Estate Magasin 01 2017

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°1 2017

Startet fra bunn Akershus Eiendoms nye sjef Petter Nylend

Tar opp kampen mot ­flyplassbyene Nå kommer salg og tilbakeleie for fullt Trump Empire State Building Obligasjonsmarkedet i rivende utvikling Advokatenes toppår

MED ET STØRRE PERSPEKTIV SER VI DET ANDRE IKKE SER VI SEES I CANNES

www.newsec.no

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted.

Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted.

Tenk igjen.

Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by.

Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven.

Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her.

Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

SØRKEDALSVEIEN 8, OSLO 13000 m2 næring – 115 boliger

MUNCH BRYGGE, OSLO 3500 m2 retail – 165 boliger

SILDETOMTA, KONGSBERG 11500 m2 hotell - storhandel - 80 boliger - parkering

MEGLERGÅRDEN, BEKKESTUA 10000 m2 – 60 boliger - handel

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING 2016 har blitt et meget godt år.

Stor-Oslo Eiendom har solgt over 400 boliger og bygger i hele østlandsområdet. Vi er iferd med å realisere nye Vålerenga stadion og er i full gang med både bolig og kontor i Sørkedalsveien 8 på Majorstua. I 2016 har vi hatt en omsetning på 1,6 milliarder.

Stor-Oslo Eiendom står etter et år med omstrukturering bedre rustet enn noen gang, med eiendomsutviklingsom vår klare kjernekompetanse. Sammen med våre investorer utvikler vi nå en stor portefølje medeiendommer konsentrert rundt logistikk, bolig og næring.

Vi ser frem til et fremgangsrikt 2017!

VÅLERENGA STADION, OSLO 18000 sitteplasser – 10000 m2 videregående skole

SKÅRER SYD, LØRENSKOG 1250 boliger

FRYSJAPARKEN, OSLO 1000 boliger

LØRENVEIEN 55-65, OSLO 550 boliger – 15000 m2 næring

www.soeiendom.no

Vi kan transaksjon «Haavind er kommersielle,

faglig sterke og gode i forhandlinger – fokus på detaljer, uten å glemme helheten.»

Pareto Securities AS

Løsninger finnes www.haavind.no

HELHETEN ER VIKTIG En bys verdi er mer enn bare verdien på et bygg. Verdien kommer av summen av alle delene byen er bygget opp av.

Vi i Höegh Eiendom ønsker å være med på å utvikle bydeler som bidrar til å løfte helheten. Som øker ­livskvaliteten både for de som bor, óg for de som arbeider der. Derfor er ­helheten så viktig. Fordi det er helheten som avgjør om byen blir levende. At det er attraktive tilbud på gateplan, spennende og innovative leietakere, romslige leiligheter med mye sollys, ­miljøeffektive bygg med moderne kontorlokaler.

Alt bidrar til summen. Alt bidrar til verdien.

Vi har et helhetlig og langsiktig engasjement når vi utvikler nye bo- og arbeidsmiljøer.

Eiendomsutvikling

Byutvikling Handel og logistikk

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Boligutvikling Kontorer

blake.no

NYHETER

N°1 2017

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

N U L L­R E N T E­P O LT I K K

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt, Tlf: 952 57 015, mette@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, info@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

16

N

ullrentepolitikken i Vesten har ført til at enorme mengder kapital jakter avkastning i aksje-, o ­ bligasjons- og eiendomsmarkedene verden over. Og heller ikke Norge går klar fra effektene av sentral­ bankenes ­ stimulanser av økonomien ved nullrenter. Yielden på norske eiendomme har falt jevnt og trutt de seneste årene til helt nede på øvre del av 3-tallet, omtrent på nivå med S ­ tockholm og Berlin og lavere enn i ­København, Helsinki og Wien. Såkalt n ­ ormale kontor­ eiendommer har ifølge eiendoms­ rådgiveren Malling & Co en yield på 5,75 prosent.

Det er store penger som er på jakt etter norsk næringseiendom, både norsk og utenlandsk kapital. Men de store kjøperne sliter med å få tak i objekter. Næringsmeglerne melder om et lite tilbud av eiendommer sammenlignet med kapitalen som vil inn i markedet.

Dette gjør at interessen for andre eien­ dommer enn de typiske «core kontor­ eiendommene» i de største byene er på vei opp. Oslo-kapital går ut av byen til mindre byer, samtidig lokale eiendomsinvestorer også vil ha næringseiendom i småbyene. ­ Videre begynner flere investorer å se på litt mer spesielle typer eiendommer, for eksempel ­eiendommer som brukes av oljeselskaper og N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

industrien. Det har kommet flere sale leaseback-dealer av denne typen eiendommer, og vi vil nok se mer av det i tiden fremover.

Det er likevel verdt å komme med et lite ­varsko. Nullrentepolitikk vil ikke vare til evig tid, og vi har allerede sett at de lange rentene har begynt å bevege seg oppover. På kort sikt kan dette motvirkes av at husleiene begynner å bevege seg oppover igjen, særlig i Oslo.

Nullrente er som å få gratis alkohol på ­slutten av en fest. Man kan holde ut litt ­lenger og fortsette å ha det morsomt. Hodepinen kan også bli vesentlig tyngre når festen er over.

Enn så lenge spilles musikken fortsatt, bartenderen leverer varene og eiendomsaktørene kan danse videre. Men følg med på de lange rentene, for de kan fort snu kapitalbølgen.

Nullrentepolitikken varer ikke evig.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

Med over 5 000 eiendommer er vi med pĂĽ ĂĽ forme mer enn infrastruktur Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Norges ledende advokatfirma på skatt og avgift PwC er kåret til Tax Firm of the Year for tredje år på rad.

Ta kontakt med våre rådgivere: Partner Lars Helge Aasen Tlf: 952 60 274 Advokat Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810

INNHOLD 16

28

Leder Nullrentepolitikk

NYHE TER 22 Norges største boligutbygger 42 Høyest privat eierandel i Norden 46 Svenskene med storsatsing i Norge 50 Må være forberedt når ­utlendingene kommer 52 Skal revolusjonere eiendomsforvaltningen 56 Nå kommer salg og tilbakeleie for fullt

56

62 Lang durasjon og fast rente 64 Et marked i rivende utvikling 66 Pareto etablerer langsiktig lånefinansiering av ­næringseiendom 68 Hydro-pensjonistenes lukrative portefølje 74 Tar opp kampen med flyplassbyene 82 Full rulle i bolig 87 Lanserte 17 alternative planer

PORTRE T TE T

74

28 Startet fra bunn

Akershus Eiendoms nye sjef, Petter Nylend

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

19

INNHOLD NYHE TER 92 Nytt om navn 96 Trump Empire State Building 103 «Verdens råeste eiendomsspekulant» 106 Det Hvite Hus i nord 108 Trumps boligjuvel

96

110 Golfkongen 112 – Småbyer for høyt priset 114 Hett i Vestfold 118 Vokser i Vestfold 140 Nytt om navn

JUSS 124 Hektisk 2016 og høye forventninger til 2017

124

126 Utviklingsprosjekter står sentralt 128 Styrket teamet og fikk betalt for det 130 Flere «off market»-transaksjoner 132 Tror på comeback for forward-salg 134 Har flere fine transaksjoner på gang 136 Forventer betydelig ­transaksjonaktivitet i 2017 138 Bistod i 90 transaksjoner

20

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Muligheter.

Midler.

Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på bred kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere. Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy løsninger, og vi får ting til å skje. Raskt, ryddig og tett på.

Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no eller ring 24028120

Prosjektbanken

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

Oslo kommune forsøker å spre de kommunale boligene, og har kjøpt særlig mye på vestkanten.

22

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Norges største ­boligutleier Boligbygg Oslo KF eier 3,3 prosent av alle boligene i Oslo og skal handle for milliarder de kommende årene. Eiendom Norge mener det kommunale foretaket bidrar til prispress både ­gjennom boligene de kjøper og budrundene de taper.

Av: Tore Årdal

B BOLIG

M

ed 900 000 kvadratmeter i boligareal og nesten 11 000 enheter i porteføljen, er Boligbygg Oslo KF den største utleieren av boliger i Norge. ­Antall enheter tilsvarer 3,3 prosent av alle boligene i hoved­ staden, ifølge årsrapporten til det kommunale foretaket.

SKAL VOKSE Til tross for det høye antallet, skal porteføljen fortsette å vokse. I fjor handlet Boligbygg 252 boliger for totalt 869 millioner kroner. De neste fire årene er det satt av 2,7 mil­ liarder kroner til nye kjøp.

– Boligbygg har en viktig jobb som skal gjøres. Jeg har full forståelse for at kommunen skaffer boliger til blant andre flyktninger og øvrige personer som befinner seg i en ­vanskelig livssituasjon. Samtidig er det ingen tvil om at en så stor aktør bidrar til å holde prispresset oppe i ­Oslos bolig­ marked, sier administrerende direktør Christian ­Vammervold Dreyer i Eiendom Norge.

STORHANDEL PÅ FROGNER Selv om 252 anskaffede boliger i 2016 kan høres lite ut i den store sammenhengen, påpeker han at en stor del av disse N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

(103 enheter, red. anm.) ble kjøpt i Frogner bydel.

– Dette er en av de bydelene som har hatt den sterkeste kronemessige økningen i boligprisene de siste 2 årene. I denne bydelen har Boligbygg kjøpt en ganske stor andel av det totale volumet til salgs og dermed bidratt til prispress, sier han.

I tillegg viser han til effekten av at Boligbygg er med i budrunder, hvor de ikke får tilslag på boligene. Det bidrar også til å presse opp boligprisene.

– Boligbygg er med i mange budrunder, påpeker han.

SPRER BOLIGENE Det er blitt en bevisst politikk i Oslo å spre de kommunale boligene mer utover byen, slik at ikke alle disse blir beliggende i Oslo øst. Dette er årsaken til at Boligbygg har vektet seg opp med 103 enheter i bydel Frogner i 2016. I fjor kjøpte det kommunale foretaket også 19 enheter i Bydel Ullern, 14 i Bydel Vestre Aker og 10 i Bydel St. Hanshaugen.

– Kunne det være et alternativ om Oslo kommune, i ­stedet for å eie og drifte boligene selv, kjøpte utleietjenester fra private aktører?

– Dette er jo et ideologisk spørsmål. Jeg har ikke noen 23

FOTO: EIENDOM NORGE FOTO: STURLASON

- Hvis ikke kommunen kjøpte disse ­boligene, måtte private ha gjort det. Prisene er de samme enten det er det o­ ffentlige eller private som kjøper b­ oligene Geir Lippestad - Byråd for næring og eierskap

sterke synspunkter på dette, men det er klart at en privat aktør ville nok ha konsentrert kjøpene i noen områder og ikke spredd dem rundt om i hele Oslo, svarer Dreyer.

Christian Vammervold ­Dreyer (øverst) i ­Eiendom Norge mener Oslo k­ ommune er med på å drive ­boligprisene oppover.

GOD INVESTERING: Geir Lippestad (nederst), byråd for næring og eierskap, mener de kommunale boligene er en god ­investering for bykassa. Han av­viser at Boligbygg bidrar til prispress.

SENTRALT VIRKEMIDDEL Geir Lippestad (Ap), byråd for næring og eier­ skap, synes det er mange gode grunner til at Oslo kommune skal eie disse boligene selv.

– Dette er et veldig viktig og sentralt virkemiddel som vi vil styre selv, samtidig som det er et så alvorlig område at vi ikke kan sette det ut til andre, sier han.

Byråden mener også det er forretnings­ messig svært fornuftig av kommunen å eie selv fremfor å leie, men antar at mange private aktører ville ha siklet etter å leie ut boliger til 25 000 personer, slik Boligbygg gjør. ØKER BUDSJETTET – Dette er en god investering for bykassa. Vi skal styrke Boligbygg ytterligere, både gjennom boligbygging og kjøp av boliger. I tillegg øker vi nå budsjettet for vedlikehold av ­kommunale boliger fra 110 til 250 millioner kroner, slik at vedlikeholdsetterslepet blir mindre og mindre år for år, sier han.

Lippestad er ikke enig i at Boligbyggs om­

24

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

fattende kjøp av boliger i Oslo bidrar til et prispress i et allerede overopphetet marked.

– Hvis ikke kommunen kjøpte disse bolig­ ene, måtte private ha gjort det. Prisene er de samme enten det er det offentlige eller private som kjøper boligene, sier Lippestad.

SAMARBEID MED PRIVATE Også Leieboerforeningen mener det er riktig at Oslo kommune selv skal eie, forvalte og drifte utleieboliger.

– De kommunale boligene er i dag ­prio­r­itert til husholdninger som ikke klarer seg selv på det ordinære boligmarkedet. En del av de ­ kommunale husholdningene krever en særskilt boligsosial innsats fra eier. Det er ­vanskelig å se for seg at det finnes private ­utleieaktører som kan utføre denne jobben på en fornuftig, hensiktsmessig og økonomisk forsvarlig måte, hevder daglig leder Lars Aasen i Leieboerforeningen.

Han er likevel positivt til at Oslo k­ ommune de siste årene har innledet et samarbeid med noen større utleiere, deriblant Selvaag-­ selskapet Utleiebolig AS. – Dette samarbeidet gir både flere k­ ommunalt disponerte utleieboliger og ­ ordinære utleie­ boliger i markedet, sier Aasen.

ETTER Å HA TRÅK K ET OPP LØY PE R I OVER FEMTI ÅR, SETTER VI FRE MDELES NYE SPOR ETTER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

Fast Growing City Fast Thinking Lawyers

“It is at the top for real estate transactions“ Chambers Europe

See you at MIPIM!

Hans Henrik Kværne PARTNER hhk@adeb.no

Erling Høyte PARTNER eho@adeb.no

Eilif S. Koch PARTNER esk@adeb.no

ARNTZEN de BESCHE Law Firm

OSLO | TRONDHEIM | STAVANGER

www.adeb.no

Thomas Øslebø PARTNER tos@adeb.no

S TA R T E T FRA I 1993 gikk Petter Nylend rett fra skolebenken til jobb som nærings­megler i et beksvart eiendomsmarked.

Nå er han blitt daglig leder i Akershus Eiendom og tror på lyse ­utsikter.

Av: Tore Årdal / Foto: André Clemetsen

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

29

NY SJEF: Petter Nylend ble daglig leder i Akershus Eiendom 1. januar, men skal først og fremst fortsette som megler.

i

P PORTRETT

D

et er viktig å beholde perspektivet.

1993 er ikke fryktelig lenge siden, sier Petter Nylend.

Han utdannet seg til eiendomsmegler på BI til kanskje verst mulig tidspunkt. Først børs­ krakket i 1987, så et dramatisk fall i eiendoms­ prisene med en påfølgende bankkrise. I dag kan det være vanskelig å forstå hvor ille det faktisk var på begynnelsen av 90-tallet.

PÅ FELGEN - Det var dramatisk annerledes. Eiendoms­ markedet var helt på felgen med tomme ­lokaler og dårlig likviditet. Ordet nærings­ eiendom var knapt oppfunnet, ­ samtidig som markedet i dagens målestokk var ­ uprofesjonelt, forteller han.

Nylend hadde gått to år på BIs da forholdsvis nye eiendomsmeglerstudium. Han var kullets beste student og ble premiert med et stipend fra Oslo og Akershus Eiendomsmegler­ forening. I juryen satt blant andre Øystein Landvik i Norsk Nærings Megling, som senere er blitt til Union Gruppen. Landvik var ikke sen om å tilby Nylend jobb.

30

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

VENDEPUNKTET - Det var ikke akkurat høye lønninger og fete bonuser da jeg kom inn som rekrutt. Det var mer fra hånd til munn og knapt nok det. Å begynne som næringsmegler på den tiden, var primært et lodd for fremtiden, sier han.

Etter et par år skjønte imidlertid Nylend at dette kom til å gå bra. Ikke bare b ­ egynte markedet å vokse - det utviklet seg fra et ­veldig lavt volum. Ettersom det var dårlig med spesialisering, jobbet Nylend både med ut­ leie, transaksjoner, søk og rådgivning. I tillegg skrev han markedsrapporter.

- Det gikk på rundgang å skrive markeds­ rapporter. Jeg har fortsatt noen av disse ­liggende. Innholdsmessig er det ikke mye å være stolt av i dag, men til gjengjeld er det ganske morsomt å lese.

CEO I CBD Estate Magasin møter Petter Nylend i lokalene til Akershus Eiendom i Haakon VIIs gate 5.

Selskapet inngikk i 2008 en 10 års leie­kontrakt med eieren Pecunia hvor leien ble satt til 4500 kroner per kvadratmeter pluss årlig indeks­

Det gikk på rundgang å skrive ­markedsrapporter.

PETTER NYLEND - Administrerende direktør Akershus Eiendom

regulering. Det betyr at meterprisen for de 740 kvadratmeterne nå er passert 5000 kroner med god margin.

Men så er ikke dette hvilke som helst l­ okaler.

Når Steenstrup Strordrange til våren flytter inn i nye lokaler (det var Akershus ­Eiendom som stod bak denne flyttingen), er det selvsagt Akershus Eiendom som også har oppdraget med å finne ny leietaker til de 3240 kvadratmeterne som advokatfirmaet etter­later seg i Haakon VIIs gate.

MER ENN BELIGGENHETEN - CBD-området som man er en del av, og er omgitt av de beste! CBD innehar en ­stimulerende blanding av kompetansemiljøer innenfor bank, finans, verdipapir, advokat og offentlig sektor. Det innovative og innholds­ rike miljøet tilrettelegger for god kompetanse­ utveksling, kunder og rekruttering, skriver Akershus Eiendom i prospektet og fortsetter: «Haakon VII gate 5 er en velkjent ­ adresse i CBD. Pecunia AS har tilrettelagt for at bygn­ ­ ingen fremstår som markedsledende i kvalitet og standard tilpasset resultat­

orienterte leietakere. Haakon VII gate 5 er mer enn beliggenheten.»

- Vi trives godt her og har ikke behov for større lokaler. Vi er 34 personer i dag og skal ikke bli noe særlig større, sier han.

TETT SOM HAGL Det er rett før jul, og Nylend blir daglig leder i Akershus Eiendom fra årsskiftet. Om han ikke har et direkte avslappet forhold til lederskiftet i selskapet, mener han det ikke er noen stor sak.

Han bytter ikke engang plass og blir ­sittende samme sted i kontorlandskapet. «Tett som hagl, der informasjonen er», som han beskriver det.

- Vi har en flat organisasjon med lite ­administrative oppgaver, og sånn håper jeg det skal fortsette å være. Jeg skal først og fremst fortsette som megler og ikke bruke så mye tid på å skrive rapporter til styret, sier han.

SJEFSBYTTENE Mens det gikk på rundgang å skrive markedsrapporter i Norsk Nærings Megling, har man i Akershus Eiendom en bevisst holdning til å bytte leder med forholdsvis jevne mellomrom.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Nylend tar over etter Per Kumle, som fortsetter i selskapet etter 5 år som daglig leder.

Kumle overtok i sin tid etter Roar Sandnes, som også var øverste sjef i 5 år og fremdeles er med på laget.

- Det viser jo hvor lite dramatisk lederskiftet er når de to foregående lederne fremdeles er her. Samtidig gir dette trygghet.

KOMMER FLINKE FOLK BAK Nylend skal heller ikke sitte som daglig leder for evigheten, men påpeker at de ikke setter på stoppeklokken og sier at nå er det 5 år igjen.

- Det er ikke viktig hvor lenge jeg sitter. Det viktige er at det kommer flinke folk bak her som skal ha plass. Samtidig tror jeg det er sunt for både selskapet og de ansatte at det av og til gjøres endringer i ledelsen, sier han.

TETT PÅ REKORDÅRET De siste 8 årene har Nylend vært leder for transaksjonsavdelingen i Akershus Eiendom, en stilling han for øvrig overlater til ­Jørgen Haga som har 15 års fartstid i s­ elskapet. ­Nylend er svært fornøyd med transaksjonsåret 2016, 31

Det er lite som tyder på at yielden skal ­y tterligere ned.

PETTER NYLEND - Administrerende direktør Akershus Eiendom

som for Akershus Eiendom var tett på ­rekordåret 2015.

I 2015 ble det solgt flere gigantporteføljer, som dro opp totalvolumet i markedet. Ifølge Nylend utgjør transaksjonene over 2 milliarder kroner nesten hele forskjellen mellom 2015 og fjoråret.

3,9 milliarder kroner fra Madison ­International ­ealty til et syndikat satt opp av Arctic R ­Securities, som er lokalisert et par etasjer over Akershus Eiendom i Haakon VIIs gate 5.

Akershus Eiendom, støttet av deres internasjonale partner JLL, var rådgiver for Madison i denne transaksjonen.

RISIKOSPREDNING - Vi hadde faktisk flere transaksjoner i 2016 enn året før. Dette gjelder ikke bare hos oss, men i hele markedet. Det er også interessant at utlendingene er veldig aktive og står for et økende antall transaksjoner, sier han.

Akershus Eiendom jobber både med store og små, samt transaksjoner i middelsjiktet - skjønt det ikke er lenge siden en transaksjon på 500 millioner kroner ble regnet for å være stor.

- Vi gjør mye forskjellig, ikke bare de største.

Dette er viktig ettersom det bidrar til risikodiversifisering, konstaterer Nylend.

EIENDOMMENES LIVSLØP Dette var langt fra første gang ­ Akershus ­Eiendom hadde noen befatning med Statoil­ bygget. Selskapet bisto den opprinnelige ­eieren IT Fornebu (nå Koksa Eiendom) med å lande leiekontrakten med Statoil i 2009. Med internasjonal støtte fra JLL bisto Akershus ­Eiendom også IT Fornebu med å selge eiendommen i 2012. Nå har de altså vært med på å selge det samme bygget to ganger.

