– Utgjorde vesentlig utslag i verdivurderingen vår av eiendommen, opplyser administrerende direktør Jon H. Dahlberg Årstad i Newsec.
Våren 2022 iverksatte Karlander Eiendom og leietagerne i Tevlingveien 15 en rekke bærekrafttiltak for å effektivisere kontorlokalene på Alna i Oslo.
– Vi monterte solceller på taket, bedret kildesorteringen med Carrot, skiftet ventilasjonsanlegg og etablerte SD-anlegg, sier Joakim Fuglerud, daglig leder i Karlander Eiendom.
Grønn finansiering Med effektmåling og -dokumentasjon i bærekraftsystemet VARIG® søkte Karlander Eiendom finansiering fra SpareBank1 SMN.
– Vi viste til hvordan leietagerne effektivt kunne engasjeres, og hvor presist vi fikk målt effekten av grepene, gjennom VARIG®. SpareBank1 SMN så hvordan de grønne tiltakene bidro til økt verdiskapning. Det gjorde at vi fikk et grønt topplån for å finansiere tiltakene, forklarer Fuglerud.
Tiltakene skulle gjøre bygget mer effektivt å drifte.
– På den måten kunne vi redusere felleskostnadene og sikre attraktiviteten for leietagere. Noe som igjen ville øke verdien på bygget, sier han.
Den økonomiske utviklingen i 2022 skulle imidlertid snu situasjonen på hodet.
Generelt prisfall og økende ESG-krav
Økte renter, risikoen for nedsatt betjeningsevne for leietagere, og generell uro i de globale finansmarkedene, påvirker allerede verdivurderinger av næringseiendom i Norge, ifølge Dahlberg Årstad i Newsec.
– Det er risiko for resesjon i flere europeiske markeder. I takt med høyere energipriser ser vi også betydelige kostnader som treffer gårdeiere og leietagere her til lands. Leietakere fokuserer i økende grad på total leiebelastning. Alle tiltak som reduserer energiforbruk, er besparelser som kommer både leietakere og gårdeiere til gode.
Vi ser flere eksempler på at potensiell leiebelastning reduseres med 200-400 kr per kvadratmeter. Denne merverdien mot mindre energieffektive bygg gir grunnlag for høyere verdier, sier han.
Dahlberg Årstad forklarer at de generelt ser en økning i krav fra investorer, banker og delvis leietakere til ESG-dokumentasjon innenfor eiendomssektoren.
– Den viktigste driveren er EUs taksonomi, som setter krav til hvilke bygninger som kan klassifiseres som grønne investeringer. Bygningers energibruk og klassifisering ser ut til å få stadig større påvirkning på eiendomsverdiene. Bærekraft og energi blir derfor stadig mer sentrale elementer i våre verdsettelser, sier han.
Bærekraftgrep dempet fallet Fuglerud la frem effektdokumentasjonen fra VARIG®, som tydeliggjorde hvordan tiltakene ville effektivisere bygget. Det ga effekt.
– Grepene og dokumentasjonen gjorde at vi kunne forsvare et lavere beregnet prisfall, sier Dahlberg Årstad.
Verdivurderingen gjorde at belåningsgraden (LTV) ikke ville overstige et nivå hvor Karlander Eiendom kunne være i brudd med lånevilkårene.
– I tillegg, bidro bærekraftgrepene til å utvide nedbetalingshorisonten på lånet fra SMN. Det gir oss mer fleksibilitet. Også leietagerne våre vil gå i netto pluss fra denne dette spleiselaget. Vi er nå langt bedre rustet til å møte de økende bærekraftkravene, sier Fuglerud.
Press på bransjen
Varigs kommersielle direktør Jeppe Grøttland sier Karlander Eiendoms opplevelse er et godt eksempel på hvordan bærekrafttiltak kan bidra til å sikre eiendomsverdier.
– Eiendomsbransjen er under et tiltagende press til å arbeide mer systematisk med bærekraft. Det innebærer å ha oversikt, arbeide med kontinuerlig forbedring og rapportere i tråd med kravene, sier Grøttland, før han avslutter:
– Vi opplever at flere eiendomsselskaper, som tidligere ikke har hatt bærekraft øverst på agendaen, nå tar kontakt med oss for å komme i gang. Det er veldig positivt. Godt bærekraftarbeid vil være helt sentralt for å sikre verdiene i norsk næringseiendom fremover.
Variasjon i form og funksjon, skala og arkitektur i kombinasjon med gode mellomrom skaper rammene for gode bomiljø.
Vår visjon er å skape
11. MAI 2023 RADISSON BLU SCANDINAVIA HOTEL
Dialog på tvers av private selskaper og offentlig sektor er helt avgjørende for at vi skal få til bedre by -og samfunnsutvikling. God dialog skaper vi når vi møtes. På BUSINESS ARENA får fremoverlente kommuner muligheten til å vise utviklere og investorer at landet vårt er fullt av spennende initiativer langt utenfor Oslogryta.
Velkommen til BUSINESS ARENA 11.mai 2023!
Samarbeidspartnere:
ANSVARLIG REDAKTØR:
Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no
REDAKSJON:
Thor Arne Brun,
Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no
Silje Rønne,
Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no
Tore Årdal,
Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no
Glen Widing,
Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no
FOR BESTILLING AV ANNONSER:
Jan Erik Pedersen,
Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no
Joakim Nessem,
Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no
Camilla Skouverøe Matheson,
Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no
Heidi Ringlund,
Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no
Katja Normann Ljungblom
Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no
Therese Kjeldstad
Tlf: 982 22 003, therese@estatemedia.no
CEO/PARTNER:
Trond Valle,
Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no
FORSIDEFOTO: Martin Rustad Johansen
LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen
TRYKK:
UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia
Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000
UTGIVER:
Estate Media AS
Rådhusgata 26 0151 Oslo
Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no estatemedia.no
ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører
Estate Media AS.
Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.
Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.
Av: Dag-Jørgen Saltnes
Estates nettavis Estate Nyheter har i en rekke artikler satt søkelys på gamle og slitte bygg som bare forfaller. Flere av byggene har ikke hatt beboere på mange år og er nå i så dårlig forfatning at de ikke lenger kan brukes.
I noen tilfeller er det private eiere som krangler om eierskapet som er grunnen til at det ikke skjer noe med byggene. Men i urovekkende mange tilfeller er eierne som svikter faktisk eiere som både har gode intensjoner (i hvert fall uttalt) og ressurser i overflod. Vi snakker da om offentlige eiere, enten stat eller kommuner, som hvert år lar bygg forfalle i så stor grad at det forsurer hele nabolag.
I stedet for å sette av penger til årlig vedlikehold for de offentlige byggene, ødelegger blant annet Oslo kommune både kulturskatter og sine egne verdier gjennom sin systematiske neglisjering av mange av sine eiendommer. Byantikvar Janne Wilberg uttalte nylig at det er «skammelig at Oslo har latt et anlegg som Kirkeristen, som er så stor bærer av veldig viktig byhistorie og kommunal historie, har fått råtne på rot gjennom 50 år». Det er ikke vanskelig å være enig i det, og Kirkeristen er bare ett av mange eksempler på elendig kommunal håndtering av bygg. Andre eksempler på bygg som kommunen har latt forfalle over mange år, er det såkalte Plakathuset fra 1812 i Grønlandsleiret, den karakteristiske røde politi- og senere brannstasjonen fra 1892 langs Bestumkilen og den vernede gamle Villa Sorgenfri. Eksemplene er mange, og alle har det til felles at kommunen bare har latt byggene, som ofte er vernet, bli ødelagt over flere tiår. Samtidig som Oslo er en elendig eier av bygg som kommunen ikke har direkte bruk for i sin drift (og dermed ikke blir en del av det som tidligere var Undervisningsbygg, Omsorgsbygg osv.), viser private eiendomsaktører som Eiendomsspar, Møller Eiendom og andre at de kan forvalte bygg. Møller Eiendom kjøpte gamle Deichmanske bibliotek til en pris som var over alles forventninger og har nå planer om å gjøre bygget til en storstue for Oslos befolkning.
Oslos innbyggere fortjener mer enn at kommunen lar flotte bygg råtne på rot. Kommunen bør heller selge eiendommene til de som bryr seg om eiendommene og byen.
Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945. I dag er vi en av landets største aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom.
Da Bill Clinton knuste George H. W. Bush i det amerikanske presidentvalget på begynnelsen av 90-tallet, var det særlig én setning som ble verdenskjent: «It’s the economy, stupid!»
Clinton-strategen James Carville sto bak uttrykket, som ble brukt internt i kampanjen for å få de som jobbet for Clinton til å fokusere på den dårlige økonomien under Bush sitt presidentskap. Etter en tøff valgkamp, hvor fokus var på den svake økonomien, støttet det amerikanske folket opp om utfordreren Clinton, som vant valget og inntok det hvite hus i 1993.
Når man skal forklare utviklingen i eiendomsmarkedet, er det lett å lage sin egen variant av «It’s the economy, stupid!» Selv om faktorer som leiepriser, nybyggingsaktivitet, hjemmekontor, arealeffektivitet, teknologi og miljø spiller inn på eiendomsmarkedene, er det særlig én ting som er avgjørende for eiendomsverdiene og transaksjonsmarkedet:
«Det er renten, din tosk!»
Noen enkle regnestykker viser hvor hardt renten slår på eiendomsverdiene: Dersom man med en belåning på 65 prosent kjøper en eiendom til 100 millioner kroner med en yield (prising utfra leieinntektene) på 7 prosent, vil egenkapitalen stige fra 35 millioner til 110 millioner kroner hvis yielden faller til 4 prosent, gitt alt annet likt (uendrede leieinntekter). Det er mer enn en tredobling av egenkapitalen som følge av kraftig rentefall.
Da er det ikke så vanskelig å tenke seg hva som skjer med eiendomsverdiene når renten stiger. Foreløpig har det vært beskjedne nedjusteringer av eiendomsverdien til de børsnoterte selskapene. Blant annet fordi høy inflasjon og KPI-justering av husleiene virker i motsatt retning enn renteoppgangen. Men det vil bli noen stygge verdismeller i tiden fremover som følge av yieldoppgangen. Kanskje særlig for en del av syndikatene, som har handlet eiendom på lave yielder.
I eiendomsbransjen sier man beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Det er nok riktigere å si «Det er renten, din tosk!».
- Legal 500 om Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam
“Highly efficient, competent and service-minded”Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Tromsø Singapore svw.no
I 15 år har vi skapt verdier av kunnskap og ideer sammen med kundene våre.
I 2008 ble Pareto Bank startet med ambisjonen om å jobbe tettere med kundene. En mindre og mer personlig bank, der mellomstore bedrifter, deres eiere og prosjekter kunne få den oppmerksomheten og oppfølgingen de fortjente.
I 15 år har vi jobbet med ett mål for øyet: Å få ting til å skje. Raskt, ryddig og tett på. Resultatet har vært en fantastisk utvikling. Takk til alle våre kunder og samarbeidspartnere for reisen så langt.
Vi gleder oss til fortsettelsen!
Eiendomsfinansiering, bedriftsfinansiering og skipsfinansieringPORTRETTET
HER LIGGER EIENDOMSPERLENE PÅ REKKE OG RAD
De fleste byggene i Henrik Ibsens gate er eid av gengangere i eiendomsbransjen.
40 Intro: Eldrebølgen skyller over Norge
54 En aldrende befolkning gir store utfordringer for hvor og hvordan vi bor
58 Bekymret for tjenestetilbudet
62 Trenger nok plass og mye teknologi
64 «Eldre bruker utestedene i mye større grad enn før»
66 «Verdighet er svært viktig»
68 Innendørs hage – et stort pluss for de eldre
72 For 3 år siden lanserte Møller Eiendom et prosjekt for å møte eldrebølgen
NYHETER
74 Pådriver for bærekraftig byutviking
78 Lysning i rentemarkedet?
82 Enorme låneforfall hos nordiske eiendomsselskaper
86 Venter laber aktivitet fra svenskene i Norge
88 Bråstopp i Sverige
92 Comeback i Danmark
En aldrende befolkning gir store utfordringer for hvor og hvordan vi bor.
82
KLP Eiendom utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre og hoteller. KLP Eiendom eier over 2,2 millioner kvadratmeter eiendom, og har mer enn 30 års erfaring. Les mer på klpeiendom.no
Hva skjer i eiendoms bransjen akkurat nå?
Utviklingen av Marienlyst i Oslo er et svært viktig byutviklingsprosjekt for Ferd Eiendom. Nå skal det jobbes ut et forslag til reguleringsplan.
NY
Øyvind Svare Lorentzen skal styre utviklingen etter NRKs hovedkontor.
Av: Glen Widing Foto: Ferd
Øyvind Svare Lorentzen blir ny direktør for Marienlyst, som i dag er NRKs hovedkontor, som nå blir eget forretningsområde i Ferd Eiendom.
Han har en master i bygg- og miljøteknikk fra NTNU og har vært prosjektansvarlig i Ferd Eiendom siden september 2021. Han har tidligere jobbet i Skanska og AF Eiendom ifølge en pressemelding.
VÆRT MED HELE VEIEN
– Jeg har vært med i Marienlyst-prosjektet siden jeg begynte i Ferd Eiendom og gleder meg til å videreføre arbeidet som er gjort. Vi har et sterkt team som dekker alle de fagområder et slikt prosjekt må ha for å lykkes. Jeg skal gjøre mitt for at Marienlyst skal bli et levende, urbant og grønt område, sier han. Administrerende direktør Camilla Krogh har stor tro på at Lorentzen vil lede teamet på en god måte videre.
– Det veldig hyggelig å løfte frem en av våre egne til rollen som direktør for Marienlyst, påpeker hun.
Har du tenkt på hvordan du vil bo når du blir eldre?
På PiiR har vi tenkt på hvordan du kan få økt livskvalitet med en aktiv livsstil.
Hos oss finner du serviceleiligheter med fellesskap, trygghet og en nabovert som hjelper deg i hverdagen. Vi kaller det «fra å bo til å leve».
PRØVEBO
Da Laila Olsen hørte om PiiR på Harbitz Torg, ble hun nysgjerrig på denne nyskapende måten å tilby boliger for godt voksne. Basseng, servicetilbud, nabovert og fellesfunksjoner hørtes lovende ut, men skulle hun tørre? Det å flytte er en stor, vanskelig og tidkrevende prosess. Var det å flytte hit det riktige valget for henne? Ville hun trives? Tvilen ble feid til side da hun fikk muligheten til å prøvebo en PiiR leilighet i en måned.
– Jeg VISSTE jeg ville komme tilbake, stråler Laila.
LEVER OPP TIL FORVENTNINGENE
– Jeg synes det hørtes dyrt ut i starten, men endret mening da jeg flyttet inn og opplevde kvalitetene på PiiR, sier Laila Olsen.
– Kvaliteten på stedet, leiligheten, fellesskapet og aktivitetsprogrammet gjør livet godt å leve.
INKLUDERT I LEIEN
- Basseng og SPA
- Trening hos The Riot
- Fellesleilighet med te/kaffe
- Felles takterrasser
- Aktivitetsprogram
- Nabovert (husvert)
- Booking av gjesteleilighet
- To elsykler
- Studenter som hjelper til
Kjenner du noen som kunne tenke seg å flytte til PiiR?
Kontaktinformasjon:
Karianne K. Robstad
Tlf: 916 81 730
kkr@mollereiendom.no
www.moller-piir.no
NØKLER TIL LIVSKVALITET:
FELLESSKAP GOD & SUNN MAT FYSISK AKTIVITET
Hva skjer i eiendoms bransjen akkurat nå?
BLIR PARTNER I GRETTE
Lise Sofie Stene er spesialist på eiendomstransaksjoner.
– Lise Sofie Stene er en anerkjent eiendomsadvokat med 12 års fartstid fra BAHR, og tiltrer som partner i Grettes eiendomsavdeling fra 6. februar 2023. Hun vil bli en del av et team som særlig retter seg mot eiendomstransaksjoner og eiendomsutvikling, sier Ole-Jacob Farstad, som leder eiendomsavdelingen i Grette.
Han skryter av Lise Sofie Stene, som han mener er en usedvanlig dyktig transaksjonsadvokat.
– Vi er veldig fornøyde med at hun blir en del av vårt lag. Vi har en sterk etterspørsel på dette feltet, også i litt trangere tider som nå, og Lise tilfører oss kompetanse og kapasitet til å levere tjenester på øverste hylle til kundene våre, sier Ole-Jacob Farstad.
12 ADVOKATER
Grettes eiendomsavdeling teller nå 12 advokater.
– Vi trenger de beste hodene i bransjen for å kunne hevde oss ytterligere i konkurransen om de mest attraktive kundene og sakene. Lises kompetanse, erfaring og forståelse av markedet er veldig verdifullt i vårt arbeid med å utvide vår markedsposisjon. Vi vil gjøre alt vi kan for at Lise skal lykkes i neste steg av sin karriere, i tett samarbeid med oss som har vært her en stund, sier Dag Henden Torsteinsen.
– Jeg vet at Grette har et svært kompetent eiendomsteam både innenfor transaksjoner og eiendomsutvikling, og de har virkelig vist seg frem de siste årene. Jeg gleder meg til å være med på å videreutvikle eiendomsteamet i Grette, og har en klar ambisjon om å bidra til et ytterligere løft – særlig på transaksjonsområdet. Det er betryggende at det er flinke folk der fra før, og fra min posisjon er det viktig å vite at alle har incentiver til at vi skal lykkes i fellesskap med den kommersielle satsningen, sier Lise Sofie Stene.
Nett nok til alle! Fiber direkte inn til boligen din gir deg nett av beste kvalitet. Velg den hastigheten og tv-pakken som passer deg og ditt behov.
Les mer på altibox.no/nybygg
Hva skjer i eiendoms bransjen akkurat nå?
Eier og avtroppende daglig leder,Anders Opsahl tar noen steg tilbake og sender stafettpinnen videre.
LEDERSKIFTE
Kristian Kinn tar over ledelsen i Opsahl Gruppen etter Anders Opsahl.
– Dette er noe jeg har tenkt på lenge. Det er selvsagt blandede følelser, men det føles veldig riktig med dette skiftet med tanke på hvor selskapet er i dag. Det er behov for økt profesjonalisering, og det får vi nå, sier Anders Opsahl som opprettet eiendomsselskapet for mer enn 25 år siden.
GÅTT GRADENE
Opsahl Gruppens nye daglige leder, Kristian Kinn, har vært i selskapet i sju år. Han har gått gradene fra å lede utviklingsavdelingen i selskapet, til å nå bli daglig leder.
– Jeg er takknemlig for reisen som har vært og alt jeg har lært om eiendom i løpet av disse årene. Jeg er veldig ydmyk for denne muligheten, og vet hvor mye dette betyr og hvor stor innsats som er lagt ned i selskapet. Det viktigste fremover er å bygge videre på det som er skapt og de flinke menneskene som er her, sier Kristian Kinn.
