Estate Magasin 1-2015

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°1 2015

10 PÅ VEI OPP Disse menneskene vil du se mer til NORGE SELGES TIL UTLANDET • Hvem kjøpte hva • Slik blir 2015 PROFIL: MUSTAD EIENDOM Eiendomsadvokatene om 2014 • ET ÅR FOR HISTORIEBØKENE EIENDOMSJUSS: - Ny jordskiftelov - Selgers opplysningsplikt - Omsetningsverdi og eiendomsskattegrunnlag Trygg landing på Fornebu Men alle venter på banen Og: • Arkitektur • Nytt om navn • Nøkkeltall for eiendomsfolk – og mye mer

Boligprisene opp 400 prosent i Norge siden 1992, men:

Tror ikke på eiendomskrakk - Det er underskudd på boliger, sier visekonsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS

15

år

E S TAT E M E D I A

00 15

A KRE

TIVI

FLE K

TET VER

D

PN ISK A

K AP

NIN

G

LITE

T

ING UN

SAM

N YS

SIBI

SPIL

SER

L

TRIV

VICE E MØT

JØ MIL

FOK

PL A

SS

TFO LL U E S IVER

RMI

NG

SEL

G N I R NÆ

US

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M

The best way to predict your future is to create it – Abraham Lincoln

Ingen vet hva fremtiden bringer, men det vi vet, er at vi i LINK arkitektur skaper gode bygg som stimulerer til kreativitet, trivsel og produktivitet.

Et bygg sier mye om identiteten og visjonene til bedriftene som bruker dem, og involverende brukerprosesser som engasjerer og utfordrer brukerne er en vesentlig del av vår metode for å forstå kundens behov. Gjennom kontinuerlig arbeid med næringsbygg i 40 år, har LINK opparbeidet

en betydelig kunnskap om hvordan dagens og morgendagens arbeidsplasser skal utformes.

Miljøfokus, universell utforming, fleksibilitet og god økonomi er vesentlig for at en organisasjon skal kunne vokse og utvikle seg. Dette arbeider vi i LINK med hver dag, både i eksisterende og nye bygg.

For å skape en ny fremtid må vi tørre å utfordre fortiden, og sammen med våre kunder skaper vi i LINK arkitektur fremtidens arbeidsplasser!

Illustrasjoner: LINK arkitektur AS / Brick Visual / MIR

V ENS T R E: PAR AD IS, S TAVAN G ER . UND ER: O L AV SHAL L EN, T R O ND H EIM // K ANAL SL E T TA , S TAVAN G ER // S TAVAN G ER S Ø R FELT 10 O G 11 BISPE V IK A, OSLO // KOLLEK T IV T ERMINAL, OS.

UENDELIGE MULIGHETER

“

Within Real estate, Advokatfirmaet Haavind AS is a first tier firm Now headed by the 'brilliant' Jarle Holstrøm, the 'proactive and service-minded' team at Advokatfirmaet Haavind AS advises public and private entities across the spectrum of real estate issues. The 'commercial and proactive' Christian Bjørn-Hansen has vast experience in real estate transactions, and the 'highly skilled' Erling Timm is recommended for development projects.

The Legal 500 European ranking for 2014

Advokatfirmaet Haavind AS Bygdøy allé 2 PB 359 Sentrum, 0101 Oslo T: (+47) 22 43 30 00 www.haavind.no facebook 4

Linked ESTATE MAGASIN | N°1 2015

“

ESTATE MAGASIN | N째1 2015

5

VÅLERENGA STADION

SØRKEDALSVEIEN 8

BRØDFABRIKKEN - LØREN

6

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

STOR-OSLO EIENDOM – VI UTVIKLER BYEN VIDERE Stor-Oslo Eiendom er et uavhengig eiendomsutviklingsselskap med primærfokus på kontor- og boligeiendom i Oslo-regionen. Selskapet har gjennom de siste 12 år utviklet over 600.000 kvm kontor og 1.400 boliger.

PROFESJONELL UTVIKLING På disse årene har selskapet gjennomført en rekke store prosjekter som leietakere, eiere og beboere vil nyte godt av i lang tid fremover. I tillegg er vi stolte av å kunne si at prosjektene har gitt tilbake kvalitet og nytt liv til områdene rundt.

I dag forvalter Stor-Oslo Eiendom 25 eiendomsutviklings prosjekter med en samlet utviklingsverdi på NOK 15,5 milliarder. Selskapets strategi er å være medeier i alle prosjekter som gjennomføres, og har sitt konkurransefortrinn i kombinasjonen av finansiell og eiendomsfaglig kompetanse.

I 2015 har Stor-Oslo Eiendom flere spennende prosjekter som kommer til å prege byutviklingsbildet i årene som kommer: VÅLERENGA STADION Stor-Oslo Eiendom har i over 6 år jobbet med å få etablert ny fotballstadion på Valle for Vålerenga fotball.

Prosjektet startet med et bystyrevedtak i 2008 hvor Vålerenga IF mottak en tomtegave av Oslo kommune for å utvikle, regulere og prosjektere ny fotballstadion på Valle.

I løpet av denne perioden er det gjennomført en omfattende reguleringsprosess for Valle Hovin. Den nye planen omfatter all infrastruktur og regulerer området til fotballstadion, skole, bolig og næring. Det er inngått avtale om salg av de regulerte tomter rundt stadion – 30.000 m2 bolig og 60.000 m2 næring.

Stadion skal romme 18.000 tilskuere, hvor blant annet Klanen får egen ståtribune. I stadionbygget kommer det en ny videregående skole, og det er inngått leieavtale med Utdanningsetaten i Oslo for etablering av Valle Videregående skole for toppidrett for ca 700 elever.

Vålerenga får realisert sin drøm om en egen stadion på Oslo øst. Dette vil gi Vålerenga et tydeligere varemer-

ke, og de får styrket sin tilstedeværelse på Valle. Prosjektet sikrer også Vålerenga en sunn økonomi og et unikt utgangspunkt for å utvikle talent og merkevare i årene som kommer.

Prosjektet ventes startet opp mai 2015 med innvielse av ny stadion og ny Valle videregående skole i mai 2017.

Vi ønsker alle velkommen til åpningsfest på nye Vålerenga stadion i mai 2017!

SØRKEDALSVEIEN 8 Sørkedalsveien 8 vil etter sommeren 2015 være gjenstand for full rehabilitering. Dagens bygg vil bli strippet helt ned og det etableres to frittstående lameller for henholdsvis næring og bolig med tilhørende handel på gateplan. Over 60 % av kontorene er alt utleid og boligsalget starter i 2015. Ferdigstillelse er ventet i 2017.

Sørkedalsveien 8 blir et urbant prosjekt beliggende i et etablert område med god kommunikasjon og en tydelig profil på Majorstua. Her blir det med eksklusive leiligheter og moderne kontorer, med spennende leietagere sentralt i hjertet av Oslo Vest.

BRØDFABRIKKEN - LØREN På Løren omregulerer og utvikler Stor-Oslo Eiendom den gamle COOP tomten til ca 550 leiligheter og et næringsbygg på ca. 15.000 m2. Brødfabrikken, som prosjektet skal hete, starter salget tidlig i 2015, etter at reguleringen er vedtatt. Byggestart på første trinn er også forventet neste år.

Brødfabrikken blir et spennende prosjekt, som kombinerer Løren- og tomtens egenart, med markedets krav til funksjonalitet og urbanitet.

www.soeiendom.no | Tlf. 21 60 52 20 ESTATE MAGASIN | N°1 2015

7

DIN OPPLEVELSE. VÅR KUNNSKAP.

8

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes.

Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles.

Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges.

Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år.

Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke.

De dyktigste medarbeiderne.

En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til?

En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler.

Din fornøyelse er vår fornøyelse.

www.wilberg.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

9

N°1 2015

Helt forferdelig

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no

REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no

Eiendomsåret 2014 kan i korthet oppsummeres som eksepsjonelt bra i Norge og Norden for øvrig. Transaksjonsvolumet i Norge endte på 55 milliarder kroner, som er nesten like mye som i toppårene 2006 og 2007 i gjennomsnitt. Utenlandske investorer har for alvor gjort sitt inntog i Norge, og var i 2014 de klart største nettokjøperne av næringseiendom. Tidligere utgjorde den utenlandske andelen et par prosent av det totale transaksjonsvolumet, og økningen er derfor historisk.

FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Roy Hugo Øren, mobil: 928 16 111 roy@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

I Norden sett under ett ble det omsatt næringseiendom for 250 milliarder kroner i 2014.

Noen investorer er ute etter eiendommer med utviklingspotensiale, men det er spesielt nyere kontoreiendommer med god beliggenhet og solide, lange leiekontrakter det er størst interesse for. Aktiviteten er høyest i Oslo, men utenlandske kjøpere har også gjort seg bemerket i de andre store byene i Norge. Kontoreiendommer utgjør det største segmentet med et volum på rundt 29 milliarder kroner, mens logstikk- og handelsseiendommer utgjør henholdsvis 36 milliarder kroner og 27 milliarder kroner av det totale salgsvolumet i Norge i fjor.

Også boligmarkedet er attraktivt, og tilbudet i Oslo er ikke i nærheten av å dekke etterspørselen. Det har fått mange næringseiendomsaktører til å vri oppmerksomheten helt eller delvis over på boligutvikling. Siden 1992 har boligprisene i Norge økt med formidable 400 prosent.

Regjeringen er under press for å endre byggereglene, som i flere år har vært oppfattet som rigide og prisdrivende av utbyggerne.

Men alle medaljer har en bakside. Oljeprisen har rast nedover det siste året, og prisfallet preger makrobildet i Norge. Nedgangen i oljeprisen og redusert lønnsomhet har resultert i at mange oljeserviceselskaper har sagt opp eller permittert et betydelig antall ansatte. Flere av disse selskapene har startet fremleie av lokaler som står tomme, og denne fremleien skjer gjerne til lavere leiebeløp enn hva som ellers er vanlig i markedet. Det gir press på leieprisene.

Ferske tall viser at næringslivet i Norge har nedjustert sine vekstforventninger, nettopp på bakgrunn av ovennevnte. Likevel ser vi at trykket i eiendom er like stort i år som i fjor. Forklaringen til dette er blant annet svært rimelige finansieringsvilkår - og forventninger om at dette skal fortsette i flere år fremover.

«Det er helt forferdelig å ha penger nå», sa en kapitalsterk investor vi nylig snakket med. Utsagnet var selvfølgelig knyttet til det faktum at man nå taper på å ha pengene sine i banken.

Mange har derfor konkludert med at løpende avkastning i eiendom er et supert alternativ.

Og så lenge rammebetingelsene er som de er nå, så vil det være fortsatt høy aktivitet i det norske eiendomsmarkedet fremover.

God lesning!

THOR ARNE BRUN

ESTATE MEDIA

010

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Vi forsikrer markedsrisikoen i dine boligprosjekter.

Premie ned til 1% av salgspris.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold

22

10 Leder

Helt forferdelig All time high for eiendomsadvokatene 16 - Et år for historiebøkene

- Et fantastisk år for oss 20 - Tok storeslem

- Det har vært utrolig hektisk 22 Kongen av transaksjoner

Dette advokatfirmaet sitter på tronen av transaksjonsmarkedet i Norge 24 2014: Laveste nybygging på ti år

Det ser heller ikke spesielt sprekt ut for 2015 28 Topplederflukt fra OBOS Stor-Bergen

- De var for mange i utgangspunktet, så at noen forsvinner er helt naturlig

30

MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM 30 - Oslo er underpriset

I hvert fall sammenlignet med mange andre byer 32 Vil passe sine egne saker

Oljefondet varsler økt grad av eiendomskjøp uten partnere 33 2,2 milliarder kroner for 7.000 kvadratmeter

Oljefondet kjøper mer i London 34 Bankene har vært utlånsvillige

Og utlånsvolumet vil trolig øke i 2015

36

36 10 på vei opp i eiendom

Her er 10 forholdsvis unge personer du helt sikkert vil høre mye om i fremtiden UTLENDINGENE KJØPER OPP NORGE 44 Hvem kjøpte hva

Her er oversikten over hvilke utlendinger som kjøpte hva i Norge i 2014 46 Mange er villige til å strekke seg langt

- Vi har sett noen eksempler på at det vi vil kalle utfordrende eiendommer har blitt solgt 48 Amerikanerne kjøper opp Norge

- Og vi ser kapital fra Kina, Saudi Arabia, Israel og Spania som søker etter investeringer 50 Trygg landing på Fornebu

Det har skjedd en enorm utvikling på Fornebu siden hovedflyplassen ble lagt ned

012

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

50

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

54

54 Profil: Mustad Eiendom

Startet med en eksplosjon i 1874 60 PORTRETTET: Shanghaiet av OBOS

- Jeg hadde blikket, men ikke ferdighetene, sier viseadministrerende direktør Daniel Kjørberg Siraj i OBOS KRONIKK 70 - Byens vakreste rom

Rom Eiendom har klart å lage et genuint byrom av Østbanehallen som ikke ligner andre byrom, skriver Erling Fossen KARRIERE 72 ISS er på medarbeiderjakt

Skal styrke seg innenfor hele tjenestespekteret 73 Mange vil til næringseiendom

Men mulighetene er små hvis man ikke har erfaring

60

BOLIG 76 Til himmels

Siden 1992 har boligprisene i Norge steget med over 400 prosent

70

80 Setter standarden

Ny meglerstandard er klar ARKITEKTUR 86 - Som de første Porsche-modellene

Sivilarkitekt Per Christian Brynildsen om sitt favorittbygg

86

EIENDOMSJUSS 94 Ny jordskiftelov får konsekvenser 98 Eiendomsskattegrunnlag og omsetningsverdi 104 Selgers opplysningsplikt ved salg av næringseiendom MILJØ 112 - Har slått til

- Det lenge etterspurte taktskiftet i forhold til miljø har endelig slått til 116 Nytt om navn 120 Nøkkeltall for eiendomsfolk

014

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Pangea Property Partners er en uavhengig nordisk rådgiver innenfor områdene Corporate Finance og eiendomstransaksjoner.

STERKT ENGASJEMENT – TYDELIGE RESULTATER

2014 ble et fantastisk år for våre kunder og oss • Vi gjennomførte Nordens største transaksjon til NOK 11 milliarder (Starwood Capital) • Vi gjennomførte Sveriges største transaksjon til SEK 6.8 milliarder (Sverareal) • Vi gjennomførte Norges største transaksjon til NOK 4.7 milliarder (Fortin) • Vi gjennomførte Nordens største hotelltransaksjon til SEK 2.2 milliarder da 14 hotelleiendommer ble solgt fra Pandox AB til Balder • Totalt gjennomførte vi nær 60 transaksjoner, små og store, for mer enn NOK 25 milliarder over hele Norden, både på kjøp- og salgssiden

Pangea Property Partners har kontorer i Stockholm og Oslo med cirka 30 ansatte, hvorav 9 er partnere. Siden starten i 2009 har Pangea Property Partners tilrettelagt mer enn 200 transaksjoner i hele Norden med en underliggende eiendomsverdi på rundt 107 milliarder kroner (ca 12 milliarder euro). Mandatene omfatter enkelteiendommer, salg og kjøp av porteføljer samt store selskapstransaksjoner, børsnoteringer, kapitalinnhenting og gjeldsfinansiering. Ytterligere informasjon finnes på www.pangeapartners.no

OSLO STOCKHOLM

NYHETER

Eiendomsadvokatene om 2014:

ET ÅR FOR HISTORIEBØKENE Transaksjonsåret 2014 ble et år for historiebøkene og nesten alle eiendomsadvokatene vi har snakket med melder om rekordaktivitet. Her er oversikten over hvem som gjorde hva.

016

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

ESTATE MAGASIN | N째1 2015

017

NYHETER

1

2 1 ALL TIME HIGH: Line Ravlo-Losvik, leder for Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein bekrefter at selskapet hadde sitt beste år noen sinne, med mye høyere omsetning tilknyttet næringseiendom enn noen gang tidligere.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- 2014 var et fantastisk år for vår eiendoms- og entrepriseavdeling.

Vi hadde ”all time high” omsetningsmessig, med en samlet omsetning for disse områdene på 165 millioner kroner Christian Bjørn-Hansen

018

- 2014 var et fantastisk år for vår eiendomsog entrepriseavdeling. Vi hadde ”all time high” omsetningsmessig, med en samlet omsetning for disse områdene på 165 millioner kroner, sier eiendomsadvokat og partner hos Haavind, Christian Bjørn-Hansen.

NESTEN DOBLING

Han forteller at de som de fleste andre hadde et godt år på transaksjonssiden.

- Det ble mange mellomstore transaksjoner, som samlet sett utgjorde en eiendomsverdi på i mellom 7 og 8 milliarder, sier Bjørn-Hansen.

Til sammenligning hadde advokatkontoret i 2013 et transaksjonsvolum på mellom 4 og 4,5 milliarder kroner. 2014 ble dermed nesten en dobling av fjorårsvolumet. Av transaksjoner Haavind har vært med på nevner Bjørn-Hansen salg av logistikkportefølje for ESTATE MAGASIN | N°1 2015

2 FANTASTISK: - 2014 var et fantastisk år for vår eiendoms- og entrepriseavdeling. Vi hadde ”all time high” omsetningsmessig, sier eiendomsadvokat og partner hos Haavind, Christian Bjørn-Hansen.

Bulk Eiendom AS på i overkant av 1,1 milliarder kroner, samt kjøp av Økernveien 9 AS for NRP Finans AS. - Vi var svært aktive i logistikkmarkedet for øvrig, og også på industrieiendommer, i tillegg til de mer vanlige kontorprosjektene.

2014 var også preget av mye strukturering og tilrettelegging for salg av eiendomsporteføljer i året som kommer, herunder har vi omstrukturert en portefølje med eiendomsverdi på 2,5 milliarder kroner som ventelig skal ut i 2015, sier Bjørn-Hansen.

Han legger til at inngangen til 2015 ser veldig positiv ut.

- Vi har bedre ordrereserve på transaksjon enn jeg kan huske vi har hatt tidligere, og er allerede i gang med å gjennomføre transaksjoner på i overkant av 1,5 milliarder kroner, sier Bjørn-Hansen.

Etter å ha tråkket opp løyper i snart femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 2014 var det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 120 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

Historien forplikter

www.malling.no ESTATE MAGASIN | N°1 2015

019

NYHETER

Storeslem fra Selmer Selmer markerer seg alltid sterkt i transaksjonsmarkedet.

I 2014 tredoblet de nesten volumet fra foregående år og var nesten med på alt av de største transaksjonene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

HYGGELIG OG INSPIRERENDE

Også hos Wikborg Rein melder de om et svært travelt transaksjonsår i 2014, og Line Ravlo-Losvik, leder for Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein bekrefter at selskapet hadde sitt beste år noen sinne, med mye høyere omsetning tilknyttet næringseiendom enn noen gang tidligere.

- Vi har ikke nødvendigvis full oversikt over alle transaksjonene, men de som vi har oversikt over, er 56 transaksjoner med en samlet transaksjonsverdi på over 22 milliarder kroner, sier Ravlo-Losvik.

Hun forteller at de i tillegg bistod Næringsdepartementet på børsnoteringen av Entra, samt at de hadde en rekke oppgjørsoppdrag og finanseringsoppdrag, både tilknyttet

banklån og obligasjonslån. Hun påpeker at tallene fra dem bare inkluderer transaksjoner hvor de har bistått selger eller den kjøper som faktisk ble kjøper, og ikke budgivere, aksjonærer eller andre aktører.

Gøran Mjelde Aarvik i Wikborg Rein som er nestleder på næringseiendomsteamet hos Wikborg Rein synes det er spesielt hyggelig at selskapet har bistått mange store og sentrale eiendomsaktører på løpende transaksjoner og oppfølging i tillegg til et stort antall transaksjoner med eiendomsverdi på over 1 milliard per transaksjon.

- Det er både inspirerende og hyggelig å bli vist slik tillit, sier Mjelde Aarvik.

TRANSAKSJONSVOLUM 2014 FIRMA

2014

2013

2012

BAHR

44,5 mrd.

23 mrd.

26 mrd.

Haavind

7-8 mrd.

4-4,5 mrd.

-

Schjødt

13-14 mrd.

14 mrd.

20 mrd.

Selmer

36 mrd.

13 mrd.

20 mrd.

Steenstrup Stordrange

5,1

3 mrd.

6 mrd.

Thommessen

10 mrd.

13 mrd.

20 mrd.

Wikborg Rein

22 mrd.

16 mrd.

21 mrd.

(Tallene baserer seg på transaksjoner hvor selskapet har representert kjøper eller selger.

Finansieringsoppdrag er ikke med, og ”closing” skal ha skjedd i 2014. Entra er ikke tatt med.)

020

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

- 2014 har vært et utrolig hektisk og spennende år for alle våre tre pilarer innen eiendom, transaksjoner, utviklingsprosjekter og entreprise. Vi har i 2014 bistått i eiendomstransaksjoner med en samlet eiendomsverdi på 36 milliarder kroner, noe som er betydelig økning fra i fjor, sier Sverre Nordlie hos Selmer.

NESTEN TREDOBLING

For advokatfirmaet Selmers sin del snakker vi om at transaksjonsvolumet i 2014 faktisk nesten ble tredoblet. De hadde i 2013 et transaksjonsvolum på 13 milliarder kroner, mens de altså i 2014 har bokført hele 36 milliarder kroner.

- Av de transaksjonene vi var med på hadde syv en eiendomsverdi på 1 milliard kroner eller mer. Vi har også gjennomgått Malling & Co sin transaksjonsoversikt for 2014 og ser

- 2014 har vært et utrolig hektisk og spennende år for alle våre tre pilarer innen eiendom, transaksjoner, utviklingsprosjekter og entreprise.

Sverre Nordlie, Selmer.

man på topp 5-dealer, så har vi bistått i 80 prosent av disse når det gjelder antall og 85 prosent dersom man ser på eiendomsverdien. Det er vi godt fornøyd med, sier Nordlie.

Advokatfirmaet har blant annet bistått DNB NOR Eiendomsinvest I ASA med salg av Fortin AS og SveaReal AB til Starwood Capital Group. Bare denne transaksjonen hadde en verdi på 11 milliarder kroner, noe som gjorde den til den største transaksjonen i Norden i 2014. De har også bistått Niam V Holding AS med kjøp av selskap som eier Aker Solutions/Akastor-bygget på Hinna Park i Stavanger. De var også involvert da Profier AS solgte Bekkestua Senter til et selskap kontrollert av det tyske fondet Deka.

Homes i forbindelse med OBOS sitt oppkjøp og strykningen fra Oslo børs, har vi bistått kjøper eller selger i over 60 næringseiendomstransaksjoner. Underliggende eiendomsverdier der closing ble gjennomført i 2014 utgjør cirka 10 milliarder kroner, når vi ser bort fra forannevnte oppdrag for Entra, NPRO og BWG Homes, sier Christopher Borch.

Han trekker frem eksempler som Entras kjøp av Hinna Park, AF Gruppens kjøp av Hasle Linje Næring, Oslo Areals kjøp av Pilestredet 33 og Tullinsgate 2, og Søylens salg av Posthuskvartalet.

- I tillegg har vi hatt mange store ”overliggere”, som er closet i begynnelsen av 2015, sier Borch.

HJALP ENTRA

BRA FRA SCHJØDT

Advokatfirmaet Thommessen pleier alltid å gjøre det skarpt i transaksjonsmarkedet.

For 2014 har de imidlertid hatt en nedgang i volumet, sammenlignet med 2013. Mens de i 2013 hadde et transaksjonsvolum på 13 milliarder, så melder de inn 10 milliarder for 2014.

- 2014 har vært et godt og aktivt år for Thommessens eiendomsavdeling, med et stort antall transaksjoner av ulik karakter og størrelse. I tillegg til å ha bistått Entra med børsnoteringen, Norwegian Property ved Fredriksens/Geverans oppkjøp og BWG

Advokatfirmaet Schjødt pleier alltid å ligge i det øvre sjiktet i slike rangeringer. Også for dem ble 2014 et godt år.

- Samlet transaksjonsvolum i 2014 ligger på cirka 13 til 14 milliarder kroner, eksklusiv Entra. I tillegg kommer et betydelig antall transaksjoner som har glidd over i 2015 hvorav flere i milliard-klassen, sier Geir Sand hos Schjødt.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

1 2

3 1 MILLIARDVOLUM: - Samlet transaksjonsvolum hos oss i 2014 ligger på cirka 13 til 14 milliarder kroner, eksklusiv Entra, sier Geir Sand hos Schjødt.

2 MILLIARDVOLUM II: - Underliggende eiendomsverdier der closing ble gjennomført av oss i 2014 utgjør cirka 10 milliarder kroner, sier Christopher Borch hos advokatfirmaet Thommessen.

3 MILLIARDVOLUM III: - Vi har i 2014 bistått i eiendomstransaksjoner med en samlet eiendomsverdi på 36 milliarder kroner, sier Sverre Nordlie hos Selmer.

021

NYHETER

GODT FORNØYD: - Jeg skal ikke engang forsøke å underselge det faktum at 2014 var et fantastisk år, sier Stig L. Bechi BA-HR.

Kongen av transaksjoner Advokatfirmaet BA-HR og Stig Bech sitter på tronen av transaksjonsmarkedet i Norge. Det er ingen over og ingen ved siden.

DE FLESTE AV DE STORE

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Advokatfirmaet BA-HR gjør det vanligvis godt når man oppsummerer hvor mange transaksjoner og for hvilken verdi de ulike kontorene har vært med på i løpet av året.

2014 er definitivt intet unntak.

- 2014 var det mest aktive transaksjonsåret vi har hatt til nå. Aktiviteten var høy gjennom hele året, og med en særlig hektisk innspurt.

Vi medvirket i transaksjoner på til sammen 44,5 milliarder kroner, sier Stig Bech og legger til: - Jeg skal ikke engang forsøke å underselge det faktum at 2014 var et fantastisk år, sier Bech.

022

Han forteller at de blant annet bisto Starwood ved ervervet av aksjene i eiendomsfondet Fortin.

- BA-HRs eiendomsteam representerte også tyske Deka ved deres første erverv av eiendom i Norge, Bekkestua Senter, som ble kjøpt sommeren 2014, sier Bech.

Videre bisto selskapet Norwegian Property ved salget av Finnestadveien til W.P. Carey.

Carey var også kjøper da BA-HR bisto HitecVision ved salg av Applys bygg på Forus.

- Ved salget av Gjensidige og NSBs nybygg i Schweigaardsgate i Oslo representerte BA-HR selgeren, ROM Eiendom AS. BA-HR var dessuten COOPs advokat ved salget av C-Log, som er COOPs store lagerbygg på Gardermoen, rett før jul, forteller Bech.

