Estate Lokaler 05-15

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 05, juni 2015 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

84

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Fornebu S: Et «outstanding» kjøpesenter​

Aktuelt område:

Drammen ALLERHUSET PÅ HASLELINJE:

«Wow-faktor»

88

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

CBD

ØVERST I KVADRATUREN

Thorvald Meyers Gate 7 497-996 kvm

Kronprinsensgate 17 729-1472 kvm

Tollbugata 35 350-2100 kvm

NYBYGG ASKER

SENTRALT I GRENSEN

SENTRALT I CBD

Drengsrudbekken 5-11 600-18000 kvm

Grensen 13 152-1060 kvm

Tordenskioldsgate 6B 232-1432 kvm

www.newsec.no

SKØYEN / HOFF

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

LAGER/PLASSKREVENDE HANDEL

Hoffsveien 21-23 420 kvm

Aurvegen - Gardermoen 5000-25000 kvm

Grini Næringspark 4B 1460 kvm

THE FULL SE RV I C E PROPERTY HOUSE

TY

ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

29.10.14

I EDER BIESEL ARKITEKTER

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

SENTRALT PÅ LYSAKER Lysaker Torg 6-12 250-3000 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

KONTOR I CBD TORDENSKIOLDS GATE 6B 160-1.600 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 160-1600 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

• Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig fra sommer 2015

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

KVADRATUREN TOLLBUGATEN 27 394 KVM Lokalene ligger i 2. etasje og fremstår som lyse og pene. Lokalet er inndelt med cellekontorer, åpent kontorlandskap, møterom/showroom og toalettsone, garderobe og hyggelig kjøkken med spiseplass.

• Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget • Lokalet ligger i 2. etg og vender ut mot Tollbugata • Lokalene fremstår som lyse og romslige med god takhøyde • T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet

Opulens Eiendomsselskap

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

SOLLI PLASS/VIKA CORT ADLERSGATE 16 285 KVM Lyse trivelige lokaler i byggets toppetasje (8. etg) med terrasse på tre sider og flott utsikt over byen (heis til 6.etasje).

• Representativt bygg fra 1955 med alt av servicefasiliteter i nærheten • Kort vei til trikk, buss, T-bane • Cellekontorer av ulik størrelse og møterom • Velegnet til både åpent landskap og kontorfellesskap • Trimrom og garderober i kjeller Opulens Eiendomsselskap

Lokaler/innhold/juni 2015 08 Leder: Fremtiden bygges nå 10 Nyhet 12 Hovedsak: «Wow-faktor» 22 Aktuelt: «One size fits no one» 24 BA-HR: Reisen til Tjuvholmen 28 Aktuelt: Sweco etablerer bisamfunn 30 Aktuelt: – Unge vil ikke hente vann på do 32 Miljø: Vi foretrekker miljøvennlige bygg 36 Fornebu S: Et «outstanding» kjøpesenter 40 Juss: Grønne leieavtaler 48 Nybygg: Det nye regjeringskvartalet 58 Teknologi: God økonomi med grønn IT 62 Aktuelt: Forbud mot oljefyring Markedet 66 Markedspuls: Oljenedtur i leiemarkedet – hvor ille blir det?

70 Aktuelt område: Drammen Faste spalter 44 Utleier får ordet

12

Aller Media AS har flyttet inn i nye lokaler på HasleLinje. Hovedkontoret har fått en tydelig identitet med et karakteristisk utrykk som viser seg gjennom en særegen kunstsamling.

46 Interiør: Sats på gjenbruk

28 Arkitektene ser for seg parker, hager, skog, luftige passasjer og et yrende folkeliv i det nye regjeringskvartalet.

Universitetsgata 8

48

Fornebu S er miljøsertifisert BREEAM «Outstanding», som er den høyeste miljøsertifiseringen et kjøpesenter kan få. Senteret er kledd i norsk gran for å minske Co2-fotavtrykket, og det er solcellepaneler på taket.

Trenger din bedrift mer areal?

Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554 eller les mer på www.klpeiendom.no

6 | Nr. 05–2015/Lokaler

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

KONTOR NYDALSVEIEN 15 CA. 699 KVM I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gullhaug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• Ca. 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg • Spennende alternativ for egne skreddersydde lokaler • Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18 • Passer svært godt for leietakere som ønsker seg hovedvekt av åpent landskap • Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar tilpasninger etter leietakers ønsker og behov • Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabilitering.

• Bussforbindelser like ved og gangavstand til Lysaker togstasjon/Flytoget.

• Leie til svært gunstige betingelser

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

KVADRATUREN TOLLBUGATA 35 350-2100 KVM Fine lokaler i Tollbugata 35 i varierende størrelser. Sentralt plassert like ved Stortinget.

Muligheter for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp. Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is».

• Ledige lokaler fra ca 350 kvm til 625 kvm • Ledige fra 1.1.16 (fra 2Q16 om de skal oppgraderes) • Meget sentralt plassert i Kvadraturen med alt av offentlig kommunikasjon • Kantine og møterom i 1. etasje • Inngansgparti er / blir betydelig oppgradert • Store vinduer og mye bruk av glass gir lyse lokaler • Passer for både cellekontor og åpent landskap

Lokaler/05–2015 | 7

Lokaler/leder/juni 2015

« I 2050 KAN ENERGIFORBRUKET I BYGG

VÆRE LIKE STORT SOM DET TOTALE ENERGIFORBRUKET I VERDEN I DAG – DETTE BØR VÆRE EN TANKEVEKKER. ​

»

Silje Rønne/redaktør Lokaler

Fremtiden bygges nå Miljø står på agendaen, av den enkle grunn at arbeidsplassen vår – næringsbygget – står for rundt 40 prosent av verdens energiforbruk. Nesten dobbelt så mye som fra tog, fly, båter og biler til sammen. I 2050 kan energiforbruket i bygg være like stort som det totale energiforbruket i verden i dag – dette bør være en tankevekker. EU har derfor besluttet at innen 2020 skal alle nybygg forsøke å produsere like mye energi som de forbruker. I 2012 var kun 23 prosent av norske nybygg miljøsertifisert i henhold til et globalt sertifiseringssystem.

Heldigvis forventes en dobling før utløp av året.

Norge har et knippe vellykkede prosjekter som vi kan være stolte av. Gode miljøvennlige bygg med beskjedene fotavtrykk og steder der folk trives.

Forenbu S, som vi tar for oss i denne utgaven er ett av dem. Vi har tatt et dybdedykk i hvilke tiltak som er gjort for å skape et av verdens mest miljøvennlige handlesenter, og hva som skal til for å oppnå den høyeste BREEAM-klassifiseringen. Totalitet er et betydelig stikkord – det er summen av mange tiltak som gjør bygget unikt. Miljøhensyn har vært

tatt helt fra planleggingsprosessen, gjennom hele byggetiden og videreført til den daglige driften.

I BREEAM samler man poeng innenfor 9 ulike områder; energi, helse og inneklima, ledelse, materialer, transport, arealbruk og økologi, forurensning, avfall og vann. Bare ved å støpe bygget med lavkarbonbetong har dette bidratt til å redusere byggets CO2-avtrykk med 60 prosent.

Men hva oppnår så leietaker med et miljøsertifisert bygg – utover å være en viktig bidragsyter i forvaltningen av jordens ressurser, som er en gevinst i seg selv. Vi stilte spørsmålet til fem av bransjens aktører, og kort oppsummert svarte de følgende: lavere driftskostnader, høyere verdiskapning, bedre omdømme, konkurransefortrinn, godt inneklima og tilfredse ansatte.

Samtidig viser ferske tall fra TNS Gallups klimabarometer 2015 at hele 48 prosent mener arbeidsgiveren burde gjøre mer for å oppnå en miljøvennlig og energieffektiv arbeidsplass. De med høyere

utdanning er spesielt opptatt av dette – her er andelen 55 prosent. Undersøkelsen viser også at bedriftens miljøprofil har betydning for valg av ny arbeidsgiver for 40 prosent av oss. Også her er de høyt utdannede overrepresentert. Det betyr at i jakten på de «smarteste hodene», kan kontorbygget ha en betydelig rolle.

Ansatte engasjerer seg. I forrige uke besøkte jeg hovedkontoret til PWC i Barcode. I samarbeid med gårdeier Braathen Eiendom har de etablert en bi-koloni på taket av det 12 etasjer høye bygget. Ideen fikk de av revisoren Marie Skjelbred.

Biebestanden i Norge har sunket drastisk, og det kan gi alvorlige konsekvenser for økosystemet.

Skjelbred er av den oppfatning at hun: «Ikke kan redde verden, men alle kan gjøre litt». Jeg tenker at vi har mye å lære av Skjelbred – det betyr ikke å bli birøkter, men å åpne øyne og bli litt mer bevist – ta ansvar for miljøet!

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne, Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no 8 | Nr. 05–2015/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 – camilla@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Fornebu S Foto: KLP Eiendom

NESTE UTGAVE: 1.SEPTEMBER

NÅ:BYGG

Gammelt bygg i ny drakt

Mellbye Arkitektur Interiør har vunnet konkurransen om revitalisering av Lysaker Torg 6-12. Dette blir et spennende prosjekt!

LAGER EGEN STRØM

EnergiBygget på Union Brygge vil ha solcellepanel både på taket og i fasaden, som årlig vil produsere over 100 000 kWh elektrisk kraft.

Det er mer enn bygget vil forbruke til belysning, og nær tre ganger mer enn hva som går med til kjøling av bygget. Solcellene i ligger trygt plassert mellom to herdede laminerte glassplater som skrus til fasaden med syrefaste braketter. Veggene vil skinne med en glassfasades eleganse samtidig som de forteller historien om produksjon av ren elektrisitet fra solenergi.

Foto: Union Eiendomsutvikling

Tennisbane på taket

Brodahls Gummivarefabrik i Drammen vil nå fremstå med nytt innhold og flerbrukspark på taket. Miljøet vil bære preg av aktivitet og kreativitet som skal tiltrekke seg interessante innbyggere og innflyttere.

Illustrasjon: Arkitektgruppen Drammen AS.

En perle der byen møter fjorden

Glassverket tilfører Drammen et nytt og unikt byområde som reetablerer kontakten mellom Drammensfjorden og bebyggelsen på Nordbykollen. Glassverket tilbyr rause, solrike parkarealer og muligheten til å dyppe tærne i fjorden rett utenfor stuevinduet.

Området vil forsterke Drammens identitet ved å bygge videre på byens suksessfulle byutvikling.

Foto: Union Eiendomsutvikling

NÅ: DESIGN

GRØNN TREND!

Norrgavel har et spennende utvalg kvalitetsprodukter innen møbler, tekstil og pyntegjenstander – alt er miljømerket Svanen. Norrgavel satser blant annet på økologisk plantede trær og er laget for å vare. Når møblene kastes er de nedbrytbare og blir ikke en belastning for miljøet.

Utvalget følger dagens trender, uten å gå på kompromiss med miljøet.

Produkter: Ljungbergs Factory/Norrgavel.

Frodig innemiljø

Plantevegger har mange fordeler i tillegg til å være estetisk vakker. Mennesker som er omgitt av planter jobber bedre, er mer fornøyde og forbedrer effektivitet på arbeidsplassen.

Kilde: Ambius

The Leaf Lamp

Lampen har både en form og størrelse som et ekte tre. En robust fot gjør det godt egent til åpne plasser i kontorer og offentlige rom – et unikt stykke natur i Kilde: www.greenfurniture.se

12 | Nr. 05–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aller/

«Wow-faktor» Som et hovedmotiv i innkjørselen til HasleLinje åpner Allerhuset seg mot omgivelsene. Resultatet er en fasade med glass fra gulv til tak, og innenfor byr bygget på mange spennende overraskelser.

AV SILJE RØNNE FOTO: MORTEN EIK

Lekent & Bærekraftig -Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø.

AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

Lokaler/05–2015 | 13

VARIASJON: Kunst, design og egenproduserte møbler gir bygget karakter og personlighet.

14 | Nr. 05–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aller/

«Allerhuset skal gi en WOW-følelse når ansatte og gjester opplever huset – det har vi fortsatt etter to måneder. Pulserende, åpent og lyst er noen av ordene som ble etablert for bygningen.»

Kitty Stensrud, kommunikasjons- og utviklingsleder i Aller Media AS

T

he six thales» er husets smykke, og du kan ikke unngå å legge merke til dette enestående kunstverket når du entrer Aller Medias nye hovedkontor.

Det henger i atriet og er et bestillingsverk av Fredrik Raddum, tiltenkt mediebedriften. Bestående av seks historier, tolv objekter, hvorav to og to objekter skaper en historie – dette gjør inntrykk.

– Det er opp til seeren selv å tenke over hva historien er. Inspirasjonen til verket fikk Fredrik gjennom en presentasjon av Aller og vår rolle som historiefortellere. Det er mest snakk om eselet som skulle ønske den var en enhjørning, og av den grunn har knyttet et horn til hodet.

Vi er utrolig stolt over å ha verket hos oss og synes det kler bygget, forteller Kitty Stensrud, kommunikasjons- og utviklingsleder i Aller Media AS. Fra Stenersgata, Aller Medias gamle lokaler til HasleLinje har overgangen vært enorm – det nye kontorbygget er også sertifisert BREEAMNOR VERY GOOD. I motsetning til tidligere lokaler er bygget lyst og åpent, med flere møtearenaer som skaper god kommunikasjon blant de ansatte – også på tvers av avdelinger og redaksjoner.

– Det er en mer tydelig god atmosfære, og de ansatte trives i bygget. Vi har fått flere positive tilbakemeldinger, og mange kommentarer på den gode støydempingen i bygget – dette er et fint sted å jobbe, understreker hun.

Allerede etter et par måneder i nytt hus, ser

de ansatte verdien av et moderne og tilrettelagt kontorbygg.

– Det jeg setter mest pris på er at jeg nå møter mange flere kollegaer, enten det er i trappen opp til kontorplassen eller ved minikjøkkenene. Jeg ser at trappen i atriet er en god møtearena. Jeg er også positivt overrasket over at huset fungerte fra dag én etter flytting. PC-er og infrastruktur var på plass og de ansatte kom raskt i gang, forteller hun.

Aller Media benyttet Totalreform for å sikre hele flytteprosessen ut av Stenersgata og Havnelageret. De bistod med alt fra pakking til planlegging og den fysiske flyttingen.

Tydelig identitet En detaljert planlegging er bakgrunn for suksess.

Helt i starten av prosjektet ble det holdt en workshop for å avklare «mål og mening» med det nye kontorbygget.

– Allerhuset skal gi en WOW-følelse når ansatte og gjester opplever huset – det har vi fortsatt etter to måneder. Pulserende, åpent og lyst er noen av ordene som ble etablert for bygningen, sier Stensrud.

LOF arkitekter er ansvarlige arkitekter for bygget, og interiørarkitekt Anne Ruth Flåte har stått for innredningen. Hun er kjent for å bruke spesialinnredning, gode materialer og en dose personlighet – resultatet er helhetlig med særegne elementer og en tydelig identitet.

– Det har vært inspirerende å jobbe med Aller Media. De har vist mye tillit og da står man selvfølgelig på hode og gjør sitt beste, forteller Flåte.

Interiørarkitekten har hentet inspirasjon fra Aller Medias lederstjerner, og selskapets fargepalett som går igjen i de ulike etasjene.

Rødfargen derimot har de valgt å holde utenfor og den benyttes kun i logoen.

