Estate Magasin 3-2015 by Estate Media

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°3 2015

- ALDRI SETT SÅ STOR AKTIVITET Det koker i transaksjonsmarkedet PROFIL: Forsvarsbygg Utleie av næringseiendom:

-Ledigheten skal opp, leieprisene skal ned

Ga seg som direktør i Usbl: FIKK 17,6 MILL I SLUTTPAKKE FOKUS: Alt om endringene i tomtefesteloven DEN HELLIGE KREMMERÅND Opplysningsvesenets fond satser tungt på eiendomsutvikling Kjøpe fritidseiendom i utlandet? Her er det kjøpers marked Og: • arkitektur • nytt om navn • nøkkeltall for eiendomsfolk – og mye mer

-Vi må skjerpe oss - Vi må spørre oss selv hva Norge som nasjon er uten håndverkertradisjon, sier Sissel Leire, styreleder i entreprenør- og eiendomsselskapet Kruse Smith.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

år

E S TAT E M E D I A

00 15

w w w. b a s a l e . n o

Basalerapporten Vi er i godt selskap Basales omfattende portefølje av eiendommer til forvaltning og vår brede I år markerer Basale kun et 25-årsjubileum, men den soliditet og kvalitet vi har geografiske representasjon, gjør at vi trolig innehar markedets mest relevante opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden. Vi har base for nøkkeldata for de fleste typer og avmarkedsområder vokst til å bli en av Nordens størstenæringseiendom uavhengige forvaltere næringseiendom. Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. bak Med kontorer fra Alta i Nord til København i Hemmeligheten sør, tilbyr vi lokal vår suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse. Hemmeligheten bak vår ogligger godt arbeidsmiljø. suksess i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere og godt arbeidsmiljø. Verdioptimalisering av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale Verdioptimalisering av eiendom spesialkompetanse, innen har all den kunnskapen du krever trenger,mye fordelt på over 200 eiendomsfelter som økonomi, finans, drift og marked. Basale har eksperter. Hos oss får duteknisk, ditt egetjus, team av engasjerte medarbeidere, all denmed kunnskapen du trenger, fordeltambisjon på over om 200åeiendomseksperter. ulik fagbakgrunn og felles levere en langsiktig Hos oss får du ditt eget team engasjerte medarbeidere, med ulik og helhetlig strategi for dinavinvestering. fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi Erfor dudin uteinvestering. etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme,

ta kontakt med Basale – det lønner seg.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester. Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING Vi er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser stoppskilt i et prosjekt lar vi kreativiteten få en større rolle. Menneskene i Stor-Oslo Eiendom vil opp, og er selskapets viktigste kapital. Vi har lidenskap for eiendom og vil skape noe grensesprengende. Vi har flere nøye sammensatte team som har levert banebrytende eiendomsutvikling. Vi tror på team som utfyller hverandre med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne. Vi utvikler og forvalter i dag 22 prosjektselskaper sammen med våre finansielle partnere; samlet realisasjonsverdi er NOK 15 milliarder. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter. Vi har nå slått sammen våre virksomheter til et felles selskap; STOR-OSLO EIENDOM AS. Vi blir med dette et av Norges største komplette eiendomsutviklingsselskap.

www.soeiendom.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

SJELDEN MULIGHET TIL Å BO PÅ TOPPEN AV MAJORSTUEN - RETT VED COLOSSEUM riftcolosseum.no Du vil være en del av byens mest attraktive sted, og kjenne pulsen på livet - enten du går langs gatene, i parken eller sitter i din egen stue. 8

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Fridtjof Nansens vei 11 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Røisland & Co: 21 04 32 32 / post@roislandcosalg.no

FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVA KUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN ampereoslo.no Med nye kontorer i et av Oslos mest moderne bygg midt på Majorstua trenger du ikke tenke på det

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / foss@union.no ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Design: blabokstaver.no

NYHETER

Advokatfirmaet Haavind AS I Bygdøy allé ESTATE 2 I 22MAGASIN 43 30 00| N°3 I 2015 haavind.no

facebook

Linked

Haavind har ett av landets største fagmiljøer innen eiendom Vi bistår både norske og utenlandske aktører. Vi har deltatt i flere av landets største transaksjoner, og har omfattende erfaring med komplekse utviklingsprosjekter. Våre advokater kjenner eiendomsbransjen og vet hva som kreves for å skape konkurransefordeler i et tøft marked.

Løsninger finnes

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

DIN OPPLEVELSE. VÅR KUNNSKAP.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Drivkraft. Foto Øyvind Haug.

Lidenskapen for mat er som markens grøde; den må dyrkes. Kunnskapen om de beste råvarene er som et håndverk; den må foredles. Opplevelsen av et god måltid er som et øyeblikk; den må fanges. Wilberg har dyrket og levd for de gode opplevelsene i 40 år. Vår oppskrift har aldri endret seg: Gode råvarer. God mat. Godt drikke. De dyktigste medarbeiderne. En rendyrket lidenskap for fagkunnskap. Hva har det gjort oss til? En rådgiver. En kvalitetssikrer. En måltidsforedler. Din fornøyelse er vår fornøyelse.

www.wilberg.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

N°3 2015

All-time high

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no Kristian Lerø, mobil: 959 07 655 , e-post: kristian@estatemedia.no

Som det fremgår av dette magasinet, så er det høy temperatur i det norske transaksjonsmarkedet for næringseiendom. Faktisk har temperaturen aldri vært så høy. Omsetningsvolumet anslås å komme opp i 50 milliarder kroner før sommerferien, og de mest optimistiske spådommene sier at det kan bli en omsetning på 100 milliarder kroner året sett under ett.

FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 995 53 059 e-post: camilla@estatemedia.no DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate Reklame Marion, marion@estatemedia.no Gry Flovild, gry@estatemedia.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendoms artikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for innsendt ikke bestilt materiell.

Grovt regnet innebærer det at salget av næringseiendom så langt i år er like høyt som hele årsomsetningen i snitt for de siste tre årene. I fjor ble det omsatt næringseiendom for 55 milliarder kroner i Norge, året før skiftet næringseiendommer for 43 milliarder kroner eier og i 2012 ble fasiten 56 milliarder kroner. Hvis vi når 100 milliarder kroner i år, så blir årets transaksjonsvolum mer enn enn seks ganger så høyt som i finanskriseåret 2009, da omsetningen endte på stusslige 15 milliarder kroner. Det som i tillegg er et nytt element i transaksjonsmarkedet, er at utlendingene er veldig aktive. Ja, det har vært snakket om utlendingenes inntog i markedet for næringseiendom i flere år, men det er først nå at de er riktig synlige. I dag står utenlandske investorer for rundt 40 prosent av kjøpsvolumet. For noen år siden var de knapt synlige på transaksjonsoversiktene her til lands. I Sverige har utenlandske investorer vært aktive i mange år, det samme gjelder dels i Danmark, det er derfor hyggelig at Norge endelig har havnet på radaren. Også her i huset merker vi at optimismen er stor i eiendomsbransjen. Utgaven av Estate Magasin som du nå holder i hånden er den største vi har laget til nå. Det er mye å skrive om, det er mange som ønsker budskapet sitt på annonseplass og det er forventninger om at de gode tidene for eiendomsbesitterere og –utviklere vil holde seg i en god stund til. I et mediemarked hvor mange sliter er vi takknemlige for den store interessen for produktene våre. Spådommene om høy aktivitet også etter sommeren er ikke så urealistiske, all den tid det historisk alltid er høy aktivitet i transaksjonsmarkedet på denne tiden av året. I tillegg er det slik at anslagene kommer fra næringsmeglerne selv, og det kan tyde på at de har kjøpsmandater klare og/eller sitter i forhandlinger som med høy sannsynlighet blir «closet» etter sommeren. Det er imidlertid en faktor som kan bremse etterspørselen etter næringseiendom. Det er økt ledighet, og denne faktoren er en av de viktigste elementene når det er snakk om verdsetting av eiendom. En næringseiendom som man ikke får leid ut er ikke et attraktivt objekt for investorer. Vi er bekymret for konsekvensene av alle oppsigelsene i oljeindustrien, og det på mange måter. De siste tallene viser at mer enn 20.000 oljejobber har blitt borte det siste året. De siste ukene har tallene økt dramatisk. Langt nær alle disse menneskene jobber på kontor, men det er åpenbart at disse oppsigelsene vil slå hardt inn på kontormarkedet. I tillegg har det konsekveser for forbruksmønsteret. Mindre penger å rutte med gir mindre handel, og dermed rammes butikkene. Til slutt er det selvfølgelig en personlig tragedie for de som rammes. Inntil videre velger vi å se lyst på tilværelsen, og vi håper på fortsatt tørt krutt hos investorene også i andre halvår. I mellomtiden benytter vi anledningen til å ønske alle våre lesere en riktig god sommer!

ESTATE MEDIA

014

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Vi forsikrer markedsrisikoen i dine boligprosjekter. Premie ned til 1% av salgspris.

www.nbbl.no I av@nbbl.no

INNHOLD

innhold

Innhold_Mag_0315 14 Leder All-time high 20 Sa opp og fikk solid sluttpakke Fikk med seg 17,6 millioner kroner etter 7 år i boligbyggelag 24 PROFIL: Clemens Eiendom Denne hellige kremmerånd 30 Landets beste eiendomsadvokater Dette er eiendomsadvokatene du skal velge i Norge

REKORDAKTIVITET I TRANSAKSJONSMARKEDET 44 46 48 50 52 54 56

- Vi opplever en aktivitet som vi aldri før har sett Nesten halvparten av årets transaksjonsvolum er handelseiendommer Kan nå 50 milliarder før sommeren Kan vi endelig slå svenskene? Utlendingen har handlet for 20 milliarder Er vi på toppen av transaksjonsbølgen? Mye initieres av kjøperne

58 Estate Media går i lufta Medieselskapet stiller med fly og faglig påfyll til Mipim 2016 BOLIG 60 Trysilhusgruppen skal doble boligbyggingen 64 Innertier på Majorstua

HANDELSEIENDOM 72 74

Årets største transaksjon Sektor Gruppen solgt til Citycon Salto i sluttforhandlinger Nok en kjøpesenterkjede kan få ny eier

MILJØ 78 80

016

Fokus på miljø er fortsatt for de få Og blant leietakerne er det mye å gå på Miljøbygg kupper leietakere - Enkelte leietakere er svært opptatt av miljø

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk. www.bundegruppen.no

INNHOLD

82 PROFIL: Forsvarsbygg Skifte eiendom Har solgt eiendom for 6,3 milliarder

118

89 PORTRETTET: Sissel Leire Født inn i byggebransjen

UTLEIE AV NÆRINGSEIENDOM 98 100 102 104

Utfordrende utleiemarked Nå er tiden inne for å gjøre leiekupp Utleierne rabatterer Mer og mer vanlig med lange leiefritak Krevende situasjon i vestkorridoren Knallhard kamp om hver eneste signatur - Vi har det veldig travelt - Det nedagående markedet har ikke rammet oss ennå

FRITIDSEIENDOM 106 Kjøpers marked på Rivieraen 110 Du kan gjøre kupp på Kypros 114 Vind i seilene for hyttemarkedet i Norge

126

118 Et ubevisst inntrykk - Bygget tåler et tilbakeblikk og har noen tidløse kvaliteter, sier sivilarkitekt Henriette Salvesen om sitt favorittbygg

LOGISTIKK 126 Tung utfordrer på logistikkarenaen 128 – Logistikk har blitt for dyrt

106

JUSS OG SKATT 132 Rentebegrensning for eiendomsselskaper EKSTRA: Tomtefesteloven i endring 138 - Bedre balanse, like uklar 144 Ny tomtefestelov, hva nå? 150 Har du rett til å kjøpe hyttetomten din? 154 Nytt om navn 162 Nøkkeltall for eiendomsfolk

018

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

VI FINANSIERER MULIGHETENE DINE

SVEN ERIK KLEPP MARIANN HEGGELIEN Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

Nesten 30 års erfaring med eiendoms finansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes. sven.erik.klepp@paretobank.no

mariann.heggelien@paretobank.no

TOM SOLVANG Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse. Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering. Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom. Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon. Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

tom.solvang@paretobank.no

NYHETER

Fikk med seg 17,6 millioner etter 7 år i Usbl I fjor sluttet Geir-Ove Skogø brått som administrerende direktør i Usbl. Daværende styreleder i boligbyggelaget, Knut Utvik, vil ikke kommentere om Skogø sa opp selv eller om han ble sagt opp. Han vil heller ikke si noe om sluttpakken.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

NESTEN 3 ÅRS ETTERLØNN

Av Usbl-årsrapporten for 2014 fremgår det at Skogø og styret har inngått en avtale om full lønn og øvrige tilleggsytelser frem til 1. november 2015. Dette innebærer full lønn i 14,5 måneder etter fratredelsen 15. august i fjor. Deretter kommer 18 måneders etterlønn, slik at Skogø i realiteten har forhandlet seg frem til en samlet etterlønn i 32,5 måneder (2 år pluss 8,5 måneder). LIVSVARIG PENSJON

I august i fjor ble det lagt ut en melding på hjemmesidene til Usbl om at Geir-Ove Skogø slutter som administrerende direktør etter 7 år i boligbyggelaget. Her heter det at ”Skogø har meddelt styret i Usbl at han ikke finner at forutsetningene er til stede for at han fortsatt kan lede Usbl på den måten han ønsker, og at han derfor ønsker å fratre sin stilling. Styret i Usbl og Geir-Ove Skogø har derfor blitt enige om at Geir-Ove fratrer som administrerende direktør i Usbl”.

020

I tillegg kommer rett til en samlet livsvarig pensjon tilsvarende 66 prosent av pensjonsgrunnlaget som trer i kraft etter etterlønnsperioden. Ifølge årsrapporten er dette ”i tråd med tidligere avtale”. Skogø var 61 år da han sluttet i Usbl, og hadde da en årslønn på i overkant av 2 millioner kroner. I en note til Usbl sitt regnskap for 2014 er det oppgitt at sluttavtale inklusive lønn, pensjon og andre ytelser beløper seg til 17,588 millioner kroner. Usbl fikk i fjor inn medlemskontingent på til sammen 23,511 millioner kroner. Slutt-

ESTATE MAGASIN | N°5 N°3 2013 2015

pakken til Geir-Ove Skogø tilsvarer dermed 75 prosent av medlemskontingenten som ble innbetalt i fjor. FELLES STATEMENT

Knut Utvik, som var styreleder i Usbl frem til generalforsamlingen 11. mai i år, ønsker ikke å kommentere hvorfor Geir-Ove Skogø sluttet som administrerende direktør i Usbl. Han viser til den felles uttalelsen som Skogø og Usbl har lagt ut på hjemmesiden. - Hva ligger det i at ”han ikke finner at forutsetningene er til stede for at han fortsatt kan lede Usbl på den måten han ønsker”? - Jeg har ikke noe behov for å utlede det nærmere. Da får du eventuelt høre med GeirOve om han vil si noe. Vi er blitt enige om en felles statement, og da holder vi oss til det, svarer Utvik. INGEN KOMMENTAR

- Sa han opp selv, eller ble han sagt opp? - Det fremgår av meldingen at han ikke fant grunnlaget for å lede Usbl videre. - Men sa han opp selv?

- Jeg har ikke behov for å utlede dette nærmere. - Har ikke medlemmene i Usbl krav på å få vite om han sa opp selv eller ble oppsagt? - Nei, vi har ikke fått noen spørsmål fra medlemmer om dette. Jeg har ikke noen ytterligere kommentarer. - Hva synes du om størrelsen på sluttpakken? - Nei, jeg har ingen ytterligere kommentarer. Beklager, sier styreleder og avslutter samtalen. GODKJENT UTEN MERKNADER

Utvik fikk kort tid etter en SMS fra Estate Magasin, der vi oppfordret ham til å ta kontakt hvis han skulle ombestemme seg og gi ytterligere kommentarer. Vi fikk deretter følgende svar på SMS: - Vil bare understreke at det som kommer frem i meldingen 14. august er det jeg har å si om Skogøs fratreden. ”Sluttpakke” er knyttet til bestemmelser i ansettelsesavtalen. Det er redegjort for økonomiske

virkninger i regnskapet for 2014. Dette ble godkjent uten merknader i Usbls generalforsamling i mai. Styret har ellers redegjort for Skogøs fratreden i representantskapet, som er medlemmenes kontrollorgan. Vil ellers opplyse om at jeg gikk ut at styret i Usbl på siste generalforsamling (11. mai, red. anm.), slik at det ikke er naturlig for meg å uttale meg om forhold knyttet til boligbyggelaget. INGEN HISTORIKK

Når vi ringer den nyvalgte styrelederen i Usbl, Kaare M. Krane, viser han til at han nettopp er valgt til styreleder og ikke har vært på et eneste styremøte ennå. - Den saken har jeg ingen historikk på. Du må nesten snakke med Knut Utvik, som var styreleder på dette tidspunktet, sier Kran. - Vi har allerede snakket med Utvik, men han vil ikke kommentere om Skogø sa opp selv eller om han ble sagt opp, påpeker Estate Magasin overfor den nye styrelederen. - Det får være hans valg, men her kan jeg dessverre ikke hjelpe deg, sier Krane.

- Etter 7 fusjoner på 5 år, og med bare ett år igjen til pensjonsalderen, måtte jeg spørre meg selv om jeg skulle bruke flere år på flere fusjoner Geir-Ove Skogø

Årsberetning 2011

ETTERLØNN OG ETTERPÅ: Geir-Ove Skogø forhandlet seg frem til etterlønn i 2 år og 8,5 måneder, samt livsvarig pensjon tilsvarende 66 prosent av pensjonsgrunnlaget som trer i kraft etter etterlønnsperioden (faksimile Usbls årsrapport 2011). N°5 2015 2013 ESTATE MAGASIN | N°3

021

NYHETER

HEVDER HAN SA OPP SELV

Geir-Ove Skogø sier til Estate Magasin at han selv sa opp. At han ”ikke finner at forutsetningene er til stede for at han fortsatt kan lede Usbl på den måten han ønsker”, forklarer han på denne måten: - Etter 7 fusjoner på 5 år, og med bare ett år igjen til pensjonsalderen, måtte jeg spørre meg selv om jeg skulle bruke flere år på flere fusjoner, sier han. VAR AVTALEFESTET

- Synes du det er rimelig at du får sluttpakke når du sier opp selv? - Det har jeg ingen kommentar til utover at det var avtalefestet. Dette er en videreføring av ansettelsesavtalen, svarer Skogø. - Hva tenker du om størrelsen på sluttpakken, som beløper seg til over 17 millioner kroner? - Der ligger det også fremtidige pensjonsytelser Det er dette som drar opp. Før jeg begynte i Usbl hadde jeg et lang yrkesliv.

022

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Usbl overtok alle mine opptjente rettigheter. I kostnaden for Usbl er det også regnet med at jeg har jobbet der i 7 år. Det vil overraske meg om noen synes dette er rart, svarer han. ØKONOMISK SMELL

Usbl hadde i fjor et underskudd før skatt på 1,5 millioner kroner mot et overskudd på 6,2 millioner året før. Av årsrapporten fremgår det at økning i personalkostnader med 13,5 millioner kroner i 2014 hovedsakelig er grunnet etterlønn og pensjon fra sluttavtale med administrerende direktør. I årsrapporten påpekes det også at alle kostnader knyttet til sluttavtalen er avsatt i regnskapet for 2014.

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. Historien forplikter

www.malling.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

023

PROFIL

Den hellige kremmerånd En av Norges største grunneiere satser nå tungt på eiendomsutvikling gjennom det nye selskapet Clemens Eiendom. Overskuddet fra virksomheten skal gå til kirkelige formål.

LANGSIKTIGE: Prosjektsjef Roar Otto Andersen, økonomisjef Are Njåstein og daglig leder Eli Selstad i Clemens Eiendom vil bygge en realistisk og god portefølje av prosjekter med mellomlang og lang sikt.

024

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

INNGÅR SAMARBEID

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Opplysningsvesenets fond (OVF) er underlagt Kulturdepartementet og driver virksomhet som skal komme Den norske kirke til gode. Fondet er en av landets største grunneiere med en ca. 1 million dekar i porteføljen, hovedsakelig prestegårdseiendommer. Til tross for dette, har fondet bare drevet med eiendomsutvikling i mindre skala og med små ressurser. BYGGER PORTEFØLJE

I fjor søkte imidlertid Clemens Eiendom – et heleid datterselskap av OVF – etter flere erfarne personer med ”kremmerinnstilling”. I dag har selskapet 10 personer i staben, og det blir noen flere. - Vi har nå bygget opp en kompetent organisasjon med lang erfaring fra alle faser av eiendomsutvikling. Vi er godt rigget for å skape en god portefølje, sier daglig leder Eli Selstad i Clemens Eiendom. Selskapet forvalter også ca. 30.000 kvadratmeter næringseiendom.

Selv om den latinske betydningen av ordet Clemens er barmhjertig, kan hun forsikre at selskapet i aller høyeste grad skal drive forretningsmessig. Selskapet har nemlig tatt navn etter en biskop som i sin tid var svært flink med penger. - Vi kommer nok aldri unna å bli assosiert med eieren vår. Men selv om overskuddet skal gå til kirkelige formål, har vi tydelige avkastningskrav. De fleste prosjektene kommer vi dessuten til å gjennomføre med samarbeidspartnere, typisk på 50-50-basis, og da burde det være åpenbart at vi driver forretningsmessig, mener hun. JOBBER MED ANALYSE

Clemens Eiendom kjøper eiendommer fra OVF eller inngår opsjonskontrakt. Eiendommene kjøpes til markedspris basert på eksterne verdivurderinger. - Selskapets fortrinn er selvfølgelig at vi kan kjøpe eiendommene før de eventuelt legges ut i markedet, kommenterer hun. Staben i Clemens Eiendom er nå i full gang med å analysere eiendomsporteføljen til OVF. Her tar de for seg fylke for fylke og lager en prosjektliste over potensielle utviklingstomter. Analysen omfatter blant annet kriterier som kommuneøkonomi, befolkningsvekst, infrastruktur, eiendomspriser, beliggenhet og den enkelte eiendoms beskaffenhet. STORPROSJEKT I HORTEN

Blant prosjektene som allerede står på listen, er Bakkenteigen i Horten kommune. Det 280 dekar store området er beliggende i nær tilknytning til Høgskolen i Buskerud og Vestfold og er direkte tilgrensende forsknings- og innovasjonssenteret der. Sammen med høgskolen, Statsbygg, Vestfold fylkeskommune, Horten kommune og Horten Industripark har OVF fått utarbeidet en overordnet mulighetsstudie for Bakkenteigen. TOGSTASJON AVGJØRENDE

For Clemens Eiendom sin del kan dette bli et prosjekt på 500 boliger og 200.000 kvadratmeter næringseiendom. En så stor ESTATE MAGASIN | N°3 2015

utbygging er imidlertid avhengig av at det nye intercity-nettet får togstasjon på Bakkenteigen. Endelig beslutning om korridorvalg er planlagt medio 2016. - Dette blir selvsagt veldig spennende for oss. Vi skal også få til en god utbygging uten togstasjon, men da blir den i så fall mindre omfattende og mer langsiktig, sier hun. OPPSIDE I ALTA

Alta er et annet storprosjekt på prosjektlisten til Clemens Eiendom. Der eier OVF ca. 100 mål og har inngått et samarbeid med Coop Finnmark og entreprenøren Roald Johansen AS. Planen er en helt ny bydel i Alta med både boliger, handelslokaler og annen næringseiendom. Utgangspunktet også for dette prosjektet er en gammel prestegård. - Vi er allerede i gang med et boligprosjekt som inkluderer ca. 70 boenheter like ved denne eiendommen. Denne tomten er under regulering og antatt byggestart er 2016, forteller Selstad. KAN BLI 50 PROSJEKTER

Hun sier at Clemens Eiendom nå skal bygge en realistisk og god portefølje av prosjekter med mellomlang og lang sikt. I et tiårs perspektiv kan porteføljen bli på rundt 50 prosjekter over hele landet. - OVF eier også store skogarealer og tomter i områder som ikke har vekst, slik at vi ikke greier å regne hjem prosjektene. Med litt kreativitet kan det imidlertid være mulig å få til eiendomsutvikling også i slike områder, sier hun. BYTTEHANDEL

Selstad viser til Bamble kommune, hvor det er beliggende et skytefelt som er plagsomt for flere av innbyggerne. Clemens Eiendom og kommunen har skrevet en intensjonsavtale. Den går ut på at kommunen skal få overta et område fra OVF til et nytt skytefelt mot at Clemens skal få bygge 10-15 boliger nær sentrum. - Det er jo også sånn at verden forandrer seg. Eiendommer som ikke er aktuelle i dag, kan være interessante om 15 år. Det gjør porteføljen til OVF ekstra interessant, sier hun. 025

PROFIL

Staben i Clemens Eiendom ANNE-KARI DRØNEN MATHIESEN (f. 1962), eiendomsutvikler. Har 30 års allsidig erfaring fra bygge- og eiendomsbransjen, og har jobbet som prosjekterende, prosjekteringsleder, prosjektleder og som byggherre. De siste 10 årene har hun jobbet hos Selvaag hvorav de siste 5 årene som prosjektsjef hos Selvaag bolig. Mathiesen er utdannet sivilingeniør fra NTH og bedriftsøkonom fra NHH. HENRIK SIEBKEN (f. 1956), eiendomsutvikler. Har arbeidet 30 år i byggebransjen med prosjekter i ulike europeiske land, både som tømrer og med rådgivning og prosjektledelse. Han er utdannet som tømrer og senere som ingeniør med prosjektledelse som spesiell

kompetanse. Siebken kommer fra stilling som prosjektleder i Block Watne. OLAV DAVID HANSSON (f. 1957) har vært ansatt i Opplysningsvesenets fond som eiendomsutvikler siden 2011 og viderefører sitt arbeid i Clemens Eiendom fra 2014. Hansson har erfaring fra planlegging og gjennomføring av boligprosjekter gjennom hele verdikjeden og har drevet egen virksomhet før han kom til OVF. Han er utdannet fra University of Utah innenfor idrett og økonomi og har økonomiutdannelse fra BI. ARE ERLING NJÅSTEIN (f. 1963), økonomisjef. Er utdannet siviløkonom fra NHH og er statsautori-

sert revisor. Njåstein har arbeidet 10 år med revisjon og rådgivning. Tidligere har han blant annet vært økonomi- og finansdirektør i Avantor og daglig leder i Fornebu Boligspar. JAKOB KRUPKA (f. 1982), eiendomsutvikler. Har 7 års erfaring fra byutviklingsarbeid, først som prosjekterende arkitekt i Oslo, deretter for FN i Geneve / New York hvor han arbeidet med analyser av eiendoms- og boligmarkeder i Europa / Asia. Krupka kommer fra stillingen som senioringeniør i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, der han har arbeidet med reguleringssaker. Krupka er utdannet arkitekt (dipl.ing.) fra TU-Berlin i 2007.

Are Erling Njåstein Olav Hansson

Jakob Krupka

Henrik Siebken

026

Anne-Kari Drønen Mathiesen

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Varig konkurransefortrinn Inntil 587 kvm ledig i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg – DEG16. Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt: Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no / 915 35 567 Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

En annen standard

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

027

PROFIL

Eli Selstad Bente Bømark Hanssen

Roar Otto Andersen Astrid Mjøs

BENTE BØMARK HANSSEN (f. 1968), eiendomssjef. Har ansvar for forvaltning av selskapets næringsportefølje. Bømark Hanssen har 18 års erfaring fra eiendomsbransjen, først som eiendomssjef i Olav Thon Gruppen og deretter som forvaltningssjef i Undervisningsbygg Oslo KF. Hun er utdannet siviløkonom fra NHH i Bergen med master i Eiendomsfinans fra KTH i Stockholm og videreutdanning i eiendomsutvikling fra Universitetet på Ås. ROAR OTTO ANDERSEN (f. 1956), prosjektsjef. Har ansvar for prosjektplanlegging og -gjennomføring i selskapet. Andersen har 30 års erfaring med eiendomsutvikling og forvaltning, tidligfaseutvikling og prosjekt- og byggeledelse, bl.a. fra Bertel O. Steen

028

Eiendom, Kongsberg, Lørenskog og Skedsmo kommuner. Andersen kommer fra stillingen som markedssjef i Sweco. ASTRID MJØS (f. 1984) er ansatt i Opplysningsvesenets fond som dokumentforvalter og arbeider med dokumentforvaltning i Clemens Eiendom. Hun har i tillegg redaktøransvar for selskapets digitale informasjon. Mjøs har utdannelse med master i medievitenskap fra UiO, og har tidligere hatt tilsvarende stillinger i bl.a. Samferdselsdepartementet. ELI SELSTAD (f. 1958) er daglig leder i Clemens Eiendom. Selstad ble ansatt i Opplysningsvesenets fond i 2003 med ansvar for eiendomsutvikling og senere også næringseiendom. Hun har variert

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

plan- og eiendomserfaring fra Akershus fylkeskommune, Oslo kommune og Statsbygg. Selstad er utdannet sivilarkitekt fra NTH i 1981.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°3 2015

029

NYHETER

Dette er

LANDETS BESTE EIENDOMSADVOKATER Dette er eiendomsadvokatene du skal velge, ifølge de internasjonale ratingbyråene Chambers & Partners og Legal500.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Hvert år publiserer ratingbyråene Chambers & Partners og Legal500 omfattende oversikter over advokater innen de forskjellige disiplinene. Rankingen skjer etter samtaler med klienter, kunder og advokatene selv, og det ligger betydelig prestisje i å havne på disse listene. På de følgende sidene har vi resultatene fra årets ratinger. PÅ TOPPEN

Legal500 skriver at det er tre fullservice advokatfirmaer som dominerer når alle advokatdisiplinene ses under ett. Dette er Advokatfirmaet BA-HR, Thommessen og Wiersholm, men det er bare BAHR og Thommessen som havner i toppsjiktet av disse når det kommer til eiendom. De syv advokatfirmaene som får topprangering innen eiendom er - i tillegg til BAHR og Thommessen – Føyen Torkildsen, Haavind, Schjødt, Selmer og Wikborg Rein. I «Band 2» finner vi Arntzen de Besche, DLA Piper og Wiersholm. Gruppe tre består av CLP, Deloitte, Grette og Hjort. I gruppe fire finner vi Kluge, Ro Sommernes og Steenstrup Stordrange, mens den femte gruppen deles av Bing Hodneland, Brækhus Dege og Simonsen Vog Wiig.

030

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Chambers & Partners har stort sett med de samme kandidatene - med noen unntak, og rangeringene advokatfirmaene mellom er forskjellig. Chambers-rankingen inneholder Arntzen de Besche, BAHR, Haavind, Schjødt, Selmer og Thommessen i «Band 1», mens Wiersholm og Wikborg er plassert i «Band 2» i Chambers-oversikten. I «Band 3» i Chambers´ finner vi DLA Piper, Føyen Torkildsen, Kluge og Ro Sommernes. LEADING INDIVIDUALS

Nå det kommer til personene bak resultatene, så beskrives Stig Bech i BAHR som «svært tett på markedet», «rett på sak» og med et «enestående» eiendomsteam bak seg. I BAHR fremheves også Erik Langseth, Sam Harris og Anne Sofie Bjørkholt. Det poengteres at BAHR har en finger med i spillet i mange av de største eiendomstransaksjonene i Norge. Jan Einar Barbo er en «eksellent entreprenøradvokat», mens Gunnar Sørlie får etiketten «ekstremt suksessfull». Kjente klienter er Aker Solutions, Höegh Eiendom, Pangea, Linstow og Sektor.