BA-HR-bygget på Tjuvholmen er et annet eksempel på at Akershus Eiendom liker å ­jobbe langsiktig og å være med på hele livs­ løpet til eiendommer. I 2008 var selskapet involvert i arbeidet med å sette opp leie­ ­ kontrakten ­mellom BA-HR og de daværende eierne Aspelin Ramm og Selvaag Eiendom.

RÅDGIVER FOR MADISON Selskapets største transaksjon i fjor var salget at Statoil-bygget på Fornebu som ble solgt for 32

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Akershus Eiendom var også rådgiver for Selvaag Eiendom da bygget ble solgt til KLP Eiendom i desember.

LIEBHABER-BYGG Gjennom budrunden ble dessuten prisen på BA-HR-bygget løftet forbi guiding på 3,75 prosent netto yield og endte på 772 millioner kroner i eiendomsverdi.

- Dette er et liebhaber-bygg, derfor for­ventet vi å få en god pris, men vi tror også det kan være et godt kjøp. Det er mye lettere å peke på vinnerne om ti år når vi har sett ­hvordan renteutviklingen blir. Når det er sagt, er det lite som tyder på at yielden skal ytterligere ned. BA-HR-bygget er tross alt ett av Norges flotteste kontorbygg.

GODT ETTERSPØRSEL. Til tross for et hektisk transaksjonsår, gikk ikke Akershus Eiendom tomme i ­hyllene 1. januar. Selskapet har fått med seg både store og små oppdrag inn i det nye året.

Alt i alt er Nylend svært positiv til trans­ aksjonsåret 2017.

i

TØFF START: - Å begynne som næringsmegler på den tiden, var primært et lodd for fremtiden, sier Nylend om den tøffe starten i 1993.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

33

PETTER NYLEND

— — Født i 1968, oppvokst i Fetsund — — Daglig leder i Akershus Eiendom — — Leder for transaksjons­ avdelingen i Akershus Eiendom, 2008–2017 — — Eiendomsmegler Akershus ­E iendom, 2003-2008 — — Eiendomsmegler Norsk Nærings Megling, 1993-2003 — — Eiendomsmeglerstudiet ved BI, 1991-1993

34

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

35

36

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

FLERE TRANSAKSJONER: Nylend er svært fornøyd med at Akershus Eiendom hadde flere transaksjoner i 2016 enn året før. - Det er interessant at utlendingene er veldig aktive og står for et økende antall trans­ aksjoner, sier han.

Sett i ettertid skulle jeg gjerne ha studert mer.

PETTER NYLEND - Administrerende direktør Akershus Eiendom

- Det er fortsatt god etterspørsel og trykk fra både norske og internasjonale aktører. Med utsikter til et fortsatt lavt rentenivå, ser det absolutt lovende ut, sier han.

Akershus Eiendom bistår primært selgerne i transaksjoner.

- Det er en smalere prosess å jobbe for buy side, samtidig som det blir dårligere betalt hvis man ikke lykkes. Vi har vært privilegerte og fått mange oppdrag fra sell side, sier han.

UTLEIE GÅR OGSÅ BRA. Akershus Eiendom gjør det også bra innen forretningsområdet utleie.

- Utleieavdelingen vår består av flinke folk med et bredt spekter av kompetanse. De j­ obber langsiktig og med de rette casene, s­ kryter han og nevner Microsoft som et eksempel.

I desember ble det kjent at Microsoft ­flytter til Eufemia i Bjørvika. Storprosjektet er i regi av Oslo S Utvikling, som også har stått bak ­oppføringen av Barcode-rekken.

- Det er et omfattende forarbeid som må gjøres for å få en aktør som Microsoft ­interessert. I tillegg er det viktig å komme inn i prosessen så tidlig som mulig. Utleie­ avdelingen vår har mye spennende å jobbe med inn i 2017, sier Nylend.

PROFESJONALISERING. Det var Roar Sandnes som spurte Nylend om han ville begynne å jobbe som megler i ­Akershus Eiendom i 2003. Nylend ble betatt av det han oppfattet som et sterkt system.

- Dette synes jeg vi har klart å fortsette med. Vi utvikler oss i forkant og parallelt med ­profesjonaliseringen av markedet, mener han.

Nylend understreker også viktigheten av å være tro mot det du skal være god på og ikke falle for fristelsen til å satse bredt.

- I 2007 begynte vi med syndikerings­ virksomhet. Dette var rett før finanskrisen, og hele dette markedet tørket inn. Men jeg tenker at det var greit. Det var vel en påminnelse om at vi skal konsentrere oss om det vi er gode på.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

MANGE FAGOMRÅDER. Petter Nylend begynte på eiendomsmeglerstudiet fordi han var nysgjerrig på eiendom og finans. Han skulle ikke nødvendigvis bli megler, men tenkte at det toårige tilbudet på BI var den korteste veien til å lære mer om det han var interessert i.

- Sett i ettertid skulle jeg gjerne ha studert mer, men det er mye tilfeldigheter som bidrar til at du havner der du gjør, sier Nylend, som også ble far som 24-åring - dagen før jus­ eksamen på BI. - Det er mange områder jeg synes er ­spennende, blant annet tekniske fag, jus og medisin. På den annen side er det utrolig mange fagområder vi toucher innom i ­Akershus ­Eiendom. Jeg føler meg privilegert som har fått være med på en reise i et marked som har gått fra umodent til profesjonelt. Som megler liker jeg i tillegg å legge fullførte opp­ drag bak meg og gå videre til nye caser. Det er kjempespennende å stadig jobbe med nye fjes, enten det er eiere, advokater eller andre.

37

8 RASKE ?

Petter Nylend Adm. direktør Akershus Eiendom

Hva var din første jobb?

- Etter videregående jobbet jeg et halvt år i Manpower. Der ble jeg blant annet sendt ut til lager og fabrikker for å gjøre forskjellig arbeid. Jeg syntes faktisk dette var spennende også, for jeg traff veldig mange artige mennesker som befant seg i ulike faser av livet.

Din første eiendom?

- En leilighet i Lillestrøm i 1993. Jeg traff bunnen i eiendomsmarkedet, men det var det ingen som kunne fortelle meg, derfor sov jeg nesten ikke om natta.

Hva hører du på?

- Det blir feil å si Pink Floyd, for det blir stigmatiserende. For eksempel var jeg nylig på konsert med Thomas Dybdahl. Jeg hører på musikk i mange ulike sjangre, deriblant house og elektronika.

Hva leser du?

- Stort sett lettlest krim.

Hva gjør du på fritiden?

- Jeg prøver å trene, og så blir det som regel nedprioritert av aktiviteter med våre barn og håndball (Nylend var tidligere sportslig leder i Lillestrøm håndballklubb og sitter nå i styret i Lillestrøm topphåndball, hvor sønnen tidligere spilte, red. anm.).

Hva irriterer deg?

- Latskap.

Hva blir du i godt humør av?

- Veldig mye, deriblant de tre barna våre.

Hva er favoritt-appen din?

- Appen til EasyPark er veldig bra. Den sparer meg for mye penger og tid. Generelt er det mange apper jeg bruker mye, for eksempel aviser, e-post, Facebook, Twitter og Snap.

38

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Why Oslo

En annen standard braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

HELS

NÆR

E

ING

BÆR

EKRA

FT

BOLI

URB

ANIS

G

ME

ARKI

TEK T

UR

U

I

STR N FR A

UK TU

R

NORGE: OSLO - BERGEN - STAVANGER - TRONDHEIM - FREDRIKSTAD - STORD SVERIGE: STOCKHOLM - MALMÖ - UMEÅ - FALKÖPING - LIDKÖPING - TROLLHÄT TAN DANMARK: KØBENHAVN - AARHUS

UTER

INTE

L AN

DSK

RIØR

AP

TRIV

SEL

OM

15 KONTORER I SKANDINAVIA ARKITEKTUR LANDSKAP INTERIØR PLAN URBANISME / LINKARKITEKTUR.COM

N

Lehmkuhlstranden Illustrasjon: MIR og LINK arkitektur AS

PL A

Høyest ­privat ­eierandel i ­Norden Institusjoner, børsnoterte selskaper og eiendomsfond eier en langt mindre andel av eiendomsmarkedet i Norge enn i Sverige og Finland. –Transformasjon fra privat til finansielt eierskap vil være en sentral transaksjonsdriver i årene fremover, sier Jørn Høistad, direktør og analysesjef Norge i Pangea Property Partners.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

42

F

or 10 til 15 år siden var den norske eiendomsbransjen både liten i størrelse og svak når det gjaldt finansiell kompetanse. Det ble sagt at man gjorde et godt kjøp hvis man kjøpte til 10 ganger leieinntektene, og da kunne man til og med få de ledige lokalene i bygget gratis.

Næringsmeglerfirmaene hadde sine næringsmeglere, som hadde tatt utleieoppdragene fra de gamle advokatene som drev med utleie av næringseiendom. Det var også transaksjonsmeglere som bisto selgere av næringseiendom, men en god del transaksjoner ble gjort off market, ofte uten en megler som mellommann. I motsetning til i dag, var det ikke så mange som drev med verdivurdering eller ­corporate-tjenester og annen eiendomsfinansiell ­rådgivning.

Eiendomsbransjen har imidlertid utviklet seg mye i løpet av de seneste ti årene. Nå har mange av de store nærings­ meglerne store analyseteam som driver med analyse og verdivurdering. De har rådgivere som kan være med på å legge et løp fra utbygging til salg for en eiendom, og de har folk som har spesialisert seg på å gi råd til leietakere i søke­ N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

prosessen. Eiendomsselskapene har på sin side fått enda bedre skolerte medarbeidere som både kan marked, kunde­ tilfredshet, byutvikling og avansert finans.

SVENSKENE STØRST PÅ BØRS Ifølge tall fra eiendomsrådgiveren Pangea Property ­Partners er det nordiske markedet for næringseiendom på 730 milliarder euro. Sverige står for 38 prosent av markedet, mens det norske markedet står for 25 prosent, med en ­samlet ­verdi på 180 milliarder euro.

Mens Norge bare har Olav Thon Eiendomsselskap, ­Entra og Norwegian Property notert på børsen, har Sverige en ­rekke børsnoterte eiendomsselskaper. Av totalt 30 børsnoterte eiendomsselskaper i Norden, har Sverige 21. De svenske selskapene står for 77 prosent av markedsverdien til de ­nordiske børsnoterte eiendomsselskapene.

I Sverige har børsnoterte selskaper 23 prosent av nærings­eiendomsverdiene. Institusjonelle investorer (livselskaper osv) har 18 prosent, mens internasjonale

Hele 76 prosent av de norske nærings­ eiendommene eies av private selskaper. Det er klart høyest i Norden, og langt over Sverige.

NORGE

76%

DANMARK 71%

KILDE: PANGEA PROPERTY PARTNERS / FOTO: SHUTTERSTOCK

FINLAND 50%

SVERIGE 46% N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

43

FOTO: PANGEA PROPERTY PARTNERS

Jørn Høistad, direktør og analysesjef Norge i Pangea Property Partners.

investorer eier 8 prosent av verdiene. Private selskaper eier 46 prosent av eiendoms­ verdiene, ifølge Pangea Property Partners.

76 PROSENT PRIVATE SELSKAPER I Norge er fortsatt en svært stor andel av den norske næringseiendomsmassen eid av ­private selskaper (ikke børsnoterte selskaper, syndikater, forsikringsselskaper eller fond). Hele 76 prosent av de norske nærings­eiendommene eies av private selskaper. Det er klart høyest i Norden, og langt over Sverige, som har en privat­andel på 46 prosent.

Internasjonale investorer eier 5 prosent av de norske næringseiendommene, målt i verdi.

Børsnoterte selskaper har 6 prosent av eiendomsverdiene, mens institusjonelle ­investorer eier 7 prosent. Syndikatene, som er mye ­omtalt i eiendoms- og finanspressen, ­sitter på 4 prosent av eiendommene. Eiendomsfondene har de siste 2 prosentene av de norske eiendomsverdiene.

DANMARK OG FINLAND I Finland er private selskapers andel av eien­ domsverdiene 50 prosent av totalen.

19 prosent av eiendomsverdiene eies av institusjonelle aktører (forsikringsselskaper ­ osv), mens 11 prosent eies av eiendomsfond.

13 prosent av de finske eiendommene er eid av utenlandske aktører, mens børsnoterte 44

selskaper har 7 prosent av de finske eiendommene. Totalt anslår Pangea Property Partners at de finske eiendommene har en samlet verdi på 120 milliarder euro.

Danmark er også et relativt umodent marked, sammenlignet med det svenske og fi ­nske markedet. 71 prosent av eiendoms­ verdiene eies av private selskaper, mens institusjonelle investorer har 12 prosent. I­ nternasjonale og eiendomsfond har h ­ enholdsvis 7 og 8 prosent av eiendoms­verdiene, mens børsnoterte ­selskaper har bare 2 prosent. Pangea Property Partners har anslått de danske nærings­eiendommene til å være verdt 150 milliarder euro.

MINDRE INSTITUSJONELL SEKTOR – Den viktigste forskjellen mellom Norge og Sverige er at både den noterte sektoren og den institusjonelle sektoren er mye større i Sverige enn i Norge, også relativt til størrelsen på eien­domsmarkedet. Den svenske børsnoterte sektoren er på 600 milliarder svenske kroner.

Tilsvarende finner vi at den institusjonelle siden spiller en større rolle i Sverige. Svenske institusjoner har eiendom for omtrent 460 milliarder svenske kroner, sammenlignet med ca. 125 milliarder norske kroner for de norske, og utgjør dermed en langt større del av markedet. Forskjellen her har også økt de siste årene, hvor svenske institusjoner har økt sin vekting N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

i eiendom fra ca. 7 prosent til ca. 9 prosent, mens norske institusjoner sett under ett har vektet seg noe ned, sier Jørn Høistad i Pangea Property Partners.

Også i Finland spiller de institusjonelle ­aktørene en langt større rolle enn i Norge.

– Våre tall viser at den institusjonelle ­sektoren er nesten dobbelt så stor i Finland som i Norge, til tross for at det finske eien­domsmarkedet er mindre. Vi ser da også at ­finske institusjoner nå søker seg ut over landets grenser for å finne noe å investere i.

– Hva er årsakene til denne store forskjellen mellom Norge og Sverige og Finland?

– Det er nok flere årsaker, og ikke bare at det svenske markedet er mer modent. De svenske institusjonene er jo rett og slett større, også relativt sett, enn de norske. Og Sverige er et langt mer urbanisert land enn Norge, slik at det finnes flere likvide markeder utenfor Stockholm, hvor det passer for en institusjon å investere, sier Høistad.

En annen grunn til at private har stor andel eiendom i Norge kan være at eiendom som aktivaklasse har hatt en fordel når det gjelder formueskatten. Formuegrunnlaget for eiendom er lavere enn aksjer og annen sparing, noe som ofte har bidratt til at investorer som selger sine selskaper plasserer pengene i fast eiendom.

Nydalens nye miljøprosjekt blir et forbilde.

Sammen med Snøhetta og Skanska er vi snart klare til å starte byggingen av Gullhaug Torg 2A sentralt i Nydalen. I dette fremtidsrettede bygget vil oppvarming, kjøling og ventilasjon skje helt uten å tilføre energi utenfra.

Sammenliknet med tradisjonelt mekanisk ventilerte bygninger vil dette gi enklere drift, mindre vedlikeholdsbehov og lenger levetid.

Gullhaug Torg 2A blir et FutureBuilt forbilde­ prosjekt, noe som tilsier en målsetning om halvering av CO2­utslipp fra både materialer, transport og energibruk.

Du kan lese mer om bygget på avantor.no

SVENSKENE MED S T O R S AT S I N G I N O R G E Den seneste tiden har svenske eiendomsselskaper kastet seg for fullt inn i det norske markedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

et er særlig eiendommer med lange leie­kontrakter og offentlige leietakere som aktørene som har gått inn i det norske eiendomsmarkedet har vært på jakt etter.

Hemfosa har i løpet av kort tid vokst frem som en av de store svenske aktørene i Norge. Selskapet har spesialisert seg på såkalte samfunnsbygg, men langsiktige leieavtaler med offentlige leietakere. Totalt har Hemfosa nå 70 prosent av leieinntektene sine fra denne typen eiendommer.

I Norge har Hemfosa 32 eiendommer med en samlet verdi på 4,28 milliarder kroner.

– Vi har et nordisk fokus. Det er et marked hvor det er lett å gjøre ting over landegrensene. Men nordmenn har en litt annen måte å jobbe på. Det går fort og det er uformelt, sa Hemfosa-CEO Jens Engwall da han gjestet Eiendoms­ dagene 2017 på Norefjell.

MILLIARDKJØP Blant eiendommene han har kjøpt i Norge, er eiendommen på Værste i Fredrikstad som huser Høyskolen i Østfold.

Hemfosa kjøpte også en portefølje på seks eiendommer fra Entra i Fredrikstad, Lillestrøm og Moss for 1,375 milliarder kroner. Sannergata 2, som leies ut til NAV ble også kjøpt for 725 millioner kroner. Den kanskje mest spennende

46

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

­ emfosa-satsingen i Norge er Gardermoen Campus, som H eies sammen med Aspelin Ramm (Hemfosa har 65 prosent, Aspelin Ramm har 35 prosent). Helsehuset står ferdig om ett års tid og er fullt utleid, blant annet til LHLs nye sykehus på 28 500 kvadratmeter, det nye lokalmedisinske senteret for Øvre Romerike og en rekke andre ­helserelaterte ­virksomheter.

Jens Engwall gjør det klart at han er sulten på mer norsk eiendom.

– Hvis vi kan komme over 8 milliarder i eiendomsinveste­ ringer i Norge, vil vi ha en god plattform, sier Hemfosa-­ sjefen.

KJØPT FOR OVER 2 MILLIARDER Hemfosa er ikke alene om å passere grensen fra Sverige til Norge for å kjøpe norske samfunnseiendommer. Eiendomsselskapet til Ilija Batljan, Samhällsbyggnads­ bolaget (SBB), har også satset på eiendom i Norge. Selskapet ­investerer i eiendommer hvor leieinntektene er finansiert av det ­offent­lige. I begynnelsen av januar kjøpte SBB Entras eiendoms­portefølje på 45 000 kvadratmeter i Kristiansand for 863 millioner kroner. Samtidig ble det kjøpt ytterligere en eien­dom i Kristiansand og en i Bergen, slik at de samlede

VERDISKAPINGSHUS FOR SMART OG BÆREKRAFTIG EIENDOM Vi ser nye muligheter for våre kunder DTZ Realkapital er valgt som partner for Cushman & Wakefield og har endret navn til Cushman & Wakefield Realkapital. Vårt unike nettverk med 43.000 kolleger i 60 land gir deg som kunde ny innsikt og nye muligheter.

Cushman & Wakefield Realkapital har bred kompetanse og optimale verktøy som sikrer deg kvalifiserte beslutninger. Hos oss møter du et innovativt og bredt eiendoms- og finansmiljø.

• Capital Markets • Leietakerrådgivning • Retail Services • Verdivurdering • Analyse cwrealkapital.com tel. 23 11 68 68

FOTO: BÅRD HALVORSEN, HØGSKOLEN I ØSTFOLD

i

Hemfosas eiendom på Værste i Fredrikstad hvor Høgskolen i Østfold er leietaker.

Jens Engwall, CEO Hemfosa

kjøpene endte på 1,15 milliarder kroner.

– Vi er glade over å kunne fortsette vår utvikling i Norge. Med kjøpet styrker vi vår posisjon i Norge innenfor ­segmentet samfunnsbygg, sier SBB Norden-sjef Ilija Batljan i en kommentar til kjøpet.

SBB Norden har kjøpte i fjor høst Gullhaug Torg i N ­ ydalen fra et NRP-syndikat. Eiendommen, som er på 26 000 kvadratmeter inkludert garasje på 5000 kvadrat­ meter, er utleid på lang leiekontrakt til Justis- og beredskaps­ departementet. Svenske Fastighetsvärlden har spekulert i en kjøpesum på 1,2 milliarder svenske kroner.

48

FOTO: HEMFOSA

VIL INN I NORGE? Hemsö har en eiendomsportefølje på 350 eiendommer i Sverige, Tyskland og Finland verdt over 32 ­milliarder ­svenske kroner. Selskapet har satset på eiendommer som leies ut til eldrehjem, helsevirksomheter, skoler og ­rettsvesen.

– Kommuner er vår viktigste motpart og leietaker, sa CEO Nils Styf på Eiendomsdagene 2017.

Han gjorde det klart at også Hemsö er interessert i å gå inn i det norske markedet.

– Det er vel heller et spørsmål om når enn om vi skal inn i Norge, sa Styf.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Takk for det gamle!

Vår evne til å bygge grønt og kostnadseektivt er satt under press. Bygg21 trenger deg og ditt bidrag til den fremtiden vi skal skape sammen.

Takk til dere som allerede bidrar i Bygg21s styre, strategisk råd og arbeidsgrupper: AF Gruppen, AHO - Arkitekthøyskolen i Oslo, Arbeidstilsynet, Arealstatistikk, Arkitektbedriftene, Asplan Viak, Avantor, BA-HR, BackeGruppen, BI, Block Watne, Byggmesterforbundet, Bærum kommune, Cushman & Wakefield Realkapital, DiBK, Element Arkitekter, Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA), Fellesforbundet, Advokatfirmaet Føyen Torkildsen, GK, Glava, Grape Architects, Grønn Byggallianse, HiOA, JOS-bygg - Norgeshus, Kluge Advokatfirma, Kruse Smith, Metier, Nelfo, NGBC, Norsk Eiendom, NTNU, OBOS, Opus Bergen, Os kommune, Oslo Areal, Oslo S Utvikling, Probiz, Rambøll, Rema etablering, RIF - Rådgivende Ingeniørers Forening, SaintGobain Distribution Nordic, SEB, Selmer, Selvaag Bolig, Sintef, Snøhetta, SSB, Statsbygg, Stavanger kommune, Ulven AS, UnionConsult, Veidekke, Virke Byggevarehandel, Zero, ÅF Reinertsen

Foto: Getty Images

Sammen setter vi standarden.