Opsahl Gruppen er et solid selskap, rigget til videre vekst. Og ambisjonen er nettopp å vokse videre.
– Vi starter nå arbeidet med å utarbeide en ny strategi for selskapet. Vi er en kompetansebedrift med dyktige folk, og om ikke lenge kommer flere
av våre store prosjekter som vi har arbeidet med lenge. Utviklingen av bydelen Skullerud i Oslo er ett eksempel på dette, forteller Kinn.
Opsahl understreker at det har vært viktig for han at en intern ressurs tar over oppgaven. – På den måten får vi videreført hvem vi er. Og det føles trygt. Kinn mestrer alle tingene han skal som leder. Han er strukturert, kommersiell og en problemløser. I tillegg er han omsorgsfull og bryr seg. Jeg ser frem til reisen videre, sier Opsahl. Han skal ikke ut av selskapet, men fortsetter som aktiv eier og kommer til å bidra i ulike prosjekter.
Utviklingseiendom bestående av to bebygde tomter i Bærumsveien 223 og 223B. Reguleringsplanens hensikt er å legge til rette for fire blokker og ett rekkehus med til sammen ca. 24 leiligheter. Eiendommen ligger solrikt til på et høydedrag med utsikt over et grønt og pent nærområde.
Beliggenhet
Eiendommen har svært god beliggenhet sentralt på Bekkestua i Bærum. Eiendommen ligger en kort gåtur vest for Bekkestua sentrum med bredt aktivitets- og forretningstilbud, samt restauranter, svømmehall, treningssentre og offentlig kommunikasjon m.m. Området har et godt skole- og barnehagetilbud.
Kontaktinformasjon
Advokatfullmektig
Isak Bjørløw Ree
+47 67 52 23 23
ibr@kco.no
Advokat
Kim Friis-Møller
+47 67 52 23 23
kfm@kco.no
Hva skjer i eiendoms bransjen akkurat nå?
RYKKER OPP
Nederst fra v: Karen E. Lærdal Skuland med lille Jens på fanget (i permisjon), Cecilie Desirée Røsandhaug, Erik Sirevaag og Frederic F. Willlassen (bak).
Karen E. Lærdal Skuland blir ny markedssjef. Hun har Bachelor fra Curtin University Australia og BI i Oslo og kommer fra stillingen som markedskoordinator i Smedvig Eiendom. Karen har vært i Smedvig siden 2017.
Erik Sirevaag blir ny eiendomssjef for Innovasjonsparken på Ullandhaug. Han har en Bachelor of Business Administration og en Master of Science fra BI. Erik har vært i Smedvig siden 2018.
Frederic F. Willassen blir ny eiendomssjef for sentrumsporteføljen. Han har en bachelor i Business Administration and Management fra Universitetet i Agder og en Master of Business Administration fra NHH. Frederic har vært i Smedvig siden 2019.
Cecilie D. Røsandhaug ble ansatt som ny Hospitality Manager i mai 2022. Hun har bachelor i markedsføring og en master i Management of Creative Business Processes fra Copenhagen Business School. Cecilie kommer fra Hinna Park hvor hun var markedsansvarlig.
Den økte aktiviteten fra områdeutviklingen på Ullandhaug, Åsen og i Stavanger sentrum gir nye muligheter for flere av Smedvig Eiendom yngre krefter.
– Vi ønsker å styrke vår markedsposisjon. Skal vi få til den utviklingen vi ønsker for regionen, må vi få til et godt samspill mellom unge med nye ideer og perspektiver, og de med lang erfaring. Med det nyetablerte markedsteamet ønsker Smedvig Eiendom å posisjonere selskapet for ytterligere vekst, sier adm. direktør Cecilie Melbye.
Økt aktivitet i flere områder gjør at Smedvig Eiendom styrker organisasjonen med å løfte frem yngre krefter.
“ “
Being a Wiersholm client is truly a special experience
Anna Falck-Ytter Specialist Counsel afy@wiersholm.no
Nicolay Vold Partner niv@wiersholm.no
Petter Thomren Moltu Partner pemo@wiersholm.no
Magnus N. Snellingen Partner mnsn@wiersholm.no
Stig L. Bech Partner slb@wiersholm.no
Eirik Heggenes Lauvstad Senior Associate eila@wiersholm.no
Tom Rune Lian Partner trl@wiersholm.no
Helge Morten Svarva Senior Counsel hms@wiersholm.no
Hans Augun Parmann Partner hapa@wiersholm.no
Ronny Lund Partner rlu@wiersholm.no
Andreas Gustavson Managing Associate angu@wiersholm.no
Siv Snipsøyr Senior Associate sisn@wiersholm.no
Anette Karine Arctander Senior Associate anac@wiersholm.no
Anna Malene Wickmann Associate anwi@wiersholm.no
Eirik Skule Associate esku@wiersholm.no
Jacob Mjelde Senior Associate jamj@wiersholm.no
Elisabeth Berge Senior Associate elbe@wiersholm.no
Didrik Løvvik Senior Associate didl@wiersholm.no
Natasja Svenneby Plur Managing Associate nspl@wiersholm.no
Susanne C. Grieg Managing Associate suca@wiersholm.no
Fatima Dahri Managing Associate fada@wiersholm.no
Andreas Brekke Managing Associate anbr@wiersholm.no
Ståle O. Meleng Partner som@wiersholm.no
Knut Engh Andenæs Managing Associate knan@wiersholm.no
Ella Stenersen Øksby Associate ella@wiersholm.no
Andrea K. Minutella Associate anmi@wiersholm.no
Håvard Hildeskor Associate hahi@wiersholm.no
Ingeborg Brelin Associate ibre@wiersholm.no
Anne Katrine S. Ramstad Senior Associate anra@wiersholm.no
Henriette Lyngholt Senior Associate hely@wiersholm.no
Peder Karijord Senior Associate peka@wiersholm.no
Hege Bøhn Løchen Senior Associate hebl@wiersholm.no
Therese Mørch Senior Associate them@wiersholm.no
Ingrid Tronshaug Managing Associate intr@wiersholm.no
Georg A. Engebretsen Partner gae@wiersholm.no
Norwegian Law Firm of the year Chambers Europe Awards 2020
Av: Thor Arne Brun
De totale kostnadene for prosjektet kom på 450 millioner kroner. Men Triaden tapte kunder og leietakere i konkurranse med Metro på Solheim, som åpnet et halvt år tidligere. Bobygg gikk konkurs i 1989. Triaden fulgte med i dragsuget, og bankforbindelsen Kreditkassen noterte seg samlet for et tap på nær en halv milliard kroner
DRO MED SEG KREDITKASSEN I FALLET
I 1984 ønsket Lørenskog kommune å få til et kulturhus på den såkalte Jøtul-tomten. Kommunen hadde ervervet tomten i 1981. Det ble gjort en avtale med entreprenøren, investoren og eiendomsmannen
Per Armand Numme, som hadde lagt frem planer for kulturhus kombinert med hotell og kjøpesenter. Numme og hans selskap Bobygg AS fikk grønt lys for å starte prosjektet i 1985. Senteret fikk navnet Triaden.
Banken gikk selv inn og overtok Triaden av bostyret for 320 millioner kroner, og jobbet iherdig for å finne en kjøper til å ta over senteret. Til slutt kastet banken inn håndkleet, og i 1991 slo banken sitt eget drifts- og eierselskap konkurs. Foreløpig punktum ble satt da det ble foretatt tvangsauksjon i regi av pantekreditoren Sparebankkreditt som stod for et bud på 71 millioner kroner i 1992.
Og den som deretter kuppet senteret på billigsalg, det var Olav Thon. I dag er Triaden et av Romerikes største kjøpesentre.
Triaden-satsningen var et av Kreditkassen største tap noen sinne og var et prosjektene som førte til bankens fall. I 1991 var Kreditkassen teknisk konkurs
Veien til helvete er brolagt med de beste intensjoner, sies det. Her er noen av de mest spektakulære grunnstøtingene i eiendom.
og staten gikk som eneeier. Noen år etter solgte staten seg ned. Banken ble senere kjøpt opp av Nordea.
TO GANGER STORKONKURS I LODALEN
I 1998 måtte Kværner bråselge sine tidligere industrieiendommer i Lodalen for å skaffe penger inn i en tom kasse. Så gikk kjøperen konkurs. Det samme skjedde med neste eier.
I 1997 offentliggjør Kværner at de legger ned sin virksomhet i Lodalen. Som en av de siste eiendommene i Oslo av betydelig størrelse, var det duket for et eiendomssalg i milliardklassen. Arealet er totalt på 122 mål og har dermed store utbyggingsmuligheter.
Året etter, i 1998, ble det kjent at Kværner slet med økonomien, og konsernsjef Erik Tønseth fikk press på seg for å selge eiendommen. Senere samme år gikk Tønseth av som Kværner-sjef, og salgsprosessen ble ytterligere fremskyndet.
I oktober 1998 kjøper Norex-gründeren Kjell G. Finstad eiendommen. Pris: 325 millioner kroner.
Finstad kontrollerer rundt 200.000 kvadratmeter eiendom i Oslo, Akershus, Bergen og Stavanger, med en anslått verdi på en milliard kroner. Han bebudet at det tidligere fabrikkområdet skulle bebygges med boliger og hotellfasiliteter.
Men Finstad fikk økonomiske problemer og solgte eiendommen videre til den tidligere eplehageutbyggeren Øyvind Hornæss for 420 millioner kroner. Finstad eide også Ekebergrestauranten, som ble overtatt av Christian Ringnes.
Finstads selskap ble i 2002 slått konkurs med et krav i boet på 363 millioner kroner, og han ble i 2010 dømt for grov økonomisk utroskap.
Øyvind Hornnæss hadde siden midten av 1980-tallet bygget opp et betydelig eiendomskonsern gjennom selskapet Bygg og Eiendomsutvikling AS, som i 2002 hadde en verdi på 600 millioner kroner. I ettertid fikk Hornnæss med seg OBOS på eiersiden i Kværner-prosjektet, og det ble i 2002 kjent at Hornnæss og OBOS vil legge fire milliarder kroner i potten for å utvikle den nye bydelen.
Store tapI 2003 kom også Hornnæss i pengeproblemer. Hans selskaper ble senere tatt under konkursbehandling, med innmeldte krav på rundt 430 millioner kroner. Hans andel i Lodalen Utvikling ble deretter lagt ut for salg med en prisantydning på 300 millioner kroner. I 2007 kjøper OBOS resten av Lodalen Utvikling AS. I det som senere er blitt kjent som Kværnerbyen, har OBOS utviklet og solgt mer enn 1000 boliger, og området har også fått arbeidsplasser, butikker og barnehager.
SKULLE BYGGE BERGENS SVAR PÅ AKER BRYGGE
Eiendomsspekulant Carl Fredrik Seim fra Bergen gjorde seg upopulær i hjembyen da han sommeren 2002 slo det tradisjonsrike verftet Mjellem & Karlsen konkurs etter bare noen uker som eier. Motivet bak raidet var for å få lettere tilgang til eiendommene som verftet lå på. Tomteverdien alene var anslått til å ligge på rundt 250 millioner kroner, 120 millioner mer enn hva Seim ga for verftet.
Sammen med Tor Arne Uppstrøm skulle han gjøre området om til Bergens svar på Aker Brygge. Men allerede i 2003 fikk Seim gjeldsproblemer. Tomten ble solgt og både Seim og hans selskaper blir slått konkurs.
I 2003 blir Seim siktet for grov økonomisk utroskap og han blir senere dømt til fire års fengsel for underslag og bedrageri. Dommen ble rettskraftig januar 2010.
Religionshistoriker Per Karsten Ims og psykolog Bo Christer Wik bygde seg opp som boligutviklere på begynnelsen av 2000-tallet og tjente gode penger gjennom selskapet NunKun, senere Nordisk Eiendomsforretning. Selskapet var omdiskutert for sine såkalte lavinnskuddsboliger og var i flere tvister med tidligere kjøpere og borettslag. På det meste hadde selskapet en portefølje på ca. 900 leiligheter i Norge og Sverige samt 100.000 kvadratmeter næringseiendom, hvorav ca. 45.000 kvadratmeter lå i Sverige.
I årene 2007 og 2008 gikk selskapet samlet drøyt 330 millioner kroner i minus. I 2009 overtok restene etter Glitnir Bank i Luxemburg aksjene i det kriserammede selskapet. Banken hadde til sammen lånt ut 1,6 milliarder kroner til eiendomsselskapet.
Ved Glitnirs overtakelse av selskapet hadde det en negativ egenkapital på en halv milliard kroner og gjelden var på rundt 1,3 milliarder kroner. Eiendomsporteføljen ble senere overtatt av Fredensborg Eiendomsselskap – som kontrolleres av Ivar Tollefsen.
Trøbbel
Triaden gikk dundrende konkurs etter noen tøffe år siden oppstarten i 1985. Foto: Rune Aakvik/ Oslo Museum, Lisens CC-BY-SA
Mercedes-AMG EQE 43 4MATIC: Rekkevidde opptil 534 km (WLTP). Gjennomsnittlig elektrisk energiforbruk 19.7 - 22.5 kWh /100 km. CO2: 0 g/km. Modell kan avvike fra bildet. Vi tar forbehold om trykkfeil. Importør: Bertel O. Steen AS. Les mer på mercedes-benz.no.
MERCEDES-AMG EQE 43 4MATIC.
«Vi har tro på at det kan komme
i det markedet vi er i nå»
Den nye sjefen i Aspelin Ramm er opptatt av å gjøre ting hun synes er gøy. Samtidig må hun kunne stå inne for det hun driver med.
Av: Tore Årdal
Impulser utenfra
Ida Aall Gram har både levd de første årene sine i utlandet og vært på utveksling i Wien som student.
Ida Aall Gram tiltrådte stillingen som administrerende direktør i Aspelin Ramm 2. januar, men begynte i selskapet tre måneder tidligere for å få det hun kaller en «soft boarding». I denne tiden jobbet hun tett på avtroppende direktør Gunnar Bøyum, og er blitt kjent med menneskene, prosjektene og selskapene i konsernet.
En dag satt hun også og jobbet i resepsjonen til hotellet Sommerro, som åpnet i september i fjor, for å kjenne på atmosfæren i det ærverdige bygget. Sammen med Strawberry Brothers – et selskap eid av Petter A. Stordalen og Varner-familien – har Aspelin Ramm restaurert og rehabilitert Oslo Lysverkers tidligere kontorer fra 1931.
Nå sitter Gram bak et langt møtebord i en 100 kvadratmeter stor suite i femte etasje i det samme hotellet.
– Vi pusser opp kontorene våre på Vulkan, og da er det fint å møtes et annet sted. Alle møterommene på Sommerro er full-booket, men da var jeg så heldig å få låne denne suiten, sier hun om det som er gamle Oslo Lysverkers verneverdige direktørkontorer og møterom.
– Dette er blitt et fantastisk prosjekt. Den dagen jeg satt og jobbet i resepsjonen, overhørte jeg også hvor begeistret gjestene er. Det er en forventningsfull atmosfære der.
Hotellet huser 231 rom og suiter, møterom, spisesteder og barer, kulturscene og egen kino. I tillegg er Vestkantbadet restaurert, utvidet med velværeavdeling og treningsfasiliteter. Prosjektet omfatter også 56 leiligheter, som ble revet bort i løpet av drøyt 2 uker. Den dyreste boligen kostet 70 millioner kroner.
– Prosjektet har blåst liv i et bygg som nesten alle har glemt, og som har skapt liv i byområdet. Dette
er et bygg man blir glad av å gå inn i, og omsetningstallene er enormt mye høyere enn forventet, sier Gram, og understreker at hun ikke har noen ære for bygget, ettersom det var før hennes tid.
Med Gram som ny administrerende, har selskapet nå gått inn i en strategiperiode. I tillegg til eiendom i Norge og Sverige, har konsernet et handelsben via datterselskapet Motek, som selger verktøy og festemidler til bygg- og anleggsindustrien.
– Aspelin Ramm har vært gjennom en fantastisk reise. Det har hele tiden vært det selskapet man har visst om, og vi har et veldig godt fundament å bygge videre på. Samtidig er det viktig å styrke og forbedre selskapet, uten at jeg skal foregripe hva som blir besluttet etter denne strategiprosessen. Det er likevel ingen tvil om at vi kan ta ut verdier i hele verdikjeden, for eksempel ved å ta erfaringen fra forvaltning inn i utviklingsprosjekter.
Foreldrene hennes studerte og jobbet i utlandet i 15 år, og hun ble selv født i London. Senere ble det barnehage i München, og så flyttet familien til Norge da hun var syv år. I voksenlivet har hun blant annet vært på utveksling i Wien som BI-student, samt hatt veldig mange reisedøgn gjennom de fire årene hun jobbet i McKinsey – som konsulent innenfor mange ulike bransjer, men spesielt innen olje og gass samt medier og telekom.
– Jeg liker å oppleve ny ting, og var blant annet tidlig opptatt av å stå på ski i Alpene. Som barn prøvde jeg alle mulige idretter. Den røde tråden er kanskje at jeg følger både hjertet og hodet. Jeg gjør ting jeg synes er gøy, samtidig som jeg må kunne stå inne for det jeg driver med.
«Den røde tråden er kanskje at jeg følger både hjertet og hodet.»
IDA AALL GRAM
Gram kom til Aspelin Ramm fra stillingen som konserndirektør i AF Gruppen, hvor hun hadde ansvaret for eiendom, HR og kommunikasjon. Hun er utdannet siviløkonom, og har bred erfaring innen eiendom fra AF Gruppen og fem år i Orkla Eiendom samt innen ledelse og strategi som tidligere konsulent i McKinsey og CFO i Gyldendal.
– McKinsey var en drømmestart på arbeidslivet. Jeg følte nesten at jeg fikk to år ut av ett, og var mye i utlandet, deriblant seks uker i Moskva. Det var mye jobb, men fantastisk gøy.
Den første jobben i eiendomsbransjen var Orkla Eiendom. Morten Grongstad var ansatt som leder for selskapet, og skulle plassere 2 milliarder kroner i eiendom.
– I 2007 var dette veldig mye. Det var masse spennende investeringer både i enkelteiendommer og eiendomsselskaper. Vi kjøpte blant annet Fornebu Utvikling.
Så bestemte styret at Orkla skulle selge eiendommene for å rendyrke merkevarestrategien. Etter 3-4 år var det meste solgt.
– Det endte godt, og var enormt lærerikt. Det ble en veldig komprimert syklus på eiendom, der vi først kjøpte, og kort tid etter solgte igjen.
Gram tok en pause fra eiendom da hun hadde fått sitt tredje barn, og ville ha en jobb i Oslo uten reisevirksomhet, og som var innen et felt hun virkelig brant for. Det endte med at hun ble forretningsutvikler og senere konserndirektør økonomi, regnskap og finans i Gyldendal.
