Estate Magasin 2-2015 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°2 2015

Lagerkongen

TEMA: Lager og logistikk

Peder Nærbø i Bulk Eiendom leverer knallresultater - år etter år

PROFIL: Erik Lund GIR SEG PÅ TOPP MVA: Det viktige spadestikket ERLING FOSSEN: Hvem skal betale for byens mangfold? DEN NYE TRENDEN Pusser opp nybygg Rekordhøy omsetning til fjells EIENDOMSJUSS Flere forsikrer seg Avtaletips ved skreddersøm DD-funn - prisavslag eller utbedringsplikt? Ansvarlige foretak kan bli erstatningsansvarlig Og: • Arkitektur • Nytt om navn • Nøkkeltall for eiendomsfolk

– og mye mer

år

E S TAT E M E D I A

00 15

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

w w w. b a s a l e . n o

Vi er i godt selskap I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom.

Vi er i godt selskap

I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har opparbeidet sidenMed oppstarten 1990 viser at vitilerKøbenhavn bygget for i fremtiden. Vilokal har kontoreri fra Alta i Nord sør, tilbyr vi vokst til å bli en av Nordens største uavhengige forvaltere avHemmeligheten næringseiendom. tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. bak vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø. Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og av høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheteninnen bak Verdioptimalisering eiendom krever mye spesialkompetanse, vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, medarbeidere felter som økonomi, finans, teknisk, jus, motiverte drift og marked. Basale ogall godt har denarbeidsmiljø. kunnskapen du trenger, fordelt på over 200 eiendomseksperter. Hos oss fåravdu ditt eget teammye av engasjerte medarbeidere, Verdioptimalisering eiendom krever spesialkompetanse, innen med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale oghar helhetlig for din all den strategi kunnskapen du investering. trenger, fordelt på over 200 eiendomseksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, Ermed du ute etter å gjøreoginvesteringene dineå levere mer lønnsomme, ulik fagbakgrunn felles ambisjon om en langsiktig helhetlig strategi for din investering. taog kontakt med Basale – det lønner seg.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> les mer >>

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no. Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom. Vi har bistått både norske og utenlandske aktører i flere av landets største transaksjoner, og har omfattende erfaring med komplekse utviklingsprosjekter. Våre advokater kjenner bransjen din og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked.

Løsninger finnes

Advokatfirmaet Haavind AS I Bygdøy allé 2 I 22 43 30 00 I haavind.no 4

facebook

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Linked

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

NYHETER VÅLERENGA STADION

SØRKEDALSVEIEN 8

BRØDFABRIKKEN - LØREN

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

STOR-OSLO EIENDOM – VI UTVIKLER BYEN VIDERE Stor-Oslo Eiendom er et uavhengig eiendomsutviklingsselskap med primærfokus på kontor- og boligeiendom i Oslo-regionen. Selskapet har gjennom de siste 12 år utviklet over 600.000 kvm kontor og 1.400 boliger. PROFESJONELL UTVIKLING På disse årene har selskapet gjennomført en rekke store prosjekter som leietakere, eiere og beboere vil nyte godt av i lang tid fremover. I tillegg er vi stolte av å kunne si at prosjektene har gitt tilbake kvalitet og nytt liv til områdene rundt. I dag forvalter Stor-Oslo Eiendom 25 eiendomsutviklings prosjekter med en samlet utviklingsverdi på NOK 15,5 milliarder. Selskapets strategi er å være medeier i alle prosjekter som gjennomføres, og har sitt konkurransefortrinn i kombinasjonen av finansiell og eiendomsfaglig kompetanse. I 2015 har Stor-Oslo Eiendom flere spennende prosjekter som kommer til å prege byutviklingsbildet i årene som kommer: VÅLERENGA STADION Stor-Oslo Eiendom har i over 6 år jobbet med å få etablert ny fotballstadion på Valle for Vålerenga fotball. Prosjektet startet med et bystyrevedtak i 2008 hvor Vålerenga IF mottak en tomtegave av Oslo kommune for å utvikle, regulere og prosjektere ny fotballstadion på Valle. I løpet av denne perioden er det gjennomført en omfattende reguleringsprosess for Valle Hovin. Den nye planen omfatter all infrastruktur og regulerer området til fotballstadion, skole, bolig og næring. Det er inngått avtale om salg av de regulerte tomter rundt stadion – 30.000 m2 bolig og 60.000 m2 næring. Stadion skal romme 18.000 tilskuere, hvor blant annet Klanen får egen ståtribune. I stadionbygget kommer det en ny videregående skole, og det er inngått leieavtale med Utdanningsetaten i Oslo for etablering av Valle Videregående skole for toppidrett for ca 700 elever. Vålerenga får realisert sin drøm om en egen stadion på Oslo øst. Dette vil gi Vålerenga et tydeligere varemer-

ke, og de får styrket sin tilstedeværelse på Valle. Prosjektet sikrer også Vålerenga en sunn økonomi og et unikt utgangspunkt for å utvikle talent og merkevare i årene som kommer. Prosjektet ventes startet opp mai 2015 med innvielse av ny stadion og ny Valle videregående skole i mai 2017. Vi ønsker alle velkommen til åpningsfest på nye Vålerenga stadion i mai 2017! SØRKEDALSVEIEN 8 Sørkedalsveien 8 vil etter sommeren 2015 være gjenstand for full rehabilitering. Dagens bygg vil bli strippet helt ned og det etableres to frittstående lameller for henholdsvis næring og bolig med tilhørende handel på gateplan. Over 60 % av kontorene er alt utleid og boligsalget starter i 2015. Ferdigstillelse er ventet i 2017. Sørkedalsveien 8 blir et urbant prosjekt beliggende i et etablert område med god kommunikasjon og en tydelig profil på Majorstua. Her blir det med eksklusive leiligheter og moderne kontorer, med spennende leietagere sentralt i hjertet av Oslo Vest. BRØDFABRIKKEN - LØREN På Løren omregulerer og utvikler Stor-Oslo Eiendom den gamle COOP tomten til ca 550 leiligheter og et næringsbygg på ca. 15.000 m2. Brødfabrikken, som prosjektet skal hete, starter salget tidlig i 2015, etter at reguleringen er vedtatt. Byggestart på første trinn er også forventet neste år. Brødfabrikken blir et spennende prosjekt, som kombinerer Løren- og tomtens egenart, med markedets krav til funksjonalitet og urbanitet.

www.soeiendom.no | Tlf. 21 60 52 20 ESTATE MAGASIN | N°2 2015

H AG

BOL

LY S TRIV

SEL

HJEM HVIL

NAB

OLA

GG BELI UTS

ENH

IK T

L K VA

ITET

STID

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 8

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Home wasn’t built in a day I arkitekturen er det ofte mange og ulike premisser for hva som gjør et bygg vellykket. For boliger finnes det bare ett: MENNESKET. En god bolig skal tåle forandringer i familiesituasjonen og fungere for både voksne og barn. Et hjem skal være et sted som aller helst både er nøytral grunn og personlig. Det skal være bærekraftig bygget og stå seg over tid. En bolig er en del av omgivelsene, og for LINK arkitektur er det viktig å plassere arkitekturen i en sammenheng. Vi får eksteriøret, interiøret

– Jane Sherwood Ace

og landskapet rundt til å spille godt sammen. I LINK arkitektur jobber vi ofte med boliger som en sentral del av større byutviklingsprosjekter med miks av næringsprosjekter og infrastruktur hvor alt skal stemme. Med våre 14 kontorer har vi lokalkjennskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia, samtidig som vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag. Det gir deg uendelige muligheter!

Illustrasjoner: LINK arkitektur AS / Archivisuals / MIR / 3D House. Foto: LINK arkitektur AS

V ENS T R E: N O R D R E T Y R E S Ö SEN T RUM, S V ER I G E. UND ER: OS SJ Ø FR O N T III, OS // O CE ANHA M NEN, H EL SIN G B O R G, S V ER I G E // V ER K E T 4, B ER G EN // Ø V R E VO L L KO L L EN, B ÆRUM

VI SES PÅ BOLIGDAGENE 2015

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

N°2 2015

Feil fokus

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no

Prisutviklingen i boligmarkedet har preget mediebildet den siste tiden. Den sterke prisveksten bekymrer og stadig flere ønsker tiltak for å bremse utviklingen. Herunder også Regjeringen. Finansminister Siv Jensen har bedt Finanstilsynet vurdere tiltak for å bremse veksten i boligpriser og kredittveksten i den norske husholdningen.

FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Det er bra at at det vurderes tiltak mot boligprisveksten, men det er ikke nødvendigvis riktig verktøy Regjeringen har plukket frem. Det er selvfølgelig riktig at tilgangen til lån er viktig for å kunne kjøpe bolig, men Regjeringen bør rette blikket i en helt annen retning. Det er sterk befolkningsvekst i Norge. Og det er sterk innflytting til byene. Når det en gang er slik at det er et begrenset antall boliger i de mest attraktive områdene, så øker boligprisene. Etter alle solemerker vil dette flyttemønsteret fortsette i årene som komme. Hvis man av forskjellige årsaker vil elller må bo i sentrale strøk, men ikke får lån til å kjøpe, så leier man. Og dermed holdes eiendomsprisene likevel oppe, fordi utleiespekulanter ser at det er god økonomi å kjøpe leiligheter for utleie. Dermed vil eiendomsprisene fortsatt holde seg stabile eller øke. Det er jo bare å se på markedet for næringseiendom. Det er et fåtall selskaper i de største byene i Norge som har råd til å kjøpe sine egne adresser, men de betyr jo ikke at de vurderer utflagging til utkantstrøk av den grunn. De leier, fordi de vil være der de er. Slik er det også i boligmarkedet. Den mest åpenbare løsningen for å få bukt med prispresset, er å legge til rette for økt igangsetting av nye boliger. Med flere boliger på markedet vil tilbudet økes, og dermed får boligkjøperne flere alternativer å velge mellom. Flere valgmuligheter betyr alltid en avdemping av prisbildet. Det er flere måter å gjøre dette på. Myndighetene kan med fordel myke opp gjeldende regelverk for oppføring av nye boliger. Når etterspørselen er stor etter små leiligheter i sentrumsstrøk, så kan det med fordel gis adgang til å bygge flere små leiligheter. Og det bør kunne gjøres unntak for dagens krav til universell utforming. Slike unntakt vil også gjøre det rimeligere å bygge, og dermed kan utbyggerne senke marginene. Det er ikke sikkert de gjør det, men terskelen for å sette i gang nye prosjekter blir i hvert fall lavere hvis det er utsikter til bedre marginer. Mange prosjekter legges i dag til side fordi det ikke er samsvar mellom kostnader og potensiell avkastning. Videre bør det legges mer ressurser i utbygging av kollektivtilbud og høyhastighetstog. Hvis reiseavstanden kuttes ned i tid, blir det enda mer attraktivt å bosette seg et et godt stykke ut fra byene. Og på den måten senkes prispresset i de mest sentrale områdene. Når man vokser, så trenger man mer plass, i dette tilfellet flere boliger. Det er faktisk så enkelt som det.

ESTATE MEDIA

010

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

VI FINANSIERER MULIGHETENE DINE

SVEN ERIK KLEPP MARIANN HEGGELIEN Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

Nesten 30 års erfaring med eiendoms finansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes. sven.erik.klepp@paretobank.no

mariann.heggelien@paretobank.no

TOM SOLVANG Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

tom.solvang@paretobank.no

INNHOLD

innhold

10 Leder Feil fokus 16 18 20 22

Nye prisrekorder De aller heteste salgsobjektene går for opptil 90.000 kroner kvadratmeteren Dette koster det å bytte leietaker - Det er svært god butikk å holde på de leietakerne man har Pusser opp fire år etter åpning - Det handler om å differensiere seg fra de andre aktørene i markedet - Det er viktig å være tålmodig Olav Thon ble mottatt som en rockestjerne da han besøkte BI

PROFIL: HasleLinje 24 26 28

Bygger stort på spriteiendom 5000 personer komme til å ha sin arbeidsplass på HasleLinje når prosjektet er fullført - Vi er svært fornøyd Aller-bygget overlevert til Aller Kan gi plass til 1000 nye boliger Godt boligsalg på Hasle

MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM 30 32 34

- Større volum i 2015 enn i fjor - Jeg tror vi kan se 70 milliarder kroner i år - Noen vil bli nødt til å ta regningen - Det er stor fare for at de som går inn i eiendom nå går en mørk fremtid i møte - Alt kan svinge og være volatilt Thomas Due i Nordea Næringseiendom overraskes over den store investeringslysten

AKTUELT OMRÅDE: Asker og Bærum 36 - Selv om olje- og offhore har en dipp, er det vel ingen som tror at dette eventyret er over 38 Optimister på Fornebu PROFIL: Erik Lund 40 Gir seg på topp FRITIDSEIENDOM 44 Salget av fjellhytter i Norge har økt med 26 prosent på ett år 48 50

012

Nye regler for eiendomsmeglere Fra og med 1. juli må bransjen forholde seg til flere nye regelendringer Oslo kommune enig med Riksantikvaren Ny kommuneplan for Oslo

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

HOTELL 54 - Utfordrende kapasitetsøkninger - Det er meget utfordrende og det merkes nedgang i antall solgte rom

PORTRETTET 59 Peder Nærbø har gjort store penger på logistikkbygg – og mer skal det bli KRONIKK 66 Hva gjør vi med Tronsmo? - Byens mangfold kan kun sikres hvis et bredt spekter av aktører tar ansvar TEMA: Lager og logistikk

68 89 70 72

Fra pariaklasse til het aktivaklasse Norge har blitt for dyrt for de store Full fart i logistikkmarkedet - Det er stor forskjell i ledighetsgraden i de forskjellige områdene

76 78

Flere og flere kommuner innfører eiendomsskatt Slik er skattereglene for kontorer, butikksenter, hoteller og lagereiendommer Privatisering av Rom Eiendom? - Vi må nok være forberedt på at en privatisering kan finne sted

BYGG OG ANLEGG

80 82

Bygge-Norge taper markedsandeler 25 prosent av byggebedriftene har svake resultater Ny konkursrekord Antall konkurser i bygg- og anleggsbransjen har aldri vært høyere

84 Dette er årets bygg Fornebu S soper inn hederspriser

ARKITEKTUR 88 - Bygget er satt rett ned i landskapet og er en del av terrenget. Det finnes ikke prangende men er diskret utformet, sier arkitekt Odd Klev om sitt favorittbygg EIENDOMSJUSS 96 100 104 108 112

Kan bli erstatningsansvarlig overfor bolligkjøpere Due diligence-funn – prisavslag eller utbedringsplikt? Entreprise- og leiekontrakten ved leietakertilpasninger Flere forsikrer seg «Myke kapitalvarer» - en saga blott

116 Nytt om navn 122 Nøkkeltall for eiendomsfolk

014

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg. I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management. Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

NYHETER

Krem a la krem koster 90.000 kroner meteren N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

016

De aller heteste salgsobjektene går for en yield på 4,5 og en kvadratmeterpris på 90.000 kroner.

ESTATE MAGASIN | N°5 N°2 2013 2015

- Samtidig er leieinntektene mer utsatt. Ledigheten øker i alle byene og det er mer utfordrende å få det som oppfattes som markedsleie. GUNNAR SELBYG

- Prime yield er historisk lav, markedsleiene i dette segmentet har økt mye og kvadratmeterprisene er rekordhøye, sier analysesjef hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg. Under et eiendomsseminar i regi av DNB Næringsmegling i Bergen var han tilstede for å snakke om markedsutviklingen i det norske næringseiendomsmarkedet. - Eksempelet på 90.000 kroner er ekstrem-eksempelet. De fleste kontoreiendommene ligger på 25.000 kroner kvadratmeteren, men poenget er at prisskalaen går helt opp til 90.000 kroner, sier Selbyg. MODERAT YIELD-KOMPRESJON

Selbyg beskriver et transaksjonsmarked hvor etterspørselen har vært og er større enn tilbudet, noe som har resultert i fallende yield. Han mener at forutsetningene ligger til rette for et fortsatt godt marked. - Det er et etterspørselsoverskudd etter gode objekter. Man skulle derfor tro at yielden ville bli presset enda lenger ned. Vi tror at vi kommer til å se en ytterligere nedgang, men at den blir moderat, sier Selbyg. Dette henger sammen med at investorene må ta høyde for at det kan komme en renteøkning. - Samtidig er leieinntektene mer utsatt. Ledigheten øker i alle byene og det er mer utfordrende å få det som oppfattes som markedsleie, sier Selbyg. En tendens i markedet nå er at flere begynner å se på objekter som tidligere ikke var spesielt attraktive. - Vi ser og tror at dette er noe vi vil se mer av, nemlig at mange vil benytte anledningen til å kjøpe forvaltningsintensiv

eiendom med større verdiutviklingspotensial gjennom å jobbe med leietagermassen. Dette er eiendommer som gjerne må rehabiliteres, men som man får kjøpt på mer normale yieldnivåer, hvor potensialet dermed også er høyere, sier Selbyg. NY PRISREKORD I BERGEN

Det er ikke bare i Oslo at prisene er stive. For utvalgte objekter er prisene også i Bergen ekstremt høye. Torget 1 ble solgt før jul til det som er ny prisrekord i Bergen. - Vi hadde prisrekorden da vi kjøpte denne eiendommen, men vi synes det er langt hyggeligere å ha den når vi er på riktig side, altså på salgssiden, sier Geir Hove, som er en av selgerne av eiendommen. Sammen med Tom Rune Pedersen kjøpte han Torget 1 for cirka et år siden for rundt 38 millioner kroner. Nå er altså eiendommen solgt for 46 millioner kroner, etter skatterabatt. Eiendommen er på 478 kvadratmeter, noe som gir en salgspris på tett opp under 100.000 kroner kvadratmeteren. Dette er ny prisrekord for en næringseiendom i Bergen. - Det er ganske heftig. Jeg husker at jeg i 1991 kjøpte en eiendom for 1000 kroner kvadratmeteren. Samtidig leste jeg en artikkel om Tokyo hvor prisene var tett opp under 100.000 kroner kvadratmeteren. Da tenkte jeg at der kommer vi aldri i Bergen, men nå er vi der altså, sier Hove.

N°5 2015 2013 ESTATE MAGASIN | N°2

PRESS: - Det er et etterspørselsoverskudd etter gode objekter. Man skulle derfor tro at yielden ville bli presset enda lenger ned. Vi tror at vi kommer til å se en ytterligere nedgang, men at den blir moderat, sier analysesjef hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg.

017

NYHETER

Bytte av leietaker koster 2,5 års leie Mister du en leietaker koster det deg fort 2,5 års leie å få på plass en ny.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Det forteller analysesjef i DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg under DNBs eiendomsseminar som ble avholdt i Bergen nylig. - Nye leietakere stiller ofte store krav til oppgradering av lokalelene. De ønsker høy standard og fleksible lokaler. Samtidig koster det også penger at lokalene står tomme i renoveringsperioden. Samlet ser vi at det koster rundt 2,5 års leie i snitt å bytte leietager, sier Selbyg. Dersom et bygg på 5000 kvadratmeter med en leiepris på 2000 kroner mister en leietaker, så vil det med andre ord koste huseier 25 millioner kroner. DÅRLIG REGNESTYKKE

DÅRLIG REGNESTYKKE: - For huseier er det ikke alltid et godt regnestykke å renovere, sier Olav T. Løvstad, leder for seksjon Eiendom & Entreprenør hos DNB.

018

Snittkostnaden for en oppgradering av et bygg er på cirka 5000 kroner kvadratmeteren, men det finnes også eksempler på 10.000 kroner. - Dette er alt fra teknisk oppgradering til overflater, sier Selbyg, som legger til at det å holde på leietakerne i et slikt perspektiv blir svært viktig. - Det er svært godt butikk å holde på de leietakerne man har. Da kan man enkelte ganger nøye seg med et malingsstrøk og så er de fornøyd sier Selbyg. Leder for seksjon Eiendom & Entreprenør hos DNB, Olav T. Løvstad, forteller om et lignende

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

eksempel, hvor et bygg som var ti år gammelt ble renovert for 8000 kroner kvadratmeteren. - Da det var nytt kostet bygget 13.000 kroner kvadratmeteren å bygge. Fordi leietakerne ønsket bedre standard allerede etter ti år måtte man ta en renoveringskostnad på 8000 kroner kvadratmeteren. For huseier ble ikke dette et godt regnestykke, sier Løvstad. HARD KAMP OM LEIETAKERNE

Regnestykket til Selbyg er hentet fra Oslo, men ifølge næringmegler hos DNB Næringsmegling i Bergen, Lars Erik Wirsching, så er dette akkurat like aktuelt i Bergen. Ledigheten i Bergen og Oslo er omtrent den samme og byggekostnadene er omtrent de samme. - Vi ser også at kampen om leietakerne hardner til. Ledigheten vil øke noe fremover, kanskje opp mot 10 prosent. Det vil derfor være svært viktig for huseierne å beholde de leietakerne de har og mange vil nok være villige til å strekke seg for å få det til, sier Wirshing.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny vinbodega på Bølgen & Moi, Briskeby. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljøsertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

019

NYHETER

Pusser opp fire år etter åpning Bare fire år etter at Braathen Eiendom åpnet dørene til nybygget sitt i Barcode er de nå i ferd med å oppgradere bygget.

- Vi har oppgradert inngangspartiet, resepsjonsområdet, samt garderobeanlegget og auditoriet, sier administrerende direktør i Braathen Eiendom, Leif Arne Røsnes.

med adresse Dronning Eufemias gate 16 er på 25.000 kvadratmeter og rager hele 17 etasjer over bakkenivå. Det gjør den til den nest høyeste kontorbygningen i Oslo, bare slått av Postgirobygget. Oppgraderingen har kostet selskapet et sted mellom 10 og 12 millioner kroner. - Bakgrunnen for at vi har valgt å gjøre dette er at bygget var prosjektert i 2007, da som et enbrukerbygg. Det er nå et flerbruksbygg, og det eneste i Barcode. At det har gått fra å være prosjektert som et enbrukerbygg til å ha en funksjon som flerbrukerbygg gjorde at vi var nødt til å gjøre noen endringer, sier Røsnes. Kostnaden på mellom 10 og 12 millioner kroner tilsvarer i følge Røsnes under 1 prosent av byggets samlede verdi. - Det er likevel mye penger, men i det store bildet var dette en investering vi var nødt til å ta, sier han.

FRA ENBRUKER TIL FLERBRUKER

”EN ANNEN STANDARD”

De fleste ser på byggene i Barcode-rekken som nybygg, men for Braathen Eiendom var det altså ikke godt nok. Eiendommen

Oppgraderingen av bygget henger også sammen med det fokuset selskapet har på fornøyde leietakere. Selskapet har derfor

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

020

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Dette handler om å differensiere seg fra de andre aktørene i markedet. Braaten Eiendom har få, men nye bygg meg god standard etablert begrepet ”En annen standard”. - Dette handler om å differensiere seg fra de andre aktørene i markedet. Braathen Eiendom har få, men nye bygg meg god standard, sier Røsnes. Eiendommene deres er blant annet Dronning Eufemias gate 8, 14 og 16, samt

Haakon VIIs gate 2. Tre av eiendommene ligger altså i Barcode. - Vi kan derfor tillate oss å fokusere mye mer på detaljene både i selve bygget, men også i forhold til drift og forvaltning. Vi har stort fokus på fornøyde leietakere, sier Røsnes. GODE LEIEPRISER

ØNSKER Å SKILLE SEG UT: Bjørvika-kolossen Dronning Eufemias gate 16 er ikke mer enn fire år gammelt, men allerede nå bruker eier Braathen Eiendom betydelige beløp på oppgradering av bygget. - Dette handler om å differensiere seg fra de andre aktørene i markedet, sier Braathen-sjef Leif Arne Røsnes.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Leieprisene i området har de siste årene hatt en fin utvikling, og Røsnes har tidligere uttalt at han tror Barcode og Bjørvika om noen år vil være markedsledende på pris. - Vi har nå passert 3000 kroner kvadratmeteren med god margin. Jeg er overrasket over at vi har kommet så høyt i pris allerede, men jeg tror likevel at vi fremover vil se en ytterligere prisvekst i dette området, sier Røsnes. Han tror leieprisene i område vil utvikle seg i takt med resten av markedet, men at de vil være mindre sårbare for svingninger enn en del andre områder. - Jeg tror dette området vil stå seg bedre enn mange av de andre kontorområdene i Oslo, sier Rønes. 021

NYHETER

Thons råd til studentene Eiendomskongen kom både med gode råd og en dyp beklagelse til BI-studentene.

Olav Thon ble mottatt som en rockestjerne da han ankom Eiendomsdagen 2015 i regi av eiendomsinteresserte BI-studenter. Så er han da også bare 20 år eldre enn Mick Jagger som synger ”Time Is on My Side” og Roger Waters som skrev Pink Floyd-klassikeren ”Money”. - Man må stå på. Og når man blir eldre, får man jo enda dårligere tid, innledet eiendomsfenomenet Olav Thon, som ikke kunne skjønne hvorfor akkurat han var invitert til å holde foredrag på Eiendomsdagen. INGEN PÅSKJØNNELSE

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

022

- Dette med reveskinnene er jo kjent, så jeg skal ikke plage dere med det. Men det var små forhold i Hallingdal, og vi fikk lite utdanning. Til gjengjeld lærte vi mye om handel, som hallingdølene er kjent for, fortsatte han. I kjent stil måtte Thon skuffe alle BI-studenter som ønsker seg en karriere i eiendomsbransjen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Det er med dyp beklagelse jeg må si at hvis dere i fremtiden skal utvikle samfunnsnyttige bygg, så får dere ikke noen påskjønnelse for det fra det offentlige. Tvert i mot er byråkratiet utformet slik at det skal være vanskeligst mulig for dere, sa han mens desibelen på latteren blant tilhørerne var på vei opp. SKAL IKKE VÆRE LETT

Poenget ble ytterligere understreket da Thon blant flere utklipp fant frem en leder fra Aftenposten datert 17. mars 2015: ”Men statsbudsjettet for 2016 bør ta de første skrittene i retning av å gjøre det mindre attraktivt å eie eiendom.” - Ja, ja, det skal ikke være lett, oppsummerte Thon. BYRÅKRATIETS FANTERI

Desibelmåleren gjorde sitt høyeste utslag da han fortalte om et tilfeldig møte med en byråkrat som hadde sagt noe i retning av at ”Jasså, du holder det gående ennå”?

BI-STUDENTENES SCOOP: BAHR Jonathan Mylvaganam, leder for Eiendomsdagen 2015 på BI, måtte kjempe hardt for å få Olav Thon til arrangementet.

Thons svar var i tilsvarende retning at ”Ja, og det er deres skyld. Jeg må skjerpe meg for å overvinne alt det fanteriet som dere steller med”. KUNSTEN Å VÆRE TÅLMODIG

For dem som er tålmodige, tror han imidlertid på gode år i eiendomsbransjen. - Da jeg kjøpte mine første eiendommer i Karl Johans gate, var det flere andre investorer som gjorde det samme. De solgte kort tid etter og tjente noen kroner. Men hvis de ville inn i eiendomsmarkedet igjen 10 år senere, måtte de betale det dobbelte. Det viser hvor viktig det er å være tålmodig. JULEPYNT 1927

Han påpekte også viktigheten av å se muligheter. I starten av Thons eiendomskarriere var det for eksempel ingen, bortsett fra Thon selv, som så verdier av kjellere og loft. - Da vi kjøpte Hotel Bristol i 1974, var det ingen som visste at det var en kjeller der. Etter at vi fikk åpnet opp, fant vi en bod med en eske merket ”Julepynt 1927”. Det sier mye om hvor lite opptatt man var av disse ekstra arealene.

HOVEDATTRAKSJON

Eiendomsdagen arrangeres av Eiendomsutvalget ved Handelshøyskolen BI - et studentdrevet utvalg som har stor interesse for bolig- og næringseiendom. For dem var det intet mindre enn et scoop å få Olav Thon som hovedattraksjon, noe som gjenspeilte seg i presseoppbudet på arrangementet. - Vi måtte kjempe hardt for å få ham hit, men vi klarte det til slutt. Det har vært en utrolig god hjelp for hele arrangementet, sier Jonathan Mylvaganam, som er leder for Eiendomsdagen 2015. SMEKKFULLT

Utenfor døren stod det fremdeles mange håpefulle BI-studenter som ikke fikk plass i det smekkfulle auditoriet. De fikk heller ikke med seg at Olav Thon avsluttet foredraget med sang, nærmere bestemt siste verset av ”Har du lyst, har du lov”, som han i sin tid fremførte på Chat Noir. Thon kunne ikke skjønne hvorfor akkurat han var blitt bedt om å opptre på Chat Noir den gangen. Men synge, det kan han.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

023

PROFIL

Bygger stort på spriteiendom Ett av Norges største byggeprosjekter innen næringseiendom finner sted på Hasle i Oslo, hvor det tidligere ble lagret 6.000 tønner med akevitt og store mengder annen alkoholholdig drikke.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

I 2007 kjøpte Höegh Eiendom den nesten 100 mål store Arcus-tomten på Hasle for nærmere 1 milliard kroner. Höegh Eiendom fikk i 2012 med seg AF Gruppen inn på eiersiden (50/50) på boligprosjektet Krydderhagen. I 2014 ble AF Gruppen også partner på næringsprosjektet. AKEVITTPRODUKSJON

Arcus var tidligere en del av Vinmonopolet, men virksomheten ble skilt ut og senere solgt. ArcusGruppen er i dag en av Nordens største merkevarebedrifter innen vin og brennevin. Arcus er blant annet en stor aktør innen akevittproduksjon og står bak den kjente Linjekevitten, som fraktes med skip og passerer ekvator to ganger. Gjennom denne sjøreisen er skvulpingen i eikefatene, samt endringer i temperatur og luftfuktighet, med på å sette sitt preg på drikken. Linje er blant akevittene som tidligere var lagret på eikefat på Acus-tomtene på Hasle.

