Estate Magasin 1-2016 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°1 2016

10 PÅ VEI OPP

Disse menneskene vil du se mer til

HOTELL:

Blodig i Stavanger

PROFIL:

• AKA Eiendom • Infill

EIENDOMSSKATT: Takseringen er i gang

TEMA: Utleie til asylmottak - DE VISER INGEN NÅDE

Opplysningsvesenets Fond får kritikk BØRSURO TREKKER INVESTORENE MOT EIENDOM Og: Arkitektur Nytt om navn Eiendomsjuss Nøkkeltall for eiendomsfolk - og mye mer

Ytterst på risikoskalaen PORTRETTET: Det lave rentenivået presser Olav Chen, én av Norges største pensjonsforvaltere, ut på risikoskalaen. Derfor er norsk næringseiendom interessant.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Juridisk spisskompetanse, kommersiell forståelse og kapasitet Vellykket og effektiv gjennomføring av prosjekter krever juridisk spisskompetanse, kommersiell forståelse og stor kapasitet.

Vi har det – vi finner løsninger haavind.no

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

Stolt håndverksentreprenør. Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

kirkestuenas.no ESTATE MAGASIN | N°1 2016

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

Fast Growing City | Fast Thinking Lawyers

“It is at the top for real estate transactions.“ Chambers Europe 2014 - Real Estate - Norway

Let’s meet at MIPIM! mipim@adeb.no

ARNTZEN de BESCHE Law firm

OSLO | TRONDHEIM | STAVANGER

DIN OPPLEVELSE. VÅR KUNNSKAP.

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes. Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles. Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges. Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år. Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke. De dyktigste medarbeiderne. En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til? En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler. Din fornøyelse er vår fornøyelse.

www.wilberg.no

N°1 2016

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion Nævestad, marion@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

ESTATE MEDIA

012

Fortsatt attraktivt For nøyaktig ett år siden skrev vi her på lederplass at det lån an til å bli høy aktivitet i det norske markedet for næringseiendom i tiden fremover. Dette begrunnet vi med blant annet rimelige finansieringsvilkår og manglende investeringsalternativer. Det skulle bli tidenes understatement. Transaksjonsvolumet i Norge 2015 endte på rundt 125 milliarder kroner, mer enn det dobbelte av transaksjonsvolumet i 2014 - som igjen representerte gjennomsnittet av årsvolumene i toppårene 2006-2007. Også i boligmarkedet har prisene økt i 2015 - slik de har gjort de siste årene. Så langt i år er det lite som tyder på at denne utviklingen vil stanse. Bakgrunnen er sterk innflytting til storbyene, og en byggenæring som ikke greier å ta unna for all etterspørsel etter nye boliger. Denne tendensen er spesielt merkbar i Oslo. Vi hører til stadighet noen si at det ikke er noen menneskerett å bo i by. Det er det da heller ingen som har hevdet. Det handler om noe helt annet, nemlig å legge forholdene til rette for gode hoder, og her må myndighetene komme mer på banen. Hvis boligprisene blir så høye at det kun blir de høytlønte som får råd til å bo i de store byene, så ekskluderes mennesker som ikke befinner seg i toppsjiktet av lønningsskalaen. Og det er faktisk slik at en arbeidsplass er avhengig av personell i alle kategorier og på alle lønnsnivå. Men tilbake til markedet for næringseiendom, hvor 2015 altså var et meget bra eiendomsår. Flere norske banker har strammet inn på finansieringen til næringseiendom, men mange av de utenlandske aktørene lar seg ikke berøre av dette. De har egne banker eller aksjonærer i ryggen. Utlendingene stod for om lag 40 prosent av det totale transaksjonsvolumet i fjor. Og i følge de som sitter tett på markedet, så er det enda flere utenlandske eiendomsinvestorer som ønsker seg inn i Norge. Den siste tiden har vi sett betydelig uro på både norske og internasjonale børser. Dette vil trolig medføre ytterligere interesse for eiendom som investeringsobjekt, og vi våger derfor påstanden om at det norske eiendomsmarkedet vil være attraktivt også i 2016. Vi tror likevel ikke på et transaksjonsvolum på samme nivå som i fjor. Bakgrunnen for dette er at mange svært store eiendomsporteføljer skiftet eier i 2015, og det er begrenset hvor mange av disse som er tilgjengelig i markedet. Det er vanskelighetene i oljenæringen som er bakgrunnen for at vi tror transaksjonsvolumet skal ned. Oljeprisen har falt betydelig i løpet av det siste året, og i skrivende stund er det lite som tyder på noen snarlig opptur av betydning. Oljeprisfallet har ført til redusert aktivitet for oljeserviceselskapene, og flere tusen ansatte er permittert eller oppsagt. Spesielt synlig er dette i oljeintensive områder som Rogaland og ikke minst i oljebyen Stavanger. Konsekvensene vil imidertid bli merkbare i hele Norge. Oljen er en hjørnestein i norsk økonomi, og det er derfor åpenbart at fortsatt uro i oljenæringen vil sette sitt preg på økonomien i hele landet. Vår spådom er et totalt volum på rundt 75 milliarder kroner i 2016. Det er en omsetning som er godt under 2015, men likevel over tidligere år. Og de utenlandske investorene vil fortsatt være godt synlige, kanskje i enda større grad enn i årene før.

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

NĂĽ ogsĂĽ med mulighet for fullt oppgjĂ¸r for usolgte boliger ved ferdigstillelse.

www.nbbl.no

INNHOLD

innhold 24

1 Leder Fortsatt attraktivt

FOKUS: Tomtefeste 18 22

Tomtefest for grunneierne - De viser ingen spesiell nåde, for å si det sånn - En ordning fra føydalsamfunnet - Det er mye spennende juss i tomtefeste, men i dag er det stort sett en katastrofe for de det angår

24 Skal bidra til å utvikle nye næringer og bedrifter med omstilling Statsforetaket Siva investerer årlig 200 millioner kroner i næringseiendom 30 Look to Norway - Norge har selvfølgelig en utfordring med lav oljepris nå, men den vil ikke nødvendigvis forholde seg lav 35

10 på vei opp De er unge, fremadstormende og du vil helt sikkert se mer til de i fremtiden

MARKED 44 Tror utlendingene vil snu ryggen til Norge - Norge er ikke lenger en trygg havn 46 - Det er mange med tørt krutt - 2016 kommer til å bli et spennende år 48 Infrastruktureiendommer preget fjoråret - Gir en rekke problemstillinger som skiller seg fra alminnelige eiendomstransaksjoner 50 Tok femgangen i 2015 - Vi kan takke lave renter, en svak krone og sterk investeringsvilje blant utenlandske investorer for den høye aktiviteten 52 Her er Norges største eiendomsadvokater Disse advokatfirmaene tok del i de største transaksjonene 54 - Mye penger som søker trygge havner - Vi tror 2016 kommer til å bli et bra transaksjonsår 56 - Jeg kjente ingen i bransjen Det ble startskuddet til Ung i Næringseiendom, som i dag har passert 500 medlemmer 58 PROFIL: Infill Fyller på med eiendommer

014

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

PENGER ER IKKE ALT

SVEN ERIK KLEPP MARIANN HEGGELIEN Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

Nesten 30 års erfaring med eiendomsﬁnansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes. sven.erik.klepp@paretobank.no

mariann.heggelien@paretobank.no

TOM SOLVANG Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

tom.solvang@paretobank.no

INNHOLD

62 HOTELL: Svart i vest, vekst i nord - Der var tøft i fjor, og i år har det startet minst like ille 67 68

Nytt Estate-selskap Estate Media satser ytterligere på eiendomsnyheter i Skandinavia Tre redaksjoner samlet på én plattform EstateNyheter.no, EstateVest.no og EstateMedia.dk under en og samme merkevare

PORTRETTET 72 - Eiendom er jo ikke en superlikvid aktivaklasse - Men samtidig er pensjonsmidler per definisjon langsiktig, og da er det naturlig å investere i eiendom, sier Storebrand-forvalter Olav Chen

82 Den enes død… Uroligheter på verdens børser gjør gode eiendomsobjekter enda bedre 84 Ser lyst på 2016 Næringsmeglerne tror på et godt transaksjonsår 86 PROFIL: AKA Tar handelseiendom til nye høyder

ARKITEKTUR 90 Modernismens prinsipper - Det var nesten déjà vu, men tok likevel pusten fra meg, sier Grape Architects-partner Maren Bjerkeng om sitt favorittbygg

SKATT & JUSS 100 Takseringen har begynt

TEMA: Asylmottak 102 Utleie til asylmottak? 104 Viktig å skille mellom ulike former for asylmottak 108 Trenger flere ordinære asylmottak 112 Hero jakter flere eiendommer

116 Nytt om navn 028 Nøkkeltall for eiendomsfolk

016

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

NEW

OSLO – STOCKHOLM – LONDON – HELSINKI

PANGEA PROPERTY PARTNERS – NORDISK EKSPERTISE er en uavhengig nordisk rådgiver innen corporate finance og eiendomstransaksjoner. Selskapet har kontorer i Stockholm, Oslo og London med over 30 ansatte. I tillegg har Pangea inngått et samarbeide med Mrec i Finland. I 2015 var vi rådgivere på 50 transaksjoner med en underliggende eiendomsverdi opp mot EUR 7mrd. Våre mandater inkluderer kjøp og salg av enkeltobjekter og porteføljer, større corporate finance transaksjoner, utviklingsprosjekter, finansiering og kapitalinnhenting. Pangea har lange tradisjoner med å bringe internasjonal kapital til det nordiske eiendomsmarkedet og ca. 40 % av våre transaksjoner er cross-border.

pangea property partners

Sale of hotel properies in Sweden

Sale of residential portfolio in Östersund, Sweden

Seller: Midstar

Buyer: Rikshem

SEK 850m

SEK 1.1bn

Sale of Oslo City shopping centre in Oslo, Norway

Sale of Royal Christiania Hotel in Oslo, Norway

Sale of Quality Hotel Friends in Stockholm, Sweden

Buyer: Entra and Steen&Strøm

Buyer: Anker Properties,Varner Invest

Buyer: Home Properties

NOK 5.0bn

NOK 1.9bn

SEK 1.0bn

Sale of Radisson Blu Waterfront in Stockholm, Sweden

Sale of newly developed office, Fornebuporten in Oslo, Norway (Gross area ~80,000 sqm)

Sale of big box retail portfolio across Norway

Acquisition of offshore oil base Mongstad in Bergen, Norway

Sale of shopping centre company (19 assets) in Norway

Buyer: KLP Eiendom

Buyer: Syndicate

Buyer: Tristan Capital Partners

Seller: Wimoh Invest

Buyer: Schage Eiendom

SEK 1.8bn

NOK ~3.2bn

NOK 1.2bn

Not disclosed

NOK 5bn

Acquisition of shopping centre company (34 assets) in Norway

Sale of bank properties in Umeå, Söderhamn and Söderköping, Sweden

Sale of retail property 21,000 sqm (part of Hansa City) in Kalmar, Sweden

Sale of residential portfolio in Luleå, Sweden

Acquisition of storage property outside Stockholm with the National Library of Sweden as single tenant

Seller: Sektor Gruppen

Buyer: Several

Buyer: Niam

Seller: Lulebo

Seller: Stendörren

EUR 1.5bn

Not disclosed

SEK 1.6bn

Not disclosed

KlarInvest

Financial adviser and placement agent to Slättö IV

Not disclosed

Sale of office portfolio in Sollentuna, Stockholm.

Sale of public sector property Kunnskapsveien 55 in eastern Oslo

Sale of 20 mixed-use properties in northern Sweden

Buyer: Boningsfastigheter

Buyer: Hemfosa

Buyer: NP3

Seller: Several

Not disclosed

SEK 432m

SEK ~2bn

Acquisition of property companies Fortin in Norway and Sveareal in Sweden

Sale of 6 residential properties in Tranås, Sweden

Acquisition of residential portfolio in Luleå.

Sale of 5 city properties in Skellefteå, Sweden.

Seller: Lulebo

Buyer: Diös

Sale of residential portfolio in Härnösand and garage property in Umeå, Sweden. Buyer: Amasten, NP3

Seller: DNB Nor Eiendomsinvest I

SEK ~1.6bn

SEK ~650m

SEK ~225m

NOK ~11bn

Buyer: Profi Fastigheter

Not disclosed

STOCKHOLM Norrlandsgatan 15, 7th floor Stockholm, SWEDEN +46 8 545 25 780 pangeapartners.se

Acquisition of several residential projects (~1,200 apartments) across Sweden.

OSLO Tjuvholmen Allé 3, 8th floor Oslo, NORWAY +47 21 95 80 70 pangeapartners.no

LONDON Berkeley Square House, Berkeley Square London W1J 6BD, GREAT BRITAIN +44 20 788 713 74 en.pangeapartners.se

NYHETER

Tomtefest for grunneierne Festeinntektene til Opplysningsvesenets fond (OVF) har økt med 250 prosent på drøyt 10 år. Tomtefesterforbundet kritiserer OVF og mener ”Kirken bør gå foran med et godt eksempel”.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- I en periode var det ikke uvanlig at den festede tomten var på 4-5 mål, noe som gjelder både for eneboliger og fritidseiendommer. Festerne av disse tomtene kan nå få en årlig festeavgift på 40-50.000 kroner, noe som er en urimelig høy prisøkning i forhold til hva de betalte tidligere, mener leder i Tomfesterforbundet, Grethe Gjertsen. Hun hevder at dommen i Menneskerettsdomstolen i Strasbourg i 2012, som slo fast at tomtefesteloven er i strid med vern av eiendomsrett, er blitt strukket altfor langt. HØYERE FORTJENESTE

- Strasbourg-dommen oppfordret Norge til å finne en løsning som balanserte hensynet til både grunneierne og tomtefesterne. Her hadde Regjeringen en kjempeanledning til å løse dette på en god måte, men så ble det i stedet lagt i en helt annen grøft slik at grunneiernes interesser skulle veie tyngst, sier hun og fortsetter: - Det har nå fremkommet så mange klare tall på hvor høy fortjeneste grunneierne har på tomtefeste, at det her ligger en åpenbar urimelighet. Grunneierne får nå en veldig høy avkastning i forhold til den lave risikoen som ligger å bortfeste en tomt. ”EN TØFF LINJE”

Gjertsen reagerer også på at Opplysningsvesenets fond (OVF), en av Norges største grunneiere, kjører det hun karakteriserer som ”en tøff linje”.

018

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

- OVF er ofte blant de tøffeste grunneierne. De viser ingen spesiell nåde, for å si det sånn. Jeg er ikke fornøyd med at kirken ikke kan gå foran med et godt eksempel og tenke på folks hjem. Det er mange som kommer til å slite med de høye festeavgiftene de nå blir konfrontert med, sier hun. AVVISER KRITIKKEN

Direktør Ole-Wilhelm Meyer i Opplysningsvesenets fond har følgende å si til kritikken fra Gjertsen i Tomtefesterforbundet: - Jeg synes vi opptrer på en veldig forsvarlig måte og går foran med et godt eksempel på saksbehandlingen. For øvrig er OVF ikke kirken, og kirken er ikke OVF. Det korrekte er at OVF skal tilgodese kirkelige formål. FORHOLDER SEG TIL LOVEN

Han henviser for øvrig til advokat Hans P. Bjerring, som er leder for tomtefesteavdelingen i OVF. - Hvis vi skal gå foran med et godt eksempel, slik Tomtefesterforbundet mener, skal vi da underkjenne dommen i Høyesterett i april 2015, som sier at leien for en festet tomt kan reguleres etter tomteverdien? OVF er pålagt å følge lov om Opplysningsvesenets fond, sier Bjerring. ØKER BETYDELIG

Mens OVF i 2002 hadde festeinntekter på drøyt 30 millioner kroner, kom disse opp i

ETTER Å HA TRÅK KET OP P L Ø Y PER I OVER FEMTI ÅR, S ETTER VI F REM DEL ES NYE SP OR ET T ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 140 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. Historien forplikter

www.malling.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

019

NYHETER

Foto: wikipedia

FORLIK Da OVF i 2010 foreslo en økning i festeavgiften fra 371.000 kroner til 16 millioner kroner, nektet Universitetet å betale og OVF gikk rettens vei. Ved et forlik i fjor ble avgiften fastsatt til 9 millioner kroner.

104 millioner i 2014. I fjor var inntektene enda høyere. Ettersom OVF oppregulerer 4-600 kontrakter hvert år, er tendensen at de samlede inntektene øker noe hvert år. Samtidig påpeker Bjerring at fester av boligog fritidstomt siden 2004 har hatt hjemmel i tomtefesteloven til å kreve innløsning, altså å kjøpe tomten. Antall festeforhold reduseres av den grunn. - I midten av 80-årene hadde vi ca. 16.000 festekontrakter, mens vi nå er nede i ca. 7.000. Vi har siden den gang hatt en policy på at hvis vi ble enig med festeren om pris, så har vi vært positive til frivillig innløsning, sier han. Siden 2004 har loven inneholdt regler for beregning av innløsningssum. FORLIK MED ALCOA

I tillegg til boligog fritidsboligtomter har OVF også en del festekontrakter som gjelder næringseiendom. Eksempelvis har OVF en festeavtale med Alcoa Norway gjeldende en tomt på 440 mål i Mosjøen. Avtalen ble opprinnelig inngått med Mosjøen Aluminium i 1956.

020

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Da OVF i 2007 foreslo festeavgiften satt til 2.827.500 kroner, brakte OVF Alcoa-saken inn for skjønnsretten. I 2011 ble festeavgiften der satt til 1,2 millioner kroner. I RETTEN MED UNIVERSITETET

Den høyeste festeavgiften knyttet til én enkeltkontrakt, får imidlertid OVF på Blindern, hvor Universitetet i Oslo er lokalisert. Universitetet har leid den ca. 46 mål store tomten siden 1920. Da OVF i 2010 foreslo en økning i festeavgiften fra 371.000 kroner til 16 millioner kroner, nektet Universitetet å betale og OVF gikk rettens vei. Ved et forlik i fjor ble avgiften fastsatt til 9 millioner kroner. - Da var det hele 30 år siden forrige regulering. Det er derfor det nominelt blir stort hopp i festeavgiften når det skal reguleres etter markedsverdi, men så er det hele 30 år til neste regulering igjen, sier Bjerring.

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no 021

NYHETER

- En ordning fra føydalsamfunnet Thorvald Nyquist, partner og advokat i Deloitte, karakteriserer tomtefesteordningen som gammeldags. Han tror den blir avviklet.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Regelverket rundt tomefesteordningen er så komplisert at selv erfarne eiendomsadvokater ikke forstår alt. I tillegg er dette en gammeldags ordning som hører hjemme i føydalsamfunnet, sier Nyquist. Han er sikker på at dette instituttet vil være avviklet innen 20 år. NORGESREKORD I ENDRINGER

Deloitte representerer både grunneiere og tomfestere i det store antallet tvister som nå verserer i rettsapparatet. I én av sakene representerer advokatfirmaet 70 festere, og de har også saker der tomten er på nærmere 5 mål. - Tomtefeste har trolig norgesrekord i antall lovendringer og flest saker i domstolene. Siden loven kom i 2002 har den vært endret hele 13 ganger, og det har vært mer enn 50 saker til behandling i Høyesterett, forteller han.

ENGANGSREGULERING

Reglene er som nevnt endre en rekke ganger, noe som også medfører at det er ulike regler avhengig av når avtalen ble inngått. I noen tilfeller er det for eksempel adgang for grunneier til å foreta en engangsjustering basert på tomteverdi, riktignok med et øvre tak. Dette tilsvarer i dag ca. 11.700 kroner per dekar. En slik oppregulering forutsetter klar avtale, og kan etter en lovendring fra 2002 kun gjøres én gang. Etter at Høyesterett i 2007 først konkludert med at også en KPI-justering ville forhindre en etterfølgende engangsløft, har Høyesterett i flere omganger måttet gå tilbake på dette standpunkt. - Dette viser hvor kompliserte reglene er og hvor håpløst det er for folk å forholde seg til tomtefeste, sier han.

disse gamle avtalene også, sier han og legger til: - Vi har hatt flere saker tilknyttet hva som er partenes rettigheter og ansvar for bygg og installasjoner på tomten ved utløp. Her er det en del avvikende regulering, og som har gitt en del underlige utslag. PÅ OVERTID

Nyquist er trygg på at reglene om tomtefeste er på vei ut. - Vi har fått ganske klare politiske signaler om at det må settes ned et utvalg for å vurdere ordningens videre eksistens. Det er mye spennende juss i tomtefeste, men i dag er det kort sagt en katastrofe for de det angår. Jeg tror vi vil se en ordnet avvikling, eller at ordningen blir så vidt lite attraktiv for partene at bruken opphører, avslutter han.

USIKKERHET

Nyquist påpeker at det i dag er stor usikkerhet knyttet til å kjøpe bolig eller hytte på en festet tomt. - Hvis man kjenner reglene godt, er det fullt mulig å gjøre et estimat på hva den fremtidige festeavgiften vil bli. Men da er man blant de spesielt interesserte. Og man kan selvsagt ikke se bort fra at det blir ytterligere endringer i regelverket.

MANGE AVTALER UTLØPER

Ordningen med tomtefeste gjenoppstod etter andre verdenskrig, da landet skulle bygges og det var vanskelig å få finansiering. Ifølge Nyquist ble de fleste kontraktene inngått på 50- og 60-tallet med en varighet på mellom 50 og 99 år. Det er årsaken til at det nå er stadig flere kontrakter som utløper og dermed aktualiserer spørsmål om hva som er partenes rettigheter ved kontraktens utløp.

022

NÆRINGSEIENDOMMER

Ifølge Nyquist er utfordringene med tomtefeste heldigvis ikke så utbredt for næringseiendom. - Det finnes en del næringseiendommer på festet grunn, og problemene er i disse tilfellene typisk i eldre avtaler der partene ikke har passet på å fravike loven som dermed får anvendelse. Men vi ser at det ligger mye rart i

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

KOMPLISERT: - Regelverket rundt tomtefesteordningen er så komplisert at selv erfarne eiendomsadvokater ikke forstår alt, sier Thorvald Nyquist i Deloitte. (Foto: Deloitte)

Foto: Ole H Krokstrand

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG Byggutengrenser www.byggutengrenser.no ESTATE MAGASIN | N°1 2016

023

NYHETER

Oljenedturen:

EIENDOM FOR NÆRINGSUTVIKLING Statsforetaket Siva investerer årlig ca. 200 millioner kroner i næringseiendom og har i dag en portefølje på totalt 600.000 kvadratmeter. Investeringene skal bidra til å utvikle nye næringer og bedrifter med behov for omstilling.

