Estate Magasin 2-2016 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°2 2016

R8 PROPERTY Unge og sultne

DNB: Vil låne ut mer til næringseiendom Utenlandske investorer

VIL HA ENDA MER AV NORGE AVVISER TRANSAKSJONSSVIKT Har transaksjoner for tosifret antall milliarder i ermet Knut Halvor Hansen

TILBAKE TIL START Her kommer boligveksten i Oslo Driver stort i eiendom

PROFIL: Brødrene Jensen RETAIL - Butikkdriverne må skjerpe seg - Vi er åpen for dialog

Byantikvar Janne Wilberg Og: Arkitektur Nytt om navn Eiendomsjuss Nøkkeltall for eiendomsfolk - og mye mer

Kommersiell sivilingeniør PORTRETTET: Anne-Hilde Bråtebæk er norgesmester i roing og satte rekord i landets raskest bygde bensinstasjon.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Det holder ikke med en ordbok Det er ikke bare Basales omfattende portefølje av eiendommer til forvaltning og vår brede geografiske representasjon som er årsaken til at vi har mange internasjonale kunder. Globale aktørers forventning til kommunikasjon og rapportering kan ikke tilfredsstilles ved et oppslag i ordboka. Det kreves høy kompetanse, innsikt og erfaring... Det har vi.

Med lokal tilstedeværelse fra Alta i nord til København i sør, tilbyr vi en unik Norsk og internasjonal skreddersøm som gjør at vi kan levere forvaltnings- og rådgivningstjenester på høyeste nivå. Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale har all den kunnskapen du trenger, fordelt på over 235 eiendomseksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Ta kontakt med oss – det lønner seg.

Basale forvalter omtrent 3 millioner kvadratmeter næringseiendom i Skandinavia. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

DIN OPPLEVELSE. VÅR KUNNSKAP.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Drivkraft. Foto Øyvind Haug.

Din fornøyelse er vår fornøyelse. www.wilberg.no www.wilberg.no

www.fazer.no ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Drivkraft. Foto Øyvind Haug.

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes. Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles. Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes. Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges. Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles. Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges. Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år. Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke. Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år. De dyktigste medarbeiderne. Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke. De dyktigste medarbeiderne. En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til? En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler. En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til? En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler. Din fornøyelse er vår fornøyelse.

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser begrensninger i et prosjekt slipper vi kreativiteten til. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og elsker å sprenge grenser. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne. Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

Her skal vi bygge 200 grensesprengende leiligheter og 5.000 m2 med grensesprengende retail i Bjørvika.

www.soeiendom.no

N°2 2016

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 9955 3069 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion Nævestad, marion@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Mangfold eller ikke mangfold Vi har ikke andre enn oss selv å takke for at de store kjedene overtar handlegatene. Da grønnsaksbutikken Sultan på Grünerløkka nylig ble lagt ned netter 24 års drift, avstedkom det bred debatt. Ikke minst fordi det ble kjent at cafékjeden Espresso House skulle overta lokalene. Sistnevnte ble utsatt for krass kritikk, fordi mange mente at Sultan ble presset ut til fordel for en kjedeaktør som kan og vil betale mer for godt beliggende lokaler. I ettertid har det vist seg at virkeligheten ikke var akkurat slik. Etter et eierskifte i Sultan gikk driften dårlig, det var mislighold av leieavtalen samt rot med regnskapene. Driverne var dermed sterkt delaktig i at butikken gikk over ende, og da er det naturlig at gårdeier får inn en ny leietaker. Debatten rundt de store kjedenes dominans i handlegatene er det likevel bra å fortsette med. I det store og hele har vi oss selv å takke for at kjedene overtar. Vi har opp gjennom årene snakket med mange drivere av frittstående butikker, og de kan fortelle om en hverdag som er ganske utfordrende. Det viktigste punktet er at vi som kunder er veldig prisbevisste. Det er få av oss som er villige til å betale mer for en vare hos en frittstående butikk, hvis den samme varen selges rimeligere hos kjedebutikken over gaten. I dag har dette blitt enda mer påtakelig. Mange bruker butikkene som prøverom, og deretter bestiller man varene rimeligere over nett. Tilbake står butikkdriveren med lang nese og kort vei til skifteretten. Så har vi det faktum at mange er svært tilbøyelige til å dra til kjøpesentrene når det skal handles smått og stort, kanskje ikke minst det siste. På sentrene er det tak over hodet og der er alt på en plass. I kjølvannet av Sultan-exiten og andre butikkendringer, ser vi at enkelte kommer med kreative forslag til hvordan man skal beholde mangfoldet i handlegatene. Mange av forslagene viser en manglende innsikt i hvordan mekanismene fungerer. Dette gjelder eksempelvis forslag om husleieregulering for å unngå høye leiepriser på de mest attraktive lokalene. Noen har også kommet med forslag til offentlige støtteordninger til frittstående butikker. Ingen av disse innspillene er det noe poeng å bruke tid på. Det er én løsning, og den kommer her: Hvis man vil beholde den frittstående butikken, må hver og en ta et oppgjør med selv, og støtte butikkene man vil beholde. Selv om det betyr at man kanskje må betale mer enn man ellers ville gjort og at innkjøpene totalt sett tar litt lenger tid. Dermed vil driften hos disse frittstående butikkene generere overskudd, noe som igjen betyr at husleien kan betales. Og da er alle fornøyde. Det er jo egentlig ganske enkelt.

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MEDIA

010

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

NBBL Fulltegningsforsikring AS forsikrer markedsrisikoen i boligprosjekter.

NĂĽ ogsĂĽ med mulighet for fullt oppgjĂ¸r for usolgte boliger ved ferdigstillelse.

www.nbbl.no

INNHOLD

innhold 10

Leder Mangfold eller ikke mangfold

16 - Utenlandsk interesse fortsatt økende - Vi opplever interessen for næringseiendom i Norge som stor, og økende FOKUS: Finansiering 18 20

Vil låne ut mer til næringseiendom DNB skal bygge portefølje av lån til næringseiendom Ikke like gøy på landet Nordea åpner for mer lån til næringseiendom, men ikke til distriktene

22 Skrudde ikke igjen utlånskranene DNB økte sine utlån til næringseiendom i fjor 24 Sanksjoner rammer norsk selskap Storm Real Estate i hardt vær i Russland 28 Nytt byrå for eiendomsbransjen Blake and Friends er en realitet

30 Eiendomsskrell på Børsen Eiendomsverdier for ni milliarder kroner er borte 32

PROFIL: Brødrene Jensen og Tress Eiendomsinvest Driver stort og vil være anonyme

TRANSAKSJONSMARKEDET 36 38

- Vi kjenner oss ikke igjen i beskrivelsen av et labert marked Wiersholm-advokat Tom Rune Lian jobber med transaksjoner for flere milliarder Transaksjonsmygg stikker godt fra seg CLP-advokat Håvard Skogvoll er godt fornøyd med fjoråret

40 Inn på eiersiden i Ad:Wiser Estate har kjøpt seg inn i digitalbyrå RETAIL 42 44

012

- Vi kommer til å se korreksjoner fremover Det er tøffe tider i handelsbransjen Usikkerhet preger detaljhandelen - 2016 kommer til å bli et svært spennende år

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

HØYE AMBISJONER? DA TRENGER DU EN BANK MED HØY KOMPETANSE.

ANDRÉ SOLSTAD

LENA KROG

andre.solstad@paretobank.no

KARIANNE UTENGEN Etter 15 år i bank har Karianne en egen evne til å stille de rette spørsmålene og raskt danne seg et bilde av risikoen i et prosjekt. karianne.utengen@paretobank.no

lena.krog@paretobank.no

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Lena, André eller Karianne for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

Solid kredittkompetanse og 20 års erfaring fra eiendomsfinansiering, gjør Lena til en god diskusjonspartner i alle faser av prosjektet.

Med 20 års bankerfaring og mange store eiendomstransaksjoner er André spesialist på å finne gode løsninger for kundene våre.

INNHOLD

FRITIDSEIENDOM 46 48

Hyttene har doblet verdien på fem til syv år Nå sparkes sesongen i gang for hyttemeglere ved sjøen Mer reserverte Nordmenn står ikke lenger i kø for å kjøpe på Rivieraen

52 - Vi ønsker å jobbe i konstruktive prosesser Folk må gjerne komme til meg, også når de er misfornøyde, sier byantikvar Janne Wilberg

61 PORTRETTET: - Siden jeg har jobbet mye med den kommersielle biten i eiendom, liker jeg å kalle meg for kommersiell ingeniør, sier utviklingssjef Anne-Hilde Bråtebøk i Aspelin Ramm Eiendom

70 Vekst for eiendomsadvokatene - Det var var som å være kontinuerlig på speed, uten at jeg av egenerfaring ved hvordan det er 74 - Meglerstandarden har blitt mer kjøpervennlig - Dette gjelder særlig reguleringen av de fundamentale garantiene

78 PROFIL: Tilbake som gründer Knut Halvor Hansen starter for seg selv med selskapet Bygg Konsulent AS 82 Her kommer boligveksten i Oslo Hovinbyen skal ta unna mye av den sterke befolkningsveksten som er ventet i hovedstaden 86 PROFIL: R8 Property De er unge, sultne og ekspanderer raskt

92 Venter på vårslippet Etterspørselen etter boliger på Østlandet er rekordhøy, og lite tyder på at det vil avta

ARKITEKTUR 98 - Jeg ble umiddelbart fascinert av hvor delikat og lavmælt bygget lå i terrenget, sier seniorarkitekt Herman Hagelsteen om sitt favorittbygg

JUSS & SKATT

108 110 114 116 118

Eiendomsskatt: Hva kan man klage på? Er meglerstandarden i samsvar med markedspraksis? Leietakertilpasninger ved leie av næringseiendom Høyesterett klargjør om tvangsoppløsning av sameier Søknadspliktig bruksendring

122 Nytt om navn 128 Nøkkeltall for eiendomsfolk

014

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

NYHETER

STOR ETTERSPØRSEL: - Den viktigste utfordringen nå er å få opp et tilbud av nye salgseiendommer som dekker etterspørselen. Selgerne må på banen, sier eiendomsadvokat Stig Bech i BA-HR.

016

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

– Utenlandsk interesse fortsatt økende - Vi opplever interessen for næringseiendom i Norge som stor, og fortsatt økende.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Eiendomsmessen MIPIM løp av stabelen i mars, som vanlig med stor deltakelse fra den norske eiendomsbransjen. MIPIM fungerer på mange vis som en uhøytidelig temperaturmåler hva gjelder interessen for norske eiendommer. Blant de som var til stede under MIPIM i Cannes var eiendomsadvokat Stig Bech i BA-HR. Han er rask til å påpeke at den internasjonale interessen for Norge fortsatt er stor. – Vi opplever interessen som stor, og fortsatt økende, sier Bech. – Pågangen fra internasjonale miljøer under MIPIM var tildels massiv, og skyldes ikke minst at et samlet marked har sett at de største og mest proffe aktørene har debutert i Norge. I dag er en stor andel av de mest attraktive miljøene godt inne i markedet, ledet an av for eksempel Blackstone og Starwood. – Vil dette også påvirke andre sider av det norske markedet enn det rent transaksjonsbaserte? – Helt klart, her ser vi effekter allerede, sier Bech. – Vi opplever at de internasjonale aktørene bringer med seg høy kompetanse. Mikset med det beste i de norske miljøene, gir dette synergier på alle plan – stedsutvikling, drift,

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

og ikke minst miljøfokus og generell vekt på kvalitet. – Noen skjær i sjøen? – Det er det alltid, men den kanskje viktigste utfordringen nå er å få opp et tilbud av nye salgseiendommer, som dekker etterspørselen – selgerne må på banen. Dette gjelder ikke bare lavyield-segmentet på kontorsiden. Vi ser at det også er kjøpere til god retail, logistikk og kontor med utviklingsbehov. – En ting man kanskje skal forberede seg på er argumentasjon rundt brukersiden, det vil si leietakerne. Sett fra et internasjonalt ståsted vil en usikkerhet gjerne være robustiteten på leietakersiden. Relativt sett er det norske markedet lite. Hvor mye kontor er det behov for, hvor offensive er bedrifter og offentlig sektor, her er det behov for forberedelse og gode analyser, avslutter Bech.

017

NYHETER

DNB skal bygge portefølje av lån til næringseiendom DNB Liv kvittet seg i fjor med en tredel eiendomsporteføljen, verdier for rundt 15 milliarder kroner. Nå skal deler av dette erstattes med lån til næringseiendom.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har ikke satt noen mål for hvor mye vi skal låne ut til næringseiendom, men vi skal bygge en portefølje av slike lån, sier finansdirektør i DNB Livsforsikring, Truls Tollefsen. FORDEL Å FINANSIERE

DNB Livsforsikring ble i 2015 den største selgeren i det norske eiendomsmarkedet. Samlet solgte de eiendommer for i underkant av 15 milliarder kroner, noe som tilsvarer rundt en tredel av livselskapets samlede eiendomsportefølje. De sitter i dag igjen med eiendommer for rundt 20 milliarder kroner. Nå skal altså deler av det de i fjor solgte erstattes med lån til næringseiendom. - Solvency 2 straffer næringseiendom, og medfører økte krav til kapital. For oss blir det derfor hensiktsmessig å vurdere alternative investeringer, som finansiering av gode næringsbygg, sier Tollefsen. IKKE FOR DE SMÅ

VIL LÅNE UT MER TIL NÆRINGSEIENDOM: - Vi vil være svært kritiske både til beliggenhet og type eiendom, sier finansdirektør i DNB Livsforsikring, Truls Tollefsen.

018

De som trodde at dette var noe for alle, må imidlertid tro om igjen. Livselskapet er ute etter de største og beste eiendommene, på mange måter omtrent som de skulle kjøpt dem selv. - Vi snakker eiendommer fra i alle fall 200 til 300 millioner kroner og oppover. Store eiendommer med god sikkerhet er spesielt interessant for oss, sier Tollefsen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Livselskapets minimumskriterier for investering i lån med pant i eiendomsprosjekter er en belåningsgrad på 65 prosent i forhold til eiendommens verdi. De krever også en uavhengig vurdering av panteobjektets verdi, samt leiekontrakter med varighet minimum tre år lengre enn lånets løpetid og at leietakerne er solide. - Vi vil også være svært kritiske både til beliggenhet og type eiendom, sier Tollefsen. Det er med andre ord et ganske trangt nåløye å komme gjennom. For øvrig vil betingelsene være de samme som er ellers i markedet. - Dette er en smal nisje, men den finnes og vi vil derfor bruke tid på å bygge opp den rette porteføljen. Vi har kapasitet til å løfte store prosjekter, sier Tollefsen. IKKE ALLE EGGENE I ÉN KURV

Dette betyr ikke at DNB Liv ikke skal kjøpe eiendommer selv fremover. - Men å kjøpe eiendommer med direkteavkastning lavt på firetallet er ikke aktuelt for oss. Det synes vi er for risikabelt samtidig som avkastningen er for lav. Men det finnes fremdeles muligheter der ute, og vi vil løpende vurdere de muligheter som markedet tilbyr, sier Tollefsen.

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

019

NYHETER

Åpner pungen, men ikke for distriktene FINANSIERING: Nordea skrudde igjen kranen for finansiering av næringseiendom i andre halvår i fjor. Nå har de åpnet litt opp igjen, men de vil fortsatt være svært selektive.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi opplevde markedet i andre halvår som litt overopphetet, og vi tok derfor en pust i bakken, sier leder for Nordea Næringseiendom, Thomas Due. Nordea er en av landets største tilbydere av finansiering til eiendom og banken har et samlet utlån til næringseiendom på rundt 70 milliarder kroner. FRA LAND TIL BY

Nå signaliserer Due at de ønsker å åpne opp for nye lån, men han sier samtidig at de kommer til å være svært selektive. Det innebærer blant annet at distriktene kan se langt etter penger til finansiering av næringseiendomsprosjekter. - Det er ikke noe vi sier for å mobbe distriktsnorge, men det er en realitet at det alltid er f lere veier ut når man gjør noe i byene i motsetning til i distriktene. Skal vi bli med på et prosjekt utenfor de største byene må prosjektet eller eierne være usedvanlig sterke, sier Due. Han påpeker at dette henger sammen med den trenden man ser ellers i samfun-

020

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

net, nemlig at f lyttemønsteret går fra land til by. - Dermed f lytter stadig f lere av arbeidsplassene seg til byene, og derfor er dette en helt naturlig del av vår risikovurdering, sier Due. LØPETID PRISES SKARPERE

En utvikling Due har sett de siste årene er at stadig f lere av lånene inngås på stadig kortere løpetider. I perioden 2010-2015 var det ifølge ham mest vanlig med fem år lange lån. - Nå er det meste av de lånene vi gjør treårslån. Dette skyldes at løpetid prises mye skarpere og man får dermed ulike priser på to-, tre- og femårs lån. Treårs lån er nå betydelig billigere enn femårs lån, og derfor er det en markant økning i tegningen av lån med denne løpetiden, sier Due. Han forteller at de f leste av lånene de i dag gir har en lånemargin på mellom 200 og 250 punkter i tillegg til basisrenten (NIBOR). - Mye tyder imidlertid på at margin-

IKKE LIKE GØY PÅ LANDET: Nordea vil prioritere utlån til næringseiendom i de største byene i Norge, og er klare på at de ikke er spesielt hissige på å finansiere næringseiendom i distrikts-Norge. Her fra Oslo.

- Jeg sier ikke at det er noen som har kjøpt for dyrt, men det er klart at noen av prosessene ble nok noe overopphetet.

kostnadene skal videre opp. Fundingkostadene for bankene har økt gjennom høsten og de har ikke kommet ned igjen. Kostnadene har økt mer enn lånemargingene, og det vil bety økt lånemarginer fremover, sier Due, som ikke vil spekulere i hvor mye. ØKT RISIKO

- Når boligmarkedet er hot, så får vi også en stor andel konvertering av næringsbygg til bolig, noe som holder ledigheten nede. Den dagen boligmarkedet stanser opp og denne konverteringen også stanser blir nok situasjonen en annen, men jeg ser ingen grunn til at det skal skje i overskuelig fremtid, i alle fall ikke byene, sier Due.

En annen årsak til at han tror prisene skal opp er at yielden på næringseiendom har blitt betydelig skjerpet det siste året. Man snakker nå om at de beste objektene prises helt ned på 4-blank. Samtidig er det økt usikkerhet i norsk økonomi og arbeidsledigheten er på vei opp. - Jeg sier ikke at det er noen som har kjøpt for dyrt, men det er klart at noen av prosessene ble nok noe overopphetet. Risikoen som vi ser i dette markedet vil nok også bli priset inn, sier Due. Han tror imidlertid at så lenge boligmarkedet holder det gående, så vil også markedet for næringseiendom klare seg godt.

ESTATE MAGASIN | N°1 2016

021

NYHETER

Økte utlånene med åtte milliarder i 2015

DNB økte netto sine utlån til næringseiendom med 3,8 prosent eller rundt 8 milliarder kroner i løpet av 2015. At bankene skrudde igjen kranen er med andre ord en sannhet med visse modifikasjoner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Kapitaldekningskravene til livselskapene gjør at dette gir dem en mer effektiv bruk av kapitalen enn ved å kjøpe eiendommer selv. Dette er nok derfor noe vi kommer til å se mer av fremover, sier Løvstad. REKORDVOLUM I OBLIGASJONER

- Vi hadde vekst i samtlige kvartal i 2015. Samlet var nettoveksten på 3,8 prosent, noe som tilsvarer rundt 8 milliarder kroner. Det har ikke skjedd tidligere og har selvfølgelig sammenheng med det voldsomme transaksjonsvolumet som vi så i fjor, sier leder for seksjon eiendom og entreprenør hos DNB, Olav T. Løvstad. FLERE LÅN FRA LIVSELSKAPENE

2015 ble tidenes transaksjonsår med et volum på rundt 130 milliarder kroner. Dette reflekteres naturlig nok også i utlånene til næringseiendom og DNB økte altså sine samlede utlån til næringseiendom med rundt åtte milliarder kroner. Det kommer ikke til å skje i 2016. - Volumet blir nok betydelig lavere i år. Dette skyldes for det første at transaksjonsvolumet ligger an til å bli på et mer normalt nivå, samtidig som skjerpede kapitaldekningskrav gjør det vanskelig for oss å opprettholde en tilsvarende vekst, sier Løvstad. En tredje årsak er at livselskapene har markert seg stadig sterkere som en långiver.

022

Det er imidlertid ikke bare vanlige banklån som hadde en positiv utvikling gjennom 2015. Også obligasjonslån kunne vise til en god vekst. - Mens det i 2014 var et volum på cirka 10 milliarder kroner, så var det i fjor på hele 18 milliarder kroner, sier Løvstad. Dette er det høyeste volumet som er lånt ut med obligasjonslån noen gang. I 2012 var volumet på cirka 14 milliarder, i 2013 var det på 13,4 og i fjor var det altså på ti milliarder kroner. - Dette har selvfølgelig også å gjøre med det store transaksjonsvolumet som vi så i fjor. Når volumet vokser, så vokser også de ulike låneformene, sier Løvstad, som imidlertid tror at obligasjonslån kommer til å holde seg bra også i 2016. - Det har blant annet sammenheng med kapitaldekningskravene som gjør at obligasjonslån kan være et gunstig supplement. Det kan for eksempel være via livselskapene som enten kan investere i obligasjoner eller som mer tradisjonelle lån, sier Løvstad. Flere av disse alternativene er som regel for de store transaksjonene, det vil si minimum er par hundre millioner kroner. KONTROLLERES AV NORDISKE BANKER

Det norske transaksjonsmarkedet var stort også i europeisk sammenheng i 2015. Man

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

skulle dermed kanskje tro at flere utenlandske banker ville fatte interesse for Norge. Dette har man ifølge Løvstad i svært liten grad sett. - Det norske og det nordiske bankmarkedet er meget sterkt og det er derfor svært vanskelig å konkurrere med for utenlandske banker. Samtidig er det jo også slik at finansiering av eiendom er lokal business og det er avgjørende å kjenne de lokale markedene. Å sitte i Tyskland og mene noe om dette blir derfor vanskelig. Det vi til en viss grad har sett er syndikering av lån. Det vil si at andre banker kjøper deler av lånet. Her har det for eksempel vært tyske banker på banen, men utover det er det norske bankmarkedet kontrollert av norske og nordiske banker, sier Løvstad.

SKRUDDE IKKE IGJEN KRANEN: Leder for seksjon eiendom og entreprenør hos DNB, Olav T. Løvstad, lånte ut mer penger til næringseiendom i fjor enn året før.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°2 2016

023

NYHETER

Sanksjoner rammer norsk eiendomsselskap i Russland Det børsnoterte eiendomsselskapet Storm Real Estate er i hardt vær i Russland.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

På ett år har aksjeverdien til selskapet Storm Real Estate falt med nesten 25 prosent. For ett år siden var verdien på rundt 215 millioner kroner, nå er den nede i 161 millioner kroner. Det er et fall på 54 millioner kroner på et år. – Selv om vi har hatt byggene tilnærmet fullt utleid i hele 2015 og inn i 2016, så har en halvering av rubelen mot dollar sammen med sanksjoner og fallende oljepris gjort sitt, sier Morten Astrup i selskapet Storm Capital Management.

– Vi kjøpte oss inn i et selskap med et bygg i Russland i 2008. Russland startet som en opsjon som viste seg å fungere. Siden har vi senket kostnadene, betalt ut store utbytter og oppnådd gjennomgående høyere leie enn markedsleie i området for våre to bygg, sier Astrup, som legger til at de før jul solgte et bygg i St. Petersburg. – Dette bygget kjøpte vi i april i 2009 og i denne perioden har vi hatt en årlig avkastning på åtte prosent, sier han. ER INNE I DEN PERFEKTE STORMEN

EN OPSJON SOM VISTE SEG Å FUNGERE

Storm Capital Managment er et uavhengig forvaltningsselskap med blant annet fokus på eiendom i Russland. Dette er en satsing som de gjør gjennom selskapet Storm Real Estate.

024

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Bakgrunnen for den negative utviklingen det siste året har å gjøre med det kraftige fallet i oljeprisene samt krisen i Ukraina. – Vi opplevde at markedet utviklet seg meget positivt fra 2009 til og med 2013. Vinteren 2014 startet Ukraina-krisen, som

PERFEKT STORM: Det børsnoterte eiendomsselsakapet Storm Real Estate, som fokuserer på eiendom i Russland, får juling som følge av det kraftige fallet i oljeprisene samt krisen i Ukraina.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

025

NYHETER

– Rubelen korrelerer med oljeprisutviklingen og siden våre leieinntekter er i rubler har oljeprisutvikling en direkte effekt på våre inntekter og verdivurdering. ERIK M. MATHIESEN

brakte med seg sanksjoner og deretter fall i energi- og råvarepriser. På mange måter kan man si Russland er i en «perfekt storm». Men vi har vært i hardt vær før og mener at vi er godt rigget for denne nedturen, og når markedet snur i Russland snur det ofte fort, sier direktør for Storm Real Estate, Erik M. Mathiesen. Han mener at fellestrekkene mellom det norske og det russiske eiendomsmarkedet er mange og viser til markedet er tett knyttet opp mot landets generelle økonomi og utsikter. – Olje og gass er de største driverne for både Norge og Russland, og derfor kan nordmenn ofte forstå seg bedre på Russland enn folk flest. Når det er sagt er svingningene større i Russland. På den positive siden tar det lenger tid å regulere og bygge, samtidig som det nå er vanskelig å få bygge finansiering. Derfor er det marginal ny kapasitet som kommer de neste årene, sier Mathiesen. FRA USD TIL RUBEL

Han forteller at tradisjonelt så har både leiekontrakter og finansiering vært i

026

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

dollar, men med en kraftig svekkede rubel og internasjonale sanksjoner mot lokale banker, så har eiendomsmarkedet nå blitt ett rubelmarked. – Rubelen korrelerer med oljeprisutviklingen og siden våre leieinntekter er i rubler har oljeprisutvikling en direkte effekt på våre inntekter og verdivurdering. Vi ser alltid etter spennende muligheter, men når markedet er så volatilt som nå, så er det viktig å ikke ta for mye risiko. Snur markedet har vi en fin oppside i det vi allerede har i dag, sier Mathiesen.