024

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

I tillegg hadde det heleide datterselskapet Vectura lager der. Sistnevnte er Norges ledende logistikkvirksomhet innenfor vin, brennevin og andre alkoholholdige drikker. 14 FOTBALLBANER

Det er på denne tomten, som er på størrelse med 14 fotballbaner, at Höegh Eiendom og AF Gruppen er i gang med å utvikle over 100.000 kvadratmeter næringsarealer. I tillegg kan det komme opp mot 1.000 nye boliger (se egen sak). Utleiesjef Christian Geelmuyden i Höegh Eiendom mener at beliggenheten er en stor styrke for prosjektet, som har fått navnet Hasle Linje. Med den nye T-banestasjonen på Løren, som åpner i april 2016, blir tomten beliggende mellom tre stasjoner. Hasle og Økern er det to andre. - I tillegg kommer bussforbindelser, samt at området ligger nærme Ringveien og med kort vei til Oslo sentrum, sier han.

GIGANTPROSJEKT: Höegh Eiendom og AF Gruppen er i gang med å utvikle over 100.000 kvadratmeter næringsarealer på den tidligere Arcus-tomten. I tillegg kommer boliger og service-tilbud. (Ill.: LOF Arkitekter AS/RIFT AS)

TRIVSEL OG TRYGGHET

Geelmuyden påpeker også at kombinasjonen av næring og boliger vil gjøre Hasle Linje til en levende bydel også etter klokka 16. - Det betyr at folk som jobber her, kan føle seg trygge når de har jobbet overtid og skal gå hjem om kvelden. Samtidig vektlegger vi trivsel, blant annet gjennom et service-tilbud som er rettet både mot dem som skal jobbe og bo her, sier han. Den første cafeen åpner allerede snart i det gamle fyrhuset til Arcus. I tillegg til servering er planen å få inn treningssenter, dagligvarebutikk og andre forretninger som apotek og blomsterhandel. ALLER FØRST INN

- Det skjer også veldig mye spennende i nærområdene, blant annet på Økern hvor Steen & Strøm skal bygge et stort kjøpesenter. Dette er et stort pluss for dem som lokaliserer seg her. Det er etablert en

gangbro over Ringveien mellom Hasle Linje og Økern, forteller Geelmuyden. Det første nybygget på Hasle Linje er på rundt 11.000 kvadratmeter og ble overtatt av Aller Gruppen nylig (se egen sak). Dit flytter Aller Media og dere hel- og deleide datterselskaper, deriblant Dagbladet. Aller Media har totalt ca. 500 ansatte i Norge. FLERE BYGG FERDIGSTILLES

I det såkalte Frontbygget, som ligger langs den nye delen av Økernveien og er på totalt 16.000 kvadratmeter, skal Bymiljøetaten i Oslo kommune flytte inn i fire av de syv etasjene i september. - De tre øverste etasjene blir enten leid ut samlet eller delt opp etter behov, forteller han. Sommeren 2016 ferdigstilles dessuten Portalbygget, hvor det rådgivende ingeniørselskapet COWI flytter inn. - Disse tre aktørene flytter hit fra henholdsvis Helsfyr og Oslo sentrum. De setter stor pris på det mangfoldet vi legger opp til

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

på Hasle Linje, sier Geelmuyden, som også er i dialog med flere store aktører om de øvrige kontorbyggene. INVESTERER 5 MILLIARDER

Med tomtekjøp og utbyggingskostnader for både boliger og næringseiendom, kan den samlede investeringen komme opp i nesten 5 milliarder kroner. - For oss er det en stor fordel at området er ferdig regulert. Hele løpet har vært nesten uten kontroverser, og vi har hatt en god dialog både med politikere, byplanmyndighetene og Statens vegvesen, sier daglig leder Jørgen Christoffer Flaa i Hasle Utvikling. Höegh Eiendom hadde gode leieinntekter fra Arcus helt frem til alkoholgiganten flyttet ut i august 2011. I denne perioden hadde selskapet også god tid til å planlegge og omregulere området. Totalt kommer ca. 5.000 personer til å ha sin arbeidsplass på Hasle Linje når prosjektet er fullført.

025

PROFIL

Aller-bygget overlevert til Aller - Vi er svært fornøyd, sier Aller-sjef Erik Aller.

P PROFIL Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

TOK SISTE STIKK: Leif Höegh (t.v.) overrekker Aller-sjef Erik Aller spaden som ble brukt til det første spadestikket til Allers nye hovedkontor på Hasle i Oslo, og markerer dermed at bygget står ferdig og er klart til innflytting. (Foto: Morten Eik)

026

Representanter for både entreprenør AF Gruppen, byggherre Höegh Eiendom den nye eieren Aller var til stede, da det nye Aller-bygget på Hasle ble åpnet. Brukerne er ennå ikke på plass, men nå er alt klappet og klart for bygget som markerer startskuddet for det nye Hasle. - Vi er svært fornøyd. Bygget innfrir våre forventninger, sier Allers toppsjef Erik Aller, mens han tar rundturen i selskapets nye lokaler. Det første spadestikket ble tatt i midten av januar for to år siden, og det under ganske kalde værforhold. Under overrekkelsen av bygget var temperaturen en helt annen, og alle involverte var fornøyd over resultatet. - Det har vært en krevende prosess, ikke minst fordi vi på veien gikk over fra å forhandle med en leietaker til en kjøper, sier Leif Höegh, styreleder i Höegh Eiendom, med henvisning til at det i mai 2012 ble kjent at Aller valgte å kjøpe bygget og ikke bare stå som leietaker. - Men vi kom i mål, og det er viktig for oss å levere et referansebygg på

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Hasle, til en langsiktig bruker og eier, sier Höegh. Eiendomshuset Malling & Co har vært rådgiver under prosessen, og seniorrådgiver Oluf M. Geheb bekrefter Leif Höeghs betraktninger. - Det er ikke veldig ofte at man midt i en prosess opplever at leietaker går over til å bli eier, så det har vært mange sene kvelder for å innfri forventningene. Men her vi står i dag, er det grunn til å være fornøyd, sier Geheb, - Enkelte av Dagbladet-journalistene, som skal flytte inn hit, har karakterisert Hasle som «dødens dal» - hva tenker du om det? - Jeg har fått med meg dette. Representanter for redaksjonen har vært her etter at bygget stod ferdig, og det er vår oppfatning at disse karakteristikkene har endret seg. Med meget kort vei til flere T-banestasjoner, et nytt Økern Senter under oppseiling og ellers meget gode bygningstekniske kvaliteter tror vi de ansatte kommer till å trives her. Det nye Aller-bygget miljøsertifiseres etter Breeam-standarden Very Good.

IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

027

PROFIL

Opp mot 1.000 nye boliger Det kan bli nærmere 1.000 nye leiligheter på den tidligere Arcus-tomten. De første er innflyttingsklare ved årsskiftet.

Det største prosjektet har fått navnet Krydderhagen, som spiller på det rike krydderlageret som Vinmonopolet og Arcus blant annet brukte til akevittproduksjon. FORNØYD MED SALGET

Krydderhagen omfatter totalt 550 leiligheter, og rundt 70 enheter i første byggetrinn er allerede solgt. Leilighetene i dette byggetrinnet ble lagt ut for salg i oktober 2013, da det var et trått boligmarked. Daglig leder Jørgen Christoffer Flaa i Hasle Utvikling er imidlertid fornøyd med boligsalget så langt. - Det er alltid størst interesse med det samme et byggetrinn blir lagt ut for salg og like før det er klart for innf lytting. Vi har stor tro på markedet fremover, selv om det er tøff konkurranse i dette området med mange tilbydere av nye boliger, sier han. MELLOM 3 T-BANESTASJONER: : Jørgen Christoffer Flaa, Nina Hage og Christian Geelmuyden i Hasle Linje mener at beliggenheten er en stor styrke for prosjektet. Med den nye T-bane-stasjonen på Løren, som åpner i april 2016, blir tomten beliggende mellom tre stasjoner. (Foto: Morten Eik)

028

URBANE KVALITETER

I tillegg til Krydderhagen kommer det 200-350 leiligheter i Vinmonopolets tidligere tapperi og produksjonsan-

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

legg fra 1934. Bygget er vernet, slik at blant annet fasaden skal bevares. Det er også i dette bygget at de f leste service-tilbudene kommer på Hasle Linje. Dessuten kan det komme ytterligere noen boliger gjennom en omregulering, slik at det totale antallet kan nærme seg 1.000 leiligheter. - Dette blir boliger med urbane kvaliteter i et grønt område, samtidig som næringsbyggene mot Økernveien skjermer for støy, sier markedssjef Nina Hage i Hasle Linje.

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Den store forskjellen ligger i de små detaljene.

Fingermerker på et glassrekkverk. Litt søppel i en krok. Eller noe teknisk som ikke fungerer optimalt. Det er ofte de minste detaljene som utgjør den største forskjellen mellom god og dårlig drift. Derfor går vi aldri hjem fra jobb før vi er 100 % fornøyd. Slik at du og dine leietakere skal føle dere vel ivaretatt. Vi jobber kontinuerlig for at du ikke skal legge merke til detaljene. For det er når detaljene ikke er tatt hånd om, at du først ser dem. neasdrift.no ESTATE MAGASIN | N°2 2015 Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt – Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning

029

MARKED

TROR 2015 VIL OVERRASKE OSS Analytikerne hans tror på et transaksjonsvolum på 62 milliarder i 2015, men Thor Bjørdal i Colliers tror det kan bli enda høyere.

030

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Jeg tror vi kan få et større volum enn det vi i dag har grunn til å tro

vi nå ser i Norge ikke er nok til å gjøre dem særlig bekymret. - Oljeprisfallet har begynt å gjøre noe med bildet av Norge som en trygg havn, men det er mange av de vi snakker med som ikke tror at dette kommer til å vare. Og om det skulle vare og vi får 40.000 arbeidsledige, så er det likevel bare oppe i 4,5 prosent. Jeg tror internasjonale investorer vil ha et forsterket fokus på Norge, og jeg blir ikke overrasket om vi ser en utenlandsk andel på 30 prosent i 2015, sier Bjørdal. Han påpeker også at man i Oslo vil få en økende ledighet i antallet arealer, men at dette ikke er nok til å skape usikkerhet i markedet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

EUROPA ER HETT

- Jeg tror vi kan se 70 milliarder kroner, sier Thor Bjørdal. Uttalelsen falt på et seminar i regi av Advokatfirmaet Schjødt, Entra, Sparebanken vest og Norne securities i Bergen nylig. - Jeg tror vi kan få et større volum enn det vi i dag har grunn til å tro, sa Bjørdal.

Bjørdal mener at det ikke bare er Norge som er attraktivt om dagen, store deler av Europa har blitt en trygg havn. - Vi ser at mye blir tatt ut av Asia fordi avkastningen har blitt veldig dårlig, og man tror at det kan være snakk om en kommende eiendomsboble. Europa blir sett på som et mulighetenes marked. Jo lenger sør du kommer, jo høyere avkastning for du, men samtidig er risikoen også høyre. Man får nå en avkastning på 4, kanskje 4,5 prosent, og det er ganske trygt for dem som er langsiktige, sier Bjørdal. HVEM KOMMER?

UTLENDINGENE KOMMER ENDA MER

En av grunnene til at han tror dette er at han tror utlendingene vil komme enda sterkere. I 2014 stod de for 22 prosent av totalvolumet. - Det er imidlertid ikke helt riktig. I det tallet har vi ikke tatt med Entra, hvor en stor del av investorene var utenlandske, sier Bjørdal. Han forteller at de jevnlig er i kontakt med både engelske og amerikanske aktører og de gir uttrykk for at de urolighetene

Hvem er det så som har vært store på kjøpersiden i 2014, og hvem er det som vil gjøre noe ut av seg i 2015? - Tyskerne har gjort mye ut av seg, men det har ikke endt opp med så mye. Det vi ser er at det er private equity-fond som kjøper. Det er mange amerikanske fond som skal ha deler av sine investeringer i eiendom, sier Bjørdal, som legger til: - Men 30 til 40 prosent av pengene som i 2014 ble investert i Norge kom fra Østen, sier Bjørdal, som tror at private equity-fond kommer til å være dominerende også i 2015.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

031

MARKED

- Noen har en mørk fremtid i møte Prisene klatrer og renten er rekordlav. Thor Bjørdal i Colliers er bekymret for hva som skjer den dagen renten begynner å stige.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg er litt bekymret. Vi ser at yielden kryper nedover, men hva skjer om ti år når renten kanskje beveger seg oppover igjen, sier Thor Bjørdal. - Det er stor fare for at de som går inn i eiendom nå går en mørk fremtid i møte. Noen vil bli nødt til å ta regningen, sier Bjørdal. DÅRLIG PRISES FOR HØYT

Han mener at dagens eiendomspriser reflekterer en tro på et langsiktig lavt rentenivå. Men han er altså bekymret for den dagen da kapital ikke lenger er like billig. Da vil verdien på eiendommen kunne synke og man kan risikere å sitte igjen med en eiendom som har en lavere markedsverdi enn det man kjøpte den for. I verste fall vil verdien kunne synke så mye at lånefinansieringen er høyere enn eiendomsverdien. - For prime eiendommer er dette sjelden et problem. Men når vi ser at yieldgapet mellom prime og andre eiendommer smalner inn og nærmer seg prisingen av core eiendommer, så er det et signal om at det begynner å bli dyrt. Marginen mellom Core eiendom og det vi kaller Value add begynner nå å bli lav, og dette kan skape et problem for investorene når renten begynner å stige, sier Bjørdal. BEKYMRET: - Det er stor fare for at de som går inn i eiendom nå går en mørk fremtid i møte. Noen vil bli nødt til å ta regningen, mener Thor Bjørdal i Colliers.

032

2000-TALLET OPP IGJEN?

Situasjonen han beskriver gjelder først og fremst for byene, hvor man den siste tiden

ESTATE MAGASIN | N°6 N°2 2013 2015

har sett en betydelig yieldkompresjon og flere forventer også at den kan bli enda skarpere, spesielt på de mest attraktive objektene. De mindre attraktive objektene har dermed fulgt etter. Beveger man seg ut i distriktet har man foreløpig ikke sett det samme yieldfallet. Her er yieldene foreløpig relativt stabile og man får for eksempel fortsatt kjøpt sentrumseiendommer både i Tromsø, Bodø og Trondheim på 7 prosent. Faren for at man nå gjenopplever det som skjedde på midten av 2000-tallet, da aktørene løp rundt med sjekkhefter og kjøpte eiendommer på vegne av investorer, er derfor liten. Mange kjøpte da eiendommer til overpris og fikk svi kraftig den dagen verdiene falt. I dag er det stort sett industrielle kjøpere som rår grunnen, og ikke rådgivere med tredjemanns penger.

Pantone

CMYK

ALT PÅ ETT STED

– TAKKET VÆRE VÅRE DYKTIGE MEDARBEIDERE

#stoltavjobben I Alliero kombinerer vi de gode håndverkstradisjonene med spesialkompetanse på prosjektledelse og kvalitetsstyring. Nå har vi åpnet en ny serviceavdeling med kort responstid, hvor én kontaktperson hjelper deg med alle dine behov. Samtlige av våre medarbeidere har fagbrev og høy kompetanse. Takket være dem kan vi tilby deg alle tjenester samlet på ett sted, enten du har et stort eller lite prosjekt du trenger hjelp til.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23| N°2 26 2015 54 00 ESTATE MAGASIN

033

MARKED

Undrer seg over den enorme investeringslysten Nordea er en av landets største på finansiering av næringseiendom. De stiller seg undrende til den voldsomme investeringslysten som nå er i eiendomsmarkedet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Særlig på slutten av 2014 så virket som om alle var helt «frelst» på eiendom, og at det ikke fantes mulige risikofaktorer, sier leder for Nordea Næringseiendom, Thomas Due. IKKE DUMT MED OLJEPRISFALL

Han påpeker at man heldigvis har til gode å se noe yielder under 4,5 prosent foreløpig, men tenker at oljeprisfallet den siste tiden kan har fungert som en liten oppvekker. - Det viser at alt kan svinge og være volatilt. Det er ingen tvil om at varig redusert oljepris, hvis det skjer, vil ha ringvirkninger for næringseiendom. Dette gjelder både etterspørsel etter lokaler generelt samt framleieforhold, ofte til lavere nivåer, sier Due. Han peker på at selv om makrobildet er som det er for tiden i Norden og Europa, så er det heller ikke gitt at rentenivået skal være historisk lavt i all overskuelig fremtid. - Det kan komme positive overraskelser som gjør at rentene tikker oppover igjen, sier Due.

MÅ HA ALTERNATIVE UTVEIER

Due forteller at det for banken er viktig å alltid ha fokus på fallhøyden, og selv om man kan lukke inn lang lav rente nå, så kan også lånemarginene komme opp igjen. - Rentene er som regel flytende. Vi skal ikke lenger tilbake enn 2012 og første halvår 2013, hvor marginene økte ganske uventet og markant. Generelt så er vi derfor litt undrende til den voldsomme investeringslysten, sier Due. En viktig forutsetning for banken når de går inn i og ser på finansiering av ulike prosjekter er at man har en vei ut av prosjektet, altså at det vil være attraktivt for resalg på et senere tidspunkt. - Jo mer distriktsplassert en eiendom ligger, jo færre alternative veier ut av en gitt anstrengt situasjon er det vanligvis. Og selv lange og gode leiekontrakter har alltid et utløp, og hva da, spør Due.

SKEPTISK: Thomas Due, leder for Nordea Næringseiendom.

034

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Med Fenistra Justering er det enkelt å knytte nye byggetiltak til nye arealer ved ombygginger. Arealene etableres i Fenistra manuelt, eller ved bruk av Fenistra Tegning.

Kontroll over justeringsforpliktelsene? Fenistra Justering gir deg: Forvaltning utleie retter seg mot deg som eier eller forvalter eiendom. Løsningen er skalerbar og inneholder alt du trenger for å kunne administrere utleiekontraktene på en enkel og tidsbesparende måte. Varsler og håndterer alle forvaltningsmessige aktiviteter i leieperioden.

• Full kontroll over justeringsforpliktelser gjennom hele justeringsperioden. • Riktig mva behandling for byggetiltak, både med tanke på aktiverte kostnader og vedlikehold. • Korrekt tilbakegående avgiftsoppgjør gjennom hele byggeprosessen. • Mulighet til å se konsekvensene av leietakerbytte i de tilfeller avgiftsmessig bruk av arealet endres ved ny leietaker. • Rapporter på ulike nivåer for ulike brukergrupper.

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

• Viktig informasjon ved utarbeidelse av «due diligence rapporter» ved salg av eiendom/selskap. ESTATE MAGASIN | N°2 2015

035

FOKUS: ASKER OG BÆRUM

Mørke skyer over

Asker og Bærum? - Nedturen i oljebransjen vil gi økt arealledighet og lavere leiepriser i Asker og Bærum, spår Eiendomsspar på bakgrunn av Oslostudiet 2015. Det er ikke alle enig i.

F FOKUS Tore Årdal tore@estatemedia.no

Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort de siste 24 årene. Av Oslostudiet 2015 fremgår det at 573.000 kvadratmeter kontorarealer står ledig i Oslo, Asker og Bærum. Dette er en nedgang på 91.000 meter fra i fjor, men samtidig er antall ferdigstilte kvadratmeter i 2015 betydelig høyere enn året før. Dette mener Eiendomsspar vil medføre økt arealledighet. OLJEPRISAVHENGIG

I denne sammenhengen har Christian Ringnes i Eiendomsspar uttalt til både Dagens Næringsliv og Asker og Bærums Budstikke at kontorleieprisene i Asker og Bærum vil falle. Ringnes påpeker at av de 218.000 nye kvadratmeterne kontorlokaler som tilføres markedet i år, vil det aller meste komme i Asker og Bærum. Han mener dette er også er de områdene som er mest oljeprisavhengige.

036

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

GODE PRISER

Dag Tønder, partner næringsmegling i Malling & Co, kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen av Asker og Bærum. - Jeg har jobbet med dette markedet i mange år og har hatt et stort trøkk i lengre tid. Slik er det fremdeles, sier Tønder. Han mener at olje- og offshore-relaterte bedrifter i de to kommunene bare utgjør en liten del av næringslivet der. - Når Aibel må fremleie store arealer i Asker, har det stor innvirkning på statistikken. Men det betyr ikke at markedet er svart. Vi har skrevet mange kontrakter både i 2013, 2014 og 2015, og det er gode priser, mener han. STORE KOMMUNER

Tønder mener kontorleieprisene i Asker og Bærum er sakte men sikkert på vei oppover. - Asker og Bærum er hver for seg blant Norges største kommuner. Med den prosentvise befolkningsveksten de har hvert år, blir det mange nye boenheter der. I tillegg er dette en kjøpesterk gruppe, noe

NEDBEMANNER: Oljeservice-selskapet Aibel nedbemanner og skal fremleie store arealer i Asker. Dag Tønder, partner næringsmegling i Malling & Co, har likevel stor tro på kontormarkedet i Asker og Bærum.

- Jeg har jobbet med dette markedet i mange år og har hatt et stort trøkk i lengre tid. Slik er det fremdeles, sier Tønder.

som vil gi en kraftig vekst for service-næringen mot det private markedet, sier Tønder. Han påpeker også at det er inngått f lere nye leiekontrakter med de nevnte kommunene og offentlig sektor for øvrig. - Det negative bildet for olje- og offshore-relatert virksomhet kompenseres i stor grad av det offentlige, mener Tønder. KONVERTERING TIL BOLIG

ekspansive og leid lokaler med tanke på vekst. - Dette vil nok ha en innvirkning en periode, men det vil ikke vedvare. Andre bransjer som har slitt med å få kvalifiserte ansatte, har nå muligheten. Og selv om olje- og offshore har en dipp, er det vel ingen som tror at dette eventyret er over. Dessuten er det mange gründerbedrifter i Asker og Bærum som kommer til å blomstre fremover, mener Tønder.

Han vedgår at en del av næringsarealet i området Holmen-Slependen har stått stille på grunn av arbeidet med kommunedelplanen. - Nå er det imidlertid åpnet for en stor grad av konvertering til boliger, handel og andre formål enn kontor. Det er som kjent høye boligpriser i Asker og Bærum, derfor vil konvertering bidra til å redusere kontorledigheten, sier Tønder, som er ”veldig happy med responsen i kontormarkedet”. LEIDE FOR VEKST

Samtidig påpeker han at olje- og offshore-relaterte bedrifter har vært veldig

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

037

FOKUS: ASKER OG BÆRUM

Optimister på Forebu Kjell Kalland, administrerende direktør i Koksa Eiendom som har store utbyggingsplaner på Fornebu, frykter at kontorledigheten i Asker og Bærum vil øke. Men bare på kort sikt.

F FOKUS Tore Årdal tore@estatemedia.no

- En stor andel av bedriftene som leier lokaler i Asker og Bærum, har en eller annen tilknytning til oljebransjen. Når pendelen svinger feil vei for denne bransjen, vil det påvirke kontormarkedet der, sier han. Kalland påpeker imidlertid at det fortsatt er etterspørsel etter mindre lokaler. - Det er en stor skog av mindre virksomheter som er på jakt etter rimelige lokaler i Asker og Bærum, og det vil de finne, sier han. HENTER SEG INN

LANG HORISONT: - Vi har en relativ lang horisont og er vant med at markedet svinger opp og ned, sier administrerende direktør Kjell Kalland i Koksa Eiendom.

038

Koksa Eiendom forventer å utvikle rundt 150.000 kvadratmeter eiendom på Fornebu. Fordi Bærum kommune ennå ikke har vedtatt den nye kommunedelplanen, er det ikke avklart hvor store utbyggingsarealene til Koksa Eiendom blir og hvordan disse vil fordele seg på kontor og boliger. Selskapet kommer uansett ut med store volumer kontoreiendommer om 5-10 år. - I dette tidsperspektivet tror jeg at markedet har hentet seg inn igjen etter

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

nedgangen i oljesektoren. Vi har en relativ lang horisont og er vant med at markedet svinger opp og ned, sier han. BOOST MED FORNEBUBANEN

Kalland tror også at Fornebubanen vil forandre hele bildet. - Da blir den offentlig kommunikasjon langt bedre og mer forutsigbar. Vi snakker om 12-15 minutter til Nationaltheatret og Oslo S. Fornebubanen vil gi en helt annen nærhet til Oslo by, noe som vil gjøre det enda mer attraktivt å være lokalisert i kontorbygg på Fornebu, mener han.

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

039

PROFIL

Gir seg på topp Han fikk nesten Drammensveien ned i en byggegrop på Skøyen, gjorde en kule med Indeksbygget på Solli Plass og spilte høyt da NPRO skulle på børs. Neste år gir Erik Lund seg i Höegh Eiendom.

FRI ROLLE: Jeg føler meg privilegert som har hatt en så morsom, interessant og utfordrende jobb gjennom så mange år. Nå har jeg imidlertid kommet til et punkt hvor jeg ønsker meg en friere rolle, sier Erik Lund.

040

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ble rehabilitert i perioden 2007-2009. Nå var markedet langt bedre, og Höegh Eiendom fylte opp bygget med leietakere som betaler svært godt. De beste lokalene har en leiepris på over 4.000 kroner per kvadratmeter. Indeksbygget er i dag verdt et sted mellom 1,5 og 2 milliarder kroner. RYDDET OPP

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

For Erik Lund startet Höegh-eventyret med Ski Næringspark, hvor han var daglig leder. Höegh kjøpte næringsparken fra Avantor og Dyno Industrier i 1997, og Lund ble da forespurt om han ville være drivkraften bak eiendomssatsingen til shipping-arvingene. Frem til da hadde satsingen på eiendom vært lite fokusert, og Lund gikk i gang med å rydde opp i porteføljen og selskapsstrukturene. Eiendomsvirksomheten ble samlet i Höegh Invest Eiendom, og f lere eiendommer - deriblant Holmenkollen Park Hotel - ble solgt. GIGANTISKE PLANER

- Det har vært en fantastisk reise, sier administrerende direktør Erik Lund i Höegh Eiendom, der han sitter på kontoret i Parkveien 55 like bak slottet. Fra vinduet har han god utsikt til Indeksbygget, som Höegh Eiendom og Lars Winfeldt kjøpte av Hydros Pensjonskasse i 2003. MARKEDET VAR HELSVART

Kjøpesummen var 200 millioner kroner, og mange syntes prisen var høy. Også i Höegh Eiendom var det betenkeligheter med kjøpet. De satte en limit på 200 millioner kroner og hadde ikke vært med om prisen var 5 millioner høyere. - Dette var jo etter dot.com-nedturen, og kontormarkedet var helsvart. Indeksbygget var helt tomt, derfor hengte vi opp et stort banner der det stod kontorlokaler fra 650 kroner per kvadratmeter. Vi fikk mye pepper for det i bransjen, forteller Lund. SIKRET KONTANTSTRØM

De fikk imidlertid inn leietakere og sikret en kontantstrøm frem til bygget

I dag har Höegh Eiendom ca. 400.000 kvadratmeter eiendom og årlige leieinntekter på rund 350 millioner kroner. Blant eiendommene er det tidligere anlegget til Arcus på Hasle i Oslo. Denne eiendommen er på over 100 mål, og Höegh Eiendom er i full gang med å bygge 220.000 kvadratmeter boliger og næringseiendom. Det første kontorbygget er allerede overlevert til Allergruppen. Höegh Eiendom har også gigantiske planer i Moss etter at selskapet i 2006 kjøpte alle eiendommene til Peterson-gruppen i østfoldbyen. Det totale planområdet er på drøyt 300 mål og inkluderer en strandlinje på 1,5 kilometer. STRATEGISK POSISJON

- Når det i 2020-2022 kommer dobbeltspor mellom Moss og Oslo, snakker vi om en reisevei på 25 minutter. Det har vært vår strategiske posisjon i Moss, forteller Lund. Tanken er den samme i Ski, hvor Höegh Eiendom sammen med lokale partnere kan bygge 2.000-4.000 boliger og 100.000 kvadratmeter næringseiendom. ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Dobbeltsporet mellom Oslo og Ski er en realitet om 5 år. Det er helt åpenbart at en reisetid på bare 10 minutter vil gi et løft for eiendomsprisene i Ski, mener han. VAR STORE PÅ SKØYEN

På 80-tallet kjøpte Höegh f lere eiendommer på Skøyen, og i 2002 fikk Lund ideen om rive et stort, åpent og stygt parkeringshus som lå like ved Drammensveien. Han ville i stedet bygge fire etasjer for parkering under bakken og bygge kontorer oppå. Lund var svært fornøyd med å få gjennomslag for ideen, spesielt siden det bare hadde vært bygget to etasjer under bakken på Skøyen tidligere. Fremdriften gikk også bra, helt til han en fredag ettermiddag satt på en solfylt terrasse og ble oppring av entreprenøren Peab. FARE FOR RAS

- De hadde problemer med spunten, og det var overhengende fare for at Drammensveien skulle rase ned i den svære byggegropen. Heldigvis holdt de på å rive tidligere Norges Varemesse like ved, slik at vi kunne kjøre inn fyllmasse derfra. Det reddet oss, forteller Lund. Dette ble en tøff sak for Peab, som allerede hadde slunkne ordrebøker etter dot.com-fallet. - Men de tok ansvar og ryddet opp etter seg, det skal de ha. Og så ble det et veldig fint kontorbygg, hvor rederiet senere f lyttet inn. SJAKKTREKK MED ESSO

Lund husker også godt kjøpet av Esso Norges hovedkontor på Skøyen i 2005. Da Höegh Eiendom kort tid etter bestemte seg for å selge det nye bygget som rederiet var hovedleietaker i, ble dette gjort som en syndikering gjennom Pareto. Höegh Eiendom beholdt 25 prosent selv, noe som skulle vise seg å være et sjakktrekk. Det Lund og eierne av Höegh Eiendom ikke visste, var at de resterende 75 prosentene raskt ble kjøpt av Norwegian Property (NPRO).