75 MILLIONER: Siva investerte 75 millioner kroner i det 6.000 kvadratmeter store og moderne produksjonsanlegget til Lofotprodukt. (Foto: Lofotprodukt)

024

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Mens oljeprisen i juni 2014 var på 110 dollar fatet, har den siden vært i fritt fall og ligger i skrivende stund på under 28 dollar. Det er den laveste oljeprisen siden 2003 og fremskynder behovet for omstilling i den oljedrevne norske økonomien. - Næringslivet er i omstilling, og Siva ser på eiendomsvirksomheten som viktigere enn noen gang. Fysisk infrastruktur er viktig for å utvikle næringsvirksomhet, sier eiendomsdirektør Lise Bartnes Aalberg i Siva SF. STOR ETTERSPØRSEL

Siva er eid av Nærings- og fiskeridepartementet og er medeier i over 100 små og store innovasjonsselskaper. Statsforetaket er en aktiv eier som skal legge til rette for at selskapene utnytter potensialet best mulig. I tillegg investerer Siva i eiendom og næringsbygg for å redusere risikoen ved nyetablering. Dette kan være rene industribygg, hvor Siva avlaster kapital for virksomheter i omstilling. - Vi bidrar med kompetanse til oppføring og forvaltning av byggene. Det er veldig stor etterspørsel etter slike prosjekter, sier Aalberg. BYGGET I LOFOTEN

Byggingen av produksjonsbygget for Lofotprodukt i Leknes er et eksempel på en slikt prosjekt. Den første henvendelsen Siva fikk fra selskapet, dreide seg om å bygge et fryselager. Dette ble avslått fordi Siva mente at prosjektet ikke var innovativt nok. Ved den andre henvendelsen trengte bedriften en ny fabrikk fordi lokalene var sprengt. I dette tilfellet var det lagt opp til en innovativ produksjonsprosess og markedsføring, som bidro til at Siva nå ønsket å investere i et bygg for selskapet. NORGES NYE OLJE

Siva investerte 75 millioner kroner i det 6.000 kvadratmeter store og moderne produksjonsanlegget. I ettertid har det vist seg som en god investering, ettersom fisk nå blir ansett som Norges nye olje. For utenlandske lesere av Estate Magasin; en gjennomsnittlig norsk oppdrettslaks (4,5 kilo) koster nå mer enn ett fat nordsjøolje!

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

025

NYHETER

FOU-MILJØER

Industrieiendommene utgjør ca. en tredel av Sivas totale eiendomsportefølje på 600.000 kvadratmeter. Resten er kontorbygg som er tilknyttet forsknings- og utviklingsmiljøer, blant annet universiteter og høyskoler, samt sterke næringsmiljøer. Siva har for eksempel vært med på å bygge Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark, som statsminister Erna Solberg åpnet i august i fjor. Det overordnede målet med innovasjonsparken er å korte ned tiden det tar å utvikle nye medisiner og behandlingstider for kreft. REALISERTE INNOVASJONSPARK

- Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark er et eksempel på at Siva som organisasjon kan spille en helhetlig rolle, hvor både eiendoms- og innovasjonsaktiviteten bidro til å realisere innovasjonsparken, skriver rådgivningselskapet Menon Business Economics i en evaluering av Sivas eiendomsvirksomhet. Prosjektet sto i fare for å ikke bli realisert, men ikke primært på grunn av manglende kapital. Prosjektet trengte en aktør som kunne være en seriøs partner innenfor innovasjonsområdet og som i tillegg kunne skape trygghet for gjennomføringen av prosjektet overfor en offentlig aktør.

- Det ligger i sakens natur at vi tar stor risiko og er en tålmodig eier. Samtidig har vi samme krav til avkastning som i eiendomsbransjen for øvrig, sier Aalberg. I prinsippet er alle eiendommene for salg - Siva er avhengig av en viss turnover for å få kapital til nye investeringer. MEDINVESTORER

Siva har per i dag ca. 90 medeiere i eiendomsselskapene. Dette er i stor grad lokale eiendomsaktører og industri/utviklingsselskaper. Blant disse er Utstillingsplassen Eiendom, som er medinvestor i både Oslo Cancer Cluster, Kystens Hus og biomiljøet Storhamargata Eiendom. GC Rieber Eiendom AS, Jaras Eiendom AS, Aker Kværner, OBOS Forretningsbygg og Industrifinans OCCI AS er noe av de andre medinvestorene i Sivas eiendomsprosjekter. De største enkeltengasjementene Siva har i dag er investeringer knyttet til solcelleindustrien både i Narvik og i Årdal, Marineholmen Forskningspark AS i Bergen, Siva Innovasjonssenter i Tromsø (Siva Tromsø Eiendom AS) og Norsk Maritimt Kompetansesenter AS i Ålesund.

RYDDET OPP I KONFLIKT

- Det er lite sannsynlig at Siva kunne bidratt på samme måte i dette prosjektet uten at Siva Eiendom hadde kommet inn på eiersiden i prosjektet, skriver Menon Business Economics. På det tidspunktet Siva kom inn i prosjektet, var det en konf likt mellom de private medeierne og Oslo kommune med henblikk på gjennomføring av prosjektet. - Siva bidro i stor grad til at dette prosjektet ble realisert i henhold til den tidsplanen som var satt opp. Siva bidro ikke bare med gjennomføringsevne, men ga også Oslo kommune trygghet gjennom sin kompetanse og det faktum at de er en statlig aktør. VIL SELGE EIENDOMMER

OMSTILLING: - Næringslivet er i omstilling, og Siva ser på eiendomsvirksomheten som viktigere enn noen gang, sier eiendomsdirektør Lise Bartnes Aalberg i Siva SF. (Foto: Siva/Lasse Berre) 026

Sivas eiendomsvirksomhet er i sin helhet organisert under Siva Eiendom Holding AS, som per i dag har eierskap i 40 eiendomsselskaper. De årlige leieinntektene ligger på ca. 200 millioner kroner, og utleiegraden i den delen av porteføljen som Siva selv forvalter, er på 85 prosent. ESTATE MAGASIN | N°1 2016

SIVAS ENGASJEMENTER Her er noen av Sivas engasjementer innenfor eiendom Industri: • Norsun i Årdal • Norsk Alcoa AS på Lista • Lofotprodukt AS på Leknes • Finnfjord AS i Finnfjord • Nordic Pharma Inc AS i Kaldfjord Kontoreiendom knyttet til innovasjonsmiljøer: • Norsk Maritimt Kompetansesenter i Ålesund • Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark AS • Marienholmen Forskningspark AS i Bergen • Kjeller Senterbygg AS på Kjeller • Siva Innovasjonssenter Tromsø • Kystens hus i Tromsø • Remmen Kunnskapspark i Halden

GÅRDEIER? Colliers International AS tilbyr megling og rådgivning innen utleie og prosjektutvikling av kontor-, butikk-, lager-, logistikk- og kombinasjonseiendommer. Våre meglere har strenge kvalitetskrav, god gjennomføringsevne og legger stor vekt på løpende oppfølging og rapportering til oppdragsgiver gjennom hele utleieprosessen. Vårt nettverk og våre gode relasjoner blant potensielle leietakere og kontorbrukere er en viktig brikke ved hvert oppdrag. Som en eiendomsbesitter kan du forvente deg pågangsmot og engasjementet fra våre eksperter innen utleie. Les mer om oss og våre tjenester på: www.colliers.com/no

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Accelerating success. 027

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser begrensninger i et prosjekt slipper vi kreativiteten til. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og elsker å sprenge grenser. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne. Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

Her skal vi bygge 200 grensesprengende leiligheter og 5.000 m2 med grensesprengende retail i Bjørvika.

028

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

www.soeiendom.no

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

029

NYHETER

Look to Norway Nordmenn er ikke bare kjent for å være raske i skiløypa. I Norge har også eiendommer blitt solgt så raskt at utenlandske investorer knapt har kommet i gang med researchen. Det tror Nick Laird i Anvil AS vil endre seg.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Nick Laird var blant foredragsholderne under Eiendomsdagene på Norefjell i regi av Estate Media i januar. Det vakte stor munterhet blant de drøyt 300 deltakerne da han la frem sin egenproduserte skisse av tidsforløpet ved salg av en norsk eiendom: Eiendomsbesitteren får ideen om å selge en eiendom mens han går på ski i marka klokken 0700 om morgenen, og klokken 0815 ringer han megleren. Det er ikke nødvendig å bruke så mye tid på resten av prosessen før det kan arrangeres closing dinner klokken syv samme kveld. RASKERE ENN SVENSKENE

- Dette er selvsagt satt på spissen, men eiendomssalg i Norge skjer mye fortere enn utenlandske investorer er vant til. Til og med svenskene påpeker dette, sier Nick Laird til Estate Magasin.

030

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Han er partner i Anvil AS, som er operating partner for Starwood Capital i Norge. Laird er opprinnelig fra Boston, har jobbet mange år i New York og flyttet til Norge i 2007. INGEN HEMMELIGHETER

- Eiendomssalgene har skjedd raskt i Norge fordi det er et lite land. Det er færre aktører, færre meglere og alle kjenner alle. Dermed finnes det ingen godt bevarte hemmeligheter i markedet, mener han. - Hvis noen vil by høyt nok på en eiendom, vil eieren få salget i havn så fort som mulig. Det har skremt bort en del utenlandske interessenter, spesielt amerikanere som er vant til å bruke lang tid på både research og due diligence. MÅ HA TID TIL RESEARCH

Ifølge Laird vil et amerikansk investeringsselskap kanskje bruke ett år på research før det

ATTRAKTIVT: - Med utsikter til lav rente i lang tid, er det enorme summer internasjonal kapital som skal investeres over landegrensene. I dette bildet er Norge svĂŚrt attraktiv, sier Nick Laird, partner i Anvil AS, som er operating partner for Starwood Capital i Norge.

ESTATE MAGASIN | NÂ°1 2016

031

NYHETER

How international investors perceive the Norwegian sale process

Calls Broker

Winning bid selected

Property owner, while skiing in “ marka”, decides to sell

9.00 AM

7.00 PM

5.00 PM

1.00 PM

Broker calls Stordalen, Ringnes, Thon, KLP, Storebrand and the Syndicates

Closing dinner

3.00 PM

12.00 PM

8:15 AM

7.00 AM

Due Diligence Completed

Property tour arranged

Documents signed

RASKT LEVERT: Slik oppsummerer Nick Laird hvordan et eiendomssalg tidligere skjedde i Norge.

går inn i et nytt land. Dette gjelder research av alle aspekter ved både landet og eiendomsmarkedet. - Tidligere tenkte nok mange norske eiendomsbesittere at siden utenlandske investorer ikke var raske nok, var de sikkert useriøse. Dette er i ferd med å endre seg. Med det høye antallet internasjonale aktører som var involvert i store transaksjoner i fjor, tror jeg eierne nå vil sikre seg at flest mulig får se eiendommen før den selges, sier han.

befolkning, ingen statsgjeld og den største sparebøssen i verden. - Norge har selvsagt en utfordring med lav oljepris nå, men den vil ikke nødvendigvis forholde seg lav. Dessuten har Norge mye på gang med sine høyt utdannede innbyggere og mye kompetanse til å utvikle ny industri, sier Laird. KOMMER TILBAKE

Det må imidlertid være en viss størrelse på eiendommen før utenlandske investorer fatter interesse. Laird mener at et investeringsselskap som ikke har handlet i Norge før, typisk ser etter eiendommer med en verdi på 500 millioner kroner eller mer. Har de allerede handlet i Norge, kan det kanskje se etter eiendommer fra 300 millioner kroner og oppover. Han er imidlertid klar på at det norske eiendomsmarkedet er attraktivt.

- Hvor lenge vil det gode, norske eiendomsmarkedet vare? - Jeg tror interessen for Norge vil fortsette for alltid. Utenlandske aktører som investerte i norsk eiendom i 2015, vil være på jakt etter flere muligheter. Mange av de som tapte budrundene i fjor, vil også komme tilbake, for nå har de allerede gjort research på Norge. Dette vil bidra til å holde prisene i Norge oppe, svarer han. - Gjeld er drivstoffet i eiendomsmarkedet. Med utsikter til lav rente i lang tid, er det enorme summer internasjonal kapital som skal investeres over landegrensene. I dette bildet er Norge er svært attraktivt marked.

VOKSENDE BEFOLKNING

OSLO I SÆRSTILLING

Laird peker på at Norge er ett av verdens rikeste land, har politisk stabilitet, voksende

Laird har spesielt stor tro på eiendomsmarkedet i Oslo.

STORE EIENDOMMER

032

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

- Oslo er veldig diversifisert, samtidig som det er lettere å forstå hovedstaden enn andre byer. Derfor vil utenlandske investorer alltid starte i Oslo, mener han. Når det gjelder ulike typer av eiendommer, tror Laird at utenlandske aktører vil vise interesse for både high end retail, logistikk og kontoreiendommer med lange kontrakter. - Svært ofte blir investeringene gjort i samarbeid med en norsk aktør. Det sikrer at man får med seg lokal kompetanse inn i investeringen. FLERE OPPORTUNISTER

Fremover tror Laird også at vi vil se flere opportunistiske, internasjonale aktører i det norske eiendomsmarkedet. - Frem til nå har utenlandske aktører primært vært opptatt av ferdig utviklede eiendommer med lange kontrakter. Men det kan også være veldig lønnsomt å forbedre en eiendom, enten det er dreier seg om å oppgradere et kontorbygg eller å konvertere et bygg til boliger, sier han. Laird påpeker at konvertering av bygg til boliger startet i New York for 20 år siden, derfor vil dette være en interessant mulighet i Norge.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°1 2016

033

NYHETER

TI PÅ VEI OPP

NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

034

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Her er 10 forholdsvis unge personer i eiendomsbransjen som du helt sikkert kommer til å høre mye om i fremtiden.

JONAS MYHRE AKERSHUS EIENDOM LARS KRISTIAN SANDE BA-HR

JONAS MYHRE AKERSHUS EIENDOM

KJERSTI FOLVIK NGBC GEIR NYLAND ARCTIC SECURITIES AGNETE HAUGERUD ERNST & YOUNG JOHAN HAMRE UNION GRUPPEN HENRIK WOLF MEEDOM MALLING & CO BJØRN ERIK NILSEN PARETO LISE SOFIE STENE BA-HR ANDERS OPSAHL ANDERS OPSAHL EIENDOM

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Jobber som rådgiver i utleieavdelingen i Akershus Eiendom. Myhre er involvert i store utleieoppdrag og har blant annet vært en viktig støttespiller for Höegh Eiendom i prosjektet Hasle Linje, hvor et område på nesten 100 mål utvikles til en ny bydel med både boliger, kontor- og næringsbygg. Kilder beskriver ham som en særdeles skarp og flink rådgiver. Myhre er bachelor i eiendomsmegling fra BI i 2009, og begynte å jobbe som eiendomsmegler hos Privatmegleren i 2007. Deretter var han eiendomskoordinator i First Newsec Asset Management AS før han begynte i Akershus Eiendom i 2012.

035

NYHETER

036

LARS KRISTIAN SANDE BA-HR

KJERSTI FOLVIK NGBC

GEIR NYLAND ARCTIC SECURITIES

En av de tydeligste nykommerne blant eiendomsadvokatene. Han begynte i BA-HR i 2010, men er allerede meget sentral i store transaksjoner. Sande har bistått det globale investeringsselskapet Blackstone, Union Gruppen og en rekke andre aktører på store fondsrelaterte transaksjoner. Eksempelvis hadde han en sentral posisjon i salget av eiendommene til Storebrand Eiendomsfond. Sande er utdannet jurist fra Universitetet i Bergen i 1998. Deretter jobbet han som advokat hos Thommessen og senere Telenor Legal Group, før han ble senioradvokat i BA-HR i 2010 og partner i samme selskap i 2012.

Tiltrådte som daglig leder i Norwegian Green Building Council (NGBC) i september 2014 etter Sverre Tiltnes. Omtales som en dyktig og resultatorientert administrator, som altså nå har hovedansvaret for å videreføre BREEAM-NOR-utviklingen i Norge. - Kjersti er en faglig dyktig leder som med stort engasjement har bidratt til å utvikle Multiconsult til et av Norges sterkeste fagmiljøer innen bærekraftig byggprosjektering. NGBC får en ny dedikert og entusiastisk leder i Kjersti, uttalte Guri Lindmark, miljøsjef og leder for samfunnsansvar i Multiconsult, etter at Folvik sluttet i Multiconsult til fordel for NGBC.

Blir beskrevet som en behagelig forhandler, ekstremt løsningsorientert samtidig som han skal være flink til å få partene til å møtes. I tillegg skal han være en god markedsfører. Det blir også fremhevet at Nyland har ”høy akademisk tilnærming”. Nyland har en MA-grad i Business and Finance fra Heriot-Watt University i Skottland. Han er også ”Certified European Financial Analyst”. Nyland jobbet 6 år i PricewaterhouseCoopers i Oslo, før han begynte i Arctic Securities i 2007. I Arctic har han vært team-leder for en rekke due diligence-prosesser, herunder prosjekter for både finansielle og industrielle investorer, grenseoverskridende transaksjoner og diverse børsnoteringer.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Foto: Damian Heinisch Design: Mission AS

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet! KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

037

NYHETER

AGNETE HAUGERUD ERNST & YOUNG

Blir beskrevet som en av landets dyktigste på eiendomsrelatert moms. Hun har også vært sentral og aktivt deltakende i undervisning og standardisering av kontrakter på leieforhold. Haugerud er cand. jur. og har også engelsk mellomfag fra Universitetet i Oslo. Hun har tidligere jobbet i Skattedirektoratet og begynte i Ernst & Young i år 2000 hvor hun nå er partner/advokat. Spisskompetansen er altså merverdiavgift, hvor hun har bred erfaring i praktisk rådgivning for store og små virksomheter. I Ernst & Young bistår hun kundene med innovative og praktiske løsninger for å redusere den totale avgiftsbelastningen.

038

JOHAN HAMRE UNION GRUPPEN

Ansvarlig hos Union for flere av de store transaksjonene hvor selskapet har vært rådgiver. Skal ifølge kilder ha vært involvert i ”et par av de virkelig store kjøpene i 2015”. Hamre jobber ikke bare utad med forhandlinger, men står også for sorteringene og grovarbeidet i ettertid. Han har vært i Union siden 2007, først som junioranalytiker, deretter i Union Corporate og Union Eiendomskapital. Nå jobber han med finansiell og strategisk rådgivning, M&A og eiendomstransaksjoner. Hamre har studert økonomi, administrasjon og finans ved Handelshøyskolen BI, samt Real Estate Finance ved University of Amsterdam.

ESTATE MAGASIN | N°1 2015 2016

HENRIK WOLF MEEDOM MALLING & CO

Blir beskrevet som ”en meget intelligent og skarp megler” som alltid er aktiv på de store salgsoppdragene som Malling & Co er involvert i. Disse oppdragene har det blitt mange av det siste året. Han skal være spesielt god på strukturelle prosesser og auksjoner. Meedom er utdannet siviløkonom fra University of Victoria i Canada. Etter studiene begynte han som aksjemegler i Nordea Markets, før han ble soussjef - næring kreditt i Storebrand bank - Finansbanken. I august 2007 begynte han å jobbe i Malling, hvor han i dag er rådgiver på transaksjoner. I 2005 var Meedom også blant ekspedisjonsdeltakerne som nådde toppen av Mount Everest.

Nye partnere. Ny eiendomskompetanse. Nye tanker. Nye ansatte.

Det skjer ting hos Steenstrup Stordrange for tiden. Seks nye partnere har kommet på plass i år - så langt. To av dem er eiendomsspesialister. I et usikkert økonomisk marked opplever vi at stadig flere aktører i næringslivet har et skjerpet kostnadsfokus. Steenstrup Stordrange står godt rustet til å møte de nye tidene. Med høy kvalitet, høy grad av partneroppmerksomhet og vilje til å yte mer enn klienten forventer, ønsker vi å være et reelt alternativ ved valg av juridiske tjenester. I alt 29 nye kloke hoder er ansatt det siste året. Det betyr at vi nå har 120 dyktige advokater i selskapet. Og flere skal vi bli...

039

NYHETER

040

BJØRN ERIK NILSEN PARETO

LISE SOFIE STENE BA-HR

ANDERS OPSAHL ANDERS OPSAHL EIENDOM

Omtales som en ”slugger” og er sentral person i Paretos Finance Project-team. Han har ikke bare vær deltakende i mange av de store kjøpene som Pareto har gjennomført, men er også involvert i salgsprosesser. Nilsen er både forhandler og prosjektleder i store transaksjoner. Nilsen er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole og tok etterpå en Master i International Business ved EAE Business School i Barcelona. Etter studiene var han Management Trainee i Lidl International, før han begynte som analytiker i Akershus Eiendom. Nilsen begynte å jobbe i Pareto i 2010 hvor han nå er partner.

I tidenes heteste transaksjonsmarked er advokatfirmaet BA-HR representert med to personer på denne listen. BA-HR er det største advokatselskapet på eiendom og entreprise, og der har Lise Sofie Stene markert seg sterkt de siste årene. - Hun er en dyktig forhandler og en typisk prosjektkoordinator på kjøpsavtaler og leieforhold, sier en kilde om Stene. Hun er utdannet jurist fra Universitetet i Bergen og begynte deretter å jobbe hos Sivilombudsmannen og senere Modern Times Group MTG. Stene har vært ansatt i BA-HR siden 2001, hvor hun i dag er fast advokat.

- Jeg synes det er veldig gøy å drive med eiendomsutvikling. Det er derfor jeg holder på. Penger er ikke en drivkraft for meg, uttalte Anders Opsahl til Estate Magasin i juni 2015. Frem til da hadde Opsahl vært et ubeskrevet blad i pressen. I dag eier han drøyt 110.000 kvadratmeter næringseiendom, primært på Skullerud i Oslo, samtidig som han satser stort på bolig. I fjor hadde hans heleide selskap Anders Opsahl Eiendom driftsinntekter på 189 millioner kroner og et resultat før skatt på 23,1 millioner. Opsahl er utdannet tømrermester og har bygget opp eiendomsvirksomheten uten annen kapital enn den han har generert med egne hender.

ESTATE MAGASIN | N°2 N°1 2013 2016 2015

BYGG OG EIENDOM | INFRASTRUKTUR, ANLEGG OG SAMFERDSEL | ENERGI, VANN, AVFALL OG MILJØ BY- OG EIENDOMSUTVIKLING | PROSJEKTLEDELSE

Med 70 års erfaring kommer en trygghet vi bringer med oss i hvert eneste prosjekt. Vår styrke ligger i overblikket, i å se helheten.

Monika - rådgiver Marked og Prosjektleder Bygg og Eiendom. Hip- Hop danser.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

041

GOD PÅ ENERGI, STØRST PÅ EIENDOM!

EIENDOM | SELSKAP | SKATT | ARBEIDSLIV | ARV

042

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

043

MARKED

Foto: shutterstock

044

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

Tror utlendingene vil snu ryggen til Norge Norge har i en årrekke fremstått som en trygg havn for eiendomsinvesteringer. Det er det slutt på nå.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi tror den utenlandske andelen av det norske transaksjonsmarkedet vil være vesentlig lavere i 2016 enn den var i 2015, sier analytiker hos DNB Markets, Simen Mortensen.

prosent av volumet utgjør i kroner og øre kan de derfor ikke si noe om, men en del meglerhus har anslått et volumet i inneværende år kommer til å falle betydelig. Noen har gitt estimater på mellom 60 og 70 milliarder kroner. 20 prosent av det er mellom 12 og 14 milliarder kroner. Fallet fra 48 milliarder er med andre ord betydelig. - Norge er ikke lenger en trygg havn. Det er økende usikkerhet knyttet til norsk privat næringsliv. Den norske stat er selvfølgelig en trygg leietaker, men de kan jo ikke leie alt, sier Mortensen.

KREVENDE I LANG TID

En del rapporter ser for seg økonomisk vekst i 2017, men DNB Markets tror disse er for positive. - Vi tror vi vil se nedrevideringer av BNP også for 2017, og vi ser altså for oss en forskyvning av den forventende veksten i økonomien. Dette vil påvirke leiemarkedet som vi tror kommer til å bli krevende også inn i 2017, sier Mortensen.

FRYKTEN VI SLÅ INN FRA 40 TIL 20 PROSENT

Utlendingene stod i 2015 for 40 prosent av det totale transaksjonsvolumet. I kroner og øre utgjør det hele 48 milliarder kroner, av et totalvolum på 120-130 milliarder kroner. DNB Markets tror altså at utlendingenes andel av det norske volumet i 2016 kommer til å falle betydelig. - Vi tror at det skal ned til rundt 20 prosent. De vil altså være til stede, men dette er i stor grad knyttet til valutaen, som gir dem rabatter i Norge, sier Mortensen. NED MED 35 MRD.

