Estate Magasin 3-2016

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°3 2016

TRANSAKSJONSMARKEDET Dette tror ekspertene om 2016 Høy risiko i små tomter

Norges beste eiendomsadvokater HOTELL:

Stordalens melkeku

PENGENE RULLER PÅ NORSKE STADION RETAIL: Nye handlemønstre

AXER EIENDOM

Vokser kraftig i bolig

Entra:

Energibygg er fremtiden Og: Arkitektur Nytt om navn Eiendomsjuss Nøkkeltall for eiendomsfolk - og mye mer

Ringen er sluttet PORTRETTET: Ingrid Høstmælingen er kommet hjem til Wikborg Rein som partner i næringseiendomsteamet

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

1

w w w. b a s a l e . n o

KALDE HARDE FAKTA Med Basalerapporten ønsker vi å dele litt av vår kunnskap og erfaring fra forvaltningen av over 3 millioner m2 med næringsareal i Skandinavia.

Vi er i godt selskap I år markerer Basaleutgaven kun et 25-årsjubileum, den soliditetviogblant kvalitet vi har I denne av rapportenmen presenterer annet opparbeidet siden oppstarten i 1990 viser at vi er bygget for fremtiden.

Vi har nøkkeltall for eier- og felleskostnader sammen med vokst til åartikler bli en avsom Nordens største uavhengige forvaltere av næringseiendom. vi tror kan bidra til en mer helhetlig forståelse og

kunnskap om effektiv forvaltning og tilpasninger av eiendom.

Med kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal

Vår omfattende portefølje av eiendommer til forvaltning, tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse.

Hemmelighetenog bak suksess ligger i 25 år med lidenskap, motiverte medarbeidere vår bredevårgeografiske representasjon, gjør at vi trolig innehar og godt markedets mestarbeidsmiljø. relevante base for nøkkeldata for de fleste typer næringseiendom markedsområder.

Verdioptimaliseringog av eiendom krever mye spesialkompetanse, innen felter som økonomi, finans, teknisk, jus, drift og marked. Basale

all den kunnskapen Dette erhar kalde harde fakta.du trenger, fordelt på over 200 eiendoms-

eksperter. Hos oss får du ditt eget team av engasjerte medarbeidere, med ulik fagbakgrunn og felles ambisjon om å levere en langsiktig og helhetlig strategi for din investering.

Er du ute etter å gjøre investeringene dine mer lønnsomme, ta kontakt med Basale – det lønner seg.

les mer >> Basale forvalter over 3 millioner kvadratmeter næringseiendom i Skandinavia. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester.

Ring oss på tlf.: 06760 eller kontakt oss på post@basale.no.

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års

Vi kan transaksjon

Løsninger finnes www.haavind.no

4

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

«Haavind er kommersielle, faglig sterke

og gode i forhandlinger – fokus på detaljer, uten å glemme helheten.»

Pareto Securities AS

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

5

6 2 8 84 5 2 0 0 6

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

VI SETTER PRIS PÅ NORGE Norges TakseringsForbund er organisasjonen for takseringsforetak i Norge. Våre medlemsforetak har mer enn 1200 sertifiserte takstmenn landet rundt.

www.ntf.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

7

Stolt hündverksentreprenør.

Kunnskap og kvalitet levert i 50 ĂĽr.

kirkestuenas.no

10

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

11

FRYSJAPARKEN, OSLO Bolig & næring: BRA ca. 93.100 KVM

HOLMENHAGEN, OSLO Areal: BRAS ca. 4.000 KVM

MEGLERGÅRDEN, BEKKESTUA AREAL: I reguleringsprosess

SØRKEDALSVEIEN 8, OSLO Areal: BRA 26.500 KVM

SILDETOMTA, KONGSBERG Areal: BRA ca 24.000 KVM

NEDRE SKØYEN VEI 11, OSLO Areal: BRAS 2.100 KVM

SETRA VEI 26-30, OSLO Areal: BRA: ca. 3.900 KVM

KARL JOHANS GATE 12, OSLO Areal: BTA 9.600 KVM

BRØDFABRIKKEN, OSLO AREAL: BRA 13.000 KVM

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING VEKSTEN FORTSETTER - MED BÅDE NYE UTVIKLINGSPROSJEKTER OG ANSATTE. Stor-Oslo Eiendom har hatt en fantastisk utvikling i 2016. Vi bygger i hele østlandsområdet og har flere nye og spennende prosjekter på trappene. Derfor er vi ekstra glade for at flere nyansatte vil ønskes velkommen over sommeren. Mennesker som vil tilføre organisasjonen nye perspektiver og kunnskap, og bidra til å utvikle Stor-Oslo Eiendom videre. Eiendomsutvikling er vår kjernekompetanse og sammen med investorene våre utvikler vi en spennende portefølje med eiendommer konsentrert rundt logistikk, bolig og næring.

Det blir en aktiv høst, så ha en god og avslappende sommer så lenge!

ENGENE 100, DRAMMEN Areal: BRAS 6.500 KVM

SANNERGATA 3, OSLO Areal: BRA 8.350 KVM

SCHULTZ HUS, OSLO Areal: BTA ca. 3.100 KVM

LØRENVEIEN 65, OSLO Areal: BTA 19.300 KVM

MUNCH BRYGGE, OSLO Bolig BRAs: ca. 12.300 + Næring BRA ca.2.900 KVM

GAMBORGS PLASS, OSLO Areal: BRA ca. 4.100 KVM

HØVIKHAGEN AS, BÆRUM AREAL: I reguleringsprosess

FROGNER NÆRINGSPARK, SØRUM Areal: BTA: Ca. 55.000 KVM

LØKENHAGEN, LØRENSKOG Areal: BRAS 32.400 KVM

VÅLERENGA STADION, OSLO Areal: BRA ca 10.000 KVM

SOLBAKKEN 1-7, DRAMMEN Areal: BRAS ca. 6.400 KVM

Telefon 21 60 52 20 | www.soeiendom.no

N°3 2016

ANSVARLIG REDAKTØR: Thor Arne Brun, mobil: 95 86 56 56, e-post: thor@estatemedia.no

REDAKSJON: Thor Arne Brun, mobil: 958 65 656, e-post: thor@estatemedia.no Torgeir Hagøy, mobil: 997 47 171, e-post: torgeir@estatemedia.no Silje Rønne, mobil: 9082 9393 e-post: silje@estatemedia.no Tore Årdal, mobil: 915 38 544, e-post: tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSE, KONTAKT: Jan Erik Pedersen, mobil : 901 58 211, e-post: janerik@estatemedia.no Joakim Nessem mobil: 958 35 865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen, mobil: + 47 9513 7283 e-post: ola@estatemedia.no Camilla S. Matheson, mobil: + 47 9955 3069 e-post: camilla@estatemedia.no

DAGLIG LEDER: Trond Valle, mobil: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Blake Marion Nævestad, marion@blake.no TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: André Clemetsen Copyright: Estate Media AS ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, telefon: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, e-post: info@estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Ikke all-time high, nei Når dette skrives, så nærmer vi oss halvgått løp for 2016. Status for omsetningen av næringseiendom viser i skrivende stund et transaksjonsvolum på 18 milliarder kroner. Som man kan lese lenger bak i dette magasinet hersker det en viss usikkerhet for prognosene for resten av året.

Men en ting er ganske sikkert: Vi får ikke noen gjentakelse av fjoråret.

I 2015 ble det omsatt næringseiendom for drøyt 123 milliarder kroner. Det var tidenes transaksjonsår i Norge. Aldri før har næringseiendom for så store beløp byttet eier her til lands.

De fleste forventet at denne trenden ville fortsette i 2016. Ikke minst fordi en rekke «overliggere» ble med over i 2016. Dette var transaksjoner som av forskjellige årsaker ikke ble fullført i fjor.

Men januar startet svakt. Og nå er vi altså på et transaksjonsvolum på 18 milliarder kroner. Til sammenligning var det før sommerferien i fjor omsatt næringseiendom for rundt 50 milliarder kroner. De mest optimistiske spådde et 2015-volum på 100 milliarder kroner – som altså endte på 123 milliarder kroner.

På lederplass før sommeren i fjor skrev vi at det var én faktor som kunne bremse etterspørselen etter næringseiendom, og det var økt arealledighet. I ettertid ser vi at andelen ledige kontorlokaler har blitt større. Og denne ledighetsøkningen gjelder ikke bare Stavanger og omegn, men også områder som Fornebu og Asker, som har stor tetthet av oljerelaterte bedrifter.

Oljebremsen har bredt om seg, og det er tøys å hevde at omslaget i næringen bare angår Stavanger og omegn. I fjor på denne tiden var 20.000 oljejobber blitt borte.

Status nå er at mer enn 35.000 oljeansatte har mistet arbeidet. Det er klart at dette får konsekvenser for forbruksmønsteret, og det går ut over detaljhandelen.

Tradisjonelt er det alltid høyere transaksjonsaktivitet i næringseiendom etter sommeren, og normalt skal derfor andre halvår gi oss et høyere volum enn hva vi har sett så langt i år. Volumet så langt i år er omtrent på nivå med hva som var omsatt på samme tid i 2014, hvor fasiten for hele året ble 55 milliarder kroner.

I den grad eiendomsbransjen vil bli påminnet om det, så ble det omsatt næringseiendom for magre 15 milliarder kroner i finanskriseåret 2009. Denne gangen er det ikke finansieringen som er det største problemet. Utfordringen for investorene er å finne kurante eiendommer som er til salgs.

Vår prognose er at transaksjonsvolumet for 2016 blir omtrent det samme som volumet i 2014, altså 55 milliarder kroner. Vi baserer prognosen på den enkle analysen at omsetningen per nå er omtrent på samme nivå som den var på samme tid i 2014.

55 milliarder kroner blir i så fall litt i overkant av gjennomsnittsvolumet for «normalårene» 2014, 2013 og 2012, og det er ingen som kan si at dette var svake år.

Vi ønsker alle våre lesere en riktig god sommer!

ESTATE MEDIA

014

THOR ARNE BRUN

Ansvarlig redaktør

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

INNHOLD

innhold 24

14 Leder

Ikke all-time high, nei 20 - Blir tvunget til byutvikling

Thor Thoeneie tror utenlandske aktører kommer til å sette sitt preg på Oslo 24 Stang inn

Pengene ruller inn på norske stadion 30 Flere valgmuligheter

Dette er de nye handlemønstrene du bør lære deg

MARKED 36 38 40 42 44 46 47 48

- Oljebremsen kan åpne opp for nye investeringsmuligheter Frustrerende få kjøpsmuligheter - Utlendingenes interesse vil ta seg ytterligere opp Vil ikke nedjustere volumet – enda Stadig flere utlendinger har med seg egen finansiering Flere skal flytte og de vil ha mer Tror yield-bunnen er nådd Malling nedjusterer og kan komme til å gjøre det igjen

70

50 Fremtidens kontor

De riktige kontorlokalene vil være avgjørende for å tiltrekke seg de dyktigste medarbeiderne

NORGES BESTE EIENDOMSADVOKATER 56 58 60 62 63 64 66

76

Her er resultatene fra de siste advokatrankingene Trives på toppen - Det viktigste er teamet rundt Endelig på kartet Fortsatt «up and coming» Gjør comeback som senior Gjorde rent bord

HOTELL 70

72

016

Stordalens melkeku - Dette hotellet er vår perle og det står for ti present av Stordalens fortjeneste Bygger to nye hoteller i Stockholm Petter Stordalen satser videre i Sverige

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

30

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER! BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten.

Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

www.engebretsen.no

INNHOLD

122

innhold 76 PROFIL: Axer Eiendom

- Vi har prosjekter for mange milliarder kroner som skal ut i markedet

80

80 PORTRETTET:

- Jeg skulle gjerne ha sagt at jeg har brent for eiendomsbransjen hele livet,

men sånn er det ikke, sier eiendomsadvokat Ingrid Høstmælingen

MILJØ:

100

94 Energibygg er fremtiden

- Neste generasjon arbeidstakere er bevisste og opptatt av arbeidsplassens omdømme 100 PROFIL: Peder Stavnes Karlsen i Milarium Bolig

- Vi er ambisiøse og sultne 106 Budsjettsprekk kan ødelegge for miljøambisjoner

Det er dårlige utsikter for den planlagte energisentralen i Bjørvika

ARKITEKTUR

114

114 - Å bevege seg mot dette bygget er en opplevelse i estetisk harmomi, sier Øyvind Neslein, partner og prosjektleder i Niels Torp+Arkitekter 122 Høy risiko i små tomter

Tidkrevende og kostbare omreguleringsprosesser gjør infill-prosjekter utfordrende

JUSS & SKATT

132 Trær til besvær 136 Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet 138 Hvor lang skal avskrivningsperiode være?

140 Fastsettelse av skatterabatt – konkret beregning eller sjablong?

106

144 Nytt om navn 152 Nøkkeltall for eiendomsfolk

018

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

VI FINANSIERER MULIGHETENE DINE

SVEN ERIK KLEPP MARIANN HEGGELIEN Med en egen evne til å stille de rette spørsmålene blir ethvert prosjekt grundig analysert.

Nesten 30 års erfaring med eiendoms­ finansiering er gull verdt for kundene når nye prosjekter skal vurderes. sven.erik.klepp@paretobank.no

mariann.heggelien@paretobank.no

TOM SOLVANG Følger kundene tett, og bidrar med solid kredittkompetanse i alle faser av prosjektet.

Skal du lykkes med eiendomsutvikling trenger du en bank som kan bidra raskt – både med penger og kompetanse.

Pareto Banks avdeling for eiendomsfinansiering har mennesker med spisskompetanse innenfor de områdene som er viktige for deg: Markedet, risiko og lønnsomhet, kontraktuelle og regulatoriske forhold, samt prosjektorganisering.

Vi tilrettelegger finansieringsløsninger som er skreddersydd for hvert enkelt prosjekt, og tilbyr både langsiktig finansiering og byggelån i forbindelse med kjøp og utvikling av eiendom.

Kontakt oss på 24 02 81 20 eller send e-post til Mariann, Sven Erik eller Tom for mer informasjon.

Se også www.paretobank.no

NEWMARKETING. FOTO: KAI MYHRE.

tom.solvang@paretobank.no

NYHETER

Utenlandske investorer: - Blir tvunget til byutvikling Thor Thoeneie, som etablerte og i en årrekke var sentral i Oslo Metropolitan Area som styreleder, tror at utenlandske investorer kommer til å sette sitt preg på bybildet i Oslo.

- De har ikke noe valg, mener han.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

- De utenlandske investorene har kommet til Norge for å bli. De siste 2 årene har bjellesauene kjøpt, solgt og kjøpt igjen. Mange av de mellomstore og mindre aktørene har ikke kommet til bordet; det nytter ikke å bli nummer to når du skal kjøpe eiendom. Nå skal også disse aktørene på banen, mener Thor Thoeneie.

EGEN VIRKSOMHET

I 3,5 år var han styreleder i Oslo Metropolitan Area, som hvert år fronter den norske eiendomsbransjen under den internasjonale eiendomsmessen MIPIM i Cannes. I 10 år var han også viseadministrerende direktør og markedsdirektør i Oslo S Utvikling AS - selskapet som står bak Barcode-rekken i Bjørvika Nå har Thoeneie etablert egen virksomhet. Gjennom selskapet Thor Real skal han blant annet tilby rådgivning til utenlandske aktører som skal kjøpe eller har kjøpt eiendom i Oslo.

020

MÅ JOBBE AKTIVT

- Min tese er at utenlandske eiere av næringseiendom i Norge blir tvunget ut på arenaen for byutvikling. Enten de eier kontoreiendommer eller high street handelsarealer, kan de ikke sitte i et annet land og forholde seg passive til eiendommene, sier han og fortsetter: - De må passe på at interessene deres blir ivaretatt, ellers blir de utkonkurrert av norske gårdeiere. Det er bare tidsspørsmål før også utenlandske gårdeiere må begynne å jobbe aktivt med reguleringer og andre oppgaver som er knyttet til byutvikling.

LOKALE PARTNERE

Thoeneie tror derfor at utenlandske aktører vil begynne å se etter lokale partnere og rådgivere som kan hjelpe dem med å forme byutviklingen. Blant annet kommer arkitektene til å få flere utenlandske oppdragsgivere fremover.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Mens utlendingene primært har kjøpt kontor- og handelseiendom i Norge, tror han de nå vil begynne å se etter utviklingseiendom.

OPPORTUNISTISK EIENDOM

- Ved kjøp av opportunistisk eiendom er de avhengige av lokale samarbeidspartnere. Da må de norske aktørene kjenne sin besøkelsestid, sier han.

Som et eksempel nevner han utvikling av eiendom i tilknytning til flyplasser, slik det skjer i stor stil på flyplassen Arlanda utenfor Stockholm.

- Utenlandske investorer ønsker i stor grad eiendom ved knutepunkter, og da er Gardermoen et svært attraktivt område å investere, sier han og nevner hoteller, konferansesenter og messehaller som eksempler på eiendom med naturlig beliggenhet ved en flyplass.

IVARETA INTERESSENE: : - Utenlandske eiendomsbesittere må passe på at interessene deres blir ivaretatt, ellers blir de utkonkurrert av norske gårdeiere, mener Thor Thoeneie i Thor Real.

- Oslo er nå nummer 52 blant de regionene i verden som analyseres mest, blant annet av internasjonale eiendomsaktører.

BARCODE - EN DØRÅPNER

Da Barcode ble vist frem under eiendomsmessen MIPIM i Cannes for første gang i 2008, vakte det stor interesse - spesielt fra tyske fond. Thoeneie mener at Barcode-rekken i Bjørvika var en døråpner for å få utenlandske investorer interessert i det norske eiendomsmarkedet.

Det første året Oslo Investor Summit ble arrangert under MIPIM, kom det 4-5 uten-

landske tilhørere. Året etter steg antallet til 30-40, mens nærmere 70 personer deltok på arrangementet det tredje året. ØKT INTERESSE

- Dette viser hvordan interessen for det norske eiendomsmarkedet generelt og Oslo-regionen spesielt har økt blant utenlandske aktører. De som deltar på Oslo Investor Summit, gjør altså det på bekostning av få å presentasjoner av andre regioner og land, sier Thoeneie.

Han mener at beliggenheten til Barcode ved Norges største kollektivknutepunkt i Bjørvika, har blitt godt mottatt blant utenlandske investorer.

GRUNNANALYSER FERDIG

- Norge satser tungt på utvikling av knutepunkter som en del av miljøsatsingen, og dette er noe utlendingene liker. I Barcode er det for eksempel 10.000 arbeidsplasser, ESTATE MAGASIN | N°3 2016

hvorav nesten alle kan reise kollektivt, gå eller sykle til jobb. Da blir det også mulig å bygge høyt og tett, sier han.

Thoeneie påpeker at de store utenlandske aktørene for 2-3 år siden var ferdige med grunnalysene av Oslo-regionen og Norge.

UTVIDER HORISONTEN

- Oslo er nå nummer 52 blant de regionene i verden som analyseres mest, blant annet av internasjonale eiendomsaktører. Det er lettere for dem å gjennomføre en god analyse av Oslo enn andre byer i Norge, siden det er større statistisk grunnlag å basere analysen på. Dessuten er Oslo tyngdepunktet i Norge, og dermed den regionen hvor det er mest interessant å investere, mener han.

Thoeneie tror likevel at utenlandske investorer vil utvide horisonten, både geografisk og med hensyn til hva slags eiendom de skal kjøpe.

021

NYHETER

ATTRAKTIVE OSLO Her er Thor Thoeneies kortversjon av hvorfor utenlandske aktører vil investere i Oslo-regionen:

022

•

Overordnet er utenlandske investorer opptatt av makroøkonomi og megatrender. Norge har en sterk økonomi og lav arbeidsledighet.

•

Oslos økonomi overgår byens størrelse. Norges hovedstad har den 37. største økonomien i Europa (BNP per innbygger), samtidig som Oslo ikke er blant de 70 største byene i Europa.

•

Innbyggerne i Oslo-regionen er blant den høyest utdannede befolkningen i verden.

•

Oslo er den raskest voksende hovedstaden i Europa med en årlig befolkningsvekst på 1,5-2 prosent.

•

Oslo blir sett på som en medium stor by med god økonomi og global orientering. I internasjonale søk og undersøkelser havner Oslo i kategori med og sammenliknes med attraktive byer som Vancouver, Calgary, Brisbane, Perth, Zürich og Glasgow.

•

Oslo viser i tillegg positive likhetstrekk med langt større og attraktive byer som Barcelona, Hamburg, Boston, Seattle, Sydney og Melbourne.

•

Utlendinger som har kjøpt eiendom i Oslo-regionen, har også fått solgt igjen. Det viser at markedet er likvid.

•

Markedet oppleves som transparent.

•

Norge er en del av Norden, som er nedslagsfeltet for mange internasjonale aktører. Da er Oslo en del av et betydelig marked.

•

Norske advokatfirmaer har vært flinke til å markedsføre sin ekspertise og å fortelle om lovverket som gjelder i Norge. Det har vært et viktig bidrag for å skape tillit hos utlendingene.

•

Norge er et åpent demokrati med lite korrupsjon.

•

Svingninger i oljeprisen er i det kortsiktige bildet for investorer som er opptatt av makroøkonomi og megatrender. I Oslo-regionen er bare ca. 7 prosent av arbeidsstokken direkte eller indirekte engasjert i oljeindustrien, mens det tilsvarende tallet for Stavanger-regionen er over 40 prosent.

•

Norge (og Oslo-regionen spesielt) har anerkjent at det er og vil forbli et høykostland, og satser heller på å bli konkurransedyktige og attraktive innen bl.a. kunnskap, innovasjon, sosial og forretningsmessig imøtekommenhet, velferd og livskvalitet

•

Offentlige initiativ som Oslo Business Region og private som Oslo Metropolitan Area arbeider systematisk for å synliggjøre og tilrettelegge for tilgang til relevant informasjon.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

OSLO – STOCKHOLM – LONDON – HELSINKI

PANGEA PROPERTY PARTNERS – NORDISK EKSPERTISE er en uavhengig pan-nordisk rådgiver innen corporate finance og eiendomstransaksjoner. Selskapet er i vekst og har 34 ansatte med kontorer i Stockholm, Oslo og London. I tillegg har vi et nært samarbeid med Mrec i Finland.

I 2015 og hittil i 2016 har Pangea Property Partners vært rådgiver i over 70 transaksjoner med en underliggende eiendomsverdi på vel NOK 100 milliarder kroner (EUR 11bn). Våre oppdrag inkluderer tilrettelegging av kjøp og salg av enkeltobjekter og eiendomsporteføljer, finansiell rådgiver i større corporate finance-transaksjoner i hele Norden, finansiering og kapitalinnhenting, samt utarbeidelse av investeringsstrategier.

Virksomheten er bygget på grundige analyser og kunnskap om markedet.Vi har lange tradisjoner med å bringe internasjonal kapital til de nordiske eiendomsmarkedene og mellom landene i regionen. I løpet av de siste årene har nær 40 prosent av våre transaksjoner vært over landegrensene.

pangea property partners

Sale of three prime office properties in Oslo, Norway

Acquisition of two public sector properties in Sweden

Acquisition of Norrporten with properties in Sweden and Denmark

Sale of prime office property under construction in Bergen, Norway

Seller: Blackstone, Areim

Sellers: AP2, AP6

Sale of hotel properies in Sweden

Buyer: Entra

Buyer: KLP

Buyer: Midstar

NOK ~2.5bn

SEK ~2.9bn

SEK 26.2bn

NOK 760m

SEK 850m

Sale of residential portfolio in Östersund, Sweden

Sale of Oslo City shopping centre in Oslo, Norway

Sale of Royal Christiania Hotel in Oslo, Norway

Sale of Quality Hotel Friends in Stockholm, Sweden

Sale of Radisson Blu Waterfront in Stockholm, Sweden

Buyer: Rikshem

Buyers: Entra, Steen&Strøm

Buyers: Anker Properties,Varner Invest

Buyer: Home Properties

Buyer: KLP Eiendom

NOK 5.0bn

NOK 1.9bn

SEK 1.0bn

SEK 1.8bn

Sale of big box retail portfolio across Norway

Acquisition of offshore oil base Mongstad in Bergen, Norway

Sale of shopping centre company (19 assets) in Norway

Acquisition of shopping centre company (34 assets) in Norway

Buyer: Tristan Capital Partners

Seller: Wimoh Invest

Buyer: Schage Eiendom

Seller: Sektor Gruppen

NOK ~3.2bn

NOK 1.2bn

Not disclosed

NOK 5bn

EUR 1.5bn

Sale of retail property (part of Hansa City) in Kalmar, Sweden

Acquisition of residential portfolio in Luleå, Sweden

Financial adviser and placement agent to Slättö IV

Sale of residential portfolio in Skellefteå, Sweden

Sale of public sector property in eastern Oslo, Norway

Buyer: Niam

Seller: Lulebo

Buyer: Riksbyggen

Buyer: Hemfosa

Not disclosed

SEK ~1.6bn

Not disclosed

SEK ~500m

Not disclosed

Sale of 20 mixed-use properties in northern Sweden

Acquisition of several residential projects across Sweden

Sale of two office/warehouse portfolios in Stockholm, Sweden

Sale of five city properties in Skellefteå, Sweden

Acquisition of Fortin in Norway and Sveareal in Sweden

Buyer: NP3

Seller: Several

Buyers: Profi Fastigheter, Corem

Buyer: Diös

Seller: DNB Nor Eiendomsinvest I

SEK 432m

SEK ~2bn

Not disclosed

SEK ~650m

NOK ~11bn

SEK 1.1bn

Sale of newly developed office, Fornebuporten in Oslo, Norway

Buyer: Syndicate

KlarInvest

STOCKHOLM Norrlandsgatan 15, 7th floor Stockholm, SWEDEN +46 8 545 25 780 pangeapartners.se

OSLO Tjuvholmen Allé 3, 8th floor Oslo, NORWAY +47 21 95 80 70 pangeapartners.no

LONDON Berkeley Square House London, UK +44 20 788 713 74 pangeapartners.co.uk

HELSINKI Mrec Oy, Mikonkatu 4 B, Helsinki, Finland +358 10 2190 570 pangeapartners.co.uk

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

023

Pengene ruller inn på norske stadion Både fotballklubber, kommuner, fylkeskommuner og rike onkler er inne på eiersiden i norske stadionanlegg. Men det kan være risikabelt å investere i et fotballstadion: Leieinntektene er i stor grad knyttet til sportslig suksess.

024

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

- Landskampene og cupfinalen genererer store inntekter for oss. I tillegg kommer inntekter fra konserter.

Leiekontrakten er knyttet opp mot publikumsoppslutningen, og siden tribunene på Ullevål ofte har vært glisne på Vålerengas hjemmekamper, har leieinntektene blitt deretter.

- Men sånn er sporten. Det går opp og ned, sier Hemmestad.

N NYHETER Tore Årdal tore@estatemedia.no

OSLO I SÆRSTILLING

720 MILLIONER: Nye Vålerenga Stadion skal stå kampklar i august 2017. Anlegget har en prislapp på 720 millioner kroner.

Han mener at Oslo er i en særstilling når det gjelder å få publikumsoppslutning.

- I Oslo har folk veldig mange ulike tilbud å velge mellom. Identiteten i Oslo er heller ikke så sterk som i mindre byer, hvor folk kommer på kamp uansett. Laget må ligge på øverste del av tabellen, ellers faller interessen, sier han.

Aktieselskapet Ullevaal Stadion eier mesteparten av Ullevål Stadion, mens Oslo Pensjonsforsikring er eier av næringsfasilitetene mot øst og nord. Aktieselskapet har levert gode resultater i en årrekke.

50 MILL. I LEIEINNTEKTER

Til høsten neste år skal Vålerengas nye stadion på Valle stå kampklar. Hovedstadsklubben forlater dermed Ullevål Stadion, som har vært hjemmearena siden år 2000.

For Aktieselskapet Ullevaal Stadion, som eies av Norges Fotballforbund, vil ikke flyttingen ha nevneverdige økonomiske konsekvenser

Selskapet har ca. 50 millioner kroner i årlige leieinntekter fra næringsarealene, hvor Norges Fotballforbund, Norges Idrettsforbund og tilhørende særforbund er leietakere.

I tillegg kommer private leietakere som Heltberg Gymnas, Coop, Burger King, Milsluker´n og en rekke andre.

Næringsarealene står for omtrent halvparten av leieinntektene, mens resten kommer fra arrangementer på selve stadion.

VIF FORLATER ULLEVÅL

CUPFINALE OG SPRINGSTEEN

- Vi ønsker Vålerenga lykke til med nytt stadion. Nå må vi snu oss rundt for å få til annet bruk av Ullevål, men økonomisk sett betyr ikke dette noe for oss, sier daglig leder Jack Hemmestad i Aktieselskapet Ullevaal Stadion.

- Landskampene og cupfinalen genererer store inntekter for oss. I tillegg kommer inntekter fra konserter. I år kommer Bruce Springsteen til Ullevål, en konsert som ble utsolgt på 24 minutter. Det tjener vi bra på, sier Hemmestad.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

025

NYHETER

- Det er viktig å ha noen store næringsleietakere, for en fotballklubb er et skjørt fenomen.

- Hva er suksessfaktorene for et stadionanlegg?

- Det sportslige er viktigst, slik at man kan få publikumsoppslutning og tiltrekke seg sponsorer. I tillegg bør det være et godt VIP-konsept for å optimalisere inntjeningen på hver kamp, svarer han.

DYRE FASILITETER

Dessuten må det tenkes gjennom hvordan fasilitetene skal utnyttes utenfor sesongen.

- Det er dyre fasiliteter hvis de står tomme, påpeker han.

- Hvis det også er mulig å få til en næringsdel i bygningskroppen, har man lagt et godt grunnlag for suksess, sier Hemmestad.

Akkurat det har Vålerenga gjort. Osloklubben, som fikk kjøpe tomten på Valle av Oslo kommune for 1 krone, får integrert en videregående skole i anlegget. Det gir årlige leieinntekter på drøyt 20 millioner kroner.