– Vi startet med en trekantet form med et hull i midten – selve grunnplanen i bygget. Atriet er kjernen og trafikkåren, og vi har laget hele strukturen og landskapet rundt det. Den store førsteetasjen, også kalt «storstua», skal dekke mange behov. Her skal alle ansatte samles for foredrag, mottakelser, utstillinger og events, forklarer interiørarkitekten.

En del av prosessen bestod i å kartlegge mulighetene på bakkeplan. Her finner du ulike sosiale soner, kantine, stylingrom, foto- og TVstudio, varemottak og flere service-funksjoner.

Ansatte og gjester blir godt tatt imot av en sirkulær, frittstående resepsjonsdisk som også kan benyttes til bar og mottakelse i sosiale sammenhenger. Til høyre for inngangen er det et utstillingsområde, som viser nyheter, informasjon og begivenheter – den fungerer også som scene. Etterfulgt av terrassekaféen, et avtrappet amfi som forbinder vestibyleområdet med kantinen, finner du den såkalte «spisestuen». Mellom de grønne vekstene benyttes trinnene til avkobling, uformelle møter og sosiale møteplasser. Spisestuen ligger på øverste nivå, med det store «stambordet» med plass til 14 personer og loungeområdet. Det buede barbordet med speillamellvegg slynger seg gjennom rommet og danner overgang mellom det høyeste og de lavere nivåene. Spileveggen er et blikkfang i rommet og en tøff effekt.

Lokaler/05–2015 | 15

BLIKKFANG: Friske farger og spennende mønstre trekker besøkende og ansatte mot det flotte maleriet av Christer Glein.

16 | Nr. 05–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aller/

Lokaler/05–2015 | 17

«THE SIX THALES» – et bestillingsverk av Fredrik Raddum fyller det åpne atriet, og eslet som ønsker å være en enhjørning sjarmerer de fleste i senk.

18 | Nr. 05–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aller/

TIDLØST: Interiøret er ment for å vare – det skal være like aktuelt i dag som de neste ti årene.

Interiørarkitekten har klart å danne ulike rom i rommet.

Det får den åpne flaten til å virke intim, selv uten vegger.

– I kontoretasjene har vi tenkt mer generelt. Her har vi hatt fokus på fleksibilitet. Alle arbeidsplassene ligger ut mot vinduene, og fellesområdene er plassert mot trappen og atriet. Her finner du kaffebar, toalett, og gangsoner. For å unngå for store, sammenhengene arbeidsområder, er disse delt opp med lukkede rom – som støtterom og møterom – såkalte «klekkerier».

Redaksjonene har stadig behov for å samles og her kan de «poppe» rett inn for raske møter, forklarer hun.

Strukturen er enkel; arbeidsplassene, det mest private er plassert mot fasadene for dagslys og minst mulig forstyrrelser. Fellesområdene og gangsoner ligger inn mot atriet i midten av bygget.

Vegger som vender ut mot fellesområdene er reservert til profilering av verdier og felles budskap.

Norsk tæl – Bygget er fargerikt, nøktern og nordisk – og relativt tidløst, mener Flåte, og understreker at hennes bidrag til miljøet i stor grad er å skape gode løsninger som varer lenge både med hensyn til funksjon, stil og kvalitet.

For interiørarkitekten har det vært viktig å forstå kundens ambisjoner, og optimalisere bygget ut ifra de mulighetene som finnes der.

– I utgangspunktet var tanken å lage en fargerik fasade, men det endret seg underveis i prosessen.

Fasaden er sterk og nøytral, og den forsterker opplevelsen av å komme inn, forklarer hun.

Planter har en naturlig del av innredningen og klare funksjoner som skaper: trivsel, avskjerming og et godt innemiljø.

– Jeg liker at planter er en del av konseptet. De må ha funksjon og ikke bare stå der å støve ned i en potte i hjørnet, understreker hun.

Grønne vekster på toppen av lave skap er med på å skape avskjermning mellom arbeidsplasser og gangsoner, og hindrer rot oppe på skapene.

«Krigsmaskinen» Kunst har en sentral plass i bygget. Kunstgruppen valgte tidlig å gå for noen få verk: Maleriet til Christer Glein, et maleri av Sverre Koren Bjertnes og installasjonen til Fredrik Raddum. Den øvrige kunsten i bygget er med fra henholdsvis Dagbladets gamle lokaler og Stenersgata. For å få et helhetlig uttrykk foreslo interiørarkitekten at tegninger fra Dagbladet ble rammet inn i like rammer og med tegnernes signatur på veggen. Samlingen består av Blix, Hammarlund, Finn Graff og Stabel – alle i like rammer, men i hver sin etasje.

Lokaler/05–2015 | 19

TAKTERRASSE: Et avtrappet amfi som er fylt med hyggelige små bord ved inngangen av bygget.

20 | Nr. 05–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Aller/

TERRASSEKAFÉEN: Et avtrappet amfi som er fylt med hyggelige små bord ved inngangen av bygget.

1. etasje preges av en litt røffere signatur. De rå uttrykkene får vi gjennom både «Krigsmaskinen» som er et verk Dagbladet eier og maleriet av Christer Glein, som for øvrig var representert med to verk på høstutstillingen i fjor.

– Jeg har endret en del på uttrykket, fra narrative motiver med figurer til et mer formalt formspråk, der utforsking av rom og flater er et vesentlig element. Det kan føles dristig med et slikt brudd, men jeg kjeder meg lett og vil gjerne prøve noe nytt. Jeg synes det er naturlig; jeg er fortsatt ung og gjennomgår parallelt en personlig utvikling, sier Christer Glein.

Fra gammelt til nytt kontorbygg Aller Media dannet tidlig en prosjektgruppe bestående av interne medarbeidere og eksterne rådgivere.

Disse hadde møte hver andre uke der ulike tiltak ble satt opp.

– Vi lagde en kravspesifikasjon i samarbeid med Malling & Co og startet jakten på egnede tomter og eiendommer, forteller Andris Wangensteen, prosjektleder i Aller Media som har representert både leietaker og kjøper i byggemøter og prosjektgruppe.

Den interne prosjektgruppen har i tillegg bestått av: Prosjektkoordinator Vibeke Christensen, kommunikasjons- og utviklingsleder Kitty Stensrud, Controller

Ingebrigt Økland, samt representanter fra datterselskapene som har flyttet med inn i huset, Dagbladet, Scandinavia Online og Redink. Eksterne rådgivere var interiørarkitekt Anne Ruth Flåte og partner og seniorrådgiver for Malling & Co, leietakerrådgivning AS, Oluf Geheb.

– Slik det er – er Høegh utvikler av området, byggherre er HasleLinje 6, et datterselskap av Høegh Eiendom. Aller Holding inngikk kjøpskontrakt med Höegh Eiendom AS om kjøp av bygget (HasleLinje 6) når det ble ferdig. Og Aller Media har leieavtale med HasleLinje 6, som nå heter Aller Property, forklarer han.

Det har vært byggemøter mellom representanter for Höegh Eiendom, HasleLinje, Aller Holding og Aller Media med rådgivere annenhver uke siden kontrakten ble undertegnet våren 2012 og hvor oppfølging av prosjektet og endringsprosesser i for hold til kontrakten har vært de viktigste oppgavene.

Prosjektgruppen har hatt ansvar for å følge opp byggeprosessen og sikre at prosjektet i sin helhet er gjennomført på best mulig måte.

– Fra 1. mai var vi over i drift. Jeg er stolt av å ha fått jobbe med så mange dyktige, kreative, kunnskapsrike og samarbeidsvillige personer internt og eksternt.

Da blir det et flott resultat, avslutter Wangensteen.

Lokaler/05–2015 | 21

n Aktuelt/One size fits no one/

Kenneth Tveito, konseptutvikler i Kinnarps AS og Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS.

«One size fits no one» I mange år har arbeid vært det samme som en plass. Noe man har reist til om morgenen og kommet hjem fra på kvelden. Men et godt utført arbeid har egentlig ikke så mye med et spesifikt sted å gjøre. Snarere tvert i mot – er teknikken på plass kan man utføre jobben hvor som helst.

AV SILJE RØNNE

22 | Nr. 05–2015/Lokaler

Aktivitetsstyrt kontor har vært et populært begrep blant interiørarkitekter. Veldhoen + Company utviklet begrepet om det aktivitetsstyrte kontoret i Nederland, før det ble lansert internasjonalt noen år senere. Opprinnelig gikk det ut på å redusere skrivebord og areal, før filosofien utviklet seg til en fleksibel arbeidsplass.

– Aktivitetsstyrt kontor er feil fokus, det handler ikke først og fremst om nye produkter, planløsninger og møbleringsformer.

I prinsippet er det snakk om arbeidsmetodikk, der enkeltpersoner selv velger hvor det er best egnet å jobbe ut i fra den oppgaven som skal gjøres akkurat nå, sier Kenneth Tveito, konseptutvikler i Kinnarps AS. Tilpasning av nye arbeidsformer, samarbeidsmåter og IT står sentralt. Tveito fokuserer på treenigheten: menneske, rom og teknologi. Tre elementer som overlapper og påvirker hverandre. I et aktivitetsbasert arbeidsmiljø kreves det at personalet har tilgang til, og kunnskap om teknologi som gjør dem mobile. For at man skal kunne arbeide hvor som helst, når som helst. Lokalene må ha ulike områder og arealer til samhandling, konsentrert arbeid og møtevirksomhet.

– One size fits no one! Og si at et fullt og helt aktivitetsbasert kontor er den eneste løsningen, kan for mange være helt feil, samtidig som å si at alle skal ha eget kontor blir like feil. For første gang i historien er vi fire svært ulike generasjoner på kontoret, alle med ulike behov, kunnskap og preferanser, understreker han.

Befolkningspyramiden i den vestlige verden er i endring, vi lever lenger, og får færre barn. Det betyr at 24-åringen vil jobbe sammen med 74-åringen. Ny forskning fra UK Commission for Employment and Skills, viser at såkalt 4G-arbeidskraft som omfatter fire generasjoner blir vanligere, ettersom arbeidstakerne vil vente med å pensjonere seg til de er i 70-80 års alderen. Samarbeid på tvers av generasjoner blir helt nødvendig. Gjennom ulike former av arbeidsmetoder

og teknologisk forståelse, kan det føre til utfordringer dersom ledelsen ikke tar hensyn til alle i bedriften. Av den grunn har Kinnarps introdusert en metodikk de kaller «Det neste kontoret», et verktøy for å kunne tilrettelegge både for de oppgaver og personligheter som preger bedriften.

– Det er viktig at alle stemmer i bedriften blir hørt, derfor jobber vi med å avdekke og fange opp spesifikke behov gjennom dypanalyser av blant annet arbeidsmønstre, behov for konsentrasjon i ulike arbeidsmiljøer samt belegningsgrad, sier Tveito.

Utfallet av alle analyser og workshops sammenfattes i en oversiktlig rapport som tydelig viser resultater for de ulike rollene og yrkesgruppene i hele bedriften.

Modningsgrad Ut i fra Kinnarps metodikk, kan de bedømme hvor «moden» bedriften er.

– Bedrifter og organisasjoner ender ulikt på skalaen, med tanke på hvor langt de har kommet i den teknologiske utviklingen, i nye måter å samhandle og arbeide på, forklarer Tveito.

Dette kan også gjelde for ulike avdelinger i samme bedrift eller organisasjon. Bedriftens «modenhet» er avgjørende for valg av arbeidsmønstre og hvor langt man kan bevege seg mot en endret arbeidsmetodikk.

– Mange er redde for å miste skrivebordet sitt, men flere av våre analyser viser at mange bruker pulten så lite som 20 prosent av arbeidstiden. Med bakgrunn i dette flytter vi oss til en mer bærekraftig løsning der arealene blir brukt riktig, påpeker konseptutvikleren.

Analyseverktøyet til Kinnarps inkluderer ulike «spill» der de ansatte kan vurdere hvilke områder de trenger for å utføre sine arbeidsoppgaver på best mulig måte. Ved hjelp av kort med bilder av forskjellige plasser som: biblioteket, kontor, sosiale soner, lounger, stillerom og lignende, kan de ansatte velge hvilket rom de ønsker å benytte til arbeidsoppgavene.

– Alle bedrifter består av forskjellige mennesker, med ulike oppgaver. Det finnes ingen fasit på hvor ansatte trives best med sine oppgaver. Forskning viser at ekstroverte kan få tilført energi, mens introverte kan bli tappet for energi i miljøer med mange mennesker tett innpå hverandre, forklarer han.

«Alternative Workplace Arrangement» Flere og flere av oss jobber allerede, eller kommer til å jobbe på mindre tradisjonelle måter, men også hjemmefra.

– I takt med at vi blir mer mobile, vil behovet for tradisjonelle kontorlokaler reduseres. På et globalt nivå tror 69 prosent av eiendomsbransjen at arbeidsgiverne vil tilrettelegge for flere nye arbeidsformer, deriblant å jobbe hjemmefra eller plassuavhengig, sier Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS. I den forbindelse er Alternative Workplace Arrangement (AWA) introdusert.

– En utfordring vil bli å bevare bedriftskulturen, selv om muligheten til å jobbe andre steder vil gi mange mennesker makt over seg selv, kan den eventuelle bristen på regelbundet interaksjon skade foretakskulturen, eller hindre at den oppstår, forklarer hun.

Det er en av grunnene til at Yahoos CEO Marissa Mayer i 2013 nektet ansatte å jobbe utenfor kontoret, for å fremme en sterk bedriftskultur.

– Gode interne bedriftsanalyser og forberedelser for fremtid er de viktigste elementene for et godt og effektivt arbeidsmiljø.

Det er bedriften og deres ansatte som vet best hvilken løsning som passer for dem, men kunnskapen må samles og analyseres og det finnes gode verktøy for dette, avslutter Tveter.

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner.

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/05–2015 | 23

n Aktuelt/BA-HR/

24 | Nr. 05–2015/Lokaler

«Reisen til

Tjuvholmen» Advokatfirmaet BA-HR flyttet i august 2012 til nye lokaler på Tjuvholmen i Oslo. Bygget er en del av komplekset «Icon Complex» som består av Astrup Fearnley Museet, BA-HR bygget og kanalen, trappen og broen – alt bundet sammen av et felles glasstak formet som et seil.

AV SILJE RØNNE FOTO: KJETIL JACOBSEN OG NIC LEHOUX

Det er den italienske arkitekten Renzo Piano som står bak. Renzo Piano er en anerkjent arkitekt som høstet internasjonal oppmerksomhet for Pompidousenteret i Paris som stod ferdig i 1977. Han har siden tegnet mange verdenskjente bygninger og The Icon Complex på Tjuvholmen i Oslo er hans første verk i Skandinavia.

Tanken på å flytte til nye lokaler tok form da BA-HR i 2007 stod ved et veivalg. Selskapet var i ferd med å vokse ut av eksisterende lokaler og behovet for større plass og en oppgradering meldte seg. Etter 20 år i samme bygg stod valget mellom å renovere eksisterende lokaler eller flytte.

BA-HR valgte å flytte.

Et eget bygg Selve flyttingen fra Stranden på Aker Brygge til Tjuvholmen var ikke lange veien fysisk, men planleggingen tok mange år. Det ble satt i gang et prosjekt internt i BA-HR i 2008 kalt «Reisen til Tjuvholmen». Denne gruppen skulle foreta en bred vurdering av beliggenhet og nye lokaler. Områdene Vika, Aker Brygge, Bjørvika og Tjuvholmen

stod på blokken som mulige områder til og huset BA-HR. Ønsket om eget bygg var sterkt. I sitt søk kom BA-HR over Renzo Piano prosjektet på Tjuvholmen, som på det tidspunktet kun var noen skisser og en byggeplass i tidlig fase. BA-HR falt for prosjektet, beliggenheten og arkitekturen.