– Det var en helt annen hverdag, men samtidig veldig givende, forteller hun.
Etter hvert begynte hun å savne eiendom.
– Det er noe spesielt med å skape fysiske ting, som folk bryr seg om og har en mening om. Man får veldig konkrete tilbakemeldinger på om det funker eller ikke. Det er nesten som et eksamensresultat for hver eiendom, og det synes jeg både er sunt og motiverende.
IMPONERT OVER AF
I 2017 begynte hun som porteføljedirektør i AF Eiendom – ett av forretningsområdene i AF Gruppen. Snaut to år senere ble hun konserndirektør for Eiendom, HR og kommunikasjon i AF Gruppen. – Jeg er veldig glad i AF, og ble fort imponert over bedriftskulturen og hvor mulighetsorientert selskapet er. Da jeg ble spurt om å være med i konsernledelsen, var jeg ikke i tvil – det var en kjempemulighet. HR og kommunikasjon passet meg fint som stabsfunksjoner i tillegg til eiendom, for jeg er opptatt av å forstå organisasjonen og å utvikle folk.
STOR ORGANISASJON
Gram skal også lede en stor organisasjon i Aspelin Ramm. I tillegg til den norske staben på nesten 50 personer, kommer ca. 20 ansatte i Aspelin Ramm Fastigheter, som har kontor i Gøteborg og står for eiendomsutviklingen i Sverige. På toppen av dette kommer 120 ansatte ved de to heleide hotellene i samme land: Konferansehotellet Vann med 156 rom beliggende ved Gullmarsfjorden ikke langt unna Uddevalla, samt Smögens Havsbad. Sistnevnte er en klassisk hotelleiendom med 76 rom, 6 konferanserom, en vakker matsal og en spaavdeling.
– Vi drifter hotellene selv. Dette har en historikk tilbake til da hotellene ble kjøpt, og det har gått veldig bra, så vi fortsetter med det, sier hun.
DIVERSIFISERT PORTEFØLJE
Dere har en temmelig diversifisert portefølje, med blant annet hoteller og logistikkeiendom?
– Ja, og det er en stor styrke, noe som kom tydelig frem under pandemien. Da hotellene hadde dårlig belegg, gikk det veldig bra med logistikkeiendom. Nå er det et stort oppsving for hotell igjen, svarer hun. Selskapet eier i dag syv hoteller.
Gram påpeker også at Aspelin Ramm nå har mer sentralt plassert eiendom enn tidligere.
– I tillegg blir det mer byutvikling. Ettersom det ikke er så mange ledige tomter igjen, blir det mye transformasjonsprosjekter.
Drømmestart
Muligheter
Den nye Aspelin Rammsjefen tror det kan komme spennende forretningsmuligheter i dagens marked.
IDA AALL GRAM
- Født i London i 1977
- Administrerende direktør i Aspelin Ramm
- AF Gruppen, først porteføljedirektør i AF Eiendom og senere konserndirektør Eiendom, HR og kommunikasjon i AF Gruppen (2017-2022)
- Gyldendal, forretningsutvikler og senere CFO (2012-2017)
- Orkla Eiendom, investeringsdirektør (2007-2012)
- McKinsey & Company (2003-2007)
- Siviløkonom BI (2003)
nesten
motiverende.»IDA AALL GRAM
IDA AALL GRAM
Byutvikling
Aspelin Ramm er blitt kjent som den kanskje aller beste byutvikleren i Norge under Peter Groth og Gunnar Bøyum. Ida Aall Gram vil fortsette fokuset på hvordan selskapets prosjekter bidrar i byutviklingen.
Dere er posisjonert for å kjøpe mer fremover?
– Vi har tro på at det kan komme spennende forretningsmuligheter i det markedet vi er i nå. De siste årene har det vært høy kapitaltilgang til en lav kapitalkostnad, slik at det har blitt en del flipping. Nå er kapitaltilgangen betydelig lavere, og det er de industrielle aktørenes tid igjen. Vi må sikre at vi har nok som kommer inn i porteføljen. Vi er absolutt klare for å kjøpe, men det vil også være naturlig å se på porteføljetilpasninger, svarer hun, og understreker at selskapet har et solid fundament å vokse på.
I Gøteborg – en by hvor det for tiden er svært høy byggeaktivitet – kjøpte Aspelin Ramm Fastigheter to store utviklingsprosjekter høsten 2021. Kontor- og lagerbygningen Fyrhuset på Masthuggskajen i sentrale Gøteborg skal inngå i en større områdeutvikling, som skal tilrettelegge for handel, kontorvirksomhet og boliger. Selskapet kjøpte også det gamle hovedkontoret til SKF, Svenska Kullagerfabriken, sammen med Samhällsbyggnadsboliget i Norden (SBB) i et 50/50 joint venture. Senere har Aspelin Ramm Fastigheter kjøpt ut SBB.
– Vi har hatt virksomhet i Gøteborg over tid, og jobber primært med sentrumsområder og transformasjoner. Fastigheter er en mindre versjon av Aspelin Ramm.
Det blir flere kjøp i Sverige?
– Svenskene har hatt enda tøffere implikasjoner av markedet. Men da blir det også større muligheter for oss.
TOPPER LEIETAKERINDEKSEN.
I november i fjor ble det klart at Aspelin Ramm for andre året på rad stakk av med topplasseringen i kundeundersøkelsen Norsk Leietakerindeks.
– Det har vært og er et veldig bevisst mål for oss. Vi skal alltid jobbe veldig godt for leietakerne våre; det er en del av DNAet vårt. Det er stor stolthet i å komme best ut av denne undersøkelsen. Det en skikkelig lagseier, som det har vært jobbet hardt og systematisk for.
SKAL BIDRA I BYUTVIKLINGEN.
I tillegg til kundeorienteringen er selskapet veldig opptatt av hvordan prosjektene kan bidra i byutviklingen.
– Vulkan er klassisk eksempel på dette. Der har selskapet skapt liv og energi til et område man ikke så var der. Dette er eiendomsutvikling på sitt beste. Det oppleves som et levende og autentisk sted, som appellerer til en god bredde.
– Sommerro er også et godt eksempel. Det er veldig positive vibber blant gjestene, som ikke bare er tilreisende, men også folk fra nabolaget og resten av Oslo som benytter seg av de ulike tilbudene her. Det har vært jobbet ekstremt tverrfaglig i en krevde prosess. Dette har vært tikamp i eiendomsutvikling. Det er bare å ta av seg hatten for de som har bidratt, sier Gram, og viser oss den originale og kunstnerisk utformede lampen som henger ned trappeoppgangen til tidligere Oslo Lysverker.
– Denne var borte til restaurering i flere år. Det sier litt om presisjonsnivået i prosjektet, men så er jo resultatet blitt deretter.
«Aspelin Ramm har hele tiden vært det selskapet man har visst om.»
Hva var din første jobb?
– Det var på ungdomsskolen, da vi laget til startpakker for AmEx. Pakkene inneholdt blant annet de gamle kortmaskinene, som kortene skulle dras gjennom. Pakkene ble sendt til butikker og andre som skulle tilby betaling med kredittkort.
Hva hører du på?
– Lydbok, podcast og musikk. Av lydbok-apper er Audible den klart beste. Og så går det i Spotify, der det viste seg at Karpe var dem jeg hørte mest på i 2022.
Hva leser du?
– Jeg er fortsatt glad i å lese fysiske bøker. Og selvsagt nyheter på nett. Jeg har en ambisjon om å få lest litt av det internasjonale også for å få litt bredde. Det er en god vane jeg har fra tiden i McKinsey, og bytter litt på Economist og The Guardian. I tillegg leser jeg en del fagbøker om ledelse.
Hva gjør du på fritiden?
– Jeg er glad i å trene, enten det er tennis, padel, jogging, styrke eller ski. Trening er den beste starten på dagen.
Hva irriterer deg?
– Unødvendige køer. De får jeg lyst til å effektivisere.
Hva blir du i godt humør av?
– Mange ting. Trene. Møte glade mennesker. Få til ting sammen med andre. Henge med familien. God mat og drikke. Se at andre blomstrer. Reise. Jeg er nok litt glad og optimistisk.
Din beste matopplevelse?
– Det er ofte settingen rundt, og ikke maten selv som gjør at opplevelsen blir bra. Jeg vil trekke frem de nære måltidene, som når mannen min lager mat. Han er veldig flink til det.
Favorittreisemål?
– Zermatt i Sveits. Jeg var der første gang en høstferie på ungdomsskolen, og senere er det blitt et tilbakevendende sted som jeg er veldig glad i.
Vi er stolte over å ha vært med på å finansiere byggingen av Villa Asker i Kirkeveien. Villa Asker er utviklet av lokale eiendomsutviklere i samarbeid med det prisbelønte arkitektfirmaet A-lab.
Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.
Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også!
SENIOR KUNDEANSVARLIG
Christine Wille
Telefon: 412 11 455
E-post: cwi@bnbank.no
De fleste byggene i Henrik Ibsens gate er eid av gengangere i eiendomsbransjen.
Av: Tore Årdal
Foto: Glen Widing
Det blir ikke en rent liten spekulasjon hva Henrik Ibsen ville ha sagt hvis den forhenværende forfatteren hadde fått vite at så meget som en hel gate var blitt oppkalt etter ham i dette år 2002, men det burde ikke være ueffent å foreslå: «Den absolutte fornuft avgikk ved døden i aftes kl. 11.»
Men nå ligger altså gaten her, slyngende som «den verste representant for det borgerlige livets overflatiskhet og løgnaktighet».
Og til påstanden om at eiendomsperlene ligger på rekke og rad i denne gaten, inklusive noen bygg fra 1970-tallet, ville han kanskje ha dratt kortet «Dikt og forbannet løgn!».
Uansett: Frem til Ibsen-jubileet i 2002 het gaten Drammensveien, og Det kongelige slott hadde adressen Drammensveien 1, men denne er senere endret til Slottsplassen 1. Henrik Ibsens gate går langs Slottsparken og bort til Solli Plass. Navnevalget har sin bakgrunn i at Henrik Ibsen i sine seneste år bodde på hjørnet av gaten i Arbins gate.
I brev til sin kone Suzannah 21. juni 1895 beskrev han den nye leiligheten på denne måten: «Boligen på Victoria Terrasse har jeg altså nu opsagt og lejet 2. etage i den nye gård, som brødrene Hoff indretter på hjørnet af Arbiens gade og Drammensvejen. Det var Sigurd og Bergliot, som bragte den i forslag og jeg tror at du vil finde dig tilfreds med den. Innredningen av leiligheten gir oss en opplevelse av orden og forutsigbarhet.»
69 IBSEN-SITATER
Fra 1891 og 9 år fremover skal forfatteren ha vært innom Grand Café to ganger daglig, i sin faste armstol reservert for Dr. Ibsen. Ifølge hjemmesiden til cafeen lot hedersgjesten seg lokke av mer enn dram og seidel; han ble ofte observert dypt konsentrert over cafeens samling av norske og internasjonale aviser.
Ibsens faste rute fra boligen i Arbins gate til Grand Café ble i moderne tid til et kunstprosjekt utført at kunstnerne Ingrid Falk og Gustavo Aguerre (FA+). Prosjektet består av 69 Ibsen-sitater plassert i fortau i sentrale Oslo-gater.
STOR UTSTILLING
Bygården hvor Ibsen bodde, eies av Christian Ringnes-selskapet Victoria Eiendom. Der ligger Ibsen Museum & Teater, som omfatter utstillinger i andre etasje og Ibsen hjem i tredje etasje.
Til hundreårsmarkeringen for Ibsens død i 2006 ble dikterhjemmet tilbakeført til slik det fremsto på Ibsens tid. Samtidig ble det laget en stor utstilling om Ibsens liv og virke.
Etter tre år med renovering, kunne museet våren 2022 åpne teatersalen for ulike gjestespill forestillinger, blant annet i samarbeid med Nationaltheatret og Det Norske Ibsenkompaniet.
Gleden ble imidlertid kortvarig. Museet er nå stengt på ubestemt tid «grunnet manglende driftsstøtte», som det heter på lappen som henger på inngangsdøren.
HAR IKKE GITT OPP
– Vi har ennå ikke gitt opp troen på at Kulturdepartementet må komme inn og ordne opp i situasjonen. Det er krevende, og vi ser stadig etter nye løsninger. For tiden er det kun anledning til å booke gruppeomvisninger på museet, men vi arbeider for at museet skal holde mer åpent til sommeren. Da må forhåpentligvis Kulturdepartementet også melde seg på, sier Nina Refseth, direktør for stiftelsen Norsk Folkemuseum.
Det er denne stiftelsen som forvalter Ibsen Museum & Teater.
STORE INVESTERINGER
De senere årene er det gjort store investeringer i Henrik Ibsens gate 26.
– Ibsens leilighet skinner mer enn noen gang, ny utstilling står straks klar, og en ny scene er bygget i bakgården. Selve gården er pusset opp av gårdeier Victoria Eiendom, men etter oppussingen har huskostnadene økt til over 17 millioner kroner. Selv om tilskuddet økte i forbindelse med oppussingen, dekker det ikke lenger husleia, fremgikk det av en pressemelding som stiftelsen sendte ut i oktober i fjor.
Refseth har tidligere uttalt at det «nesten er sløsing med offentlige midler å betale så mye uten at det er gitt en krone for å gi tilgang til publikum». – Når dørene må holdes stengt, er det heller ikke mulig å hente inn egeninntjening fra billettinntekter, uttalte Refseth.
Victoria Eiendom eier også Henrik Ibsens gate 36, hvor Pascals største konditori er beliggende i første etasje. Gjennom Eiendomsspar eier Ringnes dessuten Parkveien 60, som er beliggende vis-à-vis den tidligere amerikanske ambassaden ut mot Henrik Ibsens gate.
Og når vi først er inne på ambassadebygget: I 2017 kjøpte Ivar Tollefsen USAs tidligere ambassadeeiendom i Henrik Ibsens gate 48, like ved Slottet. Ambassaden ble offisielt åpnet 15. juni 1959, og bygningen har hatt stor symbolverdi knyttet til formidling av amerikansk kultur og næringsliv. Bygget er tegnet av Eero Saarinen – en internasjonalt ledende arkitekt i sin tid (en såkalt «starchitect), og er selvsagt fredet. Det har i lengre tid pågått en omfattende renovering av eiendommen.
Erlend Ellingsen, kommunikasjonssjef i Fredensborg, opplyser at renoveringen av ambassaden har vært en møysommelig og tidkrevende prosess, men har estimert åpning denne høsten.
– Under hele arbeidet har vi ønsket å få frem Saarinens ideer, noe som også har medført å reversere det tidligere beboere har gjort med bygget de siste tiårene. Vi er veldig fornøyde med hvordan det blir, og gleder oss til å vise det frem, sier Ellingsen.
Fredensborg med enkelte datterselskaper skal ha kontorer i byggets tredje og fjerde etasje, mens andre etasje vil benyttes av ideelle organisasjoner. I skrivende stund kan de ikke gå ut med hvilke organisasjoner dette er.
– Vi kommer også til å ha flotte event- og konferanselokaler, samt tre serveringssteder; et brasseri, en restaurant og en champagne- og vinbar, forteller han.
DEN INDRE KANON
De viktigste verkene til Henrik Ibsen blir kalt Den indre kanon, og består av: Brand, Peer Gynt, Et dukkehjem, Gengangere, Vildanden, Hedda Gabler – og kanskje Rosmersholm, ifølge Store norske leksikon.
Blant de indre eiendomskanonene i Henrik Ibsens gate finner vi også Torstein Tvenge. Gjennom Tveco
AS eier Tvenge med familie Henrik Ibsens gate 4 og 18. I familiens portefølje – gjennom Fram Management – er også Henrik Ibsens gate 60A, bedre kjent som Handelsbygningen. Dette bygget ble kjent da TV2 i 2010 avslørte at bygget huset folk som overvåket nordmenn på vegne av amerikansk etterretning. Tvenge kjøpte eiendommen for 350 millioner kroner i 2011.
I Henrik Ibsens gate 28, som eies av Bjørg Svenøe, har Sol Cigar holdt til i første etasje siden den 12. mai 1911. Bakgrunnen er at de to brødrene Halfdan
og Elias Petterøe kom til Oslo på begynnelsen av 1900-tallet. De skulle begge komme til å sette solide spor etter seg i den norske tobakksverdenen. Den eldste, Halfdan, etablerte Petterøe Tobakksfabrikk i 1905, og hovedproduktet Petterøe Rulletobakk, er fremdeles det største rulletobakkmerket i Norge.
FORFLATET TIL PØLSEKIOSKER
Seks år senere startet den yngre broren, Elias Petterøe, tobakksforretningen SOL CIGAR CO A/S. Han etablerte også filialen SOL Bremermagasinet på hjørnet av Hedgehaugsveien/Parkveien. Fra tidligere tider og til i dag har bildet forandret seg totalt. I starten var det en tobakksforretning på hvert gatehjørne. Alle selvstendige og selveide. – Avskallingen begynte allerede på 60-tallet, og på 80-90 tallet begynte kjedevirksomhetene å bre om seg. Dermed forsvant de gode tobakksforretningene rundt om i landet, og mange ble forflatet til pølsekiosker, fremgår av hjemmesiden til Sol Cigar.
Close, but no cigar De gode tobakksforretningene forsvant etter hvert, men Sol Cigar har holdt stand.
RSM er SMB-markedets spesialister på transaksjonsbistand og juridisk rådgivning på eiendom i alle faser. Du får tilgang på et akkurat passe stort team med høy involvering fra partnere og ledere, og de spesialister du behøver.
Vi er totalleverandør på transaksjonsbistand:
• Skatte-, avgifts- og finansiell DD
• Juridisk DD og forhandlings-/kontraktsbistand
Vi jobber tett med våre kunder både lokalt og internasjonalt.
rsmnorge.no | +47 23 11 42 00
NOBELINSTITUTTET
Et ekstraordinært bygg i Henrik Ibsens gate må sies å være Det norske Nobelinstitutt, som eies av Nobelstiftelsen. Instituttet ble opprettet 1. februar 1904 med det formål å støtte Nobelkomiteen i arbeidet med å avgjøre hvem som skal tildeles Nobels fredspris.
Instituttet leide først kontorer i Victoria Terrasse, men kunne allerede i mai 1905 flytte inn i den nåværende bygningen i Henrik Ibsens gate 51. Samme år ble prisutdelingsseremonien flyttet dit; den hadde tidligere funnet sted i Stortinget.
Bygningen ble opprinnelig oppført som privatbolig i 1867.
EIENDOMSKUPP
I enden av Henrik Ibsens gate, ved Solli Plass, ligger Indekshuset. I 2013 skrev Estate Nyheter at kjøpet av denne eiendommen var Norges råeste eiendomskupp på kontorsiden. Lars Windfeldt (Winta Eiendom) og Höegh-familien kjøpte eiendommen av Norsk Hydros Pensjonskasse.
