Estate Lokaler 4 - 2015

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 04, mai 2015 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

84

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Yara: Gull og grønne skoger

Aktuelt område:

CBD

HASLELINJE:

«En by i byen»

88

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

CBD

ØVERST I KVADRATUREN

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Kronprinsensgate 17 729-1472 kvm

Tollbugata 35 350-2100 kvm

NYBYGG ASKER

SENTRALT I GRENSEN

SENTRALT I CBD

Drengsrudbekken 5-11 600-18000 kvm

Grensen 13 152-1060 kvm

Tordenskioldsgate 6B 232-1432 kvm

www.newsec.no

SKØYEN / HOFF

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

LAGER/PLASSKREVENDE HANDEL

Hoffsveien 21-23 420 kvm

Aurvegen - Gardermoen 5000-25000 kvm

Grini Næringspark 4B 1460 kvm

THE FULL SE RV I C E PROPERTY HOUSE

TY

ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

29.10.14

I EDER BIESEL ARKITEKTER

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

SENTRALT PÅ LYSAKER Lysaker Torg 6-12 250-3000 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

KONTOR I CBD TORDENSKIOLDS GATE 6B 160-1.600 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 160-1600 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

• Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig fra sommer 2015

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

KVADRATUREN TOLLBUGATEN 27 394 KVM Lokalene ligger i 2. etasje og fremstår som lyse og pene. Lokalet er inndelt med cellekontorer, åpent kontorlandskap, møterom/showroom og toalettsone, garderobe og hyggelig kjøkken med spiseplass.

• Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget • Lokalet ligger i 2. etg og vender ut mot Tollbugata • Lokalene fremstår som lyse og romslige med god takhøyde • T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet

Opulens Eiendomsselskap

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

SOLLI PLASS/VIKA CORT ADLERSGATE 16 285 KVM Lyse trivelige lokaler i byggets toppetasje (8. etg) med terrasse på tre sider og flott utsikt over byen (heis til 6.etasje).

• Representativt bygg fra 1955 med alt av servicefasiliteter i nærheten • Kort vei til trikk, buss, T-bane • Cellekontorer av ulik størrelse og møterom • Velegnet til både åpent landskap og kontorfellesskap • Trimrom og garderober i kjeller Opulens Eiendomsselskap

Lokaler/innhold/mai 2015 Intro 08 Leder: Vi har utfordret bransjen!

10 Nyhet 12 Hovedsak: Gull og grønne skoger 24 Aktuelt: Velkommen til arbeidslivet 2050 28 Aktuelt: RealMat til folket 32 Aktuelt: Det du ikke vet, har du vondt av!

36 Aktuelt: En lysere arbeidshverdag 38 Inneklima: Miljø i fokus 40 Aktuelt: Akustisk komfort 42 Juss: Inngåelse av leieavtaler – muligheter og fallgruver 52 Nybygg: «En by i byen»

Markedet 64 Markedspuls: Et oppdelt marked med nye muligheter 66 Aktuelt område: CBD

Faste spalter 46 Meglerintervju 48 Interiør: Den nye møteplassen

12

Yaras nye hovedkontor er et luftig og transparent bygg med nordisk palett. Resepsjonen har også Nord-Europas største corianvegg.

74 Statistikk: Nybygg

28 HasleLinje er i ferd med å bli selve fyrtårnet i den nye bydelen som vokser frem på Hasle. Hele området gjennomgår en spennende forvandling, fra industri til boliger, næringslokaler og servicetilbud.

Universitetsgata 8

Når gourmetkokkene samles i kantinen, løftes maten til nye høyder. RealMat har inntatt markedet.

52

Trenger din bedrift mer areal?

Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554 eller les mer på www.klpeiendom.no

6 | Nr. 04–2015/Lokaler

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KONTOR NYDALSVEIEN 15 CA. 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• Ca. 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov • Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabilitering.

• Bussforbindelser like ved og gangavstand til Lysaker togstasjon/Flytoget.

• Leie til svært gunstige betingelser

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

HØVIK O.H. BANGS VEI 70 300-3.358 KVM Kontorlokaler til leie på Høvik. Lokalene er fordelt over 3 etasjer samt kjeller med parkering. God eksponering mot E18.

• Arealer i hver etasje på ca 924 kvm (kan deles fra 300 kvm) • P-plasser: ute 50 stk, i kjeller: 17 stk • Enkel av og påkjøring til E18 • Ca 10 min biltur til Oslo sentrum • Kort vei til nye Høvik stasjon • Teknisk godt vedlikeholdt eiendom • Garderober med dusj/wc i kjeller • Lyst og grønt beliggende med direkte utgang til terrasse og stort grøntareal fra kantinen • Lyse og kreative lokaler både for åpent landskap og cellekontor • Leietakere i bygget er Arthrex AS, Fara ASA og Redback AS

Lokaler/04–2015 | 7

Lokaler/leder/mai 2015

« RESULTATET ER OVERRASKENDE. IKKE

BARE ER UTTALELSENE SVÆRT SAMSTEMTE, MEN SVARENE INDIKERER AT VI STÅR OVENFOR EN ENORM OMVELTNING I LØPET AV DE NESTE 35 ÅRENE. ​

»

Silje Rønne/redaktør Lokaler

Vi har utfordret bransjen!

I denne utgaven av Lokaler spår fem aktører de største arbeidslivstrendene i 2050. Resultatet er overraskende. Ikke bare er uttalelsene svært samstemte, men svarene indikerer at vi står ovenfor en enorm omveltning i løpet av de neste 35 årene. For å være en attraktiv arbeidsplass i et stadig hardere konkurransemarked vil de riktige kontorlokalene, arbeidsmønstre og teknologi være avgjørende faktorer for å tiltrekke seg de dyktigste medarbeiderne.

Hvis jeg var bedriftsleder i dag ville benyttet denne informasjonen som et verdifullt bidrag til bedriftens strategi – arbeidsmarkedet endres raskere enn noen gang…

Større grad av fleksibilitet, er en gjenganger blant de spurte aktørene. Vi vil jobbe hvor som helst og når som helst – teknologien blir ytterligere integrert og vil gjøre oss enda mer mobile. Arbeidsplassen blir mer som en møteplass eller et servicesenter, der alt er tilrettelagt for økt effektivitet og at vi i større grad kan «leve» på jobben. Der alt fra mat, trening, helse og innredning er ivaretatt. Menneske og natur vil stå i fokus. Og det blir opp til hver enkelt hvor de ønsker å jobbe og utføre de ulike oppgavene – ja større grad av individuell påvirkning. Sjefsrollen vil naturligvis endres, ved at de ansattes autonomi øker.

Dette arbeidsmønstret minner mye om å være frilansjournalist. Du velger hvor det er best egnet å utføre oppgaven, gjerne hjemme, på kafé, kontoret eller hos kunden. Arbeidsdagen styrer du for det meste selv, og skillet mellom jobb og fritid viskes stadig ut. Hvorvidt du jobber søndag eller tirsdag, morgen eller kveld har det lite å si, så lenge du leverer til deadline. Du forholder deg til frister i større grad enn arbeidstimer, og du måles i resultat, fremfor talte timer på kontoret. Du inkluderes gjerne i fellesmailer hos kunden, spiser lunsj og går på møter – alt for at du skal føle tilhørighet. Legger du til en god dose ny teknologi, og et attraktivt kontor eller servicesenter med utsøkt innredning, gjerne noe som ligner hjemmet – ja da har vi stort sett det arbeidslivet som ble spådd for 2050.

Fantastisk tenker du, utfordrende mener jeg. Etter åtte år som frilansjournalist vil jeg tillate meg å si at denne arbeidsformen ikke passer alle. Uten klar struktur og godt opparbeidede arbeidsrutiner vil jeg tørre å påstå at stor grad av fleksibilitet eller individuell tilpasning – der arbeidstakeren styrer så å si alt selv, også kan by på utfordringer. Disiplin kommer ikke over natten – det krever hardt arbeid og tar tid. Hvilke forutsetninger har nyutdannede,

som kanskje har sverget til «skippertak-metoden» under studietiden, til å innta en slik rolle?

Når det er sagt er jeg stor tilhenger av at folk skal kunne jobbe ut i fra dagsform og gjøremål. Å sitte på kontoret og surfe nettet, for så å vente på at klokken skal bli fire er bortkastet bruk av tid.

I en global undersøkelse gjort av Cisco, svarer 40 prosent av generasjon Y (alder 18-30) at de er mer produktive på jobb sammenlignet med hjemmekontor. Samtidig kommer det frem at «Alltid på»-livsstilen har endret kontortiden. De jobber nødvendigvis ikke hele tiden, men disponerer arbeidsdagen annerledes.

Jeg liker ideen om at kontoret vil ha flere funksjoner og høyere grad av tilretteleggelse og fleksibilitet for de ansatte. At menneske skal ivaretas i form av riktig kosthold, god helse og tilpassede arbeidsformer.

Likevel – alt med måte. De nye arbeidsformene kommer mest sannsynlig til å gjennomgå en lignende transformasjon som cellekontoret, som fikk en drastisk overgang til åpent landskap. Hvor vi sakte men sikkert har tilrettelagt med stille- og møterom, før vi i dag har beveget oss over til mer aktivitetsstyrte arbeidsplasser – hva blir neste?

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne, Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no 8 | Nr. 04–2015/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 – camilla@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Grieg Gruppen Foto: Trond A. Isaksen

NESTE UTGAVE: 10.JUNI

NÅ:BYGG

Skaper Norges mest pulserende shoppingunivers

Økernsenteret vil bli et internasjonalt landemerke både når det gjelder design, arkitektur og butikkmiks.

Nye Økern vil by på en åpen og inviterende bystruktur med romslige utendørs områder og et levende torg med vakker arkitektur som skaper en innbydende møteplass og handelsdestinasjon.

Illustrasjon: Steen & Strøm

SÆREGEN ARKITEKTUR

På parkeringen ved Peter Egges plass, i sentrum av Trondheim har Koteng planlagt et attraktivt nybygg i fem etasjer som vil skape spennende og intime gaterom og plasser. Illustrasjon: Pir II Arkitekter.

Bogstadveien 54

Anthon B Nilsen Eiendom AS og Collum AS inngikk nylig kompaniskap om utvikling av Bogstadveien 54. Planene er å utvikle den gamle bakerieiendommen til Baker Hansen til en moderne og fremtidsrettet bygård med kombinasjonen av retail i de to første etasjene og kontor i de fire øvrige etasjene.

I tråd med utviklingsplanene er det nå inngått en 10 års leieavtale med Questback AS om leie av alle de 4 kontoretasjene som totalt utgjør ca. 1 700 m2 i tillegg til en ny og flott takterrasse. Etasjene blir omgjort og totalrehabilitert til moderne og skreddersydde kontorer etter leietakers behov.

Planlagt ferdigstillelse og innflytning er medio april neste år.

Et gjenskinn av 80-tallet

Hvis du er for ung til å huske jappetiden, har du helt sikkert lest om den. Det var høykonjunktur, og ”nordmenn levde på en selvtillitsbølge man aldri hadde sett tidligere” (Wikipedia). Individualismen blomstret, forbruksveksten var stor, og de ambisiøse og fremadstormende jappene så få skyer i horisonten inntil det smalt i 1987.

Hotellet som i dag heter Thon Hotel Oslofjord var et av symbolene på denne perioden i norsk historie.

Pengene satt løst, og innredningen var svært påkostet – selv etter den tids målestokk. I dag ser vi på bygget som en av perlene i postmoderne arkitektur. Det ble åpnet i 1985 og er tegnet av F.S. Platou. Ramsøskar interiørarkitekter har stått for innredningen.

Foto: Ramsøskar

NÅ: DESIGN

Frisk bris

Plan B Managements nye kontorer i Maridalsveien 87 har gjennomgått en fortryllende renovering. Interiørkonsulent Rikke Bye-Andersen i RikkesRoom har holdt seg til et lyst fargepalett, med duse toner som det er behagelig å oppholde seg i. Gulvene ble som nye med epoxy, samt at all belysning ble byttet ut og oppdatert med spotter og dekorbelysning.

Foto: RikkesRoom

Hamptons

En sofistikert og elegant stol, som passer perfekt i en lobby. Den er behagelig å sitte i og gir et stilfullt førsteinntrykk. Leverandør: P.H Design/ www.phdesign.no

MILANO DESIGN WEEK Messen ble arrangert 14. -16. april, og er kjent som en av verdens største møbelmesser. Vi gir deg et lite innblikk i neste års møbeltrender. La deg inspirere!

Lekent & Bærekraftig -Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

12 | Nr. 04–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Yara/

Gull og grønne skoger «Bygget representerer Yara ved at det er meget transparent for besøkende og ansatte. Der er et funksjonelt kontorbygg der vi opplever at kunnskapsvekst imellom ansatte og avdelinger skjer enklere».

AV SILJE RØNNE FOTO: INVISO OG MARK PURNELL

Lokaler/04–2015 | 13

«Det var viktig for oss å skape ett Yara, noe som var utfordrene i et bygg som vi delte med mange selskap. Modernisering var et nødvendig element i kombinasjon med det å skape en dynamisk og effektiv arbeidsplass.»

René Hansen, Vice President, Head of Brand i Yara.

N

år du entrer Yaras nye hovedkontor i Drammensveien 131, kan du ikke unngå å legge merke til de høystrakte grønne trærne som ønsker deg velkommen i resepsjonen. Kombinasjonen av naturmateriale, åpne lyse flater og kvalitets håndverk gir bygget et solid førsteinntrykk.

Utsmykkingen er enkel, men elegant og robust – disse gjenkjennende elementene viser deg vei videre opp i etasjene, som byr på avstemte fargekombinasjoner, spennende kontorløsninger, kunst og et grønt miljø.

I 2011 var det behov for modernisering av Yaras daværende lokaler i Bygdøy allé 2.

Valget sto mellom å renovere tidligere lokaler eller flytte til nye.

– Yara måtte uansett ha flyttet ut i en renoveringsfase og vi bestemte oss for å finne en ny permanent lokasjon, forteller Helga Gisladottir, prosjektkoordinator i Yara. Ønsket om en sentral beliggenhet stod fortsatt sterkt. Samtidig som Yara gjennomførte en intern undersøkelse, og kom frem til

14 | Nr. 04–2015/Lokaler

at de fleste ansatte bor vest for Oslo. Dermed ble Skøyen som også har en god tilknytning til kollektivtrafikk og flytog, et naturlig valg.

Da Yara bestemte seg for å samle virksomheten i eget hus, benyttet de anledningen til å se på egen arbeidskultur og utforming av arbeidsplasser og arbeidsmiljø. En målsetting ble å bygge fremtidsrettede og moderne lokaler; et stødig utgangspunkt for å møte morgendagens krav. I samarbeid med IARK gjennomførte selskapet en analyse av sine arbeidsprosesser. Dette resulterte i en mer tilrettelagt arbeidsplassutforming som bidrar til blant annet uformelle møte- og arbeidsplasser sentralt og synlig i bygget. Større fokus ble lagt på samhandling og internkommunikasjon på tvers av organisasjonen, noe som gjenspeiler seg i byggets åpne løsninger og tilrettelagte støttefunksjoner.

