Estate Lokaler 04-16 by Estate Media

# 04 SEPTEMBER 2016 estatelokaler.no

Harbitz Torg Aktuelt område: Bryn-Helsfyr Scala • OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE #0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

RING OSS 23 00 31 00 newsec.no

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 700 ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

JAN W. ROLL Direktør Utleie/Partner 905 33 369 jr@newsec.no

GUDMUND HARLEM Seniorrådgiver/Partner 922 27 103 gh@newsec.no

VIBECKE FALSTER Næringsmegler 907 84 299 vf@newsec.no

MARTIN JOHANNESSEN Rådgiver Utleie 916 08 466 mj@newsec.no 03

CHRISTOPHER FREDERIK BØHME Rådgiver Utleie 938 73 746 cfb@newsec.no

CATHRINE THORBERG Markeds-/adm.sekretær 977 49 777 ct@newsec.no

sjølyst plass Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på Skøyen. På Sjølyst plass vil du finne 2000 - 7000 m2 med topp moderne kontorarealer Nye restauranter, kafeer, og service-tilbud vil gjøre dette til en inspirerende plass for bedriften din. Ta del i utviklingen på Skøyen. Bli med å skape muligheter på Sjølyst plass nå! Kontakt megler: Christian Høgebøl 90 77 52 77 chh@cbre.no

VELKOMMEN TIL BYENS NYE MØTEPLASS! #0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Det nærmer seg fulle hus på Skullerud Ny kantine, hyggelige fellesarealer med kaffebarer, spillrom og sittegrupper, blomstrende utemiljøer, renoverte fasader samt oppgraderte kontorer, møtelokaler og treningsrom. Listen er lang over hva Opsahlgruppen har utrettet på Skullerud Park i det siste. Og leietakerne jubler. – Mange blir overrasket når de kommer hit, forteller utleieansvarlig Linn Hege Aas. Gamle minner av et utdatert næringsområde sitter igjen, etter tiden med Tandberg, Norsk Data og Primus. Derfor er det ekstra gøy å ta de med på en visningsrunde og presentere alt det nye. Vi har en fin og informativ hjemmeside, men skal du oppleve stemning, miljø og atmosfære kommer du ikke utenom et besøk. – Etter stor pågang i sommer, nærmer vi oss nå fulle hus. Det betyr rundt 150 bedrifter som spenner fra gründere, til godt etablerte selskaper. I Radiofabrikken, hvor vi samler virksomheter innen sport, helse og velvære, ønsker vi oss dessuten flere innen tannhelse, fysioterapi og legevirksomhet. Parken sysselsetter rundt 2000 mennesker, så det skulle være kundegrunnlag nok bare her, forteller Aas. – I et større perspektiv handler det om å skape trivsel og tilrettelegge for effektive arbeidsdager. Derfor skreddersyr vi kontorløsninger som passer den enkelte bedrift. I tillegg inngår en pakke med fasiliteter de ansatte fritt kan benytte seg av som f.eks. trimrom med styrke- og kondisjonsapparater, badstuer, terrengsykler, putting-green, spillrom, kaffebarer og hyggelige fellesarealer. Østmarka ligger dessuten rett ved med sine flotte turløyper og innsjøer. Vi tror på en helhet og at alle disse “komponentene” stimulerer til økt trivsel og arbeidsinnsats blant bedriftene her i parken.

Folk blir positivt overrasket over hvor godt tilrettelagt alt er, forteller Linn Hege Aas.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R ANNONSE

ANNONSE – Samarbeid og kunnskapsutveksling mellom bedriftene er et viktig område for oss, og det finnes en god miks av kompetanse i parken innen IT, kommunikasjon, teknologi, helse, service og handel. Selskaper som Keystep, Semway, Oracle og Cappa er blant mange som har sett fordelene ved samarbeid. Vi lanserer nå en løsning som skal gjøre det enklere å finne hverandre, avslutter Linn Hege Aas. PS: Fra 1.1.2018 har vi ledig et samlet kontorareal på inntil 5000 m2. Ta kontakt for visning og pristilbud.

Skullerud er supert for team building og aktiviteter

TELL Reklamebyrå

Grethe Strand, Keystep

Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative

K E Y S – Kreativitet, entusiasme, ydmykhet og samarbeid er verdier vi i Keystep setter høyt. At eierne av parken tenker i de samme baner, ser vi på som svært positivt.

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter

Om Skullerud Park

Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

• Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

Se snp.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

• INNH OL D •

16 Rocka og maskulint med en feminin touch – akkurat det en utfordrer i eiendomsbransjen trenger for å skille seg ut.

40 #0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

48 08

# 04

SEPTEMBER 2016

12 Leder: Ikke bli en dinosaur!

16 Hovedsak: Scala

26 Equiphotel 2016: «Ut av boksen»

32 Biofilisk design

40 Aktivitetsbasert innredning

52 CTRL på arbeidsplassen

56 Godt inneklima

58 Morgendagens medarbeidere – hva ønsker de?

74 Gode utsikter for kontorbygg

Markedet

86 Nybygg

88 Markedspuls: Økende optimisme i leiemarkedet

92 Bryn-Helsfyr

Faste spalter

48 På kontoret til Vidar Helgesen

60 Juss: Miljømessige oppgraderinger av lokaler

INNHOLD

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT Estate Reklame: Marion Nævestad, grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 camilla@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

– skattemessige konsekvenser for utleier og leietaker

64 Utleier har ordet: Entra

68 En produktiv arbeidsplass

80 Nybygg: Harbitz Torg

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Marianne Lyse NESTE UTGAVE: Oktober 2016

Mustad Eiendom

BROBYGGER MELLOM OSLO OG BÃ&#x2020;RUM

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Mustad Eiendom er en solid familieeid aktør i eiendomsmarkedet i Oslo. Selskapet har sitt utspring fra industriselskapet O. Mustad & Søn, men er i dag et selvstendig konsern med fokus på eiendomsutvikling i Oslo Vest. Gjennom aktiv byutvikling de siste 20 år har selskapet bygget opp en betydelig og allsidig eiendomsportefølje i Lysakerbyen, på begge sider av Lysakerelva i Oslo og Bærum kommuner. Mustad Eiendom har i dag 310.000 m2 BTA under forvaltning, fortrinnsvis næringseiendommer, herunder Granfos Næringspark, kjøpesenteret CC Vest Stormarked og hovedkontorer for Statkraft og PGS. Selskapet har i 2015 utarbeidet forslag til ny Masterplan for sine byområder på Lilleaker og Granfos som gir grunnlag for utvikling av ytterligere ca 150.000 m2 BTA hotell, forretningslokaler, kontorer og boliger. Mustad Eiendom er et ledende, veldrevet, seriøst og ansvarlig eiendomsselskap, kjent for sin langsiktighet og samfunnsbyggende rolle. Selskapet har en liten men kreativ og kompetent organisasjon til å utvikle og forvalte næringseiendom. Selskapets kjennemerke er nærhet til kunden, høy fagmessig kvalitet og servicegrad. Selskapet har i 2015 scoret høyest på kundetilfredshet i Oslo. Mustad Eiendom er opptatt av miljøet, og legger stor vekt på å oppføre energieffektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet. Selskapet har tatt ansvar for gammel bygningskultur i egne områder, og ikke minst de særegne naturområdene langs Lysakerelva. Gjennom aktiv utvikling er tidligere lukkede industriområder åpnet for allmenheten. Mustad Eiendom har en utmerket økonomi og finansiell stilling med leieinntekter på 400 mill. kr. i 2016.

www.mustadeiendom.no Tlf. 22 73 63 00

• LEDE R • IKKE B L I E N DI NOSAU R •

– IKKE BLI EN DINOSAUR! prosent av varene deres veier under 2,5 kilo. I dag benyttes de blant annet til servering på restauranter, til vindusvask og på byggeplasser, der de er programmert til å ta imot fallende gjenstander. Forskerne har kommet langt i utviklingen, og dronene har blitt så gode på samhandling at de kan utføre avanserte oppgaver, som å bygge broer bestående av taumateriale, og tårn av murstein. Droner er også mye billigere i drift enn alt annet luftfartøy, noe som igjen vil føre til reduserte kostnader innenfor logistikk sektoren.

Vi lever i en vanvittig spennende tid, der teknologi endrer atferd over natten. Plutselig gikk folk rundt og jaktet Pokémon Go, og begrepet «utvidet virkelighet» ga betydning – teknologi som knytter digital teknologi til den fysiske verden. Tim Cook, Applesjef sa nettopp i et intervju i Washington Post, at et av deres største satsningsområder er utvidet virkelighet og kunstig intelligens – dette skal bli et av kjerneteknologiene i smartmobilen. Målet er å gjøre produktet enda viktigere for oss. Apple er ikke alene, Mark Zuckerberg og Facebook jobber med akkurat det samme. Vi har kun sett starten.

Jan Grønbech, sjef for Google Norge, har uttalt: «Innen 2020 vil droner som kan løfte containere fulle av varer være tilgjengelig. Da er droner som kan fly en bok fra et lager til din dørstokk være helt dagligdags og sikkert allemannseie.»

Vårt Land skrev nylig at det allerede er flere firmaer som har tatt tilsvarende funksjoner i bruk. Du kan for eksempel ved hjelp av apper plassere grafiske framstillinger av Ikea-møbler i hjemmet ditt, og se hvordan leketøy fra Lego fungerer før du tar byggeklossene ut av esken.

Foredragsholder og teknologispesialist, Hans-Petter Nygård-Hansen, skriver om hastighet på bloggen sin: «Det tok 75 år å nå 50 millioner TV-brukere. Det tok 35 dager for Angry Birds å få 50 millioner brukere. Lanserer man en appløsning i dag kan man med riktig markedsføring nå 50 millioner nedlastinger på bare noen timer. Aldri før har vi opplevd tilsvarende skalerbarhet. Og fortsatt er det flere i verden som er offline, enn online.»

Ses dette i sammenheng med utviklingen av fremtidens Internet of Things-løsninger, digitaliseringen av samfunnet og hvor langt vi har kommet i utviklingen av både 3D-printere og droner, tror jeg McKinsey har rett når de sier at 45 prosent av all yrkesaktivitet kan automatiseres i dag, med eksisterende teknologi.

Da sier jeg som Nygård-Hansen: «Synes du det går fort i dag, er det bare å spenne seg fast, for det kommer til å gå mye fortere i morgen.»

Omfanget av 3D-printere har eksplodert, de supplerer tradisjonell produksjon, og bistår medisinsk, enten du skal printe beinstrukturer, tenner eller modeller til planlegging av kirurgiske inngrep. Et amerikansk selskap har allerede printet en lever, som sies å ha fungert i fem dager. Det finnes også egne restauranter som kun printer mat. 3D-printeren kommer til å ta et kvantesprang, og vil om få år være en selvfølgelighet i norske hjem. I fremtiden vil vi kunne produsere mye av det vi trenger selv, og handle oppskrifter på nett. Det vil bety en vanvittig omveltning for handlemønsteret, arbeidsplassen og bybildet. Droner er et annet revolusjonerende hjelpemiddel, som kan benyttes til mer en krigføring og fotografering. Amazon tester ut vareleveranser med droner i Storbritannia, ettersom 86

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

VINGPARKEN I MOSS Sydsiden Handelspark

HELSE • • • • •

Lilleng Helsepark - Østfolds største private helsehus Bygget som et “kjøpesenter” av klinikker Velvære, trening og basseng i bygget Restaurant og konferansesenter i bygget Leietakere i dag inkluderer bl. a. Volvat Medisinske senter, Boots Apotek, Actic Treningssenter, m. fl.

LEDIG PLASS TIL UTVALGTE KLINIKKER Kontakt: Finn Grønseth, tlf: 917 24 514

KO N T OR • • • • •

4 - 5 nye kontorbygg 2 - 6.000 m2 hver Lekkert konferansesenter Restaurant, trening og velvære EGEN ETASJE FRA 300 m2 EGET BYGG FRA 2.000 m2

Kontakt: Finn Sundby, tlf: 901 79 360

Forum Hotell

Moss Aqua Badeland

Enata Eiendom har transformert TrioVing-eiendommen på 110 mål til en moderne bydel med 280 boliger, stort helsesenter, stort handelssenter, lekker restaurant, state-of-the-art konferansesenter og en nydelig park.

Lilleng helsepark

Boliger i Rosenvinge Park

Moss Business Center

BELIGGENHET • 2 minutter til E6 • 40 minutter til Oslo • 30 minutter til Vestfold FASILITETER • Ny lekker restaurant åpnet • Nybygget konferansesenter • BADELAND I ANBUDSPROSESS • HOTELL UNDER PLANLEGGING

vingparken.no Espen Klevmark tlf: 900 23 111 espen@enata.no

• LOKAL E R • S C AL A •

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Rocka og maskulint med en feminin touch – akkurat det en utfordrer i eiendomsbransjen trenger for å skille seg ut.

Tekst: Silje Rønne. Foto: Niklas Hart. Design: Radius Design.

– Det var egentlig ikke dette lokalet vi skulle se på, eller det Sea Tankers ville leie ut – det var lokalet ved siden av. Det har en mer tradisjonell utforming og design, men da vi skulle på befaring der oppdaget Thomas fra Radius Design og vi, mulighetene i dette lokalet som i all hovedsak bestod av en toalettkjerne, sier Hans Jørgen Mørland, administrerende direktør i Scala Retail Property. I Bryggegata 7, i 5. etasje på Aker Brygge har eiendomsaktøren cirka 350 kvadratmeter kontor, med over fire meter under taket, og gjennomgående lys. Kontoret har åpen himling, store originale vinduer mot gaten, og glassvegger på motsatt side ut mot byggets atrium. Interiørarkitekten, Radius Design har gitt lokalene en rocka touch, akkurat det en utfordrer i eiendomsbransjen trenger, samtidig som det er sofistikert nok til å ha viktige kundemøter. EN UTFORDRER I BRANSJEN – Tidligere satt vi i Rådhusgaten, vi hadde flott utsikt og alt, men det var trangt og vi hadde vokst ut av lokalene. Derfor hadde vi bestemt oss for at neste gang vi flytter, skulle det både være et bra og morsomt sted å jobbe, og et kontor der ansatte, kunder og gjester vil ønske å komme til, sier Mørland. Det har de fått, og ikke minst store nok arealer. De 11 ansatte i Scala Retail Property har romslig med plass, og gode muligheter for å vokse. – Vi er jo uforholdsmessig mye på jobb, ikke minst, vi er en utfordrer i bransjen og bør sette et merke, vi hadde ikke lyst til at kontoret skulle gjenspeile et eiendomsselskap i 8. generasjon med brede skipsgulv – det var egentlig det, sier han. – Vi ønsket at kontoret skulle være et sted mellom det Radius Design har tegnet mye av – kule spisesteder, og et mer klassisk kontor for eiendomsselskap. Det synes vi at de har klart veldig bra, legger han til.

• LOKAL E R • S C AL A •

MASKULINT OG HJEMMEKOSELIG Interiørarkitekt, Daniel Turco, utførende på prosjektet påpeker at kontoret ligger på den maskuline enden av skalaen, men at dette kompenseres for med noen utvalgte feminine elementer, som bidrar til at det helhetlige visuelle uttrykket oppleves nyansert og detaljrikt. Når du kommer inn til Scala Retail Property, ønskes du velkommen av en ventesone – med mulighet for resepsjon. – Vi har ikke en betjent resepsjon ennå, men vi ser for oss at dette kan bli aktuelt i lengden, dersom vi blir flere mennesker. Det er tilrettelagt slik at man enkelt kan bygge om til en betjent desk, med plass til en som jobber med administrasjon. Det er bare å fjerne skilleløsningen, som er boltret i gulvet, forklarer Mørland.

– Det som gjør mye av rommet er konstruksjonene ved staget, byggets bærende element, derfor syntes vi det var viktig å droppe forstyrrende elementer, nettopp for å forsterke opplevelsen av dette, sier Turco.

Hyllene markerer et skille mellom ventesonen og spiseplassen. Dette er et grep fra interiørarkitekten for at gjester ikke skal oppleve det ubehagelig når de venter, dersom de kommer midt i lunsjen. Hyllene er heller ikke spesielt høye, derfor bevarer lokalet det åpne inntrykket, som gir en god oversikt når man kommer inn i rommet. Ventestasjonen har også fått et hjemmekoselig preg, med myke og runde møbler, en stålampe og bokhylle fylt med planter.