KJØPTE TOMT FOR 1 KRONE

- Det hadde vært vanskelig å realisere et nytt stadion uten leieavtalen for den videregående skolen, samt det faktum at fikk kjøpe tomten til 1 krone, sier administrerende direktør Stig Ove Sandnes i Vålerenga Kultur- og Idrettspark AS, som eies av Vålerenga Fotball.

Klubben videresolgte en del av tomten til NCC, som betalte 300 millioner kroner inklusive infrastruktur. NCC solgte videre en del av tomten til Selvaag Bolig.

LEIER UT TIL SKOLE

I tillegg til leieinntektene fra den videregående skolen, inngår et torg med drøyt 3.000 kvadratmeter næringsarealer som skal leies ut. Dernest kommer inntektene fra Vålerenga Fotball, både topp- og breddefotball. Elitedelen skal betale markedspris for å spille på stadion.

- Slik vi har lagt det opp nå, er ikke økonomien til nye Vålerenga Stadion avhengig av sportslig suksess. Det hadde vært

026

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

kritisk hvis økonomien var avhengig av at vi ble topp tre i Tippeligaen. Men det sier seg selv; jo større sportslig suksess, jo flere tilskuere og mer baneleieinntekter blir det, sier Sandnes.

BUNNEN NÅDD I ÅLESUND

Helge Blindheim, administrerende direktør i Ålesund Stadion KS, bekrefter at publikumsoppslutningen er viktig for inntjeningen. De siste årene har imidlertid besøkstallene på Color Line Stadion vært så lave at bunnen er nådd for leieinntektene for denne delen av anlegget.

- Publikumsnivået er kommet ned på minimumsnivået i leiekontrakten. Når det er sagt, har vi hatt 5 år med fullsatt stadion, så vi er litt bortskjemt, sier Blindheim.

NÆRINGSAREALER

Han beskriver likevel økonomien i Ålesund Stadion KS som sunn, og det til tross for at selskapet - med unntak av 2005 og 2013 har gått med underskudd.

- I regnskapet må det også tas hensyn til avskrivningstakten, samt hva vi ønsker å nedbetale på lån. Vi har dessuten uinnkalt kapital på 27 millioner kroner, sier han. Ålesund Stadion KS har ca. 5,4 millioner kroner i årlige leieinntekter fra næringsarealer, som blant annet leies ut til Mattilsynet, PwC og ISS. ET SKJØRT FENOMEN

- Det er viktig å ha noen store næringsleietakere, for en fotballklubb er et skjørt fenomen. Noen er avhengige av rike onkler, sier Blindheim.

- Med Color Line-eier Olav Nils Sunde har også dere en rik onkel på laget?

- Ja da, og uten ham hadde det ikke vært noe Color Line Stadion. Men etter dette må vi stå på egne ben, svarer han. Ålesund Stadion KS består av flere lokale næringslivsbedrifter og med sfæren rundt Color Line AS og Olav Nils Sunde som dominerende eiere.

nykyssa NEDE PÅ STASJONEN JEG ER ................

HVORDAN HAR DU DET PÅ FARTEN I DAG? Vi mennesker er ulike og har forskjellige behov. ROM Eiendom eier stasjonsbygninger, næringsbygg, boliger og tomter der det går eller har gått tog. Vi tenker alltid på deg som reiser når vi utvikler attraktive og effektive kollektivknutepunkter, for vi vil at stadig flere skal velge å reise kollektivt. Les mer på romeiendom.no ESTATE MAGASIN | N°3 2016

VÅRE VIKTIGSTE HUS

027

NYHETER

TIPPELIGAEN 2016 BODØ/GLIMT

ROSENBORG

STRØMSGODSET

Klubben kvittet seg med eierskapet i Aspmyra Stadion og har nå fått orden på økonomien. Det kommunale selskapet Bodø Spektrum eier i dag gressmatta og de to nyeste tribunene, mens den lokale forretningsmannen Kjell Lorentsen eier resten av anlegget.

Rosenborg Ballklub er hovedaksjonær i Lerkendal Stadion AS med en post på 58,75 prosent. På eiersiden er også Trondheim kommune, Eiendomsspar, Danske Bank, DnB Livsforsikring, I.K. Lykke, Bravida og Skanska.

Marienlyst Stadion eies av Drammen kommune.

SARPSBORG 08 BRANN

Brann Stadion AS eies 100 prosent av SK Brann. Det jobbes nå med en mulighetsstudie for å se om det finnes muligheter for en alternativ plassering av Brann Stadion, som i dag ligger tett på et boligfelt.

HAUGESUND

Eies av FK Haugesund AS og Haugesund kommune. Førstnevnte har en rekke aksjonærer, hvorav Fotballklubben Haugesund bare har en eierandel på 1,3 prosent.

LILLESTRØM

Åråsen Stadion er eid av Åråsen Eiendom, som er et 100 prosent LSK-selskap.

MOLDE

Aker Stadion eies av Stiftelsen Aker Stadion i og Stiftelsen Aker Stadion ii.

Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten har vært betydelige bidragsytere for hjemmearenaen til Molde. I 2014 fikk klubben en gave på 125 millioner kroner, som ble brukt til investeringer på Aker Stadion.

ODD

Skagerak Arena eies av Odds Ballklubb.

028

Sarpsborg Stadion eies av Sarpsborg kommune.

SOGNDAL

Fosshaugane Stadion ligger på Fosshaugane Campus, som er bygget av Sogn og Fjordane fylkeskommune. Høgskolen i Sogn og Fjordane og Sogndal vidaregåande skule er også lokalisert på campusen. I tillegg leies det ut kontor til ca. 175 ansatte i ulike virksomheter.

STABÆK

Stabæk hadde hjemmebane på Telenor Arena på Fornebu i perioden 2009-2011, men klubben måtte innse at det ble for dyrt å spille på den Kjell Chr. Ulrichsen-eide areaen. Derfor flyttet Stabæk tilbake til Nadderud Stadion på Bekkestua. Nadderud Stadion er i såpass dårlig forfatning at UEFA ikke ville godkjenne den som arena i Europa League. Bærum kommune jobber med planer for et nytt anlegg.

TROMSØ

Selskapet Alfheim Stadion ii er eid av Tromsø kommune, TIL Fotball og Troms Kraft. I fjor kjøpte milliardær og TILs velgjører, Trond Mohn, to etasjer av bygningsmassen på Alfheim Stadion for 38 millioner kroner fra en investorgruppe.

Disse leier han ut til klubben for 1 krone i året. I tillegg kan TIL leie ut arealer i bygget.

VIKING

Klubben sliter med økonomien, og ifølge Stavanger Aftenblad er majoriteten av aksjonærene i Viking Fotball ASA villige til å stille opp. Blant annet er det ønsker om å legge kunstgress på Viking Stadion. Stiftelsen Viking eier 14,8 prosent av aksjene i Viking Fotball ASA. Blant de andre aksjonærene er Stavanger Investering, SR Investering, Maaseide Promotion (Bjørn Maaseide), Tveteraas Eiendomsselskap, Det Stavangerske Dampskibsselskap, Hodne Kapital og Øgreid AS. VÅLERENGA

Nye Vålerenga Stadion eies 100 prosent av klubben.

START

AALESUND

Kristiansand kommune eier den sportslige delen av Sør Arena, mens næringsbygget med 800 kontorplasser eies av Sameiet Start Stadion. Her er blant andre Rasmussengruppen inne på eiersiden.

Color Line Stadion eies av Ålesunds Stadion KS, som består av flere lokale næringslivsbedrifter og med sfæren rundt Color Line AS og Olav Nils Sunde som dominerende eiere.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 130 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

Historien forplikter

www.malling.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

029

NYHETER

Nye handlemønstre Enten vi handler på nett eller i butikk, vil det skje en rekke revitaliseringer – kunden får flere valgmuligheter til hvordan, når og hvor man vil handle.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no Foto: IKEA

Årlig utfører Newsec en analyse av leieprisutviklingen for de over 100 kjøpesentrene de verdivurderer til en samlet verdi på ca 100 milliarder kroner.

I siste analyse har de trukket ut 46 eiendommer som er verdivurdert både i 2014 og 2015. På denne måten kan de sikre at leien blir justert for konsumprisindeksen.

– Resultatet er det samme i år som i fjor, leien holder ikke tritt med konsumprisindeksen. På toppen har det vært en omsetningsvekst for de 60 største sentrene på 5,7 prosent. Det er nok flere grunner til leiene ikke holder tritt, rabattleier og ledighet er helt klart noe av forklaringen. En annen forklaring kan være den økende netthandelen, sier Gudmund Harlem, seniorrådgiver og partner i Newsec AS.

030

Netthandel utgjør fortsatt kun 6-7 prosent av den totale kjøpsandelen, men veksten innen netthandel er flere ganger høyere enn i butikkhandel.

Det varierer også innen ulike segmenter.

– Helsekost, elektronikk og bøker er spesielt populært å handle på nett, og vi nordmenn er noen av de som handler mest på nett av de skandinaviske landene, sier Harlem.

Ifølge Newsec netthandlet vi varer for 9,5 milliarder kroner (eksklusive tjenester) i løpet av 4. kvartal 2015.

– Dette er en økning på 14,9 prosent fra samme periode i 2014. Fra 4. kvartal 2014 til 4. kvartal 2015 var det størst vekst innen kategoriene hus, hjem og hage, med en økning på 60 prosent. Bare sport og fritid omsatte nesten for 1 milliard alene siste kvartal i fjor, sier han. Med denne veksttakten i kombinasjon med veksttakten til detaljhandelen vil netthandel stå for 50 mrd før vi skriver 2020 OMSTILLING

Harlem understreker at en krone brukt på nett ikke nødvendigvis betyr en krone tapt for butikkene.

– En del av nettkjøperne kan være impulskjøp eller lignende som ellers ikke ville blitt brukt på et

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

SOLID UTLEIER: Det er Schage Eiendom som leier ut lokalet til IKEA. Selskapet eier en av de største næringseiendommene på Skøyen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

031

NYHETER

kjøpesenter eller i butikk. At butikker taper terreng og omsetning til netthandel er hevet over enhver tvil. Kjøpekraften er heller ikke uendelig, slik at det er et tak på maksimal sum som kan forbrukes, understreker han.

Dette betyr ikke nødvendigvis at alle fysiske butikker og kjøpesentre vil forvitre på sikt.

– Men mange kjøpesentre må nok innstille seg på nye tider. Vi ser stadig flere eiere tilpasse seg fremtiden og tilbyr andre og mer spissede kundeopplevelser i kjøpesentre. Dette går på helserelaterte tjenester samt bevertning. Alt handler om å kunne tilby noe man ikke får kjøpt på nett – også kalt sosial shopping, understreker Harlem.

OPPLEVELSEN I FOKUS

Harlem mener opplevelser blir helt avgjørende for å få folk ut av sofaen, og til å handle i butikk.

– Fysiske butikker og kjøpesentre kan ikke lenger være et sted man kun kjøper varer, det må også bli et sosialt samlingspunkt, med underholdning og kunnskapsformidling – de må tilby noe mer enn det de gjør i dag, tror han.

Gjerne alt det en skjerm ikke kan levere.

– Over hele Europa ser vi at sentrum endrer sin karakter. Shopping og opplevelser er blitt byens viktigste trekkplaster, og har dermed endret dens funksjon. Kvaliteter som kultur, urbanitet og sosialt samvær har tatt over byens tradisjonelle rolle. Årsaken er at sentre utenfor bykjernen trekker handlelystne ut i periferien.

Dermed må byen foredles i rollen som opplevelses¬og fritidsarena, sier Harlem.

Det siste året har også varelevering på døren blitt populært, spesielt av ulike typer matkasser.

– Jeg tror det vil gå mer i denne retningen, i hvert fall når det kommer til forbruksvarer, luksussegmentet er noe helt annet – der handler det like mye om opplevelsen, påpeker han POP-UP

– Om handelen får sitt «Uber-moment» i 2016, på samme måte som taxi-næringen fikk i 2015, vet vi ikke, men det er helt klart en fordel å ligge i forkant. Husk at det ikke er de store som spiser

032

de små, men de raske som spiser de treige, sier Johanne Kjuus, fagsjef for politikk/kommunikasjon og møteplasser for medlemsområdet for handel, i Virke.

Innen dagligvarehandel har det lenge vært en vridning mot mer lokal mat og drikke, der varelinjene i stor grad har reflektert lokal tradisjon og nærhet til naturen. Kjuus opplever at en variasjon av dette er i ferd med å bre om seg hos de store detaljhandelskonseptene.

– Det er ikke nødvendigvis de lokale produktene som preger assortimentet, men et kundetilpasset utvalg som gjør at vareutvalget er mest mulig relevant for den lokale kunden. Diversifiserte vareutvalg, basert på demografi og geografi rulles ut for fullt, er en tydelig strategi hos flere tradisjonelle BIG BOX-konsepter som nå åpner opp små lokalbutikker i bybildet eller på kjøpesentrene, forklarer hun.

Samtidig ser hun også en utbredt mulighet for «showrooming», der man gjennom «service & pick-up-points» skaper tilgjengelighet uten butikk.

– Det gir en mulighet for forbruker til å ta, føle og kjenne på – for så å bestille på nett. Har man ikke mulighet til å være til stede med fysisk butikk overalt, er pop-up-butikker også en mulighet som både skaper tilgjengelighet og oppmerksomhet rundt din virksomhet. Helt nytt, er konseptet om virtuelle pop-up butikker, som nå også dukker opp i trendbildet, påpeker Kjuus.

ETT SKRITT FORAN

I august åpner IKEA service & pick-up point på Skøyen i Oslo, i de gamle lokalene til Møller Bil i Drammensveien 145. IKEA har vært i Norge i over 50 år, men har aldri vært så sentralt plassert.

– Vårt nye konsept i Norge, IKEA service & pick-up point er et av mange grep vi gjør for å gi flere valgmuligheter til hvordan, når og hvor man handler hos IKEA. I de deler av landet hvor vi ikke er tilstede med varehus kommer vi nærmere og gjør det enklere å handle på nett gjennom våre interiøreksperter som kan hjelpe deg med å planlegge gode løsninger, samti-

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

NYSATSNING: I sommer åpner IKEA service & pick-up point på Skøyen i Oslo. Aldri før har IKEA vært så sentrumsnært i Norge.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

033

NYHETER

nett. På grunn av plassen kan ikke IKEA tilby kjøttboller eller annen servering. Dette er først og fremst et sted for inspirasjon og for å få hjelp av IKEAs interiøreksperter til planlegging og bestilling, sier Willanger.

– Fremtiden innen handel, som vi allerede ser i dag, styres nok av kundene og deres ønske om bekvemmelighet og forventninger til utnyttelse av ny teknologi.

GODT I GANG

dig som du kan se og ta på et utvalg av IKEAs største produktgrupper, sier Kristian Willanger, kommunikasjonsrådgiver i IKEA Norge.

Over sommeren åpner IKEA flere netthandelsbaserte service & pick-up-points i sentrale strøk rundt om i verden. Oslo er blant de første stedene som får et IKEA service & pick-uppoint så sentralt.

– IKEAs visjon er å skape en bedre hverdag for de mange menneskene. For å nå visjonen vår må vi hele tiden jobbe for å bli mer tilgjengelig for folk – enten kundene våre besøker et av varehusene eller handler via nettbutikken, sier Willanger.

Da IKEA service & pick-up-point åpnet i Tromsø juni 2015 og i Ålesund januar 2016, kom IKEA til de to byene for aller første gang.

Skøyen blir ikke bare det mest sentrale IKEA service & pick-up-point i Norge, men også det første som ligger i nærheten av eksisterende varehus.

– I tillegg til netthandel vil vi fokusere på å tilby en enda enklere handleopplevelse for kunder som skal handle kjøkken, bad, garderobe eller andre større oppbevaringsløsninger, som krever rådgivning og bestillingshjelp, sier IKEAS kommunikasjonsrådgiver.

– I Oslo, den raskest voksende byen i Europa, er det for eksempel bare halvparten så mange biler som det er folk. Uten bil er det ikke like enkelt å hente store møbler i et varehus utenfor sentrum. Samtidig ser vi at stadig flere foretrekker å handle møbler i sin egen stue på nett.

Men hvis du skal kjøpe et nytt kjøkken er det greit å ha et sted hvor du kan se på valgalternativene og få hjelp av våre ansatte. Her ligger det et uforløst potensiale over hele landet, forsetter Willanger.

ENKELT

– Det er fortsatt for mange i Norge som må kjøre altfor langt for å besøke oss. Derfor jobber vi med å komme nærmere. Vi kan øke kundemassen betydelig ved å bli mer tilgjengelige for folk. Og tilgjengelighet handler ikke bare om fysisk tilstedeværelse, men om å tilpasse seg hvordan kunden ønsker å handle, og å gi en god kundeopplevelse enten det er på nett eller i et varehus, forklarer han.

IKEA service & pick-up-point skal gjøre det enklere å handle på nett. På Skøyen blir det både en vareutlevering og et 1.000 kvadratmeter stort utstillingsrom der du kan se, ta på og teste et utvalg av produktgruppene til IKEA. Her får du hjelp til å planlegge og bestille 8.000 produkter fra nettbutikken.

– Det blir ikke mulig å handle for å ta med seg varer hjem med én gang. Alle kjøp skjer på

034

POP-UP

I 2012 og 2015 hadde IKEA pop-ups på Grünerløkka i anledning lansering av IKEA-katalogen.

– Tilstedeværelsene hadde innhold relatert til årets tema (2012: tekstiler og 2015: mat) i katalogene, og var ikke butikker. Det gikk ikke an å kjøpe noe som helst der. Pop-up er et spennende konsept, men for midlertidig til at vi vil bruke det kommersielt. Vi vil kun bruke det for å nå ut med inspirasjon og kommunikasjon, som en event-location, forklarer han.

– Fremtiden innen handel, som vi allerede ser i dag, styres nok av kundene og deres ønske om bekvemmelighet og forventninger til utnyttelse av ny teknologi. Vi har tro på og jobber mot en sømløs fremtid hvor kunden selv kan velge hvor og når han eller hun vil handle og kommunisere med oss, avslutter Willanger.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

“Oslo S Utvikling takker NCM for innsatsen med å få på plass leietakere på bygulvet i Barcode.

Vi ser frem til den videre utviklingen og håper mange vil ønske å ta i bruk de nye, flotte spisestedene, butikkene og service tilbudene som kommer i Barcode utover høsten.”

Maria Louise Rognerud Direktør Bygulv, OSU

Vi er stolte av å få være med på å legge brikkene på plass i Bjørvika Med oss på laget har vi blant annet Nodee, Espresso House, Joe & The Juice, Bambus sushi, Il Vero, Narvesen, Stock Spiseri & Drikkeri, Vaaghals og Bjørvika Bar.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

23 11 89 00 - post@ncmd.no - www.ncmd.no 035

NYHETER

- Oljebremsen kan åpne opp for nye investeringsmuligheter W.P Carey har investert milliarder i norsk eiendom.

De ser fortsatt muligheter i Norge, men de rette objektene har blitt mer krevende å finne.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Uroligheter i markedet kan være med å åpne opp nye muligheter. Noen av våre beste investeringer har vi gjort i perioder med økt usikkerhet, sier investeringsdirektør i W.P. Carey, Arvi Luoma.

ET GODT LAND Å INVESTERE I

W.P Carey er et amerikansk investeringsselskap som i fjor høst ble verdsatt til 84 milliarder kroner. Selskapet har fulgt det norske eiendomsmarkedet tett siden de begynte å investere i Europa i 1998.

036

Bakgrunnen for amerikanernes interesse er ifølge Luoma at Norge er et av de rikeste landene i verden, økonomien er sterk og det politiske klimaet er stabilt, samtidig som de juridiske rammene er gode.

- Samlet gjør dette Norge til at godt investeringsland for vår langsiktige investeringsfilosofi. Samtidig aksepterer lokale selskaper langsiktige lange leiekontrakter, noe som passer godt i forhold til våre investeringskriterier, sier Luoma.

3,2 MILLIARDER KRONER

Han forteller at da de begynte å kaste øynene på Norge, så opplevede de markedet som relativt lokalet. Det meste av eiendommer ble omsatt blant lokale investorer, på et nivå de anså som konkurransedyktig.

- Vi fulgte markedet tett og etablerte også et lokalt nettverk av kontakter.

Dette førte til vår første investering tidlig i 2014. Lokale fond var på dette tidspunktet nettoselgere, noe som

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

- Vi ser alltid etter nye investeringsmuligheter, men interessen for norsk eiendom har økt, noe som gjør at det nå er mer utfordrende å finne investeringer som møter våre krav.

STABILT OG SIKKERT: - I et langsiktig perspektiv opplever vi Norge som et stabilt, konservativt og sikkert land, sier Arvi Luoma, investeringsdirektør i W.P. Carey. Bildet er hentet fra et TV-intervju, hvor Luoma blant annet gjør det klart at det norske markedet er interessant, men utfordrende for nye aktører.

(Skjermdump: The Deal)

åpnet opp gode muligheter for oss, sier Luoma.

Den første eiendommen de kjøpte var Simens sitt hovedkontor i Østre Akervei, og prisen var på 544 millioner kroner. W.P. Carey var med det en av de første virkelig store utenlandske investorene i Norge.

- Siden det har vi investert for rundt 3,2 milliarder norske kroner i Norge, sier Luoma.

NOEN OMRÅDER ER MER UTSATT

W.P. Carey har et langsiktig investeringsperspektiv. Det har de også i forhold til Norge. De lar seg derfor ikke i særlig grad påvirke av oljebremsen som først og fremst har rammet deler av landet.

- I et langsiktig perspektiv opplever vi Norge som et stabilt, konservativt og sikkert land, men det er selvfølgelig noen regioner som er hardere rammet av oljebremsen enn andre. Stavanger har det for eksempel tøffere om dagen enn Oslo, sier Luoma.

Dette er faktorer som de ser på når de vurderer sin eksponering i Norge, samtidig som de selvfølgelig også ser på leietakerens soliditet.

MER UTFORDRENDE Å FINNE GODE OBJEKTER

En annen faktor som kanskje påvirker interessen mer enn oljebrems, er prisen på norsk eiendom. Siden W.P Careys gjorde sin første investering har yieldkompresjonen vært betydelig.

For de beste objektene snakker vi nå om en yield helt nede på 4.0.

- Vi ser alltid etter nye investeringsmuligheter, men interessen for norsk eiendom har økt, noe som gjør at det nå er mer utfordrende å finne investeringer som møter våre krav. Vi er likevel fortsatt interessert i Norge, og vår evne til å garantere og strukturere mer komplekse transaksjoner er en fordel som gjør det mulig for oss å oppnå våre risikojusterte avkastningskrav, sier Luoma.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

037

NYHETER

Frustrerende få kjøpsmuligheter Det lave transaksjonsvolumet skyldes ikke mangel på kjøpere, men mangel på objekter.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Kapitalen står klar til å ta i mot store enkelteiendommer på de beste beliggenhetene, eller eiendommer med lange leiekontrakter og betalingssikre leietagere. Mange gir uttrykk for at det er frustrerende lite kjøpsmuligheter å se på, sier analysesjef hos DNB Næringsmegling, Gunnar Selbyg.

HØYERE ENN SNITTET

Han forteller at de i skrivende stund har registrert et femtitalls transaksjoner med et samlet volum på 13 milliarder kroner, men legger til at det jobbes med flere potensielle store porteføljetransaksjoner slik at utfallsrommet er stort.

- Det er sannsynlig at volumet per første halvår vil være i størrelsesorden 20 til 25 milliarder kroner. I så fall er det litt høyere enn snittet for første halvår i perioden fra 2010 og frem til i dag, sier Selbyg.

VIL TA SEG OPP

Analysesjefen tror mange ble litt fartsblinde av det høye tempoet i fjor.

- I år har markedet vært mer som i et

038

normalår med en rolig start og økende takt fra mai måned. Mange som har ønsket å ta gevinst på ferdigutviklet eiendom benyttet seg av muligheten i fjor, og mange synes nok også at solide objekter nå er litt vel stivt priset, sier Selbyg.

Han mener imidlertid at det er mange drivkrefter som i sum taler for et godt marked.

- Yield-gapet er fortsatt attraktivt og vi tror transaksjonsvolumet tar seg opp i andre hålvår. Hvis det ikke blir noe Brexit vil volumet også ta opp i Europa og det vil generelt bli mer fart i internasjonale investorer, sier Selbyg.

REN GJETNING

Når vi teller tolv måneder i stedet for seks, tror Selbyg at volumet nok vil være vesentlig lavere enn rekordåret 2016.

- Hvor stort avhenger først og fremst av hvor mye eiendom som kommer for salg. Volumet i år kan gi like gjerne bli 40 til 50 milliarder som 80 til 90 milliarder. Vi har ingen konkret prognose fordi de blir ren gjetning, sier Selbyg.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

- Det er sannsynlig at volumet per første halvår vil være i størrelsesorden 20 til 25 milliarder kroner. I så fall er det litt høyere enn snittet for første halvår i perioden fra 2010 og frem til i dag.

“You’re always in extremely great hands and fairly treated when it’s handling a matter. The lawyers have an excellent grasp of the legislation and are expedient in coming to conclusions.”

Chambers Europe, spring edition 2015

MINDRE ENN I FJOR: - Det er sannsynlig at transaksjonsvolumet per første halvår vil være i størrelsesorden 20 til 25 milliarder kroner. I så fall er det litt høyere enn snittet for første halvår i perioden fra 2010 og frem til i dag, sier Gunnar Selbyg, analysesjef hos DNB Næringsmegling.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°3E-mail: 2016

039

NYHETER

Utlendingenes interesse vil ta seg ytterligere opp Interessen for det norske eiendomsmarkedet har eksplodert de siste årene. Skal vi tro analysesjefen for CBRE i Tyskland, vil interessen fortsette å øke.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi ser at interessen for eiendom vil ta seg opp en rekke steder, blant annet i Norge, og da hovedsakelig i Oslo, sier analysesjef for CBRE GmbH, Jan Linsin.

TIL Å STOLE PÅ

VIL KJØPE MER I NORGE: - For en større investor som kanskje skal putte mellom to til seks prosent av sine investeringer i Norge, så er det et område som peker seg ut, og det er selvfølgelig Oslo, sier Jan Linsin, analysesjef for CBRE GmbH

040

Tyske kjøpere har de siste årene vært svært aktive i Norge. Blant annet har det tyske selskapet Deka Immobilien kjøpt Bekkestua senter. Giganten Patrizia har også handlet.

En av årsakene til tyskernes interesse i Norge er ifølge Linsin at Norge blir sett på som en stabil og trygg økonomi.

- Sammenlignet med mange andre land, så er økonomien sunn. Det er også enkelt å handle i Norge og åpenheten er stor. Samtidig er styresmaktene positive til utenlandske investeringer i Norge. Samlet sett er norsk økonomi til å stole på, og det er viktig, sier Linsin.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

FORTSATT BILLIG

En annen årsak er at eiendom her til lands fortsatt er relativt billig sammenlignet med eiendommer i alternative markeder.

- Sammenlignet med de heteste alternativene for eksempel i München, så er Oslo fortsatt relativt rimelig priset. Yielden i Oslo er nå på 4,2, mens i München er de beste eiendommene helt nede på 3,65, sier Linsin.

Som de f leste andre steder, så tror han også at man her til lands vil se en større differensiering mellom de beste og de ikke fullt så attraktive objektene, men også når det gjelder byene.

- For en større investor som kanskje skal putte mellom to til seks prosent av sine investeringer i Norge, så er det et område som peker seg ut, og det er selvfølgelig Oslo, sier Linsin, som legger til at dette handler om graden av tilgjengelig informasjon om markedssituasjonen, men også om mulighetene for å fylle opp igjen lokalene dersom dagens leietakere f lytter.

- Fallet i oljeindustrien har først og fremst rammet kysten av Norge, og for de største investorene er ikke dette spesielt aktuelle steder å investere i utgangspunktet.

OLJEBREMSEN BETYR LITE

Dette fører til at hverken Bergen eller Stavanger trekkes frem som veldig aktuelle investeringsalternativer.

- Både Bergen og Stavanger er mindre byer og dermed er dette slik vi ser det mer alternativer for lokale og Skandinaviske kjøpere og ikke i like stor grad for store internasjonale spillere, sier Linsin.

Og her ligger også noe av årsaken til at oljebremsen i vesentlig grad ikke påvirker den tyske interessen for norsk eiendom i særlig grad.

- Fallet i oljeindustrien har først og fremst rammet kysten av Norge, og for de største investorene er ikke dette spesielt aktuelle steder å investere i utgangspunktet. Oslo er som regel det geografiske området som er mest aktuelt, og her har effekten av den reduserte aktiviteten i oljebransjen foreløpig vært liten, sier Linsin.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 mail@rosom.no www.rosom.no ESTATE MAGASIN | N°3E-mail: 2016

041

NYHETER

Vil ikke nedjustere volumet - enda Det klabber i transaksjonsmarkedet, men næringsmeglere skrur ikke ned estimatene sine.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi har estimert et volum for 2016 på 75 milliarder kroner. Akkurat nå ser vi ingen grunn til å endre på dette, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.

SVÆRT AKTIV PERIODE

AVVENTER NEDJUSTERING: - I fjor var det flere svært store porteføljer som ble solgt. Kommer det noen slike i år også, så blir volumet fort stort, sier analysesjef i Akershus Eiendom, Ragnar Eggen.

042

I skrivende stund ligger transaksjonsvolumet ifølge ham nå på rundt 15 milliarder kroner, men med ytterligere fem milliarder som kan bli bekreftet når tid som helst. Med det som i tillegg er i spill tror han at vi før sommeren kan komme helt opp i 30 milliarder. Da skal det imidlertid skje mye den siste måneden.

- Vi er inne i en periode med ganske mange mandater og budrunder. Vi tror volumet skal betydelig ned fra 2015, men vi tror fortsatt at 75 milliarder er mulig, sier Eggen.