041

PROFIL

ARCUS PÅ HASLE: Denne eiendommen er på over 100 mål, og Höegh Eiendom er i full gang med å bygge 220.000 kvadratmeter boliger og næringseiendom.

TELEFON FRA BRUNDTLAND

NPRO skulle på børs, og i prospektet var det bilde av Esso-bygget. Da var det ikke så rart at NPRO-styreleder Knut Brundtland ringte til Lund og fremførte budskapet om at de ville kjøpe eierandelen på 25 prosent. Lund sa imidlertid nei. Med en eierandel på 25 prosent hadde de en trigger-posisjon og kunne forlange at eiendommen skulle legges ut for salg. - Det endte med at NPRO ikke bare kjøpte denne eierandelen, men hele Skøyen-porteføljen vår, smiler Lund. LIKER Å SE MULIGHETER

Neste år fyller Lund 62 år, og da synes han det er på tide å gi seg i Höegh Eiendom. - Jeg føler meg privilegert som har hatt en så morsom, interessant og utfordrende jobb gjennom så mange år. Nå har jeg imidlertid

042

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

kommet til et punkt hvor jeg ønsker meg en friere rolle, sier han. Lund ønsker i stedet å bruke tiden sin på styreverv og prosjekter. - Jeg er veldig glad i å se muligheter i prosjekter. Mange var hoderystende til Hasle Linje, men de aller f leste prosjekter er løsbare så lenge man klarer å tenke utenfor boksen, sier han.

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner Eiendomsadvokater i mer enn 50 land – ledet fra Norge

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 200 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.no for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © 2015 Deloitte AS

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

www.deloitte.no

043

EIENDOM

KONTANT: De fleste som kjøper hytte bruker oppsparte midler eller låner penger på huset.

044

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Rekordhøy omsetning til fjells Salget av fjellhytter i Norge har økt med 26 prosent på ett år. Geilo, Hafjell og Sirdal er blant de hotteste områdene med ditto priser.

E EIENDOM Tore Årdal tore@estatemedia.no

Tall fra Eiendom Norge, som er bransjeorganisasjonen for norske eiendomsmeglingsforetak, viser at det fra februar i 2014 til februar 2015 ble solgt 3.188 fjellhytter i Norge. Det er en vekst på 26 prosent fra året før. - Det er veldig spesielt at en rekordhøy omsetning er kombinert med et flatt prisbilde. Ofte ser vi at prisene stiger når omsetningen øker, sier administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge. IKKE SAMME PRESS

I den nevnte perioden steg prisene for fritidsboliger på fjellet med 0,3 prosent. - I motsetning til ordinære boliger er ikke fritidsbolig noe man må ha, men godt kunne tenke seg. Derfor blir det ikke det samme presset, sier han. Dreyer viser også til at det i etterkant av finanskrisen ikke kom det prisfallet på fritidsboliger som mange hadde ventet. - Folk har ikke vært nødt til å selge hyttene sine, sier han. FÅ INVESTERER I HYTTE

Meyer tror bedringen i hyttemarkedet skyldes rekordlav rente, samt at bankene nå

er mer positive til å gi kreditt. Selv om prisutviklingen på fjellhytter generelt har vært ganske flat, synes han at markedet har holdt seg bra. - De færreste kjøper hytte for å investere. Mange ser på hyttekjøp som en investering for flere generasjoner, sier han. MANGE RIMELIGE Tallene Fra Eiendom Norge viser at den

typiske fritidsboligen på fjellet nå koster ca. 1,5 millioner kroner. - Men man skal ikke glemme at det selges utrolig mye rimelige hytter i Norge også. Halvparten av hyttene som ble omsatt i fjor kostet under halvannen million kroner, påpeker han. SNØSIKRE VINTRE

Kjøreavstand er fortsatt et viktig kriterium ved kjøp av hytte, men dette må kombineres med snøsikkerhet. Eiendom Norge ser også en økt interesse for hytter beliggende ved langrennsløyper. Hytter med slik beliggenhet hadde i snitt en prisøkning på 1,9 prosent det siste året, mens hytter tilknyttet alpinanlegg hadde et prisfall på 2,8 prosent i samme periode.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Det siste året har langrenn gått noe bedre, men der er også prisene lavere, noe som gir høyere etterspørsel, kommenterer han. FLERE SØK PÅ FINN.NO

Ifølge Dreyer er det høyest omsetning av fjellhytter i forbindelse med påsken, høst-, jule- og vinterferien. Interessen for fritidsboliger bekreftes også av besøkstall og søketrender på FINN.no. Hafjell, Sjusjøen, Trysil, Geilo og Norefjell topper listen over både antall sidevisninger og unike brukere på FINN.no i perioden mars 2014 til februar 2015. Men det er Geilo, Hafjell og Sirdal som kan skilte med de høyeste prisene. INGEN OLJENEDTUR KjeT il Helland, megler hos Eiendomsme-

gler1 i Stavanger, har så langt ikke sett en minkende interesse for hytter i Sirdal som følge av nedgangstidene i oljebransjen. - Isolert sett skal dette kunne påvirke hytteprisene, men det er ikke alle som kjøper hytte, og dessuten er det ikke så mange som mister jobben i Stavanger. Jeg vil si at det et velfungerende marked, mener Helland.

045

FRITIDSBOLIG

- De første som kjøpte på Hafjell, betale rundt 1 million kroner, og i dag kan de selge for 4-5 millioner kroner. TORE RUGSVEEN I DNB EIENDOM

Han påpeker at øvre Sirdal er det eneste snøsikre og naturlige utfartsområdet for veldig mange mennesker, derfor er det fortsatt stor interesse for hytter der. GODE PRISER

Det er imidlertid ikke et kjempestort hyttemarked i Sirdal. Ifølge Helland omsettes det 80-90 enheter i året. Til gjengjeld er prisene gode. - En normal hytte i Sirdal ligger på 3-4 millioner kroner, mens de dyre koster 8-12 millioner. Det er jo bygget hytter til 30-40 millioner også, men disse har ikke vært ute i markedet, forteller han. GEVINST PÅ HAFJELL

Interessen for Hafjell holder seg også godt. Der er det mange hytteeiere som har fått med seg en solid prisoppgang. - De første som kjøpte på Hafjell, betale rundt 1 million kroner, og i dag kan de selge for 4-5 millioner kroner. Hafjell har vært en veldig god reise for mange, sier eiendomsmegler Tore Rugsveen i DNB Eiendom i Lillehammer. NÆRHET AVGJØRENDE

FLATT PRISBILDE: - Det er veldig spesielt at en rekordhøy omsetning er kombinert med et flatt prisbilde, sier administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge.

Han tror det først og fremst er Lillehammer-OL som har løftet frem Hafjell som hytteområde. - Da medielandsbyen skulle selges, var det mange blant fiffen som tenkte at dette kom til å bli et bra område og en god investering. De riktige folkene kom til Hafjell og skapte status for området, sier Rugsveen. I tillegg mener han det er gjort mange gode grep på utbyggersiden. Dessuten tror han det er positivt at Hafjell ligger nær byen Lillehammer. - Avstanden til der folk bor er også avgjørende. De fleste vil maks sitte 2,5 timer i bilen for å komme til hytta, sier han. HETT PÅ GEILO

Beliggende mellom Oslo og Bergen er heller ikke interessen for Geilo noe å si på. - 2014 var et veldig godt år med høy omsetning av både hytter og ferieleiligheter, sier megler Jannike Seljevoll Herleiksplass i Herland Eiendom, som er en del av Eiendomsmegler Vest. Hun forteller at det er omsatt flere hytter på Geilo opp mot 20 millioner kroner, men at de fleste hyttene nær sentrum starter på rundt 4,5 millioner. - Geilo er et etablert hytteområde med lange tradisjoner. Det er et stort tilbud innen både langrenn og alpint, samtidig som stedet har mye godt vær og gode snøforhold, sier Herleiksplass.

046

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Eiendom + Infrastruktur = Bulk Bulk Eiendom har siden 2006 skapt industribygg, logistikkparker og infrastruktur for 3,5 milliarder kroner. Fra 2011 har Waterfront Management tilrettelagt for at norske strømressurser kan benyttes av en ekspansiv internasjonal bransje for datalagring. I 2012 ble Infragreen etablert for å utvikle høyhastighetsfiber mellom Norge og internasjonale knutepunkter for datatrafikk i Europa. Selskapene sitter under samme tak og er alle delaktige ved etableringen av Norges første datasenter campus – N01, beliggende i Agder med direkte tilknytning til det globale markedet. Vi blir nå alle kolleger i samme selskap der budskapet er enkelt, men oppgaven stor. Igjennom eiendomsutvikling, design av bygg og moderne infrastruktur, skal vi legge til rette for at neste generasjons logistikk- og datatrafikk kan vokse på en bærekraftig måte.

Vi er Bulk!

- Peder Nærbø Bulk Infrastructure AS

www.bulk.no

NYHETER

STRAMMER TIL: Myndighetene skjerper regelverket for eiendomsmeglere, blant annet gjennom krav om bedre sikkerhet og informasjon overfor kjøperne.

Nye regler for eiendomsmeglere Fra og med 1. juli må meglerbransjen forholde seg til flere nye regelendringer.

N NYHETER Kittil Eriksrud Bergan

048

Ifølge eiendomsmeglingsloven må eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling, ha en forsikring som dekker det ansvar de kan pådra seg i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomheten. Fra 1. juli 2015 blir kravet til å stille sikkerhet for eiendomsmeglingsforetak økt fra 30 millioner til minimum 45 millioner kroner. Samtidig blir ansvaret som kan begrenses med avtale, satt opp fra 10 millioner til 15 millioner per formidling pr skadelidte. Regelendringen har sammenheng med at eiendomsprisene har økt betraktelig siden

ESTATE MAGASIN | N°6 N°2 2013 2015

kravene til sikkerhetsstillelse sist ble endret i 2007. Omsetningsvolumet har også økt. Departementet ønsker på denne måten å sikre forbrukerne bedre beskyttelse dersom eiendomsmeglingsforetaket ikke klarer å dekke tap i forbindelse med eiendomshandler. Videre vil det etter 1. juli 2015 bare være fagansvarlig i foretaket som kan disponere klientmidlene. Fagansvarlig kan gi fullmakt til andre, men vil likevel være ansvarlig for disponeringen. Hensikten med forskriftsendringen er å forebygge uautoriserte uttak fra klienkontoer. Det vil også bli stilt strengere krav til inn-

Kittil Eriksrud Bergan er advokat i Advokatfirmaet Haavind AS og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.

holdet i kontoavtalen mellom eiendomsmeglingsforetaket og finansinstitusjonen. Eiendomsmeglingsforetaket må blant annet sørge for at finansinstitusjonen har forpliktet seg til å kontrollere at det ikke blir etablert fullmaktsforhold som er i strid med regelverket og at opphør av disposisjonsfullmakter blir registrerte. SALG AV BOLIGER UNDER OPPFØRING

Ved oppføring av nye boliger selges i noen tilfeller rettighetene til boligene («kontraktsposisjoner») videre før boligene er ferdigstilt. Med virkning fra 1. juli 2011 ble det i avhendingslova fastsatt at avtaler om videresalg av slike kontraktsposisjoner der selgeren er forbruker, ikke skal anses som salg av fast eiendom. Slike avtaler reguleres av kjøpsloven som salg av fordringer. Fra 1. juli 2015 gjelder særlige regler om eiendomsmeglers plikter ved slike oppdrag hvor selger er forbruker (ny § 1-5 i forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling). Ifølge de nye reglene skal megler gjøre det tydelig for potensielle kjøpere at handelen gjelder en kontraktsposisjon, og ikke selve eiendommen. Meglers opplysningsplikt omfatter all markedsføring av eiendommen og salgsoppgaven. Det er også fastsatt særlige regler i eiendomsmeglingsforskriften om journalføring og om hvordan megler skal gjennomføre oppgjør for slike handler. Blant annet skal megler påse at kjøperen har fått rettsvern til boligen før vederlaget for kontraktsposisjonen kan disponeres på vegne av selgeren. Forskriftsendringene bygger på et forslag fra Finanstilsynet tilbake i 2011. Finanstilsynet så et tydelig behov for bedre informasjon ovenfor kjøpere av slike kontraktsposisjoner, samt behovet for sikring av kjøpers rettigheter.

Vi utfordrer... Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle. Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 post@loeutvikling.no www.loe.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

049

NYHETER

Ny kommuneplan for Oslo:

Oslo kommune enig med Riksantikvaren En klassisk diskusjon om fortetting vs. bevaring.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Som kjent har Byrådet lagt ut forslag til ny kommuneplan for Oslo på høring og offentlig ettersyn. Innen høringsfristen 30. mai 2014 var det innkommet en rekke høringsuttalelser og det har vært knyttet spenning til hvordan disse innspillene vil endre forslaget til kommuneplan, da særlig uttalelsene fra antikvarmyndighetene. Vi har tidligere diskutert den nye kommuneplan for Oslo med Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll i BA-HR. - Det har kommet hele 278 høringsuttalelser til forslag til ny kommuneplan, men mest relevant for utformingen av planen blir nok Byantikvarens uttalelser av 13. mai i fjor, sier Taubøll. ANTIKVARMYNDIGHETENES INNSPILL

- Hvilke uttalelser har antikvarmyndighetene kommet med i forbindelse med planen? - Byantikvaren mener at fortetting innen «den historiske byen» kan ha negative konsekvenser for kulturminnevernet og peker på at Oslo kommune ikke har utredet og synliggjort konsekvenser for kulturminneverdiene i byen godt nok. Det pekes videre på at konsekvensene av kommuneplanens fortettingsstrategi er uklar. Sistnevnte er for så vidt også er spilt inn av andre, sier Bech - Det er den klassiske diskusjonen om fortetting vs. bevaring, sier Taubøll.

050

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Byantikvaren i Oslo sendte vår/sommer 2014 saken videre til Riksantikvaren med anmodning om å vurdere innsigelse mot kommuneplanens innhold. - Samme dag som høringsfristen utløp publiserte også byantikvar i Oslo, Janne Wilberg, en kronikk. Kronikken hadde overskrift «det historiske sentrum kan bli rasert» og ingressen beskrev hvordan vi var i ferd med å få en «ny saneringsplan» i Oslo sentrum, sier Bech. ENIGHET MED RIKSANTIKVAREN

Riksantikvaren fremmet som ventet sin innsigelse mot kommuneplanen sommeren 2014, med den begrunnelse at kulturminnevernet ikke var tilstrekkelig ivaretatt. Det ble i tiden etter høringsinnspillene innledet en dialog mellom PBE og Riksantikvaren om planen med tanke på en løsning på uenigheten, uten at noe mer ble delt med offentligheten. - I januar 2015 ble partene enige på viktige punkter i et meklingsmøte hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Riksantikvaren, opplyste om forliket i en pressemelding for kort tid siden, sier Taubøll. Selve forliket er ikke lagt ut offentlig, men resultatet vil bli implementert i kommuneplanen. - Det viktigste elementet i forliket er at 21 ulike «områder med nasjonal kulturverninteresse» plukkes ut og verneverdiene i disse

TIL SALGS

Les Voiles d’Itys Nybygg ferdigstillelse desember 2016

Beliggende 50 meter fra havet i et stille grønt område, er Voiles d’ Itys en liten og ekslusiv eiendom, bestående av kun 8 leiligheter med 2 til 4 rom og et nydelig Penthouse Eiendommen tilfredstiller vår tids høye krav til miljøvennlig byggestandard og har underjordisk garasjeplass til 19 biler. Eiendommens moderne arkitektur leder tankene hen til formen av et skip, og følelsen av en reise.

TIL SALGS

Villa Beverly

Ferdigstillelse siste kvartal 2016

Belliggende 5 minutter fra den berømte Boulevard de la Croisette i et stille grønt område, er Villa Beverly en liten og ekslusiv eiendom. Den består av kun 13 leiligheter med 2 til 4 rom og et nydelig 120 kvm stort Penthouse. Eiendommen tilfredstiller vår tids høye krav til miljøvennlig byggestandard og har underjordisk garasjeplass til 17 biler.

Noen av leilighetene har store private hager, og eiendommen har en privat «by-hage» hvor man kan dyrke egne grønnsaker. Leilighetene er designet med tanke på optimal komfort og lysforhold. I tillegg kan man nyte luksuriøse hager og stor åpne solfylte terasser – noen av disse med sjarmerende utsikt over Middelhavet.

Kontakt: Cato Sælid + 47 458 05 000, e-post: cato@otc.no Philippe Marmayou + 33 636 20 20 20, e-post: philippe@tamarins-dvlp.com ESTATE MAGASIN | N°2 2015

GAMARINS ROUPE

051

NYHETER

«Alt i alt peker alle piler på at stadig flere vil bo i by i fremtiden og at vi må forberede oss på å skape rom for dette» Stig L. Bech

FORTETTING ELLER BEVARING: Byantikvaren mener at fortetting innen «den historiske byen» kan ha negative konsekvenser for kulturminnevernet. Samtidig peker alle piler på at stadig flere vil bo i by i fremtiden og at vi må forberede oss på å skape rom for dette, sier Henrik Rudene Taubøll (t.v.) og Stig Bech.

052

områdene sikres i større grad enn i det foreliggende forslag til kommuneplan. Disse områdene vil angis i eget temakart for fredede og bevaringsregulerte eiendommer. De aktuelle områdene er blant annet Kvadraturen, Grünerløkka, St. Hanshaugen, Karl Johan fra Jernbanen til Slottet og Homansbyen, fortsetter Taubøll. Eiere/utbyggere i Oslo bør nok søke opp forliket og se om «deres» eiendommer er regulert til «område for nasjonal kulturverninteresse». I disse områdene skal det være særlig fokus på vern av kulturminner. - Konkret oppgis det at «det vil bli stilt krav til reguleringsplan dersom foreslått kommer i vesentlig konflikt med viktige kulturminneinteresser» i områdene, en referanse til lovens forslag til forenklet saksbehandling ved mindre utbygginger, sier Bech. - I praksis er det vel sjelden man slipper unna kravet om reguleringsplan i planog bygningsloven § 12-1 (3), da utbygging i sentrum som regel av kommunen vil anses å «få vesentlige virkninger for miljø og samfunn» og dermed uansett utløse plikt til reguleringsplan, sier Bech. Forslaget betyr likevel at man må regne med reguleringsplan i de fleste utbyggingstilfeller i de angitte «områdene for nasjonal kulturinteresse». - På siden av dette må man muligens også kunne anta at det var en feil i forslag til kommuneplan når kommunen la opp til at prosjekter under 1500 m2 /2500 m2 på visse vilkår «slipper reguleringsplan». En slik regel kan ikke innføres, da reguleringsplaner i alle til-

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

feller følger pbl. § 12-1 (3) og man ikke i kommuneplan kan dispensere fra lovens ordning på generelt grunnlag, sier Taubøll. FREMDRIFT

- Signalene vi får p.t. er at kommuneplanen tidligst er klar til sommeren, sier Bech. - Dette er generelt sett et stort arbeid og tar som regel mye tid om alle skal bli hørt. Vi har også tidligere pekt på at det ikke i planen fremstår som fullt ut ferdigtenkt hvordan man skal «oppheve» 472 reguleringsplaner. For å oppheve planer gjelder pbl. § 12-14 (1) som sier at for oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny reguleringsplan. Det må i tilfelle igangsettes 472 unike plansaker for å oppheve reguleringsplaner eller evt. innføres en regel om at nye tiltak i tråd med gjeldende reguleringsplan, vil bli avvist med hjemmel i ny kommuneplan, sier Taubøll. - Men igjen, vi mener planen i utgangspunktet har mange positive føringer, sier Bech. Planen følger en internasjonal trend der man ønsker økt fortetting og forhøying av sentral bygningsmasse, blant annet for å nå klimamål som beskrevet i FN-rapporten "The new climate economy" lansert 14. september 2014 som ble fulgt opp 26. september 2014. - Alt i alt peker alle piler på at stadig flere vil bo i by i fremtiden og at vi må forberede oss på å skape rom for dette, avslutter Bech.

Et sted for alt Securitas har også valgt HasleLinje Vi er stolte av at enda en stor og bevisst aktør skal på plass, og enda et miljøbygg skal føres opp. Vi ønsker Securitas velkommen til sitt nye hovedkontor på HasleLinje. 7 000 kvm står innflytningsklart i mars 2018. Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering god kollektivdekning – tett på hovedveinettet Vi har fortsatt plass til flere hovedkontor!

Les mer: www.haslelinje.no Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855 ESTATE MAGASIN | N°2 2015

053

HOTELL

Mikhail Markovskiy / Shutterstock.comConsulting

H HOTELL Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

054

- Utfordrende kapasitetsøkninger De største byene i Norge har fått flere hotellrom, men etterspørselen er ikke i nærheten av å dekke tilbudsøkningen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Hele seks av Norges største byer har fått økt hotellromkapasiteten, noen av de svært kraftig. Ingen av disse byene har opplevd en etterspørselsvekst som har vært i nærheten av å «matche» tilbudsøkningen så langt i år (januar + februar). I FLERE BYER FALLER ETTERSPØRSELEN.

1 2 3 4

STAVANGER TRONDHEIM OSLO BERGEN

- Dermed raser rombelegget, sier Peter Wiederstrøm i Horwath Consulting, som har analysert tallene fra Benchmarking Alliance. - Jeg sitter ikke på detaljkunnskap om arrangementer og prosjekter i samtlige byer, som kan forklare forskjellene. Ei heller hvilke gjestesegmenter som eventuelt øker eller går ned i volum. Vinterferiens plassering i

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Nightman1965 / Shutterstock.com

kalenderen kan ha negativ innvirkning på februar-tallene for et par av de norske storbyene når det gjelder utvikling fra februar 2014, men uten at dette forklarer alt, sier han. SVAKT I OSLO OG BERGEN

Det var 6,2 % flere tilgjengelige hotellværelser i Oslo med Fornebu i perioden januar-februar i år enn i tilsvarende periode i fjor. Og med «bare» 2,5 % vekst i etterspørselen (solgte rom), falt belegget med 3,5 % til 56,3 %. I samme periode steg romprisene med 1,2 % til 945 kroner. Gjennomsnittstallene for årets 2 første måneder viser at hotellnæringen i Bergen har tapt masse sammenlignet med tilsvarende

055

HOTELL

1 2 periode i fjor. Rombelegget (kapasitetsutnyttelse) har falt fra 58,1 til 52,9 %. Dette kommer blant annet av at romkapasiteten i byen har økt med 8,6 %. - Da er det negativt at markedet ikke vokser. Faktisk er det solgt 1 % færre hotellværelser i årets 2 første måneder enn det var i samme periode i fjor. Når vi i tillegg ser en prisnedgang med 3,9 % blir resultatet meget dårlig, sier Wiederstrøm. - ALVORLIG I STAVANGER

Situasjonen i Stavanger-området er svært alvorlig. Med hele 17,6 % flere tilgjengelige rom, en nedgang i antall solgte rom på 8,3 % og et prisfall på 5,8 %, blir konsekvensene veldig store. - Fra bransjehold meldes det at situasjonen er meget utfordrende og at det merkes nedgang både innen overnatting og kurs/ konferanse. Det hevdes at flyplasshotellene nok merker nedgangen i mindre grad enn i sentrum der konkurransen blitt større. - Til hotellinvestorenes forsvar skal det nevnes at få eller ingen forutså det nivået oljeprisen har havnet på, og dermed de konsekvensene dette har fått for aktivitetsnivået i olje- og gassektoren. Hotellprosjekter er prosesser som kan ta flere år fra tegnebrettet

Faktisk er det solgt 1 % færre hotellværelser i årets 2 første måneder enn det var i samme periode i fjor. Når vi i tillegg ser en prisnedgang med 3,9 % blir resultatet meget dårlig

056

3 til ferdig utbygging. Hoteller skal stå i mange tiår, og det vil alltid komme noen nedturer. - Til slutt skal man huske på at det selv i dårlige tider finnes vinnere, altså de som gjør det langt bedre enn gjennomsnittet. Nye, moderne hoteller med gunstig beliggenhet og dyktige operatører vil alltid klare seg over tid, sier Peter Wiederstrøm. BETYDELIG FALL I TRONDHEIM

Det var 9,2 % flere tilgjengelige hotellværelser i Trondheim med Værnes i perioden januar-februar i år enn i tilsvarende periode i fjor. Og med et 2,3 % fall i etterspørselen (solgte rom), falt belegget med hele 10,5 % til svake 47,8 %. I samme periode falt romprisene med 1,1 % til 799 kroner.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

TRONDHEIM ALVORLIG I STAVANGER: - Fra bransjehold meldes det at situasjonen for hotellnæringen i Stavanger er meget utfordrende og at det merkes nedgang både innen overnatting og kurs/konferanse, sier Peter Wiederstrøm i Horwath Consulting. 3 STAVANGER 1 2

RESTAURANTETABLERING HANDELSANALYSER HANDELSPARKER KJØPESENTERUTVIKLING MULIGHETSSTUDIER ETABLERINGSBISTAND BYGULVPLANLEGGING OUTLETS

Telefon: 23 11 89 00 E-post: post@ncmd.no

www.ncmd.no

SPESIALIST PÅ HANDEL ESTATE MAGASIN | N°2 2015

057

PORTRETT

FIKK STORFISK: Bulk Eiendom og Peder Nærbø fikk storfisk på kroken i sitt andre byggeprosjekt: En av Norges største logistikkterminaler for Posten Norge (Bring) og DSV.

058

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

LAGERKONGEN Peder Nærbø har gjort store penger på logistikkbygg og kjøpte nylig luksuseiendommen til Atle Brynestad på Sørlandet for 21,25 millioner kroner. Nå satser han på et gigantisk datalagringsanlegg i samme landsdel. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

PEDER NÆRBØ • Født i 1969 i Bærum. • Etter gymnaset gjennomførte han et ettårig shipping-studie ved London School of Foreign Trade. • Arbeidet med shipping som megler og befrakter i perioden 1991-1998 for blant andre Western Bulk Carriers og Thorvald Klaveness Gruppen. • Etter et kort år i ACTA, etablerte Nærbø en avdeling for AXIR AS og arbeidet i perioden 1998-2005 som porteføljerådgiver med fokus på investeringer innen eiendom, hedgefond og renteplasseringer. • I 2004 tok han et initiativ til å fokusere ytterligere på lager-, logistikk- og produksjonseiendommer gjennom selskapene Nordic Coast Industrial Portfolio og Bulk Eiendom AS. • Fikk bred medieomtale da han nylig kjøpte sørlandsperlen til Atle Brynestad og Linn Stokke for 21,25 millioner kroner. Eiendommen ligger på Bergsøya utenfor Lillesand og er på 23 mål. • Satser nå stort på neste generasjons infrastruktur og et datalagringssenter i Vennesla.

Siden etableringen av Bulk Eiendom har Peder Nærbø hatt en solid opptur innen segmentet lager-, logistikk- og industribygg i Norge. Den årlige avkastningen for ham og de andre aksjonærene har vært på ca. 30 prosent. Sånn sett er det ikke ufortjent at han nå sitter på et stort hjørnekontor i bygget Kongen, som selskapet med 17 ansatte leier av Christiana Roklub. KICK AV BUSINESS.

Kongen ligger like ved Color Lines terminal på Hjortneskaia, og når Peder Nærbø har satt seg i en dyp stol rundt det uformelle møtebordet, er Color Magic på vei mot kai like bak hodet hans. Hvis han ville, kunne han ha fisket fra kontorvinduet. Han kunne også ha kastet ut hummerteiner i oktober, når sesongen åpner, men det overlater han til kollegene i Bulk Eiendom. Nærbø får mye større kick av å lykkes i business. BYGGET FOR STÅLGROSSIST.

Nærbø kom for alvor inn i eiendomsbransjen da han sammen med barndomsvennene Trygve Roald og Torbjørn Moe eta-

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

059

PORTRETT

STARTET MED VENNER: Peder Nærbø etablerte Bulk Eiendom i 2006 sammen med barndomsvennene Trygve Roald og Torbjørn Moe.

blerte Bulk Eiendom i 2006. Deres første prosjekt var et nytt lager for stålgrossisten Ruukki Norge på Berger nord for Oslo. Bygget på ca. 7.000 kvadratmeter ble ferdigstilt i mars 2008. - Jeg dro med de ansatte og ektefeller til Madrid for å besøke Prologis, som er størst og best i verden på logistikkbygg. Vi besøkte logistikkbygget deres utenfor byen, og så at det var veldig annerledes fra Norge, forteller Peder Nærbø. SKJELLSETTENDE REISE.

