Estate Magasin 01/2021

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

NORDIC ISSUE

NORDIC ISSUE

BOLIG

BYLIV

Transaksjonsmarkedet i Norden

Norge i front i tech

Eiendom på leirføtter

Det går mot lysere tider

Investerer i trender P O RT RET T ET: Carl Erik Krefting

01 2021

Fremtidens byer trenger bærekraftige boliger

ILLUSTRASJON: LINK Arkitektur / BYGGHERRE: 3Hus SPIRA, Drottninghög Helsingborg

BYLIV

linkarkitektur.com

Life@Work er en digital plattform der byggeier kan samle alle tjenester og ressurser for et bygg i en felles applikasjon.

Applikasjonen vil ha den grafiske profilen som byggeier ønsker. Byggeier kan på denne måten ta grep om verdiene sine og kan skape en enkel og sømløs hverdag for leietakerne. Gjennom denne optimaliseringen kan byggeier både redusere kostnader, skape nye inntekter og ikke minst øke kundelojaliteten.

Ta kontakt for mer informasjon!

Frode Aardal Salg og marked - Life@Work T: 906 16 665 E: frode@veni.no

ØK EFFEKTIVITET OG INNTJENING MED LIFE@WORK

Veni AS Løkkeveien 107, 4007 Stavanger 51 50 96 00 post@veni.no veni.no

6

01 2021

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 01/21

LEDER

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

Den store kontrasten

Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDE: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med: post@estatemedia.no.

P

andemien har virkelig fått frem de store kontrastene og paradoksene i nærings- og arbeidslivet. Mens de som har en trygg jobb i beskyttede næringer har fått et økonomisk boost i form av lavere rentekostnader, lavere reisekostnader som følge av hjemmekontor og skjerming fra permitteringer, har mange av dem som jobber i usikre yrker med lave lønninger opplevd kraftig nedgang i velstanden som følge av permitteringer, oppsigelser og generell jobbutrygghet.

Dette er trolig, sammen med at det ikke bygges nok boliger, grunnen til at boligmarkedet står sterkere enn mange hadde forventet da pandemien brøt ut i fjor. De som har mistet jobbene eller fått redusert inntektene sine, er ikke de som driver prisene i boligmarkedet.

Snarere er det de som har trygge inntekter og samtidig har nytt godt av rentekuttene, som er drivkraften bak fortsatt stigende boligpriser.

Det blir stadig mer fokus på at boligprisene er så høye at vanlige folk ikke har råd til bolig i Oslo, og politikerne virker å ikke ha noen løsninger. Den mest åpenbare løsningen er at tilbudet økes kraftig, men dette synes vanskelig å få til av flere grunner. Det reguleres ikke nok nye boliger og store deler av tomtereserven ligger i områder med dårlig infrastruktur og hvor utvikling ligger langt frem i tid.

Stadig flere politikere ønsker å legge til rette for boliger til vanskeligstilte, og aktører som OBOS og Fredensborg er ute i markedet med nye «leie til eie»-konsepter (selv om disse neppe går til vanskeligstilte). Alle disse tiltakene på etterspørselssiden løser imidlertid ikke hovedproblemet, som er mangelen på tilgjengelige boliger. Kommunene må rett og slett få fart på saksbehandlingen og reguleringen slik at tilbudet av boliger øker. Og så kan aktørene jobbe videre med sine nye konsepter som hjelper de som i dag har falt utenfor.

En by som Oslo kan ikke leve med at kontrastene i arbeids- og næringsliv forplanter seg videre inn i boligmarkedet, med en voksende underklasse som ikke har stabilitet i bosituasjonen.

Det må bygges flere boliger.

Det er med prosjekter som med mennesker, de fortjener en god start i livet. I Pareto Bank jobber vi tett med kundene våre for å gjøre ideer og kunnskap om til verdier. Som prosjektbank ser vi muligheter andre ikke ser, og vi er like opptatt av å lykkes som du er. Les mer om hvordan vi kan hjelpe deg med dine prosjekter på paretobank.no

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

8

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 01/21

MARKEDSKOMMENTAR

Enorm interesse over grensene

Av: Dag-Jørgen Saltnes

E

tter et år med korona, nedstengninger og stengte grenser, skulle man tro at eiendomsinvestorene gjorde færre kjøp utenfor sine landegrenser. Men 2020 var et år hvor trenden med internasjonale dealer fortsatte for fullt. Svenske eiendomsselskaper og fond kjøpte danske boligeiendommer og logistikk, mens norske investorer handlet logistikk og boliger i Sverige.

Mot slutten av fjoråret meldte også tre store svenske eiendomsselskaper seg på i kampen om Entra. SBB, Castellum og Balder har alle store muskler og vil ha en posisjon i hele Norden.

Dette er en utvikling som trolig vil fortsette inn i 2021. Med enorm tilgang på billig kapital, vil de store aktørene ut i nabolandene for å sikre seg posisjoner. Norske syndikeringsaktører har allerede gjort mye i særlig logistikkprosjekter i Sverige og Danmark, og etter hvert som yielden på logistikkeiendommer i Norge har falt videre, ser man etter muligheter med høyere yield i nabolandene.

Sverige har en rekke børsnoterte eiendomsselskaper som har ambisjoner om å vokse, og flere mener det norske markedet ser attraktivt ut. Det er derfor grunn til å vente at svenskenes oppkjøpsbølge i Norge ikke stopper med det første.

Og det er flere norske miljøer som ser etter eiendom i Sverige og Danmark. Giganter som KLP Eiendom og Storebrand er allerede inne i nabolandene med tunge posisjoner.

De nordiske eiendomsmarkedene integreres tettere, og i takt med at eiendomsselskapene blir større, vil interessen for nabolandene øke. Vi har derfor viet en stor del av denne utgaven av Estate Magasin til nordisk eiendom. Hvert land har sine særegenheter og særpreg, og det er fort gjort å gå skoa av seg hvis man ikke gjør leksen sin.

Handelen over landegrensene i Norden har kommet for å bli.

Jørgen Lindboe Transaksjoner jli@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling bhk@svw.no

Pål Brudvik Transaksjoner pbr@svw.no

Peter Simonsen Entreprise psi@svw.no

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter.

Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Oslo

Trondheim

Kristiansand

Bergen

Stavanger

Tromsø

Singapore

svw.no

NORDIC TRANSACTION VOLUME 2020 Do you have questions about the transaction market?

Other Hotel Healthcare

Land

Grocery store

Retail

Big box

Education

Shopping center

Nursing home

Industrial

Public properties

Development

Logistics

Office

Residential

We got the answers

Estonia Latvia

Lithuania

Finland

Denmark

Q1

Q2

Q3

Norway

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Sweden

POWERED BY DIGITAL EXCELLENCE

ESTATE 01/21

11

INNHOLD

INNHOLD 01 2021

36

LEDER 6

Den store kontrasten

MARKEDSKOMMENTAR 8

Enorm interesse over grensene

PORTRETTET 36 Trendjegeren - Carl Erik Krefting

KARRIERE 14

Mustad satser på bærekraft

PORTRETTET

16

Boligutvikler ruster opp

Carl Erik Krefting – Investerer i trender.

NYHETER

68

18

Mye kvikkleire, særlig rundt Oslo og Trondheim

24

Det går mot lysere tider

48

Kjøpte liten eiendom på 1980-tallet – nå driver de stort i Bergen

54

Satser stort på boligbygging i lille Arna

60

Ung profil: Kommet langt med praktisk sans

VERDENS VAKRESTE EN SAMLING FRUKT OG GRØNT SOM FORFALLER OVER RUINENE Santa Catarina.

68

En samling frukt og grønt som forfaller over ruinene

12

INNHOLD

ESTATE 01/21

INNHOLD 01 2021

82 KJØPTE FOR 100 MILLIARDER I ÅRET KORONAKRISEN HERJET Det norske eiendomsmarkedet opplevde enorm etterspørsel etter næringseiendom i koronaåret.

NORDIC ISSUE 81

Innhold - Nordic Issue

82

Kjøpte for 100 milliarder i året koronakrisen herjet

86

Sterkt transaksjonsmarked i Sverige

92

Selgere søkes

98

Gigantene vil satse i Norge

98

104 Norge i front 110 Attraktivt boligmarked 112

Sverige er hovedstaden i Norden

114 Nordisk berg- og dalbane i koronatider

GIGANTENE VIL SATSE I NORGE De tre svenske eiendomsselskapene som har vært interessert i å kjøpe Entra, er alle på listen over de største eiendomsselskapene i Sverige.

I usikre tider bør alle forsikre seg

Med Fulltegningsforsikring får du som utbygger redusert salgsrisikoen, samtidig som du får igangsatt boligprosjektet på 30% forhåndssalg.

Les mer på fulltegningsforsikring.no

NBBL Fulltegningsforsikring

14

KARRIERE

ESTATE 01/21

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

MUSTAD SATSER PÅ BÆREKRAFT Mustad Eiendom har ansatt Eili Vigestad Berge som direktør bærekraft og samfunnskontakt.

Til Mustad Eiendom Eili Vigestad Berge.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

A

nsettelsen av den nyopprettede stillingen kommer som følge av at Mustad Eiendom skal styrke arbeidet med bærekraft i det gigantiske byutviklingsprosjektet Lilleakerbyen.

Eili Vigestad Berge er utdannet cand.mag. fra Universitetet i Oslo og har en Master i Communication Studies fra University of Brighton. Hun har vært prosjektleder for FutureBuilt, Oslo kommunes program for bærekraftig byutvikling og arkitektur, og har også vært prosjektleder i Norwegian Green Building Council på vegne av PBE i Oslo kommune.

Der hadde hun ansvar for innføring og testing av det britiske sertifiseringsverktøyet BREEAM Communties i Norge.

Hun var leder for konseptutvikling i Bane NOR Eiendom, før hun høsten 2018 «flyttet inn» på Stortinget som politisk rådgiver i Venstres stortingsgruppe innen områdene energi, miljø, klima, transport og kommunikasjon.

IMPONERT – Jeg er imponert over planene Mustad Eiendom har for Lilleakerbyen, der de viser stor vilje og motivasjon for å skape en fremtidsretta transformasjon av området. Slik jeg ser det, har Lilleakerbyen potensiale til å bli et forbilde for grønn byutvikling, og jeg ser fram til å bidra i dette arbeidet, sier Eili Vigestad Berge.

– Vi har vært offensive i søket etter rette person til denne nyopprettede stillingen som direktør for bærekraft og samfunnskontakt, og er derfor svært fornøyd med å få på plass Eili. Hennes bakgrunn er imponerende, med både en bredde og relevans i erfaring som har stått helt øverst på vår ønskeliste.

For å kunne realisere de ambisiøse planene vi har for at Lilleakerbyen skal bli et foregangsprosjekt innen bærekraftig byutvikling er det viktig at vi forstår alle sider av samfunnet. I så måte vil Eili tilføre verdifull innsikt gjennom erfaring fra både private og offentlige virksomheter, privat-offentlige samarbeid, og senest fra politikk på nasjonalt nivå, sier Olav Line, administrerende direktør i Mustad Eiendom.

Midtveien 8, Moss 140 boligenheter

Nordens Samfunnsbygger Peab Eiendomsutvikling er prosjektutvikleren og byggherren i Peab.

Vi er en moderne og fremtidsrettet utbygger med solid erfaring innen eiendomsutvikling.

Vi er opptatt av å utvikle nye konsept- og produktløsninger som tilfredsstiller stadig økende krav til miljøeffektivitet og lønnsomhet i alle kritiske faser av akkvisisjons- og utviklingsprosessen.

peab.no/eiendomsutvikling

16

KARRIERE

ESTATE 01/21

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Boligutvikler ruster opp Skanska Eiendomsutvikling styrker staben med flere ansettelser.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B

oligutvikleren Skanska Eiendomsutvikling har gjennomført flere ansettelser den siste tiden.

Steinar Wallestad, investeringsdirektør – kommer fra Profier Har det overordnede investeringsansvaret Skanska Eiendomsutvikling, og jobber tett med investeringsledere og investeringsrådgivere.

Geir Gjerde, investeringsleder Oslo Vest – kommer fra DNB Næringseiendom Leder arbeidet med investeringene i region Oslo Vest, som omfatter blant annet Oslo Vest, Asker, Bærum, Tønsberg, Sandefjord

Audun Astrup Bakke, investeringsrådgiver Midt, Vest, Sør – kommer fra Industrifinans.

Jobber med investeringer i region Midt, Vest, Sør som omfatter byene Kristiansand, Trondheim, Stavanger og Bergen.

Salman Saeed, regiondirektør Oslo Øst – kommer fra blant annet WeWork og Bonum Utvikling.

Leder regionen Oslo Øst som omfatter blant annet Oslo Øst, Lillestrøm, Ski, Fredrikstad.

Martin Berger, prosjektsjef Oslo Øst – kommer fra Svendby Bygg Consult AS Har ansvar for boligprosjekter i deler av region Oslo Øst.

Flere boligprosjekter enn noen gang Ved mange knutepunkt over hele landet bygger Bane NOR Eiendom stadig flere leiligheter - og gjør det enklere for flere å velge toget.

- Vi er stolte av at vi gjør det mulig for stadig flere mennesker å bo like ved et kollektivknutepunkt, sier adm.dir. Jon-Erik Lunøe og utviklingsdirektør Morten Austestad.

Saga Terrasse i samarbeid med Ø.M. Fjeld Utvikling

– Siden 2011 har vi utviklet og solgt over 3000 nye leiligheter, enten alene eller med en partner. Vi har en stor tomtebank langs hele det norske jernbanenettet som er utgangspunktet for det meste som bygges og utvikles i vår regi, forteller Morten Austestad, direktør utvikling i Bane NOR Eiendom.

Bane NOR Eiendom har gode finansielle muskler, og det er ofte hensiktsmessig å knytte seg til en partner som kan

Paradis Brygge i samarbeid med K2 Bolig og Solon Eiendom

bidra med lokal kunnskap og kapasitet. Eksempler på samarbeidsprosjekter er Paradis Brygge i Stavanger, Barcode, Grefsen stasjon og Sagabyen på Jessheim.

– Jeg tror suksessen vår er knyttet til beliggenheten, som alltid er i gangavstand til et kollektivtilbud. I tillegg kommer gode løsninger og at vi bygger med bestandige materialer, sier Austestad.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Les mer på banenoreiendom.no

18

NYHETER

ESTATE 01/21

MYE KVIKKLEIRE, SÆRLIG RUNDT OSLO OG TRONDHEIM Foto: Nannestad kommune

Etter rastragedien i Gjerdrum er mange nordmenn opptatt av hva som er under hjemmet sitt. Ifølge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) bor flere enn 110.000 av oss på kvikkleire.

Ras Jordskorpa på Romerike inneholder mye kvikkleire.

Få dager før tragedien i Ask evakuerte nabokommunen ni hus etter dette raset.

19

NYHETER

Enormt Raset i Ask er et av de aller største i Norge.

Av: Glen Widing

F

lere av landets tettest befolkede områder er bygd der det kan være kvikkleire. I 2010 rapporterte Riksrevisjonen at 16.879 boliger, 72 skoler, 205 sykehus, sju fengsler, 222 hytter og 76 hoteller ligger i skredfarlige kvikkleiresoner. Da kom det også frem at mange kommuner ikke er godt nok forberedt på faren for skred. Ifølge NVE er særlig to regioner i landet preget av kvikkleire – Oslo-området og Trøndelag. Store deler av Trondheim sentrum for eksempel står på kvikkleiregrunn.

veiarbeid. Og tre år senere i Trondheim gikk et flere hundre meter langt jordskred langs Byneset.

Alta kommune har også mye kvikkleire og i fjor sommer sendte et 650 meter stort skred flere hus og bygninger på sjøen. Alvim rett utenfor i Sarpsborg sentrum er ett av områdene rundt Oslofjorden med størst skredfare og i forbindelse med jernbaneutbygging utredet Bane Nor grunnforholdene der i 2015. De avdekket så ustabile forhold at beboerne ble pålagt å søke kommunen før alle inngrep på egen eiendom.

FLERE RAS På Lade i Trondheim i 1944 døde fire mennesker i et kvikkleireskred i et tettbebygd område. Daværende Rissa kommune (dagens Indre Fosen i Trøndelag fylke) opplevde et stort ras 1978 etter at en bonde gravde litt for å utvide låven sin.

Daværende Rissa kommune opplevde et ras 1978 etter en bonde gravde litt for å utvide låven sin.

Resultatet av at han dumpet massene i vannkanten var at 330 mål innmark ble omgjort til flytende leirsuppe som slukte mange gårdsbruk på kort tid.

Skredkanten var 1,5 kilometer lang. I Namsos i 2009 raste et stort boligområde ut i strandkanten etter

ROMERIKE Jordskorpa mellom Lillestrøm i sør, Gardermoen i nord, Nittedal i vest og Glomma i øst inneholder store områder med kvikkleire. Få, om noen, regioner har hatt så mange skred, og eksperter har lenge sagt at den er blant våre mest utsatte. I flere hundre år har skredene slukt folk og fe, eiendommer og bygninger der. Det meste kjente i vår tid, inntil raset på fjorårets nest siste dag, var da leira tok et helt gårdstun i Ullensaker kommune i desember 1953. 11 måneder senere, i nabokommunen Nes i øst, raste et stort skogstykke, og i 1965 var det takk og farvel til alle bygningene på den gården.

Foto: Jaran Wasrud/NVE

ESTATE 01/21

Foto: HRS Sør-Norge

20

1

Dette årtusenet har gitt ras på Minnesund i 2005, Ullensaker i 2011 og Gjerdrum i 2012. I 2016 døde tre mennesker i et stort skred i daværende Sørum kommune, ei drøy mil sørøst for Ask. Ei uke før jul i fjor ble ni bolighus i Nannestad kommune evakuert etter to skred på få dager. I januar i år ble enda flere hus evakuert. Når beboerne får flytte hjem, er fortsatt usikkert.

GJERDRUM Det nylige skredet i Gjerdrum som sendte ti mennesker døden og dro med seg 31 boliger, er med sine 300 x 700 meter blant de største i landet. Nær sagt alle kommuner rundt Gardermoen har fått svært mange nye innbyggere de seneste 20 årene. Bare i de to seneste årene ble det igangsatt bygging av rundt 200 boliger i Gjerdrum, 1.000 i Ullensaker, 350 i Nes, 700 i Eidsvoll og 450 i Nannestad. Og mange flere skal det bli. Boligfeltet som ble rammet av raset 30.12. ble påbegynt i 2006 og har flere enn 200 boliger. Da ble 150.000 kubikkmeter masse gravd ut, og før ekspertisen finner eksakt årsak, blir det allerede spekulert i om dette gravearbeidet bidro til tragedien.

2

– FOLK BLIR BEKYMRET Bonava er en av flere aktører som bygger i Ask i Gjerdrum, og deres prosjekt Kvartalet ligger bare 700-800 unna skredet. Første byggetrinn består av 52 leiligheter og 46 av disse ble levert til kjøperne i midten av desember. Etter raset forsikret Bonava sine kunder om at de var trygge fordi prosjektet bygges på fjell.

– Det var godt å sende melding til kundene om at det er trygt å bo i dette området, for det er klart at folk blir bekymret etter den forferdelige hendelsen, sier salgsdirektør Rita Berg Hansen i Bonava.

Ifølge pressetalsmann Arvid Steen i Bonava har selskapet ingen prosjekter som bygges eller skal bygges på kvikkleire.

– De fleste av våre prosjekter på Vestlandet og på Østlandet bygges på fjellgrunn. Det kommer helt sikkert til å bli mer fokus på grunnforhold i boligprosjekter fremover – både blant utviklere og boligkjøpere.

Vi er veldig glade for at det bygges på fjell, sier Steen.

Også Bunde Eiendom bygger i Ask, og deres prosjekt ble liggende i evakueringssonen rundt rast. Det resulterte i full byggestopp, men prosjektsjef Eivind Endresen er optimist med tanke på fremdriften.

–1 Dette var synet som møtte redningsfolkene da natta gikk over i dag - et enormt svart hull i bakken.

–2 Dette er resultatet av at kvikkleire plutselig blir ei tyntflytende suppe.

Foto: Jaran Wasrud/NVE

- Vi hadde gravd ut byggegropa til Vestvang 2 og var nesten ferdige med å stabilisere grunnen både på egen og andres eiendommer for å sikre sentrum, sier han.

UTFORDRENDE Endresen er helt klar på at grunnforholdene i Ask er utfordrende, selv om de er betydelig bedre oppe i sentrum enn nede ved rasområdet.

– Nettopp av den grunn pæler vi ned til fjellet rundt 25 meter ned. Da står blokkene fjellstøtt selv om bakken skulle røre på seg. Akkurat det samme så vi i Bjørvika, byggene står uavhengig av bevegelser i grunnen. Det er ikke noe problem å bygge tunge boligprosjekter så lenge de er fundamentert på fjell, da belaster de jo ingenting. Stabiliseringsarbeidet vårt er med på å gjøre hele Ask sentrum sikrere enn før, påpeker han.

Endresen sier også at arbeidet med pælingen foregår så skånsomt som mulig nettopp for å minimere vibrasjoner i grunnen.

– Derfor borer vi ned til fjell i stedet for å slå pælene ned. Vi som stor utbygger må gjøre jobben

skikkelig når vi bygger, derfor har vi for eksempel hatt med oss Norges A-lag på prosjekteringsarbeidet i forkant, poengterer han.

GRAVING GIR FARE Ifølge NVE er kvikkleire trygt å bo på så lenge massene får ligge i fred. Det er først når vi mennesker graver i slike områder at faren for skred kan oppstå, noe som har utløst over halvparten av kvikkleireskred i Norge de seneste 50 årene.

– Det må være helning i terrenget for at leira skal renne ut og bli et større skred, men når kvikkleira overbelastes kan den kollapse. Derfor stilles det strenge krav til dem som bygger på slike områder, opplyser direktoratet.

Været har liten eller ingen betydning med tanke på at skred blir utløst.

– De fleste kvikkleireskred utløses av menneskelig aktivitet, men kan også påvirkes av erosjon i elver og bekker. Økt erosjon som følge av hyppigere og større flommer, kan fremskynde skred. Dette langsomme prosesser som går over år, heter det.

22

Foto: Riksarkivet/Billedbladet NÅ CC4.0

SKREMMER IKKE Estate Magasin har snakket med en eiendomsutvikler på Romerike om konsekvenser etter raset i Ask, han har også fartstid som kommunepolitiker. Vedkommende vil være anonym, men er ganske sikker på at raset skremmer verken utbyggere fra å bygge eller folk til å flytte til regionen.

– Romerike er et flott område med nærhet til mange arbeidsplasser, men det blir nok mer oppmerksomhet rundt hva boligene er bygd på og hvordan de er fundamentert, påpeker han.

Utvikleren er en av flere i bransjen som ikke vil bygge på kvikkleire og sier alltid nei takk til å kjøpe eiendom med slike grunnforhold.

– Det har jeg gjort hver gang jeg har kommet over det, og ikke på grunn av denne ulykken. Jeg føler jeg ikke har kontroll på grunnens kvalitet dersom leiren tenderer til å være kvikk, poengterer han.

– Kan det bli snakk om å forby bygging på kvikkleire, kreve pæling til fjell på alt som skal bygges nytt eller andre store endringer?

– Forankring til morene eller fjell er jo aldri feil, men utfordringen er når det ikke er fjell der. Kanskje vil det komme nye måter å bygge på. Palmen i Dubai er bygd ute i vannet og så vidt jeg vet flyter den fortsatt. Kanskje vokser det frem slike eller nye måter og teknologier å bygge på i fremtiden, sier den erfarne utvikleren og mener det også i fremtiden blir opp til fagekspertisen å avgjøre om en eiendom kan bebygges eller ei.

NYHETER

ESTATE 01/21

Oslo I oktober 1953 døde fem mennesker da 300 meter ved Bekkelaget stasjon raste ut.

Stolte tradisjoner Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945. I dag er vi en av landets største aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom.

oxer.no

Illustrasjon: A-Lab

24

NYHETER

Det går mot lysere tider Norges mest populære utelivsgate ligger øde.

Men når vi er kommet over på den andre siden, vil trolig Torggata bli mer besøkt enn noen gang.

Av: Tore Årdal Foto: Margrethe Myhrer

«Bakgår’n er åpen» står det på skiltet ved siden av den låste inngangsdøren til Café Sara, som åpnet første gang i 1989 – samme året som Berlinmuren falt. Cafeen er beliggende på Grünerløkka-siden av inngangsporten til Torggata, som før pandemien var Oslos mest populære utelivsgate.

Denne fredagskvelden, én uke etter at Oslo, Nordre Follo og flere andre kommuner ble stengt ned, skulle OnklP & De Fjerne Slektningene stått på scenen på Rockefeller, stadig i Torggata, og sunget «Hvem faen skal vi skylde på?». Men konserter virker veldig fjernt nå.

HELT VILT – Det er helt vilt. Vi hadde en del konserter i høst, da det var mulig å gjennomføre arrangementer med færre deltakere, men nå er det er jo helt surrealistisk.

Vi får holde ut, sier Christen Wikborg i Wikborg Management.

I 2011 kjøpte han Torggata Bad på vegne av flere selskaper. Disse selskapene har brukt betydelige

midler på å pusse opp det som var et litt slitent bygg. I februar 2019 åpnet dessuten Oslo Street Food. Med ca. 13.000 besøkende den første helgen, var det ingen tvil om Wikborg & Co hadde funnet vinneroppskriften. Men denne fredagen er det stengt på ubestemt tid som følge av de nye restriksjonene. ØNSKER Å HOLDE UT – Det er veldig vanskelig for leietakerne nå som det stenges ned for andre gang, og det er tungt for medarbeiderens som er permittert. Men vi har gode leietakere, som ønsker å holde ut til tidene blir lysere. Vi får håpe det ikke blir så langvarig, sier han.

