Estate Magasin 02 2017

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°2 2017

TAKLER HØYDEN GODT Mathis Grimstad, Stor-Oslo Eiendom 10 unge på vei opp Kommunenes milliardkupp i Vika Økt interesse for spesialeiendom Brennhett marked for bygårder Crowdfunding av eiendom BOLIG: Befolkningsvekst i fritt fall og høy nybygging

MED ET STØRRE PERSPEKTIV SER VI DET ANDRE IKKE SER ASSET MANAGEMENT TEKNISK FORVALTNING RÅDGIVNING / VERDIVURDERING UTLEIE TRANSAKSJONER

www.newsec.no

ARKI

TEK T

NÆR

ING

ANIS

ME

UR

L AN

DSK

AP TRIV

UTER

BÆR

EKRA

SEL

URB

OM

FT

I

NORGE: OSLO - BERGEN - STAVANGER - TRONDHEIM - FREDRIKSTAD - STORD SVERIGE: STOCKHOLM - MALMÖ - UMEÅ - FALKÖPING - LIDKÖPING - TROLLHÄT TAN DANMARK: KØBENHAVN - AARHUS

STR N FR A

UK TU

R

INTE

RIØR

HELS

BOLI

E

G

15 KONTORER I SKANDINAVIA ARKITEKTUR LANDSKAP INTERIØR PLAN URBANISME / LINKARKITEKTUR.COM

N

Lehmkuhlstranden Illustrasjon: MIR og LINK arkitektur AS

PL A

SOLA SKINNER OVER ENGA...

Søndag 10. september inviteres byens befolkning til åpningskamp på Vålerenga Stadion.

I Stor-Oslo Eiendom er vi stolte av å ha stått på i nesten 10 år for å få prosjektet realisert.

Det har vært krevende, men motiverende. Ikke minst fordi Vålerenga IF sitt arbeid i Oslo øst er viktig for hele byen. Det handler om grensesprengende eiendomsutvikling.

Det handler om idrett for alle, integrering og sosial velferd. Velkommen!

Stor-Oslo Eiendom leder utbyggingen av VĂĽlerenga Stadion

HELHETEN ER VIKTIG En bys verdi er mer enn bare verdien på et bygg. Verdien kommer av summen av alle delene byen er bygget opp av.

Vi i Höegh Eiendom ønsker å være med på å utvikle bydeler som bidrar til å løfte helheten. Som øker ­livskvaliteten både for de som bor, óg for de som arbeider der. Derfor er ­helheten så viktig. Fordi det er helheten som avgjør om byen blir levende. At det er attraktive tilbud på gateplan, spennende og innovative leietakere, romslige leiligheter med mye sollys, ­miljøeffektive bygg med moderne kontorlokaler.

Alt bidrar til summen. Alt bidrar til verdien.

Vi har et helhetlig og langsiktig engasjement når vi utvikler nye bo- og arbeidsmiljøer.

Eiendomsutvikling

Byutvikling Handel og logistikk

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på hoegheiendom.no

Boligutvikling Kontorer

Scandinavian Airlines hovedkvarter, Stockholm 1987 65.000 m2 1 premie arkitektkonkurranse

Bristish Airways hovedkvarter, London 1998 114.000 m2 1. premie arkitektkonkurranse

Oslo lufthavn Gardermoen, byggetrinn I, 2008 90.000 m2 Arkitektkonkurranse

Royal Jordanian Airlines hovedkvarter, Amman 2012 18.000 m2 1. premie arkitektkonkurranse

China Eastern Airlines hovedkvarter Shanghai

I 2017 tar vi nye 245.000 m2 inn for landing i Shanghai.

NIELSTORP+ har tegnet hovedkontorer for flyselskap i Stockholm, London, Amman og Shanghai for til sammen mer enn 20.000 medarbeidere, i effektive, trivelige, åpne og transparente arbeidsplasser med nordisk karakter. For Oslo lufthavn Gardermoens byggetrinn I har NIELSTORP+ stått bak masterplan, terminalbygg og kontrolltårn, som hovedpartner i Aviaplan.

Les mer om flere av våre prosjekter på nielstorp.no

Hvordan tenker vi i en smart by?

Kan bærekraft bli business?

Vi lever i en tid hvor vi er nødt til å ta miljøutfordringene på alvor. For å gjennomføre effektive klimakutt må vi tenke nytt, smart og grønt. Oslo Future Living er en festival om bærekraftige og smarte byer, et samarbeid mellom Estate Media, Aspelin Ramm, Enova og Hjellnes Consult.

Velkommen til Vulkan Arena Torsdag 11. mai kl. 09:00 – 17:00

NYHETER

N°2 2017

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt, Tlf: 952 57 015, mette@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no

SE ETTER ­A LT E R N AT I V E ­E I E N D O M S C A S E

CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 7 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, info@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

14

Y

ielden på kontoreiendommer i Oslo og de andre store byene har vært i fritt fall de seneste årene, og nå har i­nvestorene kastet seg over småbyene.

Resultatet er lav direkte­ ­ avkastning på eiendoms­ investeringer i byer som Bodø, Tønsberg, Sandefjord, Kristiansand og ­ Fredrikstad. Med yielder på nedre del av ­ ­6-tallet og 5-tallet i byer som tidligere ­hadde yield på 7 og 8 prosent, kan det imidlertid være grunn til å vurdere alternative eiendoms­ investeringer. Forskjellen på yield og renten i mange av kontoreiendommene begynner å bli farlig liten.

Estate Magasin ser derfor nærmere på investering i bensinstasjonseiendommer, ­ dagligvareeiendommer og såkalte samfunnsbygg i denne utgaven. Særlig de to første eiendoms­typene kan få yielder på fra 6–7,5 prosent (avhengig av beliggenhet og ­potensiell restverdi). Man forholder seg som regel til en sterk landsdekkende kjede (for eksempel REMA 1000 eller Shell) og leiekontraktene er ofte på fra 10 til 15 år. Man kan under de nevnte forutsetningene doble egenkapitalen i løpet av leieperioden. Man kan også få et N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

­ tviklingselement i eiendommene ved ut­løpet u av leiekontrakten i de sentrale områdene, samtidig som man ofte får enda høyere yield i de mest grisgrendte strøkene.

Vi tror stadig flere investorer vil kaste seg over andre eiendomstyper enn de t­ypiske kontor­eiendommene i årene fremover. ­Jakten på avkastning vil fortsette i en periode med lave renter, og det kan være fornuftig å se etter eiendomssegmenter som ikke er like «­crowded» som kontormarkedet.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

NYE, FLOTTE LEILIGHETER TIL SALGS PÅ STORO Byggingen er i full gang og leilighetene legges snart ut for salg. Storotunet ligger meget sentralt i Nydalen med Oslos største kjøpesenter Storo Storsenter som nærmeste nabo. I tillegg til leilighetene bygges også Norges største kino med 14 saler, et flott hotell, barnehage, kontorer og flere serveringssteder.

Du kan velge mellom 2-,3-,4- og 5-roms leiligheter med privat terrasse eller balkong. Enkelte leiligheter vil også få privat takterrasse. De øverste etasjene får flott utsikt over Oslo. Har du bil kan du parkere i parkeringshuset som ligger med direkte adkomst med heis til leilighetsbygget.

Se mer på thoneiendom.no/storotunet

KONTAKT OSS Kenneth Ytterbø, mobil: 920 14 988 | Ingunn Oddstøl, mobil: 982 87 359

Innsikt.

Utsikt.

Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på omfattende kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere.

Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy finansieringsløsninger, og vi får ting til å skje. Raskt, ryddig og tett på.

Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no eller ring 24028120

Prosjektbanken

INNHOLD 14

30

Leder Ser etter alternative eiendomscase

NYHE TER 20 Frustrasjon i Kvadraturen 24 Må være plass til barnefamiler 26 Vil at kommunen kjøper tomter

54

40 10 på vei opp 50 Årets største transaksjoner 54

Kommunenes milliardkupp

62 Fant gull på Vålerenga 64 Økt interesse for «alternative» eiendommer 72 Samfunnseiendommer på vei til Norge 74 God avkastning på handelseiendommer 78 Bekymret over stramt arkitektmarked 82 Boligsenioren vs oppkomlingen 84 Største boligbyggere 86 Befolkningsvekst i fritt fall og høy nybygging

64

PORTRE T TE T 30 Jeg takler høyden ganske godt

Mathis Grimstad, administrerende direktør i ­ Stor-Oslo Eiendom

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

17

INNHOLD NYHE TER 104 I ett med naturen 112 Telenor Eiendom spisser fokus 118 Crowdfunding av eiendom 122 Fra Bunde til Braathen 122 Insenti med ansettelser

104

124 Ny i Stor-Oslo 126 Satser på næringsmegling og ansetter ny sjef

BYGÅRDMARKEDE T 90 Et glohett marked 92 En ny kjøpergruppe 94 Ingen kvantumsrabatt 96 Nye låneregler gir høyere leiepriser

112 18

98 Eventyrlig verdistigning 100 Ikke alt er like salgbart 102 Solgte seks bygårder

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

DET ER FOLK SOM

BYGGER SELVTILLIT I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Å være god i BundeGruppen, er å gjøre andre gode. Hver enkelt medarbeider er viktig, og mennesker som trives på jobben skaper bedre resultater. Gjennom et godt arbeidsmiljø sikrer vi også en god og trygg prosess gjennom hele byggeprosjektet.

BundeGruppen er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser i 2017. Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

FRUSTRASJON I K V A D R AT U R E N - De samme politikerne som ber om hjelp til å få byliv i Kvadraturen, velger nå å ta det ene kvartalet hvor private aktører står i kø for å bygge boliger, sier styreleder Bente Bøhler i Kvadraturforeningen.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

H

un er oppgitt over at Oslo kommune nå har ­benyttet seg av forkjøpsretten til Myntgata 2, og at planen er å etablere en videregående skole der.

– Dette er helt håpløst. Her har vi et helt kvartal i ­Kvadraturen, hvor det er lyst og grønt. Her kunne det vært bygget mange nye boliger, noe som kunne ha bidratt sterkt til byliv, sier Bøhler.

Bøhler mener politikerne nå må oppgradere gatene, særlig tverrgatene, både når det gjelder dekke og belysning.

I tillegg ønsker Kvadraturforeningen at kommunen tilbyr gratis fortausplass for salg og servering, og ikke applaudere dette som et godt forslag, for så å kreve at det må betales leie til kommunen. Dessuten mener hun at søndagsåpne butikker bør tillates i dette området.

GAMMEL BYGNINGSMASSE Hun påpeker at utfordringen med å skaffe nye boliger i Kvadraturen er en gammel bygningsmasse kombinert med at mange av byggene er fredet. Dermed blir det for eks­ empel vanskelig å få takterrasser og balkonger.

– De få boligkonverteringene som er gjennomført i Kvadraturen, har stort sett gitt mindre leiligheter som passer for single eller par uten barn, sier Bøhler.

PUBLIKUMSATTRAKSJONER Hun sier også at kulturhuset Sentralen har vært veldig viktig for Kvadraturen. Bøhler håper at Museet for sam­tidskunst, som blir ledig om 2,5 år, kan få nytt innhold som blir en publikumsattraksjon.

Bøhler, som eier Rådhusgata 30 B, er villig til å bidra til at kvartalene åpnes opp, slik at det blir innsyn mot Myntgata.

Men det forutsetter at Myntgata 2 ikke brukes til noe kjedelig, understreker hun.

SØNDAGSÅPNE BUTIKKER Hun mener politikerne må spille på lag med gårdeierne for å få byliv i Kvadraturen.

– Se på den omveltningen som har skjedd i Torggata på bare et par år. Det viser at det er mulig. Vi gårdeiere er med, men det skal litt til å dra politikerne etter seg i lang tid, sier hun.

20

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

BUSSTRAFIKKEN FLYTTES For øvrig skal busstrafikken i Rådhusgata flyttes til ­Tollbugata. Bøhler tror imidlertid ikke at busstrafikken vil bli et problem i Tollbugata, ettersom den ender opp i en ­kommunal vei.

– Tollbugata kan bli en hyggelig gate, sier hun.

– Vil du gjøre passiva til aktiva?

Tomten var ikke stort større enn én Frognerleilighet... I et parkdrag på Dælenenga lå det en gang en liten tomt, som alle hadde glemt. Nå ligger det et grønt smykke her, med 21 leiligheter og takhage.

Vi leter nå etter flere tomter eller ubrukte bygårder. Har du en tomteflik til overs er det mulig vi kan gjøre gull av gråstein. Ta kontakt med Nina Westby Ranum, mobil 92 25 16 04 eller nwr@aspelinramm.no, så kan vi finne ut om det du har kan få ny verdi.

Vi bygger byen litt og litt bedre | www.infill.no

FOTO: THOMAS T. KLEVEN, DAGENS NÆRINGSLIV

Bente Bøhler i Kvadraturforeningen vil ha en oppgradering av sidegatene til Kvadraturen.

K V A D R AT U R E N

Mye tyder på at Myntgata 2 blir skole.

Kvadraturen i Oslo er beliggende mellom Karl Johans gate og Akershus ­f estning.

Dette er den gamle sentrale delen av hovedstaden. Mens Kvadraturen tid­ ligere var et tett befolket område, består området nå primært av kontorlokaler. I tillegg kommer forretninger, serveringssteder og et mindre antall boliger.

22

FOTO: SKIFTE EIENDOM

Etter kontorifiseringen av Kvadraturen har det vært utallige diskusjoner om hvordan det skal skapes liv i området.

Utfordringen er at det sentrale hovedstadsområdet dør hen etter arbeidstid og at mange føler det utrygt å bevege seg der på denne tiden.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt!

Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

FOTO: PEXELS

MÅ VÆRE PLASS TIL BARNE­ FA M I L I E R For å få til en vellykket utvikling av Kvadraturen, må det ifølge Christian Joys legges opp til at også familier med barn kjøper boliger der.

N NYHETER

Det er ikke nok å bygge boliger i Kvadraturen. ­Området må også få en variert befolknings­struktur, mener Christian Joys, som var sentral i trans­ formasjonen av Nydalen.

Av: Tore Årdal

C

hristian Joys var ­ administrerende ­direktør Avantor i 1997–2012 og bidro dermed sterkt til at Nydalen ble transformert fra et gammelt industriområde til en levende bydel. To av suksessfaktorene for Nydalen er at den nye T-banestasjon åpnet der i 2003 og at BI flyttet fra Sandvika til ­Nydalen i 2005.

I tillegg har Avantor bygget nærings­eiendom og boliger i stor stil, samtidig som det har kommet en rekke spisesteder og service­tilbud i området.

LEKEPLASSER OG BARNEHAGER Kvadraturen er selvsagt et helt annet case enn Nydalen. Joys er imidlertid klar på at når det skal bygges boliger i byen, må disse ikke bare passe for eldre folk som skal gå tur i parken.

24

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

- Det er viktig med en variert befolknings­ struktur, og da må det legges opp til at også familier med barn kjøper boliger der. Da må det i tillegg etableres nærlekeplasser, barnehager, skoler, flerbrukshaller og alt annet som hører med, sier han.

LAGE GATETUN Mangelen på uteoppholdsarealer i ­Kvadraturen mener han delvis kan løses ved å stenge noen av gatene og lage gatetun. I tillegg er mange av bakgårdene gjenbygget, og slike arealer kan åpnes opp hvis disse byggene rives.

- Mye er regulert til bevaring. Vi må nok innse at det må inngås mange kompro­misser hvis det skal bli tilstrekkelig med boliger i Kvadraturen, sier Joys.

Norges ledende advokatfirma på skatt og avgift PwC er kåret til Tax Firm of the Year for tredje år på rad.

Ta kontakt med våre rådgivere: Partner Lars Helge Aasen Tlf: 952 60 274 Advokat Trond Ingebrigtsen Tlf: 952 60 810

Vil at ­kommunen kjøper tomter Byantikvar Janne Wilberg mener det er fullt mulig å skape en ­levende bydel i Kvadraturen selv om mange av byggene er fredet.

Hun anbefaler kommunen å gjøre tomtekjøp for å prøve ut nye ­boligfinanseringsmodeller.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

26

E

n velkjent suksessfaktor for å skape liv i en bydel som Kvadraturen, er å bygge boliger. Så langt har det ikke vært altfor mange boligprosjekter i området. Flere har pekt på at Byantikvaren må vise fleksibilitet i dette området.

I dag er kontorer en ­dominerende bruk i mange av disse bygårdene.

– Jeg tror Kvadraturen er et godt område for å tenke nytt når det gjelder boformer. Noen ønsker å bo i et kollektiv, og det kan passe fint der, mener hun.

TENKE NYTT OM BOFORMER Byantikvaren vil imidlertid ikke være med på at de ikke er fleksible.

– Men vi bør starte med transformasjon av de byggene som ikke er verneverdige. Dette kan gi et betydelig antall boliger, sier by­antikvar Janne Wilberg.

Hun viser til at mange av bygårdene i Kvadraturen er oppført med tanke på differensiert bruk: Forretning på gateplan, ­kontor i andre etasje og boliger i etasjene over.

MER GRØNT Wilberg peker på at det allerede er åpnet for å dispensere fra ­normen om uteoppholdsareal i dette området, hvor bygårdene er bygget tett, samtidig som mange av bakgårdene er bygget igjen.

– I tillegg må vi se på hvordan vi kan få det mer grønt i ­Kvadraturen, og det behøver ikke å gjøres komplisert. Ofte er det nok å kunne se et tre utenfor vinduet. Det må ikke være en hel park, sier hun.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: NTB SCANPIX

Janne Wilberg stiller spørsmål om hvor lenge gårdeiere som bare vil tjene penger i historiske områder skal få lov til det på felles­skapets bekostning.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

27

– Det må gjøres mer innbydende og hyggelig, og her har gårdeierne et stort ansvar.

Janne Wilberg - Byantikvar

KOMMUNALE TOMTEKJØP Byantikvaren anbefaler også kommunen å gjøre tomtekjøp for å prøve ut nye boligfinanseringsmodeller, blant annet for å skaffe boliger til unge mennesker som ikke har råd til å komme inn på boligmarkedet.

– Flere av de ikke-verneverdige eiendommene byr seg frem her. Deler av Myntgata 2 kan også være aktuelt, sier hun.

Wilberg er også positiv til en videregående skole i ­Myntgata, slik Oslo kommune har skissert.

– Videregående skoler er ikke hva de en gang var. Med blant annet gymsaler og flerbrukshall kan en videregående skole bidra til liv også på kveldstid.

MYNTGATA 2 Hvis Oslo kommune sier nei til Myntgata 2, blir eiendommen lagt ut for salg i det åpne markedet.

– Dette er en del av nasjonalmonumentet Akershus ­festning og bør være tilgjengelig for offentligheten, ikke minst grøntarealet som utgjør en grønn lunge i ­Kvadraturen.

Jeg er derfor negativ til privatisering av Myntgata. Det er bedre at Oslo kommune overtar eiendommen og legger opp til differensiert bruk. Det kan for eksempel bygges studentboliger, hotell og barnehage der, sier hun.

Fredningen setter begrensinger for fasadeendringer som balkonger, store vinduer og mange nye dører. Bygningene vil derfor ikke være spesielt egnet til familieboliger. Det er imidlertid akseptert et nybygg på tomten som kan brukes til dette.

SKEPTISK TIL ONFILL Wilberg er positiv til endret bruk av bygningsmassen i Kvadraturen. Hun sier at infill kan være fint, men er ­skeptisk til onfill.

28

– Vi går for refill; å finne ny bruk til mange av arealene som bare står der. Men når et område er på oppadstigende rus, er det ikke sikkert vi skal starte med barnefamiliene, sier hun.

Med grøntarealene på Grev Wedels plass, mener hun det bør legges til rette for boliger i Kvadraturen. Wilberg vil også ha boliger på tomten som Hav Eiendom eier mellom Skippergata og Havnelageret.

SAMFUNNSANSVAR – Det er rart at det ikke kommer boliger der. Dessuten ­burde deler av tomten som delvis skal bebygges mellom Oslo Børs og Langkaia i sin helhet vært satt av til grønt­ areal. Men Oslo Havn er en spesiell konstruksjon som gjør at samfunns­ansvaret blir utydelig for omverdenen og at de innimellom oppfattes som seg selv nok, mener hun.

De viktige historiske områdene må vi behandle som ­nettopp det. Hvis endringslysten blir for grådig, blir de ikke attraktive steder lenger. En del utbyggere er der for bare å tjene penger, og spørsmålet er i hvor stor grad de skal få gjøre det på fellesskapets bekostning. Jeg vet ikke om det er bærekraftig i lengden.