Samtidig gav det en sjanse til å ha et eget bygg i en ny del av Oslo. Det ble lagt mye arbeid ned i å sikre best mulig funksjonalitet og et bygg tilpasset et moderne advokatfirma.

BA-HR var imidlertid involvert helt fra starten, og fikk en unik mulighet til å påvirke interiør og innvendig romkonfigurering i tråd med egne ønsker. Et nært samarbeid mellom arkitekt, interiørarkitekt og bruker fra starten har resultert i et helhetlig, vakkert og spesielt prosjekt med glidende overgang mellom eksteriør, interiør og møblering.

IARK AS var engasjert som rådgiver for BA-HR gjennom hele prosessen.

Flytteprosessen BA-HR var også tidlig ute med logistikkplanlegging, og valgte Relokator som sam-

arbeidspartner for operative flyttetjenester ca. 15 måneder før flytting.

– For advokatkontoret var det viktig å ikke miste dyrbar arbeidstid, derfor var det avgjørende å flytte effektivt over en helg.

Slik at de ansatte kunne dra fra kontoret fredag og starte som normalt i nye kontorer mandag, sier Marius Lindstrøm,salgs- og markedsdirektør i Relokator.

Hovedflyttingen tok totalt 36 timer, og da utenom normal kontortid. For å få til et godt resultat startet planleggingen ett år i forveien, og det resulterte i at bygget var hundre prosent i drift fra første arbeidsdag.

To prosjektledere fra Relokator koordinere alle de 30 ulike leverandørene som skulle inn med leveranser i ukene mellom overtakelse av nytt bygg.

– Alle leveransene ble gjennomført uten forsinkelser eller merkostnad for BA-HR, påpeker Lindstrøm.

I forkant gjennomførte Relokator en såkalt «ruskenaksjon», der alle ansatte fikk raskt og enkelt kastet papir- og restavfall.

– Innsamlingen foregikk fra avtalte steder, slik at de ansatte ikke måtte bruke tid

Lokaler/05–2015 | 25

n Aktuelt/BA-HR/

UNIKT: Sentralt ligger de karakteristiske bygningene tegnet av Renzo Piano, der BA‑HR har sine kontorer med Astrup Fearnley Museet som nærmeste nabo og samarbeidspartner.

på å gå og levere avfall, forteller han.

Prosjektet hadde høyt fokus på miljø. Frelsesarmeen mottok flere lastebillass med møbler, og resterende inventar ble kildesortert og gjenvunnet.

– Det var en meget god utnyttelsesgrad av gjenbruk og gjenvinning, samtidig som BA-HR kun fikk en kort periode med dobbel husleie, understreker han.

Tilgjengelighet og enkel kommunikasjon Det praktfulle bygget er på nærmere 7 000 kvadratmeter og kan huse 200 arbeidsplasser. Bygget har tre kontoretasjer, en helt spesiell fjerde etasje hvor takhøyden varierer fra tre til syv meter og en femteetasje som går over halve bygget.

Det er i planløsningen lagt stor vekt på å sikre god kommunikasjon; både innenfor intern sone, og mellom eksterne og interne arealer. Ved ankomst

26 | Nr. 05–2015/Lokaler

i lobbyen på grunnplanet får gjester god forståelse av helheten i bygget gjennom atriet som knytter alle plan sammen. Møtesenteret i de to øverste etasjene knyttes til arbeidsarealene ved en interntrapp som åpner seg mot atriet – et stort fellesrom gjennom fire etasjer. Det er lagt vekt på åpent landskap, kontorer, gode møteplasser og sosiale soner samt spesialrom som auditoriet og voldgiftsrom/rettsal. BAHR er ikke opptatt av at advokatene skal ha store kontorer, men er opptatt av tilgjengelighet og enkel kommunikasjon. Det er kort avstand mellom kontorene og lett tilgang til stillerom og interne møteplasser. De to øverste etasjene som har den beste utsikten, har møterommene hvor klienter tas i mot. Kantinen er plassert der utsikten mot fjorden er best og har et langbord som inviterer de ansatte til å fylle opp fra den ene enden til den andre i lunsjen. Ved dette blir man kjent med

hverandre. Det finnes to åpne landskap på huset hvor advokatene sitter ved et halvmåneformet bord. Mange av advokatene i firmaet har valgt denne løsningen fremfor eget kontor. Her sitter de sammen og danner et miljø tilrettelagt for teamarbeid og effektivisering av oppdragsutførelsen. Ideen er hentet fra kolleger i London og er med på å styrke samarbeidet advokatene i mellom når det jobbes med store saker og transaksjoner.

– Lokalene er med på å skape en effektiv arbeidsplass tilrettelagt for BA-HRs virksomhet og måte å jobbe på. Vi har nå vært her i våre lokaler på Tjuvholmen i to år og alt har stått til forventningene, sier Managing Partner i BA-HR Morten P. Smørdal.

– Vi har erfart at våre medarbeidere og våre klienter trives med å være i vårt bygg og de omgivelsene som har blitt til her på Tjuvholmen, avslutter han.

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

www.sparebank1eiendom.no

Lokaler/05–2015 | 27

n Aktuelt/Bier/

Sweco etablerer bisamfunn Denne våren vil du kunne høre behersket summing fra Swecos kontorer i Norge. Bærekraftige bisamfunn skal etableres på takene. Honningbier som pollenbærere er en viktig grunnstein i vårt økosystemet, men balansen mellom bier og blomster er blitt mer truet.

AV SILJE RØNNE FOTO: OLE MARTIN WOLD

Prosjektet går ut på å plassere bikuber, blomsterkasser og innsektshotell på taket ved Swecos kontorer. For Oslo-kontoret plasseres bisamfunnet i Forskningsparken. Tiltaket kom i stand etter at Sweco i Trondheim ble kontaktet av Bieffekten, en lokal aktør som tilbyr fadderskap til urbane bier som kan losjere i kuber hos bedrifter og næringsbygg.

– Bærekraft er et viktig fokus for Sweco. Når vi er involvert i bygg burde vi alltid vurdere muligheter for å skape bedre miljø og biomangfold. Når vi nå blir fadder for Bieffekten, er det også en god anledning til å øke oppmerksomheten rundt våre økosystemtjenester, sier Anna-Emilia Joelsson som administrerer prosjektet ved Swecos trondheimskontor.

Ikke problemfritt Sweco har gjort avtaler med lokale røktere som skal håndtere biene. Det har ikke bare vært plankekjøring å få prosjektet på beina, for kubene kan ikke plasseres hvor som helst. Noen tak er for skrå, andre steder er det for mye vind, og man bør helst unngå at biene blir forstyrret av telekommunikasjonsutstyr som ofte er plassert på takene.

Enkelte byggeiere har også av sikkerhetsmessige grunner vært skeptiske til å slippe folk opp på taket.

– Noen byggeiere er skeptiske fordi de tror biene kommer til å forstyrre. Det er det ingen grunn til. Biene har bare ett mål for øye gjennom sommeren, og det er å samle nektar. En bikube merkes ikke hvis man er lenger fra enn ti meter, og om vinteren oppholder de seg inne i kuben, sier Joelsson.

Urban birøkt engasjerer Forskning viser at halvparten av verdens bisamfunn har kollapset de seneste årene.

Verdens matproduksjon er avhengig av at biene gjør jobben sin. Derfor har entusiaster gjort birøkting til en farsott i enkelte europeiske byer som Paris og København. I Norge har det ikke blitt like populært enda, selv om det også her er noen som driver med det.

28 | Nr. 05–2015/Lokaler

Anna-Emilia Joelsson og birøkter, Sigrid Bakken Døsvik til høyre.

n Aktuelt/Vann/

Pure Water vokser på kontor-vann:

– Unge vil ikke hente vann på do Åtte av ti arbeidstakere under 30 år mener kaldt vann lett tilgjengelig skaper et sunnere arbeidsmiljø. Det viser undersøkelsen ”Vann på jobben” som Norstat har gjennomført for The Pure Water Company.

AV SILJE RØNNE FOTO: THE PURE WATER COMPANY

En rekke store kontorbygg blant annet i Oslo og Akershus tilbyr Pure-vann i lokalene.

– Et godt vanntilbud er svært viktig spesielt for unge arbeidstakere. De vil ikke ha lunkent vann fra do eller kjøkken, sier Berit W. Andsem, administrerende direktør i The Pure Water Company AS. I følge undersøkelsen henter de fleste av oss drikke fire-fem ganger hver arbeidsdag, men velger vann bare to av dem. De unge drikker mest vann på jobben. 47 prosent av de under 40 år drikker vann tre eller flere ganger om dagen.

– Undersøkelsen viser at unge er spesielt opptatt av et moderne kontor bør ha kaldt drikkevann lett tilgjengelig. På arbeidsplasser der du må hente vann på kjøkkenet eller på do, drikkes det mindre. På kontorer med drikkevann lett tilgjengelig, drikkes det mer.

Rent vann er bra for de ansattes helse og dermed også bra for arbeidsgiver, sier Andsem.

The Pure Water Company AS leverer drikkevannløsninger til bedrifter, offentlige kontorer, hotell og restauranter. Pure plasserer kjøleanlegg i byggets tekniske rom, og filtrerer og kjøler det lokale vannet før det strømmer ut gjennom rør og slanger fram til tappekraner rundt om i bygget. Gårdeier eller leietaker betaler en månedlig leiepris for fri tilgang på kaldt vann, med eller uten kullsyre.

30 | Nr. 05–2015/Lokaler

Drikker mindre med do-vann 543 nordmenn som jobber i typiske kontorjobber deltok i undersøkelsen ”Vann på jobben”. Respondentene er fra Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger og ble tilfeldig valgt. 80 prosent av de spurte sier de får mer lyst på vann hvis kaldt vann er lett tilgjengelig på jobben. 59 % av kvinnene sier de velger vann fordi det er sunt. Bare 45 % av mennene sier det samme.

– Vann forbindes med renhet, sunnhet og god helse, noe mange er veldig opptatt av.

Dette bør ledere som er opptatt av å ha friske ansatte merke seg, sier Andsem.

Velger PURE Water Kjente selskaper som DnB, Aker, Statoil og Visma har alle installert tappesystemer for Pure-vann i sine lokaler. Hele Barcode eller Operakvarteret, Aker Brygge og en rekke bygg blant annet i Vika og Nydalen har Pure installert. Også i Bergen, Trondheim og Stavanger er Pure på plass, og her er det også vekst.

– Vi merker økt interesse fra flere aktører i eiendomsbransjen, blant annet fordi leietakerne etterspør en god vannløsning. Vi ser helst at vi kommer inn i planleggingen av et bygg eller tidlig i rehabiliteringen. Det gjør at vi finner bedre løsninger, sier Andsem.

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT I KVADRATUREN RÅDHUSGATA 28 227-629 KVM Rådhusgata 28 er en historisk eiendom og går under navnet Borgen. Eiendommen ble oppført i 1666. Eiendommen er modernisert og totalrehabilitert de senere årene, og fremstår i dag som et representativt bygg.

• Ledig areal fra 227 kvm – 629 kvm • Lokalene kan ledigstilles raskt for ny leietaker • Arealet kan leies samlet eller i to ulike deler hhv. 402 kvm og 227 kvm • Lokalene kan leies «as is» eller spesialtilpasses ny leietaker • Beliggende i Øvre del av kvadraturen like ved Christiania Torv og Akershus Festning • De fleste service tilbud i umiddelbar nærhet • Fasaden er nylig blitt pusset opp

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

KONTOR SANDAKERVEIEN 116 200-2.432 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 4.etg. 614 kvm BTA • 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • 6.etg. 255 kvm BTA mot ateriet/kantinen • 6.etg. 200 kvm BTA mot ateriet • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Lokaler/05–2015 | 31

n Aktuelt/ Miljø/

Vi foretrekker miljøvennlige bygg Ferske tall fra TNS Gallups klimabarometer 2015 viser at hele 48 prosent mener arbeidsgiveren burde gjøre mer for å oppnå en miljøvennlig og energieffektiv arbeidsplass.

AV SILJE RØNNE

– Dette er en ganske høy andel. Noe av grunnen utover miljøaspektet er nok at arbeidstakere opplever energismarte bygg som gode arbeidsplasser med høy komfort, sier Ole Aksel Sivertsen, markedssjef for yrkesbygg i Enova.

De med høy utdanning er spesielt opptatt av dette, her er andelen hele 55 prosent.

– Det er et gjennomgående funn i hele Klimabarometeret at de med høy utdanning er mer miljøbevisste. For leietakere som er opptatt å være en attraktiv arbeidsgiver og konkurrerer om de som er opptatt av miljøet, er dette verdt å merke seg. Vi tror likevel at det også handler om bevisstgjøring, sier Siversen.

Undersøkelsen viser at bedriftens miljøprofil har betydning for valg av ny arbeidsgiver for 40 prosent av oss. Også her er de høyt utdannede overrepresentert.

På den annen side svarer 43 prosent at miljøprofil ikke har noen betydning. Sivertsen tror likevel mange er overrasket over at miljøprofil har betydning for 4 av 10 av oss .

–Flere byggeiere sier til Enova at miljøvennlige arbeidsplasser ikke er etterspurt, og at opprinnelige miljøkrav viser seg å være lite viktige når det kommer til stykket. Undersøkelsen kan tyde på at miljøkravene

32 | Nr. 05–2015/Lokaler

da ofte forhandles bort mot de ansattes ønsker. Grønne bygg er etterspurt og de dyktigste byggherrene har tatt dette innover seg, understreker han.

Ikke sløs!

Kutte emballasje og ikke sløse med energi er hva forbrukerne mener næringslivet først og fremst bør gjøre for å belaste klimaet mindre.

– 88 prosent sier det er viktig å ikke sløse med energi – dette er veldig gledelig. Det er bred variasjon i energistandard i byggene som tilbys i dag, og et stort potensiale for bedring. Her har næringslivet stor innvirkning. Den grunnleggende utfordringen er hvem som investerer og hvem som får gevinsten. Det er dessverre langt fra å ønske og villighet til å betale, understreker han.

At trenden vil forsterke seg fremover er markedssjefen sikker på.

– Byggherrer som ikke tar hensyn til miljøet henger fremdeles med, men konkurransen spisses. Bygg er langsiktige investeringer, og de som gjør de riktige grepene i dag vil ha en fordel dersom utviklingen går i den retningen vi tror, avslutter han.

Utendørsmiljøer Uteplanter – ditt ansikt ut mot verden Du får ikke en ny sjanse til å gjøre et godt førsteinntrykk. Skap et innbydende og ryddig inngangsparti.

La oss hjelpe deg!

Få en gratis konsultasjon.

Ring 23 00 66 03 eller besøk ambius.no

Lokaler/05–2015 | 33

n Aktuelt/ Miljø/

Hva betyr miljøvennlig bygg for leietaker?

Fem aktører i bransjen får ordet.

AV SILJE RØNNE

JESPER JORDE

Stilling: Sivilarkitekt og daglig leder i TAG arkitekter, Bergen.

Bedrift: TAG arkitekter, er et arkitekt kontor i Oslo og Bergen med fokus på miljø.

– Hvilket fordeler oppnår leietaker ved å velge bygg med bærekraftige løsninger?

– Det mest opplagte og grunnen til at vi interesserer oss for dette er å overlate en bedre klode til våre etterkommere. Det å redusere ressursbruk, CO2 utslipp og ha biomangfold i tankene vil føre til at vi ”sliter” mindre på den kloden vi alle deler. Økonomisk vil det være gunstig med energieffektive løsninger, likeledes vil vi spare både penger og ressurser med å bygge med mindre forbruk av materialer.