– Det var viktig for oss å skape ett Yara, noe som var utfordrene i et bygg som vi delte med mange selskap. Modernisering var et nødvendig element i kombinasjon med det å skape en dynamisk og effektiv arbeidsplass, forteller René Hansen, Vice President, Head of Brand i Yara.

Å skape dynamikk mellom avdelingene er et av hovedfunksjonen i Yaras nye kontorbygg – et effektivt kontor for alle. Med enkel kommunikasjon mellom de ansatte ved å ha «hubs» i hver etasje – der all kunnskap ville bli en naturlig forlengelse av selskapets verdier, i kombinasjon av et nordisk og lyst kontormiljø.

Tydelig signatur – Bygget har direkte ankomst fra Drammensveien, der du blir møtt av en generøs resepsjon i eik og corian, et stramt element som danner opptakten til en imponerende corianvegg med Yaras tagline ”Knowledge grows” frest inn i form av en kornakse for å skape en atmosfære av selskapets frodighet, forteller Heide Tjøm, interiørarkitekt MNIL og partner i IARK. Bygget på ca. 9500 kvadratmeter er fordelt på 7. etasjer og med nærmere 350 arbeidsplasser. Plan én inneholder et møtesenter, auditorium og kantine. I tillegg har interiørarkitekten tilrettelagt en kafé for bruk utenom kantinens åpningstid.

– Denne er godt synlig i glasshjørnet

n Fine lokaler/Yara/

NATUREN: I den lyse og åpne foajéen er grønne trær plassert rundt en sittegruppe.

Lokaler/04–2015 | 15

NORDISK UTRYKK: Kantinen på gateplan har blitt et viktig samlingspunkt i bedriften. Rommet er innredet med ærlige materialer og farger som forsiktig går over i hverandre, ton-i-ton.

16 | Nr. 04–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Yara/

Lokaler/04–2015 | 17

– Yara har vært veldig fremoverlente og morsomme å jobbe med, sier H ​ eide Tjøm, interiørarkitekt MNIL og partner i IARK.

ut mot Skøyens travle sentrum og bidrar med sin stemning i det urbane livet her.

Planløsningene er orientert rundt et sentralt kommunikasjonselement der trapp og heis fører husets beboere gjennom en ”hub”, forklarer, Tjøm.

Hub’ene er tilrettelagt for uformelle møter, med en variert innredning som inviterer til ulike typer sammenkomster, på barkrakk, i sofa eller på en benk langs fasaden, med utsikt mot havet.

– Organisasjonen endte opp med en kombinasjon av åpne arbeidsplasser og noen kontorer. Vi har med utforming, løsninger, farger og materialbruk forsterket Yaras kjerneverdier, ambisjon, tillit, ansvar og samarbeid. Yaras brandfarger er blant annet svært synlige i vinterhalvåret, gjennom RGB belysning i store tydelige lamper ut mot trikkeholdeplassen. Resultatet er et moderne arbeidslokale med Yaras tydelige signatur, understreker hun.

18 | Nr. 04–2015/Lokaler

Knirkefri prosess God planlegging er en tydelig suksessfaktor i prosjektet. Yara dannet en prosjektgruppe tidlig i prosessen, bestående av prosjektleder, Leif-Atle Thomassen, prosjektkoordinator, Helga Gisladottir og prosjektmedarbeider, Mark Joseph Carandang. Formålet var å kartlegge behovet for flytting og vurdere eventuell renovering i daværende lokaler.

– Vi fordelte oppgaver og ansvar mellom oss, hvor hver enkelt hadde hovedfokus på sine områder. Vi hadde et svært tett og godt samarbeid med å koordinere oppgavene sammen til å bli til et moderne, sofistikert og godt fungerende bygg for alle våre medarbeidere og besøkende, forteller Gisladottir.

Prosjektet hadde en referansegruppe som bestod av én eller flere personer fra hver avdeling, samt medarbeidere som representerer fagforeningene. Prosjektgruppen inviterte jevnlig referansegruppen til informasjonsmøter, og hentet innspill fra dem.

n Fine lokaler/Yara/

GJENNOMFĂ˜RT: Resultatet er et luftig og transparent bygg med et nordisk palett Lokaler/04–2015 | 19

URBANT LIV: Fra kaffebaren har du utsikt til livlige Drammensveien.

René Hansen, Vice President, Head of Brand i Yara.

– Flere arbeidsmøter ble også avholdt med tanke på valg av kontorløsninger. Det ble også informert på våre intranettsider, samt noen felles informasjonsmøter for alle ansatte, forsetter hun.

I samarbeid med Totalreform AS hadde Gisladottir ansvaret for flyttingen. Selskapet bisto med planlegging og gjennomføring, og resultatet ble svært godt mottatt av de ansatte.

– Vi fokuserte på at de ansatte skulle få enkel men tydelig beskrivelse på hva som var forventet av de, men samtidig skulle de slippe å bli pålagt for mye ekstra arbeid. Det var også viktig for oss at ikke selve flyttingen skulle påvirke den daglige driften, forklarer hun.

– Totalreform ga god informasjon og retningslinjer slik at vi kunne dra fra jobben på en fredag og komme tilbake på jobb mandag – without missing a beat, legger Hansen til.

Møterom i de nye lokalene kunne allerede bookes fra nyttår og benyttes problemfritt fra første dag.

20 | Nr. 04–2015/Lokaler

– Vi er godt fornøyd med hele prosessen, og resultatet i dag har gitt oss et moderne kontorbygg som representerer Yara som selskap. Vi opplever høyere grad av dialog og samarbeid enn noen gang før. Det nye kontorbygget har også gjort det enklere å bygge på den allerede gode kulturen vi har, avslutter Hansen.

n Fine lokaler/Yara/

DESIGN: I kaffebaren prydes interiøret av Eames stoler og lampen Skygarden fra Flos – med nydelig dekorasjon for de som løfter hodet.

Lokaler/04–2015 | 21

DE BESTE KONTORLOKALENE! Estate Media har i samarbeid med Kontorrama gleden av å invitere deg til en lærerik konferanse!

Vi tok opp jakten på de beste kontorlokalene.

Kriteriene var klare – lokalene skulle skape merverdi for eier og bruker, tilfredsstille moderne arbeidsmønstre og humankapital.

Dette lykkes vi i, og resultatet er interessant.

En tydelig fellesnevner for attraktive lokaler er: særpreg, identitet og bygg som stimulerer til økt produktivitet, tverrfaglig samspill og kreativitet. Ikke minst – de er enkle å leie ut.

I kampen om de smarte hodene opplever vi også at flere bedrifter ser verdien av gode kontorbygg, og er villige til å betale litt mer for de «riktige» lokalene. Derimot står gårdeiere

22 | Nr. 04–2015/Lokaler

ovenfor økt konkurranse og tomme bygg.

Dette ville vi gjøre noe med. Derfor har vi samlet noen av bransjens dyktigste på et plan. Under konferansen «De beste kontorlokalene» vil du få klar innsikt i hvilket løsninger som skaper velfungerende rom, fornøyde brukere og morgendagens arbeidsplass.

Unngå å bli en av taperne! Vi gir deg oppskriften på de beste kontorlokalene, slik at du er rustet for fremtiden – den starter i morgen.

I tillegg til et innholdsrikt faglig program vil du få inspirasjon innenfor følgende temaer: Møbler- og kontorløsninger som vil gi lokalet

den unike utformingen og det riktige inntrykket. Se og prøv de siste nyhetene innen design- og kontormøbler.

Et sunt og næringsrikt kosthold er viktigere enn noensinne, ikke bare hjemme, men også på arbeidsplassen. Vi har troen på dette, og garanterer deg en kulinarisk smaksopplevelse under arrangement.

Vi sees på konferansen «De beste kontorlokalene» – velkommen!

Vi tok opp jakten på de beste kontorlokalene.

Kriteriene var klare – lokalene skulle skape merverdi for eier og bruker, tilfredsstille moderne arbeidsmønstre og humankapital.

Unngå å bli en av taperne! Bli bedre rustet for fremtiden – den starter i morgen.

08:30

REGISTRERING OG MORGENKAFFE

09:00

HUMAN KAPITAL – DEN VIKTIGSTE RESSURSEN Jeffrey Scott Saunders, chefkonsulent i SIGNAL

09:20

FREMTIDEN: ET AKTIVITETSBASERT ARBEIDSMILJØ!

Jonas Hurtigh Grabe, partner i Veldhoen + Company Sweden Jennica Lenning, partner i Veldhoen + Company Sweden og Thought Leaders of ABW

09:45

WORKSPACE DESIGN STRATEGIES - FUTURE OFFICES Ian Bogle, Managing Director i Bogle Architects London

10:15

PAUSE

10:35

UTFORMING AV ARBEIDSPLASSER FRA ET CORPORATE PERSPEKTIV Erick Beltran, forretningsutvikler i Corporate Real Estate Statoil ASA

11:05

KAMPEN OM DE BESTE LOKALENE! Ole-Jacob Leirskar, seniorrådgiver i Akershus Eiendom Trond Aslaksen, partner og daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling

11:35

JA TAKK, BEGGE DELER! Erling Mellemstrand, forretningsutvikler inneklima i Caverion Norge AS

12:00

LUNSJ OG MINGLING

13:00

NORGES RÅESTE LOKALER – SLIK VIL LEIETAKERE HA DET PÅ JOBB! Speed-date presentasjoner – Case Kari Ihle, arkitekt og partner i Metropolis Heide Tjøm, arkitekt og partner i iArk Linda Steen, arkitekt og partner i Scenario

14:30

AVSLUTNING

Meld deg på nå! www.estatekonferanse.no

Tid: Onsdag 10. juni kl. 09.00-14.30 Sted: Ballroom Oslo Pris: 3450,- pr person eks mva.

Lokaler/04–2015 | 23

n Aktuelt/Fremtidens kontorlokaler/

Velkommen til arbeidslivet 2050 Estate Lokaler har utfordret bransjen, og bedt fem ulike aktører ta en titt i «krystallkula». Skal vi tro ekspertene har vi en spennende tid i vente. Dette blir trolig fremtidens arbeidsplasser og arbeidsmønstre: AV SILJE RØNNE

– Hva preger kontorlokalene?

– Teknologi og digitale hjelpemidler vil i større grad prege innredningen av kontoret. Og den integrerte teknologien i bygg, møbler og innredning for øvrig vil sørge for å tilpasse seg oss som brukere ved at den husker våre preferanser, slik at vi i mindre grad enn i dag må tilpasse oss.

Få eller ingen har faste plasser. Arbeidsplassen er planlagt som et servicesenter eller ressurssenter som er optimalt tilrettelagt for at ansatte kan jobbe effektiv, enten det er konsentrert på egenhånd, i møter eller sammen med andre. Servicetilbudene vil øke slik at du kan «leve» en større del av livet på jobb, og være tilpasset flere ulike arbeidsmønstre og tider. Vi vil se at helseaspektet i større grad er i varetatt på arbeidsplassen, både i form av treningstilbud og mat, men også i innredning av lokalene.

ANNETTE ENGER Stilling: Markedssjef Bedrift: EFG HOV + DOKKA AS er leverandører av innredningsløsninger til privat næringsliv og offentlige miljøer.

24 | Nr. 04–2015/Lokaler

– Hvordan jobber vi?

– I dag snakket vi om at skille mellom privat og jobb viskes ut og mange jobber hjemmefra.

Trenden tilsier at arbeidsgivere vil fortsette å tilrettelegge for fleksibilitet for de ansatte og det vil være fokus på hva du oppnår og resultater du kan vise til. Vi vil være mindre

stedbundet og i større grad være globalt orienterte. Arbeidsplassen vil allikevel være et viktig knytningspunkt og kulturbærer for det selskapet du tilhører og jobber i. Personlig identitet er sterkt knyttet til de resultatene man leverer og ansatte vil fortsatt ha behov for å føle tilhørighet og få bekreftelse på dette.

– Hva kan vi ikke leve uten?

– Den digitale appen eller programmet som husker våre preferanser og personlige innstillinger på de digitale enhetene vi benytter, som for eksempel stiller inn bordet og stolen vår når vi tar den i bruk og minner oss på å skifte arbeidsstilling om vi blir sittende lenge. Det er også den som identifiserer at du er tilstede og tilgjengelig i lokalene og som husker hvordan du liker kaffen din…

– Hvilket elementer fra dagens kontor er allerede begravet?

– Den personlige oppbevaringen på arbeidsplassen er nok borte. Vi vil fortsatt ha et behov for å oppbevare noen personlige eiendeler når vi er innom kontoret og dette vil ivaretas av mindre oppbevaringseneheter med en kode du setter for dagen.

KARI IHLE Stilling: Interiørarkitekt MNIL og partner Bedrift: Metropolis er et interiørarkitektkontorer, med fokus på innvendig arkitektur og designtjenester innenfor flere områder, deriblant næringsbygg.

– Hva preger kontorlokalene?

– Bedriften vil i større grad ønske en tydelig identitet – en klar visuell kommunikasjon i omgivelsene. Det vil være større konkurranse der samme produkt er tilgjengelig over hele verden, og større rift om de mest attraktive ansatte. Kontorene vil også være et tydeligere ansikt utad – selve merkevaren.

Bærekraftighet vil stå i fokus på enda flere nivåer enn i dag.

Vi vil ha mer effektive bygg, og mindre fellesarealer. Kontorene blir mindre og vi vil dele plasser. Fullservicebygg med egne driftere som forenkler den praktiske hverdagen blir sentralt. Samtidig må bedriften ta større ansvar for de ansattes helse. Kontorbyggene blir også i større grad knyttet til kollektivknutepunkter.

Det vil være fokus på kulturbygging; mobilitet, kulturelt mangfold og aldersspenn.

– Hvordan jobber vi?

– Mobilitet blir viktig. Vi vil jobbe der vi ønsker og kontoret blir et sted for samhandling og uformell kunnskapsutveksling og ikke minst det sosiale – mer som en møteplass.

Teknologien blir ytterligere integrert i alle arbeidsflater. Det vil muliggjøre personifisering i alt fra teknologiske hjelpemidler til fysiske arbeidsplasser. Det blir også større grad av variasjon og valgfrihet; arbeidet kan utføres i ulike former. Du velger omgivelsene etter dine behov og de oppgavene du skal gjøre – den personlige arbeidsplassen.

Resultatene blir viktigere enn antall timer på kontoret, og vi blir tilgjengelighet 24/7.

ANNE L. REITAN Stilling: Interiørarkitekt Bedrift: LINK arkitektur har 15 kontorer med ca. 340 ansatte i Norge, Sverige og Danmark, hvert av kontorene har sin egen kultur og spesialfelt.

– Hva preger kontorlokalene?

– Større arealeffektivitet. Arbeidsområdene er betraktelig mindre enn i dag, både på grunn av nye moderne arbeidsverktøy og miljøhensyn.