Nye partnere. Ny eiendomskompetanse. Nye tanker. Nye ansatte.

Jens Aas, partner

Det skjer ting hos Steenstrup Stordrange for tiden. 11 nye partnere har kommet på plass det siste halve året. Jens Aas fra Wikborg Rein er en av dem og vil være den som leder vår eiendomssatsning videre. I et usikkert økonomisk marked opplever vi at stadig flere aktører i næringslivet har et skjerpet kostnadsfokus. Steenstrup Stordrange står godt rustet til å møte de nye tidene. Med høy kvalitet, høy grad av partneroppmerksomhet og vilje til å yte mer enn klienten forventer, ønsker vi å være et reelt alternativ ved valg av juridiske tjenester. I alt 38 nye kloke hoder er ansatt det siste året. Det betyr at vi nå har 120 dyktige advokater i firmaet. Og flere skal vi bli...

027

NYHETER

Nytt byrå for eiendomsbransjen FOR EIENDOMSBRANSJEN: Estate Media lanserer nå byrået Blake and Friends, som skal bistå eiendomsbransjen med kommunikasjon og markedsføring.

I desember startet Henrik Hagelsteen i ny jobb som leder for Brand & Marketing i Estate Media. Hagelsteen kom da fra Try Reklamebyrå og har tidligere vært kreativ leder i Dinamo. Nå er resultatet av de første månedene i ny jobb klart; det nye byrået Blake and Friends.

T: 917 37 394 fb: Blake and friends

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

– Skal du være god må du ha tilgang til gode ressurser. Gode ressurser trives best med miljøer som dyrker fag. I Blake bygger vi derfor et individuelt miljø med solid kommunikasjonskompetanse, koblet med tung erfaring på eiendom, sier Henrik Hagelsteen. Blake skal ha en effektiv stab, og samarbeidspartnere som kan gi byrået ekstra kraft hvis oppgaven krever det. Blake samarbeider for eksempel med ledende spesialister på tyngre design-, digital- eller innsiktsoppdrag. – I dag har du mange verktøy tilgjengelig hvis du vil påvirke en målgruppe. Det viktige er selvfølgelig at du vet hvilke du skal benytte og hvordan, sier Hagelsteen.

028

– Det har alltid vært viktig for Estate Media å bidra til at bransjen utvikler seg. Med Blake sørger vi for å etablere et fagmiljø som kan gi et skikkelig kommunikasjonsmessig løft for kundene våre, sier Trond Valle, leder i Estate Media.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Driftstekniker Philip Pedersens vei 1

Gledesspreder til tjeneste. En dør som ikke lar seg åpne. En termostat som viser feil. Eller et ventilasjonsanlegg som blåser for kald luft. Det er når noe går galt, at du merker Marius’ tilstedeværelse. Med sin serviceinnstilling og kompetanse omdanner han nervøsitet og bekymring til lettelse og glede. Jobben hans er rett og slett å få deg og dine leietakere 100 % fornøyd. Derfor går han aldri hjem fra jobb før arbeidet er fullført. Med glans. neasdrift.no

Teknisk drift

Energiledelse

Beredskapsvakt Landscaping ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Snø og istappfjerning

Fasadevask 029

NYHETER

Eiendomsverdier for ni mrd. er borte på Børsen 4040-indeksen har det siste året falt med 17.5 prosent. Det innebærer at verdier for rundt ni milliarder kroner er borte.

TO GRUNNER TIL FALLET

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Det har vært et tøft år med en bred nedgang på samtlige av selskapene på 4040-indeksen, sier aksjeanalytiker hos DNB Markets, Simen Mortensen. MYE SKYLDES OLAV THON

4040-indeksen på Oslo Børs består av Olav Thon Eiendomsselskap, Entra, Norwegian Property, Selvaag Bolig og Storm Real Estate. Disse selskapene var for ganske et år siden verdsatt til rundt 43 milliarder kroner. Nå er rundt ni milliarder kroner barbert bort og samlet verdi på de fem selskapene på indeksen nå på rundt 35 milliarder kroner. – En av hovedårsakene til dette er at Olav Thon nå er tilbake fra et historisk høyt nivå. Aksjene har falt fra 175 til 130 kroner, sier Mortensen. Rett før dette bladet gikk i trykken, stod aksjen i 136 kroner. Ser man på utviklingen til Olav Thon viser det seg at aksjen nådde toppen mandag 2. mars, med en verdi på 175 kroner. Den hadde da steget jevnt og trutt fra begynnelsen av 2012, da verdien var helt nede på 70-tallet. Både i resten av 2012, 2013, 2014 og 2015 var utviklingen særdeles positiv, helt til den altså nådde toppen for nøyaktig et år siden.

030

Men Olav Thon Eiendomsselskap er ikke det eneste selskapet som har falt i verdi. Entra har også hatt et fall i den samme perioden fra 86,50 kroner til 74,25 kroner i år. Det er en nedgang på nesten 10 prosent og et verdifall på 2,2 milliarder kroner fra 15,9 til 13,6 milliarder kroner. Aksjen har senere beveget seg opp til rundt 76 kroner. – Det er to grunner til det fallet som vi har sett det siste året. Det ene er et mer krevende leiemarked og det andre er at økende finansieringskostnader, sier Mortensen. Han mener at Børsen er mer volatil enn transaksjonsmarkedet og priser inn risiko raskere enn det man gjerne ser utenfor Børsen. – Den overliggende årsaken er økende usikkerhet mot norsk økonomi, sier Mortensen. ANBEFALES LIKEVEL

Selv om selskapene har hatt en negativ prisutvikling er ikke Mortensen redd for å anbefale aksjene i selskapene. – Vi har kjøpsanbefaling på alle selskapene. Dette er godt driftede selskaper med god cash flow, noe som er forventet å vedvare. Dette er derfor selskaper som vil fortsette å gjøre det godt, sier Mortensen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

BREDT EIENDOMSFALL: Oslo Børs.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

031

PROFIL

GJØR PENGER PÅ KUNST: Jensen-familien leier blant annet ut Fossveien 24 på Grünerløkka til Kunsthøgskolen i Oslo.

032

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Anonym familie driver stort Familiebedriftene Brødrene Jensen AS og Tress Eiendomsinvest DA holder en lav profil i mediene, men driver samtidig stort i eiendom. Familien eier blant annet Seilduksfabrikken, som leies ut til Kunsthøgskolen i Oslo.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

i prosjektselskaper hvor søsterselskapene Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Prosjekt har en aktiv rolle. I tillegg har Brødrene Jensen investert i flere prosjekter i regi av Stor-Oslo Eiendom. Blant de største prosjektene er Lørenveien Utvikling, hvor selskapet eier 20 prosent av aksjene. SATSER PÅ LØREN

Estate Magasin har gjort flere henvendelser til ledelsen i de familieeide selskapene, men tilbakemeldingen er at medieomtale er uinteressant for dem. Bak det forholdsvis anonyme selskapsnavnet Brødrene Jensen ligger det imidlertid en betydelig eiendomsvirksomhet. Brødrene Jensen har også tette bånd til Stor-Oslo Eiendom. STOR-OSLO INVEST

Selskapet eier blant annet 15,89 prosent av aksjene i Stor-Oslo Invest, som investerer

Lørenveien Utvikling AS ble stiftet i 2011 for å utvikle ca. 45.000 kvadratmeter næring og bolig i Lørenveien 50-65 i Oslo. Siden den gang har prosjektet begynt å materialisere seg. Kontorbygget Lørenveien 65 blir på ca. 13.300 kvadratmeter, inklusive parkeringskjeller. Eiendommen er godt eksponert mot Økern, Ring 3 og Østre Aker vei, og benyttes i dag som parkeringsplass for kunder til Coop Obs! sin dagligvare i Lørenveien 63. Prosjektet inkluderer også bygging av 149 leiligheter. På den samme tomten skal Selvaag Bolig føre opp tre byggetrinn, som

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Stor-Oslo Eiendom i 2015 solgte på vegne av utviklingsselskapet Lørenveien Utvikling. OMREGULERER PÅ ENSJØ

Brødrene Jensen og aksjonærene kontrollerer også Ensjøveien Utvikling AS. Dette selskapet eier Ensjøveien 16–22, som ligger vis-à-vis Ensjø T-banestasjon og i dag består av ca. 15.000 kvadratmeter kontor, lager og forretning. Ensjø transformeres fra bilby til et urbant boligområde, og Ensjøveien 16-22 skal omreguleres og utvikles i tråd med Oslo Kommune sitt planleggingsprogram. Eiendommene vil få et betydelig innslag av boliger når de er ferdig regulert. Stor-Oslo Eiendom vil gjennom en avtale med grunneier stå for utvikling og forvaltning av eiendommene. PROSJEKT PÅ KONGSBERG

Et annet prosjekt i regi av Stor-Oslo Eiendom er Sildetomta på Kongsberg. Eiendommen er

033

PROFIL

– Når prosjektet er ferdig vil det fremstå som oppgradert og tidsriktig bygg sentralt i Kvadraturen.

nært knyttet opp til hovedveinettet gjennom byen og i tillegg tog og buss. Eiendommen består i dag av to bolighus, et gatekjøkken og en utrangert kornsilo. Alle bygninger vil i forbindelse med gjennomføringen av prosjektet bli revet. Fremtidig bebyggelse vil bestå av hotell, kontor, bolig, handel og parkering. Arealet er på 24.000 kvadratmeter BRA. Eiendommen eies av Sølvknuten Invest AS, hvor Stor-Oslo Eiendom eier 52,66 prosent av aksjene. Aksjeposten til Brødrene Jensen er på 33,34 prosent. MEDEIER PÅ FRYSJA

Stor-Oslo Eiendom er også prosjektutvikler, prosjektleder og medeier i Frysjaparken Utvikling AS. Her eier Brødrene Jensen 10,6 prosent av aksjene, mens OBOS Nye Hjem eier halvparten av selskapet. OBOS kom inn på eiersiden i juni 2014. - Vi er meget tilfreds med dette kjøpet. Vi snakker om et potensial for cirka 785 boliger, det vil si nesten halve Kværnerbyen, så dette er et stort og omfattende prosjekt også i OBOS-sammenheng, uttalte Kristoffer Eriksen i OBOS Nye Hjem. BYGG I KVADRATUREN

Relasjonen mellom Brødrene Jensen og Stor-Oslo Eiendom kommer også til syne i T8 Holding AS, hvor det førstnevnte selskapet eier halvparten av aksjene. Stor-Oslo Invest eier 15 prosent. Ifølge hjemmesidene til Stor-Oslo Eiendom er dagens Tollbugata 8 og 8 B er på ca. 6.000 kvm og skal rehabiliteres til et moderne kontorbygg med publikumsrettet virksomheter i bygningens 1. etasje. - Når prosjektet er ferdig vil det fremstå som oppgradert og tidsriktig bygg sentralt i Kvadraturen, heter det. Stor-Oslo Eiendom har tilrettelagt kjøpet, er med som delinvestor og prosjektleder. CHOKOLADEFABRIKKEN

Brødrene Jensen er i tillegg involvert i en rekke andre eiendomsvirksomheter. Selskapet eier blant annet 33 prosent av aksjene i C&L Holding, som i fjorårets siste utgave av Estate Magasin var nummer 32 på liste over Norges 100 største eiendomsselskaper. C&L Holding står blant annet bak prosjektet Chokoladefabrikken i Oslo, hvor det skal bygges 150 nye leiligheter i de tidligere fa-

034

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

brikklokalene til Nidar/Bergene. Selskapet eies med like store deler av Otium Bolig AS (Tore Lie), Brødrene Jensen AS og Bunde Eiendom. FLERE VIRKSOMHETER

Noen andre eiendomsvirksomheter hvor Brødrene Jensen er involvert: • Østre Aker vei 60 AS: Eier 35 prosent. Bryn Invest og Jon Harald Nordbrekken (inkassogründer) er blant de andre aksjonærene. • AFG Invest: Eier 33,33 prosent. AF Gruppen og Eko Eiendom (Erik Ohr og Knut Steinar Olsen) eier tilsvarende eierandeler. • Stovner Utvikling: Brødrene Jensen, Trond Mohn og AF Gruppen eier 33,33 prosent hver. Prosjektet har fått navnet "Fossumhagen" og omfatter oppføring av 128 leiligheter fordelt på fire bygg, samt 2.000 kvadratmeter med næringsarealer. • Haraldrud Eiendomsselskap (eies 100 prosent gjennom Brødrene Jensen AS og dets aksjonærer). PERLE PÅ GRÜNERLØKKA

Gjennom selskapet Seilduken II DA eier familien også Seilduksfabrikken på Grünerløkka. Ifølge årsregnskapet 2014 for Seilduken II DA ble selskapet skilt ut av Tress Eiendomsinvest DA. - Deltakerne i Tress Eiendomsinvest DA og Brødrene Jensen AS driver felleskontrollert virksomhet som nå er registrert som et eget selskap, heter det. Seilduksfabrikken leies ut til Kunsthøgskolen i Oslo. Her holder blant annet Kunstakademiet, Teaterhøgskolen, Balletthøgskolen og Operahøgskolen hus. - Med et areal på 45.000 kvadratmeter er dette ett av Nord-Europas største anlegg for kunst og design, skriver Kunsthøgskolen på hjemmesidene. Brødrene Jensen AS eies av Ole Christian Jensen, Lasse Clarence Jensen, Leif Oddvin Jensen, Christian Jensen og Mie Christensen.

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder. Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155. ESTATE MAGASIN | N°2 2016

035

NYHETER

Har transaksjoner for flere milliarder i ermet Transaksjonsmarkedet har ikke tatt et hvileskjær. I alle fall ikke om vi skal tro eiendomsadvokat Tom Rune Lian i Wiersholm.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det skjer veldig mye, og når noen sier at det er merkbart roligere, så kjenner ikke vi oss helt igjen i det. Vi opplever første kvartal i år som et av de travleste første kvartalene noen sinne, og jeg har vært med i over 20 år. Vi alene er involvert i transaksjoner for et tosifret antall milliarder kroner som vi jobber med. Dette er transaksjoner som enten er landet eller hvor eiendommene fortsatt er i spill. De f leste av disse er nok ikke allment kjent i markedet, sier Tom Rune Lian. HAR STOR ANDEL

Hvor mye de var med på av transaksjoner i 2015 har han ikke tatt seg tid til å regne på. - Vi fører ikke noe statistikk på dette, og ønsker heller ikke å gi ut konkrete tall. Det som er viktig for oss er ikke hvor store

036

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

volumer vi er med på, så lenge vi betjener de rette kundene og de blir fornøyde, sier Lian. - Når vi oppsummerer 2015, så ser vi at vi var delaktige i mye av det som skjedde i fjor. Vi har en stor andel av markedet, og det er vi fornøyde med, sier Lian. Han legger til at de kanskje er heldige som fortsatt har svært mye å gjøre. - Men vi tror på å jobbe jevnt og trutt og levere solid arbeid, og at det gir resultater. MYE BLE UTSATT

Han forteller at mange transaksjoner på tampen av fjoråret ble forskjøvet rett og slett fordi det ikke ble tid til å ta hånd om dem i 2015. - Det betyr at en del av det som vi jobber med nå er ting som ble startet opp i 2015, men som på grunn av et voldsomt jag for å komme i mål til nyttår, ble utsatt, sier Lian.

NOK Å GJØRE: - Jeg har vært med i over 20 år, og opplever første kvartal i år som et av de travleste første kvartalene noen sinne hva angår transaksjoner, sier eiendomsadvokat Tom Rune Lian i Wiersholm.

- Det betyr at en del av det som vi jobber med nå er ting som ble startet opp i 2015, men som på grunn av et voldsomt jag for å komme i mål til nyttår, ble utsatt.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Ut over det kan han selvfølgelig ikke kommentere transaksjoner som de jobber med på grunn av taushetsplikten. - Men så langt tyder det på at også 2016 blir bra, sier Lian. INGEN BREMS I FORHOLD TIL KAPITAL

Wiersholm-advokaten ser ingen brems i forhold til tilgangen på utenlandsk kapital, men opplever likevel en noe økt usikkerhet i markedet. - Vi merker for eksempel at oljeusikkerheten skaper litt turbulens i markedet. Dette gjelder ikke bare for de mest utsatte geografiske områdene på Vestlandet, men også for Stor-Oslo. Interessen er til stede, men det er noe mer usikkerhet rundt hva som skjer fremover, sier Lian.

037

NYHETER

Transaksjonsmygg stikker godt fra seg De fire transaksjonsadvokatene hos CLP ligger ikke på latsiden. I fjor stakk de av med transaksjoner for nesten 3 milliarder kroner.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- I tillegg var vi involvert i en del prosesser hvor vår part ikke nådde helt frem, eller hvor transaksjonen ble kansellert etter due diligence eller kontraktsforhandlinger og som heller ikke er gjennomført i etterkant med andre parter, sier Håvard Skogvoll i advokatfirmaet CLP. Dersom vi tar med alt de var involvert i, også det som ikke ble landet, så er altså volumet oppe i over 4 milliarder kroner. - Det er klart vi er fornøyd med det, sier Skogvoll. MED PÅ MYE

Av det de var med på nevner han blant annet Scala Retail Property som kjøpte fire kjøpesentre av NorgesGruppen. Prisen var på rundt 900 millioner kroner. De var også med da Helsfyr Panorama ble solgt til Bryn Eiendom. Prisen her er ikke kjent, men den skal ligge på rundt 500 millioner kroner. En tredje transaksjon som han trekker frem er Bjørn Dæhlies salg av flere tinghus og en politistasjon. Eiendommene lå spredt og hadde en verdi på 442 millioner kroner. - Vi var også involvert med en av kjøperne av

GODT FORNØYD MED FJORÅRET: Eiendomsadvokat Håvard Skogvoll i CLP.

OM TALLENE: Oversikten er basert på opplysninger fra hvert enkelt advokatfirma. Manglende opplysninger skyldes at de aktuelle firmaene ikke har gjort tallene tilgjengelige for Estate Magasin

038

Oslo City, men våre kjøpere falt fra litt ut i prosessen, sier Skogvoll. IKKE PREGET AV BREMSEN

Som vi har skrevet utallige ganger, så ble 2015 alle transaksjonsårs mor. Volumet endte på rundt 130 milliarder kroner, og trolig vil det gå lang tid før man ser et lignende volum igjen. Så langt i år har likevel året vært bra for CLP. - Vi er som regel ikke involvert i de største transaksjonene. Det vi er med på ligger som regel i størrelsesorden fra 50 millioner kroner til 1 milliard. Derfor er vi heller ikke like påvirket av at transaksjonsmarkedet har stanset litt opp. Jeg tror nok at de større firmaene har merket dette bedre enn oss, sier Skogvoll. Så langt i år har de vært med på transaksjoner for rundt 1,2 milliarder kroner. - Det var en søvnig januar, så har det tatt seg litt opp. Vi var blant annet med da Scala Retail property kjøpte Skedsmo senter. Vi jobber også med en logistikkeiendom i Stor-Oslo, samt en kontoreiendom for en syndikeringsaktør, sier Skogvoll.

TRANSAKSJONSVOLUM 2015 Firma: BA-HR: Haavind: Kluge: Schjødt: Selmer: Steenstrup Stordrange: Thommessen: Wikborg Rein: Hammervoll Pind: CLP DLA Piper: Føyen Torkildsen: Wiersholm: Arntzen de Besche:

2015 2014 112 44,5 25 7-8 - - 60 13-14 25 36 1,7 5,1 50 10 22,3 22 1 - 3 - - - 9 - - 25 15

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

2013 2012 23 26 4-4,5 - 3,5 2,85 14 20 13 20 3 6 13 20 16 21 - - - - - -

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi oﬀentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger:

stavanger@kluge.no

Oslo:

oslo@kluge.no

Bergen:

bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Hamar:

hamar@kluge.no 039

NYHETER

VERDI OG EFFEKT: - Vi skal skape verdi og effekt, gjennom relevant budskap til riktig målgruppe, sier f.v. Leo Brunvoll og Aleksander Akerjordet i selskapet AD:wiser, som skal tilby digital kompetanse til eiendomsbransjen.

Estate inn på eiersiden i Ad:Wiser Estate har kjøpt seg inn i digitalbyrået Boligmedia AS, som samtidig bytter navn til Ad:Wiser Media. Daglig leder i Estate, Trond Valle, betegner oppkjøpet som en "gamechanger".

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

040

– Gjennom Ad:Wiser styrker vi oss betraktelig på digital kompetanse, og kan nå tilby en unik totalløsning for eiendomsmarkedet, sier Trond Valle. Med tung kunnskap om målgruppesegmentering og kontinuerlig optimalisering av budskap, er Ad:Wiser spesialister på å oppnå effekt ved bruk av sosiale kanaler. Det mange omtaler som ‘performance marketing’ handler om å treffe med høy presisjon. Ad:Wisers daglige leder og gründer, Aleksander Akerjordet, kommer fra stillingen som salgsdirektør i Schibsted Norge Salg/ Webtraffic, og driver selskapet sammen med tidligere Schibsted-kollega og medgründer Leo Brunvoll. – Det digitale mulighetsrommet er enormt, og endringene skjer hurtig, sier Akerjordet.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

– I eiendomsbransjen jobber vi rett inn i verdiskapningen. Vi skaper verdi og effekt, gjennom relevant budskap til riktig målgruppe. Ad:Wiser vil jobbe tett med reklamebyrået Blake, drevet av Henrik Hagelsteen som kom fra Try reklamebyrå ved årsskiftet. – Kombinasjonen av gode, kreative budskap, teknologi, segmentering og optimalisering gir veldig sterke kommunikasjonseffekter, sier Henrik Hagelsteen. – Ad:Wiser og Blake vil derfor fungere som en aldri så liten kraftpakke. Ad:Wiser vil dele lokaler med Estate Media i Rådhusgata 26 i Oslo.

Foto: Catharina Caprino

Som barn lærte du å sitte stille på stolen. Slutt med det.

Stillesitting på jobb er et økende helseproblem. Vi sitter for mye og for lenge av gangen. Og vi sitter feil. Ja, vi sitter oss rett og slett syke. Vi trenger å reise oss opp, strekke på kroppen og gå litt rundt slik at hjertet får litt ekstra fart på blodomløpet. Men hva med det arbeidet som faktisk krever både fokus og stillesitting? Svaret er enkelt: Ikke sitt stille på stolen. Sørg for at du har en stol som er ergonomisk utformet for å følge alle dine bevegelser. Og ikke minst, varier sittestilling ofte og på så mange ulike måter du klarer. Bevegelse er viktig. Ikke minst når du sitter stille. Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for ESTATE MAGASIN | N°2 2016 kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no

041

NYHETER

- Vi kommer til å se korreksjoner fremover HANDEL: Det er tøffe tider i handelsbransjen. Retali-rådgivere tror på korreksjoner fremover, som er et fint ord for konkurser.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det kan være et utfall. Folk må rett og slett skjerpe seg, sier retailrådgiver hos Akershus Eiendom, Remi N. Olsen. En bijouteri-kjede og en gullsmed-kjede har gått overende. Kanskje er dette bare begynnelsen på en rekke av konkurser? Olsen medgir at det er krevende tider og at det er veldig mange som har det tøft om dagen. - Bankene strammer inn og kassakreditt blir dyrere. Vi tror vi står overfor en periode hvor det vil komme en del korreksjoner, sier Olsen. LYTTER IKKE TIL FORBRUKERNE

BER OM SKJERPING: - Det er mange butikkdrivere som ikke henger med i gamet. De lytter ikke til forbrukerne og gjør ting på samme måte som de alltid har gjort, men dagens forbrukere stiller helt andre krav, sier retailrådgiver Remi N. Olsen hos Akershus Eiendom.

042

Samtidig påpeker han at det er mange som klarer seg godt. - Men det er altså for mange som ikke henger med i gamet. De lytter ikke til forbrukerne og gjør ting på samme måte som de alltid har gjort, men dagens forbrukere stiller helt andre krav, sier Olsen. Han sier mange ønsker å se det samme utvalget i de norske butikkene som de ser når de er ute på reise. - Man stiller mye større krav til kvalitet. De vil også ha fulle bredden. Liker man Asics- eller Nike-sko så vil man se hele bredden, ikke bare tre eller fire ulike modeller, sier Olsen. En konsekvens av dette er at brand-store-butikkene tar over i stadig større grad. - Vi har sagt det lenge, multi-brand-butikkene er i ferd med å bli historie. Det vil selvfølgelig være noen unntak, men man

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

kan bare se på utviklingene i sentrum, det er brand-store-butikkene som etablerer seg, sier Olsen. VEKST I SENTRUM

Hovedårsaken til at det nå er tøffere tider har selvfølgelig å gjøre med den økonomiske utviklingen i Norge. - Det er spesielle tider, spesielt dersom vi ser Norge over ett. Men samtidig skal vi ikke glemme at 2015 var et fantastisk år for sentrumshandelen. Det er også der de internasjonale merkevarene kommer først. Jeg tror den positive utviklingen som vi har sett spesielt i sentrum av Oslo er en utvikling som vi vil se kommer til å forsterke seg fremover, sier Olsen.