MÅ VÆRE FORBEREDT N Å R ­U T L E N D I N G E N E KOMMER For å få en vellykket prosess i transaksjoner med internasjonale ­investorer, er det viktig at rådgiverne forbereder investorene på rettslige og kulturelle forskjeller. De må også gi investorene en innføring i de k­ ommersielle rammevilkår som råder i det norske markedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

et var på Eiendomsdagene 2017 at Haavind-­ partnerne Erling Timm og Christian Bjørn-­Hansen fortalte om hvordan man best sikrer effektive strukturerte prosesser for internasjonale transaksjoner. ­ I denne forbindelse er det helt sentralt å gi partene god ­informasjon i forkant av forhandlingene, slik at partenes forventninger reflekterer de rammebetingelser som gjelder for det norske transaksjonsmarkedet.

— Gjør man de riktige forberedelsene, vil slike trans­ aksjoner ikke være særlig mer kompliserte enn ­transaksjoner med kun norske investorer, sa Christian Bjørn-Hansen.

FORSKJELLIG FORHANDLINGSKULTUR Det kan oppstå unødvendige komplikasjoner når norske og utenlandske aktører møtes i forhandlinger. Haavind-­ partnerne mener det er viktig at de utenlandske aktørene blir informert om den norske forhandlingskulturen.

— I Norge går man rett på mål i et forsøk på så raskt som

50

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

mulig å lande på en balansert kontrakt. Det er lite spill og taktikkeri, i stedet legges det opp til mye samarbeid og vinn vinn-situasjoner, sa Bjørn-Hansen under foredraget.

Han mener utenlandske kjøpere av nærings­eiendom mye enklere vil kunne henge med i kjøpsprosessen hvis de får en innføring i hva slags form og innhold norske prosesser har. Det er eksempler på transaksjoner som har strandet fordi forhandlingsstilen til kjøperen ble oppfattet som så ­vanskelig for den norske selgeren at han fikk problemer med å stole på kjøperen.

VENDORS DUE DILLIGENCE Haavind-advokatene mener at det i trans­ aksjoner med inter­nasjonale investorer, har stor effekt å gjøre en selgers due dilligence (VDD) der man ikke bare gir en presentasjon av salgsobjektet og dets særegenheter, men også går noe dypere i å beskrive det overordnede juridiske ramme­verket som vil gjelde for transaksjonen. Ved å gi en slik inn­føring i forkant, blir det mye enklere for de inter-

FOTO: HAAVIND

FOTO: HAAVIND

nasjonale ­investorene å henge med i trans­ aksjonsprosessen, som i Norge særpreges ved at den gjennomføres raskere enn det de inter­ nasjonale investorene er vant til.

i

FRA TOPP: Partner Christian Bjølrn-Hansen i Advokatfirmaet Haavind.

Partner Erling Marcussen Timm i Advokatfirmaet Haavind.

RAMMEVILKÅR På samme måte er det også helt sentralt at de norske aktørene i en transaksjonsprosess setter seg godt inn i, og tidlig avklarer hvilke rammevilkår den internasjonale investoren er underlagt.

– De må være klar over hva slags prosess de utenlandske aktørene tar med seg, ikke minst i forhold til hvilke særlige forhold som må være oppfylt før det kan tas en investerings­ beslutning. Et særlig problem har vært uklarhet rundt hvem som er beslutningstakeren.

Særlig i store fondsstrukturer, sier Erling Timm.

STANDARDISERING – Det norske transaksjonsmarkedet særpreges av det i meget stor grad benyttes standard­ kontrakter både for kjøpekontrakter og leie­ kontrakter. Derfor er det helt a­vgjørende at en investor på vei inn i Norge, er kjent med hovedtrekkene i disse kontraktene, sa ­Bjørn-­Hansen.

Haavind-partnerne anbefaler at man så tidlig som mulig i en slik prosess, gir den potensielle investoren en innføring i disse kontraktene, og også forklarer nærmere ­ ­hvilke elementer i kontrakten det normalt for­ handles på, og hvilke elementer som ­normalt står fast.

Standardiseringen bidrar til at de norske avtaleverkene er mindre omfattende enn de utenlandske, og bakgrunnsretten ­ tillegges stor betydning. Erling Timm mener u­ t­ lendingene også må informeres om bakgrunnsretten og hvor viktig den er i norsk avtalerett. I a­ ndre land kan det være store mengder avtale­dokumenter, og det kan skape usikkerhet hvis utenlandske kjøpere blir ­presentert for en standard avtale uten å kjenn til bakgrunns­retten.

N NYHETER

Skal ­revolusjonere ­eiendomsforvaltningen Tingenes internett kan gi store besparelser og bedre løsninger for eiendomsbesitterne Av: Dag-Jørgen Saltnes

T

Ole Petter Novsett skal overbevise eiendomsbransjen om at tiden er moden for digitalisering og tingenes internett.

er klar for å snu opp ned på eiendoms­ bransjen. Selskapet vant i fjor høst ­Norwegian Tech Awards for sine små s­ ensorer, som ifølge Teknisk Ukeblad kan samle data, prosessere de og kommunisere i 15 år uten at batteriet tømmes. De små sensorene kan ­ifølge selskapet bidra til at den såkalte ­Internet of Things-teknologien (IoT) virkelig tar av. Og en av bransjene som skal få oppleve en liten revolusjon, er eiendomsbransjen.

Den tidligere ForvaltningsCompagniet-­ sjefen Ole Petter Novsett er hentet inn som salgs­ direktør og forretningsutvikler i Norden i ­Disruptive Technologies. Han mener mulig­ hetene er enorme for den nye teknologien.

for eiendommen basert på de innsamlede ­dataene, sier Novsett.

Han hevder at Sensor Solution-løsningen til Disruptive Technologies gjør det mulig å ­digitalisere alle typer bygninger, både g­ amle og nye. Sensorene vil fortelle eiendoms­ besitter, forvalter og bruker hvordan eiendommen forvaltes og hva som kan gjøres bedre.

– Vi tilbyr en totalløsning med sømløs sensor­ installasjon inkludert en sikker skyløsning for lagring og omdanning av sensordata til verdifull innsikt. Samtidig tilbyr vi en plattform som kan integrere alle sensordata med dine eksisterende IT-systemer, drifts­ systemer og App’er.

STORE BESPARELSER – Denne teknologien gjør det mulig å spare store summer. Sensorløsningen gir verdifull innsikt og ekstreme muligheter for å ­analysere de eiendomsdataene man faktisk bryr seg om, men som er vanskelige å få tilgang på i dag. Data som ofte ikke er knyttet til bygningenes driftssystem og det sentrale driftsovervåkings­ anlegget. Man vil faktisk være i stand til å ta de beste beslutningene

MINDRE JOBB OG VEDLIKEHOLD Novsett kommer med flere eksempler på hvordan sensorene kan brukes.

– Når man sitter i et møterom, er det gjerne en stor og klumpete temperaturmåler på ­veggen. Den koster dyre penger bare i plasten den er laget av. Den må også monteres av en el-montør som koster 1000 kroner timen. Så er den enten kablet opp, noe som også koster mange penger og tar tid, eller den er trådløs,

52

eknologiselskapet Disruptive ­ Technologies

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

som krever et trådløst opplegg. Batteriene ­varer kanskje i bare tre år og systemet blir derfor fort dyrt i drift.

Våre sensorer har en levetid på 15 år med 100 transaksjoner per dag, med en størrelse, kapasitet og enkelhet som gir vesentlig lavere kostnader i både innkjøp, oppsett og under driften, sier Novsett.

Et annet eksempel på bruken av slike ­sensorer, er når de kombineres med byggenes SD-anlegg.

– Våre første sensorer måler ­temperatur, nærhet det vil si åpning og lukking og berøring, med av/på-brytere og serviceknapper som kan digitalisere en hver funksjon du kan tenke deg.

For eksempel vaktmesterrunder, sjekklister, printer som er tom for papir, toalettet trenger vask, og tilsvarende FM-tjenester.

Sensorteknologi kan også hele tiden styre energiforbruket effektivt, sier Novsett.

Han vil starte digitaliseringen av eiendomsbransjen når produksjonen av ­ sensorene ­starter i år.

– Dette stopper ikke med «temperatur, berøring og nærhet», vi vil lage mange ulike sensorer fremover basert på samme tekno­logi og plattform, sier Novsett.

«Forvaltning og regnskap i ett system er svært tidsbesparende og oversiktlig» Torill Jahr hos Enqvist Eiendomsdrift AS

ON Property AS Bragernes Torg 12 3017 Drammen

Tlf: 401 68 619 post@on.no ON.NO

VI FORTSETTER Å VOKSE Som eiendomskonsulenter elsker vi hver m² vi kan få bistå med.

Enten du er eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen transaksjon, utleie, leietakerrådgivning og eiendomsforvaltning. www.colliers.no

Transaksjonsvolum 7 mrd. 2016

Forvaltning 500 000 kvm.

Drift 450 000 kvm.

Butikketableringer 40 stk. 2016

NÅ KOMMER SALG OG ­TILBAKELEIE FOR FULLT Det er blitt gjennomført stadig flere store sale leaseback-transaksjoner i Norge, og mye tyder på at trenden fortsetter.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Marte Gjærde

N NYHETER

56

D

en internasjonale eiendomsrådgiveren CBRE har vært involvert i en rekke store sale leaseback-­ transaksjoner de seneste to årene. Statoils hoved­ kontor i Stavanger, forsyningsbasen på Mongstad, Volvo på Mastemyr, Hamar og Råde, Nexan-byggene i Namsos og Karmøy og Trygs hovedkontor i Bergen er blant trans­ aksjonene hvor CBRE har vært rådgiver for selger. Nå tror administrerende ­Direktør John Olof Solberg i CBRE på ­videre vekst i denne type ­transaksjoner.

– Vi ser at flere bransjer viser interesse for å ta mer a­ ktive grep i forhold til sammensetningen av egen balanse. Utviklingen drives frem av en kombinasjon av behov for å fri­ gjøre kapital og bevissthet rundt lavere eiendoms­avkastning enn avkastningskravet innenfor kjernevirksomheten. Jeg tror derfor vi vil se flere sale leaseback-transaksjoner i tiden frem­ over, gjerne også av industriell karakter. Sett fra investor­ perspektiv, er slike transaksjoner ofte attraktive i et k­ lima som vi har i dag. Investorene får oftest høyere avkastning mot en definerbar risiko enn i de typiske core-eiendommene, som nå presses på yielden, sier Solberg til Estate Magasin.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

– Vi tror flere vil komme til å vurdere sale leaseback som en kilde til kapital. Særlig for bransjer hvor bankene er blitt mer restriktive på utlån, sier Hans-Christian Birkedal i CBRE Capital Markets.

MANGE EIER SELV Den norske eiendomsbransjen er preget av at private selskaper (ikke institusjonelle som forsikringsselskaper, fond, syndikater eller børsnoterte selskaper) eier en svært stor andel av næringseiendommene. Ifølge Pangea ­ Property Partners har de private selskapene hele 76 prosent av eiendoms­ verdiene i Norge. Det kan være flere grunner til det, blant annet rabatten eiendom har gitt på formue­ skatten og at markedet for institusjonell kapital er mindre i Norge. En annen grunn kan være at en del norske selskaper eier sine egne næringsbygg, noe som gjør at man kan forvente vekst i det norske sale leaseback-markedet.

– Dette vil være sektordrevet. Noen bransjer er nå i en modus hvor de skal slanke balansen. Vi ser det blant annet i oljesektoren, hvor det er fokus på kapitaldisiplin og kjerne–

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

57

HØYRE: Hans-Christian Birkedal, CBRE Capital Markets.

NESTE SIDE: Jon Olof Solberg Administrerende direktør, CBRE.

virksomhet. Det gir ikke fleksibilitet, verken i faktisk eller finansiell forstand, å eie med et evigvarende perspektiv på eiendommene sine, sier Solberg.

Han mener utviklingen drives frem av to ting.

– Det handler om virksomhetenes behov, utvikling og hvor de er i en syklus, med tilhørende behov for å skaffe eller frigjøre ­kapital, på den ene siden. Og så handler det om kapitaltilgangen som søker eksponering mot eiendom. Når kapitaltilgangen er god, er det lettere å komme med interessante cases til virksomhetene som kan selge og leie tilbake.

Kapitaltilgangen er for tiden eksepsjonelt høy, og da ser vi at begge kreftene virker i samme retning, sier Solberg.

SPESIELT MARKED – Sale leaseback-transaksjoner er et ­segmentert marked som alltid vil være der og lever litt sitt eget liv avhengig av svingninger i virksomhetenes behov og kapitaltilgang. Mange av transaksjonene gjøres off market, sier Solberg.

Han mener det kan henge sammen med at en del av sale leaseback-prosjektene har svært komplekse strukturer. Et vesentlig poeng er å definere rammene for selgerens bruk av eiendommen når den leies tilbake, hvilket igjen er avgjørende for pris og type kjøper – Vi jobber ofte med virksomheter som ønsker å realisere verdier i eiendom, men ­ hvor produktet ikke er helt ferdig definert.

Horisonten for bruken av eiendommen er ­ helt av­gjørende for verdien, og vi bistår selger med å o ­ ptimalisere med hensyn til sine behov.

58

­ amtidig kan kjøperne ha ulike preferanser.

S Her ligger det store muligheter, og samtidig mye tapt potensiale, om jobben ikke gjøres skikkelig. Nøkkelen ligger i å forstå k­ apitalens krav og sette det sammen med selgerens ­operative behov, sier Solberg.

– Hvem er det som er kjøperne av eien­ dommer som leies tilbake til selgeren?

– Det er litt produktavhengig. Men vi ser alle de tradisjonelle kjøperne av norsk nærings­ eiendom. Det er alt fra s­yndikater og eiendomsselskaper til private equity-­ aktører. Liv­selskapene er nok mer spisset mot ­tradisjonelle core eiendommer i byene, men det finnes unntak også her. Samtidig b ­ anker utlendingene på døren. De er imidlertid avhengige av en viss størrelse for å kjøpe, sier Birkedal.

Blant kjøperne som vil satse på e­ iendommer med oljeeksponering, er HitecVisions nye fond Asset Buyout Partners. Fondet har ­spesialisert seg på eiendommer som leies ut N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

på lange leiekontrakter til selskaper i olje- og gassektoren. De har blant annet kjøpt eiendommer fra Risavika Havn og Norsea Group.

Private Equity-fondet EQT er også tungt inne i oljesektoren etter å ha kjøpt Mongstad Eiendomsselskap, som blant annet eier forsyningsbasen på Mongstad.

GÅR IKKE BREDT UT Det kan ta lang tid å komme i mål med et sale leaseback-prosjekt. Ofte vet ikke selgerne helt konkret hva de vil selge og leie tilbake, og kjøperne ser etter forskjellige ting.

– Vi starter gjerne med et forprosjekt som kan ta fra noen uker til år når vi forbereder et sale leaseback. Hva vil kunden med eiendommen? Hvordan kan vi ta vare på kundens behov? Vi trekker inn en håndfull ressurser med ulik kompetanse fra CBRE-systemet, sier Birkedal.

– Når vi er klare for å definere produktet, tar vi det til markedet. Det kan bli en diskusjon om

– Sale leaseback-transaksjoner er et s­ egmentert marked som alltid vil være der og lever litt sitt eget liv avhengig av svingninger i virksomhetenes behov og kapitaltilgang. Mange av transaksjonene gjøres off market.

JON OLOF SOLBERG - Administrerende direktør, CBRE

durasjonen på leie­kontrakten med ­selgeren.

Samtidig må vi være litt opp­merksom på at investorene kan ha klare p ­referanser. Dersom selger ønsker å teste ut ulike s­ trukturer, kan vi ikke gå bredt ut. Man må klare å balansere ut selgers ønsker med markedet ­ utad. ­Akkurat slike øvelser blir ­enklere hvis det er et ­begrenset antall interes­senter, sier Solberg.

FINANSIERING Kjøperne av sale leaseback-prosjekter ­finansierer prosjektene både hos banker og ved ­ obligasjoner. Hvordan de finansieres, avhenger blant annet av betingelsene i sale leaseback-avtalen.

Da Colony Capital kjøpte Statoils hoved­ kvarter i Stavanger, ble det finansiert ved ­obligasjonsgjeld.

– Fordi vi nå har et mer sofistikert kjøperog kapitalunivers, tror vi etterspørselen etter denne type transaksjoner vil øke. Generelt vil sale leaseback gi høyere løpende av­kastning enn typiske core-eiendommer i byene. For en investor vil nøkkelen til suksess ligge i å vekte meravkastningen riktig i forhold til under­ liggende risiko, hvoretter en dypere forretnings­forståelse og evne til å se konkrete virksomheter og bransjers behov være av­gjørende for om man opplever mer- eller mindre­avkastning i relativ forstand, sier John Olof Solberg til ­Estate Magasin.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

59

H VA E R SALE LEASEBACK? S

ale leaseback er når eieren av en eiendom (som den bruker selv i sin daglige drift) selger eiendommen og umiddelbart leier den tilbake fra kjøperen. En sale leaseback-avtale har ofte en langvarig leiekontrakt med 10 til 20 års lengde. Lengden avgjøres oftest av en balansegang mellom selgers behov for å maksimere pris versus virksomheten behov for flekisbilitet (eller viljen til å påta seg en lang forpliktelse). Varighet på leiekontrakten, virksomhetens kredittverdighet og eiendomsspesifikke forhold (beliggenhet) vil være bestemmende for salgbarhet, prisnivå

60

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

og type kjøper.

Det er ofte også vanlig at selgeren/leietakeren står for driftskostnadene på eiendommen gjennom leiekontraktens varighet. For mange av kjøperne kan det være en fordel dersom den slipper en hands-on oppfølging av eiendommen gjennom leieforholdet.

Selger og leietaker skal som regel også bære risikoen for at eiendommen oppfyller alle offentligrettslige krav og at det ikke er vedlikeholdsbehov som ikke dekkes av leie­ kontraktens vedlikeholdsplikt.

Ønsker alle en god tur til MIPIM

WAHL-EIENDOM.NO

LANG DURASJON O G FA S T R E N T E Obligasjonsfinansiering av næringseiendom er i vekst.

De store fordelene med den type finansiering er lang durasjon på lånet og en fast rente.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

e seneste årene har bankene strammet inn på ­finansiering av næringseiendom, samtidig som BN Bank sluttet å gi lån til dette segmentet. Bankene krever høyere egenkapitalandel av eiendomskjøperne, og de er opptatt av kvaliteten på lånetakeren og dens øvrige kunde­forhold til banken. Dette har gjort det mer krevende for en del eiendomsaktører å få finansiert eiendomskjøp, særlig for syndikater som ofte gjør et enkeltstående prosjekt som skal finansieres ved et banklån.

Ifølge UNION Gruppens bankundersøkelse for fjerde kvartal i 2016 har bankene skjerpet ytterligere inn kravene i forhold til undersøkelsen et kvartal før.

– Bankene strammer inn på belåningsgraden. Svært lave yielder gjør at bankene øker kravet til egenkapital, for å ­redusere risikoen ved en eventuell yieldøkning frem i tid. Nå ser vi at det kun er én av bankene som er villig til å strekke seg lenger enn 65 prosent belåning, og snittmaks­belåningen er nå 64 prosent, sa analysesjef Jo W. ­Gullhaugen i UNION Gruppen i undersøkelsen.

GODE BETINGELSER Lånetakere oppnå gode betingelser i obligasjonsmarkedet.

Før jul i fjor ble det kjent at både Ragde Eiendom og Oxer

62

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Eiendom hadde tatt opp lån i obligasjonsmarkedet. Ragde Eiendom lånte 360 millioner kroner etter oppkjøpet av ­Kabelgaten 40. Lånet løper til oktober 2026, det vil si at lånet var på ti år. Det er det første obligasjonslånet Edgar Haugens eiendomsselskap har tatt opp.

Oxer Eiendom utstedte et obligasjonslån på 510 m ­ illioner kroner for eiendommen på Drengsrudbekken som blant annet huser Kongsberg Gruppen, TeleComputing og RAC Norway. Lånet løper til november 2021 prosent.

– Jeg kan ikke kommentere lånet. Men på et generelt grunnlag kan jeg si at obligasjonsmarkedet ikke er et åpent marked, men for gode case er det relativt enkelt å plassere lån. For oss som eiendomsaktører gir det også større forutsigbarhet sett opp mot banklån, sa adm. direktør ­ ­Erling Langeland i Oxer Eiendom da lånet ble kjent.

Renten på lånet til Ragde Eiendom er 3,09 prosent over ti år. Kupongrenten på lånet til Oxer Eiendom var ifølge ­Danske Credit Weekly 3,16 prosent over fem år.

LANG DURASJON, FAST RENTE En av de store fordelene som finansiering i obligasjons­ markedet kan tilby, er lang durasjon på lånet. Under Eiendoms­ dagene 2017 på Norefjell uttalte sjefen for

FOTO: LANGVIK

Da amerikanske Colony Capital kjøpte Statoil-­ bygget, ble finans­ ieringen gjort ved obligasjonslån.

­ asakronan at obligasjonsfinansiering i Norge var attraktivt V på grunn av dette.

