eier 100 prosent av R8 Group AS, som er morselskapet i R8 konsernet. Morselskapet har eierinteresser i R8 Property, R8 Management AS, R8 Consulting AS, R8 Profil AS, Edison Menlo AS og Valore AS, samt flere andre investeringer. Utdannet statsautorisert revisor på NHH. Har jobbet i Ernst & Young AS og som økonomi- og finanssjef for Hathon Holding AS. Startet første selskap i R8 Gruppen i 2010. Bor i Skien.

• UTLEI E R H AR ORDE T • E MIL E RIKS RØD •

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler? – Vi mener leietakerne bør fokusere på «morgendagens medarbeidere». Beliggenhet vil alltid være veldig viktig og vi ser her at stadig flere ønsker å ligge mer sentralt, og i nærhet til knutepunkter. Videre blir leietakerne stadig mer opptatt av branding og ønsker å assosiere seg med moderne og miljøeffektive bygg. Jeg vil også nevne at inneklimaet betyr mye og det er viktig å ta hensyn til dette for å optimalisere effektiviteten hos de ansatte. – Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakerens behov? – Her er det veldig store forskjeller blant utleierne. Vi mener det er ekstremt viktig å se på leietakerne som «kunder» og således være imøtekommende for å tilfredsstille leietakernes ønsker og behov. Vi har en langsiktig tankegang på leieforholdene våre og dette åpner for at vi kan være mer fleksible med tilpasninger for å møte behovene til leietakerne våre. – Hva kan leietaker forvente av gårdeier? – Leietakeren er selve substansen og soliditeten til gårdeieren. Således bør leietaker forvente en aktiv og fremoverlent gårdeier som er tilstede for leietakeren ved behov. Gårdeier bør være proaktiv og sørge for at leietaker får rask og god respons etter den enkelte leietakers behov og ønske. – Hva er grunnen til at dere scoret høyest på Undersøkelsen Norsk Leietakerindeks i fjor, med 88 poeng, noe som slår alle tidligere rekorder? – Årsaken til dette er nok at vi fokuserer ekstremt mye på og alltid være tilstede for leietakeren. Vi har alltid leietakeren i fokus. Det faktum at vi har etablert et internt forvaltningsorgan mener vi er helt avgjørende for å få til dette på best mulig måte. Vi har en sterk standing i de markedene vi er i og jobber mye med branding av konsernet og vår miljøtankegang.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

– Hva er fremtidens kontorlokaler og hvordan jobber dere med dette? – Fremtidens kontorlokaler ligger sentralt på eller nær knutepunkter. Lokalene er energieffektive og innredet på en slik måte at man enkelt kan gjøre endringer i kontorlandskapet. Mange mennesker er mye på arbeidsplassen, så konsepter som «live, work & play» står i fokus; I tillegg til å jobbe på kontoret skal man ha muligheter til å ha det moro på arbeidsplassen, drikke god kaffe i kaffebaren eller å kunne slappe av og ta en telefon eller høre på musikk i «loungen». Vi tror også at morgendagens kontorlokaler blir mer inndelt i soner hvor arbeidstakerne kan flytte mer på seg i lokalene etter hvilke arbeidsoppgaver de skal utføre. Dette er en effektivisering av leieforholdene som resulterer i at leietakeren kan klare seg med mindre leieareal. – Hvilket området i Oslo er mest spennende fra et byutviklings perspektiv, og hvorfor? – Området rundt Rådhusgata og ned mot Bjørvika synes vi er veldig spennende. Rådhusgata er bindeleddet mellom Aker Brygge og Bjørvika. I hele dette området er det mye eldre eiendommer og mye ledige lokaler. Her er det mange eiendommer som bør oppgraderes (totalrenoveres) og det vil skje mye spennende i dette området fremover. Beliggenheten er også meget god og sentral. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Skal man flytte i dag bør man tenke fremtidsrettet. Infrastruktur og fremkomstmidler endrer seg raskt og det er viktig å finne en lokasjon som er riktig for selskapet i et langt perspektiv. – Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne? – Vi tror de dyktigste medarbeiderne er opptatt av imaget til arbeidsgiveren, og kontorbygget man har arbeidsplass er således viktig. Det å sitte i et moderne miljøeffektivt bygg mener vi helt klart er viktig for våre leietakere i denne kampen.

Beliggenhet vil alltid vĂŚre veldig viktig

• AKTU E LT • F L E KS IB E L ARB E I DS DAG

PROFIL JAN KRISTIAN KARLSEN Aktuell: Han har stor kunnskap om den fleksible og effektive arbeidsdagen, samt metoder for utvikling av gode arbeidsplasser, i både private og offentlige virksomheter i inn-og utland. Arbeid: Daglig leder i analyse- og rådgivingsselskapet Company Pulse AS, og forfatter av boken «Tid til arbeid, tid til overs».

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

•

FLEKSIBEL ARBEIDSDAG Bør vi jobbe hjemme eller på kontoret? av: jan kristian karlsen illustrasjon: shutterstock

• AKTU E LT • F L E KS IB E L ARB E I DS DAG

en amerikanske sosiologen, forfatteren, redaktøren og professoren ved Harvard, Daniel Bell, hevdet allerede i 1970-årene at ordninger med faste arbeidstider gikk mot slutten. Bell var utvilsomt framsynt, men det viser seg at slike endringer kan ta lang tid. Dessuten er det fortsatt stor forskjell på det amerikanske og norske arbeidslivet. I Norge følger omlag to tredjedeler av den norske arbeidsstokken normalarbeidsdagens tidsrytme, og det har vært ganske stabilt de siste ti-årene. Dette er lett synlig i trafikkbildet på hverdager hvor det hoper seg opp pendlerkøer om morgenen og

•

om ettermiddagen. Imidlertid er det endringer å spore. Pendlertrafikken har avtatt i vesentlig grad på fredager og noe på mandager. Dette skyldes i liten grad fleksibel arbeidstid, men at flere praktiserer hjemmebasert fjernarbeid på dagtid. Dette gjelder særlig ledere, fordi de i stor grad kan styre sin egen arbeidsdag. Det er også andre endringer å spore. Stadig flere av oss som til daglig jobber «08:00 til 16:00», tar i bruk kvelder og helger til arbeid. Mye av dette kveldsarbeidet skjer etter klokken 21:00, som paradoksalt nok er nattarbeid i henhold til Arbeidsmiljøloven.