Foto: Vidariv

Fra flyplass til signalbygg Det er ikke vi som bygger, setter opp eller setter sammen. Vår jobb er å gjøre det mulig. Finne ut hva som skal til. Med 70 års erfaring kommer en trygghet vi bringer med oss i hvert eneste prosjekt. Vår lidenskap får det til å skje.

hjellnesconsult.no ESTATE MAGASIN | N°2 2016

043

NYHETER

Usikkerhet preger detaljhandelen 2016 kommer til å bli et svært spennende år. Det mener retailrådgiver Haakon Reed Larsen hos Colliers International.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi opplever at det er stor usikkerhet der ute. Jeg tror nok at noen av aktørene kommer til å oppleve 2016 som et krevende år med nedgang i omsetningen, sier Haakon Reed Larsen hos Colliers. SEGMENTAVHENGIG

Hvem som kommer til å klare seg bra og hvem som kommer til å slite avhenger ifølge ham hvilke segment man er i. - Vi tror at tekstil og sko kommer til å slite innen visse segmenter. Det samme har vi også sett innen bijouteri og sport. Dette er pressede segmenter, men jeg tror egentlig også at det er flere som kommer til å kjenne at det rister i grunnvollene, sier Reed Larsen. Han tenker først og fremst på de butikkene som ikke er tilknyttet de store kjedene. - De har ofte mindre marginer, samtidig som de har kronekursen mot seg. De har den siste tiden fått noen uforutsette utfordringer som mer med og presser marginene, sier Reed Larsen. MIDTSJIKTET VINNER

Han forteller også at de stiller et spørsmålstegn ved norsk økonomi. - Folk har blitt mer engstelige for privatøkonomien. Det innebærer at de blir litt mer sparsommelige, noe som selvfølgelig vil gå ut over handelen. Vi har jo sett rapporter som forteller at disse lavpriskonsep-

044

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

- Folk har blitt mer engstelige for privatøkonomien. Det innebærer at de blir litt mer sparsommelige, noe som selvfølgelig vil gå ut over handelen. tene som er avhengig av volum begynner å merke det. Volumet faller, samtidig som de som ligger i midtsjiktet opplever en liten vekst. Man kjøper altså litt færre ting, men litt bedre kvalitet når man først handler, sier Reed Larsen. REGIONALE FORSKJELLER

Retailrådgiveren sier at det som skjer i norsk industri selvfølgelig også er med og påvirker handelen. - Jeg tror ikke nødvendigvis at dette rammer de store kjøpesentrene mest. De er store maskiner hvor man får alt det man trenger. De som er mest sårbare er de mellomstore og små kjøpesentrene som ligger i konkuranseutsatte områder. De kommer nok til å merke det mest, sier Reed Larsen.

VISUALISERING og tydelig design skaper bedre forståelse av ditt prosjekt Vi liker utfordringer i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Sammen med vårt datterselskap Blår AS viser vi hvordan det ferdige resultatet kan bli, både for utvikler og fremtidige brukere. Snakk med oss om: • • • • •

Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne med visualisering av dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Kilenkollen, Selvaag Bolig

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

www.blaar.no

045

FRITIDSEIENDOM

HYTTENE HAR DOBLET VERDIEN PÅ FEM TIL SYV ÅR Nå sparkes sesongen i gang for hyttemeglere ved sjøen. Ifølge hyttemegler Tore Solberg har det å kjøpe slike hytter vært en veldig god investering de siste årene.

046

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Normalt har hytter med god beliggenhet doblet verdien i løpet av en fem til sjuårsperiode, sier hyttemegler hos Eiendomsmegler 1, Tore Solberg. Han er en av landets mest erfarne hyttemeglere og har solgt fritidsboliger ved sjøkanten i Vestfold i 30 år. SELGER EIENDOM TIL 30 MILLIONER

Han sier at sesongen for hytter ved sjøen normalt starter opp rett etter påske. - Før påske er det vinter og da er det fjellet som gjelder. Etter påske er folk innstilt på vår og sommer, og da våkner også interessen for hytter ved sjøen, sier Solberg. De har såvidt begynt å legge ut de eiendommene de har i egen portefølje og Solberg regner med at de i løpet av uken kommer til å legge ut fem til seks eiendommer. - Og så øker det forhåpentligvis på etterhvert ut og de neste ukene, sier han. En av eiendommene som kommer for salg er en større eiendom med en prisantydning på rundt 30 millioner kroner. Solberg vil ikke si så mye om denne eiendommen, men det vil være den dyreste fritidseiendommen som for øyeblikket er for salg, i alle fall på finn.no.

- Markedet bråsnudde i juni 2014 og så ble det bare hetere og hetere etterhvert som solen kom høyere på himmelen.

SESONGEN I GANG: Mange drømmer om dager som dette i den norske skjærgården, og de som allerede har kjøpt seg hytte ved sjøen kan glede seg over en god investering.

MARKEDET BRÅSNUDDE

Ifølge hyttemegleren er det foreløpig for tidlig å si noe om hvordan sesongen blir, men han er positiv. - Jeg er veldig positiv. Interessen fra kjøperne er bra, selv om det foreløpig er få objekter ute, sier Solberg. Han forteller at markedet fra og med juni 2014 har vært veldig bra for denne typen hytter. - Markedet bråsnudde i juni 2014 og så ble det bare hetere og hetere etterhvert som solen kom høyere på himmelen. Dette henger selvfølgelig sammen med den fantastiske sommeren vi hadde i 2014, sier Solberg.

med en rekke ulike typer hytter vil jeg ikke begi meg ut på å spekulere i hvor stor prisveksten var, sier Solberg. Men han forteller altså at hytter med god beliggenhet, altså har doblet seg i verdi i løpet av en periode på fem til syv år. - Om det er en prisutvikling man også vil se fremover, er jeg usikker på i og med at det er så mange faktorer som spiller inn. Det handler om alt fra renter til utsiktene for norsk økonomi. Det jeg imidlertid er helt sikker på, er at sammenlignet med å ha pengene i banken, så er det å kjøpe hytte en god investering, sier Solberg.

GOD INVESTERING

Dette var friskt i minne hos mange, noe som gjorde at også 2015 ble et svært bra år, spesielt vårparten. - Vi opplevde derfor en fin prisutvikling. I og med at markedet er veldig sammensatt

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

047

FRITIDSEIENDOM

VALUTASMELL: Høy eurokurs har gjort sitt til at mange er avventende i forhold til kjøp av fritidsbolig i eksempelvis Frankrike. Her fra Cannes.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

048

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

MER RESERVERTE PÅ RIVIERAEN Svak krone og usikkerhet knyttet til norsk økonomi gjør at mange er mer reserverte i forhold til kjøp av bolig i utlandet.

- Vi har merket at kjøperne er mer reservert og mange sitter på gjerdet for å se på nettopp denne utviklingen, sier daglig leder i Norsk Megling, Agnar Carlsen.

Provence til en kunde som hadde vært ned med meg tre ganger før vi fant den rette eiendommen, sier Carlsen. KJØPERS MARKED FLERE STEDER

LÅNER I EURO

Han peker på at eurokursen for øyeblikket er høy, noe den også var for noen år siden. - Og da som nå bremset markedet noe opp, sier Carlsen. Han forteller at mange den gangen valgte å låne i euro for så å innfri låne eller deler av lånene da eurokursen sank. - Det ser vi at mange gjør i dag også. Man kan finansiere opp til 80 prosent av kjøpesummen med pant i eiendommen. DNB Luxemburg og danske Nykredit er mye brukt, sier Carlsen. HAR DET IKKE LIKE TRAVELT

Han forteller at den åpenbare konsekvensen av høy eurokurs og usikkerhet er at folk ikke har det like travelt som de har hatt det tidligere år. Flere gjør grundigere undersøkelser. - Vi søker opp de beste eiendommene i det det aktuelle landet og området hvor kunden ønsker. Normalt presenterer 10 til 15 eiendommer over tre til fire dager med visninger, og mange tar flere visningsrunder. Jeg solgte for eksempel nylig en fin villa i like nær en koselig middelalderbyen i

Carlsen, som har solgt ferieboliger i utlandet siden 1984, sier at det nå er kjøpers marked i de aller fleste områder, og at det er mulig å gjøre gode kjøp i de fleste segmenter - Jeg tror omsetningen i år vil nok komme omkring samme nivå som i 2015. Tall fra Prognosesenteret viser at 20.000 nordmenn ønsker å kjøpe eiendom i utlandet, og de aller fleste ender opp i landene omkring Middelhavet. Ifølge Prognosesenteret ble det omsatt cirka 6500 eiendommer til nordmenn i 2015, sier Carlsen, som legger til at dette tallet kanskje er noe høyt, da det ikke er sikre statistikker i alle land. Han ser for seg en flat prisutvikling i flere år fremover. Det har vært en for stor utbygging mange steder, spesielt i Spania og disse eiendommen tilbys fortsatt til gode priser. - Beliggenheten teller selvfølgelig her som eller ved kjøp av bolig. I enkelte av de mest populære områdene i Spania har prisene steget, og det er forventet en prisstigning fra 1,5 til 2,5 prosent på Costa del Sol i år, sier Carlsen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

049

FRITIDSEIENDOM

FÆRRE DRØMMER OM FERIEHUS I UTLANDET Mens det i fjor var 60.000 norske husstander som sa at de drømte om bolig i utlandet, er tallet nå nede i bare 20.000.

F FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Det har vært en formidabel nedgang i antallet norske husstander som sier at de ønsker å kjøpe bolig i utlandet, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret. SOM DUGG FOR SOLEN

I undersøkelsen Fritidsbygganalysen tar de flere ganger i året pulsen på markedet for fritidsboliger. De spør blant annet hvor mange nordmenn som ønsker å kjøpe fritidsbolig og hvor de ønsker å kjøpe. Siste undersøkelse er 14 dager gammel og der kommer det altså frem at to tredeler av de som ønsker å kjøpe fritidsbolig i utlandet har forduftet som dugg for solen. - Det kan være flere grunner til dette, men en av dem er nok økende uro i Europa. Det eneste landet som ikke har så stor nedgang er Spania. Det tror jeg har å gjøre med at mange opplever det nærmest som å komme hjem. Det er nesten som et hjemmemarked, sier Øye. Han tror også selvfølgelig at den sviktende interessen har å gjøre med det norske kronefallet, som har bidratt til å gjøre eiendom i utlandet vesentlig dyrere. TROR PÅ HJEMMEMARKEDET

Til tross for en dramatisk fallende interesse for å kjøpe bolig i utlandet, så holder den samlede interessen for å

050

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

kjøpe feriebolig seg stabil. Rundt 90.000 norske husstander sier at de ønsker å kjøpe feriebolig. - Det betyr selvfølgelig at flere vurderer å kjøpe i Norge. Jeg tror derfor at de som har lagt bort drømmen om bolig i utlandet vil være å finne ved i den norske skjærgården i sommer, sier Øye. For en kort tid siden holdt han et foredrag for en del hyttemeglere og han spurte dem da om de hadde merket noe til denne tendensen. - Svaret var unisont ja. De opplever økende interesse, sier Øye. Han forteller at det samme har skjedd i fjellet. Interessen for norske fjellhytter har tatt seg opp og Øye ser derfor ingen grunn til at det ikke også skal skje ved sjøen. TROR PÅ PRISVEKST

Han tror at for de dyreste hyttene, så kommer prisene til å holde seg relativt stabilt fremover. - Mange av de dyreste hyttene var hysterisk høyt priset. Jeg tror at mange av disse nå er repriset på et mer riktig nivå, så her tror jeg prisutviklingen vil gå sidelengs. På de litt rimeligere hyttene, opp til rundt fem millioner kroner, vil jeg ikke bli forundret om prisen beveger seg noe oppover, sier Øye.

Foto: BERRE

Geir Thoresen, prosjektsjef i Norwegian Property, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft. Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi. ESTATE MAGASIN | N°2 2016

051

NYHETER

BYANTIKVAREN VIL HA

KONSTRUKTIVE PROSESSER - Vi ønsker å jobbe i konstruktive prosesser og å være på tilbudssiden. Selv om det er uenighet, vil vi bli oppfattet som en positiv ressurs, sier Oslos byantikvar, Janne Wilberg.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

Byantikvaren er Oslo kommunes faglige rådgiver i alle spørsmål som gjelder bevaring av arkitektoniske og kulturhistoriske verdifulle bygninger, anlegg og miljøer og arkeologiske kulturminner. Samtidig har byantikvaren også fylkeskommunale oppgaver på planområdet og innenfor arkeologi og dessuten en myndighetsrolle når det gjelder fredning. Oppgavene er delegert fra Riksantikvaren til Oslo kommune og videredelegert til Byantikvaren. - Det er viktig at vi gjør oppmerksom på hvilken hatt vi har på. Vi er fullstendig klar over at det her er en balansegang. I begge tilfeller er vi først og fremst en faginstans, sier Wilberg. MANGE GODE ERFARINGER

Det er mange som har meninger om Byantikvarens arbeid i Oslo. Selv mottar hovedstadens byantikvar Janne Wilberg alle synspunkter med åpent sinn. - Min dør er alltid åpen. Folk må gjerne komme til meg, også når de er misfornøyd. Jeg skal være en tilgjengelig byantikvar og bruker mye tid på å møte tiltakshavere og eiere, sier hun.

052

TO ROLLER

Hun har mange gode erfaringer med eiendomsbesittere, men mener det går et skille mellom langsiktige og kortsiktige eiere. - Det er lettere å få til en konstruktiv dialog med de langsiktige. Samtidig ser vi at mange eiere er blitt mer opptatt av bygningsmessige kvaliteter. Noen ønsker også å ta tilbake gamle kvaliteter på bygningene. Det betyr jo også at vi har noe å gi tilbake, sier byantikvaren.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

ÅPEN DØR: Mange selskaper - Min dør er alltid åpen. Folk må gjerne komme til meg, også når de er misfornøyd. Jeg skal være en tilgjengelig byantikvar og bruker mye tid på å møte tiltakshavere og eiere, sier byantikvar Janne Wilberg.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

053

NYHETER

FREDET: I 2015 ble Vigelnadsmuseet fredet av Riksantikvaren etter en lengre fredningsprosess i regi av Byantikvaren.

- TA TIDLIG KONTAKT

- Vi vil gjerne diskutere ideer, og vi er opptatt av å jobbe smart.

Hun råder eiendomsbesittere og tiltakshavere om å ta tidlig kontakt med Byantikvaren. - Vi gir klare signaler hvis vi mener at planene er i strid med kulturminneinteressene. Tiltakshavere må gjerne gå videre om vi sier nei. I saker etter planog bygningsloven er det Plan- og bygningsetaten eller politikerne som bestemmer, men for saker som berører fredet eiendom, avgjøres saken av Byantikvaren etter kulturminneloven og med Riksantikvaren som ankeinstans. Dette kan øke gjennomføringsrisikoen, sier hun. ÅPEN FOR DIALOG

Wilberg påpeker imidlertid at Byantikvaren er åpen for dialog, og aller helst tidlig i prosessen. Det mener hun gir billigere og bedre løsninger for tiltakshaverne. - Vi vil gjerne diskutere ideer, og vi er opptatt av å jobbe smart. Vi er oppmerksomme på at taksameteret løper for eierne, sier hun.

054

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Men Wilberg vil ikke være med på liksom-prosesser. MÅ VÆRE REELL PROSESS

- De som vil ha en reell prosess med oss, tar vi gjerne en utstrakt dialog med. Men så er det noe få aktører som bare ser på kulturminner som en unødvendig prosess. De vil vi ikke bruke mye tid på, og her henviser vi tiltakshaverne raskt videre til Plan- og bygningsetaten og til politisk behandling, sier hun. - Vi er også kritiske til å bli invitert til «liksom-prosesser», ikke sjelden der det forutsettes adskillig tidsbruk hvor det aldri var meningen at eksterne synspunkter skulle tillegges vekt, men der man kun ønsket ryggdekning for kravet om involvering av alle berørte. Det kan vi ikke bruke tid på. Slike holdninger skaper bare irritasjon hos oss og hos andre kommunale aktører. PRESSET STAB I 2015

Av årsrapporten til Byantikvaren for 2015 fremgår det at etaten har hatt ”et meget

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

055

NYHETER

krevende år på grunn av særdeles trange økonomiske rammer og stor usikkerhet knyttet til fremtidig finansiering både av driften og arkeologiske registreringer”. - Dette har gjort det nødvendig å kutte virksomheten med 2,5 saksbehandlerårsverk i perioden 2013-15, og har medført økt arbeidsbelastning på en allerede presset stab. Til tross for dette har Byantikvaren hatt et godt produksjonsår, heter det. RAMMENE FORBEDRET

De økonomiske rammene for 2016 er forbedret, noe Wilberg er svært fornøyd med. - Det har gitt oss en ny giv for å kunne møte utfordringene som følger av en by i vekst. Hvis ikke antall saker øker vesentlig, skal vi klare å ta dem unna, sier hun. Måltallet for gjennomsnittlig saksbehandlingstid er 30 dager. Gjennomsnittlig saksbehandlingstid for 2015 var 23,3 dager. Utgangspunktet i forvaltningsloven er en maksimal saksbandlingstid på 4 uker, men med mulighet for å utvide denne til 12 uker. Forespørsler om forhåndsuttalelser er et eksempel på saker som typisk får utvidet saksbehandlingstid. - Vi må imidlertid prioritere saker som kommer fra Plan- og bygningsetaten, og de har ulike frister, sier hun. SAKSBEHANDLING OVER DISK

- Vi har gjort mange grep for å effektivisere saksbehandlingen. Blant annet tilbyr vi saksbehandling over disk i enkle saker. Dette kan for eksempel være en dørendring, spørsmål om et gjerde eller bytte av ventilasjonsrister. Vi prøver å strekke oss på enkle saker, sier hun. Det viktigste grepet er imidlertid samhandlingen med planog bygningsetaten (PBE). I 2014 innførte Byantikvaren ukentlige samrådsmøter med PBE, og har dermed doblet kapasiteten på utsjekk av enklere bygge- og rivesaker uten registrerbar saksbehandlingstid. EFFEKTIVE SAMRÅDSMØTER

Omfanget av saker som behandles i samrådsmøter, har økt i 2015 og frigjort kapasitet til andre saker.

056

- Ofte har vi også felles møter og befaringer med PBE og tiltakshaver for å finne frem til en løsning sammen. Dette er en effektiv måte å jobbe på, siden vi der kan diskutere forslag over bordet. Det kommer til å bli mer enda av dette, bl.a. i oppstartsfasen av reguleringsplaner, sier hun. - Gir dere generelt tydelige signaler tidlig i saksbehandlingen? - Vi er tydelige på hva som er kulturminneverdiene og innsatsverdiene inn i prosessen. Så kan vi utfordre hverandre, for eksempel kan vi be om en skisse for å se om en løsning er OK å gå videre med. Tiltakshaverne skal jo ikke jobbe seg i hjel heller. Det koster penger å lage skisser, svarer hun. BEVARER IKKE ALT

- Hva skal bevares? - Et representativt utvalg kulturminner. Vi skal ta vare sporene etter alle deler av befolkningen og alle epoker i byhistorien. Noen reagerer på at vi skal bevare blokker, men over halvparten av befolkningen i Oslo har bodd i blokk, og da kan man ikke si at det er uviktig. Vi har en demokratisk innstilling. Men vi ønsker selvsagt en god dialog med tiltakshaverne for å komme frem til gode løsninger, svarer hun.

- POSITIV VILJE TIL DIALOG Stig Bech, eiendomsadvokat og partner i advokatfirmaet BAHR, synes det jobbes bra hos Byantikvaren for å finne formen på sin rolleutøvelse. - Bransjen har vært kritisk til tydelighet og forutsigbarhet i saksbehandlingen. Den senere tid opplever vi en positiv vilje til dialog med bransjen, også på enkeltsaker - og at de signaler som gis innledningsvis stemmer godt med det man møter i videre håndtering, sier han. Når det gjelder saksbehandlingstiden, påpeker Bech at dette er en kritisk faktor. - Vi opplever nå at Byantikvaren jobber hardt for å gi rask respons, og har en forståelse for den kommersielle virkelighet markedsaktørene lever i. Tid er penger, og spart tid gir også bedre budsjettrom for tiltak knyttet til bevaringsønsker, sier Bech.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

- Hvordan hadde Oslo sett ut hvis det ikke fantes en byantikvar? - Da hadde det stått lamellblokker på hele Grünerløkka, høyhus langs Karl Johans gate og motorvei opp på hver side av slottet. Kirkeristen hadde ikke eksistert lenger, og Rodeløkka hadde bare bestått av nye bygg. Dette er reelle eksempler på forslag, som det heldigvis ikke har blitt noe av. Men for ordens skyld; dette er vernekamper som er vunnet sammen med mange andre aktører.

Reaction

Hvilke bygg blir det lettest å leie ut i fremtiden?

Miljøhuset GK er konsernets utstillingsvindu for smarte løsninger

Krystallkule er unødvendig De beste utleieobjektene blir byggene med den smarteste energihåndteringen. Det vil si at de beste salgsargumentene er usynlige helt til strømregningen kommer. Jo flere energiriktige bygg som etter hvert kommer på markedet, jo vanskeligere blir det for bygg med gammeldags teknologi og tilsvarende dårlig energistyring.

Fasit april 2016 er ca 3,47 millioner spart!

Strømmåleren er nemlig som et omvendt utleiebarometer. Våre tekniske løsninger gir både en drastisk reduksjon av energi og et produktivitetsøkende inneklima. Så enkelt er det.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Les mer på www.gk.no/miljohuset Ta kontakt på gk.no for å høre hvordan ditt bygg kan energieffektiviseres GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4,6 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°2 2016

057

F • SPENNENDE FAGLIG INNHOLD • KONSERT PÅ KVELDEN • UTSTILLINGER • SOSIAL SAMLING • QUIZ FRA KL. 17.00 • SPEED-DATE MED FOREDRAGSHOLDERE OG PARTNERE ONSDAG 11. MAI - VULKAN ARENA Påmelding: www.estatekonferanse.no Følg Oslo Future Living på Facebook

058

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

OSLO FUTURE LIVING EN FESTIVAL FOR EN BÆREKRAFTIG BY BYUTVIKLING OSLO REGION BRAND STRATEGY - Vulkan Arena BYGG & ENERGI FROM STRATEGY TO ACTION - Vulkan Arena FORRETNINGSMODELLER THE COLLABORATIVE ECONOMY - Hotel Scandic TRANSPORT URBAN MOBILITY & WALKABILITY - Mathallen ARKITEKTUR PROJECTS & DEVELOPMENTS - Hotel Scandic INNOVASJON & NYTENKNING A STEP FURTHER - Vulkan Arena

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

059

ANNE-HILDE BRÅTEBÆK • Født i 1966, oppvokst i Horten • Utviklingssjef i Aspelin Ramm Eiendom siden desember 2013 • Eier og driver av 3B Prosjekt- og eiendomsutvikling AS, 20092013 • Direktør Drift og Utvikling i Storebrand Eiendom, 2006-2009 • Eier og driver av 3B Prosjektutvikling, 2000-2006 • Etablerings- og utbyggingssjef Narvesen, 1997-2000 • Distriktssjef Esso, 1993-1997 • Prosjektingeniør Esso, 1992-1993 • Utdannet sivilingeniør innen bygg og konstruksjon ved NTNU

060

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

KOMMERSIELL SIVILINGENIØR Hun er norgesmester i roing og satte rekord i landets raskest bygde bensinstasjon. Nå er Anne-Hilde Bråtebæk opptatt med å vinne sykehuskontrakter og utvikle andre eiendomsprosjekter for Aspelin Ramm Eiendom. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

UTVIKLER: Utviklingssjef Anne-Hilde Bråtebæk i Aspelin Ramm Eiendom mener det er viktig å analysere behovene i området og å ha en god idé om hvordan det skal programmeres.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

061

PORTRETT

BENSINSTASJONER: Det var bensinstasjoner som var Bråtebæks første befatning med eiendomsbransjen.

