Estate Magasin 02/2020 by Estate Media

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

BOLIG

PROFIL

BYUTVIKLING

MARKED

EIENDOM

Satser på alternative boformer

Kjøpte bygård for 1,6 mill.

Storsatsing i Askim

Korona og eiendomsmarkedet

Kontorvillaene bak slottet

Livet snur fort P O RT RET T ET: Nejra Macic er optimist

02 2020

Solon inntar Agder, Rogaland og Vestland Kruse Smith Eiendom er nå Solon Eiendom. Vi har fortsatt med oss de samme flinke menneskene, men vil fremstå i ny drakt. Solon Eiendom er et børsnotert eiendomsselskap som gjennom det siste tiåret har markert seg med prosjekter av høy estetisk og bygningsmessig kvalitet. Flere av prosjektene har fått utmerkelser, blant annet Ullevål Tårn som ble tildelt Oslo bys arkitekturpris i 2016 og Sæter som mottok American Architecture Prize i 2017. Med en lang og stolt tradisjon for å realisere omfattende kvalitetsprosjekter, har Kruse Smith Eiendom vært bygget på mange av de samme verdiene som Solon Eiendom. En rekke av prosjektene er belønnet med priser, som for eksempel Rundeskogen og Siriskjær. Vi har en svært kompetent prosjektorganisasjon som sikrer profesjonalitet i alle ledd – fra tegnebordet og helt frem til du som kjøper setter nøkkelen i døren. Solon Eiendom sin ambisjon er å lage boliger som gjør at du merker en forskjell. Vår visjon er at vi skal bygge den boligen du foretrekker.

•

1 ER 20

ERICA

PRIZE

ARKITEK RPRIS •

SLO B • O Y

CHITEC

NER 20

1. Ullevål Tårn, Oslo — 2. Rundeskogen, Sandnes — 3. Hengende hage, Kolbotn — 4. Ski Tårn av Reiulf Ramstad — 5. Sæter Terrasse, Nordstrand

Les mer og se våre prosjekter på soloneiendom.no

Vi bygger din foretrukne bolig

Ladeløsning? Ikke tenk på det. I dag forventer både leietakere, kunder og ansatte at man kan lade elbilen i både kontor- og næringsbygg. Samtidig er dette gjerne noe byggeier ikke ønsker å bruke mye tid på. Med våre framtidsrettede og fleksible ladeløsninger sørger vi for at ladebehovet i bygget er dekket i mange år framover. Du velger selv om ladingen skal være gratis for brukerne eller om du skal ta betalt. I så fall får du en helautomatisert betalingsløsning med på kjøpet. Det er ingen investeringskostnader for byggeier, og installasjon og drift er inkludert i prisen.

Det var lurt!

smartly.no

Foto: Gettyimages

“

Denne løsningen passer veldig godt inn i bærekraftprofilen til Coop. John Thysse, adm. dir. Coop Klepp Les mer på smartly.no/jarhagen

Fem elbilladere montert på vegg

kr 2.350,-*

Smartly er et norsk selskap som utvikler og leverer løsninger for elbillading, energistyring, solenergi og energilagring for bedrifter, næringsbygg og boligselskaper. Smartly er heleid av Lyse, et av Norges største energiselskaper.

Send SMS til 416 70 818 for mer informasjon eller bestilling eller se smartly.no *Leieprisen er ekskl. mva. per måned i ti år og inkluderer installasjon, drift og garanti i avtaleperioden. Byggeier bestemmer selv hvor mye man vil ta betalt for ladingen, eller om det skal være gratis.

VI GJØR BYGG TIL HJEM

Som entreprenør eller eiendomsutvikler har du et mylder av prosjektdetaljer å foholde deg til. Alt dette krever tid, ressurser, innsikt og oversikt. Hva om noen kan løfte viktige biter ut av prosjektet og tilføre innnhold og merverdier du ellers ikke ville fått? Her har vi i Sigdal et godt forslag til deg. I 70 år har vi oppfylt nordmenns boligdrømmer. Vil du spare deg selv for mye arbeid, kan du med fordel overlate drømmetydningen til oss. Vi har bra teft for hvordan mennesker ønsker å leve livene sine innenfor egen bolig. Vår kompetanse består i å skape innredningsløsninger som ikke bare er praktiske og funksjonelle; vi setter vår ære i å utforme og levere kjøkkenrom, badeværelser og garderobeløsninger som utløser hjemlengsel. Vi vil trigge «ja, slik-vil-jeg-ha-det»-følelsen. Vi vil helt enkelt bidra til at boligene du bygger blir lettere å selge. Folk kjøper noe mer enn en seksjon i et bygg. De investerer i et hjem.

WWW.SIGDAL.COM

MEIERIKVARTALET LillestrĂ¸m

Stor-Oslo Eiendom holder hjulene i gang fra hjemmekontor og opplever god aktivitet og interesse rundt mange av vĂĽre prosjekter.

FRYSJAPARKEN Frysja

SKOLEBAKKEN K Kolbotn

Vi har den siste tiden solgt leiligheter i flere av våre prosjekter og gjør det vi kan for å opprettholde en normal fremdrift. Les mer på www.soeiendom.no

GOTAASALLÉEN Jessheim

MEGLERGÅRDEN Bekkestua

MILJÃ&#x2DC;-MARTE & NEPTUNE

Marte er blant dem som lar hensynet til miljø styre sine valg, også når det kommer til bolig. Vi ønsker henne hjertelig velkommen til et av våre boligprosjekter.

VI BYGGER PÅ GODE IDÉER For å finne gode og bærekraftige løsninger, må vi i Neptune Properties hele tiden tenke nytt. Vi må velge miljøsertifiserte materialer, etablere fossilfrie byggeplasser og legge til rette for delingsøkonomi og fellesfunksjoner. Dette er bare noen få av de tiltakene vi iverksetter for at Marte og dere andre kan eie en bolig fra Neptune med god samvittighet. Bli kjent med prosjektene våre på neptuneproperties.no gressoslo.no

M28 79 leiligheter sentralt på Ensjø, skjermet med grønne uterom og felles takterrasser med fjordutsikt. Bildelingsordning.

Lillestrøm avenyvest.no

Skanska Eiendomsutvikling bygger BREEAM miljøsertifiserte boliger, for en bærekraftig fremtid.

Asker nedrebleikergård.no

EnsjĂ¸ ensjo-torg.no/tigergarden

skanska.no/bolig

Stavanger consulensbrygge.no

BREEAM-NOR er et registrert varemerke eid av GrĂ¸nn Byggallianse.

02 2020

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 02/20

LEDER De som ikke henger med i timen

Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

– Det er helt vilt. – Absurd. – Galskap. Det er bare noen av uttrykkene jeg hører når jeg snakker med folk i eiendomsbransjen for tiden. Koronaviruset Covid-19 har snudd verden opp ned, og usikkerheten er enorm. Leietakere sliter, spesielt innenfor handel og servering, og flere gårdeiere har måttet trå til med betalingsutsettelser, lettelser i husleien og andre tiltak for å hjelpe til. Gårdeiere må balansere mellom sine likviditetsbehov og ønsket om å fortsatt ha en leietaker når den verste krisen har lagt seg. Og det handler ikke bare om å sikre en fremtidig leietaker, det er viktig å huske på at det kommer et liv etter korona også. Mye tyder på at leietakere som fikk livsgrunnlaget sitt snudd på hodet, vil huske godt hvilke gårdeiere som hadde en god dialog med dem da usikkerheten var på det største og hvilke gårdeiere som var firkantet og vanskelige. Flere som driver i utelivsbransjen har uttalt at de har undervurdert hvor viktig det er å ha den rette gårdeieren. Morten Guldvik, daglig leder, gründer og største eier i Skagstindgruppen, uttalte til Ne.no at han virkelig har fått kjenne på viktigheten av en stødig gårdeier når omsetningen går fra 2,5 millioner kroner i uken til null. – Gårdeier har hatt stor betydning, men ikke en slik grad som det har nå. I videre vekstfaser kommer vi til å være enda mer opptatt av å velge en langsiktig gårdeier, uttalte han. Runar Eggesvik i NOHO Trøbbelskyter var enda klarere i sin tale da han uttalte seg til Estate Nyheter. – Et utelivssted er et samarbeid mellom driver og gårdeier over mange år. De gårdeierne som nå tyner allerede pressede aktører, viser for all verden at de er aktører som vi ikke ønsker å samarbeide med, sier han. Det er grunn til å tro at koronaviruset blir en gamechanger for de gårdeierne som leier ut til restauranter, butikker, frisører og utesteder. De som sviktet da det gjaldt som mest, kommer til å få store problemer med å få inn leietakere, mens de som leverte vil oppleve at flere vil leie hos dem. Korona er eksamen, og snart får vi svaret på hvem som ikke hang med i timen.

Boligprosjektet Saltbrygga i Larvik startet som en ambisiøs idé hos Alfa Eiendom. Etter første byggetrinn har allerede prosjektet blitt en referanse for hvordan bomiljøer kan utvikles. Eier og daglig leder i Alfa Eiendom, Thore Liverød, har som mål å skape særegne bolig- og næringseiendommer, slik at Telemark og Vestfold blir en spennende region å etablere seg i for flere.

Hvorfor valgte dere å samarbeide med Pareto Bank når Saltbrygga skulle realiseres? –Vi kjenner menneskene og vet at de er blant de fremste i Norge på denne typen finansiering. Pareto Bank er spisset mot utvikling, og forstår hva som skal til for lykkes. Fordi de er dyktige, stiller de krevende og gode spørsmål. Det skaper en konstruktiv dialog, som gjør at vi sammen finner gode løsninger.

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 02/20

MARKEDSKOMMENTAR

Bråstopp

Av: Dag-Jørgen Saltnes

INA var overskriften i en tidligere markedskommentar i Estate Magasin. TINA står for There Is No Alternative og viser til at i et nullrentemarked har investorene nesten ikke noe annet valg enn å investere i eiendom og aksjer. Det er en overflod av kapital som jakter stadig lavere avkastning, noe som gir stigning i aksjekurser og eiendomsverdier. Med TINA som en grunnleggende «rammebetingelse» så det ut til at også 2020 skulle bli et godt år for det norske transaksjonsmarkedet. Men så kom koronaviruset Covid-19 og ødela festen for meglerne som driver med kjøp og salg av eiendom. Vår nettavis Estate Nyheter skriver fortsatt om transaksjoner som gjøres, men felles for flesteparten er at de ble påbegynt før det ble innført omfattende restriksjoner over hele landet. Mye av finansieringen var allerede på plass. Meglerne melder nå om bråstopp i transaksjonsmarkedet. Potensielle kjøpere vil vente og se, og dersom de skal kjøpe, vil de kjøpe til rabatt. Samtidig er ikke selgerne villige til å fire på prisen, da de gjerne har lange leiekontrakter som vil gi inntekter i flere år fremover. Bankene er også avventende og har hoppet opp på gjerdet og prioriterer nå eksisterende kunder som kan ha behov for utsettelse av avdrag og annen hjelp. Obligasjonsmarkedet har også fryst godt til for de som skulle ha behov for obligasjonsfinansiering. Dermed er man i den situasjonen at alle venter på alle og ser an hva som skjer, med få eiendommer i spill. Men TINA er ikke død, og kapitalen skal plasseres. Det er bare et spørsmål om når investorene har god nok oversikt til å starte opp med nye kjøpsprosesser. Det blir mer fokus på leietakernes overlevelsesevne og trolig større yieldforskjell mellom de byggene som har sentral beliggenhet og de som har en mer perifer beliggenhet. Verdien av en offentlig leietaker vil trolig gå opp, og vi får trolig et større yieldgap mellom sentrale Oslo-eiendommer og andre byer. Men det er slett ikke sikkert at de som venter på tidenes kupp får anledning til å kjøpe til ønskede betingelser. Til det er trolig rentene altfor lave. TINA kommer til å leve gjennom 2020.

SG Eiendom tar gata tilbake med åpen kaffebar Levende musikk flere dager i uken - velkommen inn!

Lysaker torg 6-�� Flotte lokaler til leie med attraktiv beliggenhet som er tilpasset morgendagens behov. Vi har åpen kaffebar og en splitter ny personalrestaurant.

Ko n t a k t o s s p å t l f. : 2 3 6 5 1 9 1 9

post@sgeiendom.no

Fra nedlagt godsområde til attraktivt boligfelt Bane NOR Eiendom har flere pågående prosjekter hvor vi transformerer gamle godsområder til attraktive bydeler med boliger, arbeidsplasser, handels- og servicetilbud. Felles for prosjektene er at de er sentralt plassert i en by eller et tettsted, og har en togstasjon eller et knutepunkt i nærheten. I Paradis i Stavanger, hvor det tidligere lå en godsterminal, er vi i gang med å utvikle en helt ny bydel på 120 mål. Her vil det bli 950 boliger og flere tusen arbeidsplasser når utviklingen er ferdig. Det første boligprosjektet, Paradis Brygge, er vi allerede godt i gang med. Her kan det bli 200 leiligheter. I boligprosjektet vårt Proffen Hageby på Sundland i Drammen har beboerne begynt å flytte inn. Området er på 280 mål og vil, når det er ferdig utviklet, omfatte cirka 800 boliger og et godt tilbud av offentlige og private tjenester.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer ved knutepunkter. Les om flere prosjekter på banenoreiendom.no

– Prosjektporteføljen vår har et utviklingspotensial på mer enn to millioner kvadratmeter, og vi har rundt 100 aktive utviklingsprosjekter. De spenner fra enkeltstående bolig-, kontor- og næringsbygg-prosjekter til omfattende transformasjonsprosjekter hvor gamle industritomter blir omgjort til nye, moderne byområder. Vi bygger også nye verksteder og serviceanlegg for jernbanen. Morten Austestad Direktør eiendomsutvikling

ESTATE 02/20

INNHOLD

INNHOLD 02 2020

PORTRETTET Nejra Macic - Livet snur fort

LEDER 14

De som ikke henger med i timen

PORTRETTET 30

Livet snur fort - Nejra Macic

NYHETER 22

Opsahl i sentrum

Petersborghuset

Det går i bølger

Har lastet opp med billig eiendom

DET GÅR I BØLGER Koronapandemien har satt en støkk i de fleste av oss og eiendomsmarkedet vil garantert bli berørt.

INNHOLD

ESTATE 02/20

INNHOLD 02 2020

NYHETER 56

Kontorvillaene bak Slottet

GC Rieber Eiendom

Kombiprosjekter med bolig og næring under lupen

Stor usikkerhet etter Covid-19

Satser stort på alternative boformer

Satser 650 millioner kroner på nye Askim sentrum

Bevisst på hvordan byen skulle utvikles

Askim med byarkitekt og estetisk veileder

Ung profil: Hentet 14 millioner på én time

VERDENS VAKRESTE

GC Rieber Eiendom er parat til å hjelpe både bedrifter som skal vokse og de som må nedskalere i en omstillingsfase. Selskapet utvikler tre store områder i Bergen.

100

100 The Floating University Berlin

KARRIERE 116

Jøran Kallmyr tilbake til Ræder

117

Går til Vatne Property / Anthon B Nilsen Eiendom ansetter

118

Entra med flere ansettelser

JUSS 120 MVA-risiko - Thommessen

Hva er en bygning? Er det bare et bilde, et rom, en idé eller en samling av mennesker? Hvis det er sistnevnte, er The Floating University Berlin verdens vakreste bygg.

UFORUTSETTE TING KAN SKJE

Med fulltegningsforsikring kommer boligprosjektet raskere i gang

I 25 år har vi forsikret markedsrisikoen i nye boligprosjekter. Fordi vi vet at uforutsette ting kan skje. Med Fulltegningsforsikring kan du igangsette og byggelånsfinansiere fra 30% forhåndssalg. Les mer på fulltegningsforsikring.no

NBBL Fulltegningsforsikring

NBBL Fulltegningsforsikring har forsikret borettslag og sameier over hele landet siden 1994. Vi har forsikret boliger for mer enn 43 milliarder og bidratt til å løfte 550 boligprosjekter.

NYHETER

ESTATE 02/20

Skal transformere byens eldste bygg Anders Opsahl Gruppen har kjøpt noen av byens eldste sentrumseiendommer. Nå skal de transformeres til unike kontorbygg.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

nders Opsahl er gjennom Opsahl Eiendom blitt en av de store eiendomsutviklerne i Oslo. Hans selskap står blant annet bak Skullerud Park, som leier ut kontorlokaler til rundt 200 små og mellomstore bedrifter. Men i 2019 gjorde Opsahl Eiendom flere transaksjoner av klassiske kontoreiendommer i Kvadraturen og Oslo sentrum. I løpet av året ble Kongens gate 2 og Pilestredet 12/Apotekergata 12 kjøpt. Samtidig solgte Anders Opsahl Kirkegata 4 til Ragde Eiendom. – Eiendommen var egentlig ikke til salgs, men Edgar Haugen ba pent om å få ta en titt før jul i fjor. Vi endte opp med et svært hyggelig møte og en hurtigvisning på 20 minutter, hvor han forsto at vi hadde lagt sjela vår i bygget, sa Opsahl til Estate Nyheter da nettavisen omtalte salget. Salget ble gjort etter en omfattende rehabilitering og etter at Opsahl Eiendom hadde fått inn Link Arkitektur på langsiktig leiekontrakt – I bygget i Kirkegata beholdt vi synlige teglstensvegger, bærebjelker og håndsmidde spiker fra 1800-tallet for å underbygge det tradisjonelle og historiske som ligger i et ærverdig gammelt bygg, sier Opsahl.

STOLT HÅNDVERK Etter salget kjøpte Anders Opsahl Gruppen Pilestredet 12/Apotekergata 12. – Vi har ståltro på denne beliggenheten i hjertet av sentrum. Når bygget i tillegg hadde stolte og solide håndverksmessige detaljer fra en tid da håndverket sto høyere i kurs og byggherrene var villige til å legge litt ekstra i sine bygg, var vi villige til å strekke oss ganske langt for å få til dette, sier Opsahl til Estate Nyheter Deretter var det tid for å kjøpe Kongens gate 2 i Kvadraturen. – Nok et smykke av en eiendom er kjøpt svært sentralt i Kvadraturen. Det var noe helt eget å lande dette kjøpet etter å ha stått på bankplassen under en liten og effektiv budrunde, med Kongens gate 2 rett foran meg, sa Opsahl til Estate Nyheter i fjor sommer etter at kjøpet var i boks. Overtakelsen av eiendommen skjer nå denne våren. SKAPER UNIKE KONTORBYGG Anders Opsahl vil gjenta suksessen fra Kirkegata 4, da han overtok et slitent bygg og la store ressurser i oppgraderingen, i de to nye sentrumseiendommene.

Foto: Marius Viken

ESTATE 02/20

NYHETER

–1 Anders Opsahl er opptatt av at gode fagfolk lager godt håndverk når byggene i sentrum skal rehabiliteres

–2 Pilestredet 12 skal rehabiliteres, sånn at det skinner slik det opprinnelig var tenkt.

NYHETER

ESTATE 02/20

Bakgården Anders Opsahl vil legge mye i oppgraderingen av bygget.

– Det er fantastisk å se hvordan originale materialer og løsninger i bygg bygget av stolte fagfolk kommer til sin rett når man får inn kontrasten med nye og moderne løsninger under rehabiliteringen, forteller daglig leder Anders Opsahl. Han gil gi nytt liv i de ærverdige bygårdene med kreativitet og godt håndverk – For oss er det viktig å skape et helhetlig uttrykk som ivaretar sjelen til bygget samtidig som lokalene blir arealeffektive og moderne. Dette uttrykket skaper vi uten å rive for mye, og ved å spille på byggenes egenart og karakter fra svunne tider, fortsetter Opsahl. 4500 M2 KONTORLOKALER I Pilestredet 12 jobber Opsahl Gruppen nå med rehabilitering av bygget som ble kjøpt av Statsbygg. Bygget var tidligere kjent som Trikotasjehuset, og er en hjørnebygård som ble bygd i 1895. – Bygget er på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig, så det er en spennende utfordring å kombinere byggets særegenheter med moderne innredningsløsninger, sier Opsahl. Rehabilitering av fasaden er allerede ferdig. – Nå skinner bygget igjen slik det opprinnelig var tenkt. I sentrum av eiendommen skal bakgården gjenopprettes ved å bygge et glasstak over. Dermed får vi et vakkert atrium med masse naturlig lys over et stort nytt rom, som også blir byggets naturlige sentrum og møteplass, fortsetter Opsahl. Opsahl Eiendom vil også gjennomføre en større rehabilitering av Kongens gate 2.

For å være god på byutvikling må du være god på bolig

Rikard Eklund

Nicolai Caspari Stigar

PROGRAMMERER PARALLELO

3D-ILLUSTRATØR/TEKNISK TEGNER TAG

Marta Kowalewicz SENIORARKITEKT TAG

Mona Graftås SENIORARKITEKT TAG

Byutviklingen styres av hvordan folk vil bo. Derfor har vi i TAG de siste ti årene jobbet systematisk med å analysere data fra våre store boligprosjekter. Det har gitt oss verdifull innsikt som vi bruker for å jobbe fremtidsrettet. Nå har vi utviklet programvaren Parallelo som finner optimale planløsninger med få tastetrykk. Utbyggeren får maksimalt ut av tomten – folk får leiligheter som er gode å bo i. KONTAKT: Lars Eirik Ulseth T: 982 10 751 leu@tagarkitekter.no

NYHETER

ESTATE 02/20

PETERSBORGHUSET Ferd Eiendoms nabolagshus på Ensjø er testlab for nye bærekraftige løsninger.

Av: Silje Rønne Foto: Alliance arkitekturstudio

et ærverdige huset fra 1870, i Ensjøvien 12, er klargjort for neste generasjon. Dette er et pilotprosjekt med fokus på gjenbruk, redesign og utprøving av smarte sirkulære grunnprinsipper. Angelica Kveen, partner og arkitekt i Alliance architecture studio, påpeker at prosjektets ikke har den store CO2-reduksjon på grunn av sin beskjedene skala. Derimot har det vært en god arena for å teste ut nye ideer som de senere kan benytte i andre prosjekter. – Samspill med entreprenør og byggherre har vært viktig. Hvordan får du tak i materialer fra restlager og bruktmarkeder i tide, og hva gjør man når det er tomt? Hvordan kan eksisterende bygningskomponenter eller møbler bygges om slik at de får større verdi, sier hun og fremhever at svarene ofte skaper kreative løsninger. Signaleffekten mener hun er prosjektets største styrke. RESTPARKETT BLE TIL STILIG DESIGN Gulvet i Petersborghuset er noe av det første du legger merke til. Det er karakteristisk med et mønster av ulik parkett. Kveen forteller at omsetningen av parkett i Norge er enorm, og overskytende materiale fra hvert prosjekt er likeså.