Sten på sten Fortjeneste kommer ikke av seg selv. Det handler om å bygge sten på sten. Gjøre de riktige grepene. Treffe de riktige valgene. Når det kommer til eiendomsrelatert jus, er Kluge på hjemmebane. Her har vi bygd sten på sten, over flere tiår. Bygd en av landets største avdelinger for fast eiendom og entreprise. Som i dag rommer nesten 60 advokater. Legal500: Real estate and construction: Kluge Advokatfirma DA is a first tier firm. ”One of the main players for construction law, Kluge Advokatfirma DA, provides a top professional service in transaction and disputes.” Vi kan markedet. Vi kjenner aktørene. Vi kan spillereglene. Vi vet rett og slett hva som skal til for å oppnå målsetningen. Enten det er tale om å få det maksimale ut av en planprosess. Håndtere en byggeprosess. Inngå en leieavtale. Eller gjennomføre en transaksjon. Vi er på hjemmebane.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo og Bergen. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter. I tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger: 51 82 29 00 stavanger@kluge.no Oslo: 23 11 00 00 oslo@kluge.no Bergen: 55 21 98 00 bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

031

NYHETER

Det nylig fusjonerte advokatfirmaet Føyen Torkildsen får ros for å stå for «rask og nøyaktig» rådgivning. Andreas Iversen er «svært erfaren på alle områder i eiendom», det samme gjelder Jacob Solheim og Tone Gjertsen. Ytterligere anbefalinger blir gitt til Erlend Balsvik, Ottar Egset og Børge Nygårdshaug. Kundene består blant annet av Ferd Eiendom, ICA Eiendom Norge og Storebrand Eiendom Norge. Jarle Holstrøm, leder advokatfirmaet Haavinds «svært talentfulle» eiendomsteam, som blant annet består av den «løsningsorienterte» Erling Timm, den «skarpe» Jørgen Lindboe og den «svært kunnskapsrike og stabile» Christian Bjørn-Hansen. Store klienter: Storebrand Eiendom, Hav Eiendom, Aspelin Ramm og PEAB. Geir Sand fremheves blant eiendomsadvokatene i Schjødt, det samme gjelder Thomas Håkonsen, Einar Caspersen og Ditlef Thaulow. Blamt kundemassen finner vi Oslo S Utvikling, Aberdeen Asset Management og Skanska. I Selmer får Even Berg rosende omtale «for god kommersiell tenkning». I samme selskap anbefales Andreas Rørvik og Mikkel Vislie. Klienter: Profier, Braathen Eiendom og Niam. Christian Müller leder Thommessens eiendomsteam, som «er kjent for å kunne håndtere store eiendomstransaksjoner». Det poengteres at Christopher Borch var rådgiver for Søylen da selskapet solgte til Madison International Realty. Andre klienter: Oslo Areal, RS Platou Real Estate, Industrifinans. Line Ravlo-Losvik Wikborg Rein får karakteristikken «eksepsjonell», og blant klientmassen finner vi Niam, Aberdeen Asset Management og Industrifinans. Flere sterke navn i Wikborg er Gøran Mjelde Aarvik og Haakon Blauuw. Store kunder er Madison, Helse Sør-Øst, Rica og Aberdeen Asset Management. Arntzen de Besches klienter inkluderer flere private eiendomsfond og eiendomsutviklere. Eiendomsteamet ledes av den «utmerkede all-rounderen» Hans-Henrik Kværne. I teamet fremheves Erling Høyte og Thomas Øslebø, sistnevnte beskrives som «en av de ledende unge advokatene». Eilif Koch har stått bak flere store eiendomstransaksjoner.

032

Større kunder er Ness, Risan & Partners og Malling & Co. DLA Piper ledes av «den svært fokuserte» Bjørn Slaatta, som har med seg dyktige medarbeidere som Anders Bergene, Magnus Lutnæs, Hans Christian Brodtkorb, Are Hunskaar og Harald Strømstad. Blant klientene er Blackstone, Attivo Eiendomsutvikling, Ikea, Veidekke og Mesta. Wiersholm står bak en «eksepsjonell transaksjons-historikk», gjerne på tvers av landegrenser. Eiendomsteamet ledes av Tom Rune Lian. Kunder: Pembroke Real Estate, Ragde Eiendom, Axer Eiendom. I advokatfirmet CLP fremheves Håvard Skogvoll, som blant annet har jobbet mye med utenlandske aktører som vil inn i Norge. Leder av eiendomsteamet i Deloitte, Thorvald Nyquist, har ifølge Legal500 svært gode forhandlingsevner, mens Dag Henden Torsteinsen i Grette beskrives som «svært presis». I advokatfirmaet Hjort anbefales Liv Aandal og Kristian Korsrud, mens Tarjei Pedersen og Øystein Henriksen fremheves i Kluge. I Ro Sommernes beskrives Niels Axelsen som «svært kunnskapsrik innen fagfeltet næringseiendom». Blant Kluge-klientene er Avantor og Aspelin Ramm, mens Ro Sommernes har håndtert Romerike Utvikling, Home Properties og Sektor Gruppen. Hege Birkeland Ersdal og Odd Walther Moi anbefales på eiendomssiden i Steenstrup Stordrange, mens Marius Rød i Bing Hodneland er god å ha med på laget når det er snakk om utviklingsprosjekter. I Brækhus Dege Advokatfirma skal man velge Hans Rugset, mens Pål Brudvik i Simonsen Vogt Wiig blant annet vil være kjent som advokat for Fazenda Securities. I advokatfirmaet Grette, som blant annet har klienter som Olav Thon, Fredensborg Eiendomsselskap og Statsbygg, anbefales Rolf Markussen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

De syv advokatfirmaene som får topprangering innen eiendom er - i tillegg til BAHR og Thommessen – Føyen Torkildsen, Haavind, Schjødt, Selmer og Wikborg Rein

SPESIALISTENE Føyen Torkildsen er ett av landets største og mest erfarne advokatmiljøer innen eiendom. Vi jobber bredt og tverrfaglig, det være seg fast eiendom, plan og bygg, enterprise eller corporate. Som spesialister sikrer vi en langsiktighet gjennom hele eiendommens livsløp. Derfor vil du som kunde alltid oppleve at du er i de beste hender.

SNAKK MED OSS OM EIENDOM Vår arbeidsprosess er transperent og sikrer at alle involverte til enhver tid har oversikt over hvor man befinner seg i prosessen. Basert på innsikt, dyktighet, nysgjerrighet og sterk vilje, skal vi sikre at våre kunder og våre medarbeidere skal utgjøre en forskjell og ligge foran. Les mer på foyentorkildsen.no ESTATE MAGASIN | N°3 2015

033

NYHETER

KVINNENE ER MANGELVARE

på advokatrangeringene Bare seks kvinnelige advokater trekkes frem blant landets toppadvokater innenfor eiendom og entreprise.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Legal500 er en av advokatbransjens viktigste kåringer og det ligger svært mye prestisje i å bli nevnt. Listen brukes i stadig større grad som referanse, kanskje spesielt overfor utenlandske klienter, og det er derfor ikke bare hyggelig å være på listen, det er også viktig. KREVENDE

Flere av advokatfirmaene legger derfor ned et betydelig arbeid i å komme godt ut av rangeringen. De legger imidlertid ikke like stor vekt på kjønnsfordelingen på listen. Av over 70 navn som anbefales innen ”real estate” og ”construction” er det til sammen bare seks kvinner. Innenfor sistnevnte fagområde var det bare en kvinne, Anne Cathrine Røed fra Advokatfirmaet Grette. - Det er ganske mange kvinner som jobber med entreprise, men det er krevende å stå i en slik posisjon over såpass lang tid at man bygger seg et navn, og dermed blir representert på slike rangeringer, sier Røed. Hun har vært på listen før og var ikke klar over at hun i år var nevnt. - Det er selvfølgelig svært hyggelig, sier hun.

034

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

TUNGE TVISTER

Røed var ferdig utdannet i 1994 og opplevde da at entrepriserett vakte lite interesse hos andre kvinner. Nå mener hun imidlertid at dette er i ferd med å snu og at det er stadig flere unge jenter som fatter interesse. - Jeg tror derfor at vi fremover kommer til å se mange jenter på disse listene, sier hun. Det som kan være et hinder for dette er ifølge henne selv at det innenfor entreprise ofte er mange tunge rettstvister som går over lang tid. - Med små barn er det nok derfor mange som vegrer seg for å gå inn i et slikt fagområde, sier Røed.

- MANGE KVINNER NEDOVER I REKKENE Anne Sofie Bjørkholt i advokatfirmaet BAHR tror vi kommer til å se flere kvinner på rangeringslistene fremover.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Innenfor fagområdet ”Real Estate” er andelen kvinner høyere enn innenfor ”Construction”. Her er fem av i overkant av 40 anbefalte kvinner, mot én av over 30 innenfor ”Construction”. Selv om antallet kvinner er høyere, så er andelen fortsatt veldig lav. - Mye av årsaken til dette tror jeg er at det i hovedsak er partnere som trekkes frem i disse rangeringene. Kvinnene forsvinner ofte før de har nok erfaring til å bli partnere, sier Anne Sofie Bjørkholt som er eneste kvinne som trekkes frem blant ”first banner” innenfor ”Real Estate”. First banner er de som trekkes frem som de beste av de beste. - Vi jobber for å få flere kvinner til å bli værende. Det er også veldig mange gode kvinner nedover i rekkene, og jeg tror derfor at vi fremover kommer til å se flere kvinner på disse listene, sier Bjørkholt fra advokatfirmaet BAHR.

FORSVINNER: Kvinnene forsvinner ofte før de har nok erfaring til å bli partnere, sier Anne Sofie Bjørkholt.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

035

NYHETER

HANS HENRIK KVÆRNE – bånd 1 både hos Legal500 og Chambers ARNTSEN DE BESCHE – bånd 1 hos Chambers og bånd 2 hos Legal500

CHRISTOPHER BORCH - Bånd 1 hos Chambers og positiv omtale hos Legal500 THOMMESSEN – BÅND 1 hos Legal500 og hos Chambers

- Mange har rukket å bli fornøyd

BRA FOR REKRUTTERINGEN

Hans Henrik Kværne er en av de mest erfarne eiendomsadvokatene i landet, noe han også tror er grunnen til topplasseringene på begge rangeringene.

Christopher Borch i Thommessen tror det at de gjør det godt på slike rangeringer også bidrar til å gjøre dem attraktiv for morgendagens talenter.

- Jeg tror jeg har lagt i band 1 i ganske mange år. Jeg tror mye av grunnen er at jeg har vært lenge i bransjen. Jeg har jobbet mye med eiendom og dermed har jeg også mange klienter som har rukket å bli fornøyd, sier Kværne. Han mener at det er en del prestisje knyttet til det å være på listene, både i forhold til klienter, men også innad i advokatbransjen. - Samtidig er det nok slik at det er litt tilfeldig hvem som faktisk kommer med på listene. Utarbeidelsen av listene er ikke vitenskap, og det er mange svært dyktige folk som aldri kommer på listene, sier Kværne.

- Jeg tror det at vi kommer godt ut av slike rangeringer er bra både i forhold til at vi får nye og spennende oppdrag, men jeg tror også at det har noe å si i forhold til å tiltrekke seg morgendagens talenter, sier Christopher Borch. Han er en av gjengangerne på de to anerkjente rankingene. - Den viktigste grunnen til at jeg kommer godt ut handler om at jeg er en del av et sterkt eiendomsteam. Vi har vært i første bånd i begge rangeringene så lenge jeg har jobbet her, og det mener jeg er den klart viktigste grunnen til at jeg også er der jeg er, sier Borch. Personlig synes han selvfølgelig at det er hyggelig å bli trukket frem og omtalt i positive ordelag. - Det er motiverende for meg, men også for resten av teamet. Det å være en del av et topp-team er med å gi oss en boost, sier Borch.

036 036

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

CRE Norway

TOM RUNE LIAN – bånd 1 hos både Chambers og Legal500 WIERSHOLM – bånd to hos både Chambers og Legal500

Det viktigste er å etterlate en ryddig sti Oppfører man seg greit, uten for mange misfornøyde klientforhold så vil man etter hvert gjøre det bra på rangeringene. Det mener Tom Rune Lian i Wiersholm. - Jeg har 21 års erfaring som advokat og man blir etter hvert kjent med mange folk, og det er jo slikt som påvirker slike rangeringer. Men jeg tror at så lenge man ikke etterlater seg et spor som er fullt av hull og småbranner, så går det som regel greit. Man må oppføre seg ordentlig uansett hvem man representerer, sier Lian. Han trekker også frem at han har fått jobbet et sted hvor sakstilfanget har vært stort. - Man har dermed mulighet for å jobbe med morsomme og spennende oppdrag og da blir man jo litt mer kjent av den grunn også, sier han. På selskapsnivå er de godt fornøyd med å være i bånd 2. - Det er populært å si at man ikke bryr seg, men det er hyggelig å bli anerkjent. Man vi vært lenger nede på listene, så hadde vi nok derfor jobbet enda hardere for å komme høyere opp, sier Lian, som legger til at det er ingen hos dem som hviler på laurbærene til tross for gode resultater. - Alle gjør sitt beste, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

037

NYHETER

MIKKEL VISLIE – bånd 1 hos Legal500 og bånd 2 hos Chambers SELMER – bånd 1 hos både Legal500 og Chambers

ERLEND BALSVIK – omtales som ”outstanding” hos Legal500 FØYEN TORKILDSEN – bånd 1 hos Legal500 og bånd 3 hos Chambers

Må jobbe med de spennende kundene

- Hyggelig at noen er av den oppfatning

For å opprettholde kompetansen er det viktig å jobbe med de spennende kundene. Da havner man fort oppover på rangeringene også, mener Mikkel Vislie i Selmer.

Sammen med fem av sine kolleger omtales Erlend Balsvik i Føyen Torkildsen svært positivt av Legal500.

- Det er mange flinke advokater, så det er flott å komme såpass bra ut av det, sier Vislie. Han tror mye av grunnen til at han har gjort det godt er lang erfaring og det at han har jobbet med kunder som har store prosjekter. - Jeg har drevet med både bolig og næringsutvikling, og har dermed vært borte i mye forskjellig. De siste tolv årene har det vært utviklingen av Tjuvholmen, og der har jeg jo vært innom mange forskjellige problemstillinger, sier Vislie. Han mener at nettopp det er avgjørende for å bli værende på toppen av listene. - Man må holde seg ajour med det som skjer og opprettholde kompetansen. Så er det også veldig viktig å være en del av det godt firma med et stort miljø og mange fagpersoner å spille på, sier Vislie.

038

- Det er jo veldig hyggelig at det er noen i markedet som er en av den oppfatningen. Det er jo også slik vi ser på oss selv også, sier Balsvik som legger til at man ikke kan være beskjedne i slike sammenhenger. - Det er mange hos oss som er trukket frem, og det synes vi er en veldig hyggelig anerkjennelse, sier Balsvik. Personlig tror han grunnen til at han omtales positivt har å gjøre med klientenes erfaringer i forhold til transaksjoner de har vært involvert i. - Vi har vist at vi har gjennomføringsevne og vilje. Juridiske spissfindigheter er ikke det som skal stanse en handel så lenge det er forretningsmessig grunnlag for dealen, sier Balsvik.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

DLA Piper er et ledende advokatkontor innen fast eiendom både i Norge og internasjonalt. Vi leverer komplette juridiske tjenester til hele verdikjeden i eiendomsmarkedet. Vårt team av eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom. DLA Piper håndterer jevnlig alle former for eiendomstransaksjoner for både lokale og internasjonale klienter, og bistår eiendomsutviklere i alle typer nærings- og boligprosjekter. Vår unike internasjonale forankring gir oss førstehånds kunnskap om utviklingstrekk innen næringseiendom i andre land, transaksjonsstrukturer og ﬁnansiering. Denne kunnskapen kombinerer vi med solid lokal juridisk kompetanse og kommersiell forståelse.Vårt team av eiendomsadvokater er i vekst og vi ønsker nye medarbeidere og klienter velkommen!

www.dlapiper.no

Global rekkevidde. Lokal tyngde. ESTATE MAGASIN | N°3 2015

039

NYHETER

HÅVARD R. SKOGVOLL – bånd 2 hos Chambers og positiv omtale hos Legal500 CLP – 3 bånd hos Legal500

CHRISTIAN BJØRN-HANSEN – 2 bånd hos Chambers og rosende omtale hos Legal500 HAAVIND – 1 bånd hos Chambers og 1 bånd hos Legal500

Mygg blant maskinene

Viktigst at selskapet rangeres høyt

CLP er et av de minste advokatfirmaene som markerer seg på Legal500. - Det er veldig hyggelig at vi som en liten mygg også kan markere oss, sier Skogvoll. Han mener at det som er bra med disse rangeringene er at de er basert på feedback fra klienter og andre advokater. - Vi er det advokatfirmaet med den desidert minste eiendomsavdelingen. Vi er fire – fem stykker som jobber med eiendom som fagfelt, og sammenlignet med de andre er vi derfor veldig små. Men i og med at rangeringene baserer seg på tilbakemeldinger fra kolleger og klienter, så gir det oss et godt utgangspunkt, sier Skogvoll. Han synes at det er artig at de ligger bare ett nivå under et selskap som Wiersholm. - Vi har ambisjoner om å rykke opp i nest høyeste nivå. Som er lite firma tror ikke vi at det er mulig å komme helt til topps, men andre bånd bør være et mål, sier Skogvoll. Han tror at dersom man holder på med eiendom lenge nok og får de rette kundene, så kommer man til slutt på listene. - Jeg tror det er der det ligger, sier Skogvoll.

Haavind er 1 bånd både hos Chambers og Legal500. - Det viktigste er at Haavind er rangert i første bånd i begge rangeringene og at vi har hele fire rangerte advokater, sier Christian Bjørn-Hansen. Selv havner han på andre bånd hos Chambers, noe han er forøyd med. - Men så lenge det er rom for å komme enda høyere, så satser jeg jo mot det, sier han. Han tror mye av grunnen til at Haavind som firma gjør det så godt er at de har fått mange profilerte oppdrag, som de, dersom vi skal tro Bjørn-Hansen, har utført godt. - Som en del av det så får jo jeg også noe oppmerksomhet rundt den jobben jeg gjør, sier Bjørn-Hansen.

ERFARING ER AVGJØRENDE En av nøklene for å komme godt ut i rangeringene er erfaring. - Jeg har vært advokat siden 1986 og hatt fokus på eiendom og transaksjoner siden tidlig på 90-tallet. Jeg tror erfaring er avgjørende for å komme godt ut, sier Bjørn Slaatta. Han tror også at en del bruker mye tid på å få frem gode referanser. BJØRN SLAATTA – 2 bånd hos Chambers og positiv omtale hos Legal500 040 DLA PIPER – 2 bånd hos Legal500 og 3 bånd hos Chambers

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Tilbakemeldingene fra klientene er viktige, og det er nok en del som derfor bruker en del tid på å sørge for gode tilbakemeldinger. Det er mange dyktige og hardtarbeidende advokater på listene, men det kan nok være litt tilfeldig hvem som er med og hvem som ikke med, sier Slaatta.

Foto: LPO arkitekter

KARTLEGGINGSSTØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG Nå kan du som byggeier eller leietaker få støtte til å kartlegge energitiltak i egen bygningsmasse. Gjennom dette støtteprogrammet får du hjelp til å gjøre de riktige investeringene. Les mer og søk på www.enova.no/kartlegging eller ring Enova Svarer på 08049

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

041

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 042

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Nothing in the world is more simple and more cheap than making cities that provide better for people – Jan Gehl

I LINK arkitektur har vi bred erfaring med å endre bystrukturer og tettsteder. Det har aldri vært større og mer omveltende forandringer utført på kortere tid i Skandinaviske byer. Og vi ser også helt nye typer områder i utvikling. Sjøfrontutvikling, knutepunktutvikling og regionale sentra for shopping og næring er begreper generasjonen før oss ikke hadde noe forhold til. I tillegg til å skape

områder som fyller funksjonene de er ment å fylle på en god måte, ønsker vi å gi stedene vi jobber med en egen identitet. Det krever at vi tenker på stedet som en helhet med sammenhengende visuell profil, gode møteplasser for folk og en gjennomtenkt bruk av rommet mellom bygningsmassen.

Illustrasjoner: MIR / Brick Visual / LINK arkitektur AS

V ENS T RE: LONAPARK EN, BERGEN. UNDER: EIDS VÅG SEN T ER, BERGEN // BR ANNSK JÆRPARK EN, OSLO // T HE T WIS T, FORUS, S TAVANGER KOK SA MEGARON, FORNEBU // L ANGGATAK VAR TALENE, SANDNES

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

043

MARKED

- Vi opplever en aktivitet som vi aldri før har sett

Det koker ikke bare i transaksjonsmarkedet. Det koker også i toppen til flere av landets ledende eiendomsadvokater.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

BRENNHETT: Transaksjonsmarkedet er brennhet og Stig Bech i Advokatfirmaet BA-HR er med på mye av det som skjer. (Foto: BA-HR)

044

- Jeg har aldri opplevd lignende aktivitet. For å si det med to ord – hvilket er uvanlig for yrkesgruppen, det koker, sier landets ledende eiendomsadvokat, Stig Bech, hos BA-HR. 50 MRD. PÅ SEKS MÅNEDER

Transaksjonsvolumet er så langt på rundt 40 milliarder kroner og innen første halvår kan det ha nådd rekordhøye 50 milliarder kroner. Det betyr at man allerede etter seks måneder kan ha nådd et volum som bare er rundt 10 milliarder kroner lavere enn det samlede volumet i 2014, nemlig 60 milliarder kroner. - Jeg kan naturlig nok ikke bekrefte beløpene, men blir ikke overrasket om dette er fasiten etter 6 måneder. Det som har skjedd er at de norske kjøperne er i markedet som de pleier. Men så har utlendingene kommet på toppen av dette, og de har virkelig kommet. Så langt har de stått for cirka 50 prosent av investeringsvolumet, sier Bech. Den voldsomme aktiviteten legger selvfølgelig press på advokatkontorets ressurser, men Bech forteller at de ikke tar på seg flere oppdrag enn de har kapasitet til å håndtere på en skikkelig måte. En ekstremt rutinert stab, profesjonelle klienter og samarbeidsorienterte advokater på den andre siden – skaper trygge og forutsigbare prosesser. Selv om det er høy aktivitet, er det samtidig en god atmosfære rundt de fleste forhandlingsbordene – folk kan sine ting og går rett på mål. De fleste prosesser fører frem slik partene har ønsket, med svært få – eller ingen - aborterte løp. - I et større advokatfirma er det alltid en del ressurser som kan flyttes litt på. Det er klart at den høye aktiviteten legger et press på oss, men vi håndterer det godt, sier Bech. For egen del brukes 99 % av dagen til konkret arbeid på enkeltsaker direkte mot klienter. Veiledning av internasjonale aktører er også kommet inn i et godt og tungt erfaringsbasert spor.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

KOMBINASJON AV ÅRSAKER

Årsaken til at transaksjonsvolumet i år har tatt helt av skyldes i følge Bech flere ting. - For det første har utlendingene fått opp øynene for det norske markedet. Det har generelt vært flere store salgsmandater i markedet nå enn vi har sett på lang tid, ikke minst nedsalg i fondene som har utløpt sin levetid, sier Bech. De mer tradisjonelle eiendomsbesitterne har kanskje ikke samme trangen til å selge, men noen blir nok fristet når de ser hvilke priser enkelte objekter oppnår. - Det er neppe feil å selge i et marked hvor det er betydelig interesse på kjøpersiden, samtidig som en ny kjøpergruppe, utlendingene, har meldt seg på i kampen om eiendommene, sier Bech. SKJÆR I SJØEN?

Den overordnede årsaken til at eiendom fortsatt er et hett investeringsobjekt er at renten for øyeblikket og i all overskuelig fremtid ser ut til å holde seg lav. - På den andre siden er det flere utfordringer. Det som skjer i oljebransjen er en ting, og tregheten i utleiemarkedet en annen. De samlede makroelementene tegner et mildt sagt broget bilde, men samtidig og likevel har eiendom en posisjon som et attraktivt investeringsalternativ, sier Bech. - En egen faktor av interesse, ikke minst i forhold til internasjonale aktører – er at man har sett mange store porteføljer komme i spill. Dette trigger naturlig nok interessen hos et bredt utvalg av aktører der transaksjonskapasiteten må disponeres mot de store «chunkene», sier Bech. KAN NÅ 80 MRD.

Han tror det samlede volumet i år kommer til å ende opp på nivåer som man aldri tidligere har sett i Norge. - Vil kan nå 80 milliarder. Ikke utenkelig, avslutter Bech.

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

045

MARKED

Halvparten er handelseiendommer Nesten halvparten av årets transaksjonsvolum er handelseiendommer. Den største er selvfølgelig Sektor-dealen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Årets tema ser ut til å være handelseiendommer. Segmentets andel av det totale transaksjonsvolumet i fjor var 12 prosent, men hittil i år er denne andelen betydelig høyere, naturligvis som en følge av Sektor-transaksjonen på over 12 milliarder, sier analytiker hos Newsec, Goran Zlovic. 40 PROSENT

Sektor Gruppen ble for en måneds tid siden solgt til finske Citycon for 12,3 milliarder kroner. I tillegg kjøpte Scala kjøpesentre for rundt 1 milliard kroner tidlig i 2015. I tillegg er altså Salto i spill for rundt 5 milliarder kroner. Samlet betyr dette at det har blitt - eller kommer til å bli - omsatt norske kjø-

046

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

pesentereiendommer for over 18 milliarder kroner. Hadde Salto-porteføljen allerede vært solgt, ville handelseiendommer utgjort rundt 40 prosent av det samlede norske transaksjonsvolumet. I SPILL

Salto er som sagt fortsatt i spill, men de er i sluttforhandlinger. - Vi er i dialog og er i en sluttfase, men det drar ut. Vi kommer til å fortsette forhandlingene i alle fall frem til sommeren og kanskje lenger enn det også, sa administrerende direktør i Salto Eiendom, Arne Vannebo, til Estate Nyheter i mai. Salto har 19 eiendommer fordelt på 307.000

Vi utfordrer...

SOLGT: Kremmergården er en av eiendommene som ble solgt da Sektor Gruppens eiendomsportefølje nylig ble solgt. (Foto: Sektor Gruppen)

Vi skaper nytt ved å utfordre det etablerte. Med det mener vi alt rundt oss er i utvikling og byggene spiller en viktig rolle. Loe bygger på en historie som er mer enn 80 år gammel og har utviklet mange spennende eiendomsprosjekter de seneste årene.

kvadratmeter og en forventet butikkomsetning på 6,1 milliarder i 2015. Eierne i Salto Eiendom er Schage Eiendom med 51 prosent, Varner Invest med 24 prosent og Utstillingsplassen Eiendom med syv prosent. Ava Invest, som eies av Arne Vannebo og Toril Stokkebø, eier 6,6 prosent. Rett før jul kjøpte Ava Eiendomspartner Karl Johans gate 14 og Kirkegaten 23-25 for 755 millioner kroner. Blant eiendommene selskapet eier er Bryn Senter i Oslo på 40.700 kvadratmeter, tre eiendommer på Kongsberg, Stoa Senter i Arendal, Kuben Senter i Hønefoss og Olrud Handelspark på Ringsaker.

Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 post@loeutvikling.no www.loe.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

047

MARKED

Kan nå 50 milliarder før sommeren Transaksjonsmarkedet er brennhett. Slår alt til kan volumet nå 50 milliarder før sommeren.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Vi har oppjustert våre tall for året til 75 milliarder. Det er mye på gang og volumene så langt er store, sier analysesjef hos UNION, Jo W. Gullhaugen. Flere meglere melder allerede nå (begynnelsen av juni) om et transaksjonsvolum på rundt 40 milliarder kroner. - Det er ikke usannsynlig at man passerer 50 mrd. i løpet av et par måneder, sier Gullhaugen. ULIKE BELØP

Også hos Newsec melder de om et høyt volum, - Vi har vel 28 milliarder kroner som er helt sikre og som vi vet er closet og i boks, sier analytiker hos Newsec, Goran Zlovic. Bakgrunnen for de ulike tallene er at man har litt ulike måter å føre transaksjonene på. Noen meglere regner kanskje med tall som ikke er endelig closet, men hvor det kanskje er budaksept. - Dersom vi tar med det som er closet og det som er i spill og som vi regner med blir sluttført i 2015, så er vi oppe i over 46 milliarder kroner, sier Zlovic. VANVITTIG MYE I SPILL

REKORDVOLUM: Slår alt til kan transaksjonsvolumet i år bli på mellom 75 og 80 milliarder. Det tror analytiker hos Newsec, Goran Zlovic. (Foto: Newsec)

048

Uansett hvordan man snur og vender på det, det er svært stor aktivitet i transaksjonsmarkedet. Den store forskjellen fra tidligere år er at utlendingene ikke bare banker på døren, de har for alvor tatt skrittet inn i det norske transaksjonsmarkedet. Dette bidrar til å løfte volumet til nivåer som vi tidligere ikke har sett.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Det er vanvittig mye i spill. Det vi kan si er at blant annet Salto er i spill, og det er en portefølje som trolig går for rundt 5 milliarder kroner. I tillegg er det mye annet som jeg ikke kan si noe om, sier Zlovik. Han forteller at det vanligvis er litt rolig i mars og april og at det så tar seg kraftig opp før sommeren. Slik har det vært i år også. - Det vi ser er at toppene blir høyere og høyere, sier Zlovik. Så høy er aktiviteten at enkelte når tror at volumet kan komme helt opp i 50 milliarder kroner før sommeren. - Det er ikke utenkelig, sier advokat hos BAHR, Stig Bech, som er involvert i flere av de største transaksjonene. TIDLIG Å SPÅ

Zlovik vil ikke begi seg ut på å spå hva totalvolumet for 2015 blir. - Vi ligger på et volum som er høyere enn i fjor på samme tid, og det indikerer jo et høyt volum, men det er vanskelig å spå. Det er ikke utenkelig å se for seg et volum som overgår fjoråret, og dersom alt går inn, så kan vi nok komme helt opp i 75 til 80 milliarder kroner, men det er enda tidlig og svært vanskelig å mene noe om, sier Zlovik.

Vi tar deg med til nye høyder. Colliers formidler, utvikler og forvalter næringseiendom og næringslokaler. Som en eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjementet fra våre eksperter innen transaksjon, utleie, leietakerrådgivning og eiendomsforvaltning. Colliers International - Accelerating Success. Les mer om våre tjenester på colliers.no

COLLIERS INTERNATIONAL AS Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo Tlf. 22 06 62 80 | colliers.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

049

MARKED

Kan vi endelig

slå svenskene? Norge og Sverige ligger side om side i det skandinaviske transaksjonsmesterskapet. Norge leder faktisk med et lite hestehode.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Transaksjonsvolumet er på cirka 42 milliarder svenske kroner, sier analysesjef hos DTZ i Sverige, Karin Witalis. Analysesjef hos Jones Lang LaSalle, Norbert Adamek, er ikke mye uenig med sin kollega. - Første kvartal landet volumet på 20,5 milliarder svenske kroner, men innen 21. mai var vi oppe i nærmere 40 milliarder kroner, sier Adamek. I norske kroner er dette cirka 38 milliarder kroner. I Norge melder flere meglere nå om et volum på rundt 40 milliarder norske kroner. Det betyr altså at vi for øyeblikket leder på svenskene med 2 milliarder kroner. Spørsmålet er om denne ledelsen kommer til å holde helt inn?

der før vi tar på oss shorts og solbriller for å nyte sommersolen noen uker i juli. Witalis forteller at etterspørselen etter eiendommer i Sverige er svært god. Det som bremser aktiviteten er mangel på objekter for salg. - Kjøperne er først og fremst private og børsnoterte eiendomsselskaper, men også institusjoner og eiendomsfond er aktive, sier hun, og legger til at kjøperne er interessert i alle typer eiendommer. - Interessen for Skåne og Vestre Götaland har økt sammenlignet med tidligere, men det er Stockholm som er det største markedet målt i transaksjonsvolum. 33 prosent av volumet er her, sier Witalis.

SVÆRT GOD INTERESSE

Det norske transaksjonsmarkedet er brennhett og aktiviteten er større enn noen gang. Årsaken er at utlendingene for første gang har meldt seg skikkelig på i kampen om de gode eiendommene, samt at mange fond er under avvikling, noe som innebærer at store porteføljer er ute og skal ut i markedet. Enkelte næringsmeglere tror derfor at vi kan komme til å nå et volum på 50 milliar-

050

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

REKORDHØYT I 2014

Hun forteller at volumet i Sverige er på linje med det de hadde på samme tid i fjor. - I fjor ble det imidlertid gjort mye i juni, noe som resulterte i et volum per første halvår på 69 milliarder svenske kroner, sier Witalis. Den svenske kronen er ikke like mye verdt som den norske, og 69 svenske milliarder tilsva-

rer derfor knappe 63 norske milliarder. Et rekordhøyt volum på 50 milliarder vil derfor ikke være nok til å tukte svenskene, dersom volumet deres når 63 milliarder. Nå må det sies at transaksjonsvolumet i Sverige i 2014 var rekordhøyt, og at det derfor ikke er noen selvfølge at de oppnår de samme volumene i år igjen.

kroner. Volumet i 2014 var rekordhøye 159 milliarder, mens det i 2013 var på 100 milliarder, sier Adamek. I norske kroner tilsvarer dette mellom cirka 100 og 145 milliarder kroner. Et volum på 80 milliarder norske kroner vil altså ikke være nok til å tukte svenskene.