Barbordet har blitt en liten sosial kaffesone på morgen, men har også en annen funksjon. For snart kommer det et tappetårn, som skal stå inne i skapet, og da har eiendomsutviklerne planer om å kunne ta fredagspilsen i eget lokale.

Første gang Mørland og han kom inn i lokalet var staget dekket av gipsplater. De er nå banket ned, konstruksjonene er spraymalt. – Dette har blitt en veldig tøff pilar, synes Mørland. – Vi ønsket oss bilder på veggene, for å skape et mer familiært preg og det har vi fått. Sorte rammer med tegninger, skisser og fotografier av ulike prosjekter Scala har gjennomført henger litt rundt om kring i lokalet, fortsetter han.

– Vi ønsker å ha det sosialt, ikke bare for oss selv, men som en utfordrer i bransjen vil vi ta en posisjon, være flinke til å invitere folk og kunne diskutere prosjekter i en litt uformell setting – det er det lokalene er bygd for, understreker Mørland.

LYST OG ÅPNET – De gode egenskapene med lokalene er hovedelementene: Plassen og takhøyden, og at vi åpnet for å få gjennomgående lys, slik at man får et inntrykk av størrelsen på lokalene i det man kommer inn, sier Turco, og legger til: «Her er det ingenting som stenger for lyset. Det er tydelige definerte arbeidssoner, der hver sone har sin egen karakter og funksjon. Arbeidsområdene er trukket helt ut til fasaden og skilt med et eget dekke av tre – et mykere materiale som definerer en tydelig overgang til at her er det en annen type situasjon, sier interiørarkitekten, som har vært svært opptatt av å møte de behovene oppdragsgiveren har kommet med. I arbeidssonene er det to glassbokser, utover dette sitter resten åpent med lette skillevegger som deler de ulike avdelingene. De som har mest behov for ringerom, og møterom er plassert nærmest disse, mens de som har behov for mer konsentrasjonsarbeid er plassert ytterst i hjørnet av arbeidssonen.

- Målet var at vi skulle oppfattes som noe annerledes. Både eiere og ikke minst de ansatte var veldig med på det at når vi skulle flytte, skulle vi skille oss ut. Vil ville være på Aker Brygge, men vi er ikke sjøfrontfolk, likevel ønsket vi en tydelig signatur.

PILAR I den sosiale sonen finner du kjøkken, TV og et høyt bord med barkrakker. Kjøkkenet er stilrent og funksjonelt, i lys eik og sort flater – maskulint og robust. Rundt langbordet samles alle til lunsj. – Vi er veldig fornøyd med kjøkkenet, det er funksjonelt og fint med kjøleskuffer i stedet for skap, sier Mørland. Interiørarkitekten forklarer at de har valgt å droppe alt av overskap. Til og med viften fra Bora er integrert i induksjonsplaten, slik at kjøkkenet skal ha et rent og tydelig utrykk.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

• LOKAL • LOKAL ERER • S• E NT S C RAL AL AE N • •

NORGES HARDESTE ROM – Målet var at vi skulle oppfattetes som noe annerledes. Både eiere og ikke minst de ansatte var veldig med på det at når vi skulle flytte, skulle vi skille oss ut. Vil ville være på Aker Brygge, men vi er ikke sjøfrontfolk, likevel ønsket vi en tydelig signatur, sier Mørland. På møterommet har veggene fått noen strøk kalkmaling. Interiørarkitekten forklarer at malingen gir en helt betongliknende struktur, når du smører den på riktig. – Jeg blir mer og mer glad i det rommet. Det er kanskje Norges hardeste rom, med svart innhold og den pussen, ler Mørland. Møterommet er ment for større møter, gjerne med kunder. Det er godt lydisolert med den store glassveggen, og har et mørkt maskulint utrykk. Det står i kontrast til det andre møterommet med palmetapet, rosa vegger, velurstoler og gullspeil. Interiørarkitekten spøker med at dette rommet er eiendomsselskapets virkelige alter ego, og det man finner bak den maskuline fasaden. – Her har arkitekten tenkt mer en oppdragsgiveren, smiler Mørland og viser frem døren inn til møterommet, som består av en bokhylle med skyvedør. Når denne trekkes for, ser det kun ut som en vanlig bokhylle – slik at det fungerer som et hemmelig rom. Scala Retail Propertys eget prosjektrom har vegger med whiteboard-maling på hver side, for aktive møter, der det også er mulighet for å henge opp dokumenter med magneter. De ulike møterommene er foliert ut ifra sensitivitet, det store møterommet har tett foliering, der møtene kan inneholde mer sensitiv informasjon, derimot i de små telefonrommene er det brukt enkel foliering av den hensikt at ingen skal gå på veggen. FULL SCORE – Jeg kjente etter ferien at jeg gledet meg til å komme på kontoret – det er et godt tegn, sier Mørland. Han og de andre i selskapet er godt fornøyd med de nye lokalene. – De gir oss mer møtekapasitet, vi har fått bedre plass, bedre luft, og alle de andre fysiske tingene. Ikke minst har Aker Brygge et godt tilbud på parkering, og vi er i en bransje der folk fortsatt kjører bil, for mange er ute på eiendommer og ikke alle våre leietakere har kontor i sentrum. Vi har merket at det er lettere å få møter og holde gode møter, sier han fornøyd. Mørland gir Radius Design full score for utførselen. – Det har blitt enklere å gjøre en god jobb og vi jobber mer effektivt – de får full score. Vi er super fornøyd med interiørarkitekten og gårdeieren som har vært veldig fleksible og villige til å gjøre de grepene vi har ønsket, fortsetter Mørland, og legger til at lokalene har blitt en perle igjen, etter at de fjernet himlingen, og fikk full høyde.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

- Jeg blir mer og mer glad i det rommet. Det er kanskje Norges hardeste rom, med svart innhold og den pussen.

• LOKAL • LOKAL ERER • S• E NT S C RAL AL AE N • •

- Her er det ingenting som stenger for lyset. Det er tydelige definerte arbeidssoner, der hver sone har sin egen karakter og funksjon.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Aker Brygge

SUVEREN MULIGHET, SUVEREN BELIGGENHET LEDIG OMGÅENDE!

Nå er muligheten her! I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018. Lengre leieperiode kan også vurderes. Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud! Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6-12 FRA 345 - 1.100 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 m2 BTA • 2. etasje: 345 m2 BTA • 4. etasje: 435 m2 BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m. • Enkel adkomst til E18 Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• INT E RIØR • T RE ND •

EQUIPHOTEL 2016: «UT AV BOKSEN» Det finnes gode grunner til å glede seg til mørketiden. Den tradisjonsrike fagmessen for hotell og restaurant, EQUIPHOTEL, er én av dem. av: trond ramsøskar

essen, som har mer enn 50 års fartstid, går av stabelen i Paris 6.-10. november. Den har som formål å beskrive morgendagens hoteller og restauranter. – Jeg var til stede da messen ble lansert for pressen i juni og var blant annet med på en omvisning der vi fikk se de mest nyskapende hotellene i Paris. Her ble jeg bestyrket i min tro på franskmennenes innovasjonsevne. EQUIPHOTEL, som er en av de viktigste fanebærerne for innovasjon, hører naturlig hjemme i Paris, sier Trond Ramsøskar, interiørarkitekt MNIL. Ramsøskar er imponert over dimensjonene til EQUIPHOTEL 2016. Det skal for første gang bygges opp et pop-up hotell i tre etasjer over hele 4.000 kvm. – Den røde tråden er «Out of the box», heter det i pressemeldingen som ble sendt ut før sommerferien. Vi kommer altså til å få se et komplett hotell, STUDIO 16,der nyskapende design og nye tankemåter vises frem i sin fulle bredde, sier han spent.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

FREMTIDSHOTELLET

EQUIPHOTEL ser på seg selv som en inkubator og har laget sitt eget konsept for utvikling av gode forretningsideer. – I år er målet å vise hvordan man i stedet for å stille seg negativ til offentlige krav og reguleringer kan utnytte dem til nyskapende forretningsvirksomhet, forklarer han. Fire temaer er plukket ut: universell utforming, risikoforebygging og ergonomi, bærekraftig utvikling og teknologisk innovasjon, spa og velvære. – Den som vil lære mer om innovasjon på disse områdene, har mye å hente i STUDIO 16. Selv gleder jeg meg mest til å se hvordan universell utforming kan integreres i morgendagens hotelldesign. Som interiørarkitekter har vi et samfunnsoppdrag, og dette er et område hvor vi kan gjøre mye for å påvirke folks hverdag i positiv retning, påpeker Ramsøskar.

TROND RAMSØSKAR Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. www.ramsoskar.no

• INT E RIØR • T RE ND •

Det skal syde av liv

Hotellet er den nye arbeidsplassen

EQUIPHOTEL spår at hotellobbyen vil endre seg mye. Digitalisering vil krympe resepsjonen; kanskje til og med eliminere den. Fremtidens gjester har trolig sjekket inn før de ankommer og har elektronisk nøkkel til hotellrommet i smarttelefonen. Det betyr at servicekvaliteten kan heves. Medarbeiderne vil produsere tjenester av høyere verdi for kunden enn de rutinetjenester som resepsjonen i dag leverer. Baren blir kanskje samlingsstedet i lobbyen, og lobbyen blir et nytt sentrum for sosial samhandling. Den blir det punktet der byen og hotellet møtes, mener EQUIPHOTEL. Ute og inne flyter som tidligere nevnt sammen. Jeg mener at vi her er vitne til en demokratisering av hotellets fellesarealer. Lobbyen er ikke lenger forbeholdt hotellgjestene; den er like gjerne et møtested for ikke-boende gjester. Kanskje blir lobbyen den nye stamkafeen?

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Arbeidsplassen er ikke lenger bare på kontoret. Den kan være hjemme, på kafé, i et bibliotek eller andre egnede steder. Det som skal til er en rolig og trivelig atmosfære og tilgang til de tjenester man trenger. Hoteller tilbyr alle praktiske fasiliteter, fleksibilitet, komfort og service på ett og samme sted. I fremtiden blir hotellet bedriftenes kontor nr. 2, mener EQUIPHOTEL. Vi vil få se multifunksjonelle rom som med enkle grep kan gjøres om til kurslokaler, seminarrom, lounger eller restauranter – alt etter behov. Sett med norske øyne tror jeg at både lobby og hotellets øvrige fellesarealer blir møteplasser fremfor ventearealer slik de er i dag. Kurs og konferanser innebærer ikke lenger foredrag og enveiskommunikasjon, men arbeidsmøter, workshops eller co-working. Dette endrer kravene til lokalene. Fleksibilitet blir stikkordet, og vil får se mer av differensiert farge- og materialbruk. Dessuten vil innovative teknologiske løsninger vokse frem. I Norge er vi kommet langt med henholdt til utforming av arbeidsplasser. Jeg er spent på å se hvordan trenden slår an her.

«Eat happiness»

Når det gjelder serveringstilbud, tar EQUIPHOTEL store ord i sin munn. Gourmetpauser er den beste måten å lade batteriene på mellom arbeidsøktene, hevdes det. Formiddagspausen må følge møterytmen, og fleksibilitet er et absolutt krav. Mat og drikke må derfor være tilgjengelig hele tiden. Det betyr kaffemaskiner, kaker og lignende for selvbetjening. Lunsj skal inntas i en rolig og avslappende atmosfære, og stående buffet vil overta for dekkede bord. Ettermiddagspausen er viktig og bør være enda mer innbydende enn formiddagspausen. En overraskelse med wow-effekt gjør seg, lyder signalet fra Paris. Livet er som en stor buffet, sies det. EQUIPHOTEL gir sin tilslutning til den tanken. Bred kontakt med mange mennesker og rask utveksling av relevant informasjon er viktigere enn å dele en lang lunsj med et fåtall andre. For min del hilser jeg pausemat med gourmetpreg velkommen. Kanskje ser vi slutten på wienerbrød og kaffe som standardservering? 2 bilder: Studio 16 Resto des chefs og Studio 16 Bar

Wow effekt

• INT E RIØR • T RE ND •

Hotellrommet: Et paradis for drømmer Grønn revolusjon

Hotellets uteområder får økt oppmerksomhet i tiden som kommer – de er ikke bare arealer man må passere for å komme frem til hotellet. Grensen mellom ute og inne brytes ned, og «naturen tar litt etter litt tilbake sitt territorium», mener EQUIPHOTEL. Vi finner elementer av den grønne revolusjonen i lobbyer, i restauranter og soverom. Messearrangørene understreker at hagen er en viktig del av del urbane livet. Den skal ikke være en vakker kulisse, men ha en viktig funksjon i et utvidet hotellkonsept der hotellet er langt mer enn et overnattingssted. Lunsjmøter, vennetreff, forretningsmøter og lignende hører hjemme på hotellet, og det krever varierte og fleksible omgivelser. Slår den grønne trenden til, vil vi få se uteplanter inne og kombinerte møbler for ute- og innebruk. Hos Ramsøskar er vi godt i gang. Da vi designet Thon Hotel Nordlys, trakk vi for eksempel furutrær inn i lobbyen.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

EQUIPHOTEL konsentrerer seg om fire av hotellrommets elementer: sengen, lagringsplass, baderommet og maksimal fleksibilitet. Sengen er viktigst; den skal fungere som en komfortabel og interaktiv(!)kokong. I STUDIO 16s versjon er den høyere enn vanlig og bygget som et rom i rommet. Bløte puter, kvalitetsmadrasser, lette dyner og lune pledd er en selvfølge, men det er også kontrollpanelet for lys, lyd og annen teknologi. Det tradisjonelle badet er borte, og baderomselementene er integrert i soverommet. Gjester er forskjellige, og når det gjelder lagring, må rommet dekke helt ulike behov. Gjesten som ikke har tid eller lyst til å pakke ut bagasjen, skal føle seg like godt ivaretatt som gjesten som ønsker seg walk-in closet og påkledningsrom. EQUIPHOTEL tar dessuten konsekvensen av at det finnes utallige måter å bruke hotellrom på. Noen kunder er på forretningsreise, andre på familieferie eller romantisk utflukt. Hotellrommet må derfor være som en teaterscene der gjesten selv er scenograf. Flyttbare veggpaneler, multifunksjonelle møbler også videre skal få alle til å føle at rommet er skreddersydd for dem. Dette er den trenden jeg stiller meg mest spørrende til, blant annet fordi jeg ennå ikke har sett vellykkede eksempler på å fjerne det lukkede baderommet. De fleste ønsker jo ikke å dusje med publikum – vi involverer verken partner, barn eller andre vi deler hotellrom med når vi skal på badet. Når det er sagt, er jeg veldig spent på å se hva EQUIPHOTEL mener om utforming og organisering av fremtidens hotellrom.

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til. Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

• INT E RIØR • T RE ND •

Biofilisk design MENNESKENES NATURLIGE FORBINDELSE TIL NATUREN

De fleste av oss kan føle en dragning mot naturen, enten det er i direkte kontakt ute på tur eller indirekte gjennom en vakker utsikt, foto, planter eller andre forbindelser til naturen – det gir det en god følelse. Likeledes vil mange av oss oppleve stress og ubehag ved ikke å ha denne naturkontakten jevnlig. tekst: heide tjøm

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

• INT E RIØR • T RE ND •

Det er også produsert tepper med påtrykket tregulvmotiv, og igjen, vi lar oss lure eller i alle fall overtales til å bli med på opplevelsen. Motivene og kvaliteten er så overbevisende at jeg har flere ganger måtte bøye meg ned og kjenne etter. Naturens naturlige variasjon i tekstur, farger og nivåer, har inspirert teppedesignere og gir muligheter bare fantasien begrenser.