– Hva betyr en miljøprofil for bedriftens merkevare?

–For vår bedrift er miljø en viktig del av vår profilering.

Dette gjelder både profilering utad og organisasjonsbygging innad. Vi er som kontor er i disse dager i ferd med å sertifisere oss som miljøfyrtårn, og prosessen rundt dette gir oss mange aha- opplevelser på hva som er god og dårlig miljøpolitikk. Vi blir mer bevisste forbrukere og vi vil som enkeltmennesker kunne stå klarere frem når vi argumenterer for gode miljøløsninger i våre prosjekter utad.

– Er miljøvennlige bygg avgjørende for valg av arbeidsplass?

– Jeg tror dessverre ikke at miljøvennlige bygg er det fremste en ser etter i valg leieforhold. Jeg tror likevel at mange vil oppdage en positiv effekt ved at bedriften blir mer fokusert på miljø, dersom bygget en sitter i har en synlig miljøprofil. Ved å synliggjøre miljøaspektene og bevisstgjøre byggets brukere vil en kunne få positiv effekt for energibruk, reisevaner, kildesortering og ressursbruk. Mye av dette handler i bunn og grunn på å være mer bevisst alle sine små valg i hverdagen.

34 | Nr. 05–2015/Lokaler

MORTEN KJELDBY

Stilling: Leder for utleie Bedrift: Colliers International – en ledende global eiendomsrådgiver preget av gründerånd.

– Hvilket fordeler oppnår leietaker ved å velge bygg med bærekraftige løsninger?

– Dette er bygg for både hodet og hjertet.

Bærekraftige bygg har kvaliteter som både en markedsdirektør, en CFO og en HR-sjef vil være begeistret for.

– Hva betyr en miljøprofil for bedriftens merkevare?

– Sterkt miljøfokus samt samfunnsengasjement vil alltid være et konkurransefortrinn som betyr mye for virksomhetens profil som en attraktiv leverandør og arbeidsgiver.

– Er miljøvennlige bygg avgjørende for valg av arbeidsplass?

– La meg heller si det slik: arbeidstakeres bevissthet rundt betydningen av miljøvennlige bygg er heldigvis økende!

HEIDI KROHN OLSEN Stilling: Daglig leder Bedrift: Krohn Interiørarkitekter AS er et designteam bestående av interiørarkitekter, arkitekt, møbeldesigner, og ett nettverk av andre kreative fag.

– Hvilket fordeler oppnår leietaker ved å velge bygg med bærekraftige løsninger?

– Bærekraftige bygg er den neste vekstnæringen.

Det er flere klare fordeler, for det første er det store kostnadsbesparelser gjennom lavere energiforbruk.

Med økende energipriser vil disse kostnadsbesparelsene bare øke.

Denne type arkitektur kjennetegnes også ved bedre luftkvalitet, høyere grad av varmekomfort, redusert

global oppvaring, ansvar for miljøet og det viser at man tar ansvar for fremtidige generasjoner.

– Hva betyr en miljøprofil for bedriftens merkevare?

– Samfunnsansvar synes å bli ett stadig viktigere tema for næringslivet. Miljø er for mange ett bevisst valg og man ser miljø som en positiv mulighet for merkevarebygging og for å underbygge og forsterke egen identitet. Dersom man som bedrift skal differensiere seg og bli anerkjent som ledende på markedet er miljø et sterkt virkemiddel for å vise at man er fremtidsrettet og ”fremoverlent”. Jeg ser ofte at bedrifter ønsker å assosiere sin egen virksomhet med bygget man velger å bo i, med dette kan man øke troverdigheten og fremstå tydelig.

– Er miljøvennlige bygg avgjørende for valg av arbeidsplass?

– Det er ganske nytt at miljø har stor betydning for valg av kontorer, for bare noen år tilbake var interessen ganske lunken men jeg ser at det er mange i dag som er veldig miljøbevisste og ønsker å ta denne filosofien over i egne lokaler. Samfunnsansvar engasjerer ansatte og omgivelsene setter pris på det, vi driver rovdrift på ressursene våre globalt og det er helt nødvendig å iverksette tiltak som reduserer vårt forbruk. Etterspørselen etter grønne bygg øker da man som forbruker er bevisst og at folk flest nå er genuint mer opptatt av å ta vare på miljøet.

Grønne kontorer er ett tiltak for å spare miljøet, og som snart vil være helt avgjørende for alles valg av arbeidsplass!

SVEIN DUGSTAD

Stilling: Administrerende direktør Bedrift: City Finansiering, eier og forvalter næringseiendommer, hoteller og leiligheter i Norge, Sverige og Finland.

– Hvilket fordeler oppnår leietaker ved å velge bygg med bærekraftige løsninger?

– Leietaker oppnår forutsigbare drifts- og felleskostnader som over tid vil være til dels betydelig lavere enn mindre bærekraftige bygg. I tillegg til rene økonomiske fordeler oppnår leietaker tilfredse og fornøyde ansatte. For å oppnå et optimalt fungerende inneklima er kvalitetsbygg med bærekraftige løsninger ofte en nødvendig forutsetning.

– Hva betyr en miljøprofil for bedriftens merkevare?

– Miljøsertifisering og krav til energiklasse er noen faktorer som i dag blir tillagt stor vekt i bygging av en bedrifts merkevare. Det medfører tillit og kvalitet som igjen borger for en langsiktig og god opplevelse av prioriteringer som ansatte, kunder og omgivelser ønsker samt verdsetter.

En miljøprofil understreker den profil og det budskap en bedrift ønsker å formidle.

En bedrifts omdømme blir også vurdert ut fra de prioriteringer som gjøres, som for eksempel valg

av drifts og styringssystemer på områder som belysning og ventilasjon.

– Er miljøvennlige bygg avgjørende for valg av arbeidsplass?

– I de fleste tilfeller er svaret ubetinget, ja. Det vil her være noe ulik vektlegging avhengig av type arbeidsplass. For rene kontorbygg vil miljøvennlige bygg ha stort konkurransefortrinn i kampen om leietakere. Både miljømessig bærekraft og økonomisk bærekraft er av særdeles stor betydning. Ineffektive bygg blir valgt bort av leietakere på jakt etter nye lokaler. Desto høyere kvalitets og prissegment i markedet desto viktigere og mer avgjørende.

THOR OLAF ASKJER Stilling: Administrerende direktør Forening: Norsk Eiendom, bransjeforening for ledende eiendomsaktører.

– Hvilket fordeler oppnår leietaker ved å velge bygg med bærekraftige løsninger?

– Bygg med bærekraftige løsninger har vært gjenstand for større omtanke fra byggherrer, planleggere og utførende. Erfaring viser at bærekraftig bygg derfor er bedre for brukerne og at de lettere kan oppnå god verdiskapning i slike bygg. Bærekraftige bygg har også lavere driftskostnader.

– Hva betyr en miljøprofil for bedriftens merkevare?

– Mange leietakere har en bevisst miljøpolicy og de lokalene de holder til i har en viktig symbolverdi for å underbygge deres samfunnsansvar. Å holde til i et profilert miljøbygg styrker utvilsom leietagers varemerke.

– Er miljøvennlige bygg avgjørende for valg av arbeidsplass?

– Mye tyder på at yngre medarbeidere er mer opptatt av bærekraft enn eldre arbeidstakere. Folk velger arbeidsplass ut fra flere parametere. Bedriftens varemerke og omdømme er en av de viktigste parameterne. Når vi vet at miljøbygg styrker leietakers varemerke, er det lettere for bedrifter som har valgt kontorlokaler med høy standard og god funksjonalitet å attrahere attraktiv arbeidskraft. Miljøvennlige bygg kan neppe sies å være avgjørende alene, men sammen med beliggenhet, arbeidsoppgaver og utviklingsmuligheter, er miljøvennlige bygg en meget viktig faktor.

Lokaler/05–2015 | 35

n Aktuelt/Miljø/

36 | Nr. 05–2015/Lokaler

Et «outstanding» kjøpesenter Hva gjør Forenbu S til verdens mest miljøvennlige handlesenter? Vi har sett nærmere på hvilke grep som skal til for å oppnå den høyeste BREEAM-klassifiseringen.

AV SILJE RØNNE FOTO: KLP EIENDOM

Bygningsform, materialvalg og høy kvalitet på de tekniske systemene er avgjørende for å oppnå BREEAMNOR Outstanding.

– Bygget er støpt med lavkarbonbetong og det har norsk gran i fasaden. Dette har bidratt til å redusere byggets CO2-avtrykk med 60 prosent. Samt at over 80 prosent av alle materialer er kjøpt fra leverandører som jobber systematisk med å begrense belastningen de påfører miljøet, forteller Heidi Lyngstad, miljøsjef i KLP Eiendom.

Lavkarbonbetong betyr at en del av sementklinken er erstattet med flygeaske som er et avfallsprodukt fra forbrenning av kull. På den måten benyttes det mindre energi til å produsere sementen, noe som gir reduserte utslipp av CO2.

For KLP er samfunnsansvar og bærekraft viktige plattformer. Å ta miljøhensyn er derfor helt naturlig. Det er også god økonomi både fordi «strømregninga blir lavere» og de som jobber i bygget blir mer produktive og har det bedre på jobb fordi inneklimaet i bygget er godt.

Totalen som teller Det er summen av mange tiltak som gjør dette bygget unikt. Miljøhensyn har vært tatt helt fra planleggingsprosessen, gjennom hele byggetiden og videreført til den daglige driften.

– I BREEAM klassifiseringen samler man poeng innenfor ni ulike områder; energi, helse og inneklima, ledelse, materialer, transport, arealbruk og økologi, forurensning, avfall og vann. Fornebu S har scoret høyt

Lokaler/05–2015 | 37

n Aktuelt/Miljø/

i alle disse kategoriene, sier miljøsjefen.

– Det er for eksempel bare brukt dokumentert lavemitterende overflatematerialer. Det vil si at materialene avgir lite kjemiske stoffer til inneluft, og er derfor med på å gi et godt inneklima i bygget, fortsetter hun.

Det er også tilrettelagt for at ansatte og besøkende kan sykle og reise kollektivt til og fra Fornebu S. Her finnes sykkelstativer og garderobefasiliteter, samt skjermer med sanntidsinformasjon om bussenes rutetider. Bussene stopper rett på utsiden av hovedinngangen.

40 prosent mindre energi enn forskriftene krever Bygget er et passivhus. Det vil si at bygget trenger lite energi til oppvarming. For å oppnå dette har blant annet vegger og særlig tak et tykt isolasjonslag, og man har vært nøye under bygging med å få bygget tett.

– Alle butikker har LED-belysning – det bruker lite energi, og de avgir lite varme slik at man reduserer behovet for kjøling. Energi til oppvarming og kjøling kommer fra fjernvarmeanlegg som henter energi fra Oslofjorden, samt at man gjenbruker varmen som produseres i bygget, forklarer hun.

På taket har Fornebu S en av Norges største solcelleparker som dekker et område på ca. 1 600 kvm, i selskap av et grønt tak.

– Vegetasjonen er en gjenskaping av den naturtypen som er naturlig her, og som i nasjonal sammenheng er sjelden. Den kalles «kalktørreng» og noen av signalartene er gule og rosa bergknapparter. Det er samlet inn frø fra lokale gress- og blomsterplanter på Fornebulandet og omkringliggende øyer i Oslofjorden. Disse er dyrket opp og utgjør en stor del av de 84 ulike plantearter som ble plantet på taket, forteller Lyngstad.

På taket er det også plassert både insekthotell og biekasser som skal bidra til å bevare det biologiske mangfoldet.

Som en del av BREEAM-klassifiseringen er det også tilrettelagt for at bygget kan brukes som læringsressurs.

– På miljøsøyler rundt om i senteret finnes informasjon om hvilke energi- og miljøtiltak som er gjort, samt et eget miljøspill.

Vi kan også ta imot skoleklasser til miljøomvisning, avslutter hun.

HVA ER BREEAM? BREEAM er verdens eldste (1990) og Europas ledende miljøklassifiseringsverktøy for bygninger. Mer enn 425 000 bygg er BREEAM-sertifisert i verden. Norwegian Green Building Council (NGBC) har tilpasset BREEAM til norsk standard med BREEAM-NOR som ble lansert høsten 2011. BREEAM-NOR er en frivillig klassifiseringsordning, utarbeidet av representanter fra norsk byggenæring, og kan best beskrives som bærekraftig prosjektgjennomføring satt i system.

Formålet med BREEAM-NOR er å motivere til bærekraftig design gjennom hele prosessen i et byggeprosjekt, fra tidlig fase, gjennom byggefasen, til og med overlevert bygg. De ulike aktørene i norske byggeprosjekter har jobbet i større eller mindre grad med bærekraftig design i flere år allerede. BREEAM-NOR er et verktøy for å samordne de ulike aktørene, og integrere bærekraftig tenkning i alle ledd. En viktig del av BREEAM-sertifiseringen er å dokumentere at vedtatte tiltak faktisk er gjennomført.

Kilde: NGBC

38 | Nr. 05–2015/Lokaler

Lokaler/05–2015 | 39

n Aktuelt/Juss/

GRØNNE LEIEAVTALER Såkalte ”grønne leieavtaler” er en relativt ny avtaleform, men som har eksistert i gjennomarbeidet form i Norge i noen år nå.

Her får du en overordnet gjennomgang av konseptet.

AV: ADVOKAT OG DR. JURIS NIELS KRISTIAN AXELSEN OG ADVOKAT TROND KVISGAARD, RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA.

Advokat og dr. juris Niels Kristian Axelsen, Ro Sommernes advokatfirma DA.

Trond Kvisgaard, Ro Sommernes advokatfirma DA.

40 | Nr. 05–2015/Lokaler

Bransjeforeningene Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom har i samarbeid med Miljøstiftelsen Bellona og Grønn Byggallianse utarbeidet et sett med standarder som kan benyttes av utleiere og leietakere som ønsker å fokusere på miljøaspektet ved leieforholdet partene i mellom. Det er helt frivillig for partene å innta slike bestemmelser i avtaleforholdet, og det finnes flere alternative standarder og nivåer av innvirkning på leieforholdet partene kan velge mellom.

Den viktigste endringen er at man beveger seg bort fra hovedprinsippet om at lokalene skal leveres tilbake i samme stand som da man flyttet inn. I stedet skal partene samarbeide om å gjennomføre en forbedring av leieobjektets beskaffenhet til en mer miljøvennlig og energieffektiv profil i løpet av leieperioden. I tillegg er det fokusert på de miljømessige sidene ved selve bruken av leieobjektet. Bransjeorganisasjonene har lagt vekt på å utarbeide standardene slik at de gir en stor grad av fleksibilitet i forhold til partenes utgangspunkt – uavhengig av om leieobjektet er helt nytt og i utgangspunktet av høy miljømessig standard, eller om det er i eldre og ikke helt tidsriktig forfatning.

De aller fleste aktører benytter seg allerede av «meglerstandarden» for inngåelse av leieavtaler.

Avtalestrukturen på grønne leieavtaler er lagt opp slik at partene som tillegg til «meglerstandarden» kan forhandle frem og signere et såkalt grønt bilag.

Det grønne bilaget regulerer de fysiske miljømessige tiltak som skal og kan gjennomføres i leieperioden.

I tillegg til dette kan partene også inngå en grønn brukeravtale – uavhengig av grønt bilag. Denne har til hensikt å regulere selve bruken av leieobjektet og dermed sikre gjensidig miljømessig forståelse.

