Estate Lokaler 06-15

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 06, september 2015 | www.estatelokaler.no

ESTATE MEDIA

84

FORNEBUPORTEN

SIDER «Vi skal NÆRINGSvære EIENDOM! annerledes» Aktuelt område:

Nydalen Industrigata 52 :

«Bygget er vårt visittkort»

84

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

KONTOR I NYDALEN

CBD

ØVERST I KVADRATUREN

Sandakerveien 114 380-457 kvm

Kronprinsensgate 17 205 og 729 kvm

Tollbugata 35 675 og 675 kvm (samlet 1350)

NYBYGG ASKER

SENTRALT I GRENSEN

SENTRALT I CBD

Drengsrudbekken 5-11 600-18000 kvm

Grensen 13 451 og 457 kvm

Tordenskioldsgate 6B 232-1432 kvm

www.newsec.no

SENTRALT PÅ AKER BRYGGE

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

LAGER/LOGISTIKK

Filipstad Brygge 1 1000-2330 kvm

Aurvegen - Gardermoen 5000-25000 kvm

Holtskogen Næringspark 5000-300000 kvm

THE FULL SE RV I C E PROPERTY HOUSE

TY

ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

29.10.14

I EDER BIESEL ARKITEKTER

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

KONTOR PÅ TØYEN Kjølberggata 31 500-1261 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

KONTOR I CBD TORDENSKIOLDS GATE 6B 232-1.432 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 232-1432 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

• Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig fra sommer 2015

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

KVADRATUREN TOLLBUGATA 35 675 + 675 KVM (1350 KVM SAMLET) Fine lokaler i Tollbugata 35 i varierende størrelser. Sentralt plassert like ved Stortinget. Muligheter for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp. Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is».

• To ledige lokaler på 675 kvm (1350 samlet) • Ledige fra 1.1.16 • Meget sentralt plassert i Kvadraturen med alt av offentlig kommunikasjon • Kantine og møterom i 1. etasje • Inngangsparti er / blir betydelig oppgradert • Store vinduer og mye bruk av glass gir lyse lokaler • Passer for både cellekontor og åpent landskap

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

KONTOR LYSAKER TORG 6-12 200-675 KVM Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder.

Lokalene er godt egnet til både cellekontorer.

Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

• 674 kvm i 2. etg (kan deles), 425 kvm i 4. etg og 525 kvm i 5. etg • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Leietaker kan påvirke utforming etter egne behov

Lokaler/innhold/september 2015 08 Leder 10 Nyhet 12 Hovedsak: «Bygget er vårt visittkort» 22 IT: Fra «Mobile first» til «Mobile only» 24 Infill: Kunsten å få mye ut av lite 28 Mot alle odds 32 «Forkjærlighet for skrivebordet» 36 Er sosiale medier i ferd med å finne sin posisjon?

38 Skap engasjerende rom!

40 Juss: Leietakers «Term Sheet» 46 Nybygg: «Vi skal være annerledes» 54 Value for money 58 Borte bra, men hjemme best Markedet 60 Nybygg tabell 62 Markedspuls 66 Aktuelt område: Nydalen Faste spalter 42 Meglerintervju

12

Byfortetning og infillprosjekter er fremtiden. Vi vil både bo, jobbe, spise og handle på samme sted.

44 Interiør: Det optimale kontoret

24 En USA-tur med besøk hos Google og Apple ga ideer og inspirasjon til hvordan Fornebuporten skulle bli et annerledes kontorbygg – resultatet er innovativt og spennende.

Universitetsgata 8

Takhager er ikke bare til glede for beboerne, men også for miljøet; ved å bygge grønne tak spares det masse energi på nedkjøling av byggene.

46

Trenger din bedrift mer areal?

Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554 eller les mer på www.klpeiendom.no

6 | Nr. 06–2015/Lokaler

r gitt Eiendomsspar

I HJERTET AV OSLO KRONPRINSENS GATE 17 729 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Ingeniørenes Hus i Kronprinsens gate 17 ble oppført i 1931 av Den Norske Ingeniør- og Arkitektforening og den Polytekniske forening. De ønsket å sette opp et bygg for sine medlemmer som var et klart uttrykk for noe nytt som ville prege fremtidens byggestil. Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør, særlig i lobbyen med dobbelt takhøyde.

• 729 kvm ledig i 5. etasje • Nylig totalrenovert og nye leietakere får et bygg som møter dagens krav og standard • På toppen er det felles takterrasse med utsikt over hele byen • Moderne, effektive og fleksible kontorlokaler • En av Oslos beste beliggenheter for kontor midt i Oslos sentrale forretningsdistrikt

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Lokaler/06–2015 | 7

Lokaler/leder/september 2015

« DET KOMMER EN NY UNDERKLASSE IFØLGE PROFESSOREN OG DISSE VIL BESTÅ AV UNGE, «DUMME» MENN SOM BOR PÅ LANDET. » Silje Rønne/redaktør Lokaler

Urbanisering er fremtiden!

Jeg har vært så heldig å oppleve to foredrag som har forandret måten jeg tenker på – ja hvordan jeg ser på livet og fremtiden. Første gang var i 2013, da den anerkjente foredragsholderen og forfatteren Robin S. Sharma besøkte Dubai. Andre gang var i dag, under Eiendomsutviklingsdagene. Når du skal lytte til en av verdens beste «management thinkers» er forventingen skyhøy. Kjell A. Nordström skuffet ikke, tvert imot. Professoren, økonomen og forfatteren la frem et svært interessant bilde av utviklingen vi står ovenfor de neste årene.

Verden blant annet vil gå fra å være 200 land til 600 byer, og dette vil skje i løpet av 30–35 år. Og når forvandlingen er over kommer vi til å ha 80 prosent av jordens befolkning, som da vil være rundt 9 milliarder mennesker i disse 600 byene. I dag er vi ca. 7, 1 milliarder.

Nordström har gitt verden en egen pin-kode: 1114. Det første tallet står for 1 milliard mennesker, og disse kommer til å bo i Nord- og Syd Amerika, det blir 1 milliard mennesker i Europa – det nye store Europa, 1 milliard mennesker i dagens Afrika, og 4 milliarder mennesker i Asia. Dette vil bli den største folkeomflyttingen vi har dokumentert i menneskehetens historie. Det har aldri skjedd noe lignende, at så mange mennesker har brutt opp for så og flyttet til mindre forhold. Begynner vi å regne i prosent på hvor stor plass vi kommer til å få i disse 600 byene, så er det nesten ingenting av jordens besetning vi vil ta i bruk. Vi fortetter oss. Plassene imellom kaller han «junk spaces», der det ikke vil være noe – ingen økonomisk verdi, ingen universiteter, fabrikker eller handel.

«Business guruen» mener såkalte «multiurbane» foretak er fremtiden. Selskaper som hopper fra by til by, som overhode ikke gjør business utenfor bymiljøet. Han bruker Acne som eksempel.

Og utviklingen vil skje raskt. I 1910 bodde 10 prosent av

verdens befolkning i byer, i 2006 passerte vi 50 prosent og i 2045 vil det være rundt 80 prosent. Urbanisering vokser raskest i Brasil, og Sverige er en overraskende nummer to. At bygdene i Sverige tømmes har professoren ingen god forklaring på…

Byene vil endre. På 20-tallet Før i tiden bygget vi ut ifra funksjonsseparering – vi separerte bolig, trafikk, handel og fabrikker. Det motsatte vil skje i de nye byene. Det blir en funksjonsintegrasjon ifølge Nordström. Det vil si at alt er på ett sted. Både bolig, handel, og industri. Dette vil også legge føring for teknologiutviklingen, og mest sannsynlig vil 3D–printere i løpet av bare tre år få en større betydning.

Professoren tror vi vil skrive ut kaffekopper, leker til barna og etter hvert mat. Det gjør at vi kan flytte hjem fabrikker fra lavkostland til høykostnadsland som Norge.

Livet vårt er ikke så ulikt filmen The Matrix ifølge professoren – vi har ingen valg. Matrix har tre dimensjoner, den globale kapitalismen – alle er kapitalister. Urbanisering, det er en tydelig trend at flere og flere flytter til byene. Det tredje er digitalisering, nettverket, det vi er omgitt av – det er vanskelig å fungere uten. «Setter du de tre første bokstavene sammen: globalisering, urbanisering og digitalisering, blir det «GUD», og når «GUD» tar grep er det ikke mye å gjøre» ler Nordström.

Skal du lykkes må du skape monopol. Nordström referer da til «temporære monopol» – IKEA er et godt eksempel.

I realiteten har de ikke monopol, derimot har de det i vårt hode – det finnes ingen andre reelle alternativer. Du kan handle møbler, kjøkkenutstyr, lamper og kjøttboller fra andre butikker, men da må du først levere barna til bestemor, for så å dra innom flere ulike steder – det blir for tungvint, og valget faller ofte på IKEA.

Forsking gjort på studenter viser at over tid, for hvert år som går blir studentene én prosent smartere – hver generasjon blir litt mer intelligent enn den forrige. Grunnen er massiv globalisering, digitalisering og nye maskiner – kunnskapen vokser og gapet mellom generasjonen vokser raskt. Professoren understreker at vi våkner litt «dummere» hver dag. Samtidig som den finansielle verdien på en universitetsutdannelser synker raskt, og nærmer seg null. Professoren forklarer dette ved at universitet og høyskoler ikke har kunnskapsmonopol – kunnskapen er satt fri. I dag kan vi finne all informasjonen vi trenger i løpet av noen få tastetrykk, og det eneste du får ifølge han er en «varm kropp».

Kunnskapen er akkumulerbar, derimot vil «Tacit knowledge» eller såkalt «taus kunnskap» få større verdi mener Nordström. Kunnskapskluster vil derfor få større betydning.

Professoren begrunner dette ved at den «tause kunnskapen», deles i større grad sammen med andre, og trekker frem Silicon Valley som eksempel.

Damene vil ta over. I dag finnes det flere kvinner enn menn, og særlig i byene. Unge kvinner i dag studere og trekkes mot storbyene. Dette er ikke bare et fenomen i Norden, men også i større byer i Midtøsten. Det kommer en ny underklasse ifølge professoren og disse vil bestå av unge, «dumme» menn som bor på landet.

Det er også et økende antall single husholdninger i Norden, og de urbane byene i Asia. I blant annet Shanghai og Tokyo er det tverstopp i alt som ligner familie, her skiller nordmenn seg ut fra resten, de får fortsatt flere barn men bor alene – noe som betyr at man får barn med ulike partnere.

Skal vi tro Nordström vil urbaniseringen komme i ekspressfart – ta grep i dag, før «GUD» gjør det!

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne, Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no 8 | Nr. 06–2015/Lokaler

JOURNALISTER Hilde Christie Wright, hilde@estatemedia.no Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 – camilla@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 20.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside foto: Stian Schioldborg / www.magentastudios.no

NESTE UTGAVE: 1.SEPTEMBER

NÅ:BYGG

Trondheims nye bydel ved sjøen

Brattørkaia 16 er tegnet som en liten sort diamant med innfallsvinkler som definerer nye siktlinjer og åpenhet. Den lille sorte blir et tilskudd til den arkitektoniske utformingen av Brattøra – fra et lukket industriområde til åpent og levende byrom. Foto: Entra

STARTER BYGGING AV NY BYDEL LHL-KLINIKKENE GARDERMOEN ILLUSTRASJON TORG _ 10.04.15

Gardermoen Campus

Det etableres et nytt sykehus for LHL, Landsforeningen for hjerte- og lungesyke nært Gardermoen. Prosjektet skal bli et forbildeprosjekt for universell utforming, miljø og inneklima. Fylt av urbane kvaliteter og tjenester som helsehus, rehabiliteringssenter, terapibasseng med spaavdeling, hotell for pasienter og pårørende, forskning og undervisningsbygg, kontorer, butikker, serveringssteder og flere kvaliteter som tilsammen utgjør et lite sted, fylt med kompetanse.

Til høsten starter byggingen av et nytt seksetasjes kontor- og forretningsbygg, oppgradering av eksisterende bygninger og etableringen av helt nytt torg. Forvandlingen av Ulven er i gang. Om få år vil boliger, kontorer, kafeer, butikker, parker og grønne lunger prege bydelen.

Kledd i tegl

Helsedirektoratet, Statens Pensjonskasse, Sektor Gruppen, PA Consulting og Exponova skal alle flytte inn i det nye Monier – Verkstedveien 1. Nybygget har karakteristisk utforming, unike terrassering og svært sentrale beliggenhet på Skøyen som et solid og topp moderne signalbygg.

NÅ: DESIGN

Lampefeber

Messinglamper har vært stort i trendbildet de siste par årene, og det ser ikke ut til at vi kommer til å gi slipp på de gylne nyansene med det aller første. Lampen Jacques Pendant fra Jonathan Adler passer godt i et resepsjonsområde.

Foto: Jonathan Adler

«Contemporary» er et dekkende ord!

I kolleksjonen Contemporary Restyled finnes mange av bestselgerne fra Cole & Son – her finnes en rekke Cole-klassikere i nye fargesettinger, og gjennomgående for kolleksjonen er at den er tidsriktig og moderne. Den fungerer veldig godt i kontorlokaler, resepsjonsområder og kantinen. Dette er tøffe og litt vågale tapetdesign, og i et offentlig miljø fungerer dette meget godt. Foto: Cole & Son

«Orange is the new black»

P.H Design har elegante møbler i friske farger til kontoret, for deg som ønsker et mer stilfullt og lunt arbeidsmiljø. Puffen Shanghai egner seg utmerket i resepsjonsområdet, og skaper en hjemmekoselig atmosfære for kunder og ansatte.

Foto: P.H Design

Deco Blue

Jotun lanserer i disse dager et helt nytt Lady fargekart med de viktigste interiørfargene for 2015 og 2016.

Foto: Jotun

Gulleffekten

Tom Dixon er en designer som elsker gull og har en god samling av eksklusive og spennende produkter.

Foto: Tom Dixon

Div.A Arkitekters kontorbygg i Industrigaten 52 på Majorstuen. Bygget består av en del fra 1879 som vender ut mot gaten og det nye bygget som ble ferdigstilt i 2010

12 | Nr. 06–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Industrigata 52/

«BYGGET ER VÅRT VISITTKORT» Kontorbygget til div.A arkitekter på Majorstuen står for mer enn dem som bedrift, bygget er et godt bevis på at fortetning funger utmerket i moderne byutvikling.

AV SILJE RØNNE FOTO: JIRI HAVRAN

Lokaler/06–2015 | 13

BLANDET BRUK: Fortetning er et bra eksempel på god byutvikling, samtidig som arkitektene har bevart det eksisterende bygget. Her er det både lagt til rette for bolig, kontor og handel.

14 | Nr. 06–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Industrigata 52/

– Dette bygget kunne like gjerne vært bolig, med kjøkken i første etasje, stue i andre og soverom helt øverst.

Henriette Salvesen, arkitekt og partner i div.A arkitekter.

I

ndustrigata 52 kom jeg over ved en tilfeldighet. Ut mot gaten ligger et originalt bygg tro mot omgivelsene som huser capsebutikken Varsity.

Jeg har besøkt stedet ved flere anledninger, men uten å legge merke til det arkitektoniske kunstverket i bakgården. Av den enkle grunn – det kan så vidt skimtes fra gaten. Likevel oppdaget jeg det en søndag da porten sto åpen, og jeg tok meg friheten til å ta en titt. Huset var særegent med glass fra bunn til topp, innpakket i betong langs tre vegger. Jeg ble nysgjerrig! Bygget skilte seg ut, selv om det på ingen måte var prangende eller tok opp plass, tvert i mot – det var diskret, moderne og robust. At dette var et arkitektkontor var ingen overraskelse, for bygningen representerte byutvikling på sitt beste. Å tette eksisterende hull i en bebyggelse og likevel bevare miljøet rundt imponerte meg. Samtidig ga bygget div.A arkitekter en tydelig identitet – jeg skjønte hva de sto for og hvordan de jobbet, lenge før jeg møtte dem noen uker senere…

– Bygget du ser fra gaten har tidligere vært systue og butikk, og det brukes nå som det i sin tid ble gjort, forteller Henriette Salvesen, arkitekt og partner i div.A arkitekter.