Før pandemien var jo Torggata Oslos mest populære utelivsgate; hvordan blir det på den andre siden?

– Jeg tror ikke det kommer til å endres så veldig.

Folks lyst på matopplevelser og underholdning kommer neppe til å bli noe mindre etter pandemien, snarere tvert i mot, svarer Wikborg.

OPPGRADERER FOR 130 MILL. En annen person som fremdeles har stor på Torggata, er Torkill Arne Hellberg. Gjennom selskapet Hellberg Eiendom AS eier han Torggata 18, som er nabobygget til Torggata Bad.

ESTATE 01/21

ESTATE 01/21

25

NYHETER

Rehabiliteres torggata 18 pusses opp og skal romme en rekke nye konsepter.

26

NYHETER

ESTATE 01/21

«Det er tøffe tider for utelivsbransjen, men det er nå vi skal satse i Torggata.»

RUNAR EGGESVIK

For tiden gjennomgår hele eiendommen en rehabilitering til 2021-standard. I tillegg graves hele kjelleren ut til netto takhøyde på 3,7 meter, samtidig som bakgården i første og andre etasje bygges inn.

Dermed økes næringsarealene fra et bruttoareal på 950 til 2.628 kvadratmeter.

– Vi har også en endringssøknad inne hos Plan- og bygningsetaten til behandling for å kunne etablere tidsriktige leiligheter med økt bokvalitet, forskriftsmessig trapp- og heisadkomst og tilgjengelighet ivaretatt i 3 etasje, og samtidig øke antall leiligheter fra 14 til 17 enheter, forteller Hellberg.

Prislappen på oppgraderingen er 130 millioner kroner. ÅPNER BYENS STØRSTE VINBAR I kjelleren i Torggata 18 skal de kreative utelivsgutta Runar Eggesvik og Arnt Andersen, sammen med seriegründerne og investorene Tharald Nustad og Fredrik Winther fra Katapult, rykke inn med ett av sine nye konsepter: Vin Vin. Dette skal bli Oslos største vinbar med det de karakteriserer som «et enormt utvalg av verdens beste vin».

– Det er tøffe tider for utelivsbransjen, men det er nå vi skal satse i Torggata. Vi definerer Torggata som den nye hovedgaten i Norge. Det er mange kjøpesterke som beveger seg i dette strekket, enten de går, sykler eller kjører el-scooter, sier Runar Eggesvik, som selv kommer susende på el-sparkesykkel.

MØTEPLASS FOR VINELSKERE Det er flere årsaker til at ´Flott gjort´ (se egen sak) i november åpner den 700 kvadratmeter store vinbaren i Torggata. For det første har vininteressen eksplodert under pandemien. Dernest har vinimportørene behov for et sted å gjennomføre smakinger. Ifølge Eggesvik har de fått fantastisk respons fra vinbransjen.

– Vin Vin blir et formidlings- og arrangementssted for vin med scene og flere smakerom. Det skal være

møteplassen for alle som elsker vin, uavhengig av kunnskapsnivå og størrelsen på lommeboka, sier han.

TACO, DONUTS OG RASK PIZZA På gateplan i det samme bygget har Hellberg Eiendom fått inn Los Tacos som leietaker. Dette er et amerikansk-meksikansk «hurtigavslappet restaurantkonsept», som det heter på hjemmesiden, grunnlagt av Brian Kovary fra California. Han fikk ideen da han besøkte Norge i 2012, og ble overrasket over det ikke fantes taco-restauranter i Norge når nordmenn jo vitterlig elsker taco. Nå har Los Tacos syv restauranter i fem byer, og den nye i Torggata skal bli selveste flaggskiprestauranten.

I første etasje åpner også den raskt voksende streetfood-kjeden Bastard Burgers, samt Hawker Over The Top, som vil gi kundene «en magisk opplevelse med våre berømte donuts, makroner og kaker, samt mat og drikke».

Og apropos raskt voksende: Askeladden & Co hadde oppstart i 2016, og revolusjonerte frisørbransjen gjennom etableringen av Cutters. Senere har de lansert en rekke andre konsepter, som Dr. Dropin, Blid og Olio, der kort ventetid er en viktig fellesnevner. I Torggata 18 skal de åpne Digg Pizza, som lager «rykende fersk pizza på 5 minutter».

FORVENTER KONKURSRAS Så langt under pandemien er det relativt få utelivsaktører i Oslo som har kastet inn håndkleet.

– Aktørene i utelivsbransjen er som kakerlakker; de er ikke lette å ta livet av, og klarer å holde det gående. Jeg forventer likevel et konkursras på 20 prosent. Det er mange som har etterslep i merverdiavgift, og i tillegg skal staten ha 8 prosent rente på den utsatte avgiften. Dessuten er det mange som får problemer med å kjøpe varer fordi de ikke har klart å gjøre opp for seg under pandemien, sier Eggesvik.

Sliter Leietakerne hos Oslo Street Food har måttet stenge dørene.

28

NYHETER

ESTATE 01/21

ESTATE 01/21

29

NYHETER

«Aktørene i utelivsbransjen er som kakerlakker; de er ikke lette å ta livet av, og klarer å holde det gående.»

RUNAR EGGESVIK

Tøffe tider Utestedene har dårlige kår under pandemien.

FULLT TRØKK PÅ SKØYEN Eggesvik og kompanjong Arnt Andersen er medeiere i Levende by, som åpnet Laboratoriet på Skøyen i september i fjor.

– Laboratoriet var trolig det utestedet i Oslo som hadde høyest omsetning i september. Det gikk så det grein, men så måtte jo vi som alle andre utesteder stenge igjen. Det er null i støtte til nye og overtatte bedrifter, derfor måtte vi inn med sparepengene våre.

Men det er klart; hvis du går inn i serveringsbransjen, er det en del av risikoen.

Gjennom eierskapet i NOHO har de et titall steder som taper penger, deriblant Kulturhuset på Youngstorget.

ER FORSIKTIG MED SENTRUM Eggesvik tror ikke det kun er kjedene som vil gjøre sitt inntog når lokaler igjen skal fylles opp.

– Det er så mye kreativitet der ute, at jeg ser lyst på det. Samtidig vil vi være forsiktige med sentrum fremover, delvis på grunn av prisingen, men mest fordi vi tror folk ønsker å gå ut nærmere der de bor. Utelivet har endret seg mye, spesielt fordi folk finner kjærligheten på internett istedenfor på byen.

Hvordan tror du pandemien, når den er over, vil påvirke utelivet?

– Folk vil nok sette pris på at de får komme seg ut, men jeg tror utelivet etter midnatt har fått seg en varig knekk. Trygghet blir et nytt element, også i forhold til smitten. Tidligere lo vi av at folk i Asia brukte munnbind, og nå bruker kanskje vi munnbind på club? svarer han.

– Det blir også spennende å se om de tradisjonelle restaurantene fremdeles vil være viktige, eller om

folk heller tar seg noe kjapp streetfood, for så å sette seg ned andre steder.

AVHENGIG AV TILREISENDE Jon Anders Henriksen, Næringspolitisk direktør i Oslo Handelsstands Forening (OHF), mener at Oslo sentrum er avhengig av både tilreisende og folk som jobber i byen.

– Da er spørsmålet hvordan sentrum utvikles og programmeres. Noen steder skjer det en spennende utvikling, og jeg nokså trygg på at Torggata kommer til å forbli en populær gate med alle tiltakene og investeringene som er gjort der. Samtidig består Torggata av flere deler, og området rundt Youngstorget vil blant annet bli påvirket av utbyggingen av Regjeringskvartalet, sier Henriksen.

– FOLK SAVNER SENTRUM Han påpeker at handelen har forflyttet seg ut av sentrum under pandemien, og at netthandelen til OHFs medlemmer har tatt seg opp.

– Det betyr store endringer for sentrum, noe vi er levende opptatt av nå. Vi tror at sentrum må utvikles til å ha en enda bredere appell, slik at det er attraktivt for alle grupper. Folk i Oslo og omegn savner jo sentrum. Da må vi fylle arealene, men det er mye politikk i dette, sier han.

Henriksen mener det bør være rimelig og praktisk å komme seg til og fra sentrum. Samtidig sliter Ruter med lave inntekter fordi folk har hjemmekontor.

– Hvis dette knekker topplinjen til Ruter, kan de kanskje tilby flere tjenester, for eksempel hjemlevering eller andre transporttjenester. Dette er rene kommersielle vurderinger som Ruter bør gjøre.

30

KOSTBAR UTESERVERING Henriksen mener også at kommunen må legge bedre til rette for uteserveringer og arrangementer – nå er det både «kostbart, byråkratisk og bedriftsøkonomisk ugunstig».

– I tillegg må vi ha et godt samarbeid i privat sektor. Det er mye vi kan gjøre på egen kjøl hvis gårdeiere, eiere av parkeringshus og tilbydere av transporttjenester jobber tett sammen.

Er du bekymret for Oslo sentrum?

– Ja, mye fordi våre medlemmer driver på lav margin og uten kapital. Handel og servering lever jo på stor omsetning hver dag. Over tid vil sentrum alltid være attraktivt, for folk vil møtes, men det kommer ikke av seg selv. Kvadraturen er et godt eksempel på dette. Der finner vi noen av byens fineste gater med gode butikker, men også store, avstengte områder med departementer og uten byliv. Men det offentlige kan hvis de vil, det er jo Vippa og Skur 33 levende eksempler på, svarer Henriksen.

Tilbake til Torggata. Hjemmesiden til Rockefeller Music Hall har trosset pandemien, og ikke gått i lock down. «To Rustne Herrer – siste dans» er riktignok avlyst. Men til Tønes-konserten 18. februar er det fremdeles billetter å kjøpe, selv om artisten for lenge siden har meldt at «Eg går og legge meg».

Det begynner å nærme seg ett år siden Raga Rockers-vokalist Michael Krohn hadde nettkonsert. Men det er nå vi trenger å høre ordene fra albumet Blaff, som utkom i 1989 – samme år som Cafe Sara åpnet og Berlinmuren falt: «Det går mot lysere tider.

Lysere tider, lysere tider. Det går mot lysere tider. Det står i alle avisenes sider.»

NYHETER

ESTATE 01/21

Satser Torkill Arne Hellberg investerer 130 millioner kroner i Torggata 18.

Et av landets største og mest erfarne fagmiljøer innen eiendom og entreprise

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

32

NYHETER

ESTATE 01/21

Gjennom Flott gjort har serveringsgründerne Runar Eggesvik og Arnt Andersen ambisjoner om å utvikle nye konsepter i tett samarbeid med eiendomsutviklere. De har fått med seg seriegründerne og investorene i Katapult på laget.

Satser stort på utelivet i Oslo

Av: Tore Årdal Foto: Margrethe Myhrer

– Vi er klare for å satse stort nå. Vi har veldig tro på å jobbe langsiktig med eiendomsutviklere, som forplikter seg til prosjektene, sier Runar Eggesvik.

Han og Arnt Andersen har vært med å starte et tredvetall kultur-og serveringsbedrifter Oslo. De startet sin første bar sammen som 22-åringer i 1997.

To år senere var de medgründere av Øyafestivalen, som startet med Andersens idé om å leie Kalvøya for å lage festival.

Eggesvik var med å etablere Cafe Mono i 2001, og de neste årene steder som Internasjonalen, Garage Oslo og Tilt. Han jobbet som festivalsjef for by:Larm i noen år, før ideen vokste frem om et byrå som fokuserte på entrepenørskap og innholdsformidling i kulturnæringene.

SOLGTE TIL FINSKE NOHO I 2011 startet de Trøbbelskyter, som blant annet står bak Kulturhuset, Youngs, Oslo Camping, Sukkerbiten, Prindsen Hage og Brygg. I 2019 ble Trøbbelskyter og eierskap i et titalls steder kjøpt av det finske serveringskonsernet Noho. Duoen Eggesvik og Andersen har siden 2020 vært passive eiere i Noho Trøbbelskyter, samt medeiere i serveringselskapet Levende by med Olaf Loly, som blant annet driver Laboratoriet på Skøyen.

Laboratoriet er utviklet i samarbeid med Møller Eiendom, som har bygget 330 leiligheter i tillegg

til 1.300 kontorplasser i prosjektet Harbitz Torg.

Prosjektet inkluderer tre ulike serveringssteder.

– Dette er et veldig godt eksempel på vellykket fortetting med bolig, kontor, servering og retail. Vi tror det er en trend at folk flest vil ha utelivstilbudet i nærheten av der de bor, men det er viktig å komme opp med de riktige konseptene. Vi tror på innholdsbaserte steder, som tilpasser seg gjennom døgnet. Vi skal satse enormt når pandemien er over, sier Eggesvik.

De jobber også med Entra på Tullinløkka, hvor det på bygulvet skal bli en hovedvekt av servering.

SPANT UT AV SELVAAGBYGG I driftsselskapet Flott gjort er også seriegründerne og investorene Tharald Nustad og Fredrik Winther fra Katapult med på laget.

– Nustad er en serie-entreprenør og investor som søker å gjøre verden til et bedre sted gjennom bærekraftige investeringer og startups. Han startet Katapult-gruppen i 2017 med fokus på «impact investeringer», investeringer som tar sikte på å både gi markedsmessig avkastning og miljø- eller samfunnsgevinst, fremgår det av hjemmesiden til Flott gjort.

Nustad har i 20 år vært involvert i familieselskapet Mallin – et eiendomsselskap som spant ut av Selvaagbygg og var tidlig ute med miljøinvesteringer.

34

NYHETER

«Vi har veldig tro på å jobbe langsiktig med eiendomsutviklere, som forplikter seg til prosjektene.»

RUNAR EGGESVIK

KATAPULTFAMILIENS SATSINGER Fredrik Winther var tidligere sjef i Oslo Kommunes næringsutviklingsselskap, Oslo Business Region (OBR), og bidro sterkt til å gjøre Oslo Innovation Week til en internasjonal suksess. Etter 5 år i OBR sluttet han for å jobbe som startup-investor.

Winther gikk inn som styreleder i Katapult Accelerator i januar 2020, og startet som CEO i Katapult Group i mai samme år.

– I Katapultfamilien ligger flere satsinger. Katapult Accelerator er en ledende akselerator for impact tech startups, og har investert i 60 startups fra 20 land. Katapult Future Fest er et årlig bærekraft- og teknologievent som siden 2016 har tiltrukket seg ledende eksperter og impact-investorer fra hele verden til Oslo. Katapult Ocean investerer i impact tech startups som bedrer livet i havet, og Katapult Food lanseres i 2021 for å jobbe mot en bærekraftig endring av matindustrien med en systemorientert og teknologisk tilnærming, heter det i promoveringen av selskapet.

BYGGER DRIFTSORGANISASJON Flott gjort skal drive serveringsteder som de konseptualiserer, prosjekterer, designer, bygger og lanserer. I løpet av inneværende år skal de bygge en driftsorganisasjon «bestående av dyktige og erfarne folk innenfor administrasjon, økonomi og leverandøroppfølging». I tillegg kommer tjenester som booking, HR, opplæring, marketing, PR og salg for steder som ikke har dette i egen organisasjon

Stedene er primært eid av Flott fond, fra 51 til 100 prosent, hvor aktive medeiere bidrar med innhold og identitet i prosjektene.

– Flott gjort satser stort i en bransje i enorm omveltning, og har flere steder under planlegging. Selskapet har flere oppstarter i Oslo i 2021, og skal bygge og drive et titalls varierte møtesteder innen utgangen av 2023, fremgår det av hjemmesiden.

ESTATE 01/21

HAR DU BESØKT OSLOBUKTA ENNÅ?

Du trenger ikke dra langt for å oppleve noe nytt. I sentrum av Bjørvika, blant moderne arkitektur, brisen fra fjorden og pulserende byliv finner du Oslobukta. Vi tilbyr et bredt spekter av helårsopplevelser med restauranter, kaféer, shopping og helse & velvære. Her finner du noe av det beste byen har å tilby av matopplevelser, så vel som kulturopplevelser med flere gallerier, Operaen og Deichman Bjørvika i nabolaget.

Få med deg alle nyheter på www.oslobukta.no — velkommen!

ESTATE 01/21

37

PORTRETTET

PORTRETTET: CARL ERIK KREFTING

TRENDJEGEREN Carl Erik Krefting forutså at norske advokatfirmaer måtte bli store, satset på luksusshopping tross mange advarsler og fikk en smart idé om skilsmisseboliger. Nå er han overbevist om at nordmenn kommer til å bruke mer penger på å spise ute.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

38

PORTRETTET

ESTATE 01/21

ESTATE 01/21

PORTRETTET

39

«Det kommer til å bli en enorm mengde mennesker Bjørvika.»

CARL ERIK KREFTING

Instagram-motiv Carl Erik Krefting var misfornøyd med rosa inngangsdør til restauranten Vandelay, men ble fortalt at det kom til å bli et instagram-motiv.

«Godt nytt år! La oss håpe vi slipper å holde så lang avstand til hverandre i år» står det på et reklameskilt utenfor cafeen Godt Brød i Bjørvika. Klokken er 08.55, og det kalde gufset fra Oslofjorden virker å ha en ekstra trang til å markere seg denne skyfrie vinterdagen. Men så plinger det inn en varm SMS fra Carl Erik Krefting: «God morgen. Jeg sitter inne på Godt Brød. Hva ønsker du av kaffe og evt. noe å spise?»

ADVOKAT SOM SIN FAR Krefting husker godt måltidene rundt bordet i familiehjemmet på Bestum. Faren var advokat, og glad i å dele historier fra arbeidshverdagen. Han satt også i flere styrer, deriblant i Helly Hansen og Texaco.

Unge Carl Erik satt med store øyne, og tenkte at én dag, skal han også bli advokat. Og det ble han.

Nå er det imidlertid eiendomsutvikleren Carl Erik Krefting som reiser seg ved bordet på Godt Brød.

Gjennom Carucel Eiendom har han en portefølje på 150.000 kvadratmeter, inklusive alt bygulvsarealet i Bjørvika som selskapet eier sammen med amerikanske Madison.

VAR MISFORNØYD MED ROSA INNGANGSDØR – Jeg bruker Godt Brød som kontor når jeg er i Bjørvika. Vi har også et «fast» bord inntil kjøkkenet på The Vandelay (Maemo-teamets rimeligere variant, red. anm.), og klarer derfor nesten alltid å få plass selv om det er fullt. De serverer frokost, lunsj og middag, og før korona var det 3 måneders ventetid på å få bord, sier han.

– Jeg var litt misfornøyd med at de skulle ha en rosa inngangsdør til restauranten, men jeg fikk klar beskjed fra andre på kontoret at dette kom til å bli et instagrammotiv, og det har det blitt. Dette viser hvor viktig det er å ha unge mennesker i teamet.

EIER BYGULVET I BJØRVIKA Hva tenker du om at det er så lite folk på bygulvet nå?

– Det er grusomt. Jeg synes ordentlig synd på mange av leietakerne våre. Vi prøver å hjelpe dem så godt vi kan, slik at de kommer seg gjennom krisen.

Statsstøtten har heldigvis vært veldig bra.

Hvordan har arbeidet gått med å fylle opp de resterende lokalene i Bjørvika?

– Vi har 100 lokaler i Oslobukta, og har inngått 32 kontrakter etter at Norge ble stengt ned i mars i fjor. Vi er veldig bevisste på at spisestedene ikke skal konkurrere mot hverandre; det er fordelen med å kontrollere hele bygulvet.

– Det er en internasjonal trend at folk bruker mer penger på å spise ute og mindre på klær og sko. I tillegg vokser netthandelen, derfor har vi en klar overvekt av spisesteder i stedet for butikker. Hvis vi skulle etablert bygulvet for fem år siden, ville det sett helt annerledes ut med et flertall av butikker og langt færre spisesteder.

VAR TRAINEE I USA Trender er noe Krefting har vært opptatt av gjennom hele arbeidslivet. På 1980-tallet var den unge advokaten trainee i Arthur Andersen i USA. Der så han store oppkjøpsbølger.

– Jeg tenkte at dette vil også komme til Norge. Da jeg kom tilbake og begynte å jobbe i fars advokatfirma, sa jeg at vi måtte bli større og dele opp firmaet med spesialister på blant annet selskapsrett, skatt, shipping og energi.

I 1991 fusjonerte Thommesen og Krefting med Greve i Bergen, og i 1993 kom tre partnere fra shippingfirmaet Lund & Co. inn, og firmaets navn ble Thommessen Krefting Greve Lund. Så kom oppkjøpsbølgen til Norge, og det fusjonerte advokatfirmaet var posisjonert for å ta en stor del av oppdragene knyttet til disse.

40

OPPKJØPSBØLGEN KOM TIL NORGE – Jeg har alltid investert i trender, men jeg hadde litt flaks også. I forbindelse med at jeg i trainee-perioden jobbet med oppkjøp i USA, ble mitt navn registrert på Security Exchange Commission.

Jeg hadde ingen anelse om dette, og så viste det seg at mitt navn visstnok var det eneste norske advokatnavnet som var registrert. Så da amerikanerne skulle begynne med oppkjøp i Norge, ringte de til meg.

– Jeg jobbet med mange oppkjøp, blant annet Nycomed, Transocean og Kredittkassen. Sistnevnte innbefattet også politisk lobbyvirksomhet i 2 år, og det var veldig spennende og lærerikt.

EN ORDENTLIG FAMILIEBEDRIFT Hvordan opplevde du å jobbe sammen med din far?

– Vi hadde et veldig godt forhold, så det var kjempehyggelig. Men vi jobbet ikke med de samme oppgavene, derfor var det mest til lunsj vi så hverandre.

Og nå jobber du sammen med din datter og sønn?

– Ja, det er kjempegøy og veldig hyggelig. Carl Christian jobber med boligutleie, og Caroline er i ledergruppen og har blant annet ansvaret for satsningen i Oslobukta. Hun har på godt og vondt delvis jobbet hele tiden hun har vært ute i fødselspermisjon.

Nå er lille Madeleine 7 måneder, og hun har vært med på både lunsjmøter på Godt Brød og mange visninger, så nå er vi en ordentlig familiebedrift i tre generasjoner.

JOBBET LENGE MED RØKKE På slutten av 1980-tallet, da Krefting fremdeles arbeidet som advokat i farens firma, representerte han Andenæsgruppen i forbindelse med en transaksjon i Nydalen i Oslo. En potensiell kjøper av eiendommen var Kjell Inge Røkke.

– Vi dro over til USA for å se på hans eiendommer der borte, og det endte med at vi satt på flyet tilbake til Norge og forhandlet.

Senere tok Røkke kontakt med Krefting, fordi han syntes advokaten hadde gjort en veldig god jobb for Andenæsgruppen.

– Han ville at jeg skulle bistå ham, og det ble en lang og veldig spennende periode. Røkke er en unik person med teft, evne og grundighet som er imponerende.

PORTRETTET

Har du fremdeles kontakt med Røkke?

– Nei, men Mads Syversen, som jeg også jobbet tett med i forbindelse med oppdrag for Kjell Inge, har jeg veldig god kontakt med, både som venn og forretningsforbindelse. Mads er en viktig person i mitt liv på mange måter.

Syversen er i dag administrerende direktør i Arctic Securities, som også er en betydelig aktør i eiendomsbransjen.

ANNONSERTE ETTER EIENDOM En annen person som har vært viktig for Krefting, er Hans Petter Krohnstad. De gikk i forskjellige klasser på Oslo Handelsgymnasium, men var russ sammen.

Da de møttes igjen på midten av 1980-tallet, begynte de for første gang å snakke om eiendom. Det endte med at de investerte i leiligheter med lånte penger.

Men det var først i 1994 at deres felles eiendomsvirksomhet begynte å ta en retning. Da rykket de inn en annonse i Aftenposten med teksten: «FOR KLIENT søkes leiegårder og/eller bebodde enkeltleiligheter med kontrakter etter Husleieloven for kjøp. Beliggende sentralt i Oslo».

Det resulterte i at de kjøpte aksjeselskapet Markveien 4 AS med drøyt 20 leiligheter i gården på Grünerløkka. For Krefting og Krohnstad ble dette nøkkelen inn i eiendomsbransjen.

TRIO FIKK RÅ GEVINST Senere ble også unge Runar Vatne med på eiendomsteamet, og da ble det for alvor fart på investeringene.

I 2004 kjøpte de Rosenkrantz gate 11, like ved Karl Johans gate, for drøyt 60 millioner kroner. På mindre enn ett år fikk de en gevinst på 40 millioner kroner.

Deretter fulgte halvannet år med kjøp av fem nye eiendommer, før de solgte til Aberdeen Property Investors for 650 millioner kroner. Deretter kjøpte og utviklet de Eger-kvartalet ved Egertorget.

Hva slags reaksjoner kom da dere ville satse på luksusshopping?

– Det kom overraskende mye negative reaksjoner, og noen mente at vi kom til å gå konkurs. Det er veldig rart når man vet hvor mye luksusvarer nordmenn kjøper i utlandet. I Norge er luksusvarer et negativt ladet ord, men det har som regel bedre levetid enn fast fashion. Luksusklær og vesker kan være en investering, som varer i generasjoner.

ESTATE 01/21

Tvist Carl Erik Krefting er saksøkt av sin tidligere forretningspartner Runar Vatne.

ESTATE 01/21

PORTRETTET

«Søksmålet kom som en overraskelse, men jeg sover godt om natten.»