– Vi henter kapital i det norske obligasjons­markedet.

Da kan vi få syv til ti års durasjon, sa CEO Fredrik ­W irdenius.

Ved banklån er lånetakene eksponert for endringen i rentenivået, da man betaler NIBOR pluss en margin til banken. Med obligasjonsfinansiering får man gjerne en fast rente over en lengre durasjon som er basert på swap-­ rentene pluss et kredittpåslag.

SPILLERNE I MARKEDET Det er ikke så veldig mange aktører å gå til når man skal låne penger i obligasjonsmarkedet. Av lånene som ikke er børsnotert, har Arctic Securities sikret seg en stor andel etter flere års fokus på dette markedet. Arctic har trolig 70 til 80 prosent av markedet for obligasjons­lån.

Andre aktører som tilrettelegger obligasjonslån for ­eiendomsselskaper er Danske Bank, Nordea og Pareto ­Securities. Investorene som går inn med kapital i obliga­ sjonene er som regel forsikringsselskaper og andre store ­institusjonelle investorer som skal ha en langsiktig og trygg renteavkastning.

Edgar Haugen jr. og hans Ragde Eiendom utstedte sitt første obliga­ sjonslån i fjor høst.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

63

N

Elin Mack Løvdal, partner i Advokat­ firmaet CLP, forteller om et obligasjonsmarked i endring.

NYHETER

Et marked i rivende ­utvikling Obligasjonsmarkedet har endret seg raskt de seneste årene, og nå kan eiendomsaktørene få obligasjonslån helt ned til 150 millioner kroner hvis caset er riktig.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

P

artner Elin Mack Løvdal i Advokat­ firmaet CLP har jobbet mye med både oppkjøp og obligasjonsfinansiering av næringseiendommer. Hun mener det foregår en svært interessant utvikling i det norske obligasjonsmarkedet, som på mange måter er i startgropen når det gjelder finansiering av eien­domsselskaper.

– Det er et umodent marked i Norge, hvor mange av de potensielle utstederne av ­obliga­sjonslån ikke er klar over mulighetene.

Vi ser også at investorene prøver seg frem, sier Mack Løvdal.

Ett av kjennetegnene ved obligasjonsfinansiering som hun vil trekke frem, er at de som stiller kapital via obligasjoner er mindre opptatt av eiersiden til eiendommen.

– Bankene er veldig opptatt av eiersiden og kan også prioritere egne kunder. Vi ser at syndikeringsprosjekter sliter mer med å få banklån nå. I obligasjonsmarkedet ser vi samtidig at Single Purpose Vechichle-selskap fra finansielle investorer kan få lån helt ned mot 150 millioner kroner. Markedet har endret seg en del det siste året, sier Mack Løvdal.

64

– Det er likevel viktig å få frem at i­ nvestorene i et obligasjonslån for øvrig har et nokså likt fokus som bankene har i sin kreditt­behandling; både leietakerrisiko, leie­kontraktenes varighet, eiendommens beliggenhet og eierkostnader er avgjørende elementer når investorer vurderer et case, understreker hun.

KAPITALKRAV OG RISIKO Det er særlig to forhold som har bidratt til at obligasjonslån begynner å bli mer tilgjengelig for norske eiendomsinvestorer.

– Kapitalkravene gjør at livselskapene in­ vesterer mer i obligasjoner. Når de går direkte i eiendom, så må de stille 25 prosent egen­ kapital bak investeringen. Samtidig tolker de fleste livselskapene reglene slik at de for obligasjoner bare trenger rundt 12 prosent egenkapitaldekning, og det gir obligasjonene en helt annen avkastning. Kapitalkravene har dermed også medført at investorer kan gå inn med lavere marginer enn det vi tidligere så i obligasjonsmarkedet, sier Mack Løvdal.

Det andre forholdet som løfter obligasjons­ markedet er ifølge CLP-partneren at bankN °1 201 7 |

estate M AGAS IN

markedet har strammet seg kraftig til.

– Bankene har tatt ned risikoen. BN Bank og Storebrand Bank har sluttet med lån til næringseiendom og de andre bankene har ­redusert utlånene, sier Mack Løvdal.

Hun er samtidig opptatt av å få frem at det hun beskriver er et øyeblikksbilde, og at markedet er under utvikling.

FORBEREDELSER Når man skal gå i obligasjonsmarkedet, må man ha et litt annet fokus enn når man går til banken. Elin Mack Løvdal forteller at arbeidet med finansieringen bør starte tidlig når man skal kjøpe en eiendom.

– Det er viktig å tilpasse obligasjonsavtalen, så man for eksempel forsøker å få opplåningsrett dersom eiendommen har et utviklings­ element eller man vet det kommer nye leie­ kontrakter som vil øke eiendomsverdien. Man må også se på behovet for terminerings­retter, eller såkalte callopsjoner, ved potensielle ­endringer i eierstrukturer eller salg av deler av en eiendomsportefølje. Har man banklån, er det forholdsvis lett å justere betingelsene underveis. Men med et obligasjonslån, da er i større grad dealen satt, og det vil være tyngre å gjøre endringer. Dette er viktige mekanismer man gjerne bør få med i avtalen fra starten av, sier Mack Løvdal.

- Et obligasjonslån har ikke samme ­fleks­ibilitet som banklån, og passer dårligere for investorer som har et kortsiktig fokus på eien­dommen eller som skal gjøre mye med den. Samtidig ser vi nå at det begynner å åpne seg muligheter for obligasjonsfinansiering av eiendom som selges på forward-vilkår.

Vi har fokus på næringseiendommer nær kommunikasjonsknutepunkter slik at du skal ha en behagelig reise til jobb.

Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst.

Selskapet eier, utvikler og forvalter en portefølje på ca. 250 000 m2 i en av Europas hurtigst voksende hovedsteder.

OSLOAREAL.NO

N NYHETER

Pareto ­etablerer ­langsiktig ­lånefinansiering av ­næringseiendom Pareto Obligasjonsfellesskap Eiendom har hentet inn nærmere 2,5 milliarder kroner til langsiktig obligasjonsfinansiering av næringseiendom.

Morten Edvarsen er ansvarlig for kreditt­ investeringer i Pareto Alternative Investments.

Av: Dag Jørgen Saltnes

D

et er Pareto Alternative Investments AS som har etablert et nytt ­alternativ for eiendomsselskaper som jakter langsiktig gjeldsfinansiering. Med en initial kapitalbase på 2,5 milliarder kroner i Pareto Obligasjonsfellesskap Eiendom er Pareto nå i markedet som tilbyder av fremmedkapital til næringseiendom.

TILGANG PÅ TRANSAKSJONER Noe av bakgrunnen for Paretos satsing, var at de mellomstore og mindre institusjonelle investorene ikke hadde reell tilgang til de beste transaksjonene. Obligasjoner blir ofte brukt som finansiering av større eiendommer hvor lånebeløpet typisk er 200 millioner og opp­ over.

- Det innebærer at man for å være premissgiver i dette markedet må ha en viss løfteevne, noe bare de største livselskapene har. I den grad mellomstore og mindre investorer har hatt tilgang til transaksjonene, er det fordi livselskapene ikke har funnet dealene attraktive nok. Vi så muligheten for å etablere en struktur som gir våre institusjonelle investorer tilgang til dette markedet gjennom å 66

være en del av et investorkollektiv. For alle praktiske formål opptrer vi som et livselskap.

Vi tilbyr obligasjonslån til låntakere, og vi besitter alle fullmakter på vegne av investorene.

Det innebærer at låntaker forholder seg til oss som en motpart, sier Morten Edvardsen.

1.

Han er ansvarlig for kredittinvesteringer i ­Pareto Alternative Investments AS, og forteller at det minste lånet som har blitt gjennomført i dette markedet er på 136 millioner kroner.

- De typiske lånene ligger i intervallet ­mellom 200 og 500 millioner kroner. Det er noen kostnader ved å utstede obligasjonslån, så eiendommen(e) stilt som pant bør ha en verdi på minst 200 millioner kroner. Strukturen er ikke lukket på 2,5 milliarder og planen er å innhente mer kapital gjennom ytterligere kommitteringer, sier Edvardsen 2.

Pareto kan tilby durasjon på mellom 5 og 15 år med fastrente gjennom hele perioden.

Belåningsgraden er vanligvis rundt 65 prosent, men ifølge Edvardsen kan de gå til 70 prosent N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

hvis det er veldig solide leietakere på lange leie­kontrakter.

– Mens obligasjonsfinansiering i stor grad har vært dominert av syndikater, ser vi nå en økende interesse fra tradisjonelle eiendomsbesittere. Flere ser at dette kan være attraktiv finansiering for eiendom hvor man har et langsiktig eierperspektiv. Lånemarginen i dette markedet ligger mellom 150 – 250 basispunkter, som bør være konkurransedyktig for de aller fleste aktørene, avslutter Edvardsen.

FLERE FORDELER Pareto Obligasjonsfelleskap Eiendom lister opp flere fordeler ved å finansiere nærings­ eiendom gjennom deres obligasjonsfellesskap.

• • • • •

Forutsigbarhet gjennom fast låne­margin og fast rente Lange lån som reduserer risiko knyttet til refinansiering Attraktiv låneprofil som gir muligheter for høyt løpende utbytte Mulighet for belåningsgrad opp til 70 prosent Rask og forutsigbar kredittprosess

ENERGIKUR 2030 VI TREFFES PÅ SWECO-FROKOST UNDER MIPIM ONSDAG 15. MARS

SKAL VI ALLE PÅ ENERGIKUR? Vi ser på energieffektivisering med utgangspunkt i regjeringens mål om å spare 10 TWh i eksisterende byggmasse frem til 2030. I samarbeid med ZERO og Enova har Sweco laget en rapport som avdekker hvordan eiendomsnæringen vil svare på myndighetenes miljømål. Vil det utløse investeringer i flere lavenergibygg?

Vi presenterer resultatet av undersøkelsen og har invitert sentrale parter som Hanna Markussen Byråd for byutvikling, Daniel Siraj konsernsjef i OBOS, Marius Holm leder i ZERO, Thomas Due leder for Nordeas utlånsvirksomhet til Næringseiendom i Norge og Andreas Gyllenhammar bærekraftsjef i Sweco for å ta energidebatten, og se hvordan funnene er opp mot internasjonale krav og trender?

ØNSKER DU Å MELDE DEG PÅ, TA KONTAKT PÅ E-POST MARIANNE.ELLILA@SWECO.NO, ELLER MOBIL 918 00 553

VI PLANLEGGER OG FORMER FREMTIDENS BYER OG SAMFUNN

HYDRO-­PENSJONISTENES ­LUKRATIVE ­PORTEFØLJE Norsk Hydros Pensjonskasse har en eiendomsportefølje verdt 3,6 milliarder kroner. Innen 20-30 år skal Bygdøy Allé 2 og de attraktive eiendommene ved Oslofjorden på Vækerø selges.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

- Vår pensjonskasse er lukket, noe som betyr at det ikke kommer nye medlemmer inn. Det innebærer at alle ­verdiene, inklusive eiendommene, på ett eller annet tids­ punkt skal realiseres, sier daglig leder Ole Petter Gjerde i Norsk Hydros Pensjonskasse.

IVARETAR RETTIGHETER Pensjonskassen ble etablert for 100 år siden, men ble i sin nåværende form stiftet i 1968 gjennom sammenslåingen av Norsk Hydros Funksjonærers Pensjonskasse og Norsk ­Hydros Arbeideres Pensjonskasse.

Formålet er å sørge for at medlemmenes rettigheter er godt ivaretatt, samtidig som Norsk Hydros pensjonsløfte til egne ansatte ivaretas på en optimal måte for de ansatte og for selskapet.

20 PROSENT I EIENDOM Ved utgangen av 2015 hadde Norsk Hydros Pensjonskasse 7 795 medlemmer. I tillegg kommer ca. 8000 personer som har sluttet, eller av andre grunner er meldt ut og har en

68

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

­fripolise som forvaltes av pensjonskassen.

På samme tidspunkt hadde Norsk Hydros Pensjonskasse en forvaltningskapital på 17,8 milliarder kroner, hvorav markedsverdien av fast eiendom utgjorde 3,6 milliarder.

Fast eiendom utgjør dermed ca. 20 prosent av forvaltnings­­ kapitalen.

- Dette er relativt mye i forhold til andre pensjons­kasser.

For oss er imidlertid fast eiendom en nyttig investering, som gir sikre husleieinntekter. Dette er et viktig bidrag til at vi kan utbetale de månedlige pensjonene, sier Gjerde.

BYGGET FOR NORSK HYDRO Den mest verdifulle enkelteiendommen er Bygdøy Allé 2, som i årsberetningen for 2015 er verdivurdert til i overkant av 1 milliard kroner. Bygget er på ca. 30 000 kvadratmeter og ble bygget av Norsk Hydros Pensjonskasse i 1959/1960 for Norsk Hydro.

Siden har mye endret seg, og i dag er A ­ dvokatfirmaet Haavind, Arntzen De Besche Advokatfirma og Norad blant de største leie­takerne.

FOTO: ANNE MANGLERUD

i

MILLIARDBYGG: ­ Bygdøy Allé 2 er det mest verdifulle bygget til Norsk Hydros P ­ ensjonskasse. I ­årsberetningen for 2015 er det verdivurdert til i overkant av 1 milliard kroner.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

69

FOTO: NTB SCANPIX

Norad flyttet inn i mai i år og har inngått en 10 års leiekontrakt.

REHABILITERT I fjor ble rehabiliteringen av Lavblokka i ­Bygdøy Allé 2 ferdigstilt, samtidig som vedlikeholdsprogrammet for de sentrale tekniske anleggene i all hovedsak var ferdig.

- Vi har rehabilitert bygget i flere trinn, og det fremstår i dag som et moderne bygg med teknisk infrastruktur etter dagens krav og standard, sier Gjerde.

Han ønsker ikke å kommentere utleie­ prisene, men sier de er tilfredsstillende og at de «følger markedsnivået for kontor­ eiendommer med god kvalitet sentralt i Oslo».

KJØPTE AV LØVENSKIOLD I 1984 kjøpte Norsk Hydros Pensjonskasse også Drammensveien 264 av Løvenskiold på Vækerø, som ble Norsk Hydros nye hoved­ kontor i 1985. Dette ble fulgt opp med kjøpet av Vækerø Hovedgård og ytterligere tomte­ areal i 1998.

På Vækerø eier pensjonskassen en tomt 70

hvor ca. 50 000 kvadratmeter er regulert til næringsformål. Her er det oppført 5 bygg på totalt 110 000 kvadratmeter. I tillegg kommer hovedgården, som er pusset opp i tidsriktig stil og brukes til representasjonsformål.

Også byggene på Vækerø er tilnærmet fullt utleid. Norsk Hydro leier ca. 20 prosent av ­arealene, mens Sweco Norge, If S ­ kadeforsikring og rederiet Torvald Klaveness er blant de andre store leietakerne.

KAN BLI BOLIGER Pensjonskassens eiendom på Vækerø er beliggende ved Oslofjorden. Selv om det ­ er mye kystarealer og vernede områder på ­tomten, er det ingen tvil om at dette er en svært attraktiv beliggenhet for boliger. Det er ikke utenkelig at næringsbyggene over tid blir konvertert til boliger.

- Tanken har slått oss, men per i dag er ­tomten fullt utnyttet til næring. Vi har ingen umiddelbare planer for å gjøre noen e­ ndringer på Vækerø, og jeg ønsker ikke å forskuttere hva styret vil kunne tenke om dette en gang i fremtiden, sier Gjerde.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

ATTRAKTIVT: Pensjonskassens ­eiendom på Vækerø er beliggende ved Oslofjorden.

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet!

KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo. Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no

Møtesenter

Renhold

Vaktmester

Møtemat og kaffeløsninger

Resepsjon • Personal­ restaurant • Food Court • Kaffebar

Alltid på bølgelengde Arbeidsmiljøet er i konstant forandring.

Atferdsmønstre endres. Mennesker samarbeider og omgås på nye måter.

Vi i 4SERVICE er med på forme morgen­ dagens arbeidsplass. Med spennende matkonsepter og ulike servicetjenester tilpasser vi oss dine leietakeres rytme og ønske.

4service har løsninger som passer dine nåværende og fremtidige behov.

4service.no

FACILITY SERVICES

V I L B Y G G E E N N Y B Y V E D O S L O L U F T H AV N G A R D E R M O E N :

Tar opp kampe n med flyplassbye ne Oslo Airport City planlegger å bygge nesten 1 ­million kvadratmeter næringsareal på Gardermoen. ­Investeringene kan komme opp i 20 milliarder kroner.

FOTO: OAC

Av: Dag-Jørgen Saltnes

74

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

i

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Illustrasjon mulig fremtidig utbygging – Oslo Airport City/ Nordic.

75

Thor Thoeneie, Administrerende ­direktør i Oslo ­Airport City.

FOTO: MARTE GJÆRDE

i

N NYHETER

D

et er ikke kun Oslo som vi skal konkurrere mot når vi skal få inn leietakere. Det er store nærings­ områder rundt flyplassene i hele Nord-Europa som blir våre konkurrenter.

VÅRE AMBISJONER ER STORE OG LANGSIKTIGE Det sier tidligere viseadministrerende direktør i Oslo S ­ Utvikling Thor Thoeneie til Estate Magasin. Vedal ­Utvikling ble først k­ ontaktet og hentet så inn Thoeneie som ­administrerende direktør i Oslo Airport City som står bak det nye gigantprosjektet under planlegging. En drøy halvtime nord for Oslo, rett ved Gardermoen flyplass skal det utvikles nesten 1 million kvadratmeter nærings­areal.

– Det blir kontor, hotell, kongressenter, logistikk, ­handel, industri og foredling, servicetjenester og rekreasjons­ tilbud. Vi snakker alt av næring. Det eneste vi ennå ikke kan ­utvikle er boliger, noe som allerede utvikles i stort mon på ­Jessheim, sier Thoeneie entusiastisk.

Oslo Airport City eier 850 mål, og det legges opp til en utvikling av minst 850 000 kvadratmeter næring. I løpet av 20 år kan investeringene komme opp i hele 20 milliarder kroner i prosjektet.

– Det kan bli hele 40 000 arbeidsplasser her. Vi vil ha variert og arbeidsintensive virksomheter i Oslo Airport City, sier Thoeneie.

76

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

– Med fokus på by- og stedsutvikling ved Norges største knutepunkt, er således et av våre mål å kunne binde ­sammen tusenvis av arbeidsplasser innen et bredt spekter av virksomhetsområder til fordel for hele Oslo-regionen og landet for øvrig. Med to timers tog- eller kjøretur med buss og bil når man omtrent 2 millioner av Norges befolkning, og med to timers flytur når man omtrent 200 millioner av Europas befolkning.

MASTERPLAN Nå går Oslo Airport City i gang med arbeidet med masterplanen for området. De vil invitere flere arkitektmiljøer til oppdraget om masterplanen.

– Ut fra vår strategi som by- og stedsutvikler, skal vi frem mot sommeren utarbeide en robust og langsiktig masterplan for utviklingen av tomtene og området som helhet.

Det er flere hoteller og logistikk- og spedisjons­virksomheter på plass allerede, og flere skal det nok bli. Vi arbeider s­ amtidig målrettet med å skape mangfold med en ­differensiert blanding av bedrifter og arbeidsplasser, sier Thoeneie.

MEGATREND Han har stor tro på det han kaller «aerotropolis», og mener flyplassbyer er en av de store megatrendene for de neste 20 til 30 årene.

– Det blir kontor, hotell, kongres­senter, ­logistikk, ­handel, ­industri og ­foredling, service­tjenester og rekreasjons­tilbud.

Vi snakker alt av næring.

THOR THOENEIE -Administrerende direktør i Oslo Airport City

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

77

Konseptet «­Airport Cities» og «Aerotropolis» har ­allerede tiltrukket seg betydelig interesse, nasjonalt og spesielt internasjonalt.

THOR THOENEIE - Administrerende direktør i Oslo Airport City

– Vår tese er at flyplasser ikke lenger kun bygges rundt de største byene, nå bygges også byene rundt flyplassene, og utviklingen ­internasjonalt skjer stadig raskere. Konseptet «­Airport Cities» og «Aerotropolis» har a­ llerede tiltrukket seg betydelig interesse, nasjonalt og spesielt internasjonalt, og etterspørselen etter flyplass-nær lokalisering øker både i Norge og globalt. Flyplasser transformeres nå fra å være primærinfrastruktur for lufttransport til multi­funksjonelle konglomerater som generer en sterk kommersiell utvikling både på mikroog makronivå, sier Thoeneie.

I Europa er det særlig tre flyplasser som har lyktes med å bygge en by rundt dem. Ved Schiphol i Amsterdam har det vokst frem en bydel som har fått navnet Zuidas. Be­liggende bare 8 minutter fra flyplassen, har Zuidas ­utviklet seg til å bli et stort businessområde, med store hovedkontor som ABN-Amro og Akzo Nobel. Området har over 2,5 millioner kvadratmeter næringsbygg og det pågår store utbygginger. Utenfor Charles de Gaulle flyplass er det også et stort næringsområde.

– I Frankfurt har KPMG etablert seg rett ved flyplassen. I Paris har de bygget 350 000 78

kvadratmeter de seneste årene ved fly­plassen og fått 80 bedrifter lokalisert dit, sier ­Thoeneie.

– Hva slags type leietakere er det dere vil ha til Oslo Airport City?

– Oslo Airport City, OSL og Jessheim by vil sammen bli porten til og fra Osloregionen og Norge. Det blir et gigantisk knutepunkt, og særlig bransjer hvor de ansatte reiser mye bør av bl.a miljø­messige grunner være hos oss. Flyselskaper og bedrifter i olje- og oljeservicebransjen, revisjons­s elskapene og sjømatindustrien er her eksempler på a­ktuelle leietakere.