Det betyr at det skal landes transaksjoner for 15 milliarder kroner på litt over én måned, og for å nå volumet på 75 milliarder i år, må det omsettes for 45 milliarder i andre halvår.

- I fjor var det f lere svært store porteføljer som ble solgt. Kommer det noen slike i år også, så blir volumet fort stort, sier Eggen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

VIL HELLER IKKE NEDJUSTERE

Heller ikke hos UNION ser de noen grunn til store nedjusteringer av estimatet for transaksjonsvolumet.

- Vi har et estimat på 65 milliarder kroner. Transaksjonsvolumet så langt i år er på rundt 15 milliarder kroner, og vi tror at vi ender opp på rundt 20 for første halvår, sier analysesjef hos UNION Jo W. Gullhaugen.

Han påpeker at volumet normalt er betydelig høyere i andre halvår, og legger til at selv om volumet er lavt sammenlignet med fjoråret, så er det omtrent på nivå med 2014 på samme tidspunkt.

- Og 2014 endte jo opp som et bra transaksjonsår, sier Gullhaugen.

Han mener at årsaken til at volumet i år er såpass lavt ikke har å gjøre med manglende interesse for eiendom.

- Kjøperne er absolutt tilstede, men det er færre objekter for salg. Samtidig har også finansieringsmarkedet vært strammere, men vi tror at det vil bedre seg fremover, sier Gullhaugen.

SKIFTE HEIS?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET. Seltor Byggservice har modernisert en eldre ærverdig Frognergård i Oslo. Arbeidene omfattet etablering av sykkelrom og garderobeanlegg i kjeller, nytt inngangsparti, trapperom og utskiftning av gammel heis, til en ny og moderne heis med glassjakt.

Kompliserte tiltak i et bygg i drift.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°3 2016

043

NYHETER

Stadig flere utlendinger har med seg egen finansiering Finansiering er et av de største steinene i veien for transaksjoner om dagen. Nå begynner utlendingene å ha med seg finansieringsalternativer fra utlandet.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

kjenner til, sier Gukild, som sier at de forventer at dette er noe man kommer til å se mer av fremover.

- Før det var det en selvfølge at man tok finansiering gjennom norske banker, men nå ser vi altså at de har med seg et alternativ. Det er ikke utenkelig at dette også kan være et alternativ for norske aktører, sier Gukild.

har handlet for mellom 1,5 og 2 milliarder kroner.

- Vi ser at det nok er noen som forventer en pris som er litt i overkant, men vi tror at både totalvolumet og utlendingenes andel kommer til å ta seg opp, sier Gukild.

LAVT VOLUM

- Slik vi vurderer det, så er finansiering den største utfordringen i dagens transaksjonsmarked. Bankene finansierer færre objekter samtidig som de skal ha høyere marginer, sier analysesjef hos Colliers, Aleksander Gukild.

VIL SE MER AV

Dette er resultert i det han mener mener er en ny trend. Så langt er ikke dette noe som dominerer i markedet, men Gukild forteller altså at de stadig oftere ser at utlendingene ser til utlandet når det gjelder finansiering.

- Det kan enten være at de har en avtale med en utenlandsk bank, men det kan også være institusjoner som har spesialisert seg på eiendomsfinansiering. Dette kan være institusjoner som mange her hjemme ikke 044

Han forteller at de så langt i år har registrert et transaksjonsvolum på 12,7 milliarder kroner.

- Dette er transaksjoner som er closet og sikre. Det er lavere enn vi forutså, men vi vet om flere ting som kommer. Det er fortsatt mange som er interessert. Vi forventer derfor at juni bli en ok måned, og vi håper og tror derfor at vi i første halvår kan nærme oss et volum på 20 milliarder kroner, sier Gukild.

De har tidligere estimert et totalvolum for året på 65 milliarder kroner.

- Vi nedjusterer ikke dette volumet enda.

Vi ser som sagt at interessen er stor, også fra utlendingene, selv om de så langt i år nesten ikke har kjøpt noe, sier Gukild.

Han forteller at utlendingene så langt ESTATE MAGASIN | N°3 2016

STRAMMER TIL: - Bankene finansierer færre objekter samtidig som de skal ha høyere marginer, sier Aleksander Gukild, analysesjef hos Colliers.

“The firm is very business-minded. A business partner more than a legal adviser. Simply the best” Chambers Europe 2015

STIG L. BECH

ANNE SOFIE BJØRKHOLT

SAM E. HARRIS

ERIK LANGSETH

LARS KRISTIAN SANDE

+47 913 72 668 slb@bahr.no

+47 970 22 193 asb@bahr.no

+47 928 81 426 seh@bahr.no

+47 412 16 634 ela@bahr.no

+47 908 58 464 lks@bahr.no

ØYSTEIN MYRE BREMSET

LARS DAVID RÅMUNDDAL

ELIN MACK LØVDAL

CAMILLA H. SOLHEIM

OLE ANDREAS DIMMEN

+47 415 62 122 oybre@bahr.no

+47 917 04 760 ladra@bahr.no

+47 911 43 487 elmal@bahr.no

+47 932 19 017 chs@bahr.no

+47 414 38 821 oadim@bahr.no

Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo | PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo ESTATE MAGASIN | N°3 2016 T: +47 21 00 00 50 | F: +47 21 00 00 51 | E: post@bahr.no | www.bahr.no

045

NYHETER

Flere skal flytte,

og de vil ha mer Så langt i år er det registrert nesten 60 søk på tilsammen 174.000 kvadratmeter. Det er mer enn dobbelt så mye som på samme tid i fjor.

- Vi må tilbake til 2010 for å finne høyere snittareal per søk, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.

I sin ferske markedsrapport skriver næringsmegleren at snittsøket i fjor var på 1800 kvadratmeter, mens det så langt i år er på 2900 kvadratmeter.

- Trenden er akkurat som forventet, flere større leietakere vil flytte eller i det minste sjekke markedet i og med at leiekontraktene deres utløper de kommende årene, sier Ødegaard.

CLUSTERNE ER VINNERNE

Når Malling & Co har systematisert søkene, så er det åpenbart at nærhet til offentlig transport og bysentrum er nøkkelfaktorer som tiltrekker seg leietakere, også de store.

- Et av de største søkene ble gjennomført av IBM, som nå har sitt hovedkontor på Rosenholm Campus som ligger sør-øst i Oslo.

Selskapet søker nå etter nye kontorer, og spesifikasjonen nå er kontorcluster fra Bjørvika til Sandvika, med nærhet til offentlig transport, sier Ødegaard.

I rapporten påpeker eiendomshuset at de fleste kontorsøk har dette med nærhet til nettopp offentlig transport som helt avgjørende. Det er også tydelig at sentrumsposisjon står svært sterkt. Hele 90 prosent av søkene etter kontorer har nevnt sentrum som en ønsket lokasjon.

- Vi ser også at østre randsone har en relativt stabil etterspørsel, mens clusterne i vest, og spesielt Fornebu, fortsatt sliter med å tiltrekke seg de helt store mengdene med leietakere, sier Ødegaard.

MYE Å VELGE MELLOM

Søkene som nå er ute, og de som kommer, har planer om å flytte i perioden fra 2017 og helt frem til 2019. Ifølge markedsrapporten, så er 52 prosent av søkene som nå er ute for flytting i 2017 og 2018.

- Konkurransen om leietakerne er fortsatt stor og leietakerne har ofte flere prosjekter å velge mellom innenfor etablerte kontorcluster. Huseiere bør derfor forberede sine prosjekter og undersøke hvilke faktorer som vil være avgjørende for å være sikre på å slå konkurrentene i siste runde, sier Ødegaard.

STORE SØK: Blant de største leiesøkene i markedet akkurat nå, er IBM, som søker etter nye kontorer i Oslo. Selskapet ønsker å flytte fra Rosenholm Campus (bildet).

046

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Tror yield-bunnen er nådd Prime yield er nå på 4,0, noe som ifølge Malling & Co er ytterligere 20 basispunkter ned fra desember. De tror nå at bunnen er nådd.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

skyldes at investorene ønsker noe høyere avkastning på grunn av den økte risikoen som er forbundet med litt mer avsidesliggende eiendommer og gjerne kortere leiekontrakter.

- Vi tror også at på kort og mellomlang sikt så kan yielden på denne typen eiendommer stige med 25 basispunkter for å reflektere den risikoen som investorene ser, sier Ødegaard.

IKKE PÅVIRKET AV OLJEBREMS

- Vi tror at 4.0 vil være gulvet for prime yield i Norge, dersom det ikke er signifikante endringer i det makroøkonomiske bildet, sier analysesjef i Malling & Co, Haakon Ødegaard.

TROR NORMALEIENDOMMER SKAL PRISES MED NOE HØYERE YIELD

I sin siste markedsrapport skiver eiendomshuset at prime objekter i CBD har en sikkerhet og langsiktighet som er attraktivt blant mange investorer.

- Tilbudssiden er begrenset, og vi har bare sett noen få eksempler på eiendommer solgt under fire prosent, men der har det vært en oppside i form av et leiepotensial, sier Ødegaard.

For normaleiendommer har de valgt å beholde estimatet på 6 prosent. Dette

Noe av det unike med fjoråret er at hele 27 av transaksjonene var på over én milliard kroner. Det var mer enn de tre foregående årene, tilsammen. Flere av disse var det utlendinger som stod bak.

- Så langt i 2016 står utlendingene bak bare 10 prosent av transaksjonsvolumet, men de er likevel svært tilstede og interessert i å øke eksponeringen mot det norske eiendomsmarkedet, sier Ødegaard.

I rapporten skriver de også at nedturen som har rammet de oljedrevne regionene av landet, ikke på langt nær har rammet Oslo i samme grad.

- Dette betyr at investorenes attraksjon for Oslo er mindre påvirket enn man kanskje skulle tro. Likevel er bankene mer restriktive i sin utlånspolitikk. Attraktive eiendommer med sentral beliggenhet, samt godt kjente eiendomsgrupperinger, ser ut til å ha et fortrinn når det kommer

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

til å få på plass finansiering hos bankene, sier Ødegaard.

FLERE VELGER OBLIGASJONSLÅN

En av konsekvensene av et trangere nåløye hos bankene, er at flere ser på obligasjonsfinansiering.

- Vi ser også at livselskapene fortsetter å se etter muligheter for eksponering mot eiendomsmarkedet som lånegivere, i stedet for å gjøre direkteinvesteringer i eiendom. Vi ser også økt aktivitet i obligasjonsmarkedet samt når det gjelder deltakelse i lånesyndikater, sier Ødegaard.

047

NYHETER

Malling nedjusterer og kan komme til å gjøre det igjen Treg start på transaksjonsåret 2016 har fått Malling & Co til å nedjustere transaksjonsvolumet for året, og de kan komme til å måtte nedjustere enda flere ganger.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

saksjonsvolum, men omtrent like mange transaksjoner.

- Det er nå åpenbar at transaksjonsvolumet i år ikke ikke vil nå de samme volumene som i 2015, men at det heller aldri var forventet, sier Ødegaard.

& Co er 60 prosent av omsetningene kontoreiendommer.

- Men handelseiendommer er også attraktive, noe som henger sammen med en tro på norsk kjøpekraft. Handelseiendommer står for cirka 20 prosent av volumet så langt i år, sier Ødegaard.

MELLOM 40 OG 50 MILLIARDER

- Vi har nedjustert volumet fra 65 til 60 milliarder. Det er ingen dramatikk i dette, annet enn at vi ser for oss et normalt transaksjonsår, ikke et nytt champagne-år, heller et Prosecco-år, sier analysesjef hos Malling & Co, Haakon Ødegaard.

EN NORMALISERING

Eiendomshuset er ute med sin siste markedsrapport. De har så langt registrert transaksjoner for 18,4 milliarder kroner, fordelt på 68 ulike transaksjoner.

- Vi har også transaksjoner for 2 til 2,5 milliarder i pipeline som vi vet er i en avsluttende fase. Men sammenlignet med aktiviteten i markedet i fjor, så har volumet droppet betydelig, sier Ødegaard.

Han påpeker likevel at 2015 var et unormalt år, og at det man nå ser altså er en tilbaketrekking til et mer normalisert tran-

048

Det som ifølge eiendomshuset er interessant, og som vil være en avgjørende faktor for resten av 2016, er tilgangen på fremmedkapital.

- Det er en enorm mengde egenkapital som ser etter muligheter i det norske eiendomsmarkedet, sier Ødegaard.

Siden året så langt likevel har vært moderat, men på linje med volumer observert i 2012 og 2014, så vil det uten tvil være et avgjørende øyeblikk når det samlede volumet for andre kvartal blir ferdigstilt.

Trolig vil volumet ligge på rundt 20 milliarder kroner.

- Dersom ikke finansieringssituasjonen forbedre seg betydelig, så vil vi muligens være nødt til å ytterligere nedjustere volumet til mellom 40 og 50 milliarder kroner, sier Ødegaard.

MYE KONTOR

Hva er det så som er omsatt? Ifølge Malling

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

LETER ETTER MULIGHETER: - Det er en enorm mengde egenkapital som ser etter muligheter i det norske eiendomsmarkedet, sier analysesjef hos Malling & Co, Haakon Ødegaard.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

049

NYHETER

FREMTIDENS KONTOR For å være en attraktiv arbeidsplass i et stadig tøffere marked vil de riktige kontorlokalene, arbeidsmønstrene og teknologi være avgjørende faktorer for å tiltrekke seg de dyktigste medarbeiderne.

Arbeidsmønsteret er i endring, nå jobber vi hvor som helst og når som helst – teknologien vil også bli ytterligere integrert og gjøre oss enda mer mobile. Eksperter tror at arbeidsplassen kommer til å fungere som en møteplass eller et servicesenter i fremtiden, der alt er tilrettelagt for økt effektivitet og at vi i større grad kan «leve» på jobben. Der alt fra mat, trening, helse og innredning er ivaretatt. Menneske og natur vil stå i fokus.

Og det blir opp til hver enkelt hvor de ønsker å jobbe og utføre de ulike oppgavene – ja større grad av individuell påvirkning.

Denne retningen har allerede startet, og under vil du se noen kontorlokaler, som har tatt den helt ut.

KONTOR Av: Silje Rønne silje@estatemedia.no

050

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

AKTIVITETSBASERT ARBEIDSPLASS: De ansatte hos Sahibinden. com har ulike rom tilpasset dagens gjøremål. Slik at de kan utføre jobben på best egnet sted.

FYSISK AKTIVITET: Kontoret har en 250 meter lang løpebane, som de ansatte kan benytte i arbeidstiden.

SOSIALE SONER: Mindre sittegrupper tiltenkt uformelle møter eller samlingspunkter for kollegaer er plassert rundt i bygget.

MER ENN JOBB Kontoret til Sahibinden.com er lokalisert i Istanbul, på den asiatiske siden, med et areal på 5.000 kvadratmeter over to etasjer. Kontoret er designet i tro med teknologiselskapets identitet og drift, for å øke medarbeidernes produktivitet og komfort. Arbeidsplassen er ment for mer en jobb, sosiale aktiviteter er også prioritert. For å oppnå dette fikk de ansatte selv bestemme hva de ønsket seg i de sosiale sonene.

Styrerom, møterom og de fleste arbeidsplassene er lokalisert i andre etasje. En kanal mellom fasaden og kjernen av bygningen ble omdannet til en 250 meter løpebane, som styrker ideen om å integrere fritidsfunksjoner i arbeidsrommet. Møteområdet er plassert rett ved sentrum av bygget, og har blitt forsterket av spillerom og et TV-hjørne, hensikten er at de ansatte kan bruke dette i pauser eller for uformelle møter.

I førsteetasje ligger de flere sosiale soner, med mindre arbeidsplasser, samt et sentralt område med basketballbane, treningsfunksjoner og kafé i sentrum av bygget. Resten av etasjen blir brukt til brainstorming og inspirasjon. Etasjen skal gjenspeile de ansatte, og gi grobunn til deres unge og dynamiske ideer. Derfor har de skapt en avslappende atmosfære som tar ansatte vekk fra den vanlige rytmen på kontoret.

EFFEKTIVITET: Sahibinden.com har flere Segways, slik at ansatte kan bevege seg raskt rundt i lokalene.

Foto: Emre Dörter

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

051

NYHETER

EN FØLELSE AV Å VÆRE HJEMME Trivago er en populær teknologi startup, som lar brukerne sammenligne priser på hotell og booking sider, og muligheten til å dele sine reisetips. Trivago har hovedkontor i Düsseldorf, der de har okkupert seks etasjer over to bygninger med alt fra yogarom til klatrevegger. Likevel er interiøret det mest øyenfallende, da vært eneste rom er innredet som et hjem. Med strikketøy i skapene, et drivhus kledd med grønne planter som fungerer som et møterom, arbeidsrom med sjøtema og møterom som like gjerne kunne vært et sydhavskjøkken.

– Trivago-kontorene er ikke som en typisk arbeidsplass. Rommene våre er veldig kreativt innredet, og hedrer ofte hjembyene til Trivagos første ansatte, sier Annette Marie Vogt i Trivago Norge.

Siden Trivago har ansatte fra mer enn 60 land, er de opptatte av at de ansatte skal føle seg litt «som hjemme».

– Når det er sagt, så er målet med å ha en kreativ arbeidsplass å skape en åpen atmosfære som legger tilrettelegger for åpne og transparente samtaler, sier Vogt.

De åpne og unike kontorene gjør at ansatte kan slappe av og være seg selv, og Vogt tror dette bidrar til å utvikle tillitsfulle relasjoner.

– Til og med direktørene i Trivago har valgt bort egne kontorer, slik at de sitter sammen andre ansatte i de åpne kontorlandskapene, påpeker hun.

Hos Trivago handler det om: å jobbe sammen som en global familie mot et felles mål.

GRØNT FOKUS: Hos Trivago har de forvandlet et drivhus til møterom, for å skape en litt annerledes og karakteristisk atmosfære.

Foto: Trivago

GUTTEROMMET: Med medarbeidere fra hele verden har Trivago fokus på at alle skal føle seg hjemme, og av den grunn hentet inspirasjon fra hjembyene til de ansatte.

052

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

BOLIGER -første leiligheter mellom Barcode og fjorden -pilotprosjekt bolig BREEAM Vi liker utfordringen i prosjektene og har lang erfaring med komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

053 Eufemias Hage Bjørvika – Oslo S Utvikling

SNAKK MED OSS OM EIENDOM

Eiendomsutvikling handler først og fremst om helheten – alt fra dialogen med kommunen, til markedsanalyser, reguleringer og planprosesser. Det handler også om entrepriseforhold og forhandlinger rundt avtaler, drift, husleie, og transaksjoner.

DU HAR UTFORDRINGENE, SAMMEN LØSER VI DEM

Føyen Torkildsen kjenner utfordringene i eiendomsmarkedet. Vi har lang erfaring og bred kompetanse innenfor eiendomsjuss. Vi bistår gjennom hele prosessen fra idé og visjon til ferdig bygg. Vår spesialisering og forretningsforståelse sikrer deg best mulig sluttresultat. Vi har alltid fokus på samspillet med våre oppdragsgivere.

Les mer på foyentorkildsen.no 054

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

055

NYHETER

Dette er

LANDETS BESTE EIENDOMSADVOKATER Hvem er inne og hvem er ute? Her er resultatene fra Legal500 sin oversikt oversikt over de beste advokatene i Norge.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Legal500 er en av de mest prestisjetunge listene man som advokat kan havne på og det er alltid stor spenning knyttet til hvem som er på listen. Endringene i første bånd er i år minimale og alle advokatene på listen var også innei fjor, med ett unntak: Christopher Borch fra Thommessen er inne i det aller beste selskap.

TO MED TO

For øvrig finner vi travere som Stig Bech fra BA-HR, Anne Sofie Bjørkholt, fra BA-HR, Hans Henrik Kværne fra Arntzen de Besche, Tom Rune Lian fra Wiersholm, Andreas Rørvik fra Selmer, Geir Sand fra Schjødt og Mikkel Vislie fra Selmer. BA-HR og Selmer er de to eneste advokatfirmaene med to advokater blant topp 1-advokatene.

LEDENDE SELSKAPER

NY TOPPLISTE: Legal500 har lansert sin siste rapport med oversikt over de beste advokatene i landet.

056

De beste advokatfirmaene er også de mest anerkjente. På topp en finner vi firmaer som (i alfabetisk rekkefølge) BA-HR, Føyen Thorkildsen, Haavind, Schjødt, Selmer, Thommessen og Wikborg Rein. Her er det ingen endringer fra i fjor.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

I andre bånd finner vi selskapene Arntzen de Besche, DLA Piper og Wiersholm. Her er det heller ingen endringer fra i fjor.

NYKOMMER PÅ TREDJEPLASS

På tredjeplass er det funnet plass til fem selskaper. Her er det en nykommer, nemlig Steenstrup Stordrange, som har hoppet opp fra en fjerdeplass i fjor. Andre selskaper her er CLP, Deloitte Advokatfirma, Grette og Hjort.

Fjerdeplassen kapres av selskapene Kluge, Ro Sommernes og Simonsen Vogt Wiig. Sistnevnte hadde i fjor en femteplass og har med det altså hoppet opp et trinn på stigen.

Femteplassene i år går til Bing Hodneland som beholder sin plass på stigen. Det samme gjelder Brækhus Dege. En nykommer på listen er Bull & Co Advokatfirma.

Det stilles store krav til brannsikkerheten og evnen til å dokumentere at brannsikkerheten er i henhold til gjeldende lover og forskrifter. ISS kan bidra til brannvernledelse slik at dine eiendommer er i henhold til gjeldende regelverk. Vi sørger for jevnlige kontroller, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr, som hindrer teknisk forfall som reduserer brannsikkerheten. Vi sikrer vedlikehold av brannseksjonering, utdatert nødutstyr, dårlige rømningsveier og feildimensjonerte slukkesystemer for våre kunder.

Lær mer om hvordan vi kan ta vare på eiendommen din på issworld.com eller ring 815 55 155.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

057

NYHETER

TRIVES PÅ TOPPEN Haavind og BAHR eneste advokatfirmaer med toppranking innen både eiendom og entreprise.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Legal 500 og Chambers and Partner's årlige rankinger av advokatfirmaer verden over er ansett for å være blant de mest prestisjefulle rankingene. De har begge nylig publisert sine rankinger innen de to fagfeltene eiendom og entreprise.

Disse rankingene viser at Haavind og BAHR er de to eneste firmaene i Norge som er ranket på topp innen både eiendom og entreprise i begge kåringer, med hele 6 og 5 rankede advokater innen disse kategoriene hver.

– STOLT AV AVDELINGEN

ANERKJENNELSE: - Det må være lov

å være litt stolte over topprangeringer i to fagfelter, sier Christian Bjørn-Hansen i Advokatfirmaet Haavind.

058

– Eiendom og entreprise er hovedsatsningsområder for Haavind og har vært det siden etableringen av firmaet, så det er klart vi er glade for dette, og vi synes det må være lov å være litt stolte over å være topprangert i begge kategorier, sier Christian Bjørn-Hansen i Advokatfirmaet Haavind.

– Det er litt tilfeldig hvilke firmaer som kommer på topp i disse rankingene, men de viser uansett at vi har en meget sterk faglig bredde, og det er viktig for oss som en anerkjennelse av begge avdelingene som sådan, og ikke bare enkelte advokater.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Johnny Johansen i entrepriseavdelingen i Haavind, deler også Bjørn-Hansens entusiasme.

– Vi har jobbet hardt for å få den posisjonen vi har innen entreprise, og vi har i dag landets største – og etter vårt syn også klart beste – entreprisemiljø. De siste årene har vi vært involvert i mange store og komplekse tvisteprosesser, og dette har nok ytterligere styrket vår posisjon i Tier 1/Band 1. Vi setter selvfølgelig stor pris på slike tilbakemeldinger på vårt arbeid, sier Johansen.

Det handler om FOLK

VI LEGGER ALT I ET HÅNDTRYKK

I over 20 år har BundeGruppen realisert hjem og kontorbygg for titusener av mennesker. Gjennom dette har vi satt viktige fotavtrykk i Oslo-området. I hvert eneste tilfelle har vi benyttet oss av en av de eldste suksessfaktorene: verdien av et realt håndtrykk. Håndtrykket markerer det gode samarbeidet. Det gode kundeforholdet. Og det gode medarbeiderskapet.

OG SETTER FOTAVTRYKK

Andre selskaper i BundeGruppen er: Oksenøya Marina AS, Strand Hotel Fevik AS, Helleristningen AS, Økern Torgvei 13 AS, Hellerudsletta Eiendom Holding AS, Torshov Torg AS, BT Property Strømstad, Solhaugen Utvikling AS og C&L Holding AS

Vi legger alt i et håndtrykk. Og setter fotavtrykk.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

www.bundegruppen.no

059

NYHETER

HAN HAR TRONET PÅ TOPPEN I TI ÅR Stig Bech har tronet på toppet av advokatrangeringene i ti år.

Han takker et godt sammensatt team for hjelpen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Skal man kunne levere fullgodt innen næringseiendom i dag, så må man være en del av en fullstendig organisasjon.

Det er et litt klisjeaktig svar, men det er like fullt sannheten. Det må etableres et team som kan løse alle rettslige og kommersielle utfordringer, sier Stig Bech.

Det inngår ifølge Bech corporate-kompetanse, skatt og avgift, regulering og entreprise.

– Mangler man et element innomhus, tar det for lang tid å koordinere alle fagområder når prosjekter skal utformes eller transaksjoner gjennomføres, sier Bech.

ENORMT VOLUM

FASITEN: - Skal man kunne levere fullgodt

innen næringseiendom i dag, så må man være en del av en fullstendig organisasjon.

Det er et litt klisjeaktig svar, men det er like fullt sannheten, sier eiendomsadvokat Stig Bech, som i år som tidligere er på topp i den siste Legal500-rankingen.

060

Som vanlig er han inne blant de beste eiendomsadvokatene i landet på den siste rankingen til Legal500.

– Jeg har ikke peiling på hvor lenge Legal 500 har hatt lister på norske eiendomsadvokater, men de har holdt på en stund, sier Bech.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

– Men hva skal til for å holde seg på topp?

– Det viktigste er teamet rundt. En annen faktor er det med bredden i og omfanget av porteføljen. I en struktur som hos BA-HR jobbes det med alt fra store utviklingsprosjekter, til transaksjoner og tvisteløsning. Mange stilles ovenfor mange innspill og utfordringer, hver dag, hele året. Over tid blir men derfor eksponert for en usannsynlig mengde informasjon, og får mulighet til å jobbe med en stor mengde ulike modeller og strukturer.

Tenker man gjennom hva som ligger i en slik portefølje og så mange proffe klienter, så ville det jo vært pussig om det ikke også av og til smittet over litt erfaringsoppbygging på advokaten, sier Bech.

MÅ VÆRE SYNLIG

Årets topp 1-liste preges av mange gamle travere. Det eneste nye navnet på toppen er Christopher Borch fra Thommessen.

– Det viktigste er teamet rundt. En annen faktor er det med bredden i og omfanget av porteføljen

Bringing our world of law

– Det tar tid å etablere seg slik at man kommer på radaren i forhold til slike undersøkelser. Det som er avgjørende for å få opp nye talenter er at de jobber i firmaer der de jevnt får være synlige, og at de får jobbe med hele bredden av utfordringer.

De må få lov til å delta eksternt som pådriver og katalysatorer for god fremdrift, lære parter og forhandlingsdynamikk å kjenne. Klarer de å publisere en artikkel i ny og ne, og kanskje tar seg tid til å svare skikkelig når journalister ringer, så kan det jo bli riktig bra, sier Bech.

for å bistå med dine eiendomstransaksjoner Bak vår norske eiendomsavdeling står det et internasjonalt team med mer enn 500 eiendomsadvokater. Med den rutinerte plan- og bygningsrettsadvokaten Tone Gjertsen som ny partner på laget har vi bredden markedet etterspør.

www.dlapiper.com

ESTATE MAGASIN | N°5 2014

061

NYHETER

ET AV LANDETS ELDSTE ER ENDELIG SATT PÅ KARTET Et av landets eldste advokatfirma, Bull & Co er for første gang på radaren til Legal 500, også når det gjelder eiendom.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

Legal 500 er ute med sin årlige rangering av verdens advokater innenfonfor ulike fagområder. De kårer både ”leading individuals” og de beste selskapene. På femteplass på selskapsnivå dukker det i år opp et nytt selskap, Bull & Co. – Innenfor eiendom så har vi ikke vært nevnt tidligere. Vi synes selvfølgelig det er hyggelig at de tar oss med, noe vi ser på som en annerkjennelse av det arbeidet vi gjør, sier leder for advokatfirmaets eiendomsavdeling, Kristoffer Aasebø.

Selv om de ikke har vært nevnt på eiendom, så er de ikke uerfarne med Legal500. Selskapet har vært og er rangert for flere av sine andre fagområder, blant annet «Employment», «Eu and competition» og «Intellectual property and TMT».

Selskapet feiret for to år siden sitt 150-års jubileum og med det er de et av de eldste advokatfirmaene i landet.

I TVIL OM VERDIEN

INSPIRERT: - Vi er et mellomstort advokatfirma med noen utvalgte fagområder, blant annet eiendom. Det at vi nå er satt på kartet er selvfølgelig en inspirasjon til å fortsette arbeidet med å videreutvikle denne avdelingen, sier Kristoffer Aasebø i Bull & Co.

062 062

Selv om det er hyggelig å bli nevnt, er Aasebø noe i tvil om den reelle verdien ved å være nevnt i en slik rangering.

– Om man er nevnt på første, andre eller femte nivå, så trenger ikke det å si noe om kvaliteten på tjenestene vi leverer. Det som

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

det kanskje først og fremst sier noe om er størrelsen på klientene og de sakene som vi jobber med. Vi jobber som regel med mindre saker og da blir vi også vurdert som ikke fullt så sentrale i eiendomsmarkedet, sier Aasebø.