Biofilisk design handler om å forme våre omgivelser slik at vi opprettholder elementer av naturopplevelser. En økende urbanisering av vår tilværelse gjør det stadig viktigere å reintrodusere disse kvalitetene. Vi tilbringer stadig mer tid innendørs og biofilisk design er en bevisstgjøring av utformingen av interiørene slik at vi bringer naturen og mennesket sammen igjen. Forskning viser at opplevelsen av natur kan virke dempende på stress, det klarner tankene og åpner for kreative tankeprosesser og gir dermed gode virkinger for arbeidsplasser og i studieomgivelser. Det er også flere som påpeker de positive effektene dette har for rehabilitering og medisinske prosesser. NÆRHET TIL NATUREN

Arkitektfaglige utøvere, i alle fall i norsk kultur, vil søke å utforme de skapte omgivelsene på en måte der naturen i stor grad slippes inn til

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

brukerne av bygget. I boligene våre ønsker vi solen inn i enkelte rom til utvalgte tider, og motsatt. Sol og skygger i interiørene gir romlige stemninger som varierer gjennom døgnet og som på den måten gir ulike opplevelser for de som tilbringer mange timer i samme rom, for eksempel i pasientrom, institusjonsrom og ulike arbeidsplasser. Innslipp av dagslys og utsyn, er variasjoner som gir assosiasjoner til opplevelser fra naturen. Utsikt, gløtt mot havet, fjellet, parken og uteområdet. Filtrering av dagslyset gjennom tekstiler eller andre strukturer og mulighet til å justere dette etter individuelle behov, er viktige elementer i formgivere. Variasjoner i materialbruk og bruk av naturmaterialer forsterker også nærhetsopplevelsen til naturen. Materialer som sten og heltre, gir overflater og teksturer som oppleves ulikt i ulikt lys og temperatur – det gir rom en stor variasjon innenfor materialet. For eksempel vil heltre eldes og slites på en måte som gir det en patina vi kan forholde oss til, og som har spor vi opplever som spennende historier. Vi opplever for eksempel ull som mer behagelig mot huden fordi det puster og teksturen gir assosiasjoner til dyr. PLANTER SOM VIRKEMIDDEL

Vår fortetning og rasjonelle bygging, enten det er bolig, institusjon eller arbeidsplasser, gir stadig begrensede muligheter for utsyn til naturlige omgivelser og vi opplever et behov for å trekke naturelementene inn. Mange formgivere har skapt spennende interiører

• INT E RIØR • T RE ND •

We shape our buildings; thereafter they shape us WINSTON CHURCILL

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

med planter, levende plantevegger, større planter og trær innendørs er populære virkemidler. Ikke bare tilfører plantene den visuelle opplevelsen av natur, men bladverket demper lyd, skjermer visuelt innsyn, tilfører fuktighet til luften og kan trekke til seg støv. Men det er ikke bare naturlige planter som virker positivt på de fleste av oss, det har vært enn større tradisjon for planter i silke og kunstmateriale i andre land, men også her hjemme ser vi i større grad fordelen av kunstige vedlikeholdsfrie planter fremfor ingen planter. Og virkningen er der, vi registrerer at planten eller materialet er en kopi, men allikevel gir det en positiv virkning på oss. PRINT – EN FORSTERKENDE FAKTOR

Trykking av naturmotivfoto på ulike materialer er også spennende biofiliske virkemidler. Et eksempel er teppene i OMAs bibliotek i Seattle. Her har man benyttet store flater av tepper med gress og eng, som gir en utrolig opplevelse av rommene. Virkningen varierer med avstanden, helt nærme tråkker man i gresset og fra galleriene får man en oversikt over hele den grønne engen. Effekten er forsterket ved at man også har benyttet ekte planter side om side med de illustrerte.

HEIDE TJØM Alder: 52 Aktuell: Partner i IARK Utdannelse: Diplom fra Kunsthøyskolen i Oslo, Masters Advanced Architecture University of North London, Masters i arkitekturvern fra Arkitekthøyskolen i Oslo.

VIKA ATRIUM

Fleksible kontorlokaler ved Aker Brygge Vi har ledig arealer i Munkedamsveien 45 som er et fullservice kontor bygg med nyoppussede hotell og konferanselokaler, Pplasser i garasje anlegg, pene treningsfasiliteter med dusj og garderober, lunsjkantine og hyggelig fellesareal med direkte adkomst til kontoretasjene. Det er kort vei til alle servicetilbud på Aker Brygge og Tjuvholmen. Det er kun få minutters gange til knutepunktet Nationaltheatret med tog, flytog og Tbane. Trikkeholdeplasser og drosjeholdeplass i umiddelbar nærhet. Vi har ledig areal fra 300 – 777 m2. Flere av arealene kan tilpasses leietaker. Dette er beliggenhet midt i smørøyet for bedrifter som ønsker moderne og representative lokaler i et hyggelig og veldrevet kontorbygg.

Kontakt Eiendomssjef Halvor Østerli E-post: halvor.osterli@thoneiendom.no Tlf. 926 97 688 thoneiendom.no

BI-BYGGET SANDAKERVEIEN 116 2 614 + 739 M

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser. Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen. Hva får du: • 4.etg. 614 m2 BTA • 5.etg. 739 m2 BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m. • Nydalen har en helt unik og pulserende atmosfære Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no 38

Totalrenovert i Asker

SOLBRÅVEIEN 11-23 350-575 KVM

Eiendommen har vært gjennom omfattende total-renovering inne som ute, med bl a ny og inspirerende fasade. Bygget er inndelt i moduler gjennom et skrånet terreng og er knyttet godt sammen. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget. Hva får du: • De ledige arealene er i 2., 3. og 4. etg., og er fra 350-575 kvm BTA • Lokalet i 4. etasje har store flotte vinduer med unike lysforhold, samt egen takterrasse med utsikt mot Oslo • Planløsningen skreddersys etter leietakernes ønsker og behov • Flott kantine hvor maten leveres fra Annerledes personalrestauranter • Treningsrom med tilhørende dusj- og garderobemuligheter • Lokalene er svært arealeffektive. I all hovedsak er bygget søylefritt, noe som gir stor fleksibilitet Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE 39

• INT E RIØR • T RE ND •

AKTIVITETSBASERT INNREDNING EFG HOV+DOKKA har flyttet inn i nye lokaler I Nydalen, det har forandret måten de jobber på, og resultert i at flere kunder kommer på besøk. Kontoret fungerer nå både som arbeidsplass og showrom. av:silje rønne

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Velkommen! Hyggelig og imøtekommende ankomstområdet når ansatte eller gjester kommer på besøk.

Bookingsystem Når de ansatte hos EFG HOV+DOKKA kommer på jobb, går de inn på et felles bookingsystem – en skjerm som gir dem oversikt over hvilket plasser som er ledig. Der registrer de hvor de skal sitte og hvor lenge. På denne måten får de også en oversikt over hvilket plasser som er mest populære om man kanskje trenger flere av, og hvem som aldri blir brukt.

Free seating De har innført «free seating» og «clean desk», derfor har alle ansatte et skap til oppbevaring, der de henter det de trenger i løpet av arbeidsdagen. Dette reduserer rot og gjør det enklere for alle å flytte fort og effektivt rundt.

ANNETTE ENGER Markedssjef i EFG HOV+DOKKA

• I NTERI ØR • AKT IV I T E TS B AS E RT INNRE DNI NG •

Arbeidsplassen Alle arbeidsplassene i lokalet er plassert inn mot vinduene. Det er fem arbeidssoner i tillegg til cellekontorene. Arbeidssonen mot utsikten er utstyrt med en skjerm, men de ansatte har med seg sitt eget tastatur og laptop. Du samler dine ting og tar de med deg i en smart oppbevaringsboks med håndtak. Boksen som heter Take Away, passer selvfølgelig inn i den personlig oppbevaring som hver ansatt har med sine personlige ting. Enkelt og greit for å få clean desk til å fungere i hverdagen.

En arbeidssone uten avbrytelser En av arbeidssonene er annerledes, der er et ikke lov til å avbryte de som sitter der. EFG HOV+DOKKA kartla at avbrytelser var en av de største tidstyvene deres. I tillegg til å jobbe med det som en del av arbeidskulturen for å forbedre miljøet, har de også opprettet en arbeidssone der det rett og slett ikke er lov til å ta kontakt med de som sitter der. Alle arbeidsplassene er utstyr med hev senk understell. De har ulike størrelser på arbeidsflatene, både for å kunne teste de selv, men også for at deres kunder skal kunne oppleve dette. Det finnes mange mer eller mindre skjulte detaljer og tekniske løsninger i lokalene, nettopp med tanke på at at kunder skal kunne se og oppleve ulike valgmuligheter. For å oppdage disse, må du ha med deg en profesjonell. For det hele fremstår nemlig svært helhetlig for besøkene. Tower som er vist her er blant annet en løsning som EFG HOV+DOKKA primært har for å vise, at dette ikke er en naturlig oppbevaringsløsning for «free seating.»

«Touch down» «Tochdown- arbeidsplassene» har mindre arbeidsflater og er ikke utstyr med skjerm. Arbeidsplassen er for øvrig fullverdig med hev/senk understell og god kontorstol. God skjerming og trivelige omgivelser gjør at disse plassene brukes mye også til lengre økter.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Parken En uformell møtesone mellom arbeidsstasjonene. Et sted for kreative tanker og en oppfordring til å ta samtaler her istedenfor ved arbeidsplassen, for ikke å forstyrre kollegaene ved siden av.

Fred og Ro På stillerommene Fred og Ro får de ansatte tatt en privat telefonsamtale eller jobbet avskjermet for en korter periode.

Kjøkkenet Kjøkkenet er sentralt plassert i lokalet og gir den komplette hjemmefølelsen. Det lukter god kaffe og du hører alltid latter derfra. Her treffes kollegaer til en hyggelig prat eller for å ta en pust i pakken med et magasin eller en avis.

Våre nye lokaler og arbeidsplass forteller historien om hvem vi er og hva vi kan bidra med for våre kunder. 43

• I NTERI ØR • AKT IV I T E TS B AS E RT INNRE DNI NG •

Samarbeid og møteplass Bordet Collaborate benyttes både som prosjektbord og som lunsjbord. Fint med soner som servere flere funksjoner, funksjonelt og plasseffektivt.

Showroom og utstilling Kontoret er et sted kunder skal komme til for å finne inspirasjon og til å ta beslutninger om egen innredning. Utvalget er stort. I tillegg til egne merkevarer fører også EFG HOV+DOKKA produkter fra mange av de kjente designleverandørene.

Må testes En kontorstol er som en bil, den må prøvekjøres. Utvalget på kontorstoler er derfor stort i utstillingen – på bilde ser du kun et lite utvalg.

Corporate og maskulint Det store møterommet har gode møteromsstoler for lange møter. Her har vi også jobbet mye med takbelsyning som skal fungere godt også når prosjektoren er på. Teknikk er integrert i bordet, både for videokonferanse og for prosjektor.

Gardiner De store glassveggen kan skjermes med gardiner. Dette valgte EFG HOV+DOKKA både for å kunne skjerme det som skjer i møte fra omgivelsene, men også for å forbedre akustikken. De synes også dette har gitt ett mer sofistikert uttrykk til rommet og myker opp uttrykket litt.

De ansatte har tatt eierskap til huset på en god måte og trives. #0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

MYRENS VERKSTED &

Sandakerveien 24 C Ka

Be rg sli

# #

g le

2 4

SAGENE

2 4

RING 2

Co l St Hanshaugen

e at

vn ag

GRÜNERLØKKA #

2 4

ich els en sg

Sofienberggata

at e

& & &

Dæ len en

& &

2 4

# #

gg at a

HASLE

Ol He lg #

& &

rg l

esens #

S laf

& & & &

Sannergata

Gamle 2 4 Aker

at a

g le tts

# #

ti a

SINSE

rgg

Pilestre de

Sandakerveien

Toftes gate

Ho lte ga

e at

1 km

Chr is

ILA

RING 3

TORSHOV

Markveien

2 4

s car Os

Grefsen

# #

2 4

Sofie s gate

ate ien s g ve Aall e k Kir cob Ja ta ga fri en FAGERBORG g r ta So ga tri s du In

Fa ge

M og a

BJØLSEN

Ky rre

te ga ps u r st

teb o

v ål

Gø

Ul le

Ås en gt

n #

e Fay s gt

Midt i en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Uelands gate

God parkeringsdekning

ul Th

2 4

gat ger

GREFSEN

s ch eu

va Sta

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon

Enkel adkomst fra Ring 2

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

ie n sve ien gn ve So

•

H op Bisk

Vestre Aker

•

ien

•

ULLEVÅL

BLINDERN

•

# #

God teknisk standard

•

Ullevål stadion

Ledige lokaler i Bygg A1: 1: 230 kvm 1. etasje 2: 213 kvm 4. etasje 3: 352 kvm 4. etasje

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

e Storov

# # #

# #

2 4

a Lillogat

Bygg A1 •

# #

150

tvei en

Tåsen

Berg

# #

Blås bor

Irisveien

2Grefsen 4 #

vei j Munks

SOGN

lve pel

Nils Bays vei

2 4 # #

pps gate

He k

G re

Nydal svn

ve i

ata

mg ei

jo t

• I NTERI ØR • AKT IV I T E TS B AS E RT INNRE DNI NG •

Akustikkplater på møterommet «Utsikten»

Cellekontorer

Akustikkplater på veggene gir et kult grafisk uttrykk i tillegg til at de er med på å forbedre lydforholdene i rommet.

Til og med cellekontorene er tilgengelig for alle. I tillegg til å fungere som et sted du kan trekke deg tilbake og lukke døren ved behov, er dette også stedet du booker dersom du skal ha et lync-møte.

Møterommet «Kvadraturen»

To likeverdige stoler rundt et bord gjør at kontoret også kan benyttes til 1:1 samtaler.

De fleste møter har mellom 2- 6 deltakere. Alle møterom er utstyrt med digitale skjermer for å vise presentasjoner og for videomøter.

Biblioteket Biblioteket er en avskjermet sone du kan trekke deg tilbake til for avveksling eller ha et mer uformelt møte. Grønne planter og detaljer i hyllene er med på å skape en hjemmefølelse.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

2-8 SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

W:60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

på KONTORET av: silje rønne foto: margrethe myhrer

“

Unnlate å sette stolene inn etter å ha reist seg fra møtebordet. Da blir min svært dyktige assistent Elin ordentlig oppgitt.

”

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

SEKS KJAPPE – Hva bør man absolutt ikke gjøre som gjest på kontoret ditt? – Unnlate å sette stolene inn etter å ha reist seg fra møtebordet. Da blir min svært dyktige assistent Elin ordentlig oppgitt. Dessverre gjør folk det hele tiden: altså lar stolene stå hulter til bulter. Merkelig at voksne mennesker ikke klarer en så enkel øvelse.

– Hvordan representerer kontoret deg? – Det er det hyggeligste statsrådskontoret av samtlige! Som europaminister besøkte jeg alle departementene, så dette vet jeg. Det er et kontor i balanse mellom harmoni og effektivitet. Det passer meg ganske godt. – Hva har du i skrivebordsskuffen? – Det vanlige, antar jeg: alt mulig. Penner, ladere, mynter, binders, mottatte visittkort – og tannkrem.

– Cellekontor, åpent landskap eller brukertilpasset løsning? – Bruker-, rolle- og funksjonstilpasset. Denne forestillingen om at åpent landskap ubetinget er best, er tøvete og selvsagt motivert i å spare penger. Forestillingen om at det bare er ledere som har behov for lukkede kontorer, er like tøvete: ledere er jo gjerne sjeldnere på kontoret enn andre og tiden er mer preget av interaksjon med andre. Er du en utpreget introvert personlighet, kan det sikkert være en lidelse å sitte i landskap. Lukkede teamkontor kan ofte være en god løsning. Arbeidsplasser bør reflektere det som er mest avgjørende for fremgang både for en virksomhet og for samfunnet: mangfold.

– Hva er det smarteste du har klekket ut her? – Det fine med kontor med møtebord og sofagruppe, er at det gir så gode muligheter for å få folk sammen. Da blir det ofte ideer. Jeg tilbringer ikke så mye alenetid her, så min personlige klekking skjer alle mulige steder. Jeg er et utpreget idémenneske, til glede og frustrasjon for mine dyktige embetsfolk. – Hva savner eller ønsker du deg? – Det eneste jeg savnet her, fikk jeg raskt på plass: en klokke på veggen.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

VIDAR HELGESEN (H) Han er klima- og miljøminister, og har hovedansvaret for å ivareta helheten i regjeringens klima- og miljøpolitikk. Helgesen var statssekretær i Utenriksdepartementet 2001-2005, under Kjell Magne Bondeviks andre regjering. Han har vært spesialrådgiver i Det internasjonale Røde Kors i Genève 1998–2001. Han var også generalsekretær i International Institute for Democracy and Electoral Assistance (IDEA) i Stockholm fra 2006 og frem til han tiltrådte som statsråd i 2013. Fra 16.10.2013 til 16.12.2015 var han statsråd med ansvar for samordning av arbeidet med EØS-saker og forholdet til EU og stabssjef ved Statsministerens kontor.