Anne-Hilde Bråtebæk har vært med på å bygge mye, men det er første gang hun er involvert i et sykehusprosjekt. I 2018 åpner det nye LHL-sykehuset på Gardermoen Campus, som Aspelin Ramm Eiendom eier og utvikler sammen med svenske Hemfosa Fastigheter. - Ettersom dette er det første sykehuset vi bygger, var det viktig for oss å få med en samarbeidspartner som Hemfosa. De har lang erfaring fra Sverige, med ulike former for helsebygg, sier hun. BREDT SPEKTER. Som utviklingssjef i Aspelin Ramm Eiendom jobber hun med et bredt spekter av eiendommer, men i det siste har brukt mye tid på LHL-sykehuset. - Det er viktig å tenke logistikk når et sykehus skal utvikles. Det må være en sentralenhet med korte avstander til de andre enhetene. Vi legger operasjonssaler og det meste annet av teknikk i ett høyteknisk bygg. Poliklinikken blir litt som et kontorbygg, mens overnatting for pasienter er et hotell, og det kan vi, sier Bråtebæk vel vitende om at

062

Aspelin Ramm i dag eier ni hoteller i Norge og Sverige - deriblant The Thief på Tjuvholmen. NASJONALT KRAFTSENTER. Som for andre eiendommer er også beliggenhet viktig når et sykehus skal bygges. LHL-klinikkene Gardermoen skal bli et nasjonalt kraftsenter for hjerte- og lungesyke for hele landet, hvor LHL samlokaliserer landets ledende hjerte- og lungemiljøer fra LHL-klinikkene Feiring og Glittre. Dette skal gi et enda bedre og mer helhetlig tilbud, og gjennom økt kapasitet legges det opp til at LHL-klinikkene kan ta imot nye pasientgrupper. - Med kort vei til Oslo Lufthavn kan LHL-klinikkene ta i mot kunder fra hele landet, sier hun. BYGGER HELSEHUS. - Har det gitt mersmak å satse på sykehusutbygging?

- Ja, absolutt. Hemfosa satser mye på slike bygg, derfor er det naturlig at vi viderefører dette samarbeidet. Etter at vi skrev kontrak-

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

ten med LHL, har vi også vunnet en konkurranse om å bygge nytt helsehus på Øvre Romerike på vegne av kommunene Nannestad, Gjerdrum, Hurdal og Ullensaker, svarer hun.

Det er viktig å tenke logistikk når et sykehus skal utvikles.

VIL SKAPE KOMPETANSEPARK. Det kommunale helsehuset for de fire kommunene blir også lokalisert på Gardermoen Campus og skal blant annet inneholde interkommunal legevakt, øyeblikkelig hjelp-senger og spesialiserte korttidsplasser. Leiekontrakten åpner muligheten for vekst og etablering av andre helsetjenester. - Vår intensjon er å skape en kompetansepark for helserelatert virksomhet på Gardermoen Campus. Og vi er helt klart interessert i andre tilsvarende prosjekter i Stor-Oslo, sier hun. STARTET I ESSO. Det var bensinstasjoner som var Bråtebæks første befatning med eiendomsbransjen. Etter at hun var utdannet sivilingeniør ved NTNU, ble hun ansatt som prosjektingeniør og senere distriktssjef i Esso. Der hadde hun ansvaret for å bygge nye bensinstasjoner. - Også i denne bransjen er det utrolig viktig å tenke beliggenhet. Du må holde oversikt over hvilke prosjekter som kommer og hvor du skal posisjonere deg. Jeg jobbet i Esso da det begynte å bli færre og færre bystasjoner, slik at det ble større krav til å tenke nytt. NORGESREKORD. I Esso-tiden satte hun også en uoffisiell norges-

rekord. En bensinstasjon i Moss ble revet og bygget opp igjen i løpet av 29 arbeidsdager. - En bensinstasjon kan ikke være stengt lenge, for da finner kundene alternativer og endrer handlemønster. Det var veldig tilfredsstillende at vi fikk åpnet den nye stasjonen på så kort tid, sier hun. LOKALER TIL KJEDER. Etter 4 år i Esso begynte hun som etablerings- og utbyggingssjef Narvesen. På dette tidspunktet hadde Narvesen 10 kjeder, deriblant Peppes Pizza, 7 Eleven, TGI fridays - og selvsagt Narvesen-kioskene. - Min jobb var å etablere og skaffe lokaler til kjedene. Også for disse kjedene var det beliggenhet-beliggenhet-beliggenhet som gjaldt. Det gikk mye i kjøpesenter og sentrumsprosjekter, forteller Bråtebæk. KONSULENTVIRKSOMHET. - Siden jeg har jobbet mye med den

kommersielle biten i eiendom, liker jeg å kalle meg for kommersiell ingeniør, fortsetter hun. I år 2000 så Bråtebæk at det var få som drev konsulentvirksomhet for utvikling av kommersielle lokaler. Da bestemte hun seg for å satse på egenhånd og etablerte firmaet 3B Prosjektutvikling. FIKK STORT OPPDRAG. Hennes første oppdrag var Sentralhallen

på Oslo S, hvor det skulle bli nye og lysere lokaler og 20 leietakere - Dette var et stort oppdrag og en fin start for meg. En av de første leietakerne jeg fikk inn var Vitus Apotek, forteller hun. Samtidig kom apotekloven, som blant annet skulle sikre god tilgjengelighet i alle deler av landet til legemidler og farmasøy-

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

063

PORTRETT

tiske tjenester som har god kvalitet og rimelig pris. Det åpnet for stor frihet for dem som ønsket å etablere apotek. ETABLERTE APOTEKER. - Med apotekloven fikk Norsk Medi-

Siden jeg har jobbet mye med den kommersielle biten i eiendom, liker jeg å kalle meg for kommersiell ingeniør.

sinaldepot behov for min kompetanse. Jeg hjalp dem med å etablere nye apoteker og hadde dem som kunde helt til jeg begynte å jobbe i Storebrand Eiendom i 2006, forteller Bråtebæk. I 3B Prosjektutvikling spesialiserte hun seg på kjeder og hadde blant annet Tanum som kunde. EGET FIRMA. - Jeg liker både å jobbe for meg selv og å være en del av et større miljø. Det er mange som tror det kan være ensomt å drive eget firma, men jeg hadde ofte møter med kunder, derfor føltes det ikke slik, sier hun. - Det passet meg også veldig bra å drive eget firma da barna var små. Jeg hadde kontor i sokkeletasjen, og så la jeg alle møtene midt på dagen, slik at kabalen gikk fint opp. HENTET TIL STOREBRAND. I slutten av 2005 ble Bråtebæk oppringt av Storebrand Eiendom, som ønsket at hun skulle begynne som leder for drift og utvikling. - Jeg syntes dette hørtes veldig spennende ut. Frem til da hadde jeg ikke jobbet i eiendom, bare på utbyggersiden, sier hun. På den tiden hadde livselskapet til Storebrand en portefølje på 25 milliarder kroner og var Norges tredje største eiendomsselskap. Samtidig var det stor rift om eiendommer til lave yielder. GODE SAMARBEID. - Storebrand ønsket også å utvikle noen

eiendommer selv og gjorde en del oppkjøp av kjøpesentre. Vi hadde gode samarbeid med blant andre Steen & Strøm og Avantor, mimrer hun. - Jeg husker spesielt godt Sandens i Kristiansand, som Storebrand kjøpte og bygget ut. Kjøpet omfattet et helt kvartal i Kristiansand sentrum hvorav seks bygg ble revet. Det ble en særdeles vellykket åpning av et flott senter, sier hun. Sandens kjøpesenter åpnet i november 2008 og hadde da 40 forretninger, parkeringshus og tre etasjer med kontorer over senteret. Senteret ble den gang drevet av Steen & Strøm. STORE PROSJEKTER. Samarbeid står også sentralt i Aspelin Ramm Eiendom, hvor Bråtebæk jobber i dag. En del av selskapets større utviklingsprosjekter gjennomføres i samarbeid med andre utviklere, som OBOS, ROM Eiendom og Selvaag. Blant annet har Aspelin Ramm Eiendom utviklet Tjuvholmen i samarbeidet med Selvaag Gruppen. Den samme konstellasjonen samarbeider om utbyggingen av Union Brygge i Drammen som startet for fullt i 2002. MATHALLEN. Aspelin Ramm Eiendom har også utviklet Vulkan, som tidligere var et industriområde i Grünerløkka bydel i Oslo. I dag er det blitt en liten by i byen der øst møter vest mellom Grünerløkka og St. Hanshaugen. Området er en

064

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

DREV EGET FIRMA: Bråtebæk drev tidligere eget firma, men syntes ikke det var ensomt. - Jeg hadde ofte møter med kunder, derfor føltes det ikke slik, sier hun.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

065

PORTRETT

066

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

Oslo er absolutt på riktig vei, og vi er ikke redd for et bysentrum med mindre biltrafikk.

fusjon av kultur og kreativt næringsliv med blant annet skoler, hoteller, Oslos første mathall, restauranter, boliger, kontorer, butikklokaler, dans og idrettslokaler. - Hvordan går det med Mathallen? - Mathallen går bra, men er et krevende prosjekt med 24/7 drift og over 30 leietakere. Men, det har tatt 3 år å komme dit vi er nå. Så må vi ikke glemme at Mathallen skaper positive synergier og identitet for hele området, svarer hun. VELLYKKET BYUTVIKLING. - Hva er suksessfaktorene for vellykket byutvikling? - Det er viktig å analysere behovene i området og å ha en god idé om hvordan det skal programmeres. Viktige elementer i Aspelin Ramms byutviklingsprosjekter har vært en tydelig og ansvarlig miljøprofil og -strategi, prioritering av høy arkitektonisk kvalitet og ha forståelse for kundenes og brukernes behov og preferanser. - I tillegg er det avgjørende å ha en god dialog med offentlige myndigheter og forståelse og innsikt i overordnede planer, samt å ha med seg dyktige personer som ønsker å få det til og greier å kommunisere det, svarer hun. LIV I BYEN. - Hva tenker du om byutviklingen i Oslo generelt?

- Oslo er absolutt på riktig vei, og vi er ikke redd for et bysentrum med mindre biltrafikk. Det som blir viktig i Oslo fremover, er at vi får liv i større deler av byen. Kvadraturen tåler sikkert mer av både boliger og aktivt næringsliv, og også noen nybygg, sier hun. NY GIV I HORTEN. Hun synes også at utviklingen går i riktig retning i hjembyen Horten. - Tidligere var Horten en verfts- og marineby, men det meste av denne virksomheten ble lagt ned på 80-tallet. Nå er Horten blitt en elektronikkby med ny giv. Før gikk det hurtigbåt fra Oslo til Horten, og det hadde vært kjempefint om den hadde gjenoppstått - gjerne en el-båt som ikke forurenser så mye. Et slikt tilbud ville ha gitt Horten et enormt løft. PÅ HJUL MED ANNE-HILDE. Anne-Hilde Bråtebæk liker utfordringer. I 2013 satt hun en kveld i sofaen hjemme i Asker og så TV2-programmet ”På hjul med Dag Otto”. Den tidligere syklisten Dag Otto Lauritzen hadde fått med seg Are Sende Osen, kjent fra radioprogrammet ”Are og Odin”, på sykkeltur. Det endte med at Osen deltok i verdens største sykkelritt; Cape Argus Pick n Pay i Sør-Afrika. Løpet er på 120 kilometer. - Jeg tenkte at når Are Sende Osen utrent klarer å gjennomføre dette sykkelløpet, så skal jammen jeg klare det også. Jeg kjøpte meg

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

067

NORGESMESTER: - Det var veldig gøy å ro dobbeltfirer. Etter hvert så vi at vi kunne ha muligheter for å hevde oss, derfor trente vi veldig målrettet og hardt syv dager i uken, forteller Bråtebæk.

ÅTTE RASKE

Hva var din første jobb? - Jeg hadde sommerjobb på Preus Fotolaboratorium i hjembyen min, Horten. Jeg satt ved en maskin hvor bilder og negativer ble klippet opp og lagt i poser. Din første eiendom? - En leilighet i Jongskollen i Sandvika. Jeg kjøpte den i 1992 til en pris som er mye lavere enn den hadde vært i dag. Hva hører du på? - Jeg er veldig glad i musikk; har både vært med i korps og spilt piano lenge. For det meste hører jeg ny musikk på radio når jeg kjører bil. Hva leser du? - Jeg leser sikkert altfor lite. Det blir mye krim i ferier, og jeg synes Tom Kristensen skriver veldig godt. Hva gjør du på fritiden? - Tidligere gikk det meste av fritiden med på barna og deres sportsaktiviteter. Nå som de har flyttet ut, blir det mer tid til å trene selv, blant annet sykling og skigåing. I tillegg bruker jeg tid på venner og reising. Hva irriterer deg? - Kverulanter. Jeg tror på kommunikasjon- det er jobben min også: Sammen skal vi få det til, og da må man evne å være objektiv. Hva blir du i godt humør av? - Hyggelige folk og gode kolleger. Jeg blir glad av å gå på jobb. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Jeg synes de har klart seg ganske bra. De har fått en del større utfordringer enn de hadde på dag én, spesielt med lav oljepris og høy innvandring.

068

en racersykkel og begynte så smått å trene før jeg deltok og gjennomførte, sier hun. MANGLET ROER. Betydelig mer alvor var det i 1985, da hun

stilte i norgesmesterskapet i roing. Det var dobbeltfirer jenter, og Bråtebæk - som da het Jenssen- satt i samme båt som Aina Enstad, Aase Hanseth og Lise Thorsen. - Jeg hadde rodd noen år og var på rett sted til rett tid. De manglet en roer til dobbeltfireren, og jeg ble spurt om jeg ville være med, forteller hun. - Det var veldig gøy å ro dobbeltfirer. Etter hvert så vi at vi kunne ha muligheter for å hevde oss, derfor trente vi veldig målrettet og hardt syv dager i uken. GULL OG SØLV. Da de stilte med dobbeltfireren for Horten

Roklubb under norgesmesterskapet i Kongsvinger, rodde de seg til gull. Året etter ble det også sølvmedaljer i samme konkurranse. Det var Lise Thorsen som tok initiativet til at Anne-Hilde Jenssen skulle bli med i dobbeltfireren. Hun er også søsteren til Rolf Thorsen, som i tillegg til å være verdensmester og olympisk medaljør i roing, er kjent for mange som administrerende direktør i Oslo S Utvikling. På 80-tallet rodde også Anne-Hilde Jenssen sammen med Rolf Thorsen i det uhøytidelige Romeo og Juliet-løpet i NM. - Dette løpet var bare på gøy, men vi vant, så da ble det ekstra morsomt.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

IT’S ALL ABOUT HUMAN TOUCH (AND ROCK-SOLID URBAN INSIGHT) Liveable cities put people first. See how on www.ramboll.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

069

NYHETER

Vekst for eiendomsadvokatene For 20 år siden fantes det knapt eiendomsavdelinger i de største advokatselskapene. Nå har flere av de samme selskapene over 20 medarbeidere som jobber med eiendom. Og eiendomsavdelingene sørger for store bidrag på bunnlinjen.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

I 1996-97 var Stig Bech med på å etablere den første eiendomsavdelingen i et norsk advokatselskap. Han jobbet da Hos Wikborg Rein, og avdelingen bestod i starten bare av Bech og Leif Petter Madsen. - Det var en sped begynnelse, men vi ble flere etter hvert. Tanken var å forene corporate-erfaringen i de store firmaene med den mer rendyrkede eiendomsjussen. I ettertid er det mange som har fulgt etter. De siste 10 årene er eiendomsjuss blitt enda mer corporate-preget, herunder at avdelingene i stor utstrekning jobber med transaksjoner og finansiering, sier Stig Bech. FORDEL Å VÆRE STOR

Han er i dag eiendomsadvokat og partner i BA-HR, som sammen med Selmer, Schjødt og Thommessen er de klart største aktørene innen eiendom. Hvert av advokatselskapene har eiendomsavdelinger med et

070

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

tyvetall advokater og advokatfullmektiger. - Det er veldig mange fordeler med å ha egne eiendomsavdelinger. Hos BA-HR tror vi på spesialisering. Spesialisering må omfatte både det faglige og det kommersielle, det gir best kvalitet for klientene, og det er jo i sum det som teller, sier han. LÅNER ANDRE ADVOKATER

Bech viser til fjoråret, som var et rekordår for transaksjoner. - 2015 var et ekstremt aktivt år. Det var antagelig som å være kontinuerlig på speed, uten at jeg av egenerfaring vet hvordan det er, smiler han. - I slike tider er det viktigere enn noen gang å være en del av et større system. Hos BA-HR har vi stor grad av fleksibilitet mellom avdelingene, noe som medfører at man alltid har tilgang på det man trenger av advokater for å komme i mål. Når det er sagt, var vi godt forberedt på at det ville bli et aktivt år, sier Bech.

- Vi startet året med en svært erfaren stab, og gikk ut av det med ytterligere en dose erfaring. BRED JURIDISK KOMPETANSE

Han mener at stor kapasitet er en forutsetning for å kunne ta store oppdrag. - Dette gjelder spesielt når det er store norske holdingsselskaper involvert i transaksjonen. Ved koordinering (lead) på store oppdrag stilles det krav til bred kompetanse, også innen områder som skatt, avgift, selskapsrett, arbeidsrett og finansiering. Samtidig må det etableres gode systemer for prosjektstyring. Det vi ser er imidlertid at mye av den samme kompetansen trengs på mindre transaksjoner, ikke minst når kjøper eller selger er fra utlandet. KOMMERSIELL FORSTÅELSE

I en årrekke har Stig Bech blitt kåret til Norges beste eiendomsadvokat i Finansavisens faste advokatundersøkelse.

- Hva kreves av en god eiendomsadvokat? - Det kan høres banalt ut, men i dagens marked eksisterer det ingen snarveier - den grunnleggende tryggheten som jurist må være på plass, for forretningsjussen er tidvis kompleks. I tillegg bruker vi mye tid på å få inn kommersiell forståelse. Det er vanskelig å skrive en god kontrakt for klienten hvis du ikke forstår den kommersielle dynamikken i de reguleringer man formulerer, svarer han. - Og ikke minst; det hjelper godt med ren kommersiell interesse og nysgjerrighet i forhold til markedet man opererer i med interesse kommer det andre lettere. GOD TIMING

I advokatfirmaet Thommessen er det 20-25 ansatte som jobber med næringseiendom. I Oslo ble det etablert en spesialisert eiendomsavdeling omtrent da Christian Müller ble partner for 15 år siden.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

071

NYHETER

- 2015 var et ekstremt aktivt år. Det var antagelig som å være kontinuerlig på speed, uten at jeg av egenerfaring vet hvordan det er. STIG BECH

- Det var veldig god timing for å etablere denne avdelingen. Vi traff hele oppturen frem til 2007, og vi bygget opp en solid eiendomsavdeling som fikk jobbe med de største eiendomstransaksjonene i Norge på den tiden, sier Müller, som fremdeles jobber hos Thommessen. STORE ENDRINGER

Også han forteller at det har skjedd en stor endring i hvordan advokater jobber med eiendomsbransjen. - Det er blitt mye mer bransjefokusert, og det har sammenheng med hvordan eiendomsbransjen har utviklet seg. Bransjen er blitt mye mer profesjonalisert og strukturert. Og så er det blitt mer sammensatte juridiske problemstillinger, ettersom man nå stort sett kjøper et selskap og ikke bare innmaten. I tillegg har f.eks. regelverket knyttet til merverdiavgift blitt mer komplisert, sier han. STRUKTURERTE PROSESSER

Müller påpeker også at utlendingenes inntog i Norge har påvirket eiendomsbransjen. - De er vant til å jobbe i strukturerte prosesser, samtidig som de har mer omfattende due diligence-prosesser og en noe annen kontraktstradisjon. FØRSTE EIENDOMSAVDELING : I 1996-97 var Stig Bech med på å etablere den første eiendomsavdelingen i et norsk advokatselskap. Han jobbet da Hos Wikborg Rein, og avdelingen bestod i starten bare av Bech og Leif Petter Madsen.

STORE BIDRAGSYTERE

Thommesen-partneren tror også at det har gitt høyere status å jobbe med næringseiendom i de store advokatselskapene. - I de store firmaene er eiendomsavdelingene blitt store bidragsytere. De vi rekrutterer, synes også det er spennende å komme inn i dette. Eiendom er ikke bare tørr juss, men har et kommersielt aspekt som er veldig spennende, sier han. CORPORATE-MILJØ

Hos Wiersholm er det 15-20 medarbeidere som jobber med eiendom. - Det avhenger av hvordan man teller. Vår eiendomsavdeling er en integrert del av et corporate-miljø som betjener markedet for næringseiendom. En del av oss betjener også andre markeder enn eiendom, sier partner Tom Rune Lian hos Wiershom. - Eiendom har lenge vært og er fortsatt et satsingsområde for oss. Wiersholm er et transaksjonsfirma som håndterer alle typer transaksjoner, sier han.

072

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Helt siden 1994 har vi jobbet med bare én ting for øyet: Å gjøre eiendomsforvaltning enklere. Jånny Oksavik, salgsdirektør og partner

Vi gjør det enkelt for deg! Helt siden 1994 har vi jobbet med bare én ting for øyet: Å gjøre det enklere for deg å administrere eiendom. Vi leverer fire standardløsninger som hver for seg kan skaleres og tilpasses dine behov.

Forvaltning utleie

Forvaltning innleie

Kjøpesenter

Eiendomsdrift

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no eller kontakt oss på tlf. 22 02 08 30 ESTATE MAGASIN | N°2 2016

073

NYHETER

- Meglerstandarden har blitt mer kjøpervennlig Dette gjelder særlig reguleringen av de fundamentale garantiene, sier Jens Helge Hodne, leder i Forum for Næringsmeglere (FFN).

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Meglerstandarden er utarbeidet av FFN og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) i samarbeid med BA-HR. - Hva sier du til de som mener at den nye meglerstandarden har blitt altfor selgervennlig? - Til dem vil jeg si standarden har blitt mer kjøpervennlig enn 2011-standarden og den forutgående standarden fra 2009, sier Jens Helge Hodne. - Er det riktig? - Ja, det vil jeg si. Standarden har riktignok blitt mer selgervennlig som av følge av den nye såkalte globale cappen, der selgerens maksimale ansvar ved kontraktsbrudd, herunder de fundamentale garantier om eierskap og skatt og avgift, er begrenset til det høyeste av kjøpesummen og 20 % av eiendomsverdien. Dessuten fraskriver kjøperen seg nå retten til å kreve erstatning fra selgerens styremedlemmer og rådgivere. Men

074

kjøpekontrakten har på andre områder blitt Standarden er utarbeidet for meglere som er vesentlig mer kjøpervennlig, sier Hodne og engasjert av selgeren, samtidig som standarden skal legge til rette for en rask og effektiv utdyper: transaksjon uten omfattende forhandlinger - Dette gjelder særlig reguleringen av de fun- om kontraktsvilkårene. Derfor har vi også – damentale garantiene, og at selgeren ikke noe den siste revisjonen av standarden viser lenger kan unngå ansvar ved å vise til at kjø- - søkt å ivareta kjøperens interesser slik at peren burde avdekket bruddet i sin due dili- standarden ikke oppfattes som ubalansert gence. Endelig er selgerens garantier utvidet eller å stride med markedspraksis. - Videre er standarden tenkt benyttet til å omfatte brudd på leieavtaler, skade på eiendommen og betaling av fordringene i re- som selgerens kontraktsforslag og vedlegg til prospektet, der interessentene oppfordres vidert balanse. til å angi hvilke endringer de ønsker i stan- STRENGERE

- I sum mener jeg at selgerens ansvar med disse endringene har blitt betydelig strengere enn før siden de nevnte kjøpervennlige endringene har større praktisk betydning enn de selgervennlige endringene. - Men selv om den nye meglerstandarden er mer kjøpervennlig enn den gamle, er det vel slik at både den nye og den gamle standarden er selgervennlige avtaler som ikke ivaretar kjøperens interesser på en balansert måte? Jeg tenker her blant annet på de korte reklamasjonsfristene på 3 år for garantiene om eierskap og skatt/avgift og 1 år for de øvrige garantier - Meglerstandarden er ikke et «agreed document» som er fremforhandlet av representanter for begge parter i transaksjonen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

AVVISER KRITIKK: - Meglerstandarden har blitt mer kjøpervennlig enn 2011-standarden og den forutgående standarden fra 2009, sier Jens Helge Hodne, leder i Forum for Næringsmeglere.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd oghjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år. Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til sine medlemmermed næringseiendom. Mange har nytte av foreningens kontrakter og skjemaer for utleie, og i bransjen er Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler) særlig godt kjent. Denne har i mange år vært utarbeidet i et samarbeid mellomHuseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmegling. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trengeren advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater sommedlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.Les mer og meld deg inn på huseierne.no. Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

075

ansvar, utvidelsen av garantikatalogen og nå sist en avskjæring av selgerens rett til å unngå ansvar for kontraktsbrudd som kjøperen burde avdekket i sin due diligence. HENSIKTSMESSIG RISIKOFORDELING

darden. Selgeren må forvente at enkelte interessenter kan ha endringsforslag til standarden, herunder reklamasjonsfristene. For selgerens vurdering av kjøpstilbudene er det en fordel at de i tillegg til prisen beskriver disse endringsforslagene. Hodne sier at man ved revisjonen i høst vurderte å endre de beløpsmessige ansvarsbegrensningene og reklamasjonsfristene i standarden. Her foreligger det ikke en ensartet markedspraksis, og standarden blir i praksis fraveket i både den ene aller andre retning, avhengig styrkeforholdet mellom partene og transaksjonens art. - Markedspraksis angir imidlertid et intervall av hyppig anvendte reguleringer, og etter mitt syn holder meglerstandarden seg innenfor dette intervallet. Om kjøperen mener at visse bestemmelser medfører en stor risiko for ham, kan han prise denne risikoen inn i sitt tilbud. FORNUFTIG BALANSERING

- Innføringen av den globale cappen har blitt kritisert. Er det rimelig at en kjøper som ikke engang får eiendommen eller aksjene selgeren har lovet ham, skal bli avspist med et erstatningskrav lik kjøpesummen eller 20 % av eiendomsverdien? - Ja, kjøperens interesser tilsier åpenbart at cappen her svarer til den fulle eiendomsverdien, men kjøperens interesser må her som ellers balanseres på en

076

fornuftig måte mot selgerens interesser. For selgeren er situasjonen som utgangspunkt den at han før aksjesalget i verste fall risikerer å tape et beløp lik virkelig verdi av aksjene, det vil si kjøpesummen, og ikke hele eiendomsverdien. Er det da rimelig at selgeren som følge av aksjesalget skal komme i en situasjon hvor han må betale en erstatning til kjøperen som vesentlig overstiger selgerens maksimale tapsrisiko før aksjesalget? For selgeren er det normalt en grunnleggende målsetting med transaksjonen at hans tapseksponering reduseres og i hvert fall ikke økes. - På den annen side kan det hende at den manglende eiendomsrett til aksjene/ eiendommen skyldes grov uaktsomhet hos selgerens styre eller daglig leder. I slike tilfeller er selgerens ansvar ikke begrenset av den globale cappen. - Enkelte eiendomsadvokater har anført at flere av bestemmelsene i standarden ikke er markedsmessige, og at meglerne må påpeke dette overfor kjøperen for å overholde kravene til god meglerskikk og unngå erstatningsansvar overfor kjøperen. Hva mener du om dette? - Dette skjønner jeg ikke. Meglerstandardene har siden de ble introdusert på 90-tallet, beveget seg stadig lenger fra bakgrunnsretten. Dette gjelder for eksempel selgerens fraskrivelse av ansvar for eiendommens tilstand, innføringen av beløpsmessige begrensninger i selgerens

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

- Disse nyvinningene har ved introduksjonen av dem ikke vært i tråd med etablert markedspraksis. De har likevel blitt foreslått fordi vi har ansett reguleringene å medføre en hensiktsmessig risikofordeling mellom selger og kjøper. I praksis har ikke eiendomsmeglerne informert selger og kjøper om disse endringene i standardene, og etter min oppfatning har verken selger eller kjøper hatt en berettiget forventning om at megleren gjør det, sier Hodne. Han påpeker at i i næringsforhold må megleren kunne legge til grunn at selger og kjøper leser og forstår meglerstandarden med mindre de gir beskjed om annet. - Og som nevnt er ikke meglerstandarden et «agreed document», men mer å betrakte som selgerens forslag til kontraktsregulering. Hvis kjøperen unnlater å kreve endringer her, har jeg vanskelig for å forstå at kjøperen senere kan kreve erstatning av megleren hvis selgeren påberoper seg en av ansvarsbegrensningene i standarden. For øvrig er jeg ikke enig i premisset om at meglerstandarden inneholder bestemmelser som ikke er markedsmessige i den forstand at de strider mot en ensartet markedspraksis. Som nevnt er det ikke mulig å påvise en slik praksis for reklamasjonsfristene og de beløpsmessige ansvarsbegrensningene. Men når det gjelder den globale cappen spesielt, er mitt inntrykk at denne ble akseptert i flertallet av alle transaksjonene i 2015 og så langt i 2016, avslutter Jens Helge Hodne, leder i Forum for Næringsmeglere.