KNALLSTART PÅ 2015

Også 2015 tegner til å bli et svært bra og Bech forteller at de aldri tidligere har hatt like mye å gjøre i januar.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

- Situasjonen nå er at det er litt for mange kjøpere og litt for få selgere. De skyene man ser i horisonten med tanke på fallende oljepriser og tilhørende konsekvenser i det norske markedet, kan imidlertid gjør sitt til å bringe en del selgere på banen tidlig i året, sier Bech.

Han mener med andre ord at for de som har salgsmodne produkter, så kan tiden være riktig.

- Per i dag ligger de beste salgsobjektene ned mot en yield rundt 4,5 - men det er ikke usannsynlig med ytterligere noe yieldpress.

Vi ser jo tidvis at langsiktige aktører løsriver seg litt fra regnearkets logikk når de beste adressene en sjelden gang kommer for salg. Har man en eiendom med lang leiekontrakt med finansinstitusjoner eller offentlig enheter som leietakere - og prime lokalisering, så er det ikke utenkelig at man kan se 3-tallet, sier Bech.

ESTATE MAGASIN | N째1 2015

023

NYHETER

Foto: Entra

Laveste nybyggingen på ti år Man må tilbake til 2004 for å finne et like labert nybyggår som 2014. Det ser heller ikke spesielt sprekt ut for 2015.

FRA 179.000 TIL 95.000 KVM

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- 2014 har vært et år med usedvanlig lite nybygging. Samlet har det bare blitt ferdigstilt vel 64.666 kvadratmeter nybygg, sier analytiker hos Newsec, Christopher Krohnstad.

024

Sammenligner man med tidligere år er dette åpenbart svært lite. Til sammenligning ble det i 2013 ferdigstilt 179.000 kvadratmeter, mens det i 2012 ble ferdigstilt hele 300.000 kvadratmeter kontorbygg. 2009 var det året da det ble ferdigstilt mest nye kontorbygg. Da ble det ferdigstilt hele 321.000 kvadratmeter nybygg.

I år ble det altså bare ferdigstilt 64.666 kvadratmeter nybygg, og man må helt tilbake til 2004 for å finne et lavere volum. Tall fra Newsec viser at det da ble ferdigstilt bare 32.100 kvadratmeter.

- I 2014 ble Norge mer preget av både den internasjonal usikkerheten i verdensøkonomien, samt den nasjonale usikkerheten i Norge. Vi

ESTATE MAGASIN | N°6 N°1 2013 2015

Illustrasjon: Herreros Arquitectos

Illustrasjon: Kristin Jarmund Arkitekter AS

N째6 2015 2013 ESTATE MAGASIN | N째1

025

NYHETER

var ikke lenger forskånet fra det som skjer rundt oss, sier utleiesjef hos Newsec, Jan W. Roll, som også peker på en annen årsak til den lave byggeaktiviteten.

- Det skyldes også få store leieforfall, slik at det reelle behovet for lokalet har vært lavere. Men fra 2015 ser vi at dette vil snu noe og at trolig flere store søk vil komme ut i markedet, sier Roll.

ETTERDØNNINGER

Han forteller at en god del av nybyggingen vi har sett de siste årene er etterdønninger etter 22. juli. Dette er prosjekter hvor leietakerne allerede var på plass før byggingen ble startet.

- Til tross for at det de siste årene, men unntak av i år, har blitt bygget mye, har ledigheten holdt seg lav både i Oslo, Bærum og Asker. Den er nå på cirka 8,5 prosent, og etterspørselen etter sentrumsnære lokaler fortsatt er meget god, sier Roll.

Han peker også på at færre nybygg i år, kombinert med høyere krav til standard på lokalene fra leietakerne, har medført at

- I 2014 ble Norge mer preget av både den internasjonal usikkerheten i verdensøkonomien, samt den nasjonale usikkerheten i Norge. Vi var ikke lenger forskånet fra det som skjer rundt oss Jan W. Roll, Newsec

Illustrasjon/3D: Dark Arkitekter 026

ESTATE MAGASIN | N°6 N°1 2014 2015

prisene har holdt seg på et godt nivå.

- Prisene har faktisk steget med 8 prosent fra tredje kvartal i fjor til tredje kvartal i år, sier Roll.

DOBLING I 2015

For 2015 ser det imidlertid noe lysere ut. Tall fra Newsec viser at det ligger an til en dobling av volumet sammenlignet med 2014.

- Jeg har bekreftede tall som viser at det i 2015 vil bli ferdigstilt 1119.000 kvadratmeter i 2015, altså nesten det dobbelte av 2014, sier Krohnstad.

For 2016 har de foreløpig ferdigstillingstall på 60.000 kvadratmeter og for 2017 er tilsvarende tall på 48.500 kvadratmeter. Her kan det enda komme en god del kvadratmeter til.

- Vi forventer videre at det vil ferdigstilles betraktelig mer i 2017 og 2018 enn 2015 og 2016, sier Krohnstad.

FAKTA: 2014: 64.666 kvm 2013: 179.000 kvm 2012: 300 000 kvm 2011: 125.000 kvm 2010: 124.000 kvm 2009: 321.000 kvm 2008: 285.000 kvm 2007: 110.000 kvm 2006: 91.000 kvm 2005: 102.700 kvm 2004: 32.100 kvm 2003: 231.000 kvm 2002: 295.000 kvm

RO SOMMERNES ble i 2014 rangert av de anerkjente internasjonale rankingbyråene Legal 500 og Chambers som et av de beste advokatfirmaene i Norge, særlig innenfor eiendom og restrukturering/ insolvens.

Vi har også betydelig erfaring og yter utstrakt rådgivning innen: • transaksjoner • kontraktsrett • selskapsrett • verdipapirrett

• entrepriserett • arbeidsrett • prosedyre

RO SOMMERNES består av 37 medarbeidere, hvorav 26 jurister, og holder til i moderne kontorlokaler midt i Oslo sentrum.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

027

NYHETER

Topplederflukt fra OBOS Stor-Bergen OBOS og Stor-Bergen har blitt ett.

Nå har fem av topplederne i det nye selskapet takket for seg.

FAKTA OM OBOS STOR-BERGEN Stor-Bergen Boligbyggelag var et boligbyggelag i Bergen. Selskapet ble stiftet i 1962 som en videreføring av Laksevåg Boliglag som ble etablert i 1946. Boligbyggelaget hadde 19.500 medlemmer og forvaltet cirka 11.000 boliger i cirka 230 borettslag i Bergen, men også i nabokommunenen Os, Voss, Fjell, Lindås og Askøy. Første oktober i år ble ble selskapet fusjonert med OBOS, og selskapet skiftet da navn til Obos Stor-Bergen.

028

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Regiondirektør for Obos Stor-Bergen, Anne Gine Hestetun, har varslet at hun vil tilbake til politikken. Hun velger dermed å forlate den nyfusjonerte skuten, Obos Stor-Bergen. Toppsjefen er imidlertid ikke den eneste som har valgt å forlate skuten. Også administrerende direktør i OBOS Bergen, Dag Jarle Aksnes, som var tiltenkt rollen som utbyggingsdirektør og assisterende direktør i det nye selskapet, har takket for seg og gått til stillingen som leder for NCE Tourism. Ikke nok med det, også utviklingsdirektør i Stor-Bergen, Tom Arne Olsen, har sagt opp jobben sin. I tillegg har både personalog regnskapssjefen tatt hatten sin og gått. Det betyr at fem svært sentrale personer i OBOS Stor-Bergen-systemet har valgt å slutte like etter at fusjonen var en realitet.

- Dette er ikke noe jeg ønsker å kommenter. Jeg har sluttet for å begynne i Multiconsult. Mer enn det har jeg ikke å si, sier tidligere utviklingsdirektør i Obos Stor-Bergen, Tom Arne Olsen.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

HELT NATURLIG

Anne Gine Hestetun, som tidligere har varslet at hun ønsker seg tilbake til politikken, avdramatiserer oppsigelsene i selskapet.

- Det er ikke unaturlig at man får et skifte av persongalleri i forbindelse med en slik fusjon. Det handler om hvilke lederjobb man hadde før fusjonen og hvordan strukturen blir i den nye organisasjonen. Det er klart det ble mange som sluttet på en gang, men jeg ser likevel ikke på dette som skadelig for selskapet, sier Hestetun.

Hun påpeker at det er mye kompetanse i OBOS-systemet som vil håndtere oppsigelsene og de utfordringene som selskapet står overfor på en god måte.

- Fusjonen i seg selv medførte ikke overtallighet, men så vet man jo at det i slike fusjoner er funksjoner som blir mindre spennende. Det handler først og fremst om stab og støttefunksjoner. Det er helt naturlig at vi får noen oppsigelser i slike prosesser, sier Hestetun.

VAR FOR MANGE

Konsernsjef i OBOS, Martin Mæland, ser ingen problemer med oppsigelsene.

- Jeg har ikke fått med meg at så mange har sluttet, men jeg ser ikke på dette som et problem. De var for mange i utgangspunktet, så at noen forsvinner er helt naturlig, sier Mæland.

Han forteller at de som regel i alle slike fusjonsprosesser går inn og slanker de nye organisasjonene.

- Vi går alltid inn og ser på driften. Så bruker vi noen år på å tilpasse organisasjonen og over noen år har vi fått frem en organisasjon som driver vesentlig enn det de gjorde i utgangspunktet. Så langt det er mulig baserer vi oss på naturlig avgang, sier Mæland.

LETER ETTER NY SJEF

Selskapet er allerede i gang med arbeidet med å finne Anne Gine Hestetun sin erstatter.

- Vi har begynt å tenke på dette, og vi har konkret peket ut noen kandidater som vi sjekker ut. Om det ender opp med noen av de vi kikker på er selvfølgelig usikkert, men vi har god tid. Anne Gine slutter vel ikke før til sommeren, sier Mæland.

AVVISER DRAMATIKK: - At så mange har sluttet, ser jeg ikke på som et problem, sier OBOS-sjef Martin Mæland.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

029

NYHETER

- Oslo er underpriset

- Vi har begynt å se mer internasjonal interesse for Norge. Antallet utenlandske investeringer har vokst, mest fra USA, og så langt i år har vi sett en håndfull handler. Det er imidlertid en underliggende etterspørsel etter mer, sier leder for capital market research hos DTZ i England, Nigel Almond.

STERK ØKONOMI

Selv om mange mener at eiendom i Oslo begynner å bli dyrt, så er det sammenlignet med mange andre byer fortsatt relativt billig.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

030

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Han mener det er flere grunner til at Norge og spesielt Oslo har fått en økende attraktivitet blant internasjonale investorer. Han viser blant annet til at prime yield for kontoreiendommer i Oslo er på 5 prosent, noe som ifølge ham er et historisk lavt nivå.

- Til sammenligning ligger prime yield i Stockholm på 4,45, mens London er helt nede på 3,8 prosent,.

Vår “Fair Value index” som måler attraktiviteten til eiendom viser også at kontoreiendommer i Oslo var underpriset, med andre ord en god investering, sier Almond.

Han peker også på at de ser en større differensiering blant investorene, og at eiendom tilbyr relativt god verdier. Med priser ned mot historiske nivåer i alle markedet vil han imidlertid vært forsiktig og derfor se grundig på detaljene i hver deal.

STERKT: Eiendomsrådgiveren DTZ mener eiendom i Norge er billig sammenlignet med andre land.

- Mye av det europeiske eiendomsmarkedet fortsatt et attraktivt priset på grunn av at obligasjonsrentene fortsatt er lave. Vi vil nok også se en forflytning fra prime til annenhånds eiendommer, men det er noe vi har sagt i over et år, sier Almond.

SVÆRT LIKVID

Noe som også favoriserer Norge ifølge analysesjefen er at det kan bli sett på som en relativt trygg havn.

- Det er forventet at økonomien vil ha en bra utvikling, selv om det er litt motvind i forhold til fallende oljepriser. Olje bidrar mye lokalt, men den underliggende økonomien er sterk og ser bedre ut enn sammenlignbare markeder, sier Almond.

Han forteller at det norske markedet også er meget likvid, noe de måler ut fra hvor stort investeringsvolumet er i forhold til lagerbeholdningen i markedet.

- Vi ser på denne likviditeten som en nøkkelfaktor for investorer fordi den måler hvor lett det er for en investor å komme ser ut av markedet igjen. Sterk likviditet er derfor et pluss, sier Almond.

Han forteller at Norges gjennomsnittlige likviditet over de ti siste årene er 5,3 prosent over gjennomsnittet i EU på 4,6 prosent. Det er fortsatt under Sverige på 8,8 prosent, som er et av de mest likvide markedene i verden.

- Det er mye som taler til fordel for det norske markedet, men det har selvfølgelig også noen utfordringer. Selv om likviditeten er sterk, så blir den drevet av lokal aktivitet. Markedet har ikke den samme bredden som en del andre markeder. Vi ser at en større andel av totalmarkedet i Sverige og Finland er cross-border investeringer. Når det gjelder volum, så kommer Norge bak Sverige. Mindre marked betyr færre tilgjengelige produkter, noe som kan påvirke investorer, spesielt cross-border investorer utenfra som ofte fokuserer på større markeder uavhengig av likviditet, sier Almond.

Dersom han skal prioritere Sverige opp mot Norge vil han derfor sette førstnevnte over Norge.

- Det handler om størrelsen på markedet, likviditeten og diversiteten i investorbasen. Forhåpentligvis vil den økende interessen vi nå ser for Norge bidra til å rive ned noen av de historiske barrierene som vi har sett, sier Almond.

“When it comes to discussions, it is very solutionoriented; it gives good advice so that we don’t end up in court.”

Sitat fra klienter som har uttalt seg til Chambers

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

031

NYHETER

Vil passe sine egne saker NBIM-sjef Karsten Kallevig varsler økt grad av eiendomskjøp uten partnere.

Kjøper mer i London Betaler 2,2 milliarder kroner for 7.000 kvadratmeter.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Karsten Kallevig, investeringsdirektør i Norges Bank Investment Management(NBIM), var en av foredragsholderne under Eiendomsdagene 2015 i regi av Estate Media i januar, hvor nærmere 400 eiendomsfolk var samlet på Norefjell. I løpet av sitt foredrag orienterte Kallevig om NBIMs strategi så langt – og hvilken vei man vil følge fremover.

- Vi skal kjøpe i byer hvor vi mener vi har vinden i ryggen og solen i ansiktet.

Eiendom vil alltid være volatilt, men for å sikre oss går vi etter byer hvor det er stabil sysselsettingsvekst og begrensede muligheter for nybygg, sier Kallevig.

Signaturøvelsen til NBIM har vært å kjøpe eiendommer i kompaniskap med en lokal partner, typisk med fordeling rundt 50/50 eierandel. I august offentliggjorde NBIM en transaksjon som bar bud om nye tider. Da kjøpte NBIM 100 prosent av bygget «Le Madeleine» som ligger på Boulevard de la Madeleine i Paris.

I oktober 2014 kjøpte så NBIM 100 prosent av bygget Bank of America Merril Lynch Financal Centre, som ligger i King Edward Street i London.

- Ja, i tiden fremover ønsker vi i økende grad å stå for eiendomskjøp der vi kjøper bygg uten partnere, sier Kallevig.

I månedsskiftet januar/februar blir det

kjent at NBIM kjøper kjøper 100 prosent av eiendommen Queensberry House i London(se annen sak på denne siden), og Kallevig viser dermed at man kjører strategien videre.

Begrunnelsen for å kjøpe sammen med partnere har vært at man dermed sikrer seg lokal kompetanse, som er en viktig faktor i eiendom.

- Vi har jobbet mye med å få på plass ressurser slik at vi selv kan stå for forvaltning av eiendommene vi kjøper. Det betyr at vi står godt rustet til å drifte våre egne eiendommer.

- Hva med eiendommene som dere allerede har sammen med partnere; er det aktuelt å overta disse eierandelene?

- Nå er det jo slik at man ikke fårkjøpe noe uten at den andre parten vil selge.

Vi har ikke noe uttalt mål om å sparke ut disse partnerne, og i hvert fall ikke så lenge samarbeidet går bra.

De helt konkrete mål for eiendomskjøp de neste to årene er sentrert mot fire byer i USA, fire byer i Europa og to byer i Asia. Aktiviteten innebærer en hel del reisevirksomhet for investeringsdirektør Kallevig.

- I snitt er det vel snakk om to til fire dager i uken hvor jeg er på reise, men dette er jo fordelt mellom dagsturer til eksempelvis London og kanskje flere uker i strekk til Asia. Hvorvidt dette er mye avhenger jo av hvordan man ser det, men hvis du spør min kone så får du nok til svar at jeg er mye borte fra hjemmet, sier Karsten Kallevig.

VIL BLI HELEIER: - Vi har jobbet mye med å få på plass ressurser slik at vi selv kan stå for forvaltning av eiendommene vi kjøper, sier NBIM-sjef Karsten Kallevig.

032

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Norges Bank Investment Management(NBIM) har kjøpt Queensberry House, som ligger i 3-9 Old Burlington Street i London.

NBIM kjøper bygget uten partnere, som er i tråd med strategien som NMIM-sjef Karsten Kallevig varslet under Eiendomsdagene tidligere i år.

Avtalen ble signert 30. januar 2015, og bygget ble overtatt samme dag.

Norges Bank Investment Management betalte 190,6 millioner pund, tilsvarende rundt 2,2 milliarder kroner, for selskapet som står som eier av bygget. Gjeld i selskapet ble nedbetalt ved overtagelse. Det ble ikke tatt opp gjeld for å finansiere investeringen.

Selger av eiendommen er Fondo David, et eiendomsfond som forvaltes av Sorgente SGR og er en del av italienske Sorgente Group.

Eiendommen består av totalt 6 921 kvadratmeter, fordelt på 6.271 kvadratmeter med kontorlokaler over i alt seks etasjer, 650 kvadratmeter med butikklokaler på Savile Row og et underjordisk garasjeanlegg med 320 parkeringsplasser.

Norges Bank Investment Management er en av leietakerne i bygget, og kjøper dermed sitt eget kontor.

VI ER KLARE FOR ÅRETS ISKLAR NORSEMAN XTREME TRIATHLON Team Isklar BundeGruppen stiller i år med følgende deltakere: Christian Bøhmer, Haavind Andreas Martinussen, Solon Eiendom Peder Slettingdalen, Avantor Linni Tiller, Var Forvaltning Dag Torp-Hansen, BundeGruppen Heiko Sepp, BundeGruppen

Du kan følge Team Isklar BundeGruppen på Facebook.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

033

NYHETER

REDUKSJON I BANKMARGINENE: Union Gruppen, her representert ved Lars Even Moe (t.v.)og Trond Aslaksen, ser rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene fremover – som igjen legger grunnlag for gode lånebetingelser i 2015.

Bankene vil låne ut mer til eiendom Utlånsvolumet til næringseiendom vil øke i 2015.

-

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Bankenes utlånsambisjoner, i kombinasjon med reduserte bankmarginer og stadig nye bunnoteringer for rentene, legger grunnlaget for god tilgang til fremmedkapital og gunstig lånefinansiering i 2015.

Dette er konklusjonen i en bankundersøkelse Union Gruppen har foretatt. Undersøkelsen viser at bankene planlegger å øke utlånsvolumet til næringseiendom i 2015.

- En røff korrigering basert på våre antagelser om de ulike ban-

034

kenes markedsandeler tilsier at sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på tre til fem prosent til næringseiendom i 2015, sier Union i rapporten.

Samlet lånefinansieringsrente har sunket fra 5,15 prosent i tredje kvartal 2013 til 3,64 prosent i fjerde kvartal 2014(basert på 5-års swap-rente og Unions bankundersøkelse) - Legger vi til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen ble gjennomført og den samme bankmarginen som i fjerde kvartal, ligger samlet lånefinansieringsrente på 2,99 prosent for øyeblikket. Vi har med andre ord sett en reduksjon i lånefinansieringskostnaden på 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

- Vi tror det er rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene fremover, fordi bankenes innlåskostnader fortsatt er i en synkende tendens, bankene fortsatt har en solid rentenetto, bankene er godt i rute for å oppfylle kapitalkravene og fremfor alt fordi konkurransen er økende, sier Union i rapporten.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

NORD-EUROPAS STØRSTE FULLSERVICESELSKAP INNEN NÆRINGSEIENDOM I 2014 HAR NEWSEC BLANT ANNET BISTÅTT MED: • Verdivurdering av ca. 2.200 eiendommer i Norge • Salg av eiendom for ca. NOK 4 mrd.

• Utleie for våre kunder, vi har en portefølje på ca. 125.000 kvm til leie • Forvaltning av ca. 1,7 millioner kvm i Norge og totalt 11 millioner kvm i Norden

ET UTVALG AV VÅRE PROSJEKTER I 2014:

ENTRA

SAS

EGIL STENSHAGEN

Salg av Østfoldportefølje

Salg av teknisk base Gardermoen

Salg Drammensveien 211/213

HANDELSHØYSKOLEN BI

OXER EIENDOM

BOUVET

Utleie Sandakerveien 116 1.000 kvm til TATA Group

Utleie Asker Panorama 1.440 kvm til Eurest/Compass Group

Sørkedalsveien 8. Bistand ved leie av nytt hovedkontor på 5.400 kvm

ABERDEEN

OLAV THON

KLP

Verdivurderingsoppdrag for Aberdeen

Verdivurderingsoppdrag for Olav Thon

Verdivurderingsoppdrag for KLP

N°6 2015 2013 ESTATE MAGASIN | N°1

newsec.no Tlf. 23 00 31 00

035

NYHETER

N

TI PÅ VEI OPP

NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

036

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

"Kunnskapsrik"

Her er 10 forholdsvis unge personer i eiendomsbransjen som du helt sikkert kommer til å høre mye om i fremtiden.

MAREN BJERKENG DARK ARKITEKTER EIVIND JOHANNESEN PARETO PROJECT FINANCE INGRID HØSTMÆLINGEN BA-HR

MAREN BJERKENG DARK ARKITEKTER

SALMAN SAEED LINSTOW EIENDOM MARIT ELISABETH JENSEN STOREBRAND EIENDOM MAGNUS RØYSEM HAUG SCHJØDT ANNE-HILDE BRÅTEBÆK ASPELIN RAMM EIENDOM LARS RÅMUNDDAL BA-HR ERIK HØVIK, PANGEA PROPERTY PARTNERS CHRISTIAN GEELMUYDEN HÖEGH EIENDOM

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Arkitektene spiller en stadig større rolle i prosjektutviklingen. Maren Bjerkeng i DARK blir av kilder omtalt som en meget kunnskapsrik arkitekt, samtidig som hun har bred kunnskap om regulering og planjuss generelt.

Bjerkeng har blant annet vært viktig i prosessene på Fornebuporten. I dag jobber hun med flere sentrumsoppdrag.

Hun har vært ansatt i DARK Arkitekter siden august 2010, og gjennom denne tiden har hun også gjort seg bemerket innen grønne bygg. Noen mener sågar at hun er blant de beste i Norge til å inkorporere BREEAM i prosjekter.

037

NYHETER

"Strateg"

038

"Uslitelig"

"Prosjektutvikler"

EIVIND JOHANNESEN PARETO PROJECT FINANCE

INGRID HØSTMÆLINGEN BA-HR

SALMAN SAEED LINSTOW EIENDOM

Med bakgrunn fra DNB Markets, begynte Eivind Johannessen å jobbe i Pareteo Project Finance for halvannet år siden. Han er blant dem som har størst erfaring i å bistå utenlandske aktører på vei inn i det norske markedet.

Johannessen er av mange ansett som en av de beste strategene når det gjelder planlegging av investeringer i det norske markedet, herunder forståelse for fondsmarkedet.

Han har også gjort seg bemerket under MIPIM i Cannes og skal neste år, i likhet med i år, holde et foredrag på vegne av Oslo Metropolitan Area.

Har hatt et skikkelig gjennombrudd de siste årene, spesielt på transaksjonssiden. Høstmælingen har hatt ledende roller på flere store saker, blant annet Granfoss Næringspark og Bjørvika-kjøpene for DNB - og Care Real Estate (Norlandia). Hun er mye involvert i komplekse transaksjoner, der evne til effektiv løsningsvilje er en grunnforutsetning.

Hun blir beskrevet som uslitelig, kreativ og ”antagelig Oslos blideste advokat”.

Høstmælingen var ferdig med jusstudiene ved Universitetet i Oslo i 2005 og begynte da som advokatfullmektig og senere advokat hos Wikborg, Rein & Co. Hun ble ansatt som fast advokat hos BA-HR i 2010 og ble tidligere i år senioradvokat samme sted.

Som prosjektutvikler i Linstow Eiendom er Saeed blitt stadig mer aktiv tilknyttet flere prosjekter, blant annet i Romeriksregionen. Han oppleves av parter og motparter som en konstruktiv og kunnskapsrik person.

Saeed er jordskiftekandidat fra Norges miljø- og biovitenskapelige universitet på Ås. Der gjorde han seg også bemerket som revysjef for jubileumsrevyen i 2009.

Saeed begynte i Linstow i juli 2013, og kom da fra stillingen som eiendomssjef i Oslo Lufthavn Eiendom AS. Der hadde han blant annet ansvaret for Flyporten Business Center, samtidig som han inngikk i selskapets ledergruppe.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

VISUALISERING og tydelig design skaper bedre forståelse av ditt prosjekt Vi liker utfordringer i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Sammen med vårt datterselskap Blår AS viser vi hvordan det ferdige resultatet kan bli, både for utvikler og fremtidige brukere.

Snakk med oss om: • • • • •

Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne med visualisering av dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo.

Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Utviklingsprosjekt Fram Eiendom

www.blaar.no

NYHETER

"Eiendomssjef"

MARIT ELISABETH JENSEN STOREBRAND EIENDOM

Som eiendomssjef for handelsporteføljen til Storebrand Eiendom, jobber Jensen nå med blant annet Vika-prosjektet for Storebrand. Hun er kjent for å ha et svært godt nettverk innen flere bransjer knyttet mot konfeksjon og servering Dette har sammenheng med at hun har hatt flere oppgaver knyttet til retail-utvikling, blant annet i Søylen Eiendom. Jensen har blant annet vært leder for Steen & Strøm Magasin og Eger Karl Johan. Før hun tiltrådte stillingen i Storebrand Eiendom, var hun etableringssjef for service-handel og servering i NorgesGruppen.

Jensen har juridisk embetseksamen fra Universitetet i Oslo.

040

"Pragmatisk" .

MAGNUS RØYSEM HAUG SCHJØDT

Har ofte ledelse og koordinering på større transaksjoner. Haug oppfattes av sine kolleger på andre siden av bordet som hyggelig, dyktig og pragmatisk – ”noe som bidrar til tillitsfullt samarbeid og redusert prosessrisiko”. Har blant annet jobbet med kjøp for W.P. Carey.

