Estate Magasin 01 2018

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°1 2018

Etter gullrushet Eiendomsinvestor Hans Petter Krohnstad Historien om den amerikanske ambassaden Advokatenes rolle i digitalisering av eiendomsbransjen Mitt skip er lastet med eiendom Den nye Teslaen i næringseiendom - superbygget Katedralen Ung profil: Nerja Macic Flere utlendinger vil til Oslo Lange leiekontrakter i infrastruktur Masteroppgaven med løsningene for Tøyen

NY

UTGAVE PROPTECH, BUZZWORD ELLER MORGENDAGENS EIENDOMSBRANSJE?

BASALERAPPORTEN GIR I DENNE UTGAVEN BLANT ANNET ET INNBLIKK I EN NÆRMEST EKSPLOSIVT RASKT VOKSENDE DEL AV EIENDOMSBRANSJEN SOM POTENSIELT GRUNNLEGGENDE KAN ENDRE MÅTEN VI TENKER OG JOBBER MED EIENDOM PÅ.

www.newsec.no

BASALERAPPORTEN SOM PDF:

OSLO K – et nytt

Med solide røtter bygger vi fremtidens forretningsbygg Kun 5 minutter fra Oslo S skal OSLO K reises, med alt dagens bedrifter trenger for å få jobben gjort. De nye kontorlokalene blir spekket med smarte og fleksible løsninger som gjør arbeidsdagen mer effektiv og privatlivet litt enklere.

Med sterke røtter helt tilbake til attenhundretallet skal området nok en gang få et nytt og spennende kapittel.

Nå blir industrirevolusjonen byttet ut med moderne og kloke lokaler, som er tilrettelagt for tiden vi lever i og tiden som kommer.

kapittel for Kværnerbyen

Vil du vite mer om fremtidens forretningsbygg?

Kontakt oss på tlf. 90 91 22 67 eller e-post hans.petter.hauge@obos.no OSLO K – et nytt kapittel for Kværnerbyen

Kunsten ĂĽ utvikle eiendom

Gjennom skaperkraft og omtanke utvikler og forvalter vi bygulv og eiendommer med et bĂŚrekraftig perspektiv, til glede for kunder, samfunnet og fremtidige generasjoner.

Om hundre år er allting glemt?

Kanskje er det sant når vi snakker om mennesker. Men det vi bygger skal bestå, og over tid tilpasses nye generasjoner, nye trender og nye behov. Vi skal skape levende byer som begeistrer.

Byutviklingsprosjekter tilpasset morgendagens mennesker. Höegh Eiendom er et familieeiet eiendomsselskap som utvikler, eier og forvalter en solid eiendomsportefølje i Oslo, Ski og Moss.

Vi skaper levende steder som begeistrer!

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

www.soeiendom.no

post@soeiendom.no

MEIERIKVARTALET I LILLESTRØM Byutviklingsprosjekt - vi starter nå!

ca. 350 leiligheter | ca. 35.000 m2 næring | ca. 10.000 m2 handel/servering Sammen med Øie Eiendomsutvikling og Breidablikk Eiendom vil Stor-Oslo Eiendom være med å videreutvikle byutviklingsprosjektet Meierikvartalet i Lillestrøm sentrum. Kvartalet er ferdig regulert til et kombinert formål for kontor, handel, undervisning, bevertning og bolig - og blir en viktig del av den videre byutviklingen i Lillestrøm.

Meierikvartalet er en alternativ beliggenhet til ny Campus for OsloMet - Storbyuniversitetet, tidligere Høgskolen i Oslo og Akershus. Konkurransen om plassering av det nye Universitetet starter nå, og universitetet blir Norges tredje største. Vi ser frem til å jobbe med et spennende prosjekt hjertet av Lillestrøm sentrum!

Illustrasjon: DARK Arkitekter

Torsdag 22. mars, kl. 13.00—18.00 med påfølgende middag Sentralen, Øvre Slottsgate 3, Oslo

• Et innholdsrikt program • After Work – mingling & business • Middag og kåring «10 på vei opp!»

Siri Gomnæs Børsum Google Norge

Kjerstin Braathen DNB

Camilla Wahl Wahl Eiendom

Komplekse juridiske relasjoner

AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi gir deg kontroll fra idé til realisert prosjekt

N°1 2018

FOTO: CHRIS AADLAND

NYHETER

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Torgeir Hågøy, Tlf: 997 47 171 torgeir@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt, Tlf: 952 57 015, mette@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad OVERSETTELSE: Kevin Kariuki TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 5500 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, info@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

16

STYGGEN PÅ RYGGEN

E

tter flere måneders uavbrutt børs­ oppgang, startet februar med en vold­ som markedsuro. Børsene stupte over hele verden, og det var rentefrykt som lå til grunn for at investorene solgte aksjer i bøtter og spann i noen dager. Økonomer og andre eksperter ­beroliger folk med at det er en finanskorreksjon, og at det ikke er noe som ser ut til å spre seg til realøkonomien. Men eiendomsinvestorene ­ bør likevel merke seg hva som utløste børs­ raset og ha det i bakhodet når de skal foreta investeringsbeslutninger.

Oppgangen i det norske markedet for næringseiendom har vært drevet av nettopp et skarpt fallende rentenivå. Lange renter har falt, med stigende eiendomsverdier og lavere yield som et hyggelig resultat for de som sitter på eiendom. Med nesten ingenting å tjene på å plassere kapital i sikre statsobligasjoner, har kapitalen strømmet inn i eiendomsmarkedet.

«En flom av kapital», er blant beskrivelsene som er gjort av situasjonen, og både norske fond, syndikater, privatpersoner, eiendoms­ selskaper og utenlandske investorer har kjøpt eiendom til den store gullmedaljen, med lave krav til avkastning.

Nå begynner imidlertid frykten for ­stigende renter å snike seg inn i markedene. Foreløpig har det ikke gitt utslag i det norske eiendoms­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

markedet, blant annet fordi forventninger om fortsatt stigende leiepriser vil oppveie for økt yield. Men i USA steg statsobligasjoner med ti års durasjon fra 2,6 til 2,9 prosent i løpet av et par dager. Sterk vekst i økonomien skaper ­inflasjonsforventninger og økte renter. Og det er da man bør stille seg spørsmålet om hva man skal betale for de ulike eiendommene og hvordan de skal finansieres.

Ved uendrede leiepriser, belåning på 65 prosent og en yieldøkning fra 4 til 5 prosent, så faller egenkapitalen med hele 57 prosent.

Dersom belåningen er 70 prosent, faller egen­ kapitalen med 67 prosent.

Da kommer styggen på ryggen fortere enn man kan ønske seg.

Det kan derfor være lurt å prioritere avdrag på lånene fremfor utbytte fra eiendommene.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

MIDLERTIDIG KONTORPLASS? FRA IDÉ TIL INNFLYTTING PÅ 60 DAGER Rehabilitering av eksisterende lokaler?

En uventet rask økning - eller et nytt prosjekt på gang?

Med vårt moderne modulsystem kan din bedrift få nye spreke kontorlokaler innen 60 dager. De settes raskt på plass, er lette å utøke og med stor fleksibilitet i planløsningen.

Dessuten leier du bare den tiden du trenger lokalet, deretter leveres det tilbake til oss. Service og forsikring inngår selvsagt i leien.

Se flere eksempler på expandia.no

GrĂźnder.

Børsnotert.

Vi har finansiert gode prosjekter i 10 ĂĽr!

Dyktige utbyggere trenger ikke bare finansiering, men en bank med praktisk erfaring og lidenskap for gode prosjekter. Ta kontakt med oss om ditt prosjekt.

Les mer pĂĽ paretobank.no Eller ring 24028120

INNHOLD 16

34

Leder Styggen på ryggen

NYHE TER 24 Etterspørselen e­ tter fleksible l­okaler e­ ksploderer 42 Flere u ­ tlendinger vil til Oslo 48 Ville vise frem amerikansk høykultur

66

54 Det viktige ­biblioteket 54 Brennhett logistikkmarked 60 Netthandel vs. kjøpesentre 66 Mitt skip er lastet med 72 Stolt norsk skipsfarts­historie 74 – Ingen «flink pike» 94 Kolstadgata: et sted å blir

PORTRE T TE T

74

34 Etter g ­ ullrushet

Eiendomsutvikler Hans Petter Krohnstad

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

19

INNHOLD NYHE TER 102 Lange leie­kontrakter i infrastruktur 106 Advokatenes rolle i digitalisering av eiendomsbransjen

106

112 Boligpriser ned – boligaksjer opp 116 Den nye Teslaen i næringseiendom 124 Havne­promenaden er byens sentrum

NYHE TER FR A DANMARK 136 Stor konkurranse om investeringene 138 Mangler 200 000 nye boliger 138 Lavere ­boligtilbud i D ­ anmark

NY T T OM NAVN 82 CBRE henter fra Aker Solutions

124

84 Ny daglig leder, ny strategi og nytt navn 86 ­Scala henter ­finanssjef fra Steen & Strøm 90 Storebrand henter fra Entra 90 Ny forvaltnings­direktør i Anthon B Nilsen Eiendom 92 Grape Architects ­vokser

20

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

GODT HÅNDVERK HANDLER OM Å FORSTÅ ULIKE BEHOV. OG AT BYGGET LEVERES SOM AVTALT.

Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper.

Helt siden 1938 har vi levert og løst komplekse og krevende bygge­ prosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no

FOOD THAT MAKES YOUR DAY

FAZER

INTRODUSERER

Fremtidens lunsj leveres av en robot, bestilles via en app, er laget kun på norske råvarer av en annen robot, får deg til å stresse ned og består av økologiske produkter og laboratorieprodusert vegankjøtt! Dette er fremtidens mat satt på spissen.

Fazer Food & Co er vårt nye kantinekonsept som møter behovene til en arbeidshverdag i endring. Tilbudet omfatter et bredt og variert utvalg av matopplevelser, og kan også tilby flere moduler, som f.eks vegetarmodulen Wicked Rabbit og kaffebarmodulen Hav a Java.

www.fazerfoodservices.no

Etterspørselen ­etter fleksible ­lokaler ­eksploderer – I 2017 eksploderte markedet. Selskaper og folk vil ha mer fleksibilitet, sier Regus-gründer Mark Dixon i et intervju med Estate Magasin.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

24

A

llerede i 2009 skrev den britiske avisen The Tele­ graph om Mark Dixons ambisjoner i kontor­ markedet. Under overskriften «Briten som vil bygge et nytt Google» fortalte Dixon om sitt håp om aner­ kjennelse for Regus.

– På et tidspunkt i fremtiden vil Regus bli en viktig ­global business. Jeg vil at virksomheten skal bli akseptert og at folk snakker om den på samme måte som de snakker om Google og Microsoft: Selskaper som tilbyr verktøy som folk kan bruke. Det er det vi ønsker, at våre kunder kan si «Ja, jeg får virkelig verdi ut av det», sa Dixon i intervjuet med Telegraph.

like motivert som i 2009. I mellomtiden har kontorhotellet ­Regus vokst kraftig, de har gått inn i coworking-­markedet med merkevaren Spaces og nylig byttet navn på mor­ selskapet fra Regus til IWG. Med over 3000 businessentre i 900 byer fordelt på 120 land, har Dixon klart å bygd et selskap som folk aksepterer, snakker om og som virkelig gir de verdi. Nå mener Dixon at markedet for hans tjenester er i ferd med å ta av.

– I 2017 eksploderte markedet. Etterspørselen vår økte med 30 prosent globalt og i Norge doblet vi antall fore­ spørsler. Selskaper og folk vil ha mer fleksibilitet og de vil ha gode tjenester og service, sier Dixon til Estate Magasin.

DIXON PÅ NOREFJELL Nå, knappe ni år senere treffer vi Mark Dixon under E ­ state Kunnskaps arrangement Eiendomsdagene 2018. Han har akkurat pratet om fremtidens kontorbruk, og er fortsatt

KUNNE INGENTING Mark Dixon startet opp Regus i Brussel etter å ha sett flere businessmenn avholde møter rundt kaffebordene i ulike hoteller. Han mente det var et potensial for å tilby

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

I London blir en stadig større andel av arealet fleksibelt.

25

FOTO: REGUS

Mark Dixon ­og Norge-sjef ­Thomas Weeden.

FOTO: ESPEN GEES

Spaces er IWGs coworking-­ konsept.

26

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

– Jeg grunnla Regus i 1989 uten å kunne noe om k­ ontorer da jeg startet opp. Det var en stor fordel. Jeg hadde startet opp og solgt syv bedrifter før Regus, og så en m ­ ulighet fordi eiendoms­bransjen ikke var veldig k­ unde­vennlig.

MARK DIXON

kontor­plasser for forretningsfolk på farten, og ­etablerte Regus.

– Jeg grunnla Regus i 1989 uten å kunne noe om ­kontorer da jeg startet opp. Det var en stor fordel. Jeg hadde startet opp og s­ olgt syv ­bedrifter før Regus, og så en ­mulighet fordi eiendoms­bransjen ikke var veldig ­kunde­vennlig, sa Dixon i sitt foredrag på Norefjell.

Han mener eiendomsbransjen aldri svarte på behovet for kontorplasser for forretningsfolk på farten, noe som la grunnlaget for en vold­ som vekst for Regus/IWG. I begynnelsen var ikke utleierne veldig velvillig til kontor­hotellkonseptet, men nå kappes de om å sam­arbeide med IWG og merkevarene Regus og S ­ paces.

Dixon m ­ ener 2017 var et vendepunkt for fleksible ­arbeidsplasser.

– Hva betyr denne utviklingen for den tradisjonelle eiendomsbransjen?

– Tradisjonell næringseiendom blir ­konvertert. Ikke alt, men ifølge analyser fra Jones Lang LaSalle kan 30 prosent av arealet etter hvert bli fleksibelt. Flere gårdeiere går nå inn i nettverk med selskaper som oss. Vi inngår i joint ventures og tilbyr plattformen, mens eiendomsaktøren tilbyr bygningen. Vi jobber sammen for å tilby en nasjonal platt­ form her i Norge, sier Dixon.

Mens stadig færre leietakere og opp­ startsbedrifter ønsker å binde seg til lange leiekontrakter, har gårdeierne slitt med å få bankene til å finansiere bygg uten de lange leie­kontraktene. Men Dixon ser en forandring i finansieringen.

– Det lar seg finansiere. Det er med på å gi et «tipping point» for markedet for fleksible

l­okaler. Man skaper ekstraverdier for eien­ dommene. Hvis man klarer å finne ut hva kundene vil, så vil man tjene gode penger, sier Dixon.

TRENGER ET ANKER Mark Dixon mener fremtidens arbeidstakere ikke er så opptatt av å være på arbeidsplassen hele tiden. Men de trenger likevel et fast sted å være.

– Man trenger ikke sentralisere hvor de ­jobber, men arbeidsgiver må få de til arbeids­ plassen for møter. Det er også viktig for å beholde eller bygge kulturen at de har et ­ ankerfeste. Men det blir mye mindre behov for kontorareal i tiden fremover, sier Dixon.

Han viser til at bare utviklingen mot papirløse kontor vil ta ut 3 til 4 prosent av arealbehovet.

– Med fleksible løsninger, så trenger man mindre areal, men man må ha godt areal, sier Dixon og trekker frem møterom, stillerom og steder man kan treffes. I en moderne verden ønsker folk ting ferdig pakket som en service, og eiendomsbransjen har vært sen til å tilpasse seg det. Særlig for 30 år siden. I ­eiendom er det mange mennesker involvert, det er k­ omplisert fra et juridisk synspunkt og det er en d ­ istraksjon for mange virksomheter. Selskapene vil bare fokusere på sin kjerne­virksomhet og få servicen og alt rundt levert, sier Dixon.

Tjenester kan bli en viktig inntektskilde for gårdeierne som satser på det. Techno­ polis, som eier og drifter tre bygg på F ­ ornebu, har nå 10 prosent av sine inntekter fra salg av ­tjenester. Technopolis tilbyr ren­gjøring og ved­ likehold, resepsjonstjenester, post­tjenester, N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

v­akt­ tjenester, møterom og r­estauranter og kafeer og velværetjenester som trenings­ studio, frisør og hudpleie.

– BARE BEGYNNELSEN Regus-gründeren er ikke bare på jakt ­ etter kontorbygg for sine kunder. Han mener revolusjonen innenfor retail gir muligheter ­ for å ta i bruk andre type lokaler som blir gode møteplasser.

– Når mange bruker for mye tid med tele­ fon og datamaskinen, så nettverker de ikke nok. Da lager vi møteplasser og arrangement.

Det er en revolusjon på gang i arbeidslivet.

Digitalisering har endret alle aspekter ved ­ hvordan folk jobber. Vi er bare i begynnelsen av digitaliseringen. Folk vil ha fordelene ved fleksible arbeidsplasser. De vil kunne jobbe hvor de vil. Det gir ingen mening i en digital verden at man jobber på kun ett sted og reiser til og fra jobben. Samtidig vil bedriftene ha de finansielle og strategiske fordelene, sier Dixon og fortsetter med spørsmålet bedriftsledere bør stille seg: – Hvorfor tvinger jeg de ansatte til å reise til jobben hver dag? Når bedrifter deler areal for jobben, blir det billigere. En av de største ­endringene vi har sett, er hvordan mellom­ store og store selskaper nå også tar i bruk fleksible arealer, sier Dixon.

Han tror vi bare er i begynnelsen av vekst­ fasen. Det tror også fond forvaltet av B ­rookfield Asset Management og Onex ­Corporation, nylig forsøkte å kjøpe opp IWG for 2,5 milliarder pund. Det ble imidlertid aldri noe av dealen.

27

LINKARKITEKTUR.COM

STEINERSKOLEN I FREDRIKSTAD | DANSK SENTER FOR PARTIKKELTERAPI, AARHUS DANMARK | MULIGHETSSTUDIE URBANISME MIDTBYEN, KONGSVINGER RADISSON BLU ATLANTIC HOTEL, STAVANGER | MULIGHETSSTUDIE BYUTVIKLING LEHMKUHLSTRANDEN, BERGEN

Foto: Hunvden-Clements Photography og Jiri Havran | Illustrasjon: MIR, Axion Visuals og LINK arkitektur AS

VI SKAPER ROM FOR BEDRE LIV VÅR VISJON

Hva er et godt rom? Man kan like gjerne spørre om hva som er meningen med livet. Det er det som gjør arkitektur spennende, mystisk og krevende. Hva som gjør et rom godt å jobbe eller bo i, avhenger av omgivelsene, hva rommet og bygningen skal brukes til og hvordan det innredes.

I LINK arkitektur ønsker vi å ta på oss de aller mest utfordrende prosjektene fordi vi vet at arkitektur handler om å løse enkeltoppgaver til beste for helheten.

Vi har all kompetanse tilgjengelig til enhver tid, og vi er vant til å få ulike fagfelt innen arkitektur til å jobbe sammen mot ett og samme mål.

Vi elsker å ha uendelige muligheter hver eneste dag på jobben.

30

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

ETTER ­ GULLRUSHET Hans Petter Krohnstad kan ta det mer med ro nå som han har solgt seg ut av gullgruven Søylen Eiendom. Han er likevel i gang med å bygge opp en milliardportefølje.

Av: Tore Årdal / Foto: Marius Viken

P PORTRETTET

P

å midten av 1990-tallet dukket det opp to karer på kontoret til Hans Petter Krohnstad. De hadde med seg kaffe, og fortalte at det etter hvert kom til å bli veldig mange kaffesjapper i Oslo. Krohnstad, som da jobbet sammen og holdt hus med Pål Georg Gundersen i Merkantil­bygg, syntes dette hørtes veldig rart ut.

NYE IDEER Krohnstad ler ikke av historien, men er heller på grensen til å himle med øynene over hvor arrogant man kan bli med årene overfor unge folk som kommer med nye ideer. ­Mennene som kom med kaffe til ham, var gründerne av Kaffe­brenneriet. De hadde allerede en kaffebar i Thereses gate i Oslo, og ville nå åpne en ny i det ledige lokalet på gateplan i Skovveien 8, som Pål Gundersen eide.

- De solgte seg godt inn, og vi skjønte at det var noe som N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

var i ferd med å skje i Oslo, sier Krohnstad, som lot de to få leie lokalet.

SOLGTE SEG UT I dag er det ingen som synes det er rart å kjøpe en latte eller cortado «to go», og hvem i Norge har vel ikke hørt om kjeden Kaffebrenneriet?

Krohnstad har allerede budt på kaffe i møterom Roma i Bolette Brygge 1 på Tjuvholmen. Han sitter fremdeles sam­ men med de ansatte i Søylen Eiendom, selv om han høsten 2016 solgte sin andel av selskapet til medgründerne Carl Erik Krefting og Runar Vatne.

IKKE DRAMATISK BRUDD Bruddet med Søylen Eiendom er altså ikke dramatisk. Nå står plutselig Krefting – advokaten som tidligere hadde 31

i

Kjell Inge Røkke som klient – i døråpningen og ­hevder at det er en sminkør på vei for å klar­ gjøre Krohnstad til fotografering.

Like etter ringer Runar Vatne til Krohnstad, og den alltid like vennlige stemmen svarer med den korte beskjeden «Hei Runar, jeg sitter i et møte, kan jeg ringe deg opp igjen?».

FIKK KREFT Men Søylen Eiendom er altså over for ­Krohnstad sin del. Trolig har det litt å gjøre med at han i 2012 fikk påvist kreft. Selv om han ble operert i Tyskland kort tid etter diagnosen, og var tilbake på kontoret 3-4 måneder senere, begynte refleksjonene å komme. Livet varer altså ikke evig, gitt, så hva nå?

Krohnstad er ikke skapt for å sitte i en solstol ett eller annet sted i verden, men sam­ tidig kunne det være en tanke å roe litt ned.

GIKK «ALL IN» For tempoet ble virkelig høyt etter at Krefting og Krohnstad traff Runar Vatne. Trekløveret hadde en god kjemi, og bestemte seg raskt for å satse sammen. Alle tidligere eiendoms­ 32

investeringer ble fryst, for nå skulle de gå «all in» som team. Det var lange arbeidsdager og telefonmøter mellom gründerne på kveldstid.

I tillegg kunne Runar Vatne finne på å sende SMS eller e-post midt på natta.

I 2004 kjøpte de Rosenkrantz gate 11, like ved Karl Johans gate, for drøyt 60 millioner kroner. Selvsagt la de ned noen arbeidstimer i å fylle opp de arealene som var ledige, men en gevinst på 40 millioner kroner på under ett år?

FINANSIELLE MUSKLER - Jeg må være så ærlig og si at vi hadde v­ eldig flaks med timingen. Men du vet, at flaks og god timing er en veldig god cocktail, sier ­Krohnstad.

Han påpeker at det var laber aktivitet i ­ eiendomsmarkedet da Søylen Eiendom ble etablert. Men kort tid etter begynte det ­skikkelig å røre på seg.

- Det startet med krakket i 1987, og på ­be­gynnelsen av 90-tallet var det svarte n ­ atta.

Bankene var jo stengt. Så kom dot comboblen, og det så mørkt ut igjen. Vi traff vel egentlig planken timing-messig i 2003, og fikk N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Hans Petter Krohnstad inn­ rømmer at gjelden i Søylen gjorde sitt med nattesøvnen til tider.

­ nans­ielle muskler året etter til å gjøre nye fi kjøp i en bransje som var på vei opp, sier han.

MÅTTE LÆRE RETAIL De neste 1,5 årene kjøpte selskapet 5 nye eien­ dommer, og i et marked med økende interesse banket plutselig Aberdeen Property Investors på døren. Det endte med en handel på 650 millioner kroner, og Søylen Eiendom var nå i posisjon til å kjøpe Eger-kvartalet ved Eger­ torget.

- Selv om eiendom og retail henger sammen, måtte vi lære oss en ny bransje. Vi tok også en kalkulert risiko. Etter min mening er Eger kan­ skje det best beliggende kvartalet i hele Norge.

Hvis vi ikke lyktes med high end shopping, kunne vi alltids prostituere oss og leie ut til en av billigkjedene. Vi var litt som reven, og ­hadde alltid et par utganger, sier han.

GRÜNDERNES ROLLER I oppstartsselskaper med flere gründere har deltakerne ulike roller. Slik var det også i Søylen Eiendom. Carl Erik Krefting var super­ advokaten – som riktignok måtte gi seg som

«Flaks og god timing er en veldig god cocktail»

partner og forretningsadvokat i Thommesen, Krefting, Greve Lund på grunn av høyt blod­ trykk – og mannen som frontet selskapet i mediene. Han måtte i tillegg lære seg retail-­ bransjen fra start.

Runar Vatne, betydelig yngre enn sine med-gründere, var «veldig god på trans­ aksjoner» ifølge Krohnstad. Selv hadde han eiendomserfaring og ansvaret for økonomi og finans.