Arbeidsplassen eksisterer bare som en «hub», der en møtes et par ganger i uken.

Noe som skaper enda større fleksibilitet.

Fleksible lokaler med fokus på flerbruk og sambruk av bransjer. Arealene kan benyttes til sosiale møteplasser, overnatting, restaurantvirksomhet i tillegg til kontorer.

Og det vil være mer fokus på mennesket og naturen.

– Hvordan jobber vi?

– Mye mer fleksibelt. Fleksible team, fleksibel arbeidstid, og mye av arbeidet gjøres hjemmefra, på reise, kafé eller andre sosiale arenaer.

Møtevirksomhet foregår mer digitalt, vi vil ta i bruk mer oppgraderte varianter av videokonferanser og andre treffpunkter.

Virtuell tilstedeværelse står sentralt.

Reiseavstander blir kortere, vi tar oss raskere rundt med lyntog, ekspress fly og lignende. PC-skjermer finnes ikke – hele veggflater brukes som skjermer, og de ansatte jobber på veggen interaktivt direkte med fingrene, eventuelt med en «smartpenn».

– Hva kan vi ikke leve uten på arbeidsplassen?

– Gode kollegaer og kaffemaskinen – da som nå.

– Hvilket elementer fra dagens kontor er allerede begravet?

– Cellekontoret – samhandling i alle ledd gjør at cellekontoret ikke vil eksistere, samt fokuset på arealbruk og miljøaspektet.

Kopimaskinen finnes heller ikke – alt digitaliseres.

Til en viss grad PC-arbeidsstasjonen – andre enheter erstatter disse. Lydfiler utveksles i større grad. Illusjon om tilstedeværelse, folk møter folk.

Mobiltelefonen – vi har beveget oss over til videotelefon på klokker og pads, det blir mer vanlig med visuell kommunikasjon.

Og i stedet for det vi referer til som videokonferanse i dag så er det mer 3Dvirituell møtedeltakelse som gjelder.

Deling av arbeide og synlig fremvisning av det man jobber med – som å ha personen i rommet (mennesket i fokus).

Lokaler/04–2015 | 25

n Aktuelt/Fremtidens kontorlokaler/

kontorløsningene mer varierte og tilpasset den enkelte organisasjon. Vi opplever at stadig flere bedrifter er blitt bevisste på betydningen av å bruke lokalene som et strategisk virkemiddel for å nå organisasjonens mål og dette vil antakelig også prege kontorløsningene i fremtiden.

MARIA H. ERIKSEN Stilling: Partner og leietakerrådgiver Bedrift: DTZ Realkapital er et verdiskapningshus for smart og bærekraftig eiendom og har 25 års erfaring i det norske markedet for næringseiendom.

– Hva preger kontorlokalene?

– Ser vi på historien, har vi sett en utvikling fra stor grad av stabilitet, forutsigbarhet og selvstendig arbeid til mer dynamikk, uforutsigbarhet, samarbeid og fleksibilitet.

I lokalene har dette kommet til uttrykk gjennom mindre grad av cellekontorer, faste arbeidsplasser og flere ulike kontorløsninger som understøtter samarbeid og større valgmuligheter. Det er grunn til å tro at denne trenden fortsetter. Dette innebærer trolig mindre arbeidsplasser og større plass til felles møteplasser og aktivitetsbaserte løsninger i femtiden. Sannsynligvis vil kontorlokalene utformes slik at humankapitalen utnyttes best mulig og teknologiutviklingen vil fortsette slik at de fysiske begrensningene blir mindre. Stadig større spesialisering på alle felt vil gjøre

26 | Nr. 04–2015/Lokaler

– Hvordan jobber vi?

– Arbeidstakerne i 2050 vil være de som er under 30 år i dag. Det er mye snakk om at de unge arbeidstakerne legger stor vekt på fleksibilitet og frihet til å velge hvor og når arbeidsoppgavene skal utføres.

Det er også grunn til å tro at kravet til effektivitet og smart oppgaveløsning vil bli stadig sterkere, noe som trolig vil kunne påvirke både samarbeidsmønstre og rammer i arbeidslivet. Kravene til effektivitet og teknologiutviklingen hvisker ut skillet mellom arbeid og fritid.

Samtidig tror jeg at det er grenser for hvor langt denne utviklingen vil og bør gå. Selv om det fysiske arbeidsmiljøet setter langt mindre grenser nå enn tidligere, tror jeg at det er viktig å bevare en sterk tilknytning til arbeidsplassen for å ivareta lojalitetsfølelse, samhold, samarbeid og faglig og personlig utvikling. Dette krever nødvendigvis ikke at man har en arbeidsplass å gå til, men at man har arenaer i et fysisk kontormiljø hvor kolleger møtes kontinuerlig faglig og sosialt.

Det er også mulig at det vil komme en reaksjon på at man teknisk sett kan være tilgjengelig hele tiden, slik at det i fremtiden blir et verdsatt gode å kunne avskjære seg fra å være tilgjengelig i perioder.

– Hva kan vi ikke leve uten på arbeidsplassen? ¬– Velfungerende teknologiske og digitale løsninger. Til tross for at mye kan gjøres med inneklima og kunstig lys, tror jeg at betydningen av og verdsettelsen av dagslys i kontorlokalene vil være minst like viktig i fremtiden.

Ansiktskontakt med kolleger på arbeidsplassen vil fortsatt være viktig, selv om vi kan jobbe hvor som helst – spesielt for innovasjon og nyskapning.

– Hvilke elementer fra dagens kontor er allerede begravet?

– Behov for fysisk lagring av dokumenter vil forsvinne, det samme gjelder tradisjonelle store åpne landskap og lange rekker med cellekontorer. Jeg tror også at det tradisjonelle skillet mellom egen arbeidsplass og samarbeidsarenaer vil viskes stadig mer ut.

MATHIS GRIMSTAD Stilling: Administrerende direktør Bedrift: Stor-Oslo Eiendom AS er et tverrfaglig, komplett og rendyrket eiendomsutviklingsselskap som primært jobber med egen initierte prosjekter.

– Hva preger kontorlokalene?

– Kontoret er hjemmet ditt, begge glir inn i hverandre – velkommen inn på kjøkkenet, i sofaen, i loungen. Alt er trådløst og man har bedre rom for kreativt samhandling.

– Hvordan jobber vi?

– Arbeidsplassen er bedre tilrettelagt en fleksibel arbeidsdag, men mer strukturert – jobbetid er jobbetid, fritid er fritid.

– Hvilke elementer er allerede begravet?

– Kopimaskinen, nøkkelkort, arbeidstider. Det er ikke tiden som teller, men verdiskapning.

Fredagsmailen er begravet – den kommer nå på torsdag!

– Hva kan vi ikke leve uten på arbeidsplassen ?

– Samhandling med kollegaer. Det er de kreative hodene som gjennom god energi skaper verdier og nye ideer.

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT I KVADRATUREN RÅDHUSGATA 28 227-629 KVM Rådhusgata 28 er en historisk eiendom og går under navnet Borgen. Eiendommen ble oppført i 1666. Eiendommen er modernisert og totalrehabilitert de senere årene, og fremstår i dag som et representativt bygg.

• Ledig areal fra 227 kvm – 629 kvm • Lokalene kan ledigstilles raskt for ny leietaker • Arealet kan leies samlet eller i to ulike deler hhv. 402 kvm og 227 kvm • Lokalene kan leies «as is» eller spesialtilpasses ny leietaker • Beliggende i Øvre del av kvadraturen like ved Christiania Torv og Akershus Festning • De fleste service tilbud i umiddelbar nærhet • Fasaden er nylig blitt pusset opp

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

KONTOR SANDAKERVEIEN 116 200-2.432 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • 6.etg. 255 kvm BTA mot ateriet/kantinen • 6.etg. 200 kvm BTA mot ateriet • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Lokaler/04–2015 | 27

n Aktuelt/RealMat/

28 | Nr. 04–2015/Lokaler

RealMat til folket Gourmetkokkene overtar kantinen...

AV SILJE RØNNE FOTO: UNIKFOTO

«Hva kaller du kortreist, ærlig, og sunn norsk mat», spør Øystein Reinsborg, gründer og daglig leder av RealMat. Svaret ligger i selskapsnavnet.

Sammen med partneren Thomas Rosén, driver de tre kantiner i Oslo.

At konseptet er unikt gjenspeiles i personalet. Selv har Reinsborg jobbet på Oro, Kastanjen, Grand Hotell og drevet Zenzi – selskapscatering for «fiffen». For ikke å glemme at han er verdensmester i østersåpning. Rosén kommer fra stillingen som kjøkkensjef på Haga restaurant, og har også jobbet på Oro og Klosteret. Resten av staben har lang erfaring fra anerkjente gourmetrestauranter i Norge og utlandet, med flere Michelin-stjerner.

– Det er gøy at dyktige kokker vil jobbe med oss, sier Reinsborg, med en sprellende hummer i hånden – her er alle råvarene ferske.

På kjøkkenet i bedriftsrestauranten i Brugata 19, er det full fart. Filippinske Pham har akkurat tilberedt fire slag vårull, alle etter morens oppskrift. Disse skal mette sultene mager i kaféen, sammen med et spennende utvalg, salater, baguetter, smoothies og kaffe. I kantinen derimot utvikler

selskapets mesterkokker spennende ukemenyer med sesongens råvarer.

RealMat har også sin egen sjef for fisk og skaldyr, Hai Nougen som imponerer med herlige fisk- og sushiretter til lunsj.

Tenk utenfor boksen – Konseptet er unikt. Her i Brugata 19 har vi kantine i underetasjen, og kafé på gateplan. Den fungerer som resepsjon for byggets ansatte. Besøkene får gjerne kaffe eller noe å spise av Thomas før de registrere seg, og han geleider dem opp, forteller gründeren og peker på en stilig mann bak disken.

Som viser seg å være en dyktig MMA fighter, og tidligere livvakt. Thomas Moon Lee har også jobbet som hovmester for Oro og Onda restaurant.

Og det er noe av hemmeligheten til Reinsborg, de fleste av hans medarbeidere har flere funksjoner.

– Brugata er et belastet område, og med Thomas bak disken trenger vi ingen Securitas-vakt, ler han.

Sunn livstil er selve ryggmargen i selskapet. De spiser ærlig mat, trener kampsport og yoga i eget treningsrom. Selv drømmer Reinsborg om å

forvandle den åpne plassen ovenfor kaféen, som i dag er tilholdssted for mange narkomane.

– Jeg ønsker å gjøre noe for nærmiljøet, og håper at vi kan få til en treningspark der slik du ser flere steder i utlandet med ulike apparater. Dette bør være et gratis tiltak som jeg er helt sikker på vil bidra til noe positivt.

Foto: Unikfoto

Lokaler/04–2015 | 29

n Aktuelt/RealMat/

MATOPPLEVELSE: Hver uke får de tre kantinene til RealMat presentert en spennende meny, bestående av sesongens beste råvarer.

Ærlig mat Kantinen i underetasjen, har flott utsikt mot Akerselven og stilfulle lokaler med egen lounge. Alt er designet av Reinsborg selv, med god hjelp fra mesterkokkens gode støttespiller og far. I liket med de to andre kantinene kan også dette forvandles til et festlokalet, som disponeres av byggets medarbeidere. Her holdes det også flere selskap, bryllup og konfirmasjoner.

Dette er tiltak for å skape en levende kantine utover lunsjen.

– Vi har også en god del catering og da danderer vi maten her, sier han og snur et stykke Iberisk gris på grillen. Samtidig som han tar et par stikkprøver av maten. Å smake ofte er viktig, ut ifra kokkens atferd å bedømme.

Råvarene betyr alt, gjentar han igjen, og legger til at det dessverre er svært få kantiner i dag som serverer real mat.

– Mange «kjiper» på råvarene for å kutte kostnader, og det er mye dårlig varer hos de større leverandørene. For å være konkurransedyktige på pris har vi droppet alle mellomledd, for det blir dyrt. Derfor går vi rett til fiskeren i

30 | Nr. 04–2015/Lokaler

Lofoten og ber om noe av den flotteste fisken han har, den som kun sendes til Japan, og den får vi, flirer matentusiasten.

Reinsborg snur nemlig hver stein for å få de varene han ønsker seg. Ifølge gründeren er ikke dyktig kokker nok uten førsteklasses

råvarer – det er «alfa og omega.» Derfor lages alltid maten med basis i sesongens beste råvarer, det er fornuftig mat, uten kunstige tilsetninger – og du skal smake forskjellen.

– Målet er at Realmat skal bli større enn ISS, avslutter Reinsborg med et lurt smil.

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

www.sparebank1eiendom.no

Lokaler/04–2015 | 31

Det du ikke vet, har du vondt av!

Internett og sosiale medier lar bedrifter ta større ansvar for egen synlighet og ordskifte. Her er 11 spørsmål du bør ha svar på før du «setter i gang».

AV HANS-PETTER NYGÅRD-HANSEN FOTO: KJARTAN HAUGEN

Innholdsmarkedsføring, sosiale medier, hjemmeside eller blogg? Hvor skal du legge «trykket«, hvilke historier skal du fortelle og hvorfor er det viktig å være synlig i det hele tatt?

Spørsmålene er like mange som valgene.

«Alt var mye enklere før Internett» – hadde du noe du ville fortelle skrev vi en pressemelding i Word, i Word Perfect eller på en skrivemaskin også fakset vi den over til en journalist. Faksnummeret er byttet ut med en epost-adresse, men aldri har det vært vanskeligere å komme på trykk enn nå. Avisene blir tynnere etterhvert som annonsene blir tynnere og journalistene færre.

Internett og sosiale medier har gjort alt tilgjengelig for alt og alle. Bedrifter kan ta ansvar i mye større grad for egen synlighet. Gjennom egen nettside og blogg kan nyheter og historier fortelles i egne kanaler, og gjennom sosiale medier kan de deles og distribueres til kunder, partnere, ansatte og andre målgrupper.

32 | Nr. 04–2015/Lokaler

Tid, kunnskap, ressurser og prioritering Det er ikke mulighetene som er en mangelvare, men tiden, kunnskapen og ressursene vi har til rådighet. Som oftest handler det om prioritering. Hvis synlighet er viktig og kundene dine bruker Internett, googler eller er på ett eller flere sosiale nettverk så handler det rett og slett om å tilpasse seg. Om nødvendig erkjennelse fra de som forvalter ressursene til å gjøre endringer, omprioritere både tid og ressurser, slik at de blir brukt der hvor de har en effekt. I den sammenheng er det viktig å tenke på at det som kan være effektivt nødvendigvis ikke har så stor effekt.

Brukte du lang tid tidligere til å overbevise journalister om at de burde skrive om deg og selskapet ditt, kommer du til å bruke enda lengre tid fremover, «…and that’s a promise».

Prøve og feile er bare å feile Hva er det da som er viktig å ha i bakhodet når du skal legge om strategien for å komme deg på radaren igjen? Hvordan skal du måle

tiltakene og innsatsen, og ikke minst – hva må du endre og gjøre annerledes i morgen sammenlignet med hva du gjør i dag?