HYGGEFAKTOREN Hun tror også det er nødvendig å finne opp hyggefaktoren i Kvadraturen. Wilberg viser blant annet til den store ­mengden av lukkede vinduer og dører, enten disse er frostet eller dekket av papir, rullegardiner eller gitter.

– Det må gjøres mer innbydende og hyggelig, og her har gårdeierne et stort ansvar. I tillegg til å fjerne barrierene i vinduene, kan det oppnås mye med for eksempel blomster og kunstneriske uttrykk. Her må det en bevisstgjøring til, mener Byantikvaren.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

TA KONTROLL OVE R TE LE KOM -AN LEGG ET Lei av graving i gatene? Mangler dere oversikt over telekom-anlegg i byggene? Å gi leietakerne dine valgfrie fibertjenester over et fellesanlegg er ikke så vanskelig med riktig kompetansepartner. Gjør som andre ledende eiendomsaktører – delta i Oslo Gårdeiernett og ta kontroll over telekom-anleggene i dine bygg.

GIG networks AS Nedre Slottsgate 23 0157 Oslo Tlf: +47 23 29 42 00 Faks: +47 23 29 42 01 post@gignetworks.no gignetworks.no

I N T E R N ET T • T V • TE L E F O N I

P OR T R E T T E T

- Jeg takler høyden ­ganske godt Mathis Grimstad tilbrakte mye av barndommen i en Jeep i Afrika og en turnébuss i Norge. Nå styrer han showet i Stor-Oslo Eiendom.

Av: Tore Årdal / Foto: Marius Viken

30

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

31

P PORTRETTET

J

ulen 2014 er Mathis Grimstad på vei fra base camp med retning Aconcagua, som med sine 6.961 meter over havet er det høyeste fjellet utenfor Asia. Det er ikke første gang Grimstad jakter de høyeste toppene. Mount Blanc, Elbrus, Matterhorn og Kilimanjaro er bare noen av de større bedriftene, mens en mer pinlig utgave var da han i sin ungdom var backpacker og dukket opp på base camp Mount Everest i joggesko.

FIKK EKSTRA MOTIVASJON Men denne gangen er alt annerledes. Ikke bare er G ­ rimstad borte fra familien i julen. Før avreise til Argentina har ­Grimstad og flere andre av de andre ansatte i Stor-Oslo Eiendom vært gjennom en intern rekrutteringsrunde med innhentede hodejegere og samtaler med styret i det raskt voksende selskapet. Den nye administrerende direktøren skal sørge for at det fortsetter oppover.

- De ringte fra styret og gratulerte meg med jobben. Det ga ekstra motivasjon for å nå Aconcagua, smiler Grimstad.

TANZANIA OG SVEITS De fleste foreldre hadde vært sønderknust og bunnløst for­tvilet hvis barnet deres måtte gå første klasse på barneskolen tre ganger. Men så kan det vel neppe sies at Mathis

32

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Grimstad vokste opp i en vanlig familie. Faren jobbet med bistand i Afrika og Sør-Amerika. Moren, visesangeren ­Birgitte Grimstad som blant annet utgjorde ett av fire med­ lemmer i gruppen Ballade, holdt stadig konserter.

Mathis Grimstad er født på Bærum sykehus, bodde så i Mo i Rana, før det bar til Tanzania og Sveits. Da han kom til Norge som syvåring, fikk han ikke hoppe over første klasse selv om han hadde gått denne både i Tanzania - hvor barna begynte på skolen året de fyller 5- og Sveits, hvor skolestart er når barna fyller 6 år.

REISTE MYE - Foreldrene mine reiste mye, derfor er mange av barndoms­minnene fra turnébussen i Norge og fra baksetet til en Jeep på savannene i Afrika, sier han.

Møterom Børsen hos Stor-Oslo Eiendom i Kvadraturen blir mest brukt internt, ettersom det ligger langt inne i korridorene. I en hylle har den innrammede bygge­skikkprisen 2007 for Pilestredet Park fått hedersplassen. I en annen hylle står en pokal fra tennisturneringen Stor-Oslo Open 2013. I en tredje ligger det en murstein og et par brune boksehansker. Som nevnt, dette rommet blir mest brukt til interne formål. Og Grimstad sier selvsagt at vi skal slå oss ned.

GRENSESPRENGENDE ­E IENDOMSUTVIKLING Familien flyttet etter hvert til ­ Spikkestad i Buskerud og bodde der inntil Mathis skulle begynne på ungdomsskolen. Det ble ­Majorstuen Ungdomsskole i Oslo.

- Det var veldig fint å vokse opp på urbane Majorstuen, men jeg syntes at overgangen var hard. Jeg kom fra et lite sted til Isba-sko, ­Monclér og duffelcoat, erindrer han.

Et par steinkast unna Majorstuen Ungdoms­ skole har Stor-Oslo Eiendom bygget om Sørkedalsveien 8 til én kontorlamell og én boliglamell. Prosjektet heter RIFT Colosseum.

For Grimstad føles det veldig bra å bygge på området hvor han vokste opp.

- Det er givende å være med på å utvikle en tomt, som ikke var så fin i utgangspunktet. Og dette er viktig for oss i Stor-Oslo ­Eiendom.

Vi har et brennende engasjement for byen og synes det er fantastisk at vi får være med på å utvikle den. Det handler ikke bare om vårt finansielle engasjement, sier han. Vi jobber ­ med det vi kaller Grensesprengende Eiendoms­ utvikling – vi ønsker å flytte g­ renser og skape noe mer enn bare det økonomiske resultatet.

TIL TOPPS: Mathis G ­ rimstad ble tilbudt jobben som ­administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom da han var på vei opp til den høyeste fjelltoppen utenfor Asia.

ENGASJEMENT: -Stor-Oslo Eiendom har et brennende engasjement for byen og vi synes det er fantastisk at vi får være med på å utvikle den, sier Grimstad.

SAMLET VIRKSOMHETEN Da Grimstad overtok som administrerende direktør ble Stor-Oslo-selskapene fusjonert og virksomheten samlet. Ifølge Grimstad var det meget viktig for å fokusere og få en felles strategi og felles mål for veien videre, og han selv var en pådriver for dette.

- Vi var på vei inn i vårt 15. år som virk­somhet.

Vi var konfirmanten som skulle bli voksen, sier han. Det var behov for å samle selskapet, fokusere, bygge systemverdi og ta steget fra en gründer­bedrift til et profesjonelt selskap.

I tillegg har Stor-Oslo Eiendom endret seg fra å være rådgiver til å være en selvstendig ­aktør som i dag bare jobber med egne ­prosjekter.

FANTASTISK START Stor-Oslo Eiendom ble etablert av Arild Rygg i 2001, som Grimstad hadde jobbet sammen med i Åke Larson Construction i flere år. Rygg fikk med seg Grimstad og flere andre tidligere kolleger over i det nye selskapet.

De fikk en god start gjennom et tett sam­ ­ arbeid med Entra Eiendom de første årene. ­Entra ­Eiendom ble etablert gjennom en ­ut­skilling av ­eiendommer fra Statsbygg. ­Entra hadde da en liten organisasjon og manglet ­ utviklingskompetanse. Denne kompetansen ­ fant de blant annet hos Stor-Oslo Eiendom.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

33

M AT H I S G R I M S TA D

— — Født på Bærum Sykehus — — Gift og har fem barn med Inger — — Administrerende direktør/managing ­p artner Stor-Oslo Eiendom siden januar 2015 — — Partner Stor-Oslo Eiendom 2003-2015 — — Prosjektleder Åke Larson Construction 1996-2003 — — Utdannet sivilingeniør fra University of British Columbia i Vancouver — — Har tatt deler av utdanningen (­b yggingeniør) i Gøteborg — — Har i tillegg en MBA fra University of Cape Town — — I studieåret 1992-1993 var Grimstad ­p resident i studentorganisasjonen ANSA

34

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

35

VEKTER OPP I NÆRING: Stor-Oslo Eiendom har nå flere tusen boliger i pipeline, derfor er Grimstad bevisst på at selskapet må vekte seg opp i næring.

- Vi jobbet tett med Entra og var med på flere av de store prosjektene de første årene.

Entra kjøpte hele Telenor-kvartalet i Oslo sentrum samt forskningssenteret på Kjeller ­ som ble bygget om til Høyskolen i Akershus.

Også Postgirobygget ble et viktig prosjekt de første årene, forteller Grimstad.

OPP I VERDIKJEDEN Forholdet til Entra var så tett at Stor-Oslo ­Eiendom i starten var samlokalisert med det da statseide selskapet. Etter hvert ble det imidlertid flere store eiendomsselskaper på ­ kundelisten til Stor-Oslo Eiendom. Norwegian Property med utviklingen av Aker Brygge. Hav Eiendom i Bjørvika. IT Fornebu, som blant ­annet omfattet byggingen av Statoil-bygget.

Men der andre hadde tenkt at dette går veien, ville partnerne i Stor-Oslo Eiendom ­ jobbe høyere opp i verdikjeden. Bruke egne penger og ta litt høyere risiko.

- Vi etablerte Stor-Oslo Management AS og ønsket å tilrettelegge prosjekter selv sammen med noen av våre gode investorer. Dette ble en kjempesuksess. Problemet var at vi nå hadde to miljøer; ett som jobbet med prosjekter og ett som jobbet med prosjektfinansiering. Det var rett og slett to ulike miljøer med et ulikt syn på strategi og veien videre, forteller han.

36

Derfor var sammenslåingen av selskapene i 2015 helt nødvendig for at selskapet skulle overleve over tid. I dag er jeg veldig glad for at vi fikk dette til, sier Grimstad.

MYE I BOLIG For Stor-Oslo Eiendom går det, i likhet med mange andre eiendomsselskaper, mye i bolig om dagen.

- Det er utrolig hvordan boligmarkedet har vokst det siste halvannet året. Samtidig er det litt crazy. Det er mange som kommer inn i markedet og skal ta en gevinst, og det er alltid noen som er mer gærne enn andre i budrundene. Vi sier i alle fall nei til mye om dagen, forteller Grimstad.

Han peker på at dette ikke kan vare, men tror ikke det er noen boligboble ennå.

MUNCH BRYGGE - Jeg tror det er sentrale områder i Oslo som får veksten fremover. Hvis vi sammenligner med Stockholm og København, er vi fortsatt et stykke bak, sier han.

Blant boligprosjektene til Stor-Oslo ­Eiendom er Munch Brygge, som er beliggende i B ­ jørvika med Operaen, Munchmuseet og nye ­Deichmanske bibliotek som nærmeste naboer.

Prosjektet hadde salgsstart i oktober i fjor, N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

og allerede to måneder senere hadde Stor-­ Oslo-systemet solgt leiligheter for en milliard kroner. Ytterligere to måneder senere var samlet salgsverdi kommet opp i halvannen milliard.

PRIME LOCATION Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i pro­ sjektet er på ca. 115.000 kroner, mens meterprisen i øvre sjiktet er på nærmere 150.000 kroner.

- Det er jo litt crazy at folk nesten ligger i kø på gaten for å kjøpe leiligheter, som ikke er bygget ennå, til slike priser. Samtidig er dette prime location i Bjørvika, og det har ikke noe med boble å gjøre. Flere ønsker å bo urbant og er villige til å betale for det. De vil ha bolig, arbeidsplass og et yrende folkeliv innen kort rekkevidde. Det forestående parkeringsforbudet i Oslo sentrum vil trolig være prisdrivende på boliger i dette området, sier han DIFFERENSIERT PORTEFØLJE Stor-Oslo Eiendom har nå flere tusen boliger i pipeline, derfor er Grimstad bevisst på at selskapet må vekte seg opp i næring.

- Det er viktig å ha en differensiert ­portefølje. Jeg tror at boligprosjekter fremover må ha veldig god beliggenhet.

- Everest får jeg ta som pensjonist.

Det er slutt på den tiden da du kunne bygge på Skårersletta eller hvor som helst og oppnå fantasipriser, mener han.

Når det gjelder næringseiendom er selskapet primært interessert i prosjekter sentralt i Oslo, og helst i Kvadraturen og resten av sentrum.

- Vi gjør gjerne konverteringsprosjekter, som bygget vi sitter i nå, sier Grimstad VÅLERENGA STADION I dag skal det være et veldig morsomt prosjekt hvis Stor-Oslo Eiendom skal jobbe for andre. Et slikt prosjekt er nye Vålerenga stadion, hvor selskapet ikke er med som investor.

- Dette er et prosjekt som bygger kompetanse ­internt og gir oss fantastiske referanser. Vi er i ­dialog med alle etater og politikere i Oslo kommune.

Hvis vi har utfordringer, må vi ta dette politisk eller på høyeste nivå i kommunen, sier Grimstad, som ikke har vært spesielt interessert i fotball eller ivrig Vålerenga-fan under oppveksten.

- Jeg har en sønn som spiller på Vålerenga ­Hockey, det er vel det nærmeste jeg kommer. Men det blir gøy når stadion er klar. Jeg tror den vil bety mye både for klubben og byen. I tillegg er jeg veldig i­mponert over alle de sosiale p ­ rosjektene til ­ Vålerenga og det engasjementet de klarer å fremskaffe for klubben sin. Det er imponerende og noe jeg har ­respekt for.

AKKORD PÅ BYGGEPLASSEN Med MBA fra University of Cape Town, i tillegg til ett år som president i student­ organisasjonen ANSA, er det vanskelig å fore­ stille seg at Grimstad noen gang har vært skolelei. Men det var han til de grader etter å ha fullført naturfaglinjen på den videregående ”Skam”-skolen Hartvig Nissen på Frogner.

Han begynte derfor å jobbe som snekker­ lærling, og fikk da et brutalt møte med virkeligheten på byggeplassen. Det var oppstart klokken 06.30 og hard jobbing utover dagen for å holde akkorden.

STUDERTE I CANADA. Grimstad holdt ut og fikk etter hvert fagbrev som tømrer.

- Denne tiden har vært kjempeviktig i hele karrieren min. Jeg vet hva det handler om og kan snakke med folk på byggeplassen. I tillegg fikk jeg motivasjon til å gå mer på skole, forteller han.

Valget falt på Gøteborgs Tekniska Høgskola, hvor den tidligere skoleleie eleven endte opp med så gode karakterer at han plutselig var i posisjon til å hamre seg inn på et universitet i toppklasse.

- Etter videregående var jeg og en kompis på en roadtrip i Nord-Amerika. Da besøkte N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

vi en rekke universiteter, og jeg syntes University of British Columbia var fantastisk, sier han.

PRESIDENT I ANSA Under studietiden i Canada ble Grimstad også valgt til president i ­ student­organisasjonen ANSA. ­Ettersom dette var fulltidsjobb, hoppet han av studiene i ett år og hadde base i Oslo.

Derfra jobbet han med oppgaver som studie­ finansiering og godkjenning av lære­steder i utlandet. Det var et år med mye lobbyvirksomhet mot politikerne på Stortinget og med ­departementet.

- Det var et fantastisk år. Jeg lærte mye og reiste i hele verden. Etterpå var jeg sikker på at jeg skulle bli politiker, men jeg er glad for at jeg tok feil, sier han.

Grimstad tenker fortsatt på Mount Everest, men fokuset er nå på Stor-­Oslo Eiendom.

- Everest får jeg ta som pensjonist.

Det tar mye tid å forberede en slik tur, og så må man selvsagt være motivert. Men i utgangspunktet er risikoen håndterbar. Og så takler jeg høyden ganske godt.

37

8 RASKE ?

Mathis Grimstad Adm. direktør Stor-Oslo Eiendom

Hva var din første jobb?

- Jeg gikk med Aftenposten, og så var jeg vekter – kjørende på moped.

Din første eiendom?

- En toroms leilighet på Sagene på midten av 80-tallet. Jeg solgte den helt på bunn, ikke en god investering.

Hva hører du på?

- Jeg hører mye musikk sammen med barna, og da blir det mye ny pop-musikk. Fra gammelt av var det blant annet Pink Floyd, Stones og Dire Straits jeg hørte på, og mye av det lever ennå.

Hva leser du?

- Jeg er veldig glad i bøker om klatring, og spesielt boken til Heinrich Harrer om da han var den første til å bestige Eigers nordvegg. Nå holder jeg på med ”Syv år i Tibet” av samme forfatter. Det er sprøtt å tenke på at Harrer, i tillegg til å være klatrer og oppdagelsesreisende, også lærte dagens Dalai Lama engelsk i Tibet. Der var han på flukt fra fangeleirer i India under den andre verdenskrig siden han var Østerriker.

Hva gjør du på fritiden?

- Det blir mye kjøring tur-retur treninger med barna. De holder på med både ski, ishockey og fotball.

Jeg prøver også å få tid til en skitur eller fjelltur i blant.

Hva irriterer deg?

- Jeg blir sjelden irritert. Det må eventuelt være hvis jeg, som er en utålmodig person, føler at folk ikke er nok på hugget i en situasjon hvor jeg selv er veldig engasjert.

Hva blir du i godt humør av?

- Jeg kommer på jobb med et smil om munnen og er nesten alltid i godt humør. Jeg er skrudd slik sammen. Jeg er også veldig glad i jobben min.

Hva er favoritt-appen din?

- Det er i hvert fall ikke Æ! Det er jo blitt sånn nå at mobilen styrer alt, og jeg venter på en app som heter Ruter Flex. Med denne kan du velge å bli hentet av en selvgående bil. Den appen blir bra!

38

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Tjuvholmen. Løren. Union.

Hva blir det neste?

Selvaag Eiendom skaper gode byområder, til glede for generasjoner.

Nå ser vi etter nye, sentrale eiendommer vi kan løfte.

Kanskje sammen med deg? Kontakt oss hvis du vil snakke om muligheter for din eiendom.

Kontakt adm. direktør Cecilie Martinsen, telefon 982 65 683 eller mail: cm@selvaageiendom.no

www.selvaageiendom.no

N NYHETER

10 PÅ V E I O P P Av: Tore Årdal

40

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Her er 10 unge personer i eiendomsbransjen som du helt sikkert kommer til å høre mye om i fremtiden.

M AT IL D A V I N J E Direktør i eiendom i AF-gruppen

H E N R IK R U DE N E TA U B Ø L L Advokat i Advokatfirmaet BA-HR

P E DE R S TAV N E S K A R L S E N Administrerende direktør i Miliarium Bolig

A N N E M A R I T K IE L L A N D JU E L Seniorrådgiver Statsbygg

K J E L L K R I S T I A N O L S TA D Investeringsdirektør i Bonum utvikling

A N N E F L Ø Y S TA D E L L I N G S G Å R D Advokat i Advokatfirmaet BA-HR

A N DE R S M J Å S E T O G K ARL KRISTIAN WICKSTR ØM Gründere, Mesh Norway

E M IL E R IK S R Ø D Administrerende direktør og partner i R8 Gruppen

J O A C H IM S A N D V O L D Daglig leder i Frognerbygg

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

41

10 PÅ V E I O P P

H E N R IK R U DE N E TA U B Ø L L

P E DE R S TAV N E S K A R L S E N

DIREKTØR I EIENDOM I AF-GRUPPEN

ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET BA-HR

ADMINISTRERENDE DIREKTØR I MILIARIUM BOLIG

I en alder av 30 år ble Matilda Vinje (født 1986) ny leder av AF Eiendom. Hun er utdannet sivilingeniør i ­industriell økonomi og teknologiledelse fra NTNU og har vært ansatt i AF Gruppen siden 2013. I tillegg er hun datter av Olav Line, som har lang fartstid i bransjen fra ­ selskaper som Mustad Eiendom, ­Selvaag ­Eiendom, Norwegian Property, Steen & Strøm og Akershus Eiendom.

Dermed burde det være liten tvil om at hun har eiendom i blodet.

- Hun fremstår som en frontleder og en dynamo. I tillegg kan hun eiendoms­ utvikling, er et arbeidsjern og har gode overblikk. Hun har også en veldig fin form i dialogen, sier en kilde.

Etter studiene fikk Vinje jobb i ­Boston Consulting Group, men etter 2 år takket hun ja til jobb i AF Gruppen.

- Hun er en utrolig dyktig og ­engasjert leder som allerede har rukket å i­nspirere mange rundt seg, til tross for sin unge alder, sier en annen kilde.

Sammen med Maren Bjerkeng i Grape Architects (hun var for øvrig med på Estate Magasin sin 10 på vei opp-liste i 2015) har Taubøll (født 1985) b ­ emerket seg med mapping av eiendommer.

Duoen bistår investorer som er på jakt etter eiendommer i Norge og kan kjapt komme opp med velbegrunnede svar på hva som er mulig å sette opp på den aktuelle tomten før det eventuelt legges inn bud.