Han forteller at de ikke har lagt noe særlig arbeid ned i dette, men at de fyller ut de skjemaene de får fra Legal 500.

INSPIRASJON

Om det ikke betyr så mye, så er det ifølge Aasebø, likevel en inspirasjon til å fortsette arbeidet med å bygge en større og enda bedre eiendomsavdeling.

– Vi er et mellomstort advokatfirma med noen utvalgte fagområder, blant annet eiendom. Det at vi nå er satt på kartet er selvfølgelig en inspirasjon til å fortsette arbeidet med å videreutvikle denne avdelingen, sier Aasebø.

Eiendomsavdelingen i firmaet er i dag bestående av fem partnere og tre fullmektiger.

– Vi er ikke så tunge på transaksjoner, noe jeg tror veier tungt i en slik rangering. Det gir mye oppmerksomhet for de som er involvert, men det er ikke nødvendigvis slik at det er mer jobb eller at det er mer komplisert enn en mindre sak, sier Aasebø.

43 ÅR, MEN FORTSATT ”UP AND COMING” Sverre Nordlie i Selmer er 43 år, men blir fortsatt sett på som ”up and coming” av Chambers.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

FORTSATT FREMADSTORMENDE:

Eiendomsadvokat Sverre Nordlie i Selmer

– Jeg er litt usikker på om det er bra å være ”up and coming” når man har passert 40, ler Sverre Nordlie i Selmer da han blir konfrontert med noteringen.

LITEN BETYDNING

Det er alltid knyttet stor spenning til disse advokatrangeringene og Chambers & Partners´rangering blir av flere sett på som den mest seriøse og grundige. De rangerer de ulike selskapene i ulike Band hvor 1 er det beste, med unntak av dersom de velger å trekke frem noen ”Star Individuals”.

I år, og som tidligere år, ble det Stig Bech fra BA-HR. Nordlie blir altså ansett som ”Up and coming”, og det er ikke første gang.

– Jeg tror jeg var det i fjor også. Et år til som ”Up and coming” når man er 43 år må jo være bra, sier Nordli, som ikke tar slike kåringer spesielt alvorlig.

– Jeg tror ærlig talt at ikke det har så mye å si. Det kan være at det har noe å si overfor utenlandske klienter dersom man er i toppen. Jeg tror imidlertid det er viktigere at selskapet er toppranket, sier Nordlie.

Nordlie omtales slik: ”Sverre Nordlie has a broad practice spanning all the key areas within transactional work. Sources comment: «He is strong in both development projects and international transactions.”

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

DISSE BØR DU FØLGE MED

Nordli er ikke alene i kategorien ”ung og lovende”. Med seg i har han tre andre advokater fra henholdsvis Arntzen de Besche og Schjødt.

En av dem er kvinne og det er Camilla Kristiansen Lunne.

– Så morsomt. Det er veldig hyggelig å bli nevnt, sier Lunne.

– Jeg har vært med de to-tre siste årene.

Verdien er jeg usikker på, men det er uansett en hyggelig anerkjennelse, sier hun.

Chambers beskriver henne på følgende vis: ”Oslo-based Camilla Kristiansen Lunne is described by impressed sources as «extremely good at understanding our vision and very pragmatic.»

TO FRA ARNTZEN DE BESCHE

De to siste som blir ansett som lovende er Eilif S. Koch og Thomas Øslebø fra Arntzen de Besche. Om Koch skriver Chambers følgende. ”Eilif Koch’s practice focuses on investments and private equity. Sources label him «a very efficient, clear-thinking lawyer.» Øslebø får følgende karakteristikk:”According to market commentators, Thomas Øslebø is «an efficient deal-maker.» He is experienced in cross-border deals.”

063

NYHETER

GJØR COMEBACK SOM ”SENIOR STATESMEN” Partner i Føyen Torkildsen, Andreas Iversen, har ikke fått med seg den ærverdige benevnelsen i årets Chambers-kåring da Estate ringer.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Jeg er helt ukjent med dette, men det var jo rørende, sier Andreas Iversen i advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

Iversen er som han sier selv, i aller høyeste grad en senior. Han fyller 64 år i år, men er fremdeles svært aktiv. Etter noen år ute av listene til Chambers gjør han nå comeback som ”Senior Statesmen”.

– Jeg har blitt ranket på topp tidligere, men nå har jeg vært ute av listen noen år. At jeg nå er inne som senior er jo svært hyggelig, ler Iversen.

DISSE ER RANGERT

Chambers er altså ute med sin siste rangering og Iversen nevnes alene som ”Senior Statesmen”. ”Star Individuals” er Stig Bech. I Band 1 finner vi Anne Sofie Bjørkholt, Christopher Borch, Hans Henrik Kværne, Tom Rune Lian, Christian Müller og Andreas Rørvik.

I Band 2 finner vi Even Berg, Christian Bjørn-Hansen, Børge S. Nygårdshaug, Line Ravlo-Losvik, Geir Sand, Håvard Skogvoll, Bjørn Slaatta og Mikkel Vislie.

I Band 3 Erling Timm og Thomas Reppe Wetting.

I Band 4 finner vi Liv Andal, Haakon Blaauw, Henrik A. Christensen, Nils Petter Hansson, Jarle Holstrøm og Thorvald Nyquist.

MÅ IKKE OVERVURDERES STILL GOING: - Den største endringen i

løpet av disse årene er at eiendom har blitt mer profesjonalisert, sier Andreas Iversen i Føyen Torkildsen om sine mer enn 35 år som eiendomsadvokat.

064

Iversen tror rangeringen har en viss betydning, men vil likevel ikke legge for stor vekt på en slik rangering.

– Det er jo slik at klientene våre ofte leser disse rangeringene, i alle fall de største. I tillegg er det jo slik at slike rangeringer i stadig større grad blir

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

omtalt, av for eksempel slik som Estate, så det er klart at det har en verdi. Men man skal likevel ikke overvurdere viktigheten. I dag er det nok i større grad slik at man som klient forholder seg til et selskap, og ikke til en enkelt advokat. Derfor er det gjerne viktigere at firmaet gjør det bra, sier Iversen.

STORE ENDRINGER

Han begynte som advokat i 1980, og har siden det i hovedsak konsentrert seg om eiendom.

– Den største endringen i løpet av disse årene er at da jeg begynte så var eiendom noe som ble eid av familier, som gjerne ikke hadde et profesjonelt forhold til dette. I dag er det meste eid av profesjonelle selskaper. Dette er nok det største spranget dersom man ser på eiendomsbransjen i et 30-års-perspektiv, sier Iversen.

En annen stor endring i følge ham at utlendingene i større grad har gjort seg bemerket i det norske eiendomsmarkedet.

– Det er relativt nytt og årsaken er jo den at det ikke er så mange steder hvor det er så trygt og forutsigbart som i Norge. Det er dessuten ganske enkelt å kjøpe eiendom i Norge, sier Iversen.

TAR ETT ÅR OM GANGEN

Iversen forteller at når man kommer opp i hans alder, så tar man gjerne ett år om gangen.

– Hvor lenge man fortsetter kommer jo litt an på hvordan man ønsker å leve livet sitt. I de store firmaene er arbeidspresset stort, men hos oss er det nok litt roligere. Jeg får derfor lov til å fortsette og synes at det er gøy. Jeg jobber mye med eiendomsutvikling, blant annet med HAV Eiendom, noe jeg synes er veldig spennende og morsomt, sier Iversen.

LEIETAKERTILPASNING?

NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish.

Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938.

Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO ESTATE MAGASIN | N°3 2016

065

NYHETER

THOMMESSEN GJORDE RENT BORD PÅ ADVOKATRANGERING I rekken av advokatkåringer, har Who's Who Legal nettopp sluppet sin siste toppliste. Advokatfirmaet Thommessen klinket til med hele fem av 13 advokater på listen.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

– Dette tror jeg handler om at Who’s Who Legal anerkjenner bredden vår. Vi har selvfølgelig enkeltpersoner som er profilert, men det som først og fremst kjennetegner oss er eiendomsgruppens samlede faglige tyngde, sier Christopher Borch.

DE FEM ER

GODT FORNØYD: Advokatfirmaet Thommessen gjør det skarpt i en ny advokatkåring på eiendomsadvokater, noe Thommessen-advokat Christoper Borch er godt fornøyd over

066

Av tretten nevnte eksperter innen eiendom stikker altså Thommessen av med fem. Både Borch selv, men også Even Bratsberg, Geir Dalene, Gerhard Holm og Christian Müller er nevnt.

– Det viser, som jeg sa i forbindelse med Legal500-kåringen, hvor mitt navn ble trukket frem, at det er litt tilfeldig hvem fra Thommessen som nevnes i slike rangeringer. Det var med andre ord ikke falsk beskjedenhet da jeg sa det, sier Borch.

Han mener at bredden i avdelingen er avgjørende viktig i forhold til å kunne håndtere de største kundene og oppdragene.

– Vi har alltid tilstrekkelig kapasitet, og kompetanse til å ta toppene, sier Borch, som for anledningen har tatt på seg selgerhatten.

– Og det jeg er mest fornøyd med, er at vi har flere unge talenter i avdelingen som på egenhånd håndterer store oppdrag, sier Borch, som mener at det bare er et spørsmål om tid før også de blir nevnt i advokatkåringene.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

EN SERIØS AKTØR

Who’s Who Legal er ikke av de mest kjente advokatkåringene. De mest kjente er nok Legal500 og Chambers sine kåringer. Disse institusjonene kårer advokater og advokatfirmaer over hele verden. Who’s Who Legal er imidlertid også en seriøs rangering og derfor verdt å ta på alvor.

Siden 1996 har de rangert og identifisert de beste juridiske aktørene i et bredt utvalg av fagområder. Samlet har rangeringen over 17.000 av verdens ledende jurister fra mer enn 100 nasjonale jurisdiksjoner. De skriver selv at det er umulig å kjøpe oppføring i publikasjonen.

MARKERER SEG OGSÅ PÅ ANDRE OMRÅDER

På Legal500 var Borch for første gang inne på øverste bånd, altså på førsteplass. Denne plassen delte han med syv andre advokater fra konkurrerende firmaer. Han rykket i fjor også opp fra andre til første bånd på Chambers kåring.

I tillegg til at Thommessen gjør det sterkt innen fast eiendom, er hele 34 forskjellige Thommessen-advokater trukket frem 39 ganger innen 14 fagområder totalt. Det er klart flere enn noen av de andre norske advokatfirmaene.

– Det er vi selvfølgelig veldig stolte over, sier Borch.

Colliers International AS tilbyr megling og rådgivning innen utleie og søk av kontor-, butikk-, lager-, logistikk- og kombinasjonseiendommer.

Våre meglere har strenge kvalitetskrav, god gjennomføringsevne og legger stor vekt på løpende oppfølging og rapportering til oppdragsgiver gjennom hele prosessen.

Som en eiendomsbesitter eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjementet fra våre eksperter innenn næringseiendom.

Les mer om oss og våre tjenester på: www.colliers.com/no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

067

Accelerating success.

DE BESTE

KONTORLOKALENE 15. SEPTEMBER 2016 STED: VULKAN ARENA

— HVORDAN SKAPE MERVERDI FOR EIERE OG BRUKERE MELD DEG PÅ ESTATEKONFERANSE.NO I DAG

Samarbeidspartnere og sponsorer: 068

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERENE

RON BAKKER P LP ARCH ITECTU RE

RO SAN BOSCH ROSAN BOS CH S TUD I O

JAN B LICHF E L DT BTF I N N SI KT

K JE T IL WOLD ANT I

M A RI LOME M ON STE R

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

069

NYHETER

Dette hotellet er Stordalens melkeku STOCKHOLM: Clarion Hotel Sign i Stockholm står for 10 prosent av Choice-konsernets fortjeneste.

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Clarion Hotel Sign i Stockholm er vår perle og det står for ti prosent av Stordalens fortjeneste, sier hotelleier Anders Buchardt.

Sammen med sin far Arthur Buchardt har de utviklet og eier 18 hotellet i Norge og Sverige. Til sammen utgjør dette cirka 3400 rom, 200.000 kvadratmeter og 350 millioner kroner i årlige leieinntekter. Perlen er altså Clarion Hotel Sign, som ifølge Buchardt står for ti prosent av Nordic Choice Hotels samlede fortjeneste. Uttalelsen kom under konferansen Næringseiendom 2016 i Bergen tidligere i år.

070

SKULLE BARE MANGLE

Hotellet er med sine 558 rom Stockholm og Sveriges største. Det ligger sentralt plassert midt i sentrum av Stockholm. Administrerende direktør i Nordic Hotel Choice, Torgeir Silseth, vil ikke direkte bekrefte Buchardts påstand.

- Men det jeg kan si er at det er ett av våre mest lønnsomme hoteller, men det er i hard konkurranse med andre, sier Silseth.

Han legger til at hotellet er deres desidert største og at det har en fantastisk beliggenhet.

- Samtidig er hotellmarkedet i Stockholm veldig bra og det er en utvikling som ser ut til å fortsette. Det skulle derfor bare mangle at hotellet ikke gjorde det bra, sier Silseth.

RUNDER 350 MILLIONER

Silseth, som når vi snakker med han sitter på flytoget i Stockholm, har ikke helt over-

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

sikt over omsetningen til hotellet. Når de har over 170 hoteller er kanskje ikke det så rart. Men han mener å huske at omsetningen landet på rundt 335 millioner kroner i 2015.

- I år regner vi med å passere 350 millioner kroner, sier han.

Omsetningsmessig står dermed hotellet for knappe 5 prosent av Nordic Choice Hotels samlede omsetning. I 2014 hadde hotellkjeden en omsetning på vel 7,2 milliarder kroner og en EBITDA på 561 millioner kroner. Dersom Clarion Hotel Sign i Stockholm står for ti prosent betyr det at de har et driftsresultat før avskrivinger på rundt 55 millioner kroner, noe som stemmer bra med tallene fra Proff, hvor det står at selskapet hadde resultat etter avskrivninger på 62 millioner svenske kroner.

- I år ligger vi an til å passere en samlet omsetning på åtte milliarder med god margin, sier Silseth.

PERLE: - Clarion Hotel Sign i Stockholm er vår perle og det står for ti prosent av Petter Stordalens fortjeneste, sier hotelleier Anders Buchardt.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

071

NYHETER

Stordalen bygger to nye hoteller i Stockholm Stockholm: Om cirka ett år åpnet Petter Stordalen to nye hoteller sentralt i Stockholm.

072

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

S HOWCA SE PÅ M ESH • DE BESTE KONTORLOKALENE •

16. SEPTEMBER 2016 MELD DEG PÅ ESTATEKONFERANSE.NO I DAG

SAMARBEIDSPARTNERE OG SPONSORER

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

073

NYHETER

- Mine ambisjoner for Finland er store, og det at vi nå åpner to hoteller i løpet av fire dager, viser at vi har tar sikte på å vokse

N NYHETER Torgeir Hågøy torgeir@estatemedia.no

- Vi er i ferd med å bygge to nye hoteller i Stockholm. Hotellene åpner i 2017 og samlet har de rundt 550 rom, sier administrerende direktør i Nordic Choice Hotels, Torgeir Silseth.

Avtalen om å bygge to nye hoteller ble inngått med eiendomsselskapet AMF Fastigheter i 2014.Stordalen danket ut 65 andre konkurrenter som også siklet etter kontrakten.

- Når disse to hotellene er ferdige har vi 14 hoteller i Stockholm, sier Silseth.

FIKK KONTRAKTEN

TO NYE HOTELLER: - Vi er i ferd med å bygge to nye hoteller i Stockholm. Hotellene åpner i 2017 og samlet har de rundt 550 rom, sier administrerende direktør i Nordic Choice Hotels, Torgeir Silseth.

074

Når Stordalen er ferdig med sin utbygging har han 5867 rom i Stockholm. Med det sniker han seg så vidt forbi sin argeste konkurrent, Scandic Hotels, som har 5745 rom i den svenske hovedstaden.

De to hotellene det er snakk om skal få tilsammen 542 rom. Et av dem blir et typisk typisk forretningshotell og et såkalt botique-hotell.

- Det er to spennende prosjekter som ligger i det hovedkontoret til Swedbank, sier Silseth.

Navnene på de to hotellene blir At Six og Hobo og de er begge en del av en del av kvarteret Urban Escape Stockholm. Dette er et kvarter som vokser fram mellom Hamngatan, Regeringsgatan og Brunkebergstorg.

Urban Escape består av fem eiendommer, fire gater og to torg og kombine-

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

rer kontor, hotell, handel, restauranter, møteplasser og servicetjenester.

INNTAR FINLAND

Også i Finland satser Stordalen stort.

I høst åpner han to hoteller med fem dagers mellomrom i Helsinki. Først ut er Clarion Hotel Helsinki som åpner dørene 17. oktober i år. Hotellet får 427 rom og 11 konferanserom og blir med det Helsinkis største konferansehotell. Hotellet bygges og eies av Arthur Buchardt, som også eier en rekke andre Stordalen-hoteller.

Fire dager senere, altså 21. oktober, åpner Clarion Hotel Helsinki Airport dørene. Hotellet får 258 rom - Mine ambisjoner for Finland er store, og det at vi nå åpner to hoteller i løpet av fire dager, viser at vi har tar sikte på å vokse på det finske markedet, og at det skal skje fort, sa Petter Stordalen, styreleder for og eier av Nordic Choice Hotels til nettavisen Hrrnett.no i desember i fjor.

www.svw.no

Skal man nå toppen må man først til bunns i utfordringene Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske spørsmål. Vi søker alltid å finne kommersielle løsninger som er verdiskapende for våre klienter.

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

075

PROFIL

RUNDER 1 MILLIARD: Borger Borgenhaug, administrerende direktør og eneaksjonær i Axer Eiendom, tror selskapet kan runde 1 milliard kroner i omsetning i 2017.

076

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Vokser kraftig i bolig Axer Eiendom har 180 boliger til salgs og 1.600 enheter på tegnebrettet.

Nå etablerer selskapet også eget kontor i Bergen.

P PROFIL Tore Årdal tore@estatemedia.no

stadig større tillit. Da han sluttet i selskapet i 1998, hadde han ansvaret for prosjektavdelingen i region syd. Denne geografiske regionen har også blitt satsingsområde for Borgenhaugs private eiendomsvirksomhet, som han etablerte i 1999.

Siden har selskapet solgt mer enn 350 boliger.

TILPASSET UTBYGGING

- Hvor mye vi kommer til å selge, avhenger selvsagt av markedet. Samtidig har vi veldig mange boliger som skal legges ut for salg de nærmeste årene, sier administrerende direktør og eneaksjonær Borger Borgenhaug i Axer Eiendom.

STARTET I 1999

Han startet som forskalingssnekker i Veidekke som 16-åring og ble etter hvert vist

Estate Magasin møter Borgenhaug på selskapets kontor på Bolette Brygge på Tjuvholmen i Oslo - i det samme bygget som Union Gruppen holder til. Han forteller at selskapets filosofi for utvikling er å ikke binde seg opp i et forhåndsdefinert konsept i form av byggeteknikk eller segment.

- Mens noen aktører må finne tomter som passer til deres ferdige konsepter, tilpasser vi utbyggingen til tomten. I tillegg er vi med hele veien i prosjektet, fra akkvisisjon og konseptutvikling til bygging, salg, utleie og forvaltning, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

FLUST AV BOLIGPROSJEKTER

Blant de største boligprosjektene som Axer Eiendom har liggende ute for salg nå, er Sentrumshagen i Jessheim med 130 leiligheter. To andre eksempler er Heggedal i Asker, hvor selskapet har 28 enheter for salg, samt Biterud -også det i Asker- med 40 boliger.

Neste år er det dessuten salgsstart for et prosjekt på 200 boliger ved Gulskog senter i Drammen og 70 boliger i Gamleveien i Lørenskog.

SATSER I BERGEN

Så langt har Axer Eiendom satset sentralt på Østlandet, men rett etter sommeren kommer de første boligene for salg i Bergen.

- Vi har veldig stor tro på Bergen og åpner eget kontor der. Vi har allerede kjøpt tomter hvor vi kan bygge ca. 200 boliger, og vi er i dialog om tomter som kan gi ytterligere 300 enheter, sier Borgenhaug, som ikke ønsker å gå nærmere i detalj om disse tomtene.

077

PROFIL

KJENNER MARKEDET

- Mens noen aktører må finne tomter som passer til deres ferdige konsepter, tilpasser vi utbyggingen til tomten.

- Hva tenker du om boligprisutviklingen i Bergen i lys av nedgangen i oljesektoren og økende arbeidsledighet?

- Det er jo noen mørke skyer når så mange blir oppsagt, men vi har vært i markedet i 17 år og vet at det henter seg inn igjen. Bergen er Norges nest største by og er det nest beste boligmarkedet etter Oslo. Dessuten kjenner vi boligmarkedet i Bergen godt, svarer han.

- Vi er i flere prosesser og skal kun investere i sentrale eiendommer. Det er helt uaktuelt for oss å gå over bruer for å bygge boliger i Bergen.

LANGSIKTIG EIER

Axer Eiendom er et utviklingsselskap som satser både på bolig og næringseiendom.

Selskapet kjøper utelukkende eiendommer som kan utvikles.

- Vi er langsiktige eiere og selger ikke før vi har utviklet eiendommen og tiden er moden. Vi er innstilt på at det kan ta 10-20 år før et prosjekt realiseres, sier han.

STOR EIENDOM PÅ LØREN

Blant de langsiktige prosjektene er Sinsenveien 51 og 53 på Løren i Oslo som Axer Eiendom kjøpte for 175 millioner kroner i 2006. Kontorbygget har et totalareal på 12.500 kvadratmeter, samt store arealer utendørs som i dag blir brukt til parkering.

Eiendommen genererer årlige leieinntekter på ca. 17 millioner kroner. De siste årene har det imidlertid skjedd en storstilt boligutbygging i dette området. I 2013 ble også Ring

3, som tidligere passerte rett ved eiendommen, lagt i tunnel. Dermed er Sinsenveien 51/53 blitt høyaktuell som boligprosjekt.

70.000 KVM NÆRING

- På sikt kan dette bli aktuelt, men per i dag har vi lange leiekontrakter i kontorbygget som vi forholder oss til, sier Borgenhaug.

Axer Eiendom har opp gjennom årene utviklet ca. 70.000 kvadratmeter næringsarealer, hvorav ca. 60.000 fremdeles eies og forvaltes i egen regi. I tillegg til Sinsenveien er Lefdalbygget (10.500 kvm) på vei inn mot Hamar og landemerket Meierigården i samme by blant de største næringseiendommene i porteføljen.

GODE UTSIKTER

Axer Eiendom hadde i fjor driftsinntekter på 133,3 millioner kroner og et årsoverskudd på 2,5 millioner (mot 7,6 millioner året før).

Naturlig nok svinger inntektene mye fra år til år for et utviklingsselskap, og 2017 ligger an til å bli et veldig bra år for selskapet.

- Vi har prosjekter for mange milliarder kroner som skal ut i markedet det nærmeste årene, og til neste år kommer vi trolig til å runde 1 milliard i omsetning, sier Borgenhaug.

AXER-HISTORIEN • Selskapet Akershus Eiendomsutvikling etableres i 1999 av Borger Borgenhaug, som da har 10 års erfaring fra Veidekke.

• 2000: Big-Boxer for dagligvare er starten for selskapets satsing på utvikling av næringseiendom.

• I 2001 ferdigstilles selskapets første leilighetsprosjekt med 12 enheter i Tønsberg.

• I 2005 samles alle prosjekter under selskapet Axer Eiendom.

• Selskapet kjøper i 2006 næringseiendommen Sinsenveien 53 i Oslo for 175 millioner kroner.

078

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

• Det største boligprosjektet med 90 enheter og dagligvare ferdigstilles i Strømmen i 2007.

• I 2010 selger Axer Eiendom Aslaks Bolts gate 40 A i Hamar. Prosjektet består av dagligvare og leilighetsbygg i nærheten av Maxi Storsenter. Dette var så langt det største avsluttede og solgte næringsprosjektet.

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger:

stavanger@kluge.no

Oslo:

oslo@kluge.no

Bergen:

bergen@kluge.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Hamar:

hamar@kluge.no 079

INGRID HØSTMÆLINGEN • Født i 1980, oppvokst i Lier • Eiendomsadvokat og partner hos advokatfirmaet Wikborg Rein siden april 2016 • Partner advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, 2015-2016 • Fast advokat og senere senioradvokat hos advokatfirmaet BA-HR, 2010-2015 • Advokatfullmektig og advokat hos Wikborg Rein, 2005-2010 • Master i rettsvitenskap, Universitetet i Oslo 2005

080

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

RINGEN ER SLUTTET Ingrid Høstmælingen er kommet hjem til Wikborg Rein som partner i næringseiendomsteamet. Her skal hun jobbe med store transaksjoner for både norske og utenlandske aktører.

Tekst: Tore Årdal, tore@estatemedia.no Foto: André Clemetsen

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

081

PORTRETT

Høsten 2007 er Ingrid Høstmælingen tilbake på hovedkontoret til Wikborg Rein ved Rådhuset i Oslo. Hun har jobbet et års tid ved selskapets London-kontor, og denne dagen kommer partneren Anne Sofie Bjørkholt innom kontoret hennes.

Bjørkholt trenger en advokatfullmektig som kan gjøre fotarbeidet i forbindelse med en eiendomstransaksjon i St. Olavsgate i Oslo. Kjøperen er internasjonal, derfor tenker Bjørkholt det er fint å få med seg en advokatfullmektig som nettopp er tilbake fra den britiske hovedstaden.

Jeg spiste så mye pølser og drakk så mye weissbier at jeg kunne ha trillet hjem til Norge.

TILFELDIG. Frem til da hadde Høstmælingen jobbet med litt forskjellig; naturressurser, corporate og shipping, men om ikke St. Olavsgate var brolagt, var denne transaksjonen veien hennes inn i eiendomsbransjen.

- Jeg skulle gjerne ha sagt at jeg har brent for eiendomsbransjen hele livet, men sånn er det ikke. Det var litt tilfeldig at Anne Sofie kom innom kontoret mitt denne dagen. Dette ble også starten på et langt og fint samarbeid med henne. Jeg har liksom hengt i skjørtene hennes siden, ler Høstmælingen.

GODT SAMARBEID. Motparten i transaksjonen i St. Olavsgate var dessuten Stig Bech - partner hos advokatfirmaet BA-HR og gjennom en årrekke kåret til Norges beste eiendomsadvokat.

Etter fire og et halvt år hos Wikborg Rein ble hun også kollega av Bech.

- Da Anne Sofie begynte hos BA-HR i 2009, fulgte jeg etter, for vi trives veldig godt i fellesskap. Både hun og Stig har vært viktige for meg og min utvikling. De er begge flinke til å se folk og å gi dem ansvar - også de som har kortere erfaring. Dermed må man stole på seg selv, og det vokser man på som advokat.

EIENDOM I BLODET. Høstmælingen kunne ha sagt at hun har eiendom i blodet. På 1920-tallet drev oldemoren hennes som ung forretningskvinne en stor kolonialforretning på Ullensaker. Da børskrakket kom i 1929 hadde hun 100.000 kroner i kontanter, og mens mange investorer blødde, brukte oldeforeldrene de oppsparte midlene til å kjøpe en stor gård i Lier i Buskerud.

På 1960-tallet ble imidlertid deler av skogen ekspropriert til boligfelt. Ekspropriasjonserstatningen brukte oldemoren på å kjøpe en bygård i Thereses gate i Oslo som fremdeles er i familiens eie.

TILBAKE TIL LIER. - Begge foreldrene mine kommer fra gård, og

etter mange år i Oslo har jeg flyttet tilbake til Lier. Jeg tror jeg er ”landsens jenta”-alibiet i Wikborg Rein, smiler hun.

- Etter å ha tilbragt mye av arbeidsdagen på Aker Brygge og Tjuvholmen, synes jeg det er godt å komme hjem til Lier med hus og stor hage. Om vinteren kan jeg spenne på meg skiene og gå rett ut i lysløypa.

- Jeg er også opptatt av at de tre barna mine skal bli eksponert for et bredt spekter av mennesker. I Lier går de i klasse med barn av både leger og asylsøkere. Det tror jeg er bra for dem.

DRØMMESCENARIO. Etter 5,5 år i BA-HR ble Høstmælingen

partner i advokatfirmaet Steenstrup Stordrange. 9 måneder senere var det imidlertid over.

- Det er ingen dramatikk i dette i det hele tatt, bare enda en tilfeldighet. Line Ravlo-Losvik fra Wikborg Rein ringte meg fordi de hadde behov for en partner til i næringseiendomsavdelingen. Selv om jeg hadde vært kort tid hos Steenstrup Stordrange og trivdes

082

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

UDRAMATISK: Etter bare 9 måneder som partner i advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, er Ingrid Høstmælingen tilbake hos Wikborg Rein. - Det er ingen dramatikk i dette i det hele tatt, sier hun.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

083

PORTRETT

084

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

der, var det et drømmescenario å bli kontaktet av min første arbeidsplass og at de ville ha med akkurat meg på laget.

FORHANDLER MED RINGREVER. - Jeg er relativt ung og har kort erfaring sammenliknet med mange av de mest profilerte sluggerne av eiendomsadvokatene. Hos Wikborg Rein får jeg volum på store og interessante saker slik at jeg kan fortsette å utvikle meg som advokat. Det gjør at jeg - i all beskjedenhet føler meg rustet til å forhandle med de gråeste ringrevene på andre siden av bordet og fullt ut kunne ivareta mine klienters interesser og sikre dem et godt resultat. For meg er det ikke viktig hva som står på visittkortet; jeg er opptatt av å få bryne meg både faglig og kommersielt.

- Det føles også som at ringen er sluttet, ettersom jeg nå er tilbake der hvor jeg begynte som fersk fullmektig på 25 år. Jeg er kjent i gangene her, selv om jeg har en annen rolle nå enn tidligere.

Det er mange overdrivelser om hvordan det er å jobbe som forretningsadvokat. Vi sitter ikke på kontoret 3.000 timer i året.