Helsesektoren er også høy­ aktuell, med åpningen av LHL-­ ­ senteret rett ved siden av. De åpenbare aktørene innen­for logistikk og spedisjon er allerede etablert, og jeg tror vi vil se en økning hos den type selskaper.

Vi arbeider allerede med til­rettelegging for mer logistikk og ­spedisjon. Vi vil også søke å få ­internasjonale selskaper som vil etablere seg ved fly­plassen, sier Thoeneie.

Han mener prosjektets størrelse har en kjempestor fordel i den forstand at den kan tilby flere bransjeclustre.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

TUNGT STYRE Det nystartede selskapet Oslo Airport City har sitt utspring fra gamle Bergmoen og ­Gardermoen Forum.

Blant eierne er Christen Sveaas’ Kistefos, Vedal og 40 investorer hentet inn fra Clarkson Platou Real Estate.

Arbeidende styreformann er tidligere topp­ sjef i Oslo S Utvikling (OSU) Paul E. Lødøen.

Den tidligere Aspelin Ramm-sjefen Peter Groth er en av Norges mest anerkjente by­ utviklere, og er hentet inn som styremedlem i Oslo Airport City. Anders Vedal leder Vedal Utvikling, og vil delta aktivt i prosjektet. Han er også styremedlem i selskapet. Med seg i styret har de også Bengt Rem, Line Norbye, Leif O. Jensen og Finn Erik Røed.

–Lødøen og Groth er også med som ­aksjonærer. Selskapet er utrolig heldig som både har hele Vedal-systemet i ryggen på ­utviklingen og gjennomføring, samt to av de mest erfarne byutviklerne i Norge i styret, sier Thoeneie.

Oslo Airport City skal være en ren ­by­utvikler som planlegger, leier ut og bygger ­eiendommene.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 80 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET. Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938.

Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på.

Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nyelokaler.Noeavdetvivektleggertyngstersamspilletmellomøkonomi,designogmiljø.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

FOTO: MARTE GJÆRDE

«Når man kan tilby bedre enkelt bygg og tilrettelagte områder, så vil vi etter hvert vinne ­etableringer av hovedkontor.»

– Vi vil strukturere prosjektene enkeltvis og kan hvis ønskelig realisere fortløpende, sier Thoeneie.

KONKURRERER MED KØBEN OG ­S TOCKHOLM Thor Thoeneie forteller at Norge ofte har tapt mot København og Stockholm når det gjelder å få internasjonale etableringer.

– Dette koker ned til rammebetingelser og fasiliteter. Når man kan tilby bedre enkelt bygg og tilrettelagte områder, så vil vi etter hvert vinne etableringer av hovedkontor, sier Thoeneie.

Han er ikke redd for at det høye kostnadsog skattenivået i Norge skal skremme de internasjonale selskapene bort.

– Velferdssystemet vårt er basert på en ­solid og sterk økonomi med bl.a høye s­ katter og avgifter og ikke minst lønninger i forhold til andre land.Vi kan konkurrere på kompe­ tanse og talenter. Bedriftene må plassere seg 80

der folk er, og det er sterk befolkningsvekst i Norge. Samtidig er Jessheim den ­raskest voksende byen i Norge. Oslo-­ regionen har dessuten en veldig sterk økonomi.

Oslos økonomi overgår byens størrelse, sier ­Thoeneie.

LANDETS VIKTIGSTE KNUTEPUNKT Oslo Lufthavn Gardermoen (OSL) er ifølge Thoeneie landets mest sentrale og ­viktigste knutepunkt. Flyplassen tok i mot over 25 millioner passasjerer i 2016. Ifølge Avinors ­ Masterplan for 2012 til 2050, kan trafikken øke til over 40 millioner passasjerer innen 2035, og det er ventet at veksten vil fortsette videre i årene fremover. Området rundt flyplassen, som i dag sysselsetter 23 500 (12 500 direkte pluss underleverandører, kontraktører osv), blir dermed en av Norges største arbeids­ plasser.

Hovedflyplassen på Gardermoen har ført til en voldsom vekst i Ullensaker kommune.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Siden flyplassen åpnet i 1998 har kommunen økt innbyggertallet med nærmere 15 000 inn­byggere til 34 000. Ordfører Tom Staahle ­forventer at innbyggertallet skal stige videre til 50 000 innen 2030. Han har store for­ ventninger til Oslo Airport City og nærings­ området rundt flyplassen.

«Et samarbeid mellom profesjonelle eiendoms­utviklere, et positivt næringsliv og JA-kommunen Ullensaker vil kunne u ­tvikle næringsparken til det mest spennende og i nnovative næringsområdet i Norge og ­ ­Norden», skriver ordføreren på websiden til Oslo Airport City.

– Ullensaker kommune har vært veldig flinke til å jobbe med knutepunktutvikling. Øst-vest-aksen fra terminalen via nærings­ parken og til Jessheim er allerede bygget. Det går buss to ganger i timen, og den vil utvikles videre etter hvert som vi bygger. Jeg håper nabokommunene også kobler seg på dette ­nettverket, sier Thoeneie.

Prosjekt næring: Asker Genera, Asker

Prosjekt bolig og næring: Kabelgata 1-39, Oslo

Solid, bærekraftig og nyskapende Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området fra Oslo Nord, via Asker til Drammen, og Ytre Enebakk.

I tillegg ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Asker Panorama, Asker

Prosjekt næring: Nedre Storgate 19, Drammen

Oxer Eiendom

t 66 98 74 00

@ post@oxer.no

Prosjekt bolig: Doyén Drammen, Drammen

w oxer.no

i

82

MILLIARDTOMT: Selmer Eiendom skal bygge 550-800 boliger på den 10 mål store tomten på Skøyen.

Tomten ble kjøpt for 16 millioner kroner i 1983 og er i dag verdt ca. 1 milliard.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

FULL RULLE I BOLIG Selmer Eiendom planlegger å bygge 1500 boliger i til­ knytning til gamle og nye bileiendommer. 550-800 av disse blir beliggende på Skøyen - på en tomt som ble kjøpt for 16 millioner kroner i 1983.

Av: Tore Årdal

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

83

FOTO: SHUTTERSTOCK

B BOLIG

- B­ ilvirksomhet blir dyttet utover av ­boliger. Beliggenheten er blitt stadig bedre for bil­eiendommene til Selmer Eiendom.

FREDRIK SELMER - Daglig leder Selmer Eiendom

I

1955 startet Hans Jørgen Selmer opp som Ford-forhandler i hovedstaden, og opp gjennom årene har selskapet kjøpt flere eiendommer for å huse virksomheten.

GULLKANTET KJØP - Ettersom bil er et lavmarginprodukt, kan vi ikke ha lokaler med høy husleie. Derfor kan vi aldri ha den mest sentrale beliggenheten, sier Fredrik Selmer, som er tredje generasjon i virksomheten.

Beliggenheten for de kjøpte eien­dommene er imidlertid blitt stadig bedre. Det er­ Drammens­veien 161 på Skøyen et godt eksempel på. T ­ omten ble kjøpt i 1983 for 16 millioner ­kroner og er i dag verdt rundt ­milliarden.

ATTRAKTIVT OMRÅDE Nå planlegger Selmer Eiendom å bygge 550–800 enheter på tomten, som i dag er ­beliggende i et attraktivt boligområde.

- Vi jobber med reguleringen nå, derfor vil jeg ikke forskuttere hvor mange boliger det blir. Men det er klart at vi har veldig stor tro på dette prosjektet, sier Selmer.

FARVEL TIL BILBYEN I den tidligere bilbyen Ensjø, som nå er i ferd med å transformeres til en boligby, har ­RøhneSelmer både bilforretning, verksted, kontor og en stor parkeringsplass. I tillegg har Selmer Eiendom kjøpt to nabobygg.

84

Samlet gir disse eiendommene et utbyggingspotensial på 350 boliger med næring på gateplan.

Transformeringen til boliger skjer når bilvirksomheten til RøhneSelmer flyttes fra ­Ensjø til Breivoll.

FORDSTORE OG LEILIGHETER På Breivoll, som ligger nær Alnabru, skal Selmer Eiendom bygge en ny FordStore. ­Dessuten er selskapet i dialog med Plan- og bygningsetaten om bygging av 250-350 boliger i tilknytning til det nye bilanlegget. Tomten er totalt på 13 mål.

- Utviklingen innen bil skjer veldig fort nå, derfor er det vanskelig å planlegge hvordan et bilanlegg skal se ut om 5 år. Hvordan eier vi biler fremover? Leier vi biler? Står det felles biler i garasjen til sameiet? Dette vet vi ikke, men det er ingen tvil om at bilbruken i byene vil endres. ÅPNE FOR SAMARBEID Selmer Eiendom er åpne for å samarbeide med andre aktører om byggingen av de ca.

1500 boligene på Skøyen, Ensjø og Breivoll.

Samtidig utviklet og solgte selskapet 63 ­ ­leiligheter i egen regi i 2008 - Vi hadde en ubenyttet tomt på Ensjø som vi hadde eid lenge. Med hjelp av gode råd­ givere og en flink entreprenør ble dette et bra prosjekt for oss, sier han.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

VURDERER NOE UTLEIE Det kan bli aktuelt for Selmer Eiendom å sitte igjen med en del av boligene for utleie. På sikt vil selskapet også vurdere å kjøpe flere eiendommer med tanke på boligutvikling.

- Vi er interessert i eiendommer som passer inn i porteføljen vår, for eksempel ­ nabo­eiendommer til større prosjekter, men vi er ikke aktivt på søk. Vi har mer enn nok eiendom å jobbe med i årene fremover, sier Selmer.

GODE BILEIENDOMMER I 2017 blir RøhneSelmer eneforhandler for Ford i Stor-Oslo. I tillegg til det ­ planlagte bilanlegget på Breivoll, skal a­nlegget i ­ Lillestrøm opp­ g raderes til Ford-store, sam­ ­ tidig som etableringen på Røa opp­ graderes med en fullverdig salgsavdeling. En Ford-store finnes allerede på Billingstad, som dekker ­Asker og Bærum.

- En bileiendom skal ha god tilgjengelighet og være knyttet til offentlig kommunikasjon.

Det er også en plasskrevende virksomhet, sier Selmer og fortsetter: - Men hvordan biler blir solgt i fremtiden, vet vi ikke. Vi vet heller ikke hvordan behovet for bilverksteder blir. Fremtidens biler ­krever trolig mindre vedlikehold og reparasjoner, sier han.

Totalt eier Selmer Eiendom 55 000 kvadratmeter med næringseiendom i porteføljen.

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

Lanserte 17 ­alternative planer Av de 55 reguleringsplanene som ble vedtatt av Oslo bystyre i 2016, hadde Plan- og bygningsetaten lansert egne alternativer i 17 av dem. Avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann mener etatens egne alternativer bidrar til færre avslag fra byråd og bystyre og bedre kvalitet i byutviklingen.

Av: Tore sÅrdal

N NYHETER

I

de aller fleste tilfellene foreslår vi alternative planforslag fordi tiltakshaverens forslag ikke er i tråd med overordnede føringer og for å sikre en bedre kvalitet i byutviklingen innenfor planforslagene og for naboene rundt. Det kan være for å følge opp alt fra kommuneplanen, kommunedelplaner, politiske føringer og signaler til å sikre viktige kvalitative elementer, sier avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann i avdeling for områdeutvikling i Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune.

MEDHOLD I BEVARING I fjor ble det vedtatt 55 reguleringsplaner av bystyret i hoved­staden. Plan- og bygningsetaten fremla alternativer i 19 av disse sakene. 17 av dem stod de for selv, og 2 av dem stod Byantikvaren alene om.

Av de 19 planforslagene med alternativ fikk PBE til­ slutning i 7, delvis tilslutning i 2 og ikke tilslutning i 10 av sine anbefalinger.

PBE har også gjort en undersøkelse av alle regulerings­ planer som ble vedtatt i bystyret i perioden 2011-2015.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Av totalt 296 reguleringsplaner ble 106 av disse fremmet til politisk behandling med alternativer, altså 1/3 av alle planene. PBE fremmet egne planalternativer i 71 av disse 106 planforslagene. Forslagstiller selv, andre kom­munale etater eller statlige organ stilte alternativer i de r­ esterende 35 planforslagene. Samlet i denne perioden fikk etaten 86 prosent tilslutning for egne alternativer lansert i regulerings­planer som hadde hovedvekt av bevaring. By­styret sa ja til langt færre av etatens alternativer for boligplaner (45 prosent) og næringsplaner (30 prosent).

SJELDEN ET NYTT PLANGREP Plan- og bygningsetaten har ikke analysert bakgrunnen for alle tallene ennå, derfor kan ikke Vaa Bermann si noe om hvorfor etaten bare har fått tilslutning til 30 prosent av egne alternativer lansert i næringsprosjekter i perioden 2011-15.

Men et eksempel var hvor etaten foreslo en kombinasjon av boliger i tillegg til kontorbebyggelsen som var foreslått.

- Et alternativt planforslag fra oss er sjeldent et helt nytt plangrep. Det kan for eksempel være at vi i et 87

Bestill oppstartsmøte

1

Kunngjør og varsle oppstart av planarbeid

Oppstartsmøte

2

Høring

Send inn planforslag

Dialogmøter

Område- og ­p rosessavklaring

3

Vedtak om offentlig ­e ttersyn

FORSLAGSTILLERS ANSVAR PLAN- OG BYGNINGSETATENS ANSVAR Dialogbasert planprosess i Oslo kommune innført i 2014.

88

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Send inn oppdatert planforslag

Offentlig ettersyn

Bemerkingsmøte

4

Vedtak

Sende planforslaget til politisk behandling

boligprosjekt foreslår en annen fordelings­ nøkkel for antallet to-, tre- og fireroms leiligheter i prosjektet eller en alternativ regulerings­ bestemmelse, sier han.

UTNYTTELSE OG HØYDER Ofte går det på utnyttelse og høyder. Men størstedelen av planene mener PBE blir ­bedre, både gjennom diskusjonen i planprosessen om det skal stilles alternativer eller ei og hvilke elementer som er viktig å sikre, og der hvor de blir vedtatt. Noen ganger kan det stå om ting som kan oppleves som små detaljer, andre ganger om vesentlige prinsipielle eller konkrete forskjeller. Men samlet sett mener de det gjør byutviklingen og byen bedre i de lange løp.

MEST BOLIG - Jeg registrerer at andelen er lav når det gjelder planene med næringsformål. Største­ delen av reguleringsplanene som behandles

i dag består av boliger. Det er viktig at politikerne har et best mulig beslutningsgrunnlag, og dermed at alle sider er belyst, sier han og fortsetter: - Motstykket til at vi ikke lanserer egne alternativer, er at andelen negative innstil­ ­ linger fra byråd til bystyre, eller bestilling fra dem om å utarbeide alternativer sannsynligvis ville ha vært høyere. Og det ville også medført lengre planprosesser.

OVERORDNEDE PLANER Hovedhensikten er å ivareta hensynet til politisk vedtatte overordnede planer og føringer samt å sikre kvaliteter og ivareta hensyn i byutviklingen for dagens og fremtidens innbyggere i et helhetlig perspektiv.

- Vi har til oppgave å sikre medvirkning og følge opp fellesskapets interesser. Samtidig skal vi også gi tilstrekkelig underlag for ­kyndige politiske vedtak. Det vil noen ganger være i motstrid til eiendomsutvikleres egne N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

interesser og prioriteringer i den enkelte sak, sier Vaa Bermann.

KVALITET PÅ UTEROM I boligplanene ser han en tendens til at til­ takshavere stadig oftere utfordrer på høyder og utnyttelse av tomten i forhold til by­styrets vedtatte overordnede planer og føringer. Dessuten blir ikke kvaliteten på private og offentlige uterommene alltid god nok da de blir presset opp mot ønsket utnyttelse. Da er det PBEs oppgave å belyse dette og vise hva alt­ ernativet kan og bør være. Hvis forslagsstillerne hadde forholdt seg til føringene i kommuneplanen og andre overordnete vedtatte planer, hadde behovet for etatens alternativer vært lavere.

I tillegg til Plan- og bygningsetaten kan også andre kommunale etater og statlige ­organer foreslå egne alternativer til forslag. I noen veldig få tilfeller kommer også tiltakshaver med flere alternativer.

89

ANBEFALTE BARNEHAGE Estate Nyheter skrev i januar om Ensjøveien 8, hvor eieren vil oppføre to boligblokker på syv etasjer. Plan- og bygningsetaten vil derimot anbefale at den attraktive tomten brukes til en ny barnehage. Vaa Bermann viste da til at Byrådet har som konkret mål at det skal opprettes 3.000 nye barnehageplasser i bystyreperioden og Ensjø mangler fortsatt mange barnehageplasser. De kommunale etatene er bedt om å tilrettelegge for flest mulig nye barnehageplasser der hvor folk bor eller vil komme til å bo, og etaten mener Ensjøveien 8 er veldig godt egnet til barnehage og vanskelig å kombinere både med boliger og en stor nok barnehage på den ca. 2,5 mål store tomten.

Vaa Bermann forstår at det stilles spørsmål ved rimeligheten av at en hel eiendom kan avsettes til barnehage, mens det i forkant har vært bygget mye boliger i samme område uten at det er satt av tilstrekkelig store nok arealer til dette formålet.

AREALER IKKE SIKRET Han viser til at det i den overordnede planleggingen for Ensjø ikke ble sikret arealer til sosial infrastruktur som skoler, barnehager og sykehjem. I stedet ble det lagt opp til at dette skulle skje i forbindelse med den enkelte reguleringssaken når det nå planlegges for inntil 7.000 boliger i dette området. Mange av planene og utbyggingsprosjektene på Ensjø har så langt inkludert barnehager, men det er langt i fra nok.

- Dette er en følge av de politiske prioriteringene på midten av 2000-tallet og går blant annet på hvor mye midler kommunen ønsker å binde i eiendom på et tidlig tidspunkt, samtidig som det er et tema hvorvidt kommunen skal eie eiendommene selv eller legge til rette for privat utvikling. Det jeg kan si er at vi i dag planlegger på en måte hvor vi tidligere definerer plassering og behov for sosial infrastruktur enn vi for eksempel gjorde på Ensjø. Grunnlaget for å være tidlig nok ute i prosessen er bedre til stede, sier han.

90

KOMMUNEN KAN KJØPE Hvis en eiendom blir omregulert, for ­eksempel til barnehage, har kommunen i utgangs­punktet muligheten til å erverve eller ekspropriere den. Ekspropriasjon skjer imidlertid svært sjeldent, og når det først skjer er det som oftest i forbindelse med veiutbygging. Oftere er det at kommunen kjøper eiendom som ønskes brukt til offentlig eiet sosial infrastruktur som skoler, sykehjem eller barnehager.

- Det sier seg selv at det skal mye til for å eks­ propriere en eiendom til for eksempel barnehageformål, sier Vaa Bermann, som under­streker at bruk av ekspropriasjon er en beslutning som ligger i rådhuset.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

EKSPROPRIASJON: - Det sier seg selv at det skal mye til for å ekspropriere en eiendom til for ­eksempel barnehageformål, sier ­Andreas Vaa Bermann.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år.

Den juridiske staben i HL har solid erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendom.

Vi gir våre gårdeiermedlemmer profesjonell juridisk bistand.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

Einar Frigland Advokat Tlf. 22 47 75 27 e.frigland@huseierne.no

Anders Leisner Advokat Tlf. 22 47 75 28 a.leisner@huseierne.no

Copyright Finn Robert Jensen

Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til våre medlemmer som eier næringseiendom.

Annita Magnussen Advokat Tlf. 22 47 75 10 a.magnussen@huseierne.no

Yana Beate Totland Advokat Tlf. 22 47 86 47 y.totland@huseierne.no

Karianne Listerud Lund Advokat Tlf. 22 47 75 17 k.listerud@huseierne.no

Huseiernes Landsforbund Fred Olsens gate 5 0152 Oslo Tlf: 22 47 75 00 Per Christian Nordal Advokat Tlf. 22 47 86 46 p.nordal@huseierne.no

Morten Fæste Advokat Tlf. 22 47 75 18 m.faeste@huseierne.no

Øistein Olsen Krokmoen Advokat Tlf. 22 47 79 43 ook@huseierne.no

Espen Kheradmandi Advokatfullmektig Tlf. 22 47 75 29 e.kheradmandi@huseierne.no

huseierne.no

Nytt om navn Moms-­ ekspert til ­Hammervoll Pind

Ny sjef for ISS Norge

– Det er ikke noe minus at han er innmari morsom.

J

ørgen Bull er en kapasitet innen merverdiavgift og er en perfekt match for oss, sier Anders Pind, Managing Partner Hammervoll Pind.

Jørgen Bull kommer fra jobben som daglig leder i Tax & L ­egal A dvokatfirma DA, et advokat­ ­ firma spesialisert innen skatte- og avgifts­r ett.

– Jeg har arbeidet mye med rådgiving innen avgiftsmessige problem­s tillinger for aktører i­ nnen fast eiendom og ser fram til å ­j obbe med et av landets mest kompetente juridiske fagmiljøer innen eiendoms- og entreprisesektoren.

Og der advokatbransjen kan være noe tungrodd, har Hammervoll Pind evnen til å kunne snu seg fort rundt, noe som vil bli avgjørende i årene framover, sier Bull.

AVGIFTSPLANLEGGING Bull var en av gründerne i Tax & Legal, som ble startet knappe fem måneder før Hammervoll Pind i 2014.