– Et søk på Finn.no gir i skrivende stund rundt 3.200 treff på parkett, og det er kun private annonser. Det alle annonsene har til felles, er at gulvplankene er ulike. Både i dimensjoner, farge, sortering, mengde osv. Dette synes vi var et interessant utgangspunkt og utviklet et designkonsept for gulvet hvor forutsetning var denne variasjonen, sier arkitekten. FRA VERDILØST TIL VERDIFULLT Plastavfall er et annet kjent miljøproblem, selv om plast allerede gjenvinnes i stor grad i dag. Arkitektene ønsket likevel å teste ut flere muligheter. De designet en vask og hylle av gamle isbokser, plastikklokk og annet plastavfall. Samtidig formidlet de gode ideer til hva som kan gjøres med plastavfall, og lagde oppskrifter på hvordan du kan foredle materialet, som ble lagt ut på nett. – Det bidrar til at vi kan nå ut til mange mennesker. Dette spiller videre på etablerte filosofier og vi har samarbeidet med Plastverket i Fredrikstad som spesialiserer seg på nettopp dette, samt opplæring. Siden designet vil være tilgjengelig for alle som ønsker å prøve, vil det på denne måten kunne bidra til å endre vårt syn, i dette tilfellet på plastavfall. Fra noe verdiløst til noe verdifullt, sier Kveen.

ESTATE 02/20

NYHETER

PROSJEKTFAKTA Arkitekt: Alliance arkitekturstudio Byggherre: Ferd Eiendom (Tiedemannsbyen Næring AS) Entreprenør: Lohne & Lauritzsen Ferdigstillelse: April 2020 Størrelse: 530 KVM

TIDSRIKTIG DESIGN – Design spiller en sentral rolle når vi renoverer og transformerer omgivelser, og våre kunder forventer tidsriktig design og fine løsninger. Vi har helt konkret ønsket å løse dette og samtidig gjenbruke så mye som mulig av det eksisterende. Herunder: kjøkken, løse sittemøbler, bord, dører og gulv, sier hun. Kjøkkenet er flyttet, bygget om og benkeplaten i kompositt er tilpasset ny planløsning. Tjueseks møteromsstoler fra 90-tallet og fire bord er redesignet med enkle grep og har fått nytt liv. Generiske leilighetsdører er enkelt tilpasset interiørets nye design med listverk og maling. Parkettgulv i kirsebær er demontert og blandet med ask og eik for å dekke det største rommet i huset. – Det har vært viktig for oss at komponentene vi har redesignet skal få større verdi enn de hadde, og på den måten gis vesentlig økt levetid. Vi har jobbet mye med tilgjengeliggjøring, og hele bygget er lagt til rette for bevegelseshemmede. Dette er viktig for husets funksjon og hva det skal tilby beboerne i området. Det er også i tråd med et av vernemyndighetenes hovedprinsipper: Vern gjennom bruk, sier arkitekten og avslutter: – Vi har derfor etablert ny trapp til loftet, løfteplattform for kjeller og 1 etasje. Programmeringen av romfunksjonene og planlegging for samtidig bruk av de ulike funksjonene er styrt av tett samarbeid med oppdragsgiver og brukermedvirkning gjennom fellesmøter med driver og nabolaget. Lydabsorbenter i restmateriale fra ullproduksjon i Norge, kortreist, sirkulært og praktisk nytteverdi.

NYHETER

ESTATE 02/20

Angelica Kveen Partner og arkitekt i Alliance architecture studio

You complete me Altibox-familien består av små og store partnere i hele vårt langstrakte land. Slik er vi tett på kundene våre lokalt, samtidig som vi står knallsterkt sammen nasjonalt. Kanskje det er derfor vi nylig feiret 10 år på rad med landets mest fornøyde kunder*? I et boligfelt, borettslag eller sameie vil vi dekke alle behov. Noen ønsker kun lynraskt nett, andre ønsker ‘hele pakka’. Vi ser ingen grunn til at alle må ha samme løsning. Les mer på altibox.no/nybygg *EPSI 2019

EPSI 2019

10 år med Norg es mest forn øyde kunder!

PORTRETTET

PORTRETTET: NEJRA MACIC

BELLA CIAO Nejra Macic måtte flykte fra krigen i Bosnia, og har sine første minner fra et flyktningmottak i Sunndalsøra. Hun sover godt om natten selv om koronakrisen herjer.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

ESTATE 02/20

PORTRETTET

Optimist

Kanskje er det familiens dramatiske historie som har gjort Nejra Macic til optimist.

et er fredag 19. mars; 1 uke siden Regjeringen innførte de strengeste tiltakene i Norge i fredstid. Permitteringsvarsler sendes ut i rekordfart, det har vært krakk etter krakk i aksjemarkedet, og kronekursen er så svak at Norges Bank må ta krisegrep. Vi handler mat og drikke som galne, er stadig innom mobilen for å få siste oppdatering om koronaviruset, og må minne oss selv på at dette ikke er en vond drøm som vi snart våkner opp av. Det er beinhard realitet. En ny hverdag. Et nytt Norge. Ingen vet hvor dette ender.

OPPLEVD VERRE TING Tranen ved Alexander Kiellands Plass i Oslo er et sted mange forbinder med avdøde Arnie «Skiffle Joe» Norse. Det var her han moret gjestene med «Bært bært visa» og andre sanger i samme sjanger. Nå er det The Smiths som spilles over høyttaleranlegget. «I Know It’s Over» kommer det fra den såre stemmen til Morrissey. Foran oss skulle det ha sittet en kvinne som har opplevd verre ting enn koronakrisen, men det eneste som kommer, er en tekstmelding. Hun har sår hals og feber. Må testes for Covid-19. TESTET NEGATIVT PÅ KORONA Tirsdag 24. mars. Tranen er fremdeles åpen, og musikken ligger omtrent i samme leiet som forrige gang. «Oh man, what I used to be» synger Robin Pecknold i Fleet Foxes. Men så, opp i all usikkerheten, kommer Nejra Macic inn døren. Hun har testet negativt på korona, føler seg mye bedre, og har ikke tro på at en hel generasjon nå kommer til å bli visket bort som følge av de strenge tiltakene. Hun mener til og med at boligprisene ikke kommer til å bli nevneverdig preget av krisen. – Det er større usikkerhet i boligmarkedet enn noensinne, men det er også noen lyspunkter. Renten er historisk lav, og alle som ikke blir permittert eller går ned i inntekt, får bedre kjøpekraft, sier hun, og hoster diskret.

TROR BOLIG GJØR COMEBACK På en plakat ved inngangen til Tranen står det at kunder som hoster eller har symptomer på koraviruset, ikke skal gå inn på cafeen. Andre gjester vet ikke at Macic har testet negativt på viruset. – Det er den nye skammen. Koronaskammen, smiler hun. Men tilbake til boligprisene. De som opplever inntektstap, får et plaster på såret gjennom rentekuttet, selv om det ikke er nok til å kompensere tapet fullt ut. – På kort sikt blir det mange færre omsetninger, og da burde ikke prisene på disse boligene falle så mye. Vi tror at stopp på tilbudssiden, i kombinasjon med et sterkt rentekutt, vil hindre et prisfall. Samtidig tror vi at andre halvår er tilbake til normalen igjen, sier Macic, som er sjeføkonom i Prognosesenteret. VEKST ETTER SPANSKESYKEN Hun påpeker at det er en helsekrise som er blitt til en økonomisk krise. – Myndighetene har trykket på en AV-knapp, men den bakenforliggende etterspørselen er der. Når vi trykker på knappen igjen, vil mye kunne være tilbake til normalen innen kort tid. Eksempelvis var det svært sterk økonomisk vekst etter Spanskesyken. Jeg kan ikke se for meg at etterspørselen etter varer og tjenester ikke skal komme tilbake igjen. Ja, noen bedrifter vil gå konkurs og kommer aldri tilbake, men mange av disse ville nok ha gått konkurs uansett, mener hun. DRAMATISK HISTORIE Kanskje er det familiens dramatiske historie som har gjort henne til optimist. Macic var 2 år da krigen raste i Bosnia, og hun flyktet først til Kroatia sammen med sin mor, sine to eldre søsken og tre søskenbarn. Et vennepar av foreldrene fløy fra et afrikansk land til Zagreb for å kjøpe flybilletter til Norge for Nejra og familien, slik at de kom seg i sikkerhet. I Norge er referansen til krig heldigvis helt tilbake til årene 1940-1945, men i Bosnia varte den siste

PORTRETTET

ESTATE 02/20

«Det er større usikkerhet i boligmarkedet enn noensinne, men det er også noen lyspunkter.» NEJRA MACIC

krigen fra april 1992 til november 1995. Den dreide seg om kontroll over republikken Bosnia-Hercegovina etter at den jugoslaviske staten gikk i oppløsning. Bosnia-krigen var den største væpnede konflikten i Europa etter andre verdenskrig. Ifølge Store norske leksikon regnes det med rundt 100 000 drepte, hvorav 35-40 prosent sivile. Det var også store materielle ødeleggelser, særlig på boligmassen. FAR SATT I KONSENTRASJONSLEIR De syv familiemedlemmene kom seg trygt til Kroatia, og derfra videre til Norge. Faren satt fremdeles i konsentrasjonsleir i Bosnia, men familien ble senere gjenforent i Norge. – Min far er veldig bekymret nå; ikke for seg selv, men barna. At vi skal miste jobben. Jeg tror han kjenner mye på de samme følelsene som da han satt i konsentrasjonsleir, sier hun. – Selv husker jeg ingenting fra krigen i Bosnia, men søsknene mine husker alt. De har ofte fortalt meg om at det var bomberegn hver dag, og at vi ikke hadde nok mat, vann eller strøm. Vi satt i bomberom, og kunne ikke bevege oss. MISTER IKKE HODET Hun trodde at faren, som har opplevd det verste i Bosnia, ikke ville la seg bekymre over et virus, selv om det treffer mange land hardt. – Det er vel et posttraumatisk stress eller en ekstrem frykt som slår inn igjen, når du ser lange køer i butikkene og tenker på rasjonering, sier Macic. Hun har respekt for hvor farlig koronaviruset er, men «mister ikke hodet». – Jeg sover veldig godt, men kjenner mange som ikke gjør det. De er usikre. Redde for at det skal bli som i Italia. De er redde for eldre familiemedlemmer. At de skal bli smittet selv. Og at de skal miste jobben. NORGE PÅVIRKET AV DANMARK Hva tenker du om tiltakene som er gjennomført i Norge? – Det er mange anerkjente fagpersoner som støtter den svenske modellen, og der står råd fra helse-

myndighetene sterkere. Våre egne helsemyndigheter frarådet å stenge alle skoler og barnehager, likevel valgte politikerne å gjøre det. Jeg tror de norske politikerne er blitt påvirket av den danske statsministeren, som innførte omfattende restriksjoner, svarer Macic. Hun viser til at tiltakene som ble iverksatt i Norge 12. mars, viste seg å ha en prislapp på 280 milliarder kroner ifølge beregninger gjort av Finansdepartementet. – Dette ble iverksatt uten at politikerne hadde regnet på det på forhånd. Jeg skjønner at myndighetene må agere raskt, men her har det gått veldig fort i svingene. Kanskje fantes det andre tiltak som hadde like sterk smittevernseffekt, men ikke så sterk negativ økonomisk effekt. SJOKKERTE SVENSKE KOLLEGER Prognosesenteret har også kontor i Stockholm, og der er de nesten i en normalsituasjon. – De blir sjokkert når de hører hvordan vi har det i Norge, forteller hun. Regjeringen og Stortinget følger danskene i det helsepolitiske, men ikke i det næringspolitiske. Hva tenker du om at danske bedrifter får direktestøtte fra staten for å dekke sine tap, mens norske bedrifter må ta opp lån av staten? – Det er overraskende at norske bedrifter må bygge opp mer gjeld for å komme seg ut av denne krisen. Jeg tror denne kortsiktige økonomiske bremsen kan føre til at noen bedrifter på lengre sikt vil slite med å betjene den økte gjelden, svarer hun. HAVNET PÅ FLYKTNINGMOTTAK Da Macic-familien hadde flyktet til Norge, havnet de på et flyktningmottak i Sunndalsøra. Det er Nejras første minne. – I Norge fikk vi mat, strøm og rent vann – det vi hadde savnet i Bosnia etter at krigen brøt ut. Samtidig aner du ikke hvor du er. Alt er ukjent, vi kunne ikke språket og jeg så snø for første gang. Jeg begynte i barnehage, og lærte språket raskt. Jeg var heldig, sier hun.

Overrasket – Det er overraskende at norske bedrifter må bygge opp mer gjeld for å komme seg ut av denne krisen, sier Nejra Macic.

ESTATE 02/20

PORTRETTET

ESTATE 02/20

PORTRETTET

«Vi satt i bomberom, og kunne ikke bevege oss.» NEJRA MACIC

NEJRA MACIC - Født 1990 - Sjeføkonom i Prognosesenteret - På fritiden driver hun et selskap (bass.no) som designer og produserer vesker og sekker av skinn. Halvparten av overskuddet går til UNICEF. - Har mastergrad i samfunnsøkonomisk analyse fra Universitetet i Oslo, med studieopphold ved Universitat Pompeu Fabra i Barcelona.

PORTRETTET

«Jeg er fullt klar over at ting kan snu raskt, og det kan ha gjort meg mer tilpasningsdyktig.» NEJRA MACIC

Etter hvert havnet de på Greverud sør for Kolbotn, før de flyttet til Voksen i Oslo vest. Det skjedde etter at foreldrene fikk jobb med bakgrunn i deres utdannelser som sivilingeniører. ANNERLEDES OPPDRATT Lenge før krigen brøt ut i Bosnia, var begge lærere i matematikk på teknisk videregående skole. Dette var foreldrenes første jobb etter studiene, og det var der de traff hverandre. Nejra har også en tante, som er professor i matte og fysikk ved universitetet i Sarajevo, og som har vært leder for det bosniske OL-laget i matematikk i 20 år. – Jeg er nok oppdratt annerledes enn mange andre jevnaldrende i Norge. Hatt litt mer forventninger fra foreldrene. Litt mer disiplin kanskje. Jeg fikk ikke applaus for en firer på skolen. Foreldrene mine syntes det norske undervisningsopplegget var mildt, derfor hadde de tidvis parallell matteundervisning med meg. – Matematikk er vel det faget Norge gjør det dårligst i de internasjonale konkurransene eller kåringene, mens elever fra fattige Bosnia presterer ganske godt. HAR TO KULTURER I SEG Nejra har to kulturer i seg, og mener det gir henne andre perspektiver enn andre på hennes alder. – I alt jeg gjør, er det innslag av begge kulturene. Det gjør at jeg kanskje tenker annerledes. Jeg vet at ting kan gå galt veldig fort. I Bosnia kom det som et sjokk på alle da flyalarmen gikk. Jeg er fullt klar over at ting kan snu raskt, og det kan ha gjort meg mer tilpasningsdyktig, sier hun. Et eksempel på hennes tilpasningsdyktighet, er da hun sommeren 2015 ble oppringt av en journalist. Da hadde hun jobbet 1 år i Prognosesenteret. Fordi de sedvanlige pressetalsmennene var på ferie, ble journalisten tilfeldigvis satt over til henne. Nejra

svarte så godt hun kunne, og siden er hun blitt en av de mest intervjuede personene i Norge om boligprisene. MULIGHET FOR GRØNN OMSTILLING Hvordan tror du koronakrisen vil endre Norge? – Mange flere vil jobbe hjemmefra. De som bruker uforholdsmessig mye tid på å pendle, ønsker å bruke hjemmekontor. Krisen har også gjort oss oppmerksom på mye. At vi må verne om de eldre og syke. Det har også økt fellesskapsfølelsen. Folk står nærmere hverandre nå. – Dette er også en gyllen mulighet til å gjøre noe med den grønne omstillingen. Vi fikk en påminnelse om dette under oljekrisen i 2016, men gjorde ikke noe med det. Nå har vi fått påminnelse nummer to om at vi må finne nye næringer. Øystein Stray Spetalen uttalte til NRK at Norge har et svakt næringsliv, fordi vi har plassert oljepengene i utlandet fremfor å bygge opp business i Norge. Hva tenker du om det? – Han har et poeng. Samtidig har det jo vist seg å være lurt av Oljefondet å gjøre plasseringer i dollar når kronen har svekket seg såpass mye. BESTEFAR VAR PARTISANER For øyeblikket spilles det ikke musikk på Tranen. Hvis de hadde gjort det, ville Macic ha blitt glad for å høre «Bella Ciao», som folk i lockdown rundt om i verden har sunget fra balkonger og takterrasser i solidaritet med italienerne. «Bella Ciao» er kanskje den mest kjente sangen fra den antifascistiske motstandsbevegelsen i Europa i krigsårene. Sangen finnes i en rekke versjoner, og er populær blant bosniere. Den gir gode vibber og betyr mye for Macic – spesielt fordi bestefaren hennes var partisaner. «Skjønne farvel» er den norske oversettelsen. Sangen ville ha vært et perfekt punktum hvis koronakrisen hadde endt her og nå.

ESTATE 02/20

Dronning Eufemias gate 10 Sjelden mulighet i Barcode

868 m² BTA • • • •

Rett ved Oslo Sentralstasjon Sykkelparkering, parkering, dusj og garderobe Flott personalrestaurant Det meste du trenger i nærheten

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

PORTRETTET

ESTATE 02/20

8 raske Hva savner du mest fra den normale hverdagen? – Å være med familie og venner, og å kunne gi dem en klem. Hva blir du i godt humør av? – Åh, det er mye. Sconesen jeg spiser nå. Kaffen jeg drikker. Og sol. Sol er viktig for meg. Hva leser du? – Akkurat nå «Leksikon om lys og mørke». Har kommet halvveis. Jeg liker den. Hva hører du på? – Mye rart. På Spotify er det alt fra opera til hiphop, latino og balkansk musikk. Hvilken film eller TV-serie vil du anbefale andre å se? – Papirhuset. Og Mindhunter. Nå ser jeg på Lykkeland på NRK. Hva var din første jobb? – Jeg stod i kassa i museumsbutikken på Bogstad gård i 8 år. Det var veldig lærerikt. Hva er din drømmereise? – Akkurat nå kanskje den transsibirske jernbane. Men det er mye på den listen, blant annet rundreise i Sør-Amerika og tur til Lofoten. Hvorfor skal folk reise til din hjemby Mostar, når alt har roet seg? – Det er mange gode grunner til det. Først og fremst er gamlebyen i Mostar veldig fin, og så er det veldig mye god mat og drikke der. I tillegg er det vennlige mennesker. Dessuten er det veldig mye du kan gjøre rundt byen, hvis du har Mostar som base. Du kan for eksempel rafte, sykle eller gå fine turer.

Munkedamsveien 35 Sentralt i Vika / CBD

914 - 1925 m² BTA • • • •

Buss, båt og trikk rett ved, 5 min til Nationaltheatret stasjon Sykkelparkering, dusj og garderobe Ny personalrestaurant 2020 Effektive og lyse lokaler, vinduer med særpreg

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

FOTO: TOMASZ MAJEWSKI

NÃ&#x2026; LENGTER VI BYLIV

ETTER DETTE !

AKER BRYGGE, OSLO VINNER AV WAN WATERFRONT AWARD 2016

LINK ARKITEK TUR.COM

NYHETER

ESTATE 02/20

DET GÅR I BØLGER Koronapandemien har satt en støkk i de fleste av oss og eiendomsmarkedet vil garantert bli berørt. Historien viser at opp- og nedturer snarere tilhører normalen enn unntaket.

Av: Thor Arne Brun

ed inngangen til 2020 var det få skyer i horisonten. Arbeidsledigheten i Norge var rekordlav, totalindeksen på Oslo Børs fikk stadig nye toppnoteringer, eiendomsmarkedet likeså. Ingenting så ut til å kunne gå galt. Men det gjorde det. I skrivende stund, etter at påsken er unnagjort, er status at Norge har den høyeste arbeidsledigheten siden de harde 30-årene. Oslo Børs har mer eller mindre kollapset, med et fall i totalindeksen på rundt 30 prosent. Boligmarkedet tenderer nedover, både hva angår priser og antall boligsalg. Koronapandemien er årsaken til at blå himmel er erstattet med stormskyer og motvind. Ingen vet hva morgendagen vil bringe. Det eneste som er sikkert, er at mye er usikkert. Det er også et faktum at kriser av forskjellig art har rammet Norge og resten av verden med ujevne mellomrom i årenes løp. For et par år siden ga Estate Media ut boken «Det Store Spillet», som tok for seg eiendomshistorien i Norge de siste 200 årene. Boken tegner et klart bilde av at oppgangs-

tider følges av nedgangstider, før det snur igjen og peker oppover. AMERIKANSK MISLIGHOLD STOPPET OPPTUR Årene 2005, 2006 og til dels 2007 er legendariske i markedet for næringseiendom i Norge. Det ble omsatt rekordmye næringseiendom, og yielden – kravet til avkastning – holdt seg lav. Leiemarkedet var i vekst, og forventningene om fortsatt leieprisvekst var grunnleggende for mange av eiendomskjøpene. I en av sine markedsrapporter i 2007, skrev Glitnir Property Group at «Eiendomsåret 2007 har vært en triumfferd for utleiere av næringseiendom. Når vi nå gjør opp status før årsskiftet, er det lite som tyder på at markedet er i ferd med å redusere hverken trykk eller temperatur». Men i løpet av året dukket det opp et nytt ord. Det var Subprime, som er praksisen med å gi lån til låntakere som ikke kvalifiserer til de beste lånerentene. Det skulle vise seg at ratingbyråene hadde undervurdert risikoen for mislighold, og når misligholdet først kom for dagen, så skapte det

NYHETER

Krisemuligheter Norge har blitt rammet av flere kriser gjennom årene. Men mange har sett muligheter og har bygget seg opp nettopp når alt har sett som mørkest ut.