I tillegg er Taubøll kjent for å ha etablert foreningen Ung i Nærings­ ­ eiendom sammen med Salman Saeed, som i dag er administrerende direktør Bonum Utvikling. Foreningen har siden etableringen i 2014 fått 850 medlemmer og er blitt en aktør som eiendoms­ bransjen virkelig har fått øynene opp for.

Taubøll jobber med et par hundre saker i året og kjenner plansituasjonen i Oslo/Bærum og på Romerike som sin egen bukselomme. Han var blant annet svært sentral i utviklingen av ­området Fornebuporten, som er beliggende langs og rundt Telenor Arena. Taubøll har også jobbet tett mot Storebrand om Vika-prosjekter.

- Han har en CV som ikke ligner grisen.

Karlsen ( født 1982) er et supertalent som snakker godt med både politikere, offentlige ­aktører og kommersielle folk.

Han er rett og slett en trivelig fyr, sier en kilde.

Karlsen ble best av 500 studenter fra 80 land på den franske eliteskolen ­INSEAD i 2012. Han har jobbet i både FSN Capital Partners, A.T. Kearney og The Boston Consulting Group.

Nå er han administrerende ­direktør og aksjonær i Miliarium Bolig AS. De øvrige aksjene eies av de driftige ­ brødrene Kristian og Roger ­ Adolfsen, som har bygget opp en mang­slungen virksomhet gjennom Adolfsen-­Gruppen, samt Even Carlsen og Benn Harald Eidissen.

Der jobber han blant annet med gigantprosjektet Husebyplatået på ­ Montebello i Oslo. Miliarium Bolig og JM Norge kjøpte Statnett-­eiendommen i 2014 for ca. 700 millioner kroner.

Tomten er på hele 57 mål, og med dette prosjektet utfordrer selskapene kommuneplanen og høyhusstrategien ­ på høyder

FOTO: CF WESENBERG

M AT IL D A V I N J E

42

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

10 PÅ V E I O P P

K J E L L K R I S T I A N O L S TA D

SENIORRÅDGIVER STATSBYGG

INVESTERINGSDIREKTØR I BONUM UTVIKLING

A N N E F L Ø Y S TA D E L L I N G S G Å R D

Juel (1982) er prosjektleder i S ­ tatsbyggs rådgivningstjeneste og har vært med på utviklingen av tjenesten. Råd­ givningstjenesten bistår statlige leie­ takere som leier kontorlokaler i det private næringseiendomsmarkedet.

Dette har vært en svært viktig b ­ rikke i å profesjonalisere staten som ­leietaker, til gode for både eiendomsbransjen og skattebetalerne. Rådgivningstjenesten har for tiden 55 aktive oppdrag på vegne av små og store statlige virksomheter over hele Norge.

Juel har ledet mange oppdrag og alle med godt resultat og rekordhøy score på kundetilfredshet. Hun blir beskrevet som en prosjektleder av de sjeldne.

Juel var nominert til Cityglød-prisen 2017, og ble i denne sammenhengen ­omtalt som inkluderende, faglig sterk­ og ­ambisiøs. Hun legger vekt på å bygge et felles lag og dyrke samhandling.

- Hun gjør det bra og har et stort potensial. Det vil ikke være over­ raskende om hun etter hvert blir tilbudt jobb i et meglerhus, sier enn kilde.

44

Olstad (født 1985) var med å starte opp Bonum Utvikling sammen med Salman Saeed, som figurerte på 10 på vei opp-listen i 2015. Selskapet har ansvaret for de større samarbeids­ baserte utviklingsprosjektene i ­Bonum som går over flere år og som er kapital­krevende. I tillegg har Bonum Utvikling ­ ­ ansvaret for all utadrettet investorkontakt i B ­ onum.

Olstad kom til Bonum fra s­ tillingen som investeringssjef i Stor­ -Oslo ­Eiendom, hvor han da hadde jobbet i 6 år. Han er utdannet siviløkonom fra NHH. - Olstad har de seneste årene m ­ arkert seg i bransjen som en person med ­ganske over snittet sterke evner innen lønnsomhetsanalyser og modellering, sier en kilde.

- Han er en ung mann med et modent format. Olstad er foroverlent så det holder, men er samtidig rolig og veldig troverdig, sier en annen kilde.

Olstad blir også beskrevet som arkitekten bak mange av Bonum-­ transaksjonene.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: CF WESENBERG

FOTO: ANJA KA

A N N E M A R I T K IE L L A N D JU E L

ADVOKAT I ADVOKATFIRMAET BA-HR Ellingsgård (født 1988) har fått mye oppmerk­somhet de siste årene, både på grunn av mange forelesninger og bistand på ­ profilerte transaksjoner.

Hun opp­ fattes av markedsaktørene som e­ kstremt ­effektiv og som en like ­effektiv ­forhandler.

Hun har jobbet hos BA-HR siden 2013 og ble raskt etablert som ­spesialist på retail. Det omfatter corporate- og transaksjonsaktivitet. Hun var blant annet sentral i teamet som jobbet med Citycons kjøp av Sektor - den største transaksjonen i dette s­egmentet de seneste årene. Hun jobber også med markedssiden, herunder utleie i sentre og lokaler på gateplan, samt generell konseptutvikling.

På MIPIM i Cannes i mars d ­ eltok Ellingsgård i paneldebatten «The ­ Future of Retail» i regi av Oslo ­ ­Metropolitan Area. Der debatterte hun med ­representanter fra Grosvenor og ­Cushman & Wakefield.

- Ellingsgård er en usedvanlig ­hyggelig og sporty ung dame. Hun er et friskt pust fra det ytterste havgapet på Nord-­ Vestlandet, sier en kilde.

10 PÅ V E I O P P

46

A N DE R S M J Å S E T O G K ARL KRISTIAN WICKSTR ØM

E M IL E R IK S R Ø D

J O A C H IM S A N D V O L D

GRÜNDERE MESH NORWAY

ADMINISTRERENDE DIREKTØR OG PARTNER I R8 GRUPPEN

DAGLIG LEDER I FROGNERBYGG

Mjåset (født 1985) (t.v.) og W ­ ickstrøm (født 1984) (t.h.) er personene bak Mesh ­Norway, som er en særdeles innovativ og ­spennende bidragsyter til gründer­ virksomhet for norsk n ­ æringsliv.

Mesh er en original plattform som setter oppstartsselskaper sammen med formål om å tilby kontorlokaler og skape møteplasser for gründere i oppstartsfasen. Disse selskapene ­velger selv hvilket nivå de ønsker, det vil si hvor hyppig og stor tilgang de ønsker til en arbeidsplass i lokalet.

I tillegg tjener Mesh penger på ­tilleggstjenester som kafédrift og utleie av lokalene til arrangementer.

Mesh har ca. 500 årlige arrange­ menter, hvorav 300 er rent kom­ mersielle. Driften er organisert gjennom fire selskaper, og i 2015 omsatte Mesh på konsernnivå for 20,8 millioner kroner.

Anders Mjåseth startet det hele i 2012 sammen med sin oppstarts­kompanjong Audun Ueland. Sistnevnte var en ­viktig medspiller i det tidlige gründer­ arbeidet, men nå er det Mjåseth og Karl Kristian Wickstrøm som er de to drivende kreftene bak Mesh.

Duoen ble tildelt Cityglød-prisen for 2017.

Eriksrød (født 1983) er gründeren og hovedaksjonæren i eiendomsselskapet R8 Property med tilhørighet og hoved­ sete i Porsgrunn/Skien og T ­ønsberg.

20 år gammel lånte han penger til en 42 kvadratmeter toroms leilighet i Bergen da han studerte ved Norges ­ ­Handelshøyskole. Han pusset opp, ­solgte med gevinst og investerte pengene i en annen eiendom. Dermed var den eventyrlige reisen i eiendomsmarkedet i gang.

Nå har Eriksrød en portefølje med næringseiendom som er verdsatt til ca.

1,4 milliarder kroner.

Eriksrød er spesialisert innen ­investeringer, utvikling og f­­orvaltning av næringseiendom. Han har t­id­ligere jobbet som økonomi- og finans­ sjef for Hathon Holding. Eriksrød blir beskrevet som en ekstremt fremover­ lent og driftig fyr som kommer til å fortsette å markere seg i årene som kommer. Bakgrunnen hans fra ­revisjon og rådgivning gir ham svært ­detaljert kunnskap om regnskaps-, skatte­ messige- og avgiftsmessige lovverk.

Han har også en unik evne til å ­engasjere mennesker rundt seg.

Joachim (født 1989) er sønnen til eiendomsinvestoren og Bik Bok-gründeren Kenneth Sandvold. Han har markert seg med flere eiendomskjøp i Oslo.

Som 25 åring ble han kastet ut i r­ ollen som daglig leder i Frognerbygg. Da ­overtok han ansvaret for de ansatte, 250 leiligheter og 22 næringslokaler sentralt i Oslo.

- Jeg begynte å jobbe i Frognerbygg etter videregående. På den tiden var jeg usikker på hva jeg ville studere. I 1,5 år drev jeg primært med utleie og ­hadde ansvaret for utleie av leiligheter og ­koordinering av drift. Men jeg har alltid vært engasjert i familieselskapet, uttalte Joachim Sandvold i et intervju i Estate Magasin i fjor høst.

Sandvold studerte i London, hvor han tok utdannelse i finans, med internship hos Pangea Property Partners og flere eiendomsmeglerkontorer.

- Jeg har også prøvd meg i ­ andre bransjer, blant annet shipping. Jeg ­ ­bodde i Texas en sommer og jobbet for Lone Star RS Platou. På denne måten fant jeg ut hva jeg ville drive med. Da jeg studerte finans, hadde jeg også et ­eiendomsfag og ble stadig mer sikker på at jeg ville drive med eiendom på en eller annen måte, uttalte han.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

ANNONSEINNHOLD

”Et spennende konsept med unike løsninger og tjenester for eiendomsmeglere” RE/MAX er et av verdens ledende franchisedrevne eiendomsmeglingskjeder med over 110.000 meglere i over 100 land. Over 7000 franchisetakere drifter under RE/MAX navnet. RE/MAX ble etablert i Norge i slutten av 2016. Vi snakket med Jon Zürcher, administrerende direktør i RE/MAX Norge;

betjene sine kunder. De vil gjerne åpne seg for muligheten for å skape egne verdier som eiere av et franchiseforetak eller som megler. Der er vårt franchisekonsept en optimal løsning for å oppfylle slike drømmer. De er vanligvis lei av å se verdiene flyte til noen andre enn seg selv” forteller den engasjerte RE/MAX-sjefen.

Jon Zürcher, administrerende direktør RE/MAX Norge

Med tilpassede konsepter forankret i bransjens institusjoner (som Eiendom Norge og NEF), samt krav fra finanstilsynet, starter verdens største meglerkjede for fullt - og er i gang med forberedelsene for åpningen av de første konkrete kontorene i Norge. Det vil skje spennende ting i 2017!

RE/MAX Norge står for kvalitet og tillit. ”Vi satser høyt når det gjelder rekruttering av franchisetakere og meglere” sier Jon Zürcher. ”Vi skal lansere RE/MAX som en tillitsfull og kompetent partner for alle som leier, selger eller kjøper eiendommer, om det er brukt privat bolig, næring, nybygg eller utleie.”

I alt dette stiller RE/MAX opp med spennende tjenester som gir franchisetakere og sine meglere maksimal rentabilitet med den beste merkevaren, moderne IT-løsninger som gjør hverdagen til meglerne mye lettere, slik at man har mer tid til kundene. Mennesker innen RE/MAX-nettverket skal få topp utdannelse og coaching. ”Vi skal gjøre alt vi kan for å gi franchisetakere og meglere størst mulig grad av frihet for å drifte suksessfullt. Dette blir vår kultur og arbeidsmentalitet. Vi møter mange driftsledere og meglere som ønsker mye større rom for egne kreative tanker og løsninger i det å

Noe av kjernen av det som franchisetakere skal få er en unik IT-plattform, med bl.a. norsk meglersystem, markedsføringsverktøy og en unik opplæringsplattform som gir meglere både flyt og glede i de daglige prosessene.

RE/MAX Norge skal støtte opp med spennende stordriftsavtaler og markedsføringstjenester, og skal følge sine kontorer nøye opp i utviklingen mot større suksess. ”Vi skal etablere oss i alle landets regioner, og bygge opp samhold og en unik lagånd mellom våre aktører, også utover landets grenser! RE/MAX er det eneste internasjonale meglerkjede i Norge, og gir direkte tilgang til nye kunder som tenker europeisk eller globalt.

Der hvor Nordmenn kjøper sine boliger i utlandet, sitter mest sannsynlig også en RE/MAX eiendomsmegler.

Gjennom dette nettverket, som alle RE/MAX meglere får direkte tilgang til, åpner det seg nye dører i det området man selv er aktiv i”, sier Jon Zürcher. ” Vi kaller dette for wintogether – noe av merkevarens suksess” Når det gjelder videre planer og utvikling i de kommende årene sier han videre at ”vi har naturligvis ambisjoner om å bli en viktig aktør i den norske eiendomsbransjen. Vi har planer om å åpne 20-30 kontorer i løpet av de kommende årene. Flere vil det bli etterhvert.

Det viktige for oss er ikke kvantitet, men kvalitet - med tanke på menneskene, prosessene og tjenestene.

Derfor arbeider vi med langsiktige planer og strategier.

RE/MAX vil også være en trendsetter når det gjelder digitaliseringen i fremtiden. Mer om dette kommer vi til å fortelle om etterhvert!”

Drømmer du om å starte din egen virksomhet innen eiendomsmegling?

RE/MAX gir deg nå mulighetene for å få tak i franchiserettigheter til å bygge og drive din egen virksomhet innen eiendomsmegling i Norge. Vi gir deg størst mulig frihet til å drifte etter dine ønsker, men støtter deg med den største merkevaren og mange unike tjenester som bl.a. en moderne IT-plattform, spennende markedsføring og opplæring som hjelper deg og dine eiendomsmeglere til nye høyder.

Vi hjelper deg for å drive best mulig. Vi samarbeider med de beste partnerne i Norges eiendomsbransje. En RE/MAX franchisetaker ansetter sitt eget team av eiendomsmeglere i det området som han har tilknytning til og ønsker å betjene selv.

RE/MAX skal støtte deg med helt nye tjenester og et tilpasset konsept for Norge Ved å etablere deg med et meglerhus under merket RE/MAX, blir du en del av den verdensomspennende og suksessrike kjeden. Ikke uten grunn har RE/MAX blitt kåret til det beste franchisebaserte eiendomsmeglersystemet i mange land, flere år på rad.

Hvis dette er en del av dine mål og drømmer, burde vi snakke sammen: • • • •

Å starte ditt eget selskap innen eiendomsmegling Å være en del av en markedsledende og internasjonal kjede med størst mulig frihet i den daglige driften - med kvalitet, pålitelighet og innovasjon Å være best på markedsføring med en sterk merkevare og helt nye verktøy som bare RE/MAX Norge har Å benytte seg av spennende stordriftsavtaler og tjenester som gjør deg konkurransedyktig og gir deg flere kunder

Kjenner du deg igjen? Ta kontakt med oss!

RE/MAX Norge - Jon Zürcher Regional Direktor og CEO Storgata 38, 3181 Horten, Mobil: 476 20 402 - Epost: jon.zuercher@remax-norge.no

Årets største ­transaksjoner Her er de største transaksjonene i første kvartal.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: WEBCAST

DNB-BYGGET I BJØRVIKA (MIDTBYGGET)

4,3

MILLIARDER KRONER

Svenske SBB i Norden AB (tidligere Samhälls­ byggnadsbolaget i Norden AB) betalte 4,3 ­milliarder kroner for Midtbygget til DNB i Bjørvika. Eiendommen er på 49 000 kvadratmeter og har årlige leieinntekter på 180 ­millioner kroner.

50

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

K A R L J O H A N S G AT E 1 2 O G K I R K E G ATA 2 2

FOTO: CBRE GLOBAL INVESTORS

1,0

MILLIARD KRONER

1,5

FOTO: HALVORSEN & REINE

L Ø R E N S KO G V I N T E R PA R K

CBRE Global Investors kjøper Karl Johans gate 12 og Kirkegata 32 for opp mot 1 milliard kroner.

Selger av eiendommen er Norwegian Lights AS, som eies av sveitsiske Partners Group.

MILLIARDER KRONER

Stein Erik Hagen og Baumann Invest går inn med 1,5 milliarder kroner i ny kapital til Lørenskog Vinterpark. De får en eierandel på 50 prosent i Selvaag Gruppen-prosjektet.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

51

PORTEFØLJE KRISTIANSAND

STRANDVEIEN 4, 8 OG 10

FOTO: PEXELS

922,5

863

MILLIONER KRONER

MILLIONER KRONER

Oslo Areal kjøper Strandveien 4, 8 og 10 av Ferd Eiendom for 922,5 millioner kroner. Kontorarealet i Strandveien 4-8 er på ca. 18 000 kvadratmeter. Strandveien 10 er på 900 kvadratmeter.

Inkludert parkering er Strandveien 4, 8 og 10 på ca. 23 500 kvadratmeter. Yielden er i underkant av 5 prosent.

Svenske SBB i Norden AB (tidligere Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB kjøper Entras portefølje i Kristiansand for 862 millioner kroner.

Porteføljen er på rundt 45.000 kvadratmeter.

ANDRE STORE DEALER NYKIRKEBAKKEN 2 OG V E R K S G ATA 1 A

ADGER ENERGI

ØSTENSJØVEIEN 27

V I TA M I N V E I E N 1

AC NOR

Nordea Liv har kjøpt ­Nykirkebakken 2 og Verksgata 1A i Stavanger. Kjøpesummen er 777 millioner kroner, noe som gir en yield på 5,5 prosent. Selger er Union Real Estate Fund.

Et Arctic-syndikat har kjøpt hovedkontoret til Agder Energi for 560 millioner kroner.

Malling & Co. Eiendomsfond har kjøpt Østensjø­ veien 27 for ca. 536 millioner kroner. Selger er Avignon Capital og Clarksons Platou Real Estate.

Realkapital Corporate ­Finance har kjøpt Vitamin­ veien 1 for 523 millioner kroner. Selger er OBOS Forretningsbygg.

Glastad Holding har kjøpt 67 prosent av AC Nor, som utvikler Kaldnes Brygge.

Kjøpesummen er hemmelig, men DN har antydet en prising av AC Nor på rundt en halv milliard kroner, og med muligheter for ekstra oppgjør etter hvert som prosjektet.

52

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

KOMMUNENES ­M I L L I A R D K U P P Kommune-Norge gjorde en rå deal da de skrapet sammen 9 ­millioner kroner og oppførte et kontorbygg i Haakon VIIs gate i 1957. I dag er dette blant de beste kontoradressene i Norge.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

D

et var en stor begivenhet da ­Kommunenes Hus i Oslo ble innviet 4. september 1957 med da­værende Kronprins Olav til stede. Kommunalt Tids­skrift kunne i August-September-utgaven melde at «dagen opp­ rant med strålende sol, og man fikk en av de sjeldne høstdager som en festlig ramme rundt arrangementet».

Det samme tidsskriftet gjenga også talen som direktør Kjell T. Evers i Kommunalt ­Sentralbyrå holdt for de mange ­prominente gjestene. Evers var selvskreven som taler i kraft av sin posisjon som formann i byggekomiteens utvalg.

KOSTET 9 MILLIONER Alt i alt kostet Kommunenes Hus inklusive tomt, men uten kontoroppdeling og inn­redning, ca. 9 millioner kroner. I sin

54

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

tale påpekte Evers at Kommunenes Hus er produktet av 35 øre per innbygger.

– Ennu en gang er det påvist at bare man er mange som alle gir lite, blir bekken en stor å, og Kommunenes Hus er et anselig produkt av mange småørers sum, sa han.

Det hadde rent inn 35 øre per innbygger til formålet fra alle landets byer og fra 245 av 680 herreder. Troms fylke hadde dessuten bevilget et beløp.

– Paradoksalt nok kan man si at for 35 øre kan man ikke i dag få en førkrigs 10-øres sjokolade, men man kan få et Kommunenes Hus, hvis alle er villige, og hvis noen tror.

Men de som driver verket, må ha en gnist av den samme tro som spente stenbuen over den rivende elv og lot det gotiske hvelv strebe mot himmelen, understreket Evers.