Haug har jobbet i Schjødts avdeling for fast eiendom siden 2008. Han har en mastergrad i rettsvitenskap fra Universitetet i Oslo, inkludert utvekslingsstudier ved Universitetet i Leicester. Før han begynte i Schjødt var han trainee i flere advokatfirmaer, og i perioden 2010-2011 var han dommerfullmektig i Heggen og Frøland tingrett.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

"Utviklingssjef"

ANNE-HILDE BRÅTEBÆK ASPELIN RAMM EIENDOM

Utviklingssjefen i Aspelin Ramm Eiendom er kjent som en meget dyktig prosjektkoordinator med ansvar for flere tyngre prosjekter, deriblant selskapets engasjement på Gardermoen. Kilder sier hun har oversikt over alle tråder; byggesak, entreprise, utleie osv.

Bråtebæk er utdannet sivilingeniør fra NTNU og hadde sin første jobb som prosjektingeniør i Esso Norge.

Hun jobbet også 2,5 år som utviklingssjef i Narvesen før hun etablerte firmaet 3B Prosjektutvikling, som fortsatt eksisterer.

I tillegg har hun vært direktør for drift og utvikling i Storebrand Eiendom i nesten 4 år.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny vinbodega på Bølgen & Moi, Briskeby. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938.

Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

041

NYHETER

"Premissleverandør"

042

"Presis"

"Har teft"

LARS RÅMUNDDAL BA-HR

ERIK HØVIK, PANGEA PROPERTY PARTNERS

CHRISTIAN GEELMUYDEN HÖEGH EIENDOM

BA-HR er involvert i komplekse transaksjoner og store utviklingsprosjekter, og i denne sammenhengen er Lars Råmunddal en person som mange har møtt. Han har stor rekkevidde og et stort volum av saker, samtidig som han er blant de mest markante profilene på de store salgsoppdragene - typisk i selgerposisjonen.

Råmunddal har eksempelvis vært en viktig premissleverandør til Rom Eiendoms salgsaktiviteter, blant annet Middelthunsgate 62 (Platou) og nå salgsprosessene med eiendommene i Schweigaardsgate.

Han var ferdig med jusstudiene ved Universitetet i Oslo i 2006 og jobbet deretter i Huseiernes Landsforbund og Føyen Advokatfirma.

Er en av de mest synlige prosjektlederne på større transaksjoner i det norske markedet. ”Han har høyt energinivå, presis kalkulator og et skarpt hode. Da er det ikke så rart at han er bredt anerkjent som en typisk up-and-coming-figur” sier en kilde.

Høvik er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og er i tillegg autorisert porteføljeforvalter.

I 2007 begynte han å jobbe som finansanalytiker i Statoil. Året etter takket han ja til stillingen som porteføljeansvarlig ved Seksjon Investering i Vital Eiendom.

Høvik har jobbet i Pangea Property Partners siden oktober 2011.

Blir beskrevet som en av landets beste på utleiesiden. Geelmuyden har blant annet hatt ansvaret for Höeghs satsing på Hasle, der solide leietakere som Aller Media, COWI og Bymiljøetaten i Oslo kommune har tikket inn i bygg etter bygg den senere tiden.

- Geelmuyden er ikke den som roper høyest, men er til gjengjeld en person i bransjen som mange vet hvem er. Han er en hyggelig kar med god teft, sier en kilde.

Geelmuyden har utdannelse fra Universitetet i Oslo og Handelshøyskolen BI. I nesten 6 år jobbet han også som markedsdirektør i Olav Thon Gruppen.

ESTATE MAGASIN | N°2 N°1 2013 2015

SEHESTEDSGATE 6

BYGGET BLE LEVERT SOM AVTALT

Seltor har rehabilitert Sehstedsgt 6 i Oslo. Prosjektet omfattet total modernisering av bygård på 1500 m2 fra 1800 tallet som var i svært dårlig forfatning. Rehabiliteringen var omfattende da alt innvendig ble revet og bygget opp i igjen til høy kontorstandard. Bygget fremstår i dag som et smykke i Oslo sentrum og største leietaker er Lippestad Advokater.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

Vi takker Daimyo for tilliten og gratulerer Lippestad Advokater med nye kontorlokaler.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°1 2015

043

MARKED

FORSYNER SEG GODT: Utenlandske investorer var svært aktive i Norge i fjor.

Utlendingene handlet for 14 milliarder Aldri før har utenlandske investorer lagt igjen like mye penger i Norge. Her er oversikten over hvem som kjøpte hva.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

044

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

- Samlet stod internasjonale kjøpere for cirka 14 milliarder kroner. Det er cirka 26 prosent av et totalvolum på 53 milliarder kroner, sier analytiker hos CBRE, Igor Petkovic.

Dette tilsvarer cirka 25 prosent av det samlede volumet på rundt 55 milliarder kroner. Tilsvarende tall i 2014 var på rundt 6 prosent.

SER ETTER ALTERNATIVER

En av årsakene til at Norge har blitt så attraktivt skyldes at det er en enorm flyt av kapital som skal investeres.

- Mange søker seg da til de klassiske eiendomsmarkedene som London, Paris og München, men da blir det stor konkurranse, og mange ser seg derfor også om etter alternativer, sier analysesjef hos CBRE, Anders Lunder.

Et av alternativene er da Norge, og en av faktorene som bidrar til å løfte dette markedet er stabil økonomi.

- Økonomien er god og arbeidsledigheten er lav. Det fundamentale er med andre ord veldig bra, sier Lunder.

Han forteller at Norge lenge har blitt sett på som en ”safe haven”. Slik er det fortsatt, men Norge er en råvaredrevet nasjon og det var nok ikke så mange som hadde sett for seg at oljeprisen skulle synke så mye.

- Men foreløpig har ikke dette fått noen effekt på eiendomsmarkedet, sier Lunder.

DETTE KJØPTE DE

Den desidert største transaksjonen i 2014 var salget av eiendomsporteføljen til DnB NOR Eiendominvest ASA. Samlet var dette en transaksjon på rundt 11 milliarder, men over halvparten av eiendommene lå i Sverige gjennom SveaReal AS. Den norske biten utgjorde rundt 4,7 milliarder kroner. Kjøper var det amerikanske ivesteringsselskapet Starwood Capital Group.

Neste transaksjon ut, målt i størrelse, var Niams kjøp av Jåttåvågen 10 – 12 i Stavanger for 1,5 milliarder kroner. Selger var Hinna Park Invest, et syndikat der hovedaksjonærene var Solist Hinna AS med 34 prosent (hovedaksjonær Solist Investor), Akastor AS med 25 prosent (hovedaksjonær Aker Kværner Holding AS), Arctic Securities med 8,4 prosent og The Resource Group Trg AS med 7,6 prosent (Kjell Inge Røkke).

HETT I OLJEBYEN

Stavanger var i vinden i 2014, og det amerikanske selskapet W.P. Carey sikret seg Finnestadveien 44 (Total sitt hovedkontor i Norge) for 733 millioner kroner. Samme selskap kjøpte også Apply-bygget på Forus for rundt 662 millioner kroner. Samlet har utlendingene kjøpt eiendommer i Stavanger for nesten 3,5 milliarder kroner.

- Det har vært et veldig godt transaksjonsår, sier leder for EiendomsMegler 1 NæringsEiendom, Jan Inge Røyland.

W.P. Carey kjøpte for øvrig også Oslo Business Park i Østre Akervei 90 for rundt 520 millioner kroner.

Amerikanske Madisons har også lagt igjen mye penger i Norge i 2014. De økte eierandelen i Statoils hovedkontor på Fornebu fra 35 til 94,5 prosent. For det betalte de 680 millioner kroner. De kjøpte også halvparten av Steen & Strøm kjøpesenter for rundt 320 millioner kroner.

Andre store kjøp er Dekas kjøp av Bekkestua senter for 426 millioner kroner. Selger var Profier.

- Økonomien er god og arbeidsledigheten er lav.

Det fundamentale er med andre ord veldig bra Anders Lunder. CBRE

TRANSAKSJONSOVERSIKT: Hva

Kjøper

Pris

Regnbueveien 9

Blackstone

115 mill.

Fuglesang Næringspark

Cordea Savills Log. Fund

118 mill.

Colosseum Park

Pembroke Real Estate

185 mill.

Bogstadveien 2

Aberden Nordic Fund I

195 mill.

Bankplassen parkering

Bouwfonds

210 mill.

Grensen 17

Mayer Bergman () partner

260 mill.

Onninen HQ på Berger

Hemmelig

400 mill.

Bekkestua Senter

Deka

426 mill.

Business Park

W.P Carey

520 mill.

Moseidsletta 122 (Apply HQ Stv)

W.P Carey

650 mill.

Finnestadveien 44 (Total)

W. P. Carey

733 mill.

Steen & Strøm Magasin

Madison International

750 mill.

Jåttåvågen 10-12

NIAM

1.500 mill.

Fornebu Statoil regional HQ

Madison International

1.995 mill.

Fortin-portefølje

Starwood Capital

4.700 mill.

Totalt:

12.757 mill.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

045

MARKED

Mange er villige til å strekke seg langt Pågangen fra utlendingene er stor og Malling & Co forteller at mange trolig vil være villige til å strekke seg langt for å få de beste objektene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg tror at vi i 2015 kommer til å se enda større volum som kjøpes av utenlandske aktører, sier analytiker hos Malling & Co, Haakon Ødegaard.

Internasjonale investorer stod i 2014 bak rundt 25 prosent av alle transaksjonene i Norge. I kroner og øre summerer det seg til rundt 14 milliarder kroner.

- Hvor mye det kan ende på i 2015 er selvfølgelig umulig å si, men interessen fra utlandet er stor. Det er mye penger som skal investeres i eiendom, sier Ødegaard.

YIELD PÅ 3-TALLET

Yielden på de beste eiendommene i Norge ligger ifølge meglerhuset nå på under 4,5.

046

Yielden har vært nedadgående over lengre tid og trolig vil den falle ytterligere i løpet av året.

- Vi tror at den kommer til å falle til rundt 4,25 i slutten av 2015. Vi tror også at for de superattraktive objektene, så kan yielden komme til å gå enda lavere, kanskje så langt som ned på tre-tallet, men det er høyst usikkert, sier Ødegaard.

Det vil i så fall bety at Oslo nærmer seg priser som man finner i flere av de andre store europeiske byene. En av årsakene til at Norge har vært attraktivt er nettopp at prisene har vært fornuftige sammenlignet med for eksempel London og Paris. Med en yield på 3-tallet vil man nærme seg London-priser hvor prime yield i fjor høst var på rundt 3,8.

Prisfordelen med Norge er dermed borte.

- Utfordringen er at alle vil kjøpe og ingen vil selge. Dette kan selvfølgelig tale for et fall i volumet, men vi tror det vil føre til et yieldfall og får man en yield på 3-tallet så vil definitivt flere vurdere å selge, sier Ødegaard.

svenske selskapet Hemfosas kjøp av en portefølje fra Entra. Porteføljen består av seks eiendommer beliggende i Østfold og Lillestrøm. Totale eiendomsverdier i transaksjonen er 1,375 milliarder kroner.

- Dette er eiendommer som ligger i områder hvor det er svært lite aktivitet og som vi derfor ser på som utfordrende, sier Ødegaard.

MER ER SALGBART

En annen observasjon som Ødegaard har gjort seg er at stadig mer blir salgbart. Dette er naturlig når prisene stiger og konkurransen om objektene er stor.

- Vi har sett noen eksempler på at det vi vil kalle utfordrende eiendommer har blitt solgt, sier Ødegaard.

Et av eksemplene han trekker frem er det ESTATE MAGASIN | N°1 2015

FORVENTER FORTSATT OPPTUR: - Jeg tror at vi i 2015 kommer til å se enda større volum som kjøpes av utenlandske aktører, sier analytiker hos Malling & Co, Haakon Ødegaard.

Schweigaards gate 21+23 Norges første BREEAM-NOR «Excellent» kontorbygg. Hovedkontorer for NSB-konsernet og Gjensidige Forsikring ASA. Solgt til KLP i 2014.

Beliggenhet + BREEAM = optimal avkastning

Bergen stasjon 16.000 kvm kontorbygg ved Bergen stasjon. Bygget får energiklasse A/ Passivhus og BREEAM-NOR «Very Good». KLP og Konkurransetilsynet flytter inn 2. kvartal 2016.

M62 Nytt kontorbygg på 6.250 kvadratmeter i Munkedamsveien. Bygget er solgt og får BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering.

RS Platou flytter inn i M62 når det står ferdig i mars 2015.

Forvalter og utvikler eiendommer på og rundt knutepunkt. romeiendom.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

S33 20.800 kvadratmeter kontorer i Schweigaards gate 33, åtte minutter i gangavstand fra Oslo S. Planlagt byggestart ultimo 2015. Ambisjon om BREEAM-NOR «Excellent»-klassifisering.

047

MARKED

Amerikanerne kjøper opp Norge Av de samlede utenlandske eiendomsinvesteringene på rundt 14 milliarder kroner står amerikanske aktører bak 11,4 milliarder.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Totalt sett har amerikanske kjøpere, i praksis store eiendomsfond som Starwood, Madison og W.P. Carey stått bak cirka 11,4 av de 14 milliarder kronene som utenlandske aktører har investert for i Norge i 2014, sier analysesjef hos Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.

OSLO ER MEST INTERESSANT

Utenlandske interesser fikk i 2014 endelig øynene opp for Norge. Norske aktører har i årevis sagt at ”nå kommer utlendingene”, men de har gang på gang tatt feil. Utlendingenes inntok i Norge har latt vente på seg.

Men så, i 2014, fikk de endelig rett. Samlet har utenlandske investorer kjøpt norske eiendommer for rundt 14 milliarder kroner, noe som er 27 prosent av det totale volumet på rundt 53 milliarder kroner.

- Generelt står Oslo-området for storparten av transaksjonene, drøyt 8 milliarder kroner, mens Stavanger står for i nærheten av 3,5 milliarder kroner. Resten er spredd utover, men dette blir aldri helt presist fordi Fortin-porteføljen er spredd over hele landet, sier Eggen.

Han legger til at cirka 2,5 milliarder av 048

transaksjonene er handelseiendommer, 1-1,5 milliarder er logistikk/industri, mens resten i hovedsak er kontor.

KOMME FRA KINA OG SAUDI ARABIA

ternasjonale aktørene som har vært kjøpere i det norske markedet og opplevd gode prosesser, de kommer igjen – og fungerer slik sett som ytterligere gode markedsførere av norske investeringsmuligheter, sier Bech.

Analytiker hos Newsec, Håkon Styrvold, forteller at selv om flere av aktørene som har handlet mye i Norge har bakgrunn fra USA, så er de i stor grad internasjonale i sin organisering.

- Dette er aktører som Blackstone Group, Pembroke Real Estate, W.P. Carey, Madison International Realty og Starwood Capital Group. Videre har Deka Immobilien fra Tyskland, Meyer Bergman og 90 North fra England og Genesta og Hemfösa fra Sverige vært aktive i år. Flere utenlandske aktører har vært med i budkonkurranser, og vi ser blant annet at kapital fra Kina, Saudi Arabia, Israel, Spania aktivt søker etter investeringer i Norge, sier Styrvold.

MEGLERNE HAR VÆRT FLINKE

Eiendomsadvokat hos BA-HR, Stig Bech, mener at en av grunnene til at utlendingene har markert seg så sterkt i år er at meglerne for lengst har tatt inn over seg at det er en stor gruppe av budgiverne som ikke er norske.

- De beste meglerhusene tar i dag svært god regi på salgene – og legger til rette for at flere utlendinger skal kunne delta, og av og til også ende opp som kjøper. Meglerne har samtidig tatt frem pedagogen i seg, og undervist utlendingene om hvordan tingene fungerer i det norske markedet. De må være på ballen, og være forberedt på raske prosesser. De inESTATE MAGASIN | N°1 2015

AMERIKANSK SISU: Private equity-selskapet Madison International Realty, her representert ved administrerende direktør Derek O. Jacobson, har kjøpt næringseiendom for betydelige beløp i Norge i det siste.

Bedre bygg – gratis

Energisparekontrakt EPC energy performance contracting

1. Vi går gjennom byggene dine og finner smarte rehab og energiog effektsparetiltak.

2. Vi blir sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester hvor mye energi du vil spare på dette. Så gjennomfører vi tiltakene i et totalprosjekt.

3. Vi måler resultatene i drift opp mot avtalt besparelse, i en avtalt tidsperiode. GK styrer samspillet mellom tekniske installasjoner, og sikrer godt inneklima til minimalt energiforbruk.

Det høres jo for godt ut til å være sant, men vi garanterer at det stemmer når du inngår energisparekontrakt med oss.

Vi foreslår smarte energitiltak for byggene dine, så blir vi sammen enige om hvilke tiltak vi skal gjennomføre, og tallfester mål for kostnadsreduksjon.

Dette målet garanterer vi at vi oppnår. Gjør vi ikke det, tar vi regningen. Dette ansvaret tar vi helt fram til investeringen din er tilbakebetalt, så du får mer energieffektive bygg – aldeles gratis.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer på www.gk.no/epc GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°1 2015

049

MARKED

BANE: Slik kan ny underjordisk stasjon for Fornebubanen på Lysaker bli. (Ill: Ruter)

Trygg landing på Fornebu Det har skjedd en enorm utvikling på Fornebu siden det siste flyet lettet fra den daværende hovedflyplassen i oktober 1998. Nå venter aktørene på Fornebubanen, som vil løfte området ytterliggere.

050

KORTHISTORIEN OM FORNEBU 1939: Fornebu blir Oslos hovedflyplass 1998: Flyplassen legges ned - det siste flyet letter 7. oktober 2000: Statsbygg kjøper areal av Oslo kommune og videre

selger til IT Fornebu 2002: Telenors hovedkvarter ferdig 2003: Terminalbygget ferdig rehabilitert 2006: De første beboerne flytter inn 2007: Aker Solutions hovedkontor ferdig 2012: Statoils regionkontor ferdigstilles 2013: Portalbygget ferdigstilles og Accenture flytter inn 2014: Shoppingsenter på 25.000 kvm åpnes 2020: By på størrelse med Lillehammer skal stå ferdig

(med kontorarealene blir det enda flere mennesker)

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

I dag er det nesten rart å tenke på at Norges hovedflyplass frem til 1998 lå på Fornebu - bare en kort taxitur fra Oslo sentrum. En av dem som benyttet flyplassen ofte, er Kjell Kalland, som i dag er administrerende direktør i Koksa Eiendom.

ER TAKET DITT TILSTREKKELIG SIKRET FOR VINTEREN? KONTAKT OSS FOR GRATIS BEFARING

OPPEGÅENDE NÆRINGSLIV

22 22 66 00 mail@hoyden.no hoyden.no

- Jeg bodde da som i dag i Bærum, og husker godt at jeg tok taxi hjemmefra 1 time før flyet gikk, mimrer Kalland.

Nå er han og Koksa Eiendom i ferd med å utvikle ca. 160.000 kvadratmeter næringseiendom på Fornebu. Koksa Eiendom har sitt utspring i IT Fornebu, som senere ble delt i to (børsnoterte Technopolis er det andre selskapet).

- Det har vært veldig mye skriving om og negativt fokus på Fornebu, men næringsutviklingen har gått helt etter planen. I dag er det et bredt spekter av næringseiendommer av høy kvalitet og et høyst oppegående og kvalifisert næringsliv her, mener han.

UTVIKLET 150.000 KVM

Etter at ca. 316 dekar av statens eiendom inklusive bebyggelse på Fornebu ble overført til IT Fornebu Eiendom AS etter takst i juni 2001, har selskapet utviklet ca. 150.000 kvadratmeter næringsarealer på det tidligere flyplassområdet.

Det inkluderer blant annet Statoilbygget, som siden september 2012 har vært region kontoret til den norske oljegiganten. Ett annet eksempel er det såkalte Profilbygget, som leies av Accenture. På Fornebu finner vi også aktører som Telenor og Aker Solutions.

HØY KVALITET

- Når vi ser på hvilke bedrifter som er etablert på Fornebu, sier det mye om attraktiviteten til området. Disse bedriftene er ekstremt opptatt av kontorer med høy kvalitet, sier Kalland.

Han påpeker at bedriftene er avhengige av høyt kvalifisert arbeidskraft, som det er konkurranse om. Derfor er det viktig å få dem til ESTATE MAGASIN | N°1 2015

051

MARKED

- Det er et stort potensial for videre boligutvikling, for Fornebu er et svært attraktivt område å bo Kjell Kalland, Koksa Eiendom

1

å trives, samt å tilby en god beliggenhet.

- Vi vet at mange av de ansatte i disse bedriftene bor i Oslo, Asker og Bærum, og da er Fornebu en svært god beliggenhet, mener han.

3 1

TREG BOLIGUTBYGGING

Mens utviklingen av næringseiendommene har vært i rute, tok det lang tid før boligbyggingen kom ordentlig i gang.

- Selv om dette har tatt tid, er det superpositivt at en så tung aktør som OBOS har kommet inn. OBOS har virkelig satt fart på boligbyggingen, og det meste har veldig god kvalitet. Det er et stort potensial for videre boligutvikling, for Fornebu er et svært attraktivt område å bo, sier han.

2

2

POSITIVT FOR TELENOR

Telenor, som er en av verdens ledende leverandører av telekommunikasjonstjenester, er også en stor eiendomsaktør på Fornebu. Selskapet eide, og eier fortsatt, en stor eiendom utenfor det tidligere flyplassområdet. Etter nedleggingen av hovedflyplassen på Fornebu har Telenor Eiendom Holding utviklet ca.

140.000 kvadratmeter kontorareal, som blant annet huser hovedkontoret til Telenor.

Da konsernet bygget sitt nye hovedkontor, var visjonen å etablere “Nordens fremste arbeidsplass for nyskapende virksomhet”.

Eiendommen har over tid utviklet seg til å bli et flerbruksanlegg og har i tillegg til Telenor leietakere som EVRY, Aker Solutions & Huawei.

052

1 STOR AKTØR: Statoil er blant de store aktørene som er etablert på Fornebu.

2 140.000 KVM: Telenor Eiendom Holding har utviklet ca. 140.000 kvadratmeter kontorareal utenfor det tidligere flyplassområdet.

3 ATTRAKTIVT OMRÅDE: - Når vi ser på hvilke bedrifter som er etablert på Fornebu, sier det mye om attraktiviteten til området, mener administrerende direktør Kjell Kalland i Koksa Eiendom.

ETTERLYSER FORNEBUBANEN

UTÅLMODIG

Det har i lang tid vært diskutert og planlagt en T-banelinje som skal forbinde Fornebu-området med sentrale deler av Oslo. En slik forbindelse vil ikke bare bety mye for dem som bor og arbeider på Fornebu.

- Fornebubanen vil bety veldig mye, spesielt mot Oslo og Majorstuen. Men den vil også bety mye for Oslo, hvor det er smekkfullt med busser. Fornebubanen vil fristille mange busser, slik at andre bussruter kan gå fra halvtimesruter til ruter på hvert kvarter, sier Kalland.

Han er mildt sagt skuffet over fremdriften på Fornebubanen.

- I denne sammenhengen er jeg svært utålmodig. Jeg synes det er rart at partene ikke blir enige om hvordan banen skal bygges ut.

Alle er jo enige om at Fornebubanen er viktig.

Problemet er at det ikke finnes en samstemt drivkraft bak, og da går det fryktelig sakte, sier Kalland.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

BYGG OG EIENDOM | KLIMA, ENERGI OG MILJØ | INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG URBANISERING; BY- OG EIENDOMSUTVIKLING | PROSJEKTLEDELSE

BYGG OG EIENDOM Verdien av et bygg avhenger av at det fungerer godt. Gjennom våre tverrfaglige tjenester leverer vi det som skal til for å skape et bygg som er godt å være i. Det handler om verdiskapning, og det handler om å forstå kundens behov. I denne samhandlingen, skaper vi bygg vi sammen kan være stolt over.

Monika - rådgiver Marked og Prosjektleder Bygg og Eiendom. Hip- Hop danser.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

053

PROFIL: MUSTAD EIENDOM

Eksplosiv utvikling En eksplosjonsulykke i fabrikkanlegget til Nitroglycerin Compagniet i 1874, banet veien for det som er blitt til en gigantisk eiendomsutvikling på Lysaker i utkanten av Oslo.

SAMLET BYOMRÅDE: Gjennom kjøpet av Granfos Næringspark vil markedssjef Anne-Cathrine de Lange og administrerende direktør Halvard Øye i Mustad Eiendom utvikle et samlet byområde i Lysakerbyen Nord.

STORE LEIETAKERE: Statkraft er blant leietakerne til Mustad Eiendom på Lysaker.

054

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

kvadratmeter arealer inklusive 6-700 boliger.

Næringsparken ligger rett over Lysakerelva vis-à-vis det området som selskapet utvikler på Lilleaker.

INNTEKTER PÅ 330 MILL.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Mustad Eiendom hadde i fjor leieinntekter på 330 millioner kroner. Selskapet er familieeid med basis i industrivirksomheten som ble etablert av Hans Skikkelstad for 170 år siden. Dagens eiere representerer sjette og syvende generasjon av gründeren.

O. Mustad & Søn var ett av landets eldste industriselskaper, og hadde sitt utspring i etableringen av Brusveen Spiger og Ståltrådfabrikk i 1832. For å gjøre en lang industrihistorie kort: Mens O. Mustad & Søn i dag er mest kjent for produksjon av fiskekroker, hadde det tidligere en betydelig spikerproduksjon samt et stort antall andre stål- og jernvareprodukter.

I 1875 ble den transportkrevende spikerproduksjonen f lyttet til Lilleaker i Oslo for å komme nærmere de større markedene og en god havn. Eiendommen Sollerud ble kjøpt etter at Nitroglycerin Compagniet, som frem til det var eier, bokstavelig talt gikk i lufta.

KJØPTE GRANFOS

Så langt har Mustad Eiendom utviklet 280.000 kvadratmeter næringsarealer i Lysakerbyen på begge sider av Lysakerelva. I tillegg til en rekke større kontorbygg med leietakere som Statkraft og PGS, omfatter næringsarealet kjøpesenteret CC Vest. Sistnevnte har de siste to årene hatt en årsomsetning på over 2 milliarder kroner og er det kjøpesenteret i Norge med høyest omsetning per kvadratmeter.

På toppen av dette kommer et utbyggingspotensial på ytterligere 100.000

Ved deling av industriselskapet O. Mustad & Søn i 1997, ble Mustad Eiendom etablert som selvstendig selskap for å utvikle eiendommene på Lilleaker - etter at jernvareproduksjonen der var blitt lagt ned etter mer en 100 års drift. Eiendommene som lå langt ute på landet på slutten av 1800-tallet, ligger nå sentralt til ved Lysaker stasjon ved kommunegrensen mellom Oslo og Bærum.

I 2013 kjøpte Mustad Eiendom også Granfos Næringspark med et tomteareal på 58 mål og 11 bygninger med til sammen 60.000 kvadratmeter næringsarealer.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

KNYTTER OMRÅDER SAMMEN

- Granfos ble fremlagt til salgs på et gunstig tidspunkt. Frem til da hadde vi kommet langt i næringsutviklingen av egne områder på Lilleaker, og vi var klare for nye områder. Da det ble kjent at DNB Liv skulle selge, tok vi kontakt og ble raskt enige, sier administrerende direktør Halvard Øye i Mustad Eiendom.