• A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

CTRL PÅ ARBEIDSPLASSEN «Norge har et samfunn som tidlig har tatt i bruk nye digitale løsninger, det gir oss et forsprang på digital kompetanse som vi må forsøke å opprettholde» av: martin bryn, partner i deloitte consulting thorvald nyquist, partner og advokat i deloitte advokatfirma

Når tenkende maskiner og lærevillige algoritmer blir en del av arbeidsplassen, vil maskiner utkonkurrere mennesket i volum og hyppighet på mange arbeidsoppgaver som vi utfører i dag. Digitaliseringen av arbeidsmarkedet vil påvirke både måten vi jobber på, hvilke yrker vi velger og hvordan vi utfører arbeidet i stor skala. – I fremtiden vil teknologien være enda mer gjennomgripende enn den er i dag. Alle yrker må skaffe den teknologiske kompetanse som er nødvendig for å utføre et effektivt arbeid i fremtiden, sier Martin Bryn, partner i Deloitte Digital. Som teknologioptimist tror han både selskaper og arbeidstakere har mye å vinne på den økende digitaliseringen av arbeidsmarkedet. – Norge har et samfunn som tidlig har tatt i bruk nye digitale løsninger, det gir oss et forsprang på digital kompetanse som vi må forsøke å opprettholde. Digitaliseringen av arbeidsmarkedet betyr store endringer, men også nye anvendelser, markeds- og forretningsmuligheter, i både nærings- og arbeidslivet, tror Bryn.

av 3D-modeller, digitale tjenester rundt design av produkter, 3D-måleteknikk og virtuelle produksjonskjeder. Statistisk Sentralbyrå har også i sin analyse konkludert med at digitalisering og datamaskinell automatisering vil påvirke praktisk talt alle yrker, men tror ikke at de beregnede effektene vil føre til massearbeidsløshet på litt lengre sikt, fordi arbeidskraften som blir frigjort med tiden blir overført til andre økonomiske aktiviteter. – Den digitale transformasjonen av samfunnet skaper i seg selv nye behov, særlig på kompetansesiden. Relevant utdanning og opplæring vil bli stadig viktigere, sier Bryn. HVORDAN VIL DEN UTVIKLE SEG?

I den digitale arbeidshverdagen blir kunden stadig viktigere. Når store datamengder kobles sammen med kraftfulle analysemetoder kan man hente frem mye mer informasjon enn tidligere, samtidig som det krever kløkt å kapitalisere på den aktuelle informasjonen. Et eksempel er Internet of Things, på norsk ofte kalt tingenes internett. Ifølge en rapport fra Goldman Sachs har Tingenes internett potensiale til å knytte 28 milliarder enheter til internett innen 2020, inkludert alt fra biler til armbånd. – Tingenes internett bryter ned skillet mellom produkt og tjenester og er en forutsetning for den koblingen mellom den virkelige verden og den digitale verden som vil muliggjøre mange nye skalerbare forretningsmodeller i fremtiden, sier Bryn.

DEN SMARTE, DIGITALE ARBEIDSPLASSEN

Det ligger stor økonomisk verdi i å ta i bruk teknologi tidlig. Norges store andel høyt utdannede befolkning kan utnytte potensialet som ligger i å etablere nye arbeidsplasser og profesjoner. IT-kompetansen gir store muligheter rundt utvikling av digitale tjenester og produksjonsmetoder, for eksempel rundt kjøp/salg

• A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

VÅR NYE DIGITALE JOBBHVERDAG

HVORDAN GJELDENDE KONTRAKTSMALER TIL-

«Kunstig intelligens» er et velkjent begrep, men beskriver treffende det faktum at maskiner ikke kan tenke på samme måte som mennesker. Selv om roboter i form av software og fysiske maskiner kan erstatte arbeidsutgaver som mennesker utfører i dag, vil ikke behovet for menneskelig arbeidskraft forsvinne. – Mennesker kan identifisere nye muligheter og problemer, og ikke minst vurdere maskinenes rolle i arbeidshverdagen. Innovasjon, entreprenørskap og ledelse vil bli stadig viktigere når maskiner leverer og prosesserer informasjon, sier Bryn. Mottakeren av et produkt, tjeneste eller en leveranse vil fortsatt være mennesker, som er avhengige av menneskelig input. – Mange av næringene som står for mye av verdiskapningen i landet er allerede høyteknologiske og tilpasningsdyktige, eksempelvis olje- og gassnæringen. Med de nye teknologiske trendene vil produksjonen bli billigere og ha gode vekstmuligheter, sier Bryn. Flere studier har vurdert sannsynligheten for automatisering av ulike yrkesgrupper, deriblant Mika Pajarinen, Petri Rouvinen og Anders Ekeland i studien Computerization and the Future of Jobs in Norway (2014). Kontormedarbeidere er vurdert som en yrkesgruppe med en svært høy sannsynlighet for automatisering (se tabell under). Selv om rutinemessige arbeidsoppgaver kan utføres raskere og billigere av roboter og maskiner, vil oppgaver som innebærer etiske, moralske eller politiske problemstillinger vanskelig kunne utføres uten mennesker. Samtidig spiller mennesket en sentral rolle i å drive utviklingen fremover gjennom å utvikle, skape, selge, bruke og gjenvinne digitale nyvinninger. Fremtidens produksjon er trolig preget av fleksibilitet og omstillingsevne, hvor vi kombinerer det beste ved menneskelig arbeidskraft med det beste ved automatisering. Gjennom åpne teknologiplattformer kan man mange aktører tilby et bredt spekter av tjenester. I dag mangler man standarder og ulike produsenteide formater som hindrer utviklingen av økosystemer innen noen av disse bransjene.

RETTELEGGER FOR UTVIKLINGEN

– Effektiv tilpasning til en endret teknologisk hverdag forutsetter at aktørene evner å være fleksible, slik at tilpasning til endrede arbeidsmetoder og plattformer ikke forsinkes av bedriftenes rammebetingelser. For leiemarkedet krever dette at partene planlegger for denne fleksibiliteten allerede ved inngåelsen av leiekontrakter, sier advokat Thorvald Nyquist i Deloitte Advokatfirma. Dagens kontraktsmaler tar i liten grad for seg dette siste teknologiske inntoget og de konsekvenser dette vil ha for funksjons- og arealbehovet til aktørene. – Kontraktene vi opererer med i dag har liten arealfleksibilitet, noe som også er en nødvendighet sett fra utleiers perspektiv. Det forventes imidlertid at reduksjonen i arealbehovet som følge av økt digitalisering av tjenester vil ramme et stort antall arbeidsgivere. Dette vil etter vår vurdering tvinge frem løsninger som fremstår mer leietakervennlig enn slik situasjonen er i dag, sier Nyquist. I første omgang vil nok dette gi utslag i kortere kontrakter for de bedriftene som er særlig sensitive for slike endringer. Likeledes forventer vi at leietakere også vil tvinge frem endrede vilkår hva angår installasjon av teknologiske fysiske løsninger. Å spå hva innebærer er i dag som å se inn i en krystallkule, men dersom det kommer nye fysiske teknologiske løsninger er det bare å se hen til de løftene utleiebransjen hadde på 90- og 2000- tallet med installasjon av fysisk nettverk i alle lokaler. – Det er bare å forvente at leietakere også i eksisterende bygg vil kreve installasjon av tilsvarende essensiell funksjonalitet, uten å risikere å måtte tilbakestille installasjonen ved leieforholdets opphør, sier Nyquist.

TRE MÅTER ARBEIDSPLASSER KAN TILRETTELEGGE FOR DIGITALISERING: • Satse på digital infrastruktur og nye kommunikasjonsteknologier, eksempelvis 5G. • Sørge for innebygd sikkerhet og personvern i alle løsninger som samler inn big data • Sørge for virkemidler som kan nyttiggjøres raskt og effektivt, og avbyråkratisere virkemidler for de som satser på innovasjon.

MED DESIGN I FOKUS Ledige lokaler:

1. etasje: 531 kvm BTA

5. etasje: 580 kvm BTA 7. etasje: 521 kvm BTA

Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet. Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling. Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitetsfremmende og effektivt miljø for våre leietakere.

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159 Rune Arvesen Seniorrådgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567

Les mer på www.wergelandsveien7.no 55

• AKT U E LT • GODT INNE KL IMA •

GODT INNEKLIMA SINTEF Byggforsk mener GK har knekt koden for ventilasjon og oppvarming i lavenergibygg. av: silje rønne foto: vegard breie

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Miljøhuset GK på Ryen i Oslo er det hverken panelovner eller radiatorer på veggene. Derimot valgte de en ventilasjonsløsning som varmer og kjøler, i 2012, da bygget ble satt opp. Ventilasjonsanlegget med aktive ventiler fra Lindinvent er behovsstyrt med sensorer som registrerer tilstedeværelse i soner og gir optimalt inneklima der det er behov. – Lenge var det en opplest og vedtatt «sannhet» i ingeniørkretser at oppvarming via ventilasjonsanlegget fører til redusert ventilasjonseffekt og dermed dårlig inneklima, sier Espen Aronsen, fagsjef for energi i GK Inneklima. Denne myten er nå avkreftet gjennom forskningsprosjektet «ForKlima» ledet av SINTEF Byggforsk i samarbeid med ledende firmaer i bransjen. GOD VENTILASJONSEFFEKTIVITET

– Gjennom forskningsprosjektet ble Miljøhuset GK på Ryen brukt som laboratorium for å teste og dokumentere inneklimaet gjennom målinger. I tillegg ble det gjennomført brukerundersøkelser med endringer i bygget i forskjellige perioder av året, sier Aronsen. Konklusjonen fra SINTEF Byggforsk ble en klar anbefaling av GKs løsning med aktive ventiler fra Lindinvent, som er GKs samarbeidspartner og leverandør av behovsstyrt ventilasjon. – Brukerundersøkelsene har bekreftet at oppvarming via tilluft kan gi god ventilasjonseffektivitet, god termisk komfort og liten fare for trekk i kontorbygg med svært lave oppvarmingsbehov, sier Kari Thunshelle, prosjektleder og seniorforsker hos SINTEF Byggforsk. I dag blir Lindinvent-løsningen benyttet i stadig flere næringsbygg, både nye og eldre kontorbygg.

FORKLIMA 1. Prosjektet ForKlima er et forskningsprosjekt med byggeiere, rådgivere, produktutviklere og forskere for å evaluere og forbedre tekniske løsninger for yrkesbygg med passivhus standard. 2. De anbefalte løsningene skal gi godt inneklima, lavt energibehov, lave investeringskostnader og fornøyde brukere. 3. SINTEF Byggforsk, GK Inneklima, COWI, Link Arkitektur, HiOA, Norconsult, Multiconsult, Trox og Statsbygg er partnere i prosjektet.

KONKLUSJONER 1. Overtemperatur med aktiv tilluftsventil gir god omrøring. 2. Vindu uten kaldrassikring (bygg med passivhusstandard) gir ikke trekkproblemer (forutsatt normalhøye vinduer). 3. Overtemperatur på luft gir ikke misfornøyde brukere (kvinner ble faktisk mer fornøyd, mens menn ikke merket forskjell). 4. Lindinvent-systemet (Lindinspect), sammen med ArenaAX SD-anlegg, var helt optimalt å forske på grunnet mange målepunkter og god oversikt. 5. Oppvarming ved hjelp av tilluft gir store besparelser siden radiatorer og panelovner kan sløyfes. 6. Oppvarming via luft kan fint brukes om varmebehovet ikke overstiger ca. 15 W per m2 ved dimensjonert utetemperatur.

FLERE VELLYKKEDE PROSJEKT

– En positiv effekt av forskningsprosjektet er at flere andre bygg, både nye bygg og rehabiliteringsprosjekter – har fått samme løsninger som vi har brukt her, sier Aronsen, og viser til bygg som Grensensvingen 7 hvor blant annet Miljødirektoratet og Undervisningsbygg leier, Solbråveien 23 i Asker og det nye LHL-sykehuset ved Gardermoen. Etter innkjøringsperioden ved HENTs nye hovedkontor i Trondheim har det også kommet gode tilbakemeldinger på inneklimaet. – Inneklimaet har vi dokumentert gjennom logg i SD- anlegget/ Lindinvent med gode resultater. Vi har ikke gjennomført brukerundersøkelser, men inntrykket er at brukerne er fornøyde med inneklimaet, sier Frode Paulsen, distriktssjef nye bygg, i GK Inneklima i Trondheim. Ifølge Espen Aronsen er det mange argumenter for å velge behovsstyrt ventilasjon. – Nok luft, kjøling, varme og lys der det er behov og når det er behov fører til lavere energibruk, som er gunstig både økonomisk og miljømessig. ForKlima viser at dette kan kombineres med svært godt inneklima og optimalt arbeidsmiljø, avslutter han.

• AKTUELT • MORGE NDAGE NS ME DARB E IDE RE

•

NAVN: KRISTOFFER LANDE ALDER: 21 AKTUELL: STUDERER DATATEKNOLOGI PÅ NTNU OG UTVIKLET SIN EGEN MOBILAPP – GOBI

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – HVA ØNSKER DE? I hver utgave av Estate Lokaler presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. Gründer: Kristoffer Lande har permisjon fra studiene for å satse på en mobilapp han har utarbeidet i samarbeid med fire andre – Gobi.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? Jeg liker å dele opp dagen. Har jeg to store arbeidsoppgaver en dag har jeg også to faser. På den måten kan jeg være et sted og fokusere 100 prosent på arbeidsoppgave én, før jeg flytter meg og jobber kun med arbeidsoppgave to et annet sted. På den måten merker jeg at det er enklere å holde seg konsentrert da man lettere unngår distraksjoner. Denne arbeidsformen funker bra for meg. Det er en effektiv måte å strukturere dagen på som samtidig synliggjør hvor mye man faktisk får gjort.

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor? Målet er å starte et eget selskap, men hvis jeg skal velge en arbeidsgiver som allerede finnes må jeg si Google. Det beste med Google er ”20% Time”-policyen. Alle ansatte får en dag i uken der de kan jobbe med personlige sideprosjekter. Google legger stor vekt på innovasjon, og det har vist seg å fungere svært godt. Måten de legger opp arbeidsdagen på er også helt unik. De ansatte står fritt til å velge om de vil sitte ved skrivebordet, på terrassen eller ligge i hengekøyen. Lek, frihet og komfort er nøkkelord som sier litt om hvilket miljø de ønsker å skape rundt sine ansatte.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Om 20 år tror jeg det vil være mange flere små selskaper som har spesialisert seg innen forskjellige områder. Grunnen til dette er at store selskaper raskt forandrer seg til dinosaurer. Man klarer ikke å holde et selskap like effektivt, når antall ansatte nærmer seg flere tusen. Så fort et selskap blir statisk vil det tape for de mindre og mer dynamiske selskapene. Man kan ikke miste evnen til å bevege seg raskt, noe man gjør så fort en forandring må gjennomgås av tre forskjellige styrer og paneler før det blir vedtatt at man kanskje kan teste det ut.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? Her vil jeg også dra frem Google. Hvis arbeidsplassen forandrer seg fra tid til annen slipper man å gjøre det samme dag etter dag. Jeg er overbevist om at dette vil holde de ansatte mer motivert, og ikke minst øke kreativiteten.

av: silje rønne

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

§ • AKT U E LT • J U SS •

MILJØMESSIGE OPPGRADERINGER AV LOKALER

– SKATTEMESSIGE KONSEKVENSER FOR UTLEIER OG LEIETAKER Hvordan skal en skattemessig behandle kostnader ved oppgraderinger til miljøvennlige tekniske anlegg som for eksempel utskiftning av ventilasjonsanlegg, varmepumper, solceller, sjøvannsenergi, jordvarme? Og hva hvis dette følger av lovverk eller offentlige pålegg? Kan kostnadene fradragsføres direkte eller må de aktiveres? Har det betydning om det er leietaker eller utleier som dekker kostnadene?

av: tone kaarbø, senioradvokat i wiersholm

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

orholdet mellom leietaker og utleier vil som utgangspunkt måtte løses iht. leiekontraktens bestemmelser om vedlikehold og utskiftninger/påkostninger. Dersom leietaker har bekostet oppgraderingen og ikke får refundert kostnadene fra utleier, blir spørsmålet hvordan dette skattemessig skal håndteres på leietakers hånd.