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 02/20

NYHETER

«Norge har blitt rammet av flere kriser gjennom årene. Men mange har sett muligheter og har bygget seg opp nettopp når alt har sett som mørkest ut»

børsuro og økte renter. Dermed var krisen et faktum, folk stod i kø for å ta ut pengene sine i bankene, som på sin side skrudde igjen alle utlånskraner. I Norge falt boligprisene med 14 prosent mellom august 2007 og desember 2008. I USA, Spania, Danmark og de baltiske statene falt boligprisene mellom 30 og 60 prosent. Dot com-boblen var heller ikke noe etablert begrep før årtusenskiftet. Men alle dataeksperter var samstemte om at computere og datamaskiner ville klappe sammen ved årtusenskiftet. Det skjedde ikke. Men da halve databransjen fikk sparken etterpå, fikk eiendomsmarkedet problemer. Ved årsskiftet 2002/2004 var det hele 900 000 kvadratmeter kontorareal ledig i Oslo. BOLIGPRISFALL PÅ 40 PROSENT Mange av Estate Magasins lesere hadde gleden av å oppleve de glade 80-årene, med høy sigarføring, uhemmet utlånsvekst og full gass fra investorenes side. Det var gode tider, og det kunne ikke gå galt. Men det gjorde det. Mandag 19. oktober 1987 raste Dow Jones Industrial-indeksen med hele 22,6 prosent i løpet av få timer. Kursraset, som kom som en følge av en plutselig økning i amerikanske renter og bekymring for nedgang i økonomisk vekst, for-

plantet seg umiddelbart til resten av verden. Året etter falt boligprisene i Norge med rundt syv prosent. På fem år gikk den gjennomsnittlige boligprisen i Norge ned med rundt 40 prosent. Leieprisen for de beste kontorlokalene i Oslo falt med 30,7 prosent i tiden mellom 1988 og 1992. Krigsårene mellom 1939 og 1940 var heller ikke noen powerboost for eiendomsprisene i Norge. Wermacht beslagla kontorer og hele boligkomplekser, og i 1942 nedla Quisling-regjeringen totalforbud mot å bygge privatboliger. Det ble riktignok bygget mye nytt, men dette var tyske forsvarsbygg i form av kanonstillinger, bunkere og tilfluktsrom samt leirer for soldater og krigsfanger. Til gjengjeld ble det akutt behov for nye boliger etter krigen. I Oslo ble det anslått at det måtte bygges 10 000 nye boliger, men boligbyggingen var ikke i nærheten av å matche behovet. I 1946 ble det ferdigstilt og tatt i bruk 34 nye leiligheter i Oslo. Året etter var tallet kommet opp i 748. Den skrikende mangelen på boliger banet vei for de som greide å tenke nytt. Blant disse var Olav Selvaag, som utviklet nye og mer effektive byggestandarder. Selvaag-familien er i dag blant de mest formuende i Norge, og også andre utbyggere som grep sjansen i disse årene fikk gode tider.

ESTATE 02/20

NYHETER

Foto: Shutterstock.com

ESTATE 02/20

Amerikansk trøbbel I årene frem mot finanskrisen i 2008 bidro amerikanske subprimelån til trøbbel i hele verden.

KRIG GA OPPTUR Mange av de som opplevde andre verdenskrig, hadde fremdeles første verdenskrig i mente. Men i motsetning til den siste verdenskrigen, så var første verdenskrig kjennetegnet av såkalt dyrtid og jobbetid. Sistnevnte skriver seg fra uttrykket «å jobbe med aksjer» med bakgrunn i en grenseløs vekst i fraktratene, ikke minst etter at Tyskland proklamerte uinnskrenket ubåtkrig fra 1. februar 2017. Fra krigsutbruddet til slutten av 1917 kunne det være snakk om en femtidobling av fraktratene over Nordsjøen. Gamle og nye redere ble søkkrike på kort tid. Mange valgte å investere i nye boliger, noen klinket til med massive villapalass. En rekke av de store villaene på Frogner - de som i dag er kontorvillaer, er oppført som eneboliger under første verdenskrig. Nye, rikt utsmykkede næringsbygg kom også til i samme periode. Men med freden kom også fall i fraktratene. Mange gikk konkurs, og måtte ut av sine flotte hus. Senere kom 30-årene med høy arbeidsledighet. En av de verste krisene i eiendomsmarkedet fikk Norge rundt 1900. I de foregående årene var det oppgangsbølge i verdenshandelen. Norge generelt og Kristiania spesielt opplevde eventyrlig etter-

spørsel etter det meste. Det var et enormt behov for trelast fra inn- og utland. I tillegg sørget jernbaneplaner - alle med angivelige endestasjoner i hovedstaden – til lovende fremtidsutsikter. Bare i løpet av 1897 ble det etablert 106 nye aksjeselskaper i Kristiania, og bankene var svært villige til å låne ut penger. Eiendomsprisene gikk rett til himmels, og mange ble rike på å flippe rundt tomter og eiendommer. I boken «Det Store Spillet» vises det til en Alna-eiendom som i 1898 ble solgt for 300 000 kroner, etter at den hadde blitt kjøpt for 24 000 kroner fire år tidligere. En eiendom på Sandaker som på midten av 1890-tallet ble kjøpt for 110 000 kroner, skiftet eier for en million kroner i 1898. Men da det store trelast- og entreprenørfirmaet Chr. Christophersen & Co kom i problemer i 1898, fikk det store konsekvenser for alle andre. Da selskapet innstilte alle sine betalinger, ville alle andre ha inn det man hadde utestående. Markedet falt sammen og krakket var et faktum. De neste fem årene flyttet hele 23 000 mennesker ut av byen. Boligprisene gikk tilbake med hele 59 prosent i Kristiania. Seks nystartede banker gikk konkurs i kjølvannet av det som senere ble kjent som Kristianiakrakket.

NYHETER

ESTATE 02/20

Foto: NTB Scanpix

ALLE KAUSJONERTE FOR ALLE Boomen i 1890-årene var forårsaket av god tilgang til kreditt og uhemmet optimisme, ikke ulikt en boom som ble landet til del i 1860-årene. Høy etterspørsel fra England og Nederland etter trelast ga høye priser i 1850-årene, og mange øynet sjansen til rask rikdom ved å investere i skogeiendom. Mange eiendomskjøp ble lånefinansiert, og som i 1890-årene var bankene med på leken. Bankene hadde for alle praktiske formål bare ett krav for å låne ut penger, og det var at låntakeren stilte med kausjonist. I mange tilfeller stilte folk opp som kausjonister for hverandre. Da trelastprisene falt samtidig som jordbruket kom inn i en krise, stupte eiendomsprisene. Ved nyttår 1865 falt det hele sammen som et korthus. Ingen kunne gjøre opp for hverandre, og bankene gikk hardt på låntakerne for å sikre det hadde av verdier. Mange ble ruinert og mistet alt. Enn så lenge vet vi ikke de fulle og hele konsekvensene av koronapandemien. Men en rapport fra det det internasjonale pengefondet (IMF) som ble sluppet etter påske, bærer bud om at vi må bite tennene sammen i tiden fremover. Rapporten trekker linjer tilbake til den store depresjonen på 1930-tallet, med forventet redusert verdiskapning og nedgang i verdensøkonomien. Det er liten tvil om at eiendomsmarkedet vil bli berørt av krisen vi nå er inne i. Men samtidig må folk ha tak over hodet, enten det er på jobb eller hjemme. Historien viser at nedgangstider også gir muligheter for den som er villig til å satse, eller for den som ser nye forretningsområder. Det samme vil vi se denne gangen. Det aller tryggeste er kanskje å sitte hjemme i sofaen og vente til det går over. Men historien viser at de som har gjort det best, har hatt viljen til å satse når alle andre har sett som mørkest på det. Det kan være noe å tenke på i det videre.

Thor Arne Brun er forlagsredaktør i Estate Media og er forfatteren bak «Det Store Spillet».

Tøffe tider På 1930-tallet var det tøffe tider med høy arbeidsledighet.

Moderne og bærekraftig kontorbygg

Oslo K i Kværnerbyen Ledig i 2021

Et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv, kun fem minutter fra Oslo S. Et moderne, miljøvennlig og fleksibelt kontorbygg på 30 000 kvm. Bygget vil inneholde godt med møterom, prosjektrom, kantine, fellesarealer, sykkel- og bilparkering. Det blir også mulighet for å benytte et større auditorium. Står klart i 2021. For mer informasjon ta kontakt med Senior Rådgiver Hans Petter Hauge hans.petter.hauge@obos.no | tlf. 909 12 267

Tar grønt ansvar Vårt mål er at virksomheten vår ikke forurenser eller skader det ytre miljøet. Vi jobber aktivt for å redusere energibruk og klimautslipp og har som mål å være klimanøytrale innen 2021, ved å ha så miljøvennlige bygg som mulig.

Les mer på

oboseiendom.no

NYHETER

ESTATE 02/20

Har lastet opp med billig eiendom Etter bankkrisen lastet Kjartan Aas opp med latterlig billige bygårder i Oslo. Etter finanskrisen kjøpte han næringseiendommer i samme by. Men han forventer ikke at det skal by seg gode kjøpsmuligheter etter koronakrisen.

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

– Verden er full av tilfeldigheter, sier Kjartan Aas i møterommet til Opulens AS i syvende etasje i Øvre Slottsgate 2 B. I 1986 var han ferdig utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI på Nadderud i Bærum, og fikk sin første jobb i Deloitte. Deretter søke han seg til Mykron og senere Alfred Berg, hvor han delte meglerbord med blant andre Arne Fredly, før han ble finansdirektør i rederiet Klaveness i 1989. SÅ ANNONSE I AFTENPOSTEN – Jeg fikk ikke så godt til å være obligasjonsmegler, for du skal finne selger og kjøper på samme tid, forteller Aas. Som den sist ansatte i Klaveness, måtte han tilbringe sommeren 1991 på kontoret. Det var fint vær, og mens folk flest var ute, satt Aas inne og hadde god tid til å bla gjennom Aftenposten. Der så han en annonse for en bygård på Etterstad som var til salgs. Eiendommen bestod av 19 hybelleiligheter, som Posten hadde leid av eieren. Nå stod hyblene tomme.

HADDE GOD LØNN I SHIPPING På denne tiden hadde Aas 1 million kroner i årslønn. – Jeg tjente fantastisk godt, og måtte finne noe å bruke pengene på, derfor kjøpte jeg bygården på Etterstad for 2,6 millioner kroner. Etter at jeg hadde leid ut alle hyblene, satt jeg igjen med 25 000 kroner mer i måneden etter at alt var betalt. Jeg måtte ikke være Einstein for å skjønne at jeg burde kjøpe enda mer, sier Aas. Og det gjorde han. I 1992 betalte Aas 1,6 millioner kroner for Sverdrups gate 4 – ikke langt unna Grünerløkka. Denne bygården bestod av 20 leiligheter, som han bygget om til 16 enheter. MYE BOLIG FOR PENGENE – Det er helt vanvittig, sier Aas om prisen. – Da jeg stod foran bygården sammen med banksjefen fra Raufoss, sa han at «her får du virkelig mye bolig for pengene». Jeg betalte det samme som det kostet for tre eneboliger på Raufoss.

ESTATE 02/20

NYHETER

Tjente godt Kjartan Aas hadde høy lønn i shipping, og måtte finne noe å bruke pengene på, derfor begynte han å kjøpe bygårder.

NYHETER

«Problemet med å kjøpe så billig som jeg har gjort, er at alt annet virker veldig dyrt.» KJARTAN AAS

Aas tok opp lån i sin lokale bank på bakgrunn av sin høye lønn i shipping. – De som hadde bankforbindelser i Oslo, fikk sjelden lån. Da var det lettere for oss som hadde fotfeste på Raufoss. Innlandet har jo alltid vært stabilt. EIENDOM PÅ FULLTID I desember 1992 kjøpte han også Pilestredet 67 på Bislett med 8 leiligheter. Pris: 1 million kroner. Etter hvert begynte Aas å bli oppringt i arbeidstiden i forbindelse med eiendomsvirksomheten, og i 1993 begynte han å jobbe 100 prosent for seg selv. De to neste årene kjøpte han ytterligere fire bygårder, deriblant Motzfeldts gate 26 for 2,7 millioner kroner av DNB. Den rommet 6 leiligheter á 140 kvadratmeter og 1 leilighet på 50 kvadratmeter. I tillegg kom et næringslokale på over 200 kvadratmeter. – Helt latterlig, sier han igjen om prisen. For Herslebs gate 30 like ved, betalte han 6 millioner kroner. – Det var mye penger, smiler han. Denne eiendommen, som rommet 20 leiligheter, kjøpte han av det daværende Televerket. EIER 215 LEILIGHETER I dag eier Aas 215 leiligheter (totalt 11 368 kvadratmeter), og har ikke en eneste krone i gjeld på disse. – Problemet med å kjøpe så billig som jeg har gjort, er at alt annet virker veldig dyrt. Jeg har ikke kjøpt bolig siden 2002, og det har jo vært en dårlig

vurdering. I 1994 hadde Ivar Tollefsen og jeg samme utgangspunkt, men det har vi ikke lenger. Jeg kjenner ham godt, og er utrolig imponert over hvor grundig og hardt han jobber. Tollefsen er jævlig flink. HANDLET KONTORBYGG Etter finanskrisen i 2008 begynte Aas også å kjøpe kontorbygg. Den første var Cort Adelers gate 16 i Vika. Prisen var ca. 60 millioner kroner, og selger var Tandberg Eiendom. Deretter kjøpte han Øvre Slottsgate 2 B av Entra og Torggata 8 av Braathen Eiendom. – Det var utrolig billig. Jeg kjøpte jo for 15-16 000 kroner per kvadratmeter, og plutselig er det verdt 60-70 000 kroner per kvadratmeter, sier Aas. KJØPTE AV SØYLEN EIENDOM På toppen av dette kom kjøpet av Kirkegata 20 og Tollbugata 17 av Søylen Eiendom. Kirkegata 20 ble oppført i 1895, og er rehabilitert. Eiendommen har et bruttoareal på 8 100 kvadratmeter fordelt på 6 etasjer pluss kjeller, og har Campus Christiania og TNS Gallup som største leietakere. Naboeiendommen Tollbugata 27, som Opulens kjøpte av Storebrand, er en rehabilitert gård med et areal på 5 479 kvadratmeter fordelt på kontor og næring. Blant leietakerne her er Næringsetaten – Oslo kommune og Rime advokatfirma. Etter finanskrisen kjøpte Opulens også gården Thorvald Meyers gate 89, hvor Løkka Bar holder til.

ESTATE 02/20

NYHETER

–1 Aas kjøpte denne bygården i Motzfeldts gate 26 for 2,7 millioner kroner av DNB.

–2 Gjennom Opulens AS har Aas også kjøpt flere kontorbygg, deriblant i Tollbugata.

35 000 KVM NÆRING I dag eier Aas ca. 35 000 kvadratmeter næring. Samlede leieinntekter for næring og bolig er ca. 100 millioner kroner, mens samlet gjeld er på ca. 430 millioner kroner. For å sette gjelden litt i perspektiv: Opulens betalte 330 millioner kroner til Søylen Eiendom for de to nevnte eiendommene i Kvadraturen. Selskapet har med andre ord store muskler til å gjøre nye kjøp. – Vi er en forholdsvis liten aktør, men driver lønnsomt. Jeg tenker på å kjøpe mer, men går aldri på visning. Vi er ikke på kjøperen i det markedet som har vært, sier han. LAV GJELD Inntjeningen går derfor med til å nedbetale gjeld, samt å oppgradere eiendommene. – Jeg har sittet her i utallige år og sagt; nå er det bare blå himmel. Det er ingen skyer å se. Så er det plutselig helt svart. Men jeg tror ikke det blir gode kjøpsmuligheter som følge av koronakrisen. Jeg tror ikke det kommer til å vare så lenge, sier han. Hva tror du om boligprisene fremover? – Det tør jeg ikke å si noe om, men jeg har ikke tro på at vi kommer til å øke boligporteføljen som følge av dette. Kan det bli aktuelt å investere i andre segmenter, for eksempel hotell? – Nei. Du blir god på det du trener på. Driver du med hotell, blir du god på det, og det driver ikke jeg med. LITE PÅVIRKET AV KORONAKRISEN Virksomheten i Opulens er lite påvirket av koronakrisen. Aas sier at de privatpersonene som eventuelt får problemer med å betale husleien sin, som oftest får hjelp av NAV så lenge det er snakk om en moderat leilighet. – Når det gjelder næringslokaler, har vi gitt henstand til tre frisører og seks barer og restauranter, for de har jo plutselig null i omsetning. Men vi sier nei til å redusere leien for kontor. Hvis en bedrift sliter med å betale kontorleien etter tre uker, er det helt andre ting enn koronaviruset som er årsaken til dette, sier han.

NYHETER

ESTATE 02/20

Lønnsomt – Vi er en forholdsvis liten aktør, men driver lønnsomt, sier Kjartan Aas.

Tandberg Eiendom AS bygger Heggedal sentrum med finansiell bistand fra BN Bank ASA.

Vi løser ditt finansieringsbehov Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også!

www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

Senior kundeansvarlig Thomas Ytreland Telefon: 402 00 729 E-post: tyt@bnbank.no

NYHETER

ESTATE 02/20

Kontorvillaene bak Slottet I Parkveien bak Slottet ligger de tidligere klubblokalene til Gestapo, Villa Parafina og boligen til Camilla Collett. Nå er Merkantilbygg, Bonum og eiendomsmegleren Nordvik blant aktørene som har rykket inn på de eksklusive adressene.

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

arkveien i Oslo har navn etter Slottsparken, og ble opprinnelig anlagt for Slottets regning i 1840-årene. Den dannet en ny grense for Slottsparken mot vest og nordvest. De delene av Slottets eiendom som ble liggende vest for veien, ble samtidig solgt som tomter til private.

BRUKT AV SS NORGE Nå er det nye tider, men beliggenheten bak Slottsparken er fremdeles særdeles eksklusiv. Estate Magasin begynner spaserturen i Parkveien fra vest, hvor Høegh Eiendom har sitt kontor i nr. 55. Derfra går vi til krysset hvor Colbjørnsens gate kommer inn fra venstre, og Merkantilbygg eier en hvit murvilla i jugendstil oppført i 1912-15 med samme arkitekt som for Frimurerlogen i Oslo – Henrik Nissen. Under andre verdenskrig ble villaen i Colbjørnsens gate 1 rekvirert og brukt av Germanske SS Norge. Av grunnbokinformasjon fra Kartverket fremkommer det at Pål Georg Gundersen-selskapet Colbjørnsens gate 1 AS ble registrert som rettighetshaver i mai 1999.

– SLOTTET VED SLOTTET Gundersen-selskapet Merkantilbygg eier nærmere 2 000 boliger, som primært leies ut til privatpersoner. I virksomheten inngår blant annet Frogner House Apartments med over 800 leiligheter fordelt over Oslo. Konseptet er å gi gjestene muligheten til «å bo sentralt og føle seg både som hjemme – og som en lokal». 25 av disse leilighetene ligger i Colbjørnsens gate 3 – naboeiendommen til Merkantilbyggs hovedkontor. – Her bor du i et vakkert townhouse, «slottet ved slottet». Bygningen ligger et steinkast fra Dronningparken og Det kongelige slott. Du kan kose deg i moderne leiligheter med fin beliggenhet i et flott ambassadestrøk sentralt i Oslo vest, heter det på hjemmesiden til Frogner House Apartments. REGJERINGENS REPRESENTASJONSANLEGG Tilbake i Parkveien passerer vi Estlands ambassade, før vi ser regjeringens representasjonsanlegg i Parkveien 45. Bygningen – også denne tegnet av arkitekt Henrik Nissen– ble oppført i 1877 som bolig for grosserer Fredrik Sundt. Sistnevnte var

ESTATE 02/20

NYHETER

ESTATE 02/20

«Parkveien ble opprinnelig anlagt for Slottets regning i 1840-årene.»

den første som importerte petroleum til Norge, og ifølge Oslo byleksikon ble huset i hans tid av folkevittigheten kalt «Villa Parafina». Staten kjøpte eiendommen 1896 og brukte den først som statsministerbolig. Blant annet bodde Christian Michelsen her 1905-07. Fra 1908 var huset bolig for utenriksministeren. Dagens statsministerbolig ligger like ved regjeringens representasjonsanlegg, med adresse Inkognitogata 18. TYSKE OFFISERER ØDELA PARKETTEN Under krigen var Parkveien 45 rekvirert og ble brukt som tysk offisersmesse. Etter frigjøringen måtte huset gjennom en omfattende rehabilitering, ikke minst parkettgulvene, som var påført betydelige skader av offiserenes støvler med hæljern og sporer. – Huset ble tatt i bruk som representasjonsbolig i 1962 etter restaurering. Senere oppussing i 1983 og 1999, blant annet med oppgradering av sikkerhetstiltakene. Fra 2009 ombygd og i bruk som del av Statsministerboligen, heter det i Oslo byleksikon. LAGRET PROPAGANDAFILMER Heller ikke Parkveien 41 slapp unna tyskerens klør. I krigsårene hadde de filmlager med blant annet propagandafilmer for Hæren i 41A. Fra 13. desember 1941 ble 41B brukt som Neue Dienststelle, der man kunne søke om opptak som frivillig i Den norske Legion, og deretter bli testet fysisk og psykisk ved Ergänzungsstelle Nord for å se om man var skikket til tjeneste i Waffen-SS. Parkveien 41A er nå eid av Tempel Ridder Ordenen. Sistnevnte har en målsetting om å samle menn for å arbeide i det godes tjeneste – for familiens, samfunnets og eget beste.

ISRAELS AMBASSADE I den toetasjers murvillaen Parkveien 37, oppført i 1872 av murmester Harald H. Lenschow, holder eiendomsutvikleren Bonum til. Villaen hadde private eiere til 1950 årene, og ble senere eid av Norges Bondelag og brukt til kontorer. I dag er Morten Thorsen Holding AS registrert som eier. Naboeiendommen Parkveien 35 er en murvilla fra 1892 som under krigen var rekvirert av tyskerne. Etter frigjøringen ble den brukt av allierte styrker, og har siden år 2000 huset Israels ambassade. Eiendommen har inngått i porteføljen til Christian Ringnes-selskapet Eiendomsspar, men ble rett over nyttår solgt til Torgeir Mjør Grimsruds familieselskap NIKI AS. EN DYKKER I HAGEN I hagen i Parkveien 33 står det en dykker og skuer mot kontorvillaen som eies av Erik Bøhler-selskapet Macama AS. Skulpturen Dykkar er laget av Ola Enstad, som arbeidet med skulptur i forskjellige materialer og hadde flere offentlige utsmykningsoppgaver. På Vaterland i Oslo, rett ved Radisson Blu Plaza Hotell, er det en offentlig utsmykning utført av Enstad. Den heter Dykkar skulptur, og består av seks mannsstore, stiliserte dykkere som i en diagonal linje ser ut til å stupe lukt ned i Akerselva. – Det språklige indikerer at dette på den ene siden er en dykkerskulptur, men også deres (nynorsk ’dykkar’) – altså vår – skulptur, der den befinner seg i det offentlige rom. Skulpturen er en foreløpig kulminasjon av dykkerfiguren som Enstad først viste frem 1983, skrives det i Store norske leksikon. Da lagde Enstad Froskemannskoret, bestående av 50 små, stiliserte froskemenn i malt polyester.