PRISEN VAR 900 MILLIONER KRONER.

- Når vi eier på begge sidene av Lysakerelva, har vi helt andre muligheter til å knytte områdene sammen og utvikle et samlet byområde i Lysakerbyen Nord. Vi jobber nå med å bedre gang- og kjøreforbindelsene over elva, sier Øye.

SKAL BYGGE BOLIGER

Granfos er i dag regulert til næringsformål, men Mustad Eiendom har igangsatt en arkitektkonkurranse for å legge grunnlaget for en omregulering av områdene på Bærum-siden. Selskapet i dialog med Bærum kommune for å utrede mulighetene for boligbygging, Målsettingen er å bygge boliger langs elven - både på Oslo- og Bærum-siden. Øye påpeker at boliger er avgjørende for å etablere komplette byområder.

- Vår visjon for området er at det skal bli en åpen, moderne og attraktiv bydel i skjæringspunktet mellom Oslo og Bærum. Her skal det bli en god miks av både boliger, forretninger, kontorer, service- og kulturtilbud, sier Øye.

DRIFTER SELV

Han forteller at det har vært naturlig for Mustad Eiendom å utvikle næringseien-

055

PROFIL: MUSTAD EIENDOM

PENGEMASKIN: Mustad Eiendom eier også kjøpesenteret CC Vest, som de to siste årene hatt en årsomsetning på over 2 milliarder kroner.

dommer først, men at de lenge har vært beredt på å bygge boliger. De første boligene blir bygget i nordområdet av eiendommene på Lilleaker - mellom Mustads vei og Lilleakerveien - og disse kan stå innf lyttingsklare ved årsskiftet 2017/2018. Øye opplyser at Mustad Eiendom trolig vil utvikle og selge boligene i samarbeid med en partner.

Mustad Eiendom har beholdt alle egenutviklede næringsbygg i eget selskap, med unntak av nytt bilanlegg i Lilleakerveien 20/22 som eies i partnerskap med Møller Gruppen Eiendom. Alle næringseiendommer forvaltes og driftes av selskapet, inklusive kjøpesenteret CC Vest.

- Vi bygger selskapets eiendomsportefølje «sten for sten», og det gir gode synergieffekter å ta ansvar for egen forvaltning

056

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

og drift. Vi er lokalisert tett på leietakerne og har mulighet for å følge opp leietakerbehov umiddelbart, sier Øye HØY UTLEIEGRAD

På Oslo-siden av Lysakerelva kan Mustad Eiendom skilte med en utleiegrad som til tider er på 99,5-100 prosent.

- Vi har fremdeles en svært høy utleiegrad der, men det er en del ledighet i Granfos Næringspark. Dette har sammenheng med at DNB Liv f lyttet ut av lokalene, samt at det er mye bebyggelse som må ombygges og saneres. Vi har imidlertid fått inn nye leietakere, deriblant Norrøna Sport og Moss Maritime, sier markedssjef Anne-Cathrine de Lange i Mustad Eiendom.

TRANSAKSJONER OG EIENDOMSUTVIKLING DLA Piper er et av verdens største advokatfirmaer, med et særlig fokus på fast eiendom.

Vårt eiendomsteam opererer globalt fra 78 kontorer, inkludert Oslo. Med 4.200 advokater i mer enn 30 land har vi i tillegg til sterk lokal kompetanse en unik erfaringsbase og førstehåndskunnskap om utviklingstrender internasjonalt.

DLA Piper’s eiendomsteam teller 550 advokater, hvorav 25 advokater sitter i Oslo. Vi bistår klienter både i transaksjoner, utviklingsprosjekter og tvisteløsning. Det siste året har vi i Oslo vært rådgiver i flere eiendomstransaksjoner enn noen gang, og som vanlig bistått i flere store utviklingsprosjekter for bolig og næring.

Besøk oss på www.dlapiper.no

KEY CONTACTS:

Magnus Løvlien Lutnæs Partner

Anders Bergene Partner

Bjørn Slaatta Partner

Harald Strømstad Partner

T +47 41 91 65 61 magnus.lutnas@dlapiper.com

T +47 91 89 48 01 anders.bergene@dlapiper.com

T +47 92 69 47 86 bjorn.slaatta@dlapiper.com

T +47 91 31 96 27 harald.stromstad@dlapiper.com

DLA Piper norway is part of DLA Piper, a global law firm operating through various separate and distinct legal entities.

Further details of these entities can be found at www.dlapiper.no | Switchboard +47 24 13 15 00.

MAGASIN | N°1 2015 Copyright ESTATE © 2015 DLA Piper. All rights reserved.

057

P책 tide med nye, smarte og sultne advokater?

058

ESTATE MAGASIN | N째1 2015

Vi har styrket staben med ytterligere 2 nye advokater spesialisert på eiendom og sultne på nye oppdrag innen transaksjoner, utleie, utvikling og entreprise. Kontakt oss, så finner vi ut hvordan vi best kan hjelpe deg med å skape verdier.

www.raeder.no

Advokatfirma Ræder DA • Henrik Ibsens gate 100 • 0230 Oslo • post@raeder.no ESTATE MAGASIN | N°1 2015

059

PORTRETT

JOBBTILBUD: Daniel Kjørberg Siraj var med på en internasjonal byutviklingskonferanse i Shanghai i 2002, og på en bar traff han Martin Mæland og Fritz Huitfeldt fra OBOS. De oppfordret ham til å søke jobb i OBOS når han var ferdig med politikken.

060

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

SHANGHAIET AV OBOS Daniel Kjørberg Siraj ble shanghaiet på en bar i Shangai av OBOS-sjef Martin Mæland.

Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

DANIEL KJØRBERG SIRAJ • Født i 1975, oppvokst på Moi i Rogaland.

• Utdannet jurist fra Universitetet i Oslo i 2001 og gjennomførte Solstrandprogrammet (lederutvikling) i 2010.

• Jobbet som politisk rådgiver og byrådssekretær for Kristelig Folkeparti i Oslo bystyre og byrådet i 2000-2003.

• Har hatt en rekke politiske verv for KrF. Blant annet var han vararepresentant nr. 2 på Stortinget for Oslo i perioden 20012005.

• Begynte som advokatfullmektig i OBOS i 2004.

• Konserndirektør for boligutvikling i OBOS fra 2012.

• Ble utnevnt til visekonsernsjef i OBOS i fjor.

Det er en god mandag morgen på jobben for Daniel Kjørberg Siraj.

Dagen i forveien har Manchester United ydmyket erkerivalen Liverpool med sifrene 3-0 på Old Trafford, og det ser ut som om Siraj har glemt meldingen ”United er helt ræva med Moyes (manageren, red. anm. )” som han la inn i kommentarfeltet til en artikkel på nettet etter et tap i mars.

- Jeg er helt fortapt i Manchester United, men jeg var ikke noe flink til å spille fotball selv. Min bror pleide diplomatisk å si at jeg hadde blikket, men ikke ferdighetene, smiler Siraj mens han iler opp trappene mellom resepsjonen og lokalene til OBOS-bank.

REALISERER BOLIGDRØMMEN. Det trange kontoret hans kan minne litt om en hybel. Persiennene er dratt ned, muligens for å skjule utsikten til viftene rett utenfor. Innvendig er det rimelig overfylt, men det er ryddig på det lille møtebordet som er plassert i det ene hjørnet.

- Jeg kunne ikke ha jobbet i et eiendomsselskap som utelukkende styrer etter profitt. For meg er ikke en eiendom interessant i seg selv, men det er veldig spennende å realisere boligdrømmen til

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

061

PORTRETT

DISKRET: - Jeg tror jeg har forvaltet min politiske bakgrunn ganske diskret.

Det er viktig for meg, sier visekonsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS.

folk flest og samtidig være med på å utvikle byen. Jeg synes OBOS er en fantastisk arbeidsplass, sier han.

TAPTE KOMMUNEVALGET. Mens Siraj tidligere hadde et KrF-merke

på jakkeslaget, har han nå byttet det ut med et OBOS-merke. Kommunevalget i 2003 var en medvirkende årsak til at han begynte å jobbe i medlemsorganisasjonen.

I det foregående byrådet, hvor Erling Lae og Høyre regjerte sammen med Venstre og Kristelig Folkeparti, var Siraj politisk rådgiver. Med KrF ute av det gode selskap, var det heller ikke økonomiske rammer for at han kunne beholde jobben. Samtidig var Siraj litt mentalt ferdig med å jobbe med politikk døgnet rundt. Han var også kommet til et punkt der han ville bruke jussutdanningen sin.

HUSKET OBOS-INVITT. Det var da Siraj kom på at han faktisk hadde

blitt shanghaiet av OBOS-sjef Martin Mæland. Og det i selveste Shanghai.

062

- Jeg var med på en internasjonal byutviklingskonferanse i Shanghai i 2002, og på en bar traff jeg Martin Mæland og Fritz Huitfeldt fra OBOS. Jeg hadde truffet dem ved flere anledninger tidligere. Det morsomme var at Martin sa at når jeg var ferdig i kommunen, fikk jeg søke jobb i OBOS. Og sånn ble det, sier Siraj.

SA FRA SEG VERV. Han kom ikke til dekket bord. Siraj begynte som

advokatfullmektig, men jobbet tett opp mot Martin Mæland og de andre i OBOS-ledelsen. I november 2014 ble han imidlertid utnevnt til visekonsernsjef i OBOS. - Har du nytte av din tidligere politiske karriere i din nye jobb?

- Jeg tror jeg har forvaltet min politiske bakgrunn ganske diskret. Det er viktig for meg. Jeg hadde tre måneders karantene, men det er ingenting. Jeg sa fra meg alle politiske verv så fort jeg hadde muligheten. Det er et problem hvis politikere går på administrasjonen for å påvirke beslutninger, svarer han.

- Vi er opptatt av det samme resultatet, nemlig å utvikle byen

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Å være politiker er en utakknemlig tilværelse.

Hvis man summerer antall arbeidstimer, belastningen på familien, lønnen og takken du får i ettertid, er det ikke mye pluss igjen på kontoen.

til et bedre sted. Hvis man som eiendomsutvikler har respekt for kompetansen i den andre enden, kan man få til mye. Men det hender ofte at vi er uenige, og sånn er det bare.

OFFENSIV HOLDNING . Siraj er oppvokst på tettstedet Moi i Rogaland med ca. 1.500 innbyggere, omtrent like mange som det bor i blokkene ved Akerselva i Oslo hvor han bor nå.

- Moi er et typisk industristed og bondesamfunn som er tuftet på hardt arbeid og ydmykhet. Jeg har fått med meg mange gode verdier derfra. Ydmykhet er viktig i OBOS også. Selv om OBOS gjør det bra, må vi ikke komme dit at vi er verdensmestre og arrogante. Vi kan alltid lære mer og gjøre ting bedre. Vi må ha en offensiv holdning og ikke noe subsidiekultur, sier han.

SKAL VOKSE. OBOS ble stiftet i 1929 og reiste det første borettsla-

get på Etterstad. Med opprettelsen av Husbanken i 1946 oppstod en effektiv modell for boligbygging: Kommunen stilte med tomter, Husbanken stilte med lån og OBOS bygget. Utover i 1960- og 70årene stod OBOS for utbyggingen av Oslos drabantbyer som Manglerud, Oppsal, Tveita, Ammerud, Romsås og Holmlia. Frem til i dag har OBOS totalt bygget mer enn 100.000 boliger.

Selv om OBOS i dag er Norges største boligorganisasjon med avdelingskontorer i Tønsberg, Hamar, Fredrikstad, Bergen, Trondheim og Stavanger - i tillegg til Oslo - er ambisjonen å vokse videre.

Oppkjøpet av Block Watne er en viktig del av vekststrategien.

- Medlemmene våre er alle typer mennesker; fra tynn til tykk lommebok. Vi får ofte spørsmål om hvorfor OBOS også bygger dyre boliger. Men hvorfor skal vi overlate dette til andre? Det skal være plass til folk fra alle lag av befolkningen i OBOS, derfor tilbyr vi alt fra enebolig på landet til high-end-leiligheter på Majorstua.

URBANT ANLAGT. Siraj flyttet til Oslo i 1995 og leide da en hybel på St. Hanshaugen. Siden har han bodd forskjellige steder i byen, blant annet på Høybråten, Holmlia og Grünerløkka.

- Oslo har hatt en fantastisk utvikling. I studietiden bodde noen venner av meg der Anker Studentboliger ligger i dag, og på 90-tallet var dette slummen. Når jeg går forbi nå og ser hvor fint det er blitt, får jeg en påminnelse om hvor mye Oslo har endret seg, sier han og legger til: - Det har skjedd mye ved Oslofjorden også, men der var jeg aldri før, så utviklingen der har jeg ikke noe forhold til. Jeg er urbant anlagt og holder meg mest inne i byen.

STORE FORSKJELLER . Han synes Oslo er en bra by å bo i; en by som kan romme mange livsfaser.

- Jeg opplever at folk i Oslo generelt er ganske åpne, slik at man for eksempel kan komme i prat med andre på ulike sosiale arenaer.

De fleste i Oslo er tilflyttet, ergo er det få satte strukturer. En annen positiv ting er at du kan leve på korte avstander, sier Siraj, som har gangavstand til jobben.

- Det jeg ikke liker med Oslo, er de store forskjellene mellom folk. Mange mennesker faller utenfor. Det er ikke bare forskjeller mellom bydeler, men også internt i bydelene, som for eksempel Grünerløkka hvor vi bor. Noen har ikke råd til å sende barna på SFO eller å delta i andre sosiale sammenhenger, og forskjellene ser ikke ut til å bli mindre, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

063

PORTRETT

- Som fotballtrener for miniputtlaget på Grünerløkka, blir jeg satt solid ned på jorda. Når du møter alle guttene som er så snille og greie, men som ikke har de samme økonomiske mulighetene, er det noe som treffer deg som menneske.

Vi får ofte spørsmål om hvorfor OBOS også bygger dyre boliger. Men hvorfor skal vi overlate dette til andre?

TROR IKKE PÅ KRAKK . Med fallende oljepriser er det flere som kan gå tøffe tider i møte. Men Siraj tror ikke det kommer et krakk i boligmarkedet.

- Krakk har mange spådd lenge. Det kan selvsagt komme en nedgang, men jeg tror ikke det blir dramatisk. I Norge er det stor etterspørsel etter boliger, og det er et underskudd av dem i flere byer, deriblant Oslo. Renten er rekordlav og arbeidsledigheten under kontroll. Dessuten er bank- og finansvesenet så godt regulert at det stilles strenge krav til forhåndssalg. Dermed unngår vi prosjekter som ikke er bærekraftige, mener han.

For OBOS er ikke nedgangstider og fall i boligprisene utelukkende negativt. Det gir muligheter for å gjøre gode kjøp. Siraj minner om at OBOS investerte i sitt første prosjekt på Fornebu i kjølvannet av finanskrisen.

SATSER PÅ FORNEBU . - OBOS har stått for nesten halvparten av boligproduksjonen i Bærum de 3 siste årene. Det er ingen andre steder enn Fornebu hvor det kan bli en så stor vekst i Bærum fremover. Fornebu blir derfor viktig for boligprisstrukturen i kommunen, sier han.

Siraj synes prosessen med Fornebubanen er spennende. Han skulle gjerne ha sett at det hadde gått raskere, men med sin politiske bakgrunn har han forståelse for at dette kan ta tid.

- Fornebubanen vil bety enormt mye både for dem som bor der og ikke minst for dem som jobber der. Banen vil gi en helt annen nærhet til Oslo by, sier han.

Det er stor etterspørsel etter boliger på Fornebu, derfor håper han også at det blir regulert flere boliger der, både på egne og andres tomter.

BEDRE FOR UNGDOM. Siraj ser på det som en stor seier at regjeringen har lempet på byggekravene. Han forstår at politikerne valgte løsningen om å unnta halvparten av leilighetene under 50 kvadratmeter fra kravet om tilgjengelighet. Det vil på sikt gi rimeligere boliger for unge.

- Hvis ungdom kan betale 2-300.000 kroner mindre for en leilighet, er det en god hjelp for at de kan etablere seg i boligmarkedet. Vi skal implementere endringene så fort som mulig, men det vil ta litt tid, sier han.

- Hva tenker du om boligskatt?

- Generelt er jeg skeptisk til at økt boligskatt er det som skal til for å redde AS Norge. Boligskatt er ikke veldig rettet, og den rammer skjevt. Dette blir en byskatt.

TIL TOPPS . Vi beveger oss opp på taket av bygningen på Hammers-

borg i Oslo hvor OBOS har sitt hovedkontor. Utsikten over Oslo fra denne vinkelen er få forunt. Oslofjorden blinker i solen mens marka skriker etter snø. Herfra kan man se ned på de fleste bygg i hovedstaden.

064

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

GODE VERDIER: Siraj vokste opp på tettstedet Moi i Rogaland. - Det er et typisk industristed og bondesamfunn som er tuftet på hardt arbeid og ydmykhet. Jeg har fått med meg mange gode verdier derfra, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

065

PORTRETT

ÅTTE RASKE - Hva var din første jobb?

- Det var sommerjobb på Moen Bjøllefabrikk, hvor jeg var med å lage sauebjellene som ble brukt under OL på Lillehammer. Jeg satte på den dingsen inni som lager lyden.

- Din første eiendom?

- Jeg kjøpte en tredjedel av en USBL-leilighet på Holmlia i Oslo sammen med to kamerater. Vi hadde ikke råd til én hver, derfor spleiset vi.

- Hva hører du på?

- Kona mi er litt flau over det, men jeg er veldig glad i country-musikk. Det har vært min lille hemmelighet frem til nå.

- Hva leser du?

- Mest romaner med et historisk tilsnitt av ulik valør, samt aviser på nettbrett.

- Hva gjør du på fritiden?

- Jeg bruker mye tid sammen med barna, og så er jeg trener for miniputtlaget til Grüner Fotball. I tillegg driver jeg med egentrening i trimrommet til OBOS. - Hva irriterer deg?

- Jeg er utålmodig av meg, og kan derfor bli irritert hvis ting går får sent eller når jeg føler at jeg blir motarbeidet uten at jeg skjønner hvorfor.

- Hva blir du i godt humør av?

- Et boligsalg som plinger på telefonen, smilende barn og kona når jeg kommer hjem fra jobb. Og selvsagt når Manchester United vinner.

- Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen?

- Den har levert noe på vårt område, men det gjenstår veldig mye før vi er fornøyd. Det er i alle fall blitt litt lettere å bygge boliger.

SEIER: Siraj ser på det som en stor seier at regjeringen har lempet på byggekravene. - Hvis ungdom kan betale 2-300.000 kroner mindre for en leilighet, er det en god hjelp for at de kan etablere seg i boligmarkedet, sier han.

- Fallhøyden er stor i OBOS, sier visekonsernsjefen, mens han etter fotografens orde beveger seg nærmere kanten på taket av den 12 etasjers høye bygningen.

FERDIG MED POLITIKKEN . Det er begynt å bli en del år siden Siraj ga seg i politikken. Han har fått en del henvendelser om å påta seg ulike verv, men har konsekvent sagt nei. Et comeback i politikken er han lite lysten på.

- Nei, jeg er for utålmodig til det. Å være politiker er en utakknemlig tilværelse. Hvis man summerer antall arbeidstimer, belast-

066

ningen på familien, lønnen og takken du får i ettertid, er det ikke mye pluss igjen på kontoen, mener Siraj.

- OBOS driver med boligbygging, næringseiendom, regnskapsførsel, eiendomsmegling, forvaltning, meglervirksomhet og bank.

Om ikke dere starter et eget flyselskap, så kunne dere kanskje stifte et politisk parti?

- Vi hadde i alle fall fått inn én representant i Oslo bystyre. Og i så fall hadde boligbygging vært en av våre største fanesaker.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

RESTAURANTETABLERING HANDELSANALYSER HANDELSPARKER KJØPESENTERUTVIKLING MULIGHETSSTUDIER ETABLERINGSBISTAND BYGULVPLANLEGGING OUTLETS

Telefon: 23 11 89 00 E-post: post@ncmd.no

www.ncmd.no

SPESIALIST PÅ HANDEL ESTATE MAGASIN | N°1 2015

067

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

068

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

069

FOSSEFALL

VELLYKKET: ROM Eiendom har klart å lage et genuint byrom av Østbanehallen som ikke ligner noen andre byrom, skriver Erling Fossen.

K

BYENS VAKRESTE ROM Den nye Østbanehallen er blitt et spenningsfylt og pirrende byrom.

070

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

KRONIKK Erling Fossen

Gamle jernbanehaller har en særegen aura.

Kombinasjonen av mange forventningsfulle mennesker som skal legge ut på - eller ankommer fra en reise, og de enorme kreftene fra de mange prustende lokomotivene, skaper et slags bordell for oss urbanister.

Hva hadde det moderne samfunn vært uten dampmaskinen - i sin ytterste potens samlet i lokomotivet - som bokstavelig talt skulle dra samfunnet videre mot en lysende framtid.

Oppussingen av Østbanehallen har klare prioriteringer. Det buede taket har gjenvunnet sin fordums storhet. Som i Panteon i Roma der alt lyset kommer fra en åpning i taket, faller dagslyset inn fra sidene, mens

gjenskape mer eller mindre dagslys som ble borte når åpningen ble bygget igjen, og de forventningene de reisende har ved starten av en lang togreise.

Jernbanestasjoner er vanskelig å programmere. Det passerer 17000 mennesker daglig gjennom Østbanehallen. Skal man først og fremst ta hensyn til de reisende som daglig går gjennom? Hva gjør man med alle de uønskede grupperingene som samler seg der fordi det er så sentralt? Skal man forsøke å lage et byrom for bydelens innbyggere? Den berømte Oyster Bar i New Yorks Grand Central Station fungerte lenge som en eksklusiv oase for de langveisfarende, før flyene og bilene overtok. Den gang også overklassen tok tog. Så forfalt lokalene gradvis og fungerte som en dårlig coffeshop, til Jerome Brody overtok i 1974. Resten er historie. ROM Eiendom har tilsvarende gjort et tydelig grep. Østbanehallen skal bli et bydelssenter bor de som bor og arbeider i nærheten, men der også de reisende hilses velkomne.

450 led-lamper i taket får fram styrken og skjønnheten i de mange svillene som går på kryss og tvers. Taket får fått tilbake sin hovedrolle. For å illudere at togene før 1984 gikk inn i selve Østbanehallen, er det gjenskapt to serveringsstasjoner utformet som to åpne togvogner. Et enkelt grep som tar tilbake historien, og visker bort dårlige minner fra det grusomme kvasikjøpesenteret som da ble etablert. For oss som er så gamle at vi reiste fra Østbanehallen, erindrer også at det var en åpen vegg der togene gikk inn og ut på sin reise. For å illustrere dette har ROM Eiendom laget et imponerende lysshow bestående av en zillion LED-skjermer med skiftende lyssetting. Både for å

Når drømmen er å skape et italiensk piazza er det helt avgjørende å skape delvis avgrensede plasser med hvilepuls, der ikke alt handler om å ligge midt i lysløypa for å tilfredsstille de reisendes behov. Gamle Østbanehallen fungerte bare unntaksvis som noe annet enn en ren lysløype. Rooster – byens første kaffebar – fungerte som et kaffehull for godt voksne minoriteter, og ved dassene oppe ved rulletrappa hadde emo-folket sitt klubbhus. Den tidligere McDonalds-filialen ved inngangen - kanskje verdens tristeste sted å spise burger - har fått nytt inngangsparti, egen inngang fra Jernbanetorget, og kan utmerket bli et naturlig bindeledd mellom Jernbanetorget og innendørs-piazzaen i Østbanehallen.

Rommet oppe på mezzaninen til venstre når du går inn i hallen må også fungere som et sted der du observerer strømmene i lysløypa, men selv unndrar deg de reisendes blikk.

Innerst til høyre er det også spadd fram et historisk rom; det kongelige venterommet.

Ikke minst ble det brukt flittig av den unge kronprins Olav som tilbrakte mellom 40 og 50 påsker på Prinsehytta i Sikkilsdalen og der vanlig reiserute i mange år var med tog til Vinstra, og bilskyss til Amundsen hotell før ferden gikk videre. Å restaurere en gammel jernbanehall er å be om mange omkamper med antikvariske myndigheter. Selv om prosjektleder Trond Rusten i ROM Eiendom på en befaring ber

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

om å bli trodd på at samarbeidet med både by- og riksantikvaren har vært til gjensidig berikelse og nytte, viser også kampen om de mange detaljene hvor vilkårlig vernemyndighetene jobber. All makt til det eldste bildet. Området skal alltid tilbakeføres til det eldste bildet de er i besittelse av. Hvis ROM fant et eldre bilde med bilder av detaljer fra Østbanehallen, trumfa det antikvaren. Eller når detaljer som graves fram fornektes fordi vernemyndighetene ikke har bilde av dem. Men uansett er det en fest å se på opprinnelige messingskilt på søylene, detaljrikdommen i de historiske svingdørene, markeringen av det opprinnelige startpunktet for togskinnene – selve nullpunktet for måling av avstand langs skinnegangen i Norge.

Om miksen av butikker og serveringssteder er den rette slik at Østbanehallen blir en myldreplass fra dag en er umulig å spå.

Det som tilbys er forsiktig mainstream. Men ROM Eiendom har klart å lage et genuint byrom som ikke ligner noen andre byrom.

Byen er en palimpsest der lag på lag av levd liv ligger lagret. Desto flere lag, desto rikere by. Modernitet, nostalgi og forventninger ligger som et tykt lag sensuell atmosfære i Østbanehallen. Og når du ser de to gigantiske trærne i hver sin ende av hallen, hensettes du til et annet sted og en annen tid der alt er mulig.

ERLING FOSSEN Erling Fossen er daglig leder i Oslo Metropolitan Area, og arbeider hver dag for at Oslo skal bli en enda bedre by å vokse opp i for hans lille datter Leona.

071

NYHETER

ISS er på medarbeiderjakt ISS Eiendom skal styrke seg innenfor hele tjenestespekteret og jakter nå 10 til 12 nye medarbeidere.

- Vi har store kunder, samt nye som vi har fått inn, som gjør at vi trenger å styrke hele tjenesteleveransen til selskapet, sier konserndirektør i ISS Eiendom, Cecilie Martinsen.

innenfor alle segmenter innen det som har med drift av eiendom å gjøre, sier Martinsen.

Det er også noe av årsaken til at de nå er på jakt etter flere nye medarbeidere. De jakter på alt fra teknisk sjef til leder for vedlikehold, prosjektledere/prosjektingeniør, driftsledere/ driftssjef, driftsteknikere, energiteknikere, innkjøpere og elektrikere.

- Hvor mange vi faktisk kommer til å ansette avhenger av søkermassen, men vi ser for oss mellom 10 og 12 nye medarbeidere, sier Martinsen.