– Det er interessant at Anders og jeg tenkte så likt, at vi begge så at det var et marked for mer bransje­ orienterte advokatfirmaer. Jeg er 92

Keld Mosgaard Christensen overtar som ny adm. direktør i ISS Norge. stolt over selskapet jeg har vært med å bygge opp og alt det gode arbeidet vi har gjort for kundene våre. Nå ser jeg fram til å kunne fokusere på mitt fagfelt som en del av et større kompetanse­m iljø.

Hammervoll Pind er i voldsom vekst, og jeg gleder meg til å bli med på den reisen, sier Bull.

– Verden forandrer seg stadig raskere og det er et konkurransefortrinn at våre ansatte kan mer enn bare juss. Jørgen har foruten bakgrunn fra steder som Statoil, PwC og skattedirektoratet, relevant erfaring som gründer og foredragsholder. Han har et talent for å gjøre kunnskap forståelig for kollegaer og kunder, sier Pind.

– Jeg er opptatt av å gi praktiske råd i et landskap som kan være ganske uoversiktlig. Jeg anstrenger meg for å gjøre komplisert regelverk tilgjengelig på en lett­ fattelig og forhåpentligvis morsom måte slik at kundene henger med og kan ta riktige avgjørelser, sier Bull.

– Ja, det er heller ikke noe minus at han er innmari morsom, ler Pind.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

K

eld Mosgaard Christensen blir ny ­administrerende direktør i ISS Norge fra 8. februar etter at Hans John Øiestad går over i en ny stilling som leder for konsernets renholds­ virksomheter i Nord-­Europa.

– I sin nye rolle vil Hans John Øiestad ha ­ansvaret for videreutviklingen av denne svært ­viktige delen av vår virksomhet i alle de seks landene i regionen, og han vil rapportere d ­ irekte til meg, sier Troels Bjerg, ­ administrerende ­d irektør for ISS Nord-­Europa.

Keld Mosgaard Christensen har bred inter­nasjonal ledererfaring. Han begynte i ISS i 2004 som VP ­Global Corporate Clients. Fra 2006 til 2011 ­arbeidet han for det danske utenriks­ departementet som general­konsul i ­Tyrkia. Da han kom tilbake til ISS, ble han Global A ­ ccount Director for HP, en av de viktigste kundene til ISS. Han var inntil nylig ­Executive Vice-­President for Specialised Services i ISS Nord-­ Amerika.

– Keld Mosgaard Christensen kan vise til sterke resultater og vil bli et verdifullt tilskudd til lederteamet både i ISS Norge og ISS Nord-Europa, sier Troels Bjerg.

Hans John Øiestad har vært ansatt i ISS siden 1986 og har tidligere vært a­ dministrerende d ­ irektør for ISS Nordic Region, ISS Finland, ISS Sverige, ISS Healthcare i Sverige, Care Partner Sverige, samt hatt flere lederstillinger i ISS i Sverige, Tyskland og Norge.

Tjuvholmen. Løren. Union.

Hva blir det neste?

Selvaag Eiendom skaper gode byområder, til glede for generasjoner.

Nå ser vi etter nye, sentrale eiendommer vi kan løfte.

Kanskje sammen med deg? Kontakt oss hvis du vil snakke om muligheter for din eiendom.

Kontakt adm. direktør Cecilie Martinsen, telefon 982 65 683 eller mail: cm@selvaageiendom.no

www.selvaageiendom.no

EIENDOM HANDLER TRANSAKSJONER

OM MER ENN

Føyen Torkildsen er en av landets mest erfarne eiendoms­ rådgivere Eiendom handler om kunnskap og ­langsiktighet. Enten det ­dreier seg om byutvikling, en ­diversifisert eiendoms­ portefølje eller en enkeltstående ­eiendom, er våre advokater gode råd­givere og ­verdifulle støttespillere.

Vårt juridiske miljø ­innenfor spesialist­ området ­eiendom er et av landets mest ­erfarne, og største, og håndterer eiendom fra A til Å.

Vi er med fra p ­ rosjektets begynnelse, gjennom utvikling og ­enterprise, til ­prosjektet ferdigstilles. ­Derfra kan vi bistå med rådgivning, utleie og forvaltning.

Vår eiendomsvirksomhet omfatter Plan & Bygg Fast Eiendom Entreprise og Anskaffelser Corporate rådgivning Våre oppdragsgivere representerer hele spekteret av aktører. Dette gir en større bredde i utfordringene, til glede for alle vi yter bistand til.

Kontakt oss T: +47 21 93 10 00 E: post@foyentorkildsen.no foyentorkildsen.no

Trump Empire State Building

Donald Trump var på nippet til å få full kontroll over Empire State Building og sette sitt navn på verdens mest kjente skyskraper.

Av: Dag Jørgen Saltnes

N NYHETER

N

år frustrasjonen er på topp hos den amerikanske presidentens motstandere, sender de kanskje noen tanker til hva som kunne ha skjedd dersom Donald Trump vant kampen om den ultimate eiendommen: ­Empire State Building. For Donald Trump var like ved å sikre seg en av verdens mest kjente skyskrapere for en slikk og ­ingenting.

DRØMMEN Businessavisen Crain’s New York siterte i fjor Mitchell ­Pacelles bok om Empire State Building «Empire: A Tale of Obsession, Betrayal and the Battle for an American Icon».

Ifølge boken fikk Donald Trump spørsmålet «hva vil du bli husket for?» da han holdt en tale hos University Club i New York i 2000. Han tenkte seg om en stund før han sa: «Jeg vil eie Empire State Building».

Muligheten for å eie Empire State Building kom etter at eiendomsboblen på 80-tallet sprakk. Eieren Prudential var i trøbbel og ville selge eiendommen, men det var ikke mange kjøpere klare med cash. Den japanske eiendoms­investoren

96

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Hideki Yokoi bladde opp 42 millioner dollar i 1991 og ga den til sin datter Kiiko Nakahara. For å maksimere verdiene til eiendommen ville hun forsøke å bryte opp de ekstremt langvarige leiekontraktene som hadde betydelig underleie.

Og den rette mannen til å hjelpe til med det var Donald Trump.

Leiekontraktene hadde bakgrunn fra da utviklerne ­Harry Helmsley og Larry Wien kjøpte Empire State Building i 1961. De hentet inn penger ved å selge aksjer til t­usener av småsparere. Deretter solgte de bygget til Prudential ­Insurance Co. of America for 29 millioner dollar med en rett til å leie bygget tilbake helt frem til 2076. Husleien frem til 1991 var 3 millioner dollar i året, deretter falt husleien til 2 millioner dollar i året. Dermed var de to utviklerne sikret en solid profitt ved å drifte og leie ut eiendommen videre til andre leietakere.

FIKK 50 PROSENT GRATIS Ifølge Crain’s New York fikk Donald Trump, som da var i ­finansielle vanskeligheter, 50 prosent av eiendommen ­

FOTO: PEXELS

i

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Empire State Building kunne blitt Trump Empire State Building.

97

- Hva vil du bli husket for?

- Jeg vil eie Empire State B­ uilding.

DONALD TRUMP (år 2000)

gratis. Tanken var at Trumps kjendisfaktor og hans kjennskap til rettssystemet skulle få de gamle leie­ kontraktene sagt opp.

– Dette er en veldig god avtale for meg. Den vil styrke min posisjon som New Yorks in­nfødte sønn. Jeg får 50 prosent av oppsiden og jeg akter å få en formue ut av min ­posisjon. Jeg vil gjøre alle tiltak som er nødvendige for å bringe Empire State Building tilbake til sin rette ­posisjon som en eiendom i verdens­klasse, sa Donald Trump etter at handelen ble offentliggjort i 1995, ifølge Crain’s New York.

I 1995 gikk Donald Trump til sak mot leie­takerne i Empire State Building, Han mente de hadde latt eiendommen forfalle og dermed hadde brutt leiekontrakten. Trump brukte kjente utsagn om bygget som «a mess», «a laughing stock» og han slo fast at bygget var dårlig forsikret og at branntrappene måtte byttes ut.

– Han påsto alt mulig. Han sa leietakerne var for små og det ble ikke leid ut nok a­ real. Kan man si at små leie­ takere ikke er bra? Jeg vet ikke om det er tilfelle. Så nei, det var i­ngen vanskelig beslutning, sa dommer Lehner ifølge Crain’s New York.

Han dømte mot Trump, og uttalte at det var en e­ nkelt 98

dom. En appelldomstol opp­ rettholdt dommen noen måneder senere, og dermed var det game over for Trumps drøm om å eie ­Empire State Building.

BOLIGUTVIKLING På Trumps hjemmeside skriver selskapet at Trump så for seg en stor boligutvikling i bygget, men den 18. mars 2002 solgte Trump og den japanske partneren eiendommen til ­Empire State Land Associates for 57,5 mil­lioner dollar.

Trump hadde rett på 50 prosent av gevinsten ut over 45 millioner dollar, noe som ga den daværende eiendomsmogulen 6,25 millioner dollar.

Siden har eiendommen blitt børsnotert gjennom selskapet Empire State Realty Trust, som har til sammen 14 kontoreiendommer, hvorav ni er lokalisert i midtown Manhattan, og seks handelseiendommer. Empire State Building er selve juvelen i eiendomsselskapet, som har ­eiendommer med et totalt areal på drøye 930 000 kvadratmeter.

President Donald Trump klarte altså ikke å slå kloa i den prestisjetunge eiendommen. Men det norske oljefondet eier 3,73 prosent i Empire State Realty Trust. Eierposten er nå verdt drøye 700 millioner kroner.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Empire State Building med et gigantisk bilde av Donald Trump da han vant presidentvalget i november i fjor.

FOTO: NTB SCANPIX

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

99

Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: BĂĽrd Gundersen (gundersenogmeg.no)

VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER

Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Kravet om høy kvalitet er uansett ufravikelig. For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men også om å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte.

Engasjerte kokker skaper fornøyde gjester! Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.

www.fazer.no

ILLUSTRASJON: LPO ARKITEKTER

Særegent og nyskapende i Schweigaards gate 33 INNOVATIVE LØSNINGER Et fremtidsrettet kontorbygg er under oppføring i Schweigaards gate 33. Bygget på 22.100 kvadratmeter skal inneholde topp moderne kontorarbeidsplasser samt forretninger, kafe og service­ funksjoner på gateplan. Bygget består av to bygningskropper på åtte etasjer over bakke og to underetasjer. Innovative løsninger gir fasaden et særegent preg og bidrar til å gi Schweigaards gate et ytterligere løft.

BREEAM-NOR «EXCELLENT» Kontorbygget vil oppnå miljø­ klassifiseringen BREEAM­NOR «Excellent», og ferdigstilles i løpet av høsten 2018.

Fra 1. mai i år blir ROM Eiendom en del av Bane NOR og all jernbaneeiendom samles på et sted | romeiendom.no

FOTO: NTB SCANPIX

«I dag er han på opptur igjen, og figurerer i sosieteten sammen med unge kvinner som Celina ­Midelfart fra Norge.», skrev magasinet NæringsEiendom om Donald Trump i 1998.

i

N NYHETER

«VERDENS RÅESTE ­E I E N D O M S S P E K U L A N T » I

1998 skrev magasinet NæringsEiendom, som nå gis ut av Estate Media, en artikkel med tittelen «Verdens råeste eiendoms­ spekulant». Ingressen lød som følger: «Har du stor nok gjeld, er det banken din som har et problem. Dette var situasjonen for den amerikanske eiendomsinvestoren og ­superjappen Donald Trump på 80-­tallet. ­Bankene turde rett og slett ikke å slå ham konkurs. I dag er han på opptur igjen, og figurerer i sosieteten sammen med unge ­ ­kvinner som Celina Midelfart fra Norge».

Donald Trumps eiendomshistorie er en ­historie full av opp- og nedturer.

Av: Dag Jørgen Saltnes

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

10 3

FOTO: SHUTTERSTOCK

10 4

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Taj Mahal Casino var blant ­investeringene som gikk ­virkelig dårlig da det amerikanske ­eiendomsmarkedet falt.

V

i tar et tilbakeblikk på historien om Donald Trump, før både The Apprentice og Trumps trademark ­ Your’ Fired! Og hans ­seneste ­engasjement i amerikansk politikk.

STARTET MED TO FULLE HENDER Donald Trumps far var entreprenøren og boligbyggeren Fred Trump, som hadde en årlig omsetning på 40 millioner dollar. Donald J. Trump ville imidlertid mer og kjøpte i 1975 ­hotellet Commodore i New York på et tids­ punkt hvor byen var i en økonomisk nedgangs­ periode og ingen andre våget kjøpe eiendommen. Trump lånte 70 millioner dollar, fikk en skattelettelse verdt 120 millioner dollar og døpte om hotellet til Grand Wyatt. Det var en flying start for eiendomsmogulen.

Siden har den nåværende presidenten i USA fortsatt med tunge eiendomsinvesteringer.

TELEVISION CITY Trump hadde vist interesse for en eiendom langs Hudson River allerede i 1974, da han kjøpte en opsjon for eiendommen. Men hans forslag for bygging av 12 450 leiligheter ble aldri noe av. En argentinsk utvikler kjøpte eien­ dommen, fikk godkjent en utvikling, men klarte ikke finansiere prosjektet. Da var banen klar for Trump, som kjøpte 13 kvartaler langs Hudson River i 1985. Målet var å bygge verdens høyeste skyskraper på 150 etasjer, omgitt av seks andre halvparten så høye.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Trumps p ­ laner hadde fått navnet Television City, og var på 1,44 millioner kvadratmeter med boliger, ­ handel, kontor og fjernsynsstudio. Blant annet var NBCs hovedkvarter tiltenkt prosjektet.

Prosjektet var imidlertid langt større enn det som var godkjent, og det møtte massiv motstand. Til slutt var utsettelsene så store at NBC trakk seg fra planene, og Trump endret prosjektets navn til Trump City.

Etter hvert ga Donald Trump fra seg kontrol­len over prosjektet, men hadde fortsatt en eierandel og sitt navn knyttet til det.

KRISE Mot slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet begynte Donald Trumps eiendoms­ imperium å vakle som følge av fallende eiendoms­ verdier og høy gjeld.

Trumps Grand Hyatt Hotel i New York ble tatt over av ­banken, og han måtte gi fra seg halvparten av aksjene i kjempecasinoet Taj Mahal. Trumps formue, som på det meste ble anslått til 3 milliarder dollar, s­ krumpet kraftig inn og han fikk til en avtale med kreditorene. Men bankene hadde liten interes­se i å ta over alle hans eiendommer, og han hadde også fått bygd opp en sterk merkevare i Trump-navnet. Donald Trump fikk dermed anledning til å bli med oppover når eiendomsmarkedet tok seg opp igjen, og nå er presidentens eiendommer verdt store beløp.

10 5

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Det Hvite Hus i nord 10 6

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

T

rump Tower er Donald J. Trumps ­aller mest kjente bygg, og der Trump-­ organisasjonen har sitt hovedkvarter.

Etter at Trumps kone Melania bestemte seg for å bli boende der sammen med sønnen Barron frem til nytt skoleår, har bygget fått tilnavnet Det Hvite Hus i nord.

Eiendommen ble bygd i 1983 og skulle opprinnelig være på 60 etasjer. Men da Trump Tower åpnet, var det 58 etasjer, samtidig som toppetasjen hadde fått etasjenummer 68. ­Donald Trump mente et stort atrium ok­ kuperte høyden til ti etasjer, men har uansett måttet hoppe over etasje 6 til 13.

Ifølge Trumps hjemmesider er de første 26 etasjene luksuskontorer, mens det er boliger fra 30. til 68. etasje.

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for sikre fasader.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

kirkestuenas.no

I

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Trumps ­boligjuvel

følge en analyse som The Real Deal har foretatt av New Yorks eiendommer basert på skatteverdi, hadde Donald Trump storbyens mest verdifulle boligbygg ved inngangen til 2016. Trumps eiendom på adressen 845 United Nations Plaza, som har navnet Trump World ­Tower, er ifølge The Real Deal verdt 238,27 millioner dollar.

Trump World Tower (i svart) sto ferdig bygd i Midtown ­Manhattan i 2001. Eiendommen er på 72 etasjer og har 362 boligenheter. Eiendommen ble tegnet av arkitekten ­Costas Kondylis og da det ble bygd var det verdens høyeste boligbygg. Blant kjendiser som har bodd i bygget, er Bill Gates, Harrison Ford, Sophia Loren og New York Yankees-­ stjernen Derek Jeter. Kongehuset til Saudi Arabia har også kjøpt en etasje i bygget for å gjøre leilighetene tilgjengelig for landets FN-utsendinger.

10 8

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Logg deg inn i kundeportalen

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

jegvilhakundeportal@gk.no

Som servicekunde hos GK får du nå enkelt oversikt over alle servicearbeider på dine tekniske anlegg.

Bestill når det passer deg, enten du er på kontoret eller i teknisk rom. Gjerne rett fra mobilen.

Vi logger hva som er gjort, viser hva som er planlagt og foreslår mulige forbedringer. Du får full servicehistorikk og kostnadsoversikt på ett sted.

GK Kundeportal dekker alle våre fagdisipliner og er inkludert i din serviceavtale. Det er bare å logge inn og komme i gang.

Effektivt for deg – effektivt for oss.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

gk.no/kundeportal

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 5 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

FOTO: TRUMP GOLF

GOLFKONGEN Luksuriøse golfklubber og golfbaner har spiller en viktig rolle i Donald Trumps merkevarebygging.

i

D

110

FOTO: NTB SCANPIX

onald Trumps eiendoms­ imperium er bygget opp rundt merkevaren Donald Trump og luksus innenfor golf­ klubber, ­ hoteller, leiligheter og kontor­eiendom. Og selv om den amerikanske ­ presidenten er mest kjent for sine prestisje­ bygg Trump Tower i New York og Seattle, har han bygd opp en stor portefølje med golf­klubber. Trump sitter på mer enn et tosifret antall golfklubber i USA.

Trump ­National Golf Course ­Westchester

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi søker deg som vil investere i grønn eiendomsutvikling Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Foto: BERRE

Kristin Haug Lund direktør prosjekt og teknisk, Entra ASA er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

– Småbyer for høyt priset Daglig leder Thore Liverød i det Larvik-baserte selskapet Alfa Eiendom mener at rene kontoreiendommer i mindre byer generelt er for høyt priset.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

H

vis vi ser bort fra Oslo og andre store byer, er det det veldig kostbart å skifte leietakere. Enten leie­ takere skal r­ eforhandle kontrakten eller flytte ut, skal det nesten alltid flyttes på vegger, males og gjøres andre endringer i lokalene. Kostnaden blir fort på 5-8000 kroner per kvadratmeter og må tas med i regnestykket ved kjøp av en kontoreiendom, sier Liverød.

Denne kostnaden, kombinert med de høye prisene som ­selgere oppnår gjennom heftige budrunder, gjør det ­uinteressant for Alfa Eiendom å kjøpe rene kontoreiendommer.

SMÅ MARKEDER Han påpeker at disse markedene også er små. Det er få leietakere og mye lavere utleiepriser enn i de store byene.

Leietakere flytter gjerne til nye kontorbygg, og da blir ofte lokalene i det gamle kontorbygget stående tomme lenge.

Liverød understreker også viktigheten av å ha lokal­ kunnskap eller et kontaktnett i de byene man investerer.

– Det er veldig stor forskjell på å kjøpe eiendom i Oslo og

11 2

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Sandefjord. Vi er bevisste på hvilke områder av Sandefjord vi har tro på. Dette er ikke så lett å se hvis man ikke har lokalkunnskap, sier han.

Som et eksempel viser han til den kommende IKEA-­ etableringen i Sandefjord.

– Det er veldig avgjørende at IKEA kommer og i hvilken form de kommer, sier han.

SPENNENDE MULIGHETER Alfa Eiendom, som eies av Liverød, ble etablert i 1993 og driver med utvikling og salg av hel- eller deleide prosjekter.

Selskapet er blant de ledende aktørene på utvikling, utleie og forvaltning i Vestfold og Telemark.

Ifølge hjemmesiden eier og utvikler selskapet eiendommer med en totalverdi på ca. 500 millioner kroner, samtidig som det forvalter en portefølje på ca. 52 000 kvadratmeter.

Rent bortsett fra rene kontoreiendommer, synes Liverød det er mange spennende muligheter i regionen. Men de må selvsagt ikke være for høyt priset.

FOTO: ØSTLANDETS BLAD

EIENDOMSSØK

Høytlager 2.500-3.500 kvm

Thore Liverød tror de som kjøper eiendom utenfor storbyene til lav yield kan gå på en smell.

Lagerboks AS ekspanderer og søker etter nye lokaler i Oslo med innflytting i løpet av 2018. Det søkes primært etter høytlager men det er også ønskelig med lavtlager i tillegg.

• •

Takhøyde min. 10 meter Lang leiehorisont / Kjøp

Henrik Rothman Tel: 99 57 21 12 hro@lagerboks.no

R

EIENDOM UTENFOR STORBYENE:

Hett i Vestfold De høye prisene på næringseiendom i Oslo gjør at investorer ser etter muligheter andre steder. Dette bidrar til å sende yielden ned i flere byer. – Vi har flere ganger fått inn bud uten at budgiveren har vært på visning, sier Rune Allerød i Q4 Næringsmegling.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

114

S

REKORDLAV YIELD Han forteller at sentrumsnære eiendommer i Sandefjord, Tønsberg, Larvik og Skien har gått til lave yielder. Blant ­annet ble en bygård i Jernbanealleen i Sandefjord solgt til en netto yield på rekordlave 4,9 prosent.

– Ja, dette er veldig lavt. Men i tillegg til god beliggenhet har eiendommen også utviklingspotensial, sier Allerød.

kontorlokaler i de tre øvre. Ifølge annonsen har bygården gjennomgående enkel standard tilpasset dagens leietakere.