CARL ERIK KREFTING

41

CARL ERIK KREFTING - Født i 1953 - Oppvokst på Bestum i Oslo - Eier av Carucel Eiendom - Stod tidligere bak Søylen Eiendom sammen med Hans Petter Krohnstad og Runar Vatne - Var i en årrekke Kjell Inge Røkkes forretningsadvokat - Jobbet tidligere som advokat i BAHR og senere Thommessen - Utdannet jurist fra Universitetet i Oslo

ESTATE 01/21

43

PORTRETTET

«Det er en internasjonal trend at folk bruker mer penger på å spise ute og mindre på klær og sko.»

CARL ERIK KREFTING

Alternativt kontor Carl Erik Krefting bruker Godt Brød som kontor når han er i Bjørvika.

SOLGTE FOR 5,3 MILLIARDER Gjennom Søylen Eiendom utvidet Krefting, Krohnstad og Vatne satsingen på high-end-shopping i flere eiendommer i Oslo sentrum, men i 2013 hadde selskapet likviditetsmessige utfordringer. Dette ble løst ved at det amerikanske investeringsselskapet Madison overtok en eierandel på 30 prosent i Eger Karl Johan og Posthuskvartalet, samt en tilsvarende andel i Søylen Eiendoms halvpart av Steen & Strøm Magasin med tilhørende eiendommer.

De nevnte eiendommene ble plassert i selskapet Promenaden Property AS, og i 2015 solgte Søylen sin eierandel til det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman for 5,3 milliarder kroner.

STARTET EGEN VIRKSOMHET Trioen i Søylen Eiendom brøt senere opp og startet egne virksomheter. I fjor ble det kjent at Vatne hadde saksøkt Krefting på grunn av en angivelig uenighet om salg av eiendommer i Søylen-systemet.

– Runar har noen fremragende egenskaper, og vi fikk til mye bra sammen. Søksmålet kom som en overraskelse, men jeg sover godt om natten. Som gammel advokat vet jeg at du alltid vinner rettssaker på fakta, og fakta er på min side. Det kan jeg si med to streker under svaret.

STOR TRO PÅ DRAMMEN Krefting driver i dag sin eiendomsvirksomhet gjennom Carucel Eiendom. I tillegg til eierandelen i bygulvsarealene i Bjørvika, har selskapet en portefølje bestående av alt fra seksjoner til større gårder.

I tillegg kommer et hundretall utleieleiligheter i Oslo. I det siste har Carucel Eiendom kjøpt mye eiendom i Drammen.

– Dette er en av de raskest voksende byene i Norge.

De seneste tiårene har kommunen og private aktører utviklet stedet til en spennende by. I tillegg er det kort vei til Oslo. Med samarbeidspartnere har vi så lang investert over 1 milliard i Drammen, og skal utvikle et helt område med både boliger og bygulv.

INNE I BOLIGUTVIKLING. Innenfor boligutvikling er Krefting på eiersiden i selskapet Birk & Co, som fikk bred medieomtale både i Norge og utlandet da de lanserte et boligprosjekt med skilsmisseleiligheter. Løsningen for disse er utformet slik at to separate leiligheter kan åpnes opp mot en fellesdel der barna har soverom, lekerom og garderobe. Leilighetene er omtrent like store. Mor og far eier hver sin leilighet, samt en ideell andel av fellesarealet i midten.

Også i denne delen av virksomheten ligger det trendbetraktinger til grunn.

– Ideen om skilsmisseleiligheter kom opp da vi hadde en kollokvie på hytta. Jeg har et familiemedlem som ble skilt, og av hensyn til barna kjøpte de nabohuset slik at barna hadde begge foreldrene i nærheten.

Det var bakgrunnen for ideen. Barna er det viktigste vi har, og de må vi ta vare på. De fleste som skiller seg, er ikke så sinte på hverandre, de har bare glidd fra hverandre, og da går det an å finne gode løsninger. ÅPNER NYE RESTAURANTER Det er glissent på bygulvet utenfor vinduet til Godt Brød, men Krefting er overbevist om at det blir et yrende liv til sommeren.

– Det var det i fjor sommer; det kom mye folk, og nå åpner vi masse nye restauranter. Men det blir nok ikke så mange utenlandske turister; de kommer først i slutten av 2021 er jeg redd. Jeg tror for øvrig at Munchmuseet kommer til å trekke mer folk enn antatt. Det gamle museet hadde 350.000 besøkende, mens det er budsjettert med 500.000 i det nye. Jeg tror på 1 million, for nordmenn flest undervurderer hvor stor Munch faktisk er rundt om i verden.

– I tillegg skal det bo 10.000 mennesker i Bjørvika, noe som er 2,5 ganger Aker Brygge og Tjuvholmen til sammen. På toppen av dette skal det jobbe 20.000 mennesker her, mens 2,2 millioner mennesker årlig besøker Opera-taket. Dessuten vil Deichmanske trekke opp mot 10.000 besøkende daglig. Det kommer til å bli en enorm mengde mennesker.

44

PORTRETTET

«Jeg synes det er morsommere å gjøre noe kreativt og jobbe med unge mennesker fremfor å spille golf.

Hvis du skal spille golf hver dag, blir det som en jobb.

Jeg synes det er gøy å gå på jakt, men jeg er fornøyd etter to dager.»

CARL ERIK KREFTING

ATTRAKTIVE NORGE Krefting tror at de langsiktige virkningene for turistlandet Norge vil bli bedre enn før korona.

– Folk ser at Norge er blant de landene som har klart seg best under pandemien. Det er et trygt land, samtidig som naturen er veldig flott. Vi så dessuten en trend allerede før pandemien, der folk søker spennende reisemål fremfor å ligge på en strand. Da er det vestlandsfjorder og Lofoten de vil se.

Gjennom Carucel Eiendom eier Krefting-familien selv et turistanlegg i fiskeværet Nusfjord i Lofoten.

SER ETTER TRENDER I UTLANDET Krefting er på jakt etter trender, men påpeker at man ikke trenger å finne opp nye konsepter.

– Det går ofte 2-3 år før trender i utlandet kommer til Norge. USA ligger alltid langt fremme, men det gjør også våre naboland Sverige og Danmark. Vår viktigste oppgave har vært å fange opp disse trendene, og gi dem liv i det norske markedet.

Da datteren Caroline tok økonomiutdannelse i København, ringte hun en dag til sin far og fortalte om et nytt og spennende dansk konsept som het Joe & The Juice.

– Jeg tok flyet ned for å snakke med dem, men de hadde ikke Norge på listen over landene de ville satse på. Jeg fikk likevel overtalt dem til å åpne en café på Steen & Strøm Magasin. Det førte til at bloggerne kom til Steen & Strøm, og bidro til at vi fikk yngre mennesker som kunder. Etter innspill fra en

av våre ansatte, laget vi også et eget ammerom der, og dermed eksploderte det i sosiale medier. Steen & Strøm var blitt trendy igjen.

SATTE STUDIELÅNET I AKSJER. Da Krefting studerte juss ved Universitetet i Oslo, løp han alltid til nærmeste telefonkiosk når studielånet var utbetalt. Han ringte meglere og satte pengene i aksjer; spesielt Norsk Hydro var han mye inn og ut av.

I dag har Krefting plassert en drøy milliard kroner i aksjemarkedet sammen med Fredrik Cappelen, tidligere meglertopp i Arctic Securities.

– Hovedvekten av porteføljen er norske selskaper, og vi synes det er veldig spennende med selskaper som er på vei mot børs. Jeg er ganske engasjert i disse investeringene selv, sier Krefting, som synes det er morsomt å være involvert i ulike typer business.

EN SPENNENDE HVERDAG Hva er drivkraften din i business?

– Det spørsmålet fikk jeg på kontoret i forrige uke.

Jeg synes det er morsommere å gjøre noe kreativt og jobbe med unge mennesker fremfor å spille golf. Hvis du skal spille golf hver dag, blir det som en jobb. Jeg synes det er gøy å gå på jakt, men jeg er fornøyd etter to dager. Noen tror at det er penger som er drivkraften min, men det er overhodet ikke riktig. Verken jeg eller etterkommerne mine klarer å bruke opp det vi har. For meg handler det utelukkende om å ha en spennende hverdag og skape noe sammen med gode kolleger.

ESTATE 01/21

46

PORTRETTET

ESTATE 01/21

8 raske Hva var din første jobb?

– På byggeplass. Jeg var håndlanger for en murer. Og så vasket jeg biler.

Din første eiendomsinvestering?

– En leilighet i Sandakerveien. Like etter kjøpte jeg en leilighet i det som i dag heter Fredrik Stangs gate. Den eier jeg fremdeles, og får mer i årsleie nå enn det jeg betalte for den.

Hva hører du på?

– Jeg hører på radio når jeg går til kontoret hver dag. Da er det enten P5 eller P7 Klem.

Hva leser du?

– Akkurat nå leser jeg Ken Follet. Ellers synes jeg at historie er veldig spennende, for den har en tendens til å gjenta seg. Den siste boken til Terje Tvedt om verdenshistorien står på listen min.

Hva gjør du på fritiden?

– Jeg går mye på ski om vinteren, og om sommeren blir det sykling, padling og rulleski. Og så er jeg mest mulig sammen med familie og venner. I tillegg er jeg veldig glad i å reise.

Hvor reiser du når vi er ferdig med koronaen?

– Mallorca. Definitivt Mallorca.

Hva irriterer deg?

– Politikere som tar beslutninger basert på hva som tjener deres egne politiske karrierer, og ikke hva som er det riktige for samfunnet.

Hva blir du i godt humør av?

– Å være sammen med familie og venner, og høre gode historier. Når jeg sitter sammen med Torstein Tvenge, ler jeg så tårene triller.

OBOS Kværnerbyen

KAR AKT ER Du kjenner oss på byggene. Med karakter og original utforming skaper vi tilhørighet for alle som skal bo og jobbe i eiendommene vi utvikler.

ARCASA arkitekter

48

NYHETER

ESTATE 01/21

Kjøpte liten eiendom på 1980-tallet – nå driver de stort i Bergen Han startet som trainee på Hotel Norge, og på 1980-tallet kjøpte han en eiendom med fem rom i Bergen sentrum. Nå har Erling Falch Monsen med familie en portefølje med årlige budsjetterte leieinntekter på 145 millioner koner.

Av: Tore Årdal

– Hotel Norge var en veldig god arbeidsplass, sier Erling Falch Monsen. Åpenbart var det en veldig god skole også. På 1980-tallet kjøpte han, sammen med sin far, et hus med fem rom av Jebsens Rederi. Dette var starten på Bergen Hotel Group, som senere har byttet navn til dagens BHG Eiendom AS. – Bransjen har endret seg mye siden jeg jobbet på Hotel Norge. På den tiden var det 3 som hadde brennevinsløyve i Bergen – nå er det over 300, sier Falch Monsen, som blant annet jobbet i baren på det kjente hotellet.

SKAL VOKSE Men etter hvert ble det altså eiendom på fulltid. Han husker godt at han på begynnelsen av 1980-tallet betalte 2,3 millioner kroner for Håkonsgaten 2 i Bergen sentrum. Denne eiendommen bestod da av 64 boenheter (ett- og toroms leiligheter) samt forretninger på gateplan. Det samlede arealet var oppimot 6.000 kvadratmeter.

I dag har BHG Eiendom en portefølje på ca.

130.000 kvadratmeter, mens årlige leieinntekter er på ca. 145 millioner kroner. Og det blir trolig mer etter hvert.

– Vi har en strategisk plan om å øke vår virksomhet innenfor eiendom, slik at vi kommer opp i 200 millioner kroner i leieinntekter innen 3-5 år, sier han.

LEIER UT TIL SCANDIC I Håkonsgaten kjøpte selskapet opp flere naboeiendommer, og i dag er hotelleiendommen Scandic Bergen City, med 262 rom og byens største konferansekapasitet for opptil 2.000 personer, utleid til Scandic Hotels. Det samme er eiendommen med adresse Valkendorfsgaten 8, som huser Scandic Neptun med 270 rom.

– I februar 2015 solgte vi driften av hotellene til Scandic, og beholdt eiendommene, forteller Falch Monsen.

BHG Eiendom har en langsiktig leiekontrakt med Scandic som ble inngått for 5 år siden.

NYHETER

49 Foto: Eirik Brekke, Bergens Tidende

ESTATE 01/21

Blant de store Erling Falch Monsens eiendomsselskap BHG Eiendom sitter på en portefølje på ca. 130.000 kvadratmeter og årlige leieinntekter på ca. 145 millioner kroner.

– Heldigvis har ikke vi selv blitt nevneverdig rammet av den pågående koronapandemien, selv om enkelte av våre leietakere sliter.

av eiendom. Vi eier i dag også logistikk og industrieiendommer som Karsten Moholts hovedkontor på Askøy og BKK-bygget på Kokstad, svarer han.

MEDEIER I DR. HOLMS HOTEL – Nå som vaksinene kommer, og det anbefales Norgesferie, er det grunn til å tro at det blir en bra sommer for hotellbransjen. Og så blir det nok utfordringer til høsten igjen, men i 2022 er forhåpentligvis utlendingene på plass igjen. Men man vet jo aldri, understreker han.

BHG Eiendom eier også halvparten av Dr. Holms Hotel på Geilo. Den andre halvparten eies av Frydenbø Eiendom AS. – Vi ble invitert med av Frydenbø til å investere i Dr. Holms på grunn av vår hotellbakgrunn, forteller Falch Monsen.

Kommer dere til å investere mer i hotelleiendom?

– Det er vanskelig å si. Vi tror at hotell kommer tilbake og blir attraktivt igjen, men for vår del er det mer nærliggende å vurdere et bredere spekter

KJØPTE BKK-BYGGET I juli 2019 ble det kjent at BHG Eiendom hadde kjøpt BKK-bygget på Kokstad. Kokstadvegen 37 har en samlet bygningsmasse på vel 30.000 kvadratmeter i 9 ulike bygg.

– Når BKK flytter ut, har eiendommen et stort potensial. De har vokst til å bli ett av Vestlandets største og mest solide selskaper fra sitt hovedkontor på Kokstad, og vi ønsker å forvalte eiendommen på en god måte fremover, uttalte Falch Monsen i forbindelse med kjøpet.

Et par måneder senere signerte Frydenbø Eiendom en avtale om kjøp av 50 prosent av eiendommen.

SAMARBEID MED FRYDENBØ – Lav ledighet på kontorer og en økende optimisme i næringslivet gjør at vi tror etterspørselen etter

50

NYHETER

ESTATE 01/21

«Når BKK flytter ut, har eiendommen et stort potensial.»

ERLING FALCH MONSEN

denne typen arealer vil være stor i perioden vi går inn i. Vi har allerede et veletablert og godt samarbeid med BHG Eiendom om eiendomsutvikling og drift av Dr. Holms Hotel på Geilo, det gjør det trygt og forutsigbart å gå inn i dette prosjektet, uttalte konserndirektør Håvard Fjæreide i Frydenbø Eiendom.

– Samarbeidet med Frydenbø Eiendom utviklet seg veldig bra etter at vi ble invitert inn i Dr. Holms Hotel, og nå var det vår tur til å invitere dem; først og fremst på grunn av deres bakgrunn fra bilbransjen.

Høsten 2019 samlet vi våre felles engasjementer i selskapet FrydenFalch AS hvor begge parter eier 50 prosent hver, forteller Falch Monsen.

TROLIG BILVIRKSOMHET TIL BKK-EIENDOMMEN I desember 2019 skrev Estate Nyheter Vest at Frydenbø Bil ønsker å flytte til BKK-eiendommen. Frydenbø Bil er i dag lokalisert på Mindemyren, men er på grunn av ny bybane (byggetrinn 4 til Fyllingsdalen) tvunget til å finne nye lokasjoner for sin virksomhet.

De må ut fra sine lokaler rundt 2021.

Frydenbø Bil består av omfattende lager, kontor og industri/verksted, foruten selve bilbutikken, som defineres som arealkrevende varer/næringsvirksomhet. Det vil av den grunn være få egnede eiendommer i Bergen for Frydenbø, foruten denne konkrete eiendommen – basert på blant annet størrelse og formål.

– Nå er det selvsagt Frydenbø som styrer dette, men mye taler for at bilvirksomheten flyttes til Kokstad, sier han.

HALVPARTEN UTLEID BKK, som flytter til nye lokaler i Solheimsviken, skal gjennom BKK Nett fortsette å leie verkstedbygnin-

gene samt en kontorfløy. Totalt utgjør dette omtrent halvparten av det samlede arealet.

– Vi jobber med å få leietakere til de øvrige arealene, men vi ønsker ikke å være konkrete på dette ennå, opplyser han.

Regnskapet til Kokstadvegen 37 AS viser at eiendommen genererte leieinntekter på drøyt 16 millioner kroner i 2019, for det halve året FrydenFalch eide eiendommen.

SAMFUNNSSIKKERHETENS HUS I 2017 kjøpte BHG Gruppen flere av eiendommene i Rosenkrantzkvartalet i Bergen sentrum. Falch Monsen uttalte at de skulle opprettholde bygget som ett av de beste og mest attraktive kontorbyggene i Bergen sentrum.

Blant dagens leietakere i eiendommen, er Bergen kommune, og når Estate Magasin snakker med Falch Monsen, kommer han rett fra et møte med dem. Bakgrunnen er at Byrådet ønsker å styrke arbeidet med lokal og regional samfunnssikkerhet og beredskap, og har vedtatt å opprette Samfunnssikkerhetens hus som en etat i Byrådsleders avdeling. Som en del av Samfunnssikkerhetens hus, har byrådet vedtatt at Bergen kommune skal samlokalisere flere av sine døgnkontinuerlige vakttjenester i en felles samvirkevakt.

Samvirkevakten vil utgjøre kjernevirksomheten i Samfunnssikkerhetens hus med 24/7-overvåking av samfunnskritisk infrastruktur og samfunnskritiske tjenester. Fra oppstarten vil det innebære samlokalisering av Vaktsentralen (Vann- og avløpsetaten), IKT vakt (Seksjon for digitalisering og innovasjon) og Responssenteret (Etat for hjemmebaserte tjenester) inkludert administrasjon, i tillegg til samvirkekoordinatorer.

Kjøpte BKK-bygget BHG Eiendom kjøpte BKK-bygget på Kokstad og fikk senere med seg Frydenbø Eiendom på investeringen.

ESTATE 01/21

NYHETER

51

NYHETER

ESTATE 01/21

Foto: Scanpix

52

LEIEAVTALE MED KOMMUNEN Våren 2020 ble Rosenkrantzgaten 3 (første og andre etasje) identifisert som et aktuelt lokale, og nå er avtalen landet, noe Falch Monsen selvsagt er veldig fornøyd med. Hele eiendommen er på 13.000 kvadratmeter, og kommunen skal totalt leie 7.500 kvadratmeter.

– Kommunen er en ryddig, solid og troverdig motpart, så en 10 år leieavtale er veldig bra, sier han.

Resten av eiendommen rommer 17 leiligheter samt forretningslokaler på gateplan.

Nå er hele kvartalet utleid.

– Det er et godt fundament å bygge videre på.

SPENT PÅ KONTORMARKEDET Porteføljen til BHG Eiendom rommer også Strandgaten 1, som Falch Monsen karakteriserer som en av de mest sentrale eiendommene i Bergen. Selskapet kjøpte denne av Bara Eiendom i 2015. Norli leier forretningsarealene på gateplan, mens det er kontor over, og alt er utleid.

Hva tenker du om kontormarkedet i Bergen sentrum fremover?

– Det blir spennende å se hva pandemien gjør med arealbehovet, nå som mange er blitt vant med å ha hjemmekontor. Folk vil fremdeles ha et behov for å møtes, men det kan bli en justering på arealbehovet.

– Sentrum vil alltid være attraktivt, og regionen trenger jo et sentrum. Og så er det opp til politikerne å legge til rette for et levende sentrum. Mye av grunnlaget for verdiene for gårdeierne er jo førsteetasjene, svarer Falch Monsen.

Kjent hotelleiendom BHG Eiendom eier halvparten av Dr. Holms Hotel på Geilo.

år på ra med Norg d es fornøyde mest kunder EPSI 2020

Hei mormor!

Vi er tett på i det ganske land med et Altiboxpartnerskap som strekker seg helt fra nord til sør.

Like stort strekk er det i behovet og ønskene til kundene. Det er noe vi tar på alvor.

Et boligfelt, borettslag eller sameie er som regel fylt med folk i ulike livssituasjoner. Noen ønsker kun lynraskt nett, andre ønsker ‘hele pakka’ med både fiber og Altibox TV. Vi ser ingen grunn til at alle må velge det samme. Vi har noe for deg, uansett hvor du er i livet.

Les mer på altibox.no/nybygg

54

NYHETER

ESTATE 01/21

Satser stort på boligbygging i lille Arna Nytt dobbeltspor mellom Arna og Bergen sentrum vil kutte reisetiden ned til 7 minutter. Miliarium Bolig og Hølleland Eiendom sitter i førersetet for en storstilt utvikling av tettstedet.

Av: Tore Årdal Foto: Miliarium Bolig/ Hølleland Eiendom

I

september i fjor fattet byrådet i Bergen vedtak om å starte opp områderegulering for Storaneset, som er et ca. 100 dekar stort område ved Arnavågen, ca. 1 kilometer fra togstasjonen i Arna.

Områdeplanen for Storaneset skal utarbeides parallelt med kommunens pågående områdeplan rundt stasjonsområdet.

– Vi er svært glade for at byrådet åpner for at grunneierne på Storaneset kan bidra aktivt i utformingen av områdeplanen, og ser frem til et tett og godt samarbeid med kommunen. Vi kjenner området, og har et sterkt ønske om å tilføre nye kvaliteter til både tomten og Arna, sier prosjektsjef David F. Bendiksen i Miliarium Bolig.

POLITIKERNE TOK TAK I PROSJEKTET Planområdet som Hølleland Eiendom og Miliarium Bolig besitter på Storaneset, består av flere eiendommer, deriblant Storaneset 12 og 32, som Hølleland Eiendom kjøpte av henholdsvis Orkla og Midgard Gruppen. På tomten er det i dag en bebyggelse på 22.000 kvadratmeter.

– Næringseiendommene var nesten tomme da jeg kjøpte dem. Min idé var å leie ut, og nå er 98 prosent av arealene utleid, sier Frode Hølleland.

Han engasjerte også En Til En Arkitekter for å skissere en mulig utvikling med boliger på Storaneset.

– Da tok politikerne kontakt med meg, og ville ta dette videre. De ville ha boliger på Storaneset, uten at vi gjorde så mye med det, sier han.

HØLLELAND FIKK MED MILIARIUM BOLIG I 2019 skrev Estate Nyheter Vest at Miliarium Bolig hadde inngått et 50/50 partnerskap med Hølleland om området. Miliarium Bolig inngår i Adolfsen-gruppen, som eies av brødrene Kristian. A. og Roger Adolfsen. De har en uttalt målsetting om å satse stort på boligutvikling i Bergen.

Da Estate Nyheter i juni 2020 publiserte en artikkel om Miliarium Bolig i serien «Norges største boligutviklere», hadde selskapet en tomtebank på 2.500 boliger.

Siden har selskapet tatt grep for å vokse ytterligere, og er nå direkte og indirekte involvert i prosjekter som tilsier en samlet tomtebank på ca. 5.000 enheter.

ESTATE 01/21

55

NYHETER

Hølleland kjøpte Eiendommene det skal bygges på ble kjøpt fra henholdsvis Orkla og Midgard Gruppen.

1

–1 Tomten er perfekt for en storstilt boligutvikling.

–2 Miliarium Bolig, her representert ved prosjektsjef David F. Bendiksen, har blitt med på utviklingsplanene.

2

ESTATE 01/21

57

NYHETER

«Dette er jo et kjempeområde med veldig god beliggenhet ved sjøen.»

FRODE HØLLELAND

VIL ØKE ATTRAKTIVITETEN Hølleland er glad for samarbeidet med Miliarium Bolig. Han påpeker samtidig at de er avhengige av god utnyttelse for å få økonomi i prosjektet. Innledende studier viser et potensielt volum på opptil 1.500 boliger.

– Dette er jo et kjempeområde med veldig god beliggenhet ved sjøen. Det er dette området det må jobbes med for å øke attraktiviteten til Arna. Men det er klart at dette er et langt løp, så her er det bare å jobbe på, sier Hølleland.

Han slo seg opp i utelivsbransjen i Bergen på 2000-tallet, og solgte seg etter hvert helt ut for å satse på eiendom på fulltid. I dag har han en portefølje på mellom 60.000 og 70.000 kvadratmeter, som genererer en samlet årlig leieinntekt på ca. 75 millioner kroner. Dette inkluderer inntektene fra de 140 utleieleilighetene i porteføljen.

Hølleland har ca. 50 eiendommer i porteføljen, hvorav ca. 35 er gårder i Bergen sentrum.

STORT POTENSIAL David F. Bendiksen i Miliarium Bolig sier at de har hatt gode innledende møter med planavdelingen i Bergen kommune, og neste steg i prosessen er altså å utarbeide et planprogram.

– Vi ser et potensial for hele Storaneset på 1.500 boliger, men dette vil være en del av det som skal behandles i planprogrammet og i videre reguleringsprosess, sier han.

Storaneset ligger naturskjønt til, vestvendt ved Arnavågen med badeplass. Statens vegvesen har startet planarbeid for ny gang- og sykkelvei som går forbi Storaneset til jernbanestasjonen. Og ikke minst skal Bane Nor ferdigstille nytt dobbeltspor mellom Arna og Bergen sentrum i 2024.

– Vi er helt enig med dem som kaller Storaneset for indrefileten i Arna. Plasseringen er også ideell for å lage et sentralt byutviklingsområde med gode bo- og rekreasjonskvaliteter. Når dobbeltsporet åpner, får Arna sin «Bybane» som kan korte reisetiden til Bergen sentrum ned til 7 minutter. Tilgangen til miljøvennlig transport må gripes med begge hender, mener Bendiksen.