GOD VEKST

NYE KONSEPTER

ISS Eiendom har vokst kraftig de siste årene.

Fra å drifte en eiendomsmasse på rundt 2 millioner kvadratmeter for tre år siden har de i dag rundt 3,7 millioner kvadratmeter

Selskapet har i dag cirka 470 medarbeidere fordelt over hele landet. De fleste av de nye stillingene kommer i Stor-Oslo. Dette sammenfaller med at selv om selskapet er landsdekkende, så er også hovedtyngden av eiendommene i denne regionen.

- Jeg har ikke tall på det, men jeg tror at rundt 70 prosent av eiendomsporteføljen som vi drifter er i Stor-Oslo, sier Martinsen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har hatt en hyggelig utvikling de siste årene, men vi skal vokse ytterligere de neste årene. Vi skal være en totalleverandør og leve innenfor alle segmenter innen det som har med drift av eiendom å gjøre under sine vinger. De drifter 6500 bygg over hele landet, og har kunder som for eksempel Telenor og Rom Eiendom på listen.

- Vi har hatt en hyggelig utvikling de siste årene, men vi skal vokse ytterligere de neste årene. Vi skal være en totalleverandør og leve 072

Illustrasjon: Space Group og Luxigon

STYRKER: Cecilie Martinsen, administrerende direktør i ISS, styrker selskapet med mange nyansettelser.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Mange vil til næringseiendom Mange vil jobbe i næringseiendomsbransjen, men har du ikke erfaring fra bransjen er mulighetene små.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Capus er et rekrutteringsselskap og ett av fagområdene deres er næringseiendom.

- Jeg observerer at det er attraktivt å jobbe i eiendom, og det kommer som regel mange søkere på stillingsutlysninger. Mange av disse kommer utenfra eiendomsbransjen,

073

NYHETER

ATTRAKTIVT: Det er mange mennesker som ønsker seg inn i næringseiendom.

sier seniorrådgiver hos Capus, Kristoffer Almeland.

JEVNT GOD ETTERSPØRSEL

Problemet for mange av disse er imidlertid at de ikke har den erfaringen som den profesjonelle eiendomsbransjen er på jakt etter.

- Vi ser ofte at boligmeglere søker seg over til næringseiendom. Dessverre er det en liten inngang for søkere som kommer utenfra bransjen, da eiendomsselskapene som regel foretrekker kandidater med erfaring fra det profesjonelle eiendomsmarkedet, sier Almeland.

Hans erfaring er at det har vært jevnt god etterspørsel etter arbeidskraft i eiendomsbransjen de siste årene og 2013 og

074

2014 har vært relativ likt på dette området.

- Det har enda ikke vært like kraftig etterspørsel som vi så i årene 2006/2007, sier Almeland.

OVER 100 PÅ FINN.NO

Tar man et kjapt søk på finn.no så ser man at det er bra med ledige stillinger rundt omkring i hele landet. Legger man inn et søk med ”eiendom” så får man opp over 100 ledige stillinger. Dette er alt fra næringsmeglerstilling i Trondheim til prosjektleder for eiendom i Oslo og ingeniører innenfor eiendomsfaget i Bergen.

62 av de over 100 stillingene er imidlertid i Oslo. Åtte av stillingene er eien-

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

domsmeglere, de f leste mot privatboligmarkedet, men det er også en spennende stilling innenfor prosjektmegling, samt f lere direktørstillinger. Den kanskje mest spennende stillingen er det Statsbygg som har lyst ut. De har nemlig lyst ut stillingen som prosjektdirektør for nytt regjeringskvartal, et prosjekt som allerede har fått massiv oppmerksomhet. Denne jobben er ikke for de skyggeredde.

STOL-LEK

Hvordan behovet vil utvikle seg fremover er ifølge Almeland vanskelig å svare på, men hans inntrykk er at utleiemeglerne kan få noen rolige år fremover.

Illustrasjon: Space Group og Luxigon

EIENDOM BYGG OG ANLEGG bdo.no/eiendom

BDO KAN BRANSJEN

- Det er få store leiekontrakter som går ut de nærmeste årene, og det kan gå ut over aktivitetsnivået til bransjen. Transaksjonsvolumene har imidlertid vært veldig bra de siste årene og vil antageligvis opprettholdes blant annet på grunn av svært gunstige lånebetingelser, sier han.

Han sier videre at det også forventes at det bygges en del nybygg i årene fremover.

- Det gjør at jeg ser frem til 2015 og tror at det vil bli stabilt bra med ansettelser i eiendom fremover. For øvrig er eiendomsbransjen liten i Norge og det blir fort en ”stol-lek” mellom de store aktørene, spesielt ved rekruttering på senior nivå, sier Almeland.

BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vi er en aktiv partner som bidrar til å finne de beste løsningene for ditt behov.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale: Asle Aftret - Bygg og anlegg asle.aftret@bdo.no | 910 09 757 Steinar Andersen - Eiendom steinar.andersen@bdo.no | 906 51 940 BDO er et av Norges ledende kompetansemiljø innen: Revisjon, Skatt og avgift, Rådgivning og Foretaksservice

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

075

BOLIG

Boligprisene til himmels Siden 1992 har boligprisene i Norge steget med over 400 prosent.

Vil prisene fortsette å øke, eller klarer ikke nordmenns lønnsutvikling å henge med?

B BOLIG Tore Årdal tore@estatemedia.no

076

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

REVISJON SKATT OG AVGIFT RÅDGIVNING FORETAKSSERVICE

BDO KAN EIENDOM

NED: Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank venter økt ledighet og lavere boligpriser.

Det internasjonale pengefondet (IMF) har ved flere anledninger uttrykt bekymring for den høye prisutviklingen på boliger i Norge. Noe har også snakket om en voksende boligboble. Til tross for dette, har prisene bare fortsatt oppover.

Siden bunnåret 1992, etter noen år med skyhøye renter og et dramatisk fall boligprisene, har verdien på norske boliger hatt en eventyrlig utvikling. Boligprisindeksen til Statistisk sentralbyrå viser at prisene fra da til nå har økt med over 400 prosent.

OLJESMURT

Prisutviklingen for blokkleiligheter har vært enorm. Siden 1992 har indeksen økt fra 100 til over 700 enheter, noe som tilsvarer en vekst på over 600 prosent. I Oslo og nabokommunen Bærum har prisøkningen på blokkleiligheter vært på 638 prosent.

Bare i løpet av 2014 steg boligprisene i Norge med 5,8 prosent. I Oslo og Bærum var veksten på 8,3 prosent.

I det oljesmurte Norge har innbyggerne riktignok hatt en svært god lønnsvekst siden 1992, men denne veksten er ikke i nærheten av boligprisutviklingen. Mange spør seg derfor om nordmenn har råd til enda dyrere boliger.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

BDO er en av Norges største og mest erfarne tilbydere av revisjons- og rådgivningstjenester til eiendomsbransjen. Vi er en aktiv partner som bidrar til å finne de beste løsningene til ditt behov.

En veldokumentert selskapsanalyse og strukturert prosess, gir deg solid beskyttelse ved større transaksjoner.

Snakk med oss om • • • •

Finansiell due diligence Verdivurderinger og strukturering Transaksjonsstøtte Finansieringsrådgivning

For mer informasjon, kontakt: Per Ove Giske | per.ove.giske@bdo.no | 982 64 566 Sigbjørn Selvik | sigbjorn.selvik@bdo.no | 906 64 030

bdo.no/eiendom

077

BOLIG

SKEPTISK

Én av dem som i lang tid har vært skeptisk til den kraftige økningen i boligprisene, er sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank.

- Jeg vet ikke hvor prisene går, men hvis man ser på investeringsalternativene, står norske boliger på bunnen av min prioriteringsliste, sier han.

Andreassen viser til at husleie har steget lang mindre enn boligprisene.

- Hvis boligprisene hadde vært drevet av boligmangel, ville det også ha vært en sterk vekst i husleien, sier han.

LEDIGHETEN PÅVIRKER MEST

Sjeføkonomen mener deler av etterspørsel i boligmarkedet har vært drevet av forventninger om videre prisøkning.

- Hvor mye har rentenedgangen påvirket veksten i boligprisene?

- En tommelfingerregel er at ett prosentpoeng lavere rente gir 3 prosent økning i boligprisene. Men effekten er trolig enda større når renten kuttes fra et allerede lavt rentenivå, svarer han.

- Hva med arbeidsledigheten?

- Her regner vi at en økning på ett prosentpoeng omtrent gir en prisnedgang på 10 prosent. Når vi venter at ledigheten stiger med ett prosentpoeng, er det den prisnedgangen vi ser for oss, sier Andreassen.

EKSTRA RENTEEFFEKT

Han påpeker også at Norges Bank har satt ned renten fordi det er ventet økt ledighet som følge av betydelig lavere investeringer i oljeindustrien.

- Så langt har vi bare sett de positive effektene av lavere rente - ikke at renten settes ned på grunn av at ledigheten vil øke. Vi ser også at bedriftenes etterspørsel etter arbeidskraft er lav, slik at ledigheten vil stige Dette vil påvirke boligprisene negativt, sier han og legger til: - Når vi ser på land som har hatt lav rente over tid, har ikke dette vært positivt for boligmarkedet der. Lav rente er ingen garanti for høye boligpriser.

STERKT I 2014

OPP: Kommunikasjonssjef Erik Lundesgaard i Eiendom Norge tror på 4-6 prosent boligprisvekst i 2015.

Kommunikasjonssjef Erik Lundesgaard i Eiendom Norge, som er bransjeorganisasjonen for norske eiendomsmeglingsforetak, synes ikke at den sterke prisoppgangen fra 1992 og frem til i dag er oppsiktsvekkende.

- 1992 var et bunnivå etter flere år med krise. Prisoppgangen på boliger siden den tid reflekterer i stor grad utviklingen i norsk

økonomi, sier han.

Lundesgaard er mer overrasket over at boligprisene steg i 2014.

- Utviklingen i 2014 var uventet. Vi trodde at boligprisene skulle flate ut og så gå noe ned, men det har de ikke gjort. Vi undervurdere nok kredittsiden i markedet, samt at boligbyggingen i Oslo og Akershus har vært lav gjennom året, sier han.

- Jeg vet ikke hvor prisene går, men hvis man ser på investeringsalternativene, står norske boliger på bunnen av min prioriteringsliste Harald Magnus Andreassen, Swedbank.

SVAKERE I STAVANGER

Eiendom Norge har en prognose på 4-6 prosent boligprisvekst i 2015. Bransjeorganisasjonen begrunner prognosen med at tilbudssiden i boligmarkedet er lav.

- Dette, kombinert med lave renter, moderat boligbygging, lav arbeidsledighet og god lønnsvekst tilsier en fortsatt prisvekst.

Det er likevel betydelig usikkerhet knyttet til nedkjølingen i norsk økonomi som følge av effektene fra petroleumssektoren, noe som demper forventningene til markedet, skriver organisasjonen i en pressemelding.

- De svakere utsiktene for norsk økonomi i 2015 vil prege boligmarkedet, spesielt i Stavanger-regionen. I våre prognoser forventer vi at Bergen, Oslo og Tromsø vil ha en sterkere prisvekst enn landsgjennomsnittet. Kristiansand og Trondheim vil ligge ganske likt som landsgjennomsnittet, mens Stavanger sannsynligvis vil få en flat eller moderat negativ prisutvikling i år, skriver Eiendom Norge.

penger er ikke alt.

Kjell-arild TorKildsen Har jobbet med finansiering av eiendom siden 1986, og ser raskt forskjell på gode og dårlige prosjekter. kjell-arild.torkildsen@paretobank.no

Katharina hernæs Stiller de riktige spørsmålene, slik at både du og vi raskt forstår risikoen i et utviklingsprosjekt. katharina.hernaes@paretobank.no

Bo wilhelm Kielland

bo.kielland@paretobank.no

Skal du lykkes med eiendomsutvikling, trenger du en bank som kan bidra med mer enn penger.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.

Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Kjell-Arild, Katharina eller Bo Wilhelm for mer informasjon.

Se også www.paretobank.no

newmarketing. foto: kai myhre.

Kjenner Oslo-markedet godt, og er en verdifull diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

NYHETER

Setter nye standarder De nye meglerstandardene reflekterer markedspraksis og er mer brukervennlig.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom.

Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Næringsmeglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Næringsmeglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene, og med advokat Stig Bech i advokatfirmaet BA-HR.

har brukt mye tid på å diskutere hvordan dette skal balanseres.

- Når ser dere for dere at arbeidet er ferdig og markedet kan ta de nye standardavtalene i bruk?

- Arbeidet med å revidere standardene har kommet langt, og målet er å presentere en ny standard for salg av aksjeselskap om kort tid, sier Røse Solli.

De øvrige standardene for eiendom, KS, ANS og IS med tilhørende oppgjørsavtaler vil lanseres på årsmøtet for Forum for Næringsmeglere i februar 2015.

MANGE UTKAST

NY: En arbeidsgruppe bestående av flere sentrale aktører i næringseiendomsbransjen har lagt frem de nye meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Malene spiller en svært viktig rolle i forhold til internasjonale kjøpere i Norge, sier advokat Stig Bech.

080

- Hvordan foregår revisjonsarbeidet?

- Vi har fått mange gode innspill både via meglere til Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund. I tillegg har innspill fra eiendomsadvokater, andre rådgivere og eiendomsaktører blitt vurdert og implementert, sier Røse Solli.

- Sammen med Advokatfirmaet BA-HR har vi jobbet oss gjennom f lere ulike utkast og mener selv at vi nå nærmer oss utkast som ref lekterer markedspraksis og er mer brukervennlig, forklarer hun.

Røse Solli sier man har vært opptatt av at standarden skal være den foretrukne for både større og mindre transaksjoner og gruppen

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

DETTE ER ENDRET

- Hva er nytt?

- Ved tidligere revisjoner er det gjort mindre justeringer i avtalene som ikke har endret seg vesentlig siden 90-tallet. Denne gangen er det foretatt en omfattende omskriving av avtalene med sikte på å forbedre systematikken, forenkle og forbedre språket samt klargjøre partenes forpliktelser, forklarer Hodne.

Han viser til at et tydeligere skille mellom betingelser, forpliktelser og garantier gjør det lettere for meglerne å utarbeide gode og klare avtaler også uten hjelp fra advokater. I mindre transaksjoner er det verken praksis for eller nødvendig med utstrakt juridisk bistand, og

Pantone

Pantone

CMYK

ALT PÅ ETT STED

– TAKKET VÆRE VÅRE DYKTIGE MEDARBEIDERE

#stoltavjobben I Alliero kombinerer vi de gode håndverkstradisjonene med spesialkompetanse på prosjektledelse og kvalitetsstyring.

Nå har vi åpnet en ny serviceavdeling med kort responstid, hvor én kontaktperson hjelper deg med alle dine behov.

Samtlige av våre medarbeidere har fagbrev og høy kompetanse. Takket være dem kan vi tilby deg alle tjenester samlet på ett sted, enten du har et stort eller lite prosjekt du trenger hjelp til.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| N°1 26 2015 54 00 ESTATE MAGASIN

081

NYHETER

da er det viktig at standardkontrakten er et presist og godt verktøy som reduserer risikoen for uklarheter og feil.

- Vi har også tatt f lere grep for å forenkle selve bruken av standardavtalen.

Eventualiteter som sjelden er aktuelle, er nå beskrevet i fotnoter og ikke avtaleteksten. Dette har for eksempel medført at forhold som sjelden har betydning for kjøpesumsberegningen, så som gevinst/ tapskonto og justeringsrettigheter –eller forpliktelser tilknyttet mva., nå er f lyttet til fotnotene, sier han.

- Vi foreslår dessuten å gjøre oppgjørsavtalen til et fast bilag til kjøpekontraktene og har utarbeidet én variant med og én variant uten oppgjørsansvarlig, sier Wataker.

- Samtidig har vi sørget for å forenkle oppgjørsavtalene vesentlig uten at dette har gått på bekostning av behovet for en klar regulering av partenes forpliktelser.

Oppgjørsavtalen med oppgjørsansvarlig som tidligere var på 13 sider, er nå redusert til 6 sider, sier hun.

«BEST PRACTICE»

Endringene i systematikken har dessuten ført til at avtalene har nærmet seg de avtalene som benyttes for kjøp av annet enn eiendom, forklarer Wataker videre. Man kan si at avtalene har utviklet seg mer i retning av kontraktsmodeller som benyttes ved oppkjøp av annet enn eiendom.

Denne utviklingen er naturlig både sett i lys av at de f leste større eiendomstransaksjoner nettopp skjer gjennom selskapssalg, og at markedet for slike transaksjoner har blitt mer profesjonalisert og internasjonalt.

082

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

- Malene spiller en svært viktig rolle i forhold til internasjonale kjøpere i Norge, sier Bech.

- Malene står sterkt, og er et helt enerådende uttrykk for "best practice". Vi har i f lere år brukt mye tid på å undervise internasjonale aktører om malene som uttrykk for markedspraksis - og det viktige forholdet til bakgrunnsretten. Utlendingene aksepterer nå disse malene allerede i budrundene - dette skaper mindre prosessrisiko på begge sider av bordet, forklarer han.

- Med såpass store endringer er dere bekymret for at aktørene ikke vil ta den nye standarden i bruk i frykt for at den innebærer en annen regulering av transaksjonen enn det partene ønsker og er vant med?

- Selv om standardavtalen etter revisjonen vil være ganske annerledes enn tidligere versjoner både i oppbygning og språk, og det er foretatt en viss oppdatering i henhold til markedspraksis, er det viktig å understreke at det ikke legges opp til vesentlige endringer og forskyvninger i partenes forpliktelser og rettigheter sammenliknet med forrige versjon, presiserer Røse Solli.

Foto: LPO arkitekter

NYHET: KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse.

Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene.

Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

083

Norge vokser raskt, innen 2030 vil innbyggertallet øke fra 5 til 6 millioner. Stor befolkningsvekst, urbanisering og infrastrukturbehov stiller krav til nye grep innen byutvikling og boligbygging. Tiden er knapp. Hvordan skal vi løse disse utfordringene?

På konferansen vil politikere, eiendomsutviklere og arkitekter bli utfordret til å dele sine tanker om fremtidsrettet boligbygging, og hva som treffer etterspørselen.

Vi stiller spørsmål som: Hva må til for å lykkes i utviklingen av gode boligprosjekter i et vanskelig marked? Holder det med vakre og levende boliger?

Og ikke minst, hvordan kan boligutviklere matche dagens boligkjøpere og fremtidens generasjoner?

Meld deg på nå! estatekonferanse.no

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERNE:

DANIEL KJØRBERG SIRAJ

DAVID ZAHLE

Administrerende Direktør

Partner BIG Arkitekter - Danmark

Obos Nye Hjem

Arrangører

084

CECILIE STAUDE Høyskolelektor Institutt for Markedsføring på Handelshøyskolen BI

Samarbeidspartners

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

BAARD SCHUMANN Administrerende Direktør Selvaag Bolig

Se alle foredragsholdere og program på: www.estatekonferanse.no

BÅRD FOLKE FREDRIKSEN

PER WILLY AMUNDSEN

EIRIK ARNESEN

Byråd Byrådsavdelingen for byutvikling i Oslo kommune

Statssekretær Kommunal- og Moderniseringsdepartement

Banksjef Handelsbanken

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

ANNE PIA MØLLENHUS, Teamleder Landskapsarkitekt Link Arkitektur

085 Illustrasjon: LINK arkitektur og MIR

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen.

Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

«Den høyeste form for skjønnhet er tidløs» – Det er et fasinerende bygg som skiller seg ut, det kan ikke kopieres, og selv om noen få har gjort et forsøk, er du nødt til å mislykkes. Det er bare seg selv – ja helt unikt, sier Per Christian Brynildsen.

086

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Cacsa Malaparte ble tegnet rundt 1937. Forfatteren Cuzio Malaparte fikk hjelp av en lokal steinhugger til å skape sitt drømmehus.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

087

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

italienske arkitekten Adalberto Libera til å tegne villaen, før han senere kastet tegningene å lagde sin egen versjon.

– Historien om hvem som har tegnet det er litt uklar. Han fikk antakelig hjelp av en lokal arkitekt først for rett og slett å få igjennom byggesøknaden, men tegningene ser helt annerledes ut, sier han og peker på et bildet fra en italiensk bok om huset.

– Han har kanskje bearbeidet det sammen med arkitekten underveis i utbyggingen, derfor vil jeg si at huset er uavhengig, fortsetter Brynildsen.

I dag eies boligen av forfatterens arvinger og er stengt for allmennheten.

EN HMS-SKJEMT En sommer for syv år siden,

Første gang arkitekten hørte om Casa Malaparte, vet han ikke. Mest sannsynlig var det under studiene, kanskje i en forelesning eller et magasin for 30 år siden. Den røde ”murboksen” med omvendt pyramidetrapp til takterrassen, gjorde inntrykk på han. Et sært bygg uttaler han selv, men ett av verdens vakreste.

– Det er en klassiker blant kjennere, men jeg tror ikke en gang alle på kontoret her vet om det, sier Per Christian Brynildsen, sivilarkitekt MNAL og partner for Ratio Arkitekter.

Villaen bretter seg utover en klippe, 32 meter over havet, på Punta Massullo, på østsiden av øyen Capri i Italia. Det er et godt eksempel på moderne italiensk arkitektur. Casa Malapartes interiør og eksteriør, spesielt takterrassen er fremtredende kjennetegnet i Jean-Luc Godards film i 1963, Forakt (Le Mépris). Huset ble bygget for og av forfatteren Curzio Malaparte, som sies å være en freidig mann som falt på kant med Mussolini i 1933. Ryktene vil ha det til at han fikk den 088

reiser arkitekten til Capri. Det er formiddag, solen skinner og Brynildsen er spent. Endelig skal han få oppleve villaen på nært hold.

Casa Malaparte er svært utilgjengelig, du må enten komme med båt eller til fots. Arkitekten velger det siste. Det er en lang vei blant bukter og odder, før det plutselig dukker opp foran han.

– Du går ned en lang sti, og for vært skritt øker forventingene. Til slutt møter du en port med gitter der det står at det er forbudt å passere. Nærmere kom jeg ikke.

Ingen bor der i dag. Men om det benyttes til mottagelser, konferanser, eller middager er arkitekten usikker på.

– Huset er fasinerende på alle mulige måter.

Det har en enkel form, men det er som om det bare er satt ned på terrenget og har fulgt konturene av fjellet på en veldig lettfattelig måte, uten å ødelegge klippene eller naturen i det hele tatt. Det er rent, samtidig har det elementer som skiller det fra å være en helt normal boks, forklarer han.

Ut ifra et arkitektonisk synspunkt er trappen merkelig. Den er smal nederst og utvider seg i hele husets bredde. Vindskjermen på taket er heller ikke et kjent motiv fra arkitekturen ifølge Brynildsen.

– Takterrassen har ikke noe rekkverk, det er ingen sikkerhet eller komfort. Bare en plattform og det sære vindseilet, som er en mur lagt i en bue. Jeg har sett bilder av han som bodde der på sykkel, der han sykler rundt på taket. Og så har han to klassiske stoler på enden, forklarer han.

Arkitekten kan også fortelle at forfatteren Curzio Malaparte var kjent for sine tilstelninger, og at flere av datidens kjendiser har besøkt det vakre stedet.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

– Akkurat som kunst trenger til syvende og sist ikke arkitektur noen forklaring.

Enten så opplever du at det er fint, det taler til deg, eller så gjør det ikke det. En god idé er gjerne en blanding av intuisjon, erfaring og kanskje til og med flaks – det kan ikke kopiers. Ting bare faller på plass, så blir det fint.

ESTATE MAGASIN | N째1 2015

089

VERDENS VAKRESTE BYGG

Huset er utilgjengelig. Du kan enten gå eller ta båt dit. Kommer du fra sjøveien, må du gå 99 trappetrinn opp til toppen.

Villaen blir som de første Porsche-modellene, en bil som er i «stasis» eller likevekt og ikke kan forbedres eller kopieres. Nå har jo den utviklet seg, men selve ideen Porsche, med hekkmotor og elendige bakseter – sånn er den, ferdig med det.

Det blir noe av det samme med Casa Malaparte, sånn er det – take it or leave it.

– Kanskje det er den arrogante, eller la oss si den suverene holdningen til konvensjoner og HMS som gjør bygget så unikt.

Curzio Malaparte kalte villaen «Casa como me», «Huset som meg selv». Han beskriver seg selv som sær, vanskelig og utilgjengelig, akkurat som huset.

Bare det å få lov til å bygge der, tror arkitekten har vært utfordrende, selv i Italia på 2030-tallet, da det ble bygget.

– Vi vanlige dødelige arkitekter ville jo kanskje tenkt litt på høyden på skjermen, og møblering, men det er et skulpturelt element, som både har funksjon, men også går over til å bli noe irrasjonelt. Ikke veldig fornuftig, men elegant og poetisk. Det hvite og buede, danner jo en sterk kontrast mot det rustrøde.

Husets enkle form preger også interiøret.

Personlig liker arkitekten rom som åpner seg, og fletter seg i hverandre, ting som ligger bak og du kan se igjennom. Slike kvaliteter finner du ikke i Casa Malaparte. Villaen har lettfattelige rom som er store og funksjonelle. Hovedrommet eller stuen om du vil byr på 090

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

spektakulær utsikt i hvert sitt hjørne i tillegg til en raus peis. Kontoret er husets hjerte, det eneste rommet med 180 grader utsikt og vinduer på tre vegger. Det var der han satt og skrev. Arkitekten mener at rommene er helt underordnet den overordnede ideen. Ingen av rommene eksponeres spesielt i fasaden med store vinduer eller balkonger, men er enkle og rektangulære, egnet til å være en ramme rundt basale behov, som å spise, sove, vaske seg eller samtale. De er hvitkalkete og klassiske, som du finner i alle hus rundt Middelhavet.

DØMT TIL Å MISLYKKES – I Wien har jeg sett

et bygg som nesten er kopi, det er en rød boks med skråtrapp på enden som fører opp til en takterrasse, med noe servering. Det ligger i et kollektivknutepunkt, og blir brukt som billettkontor for busser eller noe. For oss som kjenner dette huset er det helt åpenbart at de har kopiert Casa Malaparte. Jeg synes det er helt mislykket, veldig banalt og tåpelig. Det blir ikke arkitektur.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år.

Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

NEDLAGT FLYPLASS I ATHEN. Foto: Christine Grape ESTATE MAGASIN | N°1 2015

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

Per Christian Brynildsen tar alltid med seg papir og blyant på alle sine reiser. Han foretrekker å tegne, fremfor å fotografere vakre bygg.

NAVN: PER CHRISTIAN BRYNILDSEN ALDER: 54 ÅR • • •

•

Stilling: Sivilarkitekt MNAL og partner for Ratio Arkitekter, og tidligere medeier i Medplan.