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no 077

PROFIL

TILBAKE SOM GRÜNDER Gjennom 35 år i bransjen har Knut Halvor Hansen blant annet vært med på å bygge opp eiendomsvirksomhetene til Atle Brynestad og Anthon B. Nilsen. Nå starter Hansen for seg selv med selskapet Bygg Konsulent AS.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

- Jeg ønsker én runde til med gründervirksomhet, og den muligheten har jeg nå. Dette er en prosess som har pågått siden i fjor sommer, og det har ingenting å gjøre med det fokuset som har vært på skolevirksomheten til Anthon B Nilsen AS, sier Knut Halvor Hansen. OPPRINGT AV BRYNESTAD

I løpet av våren slutter han som viseadministrerende direktør/direktør for forretningsutvikling i Anthon B Nilsen Eiendom. Dette er et selskap han har et nært forhold til. I 1993 ble Hansen oppringt av Atle Brynestad, som da satt med en liten administrasjon på Billingstad i Asker og ville starte på nytt i

078

eiendom. De kjente ikke hverandre fra før, men Brynestad brukte nettverket sitt og fikk anbefalinger om at Hansen var rett mann til å bygge opp eiendomsvirksomheten. SMART CLUB

Selskapet Bjørndalen Eiendom skulle tuftes på en idé om hentelager, som Brynestad hadde snappet opp i USA. I dag er konseptet kjent som Smart Club. - Vi manglet kapital, men skaffet 6 millioner i håndpenger slik at vi fikk kjøpe Nora fabrikker på Alnabru, forteller Hansen. På denne tiden hadde Bjørndalen Eiendom også en kontrakt om å drifte og forvalte Christiania Glasmagasin. I avtalen lå det dessuten en opsjon om at selskapet kunne kjøpe magasinet, men til en pris som da var forholdsvis høy. KJAPP GEVINST

- Markedet snudde, samtidig som vi hadde gjort en del grep med eiendommen. Da KLP kom på banen og ville kjøpe Christiania Glasmagasin, snudde vi oss rundt og fikk solgt i løpet av et hektisk døgn, forteller han. Salget ga Bjørndalen Eiendom en betydelig gevinst, slik at kapitalbasen var på plass for å løse utbyggingen av Smart Club på Alnabru. Senere åpnet selskapet en rekke andre Smart Club-varehus og utviklet flere eiendommer både i Norge og Sverige. - Samarbeidet med Brynestad var ekstremt

ESTATE MAGASIN | N°5 N°2 2014 2016

lærerikt og spennende, sier han. STARTET NYTT SELSKAP

Etter 10 år i selskapet var Hansen klar for nye utfordringer og ville takke for seg i Bjørndalen Eiendom. - Prosessen endte opp med at vi startet et nytt utviklingsselskap der flere ansatte ble med, sier han. Det nye selskapet var eid av Atle Brynestad, Anthon B Nilsen og Hansen selv. Ideen var at selskapet skulle utvikle eiendomsprosjekter som de to førstnevnte kunne kjøpe seg inn i. BEGYNTE MED VULKAN

Det varte bare i ett år, siden Anthon B Nilsen kjøpte alle prosjektene. Anthon B Nilsen kjøpte da aksjeposten til Brynestad i selskapet, mens Hansen ble med videre som aksjonær og daglig leder. Selskapet byttet navn til Anthon B Nilsen Eiendom. - Noe av det første som skjedde, var at Peter Groth i Aspelin Ramm Gruppen ringte og spurte om vi skulle kjøpe Vulkan sammen. En bedre start kunne vi ikke fått, forteller han. ETABLERTE NETTVERKSGRUPPER

I 2005 ble Vulkan, som er beliggende på Grünerløkka, solgt fra Statsbygg til Anthon B Nilsen Eiendom og Aspelin Ramm. Hansen var sentral i konseptutviklingen og reguleringsarbeidet.

- Vi etablerte fem nettverksgrupper bestående av ressurspersoner som virkelig ønsket å få til noe i dette området. En sentral person var arkitekt og byutvikler Peter Butenschøn, som mente det var avgjørende ta vare på og bygge videre på kulturen og det kreative miljøet langs Akerselva. Dette ble lagt inn som en hovedretning i konseptet i tillegg til boliger. VIKTIG Å VÆRE LYDHØR

For å lykkes best med by- og eiendomsutvikling, mener Hansen det er avgjørende å være lydhør overfor dem som har synspunkter på området, lokale krefter som ønsker utvikling. I tillegg bør de involveres i utviklingsprosessen. - På Vulkan tok vi tak i mange av ideene som ressurspersonene i området ville ha realisert. Da fikk vi drahjelp istedenfor motstand, sier han. - Det er også viktig å være lydhør overfor myndighetene, men også være «tøff» pådriver for de gode utviklingsideene. Jeg synes man skal ha stor respekt for det Byantikvaren er satt til å forvalte dog også utfordre med særlig fokus på nødvendige tiltak for bevaring gjennom endret bruk. Et godt og respektfullt samspill kan forme de virkelig unike prosjektene. SKEPTISK TIL FULL RIVING

Han mener også det kan være vanskelig å bygge opp en identitet rundt et område hvor alt det gamle rives. - Det kan bli for mange glatte fasader som gjør at sjelen forsvinner ut av byen. Eksempelvis er Brenneriveien og Hausmania i Oslo omtalt i både Lonely Planet og The New York Times. Man skal ikke undervurdere betydningen av å bevare slike urbane miljøer, særlig i en by med stor vekst. Vi må ha en inkluderende by med rom for alle mennesketyper, sier han. Hansen trekker også frem stayerevne og kreativitet som suksessfaktorer for å lykkes med eiendomsutvikling. RÅDGIVER OG FORRETNINGSUTVIKLER

- De som er uredde og tør å lansere de friskeste ideene, kan gjennom den kreative prosessen komme opp med de virkelig stjernegode konseptene, sier han. Med sine 35 år i eiendomsbransjen skal Hansen nå tilby sin erfaring og kompetanse gjennom selskapet Bygg Konsulent AS. Her skal han blant annet gi rådgivning med særlig fokus på regulering, konseptfokusert

utvikling, rådgivning i problemprosjekter samt verdiøkende tiltak i eiendomsvirksomheter. I tillegg kommer eiendoms-, destinasjons- og byutvikling i samarbeid med industrielle operative investorer. STORE ENDRINGER

Hansen vil dessuten drive med forretningsutvikling innen delingsøkonomi, sirkulær økonomi, human smart city og samfunnsinnovasjon opp mot eiendom. - Jeg har ønske om å ha større fokus på å skape verdier på flere plan. God lønnsomhet er avgjørende og viktig, men det å skape gode fotavtrykk og andre samfunnsverdier får stadig større fokus hos mange seriøse utviklere, og det er gledelig. - Jeg ønsker å bidra til å bringe inn nye tanker i eiendomsbransjen knyttet opp til de store forventede endringene som skjer i samfunnet de neste 10 årene, sier Hansen,

N°5 2016 2014 ESTATE MAGASIN | N°2

som allerede har flere oppdrag å gå løs på i sin nye hverdag som starter i mai. DESTINASJONSUTVIKLING

Blant annet skal han jobbe med utviklingen av Vatnahalsen på Hardangervidda, som har en tomt på 400 dekar øverst på Flåmsbanen. Til denne stasjonen kommer det årlig 750.000 turister, samt 25.000 syklende på Rallarvegen. - Her er målet å skape et lavkostnad, miljøfokusert sportshytteområde for fjell- og randoneefolket. Videre skal vi styrke opplevelsene for turistene ved lokalt forankrede opplevelser med høy kvalitet. Hansen skal også jobbe videre med Sagene Seil, en destinasjonsutvikling på Tofte i samarbeid med bl.a. KNS. Sagene Seil er et sjøbasert nærings- og fritidsboligprosjekt i regi av Anthon B Nilsen Eiendom. I tillegg påtar Hansen seg styreverv, både ideelle og kommersielle, og ble i februar styremedlem i Clemens Eiendom, som eies av Opplysningsvesenets Fond.

079

6 2 8 84 5 2 0 0 080

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

VI SETTER PRIS PÅ NORGE Norges TakseringsForbund er organisasjonen for takseringsforetak i Norge. Våre medlemsforetak har mer enn 1200 sertifiserte takstmenn landet rundt.

www.ntf.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

081

NYHETER

Her kommer boligveksten i Oslo Hovinbyen skal ta unna mye av den sterke befolkningsveksten som er ventet i Oslo frem mot 2030. Plan- og bygningsetaten mener det kan være et potensial for 30.000-40.000 nye boliger og 2,5 millioner kvadratmeter næringsareal i området.

HOVINBYEN: Her er området planog bygningsetaten har definert som Hovinbyen.

082

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

- Det er spennende å være en del av Hovinbyen. Jeg tror dette kommer til å prege byen og sette den nordøstre delen av byen på kartet. Thomas Holth i Steen & Strøm Norge AS

BEGEISTRET

- Vi er veldig begeistret for at kommunen har definert Hovinbyen og at Økern får en sentrumsfunksjon i området, sier prosjektdirektør Thomas Holth i Steen & Strøm Norge AS. Sammen med Storebrand skal selskapet bygge totalt 163.000 kvadratmeter med ett av Oslos største kjøpesentre, hotell, kontor, boliger, badeland, kino og kultur på Økern. I areal er dette større enn utbyggingen av hele Tjuvholmen.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

INVESTERER 6 MILLIARDER

Hovinbyen er på størrelse med Oslo sentrum innenfor ring 2 og strekker seg fra Bjerke i nord til Bryn i sør, fra Løren i vest til Breivoll i øst. Området dekker deler av bydelene Gamle Oslo, Grünerløkka, Alna og Bjerke. Dette er hovedstadens desidert største utviklingsområde og kan gi plass til 60.000-80.000 innbyggere og 50.000-100.000 nye arbeidsplasser. ATTRAKTIVT BYOMRÅDE

I februar la planog bygningsetaten frem en strategisk plan for Hovinbyen som skal gi rammer for den fysiske og miljømessige utvikling de neste tiårene. Planen viser hvordan Hovinbyen kan omdannes fra et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Etaten ønsker at Hovinbyen skal bli et klimasmart byområde med lave CO2-utslipp. - De færreste vil trenge egen bil i området. I stedet skal gange, sykkel og kollektiv være de enkleste og mest attraktive måtene å ferdes på i Hovinbyen, uttalte Ellen S . de Vibe, etatsdirektør for planog bygningsetaten, da planen ble lagt frem.

Ifølge Holth blir rammesøknad sendt i år, og håpet er at spaden kan stikkes i jorda ved årsskiftet 2017/2018. Handelsarealene i høyblokken kan være ferdigstilt i 2021-2022, mens hele prosjektet kan være ferdigstilt etter ytterligere 2-3 år. Prosjektet har en investeringsramme på 6 milliarder kroner. ET KONSTRUERT OMRÅDE

- Det er spennende å være en del av Hovinbyen. Jeg tror dette kommer til å prege byen og sette den nordøstre delen av byen på kartet, sier Holth. - Er det mulig å etablere Hovinbyen som et begrep og å skape en identitet for området? - Per i dag er Hovinbyen et konstruert geografisk område. Man må nesten jobbe i eiendomsbransjen for å vite hva det er for noe. Det er et krevende grep å skape identitet for Hovinbyen, men jeg tror det er mulig, svarer han. PROFESJONELLE AKTØRER

Holth mener at de nye prosjektene i Hovinbyen er avhengige av profesjonelle aktører med finansielle muskler. - Vi har etter hvert mange spennende naboer rundt oss. Höegh Eiendom, som bygger ut Hasle Linje, har både kompetanse og finansielle muskler. Og det er klart at OBOS, som har kjøpt seg opp på Ulven, har den kraften som er nødvendig for å drive dette fremover sier han.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

083

NYHETER

KJØPTE PÅ ULVEN

OBOS er allerede tungt involvert i utbyggingen av Hovinbyen. Boligbyggelaget har flere prosjekter på Ensjø og Løren. I januar i år inngikk også OBOS en avtale med Storebrand Livsforsikring og Fabritius Gruppen om kjøp av Ulven AS, som eier et tomteområde på Ulven på ca. 232 mål og 214.000 kvadratmeter eksisterende bygningsmasse. Med dagens tomtebank ser OBOS et potensial til å bygge 2.500-3.000 boliger på Ulven. Hvis alt går etter planen, kan de første leilighetene stå innflyttingsklare i 2019. Men hele Ulven-utbyggingen vil først være ferdig om 20-25 år. BYNÆRT OMRÅDE

Jon-Erik Lunøe, daglig leder i OBOS Prosjekt, synes planog bygningsetaten med Strategisk Plan for Hovinbyen har lagt frem en god plan.

- Det er naturlig at vi fornyer porteføljen etter hvert som vi ferdigstiller boliger på Ensjø, Løren og Ulven. Hovinbyen er et stort område med mange nye boliger, og det skal vi være en del av. Jon-Erik Lunøe, daglig leder i OBOS Prosjekt

SATSER STORT: OBOS er tungt involvert i utbyggingen av Hovinbyen og satser stort blant annet på Ulven. (Foto: OBOS)

084

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

- Det er en god tanke å transformere området slik at det blir mer bolig og mindre næring og logistikk. Hovinbyen er et veldig bynært område, det ligger bare 3-4 kilometer unna sentrum, og da er det naturlig at det bygges mange boliger der, mener han. VIL KJØPE MER

Lunøe sier at OBOS vil se etter enda flere tomter i dette området. - Det er naturlig at vi fornyer porteføljen etter hvert som vi ferdigstiller boliger på Ensjø, Løren og Ulven. Hovinbyen er et stort område med mange nye boliger, og det skal vi være en del av. Dessuten er jo dette OBOS-land, påpeker han. Ifølge Lunøe er Ulven er fantastisk spennende område med alle utfordringer man kan tenke seg med transformasjon og litt til. DET OFFENTLIGE MÅ BIDRA

- Men det hadde vi med Kværnerbyen også, og det er blitt svært vellykket. Vi skulle gjerne hatt litt drahjelp av Økern, siden vi skal selge en boligdrøm om Ulven. Det er bare noen hundre meter å gå til Økern, med alle de tilbudene som kommer der, og da hadde det vært en fordel at denne utbyggingen kom i gang tidligere, sier han. Lunøe mener også at det offentlige må bidra og å gjøre det de skal for at transformasjonen av Hovinbyen skal bli vellykket. LOKAL IDENTITET

- De som flytter til Hovinbyen, må vite når det kommer barnehager, skoler, kollektivtilbud og annen infrastruktur, sier han. Lunøe har imidlertid ikke tro på å benytte begrepet Hovinbyen mot boligkjøpere. - Jeg skjønner at dette begrepet blir brukt i planmessig sammenheng, men jeg tror identiteten mot boligkjøpere vil bli bygget rundt de mindre områdene som Hasle, Ensjø, Ulven, Økern, Risløkka, Vollebekk, Løren, osv.

Få maksimalt ut av dine ansatte. Flytt dem til Frogner. Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo. Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du. Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år. Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

085

NYHETER

VENDER BYGG I REKORDFART De er unge, sultene og ekspanderer raskt. R8 Property inntar hovedstaden.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

R8 Property har på få år etablert en portefølje på 60.000 kvadratmeter næringseiendom, og prosjektene står for tur. I løpet av 2016 starter byggingen av kontorer, hotell og Powerhouse Telemark. Sistnevnte er designet av Snøhetta og vil bli det første Powerhouset som blir oppført fra bunn av. – Eiendomsbransjen, særlig næringseiendom, er en konservativ bransje, som har vært preget av en eldre garde, de har styrt showet over hele linja. De fleste ansatte hos oss på ledernivå er 30-35 år, som har ført til at vi er langt fremme teknologisk. Det er et stort konkurransefortrinn, sier Emil Eriksrød, gründer og administrerende direktør i R8 Property. I 2015 investerte selskapet en halv milliard kroner i næringseiendom i Telemark og Vestfold. Dette er gjennomgående eiendommer med høy miljøprofil, på sentrale områder nær knutepunkt. Nå har R8 Property akkurat etablert seg i Oslo, der planen er å bruke samme suksessmodell. TALLKNUSER

Det er i underkant av to år siden Eriksrød sa opp jobben som finansdirektør for Hathon 086

Holding, selskapet til Halgrim Thon, en stilling han søkte seg til som 25-åring. – Jeg har alltid likt eiendom, og er veldig glad i tall – det er min sterke side, forteller han. 32-åringen kjøpte sin første leilighet allerede i 2006, da han flyttet til Bergen for å studere. En gevinst på 27 prosent ett år senere ga mersmak. Derfor kjøpte Eriksrød enda en leilighet i Porsgrunn, og deretter en tomt, som raskt fikk oppført en tomannsbolig og hjulene var i gang. – Det har vært en fordel å ha kompetanse på tall hele veien, for parer du det med eiendom, får du bankene med deg, jeg har alltid hatt de i ryggen. Det har ført til at ting har kunnet skje ganske raskt, forklarer han. TILFELDIG HANDEL

– Jeg fikk en tøff start hos Halgrim Thon, jeg kom rett inn i årsoppgjøret, og de hadde ikke hatt en finansdirektør på ett kvartal. Jeg startet 1. april, og jobbet døgnet rundt, ler han. På høsten fikk Eriksrød derimot bedre tid, samtidig som han tjente mer penger. I utgangspunktet var planen å kjøpe enda en tomannsbolig, men så dukket det opp et næringsbygg. – Jeg snakket litt med Halgrim, og endte med å kjøpte den. Jeg kunne ikke så mye om næringseiendom på det tidspunktet, for jeg hadde bare jobbet der i et halvt år, men jeg var vant til å håndtere selskapsstrukturer, skatt og merverdiavgift, alt dette lå helt naturlig for meg, forteller han. Næringsbygget i Skien på 3000 kvadratmeter kjøpte han for 10 millioner kroner i oktober 2010, der Fretex var største leietaESTATE MAGASIN | N°2 2016

ker og betalte 700-800 000 kroner i året. På dette tidspunktet var det ett år igjen av kontrakten, og med et leiemarkedet preget av stor ledighet var det ingen selvfølge at leieperioden ville utvides. Likevel fikk Eriksrød i løpet av et par måneder fornyet leiekontrakten på fem år, og pusset opp lokalene, parallelt som han hadde en fulltidsstilling i Oslo. – Vi har jobbet suksessivt med eiendommen, andre etasjen var nesten tom når vi kjøpte den og det var totalt ca. 1 million i leieinntekter på hele bygget, forteller han. Nå er fremstår bygget moderne, og har stabile leietakere. Noe som har resultert i at leieinntektene er tredoblet. – De første årene kjøpe jeg mindre bygårder, gjerne fra 500-3.000 kvadratmeter. Stort sett var det kombinert med lange leiekontrakter, derfor var det ikke mye jeg trengte å gjøre. Frem til for to år siden, da vi kjøpte Porsgrunn Næringspark, forteller gründeren. I forkant av kjøpet ba Eriksrød faren å si opp jobben i Danske Bank og begynne for han, og slik ble det. – Jeg hadde jobbet for Halgrim i fire år, og forstod at nå var det så mye aktivitet i selskapet at tiden var inne for å satse fullt, forteller han. Selv om han endte med å jobbe der frem til februar i fjor. HJEMLIGE TRAKTER

Eriksrød kjøpte de første eiendommene i Skien og Porsgrunn, et marked han kjente godt fra før. – Her er det liten konkurranse, jeg er oppvokst her, og jobbet her i tre, fire år for Ernst & Young, sier han.

POWERHOUSE TELEMARK: Bygget blir et powerhouse etter definisjonen som er satt av Powerhouse Alliansen. Bygget skal produsere mer energi enn det forbruker over en levetid på 60 år. Illustrasjon: Camilla Dalen Moneta (Snøhetta) ESTATE MAGASIN | N°2 2016

087

NYHETER

Samtidig startet han R8 Consulting, som tilbyr tjenester innenfor regnskap og økonomisk rådgivning, R8 Management, et forvaltningsselskap som drifter egne og andres eiendommer i Vestfold og Telemark. Morselskapet R8 Group har i dag også selskapene R8 Edge, et reklamebyrå og profileringsselskapet R8 Profil. På to år har de vokst fra fire til 40 ansatte. Eriksrød er tydelig på at eiendom er hovedgeskjeften, og hvis de starter flere selskaper skal det være for å løfte eiendomssatsningen – det må gi en direkte synergi. – Mye av nøkkelen til at vi har vokst raskt er dyktige folk, vi basere alt på kompetanse og kvalitet i alle ledd. Samtidig som vi tenker langsiktig og ligger langt fremme teknologisk, forklarer han. Eriksrød mener det gjenspeiler leietakerne deres, som blant annet er HELFO, Kriminalomsorgen, DNB Bank, Visma, Asplan Viak, Danske Bank, Sykehuspartner, Emerson, Gasnova, Furmanite, Heidenreich og KPMG – for å nevne noen. Det ligger mye hardt arbeid bak, og det er også noen av grunnene til at R8 Property scorte høyest på Undersøkelsen Norsk Leietakerindeks i fjor, med 88 poeng, som slår alle tidligere rekorder. Entra og Mustad Eiendom fikk delt andreplass. – Vi har såkalte «varme leieforhold», det vil si at vi har vært med å ringe og skaffe veldig mange av leietakerne, flyttet dem inn i lokalene, og pusset opp for de. Vi kjenner leietakerne våre godt, og har god på kontroll på de. Reell ledighet i byggene våre i dag er én prosent, forteller han stolt. Da er et utviklingsprosjekt i Tønsberg, det såkalte Parkbygget, unntatt, som er i svært dårlig forfatning og bør enten rives eller totalrehabiliteres, ifølge eiendomsinvestoren. Bygget ligger på Korten, der R8 Property har to ande moderne kontorbygg. Selskapet har allerede en venteliste her på 3.000-4.000 kvadratmeter, ifølge Eriksrød. BANKEN I RYGGEN

– En av de store leiekontraktene vi signerte var med KPMG i Vestfold på ti år. Når vi klarer å få slike kontraktene, da ser banken at de gutta får det til, «det vil vi være med på», og da låner de de oss pengene vi trenger til neste prosjekt også, sier han. R8 Property har handlet eiendommer i høyt tempo, nesten hvert kvartal, og uten støtte fra banken ville dette aldri gått. – En av de siste eiendommene vi har kjøpt i R8-porteføljen er Sentrumsgården i Skien, den kjøpte vi i september i fjor, og vi overtok i desember, 3000 kvadratmeter midt i sentrum. Her har deler av eiendommen stått tom i 20 år, og da vi kjøpte bygget hadde det ikke vært leietakere der på åtte, forteller han. 088

KAMMERHERRELØKKA: Dette prosjektet eier R8 Property 50 prosent sammen med Rom Eiendom. Her jobber de med utviklingen av en underjordisk parkeringskjeller, et hotell på ca. 140 rom og et næringsbygg på ca. 2.400 kvm. Illustrasjon: Per Suul (Lund Hagem) VINKELBYGGET: Kontorbygget er på ca. 11.000 kvm, hvor HELFO har sitt hovedkontor. Det ligger sentralt plassert på Korten i Tønsberg.