HADDE 2 MILLIARDER I GJELD I en periode var det tett mellom medieopp­ slagene om gjelden i Søylen Eiendom. År­saken var en selgerkreditt på 250 millioner kroner som Søylen fikk av Storebrand ved kjøpet av Steen & Strøm Magasin i 2010. Ettersom Krohnstad hadde økonomiansvaret, var det ­ kanskje han som merket presset mest.

–Med en gjeld som på det høyeste var 2 milliarder kroner i Søylen Eiendom; hva ­ gjorde det med nattesøvnen?

- Det er klart at når du er gründer og er med på en slik reise, blir det noen søvnløse netter.

Man måtte jo sørge for at det var penger på konto når det det skulle betales renter, svarer han.

LØSTE UTFORDRINGENE I 2013 løste Søylen Eiendom de likviditetsmes­ sige utfordringene gjennom en avtale med det amerikanske investeringsselskapet Madison Real Estate. Den innebar at Madison fikk en eierandel på 30 prosent i Eger Karl Johan og Posthuskvartalet, samt en tilsvarende andel i Søylen Eiendoms halvpart av Steen & Strøm Magasin med tilhørende eiendommer. Pris­ lappen var på 310 millioner kroner, og de nevnte eiendommene ble plassert i selskapet N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

33

«Vi var litt som reven, og hadde alltid et par utganger.»

Promenaden Property AS, som fikk en egen­ kapital på ca. 1 milliard kroner.

EN NY HVERDAG I 2015 solgte Søylen Eiendom sin eierandel i Promenaden Property til det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman for 5,3 mil­ liarder kroner. Krohnstad, som hadde solgt seg gradvis ned i Søylen Eiendom, solgte seg helt ut året etter.

- Dette kom litt rekende på en fjøl. Da ­syntes jeg det var greit å jobbe videre i mitt eget ­tempo og med min egen risikoprofil, samtidig som jeg kan ha min egen hverdag, sier han.

- Var det en lettelse å bli kvitt ansvaret for milliardgjelden?

- Ja, helt klart. Og så var det masse møter i Søylen Eiendom, for det var 32 ansatte på det meste. Nå prøver jeg å være på kontoret ­klokken ni om morgenen, og så kan jeg legge opp dagen selv.

SKAL DOBLE PORTEFØLJEN Så langt har Krohnstad handlet for ca. 500 millioner kroner brutto gjennom selskapet HCH Eiendom. Målsettingen er å doble dette beløpet.

- Jeg er så heldig å ha to oppegående s­ ønner, som begge er økonomiutdannet. De har sine egne jobber, men skal samtidig passe på at gamlefar holder seg på den smale sti med det han kan, nemlig eiendom. Så får vi se om vi ­finner noe interessant, for det er jo helt vilt der ute, sier han.

34

LYTTER TIL 30-ÅRINGER Begge sønnene er tidlig i 30 årene, og det er denne aldersgruppen Krohnstad hører mest på når han skal gjøre investeringer. De er ­ferdige med utdannelsen, i jobbsituasjon og i etablerings­fasen.

- Vi ser nå at det er mange mønstre som endrer seg både når det gjelder kontor og ­ ­handel. Det vokser opp en helt ny gene­rasjon urbanister, som ikke tar førerkort eller er ­interessert i å jobbe i randsonen eller utenfor Oslo. De vil jobbe i sentrum, derfor spisser vi oss inn mot bygårder bestående av kontor og handel i Oslo sentrum. Det er det jeg kan.

MØNSTRENE ENDRES DRAMATISK Han tror fremtidens kontormiljøer i Oslo ­sentrum blir hippe miljøer, der folk går i jeans heller enn i dress.

- Mønstrene vil endre seg dramatisk, og de som ikke følger med, står i fare for å gjøre noen skikkelig dårlige kjøp. Jeg har veldig stor tro på Kvadraturen, Youngstorget og Tøyen, men ville for eksempel aldri ha kjøpt en kontor­ eiendom på Lysaker med én leietaker og en gjenværende kontrakt på tre år. For hvordan ser denne organisasjonen ut om tre år, hvis de ­skikkelige urbanistene ikke vil jobbe der?

SUKSESS MED CHAMPAGNERIA Krohnstad ser etter hele bygg, gjerne med noe ledighet, og i alle fall med muligheter for utvikling. Det sistnevnte er nemlig noe han setter høyt.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Et eksempel på dette er Frognerveien 2, som han eier sammen med Krefting. På ­begynnelsen av det nye årtusenet hørte de rykter om to karer rett ved som hadde fått rettig­ hetene til konseptet Champagneria i ­Barcelona. Konseptet ble etter hvert lands­ kjent fordi franske vinbønder ville nekte sel­ skapet å bruke navnet når de også selger den spanske musserende vinen cava. Vinbøndene tapte imidlertid søksmålet.

DJEVELSK GOD PIZZA - Vi utviklet lokalet sammen med Champagneria-­ gründerne og med utgangspunkt i konseptet.

Det ble en kjempesuksess, sier Krohnstad, som gjorde noe av det samme med sin egen eiendom i Møllergata 23 ved Youngstorget.

Denne gangen hadde han hørt om en viss Emil Hesselberg litt lengre nede i gaten som lagde djevelsk god pizza.

- Vi satte oss ned sammen, og så bygget vi Hells Kitchen, forteller han.

Det rocka pizzastedet er en kjempesuksess, og er siden supplert med Illegal Burger – av mange regnet for å være hovedstadens beste burger – i nabolokalet.

INNENDØRS MINIGOLFBANE I Møllergata 12 like ved har Krohnstad Oslo Camping som leietaker. Der er det 18 hulls ­innendørs minigolf, bar og danseklubb.

Kreativitet og konseptutvikling mener han er viktig også når det kommer til bolig.

Sammen med Krefting og Olav Birkenes – ­

H A N S P E T T E R K R O H N S TA D

— — Født i 1951, oppvokst på Røa i Oslo — — Eier og driver av HCH Eiendom — — Medgründer og eier i Søylen Eiendom, 2003-2016 — — Eiendomsinvesteringer, primært sammen med Carl Erik Krefting, 1986-2003 — — Frittstående markedskonsulent, 1983-1986 — — Markeds- og mediainstituttet, 1980-1983 — — Produktsjef Forenede Margarinfabrikker (for Mills-produkter), 1977-1980 — — Diplomøkonom (senere siviløkonom) fra BI i 1977

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

35

FOTO: CHAMPAGNERIA

«De som ikke følger med, står i fare for å gjøre noen skikkelig dårlige kjøp.»

36

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Hans Petter Krohnstad hører fortsatt på Neil Young.

Sammen med Carl Erik Krefting eier Krohnstad eiendommen som huser ­Champagneria.

tidligere økonomisjef i børsnoterte Solon ­Eiendom – eier han Fyrstikkbakken 12, hvor de vil tilby leiligheter for skilte par. Barna skal ha soverom og bad i midten, mens mor og far har leilighet på hver sin side. Så kan dørene til mor og far åpnes og låses etter avtale. Dette ble ikke bare en rikssak etter at Estate Nyheter først omtale skilsmisseleilighetene.

- Det ble en internasjonal sak, for Danmarks Radio ringte også for å lage en reportasje.

Dette er i samme tenkekasse som for kontor og handel; det kommer strukturelle endringer, og da er det viktig tenke nytt, sier han.

BEATLES-GENERASJONEN Krohnstad og Krefting traff hverandre da de begge gikk på Oslo Handelsgymnasium på Ruseløkka. De gikk i forskjellige klasser, men var russ sammen. Eiendom var «overhodet ikke» et tema dem imellom den gangen, og Krohnstad bare ler når vi spør hva de snakket om på den tiden.

De var i alle fall Beatles-generasjonen på Oslo vest, selv om Neil Young var Krohnstads favoritt. Da som nå gikk det mye i albumene «Harvest» og «After the Gold Rush».

RYKKET INN ANNONSE På midten av 1980-tallet møttes Krohnstad og Krefting igjen, og nå snakket de også om eien­ dom. De begynte å investere i leiligheter med lånte penger, for da var ikke egenkapitalkravet mye å protestere mot. Men det var følgende annonsetekst i Aftenposten i november 1994 som virkelig satte fart på virksomheten: «FOR KLIENT søkes leiegårder og/eller ­ bebodde enkelt­leiligheter med kontrakter etter Husleie­ loven for kjøp. Beliggende sentralt i Oslo».

Annonsen var rykket inn av eiendoms­ megler Mona Gulbrandsen i EiendomsRingen.

KJØPTE LATTERLIG BILLIG - Hun var en veldig flink megler med mange kon­ takter, og annonsen resulterte i at vi kjøpte aksje­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

selskapet Markveien 4 AS med drøyt 20 leiligheter i gården. Dette selskapet ble verktøyet vårt inn i eiendomsbransjen, sier Krohnstad, og legger til: - For både små og store leiligheter betalte vi en snittpris på 150-200.000 kroner per ­leilighet. Det var tider, det.

GAMMEL MORO Krohnstad og Krefting eier fremdeles Mark­ veien 4 AS sammen, og to av de leilighetene fra det opprinnelige kjøpet ligger fortsatt i selskapet. Der er også Frognerveien 2 med ­ Champagneria som leietaker på gateplan og 15 utleieleiligheter over, samt et par bygårder til og noen spredte leiligheter og seksjoner. Dette er gammel moro, som de ikke har gjort noe med.

- Hva tenker du i dag om å rykke inn ­annonse for å kjøpe eiendom?

- Det forteller vel at jeg har vært lenge i bransjen. Jeg har fått være med å transformere og endre på byen, forhåpentligvis til det bedre.

Det er jeg litt stolt av.

37

8 RASKE ?

Hans Petter Krohnstad Eier og driver av HCH Eiendom.

Hva var din første jobb?

- Pigging av bildekk hos min far, som hadde bilgummiverksted.

Din første eiendom?

- En leilighet i Bygdøy Allé.

Hva hører du på?

- Jeg hører på NRK Alltid Nyheter i bilen. Ellers hører jeg mye variert musikk på Spotify. Det siste jeg spilte, var Billboard-listen fra 1972, da jeg var russ.

Hva leser du?

- Dokumentarer. Jeg er godt over gjennomsnittet interessert i andre verdenskrig. For øvrig har jeg nettopp begynt på «Byens spor» av Lars Saabye Christensen.

Hva gjør du på fritiden?

- Ja, hvor går grensen mellom jobb og fritid? Jeg prioriterer å trene, gå på tur og å være sammen med gode venner.

Hva irriterer deg?

- Store og tunge organisasjoner hvor ansvar og beslutninger blir pulverisert. Dette kan være både offentlige og private organisasjoner. Jeg irriterer meg også over likegyldighet.

Hva blir du i godt humør av?

- Det kan være en solskinnsdag i marka eller en middag med gode venner og/eller familie.

Hva er favoritt-appen din?

- Spotify. I tillegg har jeg en veldig bra app hvor jeg kan fjernstyre lys og varme på hytta.

38

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

VI TREFFES PÅ SWECO-FROKOST UNDER MIPIM I CANNES 14. MARS

START DAGEN MED GOD FROKOST OG FAGLIG PÅFYLL. FREMTIDEN SKAPES DER MENNESKER MØTES OG ENGASJEMENT DELES. KOMMER DU? Terrorangrep i flere europeiske byer har endret måten vi ser og bruker byene våre på.

Sikkerhet er blitt et av de aller viktigste kriteriene når vi planlegger for fremtiden.

Men hvordan former vi en sikker, og fortsatt åpen og tilgjengelig by?

For å snakke om dette har vi invitert Londons antiterrorsjef Nick Aldworth ved Metropolitan Police, Oslos byrådsleder Raymond Johansen og bærekraftsjef i Sweco, Andreas Gyllenhammar.

ØNSKER DU Å MELDE DEG PÅ, TA KONTAKT PÅ E-POST MARIANNE.ELLILA@SWECO.NO, ELLER MOBIL 918 00 553

VI PLANLEGGER OG FORMER FREMTIDENS BYER OG SAMFUNN

FOTO: HÅKON MOSVOLD LARSEN / NTB SCANPIX

BYUTVIKLING – FRIHET VS. SIKKERHET

accelerating success

Din eiendomsrådgiver i Norge siden 1993 Som eiendomskonsulenter elsker vi hver m² vi kan få bistå med.

Næringslokaler og næringseiendom er vår spisskompetanse, det være seg et kontor, en bygård, et lager eller retailvirksomhet.

Vi ønsker gårdeiere, leietakere, lokale og profesjonelle investorer velkommen til å ta kontakt med oss på colliers.no, eller besøk oss gjerne på et av våre kontor i enten Oslo eller Stavanger for en uformell eiendomsprat. colliers.no

FLERE ­UTLENDINGER VIL TIL OSLO De seneste 3 årene har internasjonale aktører kjøpt nærings­ eiendom for over 30 milliarder kroner i Oslo og Akershus. Nå ­begynner de også å bli interessert i sekundærprodukter.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

T

all fra DNB Næringsmegling viser at internasjonale aktører de tre seneste årene har handlet nærings­ ­ eiendom for drøyt 30 milliarder kroner i Oslo/Akershus.

Be­løpet er fordelt på 31 investeringer. I tillegg kommer noen kjøp av geografisk spredte porteføljer, hvor eiendom i Oslo inngår.

LIKVIDE MARKEDER Ifølge Gunnar Selbyg, direktør analyse i DNB Nærings­ megling, er det en vedvarende interesse fra internasjonale investorer for næringseiendom i Oslo.

- Flere internasjonale aktører har blinket seg ut Norden ut fra stabilitet og solid økonomi. De vil gjerne inn i de mest likvide markedene, og det er derfor naturlig å starte med de største byene og hovedstedene, sier han.

SVAK KRONE BIDRAR Dessuten er det mange internasjonale investorer som har

42

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

kjøpt andre steder i Norge.

- Interessen for Norge har blant annet blitt tydeliggjort ved at en håndfull aktører fra Storbritannia, Finland og Sverige har gjennomført sine første eiendoms­investeringer i Norge i 2017, samt at aktører som Hemfosa og NREP fortsetter å bygge både portefølje og organisasjon i Norge.

Krone­svekkelsen vi har hatt den seneste tiden, kan være ­relevant for flere internasjonale aktører som nå vurderer ulike investeringsmuligheter i Norge og Norden, sier ­Selbyg.

SOLIDE EIENDOMMER Han forteller at det er stor variasjon i hva internasjonale investorer ser etter – både med tanke på type segment og risikoprofil.

- Målt i verdi er imidlertid veldig mye knyttet til solide eiendommer på gode beliggenheter – eksempelvis Midt­ bygget til DNB i Bjørvika. Med andre ord kjøper inter­

FOTO: WILL LEE WRIGHT

Analysesjef Gunnar Selbyg mener interessen for Norge er blitt tydeliggjort ved at ulike aktører fra Storbritannia, Finland og Sverige har gjennomført sine første eiendomsinvesteringer i Norge i 2017.

FOTO: SCAND PHOTO / SHUTTERSTOCK.COM

Utlendingene vil ha likvide markeder. Derfor er mange av eiendoms­ kjøpene i Oslo.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

43

FOTO: MARTE GJERDE

John Olof Solberg i CBRE ser et mer modent eiendomsmarked i Norge.

Hieronymus Heyerdahls gate 1 er blant eiendommene som har havnet på utenlandske hender.

FOTO: SHUTTERSTOCK

nasjonale investorer like bredt som norske aktørører, men målt i verdi tenderer de i høyere grad til å kjøpe store eiendommer på trygge beliggenheter, sier analysesjefen i DNB Næringsmegling.

STERK TRO PÅ LEIEPRISVEKST Administrerende direktør John Olof Solberg i CBRE beskriver utlendingenes interesse for næringseiendom i Oslo som «meget robust».

- De ser først og fremst etter rene core-­ produkter. Har man noe å selge i strand­ kanten, går det fort og til skarp yield, sier han, og legger til: - Ettersom det er veldig trangt i primær­ markedet, samt at det er en sterk under­ liggende tro på vekst i leieprisene, er mange utlendinger også interessert i sekundær­ produkter – både i randsonen av Oslo og i ­andre byer.

MER MODENT MARKED Solberg mener at markedet er mer ­modent nå enn for 3-4 år siden, da utenlandske ­aktører primært var kjøpere i Norge, og de fleste var private equity-orienterte med høye avkastnings­krav. Nå er utlendingene i større grad både kjøpere og selgere. Han tror ut­ lendingene vil stå for et sted mellom 15 og 40 prosent av transaksjonsvolumet i år. Det store intervallet er basert på om det blir noen virke­ lig store transaksjoner.

- Hvem er de utenlandske aktørene?

- Det er veldig mye kapitalforvaltere, som plasserer penger i eiendom for store institusjonelle investorer og private penge­ ­ binger. Denne typen strukturer er også under ­endring på den måten at de ikke lenger bare har et pers­pektiv på 3-5 år, men også evig­ varende strukturer og lavere avkastnings­krav.

Det blir altså et større spenn i forhold til hva de ser etter hos de utenlandske aktørene, ­svarer CBRE-sjefen.

44

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Prosjekt bolig og næring: Kabelgata 1-39, Oslo – 130.000 kvm BTA

Solid, bærekraftig og nyskapende Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter.

Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området fra Oslo Nord, via Asker til Drammen, og Ytre Enebakk.

I tillegg ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Prosjekt bolig: Doyén Drammen – 84 leiligheter

Oxer Eiendom

Prosjekt næring: Nedre Storgate 19, Drammen (OKK Gruppen) – 3.000 kvm BTA

t 66 98 74 00

@ post@oxer.no

Prosjekt næring: Asker Genera, Asker – 23.800 kvm BTA

w oxer.no

Dette eier ­ utlendingene ­ allerede Av: Tore Årdal

ØKERN SENTRUM Sammen med Storebrand eier Steen & Strøm også Økern Sentrum – ett av de største by­ utviklingsprosjektene i Oslo.

PROMENADEN SHOPPING DISTRICT Meyer Bergman kjøpte i 2015 shopping-­ eiendommer fra Søylen Eiendom og Madison ­International for 5,3 milliarder kroner. En stor del av porteføljen er lokalisert rundt Eger­ torget/Karl Johans gate.

DNBS MIDTBYGG I BJØRVIKA Samhällsbygnadsbolaget (SBB) i Norden ­bladde opp 4,3 milliarder kroner for DNBs midtbygg i Barcode-rekken i 2017. Selgeren var Trond Mohn-selskapet Meteva AS. Som en del av oppgjøret ble Meteva tildelt B-aksjer i SBB Norden tilsvarende 12 prosent av kapitalen i selskapet.

GULLHAUG TORG 4 Samhällsbygnadsbolaget i Norden kjøpte også Gullhaug Torg 4 i Nydalen i 2016.

SLOTTSPASSASJEN I 2016 kjøpte Meyer Bergman også Nedre Slottsgate 9 av Nordea Liv. Eiendommen ­ligger mellom Karl Johans gate og Prinsens gate

HELSFYR ATRIUM Mot slutten av 2014 ble det kjent at DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskapene Fortin AS og SveaReal AS solgte mesteparten av porteføljen til Starwood Capital Group for ca. 11 milliarder kroner. Signalbygget Hels­ fyr Atrium på ca. 38.000 kvadratmeter like ved nye Vålerenga stadion, er fremdeles i ­Starwoods eie.

VICTORIAPASSASJEN Artmax AB kjøpte Arbins gate 2 og Kron­ prinsens gate 3 i 2017 for 321 millioner kroner.

CORT ADELERS GATE 33 Lars Windfeldts Winta Eiendom solgte i fjor høst Cort Adelers gate 33 til tyske Deka

46

N °1 201 8 |

KARL JOHANS GATE 12/KIRKEGATA 32 I fjor ble Karl Johans gate 12 og Kirkegata 32 solgt fra Norwegian Lights til CBRE Global Investors. Estate Nyheter skrev da at verdien på eiendommene kan være opp mot 1 milliard kroner.

KARL JOHANS GATE 45 Landkredittgården ble kjøpt av britiske Hines i 2015.

ST. OLAVS GATE 23 I fjor gjorde CapMan Nordic Real Estate sitt første kjøp i Oslo. Mot slutten av året kjøpte fondet også Lille Grensen 5.

DRONNING MAUDS GATE 15 Finske Genesta Nordic Real Estate Fund I kjøpte i 2016 både Dronning Mauds gate 15 og Mariboes gate 13.

Her er noen av eiendommene i hovedstaden som er på utenlandske hender.

OSLO CITY I 2015 kjøpte Steen & Strøm kjøpesenteret Oslo City. Steen & Strøm eies av den franske kjøpesentergiganten Klépierre og det neder­ landske pensjonsfondet APG.

I­mmobilien for en eiendomsverdi på ca. 730 millioner kroner. I 2015 kjøpte eiendoms­ fondet også Munkedamsveien 62, og året etter Stortingsgata 6.

estate M AGAS IN

OSLO AREAL Svenske AMF Pensionsförsäkring AB har også kommet seg tungt inn Oslo-eiendommer gjennom kjøpet av 50 prosent av aksjene i Oslo Areal AS. Sistnevnte har hovedfokus på kontor­ eiendommer nær kommunikasjonsk­ nutepunkt i nettopp Oslo.

FLERE EIENDOMMER PÅ UTENLANDSKE HENDER:

— — Lille Grensen 7, AXA I­ nvestment Managers — — Markveien 35, Angelo Gordon — — Hieronymus Heyerdahls gate 1, CBRE GI — — Kongens gate 21, Malling & Co, Tristan Capital Partners — — Oslo Campus, Technopolis — — Sannergata 2, Hemfosa Fastigheter — — Grensen 5-7, Tristan Capital — — Hegdehaugsveien 24-26, Union Real Estate Fund — — COOP Alnabru, W.P. Carey sammen med Winta Eiendom

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

% Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

264 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2018 Deloitte Advokatfirma AS

48

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

FOTO: FREDRIK HANSSON / FHFOTODRONE.COM

VILLE VISE FREM AMERIKANSK H Ø Y K U LT U R Åpningen av den amerikanske ambassaden i Oslo i 1959 var et viktig bidrag for å skape et fordelaktig bilde av USA i Norge. Nå er ambassaden solgt – uten at Donald Trump fant noen grunn til å tvitre om denne handelen.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

I

februar skulle Donald Trump ha besøkt London i forbindelse med åpningen av den nye amerikanske ambassaden i ­området Nine Elms på sørsiden av Themsen.

Måneden før valgte han imidlertid å kansellere besøket med følgende twitter-melding: «Reason I canceled my trip to L ­ondon is that I am not a big fan of the Obama Administration having sold perhaps the ­ best located and fi ­ nest embassy in London for “peanuts,” only to build a new one in an off ­location for 1.2 billion dollars. Bad deal. ­Wanted me to cut ­ribbon-NO!» SOLGT FOR PEANØTTER? Faktasjekk av ulike medier, deriblant CNN og BBC, viste imidlertid at salgsbeslutningen ble tatt da republikaneren George W. Bush ­bodde i Det hvite hus. Det kan også diskuteres om prisen, som trolig var rundt 500 millioner pund, kan karakteriseres som peanøtter.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Ambassadebygget London Chancery Building i det eksklusive nabolaget Mayfair i nærheten av Buckingham Palace er uansett solgt til ­eiendomsselskapet Qatari Diar, som er eid av staten Qatar. Det blir nå bygget om til luksus­ hotell.

TEGNET AV STJERNEARKITEKT De amerikanske ambassadene i Oslo og ­London åpnet nesten samtidig (1959 og 1960), da republikaneren Dwight D. Eisenhower var president og Richard Nixon visepresident.

Begge byggene ble tegnet av samme stjerne­ arkitekt; finsk-amerikanske Eero Saarinen.

Han er en av de mest kjente arkitektene i USA gjennom tidene, og tegnet blant annet General Motors Technical Center i Warren, Michigan sammen med sin far – Eliel Saarinen. Eero stod også bak TWAs terminal på John F. Kennedy International Airport og det 192 ­ ­ meter høye monumentet Gateway Arch i St. Louis, Missouri.

49

FOTO: SCANPIX

i

TREKANTET TOMT Ambassaden i Oslo ble finansiert av den norske regjeringen som en motytelse for gjeld staten hadde opparbeidet seg til USA etter andre verdenskrig. Selv om den ­amerikanske regjeringen så tidlig som i 1947 hadde kjøpt en tomt i Drammensveien 2 i Oslo med ­tanke på en ny ambassade, ble det i sam­ arbeid med den norske regjeringen bestemt at ambassaden i stedet skulle l­okaliseres på den trekantede tomten som er innrammet av Drammens­veien, Løkkeveien og Hansteen gate. Dermed gjorde Eero Saarinen det ­morsomme og overraskende grepet å tegne et trekantet bygg.