Ideen til et nybygg i bakgården fikk hun fra England. Salvesen studerte og jobbet der på 70-tallet, da var det mye fokus på restarealer og byhus. Allerede på 80-tallet tegnet og bygde hun et dobbelt byhus på Frogner, inspirert av Londons rekkehus sammen med Christopher Adams, ektemannen og partner i div.A arkitekter.

– Vi har alltid vært opptatt av blandet bruk, og har selv hatt kontor og hjem i samme bygg.

I Industrigata er det regulert for bolig, selv om det alltid har vært en blanding av bolig og næringsvirksomhet her – det ligger jo til og med i gatens navn, understreker hun.

Arkitektkontoret fikk dispensasjon fra boligreguleringen.

– I et bærekraftig perspektiv er det et tankekors at reguleringsmyndighetene ikke er mer liberale til blandet bruk i byen. Det kan ikke være sånn at alle bor ett sted, for så å flytte seg til et helt annet sted for å jobbe, påpeker Salvesen.

Arkitekten sammenligner med England hvor rekkehusene er veldig fleksible.

– Der finner du alt fra bolig til kontor, restauranter og butikker i samme gate. Dette er bærekraftig arkitektur, fortsetter hun.

En lang reise – Da bygget kom for salg var vi så klare. Vi hadde ventet på en slik mulighet lenge, og min partner og mann kjøpte det usett. Vi kjøpte et potensiale, forteller Salvesen.

Likevel skulle det bli en ni års lang prosess, bygget ble ferdigstilt i desember 2010. div.A eiendom kjøpte i 2002 den eksisterende stallbygning i Industrigaten 52. Bygningen besto av en del fra 1879 mot gaten og en noe nyere del inne i gårdsrommet. Bygget ble først rehabilitert og tilpasset næringsvirksomhet i hele bygget. Det viste seg etter hvert at bygget var i meget dårlig stand, det var betydelig fukt i eksisterende teglvegger

og mangel på tidsmessig isolasjon i gulv, tak og vegger samt vinduer med 1-lags glass.

– Vi rev så mye av bygget vi kunne uten å søke, og hadde samtidig kontor i eksisterende bygg før vi satte i gang med den lange søkeprosessen. Ideelt sett skulle vi revet alt og bygd nytt. Stallbygningen er egentlig en ”tann” som er litt for liten, men byantikvaren mente at det var bevaringsverdig, så vi beholdt denne, sier hun.

Etter en tett dialog med Plan- og bygningsetaten, Byantikvaren og Riksantikvaren samt byggherrens ønsker om endringer, ble det til slutt gitt tillatelse til å rive den teknisk sett dårligste delen av det eksisterende bygget i bakgården og bygge nytt, på betingelse av at bygget fra 1879 inkludert buen mellom div.A eiendoms bygg og bygården på hjørnet av Industrigata og Hammerstadgata ble beholdt.

– Huset er et eksempel på utnyttelse av en eksisterende, sentral “brownfield” tomt som en del av eksisterende infrastruktur og byvev. Byutvikling har lenge handlet om å bruke åpne grønt områder i byens utkant, slik som Romsås og Holmlia – trenden er nå på vei til å snu. Du skal bygge i eksisterende infrastruktur – det skal være kortreist, understreker Salvesen.

Beliggenheten for de ansatte på kontoret betyr mye. Det å ha alt de trenger på utsiden av døren og kort vei til jobb, gjør området attraktivt.

– Majorstuen er både tilgjengelig for ansatte, kunder og enkelt for oss å gjøre ærend, påpeker hun.

Lokaler/06–2015 | 15

16 | Nr. 06–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Industrigata 52/

Lokaler/06–2015 | 17

18 | Nr. 06–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Industrigata 52/

ROBUST: Arkitektene har gått for en stram estetikk både innendørs og utendørs. Linjene er rene og enkle, rommene er åpne og luftige.

Gammelt og nytt Nybygget i Industrigata 52 består av tre etasjer, med svært høy utnyttelsesgrad.

– Vi har fått plass til et 150 kvadratmeters nybygg på en 50 kvadratmeters tomt, sier Salvesen.

Alt er designet av arkitektene. Et bjerketre møter deg ved hovedinngangen, og strekker seg oppover etasjene – det er både vakkert, samtidig gir det solavskjerming i sommerhalvåret.

– Hovedgrepet er et resultat av byggets, tomtens og situasjonens begrensninger både i plan og volum. Dagens brannkrav, det vil si krav om tette vegger mot naboer på tre kanter, resulterte i en løsning med et tre-etasjes volum plassert i tomtegrensen på to sider og med et par meters avstand til eksisterende bygg som et lite atrium, forklarer Salvesen.

Arkitektene har så åpnet nybygget ut mot atriumet i form av et treetasjes vindu. Nytt og gammelt er bundet sammen med et toetasjes volum. Hovedinngangen er lagt til dette volumet henvendt mot atriumet.

– Dette er den mest publikum rettet delen av bygget, og her besøkende kommer inn. Det er naturlig å ha bibliotek, kjøkken og spiseplass her. Det

er også her vi holder møter. Langs ytterveggen i alle etasjene har vi en servicesone – i bakkant mot naboen. Der du finner toalett, garderobe og det tekniske, forklarer arkitekten.

I andre og trede etasje er det kontorplasser, og alle etasjene får rikelig med dagslys slik at rommene fremstår åpne og luftige.

– Dette bygget kunne like gjerne vært bolig, med kjøkken i første etasje, stue i andre og soverom helt øverst.

Det er også en naturlig overgang til den gamle stallbygningen, der sønnene Alexander og Sebastian Adams designer og syr egne capser med selvvalgt broderi. De to ulike virksomhetene skaper et inspirerende miljø med både besøkende til butikken og arkitektkontoret.

– Christopher og jeg har spesialtegnet alt av innredning fra kjøkken, garderobe, biblioteket til bord, benk og arbeidsbord. Det handler om å optimalisere innredningen i forhold til tilgjengelig areal.

Kjøkkeninnredning har for eksempel garderobe på andre siden, forteller hun og legger til; Rommene fungere godt, også til sosialt samvær. Langbordet har jeg tegnet selv, og det er alltid plass til én til på en benk – veldig praktisk. Jeg har tegnet langbord til både skoler og kontor.

Lokaler/06–2015 | 19

n Fine lokaler/Industrigata 52/

GJENNOMFØRT MATERIALVALG: Nybygget er oppført i betong, glass, stål og tre; varmebehandlet ask. Det brunlige treverket går igjen i alle de tre etasjene.

Materialene som er brukt er robuste. Betong, stål, treverk og glass er et gjennomgående tema, og betongtrapp har fått et glassgelender for bevarer den åpne følelsen. Samtidig gir den ansatte en god dose mosjon. Må du trekke pusten når du entrer tredje etasje, er det en indikator på dårlig kondisjon, ifølge Salvesen – da bør du trene mer.

Det brune treverket går også igjen i alle tre etasjer, hvor de ansatte jobber i små, åpne landskap. Det varme treverket utgjør en god kontrast til betongen, og skaper en hjemmekoselig atmosfære. Det er beskjedent innredet og forhåndsvits minimalistisk, uten å virke kaldt.

– Sorte vegger og betongpeis hadde vi første gang for ti år siden på hytten vår i Hemsedal. Folk synes vi var litt gærne da, men nå er det mer normalt. I alle våre prosjekter er vi opptatt av materialer som estetisk dimensjon, og det reflekterer også dette bygget, understreker hun.

Form og uttrykk – Ettersom tomten og byggets fotavtrykk var tilnærmet likt, var det ikke plass til noen form for rigg på selve tomten. Løsningen ble derfor prefabrikkerte betongelementer som ble heist på plass fra naboens gårdsrom. Vinduer i full høyde i alle tredje etasjer mot

20 | Nr. 06–2015/Lokaler

atriumet sikrer tilstrekkelig med dagslys i alle arealer, sier Salvesen. div.A arkitekter har bevisst spilt på en kontrast mellom nytt og gammelt der målet har vært en positiv kontrast. Det eksisterende bygningsvolum i andre etasje utgjør fortsatt en del av gateløpet, mens tredje etasje av nybygget i bakgården så vidt er synlig fra gaten.

– Den tette fasaden inne i gårdsrommet mot nummer 54 er beplantet. Dekket i atriumet, det nyplantete bjerketreet, benken, boden og gjerdet mot naboen i tre fremstår som en verdifull kontrast til “betongboksen”. “Treboksen” inne i betongvolumet bidrar ytterligere til å “myke” opp inntrykket.

– Bygget er som et visittkort, det sier noe om den virksomheten vi driver, avslutter hun.

Legg øret inntil annonsen så får du et inntrykk av hvor stille den er

Capella. Perfekt for deg som mener at stoler skal ses, ikke høres.

En kontorstol skal først og fremst være god å sitte i. Den skal være enkel å justere og oppfordre til varierte sittestillinger.

Men vi ser ingen grunn til å si oss fornøyd bare med det. Mange blir forstyrret i løpet av en arbeidsdagen. Da kan for eksempel lydløse hjul være en av mange små detaljer som betyr mye.

Les mer om Capella og våre andre nyheter på kinnarps.no

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

Making life better at work

Lokaler/06–2015 | 21

n Aktuelt/IT/

FRA «MOBILE FIRST» TIL «MOBILE ONLY» Mobil er ikke lenger en trend, men en realitet.

AV HANS-PETTER NYGÅRD-HANSEN

Torsdag 11. juni holdt jeg et foredrag om «Mobile trender» på Doga. Boost og Starcom hadde invitert kundene sine til et #MobileBrain-seminar, hvor mobilen naturlig nok stod i sentrum. I stedet for å snakke om trender, fokuserte jeg heller på alle endringer mobilen har ført til. Mobilen er ikke lenger en trend, men en realitet. En realitet et økende antall virksomheter har begynt å ta realiteten innover seg, selv om det er overraskende få som har blitt mobile.

Mandag 15. juni måtte de ansatte i New York Times lese sin egen nettavis via en smarttelefon eller et nettbrett. Nettavisen ble blokkert via desktop, og årsaken var veldig enkel: De ansatte skulle lære seg å forstå hvor viktig mobilen er for fremtiden til The Times, og derfor var det viktig at de ansatte også fikk et aktivt forhold til hvordan innholdet så ut via en mobil enhet. «Mobileksperimentet» varte i første omgang en uke.

Bildet er hentet fra TheNextWeb sin artikkel.

The Times har forstått hvor viktig mobilen har blitt.

Hvor mange norske aviser eller bedrifter har gjort det samme?

22 | Nr. 06–2015/Lokaler

Hans-Petter ble ikke født med ski på bena, men med et tastatur i hånden.

Fra tidlig alder ble det bestemt – det var «data» han skulle jobbe med.

Han er en populær foredragsholder og gründer av kommunikasjonsbyrået KommFrem.

Her er 12 «bevis» på at mobil ikke lenger er kun en trend, men en realitet. En realitet alle må forholde seg til: 80% av oss smarttelefonen innen 15 minutter etter at vi har våknet. Kilde: IDC Mobilen er innenfor rekkevidde 22 av 24 timer i døgnet. Kilde: IDC 94% av markedssjefene planlegger å ta i bruk mobile apper i løpet av de neste 3 til 5 årene.

Kilde: Marketing Land Over halvparten av alle mobile søk ender med kjøp.

Kilde: Rocket Post 50% av millennium-generasjonen bruker mobilen mens de handler offline, og 41% har brukt mobilen til å handle online. Kilde: Digital Marketing Journal 78% av Facebook-brukere er kun på mobil.

Kilde: Rocket Post 71% foretrekker mobilen når de er på sosiale medier.

Kilde: Jeff Bullas 75% av alle med en smarttelefon ser på video – 26% minst en gang om dagen. Kilde: Forbes

Få maksimalt ut av dine ansatte.

Flytt dem til Frogner.

Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

7 av 10 mailer åpnes først på en mobil enhet. Kun 4 av 10 markedssjefer har en mobil epost-strategi, og kun 11% av all epost er optimalisert for mobil. Kilde: Mark the Marketer

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Mobilen er et foretrukket verktøy for å opprettholde og styrke relasjoner med eksisterende kunder. Kilde: Forbes

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

34% av de ansatte i B2B-virksomheter tilhører millennium-generasjonen: Kilde: AdAge Over halvparten av alle Google-søk kommer fra mobile enheter. Kilde: Forbes

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte.

Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/06–2015 | 23

n Aktuelt/Infill/

24 | Nr. 06–2015/Lokaler

Kunsten å få

mye ut av lite Oslo vokser i rekordfart, og det forventes at byen vil ha 1,5 millioner innbyggere i 2030. Vi står ovenfor vår tids største utfordring – bærekraftig byutvikling. Infill kan bli løsningen.

AV SILJE RØNNE FOTO: FINN STÅLE FELBERG

For at hovedstaden skal kunne vokse uten å gå på bekostning av byens kvaliteter må vi tette hull i bybildet, ifølge Bjørnar Johnsen som er sivilarkitekt og utviklingsleder i Infill. Han har arbeidet med byutvikling og fortetting i Oslo i 15 år og startet Infill i 2002.

– De store boligutviklerne må omstille seg om de vil bygge boliger i den tette byen. Den industrielle byggemåten med 400 leiligheter i slengen vil ikke fungere. Vi må bygge mindre og mer komplekse konsepter – alle kan ikke flytte ut av byen. Fremtiden er blandingsprosjekter med bolig, kontor og servering i ett, sier Johnsen.

Han trekker frem Dælenenggata 36 der de har bygd 21 leiligheter med flotte takhager, det er et lite og komplekst prosjekt, men utviklingslederen i Infill er sikker – dette er fremtiden. De er bare tidlig ute, snart vil alle måtte omstille seg.

– Fortetning og komplekse transformasjonsprosjekter er en av de viktigste tingene som vil skje innen byutvikling. I dag er det kun et lite marked, men folk ønsker å bo sentralt, ha kvalitet og noe som er annerledes.

I dag har Infill ferdigstilt fire boligprosjekt i Oslo, og har seks under utvik-

ling. Prosjektene strekker seg fra bolig, kontor til barnehage. Et fellestrekk for dem er at de forsøker å gi noe tilbake til det området de tilhører, slik at byveven blir litt helere, vakrere eller bare tettere.

Samtidig er dette en mer miljøvennlig måte å bygge på. Prosjektene har alle fokus på arealeffektivitet og bokvalitet.

– En tettere by er mer miljøvennlig enn et bygg med energiklasse A. God byutvikling er ikke at alle skal kjøre langt til jobb, det er ti-minutters byen – at vi bor kompakt, jobber og lever på samme sted. Byen bør bestå av mange nabolag.

Du skal kunne slippe å bruke bilen i det hele tatt, slik at du kan gå og sykle til både jobb, handel og servicesteder. Det er bærekraftig byutvikling, understreker sivilarkitekten.

– Det viktigste med utviklingen av den kompakte byen fremover er at vi får folk til å trives i den. Den kompakte byen krever nye løsninger og derfor er innovasjon en viktig del av utviklingsarbeidet i Infill. Vi har jobbet med takhager, barnehager på tak, parkering under gater, lagring i leiligheter, bofelleskap, blanding av næring og bolig, deleøkonomi, fellesarealer og en rekke temaer vi mener er viktige for å skape gode miljøer i tett by, fortsetter han.

Et helhetlig bilde – Ser vi på kontormarkedet, så er det i enorm endring i Norge og verden.

Arbeidsmønstrene er forandret, midt på dagen er kaffebarene fulle, det er mye coworking og tverrfaglig samarbeid. Det betyr at vi må lage mindre kontorer, blandet med boliger og servering. Vulcan er et godt eksempel. Her er det ingen store kontorkomplekser, men blandet bruk og ingen av kontorene har kantine, derfor er det fullt på restaurantene og i byrommet ved lunsjtider. Bjørvika er eksemplet på det motsatte. Det er snakk om enkle grep, understreker han.

Akkurat nå jobber Infill med Skippergate 22-26. Det skal bli en kombinasjon av bolig, kontor og servering. 5500 kvm fordelt på to bygårder.

– I mens vi jobber med prosjektet leier vi ut midlertidig til kulturhus og mediehus med en rekke spennende og kreative bedrifter, til en rimelig husleie for å skape miljø og aktivitet i området.