«Det er viktig å vite hvor man er, for å vite hvor man skal» – Noen kaller det å finne ut hvor skapet står for en audit, andre bruker det norske ordet revisjon, mens nullpunktsanalyse er også et populært begrep. Alle har samme formål – avdekke hvordan det står til, for å finne ut hva man må gjøre annerledes.

Nå er kampen om oppmerksomheten blitt så stor at vi må være enige om at «prøve og feile» som en læringsstrategi er over. Du kan brenne av mye krutt og tid i sosiale medier uten at det har noen effekt, men det behøver ikke lenger å bety at det du gjør er feil – du når bare ikke frem fordi rekkevidden er så begrenset at det ikke blir mulig å se om det har noen effekt. Nå er det enklere å heller lære av andre for å finne ut hva som fungerer. Lære av de som allerede har holdt på en stund og som har etablert et større nettverk enn deg. Og her er det viktig å ikke nøye seg

med å se på egne konkurrenter, for konkurrentene dine i sosiale medier er alle de som flytter fokuset vekk fra det du har å formidle.

Her er 11 spørsmål du bør ha svar på FØR du går i gang med å revurdere eller restrukturere din digitale strategi og tilrettelegge for bedre innhold i egne kanaler og virkelig ta i bruk sosiale medier for å nå ut til ditt publikum.

1

• Digital SWOT - Hvilke styrker eller svakheter er det ved din digitale tilstedeværelse i dag? Hvor er det skoen trykker? Er det innholdet som må forbedres, er det designet, manglende mobiltilpasning, sosiale mekanismer, søkemotoroptimalisering som ikke er på plass – eller kanskje alt? Hva er det du gjør som er bedre enn «de andre» og omvendt. Eller vet du ikke hva det er som fungerer fordi gode analyseverktøy som Google Analytics ikke er på plass?

2

• Hvem besøker deg i dag? – Hvem er det som leser det dere har publisert? Er de lenge på besøk, stikker de innom flere sider når de kommer på besøk, deler de med andre det de leser hos deg og hvilke plattformer kommer de fra? Med Google Analytics er det nesten ingen grenser for hva du kan analysere.

3

• Hvorfor må vi endre oss? – Hva er det som fungerer i dag, og hva er det som ikke fungerer optimalt lenger?

Skal vi kutte ut nyhetsbrevet på epost, eller skal vi gjøre nyhetsbrevet bedre? Skal vi øke annonsebudsjettet vårt i lokalavisen og heller kutte ned på andre annonseflater?

Kan vi restrukturere ressurser basert på arbeidsoppgaver vi kan «legge ned» fordi effekten ikke er like god lenger?

4

• Hvilke mål skal vi ha? – Sidevisninger, unike besøk, lav fluktfrekvens, kommentarer, Instagram-bilder og Likes er bra og kan brukes som måleparametere for hvordan vi skal måle suksess eller ei. Bli enige om hvilke mål dere skal sette og pass på å sette både korte og lange mål.

Det er viktig å måle det dere kan påvirke.

5

• Hvilke konkurrenter gjør det bedre enn deg i dag? – Er det virksomheter i din industri som har kommet lengre enn deg og ditt selskap med sin digitale satsning? Hva er det som gjør de bedre? Hvordan ser deres innhold ut, og hva er det de legger ut som skaper bedre engasjement enn hva dere har oppnådd? Handler det om konkurranser, kundeservice, respons, hyppigere postering, osv. Har de flere Likes på Facebook, flere følgere på Twitter, Instagram, LinkedIn eller Google+?

6

• Hva gjør andre selskaper bedre enn deg i dag? – Dine argeste konkurrenter er ikke dine nærmeste, men ALLE som tar/stjeler oppmerksomhet vekk fra hva det er du og deres selskap deler og forsøker å skape. Hva kan du lære av andre selskaper og hvordan kan dette tilpasses deres egen innhold- og distribusjonsstrategi?

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner.

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

7

• Hvordan bruker du bilder eller video til å berike innholdet du deler? – Internett «tåler» bilder og video, men de fleste konsentrerer innholdet i stor grad rundt tekst.

I den grad bilder blir brukt er de ofte kjøpt og betalt for, de viser et «polert» og ofte falskt bilde av en virksomhet.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

n Aktuelt/ Sosiale medier/

GJESTESKRIBENT: : Hans-Petter Nygård-Hansen er kommunikasjonsrådgiver, foredragsholder og gründer av kommunikasjonsbyrået KommFrem – Kommunikasjon som tar deg Fremover – og ansvarlig for kommunikasjonsbloggen HansPetter.info.

En virksomhet som på mange måter ikke eksisterer. Har det for eksempel slått deg at alle som jobber med kundeservice er vakre kvinner! Et bilde sier mer enn 1000 ord, men ikke glem at bilder skal brukes for å verdi-øke historien du deler, og da bør bildene være autentiske og ekte.

8

• Hvor ofte poster du «nyheter» i sosiale medier og hva kan du lære av innsikten? – De fleste bedrifter poster veldig sjeldent og det gjør de enten fordi de ikke har mer innhold å dele, eller fordi de er redde for å poste for ofte og for mye. Finn ut når ditt publikum våkner og tilpass publiseringen din deretter.

Når tar de seg en lunsjpause, når sitter de på t-banen eller bussen på vei hjem fra jobb, når tar de frem nettbrettet sitt på kvelden og hvor aktive er de i helgen? Ikke tilpass deg publisering for når det er best for deg, men når det er mest riktig for de du ønsker å nå.

9

• Hvordan vet du hva som fungerer eller ikke? – Hvilke verktøy har du tilgjengelig for å tilegne deg nok innsikt til å vite hva som fungerer eller ikke, og hvilke verktøy

34 | Nr. 04–2015/Lokaler

kan presentere dette på en fornuftig måte slik at de som forvalter ressurser og midler forstår hvilken effekt innsatsen gir?

10

• Vet du hva kundene sier om deg, eller dine konkurrenter? – Misfornøyde kunder snakker oftere negativt om deg eller konkurrentene dine utenfor dine (eller konkurrentene dine) egne kanaler. Det kan være at de stiller deg et spørsmål om en vare eller en tjeneste, men hvis du ikke svarer innenfor forventet responstid (hvor lang tid er forventet responstid?) så vil mange ytre sin misnøye utenfor din Facebook-side. De vil ikke nevne deg med @ eller # på Twitter. En ting er å overvåke varepraten innenfor egne kanaler, men det er enda viktigere å overvåke varepraten som foregår på utsiden.

11

• Hva er dine knapphetsfaktorer? – Hva er det som avgjør om du og bedriften din lykkes eller ikke? Mangler du markedsføringsmidler, eller er det kunnskapen som er en mangelvare? Har du avsatt nok tid til å holde innsatsen gående i dag, i morgen, neste uke eller neste år? Har du planlagt

for fremtiden – når innholdet ditt er 10x større og antallet Likes og følgere har blitt betydelig større? Det er viktig å planlegge for suksess i dag, men det er nesten enda viktigere å planlegge for suksess i morgen.

Effektivt, men liten effekt?

Sosiale medier kan være svært effektivt for virksomheter som ønsker å engasjere sitt publikum, men hvis ikke «alt» er på plass og innsatsen er bedre enn konkurrentene så kan det være at innsatsen og investeringen ikke gir ønsket effekt.

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

LEDIGE KONTORLOKALER

AKERSGATA 34-36 FRA 854 - 988 KVM

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | slr@entra.no Les mer om eiendommen på entra.no

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeidsplasser med innflytting i slutten av 2015. Største leietaker er Amedia.

Lokaler/04–2015 | 35

n Aktuelt/Lys/

FAKTA: Lyskultur etablerte Luxtabellen for første gang i 1970, som er en detaljert veileder med gode planleggingskriterier for innendørs belysningsanlegg. Luxtabellen er utformet av Norsk Lysteknisk Komité med lang erfaring med innendørs belysning, og kan bestilles på Lyskulturs nettbutikk.

Det finnes en rekke nasjonale, europeiske og internasjonale krav og standarder for belysning. Lyskulturs publikasjoner er ment som et verktøy i kombinasjon med de aktuelle standardene, for å ivareta de kravene som finnes i forskjellige belysningsanleggene.

36 | Nr. 04–2015/Lokaler

En lysere

arbeidshverdag Lys er mer enn en bryter du skrur av og på. Riktig kombinasjon av dagslys og belysning bidrar til et godt arbeidsmiljø og opplagte ansatte. Et moderne belysningsanlegg kan også redusere el-kostnadene med 70-80 prosent.

AV SILJE RØNNE

M

ange bedrifter er fortsatt uvitende om hvor mye energi som går til belysning. I virkeligheten dreier det seg om rundt 20-25 prosent av det totale el-forbruket, avhengig av belysningsanleggets alder og utførelse, forteller Kenneth Hansen, publikasjon- og fagansvarlig i Lyskultur.

Belysningsplanlegging krever ofte at man opererer med et lysstyringssystem for å effektivisere optimalt energibruk. Lysstyringssystemet forsøker å adaptere dagslyset, og vil på denne måten ha miljømessige virkninger og medfølgende økonomiske gevinster.

–Pass på at energiforbruket alene ikke blir styrende for løsningsvalget, all belysning skal i hovedsak utvikles til fordel for menneskets ve og vel, både i arbeid og rekreasjon, sier han.

Penger å spare – Det finnes sterke økonomiske argumenter for å bytte ut eldre anlegg med moderne teknikk. Med et moderne belysningsanlegg kan el-kostnadene ofte reduseres med 70-80 prosent. Det er et enormt besparingspotensiale både i privat og offentlig sektor, påpeker Hansen.

I designingen av et belysningsanlegg understreker fagansvarlig viktigheten av at anlegget skal bidra til et godt arbeidsmiljø, økt produktivitet og trivsel.

– Erfaring fra ulike prosjekter viser at rundt 50 prosent av bedriftene har eldre belysningsanlegg.

Ved å bytte til energieffektive lyskilder og armaturer, samt styresystemer som justerer belysningen etter behov, kan de redusere el-forbruket med inntil 80 prosent, forteller han.

Også offentlige bygg sløser med energi og penger ved bruk av foreldede belysningsanlegg.

– En fjerdedel av skolenes energiforbruk går til belysning, og over 70 prosent av skolene har gamle systemer. Hvis dette byttes ut, kan man spare 280 millioner kroner, fortsetter Hansen.

Samarbeid mellom elektro og VVS-rådgiverne er en forutsetning for å oppnå maksimal energibesparelse. Belysningsanlegg avgir varme som strengt tatt ikke er behov for i moderne bygg og som dermed kan medføre økt bruk av kjøling.

– Ved en gjennomarbeidet beskrivelse av lyskvalitative parametre, valg av lyskilder og belysningsløsning, vil man oppnå energimessige gevinster – også tverrfaglig.

God belysning – viktig for et bra arbeidsmiljø Studier viser at riktig belysning har stor innvirkning på trivsel, velvære og effektivitet på arbeidsplassen. 6 av 10 synes belysningen er plagsom der de jobber, og like mange mener belysningen på arbeidsplassen ikke er godt nok gjennomtenkt.

Erfaringstall fra Lyskultur viser også at halvparten av brukerne mener at belysning er et område

Foto: Thomasz Majewski Lokaler/04–2015 | 37

n Aktuelt/Lys/

Foto: ERCO

Kenneth Hansen, publikasjon- og fagansvarlig i Lyskultur.

man bør satse ekstra på, men kun ca. 10 prosent opplever at dette blir gjort.

Feil belysning kan blant annet bidra til tretthet, hodepine og spenninger i nakke og rygg, og i verste fall til økt sykefravær, ifølge Hansen.

– Godt og tilpasset lys kan motvirke dette, og bidrar dessuten mye til rommets atmosfære. Et stort problem er at individuelle behov ikke blir tatt hensyn til rundt den enkeltes arbeidsplass. Per dags dato er Luxtabellen den eneste regulerende veilederen for belysning i arbeidsforholdet for belysning, sier han.

Arbeidstilsynet informerer om ergonomi på arbeidsplassen, hvor det også klassifiseres helsekonsekvenser av dårlig ergonomi, men Hansen savner en spesifisering av hva dårlig belysning gjør for funksjonalitet, trivsel og ikke minst effektivitet. I kapittel 4 i arbeidsmiljøloven stilles det også krav til det fysiske arbeidsmiljø, deriblant lysforhold, som skal være fullt forsvarlig ut fra hensynet til arbeidstakernes helse, miljø, sikkerhet og velferd.

– I dag er det en selvfølge å kunne velge regulerbare skrivebord og stoler, og det burde være like selvfølgelig å ha individuelt tilpasset lys, påpeker fagansvarlig i Lyskultur.

«Belysning skal supplementere dagslyset» Dagslyset er synets referanse for hvordan det elektriske lyset oppfattes. Dette gjelder både lys og mørke, skygger, fargegjengivelse, fargetemperatur og belysningsnivå. Det er derfor av avgjørende betydning at dagslyset blir utnyttet på best mulig måte, både for hver enkelt arbeidsplass og for bygget i sin helhet.

– Alle mennesker har en indre klokke som styrer døgnrytmen vår; kroppsfunksjoner som søvn, våkenhet, ytelse med mer, varierer i løpet av en dag. Riktig lys til riktig tid gir et verdifullt bidrag til arbeidstaker-

38 | Nr. 04–2015/Lokaler

nes helse, trivsel og produktivitet, forklarer Hansen.

Teknisk forskrift (TEK) med veiledninger gir visse rammer og minstekrav for dagslys og utsyn ved arbeidsplasser og i rom forøvrig.

– Belysning skal supplementere dagslyset. Dagslyset varierer selvfølgelig igjennom døgnet og året, så det kan ikke ansees som en pålitelig lyskilde for synsfunksjoner. For mye flatt dagslys inn i lokalet kan øke behovet for mer elektrisk lys for å opprettholde nødvendig kontrastnivå, forklarer han.

Samtidig er dagslyset viktig for en rekke andre fysiologiske funksjoner; døgn- og årstidvariasjonene justerer menneskets hormonbalanse og kalibrerer vår biologiske klokke.

– Derfor vil det være hensiktsmessig med automatisk styring av det kunstige lyset, hvor man kan utnytte energibesparelse i forhold til innsluppet mengde dagslys, i tillegg til å skape optimale lysforhold for menneskene som skal jobbe i bygget, gjentar Hansen.

Involver Hansen opplever at utbyggere designer mer spesifikke kontorlokaler enn tidligere. Med mer fokus på et design tilpasset én kundegruppe, fremfor å rette seg mot alle.

– Færre nybygg har områder som er tiltenkt alt og alle. Vi ser en mindre generell belysning, men lysdesign som responderer til de romlige kvalitetene, bruk og behov som er. Når man skal prosjektere et belysningsanlegg er det viktig at flere parter får ta del i prosjekteringen – arkitekt, interiørarkitekt, rådgivende ingeniører og andre. Dette er viktige bidragsytere for å oppnå best mulig resultat med hensyn på funksjonalitet, estetikk og bærekraftighet, avslutter han.