HVA ER FJERNARBEID OG HVOR STORT ER OMFANGET? ER EN OVERSIKT OVER DE FIRE VANLIGSTE:

ler gjerne på fellesressurser som møterom, kantine, sentralbord og kontor- og IT-systemer.

Hjemmebasert fjernarbeid er definert som lønnet arbeid som skjer i hjemmet til arbeidstakerne. Fjernarbeideren bruker gjerne et definert område i eget hjem som arbeidsplass, eller at fjernarbeidet foregår på ulike steder i hjemmet ved bruk av datautstyr.

Fjernkontor kan defineres som et fysisk kontorsted der kunnskapsarbeideren benytter kontorlokaler eller sekundære arbeidsplasser i andre enheter i virksomheten enn ved den primære kontorarbeidsplassen.

Mobilt fjernarbeid innebærer å jobbe fra nær sagt «hvor som helst». Det foregår også mye mobilt fjernarbeid på ferier og fritidsreiser, noe som er med på å bryte opp skillet mellom arbeid og privatliv.

Det finnes ikke eksakte tall for hvor mange som fjernarbeider i Norge, men anslagsvis dreier det seg om 40-50 prosent av den totale arbeidsstokken. De aller fleste fjernarbeider kun av og til og i korte tidssekvenser.

DET FINNES FORSKJELLIGE VARIANTER AV FJERNARBEID. HER

Fjernarbeidssenter er et kontorfellesskap der arbeidstakere fra flere ulike virksomheter/arbeidsgivere arbeider i samme bygning. De de-

ER FJERNARBEID EFFEKTIVT?

Fjernarbeid i sammenheng med produktivitet er viet liten oppmerksomhet innen forskning og analyse. Undersøkelser om temaet bærer også preg av dette. Det stilles gjerne spørsmål til ledere om hvor deres medarbeidere er mest effektive – i kontorlokalene eller fra hjemmekontor? Ledere svarer helst at medarbeidere er mest effektive i kontorlokalene. Når medarbeidere blir spurt oppgir de fleste å være mest effektive når de jobber hjemmefra. Slike undersøkelser er imidlertid subjektivt innrettet og bør forstås ut ifra ulike motiver og preferanser. Ledere med personalansvar ønsker gjerne at medarbeidere er tilgjengelig i kontorlokalene hvor det er best muligheter for tilsyn. Mange medarbeidere ønsker seg mer hjemmearbeid. Imidlertid finnes det også objektive undersøkelser som avdekker tidsbruk og produktivitet. En undersøkelse blant 4500 kvinnelige og mannlige medarbeidere viste at det i gjennomsnitt utføres 3,4 timer fjernarbeid per uke. Forholdet mellom årsaken til og virkningen av effektivt fjernarbeid påviste en positiv sammenheng mellom høy arbeidsmengde og lange arbeidsdager.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

De som jobbet gjennomsnittlig arbeidstid (8.3 timer) eller lengre, var mindre på etterskudd med arbeidsoppgaver når de fjernarbeidet. Imidlertid ble arbeidstiden forlenget med i gjennomsnitt 0,3 timer per virkedag (Company Pulse 2014). De som jobbet mindre enn gjennomsnittlig arbeidstid, ble hverken mer eller mindre på etterskudd med arbeidsoppgaver når de fjernarbeidet. Dette kan ikke generaliseres fordi det er store forskjeller mellom bransjer og bedrifter. FORDELER OG ULEMPER VED HJEMMEBASERT FJERNARBEID

Jeg har gjennom mange år spurt arbeidstakere om hva de opplever som fordeler og ulemper med å jobbe hjemmefra. Svarene viser at det er fire sentrale argumenter for hjemmearbeid versus å jobbe på kontorarbeidsplassen: Bedre muligheter for arbeidsro og fordypning. Reduksjon i arbeidsreiser. Bedre balanse mellom jobb og privatliv. Økt produktivitet.

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten. Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

www.engebretsen.no

• AKTU E LT • F L E KS I B E L ARB E I DS DAG •

Dette er ikke en sortert rekkefølge. For medarbeidere som har lang reisetid, vil reduksjon i reiser kunne oppleves som den største fordelen. De som opplever hyppige avbrytelser og støy på arbeidsplassen, vil ønske seg mer arbeidsro. Noen arbeidstakere ser også for seg at fjernarbeid kan tilby tilgang til et større arbeidsmarked. Det vil si å kunne jobbe for flere arbeidsgivere, variere innsatsen periodevis, samt å frigjøre tid til etterutdanning og andre typer prosjekter. Blant ulempene oppgis mindre nærkontakt med arbeidskolleger, og at mye fjernarbeid på dagtid kan bli en ensom tilværelse. Mye bruk av fjernarbeid kan også skape sosial og faglig isolasjon og svekke den enkeltes muligheter for kompetanse- og karriereutvikling. Arbeidsgiverne finner fordeler ved fjernarbeid i form av økt produktivitet og mer motiverte arbeidstakere, samt redusert sykefravær. Noen bedrifter ser også på fjernarbeid som et virkemiddel for å beholde og tiltrekke seg attraktiv arbeidskraft, også fra et større geografisk område. Imidlertid gjør fjernarbeid det vanskeligere å føre kontroll med medarbeiderne, og dette uroer mange arbeidsgivere. Fjernarbeid kan øke risikoen for at bedriftsinformasjon kommer på avveie som følge av sikkerhetshull i datasystemene, og det fører med seg økte IKT-kostnader for å høyne datasikkerheten. Det finnes flere drivere for fjernarbeid. Et sentralt tema er å begrense utgifter til næringsbygg i pressområder. En rekke virksomheter tar konsekvensen av dette, og reduserer størrelsen på arbeidslokalene slik at det ikke arbeidsplass til alle medarbeiderne samtidig. Dette fører til et større press på å organisere arbeid som fjernarbeid. Denne utviklingen har bidratt til utsagnet om «kontorløse» bedrifter. Dette forekommer, men hovedsakelig i små bedrifter. Imidlertid er det påregnelig at bedriftenes arealbruk vil reduseres signifikant i framtidens arbeidsliv, drevet fram av ulike former for fleksibilitet. KOSTBAR REISEVIRKSOMHET

Det brukes mye tid på jobbreiser og pendlerreiser i Norge. Ifølge Transportøkonomisk institutt er en gjennomsnittlig pendlerreise i Norge på 24 minutter. Personer bosatt i og omkring Oslo bruker i gjennomsnitt 30 minutter. Dette skal jo helst ganges med to, og det vil si en time om dagen per sysselsatt. I tillegg kommer arbeid- og tjenestereisene. Ved opphoping av arbeidsplasser inne i byene eskalerer reisetiden. Dette er en svært kostbart for både samfunn og arbeidsliv. Imidlertid jobbes det stadig mer på disse reisene. Å unngå unødvendige reiser er selvsagt det beste tiltaket for å spare tid og penger. FRAMTIDENS FLEKSIBLE ARBEIDSLIV?