Bransjeorganisasjonene har utarbeidet maler for både grønt bilag og grønn brukeravtale.

Grønt bilag Det grønne bilaget har til hensikt å regulere de avtalte fysiske miljømessige endringene som skal gjøres med leieobjektet, og utgjør et vedlegg til ordinær leieavtale. Her kan det typisk avtales og beskrives konkrete tiltak som partene skal gjennomføre i leieperioden. Dette kalles type-1-tiltak. I tillegg kan partene forplikte seg til å vurdere ytterligere relevante tiltak som partene avtaler etter hvert og som kalles type-2-tiltak. Grønt bilag omfatter detaljert regulering av kostnaden ved gjennomføring av tiltaket. Hovedprinsippet er at den part som har mest nytte av tiltaket skal måtte bære den største delen av kostnaden. Deler av kostnaden dekkes da gjennom økt husleie, men vil gjerne også føre til reduserte felleskostnader.

Hva angår type-2-tiltak, er det utleier som skal være initiativtaker til å fremlegge forslag til tiltak.

Det er da tatt utgangspunkt i at partene skal enes om gjennomføring av slike tiltak, men likevel slik at utleier kan gjennomføre tiltak mot leietakers vilje.

Utleier må i så tilfelle dekke kostnaden, men får også nyte godt av kostnadsbesparelsen tiltaket medfører.

Flotte lokaler sentralt på Lysaker –god eksponering mot E18

Vi har totalt 4.200 kvm for utleie fordelt på enheter á 258 kvm, 480 kvm og 960 kvm. Enhetene kan leies samlet eller hver for seg.

Muligheter for svært gode leiebetingelser!

• • • • • • • • • •

Lokalene har meget god standard Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater Fleksible løsninger Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker Resepsjonsløsning dersom ønskelig Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom, garderobe m/badstu, lager i kjeller Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg Svært god parkeringsdekning på eiendommen Ledig omgående Kontakt Geir Rønningen: Mob.: +47 4020 2600, e-mail: gr@meridianeiendom.no

www.meridianeiendom.no Lokaler/05–2015 | 41

n Aktuelt/Juss/

LEIETAKERS OG UTLEIERS INSENTIVER KAN VÆRE MANGE OG AV ULIK ART, MEN DE MEST NÆRLIGGENDE BEGRUNNELSENE FOR Å INNGÅ GRØNNE LEIEAVTALER KAN VÆRE: • Bedre miljøprofil tilsier bedre bedriftsprofil og omdømme – for begge parter.

• Eiendomsinvestorer etterspør miljøprofilert eiendom i langt større grad enn tidligere.

• Leietaker blir en mer attraktiv arbeidsgiver ved at ansatte vil trives bedre gjennom økt brukskvalitet i bygget og det sosiale aspektet ved arbeidsgivers økte fokus på miljøprofil.

• Besparelser i byggets energiforbruk fører til lavere driftskostnader for utleier og felleskostnader for leietaker.

• Høyere karakter på pliktig energiattest og på BREEAM NOR klassifisering.

Typiske tiltak som kan omfattes av grønt bilag er montering av styresystemer for varmekilder og kjøleanlegg, sonebelysning, temperaturregulering samt behovsstyrt ventilasjon. Andre tiltak kan omfatte ytterligere isolering/tetning, utskiftning til energibesparende lyskilder, montering av varmepumper samt etablering av energisentral.

Grønn brukeravtale Den grønne brukeravtalen fokuserer derimot på selve bruken av leieobjektet og regulering av dette. Formålet er å bevisstgjøre partene på de forhold som kan gjøres mer bærekraftig for miljøet hva angår bruken. Dette kan gjelde energiforbruk, bruk av mer miljøvennlige produkter, mer effektiv vannforsyning, transport, avfallshåndtering, materialvalg, kildesortering, bruk av sykkelparkering med dusj- og garderobefasiliteter i stedet for bil og lignende.

Standarden til grønn brukeravtale inneholder både forslag til aktuelle bestemmelser partene kan ta med, samt kommentarer til disse og forslag til tilleggsbestemmelser. Økt markedsverdi Den første tiden etter innføringen av grønne leieavtaler ble det ikke inngått mange slike avtaler.

Men vi har merket en økende interesse for disse bare det siste året. Vi erfarer at markedsaktørene

42 | Nr. 07–2014/Lokaler

i større grad er åpne for å vurdere grønne leieavtaler enn for bare kort tid siden. Leietaker bør etter vår oppfatning være motivert for å inngå grønne leieavtaler ettersom det nå viser seg at dette øker markedsverdien på byggene grunnet økt etterspørsel etter grønne bygg. Leietaker har således en god forhandlingsposisjon når det gjelder å påvirke utvikling og oppgradering av leieobjektet uten å måtte ende med hele regningen gjennom økt husleie. Med økende bruk av grønt bilag og grønn brukeravtale – vil det danne et godt grunnlag for å utvikle norsk eiendomsmasse og bruken av denne i en langt mer miljøvennlig og bærekraftig retning. Dog er det viktig at avtaleelementene er gjennomtenkt og at partene faktisk ønsker å etterleve avtalens bestemmelser. Initiativtakerne til standardene for grønne leieavtaler har lagt opp til en revidering av disse som etter planen skal publiseres innen sommeren. Så da er det bare å vente i spenning.

MYRENS VERKSTED

SANDAKERVEIEN 24 C/D- LEDIG AREAL: BYGG A, 4 ETG: 213 KVM BTA

A/F4 BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

• Bygg A: 213 kvm BTA • Bygg F4: 300-500 kvm BTA • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beligg ende nær off. komm.

• God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

F3

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

n Utleier har ordet/Anders Solaas/Entra Eiendom

Tilbyr leietakere grønn fordelsavtale «Som gårdeier og utleier opplever vi et ansvar for å stadig strekke oss lenger mot et miljøvennlig kontormiljø. Reduserte energikostnader kommer alle til gode, leietaker, utleier og ikke minst miljøet.»

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Nærhet til kollektivknutepunktene er og blir mer og mer viktig.

Vi merker stadig økt interesse i områdene rundt Bjørvika, Oslo S og videre opp mot nedre Grünerløkka og Tøyen. Vi skal straks ønske Statoil Fuel & Retail velkommen i nye lokaler i Schweigaardsgate 16.

– Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilket lokaler er det vanskeligst å få leid ut?

Det er ikke mange nybygg i Oslo sentrum for tiden, så her er det hovedsakelig mindre og noe eldre lokaler ledig. Beveger en seg i vestkorridoren er det en del ledig, spesielt siden reduksjonene i oljesektoren medfører en del ledighet. Av nye større prosjekter er det kun et par objekter i sentrum, mens Økern og videre oppover har flere prosjekter som venter på nye kunder som ønsker å flytte inn.

De vanskeligste lokalene å leie ut er utdaterte lokaler med lang avstand til kollektivknutepunkt.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Å fokusere kun på kvadratmeterprisen. Et godt leieforhold er så mye mere. Hva er energiforbruket, hva ligger i felleskostnadene, hva koster det å endre lokalene etter en tid. Hvem kan tilby ulike servicetjenester. Viktig å flytte fokuset mere over på totale bokostnader, også for hele leieperioden.

– Hva bør leietakere være opptatt av?

– Lokalene en flytter til, skal være bedriftens sted i mange år fremover. Prøv å forestille deg de gode medarbeiderne du skal rekruttere om 3-5 år. Vil de bli begeistret og inspirert av arbeidsmiljøet på kontoret?

Når bedriften flytter, kommer en også til å bli der i mange år.

Det en vet, er at det i denne perioden vil skje endringer. Da er det viktig å ha en gårdeier som kan støtte og hjelpe for å gjennomføre disse endringene. Om det er reduksjon av arealer, ombygginger eller annet.

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

– Vi strekker oss alltid langt. Både ved tilpasning av det fysiske kontormiljøet og gjennom de mange tilleggstjenester som må på plass for at våre kunder skal ha gode opplevelser. Hver dag. Vår jobb vil alltid være å finne de løsningene som er best for kundene, og som gjør at de kan konsentrere seg om det de skal gjøre på kontoret.

– Og hva innebærer dette?

– Vi går inn og kartlegger ulike tiltak som er med på å redusere energiforbruket i bygget. Den investeringen som blir gjort for å gjennomføre dette blir finansiert over felleskostnadene, samtidig som de reduserte energikostnadene for kundene er minst like mye. Når investeringen er nedbetalt går gevinsten 100% til kunden. Dette har vært med å bidratt til at vi nå har redusert

44 | Nr. 05–2015/Lokaler

vårt snittforbruk per kvm fra over 240 kWh til ned mot 160 kWh i våre bygg.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– En skal i dag forvente at et nybygg har relativt lave energikostnader og at de er bygget på en miljømessig måte slik at de er rustet for fremtiden. Vi ser også stadig oftere at flere og flere setter krav til minimum BREEAM VERY GOOD og A eller B bygg når de går ut med søk. Dette bør være et absolutt minimum. Om noen år ønsker kanskje alle å flytte inn i et bygg som produserer mer enn det forbruker av strøm, slik som vi oppnår med Powerhouse – Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler?

– Fleksible lokaler, gode miljøforhold, nærhet til kollektivknutepunkt og konkurransedyktig total bokostnad.

– Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?

– En næringsmegler eller søkemegler skal til enhver tid være opptatt av å finne en best mulig løsning for begge partene. Det vil si en skal forvente å få de opplysningene og rådene som er med på å finne gode løsninger på kort og ikke minst lang sikt. Kunden og gårdeieren skal være sammen i mange år, og det er viktig å gå inn i «forholdet» på en mest mulig åpen måte.

– Hva er det første du ville gjort som salgs og markedsdirektør hvis du skulle ut på leiemarkedet?

– Jeg ville startet med en grundig analyse av hvordan man arbeider og samarbeider i bedriften. Hvilke funksjoner er mye brukt og hva mangler? Hvem jobber tettest sammen? Hvor mye bruker hver enkelt plassen sin? Hvor mye brukes møterommene osv. En flytteprosess kan skape energi og utløse nye måter å samarbeide på. Gjør godt forarbeid, så blir flytteprosessen en positiv og verdiskapende prosess.

ANDERS SOLAAS, SALGS- OG MARKEDSDIREKTØR I ENTRA EIENDOM. Tidligere jobbet som porteføljeforvalter i Fondsforvaltning AS. Samt hatt forskjellige stillinger i Hafslund. Han har ledet trading avdelingen i Seattle USA, og vært økonomidirektør for marked og bygget opp Hafslund Eiendom. Økonomiutdanning fra Tyskland og Sverige.

Bor på Jar i Bærum.

e s s a l k rdens

e v i e s ffepau

Ka

Nøkkelen til suksess finner du i kaffen. I pausemiljøet.

I det aller første møtet. Det er der du skal lykkes.

Server kaffen på en måte som rimer med varemerket ditt.

Det vinner du på!

Kaffeknappen | 22 51 10 10 | info@kaffeknappen.no | www.kaffeknappen.no

Kontorlokaler i nybygg til leie på Hoff/Skøyen

E N GEBRETS V EI 7

Areal –og miljøeffektivt nybygg i et av oslos raskest voksende og populære kontorområder.

• • • • •

Ca. 2.000 m2 fordelt på 4 etasjer En -eller flerbrukerbygg Unik mulighet for eget signal bygg med god profilering Arealeffektivt og fleksibelt God innendørs parkeringsdekning

• • •

Energieffektivt (Kan oppnå klasse A om ønskelig) Sentral beliggenhet med kort gangavstand til Skøyen stasjon Antatt ferdigstillelse 10-12 mnd fra kontraktsinngåelse

Tim Herman Holm M: 922 22 542 E: tim@holmeiendom.no www.holmeiendom.no

n INTERIØR/ Sats på gjenbruk

Sats på gjenbruk ”Alt nytt er ikke rett, og alt gammelt er ikke slett”, sier et ordtak. Jeg forundres stadig over hvor store summer som investeres i kontormøbler og annet inventar uten at det er nødvendig.

TEKST OG VISUALISERINGER AV: RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER.​

D

et er på tide å slå et slag for gjenbruk, og jeg anbefaler to metoder: 1) Oppsøk markedet for brukte kontormøbler – det er stort, og godbitene er mange.

2) Gi eget inventar forlenget liv.

Ofte er det slik at hensynet til helhetlig design overstyrer alle andre hensyn.

Mange arkitekter og interiørarkitekter tenker ikke på hvilke muligheter som ligger i gjenbruk. Legg til at markedet for kontormøbler er leverandørstyrt: Totalleveranser er det som gjelder. Konsekvensen er at store mengder fullt brukbart inventar kasseres. Skal graden av gjenbruk økes, må kunden selv ta initiativet. Jeg mener det er vel anvendt tid å undersøke hvilke muligheter som finnes i bruktmarkedet. Her er prisene lave og utvalget stort. Du behøver ikke å engste deg for at brukt inventar er umoderne. Lyst treverk er på vei inn igjen, og brukte møbler i bøk blir nok konkurransedyktige i tiden som kommer. Utvalget er stort.

Selv har jeg akkurat nå et stort oppdrag der tre hele etasjer renoveres.

Oppdragsgiver har valgt å basere den ene av disse på gjenbruk, og alle møblene i bøk samles der. Dette er smart. Når kontorlokaler skal fornyes, er det også smart å vurdere nøye om det er møblene som er problemet.

Kanskje kan du konsentrere deg om gulvet, veggene og belysningen og på den måten få et flott, nytt lokale?

Husk også at du ved enkle grep kan forvandle de møblene du allerede har: Et malingsstrøk, en ny bakplate, en ny topp på skrivebordet. Slik sparer du penger, ivaretar bærekrafthensyn og tryller frem spennende løsninger. Et skrivebord i bøk med farget topplate er flott.

At nytt og gammelt kombineres er helt uproblematisk.

Gammelt og nytt kan godt blandes.

Lyskildene er i dette tilfellet enkle og moderne. På skrivebordene står lamper fra Artemide Tolomeo som gir godt leselys. Over møtebordet henger E27, en populær lampe som du får for en billig penge. I himlingen er det brukt innfelte, runde Glamox-armaturer.

46 | Nr. 05–2015/Lokaler

Når det gjelder gjenbruk, er det bare fantasien som setter grenser. Her er møtebordet laget av gamle paller med en glassplate på toppen. Løsningen er billig og kler den fine, gamle murveggen som vi selvfølgelig har tatt vare på. De øvrige veggene har kun fått et malingsstrøk. Frisk turkis gir liv og fungerer samtidig som et rolig bakteppe for de mange mønstrene og fargene i lokalet. Det er de gjenbrukte møblene som fremheves.

Trond Ramsøskar

Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.

Lokaler/05–2015 | 47

n Nybygg/HasleLinje/

Det nye regjeringskvartalet Seks arkitekt- og konsulentteam har tatt del i et parallelloppdrag, der de har levert sine forslag til hvordan regjeringskvartalet kan utformes. Forslagene handler ikke om hvordan bygningene skal se ut, men hvordan byrommet og bymiljøet skal være, hvor gatene skal gå og hvor plassene skal ligge. I tillegg handler det om hvor byggene skal stå, hvor høye de bør være, og hvordan trafikk, miljø og sikkerhet skal integreres.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: LOF ARKITEKTER/RIFT AS

DEG 42 blir Oslos neste ikon «Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, hvor alle de «store» komme etter». Geir Haaversen, partner i A-lab.

AV SILJE RØNNE

48 | Nr. 05–2015/Lokaler

ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS.