VEDLIKEHOLD ELLER PÅKOSTNING?

Utgangspunktet ved den skatterettslige vurderingen er at kostnader ved vedlikehold kan fradragsføres direkte, mens kostnader ved forbedringer ut over det som var formuesobjektets opprinnelige stand anses som påkostning som skal aktiveres og avskrives i den aktuelle saldogruppe. Dette gjelder som utgangspunkt uavhengig av om det er leietaker eller utleier som faktisk bekoster tiltaket. Det vil normalt være et ønske om å fradragsføre kostnadene direkte for å få redusert betalbar skatt på et så tidlig tidspunkt som mulig. Som vedlikehold anses arbeider som utføres for å bringe lokalene tilbake til opprinnelig stand. Kostnader til å sette formuesobjektet i en stand som det ikke har hatt tidligere, anses i utgangspunktet ikke som vedlikehold, men som påkostning. I ligningspraksis er det gitt uttrykk for at dersom formuesobjektet settes i en bedre stand eller annen stand, anses det som påkostning. Ved vurdering av om det foreligger vedlikehold, kan det tas hensyn til en viss tidsmessig utvikling i materialbruk og standard som etter dagens nivå tilsvarer formuesobjektets tidligere stand. Tidligere var det gjennom lov adgang til direkte utgiftsføring av miljøinvesteringer etter offentlig påbud. Dette ble fjernet av lovgiver i forbindelse med skattereformen i 1992. Det er per i dag ingen lovregulering som tilsier at lovpålegg eller offentlige påbud har betydning ved vurderingen av om et tiltak/en investering skal anses som vedlikehold eller påkostning. Det er heller ingen særlige skatteregler som tilsier at det gis særfordeler ved at en innretter seg i tråd med lover eller offentlige pålegg, eller at en ønsker å tilpasse seg for å bli mer miljøvennlig. Det kan derfor være vanskelig å få aksept fra skattekontoret for direkte fradragsføring av den grunn at en investering er foretatt på bakgrunn av offentlige pålegg eller fordi tiltaket er miljømessig. Et lovmessig påbud eller en utvikling i retning av mer miljøvennlig materialvalg eller lignede kan imidlertid ha betydning ved vurderingen om det har skjedd en standardforbedring av lokalene/ eiendommen. Det er praksis for at det i vurderingen av om det foreligger en standardforbedring, må ses hen til om det har skjedd en endring i den relative standard sammenlignet med den standard lokalene opprinnelig hadde. Tidsmessig utvikling, byggemetoder, endringer i materialvalg, forbud mot tidligere benyttede materia-

ler med videre kan påvirke hvorvidt det har skjedd en slik relativ standardforbedring. En relativ standardforbedring innebærer at det aksepteres som vedlikeholdskostnad opp til dette nivå, til tross for at det rent faktisk er en standardforbedring i forhold til den stand bygget hadde opprinnelig. Finansdepartementet har lagt til grunn at prinsippet om standardforbedring gjelder utvikling i materialbruk i byggebransjen. En eiendom som har tapt seg i verdi på grunn av utidsmessighet eller endrede krav, kan sammenlignes med en eiendom med verdireduksjon som følge av fysisk slitasje, og tilsier dermed at det gis direkte fradrag for kostnader til vedlikehold i begge tilfeller. Videre må krav som følge av sikkerhetsmessige eller miljømessige forhold eller andre forhold knyttet til eksempelvis EU-krav eller HMS-krav også kunne være relevante momenter i vurderingen av om det må kunne sies å ha skjedd en standardforbedring av eiendommen. Dette kan i så fall tilsi at hele eller deler av kostnaden kan anses som vedlikehold og fradragsføres direkte. Dette må vurderes konkret. EKSEMPLER:

1. Asbest som materiale har vært forbudt i over 30 år fordi det er kreftfremkallende. Eternitt inneholder asbest og er også forbudt. Der eternitt eller annet asbestholdig materiale (i for eksempel innvendige eller utvendige takplater) byttes ut med et annet materiale, kan dette anses som vedlikehold, dersom det velges et materiale som er vanlig å bruke i dag. Brukes for eksempel glasert takstein i stedet for utvendige takplater av eternitt, kan det være at det gis fradrag for vedlikehold ved utskiftning av eternittplatene med det beløp dette ville kostet, og at kostnader ut over dette anses som påkostning. Byttes derimot takplatene med ordinære takplater, må dette anses som vedlikeholdskostnader. Det samme må gjelde dersom utvendige veggplater av eternitt byttes med vanlig bordkledning. 2. Det samme prinsippet må gjelde også i andre forhold for eksempel ved skifte eller ombygging av ventilasjonsanlegg fra forbudt kjølemiddel R22 til lovlig kjølemedium, eller ved utskiftning av PCB-holdige vinduer. 3. Installeres solcelleanlegg eller jordvarmeanlegg i stedet for oljefyringsanlegg utelukkende for å få ned energikostnadene, vil kostnadene trolig anses som påkostning. Mener leietaker at det er gjort tilpasninger av lokalene som ikke innebærer en standardforbedring og det på denne bakgrunn kreves fradrag for vedlikeholdskostnader, bør dette redegjøres nærmere for i vedlegg til selvangivelsen. Dersom det gis riktige

• AKT U E LT • J U SS •

dersom det er avtalt mellom partene at utleier ved utløpet av eiertiden skal kompensere leietaker for påkostningen. Også her anses utleier som eier når påkostningen foretas. Den skattemessige fordelen vil ikke alltid tilsvare tiltakets kostnad. Det vil bero på tiltakets art og markedsforholdene på stedet. Inntektsføringen av utleiers fordel skal normalt skje i det inntektsår påkostningen foretas av leietaker. I ligningspraksis er det akseptert at utleier kan skattlegges for fordelen med like deler over den resterende leieperioden. Deler av skatten vil komme allerede i året etter endringsarbeidet på leieobjektet. Utleier bør gjøre en kommersiell vurdering når det forhandles om leietakertilpasninger, herunder om tiltaket har verdi for utleier ved leietakers utflytting, om det er ønskelig å overta påkostningen eller om det skal avtales at endringene skal fjernes ved leieforholdets opphør.

og fullstendige opplysninger i selvangivelsen, har skattekontoret frist for å ta standpunkt til klassifiseringen innen to år etter utløpet av det aktuelle inntektsår, og en vil unngå tilleggsskatt. KONSEKVENSER AV AT LEIETAKER DEKKER KOSTNADER VED ENDRINGER PÅ LEIEOBJEKTET

Partene vil kunne forhandle om det er utleier som skal dekke kostnaden mot påslag i leien eller om leietaker selv skal bære kostnaden. Også her må det skilles mellom tilfeller der kostnadene kan fradragsføres direkte eller om de skal aktiveres og avskrives over saldo. Dekker leietaker vedlikeholdskostnader på bygg eller på tekniske installasjoner, kan kostnadene fradragsføres direkte. Der leietaker påtar seg å bekoste omfattende vedlikeholdsarbeider som vil bringe leieobjektet i bedre stand enn det var da det ble overtatt av leietaker, vil dette (altså differansen ut over oppgradering til samme stand som ved overtakelse) reelt sett være å betrakte som ytelse av vederlag til utleier, og er derfor på mange måter et tillegg til husleien. Ligningspraksis gir uttrykk for at vedlikeholdskostnadene i et slikt tilfelle må likestilles med engangsbetaling av husleie, og følgelig skal fordeles over leieperioden. Det kan stilles spørsmål ved om ikke leietaker i et slikt tilfelle kan fradragsføre kostnadene direkte. Ved påkostninger skal den av partene som anses som eier av tiltaket, ha avskrivninger i leieperioden. Dersom utleier er eier, vil utleier kun få saldoavskrivninger på 2 prosent per år for fast eiendom og 10 prosent for tekniske anlegg. Selv om leietaker dekker kostnadene, blir leietaker normalt ikke eier av påkostningen. Men det kan tenkes at leietaker likevel skal anses som eier, for eksempel dersom påkostningen kan demonteres eller flyttes. Dersom tiltaket ikke kan flyttes, det vil si er inkorporert i leieobjektet, og leietaker likevel anses som eier, må leietaker kunne avskrive påkostningen lineært over (den resterende del av) leieperioden. En vanlig regulering i leieavtalen er at leietakers tiltak tilfaller utleier vederlagsfritt ved utløpet av leieperioden. Det kan innebære at utleier er skattemessig eier etter hvert som tiltakene inkorporeres i bygget. Er det avtalt at leietaker skal fjerne endringsarbeidet eller tilbakestille lokalene til opprinnelig stand, anses ikke utleier som eier av endringsarbeidet. Er det ikke særskilt avtalt med leietaker hva som skal skje med endringsarbeidene etter utløpet av leieperioden, er det mye som taler for at leietaker har en plikt til å tilbakestille lokalene til opprinnelig stand, og at utleier derfor ikke skal anses som eier. For å unngå diskusjoner om dette anbefales at partene tar stilling til hva som skal skje med slike endringsarbeider etter utløpet av leieperioden. Et vilkår for beskatning er at utleier har mottatt en økonomisk fordel. Om det foreligger en fordel må bero på en vurdering, blant annet av om tiltaket har verdi etter leieavtalens utløp, om det skal betales vederlag og om leietaker har plikt til å rive tiltaket før han flytter ut. Kommer en til at tiltaket innebærer en fordel tilført utleier, anses utleier i utgangspunktet som eier av påkostningen på det tidspunkt denne foretas. Utleier skal da inntektsføre det beløp som utgjør hans fordel ved endringsarbeidet. Det samme gjelder

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

MERVERDIAVGIFT

I utgangspunktet har leietaker fradrag for inngående merverdiavgift dersom utstrakt vedlikeholdsarbeider eller påkostninger utføres på et leieobjekt som benyttes i leietakers avgiftspliktige virksomhet. Dette må antas å gjelde selv om anskaffelsen også er i utleiers interesse, dersom vedlikeholdsarbeidet eller påkostningen tilfaller utleier ved utløpet av leieavtalen. For påkostninger på fast eiendom hvor inngående avgift utgjør minst kroner 100.000,- oppstår det justeringsforpliktelser, det vil si en latent delvis tilbakebetalingsplikt for fradragsført inngående avgift for det tilfelle at bruken av påkostningen endres til ikke-avgiftspliktig virksomhet i en 10-årsperiode. Etter merverdiavgiftsforskriftens hovedregel skal justeringsforpliktelser overføres til utleier ved leieforholdets opphør, med mindre partene har avtalt at leietaker beholder sine egne justeringsforpliktelser. I praksis er fravikelse av hovedregelen svært utbredt, siden utleier ikke har noen oppside i å overta en latent risiko for å måtte betale avgift tilbake til staten dersom neste leietaker ikke driver avgiftspliktig virksomhet. Vurderingen kan bli en annen, hvor tiltaket er verdifullt og leietakers alternativ er riving. Dersom en eventuell justeringsplikt ved kontraktsutløp er svært tyngende, kan leietaker være tjent med å ha rett til å rive tiltaket slik at justeringsplikten bortfaller. Hva som er den mest hensiktsmessige reguleringen vil bero på kommersielle vurderinger knyttet til muligheten til utnyttelse for utleier eller leietaker (for eksempel ved flytting).

Tone Kaarbø, senioradvokat i Wiersholm

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet. Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Lillestrøm - Oslo S 11 min. Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

• UTLEI E R H AR ORDE T • ARV E RE GL AND •

MILJØBEVISST GÅRDEIER – Vær åpen for nye måter å jobbe på. av: silje rønne

- foto:

hans fredrik asbjørnsen

PROFIL ARVE REGLAND Administrerende direktør i Entra ASA Har jobbet hos ABG Sundal Collier, Oslo Børs, Ernst & Young og Arthur Andersen & Co. Utdannet siviløkonom fra BI og Statsautorisert revisor fra NHH. Bor på Nesøya.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

• UTLEI E R H AR ORDE T • ARV E RE GL AND •

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Entra seg fra andre gårdeiere? – Vi får veldig høy score av våre kunder og det motiverer oss. De trekker frem Entra som et solid selskap man kan stole på. De fleste leieforhold er langvarige og da er det viktig at vi har ressurser til å møte nye behov og ønsker om tilpasninger. Vi satser både på sentralt kundesenter og god lokal drift på hvert enkelt bygg. Et nært og profesjonelt forhold til alle kunder må til for å ta godt vare på leietakerne. Entra er også opptatt av innovasjon, spesielt på miljøsiden, men også på nye tjenester som skaper bedre opplevelser for våre kunder og deres ansatte og besøkende. Vi ble best av de store aktørene på Norsk Leietakerindeks i 2015, men vi er alltid opptatt av å utvikle oss og bli bedre. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? Aller først er det viktig å starte tidlig – tidligere enn de fleste tror. God dialog med gårdeier er avgjørende for å se om eksisterende lokaler er aktuelle fremover eller om flytting er eneste alternativ. Det er også viktig å være åpne for nye måter å jobbe på. Hvordan skaper man det beste samarbeidet internt i bedriften? Hvordan vil vi ta i mot kunder, publikum og gjester? Hva skal til for en effektiv utnyttelse av møterom og digitale tjenester? Hva gjør oss attraktive som arbeidsplass? Kontoret har stor betydning for trivselen, effektiviteten og bedriftskulturen. Vi ser at mange bedrifter søker lokaler som bidrar til mer samhandling. Da må lokalene tilrettelegges slik at folk møtes og får løst oppgaver sammen. – Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg? Et tett og godt forhold mellom leietakeren og gårdeieren er viktig. Behov for endringer kan komme raskt og da er det viktig å ha en gårdeier som alltid står parat. Det er også viktig at lokalene du velger har god fleksibilitet. Og så er det selvsagt beliggenhet. Kort avstand til kollektivtransport blir stadig viktigere. Miljøkriterier får også mer oppmerksomhet. Energieffektive bygg med moderne miljøløsninger gir god økonomi. Godt inneklima og god luftkvalitet påvirker trivsel og effektivitet på arbeidsplassen. I tillegg kan det også ha en positiv effekt på bedriftens omdømme.

dusert vannforbruk og mer trivsel. Entras målsetting er at alle nye bygg skal tilfredsstille Breeam Excellent eller bedre. – Hva er den største fallgruven for leietakere? Jeg mener det er viktig at ledelsen har klare mål for de nye lokalene og at de ansatte involveres på en god måte. Forhastede beslutninger som ikke er godt forankret kan skape unødvendige utfordringer og frustrasjon. Gode beslutninger som både ledelse og ansatte er sammen om kan derimot gjøre flytteprosessen til en svært positiv opplevelse for organisasjonen. Entra flyttet selv hovedkontor for halvannet år siden. Dette ga en skikkelig «boost» til organisasjonen. Vi har målt trivselen gjennom hele prosessen. I de gamle lokalene var 28 prosent av de ansatte enige i påstanden «lokalene bidrar til trivsel på arbeidsplassen.» Etter at vi flyttet økte dette til 68 prosent. Økt samhandling på tvers av avdelinger var et konkret mål med flyttingen og her økte vi tilsvarende fra 39 til 95 prosent! Tilrettelegging for konsentrasjonsarbeid økte på samme måte fra 28 til 71 prosent. Vi har lært masse av dette og erfaringene deler vi gjerne med andre. – Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne? Selv om jeg har hjertet hos Entra må jeg nok innrømme at det er mer enn bare gode lokaler som gjør bedriften til en attraktiv arbeidsplass. Men vi vet at kontorenes beliggenhet og utforming er viktig for nye medarbeidere. Og så er det viktig å forstå at attraktive lokaler kan ha helt ulik betydning i forskjellige organisasjoner og miljøer. – Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? Sentrum er mest etterspurt, som det nok alltid vil være. Vi synes også det er spennende på aksen Oslo S-Tøyen. Rett før ferien annonserte vi flere nye leiekontrakter på Tøyen Torg og om et snaut halvår skal de første bedriftene flytte inn i Sundtkvartalet. Nærhet til kollektivtilbudene og det vibrerende bylivet er attraktivt og denne delen av byen har begge deler. – Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette? Jeg tror det er uklokt å uttale seg skråsikkert om dette. Teknologi, samarbeidsformer, kommunikasjon, migrasjon, internasjonalisering og trender er i rask endring. Vi legger stadig større vekt på fleksibilitet i oppbygging av lokalene, enkel tilpasning til ny teknologi og et mer omfattende tilbud av tilleggsprodukter til våre leietakere. Spennende kantinekonsepter og møteplasser for kreativitet utvikles hele tiden. Vi skal være den foretrukne partner for våre kunder og da må vi hele tiden tilpasse lokalene til kundens egen vekst og utvikling.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? En miljøbevisst leietaker bør stille miljøkrav. Høy miljøstandard gir gjerne lavere energikostnader, re-

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Plantevegg Utendørsplantevegger i vårt nærområde, styrker forholdet mellom mennesker og natur og gjør områdene mer levelige og reduserer stress. Levende plantevegger er perfekte da de ikke krever mye plass og kan bygges vertikalt i høyden. De kan bidra til å reversere skader vi forårsaker ved å rense og filtrere luften, ta vare på CO2, absorberende støy, beskytter veggene mot kraftig regn og UV-stråling - og gir økt trivsel til urbane borgere.