På tross av ulik praksis og ulikt syn på fjernarbeid i dagens arbeidsliv, er det min hypotese at anvendelsen av fjernarbeid vil øke signifikant i årene framover. Mer fjernarbeid vil også påvirkes av kontortrender. Fortsatt satsing på etablering av arealeffektive bygg og arbeidslokaler og en videre innskrenking i arealbruk til parkering av medarbeidernes privatbiler, er faktorer som vil bidra til mer fjernarbeid. Hypotesen kan imidlertid slå feil. Myndighetene, partene i arbeidslivet og den enkelte arbeidsgiver kan også velge å gå i motsatt retning. Dette opplevde ansatte i Yahoo i 2012, da ledelsen trakk tilbake hjemmebaserte fjernarbeidsordninger for alle sine ansatte.

SPØR EKSPERTEN Etter forrige artikkel i Estate Lokaler har Jan Kristian Karlsen mottatt henvendelser og spørsmål, han svarer på ett av dem under: Spørsmål: «Du skriver i artikkelen at det er rom for å komme med spørsmål til neste utgave. Tema i det nummeret ser jeg er effektiv arbeidsdag og tidstyver. Jeg synes det er spennende lesning og ser for meg at dine prognoser om fremtidige arbeidsplasser helt sikkert i stor grad innfrir. Mitt spørsmål er mer av menneskelig karakter. Jeg opplever at ikke alle er like innstilt på fremtidige arbeidsformer, økt fleksibilitet i arbeidstid, men foretrekker den gode gamle 09:00-16:00, og er rett og slett ikke tilgjengelig utenfor dette tidsrommet. Hvordan håndterer man dette? Og hvor mye kan man kreve både som arbeidsgiver og arbeidstaker at man skal følge med i tiden?» Svar: Du har mange gode poenger. Mange arbeidstakere vil fortsatt ønske å jobbe til faste klokkeslett, for eksempel i tidsrommet 8/9-16/17. Imidlertid er trenden at flere ønsker seg bedre tidsfleksibilitet, blant annet fordi de må levere og hente barn i barnehage eller har andre gjøremål. Andre kan tenke seg å reise i tidsrom hvor det er mindre køer for å spare tid og få en bedre balanse mellom arbeid og privatliv. Imidlertid får ikke alle som ønsker det muligheten til dette, fordi en del yrker fordrer faste arbeidstider og faste arbeidssteder. Det er særlig IT-basert kontorarbeid og feltarbeid som er enklest og mest naturlig å organisere som fjernarbeid. Når det gjelder de som foretrekker den gode gamle 09:0016:00, og slett ikke ønsker å være tilgjengelig utenfor dette tidsrommet, så bør dette respekteres i de fleste tilfeller. Her må det imidlertid inngås tydelige avtaler mellom arbeidsgiver og arbeidstaker, og det bør utarbeides rutiner som er enkelt å forholde seg til. En del av dette vil dreie seg om å avklare forventinger til tilgjengelighet og respons i en hverdag hvor det finnes stadig flere måter å kontakte hverandre på.

I neste utgave av Estate Lokaler vil Jan Kristian Karlsen skrive om IT og organisering. Har du spørsmål om temaet send disse til: jan@companypulse.no, og han vil besvare de i neste utgave.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

DU ER KLAR FOR FREMTIDENS UTFORDRINGER. HVA MED KONTORET DITT? Hvilket arbeidsmiljø passer for deg? Test deg selv på kinnarps.no:

Du velger ikke god design bare fordi den ser bra ut. Kinnarps Insight er den digitale versjonen av Next Office, vårt verktøy som sørger for at din nye kontorløsning blir et reelt forandringsprosjekt, ikke bare et innredningsprosjekt. Gjennom å samle og systematisere kunnskap fra hele bedriften oppnår vi den relevante innsikten som trengs for å skape en moderne kontorløsning som faktisk dekker bedriftens reelle behov, både i dag og i morgen. Vi påvirkes av omgivelsene våre og resultatet kan bli mer fornøyde, kreative og effektive medarbeidere, et lavere sykefravær og større fleksibilitet. Kort sagt: Et moderne arbeidsmiljø ser bra ut på bunnlinjen også.

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

Making life better at work

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

AdWiser drives av partner og daglig leder, Aleksander Akerjordet, og partner og teknisk ansvarlig Leo A. J. Brunvoll.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

– SYNES DU IKKE, FINNES DU IKKE Kundereisen er blitt digital, og med det har også kundenes forventinger endret seg dramatisk. av: leo a. j. brunvoll og aleksander akerjordet

va gjør du etter å ha hørt om et produkt eller et firma for først gang? Vi slår ikke opp i telefonkatalogen og vi oppsøker heller ikke en kontoradresse for å si «hei». Vi søker umiddelbart opp firmaets nettside eller en profil i sosiale medier for å finne ut mer om selskapet. Folk forventer selvsagt at du har en nettside, men de forventer også å finne relevant og godt innhold, innpakket i en grafisk profil som holder mål i 2016. Førsteinntrykket er som kjent viktig. Nettsiden er ansiktet ditt utad og grunnmuren for kommunikasjon til nye og gamle kunder - og den skal behandles deretter. Holder ikke nettsiden din en god standard blir du fort avskrevet og nedprioritert. Folk har blitt kravstore når det kommer til brukervennlighet og informasjonsflyt på nett. Kommer de inn på en nettside som ikke oppfyller kravene forsvinner de rett ut igjen, og kommer ikke tilbake med det første.