DEG 42

Lokaler/05–2015 | 49

n Nybygg/Regjeringskvartalet/

Team Asplan Viak foreslår å komplementere og styrke de to ikoniske bygg fra ulike epoker av regjeringskvartalets historie med ett nytt singulært bygg fra vår tid.

Foto: Statsbygg/Asplan Viak

50 | Nr. 05–2015/Lokaler

P

arallelloppdraget er ikke en konkurranse, men en åpen, honorert idéutviklingsprosess. Det skal ikke kåres noen vinner av forslagene. Hensikten med å gjennomføre et parallelloppdrag er å sikre godt tilfang av idéer og løsningsmuligheter som grunnlag for en reguleringsplan for det nye regjeringskvartalet. I forslaget til ny reguleringsplan kan idéer fra de ulike forslagene i parallelloppdraget kombineres til et helhetlig konsept for den bymessige utviklingen av det nye regjeringskvartalet.

TEAM ASPLAN VIAK «Regjeringshagene» er et byplangrep basert på åpenhet og demokrati.

Slik presenterer de sitt forslag.

Grepet tar utgangspunkt i stedets unike topografi på Akersryggen.

Ved å rekonstruere det avskårne landskapet sør for Deichmanske bibliotek og bygge denne opp skapes et helhetlig nytt bygulv som spenner mellom Akersgata og Møllergata. Dette byrommet utgjør kjernen i prosjektet og knytter byen sammen på tvers av området.

Det nye byrommet utformes som en offentlig byhage, som et inkluderende møtested i den grå bykjernen.

Byhagen er foreslått som en grønn oase med høyt nivå på utførelse og programmering. Dette er en typologi som Oslo sentrum har svært lite av: vi har mange parker, men lite offentlige hager og lekeplasser.

Under byhagen dannes et rom som utgjør regjeringstorget – en samlet etasje med fellesfunksjoner som binder alle departementsbygningene sammen. På denne måten går ikke bare byens folk over politikernes fellesarealer, men gjør hele anlegget tryggere ved å befolke og bruke byrommene mellom de nye kontorbyggene.

Det store romprogrammet på 200 000 kvadratmeter fordeles over 10 volumer slik at de nye bygningene kommer ned i skala, anpasset omkringliggende bebyggelse. Dette åpner opp hele det nye regjeringskvartalet for offentligheten.

Høyblokka og G-blokka bevares som ikoniske representanter fra ulike epoker av regjeringskvartalets historiske utvikling. Som et komplementert element plasseres et nytt tårn nord for høyblokken.

Denne plasseringen, som retter seg mot vest, rammer inn byrommet mot Akersgata som den viktige og representative entresiden.

Det slanke tårnet vender seg diskret mot høyblokka, som for å beskytte den, samtidig som det retter «blikket» mot syd over byen og fjorden. Dette gir et grep som tydelig styrker de bevarte ikoniske byggene, og samtidig løfter de fram som strategiske og viktige i det fremtidige regjeringskvartalet.

Hvor dominant skal området være i byen? Hovedalternativets lavere solitær vest for Grubbelunden gir tyngre kvartaler mot øst, mens Visjonsalternativet med et høyere tårn i vest gir lettere bebyggelse mot øst og derfor bedre skala og balanse med omgivelsene.

Lokaler/05–2015 | 51

n Nybygg/Regjeringskvartalet/

52 | Nr. 05–2015/Lokaler

TEAM BIG Team BIG sitt forslag «Folkefjellet».

Siden den 22. juli 2011 har Norge og nordmenn stått sammen i troen om å møte terror og terrortrusler med mer åpenhet og demokrati. Byggingen av et nytt regjeringskvartal er et viktig steg i denne retningen for Norge, for å gå videre, for å vokse – rent fysisk og mentalt, men også symbolsk.

Istedet for et monumentalt og symboltungt regjeringskvartal ønsker vi å skape et regjeringskvartal som blir et bykvartal i forlengelse av den urbane konteksten. I dag oppleves kvartalet som en øy i byen, som man beveger seg utenom. I det nye regjeringskvartalet finnes det aktivitet på gateplan med den samme tettheten som man finner i resten av sentrum.

Vi foreslår å skape et regjeringskvartal som vil bli en helt ny type byrom – som både er et grønt landskap og et tett bymiljø. Vi foreslår en park rundt Høyblokka og de verneverdige bygningene, som blir til et tredimensjonalt landskap som bølger seg opp og ned, og inneholder kaféer, restauranter og byliv.

Landskapet vokser opp og former en fjellkjede av arbeidsplasser.

Fjellkjeden består av en rekke bygninger som ikke er høyhus – snarere høye hus. En form for demokratiske høyhus der man kan se alle arbeidsplassene når man kommer inn på gateplan og der alle medarbeiderne kan se hverandre. De krystallignende formene har utgangspunkt i siktlinjene fra gateplan, samt optimalisering i forhold til oppfanging av solenergi og minimering av vindpåvirkning på gateplan.

Ved at volumene trekkes tilbake fra gatemiljøet og nabobygninger, minimeres skyggevirkningen og den visuelle påvirkningen på omgivelsene. I nabolaget oppfattes bygningene, på tross av sin størrelse, som tilpasset i skala - samtidig som de fremtrer som en ny urban fjellkjede i Oslo bys silhuett.

Lokaler/05–2015 | 53

n Nybygg/HasleLinje/

54 | Nr. 05–2015/Lokaler

TEAM SNØHETTA Youngstorget – den nye inngangen til regjeringskvartalet. Slik beskriver Snøhetta sitt forslag.

Youngstorgets posisjon som politisk arena, plass for demonstrasjoner, torghandel og festivaler, opprettholdes og forsterkes. Youngstorget gjeninntar dermed sin posisjon i byen.

Ved å stenge Akersgata og Møllergata for privat biltrafikk, gjøres det en tydelig prioritet av grønn mobilitet. Det nye trafikkhierarkiet prioriterer gående og syklende i gatebildet og synliggjøres ved fraværet av biltrafikken.

Det er byrommene som er viktigst: det er her folk ferdes og møtes og byrommene definerer det nye regjeringskvartalet. Det er en tydelig sammenheng mellom bygg og landskap, og folk har prioritet på bakkeplan. De nye ikonografiske tårnene er arbeidsplasser og reflekterer demokratiet. Vi vil at regjeringen skal ha en tydelig representasjon i Oslo sentrum, og den nye fasaderekka langs Møllergata danner ryggraden i regjeringskvartalet. På østsiden henvender byggene seg til den eksisterende bygningsstrukturen og det aktive bylivet.

Tempoet er høyt: aktivitetsnivået og mangfoldet stort. Vestsiden henvender seg til en ny typologi i byen med Akerskogen som inviterer til roligere tempo og mer utendørs opphold mellom byggene.

De historiske bygningene G-blokka og Høyblokka med paviljongene, blir en fullverdig bevart og integrert del av den nye regjeringsparken. Youngstorget blir adressen til regjeringskvartalet.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Lokaler/05–2015 | 55 Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

n Nybygg/Regjeringskvartalet/

TEAM MVRDV Slik presenterer Team MVRDV sitt forslag “Den samlende ringen og den norske hagen”.

Avgjørelsen om å gjenoppbygge regjeringskvartalet i Oslo er modig, og riktig. Hvilket bygningskompleks representerer landet på en riktig måte? Hvilket bygningskompleks tjener samfunnet best? Eksperter antyder at en horisontal organisering av arbeidsplassene, med større horisontale gulvflater, gir bedre rom for samarbeid enn en konvensjonell, vertikal oppdeling, som i en tårnbygning.

Et horisontalt organiseringsprinsipp åpner for et relativt lavt regjeringskompleks. Vi kan

56 | Nr. 05–2015/Lokaler

dermed styre løsningen mot en sømløs sammenkopling med den bymessige konteksten – et svar som tilsynelatende tilstreber likhet snarere enn kontrast overfor den omliggende byen. Den søker ikke distanse og er ikke ekskluderende ved å reise seg i høyden, men søker heller delaktighet. Slik symboliserer det nye regjeringskvartalet det motsatte av «overherredømme».

En «ring» av kontorarbeidsplasser langs kvartalets grense gir de omkringliggende gatene nye fasader. Gaterommene vitaliseres gjennom offentlig bruk, og gatene får dermed et liv i dette til nå upopulære området i byens kjerne. Ringen kan romme møteplasser av ulike format; utstillingslokaler for departementene, pressebarer, restauranter, internettkaféer og

handel som kan vitalisere gatene. Det nye regjeringskvartalet vil skape forbindelser fremfor å separere.

Ringens innside skaper en ny urban hage av store proporsjoner, nesten som Slottsparken, en annen stasbærende hage. Denne kan med fordel beplantes med arter hentet fra norske landskap, både gresstyper og lyng, trær og busker, mose og lav, og med innslag av stein, bjørk, bær og blomster. Regjeringens hage skal skape en ny destinasjon for både brukere og tilreisende, og fungere som et symbol for Norges styresmakter.

TEAM WHITE Oslo har nå en enestående sjanse til å fornye seg.

Det nye regjeringskvartalet utvider Oslo sentrum og skaper gode, bymessige forbindelser mellom øst og vest. Avstanden fra Youngstorget til Tinghuset vil oppleves på en helt ny måte. Slik beskriver de sitt forslag: ”Et sted å møtes”.

Mer demokrati og mer åpenhet er og skal være viktig for Norge også i fremtiden. Istedenfor at regjeringskvartalet blir en barriere i byen, blir den en del av den. Vi ser for oss at Hospitalsgata åpnes opp og blir en bygate med butikker, cafeer og galleri.

I Team Whites forslag presenteres en tett og kompakt bebyggelsesstruktur, der Høyblokka fortsatt vil være den høyeste bygningen, med en gjennomgående passasje. Den blir en del av et helt nettverk av forskjellige byrom som folk flest og medarbeiderne i regjeringskvartalet vil få glede og nytte av.

Alle medarbeiderne i regjeringskvartalet vil sitte i nærheten av hverandre og får mange forskjellige muligheter for å møtes, både innenfor og utenfor departementene.

Byrommene i regjeringskvartalet gis en samlet og annen identitet enn den omkringliggende byen. Når man kommer inn i kvartalet skal det merkes at det er en annen atmosfære, uten at den nære forbindelsen til byen eller orienteringsevnen går tapt. De indre byrommene i regjeringskvartalet er mellomrom som er utformet for mer direkte møter mellom mennesker. Det ”nordiske mellomrommet” med all sin variasjon er representert her; fra de vide torgene, Youngstorget og Johan Nygaardsvoldsplass, de mindre plassene, Minnestedet og Høyesteretts Plass, den grønne Bibliotekparken, til de dramatiske mindre smugene.

Bylivet i Oslo får et nytt tilbud. Regjeringskvartalet blir en ny attraksjon og et nytt møtested i sentrum.

Lokaler/05–2015 | 57

n Aktuelt/Teknologi/

God økonomi med grønn IT Grønn IT handler om å tenke smart; anvende teknologi som både reduserer miljøbelastning og øker bunnlinjen. Her finnes mange muligheter, fra energieffektivt utstyr, outsourcing av IT-drift til større og energigjerrige enheter, samt nye og mobile løsninger som reduserer transportbehovet.

AV MICHAEL RAMM ØSTGAARD, SENIOR VICE PRESIDENT SALES & MARKETING, EVRY.

IT-bransjen står for ca. 2 prosent av verdens utslipp av klimagasser. Selv om selve kraftproduksjonen i Norge er basert på vannkraft er vi tilknyttet det europeiske kraftnettet, og selve IT-utstyret er ofte produsert på steder der det benyttes mer forurensende energikilder.

Både energiforbruk og gjenvinning av IT-utstyr er derfor en miljøutfordring, samtidig som det belaster bunnlinjen. Det positive er at det finnes gode forbedringsmuligheter ved smart IT-bruk.

Fra åpningen av datasenteret i april med Tine Sundtoft, klima- og miljøminister og Björn Ivroth, konsernsjef i EVRY.

Redusert energibruk Bruk av moderne IT-løsninger kan gi store energibesparelser. Logistikksystemer kan optimalisere veibeskrivelser og transportbehov, intelligente bygninger bruker mindre energi til oppvarming og belysning og smartere kraftnett gir en mer bærekraftig bruk.

Det kan også gi en energigevinst å bytte til mer moderne IT-utstyr (hardware).

Reduserer reising Med økt kostnadsfokus blir antall forretningsreiser gjerne redusert. Samtidig har man behov for å møte viktige kontakter. Det finnes gode verktøy som sørger for god kommunikasjon, som videokonferanser, samhandlingsverktøy som Skype for business og andre løsninger.

58 | Nr. 05–2015/Lokaler

Mange bedrifter har disse løsningene installert men utnytter ikke potensialet effektivt. Her kan det være lønnsomt å lytte til rådgivere om hvordan utstyret best kan benyttes og hvordan lokalene kan tilrettelegges slik at medarbeiderne har nødvendig utstyr og infrastruktur tilgjengelig.

Fra fysisk til virtuelt En rekke fysiske produkter er i ferd med å erstattes av virtuelle produkter. Fordelen med dette fra et miljøperspektiv er at de virtuelle produktene ikke krever transport eller fysisk utarbeidelse. De fleste har vel allerede tatt i bruk eFaktura som i stor grad erstatter papirfakturaen. eResept er et annet eksempel, men tenk også på alt som strømmes og som tidligere var plater og andre fysiske produkter. Som regel er også disse løsningene kostnadseffektive.

Stordriftsfordeler Mer sentralisert databehandling gir mer økonomisk og bærekraftig databehandling, ved at mindre enheter med eldre teknologi erstattes av energieffektive og moderne datasentre. Dette innebærer sentralisert databehandling, konsolidering av datamaskinparken, betydelig reduserte krav til kjøling og mer effektiv bruk av energi og andre ressurser.

Huset som lager sin egen strøm

unioneiendom.no

EnergiBygget på Union Brygge i Drammen innflyttingsklart til jul.

I gangavstand fra buss, tog og flytog bygger vi 11.000 kvm kontorer over 7 plan, sentralt i Drammens mest moderne og etterspurte bydel.

Byggets elegante glassfasade er en gigantisk solcelleinstallasjon. Mellom herdede, laminerte glassplater ligger solcellene som årlig vil produsere over 100.000 kWh elektrisk kraft – mer enn bygget vil forbruke til belysning. Ja, nærmere tre ganger mer enn hva som trengs til kjøling av bygget.

Bygget får kantine og møteromspool i 1. etasje og parkering i kjeller.

5000 kvm i byggets 4 nederste etasjer er fremdeles ledige. Arealet kan deles opp til flere brukere.

Vil du vite mer om EnergiBygget, ta kontakt med eiendomssjef Laila Hänninen laila.hanninen@unioneiendom.no

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

Lokaler/05–2015 | 59 05/11/13 10:38

n Aktuelt/Teknologi/

EVRYs nye datasenter på Fet i Akershus halverer energiforbruket sammenlignet med et ordinært datasenter, noe som også er god økonomi.

Grønt datasenter Michael Ramm Østgaard, Senior Vice President Sales & Marketing, EVRY.

EVRY og DigiPlex har utviklet og bygget Norges største og mest innovative datasenter på Fet i Akershus. Våren 2015 flytter kundene til datasenteret som har høy miljøstandard og den nyeste digitale skyteknologien.

EVRY har inngått en 20-årig leieavtale med DigiPlex, som i tillegg til byggingen har ansvar for driften av senteret. Datasenteret blir det mest effektive og energisparende i Norge takket være den innovative teknologien.