Bonum I den toetasjers murvillaen Parkveien 37 holder eiendomsutvikleren Bonum til.

ESTATE 02/20

NYHETER

ESTATE 02/20

–1 I hagen i Parkveien 33 står det en dykker og skuer mot kontorvillaen som eies av Erik Bøhlerselskapet Macama.

–2 Regjeringens representasjons-anlegg i Parkveien 45 ble opprinnelig oppført som bolig i 1877 for grosserer Fredrik Sundt.

–3 Under andre verdenskrig ble villaen i Colbjørnsens gate 1 – nå hovedkontor for Merkantilbygg – rekvirert og brukt av Germanske SS Norge.

EN AV BRANSJENS ABSOLUTTE VETERANER En av kunstnerens dykkere har altså funnet veien til Erik Bøhler-systemet, som har flere forretningsområder. Blant annet driver han med eiendomsutvikling gjennom selskapet Scandinavian Development. Sistnevnte står blant annet bak Millskvartalet ved Sofienbergparken i Oslo. Tidligere Mills Margarinfabrikk er et prosjekt bestående av ca. 150 blokkleiligheter, barnehage, næringsarealer, kafeer/ butikker og parkeringskjeller. – Erik Bøhler er en av eiendomsbransjen absolutte veteraner. Fusjonerte i sin tid Oslo Havnelager og Andenæs Eiendom inn i det som ble hetende Bøhler-gruppen. Har i mange år hatt et godt samarbeid med Stein Erik Hagen, ikke minst fra tiden i Steen & Strøm. Har mange eiendomsprosjekter

gjennom selskapet Constructive Development og Macama Invest, skrev Estate Nyheter i forbindelse med kåringen av eiendomsbransjens mektigste personer. FORRETNINGSMANN BLE KUNSTMALER En annen kunstner som er representert i Parkveien, dog på en annen måte enn Ola Enstad, er Lorentz Nicolaysen. Han var opprinnelig forretningsmann i Kristiania, men besluttet i 1879 å bli kunstmaler. Året før fikk han oppført en frittliggende bygning i Parkveien 33B, hvor han flyttet inn. I 1918 ble det ombygget for konsul Th. Waage 1918 til nåværende utseende. Under krigen ble huset brukt av Deutsches Rote Kreuz. I 1953-79 var det hovedsete for Norges Røde Kors, og senere lokaler for Japans ambassade.

ESTATE 02/20

NYHETER

I dag er det eiendomsmegleren Nordvik som holder til i lokalene. Ifølge Kartverket eies bygningen av Jens Paludan Heyerdahl-selskapet Hh Park Lane AS. Eiendomsretten ble registrert i grunnboken i januar 2007, og vederlag er oppgitt til 34 millioner kroner. Heyerdahl er sønnen til den tidligere Orkla-sjefen Jens P. Heyerdahl. CAMILLA COLLETTS BOLIG Videre langs Parkveien, til hjørnet der Uranienborgveien kommer inn fra venstre, står det en pariservilla oppført som tomannsbolig i 1887. Fra 1910 var den utleid til ambassader, men under krigen ble eiendommen klubblokaler for Gestapo.

Uranienborgveien eies nå av Fritt Ord og Norsk faglitterær forfatter- og oversettelsesforening, og begge eierne holder til i lokalene. Vi passerer Parkveien 31, hvor Jan Thomas Studio har leid et lokale. Bak denne bygningen står det en trevilla, som ble oppført for byråsjef Ole Brynie. Hans første leieboere var professor Peter Jonas Collett og hans hustru Camilla. Etter ca. 3 år flyttet de til en egen villa mot Uranienborgveien. – 1880 ble huset overtatt av møbelhandler H. A. Ericksen, som fikk oppført leiegården mot gaten, som delvis skjuler villaen. Husene er fredet. Nåværende eier er Bertel O. Steen Eiendom AS. Begge husene er markert med Oslo Bys Vels blå skilt til minne om henholdsvis Halfdan Kjerulf og Camilla Collett, skriver Oslo byleksikon.

ROMANSEFABRIKKEN Komponisten Halfdan Kjerulf bodde i Parkveien 29, som han kalte for romansefabrikken. Etter første verdenskrig ble huset kjøpt av Bertel Otto Steen, som selv bodde der i mange år. Han var importør og grossist av biler helt fra begynnelsen av 1900-tallet, og var sentralt i motoriseringen av Norge. Bertel O. Steen har i dag en stor og variert eiendomsmasse som inkluderer bileiendom, utviklingsprosjekter og ferdig utviklede næringsbygg. I porteføljen finner vi også Parkveien 27-31, som består av 8 vernede/fredede bygg. Bertel O. Steen Eiendom eier området sammen med Aspelin Ramm Eiendom. Disse eiendommene skal ha «et betydelig utviklingspotensial, og planlegges utviklet med høy kvalitet og en variert sammensetning av bolig- og næringsarealer». MYSOSTEN PÅ FOLKEMUNNE Parkveien 27 var byens første murvilla, og ble oppført ca. 1847. Første eier var garverimester G. Schjerden, og bilfirmaet Bertel O. Steen kjøpte gården i 1913. På grunn av fasongen ble bygningen på folkemunne kalt «Mysosten», senere også «Bertelosten». Under krigen ble Bertel O. Steens bilforretning og verksted (både mr. 27 og 29), overtatt av tyskerne og brukt som verksted for tyske biler. Bilfirmaet holdt til i gården til 2007.

NYHETER

ESTATE 02/20

Oslos første murvilla Parkveien 27 var byens første murvilla, og ble oppført ca. 1847.

Banken for mellomstore bedrifter og deres eiere

www.ncbank .no

NYHETER

ESTATE 02/20

– Vi vet fra 140 års erfaring at det oppstår muligheter etter krisetider GC Rieber Eiendom er parat til å hjelpe både bedrifter som skal vokse og de som må nedskalere i en omstillingsfase. Selskapet utvikler tre store områder i Bergen.

Av: Tore Årdal

iden starten i 1879 har gruppen GC Rieber blitt utviklet gjennom fire generasjoner, både gjennom egen vekst og oppkjøp. Selskapet bærer navnet til sin gründer, Gottlieb Christian Rieber, som startet den første forretningen i Schrøder-gården i Bergen. Det som begynte med grossisthandel for huder og skinn, er i dag en gruppe med nærmere 600 medarbeidere over hele verden – både på sjø og på land. INDUSTRI, SHIPPING OG EIENDOM GC Rieber opererer i dag innenfor de tre hovedsegmentene industri, shipping og eiendom. Den sistnevnte virksomheten har sitt utgangspunkt i tidligere industrieiendommer og lukkede havneområder i Bergen, hvor det ble bygget skip. – Å utvikle slike byområder er en reise i hvordan Norge som industri- og teknologinasjon har utviklet seg til nå, men ikke minst hvordan vi legger til rette for fremtidens arbeidsplasser. Den arbeidsintensive delen av å bygge skip ble flyttet til andre land på 1980- og 1990-tallet. Da kunne disse store områdene brukes til nye og mer kunnskapsintensive arbeidsplasser, hvor det er mennesker og ideer som skal møtes, og ikke hammer, stål og nagle, sier administrerende direktør Tor Instanes i GC Rieber Eiendom.

URBANT INNOVASJONSDISTRIKT – Det handler om transformasjon. Fra verft hvor folk arbeidet for å overleve til et sted de nye jobbskaperne og talentene ønsker å arbeide, bo og leve. GC Rieber arbeider for å skape et urbant innovasjonsdistrikt rundt Damsgårdssundet, hvor flere av Bergens kunnskapsklynger og store ankerinstitusjoner holder til. Det er en interessant byutviklingsreise, som mange byer har gjort på ulike måter. Vi er veldig opptatt av at disse sentrale verftsområdene må bli åpne og inkluderende og fremtidsrettet, og føler et stort ansvar for å gjøre dette riktig, sier han. INVITERENDE FØRSTEETASJER I Solheimsviken er det tidligere området til Bergen Mekaniske Verksteder transformert til en næringspark med hovedvekt på leietakere innen finans- og teknologirelatert virksomhet. – Solheimsviken har i dag ca. 4 000 arbeidsplasser og videreutvikles nå med visjonen Sol/play, Heim/stay og Vik/work. Bygningsmassen endres, og det jobbes med flere konkrete tiltak for å få menneskene til å møtes på dag, kveld og helg. Nøkkelen ligger i å gjøre førsteetasjene åpne og inviterende, sier Instanes.

NYHETER

Forskningspark I Marineholmen Forskningspark har GC Rieber lagt til rette for at Norges stĂ¸rste marine Ă¸kosystem er samlet.

Foto: GC Rieber AS

ESTATE 02/20

NYHETER

ESTATE 02/20

Foto: GC Rieber AS

Nabolagsrestauranten Colonialen i Kranen har gått fra et lunsjsted til en bar og restaurant. Et annet eksempel er teknologiinkubatoren StartupLab, som etablerte seg på gateplan i 2019 i et tett samarbeid med DNB, og hvor flere lovende teknologiselskaper nå vokser frem. Viken Kafe og Møtesenter åpnet i 2019 da DNB åpnet opp sine leiearealer på gateplan. Neste år åpner et hotell og flere kafeer ved kaipromenaden og marinaen. KONTORBYGG I MASSIVTRE GC Rieber har fremdeles noen få eiendommer igjen å oppføre før utbyggingen av Solheimsviken er komplett. Mot slutten av inneværende år skal «Skipet» stå ferdig innerst i Puddefjorden. Bygget får et leieareal på drøyt 14 000 kvadratmeter, og blir byens første og størst kontorbygg i massivtre. «Skipet» bygges som Breeam excellent med lavt CO2-avtrykk, og får sin energimix fra sjøvann, solceller, fjernvarme og elektrisitet. GC Rieber har eget fjernkjølingsanlegg, hvor sjøvann tas fra 100 meters dyp 2,5 kilometer ute i byfjorden for å kjøle byggene. En egen batteribank med gamle Leafbatterier plasseres i kjelleren for å optimalisere energibruken i bygget.

– Bygget vil få en unik, spennende arkitektur der trevirket i konstruksjonen blir godt synlig både innvendig og utvendig, sier han. Etter å ha utviklet bygget og inngått avtaler med leietakere, ble eiendommen solgt til Solheimsviken Næringspark i desember i fjor. HOTELL MED 199 ROM GC Rieber er også i ferd med oppføre et hotell med 199 rom for verdens største hotellkjede, Marriott, i Solheimsviken. Hotellet skal stå klart i mars 2021, og blir en del av kjedens nye hotellkonsept, Moxy. Konseptet ble første gang introdusert i 2014, og er mer urbant og trendy i stilen enn tradisjonelle hoteller. Første etasje skal være åpen for alle – et møtested både for de som bor på hotellet og de lokale. – Konseptet passer perfekt med hva vi ønsker for Solheimsviken, sier Instanes. Innsjekking skjer i baren, og frokosten inntas på langbord. På grunnplan blir det også ledige lokaler på totalt 550 kvadratmeter for leietakere som driver utadrettet virksomhet. Med utgangspunkt i gjeldende regulering skal GC Rieber også oppføre noen flere kontorbygg i Solheimsviken, hvorav det ene blir beliggende ved DNB-bygget.

Masterplan GC Rieber jobber med en ny masterplan hvor det ligger til grunn nesten en dobling av antall arbeidsplasser på Marineholmen.

Mot slutten av inneværende år skal «Skipet» stå ferdig innerst i Puddefjorden.

Ill: Mir

“Skipet”

Ill: Mir

NYHETER

ESTATE 02/20

NYHETER

«Vi arbeider for å skape et urbant innovasjonsdistrikt rundt Damsgårdssundet, hvor flere av Bergens kunnskapsklynger og store ankerinstitusjoner holder til.» TOR INSTANES, administrerende direktør GC Rieber Eiendom

Innovasjonsdistrikt GC Rieber ønsker å legge til rette for et aktivt innovasjonsdistrikt hvor mennesker bor, arbeider og lever sine liv i gåavstand til alt.

BRIDGING GREAT PEOPLE I Marineholmen Forskningspark – på den andre siden av Damsgårdssundet – har GC Rieber lagt til rette for at Norges største marine økosystem er samlet. Miljøet er en kobling mellom utdanning, forskning, forvaltning, næringsliv og gründere. Visjonen for Marineholmen er «Bridging Great People». Mennesker, virksomheter og ideer skal kobles, og bygningsmassen skal legge til rette for dette – enten det er i barnehagen, sykkelstasjonen, kaffebarene, auditoriet eller de felles laboratoriene. Facbook-siden til Marineholmen viser at forskningsparken har mange «meetups» hvor forskere, gründere, forvaltning og etablert næringsliv møtes i uformelle lunsjtreff. I de ulike byggene er det 4 000 arbeidstakere og studenter og over 100 gründerselskaper. Selskapet er omtrent halvveis i utviklingen av Marineholmen. – Vi jobber med en ny masterplan hvor det ligger til grunn nesten en dobling av antall arbeidsplasser. Det vil også komme flere hundre boliger her, for vi ønsker å legge til rette for et aktivt innovasjonsdistrikt hvor mennesker bor, arbeider og lever sine liv i gåavstand til alt, forteller Instanes. THE FISHPACKING DISTRICT Bontelabo – «The Fishpacking District» – er det tredje store området som GC Rieber utvikler. Selskapet har som mål å transformere Bontelabo til å bli «en attraktiv, bærekraftig og nyskapende lokasjon i et urbant sentrumsmiljø». Her skal det komme blant annet kontor, hotell, gallerier, butikker, spisesteder og barer. En uban zoo er allerede åpnet på det tidligere fiskeindustriområdet – Dette er et område med stort potensial. Det ligger kun 500 meter fra Bryggen, men er samtidig et område som bergensere ikke kjenner. Nå ønsker vi å snu det, sier han. – Vi har sendt inn en rammesøknad til kommunen, og arbeider aktivt med det markedsmessige

både med tanke på kontor, spisesteder, kultur og andre leieforhold. Vi har stor tro på Bontelabo, og har startet transformasjonen. Når de kommunale tillatelsene er på plass, og tilstrekkelig med leietaker interesse er sikret, fortsetter vi. Men vi bygger nok ikke dette på spekk. SPENT PÅ DOKKEN I porteføljen til GC Rieber inngår også Havnelageret på Dokken med et areal på 25 000 kvadratmeter. Dette er imidlertid en eiendom som selskapet disponerer med utgangspunkt i en festeavtale med Bergen kommune. – Eiendommen skal tilbakeføres til kommunen. Det blir spennende å skje hva som skjer på Dokken. Som både tomteeier og reguleringsmyndighet har Bergen kommune muligheten til å få en helhetlig og god utvikling for hele Dokken. Vi ser flere paralleller til både Marineholmen og Solheimsviken i forhold til hva man kan få til når et stort område kan utvikles med en masterplan og en oversiktlig eierstruktur, sier han. EKSTRA OMRÅDEKVALITETER Det ligger vel i kortene at kommunen ikke skal utvikle hele Dokken i egen regi – er det aktuelt for GC Rieber å kjøpe seg inn i dette området, hvis muligheten byr seg? – Vi har jo erfaringer å bringe inn i Dokken, og ønsker helt klart å være i dialog med kommunen om dette. Det er naturlig at området utvikles som et offentlig-privat samarbeid, og at kommunen på denne måten kan sikre en god og helhetlig utvikling. Det er viktig at kommunen skiller rollene som eier og reguleringsmyndighet. Som eier av hele Dokken vil jeg tro kommunen vil invitere til samarbeid med private utviklere. Samtidig bør kommunen bruke eierskapet til å få frem ekstra områdekvaliteter som man ikke får til med rekkefølgebestemmelser, svarer Instanes.

NYHETER

ESTATE 02/20

Foto: C Foto Camilla Waage / GC Rieber

UTVIKLER NÆRINGSKLYNGER Hva tenker du om den videre byutviklingen i Bergen sett i lys av koronakrisen? – Vi har veldig stor tro på de områdene vi utvikler. Dessuten driver vi ikke bare med områdeutvikling, men vi bidrar også til å utvikle næringsklynger. Menneskene og aktivitet i byggene er avgjørende for å få disse klyngene til å fungere, slik at nye arbeidsplasser kan skapes etter Covid-19. Eksempelvis tilbyr vi marine ferskvann- og sjøvannslaboratorier for fisk på Marineholmen. Disse brukes som testfasiliteter for nye produkter og tjenester til oppdrettsbransjen. Riktig infrastruktur som laboratorier, er viktig for at bedriftene skal ha lyst til å være der og å utvikle seg raskt. Tenkingen rundt delingsøkonomi gjelder også for laboratorier og infrastrukturen. Det er også veldig viktig for oss som huseier å investere i arrangementer og gode møteplasser for disse næringsklyngene. LANG FARTSTID Instanes legger til at GC Rieber har eksistert i over 140 år, og at selskapet i denne lange perioden har opplevd en rekke opp- og nedturer. – Etter Covid-19 vil Norge være endret. Noen bedrifter vil se nye muligheter og vil vokse. Noen må omstille seg og vil krympe. Vi vet fra 140 års

erfaring at det oppstår muligheter etter krisetider, og da skal vi være der for våre leietakere. Vi trenger nå «fast track» på reguleringsplaner og byggetillatelser, slik at vi hurtig kan starte byggearbeider og legge til rette for de som ser mulighetene etter Covid-19. I mars har vi bistått kommunen med å raskt kunne prosjektere og bygge om Bergen helsehus Legevakten for å øke Covid-19 kapasiteten og gjøre bygget tryggere. Hastigheten i dette arbeidet er en inspirasjon for hvor raskt vi kan få til endring når vi samarbeider om et felles mål. Det blir en felles dugnad å få folk i arbeid etter Covid-19. Vi skal gjøre vårt, sier Instanes. EIER 250 000 KVM GC Rieber Eiendom har i dag ca. 250 000 kvadratmeter utleieareal fordelt på ca. 500 leietakere. I tillegg kommer altså et betydelig utviklingspotensial. I eksisterende bygg finnes blant annet møterom og auditorium, kantiner, kafeer, restauranter, makerspace, laboratorier, garderober og innendørs sykkelparkering, samt gratis utlån av sykler som kan benyttes i arbeidstiden. Selskapet har også en el-sykkel. og el-bilring, der leietakere kan melde seg inn og få tilgang til flere el-sykler og el-biler. De tilbyr også marina og bilparkering for både leietakere og gjester.

Interessert i Dokken – Vi har jo erfaringer å bringe inn i Dokken, og ønsker helt klart å være i dialog med kommunen om dette, sier Tor Instanes i GC Rieber Eiendom

GK Cloud Løfter bygget ditt opp i skyen Skybasert styring av dine tekniske anlegg. GK Cloud er vår skybaserte plattform for overvåkning, styring, og optimalisering av teknikk i bygg. Plattformen samler alle typer driftsdata i et enkelt og oversiktlig grensesnitt. Les av verdier, kvittér ut alarmer, endre driftstider og andre nødvendige justeringer direkte fra din mobiltelefon eller nettbrett. Les mer om GK Cloud: gk.no/gkcloud

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Ingen aktive A-alarmer Ingen aktive B-alarmer Ingen aktive C-alarmer

Byggautomasjon

Kulde

Ventilasjon

Rør

Elektro

Sikkerhet

Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner som leverer smarte løsninger innen Byggautomasjon, Kulde, Ventilasjon, Rør, Elektro og Sikkerhet. Les mer på: www.gk.no

NYHETER

ESTATE 02/20

Kombiprosjekter med bolig og næring under lupen Hvilke utfordringer skaper næringsarealer for kombinasjonsprosjekter i Oslo kommune? Dette har Olav Walthinsen brukt sin masteroppgave på å undersøke.

Av: Silje Rønne

lav Walthinsen var en av finalistene i fjorårets Aspelin Ramm-pris. Hans oppgave drøftet hvordan samarbeidet mellom eiendomsutviklere og planmyndigheten fungerer rundt formålsammensetning i kombinasjonsprosjekter. Han så også på hvordan det å introdusere næringsformål i boligprosjekter påvirker risikobildet i et prosjekt, og om en mulig løsning ved uoverensstemmelser kan være tilpasningsdyktige arealer. Walthinsen forteller at intensjonen med oppgaven var å se nærmere på hvordan utviklere og planmyndigheten forholdt seg til denne problemstillingen, og om det var mulig å gjøre beslutningsgrunnlaget mer transparent, slik at det skal være enklere å ta gode avgjørelser. Funnene av studien avdekker blant annet et behov for økt dialog og tillit mellom de kommersielle aktørene og planmyndigheten. – Eiendomsutviklere etterlyser at mengden næringsareal må baseres på konkrete og faglige vurderinger av markedsgrunnlaget i det aktuelle området. Det holder ikke med en matrisemessig tilnærming, da lokale nyanser har ha store konsekvenser for mengden næringsformål et område kan håndtere. I den sammenheng mener jeg risikoen utviklere eksponeres for i kombinasjonspro-

sjekter er en sentral brikke som planmyndigheten må hensynta. Overordnet sett kan man si at kompleksiteten i prosjektutviklingen og gjennomføringen øker ved å introdusere flere formål, samtidig som flere formål bidrar til å øke kundegrunnlaget for prosjektet, forteller Walthinsen. Han legger til at fleksible boliger på bakkeplan, som kan gjøres om til næringsareal på sikt, kan være en løsning som bidrar positivt til området. FREMMER BYUTVIKLING Kravet om næringslokaler i første etasje kompliserer et boligprosjekt på flere måter ifølge Walthinsen. Han trekker frem konsekvensene det har for hvilke løsninger utbyggeren går for i prosjektutviklingen. – Det handler om planlegging av prosjektet med tanke på utfordringer for næringsarealene som parkeringsdekning, logistikkutfordringer i form av varelevering, og støyproblematikk. Det andre elementet er selve den tekniske utførelsen av et byggeri med flere formål under samme tak. Her er plasseringen av søylepunkter, tekniske sjakter og støyisolering helt avgjørende for å utvikle attraktive næringsarealer og effektive leilighetsløsninger, sier han.

NYHETER

Foto: Aspelin Ramm/Finn Ståle Felberg

ESTATE 02/20

Suksess Vulkan er et område med populære boliger som også illustrer hvor godt kombinerte formål kan fungere. Det er blitt et naturlig møtested og området oppleves som hyggelig.

NYHETER

PROFIL Navn: Olav Walthinsen Utdannelse: Mastergrad i Eiendomsutvikling og -forvaltning fra NTNU i Trondheim Arbeid: Ved siden av sine studier arbeidet han med etablering og utvikling av REMA 1000 butikker. I dag jobber han i Miliarium Bolig med prosjekter i tidligfase, herunder i akkvisisjon og prosjektutvikling. Aktuell: – Personlig har jeg lenge hatt en sterk interesse for eiendom- og byutvikling. Årsaken til at jeg ønsket å fordype meg i nettopp denne problematikken er dens dagsaktualitet og relevans for videre karriere.