VÆR TILGJENGELIG DIGITALT

I 2016 er det helt avgjørende å være tilgjengelig digitalt, og spesielt i sosiale medier. Når det er sagt så trenger du ikke nødvendigvis være så veldig sosial, dele masse innhold, twittre, blogge eller delta i debatten. Det viktigste er at du har en tilstedeværelse, og at du er tilgjengelig dersom folk søker deg opp. Med andre ord; synes du ikke, finnes du ikke. SÅ HVILKE KANALER SKAL DU PRIORITERE?

Prioriter de kanalene bransjen din og kundene dine beveger seg i. Dersom du er en aktiv bruker som poster linker og innlegg, analyser hvilke kanaler som gir best respons og legg trykket deretter. Husk at ingenting kommer gratis. Du må betale for oppmerksomheten, med mindre du er en mester i å skape engasjerende innhold som sprer seg viralt. Har du et kommersielt budskap holder det ikke å poste en link på Facebook som reelt kun når ut til noen få prosent av dine følgere. Det koster å bli sett.

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

Nettsiden er ansiktet ditt utad og grunnmuren for kommunikasjon til nye og gamle kunder - og den skal behandles deretter.

HVA DU ENN GJØR, PRIORITER FACEBOOK

Facebook har blitt grunnpilaren for digital kommunikasjon enten du liker det eller ei. 3,2 millioner nordmenn over 18 år er aktive på Facebook, og 70 prosent av den norske internettbefolkningen sjekker Facebook i gjennomsnitt tre ganger daglig. Ingen andre medier eller sosiale plattformer er i nærheten. Når det kommer til målrettet markedsføring er det få kanaler som kan måle seg med Facebook. Etter å ha jobbet med markedsføring i over ti år kan vi trygt si at vi aldri har sett tilsvarende resultater som vi oppnår her, men som med alt annet gjelder det å gjøre det riktig. Hvis du ikke dukker opp blant de øverste søkeresultatene på Google mister du kunder. Derfor bør du ha en fast tilstedeværelse med Google AdWords, betalte søk. I tillegg bør du registrere deg på Google ”Min Bedrift”, da blir du langt mer tilgjengelig når kundene søker deg opp, med kontaktinformasjon, åpningstider, kart og veibeskrivelse. Hva angår de øvrige sosiale mediene så skader det ikke å ha en firmaside på LinkedIn. De aller fleste i arbeidsmarkedet har en profil her, men det er stort sett fordi vi vil være tilgjengelige for potensielle arbeidsgivere. Kun tre prosent av oss bruker LinkedIn daglig, så prioriter det deretter, med mindre bransjen din og kundene dine hyppig frekventerer tjenesten. Twitter blir mye brukt av folk i mediebransjen, politikere, kjendiser og middelaldrende menn med en vridning mot venstresiden. Vil du påvirke opinionslederne er dette kanalen å være på, ellers er det kommersielt sett lite å hente denne veien. Instagram? Ja, hvis du har veldig gode bilder å vise frem. Hvis ikke, dropp det. Ungdommen treffer du gjennom Snapchat og YouTube, din neste kone venter på Tinder.

FAKTA ADWISER AdWiser er et nyetablert digitalbyrå som tilbyr rådgivning for digital markedsføring, med fokus på eiendomsbransjen. AdWiser bistår bedrifter med utvikling av digital markedsstrategi, mediekjøp, operativ gjennomføring av kampanjer og analyse, samt teknisk implementering av nettsider

I tillegg er det en selvfølge at nettsiden din fungerer sømløst over alle plattformer, og aller viktigst er mobil. Vær tilgjengelig digitalt og i sosiale medier, og prioriter de kanalene som kunder og bransjen din beveger seg i. Det viktigste er å være tilgjengelig for kundene dine. Facebook er en selvfølge, og husk at du må betale for oppmerksomheten. Flere tips om digital markedsføring får du på adwiser.no

OPPSUMMERT

Bedriftens nettside er ditt ansikt utad mot kunder og bransjen din. Sørg for at den holder designmessig høy kvalitet og møter folks forventninger til godt innhold og funksjonalitet. Godt bildemateriell er veldig viktig.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder. Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

En ny attraksjon pĂĽ Valle Hovin Av: Silje RĂ¸nne/ Illustrasjon: Lund + Slaatto arkitekter

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Hovinbyen er utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen 2015, på grunn av høyt nærings- og boligutviklingspotensial og god strategisk beliggenheten. NCC utvikler nå fem miljøsertifiserte kontorbygg på Valle Hovin. Byggene er designet av Lund + Slaatto arkitekter, og vil til sammen bestå av 60.000 kvadratmeter kontor, service og ulike forretninger. Forventet byggestart i trinn én er 2016. – Vårt mål er at Valle Hovin med ny stadion, nytt boligområde, barnehage, skole og nye arbeidsplasser vil bli en bærekraftig og levende bydel, sier Christian Hvass, utviklingssjef i NCC Property Development, og understreker at Valle Hovin er en viktig destinasjon i Hovinbyen, både som arena for idrett og konserter. TENK UT AV BOKSEN NCC har kjøpt tomteområdet på Valle Hovin av Vålerenga Kultur og Idrettspark AS for å utvikle fem moderne kontorbygg. Gjennom kjøpet har også NCC gjort det mulig for Vålerenga å realisere sin drøm om egen stadion. – Vi skal ikke kun bygge kontor, men vi ønsker å bidra til å gjøre området mer attraktivt. Det må være fem gode grunnen for å dra et sted, i dag har Hovinbyen kun én – det må mer liv til området, understreker Hvass. Derfor planlegger NCC ulike handels- og servicetilbud på gateplan i de nye byggene. De fire bygningsvolumene danner til sammen en større kvartalsfigurasjon; en fasettert rotasjon av volumer som i høyde stiger opp fra 10 til 13 etasjer gjennom de tre første byggene, med tårnbygget på 17 etasjer lengst syd. «Diamantbygget», det femte bygget midt på plassen førsøker vi å få utadrettet virksomhet. – Dette næringsbygget skal fungere som en attraksjon i området og invitere til bruk, det skal være noe mer enn et bygg du går inn i, men ha muligheten til å bevege deg på gjennom utvendige trapper, takterrasse og vinterhage, forklarer han. Gatedraget mellom byggenevil få en spoiler over første etasje, som blir et utvidet grønt tak, der man kan ha urtehage og andre vekster. Det grønne taket vil være synlig fra gateplan og forsterke miljøfokuset. – Vi har også vurdert vindmøller på taket, vi har gjort noe lignende i Sverige, men nå har det kommet mindre vindmøller som er bedre egnet for å stå på tak, understreker utviklingssjefen, og legger til at solcellepanel på bygget også kan være aktuelt.