FORTSATT FOR STORE: Vi nærmer oss, men det svenske transaksjonsmarkedet vil trolig fortsatt være en del større enn det norske. Analysesjef hos DTZ i Sverige, Karin Witalis, tror de nærmer seg 160 milliarder svenske kroner. (Foto: DTZ)

STØRST PÅ NOE? BLIR TROLIG FOR SMÅ

Hva så med året under ett? Alle som har vært i eiendomsmarkedet en stund vet at det er om høsten det skjer. Dersom det koker nå, så kommer det definitivt til å koke fra oktober til desember. Norske aktører tror volumet kan komme opp i så høyt som 80 milliarder kroner, men er det nok? - Det er vanskelig å si hva transaksjonsvolumet for hele 2015 kommer til å bli, men dersom det ikke skjer noe dramatisk i verdensøkonomien, så tror jeg at vi vil se et volum på linje med 2014. Det vil si cirka 160 milliarder svenske kroner, sier Witalis. - Vi tror det totale volumet kommer til å ende på mellom 110 og 135 milliarder svenske

Er det da noe vi likevel kan slå svenskene på? Ja, kanskje det er det. Når det gjelder attraktivitet blant utlendingene kan det nemlig se ut som vi i år har passert våre svenske venner. - Hittil i år har tilsvarer de utenlandske kjøperne 26 prosent av investeringsvolumet, sier Witalis. I Norge står utlendingene bak 50 prosent av kjøpene, noe som tilsvarer rundt 20 milliarder kroner. Holder denne prosentsatsen seg betyr det at utlendingene vil kjøpe næringseiendommer for knappe 38 milliarder kroner, dersom de oppnår et volum på 145 milliarder norske kroner. Dersom vi i Norge når et volum på 80 milliarder kroner og utlendingene står bak 50 prosent, så vil de ved årsslutt ha kjøpt norske næringseiendommer for 40 milliarder kroner.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

051

MARKED

Utlendingene har handlet for 20 mrd. Interessen fra utlendingene har på ingen måte dabbet av. Så langt i år har de handlet for 20 milliarder, og hos Colliers tror de at dette tallet kan doble seg.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- For øyeblikket ligger utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet på rundt 50 prosent, sier leder av analyse hos Colliers International, Aleksander Gukild. HAR FÅTT OPP FARTEN

Av et samlet volum på rundt 39 milliarder står med andre ord utlendingene bak nesten 20 milliarder. I fjor var den utenlandske andelen på rundt 22 prosent, mens den per nå altså er på rundt 50 prosent. Både i kroner og prosenter har altså utlendingenes interesse for Norge økt betydelig. Med et volum på 12,3 milliarder kroner bidro selvfølgelig kjøpet av Sektor Gruppen selvfølgelig til å løfte dette volumet betydelig. Før denne transaksjonen ble annonsert sa Gukild at de følte seg sikre på at volumet ville øke frem mot sommeren, og at det ville øke noe på året som helhet.

052

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Det fikk de altså helt rett i. Gukild beskriver interessen fra utlendingene som voldsom, og forteller at spesielt britene og amerikanerne har muligheten til å snu seg raskt. - De er ikke lenger stort tregere enn de norske aktørene, sier Gukild. Tidligere har utlendingene, kanskje spesielt tyskerne, vært for omstendelige i sine prosesser. - De har dermed ikke «rukket» frem med sin interesse før objektene er solgt. Slik er det ikke lenger, sier Gukild. KAN KOMME OPP I 40 MILLIARDER

I fjor stod altså utlendingene bak 22 prosent av transaksjonsvolumet, noe som tilsvarte eiendomsverdier for rundt 11 milliarder kroner. Colliers tror volumet i år kan nærmere seg 75 til 80 milliarder kroner. Da snakker vi altså rekordhøye nivåer.

- Det er flere store prosesser på gang og forventer at andelen på 50 prosent kommer til å holde seg ut året, sier Gukild. Det innebærer at utlendingene i år kan komme til å kjøpe eiendom i Norge for rundt 40 milliarder kroner. Noe lignende har aldri skjedd før. Union rapporterte på begynnelsen av året at utlendingene ikke bare kjøpte eiendom direkte, men også indirekte gjennom fonds- og syndikatprodukter, blant annet gjennom Unions eget gigantfond, hvor de hentet inn halvannen milliard kroner i egenkapital. Utenlandsk kapital utgjør om lag halvparten av dette. Utlendingene kjennetegnes av at de gjør større «dealer» enn snitt-transaksjonen. Ser vi bort fra porteføljetransaksjoner, kjøpte utlendingene eiendommer med en snittverdi på 680 millioner kroner i 2014. Til sammenligning var gjennomsnittet i alle transaksjoner 280 millioner kroner. DE STØRSTE

Den største utenlandske transaksjonen er Storebrand Eiendomsfonds salg av en eiendomsportefølje til Sveitsiske Partners Group for rundt 4 milliarder kroner. Denne transaksjonen alene utgjør omtrent halvparten av det utenlandske volumet så langt i år. Statoil-bygget på Forus skal også være i prosess, og kjøper skal være det amerikanske fondet Colony Capitals. Prisen er ikke kjent, men etter det Estate Magasin erfarer skal den ligge på rundt 2,8 milliarder kroner. Den siste transaksjonen, som selvfølgelig bidro til å løfte volumet voldsomt, var Citycons kjøp av Sektor-porteføljen for rundt 12,5 milliarder kroner.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.” Chambers Europe, spring edition 2015

PÅ KJØPEREN: Utenlandske kjøpere markerte seg sterkt i fjor. I år står de så langt for halvparten av volumet. (Foto: Colliers International) RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°3E-mail: 2015

053

MARKED

Er vi på toppen av transaksjonsbølgen? Transaksjonsvolumene bygger seg opp og vil i år nå rekordhøye nivåer. Men er vi på toppen av bølgen og faller vi snart ned i en bølgedal like dyp som toppen var høy?

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no 054

- Flere har spurt seg om akkurat dette. Er vi nå på en bølgetopp for næringseiendom, spør analysesjef hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg, før han svarer: - Vi tror ikke det. Vi forventer at vi fortsatt vil ha et velfungerende transaksjonsmarked med mange muligheter. Men det er tre forutsetninger som bør være på plass for at dagens marked skal holde seg, sier Selbyg. TRE FORUTSETNINGER

1) Moderat prisvekst for næringseiendom fremover ESTATE MAGASIN | N°3 2015

2) Fortsatt lave renter - Hvis disse to forutsetningene er på plass vil næringseiendom tilby konkurransedyktig avkastning og det vil være interesse for å investere i næringseiendom. Hvis Europa fortsatt går svakt vil norsk næringseiendomsavkastning stå seg meget godt i konkurransen fordi Norge tilbyr attraktiv risikojustert avkastning, sier Selbyg. 3) Vekst i BNP og sysselsettingen som er på pluss-siden. - Prognosene tilsier at dette vil være på plass. Dermed får vi sannsynligvis ikke

TROR PÅ GODT MARKED: Analysesjef i DNB Næringsmegling, Gunnar Selby (t.v.), tror transaksjonsmarkedet vil holde seg fremover. I midten er Lars Erik Wirsching og til høyre er Rossy Addington i DNB Næringsmegling. (Arkivfoto: Torgeir Hågøy)

galopperende høy ledighet. Man vil klare å leie ut eiendommer flest og det vil være interessant å investere i utviklingseiendommer. Særlig i de større byene med høyest vekst, sier Selbyg. HØYERE AVKASTNING

Han forteller at transaksjonsmarkedet i år har vært preget av at næringseiendom har blitt mer attraktivt relativt til andre aktiva klasser fordi næringslivets inntjeningsutsikter generelt har blitt svekket. Obligasjoner og bankinnskudd gir også en begrenset avkastning. - For næringseiendom har imidlertid utviklingen gått i motsatt retning fordi yieldene har sunket mindre enn fallet i lånekostnadene. Dermed får kjøperne av næringseiendom høyere løpende avkastning sammenlignet med tidligere. Det er nå svært mange som vil investere i næringseiendom og en av de viktigste driverne i transaksjonsmarkedet er altså at kontantstrømseiendom gir god løpende avkastning, sier Selbyg. MYE PÅ VEI UT I MARKEDET

Han forteller også at trenden med utenlandske kjøpere har forsterket seg i år. De siste to årene har man sett aktører fra både Finland, Sverige, Tyskland, Nederland, Sveits, UK og USA som har gjort sine første eiendomskjøp i Norge. - Så langt har utlendingene kjøpt for cirka 20 milliarder kroner, men vi har all grunn til å tro at dette beløpet vil øke vesentlig. Statoil-eiendommen i Stavanger og kjøpesenterselskapet Sektor utgjør eksempler på utlendingenes kjøp i år, sier Selbyg. Han forteller at de så langt har registrert et 60-talls transaksjoner for til sammen 36 milliarder kroner. Legger man til transaksjoner hvor det er bud eller aksept, så har nivået passert 40 milliarder kroner. - DNB Næringsmegling har for øyeblikket flere store enkelteiendommer på vei ut i markedet, og vi venter et høyt transaksjonsvolum over hele landet, sier Selbyg.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.” Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°3E-mail: 2015

055

MARKED

Mye initieres av kjøperne Mange har ikke tid til å vente på at eiendommene kommer for salg. De går derfor direkte til eier og forteller om sine hensikter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

056

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Generelt mener vi at timingen nå er god for å selge "lavrisikoeiendom".

- En del aktører nok har vært frustrert over manglende kjøpsmuligheter og mange viser til at eiendomsbesitterne vegrer seg for å selge fordi man ikke vet hva man skal gjøre med gevinsten. Vi ser derfor at mange av transaksjonene er initiert av kjøperne, sier analysesjef hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg. KAN SKAPE MERVERDIER

Han forteller at dette for eksempel gjelder aktører som ønsker å kjøpe naboeiendommen fordi de kan skape merverdier gjennom utvikling av eiendommene samlet. - Videre gjelder dette aktører som kjøper seg opp i definerte segment hvor de kan skape merverdier gjennom å få en bedre forhandlingsposisjon overfor leietagerne, effektiv eiendomsdrift, kunne drive helhetlig områdeutvikling med mer. Selgerne her er altså aktører som får bydd en pris på eiendommene sine som er høyere enn de selv har forutsetninger for å skape, sier Selbyg, som legger til at mange av transaksjonene også skapes av meglere som jobber for ulike kjøpere, samt syndikeringsaktørene som alltid jakter eiendom.

“It’s super. Well informed on market trends and extremely focused on getting transactions through.” Chambers Europe, spring edition 2015

GOD TIMING

Andre aktuelle trender i transaksjonsmarkedet mener han er at det selges hele eiendomsselskap og porteføljer og at prisveksten i prime-segmentet har smitter over på eiendommer som har lange leiekontrakter med betalingssikre leietagere i de sekundære beliggenhetene. - Generelt mener vi at timingen nå er god for å selge "lavrisikoeiendom". Det er stort etterspørselsoverskudd etter "lavrisikoeiendom" og investorene bør ta høyde for at lånekostnadene vil kunne øke på sikt, sier Selbyg. RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°3E-mail: 2015

057

NYHET

SAMLER EIENDOMSBRANSJEN: Rett før sommeren ble «Conference in the Sky» lansert, som innebærer at Estate Media stiller med eget fly med plass til 189 eiendomsfolk til Mipim 2016.

Estate Media går i lufta Skal du til Mipim i 2016? Estate Media stiller med fly og faglig påfyll på veien.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Mipim, og til Mipim i 2016 lanserer medieselskapet et nytt tilbud sammen med event-selskapet BlackBook, som har fått navnet «Conference in the Sky». I korthet dreier dette seg om at Estate Media stiller med direktefly tur/retur til Mipim, og på veien blir det faglig påfyll. - GODT MOTTATT

Den årlige eiendomsmessen Mipim i Cannes samlet hvert år om lag 25.000 eiendomsfolk fra hele verden, hvorav rundt 600 av disse kommer fra eiendomsbransjen i Norge. Mipim har fått status som en viktig møteplass for mange eiendomsaktører, og det er ikke få avtaler, transaksjoner og nye kontakter som realiseres under de hektiske messedagene. Estate Media har i flere år stått bak flere større og mindre arrangementer under 058

Flyet har plass til totalt 189 eiendomsfolk. Tilbudet ble gjort kjent denne uken, og i følge daglig leder Trond Valle i Estate Media har det ikke vært noe å si på interessen. - Det tok ikke mange minuttene etter lansering før de første bestillingene kom. Det er tydelig at dette er et tilbud som eiendomsbransjen setter pris på, og vi er glad for at satsningen blir godt mottatt, sier Valle. Mipim løper av stabelen 15.-18. mars. Estate-flyet vil lette fra GA-terminalen mandag ettermiddag, og hjemreise vil skje torsdag. - Et naturlig spørsmål vil være at dette fremstår som luksuriøst? - Jeg skjønner spørsmålet, men svaret er at vi tilbyr fellestransport for en totalkostnad som er konkurransedyktig sammenlignet med alternativene. I pakken inngår rask innsjekking og sikkerhetskontroll, i tillegg til felles – og dermed også miljøøkonomisk - transport fra Nice Airport til Cannes (nærESTATE MAGASIN | N°3 2015

meste flyplass til Cannes er Nice, red. anm.). IDEEN FØDT UNDER FLYSTREIKEN

Valle poengterer også at reisemønsteret til Mipim 2014 ble sterkt preget av flystreiken i mars. - De aller fleste fikk utfordringer grunnet denne streiken. Noen satt fastlåst på flyplassen på grunn av manglende avgang, andre måtte bruke bil for å komme seg til andre flyplasser i andre land, for deretter å fly videre og noen brukte mye tid og penger på å booke om reisene med nye fly. Og noen ga bare opp og ble hjemme i Norge. Dette la en stor demper på Mipim i år, sier Valle og legger til: - Nå er det ikke sikkert at det blir streik til neste års Mipim. Men det som er sikkert, er at «Conference in the Sky» vil være en realitet gitt tilstrekkelig antall påmeldinger. Så langt ser det altså veldig positivt ut, sier han. Valle bedyrer at han selv vil holde seg langt unna spakene i Estate-flyet, selv om bildet som ledsager både invitasjonene og denne artikkelen kan tyde på det motsatte. - Cockpiten overlater vi til pilotene. Ut over det vil vi legge forholdene til rette for eiendomsbransjen på best mulig måte under reisen, og det er i tråd med hva vi ellers forsøker å gjøre, avslutter Trond Valle.

07 Foto: Elisabeth Tønnessen, Sindre Ellingsen og Anders Martinsen

NOEN AV DE GODE IDEENE VI HAR GJORT TIL VIRKELIGHET TRE TAARN

JÅTTÅVÅGVEIEN

AQUARAMA

KANALSLETTA

FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET ER VÅR LEDESTJERNE Kruse Smith Eiendom identifiserer de gode ideene og prosjektene. Vi har også gjennomføringskraften til å sette dem ut i livet. Vi utnytter kreativiteten og kunnskapen i selskapet for å bidra til en bærekraftig samfunnsutvikling. For alt begynner med gode ideer. Les mer på kruse-smith.no

Fra idé til virkelighet VANNKANTEN ESTATE MAGASIN | N°3 2015

059

BOLIG

LØNNSOMT: Øverland Miljøtun i Bærum er ett av de mest lønnsomme prosjektene til Trysilhusgruppen så langt. De 92 boenhetene ble utviklet i samarbeid med det Ola Mæle-eide selskapet Sjølyst Utvikling.

Skal doble boligbyggingen N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

060

Siden 1993 har Trysilhusgruppen bygget over 2.000 boliger. Nå skal gruppen øke den årlige byggingen vesentlig, blant annet gjennom en satsing på blokkleiligheter.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Den underliggende driften er god, men siden vi er i en vekstfase, er vi fortunge på en del kostnader.

- Vi har klare vekstambisjoner og ser det som realistisk at antall produserte boliger kan dobles innen 5-7 år, sier daglig leder Kjetil Jordanger i Trysilhusgruppen. Gruppen har i dag en årlig kapasitet 240 boliger, men dette tallet skal altså øke betydelig blant annet gjennom den nye satsingen på blokkleiligheter. - Vi tar med oss lærdommen fra den industrielle boligbyggingen av Trysilhus inn i denne satsingen, slik at vi får lave byggekostnader, forteller han.

nå Buskerud, Vestfold, Hedmark, Oppland, Akershus og Østfold som geografiske satsingsområder. - Dette er områder hvor vi kan holde et jevnt trykk på produksjonen, noe som er viktig siden vi både utvikler, bygger og selger boligene selv. Jevn produksjon gir oss økt konkurransekraft og bedre marginer, sier Jordanger og fortsetter: - Samtidig er dette områder med netto tilflytting. Vi ser etter randsoner rundt byene hvor vi kan komplementere boligene som finnes fra før.

I GANG MED BLOKKENE

Forretningsområdet blokkleiligheter drives gjennom Omnibogruppen, hvor Kjetil Jordangers eldre bror, Geir Olai, er daglig leder. Det første prosjektet er allerede igangsatt; 24 selveierleiligheter i Sande sentrum. Omnibogruppen ble etablert i mai 2014 og har flyttet inn i egne lokaler i Drammen sentrum. De deler således ikke lokaler med Trysilhusgruppen for øvrig. - Vi ser det som en fordel å sitte hver for oss, slik at vi har 100 prosent fokus på de respektive virksomhetene. Men vi kommer til å dele erfaringer og ressurser, sier Kjetil Jordanger, som sammen med Trysilhusgruppen er lokalisert et par steinkast unna.

STORPROSJEKT I NESKOLLEN

Et typisk Trysilhus-prosjekt er på 40-50 enheter, men gruppen har også hatt langt større prosjekter. Det største så langt er Neskollen med 154 boliger, som ble solgt i perioden 2007-2013. - Salgstakten i dette prosjektet tok seg opp etter hvert, og det sier mye om kvaliteten i det vi tilbyr, mener Jordanger. I fjor ferdigstilte Trysilhusgruppen også Øverland Miljøtun i Bærum. Dette prosjektet var på 92 enheter og ble utviklet i samarbeid med det Ola Mæle-eide selskapet Sjølyst Utvikling. SAMARBEID MED LØVENSKIOLD

- I utgangspunktet ønsker vi å stå for alt De første 10 boligene ble bygget i 1993 i selv, men fra tid til annen kommer vi over Trysil, og både navnet og det standardiserte et område hvor tomten er for dyr eller at en konseptet har vært med siden. Gruppen har profesjonell aktør allerede har planer for JEVNT TRYKK

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

061

BOLIG

JAKTER TOMTER: Kjetil Jordanger og Ragnhild Larsen-Nyhus Haaning i Trysilhusgruppen ser etter randsoner rundt byene hvor de kan komplementere boligene som finnes fra før.

tomten. I slike tilfeller er vi åpne for samarbeid, forteller han. På Øverland var det Sjølyst Utvikling som eide tomten. - Det er flere hos oss som har ansvar for å finne nye tomter, og én av dem visste at det var et prosjekt der som ikke var igangsatt. Vi tok kontakt og fikk til et godt prosjekt sammen, sier Jordanger. Per i dag har Trysilhusgruppen også et samarbeidsprosjekt med Løvenskiold i Nittedal.

på 411 millioner kroner og et driftsresultat på ca. 35 millioner. - Den underliggende driften er god, men siden vi er i en vekstfase, er vi fortunge på en del kostnader. Vi forventer å se en betydelig forbedring i tallene fremover, sier daglig Kjetil Jordanger. Gruppen har i dag en tomtebank som tilsvarer 2.500 boliger, hvorav 500 blokkleiligheter, men er hele tiden på utkikk etter nye tomter.

FØRST MED SVANEMERKE

Trysilhus samarbeider med Husbanken for å tilby gunstig finansiering til kundene. - Vi var først i Norge med å satse på storstilt bygging av rekkehus som tilfredsstiller Svanemerkets strenge krav. Det gir finansiering hos Husbanken, som skal bidra til å fremme viktige bokvaliteter som miljøeffektivitet, sier daglig leder Ragnhild Larsen-Nyhus Haaning i Trysilhus. Hun påpeker at Svanemerket også medfører en rekke andre fordeler til boligkjøperne. - Svanemerkede boliger er energieffektive og har lav miljøpåvirkning. I tillegg blir det bygget med materialer som inneholder så lite miljø- og helseskadelige stoffer som mulig, slik at det blir et godt innemiljø, sier hun. VENTER ENDA BEDRE TALL

Trysilhusgruppen hadde i fjor en omsetning 062

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

TRYSILHUSGRUPPEN • Består av en rekke selskaper som anskaffer tomtearealer, regulerer/utvikler, finansierer, markedsfører og selger leilighetene til kundene. Trysilhus Partner AS utvikler prosjekter i samarbeid med andre eiere i partnerskap. • I tillegg kommer Trysilbygg, som er entreprenørselskapet i konsernet. Selskapet blir engasjert av utbyggerselskapene som totalentreprenør og har ansvaret for oppføring av leilighetsbyggene. Selskapet har i hovedsak egne ansatte snekkere, men også ansatte i andre faggrupper. Andre faggrupper som selskapet ikke besitter selv blir kjøpt inn på kontrakt til hvert prosjekt. • Trysilhus er markedsselskapet i konsernet, en tjenesteleverandør som støtter utbyggerselskapene innenfor prosjektledelse, prosjektering, finansiering, regnskap og IT. • Trysilhusgruppen ble etablert av Helge Jordanger og er i dag en familieeid bedrift.

VI MARKEDSTILPASSER, KONSEPTUALISERER OG SELGER DITT BOLIGPROSJEKT

2014

GULL

E EGL REN

SEM & JOHNSEN PROSJEKT

BESTE PROSJEKTPROFILERING

Kontakt oss for et uforpliktende møte om ditt prosjekt Daniel Bjørn db@sem-johnsen.no Tlf 9269 5090 ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Jon Ugland ju@sem-johnsen.no Tlf 9308 0950 063

BOLIG

Innertier på Majorstua 1200 interessenter står i kø for Stor-Oslo Eiendoms nye boligprosjekt på Majorstuen. Boligene koster i snitt 90.000 kroner kvadratmeteren

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

064

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Responsen har vært voldsom. Vi gleder oss til å komme ordentlig i gang med salget. Dette sier Mathis Grimstad, administrerende direktør i Stor-Oslo Eiendom. Han kan konstatere at selskapets kombinerte boligog kontorprosjekt i Sørkedalsveien går mot suksess – og det før bygningsarbeiderne er i gang på tomten. Sørkedalsveien 8 har i flere år huset Statoil Fuel & Retail, som nå flytter til Entra-prosjektet Schweigaardsgate 16. Stor-Oslo Eiendom kjøpte Statoil-bygget av Statoils pensjonskasse i begynnelsen av 2012 for rundt 375 millioner kroner på vegne av flere investorer og er med som medinvestor med om lag ti prosent. Etter å ha grublet på en hel rekke forskjellige bruksalternativer for bygget, har Stor-Oslo Eiendom landet på en løsning som

Buildings are like Bodies Regelmessig vedlikehold forlenger levetiden - også for bygg og anlegg Som Norges ledende tekniske entreprenør kan vi sikre verdien av dine næringsbygg og industrianlegg gjennom hele livssyklusen, både innen prosjekt og service.

Tlf: 08500 www.caverion.no/bodies

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

065

BOLIG

innebærer at halvparten av eiendommen blir kontor, mens den andre halvparten blir boliger. Kontorprosjektet bærer navnet Ampere, mens boligdelen heter Rift. Selskapet har gjennomført en ny regulering for eiendommen, som gir eiendommen en totalt utnyttelse på rett under 27.000 kvadratmeter BRA. Bygget vil fremstå som to frittstående lameller. - Det stemmer at vi har hatt mange alternativer oppe. Blant annet kom vi langt med planer for hotell. 60 prosent av kontordelen er leid ut til konsulent-

066

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

selskapet Bouvet, sier Grimstad. Han ønsker ikke å si eksakt hvilken leiepris som er oppnådd for disse arealene, men avgrenser dette til «i det øvre sjiktet på Majorstua». Etter det Estate Magasin kjenner til, er leieprisen mellom 2500 og 2600 kroner per kvadratmeter. - Den andre delen av lamellene blir boliger, og det er selvfølgelig den høye aktiviteten i dagens boligmarkedet som til slutt fikk oss til å velge boliger. Prosjektet vil inneholde 115 leiligheter, og så langt har vi 1200 interessenter som har skrevet seg opp på liste, sier Grimstad.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet. -- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 100 år. Etter sammenhengende drift i 115 år, med skiftende bemanning og under nye navn, har Huseiernes Landsforbund gitt juridisk bistand til sine medlemmer med næringseiendom. Mange vet å sette pris på betydningen av foreningens standard utleiekontrakter, som alltid er oppdatert med de siste lovendringer, og mange har hatt gleden av å få hjelp når det var nødvendig. Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trenger en advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater som medlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser. Les mer og meld deg inn på huseierne.no. www.huseierne.no/naringseiendom

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

067

- Før vi satte prisene, sammenlignet vi med andre prosjekter og eksisterende bebyggelse i nærområdet

068

Dette betyr grovt regnet at det er ti interessenter til hver leilighet. - Responsen har vært voldsom. Det er først nå vi begynner markedsføringen for alvor, sier Grimstad. Leilighetene består av 2-roms, 3-roms og 4-roms og varierer i størrelse fra 35 til 130 kvadratmeter. De minste leilighetene er priset til rett i underkant av tre millioner kroner, mens de største på 130 kvadratmeter har en pris på 17 millioner kroner. Et raskt regnestykker tilsier at kvadratmeterprisen per leilighet ligger rundt 90.000 kroner. - Ja, det stemmer nok det, sier Grimstad. Den gjennomsnittlige kvadratme-

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

terprisen i Oslo er til sammenligning 53.000 kroner per kvadratmeter. - Før vi satte prisene, sammenlignet vi med andre prosjekter og eksisterende bebyggelse i nærområdet. Sammenlignbare prosjekter er det ikke så mange av. Eksisterende leiligheter består i stor grad av bygårder fra århundreskiftet. I motsetning til disse, så kan vi skilte med heis og standard av i dag, og det er tydelig at dette har truffet publikum. Beliggenheten spiller selvfølgelig en viktig rolle, med kort vei til kommunikasjonsknutepunkt og handels-og servicearealene på Majorstuen. Grimstad sitter også med ytterligere et kort i ermet som slår godt an

TRADISJON OG SPISSKOMPETANSE INNEN EIENDOM Vi har lange tradisjoner som advokatfirma og røtter helt tilbake til 1862. Firmaet har gjennom årene vært involvert i flere større ut-byggingsprosjekter over hele landet og med bl.a. eiendomsutviklere, kraftselskaper, industriselskaper, grunneiere, staten og kommuner som kunder.

Vår eiendomskompetanse omfatter særlig: •

Ekspropriasjon, kjøp, salg og utvikling av fast eiendom.

•

Entreprise, næring og forbruker.

•

Inngåelse, drift/oppfølgning og opphør av husleie forhold, privat og næring.

•

Stiftelse av borettslag og sameier, herunder drift, seksjonering/reseksjonering.

•

Bistand ved og gjennomføring av transaksjoner av fast eiendom / eiendomsselskaper, herunder utarbeidelse av kontrakt, skjøte og oppgjør.

•

Tvisteløsning.

•

Plan- og bygningsrett.

Telefon + 47 23 30 86 00 www.dalan.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

069

BOLIG

GOD TIMING: - I det korte bildet er det ingen ting som tyder på at boligmarkedet roer seg, sier administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom. Han har perfekt timing når han nå starter salget av 115 leiligheter i RIFT Colosseum på Majorstua.

hos mange boligkjøpere. I undereetasjen i Sørkedalsveien 8 er det en felles parkeringskjeller, som totalt har 95 plasser. Parkeringsplasser er mangelvare i denne delen av byen og dermed høyt priset. - Vi priser disse til 6.-700.000 kroner per stykk, sier Grimstad, som dermed kan håve inn over 65 millioner kroner bare på parkeringsarealene. Estate Magasin er kjent med at P-plasser på Colosseum Park har blitt omsatt for 800.000 kroner i tillegg til månedlige felleskostnader. - Hvor lenge tror du boligmarkedet vil holde seg på nivå som i dag? - I det korte bildet er det ingen ting som tyder på at boligmarkedet roer seg. Vi er ute i markedet med totalt 600 boliger, og det er god respons på alle prosjekter. På lengre sikt tror vi på en korreksjon, men det er vanskelig å si når dette vil skje, sier administrerende direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom.

070

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- I det korte bildet er det ingen ting som tyder på at boligmarkedet roer seg. Vi er ute i markedet med totalt 600 boliger, og det er god respons på alle prosjekter

LINNESSTRANDA 2

BYGGET BLE LEVERT SOM AVTALT

Landets største industrivaskeri på over 10.000 kvm er blitt en realitet! På bare 12 måneder har Seltor prosjektert og bygget et stålbygg med svært omfattende tekniske installasjoner og krevende utførelse med millimeterpresisjon. Leietakers ønsker om best mulig driftsøkonomi og strenge miljømessige myndighetskrav ble ivaretatt gjennom byggingen av et komplett flertrinns renseanlegg med vann- og varmegjenvinning. Vi gratulerer Nortekstil med nytt bygg og takker Oxer Eiendom for tilliten. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°3 2015

071

SHOPPING

EIERSKIFTE: Petter Stordalen (t.v.) presenterer de nye eierne av Sektor Gruppen. Til høyre for Stordalen administrerende direktør Eirik Thrygg i Sektor, deretter administrerende direktør Marcel Kokkeel i Citycon og lengst til høyre Chaim Katzman, styreleder i Citycon.

Sektor Gruppen solgt til Citycon Overtar kjøpesenterselskapet for 12,3 milliarder kroner.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

072

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Citycon kjøper Sektor Gruppen, Norges nest største eier og drifter av kjøpesentre. Citycon forsterker med det sin posisjon som det største børsnoterte selskapet med fokus på eierskap og drift av kjøpesentre i Norden og den tredje største operatøren i Europa. Oppkjøpet på 1,5 milliarder euro, tilsvarende 12,3 milliarder norske kroner, gir Citycon eksponering over hele Norden, og øker selskapets brutto eiendelens verdi (GAV) med nesten 50 prosent, fra 3,4 milliarder euro til 4,9 milliarder euro. - Vi gleder oss over dette oppkjøpet som gjør at vi nå finnes i hele Norden. Transaksjonen er et viktig steg mot vårt mål om å være det mest kjente merkenavnet blant nordiske og baltiske kjøpesentre. Strategisk passer Sektor Gruppen perfekt for oss. Sektor er en organisasjon av høy kvalitet med en imponerende merittliste, verdifulle eiendeler og en erfaren ledelse, sier Marcel Kokkeel, administrerende direktør i Citycon. - Vi er storfornøyd med å få en eier som har mye erfaring med eiendomsforvaltning innen detaljhandel,

samt en langsiktig visjon og investeringshorisont. Å integrere Citycons brede erfaring, finansielle styrke og sterke ledelse med vår, vil gi optimale vilkår for videre vekst og utvikling. Samtidig vil det også skape stordriftsfordeler og synergier, sier Eirik Thrygg, administrerende direktør i Sektor Gruppen. - Internasjonale forhandlere analyserer ofte Norden som ett marked. Nå kan vi tilby dem en komplett nordiske plattform. Citycon og Sektor deler den samme strategien med kjøpesentre i urbane strøk i hjertet av lokalsamfunnet. Dette gjør at sentrene dekker daglige behov, fortsetter Marcel Kokkeel. - Sektors portefølje oppfyller Citycons strenge utvalgskriterier knyttet til urbane lokasjoner, hverdagshandel, sterk demografi og nærhet til offentlig transport og fasiliteter for å sikre konsistent kundedekning. Oppkjøpet gjør at Citycon nå har en ledende markedsposisjon i Finland, Sverige, Norge og Estland og et etablert fotfeste i Danmark. - De siste årene har vi fokusert på å optimalisere våre inntekter, portefølje og f leksibiliteten i vår finansieringsstruktur.Nå er vi klare for en strategisk forstørrelse av driftsplattformen vår, sier Kokkeel. Sektors portefølje består av 34 kjøpesentre totalt, hvorav 20 er fullt eller majoritetseid, fire er minoritetseid, to er leid og åtte kjøpesentre er forvaltet av Sektor. Majoriteten av kjøpesentrene, nær 80 prosent, ligger i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger-områdene. Årlig besøker mer enn 60 millioner mennesker Sektors kjøpesentre. Sektors største leietakere er Norges største dagligvarekonsern NorgesGruppen og tekstilkonsernet Varner Gruppen, som inkluderer merker som Dressman, Bik Bok og Cubus. Sektors portefølje har en beleggsprosent på 97 prosent. Prisen på 1,5 millioner euro ref lekterer en netto yield på 5,2 prosent. Transaksjonen forventes å være innvannende på driftsresultatet i 2016. Citycon vil finansiere oppkjøpet gjennom en fortrinnsrettsemisjon på ca. 600 millioner euro for de eksisterende aksjonærene i Citycon. - Våre to største aksjonærer, Gazit-Globe og Canada Pension Plan Investment Board, støtter transaksjonen og har akseptert å ta sin forholdsmessige andel av emisjonen. Vårt mål er å opprettholde en sterk økonomisk profil med konservativ belåning på 40-45 prosent Loan to Value (LTV), legger Marcel Kokkeel til.