Det at Plan- og bygningsetaten bruker sitt mandat på en måte som fremmer en urban byutvikling mener likevel Walthinsen vi bør være glade for. – Fra et økonomisk perspektiv er ofte rendyrking av boligareal å foretrekke for mange utbyggere og derfor er det ekstra viktig at det offentlige legger til rette for en bærekraftig mengde næringsarealer der hvor det er naturlig. Muligheten til å kunne benytte seg av et lokalt næringstilbud som ikke er bilbasert, kan både øke attraktiviteten til et område, samtidig som det har positive konsekvenser for miljøet, sier han og understreker at for mye næringsareal uten tilstrekkelig næringsgrunnlag er det viktigste å unngå. – Hvilken konsekvens har det for kvaliteten på byutviklingen med næringsareal det ikke er næringsgrunnlag for? – Det åpenbare svaret er at tomme lokaler med gråpapir på vinduene ikke bidrar til god byutvikling. Det fører til at færre besøker stedet – og områder uten mennesker oppleves gerenelt sett ikke

som hyggelige. I andre tilfeller unngår man lokaler med gråpapir på vinduene fordi huseier, som ofte er utbyggeren selv, subsidierer husleien for at aktører skal etablere seg der. En slik situasjon er ikke ønskelig da jeg mener dette er en ekstrakostnad som over tid vil pålegges boligkjøperne. UTFORDRINGER MELLOM ETATEN OG EIENDOMSUTVIKLERNE Undersøkelser viser at flere aktører tidvis er misfornøyd med håndteringen av ulike prosjekter fra Plan- og bygningsetaten. Walthinsen påpeker at han synes etaten gjør mye bra innenfor problematikken han tar opp. Likevel konkluderer oppgaven hans med at det må ligge en konkret og faglig vurdering av markedsgrunnlaget i hvert enkelt prosjekt. Han oppdaget at det i enkelte tilfeller var store avvik mellom markedsanalysene til utviklerne selv og planmyndigheten.

ESTATE 02/20

NYHETER

Foto: Finn Ståle Felberg

ESTATE 02/20

– Denne vurderingen må utføres med tilstrekkelig kompetanse og nøyaktighet. Det hjelper ikke å ønske seg aktive og urbane gatehjørner hvis næringsgrunnlaget ikke er tilstede, sier han. Det kom også frem i oppgaven at det i enkelte prosjekter er samarbeidsutfodringer mellom etaten og eiendomsutviklerne. – Oppgaven peker på utfordringer mellom partene og paradoksalt nok mener mange at det indikerer at systemet fungerer. Plan- og bygningsetaten skal fremme både de eksisterende og kommende innbyggeres sak, samtidig som de skal sørge for at befolkningsveksten i Oslo ikke går på bekostning av de elementene en by er så avhengig av, forklarer han, og avslutter: – Selv om det er en gjensidig avhengighet mellom planmyndigheten og eiendomsutviklere kan samarbeidsutfordringer i planprosessen gjøre fleksible arealer på bakkeplan vanskelig å realisere.

«Risikoen utviklere eksponeres for i kombinasjonsprosjekter er en sentral brikke som planmyndigheten må ta hensyn til.» OLAV WALTHINSEN

NYHETER

ESTATE 02/20

Stor usikkerhet etter Covid-19 Koronaviruset Covid-19 har gjort leietakere og eiendomsinvestorer avventende.

Av: Tore Årdal

nalysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec var nylig gjest hos Estate kunnskaps Hjemmekontoret, som ble lansert på nett i påvente av at de fysiske konferansene skal komme i gang igjen. Han diskuterte markedet i lys av korona og gjorde det klart at det meste nå er ganske uklart. – Korona har hatt en påvirkning på markedet, men jeg tror det er farlig å mene for mye på dette tidspunktet. Da må man vente litt til støvet har lagt seg, det er først da man har forutsetninger for å mene noe som kan gi et grunnlag for å fatte beslutninger, sier Dahl. Han la til at de som mener man nå kan gi gode vurderinger, neppe vet hva de snakker om. – Det vi kan si med sikkerhet, er at både transaksjonsmarkedet, leiemarkedet og bankmarkedet er veldig avventende. Årsaken er at det er en uoversiktlig situasjon og at man da heller vil vente og se. Det er ingen som har lyst å kjøpe det dyreste bygget i byen nå og det er ingen som har lyst til å tegne den høye leiekontrakten. Iblant er det riktig å være avventende, og den tiden tror jeg er nå, fortsetter Dahl.

SEGMENTENE Øyvind Johan Dahl mener det er mer meningsfullt å se på hvordan Covid-19 påvirker de ulike segmentene. – Jeg tror det er viktig å skille mellom byggene og hvem byggene henvender seg til. Kontorsegmentet er kanskje det som er minst påvirket. Noen leietakere som har prosesser på gang vil være noe avventende. Planlagt ekspansjon vil nok legges på is, og det vil også få betydning for nybygg og nybyggaktivitet. Det er tvilsomt om vi får se bygging på spek, sier Dahl. – Generelt oppleves leietakere innenfor kontor som solvent. Men så er det noen bransjer, som olje-, medie- og konsulentbransjen som har startet med permitteringer, som gir noe usikkerhet. Bevissthet rundt leietakere om hvor solvent de er, det blir helt avgjørende fremover. Han mener også at gårdeiere må bidra til dugnaden, da ingen er tjent med at leietakere går konkurs. – På sikt kan vi få et press på leieprisene, men det er altfor tidlig å si noe om hvor stort det blir, fortsetter Dahl.

NYHETER

Press på leiepriser Øyvind Johan Dahl i Newsec mener man på sikt vil få press på leieprisene.

Foto: Glen Widing

ESTATE 02/20

NYHETER

ESTATE 02/20

Foto: Helge Brekke

Han trekker også frem logistikk-segmentet som mer tilsvarende kontor – Man kan få effekt på operatør hvis dette utbruddet blir langvarig. Da kan man oppleve at varer ikke blir produsert og da vil ikke operatørene ha varer å distribuere. Vi er ikke der nå, for Kina er i gang med å produsere, så jeg tror ikke vi kommer dit at vi går tom for varer. Men her vil det også komme konkurser hvis det vedvarer. Det er viktig å se på kontrakene og hvilke garantiordninger som finnes, sier analysesjefen. Det er særlig handel og hotell som er hardest rammet av Covid-19. Handel har allerede vært i en vanskelig situasjon og den har blitt forverret nå. – Handel er et marked hvor adferden til forbrukerne har umiddelbar effekt. Det slår direkte på bedriftene som arbeider innenfor handel og det slår på deres betalingsevne som leietaker. Her vil vi oppleve flere konkurser, særlig innenfor de selskapene som ikke er en del av en større kjede, sier Dahl. FOKUS PÅ LEIETAKERNE Leder for transaksjonsavdelingen i DNB Næringsmegling, Hans-Christian Birkedal, mener de fleste aktørene som hans avdeling snakker med nå har hovedfokus på oppfølging av leietakerne og diskusjoner om leierabatter som følge av Covid-19.

– Det er åpenbart at mange investorer har inntatt en avventende holdning til markedet. Vi jobber nå med flere salgsprosesser hvor vi opplever god interesse, både for kontantstrømseiendommer og utviklingseiendommer, og ser at det fortsatt er et likvid marked for gode case, sier Birkedal i et nyhetsbrev fra DNB Næringsmegling. Han legger til at flere av næringsmeglerens kunder melder at de har tørt krutt som kan brukes hvis det kommer muligheter for gode kjøp med rabatt. – Erfaring fra finanskrisen, og vår opplevelse av markedet i dag, er at det ikke vil finne sted mange brannsalg som følge av COVID-19. Derimot kan det være mulig å sikre seg attraktive objekter som under normale omstendigheter ikke ville blitt omsatt, fortsetter Birkedal. UTSETTELSER Når det gjelder leiemarkedet, forteller Jørn Skovly, leder for utleie i DNB Næringsmegling, om et avventende marked. – Visninger utsettes for å unngå nærkontakt og nye beslutninger har en tendens til å bli utsatt. De fleste kontorleietakerne forholder seg rolige og kommer fort opp igjen etter at hjemmekontor-perioden er over. På lagersiden er det nesten som vanlig, med økende etterspørsel innenfor helse og

Kutter behovet Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom har i tidligere kriser erfart at leietakere raskt nedskalerer sitt kontorbehov.

ESTATE 02/20

NYHETER

«Innenfor handel vil vi oppleve flere konkurser, særlig innenfor de selskapene som ikke er en del av en større kjede.» ØYVIND JOHAN DAHL, analysesjef Newsec

matvarer/næringsmidler samt distribusjon. Det er nok mer bekymring for at den generelle aktiviteten skal falle merkbart og at det slår inn over næringseiendom også, sier Skovly. Han mener eiendomsselskapene må prioritere å beholde de leietakerne de har og være løsningsorienterte. – Leietakerne vil få flere alternativer når det gjelder ledige lokaler. Vedvarer meget lav oljepris, kan det bli stygt i oljebransjen og tilhørende servicebedrifter. Offentlige leietakere derimot blir gull verdt, fortsetter Skovly. STOR USIKKERHET Akershus Eiendom skriver i en artikkel på sine nettsider at det er for tidlig å komme med noen prognoser om hvordan norsk næringseiendom skal komme gjennom den globale viruskrisen i 2020. «Man kan imidlertid se noen trekk i innland og utland som gir håp om at man kommer ut på rett kjøl, om ikke krisen blir for stor eller langvarig, og dette gjelder også næringseiendomsmarkedet», skriver næringsmegleren. Usikkerheten dreier seg om hvor omfattende nedstengningen er i forskjellige land, hvor lenge nedstengningen i forskjellige sektorer er og hvordan tiltakspakkene slår ut. Analytikerne i Akershus

Eiendom viser til Nordea Markets’ ferske middelprognose (fra 30.3), som angir en V-formet nedtur med minus 6 prosent og pluss 7 prosent BNP-vekst i 2020 og -21 for Norge. Samtidig er det for tidlig å gjøre sektorprognoser utledet fra dette. «Om en måned vil vi sannsynligvis vite mye mer om de tre punktene nevnt over», skriver Akershus Eiendom. Næringsmegleren melder om at flere utleiekontrakter er blitt signert i ukene før påske og at mange andre utleieprosesser har gått fremover med hensikt å signeres i andre kvartal. Dog går det noe tregere nå som følge av frykt og praktiske problemer med visninger og møter. «Av erfaringer fra tidligere kriser har vi lært at leietakere raskt nedskalerer sitt kontorbehov, eller utsetter sine avgjørelser, i de første månedene etter at krisen har rammet. Dette så vi tydelig både i 2008 og 2014. Det positive med dette er at opphentingen i begge tilfeller startet ganske raskt så fort BNP-veksten var tilbake. I dagens situasjon kan vi foreløpig ikke si annet enn at 2020 vil inneholde lavere behov for kontorarealer og færre nye kontrakter enn fjoråret», skriver Akershus Eiendom om utleiemarkedet, før det legges til at utleiemarkedet i Oslo er godt rustet til å tåle en nedtur, med rekordlav kontorledighet og en helt moderat vekst i leienivåene de siste årene i nesten alle delområder.

Foto: Marte Gjærde

NYHETER

ESTATE 02/20

Avventende Leder for transaksjonsavdelingen i DNB Næringsmegling, Hans Christian Birkedal melder om avventende eiendomsinvestorer, men det er fortsatt etterspørsel etter gode case.

TRANSAKSJONSMARKEDET Når det gjelder transaksjonsmarkedet, skriver Akershus Eiendom at en generell følelse av å være fastfrosset nå brer seg blant meglerne i Oslo. Investorene sitter på sidelinjen og venter på signaler om hvilken vei markedet tar. «Den absolutt største forskjellen fra 2008 er at de aller fleste investorer nå har en trygghet for at bankene er til stede og at fremmedkapital i det store og hele fungerer uforstyrret», skriver Akershus Eiendom og legger til at unntaket gjelder for de som er tungt investert i hotell- og handelseiendom. På kort sikt er det et problem at mange har tapt mye i aksjemarkedet, noe som kan presse frem salg av eiendommer. «For resten av 2020 er et annet uromoment at noen institusjonelle investorer nå har en relativt høy vekting i eiendom og derfor kan bremse sine kjøp i en periode. Dette er selvsagt også svært avhengig av både resesjonens varighet og aksjemarkedets bevegelser», skriver Akershus Eiendom. Enkelte transaksjoner som skulle skjedd i andre kvartal vil også trolig bli utsatt eller er satt på vent. «Per 3. april er vår oppfatning at mange investorer, spesielt de store private (ikke børsnoterte) er klare for å kjøpe der de ser eiendom som passer inn i sine porteføljer – om de ser en «god pris». I praksis betyr dette at de avventer at et nytt prisnivå blir bekreftet, eller om noe kommer på billigsalg, og dette skjer ikke i april og neppe heller i mai», fortsetter næringsmegleren.

3D: EVE Images

gånd - K u

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er boligprosjektet Skolebakken K på Kolbotn I Skolebakken K bor du i en leilighet hvor alt er på stell. Her kan du lene deg tilbake og nyte den høye standarden i ditt nye hjem. God takhøyde og store vindusflater sørger for en lys tilværelse. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge. Les mer på skolebakkenk.no

NYHETER

ESTATE 02/20

Satser stort på alternative boformer Flere store aktører ser på løsninger innenfor den tredje boligsektor. Fredensborg Bolig har ambisjoner om å tilby 1 000 boliger innenfor konseptet Leie til eie.

Av: Tore Årdal

byrådserklæringen for 2019-2023 fastslås det at byrådet vil føre en aktiv boligpolitikk i Oslo for å bygge flere og mer varierte boliger, og sørge for mer effektive planprosesser og saksbehandling. Byrådet vil også legge til rette for utviklingen av en tredje boligsektor, som skal sørge for et tilbud av rimelige eie- eller leieboliger. – Det skal legges til rette for minst 1 000 nye boliger innenfor tredje boligsektor innen utgangen av 2023, i tillegg til studentboliger. Målet skal nås i samarbeid med private og ikke-kommersielle aktører. På sikt er byrådets mål at minst 20 prosent av boligene i Oslo skal være rimelige boliger, heter det i byrådserklæringen. TESTER UT BOFORMER Alternative boformer er på mange måter upløyd mark i Norge, men nå vil OBOS teste ut både boformer og tekniske løsninger i OBOS Living Lab på Vollebekk, hvor boligbyggelaget totalt skal bygge ca. 1 000 boliger. Laboratoriet er en blokk på seks

etasjer som er under oppføring. Her skal 36 leiligheter fylles med ideer, konsepter og løsninger. Ingemund Skålnes, prosjektleder i OBOS Living Lab, forteller at det i blokken skal utforskes forskjellige boløsninger. I spesielt tre av etasjene vil det være fokus på å få erfaringer med alternative boformer. ET LEVENDE LABORATORIUM – Dette er et utleieprosjekt, der vi ønsker at leietakerne skal gjenspeile befolkningen i størst mulig grad. Testen kommer til å pågå i mange år, og vi kommer til å bygge om og gjøre endringer etter hvert som vi gjør erfaringer. Dette er et levende laboratorium. Vi ønsker også å invitere med leverandører, forskningsmiljøer og gründere; alle som har gode ideer og løsninger, sier Skålnes. Etter en innovasjonskonkurranse valgte OBOS å gå videre med løsningen «Bokuben», som er utarbeidet av et bredt, tverrfaglig team bestående av LPO arkitekter, Tinkr, Byantropologene, Rambøll, Inventas og Metropolis.

Populært I Fredensborg Bolig-prosjektet Kværnerhøyden var det mer enn ti søkere per Leie til eie-bolig.

NYHETER

Illu: Dyrø & Moen Arkitekter

ESTATE 02/20

Illu: Anorak AS

INNFLYTTING HØSTEN 2021 Bærekraft, sosialt mangfold og fleksibilitet har vært utgangspunkt for alle valg i Bokuben-konseptet. I tillegg til uttesting av nye boformer, smartteknologi og økt verdi gjennom deling, «ligger det et stort potensial i å gjøre boliger for folk flest bedre; gjøre hverdagen enklere, grønnere, romsligere, rimeligere og mer inkluderende». OBOS jobber nå sammen med både arkitekter, antropologer og teknologer i prosessen med å skape Living Lab. Den skapes av beboerne og bransjen, slik at den alltid vil generere nye spørsmål og ideer. Derfor jobber teamet med løsninger «som kan endres og forbedres over tid, og bygget blir en kreativ scene som skal fylles med innhold gjennom bruk og erfaring». Intensjonen er at beboerne skal kunne flytte inn i OBOS Living Lab høsten 2021.

NYHETER

FLEKSIBELT BYGGEKLOSSPRINSIPP Birk & Co er en annen aktør som jobber med alternative boformer. Med prosjektet Fyrstikkbakken 14, som totalt rommer ca. 160 leiligheter, har selskapet ambisjoner om «å definere fremtidens boformer, der deling, miljø og fellesskap står sentralt». De foreslåtte løsningene har fått bred mediedekning både i nasjonal og internasjonal presse etter at Estate Nyheter først omtalte skilsmisseboligene og andre boformer. – Vi mener at vår måte å tenke boligutvikling på om få år vil være den nye normen. Gjennom et fleksibelt «byggeklossprinsipp» kan vi variere leilighetsstørrelser og bygge skillsmisseleiligheter, tvillingleiligheter, venneleiligheter, samt bokollektiv for både unge og gamle. Dette kommer i tillegg til spennet av de vanlige leilighetstypene i alle størrelser, fremgår det av planforslaget, som ble vedtatt av Oslo bystyre i desember i fjor.

ESTATE 02/20

Laboratorium I OBOS Living Lab på Vollebekk skal 36 leiligheter fylles med ideer, konsepter og løsninger.

ESTATE 02/20

Den nye normen Olav Birkenes i Birk & Co mener selskapets måte å tenke boligutvikling på, om få år vil være den nye normen.

NYHETER

TILBAKEMELDINGER FRA FOKUSGRUPPER Olav Birkenes i Birk & Co forteller at de nå er i gang med fokusgrupper for å få tilbakemeldinger om hva kundene ønsker. – Vi tenker at kundene selv skal bestemme hvordan de vil bo. I tillegg ønsker vi å tilby en boligkarriere i ett og samme boligprosjekt. Dette innebærer at vi må tenke flere alternative løsninger innenfor en og samme bolig, men også muligheten for å dele opp eller kombinere flere boenheter i fremtiden, sier Birkenes. Selskapet ser blant annet nærmere på kollektiv, hvor beboerne kjøper hver sin leilighet i tillegg til fellesarealer. Tilbakemeldingene så langt er at dette er mest attraktivt for personer i aldersgruppen 20-25 år, mens det er mindre aktuelt for eldre. BÅDE UNGE OG GAMLE 70-ÅRINGER Er de eldre mer fastgrodd i gamle mønstre, og dermed mindre mottakelige for alternative boformer? – Det finnes både gamle og unge 70 åringer. Samtidig blir 70 åringene yngre for hvert år som går. Det var en dame som sa til oss at «jeg skal aldri på sykehjem». Det er mange som ønsker å ha noen å være sosiale med og noen å støtte seg til som er

i samme aldersgruppe. Andre vil ha løsninger der de kan tilbringe mer tid sammen med barnebarna, uten at de blir påtrengende, svarer Birkenes. SMARTERE UTNYTTELSE En generell tilbakemelding fra fokusgruppene er at alt som kan deles utenom privatsfæren, er positivt. – Alle kan ikke ha sin egen sauna, men de fleste synes det er bra med en felles sauna på takterrassen med utsikt mot Oslofjorden. Mange ønsker også et fellesareal for hjemmekontor, hvor man kan ha samvær med kolleger i nabolaget som en erstatning for samvær med kolleger på jobb. Det er garantert mange som vil jobbe mer hjemmefra etter koronakrisen, sier han. I tillegg er det en trend at det går mot smartere utnyttelse av plasser og goder. – Vi ser at mange er villige til å droppe et ekstra soverom i leiligheten, dersom de kan få en fleksibel planløsning i sin egen leilighet eller tilgang til gjesterom som kan bookes enkelt via en app. En idé vi tester ut, er å tilby mulighet for at soverommet kombineres med kontor eller oppholdsrom ved hjelp av smarte møbler, for eksempel en seng som vippes opp langs veggen og blir til en kontorpult på dagtid.

NYHETER

«Vi ønsker å invitere med leverandører, forskningsmiljøer og gründere; alle som har gode ideer og løsninger» INGEMUND SKÅLNES, prosjektleder i OBOS Living Lab

FLERE FINANSIERINGSMODELLER Birk & Co vurderer også å tilby nye finansieringsmodeller, der kjøperen i første omgang betaler for en andel på eksempelvis 20 prosent og betaler leie for resten av arealet. Deretter kan man kjøpe seg opp til 100 prosent over tid. – Det må være en reell investering, slik at kjøperen tar vare på boligen sin, sier Birkenes. OBOS og Fredensborg Bolig er allerede i markedet med slike konsepter, men Birk & Co ønsker å tilby noe større fleksibilitet på eierandel og eiertid. – En slik modell kan også være en god løsning for eldre som bor i en stor bolig, og som samtidig ønsker å frigjøre kapital. De kan for eksempel eie halvparten av leiligheten, og leie den andre, sier Birkenes. SKAL UTVIDE TILBUDET OBOS Deleie er en modell der kunden kan velge å kjøpe 50, 60, 70, 80 eller 90 prosent av boligen, mens OBOS beholder den resterende eierandelen. Kunden inngår leieavtale med OBOS for den sistnevnte andelen. Pressekontakt Åge Pettersen i OBOS forteller at dette er en forsøksordning, som er blitt positivt mottatt i markedet. Så langt er ca. 15 boliger solgt med denne modellen i 3 prosjekter. – Vi kommer til å utvide tilbudet av OBOS Deleie, sier Pettersen.

SOSIAL BÆREKRAFT Fredensborg Bolig har utviklet et tilsvarende konsept, Leie til eie, for å øke den sosiale bærekraften i boligprosjektene. – Som en del av vårt samfunnsansvar, vil vi bidra til å senke terskelen inn i boligmarkedet og hjelpe de som ønsker å eie sin egen bolig, sier styreleder Tollef Svenkerud i Fredensborg Bolig. – Samtidig gir konseptet oss anledning til å henvende oss til stadig mer attraktive kundegrupper som i dag er ekskludert fra boligmarkedet. Leie til eie bidrar også til at vi får bygge flere boliger raskere. MÅL OM 1 000 BOLIGER Leie til eie ble lansert høsten 2019. Så langt har selskapet introdusert konseptet i fire boligprosjekter; tre i Oslo og ett i Asker sentrum. – Denne våren kan man søke om leie til eie i to av våre nye boligprosjekter, Lørenskog Hageby og Kløvertunet på Vestbyen, Jessheim. I vårens søknadsrunde vil vi tildele inntil 15 leiligheter på Leie til eie til kvalifiserte søkere, sier Svenkerud. Fredensborg Bolig har ambisjoner om å tilby 1 000 boliger på Leie til eie. Dette tilsvarer ca. 15-20 prosent av dagens tomteportefølje for utvikling i Trondheim, Oslo og Akershus.