– Dette næringsbygget skal fungere som en attraksjon i området og invitere til bruk.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

INN GAN GSP ARTI 83

– Ved å velge et miljøsertifisert kontor tar du som leietaker ansvar for en bærekraftig utvikling.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

SÆRPREG OG IDENTITET «Diamantbygget» skal også ha et annerledes kontorkonsept, med plass til co-working og gründerbedrifter, samt møterom og konferansesaler. – Vi arbeidet hardt for å få inn en ungdomsskole i bygget, en idrettslinje, men det var ikke mulig ifølge kommunen, uten at vi omregulerte bygget, sier Hvass. Ettersom en diamant er noe verdifullt, flott og hardt ønsker NCC og «myke opp» arkitekturen gjennom naturmaterialet. De har vurdert ulike tresorter til fasaden i førsteetasje, som det også kan være aktuelt og bruke igjen til interiør og vinduer. For å skape et nordisk og natur uttrykk. – Dette sammen med tilbudene i stadion, store grøntområder, og et hyggelig uteområde på «torget» mellom stadion og kontorbyggene vil gjøre området attraktivt for kontorbrukere og beboere, tror Hvass.  MORGENDAGENS KONTOR De nye kontorbyggene vil få god eksponering mot motorveien og har en sentral beliggenhet med nærhet til kollektivknutepunktet Helsfyr, som også skal videreutvikles og forsterkes. Samtidig som de har høy grad av fleksibilitet, gode lysforhold og moderne standard. Byggene skal sertifiseres i henhold til BREEAM, et miljøsertifiseringssystem med en helhetlig miljøtankegang gjennom hele byggets livsløp. – Ved å velge et miljøsertifisert kontor tar du som leietaker ansvar for en bærekraftig utvikling. Miljøhensyn genererer lønnsomhet i form av lavere energikostnader, et sterkt varemerke og friske og fornøyde medarbeidere, understreker utviklingssjefen. – Med umiddelbar nærhet til nye Vålerenga stadion sammen med nye boliger som utvikles i området blir Valle en ny og spennende destinasjon, avslutter Hvass.

FAKTA Byggestart: 2016 Innflytningsdato: 2018 Kontorlokaler: 60.000 kvm BREEAM NOR ambisjon: Excellent

• NY BYGG • STAT I ST IKK •

REDUKSJON I ANTALL NYBYGG I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015, og dette vil «redde» kontormarkedet. av: ingrid elisabeth moe, analytiker i dnb næringsmegling as

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

ybyggingsvolumene svinger veldig fra år til år, og dette påvirker kontorledigheten. Heldigvis er nybyggingsvolumene lave nå som økonomien er usikker. Vi ser sjelden at utbyggere igangsetter nybygg på spekulasjon. Etter et lavt nybyggingsvolum i 2014, økte volumet i 2015 til om lag 150.000 kvm. I inneværende år og neste år venter vi lave volumer på henholdsvis 70.000 og 60.000 kvm, og dette «redder» kontormarkedet i stor grad. Med dagens situasjon, med høy kontorledighet på den ene siden og usikkerhet og fallende arealetterspørsel på den andre siden kunne ledigheten blitt svært høy om nybyggings-

volumene også var høye. Situasjonen i dag er derimot at ledigheten har falt grunnet lav nybygging og høy andel konvertering, og vi venter faktisk negativ netto tilførsel av areal de nærmeste to årene. MEST AKTIVITET PÅ ØST

Nybyggingsaktiviteten i nærmeste fremtid er i stor grad sentralisert rundt Hasle/Økern/Ulven-området, samt i sentrum øst. I sentrum øst kommer nye kvadratmetere både i forbindelse med Riksrevisjonens innflytting hos Olav Thon i Storgata, samt i Entra og Skanskas nybygg Sundtkvartalet. I tillegg har OSU nettopp ført opp et mindre nybygg på spekulasjon

i Bjørvika, som i våres ble kjøpt av Wahl Eiendom. Vestover bygges det også, men denne gangen ikke for oljeselskaper, slik vi har sett mye av de siste årene. Skatt Øst flytter inn i nybygg i Sandvika høsten 2016, og i Asker bygger Ferd Eiendom et nybygg for Indra Media som skal stå ferdig neste år. Noe lenger frem i tid er mulighetene for nybygg store i nær sagt alle områder, men her må det signeres leiekontrakter før byggingen igangsettes. Vi antar at nybyggingsvolumene vil øke fra 2018-19 i takt med økonomisk oppsving og at det blir flere store leiekontrakter som løper ut.

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse (kontor)

Område

År ferdig

Utbygger

Bruker

Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16

8 600

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje

16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Bil-

2015

Varner Gruppen

Nei

lingstad USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Statoil Fuel & Retail

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse

Minimalt

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Cowi

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Riksrevisjonen

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2018

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2

Philip Pedersens vei 9, PP9

11 000

Lysaker

2017

NCC

HasleLinje - Bøkkerveien 5, Lamell B

15 000

Hasle

2018

Höegh Eiendom

Eufemia

30 000

Bjørvika

Youngstorget 3

3 925

Sentrum

2018

Kilde: Akershus Eiendom

Ja Securitas

Oslo S Utvikling

Olav Thon Gruppen

• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •

For første gang på tre år er ledigheten i kontormarkedet på vei ned. av: ingrid elisabeth moe

PROFIL INGRID ELISABETH MOE Stilling: Analytiker Selskap: DNB Næringsmegling AS

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Fra i høst er ledigheten redusert med 24.000 kvm til 840.000 kvm, som tilsvarer 8,7 %. Dette til tross for at enkelte store bygg er med i tellingen for første gang. Hovedårsaken til at ledigheten er i en fallende tendens, er at nybyggingen er svært lav i inneværende og neste år. Dermed kommer det få arealer som fraflyttes med i tellingen. Samtidig er konverteringsvolumene høye, godt hjulpet av kresne kontor-leietakere og høye boligpriser. Vi ser også konvertering til annen bruk som asylmottak.