To måneder etter overtagelse er 80 prosent av bygget leid ut, der Amedia er største leietaker. I utgangspunktet hadde ikke R8 Property tenkt til å kjøpe eiendommen, men da de møtte distriktssjefen for Amedia i Porsgrunn ved en tilfeldighet og han fortalte de burde flytte, så endret alt seg. De ønsket seg flere lokasjoner, da de kun hadde ett alternativ. – Dette var en torsdag, dagen etter spiste vi lunsj med han, mandagen kjøpte vi eiendommen, og på torsdagen, tre dager senere fikk han et prospekt på eiendommen, med denne kvaliteten her, sier han og viser frem et elegant prospekt i et blankt sort format, med gode bilder, tegninger og rikelig med informasjon. For å kunne vende et bygg så raskt jobber R8 Property døgnet rundt, slik at de kan presentere et utkast til leiekontrakt og få arkitekten til å tegne et forslag. Dette resulterte i at disESTATE MAGASIN | N°2 2016

triktssjefen fikk et skikkelig prospekt, som han kunne legge frem for styret. – På dette prosjektet gikk det ekstremt fort, men det er litt sånn vi har jobbet. Alt er linet opp og leietakeren ser at vi leverer. Ingen av våre konkurrenter har hatt sjangs til å følge med. Når kunden sitter og vurderer et annet alternativ og kanskje har fått sendt over tre sider om eiendommen etter en måned, har vi laget et detaljert prospekt, sier han. Eriksrød påpeker at relasjoner alltid er viktig, uansett hvor i verden man er. – Det er nok enklere å ha kontroll på de store aktørene i mindre områder, men relasjoner blir bare viktigere og viktigere, gjentar han. INNTAR OSLO

– Samme modell skal rulles ut i Oslo, men vi ser at det er mer krevende med flere og flinke-

Målet vårt er å installere minst mulig rør

Med energiriktige løsninger som dekker kundens behov Våre kunder har ingen nytte av at vi leverer store og kostbare rørinstallasjoner når de ikke trenger det. Varme- og kjølebehovene blir stadig lavere i moderne bygg, og da kan vi ikke tviholde på gårsdagens standarder. Vi må tilpasse oss den nye virkeligheten. For oss i GK Rør kan det bety mindre rørinstallasjoner, men bedre tekniske

løsninger. Ofte kan det være fornuftig å kutte ut kostbarevannbårne systemer som radiatorer og isvannsledninger, og i stedet distribuere varme og kjøling via ventilasjonen. Slike gode, helhetlige løsninger krever samarbeid på tvers. I GK har vi alle tekniske fag i egne rekker, og kan sikre at kundene får energiriktige installasjoner tilpasset deres behov.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Scan denne, og les mer om GK Rør på www.gkror.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°2 2016

089

NYHETER

PROFIL Navn: Emil Eriksrød Alder: 32 år Stilling: Konserndirektør for R8 Gruppen Fra: Skien Bakgrunn: Utdannet statsautorisert revisor på NHH. Har jobbet i Ernst & Young AS og som økonomi- og finanssjef for Hathon Holding AS. Startet første selskap i R8 Gruppen i 2010. Aktuell: Eier 100 prosent av R8 Group AS, som er morselskapet i R8 konsernet. Morselskapet har eierinteresser i R8 Property (94 %), R8 Management AS, R8 Consulting AS, R8 Profil AS, R8 Edge AS og Valore AS, samt flere andre investeringer. R8 konsernet har 40 ansatte og en forventet omsetning i 2016 på 150 millioner. Den totale eiendomsporteføljen per 31.03.16 er på ca. 1025 millioner kroner.

090

re aktører. Vi må jo legge breisiden til og kline til, når vi først går inn. Og det gjør vi nå, sier en selvsikker 32-åring. Eriksrød tror timingen er riktig for å etablere seg i hovedstaden. Dette fordi han mener R8 Property allerede har mange av de beste byggene i både Telemark og Vestfold. Samtidig som han opplever at alle avgjørelser tas i Oslo, være seg signeringeringer av leiekontrakter, finansiering og nettverksbygging. Han er også ganske trygg på at selskapet har fem til ti leietakere de kunne signert i Oslo. – Det må selvfølgelig passe med utløp, men jeg tror vi enkelt kunne fylt opp 2.0003.000 kvadratmeter, legger han til. R8 Property er på jakt etter nye kontorbygg, med lik filosofi som de har fulgt både i Telemark og Vestfold: sentrale, synlige og miljøeffektive eiendommer med god standard – de sikter på de dyreste byggene. – Det vet vi er utfordrende og det er ikke mye til salgs i Oslo. Riktig objekt er også helt avgjørende. Enten det tar tre, seks eller ni måneder. Vi var og kikket på DEG 42, i Dronning Eufemias gate – en slik eiendom passer oss bra. Vi likte både beliggenheten og bygget, men slike eiendommer er det ikke mange av. Dessverre var det litt tidlig for oss, påpeker Eriksrød. ET SKRITT FORAN

Eriksrød opplever at R8 Property ligger langt fremme teknologisk, særlig sammenlignet med resten av bransjen. Det har i utgangspunktet ikke vært en strategisk satsning, men noe som ligger naturlig for hans generasjon, ifølge 32-åringen. – Vi er synlige med LinkedIn og Facebook, og folk hører om oss hele tiden. Vi får mange tilbakemeldinger på god branding, og henvendelser fra potensielle leietakere, som forbinder oss nettopp med synlighet, sier han. Akkurat nå utvikler de sin teknologiske plattform, en app for både ansatte og leietakere. Samtidig jobber de med fordelspakker. – Vi har blant annet en restaurant i Porsgrunn, snart blir det to, der alle våre kunder og leietakere får 20 prosent rabatt. Slike tilbud vil det bli mer av, forteller han. Snart vil de også tilby kunder og leietakere tilgang til møteromsfasiliteter i fem byer: Skien, Porsgrunn, Sandefjord, Tønsberg og forhåpentligvis Oslo. Her vil det være felleskontorer med like møteromsfasiliteter, slik at den enkelte kan benytte rommene ved behov. – Det vil være hurtiglader til elbil, lik prosjektor, den samme kaffemaskinen – ja alt må være som du er vant til, slik at det blir enkelt, understreker han. ESTATE MAGASIN | N°2 2016

MILJØ I FOKUS

R8 Property satser på miljø. Eriksrød mener det helt klart er økonomi i sentrale og energieffektive bygg. – Ikke nødvendigvis noe høyere kvadratmeterpris, men vi får lenger leiekontrakter. Både samfunnet og de større leietakerne, ønsker å tenke miljø, samtidig som du har kostnadsfokuset, sier han. Langsiktighet gir selskapet mer forutsigbarhet, og Eriksrød opplever at det skaper gode leieforhold og sterke relasjoner. Det er soleklart ifølge han. – Vi begynner å bli en betydelig aktør og har ambisjoner om å vokse og bli større, det er morsomt å gjøre det godt og levere gode resultater, men vi må også være en aktør som tar samfunnsansvar, påpeker han. – Vi tror at folk vil ønske å være i energieffektive bygg fremover. Det har skjedd mye innenfor miljø de siste fem årene – alt er snudd opp ned. Hvis du ikke tror at miljø kommer til å bli like viktig de neste årene, da detter du av lasset, fortsetter han. INTERNASJONAL SATSNING

R8 Property har store og mange planer fremover. Det vil ikke gå på bekostning av de gode prosjektene i Telemark, Vestfold og Oslo, men utlandet blir helt klart neste. – Vi har jobbet mye med vekst og Norge har vært inne i mange fine år. I Telemark og Vestfold har vi klart å skille oss ut ved å jobbe med de beste objektene, de er det ikke så mange igjen av der nede. Vi kan ikke fortsette med den veksten vi har hatt i Telemark, Vestfold og Oslo slik markedet er nå, og da må vi se etter nye vekstområder, forteller han.

- Hvis du ikke tro at miljø kommer til å bli like viktig de neste årene, da detter du av lasset.

– Vi har allerede jobbet mye med hvor vi kommer til å vokse videre, Norge tror vi får lite vekst de neste ti årene, og vi har heller ikke troen på noen stor vekst i Europa. Da må vi finne andre steder, en internasjonal satsning, utenfor Europa, avslutter Eriksrød.

Optimal drift for en smartere fremtid. For oss er det ikke science ﬁction.

Automasjon

Industri og prosessanlegg

Industrirør

Uansett hvilke eiendommer, tekniske anlegg og industriprosesser du har, kan Caverion ta ansvaret for hele livssyklusen. Med en pålitelig partner om bord er det som om driften er på autopilot. Finn ut mer på Caverion.no/Csaga

#Csaga ESTATE MAGASIN | N°2 2016

091

NYHETER

Rekordhøy etterspørsel – venter på vårslippet Det har vært rekordhøyt salg på Østlandet, og Oslo-boliger har i snitt blitt solgt på 15 dager – de minste er vinnerne.

VELLYKKET: ROM Eiendom har klart å lage et genuint byrom av Østbanehallen som ikke ligner noen andre byrom, skriver Erling Fossen.

Illustrasjon: hk a r k i t e k t e r m n a l

092

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

Etterspørselen i boligmarkedet er fremdeles stor, og Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge, forventer at presset i boligmarkedet i Oslo-regionen vil fortsette en tid fremover. – Boligmarkedet i Oslo er ganske likt som det har vært de siste månedene. Det er lite boliger i markedet, og stor kamp om mange av boligene som er for salg, sier han. Etterspørselen er størst etter mindre sentrumsleiligheter, da det er et fåtall av slike type boliger. Generelt bygges det for lite av mindre boenheter i sentrum ifølge Dreyer, som fører til at dette segmentet er spesielt presset. Dreyer mener løsningen er å gi større fleksibilitet til utbyggerne, slik at de får mulighet til å bygge det de mener det er behov for. – I sentrum er det begrensninger i hvor mange små leiligheter som kan bygges. Et annet er krav til parkering, som er svært fordyrende i mange prosjekter, og bør reduseres i lys av de politiske målsettingene om at vi skal kjøre mindre bil, understreker han. KLASSISK – ALDRI FEIL!

Stian M. Baklie, er partner og eiendomsmegler i Nordvik & Partners i Oslo. Han opplever også at boligmarkedet er preget av høy etterspørsel og lavt utbud, noe som fører til høye priser på mange type boliger, og da spesielt i det lavere prissegmentet. – Det betyr ikke at alt selges langt over takst, da kjøperne er selektive, men spesielt to- og tre-roms kan antas lett omsettelig. Vi regner med et stort vårslipp som kan utjevne etterspørsel og tilbud frem mot sommerferien, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Ifølge Baklie er to- og tre-roms leiligheter med klassiske detaljer som rosett og stukkatur svært populære. De skal helst ha balkong, ligge i en bra etasje og være skjermet, med sentral beliggenhet. – Generelt er det veldig etterspurt med en kombinasjon av klassiske detaljer, stilren og moderne finish. Gjerne lyse tregulv, med noe tyngre farger på vegger, kombinert med god takhøyde og lysforhold. Innredning avhenger veldig av type bolig og moderne boliger vil gjerne ha et minimalistisk og stilig interiør, forklarer han. Eiendomsmegleren ser også mange unge par og par med barn som beveger seg ut av byen mot barnevennlige områder og større boliger. Samt noen flere innflyttere som følge av press på arbeidsplasser på Vestlandet. NEDGANG PÅ LANDSBASIS

I følge boligprisstatistikken til Eiendom Norge var prisene på landsbasis opp 0,2 prosent i februar. Tallene for mars viser en oppgang på 1,9 prosent. – Februartallene var svake – faktisk svakere enn mange hadde forventet og den laveste februarveksten vi har sett de siste 10 årene. Korrigerer man for sesongvariasjon var prisene ned 0,2 prosent fra forrige måned, sier Daniel Bjørn, partner i Sem & Johnsen Eiendomsmegling. – Grunnen til at man hadde forventet høyere vekst er blant annet statistikken fra i fjor, der vi så en sterk oppgang på 1,1 prosent. I tillegg har det i media hyppig blitt skrevet om hektiske budrunder og gode salg. Med det lave varelageret vi har sett i Oslo har det vært sterk ubalanse i tilbud og etterspørsel, fortsetter Bjørn. Norge ser nå en stadig økende differensiering mellom regionene rundt om i landet. Det største spriket er ikke overraskende mellom Oslo og Stavanger. Mens boligprisene i Oslo var opp over åtte prosent det siste året, gikk prisene i Stavanger ned 7,4 prosent. RASKE SALG I OSLO

– Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert, til boligen blir registrert solgt og er nå for Oslo nede i rekordlave 15 dager. De siste ukene har vi sett en tydelig endring i markedet Oslo vest og Bærum øst. Fra å oppleve tilnærmet tørke på tilbudssiden så langt i år, kan det nå virke som om boligselgerne har krøpet ut av hiet, sier Bjørn.

093

NYHETER

2 3

1. Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge 2. Stian M. Baklie, partner og eiendomsmegler i Nordvik & Partners i Oslo 3. Daniel Bjørn, partner og prosjektmegler i Sem-Johnsen Eiendomsmegling

Det kommer stadig nye boliger ut i markedet, fra rimeligste 1-roms til de dyreste villaeiendommer. Dette skaper et langt sunnere marked mener Bjørn, og gir mye bedre dynamikk enn tidligere i år. – De samme trendene viser seg også i prosjektmarkedet/nyboligsalget som er veldig sterkt, og i de siste to månedene har det blitt solgt 2.818 nye boliger i Norge. Dette er 19 prosent flere enn samme periode i fjor. Det er store regionale forskjeller. På Østlandet er salget rekordhøyt, mens salget på Vestlandet og Sørlandet er svakt, forteller han. LEILIGHETER MED HØY STANDARD

I boligmarkedet på Oslo vest og i Bærum øst opplever Bjørn en generelt sterk etterspørsel for alle boligtyper, da antall boliger for salg har rekordlave volumer. Leiligheter med fasiliteter som heis, balkong/terrasse og par-

094

kering er alltid etterspurt i markedet og det er et sterkt behov for gode nyboligprosjekter. Disse leilighetene er spesielt populære blant voksne par, som er ferdige med eneboligen. – De ønsker et enklere liv og mindre bekymringer for vedlikehold av hus og hage. De har gjerne fritidsbolig som krever sitt og vil frigjøre tid til å gjøre andre ting enn vedlikehold, sier eiendomsmegleren. Dette segmentet stiller høye krav til standard, derfor samarbeider Sem & Johnsen alltid med interiørarkitekter i nyboligprosjekter, for å treffe riktig med materialvalg og interiør. – Det er viktig å skape en stil som gir en «rød tråd», både på leiligheten, fellesarealer inne og ute. Vi opplever at det er viktig med tidløse materialvalg av solid kvalitet som kan leve lenge uavhengig av interiørtrender, forteller han.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

MÅ BYGGE MER

Både markedet og myndighetene ønsker seg gode boligprosjekter i nærheten av og på kollektivknutepunkt. Oslo vokser raskest av alle hovedsteder i Europa og det vil være et stort behov for boligprosjekter i Oslo sentrum. – Det er mange spennende områder som fortsatt er under utvikling, og nye områder som kommer i markedet – som for eksempel siste del av fjordbyplanen som er utbyggingen på Filipstad, sier Bjørn. – Markedet trenger flere boliger og vi oppfordrer gjerne myndighetene til fortgang i plan– og reguleringsprosesser som fortsatt tar for lang tid. Dette er utvilsomt en av årsakene til den kraftige boligprisveksten vi har sett i Oslo de siste årene og årsaken til det rekordlave volumet vi opplever i markedet for tiden, avslutter han.

KOMMER FOR SALG: Prosjekterte leiligheter med høy standard i Setra Vei 26-30 i Holmenkollen.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

095

K VA

LITE

H AG

STID HVIL

NAB

GG BELI

ENH

OLA

IG L O B

LY S TRIV

SEL RO

HJEM

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 096

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Education, housing and hospitals are the most important things for society. – Zaha Hadid.

I arkitekturen er det ofte mange og ulike premisser for hva som gjør et bygg vellykket. For boliger finnes det bare ett: MENNESKET. En god bolig skal tåle forandringer i familiesituasjonen og fungere for både voksne og barn. Et hjem skal være et sted som aller helst både er nøytral grunn og personlig. Det skal være bærekraftig bygget og stå seg over tid. En bolig er en del av omgivelsene, og for LINK arkitektur er det viktig å plassere arkitekturen i en sammenheng. Vi får eksteriøret, interiøret

og landskapet rundt til å spille godt sammen. I LINK arkitektur jobber vi ofte med boliger som en sentral del av større byutviklingsprosjekter med miks av næringsprosjekter og infrastruktur hvor alt skal stemme. Med våre 14 kontorer har vi lokalkjennskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia, samtidig som vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag. Det gir deg uendelige muligheter!

Illustrasjoner: LINK arkitektur AS / Brick Visual / MIR. Foto: Hundven-Clements Photography.

V ENS T RE: Ø V RE TOMT EGAT E 7, SELLEBAK K . UNDER: S T R AUME SJØFRON T // V ERK E T 4, BERGEN // LONAPARK EN, BERGEN // RUS TABAK K EN, S TAVAN G ER // FO R NEBU SEN T RUM, SNAR Ø YA .

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

097

VERDENS VAKRESTE BYGG

– Et uutslettelig inntrykk «Plassert i kanten, der regnskogen stopper og byen tar over, nærmest åler senteret seg nedover åssiden før det strekker seg ut horisontalt i luften mot sentrum. Med sitt flate språk utgjør det en klar kontrast til Hong Kongs vertikale sentrumsarkitektur.»

VERDENS VAKRESTE BYGG

– Jeg ble umiddelbart fascinert av hvor delikat og lavmælt bygget lå i terrenget. I Hong Kong kan et sterkt fokus på profitt føre til en litt ensrettet byggeestetikk, mens her sto plutselig noe som representerte en helt annen tilnærming, forteller Herman Hagelsteen, senior arkitekt i det Hong Kong-baserte arkitektkontoret Arquitectonica. Hagelsteen er oppvokst i Oslo, men har bodd og jobbet i Hong Kong i syv år – en by i rask utvikling. I moderne tid har koloniarkitekturen måtte vike for høyhus, og i dag dominerer byens pulserende sentrum av skyskrapere i glass og stål. – Mye av suksessen til operaen i Oslo går på at man som besøkende opplever bygget ikke bare som en fin konstruksjon, men også som et landskap man beveger seg i. Den samme kvaliteten har Asia Society Hong Kong, da kultursenteret veves sammen med naturen og taket delvis fungerer som en del av senterets permanente utstilling, og et utkikkspunkt over byen. Man bruker med andre ord hele bygget og får et slags eierskap til det, forklarer arkitekten. HØYT OG TETT

Hagelsteen trives i Hong Kong, og opplever metropolen som et spennende sted å bo og jobbe. Byen er i rask utvikling, med en befolkningstetthet på rundt 6544 innbyggere per kvadratkilometer. Dette gjør byplanlegging til et av de viktigste spørsmålene.

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

100

– Fra midten av 1800-tallet og frem til i dag hadde byen en eksplosiv vekst. En skjermet dypvannshavn for den britiske marinen og vestlige handelsskip gjorde at kolonien raskt vokste frem. Langs havnen dukket det opp handelshus og etter hvert som innbyggertallet vokste, spredte byen

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Fruit Bats Bridge (Foto: Asia Society Hong Kong Centre)

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

101

VERDENS VAKRESTE BYGG

1) Asia Society Hong Kong Centre har mottatt mange priser for byggets særegne arkitektur, som skiller seg ut fra resten av byen. (Foto: Michael Moran )

4) Spor fra tiden byggene fungerte som et militært anlegg (Foto: John Nye) 5) Bygningen sett ovenfra. Det åler seg nedover åssiden, før det løfter seg og strekker seg vannrett ut mot byen. (Foto: John Nye)

2) The Pavilion (Foto: John Nye) 3) Chantal Miller Gallery (Foto: John Nye)

102

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

103

VERDENS VAKRESTE BYGG

seg utover, innover og også oppover mot de bratte åssidene, forklarer han. – Likefult er Hong Kong en vulkansk tropeøy og etter hvert som åssiden strekker seg oppover møter det urbane landskapet naturen og jungelen. Byen må vike og naturen tar over. Det er i dette brytningspunktet man kan oppleve det fantastiske kultursenteret, fortsetter arkitekten. GJENNOMSYRET AV HISTORIE, KULTURELL BETYDNING OG NATURLIG SKJØNNHET

Asia Society ble grunnlagt i 1965 av John D. Rockefeller III i New York, og er en pedagogisk organisasjon dedikert til å fremme forståelse for land og kultur i Asia, samt belyse globale problemstillinger som berører alle regioner. Asia Society Hong Kong åpnet i 1990 av en gruppe lokale næringslivsledere i Hong Kong. Det var først da det nye senteret åpnet i 2011 at folk virkelig fikk øyne opp for det. NAVN: HERMAN HAGELSTEEN ALDER: 35 • • •

• •

104

Selskap: Arquitectonica Stilling: Senior arkitekt Utdanning: Arkitekt (Kingston University i London og Arkitektskolen i København) Bosted: Hong Kong Prosjekt: «I år står min første skyskraper ferdig her i Hong Kong og det er det kanskje lov å være litt stolt av?»

– Senteret bryter med den typiske vertikale arkitekturen i byen. I stedet for å reise seg opp over jungelen åler det seg nedover åssiden, før det løfter seg og strekker seg vannrett ut mot byen. Kledd i mørk grønn marmor hviler bygget i landskapet omgitt av jungel og med den evig pulserende metropol rett nedenfor, sier Hagelsteen. De amerikanske arkitektene Tod Williams og Billie Tsien vant oppdraget med å tegne kultursenteret for den amerikanske stiftelsen Asia Society. Eiendommen som var valgt ut var tidligere et militært anlegg fra kolonitiden som bla ble brukt som kruttlager. Prosjektet bestod delvis av restaurerte militærbygninger fra 1800-tallet og et nytt galleri og konferansesenter. De eldre bygningene er i dag gjort om til kunstgallerier som kobles til nybygget via en for høynet

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

gangbro som bringer de besøkende opp eller ned gjennom åssiden. The American Institute of Architects (AIA) annonsert i februar, at Asia Society Hong Kong Center mottar 2016 Institute Honor Awards – yrker høyeste anerkjennelse av verk som utmerker seg i arkitektur, interiørarkitektur, og urban design. VERDISKAPNING

– Senteret sto ferdig i 2011 og jeg var der samme år i forbindelse med en kunstutstilling. Utstillingen var fin, men det var senteret med dets estetiske uttrykk og elegante materialbruk som gjorde et uslettelig inntrykk, sier nordmannen. Asia Society Hong Kong har på få år etablert seg som en sentral institusjon i byen og han bruker den ofte som et eksempel på hvordan elementer som estetikk og idé er sentrale for å skape relevans. – I Arquitectonica jobber vi primært med store «blandet bruk»-prosjekter. For eksempel så jobber jeg nå med et kjøpesenter som vil ligge over en bussterminal og med et luksushotell på toppen. En konstant utfordring når man jobber her nede er å overbevise klienter om at estetikken også kan være en direkte verdiskaper, forklarer han. – Asia Society er en opplevelse man tar med seg videre og som man går tilbake til for å oppleve igjen og igjen. Bør oppleves, avslutter Hagelsteens.

1 2

1) Joseph Lau og Josephine Lau Roof Garden til høyre, og Yasumoto Bridge og Fruit Bats Bridge på venstre side. (Foto: Michael Moran) 2) GG Block er en vernet historisk bygning, som ble bygget rundt 1940-tallet og den gang ble brukt av en spesialenhet innen militærpolitiet. Bygget er bevart og restaurert som en av senterets administrative kontorer. (Foto: John Nye) 3) GG Garden og GG Block (Foto: John Nye)

HOLD AV DATOEN!

Pantone

CMYK

106

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

107

SKATT

EIENDOMSSKATT:

Hva kan man klage på? Snart løper de første klagefristene for eiendomsskatt i 2016 ut.

KONTROLLSJEKK ALLE OPPLYSNINGERI: Det kan foreligge flere feil ved kommunens beregning av eiendomsskatten, og erfaringsmessig er det en del feil som går igjen, påpeker eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma. (Foto: Even Schjenken)

S SKATT Kristian Råum, Morten Christophersen og Håkon Kristian Solberg

Det kan da være grunn til å minne om at det er mulig å klage både på eiendomsskattetakster fastsatt i 2016 og tidligere år. Både eier og leietaker kan klage på den utskrevne eiendomsskatten. HVA KAN MAN KLAGE PÅ?