TRANSFORMERES OVER TID Det vil ta lang tid å transformere et stort område som Storaneset, og de første boligene vil ikke bygges før om flere år.

– Eiendommen er i dag et velfungerende næringsområde, og en transformasjon av området vil skje trinnvis, sier Bendiksen.

Flere av bedriftene som ligger på Storaneset i dag, vil kunne forbli også etter en transformasjon av området. Grunneierne ønsker dialog med kommunen om relokalisering av deler av virksomhetene.

– Vi registrerer at kommunen i KPA18 (kommuneplanens arealdel) har angitt konkrete næringsområder, og vi håper på en god dialog med kommunen om å finne nye lokasjoner for de virksomheter som vil ha behov for det, sier Bendiksen.

58

VARIERT BEBYGGELSE Hva tror du utbyggingen vil bety for tettstedet Arna?

– I tillegg til boliger skal den nye bebyggelsen romme kontorer, service, servering og noe handel samt helserelaterte og offentlige tjenester. Vi er opptatt av antall arbeidsplasser, også etter utbygging. For øvrig legger vi opp til en variasjon av bebyggelse med urban tetthet. Dette kommer til å bli et kjempeprosjekt helt i tråd med Miliarium Bolig sin misjon om å bidra til bærekraftig steds- og byutvikling, svarer Bendiksen, som synes det er spennende og givende å jobbe med denne tettstedsutviklingen.

Ved inngangen til 2020 hadde Arna ca. 14.000 innbyggere, derfor vil utbyggingen av Storaneset ha stor innvirkning på den videre utviklingen av stedet.

SKAL STYRKE LOKAL TILHØRIGHET Det var helt tilbake til september 2013 at byrådet fattet vedtak om oppstart av offentlig områderegulering for Indre Arna. Da ble det fastsatt at planarbeidet skal undersøke hvordan det kan legges til rette for en bymessig utvikling, som tar vare på og styrker lokal tilhørighet for dagens og fremtidens beboere og næringsliv.

I planarbeidet ble utfylling av Arnavågen valgt som byutviklingsgrep for å nå overordnede føringer om en kompakt by med blant annet gangavstand til kollektivknutepunkt. Da ny KPA ble vedtatt av bystyret i mai 2019, ble det imidlertid fastslått at det ikke lenger er aktuelt med en utfylling av Arnavågen ut over det som er nødvendig for etablering av strandpromenade.

Da byrådet i september i fjor fattet vedtak om å starte opp områderegulering for Storaneset, ble det også besluttet at grunneierne kunne få ansvaret for å gjennomføre områdereguleringen for Storaneset. Dette skal skje i tett samarbeid med Bergen kommune.

NYHETER

ESTATE 01/21

Potensial Innledende studier viser et potensielt volum på opptil 1.500 boliger.

Seltor Bolig Nittedal AS er utbygger og utvikler av Sentrum Terrasse.

Vi takker for tilliten fra Seltor Bolig AS og gleder oss over å ha finansiert nok et vellykket byggeprosjekt!

Vi løser ditt finansieringsbehov Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

SENIOR KUNDEANSVARLIG

Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar gjerne med å finne gode

Telefon: 412 11 455 E-post: cwi@bnbank.no

løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også!

www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

Christine Wille

60

UNG PROFIL

ESTATE 01/21

Kommet langt med praktisk sans Planen var å reise tilbake til eventyrene på havet og på sjøbunnen.

Men, lite visste Robert Skramstad hvor mye han ville trives i Malling & Co, og med næringseiendom.

Av: Silje Rønne Foto: Per Martin Haaheim

– Mange sammenligninger proptech 2021 med fokuset på bærekraft for 10 år siden. Altså de mest seriøse og langsiktige gårdeierne hadde fokus på dette tidlig, og de andre diltet etter i eget tempo. I dag er bærekraft en selvfølge, men jeg tror at utviklingen ble bremset opp av eie-leie-problematikken, hvor nettopp gårdeier sto for alle investeringer, og leietaker fikk alle besparelser. Med bakgrunn i dette vegret de kortsiktige og useriøse byggherrene seg for å investere i energivennlige tekniske komponenter, sier Robert Skramstad, daglig leder i Malling & Co Technology.

Derimot tror han proptech og digitalisering vil vokse raskere.

– Noe av hovedgrunnen er finansieringsmodellene til teknologileverandørene. Eksempelvis leasing og lisensbaserte investeringer flytter både risiko og kostnader over på brukeren fra dag én (via felleskostnadene), og dermed bidrar til å senke risikoen til byggherre og terskelen for investering, forklarer han.

Noe Skramstad kommuniserer til alle teknologiselskapene han jobber med, fra små startups til store teknologigiganter er – jo mer fleksibel investeringsordningen er, jo lettere er det å få solgt til bransjen.

– Et annet aspekt for at digitalisering vokser raskere, spesielt i Norge, er den høye timesprisen vi har. Behovet for å redusere kostnader tvinger oss til å digitalisere manuelle tjenester for å være konkurransedyktige, konstaterer han.

Skramstad mener at dersom vi skal lykkes, må vi ha en produktivitet som overgår andre land, nettopp fordi vi er et høykostland. Dette gjelder både hvordan vi designer, hvordan vi bygger og hvordan vi drifter byggene våre.

– At Norge har kommet langt innenfor eiendomsteknologi er ikke til å legge skjul på, men det er fortsatt et langt lerret å bleke, fastslår han.

SKAL MØTE TEKNOLOGISKE BEHOV Skramstad er tidligere driftssjef, og har jobbet i Malling & Co siden 2016. Han har bakgrunn som senioringeniør innen oljesektoren og har arbeidet med elektroinstallasjoner i næringsbygg. Han har ledet Malling & Co Technology siden selskapet ble opprettet i 2020, for å møte nye teknologiske behov og utfordringer.

Selskapets oppgaver er tredelt: Internrådgivning, eksternrådgivning og til slutt, innovasjonsprosjekter og samarbeid med teknologimiljøene.

62

UNG PROFIL

ESTATE 01/21

«Et annet aspekt for at digitalisering vokser raskere, spesielt i Norge, er den høye timesprisen vi har.»

ROBERT SKRAMSTAD, daglig leder i Malling & Co Technology

– Vi hadde allerede god erfaring med interne digitaliseringsprosjekter og masse spennende samarbeid med teknologimiljøene i 2019, da selskapet ble vedtatt å stiftes påfølgende år.

Jeg var i de innledende møtene med styret helt klar på, at det var riktig tid å både formalisere og synliggjøre proptech-satsingen, men at selskapet nok ikke ville levere de råeste tallene de første driftsårene, ettersom digitalisering av bransjen fortsatt er i startgropen, forteller han.

Så kom korona, men Malling & Co var fastbestemt på å følge planen om å stifte selskapet 1. juni. 2020.

– Det er klart det har vært tøft å starte opp. Flere av beslutningene i prosjektene har blitt pushet og pushet i tid, men heldigvis har vi en stor forvaltningsportefølje, med mange fremoverlente gårdeiere, samt noen eksterne gårdeiere som allerede er godt i gang.

Blant annet Eiendomsspar, Ferd, Fredensborg, og Oslo Pensjonsforsikring – for å nevne noen, sier han.

De har også flere digitale ressurser i eiendomshuset som sakte men sikkert skal over i Malling & Co Technology. Veksten blir i første omgang basert på interne omdisponeringer, samt eksterne ansettelser utover i tid.

FANT GLEDEN I Å SKRU Skramstad er en ekte Oslogutt, født og oppvokst på Nordstrand. Mer eller mindre som et alenebarn, med en 15 år eldre halvsøster som flyttet hjemmefra før han kan huske. I en veldig liten familie, som ifølge han selv er nokså tradisjonell.

– Som ung har jeg alltid blitt stilt krav til av foreldrene mine. Jeg har måtte hjelpe til med praktisk arbeid, både hjemme og på hytta. Jeg elsket praktisk arbeid og fattet tidlig interesse for teknikk. Alt ifra snekring, ledninger, små elektromotorer, gressklippere og påhengsmotorer, forteller Skramstad, som bygde sin første elektromotor allerede på barneskolen, med magneter, batteri, kobbertråd og en propell han klipte til i papp.

– Jeg husker læreren min tvang meg til å holde foredrag for klassen om hvordan en likestrøms

elektromotor virket. Ikke akkurat den største entusiasmen blant publikum, sier han med et smil.

Da han var 12 år, fikk han sin første jobb som vaskehjelp i en barnehage på Nordstrand. Egne penger var deilig synes han.

– Jeg begynte å bli lei allerede på barneskolen, men kom meg igjennom skolen med karakterer midt på tre, sier han.

Derimot var interessen for å «mekke» en helt annen. Selv om han ikke fikk lov å kjøpe moped av moren, noe han respekterte, ble ikke gleden av å skru på dem mindre. Dette resulterte i et slags bakgårdsverksted hvor samtlige av hans venners mopeder og scootere ble vedlikeholdt og trimmet. Alle mopedene på Nordstrand som gikk over 70, hadde mest sannsynlig vært innom gårdsplassen hans.

– Ettersom jeg er tredje generasjons håndverker og faren min startet sin karriere som elektriker var det naturlig å gå den veien. Jeg begynte på elektrofag på Elvebakken i 2002. Planen min var enkel og baserte seg på at alle ting i fremtiden ville gå på strøm, og dermed ville jeg sikre arbeidsfremtiden min, sier han.

På yrkesskolen ble han best i klassen begge årene, en stor opptur fra tidligere skoleår hvor han dominerte den andre delen av skalaen. I 2004, 17 år gammel begynte han som lærling, og dette ble hans første fulltidsjobb.

– Foreldrene mine ville lære meg å ha faste utgifter, derfor måtte jeg betale husleie hjemme. 25 prosent av netto utbetalt ble overført hver måned. Med en timelønn på 45 kr var det ikke mye igjen til øl. Kanskje like greit, sier han og ler.

Som elektriker jobbet han med service på næringsbyggene til NorgesGruppen i Oslo. Fascinasjonen for store elektroinstallasjoner og feilsøking blomstret opp. Han lærte fort viktigheten av å bruke komponenter av høy kvalitet og et skikkelig håndverk.

– Dessverre var det på den tiden en voldsom akselerasjon av billig arbeidskraft fra Øst-Europa, med kompetanse tilsvarende betalingsvilligheten. Det begynte å bli demotiverende å forsøke å levere kvalitet når vegger og tak var dårlig utført, forteller han.

Tidligere senioringeniør Skramstad er tidligere driftssjef, og har jobbet i Malling & Co siden 2016.

ESTATE 01/21

UNG PROFIL

PROFIL Navn: Robert Skramstad Alder: 34 Sivilstatus: Gift og har to barn Aktuell: Daglig leder i Malling & Co Technology Utdanning: Elektriker og bachelor i ingeniørfag (elkraftteknikk) fra Universitetet i Sørøst-Norge

63

64

UTKONKURRERTE KOLLEGAER FRA NTNU – Det var ikke før i «voksen alder» at jeg begynte å bli klar for mer skolegang. Etter ett år på NATO sitt hovedkvarter i Brussel via førstegangstjenesten innså jeg at å starte som håndverker igjen ville gi en bismak.

I 2009 startet jeg på ingeniørstudiene på det som den gang het Høgskolen i Telemark, nå Universitetet i Sørøst-Norge, forteller han og påpeker at han var drittlei byggebransjens jag etter kostnadskutt som alltid gikk på premissene av kvalitet.

Derfor siktet han seg inn på oljebransjen. I 2012 begynte Skramstad med subsea-installasjoner i Nordsjøen. Videre jobbet han både med offshore vindmøller utenfor Tyskland, ankerkjettinger i England og med oljerør i Nigeria.

– Med oljepris langt over 100$ fatet var fokus på kvalitet og driftssikkerhet skyhøyt. Det likte jeg, sier han fornøyd.

Til tross for at han var en av de få med bachelorgrad, ble han raskt senioringeniør med installasjonsansvar for store komplekse oppgaver.

– Det viste seg at praktisk sans ikke nødvendigvis kunne læres på mastergradstudiene på NTNU. Noe som var en fordel for meg som elsket praktiske utfordringer, fremhever han.

UNG PROFIL

VÅKNET EN SLAGS «FAEN I MEG» Å gå tilbake til bygg og eiendom var for Skramstad helt utenkelig. Det var nedbemanning og konkurs som tvang han til å bytte beite i 2016.

– Malling & Co hadde utlyst en stilling som driftssjef, og jeg likte at stillingsannonsen la like mye vekt på kompetanse som på teknisk forståelse. Jeg hadde to intervjuer og jeg tror jeg stilte flere spørsmål enn de stilte meg. Selv om planen var å jobbe i Malling et par år, var det viktig for meg at bedriftskulturen var bra. Jeg ville tilbake til eventyrene på havet og på sjøbunnen. Men, lite visste jeg da hvor mye jeg kommer til å trives i både Malling og med næringseiendom, sier han med et smil.

Da Skramstad startet i Malling, så han fort at teknologien som var installert og ble installert var nesten like gammel som i historiene til faren hans, fra da han var byggdrifter.

– Jeg ble sjokkert over det uutnyttede potensialet på eiendommene. De første årene som driftssjef reduserte jeg energibruket på byggene mine tilsvarende årslønnen min og vel så det, kun ved å benytte eksisterende infrastruktur på en smartere måte, sier han og fortsetter: – Etter hvert ble jeg ansvarlig for en kjempespennende portefølje i Malling med en

ESTATE 01/21

Erfaring Skramstad har aldri vært redd for å bli møkkete på hendene. Hans erfaringer er at folk åpner mer opp når de ser at du kan være som dem.

ESTATE 01/21

65

UNG PROFIL

«Det viste seg at praktisk sans ikke nødvendigvis kunne læres på mastergradstudiene på NTNU. Noe som var en fordel for meg som elsket praktiske utfordringer.»

ROBERT SKRAMSTAD, daglig leder i Malling & Co Technology

ekstremt fremoverlent gårdeier. Her fikk vi investert i masse spennende eiendomsteknologi.

Skramstad husker godt da de tapte en anbudskonkurranse, om forvaltningstjenester på et fremtidsrettet bygg i Oslo til en av deres konkurrenter.

Hvorpå en av årsakene var at konkurrenten hadde kommet lenger da det kom til eiendomsteknologi.

– Da våknet det en slags faen i meg, og jeg bestemte meg for at digitalisering av næringseiendom skal ledes av oss, ikke dem, konstaterer han.

– Har du alltid vært målrettet?

– Jeg kan jo ikke si at jeg ikke har vært målrettet, men målet har nok vært litt udefinert og forandret seg over tid. Jeg har alltid vært glad i eventyr, noe som er et slags mål i seg selv. Dette har jo ført meg til mange spennende steder både på jobb og privat, svarer han og påpeker at han alltid har vært bevisst på at han vil bli noe. Konkurranseinstinktet hans har heller aldri vært størst og han er ingen dårlig taper, men når det er sagt så elsker han å være best også.

Skramstad har aldri vært redd for å bli møkkete på hendene. Hans erfaringer er at folk åpner mer opp når de ser at du kan være som dem.

– Om det var en filippinsk dekksarbeider, servicemontør i et næringsbygg, håndverker eller vaktmester. Alle disse gir en bedre og ærligere tilbakemelding hvis de ser at du kan være en av dem. Om det var å skru sjakler og koble til verktøy, eller bli møkkete i et teknisk rom. Alle disse tilbakemeldingene, erfaringene og drøfting rundt utfordringene mener jeg er avgjørende kunnskap for å klare å «disrupte» egen bransje, forklarer han.

KOMMUNIKASJON ER NØKKELEN TIL SUKSESS De siste årene har Skramstad innsett at en bedrift aldri er bedre enn sine ansatte, og at god bedriftskultur er ekstremt viktig for både det psykososiale, men også for robustheten til bedriften.

– I selskapet jeg jobbet, da jeg var i oljebransjen, hadde vi en administrerende direktør som ikke hilste på ansatte. Da selskapet gikk konkurs bestemte jeg meg for å aldri jobbe for en slik leder igjen. Ganske kontrast til familien Malling, som har god tone med alle ansatte uansett nivå og stillingstittel, sier han.

– Hva kan bransjen lære av de unge?

– Dette spørsmålet tror jeg både teknologer, utviklere, arbeidsgivere og gårdeiere bør stille seg oftere.

Det jeg tror er det viktigste vi kan lære av de unge er hva som er viktig for de og hva de bryr seg om. Det er tross alt de som skal designe, oppføre, drifte, bruke og arbeide i byggene vi planlegger i dag, fremhever han og fortsetter: – Hva vil være viktig for neste generasjon med tanke på fasiliteter, bærekraft og funksjoner. Ikke minst betalingsmodeller.

Selv vokste han opp med Discman, som han holdt i ro for at den ikke skulle hakke, og PC-spill som tok flere minutter å loade.

– Barna i dag har hele verden i sin lomme, med Spotify og YouTube, helt uavbrutt hvor som helst, når som helst. Disse ulike forutsetningene skal ikke undervurderes. Vi er nok mindre rastløse enn dagens unge som er vant til at alt skjer og virker umiddelbart.

Alt er tilgjengelig hele tiden, overalt. Dette tror jeg vi må ta med i byggene våre, påpeker han.

– Et annen tema jeg tror blir aktuelt, som jeg også legger til grunn i den strategiske rådgivningen i prosjektene jeg er involvert i, er hvordan vi skal motivere, involvere og engasjere fremtidens medarbeidere. Her er jeg sikker på at kommunikasjon er nøkkelen til suksess, forklarer han og fortsetter: – Kommunikasjon og kommunikasjonsform har ekstreme forskjeller fra en 60-åring til en 20-åring. Eksempelvis vil en eldre medarbeider oppleve to årlige medarbeidersamtaler som mas, derimot vil 20-åringen føle seg oversett.

Dette med likes, poeng og tommel opp bør nok medtas i motivasjonen, spesielt ved å ta kloke og bærekraftige beslutninger i det daglige.

66

STIKK HODET FREM Utover alt med motor, er Skramstad glad i naturen.

På fritiden er han enten ute i skogen eller på vannet med båten.

– Fiske og drikke øl er favoritten om sommeren. Ski i alpene på vinteren. Det er viktig å komme seg ut, sier familiefaren med to barn på 3 og 6 år. Som innrømmer at han kjenner godt på tidsklemmen (pre-korona), og forsøker å sjonglere barn, hus, trening og hobby.

– I garasjen står det 4,5 motorsykkel, to av syklene er ombyggingsprosjekter som bygges helt om fra bunnen, den ene er straks ferdig. Jeg har også et restaureringsobjekt fra 1938 som skal være et slags familieprosjekt med tre generasjoner involvert. Det er på tide at seksåringen lærer seg hvordan man overhaler en forbrenningsmotor. Virkemåte har vi allerede pugget utenat, ler han.

– Hvor er du om 10 år?

– Om ti år er jeg nok fortsatt i Malling, både fordi bransjen er i stadig utvikling som fører til mye dynamikk i arbeidsoppgavene, men også fordi selskapet har utrolig gode verdier som jeg også står for. Malling & Co Technology er i startgropen, men har veldig god

UNG PROFIL

«traction» i markedet. Vi vil nok være en passe stor gjeng om 10 år, svarer han og understreker at det ikke blir flere barn, men forhåpentligvis noe mere fritid hvor han kan dyrke hobbyer med familie og venner.

Gjør deg selv til en resurs på arbeidsplassen, er Skramstads råd til unge som vil opp og frem.

– Ikke aksepter å ikke ble involvert, eller bortgjemt i organisasjonen (både fysisk og hierarkisk).

Jeg startet min karriere som lærling i 2,5 år. Jeg er skikkelig fan av lærling-modellen. Ikke det at alle som uteksamineres med en bachelor eller master trenger 2 år som lærling, men et godt mentorprogram som innføring i arbeidslivet er nok ikke så dumt, sier han.

– Ikke være redd for å stikke hodet frem og still spørsmål. Vær åpen for å lære av de mere erfarne medarbeiderne, men ikke nøl med å utfordre metodikken til noe mere effektivt eller nye måter å løse oppgaver på. Nesten alle setter pris på gode forslag og ideer, forsetter han.

Avslutningsvis fremhever Skramstad at det lønner seg å være litt nerd innen sitt fagfelt. Det være seg økonomi, jus eller da teknologi som er hans fag.

– Bransjen er liten så oppfør deg redelig!

ESTATE 01/21

Kommunikasjon De siste årene har Skramstad innsett at en bedrift aldri er bedre enn sine ansatte, og at god bedriftskultur er ekstremt viktig for både det psykososiale, men også for robustheten til bedriften.

www.kirkestuenas.no

68

VERDENS VAKRESTE

– Bygget er like mye en poetisk og morbid fortelling om tid, sted og kultur, som det er et matmarked.

ESTATE 01/21

ESTATE 01/21

VERDENS VAKRESTE

69

70

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 01/21

VERDENS VAKRESTE

71 Foto: Duccio Malagamba

ESTATE 01/21

Av: Silje Rønne Foto: Shutterstock

– Santa Catarina trigger alle sansene våre og skaper samtidig et sted utover det som er direkte sansbart.

Det er et unikt stykke arkitektur som fungerer langt utover å kun være et byggverk. Arkitekturen har noe over seg som fremkaller opplevelsen av behag, nysgjerrighet og positiv refleksjon. Prosjektet har i tillegg skapt ett av de mest interessante nabolagene i Barcelona. Derfor er dette etter min mening et av verdens vakreste bygg, sier Navid Navid, arkitekt og eier av StudioNN i Lofoten.

Bygget ligger i det historiske senteret Ciutat Vella i Barcelona, som fungerer som en slags by i byen.

Bygget er et transformasjonsprosjekt av et gammelt markedsbygg, som i sin tid ble oppført på ruinene til Santa Catarina klosteret. I løpet av byggeprosessen ble det oppdaget gravplasser og levninger fra bronsealderen (datert ca. 4000 år tilbake). Disse er eksponert og inkorporert som en naturlig del av mathallen. Ifølge Navid er det en morbid og poetisk holdning som er gjennomgående i hele prosjektet.

Første gang Navid så Santa Catarina var før han studerte arkitektur.

– Jeg hadde aldri hørt om bygget før jeg tilfeldigvis rullet forbi det på en av mine første skateturer til Barcelona som ungdom (Barcelona er på grunn av sin arkitektur og byutvikling ansett som skateverdens Mekka). Det var en av de første gangene i mitt liv hvor en bygning hadde fått meg til å stoppe helt opp

med det jeg drev meg – og slukte all min oppmerksomhet. Det var i retrospekt et møte med arkitektur med sjelden sterk tiltrekningskraft, forteller han.

– Hva gjør det så unikt?

– Bygget rendyrker de spesifikke kvalitetene som tilhører stedet og ikke kun de generelle kravene til «kvalitet», som gode lysforhold, solide materialer, godt håndverk osv. Bygget er like mye en poetisk og morbid fortelling om tid, sted og kultur, som det er et matmarked. Det veksles kontinuerlig mellom ute og inne, fra konsentrerte, lysfylte nisjer til mørke rom med stor takhøyde; man ser ruiner og ny konstruksjon blandet om hverandre og det yrer av liv innimellom det som er dødt i en elegant og subtil takt. Og alt dette skjer under samme tak.

Det er noe romlig der som ikke begrenser seg til de fire omsluttende veggene eller omkringliggende byggene. En metafysisk struktur som en vanskelig å sette ord på, men som man tydelig kan oppleve. For meg føles det som om man går inn i en kapsel hvor tid opphører, og man opplever kun rom. Det er noe utrolig vakkert i det, svarer arkitekten.

EN HYLLEST TIL SIN FORGJENGER Santa Catarina er et morsomt prosjekt å snakke om, mener Navid. I overkant forenklet sier han at hele prosjektet handler om et nytt tak som folder seg over den gamle grunnmuren.

72

– Taket er en arkitektonisk tolkning av kunstbevegelsen stilleben (les: Vanitas) og kan ses på som en samling av frukt og grønt som forfaller over ruinene, påpeker han.

I 1997 ble det utlyst en arkitektkonkurranse for å gjenoppbygge Santa Caterina. EMBT, ved arkitekt Enric Miralles, fikk oppdraget. Ifølge Navid var Miralles en virtuos av en arkitekt som behersket tektonikk og materialsammensetning utrolig godt.

Det gjorde at han eksperimenterte og lekte mye i valg av konstruksjoner og materialer.

– Taket er bygget opp av en kjempefin stålstruktur som håndterer bæring, skjuler strøm, takrenner og andre føringer. Stålskjelettet er kledd inn med en taktro av tre, som bærer de karakteristiske mosaikkflisene. Miralles var veldig opptatt av den modernistiske arkitekten Antoni Gaudí, og har med taket uttrykt en hyllest til sin forgjenger. Instrumentalt i prosjektet var også å involvere den lokale industrien og sammen med keramiker Toni Cumella bruke tradisjonell keramikkproduksjon som et viktig element i det arkitektoniske uttrykket. Glasuren på flisene er laget med helt spesielle fargepigmenter som gjenspeiler frukt og grønnsakene som selges på innsiden, forklarer arkitekten.

En metodikk Miralles ofte benyttet i sine prosjekter, var å avdekke de historiske materiallagene som en kvalitet og ikke rive for mye eller kle inn alt i noe nytt.

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 01/21

«Det var en av de første gangene i mitt liv hvor en bygning hadde fått meg til å stoppe helt opp med det jeg drev meg – og slukte all min oppmerksomhet.»

NAVID NAVID

Foto: Espen Stokke

PROFIL Navn: Navid Navid Alder: 35 Utdanning: Master i Arkitektur fra Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo (2013). Post-grad i Social Urban Regeneration i regi av arkitektkontoret EMBT og Polytekniske Universitetet i Catalunya (2015).