Samtidig er det morsomt å bidra til at unge gründerbedrifter finner rimelige lokaler i en oppstartsperiode, sier han.

Dette er et bevis på nytekning.

Prosjektet skal være et godt bidrag og supplement for nærområdet, slik at

Lokaler/06–2015 | 25

n Aktuelt/Infill/

MULIGHETER: Infills forretningsidé baserer seg på byreparasjon og fortetning, blant annet ved å bygge urbane boliger på små og vanskelige tomter. De har identifisert 350 tomter innenfor Ring 2 som egnet til formålet.

for eksempel hotellene rundt som mangler en del fasiliteter kan benytte seg av tjenestene.

– Vi ønsker å få med oss hele nabolaget, å danne en felles bakgård.

Når folk begynner å samarbeide, da kan det skje mye spennende. Kvadraturens utfordring er at mange sitter på hver sin gård. Gårdeiere har et ansvar om å bidra til bylivet. Det er utrolig viktig at virksomheter skaper byliv i næringsområdet, påpeker han.

Infill tror på Kvadraturen!

De mener bydelen er en av de mest spennende og vakreste i Oslo. Det blir ikke mer sentralt enn mellom Bjørvika og Rådhusplassen. Skippergata 22-26 ligger 200 meter fra Oslo Sentralstasjon, Norges største og viktigste transportknutepunkt.

Bygården er fra 1888 og er regulert

26 | Nr. 06–2015/Lokaler

til Spesialområde Bevaring og er en skikkelig perle blant forretningsgårdene i Kvadraturen.

– I begge bygårdene planlegger vi et transformasjonsprosjekt hvor man kombinerer nytt og gammelt, boliger, arbeidsplasser og serveringssteder.

Det planlegges å åpne opp mellom eiendommer og vi ønsker å skape en ny passasje gjennom kvartalet til Jernbanetorget, sier han.

Alle eiendommer Infill utvikler har bygninger stående på eiendommen.

– I en periode på tre år, når vi reguler og planlegger, leier vi ut disse tingene midlertidig. Helt bevist får vi inn kule leietaker innenfor kultur og kunst, satt i et system. Korte horisonter er bra for nyetablerte, mener Johnsen, og legger til at det er vinnvinn. For på denne måten skaper de liv og miljø i området, samtidig som

de er en drahjelp for unge innovative virksomheter som vanligvis ikke ville hatt økonomi til å leie et kontor.

Det bakenforliggende motivet for Infill baserer seg på at man tror at byboing i utgangspunktet er et naturlig og riktig levesett som medfører gode levevilkår, lav arealbelastning per innbygger, lavere miljøpåvirkning enn ved kjente alternativer og flere til å dele på fellesgoder som offentlige rom, kollektivtransport eller barnehager.

– Det å skape rammer for god boog livskvalitet i den kompakte byen er den viktigste oppgaven vi utviklere har fremover. Klarer vi det skaper vi en by som kan konkurrere globalt om den beste om kompetansen samtidig som vi gjør en viktig jobb for klimaet, avslutter han.

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom.

Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

www.sparebank1eiendom.no

Lokaler/06–2015 | 27

n Aktuelt/Brugata 19/

Mot alle odds I utgangspunktet er Brugata 19 et helt tradisjonelt kontorbygg, i et forholdsvis belastet område. Likevel har et unikt konsept, og en handlekraftig gjeng gjort bygget til et av de hippeste stedene å jobbe i akkurat nå.

AV SILJE RØNNE

– Konseptet i bygget er i stor grad fokusert rundt aktivering av fellesarealer og matopplevelser. Ved å etablere en spennende kafé på gateplan hvor både ansatte og forbipasserende kan nyte godt av sunne alternativer, fremstår bygget attraktiv, forteller Ole-Jacob Leirskar, utleiemegler i Akershus Eiendom.

Kafeen fungerer som resepsjon slik at besøkende blir tilbudt kaffe og noe godt å spise før de henvises videre inn i lokalene. Ansatte i bygget benytter også kafeen til mindre uformelle møter og lunsj med venner.

– I underetasjen med utsikt mot Akerselven er det etablert en kantine med tilhørende loungeområde. Som i kafeen er det høyt fokus på kvalitets råvarer, og kantinen driftes av gourmetkokken Øystein Reinsborg fra RealMat. De ansatte kan fritt benytte lokalene til firmafester og i private sammenheng, så lenge maten leveres av RealMat. Overtidsmat og middagsretter til hele familien er også tilgjengelig for de som ønsker det.

– God mat betyr mye for folk, og i kombinasjon med hyggelige omgivelser har vi klart å snu dette konseptet fra å være et traust kontorbygg til å bli en attraktiv arbeidsplass for arbeidsgivere og ansatte. For gårdeier DNB har investeringen gitt ”payback” ved at leietakerne er villige til å betale en høyere pris for merverdien som ligger i konseptet, sier Leirskar.

Nytt og annerledes Adra er et av selskapene som har valgt å etablere seg i Brugata 19. I dag har bedriften 685 kvm arealer i niende etasje, med 360 graders utsikt over hele Oslo by – få kontorbygg

28 | Nr. 06–2015/Lokaler

har bedre utsikt enn disse. Tidligere holdt virksomheten til Schweigaards gate 28 og en sentral beliggenhet sto fortsatt i fokus, da selskapet tok opp jakten på nye lokaler.

– Vi er et internasjonalt selskap som reiser mye og har ofte besøk. For oss sto tetthet til flytoget øverst på prioriteringslisten, forteller Sverre Stockinger, grunnlegger og deleier av Adra.

Stockinger så på flere ulike og interessante lokaler, parallelt med Brugata 19.

– Jeg må innrømme at det var en ordentlig byggeplass første gang jeg så bygget, og siden jeg kom 20 minutter for tidlig, og fikk dermed se og erfare miljøet rundt bygget, hadde jeg allerede bestemt meg for at dette var ikke stedet for oss.

Det var mye fremmede elementer utenfor, og det var ikke spesielt attraktivt, sier han.

Konseptet fikk likevel Stockinger til å endre mening. Tanken bak bygget og hvordan gårdeier ønsket å gjøre Brugata 19 til en attraktiv arbeidsplass vekket interesse.

– Da jeg kom opp å så utsikten ble jeg veldig imponert. Jeg har alltid vært opptatt av at kontorene til våre ansatte skal være et bra sted med mye luft. I tillegg til en flott kantine ved Akerselven der det snart kommer uteservering, kafeen og de gode mulighetene med catering og overtidsmat til ansatte, sier han.

Samtidig understreker Stockinger at området er i forandring, og at det allerede har skjedd mye siden Adra flyttet inn.

– Dagens Næringsliv flytter inn i nærheten, Entra Eiendom

Hﾃ郎 PULS: Kafeen i Brugata 19 er flittig i bruk, enten av forbipasserende eller av ansatte i bygget, de benytter gjerne kafeen til mindre uformelle mﾃｸter eller lunsj med venner.

n Aktuelt/Brugata 19/

har kjøpt Lilletorget 1 og det er i ferd med å skje en byfornyelse. For oss var det viktig å komme inn på et tidlig tidspunkt og få gunstige lokaler – vi ville bli med på oppturen, understreker han.

I sluttprosessen sto det mellom Brugata 19 og ett annet alternativ. Stockinger overlot avgjørelsen til administrerende direktør i selskapet og de ansatte.

– De ansatte kjøpte de samme argumentene med RealMat og mulighetene for dem til og fritt benytte seg av lokalene i kantinen for selskap. Ja de falt for hele konseptet, sier han.

Et bygg å være stolt av!

– Prosessen har vært veldig fin og konstruktiv. Det ble nedsatt et brukerutvalg med leietakere, gårdeier og daglig leder av RealMat, der alle har kommet med innspill og ønsker. Hele opplegget har vært innovativt og spennende. Og det skjer stadig noe nytt i bygget – det er en jevn utvikling, påpeker han.

30 | Nr. 06–2015/Lokaler

Som et internasjonalt selskap var det avgjørende for Adra å føle stolthet, og vise hva de kunne tilby.

– Skal vi ha morgenmøter med potensielle kunder kan vi ta dette i kafeen nede eller møterommet med utsikt over Akerselven, sier Stockinger og legger til; «Allerede på den korte tiden vi har vært der er det en positiv utvikling i bygget og i området, og det var det gårdeier også sa. Jo flere kontorer som blir fylt opp, jo færre av andre elementer vil du se – de vil flytte på seg.»

Om fem år tror Stockinger at området vil være noe helt annet.

– Vi har kontorer i flere land, blant annet i Stockholm, og der er innvandrermiljøet veldig etablert og vi er vant til det. For oss er dette bare fargerikt! Jeg tror mange av oss nordmenn har litt for mye frykt, det å ufarliggjøre de omgivelsene og tørre tror jeg er viktig. Du får igjen så mye mer med dette konseptet og bygget. Og mer sentralt område får du ikke, avslutter han.

I KJERNEN AV ALT FILIPSTAD BRYGGE 1 1000-2.330 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Nye Aker Brygge lokker stadig til seg nye og interessante leietakere, etter at området er oppgradert betydelig de siste årene. Her er det puls med yrende aktivitet, både innen næringsliv, kultur, restauranter, underholding, shopping med mer. I et av byggene som av mange oppfattes som et av de mest sentrale på Aker Brygge Filipstad Brygge 1 - har vi på vegne av Storebrand Eiendom nå ledig 2.330 kvm lokaler.

• Lyse og innbydende lokaler i 3. etasje • Lokalet kan flyttes rett inn i, men vil også tilpasses dersom leietaker har andre ønsker og behov • Kan deles i to areal - på ca hhv ca. 1000 kvm BTA og 1265 kvm BTA • Innbydende kantine som driftes av Wilberg - tilbyr lunsj og middag, samt kan levere mat til leietakere ved behov (lunsjmøter etc) • Buss stopper rett utenfor, med flere ulike ruter • Bytrikken kjører via Aker Brygges nordlige inngang • Det er ca 7 minutters gange til Nationaltheateret togstasjon / Flytoget • Låsbart areal for sykler i garasjen

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no Lokaler/06–2015 | 31

n Aktuelt/ForkjĂŚrlighet for skrivebordet/

32 | Nr. 06–2015/Lokaler

”Forkjærlighet for skrivebordet” Hva skal til for å skape et mer effektivt kontor, med medarbeidere som presterer høyere og jobber mer produktivt? Vi gir ordet til Jonas Hurtigh Grabe, ekspert på aktivitetsstyrte arbeidsplasser og partner i Veldhoen Company AB. AV SILJE RØNNE FOTO: VELDHOEN COMPANY AB

For en stund tilbake ble jeg intervjuet av en nettavis, da jeg leste alle kommentarene på artikkelen ble det interessant – det var nesten lynch-stemning. Jeg hadde snakket om vårt forholdet til kontorpulten.

Det virket som om alle de som hadde kommentert artikkelen trodde jeg ville dem noe vondt, men tvert om. At vi skal forlate skrivebordet er et ønsket om at individet skal få det bedre – høyere trivsel, kreativitet og bli mer produktiv.

kompromisser, det fungerer, men det blir ikke særlig bra i lengden. Tenk bare på alle disse ”kombimaskinene” som skal forsøke å løse ulike oppgaver i samme maskin, resultatet blir ofte at ingenting fungerer…

Vi må tenke nytt og stille spørsmål, for dersom ikke skrivebordet dekker vårt behov hvordan skal da et kontor se ut for at det skal støtte alle de ulike sakene vi gjør i løpet av dagen?

Hvordan henger dette sammen?

I dag tilbringer vi 42 prosent av vår arbeidstid i samarbeid med andre, og 58 prosent til individuelt arbeid. Når vi jobber individuelt så vil vi halve tiden gjøre det i et miljø der vi ikke blir forstyrret, og den andre halvdelen kan vi jobbet i et miljø med mer lyd.

Om vi da ser på det åpne kontorlandskapet, så støtter disse individuelt arbeid i et miljø med lyd og dermed bare 25 prosent av vårt arbeid. De resterende 75 prosent av jobben må vi da gjøre et annet sted eller helt enkelt bite tennene samme og gjøre disse aktivitetene ved skrivebordet uten at det forstyrrer det vi faktisk gjør.

Skrivbordet er en kompromiss og man vet hvordan det pleier å være med

Tenk nytt!

Tilbake til de kritiske leserne av artikkelen; det er på tide å gi slipp på vår forkjærlighet for skrivebordet, og våge å tenke nytt – hvem av oss viste at vi behøvde en Ipad før Ipaden kom? Og nå kan vi ikke leve uten den.

Jeg er overbevist om at det samme kommer til å skje med kontoret og skrivebordet, hadde man bare fått muligheten til å jobbe annerledes – da ville vi aldri gått tilbake til det gamle.

Vi har hjulpet over 250 firmaer til å tenke nytt når det kommer til arbeidsmåter og kontor – ingen av disse selskapene har gått tilbake til det tradisjonelle kontoret. Når vi spør medarbeiderne om de vil flytte tilbake til den gamle løsningen svarer 95 prosent aldri.

Men vi må slutte med gjetteleker og forholde oss til fakta. Vi tror på bevis!

Harde fakta Under årene vi har drevet i Skandinavia har vi bygd opp en database med mer 30 000 respondenter, der vi har stilt de eksakt samme spørsmålene. Dette gjør at vi har en fantastisk kilde til informasjon og kunnskap. Vi deler gjerne denne kunnskapen for å øke innsikten i debatten om hva som skaper et mer effektivt kontor, med medarbeidere som presterer høyere og kan jobbe produktivt.

All vår data kommer fra vår skandinaviske database som utarbeides av vår partner Leesman. Leesman er et engelsk undersøkelsesselskap som kun jobber med å undersøke hvor godt kontoret støtter vårt arbeid. Leesman har mer enn 100 000 respondenter i sin globale database og av disse er 30 000 respondenter våre kunder. Leesman finnes også i Norge.

I Skandinavia i dag opplever 47 prosent at man ikke kan jobbe produktivt på kontoret. Om vi nå legger til grunn at personalkostnaden er ti ganger høyere enn lokalkostanden, så ser vi hvilken fantastiske mulighet vi

Lokaler/06–2015 | 33

n Aktuelt/ Forkjærlighet for skrivebordet/

Ekspert: Svenske Jonas Hurtigh Grabe fra selskapet Veldhoen Company AB er den mest kjente eksponenten for fremtidens kontorer her i landet. Bildene er fra et prosjekt han gjorde for Eidsiva Brådband i Lillehammer.

har for å øke produktiviteten. Målingen er individets oppfattelse av produktivitet. Å måle en slik produktivitet i dag er vanskelig, den som finner en god måte fortjener nobelpris.

Derfor må vi legge til grunn at når individet opplever seg produktiv så resulterer dette i økt sann produktivitet.

Det finns dog visse tendenser der sann lønnsomhet korrelerer med den opplevde produktiviteten. Men om vi leker med tanken om at vi kan øke vår opplevde produktivitet med ti enheter gjennom en ny arbeidsmåte hva kunne det gitt av resultat?

I dag er det alt for få kunder som har med produktivitetsøkning i sitt business case når det kommer til nytt kontor, det er mest harde fakta som besparelse på kvadratmeter og lignende. I denne sammenheng er besparinger ingenting sammenlignet med mulig produktivitetsøkning. Våre kunders egne estimater for sann produktivitetsvekst er vanligvis mellom 20-30 prosent etter noen år med aktivitetsstyrt arbeidsplass. Allerede i dag arbeider vi mer fra andre steder enn skrivebordspulten, gjennomsnittlig benytter vi den kun 32 prosent i Skandinavia – det vil si når en person faktisk sitter på plassen sin.

Om vi også regner med bebodde skrivebord, det vil si en data som står på, kaffekoppen er på plass og vesken ved bordet, så er snittet høyere – rundt 50 prosent. Det betyr at vi individer i dag er mye smartere enn våre kontor, for vi innser at vi behøver å være sammen med andre for å kunne gjøre en bedre jobb og da er skrivebordet ikke den beste plassen.

Dette innebærer at det står alt for mange tomme skrivebord på kontoret i dag, tenk om vi kunne brukt disse flatene til noe som bedre støtter hva vi faktisk gjør i løpet av en dag.

Og hva gjør 30 000 skandinavere?