KONTORYRKER VIL RAMMES

De siste ti årene har sysselsettingen i kontoryrker steget mer enn sysselsettingen generelt i Norge. I tillegg har kontor-sysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum, som anslagsvis utgjør en knapp tredjedel av kontorsysselsettingen i Norge, steget mer enn kontorsysselsettingen i landet generelt. Nå tror vi bildet blir annerledes. I følge DNB Markets, vil trolig sysselsettingen i kontornæringene vokse mindre enn sysselsettingen samlet sett de neste tre årene. Årsaken er at sysselsettingsveksten spås å komme i næringer som ikke er kontorintensive, som helse, omsorg og utdanning. For kontorintensive næringer som oljenæringen, bank og media venter at veksten i arealetterspørselen vil bli redusert sammenlignet med tidligere år. For Stor-Oslo sin del tror vi utviklingen ikke blir sterkere enn for landet samlet sett fremover, da oljesmellen først og fremst har rammet Sør- og Vestlandet til nå. Denne effekten er ventet å vri seg og ramme landet bredere, herunder også Stor-Oslo. Sør- og Vestlandet har vært gjennom tilpasninger vi ikke har vært tvunget til å ta i Oslo. Videre har historikken vist at flyttestrømmen til Oslo bremser i lavkonjunkturtider grunnet færre tilgjengelig ledige jobber.

LEIETAKERS MARKED

Det er god aktivitet i leiemarkedet i mange områder, med en underliggende god etterspørsel fra mange andre bransjer enn den utsatte oljenæringen. Samtidig er ledigheten relativt sett på høye nivåer, og det gir «leietakers marked». Oljenedtur og usikkerhet rundt dens ringvirkninger på økonomien generelt, har skapt økt usikkerhet hos bedriftene. Flere er nå forsiktige med tanke på egen vekst og fremtidig arealbehov, og ønsker stor grad av fleksibilitet ved inngåelse av ny leiekontrakt, både i form av løpetid, men også på mulighet for reduksjon av areal. Bruk av leiefritak har vært økende gjennom året, nå for lengre perioder enn vi har sett før. Vi ser også en økende grad av fremleie, som er negativt for markedet. Fremleieobjektene tilbys ofte til en svært rabattert pris, men med en ulempe; leietaker kan i liten grad få tilpasset lokalene til sitt bruk. For brukere som ikke har høye krav til dette, er det imidlertid mulig å få lokaler i de fleste områder til en godt rabattert leiepris.

MULIGE RINGVIRKNINGER

Vi i DNB Næringsmegling oppfatter så langt at det er god aktivitet i kontormarkedet, med god interesse fra leietakere innen både offentlig og halvoffentlig virksomhet, samt private næringer utenom oljenæringen. Nedturen har så langt vært oljespesifikk, og det store

SAMLET KONTORLEDIGHET (KVM.) I OSLO, ASKER OG BÆRUM

1. kvartal

3. kvartal

1 000 000

800 000

600 000

400 000

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

840 000

864 000

841 000

845 000

787 000

759 000

705 000

633 000

731 000

682 000

708 000

745 000

770 000

735 000

647 000

453 000

412 000

446 000

570 000

677 000

730 000

755 000

806 000

868 000

926 000

200 000

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

både offisielle bransjesøk, samt uoffisielle søk DNB Næringsmegling har i egne databaser, ser vi at en økende andel av leietakerne søker seg til sentrum, samt at nærhet til tog/flytog vurderes som spesielt attraktivt.

spørsmålet er hvor store ringvirkninger det vil bli på andre næringer. Oljeinvesteringene fortsetter å synke frem i tid. De falt 15 % i fjor, og det pågår nå flere utbygginger som er ventet å bli avsluttet i løpet av de neste to årene. Med få nye prosjekter som vil bli igangsatt, ligger det an til en vesentlig nedjustering av investeringsnivået på sikt. Vi anslår nye 15 % nedgang i oljeinvesteringene i 2016 og ytterligere 10 % nedgang i 2017. Disse anslagene baserer seg på DNB Markets’ hovedscenario om at oljeprisen stiger i år og videre fremover til 70 dollar per fat i 2018. Med disse forutsetningene antar vi en svak, men positiv arealetterspørsel i 2016, og en gradvis bedring i 2017 og 2018.

KONVERTERING

Kresne kontorbrukere og tilbudsoverskudd av kontorarealer medfører at enkelte eiendommer ikke lenger er attraktive nok som kontoreiendommer, og får et nytt liv ved konvertering til annen bruk. Oftest utenom de etablerte kontorklyngene fordi beliggenheten vurderes som lite attraktiv for kontorbrukerne, f.eks. fordi det er langt til nærmeste kommunikasjonsknutepunkt, eller at arealløsningene er lite hensiktsmessige. Slike utrangerte kontoreiendommer blir gjerne konvertert til bolig, eller til barnehager, eller skole.

UTLØP OG SØK

Volumet av leiekontrakter som løper ut i år og neste år er lavt, særlig for store leiekontrakter over 5.000 kvm. Det har bidratt til færre signeringer i nybygg og lave nybyggingsvolumer. Arealstatistikk sin oversikt over utløp frem i tid viser imidlertid at utløpsvolumene bedrer seg i 2019. I perioder som nå, med økt usikkerhet, registrerer vi en økende andel av reforhandlinger. Flere bedrifter er usikre på egen vekst fremover, og velger en avventende holdning, gjerne ved å reforhandle dagens lokaler på en kort kontrakt. For andre bedrifter kan det imidlertid nå være en god mulighet til å sikre seg arealer i attraktive områder til en redusert pris sammenlignet med hva man måtte betale for halvannet års tid siden. De fleste store leietakere annonserer sine leiesøk i markedskanaler som eiendomsbransjen har tilgang på. Ved kartlegging av

Det siste halvåret har vi også sett at kontoreiendommer blir konvertert til asylmottak. Dette gjelder Philip Pedersens vei 20 på Lysaker, hvor vi har bistått Oslo Areal med å leie ut 7.500 kvm til midlertidig asylmottak for 2-3 år. Høy konkurranse og overkapasitet i kontormarkedet vil antagelig legge grunnlag for et høyt konverteringsvolum også fremover. Rekordhøye boligpriser og rekordhøyt salg av nye boliger underbygger også dette. Vi tror på fortsatt godt salg av nye boliger fremover, da vilkårene ligger til rette for dette enn så lenge nyboligprisene ikke er vesentlig høyere enn prisene på nyere brukte boliger.