Om: Arkitekt MNAL med egen praksis i Lofoten StudioNN, og engasjert som kommunearkitekten i Meløy kommune. Han har bl. a ledet det nasjonale pilotprosjektet Fremtidens fiskevær i Lofoten og vært spesialrådgiver i skate under utformingen av Oslo Skatehall.

Aktuelt: Bygger badstue og overnattingsstruktur for Meløy Adventure ute på Kalsholmen fyr i Vestfjorden sammen med Rintala Eggertsson arkitekter.

Han er jurymedlem i Attraktiv By- Statens pris for bærekraftig stedsutvikling.

VERDENS VAKRESTE

75 Foto: Duccio Malagamba

ESTATE 01/21

– Med presis kirurgi er ulike slisser åpnet opp for å eksponere forskjellige lag i den gamle bygningsdelen og lager en kjempegod dialog med den nye arkitekturen.

Det hele tyder på en veldig god øvelse i å vite når man har skrellet nok, og ikke gjøre mer enn nødvendig. Slik sett er Santa Catarina et kjempeinteressant restaurerings- og transformasjonsprosjekt. For øvrig noe som Atelier Oslo og Kima arkitektur også har lyktes å gjøre med Sentralen i Oslo, påpeker han.

ET GODT BYGG Å BEVEGE SEG I I snart 20 år har arkitekten besøkt Santa Catarina jevnlig. Han beskriver bygget fylt med ulike nisjer, lukter og tempoer.

– Jeg setter meg alltid på samme plass foran disken i en av de små matbulene og bestiller tapas når jeg er der. Fortsatt jobber de samme folka som jeg husker fra første gang jeg var der. Og da jeg bodde i Barcelona i 2015, traff man på hverandre på tilfeldige steder rundt om i bybildet. Selv om vi på ingen måte kjenner hverandre, føles det ut som om man har vokst i lag.

Men i det bygget føles det ut som om vi alltid har vært de samme. Det er rett og slett en utrolig koselig mathall med en hjertelig atmosfære, uttrykker han.

Navid opplever bygget organisert på en måte hvor man beveger seg nokså friksjonsfritt i en spennende sekvens av passasjer og boder i kjernen, og langs ytterveggene har man nisjer hvor man kan stoppe

VERDENS VAKRESTE

opp og sette seg ned for en kaffe eller matbit. Han beskriver infrastrukturen som en forlengelse av bygulvet på utsiden, der de lokale tar snarveier der det passer seg gjennom markedet (litt som Tullinløkka i Oslo fungerte som plass).

– Miralles arbeidet mye med romlige sekvenser og likte å skape narrativer. Han ville at folk skulle ubevisst bevege seg og oppleve på en bestemt måte.

For eksempel endres helningen på bakken du går på.

Ikke så mye at man gjør noe visuelt poeng ut av det, men det skaper en egen gravitasjon rundt bygget.

Samme prinsipp som Renzo Piano og Richard Rogers brukte i utformingen av plassen foran Pompidou senteret i Paris. Alt i alt er det mange subtile og usynlige krefter som arkitekturen iscenesetter som gjør Santa Catarina til et utrolig godt bygg å bevege seg i eller i nærheten av, konstanter han.

– Har du blitt inspirert av Santa Catarina i andre prosjekter?

– Miralles har sagt noe som at «det viktigste i arkitektur er å vite hva man ikke vil. Hva man vil, finner man ut av i prosessen med å jobbe med arkitekturen». Det er en holdning jeg syns kommer til uttrykk i dette prosjektet. Bygget er nokså uproblematisk sammensatt av masse fragmenter, kuriositeter og noen nærmest sarkastiske bygningsdeler. Men det fungerer utrolig godt helhetlig, svarer han og fortsetter:

ESTATE 01/21

Kortreist Santa Caterina er et marked i Barcelona. Her finner du alt fra frukt, grønnsaker og blomster, til fisk og kjøtt. Alt er produsert i nærområdet.

Foto: Duccio Malagamba

76

Skreddersydde, bærekraftige servicekonsept

Toma bistår eiendomsbesittere og leietakere med skreddersydde servicekonsept som bidrar til å skape attraktive eiendommer og arbeidsplasser.

Vi handler lokalt og tenker globalt. Samfunnsansvar og bærekraft er en viktig del av vår daglige drift og strategiske arbeid. Derfor jobber vi målrettet med tiltak som utgjør en forskjell for miljø, klima og samfunn. Les mer om våre tjenester på toma.no.

kantine & personalrestaurant • renhold • camps eiendomsdrift • kontortjenester • vakthold

78

– Det er til stede en grunnleggende holdning om at ikke alt trenger å «designes», men at arkitekturen har kraft til å fylle igjen de mellomrommene som de ulike bygningsdelene etterlater seg. På en annen måte kan man si det slik at både mellomrom og det uferdige kan være med på å skape et helhetlig resultat og gode rom å være i. Å vite når man skal gi seg, og gi albuerom for det uventede er en holdning jeg forsøker å ta med i alle prosjekter.

På spørsmål om det er mulig å få til noe lignende i Norge, trekker Navid frem Storhamarlåven i Hamar som Sverre Fehn har tegnet. Han mener det er et utmerket eksempel på at vi har fått til en helt unik arkitektur her i Norge.

– Med Storhamarlåven bygde Sverre Fehn forbindelser mellom gammelt og nytt på eksemplarisk vis. Det er et av de viktigste prosjektene i moderne arkitektur. Jeg vet at Miralles var veldig opptatt av Fehn sin tilnærming til faget og at Storhamarlåven har vært en direkte inspirasjon til Santa Catarina, forteller han.

Generelt syns arkitekten at vi har vært flinke i Norge til å gi plass for prosjekter som er litt annerledes. Men han skulle ønske vi så mer av disse.

– Det er absolutt mer rom for å utforske de spesifikke kvalitetene i ethvert arkitekturprosjekt. Jeg håper med dette at byggherrer og eiendomsutviklere ser verdien av å eksperimentere mer. Det mest bærekraftige vi kan gjøre er å skape meningsfulle rom – som tåler tidens tann. Vi bør alle spørre oss selv når vi skal bygge – som Gartnerfuglen Arkitekter uttrykte så passende: «Blir dette en vakker ruin?».

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 01/21

For alle Markedet er verdt et besøk enten du skal shoppe, spise lunsj eller vil se på arkitekturen.

HØR NÅ!

LETT

LEDIG

NYSGJERRIG

FREKK

OVERRASKENDE

En podcast som favner bredt og forteller de gode historiene fra eiendomsbransjen. Hver 14. dag går DJ & Rønne under huden på gjestene for å lytte, lære og forstå. Med ærlighet og direkte tone hører vi om motivasjon og drivkraft, suksess og nederlag. Og ikke minst, du må ikke jobbe med eiendom for å ha glede av disse usminkede minuttene.

Bak fasaden med DJ & Rønne. En podcast fra Estate Media.

Podcasten finner du på Apple Podcast, Acast og Spotify.

Vi bygger leilighetsprosjekter i totalentreprise Vår standardisering og systematisering resulterer i bedre kvalitet og lavere pris.

LeilighetsExperten er en del av Witor Entrepenør.

Les mer på witor.no eller leilighetsexperten.no

LeilighetsExperten

ESTATE 01/21

81

NORDIC ISSUE

NO

RDIC ISSU

E

Nordic Issue 2021 Vi ser nærmere på det nordiske eiendomsmarkedet.

s. 82

KJØPTE FOR 100 MILLIARDER I ÅRET KORONAKRISEN HERJET s. 86

STERKT TRANSAKSJONSMARKED I SVERIGE s. 92

SELGERE SØKES s. 98

GIGANTENE VIL SATSE I NORGE s. 104

NORGE I FRONT s. 110

ATTRAKTIVT BOLIGMARKED s. 112

SVERIGE ER HOVEDSTADEN I NORDEN s. 114

NORDISK BERG- OG DALBANE I KORONATIDER

82

NORDIC ISSUE

NO

RDIC ISSU

ESTATE 01/21

E

Kjøpte for 100 milliarder i året koronakrisen herjet Det norske eiendomsmarkedet opplevde enorm etterspørsel etter næringseiendom i koronaåret.

Det norske eiendomsmarkedet opplevde enorm etterspørsel etter næringseiendom i koronaåret.

Fjorårets største Telenors hovedkontor var den største transaksjonen i Norge i 2020.

ESTATE 01/21

83

NORDIC ISSUE

«Denne transaksjonen er den største transaksjonen av et enkelt logistikkbygg i både Norge og Norden og en av de største i Europa som noen gang er gjort.»

BÅRD BJØLGERUD, Pangea Property Partners om NREP-dealen

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et var ikke mange som hadde trodd at transaksjonsvolumet i det norske eiendomsmarkedet skulle komme opp i rundt 100 milliarder kroner i 2020 da statsminister Erna Solberg stengte Norge i midten av mars. Det er noe høyere enn i 2019 og det nest høyeste transaksjonsvolumet vi har hatt i Norge noen gang.

– Første kvartal i 2020 var forventet å gå som «vanlig», men nedstenging av Norge førte til at svært mange transaksjoner ble stoppet eller utsatt.

Det var først mot slutten av juni at sentimentet i markedet igjen snudde til det positive og med de naturlige syklene i transaksjonsmarkedet, var det i slutten av august/september markedet virkelig tok av igjen, uttalte Håkon Heiberg Styrvold, leder for transaksjonsavdelingen og partner i Newsec, til Estate rett før årsskiftet.

Da kunne han melde om en hektisk høst, og en desembermåned han aldri har opplevd maken til når det gjelder transaksjoner.

HOT: KONTOR De store rentekuttene som Norges Bank gjorde i kriseåret 2020, har sendt investorene inn i eiendomsmarkedet i jakten på avkastning. Og aller best har prisutviklingen, med fallende yielder, vært for kontoreiendommer sentralt i de store byene som er leid ut til offentlige leietakere på lange kontrakter.

Nedgangen i yield ble illustrert ved at Entra, midt

i kampen om selskapet, kom med en oppdatert verdivurdering midt i fjerde kvartal. Entra argumenterte for at det særlig iløpet av fjerde kvartal hadde vært et skarpt yieldfall for selskapets eiendommer og kunne vise til en økning av eiendomsverdiene fra 51,8 til 56,5 milliarder kroner (8 prosent). Ifølge Entra har prime yield i Oslo falt fra 3,6-3,7 prosent til 3,25-3,3 prosent i løpet av tredje og fjerde kvartal.

Transaksjon: John Fredriksens eiendomsselskap Norwegian Property kjøpte Snarøyveien 30, som huser Telenors hovedkontor, for 5,45 milliarder kroner.

– Vi har veldig stor tro på Fornebu, og jeg tror det vil skje mye i området i årene fremover, sier adm. direktør Bent Oustad i Norwegian Property.

HOT: LOGISTIKK Logistikkmarkedet var blant investorenes favoritter allerede før koronakrisen, hovedsakelig på grunn av utvikling i netthandelen. Og da koronakrisen rammet Norge, økte investorenes appetitt på logistikk ytterligere. Covid-19 ga videre vekst i netthandelen og økte behovene for lager. Videre vil både bedrifter og staten Norge ha større beredskapslager etter å ha sett konsekvensene av avbrutte varekjeder fra Kina. Politikerne i Norge oppdaget særlig hvor dårlig rustet landet var når det gjelder å ha lager av viktige varer for helsenæringen, medisiner og andre samfunnskritiske varer.

84

ESTATE 01/21

Foto: Newsec

NORDIC ISSUE

2

1

Det har derfor vært en betydelig etterspørsel etter store og moderne lagereiendommer fra potensielle leietakere, og investorene har fortsatt å presse yielden nedover.

Transaksjon: NREP kjøpte i høst Coops sentrallager på Gardermoen for 3 milliarder kroner til en yield helt nede på 3,9.

– Denne transaksjonen er den største transaksjonen av et enkelt logistikkbygg i både Norge og Norden og én av de største i Europa som noen gang er gjort, uttalte Bård Bjølgerud i Pangea Property Partners da dealen ble kjent.

NOT: HANDEL Kjøpesenter og handelseiendommer på gateplan hadde et annus horriblis i 2020. Segmentene, som allerede var hardt presset av netthandelen, var ifølge DNB Næringsmeglings investorundersøkelse nederst på listen over hvilke eiendommer investorene ønsket å kjøpe før Covid-19. Og etter virusutbruddet ble ikke lysten på å kjøpe eiendom noe større. Men det er blitt gjennomført noen transaksjoner. Ved utgangen av fjerde kvartal utgjorde handelssegmentet (all handel) ifølge Newsec 11 prosent av transaksjonsvolumet.

Transaksjon: Parters Group solgte Stovner Senter, Torvbyen og Marked til Citycon for 1,81 milliarder kroner.

Ikke fullt så Not: Dagligvare og handelsparker.

Det finnes lyspunkter i handel også. Dagligvare-

eiendommer og handelsparker med god beliggenhet har vært etterspurt hos investorene. Dagligvarebutikkene har opplevd kraftig omsetningsvekst, og det har vært en hyppig omsetning av den type eiendommer gjennom hele 2020. Også flere av handelsparkene har vekst

–1

NOT: HOTELL Hotellsektoren star fortsatt midt i en omfattende krise som begynte i mars i fjor. Det har gjort segmentet til et svært lite attraktivt sted å plassere pengene.

Det har derfor vært liten aktivitet i transaksjonsmarkedet innenfor hotell. Hotelloperatørene har hatt et kraftig fall i inntektene, noe som slår hardt ut over leieinntektene til eierne av hotellene, da leiekontraktene ofte er omsetningsbasert.

–2

NON EXISTENT: BOLIGEIENDOMMER Det norske eiendomsmarkedet skiller seg fra mange europeiske land ved at det er et marked hvor boligtransaksjoner utgjør en liten andel av markedet.

Ifølge Eiendom Norge eier nesten 8 av 10 nordmenn sin egen bolig, og mange av de som er i leiemarkedet leier bolig av enkeltpersoner. Enten i form av en hybel i et hus eller av en «hobbyinvestor» som har alt fra en til fire-fem utleieboliger. Det er derfor få boligporteføljer som selges og få store profesjonelle boligutleiere. Heimstaden Bostad er den klart største aktøren i Norge på boligutleie, med over 4.500 boliger.

Adm. direktør Bent Oustad i Norwegian Property tror på kontorområdet Fornebu, som tidligere huset en flyplass.

Leder for transaksjonsavdelingen og partner i Newsec , Håkon Styrvold, har aldri opplevd maken til transaksjonsmarked i desember.

ESTATE 01/21

85

NORDIC ISSUE

3 milliarder og 3,9 prosent yield NREP kjøpte Coops sentrallager på Gardermoen for rekordlav yield i det norske logistikkmarkedet.

TRANSAKSJONER 2020: SELGER

KJØPER

PRIS (MNOK)

YIELD

HQ Telenor Fornebu

Telenor

NPRO

5.450

5,85 %

NRK-tomten

NRK

Ferd

5.060*

utvikling

Barnehage-portefølje

Læringsverkstedet

SBB

4.250

5,85 %

Coop Sentrallager

Møller Eiendom

NREP

> 3.000

ca 3,90%

Veidekke Eiendom (norsk del)

Veidekke

Fredensborg, NPRO og Union Real Estate Fund III

2.720

utvikling

Telegrafen

Tristan m.fl.

Ukjent

2.250

≈3,50%

Tjuvholmen Allè 1-5

Eiendoms-spar

Canica via Vika PF

2.060

3,05 %

Søren Bulls vei 2, Søren Bulls vei 29, Trygve Lies plass 1

Clarksons

Lerka Eiendom, Linstow og Wahl Eiendom

2.000

4,25 %

Stovner senter, Torvbyen og Marked

Partners Group

CityCon

1.813

konf.

Jonsvoll-kvartalet

Sparebank Vest

KLP

1.620

3,5%-3,6%

*Avhengig av regulert volum

Kilde: Newsec

EIENDOM

86

NORDIC ISSUE

R NO

DIC ISSU E

Sterkt transaksjonsmarked i Sverige Det svenske transaksjonsmarkedet trosset pandemien og hadde sitt tredje sterkeste år noensinne.

Solna United Skanska solgte kontorbygget Solna United for 3,3 milliarder til et fond forvaltet av DWS.

ESTATE 01/21

NORDIC ISSUE

87 Foto: Newsec

ESTATE 01/21

Ulrika Lindmark Head of valuation and strategic analysis, Newsec Sverige.

Av: Maria Nordlander, Redaktør Fastighetsnytt

T

il tross for at eiendomsmarkedet i 2020 i stor grad ble preget av koronapandemien, med stengte økonomier og stor usikkerhet rundt utviklingen fremover, ble året avsluttet med et rekordsterkt fjerde kvartal. Når vi summerer opp pandemiåret, ble det ifølge Newsec gjennomført eiendomstransaksjoner for totalt 189 milliarder kroner. Det gjør 2020 til det tredje sterkeste transaksjonsåret noensinne.

Markedet var spesielt sterkt i desember, da årets tre største transaksjoner ble gjennomført. Totalt ble det gjennomført transaksjoner for 56 milliarder kroner, ifølge Pangea Property Partners. Det er den høyeste noteringen man har talt opp for en enkelt måned.

FORTSATT INTERESSE FRA UTENLANDSK KAPITAL Til tross for pandemien, fortsatte interessen for det svenske markedet fra utenlandske investorer.

Ifølge Pangea Property Partners sto utenlandske investorer for hele 27 prosent av det totale transaksjonsvolumet i fjor.

Den desidert største transaksjonen sto amerikanske Blackstone for da de kjøpte 39 logistikkeiendommer for 5 milliarder kroner. Dealen har et ekstra element som kan gjøre den enda større, men den var avhengig av at Castellum vant budstriden om norske Entra. Nå har Castellum trukket budet på Entra. Dersom Castellum hadde fått kjøpt Entra, ville Blackstone kjøpt ytterligere 175 eiendommer for hele 13,1 milliarder kroner.

POPULÆRT MED TRYGGE INVESTERINGER I 2020 Selv om eiendomsmarkedet klarte seg relativt godt i 2020, kunne man se et skifte mot mer sikre investeringer.

– Det går et skille som gir økt investeringsinteresse for etablerte eiendomssegment, med stabile kontantstrømmer og gode markedsutsikter, sier Ulrika Lindmark, Head of Valuation and strategic analysis i Newsec Sverige til Fastighetsnytt og fortsetter: – Boliger var for fjerde året på rad det eiendomssegmentet hvor det ble investert mest,

88

ESTATE 01/21

Foto: Pangea

Foto: Afry

NORDIC ISSUE

2

1

med over en tredjedel av det totale investeringsvolumet. Selv investeringene innenfor lager, logistikk og industri var på rekordhøye volumer, med investeringer for nærmere 34 milliarder kroner gjennomført i segmentet. Det tilsvarte rundt 18 prosent av det totale transaksjonsvolumet.

OPPSVING FOR MINDRE STEDER I løpet av fjoråret økte eiendomsinvesteringene utenfor storbyene, og ifølge Newsec ble nærmere halvparten av all investert kapital allokert utenfor Stockholm, Gøteborg og Malmø.

Fastighetsnytt har snakket med Thomas Sandell, sjefsarkitekt på Afry. Han tror at spesielt boliger utenfor storbyene vil få et oppsving i takt med at mulighetene til å jobbe hjemmefra blir permanente.

– Det har skjedd et tydelig skille i hva som er viktig.

Både når det gjelder boliger og arbeidsplasser, vil vi huske 2020 som året da disse trendene akselererte.

Han ser også et skille i hvilken type boliger som bestilles.

– Før korona ville alle boligutviklerne at man skulle tegne så små leiligheter som mulig. Da kunne man ta mye bedre betalt og få ut så mange leiligheter som mulig i hvert bygg. Nå etterspørres større leiligheter, der stadig flere vil ha behov for ett ekstra rom.

OPPGANG I SAMFUNNSEIENDOMMER Ved siden av boliger, regnes samfunnseiendommer nå som det heteste i det svenske transaksjonsmarkedet, både blant investorer og lånegivere.

I 2020 sto segmentet ifølge Newsec for 13 prosent av det totale transaksjonsvolumet, 25 milliarder kroner.

Mikael Söderlund, Head of research og partner i Pangea, sier at det fortsatt er først og fremst store institusjonelle investorer som står bak de fleste handlene, men noterer seg at det også kommer flere børsnoterte eiendomsselskaper og ulike typer av private aktører inn i segmentet.

– Fellesnevneren er at de fleste kjøperne fortsatt er svenske, noe som er blitt enda mer tydelig under det koronapregede 2020. Den knivskarpe innenlandske konkurransen gjør det vanskelig for utenlandske investorer å komme inn i markedet, og det er snarere slik at svenske samfunnseiendomsaktører ser etter vekstmuligheter utenlands.

Ulrika Lindmark i Newsec tror vi vil se flere utenlandske aktører i det svenske markedet, særlig fra de nordiske nabolandene, i de kommende årene.

– I 2021 vil vi trolig se flere internasjonale investeringer i segmentet, både via etablerte nordiske aktører og nye utenomnordiske investorer som handler premium eiendommer i segmentet, sier Lindmark.

–1 Thomas Sandell, Sjefsarkitekt hos AFRY.

–2 Mikael Söderlundh, Head of research og partner i Pangea Property Partners.

ESTATE 01/21

Karlatårnet Karlatårnet, som blir Nordens høyeste bygg, inngikk i gigantdealen mellom Balder og Serneke mot slutten av fjoråret.

NORDIC ISSUE

89

90

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

Fjorårets ti største transaksjoner (Kilde: Datscha):

1. 28,2 MILLIARDER: SBB KJØPTE HEMFOSA Budet på Hemfosa ble lagt inn i desember 2019 og var en kombinasjon av B-aksjer i SBB, samt et kontantvederlag. Kjøpet ble sluttført i 2020. SVV kjøpte også flere stamaksjer, drøye 8,7 millioner, i Hemfosa fra Suquant Capital i februar, som gjør at selskapet kontrollerer 98,3 prosent av aksjene og 98,9 prosent av stemmene i Hemfosa.

5. 4,9 MILLIARDER: NYFOSA KJØPER AV SBB Selskapet kjøpte en kontorportefølje med 44 eiendommer spredt over hele landet.

2. 6,4 MILLIARDER: BALDER BLIR DELEIER I KARLASTADEN Balder kjøpte halvparten av Karlatornet i Gøteborg for 3,2 milliarder kroner. De fullstendige salgsinntektene for tårnet beregnes å ende på 6,4 milliarder kroner. Selskapet har også avtale om kjøp av 1400 utleieleiligheter, samt 12.000 kvadratmeter med næringseiendom av Serneke som ferdigstilles i 2023-28 i Stockholm, Gøteborg og Malmø for 3,2 milliarder.

7. 3,979 MILLIARDER: ATRIUM LJUNGBERG SELGER FARSTA SENTRUM Kjøper er Stadsrum, som overtok drøye 100.000 kvadratmeter utleiebart areal.

3. 5 MILLIARDER: BALDER KJØPER HELE MASMÄSTAREN Selskapet ble dermed eiere til nye leiligheter i Falun/ Borlänge, Vesterås, Uppsala og Nacka. Porteføljen omfatter ca. 250.000 kvadratmeter fordelt likt på boliger og næringseiendom.

9. 2,7 MILLIARDER: SBB KJØPER SVEAFASTIGHETER BOSTAD Kjøper omfatter totalt 7.100 leiligheter, hvorav 6.000 er i Storstockholm, inkludert utviklingsportefølje og pågående prosjekter.

4. 5 MILLIARDER: BLACKSTONE KJØPER AV CASTELLUM Selskapet kjøpte 39 logistikkeiendommer for 5 milliarder kroner

6. 4,67 MILLIARDER: SBB KJØPER AV OFFENTLIGA HUS Selskapet kjøpte 54,3 prosent av Offentliga Hus, som ble børsnotert i oktober.

8. 3,3 MILLIARDER: SKANSKA SELGER SOLNA UNITED Byggegiganten solgte kontorbygget Solna United i Solna til et fond som forvaltes av DWS.

10. 2,6 MILLIARDER: HEMSÖ OG SVEANOR SELGER Selskapene solgte den felles eide eiendommen Princeton 1 i Hagastaden i Stockholm. Kjøper er KLP Eiendom.

Farsta sentrum Farsta sentrum ligger rett sør for Stockholm og ble solgt fra Atrium Ljungberg til Stadsrum for knappe 4 milliarder kroner.

ESTATE 01/21

NORDIC ISSUE

91

92

NORDIC ISSUE

R NO

DIC ISSU E

SELGERE SØKES I alle de nordiske landene har transaksjonsmarkedet vært sterkt i 2020.

Nå venter – kanskje – et enda sterkere år. Den største utfordringen i samtlige nordiske land er ikke å skaffe kjøpere, men selgere.

Av: Kamilla Sevel Redaktør Estate Media Danmark

I

starten av 2020 var en rekke danske næringsmeglere enige om en ting: Transaksjonsmarkedet hadde toppet, men året kunne likevel bli bra. Så kom korona og usikkerheten spredte seg. Troen på et godt år forsvant. Utenlandske investorer kunne ikke reise inn til Danmark, økonomisk krise lå i luften, og med den kom også forventningen om en nedgang i økonomien, stigning i arbeidsledigheten, økt ledighet og fallende eiendomspriser.

Det stikk motsatte skjedde.

– Faktisk understreker investeringsaktiviteten at de utenlandske investorene – ytterligere forsterket av korona-uroen – vil plassere kapitalen der hvor de finner stabilitet og sikkerhet. Og det har vist seg at Danmark fortsatt er en sikker havn, sier adm. direktør og partner Jacob Lund i Nordicals København.