Lang dialog med de nye eierne - Planen var ikke å selge hele selskapet, men det var slik det ble, sier Petter Stordalen.

N NYHETER Thor Arne Brun thor@estatemedia.no

Citycons kjøp av Sektor Gruppen gir en pen fortjeneste for eierne av Sektor, som består av Joh. Handel Eiendom 1 AS, Varner Invest AS og Petter Stordalens K&S Holding. Det var i 2012 at denne grupperingen kjøpte 72,5 prosent av Sektor Gruppen fra Niam. Sistnevnte hadde da sittet som heleier av Sektor Gruppen siden 2010. 2012-transaksjonen priset Sektor til 7,3 milliarder kroner. Siden dette har eierne spyttet rundt fire milliarder kroner inn i Sektor. Gevinsten for dagens eiere kan dermed være rundt én milliard kroner. Niam solgte seg ut så sent som i februar i år. På spørsmål om hvor lenge Sektor Gruppen har vært i forhandlinger med Citycon, svarer Petter Stordalen at samtalene har pågått før jul. - Var Niam kjent med forhandlingene med Citycon før de solgte seg ut? - Det var kun et fåtall personer som var kjent med disse forhandlingene, sier Petter Stordalen, og han legger til:

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- I utgangspunktet var det heller ikke aktuelt å selge hele Sektor Gruppen til Citycon. Forhandlingene har dreid seg om alt fra mindre andeler til majoritetsposter, og det siste gjorde vi klart at vi ikke var interessert i. På et tidspunkt kunngjorde Citycon at de ville kjøpe hele selskapet, og fra da av gikk det raskt frem til her vi sitter i dag, sier Stordalen. Kjell Sagstad i Niam ønsker ikke å si noe om han kjente til forhandlingene med Niam mens de var eier. - Nei, det ønsker jeg ikke å svare på, sier Sagstad. Det har ikke tidligere vært kjent hva Stordalen & Co i februar betalte for Niams eierandel på 27,5 prosent. - Kan du si hva Niam fikk for sin eierandel på 27,5 prosent, Sagstad? - Nei, svarer Kjell Sagstad. Petter Stordalen er mer åpen på hva trioen Johansson, Varner og han selv betalte for Niams eierandel på 27,5 prosent. - Vi betalte 750 millioner kroner. Og det var nok. Niam fikk godt betalt, sier Stordalen.

073

SHOPPING

Salto er i sluttforhandlinger Det går mot at nok en kjøpesenterkjede får ny eier.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

074

I desember i fjor ble det kjent at Salto Eiendom skal selges. - Vi er i dialog og er i en sluttfase, men det drar ut. Vi kommer til å fortsette forhandlingene i alle fall frem til sommeren og kanskje lenger enn det også, sier administrerende direktør Arne Vannebo i Salto Eiendom. Mer enn det ønsker han ikke å si. - Jeg skulle gjerne sagt mye, men i den fasen vi er i nå, så er nok ikke det så smart. Vi får heller komme tilbake på dette når avtalen er i boks, sier Vannebo. Det har tidligere vært spekulert i at et salg av Salto-kjeden vil innbringe fem milliarder kroner. Salto har 19 eiendommer fordelt på 307.000 kvadratmeter og en forven-

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

tet butikkomsetning på 6,1 milliarder i 2015. Eierne i Salto Eiendom er Schage Eiendom med 51 prosent, Varner Invest med 24 prosent og Utstillingsplassen Eiendom med syv prosent. Ava Invest, som eies av Arne Vannebo og Toril Stokkebø, eier 6,6 prosent. Rett før jul kjøpte Ava Eiendomspartner Karl Johans gate 14 og Kirkegaten 23-25 for 755 millioner kroner. Blant eiendommene selskapet eier er Bryn Senter i Oslo på 40.700 kvadratmeter, tre eiendommer på Kongsberg, Stoa Senter i Arendal, Kuben Senter i Hønefoss og Olrud Handelspark på Ringsaker.

BYGG OG EIENDOM | KLIMA, ENERGI OG MILJØ | INFRASTRUKTUR, SAMFERDSEL OG ANLEGG URBANISERING; BY- OG EIENDOMSUTVIKLING | PROSJEKTLEDELSE

BYGG OG EIENDOM Verdien av et bygg avhenger av at det fungerer godt. Gjennom våre tverrfaglige tjenester leverer vi det som skal til for å skape et bygg som er godt å være i. Det handler om verdiskapning, og det handler om å forstå kundens behov. I denne samhandlingen, skaper vi bygg vi sammen kan være stolt over.

Monika - rådgiver Marked og Prosjektleder Bygg og Eiendom. Hip- Hop danser.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

075

les fyl n t. te gh rask i l F pp ! o ag d i ll sti Be

076

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

FLY DIREKTE MED OSS TIL MIPIM SAMMEN MED 189 BRANSJEKOLLEGAER PÅ ESTATE MEDIAS FØRSTE CONFERENCE IN THE SKY Estate Media i samarbeid med BlackBook arrangerer Norges første «Conference In The Sky» på vei til MIPIM 2016. MIPIM er verdens største eiendomsmesse og avholdes 15. – 18. mars 2016. Den norske satsningen for å vise frem Norge som eiendomsnasjon og Oslo som by har økt i takt med andelen norske eiendomsaktører. I 2015 var det ca 600 eiendomsfolk fra Norge i Cannes. Vi samler 189 bransjekollegaer på vårt direkte fly til MIPIM og gir faglig påfyll i 10.000 meters høyde. Vår private charter flyr deg ned til Cannes på mandag etter jobb og retur torsdag til Oslo. Da får du mandag og fredag på kontoret samtidig som du får med deg alt som skjer av aktiviteter på MIPIM. Start neste års MIPIM på GA terminalen på Gardermoen med hyggelig mingling og servering av mat og drikke før avreise. Vi tilbyr deg rask innsjekking og enkel sikkerhetkontrol i tillegg til rikelig servering av mat og drikke samt ferske aviser både på ut og hjemreise. Ved ankomst på Nice Airport blir dere møtt av vertinner som med en felles transport tar dere direkte til Cannes sentrum. Meld deg på i dag for å sikre deg plass på Conference in The Sky og vårt direkte fly til MIPIM. Vi har kun 189 plasser tilgjengelig fordelt på de 600 norske deltagerne. For påmelding og detaljert program: www.estatekonferanse.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

077

MILJØ

SANKER HEDER OG ÆRE: Kjøpesenteret Fornebu S.

Fokus på miljø er fortsatt for de få Hos huseierne begynner miljøfokuset endelig å sette seg, men blant leietakerne er det fremdeles mye å gå på.

FOKUS FRA DE STORE

Flere av landets største selskaper har ansatt egne miljøsjefer som skal hjelpe selskapene med å gjennomføre og holde fokus på dette med miljø. Blant selskapene som har slike

MILJØ Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

078

Estate Magasin har tatt en prat med miljøsjefene i et par av landets største eiendomsselskaper. Miljø har åpenbart kommet på agendaen hos huseierne, men hvordan er det hos brukerne av byggene? - Det finnes ikke noe enkelt svar på dette. Når vi jobber med våre eiendommer, så har vi en forutsetning og en tanke om at det vil være en etterspørsel fra markedet etter gode miljøbygg, sier miljøsjef hos KLP Eiendom, Heidi Lyngstad.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

GOD SOMMER!

LITT Å GÅ PÅ: Leietakerne har fremdeles litt å gå på før de viser et skikkelig miljøengasjement. Det mener Heidi Lyngstad i KLP Eiendom. (Foto: KLP)

fra gutta i høyden miljøsjefer er Entra, Storebrand Eiendom, AspelinRamm og altså KLP Eiendom. - Jeg vil si at noen leietakere er bevisste, mens andre ikke har et forhold til dette. Vi ser at det er på agendaen til en del leietakere, men foreløpig er et nok for de få, sier Lyngstad. REGNER IKKE PÅ ALTERNATIVER

Et annet sentralt spørsmål blir da om de huseierne som satser på miljø får igjen den ekstrainvesteringen som det kanskje er å legge inn gode miljøkvaliteter som blant annet lavt energiforbruk? - Det er nok ingen direkte sammenheng mellom miljøkvaliteten på et bygg og den leieprisen man får. Men for vår del er det slik at vi ikke regner på alternativer til å bygge miljøvennlig. Vi bygger og utvikler bygg for fremtiden og da er det ikke noe alternativ, sier Lyngstad. KAN IKKE BRUKE KALKULATOREN

Hun forteller at det også er andre ting som er med å sette en markedspris på et bygg, blant annet beliggenhet. - Det er en markedspris der ute og gode miljøkvaliteter er med og øker kvaliteten på bygget og gjør det klart for fremtiden. Jeg skulle gjerne hatt det slik at jeg kunne trekke frem kalkulatoren og si at A-bygg eller et Bream Excellent-bygg har den og den kvadratmeterprisen, men slik er det ikke. Det er andre faktorer som også er med og påvirker dette, sier Lyngstad.

ESTATE MAGASIN | N°3 2014

079

MILJØ

Miljøbygg kupper leietakere Mens resten av kontorarealene i Oslo syd har en flat utvikling, så reduseres nå ledigheten i Rosenholm Campus.

M MILJØ Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi opplever også å være foretrukket leverandør i konkurranse med andre gårdeiere med utgangspunkt i noenlunde lik pris og beliggenhet på grunn av miljøtiltak, uttaler Isak Oksvold, direktør for miljø og samfunnsansvar i Aspelin Ramm Eiendom AS. - Et godt eksempel er Rosenholm Campus hvor vi over tid har redusert energibruken, tilbudt moderne og tidsriktige lokaler, og gjennom dette vært i stand til å redusere ledigheten og oppnådd relativt gode leier, på tross av at det lokale markedet for kontor har hatt en relativt flat utvikling, legger han til. RESPONDERER PÅ LAVERE FELLESKOSTNADER

GOD RESPONS: Aspelin Ramm har hatt god respons på sitt prosjekt på Rosenholm Campus hvor de har fått ned energiforbruket og felleskostnadene. (Foto: Aspelin Ramm)

080

Generelt melder han likevel om en nokså varierende holdning til miljøtiltak i bygg. - Vi ser at vi enkelte leietakere er svært opptatt av dette, og det er gjerne større virk-

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

somheter, gjerne internasjonale, og virksomheter som har en tydelig miljøpolicy, sier Oksvold. Det som likevel kan få en del til å få øynene opp for miljøbygg er at kostnadene til energi som regel går ned. Før har fokuset til leietakerne som regel vært på leiepris per kvadratmeter, men ifølge Oksvold er dette nå i ferd med å endres. - Vi ser at argumentet om lavere driftsog bokostnader slår an hos leietakerne. De ser at det er summen av de totale boutgiftene som betyr noe og at energisparing er viktig. Vi forsøker derfor å synliggjøre dette så godt som mulig i alle våre prosjekter, og det har vi hatt bra respons på, sier Oksvold. VINN, VINN

Dette understrekes av markedssjef i selskapet, Anders Ombudstvedt. Han er i daglig kontakt med eksisterende og potensielle leietakere av kontorlokaler på Rosenholm Campus. - Vi opplever det som positivt i dialogen med de aller fleste leietakerne at vi kan vise til gode resultater gjennom våre miljøtiltak, og spesielt når dette gir leietaker netto lavere bokostnader enn det som tilbys i markedet for øvrig, sier han. Ombudstvedt forteller at de opplever at flere virksomheter forstår at lavere felleskostnader gir lavere totale bokostnader. - Dette gir oss en anledning til å overføre noe av besparelsen til finansiering av tiltakene, som i enkelte tilfeller både kan være kostnadskrevende og omfattende, og omhandler i første rekke energibesparende tiltak. Fokuset på miljø gir oss i tillegg medieomtale, skaper et kjent varemerke og ikke minst tilfredse og lojale leietakere, sier Ombudstvedt.

ILLUSTRASJON: LPO ARKITEKTER

Nytt og innovativt kontorbygg ved Bjørvika 900 ARBEIDSPLASSER I Schweigaards gate 33 skal ROM Eiendom føre opp et nytt kontorbygg på ca. 21 000 kvadratmeter med rundt 900 arbeidsplasser. På gateplan blir det utadrettet virksomhet. Bygget ligger rett ved Nordenga bro som binder Schweigaards gate sammen med Bjørvika. God kollektivdekning med trikk i gaten og gangavstand til Oslo S, Grønland T-banestasjon og bussterminalen.

SÆREGEN ARKITEKTUR Prosjektet vil gi Schweigaards gate et ytterligere løft. Innovative løsninger gir fasadene et helt særegent preg. Ferdigstilles med BREEAM-NOR «Excellent» ved årsskiftet 2017/2018.

Schweigaards gate 33. Ferdigstilles ved årsskiftet 2017/2018.

FORVALTER OG UT VIKLER EIENDOMMER PÅ OG RUNDT KNUTEPUNKT | romeiendom.no ESTATE MAGASIN | N°3 2015

081

PROFIL

Har solgt eiendom for 6,3 milliarder Siden 2001 har Forsvarsbygg Skifte eiendom solgt unna eiendom for hele 6,3 milliarder kroner. Det omfatter alt fra utedoer, bunkere og boliger til marinebasen Olavsvern.

FÆRRE PROSJEKTER: Frem til nå har Forsvarsbygg solgt 2,8 millioner kvadratmeter bygningsmasse. Direktør Marit Jakobsen Leganger i Skifte eiendom forteller at det blir færre avhendingsprosjekter i en periode fremover.

082

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

1.000 BOLIGER

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

Skifte eiendom ble etablert som en enhet i Forsvarsbygg i 2001 som et ledd i omstillingen av Forsvaret. Selskapets primære oppdrag var å avhende eiendommer som Forsvaret ikke lenger har bruk for. Mange av disse eiendommene har vært brukt til tung militær aktivitet og er derfor kraftig forurenset eller ødelagt. Skifte eiendom rydder mange av disse før de legges ut for salg. 285 MILLIONER I FJOR

I fjor solgte Forsvarsbygg eiendom for 285 millioner kroner, hvorav salget av Ladebygget i Trondheim var det største med en pris på 77 millioner kroner. Siden etableringen av Skifte eiendom i 2001, har selskapet solgt forsvarseiendom for 6,3 milliarder kroner. Det har netto gitt et tilskudd til forsvarsbudsjettet på 3,8 milliarder kroner. - Det som kjennetegner eiendommene våre, er at de er skreddersydd for et spesielt formål. Når tiden er løpt fra den enkelte eiendom, tror mange at eiendommen er ubrukelig, men det er mye den kan brukes til, sier direktør Marit Jakobsen Leganger i Skifte eiendom.

Hun forteller at det utvises stor kreativitet på kjøpersiden. Blant de mer originale etterbruksområdene er kjøpet av en utedo, som ble bygget om til en liten badehytte. Forsvarsbygg har også solgt nærmere 1.500 boliger. De f leste av disse lå i umiddelbar nærhet til tidligere militære anlegg. En stor del av de solgte enhetene er eneboliger. - Boliger i tilknytning til nedlagte leire er solgt. Det er også blitt mindre vanlig at ansatte i Forsvaret f lytter rundt med hele familien. I tillegg er det stadig f lere som ønsker å investere i sin egen bolig, sier Leganger. LETTSOLGT

Boligene er stort sett lettsolgte, men siden mange av dem er beliggende i marginale markeder, er prisen deretter. Blant de bedre boligene som er solgt, er en enebolig i Holmenkollåsen. I skrivende stund har Forsvarsbygg også for salg en leilighet på 120 kvadratmeter på Grünerløkka i Oslo med en prisantydning på 6 millioner kroner. - Boligsalget har mindre omfang nå enn tidligere. Forsvaret har også bygget en del leiligheter og har i dag en portefølje på i underkant av 2.000 boliger, forteller hun.

graden av eiendomsutvikling med mulighet for å ta risiko innenfor vårt mandat. Når vi har en stor, tom bygningsmasse, velger vi ofte å selge fremfor å sitte på et tungt forvalteransvar, svarer Leganger. Fremover ser hun at avhendingsprosjektene blir færre, samtidig som de blir mer krevende og kompliserte. - Porteføljen inneholder mange kostnadskrevende rive- og miljøprosjekter, men også f lere store eiendommer, særlig knyttet til f lyplassvirksomhet, sier hun. ANBEFALER Å SELGE MER

I McKinsey-rapporten som ble levert til forsvarsministeren i vår, anbefales imidlertid ytterligere redusering av eiendomsmassen til Forsvarsbygg. - Dersom dette rådet tas til følge, kan det bety stor aktivitet for Skifte Eiendom på sikt, sier Marit Jakobsen Leganger.

MARINEBASE TIL 38 MILL.

Blant de større eiendomssalgene til Forsvarsbygg finner vi blant annet den nedlagte marinebasen Olavsvern i Tromsø. I 2013 ble eiendommen solgt til det Tromsø-baserte firmaet Triko AS, som eies av eiendomsinvestoren Gunnar Wilhelmsen. Kjøpesummen var 38,1 millioner kroner – ca. 40 millioner kroner under prisantydning. Et annet eksempel er salget av Løren Leir i Oslo – et område på over 44.000 kvadratmeter som ble kjøpt av Selvaag Gruppen for 105 millioner kroner i 2002. Her har Selvaag stått for en massiv boligutbygging. INGEN EIENDOMSUTVIKLING

- Hvorfor utvikler dere ikke eiendommene før salg, slik for eksempel NSB gjør? - Vi gjør det i noen grad, særlig for ubebygde eiendommer. Vi balanserer ESTATE MAGASIN | N°3 2015

083

PROFIL

FLERE BUNKERE: Under andre verdenskrig bygget nazistene flere bunkere rundt Solli Plass som var knyttet sammen med hverandre.

Bunker ble hotell En hemmelig bunker i Oslo sentrum fungerer i dag som grunnmur for Hotell Scandic Solli.

P PROFIL Tore Ă&#x2026;rdal tore@estatemedia.no

084

ESTATE MAGASIN | NÂ°3 2015

Under andre verdenskrig bygget nazistene flere bunkere rundt Solli Plass som var knyttet sammen med hverandre. Da Skifte eiendom i 2004 fikk ansvaret for ĂĽ avhende bunkeren som var i Forsvarets eie, inngikk selskapet forhandlinger med Oslo kommune som eide grunnen over bunkeren. Partene ble enige om en felles takst og fordeling av gevinst, og eiendommen ble kort tid etter solgt til Capona AS for 4,2 milliarder kroner. Senere ble bunkeren grunnmuren for Hotell Scandic Solli. Under krigen ble bunkerne, som ligger ved Oslo handelsgymnasium, blant annet brukt til kommunikasjonsrom for radiosendere og lager for matvarer, vann og feltsenger.

VÅRT NYE MILJØFYRTÅRN REDUSERER DINE KOSTNADER OG GJØR DEG TIL EN MILJØVINNER! ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg. I disse dager ferdigstiller vi vårt eget miljøfyrtårn og lanserer ISS Green Management. Fyrtårnet er egentlig et hypermoderne kontrollsenter som tar i bruk den nyeste innen miljøteknologi og overvåkningssystemer. Kontrollsenteret hjelper oss til å måle og overvåke eiendommens totale energiforbruk. Resultatet er store besparelser for deg som eier. Tiltakene vi iversetter gir også en stor miljøgevinst. Dette kan gi bygget en bedre miljøsertifisering og øke verdien på eiendommen.

VI GARANTERER AT VI FINNER BESPARELSER!

Kontakt ISS Green Management: 815 55 155

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

085

PROFIL

Fest på festningene Festningene besøkes årlig av 2,6 millioner mennesker.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

086

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Forsvarsbygg Nasjonale festningsverk har årlige leieinntekter på ca. 150 millioner kroner fra 14 festninger. Blant annet drives det hotell på festningene Fredriksten, Oscarsborg og Kongsvinger. I tillegg drives det en rekke restauranter på festningene. Festningene besøkes årlig av 2,6 millioner mennesker. - Vi skal legge til rette for verdiskaping gjennom samarbeid med eksterne aktører som leietakere, lokalt kultur- og næringsliv, frivillige organisasjoner, kommuner og fylkeskommuner. Dette innebærer utleie av ledige arealer og invitere til ny bruk. Festningene har et godt potensial for å generere mer inntektsskapende aktiviteter, heter det i årsrapporten til Forsvarsbygg.

Eiendom søkes! På vegne av klient søker vi bygårder, næringsbygg og enkeltseksjoner. Partnerskap i utviklingsprosjekt kan også vurderes. Full diskresjon med høy sikkerhet for gjennomføring.

Kontakt: Håvard R. Skogvoll, telefon: 480 12 328, e-post: hsk@clp.no ESTATE MAGASIN | N°3 2015

087

PORTRETT

VERDIORIENTERT: - Jeg er veldig verdiorientert som person og bedriftseier, sier Sissel Leire i Kruse Smith.

088

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

LANGSIKTIG OBSTERNASIG Sissel Leire ble født inn i byggebransjen, men ga betydelig motstand før hun begynte å jobbe i familiebedriften Kruse Smith. Nå er hun styreleder og i opposisjon mot business som ikke er verdiorientert. Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: Andre Clemetsen, andre.clemetsen@gmail.com

SISSEL LEIRE • Født i 1974 i Kristiansand. Bor i Stavanger. • Styreleder i Kruse Smith Eiendom, Kruse Smith Entreprenør og Kruse Smith Stiftelsen. • Bachelor i Business Administration fra Robert Gordon University, Aberdeen og senere en internasjonal EMBA (Executive Master in Business Administration) fra BI, Nydalen. • Jobbet en kort periode med regnskap og revisjon i PwC før hun begynte i økonomiavdelingen til Kruse Smith. • Var også strategiansvarlig i Kruse Smith frem til hun i fjor vår påtok seg styreledervervene i konsernet. • Ble i mars i år utnevnt til styreleder i Bygg21 av kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner.

Det er Byggedagene 2015 på Radisson Blu Plaza Hotel i Oslo. Sissel Leire deltar i en paneldebatt med tittelen ”Får byggeierne som bestilt eller som fortjent?”. Leire er den eneste av de fire paneldeltakerne med tyggegummi i munnen. - I Kruse Smith har vi gått fra silotenkning til best practice. Vi vil gjerne bli invitert inn så tidlig så mulig i prosessen for at prosjektet blir best mulig, sier hun mens kamera zoomer henne inn på storskjermen i salen. UREDD.

- Som bedriftseier kan jeg si at er Byggedagene en viktig arena. Men det er en voldsom Oslo-dominans her, sier Sissel Leire når Estate Magasin møter henne etter paneldebatten. Hun er ikke redd for si det hun mener. - Jeg har to havarerte ekteskap bak meg, derfor er jeg ferdig med å tenke på hva folk eventuelt måtte synes om meg, smiler hun. VIL PÅVIRKE BRANSJEN.

Dagen før er Sissel Leire av kommunal- og moderniseringsminister Jan Tore Sanner utnevnt til styreleder i Bygg21, som

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

089

PORTRETT

ALTERNATIV: Sissel Leire er opptatt av det alternative og er i de miljøene som driver med healing og engleteori. - Det er mye fordommer mot dette, men jeg fokuserer heller på dem som har en åpent sinn, sier hun.

er byggenæringen og myndighetenes samarbeidsprogram for å utvikle en kunnskapsbasert, bærekraftig og produktiv byggenæring. - Dette er min mulighet til virkelig å påvirke min bransje, sier hun og fortsetter: - Jeg er veldig verdiorientert som person og bedriftseier. I Kruse Smith må vi ha en retning; hvem er vi og hva vil vi? Når vi skal kjøpe eiendommer, må vi vite hvem som er våre eventuelle partnere og om vi vil gjøre business med dem. Vi har flere ganger sagt nei til aktører som tenker kortsiktig, for det sammenfaller ikke med vår profil. STEN PÅ STEN

Kruse Smith ble etablert i 1935 av Anders Kruse Smith. Trygve Dahle, svigerfar til Tomas Leire, gikk tidlig i kompaniskap med Anders Kruse Smith etter noen år som ansatt i selskapet. I starten var Kruse Smith en liten, lokal entreprenør med base i Kristiansand, men duoen Smith og Leire kunne kunsten å legge sten på sten. I dag er Kruse Smith Norges største familieeide entreprenør- og eiendomsselskap med 900 ansatte og en omsetning på nær fire milliarder kroner.

skapet på 1970-tallet og har senere vært blant annet administrerende direktør og styreleder. I fjor overlot han styringen til Sissel Leire. - Jeg er født inn i byggebransjen og var tidlig med på brakkene. De som jobbet i Kruse Smith ble som min utvidede familie. Samtidig var jeg et obsternasigbarn. Ja, jeg var veldig obsternasig, understreker hun. Med en trang til opprør var det langt fra gitt at hun skulle begynne å jobbe i familiebedriften. SONETERAPI.

Etter videregående tok hun riktignok en Bachelor i Business Administration ved Robert Gordon University i Aberdeen, noe som kunne minne om en forberedelse til en karriere i Kruse Smith. Etterpå begynte hun imidlertid på en utdanning innen refleksologi – en alternativ medisinsk behandlingsform som tar utgangspunkt i teorien om at kroppen har et nettverk av sonesystemer hvor punktene står i forbindelse med hverandre via nervesystemet. Behandlingsmetoden kan ses på som en videreutvikling av soneterapi. - Jeg er opptatt av det alternative og er i de miljøene som driver med healing og engleteori. Det er mye fordommer mot dette, men jeg fokuserer heller på dem som har en åpent sinn, sier hun.

TRANG TIL OPPRØR.

Tomas Leire, svigersønnen til Trygve Dahle, begynte å jobbe i sel-

090

VILLE IKKE BLI SJEF.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Jeg har to havarerte ekteskap bak meg, derfor er jeg ferdig med å tenke på hva folk eventuelt måtte synes om meg

Etter utdanningen i refleksologi begynte hun å jobbe på regnskapskontoret i Kruse Smith. Senere ble hun strategidirektør og var ansvarlig for å utarbeide en ny konsernstrategi, hvor det blant annet er et forsterket fokus på innovasjon og miljø. Faren spurte henne også om hun ville overta som konsernsjef, men svaret var kontant nei. - All honnør til min far som vil slippe meg inn og som respekterer avgjørelsene mine, kommenterer hun. Nå har de kommet frem til en løsning som familien er fornøyd med. Sissel Leire er styreleder i de to viktigste datterselskapene Kruse Smith Eiendom og Kruse Smith Entreprenør. STRATEG.

Sissel Leire forteller at hun har fått frigjort mye tid etter at hun forlot konsernledelsen og ble styreleder. Nå kan hun konsentrere seg fullt og helt om det strategiske. Det innebærer blant annet fokus på verdiorientert virksomhet. Et eksempel på dette er Vindmøllebakken i Stavanger som er et samarbeid mellom Kruse Smith Eiendom og Helen & Hard Arkitekter. Vindmøllebakken er et pilotprosjekt for bærekraftig bofellesskap som inkluderer 32 eneboliger og leiligheter samt et bofellesskap med ca. 16 leiligheter. GAINING BY SHARING.

Prosjektet er basert på Gaining by sharing-modellen, som handler om hvilke individuelle og felles gevinster beboerne kan få ved å dele hverdagslivet med hverandre. - Vi tar innover oss at mange føler seg ensomme når de bor i tradisjonelle boliger. Nå skal vi sette disse i sentrum og bygge bofellesskap som beboerne selv er med på å planlegge og utvikle. Vi skal tilpasse oss og løse utfordringene til beboerne. Dette er en kommersiell modell som vi skal selge videre, forteller Leire. DELER UT MILLIONER.

Verdiorienteringen understrekes også ved at Kruse Smith Stiftelsen ble opprettet i 2009. Hver tiende utbyttekrone fra Kruse Smith-systemet går til denne stiftelsen, hvorav halvparten deles ut til veldedige formål. Resten investeres for utdeling innenfor stiftelsens formål av kommende generasjoner. Så langt har det kommet inn 14 millioner kroner til stiftelsen, og midler er blant annet delt ut til SOS Barnebyer, Strømmestiftelsen og Kirkens Bymisjon. - Det er min mor som har jobbet i kulissene med denne stiftelsen. Før var jeg sint på henne fordi hun ikke var involvert i virksomheten, men så oppdaget jeg at hun hadde bidratt i det stille, og jeg lærte at alle kan bidra på sin måte. IKKE PRESS FRA FAMILIEN.

I dag beskriver hun sin mor som ”tallknuser og businesswoman” med langsiktig perspektiv og sterk verdiforankring. Moren har bygget opp Kruse Smith Gruppen som i dag eier ca. 90 utleieleiligheter i Kristiansand. - Familierelasjoner er viktige for meg. Jeg hadde ikke kunne ta vervene i Kruse Smith hvis ikke familien stod bak meg. Det har heller ikke vært noe press om at jeg skulle jobbe i Kruse Smith. Vi vokste opp med at butikk ikke var et tema rundt middagsbordet, og det er det ikke i dag heller, forteller hun.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

091

PORTRETT

BRA I STAVANGER.

Vi vokste opp med at butikk ikke var et tema rundt middagsbordet, og det er det ikke i dag heller

I fjor oppnådde Kruse Smith et resultat før skatt på 102 millioner kroner av en omsetning på 3,9 milliarder. Konsernets primære markedsområde er Sør-Norge, men engasjementet strekker seg over hele landet. Selskapet har sin aktivitet innenfor markedsområdene bygg, byggfornyelse, anlegg og eiendomsutvikling. - Vi er ikke fornøyd med inntjeningen totalt fra entreprenørvirksomheten, men det går veldig bra i Stavanger. Der har vi funnet den rette modellen med å komme tidlig inn i prosessene og finne gode samarbeidsmodeller. Vi har blant annet et veldig godt samarbeid med Stavanger kommune, sier hun. GAMMELDAGS BRANSJE.

Når det gjelder utfordringene generelt i entreprenørbransjen med lav lønnsomhet og mange konkurser, peker Leire på bruken av utenlandsk arbeidskraft. - Vi er en tradisjonell, norsk bransje som bare sitter og ser på hva som skjer. Vi er litt gammeldagse og tar ikke innover oss det internasjonale. Derfor er vi nødt til å skjerpe oss, mener Leire. Dette er noe hun vil ta opp gjennom sitt verv som styreleder i Bygg21. - Vi må spørre oss selv hva Norge som nasjon er uten håndverkertradisjon. Det skal selvsagt være krav til effektivitet, men samtidig må vi ha respekt for hverandres yrker og tilby trygge og forutsigbare jobber. Det er bra at det offentlige begynner å ta tak i dette. SATSER PÅ EIENDOMSUTVIKLING.

Kruse Smith har også begynt å satse stort på eiendomsutvikling. Blant prosjektene er Tre Tårn, som ligger sentralt plassert mellom Kvadrat og Trones i Sandnes, like ved Rundeskogen. Prosjektet, som består av 114 leiligheter, er et samarbeid mellom Kruse Smith og Tore Lie-selskapet Otium. I april 2015 mottok Tre Tårn pris i Architizer-nettstedets kåring blant verdens beste arkitektur og design. Juryen bestående av flere enn 300 arkitekter, kulturpersonligheter og næringslivsledere valgte Tre Tårn som vinner av juryprisen i kategorien for høyhus over 16 etasjer. DE GODE KONSEPTENE.

Men heder og ære er selvsagt ikke nok. - Du kan gjøre en god eiendomsinvestering, og så en til. Men så kommer en tredje dårlig investering, og alt er i dass, kommenterer hun. - Her har vi truffet noe. De finansielle aktørene vil samarbeide med dem som har konseptene. Vi har for eksempel et veldig godt samarbeid med Rema 1000 Eiendom der de vil ha butikk nede og vi boliger oppå, sier hun. Det gjelder imidlertid å finne de rette prosjektene. - Det er gøy å kjøpe eiendom, men ikke nødvendigvis like gøy å selge, sier Leire. LAVE SKULDRE PÅ REISE.

Sissel Leire er bosatt i Stavanger, mens hovedkontoret

092

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

ADVOKATENES INNTOG: - Det er riktig at advokater får flere oppdrag innenfor næringseiendom, men ofte er disse oppdragene initiert av næringsmeglerne, mener Aslaksen.