Halverer klimautslipp Eksterne rådgivere har verifisert løsningene og kravene til sikkerhet samtidig som klimamål er ivaretatt. DigiPlex har tatt i bruk et helt nytt og innovativt luftkjølingssystem som fjerner overskuddsvarme fra EVRYs datamaskiner og servere ved hjelp av utendørsluft. Dette luftkjølingssystemet, kombinert med bruk av moderne og energieffektive servere, gjør datasenteret på Fet til ett av de mest effektive og bærekraftige datasentre i verden.

60 | Nr. 05–2015/Lokaler

Energibruken tilsvarer nær en halvering i forhold til ordinære datasentre, noe som også betyr sterkt reduserte klimautslipp og kostnader.

I samfunnssammenheng er det stor forbedring ved å innføre grønne datasentre. De 20 største datasentrene i Norge kan halvere strømforbruket ved å ta i bruk ny teknologi, viser beregninger fra IKT Norge. Denne effektiviseringen tilsvarer det årlige strømforbruket til Hamar by.

ØKT PRODUKTIVITET MED GLADE FARGER Ramsøskar interiørarkitekter er ikke fargeredde. Vi vet at arbeidsglede og produktivitet henger sammen, og vår spesialitet er interiører som utløser energi og overskudd. Når arbeidsgiveren setter farge på medarbeidernes hverdag, øker motivasjonen og produktiviteten. Det gir konkurransefordeler.

Buffet med gulldekor og klare, sterke farger på gulv og vegger - slik oppnår man et friskt miljø.

En arbeidsplass skal alltid formidle bedriftens identitet. Derfor er tett kontakt med den enkelte bedriftseier eller utleier nøkkelen til et godt resultat.

Slik får vi kunnskap om kundens behov og preferanser. Slik setter kunden sitt fotavtrykk på interiørene vi skaper.

Trond Ramsøskar Interiørarkitekt MNIL

Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo. Han har vært president i Norske interiør- arkitekters landsforening (NIL) i fire år.

Trond Ramsøskars filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best oppnås gjennom bevisst rekruttering av unge talenter. Hans folk er blant de beste.

Kontakt oss på telefon: 459 11 251 eller besøk: lokaler.ramsoskar.no

Lokaler/05–2015 | 61

n Aktuelt/Miljø/ Områder / MARKEDSPULS

Har du en gammel oljefyr?

11. juni 2012 fattet Stortinget et vedtak, som en del av ”Klimaforliket”, der regjeringen fikk i oppgave å innføre et forbud mot fyring med fossil olje i husholdninger og til grunnlast i øvrige bygg innen år 2020.

AV: STEIN RANDBY, KRAFTANALYTIKER I MALLING & CO.

Vedtaket forutsetter støtteordninger fra år 2013 og øvrige virkemidler i en overgangsperiode. Eventuelle unntak skal utredes nærmere før forbudet endelig vedtas.

Enova har allerede innført en støtteordning og Miljødirektoratet sendte ut et forslag til endring av forurensingsforskriften per 11. mars 2015. Grip muligheten nå i forkant av et lovkrav, og mens nevnte tilskuddsordning fortsatt står ved lag.

Ikke mer enn tiden av veien Tiden frem til år 2020 går fort. Det er mye som skal på plass før en ny løsning for grunnlast er etablert og oljefyringen er erstattet. Det er ikke bare å ringe en rørlegger, be om et tilbud og få en ny energikilde i bygget. Nevnte tilskudd fordrer at man søker før arbeidene settes i bestilling. I tillegg vil et slikt skifte påvirke flere andre forhold; • Plassbehov og hensiktsmessig utforming i teknisk rom.

• Hensyn til inn- og uttransport.

• Gravearbeider i forbindelse med fjerning av oljetank.

62 | Nr. 05–2015/Lokaler

• Samvirke med andre energikilder (back-up vs. grunnlast) • Temperaturnivåer og distribusjonene i bygget.

Et slikt skifte er i tillegg en unik mulighet til å se hele byggets energibruk i sammenheng, og potensielt endre energiklasse og bedre forutsetningene for optimal drift (lavere felleskostnader og bærekraftig over tid).

Denne typen arbeider vil alltid få en eller annen konsekvens for leietaker, det være seg begrenset atkomst for en periode, beslag av P-plasser eller støy. I tillegg må de fysiske arbeidene legges utenom fyringssesongen, for å unngå svikt i varmeleveransen i en periode med varmebehov. For å være på den sikre siden anbefaler vi at arbeidene legges til perioden fra 15. juni til 15. august. Det er viktig å orientere godt i forkant og holde en tett dialog med leietakerne underveis for å unngå misforståelse og unødige belastninger for begge parter.

Strukturert prosess og god beslutningsstøtte Et slikt skifte representerer en vesentlig investering for byggherren med tilhørende risiko både teknisk og merkantilt. Vi anbefaler derfor en strukturell tilnærming etter hovedprinsippene i figuren under;

Forstudie

Spesifikasjon

Anskaffelse

Prosjektering

Bygging

Overlevering

Drift

Vi har markert de to første fasene fordi det er her det oftest slurves samtidig som disse fasene har stor innvirkning på endelig resultat.

De ulike arbeidsstegene i hver fase kan kort oppsummeres som følger;

Anskaffelse • Søknad om støtte til gjennomføringen før arbeidene bestilles.

• Tilbudsunderlag, evaluering og forhandling.

• Kontrahering

Forstudie • Hvilke alternativer finnes (ulike typer varmepumper, bio-løsninger, el.kjel etc.)

• Stedlige forutsetninger (muligheter/begrensninger) • Alternativenes konkurransekraft • Økonomisk og teknisk beslutningsgrunnlag

Prosjektering/bygging • Kvalitetssikring underveis • Kontroll på kostnad, tid og ressurs

Spesifikasjon • Oppdatert energi- og effektbehov (grunnlast vs. spisslast).

Temperaturer, krav til avkjøling, trykk, virkningsgrader, energibruk med mer.

• En tydelig funksjonsbeskrivelse.

• En forståelig systemtegning (P&ID) for innkobling vs. eksisterende anlegg.

• Instrument-, signal- og motorlister.

• En plan for måling og visning av anleggets ytelse.

• En plan for overtagelse med oppfølging av funksjon, ytelse og kvalitet.

• En plan for oppfølging av garantier (ved overtagelse og etter 1-2 års drift).

FAKTABOKS: For hver liter fyringsolje slippes det ut 2,7 kg CO2. Det vil si at et årlig forbruk av 125 m3 fyringsolje (bygg på 10 000 m2 som bruker 100 kWh/m2 per år til oppvarming) forårsaker et utslipp på ca 338 tonn CO2. Dette tilsvarer det årlige CO2-utslippet fra ca 150 personbiler som hver kjører 15 000 km i året. I tillegg forårsaker forbrenning av olje uønskede utslipp av NOX og svevestøv.

Overlevering • Funksjonskontroll • Ytelsestest • Oppfølging av garantier Drift • Funksjon og ytelse over tid • Samspillet med øvrige energikilder, bygget og brukerne.

Tilskudd til konverteringen Enova har som nevnt etablert støtteordninger som skal stimulere til en omlegging fra fossil olje til fornybare energikilder. For mer info se www.enova.no. For deg som holder til i Oslo kommune kan en alternativt søke Klima- og energifondet, en ordning som er samkjørt med Enova sin støtteordning. I noen tilfeller vil denne ordningen ha gunstigere vilkår for støtte enn den statlige. For mer info se www.oslo.kommune.no.

Stein Randby, kraftanalytiker i Malling & Co.

Lokaler/05–2015 | 63

n Nybygg/statistikk/

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

64 | Nr. 05–2015/Lokaler

Økt nybygg fremover Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Billingstad

2015

Varner Gruppen

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Kilde: Akershus Eiendom Lokaler/05–2015 | 65

n Områder / MARKEDSPULS

66 | Nr. 05–2015/Lokaler

Pulsen på det leiemarke NÅ

Oljenedtur i leiemarkedet

– hvor ille blir det?

Leiemarkedet er preget av oljenedturen, og det er krevende tider for utleiere. I mediene hagler det med dystre spådommer og data som viser at prisene faller.

Analysesjef i UNION Gruppen, Jo W. Gullhaugen mener imidlertid man skal være forsiktig med å tegne et alt for mørkt bilde av situasjonen.

– Det er ingen tvil om at leiemarkedet er utfordrende i dag, men enkelte av avisoppslagene vi har sett den siste tiden svartmaler situasjonen på et litt for tynt grunnlag, sier han.

Analysesjefen hevder det gir liten mening å trekke bastante konklusjoner rundt omfanget av leieprisfallet basert på leieprisdata for et enkeltområde i to kvartaler.

– Arealstatistikk gjør en utmerket og viktig jobb med å samle inn og bearbeide data, men vi må huske at datatilgangen er begrenset, og at variasjonen fra kvartal til kvartal er stor. Særlig gjelder dette enkeltområder der leieprisene varierer kraftig fra kvartal til kvartal uten at dette nødvendigvis reflekterer en reell endring av gjennomsnittlig leienivå i området, sier analysesjefen.

– To kvartaler med vesentlig prisreduksjon for hele Oslo-området er riktignok en klar indikasjon om at prisveksten har snudd, men det er for tidlig å trekke klare konklusjoner rundt omfanget, påpeker Gullhaugen.

Leietakers marked Den reduserte aktiviteten i oljenæringen trekkes frem som hovedårsaken til det trege utleiemarkedet.

– Kutt i oljebransjen påvirker definitivt en del områder i dag, og vi ser økende grad av fremleieaktivitet i flere av de typiske oljedominerte kontorclusterne. I tillegg registrerer vi at den generelle fremtidstroen blant bedriftslederne er svekket. På toppen av dette har vi nå en situasjon der det er få leiekontrakter som utløper.

Dermed blir konkurransen om de få leietakerne som potensielt kan flytte hard, sier han.

UNION har undersøkt den direkte eksponeringen mot oljebransjen i kontormarkedet i Oslo. Analysen, som baserer seg på data fra SSB og Rystad Energy, viser at kun fem prosent av de kontorsysselsatte i Oslo har sitt virke innen oljeservicenæringen. I Asker og Bærum derimot, tilhører hver fjerde kontopult en ansatt i oljerelatert næring. Ser man på området under ett er eksponeringen ca. åtte prosent.

– Den direkte oljeavhengigheten i kontormarkedet i Oslo-området er begrenset, men det er verdt å merke seg at hele 33 prosent av veksten de siste 8 årene kommer fra oljebransjen, sier Gullhaugen.

– Vi mister altså en viktig vekstimpuls når oljenæringen setter bremsene på. I tillegg kan de indirekte effektene bli store. Mange ulike bransjer kan tilskrive oljebransjen en stor del av sin omsetning, men det tar tid før de indirekte effektene spiller seg ut i vesentlig redusert arealbruk for næringene som har oljebransjen som en av flere kundegrupper. Og ser vi på hva makromiljøer som SSB tror om varigheten på nedturen er den ganske begrenset. Allerede i 2017 forventes sysselsettingen å normaliseres, fremholder analysesjefen.

Stor variasjon mellom områder Gullhaugen trekker frem tre forhold som vil avgjøre hvilke områder som blir vinnere og tapere i leiemarkedet fremover.

– Områder med høy oljeandel, høy ledighet og betydelig nybygging vil få det tøffest. Områder som Lysaker og Fornebu scorer svakt på disse

Analysesjef Jo W. Gullhaugen, i UNION Gruppen Foto: Andre Clemetsen

tre parameterne på kort sikt. Vi tror leieprisene skal ned 5-7 prosent i Asker og Bærum. Sentrum er i den andre enden av skalaen og her forventes relativt flat vekst, sier han.

Stabil ledighet så langt i år UNION venter at kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum skal øke med ca. 80 000 kvadratmeter i 2015 før nivået flater ut. Så langt i år er imidlertid utviklingen stabil.

– Vi sluttfører en ledighetstelling i disse dager, og alt tyder på at det ikke har vært noen vesentlig endring det siste kvartalet”, avslutter Gullhaugen.

Lokaler/05–2015 | 67

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

DRAMMEN* Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 %

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører. * Egen sak om CBD følger over de neste sidene

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

Skøyen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

Lysaker

Fornebu

FORNEBU

Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4700 kr/kvm Normalt god standard: 3400 kr/kvm Arealledighet: 5,5 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

68 | Nr. 05–2015/Lokaler

Drammen

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 % Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum.

Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

OSLO SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

LYSAKER

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

OSLO NORD

OSLO SYD

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/05–2015 | 69

n Aktuelt område /Drammen

GRØNLAND: De tre bygningene i Papirbredden omkranser den blå plass. På andre siden av torget ligger Papirbredden 2 og 3 med takterrasser og diagonal som skaper liv på gateplan. Foto: Nils Maudal

70 | Nr. 05–2015/Lokaler

Knutepunktet Drammen Starten på 2015 har hatt en god aktivitet i leiemarkedet. Ifølge en rykende ferske rapport fra Malling og Co Markets forventer de stor aktivitet i Drammen ut året. Det er flere prosesser i gang.

AV SILJE RØNNE

Mange selskaper ekspanderer og trenger mer plass, høyere standard, fleksibilitet og effektive kontorbygg – dette skaper mer aktivitet i markedet. Det er forventet flere nye prosjekter i år. Bjørnstjerne Bjørnsonsgate 110 har 8 900 kvm til kontor, handel eller produksjon. Union Eiendomsutvikling har 11 000 kvm kontor under konstruksjon på Union Brygge som ferdigstilles januar 2016. Samt utbyggingen av en ny næringspark i Øvre Eiker vil starte høsten 2015.

– Kontorleiemarkedet i Drammen er relativt stabilt, det er mindre volatilt enn i Oslo, sier Fredrik A. Haaning, daglig leder i Buskerud Næringsmegling AS. Likevel ser næringsmegleren en tydelig strukturendring. Grunnen ifølge han er flere dårlige eiendommer med lav bruks- og utleieverdi – dette er nå på vei til å snu.

– Det skjer en transformasjon i Drammen og byen får flere moderne kontorbygg, spesielt på Strømsø-siden, og relativt nært jernbaneknutepunktet. Vi forventer en stor økning i næringsvirksomhet når jernbanen bygges ut. Det skal gjøres store investeringer i omleggingen av Vestfoldbanen, samt et dobbeltspor opp til Hokksund. Effekten av flytoget vil også bli sterkere, påpeker han.

– Fra Gulskogen, Strømsø, og Bangeløkka ut mot Kobbervikdalen – i hele dette strekket er vi bare i startgropen på hva som vil komme, fortsetter Haaning.

Samtidig vil Buskerud vokse med 65 000 innbyggere, og innen 2030 vil innbyggertallet ha økt med 25 prosent. I Drammen alene forventes det 50 prosent økning av innbyggertallet og antall arbeidsplasser de neste 25 årene.

– En utfordring har vært å få større bedrifter til å etablere seg i Drammensregionen. Tradisjonelt

har Drammen vært en transport- og logistikk by, men nå satses det mer på kompetansenæring og kommunen har et ønske om å tiltrekke seg flere teknologivirksomheter, sier han.

Videre kan Haaning avsløre at to nye hoteller vil komme til byen, og at fokus fremover blir å forsterke byutviklingen og områdene rundt.

– Det kommer også et nytt sykehus på Lierstranda, samt mer næring og bolig. Her blir det en rekke virksomheter knyttet til helseforetak, og planen er å tiltrekke seg ulike teknologibedrifter og servicefunksjoner, forteller han.