Höegh-familien fikk en eierandel på 80 prosent, mens Windfeldt eide resten. Han var ansvarlig for hele prosessen frem til signering av 10 års leiekontrakter i 2006 / 2007 og den etterfølgende utviklingen av eiendommen. – Vi kjøpte Indeksbygget på 30.000 kvadratmeter etter markedskollapsen i 2002, og betalte 6.500 kroner per kvadratmeter, sa Windfeldt i et portrettintervju med Estate Magasin i 2017.
TOTALREHABILITERING
De ventet til ledighetsprosenten for næringseiendom i Oslo falt, slik at leieprisene steg. 4 år etter kjøpet satt de i gang totalrehabilitering av bygget.
– I denne perioden ble vi presentert for en rekke lange kontrakter, men med lavere leiepriser enn det vi ønsket. Vi sto imot, og dette viste seg klokt, og jeg tror vi den gangen satte en rekord i leiemarkedet i Oslo med 3.500 kroner per kvadratmeter, uttalte Windfeldt til Estate Magasin.
De kjøpte eiendommen for 200 millioner kroner og rehabiliterte for 320 millioner. Da Høegh kjøpte ut Windfeldt i 2010, var verdien 1,2 milliarder.
– 1 Indekshuset.Boligprosjekt
Victoria terrasse var opprinnelig et boligprosjekt med 124 leiligheter med inntil ti rom. Nå sikler boligutvikler på det når Statsbygg skal selge eiendommen.
I begynnelsen av Henrik Ibsens gate, riktignok med adressen 7. juni plassen 1, ligger Utenriksdepartementet. Frontbygningen ble oppført i 1963-1964.
Bakenfor finner vi Victoria terrasse – bygget som et boligprosjekt mellom 1884–1890. Det inkluderte 124 leiligheter med inntil ti rom med innlagt vann og elektrisk lys.
– Utenriksdepartementet skal etter planen flytte fra Victoria terrasse til det nye regjeringskvartalet i slutten av 2025. Dermed vil det statlige behovet for Victoria terrasse opphøre, og eiendommen kan selges. Et eventuelt salg kan tidligst skje i 2026, meldte Statsbygg i en pressemelding i februar.
Victoria terrasse ble bygget i perioden 1884–90, og var landets største og fineste leiegårdskompleks. Bygningene ble reist på det uregulerte slumkvarteret kalt Røverstatene, bestående av gateløpene som het Algier, Tunis og Tripoli på folkemunne. Målet var å bygge boliger for å gi Slottet finere naboer.
– Henrik Ibsen flyttet inn tidlig på 1890-tallet, da de fasjonable leiegårdene på andre siden av Slottsparken var nybygde. I en leilighet i første etasje med utsikt over fjorden skrev han både «Lille Eyolf» og «Byggmester Solness», fremgår det av en nyhetsmelding fra Statsbygg. Det er ingen tvil om at mange eiendomsutviklere vil melde seg på konkurransen om å kjøpe Victoria terrasse. Eller som byggmester Solness sa det: «Ja, gudbevar’s, – det vil de jo allesammen!»
I HENRIK IBSENS GATE
Oversikten inkluderer også eiendommer som har en annen gateadresse, men likevel har fasade ut mot Henrik Ibsens gate.
• 7. juni plassen 1: Statsbygg
• Nr. 4: Tveco (Torstein Tvenge med familie)
• Nr. 18: Tveco
• Arbins gate 1: Victoria Eiendom
• Nr. 28: Bjørg Svenøe
• Nr. 36: KS Eiendomspart Drammensveien 10 (Victoria Eiendom)
• Nr. 40: Nordea Liv
• Hansteens gate 2: KLP Eiendom
• Nr. 48: Fredensborg 1994 (Ivar Tollefsen)
• Parkveien 60: Eiendomsspar
• Nr. 51: Nobelstiftelsen
• Nr. 53: Nordea
• Nr. 60A: Fram Management (Tvenge)
• Nr. 90: Virke Eiendom
• Nr. 100: Höegh Eiendom og Hustadlitt
Life@work er vår nye arbeidsplassapp hvor brukere enkelt kan arrangere, booke, koordinere, kommunisere og planlegge arbeidsdagen. Resultatet er bedre utnyttelse av ressurser, effektiv drift og best av alt mer produktive og fornøyde ansatte.
Om Oslo har vekstområder å by på? Med gode kontorlokaliteter, sentralt ved kollektivknutepunkt? Ja visst.
Spør du de som jobber her, vil de fremheve gode servicetilbud og nærhet til sentrum med buss, tog, T-bane eller sykkel som gode kvaliteter. Området er i sterk utvikling, og i fremtiden vil tilbudene bli stadig flere.
Bryn er del av byens viktigste vekstområde. Vil du bli med? Les mer på bryneiendom.no
I flere artikler setter Estate Magasin
søkelyset på hvordan fremtidens eldre skal bo og leve.
Noen er fortsatt 30 år i hodet, og de ønsker ikke å bo i et tradisjonelt eldresenter.
OLAV BIRKENES, Birk & CO
De eldre av i dag har en helt annen kulturell ballast, noe som er veldig tydelig innenfor musikk. De tåler litt mer.
RUNAR EGGESVIK, Flott Gjort
Potensielle leietakere kan prøvebo i en leilighet før beslutningen tas, og det er svært mange av disse som blir boende.
METTE ARNTZEN BJERKE, Møller Eiendom
Eldre med god fysisk og psykisk helse klarer seg bedre på egenhånd.
PÅL ERIK KIND, Signaturhagen
For boligmarkedet betyr dette færre folk til å kjøpe
ANE MARGRETE TØMMERÅS, OSLOMET
Noen kommuner vil bli rene aldershjem.
ERLING DOKK HOLM
Mange samfunn kan være gode å bo i selv om befolkningen ikke vokser.
MARIANNE TØNNESSEN, SSB
Norges befolkning aldres raskt samtidig som det ikke fylles på med nok barn. Når størstedelen av befolkningen etter hvert er 65 år eller eldre, gir det ganske andre krav til boliger og bygulv enn det dagens befolkning er vant med.
Av: Glen Widing
Statistisk Sentralbyrås tall viser seks millioner nordmenn i 2050 – en vekst på 600.000 fra nå. Og mens byene og områdene rundt får flere innbyggere, skjer det motsatte i mange utkantkommuner. Det er i alle fall slik tallknuserne tror resultatet blir, selv om prognosene naturligvis ikke er hogd i stein. Men de mener at når vi skriver 2050 har folketallet krympet i 145 kommuner, som i tillegg får en befolkning med særlig høy alder. 211 kommuner får flere innbyggere. Veksten i befolkningen de neste tiårene blir dermed ujevnt fordelt.
DETTE ER TALLENE I 2050:
• Alle fylker har flere innbyggere, unntatt Nordland, som ender på minus to prosent – snaut 4.000 færre mennesker.
Mot strømmen Bodø er en av få nordlandskommuner som ikke vil ha fall i befolkningen de kommende årene.
• Viken får 19 prosent flere innbyggere enn nå, foran Oslo med 16 og Agder med 12.
• Selv om befolkningen totalt vokser med 11 prosent, gjelder ikke det for 40 prosent av kommunene - hovedsakelig i distriktene.
• Mange av disse er i Innlandet, Trøndelag og Nord-Norge - da særlig i Nordland.
• Av byene får Oslo størst vekst med 16 prosent. Hovedstaden har 810.000 innbyggere i 2050.
• Bergen og Stavanger lander på henholdsvis 324.000 og 158.000 innbyggere.
• Trondheim teller 249.000.
• Kristiansand har vokst fra dagens 115.000 til 137.000.
• Tromsø har økt fra 78.000 til 85.000.
• Bodø har 3.000 flere innbyggere og ender på 56.000.
Befolkningsveksten blir særlig tydelig i allerede folkerike regioner. Altså fortsetter sentraliseringen med full kraft. Forskerne har dessuten avblåst den varslede babyboomen under pandemien. Kvinner fødte ikke flere barn da, og de får heller ikke flere i fremtiden. I tillegg har flyttestrømmen fra de store byene under pandemien, spesielt Oslo, midlertidig varighet.
– Ingenting tyder på at sentraliseringen stopper. Trenden med at befolkningen bor stadig mer sentralt fortsetter, mens blant de minst sentrale kommunene har over halvparten lavere folketall i 2050, sier SSB-forsker Sturla Løkken.
Hvis vi deler kommunene i to grupper etter hvor sentrale de er, bor allerede en høy andel i de mest sentrale kommunene: 68 prosent nå, 73 prosent i 2050.
– Mange unge flytter til sentrale strøk og får barn der. Derfor blir befolkningen i distriktene stadig eldre, ettersom det er lite påfyll av yngre, sier Løkken.
Mønsteret forsterkes dessuten av at folk lever stadig lenger. SSB mener levealderen i 2060 er ti år høyere enn nå. I Oslo er ni prosent av befolkningen 70 år eller eldre, mot 19 prosent i de minst sentrale kommunene. I 2050 er andelene henholdsvis 16 og 26 prosent.
– Noen distriktskommuner kan oppleve at over en tredjedel av befolkningen er over 70 år i 2050, understreker forskeren.
Stipendiat Ane Margrete Tømmerås i SSB sa til Estate Nyheter i fjor at færre barn, mindre arbeidsinnvandring og stadig flere eldre mennesker kommer til å gjøre utslag i boligmarkedet på flere områder.
– Dette resulterer i et stort demografisk skifte vi ikke har sett før. Særlig gruppa over 70 år blir eldre, mennesker som har og får ganske andre behov enn resten av befolkningen. For boligmarkedet betyr dette færre folk til å kjøpe, poengterte hun.
Slike faktorer kommer kanskje også til å gjelde de innvandrerne som i dag tradisjonelt bor sammen i store flerhusholdninger.
– I 2060 og senere kommer kanskje innvandrerne som har bodd her i mange år til å ha andre bosettingskrav som i dag. Det er verdt å ha med seg, påpeker hun.
SSB overrasker ingen når de påpeker at nordmenn flest vil bo sentralt. Uavhengig av ulike politiske tiltak som egentlig fungerer bare litt.
– Ingen lurer på dette, for det gjelder overalt. I veldig usentrale områder er det kun arbeidsinnvandring som holder folketallet oppe. Også naboene til de store byene får stor vekst – Vestfold, Østfold og Akershus for eksempel blir vekstvinnere. Det handler rett og slett om pendleavstand. Så skiller noen utkantkommuner seg veldig ut. Hemsedal for eksempel har hatt stor turistutvikling med arbeidsinnvandrere, og det ser vi også i noen Nordland-kommuner med fiskeri og kystnær industri, sier hun.
Tømmerås understreker at jo mindre sentral kommunen er, jo fortere går befolkningens aldring.
I boligsektoren betyr det et stort behov for å dekke et voksende helse- og omsorgsbehov med tilrettelagte boliger.
– Også Oslo får rask og stor aldring. Dette gjør noe med både økonomien vår og hvordan vi kommer til å investere, sier Tømmerås.
– Innvandring holder folketallet oppe
Ifølge stipendiat Ane Margrete Tømmerås i SSB er det kun arbeidsinnvandring som holder folketallet oppe i mange usentrale områder.
Foto: Glen Widing.
Når yrkesstolthet er standard blir høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge. I BundeGruppen vet vi at det er du og jeg som kan utgjøre forskjellen. Derfor er vi så opptatt av verdigrunnlaget vårt, FOLK. Folkeskikk, Orden, Lagånd og Kundefokus. FOLK skaper verdier og verdier skaper FOLK. Les mer på bundegruppen.no
Helsfyret, Grenseveien
gode prosjekter står dyktige mennesker. Derfor er FOLK viktig i BundeGruppen.
Nedgangen i folketallet i en del kommuner er ofte tett knyttet til aldring. Dette gir bekymring for om man vil ha tilstrekkelig med yngre til å gi de eldre gode nok omsorgstjenester
Av: Glen Widing
Foto: Glen Widing
Samfunnsøkonom Marianne Tønnessen ved OsloMet har doktorgrad i demografi. Hun har særlig forsket på inn- og utvandring, demografiske konsekvenser av migrasjon samt regional befolkningsutvikling. I mange år ledet hun arbeidet med de norske befolkningsframskrivingene i SSBs forskningsavdeling.
– Hvis vi ser ut over tallteoriene, hva betyr det for kommuner at folketallet synker og at innbyggerne blir eldre. Kommer vi dit at kommuner opphører å eksistere?
– Det ser ikke ut til at noen kommuner tømmes for folk de neste tiårene. Men noen får nedgang i folketallet, ofte tett knyttet til aldring. I en del kommuner gir dette bekymring for om man vil ha tilstrekkelig med yngre til å gi de eldre gode nok pleie- og omsorgstjenester, sier hun.
– Kan synkende folketall føre til at det offentlige «nekter å holde liv i» utkantstrøk med tanke på investeringer i og vedlikehold av infrastruktur - hva skjer da?
– Innad i kommuner kan det være en relevant problemstilling. For eksempel kan det handle om eldre som bor usentralt og som har behov for pleieog omsorgstjenester. Da kan kommunens ledelse
måtte vurdere å gjøre det mer fristende for eldre å bo mer sentralt i kommunen.
Flere eiendomsmeglere sier til Estate Nyheter at når ungdommer som har flyttet til byer får jobb og barn på sitt nye hjemsted, flytter mange foreldre etter for «å være sammen med barnebarna». Tønnessen påpeker det generelt er lite flytting blant de eldste.
– Den største gruppen av flyttere er typisk unge voksne i 20-39-årsalderen og deres små barn. Men tall kan tyde på at tendensen blant eldre til å flytte mellom kommuner har økt noe de seneste årene. Det kan henge sammen med at noen ønsker å bo nærmere barnebarna. Men tallene sier ikke noe om hvor de flytter fra og til, påpeker hun og kan dermed ikke utdype hvor sentraliserende denne eldreflyttingen er.
Ifølge SSB er det om noen år flere mennesker over 65 år enn under i samtlige kommuner. Dette kan få konsekvenser for det offentlige tjenestetilbudet.
– Økningen i befolkningen kommer først og fremst i de eldste gruppene, mens det blir lite endring i antall barn og unge. Det tilsier at tjenestetilbudet må vris mot de eldre. Men samtidig gjøres mye arbeid for at eldre skal klare seg selv så lenge som mulig, blant annet med tilrettelegging av boliger. Dette kan bidra til at de offentlige ressursene som brukes på hver eldre person ikke vil øke så mye, fastslår forskeren.
Fraflytting
I mange kommuner blir det lenger og lenger mellom innbyggerne. Bolighus ender ofte som feriebolig eller blir forlatt.
Stadig synkende antall barn per kvinne er et internasjonalt fenomen. Marianne Tønnessen kan ikke tallfeste hvor mange barn per kvinne som er nødvendig for å holde i gang et samfunn, og sier dessuten at det ikke opplagt hva som menes med å holde i gang et samfunn.
– Mange samfunn kan være gode å bo i selv om befolkningen ikke vokser. Nedgang i folketallet kan også være gunstig noen steder, for eksempel i områder med stort press. Klimautfordringene kan også bli enklere å håndtere dersom vi ikke blir altfor mange mennesker på jorda, påpeker hun.
Og utdyper:
– Dersom målet er et stabilt folketall, er det ikke opplagt hvor mange barn per kvinne som skal til. Det henger både sammen med at inn- og utvandring har stor betydning for folketallet, og med at aldersstrukturen er viktig. Dersom et samfunn har mange kvinner i aldre da det er vanlig å få barn, kan det bety mange fødsler totalt, selv om hver kvinne ikke får så mange barn. Dette ser vi for eksempel i Norge: Her er fruktbarheten nå på ca. 1,5 barn per kvinne (som er betydelig lavere enn reproduksjonstallet på 2,1), men likevel fødes det klart flere enn det dør her, poengterer hun.
– Kan slike globale trender reverseres og hvordan er Norge stilt i forhold til land vi kan sammenligne oss med?
– Demografiske trender kan reverseres, men erfaringen viser at det ofte kan ta lang tid. Dette henger også sammen med at endringer i fruktbarhetsnivået kan påvirke normene for hvor mange barn folk ønsker seg. I Norge er fruktbarheten fortsatt relativt høy, i alle fall sammenlignet med en del andre europeiske land. På den andre siden er fruktbarheten i en del afrikanske land fortsatt svært høy, og mange kvinner får flere barn enn de ønsker. Men de mangler tilgang på prevensjon og reproduktive helsetjenester, forklarer Tønnessen.
– Noen eiendomsaktører tror Russlands krig i Ukraina vil medføre økt statlig satsing på Øst-Finnmark og dermed vekst i folketallet. Med en slik teori til grunn for distrikter som opplever fraflytting, vil det å få et direktorat eller etat til bygda holde på folk?
– Arbeidsplasser er viktig for hvor folk velger å flytte, men det er ikke nødvendigvis det eneste som trengs. Mange distriktskommuner har ledige jobber, men sliter med å fylle dem. Generelt er det fire hovedmotiver som forklarer hvor folk flytter og bor: Jobb, bolig, familie og stedsattraktivitet. Mange distriktskommuner jobber bevisst med å gjøre seg attraktiv, både for de som bor der og potensielle tilflyttere, poengterer forskeren.
–
største gruppen av flyttere er typisk unge voksne i 20-39-årsalderen og deres små barn.»
MARIANNE TØNNESSEN, Samfunnsøkonom
Mangel på folk
Samfunnsøkonom
Marianne Tønnessen
ved Oslo Met sier mange samfunn kan være gode å bo i selv om befolkningen ikke vokser.
Ifølge SSB snur Norges fødselsoverskudd før 2050. Fra da av dør flere nordmenn enn det blir født, og befolkningen vokser bare på grunn flere innvandrere. En av utfordringene i den sammenhengen er hvor lenge innvandringen holder seg, og om disse menneskene klarer å erstatte de vi mister. Ifølge Tønnessen er prognosene for framtidig innvandring noe av det mest usikre ved befolkningsframskrivingene.
– Særlig er det vanskelig å forutsi kriger og konflikter og hvor mange flyktninger fra de områdene som kommer hit. Arbeidsinnvandringen er noe mer forutsigbar, og henger sammen med arbeidsledighet og inntektsnivå i Norge og områdene folk reiser fra. Ettersom de norske petroleumsinntektene avtar framover, kan vi også regne med at det blir mindre attraktivt å flytte hit. Likevel kan vi anta at Norge fortsatt vil være et sted mange ønsker å
flytte til, slik at innvandringen fortsatt vil være høyere enn utvandringen. Dermed får vi en positiv nettoinnvandring som bidrar til å holde folketallet oppe, sier hun.
– Finnes det en quick fix på alle disse utfordringene?