SKJERPINGS: Sissel Leire mener den norske entreprenørbransjen ikke tar innover seg det internasjonale. - Vi er en tradisjonell, norsk bransje som bare sitter og ser på hva som skjer. Her må vi skjerpe oss, sier hun.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

093

PORTRETT

EKSPANSIV: Sissel Leire har ambisjoner om at Kruse Smith skal bli en landsdekkende entreprenør og boligbygger. Den nylige etableringen i Bergen er et ledd i ekspansjonen.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb? - Jeg malte brakker på lageret til Kruse Smith i Kristiansand. Din første eiendom? - En leilighet i Aberdeen da jeg begynte å studere der. Hva hører du på? - Byron Katie (en amerikansk foredragsholder og forfatter som underviser i sin egenutviklede metode for introspeksjon - en metode for å observere egne tanker og følelser, red. anm.). Av musikk hører jeg blant annet på Jack Johnson og Melissa Horn.

til Kruse Smith ligger i Kristiansand. Selskapet har også kontorer i Oslo, Åseral, Stavanger, Haugesund og Bergen. Dermed blir det mye reising. - Jeg har lave skuldre på reise. Mine tre barn er flinke å hjelpe til, derfor føles ikke en reise som noe mer enn å ta bussen, sier hun. Enda mer reising kan det bli ettersom Kruse Smith har ambisjoner om å bli en landsdekkende entreprenør og boligbygger. Den nylige etableringen i Bergen er et ledd i ekspansjonen.

Hva leser du? - Drama og skjønnlitteratur, gjerne norske forfattere. Akkurat holder jeg på med ”Britt-Marie var her” av Fredrik Backman – en veldig morsom bok. I tillegg leser jeg mye om selvutvikling, og igjen blir det Byron Katie. Andre favoritter er ”Raushetens Tid” av Kathrine Aspaas, ”Stille” av Susan Cain og ”Tankevirus” av Hanne H. Brorson. Hva gjør du på fritiden? - Jeg liker å være ute, enten å løpe eller gå. På det jevne holder jeg også på med yoga og meditasjon. Jeg er også mye sammen med familien.

GRØNT FOKUS.

Veksten skal blant annet komme gjennom samspill, best practice, innovasjon og grønt fokus. - Vi må tenke gjennom hvordan boligene påvirker folks helse og miljøet. Og så må vi selvsagt utvikle miljøvennlige næringsbygg, sier hun, plasserer armene i yoga-stilling og tenker litt. - Vi fikk en BREEAM-sertifisering på Forus, men så klarte vi ikke å fylle opp kantinen fordi det ikke er noen samkjøring med de andre byggene i området. Det er utrolig provoserende når det ikke er muligheter for å tenke større sammen med andre.

Hva irriterer deg? - Svært lite. Hva blir du i godt humør av? - Små hverdagsgleder. De enkle ting. Hånden til lillebror i min. Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen? - Jeg synes den har gjort mye riktig. Jeg er veldig glad for endringene i formuesbeskatningen, og så satser den mye på utdanning og endringer i rammebetingelser i vår sektor. Jeg er spent på det nye selskapet innen veibygging og håper vi kan få til gode OPS-kontrakter. Norge er et fantastisk land å bo i – med rammebetingelser og forutsigbarhet mange bare kan drømme om. Regjeringen får et godt terningkast av meg.

Pantone

CMYK

094

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

SISTE HÅND PÅ VERKET Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Store fornyelsesprosjekter krever kompetanse på alle områder, og som tømrer er Tom én av mange som har bidratt med sin faglige dyktighet på et omfattende prosjekt i Oslo sentrum. Hos Alliero utgjør 320 dyktige og fokuserte ansatte et team med bred kompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi fornye og holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 |26 ESTATE MAGASIN N°3 54 2015 00

095

Er vi klare til å ta i mot byens tilvekst og maktambisjoner? Byene i Norge vokser med rekordfart. En bærekraftig byutvikling er derfor en av vår tids største utfordringer. På Eiendomsutviklingsdagene 2015 får du vite hvordan private aktører og offentlige myndigheter sammen skal løse disse utfordringene. Kjente norske og internasjonale foredragsholdere vil belyse en rekke viktige temaer og dele verdifulle kunnskaper - ikke gå glipp av Eiendomsutviklingsdagene 2015!

ALLEREDE 100 PÅMELDTE MELD DEG PÅ NÅ!

I tillegg til nyttig faglig påfyll, gir oppholdet på Farris Bad i Larvik en utmerket anledning til å knytte nye kontakter. Hotellet nyter en uslåelig beliggenhet på bystranden i Larvik. Vi ses på Eiendomsutviklingsdagene 27. og 28. august! Se hele programmet for Eiendomsutviklingsdagene 2015 på estatekonferanse.no

Del med hashtaggen #Eiendomsutviklingsdagene på LinkedIn, Twitter og Facebook

Noen av våre foredragsholdere:

KJELL A. NORDSTRÖM

GRANT BROOKER

SISSEL LEIRE

GUNNAR BØYUM

LOUIS BECKER

KNUT HALVOR HANSEN

ALV SKOGSTAD AAMO

TORSTEIN STORÆKRE

SVEIN BJØRBERG

THORVALD NYQUIST

Økonom, trendanalytiker og forfatter

Vise adm. dir. / dir. forretningsutvikling Anthon B Nilsen

Senior Executive Partner Foster + Partners London

Arkitekt og partner Dark Arkitekter

Styreleder Kruse Smith og Bygg21

Administrerende direktør Fornebuporten / Aker ASA

Administrerende direktør Aspelin Ramm

Rådgiver i Multiconsult og professor II ved NTNU

SIKRE DEG EN PLASS!

096

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Design Director and Principal Partner Henning Larsen Architects

Advokat og partner Deloitte Advokatfirma

KJELL A NORDSTRöM + FOSTER + PARTNERS + SISSEL LEIRE + GUNNAR BØYUM + LOUIS BECKER + KNUT HALVOR HANSEN +

DEG?

Program og påmelding på estatekonferanse.no

Pantone

CMYK

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

097

LEIEMARKEDET

Nå er tiden for å gjøre leiekupp Ledigheten øker og mange er villige til å strekke seg langt for å få din signatur. Nå kan du gjøre leiekupp.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Ja, det vil jeg si. Dersom man benytter sjansen, så har man nå muligheten til å sikre seg gode leiepriser. Jeg tror også at det er en del gårdeiere som er villige til å strekke seg langt, spesielt dersom man er en solid leietaker, sier analytiker hos Malling & Co, Haakon Ødegaard. TIL OG MED STATOIL

Bakgrunnen er selvfølgelig den økende ledigheten som man nå ser i leiemarkedet. Spesielt ille er det i Vestkorridoren hvor flere av oljeserviceselskapene nå må fremleie deler av sine arealer. Til og med Statoil, som i flere tiår har vært landets tryggeste arbeidsgiver, har vært nødt til å si opp folk, noe som i sin tur resulterte i økende ledighet i nybygget på Fornebu. I mai gikk de derfor ut med 8000 kvadratmeter, noe som bidro til å løfte ledigheten på Fornebu til 12 prosent. - Vi ser at det i de største kontorclusterne er en ledighet som er per mai cirka 30.000 kvadratmeter høyere enn i på samme tid i fjor. Dette er hovedsakelig på Skøyen, Lysaker og Fornebu. Cirka 25.000 av disse ledige kvadratmeterne kommer fra fremleie i petroleumsbransjen, sier analysesjef hos Malling & Co, Haakon Ødegaard. Ledigheten på Skøyen og Lysaker er nå på henholdsvis 14 og 15 prosent. - Den viktigste årsaken til at vi leier ut arealer er tiltak iverksatt for mer effektiv bruk av kontorarealer. Dette er gjort ved å innføre større grad av fleksibilitet og prin-

098

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

sipper som «Free seating» of «desk sharing». Redusert aktivitet i olje-næringen bidrar også til redusert areal behov, sier Kari-Lill Fredriksen hos media relations hos Statoil. TREGT, MEN INGEN KRISE

Selv om ledigheten i enkeltområder har gjort et hopp og den generelle ledigheten i Oslo har økt med 0,5 prosent til 8 prosent, i de 14 clusterne som Malling & Co har oversikt over, så er det ingenting som tilsier at vi har en krise i leiemarkedet. - Det er ingen krise, men ting tar tid. Det skjer ting og man får leid ut arealer, men det er ikke full fart, for å si det slik, sier Ødegaard. Han forteller også at markedet er differensiert, noe som innebærer at noen lokaler er lette å leie ut, mens andre er tyngre. - Ligger eiendommene ved togstasjoner og gode knutepunkter, så klarer vi som regel å leie dem ut ganske raskt. Vi leide for eksempel ut Posthuset, og det klarte vi ganske raskt, sier Ødegaard.

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner Eiendomsadvokater i mer enn 50 land – ledet fra Norge

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

Verdens største leverandør av profesjonelle tjenester. 200 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate ESTATE MAGASIN | N°3 2015

www.deloitte.no

099

LEIEMARKEDET

- Mer og mer vanlig med lange leiefritak Huseierne går stadig lengre for å sikre seg signaturen til en leietaker. I enkelte tilfeller tilbyr de helt opp til ett års leiefritak.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Jeg har jobbet i denne bransjen i 18 år og det at man opererer med så store leiefritak er veldig sjelden. Jeg vet ikke om jeg har sett det før, sier Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Næringsmegling. Hun påpeker at leiefritak på ett år langt fra er vanlig, men at de har sett noen tilfeller av det. - Vi ser at det blir mer og mer vanlig med lange leiefritak, sier hun. FÆRRE KONTRAKTSUTLØP

TID FOR RABATTER: Mange huseiere strekker seg nå langt for å få din signatur. Det mener Anne Bruun-Olsen i DTZ. (Foto: DTZ)

DTZ følger leiemarkedet tett og har utarbeidet en egen statistikk over søkene i markedet. Denne statistikken går tilbake til 2008 og viser at status for så langt i år er at antallet søk er rekordlavt. Mens det i fjor var at volum på 144.140 kvadratmeter per juni, så er tilsvarende tall i år 104.110. Det er det laveste tallet siden 2008. - Forklaringen til dette er at det er færre kontraktsutløp i 2015 og 2016. Dermed er det også færre som er ute og søker etter nye arealer. Vi ser imidlertid at i 2017 og 2018 er det flere kontrakter som går ut og da forventer vi også at vi vil se en økning igjen, sier Bruun-Olsen. En medvirkende faktor kan selvfølgelig også være nedgangen i oljebransjen, men dette har ifølge Bruun-Olsen ikke fått særlig stor innvirkning i Oslo. TID TIL Å VENTE

Med færre kontraktsutløp og søk i markedet er det kanskje ikke unaturlig at huseiere

100

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

som har en potensiell leietaker på kroken går lengre i å sikre seg denne kontrakten? - Huseierne er ikke desperate og lav rente gjør at de har mulighet til å vente, sier Bruun-Olsen. Hun forteller at det finnes eksempler på nybyggprosjekter hvor eier ønsker å gå i gang eller lokaler som har stått ledig lenge, hvor huseier er avhengig av leieinntekter og derfor er villig til å strekke seg langt. - Det kan også være lenge til neste leietaker banker på døren, sier hun. FÅR KONSEKVENSER

For DTZ, som lever av å gi råd til leietakere på jakt etter lokaler, får nedgangen i antallet søk konsekvenser. - Ja, det får konsekvenser i form av lavere omsetning. I tillegg er det jo også slik at når det blir mindre mat å dele på, så går også prisene ned, sier Bruun-Olsen. Hun påpeker at det i slike tider er spesielt viktig at man som leietaker benytter seg av den kompetansen de tilbyr. - Det er veldig differensierte priser i dagens utleiemarked. Noen tilbyr leiefritak på opptil et år, mens andre ikke tilbyr noe som helst av rabatter. Man må ha markedskompetanse og erfaring for å vite hvordan man skal argumentere og hva man kan forvente i de ulike byggene for å sikre seg de beste avtalene, sier Bruun-Olsen.

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode. Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.” Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no 101

LEIEMARKEDET

Krevende situasjon i vestkorridoren Mens transaksjonsmarkedet går så det griner er det knallhard kamp om hver eneste signatur i leiemarkedet. Verst er det i de oljedominerte områdene.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Situasjonen er mer krevende enn tidligere. Det er leietakers marked og eiendomsbesittere strekker seg stadig lengre for å tiltrekke seg leietakere, sier analysesjef i Union Gruppen, Jo W. Gullhaugen. Leder for utleie hos NAI FirstPartners, Sabine Jennica Bartler, er enig. - Det er en noe avventende stemning i Vestkorridoren. Gårdeierne følger med, og mange er nok standhaftige, mens andre er mer møre for forhandlinger, sier hun. LEDIGHETEN SKAL OPP MED 80.000 M2

UTFORDRENDE: Situasjonen i Vestkorridoren er utfordrende, men det vil bedre seg. Det mener Jo Gullhaugen i Union. (Foto. Union)

Området fra Oslo til Asker, den såkalte vestkorridoren, har merket nedturen i oljebransjen. Flere tusen ansatte har måttet gå i både Statoil, Aker Solution, Aibel og en rekke av de andre oljeserviceselskapene. Dette får naturligvis konsekvenser. - Ledigheten på Fornebu og Lysaker ligger i overkant av 10 prosent. Vi tror ledigheten i Oslo, Asker og Bærum samlet skal øke med 80.000 kvadratmeter det neste året. En betydelig andel av dette kommer fra vestkorridoren, sier Gullhaugen. I tillegg til nedturen i oljebransjen har nybyggingen i dette området vært høy i flere år, og Union forventer relativt høy nybygging også fremover. LEIEPRISENE SKAL NED

En konsekvens av dette er at flere av selska-

102

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

pene, spesielt de oljerelaterte selskapene, har den siste tiden måttet fremleie deler sine arealer. Både Technip, Aibel og Aker Solutions har vært i markedet med deler av sine arealer. - Den siste tiden har vi sett økende grad av fremleie i dette området. Særlig store oljerelaterte selskap ser at arealbehovet er mindre fremover enn forventet, sier Gullhaugen. Bartler mener imidlertid at mange av de som holder til i området trives og har det bra, men at dersom de har kontraktsutløp om et par år nok vil benytte seg av denne anledningen. - Mange vil nok se på mulighetene for å reforhandle og forlenge leiere på et lavere nivå, sier hun. TROR PÅ BEDRING PÅ SIKT

Konsekvensen er altså at leieprisene skal ned, og ifølge analytikeren skal de i Asker og Bærum skal ned 5-7 prosent de neste to årene. - På lengre sikt er vi mer positive. Oljebransjen er syklisk og vi tror aktiviteten vil øke igjen i løpet av få år, sier Gullhaugen. - Vi tror også at det kan komme vekst i andre næringer og at det vil kunne bli en absorbering av lokale etter hvert, sier Bartler.

Fast growing city | Fast thinking lawyers “It provides first-class service and has industry knowledge which is second to none.” (Chambers Europe 2014)

www.adeb.no ESTATE MAGASIN | N°3 2015

103

LEIEMARKEDET

GODE TIDER: Til tross for nedgang i antallet søk opplever daglig leder i Fast Eiendomspartner, Marius Nissen-Lie. (Foto: Fast Eiendomspartner)

NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har det veldig travelt Leiemarkedet er inne i en tyngre periode, men ikke alle merker dette på kroppen. Hos Fast Eiendomspartner har de det særdeles travelt. - Vi holder på i vår nisje og har egentlig hatt veldig gode år de siste par årene. Selv om leiemarkedet nå er noe nedadgående har ikke dette rammet oss enda, sier daglig leder Marius Nissen-Lie. 15.000 KVADRATMETER

Fast Eiendomspartner er en leietakerrådgiver og hjelper altså leietakerne med å finne nye lokaler og komme seg på plass i disse. I fjor fikk de samlet leietakere på plass i cirka 15.000 kvadratmeter. - Vi jobber mest med de litt mindre leietakerne. Det vil si leietakere fra 500 til 5000 kvadratmeter. 15.000 kvadratmeter på årlig basis har etter hvert etablert seg som et normalvolum for oss, sier Nissen-Lie. 95 prosent av nedslagsfeltet til selskapet er i Oslo, men i enkelte tilfeller følger de også kundene ut over kommunens grenser. - Men det er ikke så ofte det skjer, sier

104

Nissen-Lie. POSITIV TIL FREMTIDEN

For øyeblikket har de 12 aktive søk ute. Lokalene varierer i størrelse og er alt fra butikklokaler til kontor og lager. Samlet volum er for øyeblikket på mellom 20.000 og 29.200 kvadratmeter, alt etter hva som er tilgjengelig i markedet. Hvordan utviklingen blir til høsten er han litt mer usikker på, men det er han på den annen side alltid. - Vi lever litt fra halvår til halvår. At vi er spent på høsten er derfor ikke noe nytt. Det pleier imidlertid alltid å rulle på seg, og jeg er derfor optimist i forhold til høsten og tror at vi kommer til å ha nok å gjøre da også, sier Nissen-Lie.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Vi holder på i vår nisje og har egentlig hatt veldig gode år de siste par årene

EN SAK HAR TRE SIDER

DIN, MIN OG DEN MAN BLIR

ENIGE OM Selv om intensjonen i et forretningssamarbeid som oftest er god, opplever man noen ganger å havne i en tvist. En god advokat skal utarbeide og forhandle frem avtaler, gi råd når det koker og bistå om enigheten slår sprekker. Hjort har levert juridisk presisjon siden 1893 – våre advokater prosederer mange hundre rettssaker hvert år. Målet vårt er likevel alltid å finne løsninger utenfor rettssalen som begge parter kan bli enige om. Se hjort.no eller ring 22471800.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann195x123-2013juni.indd 1

26/06/13 11:29

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

105

EIENDOM UTLANDET

FÅR BO I FRANKRIKE: Wenche Bautz selger fritidsboliger til nordmenn i Frankrike. Hun blir ikke rik, men hun får være mye i Frankrike. (Foto: Privat)

E EIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

106

Kjøpers marked på Rivieraen Er du lei av regn og temperaturer under 20 grader? I Frankrike er det kjøpers marked om dagen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Bare det at det nå er over 20 grader her jeg sitter er jo nok til å vende nesen sydover, sier eiendomsmegler hos Estate Service, Wenche Bautz. Hun selger boliger på rivieraen til solhungrige nordmenn. - Det er for tiden kjøpers marked her i Frankrike. Vi har de siste par årene sett en stabil prisutvikling, altså ingen utvikling, og i noen områder har prisene også falt, sier Bautz. Det er ikke snakk om det store prisfallet, men de siste to årene har prisene i følge henne falt med 2 til 3 prosent i gjennomsnitt.

- Men som hjemme i Norge handlet dette mye om beliggenhet, sier hun. I BEVEGELSE

Det er imidlertid ikke sikkert at prisene vil holde seg stabile så veldig lenge. Ifølge Bautz er nemlig de franske kjøperne begynt å våkne fra dvalen som de har vært i siden finanskrisen i 2008. - Etter jul har vi sett at det franske eiendomsmarkedet begynner å bevege på seg. Det kommer f lere folk på visning og det

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

107

EIENDOM UTLANDET

legges også inn f lere bud. Men de bruker fremdeles litt tid på å bestemme seg, sier Bautz. Utviklingen for det franske boligmarkedet er med andre positiv, selv om det kanskje ikke er like gode nyheter for nordmenn som vurderer å investere i en eiendom på Rivieraen. - Vi har ikke sett noe til prisoppgangen enda, men den kommer nok, sier Bautz.

- For en som sitter i Norge er det vanskelig å få god oversikt over det franske eiendomsmarkedet

FEM SOLGTE

Estate Service holder til i Cannes og har totalt sju meglere. Bautz tar seg av de norske kundene, mens resten av teamet på kontoret tar hånd om det franske og internasjonale markedet. Bautz er utdannet eiendomsmegler fra Norge, men for tre år siden fant hun ut at hun ønsket å bruke mer tid i Frankrike. I dag deler hun derfor tiden mellom Norge og Frankrike. - Jeg selger rundt ti boliger i året. Så langt i år har jeg solgt fem og er i prosess med ytterligere to stykker, sier Bautz. Boligene som er solgt det siste året har en salgsverdi på mellom 430.000 euro og 1,5 millioner euro, altså mellom 3,6 og 12,8 millioner kroner. - Det er der i mellom de f leste boligene ligger. Noen er selvfølgelig dyrere og noen er billigere, sier Bautz, som legger til at kjøpskundene som hun har i sin portefølje nå og som vurderer kjøp her nede, ønsker eiendom fra 150.000 euros til 3 millioner euro. - Gjennomsnittsnordmannen min har et budsjett på cirka 600.000 euro, sier hun. KUNNE SOLGT MER

Nautz forteller at hun helt sikkert kunne solgt flere boliger, men at hun foretrekker å jobbe tett med de norske som ønsker å kjøpe bolig på Rivieraen. - Det fungerer ofte slik at jeg finner frem en portefølje med eiendommer som tilfredsstiller kravene til de jeg hjelper. Jeg leter overalt i markedet hos alle de ulike meglere på rivieraen, slik kan jeg praktisk talt selge alt av eiendom på hele rivieraen. Jeg er ikke bundet opp til en portefølje hos meg selv eller hos Estate Service, sier hun. De kjøpelystene kommer så på besøk til Frankrike og så reiser de rundt og ser på de ulike objektene. - For en som sitter i Norge er det vanskelig å få god oversikt over det franske eiendomsmarkedet, som er bygget opp på en helt annen måte enn det norske, sier Bautz. BLIR IKKE SØKKRIK

Dette er ikke noe hun tjener seg søkkrik på, men hun får være mye i Frankrike, samtidig som hun klarer å leve av det. - Jeg tjener en normal, men ikke høy norsk årslønn på dette. Det å kunne bo mye her nede er imidlertid mye av motivasjonen for at jeg gjør dette, sier Bautz, som legger til at hennes styrke er at hun snakker fransk, samt at hun har eiendomsmeglerbakgrunn og erfaring både fra Norge og Frankrike. - Jeg kan dermed fortelle om forskjellene i kjøps- og salgsprosessen i de to landene. Forskjellene handler om praksis, lover og regler og ikke minst kultur, sier Bautz.

108

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Reaction Reklamebyrå

Næringsbygg i Norge bruker ca 36 milliarder kWh i året. En god del av dette er sløsing med energi!

Er det smart?

Energioppfølgingssystem EOS

Våre folk er eksperter på å finne både små og store energisluk, og få teknikken i bygget ditt til å fungere mer effektivt. Alt vi trenger for å sette i gang, er energidata for bygget.

Vi i GK kan gjøre noe med det og spare mye penger for våre kunder Med energioppfølging kan du kutte energibruken med 10 - 15% med enkle og smarte grep som ikke krever investering. Hos en av våre kunder startet ventilasjonen kl. 2 hver natt. Riktig oppstartstidspunkt sparte kunden for 30.000 kr i året. En annen kunde hadde uforståelig høyt varmeforbruk. Det tok oss en time å finne og utbedre feilen, som var relativt enkel. Kunden sparte over en million kr i året etter det. Slike feil er

vanskelig å oppdage uten kontinuerlig energioppfølging. Våre eksperter vet hva de skal se etter. I tillegg har GK ansatte over hele landet som kan finne feil, utbedre dem og sikre optimalt energiforbruk. Et for høyt energiforbruk går ikke over av seg selv. Tvert i mot vil det ofte øke hvis en ikke passer på. Overlat det til GK, så er du trygg.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ring Aleksander om energioppfølging: 481 72 041 GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4 milliarder ESTATE MAGASIN | N°3 2015 kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no

109

EIENDOM UTLANDET

GODE MULIGHETER: Det er gode investeringsmuligheter i flere av de såkalte ”syden-landene”. (Illustrasjonsfoto: Norsk Megling)

110

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Du kan gjøre et kupp på Kypros Mens en villa i Frankrike gjerne koster seks millioner kroner kan du få det samme på Kypros for under to millioner.

E EIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- På Kypros er tiden inne for å kjøpe fritidsbolig. Det er mange fritidsboliger for salg i alle typer, størrelser og prisklasser. Foreløpig er det få kjøpere da blant annet de store tradisjonelle markedene som for eksempel det engelske ikke er kommet tilbake. Det er derfor et kjøpers marked, sier daglig leder av Norsk Megling, Agnar D. Carlsen. FRA 780.000 KRONER

Han mener at Kypros er et meget godt alternativ for nordmenn som ønsker sol og varme hele året med gjennomsnittlig 340 soldager i året og god temperatur hele vinteren. Han viser også til at direktefly fra Oslo i perioden mars til desember og en flytid på cirka fire og en halv time gjør Kypros meget tilgjengelig for norske eiendoms kjøpere. - Prisvariasjonene på Kypros er ikke så store. Nærhet til sjø og strender gir her som alle andre steder høyere prisnivå, men man kan få nye, fine leiligheter med ett soverom fra 80.000 euro, to soverom fra 100.000, og villaer med sjøutsikt fra 215.000 euro og oppover, avhengig av størrelse og kvalitet, sier Carlsen.

I norske kroner betyr det henholdsvis 780.000, 850.000 og 1,8 millioner kroner. FALLENDE I PORTUGAL

Også når det gjelder Portugal, og spesielt på Algarvekysten, er tiden inne for å handle. Det er svært mange fritidsboliger for salg i alle typer, størrelser og prisklasser. - Foreløpig er det få kjøpere, men meglerne har begynt å merke økt interesse igjen, spesielt fra England, men også fra Tyskland og Nederland. Engelskmennene har tradisjonelt vært flittige kjøpere i Algarve. Så skulle de komme tilbake for fullt, så kan markedet snu seg til selgers marked igjen, slik det var i 2005 og 2006. Derfor er det ingen grunn til å utsette beslutningen om kjøp, sier Carlsen. STABILT I SPANIA

I Spania falt eiendomsprisene mye fra 2008 til 2012. Det er også mye til salgs. - Det er imidlertid mer nyansert enn hva mange artikler gir inntrykk av, og det er store forskjeller fra område til område. Man må huske på at mange prisoversikter viser store områder under ett og gir derfor ikke et riktig bilde, sier Carlsen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Han forteller videre at markedet stoppet mer eller mindre opp høsten 2008, men at etterspørselen begynte å ta seg noe opp igjen høsten 2010. - Aktivitetsnivået har tatt seg opp og vi forventer samme prisnivå i 2015 som det har vært de to siste årene. Vi ser også en liten prisøkning i de mest populære områdene, sier Carlsen. MULIGHETER I ITALIA

Prisene i Italia har gått ned med 20 til 40 prosent siden 2009. På populære steder og i kjente byer som Roma og andre storbyer har meget ettertraktede eiendommer gått mindre ned i pris. - Utbudet er stort og vi venter at det i år kommer flere eiendommer til salgs. Prisene har stått stille i cirka et år og mange tror bunnen er nådd da det har vært økt omsetning på små leiligheter i det siste og det nå er enklere å få lån i italienske banker, sier Carlsen. Italia er et langt land og det er ifølge Norsk Megling vanskelig å si noe generelt om prisnivået, men langs Middelhavskysten, fra den franske grensen i nord til Napoli

111

EIENDOM UTLANDET

Direkteflyvningene gjør det attraktivt å kjøpe eiendom på Kreta, og temperaturen om høsten/vinteren er gunstig AGNAR D. CARLSEN, DAGLIG LEDER AV NORSK MEGLING

i sør, kan man få ettroms leiligheter med gangavstand til sjøen fra rundt 100.000 euro og toroms fra cirka 130.000 euro. - På Adriaterhavskysten ligger prisene cirka 15 prosent lavere. Jo lengere syd man reiser, jo billigere blir det og for en fin leilighet med 1 eller 2 soverom syd i Italia må man betale rundt 100.000 euro. Eneboliger langs kysten med svømmebasseng begynner på cirka 400.000 euro, sier Carlsen. USIKKERT PÅ KRETA

Kreta er og blir et svært ettertraktet turistmål for de fleste av oss, men når det gjelder boligmarkedet, så har nok finanskrisen gjort ferieboligkjøperne usikre. - Mange stiller seg spørsmålet, hva betyr egentlig den økonomiske situasjonen for meg som ferieboligkjøper, sier Carlsen. Krisene gjorde at ferieboligmarkedet bråstoppet i 2008. Boligprisene sank umiddelbart, spesielt i de lavere prissegmentene. Gjennom 2009 og 2010 var det absolutt et kjøpers marked i Hellas. Men ingen kjøpte. - Samtidig ble det også bråstopp i all utbyggingsaktivitet. Dermed ble det nesten ikke bygget nye ferieboliger i perioden fra 2008 og frem til 2013. Og fordi utbyggingstakten i tidligere år heller ikke hadde vært i nærheten av det volumet vi så i for eksempel Spania, er ikke landets lagerbeholdning i form av usolgte boliger voldsomt stor. Det betyr at prisnedgangen aldri ble like voldsom som i Spania, USA eller Dubai. Det betyr også at prisene i dagens marked ligger omtrent på nivå med 2007, sier Carlsen. UNGT BOLIGMARKEDET

Carlsen forteller at boligmarkedet i Hellas fortsatt er svært ungt, og at det bare er 15 år siden ”utlendinger” kunne eie bolig i Hellas, og at det kun er 11 år siden de første boligene for ”utlendinger” ble bygd. - Prisene for en leilighet med to soverom og bra beliggenhet starter omkring 120.000 euro, rekkehus starter på 150.000 euro, og villaer starter på 250.000 euro. Direkteflyvningene gjør det attraktivt å kjøpe eiendom på Kreta, og temperaturen om høsten/vinteren er gunstig, sett med norske solhungrige øyne, sier Carlsen.

112

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Pålitelig prosjektgjennomføring

Løsningsorientert prosjektledelse

Kompetent og uavhengig partner

Kundefokusert prosjekt- og eiendomsutvikling

Ta kontakt! Tlf. 23 05 37 00 insenti.no

Ledelse og rådgivning i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter

FRITIDSEIENDOM

Vind i seilene for hyttemarkedet F

Etter mange års vindstille er det endelig begynt å bli litt fart i hyttemarkedet igjen. Det forteller hyttemegler Jan I. Opthun i Kragerø.

FRITIDSEIENDOM Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

114

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Vi opplever at fritidsmarkedet ved sjøen er mye bedre nå om dagen enn det har vært på mange år, sier eiendomsmegler og advokat Jan I. Opthun hos Estate Meglerne i Kragerø. HAR LØSNET

De har for øyeblikket en av landets dyreste fritidseiendommer for salg, en hytte i Kragerø på knappe 300 kvadratmeter og stort tomt, selges med en prisantydning på 28 millioner kroner. - Markedet for fritidseiendommer har vært ganske trått siden finanskrisen, men etter sju år virker det som det endelig har løsnet. Vi har solgt flere hytter nå i vår enn på mange år. Det som også er positivt er at markedet for hyttene i høyere prisklasser har løsnet, sier Opthun. Han forteller at de så lagt i år har solgt 15 hytter. Prisen varierer fra 1 til over 15 millioner kroner.

FOR SALG: Denne eiendommer er for salg for 28 millioner kroner. (Foto: Estate Meglerne/Kragerø) FORNØYD: Eiendomsmegler Jan I. Opthun mener hyttemarkedet ved sjøen er bedre enn på lenge. (Foto: Estate Meglerne/Kragerø)

DETTE VIL DE HA

De som i dag er på jakt etter hytter ved sjøen er først og fremst opptatt av praktiske ting som strøm og vann og avløp. Dette er ting som må være på plass. - Vi ser også at de i større grad enn tidligere er opptatt av at de helst vil ha noe på fastlandet. Flere enn tidligere er også opptatt av avstanden til Oslo, sier Opthun. Han mener at for mange er det Kragerø som er grensen for hvor langt de kan reise. Fra Oslo til Kragerø er det cirka to og en halv time med bil. - Selv om veiene blir stadig bedre, så er dette med reisevei viktig for mange og stadig flere etterspør derfor kortere reiseavstand, sier Opthun.

gjøre med den to gode sommerne som vi har hatt i Norge. - Det selges bra med eiendommer i både Spania og Frankrike, men de to gode sommerne som vi har hatt de siste årene gjør at folk nå er tilbake til den norske skjærgården. En annen grunn til denne trenden er at den norske valutaen har svekket seg og det har blitt dyrere å handle eiendom i utlandet, sier Opthun. Selv om sommeren 2015 så langt har vært heller laber, tror han at det gode salget vil fortsette. - Vi har cirka 45 fritidseiendommer ved sjøen for salg for øyeblikket. Vi opplever at interessen for slike eiendommer er stor og tror derfor at salget kommer til å være bra ut over sommeren, sier eiendomsmegleren.

Markedet for fritidseiendommer har vært ganske trått siden finanskrisen, men etter sju år virker det som det endelig har løsnet. Vi har solgt flere hytter nå i vår enn på mange år Jan I. Opthun hos Estate Meglerne i Kragerø.