Transaksjonsvolumet endte opp mot 25 prosent høyere enn de fleste næringsmeglere hadde anslått, og boligmarkedet nærmest eksploderte med det høyeste antall solgte boliger siden 2011. Dermed ble det totalt omsatt eiendommer for godt over 70 milliarder kroner. Det er, avhengig av hvilke megleres anslag man måler fra, mellom 19 og 25 prosent høyere enn i 2019. Men ett segment tok helt av når det gjelder transkasjoner.

– Med en vekst på hele 118 prosent til 9 milliarder kroner i 2020, leverte logistikksegmentet den største veksten sammenlignet med 2019, sier Managing Partner Nicholas Thurø i meglerfirmaet RED Cushman Wakefield.

LOGISTIKK HAR KLART SEG BEST Og dersom det er et segment som investorene forventer seg mye av også i 2021, så er det logistikkeiendommer. Ikke minst fordi Danmark har kunnet tilby høyere avkastning enn de omkringliggende markedene, hvor logistikk har vært en mer etablert del av eiendomsmarkedet i en lengre periode.

– Vi venter at de positive trendene, med stor interesse fra investorer for gode logistikkeiendommer, fortsetter i 2021. Det er mye som indikerer at det er rom for fallende avkastningskrav i segmentet, og vi forventer at vi vil se enkelte handler tett på 4 prosent, sier Nicholas Thurø.

Samtidig falt transaksjonsvolumet i kontorsegmentet dramatisk i 2020 med hele 40 prosent til 11 milliarder kroner, altså en omsetning på bare 2 milliarder kroner mer enn investeringene i logistik.

Hele 2,1 milliarder kroner i dette segmentet er bundet opp på en enkelt transaksjon i form av Danske Banks nåværende hovedkontor i Laksgade i København sentrum. Eiendommen kan kanskje karakteriseres som en prosjekteiendom. Den blir fraflyttet i 2023, og er deretter klar for å utvikles.

ESTATE 01/21

93

NORDIC ISSUE

Stor transaksjon I april 2020 ble Danske Banks hovedkontor i København sentrum solgt for 2,1 milliarder danske kroner.

Foto: Nicolas Cosedi

ESTATE 01/21

94

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

«Den nordiske regionen er god til å takle økonomiske kriser. Befolkningen er disiplinert og har mulighet til å fungere i krisesammenhenger.»

BÅRD BJØLGERUD, Pangea Property Partners

– På grunn av usikkerheten i markedet, søkte kapitalen i fjor inn mot de sikre eiendommene som tradisjonelt har vært sentralt beliggende kontoreiendommer i København. Kontoreiendommer utenfor København har i større grad falt utenfor radaren.

Men de var ikke nødvendigvis i markedet. Så volumnedgangen skyldes i større grad manglende tilbud enn manglende etterspørsel, sier Nicholas Thurø.

FÅ KONTOREIENDOMMER TIL SALGS I SENTRUM Leieprisene på kontorer i Danmarks største byer har steget svakt de seneste årene, men ligger fortsatt på under halvparten av prisene i for eksempel Oslo eller Stockholm. Med gode muligheter for nybygging tett på sentrum, er det ikke umiddelbart noe som gir støtte til stigende priser. Tvert i mot.

– Vi opplever fortsatt en fornuftig etterspørsel etter leie av kontorlokaler i sentrale København, men ledigheten forventes å stige i 2021. Det blir økt konkurranse om leietakerne. Avkastningsnivået for kontorer har over flere år vært nedadgående, men vi forventer at det vil være uendret i 2021 eller marginalt lavere på grunn av økt ledighet i CBD og den forventede lagerbeskatningen, sier Nicholas Thurø.

Til tross for at retailsegmentet har vært det segmentet som har hatt det hardest i 2020, og det har vært en svakere interesse for gateeiendommer som historisk har drevet frem retailmarkedet, så sikret tre milliardhandler at transaksjonsvolumet i retailsegmentet steg med 76 prosent til 7,2 milliarder kroner.

Det er dog ingen tvil om hva det var størst interesse for i 2021. Med et volum på 41,5 milliarder kroner, som er langt over halvparten av det samlede

transaksjonsvolumet, ble boligsegmentet igjen i 2020 det eiendomssegmentet som genererte det absolutt største transaksjonsvolumet. Boligsegmentet vil også være det som trekker til seg flest investorer i 2021.

Og produktene er på vei ut i markedet.

– I 2021 vil det fortsatt bli bygd mange nye boliger i København. I takt med at de etablerte utviklingsområdene Nordhavnen, Amager Strand og Ørestad blir ferdigstilt, vil utviklingen flyttes til nye områder, som Jernbanebyen sør for sentrum, Kløvermarken på Amager og Grønttorvet i Valby. Det er også muligheter i omdannelse av lager- og industriområder i Københavns Nordvest-ormådet. I takt med at flere prosjekter ferdigstilles, forventes det å komme et midlertidig press på husleien, sier Nicholas Thurø.

UBALANSE KAN VÆRE PÅ VEI I BOLIGMARKEDET? Det gjelder særlig i København, men til dels også i Danmarks nest største by Aarhus. Til gjengjeld er det stor forskjell på hvilken type boliger det er størst etterspørsel etter.

– Det utvikles mange nye boliger, og det er bra for forbrukerne som får mer å velge mellom når det kommer en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel. Så kan man bosette seg der hvor man ønsker.

Men vi ser tegn på at man ikke bygger i henhold til etterspørselen. Vi begynner å se for mange tomme leiligheter, sier partner Carsten Gørtz Petersen, som er leder av Colliers’ Aarhus-kontor.

For eksempel stiger liggetiden på store boliger på over 99 kvadratmeter i København, og samtidig er leieprisen for nybygg falt i snitt med 2 prosent de seneste fire årene.

–1 Med det nåværende renteog etterspørselsnivået, venter vi at avkastningskravene i boligsegmentet vil være svakt fallende i 2021. Særlig for eiendommer som allerede er i drift og eiendommer sentralt i København, sier Managing Partner Nicholas Thurø i RED Cushman Wakefield.

Foto: RED

–2 Ett av de store utviklingsområdene er den tidligere industrihavnen. Her bygges nå boliger og næring i bydelen Århusgadekvarteret.

–3 Det ventes at investorene fortsetter å kjøpe eiendom i Danmark.

1

3 Foto: Kamilla Sevel

Foto: Kamilla Sevel

Foto: RED

ESTATE 01/21 NORDIC ISSUE

2

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

Foto: Colliers

96

I samme periode har leieprisen for boliger på under 75 kvadratmeter steget med 15 prosent. Som tommelfingerregel kan man si at dersom etterspørselen skulle virke uten planmessige reguleringer, så ville det blitt bygd flere små boliger i København og flere større boliger i Aarhus.

Det er dog ennå ingen tegn på at det er grunn til alvorlig bekymring. Ser man på sammensetningen av avkastningen i 2020, så et det også preget av fallende avkastningskrav. Dermed er det plass til prisstigninger, viser de seneste tallene fra Colliers.

Totalavkastningen på eiendomsinvesteringer i Storkøbenhavn i 2020 endte på 9,9 prosent, noe som er nesten oppe på nivået fra 2018, da den var 11,8 prosent. Dermed ble avkastningen på eiendommer langt høyere enn på obligasjoner, men tross alt lavere enn på aksjer som igjen hadde historisk høye tall i 2020. Direkteavkastningen var 4,1 prosent.

– Verdistigningene er stort sett drevet frem av fallende avkastningskrav. Ut fra den samlede verdistigning på 5,8 prosent, skyldes 0,4 prosentpoeng stigende leieinntekter, mens 5,4 prosent skyldes at investorenes krav til nettostartavkastning ved eiendomsinvesteringer har falt. Endelig er verdiutviklingen marginalt negativt påvirket av en svak stigning i ledigheten. I motsetning til 2018 og 2019 er prisstigningene dermed ikke drevet frem av en forbedring i leiemarkedet, sier adm. direktør og partner Peter Winther i Colliers.

HØYT NIVÅ FORTSETTER Samtlige næringsmeglere forventer at transaksjonsvolumet fortsetter på et høyt nivå. Hvis man skal oppsummere en trend i 2021, så blir det at boliger fortsatt er investorenes foretrukne segment, og det fører igjen til at det både bygges, kjøpes og selges et meget stort antall boliger. Enten som enkeltsalg eller som samlede porteføljer med utleieboliger.

Men Colliers ser også faresignaler. Den store etterspørselen etter eiendommer har nemlig betydd at investorene har gjort to ting: De har rykket lenger ut i verdikjeden for å ta en større del av utviklingen, og dermed økt risikoen. Og de har i større grad vært mer eller mindre presset til å gå utenfor de største byene. Det ser man tydelig av at mens 70 prosent av eiendomsinvesteringene i det danske markedet skjedde i hovedstadsområdet i 2019, var fordelingen nesten 50/50 i 2020.

– 2021 blir et godt år. Krisen kommer ikke i 2022 og kanskje heller ikke i 2023. Men det er viktig å følge med, for virkelige kriser kommer ikke av pandemier, isvintre eller andre eksterne sjokk.

De kommer av at ubalansene i økonomien og i markedene vokser seg for store. Og vi har så smått begynt å skape basisforutsetningene for den neste krisen, så det er det vi skal holde et øye med, sier Peter Winther.

Peter Winther Økt nybyggvirksomhet, flere transaksjoner og flere internasjonale investorer til Danmark vil prege 2021, sier adm. direktør og partner i Colliers, Peter Winther.

Tydelige råd fra budgivning til closing Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

Clients say: “The team performs excellently when it comes to business knowledge, experience and innovative, commercial advice.The lawyers’ understanding of risk and ability to solve difficult issues is highly valued.”

KONTAKTER Oslo Christian Müller cmu@thommessen.no Even Bratsberg ebr@thommessen.no Christopher Borch cbo@thommessen.no Bergen Vidar Havsgård vha@thommessen.no Stavanger Thomas Abrahamsen tab@thommessen.no

Advokatfirmaet Thommessen AS www.thommessen.no

London Lars Eirik Gåseide Røsås lgr@thommessen.no

98

NORDIC ISSUE

R NO

ESTATE 01/21

DIC ISSU E

Gigantene vil satse i Norge De tre svenske eiendomsselskapene som har vært interessert i å kjøpe Entra, er alle på listen over de største eiendomsselskapene i Sverige.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M

ot slutten av fjoråret ble det hektisk for styret og ledelsen i Entra, da det ene svenske eiendomsselskapet etter det andre kastet seg inn i kampen om Entra. Og det var ikke noen små aktører som var villige til å legge store penger på bordet for å kjøpe Norges femte største eiendomsselskap. Både SBB i Norden, Castellum og Balder er alle blant de ti største eiendomsselskapene i Sverige.

TO BUDGIVERE… Rett før børsen åpnet den 24. november i fjor høst sendte Entra ut en kortfattet børsmelding om at noe var på gang. «Styret i Entra informerer om at det har mottatt interesse som kan føre til et bud på selskapets aksjer. Vi kommer med nye oppdateringer når det er påkrevd», lød meldingen, som også la til at aksjonærene ikke burde gjøre noe som kan skade deres interesser.

Entra-aksjen steg kraftig på meldingen og etter to og en halv times intens handel, ble handelen på Oslo Børs stoppet i påvente av en ny melding. Da kom SBB på banen med melding om at de hadde planer om å legge inn et bud på Entra. Det ble indikert en verdi på 165 kroner per Entra-aksje, fordelt

på 115,50 kroner i kontanter og 49,50 kroner med oppgjør i SBB-aksjer.

Et sammenslått SBB/Entra ville bli en ledende aktør innenfor samfunnseiendommer, med totale eiendommer verdt over 130 milliarder kroner.

Kort tid etter at handelen i aksjen var i gang igjen etter SBB-meldingen, kom Entra-styret med nok en melding. Da var budskapet at det var ytterligere en aktør som hadde vist interesse for selskapet, og at styret ikke hadde vært i kontakt med SBB forut for børsmeldingen.

To dager senere sendte Castellum en børsmelding om at det svenske selskapet ønsker å kjøpe Entra.

Castellum hadde samtidig sikret seg et fortrinn i kampen ved å ha kjøpt aksjene til den norske staten (over 8 prosent).

Estate Nyheter tok en prat med Castellums toppsjef Henrik Saxborn da selskapet la frem tallene for fjerde kvartal. Han mener en konstellasjon mellom Castellum og Entra vil skape et selskap som er attraktivt for internasjonale investorer.

– Et sammenslått selskap vil bli det sjette største eiendomsselskapet i Europa. Allerede i dag har vi 50 prosent utenlandsk eierskap, og vi har en veldig høy omsetning i aksjen vår, sier Saxborn.

99

NORDIC ISSUE

Store i Stockholm Flere av de største eiendomsselskapene i Sverige har en sterk posisjon i Stockholm.

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 01/21

Foto: Marius Viken

Foto: NTB

Foto: Castellum

Foto: Shutterstock

100 NORDIC ISSUE ESTATE 01/21

1 2

3

4

101

ESTATE 01/21

NORDIC ISSUE

–1

…OG ÉN AKSJEKJØPER Mens Entra-styret begynte arbeidet for å få de to budgiverne til å øke budene, meldte en tredje aktør seg på i kampen om Entra, langt mer stillferdig.

Erik Selins eiendomsselskap Fastighetes AB Balder begynte å kjøpe Entra-aksjer i markedet og flagget den 7. desember at det hadde passert en eierandel på 5 prosent. I dagene etter skulle Balder også passere 10 og 15 prosent eierandel, og da Balder passerte 20 prosent den 18. januar, var det klart at en mulig kjøper ikke ville sikre seg Entra uten at Balder sa ja.

Balder var negative til å akseptere bud på Entra og etter hvert kastet Castellum kortene, selv etter at de hadde økt budet underveis. Også SBB har økt budet, som i skrivende stund står fast. Samtidig har Balder kjøpt seg opp til en eierandel på over 25 prosent i Entra og har dermed hånden på rattet når det gjelder Entras fremtid.

verdiene var i boliger, mens kontor utgjorde 19 prosent. Handelseiendommer utgjorde 8 prosent av selskapets verdier. De resterende 14 prosentene var fordelt på øvrige segmenter. Balder er dermed ett av Sveriges aller største eiendomsselskaper.

Overfor Estate Nyheter har Castellum-sjef Henrik Saxborn gjort det klart at Castellum skal inn i det norske markedet, selv etter at Entras aksjonærer har sagt nei til frieriet.

– Da må vi prøve å komme inn via andre veier.

Men det vi vet, er at vi med eller uten Entra har en veldig sterk balanse, sa Saxborn til Estate Nyheter før budet falt.

Castellum er ett av Sveriges største eiendomsselskaper, med leieinntekter i 2020 på 5,4 milliarder svenske kroner. Eiendomsporteføljen, som er fordelt på 17 byer (men med hovedvekt på Stockholm, Gøteborg, Helsingfors og Øresundsregionen), hadde ved årsskiftet en verdi på 103 milliarder svenske kroner.

SATSER I NORGE Balder er allerede aktiv i Norge etter at selskapet kjøpte 50 prosent av Anthon B Nilsen Eiendom i fjor høst. I forbindelse med kjøpet og satsingen i Norge la Erik Selin, konsernsjef og hovedeier i Balder, vekt på at Balder til nå ikke har funnet den riktige løsningen for å etablere seg med tyngde i det norske markedet.

– Vi har gjort et par investeringer i Oslo og Innlandet, men ikke fått etablert en ledende posisjon slik vi har i Danmark og Finland – i tillegg til i hjemmemarkedet Sverige. Gjennom investeringen i Anthon B Nilsen Eiendom og den posisjonen og porteføljen de har utviklet, får vi gjennom én transaksjon tilgang til et fullt, profesjonelt utviklingsmiljø og et godt potensial for videre utvikling, sa Selin.

Han mener det finnes gode utviklingsmuligheter i det norske markedet for begge hovedsegmentene næringseiendom og bolig.

Balder eier også en eiendom i Elverum som huser Høyskolen i Hedmark, samt en eiendom i Bjørvika som leier ut leiligheter til bedrifter.

Ved utgangen av 2020 hadde Balder eiendommer verdt 152 milliarder kroner. 59 prosent av eiendoms-

SBB Ilija Batljans eiendomssekskap SBB har vært en sentral aktør i det norske markedet i flere år. Dealen som gjorde SBB i Norden kjent og profilert i Norge, var kjøpet av DNB-bygget i Bjørvika for 4,3 milliarder kroner. Siden har eiendommen blitt solgt til DNB Liv, men Ilija Batljan har fortsatt å gjøre seg bemerket i det norske eiendomsmarkedet. Blant annet ved å kjøpe Entras portefølje i Kristiansand for 863 millioner kroner, samt en rekke andre eiendommer med i stor grad offentlige leietakere.

SBB har også fusjonert med Hemfosa, som hadde bygd seg opp til å ha en betydelig eiendomsportefølje i det norske markedet.

Målt etter leieinntekter er SBB på 20. plass på listen over de største eiendomsselskapene i Norge, med leieinntekter på 735,1 millioner kroner i 2019 (tallene er omregnet fra svenske kroner til valutakursen ved årsskiftet 2019/2020). Selskapet hadde ved årsskiftet 2019/2020 395.000 kvadratmeter næringseiendom i Norge.

Ved utgangen av tredje kvartal hadde SBB eiendommer i Norden verdsatt til 81,2 milliarder svenske kroner, hvorav 56,2 milliarder kroner var i Sverige.

Ilija Batljan og hans SBB er store i Norge, men vil ha mer.

–2 Henrik Saxborns Castellum er blant Sveriges største eiendomsselskap, men selskapet har ingen posisjon i Norge ennå.

–3 Erik Selin og hans Balder er sulten på mer i Norge etter å ha kjøpt 50 prosent av Anthon B Nilsen Eiendom.

–4 Entras adm. direktør Sonja Horn har stått midt i kampen som tre svenske eiendomsgiganter har hatt om Entra.

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

Foto: Stefan Holm/Shutterstock.com

102

Farsta centrum Farsta centrum strax söder om Stockholm såldes under 2020 till Stadsrum.

Säljaren, Atrium Ljungberg, fick knappt 4 miljarder.

FLERE GIGANTER Det er flere store eiendomsselskaper i Sverige. Den aller største, målt i verdier, er Vasakronan. Selskapet har 171 eiendommer med et samlet areal på 2,3 millioner kvadratmeter og eiendomsverdier på 162 milliarder svenske kroner. 75 prosent av eiendomsverdiene er i kontorsegmentet, mens 18 prosent utgjør handel, servering og hotell. Resten er fordelt på boliger og øvrige lokaler. Vasakronan var opprinnelig eid av den svenske staten, men i 2008 ble selskapet solgt til daværende AP Fastigheter, som byttet navn til Vasakronan. Pensjonskassene Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden eier 25 prosent hver av Vasakronan.

En annen stor aktør i det svenske eiendomsmarkedet, er Akademiska Hus. Selskapet har samlet eiendommene til universiteter og høyskoler og skal utvikle og forvalte disse eiendommene. De samlede eiendomsverdiene til Akademiska Hus er på 96 milliarder svenske kroner, og selskapet har også en utviklingsportefølje på 13 milliarder. Med over 3,3 millioner kvadratmeter areal, er drøye 300.000 studenter, forskere og andre ansatte innom lokalene daglig.

AMF Fastigheter er et heleid datterselskap av pensjonsselskapet AMF, og har næringseiendommer i Stockholm og Sundbyberg. Eiendomsselskapet driver også med en storstilt eiendomsutvikling. AMF Fastigheter har 35 eiendommer med et samlet areal på 641.000 kvadratmeter. Markedsverdien på eiendomsporteføljen, som består av 71 prosent kontor, 18 prosent retail og 11 prosent andre eiendomstyper, er rundt 73 milliarder kroner. Årlige leieinntekter er ca. 2 milliarder. Blant AMF Fastigheters kjente eiendommer, er Gallerian, Urban Escape Stockholm og MOOD Stockholm.

Blant de øvrige store eiendomsselskapene i Sverige, er Fabege, som har hovedsakelig kontoreiendommer verdsatt til rundt 70 milliarder kroner, og boligselskapene Svenska Bostäder og Stockhomshem, samt Skandia Fastigheter, som har boliger, kontor og hotell, omtrent likt fordelt i kvadratmeter.

Viktig eiendom AMF Fastigheter eier Gallerian i Stockholm.

Utviklet i Norge.

Produsert i Skandinavia med fornybar energi.

Solid kjøreglede Lynx MK 4 er det beste valget for alle de forskjellige snøforholdene du møter på toppturer gjennom hele sesongen. 100 mm midtbredde og elliptisk rocker i front gir flyt i løssnø samtidig som den ikke er for bred for varierte snøforhold og hardere snø.

www.stereoskis.com

104

NORDIC ISSUE

R NO

ESTATE 01/21

DIC ISSU E

NORGE I FRONT De nordiske proptech-selskapene kommer til å skytefart i 2021. Norge ligger særlig godt an.

Av: Silje Rønne

A

nders Mjåset, gründeren bak Mesh Community, har fulgt proptech-miljøet i Norden fra start. Han mener 2020 var et gjennombruddsår for proptech i Norge.

– Det var flere investeringer i proptech-selskaper enn noe annen type teknologiselskap i tidligfase.

Vi fikk også et veldig tydelig og fint suksesscase i Spacemaker, som har hatt, og har mye å si for eiendomsbransjens interesse for proptech. Jeg tror vi vil se at utviklingen fortsetter 2021, og at det vil etableres mange nye selskaper, sier Mjåset og påpeker at flere henter penger og vokser fort.

Han ser at mer kapital spesialiserer seg inn mot proptech i Europa, men også i Norge.

– Her har flere investeringsmiljøer begynt å satse spesifikt mot proptech. Jeg tror vi kommer til å se flere store salg og børsnoteringer innenfor proptech de kommende tre årene, og jeg gleder meg til å følge utviklingen, fremhever han.

– Er det noen selskaper du synes er ekstra interessante?

– Speiz har fått mye oppmerksomhet og gjør det bra. Videre synes jeg Modulize har et veldig spennende team, og kan komme på radaren i løpet av 2021. Varig har begynt å få momentum og jeg tror vi vil se at de får flere kunder og god vekst utover 2021, svarer Mjåset.

NORGE I FRONT Gründeren bak Mesh Community opplever at responsen fra eiendomsbransjen har tatt seg opp.

– For tre år siden var teknologi, startups og proptech lavt prioritert i eiendomsbransjen, nå er det i fokus og det satses skikkelig fra aktørene som er i front. Sammenlignet med andre store bransjer i Norge var eiendomsbransjen treg til å satse, men da de først begynte å koble seg på gikk det fort, sier han og understreker at responsen den siste tiden har vært særlig god.

Norge ligger i front på proptech i Norden, men Mjåset mener det er litt for tidlig å rangere, og de andre landene har fått opp farten.

– I Danmark har de samlet bransjen raskt og jeg tror vi vil høre mye om proptech-scenen der fremover. I Sverige har ikke proptech markert seg like tydelig som ellers i Norden, men det modne og internasjonale oppstartmiljøet der gjør at proptech-selskaper har store muligheter, og internasjonal eksponering mot viktige ressurser for å lykkes. Under ett tror jeg Norden kan ta en veldig sterk posisjon i proptech, konstaterer han.

Ifølge Mjåset er det også en rekke spennende tech-selskaper i Finland. Slik som: Spacent, Kodit og R8tech.

NORDIC ISSUE

105

«Proptech-markedet er i en enorm utvikling. For to år siden var det nesten ingen som hadde hørt om uttrykket proptech, nå er det på alles lepper.»

STIG-FRODE OPSVIK, CEO i Proptech Innovation

Foto: Mesh

ESTATE 01/21

106

NORDIC ISSUE

«Det nordiske markedet, med sin generelle teknologiske modenhet er et perfekt marked for å utvikle og teste ny teknologi og nye løsninger – den perfekte sandkassen.»

ANDERS DANIEL BREKKE

KORONA HAR TVUNGET FREM EN ENDRING – Proptech-markedet er i en enorm utvikling. For to år siden var det nesten ingen som hadde hørt om uttrykket proptech, nå er det på alles lepper, sier Stig-Frode Opsvik, CEO i Proptech Innovation.

Proptech Innovation er en norsk næringsklynge innen bygg-, anlegg-, og eiendomsbransjen. Målet deres er å gjøre Norges største fastlandsnæring smart og bærekraftig, og å eksportere teknologi som gjør dette mulig til resten av verden.

– Bygg, anlegg og eiendomsbransjen har lenge vært en konservativ bransje, med et høyt klima- og miljøavtrykk, en lav produktivitetsvekst og et stort digitalt etterslep. Nå har bransjen våknet, og det gir et enormt potensial for selskaper som kan bidra med nye, innovative og mer bærekraftige løsninger, sier Opsvik.

Proptech Innovation ser stadig at flere proptech-selskaper får «traction» i markedet, og opplever at de som har kommet lengst også blir tatt svært godt imot utenfor landets grenser.

– Det er gode indikatorer på at det norske markedet, som er svært lite i verdensmålestokk – ligger langt fremme i utvikling og adapsjon av eiendomsteknologi, påpeker han.

I takt med dette opplever Proptech Innovation at investeringsviljen i proptech tiltar, og på bakgrunn av dette følger de samme trendene som vi ser internasjonalt – der snart 20 prosent av all Venture Capital investeres i proptech eller proptechrelaterte selskaper.

– Utviklingen kommer til å fortsette. Korona har tvunget frem anvendelse av ny teknologi for samhandling, og generelt gjort folk mer tilpasningsdyktig

og endringsvillig. Dette gir store muligheter for de som våger å tenke nytt og annerledes, sier Opsvik.