– Blant demografiske forskere er det så å si unison enighet om at det ikke finnes noen demografisk «løsning» på aldringen i befolkningen. Den må håndteres med en rekke virkemidler, blant annet tiltak for å få flere i jobb. På den andre siden kan vi jo se på lavere global befolkningsvekst som en gave i en tid med store klimautfordringer, og vi kan også se på aldring som en av menneskehetens store seire: Vi dør ikke lenger så unge og av ting som tidligere generasjoner døde av. Så må man heller forsøke å finne løsninger som bidrar til at alderdommen blir best mulig, også for framtidens eldre, poengterer forsker Marianne Tønnessen.
Statsviter og samfunnsforsker Erling Dokk Holm er førsteamanuensis på fakultetet for landskap og samfunn ved NMBU. Han mener fremtidens boligprosjekter bør utformes slik at folk kan bo lengst mulig i boligen sin med tanke på eldrebølgen.
Av: Glen Widing
Foto: Glen Widing
– Ergo bør vi bygge ikke for trange boliger. Og de må gjøres komfortable til tross for at de blir hyperteknologiske.
Det må legges til rette for denne teknologiutviklingen, og det handler til en viss grad om plass. Du kan ikke bo lenge hjemme i et ”Laila-soverom” for eksempel.
Det sosiale er viktig, i Norge har vi Signaturhagen og ikke minst Otium-prosjektet i Larvik. Sistnevnte har nydelig arkitektur, gode fellesarealer og er organisert slik at de som bor der ikke må drive fellesarealene. En god driftsmodell er avgjørende. Mer langvarig leie, og ikke minst borettslagsmodellen bør anvendes, slik at man får stabilitet i beboermassen, noe som øker den sosiale kvaliteten. Alle i Norge burde lære av disse prosjektene, sier han.
– Er andre land langt fremme med å utforme slike konsepter?
– I Tyskland har mange av de tidligere mer hippie-
inspirerte bofellesskapene utviklet seg til å bli finstemte bokonsepter for eldre, poengterer han.
Dokk Holm sier også at helsetilbud i fremtidige boligprosjekter kan inkorporeres på samme måte som i dag.
– Gjennom digitalisering og automatisering, og gjennom opplæring og hjelp der helsetjenestene lærer de eldre å bruke medisinsk utstyr på nye måter. Og gjennom å gjøre det i sosial sammenheng der de eldre blir hjelpere til hverandre, mener han.
Samfunnsforskeren påpeker også at politikere og utviklere ikke er flinke nok til å tilrettelegge for en stadig aldrende befolknings boligbehov.
– Mange utviklere har vært trege med å se dette markedet, men det kommer seg. Politikerne bør bruke Husbanken til å øke finansieringsstøtten til slike prosjekter. Akkurat i nåværende statsbudsjett har de gjort det omvendte, de har kuttet denne ordningen, sier han.
Kommunedød
– Hva vil en stadig eldre befolkning bety for bylivet, og ikke minst med livet i bygdene som blir forlatt?
– Hele samfunnet blir jo preget av mange eldre og få barn. Spesielt ille blir det for de minste kommunene. Noen kommuner vil bli rene aldershjem. Jo større by, desto bedre vil den klare seg, poengterer han og trekker frem Etnedal som et eksempel på hva som venter.
Den lille kommunen mellom Hønefoss og Fagernes hadde 1.227 innbyggere per tredje kvartal 2022, og SSB forventer at dette øker til 1.302 de neste 25 årene. Aldersgruppen 50-65 år dominerer, samt at det er flest menn i alle årsklasser unntatt fra 0 til 10 år og blant de aller eldste. Slike tall går igjen i mange andre kommuner, som i tillegg til forgubbing også får synkende folketall.
Narviks 21.500 innbyggere i dag skal for eksempel ned til drøyt 20.000 de neste 25 årene. Folketallet i Lierne i Trøndelag skal ned 21,7 prosent i samme periode, mens Herøy i Møre og Romsdal synker med 6,8 prosent. Lesja i Gudbrandsdalen ryker ned 21 prosent fra dagens ca. 1.985 innbyggere til ca. 1.570.
Og slik fortsetter det i mange andre kommuner. Dokk Holm sier rett ut at noen kommuner kommer til å bli lagt ned på grunn av færre innbyggere, økonomi og tjenestetilbud.
– Ja, noen kommuner vil ikke overleve, men vi vil ha befolkningsvekst en rekke steder. Også i distriktene. Vi vil få en helt ny utvikling knyttet til innvandring. Et dynamisk og rikt velferdssamfunn som Norge kan hvis det gjøres gode grep bli ekstremt attraktivt for innvandring fra EØS-området, spesielt Syd-Europa. Klimaendringene vil skape nye bosettingspreferanser hos svært mange. Det skjer allerede i USA. Det vil skje her også. Ikke i morgen, men i overmorgen, påpeker han.
– Hvordan vil du selv bo og leve når du blir pensjonist?
– Jeg skal bo på én flate med vennlige interessante mennesker i samme bygning. Ellers skal jeg gjøre det jeg alltid har gjort. Gå i skogen og i byen, lese bøker, fundere på meningsløse ting, glede meg over en god kopp kaffe og alle som er nær meg, sier Erling Dokk Holm.
Serveringsgründer Runar Eggesvik i Flott Gjort har begynt å tilrettelegge for at det blir stadig flere folk over 60 år på byen.
«Eldre bruker utestedene i mye større grad enn før»
Andre preferanser
Runar Eggesvik i Flott
Gjort mener dagens 60-åringer er mye yngre til sinns enn 60-åringene for 20-30 år siden.
Runar Eggesvik har vært med på å etablere flere av Oslos mest populære møteplasser, deriblant Øyafestivalen, Kulturhuset, Café Mono, Youngs, Sukkerbiten og Prindsens Hage. Han ser nå et økende innslag av eldre personer på utestedene.
– Tidligere satt de eldre ofte på bakerier, og for all del, bakerier er fremdeles populære, men nå ser vi også eldre på andre arenaer, sier Eggesvik, som i 2021 var med å etablerte utelivselskapet Flott Gjort.
YNGRE TIL SINNS
Han påpeker at dagens 60-åringer er mye yngre til sinns, og har helt andre preferanser enn 60-åringer for 20-30 år siden.
– De eldre av i dag har en helt annen kulturell ballast, noe som er veldig tydelig innenfor musikk. De tåler litt mer, sier han.
Mens 70-åringer tidligere hørte Odd Gryte på radioen, er dagens 70-åringer vokst opp med band som Pink Floyd, Led Zeppelin og The Rolling Stones. Det sistnevnte bandet ruller fortsatt, med en vokalist som fyller 80 år i juli.
Eggesvik forteller at han tok med sin mor til Prindsens Hage da det åpnet. Hun var da 73 år, og sa at hun kunne tenke seg å gå dit hver dag.
– Stedet appellerte til henne, selv om vi ikke hadde de eldre i tankene da vi utformet det. Nå har vi begynt å tilrettelegge for folk over 60, forteller han.
Blant annet har Flott Gjort gjenåpnet Bakkekroen på Smestad. På jazzkveldene har det vært stappa fullt med eldre.
– Det er blitt enklere for eldre å ta i bruk byen, samtidig som arrangementsspekteret er blitt mye bredere, sier han.
“The lawyers are always straightforward and have a no-nonsense attitude.”
Chambers 2021
Birk & Co har fått både nasjonal og internasjonal omtale av boligprosjektet Fyrstikkbakken 14, der det tilbys ulike deleløsninger, inklusive muligheten for skilsmisseleiligheter. I skrivende stund er boligene under oppføring, men selskapet har gjennom prosessen fått flere innspill fra eldre om hvordan de ønsker å bo.
Daglig leder i selskapet, Olav Birkenes, påpeker at mange misliker å bli puttet i båsen eldre.
– Det er enorme forskjeller på det mentale og fysiske blant pensjonister, derfor kan man ikke se på denne gruppen under ett. Noen er fortsatt 30 år i hodet, og de ønsker ikke å bo i et tradisjonelt eldresenter. Det blir også litt rart hvis bare eldre er samlet i et boligprosjekt, sier han.
Birkenes understreker at det er svært viktig å bevare verdigheten.
– De eldre i dag har generelt god økonomi, og helt andre muligheter til å kjøpe seg service enn pensjonister hadde tidligere. Dette kan være ambulerende fysikalsk behandling, eller tilsvarende behandling i nærområdet.
MER OPPTATT AV TRENING
Birkenes viser også til at beliggenheten er viktig. Mange vil bo i nærheten av der de har bodd og har sitt nettverk. Pensjonister som Birk & Co har vært i kontakt med, er dessuten opptatt av at omgivelsene er rullatorvennlige.
– De vil gjerne gå til trening og kjøpesenteret, hvor de kan møtes. Det er også viktig at de har muligheten for å være sosiale, men samtidig ha fleksibiliteten til å kunne trekke seg tilbake.
– For øvrig er de eldre nå vesentlig mer opptatt av trening enn i tidligere generasjoner. De trener ikke primært for å komme i superform, men å takle det å bli eldre, slik at man kan mestre hverdagen.
BOKVALITET OG BOOPPLEVELSE
Birkenes tenker det blir høyere betalingsvillighet for bokvalitet og boppplevelse, ettersom de tilbringer mye tid i boligene sine. Eksempler på dette kan være godt med dagslys, gode takhøyder, heis direkte inn i leiligheten og bruk av eksponert massivtre for å skape et bedre inneklima.
Olav Birkenes i Birk & Co, som blant annet står bak det mye omtalte prosjektet Fyrstikkbakken 14, sier de eldre ikke ønsker å oppleve at de havner på et samlebånd.
Olav Birkenes i Birk & Co tror nærhet til natur og park og felles takterrasse blir viktig for eldre boligkjøpere.
– Jeg tror også at nærhet til natur og park er viktig. Det samme gjelder tilgang til felles takterrasse, der de kan møte naboer og for eksempel dyrke urter eller grønnsaker.
– Når det gjelder alderssammensetningen i boligprosjektene, blir det rart hvis det bare er eldre. Da får det fort et stempel som en endestasjon. En god kombinasjon kan være eldre og småbarnsfamilier. Kombinasjonen av eldre og studenter er neppe den beste med tanke på støy og døgnrytme, men her må det prøves og feiles.
Hvordan vil du selv bo når du blir pensjonist?
– I en pustende, lys massivtrebolig, hvor det er lyst, luftig og med utsikt over fjorden. Jeg vil nok foretrekke litt ut av byen med fuglekvitter og stillhet, samtidig som jeg ønsker å beholde kontakten med folkelivet i byen. I tillegg ønsker jeg deleløsninger, som i Fyrstikkbakken, med mulighet for å være sosial i fellesarealer inne og ute. For meg er det også viktig med nærhet til treningssenter, hvor det både er unge og eldre som trener, svarer Birkenes.
“We have come across the firm in many cross-border deals and they are always solution-orientated and easy to work with. Very good real estate practice.”
Legal 500
Signaturhagen har spesialisert seg på å bygge boliger som tilrettelegger for et sosialt fellesskap i hyggelige helårstilgjengelige fellesfasiliteter.
Messanin
En innendørs hage kan utformes på mange måter – også med messanin
Konseptet er en sosial boform «der nabolaget blomstrer like rikt som den tropiske hagen som er hjertet i prosjektene».
Selskapet har ferdigstilt prosjekter på Nøtterøy og Kongsberg, og tilbakemeldingene fra boligkjøperne er at de trives veldig godt. De får eierskap til fellesarealene, og opplever disse som en forlengelse av egen bolig.
Signaturhagen har et tilsvarende prosjekt under utvikling med Boligbyggelaget TOBB i Stjørdal, og har i tillegg fått BOB som samarbeidspartner i deres første prosjekt i Bergen.
– Vi mener at fremtidens boligprosjekter må utformes med utgangspunkt i en sosial delekultur tilrettelagt for en aktiv livsstil, sier daglig leder Pål Erik Kind i Signaturhagen AS.
Han viser til at flere av Norges kommuner vil få økte kostnader og økt behov for investeringer i eldreomsorgen i forbindelse med at vi blir flere eldre.
– Eldre med god fysisk og psykisk helse klarer seg bedre på egenhånd. Å legge til rette for at flest mulig kan bo hjemme lenger, vil være mer økonomisk bærekraftig. Gjennom å utforme prosjekter med attraktive fellesrom inne og ute, skapes grunnlaget for et sosialt fellesskap. I tillegg er det helt nødvendig å skape en kultur som bidrar til økt livskvalitet, sier han.
Ifølge Kind har en av suksessfaktorene vært at Signaturhagen utformer prosjektene i samråd med de som skal bo der, slik at det skapes eierskap og godt grunnlag for kulturen i prosjektene.
Han understreker at godt voksne og eldre er ikke én homogen gruppe, men kan ha svært ulike behov og interesser.
– En av de store fordelene med en sosial boform er nettopp å bygge opp under det at vi alle har ulike erfaringer og lidenskap uavhengig av alder og bakgrunn. Vår erfaring er at den gode sosiale delekulturen skapes i de mellommenneskelige uformelle møtene. Vi mener det derfor er viktig at prosjektene
våre har kvaliteter som legger til rette for et nabolag der vi kan dele glede.
– Vi skal dele kunnskap. Vi skal dele engasjement, historier og ansvar. Vi skal hjelpe hverandre og sammen bygge et nabolag basert på likeverd. Vi må skape et sted hvor alle føler seg hjemme, uavhengig av alder, etnisitet og livssituasjon, sier han.
Hvordan kan helsetilbud inkorporeres i prosjektene?
– Her finnes det etter hvert mange gode digitale løsninger som kan koble beboere opp mot både det offentlige tjenestetilbudet og privat næringsliv. Det er viktig at det planlegges godt for dette tidlig i utformingen av prosjektene. Både i den fysiske utformingen av leiligheter tilrettelagt for å bo hjemme lenger, men også i utformingen av fellesarealer tilrettelagt for ulike helsetilbud. I våre prosjekter benyttes motstrømsbasseng, treningsfasiliteter og behandlingsrom aktivt av beboere både i egen regi, men også hvor private og offentlige tjenesteytere utfører behandling i disse arealene, svarer han.
Kind sier det bare er fantasien som setter grenser for hva som kan inkluderes i prosjektene.
– Alle steder har ulike tilbud, og fremover må vi i større grad knytte prosjektene våre tettere opp mot de kvalitetene og tjenestene som finnes lokalt. Kanskje skapes det også grunnlag for nye tilbud gjennom etablering av prosjektene. Det kan være alt fra tilknytning opp mot den lokale turistforeningen eller kulturtilbud. Delesykler eller matleveranser hjem til beboere kan være andre eksempler.
– Den viktigste erfaringen vi har gjort oss i Signaturhagen er hvordan prosjektene våre ikke bare egner seg for tilbud inn til prosjektet, men kanskje viktigere hvordan prosjektene bidrar ut til nabolagene. Gjennom kulturen og arealene vi bygger, ser vi at nabolaget inviteres inn. Det arrangeres konserter, vinsmaking og turer hvor naboer inviteres inn og nye bekjentskap skapes.
FELLESSKAP
Hvilke tilbakemeldinger har dere fått fra eldre som har kjøpt bolig av dere?
– Våre beboere føler seg som en del av et fellesskap. De har opplevd å knytte nye vennskap i voksen alder, blitt mer aktive og fått økt livskvalitet. De kan selv velge når de ønsker å være sosiale eller trekke seg tilbake, og de føler at de har en betydningsfull rolle i felleskapet. De setter også pris på å ha fellesarealer som de ser på som sine egne hvor de kan invitere venner og familie hjem til seg, eller stå å skravle med naboen i hagen uavhengig av hvordan været er ute. Mange opplever mindre ensomhet og sier de også kjenner på en trygghet ved å ha gode naboer i nærheten om noe skulle endre seg i livssituasjonen.
Innendørs hage er et stort pluss for de eldre?
– Definitivt. Vi mennesker er laget for å være ute i naturen, i bevegelse, i grønne omgivelser. Hele biologien vår er tilpasset livet ute. Likevel tilbringer vi 80 prosent av tiden innendørs. Vi bor i et land med en lang vinter hvor vi ferdes mindre ute om vinteren eller når været er dårlig. Den innvendige hagen er en møteplass som brukes aktivt hele året av unge som gamle. Spesielt hyggelig er det å se at mennesker som er dårlig til beins eller har funksjonsnedsettelse har fått et tilbud hvor de enkelt kan være sosiale i den innvendige hagen rett utenfor eget hjem selv når det er som mest isete ute.
Hvordan vil du selv bo og leve når du blir pensjonist?
– Jeg håper kunne å bo et sted hvor jeg kan være aktiv med gode venner, hvor vi sammen kan dele gode opplevelser og interesser. Å sitte inne i en temperert hage omringet av eksotiske planter en kald vinterdag, høres ikke helt feil ut, sier Kind.
Nye prosjekter
Anne Lene Söder og Pål Erik Kind i Signaturhagen Bolig har ferdigstilt prosjekter på Nøtterøy og Kongsberg og er i gang med nye prosjekter.
Bonava er en ledende boligutvikler i Europa som har som mål å skape hyggelige nabolag for flere. Bonava er første boligutvikler i Europa som har fått sine klimamål godkjent av Science Based Targets initiative. Med sine 2100 medarbeidere utvikler Bonava boliger i Tyskland, Sverige, Finland, Norge, St. Petersburg, Estland, Latvia og Litauen, med en nettoomsetning på cirka 15,5 milliarder svenske kroner i 2021. Bonava’s aksjer og grønne obligasjoner er notert på Nasdaq i Stockholm.
KONTAKT
Det er mye lærdom å trekke ut av PiiR. For oss er dette et innovasjonsprosjekt, sier Mette Arntzen Bjerke i Møller Eiendom.
På Harbitz Torg på Skøyen i Oslo har Møller Eiendom bygget det de mener er fremtidens boløsning. Selskapet har i lang tid jobbet for å utvikle et konsept, «hvor de gjennom utleie av leilighetene gir leietakerne trygghet for at PiiR følges opp og videreutvikles til det beste for beboerene og nærmiljøet rundt».
– Det er en livsform hvor du inviteres til å delta, bidra og være en aktiv del av fellesskapet – i den grad du selv ønsker. Det er trygghet for at rammene rundt deg tar vare på dine behov og for hjelp når du trenger det. Det er omtanke for at du har en bolig med et interiør du kan leve med livet ut, fordi det er utviklet med tanke på at behov faktisk endres over tid, fremgår det av selskapets omtale av konseptet.
62 LEILIGHETER
PiiR Harbitz Torg består av 62 leiligheter inklusive en fellesleilighet og besøksleilighet, samt to takterrasser innredet for beboerne. Konseptet er utviklet med utgangspunkt i at beboerne skal oppleve trygghet og fellesskap, skape et hjem for livet samt ha tilgang til alt de trenger i hverdagen. I skrivene stund har PiiR Harbitz Torg vært driftet i snart 3 år.