De totale byggekostnadene ble estimert til ca. 9,5 millioner kroner (1,3 millioner dollar på den tiden). I slutten av november ble det kjent at eiendomsinvestor Ivar Tollefsen hadde 50

kjøpt ambasaden. For en pris som ble anslått til rundt 480 millioner kroner. ÅPEN AMBASSADE I mai i fjor åpnet det nye ambassadebygget på Huseby på Oslos vestkant. Flyttingen ble gjort av sikkerhetsmessige årsaker.

Dette står i skarp kontrast til da den ­amerikanske ambassaden åpnet i Drammens­ veien (nå Henrik Ibsens gate 48) i juni 1959.

Da var biblioteket i andre etasje åpent for ­publikum, mens det i auditoriet i kjelleren blant annet ble arrangert grammofon­ konserter og vist amerikanske filmer. Aktivitetene var i regi av United States Information Service (USIS).

PUBLIC DIPLOMACY - I tillegg til ordinært diplomati, drev de amerikanske myndighetene såkalt public ­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Det var ikke mange sikkerthets­ tiltak utenfor den amerikanske ­ambasaden rett etter åpning i 1959.

­iplomacy. De henvendte seg til publikum d i andre land for å skape et godt inntrykk av USA og å oppnå velvilje. Dette arbeidet var det USIS som stod bak, sier Helge Danielsen, ­leder for Senter for norsk og europeisk sikkerhet ved Institutt for forsvarsstudier.

Han forsker på amerikansk-norske ­relasjoner tidlig i den kalde krigen, med særlig vekt på den amerikanske våpenhjelpen til Norge.

SØKTE STØTTE I KALD KRIG I Norge var en av USIS viktigste oppgaver å skape støtte i befolkningen for en vest­ vendt utenrikspolitikk i den kalde krigen. ­Organi­sasjonen brukte både informasjons- og kulturtiltak for å nå dette målet.

- Det var et poeng for amerikanske myndig­ heter å gjøre seg attraktive for unge folk og studenter, som på ett eller annet tidspunkt

Elektroniske congiergetjenester Integrert med VIPPS/EHF Møteromsbooking Bestill møtemat, catering og andre servicetjenester

BANEBRYTENDE TEKNOLOGI - ENKLERE HVERDAG 4Service lanserer banebrytende teknologi, og et nytt økosystem relatert til Facility Services. Gjennom appen vår får gårdeier og leietaker direkte tilgang til tjenestene i ett grensesnitt hvor de selv kan påvirke valg av leverandør. Vi har utviklet en komplett app, slik at du som leietaker og bruker av bygget kun trenger denne i arbeidsdagen.

For mer informasjon: Marius Pedersen Direktør Salg & Marked marius.pedersen@4service.no 40 06 50 67

FOTO: FREDRIK HANSSON / FHFOTODRONE.COM

Ambassaden er bygget på en trekantet tomt.

Arkitekt Eero Saarinen valgte å tegne bygget trekantet.

kunne havne i en viktig posisjon i det norske samfunnet. I tillegg kunne disse personene påvirke andre, og dermed skape ringvirkninger utover eliten, forteller Danielsen.

INFORMASJONSSENTRAL Biblioteket i den amerikanske ambassaden var en viktig arena i så henseende. Dette kunne ikke studentene bare bruke som lesesal; her var det også en omfattende samling av fagog skjønnlitteratur. I tillegg kom fag- og all­ menntidsskrifter, musikkinnspillinger og ­noter.

- Ambassaden var informasjonssentral og møte­sted for folk som var interessert i USA, sier han.

SKYGGET UNNA POPKULTUREN I auditoriet ble det vist informasjons- og 52

dokumentar­filmer som for eksempel kunne handle om amerikanske samfunnsforhold og om samarbeidet mellom USA og andre ­NATO-land.

I tillegg kom de populære konsertene, der publikum satt og lyttet til musikk fra datidens grammofonplater.

- USIS ønsket ikke å promovere den amerikanske populærkulturen, fordi de var ­ bekymret for at USA ville bli oppfattet som en kulturløs nasjon av europeiske land med lange tradisjoner. I denne sammenhengen er jo USA en ung nasjon, påpeker Danielsen.

MÅTTE TA JAZZ INN I VARMEN USIS ville derfor vise frem det de anså som landets høykultur, deriblant amerikanske symfonier og dirigenter. Etter hvert – om enn N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

noe motvillig – ble også jazz fremmet som et ­ genuint amerikansk uttrykk. ­ Amerikansk populær­ kultur, med størrelser som Elvis ­Presley og Marilyn Monroe, holdt de imidler­ tid på en armlengdes avstand.

USIS hadde også egne ansatte som ­ spredte informasjon om Marshallhjelpen – det ­ amerikanske hjelpeprogrammet overfor ­ Europa etter den andre verdenskrig. Dette ­ informasjons­arbeidet startet imidlertid lenge før ambassaden åpnet i Drammensveien.

De arrangerte blant annet en utstilling på Steen & Strøm stormagasin, hvor det ble vist frem norske varer som var produsert gjennom Marshallhjelpen.

- Etter krigen var det viktig å få europeisk vareproduksjon på fote igjen. Norge manglet blant annet dollar, sier Danielsen.

Ønsker du dyptgående analyser av det nordiske eiendomsmarkedet?

I Pangea Property Partners mener vi at grundige analyser gir det beste grunnlaget for gode beslutninger i transaksjonsprosesser. Vi produserer derfor et bredt spekter av eiendomsrelaterte analyser og rapporter med ambisjon om å være best på analyser i det nordiske eiendomsmarkedet. Ønsker du å motta våre analyser og rapporter direkte i innboksen?

Gå inn på pangeapartners.no/analyse

DET VIKTIGE ­B I B L I O T E K E T «The most effective link we have had with the intellectuals of the countries of Western Europe».

Av: Tore Årdal

N NYHETER

U

nited States Information ­ Agency (USIA) ­ hadde b ibliotek ved USIS-­ ­ kontor (United States ­Information S ­ ervices) og ambassader verden over, og virksomheten representerte et sentralt element i byråets virke.

NÅDDE DE INTELLEKTUELLE - På midten av 1960-tallet fantes det 223 USIS-bibliotek fordelt på 84 land. I 1965 ble de av lederen for en statlig råd­ givningskomité for USAs internasjonale bokprogram omtalt som «the most effective link we have had with the ­ intellectuals of the countries of Western Europe», skrev I­ngeborg Bjur i sin masteroppgave i historie ved ­Universitetet i Oslo i fjor.

Hun arbeider i dag som forsker ved Institutt for forsvars­ studier, Senter for norsk og europeisk sikkerhet.

ATTRAKTIV OG HØY BEMANNET Biblioteket i andre etasje ved den amerikanske ambassaden i Oslo ble ansett som et sentralt og prioritert felt for USIS’ virke. Av 18 lokalt ansatte i 1965, jobbet totalt 5 i biblioteket.

- Biblioteket skulle være et sted som nordmenn kunne vende seg til for informasjon om aktuell utvikling innen amerikansk styre og samfunnsliv. Oslo-biblioteket ble omtalt som ett av de mest attraktive og best bemannede USIA-bibliotekene i Vest-Europa, sier Bjur.

I 1965 førte budsjettkutt i byrået til at flere bibliotek

54

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

i Vest-Europa stod i fare for å legges ned. Mens London-­ biblioteket ble lagt ned i desember samme år, fikk Oslo ­beholde sitt.

REDUSERTE ÅPNINGSTIDENE - I «the busy season» hadde biblioteket 160 besøkende pr. dag, mot 80-100 i «slack season», og i 1971 hadde 6.500 mennesker lånekort. Selv rapporterte biblioteket at deres «primary natural audiences» hovedsakelig var universitets­ studenter, akademikere og medlemmer av innflytelsesrike forskningsinstitusjoner, påpeker Bjur i masteroppgaven.

I 1968 reduserte USIS åpningstidene i biblioteket med en halv dag for å frigi tid for de ansatte til å fokusere på å nå politiske ledere.

STATSMINISTRE RINGTE I 1970 omtalte USIS at biblioteket «more than ever [is] an increasing source of information about the United States for Norwegian Government offices».

- Sjefen ved USIS-kontoret i Oslo fremhevet også ­bibliotekets betydning ved at statsminister Trygve ­Bratteli hadde ringt deres sjefsbibliotekar personlig, og at ­tidligere statsminister Per Borten også ringte flere ganger i sin ­periode, heter det i masteroppgaven til Ingeborg Bjur.

Biblioteket ble senere omgjort til kontorer for ­ambassaden.

Ulike perspektiver tilfører kvalitet.

Prosesser med respekt for alle fagfelt skaper felles stolthet og gode resultater.

ARCASA arkitekter

Hegdehaugsveien 25 I Scandinavian Development

SAM SAMARBEID

BRENNHETT LOGISTIKK­ MARKED Sterk økning i netthandel og investorer som jakter avkastning, gir lav yield for de beste logistikkeiendommene. Det får noen av de industrielle aktørene til å selge de dyreste eiendommene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

I

logistikkmarkedet er det økt etterspørsel etter lager- og logistikklokaler fra aktører som driver med netthandel.

Kundene som handler på nett krever lynrask levering av varene, noe som påvirker etterspørselen etter lagrings­ plass i Oslo. Groruddalen, med sin nærhet til store kunde­ grupper, er et attraktivt område for netthandelsaktører.

Samtidig er store mengder kapital på jakt etter av­kastning.

Det har bidratt til et betydelig fall i yielden for såkalt prime logistikkeiendom med lange leiekontrakter. Lav yield gjør imidlertid at noen av de tradisjonelle logistikk­ aktørene ­foretar endringer i porteføljen.

– PRISFORSKJELL Fabritius Gruppen har de seneste årene endret strategien til mer fokus på langsiktig eiendomseierskap. Selskapet har gått fra å være en stor eiendomsutvikler og liten eiendoms­ utleier til å bli en mindre eiendomsutvikler og en stor ­eiendomseier. Men det betyr ikke at Fabritius Gruppen ikke er opportunistiske når muligheten byr seg. Mot slutten av fjoråret solgte Fabritius Gruppen to gode logistikkeien­ dommer til yield under 5 prosent. KID-bygget i Linnes­

56

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

stranda ble solgt til et Arctic-syndikat, mens det nye lageret til Skanska på Berger ble solgt til et Aberdeen-fond.

– Det er blitt en differanse mellom prisingen av ­ finans­produktene og de industrielle produktene. Det har vi valgt å ut­ nytte. Vi er en langsiktig eier og utvikler, men vi gjør justeringer i porteføljen. Vi har kjøpt for mer enn vi har solgt for det seneste året. Vi ser at vi kan få bedre avkastning på eien­dommer hvor det er igjen tre til seks år av leiekontrakten, sier adm. d ­ irektør Asgeir Solheim i Fabritius Gruppen til Estate Magasin.

Investorenes etterspørsel etter logistikkeiendommer er så stor at Fabritius kunne ha solgt enda flere eiendommer.

– Vi har også hatt tre-fire henvendelser på eiendommer som vi ikke har solgt, sier Solheim.

Innenfor logistikksegmentet fokuserer Fabritius G ­ ruppen på eiendommer i aksen fra Gardermoen til Groruddalen i Oslo og ned mot Moss på østsiden av Oslofjorden og ned mot Drammen på vestsiden av fjorden. Selskapet har blant annet gått sammen med Ferd og Veidekke Eiendom om ut­ viklingen av en logistikk- og næringseiendom på ca. 360 mål på Gardermoen. De tre partene eier en tredjedel hver og det planlegges for 110 000 kvadratmeter nybygg.

FOTO: FABRITUS FOTO: SHUTTERSTIOCK

Området hvor Fabritius har solgt dyrt.

Det er stor investor­appetitt på store lagerbygg.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

57

«Det har blitt en differanse mellom prisingen av finans­produktene og de industrielle produktene. Det har vi valgt å utnytte.»

ASGEIR SOLHEIM

FÅR MANGE HENVENDELSER Tidligere i fjor solgte Bulk Infrastructure en portefølje med logistikkeiendommer til et ­Pareto-syndikat. Prisen på 480 millioner ­kroner tilsvarte en yield på 5,45 prosent. Også Bulk solgte til lav yield for å investere i andre eiendommer.

– Siden det er mange som ønsker nybygg innen segmentet logistikk, får vi mange hen­ vendelser om vi har noe å selge. Når vi hører at flere er interessert til å kjøpe til ­akseptable nivåer, er vi ofte interessert i å selge på forward-­ strukturer som gjør at vi kan ­investere egen­ kapital i tomter og infra­struktur til fremtidige prosjekter, sa Peder Nærbø i Bulk I­ nfrastructure til Estate Nyheter da s­ alget ble omtalt.

Nå sier han til Estate Magasin at selskapet har mer under utvikling enn normalt.

– I snitt bygger vi 30 000 kvadratmeter i året, men de to neste årene bygger vi godt over det, sier Nærbø.

Blant prosjektene han har satset på, er et nytt lagerbygg for stålgiganten Tibnor på Eidsvoll. Der reiser Bulk Infrastructure et nytt bygg på 21 000 kvadratmeter.

58

– Det er et prosjekt på en tomt på 50 mål.

Vi er i gang med flere spennende utviklings­ prosjekter, sier Nærbø.

Nærbø merker også at finansielle ­investorer er villige til å strekke seg langt for de beste ­objektene.

– For bygg med lange kontrakter har ­logistikk vært veldig bra investeringer. Vi ser at jo større prosjektene er, jo større er betalings­ viljen. Men det er selvfølgelig av­ hengig av beliggenheten. For de finansielle investorene er det vanskelig å finne enkle bygg med lange leiekontrakter og attraktive leietakere, og da blir de villige til å betale dyrt for objektene, sier Nærbø.

– MER UTVIKLING ENN KJØP Den nordiske private equity-giganten NREP har en stor logistikkportefølje i de nordiske landene, men foreløpig bare noen få logistikk­ eiendommer i Norge. Jens Petter Hagen, som leder den norske virksomheten til NREP, men­ er prisingen av logistikkporteføljer med lange leiekontrakter prises i høyeste laget.

– Med mindre prisbildet endrer seg i Norge, N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

er det nok sannsynlig at vi vil gjøre mer ut­ vikling enn kjøp av eksisterende bygg med lange kontrakter, sa Hagen nylig til Estate ­Magasin.

I Vestby kjøpte NREP Logicenters Vestby Logistikkpark-prosjektet av NCC Property Development sommeren 2016. Nå jobbes det med å bygge ut et tredjepartslogistikk­ bygg på 38 000 kvadratmeter for Prime ­Cargo.

PRIME YIELD 5,25 PROSENT Ifølge eiendomsrådgiveren Newsec er prime yield i logistikksegmentet nå 5,25 prosent for eiendommer med leiekontrakter på ti år. Men det har vært flere eksempler på leie­kontrakter som er lengre enn ti år og yielder som er ­signifikant lavere enn 5,25 prosent.

Newsec skriver i markedsrapporten til NRP Finans at yielden på såkalt A-lokasjoner i Malmö er 6 prosent og 7 prosent for såkalte B-lokasjoner. I Stockholm har A-eien­dommene en yield på 5,5 prosent, mens B-eiendommene handles til yield 6,25 prosent. Göteborg har de samme yieldene.

BN Bank på offensiven!

BN Bank fortsetter satsningen innenfor både prosjekt- og langsiktig finansiering i Oslo-området. Våre medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og vi bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Prøv oss du også!

Hils på noen av våre ansatte.

Per Iv

Ole Hyvik 2 Tel. 922 36 82

o | ohy@bnbank.n

Kurt Haugen

ar Ege Tel. 91 berg 3 70 5 63 | p ie@bn bank.n o

Tel. 982 36 825 | kha @bnbank.no

Du finner kontaktinfo om alle våre ansatte på bnbank.no/kontakt-bedrift Ta kontakt med en av oss for en prat om ditt prosjekt!

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no

Bråstopp for kjøpesentrene Netthandel fortsetter å ta markedsandeler på bekostning av kjøpesentrene, som i realiteten hadde nullvekst i omsetning i 2017.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

N

yhetsnettstedet Estate Nyheter skrev tidligere i januar at det er flere kjøpesentre ute for salg for tiden, men at det foreløpig er et gap mellom selgernes forventninger til pris og kjøpernes betalingsvilje.

Blant de som er på selgeren, er Citycon, som skal kvitte seg med sentre som ikke passer i selskapets strategi.

– Det kan være snakk om mindre sentre som ikke er ­viktige nærsentre, sa Citycon-sjef Marcel Kokkeel.

Eiendomsrådgiveren Pangea Property Partners har vært rådgiver i en rekke handelstransaksjoner de seneste årene.

Director og partner Håvard Nustad uttalte at det allerede er flere kjøpesentre til salgs i det norske markedet.

– Og det vil kunne komme flere for salg. Vi ser at vi nå er inne i en fase med strukturelle endringer, noe som skjer fra tid til annen. Dette kan skape et delvis vakuum hvor av­ standen mellom kjøper og selger blir større, sa Nustad.

ELENDIGE TALL Utviklingen i de største kjøpesentrene gjør at p ­ otensielle kjøpere ikke står i kø for å ta i mot sentre fra ­selgere. ­Ifølge Oslo Handelsstands Forening var den samlede om­ setningen for de seksti største kjøpesentrene i Norge på ca.

304 milliarder kroner i 2017. Det er kun 1,25 prosent høyere enn i 2016, og ser man tallet opp mot prisstigningen på 1,1 prosent, så var det i realiteten nullvekst hos de største

60

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

kjøpesentrene. Blant de ti største sentrene, hadde flere svakere omsetningstall i 2017 enn i 2016.

– I de 17 årene jeg har holdt på med dette, har jeg aldri sett så svake kjøpesentertall. Tallene er enda svakere enn under finanskrisen i 2008. Mye kan tyde at vi nå befinner oss i et paradigmeskifte når det gjelder vekstrater for norsk handel.

Tidligere har vi snakket om dårlig vintersesonger, været og så videre. Men nå er det mye som indikerer at netthandel og grensehandel er de største årsakene til at omsetningen ikke vokser, sier Lars Fredriksen, utviklingssjef i OHF. Den svake utviklingen i handelsnæringen ser man blant annet i tallene til ulike leietakere i kjøpesentrene. Kid ASA la nylig frem resultater for fjerde kvartal i 2017 som viste at salgsinntektene i 2017 var ned 0,2 prosent sammenlignet med samme kvartal året før. Samtidig hadde Kid en vekst i nettsalget på 33,8 prosent.

OVERPRISET? I en artikkel i Kapital skriver DNB Næringsmeglings analyse­ sjef Gunnar Selbyg at befolkningsvekst, urbani­ sering, kjøpe­kraftforbedringer, og i en visst grad ­begrensninger på utbygging av nye kjøpesentre, har bidratt til høy avkastning for handelseiendom de seneste årene. Men Selbyg legger til at flere nå vurerer handelseiendom som overpriset av to grunner: Netthandelen øker kraftig og omsetningsveksten i handelen er svak.

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Mobiltelefonen blir en stadig mer viktig salgskanal for handels­ næringen.

Kjøpesentrene hadde den laveste veksten på 16 år i fjor.

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Yielden er fortsatt lav på en del handels­ eiendommer. Såkalt prime retail har ifølge Newsec yielder helt ned i 3,75 prosent og opp mot 5,25 prosent. Mer normale retail­eiendommer og de nest beste retail­eiendommene har yield på mellom 5 og 7,75 prosent, avhengig av objekt og beliggenhet, og retail big box har yielder på mellom 5,25 og 7,5 prosent.

NETTVEKSTEN FORTSETTER Ifølge DIBS viser analysen Norsk E-handel at volumene som nå handles på internett har passert 100 milliarder kroner med god m ­ argin.

Veksten var på 16 prosent til 105 milliarder kroner sammenlignet med året før, da norsk e-handel omsatte for 90,6 prosent. 32 mil­ liarder kroner av volumet er varehandel, som konkurrerer direkte med handelsstanden.

Mobiltelefon har vunnet terreng som en ­stadig mer viktig salgskanal. Andelen nord­ menn som har handlet varer fra mobil­ telefonen har passert 54 prosent, noe som er en enorm stigning siden 2012, da bare 20 prosent av forbrukerne handlet via mobil og nettbrett.

62

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

MED OVER 5 000 EIENDOMMER ER VI MED PÅ Å FORME MER ENN INFRASTRUKTUR Med flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører.

Les mer på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Løsninger finnes

Advokatfirmaet Haavind AS www.haavind.no

- Chambers Europe, Band 1, 2017

Formidable real estate team with leading expertise in transactions, development and infrastructure projects as well as real estate tax.

“They combine excellent real estate knowledge with a very high degree of commercial acumen.”

FOTO: SHUTTERSTIOCK

66

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

N NYHETER

MITT SKIP ER LASTET MED Flere norske redere har lastet opp med eiendom i både Norge og utlandet.

Av: Tore Årdal

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

67

«Investoren viste seg etter hvert å være skipsreder John Fredriksen, som i fjor var nummer 131 på Forbes´ liste over verdens rikeste personer med en anslått formue på 9,9 milliarder dollar.»

I

juli 2014 opplyste DNB Markets at en ikke navngitt investor ønsket å kjøpe ­ inntil 10 prosent av Norwegian Property – det børsnoterte selskapet som blant annet eier store deler av Aker Brygge i Oslo. Investoren viste seg etter hvert å være skipsreder John Fredriksen, som i fjor var nummer 131 på Forbes´ liste over verdens rikeste personer med en anslått formue på 9,9 milliarder dollar.

Fredriksen-selskapet Geveran Trading Co Ltd eier i skrivende stund 57,51 prosent av eiendoms­selskapet.

RISIKOVILLIG Den Kypros-baserte og risikovillige nord­ mannen slo seg opp som tankreder under ­krigen mellom Iran og Irak på begynnelsen av 1980-­tallet, men har senere også gått inn i ­andre bransjer. Eierandelen i Norwegian Property har alene en verdi på ca. 3,6 milliarder kroner.

Fredriksen er ikke eneste rederen som har lastet opp med eiendom. Awilhelmsen ble ­etablert som rederi i 1939, og har siden utviklet seg til et investeringsselskap med ­ ­eierskap ­innenfor cruise, eiendom, shipping 68

og offshore, detaljhandel og andre industrielle investeringer.

i Nydalens Compagnie, som fem år senere ­fusjonerte med Linstow Eiendom.

FRAKT AV BILER Awilhelmsen-konsernet i Oslo ble grunn­ lagt av skipsreder Anders Wilhelmsen, og på 1950-­tallet ble sønnene Arne og Gjert ansatt i selskapet.

I perioden 1939-1968 var all virksomhet shipping-relatert, med hovedvekt på tørr­ bulk, tank og frakt av biler. Skipsfart innenfor ulike tonnasjekategorier har helt frem til i dag vært, og er fortsatt, en langsiktig del av virk­ somheten i konsernet. Dette drives gjennom datter­selskapet Awilco AS.

SOLGTE AKER BRYGGE I 1998, da Linstow fremdeles var børsnotert, fusjonerte selskapet med Aker Brygge I ASA, og ble således en større eier av nettopp Aker Brygge. Eiendommene ble renovert og videre­ utviklet før de i 2006 ble solgt til det da nyopprettede eiendomsselskapet Norwegian Property, hvor altså John Fredriksen i dag er majoritetsaksjonær.

I juli 1999 ble Linstow tatt av børs, og har siden den vært et heleid datterselskap i ­Awilhelmsen-konsernet.

GODT TANKMARKED Leveringen av tankskipet Wilstar i 1967, samt påfølgende inntjening i et godt tankmarked, la grunnlaget for investeringer i nye virksomhets­ områder. I 1968 deltok ­Awilhelmsen i etable­ ringen av Royal Caribbean Cruise Line, som er blitt verdens nest største cruise-operatør.

Inntredenen i eiendomsmarkedet skjedde ved at konsernet i 1993 kom inn på eier­siden

BARCODE-REKKEN Linstow har en sentral eierrolle i flere store ­utviklingsprosjekter. Selskapet eier blant ­annet 1/3 av Oslo S Utvikling, som står bak Barcode-rekken og en ytterligere storstilt utbygging i Bjørvika.

Linstow eier, utvikler og forvalter eiendom innenfor ulike segmenter både i Norge og i ut­landet. I Baltikum er Linstow en stor aktør ­innen hotell- og kjøpesentermarkedet.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

LIKVIDITETSSKVIS Nydalens Compagnie, som Awilhelmsen kjøpte seg inn i, solgte i 1996 eiendoms­porteføljen i Nydalen til Avantor. Det sistnevnte selskapet hadde fått inn Kjell Inge R ­ økke og Bjørn Rune Gjelsten på eiersiden.