DNB Markets opererer ikke med estimater for transaksjonsvolum, hvor mye 20

DNB Markets tror det som kommer til å prege markedet er et enda mer restriktivt bankmarked. - De f leste bankene har allerede signalisert at de vil sette opp prisene på corporate lån, og næringseiendom er en betydelig andel av dette, sier Mortensen. Han påpeker også at usikkerheten i norsk næringsliv har forverret seg, noe som igjen usikkerheten i leiemarkedet. - Dette har foreløpig ikke fått noen effekt i transaksjonsmarkedet, men vi tror at 2016 blir året da dette slår inn. Frykten for økende ledighet i eiendomsmarkedet vil påvirke transaksjonsmarkedet, sier Mortensen.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

VIL PÅVIRKE: - Frykten for økende ledighet i eiendomsmarkedet vil påvirke transaksjonsmarkedet, sier Simen Mortensen, analytiker hos DNB Markets.

045

MARKED

Foto: shutterstock

- Det er mange med mye tørt krutt Leder for transaksjoner hos Newsec, Håkon Styrvold, forteller at det er mange som har mye tørt krutt som de vil svi av i 2016.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

046

- 2016 tror vi definitivt kommer til å bli et spennende år, sier Håkon Styrvold. Han vil ikke begi seg ut på å tippe et totalvolum, men påpeker at det er mange som har tjent gode penger i både 2014 og 2015. - Flere har sittet på gjerdet og sett markedet stige og verdier øke, de har kruttet tørt for investeringer nå når de ser muligheter i markedet. Dette er både norske og utenlandske aktører. Det er ikke utenkelig at de ønsker seg inn i 2016, sier Styrvold. KREVENDE FINANSIERING

Transaksjonsåret 2015 slår alle rekorder. Volumanslagene varierer mellom 120 og 130 milliarder kroner. De fleste tror at 2016 også kommer til å bli et bra år, men alle tror at volumene skal ned sammenlignet med 2015.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

For mange av investorene vil det største problemet kanskje være finansiering. Bankene har skrudd betydelig igjen, og både DNB og Nordea har signalisert svært liten lyst til å være med på nye prosjekter. - Er man stor nok, så får man finansiering. Men bankene er restriktive og det vil føre til at man i salgsprosesser fremover vil ha et sterkt fokus på muligheter for fremmedkapitalfinansiering. Flere enn før vil gå i obligasjonsmarkedet, også på lavere volumer enn tidligere. De aktørene som ikke trenger å ta finansieringsforbehold i 2016 stiller svært sterkt i budkonkurranser, sier Styrvold. TROR PÅ REPRISING

Styrvold tror at man i løpet av 2016 også vil se en reprising på de litt dårligere objektene. - Objekter med kort kontantstrøm, beliggenhet utenfor de store byene og med usikre leietakere tror vi er objekter hvor man vil se høyere yielder fremover. Har man for eksempel et bygg med én leietaker innenfor oljeservice i utkanten av Bergen i et eldre bygg, så tror jeg ikke akkurat at banken gir deg et klapp på skulderen og en pengesekk på vei ut døren. Spørsmålet er om du i hele tatt får finansiering, som vi allerede har sett tilfeller av i prosesser rundt årsskiftet, sier Styrvold.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.” Chambers Europe, spring edition 2015

STILLER STERKT: - De aktørene som ikke trenger å ta finansieringsforbehold i 2016 stiller svært sterkt i budkonkurranser, sier Håkon Styrvold, leder for transaksjoner hos Newsec.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°1E-mail: 2016

047

MARKED

Foto: shutterstock

Var rådgiver ved salg av infrastruktureiendommer Utviklingsprosjekter, men også rådgivning ved kjøp og salg av flere større infrastruktureiendommer har preget året for Selmer.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

048

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

- 2015 ble et fantastisk år. Inntjeningsmessig så ble det vårt beste år noen gang, og omsetningen på eiendomsavdelingen ligger for 2015 på rundt 95 millioner kroner, sier Sverre Nordlie i Selmer. - Det er opp fra cirka 85 millioner i 2014, altså en vekst på cirka 10 millioner kroner. MYE UTVIKLING OG SALG AV INFRASTRUKTUR

Selmer var i 2015 med på over 50 transaksjoner med en verdi på over 50 millioner kroner. Samlet har de ifølge Nordlie vært med på transaksjoner for cirka 25 milliarder kroner. - Vi har nok ikke vært med på de aller største porteføljene i 2015, og det samlede transaksjonsvolumet i kroner gjenspeiler nok ikke helt mengden transaksjoner og kompleksiteten i arbeidet som vi har vært med på, sier Nordlie. I verdiene legger de da kun inn tomteverdien der det er kjøpt utviklingsprosjekter, men hvor prosjektverdiene selvfølgelig er langt høyere. Han forteller at året har vært preget av kjøp og salg av utviklingsprosjekter, men også omsetning av større infrastruktur-eiendommer. - Vi har vært med både på mange kjøp av tomter til utvikling og samarbeidsprosjekter vi bistår med. Samtidig har vi også vært med på salget av Herøya industripark, samt at vi bisto EQT ved kjøpet av infrastrukturen på Mongstad utenfor Bergen, sier Nordlie. ANDRE PROBLEMSTILLINGER

I følge Nordlie er det å skulle være rådgiver på salg av slike infrastruktureiendommer litt annerledes enn vanlige næringseiendommer. - Ofte omfatter det mange ansatte, og bygninger og lignede er gjerne av en annen type og kvalitet enn en nyere kontoreiendom, noe man må ta hensyn til. Ofte er det også en rekke eiendommer, kunder og avtaler, samt at det er mange andre ”assets” som gir inntekter enn selve eiendommen. Dette gir en rekke problemstillinger som skiller seg fra de alminnelige eiendomstransaksjonene, sier Nordlie. Han legger til at de også bisto Coop ved salg av en eiendomsporteøflje til Tristan Capital Partners. - Det er en stor transaksjon. Hvor stor den er kan jeg ikke si, men vi snakker om en milliard-transaksjon. Så mye kan jeg si, sier Nordlie.

BISTOD MED COOP-SALGET TIL TRISTAN: Sverre Nordlie i advokatfirmaet Selmer.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.” Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°1E-mail: 2016

049

MARKED

Tok femgangen i 2015 Advokatfirmaet Thommessen kan se tilbake på et svært godt 2015. Selskapet økte transaksjonsvolumet sitt med 40 milliarder sammenlignet med i 2014, noe som tilsvarer en økning på 400 prosent.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Antall transaksjoner på 65 var litt over 2014, men det var klart flere store transaksjoner i 2015 enn i 2014, slik at vi fikk en meget bra oppgang i transaksjonsvolumet, sier Müller. DETTE VAR DE MED PÅ

- Etter å ha fullført 2015 og ajourført tallene blant annet med transaksjoner som vårt bergenskontor håndterte, så havnet vi på nesten 50 milliarder kroner i 2015. I tillegg kommer transaksjoner hvor vi bistod for eksempel med finansiering, sier Christian Müller hos advokatfirmaet Thommessen. MEGET BRA OPPGANG

De fleste advokatkontorene kan se tilbake på et svært godt år, og de fleste melder om svært gode transaksjonstall, ofte med en dobling eller mer. Det er imidlertid ingen som kan vise til en like stor vekst som Thommessen. Mens selskapet i 2014 var med på transaksjoner for rundt 10 milliarder kroner, så viser altså tallene for 2015 nesten 50 milliarder kroner. Det er en økning på 400 prosent og betyr i praksis at de ganget fjorårets volum med fem. 050

Müller får støtte fra Chris Borch og Even Bratsberg som også er partnere i eiendomsavdelingen i Thommessen. De forteller at man aldri har sett liknende tall – heller ikke i den forrige boomen i 2006 og 2007. - Vi kan takke lave renter, en svak krone og sterk investeringsvilje blant utenlandske investorer for den høye aktiviteten. Vi ser en klar økning av internasjonale aktører, men våre norske klienter er klart like viktige som før, sier Bratsberg. Blant transaksjonene de har vært involvert i er salget av Promenaden Property AS til det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman. Her bisto Thommessen Søylen. De bisto også Gjensidige Forsikring ASA med salget av 50 prosent av aksjene i eiendomsselskapet Oslo Areal AS til det svenske pensjonsforsikringsselskapet AMF Pensionsförsäkring AB. De bisto også Trond Mohn/Arctic med kjøpet av DNBs hovedkontor i Bjørvika for cirka 4 milliarder, samt GC Rieber Eiendom i forbindelse med salget av DNB-bygget i Bergen for cirka 1,5 milliarder kroner. ESTATE MAGASIN | N°1 2016

PÅ BANEN OGSÅ I 2016

De bisto også Tristan Capital Partners med å kjøpe en Coop-portefølje med en eiendomsverdi på cirka 1,1 milliarder. - Ikke overraskende var vi involvert å flere transaksjoner med utenlandske aktører i 2015, sammenlignet med 2014. Vi forventer at utlendingene vil være på banen også i 2016, selv om makrobildet med fallende oljepris, økende arbeidsledighet og så videre ser noe ruglete ut for øyeblikket, sier Müller.

TROR PÅ FORTSATT UTENLANDSK INTERESSE: - Vi kan takke lave renter, en svak krone og sterk investeringsvilje blant utenlandske investorer for den høye aktiviteten, sier Christian Müller hos advokatfirmaet Thommessen.

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten. Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

www.engebretsen.no ESTATE MAGASIN | N°1 2016

051

MARKED

Christian Bjørn Hansen i Haavind.

Her er Norges største eiendomsadvokater Advokatfirmaet BA-HR er i en særstilling når det kommer til eiendomstransaksjoner. I fjor hadde de et volum på hele 112 milliarder, noe som er mer enn en dobling fra 2014.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

052

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

- Vi hadde i fjor et transaksjonsvolum på 112 milliarder til sammen, da tar vi bare med direkte bistand til selger eller kjøper i transaksjoner signert eller closet i 2015. Av dette gjelder 80 milliarder norske eiendommer, mens de resterende 32 milliardene gjelder eiendom i utlandet eiet av norske strukturer, sier eiendomsadvokat og partner i BA-HR, Stig Bech. OPP MED 344 PROSENT

Dette er selvfølgelig et formidabelt volum og innebærer at advokatfirmaet har vært med på så å si alt som er av større transaksjoner i 2015. Neste selskap på listen er Advokatfirmaet Schjødt. Også for dem har året vært svært bra. De melder om et samlet volum på 60 milliarder kroner. Det var opp fra 13-14 milliarder kroner i 2014, noe som er en vekst på hele 344 prosent, eller mellom fire og fem ganger mer enn i 2014.

- Det var et hektisk år med stor aktivitet, både for eiendomsgruppen generelt og for de av oss som arbeider med eiendomstransaksjoner. Vi var med på en rekke store kjøpsprosesser, arbeidet med nasjonale og internasjonale klienter og fortsatte den positive trenden fra tidligere år, sier leder av eiendomsgruppen hos Advokatfirmaet Schjødt, Ditlef A. Thaulow. FIN VEKST FOR MANGE

Det tredje største advokatfirmaet når det kommer til eiendomstransaksjoner er Advokatfirmaet Thommessen. De var samlet med på transaksjoner for 50 milliarder kroner, noe som er en vekst fra 10 milliarder i 2014. Thommessen tok med andre ord femgangen når det gjelder transaksjonsvolum. Et annet selskap som gjorde det svært bra var Haavind. Året ble all time high både når det gjelder omsetning og transaksjonsvolum. - Høydepunktet er at vi gjennomførte over 50 transaksjoner med en verdi på over 50 millioner kroner. For en del av disse gjorde vi omfattende omstruktureringer i forkant, så det ble mye arbeid, og det var til tider bare å holde seg fast, forteller Christian Bjørn Hansen i Haavind. Transaksjonsvolumet deres endte på cirka 25 milliarder, og de var blant annet involvert i salget flere eindommer for Statoil ASA, blant annet ved salg av hovedkvarteret i Stavanger og to kontorbygg i Trondheim for i overkant av 4 milliarder. - Salget av Radisson Blu på Gardermoen var også et høydepunkt, sier Bjørn Hansen,

som legger til at de ser positivt på 2016, og at de for øyeblikket arbeider med transaksjoner for rundt 4 milliarder. STABILT FOR WIKBORG REIN

For Wikborg Rein ble 2016 også et godt år, men de kan ikke vise til den samme veksten som flere av konkurrentene. - Vi bisto i fjor på cirka 75 transaksjoner med en samlet verdi på 22,3 milliarder. Vi hadde med andre ord et hektisk transaksjonsår der antall transaksjoner lå høyere enn tidligere år, mens samlet transaksjonsvolum var omtrent det samme som tidligere, sier Gøran Mjelde Aarvik hos Wikborg Rein. I 2014 var de med på cirka 22 milliarder kroner, så beskrivelsen ”omtrent det samme som tidligere” er med andre ord helt presis. - Aktiviteten på nyåret viser også at markedet fremdeles er svært aktivt og vi har således allerede kommet i gang med flere nye transaksjoner etter nyttår i tillegg til noen "overliggere" fra 2015, sier Mjelde Aarvik.

Stig Bech hos BA-HR.

Gøran Mjelde Aarvik hos Wikborg Rein.

TRANSAKSJONSVOLUM 2015 Firma:

2015

2014

2013

2012

BA-HR

112

44,5

Haavind:

7-8

4-4,5

Kluge:

3,5

2,85

Schjødt

13-14

Selmer

Steenstrup Stordrange

5,1

Thommessen

Wikborg Rein

22,3

Hammervoll Pind

Ditlef A. Thaulow hos Advokatfirmaet Schjødt.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

053

MARKED

- Mye penger som søker trygge havner Nykommeren i eiendomsmarkedet, Carnegie, tror på et godt transaksjonsår også i 2016.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Han kom selv fra DNB Markets hvor han har blant annet har vært leder for corporate finance real estate. - Vi skal ha vår ”fair” andel av dette markedet, sier Bø. KAN TA KJAPP GEVINST

- Vi har positive forventninger til transaksjonsmarkedet. Det er fortsatt mye penger som søker trygge havner, selv om vi nok ikke skal opp i de samme volumene som vi har sett i 2015, sier leder for project finance hos Carnegie i Norge, Fredrik Bø. SKAL BLI EN GOD KONKURRENT

Carnegie etablerte seg innen markedet for næringseiendom høsten 2015. Teamet på nysatsingen var imidlertid ikke på plass før et stykke ut på nyåret. Til sammen er det fem medarbeidere som skal jobbe med syndikering og tilrettelegging av eiendomsprosjekter i selskapet. - Ambisjonen vår er å bli en god konkurrent til de aktørene som allerede er i dette markedet, sier Bø.

054

Han tror at en del av de aktørene som investerte i eiendom for noen få år siden kan ha hatt en såpass grei verdistigning at de kan komme til å realisere disse i 2016. - Det er nok en del som vil synes at det er greit å ta gevinst, samtidig som vi ser at utlendingene får en positiv effekt av svekket kronekurs. Vi tror derfor at 2016 kommer til å bli et bra transaksjonsår, sier Bø.

Carnegie har så langt konsentrert aktiviteten sin om andre aktivaklasser, men satsingen på eiendom er en del av en større pan-Nordisk strategi og satsing. – Dette er en del av en langsiktig satsing på nordisk nivå. Fra utsiden kan det virke som om vi kommer satser på toppen av et marked, noe som alltid er en bekymring, men dette er altså en del av en langsiktig strategi og satsing, sier Begby.

PAN-NORDISK SATSING

Carnegie er et finansrådgivningsselskap med 600 ansatte i åtte land, blant annet Sverige, Danmark og Norge. Hvor stor avdelingen skal være er ikke endelig avklart, men de kommer ifølge Begby til å ende opp på i underkant av ti medarbeidere. – Vi skal være fire til fem som skal jobbe med syndikering av eiendommer og så skal vi også en avdeling for corporate finance. Trolig ender vi opp med rundt åtte til ni medarbeidere, har sjeg for Carnegie i Norge, Christian Begby, tidligere sagt til nettstedet EstateNyheter.no.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

BRA ÅR: - Vi tror 2016 kommer til å bli et bra transaksjonsår, sier Fredrik Bø, leder for project finance hos Carnegie i Norge. .

Foto: BERRE

Geir Thoresen, prosjektsjef i Norwegian Property, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi. ESTATE MAGASIN | N°1 2016

055

NYHETER

ALDERSGRENSE: For å bli medlem i Ung i Næringseiendom må man være 35 år eller yngre. - De som er eldre, har som regel opparbeidet seg et godt nettverk, mener initiativtakerne Henrik Rudene Taubøll og Salman Saeed.

HAR PASSERT 500 MEDLEMMER I løpet av et drøyt år har foreningen Ung i Næringseiendom fått over 500 medlemmer og blitt en aktør som bransjen har fått øynene opp for. Sosiale medier har vært nøkkelen til den raske veksten.

056

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Henrik Rudene Taubøll hadde jobbet som advokatfullmektig i BA-HR i 2 år da han møtte investment mananger Salman Saeed i Linstow i forbindelse med et foredrag i 2014. Selv om Taubøll jobbet med eiendom, kjente han praktisk talt ingen i bransjen. Han og Saeed snakket om at det burde finnes et fora for unge i bransjen, og kort tid etter møttes personene som senere utgjorde det første styret i Ung i Næringseiendom, på en torsdagspils. BYGGER NETTVERK

- Vi opprettet en LinkedIn-gruppe og en Facebook-gruppe, og så ballet det på seg.

Jeg visste ikke at det var så mange unge som jobber i eiendomsbransjen, sier Taubøll. I dag teller foreningen over 460 medlemmer, som alle er 35 år eller yngre. Eldre personer får ikke innpass i foreningen. - Vi tenker at de som er over 35 år, som regel har opparbeidet seg et godt nettverk, derfor er aldersgrensen viktig. Ung i Næringseiendom skal ikke være en festgreie, men en nøytral og faglig arena hvor man kan utveksle erfaringer og bygge nettverk, sier han.

MANGE SØKERE FÅR NEI

Han mener at foreningen nå går fra nybrottsfase til etableringsfase. - Vi har kommet dit at de fleste i bransjen kjenner til Ung i Næringseiendom. Nå skal vi fremme oss utad og vise at vi er relevante, sier han. Samtidig er det nå flere som søker medlemskap som får nei enn ja. Alle medlemmene må ha sitt daglige virke i en virksomhet som er relatert til næringseiendom. 40 PROSENT KVINNER

FULLTEGNET PÅ 1,5 MINUTT

Dette er altså forumet hvor det å være ung har forrang foran alder og erfaring. Hovedaktiviteten er å gjennomføre fire faglige treff i året, som finansieres gjennom bidrag fra ulike aktører i bransjen. I 2016 planlegges det også en studietur til Riga for å få impulser fra andre eiendomsfaglige miljøer. I oktober ble et arranmegent fulltegnet med 120 deltakere i løpet av 1 minutt og 30 sekunder. I tillegg stod 80 personer på venteliste. Det siste arrangementet, som ble arrangert rett før dette bladet gikk i trykken, ble fulltegnet på enda kortere tid. YDMYKE OVER RESPONSEN

- Vi er ydmyke over all responsen vi har fått, og vi er veldig opptatt av å tilpasse det faglige til aldersgruppen. Samtidig har vi respekt for at medlemmene har ulik bakgrunn og jobber innen forskjellige fagfelt, derfor må vi ha interessante temaer som treffer alle, sier Saeed. Alle faglige treff inkluderer en markedsoppdatering. - Som ung advokatfullmektig hadde jeg aldri vært med på markedspresentasjoner før, og det gjelder mange unge i eiendomsbransjen, mener Taubøll. STORT MANGFOLD

Saeed forteller at det er et stort mangfold blant medlemmene i Ung i Næringseiendom. Både eiendomsinvestorer, eiendomsutviklere, næringsmeglere, transaksjonsmeglere, investorer, juridiske rådgivere, tekniske rådgivere, finansielle rådgivere, investeringsbanker, syndikeringsaktører, myndigheter og mediehus er representert. - Til tross for den unge alderen er det et høyt seniornivå blant medlemmene. Flere er direktører, partnere og andre beslutningstakere, sier Saeed.

Saeed er også glad for at 40 prosent av medlemsmassen er kvinner. - Det var en av medlemmene som sa at han aldri før hadde møtt en kvinne som jobbet i næringseiendom. Generelt er det også svært få kvinner å se på ulike arrangementer i bransjen sier han og fortsetter: - Vi driver ikke med kvotering, men samtidig blir det stadig flere kvinner som jobber med næringseiendom. Vi ønsker at foreningen skal være et speilbilde av hvordan virkeligheten er.

- Vi er ydmyke over all responsen vi har fått, og vi er veldig opptatt av å tilpasse det faglige til aldersgruppen. Salman Saeed i Linstow

FOTBALL OG GOLF

I fjor høst kom det også en henvendelse fra et medlem, som lurte på om de kunne spille fotball sammen. - Det er akkurat slik vi ønsker at foreningen skal fungere; at medlemmene selv tar initiativ til ulike aktiviteter. Nå spiller vi fotball fast én gang i uken, og deltok i Fabritius Cup, som vi for øvrig vant, smiler Saeed. Foreningen stiller også med eget lag i Holmenkollstafetten. I tillegg er en av medlemmene i full sving med å planlegge en egen golfturnering.

STYRET I UNG I NÆRINGSEIENDOM • Salman Saeed (leder), investment manager i Linstow AS • Henrik Rudene Taubøll (nestleder), fast advokat i BA-HR • Henrik Baardsen, prosjektleder i Pangea Property Partners • Daniel Løken Høgtun, senioradvokat i Selmer • Ann Kristin Aure, analytiker i Malling & Co • Silje Rønne, redaktør Estate Lokaler • Daniel Bjørn, Sem & Johnsen Prosjekt

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

057

PROFIL

BLÅ TALL: 2014 var det første regnskapsåret hvor Infill AS gikk i pluss. Utviklingsleder Bjørnar Johnsen (foran) og daglig leder Jarl Fronth kan også vise til blå tall for fjoråret.

058

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Fyller på med eiendommer Selskapet Infill startet med å identifisere 350 små og vanskelige tomter innenfor Ring 2 i Oslo hvor det var rom for utbygging. Siden har selskapet kjøpt store eiendommer av Runar Vatne, Carl Erik Krefting og Hans Petter Krohnstad.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

I 2002 etablerte Bjørnar Johnsen og Yngve Bruksås eiendomsutviklingsselskapet Infill AS. Ideen var å identifisere og bygge ut små og vanskelige tomter sentralt i Oslo. Gjennom et nøysomt arbeid fant de frem til 350 tomter innenfor Ring 2, hvor flere av dem var eid av Oslo kommune. KJØPTE SEKS TOMTER

- Vi fikk kjøpe seks tomter av kommunen til markedspris. Etter hvert som byggene på disse tomtene ble ferdigstilt, skjønte også de private eierne at dette var lurt, derfor ble det vanskeligere å kjøpe slike tomter, sier gründer og utviklingsleder Bjørnar Johnsen i Infill. Flere av de 350 tomtene var dessuten beliggende mellom to sameier. For å få kjøpe en slik tomt, er det derfor nødvendig med en positiv beslutning i begge sameiene. - Vi vet jo hvor vanskelig det er å oppnå enighet i ett sameie, så da kan man tenke seg hvordan det er nå to sameier skal bli enige, ler han. 710 PROSENT UTNYTTELSE

Estate Magasin treffer Johnsen og daglig leder, Jarl J. Fronth, i en leilighet i Vøyensvingen 10 et steinkast unna Aleksander Kiellands Plass. Her har Infill oppført et boligbygg med 12 leiligheter over 7 etasjer. Tomten, som selskapet kjøpte av Oslo kommune, er på 150 kvadratmeter. - Vi har fått til en utnyttelse på 710 prosent her. Det er vi svært fornøyde med, sier Jarl J. Fronth.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

OSLO BYS ARKITEKTURPRIS

Infill har også bygget 9 leiligheter på en 230 kvadratmeters tomt i Parkveien 5 b/c - et prosjekt som mottok Oslo bys arkitekturpris i 2012. - Det betyr veldig mye for oss. Dette er den prisen som henger høyest, mener Johnsen. I 2013 ble dessuten Dælenggata 36, hvor selskapet hadde klemt inn 21 leiligheter på en 317 kvadratmeters tomt, kåret til Årets Bygg av Byggeindustrien. - Prosjektet var i konkurranse med store bygg, derfor var det en stor og positiv overraskelse for oss, sier han. BOLIGER PÅ GRÜNERLØKKA

I mangelen av mindre tomter har Infill begynt å kjøpe større eiendommer. I 2012 kjøpte selskapet Nordre gate 20/22 på Grünerløkka av Runar Vatne, én av gründerne bak Søylen Eiendom. Her åpner reguleringsplanen for en ny bebyggelse på 5.500 kvadratmeter BTA, som inkluderer 50-60 boliger. I tillegg blir det næringslokaler med blant annet servering ut mot Nordre gate. Forventet byggestart er i 2017, og i mellomtiden leies bygget ut. TILFELDIG SAMMENTREFF

Samme år kjøpte Infill også i Skippergata 26. Eierne av dette bygget var Carl Erik Krefting og Hans Petter Krohnstad, som sammen med Runar Vatne utgjør trekløveret i Søylen Eiendom.