Mette Arntzen Bjerke, konsept- og digitaliseringsdirektør i Møller Eiendom, sier at det er mye lærdom å ta ut av dette.
– For oss er dette et innovasjonsprosjekt. Vi ville utvikle noe for å møte eldrebølgen, og har fått veldig gode tilbakemeldinger fra beboerne. En undersøkelse gjennomført av Prognosesenteret, viser at beboerne
Flere prosjekter
Møller Eiendom og Mette
Arntzen Bjerke ser på muligheten for å skalere Piir-konseptet.
opplever økt livskvalitet etter at de har flyttet inn. Økt livskvalitet har vært en viktig målsetting med prosjektet. De skal gå fra å bo til å leve, sier Arntzen Bjerke.
PiiR Harbitz Torg er basert på leieforhold, noe som er en fordel på den måten at man kan frigjøre kapital som ellers er bundet opp i eksisterende bolig. De 62 moderne utleieleilighetene varierer i størrelse fra 24 til 125 kvadratmeter. Alle boligene har enten balkong eller terrasse. Leilighetene er tilrettelagt for at leietakerne skal kunne bo hjemme lengst mulig, og ikke minst best mulig.
I PiiR Harbitz Torg bor det også to studenter, som har oppgaver knyttet til konseptet. Studentene er blant annet besøksvenn, og har ansvaret for fellesarrangementer, som f.eks. turer og kulturelle besøk.
Beboerne har også tilgang til svømmebasseng, treningsstudio, fellesstue med kjøkken og gjesteleilighet for sine besøkende. I fellesstuen, som også inneholder et stort kjøkken, tilbys inspirasjon, middager og sosiale tilstelninger. Naboverten er tilgjengelig daglig, og skal sørge for at beboernes hverdag blir best mulig. Med den sentrale beliggenheten har beboerne gangavstand til butikker, spisesteder, tog, buss og trikk.
– Potensielle leietakere kan prøvebo i en leilighet før beslutningen tas, og det er svært mange av disse som blir boende, forteller Arntzen Bjerke.
Hvordan er alderssammensetningen blant beboerne? – Fra null til 96 år. Det er bygget for godt voksne, men det er mange som vil bo enkelt og være i et fellesskap. Vi ser på det som en stor fordel å ha en god generasjonsmiks. Det gir gode samtaler over bordet, samtidig som de kan dele kunnskap og bidra til nytenkning. Ved å tilby ukentlige fellesmåltider, bidrar vi til god ernæring, samtidig er det en fin måte å samle beboerne ettersom vi vet at ensomhet er et økende problem. Denne typen konsepter er et godt bidrag til å skape felleskap, svarer hun.
Arntzen Bjerke understreker at beboerne må kunne være private, samtidig som har muligheten for å være sosiale, og omvendt.
Har dere planer om flere prosjekter for å møte eldrebølgen?
– Vi ønsker å se på muligheten for å gjøre dette i andre områder, hvor tomteprisene ikke er så høye, slik at konseptet blir tilgjengelig for flere. Vi må se på hvordan dette kan skaleres, og hvordan driftsmodellen skal være, svarer hun.
Knut Halvor Hansen, som driver rådgivningsfirmaet Bygg Konsulent AS/BYKON, er styremedlem og partner i Pådriv, en ideell forening som jobber for bærekraftig utvikling av byer og steder.
– Jeg jobber en god del med bærekraft og har satt av en dag i uken til det. Med fokus på å få til bærekraftig byutvikling. Fra Anthon Eiendom har jeg erfaringen fra utviklingen av Vulkan og Aspelin Ramm sitt PS Hotell, hvor jeg så hvordan den sosiale siden av PS hotell påvirket mennesker positivt. Vi snakker ikke bare grønn bærekraft, men også sosial bærekraft. Medvirkningsprosesser er høyrelevant og jeg tror sosial bærekraft vil komme som krav i taksonomien eller rett og slett som en moralsk forventning, men også et nyttig tiltak i all eiendomsutvikling. For meg er Pådriv et utrolig verktøy for å få dette til. Mitt fokus har vært å forsøke å få bransjen til å se hvordan dette kan gjøres på en verdiskapende måte, både økonomisk og samfunnsmessig. Vi ønsker å fortelle om en del av de aktørene som er langt fremme med dette, sier Hansen.
Han har med seg Aasmund Bunkholt, styreleder i Foreningen Pådriv, til Estates lokaler i Rådhusgata. Bunkholt er også daglig leder i Trefokus AS. Han forteller at Pådriv startet på en konferanse på Lerchendal i 2015.
– Da gikk en på scenen og ba bransjen slutte å snakke og heller gjøre noe. Det ble det skapt et forprosjekt som ble knyttet til Hovinbyen, og vi fikk etter hvert i gang en forening som nå har 42 partnere og over 250 pådrivere. Vi skal være et likeverdig partnerskap med en stemme til hver aktør, uavhengig av størrelse og posisjon. Alle som ønsker å bidra til en samfunnsansvarlig utvikling er velkommen i nettverket, sier Bunkholt. Noe av det Pådriv er opptatt av, er hvem som «eier» byutviklingen.
– Vi mener det er «alle».
BIDRAR
De som er med i Pådriv, skal bidra med sin kompetanse til foreningen og arbeidet. De som er partnere bidrar med økonomiske ressurser for å drive foreningen og enkeltpersoner kan for eksempel bidra med ti timer i måneden i dette arbeidet.
– Vi har også med kommunen, husbanken og flere offentlige aktører. Vi er opptatt av å løse konkrete problemstillinger. For fire-fem år siden ble Vollebekk Fabrikker etablert i utbyggingsområdet til Aspelin-Ramm og OBOS på Vollebekk. Der stod det et tomt bygg som også hadde et stort produksjonslokale. Sammen med Bjerke Bydel ville vi gjøre noe midlertidig der med fokus på nabolaget og sirkulærproduksjon. Frem til før sommeren i fjor, har vi hatt rundt 40 virksomheter innom, hvorav i hvert fall 20 fortsatt lever, sier Bunkholt.
Foreningen Pådriv begynner å få økt momentum med sin satsing på å få med eiendomsbransjen på bærekraftig byutvikling.Spennende tomt
På den store tomten til den gamle torghallen på Økern kan man få Europas største ombrukssentral for byggevarer.
Foto: Glen Widing.
AASMUND BUNKHOLT, Pådriv
«Da gikk en på scenen og ba bransjen slutte å snakke og heller gjøre noe.»
Blant de vellykkede virksomhetene som kom ut av satsingen på Vollebekk, er blant annet sopprodusenten Gruten og Norske Mikrohus.
– Det var klart for alle at dette var midlertidig, men OBOS forlenget avtalen med Vollebekk Fabrikker/Pådriv fordi de så at dette handlet om positiv nabolagsutvikling. Nå har OBOS utviklet prosjektet på Vollebekk videre i den forstand at de ønsker å legge til rette for ulike typer aktører og aktiviteter i arealer i deler av førsteetasjene. Nå vurderer OBOS også å legge Pådriv til grunn i starten av andre prosjekter, blant annet på Søndre Nordstrand, sier Aasmund Bunkholt
Oslo kommune er også sentral og har sammen med Pådriv og en rekke eiendomsaktører ambisjoner om den produktive boligbyen Breivoll i Hovinbyen.
– Der har kommunen sett for seg et område med radikal funksjonsblanding med trykk på mer enn bare bolig. Vi har fått finansiering fra Oslo kommune, Trefokus, Eiendomsspar, Løvenskiold Eiendom, Nielco og Sohlberg og Toftenes. Målet er en flerfunksjonell og bærekraftig utvikling av Breivoll, sier Bunkholt.
Det er etablert to arbeidsgrupper med navnet Breivoll Fabrikker, som jobber med både produksjons- og boligtanker, og “Knutepunkt 2.0”, som fokuserer på Breivoll som mobilitetspunkt med blant annet ny etterlengtet stasjon på Breivoll
Et annet Pådriv-prosjekt er Sirkulær Ressurssentral AS.
– Høsten 2020 skulle Statsbygg kvitte seg med et enormt telt som sto over Regjeringskvartalet (RKV). Resirqel bisto Statsbygg med gjenbruk i RKV og da Statsbygg skulle kvitte seg med teltet, kontaktet Resirqel Pådriv. Pådriv fikk etter hvert teltet av Statsbygg, ferdig oppsatt på en tomt på Økern, og Pådriv etablerte det ideelle AS’et Sirkulær Ressurssentral (SRAS) i denne sammenheng. SRAS eies av Pådriv, men den operative driften skal gjøres av Ombygg som eies av Resirqel. SRAS har to «hovedfunksjoner» - det kan være et mellomlager for brukte dører, vinduer, trematerialer, stålbjelker og annet som trengs i byggenæringen og i tillegg skal det være et omsetningsledd for brukte byggevarer. Pådriv og Resirqel gikk i dialog med strategiske samarbeidspartnere for å komme i gang og vi har fått med oss Statsbygg, Oslobygg, Mustad Eiendom, OBOS, Møller Eiendom, Gjensidige, EBEAO, sier Bunkholt. Deres bidrag – både økonomisk og strategisk – er helt avgjørende for at vi kan lykkes sier Bunkholt, som er styreleder i SRAS. Sammen med Ole Pedersen fra Nedenfra, Leieboerforeningen, Norsk Eiendom, har Pådriv etablert Boligmerket, som skal sikre kvalitet og seriøsitet for innleier ved boligutleie.
– Pådriv er en unik arena hvor vi kan ligge i forkant og forstå hva som bør gjøres. Vi får tilgang på en enorm base av kunnskap gjennom nettverket, noe som gir oss en suveren kraft, sier Hansen, som oppfordrer flere eiendomsaktører til å bli med på satsingen på sosial og grønn bærekraftig byutvikling som partnere i Pådriv.
– 1
I 30 år har vi skapt gode rom; for å bo, for å møtes - for å oppleve. Resultater av årelang innsikt, samarbeid og godt håndverk, finner du spredt om vårt langstrakte land; Fra Svalbard i nord til Oslo i sør.
Med et ufravikelig fokus på kvalitet, trygghet og langsiktighet, utvikler vi boliger for fremtiden. Det legger vi vår stolthet i. Og det skal vi fortsette med.
Les mer på vår nettside eller følg oss i våre kanaler!
2022 ble avsluttet med et svært krevende rente- og lånemarked. Men nå er det tegn til at detverste er over og at obligasjonsmarkedet åpner opp igjen.
Sterke nøkkeltall kan imidlertid true rentetoppen fra Norges Bank.
Etter et fantastisk transaksjonsår i 2021, med rekordhøyt volum, lave yielder og investorer som gikk stadig lenger ut på risikokurven, så det ut til at 2022 skulle fortsette i samme gaten. Investorene kastet seg over næringseiendommene som ble lagt ut for salg, og hadde en nærmest umettelig appetitt. Men så kom først Ukraina-krigen, som skapte uro og usikkerhet, og deretter begynte sentralbankenes renteøkninger å slå ut i markedet.
I perioden fra utgangen av 2021 til slutten av juni 2022 steg 5 års swaprenter fra under 2 prosent til 3,4 prosent. Og fra midten av august steg swaprentene videre oppover til en topp på rett under 4 prosent. Dermed var swaprentene doblet, uten at man hadde hatt en veldig skarp oppgang i yieldene. På toppen av det hele økte marginene på lånene til eiendommene kraftig og obligasjonsmarkedet tørket inn.
De økte finansieringskostnadene bidro til at transaksjonsmarkedet surnet fullstendig, og gjennom høsten var det knapt kjøp og salg av tradisjonelle yield-eiendommer. Dealene som gikk var gjerne utviklingseiendommer eller kombinasjonseiendommer i områder hvor leieprisene var på vei oppover.
I september i fjor var UNION ute med sin bankundersøkelse for tredje kvartal, hvor det kom frem at renten på nye eiendomslån var på det høyeste nivået siden 2010. Bankmarginene var oppe i over 250 punkter.
– Vi har nå tre kvartaler på rad med rekordstor økning i lånekostnaden. Den har røfflig doblet seg – fra 3 til 6 prosent – de siste to årene. Og vi har ikke målt et høyere nivå siden vi startet i 2010. Pengemarkedsrenten er også på full fart oppover, slik at fordelen ved å ligge flytende blir stadig mindre, sa analysesjef Robert Nystad.
Og da UNION kom med bankundersøkelsen for fjerde kvartal tre måneder senere, hadde bankene strammet hardt inn på kravene til egenkapital.
Det har vært mørkt i transaksjonsmarkedet, men aktører som Entra melder om at det lysner litt i lånemarkedene nå.
Sentralbanksjefen Ida
Wolden Bache bekjemper inflasjonen med renteøkninger, og de seneste nøkkeltallene kan bidra til at det tar lenger tid før rentetoppen nås.
Foto: NTB
Ifølge Nystad har det aldri vært målt en så kraftig innstramming som nå etter at UNION begynte med bankundersøkelsen, og egenkapitalkravet på majoriteten av nye lån kom opp i 48 prosent.
Med rentekostnader over 6 prosent og en yield på 4-tallet for gode kontorbygg i Oslo, blir yieldgapet – differansen mellom yield og renter som eiendomsbesitteren skal leve av – negativt.
I rapporten «Innsyn og utsyn» skriver den norske næringsmegleren Akershus Eiendom at deres analytikere venter at usikkerheten relatert til renter og selskapsinntjening vil avta frem mot sommeren, noe som kan virke forløsende på likviditeten i transaksjonsmarkedet inn i andre kvartal.
«Pågående prosesser demonstrerer kjøpsvilje blant investorene, men tilgangen på kreditt, både i bank- og obligasjonsmarkedet er utfordrende og vil være avgjørende for likviditeten fremover», heter det i markedsoppdateringen.
Da børsnoterte Entra la frem resultatene for fjerde kvartal, opplyste CFO Anders Olstad om en turbulent avslutning på fjoråret.
– Da vi gikk inn i fjerde kvartal, syntes vi ikke kredittmarginene på obligasjoner var attraktive, så vi utstedte ikke noen nye obligasjoner, sa Olstad.
I fjerde kvartal hadde Entra finansieringskostnader som var 145 basispunkter høyere enn ett år tidligere. Men Olstad mener det ser bedre ut i finansieringsmarkedet i 2023.
– Vi hadde en veldig positiv start på finansieringsmarkedet i år. Vi hentet 900 millioner kroner i to obligasjonstrekk. Det var riktignok 170 poengs
margin på fem års obligasjoner, men obligasjonsmarkedet åpner opp igjen og beveger seg i riktig retning. Samtidig ser vi at bankene er positive, fortsatte Olstad.
LAVERE SWAP-RENTER
Mot slutten av 2022 har de lange rentene falt tilbake igjen. 5 års swap-renter har falt fra toppen på rett under 4 prosent i slutten av oktober til en bunn på 2,82 den andre februar. De seneste dagene har den steget noe igjen til 3,30-tallet (i skrivende stund), men den skarpe nedgangen fra toppnivåene har gjort sitt til at det nå er litt mer optimisme i transaksjonsmarkedet igjen.
Samtidig kommer det nøkkeltall fra norsk økonomi som kan være med på å skyve på forventningene om når rentetoppen nås. Inflasjonstallene for januar var høyere enn ventet (7 prosent mot forventninger på 6,5 prosent), og BNP-veksten for Fastlands-Norge i desember var 0,4 prosent og 0,8 prosent for fjerde kvartal.
– Kvartalsveksten på 0,8 prosent er i tråd med forventning. Dette er samtidig en god del høyere enn det Norges Bank hadde sett for seg, sa Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken til E24 da tallene ble sluppet.
Han tror Norges Bank er overrasket over hvor godt den norske økonomien har stått seg gjennom rentehevingene.
– Med tanke på renteutsiktene er det ikke noen tvil om mars-hevingen. Om det blir en eller to på toppen av det, er det som er interessant. Markedet priser seg hvert fall for én til. Det er mye som trekker oppover, sier han til nettavisen.
Utviklingen i eiendomsmarkedet skjer raskt. Med løftet blikk er det enklere å ta gode beslutninger. Våre verktøy og tjenester gir kunder en unik mulighet til å følge utviklingen, både i det norske og nordiske markedet. I tillegg tilbyr vi skreddersydde analyser, både på overordnet strategisk nivå og for hvert enkelt eiendomsprosjekt. Med data fra hele Norden og et bredt spekter av tjenester, bistår vi med å oppnå dypere innsikt som skaper høyere lønnsomhet og innovasjon.
Den massive gjelden som skal refinansieres skaper utfordringer for selskapene som sitter med høye gjeldsnivåer. I desember var ratingfirmaet Moody’s ute med en rapport om de nordiske eiendomsaktørene. Der var budskapet at den svenske eiendomssektoren risikerer nedgradering av kredittratingen.
– Nordiske eiendomsselskaper er svært sårbare for økte renter og har behov for å refinansiere 300 milliarder kroner i obligasjoner de neste to årene, er budskapet fra Moody’s i rapporten.
Men for noen av selskapene er det ikke mulig å få nye lån i kredittmarkedene, da finanskostnadene høyst sannsynligvis vil være for høye. Moody’s mener at bankene vil ta unna for noe av lånebehovet, men ikke alle. De vil samtidig prioritere eiendomsselskapene med de sterkeste finansene.
– Banksektoren har helt klart den tekniske kapasiteten til å ta over gjelden de kommende årene, men de vil være selektive og bare låne ut til selskaper med høy kredittverdighet, sier Senior Credit Officer Louise Welin i Moody’s til nyhetsbyrået Bloomberg.
Totalt har svenske eiendomsselskaper 57 milliarder dollar i gjeld som forfaller i løpet av de neste 7 årene.
Entras CFO Anders
Olstad har små låneforfall i 2023 og venter at bankgjeld som forfaller i 2024 kan forlenges.
Michael Johansson, eiendomsanalytiker i Arctic Securities, skrev i en tekstmelding til Bloomberg at refinansieringen i 2023 vil gå relativt greit for store selskaper, men at problemene vil bli mer synlige i de påfølgende to årene.
– Noen mindre selskaper vil få sin skjebne forseglet etter forhandlinger med obligasjonseiere hvis de ikke tar grep for å sikre sin finansiering, skriver Arctic-analytikeren videre til Bloomberg.
Ifølge Moody’s er situasjonen mest kritisk i Sverige. Dette fordi sektoren er mye større der enn i Norge og Finland. Mange gårdeiere vil også få problemer med å øke husleiene i takt med inflasjonen etter hvert som leietakerne begynner å slite.
Mens de nordiske eiendomsselskapene har likviditet nok til å dekke obligasjonsforfall de neste 18 månedene, vil reservene bli mindre og mindre etter hvert som selskapene venter på å komme inn i obligasjonsmarkedet igjen. Moody’s venter ikke at den svenske Riksbanken, som i pandemien støttet opp om sektoren ved å kjøpe eiendomsobligasjoner, vil bidra med hjelp til sektoren igjen nå. Med mindre eiendomssektoren truer den brede finansielle stabiliteten.