Reisen til Madrid var skjellsettende. Nærbø skjønte at hvis de skulle tiltrekke seg internasjonale kunder til lager og logistikk i Norge, måtte de tilby design og løsninger som de kjente fra før. Han forstod også at det var mangel på spesialister på entreprenørsiden, samt at byggetiden i Norge var for lang. - Når man skulle sette opp et logistikkbygg i Norge på den tiden, løp det noen få personer over taket med wire på ryggen. Med erfaringene fra Madrid kunne vi sette opp et nett under stålkonstruksjonen og ha 30 mann på taket samtidig. Da gikk det fire ganger raskere, sier han. STÅL FRA KINA.

Standardisering av prosjektering og oppføring av lager- og logistikkbygg har vært en suksessfaktor for Bulk Eiendom. I tillegg har Nærbø, som tidligere shipping-mann, en stor forkjærlighet for

060

råvarer. - Det er mye stål og betong i lager- og logistikkbygg, men begge deler er dyrt. Samtidig er leverandørmarkedet i Norge på prefabrikkert betong lite. Når det er bonanza i det norske kontor- og boligmarkedet, kan det være 3-6 måneder levering på det første som skal inn på byggeplassen, sier han. Når målet var 6 måneders total byggetid for lagrene, kunne ikke Bulk Eiendom stå i kø og vente på leveranser. Derfor bestilte de stål fra Kina og gikk bort fra prefabrikkerte betongelementer som brannskille. KJAPP DEAL.

Til tross for at det første prosjektet til Bulk Eiendom ”bare” var på 7.000 kvadratmeter, fikk selskapet en storfisk på kroken i neste runde. Bulk Eiendom bygget en av Norges største logistikkterminaler for Posten Norge (Bring) og DSV. Bygget er på svimlende 42.000 kvadratmeter og var ferdigstilt i desember 2009. - Hvordan fikk dere landet denne kontrakten, når Buk Eiendom bare hadde ett referanseprosjekt som var langt mindre? - Etter at vi kom i kontakt med Ruukki, fant vi ut at det knapt fantes store tomter for logistikk rundt Oslo. Men har du først tomtene, så får du leietakerne. Det er også viktig å ha tomter langs hovedveiene både nord og sør for Oslo. På Berger klasket vi til med to dagers due diligence og kjøpte en tomt for 200 millioner kroner.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Det ble omtalt som tidenes dyreste logistikktomt, mimrer han. Det få visste, var at fire logistikkprosjekter alle hadde behov for 100 mål tomt på dette tidspunktet. Og det var bare én tomt som kunne løse dette. EVENTYRLIG GEVINST.

På dette tidspunktet hadde vi funnet en ny tomt på Ski til nye 200 millioner kroner, og da brenner det på dass.

Karakteristikkene av det dyre kjøpet ble gjort til skamme og ga Bulk Eiendom og Peder Nærbø en eventyrlig gevinst. Kontrakten ble inngått lille julaften 2006, men Nærbø innrømmer at det ble en svett jul. - Vi hadde ikke egenkapital til håndpenger ved signering, men vi fikk heldigvis med oss banken til å låne oss det første beløpet som skulle betales. Utover våren kom egenkapitalen med investorer, og senere samme år signerte vi tre leiekontrakter, forteller han. Da byggingen skulle starte, kom finanskrisen. Bulk Eiendom måtte derfor forsøke å selge prosjektet før det var igangsatt. - Heldigvis ble ikke salget noe av, og vi fikk vist at vi kunne bygge på tid og budsjett, sier han. Bygget ble solgt til Storebrand i 2010 med en kjempegevinst. - På dette tidspunktet hadde vi funnet en ny tomt på Ski til nye 200 millioner kroner, og da brenner det på dass, sier han. KONTAKTET AV FACEBOOK.

Nærbø ser fortsatt store muligheter innen lager- og logistikkbygg i Norge, men tre henvendelser innen datalagring fikk ham til å se enda større muligheter. De første var agenter for Facebook og Google som begge jaktet lokasjoner i Norge for datalagring, og helst i nærheten av Oslo. Bulk Eiendom ble kontaktet fordi selskapet hadde 1.500 mål tomter. - Da vi fikk den tredje henvendelsen, skjønte vi at ingen egentlig visste hvor det var best å legge denne type aktivitet i Norge. Jeg bestemte meg da for å gå grundig inn i denne materien. Vi fant ut at stamnettet for datatrafikk går fra København via Stockholm til Oslo, samt at vi i realiteten ikke har internett i Norge. Dette høres sikkert rart ut, men faktum er at Norge har for dårlig fiberkapasitet i stamnettet, sier han. FREMTIDENS DATATRAFIKK.

Gjennom sine selskaper Bulk Industrier og Infragreen bygger Nærbø nå en egen stamnettforbindelse fra Oslo via Vennesla til Kristiansand. Derfra finnes det allerede en undersjøisk kabel over til Danmark; den såkalte Skagerak 4-kabelen. Dette skal gi en raskere rute for fremtidens datatrafikk og en sikker forbindelse som ikke blir overvåket av svenskene eller britene. - Vi har gått gjennom kravspesifikasjonene til store aktører som søker datalagringsanlegg. Vi har også gjort en grundig analyse og kommet til at Vennesla er det perfekte stedet, mener han. Blant kravene er kjølig klima, jevne temperaturer, kort vei til internasjonal flyplass, gods på vei, jernbane og havn, nærhet til universitet og fullt utviklet internasjonalt stamnett med tilgang på såkalt mørk fiber. ENORM LOGISTIKKOPERASJON.

- Vennesla har alt når vi blir ferdig med den nye stamnett-

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

061

PORTRETT

Jeg er en utålmodig type som liker å ta utfordringer.

forbindelsen i løpet av høsten. Det ble snakket om at Facebook ville til Rjukan, et sted jeg kjenner godt siden jeg har hytte på Gaustatoppen. Men det ligger ikke bra til i forhold til kravspesifikasjonene, sier han. Nærbø peker også på at et datasenter er en enorm logistikkoperasjon, der det skal fraktes inn utstyr for milliarder av kroner. - Det nytter ikke å etablere et anlegg et sted man må kjøre langt på smale veier og hvor det alltid står en bil i grøfta og sperrer vinterstid, mener han. - Dessuten har Agder Europas laveste spot-priser på kraft, noe som er avgjørende for å lykkes med et energikrevende datalagringsanlegg. BYGGER EFFEKTIVT.

Bulk Eiendom og Nærbøs selskaper har allerede sikret seg opsjon på ca. 2.000 mål tomt i Vennesla fra grunneiere, Vennesla kommune og Avfall Sør. Sistnevnte skal stå for gjenvinningen av avfall fra datalagringssenteret. De mange byggene som skal komme på tomten, skal oppføres av Bulk Eiendom etter samme prinsipp som de oppfører lager- og logistikkbygg. - I prinsippet er det liten forskjell på våre ordinære bygg og datalagringsanlegg. Det er naturligvis mer tekniske installasjoner, og byggekostnad er vanligvis 70120.000 kroner per kvadratmeter. Vi oppnår dermed store besparelser gjennom å være byggherre hver gang med våre effektiviseringsprogrammer, eget design, utsatt internasjonal konkurranse hos leverandører og bygging. Dermed kan vi bygge anlegget effektivt og med lave kostnader, sier han. 5-10 MILLIARDER KRONER.

Nærbøs selskaper står selv for utviklingen og den første finansieringen av stamnettforbindelsen og datalagringsanlegget. Deretter vil de gradvis søke å få med seg langsiktige investorer. Nærbø tror dette kan bli en ny norsk industri, og han ser for seg at det kan bli et par tusen nye arbeidsplasser i Agder-regionen knyttet til datagringsanlegget. De totale investeringene kan bli på 5-10 milliarder kroner innen noen få år. - Når anlegget er på plass, er vi koplet til et internasjonalt nett, noe som gir et enormt kundepotensial. I tillegg ønsker vi at produsenter av servere skal etablere seg hos oss, slik at vi kan tilby den internasjonale kunden datakraft, forteller Nærbø. INTERNASJONALE KONSEPTER.

Til tross for storsatsingen på fiber og datalagring, kommer Nærbø ikke til å gi seg med lager og logistikk. - Vi har flere tomter å utvikle, kommenterer han. - Hva er drivkraften din i business? - Jeg er en utålmodig type som liker å ta utfordringer. Strategien min har vært å finne gode, internasjonale konsepter som kan tas til Norge. Her til lands har eksempelvis datalagringslokasjoner vært synonymt med fjellhaller. Men dette er et sært produkt, som internasjonale aktører sjelden etterspør, svarer han.

062

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

VENTER MED INVESTORER: Nærbøs selskaper står selv for den første finansieringen av stamnettforbindelsen for fiber mellom Oslo og Kristiansand samt datalagringsanlegget i Vennesla. Deretter vil de gradvis søke å få med seg langsiktige investorer.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

063

PORTRETT

SHIPPING-MANN: - Har du først blitt shipping-mann, så er du alltid en shipping-mann. Det er også grunnen til at jeg dro med meg Bulk-navnet i eiendomssatsingen, sier Nærbø.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Min første betalte jobb var som 15-åring. Jeg var løpergutt og renset takrennene til spiker- og margarinfabrikken til Mustad på Lilleaker. Etter hvert begynte jeg å telle spiker. Din første eiendom? - En leilighet på Majorstua. Jeg fikk inn venner som leieboere, og de fortsatte å bo der da jeg flyttet ut og kjøpte meg en ny leilighet. Da fikk jeg skattefrie leieinntekter, samtidig som jeg kunne selge uten skatt innen ett år. Sånn drev jeg noen år, slik at jeg fikk råd til å kjøpe tilbake barndomshjemmet på Jar.

STUDERTE ETT ÅR.

Det var tilfeldig at Nærbø først havnet i shippingbransjen. Han hadde en kamerat som hadde søkt seg inn på London School of Foreign Trade. - Jeg hadde veldig lyst til å bo i London, derfor søkte jeg meg inn på samme skole. Noe måtte jeg jo finne på, ler han. Nærbø hadde tidligere gått ett år på high school i Minnesota, og han hadde stor fordel av å kunne språket da han begynte på det ettårige shipping-studiet. Det endte med at han fikk toppkarakterer. Mer skole ble det ikke. - I shipping skal du ikke gå på skole, du blir kastet ut i det. Det er en utrolig spennende bransje hvor utfordringene kommer på løpende bånd. Og har du først blitt shipping-mann, så er du alltid en shipping-mann. Det er også grunnen til at jeg dro med meg Bulk-navnet i eiendomssatsingen, forteller han.

Hva hører du på? - Jeg og sønnen min hører på litt tung musikk, som Prodigy, samt en del rap der Timbaland er min favoritt. Men jeg er veldig glad i klassisk musikk også. Hva leser du? - Jeg leser få bøker, men en som er et must, er ”Tubes” av New York Times-skribent Andrew Blum om hvordan internett fungerer. Hva gjør du på fritiden? - Jeg har ikke så mye fritid, derfor bruker jeg den sammen med barna og deres aktiviteter i tillegg til litt hytteliv. Hva irriterer deg? - At nordmenn er så selvgode. Vi klarer ikke å ta til oss internasjonale erfaringer, for vi skal erfare det selv. Så tror vi at vi er best i verden, men sånn er det ikke. Nordmenn burde være mer ydmyke for det store internasjonale markedet.

VIL BLI BOLIGBYGGER . Kongen, der Peder Nærbø og Bulk Eiendom har kontor, ble bygget i nordisk nybarokk og innviet i 1925. Bygningen kunne realiseres etter gaver fra flere bidragsytere, deriblant en større gave fra daværende skipsreder, skipsmegler, verftseier og finansmann Christoffer Hannevig. Sistnevnte var i mange år høyt oppe, men gikk dundrende konkurs før Kongen var ferdigstilt. Nærbø er fascinert av historien, men er mest av alt opptatt av å se muligheter. De ser han blant annet rett utenfor vinduet, på området østover mot Aker Brygge. - Det kan bygges vanvittig mye boliger langs fjorden på dette området. Når det skjer, håper jeg å kunne være med på utbyggingen.

Hva blir du i godt humør av? - At særlig barna mine og kona lykkes med sitt, samt at folk rundt meg har suksess med det de gjør. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Jeg er veldig skuffet. De mangler en forankring i regjeringssamarbeidet. Løsningene de valgte gir svært dårlig gjennomslagskraft. Jeg synes også at Fremskrittspartiet burde være mer ydmyke for sin mangel av erfaring.

064

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

CASH MACHINES These aren’t simply warehouse doors. These are portals to commercial profit. At Colliers we regard real estate for its economic potential, not simply its location, size or condition. With seasoned experts, critical analysis and industry-leading research, Colliers helps clients make better business decisions regarding lease, purchase, investment and finance. At Colliers, we don’t see real estate merely as places, but instead an opportunity to realize greater business potential.

Download the only report about the Greater Oslo logistics market on colliers.no

COLLIERS INTERNATIONAL AS Hegdehaugsveien 31, N-0352 Oslo Tlf. + 47 22 06 62 80

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

065

FOSSEFALL

Hva gjør vi med

TRONSMO? Tilfellet Tronsmo bokhandel kan enkelt oppsummeres med et spørsmål som er umulig å svare enkelt på: Hvem skal betale for å bevare byens mangfold?

K KRONIKK Erling Fossen

for at Tronsmo skal overleve som kulturinstitusjon. Marginene i den spesialiserte bokhandlerbransjen er små og det skal ikke store økningen i husleien til før det betyr kroken på døra. Siden jeg er i det rause hjørnet skal ansvaret for byens mangfold plasseres demokratisk hos en bukett av aktører som alle får tildelt et prosentvis ansvar. 10% BUTIKKEN SELV.

Går alt etter planen blir Tronsmo sparket ut av sine lokaler ved Tullinløkka 1, august i år. Bokhandelen må vike for et nybygg i regi av Entra som etter planen skal huse alle jusstudentene. Alle er skjønt enig om at Tronsmo ikke bare er en butikk, men snarere en kulturinstitusjon, og at byens mangfold faller noen grader ned mot enfold hvis den blir borte. Bokhandelen er en ren bokhandel som tilbyr et bredt spekter med slow books – bøker med lang liggetid, og tegneserier. Er du kun ute etter bestselgere som kjøres inn på paller for å bli revet bort på en dag, bør du gå i lange baner rundt Tronsmo. Det vanskelige spørsmålet er hvem som skal betale 066

Det er deilig å slå seg på brystet og kalle seg en kulturinstitusjon, for da er man bevaringsverdig per se. Men hvis ikke Tronsmo bokhandel også bedriver produktutvikling, spesialisering og innovasjon, kan de like gjerne flyttes til Norsk Folkemuseum på Bygdøy med det samme. Erling Moe Fisk & Vilt på Youngstorget var en meget charmant fiskebutikk med sitt østtyske bemanningssystem, en som ekspederte kunder, en som pakket fisken, og en som satt i kassen. Men forbitrelsen over at Erling Moe forsvant forstummet raskt når Fiskeriet ankom lokalene. Tilbudet av fersk fisk var minst like bra, mindre personellkostnader, og du har i ESTATE MAGASIN | N°5 N°2 2014 2015

tillegg muligheten av å spise delikatesser som fiskesuppe, blåskjell eller kjøpe en billig fiskekake to go. 30% GÅRDEIER

Det er blitt mer og mer vanlig å differensiere leiepriser for å sikre den rette butikkmiksen i større kvartaler. Kommersielle kjeder får blø, mens nisjebutikkene blir subsidiert. Her er det også viktig at gårdeierne tenker som Wallenbergerne, og tilbyr langsiktige og forutsigbare leiebetingelser. Men subsidiering må være temporært, vanlige butikker må leve av egen inntjening skal de ha livets rett over tid. 30% DET OFFENTLIGE

Et vanlig Høyrebyråd misliker sterkt å gripe inn i markedsmekanismene, men selv i byen over alle byer – New York, intervenerer det offentlige i markedsmekanismene. I Norge ble det meste av husleiereguleringen opphevet med den nye husleieloven av 1999, selv om Oslo og Trondheim gjorde et unntak for boliger oppført før 8. april 1940 fram til 2010, da husleiereguleringsloven ble opphevet i sin helhet. Husleieloven § 4-6 gir i dag hjemmel

ERLING FOSSEN Erling Fossen er daglig leder i Oslo Metropolitan Area, og arbeider hver dag for at Oslo skal bli en enda bedre by å vokse opp i for hans lille datter Leona.

SISTE KAPITTEL: Marginene i den spesialiserte bokhandlerbransjen er små og det skal ikke store økningen i husleien til før det betyr kroken på døra. Byens mangfold kan kun sikres hvis et bredt spekter av aktører tar ansvar, skriver artikkelforfatteren.

for å innføre husleieregulering i form av maksimalleie eller leiestopp, men bare for bestemte leieforhold, bestemte perioder eller i bestemte områder. Bestemmelsen forutsettes bare benyttet i krisesituasjoner - ikke til noen permanent regulering. Et annet alternativ er at kommunen hvis de eier bygget selv, kan subsidiere leien, eventuelt kjøpe bygget slik de gjorde med Hausmania. En annen kommunal utvei er å havne på kulturbudsjettet. 20% BUTIKKENS EKSISTERENDE KUNDER

Det skal ikke mange hundrelapper til fra eksisterende kunder før marginene blir bedre. Kulturinstitusjoner som Tronsmo har et

utbredt nettverk av stamkunder som allerede har en sterk egeninteresse av at bokhandelen eksisterer. Vanlige kulturinstitusjoner har som regel en venneforening som bidrar med en liten ekstra skjerv hver gang det trengs. 10% BYENS BEFOLKNING

På FB-veggen min er det en tråd om Tronsmo, og der viser en deltaker til et tilsvarende eksempel i den amerikanske byen St. Paul. Der har engasjerte borgere laget et eget crowdfunding-prosjekt kalt Independence Day for å betale husleieøkningen hos SubText bokhandel. Crowdfunding er det nye store nå, og tillater vanlige folk å betale noen lapper for å finansiere prosjekter de liker mot at de blir N°5 2015 2014 ESTATE MAGASIN | N°2

”eiere”. Byens befolkning har også et ansvar for å finansiere mangfoldet. De kan ikke bare dytte det over på gårdeier eller det offentlige. Å signere opprop koster ingenting, det er først når man må åpne sin egen lommebok vi får se hvor mye folk verdsetter å ha Tronsmo i bybildet. Svaret på spørsmålet stilt i innledningen er derfor: Byens mangfold kan kun sikres hvis et bredt spekter av aktører tar ansvar. Framfor å dytte ansvaret over på enkeltaktører må hver og en spørre seg selv om hva jeg kan bidra med. Hva vil du bidra med?

067

LAGER OG LOGISTIKK

Fra pariaklasse

til het aktivaklasse

Lager- og logistikkeiendommer har ikke alltid vært attraktive investeringsobjekter.

I VINDEN: Lager- og logistikkeiendommer er i vinden, både hos brukerne og investorene. Ledigheten i de mest populære beliggenhetene er svsært liten.

B Lager og logistikk Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har vært i lager- og logistikksegmentet i mange år. Vi har de siste årene sett en utvikling hvor dette segmentet har fått et betydelig løft. Vi ser at denne typen eiendommer har gått fra å være lite annet enn et rent driftsmiddel til å bli et investeringsobjekt, sier administrerende direktør i Fabritius, Asgeir Solheim. ENDRER STRATEGI

Fabritius er en av aktørene som har satset tungt på lager og logistikk. De har over en 20-årsperiode utviklet over 25 eiendommer i dette segmentet. Mange av dem har de solgt til investorer eller leietakere. De sitter også på en betydelig tomteportefølje, og inkludert opsjoner har de en portefølje som gjør at de kan bygge rundt 1 million kvadratmeter.

068

- Eier man ikke tomt, så har man heller ingenting å tilby. Det har derfor vært viktig for oss å sikre oss tomter, sier Solheim. Fra å ha fokus på utvikling for salg vil selskapet fremover endre strategien og i stedet bygge opp en egen portefølje av lager- og logistikkeiendommer. - Vi har i dag cirka 50.000 kvadratmeter med denne typen eiendommer. Målet er at denne porteføljen i løpet av relativt kort tid skal dobles til rundt 100.000 kvadratmeter. Går det som vi håper er det gjort i løpet av et par år, sier Solheim.

keiendommer, så er omkostningene ved å bytte ut en leietaker lav. - Ledigheten i våre arealer er i dag tilnærmet null. Når vi får inn nye, så kan de ofte overta eiendommen så og si slik som den er. Dette skyldes at vi har gjennomtenkte eiendommer med gode kvaliteter. Det gjør også at man ofte får lange leiekontrakter på ti år, mot gjerne fem år i kontorsegmentet. Dermed gir lager- og logistikkeiendommer en stabil og god kontantstrøm. Det er elementer som gjør at denne typen eiendommer har blitt stadig mer attraktive, sier Solheim.

LETT Å BYTTE LEIETAKER

STABILE LEIEPRISER

Han tror mye av grunnen til at lager-og logistikk har blitt et populært investeringsobjekt, først og fremst i Oslo, har å gjøre med graden av stabilitet. - På samme måte som kontor, kjøpesenter og bolig, så har lager og logistikk blitt en egen produktgruppe. Går man fem år tilbake i tid, så var ikke lager og logistikk interessant, sier Solheim. Han mener dette skyldes at Oslo er en velfungerende by, hvor sannsynligheten for ledighet er lav. Samtidig er det også slik at dersom man bygger gode lager- og logistik-

En annen faktor som er positiv for langsiktige investorer er at leieprisene i lager- og logistikksegmentet holder seg stabile. - Det har ikke vært noen rakettutvikling, men det som har vært fint er at byggekostnadene har vært lave, noe som har gitt oss som utvikler slike eiendommer god inntjening. For øyeblikket varierer leieprisene fra rundt 750 til rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Dette er for helt vanlige lagerlokaler. Skal man ha kjøl og frys må man legge på noen hundrelapper, men ofte sørger leietaker for å få slike ting på plass selv, sier Solheim.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Norge har blitt for dyrt for de store De siste årene har store internasjonale leietakere flyttet ut av landet. En del av lokalene har blitt overtatt av netthandel-aktører.

B Lager og logistikk Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har de siste årene sett at stadig flere av de store internasjonale aktørene har flyttet lagrene sine ut av Norge. Vi er det dyreste landet i verden, og mange sparer derfor penger ved å ha lagerlokalene sine i Danmark eller Tyskland, sier Asgeir Solheim, administrerende direktør i Fabritius. DYREST I SKANDINAVIA

At de flytter ut fortoner seg kanskje ikke så

STOR ETTERSPØRSEL: - Vi ser at de som driver med internetthandel har behov for lager, og i Stor-Oslo-området er etterspørselen etter denne typen arealer stor. Det er slike ting man ser når man har holdt på i 25 år, sier Asgeir Solheim, administrerende direktør i Fabritius.

merkelig dersom man vet hva det koster å leie lager- og logistikklokaler i våre naboland. En undersøkelse fra Colliers International viser at det er store forskjeller mellom landene. Norge troner selvfølgelig på topp med en kvadratmeterpris for det som defineres som ”prime logistikk-lokaler” på 1020 kroner. Til sammenligning koster den samme kvadratmeteren i Stockholm 570 norske kroner, mens den i København koster 698 kroner. Prisen i våre naboland er med andre ord mellom en halv og en tredjedel lavere enn hos oss. Når man leier et lokale på 10.000 kvadratmeter blir det fort penger av slikt. Lokalet som man i Norge må ut med over 10 millioner kroner i året for å leie får man i Stockholm for 5,7 millioner kroner. I Danmark må man ut med knappe 7 millioner kroner. UNNGÅR TOLLPROBLEMATIKK

Solheim viser blant annet til selskapet Ingram Micro som la ned lageret sitt i Norge. - Mange av de som tidligere hadde større lager i Norge har flyttet disse til Danmark eller Sverige, eller enda lengre sør. For det første er det dyrt i Norge, men samtidig er transport også så billig at de kjører heller om ettermiddagen og natten. Dermed sparer de

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

penger, sier Solheim, som legger til at de på denne måten også unngår tollproblematikk på varer man ikke har fått solgt. - Dersom man skal ta ut varer som man ikke har solgt, så må man avtolle dem igjen. Dette medfører ekstraarbeid, og ved å ha lager i et EU-land, så slipper man dette, sier Solheim. NETTHANDEL

Samtidig som denne typen internasjonale aktører altså flytter ut, så har man også sett et nytt segment som har dukket opp. - Vi ser at de som driver med internetthandel har behov for lager, og i Stor-Oslo-området er etterspørselen etter denne typen arealer stor. Det er slike ting man ser når man har holdt på i 25 år. Det svinger veldig og rammevilkårene endres, sier Solheim. Han forteller at mye av det de leier ut er mellom 10.000 og 15.000 kvadrameter. - Vi har større arealer også, men når vi utvikler disse må vi ta høyde for at vi i fremtiden må ha inn flere mindre leietakere i de samme arealene. Får man til det, så har man arealer med liten grad av ledighet og som det vil være enkelt å leie ut igjen, sier Solheim.

069

LAGER OG LOGISTIKK

Full fart i logistikkmarkedet Etter flere magre år i logistikkmarkedet er nå aktiviteten tilbake for fullt. Flere næringsmeglere rapporter ifølge Colliers om økt aktivitet og fallende yield-nivåer.

B Lager og logistikk Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Aktiviteten innenfor logistikksegmentet har vært svært lavt de siste par årene. Når det gjelder transaksjoner, så har dette segmentet bare stått for under 5 prosent av det samlede volumet, sier analysesjef hos Colliers, Aleksander Gukild. Næringsmegleren har for første gang på flere år gitt ut en ren logistikkrapport, hvor de blant annet har sett på transaksjonsvolumet innenfor dette segmentet. - I årene før 2012 så vi jevnlig at logistikkmarkedet var en viktig bidragsyter til det totale transaksjonsvolumet. I 2012 og 2013 har imidlertid logistikklokaler vært svært lite omsatt, sier Gukild. OPP MED 100 PROSENT

I 2014 har imidlertid dette segmentet igjen skutt fart, og ifølge Colliers ble det i 2014 kjøpt og solgt logistikkeiendom for nesten 7 milliarder kroner, noe som gir en økning på godt over 100 prosent fra 2013. 070

VIL HA: - Utenlandske investorer er i økende grad interessert i Norge generelt, og kanskje logistikkeiendom spesielt, sier Aleksande Gukild, analysesjef hos Colliers.

- Dette bidro også til rundt 12 prosent av det totale transaksjonsvolumet for 2014 på rundt 57 milliarder, sier Gukild. Sterke bidragsytere til dette totalvolumet av logistikkeiendom er ulike syndikater. Syndikatene har over lang tid, også i 2012 og 2013 vært interesserte i å investere innenfor logistikkeiendom, men utfordringer knyttet til høy kostnad med tanke på finansiering og tilgang til de riktige prosjektene har medført at transaksjonsvolumet til disse aktørene har holdt seg på lave nivåer før i år. - Den største transaksjonen innenfor logistikksektoren i år var kjøpet av Coops nye bygg på Gardermoen der tilslutt MøllerGruppen Eiendom og Stokke Industri III AS gikk av med seieren i en heftig budrunde mot flere aktører som endte på en pris rundt 1.3 milliarder, sier Gukild. INTERESSE FRA UTLANDET

Interessen fra utlandet har de senere årene tatt seg kraftig opp, og i 2014 stod utenlandske aktører bak en markant andel av handlene. Tradisjonelt har det først og fremst sentrale kontoreiendommer som har vært interessant, men nå har de også rettet blikket mot logistikk. - Flere av de store globale fondene investerte i 2014 i logistikkeiendom i Norge, blant annet Starwood Capital Group og BlackRock ESTATE MAGASIN | N°2 2015

i tillegg til 90North og Cordea Savills. Utenlandske investorer er i økende grad interessert i Norge generelt, og kanskje logistikkeiendom spesielt, sier Gukild. Han forteller at de de jevnlig snakker med utenlandske investorer som ønsker å entre det norske markedet, og også de som allerede har gjort dette. PRESS PÅ YIELDEN

Den økende interessen for logistikkeiendommer har naturlig nok ført til et press på yielden. - Yield-nivåene i logistikkmarkedet har vært stabilt over flere og dette har tradisjonelt vært en sektor der vi har sett relativt liten bevegelse rundt yield- og leienivåer. Den siste tiden har vi derimot sett en reprising i markedet med sterkt fallende yield-nivåer, spesielt blant de beste eiendommene, sier Gukild. Dette sammenfaller med bankenes utlånsvillighet og sterkt synkende marginer på finansiering og ikke nødvendigvis noen kraftig økning i leieprisene. - Vi ser at leieprisene fremdeles er stabile i de nær sagt alle områder, sier Gukild.

HVA SKAL SKJE MED

LIVSVERKET NÅR DU

GIR DEG?