– Sandefjord kommune har åpnet for å bygge seks etasjer i sentrum. I tillegg diskuteres muligheten for en tilbake­ trukket syende etasje. Dette har bidratt til den store ­interes­sen for Jernbanealleen 22, sier han.

Selgeren av denne bygården var Jernbanealleen 22 ­Holding AS, som er eid med like deler av de Vestfold-­ baserte selskapene Vikan Properties AS, Gaja Eiendom AS og Ingri Invest AS. Jon A. Vikan i Vikan Properties forteller at det var laber interesse for eiendommen da de kjøpte den i mai 2015.

– Den hadde ligget ute en stund, og vi var den eneste ­interessenten. Prisantydningen var på 13,5 millioner ­kroner, men vi er flinke forhandlere og fikk prisen ned i 10,4 ­millioner, sier Vikan.

STOR INTERESSE Bygården er på 1165 kvadratmeter som er fordelt over fire etasjer. I første etasje er det forretningslokaler, mens det er

60 PROSENT AVKASTNING I fjorårets siste måned solgte de bygården til en eiendoms­ verdi på 16,6 millioner kroner, som var 3,6 millioner over

eniorrådgiver og partner Rune Allerød i Q4 Nærings­ megling melder om et «­fantastisk» tredje og fjerde kvartal.

– Med et press på yielden i Oslo, ser mange ­investorer ned mot Vestfold og Telemark. Her har det vært høy omløpshastighet og høyt volum. Mye er rentedrevet, ­ ­samtidig som det har vært veldig mange bra objekter ute i markedet, sier Allerød.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

«Det er kamp om sentrumsnære eiendommer, og da kan det gå litt fort i svingene.»

Rune Allerød - Q4 Næringsmegling

prisantydning. Dermed ga investeringen en avkastning på nesten 60 prosent i løpet av 19 måneder.

– Vi hadde ikke tenkt til å selge, men så var det en nabogård som gikk til en veldig hyggelig pris. Da ville vi prøve bygården i markedet, og det gikk jo bra, sier Vikan.

Han synes det er rart at ingen andre var ­interessert i eiendommen i 2015, mens det ble en heftig budrunde i 2016.

UTLØSER FLERE SALG Fra 1. januar ble Sandefjord, Stokke og Andebu slått sammen til én kommune.

– Dette er en helblå kommune som er v­ eldig fremoverlent. Sandefjord har lenge hatt et godt rykte blant investorer, noe som gir god aktivitet, sier Rune Allerød i Q4 Nærings­ megling.

I Sandefjord er det stor etterspørsel etter både sentrumsnære eiendommer og handels­ eiendommer i randsonen.

– Gode salg utløser flere salg, derfor er det flere som nå ønsker å realisere, mener Allerød.

BUDRUNDE FØR VISNING Han forteller at enkelte legger inn bud uten å ha vært på visning.

– Dette har skjedd flere ganger. Vi har en liste over interessenter, slik at det ofte blir 116

en budrunde før visning. Det er kamp om sentrums­nære eiendommer, og da kan det gå litt fort i svingene, sier han.

Bygårder som rommer både bolig og næring, er mest populært. I den andre enden av s­ kalaen finner vi kontorbygg.

Ifølge Allerød er det tungt å få inn leie­takere i eldre kontorlokaler, derfor blir den en del konvertering fra kontor til bolig.

I den seneste tiden er flere nye kontorbygg i regionen blitt fylt opp, deriblant første trinn av Tassebekk Office Center i Stokke i regi av Hans Gaarder Eiendom. Men kontor som er 5-10 år i dag, blir av mange betraktet som for gammelt.

UTENBYS INVESTORER For dem som ønsker å realisere i Sandefjord, er det selvsagt godt nytt at utenbys investorer har kastet sine øyne på Vestfold-byen.

– Det er flere Oslo-aktører som i­nvesterer mer i både Vestfold og Telemark. Infra­ strukturen er på plass med fire felts motorvei, samtidig som avstanden er blitt kortere. Den høye aktiviteten i markedet i fjerde kvartal fortsetter inn i 2017, sier Allerød.

Ved inngangen til 2017 hadde Q4 Nærings­ megling allerede signert avtaler for salg av næringseiendommer til en salgsverdi på ca.

700 millioner kroner.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Rune Allerød, Q4 Nærings­ megling.

do you know your property? neutral assessment – Financial and technical

ber.no

VOKSER I VESTFOLD Hans Gaarder Eiendom har bygget opp en portefølje på 40 000 kvadratmeter etter at asfalt- og betongvirksomheten ble solgt i 1998. Selskapet kan bygge ut ytterligere 25 000 meter med dagens tomtebank.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

D

et Larvik-baserte selskapet Hans Gaarder ­ iendom har røtter tilbake til 1946, da avdøde E Hans ­ Gaarder senior startet med tømrer- og entreprenør­ v irksomhet. Senere ble entreprenør­ virksomheten konsentrert rundt produksjon og asfalt­ legging med hele Norge som marked, og på slutten av 1970 tallet startet de også med produksjon og distri­ busjon av ­ferdigbetong.

Salget av asfalt- og betongvirksomheten i 1998 ga en gevinst på 100 millioner kroner. Siden har disse pengene funnet veien inn i eiendom.

KONTOR OG HANDEL – Vi satser utelukkende i Vestfold. Her har vi bygget opp et navn og et godt rykte både gjennom entreprenør-, asfalt-, ­ ­ betong- og eiendomsvirksomhet. Det er også dette ­geografiske markedet vi kan. Men jeg ser ikke bort fra at ­andre områder kan bli aktuelle for oss på ­lengre sikt, sier daglig l­eder Hans Christian Gaarder i Hans Gaarder ­Eiendom.

Så langt har selskapet bygget 40 000 kvadratmeter med kontor- og handelseiendom.

118

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

AREALEFFEKTIVT Det største utviklingsområdet er Yttersø Businesspark, som er beliggende ved Numedalslågen i utkanten av L ­ arvik sentrum. Her har selskapet oppført 17 500 kvadratmeter kontoreiendom med potensial for ytterligere 13 500 ­meter.

Byggene huser ca. 40 selskaper med totalt 400 ansatte.

Danske Bank, Willis, KPMG og Visma er blant de største leietakerne.

– Dette er ett av Larviks ledende kontorområder med ­enkel adkomst til E18 og kort vei til sentrum. Vi legger stor vekt på design, eksteriør og interiør. Det er også viktig med store og gode fellesarealer, siden det i Larvik er mange forholdsvis små leietakere. Dette er mer arealeffektivt enn om hver leietaker skal ha sine egne møterom og andre ­fasiliteter, sier han.

KOMPETANSEMILJØER I et 50/50-samarbeid med Cosmic Bygg står Hans G ­ aarder Eiendom også bak Tassebekk Office Center. Dette kontor­ prosjektet er på totalt 7 000 kvadratmeter, hvorav det første trinnet på 3 200 meter ble ferdigstilt i august. Der er PwC Norge, Atea og Also leietakere. Hans Gaarder Eiendom

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder.

Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155.

7 000 KVM: Kontorprosjektet Tassebekk Office Center er på 7 000 kvadratmeter. Første byggetrinn er ferdig, og PwC Norge, Atea og Also har flyttet inn.

FOTO: HANS GAARDER

FOTO: FOGRA REKLAMEFOTO

FOTO: HANS GAARDER

i

jobber nå med å finne leietakere til det andre byggetrinnet.

– Det er en etterspørsel etter kontorlokaler hvor kompetansemiljøer kan samles for å bli mer konkurransedyktige. Dette har vi tilpasset oss, sier Gaarder.

INTERESSANT MARKED: Markedssjef Christian Lorck og daglig leder Hans Christian Gaarder mener at høy befolkningstetthet, høy bostedsattraktivitet og god tilgang på høykompetent arbeidskraft gjør Vestfold til et interessant marked.

120

PÅ NØYTRAL GRUNN Tassebekk Office Center er beliggende ved E18 i Stokke kommune på det som Gaarder karakteriserer som «et nøytralt punkt».

– Dette er et kontorsenter for hele Vestfold, derfor var det viktig å lokalisere det på et sted som blir oppfattet som nøytralt. Da unngår man interne dragkamper hvis et selskap med flere kontorer i fylket ønsker å samlokalisere virksomheten, sier han.

BEDRE INFRASTRUKTUR Hans Gaarder Eiendom jobber opp mot både norske og internasjonale selskaper som har kontor i Vestfold, men også lokale aktører ­innen for eksempel finans- og konsulent­bransjen.

– Vi ser heller ikke se bort fra at selskaper utenfor fylket kan se det som en god N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

mulighet å etablere seg her. Vestfold er et interessant marked med høy befolknings­ ­ tetthet, høy bostedsattraktivitet og meget god tilgang på høykompetent arbeidskraft. Stadig ­bedre infrastruktur binder dessuten sammen ­regionen fra Drammen i nord til Grenland i sør til et stort arbeidsmarked, sier selskapets markedssjef Christian Lorck. ØYA HANDELSPARK I tillegg til kontorprosjektene eier Hans ­Gaarder Eiendom 40 mål av Øya Handels­ park - bare noen hundre meter unna Y ­ ttersø Businesspark. Der har selskapet 18 000 ­ kvadratmeter bygningsmasse og muligheter for ytterligere utbygging.

– Hele Øya-området omsetter for 3 ­milliarder kroner i året og ligger strategisk til ved Larviks hovedinnfartsåre og med bolig­utvikling på begge sider. Vi har ­planer om å vokse videre i handelsparken, sier Gaarder.

Hans Gaarder Eiendom hadde i fjor drifts­ inntekter på 60,3 millioner kroner og et ­resultat før skatt på 14,3 millioner.

veidekke.no / veidekkebolig.no

Dette er en boligblokk i massivtre

Dette er Norges største boligblokk i massivtre Å bygge i massivtre er den beste og raskeste måten vi kan redusere klimagassutslippene i et bygg på.

Veidekke er en av Norges mest erfarne utbygger av store prosjekter i massivtre, enten det er studentboliger, næringsbygg eller boligblokker.

Den reduserer klimagassutslippene med 45 prosent og kommer for salg på Nye Lilleby i Trondheim 1. februar 2017.

Les mer på veidekkebolig.no/maskinparkentre

Kontakt oss for en prat om fremtidens bygg: Nils Stiansen i Veidekke Entreprenør på nils.stiansen@veidekke.no / +47 924 82 046 eller

Vi trenger byggherrer med store miljøambisjoner. Har du et prosjekt som tar klimaet på alvor, så er vi klare til å stille opp.

Audun Blegen i Veidekke Eiendom på audun.blegen@veidekke.no/ +47 959 79 664

Veidekke er en av Skandinavias største entreprenører og eiendomsutviklere. Selskapet utfører alle typer bygg- og anleggsoppdrag, vedlikeholder veier og produserer asfalt, pukk og grus. Involvering og lokalkunnskap kjennetegner virksomheten. Halvparten av de 7 500 medarbeiderne eier aksjer i selskapet.

Veidekke er notert på Oslo Børs, omsetningen er 24,5 milliarder (2015), og selskapet har siden starten i 1936 alltid gått med overskudd.

Veidekke – lokalt nærvær, skandinavisk styrke.

Er du klar til å ta del i god byutvikling?

Norge har behov for flere boliger, og norske byer skal fortettes og utvikles på en bærekraftig, fremtidsrettet og trivelig måte.

Arrangør

estate

KUNNSKAP

Samarbeidspartnere og sponsorer

YS PA

R

R T S T R Ö M S TA D

27. - 28. april 2017

Q UA

LIT

&

O ES

Foredragsholdere

ELLEN S. DE VIBE

OLAV H. SELVAAG

STEFAN HYTTFORS

Etatsdirektør Planog bygningsetaten i Oslo Kommune

Eier og styremedlem i Selvaag Gruppen

Futurist, forfatter og global foredragsholder

Mer info på estatekunnskap.no

J JUSS

Hektisk 2016 og høye ­forventninger til 2017 Advokatfirmaet ­Thommessen bistod i 85 eiendoms­transaksjoner i fjor. Og så langt tyder mye på at 2017 kan bli like travelt.

Av: Thor Arne Brun

1 24

Å

ret 2016 ble gjort opp med et s­amlet transaksjonsvolum på rundt 70 ­milliarder kroner i det norske m ­ arkedet for næringseiendom. Dette er et høyt tall, selv om det er lavere enn det ekstraordinære ­rekordåret 2015, med rundt 125 milliarder som totalsum.

- I 2016 bistod vi i 85 transaksjoner med stort og smått med en samlet brutto eiendomsverdi på ca 19 milliarder kroner. Fjoråret var preget av et rekordhøyt antall trans­ aksjoner, men færre av de aller største trans­ aksjonene, selv om det var noen av dem også, for eksempel Norwegian Propertys salg av Skøyenporteføljen til Entra hvor vi bistod førstnevnte, sier Christian Müller, advokat og partner i Advokatfirmaet Thommessen AS .

- Vi har hatt en bra start på 2017, med større aktivitet og tilfang av nye transaksjoner i januar enn det pleier å være. Selv om vi N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

- Det er en klar trend at vårt eiendoms­ team bruker stadig mer av sin tid på eiendomsutvikling, både næring og bolig, sier Christian Müller i Advokatfirmaet Thommessen.

har sett et betydelig yield-fall de siste årene, tror vi ­eiendom fortsatt kommer til å være en ­attraktiv aktivaklasse enda en stund. Vi er med andre ord rimelig optimistiske og tror vi ­kommer til å oppleve nok et godt år for ­eiendomsbransjen i 2017.

Eiendomsutvikling tar stadig mer av tiden, bekrefter Müller.

- Det er en klar trend at vårt eiendomsteam bruker stadig mer av sin tid på eiendoms­ utvikling, både næring og bolig. Eiendoms­ utvikling er et viktig satsningsområde for Thommessen. Vi har bygget opp et erfarent team som dekker de mange ulike problemstillingene som kan dukke opp i denne typer saker. Dette gjelder for eksempel plan- og bygningsrett, entrepriserett og ikke minst skatt og merverdiavgift som man må håndtere riktig fra første stund dersom man skal optimalisere verdiskapningen, sier Christian Müller.

Nye partnere.

Ny eiendomskompetanse.

Nye tanker.

Nye ansatte.

Jens Aas, partner

Christian Hartmann, partner

Det skjer mye i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange for tiden. Vi har det siste året hatt gleden av å få noen av Norges høyest rangerte advokater med på laget. Mer enn 40 nye kloke hoder er ansatt - det betyr at vi nå har mer enn 135 dyktige advokater i selskapet, og flere skal vi bli.

Vi har et av landets største eiendoms- og entrepriseteam og er totalleverandør av juridiske tjenester til hele eiendomsbransjen.

Med tung faglig tyngde og høy grad av partneroppmerksomhet setter vi hver enkelt klient i høysetet. Vårt mål er at du til enhver tid opplever å ha en juridisk rådgiver som bryr seg og som gir deg trygghet. En samarbeidspartner som er i forkant og er tilgjengelig når du trenger det.

Ta gjerne kontakt med oss for en uformell prat.

Oslo | Stavanger | Bergen | Trondheim | Tromsø | Ålesund | Tønsberg

J JUSS

UTVIKLINGSPROSJEKTER STÅR SENTRALT Fokus på utviklings- og transformasjons­ prosjekter gir gode tider for advokatene.

Av: Thor Arne Brun

1

126

2

3

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

i

1. TRAVEL START PÅ ÅRET: Paal-Christian Hansen i Føyen Torkildsen.

2. TRYKK PÅ UTVIKLING: Christian Bjørn-Hansen i Haavind.

3. FLERE TRANSAKSJONER: Ditlef A. Thaulow i Schjødt.

4. TROR PÅ STERKT 2017: Jens Aas i Steenstrup Stordrange.

5. AKTIVT ÅR: Hans Henrik Kværne i Arntzen de Besche.

4

E

n gjenganger er at at eiendoms­ utvikling gir ekstra mye å gjøre i advokat­firmaene, både i 2016 og i 2017.

Blant disse er Advokatfirmaet Schjødt.

- Vi hadde også i 2016 et godt år med bra trykk i eiendomsgruppen. Dette gjenspeiles i transaksjonslisten for 2016, som viser at vi bistod enten kjøper eller selger i et høyere antall eiendomstransaksjoner enn tidligere.

I tillegg økte vi aktiviteten mot eiendoms­ utviklerne. Både transaksjons­ arbeidet og totalen for gruppen ble derfor bra, sier ­ ­Ditlef A. Thaulow, partner og l­ eder for gruppe fast eiendom i advokatfirmaet Schjødt.

BRA INNGANG TIL 2017 - Transaksjonsvolumet (i antall transaksjoner, red. anm.) økte sammenliknet med 2015, noe vi er svært fornøyd med ettersom vår aktivitet henger sammen med antall oppdrag. ­Samlet har vi 60 større eiendomstransaksjoner på transaksjonslisten for 2016.

Schjødts transaksjonsvolum for 2016 er ca. 17 milliarder i eiendomsverdi, opplyser Thaulow.

- For øvrig ser jeg at inngangen til 2017 har vært god, med bra trykk i hele gruppen, og det blir derfor spennende å se hvordan inne-

5

værende år ender, sier Schjødt-advokaten.

ET GODT ÅR Partner Christian Bjørn-Hansen i Haavind kan opplyse at eiendomsteamet i Haavind har vært involvert i transaksjoner med en samlet ­eiendomsverdi på 16 milliarder kroner. Dette er fordelt på om lag 50 transaksjoner.

Og han kan i likhet med de andre ­advokatene melde at utviklingsprosjekter skaper mye ­ekstra engasjement.

- 2016 var mange måter et meget godt år, ikke minst fordi vi fikk veldig trykk på nye større utviklings- og transformasjons­prosjekter i tillegg, sier Christian Bjørn-Hansen.

AKTIVT ÅR Også Arntzen de Besche Advokatfirma ­rap­porterer om rådgivning kyttet til et trans­ ak­sjons­volum på rundt 16 milliarder kroner i 2016.

- 2016 var et svært aktivt år for oss, sier ­partner Hans Henrik Kværne i Arntzen de Besche.

- Vi bisto som juridisk rådgiver i forbindelse med transaksjoner i løpet av 2016 på et volum på ca. 16 milliarder kroner, hvorav hoved­ tyngden er knyttet til norske transaksjoner, sier Kværne.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

GODE 2017-UTSIKTER Advokat og partner Jens Aas i Advokat­ firmaet Steenstrup Stordrange DA, opplyser at det samlede transaksjonsbeløp i 2016 hvor de var involvert, var på ca. 6,6 milliarder kroner.

- Vi hadde en positiv utvikling gjennom 2016 og forventer videre positiv vekst i 2017, sier han.

- Det er utsikter til at markedet for nærings­ eiendom fortsatt kommer til å være sterkt i 2017, og vi opplever en god og økende fart så langt, sier Jens Aas. STØRRE AKTIVITET I ÅR - Vi har i 2016 bistått i transaksjoner med total eiendomsverdi på ca 6,3 milliarder, sier advokat og partner Paal-Christian Hansen i Føyen Torkildsen.

Han legger til at 2016 har vært preget av mange mindre transaksjoner. Og hos Føyen Torkildsen er aktiviteten større i år enn på samme tid i 2016.

- Så langt i 2017 opplever vi at markedet er mer aktivt enn tilsvarende ­ periode i fjor, og har tro på at aktivitets­ nivået vil øke y­ tterligere utover i 2017, sier Hansen.

127

J JUSS

MYE Å SETTE FINGRENE I: Håvard Skogvoll i CLP.

Styrket teamet og fikk betalt for det Håvard Skogvoll i CLP mener det er harry for advokater å fokusere på transaksjonsstatistikk, men når han regner over tallene er han likevel godt fornøyd.

Av: Thor Arne Brun

128

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

V

i fører ikke statistikk og det er r­ imelig harry å fokusere på den slags for advokater, svarer Håvard Skogvoll, ­ ­advokat og partner i CLP, når han blir spurt om transaksjonstallene for CLP for 2017.

Etter en rask regneøvelse, er det likevel en tilfreds Skogvoll som kan rapportere at CLP kan vise til god vekst i volumet.

- Grovt regnet hadde vi transaksjoner med samlet eiendomsverdi for 4,3 milliarder kroner. Det er godt mulig det er noe jeg har glemt.

Antallet transaksjoner økte også. Det var spesielt stor økning av boligporteføljer, sier han.

I fjor var CLP involvert i transaksjoner for rundt tre milliarder kroner, og kan derfor notere seg for en pen oppgang.

HAR DOBLET TEAMET - Selv om det er noe som er veldig lite ­interessant for resten av verden, så har vi også jobbet mye mer med store og kompliserte utviklingsprosjekter. Vi har doblet kjerneteamet høsten 2016 og alle har mer enn nok å drive på med.

- Grunnen til at vi driver med dette er at vi jobber med interessante prosjekter for og med trivelige folk som kan eiendom, avslutter ­Håvard Skogvoll i CLP.

Alltid et trekk foran

Simonsen Vogt Wiig eiendomsteam Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største byene i Norge samt Singapore. Vi har kapasitet til å kunne være både spesialiserte og allsidige, og ekspertise til å kunne løse de mest krevende problemstillingene og de største oppdragene.

Vårt team innenfor fast eiendom har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eiendomseksperter. Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske spørsmål. Vi håndterer spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre klienter omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter, og vi søker alltid å finne kommersielle løsninger som er verdiskapende for våre klienter.

Møt vårt MIPIM-team!