Det kan foreligge flere feil ved kommunens beregning av eien108

domsskatten, og erfaringsmessig er det en del feil som går igjen: • Selve beregningen kan være beheftet med rene regnefeil. Dette sjekker en enkelt ved å sammenligne eiendomsskattetaksten fra kommunen med underlaget til skatteseddelen, evt. også med kommunenes retningslinjer for fastsettelse av eiendomsskatt. • Det kan være lagt til grunn uriktige opplysninger. For eksempel uriktig størrelse på bygget, uriktig fordeling av arealer eller uriktige arealtyper. • Uriktige vurderinger, som for eksempel feil eiendomsklassifisering og anvendelsen av uriktige faktorer i beregningen. Et objekt kan som eksempel være klassifi-

sert som verk og bruk, mens det egentlig skulle vært klassifisert som næringseiendom, eller kommunen kan ha benyttet et fradrag for eierkostnader som er lavere enn det som er det normale. • Eiendomsskattetaksten overstiger eiendommens objektiviserte markedsverdi. I slike tilfeller er det nødvendig å vurdere kommunens takseringsmetode for å avgjøre om det er aktuelt å innhente ny takst eller fremlegge en alternativ takseringsmetode som gir et mer riktig resultat. • Brudd på likebehandlingsprinsippet. Dette vil eksempelvis være aktuelt der det er klare forskjeller i eiendomsskattetaksten på ellers like eiendommer.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skrev før jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge på EstateNyheter.no, og følger også utover våren opp med enkelte spredte artikler om aktuelle temaer innen eiendomsskatt. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig), Håkon Kristian Solberg (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage-

og rettssaker innen eiendomsskatt.

Et sterkt øye-blikk!

Måker og duer etterlater ikke kun gode inntrykk De kan være en plage og til sjenanse, ikke bare på grunn av bråket de lager, men de kan også skade bygninger med å løsne takstein, blokkere takrenner og avføringen deres ødelegger bygningsmassen

Rentokil forhindrer fugler i å lande på overflater, uten at det skader fuglene eller miljøet

815 56 852

rentokil.no ESTATE MAGASIN | N°2 2016

109

JUSS

Er meglerstandarden i samsvar med markedspraksis? BA-HR har analysert i hvilken grad kjøpekontrakter avviker fra meglerstandarden.

J JUSS Erik Langseth

110

I 2015 bistod BA-HR selger eller kjøper i transaksjoner med en samlet eiendomsverdi på 112 milliarder kroner. Av dette hadde de norske eiendommene en verdi på 80 milliarder kroner, som utgjør ca. 70 % av det samlede transaksjonsvolumet i 2015. I denne sammenheng har BA-HR undersøkt 61 kjøpekontrakter inngått i 2015 og analysert i hvilken grad disse kjøpekontraktene avviker fra meglerstandarden. Selv om de nevnte 61 kjøpekontraktene dekker en betydelig andel av transaksjonsvolumet i 2015, representerer de i antall en liten andel av det samlede antall norske transaksjoner som ble inngått i 2015. De aller fleste av de 61 kjøpekontraktene omfattet store verdier hvor både selger og kjøper var representert ved advokat, og hvor kjøpekontraktene typisk ble inngått etter lengre forhandlinger. Erfaringer fra meglerne er at avvikene fra meglerstandardene er færre i transaksjoner med lavere eiendomsverdier.

Dette gjør det rimelig å anta at hvis datagrunnlaget hadde omfattet alle avtaler inngått i 2015, hadde avvikene fra meglerstandarden vært mindre enn det BA-HRs undersøkelse viser. På den annen side har det nok påvirket datagrunnlaget at BA-HR, som har deltatt i utarbeidelsen av meglerstandardene, har rådgitt en av partene i transaksjonene. Av interesse her er at BA-HR har bistått selgeren i 46 % av transaksjonene og kjøperen i 54 % av transaksjonene. Men om man tar hensyn til de nevnte omstendighetene (og andre saklige innvendinger til tallene), så har materialet likevel en ikke helt ubetydelig interesse for oss og andre som til daglig jobber i transaksjonsmarkedet. REKLAMASJONSFRISTER

Hovedregelen i meglerstandarden er at kjøperen taper retten til å gjøre et avtalebrudd gjeldende hvis kjøperen unnlater å sende en reklamasjon til selgeren innen ett år etter overtakelse. I de under-

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

! Erik Langseth er partner i BA-HR og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold.

IKKE VESENTLIGE AVVIK FRA MARKEDSPRAKSIS: En stor andel undersøkte kjøpekontrakter inngått i 2015 viser at det neppe er grunnlag for en påstand om at meglerstandarden inneholder bestemmelser som avviker vesentlig fra etablert markedspraksis, skriver artikklforfatteren.

søkte kjøpekontraktene er denne reklamasjonsfristen i snitt 1,3 år (aritmetisk snitt) og 1,6 år (vektet snitt). Dette skyldes antakelig at mange kjøpere krever at fristen forlenges slik at målselskapet får avlagt et ekstra årsregnskap før fristen utløper. Ifølge meglerstandarden utvides reklamasjonsfristen til tre år ved brudd på de såkalt fundamentale garantiene, dvs. selgerens garantier om skatt og avgift og eierskap til aksjene og eiendommen. I praksis skilles det ofte mellom reklamasjonsfristene for eierskap og skatt/avgift. For eierskap til aksjene og eiendommen var reklamasjonsfristen i snitt 3,5 år (aritmetisk snitt) og 4,8 år (vektet snitt). For skatt/avgift var snittet her 5,7 år (aritmetisk snitt) og 6,2 år (vektet snitt). I 28 av 61 avtaler hadde skatteog avgiftsgarantien en varighet på 3 år eller kortere. 21 av 61 avtaler hadde en varighet på 10 år, noe som skyldes at mange kjøpere krever at skatteog avgiftsgarantien ikke utløper før myndighete-

nes endringsadgang gjør det. I de resterende 12 avtalene var skatteog avgiftsgarantien mer enn 3 og mindre enn 10 år – som regel 5 eller 7 år. BELØPSMESSIGE ANSVARSBEGRENSNINGER

Meglerstandarden inneholder fire beløpsmessige begrensninger i selgerens ansvar ved brudd på avtalen: De minimis: «Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd som medfører tap på mindre enn NOK [●]…» I fotnoten til bestemmelsen gis følgende veiledning: «Gjerne 0,1 % av

Eiendomsverdien, dog ikke lavere enn NOK 50 000 eller høyere enn NOK 1 million». Basket: «Kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede tap overstiger NOK [●]…»I fotnoten til bestemmelsen gis følgende veiledning: «Ofte 1 % av Eiendomsverdien, men sjelden lavere enn NOK 500 000 eller høyere enn NOK 3 millioner.» Ordinær cap: «Selgers samlede ansvar er begrenset oppad til [10 % av Eiendomsverdien]. Denne ansvarsbegrensningen gjelder likevel ikke ved brudd på de Fundamentale Garantiene.»

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Global cap: «Selgers samlede ansvar for brudd på denne avtalen (herunder de Fundamentale Garantiene og [visse andre bestemmelser]) er under enhver omstendighet begrenset til det høyeste av Revidert Kjøpesum og [20] % av Eiendomsverdien.» I fotnoten til bestemmelsen heter det at det «må særskilt vurderes om denne ansvarsbegrensning passer i den enkelte transaksjon». I de undersøkte kjøpekontraktene var snittet av de beløpsmessige ansvarsbegrensningene som følger:

111

JUSS

En av de undersøkte kjøpekontraktene med særlig høy eiendomsverdi hadde en ordinær cap lik 100 % av eiendomsverdien. Hvis vi fjerner denne kjøpekontrakten fra datagrunnlaget, blir det vektede snittet for den ordinære cappen lik 7,66 %. Dette skyldes at den ordinære cappen gjerne er lavere enn 10 % i de aller største transaksjonene.

Når det gjelder den globale cappen, bemerkes at dennes andel av eiendomsverdien var henholdsvis 18,7 % (aritmetisk snitt) og 14,0 % (vektet snitt) høyere enn snittet for den estimerte kjøpesummens andel av eiendomsverdien. Dette skyldes at den globale cappen var høyere enn angitt i den siste meglerstandarden i 39,2 % av kjøpekontraktene. I 60,8 % av kjøpekontraktene var den globale cappen lik eller lavere enn i siste standard. Det er her sett bort fra de 14 kjøpekontraktene i utvalget som ikke er basert på den nye meglerstandarden hvor den globale cappen ble introdusert, dvs. enten meglerstandarden fra 2011 (som ikke hadde en global cap) eller en annen mal (typisk en mal for virksomhetskjøp). I dette ligger en feilkilde, idet det ikke kan utelukkes at kjøperen har valgt en annen mal fordi denne ikke har en global cap. I flere av kjøpekontraktene (som alle ble inngått i 2015) er imidlertid den gamle standarden benyttet fordi dette ble avtalt før den nye standarden ble introdusert i desember 2014. For øvrig er den globale cappen satt til 100 % av eiendomsverdien i

112

de kjøpekontraktene som er basert på ny standard, og hvor den globale cappen er strøket. I hvilken grad avtales det at selgerens ansvar for uriktige opplysninger er betinget av at selgeren måtte kjenne til at opplysningene var uriktige? Ifølge meglerstandarden hefter selgeren for enhver uriktig opplysning om salgsobjektet som kan ha påvirket avtalevilkårene, selv om selgeren verken skjønte eller burde skjønt at opplysningen var uriktig. Denne regulering medfører et vidtgående, objektivt ansvar for selgeren. En note i meglerstandarden inneholder et alternativt tekstforslag der det presiseres at selgeren bare er ansvarlig for en uriktig opplysning om selgeren måtte kjenne til at opplysningen var uriktig. I de undersøkte kjøpekontraktene er dette tekstforslaget benyttet i 51,1 % av kjøpekontraktene som er basert på ny standard. I hvilken grad gjøres det endringer i kjøperens fraskrivelse av retten til å gjøre krav gjeldende mot andre enn selgeren? Ifølge meglerstandarden fraskriver kjøperen seg retten til å gjøre krav gjeldende mot styremedlemmer, ansatte eller

rådgivere på selgerens side. Dessuten påtar kjøperen seg å holde disse personene skadesløse for det tilfelle kjøperens aksjeeiere eller kreditorer gjør krav gjeldende mot dem som følge av deres opptreden i forbindelse med kjøpekontrakten. I de undersøkte kjøpekontraktene som er basert på ny standard, er den nevnte ansvarsfraskrivelse og skadesløsholdelse bare fraveket i 10,6 % av kontraktene. I hvilken grad omfatter de fundamentale garantier annet enn eierskap og skatt/avgift? De fundamentale garantiene omfatter som nevnt garantiene om skatt og avgift og eierskap til eiendommene og aksjene. At en garanti er fundamental, betyr at garantien i) kan gjøres gjeldende uavhengig av kjøperens kunnskap om et mulig garantibrudd, ii) ikke er underlagt den relative reklamasjonsfristen på 60 dager, og iii) kan gjøres gjeldende selv om den ordinære cappen er overskredet. Det hender at kjøperen ber om at definisjonen av de fundamentale garantier utvides til å omfatte andre garantier, f.eks. balansegarantien. I de undersøkte kjøpekontraktene ble en slik utvidelse akseptert i 18,0 % av kontraktene. OPPSUMMERING OG KONKLUSJONER

De undersøkte kjøpekontraktene viser at det neppe er grunnlag for en påstand om at meglerstandarden inneholder bestemmelser som avviker vesentlig fra etablert markedspraksis. På enkelte punkter, så som kjøperens fraskrivelse av retten til å fremme krav mot andre enn selgeren og omfanget av de fundamentale garantier (punkt 5 og 6 ovenfor), tyder undersøkelsen på at den nye standarden har etablert ny markedspraksis i samsvar med standardens regulering. På andre punkter viser un-

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

dersøkelsen at det ikke har festet seg noen fast praksis. Dette gjelder den globale cappen som er akseptert i brorparten av transaksjonene basert på den nye standarden, men hvor 4 av 10 selgere har fått aksept for en høyere ansvarsbegrensning enn den som følger av standarden. Det samme gjelder skatteog avgiftsgarantiene hvor 45,9 % av kjøpekontraktene har en reklamasjonsfrist som er 3 år eller kortere, mens de øvrige kontraktene har en lengre reklamasjonsfrist, hvorav 34 % av dem har en reklamasjonsfrist på 10 år. Meglerstandarden foreskriver her den reklamasjonsfrist som de fleste selgere ønsker seg, og som nesten halvparten av kjøperne aksepterer, mens resultatet i den enkelte transaksjon avhenger av styrkeforholdet mellom partene og deres behov. På grunn av feilkildene skal man som nevnt innledningsvis ikke legge for stor vekt på disse tallene. Jeg håper likevel at tallene er av en viss interesse for brukerne av meglerstandarden.

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Mustad Eiendom er en solid og ledende familieeid eiendomsaktør i Oslo Vest. Gjennom aktiv byutvikling de siste 20 år har selskapet utviklet og bygget en betydelig eiendomsportefølje i Lysakerbyen. Mustad Eiendom har i dag 310.000 m2 under forvaltning, herunder Granfos Næringspark, CC Vest Stormarked og næringseiendom med blant annet Statkraft og PGS som leietakere. Selskapet har i 2015 utarbeidet forslag til ny Masterplan for sine byområder på Lilleaker og Granfos som gir grunnlag for utvikling av ytterligere ca. 150.000 m2 til hotell, forretningslokaler, kontorer og boliger. Mustad Eiendom har god økonomi og betydelige finansielle ressurser. Nåværende leder skal snart gå av med pensjon, og vi søker derfor ny

ADMINISTRERENDE DIREKTØR Som administrerende direktør i Mustad Eiendom får du mulighet til å arbeide med flere profilerte eiendommer og ambisiøse utviklingsprosjekter på Oslo Vest og i Bærum. Den person som tilsettes i lederrollen, vil få stor mulighet til å påvirke selskapets videre utvikling, hvor Mustad Eiendom også skal inn på nye forretningsområder og markeder.

Vi søker en kommersielt orientert person med høyere relevant utdanning og dokumenterbare resultater, fortrinnsvis fra eiendomsbransjen. Personen vi søker er kvalitetsbevisst, visjonær og har god forståelse for eiendomsutvikling og forvaltning.

For nærmere informasjon, ta gjerne kontakt med Dag Holmen-Jensen eller Lene Hoem i ISCO Group, tlf. 22 06 87 00. Vennligst registrer CV og søknad på www.iscogroup.no snarest. Alle søknader behandles konfidensielt, også overfor oppdragsgiver om ønskelig.

JUSS

Leietakertilpasninger ved leie av næringseiendom Hva er konsekvensene for utleier av næringseiendom der leietaker selv dekker kostnaden til leietakertilpasninger?

! Paul M. Larsen er partner og siviløkonom, Magnus Broks er siviløkonom, Fredrik A. Toften er siviløkonom, Astrid Bruland er advokatfullmektig, Siri Midling Larsen er advokat og Morten Christophersen er advokat. Alle er ansatt i EY.

Husleielovens utgangspunkt er at leietaker ikke uten utleiers samtykke kan gjøre endringer på eiendommen. Videre er hovedregelen at dersom leietaker med utleiers samtykke har utført vesentlige forbedringer på eiendommen, kan leietaker kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene. I næringsleieforhold er det vanlig at partene har avtalt seg bort fra dette utgangspunktet. Dersom eksempelvis meglerstandarden legges til grunn vil utgangspunktet være at leietaker etter forhåndssamtykke fra utleier kan gjøre de endringer 114

som ønskes på leieobjektet, og at disse så tilfaller utleier vederlagsfritt ved leieforholdets slutt dersom ikke tilbakestilling kreves av utleier. EIERSKAP HAR BETYDNING FOR SKATTE- OG AVGIFTSBEHANDLINGEN

Når det gjelder den skatteog avgiftsmessige behandlingen vil hvem som anses som eier av leietakertilpasningen kunne ha avgjørende betydning. I praksis ser vi likevel at partene ikke alltid har et bevisst forhold til eierskapet, og dermed unnlater å avtale dette konkret. Der partene ikke har avtalt hvem som eier tilpasningen vil skatteog avgiftsmyndighetene vurdere eierskapet etter en konkret vurdering, og dette kan slå uheldig ut. LEIETAKER TAR KOSTNADEN – TYPETILFELLER

Vi kan dele inn tilfellene der leietaker tar kostnaden for leietakertilpasningene i tre typetilfeller. • Husleielovens utgangspunkt om vederlag for den fordelen

utleier oppnår følges, og leietaker mottar en kompensasjon fra utleier. • Når samtykke blir gitt avtales det at leietaker skal ta med eller på annen måte fjerne tilpasningen ved leieforholdets utløp, og tilbakelevere lokalet i samme stand som det var på overtakelsestidspunktet, uten noen form for kompensasjon. • Der det fremgår av avtalen at utleier skal overta leietakertilpasningen ved utløpet av leieperioden, men partene har avtalt seg bort fra lovens hovedregel om vederlag slik at utleier overtar tilpasningen vederlagsfritt. LEIETAKER MOTTAR KOMPENSASJON FRA UTLEIER

Hvis utleier skal kompensere leietaker for leietakertilpasningen, vil hvem som anses som eier under leieperioden avhenge av hvordan dette er avtalt mellom partene og forholdene for øvrig. Skattemessig vil kompensasjonen anses knyttet til leien og tidfestingen avhenge av hvorvidt kompensasjonen er betinget av

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

at leiekontrakten fullføres, mens kostnaden til leietakertilpasningen enten vil aktiveres og avskrives som driftsmiddel dersom leietaker er eier, eller fradragsføres over leieperioden dersom utleier er eier. Avgiftsmessig er utfordringene enda større, ettersom leietaker kan bli ansett for å levere en entreprise og dermed komme i uttaksposisjon dersom han anses som eier. Det kan få vidtrekkende konsekvenser, ved at leietaker må beregne uttaksmerverdiavgift hvis tilsvarende entreprisearbeider benyttes i leietakerens eventuelle avgiftsunntatte virksomhet. Hvis leietakeren blir eier kan det være nærliggende å anse kompensasjonen fra utleier som en leierejustering. Hvis leieforholdet opphører og leietakertilpasningen overdras til utleier før justeringsperioden på 10 år har utløpt, vil leietakerens justeringsplikt eller -rett overføres til utleier med mindre partene har avtalt noe annet.

SKREDDERSØM: Leietakertilpasninger vil typisk innebære oppgraderinger og endringer av en eiendom etter ønske fra leietaker, og går derfor ut over det man vanligvis betegner som vedlikehold av bygget. I denne artikkelen behandles noen av konsekvensene når leietaker selv dekker kostnaden til leietakertilpasningene.

LEIETAKER FJERNER LEIETAKERTILPASNINGEN

Er det avtalt at leietaker skal fjerne tilpasningen ved leieforholdets slutt, vil leietaker normalt anses som eier med mindre partene har avtalt noe annet. I så fall vil utleier ikke bli hverken fordels- eller formuesbeskattet for tilpasningen før eventuelt ved opphør av leieforholdet, mens leietakeren kan fradragsføre kostnaden over leieperioden. Leietakeren kan fradragsføre merverdiavgiften ut fra egen avgiftssituasjon, og når tilpasningen fjernes vil leietakerens justeringsforpliktelse bortfalle. VEDERLAGSFRI OVERFØRING TIL UTLEIER

Ved vederlagsfri overføring til utleier vil leietakeren normalt anses som eier avgiftsmessig, og kan fradragsføre ut fra egen avgiftssituasjon. Eventuell justeringsplikt eller -rett overføres til utleier med mindre partene har avtalt noe annet. Skattemessig vil derimot utleier ofte anses som eier, og dersom utleier ved dette

oppnår en vederlagsfri fordel vil utleier fordelsbeskattes for denne. Størrelsen på en eventuell fordel for utleier må vurderes konkret i det enkelte tilfellet og trenger ikke tilsvare leietakers kostnad. Ved vurdering av fordelens størrelse, skal man se hen til leieperiodens utløp og om tilpasningen kan gi utleier merverdier i fremtidige leieforhold. Ofte vil det resultere i en begrenset fordel for utleier, men det er viktig å foreta en god og velbegrunnet vurdering. VERDIIMPLIKASJON AV LEIETAKERTILPASNINGER

Ved verdsettelse av næringseiendom benyttes modeller som hensyntar faktisk kontraktsleie, fremtidig markedsleie, ledighet og eierkostnader. For at leietakertilpasninger skal ha en verdiimplikasjon, må de påvirke nettoleien (kontantstrømmen) eller avkastningskravet (yielden). Dersom leietaker dekker kostnadene forbundet med leietakertilpasninger, medfører dette

ingen endring av inntekter eller kostnader for utleier (og således uendret nettoleie). Utleier bør imidlertid ta stilling til om en eventuell skatteulempe forbundet med fordelsbeskatning av vederlagsfri overføring av leietakertilpasningene til utleier bør hensyntas i leienivået. Ved etablering av forventet langsiktig markedsleie tar man normalt hensyn til den leieøkningen man oppnår som følge av normal oppussing og normale leietakertilpasninger. Det sentrale spørsmålet blir dermed om leietakertilpasningene fører til en høyere nettoleie over tid. For å fastslå dette, må man vurdere om tilpasningen kan gi utleier økte leieinntekter i fremtidige leieforhold eller eventuelt andre merverdier. I tillegg må kostnadene som reflekteres i kontantstrømprognosen være konsistente med den standarden som legges til grunn for markedsleien (også leietakertilpasninger betalt av leietaker kan over tid medføre høyere eierkostnader, for eksempel økte

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

vedlikeholdskostnader etter eventuell overføring av leietakertilpasningen til utleier). Leietakertilpasninger innebærer ikke nødvendigvis en verdiøkning for eiendommen. Noen ganger innebærer tilpasningene at eiendommen blir mindre attraktiv fordi tilpasningen bare har verdi for den aktuelle leietakeren. Særlig vil leietakertilpasninger som medfører høy grad av skreddersydde løsninger for en spesiell bruker kunne medføre en risiko for reduserte leieinntekter eller en lengre periode med ledighet etter at eksisterende leietaker flytter ut. AVTALEREGULERING PÅ ET TIDLIG TIDSPUNKT

At leietaker for egen regning utfører arbeider på leieobjektet kan altså gi skatteog avgiftsog verdimessige konsekvenser for partene som de ikke selv har forutsett. Dette bør partene være bevisst på og vurdere ved inngåelse av leieavtalen, eller i tilleggsavtale når leietakertilpasninger utføres. 115

JUSS

Høyesterettsdom klargjør om tvangsoppløsning av sameier Høyesterett fastslår i en fersk dom at det kreves klare holdepunkter dersom lovens hovedregel om oppløsningsrett i et sameie skal anses fraveket.

Per Amund Uldalen og Terese Negaard Sørli er begge senioradvokater i Advokatfirmaet Haavind.

skal selges etter reglene for tvangssalg. Den som krever oppløsning behøver ikke oppgi noen begrunnelse. Oppløsning kan være dramatisk og ramme de de andre sameierne hardt. Eiendommen settes nemlig i spill.

JUSS Per Amund Uldalen og Terese Negaard Sørli

OPPLØSNINGSRETTEN GJELDER FOR ALLE SAMEIER

ADVOKAT: Terese Negaard Sørli

ADVOKAT: Per Amund Uldalen

116

Sameielovens utgangspunkt er at en sameier kan kreve at sameiet oppløses. Unntak gjelder dersom noe annet er avtalt, følger av «serlege rettshøve» eller sameieandelene i en sameieeiendom tilhører andre faste eiendommer (såkalt «realsameie»). Høyesterett har nå klargjort at det skal mye til for at retten til oppløsning settes til side. Oppløsning betyr at sameieforholdet bringes til opphør. Ved sameie i eiendom som ikke kan fysisk deles, innebærer oppløsning at eiendommen

Høyesterett klargjør i en ny dom av 18. februar i år at det kreves klare holdepunkter dersom lovens hovedregel om oppløsningsrett skal anses fraveket. Det skal heller ikke foretas noen vurdering av hvilke virkninger en oppløsning vil ha for de andre sameierne ved avgjørelsen av om oppløsning skal skje. Er ikke loven fraveket, kan oppløsning skje, uavhengig av hvilke følger det har for de andre sameierne. Høyesteretts dom gjelder sameie i en hytteeiendom eiet av slektninger. Eiendommen hadde vært i familiens eie siden

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

1930-tallet, og sameiet var blitt etablert på 1970-tallet. Slektningene hadde røket uklare, og enkelte av sameierne ønsket å få sameiet oppløst ved tvangssalg, mens de øvrige motsatte seg dette. Dommen har rekkevidde ut over familiehytter eiet i sameie. Dette fordi sameieloven gjelder for alle sameier, for eksempel også ved sameie i næringseiendom. KRAV OM KLARE HOLDEPUNKT FOR Å FRAVIKE LOVEN

Høyesterett tar utgangspunkt i at oppløsningsretten er en grunnleggende og nøye overveiet regel. Høyesterett uttaler: «Et vesentlig hensyn er at en sameier skal kunne komme ut av sameiet og få frigjort sin kapital, i situasjoner hvor ingen vil kjøpe sameieandelen, eller bare til en urimelig lav pris. Men oppløsningsretten skal også være en sikkerhetsventil «mot mangt gale som kan koma

STOR BETYDNING: En nylig avsagt dom i Høyesterett om retten til oppløsning av sameie får betydning for alle kategorier eiendom - også næringseiendom.

på i ei sameige», for eksempel når samarbeidet mellom sameierne skjærer seg. Et oppløsningsforbud kan derfor være et sterkt inngrep i sameiernes handlefrihet og deres mulighet for å finne rasjonelle løsninger i konfliktsituasjoner.» I dommen slås det deretter fast at det må kreves klare holdepunkter for at lovens utgangspunkt om oppløsningsrett skal kunne anses fraveket. Det er imidlertid ikke nødvendig at avtalen mellom sameierne uttrykkelig slår fast at det ikke er adgang til oppløsning. Det kan også følge av formålet med det enkelte sameiet at oppløsningsretten er fraveket. LOVEN GJELDER IKKE «SERLEGE RETTSHØVE»

Det følger av sameieloven § 1 at loven ikke gjelder der noe annet følger av «serlege rettshøve». Da kommer heller ikke lovens utgangspunkt om oppløsningsrett til anvendelse.