TYSK DISIPLIN. Det var ikke gitt at Høstmælingen skulle fullføre juss-studiene. Etter andre avdeling ville hun droppe ut, og begynte derfor å studere ved Universität Kosntanz i Sør-Tyskland.

- Jeg spiste så mye pølser og drakk så mye weissbier at jeg kunne ha trillet hjem til Norge. I løpet av 4 måneder la jeg på meg 10 kilo! Det var veldig gøy, men da jeg kom tilbake til Norge begynte jeg på jussen igjen. Og på SATS… Jeg følte et sterkt behov for å komme i form igjen og få litt tysk disiplin noe som tydeligvis var vanskeligere i Tyskland enn hjemme.

BEVISSTGJØRING. Høstmælingen har bare vært på jobb hos

Wikborg Rein i 10 dager når Estate Magasin møter henne i advokatfirmaets lokaler på Solplassen, men hun er allerede godt i gang. I hovedsak skal hun jobbe med transaksjoner, både for norske og internasjonale aktører.

- Det er stor forskjell på å arbeide for norske og utenlandske aktører. Ofte er det forhold vi tar for gitt, men som må forklares til utlendingene. Det medfører også en bevisstgjøring hos oss selv, for da må vi stille oss selv spørsmålet om hvorfor vi gjør ting som vi gjør. Det er et dårlig svar at vi gjør slik vi alltid har gjort.

OVERRASKEDE UTLENDINGER. - Ofte er utenlandske aktører også mer krevende. For eksempel har ikke tyskere og amerikanere den flate strukturen som vi er vant med i Norge, derfor blir prosessene mer formelle. Men samtidig er det en veldig hyggelig og profesjonell tone.

- Noen synes også det er fremmed og pussig at alle advokatene i Norge kjenner hverandre. Når vi møtes i forhandlinger, sier kanskje den ene advokaten til motpartens advokat at ”jeg så deg i skiløypa i går”. Utlendinger er overrasket over at det ikke er mer distanse.

HISTORIE I VEGGENE. Det er mye historie i veggene i lokalene til Wikborg Rein. Advokatfirmaet har røtter tilbake til 1923, da den 28 år gamle Erling Wikborg etablerte et enkeltmannsfirma. Han jobbet primært med sjørett- og sjørettsforsikring, som var firmaets viktigste arbeidsområde til langt inn i 1960og 70-årene.

Etter andre verdenskrig gikk han i kompaniskap med motstandsmannen Alex Rein. Mot slutten av krigen hadde de møtt

UTFORDRINGER: Hos Wikborg Rein får Høstmælingen volum på store og interessante saker slik at hun kan fortsette å utvikle seg som advokat.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

085

PORTRETT

086

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Jeg har liten tro på at en advokat må være sint og teatralsk for å få gjennomslag for sine synspunkter.

hverandre i Sverige, hvor Rein oppholdt seg illegalt. De ble enige om å starte opp sammen etter at Rein var ferdig med krigens rettsoppgjør.

tillegg til de kommersielle elementene, men at dette er en integrert del av businessen som faktisk gir god uttelling rent finansielt.

STERK INTERNASJONAL KULTUR. Advokatfirmaet nådde en ny milepæl i 1956, da Frode Ringdal reiste sammen med familien sin til New York og etablerte det første utenlandskontoret. Dette var også det første kontoret som ble etablert i New York av et europeisk advokatfirma.

I dag er Wikborg Rein en internasjonal rådgiver med kontorer i Amsterdam, Kobe, London og Shanghai - i tillegg til Oslo, Bergen og New York.

- Den internasjonale kulturen i Wikborg Rein er sterk. I en verden som blir stadig mer internasjonal, er det også viktig å ha en internasjonal profil for å kunne levere gode resultater til klientene. Dette gjelder ikke bare innenfor shipping og finans. Mer enn noen gang tidligere er det relevant for oss i eiendomsbransjen, sier hun.

CSR VIKTIG FOR DE UNGE. - Et annet eksempel er CSR (corporate social

GENERASJONSSKIFTE. Høstmælingen mener også det er i ferd med

å skje et generasjonsskifte i eiendomsbransjen: Stadig flere CEOer, CFOer og andre beslutningstakere er i hennes aldersgruppe, altså 35-40 år.

- Disse velger gjerne advokater i samme alder som seg selv, og som er opptatt av de samme tingene. Ta for eksempel grønne bygg og miljøprofil. Det grønne skiftet er over oss, også i eiendomsbransjen. Vår generasjon oppfatter nok ikke miljøhensyn som noe som kommer i

responsibility). Vi ser en klar tendens til at yngre klienter er opptatt av dette. Firmaene må kunne vise et ekte samfunnsengasjement for å kunne være konkurransedyktige på sikt. Det er ikke nok bare å være i toppsjiktet på kjernevirksomheten - det forventes at vi også ivaretar andre dimensjoner. Sånn på privaten er jeg sikker på at en advokat som kan vise bredde i interessefeltet sitt, også utover jussen, har en fordel i klienthåndteringen - og også et morsommere og rikere liv, selvsagt.

WORK-LIFE-INTEGRATION. Hun tror også at den nye generasjonen er

opptatt av Work-Life- Integration.

- Det er dessuten mange overdrivelser om hvordan det er å jobbe som forretningsadvokat. Vi sitter ikke på kontoret 3.000 timer i året.

De som er flinke til å planlegge og administrere, klarer fint å få til denne balansen. Noen lange dager blir det jo, men sånn er det i mange bransjer. Og det er ikke slik at man må være fysisk på kontoret for å gjøre jobben alltid - sånn sett er det mye fleksibilitet i yrket vårt, sier hun.

MYTER. - Det er også en myte at de fleste advokater er menn bosatt i

Oslo 3 som går Birken hvert år. Det er veldig mange ulike mennesker,

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

087

UTENLANDSKE INVESTORER: - Ofte er utenlandske aktører mer krevende. For eksempel har ikke tyskere og amerikanere den flate strukturen som vi er vant med i Norge, derfor blir prosessene mer formelle, sier Høstmælingen.

heldigvis. Selv om det selvsagt er mange menn som bor i Oslo 3, og heller ikke er noe feil med disse mennene, som er både dyktige og hyggelige og moderne. Jeg har bare veldig stor tro på at mangfold på en arbeidsplass gir de beste resultatene - både på tvers av alder og kjønn.

Vi som advokatfirma må speile det næringslivet vi betjener, hvis ikke mister vi relevans for våre klienter.

- Og ja, det går fint an å samtidig være trebarnsmor og partner i et advokatfirma. Dette er et spørsmål jeg får ganske ofte, men det er ingen som ville ha funnet på å spørre en mann om det er problematisk å være partner og trebarnsfar, ler hun.

OSLOS BLIDESTE ADVOKAT. Høstmælingens tidligere kollega, Stig Bech,

omtaler henne som Oslos blideste advokat.

- Det er hyggelig, og jeg håper han mener det. Jeg har liten tro på at en advokat må være sint og teatralsk for å få gjennomslag for sine synspunkter. Man kommer langt med å være god forberedt, hyggelig, blid og bestemt, sier hun og legger til: - Det er få av de ordentlig gode advokatene som ikke er blide.

088

TOPPET KÅRING . Tidligere i år toppet Høstmælingen Finansavisens

kåring over ”up and coming” eiendomsadvokater. Hun virker litt brydd over all rosen som kommer på bordet, men synes jo det er ”drithyggelig” å bli satt pris på av konkurrentene, som har trukket henne frem i advokatundersøkelsen.

- Jeg tror ikke jeg er noe flinkere enn mange andre unge eiendomsadvokater. Det har vel mye å gjøre med hvem som er synlig, mener hun.

STORE TRANSAKSJONER. I fjor var ikke Høstmælingen så synlig, et-

tersom hun hadde mammapermisjon store deler av året. Men litt aktivitet i mammapermisjonen ble det da tid til. Blant annet bidro hun til utgivelse av en introduksjon til eiendomsmarkedet for utenlandske investorer sammen med Basale, Arctic og Akershus Eiendom. Og så ble det en liten opptreden med foredrag for 80 internasjonale investorer og tilhørere under Oslo Investor Summit på MIPIM i Cannes i mars med Mikkel på da 8 uker med i bagen.

Hun har imidlertid jobbet med en rekke store transaksjoner opp gjennom årene. Den største transaksjonen hun har jobbet med, er

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Et friskt pust til alle typer bygg i hele galaksen.

Ventilasjon og klimaanlegg

Kjøling

Elektro

Godt innemiljø handler om mer enn bare luften du puster inn. Det handler om trygge og komfortable omgivelser. Og, det handler om fornøyde og produktive medarbeidere, med færre helseproblemer og lavt sykefravær. Til syvende og sist handler det om fornøyde mennesker i sunne bygg... og romstasjoner. Finn ut mer på caverion.no/Csaga

#Csaga

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

089

INTERNASJONAL: - I en verden som blir stadig mer internasjonal, er det viktig å ha en internasjonal profil for å kunne levere gode resultater til klientene, sier Høstmælingen. Wikborg Rein har kontorer i New York, Amsterdam, Kobe, London, Shanghai, Oslo og Bergen.

ÅTTE RASKE Hva var din første jobb?

- Jeg var lørdagshjelp på Mestergull i Drammen fra jeg var 14 år, og så jobbet jeg mye på gamlehjem.

Din første eiendom?

- En leilighet i Thereses gate 16 i Oslo som jeg arvet.

Hva hører du på?

- P2 i el-bilen på vei til jobb. Nyhetsmorgen. På vei hjem fra jobb bytter jeg til P3, hvis det er veldig kjedelige innslag på Kulturnytt og Salongen.

Hva leser du?

- Aviser. Jeg starter på mange bøker, men får aldri fullført. Den siste jeg startet på, var ”Bienes historie”. Den siste jeg fullførte var "Stoner" - en bok som var veldig, veldig kort, og veldig god.

Hva gjør du på fritiden?

- I tillegg til at jeg tilbringer mye tid sammen med våre tre barn, har vi en hund, Merkel, som jeg ofte er i skauen med. Jeg er også glad i å være sammen med venninnene mine; jeg har et stort sosialt nettverk og mange rundt meg som jeg er veldig glad i.

Hva irriterer deg?

- Jeg er veldig lite irritabel.

Hva blir du i godt humør av?

- Jeg er stort sett i godt humør.

Hva er din foreløpige dom over den sittende regjeringen?

- Jeg synes den fører en reaksjonær familiepolitikk og rygger inn i fremtiden. Da tenker jeg spesielt på at fastlegen ikke lenger skal kunne henvise til abort og at pappepermen er kuttet. Dette vitner om gammeldags kjønnsrolletenkning som jeg trodde vi hadde forlatt. Det blir store tilbakeslag på viktige spørsmål og små seire på temaer som betyr lite i det store og hele.

090

Fortin-Starwood-avtalen, som ble signert i desember 2014.

I januar året etter overtok Starwood eiendomsfondet Fortin for drøyt 11 milliarder kroner. BA-HR bistod Starwood i denne transaksjonen.

USLITELIG OG KREATIV. - Det er store tall dere jobber med?

- Ja, det er jo det. Vi blir ikke akkurat blasert, og det er ikke alltid slik at de største transaksjonene er de mest kompliserte. Ofte kan det være mer utfordrende å jobbe med en transaksjon på 150 millioner kroner enn 1,5 milliarder. Men det er klart at Fortin-Starwood-avtalen på over 11 milliarder kroner var spesielt spennende å jobbe med, svarer hun.

Høstmælingen er ofte involvert i komplekse transaksjoner, der evne til effektiv løsningsvilje er en grunnforutsetning. Da hun i fjor var med på listen til Estate Magasin over unge personer som er på vei opp i eiendomsbransjen, ble hun beskrevet som ”uslitelig og kreativ”.

FOREDRAGSHOLDER. Mange kjenner også til Høstmælingen

som foredragsholder om eiendomsjuss.

- Ja, jeg er glad i å skravle, skyter hun fort inn.

- Jeg holder foredrag om leiekontrakter, tilrettelegging av eiendomstransaksjoner og andre temaer jeg fortrinnsvis kan noe om. Men nå har jeg nettopp sagt ja til å holde et foredrag i Advokatforeningen om et tema jeg ikke er helt stø på. Og der blir det altså utelukkende advokater blant tilhørerne. Jeg tar alltid på meg altfor mye i ren begeistring, og så går det etter hvert opp for meg at jeg kanskje ikke burde ha sagt ja, sier hun.

Og ler igjen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

ESTATE REKLAME. FOTO: NADIA FRANTSEN

Driftstekniker Philip Pedersens vei 1

Gledesspreder til tjeneste.

En dør som ikke lar seg åpne. En termostat som viser feil. Eller et ventilasjonsanlegg som blåser for kald luft.

Det er når noe går galt, at du merker Marius’ tilstedeværelse. Med sin serviceinnstilling og kompetanse omdanner han nervøsitet og bekymring til lettelse og glede. Jobben hans er rett og slett å få deg og dine leietakere 100 % fornøyd. Derfor går han aldri hjem fra jobb før arbeidet er fullført. Med glans. neasdrift.no

Teknisk drift

Energiledelse

Beredskapsvakt Landscaping ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Snø og istappfjerning

Fasadevask 091

MAGNUS LINDKVIST

TRENDSPOTTER OG FUTUROLOG

ARTHUR BUCHARDT

INVESTOR

GERT WINGÅRDH

ARKITEKT OG GRÜNDER

092

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

DEG?

N Y BY G G R E H A B • BY U T V I K L I N G • M I L J Ø

25—26 AUGUST 2016 FARRIS BAD • LARVIK MELD DEG PÅ I DAG! BEGRENSET ANTALL PLASSER. WWW.ESTATEKONFERANSE.NO

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

093

NYHETER

Energibygg er fremtiden Derfor valgte Entra å gå i gang med et omfattende BREEAM-prosjekt i sentrum.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

– Det er et fåtall eldre renoverte BREEAM-sertifisert miljøbygg i sentrum, det er en omfattende oppgave. Begrensninger i regulering, byggesak og antikvariske vurderinger dannet rammene for prosjektet i Akersgata. Hensikten var å transformere og utvikle de to byggene slik at de på best mulig måte tilfredsstilte Amedias og Entras målsetting om gode, miljøvennlige kontorlokaler og god byutvikling, sier Kristin Haug Lund, direktør i avdelingen for prosjekt og teknisk i Entra.

Amediahuset består av adressene Akersgata 34 og 36. Byggene er knyttet sammen og fremstår nå i ny drakt med felles inngang og hele etasjeplan. Den verneverdige funkisfasaden i nummer 34 er bevart og restaurert, samt oppgradert med nytt glass i alle vinduer. Akersgata 36 har også fått et stramt og vakkert utrykk, etter at Entra rev det tidligere bygget og fikk oppført et nytt.

– Bakgrunnen for prosjektet var å slå de to byggene sammen for å få større og mer effektive plan, samt å få en bedre arealut-

094

nyttelse av eiendommene. Akersgata 36 ble revet, og Akersgata 34 ble strippet ned til betongskallet. Det nye bygget ble ført opp med etasjehøyder som ble tilpasset eksisterende plan i nummer 34, forklarer Lund.

Renoveringen ga Akersgata 34 en ekstra etasje, slik at byggene strekker seg åtte etasjer opp.

– Det ble tidlig besluttet at vi ønsket å BREEAM-sertifisere bygget, etter en pre-analyse lå det til rette for å oppnå karakteren «Very good». Søknaden er oversend NGBC, sier hun.

Resultatet er et 6.100 kvadratmeter stort topp moderne bygg der Amedia leier cirka 80 prosent av arealet, og med matkonseptet BIT i første etasje. 4. og 5. etasje er fremdeles ledig for de som er interessert i innbydende og moderne kontorlokaler, med høy miljøprofil og teknisk standard.

ET OMFATTENDE REHABILITERINGSPROSJEKT

Miljøbygget ligger sentralt i Oslo sentrum, rett på utsiden av Stortinget T-banestasjon, der Akersgata og Grensen krysses.

Den sentrale beliggenheten er en stor fordel nå når prosjektet er ferdig, men i byggeperioden bød dette på utfordringer.

Særlig utfordrende var rivearbeidet med naboer tett på, og spesielt med tanke på vernede bygg.

– I tillegg oppdaget vi mye uforutsett ved rehabiliteringsarbeidet, som asbest og konstruksjoner med uforutsett plassering og kvalitet, samt at støy, støv og rystelser ble

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

problematisk for butikker og kontor i nærområdet, og da spesielt for vår nærmeste nabo Oslo Nye Centralteater, sier Lund.

– Byggeplasser i Oslo sentrum er ofte trange, og det var så absolutt denne også.

Logistikk måtte løses med kun en adkomst fra gata, rivearbeidene var utfordrende med hensyn til sikkerhet for omgivelsene, stillas måtte henges på egen fasader mot bakgård, og vi måtte benytte klatreteknikere for å komplettere fasader, fortsetter hun.

Kjelleren under Akersgata 36 måtte senkes for å etablere tilfredsstillende tekniske rom, fjell av alunskifer medførte tiltak mot svelling og radongass, og i tillegg måtte nabobygg, fundamenter i Akersgata 34 samt underliggende T-banetunnel tas hensyn til.

– Det er ulike energikrav i de to byggene som nå henger sammen, Akersgata 34 har energiklasse B, mens nummer 36 har energiklasse A, BREEAM VERY GOOD, og er i tillegg et passivhus. I nummer 34 ble energiklassen begrenset av vernekravet til eksisterende yttervegger, sier Lund.

For å gjennomføre et såpass utfordrende miljøprosjektet midt i sentrum, var Entra avhengig av tett dialog med flere ulike parter: Plan- og bygningsetaten, byantikvaren vedrørende verningen av bygningselementer i Akersgata 34, bydelsoverlegen om tiltak som motvirket støy, bymiljøetaten med tanke på leie av gategrunn og regulering av trafikken i Akersgata under byggetiden og selvsagt kontinuerlig dialog med tilgrensende naboer.

OMFATTENDE BYGGEPROSESS: Å rehabilitere og miljøsertifisere bygg i sentrum er krevende, men Kristin Haug Lund i Entra er godt fornøyd med resultatet.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

095

NYHETER

AKERSGATA: Amediahuset består av adressene Akersgata 34 og 36. Deler av Akersgata 34, blant annet fasaden, er vernet og ble bevart i forbindelse med renoveringen. Akersgata 36 ble revet og en ny bygning ble reist i tilknytning til nummer 34

– Alt i alt et utfordrende, men svært spennende prosjekt, der risikovurderinger og fokus på gode løsninger og HMS var svært viktig. Og resultatet er vi stolte av, avslutter Lund.

LØNNSOMT MED MILJØBYGG

– Fra 2012 ble det gradvis mer fokus på miljøvennlige bygg. Vi som meglere opplever dessverre at det er mange misforståelser og myter som må avlives for å få frem de åpenbare fordelene med et miljøbygg. Det er ikke lenger dyrere å leie et miljøbygg, tvert i mot – det er en misoppfatning. Leieprisen er nå nesten den samme, men felleskostnadene er betydelig lavere, sier Jan Roll, direktør for utleie i Newsec og partner i selskapet.

Roll bruker Powerhouse Kjørbo som et eksempel – et bygg som produserer mer strøm enn det forbruker i løpet av sin levetid, dette inkludert produksjon av byggematerialer.

Det beste eksempelet på å vise samfunnsansvar og tenke bærekraftig er å leie i et miljøbygg ifølge Rolle.

– Neste generasjon arbeidstakere er bevisste og opptatt av arbeidsplassens omdømme. Å sitte i neste generasjons bygg er utvilsomt et attributt som vil tiltrekke

096

seg innovative ansatte med fokus på samfunnsmessig ansvar. Bedrifter opptatt av profil er nødt til å ta dette på alvor, påpeker han.

De nye miljøbyggene er ofte mer arealeffektive, det betyr at du får plass til flere mennesker på et mindre areal.

– Ser du på det totale regnestykket blir dette faktisk rimeligere. Flere mennesker på færre kvadratmeter, er det første gunstige elementet. Og selv om prisen for eksempel er fem prosent høyere, så kan arealet være ned 15-30 prosent i nyere bygg.

I tillegg kan du nesten fjerne energikostnadene. Summert opp blir dette billigere, gjentar han.

VELGER DET BILLIGSTE

Ifølge utleiesjefen har miljøbygg fått et blandet stempel. Han opplever at mange tror disse byggene er forbeholdt de med fotformsko, og ønske om spesielle materialer.

– Mange tror det er en spesiell type mennesker som brenner for miljøbygg, men generelt opplever jeg at folk er mer positive til dette nå enn før. Alle bør jo i utgangspunktet ønske å sitte i et slikt bygg, da de har både bedre inneklima og lysforhold, og er tidsriktige. Vi ser at dersom husleien er litt høyere sammenlignet med

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

et annet bygg, vil ikke folk betale for det, understreker han.

– Miljø er fortsatt ikke «viktig nok» for leietakerne. Myndighetene har tilrettelagt til en viss grad, men ser vi hvordan folk tok El-bilen imot, er det langt igjen dersom myndighetene virkelig mener alvor, sier han.

Likevel opplever Roll et tydelig skifte hos stat og kommune, en sektor som tidligere satt i svært dårlige lokaler.

– Det har snudd, nå går disse foran som gode eksempler og det er helt avgjørende.

Det er vanskelig for hver enkelt å påvirke utviklingen, derfor må de større selskapene og gårdeierne gå foran som gode eksempler.

Miljøbygg vil fortsatt være leverandørdrevet, ikke leietakerdrevet, påpeker han.

UTLENDINGENE VIL HA BREEAM

Roll poengterer at miljøsertifiseringer er vel så viktig i eksisterende bygg, som for eksempel i BREEAM In-Use. Samtidig opplever Newsec at de store internasjonale investorene setter BREEAM-sertifisering som et krav i større grad nå enn tidligere.

– Vi opplever at utenlandske aktører skal ha BREEAM-sertifiserte bygg. Det gir trygget, da dette er en internasjonal standard, understreker han.

Signature

COLOUR CHAMPAGNE

GREEN

er det ultimate uttrykket for raffinement.

Grønn er fargen som står for trygghet, harmoni og gir god stimulans. Økt bevissthet og følelser av renhet er et godt utgangspunkt til å oppmuntre til god hygienepraksis.

BLACK

PINK

Initial Signature Colour er også tilgjengelig i klassisk sort - en uttrykksform som gjenspeiler det sofistikerte.

Myk og varm, den rosa Signatur serien utstråler omsorg og at man tar hygiene på alvor. Fargen rosa uttrykker velferd og trivsel.

BLUE

PURPLE

Blå påvirker brukere av toalettene mentalt. Man skaper vesentlige følelser av tillit, og stimulerer dermed til klare tanker og effektivitet - en viktig egenskap ansatte trenger for å være produktive.

Lilla er uttrykksformen for luksus. Denne Signature serien står for ærlighet, kvalitet og visjon.

TURQUOISE

YELLOW

Muligens den mest inspirerende fargen av alle, turkis fremmer instinktivt en reaksjon som går dypt.

Ofte minner den om havet, den er frisk, ren og motiverende.

Gul er den sterkeste psykologiske fargen, den frembringer det åndelige og skaper tillit. Dette igjen øker selvbevisstheten som har en positiv innvirkning på den personlige hygienen.

Bruk fordelene av farge psykologi i toalettrommet Sørg for at ditt toalettrom ser unikt ut Vår Signature hygieneserie har et lekkert design som leveres i flotte farger. Har du en logofarge du ønsker å formidle dine ansatte og besøkende?

Hver farge gjenspeiler sitt eget uttrykk.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Kontakt oss på 22 79 79 70 Eller besøk Initial.no

097

NYHETER

Kristin Haug Lund, direktør i avdelingen for prosjekt og teknisk i Entra.

– Kunnskapen om å lage BREEAM-bygg er betydelig høyere nå enn før, vi har blitt mye dyktigere på det og konkurransen mellom entreprenørene er større, legger han til.

Dette har igjen ført til at kostnadene holdes nede – noe om fører til at leien nødvendigvis ikke er høyere enn på ordinære bygg.

– Vi må berømme de utviklerne som tar samfunnsansvaret og går foran. Mange gjør dette fordi det faktisk er lønnsomt – Entra er ett eksempel, sier han.

Ifølge Roll har Asplan Viak hatt så stor pågang, både nasjonalt og internasjonalt, at de nå tar seg betalt for å vise frem sine lokaler i Powerhouse Kjørbo.

– Vi i Norge har god kompetanse på dette området, og jeg er sikker på at energibygg er fremtiden. Etter hvert kommer de fleste leietakerne til å kreve slike bygg, og vi ser allerede i dag at flere søker disse byggene, men at lokasjon gjerne er viktigere. Folk ønsker med hjertet, men bestemmer med lommeboken, avslutter han.

098

HISTORIE: AMEDIAHUSET

Det har vært avisdrift, medievirksomhet og viktige samfunnsaktører sammenhengende i bygget siden slutten av 1800-tallet. Gamle Verdens Gang (NB! Ikke dagens VG) holdt til i noen gamle bygninger i Akersgata 32-36, frem til 1923. Da ble den kjøpt av Tidens Tegn og lagt ned. I Akersgata ga Tidens Tegn-«konsernet» en tid også ut Ørebladet og Oslo Aftenavis. I 1931-32 oppførte avisa et nybygg i Akersgata 34. Avisa ble ganske nazi-vennlig utover 30-tallet og ble lagt ned i 1941 på grunn av sviktende økonomi.

Dagbladet hadde tilhold i Akersgata 36 i perioden 912-1967, før avisa flyttet til et nytt bygg tvers over gata.

Under andre verdenskrig var Akersgata 36 tilholdssted for Deutsche Zeitung in Norwegen, som utkom i et daglig opplag på 3040.000 eksemplarer. Rekordopplaget var på 98.000 eksemplarer. Hovedmålgruppen var tyske soldater i Norge. Avisa ble trykket i Aftenpostens trykkeri rett over gata.

Etter andre verdenskrig ble nye VG etablert i avishuset. Avisa var der fram til 1994,

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

da den flyttet til Akersgata 55, der også Aftenposten i dag har tilhold.

Den konservative tenketanken Civita hadde sine første kontorer her, fra februar 2004.

Også Samisk Hus i Oslo holdt til her en periode tidlig på 2000-tallet.

Jan Roll, direktør for utleie i Newsec og partner i selskapet.

Logg deg inn i kundeportalen

Din kundekontakt hjelper deg godt i gang

jegvilhakundeportal@gk.no

Som servicekunde hos GK får du nå enkelt oversikt over alle servicearbeider på dine tekniske anlegg.

Bestill når det passer deg, enten du er på kontoret eller i teknisk rom. Gjerne rett fra mobilen.

Vi logger hva som er gjort, viser hva som er planlagt og foreslår mulige forbedringer. Du får full servicehistorikk og kostnadsoversikt på ett sted.

GK Kundeportal dekker alle våre fagdisipliner og er inkludert i din serviceavtale. Det er bare å logge inn og komme i gang.

Effektivt for deg – effektivt for oss.

GK – smarte løsninger for smarte folk

Ventilasjon

Byggautomasjon

Kulde

Rør

Elektro - Tlf: 22 97 47 00

gk.no/kundeportal

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, med en omsetning på over 4,6 milliarder kroner. Det gir deg fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no ESTATE MAGASIN | N°3 2016

099

PROFIL

– VI ER AMBISIØSE OG SULTNE På få år har Peder Stavnes Karlsen (33) gått fra å være siviløkonom i konsulentbransjen til å lede et fremragende eiendomsutviklingskonsern.

P PROFIL Silje Rønne silje@estatemedia.no

– Alt man gjør skal man gjøre ordentlig, ellers kan man la være å gjøre det, sier Karlsen. Hverken hans prestasjoner som student eller som administrerende direktør i Miliarium Bolig antyder noe annet.

Som nyutdannet siviløkonom fra BI i 2006, kjøpte Karlsen leilighet i Frogner Atrium, en såkalt Selvaag Plussbolig. Konseptet inspirerte ham til noe som senere skulle bli starten på Miliarium Bolig.

– På dette tidspunktet hadde jeg fortsatt besteforeldre som levde, som jeg hadde en nær relasjon til, og som jeg tilbragte forholdsvis mye tid sammen med, sier han.

Han syntes imidlertid at besteforeldrene, som på tross av å være privilegerte,

100

levde forholdsvis trauste liv. De hadde stor glede av besøk og sosial omgang, men det ble mindre og mindre av dette med årene.

– Jeg begynte derfor å lure på hvorfor det ikke fantes flere boligprosjekter / steder hvor eldre kunne bo sammen med andre eldre. Hvor de kunne hatt glede av hverandre, samt felles fasiliteter og service. Jeg begynte å vurdere om det var et marked for å utvikle et konsept i mellomfasen mellom omsorgsboliger og tradisjonelle leiligheter, et slags seniorprosjekt, fortsetter han.

Lange dager og høyt tempo på jobb som konsulent for A.T Kearney, og senere The Boston Consulting Group (BCG) medførte at han ikke fikk videreutviklet ideen sin. Dette endret seg imidlertid da han tok en et svært intensivt, ti måneder langt MBA-program ved den franske eliteskolen INSEAD. INTERNASJONAL TOPPSTUDENT

– MBA-programmet er opprinnelig designet til å forløpe over to år, men på INSEAD er en normal MBA komprimert til 10 måneder, forklarer Karlsen.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Pensumet hos INSEAD på 10 måneder, tilsvarer omtrent 18-20 måneders pensum hos Harvard.

– Det var nødvendig å arbeide hardt og intenst. Heldigvis var jeg vant til å arbeide på en strukturert måte fra konsulentbransjen, og på den andre siden var det viktig for meg å også ha tid til familien. Jeg forsøkte derfor å være strukturert på hvordan jeg la opp dagene mine, sier han.

Karlsens kone Laura, og deres seks måneder gamle sønn, Sebastian, ble med til Fontainebleau.