Opplev Ambius selv 23 00 66 03 ambius.no

2 S p r e r

Renere l u f t

Teknologi, samarbeidsformer, 3 kommunikasjon Reduserer forurensning

g l e d e

Minsker s t r e s s

DESIGN Ø k e r velværet

• AKT U E LT • I KT OG ORGANI S E RING •

PROFIL JAN KRISTIAN KARLSEN Aktuell: Han har stor kunnskap om den fleksible og effektive arbeidsdagen, samt metoder for utvikling av gode arbeidsplasser, i både private og offentlige virksomheter i inn-og utland. Arbeid: Daglig leder i analyse- og rådgivingsselskapet Company Pulse AS, og forfatter av boken «Tid til arbeid, tid til overs».

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

EN PRODUKTIV ARBEIDSPLASS Produktive arbeidsplasser forutsetter moderne datasystemer. IT-utviklingen har vĂŚrt formidabel etter millenniumskiftet av: jan kristian karlsen illustrasjon: shutterstock

• AKT U E LT • I KT OG ORGANI S E RING •

roduktive arbeidsplasser forutsetter moderne datasystemer. IT-utviklingen har vært formidabel etter millenniumskiftet. Derfor er den største utfordringen i dag å gjøre gode valg og å få datasystemene riktig implementert i organisasjonen. Ifølge Rambøll og Den norske dataforening, mislykkes ni av ti norske virksomheter med å få til ønskede endringer i virksomhetsinterne IT-prosjekter – det er skuffende resultater.

virksomheter. Opphopning av datasystemer skyldes ofte en altfor treg utfasing av eldre systemer. Det er fristende å holde liv i det man er fortrolig med. IT-opplæringen går på lavbluss i mange organisasjoner. Det er også en trend at ansvaret for brukerkompetanse skyves nedover i organisasjonen, og i siste instans overlates til den enkelte medarbeider. Resultatet blir ofte mangelfull eller feil bruk av IT-systemene. PRODUKTIVITET PÅ KONTORET

LEVER TEKNOLOGIEN SITT EGET LIV?

De to anerkjente forskerne innen informasjonsteknologi, ledelse og økonomi, Wanda J. Orlikowski og Susan V. Scott, fant ut at kun 5 prosent av i alt 2027 forskningsartikler omhandlet teknologi og organisering. Det er et paradoks at teknologien får lite oppmerksomhet i forskningen, når den har en så åpenbar viktig rolle i arbeidslivet. Deres forklaring på dette er mangel på kunnskap i skoler og utdanningssystemer for å kunne analysere og forklare bruken av IT-systemer. Det andre er at mennesker lett forledes til å tro at teknologien «lever sitt eget liv». MANGE IT-SYSTEMER OG LITE OPPLÆRING

«Det finnes om lag 200 IT-systemer i en gjennomsnitts norsk kommune», hevder Torstein Harildstad, tidligere leder for IT-selskapet Software Innovation (lest i Dagens Næringsliv 11.07.16, side 4). Harildstads utsagn om det høye antallet datasystemer i norske kommuner er nedslående, men er nok ikke enestående for situasjonen i store og mellomstore

Dyktige interiørarkitekter legger sin faglige tygde i å utforme kontorer som skal bidra til å styrke produktiviteten. Imidlertid blir man ofte skuffet over medarbeidernes bruk av løsningene. Dette gjelder særlig åpne og aktivitetsbaserte løsninger som er designet for varierte og fleksible bruksmønstre. Å endre arbeidsform er krevende, og det store flertallet av medarbeidere fortsetter derfor å jobbe omtrent slik de er vant til. En annen problemstilling er at moderne kontorer stiller nye krav til data- og telefonsystemene. IT-systemene må være mobile, trådløse og sømløse. Dessuten må systemene være stabile, datasikre og brukervennlige. Det finnes mange problemstillinger og fallgruver knyttet til IT-infrastruktur i næringslokaler. Noen av disse løses fortløpende gjennom teknologiske fremskritt og av dyktige IT-konsulenter, mens nye problemstillinger oppstår. I de senere år er det blitt en utfordring å finne ledige «frekvenser» for trådløse datanett i mange byer. Dette blir ofte underkommunisert eller neglisjert i relokaliseringsprosjekter, men det er ikke mindre viktig av den grunn.

IT-systemene må være mobile, trådløse og sømløse. Dessuten må systemene være stabile, datasikre og brukervennlige. Det finnes mange problemstillinger og fallgruver knyttet til IT-infrastruktur i næringslokaler.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Som barn lærte du å sitte stille på stolen. Slutt med det.

Stillesitting på Stillesitting påjobb jobber eretetøkende økendehelseproblem. helseproblem. Vi sitter sitter for for rett mye og for lenge av gangen. Og vi sitter sitter feil. feil.Ja, Ja,vivisitter sitteross oss rett og slett syke. påpå kroppen ogog og syke.Vi Vi trenger trengerååreise reiseoss ossopp, opp,strekke strekke kroppen påpå blodomløpet. gå litt rundt slik slik at athjertet hjertetfår fårlitt littekstra ekstrafart fart blodomløpet. Men hva med det arbeidet som faktisk Men faktiskkrever kreverbåde bådefokus fokusog og stillesitting? Svaret påpå stolen. Sørg forfor stillesitting? Svaretererenkelt: enkelt:Ikke Ikkesitt sittstille stille stolen. Sørg at du har en stol stol som somer erergonomisk ergonomiskutformet utformetfor forå åfølge følgealle alle dine bevegelser. Og ikke minst, minst,varier variersittestilling sittestillingofte ofteog ogpå påsåså minst mange ulike måter måter du du klarer. klarer.Bevegelse Bevegelseererviktig. viktig.Ikke Ikke minst når du sitter sitter stille. stille. Kinnarps erEuropas Europasstørste størsteleverandør leverandør helhetlige interiørløsninger Kinnarps er avav helhetlige interiørløsninger forfor kontor. Vår Vår jobb jobb er er åågjøre gjøredin dinarbeidsdag arbeidsdagbedre. bedre. Les merpå påkinnarps.no kinnarps.no Les mer

• AKT U E LT • I KT OG ORGANI S E RING •

HVORDAN ØKE PRODUKTIVITETEN PÅ ARBEIDSPLASSEN?

Det finnes i dag mye IT-teknologi som kan øke produktiviteten på arbeidsplassen. Automatiseringsteknologi er et stikkord. Stadig flere bedrifter har fått integrert IT-kalendersystemer med reservasjon av møterom. Reserverte møterom som ikke brukes som planlagt, blir automatisk oppdatert som ledig i kalendersystemet. Dette gir gevinster i form av bedre møteromkapasitet, samtidig som det spares noe tid på reservering av møterom. Det finnes også systemer hvor lyssignaler styrer bruken av delte arbeidsplasser (free-seating). Ideen er hentet fra parkeringshus. Grønt lys viser at plasser er ledige og rødt signaliserer opptatt. Løsninger kan forbedre organiseringen av arbeidsplassene og gi reduserte driftsutgifter i bygget. Slike teknologier er ofte verdt investeringene målt opp mot hva tapt arbeidstid og frustrasjon koster bedriftene. Norsk Sykepleierforbund (NSF) er Norges fjerde største fagforbund med 230 medarbeidere. NSF jobber målrettet med å øke produktiviteten på arbeidsplassen. Det gjennomføres årlige målinger av arbeidsmønsteret i organisasjonen. Det vil si medarbeidernes måter å jobbe på, bruk av arbeidstiden og tidstyver, samt hvordan IT-løsninger og de fysiske betingelser i form av kontorlokaler fungerer for medarbeiderne. Det er oppnådd gode resultater innen IT-bruk, effektivisering av reiser og møtevirksomhet, samt bedre tilgjengelighet for medlemmene og mellom kolleger i organisasjonen. Analysen gir også nyttig kunnskap om forbedringsområder. Å redusere uhensiktsmessige avbrytelser, som også er den største tidstyven, står nå øverst på tiltakslisten i NSF. For å få dette til utvikles det retningslinjer og iverksettes opplæringstiltak på gruppenivå. Effekten av opplæringen evalueres – med fokus på å skape mer produktive arbeidsplasser.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

5 RÅD – EN HUSKELISTE FOR IKT OG ORGANISERING Fas ut gamle datasystemer – så raskt det lar seg gjøre Se på muligheter for å ta i bruk automatiseringsteknologi på kontoret Kartlegg medarbeidernes arbeidsdag med gode metoder, både før og etter innføring av nye datasystemer og nye kontorløsninger Åpne kontorlandskap og særlig aktivitetsbaserte landskap, bør betraktes som en mobil løsning – med fokus på IT og brukernes fysiske bevegelsesmønstre IKT og organisering må settes høyt opp på agendaen i relokaliseringsprosjekter – sørg for å ha med IT-mobilitet ekspertise i flyttegruppa

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

Kristian IVs gate 15 160 - 610 m2 kontor U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager utleid 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale utleid 1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 kontor utleid 2. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor utleid 3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to leieforhold. 1) BTA 196 m2 2) BTA 160 m2 4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontorlokal til hele bygget på 1530 m2. Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til

å påvirke prosessen for å forme lokalene til hva man ønsker. Lokalene er 300 meter fra National theatret som er et knutepunkt for buss, trikk, tbane og tog med blant annet flytoget.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no 73

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

Nullutslippsbygg: I fremtiden vil flere kontorbygg produsere sin egen energi.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

GODE UTSIKTER FOR KONTORBYGG Hva slags teknologi vil byggene våre ha i fremtiden, og hvordan utvikles disse løsningene med tanke på mennesker, energibesparelser og klima? av: silje rønne

i må ikke glemme hvem vi bygger for, et bygg er ment for mennesker, og det har stor betydning for livene våre – vi tilbringer mye tid på kontoret. Derfor er et godt inneklima, god energieffektivitet, og brukervennlige og moderne løsninger helt avgjørende, sier Roar Andersen, direktør for forretningsutvikling i Caverion, Danmark/Norge. Direktør for BI i Stavanger, Dr. scient Ragnhild Wiik, har gjennomført et omfattende forskningsprosjekt hvor hun fant ut at et godt innemiljø kan øke produktiviteten med minimum 3 prosent. Dette gir store utslag på bunnlinjen. – Med tanke på de ansattes produktivitet, er det fysiske innemiljøet like viktig som det psykososiale. I en bredt anlagt undersøkelse fastslår Wiik at produktivitetsgevinsten er stor om luft-, lyd-, og estetiske forhold bedres, sier han. Med bakgrunn i Wiiks forskning har Caverion videreutviklet sitt eget konsept KlimaTak, som samler alle tekniske installasjoner på ett sted, inkludert ventilasjon, kabler for elektro og IKT, samt sprinkler og rør – det kan også tilpasses byggets moduler.

MULIGHET FOR ENDRING

Fleksibilitet er en annen betydningsfull faktor mener Andersen. Enten bedriften vokser, krymper eller har behov for å endre arbeidsform er det nødvendig å kunne justere rominndelingen. – En hver leietaker har egne behov, og disse kan forandre seg i løpet av kort tid. Ettersom de fleste investeringer tas i byggefasen, og for å sikre at totaløkonomien i et litt lenger perspektiv blir god, bør man ta høyde for at det blir aktuelt med en ombygging på et eller annet tidspunkt i livssyklusen til bygget, sier han. MEGATRENDER

– Det som påvirker det store bildet er mega trender. I mange år har andelen av teknologi økt i byggene våre, og for å få en god effekt av dette må de ulike komponentene kommunisere – alle de tekniske fagene griper i hverandre. Det er mulig å styre dette i en helhetlig tanke, noe som er kjempe effektivt for å kutte kostnader, sier han. Caverion er ISO-sertifisert og ønsker å bidra til et grønt tankesett i byggeprosessen. Andersen opplever at energibespa-

• AKT U E LT • T E KNOLOGI •

– Jeg er også ganske sikker på at mange flere kontorbygg vil få solcellepanel, der vil det skje en stor utvikling.

rende bygg også er kostnadsbesparende. Samtidig ser han at flere leietakere blir mer bevist på dette. – Leietakerne stiller større krav til miljø, dette vil vi også se mer av i fremtiden, enten det er et rehabiliteringsprosjekt eller nybygg. De er også i langt større grad enn tidligere bevist på et lavt energiforbruk, og de stiller krav til et godt innemiljø, sier Andersen. – Vi lever i en vanvittig utvikling, med tanke på den digitale verden, og det gjør noe med hele eiendomsmarkedet. En ting er åpenbart – alt må være trådløst, og vi må kunne koble oss opp uansett hvor vi er, fortsetter forretningsutvikleren. OPPFØLGING BLIR ENKLERE

Han er sikker på at digitaliseringen som har skjedd de siste årene, vil gjøre oppfølingen av byggene enklere. – Det vil bli enda lettere å følge opp service, vedlikehold og drift. Før ble man ringt etter for å justere ventilasjon, i dag kan vi å overvåke byggene digitalt, og det er mulig å gjøre flere korrigerende iltak uten å besøke bygget, forklarer han. Caverion har systemer som varsler bygget når noe er utenfor det normale oppsettet. Det fører til at det i langt mindre grad er behov for service ifølge Andersen, ettersom problemet rettes opp med en gang. – Det gjør at vi kan yte raskere service. En god plan for service og vedlikehold av byggene er helt avgjørende for å bevare byggets verdi. Dette knyttet opp mot gode systemer som binder de tekniske anleggene sammen, gir et riktig grunnlag for både godt inneklima, lavt energiforbruk og en sikkerhet for at bygget fungerer optimalt, påpeker Andersen. – I et bygg i dag, finnes mange forskjellige tekniske systemer og komponenter. Caverion har et har SD-anlegg, som binder alle de tekniske anleggene sammen, overvåker bygget, slik at komponenter kan skiftet ved behov, med mer. For eksempel kan ventilasjonsfilteret varsle nå er det er tett, og vi kan skifte det ut med en gang. Dette bevarer verdien på byggene, understreker han.

Roar Andersen, direktør for forretningsutvikling i Caverion, Danmark/Norge

energi, og Andersen er sikker på at vi vil få flere nullutslippsbygg. – Jeg er også ganske sikker på at mange flere kontorbygg vil få solcellepanel, der vil det skje en stor utvikling. Flere kontorbygg vil produsere sin egen energi, og vi vil også se at vindkraft vil bli benyttet i forskjellige former, påpeker han. – De store byene våre vokser. Vi vil utvikle bydeler og områder i et større perspektiv, enn slik man gjør i dag. I dag tenker man ofte solert sett på ett eller to bygg, i fremtiden vil man i større grad se på hele bydeler når man utvikler. Vi vil knytte flere bygg til samme energiløsning, slik at ett bygg kan selge energi til et annet i nærheten, avslutter Andersen.