LEIESØK 2013 - YTD 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

GI ET GODT FØRSTEINNTRYKK!

Medarbeidere som trives og et på alerten, kunder som får en bra start på møtet, leverandører som elsker å komme til deg. Det finnes mange grunner til å ha en pauseløsning som leverer de samme verdiene som ditt varemerke. Vi vet av erfaring at et møte nesten alltid starter med ”vil du ha en kopp kaffe?”, og det innebærer at det første inntrykket av deres bedrift veldig ofte oppstår i tilknytning til kaffemaskinen. Sørg for at det blir et godt inntrykk!

WWW.KAFFEKNAPPEN.NO | KAFFEKNAPPEN@NO.NESTLE.COM 51 56 00 80 OSLO: 22 51 10 10 | STAVANGER: 91

• OMRÅDE • KART •

ASKER OG BÆRUM + Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

FORNEBU Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

Oslo syd

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski Topp standard/beliggenhet: 1800- 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1500-1700 kr/kvm Arealledighet: 8 % Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

LYSAKER I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN + Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

OSLO VEST

CBD

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men noen store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Gruppen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

ROMERIKE Romerike/Gardermoen De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Løren + Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

NYDALEN

SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

OSLO ØST Gamlebyen · Tøyen Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Mange opplever området som belastet. Store leietakere: NAV, SV, Skattedirektoratet.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025. Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her. Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

T: 917 37 394 fb: Blake and friends 94

OSLO SYD Et området i vekst, der etterspørselen vil øke i takt med flere nybyggprosjekt. av: silje rønne

– Tanken er at man ved å satse på kjerneområdene legger grunnlag for bedre lokale tilbud av handel, tjenester, kultur- og fritidstilbud, som igjen gir flere lokale arbeidsplasser og reduserer behovet for reisevirksomhet, påpeker Høgebøl. Han har tro på at man på sikt vil se at dette får en effekt for sydkorridoren, i form av flere nye bygg og økt attraktivitet blant leietakere. – Skal man tro tiltakene i planen vil disse primært komme i Ski og Ås, utenfor bygrensen, men vi har som tidligere nevnt tro på at også Ryen vil fremstå som et attraktivt område å etablere sin virksomhet, gjentar han.

slo ytre syd strekker seg fra området syd for Gamle Oslo, via Ryen, til Skullerud, Mastemyr og ut mot Kolbotn. – Ryen og Skullerud har tettest andel av forretningsbygg, med Ryen som det naturlige knutepunktet for de fleste kontorvirksomheter med sin sentrumsnære beliggenhet, sier Christian Høgebøl, leder av utleieavdelingen i CBRE. Ryen er også det området som har blitt tilført nye kontorbygg de seneste årene. – Ferdigstillelse av cirka 14.000 kvadratmeter kontor i Ryenstubben 10, 11.500 kvadratmeter kontor i Ryensvingen 5.-7. og nærmere 10.000 kvadratmeter i Sandstuveien 68, er gode eksempler på dette. Området har historisk vært tilholdssted for flere teknologiselskaper, ettersom store deler av bygningsmassen har vært kombinasjonslokaler av kontor og industri, sier Høgebøl. Slik er det til en viss grad fortsatt ifølge Høgebøl, men i kjølvannet av de ovennevnte utbyggingsprosjektene har flere av disse eiendommene blitt rehabilitert eller konvertert til enten handel eller kontorbygg. – Vi har tro på at denne utviklingen vil fortsette, og at Ryen om noen år vil fremstå mer moderne og attraktivt for leietakere av kontorbygg. Hvor attraktivt vil avhenge av hvilken grad det satses på andre typer tilbud, som spisesteder, fritids- og handelstilbud, understreker han.

ØKENDE ETTERSPØRSEL – Vi jobber selv med Ryenstubben 3, et sentralt beliggende kontorbygg på Ryen som er under totalrehabilitering. Dette bygget er på 4.000 kvadratmeter, og vi opplever god etterspørsel fra markedet. Mange forskjellige interessenter, men vi opplever spesielt interesse fra selskaper mellom 10 og 50 ansatte, innenfor bransjer som helse, bygg og anlegg og teknologi, sier Høgebøl. Store leietakere med kontorlokaler i Oslo syd er: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge og IBM – for å nevne noen. – Leieprisen for kontorbygg med god standard og beliggenhet i området ligger på 1.500-1.700 kroner kvadratmeteren. Nybygg ligger noe høyere, rundt 1.800-1.900 kroner kvadratmeteren, mens snittleieprisen ligger i området er på kroner 1.400 kr. Arealledigheten er noe usikker, men antas å ligge på 8 prosent, sier han. Det er ikke registrert ytterligere nybyggprosjekter i området den siste tiden og Høgebøl forventer en relativt flat utvikling på leieprisene.

ET SATSNINGSOMRÅDE – Områdene syd for Oslo har båret preg av å være lokale markeder. Historisk har vi ikke sett så mye tilflyttinger til området fra andre deler av Oslo, men vi opplever vel at mange av leietakerne i området er trofaste, og dersom de flytter så er det normalt til omkringliggende eiendommer, sier Høgebøl. Imidlertid har de siste årenes nybyggprosjekter vist at dersom tilbudet er godt nok, så har området kvaliteter som kan tiltrekke seg leietakere. Enkel tilgang fra E6 og Ring 3, god buss og T-banedekning er viktige elementer som både har bidratt og vil bidra til etterspørselssiden. – Videre er Oslo syd et område som både har vært gjennom en betydelig fortetting og utbygging av nye boliger over mange år og som fra politisk hold pekes på som et videre satsningsområde for å kunne ta imot mye av den store veksten som forventes i Oslo området, sier han. I 2008 påla Stortinget, Oslo kommune og Akershus fylkeskommune å utarbeide en felles regional plan for areal og transport i Oslo området. Formålet med planen var å skape et rammeverk som la til rette for en miljømessig og arealeffektiv samfunnsutvikling, hvor større bruk av offentlig kommunikasjon sto i fokus. – Planen ble vedtatt høsten 2015 og bygger på prinsippene om en flerkjernet utvikling med fortetting rundt definerte regionbyer. Disse regionbyene er Asker og Sandvika i vest, Jessheim og Lillestrøm i nord og Ski og Ås i syd. Felles for disse byene er at de er knutepunkter med et allerede utbygget kommunikasjonstilbud, men med rom fortetting, forklarer utleiesjefen.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

SKULLERUD NÆRINGSPARK VOKSER Det største kontor-clusteret i Oslo syd er Skullerud Park, som består av en kontorpark på til sammen 85.000 kvadratmeter. Disse er oppgradert og bygd ut gjennom de siste årene, hvor flere av dem har gjennomgått en omfattende transformasjon. Målet er at hele næringsparken skal fremstå topp moderne, med gode løsninger og et bredt utvalg fasiliteter.