Illustrasjonsbilde

TIPS TIL LEIETAKER – VURDER FØLGENDE: Hva er de tilgjengelige mulighetene for lysstyring? (kanskje dere ønsker å ommøblere og behøver å tilpasse lyset deretter?)

Styres det kunstige lyset automatisk i henhold til mengden dagslysinnslipp? (energibesparelse) Brukes energieffektive lyskilder? Hvis ikke, kan disse i tilfelle byttes? Eventuelt – er det på tide med en oppgradering av lysanlegget?

Kan lyset dempes eller er det kun mulighet for av/på?

Dersom man selv gjør vedlikehold på anlegget kan det være nyttig med et styringssystem som kommuniserer og gir beskjed når en lyskilde har gått/er i ferd med å gå (toveiskommunikasjon).

Hva slags solavskjerming er installert? Automatisk? Manuell?

Ekstern solavskjerming vil gi mindre varmetilskudd enn en intern avskjerming.

Skoveien 8 – beste Frogner

250 kvm kontor med studio/ showroom til leie Skoveien 8 ligger sentralt på beste Frogner omgitt av et godt utvalg kafeer, restuaranter, butikker og servicetilbud.

Lokalene er ca. 250 kvm og ligger i kjeller men har vidusflater som gir et godt lys i lokalene. Lokalene har en god planløsning og egner seg spesielt kreative bedrifter med 3-6 arbeidsplasser med tilhørende showroom/ studio eller enkel produksjon. Lokalene har ventilasjon og tilhørende kjøkken. Mulighet for å leie tilørende parkeringsplasser.

Kontakt Pierre Wilhelm Jansson på mobil 932 16 600 for nærmere informasjon eller visning.

Hvor langt inn i rommet kommer dagslyset?

Møbler gjerne der det er dagslys, men vær obs på himmelretning og refleksjoner i skjerm.

Et nytt belysningsanlegg er som regel en investering, ikke en kostnad.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/04–2015 | 39

n Aktuelt/Akustikk/

Akustisk komfort 60 prosent av ansatte i åpne kontorlandskaper mener støy forstyrrer mest. Mange opplever unødig stress og nedsatt konsentrasjon, som igjen påvirker produktiviteten. Riktig akustikk kan føre til høyere trivsel og mer effektive ansatte.

AV SILJE RØNNE

– 70 prosent av de ansatte sier også at produktiviteten deres ville vært høyere hvis omgivelsene var mindre støyende, sier Jonny Siig, teknisk sjef i Rockfon, Norge.

En annen konsekvens er at mange blir unødig sliten etter en arbeidsdagen, og derfor bruker mer av fritiden for å hente seg inn igjen.

– Lyd er en viktig del av inneklimaet, mange har lett for å tenke kun luft og lys. Det å hindre at lyd blir til støy er vesentlig i arbeidslivet, for uønsket lyd er selve definisjonen på støy, forteller han.

Når det gjelder akustikk er lydabsorpsjon og lydisolasjon to avgjørende faktorer.

Lydabsorpsjon handler om å regulere akustikken i et spesifikt rom (romakustikk), og etterklangstiden som er den faktoren i forskriftene som regulerer romakustikken er avhengig av at man har god lydabsorpsjon.

– Lydisolasjon handler om å hindre at lyden sprer seg til nærliggende rom, forklarer Siig.

«Cocktailparty-effekten» – Alle har jo vært på fin restaurant for å nyte god mat med drikke, allikevel etter noen timer når man kommer ut så sier man ofte «Å det var godt å komme ut...», dette på grunn av at det har vært mye bakgrunnsstøy som et resultat av dårlig akustikk, forklarer Siig.

I områder hvor mange personer går, rengjør, hoster, ringer, spiser, leker eller snakker i et større rom, vil lyden som oppstår bli en svært forstyrrende bakgrunnsstøy. Dette forverres ytterligere ved at mange slike rom ofte er utformet med flere harde og svært lydreflekterende materialer som glass, marmor, betong, fliser, gips eller parkett.

– Resultatet er at folk ofte snakker enda høyere for å bli hørt, noe som bidrar til et ekstra høyt lydnivå. Dette er kjent som «cocktailparty-effekten». Ingen har lyst til å tilbringe tid eller arbeide på slike steder. Du risikerer at kunder forsvinner eller får et dårlig inntrykk av stedet, og de ansatte kan ikke yte sitt beste, understreker Siig.

40 | Nr. 04–2015/Lokaler

– Generelt kan man si at harde flater reflekterer lyd og kan skape unødvendig lang etterklangstid og høyt støynivå.

Derfor er man også avhengig av absorberende materialer i himling og eventuelt ved valg av møbler og øvrig innredning, fortsetter han.

I åpne kontorlandskap er det spesielt viktig å bruke produkter med gode lydabsorberende egenskaper i himlingen, for å ikke bli forstyrret av omgivelsene. Teknisk sjef i Rockfon anbefaler å bruke himlingsprodukter med lydabsorpsjon klasse A, som er beste klasse, og gjerne i 40 millimeter tykkelse som gir enda bedre lydabsorpsjon.

– Ytterligere forbedringer oppnås ved bruk av lydabsorberende skjermer mellom kontorplassene og eventuelt lydabsorberende produkter på veggene, forklarer han.

Sammensetningen av hvor personalet sitter er også avgjørende, med tanke på å samle ulike arbeids- og prosjektgrupper i bygget.

Høyere produktivitet I kontorarealer med cellekontorer vil det i tillegg til god lydabsorpsjon være nødvendig med god lydisolasjon mellom kontorene, slik at de ansatte ikke skal blir forstyrret fra nabokontoret.

– Her finnes det produkter med både gode lydabsorberende og lydisolerende egenskaper i ett og samme produkt, understreker Siig.

Spesielt i forbindelse med møterom hvor kravene er strengere, er det avgjørende med nødvendig lydisolasjon i tillegg til lydabsorpsjonen. På denne måten kan virksomheten sikre at konfidensielle samtaler og informasjon forblir konfidensielt.

– For å optimalisere den økonomiske og akustiske verdien til et bygg er det viktig å integrere det akustiske aspektet i en tidlig fase av bygningens design. Kostnadene relatert til akustisk design vil begrenses hvis akustikk blir tatt med i betraktningen helt fra begynnelsen. I motsetning vil akustiske forbedringer i ettertid øke kostnadene betraktelig, avslutter han.

Schweigaardsgate 23, Rom eiendom

n Aktuelt/Juss/

Inngåelse av leieavtaler

– muligheter og fallgruver Dette bør du vite når leiekontrakter skal forhandles, enten det dreier seg om inngåelse av ny avtale eller det er et eksisterende avtaleforhold som skal fornyes eller forlenges.

AV: RUNE LIAN, ANSVARLIG ADVOKAT OG PARTNER I ADVOKATFIRMAET WIERSHOLM.

Inngåelse av avtale om leie av næringslokaler innebærer som regel at partene låser en rekke praktiske og økonomiske rettigheter og forpliktelser seg i mellom for mange år fremover. De samlede økonomiske ytelsene under en leieavtale er gjerne betydelige.

For utleier er det normalt viktig å etablere en løpende inntektsstrøm fra lokalene som helst skal dekke gårdeiers egen investeringskostnad, skatter/avgifter, forsikring, kostnader til vedlikehold og nødvendige investeringer, samt egen administrasjon. På toppen av det hele ser man også gjerne at leieinntektene bidra til et overskudd. Utleiers incitament vil være å skape så stor forutsigbarhet og så stort overskudd som mulig på toppen av alle utgifter og kostnader. I tillegg vil utleier gjerne sikre seg den nødvendige fleksibiliteten til å ta med seg økninger i markedsprisen.

For leietaker handler det på samme måte som for utleier å sørge for størst mulig grad av forutsigbarhet, slik at man har kontroll på husleiekostnadene. For mange virksomheter er leiekostnadene den største utgiftsposten ved siden av bedriftens lønnskostnader. Men fastsettelse av leieprisen er bare én av mange faktorer som er med på å styre graden av forutsigbarhet for partene i leieforholdet.

Kartlegge og forstå egne og utleiers behov Før man starter forhandlingsprosessen med utleier er det helt sentralt at man som leietaker selv har gjort seg opp en oppfatning om hvilke behov den nye leiekontrakten skal dekke. For mange er dette selvsagt hva gjelder oppfatningene om lokalenes beliggenhet, størrelse, funksjonalitet

42 | Nr. 04–2015/Lokaler

og innhold. Er det snakk om eksisterende lokaler som leietaker skal overta slik de står, er det kanskje ikke behov for noen særlig regulering såfremt leietaker har funnet lokalene tilfredsstillende. Men er det snakk om at utleier i større eller mindre utstrekning skal foreta utbedringer eller leietakertilpasninger, bør det normalt vies noe mere tid til utforming og eventuelt forhandling av de aktuelle bestemmelsene som beskriver dette i leiekontrakten. Det kan også lønne seg å lage en prioriteringsliste over forhold som man selv har definert som sentrale å få med i leiekontrakten.

En slik liste kan også tjene som bevisstgjøring, og kan, brukt på riktig måte, lette selve forhandlingsprosessen.

Like viktig som å kartlegge og være bevisst på egne behov, er det å forstå utleiers målsetninger og ønsker ved kontraktsforhandlingene. Det er nødvendigvis ikke veldig tidkrevende og kompliserte analyser som trenger å gjøres, og ofte er bildet ganske enkelt og lett å oppfatte. Av og til er det nødvendig å løfte blikket og lese utleiers forhandlingsstandpunkt i et større perspektiv. Dersom man vet at det er påkrevet med utskiftning av eiendommens ventilasjonssystem innen de første fem år av en syvårskontrakt, er det kanskje lettere å få utleier til å akseptere at investeringen tas nå dersom leietaker kan akseptere å inngå en kontrakt på ti år.

Definere utleiers leveringsforpliktelse En kilde til mange diskusjoner mellom utleiere og leietakere er mangelfull eller uklar beskrivelse av utleiers leveringsforpliktelser. Dette aktualiseres særlig ved inngåelse av leiekontrakter for nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Har

Foto: Shutterstock

utleier allerede inngått entreprisekontrakt når leiekontrakten inngås, vil entreprisekontraktens leveringsbeskrivelse kunne gi holdepunkter. I mange tilfeller viser entreprisekontrakten derimot kun til generelle standarder og begreper (for eksempel alminnelig god kontorstandard), og overlater til entreprenøren å definere og prosjektere de konkrete løsningene. Ofte kan en løsning være å identifisere konkrete referanseprosjekter som det henvises til i leiekontrakten, og som utleier på forhånd har sjekket av hos entreprenøren.

Men det hender også at enkelte elementer er definert av leietaker å være så sentrale, at det bør inntas spesifikk regulering i kontrakten eller i vedleggene til denne.

Klarlegge behovet for løpende og periodisk vedlikehold I en ordinær leiekontrakt for lokaler (både etter husleielovens deklaratoriske regler og i henhold til meglerstandarden) er utgangspunktet at utleier er ansvarlig for ytre vedlikehold og utskiftning av bygningsmessige konstruksjoner.

Leietaker er ansvarlig for vedlikehold innvendig, og må også skifte ut konstruksjoner som er anbragt av leietaker selv når disse ikke lenger lar seg forsvarlig vedlikeholde.

Forut for inngåelsen av leiekontrakten bør begge parter danne seg en oppfatning om de fremtidige løpende og periodiske vedlikeholdsbehovet. For nybygg er det kanskje ikke noe stort tema; her vil behovet for, og dermed også kostnadene til vedlikehold de første årene gjerne være svært begrenset, men vil kunne øke mot slutten av leieperioden.

For brukte bygg er situasjonen gjerne en annen, og det kan være behov for å engasjere teknisk bistand hos begge parter

i kontraktsforhandlingene for å klarlegge den eksisterende situasjonen og samtidig i størst mulig grad forutse hvilket vedlikeholdsbehov som vil måtte påregnes i den kommende leieperioden. Når dette er klarlagt vil det lettere også kunne argumenteres for (eller mot) eventuelle avvik fra utgangspunktet som beskrevet over.

I en såkalt bare-house kontrakt er situasjonen på én måte enklere; her er utgangspunktet at leietaker har det fulle ansvar for vedlikehold og utskiftninger, både innvendig og utvendig.

Det er likevel ikke mindre viktig å ha kontroll på den eksisterende standarden på bygningene/lokalene, og bare da bør leietaker med noen grad av sikkerhet kunne forskuttere hvilke kostnader som vil komme i tiden etter leiestart.

Presisere utskiftningsansvaret Det økonomiske ansvaret for nødvendige investeringer i lokalene og i bygningen for øvrig når vedlikehold ikke lenger er mulig eller ikke lenger er regningssvarende kan være tyngende for den det gjelder. Det kan ofte være snakk om omfattende og meget kostnadskrevende tiltak, for eksempel utskiftning av heiser, ventilasjonsanlegg, brannslukningsanlegg, takkonstruksjoner og lignende. Det kan også være snakk om investeringer som kommer som følge av konstruksjonssvikt (byggefeil) eller som følge av setninger eller andre hendelser som ingen med rimelighet har hatt mulighet til å forutse.

I mange tilfeller vil svaret på disse spørsmålene være gitt ut i fra kontraktens utgangspunkt, og det er utleier som må dekke kostnadene ved investeringen. Likevel vil det sjelden

Lokaler/04–2015 | 43

n Aktuelt/Juss/

Rune Lian, ansvarlig advokat og partner i Advokatfirmaet Wiersholm.

være en ulempe å ta opp og diskutere utskiftningsansvaret i detalj allerede ved kontraktsinngåelsen, og innta presiseringer av dette i kontraktsteksten.

ansvarsbestemmelser som avgjør hvor kostnadene til utbedring og eventuell dekning av følgetap havner.

Forutse behov for endringer Det er de færreste forunt å ha kontroll på fremtidige endringer i virksomheten. Det kan komme endringer på grunn av markedssvingninger, eller det kan være man selv treffer beslutninger om å utvide virksomheten til andre områder, eller arealbehov og utnyttelse endrer seg på grunn av fusjoner, fisjoner eller oppkjøp og salg.

Allerede ved kontraktsinngåelsen kan det være fornuftig å sikre at leieavtalen gir mulighet til å foreta justeringer. Det kan være behov for endringer i utformingen av arealene, for eksempel å dele opp åpne landskap, flytte kontorfronter, redusere eller utvide leiearealet (inn i eksisterende lokaler eller i et nybygg eller påbygg).

Utleier vil normalt ha et ønske om å begrense leietakers valgmuligheter dersom de innebærer risiko for at gårdeierkostnadene øker eller at leieinntektene fra den aktuelle leietakeren reduseres eller forsvinner. Dersom leietaker tilbyr en kompensasjonsordning for det tilfelle at leietaker velger å fraflytte lokalene forut for det ordinære utløpstidspunktet for leiekontrakten, kan det være at partene likevel lykkes med å enes om en løsning.