059

PROFIL

KJØPTE AV VATNE: Eiendommene som Per I 2012 kjøpte Infill AS Nordre gate 20/22 på Grünerløkka av Runar Vatne, én av gründerne bak Søylen Eiendom.

Ifølge Fronth var det et tilfeldig sammentreff at de kjøpte av alle de tre gründerne av Søylen Eiendom. TRANSFORMERER

Selskapet har også kjøpt Skippergata 22 av agenturfirmaet Tjersland AS. I Skippergata har Infill nå et areal på 4.500 kvadratmeter fordelt på de to bygårdene. Planene er 40 leiligheter, kontor og servering. I begge bygårdene planlegger Infill et transformasjonsprosjekt hvor de kombinerer nytt og gammelt. De ønsker også å åpne opp mellom eiendommer samt å skape en ny passasje gjennom kvartalet til Jernbanetorget. FIKK MED ASPELIN RAMM

Til tross for at Infill ble etablert tilbake i

060

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

2002, var 2014 det første regnskapsåret selskapet gikk i pluss. Dette året var omsetningen på drøyt 62 millioner kroner og resultat før skatt på 3,4 millioner. I skivende stund er ikke årsregnskapet for 2015 klart, men ifølge Fronth skal resultatet være positivt også for dette året. Infill AS er i hovedsak eid av Aspelin Ramm Eiendom, som kom inn på eiersiden i 2007. Gründeren Bjørnar Johnsen sitter igjen med en mindre eierandel. - Dette er et resultat at selskapet er blitt større og at vi var avhengige av å få inn kapital. Nå som vi er blitt større, kan vi også gjøre større prosjekter, sier Johnsen.

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. ESTATE MAGASIN | N°1 2016

www.bundegruppen.no

061

HOTELL

SVART I VEST, VEKST I NORD Fra januar i fjor til januar i år har det vært en kraftig vekst i antall solgte hotellrom i Tromsø og Bodø. I Stavanger er det helt motsatt.

062

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

– Fjoråret ble tøft for hotellene i Stavanger-regionen, og i år har det startet minst like ille.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

– I Tromsø var det hele 15,2 prosent flere tilgjengelige hotellrom i januar i år. Likevel maktet hotellene å oppnå en samlet vekst i rombelegget på seks prosent. Det er ekstremt bra. Med 70,2 prosent topper da også Tromsø beleggslisten vår, sier Peter Wiederstrøm, hotellrådgiver og –analytiker i Wiederstrøm Hotel Consulting. Dette selskapet tilbyr blant annet benchmarking-verktøy, hotellstatistikk og analyse på det norske markedet – i samarbeid med Benchmarking Alliance. VEKST PÅ GARDERMOEN

Det ble også bokført en stor vekst i antall solgte rom på og ved Gardermoen, som med 62,2 prosent endte på andreplass på beleggsoversikten. Det var også vekst i antall solgte rom i Oslo (med Fornebu), Trondheim (med «flyplass-hoteller») og Drammen, mens det var kraftig nedgang i antall solgte rom langs kysten fra Kristiansand

til Møre og Romsdal. Det var romprisnedgang i 10 av 14 byer og destinasjoner i januar i år, sammenlignet med januar i fjor. – Når det meste av varer og tjenester hotellene etterspør blir dyrere, er det naturligvis negativt at ikke romprisene følger etter. Oslo med Fornebu (934) oppnådde de høyeste romprisene, foran Tromsø (915), Stavanger-regionen (909) og Bodø (905). Kristiansand (706) havnet på pris-bunnen, nærmest fulgt av Molde (720). Hotellene i Haugesund hadde det laveste samlede rombelegget i januar (30,2 prosent). – Generelt for de norske storbyene ser vi at trenden fra ifjor fortsatte, men i tillegg har både Bergen og Kristiansand «kastet seg på» med svak utvikling. I nord og på Østlandet er det flotte tall. Også Trondheim har bedring, sier Wiederstrøm. – Et fall i RevPAR(losjiomsetning eks. MVA per tilgjengelige rom, red. anm) på 22,6 prosent i Bergen er voldsomt. Det er 10 prosent færre solgte rom, 6,9 prosent flere tilgjengelige rom og et prisfall på åtte prosent. Jeg kjenner ikke til om det er spesielle forhold som ligger bak nedgangen i antall solgte rom. Signalene jeg får fra bransjen er at det er «oljerelatert». TØFF START

– Fjoråret ble tøft for hotellene i Stavanger-regionen, og i år har det startet minst like ille. Tallene våre viser at nedgangen i antall solgte rom i januar, fra januar i fjor, er på rundt 11 prosent. Da hjelper det jo ikke at det er over fem prosent flere hotellrom å fylle i år. Dette gir et veldig stort fall i kapasitetsutnyttelsen, og rombelegget er nå helt nede på 37 prosent. Det er ukedagene som faller mest, sammenlignet med helg, fra januar i fjor. Samtidig faller romprisene. Nedgangen fra januar i fjor er på hele 16,5 prosent og nå er både Tromsø og Oslo med Fornebu foran på listen.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

063

BOLIG

– En losjiinntekt per solgte rom på 909 kroner, som Stavanger-regionen hadde, er slett ikke dårlig når man snakker om januar i norsk sammenheng. Det er bare det at man har vært vant med ekstremt høye priser tidligere. De tidene virker nå å være forbi. At det åpner ytterligere nye hoteller i Stavanger-området i år vil trolig bare gjøre situasjonen verre. Analysesjef Martin Nyberg i Newsec tok for seg hotellmarkedet i Stavanger og Rogalands-regioen på et seminar i Oslo for kort tid siden, og han tegnet et mørkt bilde for hotellinvestorer i Stavanger og omegn. – Hotellnæringen i regionen sliter i dag, med svikt i belegget og synkende RevPar. – Når vi da legger til at det er 850 nye hotellrom som snart blir ferdigstilt i byen, så kan vi konkludere med at det blir blodrødt i Stavanger i tiden fremover. Han får støtte fra Olaf Vangstein i Nordic Hotel Consulting. – Hotellene i Rogaland fikk en nedgang på 21.7 prosent i losjiomsetning i desember. Enda verre var det for hotellene i Aust-Agder som fikk en nedgang på 22.7 prosent, sier Vangstein. Utviklingen i oljebeltet blir enda mer tydelig når man ser året under ett. – Det er tre fylker som hadde negativ utvik-

064

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

ling i losjiomsetningen i 2015. Det var hotellene i Møre og Romsdal ned med 2.2 prosent, hotellene i Aust–Agder ned 4.4 prosent og hotellene i Rogaland ned med 12.7 prosent, sier Olaf Vangstein i Nordic Hotel Consulting. TI GYLNE ÅR

– Midt oppe i all «elendigheten», er det viktig å huske på at Stavanger-regionens hoteller har vært gjennom en forholdsvis lang og nærmest eventyrlig periode i forkant av nedgangstidene. «Ti gylne år» har blitt etterfulgt av ett dårlig, sier Peter Wiederstrøm og poengterer at hotelleiere har lang investeringshorisont. – Hoteller skal stå i mange tiår, og tidene vil svinge. Lønnsomheten for investorer og driverne vil variere. Ting endres fort, bare se hvor kjapt oljeprisen ble halvert. – Det store spørsmålet er hvor lenge situasjonen vil vare. Oljeprisen og aktiviteten i oljebransjen styrer mye av det som skjer på hotellene, og akkurat nå er bildet svart. Vekst i turismen kan selvsagt oppveie litt, sier Peter Wiederstrøm i Wiederstrøm Hotel Consulting.

There are endless solutions

Let us find yours

STÅLE O. MELENG

TOM RUNE LIAN

E-mail: som@wiersholm.no T. +47 928 81 417

E-mail: trl@wiersholm.no T. +47 920 81 920

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

065

HAV Eiendom selger Sørengautstikkeren i Bjørvika for 940 millioner ”Våre advokater var med i alle faser av prosessen, og det er en stor fordel å jobbe sammen med dyktige advokater når vi trenger advokatbistand”, sier Eva Hagen, administrerende direktør i HAV Eiendom.

HAV Eiendom bak tomtesalg i Bjørvika

066

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

NORDISKE EIENDOMSNYHETER: Estate Media blir nå en av eierne av Nordic Property News. Nettsiden er Skandiavias eneste nettsted som utelukkende publiserer nyheter for næringseiendom.

Nytt Estate-selskap Estate Media satser ytterligere på eiendomsnyheter i Skandinavia.

Den profesjonelle eiendomsbransjen etterspør i stadig større grad informasjon og nyheter om eiendom, og Estate Media tar nå nok et grep for å styrke posisjonen som den ledende på eiendomsnyheter i Skandinavia. Estate Media i Norge stifter i disse dager et nytt svensk selskap, som skal drive konferansen Fastighetsdagarna og nyhetsportalen Nordic Property News. SAMMEN MED FASTIGHETSSVERIGE

N NYHETER Redaksjonen

Selskapet stiftes i samarbeid med Fastighetssverige, som er et av de ledende eiendomsmediene i Sverige. Selskapet vil eies 50/50 av Estate Media og Fastighetssverige og vil få kontoradresse i Gøteborg. Rolf Andersson blir selskapets daglige leder. Selskapet kommer i første omgang til å drive konferansen Fastighetsdagarna og nyhetsportalen Nordic Property News.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Nyhetsportalen vil fra nå av tilby leserne eiendomsnyheter på norsk, dansk og svensk på en og samme plattform. 27.000 MOTTAKERE

I tillegg vil toppsakene i hvert land vil bli oversatt til engelsk. Nordic Property News har per i dag 27.000 eiendomsinvestorer på sin distribusjonsliste. - Fastighetssverige eies av Rolf Andersson, som jeg kjenner veldig godt. Han var min partner i Norge da jeg startet Estate Media for 16 år siden, sier administrerende direktør Trond Valle i Estate Media. - Det nye selskapet og samarbeidet med Fastighetssverige vil styrke Estates posisjon ytterligere. Ingen andre har nå så mye eiendomsnyheter på en og samme plattform, sier Valle.

067

NYHETER

Tre redaksjoner samlet på én plattform EstateNyheter.no, EstateVest.no og EstateMedia.dk er nå samlet under én og samme felles merkevare, Estate.

N NYHETER Redaksjonen

- Dette vil styrke oss som den ledende nyhetsformidleren av eiendomsnyheter i Skandinavia, sier administrerende direktør i Estate Media, Trond Valle. STERKERE MERKEVARE

Estate Media består i dag av tre redaksjoner, EstateNyheter.no som dekker det nasjonale eiendomsmarkedet i Norge, EstateVest.no som i hovedsak dekker fylkene Hordaland og Rogaland, samt EstateMedia.dk som dekker Danmark. De tre redaksjonene har så langt hatt en tilværelse som noe løsrevne enheter, men nå har de altså blitt samlet under felles merkevare og profil. Dette innebærer at redaksjonene har fått nyhetsportaler som har et og samme uttrykk. Hver av redaksjonene vil som før publisere sine egne nyhetssaker, men vi vil også krysspublisere nyheter, slik at for eksempel EstateNyheter vil ta inn saker både fra EstateVest og EstateMedia.dk. - Dette gjelder også for EstateVest som vil publisere saker fra EstateNyheter på sin hjemmeside, sier redaktør for EstateVest, Torgeir Hågøy. LEDENDE PÅ EIENDOMSNYHETER

Målet med den felles merkevaren og profilen er å ta en enda sterkere posisjon som Skandinavias ledende formidler av eiendomsnyheter. - Vi har en unik posisjon med tre ulike redaksjoner. Dette er en kjempefordel og noe

068

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

som vi nå skal dra nytte av. Vi vil dekke det norske og danske eiendomsmarkedet tettere og bedre enn noen av våre konkurrenter, sier Valle. Siden er utviklet av Estate Media og Valle håper leserne og samarbeidspartnerne liker den. - Siden vil være i kontinuerlig utvikling og nettsiden som nå er publisert er ikke et endelig ferdig produkt. Det vil tilkomme nye aktiviteter, innhold og tjenester utover i 2016, sier Valle. En annen fordel med den nye løsningen er at alle annonseformater blir felles, slik at man som annonsør kan kjøpe annonser på alle tre sider uten å endre på annonseformatet. - Estate Nyheter har 10-årsjubileum i år, og da er det hyggelig å kunne feire seg selv med en oppgradering, sier Thor Arne Brun, ansvarlig redaktør for Estate Nyheter.

Når det ikke er mulig å åpne vinduet

Ventilasjon og klimaanlegg

Kjøling

Elektro

Godt innemiljø handler om mer enn bare luften du puster inn. Det handler om trygge og komfortable omgivelser. Og, det handler om fornøyde og produktive medarbeidere, med færre helseproblemer og lavt sykefravær. Til syvende og sist handler det om fornøyde mennesker i sunne bygg... og romstasjoner. Finn ut mer på caverion.no/Csaga

#Csaga

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

069

QUALITY SPA & RESORT STRÖMSTAD

28-29 APRIL 2016

TIRIL HAUG VILLUM Administrerende direktør i Pareto Bank

BAARD SCHUMANN Administrende direktør i Selvaag Bolig

CHRISTIAN V. DREYER YAMA KARIM Administrerende direktør i Eiendom Norge

070

JAN L. ANDREASSEN

DANIEL KJØRBERG SIRAJ

TOM STAAVI

MATHIS GRIMSTAD

Sjeføkonom i Eika Gruppen

Partner at Daniel Libeskind Informasjonsdirektør i Studio New York Finans Norge

Konsernsjef i Obos

Administrerende og Managing Partner i Stor Oslo Eiendom

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Boligdagene 2016 Quality Spa & Resort Strömstad | 28-29 april 2016

Estate Media har gleden av å invitere deg til Boligdagene 2016 på Quality Spa & Resort Strömstad i Sverige! Behovet for flere boliger i Norge er økende, og en god og bærekraftig by- og boligutvikling er viktig. Forholdene må legges til rette for å skape og gjennomføre prosjekter som kommer både byen og befolkningen til gode. Under BOLIGDAGENE 2016 ser vi på hvordan vi skal utvikle og gjennomføre boligprosjektene som kan gi en merverdi til byen, og hvordan vi kan tilfredsstille kjøpernes ønsker og behov.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

071

HEKTISK TID: år de økonomiske pilene peker nedover, blir ikke Olav Chen bare nedringt av pressen. Som senior porteføljeforvalter i Storebrand Kapitalforvaltning er det også han som må ta støyten når kundene ringer.

072

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

YTTERST PÅ RISIKOSKALAEN Det lave rentenivået presser Olav Chen, én av Norges største ensjonsforvaltere og flere andre investorer ut på risikoskalaen. Derfor er norsk næringseiendom en interessant investeringsmulighet. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

OLAV CHEN • Født i 1977 i Kongsvinger, Norge. • Senior Portfolio Manager i Storebrand Asset Management siden 2003. • Økonom og risk controller i Storebrand i 2003. • Corporate Trainee i Storebrand 2001-2003. • Master of Philosophy Universitetet i Oslo (M.Phil.) - cand.oecon, Economics, Mathematics 1996 – 2000. • The London School of Economics and Political Science (LSE), Master of Science (MSc), Economics 2000-2001.

Oljeprisen har nettopp dundret under 40 dollar fatet, kronekursen er historisk lav og renten nærmer seg null. Det er så vidt at Olav Chen får presset inn fotballtreningen med bedriftsidrettslaget til Storebrand på timeplanen. Når pilene peker nedover, er det nemlig ikke bare pressen som ringer ham for å få kommentarer. Som senior porteføljeforvalter i Storebrand Kapitalforvaltning er det også han som må ta støyten når kundene ringer og vil ha en forklaring på hva som skjer. MÅ HOLDE SEG OPPDATERT. For å gi et godt svar til kundene og

pressen, må Chen holde seg oppdatert døgnet rundt. Siden de økonomiske parameterne i USA er ekstremt viktige for norsk økonomi, må han i alle fall sjekke Bloomberg og andre kanaler klokken 22.00 norsk tid når New York Stock Exchange stenger. Men derfra er det ikke lenge før børsene i Asia åpner. - Dette er ikke en 9-16-jobb, men samtidig gir det meg en mer fleksibel arbeidsdag. Dessuten var det verre under finanskrisen, for da var det også mye som skjedde i helgene. Det var mange kri-

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

073

PORTRETT

INNSATS GIR RESULTATER: - I Norge skal du helst være smart uten å legge ned så mye innsats. Det er bare i idrett at det motsatte er lov, mener Chen, som har fått kinesisk oppdragelse og er vant til å jobbe hardt.

semøter der politikerne skulle finne frem til løsninger, så da gjaldt det å følge ekstra godt med, sier Olav Chen. FRAGMENTERT I NÆRINGSEIENDOM . Estate Magasin møter ham på

Storebrands hovedkontor på Lysaker rett utenfor Oslo. Her starter Vestkorridoren ut fra hovedstaden, hvor utleiemarkedet for kontoreiendommer begynner å bli tungt. - Markedet for næringseiendom blir veldig fragmentert fremover. Jeg ville ha holdt meg langt unna Vestlandet, for det må ligge til grunn en sysselsettingsvekst. Det har vært en kraftig barbering i oljebransjen, og det gir et utfordrende leiemarked. Vi ser tendenser her i Vestkorridoren også, siden det er flere oljeserviceselskaper her.

074

OSLO I SÆRSTILLING. I Oslo sentrum er situasjonen helt annerledes. - Der er det mange leietakere fra offentlig sektor, som ikke er påvirket av nedgangen i oljeindustrien. Vi ser også at arbeidsledigheten i Oslo faktisk har falt de siste 12 månedene, mens ledigheten Norge under ett har økt. Markedet for næringseiendom i Oslo er preget av at det er nettopp der jobbene finnes, men etter hvert vil det nok merkes litt der også, sier han. UØNSKEDE EFFEKTER. Ifølge Chen er tusenkroners spørsmålet hvordan økt arbeidsledighet, samt økt frykt for å miste jobben, vil påvirke forbrukernes konsum og sparing. Denne ”second round”-effekten kan gi nye uønskede effekter i norsk økonomi. - Norge har heldigvis flere handlingsmuligheter enn andre land. Takk gud for handlingsregelen, som har hindret Norge i å bruke

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

unødig mange penger fra Oljefondet i gode tider. I nedgangstider har statsminister Erna Solberg muligheten til å åpne lommeboka for å bygge veier og annen infrastruktur hvis det blir ordentlig krise.

Takk gud for handlingsregelen, som har hindret Norge i å bruke unødig mange penger fra Oljefondet i gode tider.

ARBEIDSOM OG FLITTIG. Olav Chen er født og oppvokst i Kongsvinger. Foreldrene er fra Shanghai og har i stor grad lagt kinesiske verdier til grunn i oppdragelsen. Det innebærer blant annet å være arbeidsom og f littig - spesielt når det kom til skolearbeid. - Jeg har nok også vokst opp med mindre jantelov enn mange andre. Det er ikke noe problem å være god eller best, understreker han. MÅTTE SKRYTE NED INNSATSEN. Både på barne-, ungdomsog videregående skole følte Chen at mange måtte skryte ned sin egen innsats i forkant av prøver: ”Nei, jeg har ikke lest så mye”. - I Norge skal du helst være smart uten å legge ned så mye innsats. Det er bare i idrett at det motsatte er lov. Se på Martin Johnsrud Sundby (ledende norsk langrennsutøver, red. anm.), som trener mest av alle og blir en ener i langrenn. Han blir hyllet. Men du blir sett på som en nerd og streber hvis du sitter på lesesalen på universitetet en fredag kveld. FREDAGSKVELDER PÅ LESESALEN. Chen tilbrakte mange fre-

dagskvelder på lesesalen da han studerte ved Universitet i Oslo. Han synes det var befriende da han begynte å studere ved The London School of Economics and Political Science. - Der var mentaliteten helt motsatt fra Norge. Hvis du ikke satt på lesesalen en fredag kveld, ble du sett på som en ”free rider”. Du ble kanskje mistenkt for å være barn av en oljesjeik, som ikke behøvde å anstrenge deg med studiene for å lykkes. For meg er det en klar sammenheng mellom innsats og resultater. NATURLIG Å INVESTERE I EIENDOM. Storebrand Kapitalforvaltning er blant Norges største pensjonsforvaltere, og eiendom er en viktig del av en balansert portefølje. - Eiendom er jo ikke en superlikvid aktivaklasse, men samtidig er pensjonsmidler per definisjon langsiktige, og da er det naturlig å investere i eiendom, sier han. I porteføljen inngår både hel- og deleide kontoreiendommer og kjøpesentre i Norge. ATTRAKTIVT FOR UTLENDINGER. - På grunn av det lave rentenivået blir vi og andre nå presset ut på risikoskalaen. Det er jo det sentralbanken vil; at vi ikke skal ha pengene i banken, men heller plassere dem andre steder eller bruke dem opp. Da blir næringseiendom en interessant investeringsmulighet, mener Chen. Den lave kronekursen gjør det i tillegg enda mer attraktivt for utenlandske investorer å kjøpe næringseiendom i Norge.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

075

PORTRETT

- Utenlandske investorer får nå en ren kroneeffekt på 20-30 prosent over kort tid. Det bidrar til å holde prisnivået på næringseiendom oppe, i alle fall i Oslo, selv om den totale arealledigheten i Norge øker.

Utenlandske investorer får nå en ren kroneeffekt på 20-30 prosent over kort tid. Det bidrar til å holde prisnivået på næringseiendom i Norge oppe.