NULLUTSLIPPSBYGG ER FREMTIDEN

Det vil komme flere bygg fremover som er knyttet opp til ulik

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene. • Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. • Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat. 460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontorfellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen. • Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014. • Gangavstand til hele Oslo sentrum. • kommunikasjon i umiddelbar nærhet. • Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov. 310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

TRONDHEIMSVEIEN 184

RETT VED SINSENKRYSSET • Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller. 144 kvm kontor m/møterom 183 kvm kontor m/møterom 95 kvm kontor med egen inngang 430 kvm fordelt på 3 større rom, passer godt til undervisning 210 kvm, 5 kontorer kan leies enkeltvis

WWW.AURIS.AS

â&#x20AC;?Tung merkevare-kompetanse koblet med spesiell innsikt i eiendom gjĂ¸r Blake til en unik samarbeidspartner.â&#x20AC;? Mann (53), leder, stor eiendomsutvikler

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

www.blake.no 79

Harbitz Torg

OSLOS NYE BYUTVIKLINGSPROSJEKT

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

av: silje rĂ¸nne

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Like ved Skøyen stasjon ligger, Harbitzalléen 3-7. Tidligere lå det et lukket fabrikkanlegg her, men nå åpner Møller Eiendom opp for et pulserende strøk, med boliger, butikker, barnehage og kontorarbeidsplasser. – Byen utvikles rundt kommunikasjonsknutepunktene, og Skøyen er et av Oslos mest spennende utviklingsområder. Prosjektet vårt representerer overgangen mellom attraktive boligområder i vest og det nye, mer urbane, Skøyen sier Pål Bøe, markedssjef i Møller Eiendom. Det verneverdige laboratoriebygget sentralt på området skal transformeres og det etableres et splitter nytt strøkstorg rundt bygget. Byggearbeidene på området er allerede i gang og hele kjelleretasjen med parkeringsanlegg vil bygges i ett. De første boligbyggene vil starte å reise seg allerede til neste år. Kontorbygget på Harbitz Torg kan også få byggestart i 2017, og vil bestå av 30.000 kvadratmeter, over 10 etasjer. Kontorbyggene vil romme cirka 1.500 arbeidsplasser i moderne og lyse løsninger. – Kontorbygget er designet for å møte ønsket fra store leietakere om å sitte på færrest mulig plan. Med etasjeflater på rundt 4.000 kvadratmeter vil man kunne få plass til over 200 ansatte på én etasje! Samtidig er det laget gode løsninger for å dele etasjene i flere mindre leieforhold, sier Bøe. På grunn av byggets størrelse vil det trolig bli flere mellomstore leietakere i huset, i tillegg til en større hovedleietaker. Det er legges derfor opp til at bygget skal fungere som et flerbrukerbygg med felles resepsjon, kantine og møterom.

-VED Å BENYTTE SAMME STEINTYPE PÅ UTEOMRÅDER OG INNE I KONTORBYGGETS FØRSTE ETASJE, OG KANSKJE TIL OG MED DRA MED VANNELEMENTER INN, ØNSKER ARKITEKTENE Å VISKE UT SKILLET MELLOM INNE OG UTE.

HØYE MILJØ AMBISJONER – Møller Eiendom er en samfunns- og miljøbevisst aktør. Tilnærmingen til utviklingen av Harbitz Torg er intet unntak fra denne ambisjonen. For dette prosjektet er målet å oppnå BREEAM-NOR Excellent med score 72 prosent og energimerke A. Dette vil blant annet oppnås gjennom å borre etter jordvarme, forklarer Bøe. For uteområdene har landskapsarkitekten lagt spennende og ambisiøse planer for hvor man ønsker å ta vare på områdets industrihistorie, gjennom å gjenbruke elementer som rør og tanker til utsmykning og lekeapparater for barnehagen. – Ved å benytte samme steintype på uteområder og inne i kontorbyggets første etasje, og kanskje til og med dra med vannelementer inn, ønsker arkitektene å viske ut skillet mellom inne og ute, sier han. Moderne byggemetoder skal bidra ytterligere til lavere energiforbruk og sunne omgivelser. Mange av takene rundt Harbitz Torg vil for eksempel belegges med gress og planter, som ett av mange miljøtiltak. Under hele prosjektet vil det etableres parkeringshus, slik at plasser og stier kan holdes bilfrie, med heis direkte til alle bygg.

- Kontorbygget er designet for å møte ønsket fra store leietakere om å sitte på færrest mulig plan. Med etasjeflater på rundt 4.000 kvadratmeter vil man kunne få plass til over 200 ansatte på én etasje!

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

ET ATTRAKTIVT NABOLAG I den mest sentrale enden av Ullern bydel ligger Hoff og Abbediengen med sine veletablerte boligområder i rike grøntområder og med en avslappet atmosfære. – Vårt mål er å videreføre disse kvalitetene og knytte Harbitz Torg tett sammen med områdene rundt, slik at flere kan få ta del i disse eksisterende verdiene, samtidig som det vi tilfører også skal oppleves som et nyttig tilskudd i nabolaget, påpeker Bøe.

Skøyen er et viktig knutepunkt for NSB, Flytoget og trikken, og for planlagt T-bane til Fornebu. – Her er det dessuten et rikt linjenett av busser, og med bil er det lett tilgang til Vestkorridoren E18 og resten av hovedveinettet. Alt dette er viktig både for de som skal bo og jobbe ved Harbitz Torg, understreker Bøe. BYUTVIKLING ER MILJØVENNLIG – Når vi bor tettere sammen blir vi samtidig flere til å dele. Det betyr blant annet bedre utnyttelse av kollektivtransporten, kortere avstand til barnehager og skoler, et generelt lavere energiforbruk og mindre bilbruk, sier han.

Bebyggelsen rundt Harbitz Torg trappes opp fra den eksisterende villabebyggelsen mot det mer urbane Skøyen gjennom en glidende overgang fra lavblokker, via høyere blokker til det møter den eksisterende bebyggelsen på Hoff. – Profilen er ytterligere brutt opp av ulike terrasseformer og balkonger. Alt i alt vil det oppleves som et harmonisk og utfyllende grep, beskriver markedssjefen.

Det vil også etableres bilpoolordning som vil være tilgjengelig for både beboere og leietakere. Samt at det vil tilrettelegges for at flest mulig skal kunne sykle til og fra jobb, det har vært med i prosjektet fra dag én.

Boligene rundt Harbitz Torg utvikles i samarbeid med Profier, som blant annet har utviklet Maries Vei 20 på Høvik og Bekkestua Senter. Deres boligprosjekter kjennetegnes av høy fokus på brukervennlighet, gjennomtenkte planløsninger og høy boligstandard. Markedet har tatt imot prosjektet med åpne armer og på det første salgstrinnet ble 150 av de 162 leiligheten solgt ved salgsstart.

– Det blir romslige garderobefasiliteter, stor innendørs sykkelparkering og et lite verksted hvor man kan spyle av sykkel og gjøre små reparasjoner. Det ser til og med ut til at syklistene vil få sin helt egen nedkjøring fra torget og rett ned til den sikre sykkelparkeringen og garderobeanlegget, forsetter han. – Når prosjektet vårt står ferdige med transformasjonen av det gamle industriområdet ønsker vi å ha bidratt til å skape nytt liv, og tilført Hoff kvaliteter som ikke er der i dag, avslutter Bøe.

Reguleringsplanen er utviklet av arkitektkontoret LPO, som blant annet er kåret til «Masterplanner of the Year» for sitt arbeid med Vulkan-området langs Akerselven. LETT Å KOMME TIL, LETT Å REISE FRA – Tanken er at folk kan jobbe på Skøyen, og bo på Hoff. Det blir 320 boliger ved Harbitz Torg, og en god blanding av vestvendte leiligheter med terrasser og balkonger, samt urbane småleiligheter med hager og trær mellom, sier Bøe og legger til: «Livet på gateplan vil selvfølgelig inneholde hverdagslige løsninger som dagligvarebutikker, og en rekke nødvendige servicetilbud som både er fristende og nyttige.»

Fakta AREAL TOMT

26.400 KVM

BEBYGGELSE OVER BAKKEN

60.000 KVM BRA

KJELLER MED PARKERINGSAREALER

24.000 KVM BRA

ANTALL BOLIGER

320

HANDELSAREALER

4.500 KVM

KONTORBYGG UTLEIEAREAL

30.000 KVM

ETASJER

4-10

ANTALL BEBOERE OG ANSATTE PÅ OMRÅDET

CIRKA 2.100

BYGGEPERIODE

2016-2019

MILJØSTANDARD KONTORBYGG

BREEAM NOR EXCELLENT

• NY BYGG • STAT I ST IKK •

REDUKSJON I ANTALL NYBYGG I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015, og dette vil «redde» kontormarkedet. av: ingrid elisabeth moe, analytiker i dnb næringsmegling as

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

ybyggingsvolumene svinger veldig fra år til år, og dette påvirker kontorledigheten. Heldigvis er nybyggingsvolumene lave nå som økonomien er usikker. Vi ser sjelden at utbyggere igangsetter nybygg på spekulasjon. Etter et lavt nybyggingsvolum i 2014, økte volumet i 2015 til om lag 150.000 kvm. I inneværende år og neste år venter vi lave volumer på henholdsvis 70.000 og 60.000 kvm, og dette «redder» kontormarkedet i stor grad. Med dagens situasjon, med høy kontorledighet på den ene siden og usikkerhet og fallende arealetterspørsel på den andre siden kunne ledigheten blitt svært høy om nybyggings-

volumene også var høye. Situasjonen i dag er derimot at ledigheten har falt grunnet lav nybygging og høy andel konvertering, og vi venter faktisk negativ netto tilførsel av areal de nærmeste to årene. MEST AKTIVITET PÅ ØST

Nybyggingsaktiviteten i nærmeste fremtid er i stor grad sentralisert rundt Hasle/Økern/Ulven-området, samt i sentrum øst. I sentrum øst kommer nye kvadratmetere både i forbindelse med Riksrevisjonens innflytting hos Olav Thon i Storgata, samt i Entra og Skanskas nybygg Sundtkvartalet. I tillegg har OSU nettopp ført opp et mindre nybygg på spekulasjon

i Bjørvika, som i våres ble kjøpt av Wahl Eiendom. Vestover bygges det også, men denne gangen ikke for oljeselskaper, slik vi har sett mye av de siste årene. Skatt Øst flytter inn i nybygg i Sandvika høsten 2016, og i Asker bygger Ferd Eiendom et nybygg for Indra Media som skal stå ferdig neste år. Noe lenger frem i tid er mulighetene for nybygg store i nær sagt alle områder, men her må det signeres leiekontrakter før byggingen igangsettes. Vi antar at nybyggingsvolumene vil øke fra 2018-19 i takt med økonomisk oppsving og at det blir flere store leiekontrakter som løper ut.

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse (kontor)

Område

År ferdig

Utbygger

Bruker

Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16

8 600

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje

16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Bil-

2015

Varner Gruppen

Nei

lingstad USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Statoil Fuel & Retail

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse

Minimalt

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Cowi

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Riksrevisjonen

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2018

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2

Philip Pedersens vei 9, PP9

11 000

Lysaker

2017

NCC

HasleLinje - Bøkkerveien 5, Lamell B

15 000

Hasle

2018

Höegh Eiendom

Eufemia

30 000

Bjørvika

Youngstorget 3

3 925

Sentrum

2018

Kilde: Akershus Eiendom

Ja Securitas

Oslo S Utvikling

Olav Thon Gruppen

• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •

– Økende optimisme i leiemarkedet Vi er nå godt i gang med 2. halvår av 2016 og det er på tide med et kort tilbakeblikk for å se hvordan utleiemarkedet har prestert i årets seks første måneder. Samtidig er det tid for å rette blikket fremover mot en spennende høst. av: michaelfærden, son andré hval og petter bjørge

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

1. halvår 2016 sammenlignet med 1. halvår 2015 viser at det er signert et betydelig antall færre kontrakter i år enn på samme tid i fjor. Tall fra Arealstatistikk viser at det er en nedgang på 11,7 prosent. På tross av færre signerte kontrakter, har antall signerte kvadratmeter økt markant. Vi ser en økning på hele 24,5 prosent. Den store økningen i signerte kvadratmeter 1. halvår 2016 skyldes først og fremst at Skatt Øst reforhandlet en avtale på cirka 22.000 kvadratmeter med KLP i Schweigaards gate 17-19 og at Universitet i Oslo signerte en kontrakt med Entra som skal bygge det cirka 20.000 kvadratmeter store nye juridiske fakultetet i Tullinkvartalet. Videre ser vi en økning i antall signerte kvadratmeter i de fleste områder i Oslo. Unntaket er områdene Skøyen, Lysaker og Bryn-Helsfyr. I disse tre områdene er antall signerte kvadratmeter vesentlig lavere i 1. halvår 2016 sammenlignet med samme tidsperiode i 2015. LØPETID

Sammenlignes løpetid på kontrakter inngått i 1. halvår 2016 med 1. halvår 2015, ser vi en marginal økning i gjennomsnittlig løpetid fra 4,6 år til 4,9 år. Dette er likevel ikke nok til at vi tror økt løpetid er en vedvarende trend, snarere tvert i mot da behovet for arealfleksibilitet ser ut til å være større enn noen gang. Ser man på hvert enkelt område, kommer det tydelig frem at forskjellene er store. Leiekontrakter inngått i 1. halvår 2016 i CBD har i snitt 15,8 prosent lenger løpetid enn kontraktene som ble inngått i 1. halvår 2015. I motsatt ende av skalaen finner vi at kontrakter inngått for objekter på Lysaker i snitt har 17,3 prosent kortere løpetid enn på tilsvarende tid i fjor. Denne nedgangen kan kanskje forklares i det fortsatt usikre markedet for olje- og gassorienterte virksomheter hvor mange bedrifter går en usikker fremtid i møte og derfor ikke ønsker å inngå lange kontrakter. Flere selskaper har nedbemannet og har hatt behov for å fremleie hele eller deler av deres arealer, noe som i snitt reduserer løpetiden på inngåtte kontrakter. På den annen side kan det argumenteres for at det er signert for få kontrakter til å trekke en så bombastisk konklusjon. Men det er nærliggende å tro at en kombinasjon av tilfeldighet og tøffe tider for olje- og gassindustrien er en utløsende årsak til at det på Lysaker signeres kortere kontrakter nå enn for bare et år siden. KONTRAKTSUTLØP

Flere store leiekontrakter har utløp i perioden 2017-2018. Tyngden av «kvadratmeter som utløper» finner vi i Oslo sentrum, noe større søk i markedet og tall fra Arealstatistikk bekrefter. Med et økt fokus på arealeffektive kontorer med åpent landskap og prosjektbaserte arbeidsplasser, har kanskje dagens behov endret seg siden kontrakten ble inngått. I slike tilfeller er det nærliggende å anta at bedriftene vil søke

etter nye lokaler, i stedet for å reforhandle den eksisterende leieavtalen. Dog antas det at en stor andel av kontraktene som løper ut blir reforhandlet. I gjennomsnitt blir cirka 65 prosent av utløpte leiekontrakter reforhandlet. REDUSERT LEDIGHET

Et krevende makroøkonomisk bilde, lav sysselsettingsvekst i kontornæringen samt økt fokus på arealeffektivitet er alle argumenter som tilsier at behovet for kontorareal vil reduseres i fremtiden. På den annen side anslår vi derimot at det i perioden 2016-2018 vil konverteres like mye næringseiendom til annen virksomhet som det vil bygges nytt. Denne nullveksten vil bidra til å holde tilbudssiden i sjakk, og med en forventet moderat økning i kontoretterspørselen fra 2017 og utover, mener vi at disse faktorene vil ha enn større effekt på ledigheten fremover enn argumentene som er presentert over. Vi forventer dermed at nevnte faktorer medfører en nedadgående ledighetskurve i tiden fremover. Ledigheten i Oslo er i dag på 8,25 prosent, men ventes å falle til 7,5 prosent innen utgangen av 2017. Nybyggingsvolumet er i samme periode ventet å være 100.000 kvadratmeter i 2016 og 80.000 kvadratmeter i 2017 før vi forventer økt nybygging i 2018. Til sammenlikning var nybyggingsvolumet i 2012 og 2013 henholdsvis 270.000 kvadratmeter og 180.000 kvadratmeter. KUNSTIG HØYE LEIENIVÅER?