FOTO: LEIF ØRNELUND / OSLO MUSEUM

Kommunenes Hus fra 1957.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

55

FOTO: NTB SCANPIX FOTO: DMITRY TKACHENKO

LYKKENS PAMFILIUS Innledningsvis i talen tok nok Evers ­ganske hardt i, for han innrømmet etter hvert at kommunenes bidrag til sammen ga ¾ million ­kroner: – Det måtte et finansinstitutt til. Inn på ­arenaen trer vår gamle medkontrahent ved opp­ rettelsen av Kommunal Landspensjons­ kasse - Norsk Kollektiv Pensjonskasse A/S, med direktør E. Wærenskjold som inspi­ rerende kontaktmann. Som den godt ­ forberedte ­lykkens pamfilius han alltid er, snublet han også over den tomt vi etter de nødvendige forhandlinger fikk kjøpt av A/S Norsk Esso.

KJØPTE NABOEIENDOM Det skal ikke stikkes under en kommunal stol at 9 m ­ illioner kroner i 1957 faktisk var en grei slump penger. SSBs k­ alkulator for pris­ endring viser at beløpet tilsvarer 121 m ­ illioner 2016-kroner.

Med dagens markedsverdi på ca. 1 ­milliard kroner, har ­ kommunene likevel gjort en god deal gjennom KS, som er ­organisasjonen 56

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

for kommunene og fylkeskommunene.

KS har i tillegg vist seg som en dyktig eiendoms­ utvikler gjennom datterselskapet ­Kommunenes Hus AS. I desember 1986 overtok Kommunenes Hus AS naboeiendommen Munkedamsveien 3B med tilhørende løpende leiekontrakter. ­Bygget ble sammenføyet med Haakon VIIs gate 9 slik at eiendommen ble en integrert del av hovedbygget med felles gårds- og bruks­ nummer.

I 2006 ble en større ombygging og ­modernisering av kontorarealene i 2.-5.etasje avsluttet.

I 2011 ble det igangsatt en omfattende rehabilitering, ombygging og påbygging på ­ ­resterende deler av bygget bl.a. med 2 nye etasjer mot Munkedamsveien, nye inngangs­ partier i begge bygg og et helt nytt og utvidet møtesenter. Dette ble ferdigstilt i 2013.

LEIER 60 PROSENT SELV I dag leier KS med datterselskaper ca. 60 prosent av arealene i Kommunenes Hus

– For 35 øre kan man ikke i dag få en førkrigs 10-øres sjokolade, men man kan få et Kommunenes Hus. KJELL T. EVERS - direktør i Kommunalt S ­ entralbyrå

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

57

FOTO: DMITRY TKACHENKO

i

58

Kommunenes Hus ligger i Oslos beste kontorgate.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: DMITRY TKACHENKO

som totalt er på 15.363 kvadratmeter. Ett av datter­ selskapene er KS Agenda med virksomhets­områdene KS Agenda Møtesenter og KS A ­ genda kurs-og kompetanseutvikling.

Per Løwø, daglig leder i Kommunenes Hus, ønsker ikke å gå inn på leiekontraktene -verken for KS med datterselskaper eller eksterne leie­ takere. Den høyeste leieprisen på ­eksisterende kontrakter er imidlertid 3.500 kroner per kvadratmeter. Markedsrapporten fra DNB Næringsmegling i mars viser at kvadratmeterprisen i CBD vest for lokaler med høy standard ligger i intervallet 2.850–4.200 kroner.

I EN SÆRSTILLING Haakon VIIs gate er imidlertid i en sær­stilling god kontoradresse. Til sammenligning inn­ gikk Akershus Eiendom i 2008 en 10 års leie­ kontrakt med eieren Pecunia for nabobygget Haakon VIIs gate 5. Leien ble da satt til 4.500 kroner per kvadratmeter pluss årlig indeks­ regulering.

I det samme bygget holder Arctic ­Securities til.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

– Hva tenker du om at de ansatte i Arctic ­ ecurities og Akershus Eiendom sitter nedenS for dere og ser opp mot Kommunenes Hus? – Min eneste refleksjon er at vi har fått et praktbygg ved siden av oss. Det nye ­Pecunia-bygget var med på å gi gatebildet et veldig løft, svarer Løwø.

TAKSERT TIL 872 MILL. I fjor høst ble Kommunenes Hus taksert til en antatt markedsverdi på 872 millioner kroner.

Leieinntektene for eiendommen var i fjoråret på 40,2 millioner kroner. Hvis vi legger til grunn eierkostnader på 10 prosent, tilsvarer det en yield på 4,1 prosent.

I regnestykket må det imidlertid tas hensyn til at de ulike leiekontraktene har ­ for­ skjellig utløp. Eksempelvis utløper den største ­KS-kontrakten i 2024. I en reell salgs­ situasjon, hvor KS hadde vært villig til å flytte ut av ­ lokalene før leiekontraktene utløper, er det ikke utenkelig at prisen hadde rundet ­milliarden.

59

Et salg sitter langt inne For KS sitter det langt inne å selge Haakon VIIs gate 9. Men selv om det er mye historie knyttet til Kommunenes hus, er det ingen tvil om at organisasjonen betaler en av Norges dyreste husleier.

Av: Tore Årdal

H

vis KS ikke hadde eid Kommunenes Hus og skulle jakte nye lokaler i Oslo, ville de neppe begynt å lete i Haakon VIIs gate. Siden Kommunenes Hus ble oppført i 1957, er dette blitt en av de beste og dyreste kontoradressene i Norge.

SALE LEASEBACK? Markedsprisen for kontorlokaler i denne gaten ligger på ca.

4.000 kroner og oppover. Det er i realiteten denne prisen KS betaler for å leie av seg selv. Hadde KS for eksempel flyttet til Lysaker, kunne de halvert husleien. Og så kunne de ha fylt opp med eksterne leietakere og dermed tjent 2.000 kroner per kvadrat­meter.

60

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Eller de kunne ha bestemt seg for å selge ­eiendommen, og vurdere om de skal fortsette å leie (sale leaseback) eller flytte til Lysaker eller et annet sted.

POLITISK SAK – Å vurdere et salg av Kommunenes Hus er en så politisk sak at det trolig måtte behandles av hovedstyret. Huset har en historie som er viktig for KS, samtidig som beliggenheten ved Nationaltheatret stasjon er viktig for møtesenteret, sier Lars Owe Kristiansen, direktør organisasjonsutvikling- og økonomi i KS. – Men man skal aldri si aldri. Også KS er opptatt av å utnytte kapitalen på en best mulig måte, påpeker ­Kristiansen.

Med Fenistra Justering er det enkelt å knytte nye byggetiltak til nye arealer ved ombygginger. Arealene etableres i Fenistra manuelt, eller ved bruk av Fenistra Tegning.

Kontroll over justeringsforpliktelsene?

Fenistra Justering gir deg: Forvaltning utleie retter seg mot deg som eier eller forvalter eiendom. Løsningen er skalerbar og inneholder alt du trenger for å kunne administrere utleiekontraktene på en enkel og tidsbesparende måte. Varsler og håndterer alle forvaltningsmessige aktiviteter i leieperioden.

• Full kontroll over justeringsforpliktelser gjennom hele justeringsperioden.

• Riktig mva behandling for byggetiltak, både med tanke på aktiverte kostnader og vedlikehold.

• Korrekt tilbakegående avgiftsoppgjør gjennom hele byggeprosessen.

• Mulighet til å se konsekvensene av leietakerbytte i de tilfeller avgiftsmessig bruk av arealet endres ved ny leietaker.

• Rapporter på ulike nivåer for ulike brukergrupper.

For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

• Viktig informasjon ved utarbeidelse av «due diligence rapporter» ved salg av eiendom/selskap.

FA N T G U L L P Å VÅLERENGA Ragde Eiendom kjøpte og solgte Hedmarksgata 13-15 i løpet av 4 uker. - Vi skal jo prøve å leve av dette, sier ­Ragde-gründer Edgar Haugen.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

62

E

state Nyheter skrev i mars at Daimyo Eiendom har inngått avtale om kjøp av Hedmarksgata 13–15 av Ragde ­Eiendom. Snart skal Daimyo-eier og Brann-­ tilhenger Espen Aubert selge boliger midt i Vålerenga-land.

De to eiendommene ligger bare et stein­ kast fra fotballpuben Vålerenga Vertshus.

Prosjektet inkluderer 8.500 kvadratmeter ­ bolig og 2-2.500 kvadratmeter næring.

– Tanken var at vi skulle bygge dette selv, men så kom det et forslag som var så bra at vi sa ja til å selge, sier eneaksjonær Edgar ­Haugen i Ragde Eiendom til Estate ­Magasin.

Dermed gikk det bare fire uker fra de to ­eiendommen var kjøpt, til de var solgt.

– Det var en god deal for dere?

– Det var et hyggelig prosjekt. Vi skal jo prøve å leve av dette, sier Haugen, som ikke vil gå inn på tall.

ET GODT TILBUD For Ragde eiendom ble det et kort eierskap i Hedmarksgata 13–15. Selskapet kjøpte ­eiendommene for selv å oppføre boliger og næring.

GOD OPPSKRIFT Ragde Eiendom, som har en eiendoms­ portefølje med en markedsverdi på ca. 16,5 milliarder kroner, kjøpte Hedmarksgata 1315 av RV Holding og B.A. 5 Invest. Selgerne

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: EIVIND YGGESETH/FINANSAVISEN

– Tanken var at vi skulle bygge dette selv, men så kom det et forslag som var så bra at vi sa ja til å selge.

Edgar Haugen - eneaksjonær Ragde Eiendom

­nsker ikke å kommenter hvordan de kom ø over de to nevnte eiendommene. Av hensyn til oppdragsgiver ønsker heller ikke Akershus Eiendom å gi noen kommentarer.

Uansett er det en god oppskrift å kjøpe to naboeiendommer i et område som V ­ ålerenga for å gjøre et konverteringsprosjekt. I en ­reguleringssak kan det oppnås større volumer, og dermed større økonomisk gevinst, enn om to eiere hadde utviklet disse to eiendommene hver for seg.

KJØPTE AV SØNDAGSSKOLEN Estate Nyheter er kjent med at eierne av ­Hedmarksgata 15, som består av 11 seksjoner fordelt på 5 eiere, tidligere har forsøkt å selge

bygget samlet gjennom sameiet. Seksjons­ eierne har imidlertid ikke klart å bli enige, og endte i stedet opp med å selge hver for seg til ulike tidspunkter.

Blant selgerne er Søndagsskolen Norge, som eier tre av seksjonene i det nevnte bygget.

Søndagsskolen opplyser til Estate Magasin at seksjonene ble solgt i april i fjor.

FÅR IKKE RIVE LIKEVEL? Daimyo Eiendom, som nå eier Hedmarks­gata 13–15, har søkt om å få rive de to ­byggene.

Fabrikkbygningene på eiendommen er i ­ utgangs­ punktet oppført på 1930- og 1940­tallet, men er noe påbygget og endret siden den tid. Anlegget har ikke så høy verdi at N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

By­antikvaren vil føre det inn som bevarings­ verdig på Gul liste.

Nå anbefaler imidlertid Byantikvaren at tiltaks­haver utreder muligheten for gjenbruk av eksisterende bygningsmasse. Bakgrunnen for dette er at planområdet ligger i et område som har vært preget av både industri, trehusbebyggelse og murgårder. Byantikvaren mener at anlegget i Hedemaksgata 13 og 15 kan være et egnet transformasjonsobjekt.

- En transformasjon istedenfor riving vil bidra til at områdets industrihistoriske ­identitet blir ivaretatt og videreført, uttaler Byantikvaren.

I så fall vil utbyggingspotensialet være ­mindre enn om byggene ble revet.

63

64

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Ø K T ­I N T E R E S S E F O R «­A LT E R N AT I V E » EIENDOMMER Salg av store porteføljer med bensinstasjoner har gitt økt ­interesse for bensinstasjonseiendommer med god avkastning og et mulig u ­ tviklingspotensial i fremtiden.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Marte Gjærde

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

65

- Det er ikke som ved en tradisjonell sale ­lease­back, hvor selgeren gjerne vil ha så kort ­kontrakt som mulig.

N NYHETER

66

A

dvokatfirmaet Arntzen de Besche merker økt fokus på andre typer ­eiendommer enn de tradisjonelle kontoreiendommene i de store byene. Med stadig lavere yielder, ser eiendomsinvestorene etter eien­dommer med høyere avkastning, og salg av blant annnet store bensinstasjons­porteføljer gjør den type eiendommer mer tilgjengelig for ­investorene.

Partner Hans Henrik Kværne i Arntzen de Besche forteller til Estate Magasin at advokatfirmaet har opparbeidet seg stor erfaring med transaksjoner av mer spesielle eiendommer. De var blant annet involvert da Shell ­solgte sine 450 bensinstasjoner i 2014. Arntzen de Besche var også rådgiver for DCC da de kjøpte Exxon Mobils bensinstasjons­ virksomhet for 2,4 milliarder kroner. Esso har rundt 250 ­stasjoner i sin norske portefølje, hvorav 150 er eid av selskapet. DCC er et irsk selskap som omsetter for 10 milliarder pund og har en børsverdi på ca. 6 milliarder pund. ­Selskapet har 3000 bensinstasjoner, blant annet i ­Frankrike og ­Danmark.

– Vi har også bistått i en rekke transaksjoner knyttet til flyplasseiendommer. Det er prosjekter som vurderes ut i fra en infrastrukturtankegang. I due diligence deltar gjerne internasjonale konsulentselskaper for å analysere av utviklingen i det globale markedet for flyreiser, legger partner Thomas Øslebø til.

–Esso-dealen er et utslag av en generell trend, hvor olje­ N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

selskapene går ut av retail-­delen som nå er blitt en helt annen ­business enn å selge drivstoff, sier partner Per A. ­Dagslet.

SPESIALISERING I motsetning til ved vanlige eiendoms­transaksjoner, har bensinstasjoner en del spesielle kjennetegn, blant annet med mer spesialisering.

– I utgangspunktet eier man en eiendomsmasse som man er interessert i leieinntektene fra. Ulike aktører kan eie enkelt­eiendommer i verdikjeden. Så er det noen retail­ spesialister som kan drive butikkene inne på stasjonen. Man kan også ha andre aktører som driver selve bensinpumpene, sier partner Thomas Øslebø.

Det er flere elementer som gjør investering av bensin­ stasjoner til en veldig spennende f­ orretning. Siden stasjonen er distribusjons­ ­ k analen for oljeselskapenes drivstoff­produkter, har oljeselskapene ofte interesse av å tegne lange leiekontrakter for pumpene. Det er ikke som ved en tradisjonell sale leaseback, hvor selgeren gjerne vil ha så kort kontrakt som mulig. Også restverdien etter utløp av leie­kontrakten kan være høy.

LANGE KONTANTSTRØMMER Arntzen de Besche var rådgiver da NRP tilrettela syndi­katet Gasolin Handelseiendom, som kjøpte en rekke bensin­ stasjoner fra Reitan Eiendom.

Fra venstre: ­Erling Høyte, Hans Henrik Kværne, Thomas Øslebø, Per A. Dagslet, Eilif S. Koch, Karl Erik ­Navestad N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

67

FOTO: SHUTTERSTIOCK

DCC kjøpte E ­ xxon ­Mobils norske bensinstasjons­ virksomhet for 2,4 milliarder kroner.

­ iendomsprosjektet tok over rundt ­sytti stasE joner høsten 2010. Bakgrunnen var at R ­ eitan hadde kjøpt YX, og tok deretter en sale leaseback på stasjonene.

– Dette er et prosjekt som har lange kontant­ strømmer med Reitan som motpart. Det som er spennende med en del av bensinstasjonene, er at de har en veldig god restverdi også etter at leiekontrakten har løpt ut, sier partner Eilif S. Koch.

I den seneste tiden er det blitt solgt ut flere eiendommer fra prosjektet.

En del av bensinstasjonene til både Gasolin-­ syndikatet og Esso-porteføljen ble først bygd på 1960- og 70-tallet. Mange av tomtene som ble brukt til bygging av bensinstasjoner, var blant de mest attraktive i byen. De har nå et betydelig boligutviklingspotensial.

– Vi ser at en del kjøpere av bensin­stasjoner 68

ofte har en lokal tilknytning til beliggen­ heten. De får en trygg kontantstrøm, og ser at ­eiendommen kan ha en alternativ bruk som er god etter at leiekontrakten er løpt ut. Det er også eiendoms­kjøpere som vil diversifisere eiendomsporte­føljen sin. Men bensinstasjons­ porteføljer kan være en broket sammensatt eiendomsmasse, sier Øslebø.

En risiko ligger særlig i eiendommer i grisgrendte strøk langs en hovedvei. E ­ n ­beslutning fra Veivesenet om å bygge en ­alternativ trasé kan få voldsomme konse­kvenser for verdien av bensinstasjonen.

– Det er beliggenheten som styrer yielden på bensinstasjonene. Man kan se yielder på 5-tallet for de mest sentrale eiendommene hvor det er utviklingspotensial. Men jo lenger unna sentrale strøk man kommer, jo større er sjansen for at eiendommen vil bli tatt over av N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

en lokal aktør, sier Eilif S. Koch.

Noe av det som gjør det vanskelig å sette en pris på tomten til bensinstasjonen, er nett­ opp det som gjør stasjonen verdifull som kontant­ strømeiendom, nemlig lengden på leie­kontrakten.

– De som opererer på stasjonen har ofte rett til å leie stasjonen i lang tid. Så det blir vanskelig å beregne tomteverdien. Man får god cashflow en periode, med en gulrot i enden i form av et utviklingspotensial, sier Erling Høyte.

KOMPLISERTE PROSESSER – Oljeselskapene har vokst slik at alt har ­skjedd innenfor rammene av ett aksjeselskap.

Da blir det kompliserte prosesser. Stasjonene må for eksempel skilles ut i egne AS for at de skal kunne selges skattefritt. Med store internasjonale oljeselskaper som motparter kan det

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder.

Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155.

«Tall fra Norsk ­P etroleumsinstitutt viser at det var totalt 1580 bensinstasjoner ved utgangen av 2015. Til sammenligning var det 3044 stasjoner ved utgangen av 1989, og tallene har falt jevnt og trutt for hvert år.»

ta tid å gjennomføre due dilligence, sier ­Per A. Dagslet.

Oljeselskapene har samtidig egne organisasjoner som jobber med fusjoner og oppkjøp som kjenner kjøpermarkedet godt.

– Det jobbes med kjøpeavtaler og branding­ avtaler. Men de har harde krav som er ­ekstremt selgervennlig. På kjøpersiden ser vi ofte at ­Private Equity-aktørene kommer til kort. De kan ikke ta den type risiko som selgeren legger opp til, sier Kværne.

Et annet tema som er krevende er miljøet og forurensningsansvaret.

– I Shell-dealen har vi blant annet leid ut en advokat fra næringseiendoms­avdelingen vår i et halvt år for å berede grunnen for trans­ aksjoner. Vedkommende brukte mye tid på miljø­spørsmålene. Det er mye risiko knyttet til denne type drift, sier Erling Høyte Han forteller at man i denne transaksjonen måtte ta hensyn til at virksomheten har ­solgt drivstoff siden 1902, da det var levering til fiskeanlegg langs kysten.

– Da er det mye som må ryddes opp i. Oljeselskapene er opptatt av å rydde alt før salget.

Man har brukt tid på å identifisere problem­ eiendommer og påtok seg forpliktelsene, slik at kjøper går fri for dem, sier Høyte.

Når det gjelder gamle miljøproblemer som dukker opp, kan det få store økonomiske ­konsekvenser.

– I sånne transaksjoner er begge parter opptatt av motpartrisikoen. Selv om man selger, kan myndighetene både gå etter ­ nåværende eiere og tidligere eiere med 70

­ konomiske krav. Det er derfor det er viktig å ø rydde i forkant, sier Eilif S. Koch.

– Historisk har oljeselskapene vært fullt integrert. Men de er nå i en fase hvor de skal fokusere på kjernevirksomheten sin. I andre land, som for eksempel Polen, er olje­ selskapene opptatt av leveringssikkerhet.

Mange vil ha kontroll på oppstrømsdelen for sikkerheten. Men i Vest-Europa er det mer fokus på hva de skal drive med, sier partner Karl Erik Navestad.

STORT FALL I ANTALL STASJONER Større bensintanker, lavere bensinforbruk på bilene og økte tomtepriser i sentrale strøk har ført til en stor nedgang i antall bensin­ stasjoner i Norge. Særlig i byene er bensin­ stasjoner blitt konvertert til boliger. Tall fra Norsk P ­etroleumsinstitutt viser at det var totalt 1580 bensinstasjoner ved utgangen av 2015. Til sammenligning var det 3044 stasjoner ved utgangen av 1989, og tallene har falt jevnt og trutt for hvert år.