SYKLISK I BOLIG. Når det kommer til boligprisene, viser

Chen til at mye er syklisk. - Satt på spissen er det som nevnt i Oslo jobbene finnes nå, men samtidig kan arbeidsinnvandringen fort snu. Kronesvekkelsen gjør arbeidsinnvandring mindre attraktivt, noe som igjen kan føre til at det blir mindre behov for boliger. - Når folk i indre Oslo mister jobben, vil vi kunne se fallende boligpriser der også. At folk har fast jobb er mye viktigere for boligprisene enn om renten er på 2 eller 4 prosent. DEN DOBLE EFFEKTEN. Chen utleder at når det er kraftige

kutt innenfor oljeservice, blir det mindre å gjøre for blant andre finansfolk og advokatene på og rundt Aker Brygge også etter hvert. Det resulterer i færre restaurantbesøk og mindre shopping. - Hvis husholdningene først begynner å stramme inn, kommer den doble effekten. Da kan det bli krise i Norge, advarer han. Chen mener at flyktningestrømmen til Norge kan oppveie litt, siden det plutselig blir veldig høyt belegg på høyfjellshoteller samt at sysselsettingen og aktiviteten i nærområdene vil øke - flyktningene handler jo i de lokale butikkene. Men denne effekten vil bare vare en kort tid. MEDFØDT INTERESSE FOR KINA. Ettersom foreldrene

er fra Shanghai, reiser ikke bare Chen til Kina minst én gang i året. Han har også en medfødt interesse for Kina og landets rolle i internasjonal økonomi. - Kina blir stadig viktigere rent økonomisk sett og for meg ut fra de investeringene vi gjør. Den forrige korreksjonen i aksjemarkedet startet jo i Asia. Vi kommer til å høre mer og mer om Kina fremover, mener han. ENDRER SEG RASKT. Ifølge Chen skjer ting veldig fort i

Kina. - Det er fordelen med en totalitær stat og kommandoøkonomi; man trenger ikke å bruke 10 år på å diskutere Fornebubanen. De bare dunker det gjennom, og så er de i gang med byggingen året etter, smiler han. De siste 10 årene har Kina benyttet til å bygge opp infrastrukturen, noe som har gitt stor etterspørsel etter råvarer fra land som for eksempel Russland og Australia, samt mange andre såkalte fremvoksende økonomier.

076

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

JOBB VIKTIGERE ENN RENTE: N책r folk i indre Oslo mister jobben, vil vi kunne se fallende boligpriser der ogs책. At folk har fast jobb er mye viktigere for boligprisene enn om renten er p책 2 eller 4 prosent, sier Chen.

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

077

PORTRETT

078

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

Nå får råvareeksporterende land seg en smell, og Norge er ikke unikt sånn sett.

KLIPPER HVERANDRES HÅR. - Nå går i prinsippet Kina fra å kjøpe råvarer fra andre land til å klippe hverandres hår. Kina blir nå mer og mer en innenlandsøkonomi hvor tjenestesektoren vil vokse mer enn tradisjonell industri, og det kan få store konsekvenser for andre land, sier han. - De som har støttet seg på eksport til Kina, kommer til å se på dette som et stort tilbakeslag. NORSK ISFRONT MOT KINA. I 2010 ble Nobels Fredspris utdelt til Liu Xiaobo ”for hans lange og ikke-voldelige kamp for sentrale menneskerettigheter i Kina”. - Han har vært en sterk talsmann for at grunnleggende menneskerettigheter skal gjelde også i Kina, uttalte daværende leder av Nobelkomiteen og tidligere statsminister i Norge, Torbjørn Jagland. Denne fredsprisen førte ikke bare til en isfront mellom Norge og Kina, men også til en politisk debatt i Norge om dette var en klok avgjørelse.

OLJEFONDET KAN GLEMME KINA. - Hva tenker du om denne fredsprisen? - Jeg mener den var unødvendig og veldig uheldig med tanke på det gode forholdet Norge og Kina har hatt i lang tid både økonomisk og politisk. Det skjer ingenting i denne situasjonen, og det er kanskje verre nå enn noen gang. Det er vel sånn at Norge graver seg ned og tenker at det vil gå over, men det tror jeg ikke vil skje. Jeg tror at en eventuell løsning ligger i Norges hender, svarer Chen i samme stund som den tunisiske dialogkvartetten er i Oslo for å motta fredsprisen for 2015. - Oljefondet er en betydelig eiendomsinvestor, som nå viser interesse for det asiatiske markedet. Kan vi se for oss at Oljefondet kjøper eiendom i Kina? - Nei, det er nok ikke mulig slik det politiske forholdet mellom landene er nå. BEHERSKER SHANGHAI-KINESISK. Chen behersker Shanghai-kine-

sisk, men det er ett typisk norsk ord han ikke kan oversette.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

079

FØLGER KINA NØYE: - Kina blir nå mer og mer en innenlandsøkonomi hvor tjenestesektoren vil vokse mer enn tradisjonell industri, og det kan få store konsekvenser for andre land, sier Chen, som følger den økonomiske stormakten nøye.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Foreldrene mine åpnet den første kinesiske restauranten i Kongsvinger og Hedmark på 1970-tallet. Jeg jobbet en del der. I studietiden på Blindern var jeg seminarleder og PC-romvakt. Din første eiendom? - En leilighet på 40 kvadratmeter på Grünerløkka. Jeg liker veldig godt Grünerløkka; det er mye mindre homogent enn andre områder i Oslo. (Chen har siden flyttet til en større leilighet på Grünerløkka, red. anm.) Hva hører du på? - Spotify, svarer han, åpner appen og finner ut at det siste han hørte på var Coldplay. - Jeg er ganske altetende. Hva leser du? - Det blir mye på nett, som Bloomberg, Economist, Wall Street Journal og Financial Times. Når det gjelder bøker, blir det mest kvasifaglig litteratur. Den siste jeg leste var ”Flash Boys” av Michael Lewis. Hva gjør du på fritiden? - Jeg spiller litt bedriftsfotball, pluss at jeg trener litt på SATS. I tillegg blir det en del ski og snowboard, samt mer sosiale aktiviteter. Hva irriterer deg? - Bilkø. Jeg gjør alt for å komme meg ut av køen og finne en alternativ vei. Forresten; folk som konsekvent legger seg i venstre fil med bilen, selv om det er mye ledig plass i høyre fil; sett det øverst. Det er irriterende det. Hva blir du i godt humør av? - Sol, sommer, hav og strender. Jeg er definitivt et sommermenneske og har nettopp kjøpt meg båt. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Jeg liker Erna Solberg - hun gjør en god jobb. Ellers er det litt varierende. Men jeg synes de bør få litt mer tid til å komme inn i ting.

080

Ordet er ”skippertak”, og for utenlandske lesere av Estate Magasin: Uttrykket kommer fra den tiden da mange nordmenn jobbet som sjømenn. På lange reiser hadde de lite å gjøre mesteparten av tiden. Men i de periodene skipet var på vei inn til eller ut fra en havn, måtte alle -inkludert skipperen- jobbe veldig hardt. I dag blir uttrykket blant annet brukt i jobbsammenheng, men det er kanskje mest kjent i forbindelse med studier; at studentene leser mesteparten av pensum rett før eksamen. - Finnes det er kinesisk tegn for skippertak? - Nei. Jeg tror ordet skippertak bare eksisterer i det norske språket, smiler han. NY OG UTFORDRENDE SITUASJON. Norge er en åpen og utsatt økonomi. Oljeprisen påvirker den globale økonomien, og Norge påvirkes både av oljeprisen og den globale økonomien. - Finanskrisen i 2008 rammet alle land, men Norge i mindre grad på grunn av oljeinntektene. Under statsgjeldskrisen i Europa noen år senere var det oljeinvesteringene som reddet oss. Nå får råvareeksporterende land seg en smell, og Norge er ikke unikt sånn sett. Dette er en ny og utfordrende situasjon for Norge.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

FOTO: TOMASZ MAJEWSKI

Samspill, eierskap og kompetanse BEDRE BYMILJØ ROM Eiendom eier eiendommer sentralt i de fleste byene. Her utvikler ROM boliger og arbeids plasser i tilknytning til eksisterende infrastruktur. Kompakt utvikling på kollektivknutepunktene gjør hverdagen enklere for stadig flere og skaper et bedre bymiljø.

UNIK KOMPETANSE Fremtidsrettet by og stedsut vikling fordrer godt samarbeid med kommunene og berørte parter samt unik kompetanse på eiendomsutvikling. I Oslo utvikler ROM, alene eller gjennom SP selskap, blant annet: 3.4.000 leiligheter 1520.000 arbeidsplasser Østbanehallen – ferdig oppgradert ROM samarbeider med en rekke kommuner rundt Oslo, deriblant Drammen, Moss, Ullensaker, Eidsberg, Lier og Ski. Sammen skaper vi gode byer og tettsteder.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no ESTATE MAGASIN | N°1 2016

081

NYHETER

Børsuro gjør gode objekter enda bedre Uroligheter på verdens børser gjør gode eiendomsobjekter enda bedre. Det mener leder for transaksjoner hos DNB Næringsmegling, Morten Roland.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg tror at særlig for trygge og gode kontantstrømeiendommer, så vil de fremstå som en enda tryggere investering i et urolig marked. Dette gjelder nok først og fremst for de beste objektene med den beste beliggenheten, sier Roland. ØKT DIFFERENSIERING

SKRELL: Mange selskaper på Oslo Børs har opplevd et betydelig verdiskrell, og dette kan øke interessen for eiendom som investeringsobjekt.

Oslo Børs har så langt i år hatt en nedgang på over 13 prosent. Dagens Næringsliv skriver at FTSE Global All Cap, en indeks med aksjer fra alle verdenshjørner, har falt over ti prosent, samt at S&P 500, indeksen med de største selskapene i USA, er ned over ni prosent. I et eiendomsperspektiv kan selvfølgelig en slik børsnedgang få konsekvenser, men det altså ikke bare negative nyheter. Investorene vil alltid være på jakt etter trygge investeringer og i et

urolig makrobilde seiler eiendom nok en gang opp som en trygg havn. - Det vil nok bli en større differensiering enn vi har har sett i det siste. Eiendommer som er mer eksponert for olje- og gassmarkedet vil nok ikke oppleves som like trygge og dermed som like gode investeringer. Beliggenhet er med andre ord helt avgjørende, sier Roland. UTSOLGT FOR EIENDOMMER

Hos DNB Næringsmegling er det nå et annet fokus enn før nyttår. Da var det rekordaktivitet og de fleste meglerhusene melder om rekordhøye transaksjonsvolumer. - Vi er i en fase av året hvor det handler om å komme i gang med nye saker. Vi løste i hovedsak alle våre mandater før nyttår og er utsolgt for eiendommer, sier Roland, som legger til at det fortsatt er svært mange som ønsker å investere i eiendom. - Etterspørselen er veldig, veldig stor nåde fra nasjonale og internasjonale investorer, men utbudet er lite. Dette er en del av den vanlige sesongsyklusen, så vi tror at det vil komme flere eiendommer på toget etterhvert. Vi tror på et vitalt og godt transaksjonsår også i 2016, sier Roland. REKORDÅR

Mens volumet i 2015 endte på rundt 130 milliarder kroner, så tror DNB Næringsmegling, på en vesentlig volumfall i 2016. - 2015 ble et spesielt år med mange store porteføljetransaksjoner. Vi tror at vi vil ende på rundt 70 milliarder kroner, men det er selvfølgelig ren gjetning når vi står i februar måned. I et historisk perspektiv er det svært gode tall, påpeker Roland. 082

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

083

NYHETER

Meglerne tror på godt transaksjonsår 2015 slo alle rekorder. Næringsmeglerne tror på nok et godt transaksjonsår, men med vesentlig reduserte volumer.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

våre naboland, som nå opplever vekst mens den norske økonomien svekkes. Styringsrenten ble holdt undret på 0,75 prosent på forrige sentralbankmøte i desember, men signalene er ett kutt til 0,50 prosent for Q2 2016, og enda ett kutt til 0,25 prosent før Q3 2016. - Med en prime yield på 4,20 prosent og 10 års swap godt under 2 prosent, og forventet rundt 1,75 prosent de neste 18 månedene forventer vi høy interesse for kontorbygg, og da spesielt prime kontorbygg, sier Nes. ØKT YIELD PÅ SEKUNDÆREIENDOM

- Med lav avkastning i alternative investeringsklasser, samt med en etterspørsel som er høyere enn tilbudet, så forventer vi fortsatt høyt volum i transaksjonsmarkedet i 2016, sier senioranalytiker hos Malling & Co, Herman Ness. 2015 ble som vi har gjentatt noen ganger et massiv transaksjonsår. Volumet endte på i overkant av 120 milliarder kroner. Noe lignende har aldri skjedd tidligere. TROR PÅ LAVERE RENTE

Det er en rekke årsaker til at næringseiendom vil være et attraktivt investeringsobjekt også i 2016. Rentene er lave, og styringsrenten er under press da den fortsatt er høyere enn i

084

For 2016 estimerer Malling & Co at kontorandelen av transaksjonsmarkedet vil bli på rundt 45 prosent. De tror også at det vil bli en liten økning i yielden for sekundære kontorbygg. - Dette handler om at investorer skal være villige til å kjøpe i samme grad som i 2015. Dette er en konsekvens av den noe høyere risikoen forbundet med sekundær eiendom kontra prime eiendom, hvor vi forventer en moderat nedgang i ledigheten for sentrale og moderne bygg, mens mer perifere bygg, spesielt i randsone vest, vil være et mer utfordrende marked, sier Næss. NEDGANG I VOLUMET

Til tross for en rekke faktorer som trekker i positivt retning, så forventer derimot Malling & Co at det blir en nedgang i antallet store transaksjoner, og da spesifikt porteføljesalgene man har sett i 2015. - Vi tror utenlandske investorer fortsatt vil ha en høy tilstedeværelse i det norske

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

markedet på nivå med 2015 rundt 35 prosent eller noe høyere. Totalt transaksjonsvolum for 2016 forventer vi vil ende opp på 65 milliarder kroner, sier Næss. Hos Union er estimatet høyere. - Vi tror på 75 milliarder i 2016. Det er altså vesentlig lavere enn i 2015, men fortsatt et veldig sterkt år, sier analysesjef hos Union, Jo W. Gullhaugen. De tror utlendingene kommer til å fortsette å prege markedet med betydelige investeringer i 2016. - Det er fortsatt mange utenlandske investorer som ønsker eksponering i Norge og som ikke har fått det, og det er flere av de som har kjøpt som signaliserer at de ønsker mer. Vi venter derfor at utlendingene vil være en viktig faktor også i år, sier Gullhaugen. TROR MANGE ER ALT FOR OPTIMISTISKE

Thor Bjørdal i Colliers tror mange er alt for positive i sine anslag for transaksjonsvolum i 2016. - Jeg tror at dersom vi oppnår et volum på mellom 50 og 60 milliarder kroner, så skal vi være veldig godt fornøyd, sier Thor Bjørdal i Colliers International. Han legger til at for egen del er de godt fornøyd dersom de klarer å ende opp med det samme transaksjonsvolumet som i 2015. - Vi har bokført transaksjoner for cirka 6 milliarder kroner. Vi hadde forventet at vi skulle vært en del høyere, men dette skyldes tre transaksjoner som vi jobber med å sluttføre i disse dager. De har en samlet verdi på godt over 2 milliarder kroner, sier Bjørdal.

Reaction Reklamebyrå

Næringsbygg i Norge bruker ca 36 milliarder kWh i året. En god del av dette er sløsing med energi!

Er det smart?

Energioppfølgingssystem EOS

Våre folk er eksperter på å finne både små og store energisluk, og få teknikken i bygget ditt til å fungere mer effektivt. Alt vi trenger for å sette i gang, er energidata for bygget.

Vi i GK kan gjøre noe med det og spare mye penger for våre kunder Med energioppfølging kan du kutte energibruken med 10 - 15 % med enkle og smarte grep som ikke krever investering. Hos en av våre kunder startet ventilasjonen kl. 2 hver natt. Riktig oppstartstidspunkt sparte kunden for 30.000 kr i året. En annen kunde hadde uforståelig høyt varmeforbruk. Det tok oss en time å finne og utbedre feilen, som var relativt enkel. Kunden sparte over en million kr i året etter det. Slike feil er

vanskelig å oppdage uten kontinuerlig energioppfølging. Våre eksperter vet hva de skal se etter. I tillegg har GK ansatte over hele landet som kan finne feil, utbedre dem og sikre optimalt energibruk. Et for høyt energiforbruk går ikke over av seg selv. Tvert i mot vil det ofte øke hvis en ikke passer på. Overlat det til GK, så er du trygg.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ring Aleksander om energioppfølging: 481 72 041 GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°1 2016

085

PROFIL

Tar handelseiendom til nye høyder I fjor investerte AKA over 1,5 milliarder kroner i næringseiendom. Det familieeide Hønefoss-selskapet har spesialisert seg på handelseiendommer og har Rema 1000 og NorgesGruppen som sine to største leietakere.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

økte den til 40 millioner året etter fordelt på to butikker. I 1982 åpnet også flaggskipet AKA Osloveien, som 3 år senere var den første dagligvarebutikken som passerte 100 millioner kroner i omsetning. I år 2000 telte kjeden 43 butikker, mens omsetningen var kommet opp i svimlende 2,3 milliarder kroner. Det samme året ble kjeden fusjonert inn i NorgesGruppen. NY STRATEGI

Historien om AKA startet tidlig på 1950tallet, da ekteparet Arne og Magnhild Thoresen åpnet en dagligvarebutikk i Hønefoss. Den lille butikken ble drevet flittig og godt i 20 år. I 1977 fikk sønnen Aage, etter mange diskusjoner med sin far, lov til å etablere AKA. Han hadde fullført sin utdannelse ved daværende Norsk Kjøpsmannsinstitutt og ville utvikle den lille butikken til en kjede. STARTET MED BUTIKK

Mens den enkeltstående butikken i 1976 hadde en omsetning på 1,5 millioner kroner,

086

Thoresen-familien ønsket ikke å gi slipp på dagligvarebransjen, som den hadde opparbeidet seg stor lidenskap for gjennom flere tiår. Det ble derfor meislet ut en ny strategi om dra nytte av erfaringene fra dagligvarebransjen i en satsing på handelseiendom. Ved utgangen av 2015 hadde AKA en portefølje på nær 300.000 kvadratmeter. Porteføljen la kraftig på seg i fjor, da selskapet kjøpte i alt 40 eiendommer. De samlede eiendomsinvesteringene for året ble på over 1,5 milliarder kroner, inkludert investeringene i Hvervenmoen Næringspark i Hønefoss (se egen sak). SPENNENDE MULIGHETER

I utgangspunktet hadde selskapet budsjettert med investeringer på 1 milliard kroner i 2015, men så dukket det altså opp flere spennende muligheter enn antatt. Det siste kjøpet ble gjort på tampen av året og omfattet ni nye eiendommer, hvorav syv

ESTATE MAGASIN | N°5 N°1 2014 2016

er nye Rema-eiendommer. Dermed var AKA kommet opp i 159 handelseiendommer. Samtidig nådde selskapet en milepæl ved å passere 50 leieforhold med Rema. NASJONAL AKTØR

Tidligere på året kjøpte AKA dessuten 13 handelseiendommer fra Møller Eiendom Norge. Med en pris på 400 millioner kroner var dette det største enkeltkjøpet i selskapets historie. I tillegg representerte dette kjøpet en utvidelse av den geografiske horisonten, ettersom selskapet frem til da hadde satset på det sentrale Østlandsområdet. Med innlemmelse av eiendommer i både Rogaland, Møre og Romsdal og trøndelagsfylkene tok selskapet det første skrittet mot å bli en nasjonal aktør. MEST DAGLIGVARE

I 2015 ble også balansen mellom ulike typer eiendom viktigere for AKA. Det ble tatt en strategisk beslutning om at andelen av rene dagligvareeiendommer skal opp mot 80 prosent, mens øvrige handelseiendommer skal ned mot 20 prosent. De øvrige handelseiendommene leies ut til store faghandelskjeder, deriblant Expert, Elkjøp, Jysk og Plantasjen. KRAVSTORE LEIETAKERE

De to største leietakerne til AKA er Rema 1000 og NorgesGruppen.

300.000 KVM: Ved årsskiftet hadde AKA en portefølje på nær 300.000 kvadratmeter handelseiendommer, deriblant i Møllergata i Oslo.

Satser i næringspark Siden 1990-tallet har AKA eid store tomtearealer i Hvervenmoen Næringspark i Hønefoss. Nå utvikles området med både storhandel og kontorbygg.

- Det er helt topp å jobbe med dem. Dette er kravstore leietakere, noe som gjør at vi må levere tilsvarende, og det er vi skodd for, sier investeringsdirektør Bjørn E. Aasen i AKA. Selskapet eier nå handelseiendommer i de fleste fylkene, bortsett fra de tre nordligste. Men der ønsker de foreløpig ikke å satse. - Det blir for store avstander med tanke på at vi har en liten organisasjon, sier han.

ER PÅ KJØPEREN

Ifølge Aasen kommer AKA til å gjøre betydelige investeringer i dagligvareeiendommer også i 2016. - Vi har ikke fastsatt et beløp. Det avhenger av markedet og hva som kommer for salg. Men hvis det kommer opp gode eiendommer som passer inn i vår plan, er vi aktuelle kjøpere. Så får tiden vise om beløpet i år blir høyere enn i 2015, sier han.

N°5 2016 2014 ESTATE MAGASIN | N°1

Hvervenmoen Næringspark er beliggende like ved E16 i utkanten av Hønefoss og huser i dag virksomheter som Kartverket og Viken Skog. AKA, som også har sitt hovedkontor der, har tro på at det kan bli ytterligere 40.000 kvadratmeter kontorer og et tilsvarende areal for plasskrevende handel. AKA er parat til å gjøre milliardinvesteringer i næringsparken og landet i fjor leiekontrakter med både Jula, Coop Obs! Bygg, Expert, Biltema, Europris og Rustad. I tillegg har selskapet fått inn en rekke nye kontorleietakere. - Vi kommer til å se en stadig utvikling av dette området fremover, uten at vi helt vet hvordan det blir til slutt, sier investeringsdirektør Bjørn E. Aasen i AKA.

087

ID ARBE

BÆR

EKRA

TRUK

MØT

E UTER

SSER

FT AS I N FR

SM I N A RB

SPL A

TUR

EPL A

OM TRIV

SEL

N GRØ

BOM

UNG NE L

IL JØ

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 088

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

SSER

A city is not an accident but the result of coherent visions and aims. – Leon Krier

For å skape en levende bydel eller lokalsentrum kreves boliger, bygninger folk kan jobbe og studere i, kulturinstitusjoner, fritidstilbud og et godt helsetilbud. Men minst like viktig som alt dette er det som ligger mellom bygningene.

Som arkitekter må vi tenke helhetlig og visjonært, og samtidig praktisk rundt utviklingen av et område. Hvis ikke, kommer det aktuelle stedet aldri til å tiltrekke seg folk. Så enkel og så vanskelig er oppgaven!

Foto: Hundven- Clements Photography . Illustrasjon: Brick Visual / MIR / LINK arkitektur AS

VENSTRE: FORNEBU SENTRUM, SNARØYA. UNDER: BISPEVIK A SYD, FELT 9B, OSLO // BILDØY - VISJON K YSTBY, SOTRA // BANKPLASSEN, OSLO AGORA, KRISTIANSAND // BRUPARKEN, DRAMMEN

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

089

VERDENS VAKRESTE BYGG

Modernismens prinsipper «Det var nesten déjà vu, men tok likevel pusten fra meg. Opplevelsen av å komme inn fra den lukkede baksiden og se hvordan bygget åpnet seg mot byen under, var helt spesiell.»

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

Hun husker hvordan de kom dit mens det fortsatt var lyst og ble der til mørket falt på, og hvordan huset og stedet forandret karakter i takt med byen, og at de ikke ville dra, men bare bli der og stille se utover. Da Maren Bjerkeng, arkitekt og partner i Grape Architects var på studietur til Los Angeles i 2011 besøkte hun Stahl House første gang. Bygget som klorer seg fast på en av de minst byggbare eiendommene i Hollywood Hills, og er tilskuer mot byen. – Arkitektur må oppleves, og Stahl House er intet unntak. Bygget er ikonisk og kan sies å ha oppnådd sin «fame and fortune» gjennom Julius Shulmans fantastiske bilde av det – ikke minst som kulisse i en rekke filmer, serier og reklamer, men ingenting kan måle seg med å oppleve det i virkeligheten, forteller Bjerkeng. – I tillegg til den spektakulære beliggenheten er bygget utrolig vakkert: de rene og enkle formene, den logiske og ryddige planen, og den ærlige materialbruken. Men for meg tilfører byggets historie også et lag som gjør det mer interessant og enda vakrere, forsetter hun.