Utleier vil gjerne knytte vilkår til eventuelt godkjenning av endringer i selve lokalene, for eksempel at endringene ikke medfører at lokalene blir vanskeligere å leie ut etter at leietaker har fraflyttet, eventuelt at endringene tilbakestilles før utflytting.

Vurdere muligheten for markedstilpasning Er partene usikre på om det avtalte leienivået holder seg over tid, kan det være på sin plass å vurdere om man bør avtale rett til å kreve markedstilpasning, etter halvgått leieperiode. En slik mekanisme er kanskje lettest å avtale der partene har ulike oppfatninger om fremtidig markedsutvikling.

Eller det kan være at leieprisen ved avtaleinngåelse på grunn av andre elementer i kontraktsforhandlingene ligger utenfor det en av eller begge parter har definert som markedspris.

Dersom en slik rett for partene til å kreve markedstilpasning tas inn i avtalen, bør det samtidig også vurderes inntatt prosedyrer for hvordan markedsleien skal fastsettes dersom partene ikke blir enige. Dette for å unngå en rettslig tvist om spørsmålet.

Utsette likviditetsbelastningen Inngåelse av leiekontrakter skjer ofte med virksomheter i en oppstartsfase, der utgiftene til investeringer i den første tiden i nye lokaler er høye, og hvor det budsjetteres med lavere kostnadsbilde over tid. Det kan også være andre årsaker til at utgiftene hos leietaker øker den første perioden etter innflytting i nye lokaler, som at det foretatt er investeringer i de nye lokalene – i form av innredning og møbler.

I slike situasjoner kan det være hensiktsmessig å avtale at leietaker skal betale redusert leie (eller ingen leie overhodet) i noen måneder etter oppstart. En slik bestemmelse kan også benyttes i kombinasjon med en noe forlenget leieperiode.

Avklare forsikringsforpliktelsene Utgangspunktet i de fleste leiekontraktsstandarder er ofte at partene forsikrer egne interesser, med visse justeringer. Som regel avtales at leietaker forsikrer innredning og innvendige overflater, ettersom et er leietaker som har kontroll over disse elementene i leieperioden. Det er likevel viktig å kontrollere grensesnittet mot utleiers forsikring, for å hindre at det er deler som faller utenfor forsikringsordningene. Skulle uhellet være ute og det viser seg at forsikringene ikke er tilstrekkelige, så vil det være leiekontraktens

44 | Nr. 07–2014/Lokaler

Forberede tilbakeleveringen Allerede ved leiekontraktsinngåelsen kan det være hensiktsmessig å avtale elementer ved opphør av leiekontrakten og tilbakelevering av lokalene. Skal leietaker selv foreta investeringer i lokalene, eventuelt sammen med utleier, kan det være en fordel å inngå avtale allerede ved oppstart om at investeringene ikke vil bli krevd tilbakestilt. Eller at leietaker skal motta kompensasjon fra utleier for at investeringene overgis til utleier ved leiekontraktens opphør.

Dersom partene allerede ved oppstarten av leieforholdet dokumenterer leieobjektets tekniske stand på dette tidspunktet, for eksempel med bilder, tekniske rapporter og lignende, vil dette kunne bidra til å forenkle tilbakeleveringen når kontrakten opphører.

Tenk alternative scenarioer Et fellestrekk for mange av de elementene som er trukket frem foran er at partene bør vurdere å kartlegge og diskutere mulighetene for irregulær utvikling i leieforholdet. Det vil normalt være lettere å avtale konkrete alternative løsninger ved kontraktsinngåelsen, enn det vil være etter at leiekontrakten har løpt en tid og de aktuelle behovene for endringer har oppstått i praksis.

Stikkordet er her som i mange andre sammenhenger dialog. Ved å være åpen med utleier om egne behov og muligheter er det normalt lettest å oppnå løsninger som gagner en selv ved et senere tidspunkt.

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24 C/D- LEDIG AREAL: BYGG A, 4 ETG: 213 KVM BTA

A/F4 BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

• Bygg A: 213 kvm BTA • Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beligg ende nær off. komm.

• God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

F3

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

n Meglerintervjuet/Kristoffer Hagelsteen/UNION Norsk Næringsmegling AS

«Krev at megler har satt seg inn i bedriftens kultur og organisasjon» Da blir det enklere å ta en korrekt beslutning.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Oslo sentrum er et område som alltid vil være relevant for mange bedrifter, og gode sentrumseiendommer vil ha flere interessenter, selv i et mer utfordrende leiemarked.

Noe mange har ventet på, og for øvrige snakket mye om er at Kvadraturen skal bli et mer attraktivt område. Dette har tatt tid, men markedet har endelig oppdaget bindeleddet mellom Vika og Bjørvika, som gir området en optimal beliggenhet. Det er mye vedlikeholdsarbeid og opprustning av eiendommer i Kvadraturen nå, og det viser interessentene at det skjer noe!

Nydalen og Økern er også noen av de områdene i byen som har en svært spennende utvikling foran seg. Nydalen er allerede et etablert område, men her vil det fortsatt skje store ting de neste årene, med flere boliger og ytterligere urbanisering. Og rundt Økern vokser en helt ny bydel frem! Vi ser at dette er deler av byen som blir viktige tyngdepunkter fremover, med enkel kommunikasjon til Oslo sentrum, og nær attraktive boligområder.

– I hvilket området av Oslo får du mest for pengene?

– En leietaker bør være opptatt av at lokalet gir god økonomi per ansatt, og det får man flere steder i Oslo.

Selv om enkelte områder har lave kvadratmeterpriser, er en effektiv arealutnyttelse og et rasjonelt drevet bygg, ofte vel så viktig. Når det er sagt ser man jo litt flere fremleieobjekter i markedet, så dersom man er prisjeger, og kan overta lokaler «as-is», så er det helt klart noen gode «dealer» der ute, spesielt i randsonene.

– Hva bør leietakere være opptatt av?

– Å velge en utleier som tenker langsiktig og ser på leietaker som en viktig samarbeidspartner, og følgelig ivaretar leietaker på best mulig måte, og oppfyller de forventninger leietaker har. Leietaker bør være trygg på at utleier leverer varen som avtalt gjennom hele perioden. Da blir kundeforholdet strålende!

Samtidig bør de se på flytteprosessen som en unik mulighet for bedriften til å skape litt ekstra giv og motivasjon for de ansatte.

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

– Jeg opplever at utleiere er opptatt av å levere en vare i henhold til leietakers behov. Kravene til standard har økt, og da må utleier kunne matche dette. Men tilpasninger koster penger, og får utslag på leieprisen. Det er derfor avgjørende i en forhandlingsprosess å avdekke hva som er viktigst for leietaker, slik at man bruker pengene der leietaker får mest glede av det.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– At utleier følger med på utviklingen innenfor dette.

Det er generelt antatt at miljøsertifiserte bygg vil være mer attraktive på markedet fremover, især for de

46 | Nr. 04–2015/Lokaler

større leietakerne. Hvis man får til et lavere energiforbruk og lavere driftskostnader, blir dette mer attraktivt for leietakerne, og derfor vil dette også bli viktig for bedrifter som i dag er mindre miljøbevisste.

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler?

– Det er en totalvurdering av blant annet økonomi, beliggenhet, standard, fleksibilitet, og «image». Men vær sikker på at de ansatte vil trives i lokalene, da blir lokalene lønnsomme for bedriften.

– Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?

– Åpenbart at megler kjenner eiendommen som skal presenteres godt. Leietaker bør også forvente at næringsmegleren forstår leietakers behov. Det er meglers jobb å se mulighetene som ligger i de ulike objektene, og fremheve de kvaliteter ved eiendommen som er viktig for leietaker, men da må megler ha satt seg inn i bedriftens kultur og organisasjon på forhånd. Til slutt bør de forvente at megler er flink til å drive en prosess og forhandling fremover på en ryddig og effektiv måte, som gjør det enkelt for dem å ta en korrekt beslutning.

– Hva er det første du ville gjort som næringsmegler hvis du skulle ut på leiemarkedet?

– Kartlagt bedriftens behov, og utarbeidet en enkel kravspesifikasjon. Deretter ville jeg kontaktet de største næringsmeglerne og gårdeiere, for å få presentert det de har i sin portefølje. Hvis bedriften ikke har ressurser eller kompetanse til å kjøre en søkeprosess, ville jeg også kontaktet en dyktig søkemegler for bistand.

KRISTOFFER HAGELSTEEN, UTLEIEMEGLER I UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS. Tidligere jobbet fem år i NAI FirstPartners Næringsmegling, primært med utleie av næringseiendom. Før dette jobbet han som kundeansvarlig i Lindorff AS med ansvar for bankenes bedriftsmarked.

Utdannet Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo.

Bor i Homansbyen.

Flotte lokaler sentralt på Lysaker –god eksponering mot E18

Vi har totalt 4.200 kvm for utleie fordelt på enheter á 258 kvm, 480 kvm og 960 kvm. Enhetene kan leies samlet eller hver for seg.

Muligheter for svært gode leiebetingelser!

• • • • • • • • • •

Lokalene har meget god standard Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater Fleksible løsninger Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg Svært god parkeringsdekning på eiendommen Ledig omgående Kontakt Geir Rønningen: Mob.: +47 4020 2600, e-mail: gr@meridianeiendom.no

www.meridianeiendom.no

n INTERIØR/ Fremtidens kontorløsninger

Den nye møteplassen Hva skal til for å tilpasse seg fremtidens teknologi og hvordan vil den påvirke arbeidsdagen vår?

AV: LINDA STEEN - 3D ILLUSTRASJON: AS SCENARIO INTERIØRARKITEKTER MNIL

48 | Nr. 04–2015/Lokaler

AS Scenario interiørarkitekter MNIL er et rent interiørarkitektkontor med lang og bred erfaring over 30 år.

E

n god arbeidsplass er et sted som skaper merverdi for alle som jobber der. I tillegg til løsningene og funksjonene som skaper flyt i arbeidet, stimulerer den til trivsel og gode assosiasjoner.

Hvilke løsninger det er, avhenger av arbeidet som skal utføres. Det som er bra for noen kan være helt feil forandre, og det som er en god arbeidsplass for deg når du er glad og opplagt, kan være helt feil når du drukner i arbeidsoppgaver.

Hva som er en god kontorløsning vil derfor variere etter hva man gjør, og hvordan man jobber; aktivitet, arbeidsform og arbeidsmetodikk.

Av den grunn bør arbeidsplassen ha en grunnleggende grad av fleksibilitet, slik at den kan tilpasses individuelt- og teamarbeid, i ulike aktiviteter og prosesser.

Foruten grepene i den fysiske arkitekturen, er de teknologiske løsningene en av de viktigste faktorene for å skape flyt i arbeidet, både nå og i fremtiden, uansett hva slags jobb man gjør.

Disse vil kanskje også representere de største innovative føringene for hvordan fremtidens kontorløsninger vil se ut.

Generasjon «fremtiden» ”Generasjon Y. Curling-generasjonen. Glasurgenerasjonen. Millennium-generasjonen. LOLgenerasjonen. Sosiale medier-generasjonen. Den ambisiøse meg-generasjonen.” Generasjonen som på ser på verden som en lekeplass like mye som en arbeidsplass. Kjært barn har mange navn!

Dagens unge har mye å leve opp til, men det er liten tvil om at deres uformelle og lekne arbeidsmetodikk vil lede til utvikling av nye typer kontorløsninger.

Og hvilke forventninger har de til sine kommende arbeidsplasser, de som er vant til å utføre en arbeidsøkt hvor som helst og når som helst?

Den svenske foredragsholderen Stefan Hyttfors har stort fokus på fremtid og nye trender når han foreleser. Han sammenligner nettbrukens inntog i vårt dagligliv, som like dramatisk og utfordrende som den industrielle revolusjonen og urbaniseringen.

Med fokus på vår evne til å adaptere atferdsendring, og ikke bare teknikk, har han fått mange til å se på verden med nye øyne.

Tilpassing er nøkkelen til å overleve og lykkes, så i vår setting blir det betimelige spørsmålet: «Hva skal til for å tilpasse seg fremtidens teknologi og hvordan vil den påvirke arbeidsdagen vår?»

Det er de som ser mulighetene her, og tar føringen i denne prosessen, som er med på å forme utviklingen. Å tørre å hoppe først krever mot – du må ha troen på at det er den riktige veien! Hos Scenario tror vi at nysgjerrighet og kontinuerlig dialog om fremtidens muligheter, stimulerer til nye tilnærmingsformer der vi kan utvikle både vår egen og våre oppdragsgiveres arbeidsform. Vi ønsker å være aktivt med på å forme og sette standarden for det som ligger der fremme!

Foto: Shutterstock Lokaler/04–2015 | 49

n INTERIØR/ Fremtidens kontorløsninger

Studier av praktiske ”case” viser at dagens barn og unge voksne angriper utfordringer og oppgaveløsning på en helt annen måte enn mennesker med mer etablert kunnskap og erfaring. Mens de etablerte kartlegger, delegerer, for så å konkludere, bruker de unge voksne sine nettverk og sosiale medier til å finne svar. De grubler ikke alene, de går offentlig ut og stiller spørsmålet til sine kontakter!

Og de har svaret eller flere mulige svar på rekordtid! De unge bruker hverandre på kryss og tvers av faggrupper og kompetanse som gjør dem til supereffektive problemløsere.

Dette er selvfølgelig satt på spissen, men illustrerer noe av det vi vil stå overfor når denne gruppen arbeidstakere blir våre kolleger på jobben.

Arbeidsplassen er en møteplass, der sosial forankring er en viktig faktor for både trivsel og produktivitet. Nå som både teknologien og samfunnet legger til rette for større fleksibilitet, og mindre geografisk binding, blir en av arbeidsplassens viktigste oppgaver å tilrettelegge for den menneskelige merverdien.

Gevinstene av gruppedynamikken i et team som driver hverandre frem, og kompetansedelingen mellom ulike fag og generasjoner.

Kanskje er dette knutepunktet, IRL (in real life), enda viktigere enn bare for noen år tilbake da vi oppdaget at laptop og VPN var en gave til fleksitiden for mange av oss. Teknologien vil med all sannsynlighet lette enda flere oppgaver enn hva vi klarer å forestille oss per dags dato.

Flere stedsfaste arbeidsplasser slik som for eksempel sykehus, lege- og tannlege kontor vil også endres i stor grad. Det er ikke så lenge siden begrepet om ”det papirløse samfunnet”, eller ”den papirløse arbeidsplassen” ble etablert. Med nettbrett og ”smartklokker” som tar over for mange funksjoner vi tidligere har vært nødt til å ty til papir, er vi kanskje et steg nærmere?

50 | Nr. 04–2015/Lokaler

Foto: Gatis Rozenfelds​

Et sted for alt

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

1.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015.

Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E-post: oci@akershuseiendom.no

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855 Lokaler/04–2015 | 51

n Nybygg/HasleLinje/

DEG 42 blir Oslos neste ikon

«En by i byen»

«Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, HasleLinje: En pulserende ogGeir spennende bydel tar form hvor alle de «store» komme etter».

Haaversen, partner i A-lab.

– dette blir et sted der folk vil bo, jobbe og leve.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS. AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: LOF ARKITEKTER/RIFT AS

52 | Nr. 04–2015/Lokaler

DEG 42

Lokaler/04–2015 | 53

n Nybygg/HasleLinje/

FYRHUSET: Bøkkerveien med det hyggelige serveringsstedet i det gamle Fyrhuset.

54 | Nr. 04–2015/Lokaler

P

arkerte barnevogner, latter og kaffedrikkende mennesker har inntatt Fyrhuset. Serveringsstedet «norð Hasle» som drives av Østkantgutta, har allerede blitt et etablert sted i området – et godt tegn for HasLinje.

Det nye nærings- og boligprosjektet på Hasle, sentralt plassert mellom Økern, Løren og Frydenberg, er godt i gang med utbyggingen, og visjonene er store. Her har Höegh Eiendom i samarbeid med AF Gruppen planer om å skape en helt ny bydel, på et areal som tilsvarer 14 fotballbaner.

– Her lå det et gammelt bøkkerverksted og Vinmonopolets anlegg. Det ble også bygd for alternativt bruk og ser nesten ut som et fengsel. Her skal vi bygge 220 000 kvadratmeter boliger og næringseiendom, forklarer Christian Geelmuyden, utleiesjef i Höegh Eiendom, med beina godt plassert på Bøkkerveien – områdets hovedgate, som strekker seg over 100 mål. Deriblant forbi det nye Aller-bygget, som snart får selskap av tre signaturbygg, som vil huse blant annet: Securitas, COWI og Bymiljøetaten. Det vil også bli et godt utvalg av butikker, spisesteder og service for både beboere og de som jobber i området –nødvendige tiltak for å skape liv utover arbeidstiden.

– Her borte lå krydderhagen og navnet på vårt boligprosjekt, som ble brukt til å smake frem til den beste alvitten, forteller Geelmuyden, og peker mot vest.

Lokaler/04–2015 | 55

n Nybygg/HasleLinje/

LYSATRIUM: En skulpturell trapp går gjennom alle etasjer i lysatriet –fra inngangspartiet i 1. etasje til kantinen i 8. etasje.

Boligene vil ha nærhet til Lørenbyen og den nye skolen på Frydenberg. Ut mot Økernveien er det planlagt kontor- og næringsbygg.

– Frontbygget, som ligger langs den nye delen av Økernveien blir rundt 16 000 kvadratmeter, derav 10 000 kvadratmeter vil leies ut til Bymiljøetaten i Oslo kommune, fortsetter han.

Det nye kontorbygget skal stå klart høsten 2015, og vil få en felles kantine i toppetasjen med flott takterrasse som kan benyttes av alle. De tre øverste etasjene står ledig for en miljøbevisst leietaker.

Bygget får BREEAM-sertifisering «Excellent» og blir et passivhus.

Bortenfor kommer HasleLinjes tredje store næringsbygg, Portalbygget, med COWI som hovedleietaker. Dette ferdigstilles sommeren 2016.

56 | Nr. 04–2015/Lokaler

Dynamisk byliv Fra å være et traust industriområde, vokser det nå frem et pulserende område for bolig, næring og service. Og skal vi tro utleiesjefen er det her det «skjer».

– Hasle, Ulven, Økern, Ensjø – Hovinbyen, det er her utviklingen vil ligge de neste årene. Hasle er det største kontor-clusteret innenfor Ring 3, og det er kun 3 km til sentrum – det er kortere å kjøre fra Oslo S til Hasle, enn det er til Majorstuen, understreker han. Området ligger nær T-bane og bussnettverk. 1. mai 2016 åpner også det nye Tbanestoppet på Løren.

– HasleLinje er tett på hovedveinettet med kort vei til både E6 og E18. Dette er viktig for mange leietakere, som har ansatte som kommer med kollektivtransport eller bil, sier han.

PORTALBYGGET: COWI flytter inn i Portalbygget i juni 2016.

Lokaler/04–2015 | 57

n Nybygg/HasleLinje/

58 | Nr. 04–2015/Lokaler

HASLELINJE: Området sett fra Økernsenteret. Frontbygget med kantine i toppetasjen og utgang til flott takhage.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Lokaler/04–2015 | 59 Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

n Nybygg/HasleLinje/

TAKHAGE: Utenfor kantinen i Frontbygget etableres en særegen takhage for byggets leietakere.

Det blir også etablert en bildelingsordning på HasleLinje, ettersom kommunen stiller strenge krav til antall parkeringsplasser innfor 1000 kvm og Ring 3, som er regulert til «tett by».

– Vi har vært i utlandet og sett på tilsvarende prosjekter, og det fungerer veldig godt med disse bildelingsordningene. Tar en ansatt T-bane til jobb og trenger bil, så vil det være flere ulike biler til disposisjon. Det samme vil gjelde for beboerne i Krydderhagen. De vil slippe å ha beboerplass og kan benytte seg av bilordningen dersom de skal på IKEA, forklarer han.

Tydelig miljøprofil – Det er mange store boligprosjekter i området, Selvaag skal bygge ytterligere nærmere 1000 leiligheter og det kommer 7000 boliger på Ensjø.

Samt at Steen & Strøm og Storebrand skal revitalisere Økernsenteret, som skal bli på størrelse

60 | Nr. 04–2015/Lokaler

med Sandvika Storsenter. I dag er det foreslått en høyblokk, men det er fortsatt uklart – Norge har ikke sett et slikt handelsbygg før, forteller utleiesjef i Höegh Eiendom.

Selv med store byutviklingsplaner, går ikke dette på akkord med miljøet, HasleLinje-prosjektet har en tydelig miljøprofil.

– Alle næringsbyggene skal ha minimumskrav til BREEAM-sertifiseringen «VERY GOOD», Frontbygget og Portalbygget skal få karakteren «EXCELLENT», samt bli passivhus, og alle nybyggene våre skal heller ikke ha lavere energiklasse enn A, avslutter Geelmuyden.

IDENTITET: Inngangspartiet til Frontbygget er vennlig, lyst og åpent.

Lokaler/04–2015 | 61

n Nybygg/statistikk/

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

62 | Nr. 04–2015/Lokaler

Økt nybygg fremover Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

NCC

2015

Lysaker

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

RS Platou & Fabritius

2015

Sentrum Vika-Aker Brygge

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Varner Gruppen

2015

Slependen-Billingstad

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Amerikas Forente Stater

2015

Oslo ytre vest

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Aker

2016

Fornebu

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Det Norske Veritas 2016

Høvik

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/04–2015 | 63

n Områder / MARKEDSPULS

Pulsen på det leiemarke NÅ

Et oppdelt marked med nye muligheter Det har vær en treg start i leiemarkedet i andre kvartal. Oljeprisfall og svak vekst i norsk næringsliv er noe av grunnen. Ragnar Eggen i Akershus Eiendom tror at vestaksen vil lide mest…

AV SILJE RØNNE

– Meglere og gårdeiere gjør opp status etter et ganske tregt 2014, og følger med på oppsigelser og fremleie i oljebransjen, som gir sannsynlighet for lavere leienivåer i visse områder. På den annen side har det blitt signert mange gode leiekontrakter i første kvartal 2015, og leienivåene har holdt seg i store deler av byen, forteller Ragnar Eggen, partner og analysesjef i Akershus Eiendom, som opplever et tvetydig kontormarked i Oslo ved starten av andre kvartal 2015.

Tall fra Akershus Eiendom viser at signeringsvolumet for flytting – som merkes best av aktive utleiere og meglere var lavere i 2014 enn på flere år.

– Samlet signert volum gikk også ned, men reforhandlinger (vi tar her bare med de som er kjent i markedet fordi leietaker hadde et aktivt søk ute) utgjorde et større volum enn vi noen gang før har registrert, sier Eggen.

Tror færre leietakere vil reforhandle – Det generelt lave volumet i 2014 er delvis en

GRAF 1: Signeringsvolum, større kontrakter i Oslo 2010-2014. Flytting av regjeringen etter terrorbomben er utelatt.

64 | Nr. 04–2015/Lokaler

effekt av utløpsstrukturen i markedet, som kort forklart inneholder et relativt lavt volum av utløpende kontrakter i 2015-2016, ifølge tall samlet inn av Arealstatistikk, forklarer han.

Dette påvirker volumet av signerte kontrakter negativt de to årene før kontraktene går ut. I tillegg opplever Eggen at de svakere utsiktene for veksten i norsk næringsliv generelt har medført både flere reforhandlinger og en slags «beslutningsvegring» der noen bedrifter har valgt å utsette avgjørelser om mulig flytting. Noen har også redusert sitt fremtidige arealbehov basert på de svakere økonomiske utsiktene.

– Vi mener jo generelt at reforhandling burde bli mindre vanlig i en tid med skiftende behov, arbeidsmåter, kvalitetskrav og bedriftsstørrelse.

Flere ansatte er blitt mer oppmerksomme på kvaliteter i bedriftens lokaler. Nye, fleksible og miljøvennlige bygg burde vinne frem i større grad enn for noen år siden. Vi tror at færre leietagere vil reforhandle i 2015, hvis forventningene om lav, men tiltagende økonomisk vekst holder seg gjennom året, understreker han.

Et godt eksempel den siste måneden ifølge Eggen er Securitas flytting til Hasle og nybygget til HasleLinje på den gamle Arcus-tomten.

– Her har leietaker behov for god tilgang til både veinett og kollektivtrafikk, og har helt sikkert sett nytten i å få et skreddersydd nybygg. Man kan finne flere grunner til at de valgte å forlate sentrum – én av dem er helt sikkert leiepris, men det er ikke mange sentrums-prosjekter

Ragnar Eggen, partner og analysesjef i Akershus Eiendom.

GRAF 2: Ledighetsutviklingen siden 2002, med hovedfaktorene netto tilført areal og netto absorbert areal som endringsvolum for hvert år. I løpet av 2014 ble ledigheten høyere, og dette skyldes både den lave signeringsaktiviteten og bedriftenes gradvis svekkede utsikter til fremtidige ansettelser.

eller tomter som hadde egnet seg for deres type virksomhet på markedet i dag, blant annet fordi parkeringskjellerne blir mindre og mindre, sier han.

–Flyttingen skjer også på et ganske heldig tidspunkt for eier av det gamle Securitas-bygget i Lakkegata/Urtegata, ettersom området nå har mye eiendomsutvikling, blant annet på den gamle verkstedtomta i Lakkegata 55 der Entra og Skanska oppfører et nybygg på 25 000 kvm kontor pluss parkering og handel. Det har også vært en del boligutvikling i området, så det er ikke garantert at bygget vil være kontor i fremtiden, fortsetter han.

Høyere kontorledighet, men gode utsikter Akershus Eiendoms estimat for utviklingen i 2016-2018 er for en stabil eller svakt fallende ledighet, drevet av relativt lave byggevolumer, en del konvertering og sanering av eldre bygg, samt en svak, men netto positiv sysselsettingsvekst.

teringen til Lundin, vil medføre en del ledighet i deres tidligere lokaler.

– Det vil nok også bli mer fremleie hos en del olje og gass-aktører – vi innser at det endelige omfanget er avhengig av store prosjekter som vinnes eller tapes, iverksettes eller utsettes, påpeker han.

Akershus Eiendoms statistikker viser dessuten at av de virkelig store leietakerne som er på søk i dagens marked – de 14 aktørene med aktive søk på over 10 000 kvm per leietaker – er det svært få som vurderer vestkorridoren eller de typiske olje-beliggenhetene.

– Halvparten er offentlige leietakere, og flere av de andre har tilhørighet til enten sentrum eller nordøstlige kontorområder. Det kan imidlertid ikke utelukkes at man får noen overraskelser, slik som da Forskningsrådet flyttet til Lysaker for et par år siden, sier han.

Han tror likevel at vestkorridorens problemer blir ganske forbigående, da en gradvis bedring i eksport og etter hvert også olje og offshore-industri vil løfte etterspørselen i området om tre-fire år. – Mange moderne bygg, god pendletid fra vest, økt betydning av toglinjer, og rask flyplassforbindelse er fordeler som mange bransjer vil se nytten av.

En avklaring av Fornebubanen og en forventet oppkobling av Lysaker-Fornebu til T-banenettet vil også bidra sterkt til at flere typer aktører vurderer områdene som gunstige å flytte til, avslutter han.

Et par års «oljebrems» i vestkorridoren Akershus Eiendoms analyser viser et ganske skarpt skille mellom Skøyen og alt østenfor, og Lysaker/ Fornebu og alt vestenfor – med andre ord de delene av markedet som har et sterkt innslag av offshore-aktører.

– Mye har vært sagt og skrevet om effekten av «oljebremsen» i kontormarkedet, og vi tror på 5-10 prosent nedgang i leienivåene i kontormarkedene fra Lysaker og sørvestover, gjennom 2015, sier han.

Ledigheten har enda ikke nådd høye nivåer, men analytikersjefen tror ferdigstillelsen av nybyggene til Technip og Aker Solutions, og rehabili-

Lokaler/04–2015 | 65

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

CBD*

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

Topp standard/beliggenhet: 4700 kr/kvm Normalt god standard: 3400 kr/kvm Arealledighet: 5,5 %

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika

Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm. * Egen sak om CBD følger over de neste sidene

Skøyen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBU

Lysaker

Fornebu Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

66 | Nr. 04–2015/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum.

Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

OSLO SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

LYSAKER

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

OSLO NORD

OSLO SYD

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/04–2015 | 67

n Aktuelt område /CBD

Foto: Selvaag

68 | Nr. 04–2015/Lokaler

Økt gap mellom eiendommene i CBD CBD er kjent for å være et av Oslo mest attraktive områder, og har tiltrukket seg leietakere med høy betalingsvillighet. Med flere spennende prosjekter og oppgraderinger, går området en lys tid i vente, men kun for de som henger med i tiden, skal vi tro Leif Arne Røsnes, administrerende direktør i Braathen Eiendom.

AV SILJE RØNNE

– CBD kjennetegnes generelt sett med meget høy kontorstandard i det travleste forretningsområdet i de store byene. Dette markedet er kjent som «kremen av kremen» og vil normalt sett alltid klare seg bra. Her er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet noe av det aller viktigste, og de fleste av byggene er signalbygg som gjenspeiler mye av de identitetene leietakerne står for, sier Jan W. Roll, direktør for utleie og partner i Newsec.

Ifølge Roll tiltrekker CBD seg spesielle miljøer – der «like barn leker best», slik som advokater, finans, shipping og eiendomsbesittere.

– Enten er man «innenfor» eller «utenfor» i det gode selskap. Gode lokaler er viktige her, både for ansatte, men også for rekruttering av nyansatte – disse er også kravstore, understreker han.