Utdanning: Arkitekt fra Arkitekthøgskolen i Oslo, diplom 1986.

Tidligere har han arbeidet hos Bergersen Gromholt og Ottar arkitekter 1986-89, Jon Kåre Schultz 1989-90 og hos Platou arkitekter1990-91.

Som student tegnet han spedalsksykehus i India sammen med Jan Olav Jensen (Jensen & Skodvin).

Brynildsen er mest kjent for å ha tegnet Stavanger konserthus.

PRISER: • • • •

092

Erskine-prisen 1991 Aga Khan Award 1998 Betongelementprisen 2012 Award for Practical Excellence in Design of Buildings for Performance 2014

Det er flere grunner til at Brynildsen er fasinert av villaen. Det at Curzio Malaparte kun har tegnet dette huset er én ting. Vanligvis har arkitekter en serie med bygg, der du kan se på utviklingen, og noen ganger lykkes de og andre ganger ikke like godt.

– Det har et litt rart navn, ” Casa Malaparte ”. ”Mal” på italiensk betyr dårlig. Jeg vet ikke akkurat hva navnet betyr, men det høres ut som et dårlig eller uheldig parti. Det gir det en litt sånn dyster og mystisk undertone.

Brynildsen tror stedet fort kunne blitt en turistattraksjon, dersom huset hadde vært åpent for allmennheten. Selv om det kanskje ikke har appell til alle type turister, men i hvert fall et valfartssted for arkitekter.

– At du ikke kommer helt inn, er en del av spenningen. Enkelte ting er greit at er utilgjengelig. Det er litt som den norske fjellheimen. Det er fint at den ikke er tilgjengelig med motorveier opp på alle topper, men noe du må oppsøke, det gjør det litt mer eksklusivt.

Det betyr ikke at han hadde takket nei til en overnatting. En hel dag, fra soloppgang til solnedgang er drømmen.

– Det hadde vært gøy å tilbrakt et døgn der, badet, stupt ute i middelhavet, svømt litt rundt og gått litt i omgivelsene – bare opplevd.

Derimot er arkitekturprosessen uinteressant. For ham er det interessant som et ferdig ESTATE MAGASIN | N°1 2015

bygg, uten forklaring, bruksanvisning, tolkning – det skal oppleves.

– Akkurat som kunst trenger til syvende og sist ikke arkitektur noen forklaring. Enten så opplever du at det er fint, det taler til deg, eller så gjør det ikke det. En god idé er gjerne en blanding av intuisjon, erfaring og kanskje til og med flaks – det kan ikke kopiers. Ting bare faller på plass, så blir det fint.

ARKITEKTURENS PORSCHE –Villaen blir som

de første Porsche-modellene, en bil som er i «stasis» eller likevekt og ikke kan forbedres eller kopieres. Nå har jo den utviklet seg, men selve ideen Porsche, med hekkmotor og elendige bakseter – sånn er den, ferdig med det. Det blir noe av det samme med Casa Malaparte, sånn er det – take it or leave it.

Han sammenligner det med å møte en person som gjør inntrykk på deg. Da er det ikke fordi han eller hun ligner på noen andre, men fordi personen er fullt og helt seg selv.

– Den høyeste form for skjønnhet er jo tidløs vil jeg si. Hvis det varer og overlever moteretningen er jo det et kvalitetstegn i seg selv.

Hvis du prøver å følge moten som arkitekt, blir det jo avleggs. Fra du tegner til bygget står klart kan det gå 3-5 år. Hvis du kopierer noe du ser i et arkitekturmagasin, er du allerede 5 år for sent ute, avslutter Brynildsen.

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Marius Nilsen, Driftstekniker Philip Pedersens vei 1

Gledesspreder til tjeneste.

En dør som ikke lar seg åpne. En termostat som viser feil. Eller et ventilasjonsanlegg som blåser for kald luft.

Det er når noe går galt, at du merker Marius’ tilstedeværelse. Med sin serviceinnstilling og kompetanse omdanner han nervøsitet og bekymring til lettelse og glede. Jobben hans er rett og slett å få deg og dine leietakere 100 % fornøyd. Derfor går han aldri hjem fra jobb før arbeidet er fullført. Med glans.

Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt –ESTATE Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning MAGASIN | N°1 2015

neasdrift.no

093

JUSS

VILKÅRENE FOR ÅPENT JORDSKIFTE

Ny jordskiftelov får konsekvenser Er det først åpent jordskifte vil jordskifteretten kunne sette inn en rekke tiltak for å skape hensiktsmessig eierforhold. Dette gjelder både etter dages lov og etter den nye loven og hva enten det er eiendomsretter, bruksretter eller festeretter som berøres.

J JUSS Anders Utne og Petter Sverstad Eriksen

094

Sett fra det offentlige er det et sterkt ønske om å kunne planlegge helhetlig, og uavhengig av de konkrete eiendomsgrenser. Men, i byutviklingsområder har eierstruktur ofte hindret gjennomføring av slike helhetlige planer ved samlet utbygging. Dette fordi hver eier forholder seg til sin tomt, og mangler mulighet til å utnytte arealer utenfor denne.

De tilgjengelige virkemidlene i plan- og bygningsloven, som rekkefølgebestemmelser, refusjonsregler og regler om ekspropriasjon, har vist seg lite egnet til å gjennomføre helhetlige planer i urbane strøk. Årsaken til dette er blant annet at mange kommuner har vist liten vilje til å benytte for eksempel ekspropriasjon og rekkefølgebestemmelser for å tvinge igjennom vedtatte planer.

Denne manglende gjennomføringsevnen førte til at man i 2006 endret jordskifteloven av fra 1979 slik at den også kunne benyttes i urbane strøk.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Hovedbestemmelsen om urbant jordskifte finnes i dag i jordskifteloven § 2 bokstav h) og i). De to bestemmelsene slår fast at slikt jordskifte kan gå ut på: «h) fordele arealverdier og fordele kostnader ved ulike sams tiltak i og for område for bebyggelse og anlegg etter § 11-7 nr. 1 og § 12-5 nr. 1 i plan- og bygningsloven. i) omforme eigedomar og rettar på grunn av tenelege eigedomstilhøve som følje av godkjent reguleringsplan etter plan- og bygingsloven i området som gjeld: 1. eksisterende område for bebyggelse og anlegg.

2. nytt område for bebyggelse og anlegg.

Ei jordskiftesak kan omfatte eitt eller fleire av desse tiltaka.»

PLANSKAPT NETTO VERDIØKNING

Innledningsvis presiseres at partene kan være enige om enten fordeling av kostnader eller de arealverdier som skytes inn i jordskifte.

Bestemmelsen åpner i slike tilfeller for at jordskifteretten kan fordele den eller de størrelsene parten er uenige om.

Når det gjelder hva jordskifteretten kan gjøre fremgår dette av ordene «sams tiltak» i det aktuelle område. Typiske eksempler på slike tiltak er felles infrastruktur som vei, vann og avløp til byggeområdet.

Anvendelsen av § 2 bokstav h har vært begrenset. Årsaken til dette er vilkårene i § 5 for å åpne slikt jordskifte. Hovedregelen er her at alle grunneierne må være enige om å åpne jordskifte. Unntak fra dette har en i de tilfeller der det er fastsatt vilkår om fordeling med grunnlag i plan- og bygningsloven § 11-8 bokstav e (hensynssoner) eller § 12-7 nr. 13 (reguleringsplan). Har reguleringsmyndighetene satt slike vilkår er det tilstrekkelig at eiere med minst 2/3 av antall eiendommer og 2/3 av areal er for åpning av jordskifte. De kan da fremme begjæring om jordskifte til jordskifteretten, som deretter vil åpen skifte i det aktuelle området.

JORDSKIFTELOVEN § 2 BOKSTAV I)

Bokstav i) får først og fremst anvendelse når regulerings- eller bebyggelsesplan har tomtegrenser som krysser eksisterende eiendomsgrenser, eller planene på annen måte ikke tar hensyn til bestående rettigheter i et område.

Uten at eierne samarbeider vil det i slike tilfeller være vanskelig å få realisert planen som er vedtatt for området. Dette kan løses ved

!

Jordskifte, i regi av jordskifteretten, har i mange år løst opp i uhensiktsmessige eierforhold på landet. De positive erfaringene førte til at det i 2006 kom regler som skulle gjøre det mulig å foreta jordskifte også i byutviklingsområder, såkalt «urbant jordskifte». Selv etter justeringer i 2009 har reglene om urbant jordskifte ikke fått den utbredelsen politikerne hadde tenkt seg. Dette ser nå ut til å endres. Fra 1. januar 2016 trer en ny jordskifte lov i kraft. De spesielle vilkår for å åpne jordskifte i byutviklingsområder blir da fjernet, og det er grunn til å tro at urbant jordskifte da blir langt vanligere. Den nye loven vil derfor kunne få stor betydning i byer og byutviklingsområder. Grunnlaget for denne antagelsen er lovgivers klart uttalte ønske om å få realisert flere av de planer som går på tvers av gjeldende eiendomsstruktur også i byutviklingsområder.

jordskifte. Et slik urbant jordskifte medfører at eksisterende eiendommer omformes, slik at planene kan gjennomføres. Jordskifte etter disse reglene vil kunne føre til at de nye tomtene går på tvers av gamle eiendomsgrenser og at det legges ut fellesarealer hvor alle tomteeierne har rettigheter og plikter. Etter at jordskifteretten er ferdig med skifte vil de bruksberettigede være medlemmer i et lag som står for vedlikehold og drift av fellesareal og eventuell vei.

Det følger av gjeldende jordskiftelov§ 5 at åpning av jordskiftesak krever enstemmighet etter alternativ nr. 1, dvs. i eksisterende område for bebyggelse og anlegg. Dette har virket kraftig begrensende på bruken av bestemmelsen. I nytt område for bebyggelse og anlegg er det imidlertid tilstrekkelig med 2/3 flertall både blant antall eiere og målt etter areal.

Et jordskifte skal fortrinnsvis gi hver av grunneierne separate tomteområder. Er dette ikke praktisk mulig vil det måtte etableres sameie i regi av jordskifteretten. Dette slik at planen for hele området kan realiseres.

HVEM KAN REISE SAK ETTER DEN NYE JORDSKIFTELOVEN

Jordskifteloven av 21. juni 2006 har forenklede regler om hvem som kan reise sak og når det kan reises sak. I den nye lovens § 1-5 første ledd heter det at: «Krav om sak kan setjast fram av den som eig fast eigedom, eller har rett knytt til fast eiendom, eller av fester.»

I tillegg kommer at offentlige myndigheter og andre som kan kreve ekspropriasjon har kompetanse til å kreve jordskifte, jf § 1-5 tredje ledd.

YTTERLIGERE BEGRENSNINGER

Et grunnleggende vilkår for å åpne jordskifte etter både bokstav h og i er at «kvar eigedom får sin del av verdauke i skiftefeltet», jf. jordskifteloven § 3. Det er også slik at jordskifteretten ved denne type jordskifte mangler muligheten til å utvide skiftefeltet.

JORDSKIFTERETTENS KOMPETANSE DERSOM JORDSKIFTE ÅPNES

Er urbant jordskifte åpnet skal alle eiendommene som inngår verdsettes ut fra de egenskapene eiendommene ville hatt til utbyggingsformål ved anvendelse av bokstav h. I saker etter bokstav i skal skiftegrunnlaget fastsettes på grunnlag av den verdiøkning som bruken av jordskifterettens virkemidler etter § 2 bokstavene a til e medfører. Se her jordskifteloven § 28 fjerde ledd.

HVA KAN DET REISES SAK OM

Hva det kan reises jordskiftesak om er regulert i § 1-4. Det som særlig er av interesse for urbant jordskifte er at jordskifteretten har kompetanse til å endre eiendomsforholdene for å skape mer «tjenelege forhold», jf. kapittel 3. Den videre behandlingen vil bli fokusert om dette alternativet.

Det skal dog nevnes at jordskifteretten også har kompetanse til 1) fastsetting av eiendomsforhold og retter, 2) fastsetting av grenser og 3) avhjemling av skjønn og avgjørelser etter særlovgivning.

Anders Utne er partner i Advokatfima Ræder.

Petter Sverstad Eriksen er senioradvokat i Advokatfirma Ræder. Begge arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.

VILKÅR FOR Å ÅPNE JORDSKIFTE

Det grunnleggende vilkår for å kunne åpne jordskifte etter kapittel 3 er angitt i § 3-2 først ledd hvor det heter at:

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

095

JUSS

Eit eksempel på kva som er tenleg er at partane oppnår ei løysing slik at samarbeidet dei imellom blir betra, og slik at dei lettare kan unngå konfliktar som går ut over bruken av eigedommen.

bruke etter tiden og forholdene. Forholdene må kunne gjøres bedre gjennom et påfølgende jordskifte.

Med tida og tilhøva sikter her loven til den aktuelle situasjonen på eiendommen. Foreligger det f.eks. en reguleringsplan som ikke lar seg realisere, uten jordskifte, skal dette være nok til å få åpnet skifte. Se i denne sammenheng Ot. prp. nr. 101 L (2012-2013) side 423 hvor det i kommentarene til bestemmelsen heter: «Første ledd gjeld såleis når eigedommen eller bruksretten er vanskeleg å bruke (nytte) til for eksempel til landbruk, busetjing eller næringsformål. Så lenge dei nødvendige løyva ligg føre, og bruksformålet ikkje er i strid med ei lov, er det ein bruk som fell inn under lova. På "tenleg måte" betyr som i gjeldande jordskiftelov, at jordskifte skal føre til ei forbetring av bruken. Det behøver ikkje føre til endring i økonomien i bruken, for eksempel betre avkasting eller færre kostnader.

Eit eksempel på kva som er tenleg er at partane oppnår ei løysing slik at samarbeidet dei imellom blir betra, og slik at dei lettare kan unngå konfliktar som går ut over bruken av eigedommen.»

I tillegg til grunnvilkåret i § 3-2 kommer at jordskifte etter § 3-3 kun kan åpnes for å skape mer tjenelige eiendomsforhold i skifteområdet, jf. §§ 3-4 til 3-10. Såkalt planskapt netto verdiøkning (§ 2 bokstav h) i dagens lov) faller derfor utenfor. For slik netto verdiøkning er det nå gitt egne regler i §§ 3-30 til 3-32.

Nærmere om dette nedenfor i punkt 44.

JORDSKIFTERETTENS VIRKEMIDLER

«minst éin eigedom eller bruksrett i jordskifteområdet er vanskeleg å bruke på tenleg måte etter tida og tilhøva.»

Som det fremgår av ordlyden er det nok at en eiendom i skiftefeltet er vanskelig å utnytte på en tjenelig måte. Etter mønster fra kravet om rettslig interesse må imidlertid dette kravet være oppfylt i hele perioden jordskifte pågår. Skjer det endringer slik at også den aktuelle eiendom kan utnyttes på en tjenelig måte må skifte derfor innstilles.

Jordskifteretten skal foreta en samla vurdering av om vilkårene i lovens ordlyd er oppfylt. I vurderingen må jordskifteretten se på det partene anfører er «utjenelig». Det er ikke nok at jordskifteretten finner at eiendommene eller bruksrettene er vanskelige å

096

Foreligger først vilkårene for å åpne jordskifte har jordskifteretten etter §§ 3-4 til 3-10 et bredt spekter av virkemidler for å gjøre eiendommene mer tjenelige. For det første kan retten bytte arealer og reorganisere bruksretter, jf § 3-4. Dernest kan den etablere sameie, jf. § 3-5 eller avvikle sameier og sambruk mellom eiendommer, jf § 3-6. Regler om bruksordning kan gis etter § 3-8 og jordskifteretten kan dele og forme ut en eiendom etter en fastsatt brøk, jf. § 3-7. Hertil kan jordskifteretten etablere driftsselskap, endre eksisterende driftsselskap og fastsette regler for slike, jf. § 3-10.

Av særlig interesse ved urbant jordskifte er reglene i § 3-9, første ledd. Bestemmelsen lyder: «Jordskifteretten kan pålegge felles tiltak og pålegge felles investeringer i samband med bruk av eigedommar eller bruksrettar.»

ESTATE MAGASIN | N°5 N°1 2013 2015

Jordskifteretten kan kombinere de ulike tiltak. I tillegg kan det i samme skifte benyttes de regler som her er nevnt i kombinasjon med reglene om planskapt netto verdiøkning, jf. §§ 3-30 til 3-32. Reelt foreligger det derfor en betydelig mulighet til å skape tjenelige forhold og en bedre utnyttelse om jordskifte først åpnes. Dette er da også årsaken til at lovgiver nå ønsker at jordskifte skal bli mer aktivt brukt i urbane strøk.

PLANSKAPT NETTO VERDIØKNING

4.5.1 Kompetanse til å åpne jordskifte, jf. § 3-30 Reglene om planskapt netto verdiøkning er nå tatt inn i §§ 3-30 til 3-32. Reglene erstatter dagens regler i § 2 bokstav h).

De særskilte flertallsreglene for å få åpnet jordskifte i dagens lov er fjernet. Etter § 3-30 er det fra 1. januar 2016 tilstrekkelig for å få åpnet jordskifte at planmyndighetene har fastsatt at det med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 13 i reguleringsplan er angitt at slik verdiøkning skal fordeles. Fordelingen må være knyttet til et geografisk avgrenset område. § 12-7 nr 13. lyder i dag: «I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forh old: 13. krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet i henhold til jordskifteloven § 2 bokstav h, jf § 5 andre ledd.»

Skal bestemmelsen kunne anvendes, er det derfor nødvendig å sikre at kommunen fatter et vedtak hvor denne type føringer er en del av vedtatt reguleringsplan. Med de føringer som nå er lagt i forarbeidene til den nye jordskifteloven, er det god grunn til å anta at planmyndighetene vil være mer lydhøre for denne type forslag, samt selv aktivt ta slike føringer inn i reguleringsplanene. Dette av den enkle grunn at dette vil øke muligheten for planmyndighetene til å få gjennomført sine vedtatte planer.

FORDELING AV NETTO VERDIØKNING

Kommer reglene til anvendelse skal jordskifteretten verdsette den samlede netto verdiøkningen i området og den delen hver av interessentene skal ha. Det sentrale ved denne verdsettelsen er eiendommens egenskaper til utbyggingsformål, og ikke hva som fremgår av reguleringsplanen. Så langt det er mulig, skal partene tildeles utbyggingsretter på eller i tilknytning til den eiendommen parten eier.

Foto: Ole H Krokstrand

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG Byggutengrenser www.byggutengrenser.no N°5 2015 2013 ESTATE MAGASIN | N°1

097

JUSS

Eiendomsskattegrunnlag og omsetningsverdi Mange eiendomsbesittere opplever at kommunen fastsetter et eiendomsskattegrunnlag som ikke samsvarer med det man selv opplever som den reelle omsetningsverdien for eiendommen. Hvilken betydning har egentlig omsetningsverdien for eiendomsskatten?

!

I denne artikkelen gjennomgås hvilken betydning omsetningsverdien har for eiendomsskattegrunnlaget, og hvilke vurderinger en eiendomsbesitter må gjøre for å forsikre seg om at det betales eiendomsskatt av korrekt grunnlag.

098

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

det åpne marked er markedsmessige. Dersom kommunen mener at det foreligger verdireduserende forhold som skyldes eierens bruk av eiendommen, bør det være opp til kommunen å dokumentere dette som ledd i takseringsprosessen.

J JUSS Bjørn-Olav Johansen, Charlotte Eikeland Larsen og Fredrik Falbach

Avvik mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien kan tenkes gå begge veier, det vil si at eiendomsskattegrunnlaget kan bli fastsatt både høyere og lavere enn det eiendommen vil kunne avhendes for på det frie markedet.

Et grunnleggende spørsmål er hva som skal anses som eiendommens omsetningsverdi. På generelt grunnlag er omsetningsverdi den verdien eiendommen kan omsettes for på det frie markedet.

Et begrep som benyttes ofte i relasjon til eiendomsskatt er imidlertid «objektivisert omsetningsverdi». Begrepet er ikke definert i eiendomsskatteloven, men er utpenslet gjennom rettspraksis hvor det er lagt til grunn at det for eiendomsskatteformål skal sees bort fra verdiendrende forhold som skyldes eierens bruk av eiendommen.

Begrepet objektivisert omsetningsverdi kan få betydning ved ugunstige eller gunstige kontrakter eier måtte ha inngått og som kan påvirke omsetningsverdien. Markedsmessige forhold eller andre objektive verdireduserende forhold skal imidlertid hensyntas med mindre de er uttrykk for en atypisk og forbigående utvikling.

I de fleste tilfeller vil derfor en objektivisert omsetningsverdi være sammenfallende med det man vanligvis anser som ordinær omsetningsverdi ved fritt salg. Det har formodningen for seg at kontrakter som inngås på

DE ENKELTE KOMMUNENE ER STYRENDE

Nivået på eiendomsskattegrunnlaget i de enkelte kommunene styres av det takstnivået kommunen legger seg på ved alminnelig taksering. Med takstnivå menes det relative forholdet mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien. Kommunene har full adgang til å fastsette et takstnivå som er lavere enn omsetningsverdien. Forutsetning er da at dette takstnivået gjør seg gjeldende for alle eiendomsskattepliktige eiendommer i kommunen. Med andre ord må forholdet mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien være likt for alle eiendommer i kommunen.

Det er derfor feil når mange eiendomsbesittere slår seg til ro med at eiendomsskatten er utskrevet i samsvar med loven så lenge eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen er lavere enn antatt omsetningsverdi.

Samtidig er det viktig å presisere at antatt omsetningsverdi danner et øvre tak for hvor høyt eiendomsskattegrunnlaget kan fastsettes. I de tilfellene der kommunen har fastsatt et eiendomsskattegrunnlag som overstiger omsetningsverdien, skal eiendomsskattegrunnlaget derfor settes ned. Det er videre slik at eiendomsskattegrunnlaget normalt gjelder for minimum 10 år av gangen, og da må det være slik at takstgrunnlaget ikke på noe tidspunkt i den angjeldende ti-årsperioden overstiger antatt omsetningsverdi.

Bjørn-Olav Johansen er advokat/partner i Deloitte Advokatfirma AS. Charlotte Eikeland Larsen er fast advokat i Deloitte Advokatfirma AS. Fredrik Falbach er fast advokat i Deloitte Advokatfirma AS

Det konkrete eiendomsskattegrunnlaget må som sagt også være i samsvar med takstnivået i kommunen. Finansdepartementet har uttalt at differensiering av takstnivået for ulike eiendomstyper på andre grunnlag enn forskjell i omsetningsverdi, vil være i strid med hensynet til likebehandling. Dette betyr at dersom et flertall av eiendommene i kommunen har et takstnivå som ligger rundt ca. 60 prosent av omsetningsverdi, vil dette takstnivået også danne en øvre ramme for takstnivået på øvrige eiendommer.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

099

JUSS

Det klare utgangspunktet er altså at eiendomsskattegrunnlaget ikke kan være høyere enn den reelle omsetningsverdien, og at det heller ikke kan overstige det alminnelige takstnivået i kommunen.

Det klare utgangspunktet er altså at eiendomsskattegrunnlaget ikke kan være høyere enn den reelle omsetningsverdien, og at det heller ikke kan overstige det alminnelige takstnivået i kommunen.

OMSETNINGSVERDI OG BRUK AV SJABLONGER

For andre eiendommer enn industrielle verk og bruk er det vanlig at kommunen benytter fastsatte sjablonger som et hjelpemiddel til å fastsette eiendomsskattegrunnlaget.

En sjablongtakst fastsettes som oftest ved at en gitt sjablongverdi multipliseres med antall kvadratmeter på eiendommen.

Summen av dette reduseres for sjablongmessige reduksjonsfaktorer som skal hensynta eiendommens alder, standard og beliggenhet. Konkret hvilke reduksjonsfaktorer som benyttes kan variere noe fra kommune til kommune.

Ved sjablongtaksering er det særlig tre forhold som kan medføre at eiendomsskattegrunnlaget er for høyt i forhold til loven.

For det første må det vurderes hvorvidt eiendommen er plassert i riktig sjablongkategori. Det vil ofte være bruken av eiendommen som er avgjørende for hvordan denne skal kategoriseres i forhold til de ulike sjablongene.

En næringseiendom har ofte ulike funksjoner; eksempelvis kontor, lager, butikk, fellesareal med videre. Har kommunen valgt ulike sjablonger for de ulike utnyttelsesområdene – vil det også bestemme hvilken type sjablong som skal benyttes på de ulike delene av eiendommen.

For det andre må det vurderes hvorvidt det eiendomsskattegrunnlag som kommunen fastsetter på grunnlag av sjablongene overstiger omsetningsverdi. Det skal her understrekes at sjablongbruk er en hjelpeberegningsmetode, og at sjablonger i seg selv ikke gir kommunen adgang til å fastsette et eiendomsskattegrunnlag som overstiger omsetningsverdien eller det generelle takstnivået i kommunen.

For det tredje må det relative forholdet mellom sjablongtaksten og omsetningsver-

100

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

dien vurderes sammenlignet med andre eiendommer i kommunen. Dersom sjablongtaksten er fastsatt til for eksempel 80 prosent av omsetningsverdi for angjeldende eiendom mens andre eiendommer er verdsatt til 60 prosent av de respektive omsetningsverdiene, kan dette være utslag av usaklig forskjellsbehandling.

OMSETNINGSVERDI OG BRUK AV SUBSTANSVERDI

Substansverdi beskrives gjerne som anskaffelseskostnad redusert for slit, elde og utidsmessighet.

I eiendomsskattesaker ser vi i praksis at kommunen som oftest engasjerer en ekstern takstmann som fastsetter en antatt oppføringskostnad per kvm. Denne multipliseres med antall kvadratmeter. Summen reduseres deretter for en skjønnsmessig vurdering basert på bygningens alder, tilstand og beskaffenhet. I tillegg estimeres det en antatt omsetningsverdi per kvadratmeter tomt.

Særlig for områder utenfor de sentrale pressområdene kan substansverdiberegninger fort føre til at eiendommen får et eiendomsskattegrunnlag som overstiger omsetningsverdien, og vi opplever relativt ofte at eiendomsskattegrunnlaget fastsatt etter substansverdimetoden er i strid med eiendomsskatteloven.

Dette kan skyldes flere forhold. For det første vil oppføringskostnaden for eiendommer utenfor pressområdene være lavere som en følge av billigere arbeidskraft og lavere etterspørsel etter byggetjenester i markedet.

Dersom dette ikke hensyntas ved fastsettelse av oppføringskostnaden, vil verdsettelsen få et for høyt utgangspunkt som det er vanskelig å korrigere gjennom reduksjonsfaktorer.

For det andre vil eiendommens geografiske beliggenhet også innvirke på den prisen man kan oppnå ved salg av eiendommen på annenhåndsmarkedet. Generelt i eiendomsbransjen er det tabloide slagordet «location, location, location», og dette er en sannhet også i Norge.