INSEAD er en svært anerkjent skole, som tilbyr en av verdens beste MBAer. Skolen tar inn omtrent 600 studenter fra hele verden i året gjennom to kull. Karlsen fikk de beste akademiske resultater i sitt kull, og mottok derfor Henry Ford-prisen ved graduering.

– INSEAD er kjent for å tilrettelegge for og bidra til gründervirksomhet. En del av valgfagene har fokus på å starte bedrift og utvikle forretningsideer. Jeg fikk derfor anledning til å utvikle ideen min om seniorboliger som en del av studiet, påpeker Karlsen.

– Jeg begynte derfor å lure på hvorfor det ikke fantes flere boligprosjekter/steder hvor eldre kunne bo sammen med andre eldre.

Stormen Hotell og Living + i Bodø blir en blanding av hotell og leiligheter, med hotell og 8.-9. etasjer leiligheter. Leilighetene fra 9. til 17. etasje vil få helt fantastisk utsikt og vil ha Living + -konseptet i samlokalisering med hotellet.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

101

PROFIL

OVER:I samarbeid med Barlindhaug Eiendom utvikler Miliarium Bolig et større leilighetsprosjekt på Bjerkaker ved Strandkanten i Tromsø.

Her kommer ca 350 leiligheter for salg i løpet av høsten 2016.

TIL HØYRE: På Montebello i Oslo jobber Miliarium Bolig med stedsutvikling i samarbeid med JM. Tomten er på over 50 mål og har en fantastisk beliggenhet med spektaklær utsikt over Oslo by og fjord. Her skal det bygges boliger i tilknytning til mange ulike serveicetilbud.

102

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

KILEN: Miliarium Bolig utvikler i samarbeid med AF Eiendom et stort boligprosjekt i Kilen-området i Sandefjord. Nye Kilen Brygge vil ha salgsstart ved årsskiftet og vil bestå av ca. 150 leiligheter ved sjøkanten med kyststi, brygge og meget gode solforhold

SAMARBEID MED ADOLFSEN GRUPPEN

RE-BRANDING

Våren 2012 tok Karlsen kontakt med brødrene Kristian og Roger Adolfsen i Adolfsen Gruppen.

– De er selv gründere og dyktige forretningsmenn med mye kompetanse innenfor eiendomsutvikling, finansiering, drift og service, og de har lang erfaring med helse og omsorg fra andre virksomheter. De ser muligheter fremfor begrensninger og er åpne for nytekning.

Dette har i stor grad bidratt til å muliggjøre vårt samarbeid og forretningsutvikling, forklarer han.

– Jeg hadde gjennom mitt år på INSEAD fått mulighet til å videreutvikle tankene rundt et boligkonseptet, og før mitt første møte med Kristian Adolfsen hadde jeg foretatt en markedsundersøkelse, og i den forbindelse brukt 50-60 000 kroner av egen lomme. Dette både for å overbevise meg selv, men også Adolfsen og andre mulige partnere om at det fantes et spennende markedspotensial, fortsetter han.

Brødrene Adolfsen og Karlsen fant tonen og en felles tro på hverandre, og et samarbeid. Tiden var inne for en ny epoke, selv om han innrømmer at det var vanskelig å skulle forlate en svært spennende jobb i BCG, med mange gode kollegaer og karrieremuligheter.

– Jeg kunne jo egentlig fint lite om eiendom, så det var litt skummelt, ler han.

Norlandia Serviceboliger ble stiftet i begynnelsen av 2013, og Karlsen begynte i selskapet etter påske. Han arbeidet hovedsakelig alene. Han utviklet konsept, ble kjent med aktører og med bransjen, begynte å vurdere eiendommer, håndterte daglig administrasjon, skapte nettsted på egen hånd – ja alt det som måtte til for å utvikle virksomheten.

– Gjennom en kombinasjon av tilfeldigheter, kreativitet, hard jobbing og litt flaks kom Norlandia Serviceboliger etter hvert inn i flere prosjekter med betydelig utviklingspotensial. Parallelt med dette kom vi frem til at hovedkonseptet vårt skulle justeres. Konseptet skulle ikke lenger rette seg kun mot seniorer, men isteden være et premium-konsept åpent for alle, og med en godt voksen hovedmålgruppe, sier han.

I forbindelse med konseptendringen ble også selskapsnavnet endret fra Norlandia Serviceboliger til Miliarium.

Karlsen samarbeidet med en gruppe studenter fra Westerdals, som gjennom sitt skoleprosjekt hjalp til med å utarbeide nytt navn og logo.

– Miliarium betyr milepæl på latin. Å kjøpe bolig markerer for mange en milepæl i livet, enten det er å flytte hjemmefra for første gang, etablere familie, eller å flytte i leilighet etter å ha bodd 20 år i samme hus. På mange måter markerer et boligkjøp derfor et skifte i livet. Det er

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

103

PROFIL

videre store forventninger knyttet til et fremtidig liv i ny bolig.

Miliarium har bl.a. en målsetning om å møte og helst overgå forventingene til våre boligkjøpere, forklarer Karlsen entusiastisk.

Høsten 2015 bestemte hovedaksjonærene i Miliarium seg for å samle en del boligprosjekter og eierinteresser som aksjonærene representerte inn i et nytt hovedkonsern for boligutvikling i Adolfsen Gruppen. Transaksjonene ble gjennomført i januar 2016, og Miliarium Bolig er i dag det nye toppselskapet med ca. 400 MNOK i bokført egenkapital. Konsernet har som satsningsområder Stor-Oslo, Bodø, Tromsø og Bergen.

SPENNENDE TID I VENTE

– Vi jobber med å ansette flere og utvikle organisasjonen med de rette folkene. Det er likevel ikke et mål i seg selv å lage en stor organisasjon. Vårt hovedfokus ligger i å skape gode bolig- og kombinasjonsprosjekter med en effektiv og kompetent organisasjon.

Vår rolle i prosjektet, hvorvidt vi har egen regi eller gjennomfører prosjektet sammen med en partner, er ikke avgjørende, understreker den administrerende direktøren.

De gjennomfører gjerne samarbeidsprosjekter der vi og våre partnere kan utfylle hverandre. Vi er også åpne for å ta mer finansielle posisjoner i prosjekter fremover.

Vi forsøker å se muligheter, ikke begrensninger. Være løsningsorienterte, ikke problemorienterte. Når jeg ser hvordan Miliarium har utviklet seg, er det vanskelig å si hvordan selskapet ser ut om tre år, understreker han.

Tiden fremover blir hektisk for Karlsen og hans medaksjonærer.

– Et av våre største prosjekter er i Statnetts gamle hovedkontor på Montebello, i samarbeid med JM Norge. En tomt på omtrent 50 mål ved siden av T-banestasjonen. Videre har vi et spennende prosjekt med AF Eiendom i Sandefjord, hvor vi skal bygge ut 130-150 leiligheter, forklarer han.

I Tromsø har de også et stort prosjekt i samarbeid med Barlindhaug Eiendom, hvor planen er utbygging av 300-400 leiligheter.

Navn: Peder Stavnes Karlsen Alder: 33 år Stilling: Administrerende direktør i Miliarium Bolig Fra: Oslo Bakgrunn: Siviløkonom fra BI og MBA fra INSEAD. 7 år som konsulent i A.T. Kearney og BCG. Aktuell: Leder av og medeier i Miliarium Bolig.

MILIARIUM BOLIG

FOKUS PÅ DYKTIGE MEDARBEIDERE

For Miliarium Bolig er det avgjørende å knytte til seg kompetente ansatte og samarbeidspartnere. Derimot har involveringsgrad i de ulike prosjektene noe mindre betydning.

– Jeg vet at for mange andre eiendomsutviklere er det avgjørende at de skal stå for utviklingen og så videre, men det er ikke avgjørende for oss. Vi kan ta fullt ansvar for hele prosjektet fra A til Å. Vi kan også sitte i baksetet når det er riktig for prosjektet eller eierkonstellasjonen. Det viktigste for oss er å være med på å gjennomføre spennende prosjekter. Man kan stort sett påvirke en del gjennom aktivt styrearbeid, forklarer han.

I det ene prosjektet deres i Tromsø har Miliarium Bolig hovedansvaret for salgs- og markedsarbeidet, mens Barlindhaug Eiendom styrer prosjektutviklingen.

–Det er fin måte og være med i prosessen på, samtidig som begge eierne kan bidra med kompletterende kompetanse og ressurser til felles beste i denne sammenhengen.

– Mye skal skje fremover! Vi er unge, ambisiøse, sultne og endringsvillige, avslutter Karlsen.

104

PEDER STAVNES KARLSEN

Indirekte eiere: Kristian og Roger Adolfsen m/familie ca. 70%.

Peder S. Karlsen ca. 15%. Even Carlsen ca. 10%. Benn Eidissen ca. 5%.

Forretningsfokus: Investering i og utvikling av bolig- og kombinasjonsprosjekter Geografisk fokus: Stor-Oslo, Bodø (gjennom Corponor), Tromsø og Bergen Tomteportefølje under utvikling og bygging (Miliarium sin andel): >1.000 enheter

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

E EN B UI L D

I

G

N O RWE GI A

N

N

GR

CO

U NC I L

M ME DL M LEEM

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

105

NYHETER

Budsjettsprekk kan ødelegge for miljøambisjoner Det er dårlige utsikter for den planlagte enerigsentralen i Bjørvika. Dette kan gå utover nybyggene i området og helt opp til Jernbanetorget.

M MILJØ Silje Rønne silje@estatemedia.no

106

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

FOREGANGSOMRÅDE: For å ivareta Bjørvikas rolle som foregangsområde innen miljø, har HAV Eiendom et ønske om å etablere en energisentral som kan forsyne området inklusive kulturbyggene til Oslo kommune med kjøle- og varmeenergi.

(Illustrasjon: Kima Arkitektur)

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

107

MILJØ

– Når vi får realisert planene om en ny Oslo S har vi et reelt behov for HAV Energis energisentral. Vi har et stort behov for kjøleenergi, da de nye byggene vil bli enda større enn dagens.

I 2013 vedtok Oslo bystyre et overordnet miljøoppfølgingsprogram for bærekraft i Bjørvika, der byggene skulle hente energi fra sjøvann. Året etter vedtok de også at det kun skulle gis midlertidig brukstillatelse for museet på felt B5, med påskudd om en felles energisentral. Samt at alle tekniske anlegg skulle samles til ett byggverk.

På bakgrunn av dette utvikler HAV Energi en ny energisentral for sjøvannsvekslet kjølenergi på Bjørvikutstikkeren, i forbindelse med utbyggingen av Munchmuseet og Deichmanske hovedbibliotek. Den nye energisentralen blir godkjent som et profilbygg, på sjøsiden av Den Norske Opera & Ballett og ved siden av Munchmuseet. Bygget har et amfi ned mot bystranden som skal etableres, og vil stå i stil til resten av arkitekturen i området.

Kjøleenergien skulle hentes fra kaldt sjøvann som føres inn i sentralen fra havnebassenget utenfor.

Initiativet ble tatt etter tett dialog med Kultur- og idrettsbygg (KID), der HAV Eiendom ble informert om hvilket energibehov disse byggene ville få. Dette utviklet seg til en omfattende plan der energisentralen

OSLO S: Nye Oslo S vil bli en viktig del av bydelsutviklingen i Bjørvika og Barcode hvor ROM Eiendom er en av utviklerne via selskapet OSU AS. Byggingen av nye Oslo S er skissert å være ferdig i 2021.

108

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

kunne gi bærekraftig fjernkjøling av Bjørvika, og de planlagte næringsbyggene rundt Oslo S. I fremtiden skal det også kunne være mulighet å bygge ut prosjektet ved å supplere med flere sentraler med ekstra kalt vann fra en ledning mellom Sjursøya og Huk. NY VENDING

HAV Energi opplevde at avtalen med KID var i sluttfasen, da de i november i fjor mottok en beskjed om avlysning av innkjøpet. Begrunnelsene var flere, blant annet den budsjettmessige situasjonen for Deichmanske hovedbibliotek, mandatet i forhold til anskaffelsesregelverket og eierskapet til sentralen.

– Vi forhandlet om avtalen med KID i fjor frem til diskusjonen rundt budsjettsprekken for Deichmanske startet. Etter en gjennomgang av status kom imidlertid KID tilbake og bekreftet grunnlaget for videre forhandlinger, noe som fortsatte helt frem til oktober i fjor. Vi fikk inntrykk av at vi langt på vei var enige og at det kun gjensto en godkjenning av resultatet av kompetent myndighet i kommunen, sier Geir Inge Juriks, utviklings- og prosjektdirektør i HAV Eiendom.

ET BILLIGERE ALTERNATIV

Kilder Estate Magasin har vært i kontakt med sier at KID vurderer en rimligere fjernkjøleløsning. Dette kan gå på bekostning av miljøet og alle byggene rundt. Ved å velge et annet alternativ mister man mulighetene for å kunne sjøvannskjøle store deler av Oslo sentrums næringslokaler.

– Kulturbyggene var en forutsetning for å kunne foreta investeringen, det betyr at de vil blokkere muligheten for å levere fjernkjøling til alle de andre prosjektene, da disse også må kaste inn håndkleet og begynne å se etter andre alternativer, fremfor å ha en sentral som kunne levert til alle. I et miljøog byperspektiv er dette en dårligere løsning, understreker Juriks.

KLARE KONSEKVENSER

Ifølge Juriks vil dette bety flere tørrkjølere på tak, som går imot Plan- og bygningsetaten ønske om å skape «grønne tak».

– Dette vil ha tre effekter: det visuelle og muligheten for å skape grønne tak, energiforbruk, og støy. Noe av det man er plaget av i Oslo på sommertid, er bråk fra tørrkjølere på tak når folk ønsker å sove med vinduene opp.

Dette vil særlig bli et problem når vi jobber for å skape en tettere by med blanding av boliger og arbeidsplasser, sier han.

Juriks mener energisentralen kunne bidratt til å gjøre Oslo til den nye miljøbyen, og ikke minst få vist dette frem midt i Oslo mest markerte område: Sjøsiden mellom Operaen og Munchmuseet.

– I et litt større perspektiv er det en relativt liten sum som må til for å få til dette. Vi snakker om kjent teknologi, ikke spekulasjon – og man vet derfor hva man får, understreker han.

MÅ VURDERE NYE MULIGHETER

I forbindelse med planleggingen av nye Oslo S, som vil bli Norges desidert største stasjon for kollektivtrafikk, er ROM Eiendom bekymret for utsiktene rundt den planlagte energisentralen i Bjørvika. Per i dag er 150.000 personer innom stasjonsområdet hver dag, og prognoser tilsier at tallet vil vokse kraftig i årene som kommer.

– Når vi får realisert planene om en ny Oslo S har vi et reelt behov for HAV Energis energisentral. Vi har et stort behov for kjøleenergi, da de nye byggene vil bli enda større enn dagens. Samtidig som det er et miljøvennlig alternativ, som vil representere bygget som

sådan, sier Trond Rusten, prosjektdirektør for ROM Eiendom.

Rusten er usikker på hva alternativet blir dersom KID velger et annet alternativ enn den planlagte energisentralen til Munchmuseet og Deichmanske hovedbibliotek.

– Dersom dette ikke blir noe av, må vi se etter andre alternativer, men vi har klare miljømål bak bygget vi skal reise og dette ville blitt en god løsning, påpeker han.

OVERASKET

Pia Farstad von Hall, Høyres fraksjonsleder i byutviklingskomitéen i Oslo bystyre er overasket over at byrådet vurderer å forlate miljøambisjonene som Oslo bystyre vedtok for Bjørvika i 2013. Etter at hun fikk innblikk i saken gjennom en artikkel på Estate Nyheter, ba hun Hanna E. Marcussen fra Miljøpartiet De Grønne (MDG), om å redegjøre for status på energisentralen i Bjørvika.

– Miljøvennlige energiløsninger har vært et sentralt tema i utviklingen av Fjordbyen fra starten av. Høyre har lagt vekt på gode energiløsninger for alle byggene i Bjørvika. Da er det overraskende at Arbeiderpartiet og MDG i byrådet nå går bort fra denne miljøambisjonen, sier von Hall.

DETTE ER SAKEN I 2013/2014 vedtok Oslo bystyre at nybyggene i Bjørvika skulle hente energi fra sjøvann, gjennom en felles energisentral.

På bakgrunn av dette utvikler HAV Energi en ny energisentral for sjøvannsvekslet kjølenergi på Bjørvikutstikkeren, i forbindelse med utbyggingen av Munchmuseet og Deichmanske hovedbibliotek.

De har tett dialog med Kultur- og idrettsbygg (KID).

HAV Energi opplevde at avtalen med KID var i sluttfasen, da de i november 2015 mottok en beskjed om avlysning av innkjøpet.

ROM Eiendom hadde et ønske om å benytte denne energisentralen ved etablering av nye Oslo Sentralstasjon, og må nå vurdere andre løsninger.

Pia Farstad von Hall, Høyres fraksjonsleder i byutviklingskomitéen i Oslo bystyre, er overasket over byrådets håndtering av saken, og følger opp med spørsmål.

KID har fortsatt ikke valg energiløsning.

– Det er fortsatt mye som skal bygges i dette området. Da er det viktig at vi får på plass helhetlige og gode energiløsninger i bygningsmassen, forsetter hun.

HØYRE HAR FULGT OPP SAKEN OVERFOR BYRÅDET, OG BA BLANT ANNET HANNA MARCUSSEN REDEGJØRE FOR:

• Hvilken miljøambisjon har byrådet når det gjelder energiløsninger for nye Deichmanske bibliotek og det nye Munchmuseet?

• Hvorfor velger byrådet å gå bort fra miljøambisjonene i Bjørvika og Fjordbyutbyggingen?

• Hvorfor overser byrådet en beslutning bystyret har gjort tilbake i 2013?

• Hvilken energiløsning vil byrådet velge i stedet for den løsningen som er tiltenkt gjennom energisentralen?

• Hvilke energiløsning vil byrådet velge for næringsbyggene som kommer på Oslo S? • Hvilke konsekvenser får dette for muligheten av å velge grønne tak på ny bygningsmasse i Bjørvika og Oslo S? Marcussen, svarte følgende på de samme spørsmålene når de ble stilt av Estate Magasin: «De fire første spørsmålene ligger under en annen byråd enn meg, så jeg må be deg konESTATE MAGASIN | N°3 2016

109

MILJØ

– Normalt når man jobber med nybygg, avklarer man holdning til energiløsning med en gang, da prosjektet blir påvirket av hvorvidt man velger fjernvarme eller sjøvann.

takte byråd for næring og eierskap Geir Lippestad.»

Videre skriver hun: «Når det gjelder de to siste spørsmålene, så er ikke reguleringsarbeidet for næringsbyggene som kommer ved Oslo S ferdig enda, men vi kommer til å stille krav om bærekraftige energiløsninger og vi kommer til å stille krav om grønne tak.»

LIPPESTAD SVARER

Geir Lippestad (Ap), byråd for næring og eierskap, svarer at byrådet ikke har redusert miljøambisjonene for de nye kulturbyggene i Bjørvika, Munchmuseet og Deichmanske hovedbibliotek, og at målet om passivhusnivå og 50 prosent reduksjon av Co2 og klimagasser står fast. Han understreker også at det er riktig at KID tidligere har hatt ute et anbud på energisentral, men at forhandlingene mellom KID og HAV Energi ikke førte frem.

– KID utreder nå ulike løsninger for varme og kjøling av kulturbyggene, med de samme mål for miljøet som tidligere. KID anser fremdeles HAV Energi som ett av flere mulig alternativer. Imidlertid er det selvfølgelig viktig at man finner den økonomisk sett beste løsningen innenfor de miljømålene som er satt, og at anskaffelsen skjer i tråd med anskaffelsesreglementet, forklarer Lippestad.

Byråd for næring og eierskap går ikke nærmere inn på hvordan de skal ivareta en helhetlig energiløsning for byggene i Bjørvika og næringsbygg på Oslo S. RESSURSSLØSING FOR BRANSJEN

Energisentralen skal være av den størrelsen at den kan forsyne Oslo S og Schweigaards gate, mener von Hall.

– Det har hele tiden være intensjonen fra det forrige byrådet å legge til rette for en energisentral som kan dekke behovene til flere bygg, med de retningslinjene som er gitt, og med utgangspunkt i hvor langt prosjekteringen av de nye byggene er kommet, er det vanskelig å se at alternative løsninger vil være bedre, sier Høyres fraksjonsleder.

Von Hall er overasket over at KID, med støtte fra byrådet har startet prosjekteringen av bygget, uten å avklare valg av energiløsning.

110

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Kilder Estate Magasin har vært i kontakt med beskriver anbudsrunden til KID som «en ressurssløsing for bransjen», der enkelte selskaper har brukt bort imot én million på kalkulasjoner og avklaringer på prosjekter i flere omganger. Ifølge vår kilde har det vært ca. femti fag involvert i prosjektet, med fire totaltilbydere, det vil si at hundrevis av bedrifter i Oslo har brukt ressurser på dette.

Kilden anslår at ressursforbruket i denne anbudsrunden kan estimeres til fem millioner kroner totalt.

– DÅRLIG MILJØPOLITIKK

– Normalt når man jobber med nybygg, avklarer man holdning til energiløsning med en gang, da prosjektet blir påvirket av hvorvidt man velger fjernvarme eller sjøvann. Hvis informasjonen vi har fått er riktig, har de allerede startet bestillingene, sier von Hall.

– Dette er ikke god miljøpolitikk, og de driver dårlig økonomistyring, samt at de avviker fra det som er bestemt i bystyret. Ved å handle på denne måten risikerer de å øke kostnadene i bygget, ved å starte prosjekteringen av bygningskroppen uten å fastslå valg av energiløsning, sier Høyres fraksjonsleder i byutviklingskomitéen i Oslo bystyre.

Hun understreker at dette kan bety omprosjektering av løsninger, dersom de har begynt å bestille løsninger til bygget basert på bruk av sjøvann, og plutselig skulle bestemt seg for å benytte fjernvarme.

– De signaliserer at de skal legge ut en ny konkurranse, det vil utsette prosessene ytterligere, noe som igjen vil koste mer penger, påpeker hun.

– Med den kunnskapen vi sitter med, er en energisentral den beste løsningen for miljøet og for budsjettet til både Deichmann og Munch, avslutter von Hall.

A broader perspective The solution to your challenges lies in our combined knowledge and experience.

Deloitte has a broader perspective that makes the difference.

Auditor of some of Norway’s largest real estate business groups

Optimizing and structuring real estate projects

Planning and executing successful transactions

Valuation and financial advisory

%

Real estate lawyers in more than 50 countries

Among Norway’s leading real estate lawyers

One of the world’s largest supplier of professional services.

225 000 employees in over 150 countries, with a global network within the Real Estate industry.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities.

DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www. deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2016 Deloitte Advokatfirma AS

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

111

N O R G E : O SLO - B E R G E N - S TAVA N G E R - T R O N D H E I M - FR E D R I K S TA D - S TO R D S V E R I G E : S TO C K H O L M - M A L M Ö - U M E Å - FA L KÖ PI N G - L I D KÖ PI N G - T R O L L H ÄT TA N DA N M A R K : K Ø B E N H AV N L I N K A R K I T E K T U R .C O M 112

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Films and hotels have many aspects that are the same.

For example, there is always a big vision, an idea.

– Francis Ford Coppola

Et hotell er mer enn et sted å oppholde seg.

Uansett hvordan man definerer det, er grunnpremisset for all god hotellarkitektur mennesket som skal bo der. For at både gjester og ansatte skal trives, må både bygningen, fellesarealene og det enkelte rom utstråle sin egen personlighet og ha en historie å fortelle. Vi i LINK arkitektur har bred erfaring med hotelldesign både som

individuelle prosjekter og som del av større forretningskomplekser og byutvikling. Med våre 14 kontorer har vi lokalkjennskap i en rekke store og små byer i hele Skandinavia, samtidig som vi kan samle et team med nødvendig spesialkompetanse og kapasitet til ethvert oppdrag.

Det gir deg uendelige muligheter!

Foto: Hundven- Clements Photography og Bitmap.

VENSTRE: QUALITY HOTEL WATERFRONT, ÅLESUND. UNDER: SKANDIONKLINIKKEN,HOTEL VON KRAEMER, UPPSALA, SVERIGE // QUALITY HOTEL EDVARD GRIEG, BERGEN // H OT EL S T UR EPL AN, S TO CK H O L M // STATOIL BUSINESS CENTRE, STAVANGER.

VI ØNSKER ALLE VÅRE KUNDER OG SAMARBEIDSPARTNERE EN GOD SOMMER!

UENDELIGE MULIGHETER

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

113

VERDENS VAKRESTE BYGG

EN «JUVEL I PARKEN» Lunt mellom parkens høye løvtrær, danner museumsbygget en fond og en avgrensning mot parkrommet. En «juvel i parken» er den berømte New York arkitekten Richard Meiers egen beskrivelse av Frieder Burda Museum.

VERDENS VAKRESTE BYGG

M

Museet er lokalisert i en av Baden-Badens mest kjente parker Lichtentaler allee park, og huser malerier, skisser og skulpturer fra de siste 100 år, med hovedvekt på klassisk-moderne kunst og nåtidskunst.

– Det var under høstens inspirasjonstur til Freiburg, Baden-Baden og Stuttgart at vi besøkte dette finstemte arkitektoniske smykket, sier Øyvind Neslein, partner og prosjektleder i NielsTorp +Arkitekter.

På en høstdag i Lichtentaler allee med sol, grønt gress og store trekroner kledd med bladverk i oker, gult og oransje, møtte han dette «krispe», hvite bygget som markerer seg i parken uten å dominere den. Årlig besøker arkitektkontoret et sted eller et område i Europa for å oppleve det beste av nyere arkitektur.

– Vi bruker disse turene, med alt vi ser og alt vi diskuterer underveis, til å skape en felles holdning, et felles språk for den arkitektur som firmaet vårt leverer, sier arkitekten.

HARMONISK

A ARKITEKTUR Av: Silje Rønne Foto: Øyvind Neslein og Dag Leyre Olsen

116

Neslein lot seg sporenstreks fascinere av Frieder Burda Museet, det var spesielt harmonien mellom park og bygning han likte godt.

– Å bevege seg mot dette bygget er en opplevelse i estetisk harmoni. Dette skulpturelle byggverket er fylt av en spenning mellom et ekspressivt uttrykk og beroligende balanse mellom bygningsdelene, beskriver han.

Bygget som ble ferdigstilt i 2004, ble designet for å integreres i det frodige landskapet i Lichtentaler allee park, og på samme tid, for å harmonisere i omfang med den klassiske profilen til den tilstøtende Staatliche Kunsthall. Museet Frieder Burda er tenkt både som et selvstendig museum, samt et broderlig supplement til Kunsthalle. Derfor er

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Frieder Burda museum

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

117

VERDENS VAKRESTE BYGG

1

2

3

118

1. Den snøhvite og opplyste bygningen ligger i den verdensberømte Lichtentaler Allee.

3. Museet er en moderne bygning med ulike former, som uformelt er knyttet til en hage, der folk spaserer forbi.

2. Frieder Burda-samlingen har sine røtter i ekspresjonismen og omfatter cirka 1.000 malerier, skulpturer og arbeider på papir. Hovedvekten ligger på den klassisk-moderne kunst og nåtidskunsten.

4. Ulike broer tar deg til de forskjellige etasjene.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

4

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

119

VERDENS VAKRESTE BYGG

bygningene koblet samme ved en glassbro – som en slags navlestreng – som kan åpens eller lukkes. Broen er minimalistisk og delikat detaljert, for ikke å stjele oppmerksomheten fra byggene på hver sin kant.

– Adkomsten mellom trestammene, under en horisontal baldakin tar deg inn til en hall med tverrstilte ramper, byggets ryggrad.

Disse slake rampene leder deg opp til de ulike utstillingshallene. Stigningsgraden er like finstemt som bygget er harmonisk, sier Neslein.

BALANSERT ARKITEKTUR

NAVN: ØYVIND NESLEIN ALDER: 61 ÅR Utdannelse: Arkitekthøyskolen i Oslo Stilling: Partner og prosjektleder i NielsTorp+Arkitekter Priser for NielsTorp+Arkitekter: 2016 – Aker Brygge, Cityprisen 2014 – Ørnen Hotel, Eiendomsprisen Bergen 2014 – Tjuvholmen, Cityprisen 2012 – Vulkan, Cityprisen, Betongelementprisen 2008 – Houens Fonds Diploma, Oslo lufthavn Gardermoen (AVIAPLAN) 2006 – Aker Brygge, DIFA Award for Europe’s best quarte 1999 – British Airways Headquarters, British Council for Offices Award, RIBA Best of British Award 1998 – British Airways Headquarters, British construction industry award Etter flere tiårs virke i Niels Torp+ Arkitekter er de prisene som er vunnet og tildelt til ære for Niels Torp og kontoret i felleskap. Prisene Neslein har trukket frem har kontoret mottatt for prosjekter der han selv har vært aktiv, men tildelt Niels Torp og kontoret i fellesskap.

– Klokelig plasserte vertikale glassfelt gir siktlinjer til parken som gir øyet ro mellom studie av kunsten i hallene. Utstillingsmezzaninen i øvre nivå er trukket vekk fra fasadene slik at lys får spille fritt på innsiden av disse. Lyset kastes langt inn i rommet, uten å blende, uten å forstyrre kunsten, beskriver han.

Neslein sammenligner bygget med bilder av den nederlandske kunstneren Piet Mondrian.

– Fasadenes elementer er finjustert mot hverandre i størrelse, vekt og proporsjoner, påpeker han.

Meiers museum er et tilbygg til en klassiske «kunsthall», der balansen dem i mellom uttrykkes ved at tilbygget verken konkurrerer eller kontrasterer unødig.

– Balansen mellom fasadenes åpne og lukkede deler er skulpturert slik at direkte lys faller inn til publikumsområdene, mens utstillingshallene kun får indirekte lys for å skjerme kunsten, forklarer arkitekten.