23 prosent av tiden jobber vi individuelt og vil ikke bli forstyrret, 28 prosent av tiden jobber vi individuelt der det er greit å bli forstyrret.

Ni prosent av tiden samarbeider vi med én eller to personer der vi ikke vil bli forstyrret, ti prosent av tiden har vi små møter med én til to personer, fire prosent av tiden spiser vi eller kobler av, og ti prosent av tiden har vi møter med mer enn tre personer. Fem prosent av tiden samarbeider vi med mer enn tre personer. Fire prosent av tiden benytter vi til kunnskapsdeling (seminarer, undervisning) og seks prosent av tiden er vi i telefonen eller samarbeider virtuelt.

Dette mønsteret er generisk fra databasen.

Nå tenker sikkert mange at det stemmer ikke hos oss, for vi er så annerledes! Vi er overrasket over hvor likt mønstret er uavhengig av bransje og størrelse på organisasjon. Når vi kommer opp til selskaper med mer enn 1000 personer så er mønsteret nesten alltid identisk

34 | Nr. 06–2015/Lokaler

med det generiske. Dataen er basert på hver respondents selvoppfatning av hva man gjør i løpet av dagen, så det finnes sikkert feilkilder i dette, men uansett så gir det oss en god idé om hvordan arbeidsdagene ser ut.

Men, dette er kun et estimat av hva man gjør i løpet av dagen, derfor trenger vi også å legge til hvilket fokus vi ønsker å ha når vi for eksempel jobber individuelt og ikke vil bli forstyrret. Det er lett å tro at alle da vil sitte i et eget rom, men det er ikke tilfelle.

Vi har til og med spurt om dette. Da er det tydelig at vi er forskjellige som mennesker.

For den eksakt samme aktiviteten vil individet gjøre på ulike måter, noen er introverte og andre er ekstroverte, noen liker lyd og andre hater lyd – forskjellene er mange. Vi spurte de ansatte om de ville ha lav, medium eller høyt fokus. Der høyt fokus betyr et stillerom og lav fokus er støyfulle omgivelsene.

Det er overraskende at vi vil ha det så forskjellig, selv om alle aktivitetene har mer eller mindre litt av vært fokus i seg. Eksempelvis vil 70 prosent av alle prate i telefonen eller samarbeide virtuelt i et stille rom. 50 prosent av alle som jobber individuelt der de ikke vil bli forstyrret vil sitte i et stillerom, 8 prosent vil gjøre dette i støyfulle omgivelser.

Det her kan man ikke gjette seg til, og dersom kontoret skal dimensjoneres riktig trenger man å vite hva vi gjør og hvordan vi vil gjøre dette. Denne dataen blir senere brukt i en algoritme som gir oss riktig nummerering. Vi har gjennom årene sett at vår algoritme fungerer, men vi møter fortsatt mange foretak som har gitt seg ut på en gjettelek. En oppfordring til hele bransjen er å slutte å gjette og benytte seg av fakta. Slik at vi skaper kontorer med riktig antall miljøer og tilstrekkelig stor variasjon og med nok stoler.

Gode nøkkeltall her er at 70 prosent av alle medarbeidere skal ha tilgang til en ergonomisk arbeidsplass og det må være minst 1,8 stol per medarbeider for å få nok plass.

Slik vil vi ha det på jobb Hva synes vi er viktig på arbeidsplassen og hvor godt tar kontoret hensyn til dette?

Tilbake til faktaene. 79 prosent mener et stillerom til å jobbe alene eller sammen med en kollega er viktig, og 29 prosent svarer at dette er dekt i dag. Vi ser på mangel av stillerom som en av de store bristene på mange nye kontor – vi har alt for få og små rom. Disse rommene skal benyttes for individuelt arbeid og trenger da å ha godt utstyr, ergonomiske møbler og riktig teknologi – dobleskjermer, tastatur og mus.

Størrelsen på rommene gjelder ikke bare individuelle rom, men også møterom. Generelt har våre kontor alt for store møterom, 75 prosent av alle møter i Skandinavia er består av én til fire personer.

Hva skal man så gjøre for å skape et mer velfungerende kontor? I databasen har vi evaluert snittet mot de 15 mest høytytende kontorene i databasen, og kan se noen interessante avvik: 86 prosent synes små møterom er viktig, mens 45 prosent synes det er tilrettelagt, av topp 15 synes 75 prosent at det er godt tilrettelagt.

78 prosent synes store møterom er viktig, mens 46 prosent synes dette er godt tilrettelagt i dag. Av topp 15 mener 78 prosent at det er godt tilrettelagt.

63 prosent synes det å tenke er en viktig aktivitet, 47 prosent mener det er tilrettelagt i dag av topp 15 sier 66 prosent at det er tilrettelagt i dag.

62 prosent mener at det å lese er en viktig aktivitet, 47 prosent svarer at det er tilrettelagt i dag, av topp 15 sier 70 prosent at der godt tilrettelagt i dag.

51 prosent mener at uformelle arbeidsplasser ( loungelignende med ergonomiske møbler) er viktig, 26 prosent svarer at det er godt tilpasset i dag, og av topp 15 mener 66 prosent at det er tilrettelagt i dag.

58 prosent mener at et fint kontor er viktig, og 31 prosent svarer at de har det i dag, av topp 15 mener 75 prosent at de har det.

84 prosent mener at et rent kontor er viktig, 50 prosent synes det er rent og ryddig i dag, og av topp 15 opplever 84 prosent å ha det.

40 prosent er stolte av å ta i mot besøk på arbeidsplassen i dag, av topp 15 er tallet 88 prosent.

87 prosent mener at telefonsamtaler er en viktig aktivitet, 56 prosent synes det er tilrettelagt for det i dag, av topp 15 er tallet 79 prosent. Dette er spesialet interessant da vi også har tall som viser at det ikke er telefonutstyret man er misfornøyd med, men noe annet.

Tilbake til hvilket fokus man vil ha, 70 prosent av oss vil snakke i telefonen i et stille rom! Har jeg den muligheten i dag? Hvor langt er det for meg å gå til et rolig telefonrom? Her tror jeg det finnes store muligheter til forbedringer.

Dersom man vil gjøre et enkelt tiltak for å få mer fornøyde ansatte er kaffe en gjenganger.

92 prosent synes kaffe og te er viktig og 60 prosent mener at dette er bra i dag, av de topp 15 er 88 prosent fornøyde. Så her finnes det ”lavt hengende frukt” og raskt forbedre kaffen.

Hvordan sitter vi på kontoret i dag?

Ifølge vår data har 66 prosent eget skrivebord i et åpent landskap, 11 prosent har eget rom og 13 prosent har andre løsninger. Mye forskning sier at åpne landskap er den verste kontorløsningen, og dette viser våre data også, man trives dårlig i åpne landskap og best i egne rom.

Er ikke løsningen å gi alle egne rom? Nei, det tror vi ikke, dels vet vi hvor lite tid vi bruker i rommet/ skrivebordet og vi vet at vi samarbeider med andre mer enn 40 prosent

av tiden. Vi vet også at vi samarbeider med ulike mennesker i løpet av dagen, 90 prosent er i dag fornøyd med sitt direkte samspill med teamet, selv om 50 prosent hovedsakelig jobber med personer fra sitt direkte team. Dette innebærer at vi behøver support for å kunne samarbeide med rett kollega eller person.

Løsningen Vi ser også at virksomheter som har større variasjon av arbeidsmiljøer alltid får et høyere resultat i undersøkelsen. Derfor er ikke løsningen å gi alle et eget rom, men å gi alle tilgang til et rom når man trenger det. Samtidig som vi trenger mange flere miljøer for å støtte våre ulike aktiviteter og våre individuelle ulikheter.

For å bli mindre plassbundet trenger vi bedre IT-verktøy, slik at vi kan arbeide mer mobilt både innenfor og utenfor kontoret. I dag kan fortsatt 27 prosent ikke samarbeide eller kommunisere med kollegaer dersom man er utenfor kontoret – dette trenger vi bedre støtte til.

Sist råd: benytt fakta og gi den enkelte den støtten som hver og en trenger, ta hensyn til at vi er ulike og ikke forsøk og finn en ”kombimaskin” som skal prøve å løse alt.

Det er mye bedre med spesialverktøy som er tilpasset for den aktuelle aktiviteten og gi medarbeiderne mulighet til å velge selv hvor det er. Det blir både et mer attraktivt kontor, samt mye morsommere og mer effektivt og produktivt å jobbe.

Lokaler/06–2015 | 35

n Aktuelt/Sosiale Medier/

Er sosiale medier i ferd med

å finne sin posisjon?

AV: CECILIE STAUDE

Sosiale medier som Facebook, blogg, Twitter, Instagram, Snapchat og Youtube er en del av hverdagen for stadig flere av oss. De nye mediene gjør det enklere å dele opplevelser og innhold med hverandre. Det skaper nye arenaer for meningsutveksling og samfunnsdebatt. Og nye møteplasser for markedsføring. Det har endret premisser for hvordan mange virksomheter kommuniserer. Den største endringskraft er drevet fram av det sosiale. Kommunikasjonen er likeverdig og åpen, relasjonene mellom mennesker blir mer personlig, basert på samtaler og gjensidig verdi.

Cecilie Staude, høyskolelektor i sosiale medier ved Institutt for markedsføring på Handelshøyskolen BI og ekspert i sosiale me dier.

Monolog Likevel er det mange som famler, driver mest med monolog fremfor å være i dialog. Studier bekrefter fenomenet. Mange virksomheter anser Facebook og andre sosiale medier som rene lytte- og profileringskanal, fremfor å erfare at det å åpne opp og bli inspirert av sine egne kunder, kan gi et bedre grunnlag for å skape verdi. Verdi av økonomisk, men vel så viktig, av ikke økonomisk karakter. Fordi bedre opplevelser i seg selv er et gode. En grunntanke er at troen på åpenhet og deling, skaper innovasjon og bygger tillit. Åpenheten gir kunden trygghet, og når demokratiet gjødsles på denne måten endres også premisser for markedsføring og kommunikasjon. Det vil i så fall bety at mennesker, organisasjoner og bedrifter som i dag erverver seg kunnskap om god sosial mediebruk, vil skaffe seg et klart fortrinn framfor de som velger å utsette eller snu ryggen til.

Strategiske verktøy Oppløftende er det å se at stadig flere virksomheter innser at det må settes av ressurser.

Likevel er det som oftest de såkalte ildsjelene som driver satsingen fremover. Mange av disse kjemper en hard kamp for å overbevise sine ledere om nytteverdien av sosial mediebruk. I tillegg er det ofte fortsatt mangel på forståelse om at det ikke er gitt at det er markedsavdelingen

36 | Nr. 06–2015/Lokaler

eller kommunikasjonsavdelingen alene som skal utføre arbeidet i sosiale medier. Sosiale medier er strategiske virkemidler for hele virksomheten, ikke bare for markedsføringsapparatet Mangler mål Min egen erfaring fra møter med bedrifter og organisasjoner i sosiale medier er at mange ikke har definert konkrete mål for egen tilstedeværelse i nye mediekanaler. Uten mål er det vanskelig å gjøre seg opp en mening om hva man har fått igjen for tid og penger som er brukt. Effektmåling i sosial medier er imidlertid vanskelig. Mange ser kun på pengeverdien av markedsføring i sosial medier når effekten av egen innsats skal måles.

Det mener jeg er et innsnevret og trangsynt perspektiv. Facebookfans, retweets, sidehenvisninger og positive og negative kommentarer på blogg mener jeg ikke kan måles i kroner og øre slik tradisjonell markedsføringsinnsats måles.

Men det betyr ikke at de er uten verdi. Heller tvert i mot. Snarere bør de sees på som ledende indikatorer på verdiskapning, som igjen kan føre til økonomiske gevinster – mer på lang sikt.

Deltagerdemokrati Etter hvert som kunnskapsnivået om hvordan de sosiale mediene kan utnyttes vil dyktige markedsførere også anerkjenne den måten markedsføring i sosiale medier kan levere langsiktige gevinster, og utvikle strategier og beregninger tilpasset dette. Jeg tror også det handler om å utvide horisonten, skape en forståelse for at bruken av sosiale medier må settes inn i en større demokratisk ramme der økt deltagerdemokrati og bedre samtaledemokrati er to viktige elementer for motivasjon av mer og bedre bruk av sosiale medier. En slik tankegang handler ikke bare om å skape positiv avkastning, men også om å redusere uforutsette negative avkastninger i fremtiden.

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ] > God parkeringsdekning > Sykkelparkering inne/ute > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine > Stor takterrasse med utsikt > Nybygg > Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 3 100 m 2

2

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762 Lokaler/06–2015 | 37

n Aktuelt/Kunst/

Under konferansen Think outside the box 17. september i regi av Estate Media, vil Göran Joryd, daglig leder og partner i Expology holde et innlegg om hvordan opplevelsesarkitektur kan være et strategisk verktøy for å dele kunnskap, effektivisere informasjonsflyt og involvere målgrupper.

38 | Nr. 06–2015/Lokaler

Skap engasjerende rom!

Opplevelsesarkitektur bidrar til levende bygg og kommunisere identitet, verdier og merkevare. I fysiske rom kan alle sanser aktiviseres og det gir store muligheter for å involvere, engasjere og gå i dialog med brukerne av stedet.

AV SILJE RØNNE

D

et vi i Expology legger i begrepet opplevelsesarkitektur ligger ganske nære det man på engelsk kaller ”Experiential interior design”. Vi er opptatt av hvordan skape gode brukeropplevelser i det fysiske rom. For oss handler det om å kombinere design og teknologi for å skape kommuniserende og engasjerende romopplevelser, sier Joryd, daglig leder og partner i Expology. Dette kan være i kontorbygg, byrom, butikker, museer eller besøkssentere.

– Vi mener opplevelsesarkitektur er en egen ekspertise som sammen med arkitektur, interiørarkitektur og landskapsarkitektur skaper romløsninger med høy verdi for de som skal bruke dem, forsetter han.

sammen med sensorer effektivt brukes for å skape imponerende installasjoner som på ene siden kan oppleves som kunstinstallasjoner men med fordel også kommunisere hva et selskap driver med, selskapets merkevare eller selskapets verdigrunnlag, forklarer han.

Det kan også være effektivt å bruke det fysiske rom til å formidle informasjon eller dele kunnskap.

– Det vanligste er at selskap kun bruker digitale kanaler til denne typen kommunikasjon, men vi mener at ved å kombinere internett og/eller mobilteknologi med andre teknologiske og designmessige virkemidler i et fysisk miljø så forsterkes opplevelsen av innholdet.

Brukeren kan få en mer sanselig og taktil tilnærming til innholdet som kan gi en større opplevelse og et høyre engasjement, understreker Joryd.

Stort potensiale Det ligger flere mulighet og fordeler for bedriften i en slik profilering.

– Kommunikasjonsmessig kan opplevelsesarkitektur fungere på flere ulike plan. I et kontorbygg kan for eksempel visualiseringsteknologier

Expology mener det ligger stor potensiale i å bruke data og informasjon som en bedrift har tilgjengelig og bruke denne til å skape opplevelser i fysiske rom og så kombinere dette videre med sosiale medier. Her kan opplevelsesarkitektur være et viktig verktøy.

Lokaler/06–2015 | 39

n Aktuelt/Juss/

Leietakers «Term Sheet» Forberedelser og praktiske råd ved etablering av leieforhold AV: ADVOKAT DR. JURIS NIELS KRISTIAN AXELSEN, RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA

40 | Nr. 07–2014/Lokaler

Gode forberedelser før inngåelse av et leieforhold vil etter vår erfaring medvirke til at leietaker oppnår bedre og mer relevante betingelser. For å få til dette er det sentralt og fremme de vilkårene som har stor betydning for leietaker på et tidlig tidspunkt i prosessen. Ofte forhandles det som størrelse og pris, mens andre sentrale vilkår utestår til kontraktsforhandlingene, hvor en standard leiekontrakt (den såkalte meglerstandarden) ofte benyttes. Da er man gjerne prisgitt meglerstandardens vilkår, som ikke alltid er leietakervennlig. Ved å løfte frem de vilkår som har stor betydning tidlig i prosessen, øker leietaker sjansen for å få gjennomslag for disse.