Kontorleien i Stor-Oslo har vært relativt stabil i første halvår av 2016, og forventes å være lik i siste halvår av 2016. Som et resultat av en forventet reduksjon i ledigheten, spår vi at leienivåene for gode leieobjekter vil oppleve en moderat stigning frem til utgangen av 2017. I områder hvor ledigheten er relativt høy og leietakers valgmuligheter er mange, kan leienivåene i noen tilfeller fremstå som kunstig høye. Dette kan forklares med at det kun signeres leiekontrakter i de beste byggene, gjennomsnittsbyggene blir stående tomme. Når leiekontrakter og dertil leienivåer for et område registreres, samtidig som «det vanlige bygget i gata» ikke medregnes, er det fare for at leienivåoversikten kan gi noen gårdeiere urealistiske

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

forventninger til fremtidige leieinntekter. Selvsagt differensieres leienivåoversikten for hvert område etter standard på bygg og beliggenhet, men risikoen er til stede for at bildet som tegnes ikke gjenspeiler realistiske leienivåer i områder med høy ledighet. Samtidig ser vi en trend der gårdeier i økende grad er villig til å innvilge lengre leiefritak. Innvilges eksempelvis 6 måneders leiefritak på en 5-års kontrakt, gis det i realiteten 10 prosent rabatt. Dette gjenspeiles ikke i leieprisoversikten. Omfanget av eventuelle leietakertilpasninger og lengden på leiekontrakten hensyntatt avskrivninger er også sentrale elementer som påvirker leienivåene, men effekten er vanskelig å isolere når leienivåene i de ulike områdene registreres. Kunstig høye leienivåer kan derfor være vanskelig å oppdage før lokalene en gang skal leies ut, det kan derfor være greit å ha i bakhodet at alle bygg er forskjellige og at det ligger flere skjulte variabler innbakt i leienivåoversiktene.

MichaelFærden

LYSERE TIDER

Vi opplever økende optimisme i leiemarkedet, både blant leietakere og gårdeiere. Gårdeiere er samarbeidsvillige og mange bedrifter er positive til egen fremtidig utvikling. Begge parter er innstilte på å finne gode løsninger, men en god del prosesser drar ut i tid. Leietakere har blitt flinkere til å undersøke hva som er tilgjengelig, og i deler av Oslo-området er det fortsatt mange valgmuligheter.

I områder hvor ledigheten er relativt høy og leietakers valgmuligheter er mange, kan leienivåene i noen tilfeller fremstå som kunstig høye. #0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Son André Hval

Petter Bjørge

GI ET GODT FØRSTEINNTRYKK! Medarbeidere som trives og er på alerten, kunder som får en bra start på møtet, leverandører som elsker å komme til deg. Det finnes mange grunner til å ha en pauseløsning som leverer de samme verdiene som ditt varemerke. Vi vet av erfaring at et møte nesten alltid starter med ”vil du ha en kopp kaffe?”, og det innebærer at det første inntrykket av deres bedrift veldig ofte oppstår i tilknytning til kaffemaskinen. Sørg for at det blir et godt inntrykk!

WWW.KAFFEKNAPPEN.NO | KAFFEKNAPPEN@NO.NESTLE.COM OSLO: 22 51 10 10 | STAVANGER: 51 56 00 80

• OMRÅDE • KART •

ASKER OG BÆRUM + Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

FORNEBU Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

LYSAKER I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

DRAMMEN + Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

OSLO VEST

CBD

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men noen store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Gruppen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

ROMERIKE Romerike/Gardermoen De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

OSLO NORD Økern · Hasle · Ulven · Løren + Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

NYDALEN

SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

OSLO ØST Gamlebyen · Tøyen Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Mange opplever området som belastet. Store leietakere: NAV, SV, Skattedirektoratet.

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025. Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her. Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

• OMRÅDE • B RY N- H E L S F Y R •

BRYN-HELSFYR 574 nye boliger, ny stadion, nye skoler og over 100.000 kvadratmeter nye kontor- og service-arealer er under utbygging på Bryn-Helsfyr, aktiviteten er høy. tekst: silje rønne. foto:boibyen.no

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

ferd eiendom

• OMRÅDE • B RY N- H E L S F Y R •

NY KONTOREIENDOM I GRENSEVEIEN 80-82 BundeEiendom jobber med planer for et nytt kontorprosjekt i Grenseveien 80-82, inndelt i tre mulige faser. Første fase omhandler et nybygg i Grenseveien 80 på totalt 8.000 kvadratmeter over syv etasjer pluss kjeller. I fase to vurderes en sammenkobling mellom Grenseveien 80 og 82, og i fase tre full utnyttelse av reguleringen og ett kontorbygg på 22.000 kvadratmeter.

åværende og nye leietakere på Bryn-Helsfyr rett øst for Oslo sentrum kan forvente et stadig mer urbant og levende område. – Et av byens beste kollektivtilbud, god kontorstandard til konkurransedyktig pris og milliardinvesteringer i eiendom, har ført til at Bryn-Helsfyr har 575.000 kvadratmeter i kontorarealer med anslagsvis 15.000 arbeidsplasser i 3.000 virksomheter, sier Per Kristian Lundquist, i Bryn-Helsfyr-samarbeidet.

– Grenseveien 80-82 har god eksponering langs Grenseveien, i frontlinje av den nye bydelen på Valle Hovin og god eksponering mot Helsfyr «sentrum». Det tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner på gateplan for å bidra til et aktivt og levende byliv, sier Vidar Korneliussen, eiendomssjef i BundeEiendom. «NYE» STRØMSVEIEN 96 ÅPNER OPP PÅ GATEPLAN Entra totalrehabiliterer nå Strømsveien 96 ved Helsfyr T-banestasjon. Prosjektet ferdigstilles ved årsskiftet 2016-2017, med nybyggstandard og miljøkvaliteter som energiklasse B og BREEAM Very Good-sertifisering. Totalarealet blir cirka 18.000 kvadratmeter, hvorav rundt 12.500 blir kontorer. Statens legemiddelverk leier 6.500 kvadratmeter for 15 år og flytter inn i desember. – I tillegg til et nytt, miljøvennlig landemerke sentralt på Helsfyr er vi opptatt av hva som tilbys på gateplan i området, sier Sonja Horn, regiondirektør i Entra. – Tidligere har eiendommen huset én stor leietaker og vært mindre tilgjengelig for publikum. Strømsveien 96 vil i ny form tilby et åpent uteareal som bidrar til nytt liv i gaten. Arealene i første etasje vil huse utadrettet virksomhet, og en spennende kafé blir første aktør inn, fortesseter Horn.

Området er omkranset av grønne boligområder på alle kanter, og Fyrstikktorget, Scandic Helsfyr, Bryn Senter og en rekke andre servicefunksjoner byr på de fleste typer fasiliteter. Dessverre har det foreløpig vært begrenset med liv og publikumsrettet aktivitet på gateplan og utenfor arbeidstid. Derimot er dette i ferd med å endre seg. – De store visjonene og planene for Hovinbyen vil på sikt bety at Bryn-Helsfyr innlemmes i den tette, levende byen. I mellomtiden gir en rekke store utviklingsprosjekter området nye boliger og sosiale møteplasser – og mer liv på gateplan, sier Lundquist. MANGE KRAFTIGE LØFT Det har kommet nye kafeer og andre etterspurte servicefunksjoner i området den siste tiden, men dette er bare en forsmak på det som kommer. Nå får Bryn-Helsfyr et kraftig løft og blir en mer levende og publikumsvennlig del av byen. – Ikke bare er Bryn-Helsfyr en sentrumsnær, viktig del av den planlagte Hovinbyen – Oslos største utviklingsområde og en utvidelse av den tette byen. Det er også en rekke nye prosjekter i gang nå som vil bety mye positivt på kort sikt, sier Lundquist. Han sikter til at en rekke aktører arbeider med nye utviklingsplaner på Bryn-Helsfyr – alle med høye ambisjoner for miljø og tilføring av mer urbane kvaliteter.

NYTT BOLIGPROSJEKT PÅ HELSFYR Scandinavian Development utvikler boligprosjektet Grenselunden rett ved Fyrstikkalleen skole og Fyrstikktorget på Helsfyr. Fase 1 av prosjektet gjelder Grenseveien 97, og består av 149 nye leiligheter med mellom ett og fem rom fordelt på tre bygningskropper over 6.-7. etasjer. Prosjektet inkluderer også felles takhager, et nytt kvartalstorg og grønt parkanlegg. – Kombinasjonen av god boligstandard og topp tilgjengelighet har virkelig slått an. Beboerne får mange fasiliteter rundt seg, og det tar under 10 minutter til sentrum med T-bane og sykkel, sier Hans Olav Bjørk, i Scandinavian Development.

Noen prosjekter under bygging og planlegging på Bryn-Helsfyr: NY MINIBYDEL VED VALLE HOVIN Ved Valle Hovin ses konturene av et helt nytt og levende område. Her kommer det et nytt stort stadionanlegg, ny videregående skole, nye boliger for cirka 800 beboere og nye næringsbygg med inntil 60.000 kvadratmeter kontorarealer, butikker og andre publikumsrettede tilbud.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

Nå gjenstår bare rammetillatelse og igangsettelsestillatelse fra Plan- og bygningsetaten før byggestart. Fase 2 av prosjektet gjelder den tilgrensende eiendommen, Fyrstikkalleen 17 – som trolig vil romme ytterligere 40-50 nye boliger. Hvis alt går etter planen kan hele Grenselunden stå ferdig til august 2018.

Ny, stor skole med skyhøye miljøambisjoner på Brynseng Undervisningsbygg bygger nå Brynseng skole for cirka 840 elever fra 1. – 7. trinn og flerbrukshall. Bygget skal bli Norges mest energieffektive skolebygg og stå ferdig til skolestart i august 2017. Skolen planlegges som en pilot på nesten nullenergibygg (nNEB) og bygges etter passivhusstandarden.

NYTT MILJØBYGG FOR KRIPOS Pecunia bygger et nytt kontorbygg i Nils Hansens vei 25 på Bryn. Prosjektets fire byggetrinn er totalt på nær 20.000 kvadratmeter, hvorav første byggetrinn er på 8.200 kvadratmeter. Pecunia har høye miljøambisjoner for bygget og sikter mot klasse Breeam Excellent.

TRANSFORMASJON AV GRENSEVEIEN 90 Skanska Commercial Development Norway AS arbeider med ambisiøse utviklingsplaner for Grenseveien 90 på Helsfyr. Selskapet vil utvikle et nytt, attraktivt kontorbygg med høye miljøambisjoner som bidrar til den positive utviklingen og urbaniseringen av området. Det planlegges blant annet åpne, utadrettede arealer for eksempelvis serveringsteder og småbutikker på gatenivå.

VIL BYGGE 32.000 KVM I FYRSTIKKALLEEN 1 Oslo Areal arbeider med prosjektplaner for det som kan bli tre kontorbygg på 7., 8. og 10. etasjer, sammenbundet av et bygg i transparent materiale – i Fyrstikkalleen 1. Selskapet har kommet frem til et omforent planforslag med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune om omregulering av eiendommen. Planforslaget går ut på å omregulere eiendommen til blant annet forretning, undervisning, kontor, bevertning og grøntareal. Foreslått bebyggelse er på 32.000 kvadratmeter. Planforslaget er ifølge Oslo Areal i tråd med politikernes ønsker om urban fortetning i knutepunktene rundt Oslo. – Forslaget ivaretar fortetningen, samtidig som forholdene for syklende inn mot Oslo og gående på Helsfyr forbedres. Som del av prosjektet bekoster vi bredere gang- og sykkelvei og kulvert langs Strømsveien, opparbeider fortau langs Fyrstikkalleen, fortau og grøntareal langs Svovelstikka og opparbeidelse av Grønvoll Park, sier Kjetil Krutnes, viseadministrerende direktør i Oslo Areal AS.

NYTT KONTORPROSJEKT I ØSTENSJØVEIEN 16 Ferd Eiendom utvikler et nytt kontorprosjekt i Østensjøveien 16 på inntil 10.500 kvadratmeter. SJ arkitekter, selskapets samarbeidspartner på regulering og utvikling av prosjektet, vil skape et lett uttrykk med lyse fasader som vil gi Østensjøveien en visuelt løft. – Med ny, spennende arkitektur, miljøvennlige løsninger og moderne arbeidsplasser blir nye Østensjøveien 16 et flott bidrag i den nye utviklingen av området, sier Silje Strøm, markedssjef i Ferd Eiendom. .

BRYN-HELSFYR Med over 575.00 kvm kontorarealer er Bryn-Helsfyr et av Oslos største og viktigste kontorområder. Området er en viktig del av den planlagte Hovinbyen, og mange store utviklingsprosjekter vil gjøre det til en mer urban og levende del av byen. Bryn-Helsfyrs viktigste fortrinn er unik tilgjengelighet via kollektivt, sykkel og vei, nærhet til sentrum og eiendommer med høy standard til konkurransedyktige leiepriser. Et av byens beste kollektivtilbud, økende kollektiv- og sykkelandel og 4 FutureBuilt-prosjekter bidrar til å gi området en sterk miljøprofil. Ledighet: 10,5% Topp: 2 100 | Moderat: 1 300

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER Oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LEIEPRISER

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet i %

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

2 500

9,7 %

Bjørvika

3 200

N/A

2,7 %

Øvrige sentrum

2 900

1 750

7,2 %

Oslo Vest

2 800

1 500

5,3 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,3 % 8,0 %

Indre øst

2 300

1 150

Skøyen

2 900

1 850

8,3 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

1 300

Fornebu

1 900

Nydalen

2 200

1 450

6,1 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

9,0 %

Ytre Vest

2 100

1 200

15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

2,6 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

9,3 %

Ytre syd

1 700

1 150

5,5 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

6,9 %

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12%

24 00

10%

20 00

16 00

12 00

800

400

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Kontorledighet

2013

2015

2017E2

019E

Nominell leiepris (høyre akse)

KILDE: UNION #0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

• S L IK F INNE R DU • T IP S •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? av: tore årdal

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

100

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent I NA GRI E G E I D E , MU LT I CON S U LT

et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

HA GOD TID.

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

INVOLVER DE ANSATTE.

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN.

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

101

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

BRYNSALLÉEN 4

Lekre og arealeffektive lokaler

All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Kan leie opptil 2.050 kvm på én flate

Flott kantine, dusj/garde robe, sykkelparkering

Sentral beliggenhet

Flott terrasse/hage i eiendommens 3. etg

Høy parkeringsdekning

550–11.892 kvm

KONTAKT TONE K. MJØLNERØD

AXEL EIDE

NÆRINGSMEGLER

DAGLIG LEDER

M: 90 62 38 34

M: 90 82 82 25

E: TM@SANDIA.NO

E: EIDE@SANDIA.NO

• S L IK F INNE R DU • T I P S •

Dette sjekker du på visning: LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del. LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

103

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEG Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere? Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

fikasjon.

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr. Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

9 MND FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger

er plassert.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre

med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

104

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Kast og rydd i egne lokaler Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen

er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold. Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt! 3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

105

GK ann Miljøhuset_260_360_16_GK 02.09.16 11:28 Side 1

Reaction

Hvilke bygg blir det lettest å leie ut i fremtiden?

Miljøhuset GK er konsernets utstillingsvindu for smarte løsninger

Krystallkule er unødvendig De beste utleieobjektene blir byggene med den smarteste energihåndteringen. Det vil si at de beste salgsargumentene er usynlige helt til strømregningen kommer. Jo flere energiriktige bygg som etter hvert kommer på markedet, jo vanskeligere blir det for bygg med gammeldags teknologi og tilsvarende dårlig energistyring.

Fasit september 2016 er over 4,2 millioner spart!

Strømmåleren er nemlig som et omvendt utleiebarometer. Våre tekniske løsninger gir både en drastisk reduksjon av energi og et produktivitetsøkende inneklima. Så enkelt er det.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Les mer på www.gk.no/miljohuset Ta kontakt på gk.no for å høre hvordan ditt bygg kan energieffektiviseres GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4,6 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

107

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen. Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

108

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

109

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER OXER EIENDOM Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

110

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

111

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

112

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS

HØYDEN AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK NORGE AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige ener• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

gi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

113

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

KANTINETJENESTER

RELOKATOR AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

befaring og pristilbud.

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KIRKESTUEN AS

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HÅNDVERKSTJENESTER HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

#0 4 /2 0 16 | estate LO K A L E R

114

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. Grunnlaget for en god dag på jobben.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

115

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Med en lang historie og mange attraktive eiendommer er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører. Les mer på telenoreiendom.no

Hotell Jeløy Radio

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created