Da Røkkes Aker RGI havnet i likviditets­skvis, banet det veien for Kristiansand-baserte Rasmussengruppen – etablert av skips­ rederen Einar Rasmussen i 1936.

Etter andre verdenskrig bygde gruppen opp en betydelig virksomhet innen internasjonal skipsfart. I tillegg til å satse på konvensjonell tank- og bulkskipsfart, ble det etterhvert også ­ satset på å utvikle nisjeprodukter som bøyelastere samt bolig- og service-plattformer.

STORE I NYDALEN I perioden 1997 til 2003 gjennomførte ­gruppen en strategisk ­endringsprosess, der virksomheten hovedsakelig ble rettet mot tre for­ retningsområder: Finansielle investeringer, eiendom og­ ­internasjonal skipsfart.

Eiendom drives i dag gjennom det heleide datterselskapet Avantor, som har 260 000 kvadratmeter i porteføljen. Disse er først og fremst lokalisert i Nydalen, men selskapet har også eien­ dommer i Kristiansand og Tønsberg. Avantor har i tillegg eiendom under oppføring.

SKYSKRAPER PÅ MANHATTAN I Kristiansand finner vi også Mosvold & Co AS, som i 1998 kjøpte seg inn blant sky­skraperne på Manhattan med andeler i et bygg på 36 e­ tasjer i Fifth Avenue.

Med historie tilbake til 1910, var Mosvold & Co eksponert ­innen shipping helt frem til 2000-tallet. På 1990-tallet kjøpte Kurt Mosvold tre leiegårder i hovedstaden med 68 møblerte ­leiligheter. Ti eiendommer i Oslo sentrum ble kjøpt mot slutten av år­hundret.

Gradvis rettet Mosvold blikket mot ­Kristiansand. Hartmanns ­Brygge ble første kjøp i sørlandsbyen etter returen fra ­Østlandet i 2001.

FLAGGSKIP PÅ FISKEBRYGGA Året etter fulgte blant annet kjøpet av de første tre byggene på Fiskebrygga. En rekke eiendomskjøp utenfor Norges landegrenser ble også gjort i starten av 2000-tallet. Investeringer i kontor- og leilighetsbygg i London, USA, Singapore og Malaysia var noen av disse prosjektene.

- Flaggskipet i porteføljen vår er 7 bygg på Fiskebrygga som vi har brukt 15 år på å samle under vårt eierskap. I og rundt Markens­ gate eier Mosvold & Co flere av de meste sentrale eiendommene i kompaniskap med andre s­ entrale eiendomsaktører i byen. I den senere tid har Mosvold med partnere kjøpt opp store deler av Avenyen i Sørlandsparken for over 600 millioner kroner, heter det på hjemme­siden til Mosvold & Co. BYGGET BAK SLOTTET Et annet eiendomsselskap med dype røtter i shipping, er Höegh Eiendom. Virksomheten ble startet i 1927, da Leif Höegh etablerte Leif Höegh & co - et rederi som på 1950-tallet v­ okste til å bli Norg­ es nest største.

Da rederiet bygget sitt hovedkontor i Parkveien 55 bak slottet – og senere ervervet nabogårdene i samme kvartal – var rederiet plutselig blitt eiendomsbesitter. Det ble starten på det som i dag er Höegh Eiendom AS.

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6 N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

FOTO: BLYSTADGRUPPEN

Selskapets eiendomsportefølje er på ca.

350 000 kvadratmeter, samtidig som flere hundre leiligheter er under salg/bygging.

Höegh ­Eiendom har tre store stedsutviklings­ prosjekter i henholdsvis Oslo, Moss og Ski. De tilsvarer 800 mål ubebygde tomter for utvikling av h ­ ­andel, logistikk, næring og ­boliger.

DRAMATISK FORLIS Bergen er selvsagt en sentral by i norsk skips­ fartshistorie, og der har GC Rieber fosset frem som eiendomsaktør. Historien starter i 1817, da de tyske besteforeldrene til Gottlieb C ­ hristian Rieber skulle emigrere til USA og forliste ved Herdla utenfor Bergen.

Som sine foreldre og besteforeldre gjorde han så godt han kunne ut fra de mulighetene livet ga ham. Det startet med grossisthandel for huder og skinn i Bergen, men virksom­ heten ble etter hvert utvidet.

I dag opererer selskapet innenfor tre hoved­ segmenter: Industri, shipping og eiendom. GC Rieber Eiendom har ca. 250 000 kvadratmeter utleieareal, fordelt på ca. 500 leietakere.

MISTET FIRE AV FEM SKIP Litt lengre sør, nærmere bestemt i Stavanger, 70

holder Smedvig til. Denne historien begynner i 1915, da Peder Smedvig etablerte sitt første selskap innen shipping i 1915. 20 år senere ble Smedvig Tankrederi etablert.

Under andre verdenskrig mistet familien fire av sine fem skip, men shippingvirksom­ heten ble deretter bygget opp igjen.

I dag eier og forvalter Smedvig Eiendom ca. 130 000 kvadratmeter næringseiendom i Stavangerregionen, Hamar og Lille­hammer.

PÅ TOKT FOR KONGEN Hvis vi følger skipsleia fra Stavanger og sør­ over, runder Lindesnes fyr og setter kursen mot Oslo, kommer vi omsider til Grimstad.

Der har Ugland-familien en historie som strekker seg 1 000 år tilbake i tid med gårds­ drift, handel og sjøfart.

I skrifter tilbake til 1278 skal det være beretninger om bonden Jon Hoglive Tjore, ­ som fikk et langskip å føre av kongen for å bistå ham på tokt til syderøyene.

J.B. Ugland Eiendom eier i dag ca. 65 000 kvadratmeter, hvorav Sørlandets Teknologi­ park i Grimstad en betydelig del av eiendoms­ massen. Selskapet har også eiendom under utvikling i Oslo, blant annet Fyrstikkalleén 1 på Helsfyr.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

KAMPEN OM KOSMOS Tilbake til Oslo, og nyere tid, er det vanskelig å komme utenom Arne Blystad. På begynnelsen av 1980-tallet stod han bak det børsnoterte rederiet Laly sammen med sin nå avdøde bror, Wilhelm Pihl Blystad. I 1986 forsøkte de å ta kontroll over Anders Jahre-konsernet Kosmos, som var både et rederi og industriselskap.

Arne Blystad driver fremdeles stort i ­shipping gjennom Blystad-gruppen. ­Konsernet har også en portefølje av boliger og nærings­ eiendommer i Norge og Skandinavia for øvrig.

Porteføljen inkluderer Thiisgården i Haakon VIIs gate 1 i Vika, som mange regner for å være ett av Oslos flotteste kontorbygg.

SHIPPINGKLUBBEN I øverste etasje i denne gården holdt også shippingklubben til i over 50 år. I 2006 ble det imidlertid kjent at Arne Blystad ville bruke disse lokalene selv, slik at leiekontrakten skulle opphøre. Det falt ikke i god jord hos de etablere rederne. Shippingklubben fikk likevel bli noen år til.

I 2013 besluttet Blystad å oppgradere Thiis­ gården for 62 millioner kroner. Arbeidene om­ fattet blant oppføring av en ny toppetasje. Der er det Arne Blystad selv som sitter i dag.

Thiisgården i Haakon VIIs gate 1 i Vika.

FOTO: IDA VON HANNO BAST/DAGENS NÆRINGSLIV

Arne Blystad, Blystadgruppen.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

«Under andre verdenskrig mistet familien fire av sine fem skip, men shipping­virksomheten ble der­etter bygget opp igjen.»

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

FOTO: SHUTTERSTIOCK

S T O LT N O R S K S K I P S FA R T S ­ HISTORIE I over 150 år har norske skip vært en ­betydelig aktør på verdens hav.

Kilde: Norges Rederiforbund

I INFO

• I 1875 var Norge verdens tredje største sjøfartsnasjon med 60 000 sjømenn.

• Norges Rederforbund ble dannet 15. september 1909.

• I 1928 kjøpte Rederforbundet Sjømandshjemmets gård i Rådhusgaten 25, og den moderne funkis-inspirerte bygningen stod ferdig i 1934. Bygget er fremdeles i for­ bundets eie.

• I perioden 1945-1965 bidro norsk skipsfart med 2/3 av de nye arbeidsplassene som ble skapt etter krigen.

• På 1960-tallet ga utviklingen av offshorenæringen en ny dimensjon til norsk skipsfart.

• I 1978 ble det etablert felles ledelse mellom Rederforbundet og Norsk Offshore­ forening, og i 1984 ble navnet endret til Norges Rederiforbund.

• Shipping-krisen på 1970-80-tallet førte til overkapasitet på skip og et lavere antall norskregistrerte skip.

• Norge har de siste 10 årene utviklet en av verdens største og mest moderne skipsflåter.

• Nærmere 1 900 norskkontrollerte skip og rigger driver operasjoner over hele verden.

• Halvparten av den norske flåten er engasjert i transport av varer og personer, mens den andre halvparten arbeider med offshore-utvinning av olje og gass over hele verden.

72

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Logg deg inn i kundeportalen

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

jegvilhakundeportal@gk.no

Som servicekunde hos GK får du nå enkelt oversikt over alle servicearbeider på dine tekniske anlegg.

Bestill når det passer deg, enten du er på kontoret eller i teknisk rom. Gjerne rett fra mobilen.

Vi logger hva som er gjort, viser hva som er planlagt og foreslår mulige forbedringer. Du får full servicehistorikk og kostnadsoversikt på ett sted.

GK Kundeportal dekker alle våre fagdisipliner og er inkludert i din serviceavtale. Det er bare å logge inn og komme i gang.

Effektivt for deg – effektivt for oss.

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro

Sikkerhet - Tlf: 22 97 47 00

gk.no/kundeportal

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi, sikkerhet og kulde. Våre mer enn 3000 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold. GK Gruppen har en omsetning på over 5 milliarder kroner.

i

74

Nejra Macic, Markeds­analytiker og makroøkonom Prognosesenteret.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

– INGEN «FLINK PIKE» Til tross for det, er hun en av Norges mest ettertraktede bolig­ eksperter. Vi har bare sett starten av Nejra Macic.

Av: Silje Rønne / Foto: Per Martin Haaheim

P PROFIL

N

ejra Macic, har i løpet av kort tid blitt et fast navn i boligdebatten, og i fjor var hun også én av fire nominerte til Cityglød, en pris for lovende t­ alenter i eiendomsbransjen som ble delt ut på City­konferansen.

Markedsanalytikeren og makroøkonomen fra Prognose­ senteret er en fore­trukket kommentator og f­oredragsholder.

Hennes lynskarpe ­replikker verdsettes av både aviser og ut­ byggere, som helt tydelig har lagt sin elsk på hennes gode oversikt, og formidlings­evne – ikke minst har hun «snert» og våger å si seg uenig. Interessen startet helt tilfeldig, ifølge Macic.

– Det var noen journalister som ringte midt i felles­ ferien for to år siden, da hverken Bjørn-Erik Øye eller Kjell ­Senneset var tilgjengelige for kommentarer, jeg tok tele­ fonen og svarte så godt jeg kunne. Etter det har de fortsatt å ringe, sier boligeksperten.

27-åringen ble født i Mostar, i Bosnia, som ifølge henne er verdens vakreste by. Som fireåring flyktet hun med familien til Norge på grunn av krigen.

– Etter en rundtur på landets asylmottak, tilbrakte vi ett år i Sunndalsøra, der vi fikk en veldig varm og raus velkomst av lokalbefolkningen, før vi måtte flytte videre til Oslo, forteller Nejra Macic, som er yngst i en søskenflokk på tre, og en real attpåklatt med nesten ti år eldre søsken. Noe hun verd­setter.

– Jeg har lært mye av deres utfordringer og mot­bakker i livet, og jeg har nok blitt spart for et par «smeller» på N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

grunn av det, påpeker hun og legger til at hun har helt ­fantastiske foreldre, som ubevisst har lært barna å ha egne meninger om det meste. Som på godt og vondt har ført til at det sjelden har gått en dag uten opphetede diskusjoner i h ­ jemmet. Macics nærmeste venner ble hun kjent med på barneskolen, og hun føler seg heldig som har hatt disse grunnsteinene i livet i snart 20 år. Hun gleder seg til å bli gammel med dem.

– Hverdagen sprites opp av min herlige samboer, som ­lever av å spille trekkspill og holder meg oppdatert på kultur­ fronten. I tillegg kommer jeg hjem til gourmet­ middager støtt og stadig, så våre veldig forskjellige arbeids­ tider er ikke så ille likevel, sier hun fornøyd.

På spørsmål om hvordan hun anser seg selv, svarer hun litt schizofren – både ekstremt avslappet og hardt­ arbeidende, samtidig tar jeg ikke livet eller meg selv så altfor seriøst, men jeg er fortsatt veldig samvittighets- og ansvars­ full. Jeg tenker mye på andre og bekymrer meg mer for mine ­nærmeste enn meg selv. Jeg er glad for at jeg er dårlig til å stresse, det tror jeg hjelper både privat og på jobb.

FJØSLUKT At Macic havnet i eiendomsbransjen var tilfeldig. Skal vi tro henne hadde hun ingen klare karrieremål. De eneste målene hun hadde var å forstå mest mulig under studiene.

75

– Jeg var ikke så opphengt i å få topp­ karakterer, men ønsket å bli ferdig på normert tid og finne meg en studierelevant jobb. Jeg kan heller ikke skryte på meg at jeg jobbet så altfor strukturert som student, men ved å ikke stille for høye krav til meg selv, har jeg klart å unngå å felles av «flink pike»-syndromet og nådd målene, sier hun.

Da Macic skulle skrive masteroppgaven kom hun over en utlysning fra kommunal- og moderniseringsdepartementet, som ønsket ­ å finne en student til å undersøke hvordan endrede krav i byggteknisk forskrift påvirket boligprisene. Hun valgte å se nærmere på hvordan innstrammingen av energikravene i TEK07 sammenlignet med TEK97 påvirket boligprisene isolert sett, og om priseffekten overskred den eventuelle energikostnads­ besparelsen. Det var dette som vekket ­interessen for eiendom.

Før Prognosesenteret og parallelt med studiene jobbet hun deltid i syv år på ­ ­Museumsbutikken på Bogstad Gård.

– Det var veldig fin arbeidserfaring og over­ raskende hvordan man venner seg til fjøs­ lukta. Jeg synes alle burde jobbe i butikk, helst i ­kassa, i minst en måned av livet sitt – man blir tålmodig, diplomatisk og serviceinnstilt.

Kunden har alltid rett, uansett om kunden er en idiot, smiler hun.

DRØMMEJOBBEN Stillingen hos Prognosesenteret er ­ variert.

Macic overvåker blant annet makro­økonomien og analyserer de nordiske bygg- og anleggs­ markedene, med spesielt fokus på bolig­ markedet i Norge. I tillegg til å skrive mange faste rapporter, jobber hun deler av året som konsulent for noen av deres kunder og ­holder 76

et økende antall foredrag rundt omkring i ­bedrifter og på konferanser.

– I Prognosesenteret har vi en unik miks av innkommende informasjon på både mikro- og makronivå, gjennom spørre­ undersøkelser og innrapporteringer fra både forbrukere og ­bedrifter/institusjoner. Dette, i kombinasjon med systematisk inn­henting av offentlig ­ til­ gjengelig informasjon, gjør jobben ­ veldig spennende og givende å analysere disse markedene, forklarer hun ­ og forsetter: – Jeg jobber for eksempel med PLS (partial least squares) – analyser av spørreunder­ søkelser i forbindelse med KTI (kundetilfreds­hets)-målinger for boligprodusenter, som gir en ­annen type innsikt om boligmarkedet.

Prognosesenteret er den norske Euro­ construct-representanten, og i den ­forbindelse forbereder hun den norske Euroconstruct-­ rapporten og reiser på konferanser rundt om i Europa hvert halvår.

Macic har funnet sin plass, om ti år tror hun selv at hun er værende i Prognosesenteret, i en eller annen stilling der hun har bidratt til at firmaet har lykkes.

– Vi er midt i en omstillingsprosess nå, der vi er i ferd med å ta fatt på nye innovative løsninger, og har store planer for framtiden.

Jeg tror våre eksisterende kunder og potensi­ elle nye kunder har mye å glede seg til, røper hun og gjentar at drømmestillingen hennes er den hun har nå. Det eneste som kunne gjort den bedre var hvis hun kunne jobbet fra en strand i Karibien.

– Jeg er veldig B-menneske og glad i å reise, så fleksibilitet i stillingen er viktig for at jeg skal kunne gjøre mitt beste, understreker ­analytikeren.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

«Jeg tok telefonen og svarte så godt jeg kunne. Etter det har de fortsatt å ringe.».

NEJRA MACIC

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

77

IKKE HÅRSÅR I fjor høst eksploderte MeToo. Og det har også vært et opprop mot seksuell trakassering i ­eiendomsbransjen.

– Har du hatt noen utfordringer ved å være ung kvinne i bransjen?

– Nei, egentlig ikke, jeg tenker ikke så ofte over det. Jeg har opplevd å holde foredrag for 200–300 dresskledde menn i 50-årene og én eller to kvinner i salen. Det føles iblant ­merkelig, men ikke utfordrende. Jeg er ikke så veldig hårsår av meg, men hvis jeg opplever situasjoner jeg syns er ubehagelige, sier jeg ifra klart og tydelig der og da. I MeToo-sammen­ heng har jeg nok sluppet billig unna, og har fått inntrykk av denne formen for trakassering er mer utbredt i samme bransje i utlandet.

VÅR VIKTIGSTE SPAREGRIS At boligmarkedet er et veldig dynamisk marked interesserer henne, og det at pris­ endringene i markedet har konsekvenser for nesten hele befolkningen.

– 80 prosent av oss eier boligen vi bor i, og de som er leieboere blir også indirekte ­påvirket av boligprisene gjennom sine leiepriser. Boligen 78

er vår viktigste og største sparegris, samtidig som denne grisen er spesiell ved at den gir oss tak over hodet, og derfor må boligmarkedet analyseres på en annen måte enn for eksempel aksjemarkedet, påpeker hun.

– Hva misforstår eiendomsutviklerne i ­dagens boligmarked?

– Jeg tror egentlig ikke de misforstår noe.

De fleste store utviklere vet godt hvor lang tid det tar fra en tomt blir kjøpt til boligene er innflytningsklare, og at markedet i løpet av denne lange prosessen kan snu flere gang­ er. For å få til et vellykket prosjekt blir det da viktigere å prøve å forutse de lange trendene – hvor og hvordan vil folk bo om 10 år, i stedet for å prøve å spå boligprisene neste måned.

De mindre, nye utviklerne har kanskje bare opplevd godværsdager og kan bli mer satt ut av spill i disse tider med fallende boligpriser.

Det eneste jeg kanskje ville gjort annerledes som eiendomsutvikler, er å være mindre pris­ rigid. Prisene på nye boliger kunne fulgt pris­ utviklingen på brukte boliger tettere, selv om tidsaspektet og risikopremien er forskjellig, svarer hun, og trekker frem et eksempel i 2016, da bruktboligprisene økte voldsomt, lagget N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Macic har mange talenter. På fri­ tiden brygger hun øl, spiller tennis, står alpint og hun har akkurat oppdaget at ­langrenn heller ikke er så ille.

DET ER FOLK SOM

BYGGER KUNNSKAP I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Verdier som bidrar til vi bygger selskapet sammen.

Byggebransjen er en næring man skal være stolt av å være en del av. Vi skal kunne ta kundene våre i hånden, se dem i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

BundeGruppen er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser i 2017. Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

PROFIL — — Navn: Nejra Macic — — Alder: 27 — — Utdanning: Profesjons­ studiet i samfunnsøkonomi ved U ­ niversitetet i Oslo, med studieopphold ved Universitat Pompeu Fabra i Barcelona — — Stilling: Hun arbeider med analyser av bygge- og anleggs­ markedene samt makro­ økonomiske vurderinger, hos ­P rognosesenteret

prisutviklingen på nye boliger og salget av nye boliger tok av, mens etter at bruktboligprisene begynte å falle våren 2017, fulgte ikke prisene på nye boliger etter. Det bidro til den sterke nedgangen i salget av nye boliger.

– Kanskje kunne man opprettholdt et mer stabilt nivå for salg og boligbygging (og dermed prisutviklingen) dersom prisene på nytt og brukt korresponderte bedre, eller ­raskere.

Ellers tror jeg kanskje heller analytikere iblant misforstår noen aspekter ved markedet, ­spesielt det som gjelder boligavgang og hvor lang tid det tar å bygge boliger. Det virker som om noen tror at en økning i igangsettings­ tillatelser fører til øyeblikkelig endring på tilbuds­ siden, og at den eksisterende bolig­ massen kun e­ndres med boligbyggingen.

Utover den fysiske avgangen av boliger som blir revet eller forsvinner i brann, er det i til­ legg ­boliger som blir fraflyttet (og stående tomme) og boliger som blir bruksendret til 80

hytter. Noe av ny­byggingen går altså med til å erstatte av­gangen, opplyser hun. ÅRETS JOKER Macic tror ikke vi har noe sjokkerende bolig­ markedsår foran oss. Vi kommer inn i året med et negativt overheng, og hun tror vi får en svak prisvekst gjennom året, som så vidt kommer til å dekke opp for det negativet overhenget, slik at årsveksten i 2018 havner på rundt 1 prosent.

– Det hele vil selvfølgelig avhenge veldig av hva som skjer med boliglånsforskriften, som jeg tror blir den største jokeren i år. B ­ eholdes forskriften sånn den er, blir det vanskelig å få til selv 1 prosent vekst. Jeg tror forskriften kommer til å myknes opp på en eller annen måte fra sommeren av, ved at noen av kravene fjernes. Utover dette, venter jeg at den mest prisdempende faktoren i år blir økt ferdig­ stillelse av nye boliger, spesielt i Oslo. Kontra­ effekter vil være fortsatt fallende arbeids­ ledighet og grei reallønnsvekst, spår hun.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

NYTT O M NAVN CBRE henter fra Aker Solutions Lise Klevan Dybwad har blitt ansvarlig for ­Workplace Strategy i CBRE Norge. Hun kommer fra stillingen som global leder for facility management hos Aker Solutions.

Av: Torgeir Hågøy Lise Klevan Dybwad går fra Aker Solutions til CBRE.

FOTO: CBRE

– Jeg ser virkelig frem til å utvikle Workplace Strategy i CBRE. Vi befinner oss i en situasjon hvor verden endrer seg raskt og virksomheter må evne å tilpasse seg for å henge med i ut­ viklingen. Som rådgivere innenfor Workplace vil vi spille en viktig rolle for våre kunder med å sikre utviklingen av fleksible og robuste arbeids­plasskonsept, sier Lise Dybwad.

Hun er utdannet sivilingeniør fra Stor­ britannia innenfor Industriell økonomi og har en master i International business fra Frankrike. Som rådgiver har fokusområdene vært strategi samt forbedrings- og endrings­ prosesser. I r­ ollen som operativ leder har hun tidligere blant annet vært ansvarlig for tjeneste82

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

og forretningsutvikling hos en av Nordens største Facility Management-leverandører.

LEDENDE POSISJON John Olof Solberg, leder for CBRE i Norge, mener at ansettelsen av Lise Dybwad er med å sikre at CBRE tar en ledende posisjon innen Workplace Strategy.

– For at virksomheter skal vinne kampen om de beste hodene eller gårdeiere skal til­trekke seg riktige leietagere, er det viktig å være be­ visst hvilket strategisk virkemiddel arbeids­ plassen kan representere og ikke minst hvilke muligheter som ligger i å ta i bruk nye tekno­ logiske løsninger, sier Solberg.

• Etter 50 år som Kaare Berg AS endrer vi nå navn til SKB Eiendom AS. • Eiendomsinvesteringer, forvaltning og utvikling av vår portefølje av næringsog boligeiendommer vil fremover foregå under navnet SKB EIENDOM. • Kaare Berg navnet vil leve videre i Stiftelsen Kaare Berg som i tillegg til å inneha eierrollen i SKB Eiendom AS vil videreføre og utvikle sin allmennyttige rolle.

SKB Eiendom AS, Kirkegata 15, 0153 Oslo | Postboks 399 Sentrum, 0103 Oslo Dag Sten: M: +47 918 28 591 | T: +47 22 40 57 00 Dag@skb.no | www.skb.no

NYTT O M NAVN FOTO: CHARLOTTE WIIG

Ny daglig leder, ny strategi og nytt navn - Vi har endret navn, engasjert ny daglig leder og vil være tydelige på at vi er arkitekter for hele landet, med fokus på by, innland og kyst.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Ledergruppen i NSW ­Arkitektur er f.v. Tore ­Schjetlein, Lise Rystad, Jørn Narud, Emelie Tornberg, Ole Wiig og Thor Arne Kleppan.