Trafikkutfordringene i Drammen er under politisk behandling og det jobbes både lokalt og på Stortinget med dette nå.

– Byen har vokst utover trafikkapparatets kapasitet, og vi kan ikke gjøre noe med videre vekst før dette er løst. Arbeidet har stort fokus fra politisk hold og Vegvesenet, men dette er en hemsko for øyeblikket, understreker han.

Derimot har næringsmegleren stor tro på en sammenslåing av Nedre Eiker, Svelvik og Sande med Drammen kommune.

– Drammen ligger i et dalføre begrenset av fjorden, mye skog og markagrensen – det er ikke store områder å utnytte til arealkrevende virksomheter ut av byen. Det blir å legge det på andre steder som Eiker, Svelvik og Sande. Kommunen har en aktiv næringspolitikk og en positiv holdning til kommunereformen. Derfor håper vi at det blir en sammenslåing av disse kommunene – dette skaper nye muligheter for vekst for alle sammen, mener han.

Attraktiv bydel – De siste årene har Drammen båret preg av utbyggingen av Union Brygge på Grønland, der det er bygd blant annet leiligheter, kontorlokaler, hotell, kultur-

senter og høgskolesenter, forteller Kjell Gundersen, i det Drammensbaserte entreprenørselskapet Strøm Gundersen AS. Union Brygge er lokalisert på elvebredden i Drammen, og er et av landets største transformasjonsprosjekter. Papirfabrikker har tidligere dominert området på nærmere 90 mål.

Gundersen opplever at stadig flere og større aktører velger å lokalisere seg her.

– EB Kundeservice og Viken Fiber har flyttet fra Åssiden til nye lokaler i PIR 7, og EB-konsernet flytter inn i nytt bygg i kvartal 12 på Union Brygge i løpet av 2015. NAV og Arbeidstilsynet er lokalisert her.

Husbanken flytter inn i flotte lokaler i Papirbredden 3 i løpet av høsten, sier Gundersen.

Gundersen påpeker at det er ikke så mye igjen å bygge ut i området. Strøm Gundersen AS holder akkurat nå på med 3 byggeprosjekter på Union Brygge. Papirbredden 3, EnergiBygget og rehabilitering av «Brodahls Gummivarefabrik».

EnergiBygget der EB skal inn, reiser seg raskt i disse dager, og som navnet tilsier gjenspeiler bygget dets leietakere samt unike tekniske kvaliteter og tilhørende lave driftskostnader. Bygget er et passivhus og vil bli klassifisert som energiklasse A. – Dette bygget skal stråle av innovasjon og miljø.

Blant annet får det solcellepaneler i fasaden. Det skal være byens mest synlige kontorbygg, og det skal ikke være noen tvil om at EB holder til her, sier Trond Åsheim, administrerende direktør i Union Eiendomsutvikling.

EB skal holde til i øverste halvdel av bygget, som blir på sju etasjer. I etasjene under blir det plass til andre virksomheter.

Union Eiendomsutvikling har hatt en klar visjon for området og hva de har ønsket å skape på Union Brygge. Det fremstår nå som et urbant område, hvor

Lokaler/05–2015 | 71

n Aktuelt område /Drammen

Astri Varmo Andresen, seniorrådgiver for utleie i 60 Grader Næringsmegling.

Trond Åsheim, administrerende direktør i UNION Eiendomsutvikling.

Fredrik A. Haaning, daglig leder i Buskerud Næringsmegling AS.

Kjell Gundersen, i Strøm Gundersen AS.

72 | Nr. 05–2015/Lokaler

kultur, kunnskap og kunst er en del av hverdagslivet.

Området har blitt attraktivt for både næringslivet og de som ønsker å bosette seg sentralt i byen og med nærhet til elven. Daglig ferdes omlag 7000-8000 mennesker bydelen og det huser over 100 næringsvirksomheter.

Området strekker seg fra Statens Hus i øst til Øvre Sund Bru i vest på begge sider av gata Grønland.

– For leietakerne her, har du alle fordeler som du finner i Barcode – bare i mindre skala. Du har alt du trenger innenfor gåavstand, og i gata Grønland yrer det av liv. Det forgår svært mange, ulike aktiviteter her.

Detter er en trivelig og vital oase i Drammen, med god beliggenhet og nærhet til Gardermoen med flytoget, understreker Åsheim.

By møter fjord Brodahlsbygget, den gamle fabrikken, transformeres og blir en grønn lomme med tennisbane på taket, med servering på gateplan og en bar hvor studentene vil trives. Bygget skal gjennomgå en omfattende renovering og vil etter hvert romme et mangfold av spennende virksomheter. På taket vil det bli etablert en ballspillplass med tennisbane, boccia, basket og sjakk.

Glasshytta, som har holdt til i bygget siden 2006, flytter inn i første etasje. Galleri Athene blir fortsatt å finne i samme lokaler. I resten av første etasje vil du kunne hygge deg med italiensk pizza. Alt i en postindustriell atmosfære. I byggets andre etasje vil det bli etablert en klynge for kreative næringer. Her vil det bli lagt til rette for at kreativitet, innovasjon og kultur skal blomstre side om side. Etasjen vil inneholde fleksible arbeidsplasser for selvstendige næringsdrivende innenfor kreative bransjer: Film og foto, webdesign, konserter og festivaler, kunst- og kultur- formidling, mat og drikke, reklame, PR og kommunikasjon.

– Her kan du spille tennis i lunsjen , eller jogge deg en tur og ta et bad i elven. Byen er så vanvittig kompakt, så du kan nå alt til fots – likevel får du storbyfølelsen.

For utvalget er variert enten du vil teste et lokalt mikrobryggeri eller ta en kaffe, sier Åsheim.

Neste prosjekt for Union Eiendomsutvikling er Glassverket, der de skal bygge 500 boliger ved vannkanten – her møter byen fjorden. Åsheim tror at den videre utviklingen vil skje langs vannet – oppstrøms og nedstrøms. Utbyggingen av Glassverket vil gjøre fjorden tilgjengelig for alle. I tillegg vil det komme en ny og forbedret utgave av Svelvikveien. Dessuten blir det et utvidet lokaltilbud for hele Åskollen med caféer og andre servicetilbud.

Byutvikling Drammen er et knutepunkt for mer enn trafikk på E18 og E134, mener Gundersen. En drøy halvtime fra Oslo og én time kjøring til tre flyplasser på Østlandet gir området en attraktiv beliggenhet. Selv har han pendlet fra Tønsberg til Drammen i over 30 år.

– Drammen er godt dekket med offentlig transport, og Øvre Sund bru knytter bydelen til overfartsårer mot både Oslo og Vestfold, sier han.

Gundersen opplever Drammen kommune som innovative og fremoverlente. Kommunen samarbeider også med Furturibuilt om å realisere en rekke forbildeprosjekter. Disse skal ha lavest mulige klimagassutslipp,

men samtidig bidra til et godt bymiljø. Viktige faktorer er transport, økologiske kretsløp, helse og opplevelse.

Flere prosjekter er gjennomført og under planlegging: Øvre Sund studentboliger, Strømsø sentrum, Papirbredden 2 og 3, NSB Kompetansesenter, Marienlyst skole og Gulskogen Park – for å nevne noen.

– Jeg tror på fortsatt utvikling i Drammen som by med de fasiliteter som er der i dag og nærheten til Oslo, og ikke minst offentlig kommunikasjon. Drammen satser mye på utdannelse, næringsliv og byutvikling.

Området langs elven er opprustet og Drammen fremstår som en flott by, påpeker Gundersen.

«Få øyne opp for Drammen» – Etterspørselen av kontorbygg i indre Drammen er begrenset, det kommer ikke mengder med nye søk hver uke, men noen prosesser dukker opp. Papirbredden er et populært område – det har rene kontorbrukere, ofte relokalisert fra eldre og mindre hensiktsmessige bygg. Disse leietakerne ønsker moderne kontorlokaler med høy standard og brukere som vil være en del av et mangfoldig miljø, sier Astri Varmo Andresen, seniorrådgiver for utleie i 60 Grader Næringsmegling.

Næringsmegleren peker spesielt på Grønland som er Drammens mest pulserende bydel.

– Papirbredden er Drammens kunnskapspark og rommer et mangfold av ulike virksomheter og innovasjonsmiljøer. Perfekt plassert langs elven med gåavstand til togstasjonen. Det har alltid vært virksomheter her – helt fra papirfabrikker i gamledager, forteller hun.

Papirbredden 2 og 3 er det første eiendomsprosjektet i Norge som helt fra start har vært prosjektert etter FutureBuilts kvalitetskriterier. Papirbredden 2, er et passivhus energiklasse A, og ambisjonen er å videreføre dette byggets kvaliteter til Papirbredden 3. Andresen sammenligner området med et mini Aker Brygge, med en kombinasjon av kontor, bolig, restauranter & barer, hotell og kultur.

– Dette er et sted som lever etter klokken fire. Med fullservice bygg, resepsjon, kantine, felles møterom og alt av tjenester. I Papirbredden 3 finner du mange flotte fasiliteter. Blant annet er Husbanken, Stener Sørensen, Adecco og Evolve er klare for bygget, sier hun.

Entra opplyser i rapporten for første kvartal at Siv. Ing Stener Sørensen har tegnet en kontrakt på 830 kvadratmeter. Ferdigstillelse av Papirbredden 3 er i fjerde kvartal 2015, og det er fortsatt noe ledig areal i bygget. Entra eier 60 prosent av Papirbredden Eiendom, resterende 40% er Drammen Kommune.

– De nyere byggene er lettere å leie ut enn urasjonelle bygg. I Drammen har man ikke vært like bortskjemte som i Oslo, og disse arealene verdsettes og blir raskt absorbert, på bekostning av mer urasjonell bygg. Utfordringen er dårlig markedsføring ut av byen. Mange potensielle brukere orienterer seg ikke og vurderer Drammen som en mulighet. I Grønlandsområdet får du moderne kontorbygg med god beliggenhet, med kort vei til Oslo og Gardermoen. Vestkorridoren bør få øyne opp – her finnes det gode muligheter, avslutter hun.

RETAIL PROPERTY Kjøp, utvikling, drift og salg av handelseiendommer Hvordan investere og utvikle de riktige handelskonseptene!

Et økende antall transaksjoner i første kvartal gir gode premisser for at 2015 blir et spennende år innen handel. Men investering og utvikling av handelseiendommer krever en riktig forståelse av det nye markedet og de ”moderne” kundene. Endring i forbrukeradferd vil sammen med nye tilgjengelige e-handelsplattformer utfordre tradisjonelle handelskonsepter. I Norge går mange kjøpesentre og handelseiendommer veldig bra, mens andre sliter med å få økt omsetning. Hva er forskjellen mellom suksess og fiasko, og hvordan snu en negativ trend? Hvordan velge eiendommer og områder som egner seg best for retail, og hvordan etablere vinnende handelskonsepter?

Tid: Tirsdag 8. september kl. 09.00-14.30 Sted: KS Agenda, Haakon VIIs gate 9 - Oslo Pris: 3450,- pr person eks mva.

Meld deg på estatekonferanse.no

Utfordringene og mulighetene er mange – konferansen RETAIL PROPERTY gir deg bedre kunnskap om hvordan bli en vinner i dagens marked.

Velkommen til en inspirerende konferanse i regi av Estate Media og NCM Development!

Lokaler/05–2015 | 73

Er vi klare til å ta i mot byens tilvekst og maktambisjoner?

Byene i Norge vokser med rekordfart. En bærekraftig byutvikling er derfor en av vår tids største utfordringer. På Eiendomsutviklingsdagene 2015 får du vite hvordan private aktører og offentlige myndigheter sammen skal løse disse utfordringene. Kjente norske og internasjonale foredragsholdere vil belyse en rekke viktige temaer og dele verdifulle kunnskaper - ikke gå glipp av Eiendomsutviklingsdagene 2015!

MELD DEG PÅ NÅ!

Es ta tekonfer

anse.no

I tillegg til nyttig faglig påfyll, gir oppholdet på Farris Bad i Larvik en utmerket anledning til å knytte nye kontakter. Hotellet nyter en uslåelig beliggenhet på bystranden i Larvik.

Vi ses på Eiendomsutviklingsdagene 27. og 28. august!

Se hele programmet for Eiendomsutviklingsdagene 2015 på estatekonferanse.no

Del med hashtaggen #Eiendomsutviklingsdagene på LinkedIn, Twitter og Facebook

Noen av våre foredragsholdere:

KJELL A. NORDSTRÖM Økonom, trendanalytiker og forfatter

KNUT HALVOR HANSEN

Vise adm. dir. / dir. forretningsutvikling Anthon B Nilsen

GRANT BROOKER

SISSEL LEIRE

GUNNAR BØYUM

LOUIS BECKER

Grant Brooker Senior Executive Partner Foster + Partners London

SISSEL LEIRE

GUNNAR BØYUM

LOUIS BECKER

Senior Executive Partner Foster + Partners London

Styreleder Kruse Smith og Bygg21

Styreleder Kruse Smith og Bygg21

Administrerende direktør Aspelin Ramm

Administrerende direktør Aspelin Ramm

SIKRE DEG EN PLASS!

Design Director and Principal Partner Henning Larsen Architects

Design Director and Principal Partner Henning Larsen Architects

KJELL A NORDSTRﾃｶM + FOSTER + PARTNERS + SISSEL LEIRE + GUNNAR Bﾃ郎UM + LOUIS BECKER + KNUT HALVOR HANSEN +

DEG?

Program og pﾃ･melding pﾃ･ estatekonferanse.no

Pantone

CMYK

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

76 | Nr. 05–2015/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/05–2015 | 77

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

Foto: Shutterstock

En god

flytteprosess En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeidsoppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent.

Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling.

-Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flytteprosess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt • Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på bedriften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

78 | Nr. 05–2015/Lokaler

2: Informasjon • Ekstern info - Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen • Intern involvering og informasjon • Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker • Overtagelse - Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse - Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

• Beslutningsplan - Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas; • Gulvplan, hvor skal det være parkett, tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan • Økonomi byggeprosjekt - Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesifikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør • Interiørprosjekt - Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort - Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn - Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler • Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT • Datarom - Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur - Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt • Møterom - For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifikasjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier • Arbeidsplass IKT - Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder - Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser - Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag ettermiddag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organisasjonen • Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennomføringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting: - Logistikksystem - Emballasje - Flyttemateriell - Parkeringstillatelse ved behov - Heisberedskap - Sikkerhet • Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap - Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag • Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje - Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler • Inventar - Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes - Kontakte oppkjøper av bruktmøbler • Kontrakt - Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering • Tilbakelevering av lokaler - Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genererer de største kostnadene. » Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

• Forberedelser - Tidsplan • Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting.

Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveranseperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

Lokaler/05–2015 | 79

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

80 | Nr. 05–2015/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/05–2015 | 81

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

82 | Nr. 05–2015/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/05–2015 | 83

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Stor-Oslo Eiendom Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

84 | Nr. 05–2015/Lokaler

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

BRANNVERN

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

FIRESAFE AS

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE UNION Gruppen HJELLNES CONSULT AS

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Gårdpass AS

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker ANSKAFFELSESBISTAND

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Lokaler/05–2015 | 85

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE ISS Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

REJLERS NORGE AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

FLYTTETJENESTER ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Alliero

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Norges ledende facility management selskap!

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

86 | Nr. 05–2015/Lokaler

eiendomsaktører

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERKSTJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Fra ledig til utleid

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

TAKSERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

NORSK GJENVINNING

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/05–2015 | 87

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

baal.no

Varig konkurransefortrinn Inntil 2460 kvm ledig i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard