Estate Lokaler 07-15 by Estate Media

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 07, oktober 2015 | www.estatelokaler.no

Helhetlig byutvikling på Økern Aktuelt område:

Oslo vest Nytt signalbygg på Skøyen

ESTATE MEDIA

Helhetlig byutvikling på Økern Aktuelt område:

Oslo vest

Nytt signalbygg på Skøyen

PLUSS:

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

84 PLUSS:

SIDER NÆRINGSEIENDOM!

Oppdaterte leiepriser Slik flytter du Eiendomsoversikten Leiepriser og statistikk

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no

KONTOR I NYDALEN

CBD

ØVERST I KVADRATUREN

Sandakerveien 114 380-457 kvm

Kronprinsensgate 17 205 og 729 kvm

Tollbugata 35 675 og 675 kvm (samlet 1350)

FORUS FELT F1-2 I BASE PROPERT

TOTALRENOVERT I ASKER

ALNA / FURUSET

SENTRALT I CBD

Solbråveien 11-23 350-575 kvm

Tevlingveien 15 310-2355 kvm

Tordenskioldsgate 6B 232-1432 kvm

www.newsec.no

SENTRALT PÅ AKER BRYGGE

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

LAGER/LOGISTIKK

Filipstad Brygge 1 1000-2330 kvm

Aurvegen - Gardermoen 5000-25000 kvm

Holtskogen Næringspark 5000-300000 kvm

THE FULL S E RV I C E PROPERTY HOUSE

ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

29.10.14

I EDER BIESEL ARKITEKTER

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom. Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

KONTOR PÅ TØYEN Kjølberggata 31 500-1261 kvm

KONTAKT: 23 00 31 00

I KJERNEN AV ALT FILIPSTAD BRYGGE 1 1000-2.330 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Nye Aker Brygge lokker stadig til seg nye og interessante leietakere, etter at området er oppgradert betydelig de siste årene. Her er det puls med yrende aktivitet, både innen næringsliv, kultur, restauranter, underholding, shopping med mer. I et av byggene som av mange oppfattes som et av de mest sentrale på Aker Brygge Filipstad Brygge 1 - har vi på vegne av Storebrand Eiendom nå ledig 2.330 kvm lokaler. • Lyse og innbydende lokaler i 3. etasje • Lokalet kan flyttes rett inn i, men vil også tilpasses dersom leietaker har andre ønsker og behov • Kan deles i to areal - på ca hhv ca. 1000 kvm BTA og 1265 kvm BTA • Innbydende kantine som driftes av Wilberg - tilbyr lunsj og middag, samt kan levere mat til leietakere ved behov (lunsjmøter etc) • Buss stopper rett utenfor, med flere ulike ruter • Bytrikken kjører via Aker Brygges nordlige inngang • Det er ca 7 minutters gange til Nationaltheateret togstasjon / Flytoget • Låsbart areal for sykler i garasjen

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

r gitt Eiendomsspar

I HJERTET AV OSLO KRONPRINSENS GATE 17 729 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Ingeniørenes Hus i Kronprinsens gate 17 ble oppført i 1931 av Den Norske Ingeniør- og Arkitektforening og den Polytekniske forening. De ønsket å sette opp et bygg for sine medlemmer som var et klart uttrykk for noe nytt som ville prege fremtidens byggestil. Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør, særlig i lobbyen med dobbelt takhøyde. • 729 kvm ledig i 5. etasje • Nylig totalrenovert og nye leietakere får et bygg som møter dagens krav og standard • På toppen er det felles takterrasse med utsikt over hele byen • Moderne, effektive og fleksible kontorlokaler • En av Oslos beste beliggenheter for kontor midt i Oslos sentrale forretningsdistrikt

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Lokaler/innhold/oktober 2015 08 Leder 10 Nyhet 12 Signalbygg på Skøyen 24 Tøffere konkurranse i hotellnæringen 28 Et liv etter kontoret 32 Brand Spaces er fremtiden! 36 Vil butikkene dø i krigen mot netthandel? 38 Juss: Kreditorpågang og konkurs hos utleier 48 Helhetlig byutvikling på Økern 54 BA 53 – øst på vest Markedet 60 Nybygg tabell 62 Markedspuls 66 Aktuelt område: Oslo vest Faste spalter 40 Utleier har ordet 44 Interiør: Fifty shades of pale

Glassveggene i atriet er trukket inn på tre sider inn på dekkekanten, slik at det blir mindre korridorarealer og mer plass til kontorarealer.

32 Østkantprakt på Frogner – den prisbelønte stjernekokken Kari Innerå har åpnet ny restaurant.

Universitetsgata 8

Under utbyggingen av Vika Terrassen har det vært høy fokus på hvordan de skal posisjonere seg gjennom å skape gode opplevelser.

Trenger din bedrift mer areal? Vi har ledige lokaler! For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554 eller les mer på www.klpeiendom.no

TOTALRENOVERT I ASKER SOLBRÅVEIEN 11-23 350-575 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Eiendommen har vært gjennom omfattende totalrenovering inne som ute, med bl a ny og inspirerende fasade. Bygget er inndelt i moduler gjennom et skrånet terreng og er knyttet godt sammen. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget, herunder: Honeywell, Gunnar Karlsen, Intergraph Norge, Vingmed, med flere. Solbråveien 11-23 har tilstrekkelig med parkeringsplasser og ligger i kort gangavstand fra Asker togstasjon, med fortau eller gangvei hele veien. Her stopper Flytoget samt lokal- og fjerntog. I tillegg går det flere busser fra Asker, både i retning Oslo og Drammen. • De ledige arealene er i 2., 3. og 4. etg., og er fra 350-575 kvm BTA • Lokalet i 4. etasje har store flotte vinduer med unike lysforhold, samt egen takterrasse med utsikt mot Oslo • Planløsningen skreddersys etter leietakernes ønsker og behov • Flott kantine hvor maten leveres fra Annerledes personalrestauranter • Treningsrom med tilhørende dusj- og garderobemuligheter • Lokalene er svært arealeffektive. I all hovedsak er bygget søylefritt, noe som gir stor fleksibilitet

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Lokaler/leder/september 2015

« VEL SÅ VIKTIG ER CLUSTER-EFFEKTEN. DET ER SELVE FUNDAMENTET I SØYLEN EIENDOMS VELLYKKEDE UTFORMING AV «PROMENADEN» BESTÅENDE AV INTERNASJONALE LUKSUSBUTIKKER. DE HAR RENDYRKET SIN STRATEGI OG BLITT VELDIG GODE PÅ DETTE MARKEDET.

Silje Rønne/redaktør Lokaler

«Handel er handel» Vi må slutte å snakke om netthandel vs. handel. Dette er ikke to motarbeidene konsept, tvert i mot. I denne utgaven ser vi på hvordan disse funksjonene kan samarbeide, og styrke hverandre. Det vil bli endringer – mobilen gir oss flere muligheter. Butikkene vil få nye funksjoner, mest sannsynlig vil de fungere mer som møteplasser, enten mellom mennesker eller kunder og produkt. Vi vil etablere flere showroom, flagship stores, pick-up-points og pop-upstores – såkalte utstillingsvinduer for nettbutikkene. Varen prøver vi enten i butikk, og handler den på nett – «showrooming», eller omvendt, såkalt «webrooming». Desto viktigere blir en integrert kundeopplevelse som støtter folks fysiske, sosiale og digitale behov, uansett kanal. Retailaktører må skape et univers av unike opplevelser basert på en god definert signatur mener Morten Kristiansen i Maverick Concepts. Han forklarer hvordan på side 32.

En tydelig identitet er avgjørende for å lykkes. Steen & Strøm har valgt retning New Nordic for det nye kjøpesenteret Noor på Økern. Der det særegne nordiske skal være et gjennomgående utrykk i alt fra interiør, materialer og matkonsepter. Globalt har det vært en økt interesse for det nordiske, som uttrykker renhet, friskhet og enkelhet som baserer seg på vår geografiske beliggenhet. Nå håper de å tiltrekke seg unge mennesker her hjemme. Vel så viktig er cluster-effekten. Det er selve fundamentet i Søylen Eiendoms vellykkede utforming av «promenaden» bestående av internasjonale luksusbutikker. De har rendyrket sin strategi og blitt veldig gode i dette markedet. Riktig butikkmiks er avgjørende for å lykkes. Carl Erik Krefting understreker i denne utgaven at leietakere med lik kjernevirksomhet innen for et begrenset område gir gode synergier. Nabobutikken eller den på hjørnet er nesten like viktig som beliggenheten – og en dyktig gårdeier bør ha fokus på dette. Når sant skal sies har han rett i mye. Blant annet at vi kvin-

ner går i flere butikker når vi skal handle noe så «basic» som en hvit bluse. Derfor har han et poeng når han sier at damebutikker med forholdvis likt innhold bør ligge i nærheten av hverandre. Shopping handler også om å forstå menneskers atferd. Samarbeid er nødvendig. Ikke se på de rundt deg som konkurrenter, men fokuser på hvordan vi sammen kan tiltrekke nye kunder til gaten, området eller handlesenteret –vi må spille på lag!

ESTATE MEDIA ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne, Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no 8 | Nr. 07–2015/Lokaler

JOURNALISTER Tore Årdal, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame: Marion Nævestad Grafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 – camilla@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 COPYRIGHT: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Verkstedveien 1 Foto: EXPO NOVA

NESTE UTGAVE: 4.NOVEMBER

NÅ:BYGG

Torgbygningen

Denne høsten starter byggingen av et nytt seksetasjes kontor- og forretningsbygg, oppgradering av eksisterende bygninger og etableringen av helt nytt torg. Forvandlingen av Ulven er i gang. Om få år vil boliger, kontorer, kafeer, butikker, parker og grønne lunger prege bydelen. (Illustrasjon: Oxyvision)

Hage på farta Den miljøbevisste landskapsarkitekten Marc Grañén introduserer «grønne tak» på busser for å bidra til renere luft i storbyene. Foto: Marc Grañén

Ansiktsløft!

Ved foten av alpene

Like rundt hjørnet til Oslos hippeste gate (Torggata), ligger Hausmannsgate. Der har Thon Eiendom satt opp et nybygg med leiligheter og to spisesteder. Den franske restauranten Rosserie og buritobaren Freddy Fuego bidrar til å løfte området – her blir det fint!

Snøhetta vant en internasjonal konkurranse for sitt design av det nye transitsystemet som skal gå fra Virgolofjellet i alpinbyen Bolzano i Italia. Det vil gjør utsikten fra fjellet tilgjengelig for første gang på 40 år. Illustrasjon: Snøhetta/Sonaar

Herskapelig

Det tradisjonsrike Thon Hotel Rosenkrantz i Bergen har vært gjennom en forhandlingsprosess. Grunnideen var ganske enkel: Rosenkrantz er en dansk adelsslekt som tidligere satt i sentrale posisjoner også i Norge. Navnet forplikter, og hotellet må kunne bære det. Ramsøskar Interiørarkitekter ville derfor gi hotellet en identitet som samsvarer med navnet. Eksklusivt, klassisk og storslagent ble stikkordene. Hovedgrepet var å bygge bro mellom fortid og nåtid. Foto: Ramsøskar Interiørarkitekter

Fra kebab til fashion

Thon Eiendom har gjort mange spennende renoveringer og tilpasninger av forretningslokaler i Torggata øst. Siste er Qomo i Torggata 35 (en tidligere kebab-restaurant). Foto: Thon Eiendom 10 | Nr. 07–2015/Lokaler

Av: Expo Nova • Foto: Produsentene

Et stillerom i rommet

Gran Torino HB sofa er designet av Jean-Marie Massaud. Poltrona Frau er kjent for sitt skinnarbeid, med vekt på kvalitet og håndtverk. Sofaen er en ny høyrygget variant, og designet passer inn i de fleste interiør. Produsent: Poltrona Frau

NÅ: DESIGN

Hengelampen Spokes

Lampen er inspirert av antikke orientalske lykter og mindre eksotiske fuglebur. Designerne observerte eiker i et sykkelhjul, og derav navnet. Resultatet er myke former og en lett lampe som holder lyset og filtrerer det ut i rommet. Spokes er designet av studio Garcia Cumini Associates for Foscarini.ngelampen Spokes

Valget er ditt!

Exec-V skrivebord for lederkontorer med fleksible funksjoner. Høydejustering sikrer variasjon i arbeidet; ergonomisk og bra for kroppen. Bordet leveres som frittstående, eller festet til sokler med forskjellig utforming. Produsent: Walter Knoll

Stilren

Flo er en nett arbeidslampe med led-lys. Lampen ble utviklet av Foster & Partners i samarbeid med Lumina for å dekke behovet for kontorbelysning i et av deres prosjekter. Lampen finnes i mange modeller og utførelser, og man kan også få den i farge spesialtilpasset sitt interiør. Produsent: Lumina

Komfortabel og annerledes

Husk chair er en serie designet av Patricia Urquiola, med stoler og lenestoler. En komfortabel og moderne stol, som passer til både konferanse, spisebord og lounge. Med valgfritt understell i metall eller tre, og nå også med hjul. Du kan velge farger på skall og understell, og puten kan leveres i et utall av tekstiler og hud. Produsent: B&B Italia Lokaler/07–2015 | 11

NYTT SIGNALBYGG PÅ SKØYEN AV SILJE RØNNE FOTO: NYEBILDER.NO OG EXPO NOVA

Monier profileres som «Oslos grønneste bygg» med solide arkitektoniske kvaliteter, og alt av offentlige kommunikasjonsmidler i umiddelbar nærhet. 12 | Nr. 07–2015/Lokaler

n Nybygg/Verkstedveien 1/

Lokaler/07â&#x20AC;&#x201C;2015 | 13

1854 fant den franske gartneren Joseph Monier ut at blomsterpottene han laget ble langt mer robuste i konstruksjonen ved å benytte armering. Monier ble etter hvert benevnelsen på elementer laget av armert betong, og i 1895 ble Oslo Monier- og Cementvarefabrik etablert på Skøyen. – I dagligtalen ble området omtalt som Monier. Derfor var det helt naturlig for oss å kalle nybygget i Verkstedveien 1 Monier, forteller Morten Warberg, utleiesjef i Norwegian Property. Bygget har passivhusstandard energiklasse A, og sentralt plassert mellom Drammensveien og jernbanen – Norges tredje største kollektivknutepunkt. Slik at ansatte kan velge i miljøvennlig transport som: tog, buss, trikk eller sykkel. Det er også tilrettelagt med sykkelparkering, dusj og garderober i kjelleren. Skøyen er blant områdene i Oslo som har opplevd størst utvikling det siste tiåret og er nå en yndet bydel for både næringsdrivende og beboere. Harmoni Bygget består av prefabrikerte klimafasader forblendet med tegl, for å harmonisere med de eksisterende verneverdige verkstedsbygninger på motsatt side av veien, og er et godt grep av A-lab arkitekter. Den interne kommunikasjonen i bygget er en forlengelse

14 | Nr. 07–2015/Lokaler

av aktiviteten på gateplan. Dette blir eksponert bak en transparent fasade og skaper ny identitet for fremtidens kontorbygg. Bygget har også sin egen kjøkkenhage. – På terrassen blir det en stor urtehage som forsyner kokkene med friske urter hver dag. Serveringstilbudet vil sette en helt ny standard for hverdagens lunsjopplevelse. Sesongbaserte råvarer danner et friskt grunnlag for retter som inspirerer både øyet og ganen, forteller Warberg. Monier har også egne bikuber som forsyner personalrestauranten med honning. – Opprinnelig skulle disse stå på byggets tak, men på grunn av allergier blant noen av byggets brukere har vi måtte endre plasseringen av disse, legger han til. Et pulserende bygg – Monier rommer 1300 kontorarbeidsplasser fordelt på 32 000 kvadratmeter over syv etasjer, samt underetasje. I tillegg til kontorlokaler i samtlige etasjer har Expo Nova og Bolia arealer i første etasje – sistnevnte flytter inn i disse dager. Vi har også en kafe på gateplan som er åpen for publikum, forteller Warberg. Bygget holder en høy standard og er utstyrt med en rekke felles fasiliteter som: takterrasser, resepsjon, kantine, møterom, auditorium og parkeringsplasser.

n Nybygg/Verkstedveien 1/

Lokaler/07â&#x20AC;&#x201C;2015 | 15

NYE LOKALER: Expo Nova har god eksponering på gateplan, i et bygg som står i stil med møblene.

16 | Nr. 07–2015/Lokaler

n Nybygg/Verkstedveien 1/

Lokaler/07â&#x20AC;&#x201C;2015 | 17

18 | Nr. 07â&#x20AC;&#x201C;2015/Lokaler

n Nybygg/Verkstedveien 1/

ET ARKITEKTONISK GREP: Fasaden består av prefabrikerte klimafasader forblendet med tegl.

– Store deler av bygget er allerede fylt opp av blant annet Statens Pensjonskasse; Helsedirektoratet, PA Consulting Group og Sektor Gruppen, men det er plass til flere. Vi har ca. 4 500 ledige kvadratmeter igjen, som er godt egnet for større og mindre bedrifter, påpeker utleiesjefen. Et enhetlig interiør Statens Pensjonskasse hadde første arbeidsdag i nye lokaler mandag 27 april. Med sine 450 arbeidsplasser fordelt på hele 2. og 3. etasje har IARK utformet og innredet lokalene. – Vi har utformet fremtidsrettede arbeidsplasser med åpne løsninger i variasjoner fra ITs scrum-team, til prosjektplasser og fleksible team for standardplassene, for å fremme samhandling, kunnskapsutveksling og understøtte moderne teknologi, forklarer Heide Tjøm. SPK er en dynamisk organisasjon som bidro med mange spennende innspill i brukerprosessen, slik at de sammen med interiørarkitekten formet sine omgivelser og kom frem til de løsninger som best understøttet selskapets behov. – SPK har vært opptatt av at interiørløsningene skal være enhetlige og gi organisasjonen mulighet til å flytte enheter og ikke møbler og rom. Farver og materialer forholder seg til SPKs brand og ønske om et tidløst, funksjonelt og lesbart konsept. Hvitpigmentert ask og ullstek-

stiler i rødt og aubergine, står flott til husets gjennomførte detaljer, forklarer hun. Synergieffekter – Etter over 40 år på forskjellig adresser valgte vi å flytte til Skøyen som vi oppfatter som den nye «hub en» for interiør. Dette gjelder både for butikkene, men like viktig er det for vår prosjektavdeling å ligge i et område med flere arkitektbedrifter og annen designrelatert virksomhet, sier Andreas Madshus, eier og daglig leder av Expo Nova. Han tror også at Skøyen er et område for fremtiden med mange utviklingsprosjekter og ikke minst et enda tyngre trafikknutepunkt. – Vi hadde sett etter nye lokaler en periode da vi oppdaget de første annonsene for Monierbygget. Både beliggenheten, litt tilbaketrukket fra gaten med «vår egen» lille plass og park foran, og ikke minst en tiltalende arkitektur, preget av modernitet, kvalitet og god miljøtilpasning, gjorde at vi ble interesserte, forteller han. Velkommen hjem Bygget skiller seg fra tradisjonelle kontorbygg, og kombinasjonen av kontor, handel og bespisning gjør det interessant. De to nederste etasjene løfter bygget med en glassfasade, noe som gir bygningen et lett uttrykk, samtidig som butikkene får den plassen de fortjener.

Morten Warberg, utleiesjef i Norwegian Property. Foto: Andreas Kleiberg

– Vi har flyttet fra «kronglete» men til en viss grad sjarmerende lokaler hvor våre moderne møbler var en fin kontrast til mer klassisk interiør og bygning, nå føler vi virkelig at vår modernisme har kommet «hjem», påpeker Madshus. Samtidig som de ansatte har fått et langt bedre arbeidsforhold, og ikke minst har Expo Nova fått muligheten til å plassere flere selgere samle noe som har gitt dem langt bedre muligheter for samhandling mellom ansatte og de forskjellige forretningsområdene.

Lokaler/07–2015 | 19

n Nybygg/Verkstedveien 1/

Fakta • Nytt signalbygg midt på Skøyen • 500 – 26 000 kvm kontor • 30 – 1 300 arbeidsplasser • Energiklasse A (passivhus) • Store lyse etasjeflater • Meget gode tekniske anlegg • Godt inneklima

Heide Tjøm, partner i IARK har i samrbeid med ansatte i Statens Pensjonskasse stått for interiøret. 20 | Nr. 07–2015/Lokaler

God møbeldesign er en vinn-vinn-vinnvinn-situasjon

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og effektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and effective workspace solutions to help your organisation prosper.

Making life better at work

n Aktuelt/Sosiale Medier/

Hva skal vi med

sosiale medier? Hva skal vi med Facebook, Twitter eller blogg? Finner vi svar på det, og ser nytteverdien i de nye mediene, så vil de også finne sin helt naturlige plass både i den personlige og profesjonelle bruken. I denne artikkelen skal jeg dele noen av bruksområdene der sosiale medier kan ha nytteverdi.

Cecilie Staude, høyskolelektor i sosiale medier ved Institutt for markedsføring på Handelshøyskolen BI og ekspert i sosiale medier.

Læring De nye sosiale mediene kan være gode læringsverktøy. Nysgjerrighet er grunnleggende for all læring. Bringer vi med oss noen doser nysgjerrighet inn i de sosiale mediekanalene, samt et åpent sinn og et mål om å finne folk og møteplasser som kan bidra til at vi oppdaterer oss og erverver oss ny kompetanse, så vil vi oppdage at disse mediene kan være glitrende læringsverktøy på en rekke felt. Lytting Innsikt er noe av det viktigste en virksomhet kan få via sosiale medier. Knapt noe annet sted kan man få tilgang til så ærlige tilbakemeldinger. Ved å lytte til åpne samtaler lærer du hva brukerne og kundene dine sier om deg, og du kan plukke opp positive og negative signaler. Gjennom ulike overvåkningsverktøy kan du skaffe deg slik innsikt. Slik kunnskap kan brukes til både å videreutvikle oss selv og det vi leverer. De nye mediene gir oss fine anledninger til både å si i fra og til å lytte. Rekruttering «Norske arbeidsgiver er for selvopptatte i rekrutteringen sin. Metodene som benyttes, er

22 | Nr. 07–2015/Lokaler

enten utdaterte eller irrelevante ….» Det skriver Even S. Roland og Christian Werner Skovly i et debattinnlegg i Aftenposten for en tid tilbake. Gutta har et poeng. Sosiale medier er allerede blitt viktige rekrutteringskanaler. Siden så mange benytter de nye mediene til dette formål, så er selvsagt også de samme mediene utmerkede kanaler for å rekruttere gode folk til virksomheter. Internkommunikasjon Hvordan kommuniserer vi internt på jobben vår? Det er et spørsmål som enhver arbeidsplass bør stille seg innimellom. Enkelte bedrifter åpner nå for nye måter å tenke bedriftskultur og organisasjonsendring på gjennom bruk av sosiale medier. Skillene mellom intern og ekstern kommunikasjon hviskes mer ut. Mer av internkommunikasjonen foregår i åpne rom. Noe av det interne blir mindre internt. Åpen internkommunikasjon høres ut som en selvmotsigelse, men er det ikke. Kundekommunikasjon For mange virksomheter er hjemmesiden den viktigste kommunikasjonskanalen. Studier viser imidlertid at kunder og brukere oppsøker tradisjonelle hjemmesider i mindre grad enn

før. Det henger sammen med at disse sidene ikke harmonerer med ønsket om mer kvalitativ og brukerskapt informasjon. I økende grad etterspørres konsumentenes egne oppfatninger og mulighet til å sammenlikne produkter og tjenester. Det betyr at en større del av virksomheters kommunikasjon framover vil skje med interaktive og fleksible løsninger, fremfor statiske hjemmesider og tungt bemannede sentralbord med kundeserviceenheter der telefonen er viktigste kommunikasjonskanal. Samfunnskommunikasjon Alle et behov for å kommunisere hva man holder på med til omgivelsene rundt. Både for å legitimere egen eksistens og for å synliggjøre arbeidet. En bedrift som integrerer samfunnsansvar som en del av sin hverdag, vil ha lettere for å drive samfunnskommunikasjon. Fordi man har noe positivt og samfunnsnyttig å kommunisere. Noe som peker ut over selve produktene eller de tjenestene vi leverer. Mange er allerede blitt drivende dyktige. Gjennom bruk av nettside, kombinert med blogg, Twitter, Instagram, Snapchat og Facebook , finner vi virksomheter som gjennom flere år allerede har satt agendaen i eget nettverk. Ved å ta i bruk nye kommunikasjonskanaler på en god måte, har også mindre aktører blitt synlige og det er blitt skapt positivitet om driften. Slikt spres seg også ofte til riksmediene og et mediesamspill gir god avkastning.

Få maksimalt ut av dine ansatte. Flytt dem til Frogner. Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo. Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du. Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år. Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

Dette er noen av de områdene der sosiale medier kan være nyttige. Har vi først sett nytten og forankret bruken, det vil si å lage oss noen små planer i bunn, slik at de ikke blir tidstyver i vår hverdag.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

n Aktuelt/HotellnĂŚringen

24 | Nr. 07â&#x20AC;&#x201C;2015/Lokaler

Tøffere konkurranse i

HOTELLNÆRINGEN Bedre mat, lekrere interiør og høyere service skal kapre kundene – nå tar Rezidor Hotel Gruop betydelige grep. AV: SILJE RØNNE FOTO: REZIDOR HOTEL GROUP

ezidor Hotel Group er nå i gang med sitt mest omfattende renoverings- og oppussingsprogram av sine nordiske hoteller. Norge er et prioritert marked og målet er å gi gjestene internasjonale hotellopplevelser og bransjens beste service. Innen utløpet av 2017 investerer de nær en milliard norske kroner (110 millioner euro) i oppussingen av hotellene i Norden. I tillegg kommer betydelige investeringer fra eierne av hotelleiendommene. – Målet er å gi gjestene våre enda bedre hotellopplevelser. Mange av rommene pusses opp og en del av hotellene vil få nye, internasjonale restaurantkonsepter som tilpasses med lokale retter og råvarer. Hotellene vil se bedre ut, maten skal smake enda bedre og servicen skal heves, sier Tom Flanagan, Area Vice President for Rezidor Hotel Group i Norden. Rezidor er en internasjonale hotellkjeden med en betydelig portefølje i Norge og har nesten 30 hoteller spredt over hele landet. I løpet av de neste tre årene skal hotellkjeden pusse opp flere av Radisson Blu og Park Inn by Radisson hotellene i Norden, og de fleste av prosjektene er i Norge.

–Norge er et av våre viktigste markeder og vi har svært trofaste gjester som gjennom flere år har valgt våre hoteller som sitt førstevalg. Vi vil gjøre vårt ytterste for å gi gjestene våre flotte hoteller med sofistikert design og smakfulle mat- og drikkekonsepter, sier Flanagan. Bedre gjesteopplevelser I løpet av året relanseres også hotellkjedens serviceprogram «Yes I Can!», som først ble lansert i 1995. Medarbeiderne vil gjennomgå et oppdatert treningsprogram i hvordan de skal gi gjestene førsteklasses service og gode hotellopplevelser. Gjennom treningsprogrammet, og i det daglige, oppfordres medarbeiderne til å ta initiativ og ansvar for å sørge for at gjestene blir fornøyde. –Våre medarbeidere gjør hver dag sitt ytterste for å gi gjestene god service og gjennom det oppdaterte treningsprogrammet vil vi legge ytterligere fokus på hvordan vi kan møte gjestene på best mulig måte og innfri, og overgå, gjestenes forventninger, forteller Flanagan.

Tom Flanagan startet som Area Vice President for Rezidor Hotel Group i Norden i mars i år. Han startet sin Rezidor-karriere for 16 år siden ved Radisson Blu Scandinavia i København og har siden da jobbet i flere ulike internasjonale markeder som Kina, Tyrkia, Russland og nå Norden. Flanagan har ansvaret for mer enn 60 hoteller og 15 000 hotellrom i Danmark, Sverige, Norge, Finland og Island.

Lokaler/07–2015 | 25

n Aktuelt/Hotellnæringen

Anerkjent designteam Hotellkjeden samarbeider med bransjens ledende designere, arkitekter og konseptutviklere, blant andre Snøhetta, LINK arkitektur, Koncept Stockholm og Doos Architects, for å gjennomføre den omfattende oppgraderingen i Norden. – Vi samarbeider med de beste fordi de kjenner markedene og tør å overraske og gi gjestene mer enn de forventer. Vi jobber også tett med vårt internasjonale nettverk fordi vi ønsker å gi gjestene internasjonal design, med lokal vri, når de besøker våre hoteller i Norge, forklarer Flanagan. Prosjektene forventes å være ferdige innen utgangen av 2017. Hovedfokus vil ligge på å oppgradere hotellrom og fellesområder, samt konferansefasilitetene. For å sikre at gjestene ikke blir forstyrret av arbeidet, gjennomføres oppussingen etappevis og i perioder hvor hotellene har lavest aktivitet. Godt i gang Hos Radisson Blu i Nydalen har sommermånedene blitt brukt på å pusse opp restaurant, lobby, bar og møterom og det er Milla Design på Aker Brygge som står bak konseptet. Stilen består av mørke vegger, betong, skinnstoler, vedkubber, kaktuser, kule bowlerhattlamper, murstein og tøff fotokunst av anerkjente Christian Houge. Andre detaljer inkluderer duft i lobby og bar, og 100 år gamle vintage gymnastikktjukkaser som er gjort om til to store puffer/ sofaer i lobbyen. Tanken har vært å trekke elementer fra den gamle industristilen som har vært typisk for området inn i det nye interiøret. I Nydalen har det vært industri siden rundt 1850 med de to store kjernebedriftene Nydalens Compagnie (tekstil/ spinneri) og Christiania Spigerverk (spiker og smijern) i spissen, som var arbeidsplass for mange tusen arbeidere. Ved både Radisson Blu Scandinavia Hotel i Oslo og Radisson Blu i Bodø har blant annet mange av hotellrommene blitt pusset opp i romstilen «Smart Urban». Fargepalettene er varme og naturlige, med innslag av gull, naturlig mørkt tre og bilder i svart-hvitt. Detaljene er mange og konseptet gjenspeiler dagens moderne, internasjonale livsstil, som skal gi gjestene en helt spesiell hotellopplevelse.

26 | Nr. 07–2015/Lokaler

Lokaler til leie

HAMMERSBORGGATEN 9

Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan • Meget god beliggenhet i Oslo sentrum • Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium • Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård • Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

Utleie ved Colliers International: Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150 Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

www.sparebank1eiendom.no

n Aktuelt/Kontormøbler

Kontormøbler:

ET LIV ETTER KONTORET Kontormøbelbransjen omsetter for over 3 milliarder kr i året og belaster miljøet ved at store mengder brukte møbler hvert år kjøres på søppelplassen. Er dette er løsningen? En klasse med kunststudenter tok utfordringen. AV: SILJE RØNNE FOTO: EFG HOV+DOKKA

– Skal et firma flytte, eller gjøre om på sine eksisterende lokaler blir det møbler til overs. Dette er ofte fullt brukbare møbler, men som ikke lenger er forenlige med bedriftens identitet og nye planer for innredning, sier Annette Enger, markedssjef i EFG HOV+DOKKA. Med utgangspunkt i dette stilte de spørsmålet til en klasse masterstudenter ved Kunsthøgskolen i Oslo «Hvordan kan vi tenke: Gjenbruk, gjenvinning, sosialt ansvar og bærekraft?» Gjenbruk og gjenvinning av brukte kontormøbler I 2014 introduserte EFG HOV+DOKKA en tjeneste på markedet for gjenbruk og gjenvinning av brukte kontormøbler. Utbytte for kunden er å bli kvitt gamle møbler på en lønnsom måte både økonomisk og for miljøet. – Som en viktig del av tjenesten vurderer vi hvordan møblenes levetid kan forlenges ved å få noen andre til å bruke møblene videre, enten ved å selge eller donere de bort til veldedige organisasjoner, forklarer Enger. Tjenesten er en integrert del av hvordan EFG HOV+DOKKA arbeider og samtidig en viktig del av selskapet CSR arbeid og en måte å skape bærekraftige løsninger på.

28 | Nr. 07–2015/Lokaler

Holdningsarbeid – I arbeidet med å introdusere tjenesten på markedet og få kunder til å benytte seg av tilbudet har vi erfart at vi i stor grad jobber med holdningsskapende arbeid. På Designers Saturday som er bransjens viktigste møteplass, satt vi dette på dagsordenen. Vi fikk svært gode tilbakemeldinger på dette, forteller hun. EFG HOV+DOKKA oppfordrer alle norske selskaper til å starte med seg selv, og gjøre det de kan og ikke bare det de må. De ønsker å bidra til en bærekraftig utvikling i samfunnet ved å minimere negativ miljøpåvirkning. – Mitt ønske med dette studentprosjektet er at vi får satt et spørsmålstegn ved utfordringen vi i dag står overfor, og at vi får satt fokus på en felles utfordring for samfunnet vårt. Vi ønsker at flere skal tenke at avgjørelser de tar også utgjør en forskjell, sier markedssjefen. – Vi jobber aktivt med reduksjon av miljøpåvirkninger, fra design, produksjon og til hva våre kunder gjør med brukte møbler når de skal kjøpe nytt, avslutter Enger.

«BÆREKRAFT ER ET STORT PROBLEM. Dette forsøket alene ikke vil løse det. ”Mindre dårlig” betyr ikke ”godt”. Disse objektene vil ende opp som deponi, det er bare et spørsmål om når. Fordi de var ment for et kort liv, aldri ment å bli forvandlet og ikke laget for å bli demontert. Så de er nå: klønete ombygget.» Lucia Butnariu.

Lokaler/07–2015 | 29

n Aktuelt/Kontormøbler

«Jeg har laget tre prototyper som viser hvordan man kan transformere brukte møbler til noe eget og nytt. Jeg har brukt EFG Storage Tower som utgangspunkt til å lage to oppbevaringsenheter. Materialet som ble til overs ble brukt til å lage tilhørende oppbevaringsbokser, og fronten av skapet ble brukt som bordplate i det tredje møblet. Videre ble stolben fra Sting Chair brukt som understell til bordet.» Martine Sæther Nilsen, masterstudent ved KHIO.

«Jeg valgte den kjente og kjære konferansestolen vi alle har sett så mange ganger før. Jeg så potensialet til å lage en nett og liten loungestol, til en studenthybel eller lignende.» Patrick Gundersen, møbelsnekker, studerer nå master i møbeldesign og interiørarkitektur ved Kunsthøgskolen i Oslo.

30 | Nr. 07–2015/Lokaler

Av: Agnieszka Musial

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

KONTOR LYSAKER TORG 6-12 200-675 KVM

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget. • 674 kvm i 2. etg (kan deles), 425 kvm i 4. etg og 525 kvm i 5. etg • Lokalene leies ut etter å ha blitt totalrenovert etter leietakers behov. Lokalet i 5. etasje leies ut as is på kort basis. • Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet • God parkeringsdekning • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Leietaker kan påvirke utforming etter egne behov

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

KVADRATUREN TOLLBUGATA 35 675 + 675 KVM (1350 KVM SAMLET) Fine lokaler i Tollbugata 35 i varierende størrelser. Sentralt plassert like ved Stortinget. Muligheter for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp. Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is». • To ledige lokaler på 675 kvm (1350 samlet) • Ledige fra 1.1.16 • Meget sentralt plassert i Kvadraturen med alt av offentlig kommunikasjon • Kantine og møterom i 1. etasje • Inngangsparti er / blir betydelig oppgradert • Store vinduer og mye bruk av glass gir lyse lokaler • Passer for både cellekontor og åpent landskap

BRAND SPACES er fremtiden!

I dagens retailmarked er det mange som sliter med å gjøre seg relevante. Dagens kunder forventer opplevelser, mens retailere fortsatt tenker produkt, drift og eksponering. AV: SILJE RØNNE KONSEPT OG DESIGN: MAVERICK.

– For å møte samtidens kundebehov, må man ha fokus på opplevelser fra dag én og bruke design som virkemiddel gjennom hele utviklingsprosessen – fra idé til implementering og videreutvikling, sier Morten Kristiansen, partner i Maverick Concepts AS Brand Spaces handler om å skape en integrert kundeopplevelse som støtter folks fysiske,

32 | Nr. 07–2015/Lokaler

sosiale og digitale behov. Det skal spille på lag med arkitekturen å skape levende miljøer. – Det må være samsvar mellom lokalet, den fysiske utformingen av bygulvet. Ja det som oppleves inne i butikken og arkitekturen rundt. Leietakere bør gjøre interessante ting både innen- og utenfor bygget. Ikke bare kjøpe inn spesialtilpassede benker, sier han.

Et godt eksempel er Barcode der de jobber med flere aktører for å skape løsninger som støtter leietakerens behov for eksponering og markedsføring, samtidig som det skaper et levende miljø med karakter på bygulvet. – Et annet eksempel på viktigheten av å satse på engasjement og levendegjøring, er Vika Terrassen. Under utbyggingen har det vært høy

n Aktuelt/Brand spaces/

Lokaler/07â&#x20AC;&#x201C;2015 | 33

n Aktuelt/Brand spaces/

fokus på hvordan de skal posisjonere seg gjennom å skape gode opplevelser, sier Kristiansen. De har ikke tenkt logo og tradisjonell markedsføring gjennom annonser, men jobbet med at folk i nærområdet skal involveres. Gjennom blant annet blogging. – Vi har engasjert en del yngre studenter som har aktivisert og snakket med beboerne og leietakerne rundt, om alt fra hva de ønsker av tilbud, til handelsteder og servering. Disse menneskene har kreativ bakgrunn og har vært aktive både på sosiale medier, skapt interessante utstillinger og visuelle gateløp – gjort det spennende nok for at folk skal stoppe opp, forklarer han. Målet er å bruke gaten i seg selv som ”markedsføringskanal” og skape opplevelser for folk som knyttes opp mot Vika Terrassen som destinasjon. I stedet for å snakke om hvem vi er og skal være, så viser vi det gjennom unike aktiviteter som engasjerer.

34 | Nr. 07–2015/Lokaler

Enkelt og meningsfylt – Konsistens bør ikke lenger være et mål for retailaktører. Glem konsistens, skap et univers av unike opplevelser basert på en godt definert signatur. Dette gir frihet til å tilpasse butikken til ulike markeder og målgrupper, samtidig som man integrerer designet bedre i arkitekturen/ byen. Dette gjøres av store aktører som Starbucks internasjonalt. Her i Norge har BIT lenge basert sine butikker på dette prinsippet, forklarer Kristiansen. For å lykkes, må man basere merkevaren på en enkel og meningsfylt idé mener han, samt å være tydelig på hvilken signatur man ønsker å skape i ulike møtepunkter. – Det krever mer av aktørene, man må skjønne kundene og investere i design, påpeker han. Brand Spaces har i dag flere lag. Det handler om å forene disse på en sømløs måte og skape en helthetlig opplevelse for kunden, uansett kanal.

– Vi mener det er viktig å både utforske hvordan den digitale kundestrategien kan forsterke opplevelsen i butikk, samt hvordan vi kan engasjere folk og støtte deres behov utenfor butikken. Gjøres dette riktig kan man «strekke forholdet» til kunden over tid og gjøre seg relevante for dem på nye måter. Her bør retailaktørene se på det digitale som en mulighet i stedet for en trussel, understreker han. Integrer fysiske, sosiale og digitale løsninger med lik signatur. Da skaper man en unik opplevelse for kunden ifølge Kristiansen. – Tar du Brand Spaces på alvor har du mulighet til å skape noe mer enn en restaurant, café, butikk eller en service-opplevelse. Du har mulighet til å skape et miljø som reflekterer hva folk er opptatt av og hva slags liv de ønsker å leve. Gode Brand Spaces utvikles med kunden i fokus og bidrar til å skape en levende by, samtidig som de støtter salg og merkevarens behov for eksponering, avslutter Kristiansen.

Skap et kreativt miljĂ¸Â med mosevegger Velg selv rammestĂ¸rrelse og material. Vedlikeholdsfrie som ikke trenger mye lys.

Opplev Ambius selv l 23 00 66 03 l ambius.no

n Aktuelt/Netthandel/

Vil butikkene dø i krigen

mot netthandelen? Ikke nødvendigvis. Slik tar du opp kampen.

AV: SILJE RØNNE

Johanne Kjuus, fagsjef i Virke.

– I dag lever kjøpsenterne i beste velgående med en vekst på 3,6 prosent i 2014. I samme periode omsatte de for 138 milliarder kroner. Hus og hjem vokser mest, med servering rett etter, sier Johanne Kjuus, fagsjef i Virke. Også for 2015, ser det ut til at den gode veksten på kjøpesentrene fortsetter, der veksten fra januar til juli var på til sammen hele 6,5 prosent. Veksten i omsetning – som flere år lå bak veksten i butikkhandelen – er nå sterkere i landets kjøpesentre. Netthandel vokser fire ganger raskere enn detaljhandelen, og i 2. kvartal 2015 ser vi av Virkes eHandelsbarometer at veksten i netthandelen lå på hele 15,5 prosent sammenlignet med samme kvartal i fjor. Ikke alle varer er like viktige på nett. – Elektronikk og klær, sko, accessories er de to største varegruppene på nett, etterfulgt av hus, hjem og hage. Innen elektronikk er ca. 25 prosent av omsetningen på nett, mens den for mat og drikke fortsatt ligger under 1 prosent av den samlede dagligvareomsetningen, forteller hun. Opplevelsen blir viktigere, og netthandelen

blir stadig mer brukervennlig. Leveringen er raskere, og flere nettbutikker kan levere samme dag eller dagen etterpå. Samtidig får kunden velge mellom flere ulike betalingsløsninger. Returordningene er gode og det kommer stadig nye verktøy for å finne størrelser og lignende på nett – det blir mer avansert. Nye konsepter for opplevelser – Fysiske butikker og kjøpesentre må tilby noe mer. Det handler ikke lenger kun om et sted man er for å kjøpe varer, men det må bli et sted for opplevelser – et sosialt samlingspunkt med underholdning og kunnskapsformidling – ja alt det en skjerm ikke kan levere, forklarer Kjuus. Handelskonseptene må finnes opp på nytt – retailvention. Detaljhandel må revurderes og bryte med eksisterende formater og forretningsmodeller. – Vi må slutte å snakke om netthandel vs. handel, handel er handel – og forbruker har en forventing om å få tak i de produktene de ønsker til best mulig pris, på en måte som i en hektisk hverdag, passer dem best. De ønsker å kunne velge i et uendelig

36%

56% HVA HAR STØRST BETYDNING FOR FORBRUKERNE, NÅR DE SKAL BESTEMME SEG FOR HVOR DE SKAL SHOPPE I 2015?

38%

Et godt sted å møte venner og fordrive tid

Utvalget av butikker

34% Tilstedeværelse av varehus

Uavhengige butikker (ikke kjedebutikker)

33%

Gode bespisningsmuligheter (restauranter og cafeer)

KILDE: CBRE RUNDSPØRGE TIL 32.000 FORBRUGERE I EUROPA HERAF 1.000 I DANMARK

36 | Nr. 07–2015/Lokaler

vareutvalg – med personlig skreddersøm – tilpasset våre behov, sier hun – Det gjelder uansett om de handler på nett for hjemlevering, tråler kjøpesenteret rundt med mobilen i hånden på jakt etter inspirasjon og smarte løsninger – og handlekurven i den andre, prøver i butikk og kjøper på nett eller omvendt. Kunden må settes i sentrum, når eksisterende formater og nye forretningsmodeller skal utvikles, fortsetter Kjuus – Kan man hoppe over ledd i verdikjeden? – Vi ser at store merkevareaktører gjennom nettet kan kommunisere direkte med forbruker på en helt annen måte enn tidligere, i dag selger også stadig flere merkevareleverandører produktene sine direkte til kunden – uten å gå igjennom retailer. Men på samme måte, er det mange retailere som nå også tar kontroll på sine egne varelinjer – og gjennom egne merkevarer – går utenom de tradisjonelle leverandørene, forklarer fagsjef i Virke.

Tilbake til butikken Nettbutikkene etablerer «showrooms» og «pickup-point». Ofte uten tradisjonelle kasser, men plasser som fungerer som et møtested mellom kunde og nettbutikk. – Pop-up stores – er en fin måte å kommunisere direkte med forbruker på, og en god måte å bygge merkevare på. Vi ser at stadig flere rene netthandelsaktører men også merkevareleverandører etablerer pop-up stores og showrooms – for å styrke sin fysiske kontakt med kunden. One-piece og Addidas er eksempler på noen som er gode på pop-up stores, mens Komplett for eksempel har laget et eget showroom, forteller hun. Skillet mellom online og offline viskes ut, og gjennom en sømløs-strategi kan man kombinere fordelene av en online og offline handleopplevelse. Et showroom konsept med en ikke-lager politikk vil redusere lagerkostnadene og kompensere med mulighetene til å bestille på nett.

Hvilken «dings» handler du fra? Mobilen gir oss store muligheter i handel. – Vi prøver varen i butikken og kjøper på nett, såkalt «showrooming», eller vi kjøper varen i butikken, men først etter å se på varen på nett, «webrooming». Det vil si at vi har all produktinformasjon tilgjengelig mens vi handler, sier hun. Det vil også bli flere av den såkalte «på-tverskunden». Vi bryr oss mindre om hvor vi handler, hvordan selve kjøpet skjer og hvor vi får varen. – Det forventes en ytterligere skjerping av konkurransen og norske varehandelsbedrifter må tilpasse seg nye kundebehov og endringer i handlemønsteret. For å lykkes fremover vil det være stadig mer kritisk å følge med på endringer i kundebehov, markeds- og konkurranseforhold. Dette for raskere å fange opp nye muligheter og tilpasse seg endringene, avslutter Kjuus.

Lokaler/07–2015 | 37

n Aktuelt/Juss/

Kreditorpågang og konkurs hos utleier AV: JACOB SOLHEIM OG AASTA HOLM HEID

Leietaker er i stor grad avhengig av at utleier skjøtter sine økonomi vel. For en leietaker vil dårlig økonomi hos utleier fort kunne merkes på leieforholdet og innebære en fremtredende risiko for utkastelse. En konkursbehandling er heller ikke nådig, og i verste fall kan leietaker bli stående uten lokaler. Leietaker har imidlertid mulighet til å sikre seg til en viss grad mot et potensielt økonomisk tap og tap av lokaler. Jacob Solheim er advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. Solheim har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom. Han holder jevnlig kurs om temaer innenfor sine kjerneområder.

Aasta Holm Heide er advokat og tilknyttet avdelingen Eiendom. Hun arbeider med spørsmål knyttet til eiendomstransaksjoner, husleierett og generelle problemstillinger relatert til fast eiendoms rettsforhold.

38 | Nr. 07–2015/Lokaler

Kreditorpågang mot utleier For leietaker kan tap av lokaler bety det samme som stort økonomisk tap. Leietaker kan bl.a ha foretatt store investeringer i lokalene, lokalene kan ha god beliggenhet eller er av annen kommersiell interesse for leietaker eller leiekontrakten er svært gunstig for leietaker. Listen over forhold kan gjøre at tap av lokaler vil innebære et økonomisk tap for leietaker er lang. Skulle derimot utleier finne seg i økonomisk utføre eller går konkurs, er det nettopp dette som kan bli resultatet. Dersom utleier har pådratt seg mer gjeld eller andre økonomiske forpliktelser enn vedkommende kan håndtere, er ikke veien til tvangsinndrivelse lang å gå for kreditorene. Normal praksis vil være at kreditorene setter i gang utleggsprosesser mot utleier. Kreditorene vil i slike tilfeller få utleggspant i utleiers midler som sikkerhet for dekning av utestående krav. Problemet for leietaker oppstår når utleiers kreditorer ønsker å få realisert utleggspan-

tet. Ikke sjelden er det skyldnerens eiendom det tas utleggspant i, herunder eiendommer hvor leietaker har sine lokaler. Til tross for at eiendommens verdi ofte overstiger hva utleier skylder, vil en eiendom som kreditor har fått utleggspant i likevel begjæres tvangssolgt for å dekke kravet. I de tilfellene hvor eiendommen blir tvangssolgt er kjøper i utgangspunktet pålagt å overta eiendommen med leieretten. Vernet en slik plikt gir, er imidlertid begrenset. Kjøper gis ved tvangssalg rett til å si opp leietaker med 3 måneders oppsigelsesfrist. Har man en langvarig og uoppsigelig leiekontrakt, befinner man seg derfor i en helt annen situasjon hvis eiendommen blir tvangssolgt. Til dette skal det påpekes at en slik oppsigelse kan bli satt til side som urimelig etter husleieloven § 9-8 annet ledd, men terskelen for å nå frem med en slik anførsel ved et tvangssalg er realtivt høy. Spørsmålet blir da om det er noe leietaker kan gjøre for å sikre sin posisjon om det skulle oppstå en tvangssalgsituasjon. En leiekontrakt gir en bruksrett til en bestemt eiendom. En slik rettighet kan tinglyses i eiendommens grunnbok. Tinglysning innebærer at rettighetshaver får rettsvern overfor eiers kreditorer, det vil si at man sikrer sin rett mot «tredjemenn» som f.eks kreditorer og konkursbo. Leietaker kan dermed tinglyse leiekontrakten i grunnboken og med det oppnå vern mot tredjemenn. Hvilket vern man får beror på flere

faktorer. Når en rettighet tinglyses får den i utgangspunktet prioritet i henhold til når rettigheten ble tinglyst. Eldre tinglyste rettigheter har som hovedregel bedre prioritiet enn nyere tinglyste rettigheter. Ved et tvangssalg vil rettighetene bli dekket i henhold til prioritet. Hvis leietaker har tinglyst leiekontrakten og denne har bedre bedre prioritet enn utleggspantet til den som begjærer eiendommen tvangssolgt, vil ikke leieretten berøres. Da må kjøper overta eiendommen med leietaker. På denne måten kan leietaker sikre seg mot utkastelse. Hvis leietaker har dårligere prioritet enn kreditoren som begjærer eiendommen tvangssolgt, skal eiendommen likevel forsøkes solgt med leieretten. Lykkes man ikke med dette, faller leieretten i utgangspunktet bort. Leietaker gis imidlertid 3 måneders oppsigelsestid også i disse tilfellen. I den grad kjøpesummen strekker til, dekkes også leietakers økonomiske tap som følge av tvangssalget. Utleiers konkurs Ved utleiers konkurs vil situasjonen være noe av den samme som ved kreditorpågang. Boet tar som et utgangspunkt beslag i alt utleier eier, inkludert utleide lokaler. Så lenge det er i kreditorfelleskapets beste interesse, er hovedregelen at boet kan fritt disponere over eiendommen, herunder selge den. Konkurslovgivningen gir boet rett til å tre inn i leieavtalen som utleier. Hvis boet gjør det, vil boet være forpliktet i henhold til leiekon-

traktens bestemmelser. Boet må gi beskjed om de ønsker å tre inn i leiekontrakten «uten ugrunnet opphold» etter at konkurs er åpnet. For det tilfelle at boet ikke trer inn i avtalen, kan leietaker heve leiekontrakten og kreve erstatning. Leietaker vil imidlertid være henvist til å kreve erstatning som dividendekrav og vil dermed kun unntaktsvis oppnå full tapsdekning. Hvis boet ikke trer inn, blir leietakers mulighet til å bli i lokalene ut leiekontraktens varighet et spørsmål om leiekontrakten er tinglyst eller ei. Hvis leiekontrakten ikke er tinglyst, må leietaker i utgangspunktet flytte fra lokalene. Miminumskravet om tre måneders oppsigelsesfrist gjelder imidlertid også her. Hvis leiekontrakten er tinglyst, kan leietaker bli i lokalene. Da er leietakers rett sikret overfor et konkursbo. Et konkursbo som ikke er part i leieavtalen, vil imidlertid ikke være forpliktet til å oppfylle utleiers biforpliktelser, herunder oppvarming, vedlikehold etc. Leietaker må derfor selv besørge denne type tjenester så lenge boet ikke er part i avtalen. Konkursboet avgjør videre hvordan eiendommens verdi skal realiseres. Hvis det skjer ved et salg, og leiekontrakten er tinglyst med bedre prioritet enn andre større pengeheftelser, vil leiekontrakten måtte respekteres. Har leiekontrakten lik eller dårligere prioritet enn andre pengeheftelser i eiendommen, vil leiekontrakten bli satt til side hvis det er nødvendig for å dekke disse heftelsene. Alt kommer an på hvor stor verdi eiendommen har med og uten leiekontrakten hvis det sistnevnte er tilfelle.

I praksis vil boet tre inn i leiekontrakten i de tilfeller man har funnet en kjøper til eiendommen og leiekontrakten er trygg. Likevel vil boet være avhengig av at en slik overdragelse går gjennom med leiekontrakten. Hvis boet har trådt inn, men senere ønsker å komme seg ut av leieavtalen, har boet en ekstraordinær oppsigelsesadgang som gir de rett til å sende oppsigelse med tre måneders varsel. Om leietaker fortsatt ønsker å være i lokalene vil da igjen bero på om leiekontraktene er tinglyst og dennes prioritet i forhold til andre pengeheftelser. Er den ikke tinglyst må leietaker flytte. Tinglysning i seg selv innebærer ingen store ulemper for utleier. Det blir tinglyst en heftelse på eiendommen som slettes når leiekontrakten har løpt ut. Hovedutfordringen for leietaker er å få god nok prioritet for leiekontrakten. Utleiers bank og andre kreditorer vil i de fleste tilfeller kreve best mulig prioritet, noe som påvirker utleiers muligheter til å gi leiekontrakter god prioritet. Er den likevel tinglyst er boets rett til å sette leiekontrakten til side mer begrenset. En tinglyst leieavtale gir også vern for det tilfelle at utleier selger eiendommen til en kjøper som potensielt kan være uviten om leiekontrakten. Hvis leiekontraktene er tinglyst eliminerer man muligheten for at leiekontrakten ekstingveres (faller bort) av ny eier. Leietaker gis derfor generelt et bedre vern mot tredjemenn hvis leiekontrakten er tinglyst.

Lokaler/07–2015 | 39

n Utleier har ordet/Carl Erik Krefting/Søylen Eiendom

«Cluster-effekten» Carl Erik Krefting, administrerende direktør i Søylen Eiendom, samler leietakere med lik kjernevirksomhet – det gir gode synergieffekter. AV: SILJE RØNNE FOTO: EVEN SCHJENKEN

– Hvor i Oslo er det enklest å få leid ut handelseiendom akkurat nå? – Det er vanskelig å generalisere, og det kommer an på hva du er på jakt etter. Slik det ser ut for øyeblikket, her vi sitter nå, i Promenaden bestående av Nedre og Øvre Slottsgate, mellom Prinsens gate og Karl Johans gate. Her er det et internasjonalt luksusmarkedet og vi har ikke nok lokaler til de som vil inn. For rimeligere varer vil det alltid være enkelt å leie ut i området Oslo City, det er mange kunder der. – Hvorfor ønsker alle high-end butikkene å etablere seg i ett området? Nå er «clusteret» dannet, og da vil de andre ligge inntil – dette er cluster-tankegangen. Ligger lokalet 100 meter

CARL ERIK KREFTING, PARTNER OG ADMINISTRERENDE DIREKTØR FOR SØYLEN EIENDOM Tidligere forretningsadvokat i advokatfirma Thommessen (tidligere Thommessen Krefting Greve Lund). Krefting etablerte Søylen Eiendom i 2004, sammen med Runar Vatne og Hans Petter Krohnstad. Han er utdannet advokat ved Det juridiske fakultet I Oslo Bor på Holmenkollen

40 | Nr. 07–2015/Lokaler

bortenfor, så vil de ikke. De skal ligge inntil hverandre, gjerne i fasjonable historiske bygg.

– Hvilket handelsområde er mest spennende akkurat nå? Og hvorfor? – Promenaden, det vil si rundt Egertorget. Det skjer en enorm utvikling og det er det nye spennende stedet i Norge for det internasjonale markedet. – Hva overrasker deg mest i handelsnæringen? – At vi fortsatt bygger bilbaserte handlesenter. Vi har det høyeste antall kvadratmeter av disse i verden i forhold til befolkning. I USA legges det ned hundrevis av bilbaserte handlesenter, av en enkel grunn – netthandel. Akkurat det samme kommer til å skje i Norge, og at folk ikke er mer forsiktig forstår jeg ikke. – Hvor bør langsiktige butikkeiere etablere seg? – Det må vurderes ut i fra bransje, men jeg ville funnet meg et «cluster», og vurdert om min butikk passet sammen med de som er i området. Samtidig som det må være godt med offentlig kommunikasjon. Se frem i tid. I 1992 hadde 80 prosent av nordmenn mellom 18 og 24 år sertifikatet. I 2012 hadde andelen falt til litt under 67 prosent. Offentlig kommunikasjon vil bli viktigere enn noen gang. Samtidig som netthandelen vil øke, og da vil «click og plukk» stige voldsomt. Selger du store varer må butikken være tilgjengelig med bil, derimot med mindre varer er kollektivtransport viktigst. – Hva bør være avgjørende kriterier for valg av handelslokaler? – At de er enkle å innrede – helst rektangulære slik at de krever minst mulig betjening. Vi har høye personalkostnader

– Hva er det verste som kan skje for handelsnæringen i Oslo sentrum? – At Miljøpartiet De Grønne får stoppet all biltrafikk innenfor Ring 1. De er litt for tidlig ute. Det er ikke tilrettelagt for et bilfritt sentrum – det vil bety døden – Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte for mange butikker. I internasjonale storbyer lager de leietakers behov? store parkeringshus under bakken ved innkjøringen av – De fleste er svært fleksible, så lenge det er økono- byene for å minske trafikken – det er en god løsning. misk fornuftig. De må også ta hensyn til eksiterende – Hvis du skulle etablert en ny restaurant, hvor og fremtidige leietakere. ville det vært? – Er det mange større handelslokaler på markedet? – Oslo har fått mye fine restauranter i havneområdet, – I Oslo sentrum er det ikke det. Jeg tror flere store Sørenga er kanskje det kuleste for øyeblikket. Derimot internasjonale kjeder vil til Oslo, slik som Primark, i internasjonale storbyer, er «roof top» restauranter Urban Outfitters og Uniqlo. Men de finner ikke lokaler, det mest populære og det er bare et spørsmål om de vil trenge store butikker, fra 2000 kvm og oppover. tid før det vil komme hit også. i Norge, mye vinkler øker tyveri. De «riktige» butikkene bør også ligge ved siden av og man bør velge en gårdeier som er opptatt av et riktig butikkutvalg. Gårdeier må samtidig jobbe aktivt med nærområdet.

42 | Nr. 07–2015/Lokaler

KONTOR I CBD TORDENSKIOLDS GATE 6B 232-1.432 KVM THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

I Tordenskioldsgate 6 B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 232-1432 kvm. Eiendommen ligger innenfor CBD, og er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo. • Lyse fine lokaler i 2., 3. og 5. etasje • Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses leietakers behov • God belysning fra gaten og atrium • Kan flyttes rett inn • 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt) • Innendørs sykkelparkering • Leieperiode fra 3-5 år • Ledig nå

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

n INTERIØR/Fifty Shades Of Pale

FIFTY SHADES

OF PALE AV INTERIØRARKITEKT MNIL TROND RAMSØSKAR

e fleste bedrifter ønsker å skille seg tydelig fra konkurrentene. De vil oppleves som annerledes, mer fremtidsrettede og mer offensive enn virksomheter de sammenligner seg med. Men ser vi på bedriftenes lokaler, er ambisjonen om særpreg som regel forlatt. Her råder likhet på alle plan. Åpne landskap i hvitt, grått og sort er det om gjelder. Trenden er godt dokumentert på finn.no. Det er bare å lete opp oversikten over ledige kontorlokaler. Jeg har vondt for å tro at det finnes et sug etter ensartede interiørløsninger i næringslivet. Årsaken

44 | Nr. 07–2015/Lokaler

er nok heller at arkitekter, konsulenter og interiørmagasiner går i takt. De har lagt sin elsk på fargeviften for grånyanser og bremser fremveksten av interiørløsninger som gjenspeiler den enkelte virksomhets visjon og identitet. Omorganisering og renovering av lokaler skal gi bedre utnyttelse av arealene, økt effektivitet, økt trivsel og mer samhandling. Men er det mulig å nå disse målene med de løsninger som er toneangivende i dag? Det vi kaller åpne landskap er i realiteten åpne, tomme rom der alt ser helt likt ut - kontordelen, stillerommene, pauserommene og personalrestauranten. Finnes det dokumentasjon for at slik monotoni bidrar til effektivitet, motivasjon og trivsel? Selv legger jeg vekt på fire viktige prinsipper når jeg utformer kontorarbeidsplasser: Variasjon De forskjellige sonene i lokalet skal dekke ulike behov. I kontorlandskapet skal folk tilbringe mye tid, løse oppgavene sine,

Trond Ramsøskar

Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.

Lokaler/07–2015 | 45

n INTERIØR/Fifty Shades Of Pale

samhandle med kolleger og delta i et aktivt arbeidsfellesskap. I personalrestauranten skal de spise godt, lade opp og ha det hyggelig sammen med kolleger. Stillerommene gir mulighet for å sitte i fred med telefonsamtaler, små møter og oppgaver som krever ro. Gode interiørløsninger må være tilpasset disse ulike formålene og kan derfor ikke være skåret over samme lest. Når medarbeiderne for eksempel går til lunsj i personalrestauranten, skal de oppleve at de forlater arbeidsplassen og kommer til et annet miljø. De skal ikke føle at de bare har flyttet på seg i kontorlandskapet. Økt trivsel bedrer effektiviteten og reduserer sykefraværet. Hvis medarbeiderne går dagen lang i helt like og nøytrale omgivelser, må de dekke behovet for variasjon selv: De går ut til lunsj, eller de tar en dag på hjemmekontoret. Eget fotavtrykk Arbeidsmiljøet er mer enn det som skjer på skjermen foran oss. De store, hvite lokalene må brytes opp, og de må innredes slik at brukerne får et positivt forhold til dem. I tidligere tider plasserte man eksempelvis portretter av gamle direktører på veggene. Dette signaliserte makt, men det brøt også opp tomme flater og formidlet bedriftens identitet og historie. Kontorbedrifter kan etter mitt skjønn lære mye av hotellbransjen. Travle reisende og konferansedeltakere kobler av mellom slagene i innbydende lokaler der det er lagt stor vekt på bekvemmelighet og estetikk. Etter intense arbeidsøkter eller slitsomme møter har bedriftens medarbeidere samme behov for avbrekk som hotellgjestene. Jeg spår at de sosiale sonene på arbeidsplassene etter hvert vil bli utformet etter mønster av hotellenes lounger. Hvorfor ikke lage en jobblounge der medarbeiderne kan surfe på nett, lese aviser, konferere med kolleger eller forberede seg til møter? La interiøret ligne på et gammelt bibliotek, en bar, eller la det minne om Marbella, men gjør det på

46 | Nr. 07–2015/Lokaler

en måte som gjenspeiler virksomheten. Da får medarbeiderne lyst til å være på jobben, og da skapes tilknytning. ”Hjemliggjøring” Når vi innreder våre hjem, er hensikten å legge til rette for kos, hygge og komfort. Relasjonene er tette, og samtalene åpnere enn i andre sammenhenger. Selvsagt er det forskjell på arbeid og privatliv, men i de sosiale sonene på jobben ønsker vi å oppnå noe av det vi har hjemme – trivsel og relasjonsbygging. Arbeidsplassen må ikke oppleves bare som kontor. Dersom de sosiale sonene skal fungere, må de gjøres komfortable, og virkemidlene må være de samme som vi bruker privat – gardiner, tekstiler, farger. Akkurat det er ikke allment akseptert. Det er fort gjort å pådra seg den lett foraktelige merkelappen ”putearkitekt”. Fargeglede Mange er altfor fargeredde. Min erfaring er at modig fargebruk gir energi og utløser entusiasme. Det er sammenheng mellom arbeidsglede og produktivitet. Når medarbeidernes hverdag gjøres mer fargerik, føler de tilhørighet og stolthet over arbeidsplassen sin. Alle kontorene behøver ikke å være fargerike. Poenget er å unngå

det ensformige. I gjennomgangsarealer kan fargebruken være dristig – det fungerer som en vitamininnsprøytning i hverdagen. Farger gir liv, og det er en misforståelse at vi skaper fornyelse når hele interiøret gjøres hvitt. De opprinnelige funkisinteriørene var for eksempel svært fargerike. Det er ettertiden som har gjort funkisstilen hvit. Jeg tror at vi nå står ved et tidsskille. I hotellnæringen og private boliger er det igjen blitt lov å bruke farger. Etter å ha vært et skjellsord i en årrekke er begrepet ”kos” igjen tatt inn i varmen. Utviklingen går nok i den retningen også i kontormarkedet. Om få år vil vi lure på hva som fikk oss til å gjøre alt likt og grått. Mennesker og bedrifter er ikke like, og tilværelsen er ikke grå.

Lokaler/07–2015 | 47

HØY INTERNASJONAL STANDARD: Bygget vil ha god takhøyde i fasaden og et åpent atrium. Et massivt glasstak vil skape nærhet til naturen ved at de besøkende vil komme nærmere årstidene

48 | Nr. 07–2015/Lokaler

n Aktuelt/Økern/

Helhetlig byutvikling på Økern Økern Sentrum er et av Oslos største byutviklingsprosjekter. Her skal en urban og fremtidsrettet ny bydel vokse frem. Visjonen er å bringe mennesker sammen, inspirere i hverdagslivet og skape en levende atmosfære som har positiv innvirkning i folks liv. AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJON: BENOY ARCHITECS

idt i hjertet av et av de mest ambisiøse stedsutviklingsprosjektene i Oslo, ligger Økern senter, kun tre km fra Oslo Sentralstasjon. Det er like langt som fra Jernbanetorget til Majorstuen. Økern er et av Oslos største knutepunkt, lett tilgjengelig med bil, T-bane og 13 busslinjer. Her ønsker Steen & Strøm i samarbeid med Storebrand å skape en urban og fremtidsrettet bydel som inkluderer 163 000 kvm med badeland, kino, boliger og kultur, i tillegg til et av Oslos største kjøpesentre. – Dette skal ikke bli enda et lukket og introvert kjøpesenter i Norge med halvdårlige spisesteder, vi skal skape Norges mest spektakulære handelsopplevelse, sier prosjektdirektør i Steen & Strøm, Thomas Holth. – Vi bygger et sted som skal egne seg for Norges yngste befolkning i alderen 25-44 år. Vår visjon er å bringe mennesker sammen og inspirere til det gode hverdagsliv. Økern skal bli et sted der du har lyst til å møte venner og familie, gjennom hyggelige kafeer, restauranter,

parker og uteplasser, fortsetter han. Nye Økern vil by på en åpen og inviterende bystruktur med romslige utendørs områder og et levende torg med vakker arkitektur som skaper en innbydende møteplass og handelsdestinasjon. Det vil etableres et bymessig torg med et pulserende restaurant- og kafémiljø. Selve kjøpesenteret skal bli et internasjonalt landemerke både når det gjelder design, arkitektur og butikkmiks. – Shop, dine og enjoy! Løftet vårt er tredelt simpelthen for at hele strategien for å lykkes med det fremtidige handelsstedet er tredelt, vi tror ikke handle alene er morgendagens handlesenter. Derimot en kombinasjon av servering og opplevelser, forteller Holth. Internasjonal standard Prosjektdirektøren understreker at det nye senteret skal være best på fashion, og vil få mange nordiske og internasjonale leietakere. Samtidig skal det være det stedet i Norge med unntak av Aker Brygge som er «sterkest» på servering. – Vi satser på opplevelsesbiten, det skal være

et mangfold og en møteplass med både kino og badeland – ja et godt sted å være der folk vil trives. Fra å være et «ikke-sted» skal Økern bli et urbant sted, og sentrum vil vokse innenfra og ut. Dette vil bli en naturlig del av den nordøstre delen av sentrum, understreker han. Arkitekturen vil holde en høy internasjonal standard med god takhøyde i fasaden og et åpent atrium. Et massivt glasstak vil skape nærhet til naturen ved at de besøkende vil komme nærmere årstidene. Det vil også gjøre det enklere å orientere seg i senteret, mener Holth. Enorm utvikling Økern er den mest befolkningsrike regionen i Oslo, som er Europas raskest voksende by. Innen 1 km fra senteret er det planlagt mer enn 10 000 nye boliger i nær fremtid. Oslo forventer en befolkningsvekst på 15 prosent innen 2025, og Økerns primærområde forventes å vokse med 24 prosent innen 2025. –H-er eneste tomt i og rundt Økern er under utvikling, innenfor en radius på 1000 meter. Fra å være et ingenmannsland begynner transfor

Lokaler/07–2015 | 49

Fakta • Butikker: 140 • Utleieareal: 45 000 kvm • Spisesteder: 5000 kvm • P-plasser: 1300 • Byggestart: 2017 • Ferdigstilles: 2020 • Boliger: ca. 200 • Badeland : 1 • Hotell : 1 • Kulturhus, bibliotek, Oslo Barnemuseum, fortellerhus, kino, musikk- og kulturskole

NYE ØKERN: Området vil by på en åpen og inviterende bystruktur med romslige utendørs områder og et levende torg med vakker arkitektur som skaper en innbydende møteplass og handelsdestinasjon. Det vil etableres et bymessig torg med et pulserende restaurant- og kafémiljø.

50 | Nr. 07–2015/Lokaler

n Aktuelt/Økern/

Lokaler/07–2015 | 51

n Aktuelt/Økern/

masjonen av hele området. Dette blir den nest største byutviklingen i moderne tid i Oslo etter Bjørvika, understreker han. Selve senteret vil være på 45 000 kvadratmeter, ved siden av serveringssteder og restauranter på ytterligere 5000 kvadratmeter. Det vil gjøre prosjektet til Oslos største senter, som skal ferdigstilles i 2020.

Prosjektdirektør i Steen & Strøm, Thomas Holth.

52 | Nr. 07–2015/Lokaler

New Nordic – Temaet for den nye bydelen skal være New Nordic, som representerer allerede etablerte positive assosiasjoner i områder som litteratur, arkitektur, mat, design og velferd og det er en økende global interesse for «Nordicness» generelt. Begrepet er blitt en suksess på grunn av sin demokratiske stil, der den grunnleggende ideen er å involvere mennesker. Trenden oppsto gjennom New Nordic Cuisine som uttrykker renhet, friskhet, enkelhet og etikk som baserer seg på vår geografiske beliggenhet, forklarer han. Kjøpesenteret har fått navnet Noor, som er en fonetisk tolkning av ordet nord, med referanser

til New Nordic-trenden. Det nye senteret vil få en tydelig identitet med det særegne nordiske som et gjennomgående utrykk i alt fra interiør, materialer og matkonsepter. Dette vil også gjøre det unikt i norsk sammenheng og skape et godt miljø der folk vil ønske å tilbringe tid. Vil dette være nok? Netthandel truer fremtidens kjøpesenter, og allerede flere hundre er lagt ned i USA de siste årene. – Vi lager et konsept som vil stå seg godt i fremtiden. En enhetlig strategi legges til grunn for å gjensidig styrke kundeopplevelsen i fysisk butikk og digitale kanaler. Shopping er et livsstilsvalg og vi vet at unge søker opplevelser og sosial aktivitet når de handler. Økern sentrum skal være et sted folk oppsøker for å treffe andre og dele gode opplevelser, innen handel, kultur eller mat og drikke. Vi skal bygge et bærekraftig og pulserende sentrum for en helt ny bydel, og vi gleder oss til å komme i gang, avslutter Holth.

INTERIØRARKITEKTER

w ww.ramsoskar.no

info@ra msosk a r.no Lokaler/07–2015 | 53

BA 53 – ØST PÅ VEST Komplimentene hagler og terningkastene er høye. Olympisk mester i kokkekunst, Kari Innerå har gjort det igjen – startet enda et vellykket restauranthus. AV: SILJE RØNNE FOTO: MARTE GARMANN

54 | Nr. 07–2015/Lokaler

SENTRALT PÅ BRYN NILS HANSENS VEI 3 702 + 675 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Det topp moderne kontorlokalet i 3. etasje er på 702 kvm BTA. Etasjen kan også deles opp i 2 enheter på 300-400 kvm hver. Samlet kan etasjen ta fra mellom 20-45 arbeidsplasser, avhengig av utforming på lokalet. Bygget er i siste fase av total-renovering og fremstår som nytt. Den nye fasaden består av store og fine glassflater for optimal lysinnslipp. + I 0. etasjen er det ca 600 kvm som passer ideelt som kombinasjonslokale eller showroom. Lokalet har egen kjøreport. Store vinduer gir både mye lys og god profilering ut mot Nils Hansens vei. I Nils Hansens vei 3 har du som leietaker nå mulighet til å få skreddersydde lokaler i et topp moderne bygg. Eiendommen ligger sentralt plassert, med fin beliggenhet mellom Bryn og Helsfyr - og direkte av-/påkjørsel til Ring 3. Bygget gir god profilering for leietakerne, samt har meget god parkeringsdekning med ca 60 p-plasser. Det er også kort vei til tog og T-bane. Nytt og topp moderne ventilasjonssystem. 1GB fiberlinje med backup linje.

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no Lokaler/07–2015 | 55

n Aktuelt/BA53/

INSPIRASJON FRA HELE VERDEN: Råvarene hos BA53 er fra sesong og lokale produsenter. Å ivareta bærekraft og dyrevelferd er en selvfølge. Menyene er basert på flere små retter, heller enn én hovedrett.

Bygdøy Alle´ 53, gamle Norum Hotell, tidligere kjent som Sonja Lees Magma og nå sist Egon, har igjen løftet ambisjonsnivået. Innerå gjorde suksess i egen restaurant på Majorstuen, Cru vin & kjøkken, og vært flere år på kokkelandslaget der hun sanket medaljer både nasjonalt og internasjonalt. Hun har kokkelert på Bagatelle, og jobbet på Gastronomisk Institutt og Fru K på luksus hotellet The Thief. Denne gangen har hun skap et jordnært, folkelig og ærlig konsept – med fulle bord fra dag én.

Ba 53 henter inspirasjon fra hele verden – råvarer i sesong og lokale produsenter. Å ivareta bærekraft og dyrevelferd er en selvfølge. – Menyene er basert på flere små retter, heller enn én hovedrett. Noen klassiskere, og noen varianter med et kontinentalt snitt, forteller Kari Innerå. Navnet er en forkortelse av gatenavnet. Bygdøy Alle´ 53 er kjent for sitt fasjonable bygget og flotte adressen, og det ga Innerå ideen – øst på vest. – Det skal være litt lekent, røft og rustikt – vi

har ingen hvite duker, understreker hun. BA 53 har en langstrakt restaurant med flere chambre separées, en lys kaffebar og mørk bar med matservering. Her skal du både kunne gifte deg, ta en morgenkaffe, cocktail i baren eller en smakfull middag med en god flaske vin. Ærlig og velig godt – Historien bak menykonseptet er at vi liker selv å plukke og spise forskjellige retter, og heller

spise flere mindre enn en stor hovedrett. Dermed er alle rettene på størrelse med en forrett, forklarer hun. Innerå sin mat sier venner om menyen, hun er den kokken og eieren som er opptatt av godt mat og drikke. – Vi liker mat fra andre verdenshjørner og lar oss ikke putte i bås eller begrense vår kreativitet, så menyen har elementer fra andre verdenskjøk-

kener. Den er kontinental med hovedsakelig norske hovedråvarer, sier hun. Grønnsakene handler de fra Toten, de høstes og sendes restauranten påfølgende dag. Spelsau og unggris kommer fra gården på Svartskog. – Skalldyr og rogn, villfisk og bifangst, samt vegetariske alternativ, som deilige grønnsaksretter, hjemmelaget pasta og gnocchi er å finne på menyen, forteller mesterkokken.

Dømt til å lykkes En dyktig mesterkokk, med engasjerte team og lang erfaring er avgjørende for å lykkes. Vel så viktig er den riktige beliggenheten og de gode lokalene. – Lokasjon er helt avgjørende. Jeg brukte en del tid på å finne ut om Bygdøy Alle´ 53 var den riktige adressen, men når vi åpent var det soleklart, alle naboene tok imot oss med åpne armer, avslutter hun.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

n Nybygg/statistikk/

Økt nybygg fremover Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor. Her er noen av konklusjonene i rapporten: Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013. Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet. I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse Område (kontor)

År ferdig Utbygger

Bruker

Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400

Økern

2014

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Fridtjof Nansens vei 16

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Billingstad

2015

Varner Gruppen

Nei

USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Drammensveien 131

10 800

Skøyen

2014

Berner Gruppen

Yara

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26

16 500

Aker

2014

KS v/Pareto

SSB

Nei

Eilert Smiths vei 2

10 000

Kalbakken

2014

Brick AS

NG Data

Minimalt

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2016

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 12-14

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Kilde: Akershus Eiendom

58 | Nr. 07–2015/Lokaler

8 600

Ja Statoil Fuel & Retail

Nei Ja

Cowi

Ja Ja

Riksrevisjonen

Nei

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten. Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Din Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å LEVE RANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

■ GLASSVEGGER ■ KONTORSKILLEVEGGER ■ HIMLINGER MV-Panorama Eksklusiv

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

n Områder / MARKEDSPULS

Pulsen på det leiemarke NÅ

Alle vil til Oslo Flere internasjonale handelsaktører ønsker å etablere seg i hovedstaden, samtidig som flere utenlandske gjester bidrar til historisk høye nivåer i hotellnæringen. AV: LARS SIMEN PAULGAARD KILDE: STATISTISK SENTRALBYRÅ

Leiepriser per kvm for prime rentail lokaler i NOK (2015) 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000

Oslo

Seoul

Tokyo

Milano

Sidney

London

Paris

Hong Kong

New York

50.000

Kilde: Cushman & Wakefield

60 | Nr. 07–2015/Lokaler

Malling & Co opplever stor interesse fra utenlandske aktører som ønsker å etablere seg i Norge gjennom vår internasjonale alliansepartner Cushman & Wakefield. Kjedene er imidlertid grundige i sine analyser før de beslutter å etablere seg i nye markeder. Ofte vurderes nyetableringer opp mot ytterligere vekstpotensial i etablerte markeder, hvor kjeden allerede kjenner konsumentenes trender og har et etablert logistikknettverk. Etter at det markedet er analysert, og beslutning om etablering er fattet, handler det om å finne optimale beliggenheter for det enkelte konsept. De fleste kjedene ønsker å være i etablerte områder for «high street retail» før man etter hvert tar konseptet videre ut på kjøpesenter. Det har skjedd en spennende utvikling innenfor «high street retail» de senere årene, særlig knyttet

til området Karl Johans gate med tilhørende sidegater. Konsepter som trekker samme type publikum lokaliserer seg i samme område for å øke den aggregerte omsetningen. Samlingen av luksusretailere i Nedre Slottsgate er et godt eksempel på dette. Videre står flere større rehabiliteringsprosjekter på trappene i dette området de nærmeste 4-5 årene, noe vi forventer vil forsterke attraktiviteten ytterligere. Og vi vil sikkert se flere nye internasjonale konsepter som leietakere i disse byggene når de fremstår i ny drakt. Malling & Co har blant annet bistått en internasjonal renommert retailer som åpner sin første butikk i dette området før året er omme. Rehabiliteringer av handelsarealer Paleet, Aker Brygge, Steen & Strøm Magasin og

Østbanehallen har alle gått gjennom omfattende oppgraderinger den siste tiden. Både Paleet og Steen & Strøm Magasin har skapt en «Food Cort» i underetasjen, et nytt fenomen i Norge som har blitt godt mottatt. Flere nye butikker har også åpnet i den nylig oppgraderte Bogstadveien/Hegdehaugsveien. Nudie Jeans, Kähler og Superdry åpnet alle nye flagship-butikker i vår. Konsumentene kommer sakte men sikkert tilbake til dette området etter at oppgraderingen av gateløpet ble ferdigstilt. Leiepriser Leieprisene i Karl Johans gate med sidegater varierer stort. Det er i området rundt Egertorget de høyeste leieprisene i Oslo er oppnådd. Dette henger tett sammen med bevegelsesmønsteret til menneskene i sentrum. Området rundt Egertorget er et naturlig samlingspunkt hvor «footfallet» er størst. Beveger vi oss ned mot Oslo S ser vi en reduksjon i antall mennesker som passerer, som igjen har en sterk innvirkning på leieprisen i området. Her har vi sett leiepriser under halvparten av området rundt Egertorget. Netthandelen fortsetter å ta markedsandeler Forbrukerne sine handlevaner har forandret seg i takt med teknologien de siste årene. I henhold til Statistisk Sentralbyrå økte online handelen fra 2013 til 2014 med 16,8 %, mens den tradisjonelle handelen bare økte med 3,4 %. Vi har ikke merket at dette setter en stopper for at nye internasjonale handelsaktører ønsker å etablere

butikker i Norge. Tankegangen til mange av disse aktørene er at de ønsker en flagship-butikk som også fungerer som markedsføring ovenfor netthandelen. De mener det er viktig å ha en fysisk butikk som fungerer som et utstillingsvindu for merkevarene. Hotellmarkedet i Oslo vokser Juli 2015 var en historisk toppmåned for både Oslo-hotellene og norske hoteller. Hittil i år har antall solgte rom på hotellene i Oslo økt med 9 % sammenlignet med samme periode i 2014. Dermed ser ikke utviklingen i oljebransjen til å ha påvirket hotellmarkedet i Oslo i noen særlig grad. I Stavangerregionen har antall overnattinger hittil i år økt med bare 1 %. Selv om utenlandske gjester er hovedårsaken til de store sesongvariasjonene i hotellmarkedet, skyldes det historisk høye nivået en økning i både flere norske og utenlandske gjester. I forhold til andre fylker i landet, er det Oslo som har best kapasitetsutnyttelse per rom med et gjennomsnitt på 68 % hittil i 2015. Snittet for hele landet er 53 %. Gjennomsnittlig pris per hotellrom er 932 kroner i Oslo, en økning på 7 % fra samme periode i 2014. På landsbasis ligger gjennomsnittsprisen på 894 kroner hittil i år, en økning på 2 % fra samme periode året før. Våren 2016 åpner Comfort Hotel 181 rom i Karl Johans gate 12. Flere hoteller og utbygginger er ventet i hovedstaden, med det er knyttet noe usikkerhet til de aktuelle prosjektene.

Fakta: Navn: Lars Simen Paulgaard Stilling: Rådgiver/Retail Services Selskap: Malling & Co Leietakerrådgivning Utdannelse: Commercial Real Estate and Construction Management på University of Denver, USA. Jobber primært med å bistå utenlandske retail-aktører som ønsker å etablere seg på «high street» markedet i Oslo.

Lokaler/07–2015 | 61

n Områder / OSLO OG OMEGN

ASKER OG BÆRUM Topp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

OSLO VEST*

+ Opplever en positiv utvikling som kontorområde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen. ÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

Topp standard/beliggenhet: 2650 kr/kvm Normalt god standard: 1950 kr/kvm Arealledighet: 10,7 % (eks. Skøyen) Leiepriser Skøyen: 3100/2750

NYDALEN Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 8,3%

Skøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen. ÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult. * Egen sak om Nydalen følger over de neste sidene

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt. + God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger. ÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

Skøyen Lysaker

Fornebu

FORNEBU

Sandvika

Høvik

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker) Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020. + Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysaker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster. ÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte tbanen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

CBD Aker Brygge · Tjuvholmen · Vika Topp standard/beliggenhet: 4700 kr/kvm Normalt god standard: 3400 kr/kvm Arealledighet: 5,5 % Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene. + Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

62 | Nr. 07–2015/Lokaler

Drammen

DRAMMEN Topp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 %

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog. ÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

OSLO SENTRUM Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 % Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid. + Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

OSLO ØST

Romerike/ Gardermoen

Bryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Arealledighet: 8,4 %

Stovner Ullevåll

Nydalen Bjerke

Majorstuen

Alna

Økern Carl Berner

ROMERIKE Romerike/Gardermoen

Helsfyr CBD

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger. + Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og oppfattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

Sentrum

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

Bryn

Gamle Oslo Ryen/Manglerud Østensjø

Nordstrand

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet. + Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass. ÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

LYSAKER

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

Topp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

OSLO NORD

OSLO SYD

Økern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Ryen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelin-