Utvalgte prosjekter: British Airways headquarter i London, der Neslein bodde i fem år og ledet teamet som tegnet det.

China eastern Airways headquarters i Shanghai på hele 240.000 kvadratmeter, et prosjekt de jobber med akkurat nå. Neslein er prosjektleder og har nærmest pendlet Oslo, Shanghai de siste fire årene. Prosjektet er under bygging og vil stå ferdig våren 2017.

120

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

ET MESTERVERK

– Meiers arkitektur har inspirert meg siden studiedagene. Formspråket er stramt og samtidig finstemt. Det er kjølig og samtidig innbydende på en forunderlig måte. Det er monumentalt, men ikke avvisende, beskriver Neslein.

Han mener formspråket til Meier egner seg godt for museer og offentlige kulturbygg.

– Andre funksjoner krever andre formspråk. Vi henter inspirasjon fra mange hold, også Meier. Vår arkitektur er mer preget av humanisme, varme og det å bryte store prosjekter ned til menneskelige dimensjoner, forklarer han.

– Arkitektens oppgave er å utfordre, men ikke støte, å finne nye veier, men respektere de gamle. Et solitærbygg som dette skal markere seg uten å være seg selv nok. Meier har klart det – et mesterverk av et bygg, avslutter han.

IFÖ SPIRA ART

Formet av Skandinavia og skandinaviske menneskers krav til funksjon

Ingen spylekant for økt hygiene og enklere rengjøring

Glatte utvendige flater.

Ingen hjørner og kanter som samler smuss

Ifö Clean, rengjøringsvennlig glasur som standard

Ti års garanti på levering av reservedeler

Skjult montering

Skandinavia er kontrastenes sted på jord. Kontrasten mellom det varme og det kalde, mellom mørke og lys – og mellom det myke og det harde.

Det merkes på utformingen av produktene. Men form er ingenting uten god funksjon, eller hva?

Se hele serien på ifosanitar.no

NYHETER

Høy risiko i små tomter Fortetting er helt avgjørende for å få nok boliger i Oslo.

Men tidkrevende og kostbare omreguleringsprosesser i tett bebyggelse gjør infill-prosjekter utfordrende.

N NYHETER Silje Rønne silje@estatemedia.no

Oslo by står midt oppe i en historisk transformasjon. Byen vokser, og vi får stadige flere innbyggere. Ellen de Vibe, byplansjef i Oslo og Hanna E. Marcussen, byutviklingsbyråd fra Miljøpartiet De Grønne (MDG) har begge signalisert at de ønsker å bygge tettere og smartere. Infill kan være en del av løsningen.

– Infill er byreparasjon ved at man utnytter åpninger i kvartalene og dermed øker fortetningen på en effektiv måte, sier Kathinka L. Augustine, prosjektleder i Stor-Oslo Eiendom AS. De har utført flere Infill-prosjekter, blant annet: Gamborgs Plass på Rodeløkka,

122

St. Olavs gate 21 og Schultz hus. Sistnevnte prosjekt ble ferdigstilt 1. kvartal 2016, og består av 31 leiligheter og 3 næringsseksjoner.

– Vi mener at 10-minutters byen er viktig i et samfunnsøkonomisk perspektiv. Ettersom over halvparten av verdens befolkning nå bor i byer – i Norge er dette tallet sikkert høyere. Samt at 70 prosent av verdens energikonsum skjer i byene, og at vi bruker mesteparten av klodens ressurser i byen, forklarer hun.

Augustine påpeker at kompakte byer er mer effektive og miljøvennlige, samtidig som de har større forutsetning til å løse tidsklemmen for de fleste familier, ved å ha bolig, jobb, skole/barnehage samt servicetilbud innenfor en liten radius.

UTFORDRENDE

– Infill-prosjekter er krevende og innebærer betraktelig mer risiko enn en mer ordinær utbygging, med god avstand til eksisterende bygg, påpeker hun.

De skal både ta fra og gi til byen. Innfill tar fra de etablerte urbane omgivelsene, samtidig som de skal gi et positivt tilskudd til gatemiljøet.

– Vi mener Schultz gate 1 absolutt har blitt et vellykket eksempel på dette, og

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

samtidig har bidratt til en forlengelse av Bogstadveien inn i sidegaten, sier prosjektlederen.

– Siden vi vet hvor tidkrevende og kostbar omregulering av slike tomter er, er det lite sannsynlig at vi ville ha investert i denne eiendommen dersom den var uregulert.

Normale reguleringsprosesser tar omtrent tre år i Oslo, og vi er ikke spesielt interessert i eiendommer som tar lengre tid enn dette å omregulere, understreker hun.

LANG REGULERINGSPROSESS

Da Stor-Oslo Eiendom vurderte eiendommen, hadde de umiddelbart stor tro på beliggenheten i Schultz gate, og det å kunne tilby moderne leiligheter med parkeringskjeller midt imellom de populære eldre murgårdene på Majorstuen. Derfor valgte de å igangsatte byggingen før en eneste leilighet var solgt.

Tomten som tidligere huset Hegdehaugen Lensmannskontor hadde vært benyttet som parkeringsplass i over ti år og ble stadig tatt frem som et skrekkeksempel på lang byggesaksbehandling i kommunen.

– Reguleringsvedtaket var lite romslig med tanke på høyder og byggegrenser, den lange reguleringsprosessen hadde satt sine

KLEDD I TRE: På baksiden av bygget er svalgangen, rømningstrappen og rekkverket dekket med trespiler, for å gi bygget karakter. (Foto: Bård Gundersen)

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

123

NYHETER

YOGASENTER: Bygget huser også et toetasjes yogasenter, med flere ulike saler. HiYoga en yogakjede som tilbyr et bredt spekter av forskjellige yogaformer, og er et av Norges største sentre. (Foto: Hilde M. Kleven/HiYoga)

spor. Vi så tidlig at vi måtte søke en del dispensasjoner da reguleringsbestemmelsene for tomten ikke tok hensyn til gjeldende teknisk forskrift på rammesøknadspunktet, forklarer Augustine.

Reguleringsarbeidet av Schultz hus startet med annonsering av oppstart i 15.01.2001 i regi av tidligere eier og Arkitektkontoret Gasa.

– Hovedårsaken til den lange prosessen er eiers ønske om en høy utnyttelse av eiendommen. Det ble laget flere alternativer som Planog bygningsetaten ikke ville godta, og det ble mange naboprotester, sier Willy Hagen i GASA Arkitekter.

Reguleringsarbeidet ble oppstykket med flere opphold begrunnet i oppdragsgivers ønske om å opprettholde høy utnyttelse, lange beslutningsprosesser og lang tid med tilba-

124

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

kemeldinger fra Plan- og Bygningsetaten og bydelen.

Det endelige prosjekt er vesentlig mindre enn det tidligere eier ønsket seg, som i utgangspunktet hadde en 3. underetasje og et mellombygg i bakgården inntegnet.

– Vi kan vel se begge sider av saken: Politikerne ønsker høy utnyttelse rundt trafikknutepunkter og i bynære strøk. I ettertid vet vi at en 3. underetasje hadde vært veldig uheldig for prosjektet og HMS-situasjonen, samt at en bakgårdsbygning i prosjektet mest sannsynlig hadde blitt noe tett. Allikevel er det urimelig at en slik prosess skal ta over 10 år, understeker Augustine.

GIR TILBAKE

– FuthArk Arkitekter har gjort en god og kreativ

FOTO: Jens-Petter Salvesen / https://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/

Fra Middelalderparken til Tøyen Det er ikke bare artister som må til for å skape en god festival. Siden 2011 har vi hjulpet Øyafestivalen med å bli en av de mest velfungerende festivaler i Europa. Enten det dreier seg om lydnivåer, sikkerhet, toaletter eller miljøvennlige løsninger så har vi bistått og levert.

Vår lidenskap får det til å skje.

hjellnesconsult.no ESTATE MAGASIN | N°3 2016

125

NYHETER

FAKTA Prosjektet Schultz Hus består av 31 leiligheter og 3 næringsseksjoner. Bygget har 7. etasjer samt 2. underetasjer. Byggestart var 01. november 2014, og prosjektet ble ferdigstilt 1. kvartal 2016.

Byggherre: Schultz Hus AS v/ Stor-Oslo Eiendom AS Arkitekt: FuthArk Arkitekter AS Totalentreprenør: Bermingrud BVT Entreprenør AS Stor-Oslo Eiendoms engasjement i eiendommen begynte sommeren 2013, etter at tomten nylig hadde blitt omregulert.

jobb med prosjektet. Vi var opptatt av å utvikle et bygg som skulle tilføye gaten kvaliteter og dra publikum inn fra Bogstadveien. Det mener vi at vi har fått til, med en flott fasade som bølger gjennom gaten, sier Augustine.

I utgangspunktet ønsket Stor-Oslo Eiendom enda mer bruk av panel i fasaden, noe de mener ville tilført fasaden ytterligere kvaliteter, men dette var ikke etaten og naboene enige i. Mot svalgangssiden derimot har de tatt i bruk treverk i større grad, gjennom å bekle både rømningstrapp og rekkverk med trespiler. Svalgangen som i noen tilfeller kan bli oppfattet veldig negativt har blitt en kvalitet i prosjektet.

– Prosjektet er et typisk Infill-prosjekt med naboer på alle kanter. Hensyn til tredjepart og HMS var spesielt krevende. Særlig utgravingsprosessen var utfordrende: Vi har gravd ut to kjelleretasjer i hele tomtens fotavtrykk, til sammen cirka åtte meter ned. I kombinasjon med kvikkleire i grunn og gammel bebyggelse med til dels dårlig fundamentering på flere sider, var dette en spennende fase i prosjektet, understreker prosjektlederen.

APARTMENTS HOTELL: I utgangspunktet var planen til Stor-Oslo Eiendom å selge leilighetene enkeltvis, men da de fikk én kjøper ble boligene til appartmentshotell.

126

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

ÉN KJØPER

– Alle leilighetene ble solgt til én kjøper, som benytter boligene til appartementshotell. Boligene er populære og det har siden overlevering vært høyt belegg. Prosjektet har i tillegg tre næringsseksjoner som er fult utleid: En parkeringskjeller som drives av Park Nordic, en mindre forretningsareal i 1. etasje og et stort lokale over både 1. etasje og en underetasje, sier hun.

Baker Hansen åpnet tidlig i februar en lekker ny filial, og i april åpnet HiYoga – et rendyrket Yoga-senter uten sidestykke i Norge.

– Vi synes vi har fått en sammensetning av sluttbrukere som kompletterer hverandre godt og vi ser at trafikken opp fra Bogstadveien og inn i Schultz gate har økt betraktelig, avslutter hun.

www.blake.no T: 917 37 394 fb: Blake and friends ESTATE MAGASIN | N°3 2016

127

GOD PÅ ARV, STØRST PÅ EIENDOM!

EIENDOM | SELSKAP | SKATT | ARBEIDSLIV | ARV

www.dalan.no

128

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

129

Skatt & Juss Trær til besvær side: 132 Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet side: 136 Hvor lang skal avskrivningsperioden være? side: 138 Fastsettelse av skatterabatt – konkret beregning eller sjablong? side: 140

130

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Sommergave til kunder?

Vi skreddersyr en etikett med din logo og ditt budskap.

En sommergave som blir for kan bli en snakkis.

En supergod BBQ saus som svir litt i kjeften.

For mer info: paal@blake.no

www.dritforbanna.no ESTATE MAGASIN | N°3 2016

131

JUSS

TRÆR TIL BESVÆR Kommunal- og moderniseringsdepartementet forsøkte i begynnelsen av februar 2016 å sette punktum for en lang og vanskelig sak – lovmessigheten av vedtakelsen og innholdet i Oslo kommunes revisjon av den såkalte Småhusplanen. Ved å lande på en tolkning som innebærer at felling av større trær er søknadspliktig, også uten at trefellingen er knyttet opp mot en byggesak, synes forsøket likevel å ha motsatt effekt.

J JUSS Terese Negaard Sørli og Caroline Waller

Småhusplanen ble revidert i 2013, og bestemmelsen om bevaring av trær, § 6.7, fikk etter revisjonen i 2013 følgende ordlyd: «Nye tiltak skal plasseres slik at større trær bevares.» Det ble videre gitt en definisjon av hva «større trær» er, samt bestemmelser om trærnes rotsone og et forbud mot tiltak eller byggegroper i rotsonen. Bestemmelsen er plassert i § 6 «Plassering av bebyggelse og terrengtilpasning», og ordlyden indikerer at det er en bestemmelse som innebærer at plasseringen av ny bebyggelse ikke skal gå på bekostning av større trær.

UTFORDRINGER

Bestemmelsen har i praksis 132

vært foranledning for en rekke spørsmål, både fra utbyggere og naboer. Den største utfordringen har vært å få klarhet i når bestemmelsen egentlig har aktualitet. Spørsmålet har vært om bestemmelsen gir utbyggere anledning til å felle trær på tomten før byggesak, som ledd i utbyggers mulighetsstudier, eller om innebærer bestemmelsen at vegetasjonsfjerning forut for byggesak ikke er tillatt.

Plan- og bygningsetaten har i enkeltsaker inntatt en offensiv holdning ved å politianmelde trefelling som har funnet sted forut for inngivelse av byggesøknad. Vi er ikke kjent med at anmeldelsene har resultert i noen straffeforfølgning fra politiets side. Tvert imot har flere saker blitt henlagt som intet straffbart forhold.

I klagesaker har Fylkesmannen i Oslo og Akershus vært uenig med Plan- og bygningsetaten om hvordan bestemmelsene om trær i Småhusplanen skal forstås, og har ment at bestemmelsen ikke kan benyttes som

avslagsgrunn i byggesak, og at felling av trær forut for inngivelse av byggesøknad ikke har vært i strid med reguleringsplanen.

Det oppsiktsvekkende ved departementets vedtak, er at departementet mener at Småhusplanen gir et forbud mot felling av større trær. Etter departementets syn vil felling av større trær være ulovlig uten forutgående søknad og tillatelse fra Plan- og bygningsetaten. Dette gjelder uavhengig av om trefellingen skjer i forbindelse med et byggetiltak, eller alene.

Tolkningen er i strid med reguleringsbestemmelsens ordlyd og har ikke støtte i uttalelser gitt av Bystyret ved vedtakelse av revisjonen av småhusplanen. Tolkningen er videre i direkte motstrid med Plan- og bygningsetatens tidligere veileder til planen.

KOMMUNENS EGET SYN PÅ VEGETASJONSBEVARING VED VEDTAKELSE AV REVIDERT SMÅHUSPLAN

Da revisjonen av Småhusplanen ble behandlet, uttalte Byrådet:

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

!

Terese Negaard Sørli er senioradvokat og Caroline Waller er advokater i Advokatfirmaet Haavind

SAVNER FORANKRING: Et generelt forbud mot felling av større trær savner forankring både i ordlyden og i forhistorien til revisjonen av Småhusplanen, påpeker artikkelforfatterne.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

133

JUSS

«Byrådet vurderer at et eventuelt generelt forbud mot felling av større trær i småhusområdenes 29 000 eiendommer, vil bli en for omfattende oppgave å følge opp fra myndighetenes side. Byrådet anser at redusert adgang til bebyggelse under terreng og presisert krav om plassering av ny bebyggelse med vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon, vil bidra til at større trær beholdes.»

Sitatet viser at det var klart fra Byrådets side at bestemmelsen i Småhusplanen ikke var et generelt forbud mot felling av større trær. Plan- bygningsetaten utarbeidet i 2013 en kort veileder til bestemmelsene omfattet av revisjonen av småhusplanen. Plan- og bygningsetatens syn på felling av trær uavhengig av byggesak bekreftet den forutsetning som Byrådet hadde gitt uttrykk for: «Bevaring av større trær i Småhusplanen er knyttet til byggetiltak. Felling av trær utenom tiltak er ikke søknadspliktig dersom treet ikke er fredet eller lovmessig sikret gjennom annen lovgivning, f.eks. naturmangfoldloven.»

134

Rettstilstanden per 2013 syntes dermed temmelig klar.

Eide du en eiendom innenfor Småhusplanens område, så var det fritt frem til å felle trær, uansett om disse er store eller små. Forutsetningen var at dette ikke kunne knyttes til noen byggesak.

KOMMUNENS HELOMVENDING – OG DEPARTEMENTETS OPPFØLGING

Etter at det over lengre tid hadde vært mye uklarhet om rekkevidden av bestemmelsen om trær og koblingen til byggesak, tok Fylkesmannen i Oslo og Akershus i april 2014 tok opp flere spørsmål om vegetasjonsbevaring med Oslo kommune. Svaret fra kommunen kom først nesten ett og et halvt år etter at fylkesmannen kom med sin henvendelse, og Plan- og bygningsetaten gjorde da helomvending.

Stikk i strid med hva Byrådet hadde gitt uttrykk for i forbindelse med vedtakelse av revisjonen av småhusplanen, og like mye i strid med hva Plan- og bygningsetaten hadde uttrykkelig sagt i sin egen veileder, ga kommunen nå uttrykk for at

Småhusplanen § 6.7 innebærer et generelt forbud mot felling av større trær. Plan- og bygningsetaten ga ingen kommentar til hvordan det nye standpunktet forholdt seg til tidligere uttalelser.

Da departementet behandlet spørsmålet i forlengelsen av klagesaken om Småhusplanen, ble det lagt til grunn at kommunen mente at reguleringsbestemmelsen ga forbud mot felling av større trær. Uavhengig av om departementet hadde kjennskap til kommunens tidligere holdning om temaet, er det en åpenbar svakhet ved departementets vedtak at man ikke har sett dette i sammenheng.

I alle fall savnes en uttrykkelig drøftelse av betydningen av at bestemmelsen om bevaring av større trær etter sin ordlyd er gitt som en plasseringsbestemmelse, og knyttet opp mot nye tiltak, og er ikke utformet som et generelt forbud mot felling av trær.

Dersom Oslo kommune ved vedtakelsen av endringene i Småhusplanen virkelig hadde ønsket å innføre et generelt forbud mot felling av større trær, så burde man valgt en utvetydig ordlyd, slik som: «Fjerning av større trær tillates ikke». En klar bestemmelse er eksempelvis gitt i reguleringsplanen for Nordstrandskråningen. Dette er et poeng som departementet burde ha sett, og løftet frem.

HVA NÅ?

Kommunens endrede tolkning av sin egen Småhusplan, og departementets standpunkt i klagesaken, innebærer at boligeiere innenfor småhusplanens område ikke har anledning til å felle et større tre på egen eiendom uten søknadsbehandling og dispensasjon fra Plan- og bygningsetaten.

Tolkningen innebærer dermed merarbeid for kommunen, i strid med departementets intensjon

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

om forenkling av byggesaksbehandlingen.

Et generelt forbud mot felling av større trær savner forankring både i ordlyden og i forhistorien til revisjonen av Småhusplanen. Plan- og bygningsetatens helomvending i tolkning av planen er av så stor betydning, at dette i realiteten må anses som en reguleringsendring.

Plan- og bygningsloven inneholder egne saksbehandlingsregler for reguleringsendringer, som ikke synes å ha blitt fulgt i denne saken, og det bør ikke bli stående uprøvd.

Kjære bransjekolleger, Vi har gleden av å invitere våre medlemmer til et spennende treff for nettverket Ung i Næringseiendom. På agendaen har vi: Alf Astrup i Technopolis, Anders Gregersen i OBOS og Jo

Ung i Næringseiendom

Gullhaugen i Union Gruppen. www.ungieiendom.no

Tid: 24. august kl. 17:00 Sted: IT-Fornebu Technopolis, Martin Linges vei 25, 1330 Fornebu 17:00 Oppmøte/ombordstigning på Vippetangen – M/S Bjørvika 18:00 Ankomst Sjøflyhavna Fornebu 18:30 Velkommen v/UiN 18:40 Næringsutvikling på Fornebu

Alf Astrup

v/ Alf Astrup, administrerende direktør i Technopolis

19:00 Boligutvikling på Fornebu – mens vi venter på Fornebubanen v/ Anders Gregersen, administrerende direktør for OBOS Fornebulandet

19:30 Markedsoppdatering v/ Jo Gullhaugen, analysesjef i Union Gruppen

Anders Gregersen

20:00 Bespisning og sosialt samvær inne i terminalbygget 22:00 Fjordomvisning ombord M/S Bjørvika, med muligheter for kjøp av snacks og drikke 00:00 Ankomst Vippetangen

Jo Gullhaugen

Dette er et lukket arrangement for nettverkets medlemmer. Dersom du oppfyller kriteriene for medlemskap og ønsker å bli en del av nettverket, kan du søke medlemskap her: www.ungieiendom.no/medlem Invitasjoner til arrangementet sendes ut pr. e-post mandag 27. juni med link til påmeldingsmodul.

JUSS

Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet Etter mange års oppgang i eiendomsmarkedet er antallet rettstvister stigende. Særlig har det blitt flere tvister i kategorien ”mellomstore” saker. Samtidig er kompleksiteten økende.

Samlet stiller dette større krav til ryddig og profesjonell håndtering av tvistene fra de berørte partene, mener BA-HR partnerne Atle J. Skaldebø-Rød og Sam E. Harris.

J JUSS Thor Arne Brun

VIKTIG FAKTOR: - Ryddig og profesjonell håndtering av tvistene er en vesentlig suksessfaktor for å løse tvister på en optimal måte, sier Atle J. Skaldebø-Rød og Sam E. Harris i advokatfirmaet BA-HR.

136

Skaldebø-Rød og Harris ser at en rekke av de ”mellomstore” tvistesakene reiser prinsipielle rettsspørsmål som kan bidra med mer generell avklaring for bransjen på det aktuelle området. De to advokatene er av den oppfatning at flere av disse tvistene kan fortjene domstolsbehandling, både sett fra et ”bransjeperspektiv” og fra ståstedet til de profesjonelle aktørene som mer regelmessig blir involvert i likeartede tvister.

– Hvilke type spørsmål oppstår det gjerne tvist om?

– Tvistebredden på eiendomsområdet er stor, og følgelig er risikoen for at eiendomsaktørene blir involvert i tvist ikke ubetydelig, påpeker Skaldebø-Rød.

– Det kan tvistes om avregning av kjøpesummer, sluttoppgjøret for entreprisen, eller i tilknytning til andre kontrakter inngått for å utvikle en eiendom. Det er heller ikke uvanlig at oppsigelsen av en leiekontrakt blir bestridt.

VILLASERVITUTTER LEGGER BEGRENSNINGER

– Er det andre typer tvister som gjør seg gjeldende sett i lys av økt etterspørsel etter nye boliger og fortettning i etablerte villastrøk?

– Vi har sett flere saker hvor eldre ”villaservitutter” legger

begrensninger for planlagte boligprosjekter, forteller Harris, som legger til at naboer som er motstandere av fortetting gjerne bruker denne type servitutter som begrunnelse for å protestere mot byggeprosjekter.

Stopp i byggeplaner, reduksjon av salgbare kvadratmetere, så vel som utsettelser, kan ha store økonomiske konsekvenser for utbygger så vel som selger.

Harris anbefaler derfor at utbyggere søker å være i forkant av, og ta høyde for, eventuelle protester.

– I hvilke tilfeller bør man søke avklaring gjennom rettsapparatet?

– Det varierer naturlig nok fra sak til sak og avhenger av kompleksitet og hvem som er involvert. Det er derfor vanskelig å gi en generell anbefaling, mener Harris.

Han understreker at uklarhet om eiendomsgrensene eller uenighet mellom naboer kan avgjøres ved skjønn, mens feste av grunn kan gi opphav til tvister om såvel innløsning som oppregulering av festeavgiften.

RESSURSKREVENDE

– Hva ser dere som den mest uheldige effekten av ”dårlig” tvistehåndtering?

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

– Tvistehåndtering er ofte svært ressurskrevende for de involverte partene. Det betyr ofte at nøkkelressurser bindes opp, i enkelte tilfeller i flere år, for å løse gårsdagens ”moro”, og gir den uheldige konsekvensen at man ikke har kapasitet til å utvikle morgendagens forretningsmuligheter. Dermed blir effekten av dårlig tvistehåndtering selvforsterkende, mener Skaldebø-Rød.

– Hva er deres råd sett i lys av det økende antall tvister i eiendomsmarkedet?

– Ryddig og profesjonell håndtering av tvistene er en vesentlig suksessfaktor for å løse tvister på en optimal måte, mener de to advokatene.

– Faktum må klarlegges, forstås og dokumenteres i lys av de rettsspørsmål tvisten reiser. Dette er selvsagt i de store tvistene med betydelige verdier på spill, men gjelder også i ”mellomstore” saker, særlig når antallet er stigende. Kanskje er ingen av tvistene alene kritiske for virksomheten, men i sum kan dette bli tilfelle. Uansett er det bittert å tape dersom dette skyldes at saken ikke ble tatt alvorlig nok, poengterer Harris og Skaldebø-Rød avslutningsvis.

Digital markedsføring for eiendomsbransjen AdWiser er et digitalt mediebyrå for eiendomsbransjen.

Gjennom målrettet annonsering og optimalisering skaper vi verdi i digitale kanaler for våre oppdragsgivere.

Digital rådgivning / Sosiale medier / Betalte søk / Banner annonsering / Analyse / Content og nettsideproduksjon

Kontakt Aleksander Akerjordet | aleksander@adwiser.no • Leo A. J. Brunvoll | leo@adwiser.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

137

SKATT

Hvor lang skal avskrivningsperioden være?

Har leietaker ubetinget rett til forlenge leieavtalen, så forlenges avskrivningsperioden tilsvarende.

J JUSS Thor Arne Brun

Skatteadvokat Petter Dragvold.

138

I 2015 ble det fattet et kontorvedtak ved Sentralkontoret for storbedrifter, som nå er publisert i tidsskriftet Skatterett.

Saken gjaldt lineær avskrivning på betaling for overtagelse av leieavtale. Spørsmålet var hvor lang avskrivningsperioden skal være. Det avgjørende for avskrivningsperiodens lengde er hva som anses som driftsmidlets levetid. Det mest sannsynlige faktum skal legges til grunn.

I ovennevnte sak hadde skattyter satt avskrivningsperioden til gjenstående tid av inneværende leieperiode, som tre år og fem måneder. Sentralskattekontoret la til grunn at avskrivningsperioden var lengre da selskapet hadde en ensidig og ubetinget rett til forlenge avtalen på samme vilkår i 10 år, to ganger, og satt avskrivningsperioden til 23 år og fem måneder. De mente at det ikke forelå holdepunkter i saken som

tilsa at levetiden var kortere. I den forbindelse ble også betalingens størrelse vektlagt.

- Skattyter ble ilagt tilleggsskatt for meravkastningen de hadde oppnådd, noe jeg tror skattyter fant svært strengt og var lite happy for, sier skatteadvokat Petter Dragvold.

Vedtaket vil også få relevans utover det avgjørelsen streng tatt gjelder, mener Dragvold.

- Jeg tenker her på leietakers investeringer på utleiers eiendom, som innebærer en merleie, og som skal avskrives lineært over leieperioden.

Det samme gjelder leietakers egne investeringer i de leide lokalene hvor investeringen er leietakers eiendom, mener skatteadvokaten. I sist nevnte tilfelle gir Lignings-ABC anvisning på bruk av saldoene for bygg.

Denne er rettsoppfatningen er sterkt kritisert i teorien og følges ikke i praksis.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

- Hvis leieavtalen er på 5 + 5 år, bør leietaker avskrive merleien og/eller sine egne investeringer lineært i samsvar med kontorvedtaket, det vil her si 10 år, hvis det da er mest sannsynlig at leieavtalen vil vare i 10 år.

Det hender at utleier gir tilskudd til leietaker ved leieavtalens inngåelse som leietaker kan bruke til egne investeringer.

Dette blir ofte benevnt som en mindreleie og skal utgiftsføres lineært over leieperioden.

Spørsmålet blir da om utleier kan avskrive mindreleien over innværende leieperiode.

- Det er ikke noen automatikk som tilsier at det skal legges samme leiepriode til grunn for leietaker og utleier. Hvis utleier velger å avskrive lineært over inneværende leieperiode bør dette fremgå av en note i selvangivelsen, poengterer Petter Dragvold.

FÅR KONSEKVENSER: - Et ferskt kontorvedtak ved Sentralkontoret for storbedrifter får konsekvenser for hvor lang avskrivningsperioden skal være, sier skatteadvokat Petter Dragvold.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

139

SKATT

Fastsettelse av skatterabatt

– KONKRET BEREGNING ELLER SJABLONG? Ved beregning av kjøpesummen for aksjene i et eiendomsselskap gjøres det normalt et fradrag for såkalt skatterabatt.

En rekke momenter kan påvirke skatterabatteni større eller mindre grad.

!

EY har siden nyttår stått for en artikkelserie om ulike tema knyttet til fast eiendom på EstateNyheter.no. EY har lang erfaring med tverrfaglig bistand til eiendomsbransjen, og har et bredt eiendomsteam bestående av advokater, økonomer, revisorer og konsulenter.

140

Om artikkelforfatterne: Fredrik Toften er siviløkonom, Magnus Broks er siviløkonom, Paul Larsen, er siviløkonom og partner, Eirik Tonstad er siviløkonom, Yngve Kaldestad er siviløkonom, Yasmin Hildrum, er advokatfullmektig, Ane Morgenstierne er advokat og Morten Christophersen er advokat.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Dette innebærer at regelen kan ramme de norske selskapene den i utgangspunktet søkte å beskytte

J JUSS Fredrik Toften, Magnus Broks, Paul Larsen, Eirik Tonstad, Yngve Kaldestad, Yasmin Hildrum, Ane Morgenstierne og Morten Christophersen

Fradraget skal kompensere kjøper for skatteulempen forbundet med kjøp av aksjer sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte. Ved kjøp av aksjer får man ikke skrevet opp skattemessige saldoverdier knyttet til eiendommen, men overtar disse med skattemessig kontinuitet. Ved kjøp av eiendommen direkte får kjøper fordelt kjøpesummen mellom ulike saldogrupper og tomt, og får dermed et høyere skattemessig avskrivningsgrunnlag.