DYRERE Å HANDLE UTE

Mye av årsaken til at han mener at folk nå er tilbake i det norske hyttemarkedet, har å ESTATE MAGASIN | N°3 2015

115

”De danske Ejendomsdagene motsvarer Norges viktigste årlige konferense for eiendomsbransjen Eiendomsdagene”. Samarbeidspartnere og sponsorer:

116

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

EJENDOMS

DAGENE INVESTERING UDVIKLING DRIFT

COMWELL KELLERS PARK – VEJLE

3.–4. SEPTEMBER 2015

I Danmark møtes beslutningstakere fra alle deler av bransjen i eksklusive omgivelser på -stjerners hotellet Comwell Kellers Park. Her skal vi utveksle idéer, se på potensielle investeringsmuligheter i det danske markedet og dele andre viktige synspunkter på eiendomsmarkedet. Vil du være en av de norske aktørerene som får et unikt og eksklusivt innblikk i det danske eiendomsmarkedet? Les mer på www.ejendomsdagene.dk

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

117

VERDENS VAKRESTE BYGG

VERDENS VAKRESTE BYGG Estate Magasin inviterer profilerte arkitekter til å presentere sitt favorittbygg, verdens vakreste bygg. Vakkert er et sterkt ord. Det rommer store følelser, wow-opplevelser og «gåsehud», men betyr noe annet enn pent. Hva gjør et bygg vakkert? Er det funksjonalitet, beliggenhet, materialet som er brukt, tanken bak oppføringen, eller det rene estetiske uttrykket? Kanskje alt sammen. Sannsynligvis finnes det like mange svar som det finnes arkitekter.

118

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

ET UBEVISST INNTRYKK «DETTE PROSJEKTET VAR VIKTIGERE FOR MEG, ENN DET JEG TRODDE DA JEG STARTET Å STUDERE I LONDON PÅ 70-TALLET. JEG TENKTE IKKE PÅ DET DER OG DA, MEN NÅR JEG SER TILBAKE FORSTÅR JEG DET».

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

119

VERDENS VAKRESTE BYGG

A ARKITEKTUR Silje Rønne silje@estatemedia.no

har tegnet noen andre bygg. Det jeg husker best var hovedtrappen og hovedrommet med sine romlige kvaliteter, intime sovearealer, baderommet og all den forfinede møbeldesignen. Smarte løsninger og god utnyttelse av alle arealer. Materialbruken var spesielt flott, forklarer hun. Byggets utforming sidestiller industrielt og mekanisk inventar med en tradisjonell stil av møbler. – Jeg har ikke vært så sofistikert i forhold til å få designet møbler i stål, på en annen side er jeg veldig opptatt av at man får mye ut av å spesialtegnet møblering. Jeg har tegnet alt her, bord og benker, kjøkken og garderobe, forteller hun. BESKJEDENT FOTAVTRYKK

– Maison de Verre har en direkte forbindelse til her vi sitter nå, på vårt kontor – Infill, utnytte trange tomter i en eksisterende bysituasjon. Jeg er opptatt av byen, byen med sin blandet bruk med sin motstand og sitt liv. Det er rammene i dette prosjektet i Paris som interesserer meg, og jeg tror det har hatt en overføringsverdi og ligget som en sterkt erfaring fra studietiden, som har resultert i at vi har endt opp med dette kontoret, forklarer sivilarkitekt MNAL og partner i div.A arkitekter, Henriette Salvesen. Infill-bygget i bakgården til Industrigata 52 på Majorstuen huser div.A arkitekter, bygget har arkitektene tegnet selv. Glass- og betonghuset har flere likhetstrekk med Maison de Verre, som også er oversatt til "huset av glass". Maison de Verre sies å være en milepæl i tidlig moderne arkitektonisk utforming. Det ble bygd i 1932 og designet av Pierre Chareau og Bernard Bijvoet. Bygget går tvers gjennom en eksisterende bygård hvor det var en gammel dame i toppetasjen som nektet å flytte. Derfor ble de nødt til å rive de tre nederste etasjene av bygningen og bygge Maison de Verre under, uten å forstyrre den opprinnelige toppetasjen. Gjemt bak en høytidelig portoppkjørsel til en tradisjonell fransk bolig på Rue Saint-Guillaume, i en rolig gate i et velstående området ligger huset, som ikke kan ses fra gaten, men fra gårdsplassen ser det ut som en glødende gjennomsiktig boks. – Pierre Chareau var egentlig møbeldesigner og finsnekker, jeg tror ikke han

120

– Bygget tåler et tilbakeblikk og har noen tidløse kvaliteter. Litt som møbelklassikerne til Arne Jacobsen. I dagens arkitektoniske verden hvor litt for mye handler om å bli sett på en slik måte at det dominerer situasjonen. Ta for eksempel Statoil-bygget – det tar mye plass. Jeg har ikke vært inne i det og det har sikkert masse kvaliteter i interiøret, men det er seg selv nok. Det blir ikke mer liv mellom husene på Fornebu på grunn av det bygget der, sier hun. Derimot å tette «hull» i bybildet fasinerer arkitekten. Å skape noe i forhold til en eksisterende bymessig kontekst er både krevende og enkelt på samme tid mener Salvesen. – Enkelt fordi rammene er tydelige, krevende fordi man må forholde seg til bevaringsmyndigheter og ta stilling til valg av arkitektonisk uttrykk og grad av bevaring av eventuelt eksisterende bebyggelse. Personlig hadde jeg ønsket meg et noe større handlingsrom for samtidsarkitektur i en bymessig sammenheng såfremt man forholder seg til gateliv, høyder og volum – dog på en slik måte at man er «i samme selskap», forklarer hun. UNIK

– Jeg var på skoletur til Paris, jeg studerte i London på den tiden. Veilederen min var veldig opptatt av Maison de Verre med denne spesielle historien om de i toppetasjen som ikke ville flytte. Det som er unikt er den bittelille tomten, akkurat som her, men så har de likevel fått til dette store flotte hovedrommet, som er «breathtaking» i privatsammenheng, sier arkitekten.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

121

VERDENS VAKRESTE BYGG

Maison de Verre – et av verdens vakreste infillprosjekt, med en unik sammensetning av modernitet, møbeldesign, interiørdesign og arkitektur. Div.A Arkitekters kontorbygg i Industrigaten 52 på Majorstuen. Bygget består av en del fra 1879 som vender ut mot gaten og det nye bygget som ble ferdigstilt i 2010.

Ved hjelp av glass, stål, gummi, aluminium og glassblokker, ble bygningen opprinnelig bygget for en lege og hans familie; I førsteetasje hadde han kontor, og i de øverste etasjene bolig. Salvesen ble fasinert av materialbruken, og hvordan glassfasaden i bakgården tiltrakk seg mye lys. Fasaden består av glassblokker som støttes av en stålrammekonstruksjon. Innvendig er områder atskilt med bevegelig skyvedører, roterende skjermer i glass, og perforert metall. Huset florerer av skipsfinesser fra skyvedører i aluminium, uttrekkbare trapper, til skap og bad med beskjeden fremtredenen. Hele strukturen ender i en modernistiske estetikk med stor bruk av industrielle materialer – resultatet er elegant og annerledes.

122

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

– Huset har også inspirert meg til å jobbe med rom vertikalt. Ser jeg tilbake tror jeg at jeg må ha lært noe av dette prosjektet mer eller mindre ubevist, det var jo bare helt utrolig flott. At det også er blandet bruk, både et legekontor og bolig – selv i dag med disse reguleringene er det vanskelig å få til. Prosjektet er et bevis på at det går an å ha to tanker i hodet samtidig, sier hun, og sammenligner med sitt eget kontor som like gjerne kunne vært bolig. – Maison de Verre er åpnet opp vertikalt, og det er én av tingene jeg liker. Boliger i dag har krav om romhøyde 2,40 og noen ganger strekker folk seg til 2,60 og alt skal være på et plan, det skal være universelt utformet, det skal ikke være noe motstand i et

Reguleringsplaner danner rammen når en ny bydel vokser fram

Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser. Snakk med oss om: • Konkurranser • Reguleringsplaner • Næringseiendom • Boliger • Design og Interiør • Visualisering i 3D Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no. www.arcasa.no.

Utviklingsprosjekt Gullhaugområdet i Lier v/Drammen. ESTATE MAGASIN | N°3 2015 Oppdragsgiver er Scandinavian Development, www.scd.no

123

VERDENS VAKRESTE BYGG

NAVN: HENRIETTE SALVESEN Aktuell: Sivilarkitekt MNAL og partner i div.A Arkitekter Utdannelse: NTH og Architectural Association London Utvalgte bygg: Besøkssenteret i Vigelandsparken Skøyen skole, Oslo Vinderen Bo- og Servicesenter, Oslo Kastellet barne- og ungdomsskole , Oslo Hundsund Grendesenter, Bærum Ringstabekk ungdomsskole, Bærum Marienlyst skole, Drammen Aust Agder kulturhistoriske senter, Arendal Utvalgte priser: Statens Byggeskikkpris i 1988 og 1994 Future Built Forbildeprosjekt for Marienlyst skole Drammen kommunes Byggeskikkpris for Marienlyst skole  Finalist Årets Bygg for Marienlyst ungdomsskole og Askim Ungdomsskole WAN AWARDS Education Sector Building of the year for Hundsund Grendesenter  Oslo bys arkitekturpris – finalist for Skøyen og Kastellet skole

124

interiør. Vi opplever vel at dersom vi jobber litt med volumet og ikke bare planet, så ved veldig små virkemidler – ved bare å slippe gulvet ned en halvmeter, får du utrolig mye romfølelse, og rommet virker så mye større med en gang du gjør det, forklarer hun. TREENIGHETEN

På samme klassetur besøkte arkitektklassen Pompidou-senteret, da det var under bygging. – Det var et fasinerende prosjekt. Ikke nødvendigvis på grunn av sin annerledes arkitektur med rulletrapper opp til fasaden og alle rørføringer synlig. Halvparten av tomten ble bygget på, resten ble et svakt skrånende plassrom, som du kan sitte på – et storamfi, forteller hun. Det tredje som gjorde utrolig inntrykk på arkitekten var Richard Rogers, han bodde i Paris på den tiden, og ekskonen – Salvesens veileder hadde fortsatt et godt forhold til han. – Vi ble invitert hjem til leiligheten til Richard Rogers. Den var på Place des Vosges, et veldig flott og klassisk byrom sentral i Paris. Leiligheten besto av et stort toetasjes hovedrom, med galleri. En stor

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

saccosekk-sofa lå som en gul pølse i rommet med et rundt spisebord, og en rett linje av en kjøkkenbenk – det er det jeg husker. For lille meg fra Norge, var totalopplevelsen av Maison de Verre, Pompidou og leiligheten noe jeg aldri har glemt. Dette var for meg viktigere enn å ha vært i Louvre, understreker hun. TIDLØST

Maison de Verre er like aktuelt i dag mener arkitekten. Huset utnytter en infilltomt i byen, det er kompakt, samtidig inneholder det både bolig og arbeid – blandet bruk. – Huset består av et helt spesielt flott hovedrom til tross for det kompakte volumet, det er løst til hver minste detalj og har en bevisst materialbruk. Det har også tidløse kvaliteter som: form, romlige dimensjoner, lys og materialitet, og det forholder seg klart og tydelig til sin kontekst, påpeker hun. – Maison de Verre betyr mer for meg enn andre flotte bygg, prosjekter som innordner seg byen og er i dialog med sine omgivelser, men likevel har et eget utrykk, det tror jeg har fasinert meg i alle år siden, avslutter Salvesen.

E EN B UI L D

N O RWE GI A

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

125

BOLIG LOGISTIKK

STORT: Holtskogen Næringspark har 532.000 kvadratmeter tomteareal som gir mulighet for mer enn 300.000 kvadratmeter næringsbygg.

Her kan bli 2 300.000 m logistikk N

Holtskogen Næringspark i Østfold er en tung utfordrer på logistikk-arenaen.

NYHETER Thor-Arne Brun thor@estatemedia.no

126

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Med videre utvikling av blant annet netthandel vil internasjonale og nordiske leverandører fortsatt søke etter gode distribusjonsknutepunkter

Herde Eiendom AS/Holtskogen Utvikling AS tar nå neste steg i utviklingen av Holtskogen Næringspark. Prosjektet ble startet for flere år tilbake da barndomskameratene Hans Jørgen Herje og Hans Deunk la frem ideen om en næringspark i Holtskogen for Østfold Fylkeskommune. Holtskogen Næringspark ligger i Hobøl kommune, like ved Spydeberg. Næringsparken ligger rett ved E18, som nylig er ferdigstilt med firefelts motorvei helt frem til Svenskegrensen. Etter planen blir siste etappe frem til Ski og E6 startet i 2018. Da blir det firefelts motorvei fra Oslo, gjennom Østfold, til svenskegrensen med estimert kjøretid på knappe timen, med Holtskogen Næringspark sentralt plassert i midten. FERDIG REGULERT

Prosjektet er av betydelig størrelse og er ferdig regulert næringspark for arealkrevende virksomhet beregnet for lager, logistikk og industri med tilhørende kontorformål. Tomteområdet er på betydelige 532.000 kvadratmeter og kan bygges ut med mer enn 300.000 kvadratmeter næringsbygg. Maksimal BYA er på solide 70 prosent og maksimal byggehøyde er 30 meter. Holtskogen Utvikling AS og selskapets andre samarbeidspartner, Leif Grimsrud AS, har kommet godt i gang med tilrettelegging av infrastruktur til hovedområdet og delområdene, og regner med å være ferdig med dette arbeidet allerede løpet av høsten 2015. NY FASE

Før man har rukket å markedsføre prosjektet skikkelig, er allerede et par tomter solgt og klare til å bebygges. - Prosjektet går nå over i en ny fase og vi har har engasjert næringsmegleren Newsec i alle

faser av prosjektet. Dette innebærer utleie, salg av tomter, salg av tomter med ferdig bygg og som tilrettelegger for å finne samarbeidspartner til Herde Eiendom for den videre utviklingen av prosjektet, sier Hans Jørgen Herje i Holtskogen Utvikling AS. Seniorrådgiver Bent Roar Ekse i Newsec AS sier at den nest største innfartsåren for tungtransport til Norge kommer gjennom denne veistrekningen. - Med videre utvikling av blant annet netthandel vil internasjonale og nordiske leverandører fortsatt søke etter gode distribusjonsknutepunkter. Holtskogen Næringspark med direkte avkjøring og god profilering fra E18 har bra forutsetninger for å inneha kvaliteter som leietakere/kjøpere vil etterspørre, sier Ekse. - Samtidig vil fremtidige leietakere kunne oppnå svært konkurransedyktige leiebetingelser i dette området, sammenlignet med andre mer etablerte områder. Det er også god plass for mindre kombinasjonsbygg med lett industrielle behov, sier han. - PRISGUNSTIG ALTERNATIV

- I lys av den seneste tids gode verdiutvikling på logistikkeiendom har mange aktører etterspurt logistikktomter for utvikling, sier Håkon Styrvold, leder for transaksjoner i Newsec AS. - De fleste etterspør områder fra Vestby opp mot Gardermoen. Men her har allerede de store utviklerne posisjonert seg. Det blir derfor relativt dyrt å komme seg inn i disse områdene. Holtskogen er en god mulighet for å komme seg inn i dette markedet til en rimelig pris. Det virker åpenbart at områdets attraktivitet vil øke vesentlig når E18 står ferdig, sier Styrvold. Newsec og Herde Eiendom opplyser at man er godt i gang med prosessen med å finne leietakere. ESTATE MAGASIN | N°3 2015

127

LOGISTIKK

- Logistikk har blitt for dyrt Asset manager for Nordea Liv, Harald Heid, mener at lager og logistikk har blitt for dyrt.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Når man ser at denne typen bygg omsettes på avkastningskrav helt ned mot det man vanligvis må ut med for kontorbygg, så begynner det å bli dyrt, sier asset manager i Nordea Liv, Harald Heid. Han er utdannet advokat og har jobbet i eiendomsbransjen i 30 år. Han har både vært eiendomsutvikler, forvalter og megler og kjenner eiendomsbransjen på landsbasis godt. I Nordea forvalter han verdier for rundt 7,3 milliarder kroner.

å rive bygget for så å bygge nytt til neste leietaker. Dette er en utvikling vi etter hvert ser ute i Europa, sier Heid. Da sier det seg selv at avkastningen på eiendommen ikke blir spesielt god. - Jeg tror at en del av de som har investert tungt i disse enbrukerbyggene til en yield på 6 prosent vil få noen utfordringer den dagen leietakerne sier opp leiekontrakten, sier Heid. BELIGGENHET PRISES FOR LAVT

MÅ GJERNE SKROTES

Årsaken til at han mener det har blitt for dyrt, har først og fremst med restverdien på eiendommen å gjøre. Mange leietakere stiller strenge krav til lager- og logistikklokalets utforming, noe som er med å legge store begrensninger på byggets fremtidige verdi. - Lager og logistikk blir oftere og oftere håndsøm. Betalingsviljen er til stede for slike skreddersydde lokaler, men utfordringen er korte leiekontrakter. Mange av aktørene ønsker korte avtaler, gjerne på 3 pluss 3 år, eventuelt 5 pluss 5, og da blir det krevende, sier Heid. Fordi lokalet ofte er skreddersydd en spesiell bruker, har det ifølge Heid ofte begrenset verdi for andre brukere, og dermed faller også byggets markedsverdi den dagen leietakeren flytter ut. - Mens et kontorbygg holder seg relativt godt i verdi, så ser vi at verdien på lager og logistikkbygg ofte reduseres betydelig når leiekontraktene går ut. Som huseier må man regne med store investeringer og kanskje lønner det seg til og med

128

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

For å komme noe bedre ut av situasjonen med lav restverdi den dagen leietakerne flytter ut, ser man nå ifølge Heid at aktørene forsøker å bygge mer fleksible bygg. - Man ser eksempler på bygg hvor man bare kan løfte av taket og legge på en etasje slik at man får bedre takhøyde. Eiendommene blir stadig mer fleksible, men de enorme kravene som leietakerne stiller er en utfordring. For huseier er imidlertid situasjonen ofte slik at enten er du med eller så står du der uten leietakere. Det kan være en hyggelig reise helt til altså leietakeren takker for seg og man sitter igjen med et bygg som var skreddersydd for denne, sier Heid. Den erfarne eiendomsmannen mener at i forhold til lager og logistikk, så er det beliggenheten som er det mest avgjørende. Aktørene ønsker å ligge langs de store hovedfartsårene eller ved de store havnene. - I Norge klarer vi ikke å prise beliggenhet godt nok i forhold til den verdien det faktisk har, sier Heid.

Vi tar vare på eiendommen din!

Teknisk eiendomsdrift – Internkontroll – Utvendig- og innvendig vedlikehold – Vaktmestertjenester Renhold – Rehabilitering og leietakertilpassning – Ventilasjon- og Kjøleservice

TBB Maskin og Utemiljø

TBB Klima og Energiteknikk

TBB Eiendomsutvikling

Din eiendom representerer en stor verdi for deg. Overlat driften og den tekniske eiendomsforvaltningen til en profesjonell leverandør. Ved hjelp av vår webbaserte løsning for oppfølging og rapportering får du full tilgang til byggets dokumentasjon og internkontroll. Vi ivaretar dine verdier!

– En del av TBB Gruppen

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

www.tbb.no | post@tbb.no | 67 97 13 00

129

Skatt & Juss Rentebegrensning for eiendomsselskaper side: 132 EKSTRA: TOMTEFESTELOVEN I ENDRING - Bedre balanse, like uklar side: 138 Ny tomtefestelov, hva nå? side: 144 Har du rett til å kjøpe hyttetomten din? side: 150

130

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Fine bygg er noens livsverk.

Karihaugveien 15

Philip Pedersens vei 1 Kretsmesterskapet i 1992 Kjernefamilien hos fotografen

Næringsbygg er som små barn. De trenger full oppfølging gjennom hele oppveksten og store deler av livet. Dermed er det ikke fritt for at det oppstår følelser, og slik må det også være for å sikre bygget den beste oppfølgingen det kan få. Derfor går vi aldri hjem fra jobb før vi er 100 % fornøyd. Vi jobber kontinuerlig for at du og dine leietakere skal føle dere vel ivaretatt. Og for at bygget skal fremstå fra sin beste side. neasdrift.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015 Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt – Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning

131

JUSS

Rentebegrensning for norske eiendomsselskaper Ved levering av selvangivelsen for inntektsåret 2014 må man for første gang ta hensyn til de nye reglene om begrenset fradrag for renter på lån mellom nærstående.

J JUSS Morten Christophersen og Henrik K. Torp

Rentebegrensningsregelen ble innført for å motvirke at flernasjonale selskaper flytter overskudd ut av Norge og på den måten svekker det norske skattefundamentet. Norge har en relativt høy selskapsskattesats og vid fradragsrett for gjeldsrenter. Forskjellene mellom ulike staters skattesatser gir multinasjonale selskaper mulighet til å plassere gjeld i Norge, mens inntekter plasseres i land med lav eller ingen skatt. Dette svekker også rent norske selskapers konkuranseevne i forhold til de store multinasjonale selskapene. TREFFER SKJEVT?

Til tross for at hovedformålet med rentebegrensningsreglen er å motvirke svekkelse av det norske skattefundamentet, samt å sikre likere konkurransevilkår mellom norske og multinasjonale selskaper, rammer dagens regel også rent norske selskaper. I tillegg er terskelbeløpet for når regelen kommer til anvendelse satt relativt lavt. Dette innebærer at regelen kan ramme de norske 132

selskapene den i utgangspunktet søkte å beskytte. RENTEBEGRENSNINGENS OMFANG

Likviditetsbehov i et selskap kan tenkes løst ved at det ytes lån fra et annet selskap i samme konsern. Dette kan være aktuelt der selskaper i samme konsern har tilgjengelig likviditet, eller det kan være begrunnet i hvordan konsernet har organisert sin eksterne finansiering. Når selskaper i samme konsern yter lån til hverandre, oppstår spørsmålet om renteutgifter kan fradragsføres i sin helhet eller om rentebegrensningsregelen vil begrense fradragsretten. HVILKE SELSKAPER KAN RAMMES AV REGELEN?

Fradragsretten avskjæres kun for renter på lån til nærstående rettssubjekter som er listet opp i rentebegrensningsregelen. Aksje- og allmennaksjeselskap, samt andre selvstendige skattesubjekter som er skattemessig hjemmehørende i Norge

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

! Morten Christophersen er advokat i EY. Henrik K. Torp er advokatfullmektig i EY.

La oss være din totalleverandør innen brannsikring Firesafe er det ledende fagmiljøet innen brannsikring i Norge. Vi er spesialister på å sikre både nybygg og eksisterende bygg mot brann, og har avdelinger over hele landet. Den beste brannsikringen får du ved å starte på tegnebordet. Som eneste totalleverandør innen brannsikring i Norge kan vi være din samarbeidspartner i alle faser – fra planlegging, gjennom byggefase og i hele driftsfasen. firesafe.no – for et tryggere og mer brannsikkert samfunn

THOMMESSEN IS RIGHT ON TARGET

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. “I like working with the firm very much. It is right on target, has a lot of hands-on experience, not only in law, but in the industry too and is very good at understanding technical issues.”

Basert på tilbakemeldinger som dette fra våre klienter har Chambers and Partners kåret Thommessen til “Norwegian Law Firm of the Year” .

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller | cmu@thommessen.no KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård | vha@thommessen.no Advokatfirmaet Thommessen AS | www.thommessen.no

Profilannonse Estate Magasin halvside 6-15.indd 1

Thommessen er det sikre valget. 150 års erfaring. 300 medarbeidere. ESTATE MAGASIN | N°3 2015

04.06.2015 09:33:40

133

JUSS

etter skatteloven, omfattes av regelen. Videre gjelder regelen for deltakerlignede selskaper, norsk-kontrollerte selskaper hjemmehørende i lavskatteland (NOKUS) og norske filialer av utenlandske selskaper (NUF). Personlige skattytere omfattes som långivere, men ikke som låntakere. En personlig skattyters renteutgifter kan med andre ord ikke avskjæres med hjemmel i rentebegrensningsregelen. To rettssubjekter anses som nærstående dersom det ene enten eier eller kontrollerer det andre med minst 50 % direkte eller indirekte. Det er tilstrekkelig at dette vilkåret er oppfylt på et tidspunkt i løpet av inntektsåret for at regelen skal komme til anvendelse. Likestilt med lån fra nærstående er også lån opptatt hos en ikke-nærstående part, dersom en nærstående part har stilt sikkerhet for gjelden. TERSKELBELØPET

R e nt e b e g r e n s n i n g s r e g e le n kommer til anvendelse dersom et

134

selskaps samlede netto rentekostnader overstiger fem millioner kroner (terskelbeløpet). Samlede netto rentekostnader omfatter både interne og eksterne renter. Det er imidlertid kun renteutgifter på lån til nærstående parter som kan avskjæres. HVILKE RENTEKOSTNADER SKJÆRES?

AV-

Når rentebegrensningsregelen kommer til anvendelse, innebærer det at låntaker ikke gis fradrag for den delen av rentekostnadene som overstiger 30 % av et nærmere bestemt beregningsgrunnlag. Beregningsgrunnlaget skal være skattemessig EBITDA. For å kunne vurdere omfanget av rentebegrensningen er det derfor sentralt å kunne fastsette låntakers skattemessige EBITDA. Skattemessig EBITDA er selskapets alminnelige inntekt, tillagt rentekostnader og skattemessige avskrivninger og redusert med renteinntekter. Alminnelig inntekt kan være negativ så lenge dette skyldes

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

årets underskudd. Dersom fremførbart underskudd benyttes, skrives imidlertid alminnelig inntekt kun ned til null. FREMFØRINGSRETT – FORDEL OG ULEMPE

I den grad rentebegrensningsreglene kommer til anvendelse og avskjærer adgangen til fradragsføring av rentekostnader til nærstående, kan disse rentekostnadene fremføres til fradrag i senere inntektsår. Fremførbare rentekostnader kan fradragsføres i ti påfølgende inntektsår. Fremførbare rentekostnadene skal komme til fradrag før årets netto rentekostnader. TILPASNING VED Å BEGRENSE NETTO RENTEKOSTNADER

En mulig tilpasning til rentebegrensningsreglene, er å begrense netto rentekostnader i et selskap slik at selskapet ikke rammes av rentebegrensingsreglene. Dette kan blant annet gjøres ved å begrense eiendomsmassen og den tilhørende gjelden

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Fine bygg er noens livsverk.

Karihaugveien 15

Philip Pedersens vei 1 Kretsmesterskapet i 1992 Kjernefamilien hos fotografen

ESTATE MAGASIN | N°3 2015 Teknisk drift – Energiledelse – Beredskapsvakt – Landscaping – Fasade – Fasadevedlikehold – Snø og istappfjerning

135

JUSS

slik at selskapets samlede gjeld kommer under terskelbeløpet på fem millioner kroner. En annen mulighet er å redusere bruken av single purpose selskaper og heller ha flere eiendommer i samme selskap, slik at bruken av interne lån reduseres. Et annet moment som påvirker netto rentekostnad, er selvfølgelig rentesatsen. Skattelovens internprisingsregler innebærer imidlertid at lån mellom nærstående må ha markedsmessig rente. Dersom de ikke har det, risikerer låntaker et inntektspåslag. Det kan imidlertid være hensiktsmessig å foreta en grundig internprisingsanalyse for å kartlegge hvor lavt renten på lån mellom nærstående kan settes. Et selskap kan også tilpasse seg rentebegrensningsreglene ved å konvertere interne lån til egenkapital. EBITDA VED KONSERNBIDRAG

Siden EBITDA er utgangspunktet for beregning av hvor store interne rentekostnader et selskap får fradrag for, vil et selskap kunne utvide fradragsretten ved å øke størrelsen på EBITDA. En måte å øke EBITDA på er å yte konsernbidrag til et selskap som rammes av rentebegrensningsregelen. Konsernbidrag forhøyer mottakerens alminnelige inntekt, og øker således også fradragsrammen for renter mellom nærstående. Konsernbidrag vil imidlertid i praksis kun være av interesse i de situasjonene der selskapet som yter bidraget har positiv alminnelig inntekt, ettersom konsernbidrag ikke kan skape et fremførbart underskudd. EBITDA VED REDUSERTE AVSKRIVNINGER

En annen praktisk mulighet til å øke skattemessig EBITDA i eiendomsselskaper som rammes av rentebegrensningsreglene, er ved ikke å kreve skattemessig fradrag for avskrivninger i andre konsernselskaper som kan yte konsernbidrag til det selskapet som rammes av rentebegrensningsreglene. På

136

denne måten kan EBITDA økes ved konsernbidrag. Hvorvidt dette lønner seg må vurderes konkret, og vil blant annet avhenge av avskrivningssatsen på de aktuelle driftsmidlene (typisk inventar, bygg eller tekniske anlegg). Konsekvensen av en slik tilpasning vil være at fradragsretten for renter på lån fra nærstående øker, samtidig som at avskrivningene utsettes til senere inntektsår. Dette vil ha en nåverdieffekt som det vil være viktig å regne på, og vurdere opp mot fordelen ved å få fradrag for interne renter. YTTERLIGERE BEGRENSNINGER I VENTE?

Scheel-utvalget leverte den 2. desember 2014 sin rapport med forslag til endinger i det norske skattesystemet. Utvalget foreslår å videreføre hovedtrekkene ved dagens sjablongmessige rentebegrensningsregel, men med enkelte innstramninger. For det første foreslås beregningsgrunnlaget endret fra EBITDA til EBIT. Dette innebærer at skattemessige avskrivninger ikke skal tilbakeføres i forbindelse med fastsetting av beregningsgrunnlaget for fradragsrammen. Bakgrunnen for forslaget er at når fradragsrammen baseres på EBITDA, vil selskaper med en høy avskrivningssats på driftsmidler få høyere fradragsramme enn selskaper med driftsmidler med lavere eller ingen avskrivning. Det at endringen i enkelte tilfeller vil medføre et lavere beregningsgrunnlag, er tatt hensyn til ved å foreslå at fradragsrammen fastsettes til 45 % av beregningsgrunnlaget EBIT. For det andre foreslås rentebegrensningsregelen utvidet til også å begrense fradragsretten for eksterne renter. Samtidig foreslås terskelbeløpet redusert fra kr 5 millioner til kr 1 million. Dette vil potensielt kunne ramme svært hardt en bransje med høy grad av ekstern finansiering.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Dette innebærer at regelen kan ramme de norske selskapene den i utgangspunktet søkte å beskytte

Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

• Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor

Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring. I løpet av 2014 relokaliserte vi ca. 22.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca. 4.000 på vestlandet. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

137

JUSS

Endringer i tomtefesteloven

- bedre balanse, like uklar Den 22. april fikk mange grunneiere grunn til å smile da Høyesterett i storkammer ga en bortfester medhold i et krav om å oppjustere festeavgiften slik at den reflekterte oppgangen i tomteverdien.

J JUSS Camilla Kristiansen Lunne og Sverre Magnus Hagen

Det hadde knyttet seg en viss spenning til avgjørelsen etter at den europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg (EMD) avsa dom mot Norge i 2012. I dommen konkluderte EMD med at tomtefesteloven § 33, som gir festeren rett til forlengelse på uendrede vilkår når avtalt festetid er ute, innebar et klart brudd på vernet av eiendomsretten. Høyesterett har nå fastslått at EMDs dom i den kjente Lindheimsaken har endret det rettslige bildet på en avgjørende måte. Og som et svar på kritikken fra EMD la regjeringen nylig frem et forslag der man går lenger enn tidligere i å ivareta grunneiernes økonomiske interesser i tomtefesteforhold. Pendelen er med andre ord i ferd med å svinge i grunneiernes favør. Problemet er at lovforslaget også tilfører et nytt lag kompleksitet på en politisk betent lov, som allerede er svært lite brukervennlig. KORT BAKGRUNN

Når en huseier eller en hytteeier disponerer eiendomsgrunnen i et leieforhold gjennom en såkalt festekontrakt er avtaleforholdet regulert

138

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

av tomtefesteloven. På grunn av de spesielle hensynene som gjør seg gjeldende for denne type avtaler, er det som utgangspunkt vanskelig å se for seg full avtalefrihet. Fester vil ofte ha gjort store investeringer til oppføring av hus eller hytte, og kan komme i en utsatt posisjon overfor en profesjonell grunneier. Med i overkant av 200 000 festeforhold her i landet berører ordningen mange nordmenn, og ordningen er mer vanlig enn i andre europeiske land. Men de senere årene har interessemotsetningene mellom grunneiere og festere tilspisset seg. Kampen har særlig stått om festernes rett til å forlenge festetiden mot grunneiernes rett til å la festeavgiften gjenspeile utviklingen i eiendomsmarkedet. DAGENS TOMTEFESTELOV – "LAPPETEPPELOVEN"

Blant utfordringene med tomtefesteloven er at den griper inn i privatpersoners avtalefrihet, og pålegger grunneier og fester ufravikelige krav til hvordan festeavtalene skal forstås. Et eksempel på dette er kravet til minste festetid på 80 år for festeavta-

ler som ble inngått mellom 1975 og 2002. Denne lovgivningsteknikken har medført at lovgiver til stadighet har måttet revidere løsninger, for å tilpasse loven til endrede markedsforhold eller motvirke uønskede tilpasninger blant brukerne. Bare siden dagens tomtefestelov trådte i kraft i 2002 har det vært 13 lovendringer og rundt 50 høyesterettsdommer. Et eksempel som illustrerer lovgivers inngripen er tomtefesteloven § 35, som fastsetter at avtalebestemmelse om at grunneieren kan kreve innløsning ikke er bindende. En rekke festeavtaler inneholdt slike bestemmelser tidligere. Men da mange grunneiere benyttet muligheten til å kreve innløsning på midten av 80-tallet i et marked med rekordhøye tomtepriser, havnet en del festere i en vanskelig økonomisk situasjon. For å motvirke dette kom altså lovgiver fester til unnsetning, og med et pennestrøk

ble grunneiers innløsningsrett gjort uforbindtlig. Grunneiere som allerede hadde krevet innløsning hadde hatt flaks, mens festerne som hadde betalt en høy innløsningssum måtte konstatere at lovgiver hadde kommet for sent på banen.