Pål Brudvik Partner, Oslo M 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H Kise Partner, Oslo T 21 95 55 00 bhk@svw.no

Peter Simonsen Partner, Oslo M 934 90 653 psi@svw.no

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Oslo | Bergen | Kristiansand | Stavanger | Tromsø | Trondheim | Singapore

Jørgen Lindboe Partner, Oslo M 918 03 814 jli@svw.no

Aage K. Michelsen Ass. Partner, Bergen M 924 10 652 akm@svw.no

www.svw.no

J JUSS

F L E R E « O F F M A RKET»T R A N S A K S JON ER Advokatfirmaet Selmer var involvert i transaksjoner med en ­ samlet verdi på drøyt 23 milliarder kroner i fjor, og spesielt mange t­ ransaksjoner tilknyttet utviklingseiendom.

Av: Thor Arne Brun

E

iendomsadvokatene i Selmer ­håndterte i fjor 76 transaksjoner med en s­ amlet ­eiendomsverdi på 23,2 milliarder kroner. Eksempler på disse transaksjonene er Entras kjøp av eiendommer på Skøyen fra ­ NPRO, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB sitt kjøp av Gullhaug Torg 4 (lokalene til Justisdepartementet), Koksa Eiendom AS’ salg av Fornebu Sentrum AS og F ­ ornebu Strandsone AS, Sørenga Utviklings salg av næringsseksjonene på Sørenga - samt Selvaag Eiendom AS’ salg av det såkalte ­ BA-HR bygget.

– I transaksjonstallene fra Selmer inngår ikke transaksjoner som Line Ravlo-Losvik var involvert i før hun tiltrådte som partner i Selmer i november 2016, presiserer Sverre Nordlie.

130

GODE EIENDOMMER PLUKKES RASKT Selmer melder om veldig mange transaksjoner og flere enn i 2015.

- Vi synes det har vært utrolig spennende å få være med på så mange som 76 trans­ aksjoner, særlig variasjonen og bredden i det vi får jobbe med er interessant, sier Nordlie.

Selmer har vært involvert i mange trans­ aksjoner tilknyttet utviklingseiendom.

- Dette stiller særskilte krav til kompetanse og gir oss mulighet til å tilpasse vår rådgivning til partenes planer for den aktuelle eiendom, ut­taler Mikkel Vislie.

- Selmer har erfaring fra både juridisk og ­finansiell dd (Due Diligence, red. anm.), ettersom vi har egne revisorer og finansielle rådgivere som en del av teamet. Mange av våre oppdrags­ givere ser stadig større nytte av at Selmer kan N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

levere integrert finansiell dd som ledd i trans­ aksjonsarbeidet. Særlig er det nyttig tidlig i forhandlingsfasen og i arbeidet med avtalene, ­legger Vislie til.

MER SALG AV ENKELTBYGG OG -TOMTER - Mange transaksjoner plukkes tidlig og før megler/selger rekker å gå bredt ut i markedet, og vi ser også flere «off market»-transaksjoner, sier Line Ravlo-Losvik i Advokatfirmaet Selmer.

– Selmer erfarte at det var mer salg av enkelt­ bygg og enkelttomter i 2016 enn i 2015, sier Sverre Nordlie, og legger til: - Utlendingene nådde ikke opp i like stor grad, selv om blant annet Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB er et godt eksempel på en ny utenlandsk aktør som har vært svært aktiv fra sommeren 2016.

REFERANSER 2016

VI TAKKER FOR TILLITEN OG GLEDER OSS TIL Å GI DERE MER PARKERING PER METER

SKANSKA

URBANIUM

LINDBÄCKS

VEIDEKKE

STOR-OSLO EIENDOM

BOLIGUTVIKLING SØR

AF GRUPPEN

CONSTO

JADARHUS

PROFIER

MILLARIUM

SCANPROP

OBOS

BARLINDHAUG

SERNEKE

LAB

ALM EQUITY

ORKLA

metrisk.no

J JUSS

Tror på comeback for forward-salg Advokatfirmaet BA-HR bistod i 2016 i 57 eiendomstransaksjoner, med et samlet volum på om lag 36 milliarder kroner.

Av: Thor Arne Brun

A

dvokatfirmaet BA-HR er også i år den aktøren som antas å ha det største ­volumet.

– Vi har i 2016 bistått i et rekordhøyt antall transaksjoner – samlet 57, som faktisk er et høyere tall enn i 2015, sier BA-HRs Stig Bech.

Med et samlet volum på ca 36 mil­liarder inne­ bærer det en deltakelse i mer enn 50 prosent av markedsvolumet. Tallene er satt opp etter vanlige prinsipper. Bistand til finansie­ring er ikke medtatt, tallene omfatter kun direkte bistand til kjøper eller selger.

– Vi fikk en voldsom erfaringspush – også i håndteringen av det internasjonale markedet, gjennom 2015. Dette har vi videreforedlet i 2016. I tillegg til et bredt sammensatt partnerkorps, har vi de siste årene fått opp en s­ erie førsteklasses advokater – blant annet Ole ­Andreas Dimmen, Camilla Hammer ­Solheim og Lise Sofie Stene, som håndterer store ­volumer på trygt vis.

– Hva tenker dere om 2017?

– Vanskelig å si, vrient rentebilde og enkelte andre faktorer det er vanskelig å vurdere. Men når det er sagt, ved inngangen ser det svært bra ut – vi har aldri tidligere hatt så mange løpende prosesser per nyttår som vi har nå.

Ikke minst tror jeg 2017 blir et comeback for forward-salg, avslutter Bech.

HØYT ANTALL TRANSAKSJONER: Advokat Stig Bech i advokat­ firmaet BA-HR.

132

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

BOLIGER med særpreg og tydelig design skaper tilhørighet Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

Kværnerdammen, OBOS

J JUSS

Har flere fine ­ transaksjoner på gang Wikborg Rein noterte seg for et transaksjonsvolum på 20 milliarder kroner i 2016.

Av: Thor Arne Brun

S

amlet transaksjonsvolum for Wikborg Rein i 2016 ble ganske nøyaktig 20 milliarder, sier partner Gøran Mjelde ­ Aarvik i Wikborg Rein Advokatfirma AS. - Transaksjonsvolum er kanskje ikke alene et veldig godt måleparameter på hvor mye man har vært beskjeftiget, men det er klart det til en viss grad sier noe om hvor mye man har vært med «der det skjer», supplerer Ingrid Høstmælingen, leder av advokatfirmaets eiendomsgruppe.

STORE UTVIKLINGSCASER - Vi er veldig fornøyde med 2016 – vi har jobbet mye for kjente og veldig kjære ­ ­klienter, men også vært heldige og fått ­jobbe for ­aktører som tidligere tradisjonelt ikke har benyttet W ­ ikborg Rein, sier hun.

- For oss ser 2017 svært spennende ut. Vi har allerede en del fine transaksjoner på gang som gir god aktivitet. I tillegg er vi ­enga­sjert i flere større utviklingscaser, og vi synes ­vekselvirkningen mellom å jobbe med lang­siktige planer i tillegg til trans­aksjoner er både viktig og interessant, avslutter ­Høstmælingen.

GOD AKTIVITET: - Vekselvirkningen mellom å jobbe med langsiktige planer i tillegg til transaksjoner er både viktig og interessant, konstaterer Gøran Mjelde Aarvik og Ingrid H ­ østmælingen i Wikborg Rein.

134

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Kjære nettverksmedlemmer Vi har gleden av å invitere våre medlemmer til et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi: Gunnar Bøyum, adm. dir. Aspelin Ramm, Ola Gaute Aas

Ung i Næringseiendom

Askheim, Opinion, Kyrre Texnæs, Creator of Movements og Haakon Ødegaard, Analysesjef Malling & Co.

www.ungieiendom.no

Tid: 27. april kl. 17:30 | Sted: Mathallen, Vulkan Mathallen:

17.30

Dørene åpner – lett servering og registrering

Vulkan Arena:

18.35

Velkommen v/Salman Saeed, leder Ung i Næringseiendom Gunnar Bøyum

18.45

Velkommen v/Gunnar Bøyum, adm. dir. Aspelin Ramm

19.00 Trender som påvirker oss v/Ola Gaute Aas Askheim, Opinion

19.30

Markedsoppdatering

Ola Gaute Aas Askheim

v/Haakon Ødegaard, Malling & Co

19:50 Pause med lett servering 20.00 Bevegelser for Ung i Næringseiendom v/ Kyrre Texnæs, Creator of Movements Haakon Ødegaard

20.40 Bespisning, drikke og sosialt samvær 22.00 Vi beveger oss videre til Bar Vulkan Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem Invitasjoner til arrangementet sendes ut pr. e-post med link til påmeldingsmodul.

PROPERTY

Kyrre Texnæs

J JUSS

Forventer betydelig ­transaksjonaktivitet i 2017 2016 ble avsluttet med et samlet transaksjonsteam på nærmere syv milliarder kroner hos DLA Piper.

Av: Thor Arne Brun

V

i har, uten å medta alle mindre trans­ aksjoner, notert at vårt transaksjons­ team innenfor eiendom, har hatt ­direkte ansvar for gjennomførte transaksjoner i Norge på enten kjøper eller selgersiden, med en samlet verdi på 6,8 milliarder kroner, sier partner Bjørn Slaatta i DLA Piper.

- Så langt i 2017 har vi først og fremst en god del pågående transaksjoner, som er på ulike stadier fra tilbudsprosesser til gjennomført due diligence, men har også lukket noen trans­ aksjoner til en samlet verdi rundt 400 - 500 millioner kroner så langt i 2017, sier Slaatta.

STOR INTERESSE FRA UTENLANDSKE INVESTORER - Vi forventer en betydelig verdi på vårt transaksjonsvolum også i 2017. Dette både ut fra allerede pågående transaksjoner og forventede transaksjoner knyttet til både rene kjøp/salg, omstrukturering av eksisterende porteføljer hos våre klienter, og en betydelig interesse fra utenlandske investorer, sier Bjørn Slaatta.

136

HØY AKTIVITET: - Våre planer for transaksjonsteamet på eiendom tilsier en høy aktivitet i 2017, sier Bjørn Slaatta.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Anbudsdokumenter for det nye Hausmannskvartalet selges.

Kr 900.000,-

Dine digitale verdier er verdt mer enn du tror.

Finn ut hvilke digitale verdier du har og hvordan vi kan beskytte dem.

Gå inn på cert-test.no og ta testen, eller kontakt BDO CERT for en uforpliktende samtale: +47 91 80 80 30

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

cert@bdocert.no

1 37

J JUSS

BISTOD I 90 TRANSAKSJONER Wiersholms eiendomsteam har gjennom 2016 bistått i over 90 eiendomstransaksjoner, med en samlet ­eiendomsverdi på over 30 milliarder kroner.

Av: Thor Arne Brun

T

ransaksjonene har involvert hele spekteret av næringseiendom i Norge, fra rene utviklingstomter, og ­prosjekter, til lager- og logistikkeiendommer, industri- og produksjonsfasiliteter, offentlige formålsbygg, og kontor- og handelseiendommer, sier partner Tom Rune Lian i Wiersholm.

Som eksempler på transaksjoner der ­Wiersholm har bistått, kan nevnes salget av samtlige gjenværende datterselskaper fra NLI Eiendomsinvest AS til Round Hill Capital, en transaksjon som involverte logistikk- og industribygg i Norge, Sverige og Danmark, ­ og som ble verdsatt til mer enn 1,6 mil­liarder kroner. Wiersholm bistod i selger i denne ­ transaksjonen.

- Vi kan videre nevne vår involvering i ­Telenor Eiendom Holding AS’ salg av aksjene i eierselskapet til Kongens gate 21 til Tristan Capital, Vedal og Malling. Prisen, som har vært omtalt i media, var over 525 millioner kroner, og kjøper har til hensikt å rehabilitere eiendommen for nær et tilsvarende beløp.

138

Wiersholm bistod også hovedaktøren Værste AS ved restruktureringen og salgene av helsehusene i Fredrikstad med en samlet eiendomsverdi over 1 milliard kroner.

TRENDER I ÅRET SOM VAR - En trend som vi har merket oss i 2016 er at andelen utenlandske kjøpere har gått noe ned sammenliknet med 2015. En mulig årsak til dette er kanskje at prisene i det norske markedet har fortsatt å stige. Ikke nødvendigvis som en konsekvens av økende leiepriser, men på grunn av at direkteavkastningskravet (­yielden) har falt ytterligere gjennom 2016, sier partner Ståle O. Meleng.

- Leieprisnivåene har ikke vist samme tendens. Det norske markedet (og særlig ­ markedet i Oslo CBD) oppleves av mange som kostbart, og særlig utenlandske kjøpere fi ­ nner raskt frem til alternative ­ markeder som de ­heller vil være eksponert i. Vi har også r­ egistrert at stadig flere aktører finner det utfordrende å få finansiert eiendomskjøp på vilkår som vurdeN °1 201 7 |

estate M AGAS IN

res som attraktive, legger han til.

2017-UTSIKTER - Enkelte mener å ha registrert at det ved ­inngangen til 2017 er et betydelig misforhold mellom antall næringseiendommer til salgs på den ene siden, og investeringsvillig egenkapital på den andre. Fremtidig renteusikkerhet bidrar til å øke spenningsnivået knyttet til den videre utviklingen i 2017. Kanskje vil disse ­faktorene bidra til at antallet forward-prosjekter vil stige.

Det er i alle fall en trend våre advokater har erfart så langt i det nye året, sier Lian.

- Sammen med flere nylige vedtatte og forventede lovendringer (endringer i aksje­ loven, ny eierseksjonslov m.v.) samt et vedvarende økt fokus på skattemessige og merverdi­avgiftsmessige forhold, setter disse ­elementene rammebetingelsene for transaksjonsåret 2017, sier Tom Rune Lian og Ståle O. Meleng i Wiersholm, som avslutter med å konstatere at ­Wiersholms eiendomsteam allerede er involvert et betydelig antall transaksjoner.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

RAMMEBETINGELSENE AVGJØR: - Fremtidig renteusikkerhet bidrar til ­spenningsnivået knyttet til den videre utviklingen i 2017, sier Wiersholm-­ advokatene Tom Rune Lian og Ståle O. Meleng.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

Nytt om navn Fra HAV Eiendom til ­Clemens Eiendom

Går fra Malling til ­Storebrand

Bernt Nordby Skøien blir ny daglig leder i ­Clemens Eiendom.

C

lemens Eiendom AS er Opplysningsvesenets fonds datterselskap for eiendomsutvikling og –forvaltning. Nå har eiendomsselskapet ansatt Bernt Nordby Skøien som ny daglig leder. Han kommer fra stillingen som konstituert adm. direktør i HAV Eiendom etter å ha vært økonomi- og finans­ direktør i selskapet i over syv år. Før det hadde han ulike stillinger i OBOS-konsernet.

Bernt Nordby Skøien har vært sentral i utviklingen og ut­ byggingen av Bjørvika i Oslo, fra arkitektkonkurransen for det nye Munchmuseet og Deichmanske hovedbibliotek frem til real­ isasjonen av Oslos nye fjordby. Han er utdannet fra BI og har også en Executive MBA i økonomisk styring og ledelse fra NHH, og har gjennomført NHH/AFFs Solstrandprogrammet for yngre ledere.

– Jeg gleder meg til å bidra til å videreutvikle et veldig spennende selskap med store muligheter, og jeg ser frem til å bruke kompetansen min fra utviklingen av Norges mest sentrale tomter til å skape merverdier gjennom kommersiell eiendomsutvikling av prosjekter over hele Norge. Clemens Eiendom og eieren, ­Opplysningsvesenets fond, har en fascinerende og appellerende historie som jeg er stolt av å skulle bli en del av, sier Bernt Nordby Skøien.

14 0

Tore Bakken er blitt hentet inn som K ­ ommersiell ­direktør i Storebrand Asset M ­ anagement.

H

an kommer fra stillingen som Salg- og markedsdirektør i Malling & Co Markets, hvor han også har vært partner.

Han har vært i Malling & Co i snart syv år, og har før det bakgrunn fra Colliers International (som leder av Colliers Nærings­ megling), Akershus Eiendom og Norsk Næringsmegling (nå Union Gruppen). Før det var han i Eiendomsforum boligmegling Oslo vest og Bekkestua.

Tore Bakken får i den nyopprettede stillingen ansvar med å lede avdelingen for drifts- og eiendomssjefer.

– Målsetningen for stillingen blir å maksimere avkastningen på eiendoms­porteføljen i tråd med planer for eiendomsutvikling,- drift,kjøp og salg. Jeg signerte nylig med Storebrand Asset Management og begynner senest første mai. Innen dette skal jeg sluttføre noen pågående prosesser i Malling & Co. Det har vært en fantastisk reise i Malling, som jeg har fått være med på, men jeg ser nå frem til å ta fatt på nye utfordringer med Truls Nergaard og hans kolleger, sier Bakken.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

Forsterker i Stor- ­Oslo Eiendom Investeringsanalytiker på plass.

S

tor-Oslo Eiendom forsterker laget med Sondre Vogt Løkke.

Han hadde sin første arbeidsdag i selskapet 1. februar. Vogt Løkke er 26 år og kommer fra Danske Bank Corporates & Institutions i London. Der har han det siste året jobbet som ­kombinert aksjemegler og analytiker med kundeansvar ovenfor London-baserte hedgefond.

Tidligere har han jobbet to år som finansanalytiker på shipping og oljeservice i Carnegie. Han har en Bachelor i økonomi og ­administrasjon fra Norges Handelshøyskole (NHH) i Bergen.

I Stor-Oslo Eiendom vil Vogt Løkkes arbeidsoppgaver hovedsakelig være tilknyttet den finansielle delen av selskapet. Han skal utarbeide investeringsanalyser av eksisterende og nye eiendoms­ prosjekter. Videre vil han delta i kjøps- og salgsprosesser, samt jobbe med analyser/presentasjoner mot samarbeidspartnere, ­investorer og banker.

– Vi er meget glade for å få et ungt talent som Sondre på laget.

Han har mange gode egenskaper og god erfaring, sin unge alder til tross, sier Mathis Grimstad, administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.”

Chambers Europe, spring edition 2015

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

VI VARSLER DEG NÅR ET NYTT SØK KOMMER INN Vi vet til enhver tid om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger.

Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

REALINFORM www.realinform.no

Oversikt over e­ iendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen ­bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

14 3

­E IENDOMSAKTØRER ADVOKAT

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS

P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-Post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en ­forutsetning for å sikre en ­optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-Post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

STEENSTRUP STORDRANGE

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-Post: firmapost@grette.no www.grette.no

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

Tlf: 22 81 45 00 E-Post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

De får mye mer enn det.

144

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER AVANTOR AS

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen ­forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­ skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-Post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo TLF: 23 17 24 50 E-POST: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-Post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker TLF: 67 10 80 00 E-POST: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for SOSIALE ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo TLF: 23 08 41 60 E-POST: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-Post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-Post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo TLF: 22 12 25 50 E-POST: post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

14 5

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

JOTNE EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-Post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-Post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ­ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

OSLO AREAL

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

osloareal.no

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OXER EIENDOM

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-Post: post@loeutvikling.no www.loe.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

146

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-Post: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

THON EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-Post: info@scd.no www.scd.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-Post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-Post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi skaper verdier av eiendom Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

STOR-OSLO EIENDOM

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-Post: post@soeiendom.no

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-Post: post.norway@aberdeen-asset.com

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

N °1 201 7 |

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

estate M AGAS IN

147

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendoms forvaltning og er en komplett tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En annen standard

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

ON PROPERTY AS

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-Post: post@on.no www.on.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

OXER EIENDOM

Stranden 3A, 0250 Oslo E-Post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

14 8

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER

HVEM LEVERER HVA

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSFORVALTER

AKERSHUS EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-Post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-Post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Norges ledende næringsmelger

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

NÆRINGSMEGLER

BRANNVERN

NEWSEC BASALE AS

FIRESAFE AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-Post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Landsdekkende næringsmegler med høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og trekker synergier fra en unik tverrfaglig eiendomskompetanse.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSFORVALTER

CATERINGTJENESTER

TOTALPLAN

FAZER FOOD SERVICES AS

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-Post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

HJELLNES CONSULT AS

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Vi skaper verdier av eiendom

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

149

HVEM LEVERER HVA EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE GK GRUPPEN AS

HØYDEN AS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE OSLO STILLAS & FASADE AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-Post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK GRUPPEN AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-Post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • FEIING SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

OSLO STILLAS & FASADE AS

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

15 0

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

HVEM LEVERER HVA ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22 69 92 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

ENTREPRENØR

INTERIØRARKITEKT

MOELVEN MODUS

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-Post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

HÅNDVERKSTJENESTER

IT-LØSNINGER

KIRKESTUEN AS

NORCONSULT

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-Post: ole@kirkestuenas.no

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-Post: postænois.no www.isy.no

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-Post: post@ssv.no www.ssv.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

N °1 201 7 |

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

estate M AGAS IN

15 1

HVEM LEVERER HVA

ANSKAFFELSESBISTAND

KANTINETJENESTER

CONFIDON AS

KAFFEKNAPPEN

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-Post: post@confidon.no www.confidon.no

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

MOELVEN MODUS Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-Post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-Post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com E-Post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kart­ legging eller tiltak i deres bygg!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-Post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-Post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

15 2

N °1 201 7 |

estate M AGAS IN

GLOBALT FORTRINN.

To tredjedeler av verden er dekket av vann, resten er dekket av oss. Vårt team i Norge er del av en fullintegrert virksomhet med over 400 kontorer i hele verden. I 2016 leverte vi prosjekter i nesten 40 land for våre norske industriell kunder og har inntatt markedslederskap innen sale & lease back transaksjoner i Norge. Hvordan kan vi hjelpe deg å skape globale fortrinn av din portefølje?

www.cbre.no