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen. + Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

je åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg. ÷ Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt. + God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster. ÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju. Lokaler/07–2015 | 63

n Aktuelt område /Oslo Vest

64 | Nr. 07–2015/Lokaler

Oslo vest

hever standarden Majorstuens paradegate er gjenåpnet i all sin prakt, og omfattende renoverings- og byggearbeid er i gang på Solli plass og Skøyen. Sistnevnte har også fått ett nytt signalbygg, og det er planer om flere. Nå tar vestkanten oppmerksomheten tilbake… AF SILJE RØNNE FOTO: HÅVARD SCHEI/BOGSTADVEIEN

et er ingen hemmelighet at oppgraderingen av Bogstadveien og Hegdehaugsveien rammet mange butikker. Nå kan du gå tørrskodd gjennom den kjente handlegaten på fortau av granitt. Den nye kantlinjen er kledelig, akkurat slik Christian Ringnes liker det. For det skal være pent rundt byggene til Eiendomsspar, som kaster glans nedover den populære handlegaten. – Vi er glad i fasader og sentrale beliggenheter – vi er ikke nybygggale og foretrekker å ta fatt i noe gammelt. Derfor gleder det meg å se at Bogstadveien har blitt så fin etter at kommunen har holdt på i flere år. Det er ikke helt Karl Johan, men det er trivelig å gå der. Når jeg har besøk fra utlandet tar jeg dem alltid med dit, forteller Ringnes. Handelen har også begynt å ta seg gradvis opp etter tre år med opprustning og graving i gaten. – Mange har lagt om handlevanene sine og vi regner med det vil ta et par års tid før vi er tilbake der vi burde være. Gårdeierne må derfor være tålmodige med å øke leien slik at butikkene får mulighet til å gå i pluss igjen, sier Andreas Melander, daglig leder i Majorstuen & Bogstadveien Næringsforening. Lokaler/07–2015 | 65

66 | Nr. 07â&#x20AC;&#x201C;2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo Vest

Dersom gårdeierne fortsetter å øke husleien frykter Melander at det vil bli mange kjedebutikker og en dårlig butikkmiks, som på sikt kan resultere i at gaten blir helt likt et hvilket som helst kjøpesenter. Tilgjengeligheten er også begrenset – en reduksjon i bilende kunder utgjør 4 av 10 kunder, i følge han. – Denne kombinasjonen kan gå hardt utover handelen i gaten, understreker han. Til det svarer Ringnes: «Bogstadveien er en meget populær handlegate hvor husleiene vil stige igjen etter hvert som omsetningen øker. Jeg er for øvrig helt enig med Melander i at det er viktig at gullhøna som legger eggene behandles pent i mellomtiden.» Nordens Paris – Det skjer mye i Oslo vest. Niels Juel gate, Colbjørnsens gate og Frognerveien har fått flere spennende butikker og spisesteder. Mange har flyttet ned dit hvor husleien er litt rimeligere. Vi leier også ut til Granit på Solli plass og ser at det skjer mye morsomt i området der. Denne delen av byen strekker seg nå helt ned mot Aker Brygge og opp mot Majorstuen – byen blir tettere. Jeg tror Oslo kommer til å bli mer som Paris med yrende liv, mangfold, mye restauranter, kafeer og spesialbutikker, sier han. Ringnes er imponert over utviklingen på Skøyen. Området har gått fra å være et veikryss til en levende bydel. –Skøyen har blitt et hyggelig område etter hvert. De har klart å kombinere, bolig, handel og næring. Samtidig som det har blitt et pulserende liv etter arbeidstid, i motsetning til Lysaker, legger han til.

Foto: Kenneth Sortland Myklebust

«Det gylne trianglet» – Det kjente uttrykket «Det gylne trianglet» gjelder mye for Oslo vest – da tenker jeg på Majorstuen, Frogner plass og Solli plass. Dette området er tydelig preget av eldre flott bebyggelse fra 1880-1900-tallet og er hovedsakelig boliger. Her kommer det ikke nye bygg, og derfor heller ikke ingen kontorer, sier Jan Roll, direktør for utleie og partner i Newsec. Det som skjer på bakkeplan er en annen sak, da det er et marked for handel – likevel er det begrenset hvor mye dette kan utvikles ifølge Roll, grunnet fredning, gule lister, samt byggenes egenskaper og utforming. – Kort konkludert så er det «gylne triangel» ikke noe utviklingsområde. Vi ligger likevel i grenselandet med hva som skjer rundt Solli plass – her har Handelsbygningen gått igjennom en totalrenovering, og man har Indeksbygget, samt det gamle Hydro-bygget i Bygdøy Allé 2, sier han. Også her vil det være begrenset med nyutvikling, men de kontorbyggene som er der nå fremstår i god moderne stand. – De to store kommende prosjektene i nær-

meste fremtid, er den amerikanske ambassaden når den fraflyttes om noen år, samt Petter Stordalens planer om hotell på Vestkantbadet. To prosjekter som vil være med å prege Solli plass ytterligere, sier han. Topp beliggenhet – For noen år siden var det planlagt at Nordea skulle fraflytte sitt hovedkontor og at lokalene skulle konverteres til boliger – som hovedsakelig hele området er preget av. De byggene som ligger her, er for det meste

“

Bogstadveien er en meget populær handlegate hvor husleiene vil stige igjen etter hvert som omsetningen øker. Jeg er for øvrig helt enig med Melander i at det er viktig at gullhøna som legger eggene behandles pent i mellomtiden.

„

Christian Ringnes

store enbruker bygg – NHO, Nordea, Politiet og NVE, fortsetter utleiesjefen. Konverteringen i Sørkedalsveien 8 etter Statoil Fuel & Retail, vil bestå av både bolig og kontor, selv med et påbygg blir det mindre kontor enn tidligere. – Sørkedalsveien 10 har fått et fokus som helsehus, og det er ellers mye butikker her. Også i dette området er det begrenset med plass – det eneste gjenværende er det som skjer over Majorstuen T-banestasjon. Her er tankeprosessen i gang, så her kan det bli mer kontor, men bolig vil også være aktuelt, tror Roll. Majorstuen har topp beliggenhet med god

Lokaler/07–2015 | 67

n Aktuelt område /Oslo Vest

«Majorstuen har topp beliggenhet med god offentlig kommunikasjon, stort utvalg butikker, tjenester og grøntareal, men plassbegrensning gjør at det ikke er mange ledige lokaler i dette området.» Jan Roll, direktør for utleie og partner i Newsec.

offentlig kommunikasjon, stort utvalg butikker, tjenester og grøntareal, men plassbegrensning gjør at det ikke er mange ledige lokaler i dette området. Fornebubanen vil bli en «gamechanger» for området ifølge Roll. – Utviklingen vil fortsette og med det politiske fokuset vi har sett knyttet til knutepunktutviklingen ligger alt til rette for at Majorstuen vil gjenoppstå som et større og mye mer interessant kontorcluster, mener han. Etter at Nordea-bygget ble solgt lå området an til å miste den kritiske størrelsen som kjennetegner et godt kontorcluster. – Beliggenheten og kjøpekraften i området gir store muligheter for å skape et meget attraktivt bygulv med spennende handelsarealer i et allerede meget attraktivt boligområde, sier Roll. Nye topplokaler her har ligget på ca. kr 2500 per kvm viser tall fra Newsec. Questback flytter inn i Bogstadveien

68 | Nr. 07–2015/Lokaler

54, tidligere Baker Hansen. – Dette blir flotte nye lokalene i en eldre bygård, men over tre til fire plan. For de fleste bedrifter er ikke dette en optimal løsning – det er eldre bygårders store utfordring, sammen med ofte vanskelige bygningskropper, påpeker han. Full fart på Skøyen Roll er fornøyd med miksen på Skøyen – med både kontor, handel og bolig. Nybygget til Fram i Karenslyst alle 4953 er områdets siste tilskuddet, og har løftet kvaliteten og tilbudet på Skøyen. Beliggenheten er topp og nesten på togskinnen (her er også Flytoget). – Topp leienivåer på Skøyen har vært på kr 3200-3300 per kvm, noe som er ca. tusenlappen over konkurrenten Lysaker, sier Roll. Skøyen har mulighet for mer utbygging, det siste er Veidekkes kjøp av Nedre Skøyens vei 24-26 fra Norwegian

Property, der de skal bygge sitt nye hovedkontor samt utvikle bolig. – Orkla jobber videre med sine planer om et nytt hovedkontor ved den gamle Esso-tomten. De store ledige lokalene er Hoffsveien 1C og Verkstedveien 1– så her finner man både eldreog nybygg, understreker han. Det er heller ikke lenge siden Yara flyttet inn i sitt nye lokale. Utover dette har Skøyen tiltrukket seg flere statlige og offentlige aktører, slik som Statens Pensjonskasse og Helsedirektoratet. – Den planlagte nye T-banestasjonen vil gjøre Skøyen enda mer attraktivt, og her slipper man fortsatt den lange køen til Oslo sentrum, avslutter han.

REKLAMEBYRÅET FOR EIENDOMSBRANSJEN Det er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet. Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

TVETEN PARK OLE DEVIKSVEI 2-4 260-3300 KVM

TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6. Næringsparken ligger nær Bryn/Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport. • Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 400–1.800 kvm og 260–1.500 kvm • Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard • Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse. Felles møterom. Sykkel-parkering. Garderobe/dusjfasiliteter • Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti • Parkering

n Aktuelt område /Oslo Vest

SKØYEN TORG: Bildene viser området slik det fremstår i dag og slik det kan bli i fremtiden. Illustrasjon: Dark arkitekter og ADEPT.

70 | Nr. 07–2015/Lokaler

Foredrag fra blant andre:

Think outside the box! Bli en vinner i eiendomsbransjen Eiendomsbransjen er en smal bransje, og kampen om nye kunder og leietakere blir stadig tøffere. Utvikling og markedsføring av eiendomsprosjekter krever derfor spisskompetanse og en bedre forståelse av kundene. Selskaper som klarer å tilby noe unikt og utvikle et prosjekt med en merverdi, vil stå best rustet i kampen om kundene. Vinnerne er de som tør å være fremtidsrettete, innovative og som tilbyr noe unikt med særpreg!

Helge Tennø Jokull AS

Mathis Grimstad Stor Oslo Eiendom

Cecilie Staude Handelshøyskolen BI

Göran Joryd Expology

Konferansen vil gi deg inspirasjon og bedre kjennskap til hvordan tenke «utenfor boksen» for å prosjektere og utvikle moderne eiendomsprosjekt. For å bygge en vinnende merkevare, bli mer synlig i bransjen og forsterke kommunikasjonen med kundene. Tenk nytt, lever de beste tjenestene og få de beste resultatene!

Tors. 22. oktober kl. 09.00- 14.00 Mathallen Oslo, Maridalsveien 17 For program og påmelding: www.estatekonferanse.no

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Slik finner du

nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Foto: Shutterstock

72 | Nr. 07–2015/Lokaler

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet? Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult. For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris. En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

Dette sjekker du på visning: • Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du

skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere

trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys

Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-

gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-

punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

«Den alvorligste feilen

som gjøres er at prosessen starter for sent» Ina Grieg Eide, Multiconsult

Lokaler/07–2015 | 73

Flytteprosessen steg for steg Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE, KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

3 år før leiekontrakten utløper Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere? Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon. Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet. Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr. Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

74 | Nr. 07–2015/Lokaler

1,5 år før leiekontrakten utløper

Signer ny leiekontrakt

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan. Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

9 måneder før flytting Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

n Flyttehjelp/Flytteprosessen steg for steg/

Vanlige feil i flytteprosessen: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen – ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt! 3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

6 måneder før innflytting Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring. Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

3 måneder før flytting Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

1-3 uker

Kast og rydd i egne lokaler Forbefaring

Leveranseperioden:

Levring og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

Overtagelse Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

2 uker etter flytting Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold. Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket. Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

1 års befaring: Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

Lokaler/07–2015 | 75

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

76 | Nr. 07–2015/Lokaler

Oversikt over eiendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Lokaler/07–2015 | 77

eiendomsaktører

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

78 | Nr. 07–2015/Lokaler

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

eiendomsaktører

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

OXER Eiendom Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/07–2015 | 79

eiendomsaktører

EIENDOMSFORVALTERE Stor-Oslo Eiendom Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

Fazenda Asset Management AS Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

80 | Nr. 07–2015/Lokaler

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSFORVALTERE Thon Eiendom

HJELLNES CONSULT AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS

GK NORGE AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hvem leverer hva til leietaker

Gårdpass AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

ANSKAFFELSESBISTAND

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Lokaler/07–2015 | 81

eiendomsaktører

Hvem leverer hva til leietaker Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSSERVICE ISS Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

FLYTTETJENESTER HØYDEN AS

RELOKATOR AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Alliero Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

NEAS

RADONTILTAK AS

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Norges ledende facility management selskap!

82 | Nr. 07–2015/Lokaler

eiendomsaktører

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERKSTJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Fra ledig til utleid

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

TAKSERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØTILTAK MODULVEGGER OSLO AS RADONLAB AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

Lokaler/07–2015 | 83

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Varig konkurransefortrinn Inntil 587 kvm ledig i 10. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

Why Oslo

En annen standard