Bensinkundene må dermed innom færre stasjoner, noe som gir flere kunder per ­stasjon. God drift av stasjonen vil dermed bli stadig mer viktig for stasjonsinnehaveren og den som leier ut stasjonen, og markedet går mot spesialisering i alle ledd, også innenfor eiendoms­delen.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

INSTINKT FOR EIENDOM

www.tigereiendom.no N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

71

Samfunns­ eiendommer på vei til Norge Svensker på jakt etter samfunnseiendommer i Norge kan vekke ­interessen for dette brede markedet hos norske eiendomsinvestorer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

I

Sverige er det flere selskaper som har de­ finert sin virksomhet til å være såkalte samfunnsbygg, det vil si eiendommer hvor leieinntektene kommer fra det ­offentlige.

Enten ved at det offentlige eier virksomheten (kraftselskaper eller annen forretnings­ virksomhet) som betaler husleie, eller ved at det offentlige gir tilskudd til leietakeren eller er leietaker selv.

INTERESSERT I NORGE Begrepet samfunnsbygg er bredt, og eiendoms­ selskapene som definerer seg som utleiere av samfunnseiendom har svært forskjellig type leietakere.

Hemfosa etablerte seg i Norge i 2015 og har

72

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

rukket å bygge opp en eiendomsportefølje som ved årsskiftet talte 32 eiendommer. Blant eiendommene i Hemfosa-porteføljen finner vi Høgskolen i Østfold, Statens Park i Østfold og LHL-klinikken på Gardermoen (Gardermoen Campus).

Det svenske selskapet Hemsö har bygd opp en eiendomsportefølje verdt 32 ­ milliarder k roner i Sverige, Tyskland og F ­ ­inland.

Selskapet investerer i eldrehjem, skoler, ­ helsebygg og bygg for rettsvesenet, og har dermed en klar profil med det offentlige som garantist for at leieinntektene blir betalt. Det er kommuner som er selskapets motpart i flesteparten av leiekontraktene. Hemsö har foreløpig ikke satset på det norske markedet,

Pioneer ­Property er ett av de norske eiendoms­ selskapene som satser på samfunns­bygg.

men CEO Nils Styf uttalte under Eiendoms­ dagene på Norefjell tidligere i år at Norge kunne være interessant.

En aktør som for alvor har gjort seg bemerket i det norske markedet den ­ ­seneste tiden er SBB i Norden AB (tidligere Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB). I ­ fjor høst bladde de opp nesten 1,2 milliarder kroner for Gullhaug Torg 4, som leies ut til Justis- og beredskapsdepartementet. I januar kjøpte SBB i Norden en portefølje med eien­ dommer i Kristiansand fra Entra, og i mars ble det kjent at de betalte 4,3 milliarder kro­ ner for DNB-bygget (Midtbygget) i Bjørvika.

SBB i Norden har en noe bredere definisjon av samfunnsbygg, og definerte børsnoterte

og delvis statseide DNB som en samfunns­ leietaker.

BARNEHAGEEIENDOMMER I Norge er det Entra som har flest offentlige leietakere, men det børsnoterte selskapet har ikke definert seg som et eiendomsselskap som fokuserer på samfunnseiendommer. Norge har få selskaper med et slikt mandat, men det er aktører som satser på såkalte helsebygg.

Adolfsen-brødrene har også det børsnoterte Pioneer Property, som eier 133 barnehage­ eiendommer i nordiske byer som Oslo, Stockholm og Helsinki. Eiendommene er ­ leid ut på lange kontrakter til operatører som ­Norlandia Care Group, Espira og Touhula.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Pioneer Property Group har månedlige leie­ inntekter på 19 millioner kroner, med en gjen­ nomsnittlig lengde på leiekontraktene på 17 år.

En av grunnene til at Norge ikke har mange selskaper som har spesialisert seg på eien­ dommer som får sin husleie finansiert av det offentlige, er at mange kommuner og fylker velger å eie eiendommene selv. Tilbudet av potensielle objekter blir dermed lavt. Det er også en betydelig debatt rundt eierskapet av slike eiendommer, noe som kan bidra til at eiendomsinvestorene vurderer risikoen som høyere enn i for eksempel Sverige. Men ut­ viklingen viser en vekst i dette segmentet, særlig innenfor såkalte eldre- og helsehjem­ eiendommer.

73

God avkastning på handelseiendommer Handelseiendommer med Coop, Norgesgruppen og REMA 1000 som leietakere kan gi en langt høyere avkastning enn kontoreiendommer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

Mens investeringer i bensinstasjonseiendommer (se egen sak) er forholdsvis nytt og uvanlig hos den jevne eien­ domsinvestor, er det mange flere som har fått smaken på dagligvareeiendommer. Det er mange ganger flere daglig­ varebutikker enn bensinstasjoner i Norge, og alle de store dagligvareaktørene har vært gjennom store runder med salg og tilbakeleie av butikkeiendommene. Har kon­kurranse blant kjedene gjør at de er villige til å tegne lange leie­ kontrakter på gode beliggenheter, og med «normal» gjelds­ andel kan en investor mer enn doble egenkapitalen på få års eierskap i en god handelseiendom.

HØYERE YIELD PÅ LANDET Direktaavkastningen (yielden) på handelseiendommer med dagligvarekjeder som leietakere varierer etter hvor sentral eiendommen er og hvor sannsynlig det er at noen andre vil leie bygget etter utløpet av leiekontrakten. I gris­grendte strøk, hvor en av kjedene fra Norgesgruppen eller Coop ­allerede er etablert med en god beliggenhet, blir yielden forholdsvis høy for en REMA 1000-eiendom. Mens i et sen­ tralt strøk, hvor det både kan etableres en alternativ daglig­ varekjede eller en Europris-butikk, kan yielden bli skarpere.

Det er ikke uvanlig med yielder på mellom 6 og 7 prosent, kanskje til og med enda høyere hvis beliggenheten er mer vanskelig.

74

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Heilo Eiendom er blant meglerne som er aktive i markedet for handelseiendommer. Heilo Eiendom har blant annet solgt unna REMA 1000-eiendommer og eiendommer fra Coop. På begynnelsen av fjoråret solgte næringsmegleren en portefølje med ti tidligere ICA-eiendommer. Butikkene var overtatt av Coop. Eiendommene ble solgt for 160 til 170 millioner kroner til Sandviken Eiendomsutvikling fra et ­Pareto-syndikat. Yielden var 7,4 til 7,5 prosent.

Heilo Eiendom var også megler da syndikatet Handels­ eiendom I AS ble solgt til AKA (8 eiendommer til AKA, mens en gikk til Reitan Eiendom). Da ble yielden anslått til drøye 6,5 prosent. Eiendommene hadde beliggenhet i Trondheim, Trøgstad, Sandefjord, Larvik, Porsgrunn (to), Skien, Risør og Kristiansand.

GOD ØKONOMI Økonomien i ulike butikkeiendommer varierer fra eiendom til eiendom, men det er ikke uvanlig at single purpose-­ selskapet som eier eiendommer sitter igjen med et drifts­ resultat på mellom 65 og 75 prosent av brutto leieinntekter.

Flere av handelseiendommene til AKA viser et drifts­resultat på 67 til 72 prosent av leieinntektene.

Hvis man legger til grunn brutto leieinntekter på 5 millioner kroner, en eierkostnad på 15 prosent, og at ­ ­eiendommen ble kjøpt til en nettoyield på 6,5 prosent,

65 - 75% Det er ikke uvanlig at single purpose-­selskapet som eier ­ eiendommer sitter igjen med et driftsresultat på mellom 65 og 75 prosent av brutto leieinntekter.

REGNEST YKKE DAGLIGVAREEIENDOM ÅR 1

ÅR 2 KPI 2 %

ÅR 3 KPI 2 %

ÅR 4 KPI 2 %

ÅR 5 KPI 2 %

Brutto leieinntekter

5 000 000

5 100 000

5 202 000

5 306 040

5 412 160,8

Driftsresultat

3 500 000

3 570 000

3 641 400

3 714 228

3 788 512,56

Finanskostnader

1 700 000

1 700 000

1 700 000

1 700 000

1 700 000

Resultat før skatt

1 800 000

1 870 000

1 941 400

2 014 228

2 088 512,56

Resultat etter skatt

1 350 000

1 402 500

1 456 050

1 510 671

1 566 384,42

Akkumulert resultat etter skatt

1 350 000

2 752 500

4 208 550

5 719 221

7 285 605,42

Utvikling egenkapital

24 235 000

25 637 500

27 093 550

28 604 221

30 170 605,42

FORUTSETNINGER Eierkost

15%

Netto yield

7%

Kjøpesum

65,4 MILL

Gjeldsandel

35%

Egenkapital ved kjøp

22885000

Rente

4%

PS: Større eiendomsselskaper kan oppnå langt lavere rente PS 2 : Lagt til grunn konstant rentekostnad. Vil bli lavere hvis man betaler ned på lånet

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

75

FOTO: SHUTTERSTIOCK

får man en kjøpesum på ca. 65,3 millioner ­kroner. Med 65 prosent belåning og en rente på 4 prosent (en del av de større systemene som AKA og Tellus Eiendom vil kunne oppnå vesentlig bedre rentebetingelser), ­ ender man opp med rentekostnader på 1,7 millioner ­kroner.

Hvis vi forutsetter 70 prosent av brutto leieinntekter i driftsresultat (da legger vi til grunn noe avskrivninger i regnestykket), og trekker fra rentekostnader, kommer vi til et resultat før skatt på 1,8 millioner kroner og 1,35 millioner etter skatt. Med en egenkapital på 22,8 millioner kroner, blir da avkastningen på egenkapitalen før skatt 7,9 prosent og etter skatt 5,9 prosent. Videre vil en husleiejuster­ ing i tråd med KPI-tallene forbedre tallene et­ ter hvert som tiden går. Legger man til grunn 2,5 prosent leievekst i samme regnestykke som overfor, går driftsresultatet fra 1,8 millioner til 1,89 millioner kroner, og etter noen år vil forbedringen i resultater fra eiendommen være formidabel.

Kjøper man en handelseiendom som eksem­ pelet over med en langvarig leieavtale på 10-15 år, vil man ha mer enn doblet egenkapitalen i løpet av perioden. Og etter hvert som årene går, vil finanskostnadene reduseres i takt med at man betaler ned på lånet.

SATSER TUNGT De gode nøkkeltallene forbundet med daglig­ vareeiendommer har sammen med de lange leiekontraktene bidratt til at flere aktører satser på denne typen eiendommer. Flere av syndikatene har tilrettelagt prosjekter som har kjøpt en håndfull eiendommer med leie­ avtale med REMA 1000 eller Kiwi, men også 76

private selskaper har gått for denne typen ­eiendommer.

Blant de som har satset tyngst på handel­ seiendommer med dagligvarekjeder som leie­takere, er Thoresen-familien i Hønefoss.

Gjennom selskapet AKA eier familien nå 164 eiendommer, hvorav flesteparten er handel­ seiendommer. De to største leietakerne er REMA 1000 (58 butikker) og Norges­ gruppen. Men AKA har også leietakere som Europris, Coop Extra, Nille og Plantasjen.

«AKA er en gårdeier som skal drifte og for­ valte egne handelsnæringseiendommer. AKA skal feste seg i bransjens bevissthet som Norg­ es ledende innen drift og forvaltning av egne førsteklasses handelsnæringseiendommer, med hovedvekt på dagligvare», skriver AKA om sin visjon.

AKA har kjøpt mange handelseiendommer de seneste årene, og vil kjøpe enda flere i tiden fremover. Opprinnelig hadde AKA planer om å investere 4,6 milliarder kroner i perioden 2014 til 2020 inkludert deleide selskaper. Men nå er planene oppjustert, og styret har bestemt å øke rammene for investeringene i resten av strategiperioden fra 2 milliarder kroner til 3 milliarder kroner.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Med lange leieavtaler, kan dagligvare­eiendommer være et godt kjøp i tider hvor yielden på kontor­ eiendommer er svært lav.

BETONGløftet

En trippelvaksine for bygg og anlegg

Vi skal benytte miljøvennlige løsninger som både er lønnsomme og sosialt ansvarlige.

Det er bærekraft i praksis.

Forbildeprosjektene i BETONGløftet skal vise hvordan gode miljøløsninger, god totaløkonomi og seriøsitet i kontraktsformer gir de beste resultatene i en framtidsrettet bygg- og anleggsbransje.

Vi ønsker byggherrer og eiendomsutviklere som vil være med oss i løftet.

Det er et løft for oss og et løfte til kundene. Les mer på www.byggutengrenser.no

– Har vært ­bekymret i 30 år Det brennhete markedet for bolig- og næringseiendom sender ­etterspørselen etter arkitekttjenester i taket.

Per Erik M ­ artinussen var med å etablere Arcasa i 1986 og vet mye om opp- og nedturer i arkitektbransjen.

Av: Tore Årdal / Illustrasjoner: Arcasa arkitekter

N NYHETER

Dagens eiendomsmarked kan minne litt om året 1986, da arkitektselskapet Arcasa ble etablert. De fleste pilene ­pekte oppover. På den tiden var Per Erik Martinussen og Per Einar Knutsen ganske ferske i gamet og måtte ”ta til ­takke med” rehabiliteringsprosjekter. Ironisk nok har denne ­underdog-posisjonen tatt Arcasa til stadig nye høyder.

JEVNT STIGENDE OMSETNING Arcasa har hatt en jevnt stigende omsetning, og fjoråret føyer seg inn i denne rekken.

– Vi har alltid hatt fokus på organisering og drift, og jeg tror det er derfor det har gått så bra gjennom ulike konjunktur­ svingninger, sier daglig leder Per Erik Martinussen i Arcasa Arkitekter AS, og legger til: – Vi har vært litt bekymret helt siden vi startet virksom­ heten i 1986. Man skal være litt bekymret, ellers kan det gå galt.

BLACK MONDAY Da børskrakket rammet hardt i 1987, var det ikke bare eiendoms­selskaper som fikk hard medfart. Mange arkitekter satt nærmest måpende og så at kundegrunnlaget forsvant.

78

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

For Arcasa var situasjonen annerledes. Til tross for et dårlig eiendomsmarked, var rehabilitering fortsatt aktuelt – Det var de som hadde prestisjeprosjekter, som fikk problemer. Vi drev med ombyggingsprosjekter og gjorde mange konverteringsprosjekter fra industri til kontor. Slike tjenester var det behov for også etter at det smalt, forteller Martinussen.

Da Arcasa i 1993 flyttet inn i Sagveien ved Akerselva, hvor de fortsatt holder til, var de blitt 12 personer. Dermed klarte de seg svært godt gjennom den vanskelige perioden.

GUNSTIG SPREDNING Det som startet i 1986 med to ansatte, er i dag blitt til en stor bedrift med ca. 70 medarbeidere. Siden 2010 har ­selskapet vokst med nærmere 40 personer.

– Vi jobber med flere store og spennende prosjekter enn noen gang. Vi har også en gunstig spredning på tidligfase, regulering og gjennomføring. Dermed har vi fortsatt et stort potensial hvis det sterke markedet eventuelt er over. Selv om vi ikke ser tegn til det ennå, er vi forberedt på at det kan komme konjunkturendringer, sier Martinussen.

Lervig Brygge, Stavanger

Per Erik M ­ artinussen i Arcasa Arkitekter forteller at selskapet jobber med flere store prosjekter enn noen gang.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

79

1

Etter finanskrisen i 2008/2009 måtte ­selskapet nedbemanne kraftig.

HØY AKTIVITET Med dagens høye etterspørsel etter arkitekt­ tjenester har Arcasa fokus på å betjene den ­eksisterende kundekretsen på en god måte.

– Vi merker jo at våre eksisterende kunder har mye på gang og at de ønsker vi skal levere raskt, sier han.

I tillegg til å ansette flere arkitekter, har selskapet knyttet til seg frilansere og inngått samarbeid med andre arkitektkontor for å løse toppene.

STOR KUNDEKRETS Arcasa har nesten alle de store eiendoms­ selskapene på kundelisten. Martinussen ­ønsker ikke å nevne noen, siden andre da kan føle seg glemt. Estate Magasin er ­imidlertid kjent med at blant andre Obos, Selvaag, Ferd, Eiendomsspar, Neptune P ­roperties, 80

Stor-Oslo Eiendom, Oslo S Utvikling og Scandinavian Development er blant de store kundene.

Erik Bøhler (Scandinavian Development) har for øvrig vært på kundelisten helt siden Arcasa ble etablert. I starten jobbet de blant annet med Bøhler-prosjektet Granfos Nærings­park, som var den første nærings­ parken i ­Oslo-området.

FANTES IKKE EIENDOMSBRANSJE Gjennom mer enn 30 år i Arcasa har Martinussen også opplevd hvordan eien­ ­ domsbransjen har endret seg.

– I begynnelsen fantes det egentlig ikke en eiendomsbransje. Det var mye industri­ bedrifter som hadde en eiendom. Etter hvert har det utviklet seg en profesjonell ­eiendomsbransje, og det har vært interessant å være med på denne utviklingen. P ­ arallelt har vi som arkitektkontor hatt stort fokus på å være ­endringsorientert, sier han.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

2

i

1) Grenseveien 97 2) Karenslyst Allé 3) Kværnerbyen i Oslo

3

BOLIGSENIOREN

VS OPPKOMLINGEN Vi ser nærmere på de to børsnoterte boligutviklerne Selvaag Bolig og Solon Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

82

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: SINDRE NYBORG

FOTO: OXIVISUALS

S E LV A A G B O L I G

SOLON EIENDOM

TOMTEBANK: 10 205 enheter

TOMTEBANK: 1 750 enheter (anslag fra Carnegie)

SOLGTE ENHETER 2016: 1 044 BOLIGPRODUKSJON 2016: 869 PLANLAGT PRODUKSJON 2017: 685

SOLGTE ENHETER 2016: 146 BOLIGPRODUKSJON 2016: 113 PLANLAGT PRODUKSJON 2017: 175

BØRSVERDI: 3 440 millioner kroner BOKFØRT EGENKAPITAL: 2 699 millioner kroner PRIS/BOK: 1,27 NETTO RENTEBÆRENDE GJELD: 1 687 millioner kroner ENTERPRISE VALUE: 5 127 millioner kroner

BØRSVERDI: 996 millioner kroner BOKFØRT EGENKAPITAL: 511 millioner kroner PRIS/BOK: 1,95 NETTO RENTEBÆRENDE GJELD: 795 millioner kroner ENTERPRISE VALUE: 1 791 millioner kroner

Selvaag Boligs største prosjekt er utvikling av boliger på F ­ ornebu.

Sammen med Trond og Frederik Mohn har Selvaag Bolig kjøpt det såkalte Koksa-området på Fornebu av Koksa Eiendom for 1,55 milliarder kroner. Der skal de utvikle rundt 2000 boliger med en forventet salgsverdi på 10 milliarder kroner. På Løren utvikler ­Selvaag Bolig 450 til 500 leiligheter på fra 35 til 119 kvadratmeter.

Solon Eiendom har sin virksomhet i Oslo-området. Selskapet har prosjekter i Oslo, Kolbotn, Jessheim, Ski, Nesodden og flere ­kommuner utenfor Oslo. Selskapet har kjøpt tomten «Skaret» i Kolbotn og skal bygge 61 enheter på 5 078 boareal fra fjerde kvar­ tal i år. Salget av boligene begynte i februar i år.

I Voksenkollen skal Solon Eiendom bygge 34 boliger på til ­sammen 4600 kvadratmeter. Salget begynner nå i andre kvartal, og det er meningen at byggingen skal begynne i tredje kvartal.

GEOGRAFISK FORDELING TOMTEBANK: Oslo-området: 8 101 enheter Stavanger: 1 568 enheter Trondheim: 260 enheter Bergen: 171 enheter Stockholm: 105 enheter

I januar i år kjøpte Solon Eiendom tre utviklingstomter for 100 millioner kroner. Tomtene kan gi 150 nye boliger. I fjor høst ble det kjøpt seks tomter for 300 millioner kroner. Det kan bygges 300 nye boliger på de tomtene.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

83

B BOLIG

DE STØRSTE ­B O L I G B Y G G E R N E Her er listen over hvem som bygde mest i 2016.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

84

NR.

BOLIGBYGGER

ANTALL IGANGSATTE BOLIGER 2016

1

Mesterhus

1 270

2

Byggmann

1 206

3

Blink Hus

1 188

4

OBOS (eks Block Wathne)

1 140

5

Nordbohus

1 133

6

Systemhus

1 006

7

Selvaag Bolig

902

8

Norgeshus

824

9

BoligPartner

746

10

Block Wathne (OBOS)

694

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: MESTERHUS

MESTERHUS

FOTO: BYGGMANN

Mesterhus var den boligbyggeren som bygde flest boliger i 2016. Det Ferd-eide selskapet satte i gang bygging av 1270 boliger i løpet av 2016.