De to Entra-eierne Castellum AB og Fastighets AB Balder sliter begge med store lån som forfaller i de kommende årene. Castellum klarte å refinansiere 3,8 milliarder svenske kroner i gjeld i fjerde kvartal samt signerte finansiering på ytterligere 4,3 milliarder kroner i samme kvartal. Men selv om Castellum har 16,2 milliarder kroner i kontanter og ubrukte kredittfasiliteter, har selskapet såpass store forfall at det måtte gjøre noe. Bare i 2023 har Castellum forfall på 11,4 milliarder kroner i obligasjoner og sertifikater og 860 millioner kroner i bankforfall. I løpet av 2024 forfaller 3,75 milliarder i obligasjonslån og sertifikater, mens banklån på 7,74 milliarder forfaller. Og i 2025 kommer de virkelig store forfallene, med 10,7 milliarder i obligasjonslån og sertifikater og 12,9 milliarder i banklån. Castellum har tatt grep og gjennomfører nå en aksjeemisjon på 10 milliarder kroner.
Av: Dag-Jørgen Saltnes–
Gjennom den foreslåtte fortrinnsrettsemisjonen vil Castellum konsolidere sin posisjon som ett av de ledende eiendomsselskapene i Norden, med evne til å dra nytte av verdiskapende muligheter samtidig som vi vil fortsette å både være en attraktiv investering for aksjeeiere og en stabil motpart til banker og gjeldsinvestorer, sier Jocachim Sjöberg, konstituert sjef i Castellum, om emisjonen.
Fastighets AB Balder har obligasjonslån på nesten 20 milliarder svenske kroner som forfaller i 2023 og 2024 og 12,5 milliarder kroner i banklån som forfaller i samme periode. Samtidig har selskapet tilgjengelig likviditet og kredittfasiliteter på 26 milliarder kroner.
Både Castellum og Balder kan få nedjustert rating dersom de ikke tar grep med gjelden. Moody’s slår fast at de forventer flere negative ratinger til de svenske eiendomsselskapene etter hvert som selskapenes evne til å betjene gjelden blir dårligere.
Entra hadde 6,7 milliarder kroner i ubrukt kreditt og cash ved årsskiftet og skal betale tilbake 2,4 milliarder kroner i gjeld (obligasjoner og sertifikater) i 2023. I 2024 har Entra forfall på 7,5 milliarder kroner, men bare 900 millioner av det er obligasjoner. CFO Anders Olstad tror ikke det vil by på problemer å dytte på gjelden.
– Det er en del av vår daglige drift å forhandle med bankene. Vi er i en komfortabel situasjon. Finanskostnadene har nådd toppen og de planlagte salgene vi jobber med vil forbedre finansposisjonen. Når det gjelder betingelsene for gjelden, så er ikke de en bekymring. De er på en LTV på 75 prosent, sier Olstad.
I fjerde kvartal tok ikke Entra opp noe obligasjonsgjeld, men selskapet forlenget ytterligere 4 milliarder i bankgjeld og hentet 820 millioner fra sertifikater. Entra hadde finansieringskostnader som var 145 basispunkter høyere enn ett år tidligere. Men Olstad mener det ser bedre ut i finansieringsmarkedet i 2023.
– Vi hadde en veldig positiv start på finansieringsmarkedet i år. Vi hentet 900 millioner kroner i to obligasjonstrekk. Det var riktignok 170 poengs margin på fem års obligasjoner, men obligasjonsmarkedet åpner opp igjen og beveger seg i riktig retning. Samtidig ser vi at bankene er positive, sier Olstad.
– Noen mindre selskaper vil få sin skjebne forseglet etter forhandlinger med obligasjonseiere hvis de ikke tar grep for å sikre sin finansiering.
CMS Kluges eiendomsteam er blant landets mest erfarne eiendomsmiljøer, med kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen.
Gjennom CMS er vi en del av Europas største eiendomsteam, med over 800 advokater som jobber på tvers av landegrenser i mer enn 40 land.
Max Barclay i Newsec mener de svenske eiendomsselskapene har nok med sitt i Sverige nå.
Nok med sitt Max Barclay i Newsec mener svenske eiendomsaktører har nok med sine utfordringer hjemme.
Etter å ha kommet tungt inn i det norske eiendomsmarkedet i 2019, 2020 og 2021, kan det nå se ut som om svenskenes kjøpefest er over i det norske markedet. Estate Magasin har tidligere omtalt SEBs sjefanalytiker for Fixed Income, Thomas Eitzen, som uttalte at svenskefesten er over i Norge. Han mener de svenske eiendomsselskapene rett og slett har for mye gjeld som må refinansieres til at de kan investere i nye eiendommer i Norge.
Nå kommer også Newsecs Max Barclay med dystre spådommer for de som håper at svenskene skal fortsette å handle norske eiendommer i stor stil.
– Jeg tror ikke det blir mange aktive svensker i det norske markedet. De har nok med sine utfordringer i sitt marked. Jeg tror heller Norge kan få en del amerikansk, engelsk og tysk kapital, sa Barclay.
BØRSNOTERTE AKTØRER
Det er de børsnoterte svenske selskapene som har gjort seg gjeldende i det norske markedet de seneste årene. SBB var tidlig ute, med blant annet kjøpet av DNB-bygget i Bjørvika, en eiendom som senere ble solgt med stor gevinst. SBB har kjøpt en rekke eiendommer med offentlige leietakere i Norge, og kjøpte også opp svenske Hemfosa, som hadde sikret seg flere eiendommer i det norske markedet. Men høy gjeldsbelastning har bidratt til at SBB har solgt unna flere eiendommer igjen. I fjor høst uttalte Henrik Melder i SBB Samfunnsbygg at selskapet vil selge eiendommer som ligger utenfor selskapets kjernevirksomhet i Norge.
ØVRIGE SVENSKE AKTØRER I NORGE:
• Fastighets AB Balder kjøpte halvparten av Anthon B Nilsen Eiendom, ble største eier i Entra med nesten 40 prosent av aksjene og sikret seg industrieiendomsselskapet Asset Buyout Partners. Selskapet eier også boligutvikleren Bolig Norge.
• Castellum har ikke kjøpt eiendom i Norge direkte, men gikk inn i det norske markedet ved å kjøpe seg opp i Entra. Nå eier Castellum rundt en tredjedel av aksjene i det børsnoterte norske selskapet.
• Svenske Nyfosa gikk inn i det norske markedet da de sammen med Samfunnsbygg skapte Samfosa, som kjøpte Bratsberg fra Øygarden Eiendom og Conceptor Eiendom for 1,55 milliarder kroner.
• Cibus Real Estate har kjøpt flere dagligvareeiendommer i det norske markedet, blant annet en portefølje med åtte eiendommer i Sør-Norge som er leid ut til Kiwi, Spar og Rema 1000.
• Studentbostader i Norden har gjort to eiendomskjøp i Norge, blant annet en eiendom i Sandefjord som ligger rett ved Pilot Flight Academy Torp Sandefjord.
• Stendörren har kjøpt to logistikkeiendommer i Norge.
• Idun Fastigheter gjorde sitt første kjøp i Norge i januar i år da selskapet kjøpte et tidligere hotell i Gjerdrum som nå er konvertert til helse- og omsorgsformål.
«Jeg tror ikke det blir mange aktive svensker i det norske markedet. De har nok med sine utfordringer i sitt marked. Jeg tror heller Norge kan få en del amerikansk, engelsk og tysk kapital »
MAX BARCLAY, NewsecAv: Björn Rundström, Redaktør Fastighetsnytt
Innledningen til det svenske transaksjonsmarkedet i 2023 har vært like stillestående som kjernekraftreaktoren i Ringhals. Bare én eneste stor deal har pekt ut retningen i markedet.
Ijanuar solgte Atrium Ljungberg, som har en eiendomsportefølje verdt 60 milliarder kroner, den velkjente CBD-eiendommen Skotten 6 med 13.500 kvadratmeter i shoppingområdet Drottninggatan. Kjøperen, Axel Johnson Gruppens eiendomsselskap Axfast, betalte 1,9 milliarder kroner for kontorbygget som har innslag av handel. Prisen på 140.000 kvadratmeter per kvadratmeter tilsvarer en nedgang i eiendomsverdiene på rundt 10 prosent i det sentrale Stockholm.
TERMOMETER
Det historisk sett veldrevne Atrium Ljungberg (AL) fungerer fint som et termometer på hvor det svenske eiendomsmarkedet står. AL eier eiendommer og driver store kontor- og handelsprosjekter i Slussen, Nacka og Slakthusområdet i Stockholm. I selskapets rapport for fjerde kvartal skrev de ned eiendomsverdiene med 2,4 prosent (1,5 milliarder kroner) på grunn av stigende renter og avkastningskrav.
Atrium Ljungberg har, akkurat som mange andre selskaper i kontor- og handelssegmentet, økt husleiene med rundt 11 prosent. Men samtidig bidrar de økte finanskostnadene og risikoaversjon til lav likviditet i eiendomsmarkedet, med stigende avkastningskrav som en følge av dette.
Leienivåene for kontor kommer trolig til å fortsette å være på høye nivåer i de sentrale delene av de tre storbyene Stockholm, Göteborg og Malmö. Prime husleie for CBD-kontorer i Stockholm var i fjor på 8.400 kroner per kvadratmeter og prime yield er på 3,5 prosent. I Göteborg og Malmö var tilsvarende yielder henholdsvis 4,10 og 4,40 prosent. Ekspertene tror dog at mange leietakere utenfor bykjernen vil se på kostnadsbesparelser, redusere sine arealer og tenke mer kreativt om lokalene. Men for kontorer som ikke kan kompensere for økningene i kostnader, vil det bli tøft. Coworking-innslaget vil trolig øke ytterligere, da fleksible kontorlokaler blir stadig mer etterspurt av leietakerne.
Flere svenske selskaper har senket verdien av eiendommene i Q4-rapportene, inkludert Atrium Ljungberg. Den statlig eide kontorgiganten Vasakronan har senket verdien med tre prosent (tilsvarende 6,1 milliarder), samfunnseiendomsselskapet Hemsö har skrevet ned verdien med rundt 2,5 prosent (tilsvarende 2,1 milliarder), og kontorgiganten Platzer i Göteborg har skrevet ned verdien med rundt 1 prosent (tilsvarende 230 millioner).
Årets største Atrium Ljungbergs salg av Skotten 6 i CBD for 1,9 milliarder kroner i januar.
Analytikerne mener at den tungt belånte svenske eiendomsbransjen vil ha lav aktivitet frem til andre kvartal. Men da vil flere lån forfalle, og behovet for å frigjøre kapital for å styrke balansen vil øke. Ifølge svenske eksperter øker risikoen for at det kan bli veldig trangt i døren i tredje kvartal når mange ønsker å selge samtidig.
Alle segmenter står overfor store utfordringer når økonomien presses. Men spørsmålet er om ikke boligutviklerne har hatt det aller tøffest så langt. Mange prosjekter står stille på grunn av økte byggekostnader, samtidig som de hardt pressede husholdningene holder stadig mer på sin pengebruk og investeringer, noe som har ført til en bølge av oppsigelser i sektoren. Blant annet har Bonava varslet 15 prosent av arbeidsstyrken (40 personer) og Boklok oppgir at de vil sparke folk.
Mange av analytikerne peker på nyboligmarkedet som et dødt segment. Planlagte prosjekter vil fortsatt være på hold, eller i verste fall bli avlyst i løpet av våren. Storbanken SEB spår samtidig i sin årlige analyse at boligprisene vil synke med 20 prosent før de stabiliseres i midten av 2023. Men når investeringsklimaet lysner igjen, er det en klar oppside i segmentet.
CASHFLOW
I takt med at kostnadene har økt, har segmenter med kontantstrøm blitt markedets konger. Disse finner man vanligvis innen handelen. Segmentet som alle ville forlate for to år siden under pandemien. Yieldgapet på handelseiendommene anses som attraktivt, noe som har ført til en oppgang for segmentet. Etter pandemien har mange fysiske butikker kastet inn håndkleet eller gått over fra fysisk butikk til netthandel. Samtidig har andre typer virksomheter overtatt mange av de tomme områdene i byene - for eksempel bilforhandlere, optikere, treningsstudioer og lignende.
Mange eiendomseiere ser med bekymring på forbrukernes forverrede kjøpekraft, som først og
fremst rammer handel og hotell, noe som igjen begrenser utleiere fra å ta ut leieinntekter fra lokale leietakere. Eiendomseierne må balansere KPI-justeringer med rabatter til virksomheter innen for eksempel restauranter.
NYBYGG
Mange internasjonale logistikkaktører fortsetter å søke seg til Sverige. I 2022 eksploderte nybyggingen, Colliers anslår at 1,4 millioner kvadratmeter areal, tilsvarende 61 nye eiendommer, kommer ut i markedet i 2023. Det er en dobling sammenlignet med fjoråret. 1,2 millioner av disse kvadratmeterne er allerede utleid, mens ca. 200 000 bygges på spekulasjon.
Avkastningskravene for logistikksektoren er presset og har tidligere vært nede i 3,5 prosent i Stockholm og Göteborg. Colliers anslår at prime yielden i de mest attraktive logistikkområdene utgjør omtrent 4,50 prosent og vil fortsette å stige til 5 prosent de neste årene.
AKSJEFALL
De rentesensitive eiendomsselskapene var de store taperne da rentene skjøt i været i 2022. Dette resulterte i fallende aksjeverdier. Ved inngangen til 2023 har flere hatt et comeback etter hvert som det har kommet stadig flere indikasjoner på at inflasjonen topper ut og man ser slutten på renteøkningene. Etter det tidligere fallet, har børsens eiendomsindeks økt med over 50 prosent fra bunnen den 7. oktober i fjor og 16 prosent siden nyttår.
Samfunnseiendommer har vært et populært segment i Sverige. Men i takt med at den internasjonale situasjonen har blitt strammere, samtidig som selskapenes økonomiske status har blitt stadig mer usikker, har mange kommuner blitt forsiktige med hvem de selger til. Militæret og politiets eiendomseier Fortifikationsverket sier imidlertid uttrykkelig at de vil kjøpe eiendommer fra den private sektoren i år - det betyr at det vil bli presentert flere eiendomstransaksjoner av betydelig størrelse i år.
Det gjenstår å se hvor mange det blir.
Eiendomsmarkedet i Danmark forventes å komme tilbake i andre halvår 2023, men det er ennå uklart om hvilket nivå det kommer til.
Danmark har tiltrukket seg en lang rekke med internasjonale investorer de seneste ti årene. Det startet med tyske investorer som Patrizia, og siden 2015 har også flere av de svenske eiendomsselskapene gjort kjøp i Danmark.
Blant annet har de største svenske investorene kjøpt eiendommer for 100 milliarder kroner de seneste fem årene, ifølge Øresundsinstituttet. Det er en økning på ikke mindre enn 183 prosent på bare fem år.
Alle meldinger tyder på at tendensen kommer til å fortsette. For investorene har nemlig fortsatt tillit til det danske markedet på lenger sikt og samtidig er det en stor mengde kapital som skal plasseres hos både nasjonale og internasjonale investorer.
En del av tilliten til markedet kommer av at befolkningen i Danmark vokser. I 2023 er det knapt 5,8 millioner innbyggere i Nordens sydligste land, hvorav 1,4 millioner innbyggere bor i Københavnsregionen som består av 18 kommuner. I den mest folkerike kommuen med sentrum, København kommune, bor det 638.000 mennesker, noe som er dobbelt så mange som i Danmarks nest største kommune Aarhus, som er på fastlandsdelen av Danmark i Jylland.
COOL BY
Det er ikke bare økonomien og demografien som får investorene til å komme til København. Hovedstaden har også opplevd en økt «coolness» de seneste årene. På den gastronomiske scenen har byen etablert seg med 24 Michelin-stjerner, blant annet Geranium og Noma, som de seneste årene også har vært på topp og som nummer to på listen over verdens beste restauranter. Dessuten scorer København høyt på «liveability» på flere internasjonale lister, og det tiltrekker globale organisasjoner, som enten lokaliserer sitt hovedkontor eller sitt regionale kontor i den danske hovedstaden.
Tendensen forsterkes ved at den danske økonomien ikke er like hardt rammet som ventet av den nåværende avmatningen i økonomien. Faktisk steg BNP i de første månedene av 2023. Arbeidsmarkedet har i en årerekke vært stramt, med få arbeidsledige og generelt er det mye oppspart kapital i det danske samfunnet som gjør økonomien robust.
– I takt med at inflasjonen kommer under kontroll og rentene stabiliseres, forventer vi å se en kortere avstand mellom kjøper og selger i eiendomsmarkedet og at aktiviteten i investeringsmarkedet blir gjen-
Størt i retail
Fjorårets største retailtransaksjon var da Magasin, som eies av tyske Peek & Cloppenburg, kjøpte fire Magasin-eiendommer i Lyngby nord for København. Magasin så en stor fordel i å eie eiendommene de driftet selv. Foto: ATP Ejendomme.
opptatt, særlig i andre halvår i 2023, sier Managing Partner Nicholas Thurø i næringsmegleren Cushman Wakefield RED.
Forventningene kommer etter et år hvor det faktisk gikk bra i det danske eiendomsmarkedet. På tross av generell nedgang, endte årets transaksjonsvolum på 12,3 millioner euro, noe som er det nest høyeste noen gang, kun slått av rekordåret 2021.
– I flere år har vi sett en markant yieldkompresjon i de mest sikre eiendomssegmentene prime bolig, kontor og logistikk. Selv om dette fortsatt er de segmentene som flesteparten av investorene etterspør, utfordrer de høye rentenivåene de historisk lave avkastningskravene som vi så ved årets begynnelse. Det medførte stigende avkastningsnivåer mot slutten av året, sier Nicholas Thurø.
BOLIG
Boligeiendommer sto for nesten halvparten av volumet i transaksjonsmarkedet i 2022, og det fortsetter dermed å være det segmentet som flest investorer er interessert i. Det ser man også ved at investorene i løpet av de seneste fem årene har gått fra core ei-
endommer i store byer til også å kjøpe for eksempel rekkehus i og rundt mindre byer i Danmark. Kriteriet har vært at har det vært befolkningsvekst, så har investorene vært interessert.
– Selv om investorene i dag opplever mer krevende finansieringsvilkår, har vi ikke forventninger om store økninger i avkastningskravet. Vi forventer dog at avkastningskravene vil stige forholdsmessig mer i det sentrale København og Aarhus i forhold til resten av landet. Her har avkastningen vært lavest og avkastningskravene skal opp for å sikre en positiv cash flow når man finansierer med fremmedkapital. Vi forventer at yielden på nyoppførte boligeiendommer i landets største byer vil stige med ca. 50 basispunkter, påpeker Cushman Wakefield RED.