Hvordan kan man som leietaker oppnå så bra og relevante betingelser som mulig for sin virksomhet ved etablering av leieforhold?

– Det viktigste, som i det meste annet, er å være godt forberedt. Med dette menes at leietaker bør, før han kontakter utleiemegler eller utleier, lage seg en liste over de viktigste vilkårene han vil ha med i sitt leieforhold.

Beliggenhet, størrelse, eventuelle tilpasninger og pris er som regel de mest sentrale vilkår som leietaker har fokus på. Alle vilkår som leietaker krever kan påvirke leienivået.

Vi skal i det følgende se litt nærmere på leietakertilpasninger og andre kontraktsvilkår som leietaker ofte «glemmer» å tenke på i en tidlig fase.

Vi har god erfaring med at leietaker allerede ved første kontakt med utleier presenterer et «term-sheet» der leietaker redegjør for sine forutsetninger for leieforholdet. Med dette grepet gjør en utleier umiddelbart oppmerksom på hvilke forutsetninger leietaker legger til grunn, og leietaker unngår å bruke tid på utleiere (eller utleiermeglere) som ikke kan imøtekomme vilkårene. Da må utleier umiddelbart adressere de fremsatte betingelsene dersom de ikke kan innfris eller eventuelt om de får konsekvenser for leieprisnivået.

I motsatt fall har en etablert disse som et godt utgangspunkt for forhandlingene i prosessen videre, og når man kommer til kontraktsforhandlingene har man allerede «tatt tyren ved hornene». Merk likevel at når en fremsetter en liste med slike vilkår på et tidlig stadium, så kan det bli vanskeligere å fravike disse etter at det er oppnådd aksept for innholdet. Innholdet i et «term sheet» bør derfor være godt gjennomtenkt.

Hvilke forhold er det virksomheten bør vurdere før kontakt med utleier?

– For det første må en vurdere om man har behov for lokaler som krever tilpasning eller om leietaker kan klare seg med «as is» lokaler – f.eks. ved kontorleie. Driver leietaker en

virksomhet som krever større tilpasninger, f.eks. treningssenter, er utarbeidelse av en god og detaljert spesifikasjon for leietakertilpasninger av avgjørende betydning. Her slurves det ofte fra begge sider, noe som kan medføre høyere husleie og konflikter. Driver leietaker avansert virksomhet, lokalene er store og kontrakten er av lang varighet, bør det innhentes sakkyndig bistand til å utforme en detaljert spesifikasjon. Leietaker bør også vurdere å engasjere byggeleder (ombud). Når leietaker gjør dette på forhånd vil det være mulig for utleier å raskt kunne ta stilling til leienivået og andre vilkår som leietaker stiller. I kjølvannet av ovennevnte forhold er det også viktig å adressere retten til å gjennomføre eventuelle endringer, og hvorvidt slike endringer skal tilbakestilles ved utløpet av leieperioden. Dersom dette ikke er regulert i avtalen, vil utleier ved fraflytting kunne velge om leietaker skal pålegges å tilbakestille endringen for leietakers regning eller om den skal beholdes som den.

Leietaker har da ikke rett til kompensasjon for dette.

Videre kan det være aktuelt med utvidelser dersom virksomheten er i en vekstfase.

Dette kan da også være greit å adressere umiddelbart – at en ønsker stor grad av fleksibilitet rundt en eventuelle økning av leiearealet.

Et annet forhold som ofte er relevant er eierskap til eventuell oppgradering bekostet av leietaker. Dersom en ikke regulerer dette særskilt, vil slik oppgradering tilfalle utleier uten kompensasjon ved tilbakelevering.

Som nevnt er det en rekke forhold i meglerstandarden som er vanskelig å få gjennomslag for å endre dersom det ikke er adressert tidlig i prosessen. Eksempler på slike vilkår er: - Har leietaker behov for å pantsette leieavtalen (kan være behov hvor leietaker ikke eier driftsmidler) - Har leietaker behov for å kunne fremleie hele eller deler av lokalene senere?

- Er det spesielle behov ved virksomheten som tilsier at utleier må ta ansvar for at lokalene er tilpasset (f.eks. støy fra virksomheten)?

morselskapsgaranti om dette ikke er fremhevet tidlig i prosessen) - Varighet på leieavtalen – for leietaker vil det være gunstig å ha mulighet til å forlenge leieforholdet - Ved forlengelse – skal forlengelsen skje til samme husleie (indeksregulert) eller til «markedsmessige» vilkår?

- Førtidig oppsigelse / utkjøp – det kan være fornuftig for leietaker å ha med en regulering av dette hvis det kan være aktuelt - Tvisteløsning ved eventuell konflikt – ordinær domstolsbehandling eller voldgiftsbehandling (en advokat kan redegjøre nærmere for fordeler og ulemper med dette) I «term sheet» kan leietaker dessuten redegjøre litt nærmere for virksomheten sin. Vil leietaker eksempelvis ha behov for senere å kunne bruke lokalene til annen type virksomhet enn det som er angitt i leieavtalen (som er ofte er en meget knapp beskrivelse)?

Når leietaker skal levere tilbake lokalene oppstår det erfaringsmessig en del utfordringer. I meglerstandarden er det angitt nærmere hva som aksepteres av slit og elde, og at lokalene for øvrig skal tilbakeleveres i «kontraktsmessig» stand. Har leietaker spesielle behov knyttet til dette, bør også dette løftes frem tidlig i en prosess. Prosessen for tilbakelevering bør også vurderes nærmere av leietaker. Ofte oppstår konflikter fordi leietaker og utleier befarer lokalene kort tid før tilbakelevering, og leietaker risikerer at utleier kommer med innsigelser til lokalenes tilstand som innebærer kostbare utbedringer.

Partene bør i god tid før overlevering enes om dette. Dette bør skje i god tid før tilbakelevering, slik at leietaker har tilstrekkelig med tid til å kunne utbedre manglene, eller få de undersøkt av en sakkyndig, dersom utleiers krav fremstår høyt.

En nøye gjennomgang av meglerstandarden på forhånd vil gi leietaker gode muligheter til å få fraveket vilkår. Mye av dette kan leietaker gjøre selv. Bistand av advokat på dette stadiet vil imidlertid kunne være en god investering der leieforholdet er av et visst omfang. Som en klient en gang sa: «Jeg vil heller bli loset gjennom vanskelig farvann, enn å bli trukket av grunn i ettertid».

- Månedsvis eller kvartalsvis leiebetaling (kan ha betydning for leietakere med stram likviditetsmodell) - Sikkerhet – er det viktig for leietaker om det er morselskapsgaranti, depositum eller bankgaranti (utleier vil ofte ikke akseptere

Lokaler/06–2015 | 41

n Meglerintervjuet/Hans Jakob Garnæs/Realia AS

Valg av gårdeier er vel så viktig!

«Vi opplever at det er relativt stor forskjell på hvordan man blir møtt hos de ulike gårdeiere og utleiere.»

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Vi opplever at Kvadraturen er et sentralt område hvor det vil skje mye spennende fremover. Mange bygg i området fortjener revitalisering, og vil by på mange gode muligheter i fremtiden.

I tillegg ser vi at Granfoss Næringspark står foran spennende utvikling.

– I hvilket området av Oslo får du mest for pengene?

– Nydalen er et område som forvaltes godt i regi av blant annet Avantor. Området byr på mange bra bygg, i tillegg til T-bane, butikker, serveringstilbud og hyggelig natur.

– Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå? Og hvilket lokaler er det vanskeligst å få leid ut?

– Vi som sitter på leietakers side av bordet, opplever at mange områder sliter med utleie.

Det er for tiden særlig Lysaker som har mye ledig, dette på tross av sentral beliggenhet og god offentlig kommunikasjon.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Den største fallgruven for leietakere er at de ikke gjør forarbeidet godt nok når de er ute for å søke lokaler. Det er helt sentralt å investere tid i å analysere bedriftens fremtidige arbeidsformer og arealbehov. Mange mener de i utgangspunktet ser klart hvilke arealer bedriften trenger fremover, men når man setter seg ned å investerer noe tid på dette, ser vi at svaret ofte blir et litt annet.

HANS JAKOB GARNÆS, NÆRINGSMEGLER OG RÅDGIVER I REALIA AS. Tidligere jobbet som markedsdirektør i Avantor AS, og markedssjef i Norgeskraft AS. Utdannelse innenfor markedsføring fra Instituttet for Markedsføring.

Bor på Billingstad i Asker.

42 | Nr. 06–2015/Lokaler

– Hva bør leietakere være opptatt av?

– I våre prosjekter jobber vi mye med fleksibilitet for leietaker.

Vi anbefaler å rendyrke sin rolle som leietaker, og sette store krav til utleier. Vi mener en viktig del av utleiers rolle, er å tilby næringslivet fleksible leieavtaler.

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov?

– Vi opplever at det er relativt stor forskjell på hvordan man blir møtt hos de ulike gårdeiere og utleiere. Særlig de større utleierne er flinke til å lytte til de behovene leietaker har.

– Og hva kan de kreve av utleier?

– Som tidligere nevnt, er fleksibilitet helt sentralt. Næringslivet er i dag så dynamisk, og behovet for rask omstilling er viktig. Vi mener at det ikke er bedriften som skal tilpasse seg bygget, men bygget som skal tilpasse seg leietakeren.

– Er det mange større lokaler på markedet?

– For tiden er det et stort utbud av ledige lokaler i Oslo og Akershus. Selv om det er langt mellom de store leietakerne, er det ikke negativt å kunne tilby lokaler med en viss størrelse, gjerne så store flater som mulig.

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler?

– Det vi ofte sier når vi skal velge ut bygg, er at man i tillegg velger utleier. Utleieren er en viktig samarbeidspartner for bedriften, og det er viktig at samarbeidet går godt. I tillegg velger man omgivelser, og vi ser at stadig flere ledere er opptatt av å velge lokalisering og omgivelser som forsterker bedriftens profil.

– Hva er det første du ville gjort som næringsmegler hvis du skulle ut på leiemarkedet?

– Sette opp en gjennomtenkt kravspesifikasjon og romprogram i tillegg til å nøye vurdere om prosjektet skal inngå i en større bedriftsutviklingsprosess.

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

SENTRALT PÅ TØYEN KJØLBERGGATA 31 500-1261 KVM Kjølberggata 31 har meget sentral beliggenhet med særdeles god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Samtlige T-bane linjer stopper ved Tøyen stasjon, som ligger 2 min fra eiendommen. I tillegg er det flere busser som stopper rett utenfor eiendommen. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Tøyensenteret med alt av servicetilbud og Kampen park.

• Ledig fra 1. kvartal 2016 • Meget gode profileringsmuligheter mot Ring 2 • Gode adkomstforhold direkte til Ring 2 • Mulighet for leie av innendørs parkering • Tøyen har hatt en stor oppblomstring av cafeer og spisesteder de siste årene • Tøyen torg, Tøyensenteret og T-banestasjon pusses opp og området får et stort løft

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

n INTERIØR/ Det optimale kontoret

Det optimale

kontoret «Train people well enough so they can leave, treat them well enough so they don´t want to». – Richard Branson

F

lytting er det mest kraftfulle virkemiddelet for organisasjonsutvikling som finnes. Man får ryddet opp i uvaner, og kan velge nye løsninger som understøtter bedriftskultur, arbeidsmetoder og rutiner.

Gjennom kartlegging av behov og et langsiktig perspektiv kan man gjøre de gode endringene.

Hva er så det optimale kontoret for morgendagens arbeidstakere? Bestående av minimum tre generasjoner og et mangfold av kulturbakgrunner betyr dette mange preferanser å imøtekomme.

Nye generasjoner er vant til å dele og løse oppgaver i felleskap. Hvordan kan vi med hell kombinere dette med mer erfarne generasjoners arbeidsvaner – og hente det beste fra begge verdener?

En start er å tenke bort termen “kontor”, og heller tenke samhandlingsarena, møteplass, torg – alternativt hub eller generator. Vi har lenge implementert teknologi som muliggjør nye arbeids- og samarbeidsformer. Vi har fokus på å dele, å se hverandre, å holde hyppige og korte møter, der samhandling og kompetansedeling er essensielt for at bedriften kan utvikles og pushes fremover.

Arbeidskulturen utvikler seg mot mere frihet under eget ansvar: “Hva har du gjort, isteden for hvor har du vært”. Vi kan i utgangspunktet jobbe fra hvor som helst når som helst, og bør stille spørsmål til hvorfor vi allikevel ønsker å gå på kontoret. Et av svarene er at alle ønsker å være en del av et arbeidsfellesskap og en bedriftskultur.

Det optimale kontoret må derfor ha tilrettelagte soner for arbeid og inspirerende møteplasser for samhandling og sosial forankring. Stikkord er fleksibilitet og valgmuligheter.

Tendensen er mer og mer aktivitetsbaserte løsninger, men det finnes ikke én “mal” eller én “oppskrift” som passer for alle. Det er fremdeles stor forskjell på hvordan ulike yrkesgrupper og

44 | Nr. 06–2015/Lokaler

arbeidsmiljøer jobber. Men alle har et “uforløst potensiale”, og alle har godt av å bli utfordret.

Det starter med en visjon Enhver utviklingsprosess må starte med en tydelig visjon som synliggjør hvorfor et selskap ønsker å tenke nytt, og det krever mot å tenke nytt. Hva ønsker man å være for sine kunder, medarbeidere og samarbeidspartnere? Vil man utvikle et godt sted å være, og samtidig synliggjøre sine verdier og merkevare?

Utviklingsprosesser krever i tillegg en klar strategi og motiverende frontløpere. Man kan ikke endre vaner over natten. Kulturendringer kan ikke bare besluttes, det handler om endring av adferd over tid, så trening og oppfølging er helt nødvendig.

En sterk fellesskapsånd og mulighet for å bli godt kjent med hverandre er helt nødvendig for at erfarne kolleger klarer å dele av sin kompetanse, mens nye generasjoner kan inspirere til nye arbeidsmetoder.

Det må gis rom for ulike scenarier og individuelle tilnærminger til hvordan man liker å jobbe.

Medarbeidere med forskjellig arbeidsstil bør kunne sitte nærmest side om side og fortsatt være effektive på sin måte. Det finnes i dag en rekke eksempler som viser vellykkede tilnærminger til fremtidens samhandlingsform. ”A Great Place to Work” Swedbanks nye lokaler for 2500 medarbeidere på Sundbyberg utenfor Stockholm var ferdig innflyttet i juni 2014. Her kan medarbeiderne velge mellom ulike typer arbeidsplasser etter hva de skal utføre den dagen. Arbeidsplassene er definert i flere kategorier: Arbeidsplasser for middels konsentrasjon, for både individuelt arbeid, samarbeid og telefonsam-

taler, og arbeidsplasser for høy konsentrasjon, for uforstyrret individuelt arbeid. Langbord der man både kan holde møter og snakke i telefonen, og «touch downs» for kortvarig, individuelt arbeid. For å skape tilhørighet er planløsningene for hver etasje delt inn i soner rundt et sentralt plassert nav. Her er det lagt til rette for pauser og uformelle møter samt låsbar oppbevaring av personlige eiendeler.

Hos Microsoft er de opptatt av det de kaller «work-life balance», og har flere år på rad vunnet kåringen av «A Great Place to Work». Deres pilotkontor ved Schiphol var ferdig allerede for 7-8 år siden. Da sa de seg ferdige med dedikerte pulter og kontorer, og ga medarbeidere friheten til å velge hvor, når og hvordan de ville arbeide. De la stor vekt på utformingen av et «customer space»,

AS Scenario interiørarkitekter MNIL er et rent interiørarkitektkontor med lang og bred erfaring over 30 år.

som ligner på alt annet enn et tradisjonelt kontor. Dette samlingsstedet kaller de «The Community».

«The Community» er det første du møter etter resepsjonsområdet, og det kan minne om en stor stue/cafeområde. Man merker med en gang den gode atmosfæren og det pulserende livet. Her er det kaffe, sofaer, alkover, myke stoler for laptop-bruk, langbord og lignende. Ansatte, kunder og ledelse møtes alle her både for å jobbe individuelt og for mer uformelle møter. Det er ikke et dedikert kantineområde, men et stort mattorg, så man kan ta med seg maten og spise hvor man vil. Lenger opp i etasjene finnes det en rekke ulike arbeidsplasser og møtefasiliteter, men på tross av dette velger overraskende mange å jobbe fra husets “Community”.

Microsofts pilot beviser at denne typen løsning gjør medarbeidere både mere mobile og produktive -og ikke minst med en større work-life balance.

Oppsummering Tar vi fremtiden på alvor og ønsker utvikling og innovasjon, må vi starte med en tydelig og sterk visjon. Hva er målet for utviklingen, og hvordan skal vi nå det? De aller fleste av oss vil gjerne fortsette å gjøre ting slik vi alltid har gjort det, og helst ikke bevege oss utenfor egen komfortsone. I en fremtidsanalyse må man derfor skille mellom kartlegging av dagens behov, og fremtidens muligheter. Hvilke behov er bestandige, og hvilke behov er en følge av utdaterte løsninger?

Det optimale kontoret vil være svært ulikt for et mangfold av yrkesgrupper, men følgende faktorer er avgjørende: • Klare, definerte mål og hensikter i utviklingsprosessen.

• Forankring hos ledelse med tydelige frontløpere.

• Grundig analyse av muligheter og behov – helst fasilitert av eksterne.

• Sterke grep som formidler kjerneverdier og forteller historien om bedriften.

• Tilrettelegging for ulike måter å utføre arbeid på.

• Gode kommunikasjonsløsninger understøttet av moderne teknologi.

• «Vannhull» for uformelle møter og avkobling.

• Eierskap til løsningen for de ansatte.

• Fleksibilitet – tilrettelegging for videre utvikling.

Potensielle medarbeidere blir mer og mer opptatt av det fysiske rom når de søker sin nye arbeidsplass. Fysiske rom som signaliserer holdninger til kjerneverdier og ikke minst arbeidsform, må ikke undervurderes. Jobber de i team her? Utforsker de arbeidsmetoder? Vil jeg finne konsentrasjon? Vil jeg finne gnisten og bli inspirert?

Det er viktig å skape et godt førsteinntrykk både overfor ansatte og kunder, og å utvikle arbeidsmiljøer der alle ansatte blir sett og ulike arbeidsformer ivaretatt.

Våg å se muligheter istedenfor begrensninger, og våg å gjør en forskjell! Husk: teknologi og kompetanse er datostemplet ferskvare! Vi synes arkitekt Daniel Liebskinds sitat sier dette tydelig: “Innovation has to do with modernity. I don´t think sentimentality or nostalgia is ever going to help design. It is an illusion”.

Lokaler/06–2015 | 45

n Nybygg/HasleLinje/

«Vi skal være annerledes» Røkke og Fornebuporten har brukt 200 millioner ekstra for å skille seg ut - resultatet vil mest sannsynlig heve standarden i kontorleiemarkedet.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: LOF ARKITEKTER/RIFT AS

DEG 42 blir Oslos neste ikon «Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, hvor alle de «store» komme etter». Geir Haaversen, partner i A-lab.

AV SILJE RØNNE

46 | Nr. 06–2015/Lokaler

ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS.

DEG 42

Lokaler/06–2015 | 47

n Nybygg/Fornebuporten/

GOD ATMOSFÆRE: Restaurantkonseptet The Local består av tre unike konsepter: Kitchen, Oven og Bar – The Local Oven er et bakeri og pizzeria.

48 | Nr. 06–2015/Lokaler

H

vordan skal du klare å attrahere de dyktigste arbeidstakerne uten å bli med på lønnsspiralen? Mindre selskaper kan kanskje holde på en stund til, men de større vil utkonkurrere seg selv hvis de fortsetter lønnskrigen. De må tilby noe annet, gjøre noe som har en spesiell effekt på arbeidstakerne og da er kontoret et avgjørende grep – å skape et kult sted å jobbe, sier Ole-Jacob Leirskar, utleiemegler i Akershus Eiendom og peker utover Fornbuporten, og Magne Furuholmens påbegynte skulpturpark, som snart skal bli Skandinavias største. Ifølge næringsmegleren er dette et av Norges råeste kontorbygg.

For det handler ikke lenger kun om den flotte utsikten, det lekre interiøret eller kantinen – arbeidstakerne forventer mer. Før var arbeidsplassen et sted du utførte oppgaver, i dag er det en livsstil. Helst skal du kunne gjøre mange av de tingene du gjør på fritiden, som å trene, nyte maten du liker og drikke favorittkaffen, ha nærhet til både matbutikk, frisør og apotek, samtidig som du ønsker å variere mellom ulike sosiale møteplasser, slik at du kan velge arbeidsted ut ifra oppgave – det skal være tilrettelagt. Dette er en fremvoksende trend som vi opplever i mer eller mindre grad, men få kontorbygg «tar det helt ut», ofte i påskudd av økonomi. Derimot har Kjell Inge Røkke og Fornebuporten vist at deres visjon er mer enn store ord i en lekker brosjyre.

Fornebuporten skal tilby Norges beste fasiliteter for ansatte.

Det betyr mer enn unike kontorfasiliteter i et veldrevet forretningssenter – det er en helhetsopplevelse, en slags livsstil om du vil. Inspirasjon har de fått av attraktive arbeidsplasser som Google, Apple, MIT og animasjonsselskapet Pixar i San Francisco og Boston.

–HR-sjefen i Google snakket om betydningen av å skape fasiliteter som fremmer nytenkning og innovasjon, og om hvordan de største tankene tenkes når skuldrene senkes i

Lokaler/06–2015 | 49

n Nybygg/Fornebuporten/

KUNST: Resepsjonsdisken blir dekorert av Magne Furuholmen, for å skape en wow-følelse når ansatte og besøkene entrer bygget.

møtet med andre mennesker borte fra egen pult og PC, gjerne i kombinasjon med mat eller gjennom trening, sier administrerende direktør, Torstein Storækre i Aker-eide Fornebuporten AS. – Fra Apple lærte vi verdien av store, åpne fellesrom og vi hevet taket i første etasje til det dobbelte. Vi har Wi-Fi på hele planet, uten passord – du bare logger rett på og matkonseptet ble prioritert. Vi har også utviklet dette i tråd med egne tanker, gjennom å vektlegge utrykkene våre i samarbeid med interiørarkitekter, for å skape varmen og få folk til å sette seg ned, fortsetter han.

«Making your employees happy» I Fornebuportens første etasje ligger restauranthuset The Local med sine tre unike konsepter: Kitchen, Oven og Bar – for alle som er glade i mat og drikke. The Local Oven er bakeri og pizzeria, The Local Kitchen er restaurantdelen som spesialiserer seg på global smak med lokal tilnærming.

– Det vi har valgt på restaurantsiden av konsepter, er mye av det vi selv ønsket oss. Det er kult å få en pizza

50 | Nr. 06–2015/Lokaler

herfra, fremfor å måtte bestille fra Peppes. Samtidig som det er mulig å ta med seg mat hjem, forteller Storækre, som også er stor tilhenger av rommet med shuffelboards.

– Vi spilte det på en firmafest og det var gøy, så hvorfor ikke ha det her. Jeg ønsket å vise de ansatte at her får vi lov til å ha en «crazy» idé innfor visse rammer og gjennomføre det – vi skal stå konseptet ut, ikke bare snakke. Generelt tror jeg det er viktig for mange prosjekter, du må tørre å stå inne for det, og ikke gjøre ting halvveis, forsetter han.

Fornebuporten har også fått Norges største Kiwi-butikk, Mester Grønn, Vitusapotek og frisørsalongen Studio Alf, som vil bidra til å gjøre Fornebuområdet til et attraktivt sted å bo og jobbe. De har en klar filosofi om at området skal være et sted for alle, og gjennom tilgang til matservering, underholdning og treningstilbud tror de at dette vil bli en plass som lever utover kontortid.

– Vi ønsker å skape god atmosfære i bygget gjennom gjestfrihet og en høy grad av åpenhet. Det skal alltid skje noe her, og det skal være uproblematisk å ha uformelle møter. Vi ønsker å få til et slags universitetsmiljø, ved å

Lokaler/06–2015 | 51

n Nybygg/Fornebuporten/

UTVIKLING: Bygg B åpnet i slutten av august og bygg A åpner neste sommer.

tilrettelegge for nye arbeidstakere, boliger og ulike tilbud, forklarer han.

Med mottoet «making your employees happy» har team Fornebuporten litt å leve opp til. Derfor har de ansatt en egen «Happiness Manager», André Finstad, som henter frem smilet på de fleste lepper.

– Vi har fokus på høy service, og skal tilby alt fra henting på flyplassen til en god kopp kaffe, ja det blir litt som på et hotell. Vi kommer nok til å heve standarden på servicenivået i norske kontorbygg, sier Lovisa Hegborn, Hospitality Manager. Hun har også lang erfaring fra hotellbransjen, slik som det øvrige teamet.

Fornebuporten vil tilby en rekke ekstratjenester som ikke finnes i andre kontorbygg, og har muligheten til det uten at dette fører til ekstra kostnader.

– Vi driver i en så stor skala og med et fleksibelt personale som er vant til å måtte rullere og bidra på tvers av avdelinger, litt som i et hotell, holder det kostnadene på et fornuftig nivå, sier Storækre.

Liv mellom husene I løpet av høsten har alle leietakerne flyttet inn i bygg B,

52 | Nr. 06–2015/Lokaler

og bygg A ferdigstilles neste sommer. Atriet og parklandskap med trappeanlegg og gang- og sykkelveisystemer er godt i gang, og så langt holder Røkke ord. I motsetning til resten av Fornebu fremstår Fornbuporten verken som introverte eller uten samspill – tvert imot. De 67 000 kvadratmeterne er et godt eksempel på morgendagen arbeidsplass. Det er også gjort de nødvendige forberedelser for en underjordisk T-banestasjon for den fremtidige Fornebubanen, som vil ha inngang i atriet.

Mellom Telenor Arena og Bygg B er det også etablert en kjørekulvert for innkjøring til p-kjeller og som en gjennomkjøring til Oksenøyveien.

Verdien på Fornebuportens totalentreprise er rekord i Norge. Det er også det nest største pågående byggeprosjektet, kun slått av det nye terminalbygget på Gardermoen.

– Vi har hatt et ønske om å skape noe mer åpent og innovativt, slik at bygget vil leve utover arbeidstid – vi skal være annerledes, og vi har brukt 200 millioner kroner i ekstra kostnader for å være annerledes, hvorav 150 millioner har gått til å oppgradere fasader, utomhus områder og kunst, avslutter Storækre.

VI STREKKER OSS LITT LENGER ENN VÅRE KONKURRENTER

Det blir satt pris på.

Eiendomsspar har i henhold til Brandbarometeret* 2014, som i 2013, den beste merkevaren av alle eiendomsselskaper i Oslo og omegn.

* Kåret av Eiendomsbarometeret, en merkevarerangering av landets ledende besittere, forvaltere, utviklere og meglere. Barometeret gjennomføres av NE meet i samarbeid med NE kunnskap og Norsk Eiendom. Rangeringen er gjort på bakgrunn av en bred spørre­ undersøkelse med 1.905 deltakere som jobber i eller nær næringseiendomsbransjen.

Lokaler/06–2015 | 53

n Aktuelt/Value for money/

Dette er Oslos mest attraktive kontorbygg Vi har spurt fire næringsmeglere om hvilket kontorbygg i Oslo som gir mest «Value for money» basert pris, standard, fasiliteter, beliggenhet og området. Et viktig kriterium er at ingen av de spurte får lov til å velge egne bygg.

AV SILJE RØNNE

JAN ROLL

Stilling: Direktør for utleie og partner Bedrift: Newsec Adresse: Dronning Eufemias gate 16 (DEG 16) Størrelse på bygget: 24 850 kvm Størrelse på utleieareal: ca. 600 kvm igjen (nylig ble 1900 kvm utleid) Pris: ca. kr 3100 +/Type bygg: Eneste flerbrukerbygg i Bjørvika Standard: Nybygg fra 2011 Fasiliteter: Møteromssenter, auditorium, kantine, takterrasse, møtemat, kaker, parkering, sykkelparkering, resepsjon, fullservicekonsept, egne driftsteknikere, husvert og garderobe med skap.

Beliggenheten: «På» Oslo S – det er dermed full dekning av tog, trikk, T-bane og busser i nærheten, samt taxi. P-plasser er tilgjengelig, selv om det er begrenset i dette området. Eiendommen ligger meget sentralt i nye CBD, med flott utsikt mot sjøen i front og nye nabobygg av høy standard.

Området: Bjørvika nærmer seg mer og mer mot CBD/Vika standard og «image». Nye bygg av topp kvalitet, med restaurant og andre service konsepter på vei. Området er meget sentralt med tanke på kommunikasjon, det har mange interessante naboer, ny flott vei og trikkenett i forkant, det er også stadig nye tilbud kommer frem som Østbanehallen, Operaen og lignende.

En ny bydel vokser seg til! Reisekostnader er en veldig stor kostnadspost for bedrifter, spesielt innen konsulentbransjen. DEG 16 i Bjørvika har en sentralt beliggenhet som er optimal for togreiser, buss og flytog – således er det et svært kostnadseffektivt alternativ.

Derimot har det tatt noe tid å utvikle området og få det til å fremstå som «komplett», men dette

54 | Nr. 06–2015/Lokaler

har kommet seg betydelig i det siste, lokalene lengst øst i Bjørvika har for lang avstand til Oslo S (men ikke dette bygget), en del opplever nok at parkeringsdekning er for lav og for lite aktivitet i gatene etter arbeidstid.

Naboer: PWC, Visma, DnB, KLP og Deloitte.

Hvem passer dette for: Potensielle leietakere – egentlig for de aller fleste, men per i dag er det særlig revisorer, advokater, bank/finans, IT og konsulenter. Siden DEG 16 er det eneste flerbrukerbygget (med 17 leietagere i dag), vil dette bygget skape et eget miljø på tvers av leietakerne – nettopp på grunn av mange ulike typer selskaper.

Begrunnelse: DEG 16 tilbyr meget høy kontorstandard til fortsatt meget god pris, i et område med spennende vekst og utvikling i årene som kommer. Leietakere har fokus på kostnader per ansatt. Og med effektive lokaler der man får utnyttet arealet godt sammen med lave driftskostnader, så blir det økonomiske bildet veldig bra for en leietaker. I tillegg er bygget flott å se på, og skaper et godt miljø for både leietakere og deres besøkende.

Annet: Braathen Eiendom har gjort en meget god jobb med å utvikle dette bygget til hva det er i dag. Til tross for at bygget var ferdig så nylig som i 2011, har Braathen Eiendom satt i gang nye tiltak med å oppgradere og utvikle bygget videre, deriblant oppgradering av resepsjonsområdet med omkringliggende områder, nye servicetilbud og konsepter – dette for å stadig tiltrekke seg attraktive leietakere samt å ta vare på og yte best mulig tilbud til dagens leietakere. Ikke rart ledigheten i dette bygget er meget lav! All offentlig kommunikasjon starter og stopper her – det kan man ikke komme unna. Det er tungtveiende grunner

for at prisene vil stige på sikt – så her bør man være rask!

Vi har ofte sett at kostnader til leie av lokaler utgjør ca. 9-11 prosent av en bedrifts årskostnader. Bedrifter vektlegger nok enda mer nå at ansatte skal trives, viktigheten av å tiltrekke seg dyktige ansatte samt bruke lokalene som en markedsmessig identitetsfaktor for bedriften. Særlig for såpass fine lokaler og fasiliteter som de i DEG 16, vil dette være viktige parametere.

Kombinasjonen arealeffektive lokaler, effektiv drift og lave reisekostnader gjør at totalkostnad per ansatt blir relativt sett lav.

Til slutt vil jeg legge til at det er første gang jeg ble ønsket ”ha et godt møte” av en nydelig resepsjonist.

Lokaler/06–2015 | 55

n Aktuelt/Value for money/

AMUND MEDBØ

Stilling: Seniorrådgiver Bedrift: 60 GRADER NÆRINGSMEGLING Adresse: Rådhusgaten 27/ABN-kvartalet Størrelse på bygget: Ca. 18 000 kvm inkludert parkering Størrelse på utleieareal: Alt utleid Pris: Antatt markedsleie i området kr 3 000 – 3 500 per kvm.