Samtidig står kjøpssignalene i kø. Proptech Innovation ser for eksempel at energiforbruket på næringsbygg var like høyt under lock-down i koronaperioden som før, til tross for at byggene har vært tomme.

– Før korona var det målinger som sa at opptil 60 prosent av kontorplassene sto tomme i arbeidstiden.

Bare tenk for noen muligheter dette gir. Her ser vi allerede startups som kommer inn med nye og bedre løsninger og forretningsmodeller, og vi ser etablerte selskaper gripe muligheten, sier han entusiastisk.

DISSE PROPTECH-SELSKAPENE MÅ DU FØLGE Anders Daniel Brekke, COO i Proptech Innovation, mener det er flere interessante proptech-selskaper i markedet.

– Det dukker opp spennende selskaper knyttet til alle av byggets livsfaser. Hvis vi ser på designfasen er Dimension 10 veldig spennende, sammen med selvsagt Spacemaker. Det blir utrolig interessant å se hvordan de kan skalere internasjonalt. Videre skjer det mye på byggeplassen, eller i byggefasen. Her ville jeg fulgt ekstra med på Bygr, sier Brekke og fortsetter: – Dette er en plattform for tilvalg, og løser allerede en stor utfordring for utbyggere. De har god traction nasjonalt og store ambisjoner. Unloc er også ett av de mest spennende protpech-selskapene i Norge. En dark horse som er verdt å nevne er ArcQi som utvikler autogenererte 3D-modeller med utgangspunkt i BIM, for anvendelse i salgsfasen og som digital tvilling for boligkjøperen. De kan fort skyte fart i 2021.

ESTATE 01/21

ESTATE 01/21

1

–1 Anders Mjåset, gründeren bak Mesh Community.

–2 Stig-Frode Opsvik, CEO i Proptech Innovation.

–3 Anders Daniel Brekke, COO i Proptech Innovation

107

NORDIC ISSUE

Videre i driftsfasen mener Brekke man må følge med på Really!, Energy Control og Speiz.

– De endrer forretningsmodellene i bransjen og bidrar til å flytte hele bransjen i en mer innovativ retning. I gjenbruk eller ombruk må man følge med på flere, blant andre Loopfront og Rehub – og ikke minst Nordic Circle som blant annet skal gjenbruke plattformer fra Nordsjøen i byggeprosjekter. WasteIq er også et spennende selskap med innvirkning langt inn i vår bransje, poengterer han.

BRANSJEN HAR FÅTT ØYNE OPP FOR PROPTECH For 1,5 år siden ble Brekke sitert på konferansen Byggtech av Estate: «Endelig våkner eiendomsbransjen.»

– Det var nok fortsatt noe prematurt. Men nå er vi heldigvis der at stadig flere våkner for alvor, ser muligheter og utnytter dem. Interessen og nysgjerrigheten er større, kompetansen er på vei opp og stadig flere begynner å anskaffe og ta i bruk konkrete proptech-løsninger, sier han og påpeker at det fortsatt er en del selskaper som ikke har forstått hva denne transformasjonen kommer til å bety.

– Dette er avgjørende for å forbli relevant ovenfor kunder, og hvordan selskaper skal tilpasse seg de stadige endringene. Som med all disrupsjon er det noen som er med når toget går, noen som blir stående igjen på stasjonen, og noen som har møtt opp på feil stasjon, sier han med et smil.

DEN PERFEKTE SANDKASSEN Brekke mener det nordiske markedet, med sin generelle teknologiske modenhet er et perfekt marked

2

3

for å utvikle og teste ny teknologi og nye løsninger – den perfekte sandkassen.

– Norsk proptech er høyt anerkjent i utlandet, og det gror godt med nye selskaper. Men vi må bli enda råere når det kommer til skalering. Der er de andre nordiske landene flinkere enn oss. Vi skal helst perfeksjonere vår egen løsning før vi tørr å skalere internasjonalt, sier han og fremhever at det heldigvis er noen som går foran. Slik som Airthings.

De har et større marked i USA enn her hjemme, og bør i så måte ifølge Brekke være et eksempel til etterfølgelse for mange.

– Otovo og Tibber er også strålende eksempler på hvor bra det kan gå hvis man våger, sier han.

INVESTERINGSVILLIGHET – Overordnet opplever vi at de nordiske landene er gode bidragsytere til utviklingen av proptech internasjonalt. Det er en rekke proptech-selskaper de siste par årene som har posisjonert seg godt i sine respektive felt. Samtidig ser jeg at mange av disse har et stort internasjonalt potensial. Timingen er også god. Det nordiske næringslivets progressive bærekraftsinitiativ vil være en fordel for de utenfor Norden, og vi opplever allerede økende interesse fra internasjonale bransjeaktører, venturekapital og Private Equity, sier Nadim Stub, er administrerende direktør for PropTech Denmark.

PropTech Denmark er en ideell organisasjon som består av PropTech Denmark Community og deres eiendoms innovasjons hub.

108

På spørsmål om hvilket av de nordiske landene som utmerker seg svarer Stub: – Det er vanskelig å peke på kun ett land, fordi det er en stor verdikjede vi snakker om, og det er mange gode løsninger. Jeg opplever dog at Norge er best posisjonert. Det er en investeringsvillighet – også fra selve bransjen, samt mer etterspørsel og adopsjonsvillighet. Det har gavnet disse løsningene, særlig fordi det er den private sektoren som driver dette. Det underbygger forretningsmodellen og det kommersielle potensialet.

FOKUS PÅ BÆREKRAFT Proptech 2021 vil få et enormt preg av bærekraft ifølge Stub. Det er nå vi virkelig kommer til at se et skifte.

– Bransjen har snakket om dette i mange år. Foreløpige tilnærminger har været en smule uambisiøse, men det har heller ikke været det offentlige presset som vi ser nå.

Samt at løsningene er flere, vesentlig bedre og mer modne. Vi vil også se ettervirkningen av covid-19 og dets forandringer begynner å sette seg. I takt med at vaksinasjonene begynner å spres bredt i samfunnet vil vi ut igjen, sier han og understreker at vi gradvis har blitt lei av å jobbe hjemmefra, men at det ikke nødvendigvis betyr at vi vil tilbake på kontoret.

– Det vil endre seg, og kontoret vil for mange bli et annet og mer dynamisk og fleksibelt verktøy som skal forbedre vår hverdag og produktivitet. Det vil også akselerere «Future Of Work-bevegelsen», som igjen vil føre til flere proptech-løsninger, tror han.

– Hvordan er protech-markedet i Danmark?

– Vi er glad for at danske proptech-selskaper har klaret seg så godt igjennom krisen.

Vi opplever at alle stort sett har hatt vekst, svarer Stub.

Han trekker frem følgende danske selskaper som de mest interessante i Danmark nå: Dalux, GoodMonday, NorthQ, TrueMarketValue, Ubiqisense, TheMany, Hococo, Proper, EINDOM, Prosedo, LifeX, PropStep og EstateTool.

Han bekjent er det ingen danske proptech-selskaper som er på vei inn eller er i Norge.

Derimot er både Spacemaker og Unloc begge aktive medlemmer i Proptech Denmark.

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

Norge i front Nadim Stub, administrerende direktør for PropTech Denmark, mener Norge er best porsjonert innen proptech av de nordiske landene.

UX 250h COMFORT 4WD *

Privatleie: 2 190,-/md

Startleie: 85 000,-

Når du opplever våre selvladende hybrider forstår du hvorfor Norges mest fornøyde bileiere kjører Lexus. Alle priser er inkludert vinterhjul og metallic lakk.

0,5% FASTRENTE I 3 ÅR*

NX 300h

RX 450h

SPORT 4WD

EXECUTIVE 4WD *

Privatleie: 3 390,-/md* Startleie: 110 000,-

Privatleie: 6 490,-/md

Startleie: 125 000,-

UTO

I N DEX

2 02 0

*Inkl. frakt- lev. og reg.omk. Kjørelengde Privatleie: UX 250h: 30 000 km / 3 år, NX 300h og RX 450h: 45 000 km/ 3 år. Privatleie eks. RX 450h Startleie/etabl.gebyr 130 490,-. Md. pris: 6 490,- 3 års bindingstid, kjørelengde 45 000 km. Totalt: 364 130,-. Forbruk blandet kjøring: UX 250h: fra 4,1 l/ 100 km, CO2 96 g/km. NOx 5,1 mg/km. NX 300h: 5,7 l/100 km, CO2 130 g/km. NOx 4 mg/km. RX 450h fra 5,3 l/100 km, CO2 122-127 g/km. NOx 17,2 mg/km. Priseks. Billån v/35% egenkapital: Nom. rente 0,50%, Eff. rente 2,88%, 150.000 o/ 5 år. Etabl.geb. 3 444,-. Totalt 161 102,-.Renten er subsidisert i 3 år for deretter å bli justert til normal salgsrente. Bilen på bildet kan ha ekstra utstyr. Med forbehold om trykkfeil.

110

NORDIC ISSUE

NO

RDIC ISSU

ESTATE 01/21

E

ATTRAKTIVT BOLIGMARKED Det svenske markedet for utleieboliger regnes som attraktivt for norske investorer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Regulert leie Såkalte hyresrätter har gjort det svenske boligmarkedet for investorer. Her fra hyresrättsleiligheter i Örebro.

Foto: Wikimedia/Sebastian

ESTATE 01/21

NORDIC ISSUE

– Det nordiske markedet blir mer og mer integrert og tettere sammenvevet. Vi jobber med flere transaksjoner som strekker seg over landegrensen, sier Eskild Skei.

Han er partner i den norske virksomheten til den svenske meglerkjempen Nordanö, som etablerte seg i Norge høsten 2019.

– Nordanö i Sverige har en veldig stor markedsandel innenfor såkalte hyresrätter, som virker veldig forlokkende på norske investorer. Det er et boligmarked hvor husleien er regulert og hvis eiendommene ligger i et godt område, er de stort sett utleid. Man får kjøpt eiendom til en lav kvadratmeterpris som ligger under det nivået som det koster å bygge nye leiligheter, sier Skei.

VATNE KJØPTE I SVERIGE Nordanö representerte blant annet Runar Vatnes eiendomsselskap da de kjøpte en portefølje med boliger i Sverige rett før jul. Vatne Property bladde opp 640 millioner kroner for 300 leiligheter. Selger var Scandinavian Property Group. Boligene ligger i Bålsta, ca. 40 minutter utenfor Stockholm sentrum, med direkte tilknytning til Bålsta pendlertogstasjon.

Leilighetene er under bygging og ferdigstilles trinnvis, hvor de siste vil være klar for innflytting sommeren 2023.

– Vi er fornøyde med å gjennomføre vår første transaksjon i Sverige gjennom kjøp av nybygde utleieboliger i Stockholmsområdet. Vi vil takke SPG og våre rådgivere for et godt samarbeid gjennom transaksjonen, og ser fram til å gjøre ytterligere kjøp av utleieboliger i det svenske markedet gjennom 2021, uttalte Einar Futsæther, Head of Investments i Vatne Property.

Ivar Tollefsen har vært en sentral spiller i det svenske markedet for boligutleie i flere år gjennom Heimstaden. Også andre norske aktører som SPG har hatt tro på det regulerte boligmarkedet.

STOR INTERESSE I DANMARK Også i Danmark har interessen vært stor for boligeiendommer. Boligsegmentet sto for rundt halvparten av transaksjonsmarkedet i Danmark i 2020, og det er ventet at den store interessen for dette segmentet fortsetter gjennom 2021.

Blant aktørene som har kastet seg over det danske boligmarkedet, er Heimstaden, Niam, Blackstone og NREP. Ifølge RED Cushman Wakefield kjøpte Heimstaden danske boliger for 13,3 milliarder danske kroner i fjor, fordelt på syv transaksjoner, og var dermed den klart største kjøperen av boliger. I perioden 2012 til 2020 har Heimstaden gjennomført 51 transaksjoner i Danmark, med en samlet verdi på 37,6 milliarder kroner.

Ro Sommernes Advokatfirma DA is praised by clients for ‘having what few other firms have – a pragmatic view’ and has ‘an excellent combination of experience, legal skills, network and business understanding’.

Chambers and Partners (2020)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

112

NORDIC ISSUE

NO

RDIC ISSU

ESTATE 01/21

E

Sverige er hovedstaden i Norden Når det gjelder eiendomsselskaper på børs, er Stockholmbørsen den overlegne markedsplassen i Norden.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

Overlegen Stockholmbørsen har mange flere selskaper notert og selskapene prises langt høyere enn på Oslo Børs

ESTATE 01/21

NORDIC ISSUE

E

iendom på børs har aldri vært en stor suksess i Norge. Selskaper som har hatt suksess, er som regel blitt kjøpt opp og tatt av børsen (Avantor), mens boligutviklere som bommer med timing og gjeld er blitt en fullstendig fiasko (Faktor Eiendom og SPDE).

Olav Thon Eiendomsselskap har alltid vært handlet med stor rabatt fordi likviditeten i aksjen er veldig lav, og John Fredriksen har kvalt omsetningen i Norwegian Property-aksjen etter at han passerte 80 prosent av aksjene i Norwegian Property.

Tilbake står tidligere statseide Entra som et vellykket eiendomscase på Oslo Børs, med høy likviditet i aksjen og langt lavere rabatt mot reelle verdier enn de to børskonkurrentene. Men også Entra lever farlig som selvstendig børsnotert selskap, når svenske konkurrenter er på jakt etter selskapet.

LOOK TO SWEDEN Mens norsk eiendom på børs både har hatt få selskaper og store rabatter på flere av de noterte selskapene, er situasjonen en helt annen i Sverige.

Stockholmbørsen har en rekke store og likvide børsnoterte eiendomsselskaper notert, og det er langt over 30 selskaper. Ifølge Pangea Property Partners er den samlede børsverdien på de svenske eiendomsselskapene (som de følger i sin rapport Pangea Listed Overview) på over 600 milliarder svenske kroner (tall fra november-rapporten) og de prises i snitt til 1,23 ganger Net Asset Value (NAV).

Til sammenligning følger Pangea opp fem norske selskaper (boligutviklerne Selvaag Bolig og Solon Eiendom i tillegg til Thon, NPRO og Entra) med en samlet børsverdi på en tiendedel av verdiene i Sverige.

De norske selskapene prises til 86 prosent av NAV. I Danmark er kontoreiendomsselskapet Jeudan notert med en markedsverdi på 13,3 milliarder danske kroner. I tillegg tracker Pangea Nordicom, som er verdsatt til 682 millioner kroner.

A client remarks: “They combine unique legal understanding with a commercial understanding of companies in distress. They are creative and are able to find sustainable solutions.”

Legal 500 (2020)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

114

NORDIC ISSUE

R NO

DIC ISSU

ESTATE 01/21

E

NORDISK BERG- OG DALBANE I KORONATIDER 2020 ble et godt transaksjonsår i hele Norden, men det var heller på tross av og ikke på grunn av koronaepidemien.

En normal start i januar 2020 ble erstattet av lockdown, bråstopp og usikkerhet fra mars 2020, før lave renter, optimisme og tilgjengelig midler resulterte i enkelte rekordyielder og oppturer på slutten av 2020. Her er eiendomsadvokatenes oppsummering - og analyser for veien videre.

ESTATE 01/21

115

NORDIC ISSUE

BAHR Anne Sofie Bjørkholt

Av: Thor Arne Brun

- Etter en liten nervøs dipp våren 2020, hvor mange pågående transaksjoner ble stanset, har transaksjonsmarkedet vært boblende. Vi er glade for å ha vært i full sving, men samtidig ydmyke for at det siste året har vært tungt for mange næringsdrivende, sier Anne Sofie Bjørkholt, partner i advokatfirmaet BAHR. - Lager- og logistikkeiendom har selvsagt vært populært etter at netthandelen fikk nok et push fremover. Her er mange utenlandske interessenter spesielt aktive. Investorene har naturlig nok vært mer avventende til handelseiendom og hotell, men har innsett at fysiske kontorer nok har kommet for å bli. Kampen om Entra viste store, utenlandske aktørers interesse for det norske kontormarkedet.

Men Bjørkholt ser også andre trender, herunder at flere aktører beveger seg inn i industriell eiendom og infrastruktureiendom.

- Dette har sammenheng med det grønne skiftet hvor alternativ energiproduksjon står sentralt.

Dette er en megatrend som ikke er begrenset til enkelte land. Utenlandske investorer hadde inntil nylig vært litt mer sofistikerte enn de norske, men gjennom saminvesteringer og transaksjoner på tvers av landegrensene får norskbaserte investorer verdifull inspirasjon. EUs taksonomi gir trenden en ytterligere dytt. Det brukes tunge virkemidler for å kanalisere kapitalen til investeringer EU definerer som grønne.

- Hvordan dette spiller seg ut for de klassifiseringssystemene vi benytter for norsk eiendom blir spennende å se, sier BAHR-advokaten.

- Med større kjøpervilje til alternativ eiendom har vi også opplevd at aktiviteten rundt sale & leaseback er økende, gjerne med eiendomsporteføljer på tvers i Norden og andre land. Slike transaksjoner gir gode muligheter for kommersiell og juridisk skreddersøm hvor det er behov for erfarne og allsidige advokater.

- En annen tydelig trend er interessen for helserelatert eiendom og særlig moderne bygg tilrettelagt for velferdsteknologi, noe også regjeringen fremhever behovet for i sin Perspektivmelding. I tillegg går boligmarkedet fortsatt godt, og det pågår en konsolidering innen boligutvikling som har ledet til flere store transaksjoner. Boligutviklingsmarkedet har foreløpig vært nokså helnorsk, men også her ser vi at utenlandske interesser snuser på muligheter.

- BAHRs eiendomsgruppe opplever at vi er godt posisjonert for de rådende trendene, med en bredt sammensatt partnergruppe som er ytterligere styrket etter at Andreas Rørvik kom til oss, avslutter Anne Sofie Bjørkholt hos BAHR. FØRST STOPP - SÅ RETT TIL VÆRS! Estate Nyheter har også snakket med Tom Rune Lian og Stig Bech, som fra nyttår har forent sine krefter i Wiersholm. Lian og Bech uttrykker generell optimisme i sin omtale av 2020 og i analysen av veien videre utover i 2021.

- Bildet fra 2020 er grundig oppsummert av mange, sier Lian.

- Det ble bråstopp i mars, og så gikk det rett til værs noen måneder senere.

116

Vi har sjelden hatt så høy aktivitet på transaksjonssiden som i 2020, godt hjulpet av en vedvarende sterk tro på næringseiendom som en attraktiv aktivaklasse og, aller viktigst, det lave rentenivået.

- Litt inn i 2021 er det ekstra godt å være tilbake på en kjent arena. Det markedet Tom Rune beskriver er der fortsatt, sier Bech.

- Hvordan opplever dere det nordiske bildet hva gjelder transaksjoner med kontorobjekter?

- Her skjer det åpenbart noe, ikke bare gjennom store svenske aktørers iver etter Entra-posisjonen, men også mer generelt, sier Lian.

- Vi opplever stadig svenske, og noen danske, aktører med klare hensikter om å ta en rolle i det norske markedet. Dette er selvfølgelig motivert av plasseringsbehov, men også av de fordelene som man kan få operasjonelt. Flere aktører har blant annet fokus på muligheten til å kunne tilby større leietakere lokaler i de viktigste nordiske byene, sier han.

- Hva med handel- og logistikkmarkedene?

- I logistikk har det vært aktivt en stund – og det ser det fortsatt ut til å være inn i 2021, med mye spennende på gang. Handel er et mer broket bilde. Mens det bilbaserte var vinneren i 2020, lå mye av den sentrumsbaserte handelen nede. Sportsartikler erstattet reiseinnkjøp, og det samlede salg av varer i 2020 endte på et rekordnivå.

Etter hvert som ting normaliseres, kommer ketchup-effekten for hotellene og reiselivet. Kanskje kan man også håpe på en normalisering i handlemønstrene og en fortsettelse av den trenden vi så før pandemien – det som ikke handles på nett, handles i gode bymiljøer med mangefasetterte tilbud der kvalitetsbespisning og aktiviteter av ymse slag også inngår, sier Bech og legger til.

- Det håper jeg i det minste, magen skriker etter

NORDIC ISSUE

servering – overalt, og så var det bærekrafteffekten.

- Og hotell?

- Hotell har hatt et tungt år, men som nevnt – her er det stadig muligheter, fortsetter Bech.

- Mange av hotellaktørene vil nyte godt av reiseaktiviteten når samfunnet åpner. Vi forventer ikke bare lange reiser, men en gradvis overgang der også kortere reiser med bil i Norden vil være aktuelle – inklusive reiser utenom de store byene. I tillegg er det flere hotellkjeder som sitter på store verdier i form av potensielle konverteringsprosjekter, ikke minst til bolig og ulike former for offentlige behov. Slike porteføljer har gjerne en bred nordisk og dels baltisk/nord-europeisk rekkevidde. ØKT GRAD AV FLEKS MELLOM ARBEID OG HJEMMEKONTOR - Akershus Eiendoms utmerkede undersøkelse om flyttemønsteret viser også at volumet på nye avtaleinngåelser er høyt og at leienivåene står i ro. Utleierne har vært disiplinerte gjennom pandemien og unngått å gi rabatter for å få kontrakter på plass, sier Bech.

- Akershus Eiendoms undersøkelse viser også at bare 40 prosent av de spurte leietakerne mener at Covid-19 vil redusere plassbehovet fremover. Og motsatt, en større andel enn i tidligere undersøkelser ønsker å øke arealbruken – hele 35 prosent.

- Det er uklart på norsk og nordisk nivå hvordan dette blir fremover, sier Lian.

- Vi ser at våre ulike relasjoner i Norden venter med å konkludere: Blir det mer hjemmekontor etter det siste års opplevelser, eller blir det en boost i behov for kreativt samspill og tilstedeværelse på kontorene? For egen del tror jeg sentrumsbeliggenheter vil stå seg veldig

ESTATE 01/21

Wiersholm Tom Rune Lian og Stig Bech.

ESTATE 01/21

NORDIC ISSUE

godt, og fortsatt vil være attraktive for leietakere med behov for høyt kvalifiserte ansatte som er til stede på arbeidsplassen. Men vi ser nok også en økt grad av fleks mellom arbeid og hjemmekontor. Dette gjelder

også lokale knutepunkter i randsonen, ikke minst der utbyggerne med troverdighet kan vise til kommende urbane kvaliteter, så som i Lilleakerbyen, på Skøyen og på Økern/Hasle.

- Hvordan jobber advokatene i det nordiske bildet?

- Vi tar konsekvensen av at det nordiske markedet blir en stadig mer homogen arena, særlig det svenske og norske. For Wiersholms del har vi valgt en offensiv nordisk strategi med tette samarbeidsformater. Denne modellen basere seg på en utvalgt gruppe samarbeidspartnere der vi løpende oppdaterer hverandre om marked og rettslige modeller.

En fordel med å legge litt tid i gjensidig samarbeid er at vi alltid er klare og samkjørte når prosessene starter, sier Lian.

- Ingen skjær i sjøen?

- Å jo, vi beveger oss i uklart farvann og i urolig vær.

Men det tror jeg vi må frigjøre oss litt fra en stund.

Vi må se på verden med kloke og offensive øyne, og satse på at ting blir riktig bra, avslutter Stig Bech.

Wikborg Lars Ulleberg Jensen og Ingrid Høstmælingen.

SØMLØSE GRENSESNITT Wikborg Rein er med sine tre utenlandskontorer i London, Singapore og Shanghai vant til å jobbe på prosjekter som involverer flere land, og har de siste årene også samarbeidet tett med nordiske kollegaer.

- Vi samarbeider jevnlig med advokatfirmaer i

117

Sverige, Danmark og Finland, og vår erfaring er at både arbeidsmetodikk og samarbeidsform gjør at det blir sømløse grensesnitt når en transaksjon involverer flere nordiske land, sier Ingrid Høstmælingen, som leder Wikborg Reins eiendomsavdeling.

- Tidligere var bistanden særlig til norske aktører som investerte i Sverige og Danmark, men de siste årene har vi stadig oftere opplevd at det er nordiske investorer som ønsker å plassere kapital i norsk eiendom, sier Lars Ulleberg Jensen, som er partner i Wikborg Rein.

Han fortsetter: - Blant annet vokser den nordiske eiendomsinvestoren NREP i høy fart i Norge, og vi har fått mulighet til å samarbeide tett med våre nordiske kollegaer når vi har bistått dem.

De siste månedene har Wikborg Rein arbeidet med de tre svenske børsnoterte eiendomsselskapene Castellums, SBBs og Balders kamp om Entra, og har vært engasjert som Entras juridiske rådgiver.

- Prosessen med Entra viser at dagens eiendomstransaksjoner ikke bare krever samarbeid på tvers av landegrenser, men også på tvers av avdelinger innad i firmaet, da forsøk på oppkjøp av børsnoterte selskaper byr på særlige juridiske utfordringer, sier Høstmælingen.

- I Entra-prosessen har Wikborg Reins team bestått av både kapitalmarkedsadvokater og eiendomsadvokater i tett samarbeid, og vi har dratt god nytte av vår kunnskap om det svenske markedet og de svenske aktørene, avslutter hun.

118

BRENNHETT TRANSAKSJONSMARKED - Med unntak for stillstanden i mars-april i fjor, da det var fullt trykk på koronarelatert arbeid, har vi det siste året opplevd et brennhett transaksjonsmarked. Lav rente, stabile leieinntekter med KPI-beskyttelse, og en ekstremt god tilgang til kapital har skapt et rekordstort transaksjonsvolum i det norske eiendomsmarkedet, sier Christopher Borch, som er leder av Thommessens næringseiendomsteam.