ESTATE 02/20

NYHETER

Illu: Link Arkitektur

ESTATE 02/20

Fremtidens boformer Med prosjektet Fyrstikkbakken 14 har Birk & Co ambisjoner om å definere fremtidens boformer.

PRISEN FORHÅNDSBESTEMT Det er ingen forskjell på Leie til eie-boligene og øvrige boliger i prosjektet. I stedet for en tradisjonell kjøpekontrakt på boligen tilbyr selskapet en tre års leieavtale på markedsmessige vilkår, med en tilhørende valgfri rett til å kjøpe boligen. Kjøpsretten er i praksis en opsjon, og kan benyttes når man måtte ønske det i byggeperioden på ca. 2 år eller i leieperioden på 3 år. Ettersom prisen på boligen er forhåndsbestemt og ikke justeres i avtaleperioden, vil all eventuell verdistigning tilfalle kunden som egenkapital. – Sammen med midlene kundene sparer i perioden, vil dette forhåpentligvis være tilstrekkelig til å få finansieringsbevis for å kjøpe boligen, sier Svenkerud. – Sagt med andre ord; Leie til eie gir kunden mulighet til å ta del i en eventuell oppgang i boligmarkedet i avtaleperioden, men uten risiko for å

tape oppspart egenkapital dersom boligprisene skulle falle, siden kjøpsretten er valgfri. SPEKULANTER FÅR NEI Målgruppen for Fredensborg Boligs Leie til eie kan være førstegangskjøpere, småbarnsfamilier som trenger mer plass eller enslige som ønsker å eie egen bolig. Det er ingen aldersgrense på konseptet. – Vi tilbyr kun Leie til eie til søkere som anses å ha rimelig mulighet til å få finansieringsbevis i løpet av avtaleperioden. Søknadsprosessen ivaretar også vår policy om at Leie til eie ikke tilbys til spekulanter, sier Svenkerud. – Så langt har vi hatt gode tilbakemeldinger på konseptet og stor interesse både fra publikum, men også fra bransjen, politikere og offentlige myndigheter. I vårt siste prosjekt, Kværnerhøyden i Oslo, var det mer enn ti søkere per Leie til eie-bolig.

NYHETER

Satser 650 millioner kroner på nye Askim sentrum 10.000 kvadratmeter bolig, ditto antall næringsmeter i høyhus på 14 etasjer, og 500 parkeringsplasser. På togstasjonen. Den lille byen i Indre Østfold blir ikke til å kjenne igjen.

Av: Glen Widing Illustrasjon: Hille Melbye Arkitekter

- Definitivt ikke. Når vi er ferdige møter du en fullgod by med moderne, spennende fasader. Her blir det et urbant byliv i sentrum med svært kort vei til landlige kvaliteter, sier daglig leder Joakim Fuglerud i Karlander Invest. Han har siden 2012 jobbet med utvikling i Askim og ideen om stasjonsprosjektet kom i 2014. Dette prosjektet har en investeringsramme på 650 millioner kroner, og Fuglerud tror nå at byggingen er i gang før 2025. NEDLEGGELSER Askim er mest kjent for industriselskapet Glava, vannkraftverk i Glomma og den nedlagte gummifabrikken Viking. Fra 2020 ble de 16.000 innbyggere en del av Norges største landbrukskommune - Indre Østfold som teller 45.000 hoder. Men veksten i den søvnige byen fem mil sørøst for Oslo har ligget etter andre steder rundt hovedstaden. Fra 2007 til 2017 var den gjennomsnittlige årlig befolkningsveksten bare

0,9 prosent. Det er forsvinnende lite sammenlignet med Jessheim på toppen med 4,5 prosent. I 2019 var nettotilflyttingen til Askim 67 personer, 63,4 prosent av innbyggerne er 80 år eller eldre. Næringslivet har sett en ganske sterk nedgang i antall arbeidsplasser siden 2008, skrev Telemarksforskning for fem år siden i sin rapport Regional analyse for Askim 2014. – Etter 2008 har nettoflyttingen til Askim blitt mye svakere. Dermed framstår Askim nå som en lite attraktiv bostedskommune. Det var mye mer boligbygging fra 2000 til 2005 enn fra 2006 til 2013. Boligprisene i Askim har økt, men ikke så mye som i resten av Østlandet, står det der. Men det satses også, blant annet er det investert flere titalls millioner i Askim Næringspark på 2000-tallet. Solcelleutviklerne Dynatek er en kompetansebedrift i vekst og Norconsult har sitt regionale hovedkontor i byen. Kommunen var i fjor ferdig med en 105-millioner kroners oppgradering av Østfoldbadet. Alt dette og mer til gjør at investorer nå er villige til å satse 650 millioner på jernbanestasjonens parkeringsplass, inklusiv et 50 meter høyt hus i massivtre som markerer starten på knutepunktutviklingen.

ESTATE 02/20

NYHETER

Høyblokk Det 14 etasjer høye kombibygget på 50 meter skal bygges i massivtre, og blir Askims desidert høyeste bygg. Her blir det bare næring, i form av hotell, kontorer, handel og service.

MYE POSITIVT – Ideen kom litt underveis. Vi jobber også med et boligprosjekt på andre siden av jernbanen. I forbindelse med det prosjektet hadde Bane Nor Eiendom med ønsker og krav til hvordan parkeringssituasjonen kan løses i sentrumsutviklingen. Vi mente det er viktig at parkeringsplassen burde brukes til noe mer og spilte inn vårt forslag hvor vi kombinerer parkering til beboere, pendlere og handlende med ny bebyggelse, forklarer Fuglerud. Han kjenner seg ikke igjen i tallene fra Telemarksforskning og understreker at det har skjedd svært mye positivt i Askim de senere årene. Fuglerud mener den vedtatt områdeplanen legger godt til rette for store volumer med krav til god kvalitet og derav en optimal knutepunktutvikling. Og han skryter av politikernes og administrasjonens visjonære holdning over flere år, samt av Hille Melbye arkitekters visjoner. – De har ikke lagt kjøpesenter ute på et jorde langt unna, og dermed klart å holde handelen i sentrum. Sammen med idrettsanlegg, kulturhus og badeland, alt er i gåavstand fra toget og rutebilstasjonen. Politikerne applauderer dessuten knutepunktplanene og tenker optimal utnyttelse. Jeg er imponert over hvordan de tenker kvalitet fremfor bare volum, poengterer han.

NYHETER

STARTER MED NÆRING Fuglerud sier de vil starte prosjektet med å bygge næringsdelen som skal fylle det 50 meter høye huset i massivtre. Der kan det bli et hotell, gjerne kombinert med kompetansekrevende arbeids plasser. Han er optimist, men understreker likevel betydningen av å utnytte beliggenheten. – Sentrum må fortsatt være noe mer enn bare handel. Vi må skape møteplasser med flere funksjoner, ikke bare kjøpesenter. Askim har et potensial som mange ikke er klar over, men byen har dessverre falt litt i skyggen av andre utviklingsprosjekter rundt Oslo. Den etableringen som allerede er gjort i sentrum blir et godt fundament til vårt prosjekt, knutepunktutvikling blir ikke bedre enn dette med tanke på bolig, kontor og hotell, som vil legge til rette for nye arbeidsplasser i Askim sentrum. Her vil folk praktisk talt kunne bo og jobbe på stasjonen og slipper å sykle eller gå til toget. Vi blir svært konkurransedyktige til andre tettsteder og byer på Østlandet med tanke på pendling både til Oslo og resten av regionen, sier Fuglerud. – Ved å etablere gode kontorarealer skaper vi noe positivt for næringsliv og handel. Etablering av kompetansebedrifter og hotell her kan føre til motpendling fra Oslo.

ESTATE 02/20

Rekkehus Knutepunktutviklingen i Askim inkluderer lave rekkehus. - En ambisjon har vært å finne løsninger som gir fruktbare arealer på et område mellom et parkingsanlegg og en støyende vei. Med boliger over to plan kombinert med sosiale soner og fellesarealer, blir støyskjermen løst. En utfordring snus til et tilskudd, sier arkitekten.

ESTATE 02/20

NYHETER

Knutepunkt Den nye bussterminalen og torget blir prosjektets mest urbane felt. De seks første etasjene i høyhuset følger torgets bredde og så slankes fra de øverste åtte.

Det er det gode sentrumet som har hindret massiv handelslekkasje, flere mennesker og arbeidsplasser i sentrum vil ytterlige forsterke dette. Å øke antall byboere vil automatisk skape mer liv og røre i gatene, og dermed forsterke den lokale handelen. Askim skiller seg fra flere andre tettsteder på Østlandet vet at det nettopp er en by med hele spekteret av byfunksjoner og ikke et kjøpesenter med en gate forbi, påpeker han. NY BYDEL Planene til Fuglerud betyr rett og slett en bydel som blir det første man besøkende når de kommer inn i Askim med bil, buss eller tog. I tillegg er han også i ferd med å realisere 110 leiligheter i opptil syv etasjer på sentrumssiden av jernbanen, rett over sporet fra stasjonen. Der eier Bane Nor Eiendom 20 prosent av fotavtrykket. – Der skal vi bygge tre trinn over fire år, med planlagt salgsstart til høsten. Vi har merket god interesse allerede. Alt dette blir et stort løft for Askim, men det må gjøres i riktig rekkefølge. Både boligpris- og leienivå ligger vesentlig lavere enn Oslo og andre mer etablerte områder på Østlandet, men vi har hele tiden hatt lange perspektiver og tro på at tilstrekkelige verdier vil realisere seg ved å gjøre de riktige knutepunkt- og byutviklingsgrepene, parallelt med at Follobanen ferdigstilles og at Askim med dette rykker nærmere Oslo. Dette har vi sett tydelige konturer av de seneste årene. Vi har ikke lagt til grunn annet samarbeid en inngåtte tomtekjøpsavtaler med kommunen, slutter han.

NYHETER

ESTATE 02/20

Undergang Arkitektene ser for seg mye lys og luft i prosjektet, og binder sammen fellesarealene og torget ved stasjonen med en bred trapp.

3D-visualisering og animasjon til nĂŚringseiendom og bolig

www.goldbox.no

NYHETER

ESTATE 02/20

Bevisst på hvordan byen skulle utvikles Thor Hals ble varaordfører i Askim i 2007, deretter satt han som ordfører fra 2011 og ut 2019. Han forteller at det politiske miljøet lenge har vært bevisst på hvordan de vil utvikle byen sin.

Av: Glen Widing

– Alt startet da hjørnesteinsbedriften Viking gummifabrikk med 3000 ansatte på det meste ble nedlagt i 1991. Da måtte kommunen ta tak og gjøre byen mer attraktiv. Blant annet satt vi med ei 70 mål stor fabrikktomt midt i sentrum. 90-årene var triste og det tok hele tiåret å riste av oss skuffelsen. Vi fikk nasjonale støttepakker til de arbeidsledige, men vi klarte ikke å komme skikkelig i gang og de store grepene ble ikke tatt, sier han. UTVIKLINGEN TOK TID Sakte men sikkert begynte det imidlertid å løsne. Askimtorget kjøpesenter for eksempel, ble etablert i den gamle fabrikkbygningen av det lokale familieselskapet Torvet Eiendom. De begynte i det små, i dag ligger omsetningen på rundt 500 millioner i året fordelt på 1,7 millioner kunder. Hele regionens kjøpesenter har i dag flere enn 50 butikker, og planene om opp mot 50.000 nye kvadratmeter på parkeringsplassen er politisk godkjent. – Utviklingen har tatt tid, men de seneste årene har det som i dag er Indre Østfold kommune sett en sterk boligutvikling og fikk 500 nye innbyggere bare i 2019. Det er bygd mellom 500 og 600 nye boliger her de seneste fem årene. I tillegg er det regulert for ytterligere 1.300 boliger i og rundt sen-

trum, som alle skal realiseres i en satsing til flere milliarder. Det har vært et årelangt fokus på hvordan utvikle sentrum og posisjonere Askim som det naturlige midtpunktet i vår del av Oslo-regionen, sier Hals som i 2007 fikk ansvaret for å holde i nettopp sentrumsutviklingen. I flere år har det blitt lagt gode sentrumsplaner for å skape handlingsrom og interesse for investorer og utbyggere i det som nå den nye kommunens administrative senter. ASKIM INTERESSANT FOR INVESTORER - Vi jobbet med mange elementer samtidig, blant annet ble det ansatt en byarkitekt noe bare Bergen hadde før oss. Det sier litt om alvoret bak å bygge en by i en fremtidsrettet kommune. Snøhetta er for eksempel i gang med å utvikle et kvartal for AFB Eiendom der blant andre arvinger etter Glava er tungt inne. Og Kopperud Bygg skal bygge 100 boliger på Folkets Hus-eiendommen, det prosjektet er nok først i løypa. Nå har dessuten kvadratmeterprisen på boliger i sentrum passert 50.000 kroner, noe som gjør at det er penger å tjene i markedet. Alt detter er tegn på at noe er gjort riktig og at det er interessant å investere i Askim, understreker han.

Strand Badeanlegget sto ferdig i 2000. I fjor kom utendørsanlegget på plass, midt i Askim sentrum.

NYHETER

Som Fuglerud trekker han frem fordelene med at Askim lenge har vært en by med et definert bysentrum. – Vi skjønte tidlig at handelen kom til å utvikle seg og at et kjøpesenter langt vekk fra sentrum ikke er interessant for morgendagens kunder. Norge har mange skrekkeksempler i så måte. Handel må kombineres med opplevelser og urbane aktiviteter som kino, bowling konferansefasiliteter og kafeer der folk kan sitte og jobbe. Folk må få en ekstra verdi utover bare å gå i en butikk, derfor er det avgjørende med sosiale møteplasser midt i sentrum. Akkurat det har vi jobbet med lenge, sier Hals. ØSTFOLDBADET Den samme tanken brukte Askim da de etablerte Østfoldbadet som ble åpnet i 2000. – Det ligger vegg-i-vegg med kulturhuset i

sentrum og har vært en ubetinget suksess med 200.000 beøkende i året. Dette er et av de få badeanleggene som har gått med overskudd i 15 år, og ble dessuten utvidet med et utendørsanlegg så sent som i fjor. Her kan du ligge og slikke sol midt i byen. Folk kommer helt fra Oslo for å bade i Askim. Vi har turt å satse, skryter Hals og tar med et bredt sammensatt næringsliv i samme slengen. – Glava er en stor fabrikk med mye innovasjon, i tillegg har vi hovedlagrene til både Intersport og Continental her, samt tradisjonsrike Askim bær og fruktpresseri. Litt utenfor byen er Holtskogen Næringspark i ferd med å bli full, 500 mål med utvikling. Der skal for eksempel Fortum bygge sitt kjempeanlegg for resirkulering av plast. I tillegg til flere andre aktører i Askim skaper dette en god og solid allsidighet i næringslivet, poengterer Hals.

Foto: Monica Snopestad/Colibri Content

ESTATE 02/20

NYHETER

ESTATE 02/20

Foto: Østfoldbadet

Suksess Å legge et badeland midt i byen har vært en suksess i Askim. Anlegget et har gått med overskudd i 15 år.

BLIR IKKE SLUKT AV OSLO Som mange andre randsonekommuner rundt Oslo opplever Askim-regionen stor arbeidspendling, men Hals sier at avstanden til hovedstaden er akkurat så lang at innbyggerne bruker byen sin på fritiden i stedet for å sette seg på toget. – Dermed kan vi opprettholde et godt kultur- og skoletilbud som ikke blir slukt av Oslo. Skal vi ut på byen en kveld gjør vi det her, og dette mønsteret blir forsterket med den planlagte utbyggingen. Jeg vil tro at Kolbotn og Ski har mye større lekkasje til Oslo i så måte. Nå kommer en ny epoke der vi løfter oss opp på nivå med Moss og Lillestrøm. Vi sprenger grenser med nye byggehøyder, og arkitekturen blir annerledes og moderne, men byen har bare godt av fornyelse, sier han. Også de mange tomme togene som går østover fra Oslo S har de tenkt på. – 7.500 mennesker tar toget fra vår region til Oslo hver dag. Nå gjelder det å utnytte togkapasiteten - som ikke koster oss noe. Med seks togstasjoner i kommunen har Indre Østfold nærmest en T-bane. Derfor vil vi lansere prosjektet Den gylne linje mellom Ski og Mysen for å gjøre noe ekstra rundt stasjonene langs østre linje. Vi tror mange kan tenke seg å pendle hitover på jobb og samtidig synes det er deilig å komme seg ut av byen. Askim er dessuten et knutepunkt for flere steder i regionen uten buss eller tog. De er avhengige av å kjøre hit, derfor har vi også gratis innfartsparkering i sentrum som vi kommer til å fortsette med. Vår oppgave er å gjøre Askim mer synlig, og da må vi ha flere tilbud å spille på, slutter Thor Hals som nå er kommunestyremedlem for Høyre i den nye kommunen.

Hadde ansvar for sentrumsutviklingen Thor Hals, tidligere ordfører.

STRÖMSTAD SPA 8. - 9. oktober 2020

Boligdagene 2020 holder deg oppdatert på: Hva kjennetegner boligprosjekter som er tilpasset morgendagens urbane kjøpere? Vil du vite hvordan vi sammen kan løse fortettingen av byene på en vellykket måte? Da er Boligdagene 2020 i Strømstad stedet for deg!

Mer info på estatekunnskap.no

Samarbeidspartnere og sponsorer

NYHETER

ESTATE 02/20

Askim med byarkitekt og estetisk veileder Askim satser på estetikk og kvaliteter i bybildet og har derfor sin egen byarkitekt.

Av: Glen Widing

skim har satset strategisk på byutvikling gjennom et ambisiøst planarbeid i mange år og fokusert på bærekraftig utvikling, liv i sentrum, byromskvalitet og en tydelig avgrensing av bykjernen. Denne innsatsen førte til at Askim var en av finalistene til prisen for Norges mest attraktive by i 2018. Kristiansand vant den gangen og Svolvær var den tredje. Satsingen har resultert i tre områdereguleringer i sentrum, som legger grunnlaget for utviklingen de neste 20 årene. Kommunens sterke søkelys på estetikk og kvaliteter i bybildet førte til at Therese Rustad ble ansatt som byarkitekt i august 2018. – Oppgaven min er å tenke helhetlig byutvikling med fokus på faktorer som estetikk og bokvalitet. Til nå har det først og fremst dreid seg om estetikk siden de store prosjektene i byen nesten var ferdigbehandlet da jeg kom. Blant annet er det lagd en veileder for estetikk som jeg bruker sammen med utbyggerne når vi jobber med materialbruk og fargevalg, sier hun. MANGE TRENGER EN VEILEDER Kommunen var en av de første med en estetisk veileder, og de skal lage en fargeskala med tanke på byens fremtidige identitet. – Mange byer og tettsteder trenger en slik veileder og dermed sterkere satsing på estetikk. Byene våre blir likere og likere med tane på fargebruk, materialbruk og form. Det gjør at identitetsfølelsen vår ikke blir like sterk. De stedene som blir mest attraktive i fremtiden er de som klarer å bygge identitet. Økt fokus på materialer, farger og trivsel gjennom god utforming burde hatt mye større fokus, poengterer Rustad. Hun understreker at kommunen har skapt en svært god grunnmur og at stillingen hennes er en fortsettelse av det ambisiøse arbeidet i byen. Og for å få dette til er de avhengige av det gode samarbeidet med utbyggerne som til nå har fungert utmerket. – Jeg er imponert over prosjektet på stasjonen, her har de satset på fortetting

ESTATE 02/20

NYHETER

Byarkitekt Therese Rustad ble ansatt som byarkitekt i august 2018.

med kvalitet. Mange knutepunktprosjekter har og får dårlige og mørke utearealer for eksempel, og trange leiligheter. Her ønsker kommunen attraktive boliger med høy bokvalitet og gode uteområder med mye sollys, sier hun. VARIASJON For å få til nettopp dette blir det inkludert 20 rekkehus i prosjektet, samt en god variasjon i boligtyper for dermed å få en variasjon av beboere. – Å ha med to og tre etasjer i en knutepunktutvikling er godt gjort, og jeg tror dette vil skape attraktivitet. For mange fortettingsprosjekter handler for mye om fortetting, men det tror jeg vil senke attraktiviteten i det lange løp. Man trenger ikke være arkitekt for å se dette, påpeker byarkitekten. Hun skryter av kommunens trykk på slike faktorer. – Askim har er fin kombinasjon av bevisste politikere, en administrasjon som har satset veldig sterkt på områderegulering og engasjerte utbyggere. Det er gjort mange riktige grep, som å beholde en kompakt bykjerne. Resultatet er at du når alt du trenger i hverdagen innen ti minutters gange, selv plasskrevende handel har de lagt i sentrum. Jeg tror det er denne retningen vi kommer til å gå. Folk vil ha kortere avstander og mer fritid, understreker hun.

NEW YORK STYLE GLASSVEGGER Modulvegger er en av de ledende produsentene i Norge innen himlinger, trespiler og fleksible vegger. MODULVEGGER.NO

100

VERDENS VAKRESTE

– Hva er en bygning? Er det bare et bilde, et rom, en idé eller en samling av mennesker? Hvis det er sistnevnte, er The Floating University Berlin verdens vakreste bygg.

Helt

UTEN manus Av: Silje Rønne Foto: Victoria Tomaschko

ESTATE 02/20

Inkluderende Berlin-baserte arkitektstudio Raumlabor Berlin har designet et flytende universitet for ĂĽ utforske fremtidige muligheter for eksperimentell utdanning.