Anders Opsahl

Christian Høgebøl

– Vi har jobbet lenge for å utviklet et helhetlig område, der alle de ulike selskapene kan dra nytte av hverandre. Blant bransjer finnes alt i fra teknologi og data, til kreative virksomheter og servicenæringer, sier Anders Opsahl, grunnlegger av Opsahlgruppen og eier av Skullerud Park. FLEKSIBEL KONTORLANDSBY Hovedsakelig består næringsparken av små og mellomstore bedrifter, der byggene er tilrettelagt til en bransje eller type virksomhet. En rekke gode fasiliteter er inkludert, som blant annet flere kantiner, betjent resepsjon, varemottak, fri parkering og gratis lån av el-bil. – Vi yter en høy grad av service og tilrettelegger for at alle ansatte skal trives i et større fellesskap. I tillegg satser vi på et bredt tilbud av aktiviteter, blant annet flere treningssentre, egen putting-green og løyper for tur og mosjon i marka. I 2017 åpner vi også et av Europas største klatresentre her – dette blir stort, sier Opsahl. Selv om pionérer som Norsk Data og Tandberg Radiofabrikk for lengst er historie, lever fortsatt en sterk gründerånd på Skullerud. Mange virksomheter har startet, satset og vokst. – Vi har laget et communitysystem der vi har samlet ulike bedrifter, som kan ha gleden av å samarbeide med hverandre. Her har de også mulighet til å vokse, med fleksible løsninger og en rekke fasiliteter. I bygget er det også fokus på gode sosiale soner med fellesområder rundt kaffemaskinen, der man kan treffes og utveksle ideer – mer som et «forretnings kollektiv», sier han.

– Det er kort vei til sentrum, samtidig som du får mye for pengene dine.

Skullerud er kun 10 minutter unna Oslo Sentrum med bil, og er et knutepunkt for kollektivtransport med både buss- og T-banestasjon. – Det er kort vei til sentrum, samtidig som du får mye for pengene dine, med kvadratmeterpriser fra kroner 1.000-1.600, poengter han. Skullerud Næringspark jobber kontinuerlig med å heve standarden i byggene. – Vi oppgraderer jevnlig slik at lokalene skal bli enda mer moderne og fremtidsrettet. I tillegg løfter vi frem våre flotte grøntarealer og utemiljøer, sier Opsahl. – Vi opplever stor interesse for vårt konsept i grønne omgivelser. I dag står 8.000 kvadratmeter ledig, men det skrives nye leieavtaler hver uke, avslutter han.

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER Oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LEIEPRISER

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet i %

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

2 500

9,7 %

Bjørvika

3 200

N/A

2,7 %

Øvrige sentrum

2 900

1 750

7,2 %

Oslo Vest

2 800

1 500

5,3 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,3 % 8,0 %

Indre øst

2 300

1 150

Skøyen

2 900

1 850

8,3 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

1 300

Fornebu

1 900

Nydalen

2 200

1 450

6,1 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

9,0 %

Ytre Vest

2 100

1 200

15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

2,6 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

9,3 %

Ytre syd

1 700

1 150

5,5 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

6,9 %

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12%

24 00

10%

20 00

16 00

12 00

800

400

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Kontorledighet

2013

2015

2017E2

019E

Nominell leiepris (høyre akse)

KILDE: UNION #0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Fornebu

KONTORLOKALER / SHOWROOM 2 340 - 2.800 M

Nå kan vi tilby flere mulige kontorstørrelser i Widerøeveien 5. Et effektivt og fleksibelt kontorbygg ved Fornebuporten. Hva får du: • 340m2 – 2800 m2 • Tilbud om servicetjenester i FORNEBUPORTEN • Sentralt plassert på Fornebu like ved Telenor Arena • Gode eksponeringsmuligheter mot Snarøyveien • Gode lysforhold • Enkel og direkte adkomst med bil fra E-18 • Kort vei fra f. eks. Oslo, Lysaker, Skøyen og Sandvika

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no 99

• S L IK F INNE R DU • T IP S •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? av: tore årdal

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

100

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent I NA GRI E G E I D E , MU LT I CON S U LT

et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

HA GOD TID.

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

INVOLVER DE ANSATTE.

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN.

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

101

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

• S L IK F INNE R DU • T I P S •

Dette sjekker du på visning: LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del. LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

103

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEG Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere? Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

fikasjon.

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr. Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

9 MND FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger

er plassert.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre

med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

104

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Kast og rydd i egne lokaler Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen

er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold. Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt! 3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

105

VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER PÅ ET SØLVFAT. PÅ ET SØLVFAT. GRATIS. GRATIS. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte degbeslag direkte. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil Ønsker anonym oppføring er det mulig. deg direkte. utleieredu som har passende lokaler kontakte For merdu informasjon, kontakt Per Haaheim Ønsker anonym oppføring er det mulig. på 90 55 87 05 For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

ESTATE REALINFORM www.realinform.no ESTATE REALINFORM www.realinform.no #0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

106

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

107

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

arntzenlegal

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

BRYN EIENDOM AS

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

108

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

109

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

OXER EIENDOM

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

110

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

111

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

112

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia CONTAINERUTLEIE • - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv. VAKTMESTERTJENESTER •

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

113

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

HÅNDVERKSTJENESTER

RELOKATOR AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

befaring og pristilbud.

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HÅNDVERKSTJENESTER HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

#0 3 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

114

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. Grunnlaget for en god dag på jobben.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

115

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

MED FORVALTNING AV OVER 1 000 000 KVM BYGNINGSMASSE ER VI MED PÅ Å FORME MER ENN INFRASTRUKTUR ANNONSE

Med flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører. Les mer på telenoreiendom.no