Thommessen har vært med på mange av de store transaksjonene, eksempelvis Nordr sitt kjøp av Veidekke Eiendom, SBBs kjøp av barnehageportefølje fra Læringsverkstedet, Tristans salg av Telegrafen, Salg av COOPs sentrallager til NREP, og Scala Eiendoms kjøp av tre kjøpesentre fra NIAM. - I tillegg til transaksjonene, har 2020 generert store prosesser for hotell- og retailaktører. Flere av disse aktørene har hatt det tøft på grunn av korona, og det har vært behov for å finne løsninger som alle parter kan leve med. En løpende, konstruktiv dialog mellom hotell-/retailaktører, eiendomsselskaper og samarbeidsvillige finansieringskilder har så langt gjort det mulig å få de fleste aktørene gjennom en vanskelig periode, sier Even Bratsberg.

Han legger til: - Vi ser også at mange kjøpesentre har klart seg bra, blant annet på grunn av økt omsetning innen dagligvare, apotek mv. Vi har også et inntrykk av at kjøpesentre med vinmonopol har klart seg bedre i koronatiden enn kjøpesentre uten polutsalg …

NORDIC ISSUE

CROSS BORDER = POTENSIELL MERAVKASTNING - Hva kan dere si om den utenlandske interessen for Norge?

- Vi har konstatert at det er stor interesse fra svenske industrielle selskaper om økt footprint i Norge, eksempelvis fra SBB, Castellum og Balder. Vi tror finansielle og operasjonelle synergier på tvers av landegrensene virker motiverende, og at aktørene ser en potensiell meravkastning ved tilgang til et større transaksjonsmarked, sier Christian Müller.

- Logistikk-eiendom er ekstremt attraktivt, og vi forventer ytterligere aktivitet og sterkere verdsettelse blant annet som følge av økt salg via internett. 2020 var året da det ble satt flere yield-rekorder innen logistikk, og vi tror yielden i dette segmentet vil holde seg lav også fremover, tilføyer han.

- Vi ser en klar tendens til at nye sustainable-virksomheter stiller nye krav til industrieiendom. Vi tror at mye kommer til å skje fremover fra en gammel oljeøkonomi til en ny og bærekraftig industrivirksomhet, og opplever et særlig fokus på datasenter, batteriproduksjon og fornybar energi, sier Vidar Havsgård, som er klar på at boligmarkedet fortsatt vil være attraktivt: - Vi tror boligmarkedet vil forbli sterkt, med alt for få nyboligprosjekter.

- Hvordan vil pandemien virke inn på markedet i tiden fremover?

- Transaksjonstrykket vi opplevde gjennom mesteparten av 2020 har for vår del fortsatt med uforminsket styrke på nyåret, sier Borch.

ESTATE 01/21

Thommessen F.V. Christopher Borch, Vidar Havsgård og Christian Müller.

ESTATE 01/21

SCHJØDT Ditlef Thaulow.

NORDIC ISSUE

- Ettersom pandemien ser ut til å vare ennå en stund til, tror vi fortsatt at hotell-, retail- og turistrelatert eiendom må gis spesiell oppmerksomhet. Vi forventer fortsatt dugnadsarbeid, men vi forventer at man klarer å jobbe seg gjennom de problemene som dukker opp – slik man stort sett har klart så langt, sier han og oppsummerer slik: - I det korte bildet vil det fortsatt være mye fokus på offentlige støtteordninger og praktiseringen av disse. Som en generell trend, forventer vi at det kommer til å bli stilt større krav til fleksibilitet for leietakere.

- Investorinteressen er fortsatt veldig stor. Lav rente, sikre leieinntekter og fornuftig belåning sikrer god og sikker avkastning. Men investorene får stadig mindre hjelp av yieldkompresjon, og det må jobbes med eiendom for å skape meravkastning. Mange investorer søker etter eiendom med utviklingspotensial, sier Bratsberg.

- Hvordan jobber advokatkolleger mellom de nordiske landene?

- Vi har nære samarbeidspartnere i alle nordiske land – og flere i alle land. Som en stor norsk aktør, er dette noe som forventes av oss, sier Havsgård.

- Vi har utelukkende gode erfaringer med samarbeidet med våre nordiske advokatkollegaer, og har opplevd en sømløs leveranse på de prosjektene vi jobber sammen på. Bruk av prosjektmodell, og gjensidige krav om kvalitet og responstid, sikrer optimale løsninger for våre klienter, avslutter Christian Müller.

119

VIL BLI ET STERKT FØRSTE HALVÅR - 2020 viste hvor raskt eiendomsmarkedet kan bevege seg, både ned og opp igjen, sier Ditlef Thaulow som leder eiendomsavdelingen til Schjødt.

Han sier at transaksjonsmarkedet i 2020 var preget av store bevegelser, men at det også var store forskjeller mellom de ulike segmentene. Generelt var det en sterk interesse for lange og sikre kontantstrømmer, men enkeltsegmenter som logistikk og bolig skilte seg ut i positiv retning. Det var derimot tøffere for kjøpesentrene og hotellene - Men mist like interessant som forskjellen mellom segmentene, er forskjellen mellom investorene, sier han.

- Kort tid etter at markedet stengte i mars så vi at den familiekontrollerte kapitalen begynte å røre på seg igjen. Beslutningsprosessene var raske. Blant annet landet kjøpet av Veidekke Eiendom våren 2020, en transaksjon som seiler inn blant de største i Skandinavia i 2020. Utover sommeren og høsten, da det hadde festet seg en god margin mellom yield og renter, kom også syndikatene og fondene med full styrke, og etter hvert slo de institusjonelle aktørene følge. Derimot har utlendingene av naturlige grunner hatt mindre tilgang til et stengt Norge, kanskje med unntak av svenskene som har opprettholdt god aktivitet.

- At flere av de større aktørene kom litt senere inn i markedet, kombinert med at utlendingene til dels er i startgropen, er nok et tegn på at det fortsatt er mye kapital som vil søke inn i eiendom.

120

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

«Etableringen i Norge og Sverige har vært særlig bra for eiendomsadvokatene.

Investorene har ofte eiendommer i begge markedene,og advokatene ved de to kontorene arbeider tett sammen.»

CHARLES ANDERSSON, Schjødt

Vi har allerede sett tegn til dette ved inngangen av 2021 og vi får også spørsmål fra utlendinger om hvordan de kan gjennomføre karantene for å komme fysisk til Norge. Det vil derfor ikke overraske hvis transaksjonsvolumene holder seg høye gjennom første halvår i 2021, sier Schjødt-advokaten.

Han tror interessen for transaksjoner med store og solide kontantstrømmer vil holde seg, og at det vil bli annonsert nye transaksjoner i 2021 med store enkeltbygg, eiendomsporteføljer og infrastrukturlignende investeringer.

- De hurtige skiftene i markedet gjorde det også tydelig at det stilles store krav til rådgiverne og evnen til å tilpasse seg et nytt marked. I urolige tider vil investorene søke kunnskap og trygghet, sier Thaulow.

NORGE OG SVERIGE ER VIKTIG FOR INVESTORENE Det siste året har også vist hvor viktig det er for investorene å se samlet på markedene i Norge og Sverige.

Ved inngangen til 2020 åpnet Schjødt et fullintegrert kontor i Stockholm, etter at Schjødt fusjonerte med advokatfirmaet Hamilton. Schjødts kontor i Stockholm teller foreløpig 60 advokater, og Charles Andersson leder det svenske eiendomsteamet.

- Det er tette bånd mellom det norske og svenske eiendomsmarkedet, sier Charles Andersson.

- Veidekke Eiendom-transaksjonen er et godt eksempel på at investorene ser samlet på de to landene. Vi opplever stadig svenske investorer som ønsker bistand inn i Norge, og motsatt. Det er derfor en stor fordel

å ha advokater i begge land. Klientene trenger kun å forholde seg til Schjødt, og ikke til to ulike firmaer.

Charles Andersson sier videre at det for eiendomsadvokatene har vært svært vellykket med kontorer i både Sverige og Norge.

– Etableringen i Norge og Sverige har vært særlig bra for eiendomsadvokatene. Investorene har ofte eiendommer i begge markedene, og advokatene ved de to kontorene arbeider tett sammen, sier Andersson.

Han fortsetter: - Det svenske markedet har det siste året hatt flere likhetstrekk med det norske markedet. Også i Sverige har boligutviklerne vist stor aktivitet, og logistikkeiendommene har tiltrukket seg mye kapital. I tillegg har pandemien hatt en positiv effekt for de mellomstore byene, ettersom det har vært mindre viktig å være fysisk til stede på kontorer i storbyene. I Sverige har det også vært stor interesse for eiendommer med offentlige leietakere, de såkalte samhällsfastighetene, hvor leieavtalene ofte er lange og den finansielle risikoen med leietaker er helt begrenset, sier Charles Andersson.

DISSE EIENDOMMENE ER DET KAMP OM DLA Piper har mer enn 100 nordiske eiendomsadvokater fordelt på kontorer i Norge, Sverige, Danmark og Finland. Det gir godt innblikk i det nordiske eiendomsmarkedet, hvor mange av erfaringene fra koronatiden har vært nokså like, på tross av ulike rettslige løsninger for håndtering av utfordringene.

I Norden har DLA Piper bistått på ca. 500 eiendomstransaksjoner med et transaksjonsvolum på ca.

SCHJØDT Charles Andersson.

DLA PIPER Andreas Mello-Kildal (Oslo), Gustaf Strom (Sverige) og Mikko Larvala (Finland) fra en tidligere samling.

150 milliarder kroner samlet i 2019 og 2020. Noen av partnerne gir her et tilbakeblikk på koronatiden sammenliknet med 2019.

SVAKT NED I FINLAND OG SVERIGE, MEN ØKNING I NORGE OG DANMARK Mikko Larvala fra Finland og Gustaf Ström fra Sverige konstaterte at transaksjonsvolumet i 2020 falt noe sammenliknet med 2019, de norske partnerne så en svak økning i Norge, mens kollega Thomas Albrechtsen i Danmark kan se tilbake på en markant økning i transaksjonsvolumet i 2020 sammenliknet med 2019.

– Det er noen enkelttransaksjoner som slår ut veldig mye på det totale volumet, og utenlandske investorer står for 50 prosent av volumet på transaksjoner, sier Albrechtsen som er partner ved DLA Pipers kontor i København.

Partnerne fra alle landene er enige om at det like gjerne kan være tilfeldigheter som koronaeffekten som har slått inn. Størrelsen på de største enkelttransaksjonene utgjør alltid mye på det totale transaksjonsvolumet, konstaterer de.

BOLIGER ER POPULÆRT OVER HELE NORDEN - Transaksjonsobjekter med offentlige leietakere, omsorg, boliger samt dagligvareforretninger var populært i 2020, sier Mikko Larvala fra Finland.

Thomas Albrechtsen fra Danmark bekrefter det samme.

– Boligprosjekter er den største driveren blant investorene, særlig hva gjelder nye bygg og bygg

som er under oppfølging, sier Albrechtsen.

- Dette inkluderer også etterspørsel etter studentboliger og seniorboliger, tilføyer han.

I Sverige erfarer de det samme.

- Etterspørselen etter både sentralt beliggende logistikkeiendom, boliger og eiendommer med offentlige leietaker er stor, sier Gustaf Ström, som jobber på Stockholmskontoret til DLA Piper.

I Norge erfarte partnerne i DLA Piper at bredden i transaksjoner var stor – men at det var en forskjell før og etter mars 2020.

– Året sett under ett var Oslo-kontoret involvert i transaksjoner som involverte både hotell, restaurant, butikk, kontorer, logistikk, bolig og annen spesialeiendom, men boligprosjekter har vært populært gjennom hele året, sier Line Ravlo-Losvik, som er partner på Oslo-kontoret.

- Eiendommer som har lange kontrakter med solide leietakere er det etter vår oppfatning normalt alltid kamp om, tilføyer hun, men hun presiserer at for enkelte aktører utgjør de lange, stabile kontantstrømmene litt for få muligheter for utvikling, og noen aktører ser således primært etter de objekter som har et uutnyttet potensial.

ANNERLEDES UTLEIEMARKED MED LØPENDE NYTTE AV ERFARINGSUTVEKSLING Utleiemarkedet for 2020 ble krevende i alle de Nordiske landene, med mange ønsker om leierabatter. Med ulike støtteordninger i de ulike nordiske landene var det ofte behov for lokale løsninger. Men partnerne i

122

de ulike landene diskuterte også løpende erfaringer tilknyttet ulik utvikling og håndtering, og så ved det mange felles utfordringer. DLA Piper opprettet en egen informasjonssamling internasjonalt for kunnskapsdeling og utveksling av erfaring tilknyttet ulike koronarelaterte spørsmål fra alle landene hvor DLA Piper opererer.

– Det er en av fordelene med et verdensomfattende nettverk, sier Anders Bergene, som er partner ved Oslo-kontoret.

- Muligheten for å dele erfaring og se alternative løsninger når like problemstillinger oppstår i mange land.

Også i DLA Piper opererer partnerne sømløst mellom de ulike landene, opplyses det. Dette har vist seg spesielt nyttig i transaksjoner som involverer eiendommer i mange land. Thomas Albrechtsen fremhever i så måte at mange av kundene ønsker å kunne forholde seg til én hovedkontakt samlet i stedet for en kontakt i hvert land. I DLA Piper er det mulig som følge av at selskapet har kontorer i over 40 land.

Line Ravlo-Losvik fremhever også at terskelen for å samarbeide på tvers av landegrensene blir mye lavere når man er ett firma som holder til i mange land.

– Dette så vi særlig da usikkerheten var som størst i mars-april 2020. Mange hørte rykter om ulike løsninger i ulike land. Det å da kunne ta en telefon og svare raskt på hva som var rykter og hva som var riktig gjorde usikkerheten litt mindre når det var mest kaotisk, sier hun.

NORDIC ISSUE

KONTORMARKEDET Med hjemmekontorløsninger for både advokater og samarbeidspartnere var det tidlig mange spekulasjoner tilknyttet utviklingen innen kontormarkedet, men partnerne erfarer at både etterspørsel og priser har holdt seg stabile.

- Med hjemmekontor som den nye normalen var mange usikre på hvordan etterspørselen ville bli, utdyper Thomas Albrechtsen.

Men i Danmark har de tvert imot erfart en økt etterspørsel etter sentrale, moderne kontorlokaler med en grønn profil.

– Kontorleiene er dermed stabile eller økende, avhengig av beliggenhet, og yielden på slike eiendommer er rekordlave.

Line Ravlo-Losvik kan bekrefte at partnerne i Oslo har samme erfaring både tilknyttet utleie, hvor det har vært inngått svært mange nye kontrakter og transaksjoner med stadig lavere yield på de mest populære eiendommene.

FORSIKTIG OPTIMISME Etter en rekordavslutning i Q4 i alle de fire nordiske landene har hverdagen igjen innhentet markedet, og DLA-partnerne erfarer mer normaliserte tendenser.

Mange investorer leter etter investeringsmuligheter, men mangel på gode objekter gjør at antall nye transaksjoner holdes moderat. Dog erfarer DLA-advokatene i alle de nordiske landene at året har startet godt.

Partnerne har dels vært involvert i mange transaksjoner som ble påbegynt i 2021 og i nye transaksjoner.

ESTATE 01/21

Hektisk marked Koronatomme handlegater før jul satte sitt preg på 2020, men tomme gater til tross, så representerte Q4 en rekordavslutning på transaksjonsmarkedet, sier eiendomsadvokat Line Ravlo-Losvik (tv), som er partner på DLA Pipers Oslo-kontor. Her sammen med Anders Bergene og Gustaf Ström.

ESTATE 01/21

123

NORDIC ISSUE

«Muligheten for å dele erfaring og se alternative løsninger når like problemstillinger oppstår i mange land.»

ANDERS BERGENE

HAR GOD TRO PÅ 2021 - Vi kan trygt si at 2020 ble et annerledes år, et år det på den måten er spennende å se tilbake på, sier Herman Roksund, partner i advokatfirmaet Haavind.

- I andre halvår var det igjen full fart i markedet.

Hele høsten ble knallsterk, og mange prosesser var med ulike internasjonale tilsnitt. Vi gjorde flere cross border innen Skandinavia, og senest logistikkeiendom i Danmark.

Senioradvokat Marie-Lou Pereira koordinerte Haavinds arbeid på denne, og ifølge henne går dette sømløst, særlig fordi advokatfirmaet har gjort dette mange ganger og har utviklet gode rutiner for slike transaksjoner over landegrensene, sammen med sine samarbeidspartnere i disse landene.

- Når oppdragene skjer for våre kunder er det som regel vi som koordinerer arbeidet, slik at kunden primært skal kunne forholde seg til oss som kontaktpunkt, og på den måten ikke behøver å forholde seg til for mange ulike rådgivere, sier Pereira.

- Flere av våre faste kunderelasjoner gjør regelmessig investeringer som vi håndterer med ulike sammen med forbindelsene våre innen Norden, volummessig særlig Sverige og Danmark. Vi har også bistått med å koordinere transaksjoner som involverer Finland og Baltikum. Her opplever vi at disse transaksjonene gjennomføres effektivt, og det at transaksjonene er cross border opplever vi i liten grad som kompliserende. Det blir særlig effektivt og smidig når vi gjennomfører det med team satt opp med våre

faste samarbeidspartnere, som for eksempel Bruun & Hjejle i Danmark, som vi de siste par årene har gjort et betydelig antall transaksjoner sammen med, og vi opplever at advokatene vi der samarbeider med har veldig lik tilnærming som oss til eiendomstransaksjonene, sier hun.

VILLE ETTER LOGISTIKK - Når det gjelder ulike segmenter må vi nevne logistikk først. Det har vært et knallsterkt marked, og prisene er skarpe. Her kan selvsagt analytikerne og meglerne uttale seg mer presist enn oss, men basert på det vi har sett har dette vært et veldig sterkt marked i hele 2020. Det er vel også rimelig klart at korona og internetthandel ikke har akkurat at svekket dette markedet, tvert imot. Her er det også flere av våre kunder som er svært aktive på kryss av Norden, og logistikk er et typisk et naturlig cross border marked, poengterer Roksund.

- Litt mindre opplagt, så kom det også en rekke hotelltransaksjoner – og så med internasjonal interesse. I tillegg har retail vært veldig bra – først og fremst dagligvare, men også annen handel. Kontor har også holdt seg godt, og den største enkelttransaksjonen vi hadde var salget av nettopp en kontoreiendom, midt i lockdown ble salget av Telenors hovedkvarter gjennomført i samarbeid med Union og Arctic. Vi opplever fortsatt god interesse for kontoreiendommer, og vi har også hatt cross border transaksjoner som involverer kontoreiendom, sier Haavind-partneren.

124

- Vi ser at flere av de internasjonale fondene styrker sine nordiske fond. De er aktive innen et bredt segment av typer eiendomstransaksjoner, og ser ikke bare på de tradisjonelle investeringene rundt hovedstedene. Vår opplevelse er nok at Norge fortsatt anses som en trygg havn i disse urolige tidene, så vi kan vel på vår litt ukvalifiserte gjetning si at vi forventer ikke at den interessen skal avta i 2021. Det er utfordrende at grensene er stengt, men de som er godt etablerte har gjerne egne eller eksterne rådgivere i de ulike landene, så vi tro ikke det er til hinder for at cross border-transaksjoner også vil la seg gjennomføre nå utover i 2021, mens vi venter på vaksinen og mindre reiserestriksjoner.

Roksund er glad for at det norske markedet har vært såpass robust, og at hjelpetiltakene til regjeringen i stor har grad fungert.

- Det betyr at bankene har også kunnet fokusere på nye prosjekter, og slik vi oppfatter det har det vært greit tilgang på FK, så det har i liten grad påvirket gjennomføringsevnen til etablerte aktører. Litt mer utfordrende har det norske bankmarkedet nok vært for de som ikke fra før var godt etablert i det norske eller nordiske markedet, sier han og avslutter slik: - Kort oppsummert så har vi god tro på 2021, og vi gleder oss til å kunne være tilbake på kontoret med alle våre kollegaer og i fysiske møter med kunder og bransjekollegaer så snart som mulig. Med dette perspektivet og vår erfaring med hjemmekontor, som fungerer godt, men er ganske lite optimalt over tid – så er det vel ingen grunn til å frykte at kontormarkedet skal bli mindre attraktivt i årene som kommer.

NORDIC ISSUE

ESTATE 01/21

Haavind Herman Roksund og Marie-Lou Pereira

KUNNSKAP ER MAKT Bestill Estate Pluss i dag

24.05.2013 kl. 16:03 Eiendom solgt for 150 millioner

21.01.1998 kl. 16:24 Bygger langselvebredden

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Få tilgang til alle nyheter som er skrevet siden 1996.

03.10.2005 kl. 17:28 Fire nye ansatte Eiendomssjefer

15.06.2010 kl. 17:28 Kjøper nytt hotell

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Les mer enn 23.600 artikler tilbake til 1996 Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir.

Bestille abonnement? Ring 900 38 742, eller mail: jenspetter@estatemedia.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

DLA Piper

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

A: Bryggegata 6

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

ADVOKAT

W www.grette.no

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Grette AS

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

W www.svw.no

W dlapiper.com

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Hammervoll Pind

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

SANDS

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

W firesafe.no

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

BANK

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BANK

BANK

W ncbank.no

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERING

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

gastrocatering.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W aka.no

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/abneno/

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

FORTIN AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W www.fabritius.no

W fortin.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W kinvest.as

/FramEiendom/

Karlander Invest AS

Loe Utvikling AS

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

W loeutvikling.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Mehar Gruppen AS

Myren Eiendom AS

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel.

Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W mehargruppen.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W ncc.no

W nhp.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W njordrealestate.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

Norwegian Property ASA

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20 E: info@npro.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap.

Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

W norwegianproperty.no

/npro.no/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP

W oboseiendom.no

Obos Eiendom

OXER Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 86 55 00 E: eiendom@obos.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/oboseiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W scd.no

W oxer.no

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W skullerudpark.no

/skullerudpark/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stout Real Estate AS

Thon Eiendom

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer.

Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

W stout.no

W thoneiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W fazenda.no

/thoneiendom/

Fazenda Asset Management AS

Malling & Co Forvaltning

A: Grunningen 2 0250 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

W malling.no

/mallingco/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

SG Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Lysaker Torg 6-12, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 180, 1325 Lysaker T: (+47) 488 51 990 E: stig@sgeiendom.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W sgeiendom.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

BYGGSTART

Byggstart

Multiconsult

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 12 00 59 E: kontakt@byggstart.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

W byggstart.no

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

/Multiconsult/

GK Gruppen AS

STEMA Rådgivning

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

/GKInneklima/

W stemaradgivning.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

Sweco Norge AS

GK Gruppen AS

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/SwecoNorge/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

TORMAX Norge AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W renservice.no

W tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W agin.no

/GKInneklima/

AG Installasjon

Datek Installasjon AS

A: Grenseveien 82, 0663 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

E: post@agin.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Vi er et installasjons- og serviceselskap som opererer i Oslo og hele Østlandet.

Vi utfører og dekker dine behov innen sterkog svakstrøminstallasjoner med den siste teknologien.AG Installasjon leverer tjenester til både privat og bedriftsmarkedet.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

/aginstallasjon /

W datek-inst.no

/DatekInstallasjonas/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Smart Elektro

Front Entreprenør

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier.

Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

W smartelektro.no

W frontent.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W byggfornyelse.no

Moderne Byggfornyelse AS

Modulvegger Oslo AS

A: Lørenveien 68, 0585 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: Lørenveien 68, 0585 Oslo T: 483 05 100 E: post@byggfornyelse.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moderne Byggfornyelse er en solid totalentreprenør med røtter tilbake til 1930.

Vi er kjent for vår spesialkompetanse innenfor rehabilitering, ombygging og tilbygg, men bygger også nybygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/modernebyggfornyelse/

ENTREPRENØR

W moelven.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

ENTREPRENØR

Moelven Modus

ROOFTOP AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

/moelven/

W rooftop.no

/RooftopAS/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

W utecomfort.no

FORSIKRING

FORVALTNINGSSYSTEM

Strategic Partner of

Norwegian Underwriting Agency AS

ON Property AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W www.norua.com

W on.no

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

W 4service.no

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 02517

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INGENIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Termoenergi Norge AS

CreoNordic AS

A: Leif Weldings vei 16 3208 Sandefjord

A: Bjellandveien 26, 3172 Vear

T: 33 47 43 30 E: post@termoenergi.no

T: 902 14 000 E: post@creonordic.no

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet.

Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.

we make buildings better

W termoenergi.no

/termoenergi.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W creonordic.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

/Moelven/

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

Modulvegger Oslo AS

Metos AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

/creonordic/

W metos.com/aligroup.com

/Metos/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

NÆRINGSMEGLER

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

/mallingco/

PERSONALRESTAURANT

PERSONALRESTAURANT

De Tre Stuer

Eir Mat & Drikke

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

T: 02517

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

W de3stuer.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

sottogsalt.no / 4service.no

W malling.no

PROSJEKTLEDELSE

Søtt+Salt

Constructive Development

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

T: 02517

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

W scd.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

RENHOLD

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo 920vei15 700 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

RENHOLD

W eir.no / 4service.no

ØKONOMISYSTEMER

Ren Pluss

Xledger

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: PB 6662, 0609 Oslo T: 400 02 211 E: info@xledger.no ®

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W renpluss.no

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet.

W xledger.no

/xledgernorge/

Fleksible lokaler. Enkelt.

Fleksibilitet og fullservice er sentrale behov som FLYT® er utviklet for å møte. Nå tilbyr vi eksklusive kontorer i våre kontorhotell i Vika og Barcode.

FLYT® er et eksklusivt utleie- og tjenestekonsept som eies og driftes av Braathen Eiendom. braatheneiendom.no