HELT UTEN MANUS

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 02/20

Foto: Daniel Seiffert / Raumlabor Berlin

102

– Estetikk er subjektivt. For meg er som regel ikke det estetiske uttrykket med på å bestemme om jeg synes noe er vakkert, men hva bygget gjør og gir. The Floating University (TFU) er vakkert fordi det vekker nysgjerrighet, det er ikke lesbart med første øyekast og det får deg til å undre; hva foregår her? Du blir lokket inn. Det er eksperimentelt, annerledes, ulikt det man ofte ser i den statiske arkitekturen, forklarer Else Abrahamsen i MakersHub. Kollegaen hennes, Jack Hughes nikker. Det er mer enn bare et bygg. – Det er en idé for en fremtidig åpen og inkluderende arkitektur. Bygget skaper et sted hvor kunstnere, designere, forskere, akademikere, studenter og publikum kan komme, lære og diskutere fremtidens byer og samfunn, fremhever han. TFU ble initiert av arkitektkontoret Raumlabor Berlin. Strukturene ble suksessivt bygget fra april til september 2018 av studenter og lærere fra hele Europa som deltok i programmet. I seks måneder ble det en møteplass for studenter og besøkende. Det ble gjennomført eventer, seminarer, foredrag, utstillinger, og forestillinger. Målet med prosjektet (eksperimentet) var å undersøke hvordan vi kan leve, delta og omorganisere oss i en usikker fremtid. At det ikke finnes et «manus» for hva det er, mener Abrahamsen gjør bygget unikt.

– Det er opp til de som enten deltar eller opplever å føle og beskrive. Personlig er jeg veldig glad i rom som er tydelige, men her blir jeg utfordret. Det at det startet som et midlertidig prosjekt, selve midlertidigheten, åpner også noen andre dører enn hva tradisjonell arkitektur gjør, og det finner jeg spennende, sier hun. Mesteparten av strukturene av TFU måtte demonteres høsten 2018, da prosjektmidlene tok slutt. Ettersom det var en enorm suksess, bestemte de seg for å fortsette eksperimentet ved å gå over fra et midlertidig prosjekt til å danne en forening og fortsette arbeide videre. ET UFORVENTET UTTRYKK TFU er bygget på et gammelt og nedlagt regnvannreservoar ved Berlins gamle Templehof-flyplass. Som et resultat av at reservoaret har vært stengt i over 60 år, har naturen tatt tilbake eierskap over området, midt i en ellers menneskelagd by. TFU består av en serie merkelige strukturer spredt utover vannet med gangveier på kryss og tvers mellom dem. – Hver struktur er forskjellig, og oppmuntrer til muligheter for ulike former for samhandling. Jo lenger du beveger deg inn jo flere rom oppdager du. Rom som minner oss om et hjem og gamle teatre, til åpne områder med et uttrykk av oppblåste domer som tak, beskriver Hughes.

Suksess Den flytende strukturen ble utviklet som et indre by offshore-laboratorium for kollektiv, eksperimentell læring.

ESTATE 02/20

Samhandling Skolen ble blant annet bygget av frivillige studenter og deres lĂŚrere fra Berlin, pĂĽ et nesten glemt sted i sentrum av Berlin. Et gammelt regnvannsbasseng rett ved flyplassen Tempelhof.

VERDENS VAKRESTE

103

104

Skjelettene til strukturene er laget av ett av våre mest gjenkjennbare byggematerialer – stillas. – Dette modulære konstruksjonssystemet gir mulighet for fleksibilitet, strukturell letthet, enkelhet og viktigst av alt, en lett justerbar og utvidbar struktur, forsetter han. Abrahamsen påpeker at det er et rotete uttrykk som møter deg. En midlertidig struktur under konstant utvikling. – Materialene er råe og det virker som om kaos er en styrende faktor. Det er et resultat av og totalt hengi seg til det skapende, nesten uten prinsipper eller regler. Du bruker det du har, det som er tilgjengelig der og da i byen. Kjente materialer vi ofte ser i andre sammenhenger, men i denne kombinasjonen skaper det et uforventet uttrykk, sier hun. Da Abrahamsen og Hughes var på studietur i Berlin, fikk de høre om TFU. Da var det bare å ta turen dit. De ante ingenting om hva de ville møte,

VERDENS VAKRESTE

annet enn at de hadde fått det anbefalt. – Det var så mye å oppdage. Jeg ville egentlig ikke gå derifra. Jeg fikk tilbake en følelse av barnslig lekenhet, en følelse jeg nå altfor sjeldent får, sier hun, og Hughes legger til: – Langs en røff sti, gjennom et sparsomt urbant landskap, var universitetet en skjult perle med planter som vokste rundt og gjennom bygningene. Vi besøkte TFU i en slags høysesong, det var folksomt men fredfylt, et spennende sted. Da arkitektene besøkte TFU var det foredrag og ulike forestillinger. – Vi så hvordan de kollektivt tilpasset og eksperimenterte med strukturene. Det pågikk noe hele tiden. Stemningen var åpen og velkommen, men det var tydelig en form for system. Noen tilhørte mer enn andre, men man fikk vandre fritt og titte på alle de spennende tingene og ta del der man ville. Et genialt vanninnsamlings- og filtreringssystem var dominerende midt i sentrum av hovedstrukturen,

ESTATE 02/20

Alt som trengs Strukturen inkluderer læringsrom, verksteder, et auditorium, et laboratorietårn for eksperimentelle vannfiltreringssystemer, et kjøkken, en bar og toaletter.

ESTATE 02/20

105

VERDENS VAKRESTE

PROFIL Navn: Else Abrahamsen Alder: 30 år Stilling: Interiørarkitekt MNIL Utdanning: Master of Fine Arts in Design, Konstfack, Stockholm Navn: Jack Hughes Alder: 29 år Stilling: Arkitekt Dip.Arch Utdanning: Diploma of Architecture with Honors, Glasgow School of Art Om: MakersHub handler ikke bare om design, men utgjør en idé om fellesskap, inkludering og tilhørighet. Våre hjerter brenner for å synliggjøre de glemte menneskene og rommene. Vi er et kreativt kollektiv basert i Oslo og bruker design for å bekjempe fordommer, passivisering og ekskludering. Vi ble etablert i 2016 med målet om å undersøke hvordan vi som fagpersoner kan ta et større samfunnsansvar og arbeide med sosiale utfordringer. Vi spesialiserer oss på medvirkningsmetoder og anvender deltagende bygging som verktøy for å skape mestring og verdighet. Utvalgte prosjekter: Midlertidig oppgradering av Olafiagangen på Grønland, Oppussing av Jordal fritidsklubb, Romano Kher - et kultursenter for norske rom, Barnebasen Torshov transittmottak Utmerkelser: DOGA Nykommer og Hedersmerke, 2017

«Å skape sosial verdi, kan være vanskelig å måle i kroner og øre. Det må ofte vike for jaget etter ære og profitt. Det forsøker vi å være et motsatt bevis på» ELSE ABRAHAMSEN

Foto: Daniel Seiffert / Raumlabor Berlin

106

Internasjonalt Studenter og forskere fra mer enn tjue internasjonale universiteter mĂ¸ter kunstnere fra hele verden, lokale eksperter, arkitekter, musikere og dansere for ĂĽ oppleve dette nye formater for utdanning.

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 02/20

Foto: Daniel Seiffert / Raumlabor Berlin

Lekenhet I territoriet rundt regnvannsbassenget Floating University leter de etter moderne, spenstige former for urban praksis med et visjonært fokus på en ukjent fremtid.

med vann som sildret ned fra resirkulerte badekar fylt med planter, sand eller grus. De hadde også bygget et utendørs felleskjøkken og en vindmølle som genererte strøm, forklarer han. Ettersom ingenting nødvendigvis var ferdig, opplevde arkitektene stedet som levende. Å PUSHE GRENSER – Har dere blitt inspirert av TFU i andre prosjekter? – Vi søker kontinuerlig etter innovative prosjekter som utfordrer måten arkitektur blir formet og utført på. Den åpne og selvbygde naturen til TFU er nøyaktig hva vi tar sikte på å gjøre med mange av våre prosjekter, som for eksempel Stabburet. Det var en mobil struktur for deling av mat, ideer, diskusjon og læring, som reiste over hele Oslo, sommeren og høsten 2019. Arkitekturen var et verktøy og et symbol for å gjøre disse samhandlingene mulig, svarer Hughes.

For Abrahamsen er det å ta tilbake lekenheten viktig. Å våge å gjøre noe annerledes har inspirert dem til å fortsette å drive sin praksis slik de gjør og pushe grenser. – Raumlabor Berlin er også et stort forbilde for oss og et anerkjent arkitektkontor som virkelig har gjort suksess med det å drive frem selvinitierte prosjekter, og være en motvekt til det tradisjonelle markedet der form følger økonomi, fremhever hun. Abrahamsen tiltrekkes veldig av steder som dette. Hun synes det er vanskelig å forklare hvorfor. Arkitekten ønsker seg mer av den samme vågale kulturen i Oslo. Hun går ofte med en følelse av at vi nordmenn henger litt bakpå. Sammenlignet med våre europeiske kollegaer. Spesielt innenfor nytenking og eksperimentering med ideer som er litt utenfor allfarvei. – Å skape sosial verdi, kan være vanskelig å måle i kroner og øre. Det må ofte vike for jaget etter ære og profitt. Det forsøker vi å være et motsatt bevis på.

108

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 02/20

For fremtiden Sammen skal de forske og undersøke de daglige rutinene og praksisene i byliv og skape visjoner og ideer for en bedre fremtidig by.

Vi mener at arkitektur henvender seg dominerende til eliten og tilfredsstiller deres krav, som bare er en liten del av verdens befolkning. Vi søker en mer folkelig tilnærming som adresseres til alle i samfunnet, enten du er flyktning, rusmisbruker, sosialklient eller arbeidsledig, sier hun og påpeker at selv om TFU kanskje kan kritiseres for å også henvende seg til det øvre sjiktet, oppnådde de allikevel en folkelighet i det å være transparent og vedkommende. De knakk koden. Videre understreker hun at alle prosjekter som ikke har en bærekraftig, økonomisk forretningsmodell er vanskelig å få stablet på beina over tid. – TFU hadde ingen egen, stabil inntektskilde, men var støttet av offentlige midler. Da må man kanskje ta til takke med midlertidigheten og gjøre det beste ut av det. Men det finnes noen lysglimt her hjemme. Losæter, for eksempel. Jeg tror det er medvind for slike fremtidstenkende og eksperimentelle prosjekter i Norge, men de blåser ikke veldig kraftig, ennå, sier hun, og Hughes avslutter: – Norge er et land med blikk for fremtiden, en fremtid som krever teknologi, men også sosial innovasjon. Vi håper at flere av de spennende prosjektene som nå er i gang langs Fjordbyen (slik som Flytende Hager) kan skape sosiale møteplasser som et alternativ til den ellers top-down arkitekturen som nå fronter fjordkanten til Oslo.

Ulike perspektiver tilfĂ¸rer kvalitet. Prosesser med respekt for alle fagfelt skaper felles stolthet og gode resultater.

ARCASA arkitekter

Hegdehaugsveien 25 I Scandinavian Development

SAM SAMARBEID

110

UNG PROFIL

ESTATE 02/20

Hentet 14 millioner på én time FundingPartner har finansiert flere titalls eiendomsprosjekter gjennom crowdfunding. Interessen har vært helt enorm, og de fleste lånene blir fulltegnet på få minutter.

Av: Silje Rønne Foto: Marte Gjærde

eir Atle Bore, er oppvokst på Jæren utenfor Stavanger. Selv beskriver han seg som: «Ambisiøs, analytisk og hardtarbeidende». Andre derimot, opplever han kanskje som «insecure overachiever», noe som ifølge han selv ikke alltid er positivt. Bore er utdannet på NHH hvor han tok en Bachelor i økonomi, før han jobbet to år i McKinsey som konsulent. Toppet med en MBA i finans ved Darden School of Business, University of Virginia. Bore jobbet også på Wall Street hos Goldman Sachs før han dro hjem til Norge, hvor han igjen jobbet for McKinsey innenfor bank og finans. Det var der ideen om FundingPartner ble til. FundingPartner kobler eiendomsselskaper og bedrifter som trenger lån med private investorer. – Store konsern som Heimstaden og Victoria Eiendom har primært tre kapitalkilder som er banklån, egenkapital og obligasjonslån. De mindre selskapene har tidligere ikke hatt denne muligheten å gå ut i markedet for å hente obligasjonslån. Det vi gjør, er å lage et marked for nettopp små- og mellomstore selskap som ønsker å hente lån fra private investorer på toppen av vanlig bankfinansiering, forklarer gründeren

Han påpeker samtidig at fordelene er at lånet ofte kan ha mer fleksible vilkår og at belåningen kan være høyere. Samtidig reflekteres den økte risikoen i et høyere rentenivå, slik at investorene får betalt for risikoen de tar. Som nordmenn flest har Bore alltid vært interessert i eiendom. Nå gjennom FundingPartner kommer han i kontakt med mange eiendomsutviklere og forvaltere, og ser på spennende prosjekter over hele Norge. – Det jeg liker med eiendom, er at det er så utrolig bredt, og angår mange. Det handler om hvordan bybildet i hjembyen skal se ut, hvor og hvordan folk skal bo, og ikke minst om hvor folk skal jobbe, sier han. SÅ ET ENORMT POTENSIALE I NORGE Ideen til FundingPartner kom for fire år siden. De var tre tidligere studiekamerater fra NHH som begynte å diskutere idéen. En av dem hadde jobbet i finansbransjen i London og sett at lignende tjenester begynte å få fotfeste i Storbritannia. – Som siviløkonomer er vi svært konservative av natur, men vi så det enorme potensialet som finnes her i Norge og bestemte oss for å satse, sier han.

UNG PROFIL Navn: Geir Atle Bore Alder: 32 år Stilling: Gründer og CEO i FundingPartner FundingPartner: Gjennom crowdfunding kobles låntakere med privatpersoner og selskaper som ønsker å investere i gjeld til ulike sektorer og risikoprofiler Aktuell: Etter å ha navigert selskapet gjennom en møysommelig konsesjonssøknad, har Bore bygget opp teamet til 16 personer og inkluderer folk med solid internasjonal finansbakgrunn. I 2019 formidlet de 44 lån, totalt på cirka 118 millioner norske kroner, hvor største lån var 14 millioner. I tillegg har de fått med seg solide norske aktører som Schibsted og DNB på eiersiden.

ESTATE 02/20

Spennende prosjekter Det jeg liker med eiendom, er at det er så utrolig bredt, og angår mange. Det handler om hvordan bybildet i hjembyen skal se ut, hvor og hvordan folk skal bo, og ikke minst om hvor folk skal jobbe.

UNG PROFIL

I starten hadde alle parallelle jobber. Bore var juniorpartner i McKinsey og pendlet mellom SørKorea og Norge. Det tok ikke lang tid før de innså at de hadde det altfor travelt til å kunne ha FundingPartner som et fritidsprosjekt. – Jeg hoppet av McKinsey våren 2017 for å satse på dette fulltid. Samme vår kom vi inn på DNB NXT, som er et akseleratorprogram DNB gjør i samarbeid med StartupLab. Her fikk vi veldig god støtte underveis, og vi opplevde at det var reell interesse for denne type finansiering. Den største utfordringen vår var nok at vi undervurderte tiden det tok å få de nødvendige konsesjonene fra Finanstilsynet. Vi trodde den prosessen bare skulle ta noen måneder, men den endte opp med å ta nesten halvannet år, sier han og fortsetter: – Vi hadde halvannet år hvor alt var klart, og kundene banket på døren, uten at vi kunne gjøre noe som helst. Det var veldig frustrerende. Fritid er ikke det Bore har mest av – Dersom man skal lykkes som gründer er det ingen hemmelighet at man må jobbe veldig hardt. Den fritiden jeg har til overs bruker jeg på å møte venner og dra på ski- og joggeturer. 8.000 INVESTORER – Hva er crowdfunding? – Lånebasert crowdfunding er noe så enkelt som direktelån mellom private investorer og selskap. Den enkleste sammenligningen er obligasjonslån, som gis til større konsern. Karakteristikken av disse lånene er at de ofte har dårligere sikkerhet, eller høyere risiko enn vanlige banklån. Dermed er renten også noe høyere, svarer han, og forklarer at FundingPartner gir samme mulighet til små- og mellomstore eiendomsselskap og bedrifter. – I praksis fungerer det slik at et selskap kommer til oss med et lånebehov. Vi gjør en evaluering av selskapet og prosjektet, og dersom det møter våre kriterier, legger vi det ut på plattformen vår, hvor vi har cirka 8.000 investorer som er klare til å investere. Så langt har vi gjort mange ulike typer eiendomslån – alt fra finansiering av rekkehus i Holmestrand, hvor vi skaffet 14 millioner på én time, til finansiering av oppussingen av en bygård i Sarpsborg. FundingPartner er åpent for alle investorer, og

113

minsteinvestering er 1.000 kroner per lån. Men selskapet opplever at de aller fleste investorene er det som kan kalles «semi-profesjonelle» og har en god del investeringserfaring fra før av. UTKONKURRERTE BANKEN FundingPartner har finansiert flere titalls eiendomsprosjekter så langt. En modell som de har gjort er toppfinansiering, hvor de får andre prioritets pant bak banken, og dermed er med på å redusere egenkapitalen som selskapet må skyte inn. – Vi har også gjort større finansieringer hvor vi rett og slett har konkurrert ut banken ved å ha mer fleksible vilkår på forhåndssalg. Bankene krever som regel alltid forhåndssalg, men for mange utbyggere betyr forhåndssalg at de må selge boligene billigere enn om de hadde vært ferdig bygd. Vi kan være mer fleksible, og heller justere renten for å kompensere for den ekstra risikoen som oppstår når det er lite forhåndssalg. Det er en modell både investorer og utbyggere har vært fornøyd med så langt, påpeker gründeren. – Hvordan er interessen for konseptet? – Interessen har vært helt enorm, og langt bedre enn vi hadde sett for oss. De aller fleste av lånene våre blir fulltegnet samme dag som de legges ut, og ofte bare på noen få minutter. Vi ser også at vi stadig begynner å få mer lånesøknader, og siden vi startet opp har vi fått over seks milliarder i lånesøknader fra ulike selskap, svarer han. – Hvordan tror du crowdfunding vil utvikle seg i årene som kommer? – Jeg tror potensialet er enormt, og før koronakrisen trodde jeg at markedet i hvert fall kom til å doble seg i år, og sannsynligvis neste år også. Nå er jeg litt mer usikker, ettersom det er mye usikkerhet i økonomien generelt. Vi får nesten se til høsten hva som skjer. Samtidig tror jeg at mange banker nå kommer til å bli mye mer restriktive på utlånene sine, og dersom krisen blir så ille at bankene må ta tap vil de i neste omgang måtte stramme inn ytterligere på utlånssiden for å ikke gå på akkord med kapitalkravene sine. Da blir det mer plass for aktører som oss og vi kan tilby mer lånecase til investorene som før ville vært vanlige banklån, fastslår Bore.

114

UNG PROFIL

ESTATE 02/20

Enormt Geir Atle Bore tror markedet for crowdfunding blir enormt.

HELT MENINGSLØST – Hvilke lover og regler hindrer dere? – Den største hindringen er at regjeringen har innført en maksgrense som sier at ingen kan investere mer enn én million kroner per år. Det er helt meningsløst og hindrer i praksis profesjonelle og semiprofesjonelle investorer fra å investere hos oss. Det finnes ingen slike begrensninger i noen andre investeringsprodukter, og da blir det meningsløst at en slik maksgrense skal ramme investorer som ønsker å investere i norsk næringsliv, svarer han og forsetter: – I EU har de kommet mye lenger enn oss, og er nå i ferd med å vedta et nytt regelverk som er langt bedre enn hva vi har i Norge. Jeg håper regjeringen derfor innfører det nye EUregelverket så snart som mulig, og med færrest mulige endringer. VIL ETABLERE SEG I DE STØRSTE BYENE Bores mål med FundingPartner er at de skal vokse jevnt over de neste årene, og på sikt klare å skape et velfungerende kapitalmarked for små- og mellomstore bedrifter i Norge. Per nå har de skrapet i over-

flaten, men på sikt tror han deres type finansiering kan bli et helt normalt tilskudd for de aller fleste bedrifter. – Den største hindringen for vekst i dag er det norske regelverket, som henger håpløst bak våre naboland i Norden, EU, Storbritannia og USA. Dersom regjeringen implementerer det nye EUregelverket som nå kommer på plass, vil mye være løst for oss. Den andre store utfordringen i dag er korona-viruset og effektene det vil ha på det norske markedet. Her vet vi ikke helt hvordan ting vil se ut enda dessverre, sier han. På spørsmål om hvor han er karrieremessig om 10 år, svarer Bore at målet er å bygge FundingPartner til en aktør som alle eiendomsbedrifter vurderer når de skal sette sammen kapitalstrukturen sin. Derfor må de tidoble antall ansatte og være til stede i alle de største byene. – Hvilke råd har du til andre unge som ønsker å komme seg opp og frem? – Jobb hardt, gjør jobben skikkelig, bygg nettverk i hver rolle du har og ha tro på egne evner. Ta risiko. Hva er det verste som kan skje, spør han.

DATO

19.05.2020

Velkommen til Connect – vår første digitale konferanse Retail-bransjen er som mange andre sterkt rammet av den pågående krisen, men situasjonen byr også på nye forretningsmuligheter. Trenger du en oppdatering på hva som preger dagens økonomi og forbrukeratferd, og hvordan du best holder liv i omsetningen? Da må du ikke gå glipp av premieren på vårt nye digitale konsept Connect og konferansen RETAIL – die or survive? den 19 mai.

Mer informasjon og påmelding på – estatekunnskap.no.

KO N F E R A N S P L A N H Ø S T 2020 Etter en svært uvanlig og utfordrende start på året, har vi et håp om at hverdagen i eiendomsbransjen stort sett skal ha returnert til det normale etter sommeren. Da er det også på høy tid å fylle på med kunnskap, inspirasjon – og forhåpentligvis sosialt samvær? Se vår oppdaterte oversikt over høstens konferanser estatekunnskap.no. Du har heldigvis mye å se frem til!

116

KARRIERE

ESTATE 02/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Jøran Kallmyr tilbake til Ræder Tidligere justisminister Jøran Kallmyr går tilbake til Advokatfirma Ræder som partner fra 1. august 2020.