! Camilla Kristiansen Lunne er advokat og partner i advokatfirmaet Schjødt. Sverre Magnus Hagen er advokatfullmektig i advokatfirmaet Schjødt.

ET FORELDET RETTSINSTITUTT?

Tomtefesteloven er på mange måter et historisk lappeteppe av Stortingets gode intensjoner. Dette har imidlertid ført til et svært komplekst lovverk, og som tidvis kan bli oppfattet som vilkårlig i hvordan det rammer. Dette har bidratt til at det flere ganger har vært diskutert om man skal forby eller avgrense retten til bortfeste i Norge. Både Tomtekomiteene av 1958 og 1996 drøftet spørsmålet, og Justisdepartementet gikk senest i 2004 inn for et forbud mot nye festeavtaler til boligog fritidshus. Departementet mente at det ville være mest samfunnstjenlig at den som eier huset også eier tomta, men

- Lovforslaget tilfører et nytt lag kompleksitet på en politisk betent lov, som allerede er svært lite brukervennlig

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

139

JUSS

i likhet med tidligere ble forslaget avvist også den gang. Begrunnelsen var at de nye reglene om forlengelse og regulering av festeavgift ville gi festerne tilstrekkelig trygghet. RETTEN TIL FORLENGELSE OG REGULERING AV FESTEAVGIFT

Reglene som ble innført i 2004 innebar at fester som et alternativ til innløsning når den avtalte festetiden utløp, kunne kreve festet forlenget på samme vilkår. Regelen medførte at festet i praksis ville gjelde på uendrede vilkår frem til festeren besluttet å si opp, eller innløse. Det gikk ikke lang tid etter lovendringen før både innløsnings- og forlengelsesreglene ble utfordret for domstolene. Grunneier krevde at Høyesterett tok stilling til grunnlovmessigheten av reglene, herunder tilbakevirkningsforbudet, retten til ekspropriasjonserstatning og Norges folkerettslige forpliktelse til å sikre vern av eiendomsretten. Skal en lage lover som begrenser partenes rett til å avtale fritt, må inngrepet ifølge EMD være av allmenn interesse, og loven må bygge på en rimelig balanse i avveiningen av de motstridende interessene som gjør seg gjeldende. Det var dette kravet EMD konkluderte med at ikke var oppfylt i Lindheimsaken, da all verdistigning i praksis tilfalt den ene parten. VERNET AV EIENDOMSRETTEN OMFATTER PRISUTVIKLINGEN

Høyesterettsdommen fra april i år gjaldt tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2, som fra 1. januar 2002 åpnet for et såkalt "engangsløft" for heving av

140

festeavgiftene. Grunneieren i saken hadde på begynnelsen av 70-tallet inngått festeavtaler for en rekke hyttetomter som utløp i perioden 2011 til 2013. Festeavtalene var inngått på Norges Bondelags standardkontrakt, med rett til forlengelse for 20 år av gangen. Det fulgte imidlertid av standardkontrakten at bortfesteren hadde rett til å indeksregulere festeavgiften hvert 5. år, i tillegg til en full oppjustering til tomteverdien for hver forlengelse. Festeavgiftene ble i tråd med dette KPI-justert i 2006 til 2008, og festeforholdene ble forlenget i 2011 til 2013. Spørsmålet i saken var om grunneierens rett til et "engangsløft" var brukt opp etter at festeavgiftene ble KPI-justert i 2006 til 2008. Alle som har sett en avisforside de siste årene, forstår at justering etter verdistigningen ville være mer lukrativt enn en KPI-justering. Festerne hevdet at grunneieren ikke hadde noen berettiget forventning om regulering ut over endringen i KPI på grunn av de begrensningene som lovgiver hadde lagt på avtalefriheten på dette området. Staten stilte seg bak denne argumentasjonen. Men det gjorde ikke Høyesterett. Høyesterett viste til at en oppjustering etter KPI ville bli "meget beskjeden", og ikke stå i et rimelig forhold til tomteverdien. Det ble videre fremhevet av et slikt resultat ikke ville harmonisere med lovgivers formål om å gi grunneierne et engangsløft. Høyesterett la til grunn at grunneieren fremdeles ville ha en berettiget interesse i å påberope seg en avtalefestet reguleringsrett, selv om det hadde vært langvarige begrens-

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

ninger i avtalefriheten på dette området. Høyesteretts resonnement bygget på en anerkjennelse av vernet for eiendomsretten, og at dette også omfatter grunneiers interesse i å ta del i den underliggende tomteprisutviklingen. HØYESTERETT INGEN TILHENGER AV TILFELDIGE FORDELER

Festerne mente på sin side at grunneierens rett skulle gjøres avhengig av det nærmere tidspunktet for når engangsløftet ble påberopt, selv om det ville føre til at en rekke grunneiere ikke fikk oppjustert i samsvar med prisutviklingen. Det kan synes som at Høyesterett også la en viss vekt på at en slik tolkning ville føre til at reglene fikk tilfeldige utslag, basert på om tidspunktet for den avtalebaserte KPI-justeringen falt før eller etter tidspunktet for den avtalte retten til å oppjustere festeavgiften basert på tomteverdi. Høyesterett gav på denne bakgrunn tilslutning til at EMD-dommen fra 2012 hadde endret det rettslige bildet på en avgjørende måte, og fravek dermed sitt eget standpunkt i Bøvredommen fra 2007. REGJERINGENS LOVFORSLAG – ENGANGSLØFT OGSÅ VED FORLENGELSE

På bakgrunn av den rettsutviklingen som Høyesteretts dom er et uttrykk for, fremmet regjeringen nylig forslag om at grunneiere skal få samme rett til et "engangsløft" av festeavgiften ved forlengelse etter tomtefesteloven § 33, som ved regulering av festeavgiften etter § 15. Hvis forslaget går gjennom vil bortfesteren innen tre år

– For very complicated matters, we always use Wikborg Rein.

FOTO: Ilja Hendel

Chambers and Partners 2015

Faglig bredde og dybde Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Vi er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

Kontakt

Næringseiendomsteamet består av nærmere 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom.

Gøran Mjelde Aarvik Tel. 908 45 263 GLA@wr.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Line Ravlo-Losvik Tel. 22 82 76 22 LRA@wr.no

www.wr.no

141

JUSS

etter forlengelsen av festeavtalen kunne kreve at festeavgiften skal oppjusteres til 2,5 % av tomteverdien oppad begrenset til kr 11 378 i 2015-kroner. Maksbeløpet gjelder for hvert mål tomt, eller per tomt hvis tomten er mindre enn ett mål. Det legges ikke opp til noe minstebeløp for festeavgiften. Det er også foreslått en snever adgang til å sette festeavgiften enda høyere, hvis maksbeløpet ikke i tilstrekkelig grad ivaretar grunneierens krav på vern av eiendomsretten. Unntaksregelen bærer preg av at lovgiver ville sikre seg mot ytterligere kritikk fra EMD. Det ble foreslått at bortfesteren skulle gis en rett til å kreve ny regulering av festeavgiften når det har gått 30 år fra forrige regulering, men dette er ikke fulgt opp i forslaget som nå ligger til behandling i Stortinget. Det legges i stedet opp til at festeavgiften skal kunne tilpasses utviklingen i eiendomsmarkedet med senere lovgivning. De nye reglene er ment å gjelde både for avtaler som allerede er forlenget i medhold av de nåværende reglene i § 33 (forlengelse på samme vilkår), og for fremtidige forlengelser. OPPJUSTERING VED INNLØSNING

Endringene medfører også tilpasninger i reglene om beregning av innløsningssum ved festers innløsning av festetomten. Spørsmålet oppstår ved innløsning ved eller før utløpet av festeavtalen, i stedet for forlengelse. Innløsningssummen skal som utgangspunkt settes til 25 ganger festeavgiften. Etter dagens regler vil fester i et slikt tilfelle kunne kreve at innløsningssummen beregnes på grunnlag av "gammel", og lavere festeavgift. Men i en slik situasjon vil

142

grunneier gå glipp av påslaget som fester ville måtte betalt ved forlengelse, gjennom det såkalte engangsløftet. Derfor skal bortfester i forbindelse med innløsning kunne kreve at festeavgiften som grunnlag for innløsningssummen blir oppjustert, dersom det gjenstår mindre enn 10 år før festetiden ellers kunne blitt forlenget. Det er foreslått en overgangsregel som innebærer at reglene om innløsningssum først skal få anvendelse for festeforhold som utløper 1. juli 2016 eller senere. Hensikten med skjæringstidspunktet er å unngå omgåelser av reglene, selv om det kan fremstå som noe tilfeldig om bortfesteren gis rett til en innløsningssum basert på oppregulert festeavgift eller ikke.

- Med i overkant av 200 000 festeforhold her i landet berører ordningen mange nordmenn, og ordningen er mer vanlig enn i andre europeiske land

KOMPLEKS USIKKERHET

Lovforslaget har ikke uventet møtt en del kritikk fra Tomtefesterforbundet. Selv om det er vanskelig å si seg uenig i at forslaget legger opp til bedre balanse mellom grunneier og fester, er det gjort få grep som vil bidra til å gjøre loven mer brukervennlig. Loven vil fremdeles være kompleks og vanskelig tilgjengelig, og som historien har vist - ofte gjenstand for prosesser og revisjoner. Det foreligger i tillegg en viss usikkerhet rundt hvor stor del av forslaget som vil bli endelig vedtatt. Derfor vil det være fornuftig å avvente lovbehandlingen, før man foretar seg noe med hensyn til eksisterende festeforhold. Det kan hende at lovbehandlingen også vil gi et innblikk i hva som blir Stortingets neste trekk når det kommer til tomtefesteinstituttet.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

“The firm is very business-minded. A business partner more than a legal adviser. Simply the best” Chambers Europe 2015

STIG L. BECH

ANNE SOFIE BJØRKHOLT

SAM E. HARRIS

ERIK LANGSETH

LARS KRISTIAN SANDE

+47 913 72 668 slb@bahr.no

+47 970 22 193 asb@bahr.no

+47 928 81 426 seh@bahr.no

+47 412 16 634 ela@bahr.no

+47 908 58 464 lks@bahr.no

ØYSTEIN MYRE BREMSET

LARS DAVID RÅMUNDDAL

ELIN MACK LØVDAL

CAMILLA H. SOLHEIM

OLE ANDREAS DIMMEN

+47 415 62 122 oybre@bahr.no

+47 917 04 760 ladra@bahr.no

+47 911 43 487 elmal@bahr.no

+47 932 19 017 chs@bahr.no

+47 414 38 821 oadim@bahr.no

143

JUSS

Ny tomtefestelov, hva nå? Det er få rettsområder utenom strafferetten som skaper så mange overskrifter i media som tomtefesteinstituttet. Samtidig er det nok veldig mange som synes at det er vanskelig å forstå hva dette egentlig dreier seg om.

! Carina Borchgrevink Næss er senioradvokat i advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

J JUSS Carina Borchgrevink Næss

Både regelverket og tolkningen av rettsreglene har vært endret mange ganger, og selv erfarne jurister synes dette er en vanskelig materie å orientere seg i. Mange kjenner til at Norge den 12. juni 2012 i den såkalte Lindheim-saken ble dømt for brudd på Den europeiske menneskerettighetskonvensjonens regel om eiendomsvern, (første tilleggsprotokoll artikkel 1). Reglene i tomtefesteloven § 33 som ga fester rett til forlengelse ved festetidens utløp for bolig og fritidshus på samme vilkår og uten tidsbegrensning, var i strid med vernet av eiendomsretten. Ettersom Norge er folkerettslig forpliktet til å rette seg

144

etter endelig dom hvor staten er part, har dommen ført til at lovgiver har måttet igangsette arbeid med å endre tomtefesteloven. Regjeringen oppnevnte ved kongelig resolusjon den 15. februar 2013 et lovutvalg: «Tomtefeste-utvalget» eller «Lilleholt-utvalget». Formålet var å utrede og legge frem forslag til endringer i tomtefestelovens regler om forlengelse av feste til bolig og fritidshus for å bringe disse i samsvar med EMK P1-1. Lilleholt-utvalget avga sin utredning i NOU:2013:11 den 15. oktober 2013. Justis- og beredskapsdepartementet fremmet forslag om permanente endringer i tomtefesteloven den 27. mars 2015, godkjent av regjeringen i statsråd samme dag. Denne artikkelen vil ta for seg hovedtrekkene i lovforslaget, samt knytte noen bemerkninger til forslaget.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

LOVFORSLAGET, (2014-2015).

(PROP.

Lovendringen får kun betydning for festeformål til bolig eller fritidshus og er hovedsakelig knyttet til forlengelsesreglene. For det første er det viktig å merke seg at lovendringene kun får betydning for feste der festeformålet er bolig eller fritidshus. (Selv om uttalelser om festerenten kanskje kan komme til å få betydning for feste til næring også). Man har for eksempel sett oppslag om private barnehager som har vært redde for å få høyere festeavgift som følge av lovforslaget. Men disse er altså ikke å regne som bolig eller fritidshus. Videre er lovendringen i det vesentlige knyttet til festers rett til forlengelse på like vilkår. I den grad andre bestemmelser blir endret, er det hovedsakelig for å tilpasse disse til den nye regelen i § 33. Det er altså ikke snakk om noen «ny tom-

GJELDER IKKE NÆRING: - Mange festere vil nyte godt av taket som er satt på festeavgiftens størrelse, sier Carina Borchgrevink Næss hos advokatfirmaet Føyen Torkildsen. Hun understreker at lovendringene i tomtefesteloven kun får betydning for feste der festeformålet er bolig eller fritidshus.

tefestelov» slik man har sett at media har skrevet om. Det er heller ikke snakk om den samme regelen hvor Høyesterett nettopp har avsagt dom i HR-2015-843-S, den såkalte Grimstvedt-saken. Den saken dreier seg om regulering av festeavgift mens avtalen løper, mens de nye reglene gjelder fastsettelse av festeavgift ved forlengelse av en avtale som er utløpt. Departementet legger til grunn at festers rett til å forlenge festeavtalen ved dens utløp er forenlig med EMK. Forslagene til endringer fra regjeringen går ut på at bortfester får adgang til å regulere festeavgiften ved forlengelse av feste. ENGANGSLØFT OG EN LOVFASTSATT PROSENTSATS

Departementets forslag legger til grunn at festet i utgangspunktet forlenges på samme vilkår som før, men med en adgang for bortfester til å

kreve en regulering av festeavgiften en gang, et såkalt «engangsløft». Dette engangsløftet består av to elementer (i) tomteverdi og (ii) prosentsats, (festerente). Først skal vi se nærmere på valg av prosentsats, deretter går vi over på å se på tomteverdien. Endringen i lovteksten i tomtefesteloven § 15 går for det meste ut på at man foreslår et nytt fjerde ledd til bestemmelsen om regulering av festeavgift ved forlengelse. Det legges opp til en rett for bortfester til å kreve et engangsløft innen tre år etter forlengelsen, og avgiften skal utgjøre 2,5 % av tomteverdien. At en prosentsats oppgis i selve loven er nytt i forhold til tidligere regler om justering av avgift iht. tomteverdi, hvor man har vært henvist til å vurdere hvilken prosentsats som vil gi «en rimelig avkastning for bortfester». Departementet sier at bak-

grunnen for at regelen nå utformes slik er «for å sikre forutberegnelighet for partene i avtaleforholdet og begrense potensielle tvister som har vært preget av et stort konflikt-nivå». Utvalget uttaler i Prop. 73 L på side 43 at valget av prosentsats har stått sentralt i utvalgets behandling av lovregelen. Utvalget sier at de har falt ned på 2,5 % med bakgrunn i å balansere festers og bortfesters interesser. Festerenten har i rettspraksis de siste ti årene ligget i sjiktet 4-6 % . Lilleholt-utvalgets flertall behandlet festerente-spørsmålet i tilknytning til engangsløftmodellen, men tok ikke eksplisitt stilling til hvilken festerente som skulle legges til grunn for en rimelig avkastningUtvalgets leder, Kaare Lilleholt, har uttalt i etterkant at rentenivået er et politisk spørsmål som ikke ble vurdert i NOU 2013:11.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Både Lilleholt-utvalgets mindretall og fagøkonomer har i høringsrunden kommet med kritikk av lovutvalgets behandling av festerenten blant annet med bakgrunn i at behandlingen kan være egnet til å gi inntrykk av at 5 % er en slags normalavkastning for bortfester. Videre har det vært pekt på at 5 % gir fester en for høy avkastning. Departementet sier i lovutkastet at det nok er slik at en grunneier som står helt fritt til å disponere tomten slik han eller hun ønsker, i dag muligens kan forvente opp mot 5 % årlig avkastning av eiendommen. Men med bakgrunn i tomtefesteinstituttets særegenheter og utvikling på området i Norge, er det berettiget å innføre en viss begrensning for prisnivået. På denne måten forsøker departementet å vise at de har sett hen til begge parters interesse ved fastsettelsen av prosentsatsen. 145

JUSS

BEREGNING AV TOMTEVERDIEN

Tomteverdien skal etter forslaget beregnes på samme måte som etter nåværende § 15 (2) nr. 3 og § 37 (1) tredje punktum: Verdien skal ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten. Utgangspunktet er at eiendommens verdi i betydningen grunn pluss bebyggelse er irrelevant. Det er tomtens verdi på innløsningstiden man skal frem til: Hva kan det forventes at denne tomten ville innbragt for grunneier dersom den til denne tid var blitt lagt ut for salg og det kun var den bebyggelsen det var tillatt å sette opp. Det skal her gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført eiendommen, for eksempel opparbeidelse av vei, planering/bearbeidelse av tomten, tilknytning til vann og kloakkanlegg. «TAKET»

For å unngå at festerne får en betydelig økning av festeavgiften, foreslår departementet et høyestebeløp for hva festeavgiften kan utgjøre i året. Høyestebeløpet skal justeres med endring i pengeverdien og tilsvarer i 2015, 11 378 kroner. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Det foreslås et unntak fra bortfesters reguleringsrett for tilfeller der det er avtalt en rett for fester til å kreve forlengelse av festet, og det følger av avtalen at bortfester ikke har rett til regulering av festeavgiften utover det som følger av en endring i pengeverdien. MULIGHET FOR FLERE ENGANGSLØFT I FORLENGELSESPERIODEN?

I NOU 2013:11, er det foreslått at

146

bortfesteren skal gis en rett til å kreve en ny regulering av festeavgiften når det er gått minst 30 år fra forrige regulering. Dette har departementet fraveket i sin innstilling. Departementet sier at bakgrunnen for dette er at man vanskelig på det nåværende tidspunkt kan forutse hva som vil være treffende reguleringsmekanismer for festeavgiften flere tiår frem i tid, og at dersom det skulle vise seg å være et behov, kan det endres igjen ved ny lovgivning senere. SAMMENHENGEN MED INNLØSNINGSREGLENE

Det har vært sentralt for departementet å få en sammenheng mellom reglene i tomtefesteloven for forlengelse og reglene for innløsning. Hovedregelen om innløsningssummen finnes i dag i tomtefestelovens § 37 (1) 1. punktum. Den sier at innløsningssummen skal være 25 ganger den årlige festeavgiften etter regulering på innløsningstidspunktet. Partene kan imidlertid avtale en lavere innløsningssum. I eldre tidsbestemte festekontrakter hvor bortfester har oppsigelsesrett, kan bortfester velge at innløsningssummen i stedet skal være 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet. Som følge av forslaget om en rett for bortfester til å kreve regulering av festeavgiften ved forlengelse, foreslår departementet en endring av reglene om beregning av innløsningssummen i § 37 (1). Departementet foreslår at ved innløsning som finner sted ti år eller kortere før avtalen kunne ha vært forlenget etter § 33, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter lovforslagets § 15 (4) som grunnlag for beregningen av innløsnings-

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

summen etter § 37 (1). OVERGANGSREGLENE

I punkt 8 i proposisjonen foreslår departementet for det første en overgangsregel som slår fast at bortfesteren kan kreve regulering etter lovforslagets § 15 (4) selv om festeavtalen allerede er forlenget. Slik regulering kan kreves fra ikrafttredelse av loven og frem til 1. januar 2018. Departementet foreslår at dersom reguleringen fører til at den årlige festeavgiften øker mer enn 8000 kr, kan bortfester for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017 ikke kreve den delen av festeavgiften som overstiger dette beløpet. REAKSJONER PÅ LOVFORSLAGET OG VEIEN VIDERE

Akkurat som innstillingen fra Lilleholt-utvalget, har lovforslaget allerede skapt sterke reaksjoner hos festerene. I følge Norske Boligbyggelags Landsforbund vil lovforslaget trolig innebære at milliardverdier overføres fra vanlige hus og bolig og hytteeiere til bortfester. Disse har krevd en høring i Stortingets justiskomite om saken og anslår at en million nordmenn blir berørt av endringene. I henhold til stortingets egen hjemmeside, var det høring i justiskomiteen den 7. mai 2015 og innstillingen fra komiteen må være avsagt senest 2. juni 2015. Lovarbeidet må være ferdig til den 1. juli 2015 når den midlertidige tomtefesteloven oppheves. Den 21. mai 2015 uttalte Lene Vågsli fra Arbeiderpartiet og saksordfører for lovarbeidet i Stortinget til NTB at hun mener forslaget går altfor langt i favør av bortfesterne. Hun foreslår en prosentsats på 1 % og ønsker støtte fra KrF og Venstre. KrF v/ Kjell Inge Ropstad sier de er åpne for å senke avgiften sam-

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

147

JUSS

menlignet med regjeringens forslag, men at de må foreta en bredere vurdering slik at man unngår å bli dømt på nytt i EMD. Arbeidet med å få på plass en endelig tomtefestelov synes å være nærmest umulig å fullføre. Sterke følelser og store økonomiske interesser har allerede ført til at lovarbeidet er forsinket med over ett år. Det kan synes uheldig at tomtefesteloven heller ikke nå får en endelig struktur. Samt at departementet legger til grunn at man kan foreta ytterligere endringer senere i forhold til et eventuelt behov for å regulere på nytt når det har gått 30 år av den fornyede festekontrakten. Det er også viktig å huske på at det i alle modellene fra Lilleholt-utvalget var lagt inn en mulighet for bortfester til å kreve festeavgiften regulert på nytt etter minst 30 år. Når nå departementet har fjernet dette uten at utvalget har fått mulighet til å vurdere hva dette vil ha å si for de valgte modeller og forholdet til EMK, kan man muligens stå i fare for igjen å bryte Norges folkerettslige forpliktelser. Det er tvilløst at forslaget vil innebære at fester til bolig og fritidshus vil få en høyere festeavgift enn tidligere. Selv om festeavgiften øker, må man huske på at festerenten er satt relativt lavt og mange festere vil nyte godt av taket som er satt på festeavgiftens størrelse. Departementet har hatt festers interesse i tankene når de både har satt prosentsatsen og taket på festeavgiften per dekar. Hvilken prosentsats som vil være riktig i forhold til EMK vet man ikke og vil heller ikke få vite før en eventuell ny sak kommer inn for EMD. Mye taler imidlertid for at man i alle fall ikke bør «underoppfylle» EMDs

148

avgjørelse i Lindheim-saken. Det er ubehagelig for Norge som stat å bli dømt for å bryte menneskerettighetene. Det er mye som tyder på at antall tvister på tomtefesterettens område ikke vil bli færre etter det nye lovforslaget. Hvilken prosentsats som må legges til grunn for festerenten har vært et stadig tilbakevendende tema for domstolen. Selv om lovgiver nå foreslår å lovfeste en sats på 2,5 %, gjelder dette direkte bare i forhold til feste til boligog fritidshusformål ved forlengelse av kontrakten på like vilkår. Hva som skal gjelde i forhold til feste til næringsformål er ikke avklart, ei heller hva som skal gjelde i forhold til engangsløftet for eldre festekontrakter i § 15 (2). Det synes nærliggende å legge vekt på departementets uttalelser om at tomtefesteinstituttets særegenhet taler for en lavere prosentsats enn festers forventede avkastning når man fastsetter festeavgift etter engangsløftet i § 15 (2) ettersom dette også er feste til bolig og fritidshus. Disse særegenhetene gjør seg ikke gjeldende på samme måte i næringstilfellene, og der kan man sannsynligvis fortsette å argumentere for en festerente i tråd med forventet avkastning for bortfester.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

- Det er mye som tyder på at antall tvister på tomtefesterettens område ikke vil bli færre etter det nye lovforslaget

Pantone

CMYK

INGEN SPREKKER I FASADEN Pantone

Pantone

CMYK

#stoltavjobben

Simen er murmester og rehabiliterer gamle murfasader. Han er ivrig opptatt av jobben sin, og uten ham ville mange av byens gamle, vakre murbygg forfalt. Sammen med 320 ansatte i Alliero, utgjør Simen et team med bred fagkompetanse og faglig stolthet. Takket være dyktige medarbeidere kan vi holde bygninger vedlike på en verdig måte. Dét skal vi fortsette med også i årene som kommer.

Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23|26 ESTATE MAGASIN N°3 54 2015 00

149

JUSS

Har du rett til å kjøpe hyttetomten din? Tomtefesteloven har regler om innløsning av festetomt til boligog fritidshus. Men de de foreslåtte reglene om bortfesters rett til å kreve regulering av festeavgiften vil føre til at innløsningssummen for noen festere vil bli merkbart høyere enn etter dagens regler.

! Erling Høyte er advokat i Advokatfirma Arntzen de Besche AS. Christina Cascampas er advokatfullmektig i Advokatfirma Arntzen de Besche AS.

FRIST FOR Å KREVE INNLØSNING

JUSS Erling Høyte og Christina Cascampas

Etter tomtefesteloven § 32 kan festeren kreve innløsning til bestemte tidspunkter. Dersom ikke annet er avtalt kan festeren kreve innløsning av festetomten når det er gått 30 år av festetiden eller når festekontrakten løper ut. Dersom festeren ikke benytter seg av retten til å kreve innløsning av festet tomt til fritidshus etter 30 år, kan innløsning ikke kreves før det er gått ti nye år av festetiden.

150

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig overfor bortfesteren senest innen ett år før tomten kan løses inn, altså senest innen det er gått 29 år av festetiden eller senest innen ett år før festekontrakten løper ut. Bortfesteren må, senest to år før festekontrakten løper ut, sende skriftlig oppsigelse til festeren med informasjon om retten til å kreve innløsning innen lovens frist. Dersom bortfester ikke sender slikt varsel, kan fester kreve innløsning av festetomten selv om kravet fremsettes senere enn ett år før festekontrakten løper ut. BORTFESTER KAN AVVERGE INNLØSNING

Ved krav om innløsning av festetomt til fritidshus som hører til en landbrukseiendom, kan bortfester, i stedet for å gjennomføre innløsning, tilby forlengelse av festeforholdet forutsatt at visse vilkår er oppfylt. Dersom bortfester har rett til å tilby forlengel-

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

se, men tilbudet ikke godtas av festeren, avsluttes festeforholdet. Som landbrukseiendom regnes i denne sammenheng den registrerte eiendommen som festetomten hører til, inkludert andre eiendommer som eies av bortfester, og som blir utnyttet under ett og i økonomisk sammenheng fremstår som en eiendom. For at bortfesteren skal kunne avverge innløsning ved å tilby forlengelse, må følgende vilkår være oppfylt: 1) eiendommen som festetomten hører til har et totalareal på over 100 dekar (medregnet festetomtene), eller fulldyrket jord på mer enn 20 dekar, og 2) inntektene fra festetomtene til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp som fra 1. Januar 2006 var kr 15 000, og deretter har blitt justert i samsvar med endring i konsumprisindeksen, og 3) at inntektene fra festetomtene til sammen utgjør 5 % eller mer i forhold til det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet

ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk, i de tre regnskapsårene før festeren kan kreve innløsning. Vilkårene fremgår av forskrift om tomtefeste § 4. Dersom næringsdriften (som jord-, skog- eller hagebruk) er nedlagt, typisk hvis grunneieren driver med utvikling av hyttefelt, eller at all jord og skog i drift er leid bort til andre enn bortfesterens familie, kan forlengelse i stedet for innløsning kun tilbys dersom det må regnes med at eiendommen kan komme i drift som jordbrukseiendom igjen. Dersom grunneieren ikke kan dokumentere at vilkårene i tomtefesteforskriften § 4 er oppfylt, og innløsningsvilkårene ellers er innfridd, skal innløsning gjennomføres. INNLØSNINGSSUM

Dagens regler Etter dagens regler skal innløsningssummen som hovedregel

utgjøre 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden med mindre det «tvillaust» er avtalt at regulering ikke skal skje, eller det er avtalt en lavere innløsningssum. Festeavgiften skal i henhold til tomtefesteloven reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen fra avtalen ble inngått og frem til reguleringstidspunktet. Regulering kan bare skje hvert tiende år, med mindre annet er avtalt. Det er ikke adgang til å avtale regulering av festeavgiften oftere enn hvert år. Ved tidsbegrensede festeforhold kan bortfesteren i stedet kreve innløsningssummen satt til 40 % av tomteverdien. LOVENDRING PÅ TRAPPENE – BAKGRUNNEN FOR DETTE

Regjeringen har lagt frem forslag til endringer i tomtefesteloven som omhandler regulering av festeavgiften. Forslaget er til behandling hos Stortinget og det er foreslått at reglene skal tre i kraft 1. Juli 2015. Forslaget har bakgrunn i Den Europeiske Men-

neskerettighetsdomstolens dom av 12. Juni 2012 mot Norge, som også fikk betydning i Høyesteretts dom av 22. April 2015. Bakgrunnen for lovforslaget er hensynet til bortfesters eiendomsrett. Dersom festeren gis rett til å innløse tomten til en lav sum, vil dette føre til ubalanse ved at verdistigningen av tomten utelukkende vil tilfalle festeren ved videresalg etter innløsning. Departementet foreslår derfor at bortfesteren gis rett til et ”engangsløft” av festeavgiften ved forlengelse av festeavtaler, og ved beregning av innløsningssum. De foreslåtte reglene om bortfesters rett til å kreve regulering av festeavgiften vil føre til at innløsningssummen for noen festere vil bli merkbart høyere enn etter dagens regler. NÆRMERE OM ENGANGSLØFTMODELLEN

Engangsløftmodellen innebærer at bortfesteren gis rett til å kreve

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

151

JUSS

Det er bortfesters oppgave å dokumentere at innløsning ikke kan kreves, dersom innløsningsvilkårene ellers er oppfylt.

festeavgiften regulert én gang i samsvar med 2,5 % av tomteverdien på reguleringstidspunktet. Dette i motsetning til dagens regler som, (som hovedregel) kun gir anledning til å kreve festeavgiften regulert i henhold til endringer i KPI. Ved beregning av tomteverdien skal det etter departementets forslag gjøres fradrag for den verdiøkning på tomten som skyldes festerens egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for basert på den tillatte bruk. Festeavgiften kan etter forslaget likevel bare reguleres opp til et høyestebeløp per dekar tomt. Høyestebeløpet kan ikke utgjøre mer enn kr 11 378 per dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Engangsløftmodellen kan benyttes både når innløsning kreves ved utløp av festekontrakten og når innløsning kreves når det er ti år eller mindre igjen av festetiden. Innløsningssummen skal reflektere/kompensere bortfesterens utsikter til fremtidig regulering av festeavgiften. Dersom tidspunktet for utløp av festekontrakten ligger langt frem i tid, er verdien av bortfesters reguleringsrett usikker. Departementet har derfor foreslått at bortfester ikke skal kunne benytte engangsløftmodellen ved beregning av innløsningssum, dersom innløsning kreves når det er mer enn ti år igjen av festekontrakten. For tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren i stedet kreve av innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien. Lovforslaget gjør ingen endringer i denne regelen.