– Vi har endret navnet fra Narud ­Stokke Wiig (NSW) til NSW Arkitektur fordi vi ø ­ nsker å reflektere teamet vårt og firmaets kompetanse fremfor enkeltpersoner, slik vi har gjort siden oppstarten i 1979. Navne­endringen re­ presenterer ikke et generasjonsskifte, men en frem­tidsrettet videreføring av firmaet, sier Ole Wiig i NSW Arkitektur.

SATSING PÅ YNGRE OG NYE MED­ ARBEIDERE Fundamentet i den nye strategien til NSW Arkitektur er å styrke selskapets fremtidsrettede holdning og være dagsaktuell, ved å følge med i tiden og være åpen for endringer i samfunnet.

– Derfor styrker vi oss med yngre med­ arbeidere som vil være interaktive med ­arkitekt­er som har betydelig erfaring og kompetanse fra et

84

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

firma som har vært aktiv i snart førti år, sier Wiig, som er en av gründerne av NSW. STYRKET LEDELSE Lise Rystad har rollen som firmaets daglige leder. Rystad har betydelig erfaring som arkitekt i NSW i mange år og var en av l­ ederne ved utvidelsen av Gardermoen flyplass på vegne av NSW Arkitektur.

Emelie Tornberg og Thor Arne Kleppan styrker det faglige lederteamet sammen med Ole Wiig, Jørn Narud og Tore Schjetlein.

– Vi har strategisk posisjonert oss gjennom tre kontorer, i hovedstaden Oslo, innlands­ byen Hamar og i kystbyen Svolvær. Vår ­visjon er å utvikle tanker og planer for den beste utvikling av storbyen, innlandsbyen og kystNorge, sier Wiig.

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

NYTT O M NAVN ­S C A L A H E N T E R ­F I N A N S S J E F F R A STEEN & STRØM Scala Retail Property har ansatt Vibeke Rasmussen (31) som finanssjef.

Av: Torgeir Hågøy Vibeke Rasmussen (31) har begynt som finanssjef i Scala Retail Property.

– Vi har vokst betydelig de siste to-tre årene og har et uttalt mål om å doble oss i størrelse over de kommende årene. I tillegg til vekst­ ambisjonen har vi tatt tilbake oppgaver som tidligere har vært håndtert hos eksterne for­ valtere. Vi har derfor behov for mer kapasitet og da var det perfekt å få Vibeke om bord nå, sier CFO i Scala, Mikael Skovrup.

Han forteller at Vibeke har en spennende CV, og fremstår både intelligent og karis­matisk.

– Vi har gledet oss til å få henne om bord, sier Skovrup.

TI KJØPESENTRE Scala Retail Property eier per i dag ti kjøpe­ 86

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

sentre med samlet butikkomsetning på knappe 4 milliarder kroner. Selskapet har leie­ inntekter på 240 millioner kroner. De kan i år vise til en omsetningsvekst i sine kjøpesenter på tre prosent, og ni av ti kjøpesenter har en positiv utvikling.

Siste oppkjøp gjorde de for to år siden, da de kjøpte Skedsmo Senter. Administrerende direktør Hans Jørgen Mørland har tidligere sagt at de er på kjøperen.

– Vi har en ambisjon om å nesten doble porte­føljen i løpet av fire til fem år. Det betyr at vi skal opp på et nivå hvor vi har leieinn­ tekter på mellom 400 og 500 millioner kroner, sa Mørland til Estate Nyheter i fjor.

E T T E R Å HA O P P L EVD STO RE Ø Y EBL I K K OVE R F L E R E GE NE RASJO NER, SE R VI STA D IG NY E UTS I KTER ÅPNE S EG.

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 185 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

HAR DU E ­ IENDOM SOM SKAL ­UTVIKLES ELLER ­TRANSFORMERES?

Føyen Torkildsen er en av landets mest erfarne eiendomsrådgivere

Eiendom handler om kunnskap og ­langsiktighet. Enten det ­dreier seg om byutvikling, en variert eiendoms­portefølje eller en enkeltstående ­eiendom, er våre advokater gode råd­givere og ­verdifulle støttespillere.

Vårt juridiske miljø i­nnenfor ­eiendom er et av landets største og mest ­erfarne.

Vi håndterer eiendom fra A til Å.

Vi er med fra p ­ rosjektets begynnelse ­gjennom planlegging, utvikling og ­entreprise, til ­prosjektet ferdigstilles. ­Derfra kan vi bistå med rådgivning, knyttet til drift, utleie og forvaltning.

Vår eiendomsvirksomhet omfatter Plan & Bygg Fast Eiendom Transaksjon Entreprise og Anskaffelser Corporate-rådgivning

Kontakt oss T: +47 21 93 10 00 E: post@foyentorkildsen.no foyentorkildsen.no

NYTT O M NAVN FOTO:ENTRA

FOTO: PRIVAT

Storebrand henter fra Entra i

i

NY FORVALTNINGS­ DIREKTØR I ANTHON B NILSEN EIENDOM

Helge ­Haaland ser frem til å begynne i Storebrand Asset Management

Helge Haaland blir ny Investerings­ direktør for eiendom i Storebrand Asset ­Management.

Trygvi Olafsson blir ny forvaltningsdirektør i Anthon B Nilsen Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

O

H

Av: Silje Rønne

lafsson tar over etter Lars Ørmen, som forlater A ­ nthon B Nilsen Eiendom for å bli leder i det kommunale eiendoms­selskapet i hans hjemby, Moss.

– Vi takker Lars for innsatsen og er sikre på at Trygvi vil bli en førsteklasses leder for forvaltningsavdelingen og en god kontaktperson for våre leietakere, sier Peder Chr. Løvenskiold, ­admin­istrerende direktør for eiendomsselskapet.

Olafsson startet i Anthon B Nilsen i 2001, og overtok i 2002 ­ansvaret for driften av selskapets sentrale eiendom i Rådhus­gaten 27. Han har senere hatt ulike oppgaver i forvaltnings­virksomheten, sist som ansvarlig for leietakerforvaltning, inkludert Kunde­ senteret, i ABN-kvartalet i Kvadraturen.

– Tryggvis bakgrunn er kommunikasjon, en kompetanse vi ­mener er vel så viktig for våre leietakere som tekniske ferdig­ heter. Dialogen med våre kunder og styring av forventninger og ­leveranse, er helt avgjørende for at vi oppleves som en partner som leverer kvalitet, understreker Løvenskiold.

elge Haaland kommer fra stillingen som Senior ­Investeringsrådgiver i Entra ASA. Der har han jobbet siden 2013. Haaland har jobbet flere år med investe­ ringer og transaksjoner innenfor eiendom, shipping og E&P, både i Norge og utlandet. Han har en 5-årig utdannelse fra NHH. – Jeg ser veldig frem til å ta fatt på jobben. Storebrand har en stor og attraktiv portefølje med spennende bydels- og utviklings­ prosjekter. Samtidig har jeg hatt fine år med gode kolleger i E ­ ntra, i en periode med blant annet børsnotering og gjennomføring av mange transaksjoner. Nå ser jeg frem til nye utfordringer med Truls Nergaard og hans kolleger, sier Haaland.

– Vi er veldig fornøyd med å ha fått Helge med på laget. Vi har store oppgaver foran oss og hans kompetanse og erfaring vil gi oss viktig input til å løse disse oppgavene sammen med resten av teamet, sier Truls Nergaard, leder av Eiendom i Storebrand Asset Management.

Helge Haaland starter i stillingen i løpet av noen måneder.

90

Trygvi Olafsson tar over stillingen som forvaltningsdirektør etter Lars Ørmen i Anthon B Nilsen Eiendom.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

ILLUSTRASJON: KRISTIN JARMUND ARKITEKTER / ARCHIVISUALS

Øker attraktiviteten Bane NOR Eiendom fortsetter transformasjonen av Schweigaards gate.

På den store tomten i nr. 35-49, som i dag benyttes til bussparkering, planlegges et nytt kontorbygg. Det foreslås også å integrere eksisterende bygård i nr. 51 i kontorprosjektet.

Kontorbygget vil tilby cirka 25 000 kvadratmeter med nye kontorarbeidsplasser og utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet vil bli klassifisert BREEAM-NOR «Excellent».

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer på og ved knutepunkter – banenoreiendom.no

BELIGGENHET – Det nye kontorbygget vil bidra til å heve kvaliteten på Schweigaards gate som bygate og skape mer liv i området. Vi ser også at det er stor etterspørsel etter kontorer i nybygg så sentralt i Oslo sentrum, sier prosjektsjef Rune Breivik i Bane NOR Eiendom.

FOTO: GRAÅE

NYTT O M NAVN i

Byplanleggeren Isabel Ruiz Lopez begynner i Grape Architects.

Grape Architects ­vokser Isabel Ruiz Lopez skal styrke arkitektkontorets kompetanse innen byplan og regulering.

Av: Silje Rønne

G

rape Architects vokser stadig, og nå består arkitektkontoret av 20 arkitekter, byplanlegger, interiør­ arkitekter og industridesigner, hvorav seks er partnere. Arkitektkontoret har særlig enga­ sjert seg i spørsmål knyttet til byutvikling og vitalisering i Oslo, med fokus på bærekraft, kommuneplan, strategi, og kvalitet. På grunn av stor oppdragsmengde innenfor byplan og regulering, styrker kontoret sin kompetanse innenfor dette fagfeltet, med Isabel Ruiz ­Lopez som begynte i Grape nå i januar.

– Jeg ser frem til å jobbe i et ungt og visjonært miljø, og til å være med på å utvikle kontorets satsningsområder, sier Isabel Ruiz Lopez.

Isabel Ruiz Lopez er en spansk byplan­ legger, men hun har mange års erfaring fra Norge, både gjennom studier ved NTNU og flere år i Nordic. Hun har vært involvert i en rekke store komplekse byutviklings­prosjekter som blant annet reguleringsprosess og

92

mulighetsstudier for Hjortnesterminalen og tilliggende bebyggelse, reguleringsfasen for Regjerings­ kvartalet, idé- og strategifase for Oslo Universitets­sykehus og parallelloppdrag for utvikling av Kolbotn sentrum.

– Jeg er særlig opptatt av byliv og det menneskelige- og sosiale perspektivet, og ­ hvordan hvert enkelt prosjekt, uavhengig av skala, skal tilføre verdi til omgivelsene og kan bidra i et samfunnsperspektiv. Jeg har flere forslag til initiativer knyttet til by- og bolig­ prosjekter med sosialt fokus, som vi vil se nærmere på fremover, fortsetter Ruiz Lopez.

BIDRA TIL ØKT KAPASITET – Isabel skal være del av byutviklingsteamet hos Grape, og vil jobbe særlig med større komplekse byutviklingsprosjekter på master­ plannivå, både ved konseptutvikling og i konkurranser, men også ved gjennomføring av reguleringsprosesser. Hun vil også være en N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

viktig ressurs i kontorets initiativer av en mer utforskende karakter, som Oslo 100 000, sier partner Maren Bjerkeng, som er svært glad for at de har fått Ruiz Lopez med på laget.

Ruiz Lopez er også sterkt engasjert i sosiale aspekter knyttet til byplanlegging og -arkitek­ tur, og har blant annet vært med på å starte den ideelle organisasjonen Arkitekter Uten Grenser (AUG). Dette er et frivillig nettverk bestående av arkitekter, byplanleggere og de­ signere, som nå har cirka 40 medlemmer. AUG jobber for tiden blant annet med prosjekter i Etiopia, Sierra Leona, Argentina og Norge.

– Hennes bakgrunn og visjoner passer per­ fekt inn hos oss. Hun vil bidra til at vi både får større kapasitet når det gjelder masterplan og reguleringsprosjekter, og vil også være v­iktig i den ­videre utviklingen av vårt allerede brede engasje­ment hva angår kommuneplan, vurde­ ring av eiendommers potensiale og overordnede byutviklingsstrategier, avslutter Bjerkeng.

TURN ON YOUR SHINE BECAUSE YOU’RE WORTH IT.

loreal-paris.no

M AR I A BOR GES Q UAI D ’O RSAY / PARI S

COLOR RICHE SHINE LIPSTICK WITH HIGH-SHINE COLOR, SOFT APPLICATION AND MOISTURIZING COMFORT. NEW

FRA VENSTRE: Gine Backer-­Røed, Lisa ­Angelica ­Nørbech Barahona og Nora Ingeborg Hassel Mørch.

FOTO: FINN STÅLE FELBERG

i

94

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Kolstadgata: et sted å bli Da de tre masterstudentene benyttet brukermedvirkning som metode, ­forvandlet de Kolstadgata på Tøyen til et sted der folk ønsket å være. ­Samtidig utforsket de en ny boligmodell som gjør det mulig for de lokale å bli boende til tross for gentrifisering.

Av: Silje Rønne

N NYHETER

K

olstadgata: et sted å bli (“Taking part in Kolstad­ gata”), er et masterprosjekt i arkitektur ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo som ble gjennomført i løpet av høstsemesteret 2016 av Gine Backer-­Røed, Nora Ingeborg Hassel Mørch og Lisa ­Angelica Nørbech Barahona. Prosjektet ble nominert til Aspelin ­ Ramms årlige «Masterpitch», som tildeles under Oslo ­Urban Arena. Masterprosjektet viser hvordan en stedegen og helhetlig byplan for området rundt Kolstadgata kan se ut. For å få til en bærekraftig utvikling av området, mener de at man må se ut over den prosjektbaserte byutviklingen som preger Oslo i dag. Med særlig fokus på en grundig med­ virkningsprosess for å forstå og dra nytte av den komplekse urbane og sosiale konteksten på Tøyen.

Lisa Barahona forklarer at bakgrunnen for oppgaven var studentenes ønske om å utforske brukermedvirkning som metode, samtidig som de var på utkikk etter et prosjekt med en bymessig problemstilling. På et møte med beboer­ initiativet Tøyenkampanjen ble de spurt om de kunne se nærmere på en av deres kampsaker: å gjøre Kolstadgata bilfri. De fikk dermed jobbe med et prosjekt som sprang ut fra et lokalt initiativ, med et aktuelt tema og en spennende problemstilling.

– Kolstadgata er en sentral gate på Tøyen, bare et steinkast fra T-banen og torget. Her finner man både Tøyen skole og boliger. En del av disse er kommunale boliger. Dette er med N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

andre ord en gate som er veldig viktig i hver­dagen for en stor del av befolkningen på Tøyen, uten at dette lar seg lese av gatas utforming og bruk. Kolstadgata opptrer på mange måter som baksiden av revitaliserte Tøyen torg. I Kolstad­ gata ligger vareleveringen, innkjøringen til p-­ anlegget, parkerings­ plasser og lite utadrettede fasader, forklarer ­Barahona.

Grunnen til at de tre valgte Tøyen, var at da de startet mastersemesteret høsten 2016, var det 3 år siden Tøyen­ avtalen ble underskrevet og områdeløftet på Tøyen ble intro­dusert.

– Det pågående områdeløftet på Tøyen handler om å få til en nedenfra-og-opp-stedsutvikling i tråd med inn­byggernes behov og ønsker. Med kun fire måneder til rådighet var det essensielt for oss å bygge på eksisterende initiativ og alle­ rede gjennomført forskning og brukermedvirkning. Dette fant vi på Tøyen, og i Kolstadgata, sier hun.

TØYEN I DAG Barahona beskriver Tøyens befolkning som veldig s­ ammensatt.

– Siden midten av 1800-tallet har Tøyen vært et ­tradi­sjonelt arbeiderklassestrøk, men i dag er befolkningen stadig mer polarisert hva gjelder levekår og sosioøkonomiske forhold. Her finnes en stor gruppe beboere med relativt store levekårs­utfordringer, men også mange høyt utdannede med tilsvarende høy inntekt, sier hun.

95

«Én av tre barnefamilier lever under OECD sin fattigdomsgrense, som er det høyeste tallet for barnefattigdom i Oslo.»

LISA ­ANGELICA ­NØRBECH BARAHONA

Én av tre barnefamilier lever under OECD sin fattigdomsgrense, som er det høyeste tallet for barnefattigdom i Oslo. Her regnes også omtrent 13% av husholdningene trangbodde, samtidig finnes en høy andel av aleneboere.

– Halvparten av befolkningen har minoritets­ bakgrunn. Blant barn og unge er tallet 7 av 10.

De tre største minoritets­befolkningsgruppene er somaliere, irakere og pakistanere, forteller hun og fortsetter: – Tøyen blir også omtalt som et såkalt transittområde, da 1 av 3 er på flyttefot hvert år. I takt med områdets økende popularitet og boligpriser har unge majoritets­ norske flyttet til, og familier med barn i skole­ alder flyttet fra.

Alle disse tallene, som beskriver de ulike kulturelle og sosioøkonomiske forholdene, ble viktige for masterstudentene under arbeidet med prosjektet, gjennom å føre dem til be­ slutningen om å ha et spesielt fokus på barn og unge og andre personer med lav kjøpekraft, samt å minne seg på realitetene og mulig­ hetene underveis.

BAKSIDEN AV GULLMEDALJEN – Vi jobbet med Kolstadgata i sin fulle l­engde, 96

både med ute- og innerom. Vi tegnet en ­utvidet skolegård for Tøyen skole, opp­graderte selve gata, tegnet to nye boligbygg og en om­ organisering av hele basen på Tøyensenteret.

Det frigjorde plass til et nabolagstun og ny utadrettet virksomhet mot Kolstadgata, for­ klarer Gine Backer-Røed.

Inngangen til arbeidet med Kolstadgata var et ønske fra det lokale initiativet, Tøyen­kampanjen om å stenge Kolstadgata for gjennom­fartstrafikk.

Utgangspunktet for program­meringen av gata ble for studentene å undersøke hvordan og om dette kunne gjøres.

– Gata er preget av mange lukkede fasader.

Hvis bilene fjernes, er det viktig å gjøre grep som tilfører gata nytt liv. Uten bilene risikerer man at det blir enda mindre menneskelig til­ stedeværelse, sier hun og legger til at dersom bilene fjernes, vil det også kunne gi gata en helt ny karakter ved at bilens plass om­disponeres til kvaliteter for nabolaget.

Tøyen skole har en av Oslos minste skole­ gårder. Ved å fjerne ­gjennomfartstrafikken, blir det mulig å trekke skolegården ut i Kolstad­ gata, ifølge Backer-Røed, og forsterke dens rolle som offentlig rom. Skolen er allerede en av de N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

viktigste møteplassene for ulike befolknings­ grupper på Tøyen og brukes hyppig også etter skoletid.

– Vi tegnet en opphevet lekekontruksjon som øker aktivitetsarealet med rom for ­variert ­aktivitet, både over og under seg, beskriver hun.

Videre påpeker studentene at mesteparten av vareleveringen til Tøyensentret foregår på parkeringsplassen i Kolstadgata. Dette fører mye tungtrafikk gjennom gata.

– Ved å flytte vareleveringen til nordsiden av senteret, frigjøres denne plassen. Etter sam­ taler og diskusjoner med folk fra nabo­laget, ­skjønte vi viktigheten av å ikke gjøre denne plassen til en forlengelse av aktivitetene på Tøyen Torg. Mange av de lokale føler ikke at det som tilbys på torget er for dem. Vi fore­slo et nabolagstun der de omkransende l­okalene er ikke-kommersiell virksomhet rettet mot barn og unge med aktører som ­allerede er etablerte i Bydel Gamle Oslo. Dette er for ­eksempel Byverkstedet som snekrer ­sammen med barn og unge og FRIGO som blant ­annet ­leier ut gratis sportsutstyr til barn, sier ­Backer-­Røed.

Utover i semesteret begynte de også å se

OM PROSJEKTET

— — Ta del i Kolstadgata, er et masterprosjekt i arkitektur ved Arkitektur- og Designhøgskolen i Oslo som ble gjennomført i løpet av høstsemesteret 2016 av Gine Backer-Røed, Nora Ingeborg Hassel Mørch og Lisa A ­ ngelica Nørbech Barahona. ­P rosjektet ble nominert til Aspelin Ramms årlige «Master­p itch», som tildeles under Oslo Urban arena.

— — Prosjektet tar utgangspunkt i et nabolags­ initiativ for å stenge Kolstadgata på Tøyen for gjennomfartstrafikk. Gjennom o­ mfattende medvirkningsprosesser undersøker prosjektet hva dette kan og burde generere for nabolaget i tråd med beboernes ønsker og behov.

på alternative økonomiske boligmodeller og tegnet to nye boligbygg. Disse koblet seg på og avsluttet det som er igjen av en gammel k­ arré.

I første etasje tegnet de blant annet inn et felles­kjøkken for nabolaget.

ET TYDELIG SKILLE En utfordring med medvirkning er at det kan føre til medvirkningsslitasje. Mange av de ­lokale på Tøyen har bidratt gjentatte ganger uten at de har sett resultater.

– Vi som studenter skulle lage et ­teoretisk prosjekt, og måtte derfor være spesielt ­forsiktige med dette. Vi prøvde å bygge på kunnskap som allerede var samlet om nabo­ laget og å k­ oble oss på eksisterende initiativer og ­personer som gjennomførte medvirkning, påpeker Backer-Røed.

En ting som overrasket dem, var den sterke polariseringen mellom deler av nabolaget og det nye «hippe Tøyen». En konkret hendelse som illustrere dette var da de gikk en ­guidet tur rundt i nabolaget med to lokale ung­ dommer fra Kolstadgata 7, som er en av de mest beryktede kommunale boligene i Oslo.

– Vi trodde vi hadde fått en grei oversikt

over Tøyen etter å ha lest rapporter og ­pratet med mange folk. Etter dette møtet fikk vi et nytt syn på stedet vi trodde vi kjente, sier Backer-Røed.

Hun forteller at ungdommene var generelt veldig glade i og fornøyde med nabolaget sitt, bortsett fra at de savnet et sted å sitte under tak. Det som overrasket dem var at de nesten aldri oppholder seg på Tøyen torg.

– Vi foreslo å møtes på torget for å starte turen derfra. En av ungdommene fortalte at hun rett og slett syntes det var flaut å være der, og at hun følte at folk glodde på henne da hun gikk inn på en av cafeene. De drar heller ned til Grønland for å gå på café enn Tøyen torg, som er 200 meter hjemmefra. De mente at det var et helt tydelig skille mellom det de beskrev som «ekte Tøyenfolk» og «hipsterne fra Løkka», sier hun og legger til at de hadde med seg et kart der ungdommene tegnet på en linje som illustrerte akkurat hvor skillet går.

– De sa det var stor forskjell på de som handlet på Coop, oppe ved torget, og de som handler på Kiwi, som er på deres side av linja, sier hun, og understreker at det illustrerer den sterkt pågående gentrifiseringen av Tøyen.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

FOTO: NTB SCANPIX

— — Resultatet er ment å leses som et illustrert innspill i den videre diskusjonen rundt områdets utvikling, og bidra med konkrete argumenter og helhetlig tenkning.

– Disse jentene hadde allerede flyttet ­ ellom kommunale boliger og visste ikke m hvor lenge de kunne bo på Tøyen. ­Kontraktene i de ­ kommunale boligene er bare på 3–5 år, ­ for­ klarer ­ Backer-Røed, som underveis i master­semensteret merket hvordan dette er et økende problem også blant de som ikke bor i kommunale boliger.

– Leieprisene øker og folk har usikre bo­ situasjoner. Det pågående områdeløftet er ment for å gjøre det bedre for de som bor i nabolaget, men man risikerer også å ­presse ut de som originalt bodde der. Denne ­problematikken ble etterhvert sentral i opp­ gaven vår, sier hun og understreker: – Det er også slik at de oppgraderingene som vi job­ bet med i oppgaven, om gjennomført, ville bidratt til å gjøre området mer attraktivt og igjen bidra til gentrifiseringsprosessen. Det er derfor viktig å utvikle tiltak som kan bremse gentrifiseringen og bidra til et mer stabilt ­ bomiljø for de som bor der i dag.

BEGRENSET ERFARING – Målet til blant annet Områdeløftet og frivil­ lige initiativer på Tøyen er å løfte levevilkårene 97

Ha geg

ata

Metro gata Sørli

Se

xe sg

at e

Moving goods delivery

Extending school yard

The commercial square Tøyen Torg

Bus stop ta ergga Kjølb

ata Sørlig

ByVerkstedet

The playpark

New public yard

Affordable housing Affordable housing

Frigo A

Community kitchen Jen

sB jel ke s

i

Taxi

Enclosing back yard ga te

pe de str ian ize dK ols tad ga ta

Goods delivery

Prosjektdiagram.