Fornøyd - Jeg kommer hjem, sier tidligere justisminister Jøran Kallmyr om returen til sin gamle advokatjobb i Ræder

Av: Thor Arne Brun Foto: CF Wesenberg@kolonihaven

en erfarne advokaten har tidligere arbeidet med bla eiendomsrett, forvaltningsrett og regulatoriske problemstillinger i samme advokatfirma og vil få en sentral rolle i videreutvikling av selskapets eiendomsavdeling. – Jeg kommer hjem. Jeg ser frem til å arbeide med mine tidligere dyktige kollegaer i et veletablert forretningsadvokatfirma som Ræder er, sier Jøran Kallmyr. Kallmyr er advokat og politiker. Han var justisminister fra 29. mars 2019 til 24. januar 2020, da han gikk ut av regjering. Tidligere har han vært statssekretær og hatt sentrale politiske verv i Oslo kommune. Han avslutter nå sin politiske karriere og blir advokat igjen, når karantenetiden er ute den 1. august. STYRKER TEAMET – Eiendomsteamet blir helt klart styrket, og vi får både større bredde og spisskompetanse når Jøran er tilbake på laget fra august av, sier Eva Hagen , leder av eiendomsavdelingen. Med bred og tung politisk erfaring og erfaring både fra næringsliv og det offentlige, vil han i eiendomsteamet gi råd til kunder med spørsmål knyttet til offentlig sektor, regulatorisk utvikling, som endringer av rammevilkår, og kommunikasjon og forhandlinger offentlige myndigheter. Tilbake hos Ræder vil han blant annet arbeide med eiendomsrett, forvaltningsrett og regulatoriske utfordringer. – Kombinasjonen av juss, god innsikt og forståelse

for politiske og offentlige prosesser, kommunikasjon er avgjørende for å lykkes i større eiendomsutviklingsprosjekter og i regulatoriske problemstillinger. Eiendom og eiendomsutvikling, plan- og bygningsrett er et komplekst fagområde i god vekst, og jeg ser frem til å arbeide videre med dette saksområdet sammen med resten av teamet, sier Kallmyr. SAVNET – Vi har savnet Jøran og er svært glade for at han har valgt å komme tilbake til oss. Med ham styrker vi laget med en dyktig, engasjert og god lagspiller, sier daglig leder Odd Nymark. – Vi ser en stadig større etterspørsel etter erfarne rådgivere i skjæringspunktet mellom jus, forvaltning og politikk. Han har en unik kompetanse, er en av landets fremste advokater innen sitt fagfelt og nå med erfaring som statsråd noe svært få advokater har. Han vil styrke vår eiendomskompetanse ytterligere, sier Nymark. Advokatfirmaet Ræder har rundt 70 medarbeidere.

ESTATE 02/20

117

KARRIERE

GÅR TIL VATNE PROPERTY Vatne Property har ansatt Einar Futsæther som Head of Real Estate Investments. Ny mann i ABNE Ny teknisk forvaltningssjef i ABNE, Geir Teigo (t.v) og forvaltningsdirektør i ABNE, Tryggvi Olafsson (t.h).

Anthon B Nilsen Eiendom ansetter Stene T. Bergsløkken er den nye administrerende direktøren i Vestaksen Eiendom. Ny Einar Futsæther blir ansvarlig for eiendomsinvesteringene i Vatne Property

Av: Dag-Jørgen Saltnes

inar Futsæther begynte nå i april i den nye stillingen. Han har de ti seneste årene jobbet med eiendom, blant annet som transaksjonsansvarlig i Union Eiendomskapital. Han har også vært partner i Vika Project Finance. – Vi er godt fornøyd med å ha fått på plass Einar Futsæther som Head of Real Estate Investments, han får ansvaret for transaksjon hos oss. Dette blir en viktig stilling i selskapet – vi ønsker å øke antall transaksjoner og har en målsetning om betydelig vekst. Ansettelsen gir oss økt tyngde og kapasitet på dette området. Vi har jobbet målrettet for å få rett person på plass, og mener å ha funnet riktig kandidat med Einar sin solide kunnskap og erfaring, sier Lasse Reiersen, Head of Real Estate i Vatne Property.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

eir Teigo er den nye tekniske forvaltningssjefen i Anthon B Nilsen Eiendom. Han får ansvaret for den tekniske driften av selskapets eiendomsportefølje og skal sørge for effektiv drift sammen med driftslederne i forvaltningsavdelingen. Teigo har mer enn 22 års fartstid innen eiendomsdrift og har de siste ni årene jobbet i KLP Eiendom. Han har elektroutdannelse og har blant annet jobbet med mange Breeam-in-use prosjekter og andre energibesparelse prosjekter. GODT FAGMILJØ - Jeg er veldig spent og gleder meg til å starte opp i Anthon B Nilsen Eiendom. Jeg ser frem til å jobbe tett sammen med engasjerte medarbeidere i et godt fagmiljø, sier Teigo. Tryggvi Olafsson, forvaltningsdirektør i ABNE, er svært glad for å ha fått Teigo med på laget. - Geir har solid erfaring innen eiendomsforvaltning, han er en kunnskapsrik, engasjert og omgjengelig person og vil tilføre oss viktig kompetanse, sier Olafsson. Teigo startet hos Anthon B Nilsen Eiendom 14. april.

118

KARRIERE

ESTATE 02/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Entra med flere ansettelser Entra har rekruttert seks nye medarbeidere til forretningsområdet Marked og eiendomsutvikling.

Ansetter Tore Bakken i Entra.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

et siste året har Entra strukturert opp avdelingen for Marked og eiendomsutvikling og i den forbindelse hentet inn nye nøkkelpersoner. Nå mener selskapet at det med fullt rigget lag har fått Marked og eiendomsutvikling godt rustet for fremtiden. Entra vil nå tilby strategisk rådgivning innenfor fremtidens arbeidsplass til eksisterende og potensielle kunder. NYE KRAV «Arbeidsmarkedet endrer seg raskt og konkurransen om å tiltrekke og beholde de beste arbeidstakerne blir større. Dette stiller andre krav til arbeidsplassen. Både organisasjonen, lokalene og arbeidsplassen må i sin helhet fremstå som fremtidsrettet og attraktiv. Den må stimulere til trivsel, samhandling, kulturbygging og verdiskaping», opplyser Entra. – Fremtidens arbeidsplass er optimalt utformet i forhold til bedriftens strategiske utfordringer og som på en fleksibel måte kan endres i takt med raske markedsendringer. De fysiske lokalene må suppleres med de menneskelige opplevelsene.

Det å forstå preferansene hos fremtidens arbeidstakere vil skape mer fornøyde og produktive medarbeidere – og trolig betydelig økt inntjening/ verdiskaping, sier Carine Blyverket, en av de nye medarbeiderne i Entra. – Målet er at en slik rådgivningstjeneste skal skape et strategisk fortrinn i bransjen, men ikke minst bidra til at våre kunder er bedre rustet til å møte fremtidens krav med kontoret som verktøy for å nå strategiske målsetninger. Entra vil med dette være tett på kundens endringsreise og forsterke sitt

ESTATE 02/20

119

KARRIERE

gode renommé som markedets beste vertskap for våre eksisterende og nye kunder, sier Tore Bakken, direktør Marked og eiendomsutvikling. BYUTVIKLING Entra vil også videreutvikle sin sentrale posisjon som byutvikler gjennom nyskapende og bærekraftige prosjekter som gir gode kvaliteter tilbake til byen. – Entra har et viktig samfunnsbidrag som utvikler og forvalter av sentrale eiendommer. Dette ansvaret skal vi fortsette å ivareta og videreutvikle på en innovativ og bærekraftig måte, sier Bakken. Han er meget godt fornøyd med de nye signeringene og at de sammen med de andre ansatte vil skape et meget sterkt markedsteam som Entra vil nyte godt av i tiden fremover. DE NYE PÅ ENTRALAGET ER: Carine Blyverket tiltrådte stillingen som strategisk rådgiver – Future Workplace Strategy i mars. Carine kommer fra KPMG Advisory, og hennes kjerneområde er innenfor endringsledelse, digital transformasjon og verdirealisering ved innføring av fremtidens arbeidsplass. Entra ønsker å tilby strategisk rådgivning innenfor endringsledelse og arbeidsplassutforming, og Carine vil være tett på våre eksisterende og potensielle kunder. Tonje Blaker tiltrådte stillingen som utleiesjef høsten 2019. Tonje kom fra Storebrand Asset Management AS, Eiendom, hvor hun jobbet som eiendomssjef. I Storebrand hadde hun blant annet ansvar for forvaltning og marked i Vikaporteføljen. Tonje jobber hovedsakelig med utleie og reforhandling av eksisterende areal i porteføljen

til Entra, i tett samarbeid med eiendomsteamene. Kristoffer Hagelsteen tiltrådte som utleiesjef i februar 2020. Kristoffer har de siste syv årene jobbet som utleiemegler/partner i Union Norsk Nærlingsmegling AS. Her har han jobbet med både nybygg- og rehabiliteringsprosjekter, samt enkeltstående kontorlokaler. Kristoffer vil jobbe med utvalgte nybygg- og rehabiliteringsprosjekter. Silje Kragstad tiltrådte stillingen som utleiesjef i mars. Silje kom fra Norwegian Property ASA, hvor hun jobbet som Utleiesjef. Silje hadde ansvar for utleie av kontor- og retailareal på Aker Brygge og forvaltet også disse kundeforholdene. Silje vil jobbe med utvalgte nybygg- og rehabiliteringsprosjekter. Carl Henrik Borchsenius vil tiltre stillingen som strategisk eiendomsutvikler i juni. Carl Henrik kommer fra stillingen som næringspolitisk rådgiver/Fagsjef bransjeutvikling i Norsk Eiendom. Han har i sitt næringspolitiske arbeid vært bindeledd mellom politikere, myndigheter og bransjen, og jobbet for at bransjens skal nå sine mål om å skape levende og bærekraftige samfunn der vi jobber, lever og bor. Carl Henrik skal jobbe med regulering og tidligfase i utviklingsporteføljen. Severin Sørlie tiltrådte stillingen som utleiekoordinator i januar. Severin vil inneha koordinatorrollen i avdelingen, men vil også delta med utleiesjefene i utvikling-/markedsarbeidet. Severin er nyutdannet med en bachelor i økonomi fra Syracuse University i New York, hvor han kombinerte utdanningen med fotball på høyt nivå. Severin har også et internship hos Anthon B. Nilsen Eiendom å vise til.

På Entralaget Fra øverst til venstre: Carine Blyverket, Tonje Blaker, Kristoffer Hagelsteen, Silje Kragstad, Carl Henrik Borchsenius, Severin Sørlie.

120

JUSS

ESTATE 02/20

MVA-risiko ved manglende oppfyllelse og lempning av leieforpliktelser Valg av modell for å lempe på leietakernes forpliktelser kan ha ulike mva-konsekvenser for utleier.

Av: Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen, Kristian Rytter og Marnie Jeffreys

oronaviruset har betydelig innvirkning på mange virksomheter. Flere utleiere opplever risiko for at leietakere ikke kan overholde sine leieforpliktelser, og forsøker å avhjelpe den krevende situasjonen leietakere står i ved å lempe på leietakeres betalingsforpliktelser. Dette kan gjøres på forskjellige måter. NÅR LEIETAKER IKKE BETALER LEIE Når utleier har sendt faktura til leietaker for betaling av leie med merverdiavgift, må utleier rapportere og betale merverdiavgiften til skattemyndighetene uavhengig om at utleier får betalt av leietaker eller ikke. Utleier må med andre ord legge ut for merverdiavgiften dersom leietaker ikke betaler. Merverdiavgift på utestående fordringer kan bare kreves refundert av skattemyndighetene dersom vilkårene i merverdiavgiftsloven § 4-7 er oppfylt. Skattemyndighetenes praksis krever at man da må kunne dokumentere at (i) den manglende betalingen skyldes kundes manglende betalingsevne, og (ii) at tapsvilkåret i mva-forskriften § 4-7-1 er oppfylt. Sistnevnte krever at enten (a) foretatt tvangsinndrivning eller inkasso har vært forgjeves, (b) fordringen er en kundefordring

som ikke er innfridd seks måneder etter forfall, til tross for minst tre purringskrav med normale purringsintervaller og slik aktivitet fra kreditors side som forholdene tilsier, (c) offentlig gjeldsmegling, konkurs-, likvidasjons- eller avviklingsbehandling i skyldnerens bo gjør det klart at bomidlene ikke gir eller ikke vil gi fordringen dekning, eller (d) fordringen ellers ut fra en samlet vurdering må anses klart uerholdelig. I tillegg er det et vilkår at fordringen ikke er sikret ved pant, kausjon e.l. Det kan med andre ord ta lang tid før fordringen kan anses konstatert tapt slik at utleier kan få merverdiavgiften refundert av skattemyndighetene. Dette vil være en ekstra likviditetsbelastning for utleier, som utleier kan unngå ved å lempe på leieforpliktelsen overfor leietakere som sannsynligvis uansett ikke vil være i stand til å betale den avtalte leien før eventuelt på et senere tidspunkt. NÅR GÅRDEIER LEMPER PÅ LEIEFORPLIKTELSEN Leietakeres betalingsforpliktelse kan grovt sett endres på to måter; ved betalingsutsettelse eller betalingsnedsettelse. En betalingsutsettelse kan skje på forskjellige måter. Det kan gis betalingshenstand knyttet til

ESTATE 02/20

Teknologi og eiendom Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen, partner og advokat i Thommessen. Kristian Rytter, fast advokat i Thommessen. Marnie Jeffreys, advokatfullmektig i Thommessen.

JUSS

allerede fakturert og eventuelt forfalt leie med eller uten rentekompensasjon, eller det kan avtales leiefritak for en periode fremover med eller uten oppjustering av leien for den etterfølgende del av leieperioden. Fakturadatoen er avgjørende for når merverdiavgiften skal rapporteres og betales til skattemyndighetene, jf. merverdiavgiftsloven § 15-9. Betalingshenstand knyttet til allerede fakturert leie har derfor ingen betydning for utleiers forpliktelse til å rapportere og betale merverdiavgiften, med mindre det utstedes kreditnota og ny faktura med ny fakturadato og nytt forfallstidspunkt. I sistnevnte tilfelle kan det være grunnlag for å utsette rapporteringen og betalingen av merverdiavgiften. Hvis utleier betinger seg rentekompensasjon for betalingshenstanden, så følger det av rettspraksis at renten skal tas med i beregningsgrunnlaget for merverdiavgiften som rapporteres til skattemyndighetene. Renten anses altså som en del av vederlaget for utleietjenesten, slik at det skal beregnes, rapporteres og betales merverdiavgift også på renteelementet. Det er viktig at utleier er klar over dette ved fakturering av leietaker, slik at utleier også får dekket merverdiavgiften på rentekompensasjonen. Leiefritak anses normalt som en form for betalingsutsettelse. Det vil si at utleien som skjer i leiefritaksperioden ikke anses som vederlagsfri, men slik at leien leietaker skal betale for den etterfølgende del av leieperioden anses å omfatte leie også for perioden med leiefritak. Når det gjelder periodisering av merverdiavgiften har skattemyndighetene derfor uttalt at den samlede leien må

121

anses som vederlag for utleietjenesten som leveres gjennom hele leieperioden, slik at leien må fordeles jevnt over leieperioden og merverdiavgift beregnes og rapporteres med like store beløp for alle deler av leieperioden, også den del av leieperioden hvor det er leiefritak. I praksis betyr dette at utleier må rapportere og betale merverdiavgift i leiefritaksperioden som utleier ikke får dekket av leietaker før på et senere tidspunkt når utleier fakturerer leien. Skattemyndighetenes oppfatning er etter vårt syn ikke i samsvar med periodiseringsregelen i merverdiavgiftsloven § 15-9, og skaper både praktiske og likviditetsmessige utfordringer for utleier. Sistnevnte kan utleier unngå ved å avtale med leietaker at det skal faktureres og betales merverdiavgift i leiefritaksperioden, men dette strider jo litt med konseptet. LEIEFRITAK Leiefritak som avtales ved inngåelse av leiekontrakten behandles som nevnt over. Leiefritak som avtales midt i leieperioden, som innebærer en endring av leieavtalen, kan stå i en annen stilling. Hvis leiefritaket kombineres med en oppjustering av leien for den etterfølgende del av leieperioden, så må leiefritaket behandles som nevnt over. Hvis det derimot ikke avtales noen oppjustering av leien, så kan leiefritaket få andre mva-konsekvenser. Det kan i slike tilfeller stilles spørsmål ved om leiefritaket faktisk innebærer at det avtales vederlagsfri utleie for en periode. Dette kan i så fall få negative konsekvenser for utleiers fradragsrett ( justeringsplikt og tap av løpende fradragsrett).

122

JUSS

«Det kan ta lang tid før en fordring kan anses konstatert tapt, slik at utleier kan få merverdiavgiften refundert av skattemyndighetene.»

Etter vårt syn er det imidlertid mer treffende å anse den manglende oppjusteringen av leien som en del av leiefritaket slik at leien som skal betales for den etterfølgende del av leieperioden anses å omfatte leie også for perioden med leiefritak. Dette vil bero på en konkret vurdering av omstendighetene knyttet til leiefritaket og begrunnelsen som angis for leiefritaket i addendum til leiekontrakten, men normalt sett bør det altså være grunnlag for å behandle slike leiefritak på samme måte som leiefritak som avtales ved inngåelsen av leieavtalen. BETALINGSNEDSETTELSE En betalingsnedsettelse kan også skje på forskjellige måter. Det kan avtales en reduksjon eller ettergivelse av fastleie eller minimumsleie, og/eller reduksjon, bortfall eller ettergivelse av felleskostnader og/eller markedsføringsbidrag, eller det kan avtales endringer i metoden for beregning av leie (f.eks. bortfall av minimumsleie i en omsetningsbasert leieavtale, eller endring av prosentsats for den omsetningsbaserte leien) eller omlegging til en annen måte å beregne leien på (f.eks. endring fra fastleie til omsetningsbasert leie). Hvis det avtales reduksjon av leien som leietaker skal betale fremover i tid, så endrer partene det avtalte vederlaget for utleietjenesten. Dette medfører at utleier kun skal beregne, rapportere og betale merverdiavgift på den reduserte leien som faktureres leietaker, jf. merverdiavgiftsloven § 4-1. Det samme gjelder i prinsippet ved endringer i metoden eller omlegging til en annen metode for beregning av leien. Dette vil anses som en endring av det avtalte vederlaget for utleietjenesten og merverdiavgiften skal da beregnes på leien slik denne blir beregnet etter den endringen i leieavtalen fremover. Hvis det derimot avtales en ettergivelse av allerede påløpt leie, så vil dette ikke gi utleier rett til å kreve refundert merverdiavgiften fra skattemyndighetene. Merverdiavgiften vil da bli en kostnad for utleier. Utleier bør være bevisst denne konsekvensen av å lempe på leieforpliktelsen i etterkant og heller prøve å ligge i forkant ved å lempe på leieforpliktelsen fremover med leiefritak eller på annen måte når man opplever at leietaker får betalingsproblemer, slik at utleier unngår av merverdiavgiften blir en ekstra kostnad.

ESTATE 02/20

Welcome to the Power of With. Det særegne med Deloitte som rådgiver innen eiendom er bredden i kompetansen. Vi har eksperter innen finans, skatt, moms, eiendomsjus og cybersikkerhet, i tillegg til de beste innen personvern og rettigheter til bruk av data. Kraften vår ligger ikke bare i hvert av disse områdene – kraften ligger i kombinasjonen.

www.deloitte.no Deloitte Norway conducts business through two legally separate and independent limited liability companies; Deloitte AS, providing audit, consulting, financial advisory and risk management services, and Deloitte Advokatfirma AS, providing tax and legal services. © 2020 Deloitte Advokatfirma AS

Deloitte Advokatﬁrma AS

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

ADVOKAT

Hammervoll Pind

SANDS

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

ADVOKAT

W www.selandorwall.no

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

SELAND ORWALL

Firesafe

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/selandorwall/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

W bnbank.no

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

BN Bank

Nordic Corporate Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Inkognitogata 8

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

W ncbank.no

BANK

CATERING

Pareto Bank

Gastro Catering

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

T: 02517

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

W pareto.no

gastrocatering.no / 4service.no

CATERING

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Søtt+Salt

AKA AS

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

T: 02517

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere. W aka.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Anthon B Nilsen Eiendom

Bane NOR Eiendom AS

A: Øvre Vollgate 9

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

/abneno/

W banenoreiendom.no

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.fabritius.no

W leietakerdnb.no

W fram.no

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W fortin.no

W kinvest.as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W myreneiendom.no

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W scd.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter. SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W soeiendom.no

W skb.no

Stor-Oslo Eiendom

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg W stout.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Øgreid Eiendom

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

/thoneiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Aberdeen Standard Investments

Fazenda Asset Management AS

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W aberdeenstandard.no

W fazenda.no

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

/ogreideiendom/

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

/mallingco/

W oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

Stonetech AS

Scandinaviegaarden

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: Pb. 1026 Hoff, 0218 Oslo T: 940 26 563 E: einar@stonetech.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

VEDLIKEHOLD AV STEIN • Naturstein • Terrazzo • Flekkfjerning • Reparasjon

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

UTVENDIG RENS • Fasaderens • Naturstein / Betong • Albebehandling

W stonetech.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W stemaradgivning.no

/scandinaviegaarden/

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet. W sweco.no

/SwecoNorge/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

EIENDOMSSERVICE

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

TORMAX Norge AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk. Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W renservice.no

W tormax.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

/issworld

Datek Installasjon AS

Smart Elektro

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/DatekInstallasjonas/

W smartelektro.no/

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

Moelven Modus

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år. Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W frontent.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

ROOFTOP AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W rooftop.no

ENTREPRENØR

/RooftopAS/

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W tormax.no

/Moelven/

W utecomfort.no

FORSIKRING

Strategic Partner of

FORVALTNINGSSYSTEM

Norwegian Underwriting Agency AS

ON Property AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W www.norua.com

W on.no

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 02517

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W 4service.no

W kirkestuenas.no

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W merkurgrafisk.no

/kirkestuenas/

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W ramsoskar.no

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

W modulvegger.no

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

W de3stuer.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

eir.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

B:MOVED AS A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

W eir.no / 4service.no

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. W renpluss.no

RENHOLD

W 2clean.no

RENHOLD

2clean AS

Østlandske Eiendomstjenester

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

P: Postboks 1026 Hoff, 0218 Oslo E: post@østeie.no

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF.

Renhold av trapper og kontorer • Konkurransedyktige priser • Medlem av NHO Miljøfyrtårnet • Gode referanser • Fagbrev

W osteie.no

trappevask.no er en del av Østlandske Eiendomstjenester AS

De viktigste nyhetene f책r du via Estate Pluss

Estate PLUSS er v책r utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser p책 et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere omr책der samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir. Estate PLUSS-abonnenter har alltid tilgang til alle saker. Bli abonnent i dag. Send mail til abonnementservice@estatemedia.no

Hver detalj er avgjørende.

Hver eneste kunde skal følges opp – til minste detalj. Helt siden 1952 har Braathen Eiendom forvaltet, tilpasset og foredlet porteføljen etter denne regelen. I tråd med utviklingen, har vi innført tjenestekonseptet Flyt® for å møte et økende behov for fleksibilitet og fullservice. Gjennom Flyt® tilbyr vi tjenester som møterom, auditorium, fleksibelt kontorareal, hybridrestaurant og eventlokaler. braatheneiendom.no