Det kan fort innebære at det kommer mindre likviditet inn i markedet i tiden fremover.
– Når det gjelder eiendommer med lav yield, forventer vi at kjøper og selgers prisforventninger vil være krevende å matche, og at flere investorer vil beholde sine eiendommer fremfor å akseptere å selge til høyere yield .
LOGISTIKK
Utover bolig, er internasjonale investorer mest interessert i logistikk i det danske markedet. Særlig har interessen vært stor etter store enheter eller hele porteføljer.
– Interessen er fortsatt stor, men vi så en nedgang i segmentet i 2022 fordi selgere og kjøpere hadde problemer med å møte hverandres forventninger, opplyser Cushman Wakefield RED.
Så sent som i februar kunne de internasjonale investorene CBRE og MG Real Estate for eksempel offentliggjøre at de hadde kjøpt ytterligere tre eiendommer og dermed sitter på nesten 60.000 kvadratmeter sentralt plasserte eiendommer og totalt 150.000 kvadratmeter.
RETAIL
Samtidig er situasjonen krevende for retailsegmentet, men den reelle utviklingen har vært bedre enn forventningene. For eksempel har Danmarks verdenskjente handelsgate Strøget kommet sterkt tilbake etter Covid-19.
– 2022 ble til slutt året hvor det igjen var en overvekt av positive historier om de københavnske handlegatene, Kundene strømmet tilbake. Samtidig
åpnet både velkjente og nye brands butikker, så ledigheten ble redusert på samtlige av de beste handelsgatene, sier partner Kristian Vinggaard, som er Cushman Wakefield REDs partner innenfor retailsegmentet.
KONTOR
I 2022 var det et oppsiktsvekkende lavt transaksjonsvolum i kontorsegmentet, bak både bolig og retail målt i volum. Det skyldes særlig at de internasjonale investorene kun i begrenset grad var interessert i å kjøpe kontoreiendommer.
– Utviklingen skyldes ikke at investorene søkte mot andre segmenter, men heller at antallet prime kontoreiendommer som har vært til salgs har vært begrenset.
I 2023 forventer RED at det fortsatt vil være fokus på boligeiendommene., Men utover det vil også bærekraft ha økt fokus.
– Både leietakere og eiere stiller krav om bærekraft. Vår seneste forretningsundersøkelse viser at investorene har formaliserte krav til å oppnå miljøklassifisering når de investerer i eiendommer og det kommer til å prege investeringene i 2023, sier Nicholas Thurø.
High street I april 2022 solgte Capital Investment high streeteiendommen Galleri K til danske Jeudan for 265 millioner euro.
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.
– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
ADVOKAT
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
ADVOKAT
Advokatfirmaet Føyen AS
A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo
P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo
T: 21 93 10 00
E: pch@foyen.no
Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.
foyen.no /Advokatfirmaet-Føyen/
ADVOKAT
Advokatfirmaet Grette AS
A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo
P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo
T: 22 34 00 00
E: firmapost@grette.no
Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.
grette.no /AdvokatfirmaetGrette/
ADVOKAT
Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS
A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo
P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo
T: 21 95 55 00
E: post.oslo@svw.no
Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.
DLA Piper
A: Bryggegata 6
P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo
T: 24 13 15 00
E: magnus.lutnas@dlapiper.com
DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.
/DLAPiperNorway/ dlapiper.com
ADVOKAT
A: Akersgata 51, 0180 Oslo
P: PB Box 471 Sentrum, 0105 Oslo
T: 22 47 18 00
E: advokatfirmaet@hjort.no
Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.
hjort.no /AdvokatfirmaetHjort/
ADVOKAT
Mazars AS
A: Fridtjof Nansens vei 19, 0369 Oslo
T: 23 19 63 00
T: 900 47 633 (juridisk avdeling)
E: legal@mazars.no
Vi er et internasjonalt revisjons-, regnskaps-, skatteog rådgivningsfirma. Vi jobber som et enhetlig partnerskap og et integrert team. Sammen med kunden bygger vi et forhold og kontinuitet som utvikler virksomheten til kunden.
LinkedIn: mazars-in-norway mazars.no
svw.no
ADVOKAT
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
BRANNVERN
SANDS
A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo
P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo
T: 22 81 45 00
E: lawyers@sands.no
Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.
sands.no
/steenstrupstordrange/
BN Bank
A: Tordenskioldsgate 8-10
P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo
T: 73 89 20 00
E: post@bnbank.no
Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.
firesafe.no
BANK
Firesafe
A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog
P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo
T: 09110 / 22 72 20 20
E: firmapost@firesafe.no
Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.
/firesafenorge/
Nordic Corporate Bank
A: Inkognitogata 8, 0258 Oslo
P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo
T: 21 03 24 00
E: finansiering@ncbank.no
Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.
bnbank.no
BANK
Pareto Bank
A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo
P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo
T: 24 02 81 20
E: post@paretobank.no
Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.
ncbank.no
CATERING
Gastro Catering
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører. Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.
pareto.no
gastrocatering.no / 4service.no
BANKCATERING
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
Søtt+Salt
A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen
T: 02517
Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.
sottogsalt.no / 4service.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Anthon Eiendom AS
A: Øvre Vollgate 9, 0158 Oslo
P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo
T: 24 14 54 90
E: kundesenter@anthoneiendom.no
Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.
anthoneiendom.no /AnthonEiendom/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Bryn Eiendom AS
A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo
P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo
T: 23 37 98 00
E: firmapost@bryneiendom.no
Største utleier på Bryn!
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
AKA AS
A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss
P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss
T: 32 12 14 20
AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.
aka.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Bane NOR Eiendom AS
A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo
P: PB 1800, Sentrum
T: 05280
E: eiendom@banenor.no
Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.
banenoreiendom.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
/banenoreiendom/
DNB Næringseiendom AS
A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo
P: Postboks 7505, 5020 Bergen
T: 468 44 100
E: leiekontor@dnb.no
Din suksess er vår suksess.
leietakerdnb.no
bryneiendom.no
/Bryn-Eiendom/184817361546962/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Eiendomsspar
A: Fridtjof Nansens plass 4, 0160 Oslo
P: Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo
T: 22 33 05 50
E: post@eiendomsspar.no
Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet
eiendomsspar.no /eiendomsspar/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Fabritius Gruppen AS
A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo
P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo
E: post@fabritius.no
Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.
fabritius.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Karlander Invest AS
A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo
P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo
T: 22 33 72 80
E: post@kinvest.as
Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i Sørøst-Norge.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Fram Eiendom
A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo
P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo
T: 22 12 25 50
E: post@fram.no
Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.
fram.no /FramEiendom/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Ferd Eiendom
A: Strandveien 50, 1366 Lysaker
P: PB 34, 1324 Lysaker
T: 67 10 80 00
E: ferdeiendom@ferd.no
Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.
kinvest.as
ferd.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
KLP Eiendom
A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo
P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo
T: 05554
KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.
klpeiendom.no /klpeiendom/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Loe Utvikling AS
A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo
P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo
T: 911 91 669 / 991 11 090
E: post@loeutvikling.no
Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
A: Wergelandsveien 1–3, 0167 Oslo
T: 450 27 838
E: kontakt@logistic-contractor.no
Logistic Contractor er spesialister på å utvikle og bygge logistikk- og industribygg i Norden. Vi har utviklet over 1,5 mill. kvadratmeter med logistikkog industribygg og er representert i hele Norden. Logistic Contractor eies av Wästbygg Gruppen AB som er børsnotert på Nasdaq.
loeutvikling.no
Mehar Gruppen AS
A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo
P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo
T: 918 82 203
E: ho@mehargruppen.no
Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.
logistic-contractor.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Myren Eiendom AS
A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo
P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo
T: 22 87 19 00
E: post@myreneiendom.no
Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.
mehargruppen.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
NCC Property Development AS
A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo
P: PB 93 Sentrum 0101 Oslo
T: 22 98 68 00
E: firmapost.pd@ncc.no
Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.
myreneiendom.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Relog AS
A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim relog.no
Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.
LinkedIn: relog-as
ncc.no
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
A: Støperigata 2, 0250 Oslo
P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo
T: 22 83 40 20
E: info@npro.no
Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap. Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.
norwegianproperty.no /npro.no/
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Linstow AS
A: Tjuvholmen allé 5, 0250 Oslo
P: PB 1594 Vika, 0118 Oslo
T: 23 11 96 00
E: post@linstow.no
I Linstow går vi på jobb for å skape steder der folk har lyst til å bo, jobbe og møtes. Vi jobber kontinuerlig for å utvikle bygg og steder til beste for kunder, brukere og miljøet. Vår ambisjon er å bidra til god livskvalitet - og gode samfunn.
LinkedIn: linstow-as linstow.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
OXER Eiendom
A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker
P: PB 420, 1373 Asker
T: 66 98 74 00
E: post@oxer.no oxer.no
Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Rimfeldt Eiendom
A: Markensvegen 1B, 2212 Kongsvinger
T: 62 80 11 00
E: post@rimfeldteiendom.no
Rimfeldt Eiendom er et solid selskap i vekst som utvikler og forvalter næringseiendom på Østlandet, rettet mot Oslo-regionen, Hamarregionen, Elverum og Kongsvinger. Vi utvikler tomter og bygg etter leietakers behov.
rimfeldteiendom.no
Obos Eiendom
A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo
P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo
T: 22 86 55 00
E: eiendom@obos.no /oboseiendom/ oboseiendom.no
Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Peab Eiendomsutvikling AS
A: Strandveien 17, 1366 Lysaker
P: PB 143, 1325 Lysaker
T: (+47) 23 30 30 00
E: info@peab.no
EIENDOMSUT VIKLING /peabnorge/ peab.no
Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.
Norwegian Property ASAVi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Ragde Eiendom
A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo
P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo
T: 22 62 62 20
E: post@ragde.no
Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.
ragde.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Skullerud Park
A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo
P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo
T: 22 62 80 00
E: andrea@aoe.no
I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
A: Parkveien 33, 0258 Oslo
P: Parkveien 33, 0258 Oslo
T: 24 11 56 56
E: info@scd.no
Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.
skullerudpark.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
/skullerudpark/
scd.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
SpareBank1 Forsikring AS
A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo
P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo
T: 21 02 50 50
E: post.eiendom@sparebank1.no
Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.
SKB Eiendom AS
A: Kirkegata 15, 0153 Oslo
P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo
T: 22 40 57 00
E: post@skb.no
SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.
SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.
sparebank1.no
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
/SpareBank1/
Stout Real Estate AS
A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo
P: Postboks 6681 St Olavsplass
T: 928 57 377
E: gs@stout.no
Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg.
stout.no
skb.no
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Thon Eiendom
A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo
P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo
T: 23 08 00 00
E: thoneiendom@olavthon.no
Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 6,1 mrd.
thoneiendom.no /thoneiendom/
EIENDOMSFORVALTER
Malling & Co Forvaltning
A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo
P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo
T: 24 02 80 00
E: post@malling.no
Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.
EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER
Varde-Eiendom AS
T: 932 02 550
E: helge.hellebust@vardeeiendom.no
Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.
vardeeiendom.no
EIENDOMSFORVALTER
OXER Eiendom
A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker
P: PB 420, 1373 Asker
T: 66 98 74 00
E: post@oxer.no
Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.
malling.no
EIENDOMSRÅDGIVNING
/mallingco/
Byggstart
A: Madserud allé 34, 0274 Oslo
P: Madserud allé 34, 0274 Oslo
T: 22 12 00 59
E: kontakt@byggstart.no
byggstart.no
Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.
oxer.no
EIENDOMSRÅDGIVNING
Multiconsult
A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo
P: PB 265 Skøyen, 0213 Oslo
T: 21 58 50 00
E: oslo@multiconsult.no
Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.
multiconsult.no
/Multiconsult/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
EIENDOMSRÅDGIVNING
A: Drammensveien 260, 0283 Oslo
P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo
T: (+47) 67 12 80 00
E: post@sweco.no
Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.
/SwecoNorge/ sweco.no
EIENDOMSSERVICE
TORMAX Norge AS
A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo
P: PB 22, 0915 Haugenstua
T: 23 38 34 40
E: post@tormax.no
Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.
Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.
AG Installasjon
A: Brynsveien 12, 0667 Oslo
E: post@agin.no
Vi er et elektroselskap med 30 års erfaring i Oslo og på Østlandet. Vi leverer høy kvalitet og service på elektrotjenester innen eiendom, næring og skoler. AG Installasjon tilbyr komplette elektroløsninger innen sterk- og svakstrømsinstallasjoner.
/aginstallasjon/ agin.no
ELEKTRISKE INSTALLASJONER
Datek Installasjon AS
A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo
P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo
T: 22 88 66 00
E: datek@datek-inst.no
Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.
datek-inst.no /DatekInstallasjonas/
tormax.no
EIENDOMSRÅDGIVNING
STEMA Rådgivning
A: Bryggegata 14, 0250 Oslo
P: Bryggegata 14, 0250 Oslo
T: 63 99 44 40
E: post@stema-r.no
SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.
ENTREPRENØR
Front Entreprenør
A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo
T: 23 03 94 80
E: post@frontent.no
Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.
Ta kontakt for en uforpliktende befaring.
frontent.no
stemaradgivning.no
Sweco Norge ASENTREPRENØR
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
ENTREPRENØR
TORMAX Norge AS
A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo
P: PB 22, 0915 Haugenstua
T: 23 38 34 40
E: post@tormax.no
Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.
Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører –karuselldører – inngangspartier.
utecomfort.no
tormax.no
ELEKTRISKE INSTALLASJONER
Smart Elektro
A: Karihaugveien 89, 1086 Oslo
P: Karihaugveien 89, 1086 Oslo
T: 40 62 32 00
E: service@smartelektro.no
Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.
ENTREPRENØR
Utecomfort AS
A: Holmengata 28, 1394 Nesbru
P: Holmengata 28, 1394 Nesbru
T: 66 10 14 20
E: info@utecomfort.no
Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. –Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.
Wener AS
A: Borggata 2B, 0650 Oslo
P: Borggata 2B, 0650 Oslo
T: 22 22 33 00
E: post@wener.no
Wener AS er en entreprenør- og tømrerbedrift med ca. 50 årsverk. Vi er gode til oppgraderinger, vedlikehold og innredningsarbeider i næringsbygg. Wener AS leverer til avtalt pris, tid og kvalitet.
smartelektro.no
ENTREPRENØR
Moelven Modus
A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim
P: PB 63, 2051 Jessheim
T: 06050
E: post.modus@moelven.no
Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.
wener.no
FACILITY SERVICE
4Service
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.
4service.no
moelven.no
/moelven/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
Toma Gruppen AS
A: Sandstuveien 68, 0680 Oslo
T: 09090
Tomagruppen er en av de største FMleverandørene i Norge og Danmark, og er et norsk familieeid selskap. Totalt har Tomagruppen 8.000 kontrakter, og over 4500 ansatte fordelt mellom de ulike forretningsområdene; renhold, mat og drikke, eiendomsdrift og camps.
toma.no /tomagruppen/
FORVALTNINGSSYSTEM
A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen
P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen
T: 401 68 619
E: post@on.no
Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.
INGENIØRTJENESTER
Conluo Facility Services AS
A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo
T: 40 00 13 15
E: post@conluo.no
Du skal glede deg til å komme tilbake, når du har besøkt et bygg Conluo betjener. Personalrestaurant, kantine, catering, kaffebar, renhold, eiendomsservice, coworking, møteromsservice.
/conluo/
FACILITY SERVICE
Kirkestuen AS
A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo
T: 481 22 100
E: post@kirkestuenas.no
Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.
kirkestuenas.no /kirkestuenas/
we make buildings better
termoenergi.no
A: Leif Weldings vei 16, 3208 Sandefjord
T: 33 47 43 30
E: post@termoenergi.no
Termoenergi Norge AS Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.
/termoenergi.no/
INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER
Monn Interiørarkitekter
A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo
T: 459 11 251
E: kontakt@monn.no
Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.
monn.no
/monninteriorarchitects/
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER
Modulvegger Oslo AS
A: Gladengveien 14, 0661 Oslo
P: PB 6269, 0603 Oslo
T: 23 24 22 00
E: mvo@modulvegger.no
Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger. Se våre produkter på modulvegger.no
modulvegger.no
INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER
CreoNordic AS
A: Bjellandveien 26, 3172 Vear
T: 902 14 000
E: post@creonordic.no
CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløsninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.
/creonordic/ creonordic.no
INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER
Moelven Modus
A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim
P: PB 63, 2051 Jessheim
T: 06050
E: post.modus@moelven.no
Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.
/Moelven/ moelven.no
KANTINETJENESTER: LEVERANDØR
A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO
P: P.Boks 184 Oslo
T: 924 28 860
E: metos.norway@metos.com
Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.
metos.com / aligroup.com
NÆRINGSMEGLING
/Metos/
Cushman & Wakefield Realkapital
A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo
P: PB 1921 Vika
T: (+47) 23 11 68 68
E: post@cwrealkapital.com
Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.
cwrealkapital.no
PERSONALRESTAURANT
/CWRealkapital.no/
De Tre Stuer
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.
de3stuer.no / 4service.no
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
PERSONALRESTAURANT
Søtt+Salt
A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen
T: 02517
Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.
sottogsalt.no / 4service.no
NÆRINGSMEGLER
Malling & Co Markets
A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo
P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo
T: 24 02 80 00
E: post@malling.no
Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.
PROSJEKTLEDELSE
A: Parkveien 33, 0258 Oslo
P: Parkveien 33, 0258 Oslo
T: 24 11 56 56
E: info@scd.no
Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.
scd.no
RELOKASJON/FLYTTEPROSESS
B:MOVED AS
A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo
P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo
T: 920 15 700
E: post@bmoved.no
B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.
malling.no
PERSONALRESTAURANT
/mallingco/
bmoved.no
RENHOLD
Eir Mat & Drikke
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.
eir.no / 4service.no
renpluss.no
/thebmovedcompany/
Ren Pluss
A: Gladengveien 14, 0661 Oslo
P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo
T: 02517
E: post@renpluss.no
Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.
Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.
Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside
ØKONOMISYSTEMER
Xledger
A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo
P: PB 6662, 0609 Oslo
T: 400 02 211
E: info@xledger.no
ØKONOMISYSTEMER
Visma.net ERP
A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo
P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo
T: 995 36 298
E: filip.caspersen@visma.com
xledger.no
RENHOLD
® /xledgernorge/
Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet.
visma.no/erp/bransjer/eiendom
Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ett-plattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.
/Visma.net.Norge/
Eir Renhold
A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo
T: 02517
Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.
eir.no / 4service.no
INGEN DEKKER EIENDOMSMARKEDET BREDERE. Journalister med solid nettverk og lang erfaring formidler og oppdaterer nyheter og kunnskap om eiendom i mange ulike kanaler, flere ganger daglig. Er det verdt å vite, finner du det i Estate.
estatenyheter.no