BYGGMANN

FOTO: BLINK HUS

Byggmann satte i gang bygging av 1206 b ­ oliger i l­øpet av 2016. Byggmann er en boligkjede bestående av frittstående byggefirma. ­Totalt består den landsdekkende kjeden av over 100 bedrifter med en samlet omsetning på 2,1 ­milliarder kroner.

BLINK HUS

FOTO: OBOS

Blink Hus er en medlemsbasert samarbeids­ kjede med boligbyggere som startet byggingen av 1188 boliger i fjor.

OBOS

FOTO: NORDBOHUS

OBOS (eks. Block Watne) var den boligbyg­ geren som bygde flest boliger i 2015. I fjor falt OBOS til en fjerdeplass, med 1140 påbegynte boliger.

NORDBOHUS Nordbohus er en samling av boligbyggere som sammen eier Nordbohus AS. I fjor bygde ­Nordbohus 1133 boliger.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

85

Befolkningsvekst i fritt fall og høy ­nybygging Samtidig med at nybyggingen av boliger i Oslo tar av, stuper befolkningsveksten.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B BOLIG

86

E

tter et fjorår med en prisvekst på utrolige 24 prosent på boliger i Oslo, startet januar og feb­ ruar i 2017 nesten like hett. Men den seneste tiden meldes det om roligere tilstander i hovedstadens boligmarked, og nå i tiden fremover kommer tilbudet til å øke kraftig.

Ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB), økte antall bolig­ enheter under bygging i Norge med hele 14,8 prosent i 2016. Ifølge Akershus Eiendoms seneste markeds­ rapport er det grunn til å anta at 2017 blir året med den høyeste nybyggingsaktiviteten siden 1980-tallet.

Næringsmegleren viser til kombinasjonen av et høyt nybyggsalg og en sterk økning i igangsettelse av nye boliger.

I 2016 ble det ifølge SSB igangsatt bygging av 4818 nye boliger i Oslo. I Akershus ble det igangsatt bygging av over 5540 boliger i fjor. Det ble gitt rekordmange igang­ N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

settingstillatelser i fjor. I Norge ble det totalt gitt igang­ settingstillatelse til bygging av 36 200 boliger. Det er en økning på 16 prosent i forhold til i 2015.

Det ligger an til at den høye byggeaktiviteten vil fort­ sette gjennom 2017 og 2018.

SKYHØYE BEFOLKNINGSANSLAG SSBs befolkningsprognoser anslår en voldsom vekst i ­ befolkningen i Oslo. Ifølge SSBs fremskrivninger vil ­Oslos befolkning øke fra 667 000 innbyggere til 854 000 inn­byggere i 2040. Anslagene har festet seg hos både be­ folkning, eiendomsutviklere, politikere og byplanleggere. ­Byutviklingen i Oslo er derfor nå i full gang med å tilrette­ legges for nok boliger til alle byens kommende innbyggere, noe som også vises i de mange igangsettelses­tillatelsene og Plan- og ­bygningsetatens ønske om å ha en økt boligandel i mange av byens byggeprosjekter.

KOMMUNE

BEFOLKNING 2016

HOVEDPROGNOSE 2040

LAV PROGNOSE 2040

HØY PROGNOSE 2040

Oslo kommune

658 390

853 900

787 200

949 900

Bærum

122 348

144 800

132 800

161 400

Fredrikstad

78 967

97 200

89 900

106 700

Drammen

67 895

89 700

82 600

99 200

Asker

60 106

72 200

66 200

80 600

Sarpsborg

54 678

64 700

59 800

71 000

Skedsmo

52 522

71 500

65 900

79 000

Sandefjord

45 820

55 500

51 200

61 200

Larvik

43 867

49 900

46 000

55 000

Tønsberg

42 276

54 100

49 800

59 800

Lørenskog

36 368

48 600

44 700

53 600

Moss

32 182

40 600

37 400

44 700

Ski

30 261

37 200

34 200

41 100

Kongsberg

27 013

32 900

30 200

36 500

Oppegård

26 792

32 200

29 600

35 600

KILDE: SSB

SSBS ANSL AG FOR BEFOLKNINGSVEKST I UT VALGTE KOMMUNER

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Østfold

1.272

801

989

1146

1 399

1 409

1 292

1 505

1 698

Akershus

4 429

2 405

2 323

3716

3 608

4 147

3 620

4 830

5 540

Oslo

2 708

1 171

1 560

4504

3 777

3 668

1 732

2 328

4829

Buskerud

1 331

986

832

1 263

1 436

1 303

1 216

1 738

2 287

Vestfold

1 001

679

755

1164

1 078

1 251

1 526

1 478

1 462

REGISTRERTE IGANGSE T TELSER AV BOLIGER I NORGE

ÅR

ANTALL

2016

36 203

2015

31 301

2014

27 250

2013

30 450

2012

30 189

2011

27 735

2010

21 145

2009

19 748

2008

25 950

2007

32 520

2006

33 314

2005

31 608

2004

29 999

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

KILDE: SSB

FYLKE

KILDE: SSB

IGANGSE T TING AV BOLIGER

87

FOTO: SHUTTERSTIOCK

i

Det er nærmest en vedtatt sannhet at «alle» vil flytte til Oslo. Men tallene viser nå at folk flytter ut av hovedstaden.

Noe som har bidratt til de høye tallene på anslag for innbyggere i Oslo, er innvandringen. Etter 2008 har svak økonomi i Europa og et betydelig behov for arbeidskraft i Norge, gitt en skyhøy arbeidsinnvandring fra Sverige, Polen, Litauen og andre europeiske land. Den tiden synes imidler­ tid å være forbi nå.

INNVANDRINGEN HAR SNUDD Ifølge Oslo kommune hadde Oslo en netto tilflytting på 2401 personer i 2016. 841 flyttet netto ut av Oslo til andre kommuner i Norge. Samtidig var netto innvandring fra ut­ landet på 3242 mennesker. Det var 1392 færre enn i 2015, og den laveste nettoinnvandringen siden 2005.

Samtidig var det langt høyere innvandring på begyn­ nelsen av fjoråret enn mot slutten, og i fjerde kvartal ­hadde Oslo netto innvandring fra utlandet på bare ca. 140 ­personer. Det var netto utvandring til Europa, Amerika og 88

Australia, og høy innvandring fra Syria (mange av disse kom sannsynligvis i 2015, da de ikke registreres som innvandret før de har fått oppholdstillatelse).

Antall som flytter ut av Norge har økt kraftig i 2015 og 2016, og mye tyder på at en stor del av økningen kommer fra svensker og polakker som flytter tilbake til sine hjemland.

Arealstatistikk skriver i sin blogg om boligmarkedet at det kan se ut som om perioden med høy innvandring til Norge er over. « Kombinert med at storbyene av en eller annen grunn overhodet ikke tiltrekker seg folk fra resten av Norge, er innflyttingen til byene på et svært lavt nivå. Når alle flyktningen som kom under flyktningkrisen er ferdig registrert ligger vi an til svært lav innflytting til Norge og en betydelig utflytting fra storbyene.», skriver Arealstatistikk på sin blogg og stiller spørsmålet om hvem som da skal bo i alle de 5000 boligene i Oslo som ble igangsatt de seneste 12 månedene.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

“ I 2016 kom 17 % av transaksjonsvolumet fra kjøp gjort av utenlandske investorer.

I 2017 mener vi at dette tallet vil være høyere.

Med 10 % markedsandel i Norge var Colliers International AS delaktig i nærmere 50 % av alle kjøp gjort med internasjonal kapital. ” THOR BJØRDAL CEO / PARTNER Wergelandsveien 7 | Oslo colliers.no | 22 06 62 80

FOTO: SHUTTERSTOCK

i

90

ATTRAKTIVT: - Det er veldig mange som ønsker å investere i bygårder i Oslo.

Det er vel det seg­ mentet som er mest hot akkurat nå.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Eskil Skei i GVA Commercial Real Estate Norway AS.

ET GLOHETT MARKED Markedet for bygårder har aldri vært så hett som nå.

Av: Thor Arne Brun

N NYHETER

D

et er veldig mange aktører som etterspør bygårder med boliger i Oslo.

Dette sier Eskil Skei, administrerende direktør i GVA Commercial Real Estate Norway AS. Han er en av næringsmeglerverveteranene i Oslo, og får svært ofte spørsmål om de kan lete opp bygårder som er til salgs.

FORVENTNING OM AT PRISENE SKAL OPP Han forklarer den høye etterspørselen med at mange ønsker å plassere kapital på lang sikt, og det er mange som har en forventning om at boligprisene skal stige på sikt.

- «Alle» vil inn i dette segmentet, og det er en for­ ventning om at boligprisene skal videre opp.

- Hvem er aktørene i markedet?

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

- Det er en ganske bred kjøpergruppe. Du har de store aktørene, som er godt kjent i media, som fra før har mange leiligheter. Noen har flere hundre leiligheter, ­enkelte har flere tusen enheter. Så har du en rekke nye, små aktører som ønsker seg inn.

NESTE SAMME PRIS OVER ALT Eskil Skei poengterer også at markedet har endret seg i forhold til hvor det er mest attraktivt å kjøpe.

- Tidligere var det jo dyrest å kjøpe på Frogner. Nå er det nesten samme pris i områder som Sandaker og omegn.

- Til slutt bør det jo nevnes at det er en ny aktør, som ikke var så synlig før. Det er Oslo kommune, som jo kjøper leiligheter i stort monn. Det er klart det påvirker prisingen, avslutter Skei.

91

EN NY KJØPERGRUPPE - De får jo ikke noen avkastning på å ha pengene sine i ­banken.

Av: Thor Arne Brun

M

ens aktørene i markedet for bygårder tradisjonelt har bestått av spekulanter, profesjonelle ­in­vestorer og utbyggere, gjør en ny kjøper­ gruppe seg nå bemerket. Disse investorene er personer som er misfornøyd med en avkastning på én prosent de får ved å ha ­ penger i banken. I stedet kjøper de bygårder, og får med det en avkastning på tre til tre og en halv prosent.

- Dette er en helt ny gruppe kjøpere. De ser at penger i banken kaster lite av seg, og at de får bedre vilkår på investerert kapital ved å kjøpe en bygård med leiligheter, sier ­eiendomsmegler og partner Anders Langtind hos PrivatMegleren.

Langtind er en av de største meglerne på bygårder i Oslo. I 2016 solgte han bygårder for rundt én milliard kroner.

- Denne nye kjøpergruppen, som altså

92

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

består av bemidlede personer, har lavere krav til avkastning enn de profesjonelle in­ vestorene. Som en konsekvens av det er de derfor villige til å gå høyere enn de andre ­interessentene i budrundene. Dermed ender de opp som kjøpere.

DE HAR KIKKERT - Og de har lang investeringsorisont?

- De har lange briller, ja. Jeg vil faktisk si kik­ kert. Mens enkelte småinvestorer er litt urolig for en eventuell nedgang i boligprisene, så svar­ er disse godt bemidlede investorene at de er helt ubekymret i forhold til en eventuell nedgang.

De slår fast at det uansett vil være et marked for utleieleiligheter i Oslo, sier ­Langtind.

- Men disse kjøperne går ikke for eien­ dommene hvor det er behov for omfattende vedlikehold. De vil komme til dekket bord, sier han.

Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: Bård Gundersen (gundersenogmeg.no) Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: Bård Gundersen (gundersenogmeg.no)

VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER Fazer Food Services kan tilbyalt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, Fazer Food Services kanbehov. tilbyaltKravet fra enkle merkvalitet eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine omtilhøy er uansett ufravikelig. skreddersydd etter dine behov.

Kravet om høy kvalitet er uansett For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter,ufravikelig. men også For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men også om å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte. Engasjerte om å sette gjesten i fokus og åViskape blantlunsj, de ansatte. kokker skaper fornøyde gjester! tilbyr lagånd blant annet frokost,Engasjerte møte- og kokker skaper fornøyde gjester!

Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat. overtidsmat.

www.fazer.no www.fazer.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

i

DYRERE: I dag er det dyrere å kjøpe flere leiligheter samlet i en bygård, enn å kjøpe leiligheter enkeltvis.

Ingen kvantums­rabatt Før fikk man rabatt når man kjøpte flere leiligheter samlet.

Nå er det helt omvendt.

Av: Thor Arne Brun

Å

kjøpe en hel bygård i stedet for flere leiligheter enkeltvis har t­ idligere ­resultert i rabatt. Men denne trenden er det helt slutt på i Oslo. Det siste året har det vært slik at boliggårder selges for for høyere priser enn om man skulle kjøpt det samme ­antallet leiligheter enkeltvis.

Dette begrunnes blant annet med at man ved kjøp av en hel bygård slipper å forholde seg til mange styrer, i motsetning til hva som er til­ felle hvis man kjøper flere leiligheter e­ nkeltvis.

94

Trenden bekreftes av Eskil Skei, a­ dmini­strerende direktør i GVA Commercial Real ­Estate Norway AS. - Det har skjedd en stor endring i marke­ det for bygårder sammenlignet med fem-seks år siden. Den gang fikk man rabatt på hver leilighet hvis man kjøpte en bygård, og man kunne dermed svinge seg rundt og selge leilig­ hetene hver for seg med gevinst. Det er det slutt på nå.

- Det er ingen rabatt lenger. I dag må man N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

betale ekstra hvis man vil sikre seg en hel bygård, sier Skei.

Det samme sier Anders Langtind hos Privat­ Megleren.

- Skal du ha rabatt, så må du bevege deg ­andre steder enn i markedet for bygårder.

Det er rimeligere å kjøpe leiligheter enkelt­ vis, men markedet er villig til å betale ekstra­ premien ved å kjøpe leiligheter samlet, sier Langtind.

“ Vi i Colliers elsker hver m2 vi får muligheten til å jobbe med, og mener at ingenting er umulig. Vårt dedikerte utleieteam strekker seg alltid litt lenger for å oppnå optimale resultater for deg som gårdeier! ” CAMILLA BANG HOFF UTLEIESJEF KONTOR | RETAIL | LOGISTIKK Wergelandsveien 7 | colliers.no | 22 06 62 80 Camilla kontakter deg: kodeord COLLIERS til 1963

N YE L Å N E­­R E G L E R G I R HØYE R E L E I EPRISER - Får man ikke låne penger til bolig, så må man ut på leiemarkedet.

Av: Thor Arne Brun ENDRET LÅNE­ FORSKRIFTEN: Finansminister Siv Jensen (Frp) strammet inn lånereglene ved nyttår. Konse­ kvensen kan være at flere vil bli låst til leiemarkedet.

F

ra 1. januar 2017 fastsatte Regjeringen nye låneregler. Kravet til egenkapital ved lån av kjøp til sekundærbolig i Oslo ble økt til 40 prosent.

Videre sier den nye forskriften at kundens samlede lån ikke skal overstige fem ganger brutto inntekt.

-DET ER HELT LOGISK Og sistnevnte kan føre til at leiemarkedet kom­ mer under press, mener eiendomsmegler og partner Anders Langtind hos Privat­Megleren.

- Denne regelen har gjort det mye ­vanskeligere for mange mennesker å komme seg inn på boligmarkedet. Og når man ikke får finansiert opp kjøp av bolig, så må man leie. Når flere må ut på leiemarkedet så øker presset på markedet, og leieprisene øker. Det er helt logisk.

- Det blir de som sitter på utleieleiligheter som vinner, sier Langtind.

FOTO: RUNE KONGSRO

i

96

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi søker deg som vil investere i grønn eiendomsutvikling Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Foto: BERRE

Kristin Haug Lund direktør prosjekt og teknisk, Entra ASA er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

FOTO: PRIVATMEGLEREN

SOLID VERDIØKNING: Eilert Sundts gate 13.

Av: Thor Arne Brun

EVENTYRLIG VERDISTIGNING Denne bygården økte i verdi fra ti millioner kroner til 70 millioner kroner på 12 år.

M

ange av eierne av bygårder har opplevd en betydelig verdistigning de siste årene. Ett ­ eksempel er eiendommen Eilert Sundts gate ­ 13, som ble solgt nylig gjennom PrivatMegleren. Gården er opp­ført i 1896 og består av 10 utleieleiligheter og to nærings­lokaler.

Prisantydningen var 70 millioner kroner. En budgiver la inn til bud på prisantydningen, og det var ingen andre

98

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

interes­senter som fulgte opp. Dermed ble eiendommen ­solgt for 70 millioner kroner.

Av Eiendomsregisteret fremgår det at eiendommen sist ble omsatt i 2005 for 10,6 millioner kroner. I løpet av 12 år har altså verdien av eiendommen økt seks og en halv ganger.

I samme periode har boligprisene i Oslo i gjennomsnitt ­utviklet seg fra 31 100 per kvadratmeter i 2005 til 70 900 per kvadratmeter i dag.

27.-28. april 2017 Strömstad Spa

Den jævla naboen Om nabokrangler, tujahekker og norsk smålighet.

Noen av landets ledende forskere, professorer, filosofer og eks-torpedo Espen Lie forsøker å gi svar på hvorfor nordmannen har blitt så sint. Vi får høre om mannen som tagget ned sitt eget hus for å gi naboen noe stygt å se på, sinte rikfolk, familien som tok grantreet sitt til Menneskerettighetsdomstolen i Haag, og andre som har sluttet å hilse på naboen.

Velkommen til frisk debatt om hva som driver vanlige nordmenn til helt uvanlig oppførsel og de psykologiske mekanismene som ligger bak.

For påmelding: estatekunnskap.no

Arrangør

estate

KUNNSKAP

Samarbeidspartnere og sponsorer

STORT OPP­ GRADERINGS­ BEHOV: Sofies gate 10.

FOTO: PROAKTIV

I K K E A LT ER LIKE SALGBART Denne bygården ble forsøkt kuppet godt under prisantydning.

Av: Thor Arne Brun

I

november i fjor kom Sofies gate 10 på markedet. Eiendommen er beliggende på Bislett med kort avstand til flere høy­ skoler, St. Hanshaugen og bare noen minut­ ters gangavstand til Karl Johans gate.

Bygget består av 11 leiligheter med nesten like mange eiere. Seksjonseierne hadde slått seg sammen for et felles salg, og alt lå dermed til rette for at investorene skulle stille seg i kø for å kjøpe. Eiendommen var priset til 65 millioner kroner, tilsvarende 64 000 kroner per kvadratmeter når man tar utgangspunkt i primærarealet.

Men slik gikk det ikke. Etter et par måneders liggetid ble eiendommen tatt ut av markedet, og ansvarlig megler Noman Afzal i ­Proaktiv orienterte interessentene om at man ville

10 0

selge leilighetene enkeltvis.

- Vi fikk et bud på 56,5 millioner kroner, men dette ble avslått, sier Afzal.

STORT BEHOV FOR OPPGRADERING Trolig var det et ikke ubetydelig vedlikeholds­ etterslep som skremte kjøperne. Eiendommen er oppført i 1878, og er dermed 140 år gammel.

Av salgsprospektet for bygget fremgår det at bygget har behov for betydelig oppgradering, både av fasader, drenering, elektrisk anlegg og VVS-anlegg.

I det dette magasinet går i trykken, er det likevel mye som tyder på at eiendommen får ny eier. Etter det Estate Magasin erfarer, er det forhandlinger rundt gården.

- Jeg kan bekrefte at det pågår for­handlinger.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Noe mer kan jeg ikke si for øyeblikket, sier Afzal.

Megleren rakk å legge ut en av leilig­ hetene i bygget på markedet, da salget av hele gården lot vente på seg. Leiligheten er på 203 k­ vadratmeter primærareal og ligger i kjeller­etasjen. Denne leiligheten har en pris­ antydning på 11,5 millioner kroner og i pros­ pektet ­orienteres det om at den har årlige leieinntekter på 576.000 kroner i året. Pris­ antydningen til­svarer dermed 56.000 kroner per kvadratmeter, basert på primærarealet på 203 kvadratmeter.

Gitt salg av hele gården, så blir denne ­leiligheten trukket fra markedet.

- Vi prioriterer salget av hele bygget, sier Noman Afzal i Proaktiv.

INTRODUCING BREEZE LEAP LASER LIGHTWEIGHT • BREATHABLE • FLEXIBLE

shop at swims.com & Ferner Jacobsen

SOLGTE SEKS BYGÅRDER I fjor solgte stiftelsen Kaare Berg seks bygårder i Oslo for å ta ut gevinst. Samme år handlet eiendomsselskapet for 430–440 millioner kroner.