Mange gründere har bygd opp store verdier i blant annet fast eiendom. På et tidspunkt må man vurdere om verdiene skal overføres til neste generasjon eller realiseres. Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893 og er en betrodd rådgiver for mange familier og familieselskaper. Våre advokater har lang erfaring i å bistå med planlegging og salg av familieaksjeselskap, gjennomføring av generasjonsskifter og med familieavtaler, ektepakter og testamenter. Jo tidligere du tar kontakt, jo større er sjansen for å sikre verdioverføringen mellom generasjonene på en måte alle kan bli enige om. Se mer på hjort.no/familieeide-foretak.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

071

LAGER OG LOGISTIKK

Stor lagerbeholdning av logistikkbygg Lagerbeholdningen av logistikkbygg er i enkelte områder svært stor, og mange eiendommer bør nok etter hvert benyttes til annet formål.

B Lager og logistikk Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det er stor forskjell i ledighetsgraden i de ulike områdene, sier Sondre Hybertsen, analytiker hos Colliers International. Selskapet er for første gang på mange år ute med en egen logistikkrapport. De har blant annet kommet frem til at ledigheten i dette segmentet i Stor-Oslo er på 10,6 prosent. De har også sett nærmere på de enkelte områdene, og her har de funnet relativt store ledighetsforskjeller. - Det er naturlig at det vil være stor ledighetsforskjell i de ulike områdene i logistikkmarkedet. I flere av områdene slik som for eksempel Groruddalen er det mange eldre, ugunstige bygg med mange forskjellige små leietakere med ulike kontraktutløp til forskjell fra for eksempel Gardermoen der det primært er enbrukere på lange kontrakter på de nye byggene, sier Hybertsen. BØR BRUKES TIL NOE ANNET

Analytikerne i Colliers International har blant annet kommet frem til at det er over 20 prosent ledighet i Groruddalen, som også er det området i Stor-Oslo med flest kvadratmeter logistikkbygg. De sier at en ledighet på over 20 prosent kan virke høyt, men at de tror det reelle tallet er enda høyere. - Vi tror at en del bygg som har stått ledig lenge ikke lenger blir aktivt markedsført og dermed ikke kommer med i vår telling. Vi

072

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

tror derfor at den reelle ledigheten er enda høyere. Hvis vi inkluderer tomteareal vil dette bety at det finnes flere hundre tusen kvadratmeter ledig bare i Groruddalen, sier Hybertsen. Han forteller at med tanke på de økende tomteprisene i området, så er det nærliggende at mye av dette arealet vil finne alternativ bruk i løpet av kommende år. - Mens leieprisene holder seg stabile, så er tomtekostnadene økende. Dette vil øke presset på å bruke disse eiendommene til noe annet enn logistikk og industri, sier Hybertsen. BLIR FORT UTDATERTE

Når det gjelder de andre logistikkområdene, så er det en del områder med et samlet mindre volum, noe som gjør at ett ledig bygg kan gi store utslag på den samlede ledigheten. - Men det vi ser er at bygg som blir stående lenge ledig fort risikerer å bli utdatert og dermed ikke møte leietagers krav. Tilgangen på tomter, spesielt i nyere områder som Gardermoen, Ski og Vestby er fremdeles god og mange vil da foretrekke å bygge nye bygg fremfor gamle eiendommer da det heller ikke er like stort press på tomtekostnader i alle områder, sier Hybertsen.

Fakta logistikklokaler

Leiepris

Yield

Ledighet (prosent)

Groruddalen:

1200,-

Ski

1100,-

Lørenskog

1050,-

6,1

Skedsmo

1000,-

6,2

Gjelleråsen

900,-

6,3

Kløfta/Gardermoen

950,-

Vinterbro

900,-

6,5

Vestby

800,-

6,7

Lier

800,-

6,7

Rud

1100,-

6,5

Drammen

900,-

6,4

Moss

700,-

7,1

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Vi tror at en del bygg som har stått ledig lenge ikke lenger blir aktivt markedsført og dermed ikke kommer med i vår telling. Vi tror derfor at den reelle ledigheten er enda høyere.

073

Hvordan skal vi løse boligutfordringene? Norge vokser raskt, innen 2030 vil innbyggertallet øke fra 5 til 6 millioner. Stor befolkningsvekst, urbanisering og infrastrukturbehov stiller krav til nye grep innen byutvikling og boligbygging. Tiden er knapp. På konferansen vil politikere, eiendomsutviklere og arkitekter bli utfordret til å dele sine tanker om fremtidsrettet boligbygging, og hva som treffer etterspørselen. Vi stiller spørsmål som: Hva må til for å lykkes i utviklingen av gode boligprosjekter i et vanskelig marked? Holder det med vakre og levende boliger? Og ikke minst, hvordan kan boligutviklere matche dagens boligkjøpere og fremtidens generasjoner?

Sikre deg plass nå! estatekonferanse.no

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERNE:

DANIEL KJØRBERG SIRAJ

DAVID ZAHLE

Administrerende Direktør

Partner BIG Arkitekter - Danmark

Obos Nye Hjem

Arrangører

074

CECILIE STAUDE Høyskolelektor Institutt for Markedsføring på Handelshøyskolen BI

Samarbeidspartners

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

BAARD SCHUMANN Administrerende Direktør Selvaag Bolig

Se alle foredragsholdere og program på: www.estatekonferanse.no

IVAR TOLLEFSEN

PER WILLY AMUNDSEN

EIRIK ARNESEN

Fredensborg AS

Statssekretær Kommunal- og Moderniseringsdepartement

Banksjef Handelsbanken

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ANNE PIA MØLLENHUS, Teamleder Landskapsarkitekt Link Arkitektur

075 Illustrasjon: LINK arkitektur, MIR og Batteriið arkitekter

SKATT

Eiendomsskatt på næringseiendom I dag benytter ca 80 % av landets kommuner seg av muligheten til å skrive ut eiendomsskatt. I 2013 utgjorde det samlede skatteprovenyet fra eiendomsskatt om lag 8,9 milliarder kroner. I årene fremover må det forventes at flere av de store bykommunene også vil benytte seg av muligheten til å skrive ut eiendomsskatt.

S SKATT Morten Fjermeros

Kommunene kan benytte en eiendomsskattesats på inntil 7 promille av eiendommens brutto omsetningsverdi. Har næringseiendommen en brutto omsetningsverdi på 100 millioner kroner, kan det da årlig kreves inntil 700 000 kroner i eiendomsskatt. Er eieren i skatteposisjon og det hensyntas at eiendomsskatten er fradragsberettiget i alminnelig inntekt, utgjør kostnaden 511 000 kroner per år. Benyttes en skattesats på 3 promille, utgjør kostnaden til eiendomsskatt 219 000 kroner per år. På denne bakgrunn er det viktig at eiendomsaktørene kjenner reglene om eiendomsskatt. I det følgende vil vi fokusere på de reglene vi mener er de viktigste for eiere av næringseiendom i form av kontorer, butikksenter, hoteller, lager m.v. Vi behandler ikke særreglene som gjelder industrieiendommer. TAKSERING

Morten Fjermeros er partner i advokatfirmaet Hjort og arbeider særlig med transaksjoner, skatterett og avgiftsrett samt tvister innen disse rettsområdene. Han har møterett for Høyesterett.

Når kommunen beslutter at det skal utskrives eiendomsskatt i kommunen, oppnevnes det et takstutvalg i kommunen. Takstutvalget skal verdsette eiendommene for eiendomsskatteformål. Taksering skal skje hvert tiende år, og denne taksten legges til grunn for utskrivning av eiendomsskatt i hele 10-årsperioden. Innenfor 10-årsperioden kan det skje omtaksering dersom en eiendom for eksempel deles eller det oppføres eller rives bygg på eiendommen. Dersom det skjer omtaksering,

skal verdsettelsen skje på grunnlag av takstnivået ved forrige alminnelige taksering. Kommunen har ved omtaksering derfor ikke anledning til å fastsette høyere takst under henvisning til at det har skjedd en generell verdiøkning i perioden etter siste alminnelige taksering. VERDSETTELSESPRINSIPPER

Eiendomsskattetaksten skal reflektere eiendommens ”objektiviserte omsetningsverdi”. Ved verdsettelsen skal det ikke tas hensyn til særlige forhold knyttet til den nåværende eieren eller den nåværende eierens forvaltning av eiendommen.. Dette innebærer blant annet at det ikke skal påvirke verdsettelsen at eieren benytter eiendommen i en særlig lønnsom virksomhet eller at det er inngått gunstige leieavtaler. Takstutvalget kan benytte ulike former for sjablonger ved takseringen. For næringseiendom er det vanlig at takseringen skjer ved neddiskontering av antatte fremtidige leieinntekter. Verdsettelsesskjønnet vil typisk baseres på følgende faktiske forhold: i. Byggets art (kontor, lager osv) ii. Beliggenhet iii. Byggets størrelse og kvalitet iv. Ledighetsgrad v. Eierkostnader

Ettersom taksten skal reflektere den objektiviserte verdien av eiendommen, er det ikke avgjørende hvilken faktisk ledighetsgrad eller hvilke faktiske eierkostnader eieren har. Takstutvalget vil i mange tilfeller innhente opplysninger om hvilken leie som er oppnådd for ulike typer av eiendom i ulike deler av kommunen. Denne informasjonen vil danne grunnlaget for å beregne antatte fremtidige leieinntekter for eiendommene i kommunen. På tilsvarende måte utarbeides det retningslinjer for ledighetsgrad og eierkostnader. Videre fastsettes det en neddiskonteringsrente. Selv om det i praksis er godkjent at takstutvalget kan basere verdsettelsen på sjablonger, skal det foretas en konkret vurdering av den enkelte eiendommen. Foreligger det konkrete forhold som har betydning for eiendommens omsetningsverdi og disse forholdene relaterer seg til eiendommen som sådan og ikke eierens individuelle forhold, plikter takstutvalget å hensynta disse ved verdsettelsen. Takstutvalget plikter videre å gi en kort begrunnelse for takseringen. På denne måten kan eieren vurdere hvilke faktiske forhold som er lagt til grunn for verdsettelsen og om det er grunn til å påklage takseringen. Vår erfaring er at næringseiendommer i enkelte kommuner blir verdsatt svært høyt og i mange tilfeller utover omsetningsverdien. Grunnen til dette kan være at takstutvalget for eksempel benytter sjablonger som ikke bygger på et relevant gjennomsnitts- eller erfaringsprisnivå, at utleieverdien av lokalene overvurderes eller at det blir benyttet for lav diskonteringsfaktor. Det er i slike tilfeller viktig å klage over takseringen. I det følgende gjennomgår vi først enkelte av de forhold som kan lede til at et vedtak om eiendomsskatt er ugyldig. Deretter redegjør vi for reglene om klage og søksmål.

TILBAKEBETALING AV EIENDOMSSKATT Er det innbetalt for mye eiendomsskatt, har skattyter rett til å få tilbakebetaling med tillegg av renter (p.t. 6 % p.a.). Tilbakebetalingskravet foreldes 3 år etter at eiendomsskatten er innbetalt. Dette må derfor hensyntas enten ved at foreldelsesfristen avbrytes ved at det kreves dom for kravet eller ved at kommunen frafaller å påberope foreldelse.

FRIST FOR UTSKRIVNING

KLAGE

Eiendomsskatt skal som hovedregel utskrives før 1. mars i skatteåret men før 1. juli i det første året det utskrives eiendomsskatt i kommunen. For at eiendomsskatten skal anses utskrevet i rett tid, må skattelisten være lagt ut til offentlig ettersyn og skatteseddel må være sendt til skattyter innen fristen. Dersom eiendomsskatten utskrives for sent, kan utskrivningen bli ugyldig. Kommunen vil i så fall ikke ha anledning til å innkreve eiendomsskatt for det aktuelle skatteåret.

Fristen for å klage på eiendomsskattevedtak er seks uker. Fristen regnes fra dagen for kunngjøring av eiendomsskattelisten eller fra den dagen skatteseddelen (utskrivningsvedtaket) ble sendt skattyteren, dersom dette er senere. Normalt vil det være en egen klagenemnd for eiendomsskattesaker. Klagen kan gjelde at eiendomsskatten er utskrevet etter 1. mars, verdsettelsen av eiendommen eller andre sider av vedtaket. Klages det over verdsettelsen, er klageretten begrenset slik at det ikke kan klages over samme forhold mer enn en gang i takstperioden (10-årsperioden). Dersom klagebehandling fører til endring til gunst for skattyter, har skattyter på visse vilkår krav på å få dekket nødvendige sakskostnader. Krav om dekning av sakskostnader må fremmes innen tre uker etter at melding om endringsvedtaket har kommet frem til skattyter.

URIKTIG TAKSERING

Det er flere forhold som kan medføre at takseringen er feil og at takseringsvedtaket derfor er ugyldig. Vi vil her fremholde: i. Dersom det i taksten er lagt til grunn et uriktig faktum, for eksempel at utleiearealet er uriktig, vil dette oftest lede til at takseringen er feil og takseringsvedtaket ugyldig. Det er derfor viktig at man kontrollerer de faktiske forholdene som er lagt til grunn ved takseringen. ii. Ved takseringen plikter takstutvalget å likebehandle. Dette innebærer at takstutvalget ikke har anledning til å verdsette enkelte eiendommer forsiktig, for eksempel fordi eieren av eiendommen bor i kommunen eller at virksomheten som eier eiendommen er viktig for kommunen. Likebehandlingskravet gjelder bare i forhold til andre eiendommer i samme kommune. Videre er likebehandlingshensynet ikke til hinder for at ulike metoder anvendes for å finne den objektiviserte eiendommens verdi. Dette må gjelde selv om eiendommene er likeartede. Takstutvalget vil derfor trolig kunne verdsette et kontorbygg på grunnlag av en neddiskontering av beregnet netto kontantstrøm og et annet kontorbygg på grunnlag av teknisk verdi. Dersom de ulike metodene derimot leder til at takseringen av den ene eiendommen blir uforholdsmessig lav og den andre uforholdsmessig høy, kan dette være brudd på likebehandlingsregelen. iii. Dersom eiendomsskattetaksten overstiger eiendommens objektiviserte omsetningsverdi, er vedtaket ugyldig. Dette vil også kunne være tilfellet når kommunen benytter en for lav kapitaliseringsfaktor. Enkelte kommuner gir retningslinjer for hvilken kapitaliseringsrente som skal benyttes, mens andre overlater dette til takstutvalgets skjønn.

SØKSMÅL

Søksmålsfristen i eiendomsskattesaker er seks måneder fra skatteoppgjøret eller endringsvedtaket ble sendt til skattyter. Dersom det ikke er fastsatt annet, kan skattyter utta søksmål selv om det ikke er klaget over vedtaket. Domstolene har i utgangspunktet full prøvelsesrett i saker om eiendomsskatt, men vil være tilbakeholdne med å prøve selve verdsettelsesskjønnet.

SÆRLIG OM FESTEFORHOLD OG LEIETAKERE Plikten til å betale eiendomsskatt påligger eieren av eiendommen, og kommunens krav på eiendomsskatt er sikret med legalpant i eiendommen. I festeforhold vil festeren kun svare eiendomsskatt for byggene, mens bortfesteren svarer for tomtegrunnen. Har festeren rett til å forlenge festeforholdet utover 99 år eller en ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning, er det i praksis lagt til grunn at festeren også svarer for eiendomsskatt for verdien av tomtegrunnen. Når en leietaker gjennom leiekontrakten er pålagt å betale eiendomsskatten, har leietakeren rett til å klage over den verdien som ligger til grunn for eiendomsskatten.

NYHET

PRIVATISERING AV ROM?

– Må være forberedt på at det kan skje Entra har blitt privatisert, og nå kan det gå mot det samme for Rom Eiendom.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Entra har blitt privatisert gjennom en børsnotering av halve selskapet. Nå vil statsminister Erna Solberg konkurranse-utsette NSB også. I NSB-systemet ligger det også et annet eiendomsselskap, nemlig Rom Eiendom. - Hvem som eier oss skal ikke jeg bruke så mye tid på å mene noe om, men vi må nok være forberedt på en privatisering kan finne sted, sier administrerende direktør i Rom Eiendom, Petter Eiken. SLUTT PÅ STATSMONOPOLET

Høsten 2014 ble Entra notert på Oslo børs. Noteringen kom som en følge av at Staten ikke så på det som sin jobb å drifte og forvalte eiendom. - Børsnoteringen er et viktig skritt for å bidra til mangfold og økt privat eierskap i norske bedrifter, sa næringsminister Monica Mæland i forbindelse med noteringen. Statsminister Erna Solberg sa, da hun besøkte Høyres fylkeslag i Bergen i begynnelsen av måneden, at tiden er moden for å også se på NSB. - NSB har hatt monopol i hele vår moderne historie. Det er på tide å prøve noe nytt, sa statsministeren da hun talte til Hordaland Høyre nylig. Hun varslet med det altså slutten på NSB-monopolet, men understreker også at det ikke er aktuelt å legge ned statsbedriften. - Ingenting er vedtatt ennå, og saken er ikke endelig behandlet i regjeringen, understreket Solberg. KLAR TALE: Statsminister Erna Solberg er klar på at Regjeringen åpner for en privatisering av NSB, som igjen eier eiendomsselskapet Rom Eiendom. – Det er på tide å prøve noe nytt, sier Solberg.

078

AVHENGIG AV POLITISKE VINDER

NSB-saken aktualiserer imidlertid spørsmålet om hva som kommer til å skje med Rom

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Eiendom, eiendomsselskapet som er eid av NSB. - Om en privatisering er noe som kommer til å skje vet jeg ikke. Jeg tror det vil være avhengig av hvilke politiske vinder som blåser, sier Eiken. Det er ingen tvil om at vinden som blåser akkurat nå taler for en slik privatisering. - Uansett så må vi oppføre oss som om vi har en privat eier. Jeg har levd et helt liv med en privat, børsnotert eier, som arbeidsgiver, så jeg er ikke så engstelig for det scenariet. Samtidig opplever jeg NSB som en profesjonell eier, sier Eiken. Han mener også at selskapet ikke vil prestert noe bedre om de i dag hadde hatt en privat eier. - Siden 2001 har vi skapt verdier på cirka 1 milliard kroner i året. Jeg tror ikke at vi som et privat selskap ville klart noe bedre enn det, sier han. MÅ OPPRETTHOLDE DENNE EVNEN

Det som er viktig for Eiken er altså ikke hvem som eier selskapet, men at de klarer å beholde evnen til å skape verdier og være med på knutepunktsutvikling. - Jeg tror det er viktig at man ser styrken i et samlet eiendomsselskap og at man ikke splitter opp selskapet. Styrken vår ligger i knutepunktsutvikling, sier Eiken. Det som ifølge ham hadde vært ulykkelig var om man hadde realisert selskapets verdier ved bare å selge unna tomter. - Vi har i stedet tatt ut tomtenes fulle potensial ved å utvikle dem og selge dem som ferdig utviklet. Det har selvfølgelig gitt en helt annen payback enn tomtesalg, sier Eiken.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

079

BYGG OG ANLEGG

Bygge-Norge taper markedsandeler Halvparten av landets bygg og anleggsbedrifter taper markedsandeler i konkurransen med utenlandske aktører.

N NYHETER Gard Sandvig gard@estatemedia.no

- 50 prosent av 1000 medlemsbedrifter vi har spurt, sier de har mistet kontrakter i konkurranse med aktører som kommer fra utlandet, og det er et høyere tall enn tidligere, sier administrerende direktør Jon Sandnes i Byggenæringens Landsforening (BNL). MANGE UTFORDRINGER

BNLs fremtidsbarometer for 2015 taler sitt tydelige språk. Næringen står foran store utfordringer. - Mange av de større bedriftene gjør det relativt bra, med resultatmarginer på tre til seks prosent. Men tall vi har innhentet, viser at nesten 25 prosent av bedriftene har svakere resultater, herunder minusresultat, nullresultat og plussresultat opp til tre prosent. sier Sandnes.

080

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

- Det er fortsatt flere som vil ansette enn som vil redusere bemanningen. Tilgang på kvalifisert arbeidskraft blir trukket frem fra bedriftene som en utfordring. 40 prosent av bedriftene svarer at de ikke får tak i den kvalifiserte arbeidskraften de ønsker, ifølge BNLs undersøkelse. Sammenlignet med 2014, er det markant færre som svarer at den økte konkurransen fra utlandet har ført til økt bruk av utenlandsk arbeidskraft. Det er også en reduksjon i antallet som svarer at det blir mer fokus på kvalitet og produktivitet. - REDUSERER PRODUKTIVITETEN

- Vi ser også at færre tar inn lærlinger på grunn av konkurransen fra utlandet. Denne negative utviklingen så vi først i

SLITER: Mange bygg- og anleggsbedrifter sliter. (Ill. foto)

2014, som blir forsterket i årets undersøkelse, ifølge BNL-sjefen Jon Sandnes. – Mangelen på kvalifisert arbeidskraft hindrer nye investeringer. Permitteringsregelverket slik det nå er utformet, er også en utfordring for bedriftene fordi de tvinges til å si opp ansatte fremfor å permittere. Dette tapper bedriftene for verdifull kompetanse og reduserer produktiviteten, advarer Sandnes. LITT OPTIMISME OGSÅ

34 prosent av landets bygg- og anleggsbedrifter forventer bedre økonomi i år enn i fjor, mens omkring halvparten tror den økonomiske situasjonen forblir uendret. Også dette går frem av BNLs fremtidsbarometer for 2015. Agder-fylkene og Tele-

mark er gjennomgående mindre optimistiske enn resten av landet. FULLFØRER IKKE UTDANNELSEN

I fjor opplevde mange skoler svært lave søkertall innen bygg- og anleggsfagene. I Trøndelag var nedgangen på 30 prosent. De senere årene har antall søkere ligget på rundt 4.000 til VG1 innen bygg- og anleggsfag men i fjor gikk det verre. På landbasis gikk søkertallene ned med 16 prosent fra 2013 til 2014. Det viser seg også at av de som søker seg til bygg- og anleggsutdanningen, faller halvparten fra i løpet av utdanningsperioden.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

FRYKTER UTLENDINGENE: Halvparten av medlemsbedriftene vi har spurt, sier de har mistet kontrakter i konkurranse med aktører som kommer fra utlandet, sier administrerende direktør Jon Sandnes i Byggenæringens Landsforening.

081

BYGG OG ANLEGG

Ny konkursrekord i bygg og anlegg Antall konkurser i bygg- og anleggsbransjen har aldri vært høyere enn i dagens marked.

N NYHETER Gard Sandvig gard@estatemedia.no

- Vi hadde 1600 konkurser i byggenæringen i 2014, og det er 129 flere enn året før. Det tilsvarer en økning på åtte prosent. Aldri tidligere har så mange bygg- og anleggsbedrifter gått konkurs i Norge, sier næringspolitisk rådgiver i Byggenæringens Landsforening (BNL) Jomar Talsnes Heggdal. - Vi må tilbake til 2009 for å finne konkurstall omtrent på samme nivå. Den gang registrerte vi 1477 konkurser i bygg- og anlegg, sier Heggdal. TOPPER KONKURSLISTEN

Bygg- og anleggsnæringen står for mer enn 24 prosent av alle konkurser og tvangsavviklinger her i landet i 2014. Tall fra konkursregisteret viser at 5832 bedrifter/selskaper i norsk næringsliv gikk overende eller måtte avvikle i fjor. Det representerer en økning på 5,6 prosent. FLEST SMÅBEDRIFTER

Jomar Talsnes Heggdal i BNL opplyser at veldig mange av konkursbedriftene i bygg- og anleggsmarkedet er små, og at Oslo-bedrifter topper - Flesteparten av konkursbedriftene i bygg og anlegg har mellom 15 og 20 ansatte, men også et par litt større selskaper måtte legge ned virksomheten i fjor. Valdegruppen, som hadde 150 ansatte, var en av dem, sier Heggdal. Og han legger til: - Det er ikke overraskende flest konkurser i Oslo. Det er jo hovedstaden vår.

082

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

KOSTNADSKUTT KOM FOR SENT

Konkurransesituasjonen i bransjen har hardnet ytterligere til de siste årene. - Mange av bedriftene som har gått konkurs har trappet ned virksomheten over tid, men har ikke klart å kutte kostnadene raskt nok, sier Heggdal. KONKURSBØLGEN FORTSETTER

Konkursbølgen ser ikke ut til å stoppe med det første. Tallet på konkurser og tvangsavviklinger per januar i år ligger på omtrent samme nivå som i januar 2014. Det ble registrert registrert 465 konkurser og tvangsavviklinger i norsk næringsliv i januar i år, mot 459 i samme måned i fjor. Det tilsvarer en økning på 1,3 prosent, ifølge tall fra Konkursregisteret.

Foto: Ole H Krokstrand

BYGG BÆREKRAFTIG I MUR OG BETONG Byggutengrenser www.byggutengrenser.no ESTATE MAGASIN | N°2 2015

083

MILJØ

SANKER HEDER OG ÆRE: Kjøpesenteret Fornebu S.

Dette er årets bygg Kjøpesenteret Fornebus S er kåret til Årets Bygg 2014 under årets Byggegalla på Radisson Blu Plaza hotel.

IMPONERER

MILJØ Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

084

Kjøpesentret Fornebu S er tegnet av AMB Arkitekter AS og utført av Skanska Norge AS for KLP Eiendom AS. - Dette er en lagseier. Det står utrolig mange dyktige folk bak prosjektet. Ambisjonene vi hadde da vi begynte planleggingen av Fornebu S var skyhøye og det var tusen små detaljer som skulle på plass. Det er noe spesielt ved å vinne Årets Bygg her hjemme. I tillegg fikk Fornebu S nylig to priser under BREEAM Awards i London (se annen sak på disse sidene), sier administrerende direktør Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom.

– Dette er det første kjøpesenter i verden som har oppnådd klassifiseringen Outstanding i

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

– Dette er det første kjøpesenter i verden som har oppnådd klassifiseringen Outstanding i BREEAM

BREEAM og prosjektet imponerer med høy kvalitet i materialer, fremtidsrettede løsninger og god bygningsmessig utførelse, sier juryleder Arne Skjelle. Juryen sier om vinnerprosjektet at det er: «Et resultat av en ambisiøs byggherre og god samhandling gjennom hele planog byggeprosessen. Prosjektet gir retning som forbilde for bærekraftig bygging og fremtidig lokal by- og stedsutvikling». Fornebu S konkurrerte i finalen med Bjørnsletta skole, Oslo, utført av Veidekke, Hamar Kulturhus, utført av Martin M. Bakke AS, Hurdal skole, utført av Agathon Borgen AS og Powerhouse, Kjørbo utført av Skanska Norge AS. JURYEN

Juryen bestod av Arne Skjelle, direktør BNL, Kari Sandberg, adm. direktør i EBA, Morten Lie, direktør DiBK, Kjersti Folvik, daglig leder NBGC, Bjørn Erik Selnes, direktør Statens vegvesen, Harald Martin Gjøvaag, Alliance arkitekter AS og Arve Brekkhus, sjefredaktør Byggeindustrien/bygg.no.

FAKTA OM BREEAM BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) er verdens eldste og mest brukte miljøklassifiseringssystem for bygninger. Per i dag er 250.000 bygg klassifiserte og over en million registrerte bygg til klassifisering. Metoden er basert på at man scorer poeng innen ulike energi- og miljøemner, og totalt oppnådd poengsum avgjør endelig nivå; Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding. BREEAM-NOR er den norske utgaven som er tilpasset norske lover, forskrifter, standarder og beste praksis her til lands.

Utklasset konkurrentene Kjøpesenteret Fornebu S gikk helt til topps i kategorien varehandel i BREEAM Awards. I tillegg vant de publikumsprisen Your BREEAM.

STERKE KONKURRENTER

NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Konkurransen ble avholdt i London og det var på forhånd stor spenning til om Fornebu S ville vinne konkurransen. - Dette var utrolig gøy. Vi som har levd med dette prosjektet i flere år vet jo hvilke kvaliteter prosjektet har og vet hvor mye arbeid som er lagt ned. Da er det selvfølgelig ekstra hyggelig at også andre har fått øynene opp for kvalitetene til bygget vårt, sier Harald Augestad, som har vært KLP Eiendoms prosjektleder gjennom hele planleggings- og byggeprosessen. Fornebu S er det første kjøpesenteret i verden som har oppnådd toppscore i miljøklassifiseringsordningen BREEAM. 89,5 % av mulige poeng er oppnådd i prosjekterings- og designfasen, og det innenfor følgende emner; energi, ledelse, materialer, helse og innemiljø, transport, arealbruk og økologi, forurensning, avfall og vann. Dette er godt over grensen for å klassifiseres som Outstanding.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

Fornebu S konkurrerte mot kjøpesenter og store supermarkeder i Tyskland, Polen, England og Sverige. Til sammen var det fem nominerte i klassen nybygg varehandel og disse var Citti Park Flensburg (Tyskland), Tarasy Zamkowe (Polen), John Lewis Ashford (England) og Mall of Scandinavia i Stockholm (Sverige). Det ble av juryen trukket frem at Fornebu S har gjort mye for å tilrettelegge for publikum, og for at senteret kan brukes som en læringsarena for energi og miljø. Hundeparkeringen og blomsterengen på taket ble nevnt spesielt. - Det er bare å ta av seg hatten og gratulere med et meget solid prosjekt og velfortjente priser. Her har alle involverte strukket seg det lille ekstra, og prosjektet er et foregangseksempel på godt samarbeid mot felles mål. Disse prisene er en seier for prosjektet, men også for BREEAM-NOR, og er et bevis på at norsk byggenæring kan levere bygg i verdenseliten, sier daglig leder Kjersti Folvik i Norwegian Green Building Council. Fornebu S har et handelsareal på ca 25 000 kvadratmeter og åpnet 14. oktober 2014. AMB Arkitekter tegnet de første skissene til prosjektet i 2009, og har sammen med totalentreprenør Skanska spilt en viktig rolle i å virkeliggjøre ett nytt sentrum på Fornebulandet.