Type bygg: Kontorbygg oppført i 1971 Byggets standard: God standard, bygget er totalrehabilitert i 2013 Fasiliteter: Møteromssenter, kantine, restaurant med mer Beliggenheten: Sentral beliggenhet med korte avstander til Vika, Oslo sentrum og Bjørvika. Det er kort avstand til både Stortinget T-banestasjon, og til buss og trikk like ved. I tillegg togforbindelse fra Nationaltheatret.

Området: Området er i positiv endring og det kunne med fordel vært noe mer utadrettet virksomhet på gateplan (butikker og servicefunksjoner).

56 | Nr. 06–2015/Lokaler

Byrommet omkring Kristiania Torg «blomstrer» og det er brukt mye ressurser på opprusting av gatene omkring eiendommen. ABN-trappen er blitt en attraksjon og trappen benyttes til avslapping og uformelle møter.

Hvem passer dette for: Potensielle kontorbrukere med behov for cellekontorer eller åpne løsninger.

Begrunnelse: Gårdeier tar tak i et helt område og står i front for å få øvrige gårdeiere med seg på en utomhus opprustning av mer en kun området rundt egen eiendom. Dette er en effektiv eiendom både i celle- og i teamløsninger. Samtidig som gårdeier er synlig og engasjert, og ønsker å være tilstede for sine leietakere – de yter det lille ekstra. Beliggenheten er sentral, med kort avstand til all offentligkommunikasjon, med god parkeringsdekning i egen eiendom, og som et sentralt bindeledd i Oslo midt mellom Bjørvika og Vika. Eiendommen er fritt beliggende med «rom» omkring som gir lyse og hyggelige lokaler, med utsikt over Oslofjorden, Festningen og Rådhuset i Oslo.

Eiendommen er nylig totalrenovert og tilrettelagt med en rekke servicekonsepter: inneholdende

det vanlige «must have» slik som kantine og møteromssenter, men også utvidet tilbud slik som egen betjent resepsjon, kiosk, sykkelservice, massasje med mer – her kan du bestille alt fra skjorterens og vask, til blomsterleveranse eller budtjenester.

JØRN SKOVLY

Stilling: Direktør Bedrift: DNB Næringsmegling AS Adresse: Drammensveien 288 – Sollerud på Lysaker Størrelse på bygget: 50 000 kvm Størrelse på utleieareal: 40 000 kvm Pris: Vi antar mellom kr 2000 – 2300,- per kvm Type bygg: Kontorbygg Standard: Meget god. Bygget har store flater, og kan passe for både cellekontor og åpne løsninger, samt gode lysforhold.

Fasiliteter: Felles resepsjon, kantine og egen gjestekantine, møteromssenter, kaffebar, trening- og spinningssal, treningsrom, flotte utearealer og meget godt med parkering.

Beliggenheten: Kort vei til flytog og tog, alle busser stopper ved Lysaker og båtrute til Nesodden og Aker Brygge. Det er meget god eksponering i hyggelige omgivelser.

Området: Det er flere fordeler ved å etablere seg på Lysaker, du har kort vei til Flytoget og annen

CASPER MATHIESEN Stilling: Senior Advisor Bedrift: CBRE

Adresse: Dronning Mauds gate 11 (DM 11) Størrelse på bygget: Byggets totale størrelse er noe uklart, da det er flere fasiliteter som bygget deler med sin tvilling i Dronning Mauds gate 10.

Størrelse på utleieareal: 10 000 kvm + Pris: Ønsket gjennomsnittsleie i bygget har jeg forstått skal ligge på i overkant av 3 500,-/kvm, men med denne beliggenheten, så synes jeg det fortjener en noe høyere leie. Dette avhenger jo selvfølgelig av leveransen og om det blir et enbruker bygg eller flerbruker bygg.

Type bygg: Kontorbygg Standard: Totalrehabilitert Fasiliteter: Bygget vil huse en splitter ny og moderne kantine med plass til over 400 personer, og sykkelparkering med tilhørende garderobeløsninger. Dette er viktige fasiliteter for å kunne hanke inn de beste leietakerne i dagens marked.

Bygget huser også en parkeringskjeller med flere hundre p-plasser, noe ikke veldig mange andre bygg i området kan tilby.

offentlig kommunikasjon, og det er generelt gode parkeringsmuligheter der, samt at det er mange ulike lokaliteter å velge mellom og fornuftige prisnivåer. Du har også nærhet til sjøen, flere profesjonelle gårdeiere og de fleste byggene er av nyere dato og lar seg tilpasse til moderne behov.

Derimot vil beliggenheten utenfor sentrum være negativ for noen.

Større bedrifter i området: Norsk Hydro, Sweco, Santander, SG Finans, Forskningsrådet, Microsoft, Storebrand, Statkraft, PGS, Lundin og Wilhelmsen.

Hvem passer dette for: Både brukere som ønsker cellekontor og åpne landskap eller kombinasjoner. Bygget passer til både offentlige og private bruker – egentlig alle type virksomheter.

Begrunnelse: Bygget har vist seg å gi mye fasiliteter for leienivåene samtidig som det ligger meget sentralt i forhold til offentlig kommunikasjon. Bygget har også vist seg å være robust i forskjellige markedssituasjoner – og det må jo bety at det har kvaliteter som leietakere etterspør uansett markedssituasjon.

Annet: En langsiktig gårdeier.

Kort om beliggenheten: Trenger jeg virkelig å si noe om beliggenheten? Dronning Mauds gate 11 har kanskje byens råeste beliggenhet. Alt av kollektiv transport, som Flytoget, T-bane, trikk og buss, ligger i umiddelbar nærhet. Bygget ligger på et lite høydedrag som gjør at du får en fantastisk utsikt, kanskje bortsett fra de nederst to-tre etasjene når Nasjonalmuseet er ferdig.

Området: Bygget ligger midt i smørøyet, mao er det ikke noe negativt å si om det. Men hvis jeg må si én ting, så er det vel at det vil være byggeaktivitet i nærområdet i noen år fremover –både hos nabobygg og Nasjonalmuseet.

Naboer: Pareto, CBRE, Malling & Co, Schjødt, Wiersholm med flere.

Hvem passer dette for: Bygget passer utmerket for rådgivingsselskaper innenfor bank/finans, advokater, konsulenter etc.

Din begrunnelse: Jeg valgte DM 11 rett og slett fordi jeg mener det er det bygget med best beliggenhet i CBD som i det korte bildet kan tilby 10 000 kvm.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Lokaler/06–2015 | 57 Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

n Aktuelt/Santander/

Borte bra, men hjemme best Santander Consumer Bank AS vokste ut av egne lokaler og sommeren 2013 begynte jakten på nye kontorer. Ti alternativer senere endte de allikevel opp i Strandveien 18 på Lysaker.

AV SILJE RØNNE FOTO: STINE ØSTBY

– Vi har holdt til her i det gamle Gjensidige bygget siden 1996, og det var vemodig å se etter noe annet. Men bygget var fult og vi trengte større lokaler.

Vi trivdes med plasseringen, og så for det meste på Lysaker og Skøyen, forteller Lars Edvardsen, nordisk Cost Management Director, i Santander Consumer Bank AS. For selskapet var nærhet til flytoget en avgjørende faktor. De har mye besøk fra Spania, og flere medarbeidere som pendler mellom kontorene i Oslo, Stavanger og Stockholm. Fornebu var ikke aktuelt.

– Jeg bor på Røa og sykler hit om morgenen, morgensolen og fjorden er utrolig flott, bedre beliggenhet enn dette får du ikke. Når vi får besøk fra hovedkontoret, blir de veldig imponert. Det er litt annerledes om vinteren, sier Ole Eide, Operations Support & Back Office Manager, i Santander Consumer Bank, og legger til: «Mange har vært her lenge og vendt seg til de ulike transportmidlene, derfor ønsket vi ikke å flytte langt. Når vi jobbet med andre alternativer ble medarbeiderne litt urolige».

Underveis i jakten på nye lokaler åpnet det seg en mulighet i daværende bygg, en leietaker sa opp, og da var Santander sikker i sin sak – her skulle de bli.

– Gårdeier kom opp med et godt alternativ, med gode forslag for hvordan vi kunne løse de midlertidig utfordringene med plassmangler og oppussing, og vi gikk for det. Vi driver bank og valgte selvfølgelig det beste tilbudet. Vi ville ikke blitt her for en hver pris, men vi fikk en avtale som vi var fornøyd med, sier Lars Edvardsen.

En ustrakt hånd En del av avtalen med gårdeier var husleiefritak og dekket konsulent under oppgraderingene av bygget. Santander har fått bistand fra Relokator til gjennomføringen av internflyttingen, samt alt arbeidet som har blitt gjort fra befaring og vurde-

58 | Nr. 06–2015/Lokaler

ring av nye lokasjoner, budsjettering og kalkyler for kostnader ved å bli og utvide eller å flytte, og integrering av oppkjøpt selskap – for å nevne noe.

– Prosjektet for Santander har vært veldig mye større enn en internflytting. Faktisk vil jeg si at det er mer kompleks og større enn å flytte inn i et nytt bygg, for man skal løse hverdagen samtidig som man planlegger og bygger for morgendagen, sier Tian Wahlmann, senior prosjektleder i Relokator.

I et så omfattende prosjekt har Santander vært helt avhengig av ekstern bistand for å lykkes.

Eide erkjenner at oppgaven har vært stor, og at det er mange avgjørelser som skal tas – Det sies at man tar en avgjørelse per kvadratmeter man flytter inn i, og her er det ca. 9000 kvm.

Tian har vært limverket i hele prosjektet, dedikert tid og sydd alt sammen – ja han har vært vårt forlengede arm ut mot gårdeier og entreprenør.

Vi er alle i full jobb og et slikt prosjekt er svært tidskrevende. Selv om vi hadde fristilt noen her til å ta oppgaven, ville vi ikke hatt kompetanse og erfaring, understreker Eide.

– Vi har spart penger på å bli. Samtidig er prosjekteringen mer kontrollbar. Flytter alle skal alt fungere fra dag én. Nå er oppussingen fordelt i tre trinn, og vi lærer en del underveis. Det skjer alltid litt småting første gang, slik at vi har mulighet til å perfeksjonere hva som gikk galt i første fase, understreker Eide.

I dag er én av fire kontoretasjer ferdig oppusset og innflyttet, nytt møtesenter får møbler og utstyr i skrivende stund, 3. etasje er klar for innflytting i slutten av august og de siste to etasjene tas fra september og ut året med innflytting i januar 2016. Ca. 160 ansatte sitter i dag i andre lokaler i Strandveien, det betyr at en etasje er tilgjengelig for oppussing til en hver tid. I januar 2016 vil de siste 160 også være samlet under samme tak.

Lokalene er også mer effektive. Det er tegnet 439 arbeidsplasser over fire etasjer. Det er planlagt

for nye ansatte, slik at selskapet skal ha mulighet til å vokse. Alle har en pult, men kontorene er litt mindre, standardiserte og enhetlige. For å få til et mer helhetlig utrykk har selskapet engasjert interiørarkitektene IARK ved Heide Tjøm, som har skapt et interiør med klar identitet.

– Santander hadde etter mange års leieforhold, endt opp med utdaterte og for banken, lite funksjonelle lokaler. IARK gjennomførte sammen med Lent en brukerprosess som ga grunnlaget for den arbeidskultur man ønsket å oppnå i de nye lokalene. Resultatet er åpnere og fleksible løsninger, med en mer generell struktur som gir muligheter for at enheter kan bytte plass, uten ommøbleringer. Santander Consumer banks kjerneverdier og brandfarger er grunnlaget i den nye paletten av materialer og uttrykk i interiørene, som signaliserer et arbeidsmiljø med folkelig, innovativt og fremtidsrettede arbeidsplasser, sier Tjøm.

Så langt er resultatet vellykket. De ansatte hos Santander Consumer Bank AS er positive til avgjørelsen om å bli, samt at tilbakemeldingene har vært gode. Lokalene fremstår lyse og moderne med god ventilasjon – denne er også byttet ut.

– Tidligere var det alt for varmt om sommeren og kaldt om vinteren. Kontorene har fått åpne landskap, flotte møteroms fasiliteter, ny kaffebar, og vi åpner snart et stort møteromssenter, forteller Eide.

Ved hjelp av dyktige rådgivere er selskapet snart i mål.

– Vi har hele veien engasjert dyktige folk innenfor sitt området. Vi har hatt et ønske om at andre som er dyktigere enn oss på sitt felt, skal bistå oss.

Vi flytter ikke så ofte, og basert på det så kan vi det ikke. Når det dreier seg om et så stort prosjekt er det viktig å erkjenne det man ikke kan, og kjøpe disse tjenestene et annet sted, avslutter Edvardsen.

Arbeidsplassene er godt supplert med uformelle møteplasser både i det åpne og som lukkede rom.

Bankens profilfarge er et av virkemidlene for å skape identitet og et inspirerende interiør.

Lokaler/06–2015 | 59

n Nybygg/statistikk/

Økt nybygg fremover Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

ja

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Billingstad

2015

Varner Gruppen

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

ja

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Kilde: Akershus Eiendom

60 | Nr. 06–2015/Lokaler

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

ROMERIKE HELSEBYGG LILLESTRØM Ledige lokaler for helserelatert virksomhet, 425 kvm legekontor med 2 egne operasjonsrom i Dampsagveien 2 – 4.

• • • •

Høy og moderne standard, tilpasset helsevirksomhet med dagkirurgi Et bygg fylt med helse og et godt tverrfaglig miljø Sentral beliggenhet i Lillestrøm sentrum, gangavstand til buss og tog Godt med parkering, både ute og inne

Linstow AS eier Romerike Helsebygg. Ta kontakt for mer informasjon eller ønske om visning Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

Lokaler/06–2015 | 61

n Områder / MARKEDSPULS

Pulsen på det leiemarke NÅ

62 | Nr. 06–2015/Lokaler

Leieprisfall og økende fremleie «Smitteeffekten fra oljenæringen kommer til vestaksen i Oslo og vi tror på flere ledige bygg og at de ledige byggene vil ta lang tid å fylle.»

JON H. DAHLBERG ÅRSTAD, LEDER AV RÅDGIVNINGSTJENESTEN I NEWSEC HAR ORDET.

Sommerens transaksjoner har forsterket vår tro på at verdiene på aggregert nivå flater ut, og for enkelte områder har en fallende tendens. Er det lurt å selge nå? Hva skal vi gjøre med pengene? Vi tror tiden er inne for å satse ytterligere på utviklingsprosjekter gitt at man har organisasjonen som kreves. Grunnen til dette er at kostnadene på tomtebanken er fallende, press mot P/B trolig vil gjøre reguleringsprosesser enklere, samt at betalingsviljen for nybygg som leietaker og på investorsiden er høy. Vi har i skrivende stund nådd et transaksjonsvolum på ca. 55 milliarder hvorav 85% fant sted i Q2.

Markedet kjennetegnes ved et høyt innslag av utlendinger på kjøpersiden. Mindre kjent er det antakelig at utenlandske finansinstitusjoner er meget aktive og Newsec har stadig forespørsler og konkrete oppdrag for utenlandske finansinstitusjoner med høye krav til kvalitet.

Med dagens positive transaksjonsklima tror vi på 85-90 milliarder i transaksjonsvolum.

Faren er at selgerne får så høye salgsforventninger at markedet kan stoppe opp. Vi ser en klar todeling i markedet. I randsonene ser vi et leieprisfall og økende fremleie. Samtidig er yieldene fallende for sentralt beliggende eiendommer. Det beste er blitt enda bedre og det mindre bra segmentet har blitt dårligere.

Sentrum blir vinneren Vår ledighetsprognose for Oslo er uendret fra forrige kvartal, når det er sagt er vi enda tryggere på retningen og vi ser, smitteeffekten

fra oljenæringen kommer til vestaksen i Oslo og vi tror på flere ledige bygg og at de ledige byggene vil ta lang tid å fylle. Vi tror ledigheten flater ut på i underkant av 9%, med store variasjoner i de ulike geografiske markedene.

Sentrum vil trolig klare seg best, mens Lysaker og Fornebu trolig får kortsiktige utfordringer.

Søkemeglerne vil utnytte situasjonen og presse gårdeierne til lavere leienivåer.