Av: Tore Årdal

V

i benyttet fjoråret til å justere litt på porteføljen. Stiftelsen har vist stor vilje til å investere, derfor ble det besluttet å ta ut noe av verdiøkningen, sier administrerende direktør Dag Sten i Stiftelsen Kaare Berg.

Salgene omfattet tre bygårder i Bernt Ankers gate, bygården St. Halvards gate 65B samt Tollbugata 11, hvor stiftelsen har ­kontor.

I tillegg kommer Trondheimsveien 154, som eien­ ­ domsselskapet solgte til RV Holding AS. Det sistnevnte selskapet eies av Roger ­Folkenborg Voldal.

– Vi hadde ikke tenkt å selge denne eien­ dommen, men så fikk vi en så god pris at vi valgte å si ja, forteller Steen.

1 02

RV Holding AS er nå i dialog med Plan- og bygningsetaten om en omfattende og gjennom­ gående rehabilitering av Trondheimsveien 154.

Planen inkluderer et påbygg på to ­etasjer.

Sten ønsker ikke å si noe om prisen verken for Trondheimsveien 154 eller de andre eien­ dommene som stiftelsen solgte i fjor. Han forteller imidlertid at stiftelsen investerte 430–440 millioner kroner i ny eiendom i 2016.

I tillegg har Stiftelsen Kaare Berg kjøpt flere boligutviklingsprosjekter. Dette er boliger som skal videreselges. Sten er på befaring på et boligprosjekt i Gjøvik når Estate Nyheter ringer ham.

– Vi har under bygging ca. 100 leiligheter i Gjøvik og Lørenskog, sier han.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

I tillegg kommer 42 utleieleiligheter i et re­ habiliteringsprosjekt i Rosenhoffgata i Oslo.

Stiftelsen er også godt i gang med investe­ ringene for 2017, blant annet to større pros­ jekter hvor det nå foregår due diligence. Sten ønsker ikke å fortelle mer om disse før de ­endelige avtalene er på plass.

Ifølge hjemmesiden eier og forvalter ­Stiftelsen Kaare Berg, direkte og gjennom dat­ terselskaper, en eiendomsmasse på ca. 150 000 kvadratmeter. Dette omfatter eiendommer i Oslo, Bergen, Sarpsborg, Skien, Lørenskog, Moss og Gjøvik.

Eiendomsvirksomheten går tilbake til 1967, mens Stiftelsen Kaare Berg ble etablert i 1991 av Inger og Kaare Berg.

Tollbugata 11 er blant eiendom­ mene Stiftelsen Kaare Berg solgte.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

10 3

I ETT MED N AT U R E N – Det er ikke sånn at jeg drømmer om det, men jeg synes det er et praktfullt ­eksempel på hvordan man kan bygge spennende ­eneboliger.

Av: Silje Rønne

10 4

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: DAMIEN HEINISCH

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

10 5

FOTO: DAMIEN HEINISCH

A ARKITEKTUR

10 6

2

FOTO: DAMIEN HEINISCH

1

– Det er ikke helt enkelt å forklare hvorfor dette bygget er verdens vakreste. Det er anonymt å se på og det ligger pent i naturen med naturlige materialer og mange trær i hagen.

Det er kanskje nettopp det som gjør det, hvordan struk­ turen og tankegangen bak huset gjør det veldig spesielt og fint, sier Finn Magnus Rasmussen, arkitekt og daglig leder i Fjord Arkitekter.

Bygget han snakker om er Villa Furulund, to eneboliger oppført på Ullern i Oslo, tegnet av Lund Hagem ­Arkitekter.

Dette er arkitekt Svein Lund sitt eget hjem, og sto f­erdig i 1997. Huset består av to L- formede hus som er ­separert av en lang tykk vegg, for å skape private rom til de to familiene som bor der. Prosjektet er tildelt den norske arkitektur­prisen Sundts premie i 1999, og Anton Christian Houens fond i 2000, som regnes som en av Norges fremste ­utmerkelser innen arkitektur og byggeskikk.

– Det er kanskje ikke det mest bildeskjønne bygget, men det er likevel så mye annet med det. Kanskje er det hvordan de har tatt hensyn til naturen? Det er jo noe Lund Hagem er N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

kjent for. Huset er skånsom plassert i terrenget, og det har en interessant geometrisk form, sier han.

Det at trærne har blitt stående i hagen, og hvordan n ­ aturen kan sees på som en del av huset, fascinerer ­Rasmussen.

– Furulund er et byggverk som er tilpasset naturtomten på en forbilledlig måte. Arkitekten har klart å skape uterom som er varierte og spennende. Tenk deg hvordan det er å være barn her, å både se alle trærne når du er inne, men også å kunne gå på oppdagelsesferd rett utenfor døren. Jeg liker å tenke på det – og ikke bare for barn, jeg drømmer også om en naturhage med mange ulike soner, sier han.

Rasmussens første møte med bygget var i 2001, under en studietur med Bergen Arkitekthøgskole.

– Da fortalte arkitekten meg at alle trærne på tomten ble tatt vare på, og at bygget er formet etter hvor disse står plassert. Dette gir menig da trærne er fine og gjør at huset og naturen glir inn i hverandre. Her synes jeg naturen gjør bygget vakkert og subtilt, og det var det dempede utrykket jeg først lot meg begeistre av.

3

i

1) Villa Furulund er en tomannsbolig i et tidligere hageanlegg på Ullern, der bygningene er organisert rundt de store, gamle trærne som er beholdt.

FOTO: LUND HAGEM

2) Tomten er relativt liten og en mur deler tomten på langs, og gir private uterom for de to enhetene.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

3) Bygningene er utført i ­pusset mur og ubehandlet eik.

107

PROFIL

NAVN: Finn Magnus Rasmussen ALDER: 37 år STILLING: Daglig leder i Fjord Arkitekter AKTUELL: Rasmussen har bred erfaring innenfor bærekraftig prosjektering, blant annet har han programmert flere arkitekt­ konkurranser med miljø som fokus, vært oppnevnt som jurymedlem for NAL og er passivhusrådgiver i «Lavenergiprogrammet».

Han har også startet TreStykker, som er en wokshop for arkitektstudenter som ønsker å lære å bygge. Workshopen arrangeres nå for niende gang, og har blitt en stor suksess.

UTDANNING: Master i Arkitektur fra NTNU BOSTED: Oslo PRISER OG PROSJEKTER: – Arkitektbedriftenes studentpris – Futurebuilt prosjektet i Marienlundveien

Jeg synes det er utrolig flott når arkitekten får til bygg som går i ett med naturen, og særlig når trær kan tas vare på, fortsetter Rasmussen.

Området er dekket av moderat tett ­vegetasjon, dominert av cirka 20 karakter­ istiske trær som er holdt i sin opprinnelige tilstand. Arkitektens ønske om å beholde alle trær var sentral i plasseringen av de to L-­ formede husene, som er atskilt med en lang tykk vegg og anordnet for å danne et ­skjermet atrium. Byggets formelle språk står i kontrast til de omkringliggende husene; Det er d ­ ialogen med de eksisterende trær som knytter det til stedet.

– Det er nok også mange som har latt seg inspirere av materialbruken, og ­ ­ spesielt den ­liggende trekledningen med ­varierende b ­ redder av ubehandlet eik, supplerer ­arkitekten.

LYSSPILL Han har vært på befaring der to ganger, 10 8

og drar ditt gjerne en tredje gang. Foruten ­hvordan bygget er tilpasset naturen, er det romforløpene, både ute og inne som fasinerer han mest.

– Begge husene har mange ulike soner og romlige kvaliteter. Det gir mulighet for at familien kan holde på med ulike ting uten å forstyrre hverandre. Spesielt er lysinnslippet spennende, da dette endrer seg fra rom til rom og gjennom hele dagen. Det er en fin variasjon av indirekte og direkte lys, forteller han.

Hus A er organisert rundt en sentral trapp med fire delte nivåer, som skiller barnas og foreldrenes soverom og gir en dobbelt høyde med mesanin. Stue, kjøkken og spisestue er samlet på en lang flate, dominert av glass mot hagen, som reflekterer de skiftende karak­ terene av lys gjennom årstidene. I det andre huset er stue og soverom i første etasje vendt mot atriet. Kjøkkenet har en direkte tilgang til en overbygd utendørs terrasse.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Sentralt i huset er en åpen kjøkken/ stue-løsning med peisen som fokus­ punkt, overlys og utsyn til de store furutrærne.

FOTO: DAMIEN HEINISCH

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

10 9

FOTO: LUND HAGEM

2

FOTO: LUND HAGEM

1

– Det er noe med hvordan du blir dratt rundt i bygget. Det er alltid noe spennende som skjer, både utvendig og innvendig. Kan­ skje er det et uventet rom eller noen vinduer som gir fint lysinnslipp. Det er ikke som hvis du ser et helt rektangulært bygg – da vet du hva som venter deg rundt hjørnet, forklarer arkitekten og legger til at huset innvendig har en annen materialpalett enn hans smak, uten at han ønsker å lage noe stort poeng ut av det.

Lyset endrer seg også dramatisk i huset gjen­ nom hele dagen.

– Jeg er ikke noen tilhenger at vi skal drive og pusse opp hvert tiende år. Dette huset er veldig tidløst, og mest sannsynlig like relevant om 50 år, påpeker han.

– Hvorfor valgte du et norsk bygg?

110

– Det har noe med hvordan vi tar hensyn til naturen på. Det er en norsk tradisjon som jeg er veldig opptatt av. Her har de gjort det på en veldig spennende måte. Du merker det både når du ser på huset og når du er inne, svarer han og innrømmer at han ikke har latt seg in­ spirere av bygget direkte, men det har gitt ham en forståelse av hvordan man bør jobbe.

– Dette var et av de første bolig­prosjektene jeg studerte inngående da jeg var student, og det har vært med meg i tankene siden studie­tiden. Jeg er veldig glad i å tegne ene­ boliger, og synes det nesten alltid er en hyg­ gelig og fin prosess. Det å utforme noe som andre skal bruke og leve med hver dag føles viktig, og det er derfor et givende yrke å ha, avslutter ­Rasmussen.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

i

1) Uterommene har fine detaljer som skiferstier, skyvbare benker, lagring for ved, klatreplanter, og høyreiste, lyssatte furutrær 2) Huset oppleves ­intimt, med kontraster mellom det utadvendte og innad­ vendte, det lyse og det mørke.

BOLIGER med særpreg og tydelig design skaper tilhørighet Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

Kværnerdammen, OBOS

Telenor Eiendom spisser fokus – Selskapet vil nå ta større del av utviklingsgevinsten.

Av: Silje Rønne

N NYHETER

11 2

T

elenor Eiendom vil ha økt fokus på portefølje­ styring, strategi og avkastning fremover. I lys av et fremtidig teknologiskifte for kjernevirksomheten i Norge, åpner det seg nye muligheter for selskapets videre fremtid.

– Vi er i gang med å analysere porteføljen og ø ­ nsker å spisse ambisjonene på de eiendommer som har en oppside i form av konvertering og som har et ­potensiale for videre­ utvikling, sier Stian Elgaaen, ­utviklingsdirektør i Telenor Eiendom.

Elgaaen har jobbet med eiendom i hele sin yrkeskarriere, etter endt master i management & economics fra U ­ niversity of St Andrews. Interessen for eiendommen har vært stor gjennom oppveksten og det var en selvfølge å fortsette på dette sporet. Før han startet i Telenor Eiendom i 2006, jobbet han med salg og utvikling av eiendom i Sør-­Spania, deretter som næringsmegler i Fjeldstad & Co ­Eiendom i Oslo, i tillegg til i en gjesteopptreden i London. De ­varierte arbeidsoppgavene og den altomfattende og spennende ­eiendomsporteføljen er noe av grunnen til at Elgaaen har blitt i selskapet.

– Jeg har hatt mange ulike arbeidsoppgaver og roller i N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

s­ elskapet gjennom de siste 10 årene og er derfor så heldig å få erfaring med ulike deler av verdikjeden. Jeg har fått bryne meg på mange spennende utfordringer som har vært viktig og verdifulle erfaringer jeg tar med meg videre i alt jeg driver med, forteller han.

Særlig forvaltningen av et nedslitt bygg i Kvadraturen, er et av prosjektene Elgaaen husker godt og som vekket krem­ meren i han – et tomt bygg han fylte opp med kunstnere, og en sigarbutikk på gateplan.

– Dette var uproffe leietakere med et litt annet fokus, så det var helt klart utfordrende, men utrolig gøy. Vi klarte å få gode leieinntekter med minimal innsats i form av tilpasning – dette var utleie «as-is» i ordets rette forstand, sier han.

I sin tid som markedssjef på Fornebu var gårdeier­rollen viktig i konkurransen om de beste leietakerne, i tillegg ­konseptutvikling av tilbudet til eksisterende og potensielle brukere.

– Vi er opptatt av å understreke vertskapsrollen vår som er en del av det kvalitetsstempelet vi ønsker å ha som ut­ leier. Stikkord i denne sammenheng er team, s­ynlighet, kontinuerlig fokus på kundens behov og leveranse­ ­ oppfølging, sier Elgaaen.

FOTO: TELENOR EIENDOM

PROFIL

NAVN: Stian Elgaaen AKTUELL: Utviklingsdirektør i ­ Telenor Eiendom ALDER: 38 år UTDANNELSE: Master of Management (­E conomics) – University of St Andrews, Scotland

Å overta forvaltningen av Telenors eiendoms­portefølje i Danmark, er et ­annet ­prosjekt som var svært lærerik for utviklings­ direktøren. Besparelsene beløp seg til NOK 13 millioner kroner på driften på ett år, ved å ­profesjonalisere måten å drifte eien­ dommene på.

– Ikke bare på måten eiendommen ble for­ valtet på, men også på driftssiden var det et stort potensiale ved å reforhandle avtaler, levere tilbake ubenyttet areal i innleide eien­ dommer, samt ytterligere profesjonalisere det generelle fokuset på eiendom i den lokale ­organisasjonen, sier han.

Telenor Eiendoms portefølje i Danmark er på beskjedene 46.000 kvadratmeter, sam­ menlignet med antall kvadratmeter i Norge.

– Den norske porteføljen vår i dag er på ­ cirka 785.000 kvadratmeter hvor en andel er innleid areal som vi forvalter ­ på vegne av Telenor Norge, sier han og legger til at T ­ ­elenor ­ Eiendom har cirka N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

200 kombinasjons­eiendommer som de vil ­vurdere utviklings­potensialet til.

– Alle disse objektene har ikke nød­vendigvis et utviklingspotensial grunnet flere faktorer, men vi ønsker å ha et forhold til om det kan være en oppside. De fleste av eiendommene har i dag teleteknikk. Det er som kjent en grunn til at vi eier disse o ­ bjektene historisk sett, det har med utbygging av ­infrastruktur å gjøre, så i dag er dette små fabrikker som står og går, og understøtter Telenors tilbud ut til kundene, forklarer Elgaaen og understreker at timingen for utvikling av en del av eiendom­ mene er god.

– På et tidspunkt vil vi få et teknologisk skifte, og det betyr at fast-telefonien, det ­gamle kobbernettet vil slutte å eksistere i nåværende form, og erstattes av teknologi som er mye mindre plasskrevende. Dette medfører igjen stor frigjøring av areal, og et potensiale for ­alternativ bruk, fortsetter han.

11 3

FOTO: TELENOR EIENDOM FOTO: TELENOR EIENDOM

Øvre Strand gate 5, ­Drammen Åsaveien 2, Oslo

114

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

- Vi ser på objekter i sammenfallende geografisk nedslagsfelt, både kontantstrøms - og utviklingseiendommer og legger en helhetlig strategi fremover. Det er en klassisk ­porteføljestyrings tankegang som ligger til grunn.

Stian Elgaaen- Utvklingsdirektør i Telenor Eiendom

Det de ønsker å gjøre er å fornye teknikken sammen med en videreutvikling av eiendom­ men, da får de synergiene på begge sider, både for Telenors kjernevirksomhet og eiendoms­ selskapet.

– Ettersom eiendom ikke er Telenors «core business», går det litt tregt?

– Kostnadsmessig har det absolutt en ef­ fekt. De underliggende verdiene på en del av disse eiendommene er imidlertid veldig høy sammenlignet med inntektene fra dagens virksomhet. Eiendom er ikke Telenors «core business», men det understøtter virksom­ ­ heten til Telenor, samtidig som vi har et ansvar for å få mest mulig ut av de eiendelene vi har.

Som eiendomsforvalter gjør vi ikke jobben vår hvis vi ikke prøve å maksimere verdiene for aksjonærene våre, svarer Elgaaen.

Han påpeker at det å frigjøre en gammel sentral kan være en omfattende og kost­ nadskrevende prosess som krever prosjek­ tering, men på en del adresser kan det være ­regningssvarende og omdisponere eiendom­ men, spesielt nå i kjølevannet av fortetting og høye boligpriser i de sentrale områdene.

– Dette kan absolutt være veldig god ­ usiness for oss for de rette objektene i porte­ b føljen, men vil kanskje være mindre interes­ sant i utkantstrøk hvor det er et mindre kunde­ grunnlag, lav eller negativ netto inn­ flytting osv. Her blir det foreløpig for dyrt å gjøre noe med eiendommene, sier han.

Telenor Eiendom vil typisk satse på Øst­ landsområdet, og Elgaaen understreker at ringen vokser i takt med økende boligpriser, spesielt i Oslo område, og delvis utbygginger av veier og kollektivknutepunkt.

SØKER SAMARBEIDSPARTNERE Telenor Eiendom har ikke en ambisjon om å ansette medarbeidere for å kjøre utvikling på egen kjøl, men ønsker heller å vurdere å finne samarbeidspartnere på de objektene hvor dette er aktuelt.

– Strategien for det aktuelle objektet eller området regionalt vil påvirke hvor langt ­Telenor Eiendom ønsker å være med i verdi­kjeden, sier utviklingsdirektøren.

– Vi ser på objekter i sammenfallende geografisk nedslagsfelt, både kontantstrøms N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

- og utviklingseiendommer og legger en hel­ hetlig strategi fremover. Det er en klassisk porte­ føljestyrings tankegang som ligger til grunn. I Oslo-området har vi imidlertid mange ­potensielle boligutviklingsprosjekter som ­ligger i attraktive og sentrale områder, fortsetter han.

På spørsmål om hvor raskt de er i gang med å utvikle nye prosjekter, svarer ­Elgaaen at ­ingen av eiendommene i «scope» er ferdig ­regulert, men det er igangsatt flere regulerings­ prosesser, og parallelt jobbes det med å finne løsninger for det teletekniske utstyret, noe som er en tidkrevende øvelse.

Noen av de pågående prosjektene er på at­ traktive adresser i Oslo og omegn.

– På Eiksmarka Stasjon i Bærum har vi sam­ men med Sporveien, som eier naboeiendom­ men, sendt inn et planforslag som i­nkluderer et lokk over T-banen. Beliggenheten ved siden nye Eiksmarka Senter, samt Profiers forslag til nytt boligkompleks på andre siden av T-banen bidrar til en helhetlig utvikling rundt et kollektiv­knutepunkt. I lys av behovet for for­ tetting i umiddelbar nærhet til offentlig kom­ munikasjon, samt fokus på klima, miljø og den 115

Vi er fortsatt tidlig i prosessen for en del av disse ­eiendommene og vil etterhvert vurdere å knytte til oss partnere for å drive prosjektene videre.

Stian Elgaaen- Utvklingsdirektør i Telenor Eiendom

kortreiste byen, mener vi at dette prosjektet er «spot on» i forhold til kommunens ambisjoner.

Prosjektet har et potensiale på cirka 40 – 45 leiligheter, med flott syd-vestvendt ­beliggenhet.

– Vi er opptatt av kvalitet og å gi noe tilbake til de som bor i området i form av attraktive uteområder som kan være tilgjengelige for allmenheten. Selv om vi har en kommersiell tilnærming, skal dette være gode prosjekter, sier han.

I Øvre Strand gate 5 i Drammen, kun 200 ­ meter fra Bragernes torg, utreder de muligheten for å konvertere eiendommen til ca. 35-40 leiligheter med næring på gateplan.

I Bergen ønsker de å videreutvikle et havne­ område i attraktive Dolvika, med cirka 60-70 leiligheter. På Kolsås sentral har de planlagt 12 rekkehus, i Nordbyveien i Ski ønsker de å ­regulere to bygg som rommer 50-55 leiligheter.

I Kolbotnveien utreder de muligheten for et nybygg på cirka 1.000 kvadratmeter med næring på gateplan og rundt 15 leiligheter.