085

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

086

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder. Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

087

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

088

Dramaturgiens virkemiddel «Det er som et tempel, uten at det er et religiøst sted, bare et tempel for å dyrke seg selv.»

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

089

VERDENS VAKRESTE BYGG

Du forandrer sinnsstemning underveis. Det høres veldig filosofisk ut, men det er jo ikke så mange bygg som er slik. Vanligvis kommer du bare rett inn i bygget, så er du der. Men det du opplever her er å komme i riktig sinnstilstand før du entrer spaet og vannet.

–

090

– Bygget er satt rett ned i landskapet, og er en del av terrenget. Det finnes ikke prangende, men er diskret utformet. På innsiden derimot er det som å komme til en annen verden. Samtidig formidler det natur, rom og arkitektur på en veldig flott måte, sier Odd Klev, arkitekt og partner i a-lab. Over de eneste varme kildene i Graubünden Canton i Sveits, ligger Therme Vals – et spa som kombinerer en komplett sanseopplevelse designet av mesterarkitekten Peter Zumthor. Klev husker godt sitt første besøk. Det var under prosjekteringen av Statoil-bygget på Fornebu, der han var ansvarlig partner. En periode arkitekten beskriver som svært intens, der prosjektgruppen blant annet reiste på en omfattende inspirasjonstur. Thermal Baths var siste stopp på reisen, men her stoppet også veien og tiden… – Vi tok buss til alpene, helt opp i enden av en dal i Sveits – det er en veldig lang tur, før veien stoppet ved Thermal Baths. Du kommer ikke lenger og her stoppet alt, til og med begrepet om tid, forteller han. For å komme inn til huset, går du gjennom bakken. Og du vet ikke at du har entret

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

et bygg før du er inne. Deretter åpenbarer bygget seg gradvis, og du må igjennom flere filter før du kommer ut i rommene. – Du forandrer sinnsstemning underveis. Det høres veldig filosofisk ut, men det er jo ikke så mange bygg som er slik. Vanligvis kommer du bare rett inn i bygget, så er du der. Men det du opplever her er å komme i riktig sinnstilstand før du entrer spaet og vannet. REN MAGI Vann er et gjennomgående tema

og binder bygget sammen. Samtidig møter du lokal stein veldig tidlig og den tar deg med videre til garderoben, korridoren og til selve spaet. – Du kan ikke gå rett ut i vannet, du må bevege deg igjennom en del rom først. Det er en kompleks samling av store vannbasseng, der alle er delt opp i ulike områder med lukkede funksjoner og forskjellige temperaturer, forklarer Klev. Arkitekten tilbrakte et helt døgn i Thermal Baths. Der opplevde han hvordan rommene og vannet forandret seg i takt med det naturlige lyset – en magisk stemning og følelse. – Jeg husker veldig godt en oppvisning med seks stykker som blåste og spilte i flere meter

Therme Vals er et kurbad som ble tegnet av den sveitsiske arkitekten Peter Zumthor og sto ferdigstilt i 1996. I 1998 ble det fredet.

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

091

VERDENS VAKRESTE BYGG

Veggene i bygget er konstruert av en lokal stein i forskjellig tykkelse. I hver blokk er et rom. Det er enten et kaldtbad, varmebad, dusj eller et rom for massasje eller avslapning.

lange alpehorn i det største rommet – hele gulvet vibrerte. Rundt dem stod det 100 japanere helt «linet up» og bare lyttet. Jeg tenkte at dette er en helt annen planet, en annen verden – jeg ble helt satt ut, ler han. Thermal Baths var et bygg arkitekten hadde hørt om i mange år, men ettersom det er litt utilgjengelig, må du virkelig ha lyst til å oppsøke det for å reise dit. – Når man har hørt så mye om et bygg og mange har skrytt av det, da blir jeg veldig redd for å bli skuffet, for jeg har blitt det så mange ganger før. Det er gjerne slik med bygg at noen av dem er veldig flotte, men kanskje mindre enn det man hadde trodd, muren er feil eller beliggenheten er rett ved en motorvei.

092

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

– Det blir som å gå på visning til det du tror er drømmeboligen, men så ligger den rett i Sinsenkrysset og det har man ikke skjønt før man kommer dit, ler han. BERGTATT Klev, som selvfølgelig har sett flere arkitektoniske mesterverk har aldri opplevd et bygg som har gitt han en lignende sinnsro. – Det var en helt spesiell høytidsstemning, akkurat som den du får i kirken, men frikoblet fra all religion. Jeg var i en veldig stresset sinnstilstand når jeg besøkte Thermal Baths, for det var mye som skulle på plass på Fornebu. Men den forsvant med en gang, forteller han. For selv om Thermal Baths ikke er fristilt fra

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

093

VERDENS VAKRESTE BYGG

NAVN: ODD KLEV, ALDER: 45 Aktuell: Arkitekt og partner i a-lab Utdannelse: Sivilarkitektstudiet ved NTH (1993) Utvalgte Bygg: Statoil-bygget på Fornebu Portal-bygget på Fornebu PWC-bygget i Bjørvika Søgne Rådhus Monier-bygget (drv 134) Priser: Europe 40 under 40 award (Emerging young architects) WAF- AWARD Beste kontorbygg (Statoil Fornebu) 2013 WAF- AWARD Beste Boligbygg (Bygg B-barcode) 2014 WAN-AWARD Sstatoil Fornebu) 2013 City Prisen (Barcode)

094

omgivelsene var komposisjonen så sterk at byggene rundt ble uvesentlige for arkitekten. – Bygget gjør ikke så mye ut av seg i eksteriøret. Det er skutt inn i terrenget, og fasaden fra veien ser du nesten ikke. Ovenfra er taket dekket med gress og går i ett med omgivelsene, forklarer han. Det er interiøret som gjør inntrykk. Spaet er et flott sted med vann, lokalstein og lysutslippet fra taket. Bygget er satt samen av ulike moduler som ikke står inntil hverandre. Det er en tung konstruksjon i betong, med store vinduer som gir rikelig med naturlige lyskilder og vakker utsikt, men Klev understreker at du ikke bader i lys, slik vi ofte er vant til. – Lyssettingen skaper godfølelsen, samtidig som du føler en nærhet til naturen. Nesten alt er bygd opp av bergmaterialer, med noe glass og metall. Utover dette er det kun lokal stein, som er brukt med stor respekt. Det ser litt tilfeldig ut, men Zumthor har brukt mye tid på å finne et system. Alt går jo opp i moduler og passer ved døråpninger, påpeker han. Garderoben i knallrødt ble et overraskende element for arkitekten. – Det er nesten litt små «tacky», men det er den eneste fargen som er brukt, med et materiale som skinner. Du ville aldri trodd at dette var garderoben i spaet. TIDLØST DESIGN Anlegget er ment for å stoppe tiden, og det er nettopp denne følelsen du får av å gå inn. – For meg var det en opplevelse å bare være i bygget, det var nok. Dette huset som ligger integrert i et litt større anlegg, er designet sånn at det ser ut som det lå der først. Det er bygd en del hotell der på 60-70-tallet, og dette bygget kom på slutten av 90-tallet. Men husene rundt interesserer meg ikke, sier han. Tidløs design er det alle arkitekter jobber mot ifølge Klev. Derimot er det få som får det til. – Her har arkitekten fått det til. Bygget består av rene flater, lysutslipp og er designet som en grotte som er gravd inn i terrenget, med gress på taket. Det er en helt spesiell stemning og ro. Jeg leste et sted at Zumthor ikke ville ha noe klokke der, slik at den indre klokken skal begynner å tikke. Jeg tenker at dette er en deilig fusjon. Det er som et tempel, uten at det er et religiøst sted, bare et tempel for å dyrke seg selv.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ARKITEKTENS ANSVAR Bygget har inspirert Klev. Han liker spesielt godt ideen om å forberede seg til noe større. Det å lage konsekvenser i et bygg, og ikke bare kaste seg ut i ting, men gi brukerne mulighet til å forbedre seg litt. – I Statoil-bygget kommer du først til et veldig lavt sted, før du kommer ut til det enorme rommet. Noe av tanken bak dette, er at man ikke trenger å bli kastet inn i den store opplevelsen med en gang, slik som i Thermal Baths. Men bruke litt tid til å bygge opp dramaturgien. Litt som et musikkstykke at du må bygge det opp til et makspunkt, for så å bygge det ned igjen, sier arkitekten. – Thermal Baths ser ut som en del av en fjellside, det tar ikke noe utsikt fra noen av de andre byggene. Jeg tenker en del på det når vi tegner bygg, hvordan det kan få minst mulig fotavtrykk i situasjonen, og hva det gir tilbake. Dette er ting vi kan lære av bygget, fortsetter han. Likevel er Klev er mest imponert over hvordan arkitektur kan forandre hele sinnsstemning, fra å være stresset i en verden til å føle seg helt rolig og avslappet i en annen. – Gjennom å gjøre en del grep og god dramaturgi kan arkitektur bidra til å endre sinnsstemningen, selv om vi i utgangspunktet gjør det helt selv inne i hodet vårt. Thermal Baths er et godt eksempel på hvor sterkt god arkitektur kan oppleves. Det viser at vi har et stort ansvar som arkitekter, så når vi setter fra oss ting i verden må vi være beviste på det, avslutter han.

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater. Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

095

JUSS

ANSVARLIGE FORETAK I BYGGEPROSJEKTER:

Kan bli erstatningsansvarlig overfor boligkjøpere Høyesterett har nylig avsagt en dom i en sak hvor et borettslag kjøpte en eiendom med så store mangler at kjøpet kunne vært hevet, men hvor borettslaget ikke fikk dekket sitt mangelskrav mot utbygger. Dommen gjør det klart at boligkjøpere i et slikt tilfelle kan gjøre mangelskravet gjeldende mot foretak som har påtatt seg ansvaret for utførelse eller kontroll overfor bygningsmyndighetene.

J JUSS Rune M. Nilsen

Rune Nilsen er advokatfullmektig i advokatfirmaet CLP og arbeidet på den aktuelle saken sammen med advokat Egil Jarslett, som var prosessfullmektig for borettslaget i lagmannsretten og for Høyesterett.

096

For aktører i byggebransjen som vurderer å påta seg rollen som ansvarlig kontrollerende eller ansvarlig utførende foretak i byggeprosjekter, medfører avgjørelsen at foretakene må sørge for å ha gode rutiner for å unngå at bygg blir oppført med feil og mangler. Gjør ikke foretakene en god nok jobb med dette, kan resultatet bli erstatningsansvar overfor senere eier av bygget. Det tillegges at dommen er avsagt under dissens i Høyesterett (3-2). MISLYKKET OMBYGGING

I dommen av 5. mars i år beskriver Høyesterett at bakgrunnen for saken er en "fullstendig, men helt mislykket" ombygging av en eldre tømmerbygning til åtte leiligheter. Et investeringsselskap kjøpte en gammel tømmerbygning oppført på midten av 1800-tallet, og lot i stor grad ukvalifiserte øst-eu-

ropeiske arbeidere gjennomføre det som i salgsprospektet for leilighetene ble omtalt som en "totalrehabilitering". Utbygger engasjerte Boligbyggelaget Romerike (Bori) som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende overfor bygningsmyndighetene. I avtalen mellom Bori og utbygger var det bestemt at Bori kun skulle gjennomføre en "stikkontroll" av byggearbeidene. Som en konsekvens av at Bori kun utført "stikkontroller", ble en rekke betydelige og alvorlige mangler ved eiendommen ikke oppdaget. Høyesterett omtalte feilene ved bygningen som "massive", og trakk særlig frem feil knyttet til isolasjon, vindsperre, utette brannskiller og eldre fukt- og råteskader som var forsøkt tildekket med ny kledning. Til tross for at bygningen hadde store feil og mangler, avga Bori en kontrollerklæ-

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ring overfor kommunen om at det ikke var avdekket feil eller mangler som hindret verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Kort tid etter overtakelse ble det klart for borettslaget som overtok bygningen at "totalrehabiliteringen" var gjennomført på en lite tilfredsstillende måte, og at eiendommen hadde store mangler. Borettslaget tok derfor ut søksmål mot utbygger og Bori med krav om erstatning for økonomisk tap som følge av manglene. I tingretten ble utbygger dømt til å betale erstatning, mens Bori ble frifunnet fordi det etter tingrettens syn ikke var noe å utsette på kontrollen Bori hadde gjennomført. Lagmannsretten vurderte dette annerledes, og ila erstatningsansvar for både utbygger og Bori. Utbygger og Bori anket til Høyesterett, men det var kun

Bori-saken som Høyesterett fremmet til behandling. Lagmannsrettens dom – hvor utbygger var dømt til å erstatte borettslagets økonomiske tap – ble dermed rettskraftig. Utbygger hadde imidlertid ikke penger til å innfri noen del av kravet. UFORSVARLIG Å GI KLARSIGNAL VED STORE FEIL OG MANGLER

Høyesterett kom til at borettslaget kunne kreve sitt tap erstattet av Bori, som ifølge Høyesterett ikke hadde opptrådt forsvarlig ved å gi klarsignal til å ta i bruk et bygg med store feil og mangler. Bori hadde ikke overholdt de grunnleggende kravene til byggekontroll som følger av planog bygningslovens regler om ansvarlige foretak, som blant annet fastslår at det ansvarlige foretaket skal kontrollere at tiltaket er i samsvar med byggetillatelse og gjeldende lover og

regler. Foretaket skal også kontrollere at avvik blir utbedret, og eventuelt varsle kommunen dersom avvikene ikke lukkes. Høyesterett fant det klart at Bori, gjennom sin "stikkontroll", ikke hadde overholdt disse kravene på en forsvarlig måte. Det var derfor grunnlag for erstatningsansvar i medhold av den alminnelige regelen om arbeidsgiveransvar i skadeserstatningsloven § 2-1. KONSEKVENSER FOR AKTØRER I BYGGEBRANSJEN

Høyesterett slår fast at ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende foretak kan bli holdt til ansvar overfor boligkjøpere hvor det ansvarlige foretaket ikke har overholdt sine plikter etter planog bygningsloven. Dette gjelder uten hensyn til hva som er avtalt med utbygger om omfanget av kontrollen eller ansvarsbegrensninger i avtalen med utbygger.

Det har tidligere vært hevdet at ansvarlige foretak som ikke overholder sine plikter overfor kommunen utelukkende kan møtes med sanksjoner fra offentlige myndigheter, og at det kun i helt spesielle tilfeller kunne bli aktuelt med erstatningsansvar fra boligeiere. Høyesterett gjør det nå klart at boligeiere kan kreve erstatning fra ansvarlige foretak for brudd på reglene i planog bygningsloven. Det er likevel viktig å merke seg at Høyesterett i dommen utelukkende tar stilling til situasjoner hvor et bygg har "så store mangler med hensyn til lovbestemte krav at disse ville ha gitt grunnlag for heving av kjøpet overfor selger". Det er derfor grunn til å tro at ansvar først og fremst vil være aktuelt i saker hvor det er relativt alvorlige mangler som har blitt oversett.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Høyesteretts avgjørelse gjør det klart at selskaper som påtar seg rollen som ansvarlig utførende eller ansvarlig kontrollerende foretak i et byggeprosjekt eksponerer seg for mulig erstatningsansvar overfor kjøper av eiendommen. Dette er en risiko som tidligere har vært relativt liten, og som det er grunn til å tro at ansvarlige foretak ikke har viet særlig oppmerksomhet. Avgjørelsen i saken kan føre til endringer i forsikringspraksis, da dommen er helt klar på at eventuelle ansvarsbegrensninger i avtalen med utbygger ikke kan gjøres gjeldende mot tredjeparter. Det vil også kunne oppstå etterspørsel etter forsikringer med høyere forsikringssummer, og det kan heller ikke utelukkes at forsikringsselskapene vil innføre strengere rutiner for tegning av slike forsikringer.

097

JUSS

En annen konsekvens av dommen er at praksisen med "utlån" av ansvarsretter blir en risikosport. For å bli godkjent som ansvarlig foretak overfor kommunen må visse grunnleggende forutsetninger være på plass. Mange byggeprosjekter startes av aktører som ikke oppfyller disse forutsetningene. Det finnes derfor en rekke eksempler på byggeprosjekter som igangsettes basert på at et godkjent foretak "låner ut" sin ansvarsrett til partene i byggeprosjektet ved å påta seg ansvaret overfor kommunen. I avtalene med aktørene i prosjektet er det ofte avtalt at det ansvarlige foretaket ikke skal ha noe ansvar for eventuelt økonomisk tap som måtte oppstå i prosjektet. Etter Høyesteretts dom fremstår en slik praksis som svært risikabel, da det ansvarlige foretaket ikke kan unnskylde seg med at avtalen med utbygger ikke var ment å ha noen realitet. BEDRE SIKKERHET FOR BOLIGKJØPERE

En ikke helt uvanlig situasjon for boligkjøpere som oppdager mangler ved sin nye bolig, er at utbyggerselskapet går konkurs kort tid etter byggeprosjektet er ferdig, og at boligkjøperen ikke får dekket sitt eventuelle økonomiske krav som følge av manglene. I slike tilfeller er det mange boligkjøpere som står fortvilet tilbake med en mangelfull bolig, men uten noen å holde til ansvar for situasjonen

som er oppstått. I motsetning til situasjonen i flere andre land, finnes det i Norge svært få garanti- eller forsikringsordninger som kan komme boligkjøpere til unnsetning i slike tilfeller. Høyesteretts avgjørelse innebærer at boligkjøpere, i alle fall i de mest alvorlige mangelssakene, nå har en mulighet for å hente seg inn ved å gå etter det ansvarlige foretaket i byggeprosjektet. Det er derfor grunn til å tro at flere boligkjøpere i fremtiden vil få kompensert tap som forbrukeren tidligere ikke hadde noen å holde ansvarlig for. Avgjørelsen vil også ha betydning for byggeprosjekter som allerede er avsluttet, selv i tilfeller hvor boligeieren allerede har overtatt eiendommen. Kravet mot det ansvarlige foretaket må imidlertid fremsettes innen utløpet av den alminnelige foreldelsesfristen.

slik effekt vil derfor kunne føre til at flere boliger ferdigstilles uten alvorlige feil og mangler, noe Høyesterett også trekker frem som et av argumentene for å pålegge ansvarlige foretak erstatningsansvar. Også fra et samfunnsperspektiv vil det være fordelaktig at flere feil oppdages under byggeprosessen, fordi kostnadene ved å oppdage og utbedre feil og mangler da i større grad veltes over på aktørene i bransjen fremfor å hvile på den enkelte forbruker.

«Det er grunn til å tro at ansvarlige foretak vil skjerpe både omfanget av kontrollen og egne rutiner for å unngå å havne i ansvar overfor kjøper av eiendommen»

BEDRE KVALITET PÅ BYGNINGER?

En annen effekt av Høyesteretts avgjørelse vil kunne være økt kvalitet på bygninger som oppføres. Det er grunn til å tro at ansvarlige foretak vil skjerpe både omfanget av kontrollen og egne rutiner for å unngå å havne i ansvar overfor kjøper av eiendommen. Dette kan forhåpentligvis igjen lede til at flere feil oppdages under byggeprosessen, og følgelig utbedres før eiendommen overleveres til den senere kjøperen. En

KJELL A NORDSTRöM + FOSTER AND PARTNERS+ DEG? 098

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

T R E K K I S R E R E VI LEV N E D Y Ø H I D I E B R FAGA 0

22 22 66 0

hoyden.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

099

JUSS

Due diligence-funn prisavslag eller utbedringsplikt?

100

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

Ved kjøp av næringseiendom, enten direkte eller gjennom erverv av aksjer, gjennomføres det som regel en mer eller mindre omfattende due diligencegjennomgang av eiendommen fra kjøpers side. I noen tilfeller avdekker kjøper negative forhold ved selve eiendommen før kjøpekontrakten er inngått, som kreves kompensert av selger. Hvordan kompensasjon ytes, og eventuelt utbedring faktisk gjennomføres, kan ha stor betydning for partene.

J JUSS Bjørn Slaatta Andreas Mello-Kildal

I mange tilfeller vil et negativt forhold avdekket i due diligence(DD) mest hensiktsmessig håndteres gjennom et prisavslag fra selger. Typisk der det negative funnet er vanskelig å få utbedret, eller er av en slik karakter at kjøper selv ønsker å forestå utbedring av forholdet. Prisavslaget ytes normalt som et fremforhandlet fast beløp, som fullt og endelig oppgjør for det avdekkede forhold. I enkelte tilfeller kan det være hensiktsmessig å avtale et prisavslag tilsvarende faktisk utbedringskostnad, dette omtales nedenfor. Fordelen med en fast engangskompensasjon sett fra selgers side er at forholdet er løst og avgjort gjennom dette prisavslaget. Ytterligere diskusjoner, oppfølging mv. tilknyttet forholdet er avskåret. Kjøper på sin side må ta stilling til om det foreslåtte beløpet sannsynligvis vil være nok til å dekke kostnadene kjøper eller eiendomsselskapet vil pådra seg ved gjennomføring av faktisk utbedring, eller dekke det reelle verdiminus forholdet utgjør dersom det ikke er mulig å utbedre. Risikoen for kostnadsoverskridelser eller beregningsfeil, ligger således på kjøper ved et fast prisavslag som valgt kompensasjonsmekanisme.

Beløpsmessig bør et prisavslag for forhold som kan utbedres, tilsvare den faktiske kostnaden ved utbedring, herunder hensyntatt eventuelle skatte- og avgiftsmessige effekter. Inngående merverdiavgift på utbedringskostnadene kan fradragsføres dersom kjøper eller eiendomsselskapet som skal utbedre forholdet er frivillig registrert og leier ut arealene til fullt ut merverdiavgiftspliktige eller kompensasjonsberettigede leietakere. Skatterettslig vil utbedringskostnaden kunne fradragsføres direkte eller aktiveres til avskrivning på skattesaldo. Prisavslaget bør fremforhandles til den reelle kostnaden som kjøper eller eiendomsselskapet vil ha, hensyntatt fradragsrett for inngående merverdiavgift, skattemessig fradragsrett for kostnader og tidfestingen av den skattemessige fradragsføringen. Til illustrasjon vil en mangel som koster NOK 100.000 inklusive merverdiavgift å utbedre, i mange tilfeller lede til et prisavslag på ca. 58 % av utbedringskostnaden - forutsatt at kjøper eller eiendomsselskapet får fradrag for inngående merverdiavgift og kostnaden skatterettslig kan fradragsføres direkte.

Må kostnadene aktiveres skattemessig bør det foretas en konkret nåverdivurdering av avskrivningene, herunder hensyntatt relevant avskrivningssats for ulike saldogrupper. Nåverdien av fradragene bør normalt redusere den kompensasjon som partene blir enige om. Et annet spørsmål kjøper og selger må ta stilling til, dersom valgt transaksjonsstruktur er salg av aksjer i et eiendomsselskap, er hvorvidt kompensasjonen skal ytes i form av reduksjon av "eiendomsverdien" eller i form av reduksjon av aksjekjøpesummen. Dersom eksempelvis eiendomsverdien reduseres som følge av det avdekkede forhold, vil dette igjen kunne medføre at kjøper mottar en lavere skatterabatt gjennom kjøpesumsberegningen enn dersom kompensasjonen ytes som en reduksjon i aksjekjøpesummen. Både kjøper og selger må således vurdere, og sørge for å avtalefeste klart, hvordan kompensasjonen skal ytes, og hvordan denne skal innvirke på kjøpesumsberegningen for øvrig. AVTALE OM UTBEDRING

I noen tilfeller ønsker selger selv å forestå utbedring av mangelen fremfor å yte en engangskom-

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Bjørn Slaatta er partner i Advokatfirma DLA Piper Norway DA. Andreas Mello-Kildal er fast advokat i Advokatfirma DLA Piper Norway DA.

101

JUSS

pensasjon til kjøper. Dette kan skyldes at selger mener å kunne utbedre mangelen tilfredsstillende for et mindre beløp enn det kjøper krever i engangskompensasjon. Kjøper kan også i noen tilfeller ønske at selger forestår utbedring, typisk for å slippe å gjennomføre slik utbedring selv. Dersom selger påtar seg å forestå utbedring av de avdekkede forhold, bør avtalemekanismen struktureres slik at mottaker av fakturerte utbedringskostnader er eiendomsselskapet. Dermed er det kun nettokostnaden som kjøper skal kompenseres for. Selger vil verken ha skatte- eller avgiftsmessig fradragsrett for kostnader som er pådratt i tilknytning til eiendomsselskapets virksomhet. Manglende fokus på problemstillingen kan lede til at kostnadene ved utbedringen blir mer enn 40 % høyere for selger enn kostnaden burde være. Dette kan typisk skje i tilfeller der fakturaen for utbedringskostnadene stiles direkte til selger, som ikke har skatte- eller avgiftsmessig fradragsrett for kostnadene. Den avtalte løsningen bør normalt være at selger plikter å følge opp og besørge utbedring av mangelen på vegne av eiendomsselskapet, slik at kun nettokostnaden etter at skatte- og avgiftsmessig fradragsrett er hensyntatt skal kompenseres av selger til kjøper. Ved en slik løsning må kjøper og selger vurdere om kompensasjonen skal skje i form av en justering av aksjekjøpesummen eller alternativt eiendomsverdien, med de effekter dette for øvrig har for kjøpesumsberegningen (og skatterabatten). Denne løsningen medfører at selger har risikoen for kostnadsoverskridelser, og medfører ofte også komplikasjoner som følge av uenighet mellom kjøper og selger mht. hvorvidt den foretatte utbedringen eller metoden for utbedring er tilfredsstillende. I alle tilfeller

102

bør partene søke å bli enige om metode for utbedring, en frist for gjennomføring om mulig, og innta dette eksplisitt i kjøpekontrakten. Dette for å unngå unødvendige tvister i ettertid. Det kan i noen tilfeller, særlig der utbedringskostnadene kan være betydelige, være hensiktsmessig å avtale hva som skjer dersom kostnaden for utbedring overstiger en beløpsterskel. Dersom eiendomsselskapet for eksempel ikke har tilstrekkelig likviditet til å dekke utbedringskostnader som overstiger et visst beløp, og har behov for likviditetstilførsel - kan det være hensiktsmessig å avtale en plikt for selger til å yte et midlertidig lån til selskapet. Oppgjørsmekanismen for senere innfrielse av et slikt lån bør vurderes og avtalefestes nærmere. Der hvor kjøpsobjektet er andeler i ANS, DA eller KS skal selskapets skattemessige resultat fordeles mellom selger og kjøper basert på antall måneders eiertid. Måneden kjøpet gjennomføres henføres til kjøperen. De skattemessige konsekvenser ved utbedringskostnadene som påløper i selskapets navn, bør således avstemmes og reguleres opp mot de øvrige sider av selgers plikt til å besørge utbedring. Der hvor selger i forbindelse med et direktesalg av eiendom påtar seg å utbedre mangelen etter kjøpers overtakelse, bør partene på tilsvarende måte særskilt vurdere og avtalefeste de skatte og avgiftsrettslige konsekvenser ved en slik struktur, herunder hensyntatt effekten slike arbeider vil kunne ha på kjøpers saldoverdier. I all hovedsak må de samme momenter som nevnt ovenfor ved salg av eiendomsselskap hensyntas, herunder slik at selger opptrer som en fullmektig for kjøper i relasjon til utbedring av mangelen slik at faktura for utbedring stiles til kjøper. DIREKTEKRAVSREGLER

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

KRAV MOT TIDLIGERE KONTRAKTSPARTER

I noen tilfeller kan den avdekkede mangelen som kjøper krever kompensasjon for, være relatert til arbeider foretatt av tredjeparter som fortsatt er underlagt et mangelsansvar i medhold av den aktuelle kjøpslovgivningen. Ved kjøp av eiendom direkte følger det av avhendingsloven § 4-16(1) at kjøper trer inn i selgers krav mot eventuelle kontraktsparter som har foretatt arbeider på eiendommen - forutsatt at selger kunne ha rettet tilsvarende krav mot sin kontraktspart. Ved kjøp av eiendom gjennom kjøp av aksjene i et eiendomsselskap, vil eiendomsselskapet være kontraktsparten som eventuelt har et krav mot den som har foretatt arbeider på eiendommen. Kjøper eller eiendomsselskapet vil således kunne nyttiggjøre seg av et krav mot den som eventuelt har utført arbeidene som viser seg å være mangelfulle, forutsatt at øvrige vilkår som kreves for å kunne reklamere og rette mangelsbeføyelser mot kontraktsparten, er til stede. I noen tilfeller bør forholdet til slike potensielle krav søkes regulert sammen med reguleringen av selgers kompensasjon eller utbedringsplikt tilknyttet den samme mangelen. Det er ikke rimelig at kjøper kan få kompensasjon fra både selger og tidligere kontraktspart. Det kan her tenkes mange ulike løsninger. En løsning kan være å avtale at selger yter kompensasjon eller forestår utbedring på vegne av selskapet, i den utstrekning mangelen ikke utbedres eller kompenseres av den tidligere kontraktsparten. Hvem som i så fall skal ha ansvaret for, og fullmaktene til, å forfølge det potensielle kravet overfor den tidligere kontraktsparten bør i så fall også avtalefestes.