Public entrances

PROPOSAL

PROJECT DIAGRAM til de som bor der, og at beboerne skal ­ønske å bli boende. Med dette som mål er det ­essensielt å være i tett kontakt med de som bor der. De kjenner nabolaget sitt, sitter med mye kunnskap og vet ofte hva de trenger, sier Nora Hassel Mørch, og fremhever at det er et stort lokalt engasjement på Tøyen, og mange vellykkede tiltak har skjedd såkalt «nedenfra», f.eks. Tøyen Sportsklubb, Byverkstedet og 5-årsklubben. Flere av disse initiativene bring­ er ulike grupper sammen og er viktige tilbud på Tøyen.

– Vi tror på å tilrettelegge for flere slike til­tak og skape gode fysiske møteplasser, sier hun.

For studentens del var medvirknings­ prosessen avgjørende for å bli kjent med området, både kvaliteter og utfordringer. De fant initiativer de kunne bygge videre på og styrke, og de så hvor det var nødvendig med opp­graderinger, som utvidelse av skolegården.

Som arkitektstudenter hadde de begrenset erfaring med medvirkning. Derfor var det ­ viktig for dem å sette seg inn i tidligere med­ virkningsprosesser gjennomført på Tøyen, som Stedsanalysen Tøyen fra 2015.

– Vi diskuterte også forslagene våre med ­andre som har jobbet med Tøyen, som steds­ 98

antropologer og ansatte i Områdeløft, i tillegg til beboere, sier hun.

– Hvordan kan byplanleggere bruke med­ virkning i større grad i andre prosjekter?

– Vi brukte medvirkning, både for å sette problem­ stillingen for masteroppgaven og u ­nder utforming av arkitekturen. Det gjorde at vi stilte de riktige spørsmålene og fant b ­ edre og mer relevante svar enn vi ­hadde kommet på selv. Det er viktig at med­ virkningen er en del av prosessen fra start og ikke kommer inn på slutten når rammene allerede er satt, ­svarer Mørch, og fort­setter: – Men å drive med medvirkning er både tid­ krevende og ut­fordrende. Det er ikke noe vi har lært gjennom utdannelsen, så første steg er å få erfaring med det. Og da er jo en master­oppgave en gyllen mulighet. I tillegg til å snakke direkte med de lokale er det lurt å koble seg på ulike aktører og fagpersoner som har arbeidet med området og lignende problem­stillinger. Denne tverr­fagligheten handler for oss om nødvendighet. Jobber man med en komplisert konstruksjon jobber man tett med ingeniører og statikere. Jobber man i sosialt komplekse områder ­burde man jobbe tett med samfunnsvitere.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

NYE BOLIGMODELLER Studentene foreslo en boligmodell som gjør det mulig for de lokale å bli boende til tross for gentrifisering.

– De økende leie- og boligprisene gjør at de områdeløftet var ment for, blir nødt til å flytte.

Derfor så vi det som nødvendig å samtidig se på nye boligmodeller som kan tilby rimelige boliger, tilpasset beboerne, forklarer Mørch.

– På Tøyen foreslo vi en ganske omfattende modell for bolig- og nabolagsutvikling, såkalt «Community Land Trust» eller nabotomtelag på norsk. Modellen går ut på at man separerer verdien av tomten fra verdien av bygningen.

Et nabotomtelag eier tomten i fellesskap og ­boligene kan låses til en fast lav pris med lang­ siktige leiekontrakter, forklarer Mørch.

Det vil si at inntektene fra boligene går til­ bake til nabotomtelaget. Ifølge studentene gjør dette det mulig å over tid utvide tomtelaget og reinvestere i andre prosjekter som er positive for nærområdet. Styret i nabotomtelaget vil bestå av beboere i tomtelagets boliger, andre beboere i området og eksterne fagfolk for å sikre hele områdets interesser.

– Mer generelt vil alternative bolig­former gi et større mangfold av boliger i byen,

Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sørger vi for Som din ansvarsfulle samarbeidspartner sikrevitak fasader. sørger forog sikre fasader.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år.

Stolt håndverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 år. kirkestuenas.no

www.kirkestuenas.no

«De mente at det var et helt tydelig skille mellom det de beskrev som «ekte Tøyenfolk» og «hipsterne fra Løkka».»

FOTO: NTB SCANPIX

GINE BACKER-­RØED

10 0

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

muligheter for å tilpasse boligen sin i større grad, og ikke kun bygge boliger basert på hva som solgte godt i fjor, eller hva som gir høyest profitt. Boligene blir også rimeligere når man kutter et mellomledd som skal ta ut profitt på boligutvikling. Flere får mulighet til å leie eller kjøpe seg bolig i byen, som ellers ikke ville hatt råd, sier hun.

Mørch mener dette vil gi en mer mangfoldig og inkluderende by, og byen og dens tilbud blir ikke kun for de rike.

– Boligen slutter sånn sett å være et investerings­ objekt og fokuset blir heller på hvordan man vil bo i byen, forklarer hun.

Gjennom masteren ble de med på å danne Tøyen Boligbyggelag. Der de arbeider for å ­realisere et sosialt boligprosjekt på Tøyen, og å danne grunnlaget for en sosial boligsektor i Norge.

– Vi har akkurat gjennomført en folke­ finansieringkampanje der vi har vervet medlemmer og samlet inn over 100.000 i ­ stiftelses­ kapital for å etablere oss offisielt.

Her jobber vi videre med blant annet ideene fra masteroppgaven og utforsker flere mod­ eller i en arbeids­gruppe bestående av beboere på Tøyen, arkitekter, sosialantropologer og ­sosialarbeidere, avslutter hun.

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam deltar på MIPIM Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter.

Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Møt vårt MIPIM-team!

Pål Brudvik Partner, Oslo M 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H Kise Partner, Oslo T 21 95 55 00 bhk@svw.no

Peter Simonsen Partner, Oslo M 934 90 653 psi@svw.no

Jørgen Lindboe Partner, Oslo M 918 03 814 jli@svw.no

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Oslo | Bergen | Kristiansand | Stavanger | Tromsø | Trondheim | Singapore

Per Chr. Eriksen Partner, Bergen M 911 48 097 pce@svw.no

Aage K. Michelsen Ass. Partner, Bergen M 924 10 652 akm@svw.no

www.svw.no

Lange leiekontrakter i infrastruktur Infrastrukturlignende eiendomsinvesteringer blir mer populært hos investorene, som setter pris på de lange leiekontraktene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

et er særlig for pensjonskassene at investe­ringer i ­infrastruktureiendom kan være attraktive plasse­ ringer. Dette fordi pensjonskassene har svært langsiktige ­ ­ for­ pliktelser og investeringene gjerne gjøres med lange l­eie­ avtaler på 15-20 år. Det er likevel ikke mange pensjonsfond som har satset på den type investe­ ringer. Et unntak er Oslo Pensjonsforsikring, som ved ut­ gangen av 2016 hadde 2,4 prosent av sin kapital plassert i infrastruktur­fond, samt en stor andel av sin eiendoms­ portefølje i infrastruktur­relaterte bygg.

GOD RISIKOJUSTERT AVKASTNING – Det er ikke selve infrastrukturen som er det sentrale i denne typen investeringer. Det er eiendommens egenskaper som er viktig. Vi har sett på denne typen investeringer som gode muligheter uavhengig av om det er klassifisert som infra­ struktur eller ikke, sier investeringsdirektør Kjetil Houg i Oslo Pensjonsforsikring til Estate Magasin.

Blant eiendommene som Oslo Pensjonsforsikring har kjøpt, er Norsk Gjenvinnings anlegg på Haraldsrud, industri­parken på Herøya og en rekke trafostasjoner som er leid ut til Hafslund.

– Noen av eiendommene vi har kjøpt har leietakere med industrielt behov for infrastrukturen, sier Houg.

Oslo Pensjonsforsikring oppnår dermed et større

1 02

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

interesse­fellesskap med leietakeren enn når man investerer i andre typer eiendommer. Det er ikke så mange alternative lokaliseringer, blant annet på grunn av virksomhetens art (trafostasjoner) eller tilgangen på innsatsvarer som råvann og kaianlegg (Herøya).

– Det er da naturlig med lange leieavtaler, sier Houg.

VIKTIG MED ANALYSER Infrastruktureiendommer og eiendommer med industrielle leietakere krever ofte mer av eieren enn de tradisjonelle yieldeiendommene innenfor kontor og logistikk.

– Når det gjelder hvilken kompetanse man bør ha som eier av såkalte infrastruktureiendommer, så avhenger det fra eiendom til eiendom, sier investeringsdirektøren.

– Det er avgjørende med gode analyser. Når man kjøper trafo­stasjoner fra Hafslund, må vi forstå kraftdistribusjon.

Da vi kjøpte på Herøya, var det eksempelvis mye jobb med å kartlegge miljørisiko. På Gardermoen, hvor vi blant annet eier en flyhangar, må vi forstå festeavtalene og flybransjens behov for fasiliteter, sier Houg.

Oslo Pensjonsforsikring benytter i stor grad ekstern ­bistand, men drar også nytte av kompetansen internt i teamet når det skal gjøres vurderinger av nye muligheter..

I desember 2015 bladde Oslo Pensjonsforsikring opp milliardbeløp for Herøya Industripark utenfor Porsgrunn.

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom.

Vi introduserer Flyt™.

En annen standard.

FOTO: NTB SCANPIX

Oslo Pensjonsforsikring har lange leie­ kontrakter fra anlegget til Norsk Gjenvinning i Oslo/Herøya Industripark.

FOTO: DAG ERIK HAGESÆTER/WIKIMEDIA. LISENS: CC-BY-SA-3.0

Private Equity-­ selskapet EQT eier Mongstad Eiendomsselskap.

Selger var Norsk Hydro. Området, som er på 1,5 kvadratkilometer, huser blant bedrifter som gjødselgiganten Yara, Elkem Solar, Hydro Aluminium Teknologisenter, Statoil og Norsk Gjenvinning Industri. Til sammen er det rundt 80 leietakere med 2500 ansatte etablert i Herøya Industripark.

PRIVATE EQUITY Private Equity-selskapet HitecVision har gjen­ nom sitt selskap Asset Buyout Partners satset på eiendommer som har leietakere i oljeog gassektoren. Asset Buyout Partners har ­ambisjoner om å bygge opp en eiendomsporte­ følje på 10 milliarder kroner. Forretnings­ideen har vært å gjøre sale leaseback-transaksjoner og andre typer transaksjoner mot selskaper 10 4

i olje- og gassektoren, som har kuttet ned på balansene på grunn av markedssituasjonen i bransjen.

I porteføljen har de både mer infrastruktur­ lignende eiendommer som Risavika Havn har eid (med bygningsmasse og flere tankanlegg) og GEs industri­ anlegg i Dusavik. Selskapet ­bladde også opp 875 millioner kroner for fem eiendommer fra NorSea-­ ­ konsernet. De fem ­eiendommene er lokalisert i ­Hammerfest (to), utenfor ­Bergen (to) og utenfor Kristiansund.

Alle ­ eiendommene ble bygget i perioden 2013/2014 og er på til sammen 31 000 kvadrat­ meter. ­Eiendommene omfatter kontor­arealer, lager­arealer og verksteder.

Et annet Private Equity-fond som har kjøpt infrastruktureiendom er EQT, som kjøpte N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Mongstad Eiendomsselskap, som blant ­annet eier forsyningsbasen på ­Mongstad.

OGSÅ FOND KJØPER Skillet mellom infrastruktureiendommer og ­andre spesialiserte eiendommer (for e­ ksempel spesialtilpassede logistikkbygg) avhenger av ­eiendommens egenskaper. Typisk sale ­leaseback av produksjonslokaler eller –anlegg kan også ­vurderes som dealer med infrastruktur­egenskaper.

NRP Finans satte nylig opp et ­syndikat som kjøpte Norsk Gjenvinnings anlegg i H ­ egstadmoen 7 i Trondheim. Norsk G ­ jen­vinning Miljøeien­dommer AS leier eiendommen på «bare house»-vilkår frem til 2035, med 20 års forlengelsesrett. Med en hus­ leie på 4,3 millioner og en eiendomsverdi på 75 ­millioner kroner, blir yielden drøye 5,7 prosent.

VI SATSER PÅ EIENDOM OBOS Eiendomsdrift er nå en del av Coor.

Sammen skal vi utvikle eiendomsleveransen, med sterk fokus på innovasjon og ny teknologi.

Målet er å kunne tilby våre kunder de beste løsningene i bransjen.

Vi kaller det Service med IQ. Les mer om oss på www.coor.no

i

10 6

Kaja Harms, Magnus Meisingset-Haug og Herman Roksund.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

A D V O K AT E N E S R O L L E I D I G I TA L I S E R I N G A V EIENDOMSBRANSJEN Eiendomsbransjen sies å være en konservativ bransje med få fremtidsrettede endringer. Men nå har den stadig økende digitaliseringen i samfunnet presset frem et digitaliseringsrace blant advokatene.

Av: Silje Rønne / Foto: Haavind

N NYHETER

I

koblingen mellom tradisjonell eiendomsdrift og for­ valtning, og den nye teknologien som utvikles og tas i bruk, ligger det mange potensielle problemstillinger.

Men utviklingen peker også på en lovende fremtid. Hos Advokatfirmaet Haavind er de digitale endringsprosessene i full gang, og firmaet ser flere muligheter for mer effektive advokattjenester innenfor eiendomsmarkedet.

– Vi kjenner nå selv på kroppen hva digitaliserings­ prosessen kan medføre. Vi kan derfor støtte opp under den utviklingen som kundene går gjennom ved å hjelpe dem til å forstå de juridiske konsekvensene og mulighetene som finnes, sier Magnus Meisingset-Haug, assosiert partner i Haavinds eiendomsavdeling.

– I bransjen har for eksempel «prop tech» blitt en be­ tegnelse på utviklingen av intelligente styringssystemer for eiendom, integrerte portalløsninger for eiendomsdrift og nye digitale produkter som e-tinglysning, sier Herman Roksund, assosiert partner hos Haavind.

– Mange stiller seg spørsmålet hva prop tech egentlig er?

– Begrepet proptech omfatter all teknologi som k­ nytter seg til planlegging, finansiering, oppføring, avhending/­ utleie, drift, forvaltning og bruk av eiendom. Det meste av N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

proptech-teknologien som vi nå ser, faller innenfor en av tre overordnede kategorier: Smart-eiendom, delingsøkonomi og Real Estate Fintech, utdyper Roksund.

Smart-eiendom knytter seg til utvikling og drift av ­eiendom – fra enkelteiendommer til hele byer. Dette kan e­ ksempelvis være sensorer som forutser behov basert på bruk og bygnings­deler som kommuniserer med hverandre. Det kan også være teknologi som automatiserer og ­optimaliserer by­ planlegging eller utvikling av enkelteiendommer.

Delingsøkonomiløsninger innenfor proptech knytter seg til bruk og utnyttelse av eiendom, som AirBnB og WeWork.

– Fintech i prop tech-sammenheng er finansiell teknologi som benyttes til finansiering og omsetning av eiendom, for eksempel søkemonitorer for eiendom til salgs/leie, crowd­ funding-løsninger for investering i eiendom, digitale platt­ former som fasiliterer utlån og finansiering – og trolig etter hvert også bruk av Blockchain-teknologi for gjennomføring av transaksjoner, forklarer Meisingset-Haug.

Styreleder i Haavind, Johnny Johansen trekker frem firmaets solide bransjekunnskap, særlig innenfor IT og ­ ­teknologi, som en fordel i en tid hvor endringene skjer i høyt tempo.

107

– Inntog og bruk av nye teknologiske løsninger åpner for en rekke muligheter. For øyeblikket kan disse teknologiene også være opphav til en del nye problem­stillinger. Dette gjør det ekstra viktig at vi advokater har den nødvendige teknologiske kunnskap og kan yte god juridisk skreddersøm til våre kunder, sier styreleder Johansen.

Med store mengder data følger også et ansvar Advokatene er enige om at den digitalise­ ringen åpner for nye grensesnitt for eien­ domsbransjen, og behov for rådgivning innen­ for fagfelt eiendomsbesittere tidligere ikke har hatt behov for å forholde seg til i særlig grad. Et eksempel er implementeringen av den ­europeiske personvernforordningen.

– Innføringen av EUs nye personvern­ forordning vil kunne by på nye utfordringer for eiendomsbransjen. Det vil for ­eksempel være viktig å kjenne til hvilke krav som stilles til eiendommens eier, leietakeren og tjenesteleverandørene når det gjelder inn­ henting og lagring av data, forteller Roksund.

Det er derfor viktig at man sikrer nødvendig kjennskap til reglene om personvern, slik at man håndterer slike opplysninger riktig.

Advokatene tror vi bare har sett starten 10 8

på de ulike juridiske problemstillingene som eiendoms­aktørene må forholde seg til når det aktuelle EU direktivet trer i kraft 25. mai i år.

– Når for eksempel alle våre b ­ evegelser blir registrert av overvåkingskameraer, ­sensorer og intelligente styringssystemer som til­passer seg når man kommer og går til k­ ontoret, så vil man også måtte forholde seg til at alle disse dataene skal lagres og forvaltes på f­or­ svarlig vis. Vi ­ønsker å være i front og forstå i­mplikasjonene av dette i skjæringsfeltet ­ mellom de nye ­løsningene som tilbys, og de skjerpede reglene for personvern som på­ legger aktørene nye ­rutiner, forklarer Roksund.

Som et tilbud til sine kunder hadde eiendoms­advokater og personvern­advokater fra Haavind, sammen med Entra, et seminar i februar som tok for seg temaet «Smarte bygg og personvern». Dette var nettopp for å for­ berede aktørene på utviklingen som kommer og hvordan man kan være best mulig forberedt på håndteringen av eiendomsdrift i sammen­ heng med de nye personvernreglene.

DIGITALISERINGEN FØRER TIL ­R ASKERE OPPGJØR Også når det kommer til finansiering av eien­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

dom, ser advokatene at digitaliseringen fører til nytenkning. I likhet med endringer innenfor lagring av data, vil de EU-drevne regulatoriske endringene som nå åpner finansmarkedene for andre aktører enn de tradisjonelle bankene, gjøre at finansbransjen blir en av de bransjene som møter de største utfordringene.

– Mange av de nye tjenestene som dukker opp er alternative betalingsløsninger i hoved­ sak rettet mot forbrukermarkedet. For pro­ fesjonelle investorer spiller det mindre rolle hvordan betalingen faktisk gjennomføres, enten det er bankoverføring, SWIFT eller Vipps. Det viktigste er forutsigbar tilgang på tilstrekkelig kapital. Det er imidlertid klart at nye løsninger kan spare tid, forteller Roksund.

Finansiering av eiendomskjøp vil mest sann­ synlig forløpe på kjent vis en stund til, ifølge advokatene.

– Tilgangen på rimelig fremmedkapital i form av pantesikrede banklån er for tiden god, og alternative finansieringskilder som crowdfunding gir fortsatt ikke t­ilstrekkelig for­ ­ utsigbarhet for de større eiendoms­ aktørene. De er avhengige av at kapitalen er tilgjengelig når transaksjonen skal gjennom­ føres. I dagens marked med lave marginer og

– Inntog og bruk av nye teknologiske løsninger åpner for en rekke muligheter.

HERMAN ROKSUND

god omsettelighet på eiendom som kan tjene som sikkerhet, ser vi ikke for oss at det vil komme disruptive elementer de nærmeste årene som vil kunne konkurrere med bankene på finansieringssiden, sier Roksund.

Advokatene i Haavind mener derfor at digitalise­ ringen på finansieringssiden først og fremst vil handle om forenklede og ­raskere ­oppgjør, digital signering og forenklet dokument­håndtering.

– Vi opplever at både bankene og kundene er opptatt av å bygge og bevare gode r­ elasjoner seg imellom, så fullstendig digitalisering av ­finansieringen er nok fremdeles noen år frem i tid selv om det i dag er teknisk mulig, sier Meisingset-Haug.

i

N °1 201 8 |

Herman Roksund assosiert partner hos Haavind.

estate M AGAS IN

FRA PROP TECH TIL LEGAL TECH Parallelt med utviklingen av prop tech, ­kommer det også en rekke nye digitale verktøy og arbeidsflater for advokatene. Utviklingen, omtalt som «legal tech», omfatter digitaliserte produkter som automatiserte ­ kontrakter, ­kunstig intelligens (AI) som redskap i a­ nalyse og gjennomgåelse av store dokument­mengder, og en rekke software-løsninger som skal ­effektivisere arbeidsprosessene.

– Advokatbransjen er kanskje ikke kjent for å være den mest innovative, og for oss er det viktig å være nøkterne i beskrivelsen av digitaliseringsprosessen. Vi har brukt et par tiår på å utfase diktafonen, og det er fortsatt mange som foretrekker manuelle utskrift­ er av store virtuelle datarom. Det som er ­sikkert er at fremtidige løsninger er digitale, som for ­ eksempel digitaliseringen av saks­ 10 9

forberedelsene og gjennomføring av rett­ sakene gjennom «digitale domstoler», sier Roksund, og M ­eisingset-Haug fort­ setter: – Det er mye vi fortsatt ikke kan si, om ­hvilke løsninger og ­systemer som vil ­komme opp på et slikt nivå at de vil ­fungere hensikts­ messig, eller hvilke fremtidige t­jenester det er mulig å skape. Men vi følger ­utviklingen nøye, og tenker hele tiden på hvilke v­ erdier dette kan skape for ­ kundene våre, også ­innenfor eiendoms­bransjen. For oss må nye ­tekno­logiske løsninger skape en merverdi og gi en så kostnads­effektiv ­råd­givningstjeneste som mulig.

Haavind-advokatene mener de som fi ­ rma og gode rådgivere er helt avhengig av å gå gjennom den samme transformasjonen som ­kundene.

Denne digitaliseringen foregår på alle grense­ snittene de selv bruker i sin arbeids­hverdag.

KUNSTIG INTELLIGENS – «SMARTE» KONTRAKTER GIR MERVERDI FOR ­K UNDENE I løpet av 2017 har Haavind lagt ned et be­ tydelig antall timer i å teste og utvikle digitale løsninger, som vil bidra til å gi kundene rele­ vant og helhetlig rådgivning, samt forenkle arbeidshverdagen til advokatene. Satsingen vil fortsette i 2018.

Haavind er kommet langt i testingen av progra­ mvare med kunstig intelligens.

Løsningene kan nå blant annet gå gjennom ­ store d ­ okumentmengder og trekke ut essensen av meningsinnholdet etter nærmere angitte kriterier. Denne typen innovasjon krever møysommelig testing og tålmodighet, men vil bidra til økt merverdi for kundene deres.

– I tillegg utvikles det automatiserte «smarte» kontrakter og dokumenter, som med enkle tastetrykk lar seg tilpasse til det aktuelle caset.

Noen av disse verktøyene for auto­matisk opp­ rettelse og tilpasning av ­avtaler har i prinsippet ­eksi­stert i mange år. Det er først nå de b ­ egynner å bli smarte nok, samt så enkle å sette opp at de ­lønner seg. Når disse verktøyene ­fungerer kan man erstatte manuell tilpasning som ellers ville tatt betydelig med tid, sier Roksund.

– Dette er programmer som skal støtte opp om våre arbeidsstrømmer, og det er der­ for ­viktig for oss at vi samarbeider tett med ­utviklerne slik at robotene blir så dyktige som mulig. Ellers ville ikke dette gitt verken k­ undene eller oss særlig merverdi, fortsetter han.

KUNDENE KREVER DIGITAL K ­ OMPETANSE – ADVOKATENE ER PÅ GOD VEI Bruken av teknologi i form av d ­igitaliserte produkter og tjenester øker raskt i Norge. ­ Advokatfirmaet Haavind opplever at både ­eksisterende og nye kunder i­ nnenfor eiendoms­­ 110

i

Magnus Meisingset-Haug, assosiert partner i Haavinds eiendomsavdeling.

bransjen ser på utviklingen av d ­ igitale ­tjenester som en integrert del av både a­ rbeids- og kom­ munikasjonsflyten.

– Vi skal tilby tjenester og løsninger som svarer til kundenes forventninger og som er tilpasset måten de arbeider på. Satsingen på digitalisering er dermed også motivert utfra de endringene og behovene vi ser hos ­kundene våre, sier Kaja Harms, advokatfullmektig innen­ for eiendom, og del av teamet som ­jobber aktivt med ny teknologi hos Haavind.

Automatiseringen av en rekke tidskrevende tjenester vil slå positivt ut for kundene, mener advokatene.

– Når robotene tar seg av rutineoppgavene, frigis vår tid til strategisk rådgivning. Dette bidrar til at kundene får økt kvalitets­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

rådgivning for pengene. Vi skal fortsatt være et fullservice ­ firma, og kundene skal fort­ satt møte ­menneskene som jobber her, sier ­Meisingset-Haug.