Vi ser at fremleiemarkedet vokser. Prognosene på sysselsettingsveksten skrives ned, men er heldigvis for eiendomsmarkedet positiv selv om arbeidsledigheten stiger. De mest pessimistiske forventer 5 % arbeidsledighet. Er det bare negativitet? Heldigvis bygges det svært lite nytt og store arealer tas løpende ut av markedet som følge av et drivende godt boligmarked. Dette vil bidra til at ledigheten trolig flater ut på i underkant av 9 %.

Swaprente steg inn mot sommeren, men har falt noe i sommer. BNP prognosene for fastlands Norge revideres ned og vi tror yielden bunner ut på 4,3%-4,5 %. Utfordringen er hvor man skal få avkastning. Gitt at alternativene er dårlige og volatile opprettholder dette eiendomsattraktivitet også for de eiendomsbesitterene som ikke kan geare sine investeringer. Vi ser derfor en stigende andel av norsk og utenlandsk kapital (55%) som investerer i eiendom. Vi tror likevel at toppen nå er nådd da leieprisene har falt og neppe skal opp med den usikkerheten vi ser i norsk økonomi.

Jon H. Dahlberg Årstad, leder av rådgivningstjenesten i Newsec

Lokaler/06–2015 | 63

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO VEST Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

NYDALEN* Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 8,3% Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca.

18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt.

Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss.

Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett. * Egen sak om Nydalen følger over de neste sidene

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 2850/1850

Skøyen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

Lysaker

Fornebu

FORNEBU

Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4700 kr/kvm Normalt god standard: 3400 kr/kvm Arealledighet: 5,5 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå.

Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

64 | Nr. 06–2015/Lokaler

Drammen

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 %

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

OSLO SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum.

God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

LYSAKER

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

OSLO NORD

OSLO SYD

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelin-

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3.

Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

je åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen.

Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard.

Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

Lokaler/06–2015 | 65

n Aktuelt område /Nydalen

Tettere på byen - nærmere naturen Etter tyve år med transformasjon står Nydalen ovenfor sin mest omfattende oppgradering siden de første fabrikkene ble byttet ut med kontor og bolig på midten av 90-tallet.

AV SILJE RØNNE

66 | Nr. 06–2015/Lokaler

N

ydalen har gått fra å være et tradisjonelt industriområde til en moderne bydel med variert arealbruk, langs og delvis over Akerselva mellom Bjølsen og Ring 3. Området ble modifisert på begynnelsen av 1990-tallet med vedtak av kommunedelplanene for Nydalen og Akerselva Miljøpark. I dag er det bygd ut ca. 550 000 kvadratmeter med kontor, næring, undervisning og bolig.

Avantor har utviklet Nydalen med tanke på fremtiden og skapt et velfungerende lokalsamfunn langs Akerselva. I henhold til kommuneplanen Oslo mot 2030 har selskapet engasjert arkitektkontorene MAD Arkitekter og danske COBE for å optimalisere Nydalens kvaliteter.

Samtidig har selskapet et ønske om å koble Nydalen på resten av byen, med et mål om å skape en vital og levende bydel som henvender seg til omkringliggende områder.

– Dette har resultert i en masterplan vi kaller Nydalen+. Planen viser hvordan Nydalen og Storo kan knyttes bedre sammen og utvikles videre som en kompakt by mellom og omkring disse to viktige knutepunktene i Oslo, sier administrerende direktør, Øystein Thorup i Avantor.

I Nydalen+ legges det vekt på stedsutvikling, identitet og fellesskap.

– Nydalen skal i fremtiden oppfattes som en sammensetning av varierte kvarterer, som til sammen skaper et bybilde hvor ulike funksjoner og brukere avspeiles i bygningsmassen og uterommene, fortsetter Thorup.

En helhetlig byvev Nærheten til naturen skal brukes aktivt i utviklingen av by- og gaterom i de ulike kvarterene.

– I Nydalsparken vil elvens landskap alltid fremstå som det viktigste elementet, i Nydalen Allé flettes landskaps- og byrom sammen, og til sist brukes det nye, grønne parkdraget mellom Nydalen og Storo til å skape et felles aktivt rom mellom de nye bykvartaler mellom de to tyngdepunktene, sier Kurt Singstad, sivilarkitekt MNAL og partner i MAD Arkitekter.

Det planlegges også en aktiv ryggrad av transportårer for syklister og gående på tvers av Nydalen og Storo.

– Langs disse byromsforbindelsene er det tenkt en ekstra høy tetthet og funksjonsblanding av både bolig, næring, service samt skoler, barnehager og annen offentlig service. Målet er en blandet by med aktivitet døgnet rundt og trygghet for den fastboende, arbeidende og besøkende, fortsetter arkitekten.

Et mangfold av funksjoner og brukere, og en sammensatt opplevelse av byrom og landskap med bærekraftige transportformer står i fokus.

Lokaler/06–2015 | 67

n Aktuelt område /Nydalen

Administrerende direktør, Øystein Thorup i Avantor.

– Det planlegges aktive førsteetasjer langs de viktigste strøkene. Disse binder bydelens tre identitetsrike kvartaler sammen, og det stilles ekstra høye krav til kantområder mellom bygninger og offentlige rom. Utvikling de kommende 10 år skal skape grunnlag for nye, trygge boligkvartaler med den høy bokvalitet, forklarer Singstad.

Utviklingen er allerede i gang med midlertidige aktiviteter og funksjoner som vil innta Nydalens byrom, skape overraskende aktiviteter og nye historier om Nydalen, fra dag til dag, uke til uke og år til år.

– Fase én er under utvikling, og der planlegges etablering av de første +bygninger og de første +byrom, som fortløpende vil ta form over de neste 5-10 årene, og for alvor starte transformasjonen mot Nydalen i 2030, avslutter Thorup.

Ungt og vitalt Særlig de siste 10 årene har Nydalen gjennomgått en stor radikal utvikling. Morten Kjeldby, leder for utleie i Colliers International, mener Nydalen har gått fra å være et anonymt kontor-, industriområde utenfor sentrum til å bli en attraktiv del av byen for både undervisning, boligetablering og som et populært kontorcluster.

– Arkitektonisk preges Nydalen av en smeltedigel mellom nye og gamle bygg, hvor ærverdig industrihistorie møter det moderne, beskriver han.

Eiendomsutviklingen ifølge Kjeldby er løst på en

68 | Nr. 06–2015/Lokaler

god måte. Samtidig har etablering av T-banen og Ring 3 som sto ferdig i 2006 hatt betydning for området.

– Det har gitt en bedre tilknytning til sentrum kollektivmessig – som et supplement til trikk, buss og tog. Allerede denne måneden begynner Sporveiene oppgraderingen av T-banestasjonen, og om åtte måneder står den klar med nye rulletrapper, økt kapasitet samt oppgraderte estetiske tiltak på stasjonen for å imøtekomme morgendagens krav til miljøvennlige trafikanter. Geografisk ligger Nydalen gunstig i forhold til adkomst med bil, med av- påkjøring til motorvei og Ring 3 rett i nærheten, understreker han.

Kjeldby mener dessuten at Akerselven og de grønne lungene bidrar til mangfoldet som mange verdsetter med Nydalen og omegn. Parallelt har kafé- og restaurantlivet, kombinert med shopping på Storsenteret, gjort at bydelen er levende også utenom kontortid.

– Dette er en bydel med overvekt av de yngre generasjonene, særlig på grunn av tilbudet av undervisning (høyskole, gymnas og folkeuniversitet) og majoriteten av de som har valgt å bosette seg i de 3 000 boenheten som per dags dato finnes i området, forklarer han. Økt ledighet – Leietakere og bransjer som etablerer seg her preges av offentlige virksomheter, undervisning, media og IT. Leietakere som ofte bosetter seg i Nydalen har

&

&

Kaj Mun

& #

#

#

ks vei

Blås bor

# #

#

Ullevål stadion

# # #

v

n

g le

#

#

#

RING 2

vn ag

#

Co l St Hanshaugen

Sannergata

#

#

e at

#

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

#

#

Sofienberggata

#

2 4

h Sc laf

&

#

& &

#

gg at a

n kv HASLE

rg l

esens #

&

F3/F4

Lokaler/06–2015 | 69

o

# #

Ol He lg

#

Has

&

&

&

&

Toftes gate

#

ich els en s

&

2 4

#

Gamle 2 4 Aker

#

nM

S

#

#

ti a

at a

le tts

g

# #

#

ta

#

SINSEN

rgg

Pilestre de

e at

Sandakerveien

Markveien

Ho lte ga

#

rh

Chr is

#

1 km

RING 3

#

ILA

g

#

#

TORSHOV

t

s

Sofie s gate

2 4

s car Os

Ås en gt

SAGENE

2 4

Grefsen

#

&

2 4

BJØLSEN

ta

##

Ky rre

2 4

&

#

&

#

Fa ge

#

v ål

M og a

#

teb o

Ul le

#

Gø

#

&

&

e Fay s gt

#

#

a

#

ie n sve ien gn ve So

&

e at sg up str

#

• I midten av en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

#

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

n

ul Th

2 4 #

ate ien s g ve Aall e k Kir cob a Ja at rig nf e FAGERBORG rg ta So ga tri s du In

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

#

va Sta

#

#

&

#

0

# #

#

gat ger

#

#

#

#

#

Ås

BLINDERN

Vestre Aker

#

#

#

#

#

#

• God parkeringsdekning

#

# #

a Lillogat

ULLEVÅL

#

#

#

#

Uelands gate

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon #

• Meget god teknisk standard

s ch eu

GREFSEN

#

#

#

#

#

#

H op Bisk

U

#

#

#

#

ien

l

Fra 106 - 380 kvm BTA

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

Prob

##

#

e Storov

&

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

# #

us

#

# #

&

#

Tåsen

Berg

# #

#

• Enkel adkomst fra ring 2

Be rg sli

#

#

Ledig areal:

#

#

150

i

Moderne kontorlokaler i flotte omgivelser

Irisveien

a

# #

#

#

#

tvei en

O

#

# #

#

Be

& & #

SOGN

2Grefsen 4 #

#

pps gate

#

He k

& &

G re

& & &

&

lve pel

&

&

a

&

&

Nils Bays vei

&

&

&

&

#

Ka

&

#

&

& &

Nydal svn

& &

2 4 # #

ve i

&

& &

&

&

ata

# #

#

&

#

&

&

&

&

mg ei

#

&

&

&

& &

&

&

&

&

& # #

&

&

&

&

&

Bygg F3/F4

&

&

&

&

#

#

#

Ledig areal: 106 - 380 kvm BTA

Og mu

MYRENS VERKSTED

Sandakerveien 24D

#

#

jo ts v Ei 2 4

n Aktuelt område /Nydalen

FAKTA: Nydalen+ er startskuddet på en målrettet transformasjon av Nydalen til en komplett bydel, med en bærekraftig blanding av boliger, næring, service, skoler og barnehager. En bydel som pulserer også lenge etter kontortid, hvor flere tusen nye Osloborgere etter hvert skal finne sitt hjem og hvor livlige gater og plasser skal knytte Nydalen sømløst til den omkringliggende byen.

En bydel som tar byen i øyenhøyde på alvor, og tilrettelegger rammer for en trygg og grønn bydel, hvor nærhet til landskapet brukes som en naturlig del av den urbane opplevelsen, og hvor bydelens brukere settes i sentrum for utviklingen. + 500.000 M2 fortetting + 3000 Nye boliger + 3 identitetsrike bykvarterer + Nye byrom og mer bykvalitet + Sykkelbyen Nydalen + Aktivitet døgnet rundt

70 | Nr. 06–2015/Lokaler

i sin relokaliseringsprosess også vurdert Helsfyr og Bryn som aktuelt, da disse er sammenlignbare i forhold til leiepris. Lysaker er også naturlig å ta med i denne forbindelse som et tredje alternative kontorcluster utenfor Oslo sentrum, mener han.

Av større leietakere i Nydalen nevner Kjeldby: BI, Folkeuniversitetet, Nokia, Opera Software, PST, Egmont, TVNorge, TV2, GET, GE, Riksteatret, Fiskars og Riksteateret.

– Leieprisen i Nydalen varierer selvsagt med standard, eksempelvis tilbud av fellesfasiliteter og geografisk beliggenhet, med et snitt på ca. kr 1 500,per kvm per år, eksklusiv MVA og i overkant av kr 2 000,- for de beste lokalene, forsetter han.

Nydalen har Colliers International registrert en ledighetsrate på 7,1 prosent på kontor. Det er i overkant av 40 000 kvm ledig (42 700).

– Dette er en svakt stigende trend. For ett år siden var ledigheten rett i overkant av 5 prosent. 7,1 prosent er rett i underkant av snittledigheten for Oslo generelt, påpeker han.

Ifølge Kjeldby er grunnen til at leietakere velger å bo i randsonen av Oslo sentrum (slik som Nydalen) normalt av økonomiske årsaker.

– Til gjengjeld får man mye for pengene ved å flytte til Nydalen, og en nærhet til et ungt miljø som kan virke positivt inn på rekrutteringen, sier han.

Det er likevel noen utfordringer: «Manglende korrespondanse direkte med Flytoget, gitt at du ikke tar T-banen til Nationaltheatret i 10 minutter eller hopper på en flybuss som muligens finnes på Ring 3. Jeg har også hørt det er en skepsis fra potensielle leietakere til å etablere seg i Nydalen på grunn av kødannelse ut på Ring 3. I en voksende by som Oslo vil kø være en utfordring uansett hvor i byen man befinner seg i rushtiden.»

– Nydalen ligger selvsagt et (lite) stykke fra Oslo sentrum, og ligger således noe «off den indre byfølelsen». Samtidig som det skal skje mye utvikling i området fremover av eiendomsutvikling – normalt medfører dette byggeaktivitet som støy, støv, økt trafikk, begrenset fremkommelighet som leietakere liker å vite konsekvensen av, avslutter han.

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå.

Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet.

Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

Kontorlokaler i nybygg til leie på Hoff/Skøyen

E N GEBRETS V EI 7

Areal –og miljøeffektivt nybygg i et av oslos raskest voksende og populære kontorområder.

• • • • •

Ca. 2.000 m2 fordelt på 4 etasjer En -eller flerbrukerbygg Unik mulighet for eget signal bygg med god profilering Arealeffektivt og fleksibelt God innendørs parkeringsdekning

• • •

Energieffektivt (Kan oppnå klasse A om ønskelig) Sentral beliggenhet med kort gangavstand til Skøyen stasjon Antatt ferdigstillelse 10-12 mnd fra kontraktsinngåelse

Tim Herman Holm M: 922 22 542 E: tim@holmeiendom.no www.holmeiendom.no

Lokaler/06–2015 | 71

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 06–2015/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten.

Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger.

Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/06–2015 | 73

Flytteprosessen steg for steg Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

AV: SILJE RØNNE, KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

3 år før leiekontrakten utløper Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?

Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.

Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

1,5 år før leiekontrakten utløper

Signer ny leiekontrakt

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

9 måneder før flytting Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

n Flyttehjelp/Flytteprosessen steg for steg/

Vanlige feil i flytteprosessen: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen – ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

6 måneder før innflytting Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid.

Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

3 måneder før flytting Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

1-3 uker

Kast og rydd i egne lokaler Forbefaring

Leveranseperioden:

Levring og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

Overtagelse Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

2 uker etter flytting Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold.

Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

1 års befaring: Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

76 | Nr. 06–2015/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/06–2015 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

78 | Nr. 06–2015/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/06–2015 | 79

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Stor-Oslo Eiendom Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

80 | Nr. 06–2015/Lokaler

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

BRANNVERN

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

FIRESAFE AS

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE UNION Gruppen HJELLNES CONSULT AS

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Gårdpass AS

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker ANSKAFFELSESBISTAND

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Lokaler/06–2015 | 81

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE ISS Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

REJLERS NORGE AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

FLYTTETJENESTER ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Alliero

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Norges ledende facility management selskap!

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

82 | Nr. 06–2015/Lokaler

eiendomsaktører

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERKSTJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Fra ledig til utleid

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

TAKSERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

NORSK GJENVINNING

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/06–2015 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B

Et sted for alt

1.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) har vi oppført et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget er over åtte plan, der 8. etg. er felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no Ole Christian Iversen Mobil: 920 46 033 E-post: oci@akershuseiendom.no

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855