092

FORUT FOR SIN TID

Huset ble bygget i 1960 som nummer 22 i rekken av «Case Study House» prosjektene i etterkrigstidens USA. Prosjektene i denne serien var sponset av Arts and Architecture Magazine for å utforske nye boformer basert på modernismens prinsipper, samtidig som det var et interessant eksperiment som muliggjorde at «vanlige folk» kunne bo i bygg som var arkitektoniske mesterverk tegnet av datidens mest kjente arkitekter. – Byggherren, Buck Stahl, var riktignok usedvanlig aktiv i utviklingen av dette bygget. Han kjøpte en tomt ingen andre ville ha, og hadde visjonen om et moderne hus i glass og stål med 270 graders panoramautsikt over LA. Han bygget selv opp terreng og fundament av gjenbruk av betong som han selv hentet til tomten fra byggeplasser rundt i byen. Arkitekten Pierre Koening kom først på banen i 1957, forklarer Bjerkeng. Arkitekten er spesielt imponert over hvordan Stahl House med sin rene og enkle estetikk både utfordret tradisjonelle boformer og konstruksjon. – Eksempelvis ved å være så transparent og åpent, hvilket krevde bruk av de største glassfeltene man kunne produsere på den tiden, sier hun. Huset er bygd som en L-form, med en f løy som inneholder soverom, svømmebassenget i krysningspunktet og en f løy med fellesarealene som kjøkken og stue. – Den logiske og enkle planløsningen er perfekt tilpasset beliggenheten og funksjonene. Den mest private sonen i bakkant mot veien er mer lukket og introvert. Man trekkes automatisk til den åpne og transparente delen av bygget, som består av ulike soner som glir over i hverandre og er definert av faste møbler. Kjøkkenet i bakkant, så stuens to soner adskilt av peisen, med den ytterste sonen som den mest åpne og med fokus på byen som blir del av interiøret. Møbler har nok vært endret og skiftet ut over tid, men er likevel holdt i en stil som er i tråd med byggets estetikk og understreker denne, forklarer hun.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Stahl House, ogs책 kjent som Case Study House #22, er et modernistisk hus tegnet av arkitekt Pierre Koenig i Hollywood Hills, Los Angeles.

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

093

VERDENS VAKRESTE BYGG

Stahl House, også kjent som Case Study House #22, er et modernistisk hus tegnet av arkitekt Pierre Koenig i Hollywood Hills, Los Angeles.

«For meg illustrerer dette at det vakre kan ha mange og ofte motstridende fasetter og lag, og at kontekst, skala, perspektiv og situasjon påvirker om noe er vakkert, og at skjønnhet også til tider kan være villedende . Det er dette som gjør det unikt og interessant, og vakkert.»

094

NÅDELØS ARKITEKTUR

AMERICAN BEAUTY

Tomtens utfordrende topografi er et viktig element i arkitekturen. Arkitekt og byggherre stilte høye estetiske krav, og utelot skjemmende rekkverk mot skrenten, og svømmebassenget som er husets midtpunkt er også usikret. – Huset utfordrer derfor konvensjoner knyttet til sikkerhet. Jeg har blitt fortalt at i stedet for gjerde mot skrenten etablerte familien en «baby catcher», som et svakt skrånende horisontalt gjerde litt nedenfor skrenten, og at barna de første årene gikk med redningsvest. Men disse forholdsreglene viste seg overf lødige, da barna automatisk tilpasset seg og levde med huset. Kanskje ikke akkurat et eksempel man bør la seg inspirere av direkte, men likevel et interessant eksempel på en kompromissløshet som i dette tilfellet fungerer, sier arkitekten med et smil. Det er historien og visjonen som har inspirert Bjerkeng mest. Det å ha en visjon, utfordre konvensjoner, og se muligheter der andre ikke ser dem, er noe som har inspirert henne mye, og som også er Grape Architects mål og noe de alltid ønsker å oppnå i sine prosjekter.

– Beliggenhet er en viktig del av «the wow factor», og som et bærende element i Stahls visjon gjør det bygget helt unikt. Når man sitter inne i stuen som henger over LA, og man ser ut på byen med sitt uendelig lange opplyste grid av veier er det vakkert og utrolig stemningsfullt, synes hun. Byggets retning følger byens grid, og det er lett å forstå hvorfor byen er gitt en så sentral rolle i huset. – I dag kan det også virke litt mer paradoksalt at den vakre utsikten er mot Los Angeles, som USAs nest største by, med nesten fire millioner innbyggere, og at «uendelighetsfølelsen» skyldes en ekstrem form for «dense, urban sprawl» – en bystruktur som både er tett og spredt. Det som er vakkert og gir en egen form for ro når man observerer det gjennom Stahl House sine vindusf later, fortoner seg helt annerledes når man er nede i byen, som er forurenset, lite tilgjengelig og der det er vanskelig og unaturlig å bevege seg til fots, forklarer arkitekten. – For meg illustrerer dette at det vakre kan ha mange og ofte motstridende fasetter og lag, og at kontekst, skala, perspektiv og situasjon påvirker om noe er vakkert, og at

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Duften av penger

Avslappende, behagelige og innbydende omgivelser kan gjøre at kundene: Blir lenger Anbefaler dere til andre

75%

Bruker mer penger Kommer tilbake

Kontakt oss på 22 79 79 70 Eller besøk Initial.no ESTATE MAGASIN | N°1 2016

av følelsene vi genererer på daglig basis påvirkes av lukt

095

VERDENS VAKRESTE BYGG

skjønnhet også til tider kan være villedende. Det er dette som gjør det unikt og interessant, og vakkert, forsetter hun. TA ANSVAR!

Photo: Kirsti Mørch

NAVN: MAREN BJERKENG ALDER: 38 • •

•

Bjerkeng har alltid vært tiltrukket av store byer, av vidt forskjellig karakter, og synes det er utrolig spennende hvordan historien setter sine spor og forklarer den enkelte byens layout og bebyggelsesstruktur, og hvordan dette trigger ulike følelser. – LA er en fascinerende by. Den er tilsynelatende relativt grønn, der den er omgitt av de grønne åsene, og har mange arkitektoniske perler. Men den har også store miljøproblemer og få gode byrom, kanskje med unntak av noen områder rundt Venice, der det er en helt annen og mer tilgjengelig skala, forteller hun. – LA kjennetegnes ved en tetthet som er jevnt smurt ut, uten tydelige senter eller knutepunkt. Dette gjør at man blir helt avhengig av bilen, og byen kan i så måte sies å være et skrekkeksempel på byutvikling fra et miljøperspektiv, fortsetter arkitekten. LA er nummer to på listen over amerikanske byer med mest Co2-utslipp, kun slått av

Houston, og der tas det grep i form av ulike initiativ som «Megacities Carbon Project» for å gjøre endringer som kan bidra til å minske utslippene. – Jeg mener at vi som arkitekter har et ansvar for å være med på å oppfylle ambisjonene og gi dem et fysisk uttrykk, å teste, utfordre og gi innhold til de mulighetene som ligger i overordnede planer og regler. Dette er tema jeg har engasjert meg sterkt i. Dersom vi er f linke til å tenke nytt og se muligheter, kan vi gjennom å forme gode og vakre bygg og byrom på de riktige stedene, bidra til at byen blir noe vakkert, ikke bare å se på, men også å oppholde seg i, avslutter hun.

Aktuell: Partner i Grape Architects Utdannelse: Arkitektur og Designhøyskolen, UniRoma3; Fakultet for Arkitektur, Det Kongelige Danske Kunstakademi og Universitet i Oslo, juridisk fakultet Utvalgte bygg: Ruseløkkveien gateløp, Fornebuporten, Aker Solutions Curitiba, Aker Solutions Tromsø, Snekkerbygget/Administrasjonsbygget på Aker Brygge.

Huset ble ferdigstilt i 1959 for Buck Stahl, og eies fortsatt av familien. Det er et kjent fra både filmer, reklamer, TV-serier og musikkvideoinnspillinger.

096

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

God tur! SIKKERHET HAR MANGE LAG Vi leverer brannsikkerhet til alle typer bygg og i alle faser. Velg sikkerhet, også når du ikke er på tur. Kontakt oss på firesafe.no

FIRESAFE.NO – for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

Skatt & Juss Takseringen har begynt side: 100 Utleie til asylmottak side: 102 Viktig å skille mellom ulike former for asylmottak side: 104 Trenger flere ordinære asylmottak side: 108

098

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

099

EIENDOMSSKATT

TAKSERINGEN HAR BEGYNT Individuell taksering av eiendom i Oslo er i gang. Eiendomsskattetakstene vil bli lagt til grunn for utskrivning av eiendomsskatt i 2016.

J EIENDOMSSKATT Torill H. Aamelfot og Elin Sætre Løfsgaard

Den sakkyndige nemnden for taksering av fast eiendom for Eiendomsskatteformål i Oslo fastsatte retningslinjer for taksering i møte 2. februar. Takseringen starter nå for alle eiendommer som er omfattet av første fase av beskatningen og omfatter følgelig alle eiendommer som ikke er verk og bruk eller næringseiendommer. Eiendomsskatt for disse kategoriene vil ikke bli utskrevet før i 2017 og retningslinjer for dette vil derfor fremlegges senere. I de nypubliserte retningslinjene har nemnda har lagt opp til et omfattende møteprogram og vil foreta beslutninger knyttet til den enkelte eiendom med grunnlag i all offentlig tilgjengelig informasjon om hjemmelshaver, matrikkel100

nummer, areal- og tomtestørrelse, regulering supplert med opplysninger fra befaring fra innleide takstmenn. Retningslinjene for verdifastsettelse som den sakkyndige nemnden har fastsatt gjelder ikke all eiendom i kommunen. Retningslinjene gjelder for boliger som ikke har fastsatt formuesskattegrunnlag, fritidseiendommer, ubebygde tomter og øvrige eiendommer som ikke er verk og bruk eller næringseiendom. Nemnda har besluttet at alle eiendommene som takseres skal befares utvendig. Hjemmelshaver/ eier skal informeres om befaringen og gis mulighet til å delta på befaringen. Det er viktig at eier benytter muligheten til å delta på befaringen slik at man får anledning til å fremheve forhold som tilsier en lavere verdi enn det takstmannen vil legge opp til. HVILKE TYPE EIENDOMMER GJELDER RETNINGSLINJENE FOR?

For eiendomsaktører vil det kunne reises spørsmål om hvor grensen går mellom næringseiendom (som ikke skal beskattes i 2016) og de eiendomstyper som nå skal takseres for utskriving

av eiendomsskatt i 2016, og for å klarere dette er det viktig å se på regelverkets historikk. Forarbeidene til Eiendomsskatteloven har ikke en uttømmende avgrensning av begrepet «næringseiendom» i forhold til andre eiendommer, men lovens § 4 definerer likevel næringseiendom som følger; «Til annan næringseigedom vert rekna til dømes kontorlokale, parkeringshus, butikk, varelager, hotell, serveringsstad». Det er spesielt nevnt i forarbeidene at utleid bolig faller utenfor begrepet «næringseiendom selv om utleien ligningsmessig anses som næringsvirksomhet for utleier. Dersom et aksjeselskap leier ut leiligheter, skal hver og en av leilighetene takseres på grunnlag av retningslinjene og i forhold til takseringsreglene for bolig og beskattes nå fremfor samlet beskattes som næring i 2017. Boligdelen av kombinert nærings og boligbygg skal også følge reglene om taksering av bolig uavhengig av om eiendommen er seksjonert. Lovens utgangspunkt er som det fremgår at eiendommene klassifiseres etter den bruken som eiendommene egner seg til. Ret-

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

ningslinjene til kommunen fastslår videre at ubebygde tomter skal vurderes i henhold til tomtens reguleringsformål. Dersom reguleringen er til bolig- eller fritidsformål, skal tomten takseres nå og eiendomsskatt utskrives i 2016. Dersom en ubebygd tomt har delt reguleringsformål, skal den ideelle delen av tomten som er regulert til andre formål enn næring, verk eller bruk også takseres nå. Ubebygde uregulerte tomter omtales ikke i retningslinjene, men vi antar at også disse skal takseres for utskrivning av eiendomsskatt i 2016. Nybygde boliger er fritatt for eiendomsskatt til og med året etter ferdigstillelse. Dette betyr at boliger som er ferdigstilt i 2015, ikke vil få utskrevet eiendomsskatt før i 2017. For utviklingseiendommer vil det således kun være selve tomten som skal takseres frem til året etter at boligen er ferdigstilt. Ved omregulering fra næringsformål til bolig vil vi anta at omklassifisering for eiendomsskatteformål kan finne sted fra det tidspunktet næringsbruken opphører. Det betyr at omregulert næringseiendom som per 1.januar 2016 er fraflyttet men ikke revet

SKAL FASTSETTE EIENDOMSVERDI: Oslo kommune er nå i gang med å taksere eiendommene i Oslo som basis for eiendomsskatt. Foto: Shutterstock

antagelig kan takseres som boligtomt for 2016, men da slik at verdien må reduseres for rivningskostnader som vil påløpe. Når rivning senere gjennomføres vil det på den annen side være grunnlag for individuell omtaksering av eiendommen for skatteåret etter rivningsåret. Bygninger som er automatisk fredet eller vedtaksfredet etter kulturminneloven er fritatt for eiendomsskatt. Dette gjelder ikke bygninger på byantikvarens gule liste. PRINSIPPER FOR FASTSETTELSE AV EIENDOMSVERDI

Den takserte verdien skal så langt det er mulig reflektere faktisk salgsverdi ved fritt salg i det åpne markedet. Hver eiendom skal vurderes skjønnsmessig, men av effektivitets - og likhetshensyn legger opp til en taksering med utgangspunkt i sjablonger/gjennomsnittsverdier, men det kan gjøres korrigeringer for den enkelte eiendom for «Indre faktorer», som standard, kvalitet, vedlikeholdsbehov, materialvalg, teknisk standard, funksjonalitet mm. samt «ytre faktorer» vedrørende omgivelser slik som støy, utsikt, solforhold, adkomst avstand til attraktive nærområder og eventuelle andre forhold. Korreksjons-

hensyn skal normalt ikke føre til at eiendommens verdi økes eller reduseres mer enn 20 prosent i forhold til sjablong. Avvik ut over 20 prosent skal begrunnes særskilt. Takstgrunnlaget reduseres med et bunnfradrag på fire millioner kroner for den enkelte selvstendige boenhet og fritidseiendom. For boliger som har ligningsmessig formuesskattegrunnlag, vil denne verdien for foregående år bli brukt som grunnlag for eiendomsskatteverdien multiplisert med 0,8 før fradrag for fire millioner kroner i bunnfradrag. For boliger uten formuesgrunnlag er det lagt opp til en sjablongtakst med grunnlag i BRA og beliggenhet/soner. Videre er kategoriene eneboliger, småhus og leiligheter gitt ulike BRA verdier. Oslo er delt inn i fem soner for eneboliger, seks soner for småhus og ni soner for leiligheter. Eksempelvis er kvadratmeterprisen beregnet etter BRA for eneboliger satt til 45 509 kroner i sone a, Sagene, Frogner og Sentrum. I siste sone e, Grorud, Stovner, Søndre Nordstrand og Alna er sonefaktoren 0,49 slik at BRA sjablong her blir 22 299 kroner (0,49 x 45 509).

Ved fastsettelsen av sjablongen er det tatt utgangspunkt i SSB data over omsatte eiendommer og redusert for en sikkerhetsmargin på 20 prosent i et forsøk på å få så lik verdi som mulig som de boliger det foreligger ligningsmessig formuesverdi på. For fritidseiendommer er sjablonmessig kvadratmeterprisen fastsatt til 74 000 kroner, men med sonefaktor 0,4 for fritidseiendommer på øyene. Ubebygde tomter skal takseres slik at verdien settes til det beløp tomtens antatte salgsverdi på det åpne markedet basert på regulering, utnyttelsesgrad, beliggenhet etc. Veigrunn og fellesområder skal inngå i takseringen. Taksering av andre eiendommer ut over de tre kategorier som er nevnt ovenfor og som ikke er næringseiendom eller verk og bruk skal takseres skjønnsmessig basert på hva som må antas å være verdien ved salg i det åpne markedet. Dette kan eksempelvis være lekeplasser, parker, torg eller idrettsanlegg (eksempelvis ridebaner, staller eller tennisbaner) som ikke er eiet av kommunen og som ligger på særskilt matrikulert eiendom.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

! Torill H. Aamelfot er partner/advokat og Elin Sætre Løfsgaard er partner/advokat(H) i Deloitte Advokatfirma AS

101

ASYLMOTTAK

UTLEIE TIL ASYLMOTTAK? Å leie ut til asylmottak skiller seg fra regulær utleie på flere områder. Her er noen gode tips for å unngå tvister og konflikter.

J JUSS Aasta Holm Heide og Paal-Christian Hansen

Som følge av flytningskrisen har flere og flere tatt på seg rollen som utleier til asylmottak. Denne type utleie er blant annet en hensiktsmessig måte å få utnyttet tomme lokaler for utleiere. Likevel er det visse ting man må være klar over som utleier og leietaker ved denne type leieforhold. Å leie ut til asylmottak skiller seg fra regulær utleie på flere områder. Det er ofte en annen type leiekontrakt, særlig med tanke på oppsigelse, vedlikeholdsansvar og tilbakelevering av leieobjektet.

102

AVTALEFRIHET

En leiekontrakt for asylmottak inngås enten mellom utleier og UDI eller mellom en driftsoperatør som har avtale med UDI og utleier. En leieavtale for asylmottak er av såpass spesiell karakter at den faller utenfor husleielovens preseptoriske regler og ligger således nærmere opp til leie av næringslokaler. Ved utarbeidelse av denne type leieavtaler vil det derfor være tilnærmet full avtalefrihet mellom partene. OVERTAKELSE OG TILBAKELEVERING

Det er et kjent faktum at eiendommer som leies ut til asylmottak vil oppleve større slitasje enn hva som er tilfelle i andre leieforhold. Flytninger og asylsøkere oppholder seg store deler av døgnet enten i boenhetene eller på fellesarealene. I tillegg er det større beboertetthet enn

ved ordinærere utleieforhold. Erfaringsmessig er lokalenes tilstand ved tilbakelevering etter utleie til asylmottak grobunn for mange konflikter. For å unngå eller redusere risikoen for denne type konflikter, er det særlig for utleier viktig å ha et bevisst forhold til hvilke konsekvenser bruken av leieobjektet vil ha for eiendommens tilstand. Utleier må normalt påregne større slitasje ved utleie til asylmottak enn i andre leieforhold. Først og fremst bør det i leieavtalen inntas forutsetninger knyttet til den overnevnte problematikken. Formålet bør være å eliminere enhver tvil om hvilke forventninger leietaker og utleier har til bruken av lokalene og graden av slitasje bruken kan påføre leieobjektet. Videre er det et sentralt element at partene har et bevisst forhold til lokalenes tilstand ved

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

overtakelse. Herunder anbefales det alltid å gjennomføre en befaring hvor man dokumenterer lokalenes tilstand før overtakelse. Gjør partene en god jobb på dette stadiet vil man kunne spare seg for en ressurskrevende etterfølgende tvist sammenlignet med de situasjoner hvor det er lite eller ingen dokumentasjon på lokalenes tilstand ved overtakelse. Når fraf lyttingstidspunktet kommer vil partene ha et godt dokumentert grunnlag for å vurdere om leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsplikt og eventuelt hva som må utbedres for å sette lokalene i kontraktsmessig stand. VEDLIKEHOLD

Til forskjell fra regulære leiekontrakter er det ikke unormalt at leietaker har ansvaret for alt vedlikehold av eiendommen, både innvendig og utvending.

HENSIKTSMESSIG: Utleie til asylmottak er en hensiktsmessig måte å få utnyttet tomme lokaler for utleiere. Men man bør være obs på at utleie til asylmottak ofte er en annen type leiekontrakt, særlig med tanke på oppsigelse, vedlikeholdsansvar og tilbakelevering av leieobjektet, skriver artikkelforfatterne.

Denne type leiekontrakter legger som regel til rette for en utstrakt vedlikeholdsplikt for leietaker, samt utbedring av skader på eiendommen. Vedlikeholdsbestemmelsen i leieavtaler for asylmottak er derfor av sentral betydning. For utleier handler det om å verne sine interesser om å få tilbake eiendommen i forventet stand og for leietaker er det sentralt for å unngå å bli møtt med et uberettiget krav for manglende vedlikehold. Hva utleier bør kreve av vedlikehold fra leietaker må blant annet vurderes opp mot leieobjektets tilstand. For det tilfelle at det leies ut et relativt nytt bygg til asylmottak, må utleier kunne forvente mer av leietakers vedlikehold. Vedlikeholdsbestemmelser kan i slike tilfeller ligge nært opp mot standardbestemmelser. Leier man imidlertid ut et gammelt bygg som muligens

skal rehabiliteres når leieavtalen løper ut, vil det sjelden være av like stor betydning for utleier at eiendommen vedlikeholdes i samme grad. Her må partene avtale seg frem til hva som er mest hensiktsmessig for det konkrete leieforholdet og tilpasse standardbestemmelser etter behov. OPPSIGELSE

Siden det for UDI er lite forutsigbarhet knyttet til hvor mange flyktninger og asylsøkere som trenger innkvartering, er det også viktig å ha utvetydige termineringsklausuler i leieavtalen. UDI vil som regel kreve ensidig oppsigelsesrett og frister for oppsigelse, formkrav, eventuelle vilkår for oppsigelse eller utleiers rett til å si opp, må presiseres tydelig i avtalen. For det tilfelle at leietaker er en driftsoperatør, anbefales det at bestemmelser vedrørende oppsigelse i drifts-

avtalen gjenspeiles leieavtalen. I verste fall risikerer man som driftsoperatør at UDI sier opp driftsavtalen uten at man kommer seg ut av leieavtalen. For øvrig er det viktig å huske at utleie til asylmottak langt på vei tilsvarer utleie av hvilket som helst næringslokale. Det må derfor ikke tas snarveier eller lages enklere leieavtaler fordi man har å gjøre med utleie til et asylmottak.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Aasta Holm Heide er advokat og Paal-Christian Hansen er advokat og partner. Begge er tilknyttet Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

103

ASYLMOTTAK

Viktig å skille mellom ulike former for asylmottak Valg av mottaksform og administrativ og bygningsmessig organisering kan få stor betydning for behovet for kommunal godkjenning av bygget som brukes.