– Haavind har tatt store steg de siste årene, og endringene som følger av digitalisering ­påvirker måten vi jobber internt og sam­arbeidet m ­ ellom kunde og advokat betydelig. Jeg er overbevist om at kundene våre i eiendomsbransjen vil nyte godt av dette frem­over ved at disse ­endringer vil være med på å øke kvaliteten i leveransene våre, sier Arne Steen Slåttå, advokat og leder for forretnings­utvikling og digital innovasjon i Advokat­firmaet Haavind.

Egen digitaliseringsprosess og k­ onse­kvensene av et stadig mer digitalisert samfunn er noen av hovedsatsningene til ­firmaet.

O

N

C

E

P

T

BELYSNING HIMLING DØR GLASSVEGG GULV

Totalleverandør av kontorinnredninger i Norge, Sverige, Danmark og Baltikum.

OSLO, BERGEN, STAVANGER, TØNSBERG.

Kontakt: creonordic.no

tlf. 90 21 40 00

Breakfast.no

C

BOLIGPRISER NED – BOLIGAKSJER OPP Dersom aksjekursen i boligutviklerne sier noe om boligmarkedet i tiden fremover, kan det se ut som om faren for ­videre boligprisfall er over.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

A

ksjemarkedet hevdes å være den beste temperatur­ måleren på situasjonen i økonomien, med noen måneders forsprang. For urolige boligutviklere som frykter boligpriskollaps, kan det derfor være trøst og grunnlag for optimisme når man ser utviklingen i aksje­ kursen til de børsnoterte utviklerne Selvaag Bolig og Solon ­Eiendom.

BOLIGOPPTUR – I AKSJEMARKEDET Mens avisene skriver side opp og side ned om boligpris­ fallet som akselererte gjennom 2017, har boligaksjene på Oslo Børs tatt veien oppover de seneste månedene. For bare tre måneder siden var Solon Eiendom-aksjen på 18 kroner. Nå er kursen 22,60 kroner, noe som innebærer en oppgang på 25 prosent. I samme periode har Selvaag Bolig-aksjen steget fra 30 til nesten 36 kroner, tilsvarende en opp­gang på 19 prosent.

INVESTORENE KJØPER Rett før jul kjøpte eiendomsinvestoren Runar Vatne seg inn i Solon Eiendom, med en eierandel på 10 prosent. Han sikret seg aksjene gjennom en rettet emisjon til kurs 19,50 kroner. Men Runar Vatne er langt fra alene om å ha fått smaken på Solon Eiendom-aksjer. Styreleder og storeier ­Simen Thorsen har gjennom sitt selskap Hortulan AS kjøpt

11 2

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

aksjer flere ganger gjennom sommeren og høsten.

Den første februar i år gjorde Thorsen sitt seneste kjøp.

Da la han en knapp million kroner på bordet for 45 000 aksjer. Bare én uke tidligere kjøpte han aksjer for en halv million kroner. Nå eier Hortulan 27,4 prosent av aksjene i Solon Eiendom.

De øvrige innsiderne i eiendomsselskapet har også satset på aksjen. Styremedlem Tore Aksel Voldberg har gjort flere millionkjøp og sitter nå på 22,056 prosent av aksjene gjen­ nom selskapene Skøien AS og Dukat AS. Styrekollega Edvin Austbø har gjennom sitt investerings­ selskap Alden også kjøpt aksjer i Solon Eiendom den ­seneste tiden, og har nå 11,54 prosent av selskapet.

TROR BUNNEN ER NÅDD På aksjonærlisten til boligutvikleren er det flere ­investorer som har sin bakgrunn fra eiendoms­bransjen. Sparhans AS eies av Hans R. Holdener, som gjennom H ­ elvetica Prop­ erty Investors forvalter milliarder av kroner for sveitsiske pensjonskasser i sveitsisk eiendom. Sparhans eier drøye 250 000 aksjer i Solon Eiendom og knappe 150 000 aksjer i Selvaag Bolig.

– Jeg tenkte at nå har Oslos boligmarked falt til ­bunnen.

Selvaag Bolig er et solid yieldcase som har falt mye fra ­toppen. Jeg mener fallet er for stort, så jeg har gått inn

veidekke.no / veidekkebolig.no

Nyegaardskvartalet, Oslo Nyegaardskvartalet på Storo i Oslo blir Norges største BREEAM-sertifiserte boligprosjekt.

Allerede nå er 55 % av leilighetene i trinn 1 og 2 solgt.

Les mer og registrer din interesse på www.nyegaardskvartalet.no

Dette er Norges største miljøsertifiserte boligprosjekt Skal vi nå målet om å redusere klimagassutslippene med 40 %, så må vi gjøre jobben skikkelig.

Veidekke Eiendom starter nå med å miljøsertifisere våre egne boligprosjekter i henhold til BREEAM-Nor. Det betyr at vi kommer til å dokumentere alle sider av vårt miljøarbeid fra biologisk mangfold og inneklima, til CO2-utslipp og avfallshåndtering.

Vi trenger flere byggherrer med store miljøambisjoner.

Har du et bolig- eller næringsprosjekt som tar klimaet på alvor, så er vi klare til å stille opp.

Vi treffes selvsagt også på MIPIM. Kontakt oss for en prat om fremtidens bygg: Hans Olav Sørlie i Veidekke Entreprenør på hans-olav.sorlie@veidekke.no / +47 917 44 923 Audun Blegen i Veidekke Eiendom på audun.blegen@veidekke.no / +47 959 79 664

Veidekke er en av Skandinavias største entreprenører og eiendomsutviklere. Selskapet utfører alle typer bygg- og anleggsoppdrag, vedlikeholder veier og produserer asfalt, pukk og grus. Involvering og lokalkunnskap kjennetegner virksomheten. Omsetningen er 30 milliarder kroner (2016), og halvparten av de 7 400 medarbeiderne eier aksjer i selskapet. Veidekke er notert på Oslo Børs, og har siden starten i 1936 alltid gått med overskudd.

Veidekke – lokalt nærvær, skandinavisk styrke.

FOTO: MARTE GJERDE

Baard Schumanns Selvaag Bolig-­ aksje er penger på gaten, ifølge ­investor Jan Petter Sissener.

ILLU: EVE IMAGES

Solon Eiendom har spesialisert seg på et mer high end-marked enn de øvrige bolig­ utviklerne. Her fra prosjektet på Nesodden, hvor de oppnår kvadratmeterpriser på over 100 000.

med en langsiktig plassering. Selskapet har verdier i tomtebanken og en cash­beholdning som er nesten tilsvarende aksjekursen. ­Solon Eiendom er blant de flinkeste innenfor ­ prosjekter. Jeg liker satsingen på high end-­ markedet, sier Holdener til Estate Magasin.

Han frykter ikke at fjorårets fall i bolig­ prisene skal fortsette gjennom 2018.

– Det har jo vært en helt ekstrem vekst i boligprisene, og korreksjonen nå er veldig sunn. Jeg mener det er bra med de nye regule­ ringene for å dempe veksten, sier Holdener.

Blant andre aksjonærer i Solon Eiendom, er Pecunia Eiendoms viseadm. direktør Hans Petter Knudtzon, som gjennom sitt selskap Hanto eier 150 000 aksjer. Runar Vatnes ­tidligere partnere Carl Erik Krefting og Hans Petter Krohnstad er også med på eiersiden i Solon Eiendom, med henholdsvis 42 792 og 50 000 aksjer gjennom selskapene Carucel ­Holding og HPK Eiendom.

SER VERDI I SELVAAG I Selvaag Bolig er det flere institusjonelle ­investorer inne på eiersiden, blant annet Store­ brand Norge I Verdipapirfond og Landkreditt Utbytte. Den tidligere meglersjefen Jan Petter Sissener er gjennom sitt fond Canopus også blant de største aksjonærene, med 2 million­ er aksjer. Sissener har uttalt seg svært ­positivt om Selvaag Bolig flere ganger. På H ­ egnar TV uttalte han at aksjen er penger på gaten, som følge av den store kontant­beholdningen og verdien av tomtene.

114

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Advokatfirmaet Ræder

Bygg og vær trygg Vi har lang erfaring som rådgiver i byggeprosesser. Med solid forståelse for juridiske og politiske prosesser, har vi ditt mål i sikte og sikrer effektiv gjennomføring av ditt prosjekt fra A til Å. Det har gjort oss til en verdsatt samarbeidspartner for eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører.

Ta kontakt med oss i dag.

raeder.no

Advokatfirmaet Ræder er en fullservice-leverandør av juridiske tjenester med bred kompetanse og solid gjennomføringsevne. Samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Vi har kompetansen du trenger og strekker oss lenger.

KONTAKTPERSONER: Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no

Den nye Teslaen i næringseiendom Nicolai Riise og MAD Arkitekter skal vise gårdeiere hvordan de kan redde verden. Samtidig skal de tjene penger på det.

Av: Silje Rønne / Foto: MAD Arkitekter

A ARKITEKTUR

116

– Byggene våre står for 40 prosent av klimagassutslippene i verden, og nå stiger CO2-utslippene etter flere år med stabilitet. Temperaturene stiger, og alle grafer forteller ­ oss at dette ikke går lenger, sier Nicolai Riise, CEO i MAD Arkitekter. Han påpeker at ungdommene han kjenner har mistet troen på at jordkloden kan reddes.

– Når jeg snakker med vennene til barna mine på 12 og 14 år, tror ikke de at vi klarer å redde jorda. Disse ung­dommene er smarte, og når de ser på disse grafene, hvordan vi b ­ eveger oss i feil retning, forstår de at denne utviklingen ikke er mulig å snu. Klimautfordringene våre baserer seg på overforbruk, og da må vi bruke mindre. Når en fjerdedel av råvare­uttaket går til bygg, må vi angripe det – vi er på feil vei, under­ streker han. Derfor skal Riise og arkitektteamet hans skape ­Teslaen i næringseiendom. Planen er å skape et gjenbruks- og ­ombruksbygg på 20.000 kvadratmeter i Nydalen.

Frem til nå synes Riise at bransjen har hatt et ensidig fokus på å redusere energiforbruk. Gjenbruk og ombruk har derimot fått lite fokus.

– Vi i MAD ønsker å bidra til å redusere energiforbruket, og det gjør vi. Vi har vært med å lage verdens mest ­effektive datasenter, og bare ved å beholde konstruksjonen i M ­ edia City i Bergen sparte vi 62.000 tonn CO2. Det tilsvarer 48.000 flyreiser tur-retur Oslo-Trondheim, men dette er ikke nok, mener arkitekten. Derfor jobber de med løsninger N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

for å gjenbruke og ombruke mest mulig av eksiterende bygnings­masse.

– Vi må revurdere måten vi tenker urbanisme på, ikke bare rive ned nabolag og bygge nytt, men konvertere flest mulig av byggene og tilpasse de et nytt innhold. Dette ­jobber vi med i MAD nå. Det neste vi har lyst til å gjøre, er å lage et bygg som skal redde verden – den nye Katedralen. Vi er gode på forbilder, påpeker han.

Bygget han snakker om skal oppføres i Nydalen for ­Avantor. Der dagens bygningsmasse er fra 1995, bestående av kontor, et atrium og en lagerhall, som er konvertert til cageball-baner med en ekstra innskutt etasje. På taket av det tidligere distribusjonslokalet er det parkering.

– Dette blir et fullskala gjenbruks- og ombruksbygg, der vi skal bygge med brukte materialer. Vi skal gjenbruke deler av bygget som står der i dag, i kombinasjon med materialer fra andre bygg i Oslo, slik at det blir minst mulig nytt inn i bygget, forklarer han.

KATEDRALEN Arkitekten mener det er avgjørende at bygget er av en viss størrelse, for at det skal få nødvendig oppmerksomhet og bli et godt forbilde, en katedral på 20 000 kvadratmeter, som kan fungere som et byhus med servering og utadrettet virksomhet.

i

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Nicolai Riise, CEO i MAD Arkitekter.

117

1

2

3

4

i

1. Dagens bygningsmasse er fra 1995 - og består av kontor, et atrium og en lagerhall.

2. For å styrke den bymessige situasjon rundt Gullhaug Torg 1 fjernes trappe­tårnet mot Gullhaug Torg og det etableres en ny ­passasje mot Gullhaug Gård.

3. Resterende bygningskropp.

4. Bygningselementene som fjernes kate­ goriseres og lagres til senere bruk.

5. For å støtte opp om byutviklings­prinsippene i Nydalen+ etableres en base med ­kontinuerlig fasadehøyde på 4-5 etasjer.

5

118

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

–Det neste vi har lyst til å gjøre er å lage et bygg som skal redde verden – den nye Katedralen.

NICOLAI RIISE, CEO I MAD ARKITEKTER

– Det må være stort for å bli et forbilde. Det nytter ikke å holde på med liten tomannsbolig.

Vi må klinke til og gjøre det ordentlig, frem­ hever han.

Tanken er at bygget skal ha liv i fasaden, og benyttes av mange gjennom døgnet, slik at det får liten nedetid. Riise ser også for seg at O ­ slos første zero-waste restaurant, kan etablere seg der.

– Først må bygningen demonteres. For å styrke den bymessige situasjonen rundt Gull­ haug Torg 1, fjernes trappetårnet mot Gullhaug Torg og det etableres en ny passasje mot Gull­ haug Gård. Bygningselementene som fjernes dokumenteres og kategoriseres og lagres til senere bruk. Byggets bærende konstruksjon er hovedsakelig i betong og kan i stor grad gjenbrukes i prosjektet. Fasadeelementene i betong benyttes i den nye tverrforbindelsen eller mot Gullhaug Torg, for­klarer Riise, og fortsetter: – Vi har først bearbeidet ­prosjektet, slik at det blir fint. Ett bygg blir to, og vi vil plukke materialer derfra, og gjenbruke det som er mulig. Men det er ikke nok – vi må ut på byen og hente materialer, sier han og legger til

at de allerede er i gang med å kartlegge h ­ vilke bygg som skal rives i Oslo. Et av de som kan benyttes er Universitetsgata 7–9.

MAD Arkitekter har gjort en omfattende for­ studie, og mener at større gjenbruksprosjekter er gjennomførbare. De har blant annet hatt to studenter fra NMBU i Ås (Norges miljø- og biovitenskaplige universitet) som har skrevet en masteroppgave om gjenbruk hos dem, der det kom frem at den største utfordringen er bærende konstruksjoner, dekker, søyler, og kjeller. Nå har de begynt å se på hvordan disse kan ombrukes.

– Vi skal ombruke det vi plukker ned, det er ikke noe problem – det handler om et tanke­ sett. Prosjektet i Nydalen er i en regulerings­ fase, hvor vi jobber med oppstart av reguler­ ing. Vi skal bygge litt på og skjære litt ned, og vi har hatt noen møter med Ellen de Vibe, og du merker at de er litt rundere i kantene når du argumenterer for å la tingene stå og gjen­ brukes – det gir litt større åpning for å få igjen­ nom ting. Hadde det vært et nybygg hadde de dyttet det rundt på tomten, mener arkitekten.

Navnet, Katedralen, skal vise samfunnet hva N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

en katedral kan være i 2018, helt religionsfri og CO2-fri.

– Katedraler er basert på undertrykkelse og slavearbeid, vi skal vise et samfunns ­ypperste sosiale bærekraftperspektiv, der vi bruker det vi har. Dette blir litt nybrottsarbeid i vår tid, men historisk sett har alle gjort det. Da ­Berlin ble bombet under 2. verdenskrig ble jo ikke de ødelagte byggene og materialene kjørt bort som avfall og erstattet av nye materialer.

Alt ble gjenbrukt, sier han, og tenker seg litt om, før han fortsetter: – Det som er bra med oss nordmenn er at vi lever i et greit demo­ krati. Vi sulter ikke, vi har mye penger på bok, vi er gode oppfinnere og gode til å forvalte ­ressursene, flinke til å jobbe i skogen, og til å ta vare på fisken. Vi lar ikke oljeplattformer stå når brønnen er tom, alt blir håndtert, det er ikke noe som heter fiskeavfall lenger, alt blir brukt. Da tenker jeg at denne kunnskapen vi har, den skal vi sette inn og redde verden med.

Da er det vår oppgave og lage disse forbildene, og de må se så lekre ut at alle har lyst på dem, og har lyst til å betale like mye for de som for et nybygg.

119

Slik ser MAD Arkitekter for seg det nye bygget på Gullhaug Torg.

Kunnskapen MAD opparbeider seg i dette prosjektet, skal de dele med alle.

– Det er med på å sette dette ordentlig i gang. Informasjonen skal være tilgjengelig for alle i hele verden, slik at alle kan lese det vi finner ut, samtidig som vi håper at andre kan bringe inn kunnskap. Vi må slutte å ­tenke intro­vert og holde på all kunnskap selv, jo mer vi deler, jo mer får vi. Alle må bidra, sier arkitekten entusiastisk.

LØNNSOMHET Riise mener vi kan få disse gjenbruksbyggene så prisvennlige at det ikke vil koste noe mer å bygge dem.

– Maskineriet i et bygg står for 40 prosent av entreprisekostnadene, og vi ønsker å flytte mer av disse kostnadene over til mer arbeids­kraft. For prosessene vil bli lengre, og det tar lenger tid å bygge når du skal drive med gjenbruk og ombruk, forklarer han og ­kommer med eksempler på at alt fra vinduer til betong­dekker. Et ombruksposjekt vil kreve en mye større grad av stedlige tilpasninger og justeringer av bygningselementene – dette er håndarbeid ifølge arkitekten.

Derimot vil produktet være bedre skal vi tro Riise. Grunnen er høyere kvalitet i materialer og arbeid. Plastikk kan ikke ombrukes, det vil være tegl fra tidligere bygg, vinduer, betong­ dekker og stålsøyler.

– Kvaliteten kommer til å bli mye bedre, og jeg skal få det til å koste akkurat det samme, sier han bestemt, og legger til at alt er drevet av kunden. Ønsker Regus 3.000 kvadratmeter gjenbruksbygg, tilpasser gårdeieren det. Han er også ganske sikker på at leietakeren er villig til å betale litt mer for å flytte inn i et bygg som er fullskala gjenbruk, av den enkle grunn at det er bra for miljøet, det er bra for rekrutteringen og da gir selskapet en ekstra hundrelapp til verden. Da vil gjenbruksbygg bli lønnsomme tror Riise.

– Det som skjer med et klassisk kontor­ bygg, er at ventilasjonsanlegget blir plukket 120

ned hvert femtende eller tjuende år, og da kan du tenke deg når vi snakker om disse 40 ­prosentene av byggekostnadene, og legger på at ventilasjonsanleggene ryker inn og ut av disse byggene her i sykluser, tenk deg kost­ nadene på det, og alt søppelet vi genererer.

– Det går i feil retning. Vi opplever til og med når gårdeiere har befaring med entre­ prenører og de ønsker å gjenbruke mest mulig ventilasjon, at det er stor motstand mot å ­tenke gjenbruk og ombruk. Det virker som om de ikke ønsker å ta tak i utfordringene, for de er så vant til å bruke de systemene de har, sier han og poengterer at man til dette har garanti­ ordninger og forventinger.

MAD-arkitekten opplever at vi har ­kommet i en ond sirkel, der vi produserer så mye av­ fall og temperaturene stiger så raskt, at alt ­kommer til å gå i lås.

SKAL SKAPE ØKONOMI I GJENBRUK – Hvis noen sier at dette ikke går, er det feil – det gjør jo det. Nå har vi 2–3 prosjekter på tegneblokka. Jeg driver hele tiden og løfter oppdragsgiverne våre og dytter de litt i denne retningen – vil du bli med å redde verden og tjene penger på det? Det opplagte svaret er ja! Og når barna og barnebarna deres forteller dem at dette er viktig, forstår de det. Vi trenger fremoverlente utviklere og gårdeiere som tar det her, sier han og påpeker at det er kunden som kan presse dette i riktig retning. For hvis leietakeren sier til gårdeierne at det er dette de vil ha, er eiendomsbesitterene nødt til å finne en entreprenør som kan levere det. Han konstaterer at det vil bli mange prosesser og at det er et ganske avansert arbeid. Sam­tidig erfarer han at rivebransjen har endret seg, at de nå plukker og sorterer.

– I dag må gårdeierne som skal rive et bygg betale for jobben og for å levere det på gjen­ bruksstasjoner. Når vi plutselig vil ha det, ­endrer alt seg. Jeg ser ikke for meg at vi skal få materialene, men betale en rimelig pris for de, sier han.

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

ILL.: MAD ARKITEKTER

– Noen ganger kan det virke som jeg er imot alt nytt.

Jeg er for å bruke teknologi, bare på riktig måte.

NICOLAI RIISE, CEO I MAD ARKITEKTER

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

121

Gullhaug Torg 1 slik bygget står i dag.

122

Riise vil nemlig at det skal bli en økonomi rundt dette, slik at når en gårdeier vil rive et hus, er det faktisk en verdi.

– Da kommer rivningselskapet og sier at jeg vil kjøpe dette, for jeg skal selge denne varen videre, det er det du trenger i denne sirkulære økonomien, forklarer han.

Arkitekten ønsker ikke å basere seg på at gårdeierne skal gir bort alt, alle må tjene penger. Det er også ekstremt viktig for han at forbildeprosjektet ikke blir støttefinansiert, men litt velvilje vil han ha.

Skal vi tro arkitekten, vil dette bringe det gamle håndverksyrket tilbake, skape nye ­arbeidsplasser og stolthet i bransjen. Han ser på dagens håndverkere som montører, og med den nye måten å bygge på, må gamle tradisjon­ elle arbeidsformer gjenoppstå.

– Jeg har snakket med en stor entreprenør, de har lyst til å være med, og jeg har sagt at jeg kan ikke jobbe med montørene deres – de N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

må inn og lete etter håndverkerne og bygge en spesialenhet. Når vi får en byggeplass skal jeg ikke ha noen som sitter på video eller reg­ ner på kostnader, jeg skal ha noen som står på bygge­plassen og jobber med materialene, slik man gjorde for 100 år siden, en som eier den byggeplassen, sier han entusiastisk, og fortsetter: – Som snakker med arkitekten og statikeren og løser ting på stedet. Det skal være kvalitet og det skal se griselekkert ut, og når det står ferdig, kommer alle til å ville ha det. Jeg misunner ikke de som nå kommer til å brenne inne med nybyggene sine, for det er det noen som gjør!

Selv om Riise ønsker å gå tilbake til gamle byggeformer, betyr ikke det at MAD Arkitekter ikke liker teknologi.

– Noen ganger kan det virke som jeg er imot alt nytt. Jeg er for å bruke teknologi, bare på riktig måte. Vi bruker selvfølgelig teknologi i våre prosjekter – men fremtidens teknologi er

1 000 000

BUSINESS CARDS EXCHANGED

24 200

REAL ESTATE PROFESSIONALS

20 000+ M2

EXHIBITION AREA

5 000

INVESTORS

100

COUNTRIES

Register now online or contact our Sales Team mylene.billon@reedmidem.com

13.16 MARCH 2018

THE WORLD’S LEADING PROPERTY MARKET PALAIS DES FESTIVALS CANNES, FRANCE

MIPIM.COM

Når vi bygger et nybygg i dag, bruker vi cirka 20 000 materialkomponenter ifølge ­arkitekten. For hundre år siden brukte man 50.

NICOLAI RIISE, CEO I MAD ARKITEKTER

smartere, grønnere og enklere enn den vi ser i byggebransjen i dag.

SLUTTEN PÅ NYBYGG MAD Arkitekter har tegnet nybygg, både i Barcode og på Tjuvholmen, men om kort tid ­tegner de ikke slike bygg lenger.

– Arkitekter er spesielt opptatt av detaljerings­graden, alt skal være helt strøkent.

Jeg tror vi kommer til å få opp et annet design hvor alt er mye mer rufsete og røffere, der møteplassen er i fokus, hvordan vi sitter og jobber, som kommer til å bli det viktige. Snart kommer ikke vi i MAD til å tegne tradisjonelle nybygg lenger, sier han.

Det Riise er spent på når det gjelder gjen­ bruksbygg, er lovverket. Det stille blant ­annet krav til tilstrekkelig lys på kontorarbeids­ plassene – hva er tilstrekkelig, spør han.

– Noen har laget en forskrift med løsning og veiledning, og den er laget av bransjen. Da 1 24

tvinges du inn på et spor, når du ser hvordan for eksempel en moderne yttervegg skal se ut, for det er den løsningen som er preakseptert.

Lovverket må åpnes ennå mer for skredder­ søm og tilpasninger, både til sted og funksjon, mener arkitekten.

– Lovverket og de preaksepterte ­løsningene er i dag basert på at de som ­prosjekterer, utfører og saksbehandler ikke har noen kunnskap.