– Vi er fortsatt tidlig i prosessen for en del av disse eiendommene og vil etterhvert ­vurdere å knytte til oss partnere for å drive prosjektene videre. Vi har mye kompetanse i selskapet, men har p.t. ingen ambisjon om å ha en stor utviklingsavdeling i Telenor Eiendom, 116

forklarer han og legger til at de vil vurdere sin egen prosentandel fra prosjekt til prosjekt der dette er aktuelt.

Elgaaen innrømmer at telefonen ringer ­jevnt og trutt fra investorer med forespørsel rundt kjøp av ulike deler av porteføljen. Vi har tatt en strategisk beslutning om å ikke avhende eien­ dommer med utviklings­potensiale i attraktive områder.

– «Rene» salg vil derfor i utgangs­punktet kun være aktuelt hvis eiendommen ikke lenger har en strategisk betydning for oss. ­ Det er i tidlig fase av eiendomsutvikling store deler av verdiskapningen er og vi ønsker å ta større del av gevinsten før vi selger oss ut av prosjektene. Vi vil kontakte potensielle sam­ arbeidspartnere på objekter hvor dette er ­aktuelt og har allerede god dialog med flere.

Valg av samarbeidspartnere vil avhenge av ­område og objekttype, sier han.

Det kan også være aktuelt for Telenor Eiendom å «pakke» i porteføljer, med flere ­ ­eiendommer som det kan være aktuelt å utvikle.

– Mange av eiendommene vi vurderer har i hovedsak et boligutviklingspotensiale, i noen tilfeller i kombinasjon med næring, påpeker han.

En dipp i markedet bekymrer ikke Elgaaen.

– En del av disse prosjektene vi har ligger i N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

områder som er veldig attraktive uansett om det skulle være en midlertidig nedgang eller en stagnasjon i boligmarkedet, sier han.

IS I MAGEN Utviklingssjefen påpeker at selskapets om­ fattende eiendomsportefølje og store verdier er en av grunnene til at han har vært så lenge i selskapet.

– Man blir et sted hvor karriere mulig­hetene er tilstede, fordi du får utviklet deg gjennom nye og spennende utfordringer, samt at du får tillitt fra arbeidsgiver. Det gjør at man har lyst til å fortsette og er noe av grunnen til at jeg har vært i Telenor Eiendom så lenge som jeg har.

Elgaaen påpeker at også han har hatt litt is magen.

– Telenor Eiendom har en veldig ­variert eiendoms­portefølje som gir mange muligheter, og det er kjempe spennende! Da tenker jeg litt vekk fra glansbildet som er på Fornebu, som er en eiendom i en klasse for seg. Vi har foreløpig begynt å se på 35 objekter. Vi har mange objekter med et underliggende verdi­ potensiale så jeg er ikke bekymret for at vi går tomme for prosjekter med det første. Det er veldig morsomt å kunne være med å drive, samt påvirke retning for en videreutvikling av den porteføljen vi har, avslutter han.

FOTO: TELENOR EIENDOM FOTO: TELENOR EIENDOM

Olaf Bryns vei 12, Kolsås Nordbyveien 1, Ski

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

117

NYTT FENOMEN:

CROWDFUNDING AV ­EIENDOM Crowdfunding av eiendom er en voksende trend i Sverige, men et helt nytt fenomen i Norge.

Av: Silje Rønne

N NYHETER

C

rowdfunding innebærer at en større gruppe men­ nesker finansierer et prosjekt med små penge­ bidrag, istedenfor at én eller et fåtall investorer bidrar med en større sum for å finansiere hele prosjektet, forklarer Omid Noghabai, finansieringsrådgiver i Tessin Nordic AB. Innsamlingen av kapital skjer digitalt via en crowd­ funding-plattform, der investorene oftest er helt ukjente for selskapet, men liker virksomhetens idé så godt at de vil gå inn med egenkapital for å bekoste en del av prosjektet.

Noghabai påpeker at det nesten er mulig å nå et ubegrenset antall mennesker i verden på relativt kort tid.

384 MILL. KRONER Til nå har Tessin finansiert over 30 prosjekter og reist nærmere 400 millioner svenske kroner til eiendoms­ prosjekter i Sverige, det tilsvarer omtrent 384 millioner norske kroner.

– I dagens situasjon reiser vi kapital gjennom ­emisjoner av preferanseaksjer eller utstedelser av lån. Hver kapital­

118

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

anskaffelse er skreddersydd etter prosjektets behov, men felles for samtlige prosjekter er at Tessin hjelper til med hele prosessen fra start til slutt, sier han og legger til: «Vi hjelper til med alt fra strukturering av finansieringen til markedsføring av prosjektet på våre digitale plattformer, og deretter påfølgende kommunikasjon med investorer.»

Avhengig av kapital, løpetid og kapitalkilder, skaper de også ulike exit-muligheter for prosjekteieren. For ­prosjekter på 3 år og oppover, konstruerer de årlige exit-muligheter for prosjekteieren.

– For de kortere prosjektene på over to år, kan vi ­eksempelvis tilpasse en løpende exit-mulighet fra og med 12 måneder frem til sluttdatoen, som skaper fleksibilitet for prosjekteieren, sier Noghabai.

Frem til nå har typiske Tessin-prosjekter blitt ­finansiert 60 prosent gjennom et banklån, 20 prosent av ­Tessin-brukere og 20 prosent av selskapet bak ­prosjektet.

I år vil plat­tformen også begynne å tilby långivere å være ansvarlig for en større del av lånekapitalen til et eiendoms­ prosjekt.

27.-28. april 2017 Strömstad Spa

Nøkkelen til suksess Hvordan tenke nytt og samtidig skape unike og lønnsomme forretningsmodeller i boligmarkedet?

Stefan Hyttfors er ikke uten grunn en av de mest ettertraktede foredragsholderne i Norden. Under Boligdagene i Strömstad vil han gi oss et inspirerende innblikk i hvordan innovasjon, banebrytende teknologier og atferdsendringer påvirker verden rundt oss, og hvordan vi kan dra nytte av det.

For påmelding: estatekunnskap.no

Arrangør

estate

KUNNSKAP

Samarbeidspartnere og sponsorer

FOTO: SELMER

FOTO: TESSIN NORIC AB

Fra venstre: Omid Noghabai, finansierings­ rådgiver i Tessin Nordic AB. Remi Christoffer Dramstad, senior­ advokat i Selmer.

– Nå tilbyr vi også byggelån, nemlig å dekke 60-80 prosent av investeringer og bringe ulike eiendeler i pant på samme måte som banken, sier han.

Noghabai ser mange fordeler med crowd­ funding. De viktigste fordelene ifølge han er at det skjer digitalt, smidig og rask.

– Nå fulltegnes prosjekter på en time fra det åpnes på nettstedet. Bakdelen er at tid­ ligere vellykkede kapitalinnhentinger ikke kan ­garantere fremtidig suksess og at investorenes risikoappetitt styrer hvor vellykket finans­ ieringen blir, sier han.

MANGLER KONSESJON Finansieringsrådgiveren tror crowdfunding vil komme til Norge snart.

– Akkurat nå er vi størst på crowdfunding i Norden. Det siste året har vi bevilget mer 120

k­apital enn konkurrenter som Fundedbyme, finske Invesdor og Toborrow. Derfor for­berede vi oss nå på en ekspansjon i Norden, og vi titter primært på Norge og Finland, men Danmark er også interessant, understreker han.

Per i dag er det så vidt kjenner til ingen norske crowdfunding-plattformer som inne­ har konsesjoner fra Finanstilsynet i Norge.

Remi Christoffer Dramstad, senioradvokat i Selmer forklarer at plattformene innretter ofte virksomheten og tjenestetilbudet sitt for å unngå krav om konsesjon.

KRAV TIL PROSPEKT Han forklarer at bedrifter som ønsker å til­ by verdipapirer til et større antall personer og over visse beløp, har plikt til å utarbeide prospekt for kapitalutvidelsen, noe som kan kreve betydelig tid og ressurser. Verdipapir­ N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

handelloven krever prospekt ved tilbud av omsettelige verdipapirer til 150 personer eller flere i det norske markedet og som gjelder beløp på minst 1 000 000 euro beregnet over en 12 måneders periode.

– Tilsvarende regler finnes i alle EU/EØSland og de fleste andre jurisdiksjoner med etablerte verdipapirmarkeder, sier D ­ ramstad og fortsetter: «Etter norske regler kan det utarbeides et forenklet prospekt dersom provenyet er mindre enn 5 millioner euro over en 12 måneders periode kan det utarbeides et forenklet prospekt, men selv da kan egen tidsbruk og bruk av rådgivere i prosessen være stor betydning for et oppstartsselskap.»

– For å unngå prospektkravene kan bed­ riftene begrense størrelsen på kapital­ utvidelsen og tilby verdipapirene til et mindre antall investorer, avslutter han.

Med over 5 000 eiendommer er vi med pĂĽ ĂĽ forme mer enn infrastruktur Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

FOTO: INSENTI

FOTO: BRAATHEN

NYTT O M NAVN FRA BUNDE TIL BRAATHEN

Insenti med ansettelser Insenti har ansatt prosjektleder og en ny HMS-rådgiver.

B

Braathen Eiendom har ansatt Jørgen ­Fremstad som prosjektsjef.

yggeprosjektselskapet Insenti har ansatt Joakim ­H ammer som ny prosjektleder i Insenti Samferdsel og Roy Ebbesen som ny KS/HMS-rådgiver i Insenti.

Joakim Hammer kommer fra stillingen som Interface Manager hos Obrascón Huarte Lain SA på Follobane­ ­ prosjektet. Han har ­tidligere jobbet for HR Prosjekt, Antaris og ­Jernbaneverket. Hammer er ut­dannet sivilingeniør innen teknisk kybernetikk fra NTNU. I Insenti Samferdsel skal han arbeide med prosjekt- og ledelses­ oppgaver i selskapets prosjekter.

– Jeg ser frem til å arbeide med spennende baneprosjekter på byggherresiden, sier Joakim Hammer.

Roy Ebbesen kommer fra stilling som HMS-rådgiver og HR-med­arbeider hos Frank Kristiansen AS. Han har tidligere arbeids­erfaring fra Follo Tak og Vedlikehold AS, og før dette ­arbeidet han fem år som politimann, hvor han blant annet drev etterforskning av miljø­kriminalitet. Roy Ebbesen er utdannet ­innen økonomi og data fra Handelshøgskolen Nord i Bodø i til­ legg til Politi­høgskolen.

I Insenti vil Roy Ebbesen arbeide med kvalitets- og HMS-­ oppgaver i selskapets prosjekter.

- Insenti er engasjert av flere store byggherrer, og jeg ser frem til å samarbeide med disse, sier Roy Ebbesen.

J

ørgen Fremstad er utdannet byggingeniør og kommer fra stillingen som prosjektsjef i Bunde Eiendom. Han har også jobber flere år som prosjekt- og byggeleder i Aase Bygge­ administrasjon.

Adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom f­ orteller at Jørgen Fremstad blir prosjektsjef i selskapet.

– Jørgen vil få et totalansvar for alle prosjektene vi har i Braathen Eiendom. Han skal foredle eiendommene i tråd med kvalitetskonseptet vårt «En annen standard». Vi skal snart i gang med en ganske omfattende jobb med PWC-­bygget, sier Røsnes til Estate Nyheter.

Jørgen Fremstad gleder seg til å sette i gang med arbeids­ oppgavene i Braathen Eiendom.

– Jeg trigges av den veldig tydelige profilen som Braathen ­Eiendom har og det klare mandatet de har satt selv. Det skal være høy standard. De har også en veldig ­spennende portefølje.

Jeg vil jobbe med alt av byggeprosjekter, leie­takertilpasninger, re­ habiliteringer og påbygg, sier ­Fremstad.

122

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

DigitalbyrĂĽet med fokus pĂĽ eiendomsbransjen

Vi skaper verdi gjennom digital kommunikasjon, produksjon og distribusjon.

Kontakt | www.adwiser.no Leo A. J. Brunvoll | leo@adwiser.no

FOTO: STOR- OSLO EIENDOM

NYTT O M NAVN

Ny i Stor-Oslo Martin Bjørntvedt hadde sin første arbeidsdag i Stor-Oslo Eiendom mandag 3. april.

H

an kommer fra Betonmast, hvor han i de siste årene har jobbet som prosjekteringsleder. 32-åringen har bred erfaring, med åtte år fra rehabilitering og bolig, som prosjekteringsleder, formann og ansvarlig søker.

Bjørntvedt er utdannet byggingeniør ved Høgskolen i Oslo. Han gifter seg nå i mai, er født og oppvokst i Oslo, og er i tillegg pappa til to barn.

1 24

- Vi er glade for å få Martin med i Team Stor-Oslo Eiendom. Vi får en erfaren prosjekt­ leder som vil tilføre kompetanse til bolig­ prosjektene våre. Martin vil bidra inn i de tverr­ faglige prosjektteamene våre.

Det er svært viktig når vi nå skal i gang med flere store gjennomføringsprosjekter, sier ­administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom.

- Grunnen til at jeg ønsker meg til Stor-­ N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Oslo Eiendom er først og fremst for å se flere sider av prosjektene, og ikke bare i gjennom­ føringsfasen. Jeg ønsker å være med å forme ­prosjektene fra tidlig fase, sier Bjørntvedt.

- Jeg er føler meg heldig som får muligheten til å bli en del av dette teamet og får jobbe med deres spennende prosjektportefølje. Også gleder jeg meg veldig til å jobbe i et mindre miljø med høy faglig kompetanse på mange områder, avslutter Martin Bjørntvedt.

Blake utvikler alle former for reklame, design og digitale løsninger.

DESIGN – DIGITAL – REKLAME – SOME

www.blake.n o

FOTO: NAVN NAVN

NYTT O M NAVN Satser på nærings­­megling og ansetter ny sjef EiendomsMegler 1 Nærings­megling skal satse hardt i Vestfold, Telemark og Buskerud og har ansatt Morten Kjeldby som ny daglig leder.

M

orten Kjeldby kommer fra ­stillingen som eiendomssjef i ­Folksom og har også vært utleie­sjef og strategisk rådgiver i Colliers ­International. Da han tok siviløkonomstudiet på Handelshøyskolen BI, jobbet han i full stilling som brannmann paral­ lelt med studiene.

– Vi er svært glade for å ha fått Morten Kjeld­ by på laget. Dette er et satsnings­område for oss, og vi har nå sikret oss en sterk og kompe­ tent daglig leder til å utvikle selskapet ­videre, sier administrerende direktør i ­SpareBank 1 BV, Rune Fjeldstad.

– Vi får stadig oppdrag innen nærings­ megling og skal vokse både organisk og struk­ turelt i tiden som kommer. Vi er derfor meget fornøyde med å ha fått Morten Kjeldby til å lede dette arbeidet, sier administrerende banksjef i 126

SpareBank 1 Telemark, Per Halvorsen.

EiendomsMegler 1 Næringsmegling ble ­etablert i 2005 og ble kjøpt opp av ­Sparebanken 1 BV i 2012. Virksomheten satser tungt i ­Vestfold, Telemark og Buskerud. I 2015 kjøpte Sparebanken 1 Telemark 50 prosent av aksjene i selskapet.

– Jeg ser frem til å ta fatt på denne jobben og videreutvikle virksomheten med tjenester innenfor hele bredden av næringseiendom.

Vi skal fortsette å bygge teamet sten på sten, og jobbe langsiktig og strategisk med våre oppdragsgivere og alltid levere kvalitet i råd­ givningen vår. SpareBank 1 er en solid og tung aktør, og vi skal etterlate oss et godt fotavtrykk også innenfor næringsmegling. Bransjen skal merke at vi er tilstede i markedet, og vi skal jobbe på tvers av fylkene, sier Morten Kjeldby.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Morten Kjeldby begynner i still­ ingen i april i år.

EM1 Hamar søker næringsmegler!

EiendomsMegler 1 Hedmark Eiendom AS er et heleid datterselskap av Sparebanken Hedmark og vi driver eiendomsmegling av alle typer eiendommer. Til sammen har vi 11 kontorer i Innlandet, med fellesfunksjoner lokalisert på Hamar. Vi er i markedsmessig vekst, og vi er ledende i vår region med en markedsandel på underkant av 30 %.

Selskapet har for tiden 62 ansatte og ble både i 2015 og 2016 selskapet kåret til en av Norges 10 beste bedrifter i medarbeiderundersøkelsen Great Place to Work.

Vi søker etter en person som ønsker å være med på å bygge opp vår avdeling for næringsmegling på Hamar. Næringsmegling er et nytt satsingsområde, og vi søker en engasjert megler som kan inngå i nærings- og prosjektteamet.

Som næringsmegler skal du jobbe tett opp mot eiere, investorer og leietakere av næringseiendom. Videre skal du skal være behjelpelig med analyser og rådgivning, du skal verdivurdere porteføljer, enkelteiendommer og utviklingsprosjekter, samt bistå med utleie, samt kjøp og salg av næringseiendom.

Vi ønsker søkere med utdanning innen økonomi og/eller jus, samt søkere som har eiendomsmeglerfaglig kompetanse eller investeringskompetanse. Relevant erfaring kan oppveie for formell utdanning.

Vi leter etter en person som er: • Analytisk • Relasjonsbygger • Ansvarsfull, trygg og bestemt • Har evnen til å sikre fremdrift i prosesser Kombinert med vårt merkenavn, markedslederposisjon og samarbeid med Sparebanken Hedmark, kan vi tilby gode betingelser.

Spørsmål om stillingen kan rettes til administrerende direktør Magnus Aasen: magnus.aasen@em1.no, eller prosjekt- og næringseiendomssjef Mads Brannstorph: mads.brannstorph@em1.no Søk på stillingen her: sparebank1.no/om-oss/jobb-og-karriere

Søknadsfrist 1. mai 2017

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

VI VARSLER DEG NÅR ET NYTT SØK KOMMER INN Vi vet til enhver tid om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger.

Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

REALINFORM www.realinform.no

Oversikt over e­ iendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen ­bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

129

­E IENDOMSAKTØRER ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-Post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en o ­ ptimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-Post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-Post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-Post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

ADVOKAT

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-Post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

De får mye mer enn det.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

130

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

AVANTOR AS

EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-Post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-Post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo TLF: 23 17 24 50 E-POST: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-Post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker TLF: 67 10 80 00 E-POST: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-Post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo TLF: 23 08 41 60 E-POST: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

1 31

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo TLF: 22 12 25 50 E-POST: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-Post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-Post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-Post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

132

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

ROM EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-Post: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-Post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-Post: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-Post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-Post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

N °2 201 7 |

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

estate M AGAS IN

133

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-Post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendoms forvaltning og er en komplett tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En annen standard

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

ON PROPERTY AS

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-Post: post@on.no www.on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

134

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

TOTALPLAN

Stranden 3A, 0250 Oslo E-Post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-Post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-Post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLER

AKERSHUS EIENDOM

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-Post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Vi skaper verdier av eiendom

Norges ledende næringsmelger

NÆRINGSMEGLER NEWSEC BASALE AS Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Landsdekkende næringsmegler med høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og trekker synergier fra en unik tverrfaglig eiendomskompetanse.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

135

HVEM LEVERER HVA ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS

GK GRUPPEN AS

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-Post: post@confidon.no www.confidon.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Besparende mellomledd

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-Post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSERVICE

FAZER FOOD SERVICES AS

GÅRDPASS AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-Post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • • Gressklipping FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

136

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

HVEM LEVERER HVA EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING CAVERION NORGE

HØYDEN AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri.

Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-Post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

OSLO STILLAS & FASADE AS

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

GK GRUPPEN AS

MOELVEN MODUS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

ENERGIRÅDGIVNING

FACILITY SERVICE

HJELLNES CONSULT AS

4SERVICE

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

1 37

HVEM LEVERER HVA IT-LØSNINGER

HÅNDVERKSTJENESTER

NORCONSULT

KIRKESTUEN AS

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-Post: post@nois.no www.isy.no

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-Post: ole@kirkestuenas.no www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-Post: post@ssv.no www.ssv.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

RADONTILTAK AS

KAFFEKNAPPEN

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22 69 92 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

INTERIØRARKITEKT

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

MOELVEN MODUS

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-Post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

138

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

HVEM LEVERER HVA KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

REN PLUSS Gladengveien 14 0661 Oslo

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-Post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

MODULVEGGER OSLO AS

DE 3 STUER

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-Post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-Post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-Post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

MILJØTILTAK RADONLAB AS www.radonlab.com E-Post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kart­ legging eller tiltak i deres bygg!

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

1 39

Why Oslo

En annen standard braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12