Skatterabatten er således en kompensasjon for tapte fremtidige avskrivninger, eventuelt en kompensasjon for tapt fradrag ved realisasjon av eiendom, og bør i en verdivurdering beregnes som nåverdien av det fremtidige tapte skattefradraget.

PRAKSIS I DAG - SJABLONGER

Vi ser at det i mange transaksjoner ikke regnes konkret på skatterabatten, men at man baserer seg på sjablongsatser. Skatterabatten fremstår i slike tilfeller mer som et standard prisavslag enn en reell vurdering av tapte avskrivninger. Selger vil i budinstruksen ofte be kjøper om å angi prosentsats for skatterabatten og virkelig verdi av tomt, men enkelte ganger ser vi også at selger selv oppgir tomteverdien som skal legges til grunn. En kjøper vil da kun ha mulighet til å påvirke eiendomsverdien, og vil noen ganger ikke vite hva de skattemessige saldoverdiene er idet budet gis.

For kontoreiendom er markedspraksis for skatterabatten i dag i størrelsesorden 9-11 % av forskjellen mellom markedsverdi, eksklusiv tomt, og sum skattemessige restsaldoer, men merk at meglerstandarden ikke gir noe forslag til nivå på rabatten.

KONKRET BEREGNING AV SKATTERABATT

I de tilfellene det faktisk gjøres en konkret beregning av skatterabatten, er den typisk basert på en diskontering av økt fremtidig skatt som følge av reduserte avskrivninger inn i evigheten (Gordons formel). En slik beregning har imidlertid visse svakheter, og det bør gjøres en rekke konkrete vurderinger som vi kommer tilbake til under.

Det bør også nevnes at størrelsen på skatterabatten kan påvirkes av andre verdielementer i aksjeprisen. Oppnår eksempelvis selger en skarp yield, Figuren ovenfor oppsummerer hvordan ulike faktorer kan påvirke skatterabatten.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

141

SKATT

Sentralt i en storby kan tomten utgjøre en vesentlig del av eiendomsverdien, mens i mer perifere strøk kan den ha svært begrenset verdi.

kan det være at kjøper innrømmes en høyere skatterabatt som «kompensasjon». (se figur forrige side) ALLOKERING AV VERDI TIL SALDOGRUPPER

Ved beregning av skatterabatten bør man fordele eiendomsverdien mellom de ulike saldogruppene for å estimere de tapte avskrivningene. Økt allokering til saldogruppe h (bygg og anlegg) og j (tekniske installasjoner) tilsier en økt prosentsats for skatterabatten, mens økt allokering til saldogruppe i (forretningsbygg) tilsier en redusert prosentsats.

Hvor stor andel av markedsverdien som allokeres til tomt har også betydning for verdien (men ikke prosentsatsen) på skatterabatten, ettersom tomteverdien ikke inngår i beregningsgrunnlaget. Jo høyere andel av markedsverdien som allokeres til tomt, jo lavere verdi på skatterabatten.

Tomteverdien er avhengig av leieinntektene i det området tomten ligger. Sentralt i en storby kan tomten utgjøre en vesentlig del av eiendomsverdien, mens i mer perifere strøk kan den ha svært begrenset verdi.

AVKASTNINGSKRAVETS BETYDNING

Ettersom avskrivningene er nominelle størrelser, bør økt fremtidig skatt som følge av reduserte avskrivninger diskonteres med et nominelt avkastningskrav etter skatt. Utgangspunktet for dette avkastningskravet bør være det samme som man benytter for å verdsette eiendommen, men merk at yield ikke nødvendigvis er det samme som et realavkastningskrav før skatt.

Videre kan det diskuteres

142

om risikoen knyttet til å få utnyttet meravskrivningene er lavere enn risikoen knyttet til eiendommens leieinntekter.

Dette taler for å anvende et lavere avkastningskrav enn det man benytter for å verdsette eiendommen.

ENDRING AV SKATTESATS

Diskontering av økt fremtidig skatt tar normalt utgangspunkt i en konstant skattesats gjennom hele perioden. Myndighetenes signaliserte reduksjon av skattesatsen taler imidlertid for å benytte en eksplisitt prognoseperiode med nedtrapping av skattesatsen og deretter et beste estimat på langsiktig skattesats.

Endring av skattesats har også en effekt på avkastningskravet, ettersom mindreavskrivningene diskonteres med et nominelt avkastningskrav etter skatt.

BETYDNINGEN AV ANDRE SKATTEPOSISJONER

Beregningsmetoden forutsetter at målselskapet alltid er i skatteposisjon og dermed vil få full fordel av de hypotetiske meravskrivningene på tidligst mulige tidspunkt. For selskaper som ikke er i skatteposisjon gjennom hele perioden, eksempelvis som følge av ledige lokaler, større vedlikeholdsprosjekter, negative gevinst- og tapskontoer eller fremførbart underskudd, vil skattefradraget forskyves til det tidspunkt selskapet igjen er i skatteposisjon. Dermed burde skatterabatten vært redusert som følge av at skattefradraget materialiseres senere enn den forenklede beregningen forutsetter. Behandlingen av fremførbart underskudd og negativ saldo på gevinst- og tapskonto i skatterabattberegningen må imidlertid sees i sammenheng med hvordan disse skatteposi-

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

sjonene verdsettes i transaksjonen.

KONVERTERING TIL BOLIG

Ved boligkonvertering utløses skatt når boligene selges. De skattemessige saldoverdiene vil enten komme til fradrag i gevinstberegningen på realisasjonstidspunktet (for eksempel ved ombygging fra næring til bolig), eller de vil overføres til gevinstog tapskonto (rivning og nyoppføring) med de ulemper det medfører. For slik utviklingseiendom bør skatterabatten i utgangspunktet være høyere, ettersom skatteplikten for kjøper inntrer raskere.

VERDIER I SPILL

Det er en rekke momenter som kan påvirke skatterabatten i større eller mindre grad.

En ukritisk anvendelse av sjablongsatser vil normalt være en ulempe for én av partene. Dette underbygger viktigheten av at det gjøres en konkret vurdering av skatterabatten i hver enkelt transaksjon.

Vår erfaring er at man bør være forsiktig med å låse rabatten til et fast beløp, men snarere regulere prinsippene for beregning av skatterabatten i budet/intensjonsavtalen.

Det bør også avtales at beregningen skal oppdateres med skattemessige saldoverdier på overtakelsestidspunktet.

Blir spraymaling sittende på veggen, kan den forårsake store bygningsmessige skader. Graffiti er altså ikke bare forurensing av det visuelle miljøet.

-- Ved gjentatte overmalinger av graffitien, kan dette medføre at fuktighet som har samlet seg i veggen, ikke kommer ut. Ved for eksempel kulde kan sprekkdannelser forekomme i tegl og murpuss dersom graffitien har blitt overmalt flere ganger.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd oghjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år.

Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til sine medlemmermed næringseiendom. Mange har nytte av foreningens kontrakter og skjemaer for utleie, og i bransjen er Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler) særlig godt kjent. Denne har i mange år vært utarbeidet i et samarbeid mellomHuseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmegling.

Den juridiske staben i HL sitter klar hver dag fra 0830 til 1600 og svarer på spørsmål. For dem som trengeren advokat til skriftlige arbeider, eller til å føre en sak for retten, har foreningen samarbeidsadvokater sommedlemmene kan benytte til sterkt reduserte priser.Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

143

NYTT OM NAVN

Nytt om navn HAR DIN BEDRIFT ANSATT NYE MEDARBEIDERE, ELLER HAR DERE ROKKERT INTERNT? INGEN JOBB ER FOR LITEN, INGEN FOR STOR - FORTELL OSS OM DET I EN EPOST TIL info@estatemedia.no, SÅ VIL VI FORTELLE DET VIDERE TIL BRANSJEN.

SKAL LEDE NYSATSNING De er unge, sultne og har allerede markert seg godt i eiendomsbransjen. Nå sier de opp jobbene sine for å lede en stor nysatsning hos en allerede etablert aktør.

Investeringssjefene Salman Saeed (31) og Kjell Kristian Olstad (30), går fra henholdsvis Linstow og Stor-Oslo Eiendom. Saeed har vært i Linstow i tre år, hvor han har jobbet med vurdering av investeringsmuligheter samt gjennomføring av transaksjoner (kjøp/salg) både i Norge og i utlandet. Videre har Saeed sammen med investeringsdirektøren i Linstow hatt ansvaret for selskapets investeringsstrategi, hvor Saeed har hatt et særlig ansvar innenfor hotell- og kontorsegmentet.

Saeed er også leder av nettverket Ung i Næringseiendom, nettverket Ung i Næringseiendom, som han var med å grunnlegge.

I fjor var Saeed en av de som som ble omtalt i årets «10 på vei opp» i Estate Magasin, som er en kåring av bransjens kommende stjerner.

UTROLIG VEKST

Olstad har jobbet fem år i Stor-Oslo Eiendom, der han har hatt ansvar for transaksjoner og finansiering av eiendomsprosjekter. Han kom tidlig inn i daværende Stor-Oslo Management som ble etablert i 2009.

Olstad har vært med på å bygge opp et suksessrikt selskap, som i dag er en del av Stor-Oslo Eiendom, etter fusjonen i 2015. Han startet som analytiker og jobber i dag med investeringer og finans i selskapet. I løpet av disse årene har porteføljen vokst til respektable 13 milliarder kroner (markedsverdi).

– Det har vært en meget spennende og lærerik tid i Linstow, som jo er en av de aller tyngste og mest anerkjente innen bransjen. Tiden har vært preget av en bratt læringskurve hvor jeg har fått mye ansvar fra starten av og muligheten til å jobbe med det jeg finner mest spennende – transaksjoner og investeringer, sier Saeed.

Saeed har en mastergrad innen eiendom fra

Universitetet i Ås, og har gjennomført tilleggsutdanning innen finansielle emner ved KTH/SE. Olstad kan også snart se tilbake på fem flotte år.

– Det har vært en morsom tid i et selskap som har opplevd stor vekst på få år. Jeg var tidlig inne i det som før het Stor-Oslo Management, og vært med på å bygge opp Stor-Oslo Eiendoms «finansavdeling». Det er har vært en utrolig lærerik og spennende reise jeg har fått være med på, sier han.

Olstad har bakgrunn som siviløkonom fra Norges Handelshøyskole i Bergen, med spesialisering i finans.

FORSMAK

– Uten at vi røper for mye kan vi si at vi skal bidra med vår kompetanse innen tilrettelegging/ syndikering, transaksjoner, forvaltning samt utvikling av større prosjekter, for å skape det som blir en nysatsning og en naturlig videreutvikling av en allerede godt etablert og anerkjent eiendomsutvikler i Oslo, sier Saeed.

De skal således på mange måter være det nye finansielle benet hos en etablert industriell aktør. Saeed og Olstad ønsker ikke å offenttligjøre navnet på denne aktøren ennå.

– Vi skal ta med oss det som har vært bra i våre respektive jobber, og samtidig være nyskapende og tenke litt annerledes enn de store etablerte selskapene. Dette blir eiendomsutvikling som sluttbrukerne vil ha og samarbeidspartnere vil være en del av. Vi er så heldige at vi skal gjøre dette med en allerede godt etablert og anerkjent eiendomsutvikler i Oslo, her blir det tyngde og samspill mellom finans og prosjektgjennomføring, fortsetter han.

RIKTIG TIMING

Både Saeed og Olstad er enig om at tidspunktet er godt, både med tanke på karriere og nye planer.

– Å ta steget videre med å etablere noe nytt og dermed få lov til å være med å bygge opp en virksomhet basert på vår kompetanse, driv og engasjement for eiendomsfaget, blir spennende.

Vi er også ekstra heldige som får anledningen til å gjøre dette sammen med en aktør som er like fremoverlente og ambisiøse som oss selv, sier Olstad.

På spørsmål om når de skal avsløre videre planer samt hvilken aktør de hopper over til, svarer de august.

Salman Saeed (t.v.) og Kjell Kristian Olstad representerer den nye generasjonen innen eiendomsutvikling. I august starter de nytt selskap.

144

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Øivind Gård, miljøsjef i Mustad Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Foto: BERRE

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge.

Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift.

Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg.

Les mer om oss på www.toma.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

145

NYTT OM NAVN

Hemfosa ansetter eiendomssjef i Norge

F.v. Martin Bremnæs og Lars Håvi, tidligere Stor-Oslo Eiendom og Höegh Eiendom.

Etablerer nytt eiendomsselskap Utbryter fra Stor-Oslo Eiendom og tidligere Höegh Eiendom-ansatt etablerer Cura Eiendom.

Martin Bremnæs (Stor-Oslo Eiendom) og Lars Håvi (tidligere Höegh Eiendom) etablerer nytt og ambisiøst eiendomsselskap. Selskapet skal fokusere på utvikling av eiendom i Stor-Oslo regionen.

Størrelsen på prosjektene skal være fra 50-200 millioner kroner.

– Vi går ikke nødvendigvis for de største prosjektene, men der kan skape størst merverdi, sier Lars Håvi.

Lars Håvi har over 10 års erfaring fra henholdsvis Höegh Eiendom og AF Gruppen, der han jobbet med både bolig- og næringsprosjekter. Martin Bremnæs har åtte års erfaring, hvorav de siste seks årene i Stor-Oslo Eiendom, der han har opparbeidet seg spisskompetanse innen regulering og utvikling i tidligfase.

Med erfaringene fra suksessrike eiendomsselskaper setter de to sivilingeniørene seg nå høye mål.

– Cura eiendom skal være et offensivt eiendomsselskap, som gjerne angriper kompliserte prosjekter. Vi er personlig involverte,

dedikerte, og genuint interesserte. For oss er ikke dette en jobb, men en livsstil, sier de to.

– Med møysommelig omsorg for hele prosessen fra uregulert tomt til nøkkelferdige prosjekter, skal vi levere den beste egenkapitalavkastning i klassen, sier Bremnæs.

– Foruten å kjøpe eiendom ser vi at flere familier og bedrifter sitter på eiendommer med betydelig potensial for merverdi ved utvikling. Vi kan her bistå med realisasjon av deres verdier, enten ved rene kjøp eller ved en eierandel på 20-60 prosent i prosjektene, opplyser de to.

Lars Håvi har drevet kjøp og utvikling av eiendom i egen regi de siste to årene, og har blant annet hatt stor suksess med selskapet Loftsentralen.

Martin Bremnæs slutter formelt i Stor Oslo- fra 1.august 2016, men vil være der frem til 1. oktober 2016.

– Det er viktigere for meg med en god avslutning av prosjektene jeg har ansvaret for, enn å følge oppsigelsestiden opplyser Bremnæs.

NYANSETTELSER I NEWSEC De vil være viktige bidragsytere til å komplementere utleieavdelingen, samt bistå i den økende oppdragsmengden Newsec har, opplyser Newsec til Estate Nyheter tirsdag kveld.

Christopher Bøhme har en Bachelor fra The Sawyer Business School, med spesialisering innen eiendom og finans, og en Master i Real Estate på Henley Business School.

Han har erfaring med både utleie, forvaltning og drift.

Martin Johannessen, har en Bachelor (BI) 146

i finans og med fordypning i eiendom, samt en Master i finans fra Hult International Business School. Han kommer fra stillingen som analytiker i Danske Bank.

– I Newsec ser vi etter passion for eiendom.

Blant mange kvalifiserte søkere skilte Bøhme og Johannessen seg ut, sier Jon H. Dahlberg Årstad, administrerende direktør i Newsec AS. – Med disse ansettelsene får vi inn enda mer energi og kapasitet i selskapet til glede for våre kunder, sier han.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Dag Tønder får ansvar for eiendommer til en verdi av 3,6 milliarder kroner.

Dag Tønder har bred erfaring innen eiendomsbransjen og kommer fra eiendomsrådgiveren Malling & Co. Der har han har vært partner og megler siden 2010 med ansvar for utleie og salg av næringseiendom.

Før dette arbeidet han blant annet som eiendomssjef i Meglercompagniet samt at han vært partner og franchiseansvarlig under Postbanken Eiendomsmegling.

– Vi er svært glade over å forsterke vår norske organisasjon med Dag. Vi får en dyktig og erfaren eiendomssjef til vår voksende virksomhet i Norge.

Dags lange og brede erfaring i den norske eiendomsbransjen blir sentral i vår forvaltning og viktig i vår planlagte ekspansjon i Norge, sier Simon Venemyr Ottersland, COO for Hemfosa Norge.

Dag Tønder tiltrådte i stillingen 1. juni. Hemfosas norske organisasjon består dermed av Simon Venemyr Ottersland, Dag Tønder og fire medarbeidere som arbeider med eiendomsforvaltning og økonomi.

Flere nyansettelser i ROM Eiendom Kristin Paus (47) ble ansatt som direktør kommunikasjon i ROM Eiendom 1. mars. Paus kom fra tilsvarende stilling i Coop Norge, og jobbet før det i DnB, Telenor og NHO. Hun er utdannet siviløkonom fra NHH og har tatt Master of Management-program ved BI. Petter Danielsen (35) ble 1. mars ansatt som controller i ROM Eiendom. Han kom fra Icopal hvor han jobbet som Business Controller, og har jobbet som analytiker/megler i bank før det. Danielsen er utdannet Master in Corporate Finance fra SDA Bocconi i Milano.

Lise Kristin Sunsby (44) ble i februar direktør teknisk stab i ROM Eiendom. Hun kom fra stillingen som fagansvarlig energi i samme selskap. Hun har tidligere jobbet som miljø- og sikkerhetssjef i Rica Hotels og som prosjektleder i Miljømerking i Norge.

Sunsby er utdannet Cand Scient i Organisk kjemi ved UIO. Jan-Tore Iversen (47) ble 2. mai ansatt som direktør verksteder i ROM Eiendom. Iversen har flyteknisk bakgrunn, og har tidligere jobbet i SAS teknisk som Production Manager, ST Aerospace Solutions som Workshop Manager og kommer nå fra stillingen som verkstedsdirektør i Mantena.

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

MV-Trespiler

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING

Å KJENNE BYEN TAR TID. Å FORME DEN KREVER TALENT. Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

KONTAKT OSLO Advokat Christian Müller cmu@thommessen.no

KONTAKT BERGEN Advokat Vidar Havsgård vha@thommessen.no

Advokatfirmaet Thommessen AS

www.thommessen.no

Profilannonse Estate Magasin halvside 12-14.indd 1

Thommessen er det sikre valget.

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

02.12.2014 10:07:18

147

NYTT OM NAVN

NYTT SELSKAP SATSER PÅ LEILIGHETER OG BOLIGER Lasse Skjelbred blir administrerende direktør i det nye selskapet Conceptor Bolig.

Lasse Skjelbred (49) blir administrerende direktør i det nye selskapet Conceptor Bolig AS. Selskapet opplyser at det skal bli en preferert utvikler av boligprosjekter i den indre del av InterCity-området fra Grenland, via Vestfold, Buskerud, Oslo- Akershusområdet og nordre del av Østfold. Selskapet skal ha fokus på leiligheter og småhus i tett/lav bebyggelse i sine satsingsområder.

Det nye selskapet sitter ved etableringen på tomter og rettigheter til å oppføre ca. 1.500 enheter alene eller i samarbeid. Selskapet får en egenkapital ved oppstart på 200 millioner kroner.

– Målet er at selskapet raskt skal komme opp i en takt på å realisere 200 boliger per år i selskapets nedslagsfelt som er det indre InterCity-området, sier påtroppende administrerende direktør Lasse Skjelbred.

Lasse Skjelbred kommer fra stillingen som regiondirektør Vest i boligbyggelaget USBL. Han har videre vært konstituert administrerende direktør for USBL i perioden september 2014 til juni 2015.

Før det har han en lang bakgrunn og solid erfaring innen boligutvikling fra en rekke roller.

Blant annet administrerende direktør for Sandefjord Boligbyggelag AL i årene 2002 til 2011, prosjektleder for Treschow-Fritzøe AS i Larvik i årene 2000-2002 og prosjekt- og byggeleder i Trondheim og Omegn Boligbyggelag AL i årene 1996-2000. Han er utdannet sivilingeniør fra Narvik i 1992 og fra Telemark Ingeniørhøgskole i 1990.

Skjelbred har hatt en rekke styreverv tilknyttet sine lederroller innen bolig og eiendomsut-

148

vikling.

Bak satsingen på Conceptor Bolig AS står Conceptor AS og Øygarden Eiendom AS, de samme som er eiere av Bratsberg Gruppen AS. Conceptor AS hadde en omsetning på 1,3 milliarder i 2015 og har en verdijustert totalbalanse på ca. 1,5 milliarder kroner, hvorav verdijustert egenkapital utgjør ca. 1 milliard. Conceptor har fokus på to forretningsområder, eiendom og handel.

Petter Øygarden er den sentrale eier i Øygarden Eiendom og er kjent for å ha utviklet Bratsberg Gruppen AS. Dette selskapet hadde en omsetning på 98,3 millioner i 2015 og har en verdijustert totalbalanse på ca. 1,3 milliarder kroner, hvorav verdijustert egenkapital utgjør ca. 458 millioner kroner. Bratsberg Gruppen har fokus på eiendomsutvikling i Grenland og Vestfold.

– Vår plan er nå å gå i markedet og hente inn 50 millioner kroner i ny kapital og det vil i den forbindelse bli endringer på eiersiden, sier Lasse Skjelbred.

– Vi tror vi med vår historikk og profil vil bidra til en god risikojustert avkastning for de som blir med som investorer. Vårt mål er å sikre solid lønnsomhet for våre eiere og ha en god utbyttepolitikk. Det skal skje gjennom at vi bygger systemverdier og å være gode på prosjektgjennomføring og derigjennom god avkastning for våre eiere, sier Skjelbred.

– Jeg er svært glad for at Lasse Skjelbred har takket ja til å lede Conceptor Bolig. Han har riktig kompetanse, en solid historikk, kan dette markedet og har god lokalkunnskap som blir viktig når vi nå satser med fokus på den indre del av InterCity-området. Vi har lang erfaring som utviklere av eiendom med fokus på leiligheter og vil nå ytterligere styrke vår satsing, sier Petter Øygarden (60) som går inn i rollen som styreleder i Conceptor Bolig AS. – Det at vi nå samler våre boligutviklingsprosjekter i Bratsberg Gruppen og Conceptor AS gir oss mulighet til å skape et solid nytt boligselskap med sterkt fokus på vekst, sier Vidar Lyhus som går inn som styremedlem og aktiv eier i selskapet. Vi har i mange år jobbet med enkeltprosjekter hver for oss. Nå satser vi sammen i et selskap som skal bli en viktig aktør innen boligmarkedet i årene fremover, sier Lyhus.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Martin fikk medalje – Dette er ikke en medalje til OBOS. Denne er til deg som person, Martin, sa ordfører Marianne Borgen da hun gav Martin Mæland St. Hallvard-medaljen.

Fredag 20. mai delte ordfører Marianne Borgen ut Oslos høyeste utmerkelse, St. Hallvard-medaljen til to kjente Oslo-personligheter: Tidligere OBOS-sjef Martin Mæland og tidligere byrådsleder Erling Lae. Martin Mæland ble tildelt medaljen for sitt sterke engasjement og sin pådriverrolle for boligbygging og byutvikling i Oslo.

Martin Mæland var direktør for boligbyggelaget OBOS fra 1983 til 2015.

KJÆRLIGHET TIL BYEN

Ordfører Marianne Borgen holdt en tale om Mælands innsats for byen. I den la hun vekt på Martins arbeid som leder av OBOS gjennom avreguleringen av eiendomsmarkedet, realiseringen av store byutviklingsprosjekter som Pilestredet Park, Kværnerbyen og Fornebu, hans rolle i samfunnsdebatten og hans engasjement for gode nærmiljøer.

– Jeg synes det er en stor ære å få denne medaljen. Jeg hadde ikke drømt om at jeg skulle beæres for noe slikt, sa Martin i sin korte takketale, der han også la vekt på at han ikke har gjort jobben alene, og at hans engasjement – som også av og til har ført til kritikk mot Oslo kommune – alltid har sprunget ut av kjærlighet til byen og til alle som bor i den.

– Glad for å få den med Erling I en liten kommentar rett før prisutdelingen, utdypet han også hva det betyr for ham å få medaljen sammen med tidligere byrådsleder Erling Lae: – Akkurat det må jeg si at jeg er spesielt glad for.

Erling var en flink byrådsleder, og er et veldig fint og godt menneske.

Erling Lae fikk medaljen for sitt mangeårige virke i Oslo-politikken og for sitt arbeid for store byutviklingsløft som Fjordbyen og Bjørvika, og for sin tydelige stemme for homofiles rettigheter.

– Jeg er både rørt og takknemlig, og jeg satte veldig pris på å få denne prisen sammen med Martin. Noe av det som jeg er stolt av, er de store byutviklingsgrepene i Oslo, og der har også OBOS og Martin spilt en viktig rolle, sa Erling Lae.

Integritet og kvalitet lønner seg

BER vokser videre og søker 4 nye medarbeidere!

Uavhengig rådgivning innen eiendom BER er i vekst og søker flere ambisiøse medarbeidere. Vi har over 20 års erfaring som uavhengig rådgiver for våre oppdragsgivere. Gjennom den anerkjente BER-rapporten sikrer vi våre kunder objektiv bistand basert på høy faglig kompetanse. Våre rådgivere er spesialister innenfor verdivurdering, teknisk tilstandsanalyse, due diligence prosjektadministrasjon, eierskifte og tvistesaker.

1. Rådgiver Prosjektadministrasjon

2. Rådgiver Eierskifte

Byggteknisk rådgivning i forbindelse med oppfølging, avstemming av byggelån og overtakelsesbefaringer av byggeprosjekter.

Byggteknisk rådgivning, skadevurdering, sakkyndig bistand i tvistesaker, samt utarbeidelse av energimerkeattester og ENØK.

3. Rådgiver Teknisk DD – tilstandsrapporter

4. Rådgiver Verdivurdering

Byggteknisk rådgivning innen bolig- og næringseiendom.

Tilstandsanalyse, vurdering av vedlikeholdsetterslep, avtaleforpliktelser og forhandlingsmessige oppgaver i forbindelse med leieavtaler.

Økonomisk rådgivning innen næringseiendom, verdivurdering, markedsanalyse og tomtevurderinger.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Se mer på www.ber.no

149

150

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

En inspirerende konferanse om investering, utvikling og drift av handels-eiendommer. Hør om: 

Detaljhandels-trender



Internasjonale suksess-konsepter



Hvordan bli en vinner i dagens marked?

TORSDAG 08. SEPTEMBER KL. 09.00 – CA. 14.30

Sted: KS Agenda, Haakon VIIs gate 9, Oslo

Meld deg på estatekonferanse.no i dag

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

151

LEIEPRISER OG STATISTIKK

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER På disse sidene bringer Estate Magasin oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia.

Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LÅNEFINANSIERINGSRENTE 6%

5%

4%

3%

2%

1%

0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016

Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo, med full rentesikring og forutsatt 70 % belåningsgrad.

KILDE: UNION

*Ekstraordinær bankundersøkelse

Bankmargin nytt 5-års lån

5-års swap

TRANSAKSJONSVOLUM Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. - Kun transaksjoner fra MNOK 50 er inkludert

140 120

128

100 80 60

68

64

40 20 0

2003

2005

2007

2009

KILDE: UNION 152

2011

2013

2015

LEIEPRISER Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

Ledighet i % 2 500

9,7 % 2,7 %

Bjørvika

3 200

N/A

Øvrige sentrum

2 900

1 750

7,2 %

Oslo Vest

2 800

1 500

5,3 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,3 %

Indre øst

2 300

1 150

8,0 %

Skøyen

2 900

1 850

8,3 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

Fornebu

1 900

1 300

Nydalen

2 200

1 450

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

9,0 %

Ytre Vest

2 100

1 200

15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

2,6 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

9,3 %

Ytre syd

1 700

1 150

5,5 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

6,9 %

6,1 %

KILDE: UNION

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12%

24 00

10%

20 00

8%

16 00

6%

12 00

4%

800

2%

400

0%

2001

2003

2005

2007

Kontorledighet

2009

2011

2013

2015

2017E2

019E

Nominell leiepris (høyre akse)

KILDE: UNION

ESTATE MAGASIN | N°5 2013

153

NÅ VARSLER VI DEG HVER GANG NOEN MATCHER DITT SØK Vi vet om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger.

Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

ESTATE REALINFORM www.realinform.no

EIENDOMSAKTØRER

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

155

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

BRYN EIENDOM AS

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

156

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ulvenveien 111 0504 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

157

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER OXER EIENDOM Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

158

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet.

På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

159

EIENDOMSAKTØRER

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER BASALE NÆRINGSMEGLING AS Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom.

Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Vi skaper verdier av eiendom

160

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf: 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

EIENDOMS SERVICE

Norges ledende facility management selskap!

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

Tlf. 982 83 605

www.gaardpass.no

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

GK NORGE AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

EIENDOMSSERVICE

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ENERGIRÅDGIVNING HJELLNES CONSULT AS

HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

161

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

HÅNDVERKSTJENESTER

RELOKATOR AS

ÅNGTVÄTTBILEN

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Ullern Alle 20 0311 Oslo Tlf 22 52 21 00 e-post: info@angtvattbilen.no www.angtvattbilen.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

befaring og pristilbud.

Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ALLIERO

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Nydalsveien 30B 0484 Oslo Tlf: 23 26 54 00 e-post: post@alliero.no www.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

HØYDEN AS Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

162

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer.

Grunnlaget for en god dag på jobben.

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

ESTATE MAGASIN | N°3 2016

163

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

B Foto: Damian Heinisch Design: Mission AS

Ambisiøse og dyktige eiendomsaktører trenger ambisiøse og dyktige eiendomsadvokater

Har du visjonene har vi verktøyet!

KONTAKT: Audun L Bollerud, alb@raeder.no Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no

www.raeder.no ADVOKATFIRMA RÆDER Henrik Ibsens gate 100, Oslo, Telefon: 23 27 27 00, Epost: post@raeder.no