Dersom eiendommen har en ugunstig beliggenhet, eller dersom den befinner seg i et

THE NORWEGIAN REAL ESTATE ACADEMY COVERS HIGHER EDUCATION IN VA L U A T I O N , C O N S T R U C T I O N M A N A G E M E N T A N D F A C I L I T Y M A N A G E M E N T F O R T H E N O R W E G I A N R E A L E S T A T E I N D U S T R Y.

Th e b u i l din g a n d p r o p e r t y in dus t r y i s g r o wi ng b y the day. The indu stry ne e ds more qu alif ie d prof e ssionals

”

Hen ning K. Møllerløkken, Manag ing Director.

WWW.NEAK.NO

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

101

JUSS

geografisk område med lav etterspørsel etter den aktuelle eiendomstypen, vil den reelle omsetningsverdien for bygningen ofte være betydelig lavere enn den opprinnelige oppføringskostnaden. Dette gjelder særlig for relativt nye bygg av høy standard. I slike tilfeller må de markedsmessige forholdene hensyntas også ved bruk av substansverdi for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget. Dette følger direkte av ordlyden i eiendomsskatteloven .

For det tredje vil det ofte være avvik i takstnivået for de kommunene som benytter både sjablongverdiberegning og substansverdiberegning parallelt. Et typisk eksempel er at mindre næringseiendommer takseres etter sjablong mens større næringseiendom takseres etter substansverdi. Det er da viktig å være oppmerksom på at takstnivået står fast for hele kommunen uavhengig av hvilken beregningsmetode kommunen benytter. Dersom eiendommer taksert etter substansverdimetoden får et eiendomsskattegrunnlag som ligger nærmere reell omsetningsverdi enn det som er tilfelle for andre eiendommer taksert etter sjablong, skal eiendomsskattegrunnlaget reduseres i samsvar med det alminnelige takstnivået i kommunen.

BRUK AV AVKASTNINGSVERDI

Ved bruk av avkastningsverdi som hjelpeberegningsmetode fastsettes eiendomsskattegrunnlaget ved hjelp av en neddiskontering av fremtidige inntekter. For næringseiendom benytter kommunene typisk leieverdiberegning, det vil si en beregning av netto leieinntekter etter fradrag for eierkostnader og markedsmessig arealledighet, fordelt på en kapitaliseringsfaktor.

LEIEINNTEKTER

De kommunene som benytter slike leieverdivurderinger for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget, tar normalt utgangspunkt i sjablonmessige leieverdier per kvadratmeter, fremfor faktiske leieinntekter. Erfaringsvis utfører kommunene ingen kontroll opp mot faktiske leieinntekter.

I slike tilfeller er det derfor viktig at eier er oppmerksom på at de leieinntekter kommunen operer med ikke overstiger realistisk markedsleie, det vil si de faktiske leieinntektene som eiendommen under normale omstendigheter vil kunne innbringe. Dersom de faktiske leieinntektene er fastsatt på armlengdes avstand, og er i samsvar med markedsmessig leie, vil disse danne et tak for hvor høyt kommunen kan fastsette leieinntektene.

Kommunen har adgang til å fastsette 102

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

høyere leieinntekter i de tilfellene der det kan dokumenteres at lave faktiske leieinntekter skyldes subjektive forhold på eiers hånd. På den annen side må det kunne kreves reduksjon i de tilfellene der eier godtgjør at høye leieinntekter skyldes subjektive forhold på eiers hånd.

EIERKOSTNADER OG AREALLEDIGHET

Videre benytter kommunene gjerne et sjablonmessig fradrag for eierkostnader og markedsmessig arealledighet. Nivået på eierkostnader kan variere veldig blant ulike eiendomstyper, noe som ofte ikke reflekteres i kommunens standardfradrag. Dersom kommunen fastsetter lavere eierkostnader enn det som følger av normal forsvarlig drift av eiendommen, vil disse måtte økes.

Tilsvarende kan det for enkelte eiendomstyper være høyere markedsbetinget arealledighet enn det kommunen legger til grunn.

Eier oppfordres derfor til å kontrollere hvorvidt kommunen har innrømmet tilstrekkelig fradrag for både eierkostnader og arealledighet.

KAPITALISERINGSFAKTOR

For å komme frem til kapitalisert verdi av eiendommen, benytter kommunene en bestemt kapitaliseringsfaktor. En kapitaliseringsfaktor vil være basert på renten på en sikker investering pluss et risikotillegg. Den risikofrie avkastningsdelen vil være lik uavhengig av den konkrete eiendommen som skal verdsettes. Risikotillegget vil derimot kunne variere mellom ulike næringseiendommer avhengig av risiko og attraktivitet.

Ofte benytter kommunene en generell kapitaliseringsfaktor for alle næringseiendommer, men av og til ser man at kommunene velger å differensiere kapitaliseringsfaktoren for ulike eiendommer.

En utfordringen med kommunenes bruk av kapitaliseringsfaktor er at det er vanskelig å få innsyn i hvordan den er fastsatt – ofte henvises det bare til en skjønnsmessig vurdering.

Dermed er det også vanskelig for eier å kontrollere om kommunens vurderinger virker fornuftig. Eiendomsbesitterene bør likevel vurdere anvendt kapitaliseringsfaktor ut fra gjeldende rentenivå og alminnelige markedsbetraktninger, samt en sammenligning med andre næringseiendommer i kommunen.

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management.

Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk.

Resultatet er store besparelser for deg som eier.

Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst.

Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

103

JUSS

Selgers opplysningsplikt ved salg av næringseiendom Ved kjøp og salg av eiendom, både direkte og indirekte, vil selger ha en opplysningsplikt etter den såkalte bakgrunnsretten, altså rettsregler som kommer til anvendelse i tillegg til, og som utfyller, det som er konkret avtalt.

Denne artikkelen tar for seg hovedpunktene i selgers opplysningsplikt, herunder forholdet til kjøpers undersøkelsesplikt.

Avslutningsvis vil reguleringen i den nye meglerstandarden for salg av eiendomsaksjeselskap (versjon av desember 2014) kort bli kommentert. Forfattere er partner Magnus Løvlien Lutnæs og fast advokat Andreas Mello-Kildal i Advokatfirma DLA Piper Norway DA

J JUSS Magnus Løvlien Lutnæs Andreas Mello-Kildal

104

At selger bør ha en opplysningsplikt kan begrunnes i det alminnelige prinsipp om lojalitet i kontraktsforhold. Kunnskap selger innehar om vesentlige forhold ved selskapet eller eiendommen som selges, bør selger ikke kunne holde tilbake fra kjøper. Både kjøpsloven § 19(1) b) (som kommer til anvendelse mht. aksjer/selskap) og avhendingsloven § 3-7 (som kommer til anvendelse mht. eiendommen) stadfester at selger har en opplysningsplikt overfor kjøper, også i de tilfeller hvor selskapet eller eiendommen selges "as is".

Hovedprinsippet i både kjøpsloven § 19(1) b) og avhendingsloven § 3-7 er at vesentlig informasjon selger innehar om selskapet og/eller eiendommen, skal gis til kjøper forutsatt at det er informasjon kjøper har rimelig grunn til å forvente å motta. Misligholder selger denne plikten, og unnlatelse av å gi informa-

sjon må antas å ha innvirket kjøpekontraktens betingelser, foreligger det som hovedregel en kjøpsrettslig mangel ved selgers ytelse.

Selgers opplysningsplikt må selger som et utgangspunktet oppfylle før partene inngår en bindende kjøpekontrakt, slik at vesentlig informasjon som selger har bør gis til kjøper så snart som mulig i transaksjonsprosessen.

NÅR OPPLYSNINGSPLIKT?

Hvilken konkret informasjon kjøper har krav på å få fra selger er til en viss grad situasjonsbestemt. Som utgangspunkt skal all vesentlig informasjon om selskapet og/eller eiendommen fremlegges for kjøper, herunder informasjon om vesentlige negative forhold ved kjøpsobjektet.

Det må foretas en konkret vurdering av opplysningspliktens utstrekning i det enkelte tilfelle, hvor det tas hensyn til blant

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

annet informasjonens viktighet i sin alminnelighet, hvorvidt informasjonen gjelder sentrale forhold ved aksjene eller eiendommen, partenes profesjonalitet, kontraktssituasjonen m.v.

Informasjonen må være av en slik art at unnlatelse av å gi informasjon må antas å medføre at kjøpekontrakten blir annerledes, enn dersom informasjon ble gitt.

Opplysningsplikten må på den annen side avgrenses mot rene hypoteser og usikre mistanker, og det sies ofte at opplysningsplikten gjelder "kjensgjerninger".

Selgers opplysninger må gis på en måte som setter kjøper i stand til å nyttiggjøre seg av informasjonen som gis. Å "pakke inn" vesentlig negativ informasjon om aksjene, selskapet eller eiendommen i en mengde dokumenter som fremlegges for kjøper, uten å spesifikt påpeke eller henlede oppmerksomheten mot det aktuelle negative

MÅ TAS PÅ ALVOR: I forbindelse med en eiendomstransaksjon bør selger ta opplysningsplikten på alvor, og innrette seg slik at kjøper beviselig mottar all informasjon som kjøper med rimelig grunn kan forvente å få - forutsatt at dette er informasjon selger kjente eller måtte kjenne til, skriver artikkelforfatterne.

forhold, anbefales ikke. Videre er det selger som aktivt må sørge for at opplysningene faktisk blir gitt til kjøper, og selger har i så henseende en aktivitetsplikt med hensyn til å besørge kjøpers mottak av informasjonen.

Selger bør også sørge for å dokumentere at kjøper har mottatt all informasjon selger plikter å gi, ettersom eventuell tvil om opplysninger er gitt vil gå ut over selger. Informasjon bør således gis på en måte som dokumenterer informasjonsflyten fra selger til kjøper.

Partner Magnus Løvlien Lutnæs og fast advokat Andreas Mello-Kildal i Advokatfirma DLA Piper Norway DA

Taushet er som hovedregel ikke i samsvar med loven dersom selger er klar over at kjøper ikke har oppdaget et vesentlig negativt forhold ved eiendommen eller selskapet, dette gjelder selv om selger har gitt informasjon til kjøper som burde ha ledet til at kjøper avdekket forholdet. Selger bør i slike tilfeller sørge for å eksplisitt opplyse kjøper om det

aktuelle forholdet før avtaleinngåelse, eller i det minste henlede kjøpers oppmerksomhet direkte til problemstillingen.

INFO SELGER "MÅTTE KJENNE TIL"

Et særlig forhold det er verdt å være oppmerksom på som selger, er at det ikke bare er informasjon om negative forhold som selger faktisk vet om som er omfattet av selgers opplysningsplikt. Også informasjon om forhold som selger "måtte kjenne til" er omfattet av selgers opplysningsplikt.

Gjennom rettspraksis er det fastslått at begrepet "måtte kjenne til" skal forstås som et krav om kvalifisert uaktsomhet.

Selgers uvitenhet må skyldes grov uaktsomhet, eller sagt på en annen måte - det må ikke foreligge noen rimelig grunn for selger til å være uvitende om forholdet. Dersom selger sitter på informasjon som en alminnelig fornuftig person i samme situasjon ville ha avdekket et

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

negativt forhold på bakgrunn av, vil det aktuelle forholdet fort kunne være omfattet av selgers opplysningsplikt overfor kjøper selv om selger beviselig ikke rent faktisk var kjent med forholdet.

Selgere bør i lys av ovennevnte sørge for å ha gode rutiner for gjennomgang og lagring av informasjon som selger mottar om selskapet og/eller eiendommen.

IDENTIFIKASJON

Når selger er et aksjeselskap, bør selger være oppmerksom på at den informasjon ansatte i selger kjente eller måtte kjenne til, anses som informasjon som selger kjente eller måtte kjenne til. Selger identifiseres som utgangspunkt med alle sine ansatte.

Dersom selger har mange ansatte, og mange har kjennskap til selskapet og/eller eiendommen, bør selger vurdere hvorvidt det er hensiktsmessig å avgrense 105

JUSS

kretsen av ansatte som identifiseres med selger gjennom særskilte reguleringer i kjøpekontrakten. Det vil ofte i slike situasjoner være utfordringer knyttet til å innhente all relevant informasjon fra de ulike ansatte i selger, for videreformidling til kjøper.

Selger bør også være oppmerksom på at selger identifiseres med sine kontraktsmedhjelpere, dvs. alle som direkte eller indirekte er i kontakt med kjøper på vegne av selger, eksempelvis megleren og takstmannen som har utarbeidet dokumentasjon som overleveres til kjøper.

Dersom eksempelvis megleren og takstmannen kjente eller måtte kjenne til et forhold, anses også selger for å kjenne eller måtte kjenne til dette.

Selger kan således risikere å misligholde sin opplysningsplikt overfor kjøper, selv om selger hverken kjente eller måtte kjenne til det aktuelle forhold, fordi eksempelvis takstmannen måtte kjenne til dette. Se for øvrig nedenfor om reguleringen i meglerstandarden tilknyttet slik identifikasjon mellom selger og selgers medhjelpere.

KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT

Selgere oppfordrer i sin alminnelighet kjøper til å foreta en due diligence gjennomgang av selskapet og/eller eiendommen, og utløser med dette en plikt for kjøper til å foreta egne aktsomme undersøkelser av kjøpsobjektet i samsvar med hva som er vanlig praksis. Virkningen av kjøpers undersøkelser før avtaleinngåelse, og informasjonen kjøper ble, måtte eller burde blitt kjent med, reguleres av kjøpsloven § 20 og avhendingsloven § 3-10.

Forhold som kjøper har faktisk kunnskap om før avtaleinngåelse, gir ikke grunnlag for mangelsbeføyelser overfor kjøper i henhold til kjøps- og avhendingsloven. Tilsvarende gjelder som utgangspunkt også for in-

106

formasjon kjøper "måtte kjenne til", se imidlertid nedenfor hva gjelder forholdet til selgers opplysningsplikt. Begrepet "måtte kjenne til" forstås på tilsvarende måte som det gjøres i relasjon til selgers opplysningsplikt. Det skal imidlertid som regel mer til for at en kjøper som ofte får kort tid til å gjennomgå informasjonen må anses å "måtte kjenne til"

identifisert med sine rådgivere som benyttes i forbindelse med transaksjonen når det skal vurderes hvilken informasjon kjøper hadde, måtte ha eller burde ha, på samme måte som selger blir det. Kjøper bør således sørge for å dokumentere hvilken informasjon kjøper og kjøpers rådgivere har mottatt på en etterprøvbar måte, for å kunne dokumente-

Selger kan således risikere å misligholde sin opplysningsplikt overfor kjøper, selv om selger hverken kjente eller måtte kjenne til det aktuelle forhold, fordi eksempelvis takstmannen måtte kjenne til dette. forholdet, enn en selger som har eid eiendommen eller aksjene i lengre tid.

Når kjøper har gjennomført egne undersøkelser av kjøpsobjektet, eller unnlatt å gjøre dette selv om selger har oppfordret til det, vil også forhold kjøper "burde" ha oppdaget i forbindelse med sine undersøkelser avskjæres som mangelsgrunnlag overfor selger. En kjøper må kan således ikke alene stole på at selger gir vesentlige opplysninger, og har mangelsansvar for eventuelle tilbakeholdte opplysninger, når kjøper selv har foretatt eller er oppfordret til å foreta en due diligence gjennomgang. Kjøper må selv aktivt og forsvarlig gjennomgå og vurdere de forhold som er av betydning for kjøper. Merk også at der hvor selger spesifikt retter kjøpers oppmerksomhet mot spesielle forhold, vil kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes.

Også kjøper på sin side blir

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

re hvilke parter som satt med hvilken informasjon.

I grenseflaten mellom kjøpers plikt til å foreta undersøkelser og selgers plikt til å gi informasjon, oppstår det skjæringspunkter.

Det sies ofte at det generelle utgangspunktet er at "selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt", slik at dersom begge misligholder sine plikter kan kjøper likevel hevde at manglende opplysninger utgjør en mangel. Dette er en sannhet med enkelte modifikasjoner.

Etter avhendingsloven § 3-10(3) følger det at selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7 alltid går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Avhendingslovens utgangspunkt er således at der selger har misligholdt sin opplysningsplikt og ikke informert kjøper om forhold selger "kjente eller måtte kjenne til", foreligger en mangel uavhengig

Colliers International AS in Norway had a transaction volume in 2014 of over 6 billion NOK It constitutes over 10% of the Norwegian market share.

Colliers helps clients make better business decisions regarding lease, purchase, investment and finance. At Colliers, we don’t see

real estate merely as places, but instead an opportunity to realize greater business potential. With a platform extending to 62 countries and 482 offices, even more global businesses are Colliers to their success.

relying on

anticipate the future, and

accelerate

colliers.com

Accelerating success.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Hegdehaugsveien 31, N-0352 Oslo Tlf. + 47 22 06107 62 80

JUSS

av om kjøper måtte eller burde ha oppdaget det aktuelle forholdet ved sin due diligence gjennomgang.

Dersom kjøper hadde faktisk kunnskap om det aktuelle forholdet før kontraktssignering, er det vanskelig å påstå at den misligholdte opplysningsplikten kan ha virket inn på avtalen - og kjøper kan normalt ikke påberope seg misligholdt opplysningsplikt som mangelsgrunnlag i slike tilfeller.

Kjøpsloven på sin side har ingen tilsvarende bestemmelse som avhendingsloven § 3-10(3), men angir i § 20(2) at kjøper kan gjøre krav gjeldende selv for forhold kjøper "burde" ha oppdaget, forutsatt at selger har handlet "grovt aktløst eller for øvrig i strid med redelighet og god tro". Det er grunn til å anta at avhendings- og kjøpsloven ofte vil gi samme resultat her, men det vil kunne tenkes tilfeller hvor avhendingsloven § 3-10(3) leder til et bedre resultat for kjøper enn kjøpsloven § 20(2).

Dersom selger kun er uaktsomt uvitende ("burde" vite) om et vesentlig negativt forhold, vil kjøper i sin alminnelighet ha risikoen for å ikke selv ha avdekket forholdet gjennom sin due diligence - både etter avhendingsloven og kjøpsloven. Selger har som nevnt ovenfor kun ansvar for opplysninger som selger er kjent med eller grovt uaktsomt er uvitende om. Kjøpere bør således ikke sette sin lit til selgers opplysningsplikt som erstatning for en alminnelig og forsvarlig due diligence gjennomgang av kjøpsobjektet.

SALG AKSJESELSKAP: Den nye

meglerstandarden for kjøp og salg av aksjer i et eiendomsselskap av desember 2014 angir følgende av betydning for temaet i denne artikkelen: "Aksjene, Eiendommen og øvrige eiendeler i Selskapet overtas i den stand som de var ved inngåel-

108

sen av denne avtalen, jf. kjøpsloven § 19 (1). Det foreligger en mangel hvis Selger før signeringen av denne avtalen gir en uriktig opplysning som nevnt i kjøpsloven § 19 (1) bokstav a eller forsømmer å gi en opplysning som nevnt i § 19 (1) bokstav b.

som brudd på denne avtalen noe han kjente eller burde kjenne til ved signeringen av denne avtalen. […]

Denne avtalen med vedlegg utgjør hele avtaleforholdet mellom

Reguleringen i den nye meglerstandarden reiser en rekke spørsmål knyttet til forholdet mellom kjøpekontrakten og bakgrunnsretten, herunder forholdet til kjøpsloven og avhendingsloven.

Denne artikkelen tillater kun at enkelte slike forhold tas opp.

Ved anvendelsen av § 19 (1) bokstav a og b hefter Selger ikke for uriktige eller manglende opplysninger som er utarbeidet av andre enn Selger ( f.eks. tekniske rapporter, grunnanalyser, takster, utarbeidet av personer engasjert av Selger), selv om Selger har gjort opplysningene tilgjengelig for Kjøper.

Kjøper fraskriver seg herved enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot Selger i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav c, § 5 og § 87, avhendingsloven § 3-7, § 3-8 og § 3-9 og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven eller annet grunnlag. Det betyr at Selgers ansvar er uttømmende regulert i denne avtalen, og at Kjøper bare kan gjøre krav gjeldende mot Selger hvis Selger har brutt uttrykkelige bestemmelser i denne avtalen. […]

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

partene og erstatter enhver tidligere avtale eller forståelse mellom partene vedrørende det som er regulert i denne avtalen. (vår uth.)"

Reguleringen i den nye meglerstandarden reiser en rekke spørsmål knyttet til forholdet mellom kjøpekontrakten og bakgrunnsretten, herunder forholdet til kjøpsloven og avhendingsloven. Denne artikkelen tillater kun at enkelte slike forhold tas opp.

Selger har en opplysningsplikt etter denne standardkontrakten, gjennom henvisningen til kjøpsloven § 19(1) b) som selvstendig mangelsgrunnlag - se det første siterte avsnittet. Et første spørsmål i relasjon til opplysningsplikten, er hvorvidt det er hensiktmessig at kjøpsloven § 19(1) b) alene, og ikke denne bestemmelsen i kombinasjon med prinsippene i avhendingsloven § 3-7 skal regulere selgers opplysningsplikt ved salg av eiendom indirekte via salg av aksjene i et aksjeselskap. I den tidligere meglerstandarden var det vist til

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene.

Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår.

Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater.

Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.”

Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene.

Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen.

Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale.

Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

109

MARKED

både kjøpsloven og avhendingsloven på dette punktet.

Det er lite tvilsomt at det som søkes ervervet i de fleste tilfeller hvor et aksjeselskap som eier en eiendom selges, er selve eiendommen. Det som imidlertid, sett fra en kjøpers perspektiv, gjør dette problematisk er at den nye meglerstandarden også inneholder en "integrasjonsklausul" (det sist siterte avsnittet), og en fraskrivelse av "ethvert annet lovfestet eller ulovfestet" grunnlag for mangelskrav (det tredje siterte avsnittet).

Konsekvensen synes å være at dersom selger misligholder sin opplysningsplikt, det vil si unnlater å informere kjøper om noe selger har eller måtte ha kjennskap til - vil kjøper ha vanskeligheter med å nå frem med forhold som kjøper "burde" ha oppdaget forholdet gjennom sin due diligence gjennomgang. Prinsippet i avhendingsloven § 3-10(3) ser dermed ut å være fraveket, slik at den grovt uaktsomt uvitende selger ikke får ansvaret, mens selgeren som kun er uaktsomt uvitende ("burde") om forholdet - blir sittende med regningen.

Dette kan kompenseres noe av ansvarsgjennomskjæring ved grov uaktsomhet og svik fra en selgers side, men etter vår oppfatning bør kjøpere vurdere å kreve å få inn avhendingsloven inn som supplerende bakgrunnsrett i kjøpekontrakten, herunder en eksplisitt regulering av forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt i samsvar med avhendingsloven § 3-10(3). Da vil selger ha et alminnelig ansvar for mislighold av sin opplysningsplikt i samsvar med bakgrunnsretten, noe vi anser som rimelig.

Et annet spørsmål er hvorvidt det er ønskelig å fravike all tenkelig bakgrunnsrett, slik at selgers ansvar uttømmende er regulert i kjøpekontrakten (det tredje siterte avsnittet). Slike klausuler er vanlige i kjøpekontrakter under blant annet engelsk rett,

110

men da har kjøpekontraktene til gjengjeld som regel langt flere garantier, skadesløsholdelser m.v. enn det meglerstandarden nå legger opp til. En slik bestemmelse har en virkning som ofte kan være vanskelig å overskue, ettersom man fraviker en udefinert masse av bakgrunnsrett - lovfestet og ulovfestet - som gjelder i forholdet mellom kjøper og selger.

Bestemmelsen fordrer at kjøper er komfortabel med at

andre siterte avsnittet). Det kan reises spørsmål ved om denne reguleringen er rimelig i alle tilfeller, ettersom reguleringen medfører at selger i utgangspunktet ikke får noen plikt til å kvalitetssikre informasjonen som gis til kjøper fra selgers rådgivere.

Reguleringen i den nye meglerstandarden reiser en rekke spørsmål knyttet til forholdet mellom kjøpekontrakten og bakgrunnsretten, herunder forholdet til kjøpsloven og avhendingsloven. kjøpekontrakten er uttømmende mht. det ansvar selger etter kjøpers oppfatning bør ha i avtaleforholdet dem i mellom, og at ingen vesentlige potensielle forhold ikke er regulert i kjøpekontrakten. Dette medfører normalt langt mer omfattende kjøpekontrakter, noe vi kjenner igjen fra internasjonale transaksjoner og utenlandske parter.

Hvorvidt en slik fravikelse av all bakgrunnsrett blir alminnelig akseptert i praksis, særlig i transaksjoner mellom kun norske parter, gjenstår å se.

Merk også at meglerstandarden angir at det ikke skal skje identifikasjon mellom selger og de rådgivere selger bruker (se det

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

BåL Mining reklamebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

Barcode har fått puls Det har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte.

Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang.

Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode.

17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø.

10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 3 740 kvm.

En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

111

MILJØ

Taktskifte i forhold til miljø Det lenge etterspurte taktskiftet i forhold til miljø har nå endelig slått til. Det mener NCC.

M

ETTERSPØRRES STADIG MER

NCC forteller at stadig flere kjøpere har blitt oppmerksomme på fordelene med leiligheter med lave driftsutgifter og godt

MILJØ Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

112

- Vi ser en økende interesse for bygg med høy miljøstandard, og i 2014 har vi tegnet kontrakt om bygging av flere skoler og andre offentlig bygg der energi og materialvalg vektlegges, sier kommunikasjonssjef i NCC Construction, Terje Stachnik Hansen.

Selskapet tror dette er en trend som ytterligere vil forsterke seg i 2015.

- Også i privatmarkedet vil dette forsterke seg, blant annet fordi leietakere i stadig sterkere grad vektlegger lave energikostnader og godt inneklima, sier Hansen.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

FORANDRING FRYDER

Med spennende prosjekter og ny drakt ser vi i Vika Eiendomsforvaltning nye muligheter i 2015.

Frode Karlsen Administrerende direktør

Elise Bratt Aanensen

Jan Karlsen Eiendomssjef

Markedssjef

Thomas William Lind Driftsleder

VÅRE STØRSTE PROSJEKTER:

KIRKEGATA 15 - KVADRATUREN 10.000 kvm kontor totalrehabiliteres.

Ledig NÅ – innflytting 2016.

DRONNING MAUDS GT. 11. - VIKA 10.500 kvm kontor totalrehabiliteres.

Ledig NÅ – innflytting 2016.

www.vika-eiendom.no

Forvalter av eiendom i sentrale Oslo ESTATE MAGASIN | N°1 2015

113

MILJØ

ETTERSPØR MILJØKVALITETER: - Det er vår erfaring at de fleste private byggherrer i Oslo området nå etterspør Breeam eller utvalgte miljøkvaliteter. En viktig årsak er fordi både leietakere og/eller etterfølgende kjøpere av bygget etterspør miljøkvaliteter, sier kommunikasjonssjef i NCC Construction, Terje Stachnik Hansen.

inneklima. Det samme gjelder for leietakere av kontorbygg, som også ser at moderne og miljøambisiøse bygg bidrar til å rekruttere og behold de riktige menneskene. Flere undersøkelser viser også at godt inneklima bidrar til økt effektivitet.