J JUSS Sofia Bjørck

Det finnes ulike typer asylmottak, eksempelvis ordinære mottak, transittmottak, mottak for enslige og mindreårige. De siste månedene har mottak for akuttinnkvartering av asylsøkere vært særlig aktuelt. Mottaksformene skiller seg fra hverandre i organisering og standard og UDI har ulike behov og stiller ulike krav til de ulike mottakene. I forhold til kommunal godkjenning av bygg er det viktig at eiendomsaktører skiller mellom sentraliserte og desentraliserte asylmottak. 104

SENTRALISERTE MOTTAK

De sentraliserte asylmottakene er normalt mottak der det er samlet mange beboere i samme bygning og bygget har et betydelig innslag av fellesrom og fellestjenester. Ved disse mottakene er det gjerne også tilsatt personale som sørger for driften og som hjelper beboerne med ulike gjøremål. Desentralisert mottaksdrift kjennetegnes ved at asylmottaket har et kontor som beboerne kan besøke, men at beboerne plasseres i egne boliger som leies av mottaket. Beboerne bor alene og sørger selv for matinnkjøp, matlaging, rengjøring og andre praktiske gjøremål. Myndighetene har i lang tid brukt dette skillet ved vurderingen av hvilket arealformål driften kan høre inn under og behov for godkjennelse etter plan- og bygningsloven. Det har vært en generell oppfatning om at de sentraliserte mottak, der mange bor i samme bygg,

er en form for institusjon eller lignende. Skal et slikt mottak etableres i eiendom regulert til bolig eller i et hotell eller annen næringsvirksomhet, kreves det normalt søknad om bruksendring og dispensasjon fra arealformålet før oppstart. DESENTRALISERTE MOTTAK

Tilsvarende har det ofte blitt lagt til grunn at det i en desentralisert mottaksdrift kan tas i bruk godkjente boliger som boliger for asylsøkere uten at det kreves søknad om bruksendring eller dispensasjon fra arealformålet bolig. Dette utgangspunktet har ikke vært like tydelig kommunisert fra myndighetene, men ble presisert nærmere i Kommunal- og moderniseringsdepar tementets rundskriv H-4/15 som ble utgitt i juni 2015. Dette er det helt klare utgangspunktet for slike mottak, selv om enkelte kommuner er av den oppfatning at alle bygg som huser

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

asylsøkere skal betraktes som institusjoner. Det finnes noen unntak fra ovennevnte skille. I enkelte tilfeller vil bruk av en bolig i en mottaksdrift ligge så langt utenfor ordinær boligbruk at det utgjør en søknadspliktig bruksendring. I noen tilfeller kan det også tenkes at bruken faller utenfor arealformålet bolig. INGEN KLARE RETNINGSLINJER

Det foreligger ingen klare retningslinjer for hva som skal til før bruk av en bolig i mottaksdrift er søknadspliktig og eventuelt i strid med boligformålet. Dette må vurderes konkret. Det er på det rene at det ikke er tilstrekkelig at det er asylsøkere som bor i boligen. Heller ikke egenskaper ved beboerne er av betydning. Det er hovedformålet med bruken som skal vektlegges. Det er heller ikke nok at det bor flere i boligen enn det som ordinært utgjør

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger:

stavanger@kluge.no

Oslo:

oslo@kluge.no

Bergen:

bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Hamar:

hamar@kluge.no 105

ASYLMOTTAK

Mare Nostrum street art mural exhibit on the Nobel Peace Center (Nobel Fredssenter) Peace Wall in Oslo representing the refugee crisis in the waters of the Mediterranean.

en familie. Kommunal- og moder n iser i n g sdepa r tementet har antydet at 15-20 personer i en enkelt bolig likevel vil kunne anses for å ligge utenfor ordinær boligbruk. Sentralt for vurderingen er hvilken påvirkning bruken har for området i form av trafikk, støy og parkeringsdekning. Tilsvarende er det ikke alle bygg som huser et høyt antall asylsøkere som må regnes som institusjoner. Stadig flere asylmottak benytter leilighetsbygg eller hybelbygg der asylsøkerne bor etter den desentraliserte modellen. Dette må regnes som ordinær boligbruk på samme måte som der mottaket leier eneboliger eller spredte leiligheter rundt i kommunen. HOVEDFORMÅLET AVGJØRENDE

Sofia Bjørck er senioradvokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.

106

Noen mottak etablerer fellesrom og fellestjenester i slike leilighetsbygg, for eksempel felles kjøkken vaskerom eller aktivitetsrom. Noen mottak har også kontorer i samme bygning, der beboerne kan få

veiledning i forhold til rettigheter, opplæringstilbud mv. Slike fellesfunksjoner skal ikke i seg selv medføre at et bygg må anses som en institusjon. Hovedformålet med bruken er fortsatt avgjørende og tjenestetilbudet vil ofte være underordnet boligbruken i slike bygg. Viktige momenter er om beboerne er selvhjulpne eller om de får servert mat og mottaket sørger for tjenester som renhold mv. Om det er ansatte til stede hele døgnet for å ivareta beboerne vil også være av betydning i vurderingen. Det er også viktige spørsmål som gjør seg gjeldende for bygg som brukes til akuttinnkvartering. Disse mottakene kjennetegnes av at de primært retter seg mot helt korte oppholdsperioder, ofte på under en uke. De siste månedene har mange av disse mottakene blitt opprettet i bygg som er godkjent for overnatting, for eksempel hoteller. Det er gode grunner for at bruk av slike bygg til korte opphold for asylsøkere ikke skal kreve

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

bruksendring, tilsvarende som om et helt hotell leies for en begrenset periode av ett selskap. AKUTTINNKVARTERING I BOLIG?

Etter det vi er kjent med er det ikke vurdert om akuttinnkvartering av asylsøkere kan skje i bygg regulert til bolig. Leiligheter som leies ut på døgnbasis, eksempelvis leilighetshotell, aksepteres som regel ikke innenfor en ordinær boligregulering. Dette må imidlertid vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Vår oppfordring til alle som benytter bygninger til asylmottak er å vurdere den konkrete bruken opp mot bygningens godkjente bruk og gjeldende arealformål. Vurderingen må skje ut fra brukens karakter og det er viktig å løsrive seg fra generelle oppfatninger om mottaksdrift og beboernes egenskaper.

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

107

ASYLMOTTAK

Trenger flere ordinære asylmottak UDI planlegger ut fra at det kommer opptil 50-60.000 nye asylsøkere til Norge i 2016. Nå vil UDI kutte ned på antall akuttplasser og heller bygge opp kapasiteten på ordinære asylmottak.

J ASYLMOTTAK Tore Årdal

I fjor kom det 31.145 asylsøkere til Norge, noe som er ny rekord med klar margin. Den forrige rekorden var i 2002, da det ble registrert 17.480 asylsøkere. NYTT REKORDÅR?

Nå tar imidlertid UDI høyde for at 2016 kan bli enda et nytt rekordår. - Det er en betydelig usikkerhet med hensyn til ankomsttallene for 2016. Jeg har tidligere antydet intervaller på mellom 10.000 og 100 000. Så har det skjedd ting siden dette ble uttalt, blant annet har regjeringen foreslått en lang rekke tiltak. I tillegg ser vi en lang rekke tiltak i flere land, blant annet grensekontroller, sa UDI-direktør Frode Forfang på en pressekonferanse 7. januar. STOR VARIASJON

Han påpekte at summen av disse

108

forholdene gjør at den øverste delen av intervallet nå fremstår som vesentlig mindre sannsynlig. - Vi planlegger nå for opptil 50–60.000 asylsøkere. Det betyr ikke at det nødvendigvis kommer 50–60 000, men det er mer rimelig som et øvre intervall, uttalte Forfang. Samtidig er det en enorm spennvidde i antall asylsøkere gjennom året. I februar i fjor kom det litt over 500 asylsøkere, mens tallet for oktober var over 8.600. AVVIKLER AKUTTPLASSER

- Vi vet at det er på sommeren og utover høsten at de store ankomstene skjer. Derfor skal vi gå inn i sommerhalvåret med beredskap og en viss overberedskap, sa han. UDI er nå i en situasjon hvor det er noe bedre kapasitet i mottakssystemet som følge av at an-

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

komstene har gått markant ned mot slutten av desember og inn i januar. - Det betyr at vi har en del overkapasitet, og vi er i ferd med å bygge ned mye av akuttplassene; hoteller og campingplasser og lignende. Vi vil avvikle minst 5.000 akuttplasser i januar, og så tar vi sikte på å avvikle de fleste av disse plassene i løpet av noen måneder, sa Forfang. ANBUDSKONKURRANSE

UDI utlyste i fjor en anbudskonkurranse for å få ordinære asylmottak, og målsettingen er å få flest mulig asylsøkere over fra akuttmottak til ordinære mottak. I skrivende stund er ikke denne anbudskonkurransen avsluttet, men kommunikasjonsavdelingen til UDI opplyser til Estate Magasin at det ikke kom inn tilstrekkelig med mottaksplasser.

Kjære bransjekolleger, Vi har gleden av å invitere våre medlemmer til et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi: Ann Kristin Aure i Malling & Co og Christian Ringnes i

Ung i Næringseiendom

Eiendomsspar. www.ungieiendom.no

Tid: 28. april kl. 17:30 Sted: Grand Hotel, Karl Johans gate 31, 0159 Oslo

17:30

Dørene åpner

18:00 Velkommen v/UiN i Rococcosalen 18:10 Markedsoppdatering v/ Ann Kristin Aure, analytiker i Malling & Co

Ann Kristin Aure

18:30 Eiendom – så langt hot, i fremtiden not? v/ Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar 19:15

Tapas og sosialt samvær

23:00 Vi går videre til Etoile Bar, takterrassen på Grand Hotel– åpent for alle! Christian Ringnes

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem Invitasjoner til arrangementet sendes ut pr. e-post mandag 14. mars med link til påmeldingsmodul.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

109

ASYLMOTTAK

BEREDSKAP: - Vi vet at det er på sommeren og utover høsten at de store ankomstene skjer. Derfor skal vi gå inn i sommerhalvåret med beredskap og en viss overberedskap, sier UDI-direktør Frode Forfang. (Foto: UDI)

KUTTER HOTELL: Kampen Hotell på Tøyen ble i fjor tildelt Oslos største kontrakt for innlosjering av asylsøkere. Nå skal UDI kutte ned på slike akuttilbud

Det blir derfor utlyst en ny anbudskonkurranse i nær fremtid. RASKERE ETABLERING

I november i fjor iverksatte Regjeringen en midlertidig forskrift som åpner for raskere etablering av asylmottak med nøktern, men forsvarlig standard. - Det er krise i mottaksapparatet. Vi må nå redusere saksbehandlingstiden for å sikre at ingen må sove på gaten. Men vi må også unngå at det brukes kostbare løsninger, som hotell, uttalte kommunal- og moderni-

110

seringsminister Jan Tore Sanner. Forskriften gir midlertidig unntak fra byggesaksbehandling og tekniske krav ved opprettelse av asylmottak og omsorgssentre for enslige mindreårige asylsøkere under 15 år. Det betyr blant annet at departementet kan beslutte å unnta fra kravet om søknadsplikt for midlertidig bruksendring og midlertidig plassering av byggverk for asylmottak. LEDIGE KONTORBYGG

I tillegg til den varslede anbudsrunden til våren, arbeider

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

UDI også med å etablere større mottak i ledige kontorbygg, tilsvarende de som er blitt etablert i høst på Kongsberg, Forus og Lysaker. For å ha større fleksibilitet og beredskap hvis det igjen skulle komme mange asylsøkere på kort tid, har UDI også inngått rammeavtaler for leie av skip og floteller.

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Driftstekniker Philip Pedersens vei 1

Gledesspreder til tjeneste. En dør som ikke lar seg åpne. En termostat som viser feil. Eller et ventilasjonsanlegg som blåser for kald luft. Det er når noe går galt, at du merker Marius’ tilstedeværelse. Med sin serviceinnstilling og kompetanse omdanner han nervøsitet og bekymring til lettelse og glede. Jobben hans er rett og slett å få deg og dine leietakere 100 % fornøyd. Derfor går han aldri hjem fra jobb før arbeidet er fullført. Med glans. neasdrift.no

Teknisk drift

Energiledelse

Beredskapsvakt Landscaping ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Snø og istappfjerning

Fasadevask 111

ASYLMOTTAK

STORT SPENN: - Det er mange som tror at et asylmottak er et stort bygg, men det kan for eksempel bestå av 20-25 leiligheter og eneboliger, sier administrerende direktør Tor Brekke i Hero Norge AS. (Foto: Hero Norge)

Hero jakter flere eiendommer Norges største driftsoperatør av asylmottak, Hero Norge AS, er på jakt etter flere eiendommer for å møte UDIs behov.

J ASYLMOTTAK Tore Årdal

Hero Norge AS, hvor brødrene Kristian og Roger Adolfsen er hovedaksjonærer, har gjennom flere tiår bygget opp et omfattende nett av mottakstilbud for asylsøkere. Selskapet har i dag drøyt 13.000 plasser fordelt på 68 mottak rundt om i landet. I tillegg har Hero levert 15 tilbud i anbudskonkurransen som UDI utlyste i fjor høst. EIER LITE SELV

Selskapet eier bare noen få eneboliger selv. De øvrige eiendommene leies av et stort spekter av eiendomsbesittere. - Det er alt fra privatpersoner som har en enebolig som ikke brukes, til større eiendommer eid av store eiendomsaktører. Siden det her dreier seg om tjenesteproduksjon, er det vanlig at man ikke både eier og drifter mottakene. Det er to forskjellige bransjer, sier Tor Brekke, ad-

112

ministrerende direktør i Hero Norge AS. FÅR HENVENDELSER

I fjor var det riktignok en del akuttmottak som ble driftet av eieren, for eksempel hoteller, men nå ønsker altså UDI å bygge ned disse for å satse på ordinære mottak. - Vi får stadig henvendelser fra privatpersoner og andre om eiendommer som kan være egnet for mottak, men vi er stadig på jakt etter nye lokasjoner, sier Brekke. PERMANENT LØSNING

Han forteller at også kontorbygg kan være aktuelt som asylmottak. - UDI har gitt klarsignal for å bruke ledige kontorbygg. Hvor egnet en eiendom er som asylmottak, avhenger blant annet av hvor lenge folk bor der. Hvis

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

det er kort tid, er det mye som kan godtas. Men over lengre tid, må det være en permanent løsning, sier han. KRAV TIL MOTTAKET

Selv om reglene for asylmottak ble myket opp gjennom en ny forskrift i fjor høst, er det noen elementer som må være på plass. - Det må være en grei kapasitet på sanitæranlegg, samt kjøkkenfasiliteter. I tillegg må det finnes noe fellesområder og selvsagt soverom. Det er mange som tror at et asylmottak er et stort bygg, men det kan for eksempel bestå av 20-25 leiligheter og eneboliger, sier Brekke.

VISUALISERING og tydelig design skaper bedre forståelse av ditt prosjekt Vi liker utfordringer i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Sammen med vårt datterselskap Blår AS viser vi hvordan det ferdige resultatet kan bli, både for utvikler og fremtidige brukere. Snakk med oss om: • • • • •

Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne med visualisering av dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Kilenkollen, Selvaag Bolig

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

www.blaar.no

113

Blir du med får du selskap av blant andre:

Alfa Eiendom, Avantor, Bunde Eiedom, Danske Bank, Ferd Eiendom, Hjellnes Consult AS, Høegh Eiendom, Kluge, Link Arkitektur, Mustad Eiendom, NCC, Oslo Areal, Pareto Bank, RS Platou, Skanska Eiendom, SPG Group, Stor Oslo Eiendom og UNION Næringsmegling.

Book din billett på www.estatekonferanse.no

114

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

OVER 150 TOPP EIENDOMSLEDERE ALLEREDE OM BORD - KUN FÅ FLYBILLETTER IGJEN! Fly til Mipim 2016 sammen med bransjekollegaer og bli med på første eiendomskonferanse i lufta. Foredragsholderne Gunnar Stavrum Avisredaktør og samfunnsdebattant. Aktiv blogger med 50.000 lesere. Har forfattet biografier om Kjell Inge Røkke, John Fredriksen og Petter Stordalen. Kåret til ”Årets meningsbærer” av Oslo Redaktørforening 2015.

Dag Inge Fjeld Lang erfaring fra reklame-, medie-, og analysebyråer, lektor ved Markedshøyskolen, kalles for The Rock’n Roll marketing-blogger og er kåret til ”Årets foredragsholder” av ANFO.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

115

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

RAMBØLL ROKERER ENDRER ORGANISASJONEN.

Hadrian mister daglig leder DAGLIG LEDER ØIVIND SOLBAKKEN HAR VALGT Å SI OPP SIN STILLING I HADRIAN EIENDOM FOR Å TILTRE SOM ADMINISTRERENDE DIREKTØR I BERTEL O STEEN EIENDOM AS.

- Ved at vi nå går fra å være inndelt i regionale enheter til henholdsvis Bygg & arkitektur og Samferdsel & byutvikling, blir vi mer oversiktlig og tydelig for kundene våre. Vi mener at dette vil bidra til økt konkurransekraft, sier administrerende direktør i Rambøll, Ole-Petter Thunes. De tre nye markedsområdene vil ha rundt 400 medarbeidere hver. Hilde Nordskogen blir ny direktør for Samferdsel & byutvikling. Hun blir leder innenfor veg, jernbane, planlegging og geologi, samt bru og konstruksjon. -Jeg gleder meg til å ta fatt på dette markedsområdet på fulltid. Det er mange spennende oppgaver som ligger foran oss innen samferdsel og byutvikling. Som global samfunnsrådgiver har vi kompetanse, evne og vilje til å være en god samarbeidspartner for utbyggere i små og svært store prosjekter, sier Nordskogen. Bjørn Tore Landsem blir ny direktør for Bygg & arkitektur sør og øst, som omfatter bygg, anlegg og spesialfag, tekniske

116

systemer, arkitektur og plan samt prosjektledelse. - Mitt hovedfokus er å bidra til å styrke arbeidet mot kunder og marked, særlig i de store tilbudene. Vi samler styrkene for å bli enda bedre til å tilby kundene våre beste kompetanse uavhengig av hvor i landet vi er, sier Landsem. Eivind Iden blir ny direktør for Bygg & arkitektur midt, vest og nord. - I denne enheten blir det viktig å få til et godt og effektivt samarbeid; fra Stavanger i syd til Tromsø i nord. Målet er alltid å arbeide for å gjennomføre gode og effektive prosjekter med riktig kvalitet. Kunden skal oppleve Rambøll som en rådgiver som det er trygt og inspirerende å samarbeide med. - Jeg skal jobbe for at Rambøll blir kjent som den mest attraktive rådgiveren gjennom å gjøre våre kunder godt fornøyd slik at de ønsker å kommer tilbake til oss, kommenterer Iden.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

I en melding sendt ut fra Hadrian Eiendom understrekes det at det ikke ligger uenigheter eller dramatikk i Øivind Solbakkens uttreden, men kun et ønske fra Solbakken om nye utfordringer og hvor han har fått et tilbud han ikke kunne la passere. Det var i august i fjor det ble kjent at Per Egil Sandberg slutter som administrerende direktør i Bertel O Steen Eiendom, etter det som ble forklart som "ulikt syn på eiendomsstrategien". Solbakken vil fortsette i sin nåværende stilling frem til 30.06.16, hvoretter Årstein Holthe overtar som selskapets daglige leder. Holthe var daglig leder i Hadrian Eiendom AS fra oppstart i 1996 frem til januar 2011 og går således tilbake i sin tidligere rolle. - GODT POSISJONERT

Hadrian opplyser i meldingen at selskapet er godt posisjonert som rådgiver og megler i utviklingseiendom og vil fortsette med samme strategi og med det øvrige team som i dag. - Vi har allerede startet arbeidet med å sikre tilstrekkelig kompetanse og kapasitet fremover og har i tillegg fra 1. januar engasjert siviløkonom Harald Bøvre som en del av megler/rådgivningsteamet. Per Skaug vil også utgjøre en del av rådgivningsteamet knyttet til utviklingseiendommer.

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Haavind styrker seg på transaksjoner Etter et svært aktivt år styrker Haavind seg nå ytterligere på transaksjoner og henter "up & coming" eiendomsadvokat fra Advokatfirmaet Schjødt. - 2015 har vært et veldig spennende og godt år for Haavinds eiendomsavdeling, med svært høy aktivitet. Vi var involvert i ca. 50 eiendomstransaksjoner i fjor med et samlet volum på ca. 25 milliarder. I tillegg har vi bistått ved flere større utviklingsprosjekter. Det er vi stolte av, sier Christian Bjørn-Hansen som leder transaksjonsavdelingen. PÅ ANDRE SIDEN AV BORDET

For å ta en sterkere posisjon i transaksjonsmarkedet har Haavind styrket transaksjonsteamet med Magnus Røysem Haug fra Advokatfirmaet Schjødt. - Vi har sterke sterke ambisjoner om ytterligere vekst, og ønsket derfor å øke kapasite-

ten i vår transaksjonsavdeling. Magnus har vi ved flere anledninger møtt som forhandlingsmotpart, og vi har lært han å kjenne som en løsningsorientert og dyktig advokat med god kommersiell forståelse, sier Bjørn-Hansen. Haug ble i Estate Magasin nr. 1 i 2015 utpekt som en av ti på vei opp i eiendomsbransjen. Han ble der omtalt som "dyktig og pragmatisk" og er ansett som en ung og lovende eiendomsadvokat. - Jeg begynte i Haavind 1. desember og med transaksjonstrykket i Haavind kom jeg meget raskt i gang. Jeg ser frem til fortsettelsen og å være en del av et meget dyktig, og ikke minst hyggelig team, sier Magnus Røysem Haug.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

DREAM TEAM

Bjørn-Hansen har stor tro på at 2016 også blir et godt og hektisk år for advokatfirmaet. - Det ligger allerede mye i pipeline, og da er det godt å ha Magnus på plass, som sammen med Herman Roksund for oss utgjør et «dream team» å ha med i de store prosjektene, og til selv å lede prosjekter, sier Bjørn-Hansen, som legger til at Herman Roksund har hatt en rivende utvikling de senere år. - Med både Magnus og Herman på teamet får vi all den støtten og kapasiteten vi ønsker oss for å gjøre nye og flere prosjekter, sier Bjørn-Hansen, som avslutter med at det også er bra å bli pushet av litt yngre, og meget ivrige kollegaene.

117

NYTT OM NAVN

STJERNEMEGLER TILBAKE HÅKON TANBERG HAR BLITT EN DEL AV TEAMET I 60 GRADER NÆRINGSMEGLING.

Ny partner og rådgiver i Hadrian BJØRN HEIER ER ANSATT I HADRIAN EIENDOM AS SOM PARTNER OG SENIORRÅDGIVER. Heier er 48 år og har vært akkvisisjonssjef i JM Norge AS siden 2005. Tidligere arbeidet han i OBOS med utleieboliger, i NCC Property Development som prosjektleder innen utvikling av næringseiendom og i Forsvarsbygg med spesiell vekt på ny bruk av eldre bygningsmasse og offentlige anskaffelser. - Bjørn har som akkvisisjonssjef erfaring fra kjøpersiden av eiendomsprosjekter, noe som vil være svært nyttig i arbeidet som seniorrådgiver i Hadrian. Han har jobbet med alle faser av tomteerverv og har god innsikt i alle problemstillinger knyttet til dette, noe som vil være nyttig kompetanse både for Hadrian og for Hadrians kunder, sier daglig leder Øivind Solbakken i Hadrian Eiendom, som selv er på vei over i ny jobb som administrerende direktør i Bertel O. Steen Eiendom (se annen sak på disse sidene). - Vi gleder oss til å få en erfaren og kompetent medarbeider med på laget, sier påtroppende daglig leder i Hadrian Eiendom AS, Årstein Holthe. - Med Bjørns inntreden vil Hadrian bestå av åtte erfarne rådgivere, sier han. - Vi i Hadrian kjenner Bjørn godt fra forhandlingssiden på tidligere solgte prosjekter og er trygg på at hans inntreden i Hadrian ytterligere vil styrke Hadrians kompetanseprofil som rådgiver innen utviklingseiendom, sier Solbakken.