La oss være din totalleverandør innen brannsikring Firesafe er det ledende fagmiljøet innen brannsikring i Norge. Vi er spesialister på å sikre både nybygg og eksisterende bygg mot brann, og har avdelinger over hele landet. Den beste brannsikringen får du ved å starte på tegnebordet. Som eneste totalleverandør innen brannsikring i Norge kan vi være din samarbeidspartner i alle faser – fra planlegging, gjennom byggefase og i hele driftsfasen. firesafe.no – for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

103

JUSS

Entreprise- og leiekontrakten ved leietakertilpasninger Når en utbygger skal oppføre et nytt bygg for utleieformål eller hvor eksisterende lokaler skal tilpasses nye leietakere, oppstår særskilte avtalerettslige utfordringer. Utbyggerens situasjon kan beskrives som at han ”sitter i midten” i et trekantforhold med en leietaker på den ene siden og en entreprenør på den andre siden. Dersom kontraktsreguleringen av dette forholdet ikke håndteres på en fullgod måte, risikerer utbyggeren å bli sittende med en risiko han ikke kan videreføre dit den egentlig hører hjemme.

J JUSS Petter Sverstad Eriksen og Anders Utne

For utbyggeren er den beste forsikring mot ”mellommannsrisikoen” å utforme sine kontrakter ”back to back”. Dette betyr at flest mulig av entreprenørens rettigheter i entreprisekontrakten gjenspeiles som utbyggerens rettigheter i leiekontrakten. Utbyggers forpliktelser til å levere et bestemt leieobjekt som utleier må bli entreprenørens forpliktelser; både hva gjelder leveringstidspunkt og innholdet i leveransen. Nedenfor skal vi fra et praktisk entrepriserettslig og utleiemessig ståsted kort belyse noen av de utfordringene som kan oppstå, med fokus på knutepunktet mellom entrepriseavtalen på den ene side og leieavtalen på den andre side. Vi forutsetter at entreprenørens byggearbeider reguleres av en av NS-standardene, for eksempel NS8407 eller NS8405. KRAVSPESIFIKASJONENS PLASS I LEIE- OG ENTREPRISEAVTALEN

I de tilfeller der en utbygger skal

104

oppføre et nytt bygg eller foreta tilpasninger i et eksisterende bygg for å legge til rette for en leietaker, vil det som hovedregel foreligge en kravspesifikasjon fra leietaker som angir kravene som stilles til bygget og hvilke funksjoner leietaker er avhengig av. Detaljgraden og omfanget av disse kan variere fra prosjekt til prosjekt. Den første grunnregel i slike prosjekter er at utleiere alltid må tilpasse kravspesifikasjonen for leietaker til det aktuelle bygg/lokale. Å basere kravspesifikasjonene på "standard" kravspesifikasjoner fra en leietaker (eller deres søksmegler) uten vesentlige tilpasninger, leder alt for ofte til problemer. Utleier må derfor tilpasse kravspesifikasjonen med hjelp av egen eller andres byggfaglige kompetanse. I rehabiliteringsprosjekter er det dessuten avgjørende å kjenne bygget godt, slik at kravspesifikasjonen kan tilpasses det eksisterende byggs rammer og begrensninger.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

! Petter Sverstad Eriksen og Anders Utne er begge advokater i Advokatfirmaet Ræder DA

SKREDDERSØM: Tilpasninger til den enkelte leietaker er vanlig ved oppføring av nye næringsbygg eller når ny leietaker skal inn i eksisterende bygg. Skreddersøm kan imidertid by på avtalerettslige utfordringer, skriver artikkelforfatterne.

Dersom utleier allerede har valgt entreprenør når kravspesifikasjon for leietaker skal avtales, er det å anbefale at entreprenøren involveres i utarbeidelse av leietakers kravspesifikasjon. En hovedregel er videre at kravspesifikasjonen fra leietakeren, der det er mulig, må inngå som en del av anbudsgrunnlaget slik at entreprenøren fra begynnelsen av er kjent med hvilke spesielle krav som stilles og dermed kan ta høyde for dette ved inngivelsen av sitt tilbud på byggearbeidene. Når enighet er oppnådd med entreprenøren og entrepriseavtale skal inngås, er det også åpenbart at en eventuelt utvidet eller bearbeidet utgave av leietakers kravspesifikasjon bør tas inn som et av kontraktens sentrale bilag. Utbygger må også sørge for at eventuelle etterfølgende oppklaringsmøter og endringer eller tillegg i kravspesifikasjonen fra leietaker tas inn som bilag til entrepriseavtalen.

ENDRINGER – OMFANG, TIDSKONSEKVENS OG KOSTNADER

Utbygger må, når det inngås leieavtale med leietaker, ha fokus på å ikke gi leietakeren større rett til endringer og tilpasninger av sin kravspesifikasjon overfor utbygger enn det utbygger selv har anledning til å pålegge/kreve av entreprenøren. Det må også etableres et tilfredsstillende system for slike endringer, og dette må nedfelles tydelig i leieavtalen. Det er viktig for utbygger i den forbindelse å klarlegge hvorvidt leieavtalen fordrer justeringer entrepriseavtalens regulering av endringer. Et annet viktig spørsmål i så henseende, er hvor stort spillerom leietakeren skal ha til å komme med ytterligere krav eller ønsker overfor utbygger under selve byggeprosessen, og i forlengelsen hvilken plikt utbygger har til å etterkomme dette. Det er derfor avgjørende at utbygger hensyntar at NS-standardene har bestemmelser som

regulerer og legger begrensninger på hvilken type endringer entreprenøren kan pålegges å utføre, og hvor omfattende endringene kan være. Det er også slik at endringer ofte vil gi entreprenøren krav på ekstra betaling for eksempel når endringene medfører ytterligere arbeid for entreprenøren. Ofte medfører endringene også at entreprenøren trenger mer tid. Av den grunn må utbygger ved utforming av leieavtalen ta høyde for at reglene i NS-standarden kan gi entreprenøren rett til å ferdigstille på et senere tidspunkt, såkalt fristforlengelse. Utbygger må innta mekanismer som sørger for at endringskrav fra leietakeren, som gir entreprenøren krav på fristforlengelse, fører til en tilsvarende justering i leiekontraktens bestemmelser om overtakelsestidspunkt. Det kan også være betimelig å foreta en oppjustering av prosentgrensen i den aktuelle NS hva gjelder omfanget av endringsarbeider som

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

105

JUSS

entreprenøren plikter å utføre. På den andre siden er det også viktig å sikre at utbygger ovenfor leietaker i egenskap av utleier kan gjøre nødvendige endringer, bla. foranlediget av offentlige krav eller byggetekniske forhold som medfører at det ikke kan leveres fullstendig i tråd med det som er blitt lagt til grunn i leietakers kravspesifikasjon. Det kan komme uventede utfordringer i form av offentligrettslige krav, eller det kan – særlig i rehabiliteringsprosjekter – dukke opp bygningstekniske forhold som gjør at utleier likevel ikke kan levere fullstendig som beskrevet i leietakers kravspesifikasjon. Avtalen med leietaker må også regulere hvem som skal betale for endringene og hvordan og når betalingen skal foretas. Utleier bør også sikre seg rett til å kreve dekket kostnader forbundet med å vurdere samt prosjektere endringer – ellers risikerer utleier å sitte igjen med kostnader dersom leietaker velger å likevel ikke gjøre en endring, f eks fordi endringskostnaden blir for høy. Det avtales ofte at utleier skal finansiere endringer og få dekket sine kapitalkostnader gjennom leien, og leietaker vil da betale for endringer ved at leiebeløpet forhøyes etter en avtalt formel. Andre løsninger kan selvfølgelig også avtales: Poenget er at ansvaret for kostnaden må være plassert og ikke skape problemer mellom utleier og leietaker når regningen for endringsarbeidene kommer fra entreprenøren. Det anbefales å ”lukke” endringens pris- og tidsvirkning før endringen pålegges entreprenøren, både i forholdet til entreprenøren og i forholdet til leietaker. Dette vil medvirke til forutberegnelighet og hindre urimelige krav eller at entreprenøren holder krav ”åpne” helt frem til sluttoppgjøret. For å forhindre unødvendige konflikter må også rolleforde-

106

lingen mellom utbygger og leietaker i byggeprosjektet være klarlagt både internt og overfor entreprenøren, herunder må det være tydelig at leietaker aldri kan avtale endringer direkte med entreprenøren uten skriftlig tiltredelse av utbygger. Det vil ofte være ønskelig å begrense antall endringer i prosjektet. Dersom dette er et mål, bør prosjektering og valg av løsninger i størst mulig grad være foretatt før tilbudsforespørsel til entreprenør, samtidig som leietaker tydelig informeres om at senere endringer fort blir kostbare. Fra tid til annen ønsker leietaker å selv få spesifikke arbeider utført. For det tilfelle at leietaker benytter samme entreprenør som utbygger til disse arbeidene, er det å anbefale at det opprettes en egen avtale mellom leietaker og entreprenøren, hvor arbeidene som skal utføres for leietakers regning er klart definert og separate fra det som skal leveres fra entreprenøren til utbygger. Avslutningsvis kan nevnes at forslag til regulering av avtaler der leietaker har anledning til å foreta endringer i kravspesifikasjonen, finnes som vedlegg til standard leieavtale for næringsbygg, (”nytt/rehabilitert bygg”). Dette er et standardvedlegg som regulerer en rekke forhold tilfredsstillende, men som likevel alltid må tilpasses og vurderes nøye med fokus på hvorvidt det dekker det konkrete prosjektet på en god måte.

Bestemmelsene oppstiller også skjematiske regler for utregning av dagboten, og størrelsen av dagboten er angitt i promille av kontraktssummen knyttet til entreprisearbeidene. Utbygger må være oppmerksom på dette og unngå å komme i en situasjon der man som følge av entreprenørens forsinkelse ikke kan stille leieobjektet til rådighet til avtalt tidspunkt, og i tillegg må betale større dagbøter til leietaker enn man er berettiget til fra entreprenøren eller risikerer å komme i en hevingssituasjon overfor leietakeren. Av den grunn bør utbygger, ved utforming av entrepriseavtalen, ha i tankene hvilke beløp og begrensninger som ligger i et potensielt dagbotkrav mot entreprenøren og deretter tilpasse – om mulig – leieavtalens bestemmelser til dette eller vice versa. OPPSUMMERING

Oppsummeringsvis er rådet at leieavtalen og entrepriseavtalen ses under ett og koordineres, slik at utleier – i den grad det er mulig – får en korresponderende eller tilpasset leveringsbeskrivelse og regulering av endringer etc. i begge avtaleforhold (”back to back”). Selvfølgelig kompliseres muligheten til dette av forhandlingsposisjoner og type kontraktsmotparter. Svært ofte vil leieavtale med kravspesifikasjon inngås før utbygger kontraherer en entreprenør. Imidlertid bør en størst mulig samkjøring tilstrebes for å minimere antall potensielle konfliktpunkter.

FORSINKELSE

Byggeprosjekter blir dessverre ofte forsinket, og det er derfor viktig at utbygger har dette for øye når man inngår leieavtalen. NS-kontraktene inneholder standardbestemmelser om dagbøter, hovedsakelig for det tilfelle at entreprenøren er forsinket med leveransen av bygget som helhet, men partene kan fritt avtale at også andre frister skal være dagmulktbelagte.

ESTATE MAGASIN | N°5 N°2 2013 2015

Reaction Reklamebyrå

Næringsbygg i Norge bruker ca 36 milliarder kWh i året. En god del av dette er sløsing med energi!

Er det smart?

Energioppfølgingssystem EOS

Våre folk er eksperter på å finne både små og store energisluk, og få teknikken i bygget ditt til å fungere mer effektivt. Alt vi trenger for å sette i gang, er energidata for bygget.

Vi i GK kan gjøre noe med det og spare mye penger for våre kunder Med energioppfølging kan du kutte energibruken med 10 - 15% med enkle og smarte grep som ikke krever investering. Hos en av våre kunder startet ventilasjonen kl. 2 hver natt. Riktig oppstartstidspunkt sparte kunden for 30.000 kr i året. En annen kunde hadde uforståelig høyt varmeforbruk. Det tok oss en time å finne og utbedre feilen, som var relativt enkel. Kunden sparte over en million kr i året etter det. Slike feil er

vanskelig å oppdage uten kontinuerlig energioppfølging. Våre eksperter vet hva de skal se etter. I tillegg har GK ansatte over hele landet som kan finne feil, utbedre dem og sikre optimalt energiforbruk. Et for høyt energiforbruk går ikke over av seg selv. Tvert i mot vil det ofte øke hvis en ikke passer på. Overlat det til GK, så er du trygg.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ring Aleksander om energioppfølging: 481 72 041 GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder N°5 2013www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°2 2015 kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå.

107

JUSS

Flere forsikrer seg - Klar økning i bruken av M&A-forsikring for å dekke selgers garantiansvar i eiendomstransaksjoner.

SIKRER BEDRE NATTESØVN: - Den siste tiden har vi sett en klar økning i bruken av M&A-forsikring for å dekke selgers garantiansvar i eiendomstransaksjoner, sier senioradvokat Magnus Røysem Haug i Advokatfirmaet Schjødt.

J JUSS Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

108

Dette sier senioradvokat Magnus Røysem Haug i Advokatfirmaet Schjødt. Advokaten mener produktet har blitt bedre tilpasset det norske eiendomsmarkedet, og viser til at flere forsikringsselskap lanserer produktet til konkurransedyktige priser. - At det er en økende trend i markedet, underbygges også av at den nye "standardkontrakten" som benyttes ved salg av næringseiendom med enkle grep kan tilpasses forsikringsordningen, sier Haug. Han har de senere månedene vært involvert i flere eiendomstransaksjoner

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

hvor forsikring av garantiansvaret har vært benyttet. Han poengterer at produktet fremdeles er relativt nytt, og at prosessen mot forsikringsselskapet kan oppleves som en "X-faktor» i forhandlingene mellom partene. - Jeg tror derimot at vi vil oppleve en endring her i løpet av året, når bransjens aktører blir bedre kjent med konseptet og forsikringsselskapene har økt sin forståelse av hva som er markedsmessig i Norge, sier Haug. HVA ER EN M&A-FORSIKRING?

Hovedformålet med en M&A-forsikring

er å forsikre selgers garantiansvar under kjøpekontrakten, slik at selger som et utgangspunkt er fritatt for ethvert ansvar overfor kjøper – en clean exit. En slik forsikring kan bidra til smidighet og enklere forhandlinger mellom partene hva gjelder type garantier, reklamasjonsperiode og begrensinger i selgers ansvar (caper mv.) Forsikringen gir dessuten kjøper økt sikkerhet hvis man er bekymret for selgers evne til å oppfylle eventuelt ansvar, og man får forholde seg til en profesjonell motpart. - Basert på vår erfaring, er det imidlertid særlig ved en selgers "kamp mot halene" – det vil si ved salg fra selskap under avvikling (fondsstrukturer mv), at produktet kommer til sin rett. Forsikring kan da være et hensiktsmessig substitutt til "escrow", eller andre finansielle sikkerhetsordninger. På denne måten vil et selgersyndikat kunne gjennomføre en avvikling innen relevante frister uten å vente på reklamasjonsperiodenes utløp, og få fullstendig oppgjør ved overtakelse. FORSIKRINGSPROSESSEN - HOLD I RORET

I prosessen frem til bindende forsikringsavtale inngås, bistås partene og deres rådgivere av en forsikringsmegler. -Forsikringsmegleren vil i første fase bistå med å sette opp et kort notat med nødvendig informasjon om transaksjonen, og basert på dette samt første utkast til kjøpekontrakt, hente inn et

indikativt tilbud fra et utvalg av forsikringsselskaper. Det er her viktig at kjøpekontrakten er basert på markedsmessige betingelser, og særlig gjelder det for "cap" og "basket", slik at forsikringsselskapet gir et pristilbud på en kontrakt som ikke vil avvike voldsomt fra den endelige avtalen. Urealistisk prising kan vanskeliggjøre partenes forhandling om hvem som til slutt skal dekke forsikringspremien. Vår erfaring er at den første delen av prosessen tar ca. 1-2 uker. I den andre fasen, vil forsikringsselskapet som ga det beste tilbudet og som ble valgt, gjennomføre en begrenset due diligence, hvor risikoen ved eiendommen vurderes opp mot de aktuelle garantiene. Forsikringsselskapet vil få tilgang til kjøpers due diligence-rapporter, kunne fremsette Q&As om forhold de opplever ikke er tilstrekkelig belyst og gjennomføre avklaringsmøter. - Vår erfaring er at denne fasen kan være krevende fordi partene ofte vil være opptatt med egen due diligence og forhandlinger om kjøpekontrakt, samtidig som man må føre dialog med forsikringsmegler og forsikringsselskapet, sier Haug. Prosessen medfører også økte kostnader til rådgivere. Haug understreker betydningen av at det er partene som skal styre prosessen. - En M&A-forsikring skal fungere som en fordelaktig løsning for partene, men vi

- Et praktisk eksempel er at forsikringsselskapene er restriktive med å gi dekning for kunnskapsgarantier som gjelder per overtakelse. Her har vi måttet gå flere runder med forsikringsselskapene for å finne praktiske løsninger.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

109

JUSS

har ved et par anledninger fått erfare at forsikringsselskapet har kommet med innspill til endringer av en allerede fremforhandlet garantikatalog. Da må vi restarte deler av forhandlingene, og dette har særlig kjøper opplevd som uheldig, sier Haug. - Et tips i den forbindelse er å oversende ethvert utkast til kjøpekontrakt til forsikringsselskapet, og be om deres tilbakemelding på om garantikatalogen er dekningsmessig eller ikke, poengterer Haug. En slik prosess tar lengre tid og er mer kostnadskrevende, men da slipper man store overraskelser på tampen. Basert på endelig due diligence-rapporter og oppdatert kjøpekontrakt, vil forsikringsselskapet oppdatere sitt tidligere avgitte tilbud. - I fase 3 vil kjøper ofte gjennomgå det oppdaterte tilbudet i en telefonkonferanse, og bli enige om ordlyden i forsikringsavtalen. I denne fasen er det viktig at særlig kjøper gjennomgår forsikringspolisen grundig opp mot kjøpekontrakten, som i utgangspunktet skal være "back to back". Forsikringsavtalen inngås samtidig med at partene undertegner kjøpekontrakten. - Det er også viktig å bemerke at det i de fleste tilfellene vil være kjøper som til slutt står som forsikringstaker, selv om om det er selger som har initiert prosessen og ønsker en forsikringsordning. Den nærmere fordelingen av forsikringspremien vil derimot kunne variere, og bero på hva partene har blitt enige om. HVA DEKKES IKKE?

-Forsikringsselskapenes utgangspunkt er at de aller fleste forhold kan forsikres med unntak for selgers forsettlige garantibrudd, men at prisen på forsikringen jus-

110

teres som følge av økt forsikringsdekning. Det er derimot størrelsen på "cap" og "basket" som er de avgjørende kostnadsdriverne for forsikringen, sier Haug. Høy cap og lav basket, særlig hvis man velger "tipping" (dekker fra første kroner dersom kravets størrelse er over basket), medfører en dyrere forsikring. - Vi ser at utfallet på disse størrelsene avhenger naturligvis av hvem som skal betale forsikringspremien. - Hvis man skal holde seg innenfor en fornuftig pris på forsikringen sett opp mot transaksjonsverdien, opplever vi at ikke alle forhold lar seg forsikre, forteller Haug. Det skal også nevnes at forsikringsselskapene har visse kjepphester de sjelden fraviker i forhold til dekning. - Et praktisk eksempel er at forsikringsselskapene er restriktive med å gi dekning for kunnskapsgarantier som gjelder per overtakelse. Her har vi måttet gå flere runder med forsikringsselskapene for å finne praktiske løsninger. Forsikringsselskapene ønsker heller ikke som et utgangspunkt å dekke eventuelle skader på eiendommen i perioden mellom signering og overtakelse. Dette kan løses ved å gjennomføre signering og overtakelse nært i tid, men kan i andre tilfeller skape utfordringer. I følge Haug ønsker heller ikke forsikringsselskapene å forsikre "fremtidige forhold". Et praktisk eksempel er hvis det avdekkes forhold under due diligence, hvorav selger skal ha en særskilt forpliktelse for å følge opp/utbedre dette i en begrenset periode etter overtakelse. Det samme gjelder dersom selger skal holde kjøper skadesløs for eventuelle konsekvenser som følge av særskilte due diligence-funn. -Løsningen på dette kan være å

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

holde tilbake et begrenset beløp på escrow i en kort periode som sikkerhet for kjøpers krav. Som selger som skal avvikles, må man dog passe på at reklamasjonsfristene på de aktuelle forhold ikke løper langt inn i fremtiden, da dette vil kunne få store konsekvenser, poengterer Haug. TIPS FOR Å FORENKLE

- Som jeg tidligere har nevnt, er dette med forsikring av garantiansvar i eiendomstransaksjoner relativt nytt for mange av bransjens aktører. Det medfører at hverken prosessen overfor forsikringsselskapet eller partenes forhandlinger som følge av forsikringsrelaterte forhold, ikke går like smidig som det burde. - Basert på vår erfaring, er det enkle grep som kan gjøre dette lettere. Jeg har nevnt noe tidligere, andre forhold kan være å sende over fullstendige og endelige due diligence -rapporter til forsikringsselskapet tidlig, slik at de får god tid til å sette seg inn i eiendommen og relevante selskaper. Det er også viktig å avklare tidlig hvem som skal dekke forsikringspremien. Skal selger dekke hele kostnaden, men kun dersom cap og basket er på markedsmessig nivå? Skal det være et tak på selgers utgifter? - Dette kan egentlig avklares på bud og aksept-stadiet. Det er også viktig å avklare hvilket ansvar selger er forberedt på å ta for forhold som viser seg og ikke være dekningsmessige under forsikringen. Haug sier avslutningsvis at det blir spennende å se den dagen de første erstatningskravene under forsikringene blir fremsatt. - Vil forsikringsselskapene håndtere kravene som eierskifteforsikringsselskapene gjør? La oss ikke håpe det, smiler Haug.

Gratulerer

FRAM EIENDOM med

CITY PRISEN 2015

Vi takker Fram Eiendom for arkitektoppdraget i Karenslyst Alle’ 49-53.

ARCASA

arkitekter as www.arcasa.no arcasa@arcasa.no +47 22 71 70 70

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

111

JUSS

«Myke kapitalvarer» :

- EN SAGA BLOTT Høyesterett har i dom av 12. desember 2014 vedrørende Mandal kommune slått fast at man må sette ”spaden i jorden” i et byggeprosjekt for at det skal foreligge en kapitalvare etter merverdiavgiftsloven. Dommen innebærer avklaring av et omstridt spørsmål, og konklusjonen gir både fordeler og ulemper ved utvikling og omorganisering av næringseiendom. Særlig er det viktig å være klar over fallgruvene, og ta hensyn til disse ved planlegging og strukturering av byggeprosjekter.

! Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen er senioradvokat i Thommessen og er tilknyttet firmaets avdeling for transaksjoner med skatte- og avgiftsrett som spesialområde. Han har omfattende erfaring med å veilede klienter i omfattende og kompliserte skatte- og avgiftsrettslige problemstillinger, særlig innen merverdiavgift for næringseiendom.]

112

J JUSS Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen

Omsetning og utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgiftsloven. Dette innebærer at næringsdrivende, private og offentlige, som utvikler eiendom for salg eller utleie ikke får refundert merverdiavgiften på utviklings- og byggekostnadene. Et sentralt unntak fra dette utgangspunktet er adgangen til frivillig registrering av virksomhet som består i utleie av bygg eller anlegg til leietakere som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret eller har rett til merverdiavgiftskompensasjon. Næringsdrivende som utvikler eiendom for utleie, og inngår leiekontrakt med en eller

flere registrerte eller kompensasjonsberettigede leietakere knyttet til arealer i bygg eller anlegg som skal oppføres på eiendommen, kan velge å registrere utleievirksomheten i Merverdiavgiftsregisteret. Dette medfører en plikt til å fakturere leie med tillegg av merverdiavgift, men også en rett til å fradragsføre merverdiavgift på kostnader knyttet til de arealer som omfattes av leiekontrakter inngått med registrerte og kompensasjonsberettigede leietakere. Adgangen til frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret gjelder også før utleieobjektet er ferdigstilt og leie faktureres. Slik forhåndsregistrering gir den næringsdrivende rett til å få refundert merverdiavgift løpende under utviklings- og byggeprosessen knyttet til de deler av eiendommen hvor det inngås leiekontrakter med leietakere som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret eller har rett til merverdiavgiftskompensasjon.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Retten til fradrag for merverdiavgift på anskaffelser knyttet til virksomhet som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret er i utgangspunktet endelig og ubetinget av fremtidige endringer i bruken av anskaffelsen. Et viktig unntak gjelder for såkalte ”kapitalvarer”, herunder ny-, på- eller ombygging av fast eiendom der merverdiavgift på kostnadene ved byggetiltaket utgjør kr 100 000 eller mer. For slike byggetiltak er fradragsretten betinget av at bruken av kapitalvaren ikke endrer seg til formål som ikke gir fradragsrett, og at kapitalvaren ikke overdras, innenfor en periode på 10 år fra ferdigstillelsen av byggetiltaket. Finner det sted slik bruksendring, må en forholdsmessig andel av fradragsført merverdiavgift tilbakebetales. Det samme gjelder ved overdragelse, med mindre kjøper skriftlig aksepterer å overta den latente tilbakebetalingsplikten ved inngåelse av en såkalt justeringsavtale. Over-

AVKLARING: Høyesterett har avgjort at spaden må settes i jorda i et byggeprosjekt for at det skal foreligge en kapitalvare etter merverdiavgiftsloven. Høyesteretts dom har både oppsider og nedsider for utvikling og omorganisering av næringseiendom, skriver artikkelforfatteren.

dragelse omfatter i denne sammenheng også overføring av fast eiendom ved fisjon, fusjon og omdannelse av selskaper, men ikke salg av aksjer i selskap som eier fast eiendom. Plikten til å tilbakebetale fradragsført merverdiavgift kalles ”justeringsplikt”. Endringer i bruken av eiendommen som kan utløse justeringsplikt kalles ”justeringshendelser”, mens 10-årsperioden hvor slike justeringshendelser kan oppstå kalles ”justeringsperioden”. Motstykket til justeringsplikt er retten til å fradragsføre merverdiavgift på anskaffelser foretatt på et tidligere tidspunkt, hvor bruken av kapitalvaren senere endrer seg til formål som gir rett til fradrag for merverdiavgift. Et eksempel på slik ”justeringsrett” er tilfelle hvor en frivillig registrert utleier av næringseiendom skifter ut en ikke-avgiftspliktig leietaker med en leietaker som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Hvis det har vært gjort et kvalifise-

rende byggetiltak knyttet til det aktuelle leieobjektet i løpet av de siste 10 årene før skifte av leietaker, får utleier en rett til å kreve en forholdsmessig andel av merverdiavgiften på kostnadene knyttet til byggetiltaket refundert av skattekontoret. Justeringsrett overføres automatisk til kjøper av fast eiendom, og kan gi kjøper et krav på å få utbetalt merverdiavgift fra skattekontoret som selger ikke har hatt rett til å fradragsføre før salget. Dette kan også være aktuelt i en intern reorganiseringsprosess hvor et byggeprosjekt er påbegynt i et selskap og eiendommen senere overføres til et nytt, single purpose selskap. Hvis det ikke er inngått tilstrekkelig med leiekontrakter med avgiftspliktige leietakere før overføring av eiendommen, kan rett til fradrag for merverdiavgift påløpt før overdragelsen gå tapt med mindre avgiften på overføringstidspunktet knytter seg til en kapitalvare. Forutsetningen for at disse

justeringsreglene skal komme til anvendelse, med de fordeler og ulemper reglene innebærer, er altså at byggeprosjekter eller -tiltak knyttet til eiendommen utgjør kapitalvarer. KAPITALVAREBEGREPET

Kapitalvarer knyttet til fast eiendom er etter merverdiavgiftsloven definert som ”ny-, påeller ombygging der inngående merverdiavgift ved dette utgjør minst kr 100 000”. Forarbeidene fastslår at det må dreie seg om aktiveringspliktige byggetiltak, for at det skal foreligge en kapitalvare. Tiltak som utgjør reparasjoner eller vedlikehold omfattes således ikke av justeringsreglene. Det er i denne sammenheng den skattemessige grensen mellom på den ene siden aktiveringspliktige påkostninger og den andre siden reparasjoner/vedlikehold, som er avgjørende for om det foreligger en kapitalvare. Videre er det på det rene at det ikke bare er bygningsmessige

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

tiltak, herunder inkorporering av materialer i bygningsmassen, som inngår i kapitalvaren. Også kostnader til kjøp av konsulentog arkitekttjenester, byggeledelse mv. kan inngå i byggetiltaket (kapitalvaren). Et omstridt spørsmål har vært om slike prosjekteringskostnader alene kan utgjøre en kapitalvare, gjerne omtalt som ”myke” kapitalvarer, eller om en kapitalvare først etableres når det har funnet sted fysiske byggearbeider. Grensedragningen kommer på spissen hvor et byggeprosjekt overføres før ”spaden er satt i jorden” og overdrager ikke har oppnådd fradragsrett før overføringen. Fradragsretten for merverdiavgift på prosjekteringskostnadene vil da gå tapt med mindre byggeprosjektet utgjør en kapitalvare som gir overtaker en potensiell justeringsrett. Spørsmålet fikk sin avklaring i Høyesterett 12. desember 2014. HØYESTERETTS DOM

Saksforholdet var kort fortalt 113

JUSS

som følger: Hasle Eiendom AS kjøpte i 2004 et nedlagt industriområde i Mandal, den såkalte Fundia-tomten. Bystyret i Mandal ga selskapet i oppdrag å utvikle tomten til et område for hotell, kulturhus, kontorer, forretninger og boliger. I november 2009 inngikk selskapet avtale med entreprenør om riving av eksisterende bygningsmasse på tomten. Den 1. desember 2009 overdro selskapet utbyggingsprosjektet for det nye kulturhuset til Mandal kommune. På overdragelsestidspunktet var byggingen av selve kulturhuset ikke påbegynt. Noen utbyggingskontrakt var ikke inngått. Pæling av den del av tomten som skulle bebygges med kulturhus, startet først 15. desember 2009. Mandal kommune behandlet utbyggingsprosjektet som en kapitalvare, og krevde refundert merverdiavgift på prosjekteringskostnadene som følge av at kulturhuset skulle benyttes av kommunen til formål som ga rett til merverdiavgiftskompensasjon. Skatteetaten mente utbyggingsprosjektet ikke kunne anses som en kapitalvare på overdragelsestidspunktet da det ikke var igangsatt fysiske byggearbeider, og at kommunen derfor ikke hadde overtatt noen rett til å få refundert merverdiavgift på prosjekteringskostnadene.