- Vi har ikke tall på hvor mye markedet for bygg med miljøprofil har vokst de siste årene, men vi registrerer at i vår oppdragsportefølje er det en markant økning. Det er vår erfaring at de fleste private byggherrer i Oslo området nå etterspør Breeam eller utvalgte miljøkvaliteter. En viktig årsak er fordi både leietakere og/eller etterfølgende kjøpere av bygget etterspør miljøkvaliteter, sier Hansen.

- Kontrakter vi har inngått i samtlige segmenter det siste året viser at i all hovedsak ønsker oppdragsgiver et skarpere bygg enn myndighetenes minstekrav, legger han til.

SKOLER BLIR PASSIVHUS

Hos NCC har de nå løftet bærekraft-spørsmålet opp på konsernnivå, og NCCs direktør for bærekraft inngår i konsernledelsen. I selskapets visjon sier de også at de skal «fornye vår bransje og tilby de beste bærekraftige løsningene».

- Prosjekter NCC selv utvikler har høy miljøprofil. Vi har i flere år satt høyere krav

114

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

til egne prosjekter enn myndighetenes minimumskrav. I dag utvikler og bygger vi blant annet Norges første Svanemerkede leiligheter og kontorprosjekter vi utvikler og bygger har alltid ambisiøse mål, blant annet i forhold til Breeam-sertifisering, sier Hansen.

Han forteller at deres erfaring er at det offentlige i større grad er fokusert på passivhus enn Breeam, og det gjelder større deler av landet.

- Et konkret eksempler på at det offentlige i større grad etterspør miljøbygg er skoler. I dag bygger NCC Ulsmåg skole i Bergen, i 90 prosent tre, samt Hegg skole i Buskerud og Ris skole i Oslo. Begge de to sistnevnte skal bygges etter passivhusstandard, sier Hansen.

STOR OPPSIDE

På energi og miljøsiden ligger det en stor oppside hvis det offentlige, både stat og kommune, i økende grad etterspør miljøbygg.

Nasjonalt er det offentlige en stor leietaker, og en mer bevisst og forpliktende holdning til eiendommene de leier vil gi svært positive miljøeffekter.

- For eksempel bruker vårt nye hovedkontor, Østensjøveien 27, omtrent halvparten av energien som et gjennomsnittlig norsk kontorbygg av samme størrelse, sier Hansen.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender?

UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

115

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

ESTATE MEDIA JAKTER NY DIREKTØR -KOMBINASJONEN EIENDOM OG MEDIEHUS MÅ JO VÆRE USLÅELIG, SIER MAJORITETSAKSJONÆR TROND VALLE.

- Selskapet har store ambisjoner, og den nye daglige lederen skal ta selskapet videre til nye høyder, sier Valle.

LEDE MED BEGEISTRING

KLAR FOR NYE TIDER: Trond Valle, Estate Media.

- Vi ser etter en som både har kapasitet til å være daglig leder og som samtidig er kremmer, sier konstituert daglig leder i Estate Media, Trond Valle.

Jan Erik Pedersen takket for seg som daglig leder i fjor, men fortsetter å jobbe for selskapet.

Estate Media har de siste årene vokst betydelig og med alle underselskaper teller selskapet nå mer enn 30 ansatte. Samlet omsetning endte i 2014 på rundt 50 millioner kroner.

Største eier og gründer av Estate Media er Trond Valle. Han stiftet selskapet som i år er 15 år, i 2000.

Han forteller at Estate Media har opparbeidet seg en ledende posisjon i sitt segment både i Norge og i Danmark.

- Vi jobber nå videre mot å ta en nordisk posisjon. Personlig mener jeg at en daglig leder-stilling hos oss er en av det mest spennende stillingene som finnes. Kombinasjonen eiendom og mediehus må jo være uslåelig, sier Valle.

- Personlig har jeg veldig tro på å lede med begeistring. Det handler om å få alle til å yte sitt beste, og der spilleren lederen en viktig rolle, sier Valle.

Pangea: Får tre nye partnere SAMTLIGE JOBBER VED PANGEA-KONTORET I STOCKHOLM.

Sara Vesterlund (38) har tidligere arbeidet i AP Fonden. Hun har som utdannelse blant annet en mastergrad i Real Estate Economics.

116

GÅR AV SOM ENTRA-SJEF ARVE REGLAND KONSTITUERT I STILLINGEN SOM ADMINISTRERENDE DIREKTØR. Administrerende direktør Klaus-Anders Nysteen har meddelt styret i Entra at han vil fratre sin stilling. Nysteen slutter etter eget ønske for å tiltre stillingen som konsernsjef i Lindorff Group.

- Nysteen har gjort SLUTTER: Klaus-Anders Nysteen. en meget god jobb med å forberede og gjennomføre privatisering og børsnotering av Entra og styret takker ham for solid innsats i de to årene han har vært administrerende direktør i selskapet.

Styret ønsker Klaus-Anders Nysteen lykke til med nye utfordringer, sier Siri Hatlen, styreleder i Entra.

- Entra er et svært godt rustet til en videre positiv utvikling til glede for kunder og eiere. Selskapet har en kompetent og profesjonell organisasjon og en sterk markedsposisjon. Jeg ønsker Entra lykke til videre som Norges ledende eiendomsselskap, sier Klaus-Anders Nysteen, avtroppende administrerende direktør i Entra.

Nysteen fratrer stillingen med umiddelbar effekt og styret har vedtatt å konstituere CFO Arve Regland i stillingen som administrerende direktør med virkning fra mandag 2. februar.

Nysteen vil stå til disposisjon for selskapet ut februar.

Styret starter arbeidet med å rekruttere ny administrerende direktør til Entra umiddelbart.

Thomas Andersson (33) har en mastergrad fra handelshøyskolen i Göteborg. Han har tidligere jobbet med corporate finance for JLL i London.

Fredrik Berlin (34) har i likhet med Andersson jobbet med corporate finance for JLL. Også han har en mastergrad.

- Det er gledelig å kunne ønske tre nye partnere til Pangea velkommen. De har bidratt sterkt til virksomheten de siste årene, sier administrerende direktør Bård Bjølgerud i Pangea.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

Hvorledes håndterer dere de strenge dokumentasjonskravene som gjelder i skatteretten?

Korrekt behandling av skatt er lønnsomt og det er vårt fag.

Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

117

NYTT OM NAVN

DISSE VIL DU SE MER AV

LEDERBYTTE I ALLIERO

NÆRINGSEIENDOMSBRANSJEN KARAKTERISERES AV HØY SNITTALDER OG OVERVEKT AV MENN. DET VIL FORENINGEN UNG I NÆRINGSEIENDOM GJØRE NOE MED.

AMUND ALM TRER AV SOM KONSERNSJEF. - Amund Alm har vært med i styret i Alliero siden 2008 og påtok seg oppgaven som konsernsjef i 2011 for å gjennomføre en nødvendig snuoperasjon av selskapet i en meget kritisk fase. Amunds horisont på oppgaven som konsernsjef har hele tiden vært fram til 2015, sier styreleder Bjørn Erik Reinseth i en melding som sist fredag ble sendt ut til alle i konsernet.

- Som en naturlig utvikling av selskapet har derfor styret og Amund kommet til enighet om å få nye krefter inn for å lede selskapet. Amund har i sin tid som konsernsjef ledet Alliero gjennom viktige og nødvendige restruktureringer og krevende integrasjoner, sier Reinseth videre.

Til å ta over etter Amund har styret inngått en avtale med Geir Skoglund, som vil ta over fra og med mandag 12. januar. Skoglund har bakgrunn fra blant annet Peab, NCC og BWG, og har erfaring fra både rehab/ombygginger og nybygg. Han er utdannet ingeniør og sivilingeniør, samt bakgrunn som tømrer.

- Vi ser fram til at Geir tar fatt på oppgaven og kunne dra nytte av hans bakgrunn og erfaring for at Alliero skal utvikle seg til å bli den beste håndverkerbedriften innen ROT-markedet i Oslo-området, sier Bjørn Erik Reinseth.

GÅR AV: Amund Alm.

Sjefsbytte i Union Ny mann på plass i ledelsen i Union Gruppen.

Jo W. Gullhaugen er ansatt som analysesjef i Union Gruppen. Han kommer fra stillingen som investeringssjef i Storebrand.

Gullhaugen har bred investeringsbakgrunn, og har i tillegg til eiendom jobbet med private equity, aksje- og rentefond i de ni årene han har vært i Storebrand.

118

Torsdag denne uken var auditoriet hos advokatfirmaet BA-HR fylt til randen av eiendomsfolk som hverken har opplevd jappetid eller bankkrise, men som like fullt utgjør en stor og tydelig gruppe i eiendomsbransjen.

Foreningen Ung i Næringseiendom er en realitet, og ingen skal være i tvil om at medlemmene vil markere seg i tiden fremover.

Initiativtakere bak foreningen er Henrik Baardsen(33) fra Pangea, Salman Saeed(29) fra Linstow, Daniel Bjørn(33) fra Newsec, Daniel Løken Høgtun(31) fra advokatfirmaet Selmer og Henrik Rudene Taubøll(30) fra advokatfirmaet BA-HR. Foreningens formål er å tilrettelegge for faglige- og sosiale møtepunkter for erfaringsutveksling og nettverksbygging i en bransje som ellers «historisk sett har blitt karakterisert som passe grå hva gjelder snittalder og kjønn». Det stilles som krav til medlemskap at den enkelte er under 35 år og har sitt daglige virke i næringseiendomsrelatert virksomhet.

- Vi satte et tak på 85 mennesker til det første arrangementet, og vi var fulltegnet i løpet av et par timer. Det har stått folk på venteliste for å være med, sier Salman Saeed, som introduserte eiendomsadvokat-veteran Anne Sofie Bjørkholt(49) som første foredragsholder under torsdagens samling.

Bjørkholt fikk æren av å dra forsamlingen gjennom historien bak næringseiendom i Norge, før Per Mortensen(58), konsernsjef i Linstow, orienterte om selskapets virksomhet spesielt og byutvikling generelt.

Mortensen minnet om viktigheten av lange

Han er autorisert porteføljeforvalter fra NHH og har en siviløkonomgrad fra samme sted. I tillegg har han konsulenterfaring fra Ernst & Young og tilleggsutdanning innen private equity fra Oxford University.

- Unions sterke fokus på analyse som en helt sentral faktor for kapitalforvaltning, megling og corporate gjør dette til en svært spennende jobb, sier den nye analysesjefen.

- Bredden i tjenestetilbudet kombinert med dette fokuset trigget min interesse.

Gullhaugen overtar etter Gunnar Selbyg, som i ESTATE MAGASIN | N°1 2015

briller i eiendomsbransjen, og dro paralleller til slottsarkitekt Hans Ditlev Franciscus von Linstows arbeid med Slottet i Oslo, som strakk seg over mer enn 24 år på 1800-tallet.

Haakon Ødegaard(31), analysesjef hos Malling & Co Markets, tok deretter over med en presentasjon av situasjonen i dagens marked for næringseiendom. Ødegaard gjorde det klart at oljeprisfallet var i ferd med å sette sitt preg på deler av utleiemarkedet, mens øvrige økonomiske forhold på alle måter gjør Norge attraktivt for utenlandske eiendomsinvestorer. Som kjent var utlendingene svært aktive i fjor, og lite tyder på at dette ikke vil fortsette, sier Ødegaard.

Arrangementet ble avsluttet med bevertning og nettverksbygging ut i de sene timer.

Foreningen har allerede opplegget rundt neste møte klart. Foreningens LinkedIn-side teller per i dag 160 medlemmer, og Ung i Næringseiendom ble så sent som 29. januar i år registrert i Enhetsregisteret under ideelle organisasjoner.

DE UNGE: Primus motor i foreningen Ung i Næringseiendom, f.v. Henrik Baardsen, Salman Saeed, Daniel Bjørn, Daniel Løken Høgtun og Henrik Rudene Taubøll.

fjor høst ble ny leder for analyse og verdivurdering i DNB Næringsmegling.

Union kommenterer at ansettelsen av Gullhaugen er et ledd i deres satsing på kompetanse og analyse.

- Grundige analyser skal gjennomsyre virksomheten. Vi ser på den brede investeringskompetansen Jo tilfører oss som verdifull, og vi ser frem til at han skal tilføre analyseavdelingen kvaliteter som vil komme våre kunder til gode fremover, sier Øystein A. Landvik i Union.

Vi mener byggfaglig kompetanse er en forutsetning for å maksimere avkastningen etter skatt og reduserer grensesnittet mellom fagene.

Vi er kompetente skatteadvokater med byggfaglig kompetanse.

Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

BYTTER BEITE GØRIL BERGH GÅR FRA FOSS & CO NÆRINGSMEGLING TIL NAI FIRST PARTNERS. - Vi er svært glad over å ha fått Gøril på laget, sier NAI-sjef Eiliv Christensen.

- Hun begynner allerede i dag og blir en del av transaksjonsteamet, som nå teller fire personer, sier Christensen.

Gøril Bergh går inn i rollen som faglig ansvarlig, i et transaksjonsteam som nå teller fire personer.

Hun har 17 års erfaring innen salg av eiendom, primært næringseiendom. I Foss & Co har hun vært leder av transaksjonsavdelingen.

- Det at dere velger å styrke transaksjonsavdelingen betyr kanskje at det er behov for flere mennesker til å håndtere en stigende oppdragsmengde?

- Det er helt riktig. Vi opplever en aktiviteten så langt i 2015 som nesten like høy som i andre halvdel av 2014, og da var som kjent aktiviteten skyhøy.

- Noen spesielle trender når det gjelder transaksjonsmarkedet akkurat nå?

- Høy aktivitet er nevnt, og den høye aktiviteten er høy over hele linjen. Interessen er jevnt fordelt mellom alle segmenter innen næringseiendom. Av den grunn kan man konkludere med at lav oljepris ikke ser ut til å stresse investorene i særlig grad, sier Eiliv Christensen.

TIL NAI Gøril Bergh.

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

TORKILDSEN & CO FUSJONERER MED FØYEN Har startet jakten på storkundene i eiendom.

Advokatfirmaet Torkildsen & Co og Føyen Advokatfirma slår seg sammen fra 1. april 2015.

- Dette er en fusjon mellom to likeverdige firmaer og hensikten er å videreutvikle posisjonen som det fremste juridiske spesialistfirma innen eiendom og entreprise, IKT Media og arbeidsliv. I tillegg vil det nye firmaet fortsatt tilby tjenester innen generell forretningsjus, opplyser selskapene på sine hjemmesider.

Navnet på det nye firmaet er Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

- Markedet og klientenes behov endrer seg. Det stilles andre krav til oss som advokater og rådgivere. Vi skal ligge lengst fremme i å innfri og overgå klientenes forventninger.

Gjennom sammenslåingen får vi ut-

nyttet det fulle potensialet som i dag ligger i begge organisasjonene. Vi skal gjøre en enda bedre jobb for klientene våre, sier Ottar F. Egset, som blir styreleder i det nye selskapet.

Praktisk gjelder sammenslåingen fra 1. april 2015. Det nye selskapet vil ha kontorer på C.J. Hambros plass 2 i Oslo, hvor Føyen i dag holder til.

Torkildsen & Co kjenner advokatfirmaet Føyen godt som selskap og bransjekollegaer. Føyen ble etablert i 1969. Selskapet tilbyr tjenester innenfor hele det forretningsjuridiske spekteret, med hovedvekt på arbeidsliv, eiendom og entreprise og IKT Media.

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

NEFINANSIERINGSVILKÅR

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia.

Oppdatering Q4 skjer2014 når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

Bankundersøkelse

Samlet lånefinansieringsrente*

lige banker og synkende bankmarginer

6%

nefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje 13 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap UNION Bankundersøkelse).

5,68 %

5,15 %

5% 4%

til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen omført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, mlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8.

2,99 %

3%

AKSJONSMARKEDET AKSJONSMARKEDET 2013 2013 AKSJONSMARKEDET 2013 2% 1%

d andre ord sett en reduksjon i lånefinansieringspå 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

5-års swap

Bankmargin nytt 5-års lån

0%

Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015E

hva hva slags type typeeiendom eiendom som somble ble Segmentfordeling Segmentfordeling Geografisk Geografiskfordeling fordeling det erslags rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene Kilde: UNION fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en hva slags type eiendom som ble Segmentfordeling Geografisk fordeling dd av avgeografisk geografisk konsentrasjon konsentrasjon tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, *Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo dne av geografisk konsentrasjon Geografisk gitt 5-års swaprente og relevantGeografisk bankmargin.

Segment Segment lånefinansieringsrente Antall Antall NOK NOK mrd. mrd. er godtsom i rute for å oppfylle kapitalkravene eiendom eiendom som ble ble omsatt omsatt i ifjor fjor og ogantall antall og (iv)

tere fordi konkurransen er milliardtransaksjoner tiltakende. ere enn enn i i2012.

2012.ble Færre Færre milliardtransaksjoner Segment eiendom som omsatt i fjor og antall Kontor Kontor di iere likevel likevel ble klart klart lavere. lavere.

Sammenlignet Sammenlignet nkundersøkelse viser at bankene planlegger med åmed øke enn ible 2012.

Færre milliardtransaksjoner Kjøpesenter Kjøpesenter Kontor umet til næringseiendom i 2015.

En røff korrigering ger erlikevel innen innen kontor kontor og oglavere. boligutvikling, boligutvikling, men men flere flere di ble klart Sammenlignet med Øvrig ØvrigHandel Handel Kjøpesenter våreinnen antagelser om deboligutvikling, ulike bankenes markedsandeler dustri, ustri, handel handel og og hotell. hotell.

Eiendom Eiendom innen innen ger kontor og men flere Hotell Hotell Handel Øvrig samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på rdustri, iektoren iferd ferdmed med ååbli bli en en viktig viktig del delav avkommersiell kommersiell handel og hotell.

Eiendom innen Lager/Ind./ Lager/Ind./ Hotell mndikeringsaktørene prosent til næringseiendom i 2015. OPF og ogviktig livselskapet livselskapet OPFhar harkjøpt kjøpt rdikeringsaktørene i ferd med å bli en del av kommersiell kombinasjon kombinasjon Lager/Ind./ utlånsambisjoner, i kombinasjon med reduserte e kontrakter kontrakteri idisse disse segmentene. segmentene.

Innen Innen ”Øvrige ”Øvrige ndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt Utdanning, Utdanning,Helse Helse kombinasjon iner ogannet stadigrestauranteiendom bunnoteringer for rentene, legger blant annet restauranteiendom og og i i”utviklings”utviklingseblant kontrakter inye disse segmentene.

Innen ”Øvrige og ogKultur Kultur Helse Utdanning, t for god tilgang til fremmedkapital og gunstig endommer ndommer som som planlegges planlegges utviklet utviklet tiltil flereulike ulike blant annet restauranteiendom og i flere ”utviklingsØvrige Øvrige med med og Kultur siering i 2015. pesenterporteføljer esenterporteføljer bidro bidrotiltil atat”Geografisk ”Geografisk endommer som planlegges utviklet til flere ulike kontantstrøm kontantstrøm Øvrige med en npesenterporteføljer andel andelpå påhele hele15 15%%bidro av avfjorårets fjorårets volum volummålt målti i til at ”Geografisk 7 Tomter, Tomter, utvikling utvikling&& kontantstrøm onomi nomi og ogurbaniseringstrendene urbaniseringstrendene har har bidratt bidratt tiltilat en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt iat konverteringsobjekt konverteringsobjekt Tomter, utvikling & er erbevisste bevisste på påde delangsiktige langsiktige onomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at Sum Sum konverteringsobjekt verdi verdi var varca. ca.

80 80 %%av avtransaksjonsvolumet transaksjonsvolumeti ifjor fjor er bevisste på de langsiktige Sum ire fire største største byregionene. byregionene. verdi var ca.

80 % av transaksjonsvolumet i fjor

eiendomsverdier for over NOK 24 mrd.

120

12 12 51 31 31 12

7,1 7,1 16,6 4,6 4,6 7,1

11 11 31

1,7 1,7 4,6

11 33 33

1,7 5,7 5,7

33 99

5,7 2,6 2,6

9 99

2,6 1,3 1,3

9 28 28 184 184 28

1,3 3,6 3,6 43,2 43,2 3,6

184

43,2

MidtMidt-ogog Nord-Norge Nord-Norge Midt8 8%% og Nord-Norge 8%

2013 2013 Oslo/ NOK NOK43,2 43,2mrd. mrd. Oslo/ 2013 Akershus Akershus Oslo/ NOK 43,2 mrd.

54 54%%

SørSør-ogog Vestlandet Vestlandet Øvrige Øvrige Sør1313%%og SørøstSørøstVestlandet landet Øvrige landet 13 % Sørøst9 9%% landet 9%

Akershus 54 %

Kilde: Kilde: UNION UNION Kilde: UNION

Årlig Årligtransaksjonsvolum transaksjonsvolumiiNOK NOKmrd. mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd.

68 68 70 70

68

60 60 70 50 50 60

44 44

40 40 50

44

NOKNOK mrd.mrd.

NOK mrd.

fire største byregionene. tt itt blitt blitt omsatt omsatt næringseiendom næringseiendomfor forNOK NOK40 40mrd. mrd. uligheter, igheter, aktive aktivesyndikeringsaktører, syndikeringsaktører, stor stor40 mrd. itt blitt omsatt næringseiendom for NOK gligheter, aktører aktørersom som uttaler uttaler henholdsvis henholdsvis kjøpskjøpsog og aktive syndikeringsaktører, stor or ethøyt høytvolum volum i iår. år.Vihenholdsvis Viestimerer estimereret et gr et aktører som uttaler kjøpsog Årlig transaksjonsvolum i NOK OK K 45mrd. mrd.ekskl. ekskl.et evt. evt. nedsalgi iEntra Entra or45 et høyt volum iet år.

Vi nedsalg estimerer et mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 vere ere45volum volum innenkonverteringsobjekter konverteringsobjekter og OK mrd. innen ekskl. et evt. nedsalg i Entraog etning tning venter venter vi vi flere flere porteføljesalg porteføljesalg knyttet knyttet vere volum innen konverteringsobjekter og tiltilatat rkonsentrerte konsentrerte investeringsstrategier.

Det Deterertil i i at etning venter viinvesteringsstrategier. flere porteføljesalg knyttet ken en andel andeli iEntra Entra Eiendom Eiendomstaten statenønsker ønsker ååselge, selge, r konsentrerte investeringsstrategier.

Det er i a ratiltilandel etetrekordhøyt rekordhøyt transaksjonsvolum transaksjonsvolum i iårår ken i Entra Eiendom staten ønsker å selge, eiendomsverdier eiendomsverdier for for over over NOK NOK 24 24 mrd. mrd. ra til et rekordhøyt transaksjonsvolum i år

spredte spredte Geografisk porteføljer porteføljer spredte 1515%% porteføljer 15 %

Antall NOK mrd.

51 51 16,6 16,6

30 30 40 20 20 30

15 15

10 10 20

15

00 10 0

22 22 22

56 56

53 53

39 39 36 36

53

39

28 28 28

36

56 43,2 45 43,2 45 43,2 45

15 15 15

2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 20132014E 2014E

10 10

Kilde: Kilde: UNION UNION fra fra 2008.

2008.

DNB DNB Næringsmegling Næringsmegling årene årene før før 2008 2008 2003 2004 2005 2006 2007forfor2008 2009

10

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°1 2015

2010 2011 2012 2013 2014E

RKEDET LEIEPRISER

er

0

Netto kjøp Kjøp1 750 Salg

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

6,8 % 6,1% 3,7 % 4,6 % 8,4 %

1 850

9,4 %

1 550

6,7 %

4 100 3 100 2 250

Aktør Indre øst inkl. Kværnerbyen

Kjøp

Salg

Skøyen Eiendomsselskap

34 %

34 %

0,5

19,12 850 18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

2%

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv-/ og pensjonsselskap Bryn Helsfyr

11 %

6%

3,0

6,21 850

3,2

Andre eller konfidensielt Ytre vest inkl.

Ullern og Smestad

5%

7%

-1,2

2,71 750

Økern - Hasle - Løren Private investorer

3%

12 %

-5,0

1,61 750

Ytre nord og øst inkl. Økern Norske fond

3%

13 %

-5,9

1,41 600 7,3

Lysaker

Fornebu Nydalen

Ytre syd inkl. Ryen

Bruker av eiendommen

1%

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

13 %

2 250

1 800

2 000

1 600

-6,7

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

1 350 1 500

6,6 %

1 300

8,5 %

4,0

1 350

4,6 %

6,7

1 200

0,7

7,5

55,4

55,4

1 850

Sum

1 150

11,7 %

1 200

6,9 %

1 250

6,2 %

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge* 25 %

14 12

20 %

10

15 %

8

10 %

6 4

5%

2

0%

RKEDET

i n

Arealledighet:

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd.

Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 800

2009

r

K

Normalt god standard typisk nivå

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

-

er

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

0 2010

2011

2012

Antall transaksjoner (h.a.)

11

2013

2014

Transaksjonsvolum (v.a.)

Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd.

Aktør

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

34 %

0,5

Utlendinger inkl. fond

22 %

2%

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

6%

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

5%

7%

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

3%

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

3%

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

1%

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

55,4

Sum

Netto kjøp Kjøp 19,1

Salg 18,6

Kilde: UNION ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

121

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" pü hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

123

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

En annen standard.

124

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Ferd Eiendom Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Myren Eiendom AS

SOSIALE ENTREPENØRER

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement.

Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

IT Fornebu Martin Linges vei 25 1364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20 E-mail: post@itfornebu.no www.itfornebu.no Sammen skaper vi muligheter.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

125

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

126

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS

UNION Gruppen

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

ON Property AS

Hvem leverer PLASSMANGEL? hva til leietaker PLASSMANGEL?

Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ANSKAFFELSESBISTAND CONFIDON AS

Thon Eiendom

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker.

Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN UNION Gruppen

FIRESAFE AS

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom.

Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

LA OSS HJELPE DEG LA OSS HJELPE DEG å FINNE NYE LOKALER. å NYEEstate LOKALER. Ser FINNE du etter nye lokaler?

Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende leietakerbase.

Registrer deg pånøytrale realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

127

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

NEAS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

HÅNDVERKSTJENESTER

EIENDOMSSERVICE Gårdpass AS

Alliero

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

B.O.-Drift as

ÅNGTVÄTTBILEN

Enebakkveien 302A 1188 Oslo Tlf: 22 42 96 05 info@b.o-drift.no www.b.o-drift.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Totalleverandør innen eiendom.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING ÅNGTVÄTTBILEN

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

128

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her?

Ta kontakt med roy@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Fra ledig til utleid

REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING

MODULVEGGER OSLO AS

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015

129