Mye av CBD har gjennomgått en stor oppgradering – det beste eksemplet er Aker Brygge som er massivt rehabilitert – her har Norwegian Property gjort en fantastisk jobb understreker Roll.

– En del leietakere vurdere ikke andre områder – det er kun Aker Brygge og Tjuvholmen som gjelder. Bjørvika – som hos en del regnes som «Nye CBD» eller CBD II – er også i en prosess med oppgraderinger (Braathens prosjekt), samt videreutvikling av allerede planlagte byggeplaner; her gjenstår mye før alt er ferdig, sier han.

– Området vil fremstå som mer og mer aktuelt for nye leietakere, etter hvert som dette området ferdigstilles. Markedet vil fortsatt være sterkt her grunnet god økonomi hos leietakerne, men vil også ha en god del svingninger da kvalitet og beliggenhet vil prisdifferensiere mye her, fortsetter utleiedirektøren.

Han opplever Aker Brygge som et godt og veletablert område, som tilbyr det aller meste. Derimot påpeker

Roll at Bjørvika har slitt med tilbud, slik som butikker og restauranter – faktorer som er viktig for å skape et innbydende og attraktiv nærmiljø.

– Dette er nå på vei til å endres til det bedre, men problemet har vært at det blir en spøkelsesby etter arbeidstid, understreker han.

«Vinn eller forsvinn» Leif Arne Røsnes, administrerende direktør i Braathen Eiendom er klar i sin tale – CBD-beliggenhet er blitt en forutsetning for å oppnå de høyeste leieprisene, der den faktiske standard nå har en vesentlig større betydning på leieprisen enn bare for få år siden.

– Før finanskrisen i 2008 var det mindre forskjeller i leienivået i CBD. Kvadratmeterprisen lå rundt 4000 kr ofte «as-is», nærmest uavhengig av standard og fasiliteter – geografi betydde alt. I 2015 derimot er det umulig å oppnå toppleie på bakgrunn av kun geograf, i dag må du både ligge i CBD og ha tidsriktig standard, understreker han.

Ifølge Røsnes har det aldri vært så stor forskjell mellom leieprisene i CBD-området.

– CBD som merkevare isolert sett er ikke lenger nok. Mange bedrifter søker seg fortsatt til dette området, men er ikke bygget profilert riktig og har egenskaper et kontorbygg bør ha, løper de ut av visningen, påpeker han.

De siste syv årene har Røsnes opplevd en stor endring i kontorleiemarkedet i CBD. Leietakerne har mye høyre krav til standard enn tidligere, og administrerende direktør i Braathen Eiendom tror at gårdeiere som ikke følger med i tiden vil få lavere leieinntekter, selv i CBD.

Lokaler/04–2015 | 69

n Aktuelt område /CBD

Nøkkeltall

4700 Leie kr/kvm nybygg høy standard /beliggenhet

4100 Leie kr/kvm Topp standard og beliggenhet

3400 Leie kr/kvm Normal standard og beliggenhet

5,5% Arealledighet:

Olav Selvaag, administrerende direktør i Selvaag.

Leif Arne Røsnes, administrerende direktør i Braathen Eiendom.

Jan W. Roll, direktør for utleie i Newsec.

70 | Nr. 04–2015/Lokaler

– Vi ser flere tilfeller av dette allerede. Det kan være stort spenn mellom nabobyggene – et kan oppnå toppleie og et annet bunnleie. Jeg vil påstå at CBD-markedet vil bli enda mer selektivt i tiden som kommer, sier han og peker på to eksempler fra sitt eget kontorbygg i Haakon VIIs gate 2.

Noe av grunnen er Tjuvholmen og Barcode ifølge Røsnes. Disse kontorbyggene har gitt markedet en helt ny preferanse.

– I disse områdene finner du kontorbygg som har brutt noen barrierer. Det har vært en rivende utvikling de siste årene, og Oslo begynner mer å ligne en internasjonal storby. Bare se på oppgraderingen Norwegian Property har gjort på Aker Brygge. I jakten på de dyktige arbeidstakerne er et moderne kontorbygg helt avgjørende, påpeker han og legger til: «Et tidsriktig bygg i dag er verdiskapene for leietakerne, det gir god profilering for bedriften, øker produktiviteten og bidrar til at de ansatte trives. Skal du rekruttere yngre mennesker, og de får valget mellom et ikke tidsriktig bygg eller et moderne fremtidsrettet kontorbygg de kan være stolte av – valget er enkelt, uansett hvor god plasseringen er. » På spørsmål om fremtidsutsiktene til CBD, svarer han følgende: «Vi kommer til å få en enda større spredning i leieprisene, der det blir et tydelig skille mellom de gårdeierne som forstår at beliggenhet ikke lenger er nok og de som er villige til å investere i et moderne og tidsriktig bygg som bidrar til verdiskapning til leietakerne. »

Prikken over i’en Aker Brygge føyer seg inn som en del av Oslos havnepromenade og er godt plassert midt på denne, mellom Sørenga og Bygdøy. Dette er nå en av Oslos største og mest dynamiske møteplasser med både boliger, shopping, servering og underholdning. Området besøkes årlig av rundt 12 millioner mennesker.

Som en del av Norwegian Property’s investering for å revitalisere hele Aker Brygge, har LINK Landskap oppgradert: Stranden, Bryggetorget og sidegatene.

Uteområdene har en avgjørende betydning for Aker Brygges identitet som bydel. Renoveringen har derfor tatt dette på alvor ved å legge til rette for sosial samhandling i større grad enn før.

– Hovedutfordringen i prosjektet har vært å forenkle gateprofilen, rydde og ommøblere for å konsolidere strandpromenadens forskjellige programmer i en bredere gangsone. Dette har gitt mer plass til opphold langs Stranden, samt bedre rom for midlertidige og spontane programmer, forteller Anne Pia Møllenhus, landskapsarkitekt og teamleder i Link Landskap.

Troen på fremtiden Selvaag ønsker å posisjonere seg enda sterkere i CBD-området, og har tro på en langsiktig verdiutvikling på sine eiendommene på Tjuvholmen. Olav Selvaag, administrerende direktør i Selvaag, forteller at de ønsker å videreutvikle bydelen og destinasjonen Tjuvholmen, ved å ha kontinuerlige initiativ som

Moderne kontorlokaler øverst i Kvadraturen TOLLBUGATA 32 - SENTRUM - 590 KVM Sentral hjørneeiendom øverst i Kvadraturen med kort avstand til Stortinget og Vika / Aker Brygge. De ledige lokalene er plassert i byggets 7. etg. og ligger flott til med tanke på lys og utsyn. Ny leietaker gis en unik mulighet til å være med på å skreddersy lokalets planløsning etter sitt behov, og vil tas med på valg av farger, kvaliteter, m.m.

LOKALENE: • Skreddersydde lokaler – åpen planløsning eller kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap • Effektive kontorlokaler • Meget sentral beliggenhet • Kort avstand til Stortinget t-bane stasjon og annen offentlig kommunikasjon

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

Lokaler/04–2015 | 71 05/11/13 10:38

n Aktuelt område /CBD

Illustrasjon: Link Landskap

Anne Pia Møllenhus, landskapsarkitekt og teamleder i Link Landskap.

72 | Nr. 04–2015/Lokaler

opprettholder og videreutvikler et sterkt «brand», både for leietakere, beboere og besøkende.

– Vi vektlegger en helhet i fortsatt utvikling av aktivitetene på gateplan som skal kjennetegnes av opplevelsen av mangfold og variasjon i «kunstbydelen» med attraktive serveringssteder, forteller han.

Tjuvholmen er et område hvor det er begrenset med muligheter for nybygging og tilvekst av arealer.

Det betyr at Tjuvholmen vil være en møteplass for folk som bor og arbeider på Tjuvholmen, men også naturligvis for byens befolkning for øvrig.

– Den viktigste muligheten til å møte den ventede befolkningsveksten i området på en god måte er ved utbygging av Filipstadområdet, og da blir de politiske føringer i for hold til tomteutnyttelse, funksjonsinndeling og offentlig kommunikasjon viktige faktorer, understreker Selvaag.

Aker Brygge og Tjuvholmen er i dag i ferd med å knyttes godt sammen. Tilknytningen til Vika vil bli dramatisk forbedret ved ferdigstillelsen av Nasjonalmuseet på Vestbanen i 2017, ifølge Selvaag.

– CBD samlet sett vil knyttes enda bedre til omkringliggende områder ved en utbygging av Filipstad, gjentar han.

Selvaags erfaring tilsier at god arkitektur, høy kvalitet på uteområder og kunst er attraksjoner som tiltrekker seg de mest betalingsvillige leietakerne og attraktive boligkunder. Bydelen i dag har en blanding av eie- og leieboliger. Eiendomseksperten mener at dette vil sikre et bredt tilbud og en mer mangfoldig sammensetning av beboere.

– Her vil det være viktig at vi bygger en bydel med mangfold i funksjoner og innhold, gode uterom, urbane boliger og et godt og variert servicetilbud. Vi må også sørge for et riktig kulturtilbud samt tilbud for barn og unge, fortsetter han.

Typiske leietakere i CBD er finans- og investeringsmiljøer, advokater og rådgivere. Disse miljøene stiller krav til høy kvalitet, de setter pris på god arkitektur, nærhet til offentlig kommunikasjon, parkering og et rikt og variert servicetilbud.

– Kvalifisert arbeidskraft ønsker å bo på attraktive steder. I dag ser man en trend verden rundt som går på at arbeidsplassene lokaliseres der folk vil bo i motsetning til tidligere hvor boligene ble bygget der arbeidsplassene lå.

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ] > God parkeringsdekning > Sykkelparkering inne/ute > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine > Stor takterrasse med utsikt > Nybygg > Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 3 100 m 2

2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762 Lokaler/04–2015 | 73

LEIEPRISER OG STATISTIKK På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Kontorleiepriser.

Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner).

Halvårstall. 1985 – 2012 Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

6 000

6 000

5 000

Oslo (prestisjelokaler)

Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard)

Kristiansand

Stavanger (sentralt)

Tromsø

Bergen

Trondheim

5 000

4 000

4 000

3 000

3 000

2 000

2 000

1 000

1 000

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm) 90 000

80 000

70 000

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Kvadratmeter

60 000

50 000

40 000 Oslo Sentrum Oslo Vest

30 000

Oslo Øst

Kilde: Estate Realinform

Oslo Nord 20 000

Oslo Syd

Bærum 10 000

0 2010

2011

2012 År

74 | Nr. 04–2015/Lokaler

2013 Kilde: Estate Realinform

LEIEPRISER Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Normalt god standard typisk nivå

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen

4100

2550

6,7 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3100

1750

6,2 %

Oslo vest inkl. Majorstuen

2250

1500

5,8 %

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion

1900

1250

5,0 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1750

1150

3,7 %

Skøyen

2900

1850

11,2 %

Lysaker

2250

1550

10,1 % *

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Arealledighet: per sept 2014

Fornebu

1800

1350

10,1 % *

Nydalen

2000

1500

9,5 %

Bryn / Helsfyr

1900

1300

9,1 %

Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

1750

1350

4,2 %

Økern - Hasle - Løren

1750

1200

Ytre nord og øst inkl. Økern

1600

1150

Ytre syd inkl. Ryen

1600

1200

6,2 %

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

1850

1250

6,6 %

11,9 % **

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-Ulven Kilde: Union Norsk Næringsmegling

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor Eiendomstype

Prosjekt, Sted, Eier/utvikler

Str. (m2)

Kontor

Silurveien 2, Selvaag Eiendom

18.000

Kontor

Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS)

20.000

Kontor

Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS

14.500

Kontor

Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen

10.000

Kontor

Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom

10.000

Kontor

Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.)

36.000

Kontor

Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB)

31.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB)

22.000

Kontor

Drengsrudbekken 1-15, Oxer

21.000

Kontor

Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens)

15.000

Kontor

Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB)

15.000

Kilde: Eiendomsspar

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

5 000

Oslo Prestisje, sentralt

4 000

Oslo God standard, sentralt Oslo Høy standard, sentralt

3 000

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

2 000

1 000

0

Oslo Prestisje sentralt Kilde: Dagens Næringsliv Oslo God standard sentralt Kilde: Dagens Næringsliv

Oslo Høy standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Lokaler/04–2015 | 75

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

76 | Nr. 04–2015/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/04–2015 | 77

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

78 | Nr. 04–2015/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/04–2015 | 79

Et vellykket lokaliseringsprosjekt krever høyt fokus og tilførsel av kompetanse og ressurser.

Våre spesialist-team hjelper med: • Utleie • Organisatorisk analyse • Behovsavklaringer • Prosjektledelse • Dyp markedsinnsikt • Finansiell analyse • Forhandlinger og sluttføring av kontrakt • Salg

Se CBRE.no / CBRE.com Kontakt: Adm. Dir. John Olof Solberg +47 99 04 11 88 jos@cbre.no

80 | Nr. 04–2015/Lokaler

“… CBRE have clearly proven that they are a valuable asset in the process showing strong negotiation skills as well as excellent communication skills. … I would gladly recommend CBRE as a most valuable partner.”

Monika Andersson, Accenture – Nordic workplace solution director

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/04–2015 | 81

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

82 | Nr. 04–2015/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Lokaler/04–2015 | 83

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

84 | Nr. 04–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

eiendomsaktører

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

ANSKAFFELSESBISTAND

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

CONFIDON AS

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN FIRESAFE AS

UNION Gruppen

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Lokaler/04–2015 | 85

eiendomsaktører

EIENDOMSSERVICE

Hvem leverer hva til leietaker

NEAS

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Norges ledende facility management selskap!

FLYTTETJENESTER

EIENDOMSSERVICE RELOKATOR AS

Gårdpass AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG • CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ISS Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HØYDEN AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

86 | Nr. 04–2015/Lokaler

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

eiendomsaktører

ENERGIRÅDGIVNING

MERKEVAREBYGGING

HJELLNES CONSULT AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

TAKSERING MODULVEGGER OSLO AS

NITO TAKST SERVICE AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/04–2015 | 87

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

SKAP ET ARBEIDSMILJØ DE ANSATTE KOMMER TIL Å ELSKE VED HJELP AV NEXT OFFICE: • Kan du skape en mer effektiv og attraktiv arbeidsplass.

• Kan du engasjere, og få aksept fra de ansatte i endringsprosessen.

• Kan det bli mest mulig plasseffektivt – på en innovativ måte.

• Kan vi sammen finne hvilke trender du bør vektlegge for et best mulig arbeidsmiljø.

Miljøet vi lever og jobber i endrer seg hele tiden.

For bare ti år siden fantes ikke iPhone, Twitter eller YouTube. Facebook, nettbank og bredbånd var i sin spede begynnelse.

I dag er vår suksess i stor grad avhengig av vår evne til å utnytte teknologiske verktøy, som kanskje ikke engang fantes i går. Next Office handler om å skape bedre arbeidsmiljø på dagens premisser, som tar mer hensyn til hvordan du jobber enn når og hvor.

Les mer om å skape fremtidens kontorer i dag på kinnarps.no

Making life better at work