152

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

NÅR GJELDER DE NYE REGLENE FRA?

Departementet har foreslått at de nye reglene skal gjelde hvis innløsningstiden er kommet eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere. Er innløsningstiden kommet eller festetiden ute før dette tidspunktet, kan innløsningssummen ikke beregnes på grunnlag av oppregulert festeavgift etter de nye reglene. GJENNOMFØRING AV INNLØSNING

Når innløsningssummen og innløsningsvilkårene ellers er endelig fastsatt, kan festeren kreve at bortfesteren gjør det som trengs for å få tomten skilt ut fra bortfesters eiendom, og at hjemmelen til eiendomsretten overført til festeren. Festeren skal bære alle kostnader som fradeling og hjemmelsoverføring fører med seg, dersom ikke annet er avtalt mellom partene. HAR DU RETT TIL Å KJØPE?

I mange tilfelle vil hyttetomten ligge i et område som er lite preget av jordbruksvirksomhet, typisk dersom bortfester driver med utvikling av hyttefelt. Det er som nevnt bortfesters oppgave å dokumentere at innløsning ikke kan kreves, dersom innløsningsvilkårene ellers er oppfylt. Størrelsen på innløsningssummen vil avhenge av tidspunktet for innløsning. Det vil likevel normalt være mer gunstig å kreve innløsning etter tomtefestelovens regler, enn å inngå særskilt avtale med bortfester om kjøp av tomten.

▲

NÅ ER DET IN

Å VÆRE UNG

I NÆRINGSEIENDOM ▲ Peder Chr. Løvenskiold, administrerende direktør i Anthon B Nilsen Eiendom støtter nettverket Ung i Næringseiendom.

Styret i nettverket Ung i Næringseiendom ønsker å takke medlemmer, samarbeidspartnere og bidragsytere for overveldende og positiv mottakelse på vårt initiativ. Nettverket vårt teller i skrivende stund 250+ medlemmer - og flere skal det bli! Minner samtidig om neste arrangement som vil finne sted torsdag 07. mai. Invitasjoner er på vei!

www.ungieiendom.no

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

Ny styreleder i Powerhouse

Ny partner Mira Trolle Scheel ny partner i Estate Media i Danmark.

Styret i Powerhouse har valgt administrerende direktør Øyvind Mork i Asplan Viak som ny styreleder i Powerhouse.

Styret i Powerhouse har valgt administrerende direktør Øyvind Mork i Asplan Viak som ny styreleder i Powerhouse. Mork overtar vervet etter Ståle Rød, administrerende direktør i Skanska. - Jeg er stolt av det vi har fått til så langt i Powerhouse-samarbeidet. Listen over potensielle nye prosjekter er lang, og vi er i ferd med å skape ringer i vann for plusshus som del av løsningen på klimautfordringene. Det er derfor en glede å overlate stafettpinnen til Øyvind Mork som ny styreleder, sier Skanska-sjef Ståle Rød. Mork (61) ble ferdig utdannet ved NTNU i 1978 med energiteknikk som hovedfag. Han har hatt jobben som administrerende direktør i Asplan Viak siden august 2006, har vært i bransjen for rådgivende ingeniører siden 1983 og hatt lederstillinger i Rambøll, Theorells og SWECO. Han er styreleder i RIF Forsikringsservise og har hatt en rekke styreverv, blant annet som styreleder i RIF og styremedlem i NGBC. - Summen av Powerhouse-samarbeidets samlede kompetanse og entusiasme har gjort det mulig for oss å realisere et unikt bygg som Asplan Viak og jeg i ett år har vært stolte leietakere i. Som ny styreleder vil jeg bidra til å forvalte denne kompetansen og videreføre det gode samarbeidet, sier Øyvind Mork. Powerhouse er et samarbeid som ble dannet for å utvikle spisskompetanse innen planlegging, utforming og utførelse av ambisiøse

154

og bærekraftige plusshus-konsept. Norsk næringsliv har gjennom Powerhouse-samarbeidet bygget opp en bred kompetanse rundt slike bærekraftige bygg. Målet er å skape nye prosjekter både i Norge og internasjonalt. Samarbeidet har allerede rehabilitert Powerhouse Kjørbo utenfor Oslo, et kontorbygg fra 1980-årene som sannsynligvis er det mest miljøvennlige, rehabiliterte kontorbygget i verden. Nå står et nybygg på Brattørkaia i Trondheim for tur.

Scheel får ansvaret for å ekspandere og utvikle konferanseproduktene som Estate Media har i sitt produktspekter i Danmark. Mira Trolle Scheel har mange års erfaring med salg og markdsføring. Hun er utdannet eiendomsmegler og har blant arbeidet hos Scheel & Orloff, Habro & Finansgruppen og Base 1 i Danmark. Hun kommer fra stillingen som konferansedirektør i Byens Ejendom. - Jeg har i flere år arbeidet med å øke kunnskapen i bygge- og eiendomsbransjen gjennom kurs og konferanser, og jeg gleder meg til å fortsette med dette i Estate Media, sier Scheel.

KONFERANSEANSVARLIG: Mira Trolle Scheel. STYRELEDER: Øyvind Mork.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Dette gjør oss til en av landets mest komplette leverandører av tjenester innen megling og investeringsprodukter i næringseiendom. UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper består av totalt 50 ansatte. Vi holder til i attraktive lokaler på Tjuvholmen i Oslo.

UNION REKRUTTERER Vi er i vekst og på grunn av økende arbeidsmengde ønsker vi å styrke staben med flere dyktige og motiverte medarbeidere. Vi er på jakt etter flere nøkkelpersoner med interesse og engasjement for eiendom. For alle stillingene ser vi etter personer som er kommersielle, liker faglige utfordringer og som leverer kvalitet. Du vil få stor frihet, tillit og ansvar i et faglig sterkt og godt miljø.

SENIOR TRANSAKSJONSRÅDGIVER TIL UNION EIENDOMSKAPITAL AS Vi søker en ressursperson som kan bistå i alle deler av en transaksjon og som bidrar til å gjennomføre disse på en optimal måte. Interesse og erfaring fra eiendom er en forutsetning.

JUNIOR TRANSAKSJONSRÅDGIVER TIL UNION EIENDOMSKAPITAL AS Vi søker en junior rådgiver med 2-4 års erfaring fra corporate avdeling, konsulentselskap eller lignende som kan bistå resten av teamet i prosjekter.

GROUP CONTROLLER TIL UNION EIENDOMSKAPITAL AS Stillingen vil ha ansvaret for regnskap og skatt for selskaper i utvalgte eiendomsfond. Du vil jobbe tett sammen med de øvrige i økonomifunksjonen, men det kreves en høy grad av selvstendighet for den rette kandidaten.

RÅDGIVER TIL UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS Vi ønsker å styrke vår avdeling som jobber med transaksjoner og søker en ny ressurs med tung faglig kompetanse, høy etisk standard og forretningsmessig oppfinnsomhet, som ønsker å gjennomføre ryddige og vellykkede eiendomstransaksjoner for våre kunder.

Kvalifikasjoner • Høyere utdannelse (MBA, Msc eller lignende) • God forståelse for tall og transaksjoner • Meget god sektorforståelse • Fortrinnsvis 5 - 10 års erfaring for seniorstillingene • Godt kontaktnett innen eiendom, finans- og næringsliv • God skriftlig og muntlig fremstillingsevne på norsk og engelsk • Gode resultater Personlige egenskaper • Systematisk og strukturert • Samarbeidsorientert • Kommersiell • Handlingsorientert • Kommunikativ Vi kan tilby • Selskap i vekst • Faglige utfordringer • Spennende bransje • Kompetent og spennende arbeidsmiljø • Konkurransedyktige betingelser

For ytterligere informasjon om stillingene se www.financepeople.no eller kontakt vår rådgiver André Herlofsen i FinancePeople på +47 934 80 266/ andre@financepeople.no. Alle forespørsler behandles konfidensielt. Søknadsfrist snarest.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

155

NYTT OM NAVN

NY I OXER

ØKER STABEN

THOMAS OWE (52) ER ANSATT SOM PROSJEKTSJEF I OXER EIENDOM.

HADRIAN ANSETTER NY RÅDGIVER.

Han kommer fra stillingen som prosjekteringsleder i NCC Construction AS. Owe er sivilingeniør fra University of Washington i Seattle, USA. Han har lang og variert yrkeskarriere innen byggebransjen, med god kjennskap til eiendoms- og entreprenørbransjen. - Jeg er svært tilfreds med ansettelsen av Thomas Owe i nyopprettet stilling som prosjektsjef i Oxer Eiendom. Med sin brede bransjeerfaring vil han være et positivt og viktig bidrag til selskapets videre satsning innen boligutvikling, sier eiendoms- og utviklingssjef John Martin Pedersen. - Oxer Eiendom har mange og spennende fremtidsrettede eiendomsprosjekter. Jeg gleder meg til å få være en del av selskapets videre verdiskapning, i tillegg til å jobbe sammen med alle de dyktige kollegaene i Oxer, sier Thomas Owe. Oxer Eiendom eier og forvalter egne næringseiendommer på ca. 220.000 kvadratmeter. I tillegg har selskapet opparbeidet en stor eiendomsportefølje innenfor bolig som nå skal realiseres. Totalt finnes det et utviklingspotensial på ca. 130.000 kvadratmeter næring og 500 boliger på selskapets tomter.

Robert Fjelli tiltrer som rådgiver, megler og partner i Hadrian Eiendom. Han er siviløkonom og kommer fra stillingen som leder av kapitalmarkedsprodukter i Storebrand Bank ASA, der han har vært de siste åtte årene. Robert Fjelli har bred erfaring fra finans og økonomi. Han er utdannet ved Norges Handelshøyskole i Bergen. Han har vært medlem av investeringskomiteen i Storebrand Eiendomsfond og har tidligere vært investeringsdirektør i Braganza (eiet av Per. G Braathen) og har omfattende erfaring fra analyse, verdivurdering og forhandlinger i forbindelse med gjennomføring av større transaksjoner. - Robert vil, med både sin kapasitet, erfaring og finansielle kompetanse, styrke vårt team betraktelig, sier daglig leder i Hadrian,

Øivind Solbakken. - Vi er veldig glade for å få Robert med på laget. Han er en person med rett kompetanse og erfaring som Hadrian verdsetter og som vi er sikre på at både våre kunder og samarbeidspartnere også vil sette pris på. Hadrian har en rekke store oppdrag som skal ut i markedet etter sommerferien. - Robert vil inngå som del av disse prosessene og vil raskt være i operativt virke når han starter hos oss 1. september, sier Solbakken.

Overtar i NCM

Nytt styre i Norsk Eiendom

Styrker bemanningen OSLO AREAL ANSETTER PROSJEKT- OG UTVIKLINGSDIREKTØR. Jorunn Grøntveit tiltrer 1. juni i nyopprettet stilling som prosjekt- og utviklingsdirektør i Oslo Areal. Hun er utdannet sivilingeniør Bygg fra NTH (nå NTNU) og har også en Master i Eiendomsutvikling og forvaltning fra samme sted. Oslo Areal opplyser i en melding på sine nettsider at Grøntveit kommer fra stillingen som prosjektsjef i Skanska Norge AS (Eiendomsutvikling) og hennes tidligere erfaring er blant annet som prosjektsjef i Vital Eiendom AS (nå DNB Næringseiendom). - Med ansettelsen av Jorunn Grøntveit styrker Oslo Areal AS sin satsning på utvikling av kontorporteføljen i Stor-Oslo samtidig som vårt sterke kundefokus kan opprettholdes, opplyser Oslo Areal.

PÅL MARTIN FOSDAL OVERTAR SOM DAGLIG LEDER I NCM DEVELOPMENT.

156

TO NYE STYREMEDLEMMER I NORSK EIENDOM.

Fosdal overtar etter Niels Andreas Lundheim fra og med 1. juni. Han har vært tilknyttet firmaet siden 2011 og har bred erfaring innenfor handel. Han har hatt flere ledende stillinger innenfor markedsføring, drift, utvikling og utleie av handelseiendommer. Samt at han har jobbet med kjededrift i Norgesgruppen og Telenor Telehuset. - NCM Development har de siste årene utviklet seg til å bli en sterk spesialist på handelseiendommer, og jeg gleder meg til å jobbe videre med den brede kompetansen som våre medarbeidere sitter med, sier Fosdal. Lundheim fortsetter i firmaet som senior rådgiver.

På generalforsamlingen til Norsk Eiendom, som ble avholdt i april, ble det valgt nytt styre i Norsk Eiendom. Det nye styret består av fire fra det forrige styret og to nye kandidater. Det nye styret består av: Stein Olaf Onarheim (styreleder), Peter Groth, Gro Boge, Morten Jakhelln, Øystein Thorup og Anders Buchardt. - Det nye styret ivaretar både kontinuitet og nye krefter. Det har høyt engasjement, solid kompetanse og tydelige ambisjoner. Jeg ser virkelig frem til å samarbeide med dem, sier Thor Olaf Askjer, adminstrerende direktør i Norsk Eiendom.

SJEF: Pål Martin Fosdal er ny daglig leder i NCM Development.

NYTT STYRE: Administrerende direktør Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom har fått et nytt styre å forholde seg til.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

156

NY I HADRIAN: Robert Fjelli.

ESTATE MAGASIN | N째3 2015

157

NYTT OM NAVN

Går av som Alliero-sjef DAGLIG LEDER OLE CHRISTIAN KIRKESTUEN HAR I SAMRÅD MED STYRET I ALLIERO BESLUTTET Å FRATRE SIN STILLING MED UMIDDELBAR VIRKNING. – Etter en lengre prosess har Ole Christian og styret kommet frem til at vi ikke har sammenfallende syn på hvilken retning og hvordan selskapet skal ledes fremover. På vegne av Alliero takker jeg Ole Christian for å ha vært en sterk bidragsyter til at Alliero har den posisjon selskapet har i dag, og ønsker han lykke til videre, sier konsernsjef Geir Skoglund. – Alliero er et flott selskap med virkelig dyktige mearbeidere. Jeg er stolt over hva vi har oppnådd i felleskap gjennom hardt og målrettet arbeid over mange år, men når det ble klart at styret og jeg ikke kom til enighet om videre veivalg for selskapet ble vi enige om at jeg trer til side. Jeg vil rette en stor takk til Allieros kunder og gode medarbeidere for samarbeid opp gjennom årene. Geir Skoglund overtar rollen som daglig leder i Alliero.

TRER AV: Ole Christian Kirkestuen går fra stillingen som daglig leder i Alliero, etter uenighet med styret.

Gjenvalgt som styreleder i Eiendom ADMINISTRERENDE DIREKTØR I EIENDOMSMEGLER KROGSVEEN AS, LEIF J. LAUGEN, ER GJENVALGT SOM STYRELEDER I EIENDOM NORGE.

Laugen har lang erfaring fra bank- og finansbransjen. Han er utdannet siviløkonom fra NHH og er autorisert finansanalytiker (AFA). Siden 2008 har han vært administrerende direktør i Eiendomsmegler Krogsveen AS.

158

Nå er han HELT SJEF STYRET I ENTRA ASA HAR ENSTEMMIG BESLUTTET Å ANSETTE ARVE REGLAND (43) SOM NY ADMINISTRERENDE DIREKTØR. Regland har vært konstituert i stillingen siden Klaus-Anders Nysteen forlot selskapet i februar for å bli konsernsjef i Lindorff Group. - Styret har gjennomført en grundig rekrutteringsprosess og vurdert både interne og eksterne kandidater. Vi er svært godt fornøyd med at Arve Regland har takket ja til stillingen som administrerende direktør i Entra, sier styreleder Siri Hatlen. - Jeg er glad for den tilliten styret har vist meg. Entra er et av landets største eiendomsselskap med attraktive eiendommer og nye spennende prosjekter i landets største byer. Jeg gleder meg til å bidra til den videre utviklingen av selskapet sammen med alle mine gode kollegaer, sier Arve Regland. Arve Regland har vært CFO i Entra siden januar 2014 og hadde en sentral rolle under forberedelser og gjennomføring av børsnoteringen av Entra i oktober 2014. Han var partner i ABG Sundal Collier fra 2004 til 2014 hvor han

også opparbeidet seg bred erfaring fra eiendomsbransjen. Tidligere har han arbeidet i Arthur Andersen & Co, Ernst & Young og på Oslo Børs. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og er i tillegg statsautorisert revisor fra Norges Handelshøyskole. Arve Regland har beholdt ansvaret som CFO mens han samtidig har fungert i stillingen som administrerende direktør.

FIKK ENTRA-TOPPJOBBEN: Arve Regland.

- Eiendom Norge har etablert seg som en viktig og toneangivende organisasjon i norsk samfunnsliv. Boligmarkedets utvikling er viktig for norsk økonomi, og vekker stor interesse hos oss alle. Vår bransje spiller en viktig rolle i både å beskrive markedsutviklingen og ikke minst å bidra med kunnskap å bygge bedre forståelse av markedskreftene. Det å fortsette som styreleder ser jeg derfor på som en meningsfull og spennende utfordring, sier Leif J. Laugen. Styret består for øvrig av: Terje Halvorsen, DNB Eiendom (nestleder) Knut Sirevåg, EiendomsMegler 1 Jon Haugen, OBOS Finn Magnus Hansen, Aktiv Eiendomsmegling Hedda Ulvness, Eie Eiendomsmegling Grethe W. Meier, Privatmegleren Varamedlemmer: Per Ø. Nylander, Meglerhuset Nylander AS Stein Drogseth, Garanti Eiendomsmegling Vibeke Stavenes, Proa Eiendomsmegling AS

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

STYRELEDER: Leif J. Laugen.

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikknettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager! Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon. artur@unitedpress.no tlf: 40 40 34 22

Ole 31 år - selger De nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Mona 33 år - sekretær I de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffebar på høyde med byens beste!

Heidi 40 år - regnskap Flyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET! Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

160

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Nina 30 år - prosjektleder Det er motiverende med et interiørdesign som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Jan 45 år - daglig leder De nye lokalene har fremtidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder. Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

161

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

NEFINANSIERINGSVILKÅR

På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering Q4 skjer2014 når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene. Bankundersøkelse

Samlet lånefinansieringsrente*

illige banker og synkende bankmarginer

lånefinansieringsrente har sunket fra 5,15 % i tredje 2013 til 3,64 % i fjerde kvartal 2014 (basert på 5-års swap g UNION Bankundersøkelse).

5,68 %

5,15 %

5% 4%

vi til grunn endringene i swaprentene siden undersøkelsen nomført, og samme bankmargin som i fjerde kvartal, amlet lånefinansieringrente på 2,99 % for øyeblikket (per 8.

2,99 %

AKSJONSMARKEDET AKSJONSMARKEDET 2013 2013 AKSJONSMARKEDET 2013 2% 1%

med andre ord sett en reduksjon i lånefinansieringsen på 2,16 prosentpoeng siden høsten 2013.

5-års swap

Bankmargin nytt 5-års lån

Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015E

ihva hvaslags slagstype typeeiendom eiendomsom somble ble i hva slags type eiendom som ble ad ad av avgeografisk geografisk konsentrasjon konsentrasjon ad av geografisk konsentrasjon

Segmentfordeling Segmentfordeling Kilde: UNION Segmentfordeling

industri, handel og hotell. Eiendom innen em prosent til næringseiendom i 2015. OPF yndikeringsaktørene ndikeringsaktørene og ogviktig livselskapet livselskapet OPFhar harkjøpt kjøpt er i ferd med å bli en del av kommersiell es utlånsambisjoner, i kombinasjon med reduserte ge e kontrakter kontrakter i i disse disse segmentene. segmentene. Innen Innen ”Øvrige ”Øvrige yndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt rginer ogannet stadigrestauranteiendom bunnoteringer for rentene, legger vi i blant blant annet restauranteiendom og og i i”utviklings”utviklingsge kontrakter inye disse segmentene. Innen ”Øvrige get for god tilgang til fremmedkapital og gunstig eiendommer endommer som som planlegges planlegges utviklet utviklet tiltil flereulike ulike vi blant annet restauranteiendom og i flere ”utviklingsnsiering i 2015. øpesenterporteføljer jøpesenterporteføljer bidro bidrotiltil atat”Geografisk ”Geografisk eiendommer som planlegges utviklet til flere ulike ejøpesenterporteføljer en enandel andelpå påhele hele15 15%%bidro av avfjorårets fjorårets volum volum målt målti i til at ”Geografisk onomi og ogurbaniseringstrendene urbaniseringstrendene har har bidratt bidratt tiltilat ekonomi en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt iat mer merbevisste bevisste på påde delangsiktige langsiktige konomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at imer iverdi verdi var varca. ca. 80 80 %%av avtransaksjonsvolumet transaksjonsvolumeti ifjor fjor bevisste på de langsiktige efire fire største største byregionene. byregionene. i verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor

Lager/Ind./ Lager/Ind./ Hotell kombinasjon kombinasjon Lager/Ind./

at det er rom for ytterligere reduksjon i bankmarginene er fordi (i) bankenes innlånskostnader fortsatt er i en e tendens, (ii) bankene fortsatt har en solid rentenetto, er godtsom i rute for å oppfylle kapitalkravene pe ekene eiendom eiendom som ble ble omsatt omsatt i ifjor fjor og ogantall antall og (iv) alt fordi konkurransen er tiltakende. øyere yere enn enni i2012. 2012.ble Færre Færre milliardtransaksjoner milliardtransaksjoner pe eiendom som omsatt i fjor og antall

Geografisk Geografiskfordeling fordeling Geografisk fordeling

*Vilkår for 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo Geografisk lånefinansieringsrente gitt 5-års swaprente og relevantGeografisk bankmargin. Antall Antall NOK NOK mrd. mrd. spredte spredte Geografisk porteføljer porteføljer Segment Antall NOK mrd. Kontor Kontor 51 51 16,6 16,6 spredte 1515%% erdi rdi likevel likevel ble klart klart lavere. lavere. Sammenlignet Sammenlignet Bankundersøkelse viser at bankene planlegger med åmed øke porteføljer øyere enn ible 2012. Færre milliardtransaksjoner Kjøpesenter Kjøpesenter 12 12 7,1 7,1 MidtMidt-ogog Kontor 51 16,6 15 % olumet til næringseiendom i 2015. En røff korrigering Nord-Norge Nord-Norge nger ingerlikevel innen innen kontor kontor og oglavere. boligutvikling, boligutvikling, men men flere flere erdi ble klart Sammenlignet med Øvrig ØvrigHandel Handel 31 31 4,6 4,6 Kjøpesenter 12 7,1 Midtog 8 8%% å våreinnen antagelser om deboligutvikling, ulike bankenes markedsandeler ndustri, industri, handel handel og og hotell. hotell. Eiendom Eiendom innen innen 2013 2013 Nord-Norge inger kontor og men flere Hotell Hotell Handel 11 11 1,7 1,7 Øvrig 31 4,6 NOK NOK 43,2 43,2mrd. mrd. 8 % t sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på ereri iferd ferdmed medååbli blien enviktig viktigdel delav avkommersiell kommersiell

ar eiendomsverdier for over NOK 24 mrd. 162

Utdanning, Utdanning,Helse Helse kombinasjon og ogKultur Kultur Helse Utdanning,

Øvrige Øvrige med med og Kultur kontantstrøm kontantstrøm Øvrige med

7 Tomter, Tomter, utvikling utvikling&& kontantstrøm konverteringsobjekt konverteringsobjekt Tomter, utvikling &

Sum Sum konverteringsobjekt Sum

Oslo/ Oslo/

2013 Akershus Akershus Oslo/ NOK 43,2 mrd. 54 54%%

11 33 33

1,7 5,7 5,7

33 99

5,7 2,6 2,6

9 99

2,6 1,3 1,3

9 28 28 184 184 28

1,3 3,6 3,6 43,2 43,2 3,6

184

43,2

SørSør-ogog Vestlandet Vestlandet Øvrige Øvrige Sør1313%%og SørøstSørøstVestlandet landet Øvrige landet 13 % Sørøst9 9%% landet 9%

Akershus 54 %

Kilde: Kilde: UNION UNION Kilde: UNION

Årlig Årligtransaksjonsvolum transaksjonsvolumiiNOK NOKmrd. mrd. Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 68 68 70 70

60 60 70 50 50 60

44 44

40 40 50

NOKNOK mrd.mrd. NOK mrd.

e fire største byregionene. nitt snitt blitt blitt omsatt omsatt næringseiendom næringseiendomfor forNOK NOK40 40mrd. mrd. muligheter, uligheter, aktive aktivesyndikeringsaktører, syndikeringsaktører, stor stor40 mrd. snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK og og aktører aktører som som uttaler uttaler henholdsvis henholdsvis kjøpskjøpsog og muligheter, aktive syndikeringsaktører, stor for foret ethøyt høytvolum volum i iår. år.Vihenholdsvis Viestimerer estimereret et og aktører som uttaler kjøpsog Årlig transaksjonsvolum i NOK NOK OK 45mrd. mrd.ekskl. ekskl.et evt. evt. nedsalgi iEntra Entra for45 et høyt volum iet år. Vi nedsalg estimerer et mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 avere lavere volum innenkonverteringsobjekter konverteringsobjekter og NOK 45volum mrd. innen ekskl. et evt. nedsalg i Entraog etning retning venter venter vi vi flere flere porteføljesalg porteføljesalg knyttet knyttet avere volum innen konverteringsobjekter og tiltilatat mer er konsentrerte konsentrerte investeringsstrategier. Det Deterertil i i at retning venter viinvesteringsstrategier. flere porteføljesalg knyttet vilken lkenkonsentrerte andel andeli iEntra Entra Eiendom Eiendomstaten statenønsker ønsker ååselge, selge, mer investeringsstrategier. Det er i dra idratiltilandel etetrekordhøyt rekordhøyt transaksjonsvolum transaksjonsvolum i iårår vilken i Entra Eiendom staten ønsker å selge, ar ridra eiendomsverdier eiendomsverdier for for over over NOK NOK 24 24 mrd. mrd. til et rekordhøyt transaksjonsvolum i år

Segment Segment

30 30 40 20 20 30

15 15

10 10 20

00 10 0

22 22 22

56 56

53 53

39 39 36 36

28 28 28

56 43,2 45 43,2 45 43,2 45

15 15 15

2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 20132014E 2014E

10 10

Kilde: Kilde: UNION UNION fra fra 2008. 2008. DNB DNB Næringsmegling Næringsmegling årene årene før før 2008 2008 2003 2004 2005 2006 2007forfor2008 2009

Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 ESTATE MAGASIN | N°5 2013

2010 2011 2012 2013 2014E

RKEDET LEIEPRISER

rier

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum inkl. Bjørvika Oslo vest inkl. Majorstuen

Aktør Indre øst inkl. Kværnerbyen

Kjøp

Salg

Skøyen Eiendomsselskap

34 %

0,5

Lysaker

2 100

22 %

11,2

12,3

1,1

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv-/ og pensjonsselskap Bryn Helsfyr

11 %

3,0

6,21 900 3,2

Andre eller konfidensielt Ytre vest inkl. Ullern og Smestad

-1,2

Økern - Hasle - Løren Private investorer

12 %

Ytre nord og øst inkl. Økern Norske fond

13 %

Ytre syd inkl. Ryen

Bruker av eiendommen

Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu

13 %

1 700

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet:

2 550 1 750 1 500 1 250 1 150

5,5 % 6,1% 7,0 % 5,4 % 3,4 %

1 850

10,7 %

1 400

10,2 %

1 300 1 500

8,3 %

1 300

11,7 %

2,71 700 4,0

1 350

3,8 %

-5,0

1,61 750

1 200

-5,9

1,41 600 7,3

2 000

1 600

-6,7

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

6,7

0,7

7,5

55,4

1 800

Sum

1 150

10,6 %

1 200

6,8 %

1 200

6,6 %

Kilde: UNION

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge* 25 %

B-

14 12

20 %

15 %

10 %

6 4

RKEDET

2009

80 er

19,12 750 18,6

Syndikeringsaktører

Nydalen

0 r

d d. i en

Netto kjøp Kjøp1 750 Salg

Utlendinger inkl. fond

Fornebu

.i en

% OK

4 100 3 000 2 250

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1 900

rier

Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

0 2010

2011

2012

Antall transaksjoner (h.a.)

2013

2014

Transaksjonsvolum (v.a.)

Kilde: UNION . *Dette inkluderer kun direkteinvesteringer. I tillegg har utlendingene gjort betydelige indirekte investeringer gjennom fonds- og syndikatprodukter.

Aktørenes kjøps-/salgsandeler i NOK mrd. Aktør

Kjøp

Salg

Netto kjøp Kjøp

Salg

Eiendomsselskap

34 %

0,5

19,1

18,6

Utlendinger inkl. fond

22 %

11,2

12,3

1,1

Syndikeringsaktører

20 %

13 %

4,2

11,3

7,1

Liv- og pensjonsselskap

11 %

3,0

6,2

3,2

Andre eller konfidensielt

-1,2

2,7

4,0

Private investorer

12 %

-5,0

1,6

6,7

Norske fond

13 %

-5,9

1,4

7,3

Bruker av eiendommen

13 %

-6,7

0,7

7,5

55,4

Sum Kilde: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

Utlendingenes eiendomskjøp i Norge* 25 %

163

Leesman Office tar et rĂ¸ntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" pĂĽ hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersĂ¸kelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°6 2013

165

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKATER Arntzen Legal P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 67 55 69 95 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

EY AS

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Advokatfirmaet Grette DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.dnb.no/bedrift/naringseiendom Din suksess er vår suksess

EiendomsInvestor AS

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Postboks 113 1300 Sandvika Tlf: 67 55 69 95 E-mail: hoel@eiendomsinvestor.no www.eiendomsinvestor.no

EIENDOMSINVESTOR

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Eiendomsspar AS Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo. 24 02 81 20 • post@paretobank.no

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE Braathen Eiendom Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Fabritius Gruppen AS Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

En annen standard.

166

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

Ferd Eiendom

Myren Eiendom AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med SOSIALE ansvar for ENTREPENØRER all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

FORTIN AS

NCC Property Development AS

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Østensjøveien 27, 0661 Oslo Tlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.no www.ncc.no/kontor

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Fram Eiendom

OXER Eiendom

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Höegh Eiendom

Rom Eiendom AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Sparebank1 Forsikring AS Kapitalforvaltning - Eiendom

Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

167

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSFORVALTERE Stor-Oslo Eiendom

Braathen Eiendom

Kirkegata 17, 0153 Oslo Postadresse: Postboks 666, Sentrum 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 Fax: 21 60 52 21 E-mail: post@soeiendom.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjenestespekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

En annen standard.

Telenor Eiendom Holding AS

Colliers Property Management ARS AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Thon Eiendom Fazenda Asset Management AS

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTERE Aberdeen Asset Management

ForvaltningsCompagniet AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

OBOS Basale AS Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester.

168

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ON Property AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

BRANNVERN

Thon Eiendom Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE UNION Gruppen HJELLNES CONSULT AS

Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSSERVICE Basale Næringsmegling AS Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

UNION Gruppen Bolette Brygge 1 0121 Oslo Tlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

Gårdpass AS

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo EIENDOMS SERVICE Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no • SNØRYDDING - STRØING www.gaardpass.no • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER

• GRESS - GRØNTANLEGG

Hvem leverer hva til leietaker

• CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE VAKTMESTERTJENESTER Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge•hender året rundt...

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

ANSKAFFELSESBISTAND

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

CONFIDON AS Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Besparende mellomledd

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt ESTATE MAGASIN | N°3 2015

169

EIENDOMSAKTØRER

Hvem leverer hva til leietaker

ENERGIRÅDGIVNING GK NORGE AS Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo. Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

HØYDEN AS

REJLERS NORGE AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Hamar, Halden, Kristiansand Telefonnummer + 47 958 23 000 E-mail: business@rejlers.no www.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLYTTETJENESTER RELOKATOR AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport… Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

HÅNDVERKSTJENESTER NEAS Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

170

Alliero

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no

Norges ledende facility management selskap!

Totalleverandør av kvalitetshåndverk

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

MERKEVAREBYGGING

HÅNDVERKSTJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

merkevarebygging av bygg

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

RELOKATOR AS Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

TAKSERING NITO TAKST SERVICE AS

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring. Innredning til møterom og sosiale soner. Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR MODULVEGGER OSLO AS Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

NORSK GJENVINNING

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

hello@kubik.no tel: 480 03 181

www.kubik.no

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

ESTATE MAGASIN | N°3 2015

171

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater.

Har du visjonene, har vi verktøyet! Ta kontakt med Audun L. Bollerud, alb@raeder.no, Anders Utne, aut@raeder.no eller Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no

Advokatfirma Ræder DA • Henrik Ibsens gate 100 • 0230 Oslo • post@raeder.no