Kompetansen, ansvaret og de ­skjønnsmessige vurderingene må inn i byggebransjen igjen, og vi har dårlig tid. Vi vil gjerne ta ansvar, og vi må ha med oss en hel byggeindustri og et helt lovverk, fortsetter han.

Når vi bygger et nybygg i dag, bruker vi cirka 20 000 materialkomponenter ifølge ­arkitekten. For hundre år siden brukte man 50.

– Av de materialkomponentene vi be­nytter i et prosjekt, kan vi velge mellom 200 000 material­komponenter – hva skal vi med det, hvor ender dette, spør Riise og svarer at det N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

garantert går på dynga.

– Bare tenk når du kjøper en innvendig dør i dag, da får du fem års garanti. Når vi kom­ mer med brukte dører til bygget vårt, som har levd i 70 år, vil vi mest sannsynlig få beskjed om at den ikke kan brukes, fordi jeg ikke kan ­garantere at den vil holde i fem år til, sier han, og ber folk bruke fornuften.

– Det er to ting som ødelegger jorden vår.

Det ene er forurensingen, som kommer som en følge av forbruket vårt, det kommer vi til å løse i fremtiden for solen er en såpass stor fornybar energikilde i noen millioner år til, det er ikke noe problem. Men hvis vi fort­ setter med det forbruket i den skalaen vi gjør nå, kommer vi aldri til å oppleve det, for det går rett til «dundas» før vi kommer så langt.

Vi produserer såpass mye, graver opp og øde­ legger naturen. Det er ikke bare bygg, det er byer. Det er ikke bare å rive ned og bygge nytt, avslutter Riise.

Small teams for big matters

“We consider them to be more of an adviser and a partner rather than just another lawyer.”

Chambers Europe 2017

Advokatfirmaet BAHR has “market-leading knowledge”, making it “an undeniable first choice” Legal 500 2017

STIG L. BECH PARTNER

ANNE SOFIE BJØRKHOLT PARTNER

+47 913 72 668 slb@bahr.no

+47 970 22 193 asb@bahr.no

Advokatfirmaet BAHR AS Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

ØYSTEIN MYRE BREMSET PARTNER

+47 415 62 122 oybre@bahr.no

SAM E. HARRIS PARTNER

+47 928 81 426 seh@bahr.no

A ARKITEKTUR

H AV N E ­ PROMENADEN ER BYENS SENTRUM – Jeg har vært avstandsforelsket i dette prosjektet veldig lenge.

Av: Silje Rønne

126

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

FOTO: SHUTTERSTIOCK

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

127

FOTO: SHUTTERSTIOCK FOTO: LOUISE FIIL HANSEN

FOTO: LOUISE FIIL HANSEN

Området skifter karakter gjennom døgnet og året.

Det er variasjonen i bruk og uttrykk bidrar til at området opp­leves for­ skjellig ved hvert besøk.

128

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

– Det er menneskene som former dette stedet – det liker jeg godt. Samtidig som byrommet skifter ­karakter gjennom døgnet og året.

LOUISE FIIL HANSEN

– Vår viktigste oppgave er å bidra til å løse noen av de største urbane utfordringene i verden. Samtidig skal vi skape livskvalitet for alle. Vakre byrom er de som har stor grad av sensualitet, atmosfære og romlige opplevelser, sier Louise Fiil Hansen, partner og daglig leder for SLA Oslo.

Hun mener Tel Aviv Port er verdens vakreste byrom og havnefront. Et prosjekt, der det urbane grepet forener byen og vannet i tre sanselige elementer: himmelen, vannet og promenaden. Havnepromenaden fungerer i dag som et rekreativt og naturrikt samlings­ sted, med over 2,5 millioner besøkende årlig.

Transformasjonsprosjektet betraktes også som et av de mest betydningsfulle byutvikling­ sprosjektene i Tel Aviv.

– Tel Aviv Port er en langstrakt havne­ promenade på en av Israels vakreste kyst­ strekninger. Den ligger akkurat der hvor byen møter vannet, naturen og himmelen, på langs av byen, 15 kilometer fra nord til sør. Tel Aviv har ikke et egentlig bysentrum, havne­ promenaden er byens sentrum, forklarer landskapsarkitekten.

Tel Aviv Port ble grunnlagt i 1936, og er den første og den viktigste havnen i Israel. Den har også stor betydning for etablering av s­taten ­Israel og den påfølgende massemigrasjonen fra resten av verden.

ET INKLUDERENDE BYROM Hansen opplever transformasjonen av Tel Aviv Port som et inspirerende eksempel på et sanselig, vakkert sted.

– Dette stedet er vakkert fordi det er et ­empatisk, inviterende og et inkluderende by­ rom. Det er estetisk vakkert ettersom ­designet av promenaden forener naturens krefter, ­himmelens skiftende uttrykk og byens plural­ isme, beskriver hun.

Hansen fremstiller Israel som et sosialt ­eksperiment, som hun ikke har opplevd andre steder – en smeltedigel av kulturer, m ­ ennesker, historie og arkitektur.

– Transformasjonen av havnepromenaden er essensen av nettopp dette. Et område som inspirerer til fellesskap og mangfoldighet – en magnet for sosial utveksling, forklarer hun og fortsetter: – Den sanselige opplevelsen, N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

og møtet med vannet er helt spesielt. Atmos­ færen, menneskene og alle de vakre detaljene, kombinert med det rå uttrykket. Det bølgede, sammenhengende tredekket som speiler sanddynene og havets bølger.

Det er særlig livligheten og aktiviteten døgnet rundt, som fascinerer henne, og ­ prome­nadens rolle i bybildet.

– Den fungerer som byens sosiale samlings­ sted og hjerte. Det er her folk møtes, folk leker og bader, og det er her solen går ned. Det er menneskene som former dette stedet – det ­ liker jeg godt. Samtidig som byrommet skifter ­karakter gjennom døgnet og året. Opplevelsen er helt ulik ut ifra når på døgnet du er der, sier hun. ØKT LIVSKVALITET Et bølgete tredekke, skulpturelle parasoller, organiske betongbenker og markante lys­ stolper er hovedelementene i promenaden.

Disse foldede, sammenhengende tredekkene strekker seg over 15 kilometer og 14 000 kvadratmeter. Den roterende overflaten fold­ er seg subtilt, beveger seg opp og ned, mot byen og på vannet. Som en refleksjon av 129

FOTO: SHUTTERSTIOCK

Promenaden brukes til ulike aktiviteter; det sykles, løpes, lekes, fiskes og bades det. Det er et bevegelsesrom.

F A K TA — — Prosjektets navn: Tel Aviv Port — — Landskapsarkitekt: Mayslits Kassif Architects (Ganit Mayslits Kassif, Udi Kassif, Oren Ben Avraham, Galila Yavin, Michal Ilan and Maor Roytman) — — Lokasjon: Tel Aviv, Israel — — Oppgave: Design og strategi for Tel Avivs promenade — — Prosjektdato: 2003–2008

130

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

1 31

FOTO: LOUISE FIIL HANSEN

i

sanddynene og havbølgene, inviterer den til ­bevegelse, lek og fri aktivitet. Bygget i på­ følgende tre­promenade har ulike aktiviteter og ­ attraksjoner; et fargerikt tivoli, en stor sandkasse, skulpturelle sitteplasser/møbler, skyggefulle dekker og pent designet parasoller.

– Når man beveger seg rundt i byen, så oppleves det som om at byens gater leder til havnepromenaden. Det forsterker følelsen av at promenaden er byens sentrum og samlings­sted. Helt klisjéaktig, så er solned­ gangen høydepunktet. Det blir et helt ­rituale og av­slutter dagen, og kvelden begynner med å fokusere blikket mot horisonten og sol­ nedgangen, beskriver landskaps­ arkitekten, som har vært avstandsforelsket i dette ­prosjektet veldig lenge.

Hansen hadde studert bilder og leste om promenaden i Tel Aviv, lenge før hun besøkte 132

stedet. Det tydelige designgrepet, sammen­ hengskraften og naturens tilstedeværelse fascinerer henne. Særlig et uværsbilde ble ­ værende i hennes tanker.

– Det viser hvordan en regnfull himmel speiler seg i det store dramatiske tredekket, og hvordan byrommet som fungerer også uten høy sol, uten mennesker, uten aktiviteter ­fascinerer meg. Dette måtte jeg oppleve, sier hun entusiastisk, og sommeren 2015 reiste hun til Israel.

– Øverst på listen min, på linje med ­Jerusalem og Dødehavet, stod Tel Aviv Port.

Det endte faktisk med at jeg tilbrakte meste­ parten av tiden min i Tel Aviv nettopp ved havnen, sier hun.

Selv om Hansen reiste alene til Israel, følte hun seg ikke alene der. En dansk journalist som har vokset opp til Tel Aviv har også ut­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Her har man arbeidet på materialenes og værets premisser. Tredekket er solkysset lyst.

talt: «Fordi Tel Aviv tilhører ingen, tilhører den alle». Akkurat slik følte hun det på prome­ naden.

– Det er en imøtekommende og empatisk atmosfære. Livlig og aktiv, det myldrer av ­mennesker. Her sykles, løpes, lekes, fiskes og bades det. Det er et bevegelsesrom. Et utsikts­ rom. Mange sitter i grupper, andre sitter alene, forklarer hun og fortsetter: – Min opplevelse er at dette området bidrar til økt livskvalitet for beboerne og besøkende. Her er det luft, lys, vann og himmel. Det bærer preg av å være brukt. Det gjør område enda mere vakkert.

– Har du blitt inspirert av dette området i andre prosjekter?

– Vi former og designer fremtidens byer og landskap, og jeg opplever det som helt ­essensielt å reise ut og finne inspirasjon til vår praksis og fremtidsarbeid på tegnebrettet.

Workplaces Workplaces by

by Skanska Skanska Skanska Commercial Development Norway initiate, develop, lease and Skanska Skanska Commercial Commercial Development Development Norway Norway initiate, initiate, develop, develop, lease lease and and divest commercial property projects with focus on office buildings in Oslo. divest commercial property projects with focus on office buildings in divest commercial property projects with focus on office buildings in Oslo.

Oslo.

Want to know more? Contact: Want Want to to know know more? more? Contact: Contact: Sabine Bartler, Leasing Manager Sabine Bartler, Sabine Bartler, Leasing Leasing Manager Manager +47 932 10 062 || sabine.bartler@skanska.no +47 +47 932 932 10 10 062 062 | sabine.bartler@skanska.no sabine.bartler@skanska.no

FOTO: LOUISE FIIL HANSEN

PROFIL — — Louise Fiil Hansen er urban designer, partner og daglig leder i SLA Norge — — Som urbanist og landskapsarkitekt arbeider Hansen med å designe og transformere byer og byrom i Norge og Skandinavia — — Hun har 10 års erfaring fra inter­ nasjonale og anerkjente arkitektfirmaer, og i 2014 startede hun opp SLAs kontor i Oslo som nå har rundt 20 medarbeidere — — Fremhevede prosjekter: Regjerings­ kvartalet by og landskapsrom: Fra ut­ arbeidelse av reguleringsplan til vinneren av konkurransen og nå ­a rbeidet med å prosjektere og realisere by­r ommene i det fremtidige Regjerings­k vartal

Det samme er når vi har prosjekter i ut­landet, det gjør at vi får en forståelse for klima, kul­ tur og kontekst, svarer hun og påpeker at hun blir helt nyforelsket når hun kommer til­ bake til Skandinavia og den nordiske design­ tradisjonen.

– Det finnes stor inspirasjon i å observere hvordan andre kulturer og nasjonaliteter bruker og inntar byens offentlige rom. I dette prosjekt finner jeg særlig inspirasjon til hvor­ dan vi skaper empatiske og ­ inkluderende byrom. Byrom som signaliserer – du er ­velkommen her! Kom og sett deg, kom og opp­ lev, forklarer hun.

– I vårt arbeid med Regjeringskvartalet har vi stort fokus på det å skape åpne, tilgjengelige og demokratiske by- og gaterom. Her er det høye sikkerhetskrav, samtidig et stort ønske 134

om å skape et levende byliv. Derfor har vi et klart fokus på at byliv og krav til sikkerhet ikke behøver å være motsettende. Det viktigste er å skape integrerte løsninger, som tillater opp­hold, bevegelse og flyt gjennom området, konkretiserer hun.

NATURENS TILSTEDEVÆRELSE For Hansen er det inspirerende hvordan ­naturens tilstedeværelse er en attraksjon i seg selv. Og hun understreker at vi har behov for å bruke natur i planlegningen av våre byer. Hos SLA er naturen dreiepunktet i alt de utvikler, tegner og tenker.

– Vi arbeider med naturbasert design­ løsninger – som skaper både herlighetsverdi og nytteverdi, sier landskapsarkitekten.

På spørsmål om man kan få til noe liknende N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Tel Aviv Port i Norge, svarer hun at det som er fascinerende ved Norge er nettopp er ­naturens tilstedeværelse. Og gjentar at den tilstedeværelse er betydningsfull å beholde – også når byene vokser opp i himmelen og ut på vannet.

– Derfor er det viktig at vi bruker de sanselige elementene som drivere i transformasjonen av nye havneområder. I vårt arbeid med det nye byrommet i Bjørvika, har vi stort fokus på å skape attraktive, naturrike og livlige byrom, som forbinder byen med vannet. Her har vi brukt gjennomgående materialer, kotering og særlig belysning som virkemidler, forklarer hun.

I flere av Norges kystnære byer arbeider de med transformasjonsstrategier og designgrep som skal bidra til å bedre kontakt mellom by og vann.

VÅR APP FORENKLER DRIFT AV MØTEROM- , RESTAURANT- OG RENHOLDSTJENESTER.

Direkte kommunikasjon mellom bruker, gårdeier og tredjepartsleverandør

Du påvirker selv valg av leverandører

Et komplett økosystem for Facility Services

4Service lanserer banebrytende teknologi, og et nytt økosystem relatert til Facility Services. Gjennom appen vår får gårdeier og leietaker direkte tilgang til tjenestene i ett grensesnitt hvor de selv kan påvirke valg av leverandør.

Vi har utviklet en komplett app, slik at du som leietaker og bruker av bygget kun trenger denne i arbeidsdagen.

For mer informasjon: Marius Pedersen Direktør Salg & Marked marius.pedersen@4service.no 40 06 50 67

N Y H E T E R F R A E S TAT E D A N M A R K

Stor konkurranse om investeringene Internasjonale investorer fikk øynene opp for Danmark i 2017.

Trenden vil fortsette, ifølge Colliers International.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

2017 var året hvor utenlandske investorene for alvor kastet seg inn i det danske eiendoms­ markedet. Aktører som Heimstaden, Midtstar, Hine og Klövern gikk alle inn i dansk eiendom, og ifølge Estate Medias danske nyhetssite sto svenske investorer for eiendomskjøp på rundt 25 milliarder danske kroner.

– Vi forventer at denne tendensen vil fortsette i 2018. Ikke minst fordi de asiatiske ­investorene har gjort sitt inntog i det e­uropeiske marke­ det. Colliers ­ International rapporterer om at i 2017 var 62 prosent av de utenlandske in­ vestorene i London fra de såkalte Asia-Pacific-­ landene. Til sammenligning var det i 2010 ca.

136

10 prosent. Våre kollegaer i London får allerede nå forespørsler på investeringseiendommer i København, noe som styrker oss i troen på at tendensen fortsetter, skriver Colliers’ danske virksomhet i en rapport.

NYBYGGPROSJEKTER I 2018 vil nybyggprosjekter dominere transaksjons­ markedet enda mer enn de gjorde i 2017.

– Særlig innenfor boligsegmentet. Men vi venter også flere nybyggprosjekter innen­ for logistikk og kontoreiendommer, i takt med at ledigheten faller og økonomien er i positiv vekst. Det eneste stedet hvor bygge­ N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

prosjektene ifølge vår vurdering har toppet, er industrieiendommer. Her har det vært bygd mye de seneste årene og markedet er i ferd med å bli dekket, skriver Colliers Inter­ national i sin årsrapport for 2017.

Colliers får støtte av Sadolin & Albæk, som har gitt ut deres rapport om eiendoms­ markedet for 2018. Der kommer det frem at mangel på investeringsmuligheter vil øke etter­spørselen etter prosjekter. Samtidig vil flere private investorer melde seg på banen og de profesjonelle investorenes risikovilje vil øke, noe som også vil skape større ­konkurranse om investeringsobjektene i markedet.

FOTO: PPICTURES/SHUTTERSTOCK.COM

LES FLERE NYHETER PÅ: WWW.ESTATEMEDIA.DK

OSLO

DRAMMEN

JOAKIM HEJNA

JOHAN GAUPÅS

JOACHIM MOLTKE-HANSEN

ROBERT ANDERSEN

LINE TORGERSEN

JAN GURRIK

PÅL GURRIK

OLA WANG

Rådgiver

Rådgiver

Rådgiver

Rådgiver

Rådgiver

Partner

Partner

Rådgiver

LANG ERFARING, ET OMFATTENDE NETTVERK OG HØY KOMPETANSE

REALIST.NO

N Y H E T E R F R A E S TAT E D A N M A R K LES FLERE NYHETER PÅ: WWW.ESTATEMEDIA.DK

Mangler 200 000 nye boliger

LAVERE ­BOLIGTILBUD I ­DANMARK Tilbudet av boliger i det danske markedet er ned 7000 på tre år.

Ejendomsforeningen Danmark mener det vil være et underskudd på rett under 200 000 Boliger i Danmark i 2025.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et skriver Estatemedia.dk i en artikkel som tar for seg tall fra Boligsiden.dk. Det er nå 47 027 boliger ute i markedet for salg via nettsiden, noe som er en nedgang på 12,3 prosent, tilsvarende knappe 7000 boliger. Tallene gjelder villaer, rekkehus, sommerhus og eierleiligheter.

– Det lave og fallende tilbudet av boliger er godt nytt for de som har bolig til salgs eller vurderer å selge, sier relasjonssjef i eiendomsmeglerkjeden Nybolig, Thomas Hovgaard.

Han mener kombinasjonen av lavt tilbud og høykonkunktur gir selgers marked.

D

et er en økning i antall som velger å bo alene som ­ifølge foreningen bidrar til ubalansen i boligmarkedet. Nye beregninger viser at det årlig vil mangle 24 000 nye ­boliger frem mot 2025.

– En av forklaringene kan være enkel, nemlig at jo flere som bor alene, jo flere boliger vil bli etterspurt. Våre beregninger ­viser at det siden 1986 har vært en stabil stigning i andelen ­familier med én voksen i aldersgruppen 30 til 64 år. Det er en del av forklar­ingen på at vi kommer til å mangle 24 000 boliger årlig, sier J­annick Nytoft, adm. direktør i Ejendomsforeningen Danmark.

Etterspørselen etter private utleieboliger vil frem til 2025 lande på 66 000. Etterspørselen etter eierboliger vil være 75 000.

– At de private utleieboligene er høyt oppe på listen over ­hvilken boligform som etterspørres, viser det stigende antall familier med én voksen, fortsetter Nytoft.

138

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

Treff beslutningstakerne.

70% av våre lesere sitter i ledende posisjoner.

ANTALL LESERE

LANG LESETID

YRKESGRUPPER

RETT MÅLGRUPPE

KJØPEKRAFT

24.000 lesere i hver utgave

Våre lesere bruker i snitt 21 minutter

46% Eiendom/utvikler/forvalter 22% Rådgiver/konsulent/megler 8% Advokat, 5% bank, 15% andre

55% av leserne finner relevante annonser som oppleves nyttige

50% av leserne har husstandsinntekt på over 1,5 million

Kilde: IPSOS, Nov. 2017

Er du klar for Boligdagene 2018?

Lurer du på hvordan boligmarkedet skal utvikle seg fremover? Hvordan løse by- og urban fortettingen på en vellykket måte? Kunne du tenke deg mer spennende og lønnsomme boligprosjekter som treffer moderne kjøpere? Svaret vil du få den 26.-27. april på Boligdagene 2018 – velkommen til Strømstad!

Arrangør

estate

KUNNSKAP

Samarbeidspartnere og sponsorer

ST

D

26. - 27. april 2018

STR

ÖM

A

S PA

Foredragsholdere

THORBJØRN BREVIK

REIULF RAMSTAD

OLA T. GJØRTZ

Skanska

Reiulf Ramstad Arkitekter

Møller Eiendom

Mer info på estatekunnskap.no

www.bla ke.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

arntzenlegal

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W www.grette.no

Advokatfirmaet Grette DA

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

W hjort.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

W www.sands.no

/HammervollPind/

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

/steenstrupstordrange/

14 3

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

BANK

Confidon AS

Pareto Bank

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

/confidonas/

BRANNVERN

W firesafe.no

CATERINGTJENESTER

Firesafe

Fazer Food Services AS

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog T: 09110 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

W fazer.com

/firesafenorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

144

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon B. Nilsen Eiendom

Avantor AS

A: Rådhusgata 27, 0158 Oslo

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

P: PB 776, Sentrum 0106 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

W www.avantor.no

/abneno/

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

/Avantor/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bane NOR Eiendom AS

Braathen Eiendom

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/BaneNORSF/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo T: 815 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

W leietakerdnb.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

W eiendomsspar.no

W fram.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

/FramEiendom/

14 5

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

KLP Eiendom

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere.

W fortin.no

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

146

/johan.h.andresen/

W myreneiendom.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W ncc.no

/mustadeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

Oslo Areal

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 50 E: gs@njordrealestate.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W njordrealestate.no

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

W oxer.no

W scd.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

147

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

SpareBank1 Forsikring AS

Ragde Eiendom

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

W ragde.no

/SpareBank1/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Aberdeen Asset Management

Thon Eiendom

A: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo

A: Stenersgata 2, 0105 Oslo

P: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeen-asset.com

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 2800 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Hovedkontor i Oslo.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,2 mrd.

W aberdeen-asset.no/norway/

14 8

/skullerudpark/

W thoneiendom.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

/thoneiendom/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

Telenor Eiendom Holding AS

Aberdeen Asset Management

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

A: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

P: Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeen-asset.com

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 2800 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Hovedkontor i Oslo.

W telenoreiendom.no

W aberdeen-asset.no/norway/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen.

Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

EIENDOMSFORVALTER

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W fazenda.no

/Colliersglobal/

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

149

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50 års erfaring har Eiendomshuset Malling & Co befestet sin posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom. Vi forvalter en eiendomsportefølje på 2,3 mill kvm på vegne av våre kunder.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

/scandinaviegaarden/

Totalplan

BER

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Drammensveien 133, 0277 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Drammensveien 133, 0277 Oslo T: (+ 47) 22 56 29 44 E: firmapost@ber.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Din rådgiver innen næringseiendom.

W totalplan.no

15 0

/mustadeiendom/

W ber.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

W caverion.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Caverion Norge

Multiconsult

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

W multiconsult.no

/Caveriongroup/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

GK Gruppen AS

NCM Development AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

W ncmd.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

/SwecoNorge/

15 1

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSERVICE

W caverion.no

EIENDOMSSERVICE

Caverion Norge

GK Gruppen AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

W gk.no

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

EIENDOMSSERVICE

ISS Eiendom

Oslo Stillas & Fasade AS

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

A: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

P: Karoline Kristiansens vei 5, 0661 Oslo T: 22 35 35 95 E: post@stillasbygging.no

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo.

15 2

OSLO STILLAS & FASADE AS

W stillas-fasade.no

/issworld

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

/GKInneklima/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Datek Installasjon AS

Wennevolds Elektro AS

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

W wennevolds.no

/DatekInstallasjonas/

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

W moelven.no

FORVALTNINGSSYSTEM

Moelven Modus

Aareon Norge AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet.

Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

W aareon.no

/Moelven/

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

W merkurgrafisk.no

/kirkestuenas/

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

15 3

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W moelven.no

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

IT-LØSNINGER

Modulvegger Oslo AS

Norconsult

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Vestfjordgaten 4, 1338 Sandvika

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 626, 1304 Sandvika T: 67 57 10 00 E: firmapost@norconsult.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W norconsult.com

KANTINETJENESTER

NÆRINGSMEGLER

W fazer.com

15 4

/Moelven/

/Norconsult/

Fazer Food Services AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Munkedamsveien 35, 0250 Oslo

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av.

Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

W cwrealkapital.no

/fazernorge/

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

/CWRealkapital.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

NÆRINGSMEGLER

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De 3 Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no Vi er blant landets ledende rådgivere innen næringseiendom. Våre selskaper i Malling & Co Markets, samt søsterselskaper, tilbyr kjøpsrådgivning og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse knyttet til alle typer næringseiendom.

W malling.no

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept.

Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

W de3stuer.no

/mallingco/

RENHOLD

RENHOLD

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF.

W renpluss.no

W 2clean.no

N °1 201 8 |

estate M AGAS IN

15 5