118

- Det er godt å være på plass og snakke med gamle kjente som ønsker deg velkommen tilbake, sier næringsmeglerveteranen Håkon Tanberg. Den tidligere Akershus Eiendom-megleren og -partneren er nå blitt en del av teamet i 60 grader næringsmegling, som i stor grad består av tidligere Akershus-ansatte. I 2014 ble det kjent at Amund Medbø, Rune Holmøy og Simen Torgersen sluttet i Akershus Eiendom for å etablere eget meglerforetak. Selskapet fikk navnet 60 grader næringsmegling AS, og har siden oppstarten økt bemanningen. - De siste årene har jeg hatt gleden av å få være med på å bygge opp et selskap innen kosttilskudd. Jeg har imidlertid alltid vært glad i å drive med næringseiendom, så da sjansen bød seg ble det slik. - Det er hyggelig å være sammen med kollegaer og de beste gutta i klassen, sier Tanberg. Tanberg har 20 års erfaring med megling av lokaler, og det er nettopp det han skal drive med i 60 grader næringsmegling. Tanberg var frem til i fjor en av de største eierne i Akershus Eiendom gjennom selskapet Tanberg Invest. Eierandelen var 18,9 prosent, men det fremgår av Brønnøysundregistrene at Tanberg Invest solgte seg ut av Akershus Eiendom i juni i fjor.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

NY I STOR-OSLO ANDRÉ SOMMERFELT BÅRDSTU ER ANSATT I STOR-OSLO EIENDOM. André Sommerfelt Bårdstu(32) skal jobbe med akkvisisjon og analysere nye utviklingsprosjekter, samt gjennomføre kjøps- og salgstransaksjoner. I tillegg vil han få ansvar for et utvalg av selskapets eksisterende utviklingsprosjekter, med særskilt ansvar for prosjektenes organisering, finansering, avkastning og rapportering til styret. - Vi er veldig fornøyd med å få med André på laget vårt. Jeg er overbevist om at han kommer til å tilføre mye til vår organisasjon, og at han kommer til å passe godt inn i vårt team, sier administrerende direktør Mathis Grimstad. Bårdstu er utdannet siviløkonom fra Universitetet i Edinburgh og Norges Handelshøyskole (NHH) i Bergen. Han kommer fra Peab Eiendomsutvikling hvor han har vært ansvarlig for kjøp/salg av både boligog næringseiendom, utvikling og prosjektledelse av kontorprosjekter, samt forretningsutvikling og strategi. I tillegg har han bred erfaring som rådgiver innen strategi og virksomhetsstyring, blant annet fra 5 år i PwC. - Stor-Oslo Eiendom er i mine øyne et fremoverlent selskap som utvikler en svært innholdsrik og variert portefølje på både boligog næringssiden. Mannskapet har flotte resultater å vise til og jeg gleder meg stort til å bli en del av fortsettelsen, sier André Sommerfelt Bårdstu.

Hvorledes håndterer dere de strenge dokumentasjonskravene som gjelder i skatteretten?

Korrekt behandling av skatt er lønnsomt og det er vårt fag. Kontakt skatteekspert og advokat Petter Dragvold, Tlf: 982 07 111

arntzenlegal Arntzenlegal | Lille Grensen 7 | 0159 OSLO

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

119

NYTT OM NAVN

Starter nytt rehab-selskap Ole Chr. Kirkestuen starter nytt rehabiliteringsselskap sammen med MTH.

HEDER OG ÆRE TIL GROTH

Målet er å bygge Oslo-områdets største leverandør av eiendomsrehabilitering spesialisert på fasade/tak og leietakertilpasninger. Selskapet vil være rettet mot profesjonelle eiendomsbesittere.

BAE-NÆRINGENS HEDERSPRIS 2015 ER TILDELT PETER GROTH.

Det nye selskapet, Kirkestuen AS, skal ledes av Ole Chr. Kirkestuen, og eies av Kirkestuen Invest AS og MTH AS. Ole Chr. Kirkestuen har spisskompetanse og over 20 års ledererfaring med rehabilitering i det profesjonelle eiendomsmarkedet. Han har hatt sentrale lederroller i rehabiliteringsprosjekter for en rekke sameier og borettslag i Oslo, og ved signalbygg som Oscarshall, Østbanehallen, Continental, Ekebergrestauranten og Stortinget. Karrieren startet med syv ansatte i Malermester Kirkestuen& Sønn i 1994. Den fortsatte i det fusjonerte selskapet Brendmoe & Kirkestuen som senere ble Alliero – en håndverksentreprenør innen rehabilitering med ca 300 ansatte håndverkere. - Jeg gleder meg til å starte et nytt kapittel i en velkjent, men spennende bransje med store muligheter. Rehabilitering og bevaring av eiendom er et stort marked i Oslo og omegn. Vi vil bygge selskapet stein på stein, men med MTH på eiersiden har vi ambisjoner om å nå en årsomsetning på 100-150 millioner og beskjeftige ca 60 ansatte i løpet av 3-5 år, sier Kirkestuen. Ser frem til samarbeidet - Kirkestuen har lang ledererfaring og spisskompetanse innen rehabilitering. Vi ser frem til et godt samarbeid om å bygge en solid, spesialisert og lønnsom leverandør av rehabilitering til det profesjonelle eiendomsmarkedet i Oslo, sier Arvid Engebretsen, daglig leder i MTH AS. MTH er en del av AF Gruppen, og eier flere spesialiserte selskaper innenfor rehabilitering; Thorendahl AS, Storo Blikkenslagerverksted AS, Oslo Papp & Membranservice AS, Oslo Prosjektbygg AS, VD Montasje AS, Sol-Energi AS, Sollie Prosjekt AS og Oslo Stillasutleie AS.

- En visjonær samfunnsbygger, sier Bengt Herning, leder for BAE-rådet og direktør i Virke Byggevarehandel. I rådets begrunnelse for tildeling av prisen til Peter Groth heter det: «Som leder av Aspelin Ramm Eiendom AS og med prosjekter som Tjuvholmen og Vulkan har Peter Groth satt tydelige spor etter seg. Han er visjonær og har en særskilt evne til å skape begeistring. Mange av hans prosjekter ligger helt i front innenfor byutvikling, energi- og miljøeffektivitet. På en fremragende måte kombinerer Peter Groth et stort samfunnsansvar med god forretningsdrift. Hans tenkning og prosjekter står som et forbilde for hele BAE-næringen, og som lysende eksempler på at prosjektutvikling handler om å tilføre de rette kvalitetene til glede for både samfunn, eier og bruker.» Tjuvholmen og Vulkan Peter Groth ble i 2015 pensjonert fra stillingen som administrerende direktør i Aspelin Ramm Eiendom AS. Han er fortsatt meget aktiv gjennom en rekke styreverv i eiendoms- og entreprenørselskaper, blant annet i AF-gruppen. Han har stått bak gode byutviklingsprosjekter flere steder i landet. De mest kjente er Tjuvholmen og Vulkan. - Vi kan også se tydelige spor av hans innsats og tenkning i mange andre prosjekter landet rundt der hans navn ikke like tydelig har kommet frem, men der vi likevel ser resultatene av hans visjonære tenkning og praktiske tilnærming som resulterer i god inntjening for eier, og levende byer og tettsteder for folk flest, sier Bengt Herning. - Et tydelig bevis på at han har lykkes spesielt godt, er at så vel byplansjefer, som by- og riksantikvarer, bruker Peter Groth som eksempel på at det er mulig å oppnå god prosjektutvikling der både myndigheter, arkitekter, rådgivere, eiere og folk flest er fornøyd, sier Herning.

120

RYKKER OPP I CITYCON NY MARKEDSSJEF I CITYCON NORWAY. Daniella Mossberg er ansatt som markedssjef i Citycon Norway og kommer fra stillingen som senterleder ved Halden Storsenter. Hun har lang erfaring fra detaljhandels- og kjøpesenterbransjen, og har gjennom flere år som leder opparbeidet seg erfaring innen prosjektledelse og markedsføring. Hun starter i stillingen 2. mars og får blant annet ansvaret for utarbeidelse av markedsstrategier og aktivitetsplaner i samarbeid med lokal senterledelse, herunder medieplaner, markedsinvesteringer og evaluering av kampanjer. Videre vil hun ha ansvaret for forhandling av priser og innkjøp av tjenester i det norske markedet. Mossberg har en dobbel Bachelor degree of Science innen Media og kommunikasjon og Prestasjonsutvikling. Citycon har også styrket utleieteamet og har ansatt Hanne-Kjersti Aalde i rollen som leasing manager. Hun har utdanning fra BI med Bachelor i økonomi og forretningsjus og har lang fartstid innen eiendom og utleie senest som Asset Manager i Aberdeen der hun blant annet jobbet med Torvbyen.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

VÅRT MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6500 bygg. ISS har eget miljøfyrtårn under ISS Green Management. Fyrtårnet er et hypermoderne kontrollsenter som benytter det nyeste innen miljøteknologi og overvåkingssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iverksetter gir også stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

121

NYTT OM NAVN

Ny Coop-direktør Therese Bjørstad Karlsen ny eiendomsdirektør i Coop Midt-Norge. Therese Bjørstad Karlsen (46) kommer fra ulike lederstillinger i IKEA, der hun har vært varehussjef for IKEA Leangen i Trondheim (2000-2011) og de senere år som medlem av ledergruppen i IKEA Norge med ansvar for konsept oppfølgingsstandarder nasjonalt. I tillegg har hun jobbet med coaching av nye varehussjefer i Europa (2011 -dd). Karlsen har også tidligere erfaring fra hotell og kjøpesenter. Hun vil tiltre stillingen som eiendomsdirektør i Coop Midt¬Norge den 1. juli 2016. Karlsen vil imidlertid begynne i Coop Midt-Norge i løpet av mars 2016 og vil benytte tiden frem til 1. juli 2016 til å gjøre seg kjent med Coop Midt-Norge og eiendomsvirksomheten i konsernet. Eiendoms-og markedsdirektør i Coop Midt-Norge, Jon Magne Elshaug, fortsetter i sin stilling til 1. juli 2016 hvor han da går av med pensjon.

NY BLOCK WATNE-DIREKTØR INTERN REKRUTTERING. Benth A. Eik (47) blir ny administrerende direktør i Block Watne AS. Han kommer fra stillingen som regiondirektør for Block Watnes distriktskontorer i Vestfold, Agder og Bergen. Før det var han distriktssjef for avdelingen i Aust-Agder.

122

Benth A. Eik er utdannet ingeniør innen bygg- og anleggsteknikk fra Gøteborgs Tekniske Institut og statsautorisert eiendomsmegler fra BI i Oslo. – Vi er godt fornøyd med å ha funnet en god kandidat til stillingen som administrerende direktør i selskapet, og denne gangen er det spesielt hyggelig å ha funnet en intern kandidat. Dette viser at vi kan tilby medarbeidere med ambisjoner ledende stillinger i selskapene i OBOS-konsernet, sier Daniel Kjørberg Siraj, styreleder i Block Watne AS og konsernsjef i OBOS. – Som ansatt i Block Watne siden 2007 kjenner jeg selskapet og mange ansatte godt. Jeg gleder meg til å ta fatt på jobben som toppleder i selskapet. Sammen skal vi styrke Block Watnes markedsposisjon og gode omdømme, sier Benth A. Eik. - Vi skal videreutvikle bedriften med fokus på god drift og systematisk forbedringsarbeid i alle ledd. Fremover vil det også bli økt fokus på å ta ut de synergier vi kan oppnå ved å samarbeide tettere med OBOS, sier Eik.

NY STYRELEDER I OSU PER T. MORTENSEN ER NY STYRELEDER I OSLO S UTVIKLING. Linstow-sjef Per T. Mortensen(59) har overtatt styreledervervet i Oslo S Utvikling (OSU) med virkning fra og med 6. januar i år. Han overtar for advokat og styregrossist Odd-Einar Christophersen. Eiendoms- og utviklingsselskapet Oslo S Utvikling AS (OSU) ble etablert i 2001 og eies av Entra Eiendom AS, Linstow AS og Rom Eiendom AS. Totalt skal OSU utvikle ca. 380 000 kvadratmeter av de totalt ca. 900 000 kvadratmeter nærings- og boligarealene i Bjørvika.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

NÅ OGSÅ I FINLAND PANGEA PROPERTY PARTNERS INNGÅR SAMARBEID MED HELSINKI-BASERTE MREC. Pangea Property Partners, som har kontorer i Stockholm, Oslo og London, og Mrec i Helsinki annonserer i dag at de to selskapene har inngått et nært samarbeid for å dra fordel av økningen i grenseoverskridende eiendomstransaksjoner i Norden. – Vi har nå tre kontorer i Norden samt vårt nyåpnede kontor i London. Dette gir oss en unik posisjon som det ledende corporate finance- og rådgivingsselskapet med fokus på eiendomssektoren i Norden og Baltikum, sier Bård Bjølgerud, administrerende direktør og partner i Pangea Property Partners. - Investorene viser enorm interesse for det nordiske eiendomsmarkedet, og grenseoverskridende transaksjoner driver markedet. Dette samarbeidet gjør oss i stand til å betjene våre kunder enda bedre, sier Bjølgerud. De siste årene har den internasjonale interessen for det nordiske markedet for næringseiendom økt betydelig. Transaksjonsvolumet nådde 40,4 milliarder euro i 2015, hvorav utenlandske kjøpere stod for 13,3 milliarder euro (33 prosent av volumet), ifølge tall fra Pangea Property Research. Det er en økning på mer enn 110 prosent sammenlignet med utenlandske kjøperes volum i 2014. – Vi er fornøyd med denne muligheten til å utvide vårt tjenestetilbud samt ytterligere å forbedre vårt kontaktnett. Vi ser frem til et nært samarbeid med Pangea Property Partners, som vi i stor grad deler filosofi med. Med denne ordningen kan vi tilby våre kunder komplett nordisk tilstedeværelse for grenseoverskridende virksomhet i hele Norden, sier administrerende direktør Ville Mannila i Mrec.

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

123

NYTT OM NAVN

ETABLERER NYTT SELSKAP SLUTTER I STOR-OSLO EIENDOM OG ETABLERER SELSKAPET MONTIN EIENDOM. Det var i oktober i fjor nettstedet Estate Nyheter skrev at tre av topplederne i Stor-Oslo Eiendom hadde valgt å si opp. - Vi har ikke brukt så mye energi på detaljene i det vi skal gjøre fremover, men vi har en plan, uttalte Fredrik Torgersen. Og planen den er nå klar, nemlig at de tre stabler et eget eiendomsutviklingsselskap på beina. - Vi har hatt mange spennende og innholdsrike år som partnere i et av Norges største og ledende eiendomsutviklingsselskaper. Nå gleder vi oss til nye utfordringer i egen regi i nyetablerte Montin Eiendom. Det sier de tre tidligere partnerne i Stor-Oslo Eiendom, Nils Thomas Lien, Peter Hougen og Fredrik Torgersen. Trioen har hatt en aktiv rolle i utviklingen av Stor-Oslo Eiendom, et av Oslos ledende utviklingsselskaper innenfor bolig og kontor med en samlet utbyggingsverdi på 15 milliarder kroner. Styrket med Helene Høvik Amland, starter teamet nå managementselskapet Montin Eiendom AS og investeringsselskapet Montin Investor AS. Montin Eiendom planlegger å ansatte ytterligere 1-2 nye medarbeidere i løpet av 2016. - Vår kompetanse er innenfor tilrettelegging og utvikling av boligog næringseiendom i Oslo-regionen. Vi skal finne gode forretningsmuligheter samt levere management tjenester. Gjennom Montin Investor AS investerer de tre partnerne tilsammen 75 millioner kroner som de skal investere i prosjekter sammen med sine samarbeidspartnere. - Dagens investeringsklima er meget utfordrende, og vi er ydmyke og tålmodige i jakten

124

på riktige forretningsmuligheter for oss og våre medinvestorer, sier Torgersen. De tre tidligere seniorpartnerne har inngått en samarbeidsavtale med Stor-Oslo Eiendom, hvor trioen skal arbeide videre med ni av prosjektselskapene som har blitt etablert gjennom Stor-Oslo Eiendom de siste årene. Montin Investor AS er også eier i samtlige ni prosjektselskaper.

DNB AVVIKLER AVDELINGSKONTORER DNB NÆRINGSMEGLING BEHOLDER AVDELINGSKONTORER I DE FIRE STØRSTE BYENE, MEN AVVIKLER RESTEN. I en melding sendt ut av administrerende direktør Anne Helene Mortensen i DNB Næringsmegling, fremgår det at DNB Næringsmegling har hatt sitt beste år noensinne «og ønsker å ta ytterligere grep». - I et marked i stadig endring hvor en økende del av markedet domineres av store og profesjonelle og mer finansielt orienterte kunder, og et økende innslag av internasjonale aktører, ønsker vi å tilpasse selskapet for å være enda bedre rustet og forhåpentlig kunne ta en enda større del av markedet, opplyser Mortensen. - Som et resultat av dette vil vi satse videre i de fire største byene i Norge, det betyr at de øvrige avdelingskontorene vil bli avviklet. Mortensen presiserer at kontorene som blir berørt har levert og leverer resultater og har meget god standing i sine markeder. - Men vi tror det er vesentlig for oss å fokusere og spisse organisasjonen slik at vi blir ett entydig DNB Næringsmegling, sier Mortensen. - Vi er i prosesser med å finne løsninger for de medarbeidere som blir berørt. ESTATE MAGASIN | N°1 2016

Endrer i toppen MORTEN GRONGSTAD GJØR ENDRINGER I KONSERNLEDELSEN I AF GRUPPEN. I oktober i fjor ble Morten Grongstad konsernsjef i AF Gruppen. Nå blir det endringer i toppsjiktet, og AF Gruppen utnevner fire nye konserndirektører for virksomhetsområdene Miljø, Bygg, Offshore og for Personal og Organisasjon. - AF har en lang tradisjon i å utvikle ledere fra egne rekker. Flere av medlemmene i konsernledelsen er eksempler på dette. Jeg har satt sammen et team med en bred kompetanse og erfaring, og som har et sterkt engasjement for å utvikle AF. Det er også et team som kjenner AF sin kultur godt. Vår fremste oppgave er å videreutvikle AF slik at mulighetene som ligger foran oss bidrar til lønnsom vekst i mange år fremover, sier Morten Grongstad. Den nye konsernledelsen i AF Gruppen består fra 1. januar 2016 av: Eirik Wraal (36) blir ny konserndirektør Miljø. Han kommer fra stillingen som leder for AF Decom og har vært i selskapet siden 2004. Han er utdannet sivilingeniør fra NTNU. Henning Olsen (37) blir ny konserndirektør Bygg. Olsen kommer fra stillingen som leder for AF Eiendom og har vært i AF siden 2010. Han er utdannet siviløkonom fra BI. Amund Tøftum (37) blir ny konserndirektør Offshore. Tøftum kommer fra stillingen som prosjektdirektør i AF Offshore Decom. Han er utdannet sivilingeniør fra NTNU og har vært i AF siden 2005. Bård Frydenlund (47) går inn i konsernledelsen som konserndirektør Personal og Organisasjon. Han er utdannet diplomøkonom og Master of Management fra BI i tillegg til 1. avdeling jus fra Universitet i Oslo. Frydenlund har vært i AF siden 2000. Sverre Hærem (50) fortsetter som konserndirektør finans (CFO). Arild Moe (50) fortsetter som konserndirektør Anlegg. Andreas Jul Røsjø (35) fortsetter som konserndirektør for Energi og Eiendom.

CRE Norway

Vi rekrutterer r책dgivere

Commercial Real Estate Norway AS Haakon VIIs gate 10, PB 1796 Vika 0122 Oslo, Norway +47 23 23 89 00 info@gvanorway.no

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

gvanorway.no

125

HOLD AV DATOEN!

Pantone

CMYK

126

ESTATE MAGASIN | N째1 2016

127

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

Q2 2010

Q4 2010

Q2 2011

Q4 2011

Q2 2012

Q4 2012

Q2 2013

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring og forutsatt 70 % belåningsgrad.

Q4 2013

Q2 2014

Q4 2014

Q2 2015

*Ekstraordinær bankundersøkelse

Bankmargin nytt 5-års lån

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM

120

Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

100

125

100

80 68

0 2003

128

2005

2007

2009

Q3 2015*

2011

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

i n

Moderat standard

Ledighet i %

4 500

Bjørvika

3 400

N/A

Øvrige sentrum

2 900

1 750

6,7

Oslo vest

2 800

1 500

7,5

2 500

8,7

Indre nord

2 200

1 250

2,7

Indre øst

2 200

1 150

2,8

Skøyen

3 000

1 850

9,6

Lysaker

2 200

1 400

13,7*

Fornebu

2 000

1 300

Nydalen

2 250

1 450

5.6

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

10,0

Ytre vest

1 900

1 350

4,1

Økern, Hasle, Løren & Ulven

2 150

1 200

Ytre nord & øst

1 700

1 150

10,4**

Ytre syd

1 700

1 150

5,2

Asker & Bærum

2 000

1 200

6,0

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

TRANSAKSJONSMARKEDET Aktørenes kjøps- og salgsvolum hittil i år Utlendinger Liv- og pensjonsselskap Private investorer Andre eller konfidensielt Syndikeringsaktører Bruker av eiendommen Norske fond

RKEDET

Toppleie

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

Kjøp

Eiendomsselskap

Salg 35

Aktørene er sorter fra største til minste netto kjøper. Tall i milliarder kroner. Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Aktør

Kjøp

Salg

Netto kjøp Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

0,5

19,1

18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

Sum Kilde: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

129

NÅ VARSLER VI DEG HVER GANG NOEN MATCHER DITT SØK Vi vet om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger. Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

ESTATE REALINFORM www.realinform.no

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

131

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

BRYN EIENDOM AS

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

132

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER EIENDOMSINVESTOR AS

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSINVESTOR

FORTIN AS

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirkSOSIALE ENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

133

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER OXER EIENDOM Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

134

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

135

EIENDOMSAKTØRER

HVEM LEVERER HVA

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER BASALE NÆRINGSMEGLING AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Vi skaper verdier av eiendom

136

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

HVEM LEVERER HVA Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

NEAS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping CONTAINERUTLEIE • - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • VaktmestertjenesterFEIING • I trygge hender året rundt... • VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk Norges ledende facility management selskap!

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

FLYTTETJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN

RELOKATOR AS

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

137

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

EIENDOMSAKTØRER

HVEM LEVERER HVA Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

PLASSMANGEL? PLASSMANGEL?

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

PLASSMANGEL?

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HÅNDVERKSTJENESTER HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RADONTILTAK AS

KINNARPS AS

www.radontiltak.org Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere P.B. 93, 1332 Østerås post@radontiltak.org i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeids- Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tlf: 22699200 miljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd Tel: 67 16 71 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fleksibilitet som firmapost@kinnarps.no

gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i forlandet. å holde folk friske. Og ikke gir økt trivsel og velvære, Vi gjør arbeidsdagen lettere store deler av Tiltak med maksimal effektminst, utføresden i eksisterende bygg, nybygg Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en som igjen fører til en mer kreativ og eff ektiv arbeidsplass. Kort for og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon. befaring ogsagt: pristilbud. Grunnlaget for en god dag på jobben.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

HÅNDVERKSTJENESTER ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

138

LA OSS HJELPE DEG å NYE LOKALER. LAFINNE OSS HJELPE DEG

LA OSS HJELPE DEG å LOKALER. å FINNE FINNENYE NYE LOKALER.

Ser du etter nye lokaler? Estate Realinform er Norges ledende nøytrale leietakerbase.

Ser du etterdeg nye på lokaler? Estate Realinform er Registrer realinform.no såRealinform vil gårdeiere Ser du etter nye lokaler? Estate er Norges ledende nøytrale leietakerbase. kontakte deg direkte med leietakerbase. egnede arealer Norges ledende nøytrale Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere Registrer deg på realinform.no så vil gårdeiere kontakte deg direkte med egnede arealer

kontakte deg direkte med egnede arealer

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

HVEM LEVERER HVA Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING NITO TAKST SERVICE AS

MODULVEGGER OSLO AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK RADONLAB AS www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

MILJØTILTAK

MERKEVAREBYGGING

ENVIROPAC AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

139