Det hører til unntaket at det blir ansett å foreligge «serlege rettshøve». Det finnes eksempler i rettspraksis på at «serlege rettshøve» har blitt ansett å foreligge der sameiet er organisert på en måte som ligger nær opp til et vanlig eierseksjonssameie. Videre har det blitt ansett å foreligge «serlege rettshøve» i andre tilfelle der sameierne har hatt rett til eksklusiv bruk av særskilte deler av eiendommen. Felles i disse tilfellene, er at oppløsning ikke kan skje. I vanlige sameier, for eksempel der bruken av eiendommen deles mellom sameierne uten nærmere avgrensninger, vil sameieloven gjelde. Sameiet kan da oppløses dersom en av sameierne ønsker det. HENSYNET TIL ANDRE SAMEIERE ER UTEN BETYDNING DERSOM LOVEN GJELDER

Dersom en sameier kan begjære oppløsning i medhold av loven,

skal det ikke foretas noen vurdering av hvilke konsekvenser oppløsning kan ha for de andre sameierne. Høyesterett presiserer i den nye dommen at det ikke er rom for dette. Oppløsningsretten kan derfor oppleves som dramatisk dersom den blir effektuert av en sameier. Det framgår imidlertid av forarbeidene at lovgiver var oppmerksom på at de andre sameierne kunne bli rammet hardt. Avgjørende for lovgiver, var at det må være mulighet til å kunne komme seg ut av et sameie. Det kan for eksempel være behovet for å realisere kapital eller komme ut av en konfliktfylt situasjon om samarbeidet har gått galt. Oppløsningsretten vil i mange tilfelle være en sikkerhetsventil. Derfor slår retten til oppløsning gjennom, uavhengig av hva som er begrunnelsen for å avslutte sameiet og hvilke konsekvenser oppløsning vil ha for den enkelte.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Høyesterett trakk også fram at en interesseavveiningsregel kan medføre uforutsigbarhet og være tvisteskapende. For ordens skyld nevnes at ved oppløsning av sameie i eiendom som ikke kan fysisk deles og hvor eiendommen da selges etter reglene for tvangssalg, har sameierne forkjøpsrett under ellers like vilkår med eksterne bydere.

117

ASYLMOTTAK

SØKNADSPLIKTIG BRUKSENDRING? Hvor går grensen for søknadspliktig bruksendring ved etablering av desentraliserte asylmottak?

J JUSS Sofia Bjørck og Jannike Nilsen

118

Når et bygg tas i bruk til noe annet enn det opprinnelig er godkjent for eller lovlig brukt til, må det søkes om tillatelse til bruksendring. Grunnen til dette er at ny bruk kan medføre nye krav til bygget, for eksempel knyttet til brannsikkerhet. Endret bruk av et bygg kan også påvirke omgivelsene på en annen måte enn tidligere. Men hvor går grensen for søknadsplikten, og i hvilke tilfeller ligger det utenfor kommunens kompetanse å kreve søknad om bruksendring? Dette spørsmålet volder hodebry i mange tilfeller som gjelder bosetting av asylsøkere, og kommunene vurderer dette veldig ulikt. Som følge av dagens flyktningsituasjon har spørsmålene rundt behovet for bruksendring reist nye problemstillinger ved etablering av asylmottak. At man tar i

bruk kontorlokaler til mottaksdrift krever søknad om bruksendring. Dette er fordi bruksendring på tvers av formål alltid utløser søknadsplikt og i de fleste tilfellene krav om dispensasjon. Søknadsplikt kan imidlertid inntre også der man benytter et bygg til samme formål, men bruken endres eller utvides vesentlig. Det er ofte dette som blir tema når asylsøkere huses i ordinære boliger, såkalt desentralisert mottaksdrift. BYGGESAKSFORSKRIFTEN TREKKER LINJER

Loven definerer ikke når søknadsplikt inntrer, men byggesaksforskriften trekker opp noen linjer og tema for vurderingen som må gjøres i de enkelte tilfellet. Formålet med søknadsplikten er å gi kommunen muligheten til å vurdere om det er behov for å stille

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

nye krav til bygget. Spørsmålet er hvor forskjellig den nye bruken må være fra den bruk som er godkjent? Relevante vurderingstema er om bruken medfører en vesentlig endring av konsekvensene for omgivelsene, for eksempel økt trafikkbelastning, økt støy og lignende. Det er også relevant å vurdere om bygget brukes på en slik måte at de tekniske forutsetningene ikke er tilfredsstillende. Det er tilstrekkelig at det er en rimelig mulighet for at endret bruk vil medføre at kommunen ser annerledes på saken, men det skal være konkrete grunner til å kreve en søknad. Det er også viktig å være klar over at det utelukkende er hensynene planog bygningsloven er satt til å ivareta som er relevante. At beboerne er asylsøkere er ikke et relevant hensyn.

STORT BEHOV: Flykningestrømmen krever stor tilgang på asylmottak.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

119

ASYLMOTTAK

Sofia Bjørck er senioradvokat og Jannike Nilsen er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen

I en desentralisert mottaksform vil bruken fremdeles være boligformål og hvem brukerne er er ikke av betydning. Det at det bor asylsøkere i boligen er altså ikke et relevant vurderingstema. Grunntanken bak mottaksformen er jo nettopp at beboerne er voksne mennesker som ikke har behov for tilsyn, og de sørger derfor selv for nødvendige daglige gjøremål. Beboerne skiller seg i så måte ikke fra andre innbyggere i kommunen, utover at UDI har skaffet bolig på deres vegne. De som bor i slike boliger mottar heller ingen tilbud og hjelp som tilsier at bruken må anses som en form for institusjon. Mottakets administrasjon er utenfor boligen, og det er ingen ansatte i de aktuelle boligene utover noe besøk og veiledning. Spørsmålet blir så hvordan man skal vurdere påvirkning på området og tekniske forutsetninger i et tilfelle hvor man innkvarterer asylsøkere i ordinære boliger. Flere kommuner har inntatt en holdning om at dersom en bolig tas i bruk som bolig for flyktninger, så utløses søknadsplikten, uavhengig av bygget og konkret påvirkning på området. Dette mener vi ikke er riktig. Det må alltid foretas en konkret vurdering av hvert bygg. LAV TERSKEL

Kommunens terskel for å kreve søknad om bruksendring er som et utgangspunkt lav. Hver enkelt sak må likevel vurderes særskilt, og det foreligger en nedre grense for når kravet om søknad inntrer. Det stilles sjeldent krav om bruksendring når en familie utvides ved at

120

det flytter inn flere familiemedlemmer, eller der flere studenter leier en bolig sammen. Denne nedre grensen gjelder også der boliger benyttes av asylsøkere. Botilbudet for asylsøkere som kommer til Norge skal etter statlige retningslinjer være nøkternt, men forsvarlig. Dette kan innebære at boligen som tas i bruk som asylbolig er enkelt innredet og at boformen innebærer en noe mer fortettet måte å bo på enn det man vil finne i mange hjem. Men er dette i seg selv nok til å kreve bruksendring? Antallet beboere i seg selv kan ikke utløse søknadsplikt, men i mange tilfeller kan antallet beboere ha betydning for forhold som planog bygningsloven er ment å ivareta, slik som for eksempel planløsning, parkeringsforhold, utomhusareal, sanitære fasiliteter og tekniske krav hva gjelder brannsikkerhet. Kommunal- og regionaldepartementet har i rundskriv fra 2015 redegjort for at det må en viss økning av antall beboere før det oppstår en søknadspliktig bruksendring, og vist til at en økning i antall beboere utover det som følger av en vanlig familiesituasjon, for eksempel 15-20 personer i bolig ment for én husstand, vil ligge utenfor det som kan anses som ordinær beboelse og følgelig kunne innebære en bruksendring. Generelt kan vi si at mange kommuner benytter søknadsplikten som en måte å kontrollere mottaksdriften på, noe vi mener det er begrenset adgang til. Søknadsplikt skal vurderes likt som i alle saker, og et ønske om å kontrollere eller hindre mottaksetablering

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

skal ikke føre til en strengere håndtering av slike saker. Vi ser ofte at terskelen for å kreve bruksendring settes lavere i saker som gjelder asylmottak. VÆR BEVISST

Sett fra kommunens ståsted ser vi at det kan være behov for å føre en viss kontroll med driften av desentraliserte mottak, for eksempel i forhold til miljørettet helsevern, bokvalitet og ikke minst brannsikkerhet. Dette er viktige hensyn, men det gir ikke grunnlag for en strengere behandling av saker som gjelder bruksendring eller særskilte tekniske krav. Kommunens ønske om kontroll kan heller ikke hjemle interne kriterier for søknadsplikt som går utover det som hjemles i planog bygningsloven. Vi ser likevel at dette forekommer og aktører som driver og leier ut til asylmottak må derfor være bevisste på problemstillingen i dialog med kommunene.

www.blake.no T: 917 37 394 fb: Blake and friends ESTATE MAGASIN | N째2 2016

121

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

MUSTAD EIENDOM SØKER ETTER NY SJEF DEN NYE DIREKTØREN VIL FÅ ANSVAR FOR STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER. Flere etablerte eiendomsselskaper har den senere tid rekruttert nye administrerende direktører. Nå offentliggjøres det at også Mustad Eiendom er på lederjakt. Selskapets tidligere direktør Halvard Øye går av med pensjon ved årsskiftet. Mustad Eiendom er et familieeiet selskap, som har sitt utspring fra industriselskapet O. Mustad & Søn. Mustad Eiendom er i dag et selvstendig konsern med fokus på eiendomsutvikling i Oslo Vest. – Hva kan Mustad Eiendom tilby en ny leder? – Mustad Eiendom har god økonomi og betydelige finansielle ressurser. Vi har i dag 310.000 kvadratmeter under forvaltning, fortrinnsvis næringseiendommer. Dette omfatter blant annet Granfos Næringspark, kjøpesenteret CC Vest Stormarked, hovedkontorene til Statkraft og PGS og Norges største bilanlegg, som vi eier sammen med Møller Bil Eiendom, sier Truls Holthe, styreleder i Mustad Eiendom. – Men vi har også store nye prosjekter på gang, fortsetter Holthe. – Vi har blant annet startet å bygge betongtunnel over Mustadkrysset og skal etablere en bydelspark i området over veianlegget, for så å bygge ca. 220 nye boliger sammen med Profier AS i tilliggende utbyggingsområder. Videre skal vi utvikle ytterligere 100.000 kvadratmeter til næring og bolig andre steder på våre eiendommer. – Hva slags organisasjon er det den nye lederen skal inn i? – Vi har i dag en liten, men effektiv organisasjon for videre utvikling og drift av selskapets eiendomsportefølje, sier Holthe.

122

– Fremover vil vi ha behov for utvidelser i staben, både på grunn av den stadig økende porteføljen – og på grunn av de store volumene som planlegges på utbyggingssiden. Vi har fortsatt mye å gjøre i Lysakerbyen, men er nå også åpne for å se på eiendommer utenfor dette området. – Hva slags type ny leder dere ser for dere? – Vi er på jakt etter en person som evner å lede en konkurransedyktig og fremtidsrettet eiendomsaktør, en kommersiell, kvalitetsbevisst og innovativ leder som klarer å tilpasse seg tiden samtidig som han eller hun har respekt for eierne og historien. Vedkommende trenger ikke å ha bakgrunn fra eiendomsbransjen – vi er åpne for å søke bredere og blant personer med annen interessant bakgrunn, så lenge de har interesse og forståelse for eiendom, forklarer Holthe. – Håndterer dere prosessen selv? – Dette er et viktig valg. Vi er opptatt av å kjøre en grundig prosess med fokus på høy grad av diskresjon, også overfor oss i styret og ansettelsesutvalget, om ønskelig. Derfor har vi hyret inn Executive Search-selskapet ISCO Group til å bistå oss i denne prosessen. Vi gleder oss til en god prosess med spennende søkere, avslutter Truls Holthe.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Eiendomsadvokat hopper over til Wikborg INGRID HØSTMÆLINGEN FORLATER STEENSTRUP STORDRANGE OG BLIR NY PARTNER I WIKBORG REIN.

Advokatfirmaet Wikborg Rein styrker næringseiendomsgruppen med Ingrid Høstmælingen som ny partner. Høstmælingen har lang erfaring med eiendomstransaksjoner, forhandling av leiekontrakter og annen bistand relatert til næringseiendom. – Jeg begynner i Wikborg Rein fordi det er et meget sterkt firma med et dyktig og hyggelig næringseiendomsteam. Jeg kjenner firmaet godt fra før siden jeg var ansatt her fra 2005 til 2010. Etter fem år i BAHR og et kortere opphold i Steenstrup Stordrange, blir dette litt som å «komme hjem igjen» og jeg gleder meg stort til å ta fatt på oppgaven, sier hun. – Våre spennende klienter krever rask oppfølging av høyeste kvalitet. Ved å styrke laget med en ny partner står vi enda bedre rustet til å håndtere den økende oppdragsmengden vi er så heldige å ha. Ingrid kjennetegnes av et brennende engasjement og faglig dyktighet, og vi er svært glade for å ha henne med på laget, sier Line Ravlo-Losvik, partner og leder for næringseiendomsteamet i Wikborg Rein.

ESTATE MAGASIN | N째2 2016

123

NYTT OM NAVN

Bytter advokatfirma og blir partner ADVOKATFIRMAET STEENSTRUP STORDRANGE STYRKER NÆRINGSEIENDOMSTEAMET YTTERLIGERE MED JENS AAS SOM NY PARTNER. AAS KOMMER FRA STILLING SOM SENIORADVOKAT I ADVOKATFIRMAET WIKBORG REIN.

F.v. Anne Ørslien, Jonas Karlsen og Ingar Finstuen.

Starter opp Innlandet Næringsmegling AS JONAS KARLSEN, INGAR FINSTUEN OG ANNE ØRSLIEN HAR SAMMEN STIFTET SELSKAPET INNLANDET NÆRINGSMEGLING AS. SELSKAPET HAR KONSESJON FRA FINANSTILSYNET FOR EIENDOMSMEGLING OG SKAL FOKUSERE PÅ SALG OG UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOMMER PÅ INNLANDET. – Målsetningen er å skape en solid og lønnsom arbeidsplass på Innlandet, sier daglig leder Jonas Karlsen. De tre eierne, som også er de tre ansatte i selskapet, har lang fartstid i eiendomsbransjen. Både Jonas Karlsen og Ingar Finstuen har over 15 års erfaring fra megling av næringseiendom, mens Anne Ørslien jobbet som boligmegler på Lillehammer en rekke år. Da DNB Næringsmegling AS etablerte seg på Innlandet i 2011 ble Jonas Karlsen og Ingar Finstuen ansatt, og fra 2012 har de tre drevet DNB Næringsmeglings avdelingskontor på Innlandet med fokus på salg og utleie av næringseiendommer. – Det kom som en stor overraskelse på oss da vi i januar i år fikk beskjeden om at DNB Næringsmegling AS besluttet å avvikle sine regionskontorer, sier fagansvarlig Ingar Finstuen. – Vi måtte gå noen runder med oss selv, men bestemte oss raskt for at vi ville satse på ny virksomhet sammen, sier Jonas Karlsen. – Erfaringen fra fem års virksomhet på Innlandet er god og vi har opparbeidet oss en god kundebase og gleder oss til å bygge opp vår egen virksomhet.

124

Innlandet Næringsmegling AS’ hovedvirksomhet vil være salg og utleie av næringseiendommer. Dette favner om alle eiendommer hvor det drives næringsvirksomhet, som kontor- handels- og industrieiendommer. Selskapet viderefører den eksisterende oppdragsporteføljen etter avtale med DNB Næringsmegling AS, slik at ingen oppdragsgivere blir berørt. – Vi har kun fått positiv respons fra kundene våre på at vi velger å starte opp for oss selv, noe vi setter stor pris på, sier Ingar Finstuen. Selskapet vil være den eneste rene næringsmegleren på Innlandet som kun fokuserer på næringseiendom. Det er god aktivitet på Innlandet på salg og utleie av næringseiendom, og Innlandet Næringsmegling AS har som målsetning å bidra til et mer effektivt marked til fordel for alle markedsaktørene. – Vi har omsatt ca 100 eiendommer til en samlet verdi på nesten to milliarder kroner fra 2011, sier Anne Ørslien. – Og vi mener det skal være et godt grunnlag for å drive lønnsom virksomhet i årene som kommer.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Aas har næringseiendom, skatt og merverdiavgift som sine spesialområder, og har utstrakt erfaring med eiendomstransaksjoner, strukturering og annen bistand relatert til næringseiendom, herunder leiekontrakter. – Jeg begynner i Steenstrup fordi det er et firma som satser offensivt og som er i en svært spennende utvikling – firmaet har en veldig positiv drive. Steenstrup har et svært godt team innen næringseiendom, og jeg håper og tror at jeg vil kunne bidra positivt med mine erfaringer for ytterligere å styrke dette teamet, sier Aas. – Steenstrup Stordrange er i sterk utvikling, preget av en enorm energi og vekstvilje, men med klare mål. For oss er enhver nyrekruttering særdeles viktig. Vi legger ned store ressurser i å finne de helt riktige kandidatene. Ikke bare skal de være på topp rent faglig, de skal også ha en positiv og entusiastisk personlighet som passer inn og styrker vår kultur, sier Ernst Ravnaas, Managing Partner i Steenstrup Stordrange. – Kommer de gjennom dette nåløyet, er vi sikre på at det er advokater som også våre klienter vil få tillit til. Jens kom enkelt gjennom nåløyet. Ikke bare er han særdeles dyktig fagmann og advokat, han har også en personlighet og det lille ekstra som vil gjøre ham til en svært viktig ressurs for firmaet både internt og ut i markedet, sier Ravnaas.

Kjære bransjekolleger, Vi har gleden av å invitere våre medlemmer til et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi: Ann Kristin Aure i Malling & Co og Christian Ringnes i

Ung i Næringseiendom

Eiendomsspar. www.ungieiendom.no

Tid: 28. april kl. 17:30 Sted: Grand Hotel, Karl Johans gate 31, 0159 Oslo

17:30

Dørene åpner

18:00 Velkommen v/UiN i Rococcosalen 18:10 Markedsoppdatering v/ Ann Kristin Aure, analytiker i Malling & Co

Ann Kristin Aure

18:30 Eiendom – så langt hot, i fremtiden not? v/ Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar 19:15

Tapas og sosialt samvær

23:00 Vi går videre til Etoile Bar, takterrassen på Grand Hotel– åpent for alle! Christian Ringnes

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem Invitasjoner til arrangementet sendes ut pr. e-post mandag 14. mars med link til påmeldingsmodul.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

125

NYTT OM NAVN

nytt om navn

HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL INFO@ESTATEMEDIA.NO, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

DTZ Realkapital inngår samarbeid med Cushman & Wakefield DTZ REALKAPITAL AS OG GLOBALE CUSHMAN & WAKEFIELD HAR NÅ BESLUTTET Å INNLEDE ET LANGSIKTIG SAMARBEID I NORGE FOR Å VIDEREUTVIKLE OG STYRKE SIN TRANSAKSJONSKAPASITET I DET NORDISKE MARKEDET

– I 2015 ble det gjennomført over 200 transaksjoner til en verdi av 120 milliarder kroner i Norge. Dette er ekstremt. Vi tror tilsvarende verdi i 2016 vil ligge rundt 65 milliarder kroner, noe som også vil være et godt år, sier administrerende direktør og partner i Cushman & Wakefield Norge, Peer Christensen. Det siste fem årene har utenlandske investorer kjøpt norsk næringseiendom for nærmere 80 milliarder kroner. Over halvparten av disse investeringene skjedde i rekordåret 2015. – Vi forventer at internasjonale investorer vil stå for 40 % av transaksjonene i 2016, legger han til. DTZ REALKAPITAL DEN UTVALGTE

I september i fjor fusjonerte eiendomsgigantene DTZ og Cushman & Wakefield internasjonalt, og dannet et av verdens største eiendomsrådgivere. Den norske samarbeidsavtalen har kommet på plass etter en grundig og organisert utvelgelsesprosess, basert på selskapets bredde og dybde. Christensen er fornøyd med at valget falt på dem. – Cushman & Wakefield er en av verdens desidert største og mest anerkjente aktør innen

126

næringseiendom. Denne samarbeidsavtalen vil gi oss et enda større mulighetsrom til å bruke vår lokalkunnskap i et utvidet globalt nettverk til beste for våre kunder, sier han. På verdensbasis har Cushman & Wakefield 43 000 ansatte, kontorer i mer enn 60 land og en omsetning på 5 milliarder dollar. Selskapet gjennomførte eiendomstransaksjoner for 1600 milliarder i 2015. SER TIL NORGE

Norsk næringseiendom er attraktiv. Kombinasjonen av lave renter, svekket kronekurs og stabile rammebetingelser skaper stor interesse blant internasjonale investorer. – Vi er trygge på at Norge vil fortsette å være et attraktivt land å investere i, til tross for at prisingen av norsk eiendom nærmer seg europeiske nivåer. Denne samarbeidsavtalen vil ytterligere forsterke vår evne til å oppnå svært gode priser ved våre salgsoppdrag, samtidig som vi vil finne gode norske investeringsobjekter for internasjonale investorer, sier Christensen. SATSER PÅ NORDEN

Cushman & Wakefield har en målsetning om å bli «top of mind» rådgiver i Norden innen-

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

for næringseiendomstjenester. Internasjonalt er de nordiske landene små, men samlet utgjør de en av verdens 10 største økonomier med en befolkning på 25 millioner mennesker. Internasjonale investorer ser ofte på Norden som ett marked. Til sammen er Norden Europas fjerde største marked etter UK, Tyskland og Frankrike. – Vi opplever stor interesse fra internasjonale investorer til det nordiske markedet. For internasjonale investorer kan så og si alle investeringskriterier «krysses» av her; politisk stabilitet, høy kjøpekraft, positiv befolkningsutvikling, høy sysselsetting og transparente markeder, sier Head of Sweden and the Nordic’s for Cushman & Wakefield, Agneta Jacobsson. – Vi har valgt sterke partnere i Norden som har stor kunnskap om lokale markeder, har sterk interesse av å arbeide over grensene i Norden for på best mulig måte kunne bistå våre kunder. Vi er overbevist om at dette blir en suksess og svært fornøyd med at vi har funnet en svært god partner i Norge, legger hun til.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

127

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring og forutsatt 70 % belåningsgrad.

KILDE: UNION

*Ekstraordinær bankundersøkelse

Bankmargin nytt 5-års lån

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

140 120

128

100 80 60

40 20 0

2003

2005

2007

2009

KILDE: UNION 128

2011

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

Ledighet i % 2 500

9,7 % 2,7 %

Bjørvika

3 200

N/A

Øvrige sentrum

2 900

1 750

7,2 %

Oslo Vest

2 800

1 500

5,3 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,3 %

Indre øst

2 300

1 150

8,0 %

Skøyen

2 900

1 850

8,3 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

Fornebu

1 900

1 300

Nydalen

2 200

1 450

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

9,0 %

Ytre Vest

2 100

1 200

15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

2,6 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

9,3 %

Ytre syd

1 700

1 150

5,5 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

6,9 %

6,1 %

KILDE: UNION

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12%

24 00

10%

20 00

16 00

12 00

800

400

2001

2003

2005

2007

Kontorledighet

2009

2011

2013

2015

2017E2

019E

Nominell leiepris (høyre akse)

KILDE: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

129

NÅ VARSLER VI DEG HVER GANG NOEN MATCHER DITT SØK Vi vet om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger. Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

ESTATE REALINFORM www.realinform.no

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

131

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

BRYN EIENDOM AS

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

132

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

133

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER OXER EIENDOM Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

134

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

135

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER BASALE NÆRINGSMEGLING AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Vi skaper verdier av eiendom

136

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

EIENDOMS SERVICE

Norges ledende facility management selskap!

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv. • VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

137

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

HÅNDVERKSTJENESTER

RELOKATOR AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

befaring og pristilbud.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

138

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. Grunnlaget for en god dag på jobben.

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse. Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

ESTATE MAGASIN | N°2 2016

139

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B Foto: Damian Heinisch Design: Mission AS

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet! KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no