Kommunen vant i tingretten. Skatteetaten fikk imidlertid medhold både i lagmannsretten og Høyesterett, som konkluderte med at prosjekteringskostnader ikke alene kan etablere en kapitalvare. Konsekvensen ble dermed at fradragsrett for merverdiavgiften (ca 4,7 millioner kroner) på prosjekteringskostnadene gikk tapt ved overdragelsen av byggeprosjektet til kommunen. Høyesteretts dom innebærer at uttrykket ”myke kapitalvarer” er en saga blott. Videre fremgår det av dommen at heller ikke rivingsarbeider normalt blir å anse som en kapitalvare. Høyesterett holder imidlertid døren åpen for at rivingsarbeider kan etablere en kapitalvare ”der riving og nybygging er avtalt som en sammenhengende operasjon og rammene rundt arbeidet har et tydelig preg av dette”. Dette var ikke tilfelle i den aktuelle saken, da rivingsarbeidene ikke var igangsatt på overdragelsestidspunktet og det ikke forelå en kontraktuell sammenheng mellom rivingsarbeidene og den senere oppføring av bygg på tomten. Dommen understreker viktigheten av å kjenne og ta hensyn til disse reglene ved utvikling og strukturering av byggeprosjekter, særlig da man i lys av dommen kan tenke seg relativt enkle tilpasninger som ville forhindret at fradragsretten gikk tapt ved overdragelse av byggeprosjektet.

KJELL A NORDSTRöM + FOSTER AND PARTNERS+ DEG? 114

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

KORT OM DOMMENS BETYDNING

Høyesteretts dom har både oppsider og nedsider for utvikling og omorganisering av næringseiendom. For eksempel kan utbyggingsprosjekter som ikke utgjør kapitalvare overføres til et nytt selskap uten at dette utløser tilbakeføringsplikt knyttet til fradragsført merverdiavgift og behov for inngåelse av justeringsavtale. På den annen side vil overføring av slike utbyggingsprosjekter ikke inkludere justeringsrettigheter, og dermed heller ingen mulighet til å fradragsføre merverdiavgift på et senere tidspunkt dersom rett til fradrag ikke var oppnådd på overdragelsestidspunktet. Samlet sett innebærer dommen en etterlengtet avklaring av et omstridt spørsmål, som bransjen nå kan forholde seg til med større grad av forutsigbarhet. Dommen føyer seg imidlertid inn i rekken av eksempler på tilfeller hvor en transaksjon har medført særdeles uheldige avgiftsmessige konsekvenser som følge av uriktig tilpasning til et relativt komplisert regelverk. Det er med andre ord viktig å trå riktig slik at merverdiavgift ikke blir en unødvendig kostnad, noe som blir enklere etter avklaringen fra Høyesterett. Sånn sett er dommen en positiv nyhet for eiendomsbransjen.

SWIMS.COM

ESTATE MAGASIN | N째2 2015

115

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

OLJEFONDET ØKER MEST I 2016 VIL DET VÆRE 200 ANSATTE SOM JOBBER MED EIENDOMSINVESTERINGENE TIL OLJEFONDET.

Tore Årdal tore@estatemedia.no

Da oljefondet startet med kjøp av eiendom i utlandet i 2010, var der bare tre ansatte som jobbet med dette. I dag er antallet økt til 70. - Jeg tror vi kommer til å være rundt 100 ansatte som arbeider med eiendom mot slutten året, opplyste Karsten Kallevig i Norges Bank Investment Management (NBIM) på Eiendomsdagen 2015 på Handelshøyskolen BI. AMBISIØSE MÅL

Men NBIM skal kjøpe veldig mye eiendom i utlandet fremover, derfor skal staben styrkes ytterligere. - I NBIMs strategiplan for 2014-2016 er det skissert ambisiøse mål for eiendomsforvaltningen, noe som tilsier at det vil bli behov for en betydelig større organisasjon fremover. Vi forventer at antall ansatte i eiendomsforvaltningen vil øke til 200 i løpet av strategiperioden, heter det i NBIMs årsrapport for 2014.

FLERE KJØP

Andelen av oljefondet som var investert i eiendom, steg til 2,2 prosent ved utgangen av 2014. Denne andelen skal imidlertid økes til 5 prosent, og NBIM er kommet godt i gang i 2015 med kjøpet av Queensberry House i London til 2,2 milliarder kroner og 45 prosentandelen av en eiendom på 11 Times Square i New York. Den sistnevnte andelen ble kjøpt for rundt 3,1 milliarder kroner. SATSER I ASIA

Mens eiendomsinvesteringene til NBIM så langt har funnet sted i USA og Europa, har fondet også store planer og kjøp i Asia. Singapore og Tokyo er de to første asiatiske byene hvor det skal investeres i eiendom. - De første investeringene i Asia kommer i 2015 eller 2016, opplyste Kallevig på Eiendomsdagen.

Med den ambisiøse satsingen på eiendom ble også ledergruppen i NBIM utvidet fra 6 til 12 personer i oktober i fjor. Fire av disse inngår i en egen ledergruppe, som skal bygge og videreutvikle eiendomsorganisasjonen.

116

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

LOKAL KOMPETANSE: Karsten Kallevig understreker viktigheten av å bygge opp lokal kompetanse i de markedene NBIM investerer i eiendom.

Feil forfattere I forrige utgave av Estate Magasin har det sneket seg inn feil forfattere i artikkelen om jordskifte. Det stod at artikkelen var skrevet av Anders Utne og Petter Sverstad Eriksen, men det riktige skal være Audun L. Bollerud. Alle er for øvrig ansatt i Advokatfirma Ræder.

▲

NÅ ER DET IN

Å VÆRE UNG

I NÆRINGSEIENDOM ▲ Peder Chr. Løvenskiold, administrerende direktør i Anthon B Nilsen Eiendom støtter nettverket Ung i Næringseiendom.

Styret i nettverket Ung i Næringseiendom ønsker å takke medlemmer, samarbeidspartnere og bidragsytere for overveldende og positiv mottakelse på vårt initiativ. Nettverket vårt teller i skrivende stund 250+ medlemmer - og flere skal det bli! Minner samtidig om neste arrangement som vil finne ESTATE MAGASIN | N°2 2015 sted torsdag 07. mai. Invitasjoner er på vei!

www.ungieiendom.no 117

NYTT OM NAVN

HAN ER NY SJEF FOR FØYEN TORKILDSEN

NY SJEF I OBOS

STYRET I DET SAMMENSLÅTTE ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN HAR ANSATT ERIK ØDEGAARD SOM NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR.

STEIN KLAKEGG BLIR NY REGIONDIREKTØR I OBOS STOR-BERGEN.

Ødegaard er Cand. Merc og siviløkonom fra Copenhagen Business School og har siden 2012 vært direktør i advokatfirmaet Torkildsen & Co. Før det har han blant annet hatt lederjobber i Telenor-konsernet og i Svenska Handelsbank-konsernet. Det nye sammenslåtte advokatfirmaet Føyen Torkildsen ønsker å være et ledende spesialistfirma innen sine kjerneområder Eiendom og Entreprise, IKT Media og Arbeidsliv. Erik Ødegaard ser store muligheter for selskapet og de omkring 80 meget dyktige medarbeiderne på disse områdene fremover. Han mener det er særlig viktig at advokatbransjen i fremtiden må ha fokus på produktog tjenesteutvikling. - Vi i Føyen Torkildsen skal levere enda bedre til klientene våre gjennom å fokusere mer på kompetanse- og forretningsutvikling enn på den tradisjonelle debatten om timepriser, sier Ødegaard. Han er sikker på at det også i advokatbransjen er de selskapene med de beste produktene og de beste systemer og løsninger som blir vinnere. - Derfor må vi lære av våre konkurrenter og av selskaper som gjør det godt i andre bransjer, sier Ødegaard. Han ønsker også at Føyen Torkildsen i

Ansetter utleiesjef Colliers International AS posisjonerer seg innen utleie av næringseiendom og ansetter Morten Kjeldby fra CBRE. - Utleievirksomheten til Colliers International AS har hatt en sterk utvikling de siste to årene, med hovedfokus på kontorutleie. Vårt eksisterende team har implementert ny standard for hvordan vi presenterer eiendommene vi har for utleie, samtidig som vi har rettet fokus på hva som er riktig investering for våre kunder for å løse oppgaven – utleie av eiendommen, opplyser Colliers-sjef Thor Bjørdal. - For å forsterke dette fokus og ta en enda større posisjon innen utleie, har vi valgt å ansette Morten Kjeldby som leder for vår 118

sterkere grad skal være tilstede på de arenaene klientene er. Dette gjelder blant annet økt tilstedeværelse ved universiteter og høgskoler. På den måten mener Ødegaard at selskapet både vil styrke rekrutteringen og nå de fremtidige lederne og beslutningstakerne som vil bli klienter. Styreleder i Føyen Torkildsen, Ottar Egset, sier at Erik Ødegaard gjennom sitt arbeid i advokatfirmaet Torkildsen har vist at han er rett mann til å lede det nye sammenslåtte selskapet. Han fremhever også Ødegaards evner og interesse for strategi- og forretningsutvikling. - Ved ansettelsen av Erik Ødegaard har vi fått en svært kompetent leder med energi og gjennomføringsevne som er viktig for oss i fusjonsprosessen og til å nå de mål som vi har satt oss, sier Egset.

ADVOKATSJEF: Erik Ødegaard

Nåværende regiondirektør Anne Gine Hestetun slutter før sommeren for å gå over i politikken. Stein Klakegg tiltrer stillingen over sommeren i år. Han har bred ledererfaring, blant annet fra stillingen som administrerende direktør i Sparebanken Vest og flere ledende stillinger i Rieber og Søn. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. I dag er han daglig leder i Stenoco, et selskap han selv eier og hvor han arbeider med styrearbeid og rådgivning i strategi, ledelse og finansiering. – Jeg er svært glad for at Stein Klakegg har takket ja til stillingen som ny regiondirektør i OBOS Stor-Bergen. Hans mangeårige ledererfaring og gode nettverk vil bidra til å ytterligere utvikle vår virksomhet i Bergen og Hordaland, sier konsernsjef Martin Mæland i OBOS. – Jeg gleder meg til å ta fatt i lederjobben i OBOS Stor-Bergen. OBOS er en kompetent og ressurssterk organisasjon med store ambisjoner om lønnsom videreutvikling i bergensområdet. Jeg ser frem til å arbeide med kunder, medarbeidere og nære samarbeidspartnere, sier Stein Klakegg.

COLLIERS HENTER FRA CBRE. utleieavdeling – fortsatt med fokus på kontorutleie. Utleie er, og har alltid vært en hjørnesten i vår virksomhet, og vi satser nå ytterligere på dette området. - Våre kunder kan forvente seg ytterligere fokus på service – med denne kapasitetsøkningen. Samtidig så vil Morten, med sin bakgrunn fra CBRE, tilføre oss ytterligere kompetanse. Dette vil blant annet føre til en forsterket satsing på våre presentasjonsverktøy, slik at våre oppdragsgivere innen utleie skal få mer igjen for pengene de investerer gjennom oss, både innen markedsføring og materialutarbeidelse. Morten Kjeldby er på plass fra 1. mai.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

OBOS-SJEF I BERGEN: Stein Klakegg.

2 Kon torsek sjoner t il sa l g s Østerdal sgata 1 • G ammelt indu str ilokale med god høyde • 4 etg. 2 til støtende s ek sjoner • 288 m 2 s eksjon 3 9 inkl. Felles areal, nyoppu ss et • 810 m 2 s eksjon 2 8 inkl. Felles areal, trenger oppu ssing • P- pla ss er mulig å leie

ØSTERDALSGATA 1

Målestokk 1: 1000 (A4) Dato: 30.03.2015

Verdit a k st 2 1 .5 0 0 . 0 0 0 NOK

kon ta k t j oha nne cath. b rustad +47 995 11 447 • jc b @ jc b group.no • w w w.jc b g rou p. no

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

119

NYTT OM NAVN

STYRKER EIENDOM OG ENTREPRISE

FOSS & CO NÆRINGSMEGLING BYTTER NAVN

DLA PIPER HAR ANSATT TRE NYE ADVOKATER TIL SIN AVDELING FOR FAST EIENDOM OG ENTREPRISE.

INNGÅR TETTERE STRATEGISK ALLIANSE MED MEGLERGIGANTEN GVA WORLDWIDE.

Bakgrunnen for rekrutteringen er generelt økt oppdragsmengde og flere nye omfattende prosjekter. DLA Pipers avdeling for fast eiendom og entreprise i Oslo teller over 20 advokater, som jobber tett sammen med kollegaer som har hovedfokus på blant annet finans, offentlige anskaffelser, skatt/ merverdiavgift og selskapsrett. - Disse nyansettelsene har vært nødvendige, sier partner og leder for avdelingen fast eiendom og entreprise, Magnus Lutnæs. - De vil alle tre bidra til å få løst prosjektene vi blir involvert i på en god måte og passer samtidig veldig bra inn i miljøet hos oss. Helge Neraal kommer fra advokatfirmaet Grette og har fokus på entrepriserett, Ola Rundfloen kommer fra advokatfirmaet Bing Hodneland og vil fokusere på utviklingsprosjekter, og Henriette Olausen kommer fra Plan- og bygningsetaten. De søkte seg alle tre bevisst til DLA Piper og vektla avdelingens størrelse og kompetanse ved valg av ny arbeidsgiver. - Jeg visste at det var et godt fagmiljø der, fremhever Henriette Olaussen. Samlet har det lenge vært et godt spenn i gruppen, både hva gjelder erfaring og kompetanse. Flere av avdelingens advokater har bakgrunn fra bygge- og anleggsbransjen og offentlige etater. - Dette medfører at vi har en kunnskapsbasert, men også løsningsorientert tilnærming til ethvert prosjekt vi deltar i. For våre nyansatte så bidrar avdelingens tyngde og spennende klienter til et godt og utfordrende miljø å jobbe i, sier Lutnæs. Som avdelingsleder er Magnus Lutnæs veldig fornøyd med rekrutteringene og tror at dette blir et ytterligere løft for både avdelingen og firmaet.

– Næringseiendomsmarkedet er blitt mye mer profesjonalisert og er i økende grad internasjonalisert, sier daglig leder Thomas Bagn i Commercial Real Estate Norway (GVA CRE Norway). I mars endrer næringsmegleren Foss & Co Næringsmegling navn til Commercial Real Estate Norway (GVA CRE Norway) og styrker alliansen med internasjonale GVA Worldwide. STORE ENDRINGER

Siden Foss & Co Næringsmegling – Nå GVA CRE Norway – ble etablert for over 16 år siden har mye endret seg i markedet for næringsmegling. – Vi har endret måten å jobbe på i takt med utviklingen i markedet, sier Bagn, og legger til at dermed var tiden inne for å endre navn og inngå i en større allianse. GVA CRE Norway får dermed tilgang til et enormt nettverk gjennom GVA Worldwide med en 200 år gammel historie i næringseiendom. – Vi vil samarbeide med GVA Worldwide innen forretningsområdene transaksjoner, utleie, leietakerrådgivning og verdivurdering, sier han. STERKE RELASJONER

Næringsmegleren har tatt en sentral posisjon i det norske markedet

gjennom sterke relasjoner til blant annet kjøpere og selgere; og en betydelig oversikt over nærings-eiendommer i Østlandsområdet de siste årene. – Vi har gjennom 16 år etablert solide relasjoner til mennesker og eiendommer, sier Bagn, og legger til at gjennom avtalen med GVA Worldwide knytter det ytterligere internasjonale relasjoner til sitt nettverk. Kunnskapsrike meglere GVA CRE Norway har erfarne og kunnskapsrike meglere som er opptatt av å skape verdier for sine kunder. – Ledelsen og administrasjonen er den samme i Norge. Nå skal vi jobbe enda tettere med relasjonsbygging rundt vår visjon som er å «utfordre, skape og begeistre», sier Bagn.

NYTT: Foss & Co Næringsmegling bytter navn til Commercial Real Estate Norway (GVA CRE Norway) og styrker alliansen med internasjonale GVA Worldwide, opplyser daglig leder Thomas Bagn.

Fant ikke tonen i Telenor RICHARD GROVEN HAR BEGYNT SOM EIENDOMSSJEF I OSLO PENSJONSFORSIKRING.

NYE I DLA: F.v. Ola Rundfloen, Henriette Olaussen og Helge Neraal. 120

Etter halvannet år som toppsjef i Telenor Eiendom Holding, melder Richard Groven overgang til Oslo Pensjonsforsikring. Groven er ansatt som eiendomssjef, og får dermed ansvar for en eiendomsmasse på rundt 12 milliarder kroner og flere spennende eiendomsprosjekter. Groven har lang bakgrunn innen næringseiendom, spesielt fra Storebrand-systemet. Her var han ansatt i perioden 2003 til 2013, sist som ansvarlig for alle kjøpesentrene. ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

NEFINANSIERINGSVILKÅR

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering Q4 skjer2014 når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. Bankundersøkelse

Samlet lånefinansieringsrente*

lige banker og synkende bankmarginer

nefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje 13 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap UNION Bankundersøkelse).

5,68 %

5,15 %

5% 4%

til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen omført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, mlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8.

2,99 %

AKSJONSMARKEDET AKSJONSMARKEDET 2013 2013 AKSJONSMARKEDET 2013 2% 1%

d andre ord sett en reduksjon i lånefinansieringspå 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

5-års swap

Bankmargin nytt 5-års lån

Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015E

hva hva slags type typeeiendom eiendom som somble ble Segmentfordeling Segmentfordeling Geografisk Geografiskfordeling fordeling det erslags rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene Kilde: UNION fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en hva slags type eiendom som ble Segmentfordeling Geografisk fordeling dd av avgeografisk geografisk konsentrasjon konsentrasjon tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, *Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo dne av geografisk konsentrasjon Geografisk gitt 5-års swaprente og relevantGeografisk bankmargin. Segment Segment lånefinansieringsrente Antall Antall NOK NOK mrd. mrd. er godtsom i rute for å oppfylle kapitalkravene eiendom eiendom som ble ble omsatt omsatt i ifjor fjor og ogantall antall og (iv)

tere fordi konkurransen er milliardtransaksjoner tiltakende. ere enn enn i i2012. 2012.ble Færre Færre milliardtransaksjoner Segment eiendom som omsatt i fjor og antall Kontor Kontor di iere likevel likevel ble klart klart lavere. lavere. Sammenlignet Sammenlignet nkundersøkelse viser at bankene planlegger med åmed øke enn ible 2012. Færre milliardtransaksjoner Kjøpesenter Kjøpesenter Kontor umet til næringseiendom i 2015. En røff korrigering ger erlikevel innen innen kontor kontor og oglavere. boligutvikling, boligutvikling, men men flere flere di ble klart Sammenlignet med Øvrig ØvrigHandel Handel Kjøpesenter våreinnen antagelser om deboligutvikling, ulike bankenes markedsandeler dustri, ustri, handel handel og og hotell. hotell. Eiendom Eiendom innen innen ger kontor og men flere Hotell Hotell Handel Øvrig samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på rdustri, iektoren iferd ferdmed med ååbli bli en en viktig viktig del delav avkommersiell kommersiell handel og hotell. Eiendom innen Lager/Ind./ Lager/Ind./ Hotell mndikeringsaktørene prosent til næringseiendom i 2015. OPF og ogviktig livselskapet livselskapet OPFhar harkjøpt kjøpt rdikeringsaktørene i ferd med å bli en del av kommersiell kombinasjon kombinasjon Lager/Ind./ utlånsambisjoner, i kombinasjon med reduserte e kontrakter kontrakteri idisse disse segmentene. segmentene. Innen Innen ”Øvrige ”Øvrige ndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt Utdanning, Utdanning,Helse Helse kombinasjon iner ogannet stadigrestauranteiendom bunnoteringer for rentene, legger blant annet restauranteiendom og og i i”utviklings”utviklingseblant kontrakter inye disse segmentene. Innen ”Øvrige og ogKultur Kultur Helse Utdanning, t for god tilgang til fremmedkapital og gunstig endommer ndommer som som planlegges planlegges utviklet utviklet tiltil flereulike ulike blant annet restauranteiendom og i flere ”utviklingsØvrige Øvrige med med og Kultur siering i 2015. pesenterporteføljer esenterporteføljer bidro bidrotiltil atat”Geografisk ”Geografisk endommer som planlegges utviklet til flere ulike kontantstrøm kontantstrøm Øvrige med en npesenterporteføljer andel andelpå påhele hele15 15%%bidro av avfjorårets fjorårets volum volummålt målti i til at ”Geografisk 7 Tomter, Tomter, utvikling utvikling&& kontantstrøm onomi nomi og ogurbaniseringstrendene urbaniseringstrendene har har bidratt bidratt tiltilat en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt iat konverteringsobjekt konverteringsobjekt Tomter, utvikling & er erbevisste bevisste på påde delangsiktige langsiktige onomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at Sum Sum konverteringsobjekt verdi verdi var varca. ca. 80 80 %%av avtransaksjonsvolumet transaksjonsvolumeti ifjor fjor er bevisste på de langsiktige Sum ire fire største største byregionene. byregionene. verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor

eiendomsverdier for over NOK 24 mrd. 122

12 12 51 31 31 12

7,1 7,1 16,6 4,6 4,6 7,1

11 11 31

1,7 1,7 4,6

11 33 33

1,7 5,7 5,7

33 99

5,7 2,6 2,6

9 99

2,6 1,3 1,3

9 28 28 184 184 28

1,3 3,6 3,6 43,2 43,2 3,6

184

43,2

MidtMidt-ogog Nord-Norge Nord-Norge Midt8 8%% og Nord-Norge 8%

2013 2013 Oslo/ NOK NOK43,2 43,2mrd. mrd. Oslo/ 2013 Akershus Akershus Oslo/ NOK 43,2 mrd. 54 54%%

SørSør-ogog Vestlandet Vestlandet Øvrige Øvrige Sør1313%%og SørøstSørøstVestlandet landet Øvrige landet 13 % Sørøst9 9%% landet 9%

Akershus 54 %

Kilde: Kilde: UNION UNION Kilde: UNION

Årlig Årligtransaksjonsvolum transaksjonsvolumiiNOK NOKmrd. mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 68 68 70 70

60 60 70 50 50 60

44 44

40 40 50

NOKNOK mrd.mrd. NOK mrd.

fire største byregionene. tt itt blitt blitt omsatt omsatt næringseiendom næringseiendomfor forNOK NOK40 40mrd. mrd. uligheter, igheter, aktive aktivesyndikeringsaktører, syndikeringsaktører, stor stor40 mrd. itt blitt omsatt næringseiendom for NOK gligheter, aktører aktørersom som uttaler uttaler henholdsvis henholdsvis kjøpskjøpsog og aktive syndikeringsaktører, stor or ethøyt høytvolum volum i iår. år.Vihenholdsvis Viestimerer estimereret et gr et aktører som uttaler kjøpsog Årlig transaksjonsvolum i NOK OK K 45mrd. mrd.ekskl. ekskl.et evt. evt. nedsalgi iEntra Entra or45 et høyt volum iet år. Vi nedsalg estimerer et mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 vere ere45volum volum innenkonverteringsobjekter konverteringsobjekter og OK mrd. innen ekskl. et evt. nedsalg i Entraog etning tning venter venter vi vi flere flere porteføljesalg porteføljesalg knyttet knyttet vere volum innen konverteringsobjekter og tiltilatat rkonsentrerte konsentrerte investeringsstrategier. Det Deterertil i i at etning venter viinvesteringsstrategier. flere porteføljesalg knyttet ken en andel andeli iEntra Entra Eiendom Eiendomstaten statenønsker ønsker ååselge, selge, r konsentrerte investeringsstrategier. Det er i a ratiltilandel etetrekordhøyt rekordhøyt transaksjonsvolum transaksjonsvolum i iårår ken i Entra Eiendom staten ønsker å selge, eiendomsverdier eiendomsverdier for for over over NOK NOK 24 24 mrd. mrd. ra til et rekordhøyt transaksjonsvolum i år

spredte spredte Geografisk porteføljer porteføljer spredte 1515%% porteføljer 15 %

Antall NOK mrd. 51 51 16,6 16,6

30 30 40 20 20 30

15 15

10 10 20

00 10 0

22 22 22

56 56

53 53

39 39 36 36

28 28 28

56 43,2 45 43,2 45 43,2 45

15 15 15

2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 20132014E 2014E

10 10

Kilde: Kilde: UNION UNION fra fra 2008. 2008. DNB DNB Næringsmegling Næringsmegling årene årene før før 2008 2008 2003 2004 2005 2006 2007forfor2008 2009

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

2010 2011 2012 2013 2014E

RKEDET LEIEPRISER

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

Aktør Indre øst inkl. Kværnerbyen

Kjøp

Salg

Skøyen Eiendomsselskap

34 %

0,5

19,12 750 18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv-/ og pensjonsselskap Bryn Helsfyr

11 %

3,0

6,21 900 3,2

Andre eller konfidensielt Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

-1,2

Økern - Hasle - Løren Private investorer

12 %

-5,0

Ytre nord og øst inkl. Økern Norske fond

13 %

-5,9

1,41 600 7,3

Lysaker

Fornebu Nydalen

Ytre syd inkl. Ryen

Bruker av eiendommen

Netto kjøp Kjøp1 750 Salg

13 %

2 100

1 700

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

5,5 % 6,1% 7,0 % 5,4 % 3,4 %

1 850

10,7 %

1 400

10,2 %

1 300 8,3 % 11,7 %

2,71 700 4,0

1 350

3,8 %

1,61 750

1 200

6,7

0,7

7,5

55,4

1 800

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Arealledighet:

1 300

1 600

-6,7

Normalt god standard typisk nivå

1 500

2 000

Sum

1 150

10,6 %

1 200

6,8 %

1 200

6,6 %

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge* 25 %

14 12

20 %

15 %

10 %

6 4

RKEDET

i n

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

2009

4 100 3 000 2 250

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 900

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

0 2010

2011

2012

Antall transaksjoner (h.a.)

2013

2014

Transaksjonsvolum (v.a.)

Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Aktør

Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

0,5

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

Sum

Netto kjøp Kjøp 19,1

Salg 18,6

Kilde: UNION ESTATE MAGASIN | N°5 2013

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge*

123

Leesman Office tar et rĂ¸ntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" pĂĽ hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersĂ¸kelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

125

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

En annen standard.

126

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Scandinavian Development AS

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

127

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Stor-Oslo Eiendom

Basale AS Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Braathen Eiendom

Professor Kohts vei 9 1327 Lysaker Tlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mer enn eiendom!

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2 bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

128

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

NÆRINGSMEGELERE ForvaltningsCompagniet AS

UNION Gruppen

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Hvem leverer hva til leietaker

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

ANSKAFFELSESBISTAND

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag. CONFIDON AS

Thon Eiendom

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.no www.confidon.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

BRANNVERN FIRESAFE AS

UNION Gruppen

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

NÆRINGSMEGELERE Basale Næringsmegling AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

129

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker

NEAS

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Norges ledende facility management selskap!

FLYTTETJENESTER

EIENDOMSSERVICE RELOKATOR AS

Gårdpass AS Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG • CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ISS

Alliero

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HØYDEN AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

130

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

ENERGIRÅDGIVNING

MERKEVAREBYGGING HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Fra ledig til utleid

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING REJLERS NORGE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner.

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

TAKSERING MODULVEGGER OSLO AS

NITO TAKST SERVICE AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

NORSK GJENVINNING INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

RELOKATOR AS

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ESTATE MAGASIN | N°2 2015

131

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater.

Har du visjonene, har vi verktøyet! Ta kontakt med Audun L. Bollerud, alb@raeder. no, Anders Utne, aut@raeder.no eller Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no

Advokatfirma Ræder DA • Henrik Ibsens gate 100 • 0230 Oslo • post@raeder.no